Beni_pubblici_comuni..

Beni pubblici STAMPA 27-01-2010 10:51 Pagina 1 

Mercato, Diritto e Libertà 

Collana diretta da 

Luigi Marco Bassani, Nicola Iannello, 

Carlo Lottieri, Sergio Ricossa


I volumi della collana Mercato, Diritto e Libertà 

sono pubblicati grazie al generoso contributo 

dell’Istituto Adam Smith di Verona.


Fred Foldvary 

BENI PUBBLICI 

E COMUNITÀ 

PRIVATE 

Come il mercato può gestire i servizi pubblici 

Prefazione di Stefano Moroni


Titolo originale 

Public Goods and Private Communities. 

The Market Provision of Social Services 

(Aldershot, UK, Edward Elgar Publishing, 1994) 

Si ringrazia la Edward Elgar Publishing 

per la concessione dei diritti di traduzione 

Questo volume è pubblicato grazie al generoso contributo 

della Compagnia di San Paolo di Torino, che ringraziamo 

Traduzione dall’inglese 

Federico Bertelli 

Diana Mengo 

AD 

Gerardo Spera 

Copertina 

Timothy Wilkinson 

© IBL Libri 

Via Bossi, 1 

10144 Torino 

info@ibl-libri.it 

www.ibl-libri.it 

Prima edizione: febbraio 2010 

ISBN: 978-88-6440-015-0


Indice 

Prefazione di Stefano Moroni 7 

Ringraziamenti 17 

Capitolo 1 

La fallacia dell’argomentazione 19 

del fallimento del mercato 

Capitolo 2 

La questione del fallimento del mercato 43 

Capitolo 3 

Beni territoriali collettivi 55 

Capitolo 4 

La governance nelle imprese 85 

Capitolo 5 

Governance imposta contro governance consensuale 99 

Capitolo 6 

Club territoriali in regime di concorrenza 115 

Capitolo 7 

Beni non territoriali e simpatia smithiana 141 

Capitolo 8 

Comunità di proprietà e associazioni di comunità 153 

Capitolo 9 

Affittasi utopia: Walt Disney World 197 

Capitolo 10 

Come vi piace: Arden e i land trust 227 

Capitolo 11 

La vita al forte: il Fort Ellsworth Condominium 255


Capitolo 12 

Città giardino di oggi: la Reston Association 277 

Capitolo 13 

Possiedono le strade: i private places di St. Louis 313 

Capitolo 14 

Politiche economiche urbane e public choice 321 

Bibliografia 353


Prefazione 

Comunità contrattuali, beni pubblici 

e ruolo dello Stato 

di Stefano Moroni 

L’oggetto di studio: le comunità contrattuali 

Il libro di Fred Foldvary è uno dei primi studi sistematici 

sul tema delle comunità contrattuali e, senz’altro, 

uno dei più penetranti. 1 

Per capire cosa sono quelle che propongo di riunire 

sotto l’etichetta di “comunità contrattuali”, conviene 

anzitutto riprendere la classica 2 distinzione tra settore 

pubblico, ossia il settore che si serve per definizione 

della coercizione, e settore privato, ossia il settore caratterizzato 

dalla volontarietà delle azioni. Nel primo caso 

gli elementi caratteristici sono la sovranità, l’autorità, 

l’unilateralità, la legge; nel secondo, la consensualità, la 

parità, la multilateralità, il contratto. 

Le comunità contrattuali sono espressione tipica del 

settore privato e, specificamente, forme aggregative o 

associative a base territoriale (ossia legate a una specifica 

porzione di territorio) a cui i membri aderiscono 

volontariamente sulla base di un contratto unanimemente 

sottoscritto e in vista dei benefici che ciò garantisce 

loro. Il contratto stabilisce i diritti e i doveri dei 

membri della comunità contrattuale: tra i doveri rien- 

1. Tra quelli successivi (che tengono ampiamente conto del contributo pionieristico 

di Foldvary) si possono ricordare Beito, Gordon e Tabarrok (2002), 

Nelson (2005) e, sia concesso segnalarlo, Brunetta e Moroni (2008); in termini 

empirici, il fenomeno è stato recentemente indagato in maniera comparata 

in Atkinson e Blandy (2006) e Glasze, Webster e Franz (2006). 

2. E oggi così spesso – in modo sconsiderato – messa in secondo piano. 

7


Beni pubblici e comunità private 

trano il rispetto di regole di convivenza (regole d’uso 

del suolo e degli edifici e regole di condotta di carattere 

più generale), così come l’obbligo a versare una 

quota in un fondo comune per garantire il funzionamento 

della comunità contrattuale stessa; tra i diritti, la 

disponibilità di servizi di vario genere (Brunetta e 

Moroni, 2008). 

L’aspetto particolarmente interessante delle comunità 

contrattuali è che non sono semplici esercizi di progettazione 

unitaria di un complesso, ma veri e propri esperimenti 

istituzionali. Il valore che hanno per i membri 

non dipende solo e semplicemente dalla configurazione 

urbanistica e dalla forma architettonica, ma, anche e, 

spesso, soprattutto, dalla struttura organizzativa. 

Anche quest’ultima viene dunque, opportunamente, 

sottoposta al meccanismo della concorrenza. 

Due tipi fondamentali di comunità contrattuali sono 

le associazioni comunitarie e le comunità proprietarie. 

Il modello dell’associazione comunitaria prevede che 

un gruppo di individui, ciascuno dei quali proprietario 

di una delle unità immobiliari che fanno parte di un 

certo complesso residenziale, accolga un insieme di 

regole di condotta e d’uso e versi un contributo per 

ottenere servizi collettivi forniti su aree di proprietà 

comune. Ognuno dei membri dell’associazione è dunque 

proprietario di una unità immobiliare (ad esempio, 

l’appartamento in cui abita) e possiede, in comproprietà 

con altri, un insieme di aree ed edifici di uso comune 

(ad esempio, strade, aree di parcheggio, piazze, impianti 

sportivi, parchi). I membri eleggono un board che si 

occupa della gestione dell’associazione stessa e dell’erogazione 

dei servizi. Le regole fondamentali di convivenza 

sono contenute in quella che si può definire la 

Carta costitutiva dell’associazione, accettata contrattualmente 

dagli acquirenti all’atto d’acquisto di ogni unità 

immobiliare (e facente le veci di una vera e propria 

costituzione privata locale); altre regole aggiuntive, 

riguardanti aspetti minori, sono introdotte successivamente 

dal board. Un esempio di questo tipo di comunità 

contrattuale è costituito dai numerosi complessi resi- 

8


Prefazione 

denziali delle dimensioni più varie e organizzati in 

associazione che si sono diffusi negli ultimi decenni 

negli Stati Uniti (Nelson, 2005). In questi casi, è stato 

generalmente lo stesso imprenditore immobiliare che 

ha costruito in origine il complesso ad aver congegnato 

anche la forma organizzativa e il pacchetto delle regole, 

cercando, in tal modo, di rendere concorrenziale e 

appetibile la propria realizzazione su più fronti. 

Il modello della comunità proprietaria prevede che il 

“proprietario unico” privato di un determinato territorio 

lo attrezzi e organizzi al fine di elevarne il più possibile 

il valore e potersi così assicurare adeguati versamenti da 

affittuari di porzioni o elementi dello stesso. Gli affittuari 

accettano le regole d’uso contenute nei contratti d’affitto 

e contribuiscono all’impresa pagando il canone stabilito. 

La durata temporale dell’utilizzo del bene immobile 

in locazione, così come le eventuali procedure di 

interruzione o rinnovo, sono parte integrante del contratto 

iniziale. Il “proprietario unico” del terreno e degli 

stabili continua a detenerne il possesso esclusivo nel 

tempo e gestisce e amministra il complesso in questione 

in modo da mantenerlo efficiente e appetibile. Questo 

secondo modello è stato riscoperto nel Novecento anzitutto 

dagli shopping mall di origine statunitense, ossia 

insediamenti commerciali posseduti e gestiti da un proprietario 

unico che ne affitta parti per lo svolgimento di 

varie attività di vendita; altri esempi più interessanti di 

comunità proprietaria che si sono sviluppati nel seguito 

hanno riguardato parchi tematici, centri per uffici e insediamenti 

residenziali, nonché complessi che mescolano 

tutte o alcune di queste funzioni (MacCallum, 1970). 

In conclusione, le forme private di governo si differenziano 

dalle forme pubbliche basate sulla nozione di 

sovranità poiché sono fondate su contratti volontari 

espliciti tra persone di pari status legale. Si noti come il 

problema del free rider venga automaticamente evitato, 

nel caso delle comunità contrattuali, poiché si può accedere 

solo a pagamento a beni e servizi che esse offrono 

in maniera esclusiva. 

È interessante notare come molte forme di comunità 

9



contrattuali erano un tempo una forma corrente di 

organizzazione dell’uso del suolo (Davies, 2002), prima 

che lo Stato avocasse a sé la produzione di pressoché 

ogni regola urbanistica e servizio collettivo. 

La tesi centrale: le comunità contrattuali come erogatrici 

efficienti di beni collettivi 

La tesi centrale del libro di Foldvary è che la teoria 

tradizionale dei beni pubblici, come teoria che identifica 

situazioni in cui la fornitura di certi beni non potrebbe 

che essere di tipo coercitivo (a causa della non rivalità 

nel consumo e della non escludibilità dal consumo), 3 

trovi un’applicazione assai più limitata di quanto generalmente 

presupposto. La varietà di beni anche di rilievo 

collettivo (infrastrutture, attrezzature, servizi) che 

possono essere forniti in modi che non implicano affatto 

la coercizione pubblica pare essere infatti ben più 

estesa di quanto solitamente riconosciuto. 

Le comunità contrattuali sono l’esempio lampante 

di come numerosi “beni” spesso e a torto ritenuti “pubblici” 

nel significato ortodosso – ad esempio, strade, 

piazze, parchi, illuminazione degli spazi comuni, raccolta 

dei rifiuti, ecc. – possano essere invece perfettamente 

forniti da strutture private. 

Questo è possibile perché le comunità contrattuali 

sfruttano positivamente il fenomeno della rendita, ossia 

l’incremento di valore di un suolo dovuto a interventi 

di miglioria dell’intorno e ad altre azioni varie con ricadute 

positive. Il punto è che beni collettivi quali infrastrutture, 

attrezzature e servizi generano rendita e, se 

un soggetto privato è proprietario dei siti in cui tale rendita 

si genera, la rendita stessa rivela la domanda per 

quei beni, fornisce un parametro di riferimento per 

chiedere un pagamento per essi e suggerisce i meccanismi 

per ottenerlo. Gli incrementi di valore dei suoli 

dovuti a certi interventi e azioni sono, in questo caso, 

non un problema, ma la condizione che consente di garantire, 

consensualmente, beni collettivi. 

3. Come recitano i celeberrimi contributi di Samuelson (1954 e 1955). 

10


Prefazione 

La ben nota idea di Henry George (1879), secondo 

cui i beni pubblici possono essere finanziati dalla rendita, 

funziona, ma non nel modo in cui lo stesso George 

suggeriva. In altri termini, non è tramite una tassazione 

autoritativa generalizzata della rendita dei terreni che 

raggiungeremo l’obiettivo (come George voleva), ma 

lasciando che siano i privati stessi a sfruttare selettivamente 

questo meccanismo in un contesto di scambio e 

adesione volontaria. 

Le comunità contrattuali sono in grado di garantire 

servizi più adeguati alle reali esigenze dei cittadini e 

sono in grado di farlo in modo più efficiente e con una 

maggiore velocità di riadattamento a esigenze e circostanze 

mutevoli rispetto a quanto accade quando la fornitura 

è di carattere pubblico più tradizionale. È stato 

calcolato che le associazioni comunitarie statunitensi, ad 

esempio, riescono a fornire diversi servizi con una spesa 

pari alla metà circa di quanto costerebbero se fossero forniti 

pubblicamente nei modi tradizionali (Nelson, 2005). 

È noto che il celeberrimo modello di Charles Tiebout 

(1956) ipotizzava, al fine di incrementare l’efficienza del 

sistema pubblico complessivo di erogazione dei servizi, 

di favorire la competitività tra amministrazioni pubbliche 

locali in termini di pacchetti alternativi di tasse prelevate 

e prestazioni garantite. Ciò che sembra interessante 

sottolineare, a questo punto del discorso, è che 

tale modello parrebbe funzionare in termini ancor più 

efficaci ove questo tipo di concorrenza avesse luogo tra 

unità private. 

Aspetti controversi: indesiderabilità delle comunità 

contrattuali? 

Le comunità contrattuali sono state oggetto di critiche 

severe e continue. Ciò è accaduto soprattutto per le 

associazioni comunitarie (statunitensi). 4 

4. Tra i tanti, si vedano Barton e Silverman (1994); Blakely e Snyder (1997); 

Luymes (1997); Bauman (2000); MacLeod e Ward (2002); De Cauter (2004); 

Dreier, Mollenkopf e Swanstrom (2004); Bruhn (2005); Caldeira (2005); 

McKenzie (2005); Monahan (2006); Vesselinov, Cazessus e Falk (2007). 

11



Buona parte di queste critiche sembrano totalmente 

fuori luogo: non è ad esempio vero, come spesso si 

sostiene, che le comunità contrattuali riguarderebbero 

solo le classi più agiate (coinvolgono infatti gli strati più 

vari della società e potrebbero allargarsi ulteriormente 

se creassimo condizioni giuridiche più favorevoli al loro 

sviluppo); non è vero che tutte le comunità contrattuali 

siano gated, ossia completamente chiuse da alti muri 

visivamente impenetrabili e con specifici sistemi di controllo 

all’ingresso (dispositivi elettronici di riconoscimento, 

guardie private, ecc.); non è vero che le comunità 

contrattuali generano una privatizzazione dello spazio 

pubblico (piuttosto, una collettivizzazione di spazi 

già privati) (Brunetta e Moroni, 2008). 

Sembra il caso di mettere in luce come, in molti casi, 

ci si oppone violentemente alle comunità contrattuali 

senza rendersi conto che certe critiche avanzate nei loro 

confronti non sono affatto specifiche: in altri termini, 

non hanno nulla a che vedere con particolari forme di 

strutturazione giuridico-spaziale delle attività residenziali, 

commerciali o d’altro genere, ma sono rivolte in 

realtà contro l’idea stessa di libertà individuale (in particolare, 

la libertà di contratto o di associazione) e l’idea 

di proprietà privata (ad esempio, degli immobili). Chiaramente, 

è del tutto legittimo criticare le libertà di contratto 

e di associazione o la proprietà privata purché sia 

chiaro a che cosa saremmo costretti a rinunciare e purché 

non si creda di poterle criticare solo nei casi in cui 

non ci piace ciò che comportano (aprendo così la strada 

a pericolose legislazioni ad hoc). 

Esiste un’altra critica che sottolinea, invece, un problema 

reale, ossia la possibile tendenza alla segregazione 

e al reciproco isolamento dei vari gruppi della società, 

in termini contemporaneamente fisici e sociali. Questo 

potrebbe accadere, da un lato, perché le comunità 

contrattuali tendono a formarsi riunendo membri omogenei 

(ossia membri che condividono una certa idea di 

qualità ambientale e architettonica, una preferenza per 

determinati tipi di servizi, ecc.); dall’altro, perché chi 

non entra a far parte di tali comunità potrebbe ritrovar- 

12


Prefazione 

si automaticamente collocato in aree a loro volta “inintenzionalmente 

omogenee”. Da ciò potrebbe derivare 

una parcellizzazione della società urbana in isole eccessivamente 

uniformi, con la conseguente riduzione dei 

vantaggi dell’“effetto urbano”, ossia l’incontro continuo 

e fertile con la diversità: elemento che, da sempre, 

rappresenta un aspetto non solo positivo, ma, addirittura, 

costitutivo della città. 5 

Come dicevo, questa critica è, diversamente dalle 

precedenti, realmente importante. Si può rispondere 

solo suggerendo che una città ripensata e organizzata 

in modo tale da essere più libera, intraprendente e creativa 

di quanto accade ora (Moroni, 2007) possa rivelarsi 

foriera di occasioni innumerevoli di lavoro, attrazione 

e svago, evitando così di indurre gli individui a trasformarsi 

in perenni reclusi all’interno delle loro comunità 

contrattuali e spingendoli piuttosto a intendere 

queste ultime come semplici cellule di un più ampio 

mondo urbano plurale che vale sempre e comunque la 

pena di percepire e vivere nella sua totalità e ricchezza. 

Se saremo in grado di favorire lo sviluppo di città che, 

nella loro interezza, continuino ad avere la diversità e la 

pluralità come elemento distintivo (ed efficace motore 

di sviluppo economico e sociale), allora gli inevitabili 

momenti di omogeneità puntuale saranno nient’altro 

che componenti di un complesso sistema dinamico che 

continuerà ad avere valore in quanto tale. 

È in particolare importante notare che, se c’è qualcosa 

che oggi impedisce di creare comunità artificiali 

totalmente chiuse, questo è – forse inaspettatamente 

per molti – il sistema di mercato; il mercato, infatti, 

attraversa provvidenzialmente qualunque muro spingendo 

tutti (compresi i più ricchi) a entrare in interazione 

e contatto con gli altri. Dunque, avere più mercato, 

anche nelle nostre compagini urbane, diminuirà il 

rischio dell’isolamento. 

5. Su quest’ultimo punto, si vedano i contributi fondamentali di Jacobs 

(1961), Sennet (1992) e Florida (2005). 

13



Una domanda fondamentale: ruolo complementare o 

sostitutivo delle comunità contrattuali? 

Solitamente si ritiene che i soggetti privati siano 

incapaci di azioni concertate e coordinate di qualche 

rilievo: tale convinzione è stata spesso considerata una 

giustificazione dell’intervento pubblico particolarmente 

cogente. Alla luce del fenomeno delle comunità contrattuali, 

dobbiamo forse iniziare a riconoscere che i privati 

si dedicherebbero naturalmente ed estesamente ad 

azioni concertate e coordinate se – come spesso è accaduto 

nel Novecento – ciò non venisse in vario modo 

impedito o disincentivato: aspetto che cambia radicalmente 

la domanda sul ruolo giustificabile e desiderabile 

del soggetto pubblico. 

A questo proposito si apre un problema cruciale. 

Possiamo cioè interrogarci sulla natura semplicemente 

integrativa o piuttosto sostituiva delle comunità contrattuali 

nei confronti delle più tradizionali unità amministrative. 

In altre parole, dobbiamo pensare alle comunità 

contrattuali come forme complementari di garanzia 

di regole e fornitura di servizi vari ai cittadini, in una 

realtà in cui permangono unità amministrative locali di 

carattere pubblico (per quanto con compiti e ruoli profondamente 

rivisti) (Brunetta e Moroni, 2008), oppure 

dobbiamo pensarle come vere e proprie forme sostitutive 

delle amministrazioni locali (Heath, 1957; Nelson, 

2004)? Nel primo caso le comunità contrattuali avranno 

per la gran parte dimensione di quartiere e saranno 

comunque ricomprese in città che continueranno a 

essere anche unità amministrative; nel secondo caso, 

esse avranno dimensione anche molto maggiore e si 

configureranno come realtà per buona parte (o anche 

del tutto) autonome. 

14


Riferimenti bibliografici 

Prefazione 

Atkinson, Rowland - Sarah Blandy (a cura di) (2006), Gated 

Communities, London, Routledge. 

Barton, Stephen E. - Carol J. Silverman (a cura di) (1994), 

Common Interest Communities, Berkeley, Institute of Governmental 

Studies Press. 

Bauman, Zygmunt (2000), Missing Community, Cambridge, 

Polity Press (ed. it. Voglia di comunità, Roma-Bari, Laterza, 

2001). 

Blakely, Edward J. - Mary G. Snyder (1997), Fortress America, 

Washington (DC), Brookings Institution Press. 

Beito, David T. - Peter Gordon - Alexander Tabarrok (a cura 

di) (2002), The Voluntary City, Ann Arbor, The University of 

Michigan Press (ed. it. La città volontaria, Treviglio-Soveria 

Mannelli, Leonardo Facco-Rubbettino, 2010). 

Bruhn, John G. (2005), The Sociology of Community Connections, 

New York, Springer. 

Brunetta, Grazia - Stefano Moroni (2008), Libertà e istituzioni 

nella città volontaria, Milano, Bruno Mondadori. 

Caldeira, Teresa P.R. (2005), “Fortified Enclaves”, in Setha M. 

Low (a cura di), Theorizing the City, New Brunswick, Rutgers 

University Press, pp. 83-107. 

Davies, Stephen (2002), “Laissez-Faire Urban Planning”, in 

David T. Beito - Peter Gordon - Alexander Tabarrok (a cura 

di), The Voluntary City, Ann Arbor, The University of Michigan 

Press, pp. 18-46 (ed. it. “Pianificazione urbanistica di 

laissez-faire”, in David T. Beito - Peter Gordon - Alexander 

Tabarrok, a cura di, La città volontaria, pp. 21-60). 

De Cauter, Lieven (2004), The Capsular Civilization, Rotterdam, 

NAI. 

Dreier, Peter - John Mollenkopf - Todd Swanstrom (2004), 

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Florida, Richard (2005), Cities and the Creative Class, New 

York, Routledge. 

George, Henry (1879), Progress and Poverty, New York, Lovell, 

Gestefeld & Company. 

Glasze, Georg - Chris Webster - Klaus Frantz (a cura di) 

(2006), Private Cities, London, Routledge. 

Heath, Spencer (1957), Citadel, Market and Altar, Baltimore, 

The Science of Society Foundation. 

Jacobs, Jane (1961), The Death and Life of Great American Cities, 

New York, Random House (ed. it. Vita e morte delle grandi 

città: saggio sulle metropoli americane, Torino, Einaudi, 2009). 

Luymes, Don (1997), “The Fortification of Suburbia”, Landscape 

and Urban Planning, 39, pp. 187-203. 

MacCallum, Spencer H. (1970), The Art of Community, Menlo 

Park, Institute for Humane Studies. 

15



MacLeod, Gordon - Kevin Ward (2002), “Spaces of Utopia 

and Dystopia”, Geografiska Annaler, 84, nn. 3-4, pp. 153-170. 

McKenzie, Evan (2005), “Planning Through Residential 

Clubs”, Economic Affairs, 25, n. 4, pp. 28-31. 

Monahan, Torin (2006), “Electronic Fortification in Phoenix”, 

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Moroni, Stefano (2007), La città del liberalismo attivo, Torino, 

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Nelson, Robert H. (2004), “Local Government as Private Property”, 

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Nelson, Robert H. (2005), Private Neighborhoods, Washington, 

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Samuelson, Paul A. (1954), “The Pure Theory of Public 

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Samuelson, Paul A. (1955), “Diagrammatic Exposition of a 

Theory of Public Expenditures”, The Review of Economics and 

Statistics, 37, n. 4, pp. 350-356. 

Sennett, Richard (1992), The Uses of Disorder, New York, Norton 

& Company. 

Tiebout, Charles (1956), “A Pure Theory of Local Expenditures”, 

Journal of Political Economy, 64, pp. 416-424. 

Vesselinov, Elena - Matthew Cazessus - William Falk (2007), 

“Gated Communities and Spatial Inequalities”, Journal of 

Urban Affairs, 29, n. 2, pp. 109-127. 

16


Ringraziamenti 

Questo libro è basato su una mia dissertazione dallo 

stesso titolo, scritta per il Ph.D. in economia che ho conseguito 

alla George Mason University nell’estate del 

1992. Per l’aiuto e la guida, molti ringraziamenti vanno 

alla commissione che all’epoca mi ha seguito, composta 

da Richard Wagner, Charles Rowley, Tyler Cowen e 

Henry Butler. Ringrazio mia moglie Janet per il suo 

sostegno morale e per la sua assistenza nel trasferimento 

del testo a un nuovo computer. Sono grato per il supporto 

finanziario fornito dal Center for Study of Public 

Choice, dal Center for the Study of Market Processes e 

dalla George Mason Graduate School durante gli anni 

della mia specializzazione. 

Voglio anche esprimere la mia più sentita gratitudine 

a Spencer MacCallum, ai professori della George 

Mason University, ai miei compagni di specializzazione, 

alle segretarie del dipartimento di economia, ai 

bibliotecari dei Planned Community Archives della 

George Mason’s Fenwick Library, a David Smith degli 

Walt Disney Archives, a Michael Curtis e Carolyn (Pat) 

Liberman di Arden, Jim Rader e Libby Strickland del 

Fort Ellsworth Condominium, Allan Matthews di 

Reston, Sylvia Haefer della Long & Foster Realtors® di 

Reston e a John Metcalf per il suo aiuto sul Players Club 

di Sawgrass. Sono grato anche ai miei genitori e a mia 

sorella per l’incoraggiamento. 

17



Desidero ugualmente esprimere la mia riconoscenza 

a molte altre persone di Arden, Fort Ellsworth Condominium, 

The Briarcrest Condominium, Reston Association, 

Community Associations Institute e a tutti coloro 

che mi hanno aiutato con il materiale e le interviste. 

Molti ringraziamenti vanno anche al Locke Institute 

per il sostegno editoriale e l’assistenza nella pubblicazione 

del libro. Sono doppiamente grato a Charles 

Rowley per la sua attenta lettura del manoscritto e per 

i suoi importanti suggerimenti. Ovviamente, la responsabilità 

dei contenuti di questo volume resta mia, ma il 

libro non sarebbe mai potuto essere quello che è senza 

l’importante aiuto dei miei amici e colleghi. 

18


Capitolo 1 

La fallacia dell’argomentazione 

del fallimento del mercato 

La tesi del fallimento del mercato 

Beni e servizi pubblici come strade, parchi e dighe 

devono essere forniti dallo Stato? Secondo la visione 

prevalente, sì, dovrebbero esserlo, perché normalmente 

gli attori (persone e imprese) coinvolti nei processi di 

mercato non riescono a provvedervi. Poiché le persone 

usufruiscono di tali servizi indipendentemente dal fatto 

che li paghino o meno, molti agiscono da free rider, evitando 

di pagare se non sono costretti a farlo. Per questa 

ragione gli economisti, così come la maggior parte della 

gente, ritengono che solo lo Stato o il settore pubblico 

possano provvedere a quei servizi collettivi che le persone 

di una comunità desiderano. 

Scopo di questo libro è dimostrare l’erroneità di tale 

asserzione. La tesi del fallimento del mercato considera 

le persone come individui isolati, che vivono in un 

ambiente etereo anziché in uno spazio tridimensionale 

con un contesto di istituzioni e storia. Una tale astrazione 

priva di materialità, basata su premesse mai verificatesi 

in nessuna società reale, produce una teoria che 

può essere sì validamente dedotta da tali premesse, ma 

che non è in sintonia con l’esistenza umana nel mondo 

reale. Una volta che i fattori del mondo reale vengono 

introdotti nella teoria dei beni pubblici, l’argomentazione 

del fallimento del mercato non solo viene a cadere, 

ma anzi ne risulta ribaltata: invece che beneficiare dei 

beni pubblici, indipendentemente dal fatto che si paghi 

19



o meno per essi, le persone si ritrovano a dover pagare 

attori privati per tali beni, indipendentemente dal fatto 

che li forniscano effettivamente. Una simile situazione si 

genera quando il valore dello spazio è condizionato dai 

beni: la rendita economica generata dai beni viene catturata 

dal proprietario di quello spazio. La teoria del fallimento 

del mercato è così ribaltata, dal momento che il 

fatto che un pubblico paghi per un bene, da un lato 

implica che un attore privato può raccogliere tale pagamento 

in cambio della fornitura del bene, e dall’altro che 

lo Stato si trova a imporre costi non necessari nel caso 

interferisca con tali accordi e lo sostituisca con altri 

metodi volti a consentire il pagamento di quei beni. 

Inoltre, anche la fornitura di beni collettivi da parte 

del cosiddetto “settore pubblico” è soggetta a fallimenti. 

La teoria della public choice, applicando l’analisi economica 

alle scelte e alle azioni degli agenti in un processo 

politico, mostra l’esistenza di interessi particolari, 

così che eletti e pubblici burocrati sono ad esempio portati 

a trasferire risorse a loro stessi e alle loro agenzie, 

invece che alla totalità dei contribuenti. Il ceto politico 

non riesce ad allocare le risorse nel modo in cui il pubblico 

desidererebbe. 

Le tre storie che seguono illustrano gli argomenti a 

favore della tesi del fallimento del mercato, di quella 

del fallimento dello Stato e della tesi della fattibilità di 

efficaci soluzioni contrattuali. Si supponga che in tutte 

e tre le storie ci sia una vallata – chiamata Happy Valley 

– con 100 mila abitanti, attraverso la quale scorre un torrente 

che periodicamente è soggetto a esondazione. 

Praticamente tutti i residenti sarebbero felici della 

costruzione di una diga che li proteggesse dalle inondazioni. 

Si tratta di un esempio classico, molto usato 

nella teoria della public choice e della finanza pubblica. 

Nella prima delle tre storie il mercato fallisce. Un 

imprenditore (che chiameremo Pierre) vede un’opportunità 

di profitto nel costruire la diga. Sfortunatamente 

Pierre calcola che il costo dell’acquisto della terra, inclusi 

i risarcimenti connessi alla perdita delle case, delle 

fattorie e della fauna selvatica, supererebbe i ricavi 

20


La fallacia dell’argomentazione del fallimento del mercato 

derivanti dall’acqua e dalle attività ricreative resi possibili 

dalla diga. Ma i buoni abitanti di Happy Valley 

sarebbero disposti a pagare una quota annuale per la 

protezione dalle esondazioni sufficiente a rendere il 

progetto profittevole? Pierre va a chiedere a ogni famiglia 

di impegnarsi a pagare 100 dollari all’anno per un 

periodo indeterminato come corrispettivo del beneficio 

apportato dalla diga, il che sarebbe meno del premio 

assicurativo che dovrebbero pagare per proteggersi dal 

rischio. Sicuramente è nell’interesse di ogni famiglia 

pagare questo ammontare ma, sorprendentemente, 

Pierre scopre che nessuno è intenzionato a sottoscrivere 

l’idea. Egli si rivolge quindi a un amico economista 

per avere una spiegazione. 

L’economista gli spiega che i residenti riconoscono 

l’utilità del progetto, ma contemporaneamente capiscono 

anche che se loro non sottoscrivono il progetto ma lo 

fanno altri il risultato sarebbe che i primi potrebbero 

godere della protezione fornita dalla diga al pari dei 

secondi. Perché dunque sottoscrivere l’accordo? Lasciamo 

che siano gli altri a farlo! “Ma questo è stupido – 

ribatte Pierre – nel caso in cui non costruisca la diga alla 

fine tutti ne perderanno”. È vero, risponde l’economista, 

e questo è il ben noto caso del “dilemma del prigioniero”: 

ogni individuo ha un incentivo a non cooperare 

anche se ci potrebbe essere un relativo guadagno collettivo 

nell’ipotesi di cooperazione. Probabilmente, nel 

caso ci fossero solo 20 o 30 residenti, si potrebbero 

incontrare e accordarsi per costruire la diga, ma con 100 

mila persone coinvolte i costi di transazione connessi al 

farle incontrare sono troppo elevati e i grandi numeri 

evitano che il singolo soggetto incorra in una perdita di 

status legata alla decisione di non cooperare. 

L’incentivo a essere un free rider è così forte che non 

viene raggiunto nessun accordo. Il “mercato” fallisce 

nel fornire la diga. Secondo molti libri di testo di economia, 

1 è questo il motivo per cui abbiamo bisogno 

dello Stato per la produzione di beni pubblici. Lo Stato 

1. Si veda ad esempio Mansfield e Behravesh (1989, p. 551). 

21



può obbligare tutti a cooperare, anche se non si tratta di 

una vera forma di cooperazione, poiché la scelta viene 

fatta da soggetti governativi piuttosto che dai singoli 

cittadini. Però in questo modo la diga viene costruita. 

D’altro canto, la teoria della public choice indica che 

anche la seconda storia che andiamo a presentare difetta 

di una conclusione felice (oppure ottimale). La vallata 

ha un corpo di legislatori eletti che hanno l’autorità 

per costruire la diga, definirne la grandezza, stabilire 

l’ammontare di denaro necessario alla costruzione e 

decidere come raccogliere i fondi. Ogni membro eletto 

viene rinnovato ogni due anni, quindi dipende da campagne 

di raccolta fondi per la pubblicità che gli serve 

per indurre la gente a votarlo; a questi voti si aggiungono 

quelli delle persone che ricevono benefici dal tesoro 

pubblico. Alcuni agricoltori che si trovano lungo il 

fiume si rivolgono al comitato incaricato di definire il 

progetto della diga e suggeriscono che se la struttura 

fosse più grande di quanto correntemente proposto, 

potrebbero deviare l’acqua per irrigare i campi, incrementando 

così la produzione con benefici per l’intera 

comunità. Anche una azienda di utilities si offre di 

costruire una struttura di produzione di energia nel 

caso in cui la diga fosse ancor più grande, il che consentirebbe 

la fornitura di energia elettrica a un costo 

inferiore rispetto a quello della compagnia rivale. Naturalmente 

la compagnia non si sobbarcherebbe i costi di 

costruzione della diga perché ne beneficerebbe la 

comunità. Inoltre, questa diga sovradimensionata inonderebbe 

porzioni maggiori di foreste, e un emendamento 

alla legislazione consentirebbe la costruzione di 

una strada per la rimozione del legname. La compagnia 

di legname locale pagherebbe 1 dollaro per albero, sebbene 

il costo della strada sia in media di 1,47 dollari per 

albero. Le spesa sarebbe così giustificata sulla base del 

fatto che in questo modo sarebbe possibile evitare lo 

spreco di legname. 

La maggior parte dell’area nel centro città è di proprietà 

di due aziende i cui rappresentanti invitano il 

comitato incaricato della diga a una missione di studio a 

22



Las Vegas, per studiare la diga Hoover. La diga fornirebbe 

un notevole aumento di valore immobiliare eliminando 

i costi di assicurazione contro le inondazioni, che 

aumenteranno le imposte sugli immobili. Così, i legislatori 

si trovano d’accordo nel diminuire l’aliquota relativa 

alla tassa di proprietà, azione che consentirebbe loro 

anche di far passare il messaggio che la diga non incrementerebbe 

la tassazione sulle proprietà immobiliari. 

Però, i negozianti che occupano gli stabili in centro città 

continuerebbero a pagare gli stessi affitti di prima, se non 

più alti; dalla diminuzione delle aliquote per loro non ci 

sarebbe nessun beneficio netto, né per i loro clienti. 

L’imprenditore Pierre si offre, in via riservata, di fare 

una donazione per la campagna elettorale nel caso in 

cui fosse lui a ottenere il contratto per la costruzione 

della diga e non i suoi concorrenti. Egli si offre di 

costruire una strada intorno alla struttura, che, incidentalmente, 

passerebbe per la proprietà di uno dei legislatori. 

I legislatori a favore della diga inoltre guadagnerebbero 

il sostegno di altri legislatori attraverso uno 

scambio di favori: i primi si offrono di sostenere una 

misura, sostenuta da un membro chiave del parlamento, 

che è volta a proteggere le compagnie di taxi locali 

dalla competizione con gli immigrati. Ciò comporterebbe 

un aumento dei costi di trasporto e una riduzione 

dei posti di lavoro, fenomeno che pochi elettori collegherebbero 

alla costruzione della diga. Inoltre, i dipendenti 

pubblici sono organizzati in un forte sindacato e 

di conseguenza viene loro riconosciuto il diritto a essere 

compensati per l’incremento delle tasse connesso alla 

costruzione della diga. 

I legislatori ordinano un’analisi costi-benefici, ma 

con un basso tasso di interesse e ignorando l’aumento 

delle imposte sul lavoro, il valore dell’affitto della terra, 

la crescita delle tariffe dei taxi e il costo marginale per la 

perdita della bellezza naturale del canyon nel quale il 

fiume si incunea, valore che non sarebbe andato perduto 

nel caso di una diga più piccola. Inoltre, anche una 

tribù indiana che era solita utilizzare parte del corso 

superiore del fiume per fini cerimoniali e per nuotare 

23



riesce a ottenere udienza, senza però essere inclusa nel 

calcolo delle perdite: non possiede alcun titolo su quelle 

terre e non può sostenere il costo di invitare i legislatori 

a proprie spese nelle località amene del fiume. Il consiglio 

alla fine stabilisce che un interesse pubblico più 

vasto è più importante degli interessi ricreativi di pochi 

soggetti sull’alto corso del fiume; viene inoltre sancita la 

necessità di una diga sovradimensionata, in grado di 

fornire elettricità e acqua per gli agricoltori. La diga 

viene così finanziata con una aumento delle imposte 

indirette e una sovrattassa sui redditi superiori a 50 mila 

dollari l’anno, con deduzioni per gli investimenti (come 

quelli posti in essere dagli agricoltori) collegati all’utilizzo 

dell’acqua (al fine di favorire la conservazione dell’energia). 

Poiché solo il 35 per cento dei nuclei abitativi 

possiede un reddito anno superiore ai 50 mila dollari, il 

provvedimento raccoglie il sostegno della maggioranza 

degli elettori, che non sono in grado di calcolare il costo 

totale connesso all’aumento delle tasse indirette. 

La terra viene ottenuta con un esproprio e l’operazione 

è finanziata grazie all’emissione di obbligazioni 

municipali esenti da tasse. Gli investimenti alternativi e 

i posti di lavoro che si sarebbero potuti creare con gli 

extra fondi necessari alla costruzione della diga sovradimensionata 

non saranno mai noti. Viceversa, i benefici 

della diga verranno ampiamente pubblicizzati dagli 

amministratori locali e resi noti a tutti. 

Quindi, la diga viene costruita, ma è tre volte più 

grande di quanto originariamente proposto dall’imprenditore 

Pierre per garantire il controllo delle esondazioni. 

Perfino coloro che non pagano la sovrattassa 

sui redditi oltre i 50 mila dollari si trovano a dover 

sostenere costi maggiori di quanto sarebbe accaduto 

con il progetto originario. I proventi della tassazione 

sono destinati al pagamento di un bene pubblico più 

grande di quanto la maggioranza dei cittadini desidererebbe, 

e la maggior parte dei benefici viene goduta da 

pochi soggetti, come gli agricoltori, la compagnia elettrica 

e il costruttore della diga. Le bollette elettriche 

sono un po’ meno alte, ma la somma di tasse e bollette 

24



rimane molto più elevata di quanto sarebbe stata con il 

progetto originario. Eppure, gran parte del pubblico è 

convinta di aver beneficiato dal progetto attuale perché 

non conosce, e non è in grado di calcolarlo facilmente, 

il costo della proposta originaria. In aggiunta, gli agricoltori, 

la compagnia elettrica e Pierre si trovano a 

dover spendere somme considerevoli in attività di lobbying, 

invitando i legislatori a cena e in località amene, 

offrendo pure loro (con discrezione) fondi per le campagne 

e regali. L’ammontare totale delle risorse destinate 

alla ricerca di questi benefici sommata alla perdita 

netta di benessere sostenuta dalla comunità dei residenti 

costituisce un fallimento dello Stato. La diga è 

stata prodotta in eccesso, ma non vengono prodotti 

beni alternativi che forse la gente avrebbe preferito. 

A questo punto passiamo alla terza storia. Questa 

volta partiamo dal fatto che la Happy Valley occupa 

uno spazio il cui valore è influenzato dalla diga. Il valore 

potenzialmente maggiore dei siti della vallata fornisce 

un’opportunità agli imprenditori che non dirottano 

i costi connessi sui membri della comunità. L’imprenditore 

non necessita di stipulare un contratto con ogni 

nucleo abitativo per il pagamento della protezione fornita 

dalla diga contro le inondazioni, se possiede già un 

diritto sugli aumenti di affitto che la diga indurrà. A ciò 

si può giungere in molti modi. 

In primo luogo, Pierre può comprare un sito adatto 

alla costruzione della diga e all’insediamento di una 

potenziale comunità; a quel punto potrà poi vendere o 

concedere in affitto il sito a condizione che gli occupanti 

paghino una quota periodica per i servizi offerti dalla 

diga. I nuovi residenti sarebbero interessati al sito solo 

se ogni singolo individuo ritenesse appropriato il costo. 

Il mercato ha successo. Il costruttore o i proprietari successivi 

possono anche costruire la diga dopo che la 

comunità si è insediata se sono in grado di catturare la 

rendita generata dalla diga, oltre a vendere servizi 

aggiuntivi a essa connessi. Il proprietario non avrà 

incentivi a costruire una diga sovradimensionata o a 

non costruirla se esiste un’opportunità di profitto. E non 

25



avranno luogo operazioni redistributive in quanto l’intero 

sito è soggetto a un’unica proprietà e governance. 

Si supponga, comunque, che la vallata sia già abitata 

e che non sia di proprietà di un’impresa esterna. Lo 

scenario del fallimento di mercato presuppone che i 

nuclei familiari siano atomistici, indipendenti gli uni 

dagli altri, unità isolate. Ma ogni società umana è sempre 

vissuta in comunità e quindi la premessa di nuclei 

isolati si dimostra antistorica. Se si applica la teoria al 

mondo reale dei beni civici, allora si dà anche per scontato, 

erroneamente, che le istituzioni possano essere 

ignorate. La distinzione che esiste nel mondo reale non 

è tra organizzazioni comunitarie e assenza di organizzazioni; 

si tratta piuttosto di capire che tipo di governance 

ha una certa comunità o una certa impresa, ad 

esempio se condivisa o coercitiva. 

Si supponga anche che Happy Valley sia stata edificata 

da tre imprese indipendenti che abbiano delegato la 

governance della comunità a tre distinte associazioni di 

residenti, ognuna delle quali basata su una mutua obbligazione 

tra i proprietari dei siti. Pierre, l’imprenditore, 

non dovrebbe contrattare con 100 mila controparti, ma 

solo con tre. Se poi queste tre avessero stipulato fra loro 

un’associazione di mutua cooperazione allora Pierre 

dovrebbe rivolgersi solo a quest’ultima. L’espressione 

“fornitura di mercato” potrebbe offuscare il punto fondamentale, 

ovvero che ci troviamo davanti a una fornitura 

attraverso modalità consensuali, che può coinvolgere 

un’impresa e un’associazione civica. Se i benefici 

della diga sono percepiti da tutti (o quasi tutti) i residenti, 

ogni comunità non cooperativa che voglia agire 

da free rider patirà il risentimento e le ritorsioni economiche 

delle altre due e verrà espulsa dall’associazione 

comune, sostenendo probabilmente costi maggiori di 

quelli che avrebbe dovuto sostenere se avesse partecipato 

alla costruzione della diga. Pierre potrebbe inoltre 

offrirsi di costruire la diga in cambio di terreni il cui 

valore verrebbe incrementato dalla rendita, senza dover 

sostenere il fardello di costi organizzativi elevati. Le 

comunità sarebbero d’accordo solo se le rendite nette 

26



generate – al netto di quanto dovuto a Pierre – fossero 

positive. Così non verrebbe costruita una diga troppo 

costosa, i benefici sarebbero goduti da tutti i residenti, e 

ognuno pagherebbe in proporzione ai benefici ottenuti, 

come riflesso dell’incremento di valore dei terreni. Il 

voto favorevole dei residenti o dei membri dei consigli 

delle comunità della vallata sarebbe assai probabile e il 

mercato ancora una volta avrebbe successo. 

Ci si potrebbe chiedere perché le associazioni di residenti 

non dovrebbero andare incontro a fallimenti politici 

come nella seconda storia qui presentata. La cosa 

sarebbe meno probabile qualora il costruttore o il fondatore 

della comunità stabilissero provvedimenti (nell’atto 

costitutivo o nello statuto) volti a limitare il potere 

delle associazioni. Il finanziamento delle associazioni 

civiche è solitamente fondato su quote associative 

fisse, oppure basate sulla proprietà o sul valore del terreno, 

piuttosto che su tassazioni arbitrarie. Inoltre, l’atto 

costitutivo potrebbe prevedere maggioranze qualificate 

in caso di spese importanti, al fine di prevenire la 

ricerca di privilegi. I membri delle associazioni possono 

inoltre fare causa all’associazione e al suo consiglio. 

Nel caso in cui l’associazione più vasta diventi 

prona a spese improduttive, le comunità che la compongono 

potrebbero decidere di uscirne e formarne 

una nuova. Ampie associazioni comunitarie potrebbero 

avere clausole di secessione per quartieri e villaggi. In 

questo modo all’interno di organizzazioni comunitarie 

possono essere stabilite talune salvaguardie costituzionali, 

riducendo in maniera significativa la probabilità di 

fallimenti istituzionali. La principale salvaguardia 

sarebbe la natura contrattuale della relazione fra i futuri 

residenti e i costruttori della successiva governance 

comunitaria: ogni potenziale residente o detentore di 

sito firmerebbe un accordo in cui sono definite le regole 

di funzionamento della comunità, con la certezza 

dell’esistenza di tutele contro confische arbitrarie e 

investimenti specifici del sito. 

Nonostante questo rimane la possibilità che un 

costruttore o un’associazione di residenti falliscano, 

27



così come può fallire ogni individuo, organizzazione o 

istituzione umana. Il problema del fallimento del mercato 

non è il fatto che alcuni beni collettivi vengano o 

meno prodotti, o vengano prodotti in eccesso. Questi 

eventi costituiscono fallimenti imprenditoriali e non 

sistematici fallimenti di mercato, e sono inevitabili in 

un mondo di incertezza e cambiamento, composto da 

esseri umani imperfetti. La tesi del fallimento del mercato 

sostiene che siano il mercato o i processi consensuali 

in generale a fallire nella fornitura di beni pubblici 

o civici. Ma la terza storia che abbiamo presentato 

come esempio dimostra come il mercato non necessariamente 

fallisca. 

La questione da affrontare è la fattibilità della fornitura 

di beni pubblici attraverso mezzi privati. La teoria 

del fallimento di mercato viene formulata secondo la 

seguente ipotesi: gli incentivi al guadagno personale, che in 

un’economia di mercato inducono gli agenti a fornire beni privati, 

non sono in generale sufficienti a indurre tali agenti a 

fornire quei beni collettivi di cui la gente ha effettivamente 

bisogno, poiché, perfino quando i costi di transazione non 

sono un ostacolo, non ci sono modi per indurre gli individui a 

pagare per la porzione di bene di cui godono; di conseguenza 

il costo totale della fornitura del bene non può essere ripagato. 

La teoria presentata nei capitoli iniziali di questo 

libro illustra come i beni collettivi possano essere forniti 

da agenti in un processo di mercato e i case studies presentati 

nei capitoli conclusivi dimostrano come le comunità 

del mondo reale provvedano nella pratica alla fornitura 

di tali beni confermando la teoria. Inoltre, teoria 

ed evidenze contrappongono la fornitura contrattuale a 

quella governativa, mostrando come i fallimenti di Stato 

possano essere superati, e nei fatti lo sono realmente, da 

accordi consensuali interni alle comunità. 

La carenza di esempi di privatizzazioni 

In passato molta della letteratura volta a contestare 

la tesi del fallimento del mercato si era focalizzata su 

alcuni aspetti della privatizzazione: la fornitura di servizi 

civici da parte di particolari imprese. Esempi di ser- 

28



vizi forniti privatamente includono i servizi di polizia e 

di protezione dagli incendi, strade, illuminazione, educazione 

e attività ricreative. Questi case studies dimostrano 

che tale tesi necessita di essere qualificata per 

rispondere delle condizioni per le quali alcuni servizi 

civici possono essere forniti in forma decentralizzata e 

attraverso mezzi volontari. Ma in generale ciò non 

prova che i servizi pubblici di una comunità possano 

essere forniti attraverso meccanismi di mercato. 

Per esempio, uno studio di High e Ellig (1998) ha 

riscontrato che in Gran Bretagna e negli Stati Uniti l’istruzione 

veniva fornita in forma privata su larga scala 

prima che i governi fossero coinvolti e in larga misura 

la soppiantassero. Tali esempi storici mostrano la possibilità, 

ma non necessariamente la fattibilità, di sistemi 

educativi privati completi. In quest’ultimo caso sarebbe 

indispensabile una teoria riguardante l’aspetto di bene 

privato connesso all’istruzione e le circostanze in cui 

organizzazioni comunitarie volontarie possono provvedere 

alla sua fornitura. Taluni servizi antincendio privati 

sono stati descritti da N. Poole (1991) e R. Poole (1980). 

La Rural/Metro Corporation fornisce servizi antincendio 

a Scottsdale, in Arizona, e ad altre 50 comunità. La 

maggior parte dei servizi antincendio in piccole comunità 

è fornita da gruppi di volontari o imprese private. 

Ma esiste una teoria sul modo in cui tali servizi possono 

essere forniti privatamente indipendentemente dalle 

dimensioni della comunità di riferimento? Ad esempio, 

può esservi competizione fra compagnie antincendio 

nella stessa regione? Le strade private esistono in molte 

comunità, in particolare a St. Louis, nel Missouri, come 

vedremo nel tredicesimo capitolo. Streets of Laredo è una 

canzone western tradizionale. Oggi si potrebbe comporre 

una canzone sulle “strade private di Laredo”, 

visto che tra il 1982 e il 1985 ben 150 lotti sono stati 

ceduti a imprese private e a organizzazioni (Fitzgerald, 

1988, pp. 163-164). Ma le strade possono essere costruite 

e mantenute da agenti privati in generale o si tratta 

solo di casi particolari? Alcune autostrade e alcuni 

ponti privati vengono finanziati attraverso i pedaggi. In 

29



America antiche strade a pedaggio furono costruite da 

gruppi civici volontari e da società (Klein, 1990). Le 

strade sono finanziate anche attraverso parcometri e 

tariffe sul passaggio. Ma, ancora una volta, esiste una 

teoria generale per la fornitura da parte del settore privato 

di autostrade e ponti? 

I fari sono stati indicati come un esempio di bene 

pubblico in cui è necessaria la fornitura da parte dello 

Stato (si veda Heilbroner e Thurow, 1987, pp. 168-169). 

Tuttavia Ronald Coase (1974) ha descritto come, in 

Gran Bretagna, i fari vicino ai porti fossero finanziati da 

tariffe per l’uso dei porti stessi. Coase spiegò come il 

finanziamento dei fari tramite la fiscalità generale 

tenda a ridurre l’efficienza dell’amministrazione del 

servizio, a causa di costi di amministrazione maggiori, 

rendendo il servizio meno rispondente alle esigenze dei 

marinai. Ma cosa si può dire sui fari lontani dai porti? 

Si sa che le attività ricreative sono fornite tanto dagli Stati 

quanto dalle imprese private. Talune organizzazioni 

volontarie, “gli amici dello zoo”, spesso assistono nell’attività 

operativa e nella ricerca di fondi gli zoo, i 

musei e i parchi gestiti dallo Stato (R. Poole, 1980). 

Molti edifici di aziende private includono “piazze pubbliche” 

al loro interno. Ma è necessaria la fornitura da 

parte di amministrazioni pubbliche nei casi – come i 

parchi cittadini nelle vicinanze di zone residenziali – in 

cui il finanziamento privato non è collegato ad altri usi 

privati e le tariffe d’accesso non sono praticabili? La 

sicurezza, intesa come protezione dal crimine, è fornita 

da beni finanziati privatamente come serrature, recinti, 

guardie, pattuglie e allarmi. Negli Stati Uniti ci sono 

più guardie private che agenti della polizia a tempo 

pieno (Neely, 1990, p. 51). Ma è pensabile che tali sforzi 

privati possano sostituirsi alla polizia di Stato? 

La difesa nazionale viene spesso usata come l’esempio 

per eccellenza di un bene pubblico che richiede l’intervento 

dello Stato. Eppure perfino in questo caso gli sforzi 

privati possono affiancarsi alla difesa fornita dallo 

Stato. Alcuni esempi sono i ripari, le riserve di cibo e 

acqua, le maschere antigas e le medicine, i rifugi isolati, 

30



le armi e i soldati volontari. Ma ci può essere una difesa 

nazionale puramente volontaria o comunque su larga 

scala? Anche la legge viene frequentemente intesa come 

un dominio dello Stato, ma è capitato che anch’essa sia 

stata fornita dal settore privato. La lex mercatoria, una 

legge contrattuale e mercantile, venne creata indipendentemente 

dalle leggi esistenti in Europa. I mercanti 

utilizzavano le loro corti di giustizia per dirimere le dispute 

e facevano rispettare le loro decisioni attraverso l’ostracismo 

(Benson, 1990). Molti servizi di arbitrato e 

mediazione hanno oggi una funzione di supporto alle 

corti di giustizia governative. Ma possono sostituirsi 

interamente alle leggi e alle corti governative? La moneta 

oggi è universalmente fornita dagli Stati, spesso in regime 

di monopolio (anche dove le valute straniere sono 

permesse, frequentemente l’emissione privata di monete 

concorrenti non è ammessa). Come Carl Menger (1976 

[1871]) e altri hanno illustrato, la moneta e le banche si 

sono evolute attraverso un processo spontaneo di transazioni 

private, e soltanto successivamente sono diventate 

soggette all’autorità statale. Rispetto al caso di molti 

altri beni ora forniti dallo Stato, per moneta e sistema 

bancario privato la teoria è stata sviluppata (ad esempio, 

Selgin, 1988) al punto tale che la fattibilità dell’azione 

privata in tali ambiti ha una solida fondazione teorica. 

Questi esempi dimostrano come alcuni beni civici 

siano stati forniti da attori privati, ma non se la fornitura 

privata sia fattibile indipendentemente dall’epoca, 

dal luogo e dalla cultura. Gli esempi empirici confutano 

l’impossibilità, ma allo stesso tempo non dimostrano 

una generale fattibilità. Earl Brubaker (1975) propone 

una teoria più generale, sostenendo che la non produzione 

sia una forma di esclusione che consente alla 

produzione privata di aver luogo. Una contrattazione a 

priori riduce il problema del free riding, ma non preclude 

la possibilità della non partecipazione. 2 Inoltre, l’esi- 

2. David Schmidtz (1991) riporta vari esperimenti sulla fornitura di beni 

pubblici attraverso pagamenti volontari. Anche nel caso di garanzie money-back 

e della definizione di soglie di fornitura non tutti i soggetti contribuivano. 

31



stenza di un male pubblico, o perfino il fallimento nel 

produrre un bene pubblico, sono di per sé beni pubblici, 

quindi la non produzione non è sufficiente a prevenire 

l’esistenza di beni pubblici in ogni caso. Praticamente 

tutti questi esempi e la letteratura che ne tratta 

hanno a che fare con agenti privati che forniscono beni 

collettivi in sostituzione alla fornitura da parte dello 

Stato. Nella maggior parte dei casi manca una teoria 

generale della fornitura attraverso processi di mercato. 

Una teoria di questo tipo richiede un approccio differente, 

nel quale lo stesso governo viene internalizzato 

nella teoria e viene riconosciuta la natura spaziale della 

maggior parte dei beni civici. Invece che focalizzarsi di 

volta in volta su uno specifico servizio statale, una teoria 

generale della fornitura di beni collettivi richiede 

una trattazione sistematica e comprensiva dei vari tipi 

di beni pubblici, incluso quello della stessa governance. 

Il concetto di “pubblico “ e “privato” 

Il termine “pubblico” usato in “beni pubblici” ha un 

significato completamente differente da quello utillizzato 

in “settore pubblico”. Anche il termine “privato” 

in “beni privati” ha un significato diverso da quello nell’espressione 

“settore privato”. Il concetto di settore 

pubblico (Stato) e settore privato (aziende e nuclei familiari) 

sarà esaminato più in dettaglio nel quinto capitolo. 

Per ora, è sufficiente attenersi al significato comunemente 

usato per riferirsi allo Stato e agli attori privati. 

A ogni modo la terminologia che useremo richiede di 

essere chiarita. 

Espressioni come “settore privato” e “mercato” 

hanno varie connotazioni, ma la loro caratteristica 

essenziale rispetto ai beni pubblici è che il processo di 

fornitura è consensuale. I seguenti termini saranno considerati 

come equivalenti a “privato” nel contesto del 

“settore privato” per la fornitura di beni, processi e 

comunità: di mercato, volontario, consensuale, contrattuale 

e multilaterale. I seguenti termini saranno trattati come 

sinonimi di “pubblico” nel contesto del “settore pubblico” 

per la fornitura di beni, processi e comunità: sovra- 

32



no, politico, di governo, imposto e unilaterale. 

Termini come “politico” e “governo” ovviamente 

potrebbero essere usati nel contesto delle comunità contrattuali, 

che vedono anche processi di tipo politico e 

governativo, ma, al fine di mantenere una chiarezza terminologica, 

il significato di tali termini verrà confinato 

all’uso più convenzionale di governo del settore pubblico, 

a meno che il contesto non indichi chiaramente 

altrimenti. Il termine governance sarà usato genericamente 

tanto per le organizzazioni del settore pubblico 

che per quelle del settore privato. “Unilaterale” e “multilaterale” 

usati in questo contesto si riferiscono alla 

relazione tra l’agenzia che provvede alla fornitura del 

bene e i destinatari del bene. La governance volontaria 

fra due o più soggetti consiste in accordi fra parti uguali, 

e da qui letteralmente definita come multi-parte o 

multilaterale. Il processo politico, la governance del settore 

pubblico nei vari paesi, Stati e città contemporanee 

può comprendere molte persone che si trovano d’accordo 

su alcune regole particolari, ma non tutti i soggetti 

che devono sottostare a tali regolamenti hanno 

dichiarato un consenso esplicito alla loro attuazione 

(altrimenti sarebbe classificato come un processo di 

mercato). Di conseguenza la regola è unilaterale e 

imposta nei confronti di chiunque non abbia espresso o 

non avrebbe voluto esprimere il proprio consenso. 

Parlando di “pubblico” e “privato” nel contesto dei 

beni, la letteratura ha enfatizzato una distinzione fra 

beni privati “puri”, beni pubblici “puri” e beni “misti”, 

anche se la definizione di beni misti non risponde alla 

domanda in merito a cosa determini il fattore dell’impurità. 

Un fondamento per una teoria dei beni pubblici 

è una chiara specificazione fra beni privati e beni pubblici. 

La definizione di Paul Samuelson (1954) di beni privati 

contrapposti a beni pubblici divenne un punto di 

riferimento nella formulazione di una chiara distinzione 

fra i due elementi in termini matematici, sebbene, come 

verrà discusso più avanti, la forma matematica non sia 

sufficiente a una chiara definizione. La classificazione 

33


fra due tipi di beni è determinata dal modo in cui gli usi 

e i consumi individuali sono correlati con quelli aggregati. 

Per un bene privato y, il consumo aggregato è 

uguale alla somma dei consumi individuali: 

(1.1) yj=∑ y j i 

I 

i=1 

Dove i si riferisce al consumatore individuale, I al 

numero totale dei consumatori e j a un bene. L’ammontare 

totale di bene j consumato è la somma del consumo 

degli individui. 

Per un bene pubblico o per un bene collettivo y l’uso 

aggregato è pari all’uso individuale per ogni individuo: 

(1.2) yk= yk (i=1, ..., I) 

i 


Per alcuni beni pubblici k, Samuelson (1969) chiarisce 

che l’equazione dell’uso personale con riferimento a 

un ammontare totale di bene pubblico a disposizione 

per tutti gli individui non significa che tutti gli individui 

ricavino la stessa utilità dal bene. 

La distinzione fra beni privati e pubblici precede di 

parecchio Samuelson: i beni pubblici sono stati descritti 

da Ugo Mazzola (1958 [1890], p. 42) in quanto caratterizzati 

da «indivisibilità nell’uso». Emil Sax (1958 

[1924], p. 183) affermò che le attività collettive sono 

quelle che si estendono a tutti i membri di una comunità 

e i cui benefici sono indivisibili. Antonio de Viti de 

Marco (1936, pp. 38-39) descrisse i desideri individuali 

totali come la somma delle quantità, mentre i desideri 

collettivi totali come la somma delle qualità. Egli affermò 

anche che i beni pubblici corrispondono a un desiderio 

collettivo (p. 44). Lo stesso Samuelson (1983, p. 

XXII) riconobbe che il suo lavoro del 1954 era un’applicazione 

del lavoro di Abram Bergson sulla «nuova economia 

del welfare» alla teoria dei beni pubblici. 

Samuelson sintetizzò l’analisi di Bergson nel suo Foundations 

of Economic Analysis (Samuelson, 1983 [1947]). 

La formula proposta da Samuelson è stata criticata 

per la sua ambiguità, in quanto non tutti i beni possono 

34



essere categorizzati in una delle due equazioni. Una più 

profonda ambiguità risiede poi nel significato di bene 

Y. Il termine “bene”può fare riferimento a merci fisiche 

o servizi, o ancora ad alcuni aspetti, proprietà, attributi 

o tratti di un bene. Queste qualità vanno sotto il termine 

di “caratteristiche”. Kelvin Lancaster (1966) teorizzò 

che l’utilità fosse direttamente derivata dalle caratteristiche 

di un bene e quindi solo in via indiretta dal bene 

fisico. Come notato da Lancaster, le precedenti teorie 

dell’utilità implicitamente assumevano questo approccio 

per caratteristiche. Menger (1976 [1871], p. 52), uno 

dei fondatori della moderna teoria dell’utilità, affermava 

che il prerequisito necessario per parlare di un bene 

fosse l’associazione fra oggetto e diritto di proprietà, 

diritto che permetteva al bene di soddisfare un desiderio 

o un bisogno. Partendo dal lavoro di Lancaster, 

Auld ed Eden (1990) applicarono l’approccio per caratteristiche 

ai beni pubblici: pubblico e privato sono 

caratteristiche di beni, e non riferimenti a categorie di 

beni fisici. L’approccio per caratteristiche fornisce una 

soluzione al problema dei beni misti: la commistione 

consiste nelle distinte caratteristiche pubbliche e private 

di alcuni beni fisici. Come rilevato da Richard Auster 

(1977), queste caratteristiche sono beni di per sé, cosicché 

possiamo continuare a parlare di beni pubblici e 

privati tenendo però presente che ci stiamo riferendo 

alle proprietà dei beni fisici. 

Kenneth Goldin (1977) sottolineò un altro problema 

connesso alla distinzione di Samuelson. Beni astratti, 

come la musica, non possono essere categorizzati come 

pubblici o privati; essi possono essere prodotti sotto 

forma di beni pubblici (un concerto in un parco) o sotto 

forma di beni privati (una audio cassetta privata). Ma 

Goldin si riferiva a un tipo di beni diverso da quelli 

pensati da Samuelson. Samuelson implicitamente si 

richiama a beni fisici, mentre Goldin a beni astratti 

simili al bene Z proposto da Gary Becker (1965). Stigler 

e Becker (1977) identificano i beni Z come l’ultimo termine 

che viene considerato in una funzione di utilità. I 

beni Z sono prodotti come funzione del tempo e di 

35



merci fisiche intermedie, i beni X. Con la teoria dei beni 

Z, le caratteristiche lancasteriane dei beni non sono considerate 

indipendentemente, ma come pacchetti di proprietà 

che sostanziano alla fine un bene astratto Z come 

la musica. Le caratteristiche sono perciò intermedie fra 

i beni X e i beni Z. Esse possono essere indicate tramite 

una lettera intermedia Y (da qui l’uso della lettera y 

nella sopracitata formulazione di Samuelson, in luogo 

della x). Così i beni X sono merci fisiche (o servizi) con 

caratteristiche pubbliche e private, le quali costituiscono 

i beni Y, e queste caratteristiche sono usate per creare 

beni astratti Z come la musica o la sicurezza. Di conseguenza 

le critiche di Goldin sono associate al riconoscimento 

dei differenti tipi di beni: beni X in grado di 

avere caratteristiche miste, beni Y distintamente privati 

o pubblici e beni Z i quali non presentano intrinseche 

caratteristiche pubbliche o private. 

A ogni modo, definire la distinzione pubblico/privato 

in termini di caratteristiche non rimuove tutte le 

ambiguità del concetto di bene. Infatti, si pone un’altra 

questione: il termine si riferisce a un bene attualmente 

esistente, a un bene che potenzialmente può esistere o a 

entrambi i casi? La scelta più parsimoniosa è quella di 

definire il bene come un bene attualmente esistente, dal 

momento che possiamo determinare le caratteristiche 

di beni ipotetici immaginando come si configurerebbero 

una volta venuti a esistenza. Di conseguenza, un’affermazione 

del tipo “i beni pubblici producibili sono 

necessariamente escludibili attraverso la possibilità di 

non produzione” non è da considerarsi valida in questo 

contesto. L’escludibilità sarebbe determinata solamente 

dall’uso del bene una volta giunto a esistenza. Un’ultima 

ambiguità risiede nelle persone che utilizzano i 

beni, ovvero il termine i della sopracitata equazione. Un 

individuo i può essere un soggetto che utilizza attualmente 

il bene, un soggetto che attualmente non utilizza 

il bene ma che potrebbe volerlo usare, o entrambe le 

cose. Anche in questo caso verrà utilizzata l’interpretazione 

esistenziale. L’equazione si riferisce a persone che 

utilizzano veramente i beni. 

36



La definizione delle persone diventa rilevante quando 

si considera il problema della rivalità. In letteratura i 

beni pubblici sono generalmente considerati come non 

rivali, ma la rivalità è di per sé un concetto pieno di sfaccettature. 

Nel consumo di beni privati si parla di “rivalità 

riferita alle quantità”: la quantità consumata da una 

persona non può essere consumata da un altro soggetto. 

Ciò è diverso da “rivalità riferita alle qualità”, in cui l’utilità 

ottenuta dall’utilizzo di un bene decresce con l’utilizzo 

di quel bene da parte di altri soggetti, anche qualora 

non vi sia rivalità sulle quantità. Le caratteristiche 

soggette a rivalità di qualità sono private, in quanto il 

bene si spalma sul totale degli utenti. Ad esempio, una 

piscina affollata produce un’utilità minore di una piscina 

deserta, anche se la quantità totale di acqua è la stessa. 

L’area su cui è possibile nuotare senza incontrare 

ostacoli può essere un modo di caratterizzare questa 

qualità. Un terzo di tipo di rivalità è la “rivalità marginale”. 

In questo caso, l’utilità ottenuta da un bene X 

diminuisce con l’aggiunta di un altro utente, anche se 

non esiste rivalità di qualità per gli utenti che attualmente 

beneficiano del bene. Le rivalità di tipo qualitativo 

e quantitativo sono esistenziali, mentre quelle di tipo 

marginale sono potenziali. Come i beni potenziali e le 

persone potenziali, la rivalità potenziale non è presa in 

considerazione nella definizione di bene pubblico. 

Definizioni di pubblico e privato 

Quanto sopra è stato espresso può essere sintetizzato 

in un definizione di beni pubblici e privati. Un bene 

pubblico è il beneficio di un fenomeno il cui impatto riguarda 

almeno due persone effettive, tale per cui l’ammontare del 

beneficio che riceve ogni soggetto è pari all’intero ammontare 

del beneficio stesso. Un “bene privato” è definito come 

ogni caratteristica (di un fenomeno) non pubblica. Da 

qui discende che i benefici pubblici e privati sono definibili 

come complementari. 

“Beni collettivi” è un sinonimo per “beni pubblici”, 

e “beni separabili” (quelli che possono essere separati o 

divisi) sarà usato come equivalente per “beni privati”. 

37



Questi sinonimi in certi casi possono spazzare via le 

ambiguità connesse all’uso dei termini “pubblico” e 

“privato”. Nella letteratura economica, l’espressione 

“beni pubblici” spesso si riferisce a un particolare sottoinsieme 

di beni collettivi, ovvero quelli tipicamente 

forniti dallo Stato. Quindi, questi verranno denominati 

“beni civici”. La maggior parte della trattazione dei 

prossimi capitoli è riferita ai beni civici, piuttosto che ai 

beni pubblici di per sé, poiché sono questi beni l’argomento 

della discussione in merito alla fornitura di beni 

pubblici. 

I beni pubblici sono talvolta associati a esternalità. 

Un’esternalità consiste in un’utilità che deriva dall’azione 

di un altro soggetto. Nella pratica, molte esternalità 

si sovrappongono ai beni pubblici dal momento che 

coinvolgono molte persone. Tuttavia, se l’azione di un 

soggetto produce effetti solo su un altro individuo, 

abbiamo un caso di esternalità senza un bene pubblico. 

Anche le caratteristiche di un’esternalità possono essere 

sia private che pubbliche. Ad esempio, l’ammontare 

di acqua inquinata che entra in un quartiere è la somma 

delle quantità imposte a ogni famiglia, rendendolo privato 

in termini di quantità anche se la tossicità dell’inquinamento 

è cosa comune a tutti, e quindi pubblica. 

L’uso di un bene pubblico come il sole non necessariamente 

implica esternalità. Per questo motivo, la definizione 

di beni pubblici non implica necessariamente 

quella di esternalità e viceversa. Inoltre le esternalità in 

sé non verranno trattate in questo libro, ma sono incluse 

nella categoria dei beni pubblici quando si sovrappongono 

nella pratica. 

La tassonomia dei beni pubblici 

I beni pubblici possono essere divisi in quattro categorie 

sulla base di due caratteristiche: 3 1. congestione 

potenziale, ovvero costo marginale nel consumo per 

3. Musgrave (1969) analizza i beni pubblici sulla base di queste due caratteristiche, 

ma si concentra sulla distinzione rivalità/non rivalità piuttosto che sulla 

congestione o l’affollamento di una caratteristica. 

38



una persona addizionale che si unisce al dominio del 

bene in corrispondenza di determinati livelli soglia, e 2. 

escludibilità dal dominio. I beni che presentano costi 

marginali positivi per l’ammissione di nuovi soggetti 

nel dominio sono definiti “congestionabili”. 4 Un bene 

pubblico congestionabile è soggetto a rivalità marginale; 

il che significa che possiede la capacità di diventare 

affollato, ma che in generale, o al momento, non è nei 

fatti congestionato. Come sopra discusso, la rivalità 

potenziale non è un elemento rilevante nella determinazione 

di una caratteristica pubblica. 5 Se la caratteristica 

è soggetta a rivalità di quantità o qualità, o se il 

bene è nei fatti congestionato al momento in cui viene 

preso in considerazione, allora non è un bene pubblico. 

Di conseguenza, i beni pubblici congestionabili sono 

quelli che possono diventarlo, ma che al momento dell’analisi 

non lo sono. 6 I loro complementari, cioè quei 

beni senza un potenziale costo di congestione, possono 

essere definiti come “capaci”: sono quei beni per cui il 

dominio ha un’illimitata capacità di assorbire l’entrata 

di nuovi individui. L’altro asse di classificazione è l’escludibilità. 

I beni collettivi che sono escludibili (per i 

quali è possibili impedire a membri potenziali l’utilizzo 

del bene), saranno denominati come beni escludibili; i 

loro complementari non escludibili saranno chiamati 

4. Ellickson (1973) definisce l’affollamento come il caso in cui un utente 

marginale rende necessario un incremento delle risorse per mantenere il livello 

di qualità del bene pubblico. 

5. Mishan (1969) afferma che ogni inferenza dall’equazione di Samuelson 

(1.2) di un costo marginale zero per la condivisione di un bene pubblico non 

è garantita. Fattori o costi sociali possono aumentare all’aumentare degli 

utenti, un effetto esterno può applicarsi al bene pubblico così come a quello 

privato. Tali esternalità, sostiene, dovrebbero essere escluse dalla distinzione 

pubblico/privato. 

6. Auster (1977) classifica i beni pubblici come “puri” o “affollati”. Samuelson 

(1969, p. 118) fornisce l’esempio di una strada trafficata come bene pubblico 

– o piuttosto “male pubblico” – con esternalità nel consumo. Sandmo 

(1989) presenta un modello nel quale i membri di una comunità preferiscono 

avere strutture pubbliche congestionate poiché i membri facoltosi sono 

indotti a fornire sostituti del settore privato, riducendo il costo delle strutture 

del settore pubblico; quindi i votanti potrebbero preferire club pubblici 

congestionati. 

39


“globali”, cioè accessibili a tutti. Una categoria importante 

di beni escludibili che verrà discussa nel terzo 

capitolo è quella dei beni che hanno un impatto su un 

territorio in cui un individuo presente nell’area può 

essere trovato e spostato. I beni escludibili sono stati 

chiamati anche come beni di “club”, ma l’aggettivo 

nella lingua inglese è ambiguo, in quanto può essere 

riferito a beni prodotti da club esistenti o a beni pubblici 

soggetti a esclusione, in qualsiasi modo siano stati 

prodotti. Di conseguenza, in questo contesto verrà utilizzato 

il termine più generico “escludibili”. La seguente 

matrice illustra le possibilità, con l’indicazione di 

possibili esempi: 

Escludibile 

Globale 


Congestionabile Capace 

Piscina Associazione politica 

Crescita della popolazione Esistenza della fauna selvatica 

Una piscina può impedire l’accesso e ogni nuotatore 

addizionale impone un costo di congestione agli altri. 

Come discusso in precedenza, una classificazione delle 

caratteristiche (pubbliche o private) della piscina 

dipende dal bene fisico rilevante e dal dominio delle 

persone che la stanno utilizzando. Le qualità fisiche di 

un’intera piscina, come per esempio le dimensioni e la 

temperatura, non sono congestionabili, ma lo è la sua 

utilizzabilità. La possibilità di nuotare in una vasca è 

congestionabile e, se la piscina è affollata, questa caratteristica 

presenta delle rivalità di qualità e di conseguenza 

è privata. La categoria dei beni pubblici che 

sono sia escludibili che congestionabili è importante, 

poiché rientrano in questa categoria molti dei cosiddetti 

“beni pubblici impuri”, fra i quali molti beni solitamente 

forniti dalle amministrazioni pubbliche. Non 

sembra esistere un termine usato comunemente, quindi 

utilizziamo il termine beni di “circolo” (clubhouse), 

40



intendendo che possono essere forniti da un club e sono 

localizzati in una struttura (house) che può diventare 

affollata. Un’associazione politica è escludibile ma può 

non presentare costi connessi all’ammissione di un 

nuovo membro (anzi, l’ammissione di un nuovo soggetto 

potrebbe benissimo essere un beneficio netto), e 

quindi è capace. La trasmissione del segnale televisivo, 

che verrà trattata nel terzo capitolo, è anch’essa escludibile 

grazie ai sistemi di crittazione del segnale, ma 

non presenta costi marginali per utente. Un aumento 

nella popolazione mondiale genera il male pubblico 

della diminuzione nella disponibilità di spiagge incontaminate 

e di altri siti naturali sulla terra; coloro che 

vorrebbero utilizzare questi siti non possono essere 

esclusi e l’impatto è globale. (L’aumento della popolazione 

mondiale può anche generare beni pubblici, come 

l’aumento della divisione del lavoro). L’utilità che gli 

amanti della fauna selvatica traggono dalla sua mera 

esistenza è non escludibile. Fintanto che gli organismi 

naturali esistono, non si può escludere l’utilità che questi 

soggetti ne ricavano e l’aggiunta di un nuovo amante 

della natura non arreca nessuno danno a quelli preesistenti. 

La fauna selvatica in sé, però, può anche essere 

concepita in termini di proprietà privata. A un’organizzazione, 

ad esempio, potrebbe essere riconosciuto un 

titolo su una specie di balene, che quindi avrebbe un 

prezzo di mercato. Pescare o ferire una di queste balene 

sarebbe un’azione a caratteristica privata in termini di 

quantità di animali viventi, ma l’esistenza delle balene 

per sé rimarrebbe un bene pubblico globale per tutti gli 

amanti di questi animali. 

Poiché sia le caratteristiche di escludibilità che di 

congestionabilità – per come sono state qui definite – 

possono applicarsi ai beni pubblici, risulta privo di 

senso in questo contesto riferirsi ai beni pubblici che 

siano sia capaci sia globali come a “polari” o “puri” dal 

momento che tutti e quattro i casi sono pubblici. Nel 

fare una distinzione tra l’utilizzazione privata di un 

bene collettivo e la sua pubblica disponibilità, Holtermann 

(1972) evidenzia come le variabili in un vettore di 

41



consumo ricadano in una o nell’altra delle categorie di 

Samuelson, cosicché ci sono solo beni pubblici e beni 

privati puri. Anche Samuelson (1969) indica la sua preferenza 

semantica verso una distinzione fra due tipi di 

beni. Anziché parlare di beni con caratteristiche pubbliche 

“pure” in quanto capaci e globali, si può parlare di 

beni “universali”. Di conseguenza, se la distinzione è 

applicata a merci fisiche invece che alle caratteristiche, 

allora un bene pubblico “puro” X può essere considerato 

come un bene privo di caratteristiche private. 

Questa tassonomia dei beni pubblici distinti in quattro 

classi è utile non solo perché consente un chiarimento 

nella terminologia riguardante i beni pubblici, 

ma anche perché disaggrega il concetto in classi che 

hanno una differente natura economica e quindi differenti 

applicazioni in termini di fornitura privata o pubblica. 

Ora che abbiamo definito i beni pubblici e analizzato 

le diverse tipologie, passiamo a esaminare la questione 

del fallimento di mercato. Come abbiamo visto, 

la tesi dei fallimenti di mercato non viene pienamente 

neutralizzata dall’esistenza di alcuni beni pubblici forniti 

contrattualmente. La teoria del fallimento di mercato 

verrà analizzata in modo tale da evidenziarne la fallacia 

e da dimostrare come in generale sia priva di fondamento 

l’idea che i processi di mercato possano provvedere 

ai beni privati, ma non siano in grado di fare 

altrettanto per tutti, o alcuni, beni pubblici. 

42


Capitolo 2 

La questione del fallimento del mercato 

I free rider 

Il problema dei free rider è un argomento centrale 

nella tesi dei fallimenti del mercato. Se un prodotto 

viene consumato collettivamente, come possiamo essere 

certi che tutti quelli che lo utilizzano contribuiranno 

al sostenimento dei relativi costi in proporzione del 

valore ricevuto? Nel caso dei beni escludibili è possibile 

imporre tariffe d’accesso e quindi rendere possibile la 

fornitura contrattuale. Spesso non si capisce che molti 

beni territoriali sono una classe di beni escludibili, e che 

la maggior parte dei beni civici sono, appunto, territoriali. 

Rimane il problema dei beni non escludibili, che 

non è ancora stato trattato in maniera del tutto soddisfacente 

dalla letteratura sulla fornitura privata. Nel 

settimo capitolo mostreremo come tali beni siano forniti 

attraverso dei tie-in – e cioè degli accoppiamenti – con 

beni escludibili e tramite la “simpatia” così come definita 

da Adam Smith (1982 [1970]). 

Il fondamento normativo per il finanziamento volontario 

dei beni pubblici fu posto da John Locke (1947 

[1690], p. 193), il quale affermava che «è giusto che 

chiunque goda della sua quota di protezione paghi in 

proporzione dei suoi possedimenti per il mantenimento» 

ma che «il potere supremo non può prelevare da nessun 

uomo parti della sua proprietà senza il suo consenso» 

poiché «preservare la proprietà individuale» è «il fine 

43



dello Stato» (p. 191). La questione è, quindi, come conciliare 

la protezione della proprietà individuale con l’impossibilità 

di avvalersi dello strumento della confisca. 

Locke lasciò senza risposta l’interrogativo su come 

indurre una persona a pagare la sua quota senza ricorrere 

alla tassazione, vale a dire senza prelevare proprietà. 

Il finanziamento volontario di un bene è l’equivalente 

al consenso unanime dei membri di una comunità. 

Knut Wicksell (1958 [1896]) cercò di implementare il 

principio di unanimità richiedendo che ogni nuova 

spesa pubblica venga collegata alle sue fonti di finanziamento. 

Benché nel caso di grandi gruppi l’unanimità 

possa essere scomoda per quanto riguarda le decisioni 

operative, tale principio può essere implementato a 

livello costituzionale, ovvero il livello delle regole di 

base di una comunità, che condiziona la scelta di 

abbandonare o entrare a far parte della comunità. Le 

regole possono quindi includere metodi per il reperimento 

dei fondi. A ogni modo, mentre il principio di 

unanimità può essere pratico nel momento della formazione 

di una nuova comunità, potrebbe non essere 

fattibile per la modifica delle regole o l’appartenenza a 

una comunità. Il problema del free rider si sposta quindi 

a un livello costituzionale, nel quale gli individui si 

rifiutano di giungere a un accordo in quanto sperano di 

ottenere l’accesso al bene senza pagare per esso o in 

quanto vi è un’onesta differenza di opinioni. 

Earl Brubaker (1975) sostiene che l’esclusione può 

essere ottenuta attraverso la non fornitura. Dunque, un 

bene verrebbe prodotto solo se vi sono abbastanza persone 

d’accordo nel fornirlo. Ma il problema del free rider 

permane dato che gli individui potrebbero evitare di 

sottoscrivere l’accordo nella speranza che un numero 

sufficiente vi aderisca. Davis e Hawlett (1977) rilevano 

che la riduzione di una esternalità negativa può essere 

considerata un bene pubblico soggetto a free riding. 

Inoltre, come nel caso dell’unanimità, la non fornitura 

non si applica a quei beni già esistenti, come ad esempio 

i mali pubblici che la gente vorrebbe eliminare. 

Andando ancora oltre, anche la non fornitura di un 

44



bene pubblico desiderato può essere considerata come 

un male pubblico, cosicché anche la non fornitura ha 

effetti sul tipo e sull’ammontare di bene pubblico, senza 

eliminare la caratteristica pubblica del fenomeno. 

Come si è evidenziato nel primo capitolo, nella letteratura 

troviamo molti esempi di beni pubblici forniti 

attraverso mezzi privati e volontari. Tuttavia il fatto che 

in qualche caso particolare il free riding sia stato eliminato 

non implica che possa essere eliminato del tutto e 

in generale. Il problema del free riding richiede una teoria 

esaustiva che includa gli elementi di tempo, spazio 

e istituzioni, e verrà presentata nei capitoli seguenti. 

La domanda rivelata 

Se molte persone usano lo stesso bene, come possiamo 

sapere in che misura ognuna desidera davvero quel 

bene? Per beni divisibili, come il pane, la domanda è 

solitamente determinata dall’ammontare ottenuto dagli 

acquirenti, ma per i beni collettivi l’ammontare deve 

essere deciso congiuntamente. Le persone possono fornire 

false informazioni sull’ammontare di bene pubblico 

che desiderano. Si noti che il free riding non necessariamente 

implica una falsa segnalazione delle preferenze, 

in quanto potrebbe sussistere un rifiuto a pagare il 

bene anche quando il desiderio del bene stesso è rivelato 

onestamente. 

Al fine di indurre una persona a rivelare onestamente 

le proprie preferenze sono stati inventati molteplici 

modelli. William Vikrey (1961) formulò un modo per 

rivelare la vera domanda pagando le persone il surplus 

netto di altri causato dal bene. Edward Clarke (1971) 

propose una tassa che, utilizzando le parole di T. Nicolais 

Tideman (1985, p. 182), richiede ai cittadini un 

ammontare pari «al costo marginale netto che gli altri 

cittadini sostengono per includere la preferenza nella 

determinazione delle decisioni». Gli individui definiscono 

le loro tabelle di offerta, che sono sommate verticalmente 

(con i costi sull’asse verticale) per determinare la 

tabella di domanda aggregata. Un individuo paga la 

propria quota di costi espressi più una “Clarke Tax” pari 

45



alla perdita causata agli altri consumatori dal suo voto, 

vale a dire il cambiamento del risultato causato dal suo 

voto. A ogni modo, in presenza di un gran numero di 

votanti, la possibilità che un singolo voto possa cambiare 

il risultato finale è piccola. L’ammontare di denaro 

che probabilmente verrà raccolto da un individuo sarà 

troppo insignificante per avere un qualche effetto sulla 

sua domanda espressa. Come evidenziato da Dennis 

Mueller (1979, p. 82), se l’effetto reddito conta, allora «la 

proprietà di dominanza di un’onesta rivelazione delle 

preferenze svanisce; comportamenti strategici diventano 

potenzialmente attraenti». 

Sono state proposte varianti alla Clarke Tax, come 

pagamenti dal lato dell’offerta e sequenziali, piuttosto 

che sistemi di voto simultanei. Tralasciando per un attimo 

la questione dei costi e degli incentivi, questi schemi 

vengono generalmente proposti, implicitamente o 

esplicitamente, come metodi per determinare la 

domanda di beni forniti da processi politici piuttosto 

che da processi di mercato. Sono perciò irrilevanti 

rispetto al problema della fornitura volontaria, se non 

come possibili modi in cui alcune associazioni contrattuali 

possono assumere decisioni. In pratica, i modelli 

di Clarke non sono stati adottati anche se in molte 

comunità alcuni candidati e alcuni temi vengono votati 

non con un semplice voto di maggioranza, ma con 

maggioranze qualificate, voti unanimi o sistemi di rappresentazione 

proporzionali (come ad Arden, di cui 

parleremo nel decimo capitolo). 

Il problema della Pareto ottimalità 

Il termine “efficienza” implica un certo rapporto fra 

input e output. L’aggettivo “efficiente”, di conseguenza, 

si riferisce all’efficienza di un certo processo in relazione 

a una qualche norma; può riferirsi a un sistema che 

ha la massima efficienza possibile. In economia, efficienza 

ha due significati: 1. efficienza tecnica, ovvero il 

rapporto fra il volume (misurato in termini di qualche 

unità di misurazione) dell’output rispetto agli input (o ai 

costi) impiegati in quel processo per unità di tempo; 2. 

46



l’efficienza di Pareto, la situazione in cui nessuna riallocazione 

di risorse, sia nella produzione che nello scambio, 

può portare a un incremento dell’utilità di qualcuno 

senza far diminuire l’utilità di qualcun’altro. 

Il termine “ottimale” significa la soluzione più favorevole, 

dato un sistema esogeno in cui operare. Una 

situazione di “ottimo” è una situazione che è ottimale. 

“Ottimale” in economia significa quindi il processo di 

un sistema più efficiente. I termini “tecnicamente ottimo” 

e “più efficiente tecnicamente” sono sinonimi. 

“Pareto ottimale” (o “ottimo”) e “Pareto efficiente” 

sono collegati dal momento che “efficienza” viene spesso 

riferita ai prodotti, mentre “ottimale” alle persone. 

La Pareto ottimalità è di conseguenza riferita a un’unanimità; 

una situazione Pareto ottimale è una situazione 

in cui non c’è possibilità di ulteriori cambiamenti senza 

che vi sia l’obiezione di almeno una persona. 

Samuelson (1954) descrisse in maniera matematica 

non solo la distinzione fra beni divisibili e beni collettivi, 

ma anche i criteri della Pareto efficienza. Per i beni 

collettivi, il tasso marginale di trasformazione (la riduzione 

nella produzione di un bene quando si aumenta 

la produzione di un altro bene) è pari alla somma dei 

tassi marginali di sostituzione degli utenti (l’ammontare 

di un bene a cui si rinuncia per consentire la produzione 

di un certo ammontare di un altro bene). L’interrogativo 

posto dal criterio di Samuelson è capire se queste 

condizioni di Pareto efficienza possono essere raggiunte 

attraverso i processi di mercato. La risposta 

(1954, p. 388) è che «nessun sistema di prezzi decentralizzato 

può servire alla determinazione ottimale di questi livelli 

di consumo collettivo» (in corsivo nell’originale). Per 

“ottimale” Samuelson intende Pareto ottimale, facendo 

un esplicito riferimento al limite delle utilità Pareto ottimali 

(p. 388). Questa affermazione di Samuelson (poi 

espressa e ripresa da altri) sarà denominata come la 

“proposizione di ottimalità”. A supporto di questa tesi 

egli si richiama alla rivelazione della domanda: è nell’interesse 

egoistico di ogni utente rivelare un ammontare 

minore di quello che effettivamente desidera, al 

47



fine di evitarne il pagamento. L’implicazione è che la 

quota di spesa per ogni persona può essere determinata 

solo in base alla volontà espressa da ognuno. 

Ma questa premessa non è la logica conseguenza 

solo della definizione di bene collettivo e del criterio di 

Pareto efficienza. Sono infatti implicite parecchie premesse 

nella logica di Samuelson: 1. il bene pubblico è 

non escludibile; 2. gli individui che forniscono o che 

godono del bene sono necessariamente egoisti in senso 

stretto; 3. il bene pubblico non è fornito come un sottoprodotto 

o un tie-in (abbinamento) di qualche bene privato 

o bene pubblico escludibile; 4. i costi di transazione 

e ogni impossibilità nell’ottenere le informazioni rilevanti 

riguardo all’utilità (al fine di determinare la 

domanda, e quindi la quantità di offerta) sono esclusi 

dalla funzione di produzione e di conseguenza dal tasso 

di trasformazione fra i beni. Nessuna delle prime tre 

premesse è necessariamente vera in generale, sebbene 

possa applicarsi a qualche situazione particolare. La 

quarta premessa, come verrà discusso in seguito, è un’esclusione 

arbitraria di una categoria di costi effettivi. 

Riguardo alla prima premessa, un bene pubblico può 

essere escludibile a causa della sua natura o del limitato 

dominio di utenti. Ad esempio, la caratteristica pubblica 

connessa alla fornitura d’acqua è escludibile in relazione 

alla divisibilità dell’offerta della quantità d’acqua. 

Un altro esempio sono quei beni pubblici i cui domini 

sono limitati a certe aree geografiche. Relativamente a 

regioni più grandi, il bene fornito separatamente da 

molte comunità locali è escludibile. La proposizione di 

ottimalità presuppone che il bene in questione sia un 

bene collettivo globale, universalmente non escludibile. 

Pochi beni civici rientrano in questa categoria. 

Come indicato sopra, un sistema è efficiente in relazione 

a qualche norma o standard, e l’alternativa realistica 

alla fornitura volontaria è la fornitura imposta. Se le 

persone non vogliono rivelare la loro vera domanda in 

un sistema volontario, non lo faranno neppure in un 

sistema imposto dallo Stato. Anche nel caso in cui i soggetti 

possano andare incontro a penalità, i governanti 

48



non hanno mezzi per determinare quale sia il vero livello 

ottimale. I prigionieri possono mentire anche sotto 

costrizione o dire quello che i loro guardiani vogliono 

sentirsi dire. Di conseguenza, se né un sistema volontario, 

né un sistema coercitivo di governance possono essere 

Pareto ottimali all’interno della condizione di Samuelson, 

una fornitura decentralizzata di beni collettivi non è 

a priori meno Pareto ottimale di una fornitura centralizzata. 

Il mercato fallisce solo in relazione a un sistema 

ideale irrealizzabile, non in confronto alla fornitura statale. 

Samuelson stesso sembra riconoscerlo, affermando 

che perfino tassando secondo una teoria dei benefici non 

si risolve il problema computazionale (1954, p. 389), date 

le sue premesse. Come osserva Buchanan (1977, p. 215), 

l’ubiquità dei fallimenti di mercato in relazione a un 

ideale immaginario rende il criterio paretiano di poco 

valore nel classificare i beni e i servizi. 

Anche all’interno di questo ideale le condizioni di 

utilità sono problematiche. Una fornitura Pareto ottimale 

dipenderebbe dall’utilità marginale ottenuta dal 

sistema, ad esempio quella derivata non solo dal bene, 

ma anche dai sistemi di pagamento. Il modello di Erik 

Lindahl (1958 [1919]), nel quale le valutazioni marginali 

sommate verticalmente sono pari al prezzo del bene 

pubblico, presume che le valutazioni siano determinate 

esclusivamente dall’utilità marginale che i singoli individui 

ricavano dal bene. Ciò implica che persone differenti 

paghino montanti differenti se la loro valutazione 

marginale differisce, come farebbero normalmente. Ma 

se l’utilità è anche una funzione del metodo di pagamento, 

se coloro che pagano in misura superiore alla 

media traggono un’utilità negativa dal fatto stesso di 

sovra-pagare (magari in relazione a qualche norma 

egualitaria) e se, di converso, chi paga meno della 

media deriva un’utilità positiva dal suo sotto-pagamento, 

allora la funzione di utilità dovrebbe includere 

il metodo di finanziamento e l’ammontare pagato da 

ognuno, risultando in pagamenti uguali se l’utilità derivante 

dal finanziamento (ritenuto ingiusto) supera 

quella derivata dal bene stesso. 

49



L’importanza del metodo di pagamento non dipende 

sempre da simili considerazioni di natura etica, ma può 

anche essere una funzione della competizione. I beni 

pubblici sono spesso venduti a un prezzo uniforme se 

esiste un mercato secondario fra i consumatori. Si consideri 

l’esempio di un francobollo raro, di cui ne esistono 

solo 100 copie. Dal momento che il francobollo può essere 

rivenduto, la discriminazione di prezzo non è praticabile. 

Se tutti fossero messi all’asta, tenderebbero a stabilirsi 

su un prezzo uniforme, anche se vari acquirenti 

potrebbero avere valutazioni marginali molto differenti 

per la proprietà del primo francobollo. (Di solito i collezionisti 

desiderano una sola copia di un certo tipo di 

francobollo. Preferirebbero cioè di gran lunga avere un 

francobollo diverso piuttosto che una seconda copia 

dello stesso, a parità di costo). Alcuni collezionisti poi 

avranno un surplus molto maggiore di altri. La situazione 

è simile a quella dei beni comuni associati a un’unità 

condominiale. Unità identiche tenderanno a essere 

vendute in un intervallo di prezzo abbastanza ristretto e 

i detentori avranno differenti surplus. Gli acquirenti sia 

dei francobolli che delle unità condominiali considererebbero 

una grossa ingiustizia il dover essere in qualche 

modo costretti a pagare per i beni dei prezzi diversi in 

relazione alle loro utilità individuali. 

Francis Bator (1958) elenca varie cause per i fallimenti 

di mercato: esternalità connesse alla proprietà 

(fattori che non hanno diritti di proprietà e che non vengono 

perciò ricompensati), esternalità tecniche causate 

da indivisibilità o ritorni crescenti, ed esternalità connesse 

a beni pubblici che rendono il calcolo del prezzo 

inefficiente. Siccome l’efficienza va valutata rispetto a 

un certo standard, le categorie di Bator sollevano la 

questione dello standard al quale fare riferimento per 

valutare questi fallimenti del mercato. Tali casi implicano 

costi di transazione (se non un fallimento dello Stato 

nello stabilire dei diritti di proprietà). I costi di transazione 

impediscono le contrattazioni che eliminerebbero 

le divergenze fra beni divisibili e beni collettivi, ma 

sono parte dei costi o degli input di un processo pro- 

50



duttivo, così come l’attrito è parte del normale operare 

di un macchinario. Quindi, in un mondo reale, i costi di 

transazione dovrebbero essere inclusi nel calcolo del 

tasso marginale di trasformazione fra i beni e perciò 

nella determinazione delle condizioni ottimali. Carl 

Dahlman (1979) paragona i costi di transazione ai costi 

di trasporto e settaggio, che non sono escludibili dai 

costi di produzione, e ne conclude che i costi di transazione 

non creano una deviazione da un ottimo raggiungibile. 

Includendo i costi di transazione, Richard 

Wagner (1991a) rileva che nel paradigma neoclassico, 

assumendo il punto di vista di uno spettatore che osserva 

il passato, il mondo è necessariamente Pareto efficiente, 

poiché i guadagni derivanti dal commercio non 

rimangono inutilizzati. Diversamente, nel paradigma 

della scuola austriaca che prende come punto di vista 

quello di un osservatore che fa supposizioni sul futuro, 

ci possono essere modi più efficienti di agire. Quindi, 

l’ottimalità dipende non dal tipo di beni prodotti ma 

dal paradigma utilizzato dall’analista. 

La determinazione dell’ottimo riguarda inoltre il 

marketing, la distribuzione dei redditi e altri fattori istituzionali, 

come sottolineato da Tyler Cowen (1985). 

Dunque, i tassi marginali di trasformazione, al pari 

delle utilità marginali, richiedono di prendere in considerazione 

l’ambiente istituzionale e non semplicemente 

il tipo di beni fisici prodotti. Un’altra critica all’argomento 

dell’ottimalità, al fatto che i beni divisibili e non 

quelli collettivi possano essere prodotti a condizioni 

Pareto ottimali, è l’ubiquità delle caratteristiche pubbliche, 

come riconosciuto da Richard Auster (1977). I beni 

che sono divisibili in termini di quantità sono solitamente 

collettivi nelle loro varie qualità. Se due o più 

unità di un bene divisibile in quantità sono prodotte 

con una certa caratteristica qualitativa comune, come il 

colore, l’aroma, la forma, la taglia, la bellezza e la trama, 

queste qualità sono soggette all’equazione di Samuelson 

(1.2) in quanto beni collettivi; non esiste rivalità 

sulle qualità fra i compratori di tali beni. 

Questa argomentazione può essere spinta anche 

51



oltre, al prezzo dei beni divisibili. Si supponga che 100 

matite di uno stesso tipo vengano vendute in un certo 

posto allo stesso prezzo. Quel prezzo è una caratteristica 

pubblica associata a quel bene. Il prezzo del petrolio, 

ad esempio, è un’importante caratteristica macroeconomica 

collettiva. Diversamente, i pagamenti di tipo Lindahl 

o i contributi degli individui (basati sulle differenti 

valutazioni marginali) per un dato bene il cui consumo 

in quantità è collettivo, sono privati, perché i costi delle 

caratteristiche divisibili associate con il bene sono la 

somma dei pagamenti individuali. I beni privati hanno 

caratteristiche pubbliche, mentre i beni pubblici hanno 

caratteristiche private dal lato dei pagamenti. Pochi 

beni, forse nessuno, hanno caratteristiche puramente 

pubbliche o private, a parte il caso dei beni auto-prodotti 

e consumati, che possono essere considerati privati 

sotto ogni punto di vista. 

Poiché la qualità di un bene prodotto per più di una 

persona è una caratteristica collettiva, per non parlare 

del prezzo, l’incapacità di ottenere le valutazioni soggettive 

di ogni individuo è comune a tutti i beni di mercato. 

Poiché i beni si presentano come insiemi di molti 

tipi di qualità differenti e poiché esistono insiemi limitati 

di combinazioni qualitative possibili, si può applicare 

un teorema di impossibilità alla questione dell’ottenimento 

della quantità ottimale di ogni qualità. In 

pratica, le valutazioni marginali sono una scelta di 

second best, che uguaglia l’utilità marginale soggetta alle 

qualità disponibili sul mercato. Come osservato in precedenza, 

l’efficienza è relativa a una qualche norma. 

Jack Wiesman (1990) rileva come l’usuale norma paretiana 

basata sui risultati sia troppo ristretta. Una norma 

di più ampio respiro dovrebbe essere basata sui processi, 

nel qual caso una situazione di scelta di efficienza 

wickselliana è quella in cui esiste consenso unanime a 

una certa politica. Dal momento che le persone si 

oppongono all’essere poste in condizioni peggiori di 

quelle in cui si trovano, la Pareto ottimalità è un sottoinsieme 

dell’ottimalità di Wicksell. 

Per riepilogare, la proposizione di ottimalità, ovvero 

52



l’argomentazione secondo la quale i beni collettivi vengono 

per loro natura forniti a un livello sub-ottimale 

rispetto ai beni divisibili, viene contrastata dalla sua 

inapplicabilità a tutti i beni collettivi, dal fatto che una 

fornitura governativa non è in qualche modo più ottimale, 

dall’inclusione dei costi di transazione nella produzione 

dei beni e quindi nelle condizioni di marginalità, 

dall’universalità delle caratteristiche pubbliche, 

dall’inclusione delle istituzioni, dalla scelta dello standard 

di efficienza e dalla sua dipendenza dal paradigma 

scelto. Il fallimento della proposizione di ottimalità 

si riferisce a una condizione di Pareto ottimalità; in 

modo significativo, si possono porre talune domande in 

merito all’efficienza tecnica e si può loro rispondere. Un 

imprenditore che vuole generare un certo miglioramento 

desidera sapere quale sia il mix più profittevole e 

l’ammontare di bene civico da produrre. Nell’esempio 

del primo capitolo, l’imprenditore vuole determinare le 

dimensioni della diga da costruire; la risposta al suo 

interrogativo dipende dai diversi costi e ricavi marginali 

connessi con le varie ipotesi. Simili questioni 

riguardanti l’ottimalità tecnica, o efficienza, continuano 

a precludere qualsiasi attribuzione generale di un problema 

di ottimalità ai beni collettivi che non riguardi 

anche i beni divisibili. 

Verso una teoria globale della fornitura consensuale 

Anche se è stato risolto il problema della ottimalità 

paretiana, rimane quello del free riding e della rivelazione 

della domanda. Le teorie spesso cominciano con una 

tassonomia. Un primo passo in direzione di una teoria 

globale della fornitura volontaria di un bene pubblico è 

la disaggregazione del bene pubblico, come si è cominciato 

a fare nel primo capitolo, nelle categorie dei beni 

escludibili e congestionabili e nei loro relativi insiemi di 

complementi. Samuelson (1954, 1955) e altri non hanno 

considerato a pieno il fatto che la maggioranza dei beni 

pubblici civici sono escludibili. L’esclusione potrebbe 

eliminare il free riding, ma solleva altre questioni come 

quelle che seguono: 1. l’esclusione potrebbe essere un 

53



problema di grado ed è soggetta a costi; 2. il dominio 

dell’esclusione potrebbe essere così grande, ad esempio 

le dimensioni di un continente, da rendere l’esclusione 

stessa irrilevante ai fini della fornitura; 3. l’esclusione di 

per sé potrebbe essere irrilevante, per esempio nell’eliminazione 

di un male pubblico i cui effetti sono limitati 

ad alcuni domini. I beni escludibili stessi possono 

essere classificati in varie categorie, fra le quali una 

importante è quella dei beni che producono effetti su 

un dato territorio. 

La diversa natura dei beni pubblici presenta un 

parallelo con la natura dei beni capitali. In alcuni contesti 

potrebbe essere corretto considerare omogenei i 

beni capitali, come quando li si paragona al lavoro. 

Però l’eterogeneità dei beni capitali è importante in 

molte applicazioni, come nella teoria austriaca del ciclo 

economico. Come sottolineato da Friedrich Hayek 

(1941, p. 6), «lo stock di capitale non è una massa amorfa 

ma possiede una struttura definita. [...] La sua composizione 

di elementi differenti è molto più importante 

della quantità aggregata». Ludwig Lachmann (1978 

[1956], p. 2) sottolinea ulteriormente che l’aspetto significativo 

«non è l’eterogeneità fisica, ma l’eterogeneità 

nell’uso» e che la complementarità del capitale è importante 

(p. 54). 

Allo stesso modo, le differenti categorie di beni pubblici 

e la loro eterogeneità d’uso sono soggette a differenti 

applicazioni economiche e ogni tipo di bene pubblico 

deve essere esaminato separatamente rispetto a 

temi come il free riding e la rivelazione della domanda. 

Il capitolo seguente si concentrerà sui beni pubblici territoriali. 

Il modello di Samuelson e la maggior parte 

della letteratura trattano i beni pubblici come se esistessero 

in un ambiente etereo piuttosto che in un mondo 

reale a tre dimensioni in cui il tempo scorre. Nel disaggregare 

i beni pubblici, risulta evidente come, per i beni 

territoriali, l’argomento del fallimento del mercato non 

regga. 

54


Capitolo 3 

Beni territoriali collettivi 

Gli esseri umani sono animali terrestri, creature che 

vivono in uno spazio tridimensionale sulla superficie 

della terra, il che è ovvio per chiunque, tranne che per 

un economista che scrive di beni pubblici. Molta della 

letteratura sui beni pubblici ignora che la maggioranza 

dei beni civici sono forniti all’interno di un’area delimitata 

e condizionano la domanda per l’uso di quello spazio. 

I beni vengono capitalizzati in rendita connessa ai 

terreni, capovolgendo quindi l’argomentazione del fallimento 

del mercato. Dal momento che gli utenti di un certo 

territorio non possono evitare di pagare una rendita, 

nessuno può mettersi nella posizione di free rider. Se i 

beni sono forniti dalle amministrazioni pubbliche e 

finanziati dalle tasse sulla produzione, sono i detentori 

delle terre che diventano free rider, non i consumatori. 

Ma se i beni vengono forniti in maniera consensuale dai 

detentori del sito (o da una associazione di proprietari), 

non esiste free riding. Gli utenti pagano per quello che 

ricevono e i detentori del sito devono consegnare i beni 

per essere pagati. 

La capitalizzazione dei beni collettivi 

La letteratura sui beni pubblici locali si interessa dei 

beni civici che sono disponibili solo in certe aree, come 

ad esempio in una città. Essa riconosce che tali beni 

locali offrono il modo di risolvere problemi come quel- 

55



lo della domanda rivelata, visto che in effetti i beni sono 

divisibili all’interno di un dominio più grande, come le 

comunità di uno Stato o di un intero paese. Ma la territorialità 

è molto più che il semplice carattere policentrico 

delle comunità. 

Beni collettivi territoriali sono quelli la cui significatività 

d’uso o impatto è ristretta a un certo territorio 

geografico, anche molto esteso, nel quale è possibile 

controllare accesso e uscita. Da qui la ragione per cui i 

beni territoriali sono escludibili. Si potrebbe obiettare 

che alcuni beni territoriali come l’illuminazione stradale 

non sono esclusivi, poiché chiunque può entrare 

all’interno dell’area e beneficiare delle luci. Ma ciò presuppone 

prima di tutto istituzioni convenzionali. Infatti, 

nel caso di un’area privata, essa potrebbe benissimo 

essere chiusa al traffico. Se non ci sono barriere, se la 

maggioranza dei beneficiari sono residenti o imprese 

che operano in quell’area, e se le luci servono esclusivamente 

allo scopo di illuminare la sede stradale, allora 

possiamo avere del free riding, ovvero il caso in cui un 

soggetto esterno alla comunità passi per quella strada 

guadagnandone un vantaggio esterno. Tuttavia tale 

beneficio diventa reciproco nel momento in cui le persone 

passano sulla strada di un vicino. Se la situazione 

è tale per cui i principali beneficiari sono soggetti esterni 

ai quali non può essere fatta pagare una tariffa d’entrata, 

allora il bene non è più un bene territoriale, e l’obiezione 

viene messa a tacere. 

Un’altra obiezione che può essere sollevata è che 

alcuni beni territoriali possono essere non rifiutabili. 

Per esempio, si supponga che in un certo territorio 

venga fornita protezione contro gli incendi, ma che una 

data famiglia non sottoscriva il servizio. Se in quella 

casa si sviluppa un incendio, il servizio antincendio 

potrebbe comunque venir erogato per evitare la propagazione 

del rogo ai vicini. Un’obiezione di questo tipo, 

comunque, elude la questione della precisa natura dell’incendio. 

Se la maggior parte dei roghi sono piccoli, se 

vengono rilevati precocemente e se si sviluppano in 

abitazioni che non mettono in pericolo i vicini, allora il 

56



servizio antincendio può considerarsi territoriale. Ma 

se molti di questi incendi costituiscono davvero una 

minaccia per i vicini, allora il servizio non è più escludibile 

e non può essere configurato come un bene territoriale, 

confinato al territorio in cui è fornito. Logicamente, 

i beni territoriali sono un sottoinsieme dei beni 

escludibili; quindi, se il bene non è escludibile non è 

neanche territoriale, il che pone fine all’obiezione. Nel 

caso in cui gli incendi costituissero una minaccia frequente, 

quello che probabilmente si avrebbe è che i processi 

di mercato porterebbero a servizi di protezione 

antincendio offerti ad associazioni di famiglie vicine 

piuttosto che a singole unità abitative. Il servizio antincendi 

diventerebbe così un bene territoriale, con il 

costo-opportunità del non entrare in una di queste 

associazioni più elevato per i soggetti avversi al rischio 

che si trovassero in aree generalmente non protette. 

La maggior parte dei beni comuni forniti dalle 

amministrazioni pubbliche sono territoriali. La territorialità 

può implicare tie-in – e cioè accoppiamenti – congestionabili, 

connessi all’uso di un bene che di per sé 

non è congestionabile. Come argomentato da Mason 

Gaffney (1968, p. 156), «un paio di occhi in più che 

ammirano una cascata non va a diminuirne la bellezza, 

ma il proprietario di quegli occhi occupa una piazzola 

di campeggio e una sede stradale, risorse limitate che 

devono essere razionate». Inoltre, «se la cascate Yosemite 

rispettassero veramente i criteri di bene pubblico – 

nessun costo marginale – allora una singola cascata 

dovrebbe soddisfare il mondo intero. Ovviamente è 

stato omesso qualche fattore, in questo caso lo spazio. 

Le cascate servono uno spazio limitato e l’accesso è 

razionato dal controllo di tale spazio, che genera una 

rendita». La difesa nazionale, talvolta considerata un 

bene pubblico “puro”, necessariamente si applica alla 

difesa di un certo territorio; sarebbe inefficace se difendesse 

anche il territorio del nemico. Anche altri tipici 

beni forniti dal settore pubblico come il servizio di polizia, 

i parchi, le strade e i servizi ricreativi sono basati su 

di un dato territorio. 

57



Per “capitalizzazione” si intende la conversione di 

un flusso di ricavi, positivi o negativi, in beni (o asset) 

capitali. Il reddito è capitalizzato al suo valore attuale, 

che è inversamente proporzionale al tasso di sconto o 

interesse rilevante. Poiché il rendimento di un asset è 

pari al tasso di interesse per il valore dell’asset, il valore 

attuale dell’asset è pari al rendimento diviso per il 

tasso di interesse. Per un terreno il cui valore rimane 

costante nel tempo, il prezzo equivale alla rendita diviso 

il tasso di interesse reale: p = r/i. Se esiste un’aliquota 

di tassazione t sul prezzo del terreno p, allora il valore 

del terreno è p = r/(i+t). La rendita r e il suo valore 

capitalizzato p sono economicamente equivalenti e se vi 

sono delle alterazioni nei flussi di redditi, come quelle 

derivanti dalla tassazione, allora queste distorsioni verranno 

capitalizzate nel calcolo del valore attuale. 

I beni territoriali sono capitalizzati all’interno dell’area 

in cui esplicano il loro impatto. Nella misura in cui 

1. i beni sono valutati positivamente dai residenti e 

dalle imprese che operano nell’area, e 2. i benefici possono 

essere ottenuti solo da chi è localizzato in quell’area, 

tali fattori rendono la posizione più desiderabile, e 

questo aumento marginale nella domanda di localizzazione 

in quel territorio incrementa la rendita che la persona 

è disposta a pagare. La capitalizzazione crea una 

variabile nelle funzioni di utilità di chi si trova in quel 

territorio: il canone fondiario. Questo canone è assente 

in quei modelli che considerano i beni pubblici come 

degli aggregati omogenei. (Infatti la capitalizzazione 

dell’utilità dei beni pubblici territoriali in rendita fondiaria 

è solitamente assente nei testi di microeconomia.) 

Ad esempio, Samuelson (1954, p. 387) presuppone un 

insieme di beni di consumo collettivi (Xn+1, …, Xn+M), 

«che tutti godono in comune». I benefici per i beni territoriali 

collettivi non sono del tutto “in comune”. I proprietari 

del sito godono dell’aumento del canone su 

quel terreno oltre che dei benefici connessi all’utilizzo 

del bene pubblico. Questa rendita non è goduta in 

comune, poiché appartiene ai proprietari di ogni singolo 

sito. Il canone fondiario è così un bene divisibile: la 

58



rendita totale è pari alla somma dei canoni di ogni sito. 

Anche nel caso in cui il singolo detentore di un sito non 

valuti in maniera positiva un particolare bene pubblico, 

il fatto che altri lo facciano crea comunque una rendita 

della quale il detentore potrà godere. Le rendite derivano 

poi non da un singolo bene, ma dalla disponibilità di 

una pluralità di essi. Come evidenzia Gaffney (1968, p. 

158), «le persone vanno a vivere nelle città per avere 

molte opzioni; e pagano tale disponibilità nel canone 

del terreno». Inoltre «molti valori elusivi come il valore 

psicologico della sicurezza dalle inondazioni, le amenità 

e i miglioramenti ambientali sono misurabili nella 

somma addizionale che le persone interessate a quei 

terreni sono disposte a offrire» (p. 156). 

Un modello di rendita territoriale 

Per focalizzare in maniera più chiara la nostra attenzione 

sui beni territoriali, si consideri un modello in cui 

un territorio T è diviso in n siti di ugual dimensione e 

valore. I siti hanno una rendita annuale R1. Si consideri 

ora un bene collettivo G, che è fornito senza costi in T. 

(Potrebbe essere un parco finanziato esternamente, ad 

esempio da un livello di governo più elevato). 

Il bene G è inteso qui come un flusso di bene di valore 

uniforme all’interno di T in un certo intervallo temporale. 

Il “consumo” di G consiste nell’ottenere l’utilità 

durante l’intervallo, e non implica la distruzione o l’uso 

di valore da parte di un singolo utilizzatore, così come 

accade per i beni divisibili. Se G può essere fornito a un 

utente addizionale senza nessun costo extra, a parte 

quelli connessi a una possibile congestione, allora nessun 

valore viene distrutto da un singolo individuo. Il 

bene è simultaneamente creato e usato (consumato) in 

particolari condizioni di tempo e spazio, indipendentemente 

dal numero di persone localizzate in quella combinazione 

spazio-temporale. 

Una distinzione fra la disponibilità (potenziale o in 

attesa) di un bene e il suo diretto uso è stata riconosciuta 

da Weisbrod (1964) e Holtermann (1972) la utilizza in 

merito ai beni privati e pubblici, ad esempio nel caso si 

59



faccia ricorso a un singolo poliziotto, divisibile, e a una 

forza di polizia collettiva. Per molti beni civici, come la 

protezione offerta dalla polizia, l’utilità consiste in larga 

misura nella disponibilità del bene, nell’esistenza in sé 

piuttosto che nel suo uso diretto (infatti si spera di non 

dover utilizzare direttamente il servizio di polizia a 

causa di un crimine subito). Il valore dell’esistenza 

assieme al valore dell’uso che ci si aspetta di sfruttare 

direttamente (ad esempio nel caso di un parco) generano 

un’utilità positiva che viene riflessa nel valore soggettivo 

del bene per un certo intervallo di tempo. 

Alcuni individui valutano G più degli altri e sono 

perciò disposti a pagare per un sito più di altri. L’offerta 

di siti nelle vicinanze di un certo confine è limitata, 1 

così nella pratica si stabilisce un mercato d’asta per quegli 

n siti. Dati più di n individui interessati agli n siti, il 

canone dei siti è determinato dall’offerta del soggetto 

(n+1), poiché l’n-ima offerta necessita di essere solo leggermente 

più elevata della (n+1)-ima. Data una graduatoria 

di offerte, dalla più elevata alla più bassa, l’n-ima 

offerta più alta determina il prezzo per tutti gli altri n 

lotti equivalenti. Dal momento che tali lotti possono 

essere rivenduti, la discriminazione di prezzo non si 

verifica. Si identifichi poi con R2 il valore della rendita 

che si ha dopo la creazione di G. La differenza che risulta 

togliendo R1 a R2, indicata come Rd, è l’incremento 

della rendita causata dalla presenza di G. Rd di conseguenza 

costituisce una rivelazione delle preferenze dei 

residenti o, in altri termini, una valutazione di G. 

Samuelson (1958, p. 336) pose la seguente sfida: «Si 

1. Lo spazio T è determinato dalla superficie indipendentemente dal suo contesto 

materiale. Quindi, se T include un bacino d’acqua, l’area non risulta incrementata 

se tale bacino viene prosciugato al fine di far spazio a nuove costruzioni. 

Lo spazio è semplicemente convertito da un uso a un altro. T include poi lo 

spazio tridimensionale utilizzabile sopra e sotto la superficie, in modo tale da 

non aggiungere spazio addizionale nel caso in cui venga creato un nuovo piano 

per un edificio. Lo spazio sviluppato da un vicino può espandersi all’interno di 

T, ma il territorio vicino è qui definito come lo spazio all’interno di un confine 

arbitrario; ciò significa che lo sviluppo di un sito addizionale non implica un 

aumento nell’offerta di terreno, ma semplicemente una conversione di spazio 

da un uso a un altro. 

60



provi a determinare un sistema di tassazione dei benefici 

per far pagare alle persone quello che ricevono e si 

scoprirà che una persona razionale nasconderà i propri 

desideri e il surplus del consumatore». Questa sfida, 

questa grande difficoltà nel cercare d’individuare la 

domanda della gente, nel caso dei beni territoriali è 

risolta: la domanda è rivelata dal canone marginale che 

le persone pagano per trovarsi in un certo sito e godere 

di un certo bene. Una persona può anche nascondersi 

all’atto dell’offerta, ma non può evitare la rendita. 2 

Sebbene in precedenza si sia parlato di “rendite” o 

“canoni”, così come fanno la letteratura e i partecipanti 

al mercato, il valore generato dal bene pubblico per 

quel sito è in realtà un ritorno sul capitale. Si supponga 

che il proprietario di un certo terreno pianti un albero al 

fine di dare ombra alla casa di un inquilino. L’incremento 

nel canone generato dall’albero è alla fine un 

ritorno sul capitale investito, allo stesso modo in cui 

una camera in più fornirebbe un ricavo addizionale. Se 

una città pianta alcuni alberi lungo una strada, l’incremento 

del canone è in un certo senso un ritorno sul 

“capitale impiegato” dalla città per piantare quegli 

alberi, anche se si tramuta in rendita fondiaria. 

Nel modello di finanza pubblica basato sullo scambio 

volontario, le tasse sono pagamenti volontari che i 

soggetti effettuano in cambio del valore dei servizi nell’economia 

pubblica. Come osservò Richard Musgrave 

(1939), il meccanismo dei gruppi di pressione sui governi 

democratici dà come risultato un ineguale potere di 

contrattazione, rendendo la votazione uno strumento 

imperfetto di definizione del budget. Il pagamento di 

un canone in cambio del servizio che induce tale canone 

è un metodo per implementare il sistema dello scambio 

volontario senza fare affidamento sul voto. Anche 

quando l’associazione rappresentativa di una certa 

comunità decide democraticamente in merito a un bud- 

2. Gli squatter non pagano il canone, ma in tal caso la rendita economica è 

pagata dai titolari del terreno in termini di costo-opportunità. Gli squatter sono 

free rider, anche se in linea di principio possono essere esclusi. 

61



get, il canone è determinato da strumenti di mercato e 

la decisione di accettarlo o comprare il terreno è una 

decisione volontaria individuale. Buchanan (1949) evidenzia 

come, nella teoria individualistica della finanza 

pubblica in cui solo gli individui sperimentano una 

qualche utilità, il meccanismo fiscale rappresenta idealmente 

un contraccambio tra chi fornisce e chi riceve il 

servizio, in accordo con il principio del beneficio della 

finanza pubblica. Benefici specifici vengono ricevuti da 

individui specifici. Egli osserva che quei sistemi fiscali 

che fanno affidamento principalmente sulla tassazione 

della proprietà, come quello degli Stati Uniti del diciannovesimo 

secolo, tendono a restituire approssimativamente 

l’equivalente dei contributi (p. 502). 

Una dimostrazione di come la concezione territoriale 

può favorire la discussione sui beni pubblici è il 

dibattito sulla televisione ad abbonamento. Samuelson 

(1958) affermò che, visto che il costo marginale del fornire 

la programmazione a una persona aggiuntiva era 

pari a zero, si trattava di un chiaro caso in cui si dovevano 

applicare dei sussidi governativi. Minasian (1964) 

rispose che tale teoria trascurava le considerazioni di 

natura tecnologica e istituzionale, ovvero i differenti 

sistemi di esclusione. Buchanan (1967) esaminò la fornitura 

di servizi televisivi da parte di un imprenditore 

che poi chiede un certo prezzo agli utenti, il che può 

essere efficiente se un unico fornitore può discriminare 

perfettamente fra gli utenti. Buchanan evidenziò la 

separazione fra bene pubblico in sé e problemi organizzativi. 

Il dibattito è stato condotto senza considerare 

l’effetto della trasmissione del segnale sulla domanda 

di quell’area. Se il servizio è fornito a zero costi diretti, 

così che la disponibilità del segnale televisivo ad abbonamento 

incrementa la desiderabilità di essere ubicati 

in quel luogo (rispetto ad aree senza segnale), questo 

induce a un aumento nel canone fondiario. Se il canone 

indotto è maggiore del costo di trasmissione, allora 

tutte e tre le posizioni dei partecipanti al dibattito 

potrebbero essere riconciliate tramite il finanziamento 

del servizio attraverso il canone indotto: ci sono zero 

62



costi marginali per un utente addizionale, viene creata 

un’istituzione (la raccolta dei canoni fondiari) per la 

raccolta dei fondi e il servizio può essere efficientemente 

posto in essere da un imprenditore che possieda alcuni 

titoli sul canone indotto, così come sulla trasmissione 

del segnale televisivo. 

La questione dell’estensione 

A questo punto sorge un nuovo interrogativo: il 

canone fondiario dipende dall’estensione dell’area? G è 

capitalizzato come rendita nel caso di un bene locale, 

ma lo sarebbe anche nel caso in cui l’area fosse più 

grande, come uno Stato o gli interi Stati Uniti? La questione 

diventa un’applicazione particolare di una 

domanda più generale, ovvero se un certo fenomeno 

esistente in ambito micro si presenta anche in contesto 

macro, una domanda che assomiglia alla distinzione fra 

effetti individuali ed effetti di mercato. Don Patinkin 

(1965, p. 11) sottolinea la differenza fra individui e mercato 

attraverso taluni esperimenti concettuali. Ad esempio, 

nel caso delle relazioni prezzo-quantità in un mercato 

di vaste dimensioni non ci possono essere cambiamenti 

arbitrari di prezzo, che non può essere una variabile 

indipendente; e lo stesso vale nel caso dell’individuo. 

Il prezzo di un prodotto in una data economia è 

determinato in parte dal prezzo degli altri beni. 

Si supponga che il governo degli Stati Uniti offra 

una protezione perfetta da tutte le forme di violenza. Si 

tratterebbe di un bene territoriale se prendiamo come 

riferimento aree esterne, come l’Europa. Un immigrato 

proveniente dall’Australia potrebbe stabilirsi sia in 

Europa sia negli Stati Uniti. Per lui, le due possibilità 

sono equivalenti e presentano la stessa utilità, con l’eccezione 

della perfetta protezione. Egli pagherebbe un 

sovrapprezzo per stabilirsi negli Stati Uniti piuttosto 

che in Europa. Dal suo punto di vista, il fatto che il bene 

sia fornito a livello federale, statale o locale non ha 

importanza. Esiste quindi un differenziale fra Stati 

Uniti e resto del mondo. Una regione può essere molto 

estesa, ma fin tanto che il bene G si applica a un certo 

63



sito e non ad altri, esisterà un differenziale nei canoni. 

Un differenziale può esistere anche all’interno dello 

stesso territorio per la presenza di G, che induce un 

incremento del prodotto marginale della terra, indipendentemente 

dalla presenza di siti vicini. Questo canone 

può essere un ammontare assoluto o proporzionale alla 

R1 originaria. In un’economia chiusa, se G aumenta proporzionalmente 

la produttività di tutti i fattori (in una 

certa percentuale comune), ciò dà luogo a un proporzionale 

aumento del canone. Ma se G incrementa la 

produttività di un certo ammontare ovunque, allora 

l’effetto sarà di aumentare i salari o i canoni, o entrambi, 

di un qualche ammontare uniforme. Il lavoro che 

prima aveva una produttività marginale pari a zero ora 

potrebbe avere una produttività positiva, oppure talune 

terre che avevano una produttività marginale pari a 

zero potrebbero diventare così produttive. Quindi, il 

fatto che un bene pubblico ubiquo induca un effetto 

ubiquo sulle rendite dipende da come va a impattare 

sulla produttività differenziale del lavoro e dei terreni. 

L’esistenza di un bene civico può produrre effetti 

migratori. L’immigrazione in un certo territorio potrebbe 

ulteriormente stimolare l’incremento dei canoni terrieri 

al crescere della popolazione. Quindi, l’incremento 

totale causato da G include sia l’effetto diretto di G sia 

l’effetto dell’incremento della popolazione. Quando un 

imprenditore offre G, può prevedere una certa popolazione 

nell’area interessata e le sue stime prenderanno in 

considerazione entrambi gli effetti descritti. In conclusione, 

i beni pubblici territoriali possono indurre taluni 

canoni anche se il territorio è esteso, dal momento che 

il canone sarà poi maggiore se il bene produce immigrazione. 

Beni collettivi e tie-in 

L’esistenza concettuale di un canone indotto dalla 

presenza di un bene collettivo solleva la questione di 

come determinare e distinguere dalle altre componenti 

l’ammontare dovuto al bene collettivo. Un’unità abitativa 

in un condominio, ad esempio, può includere l’uso 

64



di una piscina come tie-in (o beneficio connesso). Come 

si può determinare l’ammontare del canone dovuto alla 

piscina di cui gode quella unità? Un modo per stimare 

la domanda marginale per un tie-in di questo genere è 

fare una ricerca di mercato in merito a proprietà che 

godono o meno di questo tie-in. Se ci sono condomini 

simili con e senza piscina, si può paragonare la differenza 

nel canone o nel valore della proprietà, nel caso in 

cui sia l’unico servizio significativo differente. 

Nel momento in cui vengono costruiti altri condomini 

dotati di piscina, i residenti marginali saranno disposti 

a pagare sempre meno per l’uso della piscina (nel 

rispetto della legge della domanda che richiede prezzi 

inferiori per quantità maggiori) fino a che la rendita 

marginale sarà pari al costo marginale della piscina. La 

concorrenza tenderà a portare a una situazione di questo 

tipo per quanto riguarda il bene G. Di conseguenza, 

per beni collettivi disponibili in domini multipli si può 

stimare il canone indotto dal bene G a partire dal suo 

costo di produzione. Per beni collettivi nuovi, un 

imprenditore deve stimare la domanda, ma in ciò non 

c’è alcuna differenza concettuale con il metodo utilizzato 

per i beni divisibili. Comunque, i canoni indotti da 

vari beni collettivi non possono essere additivi a causa 

delle complementarietà. Si può solamente calcolare la 

rendita di un certo G relativamente a tutti gli altri G. Ma 

se beni multipli come le piscine e i campi da tennis sono 

comuni in certe aree, si può presumere che ognuno 

induca un canone non inferiore al suo costo. 

L’eliminazione del free riding 

Come detto sopra, la disaggregazione dei beni pubblici 

in categorie significative permette di gestire i differenti 

effetti economici. I beni territoriali non si conformano 

a molte delle proposizioni valide per i beni pubblici. 

Non ci sono free rider per beni pubblici territoriali. 

Le persone possono essere invitate gratuitamente in 

una certa area e i “ladri di spazio” (squatters) potrebbero 

introdurvisi, ma il canone continuerebbe a essere 

pagato dall’utente, il quale ne condivide i benefici tanto 

65



con gli invitati come con gli intrusi. 

La rendita marginale esiste in termini economici 

indipendentemente da chi la paga e da chi la raccoglie. 

Di conseguenza, per quanto riguarda i beni pubblici territoriali, 

l’argomento del free riding è capovolto. Invece che 

avere un bene che è usato anche se non è pagato, gli 

utenti pagano un prezzo per il bene anche se il fornitore 

del bene non ne organizza la raccolta. Per quanto 

riguarda i beni spaziali, i free rider sono i detentori del 

sito se i beni sono pagati dagli altri, per esempio tramite 

delle tasse sul lavoro o sui profitti d’impresa. 

Un argomento comunemente usato in merito allo 

stabilire un prezzo per un bene pubblico è che in questo 

modo si finirebbe per scoraggiare l’utente marginale 

dal consumo del bene. Ma per un bene territoriale G, il 

pagamento del canone marginale Rd non impone nessun 

prezzo per l’utente marginale all’interno di quello 

spazio, vale a dire un residente o l’impiegato di un’impresa. 

Il prezzo, in quanto canone, è relativo solo all’acquisizione 

dello spazio marginale. L’uso di G da parte 

di un utente marginale in quanto persona non viene 

dunque scoraggiato. Il canone marginale Rd costituisce 

un bene privato, in conformità all’equazione di Samuelson 

(1.1). Il canone totale in un territorio T è pari alla 

somma dei canoni percepiti dai detentori dei siti. Di 

conseguenza, i beni pubblici territoriali hanno un’intrinseca 

caratteristica privata per quanto riguarda le 

rendite percepite dai proprietari. 

Il free riding viene ulteriormente eliminato dalla cattura 

di canoni fondiari di significative esternalità territoriali, 

che sono esse stesse dei beni pubblici. Come 

notato da Tideman (1990), l’internalizzazione delle 

esternalità spaziali è un’applicazione della relazione 

prezzo-costo marginale. Friedrich von Wieser (1967 

[1927], p. 340), uno dei primi teorizzatori del canone 

urbano, afferma che «il canone urbano è parte del canone 

pagato come sovrapprezzo per i vantaggi di una 

miglior localizzazione», vantaggi da bene pubblico che 

tengono in considerazione le esternalità presenti in 

quell’area. Se una particolare esternalità ha un effetto 

66



potenzialmente rilevante sui canoni (cfr. Buchanan e 

Stubblebine, 1962), allora il tasso marginale di sostituzione 

privato e sociale saranno uguali, poiché il tasso 

sociale si manifesta nel canone privato che è l’offerta 

per quella localizzazione. Dunque, la presenza di esternalità 

non implica un fallimento del mercato (Bator, 

1958) se tali esternalità sono di livello territoriale. 

Gli imprenditori che creano comunità valuteranno 

come coerente ai loro interessi stilare costituzioni che 

promuovano esternalità positive e scoraggino quelle 

negative. Come afferma Harold Demsetz (1964, p. 25), 

«la recinzione delle terre in una singola entità proprietaria 

che spesso si prende cura di fornire servizi solitamente 

forniti dallo Stato attraverso la tassazione – come 

strade, marciapiedi, raccolta dei rifiuti e polizia – consente 

al proprietario di escludere coloro che si rifiutano 

di pagare le tariffe necessarie alla copertura dei costi 

per questi servizi». 

La fornitura di beni territoriali che massimizza i benefici 

Se l’ammontare di un bene collettivo G può variare, 

e se un aumento di G comporta un incremento dei 

canoni più che proporzionale rispetto ai costi legati a G, 

allora è razionale per i detentori dei siti incrementare la 

fornitura di G fino a che il costo marginale sia pari 

all’incremento marginale dei canoni. Joseph Stiglitz 

(1986, p. 574) rileva come i canoni marginali rappresentino 

le valutazioni marginali dei residenti per certi servizi 

comunitari, e «come risultato, una comunità controllata 

da un singolo detentore fornirà un efficiente 

livello di servizi pubblici». Tale livello è l’ammontare 

tecnicamente efficiente (quindi non in senso paretiano) 

a cui viene fornito un certo bene pubblico al fine di 

massimizzare l’utilità di un gruppo di proprietari fondiari 

o il profitto per un imprenditore. Gli agenti economici 

trarranno beneficio dal destinare risorse per la 

produzione di quel bene fin tanto che il canone marginale 

eccede il costo marginale monetario. Il canone 

marginale non solo fornisce il prezzo di mercato che 

67



può essere richiesto per G, ma anche uno strumento per 

determinare la quantità tecnicamente ottimale. 

Data l’esistenza del canone Rd, gli inquilini che pagano 

senza detenere alcun lotto trarrebbero benefici dalla 

destinazione di tutti i canoni all’amministrazione pubblica 

invece che dal fatto che esso venga trattenuto da 

parte dei proprietari. Tuttavia, non è necessario che 

tutto Rd venga destinato al pagamento di G, visto che 

un’altra opzione è il pagamento di un dividendo di 

canone ai residenti (come succede in Alaska), ad esempio 

su base pro capite. Il canone raccolto può anche 

essere risparmiato in un fondo per spese o distribuzioni 

future, come viene fatto sempre in Alaska con i proventi 

derivanti dalle estrazioni petrolifere. Di conseguenza, 

con l’opzione di dividendi sui canoni come 

alternativa ai lavori pubblici, il che rende in effetti gli 

inquilini dei comproprietari, sia dal punto di vista dei 

proprietari che da quello degli inquilini il livello tecnicamente 

ottimale di G è lo stesso, ovvero il livello per 

cui il costo marginale del bene pubblico eguaglia il 

canone marginale connesso. 

L’effettiva offerta per i siti potrebbe rispecchiare 

ovviamente anche altri beni diversi da G. Alcuni 

potrebbero scegliere di stabilirsi in un certo sito per 

prossimità al posto di lavoro o alla famiglia, ad esempio, 

e pertanto potrebbero essere disposti a pagare per 

G anche se non valutano quel lotto a quel prezzo, poiché 

il loro surplus del consumatore derivante da G è 

minore di Rd. Nonostante ciò, il detentore marginale del 

sito che valuta G allo stesso livello di Rd determina l’ammontare 

di equilibrio. I detentori inframarginali di quel 

sito quindi hanno o un surplus del consumatore o, per 

motivi indipendenti da G, un deficit causato da G. 

Anche per coloro che si sono stabiliti in quel sito per 

motivazioni indipendenti da G, la volontà di stabilirsi a 

un prezzo di canone R2, dove Rd è incluso come tie-in, 

implica il fatto che il detentore del sito uguaglia i tassi 

di sostituzione marginale fra beni separabili e il sito 

stesso. Se i siti avessero una dimensione flessibile, allora 

il detentore otterrebbe un ammontare di spazio tale 

68



per cui, in presenza di un incremento marginale, R2 

eguaglierebbe l’utilità marginale derivante da tale 

incremento. 

L’affermazione di Samuelson (1954, p. 389) per cui 

«imporre talune tasse in accordo a un teoria della tassazione 

basata sui benefici non può risolvere il problema 

di computazione in un contesto decentrato» non si 

applica ai beni territoriali. Una tassa proporzionale e 

non maggiore a Rd è una tassa basata sui benefici, poiché 

il canone riflette il beneficio portato dal bene pubblico. 

L’illusione dei beni pubblici 

Qualsiasi prodotto può essere soggetto a illusioni, 

vale a dire che le stime dei compratori in merito ai costi 

e ai benefici di un bene possono essere erronee. L’utilità 

percepita ottenuta da un bene collettivo può essere 

soggetta a illusione e può generare più canone di quanto 

sarebbe garantito in presenza di migliori informazioni, 

ma questo è vero anche per i beni forniti attraverso 

la tassazione. È meno probabile che vi sia illusione da 

parte di chi paga per beni finanziati da canoni fondiari 

che per quelli finanziati da una miriade di tasse. 

Nel caso dei beni territoriali, l’illusione sistematica 

può essere il risultato di una valutazione erronea dei 

beni, dell’ignoranza in merito ai mali pubblici, dell’inabilità 

a stimare il costo relativo al mantenimento o alla 

creazione di un bene capitale, e dell’incertezza relativa 

ai futuri cambiamenti in merito al bene e alla sua fornitura. 

Per la maggior parte delle persone comprare o 

affittare un proprietà fondiaria è un evento sporadico, 

per cui ci può essere poca esperienza su cui fare affidamento. 

Anche se si possono ottenere informazioni 

generali, di solito non ci sono dati disponibili su ciò che 

Hayek (1945, p. 522) chiama «la conoscenza di particolari 

condizioni di tempo e di spazio». La conoscenza di 

cui si necessita per essere consapevoli di queste informazioni 

localizzate è inutile se non si sa cosa cercare. 

L’ignoranza è anche dovuta alla natura ignota di 

molti di questi costi. Quando si compra una macchina, 

69



le buone qualità sono evidenti, ma molte delle cattive 

non lo sono. Ad esempio, quanto una macchina funzionerà 

effettivamente bene e quanto a lungo durerà sono 

cose che si possono determinare solo nel corso del 

tempo. Per questo le garanzie e le assicurazioni sono 

una pratica comune. Allo stesso modo, i mali pubblici 

associati a un dato territorio sono nascosti e si manifestano 

nel corso del tempo, ma generalmente non sono 

coperti da garanzie. Cani che abbaiano, la frequenza 

degli atti di vandalismo, vicini rumorosi, un’amministrazione 

irresponsabile, tracimamenti, regole sfavorevoli 

scoperte o stabilite dopo che ci si è trasferiti in quel 

luogo, possono essere tutti aspetti difficili da cogliere a 

priori ed esistono così tante variabili negative che non 

si può pensare di tenerle in considerazione tutte. Inoltre, 

quando si è in cerca di una nuova comunità si 

potrebbe non avere a disposizione un tempo sufficiente 

ad analizzarle tutte. Si può tentare di stimare la totalità 

di questi mali sulla base dell’esperienza passata ma, in 

una data comunità, possono esserci distorsioni sistematiche 

in un certo periodo. 

Il fatto che esistano distorsioni sistematiche nella 

valutazione di una certa comunità è un problema empirico. 

A priori l’illusione non può essere esclusa come 

irrazionale, poiché la realtà percepita viene poi interpretata 

da ogni individuo. Questa interpretazione 

dipende dalle idee e dalle visioni personali del mondo, 

che possono essere erronee o incomplete. L’ignoranza 

razionale preclude l’ottenimento di una conoscenza 

maggiore di quanto sia personalmente utile, ma come si 

fa a sapere ciò che è utile? Gli agenti immobiliari e i 

venditori enfatizzeranno le buone qualità dei beni pubblici, 

mentre le cose negative saranno lasciate alla valutazione 

del compratore. Come affermato da Debra 

Dean (1989a, p.17), «i compratori potenziali in una RCA 

[Residential Community Association, Associazione di 

Comunità Residenziale] non sempre sono a conoscenza 

delle condizioni finanziarie dell’associazione, o delle 

condizioni di varie strutture comuni. In tali circostanze 

potrebbero rimanere sorpresi da tassazioni speciali e 

70



non essere in grado di pagarle. Ciò ha l’effetto di incrementare 

il costo della casa oltre a quello atteso». 

Quello che può sembrare un’illusione può invece 

essere un segnale che riguarda la qualità. È ben noto fra 

gli agenti immobiliari che la prima impressione è ciò 

che conta, che “l’aspetto di facciata” di una proprietà ha 

un profondo impatto sul compratore potenziale. Un 

aspetto pulito, moderno e ben tenuto non costituisce 

solo un’illusione superficiale, ma è anche segnale dell’età, 

della qualità e della cura di quella proprietà. Però 

effetti cosmetici come una nuova tinteggiatura possono 

nascondere difetti e creare l’illusione di una qualità inesistente. 

Come esempio di illusione sistematica, 

Lawrence Friedman (1967) esamina la persistenza delle 

cifre dispari, specialmente il numero 9, nei prezzi al 

consumo. Le persone sanno che la differenza tra 59 e 60 

centesimi è solo un centesimo, tuttavia i venditori 

sanno che la cifra finale, il 9, dà l’illusione di prezzi 

molto più bassi. 

L’illusione dei beni pubblici nel caso dei beni territoriali 

tuttavia ha la probabilità di essere notevolmente 

inferiore rispetto ai beni civici finanziati da una complessa 

tassazione. Come notato da Buchanan e Wagner 

(1977), nelle giurisdizioni governative gli individui non 

pagano prezzi diretti per i programmi governativi. Non 

ricevono nessun rendiconto mensile. Molte tasse sono 

invisibili. Quindi, una struttura di tassazione complessa 

con molte tasse indirette è soggetta a illusione dal lato 

dei finanziamenti, così come dal lato dei beni. La complessità 

indebolisce i segnali di costo e il meccanismo di 

imposizione indiretto crea confusione, poiché le tasse 

sono nascoste in un prezzo. Talune regolamentazioni 

che prendono il posto della tassazione ricreano la difficoltà 

di calcolare il carico imposto. Di solito, per il normale 

cittadino che paga le tasse non vale la pena ottenere 

informazioni sulle varie tasse e sul loro ammontare 

totale, sempre che tali informazioni siano disponibili. 

Ma quando i beni civici sono finanziati dal pagamento 

di canoni, esiste un’illusione fiscale molto inferiore in 

merito ai costi correnti. Inoltre, l’ammontare dell’illusio- 

71



ne è ridotto quando in un’area vengono venduti o affittati 

molti lotti, perché un numero elevato di parti ottiene 

diverse quantità di informazioni che si riflettono sui 

canoni del sito e sul valore dei terreni vicini. 

Le teorie di finanziamento dei beni attraverso il canone 

La teoria che i beni civici possano essere finanziati 

tramite un canone sui terreni può essere fatta risalire 

per lo meno a William Petty (1623-1687). Vaggi (1997, p. 

72) sottolinea che quando François Quesnay e altri fisiocrati 

si riferivano al prodotto netto, in realtà si trattava 

di un canone fondiario, che proponevano a sostegno 

delle opere pubbliche e come applicazione privata del 

prodotto netto dell’accumulazione di capitale (p. 135). 

Henry George (1975 [1879]) ipotizzò che i beni pubblici 

potessero essere finanziati dalla rendita economica fondiaria, 

rendendo possibile l’abolizione di altre tassazioni. 

Léon Walras (1896) 3 scrisse che il canone fondiario 

forniva i mezzi per il finanziamento di uno Stato. Più 

recentemente, Gaffney (1970), Stiglitz (1977), Vickrey 

(1977) e Tideman (1985) hanno teorizzato in merito alla 

fattibilità e alle conseguenze del finanziamento dei beni 

pubblici attraverso il canone. 

In un modello elaborato da Stiglitz (1983), una 

comunità sceglie il livello di beni pubblici che massimizza 

il canone fondiario. Il reddito degli individui è 

una variabile e il risultato, sotto le condizioni restrittive 

del modello nel quale i beni sono finanziati da 

pagamenti basati sul valore della terra, è che la massimizzazione 

del valore locativo porta a un livello efficiente 

di offerta di beni pubblici. Stiglitz (1977, p. 278) 

presenta anche un modello che collega popolazione, 

consumo, canone e beni pubblici. Come sottolineato 

da Atkinson e Stiglitz (1987 [1980]), la funzione di utilità 

è U(G, X) dove G è un bene collettivo mentre X è 

un bene divisibile. L’output Y è una funzione dei lavoratori 

Y=f(N)=XN+G. Poichè X=f(N)–G/N, la condizio- 

3. Libro II, sezione 8. Gaffney (1982, p. 179) cita Walras sulla tassazione della 

rendita fondiaria, notando come egli fosse «un convinto tassatore dei terreni». 

72



ne di primo ordine implica che G=f–Nf’, cioè che G è 

uguale all’output meno il pagamento dei salari, considerando 

che ai lavoratori venga pagato il loro prodotto 

marginale. Quindi «la popolazione che massimizza 

il consumo pro capite è quella per la quale i canoni 

eguagliano la spesa in beni pubblici» (p. 525). Questo 

risultato fu denominato “teorema di Henry George” 

(HGT) da Stiglitz (1979), dal momento che il canone è 

la “tassa unica” che finanzia esattamente la spesa 

pubblica G. 

Vickrey (1977, 1990) giunge a una conclusione simile, 

affermando che, laddove le città competono in un 

mercato mondiale, i canoni sui terreni si aggregano al 

totale dei residui inframarginali che riflettono il bene 

pubblico. L’efficienza richiede che tale canone finanzi 

industrie con costi decrescenti. Due elementi essenziali 

per una città sono i trasporti e le economie di scala nelle 

attività cittadine. Hotelling (1938) sostenne che il prezzo 

basato sui costi marginali fosse una condizione di 

ottimo per il benessere sociale, con il deficit delle industrie 

a costi decrescenti finanziato dalla tassazione. Il 

teorema GHV (George/Hotelling/Vickrey) di Vickrey 

afferma che i canoni sui terreni dovuti ad attività con 

economie di scala sono pari ai sussidi richiesti per consentire 

a tali attività di vendere i loro output a prezzi 

eguali ai costi marginali. 

Vickrey (1990, p. 1) osserva che «se i trasporti fossero 

privi di costi, la localizzazione non sarebbe importante 

e i canoni a essa connessi non potrebbero sorgere, 

mentre se non ci fossero economie di scala, la produzione 

potrebbe aver luogo su piccola scala in villaggi e 

i canoni di locazione diventerebbero trascurabili». Per 

beni che hanno economie di scala – «forse meglio definite 

come economie di densità della domanda» – la fornitura 

ottimale «di solito richiederebbe un sussidio». La 

concorrenza fra comunità induce «canoni di locazione 

generati dalla disponibilità di beni e servizi al loro costo 

marginale, prodotti in condizioni di scala e densità 

appena sufficienti a ripagare i sussidi necessari a consentire 

tale livello dei prezzi». 

73


Tideman (1985) rileva l’esistenza di un insieme di 

condizioni necessarie e sufficienti per il finanziamento 

dei beni pubblici attraverso il canone fondiario dovuto 

alla presenza di una comunità: 1. perfetta mobilità; 2. 

un’area interessata dall’effetto del bene limitata; 3. l’esistenza 

di persone al di fuori della comunità che valuterebbero 

il bene allo stesso valore di quelli che ne beneficiano. 

Queste condizioni, sostiene, non vengono perfettamente 

soddisfatte, ma il fattore che controbilancia 

questa situazione è la presenza del canone, che esisterebbe 

senza le attività pubbliche e che può anche essere 

sfruttato, esattamente come i profitti non di rendita 

derivanti dalla fornitura di beni pubblici. 

L’esatta uguaglianza tra G e il canone nel modello 

HGT è un aspetto problematico. Il risultato HGT deriva 

dal «prendere un valore fisso di G, variando successivamente 

N al fine di massimizzare X» (Atkinson e Stiglitz, 

1987 [1980], p. 524). L’equazione fra il canone e G 

è una conseguenza del porre la derivata di G (rispetto a 

N) pari a zero. Ma supporre che G sia indipendente 

dalla popolazione e dalla forza lavoro N è un’assunzione 

arbitraria. Se il modello fosse riformulato ponendo 

anche G in funzione di N, con Y=XN+G(N) allora: 

(3.1) X={f(N)–G(N)}/N 

(3.2) ∂f/∂N=X+∂G/∂N={f(N)–G(N)/N}+∂G/∂N 

(3.3) G(N)=f(N)–Nf’(N)+ ∂G/∂N 

Con R pari alla differenza fra il prodotto totale Y e il 

totale dei salari: 

(3.4) R=f(N)–Nf’(N) 

Quindi, 

(3.5) G(N)=R+∂G/∂N 


Ora abbiamo un termine in più, ∂G/∂N, cosicché la 

74


rendita non risulta necessariamente pari a G, a meno 

che ∂G/∂N=0, il che non è necessariamente vero. 

Un altro problema è l’assunzione che la differenza 

fra la produzione totale e l’ammontare complessivo dei 

salari necessariamente costituisce il canone fondiario 

come residuale. Poiché il canone fondiario è generato 

dal prodotto marginale della terra, R è determinato 

indipendentemente e non semplicemente come un surplus 

(3.4). L’equazione (3.4) viene quindi meglio specificata 

come segue: 

(3.4a) P=f(N)–Nf’(N) 


Dove P è pari ai profitti lordi, che includono il canone. 

In alternativa, G potrebbe includere le spese comuni 

e i dividendi in denaro per i residenti o i proprietari, 

nel mix desiderato dal decisore, e includendo di conseguenza 

anche i beni divisibili finanziati dal canone. 

Come teorizzato sopra, l’offerta tecnicamente ottimale 

di G è quella per cui il costo marginale di G eguaglia 

il canone marginale indotto da G, con una situazione 

di canone marginale decrescente. In quel caso, G è 

una funzione di ∂G/∂R, determinata dal modo in cui il 

canone marginale è influenzato da variazioni di G in 

vari livelli di G. Inoltre, ∂G/∂R sarebbe essa stessa 

influenzata dalla domanda per G e per lo spazio associato, 

che sarebbe ragionevolmente una funzione della 

popolazione nell’area considerata, e quindi dell’offerta 

di lavoro N. 

Poniamo allora che sia Z=∂G/∂R. Allora 

Y=f(N)=XN+G(Z(N)) e il modello viene così rispecificato: 

(3.6) X={f(N)–G(Z(N))}/N 

(3.7) f’=X+(∂G/∂Z)(∂Z/∂N)={f(N)–G(Z(N))/N}+(∂G/ 

∂Z)(∂Z/∂N) 

(3.8) G(Z(N))=R+(∂G/∂Z)(∂Z/∂N) 

All’aumentare di N, ci si aspetterebbe che la curva di 

75



G, funzione di R, si appiattisca, in quanto funzione di R. 

Quindi ∂G/∂Z sarebbe positiva, ma ∂Z/∂N, il cambiamento 

dell’andamento della curva rispetto a un incremento 

di N, sarebbe negativo, con un conseguente declino. 

Quindi (∂G/∂Z)(∂Z/∂N) dovrebbe essere negativo, 

benché non necessariamente; il segno finale sarebbe un 

problema di natura empirica. Se negativo allora GG. Il seguente caso ipotetico mostra il perché. 

Nelle tabelle, ΔG è il costo marginale di G, G è il G totale, 

ΔR è il canone marginale, R il canone totale e P il profitto 

(R–G). Nel caso 1, in cui gli incrementi di G sono 

costanti, ΔR è all’inizio più grande del costo marginale 

di G; cresce e poi decresce all’aumentare di G, fino a 

raggiungere il valore di 1, dove eguaglia il costo marginale 

di G. Dopo questa soglia, la rendita marginale è 

0,5, meno del costo marginale sempre pari a 1. 

Caso 1 

ΔG G ΔR R P 

1 1 2 2 1 

1 2 3 5 3 

1 3 2 7 4 

1 4 1 8 4 

1 5 0,5 8,5 3,5 

Poiché la rendita marginale ΔR prima cresce e poi 

decresce, un imprenditore che deve produrre G massimizzerà 

il profitto con livelli di G pari a 3 o 4, con profitti 

P pari a 4, dove ΔR è pari a ΔG. G è fornito in maniera 

ottimale, e R>G, contrariamente al teorema di Henry 

George. 

Nel caso 2, il costo di G ancora continua a crescere in 

maniera costante, ma ora la rendita marginale parte da 

0, al di sotto del costo marginale. 

Il canone non è positivo fino a che G non raggiunge 

76



Caso 2 

ΔG G ΔR R P 

1 1 0 0 -1 

1 2 0 0 -2 

1 3 1 1 -2 

1 4 2 3 -1 

1 5 2 5 0 

1 6 0 5 -1 

qualche ammontare minimo, in questo caso 3. Il canone 

marginale diventa più grande del costo marginale e il 

canone totale raggiunge i costi totali per G=5. Allora il 

canone marginale decresce, diventando inferiore del 

costo marginale, cosicché P è massimizzato per G=5 ed è 

pari a 0, mentre negli altri casi sarebbe negativo. Qui una 

comunità potrebbe provvedere da sé al bene G in maniera 

ottimale quando ΔR=ΔG e R=G; ma in questo caso non 

avanzano profitti di canone dopo aver pagato G. 

Un terzo caso può essere configurato per R



New Jersey di un ammontare pari a 6 volte il costo del 

ponte (Tucker, 1958, p. 11). 

La cosa interessante è che lo stesso Henry George 

pensava che R fosse in generale maggiore di G. George 

(1975 [1879], p. 406) credeva che «il valore dei terreni 

preso nel loro insieme è sufficiente a sostenere l’intero 

peso delle spese dello Stato. Nei paesi sviluppati è 

molto più che sufficiente». In un altro passaggio (p. 456) 

scriveva: «Ci sarebbe un grande e crescente surplus 

derivante dalla tassazione dei valori terrieri». Questi 

ricavi, credeva, «potevano essere applicati all’ottenimento 

del beneficio comune», come «musei, biblioteche, 

giardini, sale di lettura, spazi per la musica e la 

danza, teatri, università, scuole tecniche, poligoni di 

tiro, campi gioco, palestre, ecc.». Beni come le sale per 

la danza e i poligoni di tiro potrebbero non generare 

canoni pari ai loro costi, ma al fine di spendere interamente 

il surplus del canone è necessario che vi siano 

spese pubbliche che generano meno rendita di quanto 

costano. Tuttavia alcune persone poterebbero preferire 

spendere i fondi in modo diverso e al fine di eguagliare 

l’utilità marginale dei beni divisibili con quella dei 

beni collettivi, un consumo ottimale richiederebbe che 

il surplus di canone sia trasferito ai residenti sotto 

forma di dividendi in forma pecuniaria, come nel caso 

della produzione petrolifera dell’Alaska. Nella produzione 

contrattuale di beni pubblici, il surplus può essere 

trattenuto come profitto, fornendo allo stesso tempo 

uno stimolo alla fornitura volontaria del bene. 

L’HGT e l’asserzione che ci possa essere un surplus 

sui canoni sono in contrasto con la visione di coloro che 

ritengono che il canone fondiario non sia sufficiente a 

finanziare le spese governative. Ma, prima di tutto, 

l’HGT non limita l’estensione dei ricavi. Lo Stato può 

ottenere i finanziamenti anche da fonti diverse dalle 

tasse, come tramite tariffe imposte agli utenti e i profitti 

prodotti da imprese governative. In secondo luogo, la 

totalità del valore dei terreni e dei canoni è importante. 

Dati pubblicati dal Board of Governors della Federal 

Reserve (1991) stimano il valore dei terreni negli Stati 

78



Uniti pari a 3,7 trilioni di dollari, il 23 per cento della 

ricchezza netta interna. Probabilmente si tratta di una 

stima per difetto; un calcolo effettuato da Cord (1991) 

dà le proprietà immobiliari negli Stati Uniti a 10,8 trilioni 

di dollari, una cifra molto simile a quella calcolata 

dal Bureau of Economic Analysis per il 1988 (Miles, 

1990). Gaffney (1970, p. 181) ipotizzò che «il valore dei 

terreni oggi è almeno la metà del valore degli immobili, 

se non di più», il che porrebbe il valore dei terreni 

negli Stati Uniti in un ordine di grandezza pari a 5 trilioni 

di dollari. Questa stima del valore fondiario quasi 

non include la rendita economica che potrebbe essere 

generata dalle estrazioni petrolifere, dallo spettro elettromagnetico, 

dalle rotte aeree, dalle orbite dei satelliti 

e da altri tipi di utilizzo dello spazio, oltre al fatto che il 

valore delle terre capitalizza negativamente la tassazione. 

La maggior parte dei canoni fondiari degli Stati 

Uniti non è documentata ed è nascosta sotto altre categorie 

di ricavi (Foldvary, 1989). Cord (1991) stima che 

nel 1986 in America la rendita economica annuale dei 

terreni fosse di 680 miliardi di dollari, il 20 per cento del 

reddito nazionale. Comunque questa stima non teneva 

in considerazione gli incrementi di produttività e quindi 

il valore dei terreni che farebbe seguito all’eliminazione 

della tassazione dello sforzo produttivo. 

In terzo luogo, l’HGT si applica solo al finanziamento 

di beni pubblici territoriali produttivi. Molte delle 

spese dello Stato non rientrano in questa categoria. Gli 

aiuti internazionali, comprese le spese militari che servono 

a finanziare la difesa (o l’intervento) in paesi stranieri, 

non incrementano la rendita interna. La pura 

redistribuzione delle risorse, che prende fondi da un 

certo insieme di persone per destinarli a un altro insieme 

di soggetti, non incrementa la rendita netta: potrebbe 

aumentare il valore di alcuni beneficiari come gli 

agricoltori, ma teoricamente le locazioni private del 

reddito netto soffrirebbero una perdita di valore fondiario. 

Spese governative volte a soddisfare interessi 

particolari a causa di fenomeni di lobbyng e di scambio 

di favori probabilmente non incrementeranno la rendita 

79



netta. I beni divisibili, come le pubblicazioni gratuite fornite 

dal governo, difficilmente aumenteranno il valore 

della rendita. Allo stesso modo “spese sprecate” (come i 

fondi che una certa maggioranza preferirebbe spendere 

volontariamente) non incrementano il valore della rendita. 

Quindi l’HGT non implica che livelli arbitrari di spesa 

pubblica possano essere finanziati interamente dal canone 

dei siti, ma solo che i beni territoriali collettivi considerati 

di valore dalle persone nell’area possono essere 

finanziati per questa via. L’HGT di conseguenza finisce 

con l’essere una tautologia, in quanto solo quei beni pubblici 

che generano sufficiente rendita da essere finanziati 

sono considerati validi da questa teoria. 

Ciò che consente al finanziamento tramite rendita 

fondiaria di uscire dai confini della tautologia è l’esistenza 

di canoni che non dipendono dai beni pubblici, 

come ad esempio i canoni dovuti a vantaggi naturali, 

complementarità di popolazione o commercio. Inoltre, 

un’ampia definizione di terreni economici comprende 

l’intero spazio tridimensionale che circonda la terra. Se 

gli oceani e l’atmosfera venissero inclusi, il loro uso da 

parte di chi inquina rappresenterebbe un utilizzo di terreni, 

al pari di chi inquina sulla terraferma. Se i diritti di 

proprietà relativi a questi spazi aerei e marini venissero 

riconosciuti, il proprietario potrebbe raccoglierne il 

canone facendo pagare a chi inquina tariffe che potrebbero 

realmente sostituire tutti i ricavi dello Stato (in 

eccesso rispetto alla rendita di altri terreni) che sono 

attualmente ottenuti dalle tasse sul reddito, sui consumi 

e sui beni capitali, sostituendo le risorse che sono 

raccolte attraverso la tassazione con quelle ottenute 

dalle quote per l’inquinamento. 

Inoltre, parlando in termini generali, i canoni dei terreni, 

in aggiunta alle tariffe e ai profitti delle imprese pubbliche, 

possono essere utilizzati come fonte di ricavo per 

il governo anche per quelle spese che non generano canoni 

di superficie, e potrebbero essere utilizzati come finanziamento 

per la fornitura consensuale di beni civici da 

parte dei detentori di quei siti. Quindi il tema dei ricavi 

potenziali derivanti dai canoni fondiari dipende in ultima 

80



analisi dalla definizione dei terreni e dalle istituzioni, fra 

cui i diritti di proprietà che consentono la loro raccolta. 

La fornitura contrattuale di beni territoriali 

Adam Smith (1976 [1776], p. 34) affermò che i ricavi 

dello Stato potevano essere derivati da «qualche risorsa 

che appartiene intrinsecamente alla sua sovranità», come 

la terra. «La rendita sui terreni della corona costituì per 

lungo tempo la fonte principale di ricavi per gli antichi 

sovrani europei» (p. 345). Se al sovrano pubblico sostituiamo 

il proprietario privato il principio resta valido. 

I modelli George/Stiglitz/Vickrey/Tideman e le 

varie teorie che si riferiscono al canone fondiario come 

fonte di finanziamento per i beni collettivi forniti attraverso 

un processo politico, ma anche le stesse analisi 

modificate come sopra per ottenere R>G, si potrebbero 

applicare alla fornitura di tali beni da parte di imprese 

private detentrici del sito e che offrono il bene pubblico 

a coloro che si trovano in quel luogo. La teoria del canone 

generato dal bene territoriale, ma che al tempo stesso 

lo ripaga, offre un fondamento teorico per la fornitura 

di beni civici attraverso processi di mercato. La proprietà 

di un territorio sufficiente a consentire la raccolta 

di canoni generati dal bene dà la possibilità a chi la 

detiene di eliminare il free riding e individuare il livello 

di bene collettivo che massimizza i profitti. 

L’uso del canone fondiario per il finanziamento dei 

beni collettivi è legato al principio della tassazione 

basata sui benefici, vale a dire che il costo delle spese 

pubbliche deve essere allocato in funzione dei benefici 

generati. Knut Wicksell (1958 [1896], p. 72) definì il 

principio del beneficio come «il ben noto principio del 

Valore e del Controvalore». La regola del beneficio era 

posta come condizione di equilibrio e allocazione efficiente. 

La quota di tassazione dovrebbe essere determinata 

«in accordo con la valutazione soggettiva di servizio 

pubblico» (Musgrave, 1959, p. 69). Una tassa, in 

quest’ottica, è un prezzo pagato per un bene collettivo 

e deve essere congruente con la domanda di tale bene. 

Il bene è fornito come contropartita alla tassazione. 

81



Pantaleoni propose che i ricavi e le spese nel bilancio di 

uno Stato fossero determinati in modo congiunto 

(Musgrave, 1959, p. 70), come Wicksell (1958), il quale 

argomentò in favore di decisioni unanimi e volontarie o 

comunque prossime a questo principio. Questi economisti 

credevano che il principio del beneficio, la determinazione 

simultanea di spese e ricavi, la relazione di 

scambio e l’ideale di unanimità non potessero essere 

ottenuti come risultato dei processi di mercato 

(Musgrave, 1959, p. 70). Tuttavia, inavvertitamente 

Adam Smith (1976 [1776], p. 350) evidenziò un modo 

attraverso il quale si poteva raggiungere quel risultato. 

Nella sua prima massima in merito alla tassazione 

scrisse: «Le spese del governo per gli individui di una 

grande nazione sono come le spese di gestione degli 

affittuari che vertono tutti su di un terreno comune, i 

quali sono obbligati a contribuire in proporzione dei 

loro rispettivi interessi sull’immobile». 

Quando un’agenzia privata detiene il terreno o l’immobile 

di riferimento per un bene pubblico territoriale, 

tale agenzia potrà simultaneamente fornire il bene e 

provvedere alla riscossione del canone generato da 

esso, soddisfacendo le condizioni di simultaneità, beneficio 

e volontarietà. Gli inquilini “dell’immobile” contribuiscono 

al bene collettivo attraverso il pagamento 

dell’affitto, dovuto solo nel caso in cui scelgano di sistemarsi 

in un certo luogo. Trasferendosi, un inquilino 

rivela che il beneficio del bene associato al sito è pari al 

canone o lo eccede. Wicksell (1958 [1986], p. 113) scrisse 

che il «generale sviluppo economico di una comunità» 

incrementava il valore del terreno corrispondente e 

quindi propose di tassare tale incremento di valore (p. 

114). La riscossione di canoni consensuali è economicamente 

equivalente alla tassazione sul valore dei terreni: 

l’unica differenza è che l’agente equilibratore deriva dal 

mercato e non da processi politici (la distinzione fra i 

due verrà fornita nel quinto capitolo). 

Varie modalità di pagamento della rendita 

Il canone non deve necessariamente essere pagato 

82



con sistemi periodici. Una tassonomia del pagamento 

possibile comprende: 1. canoni diretti, pagati da un affittuario 

al proprietario del sito; 2. tariffe amministrative 

(che includono quote di associazione e doveri impliciti) 

pagate per occupare un sito per un certo intervallo di 

tempo; 3. approssimazioni di canone, pagamenti basati 

sull’ammontare di una certa attività come gli introiti 

lordi; 4. fitti figurativi dei proprietari del sito o soggetti a 

cui il sito è reso disponibile, in realtà pagati al valore del 

canone al principio di un periodo di proprietà indefinito. 

Ognuno di questi metodi può assumere forme diverse. 

Ad esempio, i parcometri sono un tipo di pagamento 

di canone diretto per l’occupazione di spazio stradale. Le 

tariffe pagate per far pascolare il bestiame sul suolo pubblico 

sono canoni diretti, ma i proprietari del bestiame 

hanno anche un fitto figurativo se la tariffa che devono 

pagare è inferiore al canone di mercato. Gli studenti che 

frequentano l’università ricevono fitti figurativi se all’istituto 

universitario non sono richiesti il pagamento di 

un canone o tasse sul sito in cui si trova. In alcuni centri 

commerciali, i negozi pagano approssimazioni di canone 

in percentuale ai ricavi lordi, in aggiunta ai canoni diretti; 

gli introiti riflettono i benefici territoriali e forniscono 

informazioni riguardo a tali benefici in modo flessibile e 

con suddivisione del rischio (un po’ come nel caso della 

mezzadria). Comunque, un accordo di questo genere è 

facilitato dalla presenza di tasse sulle vendite e sui redditi, 

che forniscono una fonte d’informazione sui ricavi 

lordi, su cui grava un enforcement governativo in caso di 

falsa informazione. In assenza di tali tassazioni sarebbe 

difficile costringere a un calcolo onesto dei pagamenti. 

Questo capitolo individua la teoria del canone come 

base del finanziamento privato dei beni pubblici. Un 

secondo elemento di fornitura privata riguarda la governance: 

gli agenti che forniscono i beni devono anche 

governare o gestire la loro operatività e distribuzione. 

La teoria della governance è stata sviluppata nella letteratura 

sulle organizzazioni industriali, come viene discusso 

nel quarto capitolo. 

83

Beni pubblici STAMPA 27-01-2010 10:51 Pagina 84


Capitolo 4 

La governance nelle imprese 

Governance e mercato non sono realtà contrapposte. 

La produzione può richiedere un elevato livello di 

governance all’interno di un’impresa. Tuttavia la governance 

è più rilevante per la fornitura di beni collettivi 

che per la loro produzione. La fornitura rimanda alla 

selezione dei beni, ai metodi di finanziamento e alla 

disposizione della produzione. La fornitura di un bene 

collettivo da parte dello Stato spesso ne implica la produzione 

da parte di agenti privati. Economie di scala 

che coinvolgono la produzione non necessariamente 

vanno ad avere conseguenze anche sulla fornitura, poiché 

beni come la protezione antincendio possono essere 

prodotti da una grande impresa che serve molti piccoli 

fornitori. 

I costi di transazione e la governance 

Gli economisti hanno trovato varie ragioni del perché 

risulti necessaria un’organizzazione interna all’impresa. 

Nell’analizzare la natura dell’impresa, Coase 

(1937) rilevò come la caratteristica distintiva fosse «la 

soppressione del meccanismo dei prezzi» (p. 82), permettendo 

il risparmio del costo di scoperta dei prezzi 

(p. 83), dove un fattore è impiegato attraverso la stipulazione 

di un contratto ed è soggetto alla supervisione 

del management. Questa motivazione d’impresa è più 

rilevante nella produzione che nella fornitura di un 

85



bene. Si considerino due imprese, un’industria che produce 

beni privati e una proprietà immobiliare che produce 

beni pubblici all’interno di quel territorio. Gli 

acquirenti del bene pubblico sono come i consumatori 

del bene privato, i quali potrebbero anche avere relazioni 

contrattuali con il produttore diverse da quelle di 

dipendenti. Il meccanismo dei prezzi non è soppresso; 

gli inquilini hanno dei contratti con prezzi di affitto. 

Sebbene i loro contratti possano specificare che come 

locatari sono tenuti a compiere certe azioni, ciò è un 

fatto incidentale rispetto al loro ruolo di consumatori 

della proprietà immobiliare (ad esempio, agli ospiti di 

un hotel viene richiesto di lasciare la chiave quando se 

ne vanno). 

Anziché esistere una relazione proprietario-inquilino, 

può accadere che la fornitura di beni pubblici sia 

effettuata da partnership che si manifestano sotto varie 

forme, come le cooperative, le industrie o i comuni. In 

quel caso la struttura di governance non è caratterizzata 

dal rapporto proprietario-cliente, ma da comproprietari 

che delegano la responsabilità a una struttura di 

governo. I membri pagano quanto dovuto al corpo di 

governo, il quale opera in nome e per conto dell’associazione, 

cosicché il sistema dei prezzi non risulta soppresso. 

Steven Cheung (1983, p. 18) sottolinea il ruolo 

dei costi di transazione nella creazione dell’impresa, 

dove l’equilibrio è raggiunto quando i risparmi relativi 

ai costi di transazione sono pari ai costi che l’esistenza 

dell’agenzia stessa implica quale fattore di mercato, 

determinando l’estensione dei meccanismi contrattuali 

al posto del sistema dei prezzi. In questo modello, le 

relazioni di lungo termine proprietario-affittuario sono 

analoghe a quelle che si verificano in un’impresa, mentre 

quelle di breve termine non lo sono. Ad esempio, si 

potrebbe considerare un centro commerciale con contratti 

di affitto molto lunghi alla stregua di un’impresa, 

simile ai grandi magazzini. Anche un’associazione civica, 

con una relazione contrattuale fra i membri e l’associazione, 

potrebbe essere interpretata come un’impresa. 

Considerare un fornitore di beni pubblici alla stre- 

86



gua di un’impresa è qualcosa che diventa più ragionevole 

se se ne considerano i principi di gestione. Una 

premessa comportamentale presente nel modello di 

Oliver Williamson (1975) sull’organizzazione industriale 

è il «tornaconto personale con astuzie». Gli agenti 

possono essere (anche se non necessariamente) opportunisti, 

privi di candore e onestà. Assieme a un contesto 

di piccoli numeri, l’opportunismo induce un comportamento 

di tipo strategico. Un’altra premessa di questo 

modello è la “limitata razionalità”, cioè la limitata capacità 

degli esseri umani di elaborare le informazioni. 

“Cognizione limitata” potrebbe essere una definizione 

migliore, dal momento che la razionalità che si presuppone 

limitata non è la capacità della mente umana di 

effettuare analisi logiche, ma l’efficienza di un sistema 

se paragonato a ciò che potrebbe fare con perfette abilità 

cognitive. Queste premesse possono essere applicate 

alle relazioni proprietario-inquilino e membro-associazione 

nel caso della fornitura di un bene pubblico, con 

la complicazione aggiuntiva dell’esistenza di una società 

di gestione ingaggiata per far funzionare le strutture. 

Si tratta di un doppio problema rappresentato-rapppresentante, 

dal momento che un membro o inquilino 

deve aver a che fare con il consiglio o con il proprietario 

oltre che con un amministratore, il quale a sua volta 

fa riferimento al consiglio o al proprietario, ma deve 

però tenere in considerazione al tempo stesso gli individui 

o inquilini. 

Nel modello di Williamson (1985), l’organizzazione 

economica è una funzione della contrattazione. Le istituzioni 

economizzano sui costi di transazione. La specificità 

degli asset, ovvero il fatto che un certo bene sia 

destinato a un certo uso e che non sia facilmente riconvertibile, 

determina il processo di contrattazione. Se c’è 

una bassa specificità degli asset, la contrattazione competitiva 

che si verifica sul mercato è efficace. Se esiste 

un’elevata specificità dei fattori, la governance all’interno 

di un’organizzazione è efficace in quanto gli agenti 

economizzano dal lato della cognizione limitata proteggendosi 

anche da comportamenti opportunistici. L’a- 

87



simmetria informativa, che si verifica quando circostanze 

note a una parte non possono essere conosciute 

senza costi dall’altra, può essere superata più facilmente 

attraverso l’organizzazione interna. 

Il risparmio sui costi contrattuali comunque non è 

necessariamente la motivazione principale che porta a 

un bisogno di governance e a grandi imprese con dipendenti. 

Poiché i “dipendenti” sono liberi agenti e non 

schiavi, a scopo di analisi sono considerati come parti 

contrattuali indipendenti che lavorano sotto la continua 

direzione del management dell’impresa. Concettualmente, 

i beni capitali dell’impresa possono essere detenuti 

indipendentemente e affittati dall’impresa. Per 

detenere un asset, un’impresa può prendere a prestito 

del denaro e comprarlo, contrattando con il venditore 

pagamenti periodici. Ma, per sicurezza, chi presta il 

bene potrebbe decidere di mantenere un titolo o talune 

pretese su di esso, come fanno le banche sui prestiti 

coperti da garanzia, soggette solo al ricevimento dei 

pagamenti, mentre l’impresa mantiene il controllo sull’asset. 

Ciò equivarrebbe all’affittare l’asset con un contratto 

di lungo termine. Quindi la contrattazione non 

viene necessariamente eliminata. La governance è un 

tipo di contrattazione in cui i fattori sono soggetti all’indirizzo 

continuo, flessibile e di lungo termine del 

management. Il contratto potrebbe essere stipulato con 

i detentori di obbligazioni aziendali o di azioni piuttosto 

che con una banca. 

L’esigenza di avere grandi imprese potrebbe essere 

dovuta primariamente a economie di scala piuttosto 

che a un’economizzazione sui costi di transazione. Un 

singolo cacciatore può catturare un cervo, ma per catturare 

un elefante c’è bisogno di un gruppo di cacciatori, 

pur non essendoci specificità in merito agli asset, cognizione 

limitata oppure opportunismo. La necessità di 

una squadra di cacciatori e delle loro attrezzature genera 

poi un bisogno di coordinazione, di governance, di un 

contratto fra i membri del team. L’elemento chiave di 

un’impresa di caccia di questo tipo è il controllo su una 

certa quantità di fattori di produzione da parte di un 

88



agente che li gestisce. La presenza di variabili, a partire 

dalla specificità degli asset, influenza poi il tipo di contrattazione. 

Tali elementi vanno a impattare anche sulla 

dimensione dell’impresa, ma ciò potrebbe essere secondario 

rispetto ai bisogni connessi alle economie di scala. 

Si noti che con tecnologie più avanzate l’elefante 

potrebbe essere catturato anche da una persona sola: le 

economie di scala diventano così una funzione della 

tecnologia, al pari della natura del prodotto. 

Williamson (1979, 1985) vede la governance di una 

struttura di transazioni sia come un’ossatura istituzionale 

per decidere in merito alle transazioni sia come la 

relazione contrattuale stessa. I tre aspetti che enfatizza 

sono l’incertezza, la frequenza con cui ricorrono le 

transazioni e il grado di specificità degli investimenti 

rispetto alle transazioni. Investimenti ricorsivi, non 

riconvertibili e idiosincratici, assieme alla specificità dei 

beni, richiedono una governance unificata con relazioni 

contrattuali; il che significa, un certo tipo di organizzazione 

interna con integrazione verticale. La terra, essendo 

un investimento specifico e fisso nello spazio, presenta 

le condizioni per questo tipo di governance. Di 

solito gli inquilini e i membri di una comunità rimangono 

nello stesso posto per molto tempo. Le associazioni 

di residenti rientrano in questa categoria e di conseguenza 

richiedono costituzioni che proteggano gli interessi 

reciproci di lungo termine. Piuttosto che essere 

necessariamente integrate verticalmente, le organizzazioni 

orientate in termini spaziali tendono a sviluppare 

integrazioni orizzontali con il territorio, offrendo una 

molteplicità di servizi connessi a quell’area. La fornitura 

territoriale induce una governance orizzontale, al contrario 

dell’integrazione verticale prodotta da transazioni 

specifiche e tipiche della produzione dei beni. 

Inoltre, Williamson (1985, p. 78) sostiene che, nel 

caso di integrazione verticale, un’impresa non abbia 

più bisogno di stipulare accordi con altre imprese. Tuttavia, 

questi accordi continuano a esistere, trasferiti 

nella sfera delle politiche e dei contratti interni all’azienda, 

spesso impliciti piuttosto che manifesti. L’op- 

89



portunismo esiste anche all’interno di un’impresa, con 

individui che agiscono in cerca di favori, status e potere. 

In un’associazione residenziale, le fazioni possono 

entrare in competizione per il controllo del consiglio 

amministrativo o per favorire i beni da loro preferiti. 

Williamson (1975) afferma anche che l’organizzazione 

interna preclude il sorgere di diverse pretese sui profitti, 

ma anche questa asserzione non è necessariamente 

vera, poiché vari individui, dipartimenti e gruppi di 

interesse possono cercare di ricavare rendite e compensi 

extra, così come tentare di interpretare a proprio 

favore i diritti contrattuali al fine di ottenere quote 

maggiori di flussi di reddito e patrimonio. 

Sempre Williamson (1991) asserisce che la regola 

implicita che governa le organizzazioni interne è quella 

della tolleranza. Le operazioni di monitoraggio e di 

auditing sono svolte più efficacemente all’interno di 

un’impresa (1975, p. 30). Le dispute sono normalmente 

risolte internamente e l’organizzazione interna facilita 

l’adattamento. Harold Demsetz (1988) si chiede se la 

specificità di un asset faccia incrementare i costi di transazione, 

dal momento che un contratto può specificare in 

dettaglio le condizioni, ma Williamson aveva riconosciuto 

questo punto. Per quest’ultimo, gli adattamenti 

successivi sono importanti a causa degli avvenimenti 

contingenti che non possono essere predetti in un 

mondo incerto. Se gli agenti non fossero opportunisti, 

una clausola generale inserita nei contratti potrebbe specificare 

che gli adattamenti vanno implementati senza 

opposizioni. In presenza di opportunismo, incertezza e 

specificità degli asset la continuità conta, e le transazioni 

richiedono una struttura di governance e la capacità di 

risolvere conflitti (1985, p. 79). Ma, come notato in precedenza, 

un contratto potrebbe continuare a lasciare 

all’impresa l’effettivo controllo di un asset, soggetto al 

pagamento. All’impresa serve il controllo, non un titolo 

di proprietà. Quindi, ai direttori di un’associazione 

comunitaria di solito vengono conferiti ampi poteri di 

gestione da parte dei vari documenti amministrativi, 

all’interno dei limiti fiscali, anche se la proprietà rimane 

90



ai membri. Demsetz (1988) aggiunge che le perdite sono 

maggiori quando un accordo fallisce ed esiste una specificità 

degli asset, e ciò induce a una governance non 

direttamente collegata ai costi di transazione. 

Contratti complessi caratterizzati da un lungo orizzonte 

temporale inducono a sottoscrivere contratti di 

gestione che si fanno carico di transazioni specifiche 

(Williamson, 1985, p. 71). È un aspetto tipico delle relazioni 

tra proprietario e inquilino all’interno delle comunità 

di proprietari come centri commerciali e anche 

nelle associazioni residenziali, tutte realtà che hanno 

complessi meccanismi di governo di durata indefinita 

legati agli immobili. Queste comunità sono caratterizzate 

da una governance unificata. Un’altra caratteristica 

delle comunità di questo tipo è la frequenza ricorrente 

delle transazioni. I residenti o gli inquilini usano le stesse 

strutture ogni giorno. Tali ricorsività, in aggiunta al 

fatto che si tratta di un investimento peculiare, induce a 

una governance unificata (p. 79). 

Un’ulteriore ragione della protezione contrattuale 

degli asset attraverso meccanismi di governance è la 

necessità di difendersi dalla pura incompetenza. Essa 

va oltre l’argomento della cognizione limitata connessa 

alla capacità di governare una grande organizzazione o 

all’essere in grado di prevedere gli eventi. Infatti, ci 

possono essere agenti che, senza essere opportunisti, 

sono semplicemente negligenti, noncuranti o incapaci 

di assumersi le proprie responsabilità. Gli obblighi contrattuali 

consentono a una parte di far rispettare un’obbligazione 

attraverso le corti di giustizia oppure di 

recuperare i danni. Per giunta, i contratti proteggono le 

parti da differenti interpretazioni post-contrattuali, 

anche laddove non vi sia malizia nel perseguire i propri 

interessi. Una ragione a favore della governance contrattuale 

è che l’opportunismo può essere trattato come un 

qualsiasi fallimento umano. 

La scelta della governance è influenzata dalla tecnologia, 

dai costi di transazione e dalle economie di scala 

e di scopo. La specificità del sito, combinata – data la 

tecnologia esistente – a elevati costi di uscita, e le eco- 

91



nomie di scala che caratterizzano molti beni civici inducono 

ad adottare una proprietà unificata del territorio 

(o degli elementi comuni del territorio) e una struttura 

di governance associata per i contratti tra i proprietari e 

affittuari o membri dell’associazione. Un consiglio di 

direttori è contrattualmente obbligato a salvaguardare 

l’investimento dei proprietari, sia che si tratti di un’impresa 

che produce un bene, sia che si tratti di un’associazione 

che fornisce un bene. Le carte e gli statuti dell’associazione 

costituiscono i contratti di lungo termine 

fra i comproprietari che salvaguardano la continuità 

della governance. 

Alchian e Demsetz (1972) osservano che, in un’impresa 

non profit caratterizzata dallo scopo di soddisfare 

interessi reciproci, esiste più riluttanza a cooperare che 

in un’impresa a scopo di lucro. In un’impresa che rilascia 

quote trasferibili, l’operato del management è capitalizzato 

nelle quotazioni azionarie. Le azioni di un’azienda 

sono analoghe ai valori terrieri di un’associazione 

territoriale. In un’associazione comunitaria, ogni 

membro detiene un lotto il cui valore va a comporre il 

valore del bene pubblico, inclusa la governance. Di conseguenza 

comportamenti inefficienti o lassisti vengono 

capitalizzati in minor valore del terreno, così come 

avviene per il valore del capitale sociale per un’impresa. 

Un’associazione nominalmente non profit e senza 

capitale sociale come un’associazione residenziale è in 

realtà un soggetto a scopo di lucro con quote di terreni, 

profitti e perdite che consistono in incrementi o decrementi 

del valore dei singoli lotti. Il potenziale di tali 

guadagni o perdite restringe i margini per il lassismo. 

Un altro aspetto della governance riguarda la dimensione 

tecnicamente ottimale di un’impresa rispetto al 

ritorno sull’investimento. Williamson (1967) presenta 

un modello in cui all’aumentare della dimensione vi 

sono ritorni decrescenti a causa della perdita di controllo 

e di informazioni da parte dell’alta dirigenza, aspetto 

sottolineato anche da molti altri. All’interno di 

un’impresa la decentralizzazione riduce questa perdita 

di coordinazione e, come vedremo nel dodicesimo capi- 

92



tolo, le grandi associazioni residenziali come Reston o 

Columbia sono federate con quartieri e villaggi che 

hanno una governance autonoma. Anche in presenza di 

decentralizzazione, la cognizione limitata pone restrizioni 

alla grandezza dell’impresa, come Williamson e 

altri hanno dimostrato. 

Questa limitazione si applica alle gerarchie top-down, 

controllate dall’alto, ma non necessariamente a organizzazioni 

bottom-up, ad esempio alleanze di organizzazioni 

controllate da quelle organizzazioni che volontariamente 

decidono di entrare a far parte dell’alleanza e 

ne rinnovano periodicamente il vincolo di affiliazione. 

Come è stato analizzato da Allen Buchanan (1991, p. 

37), ci può essere un «argomento strategico», una motivazione 

di ordine fortemente pragmatico, a favore dell’inclusione 

nello statuto di una clausola di secessione. 

Ciò si applicherebbe a ogni organizzazione collettiva 

che non abbia significativi investimenti orientati verso 

asset specifici. Se ogni membro dell’organizzazione 

può ritirarsi o secedere dall’alleanza, la federazione o 

l’organizzazione che comprende le altre ha un incentivo 

a mantenere l’alleanza efficace. L’opzione di uscita 

limita inoltre la possibilità di redistribuzioni discriminatorie 

e il trattamento diseguale dei membri. In 

aggiunta, le funzioni di una lega federata sono limitate 

a quelle questioni per cui vi sono economie di scopo, di 

scala e di territorio, altrimenti sarebbero risolte dalle 

singole organizzazioni costituenti la federazione. Quindi 

è possibile avere una federazione di associazioni che 

copra un grande territorio, somma dei territori dei 

membri, le cui funzioni sono limitate a quei temi che i 

singoli membri non possono risolvere da soli. 

Collegata all’argomento della secessione è la possibilità 

di acquisizioni. Le imprese che operano inefficientemente 

forniscono agli imprenditori una possibilità di 

ottenere profitti, comprandole ed eliminando gli sprechi. 

Ciò crea quello che Henry Manne (1965) chiamò il 

«mercato del controllo delle società», poiché le imprese 

che operano con maggiore efficienza possono assorbire 

le peggio amministrate. Comunque non tutte le acquisi- 

93



zioni e le fusioni sono fatte per aumentare l’efficienza; 

Dennis Mueller (1977) scoprì che le fusioni non necessariamente 

incrementano il valore azionario. Le acquisizioni 

possono avere altre motivazioni, come una crescita di 

lungo termine o l’incremento di una quota di mercato, 

anche se questi obiettivi, alla fine, fanno aumentare i profitti 

dell’impresa soggetta ad acquisizione. Le acquisizioni 

sono importanti nella produzione e nella fornitura di 

beni civici, in quanto permettono che un fornitore inefficiente 

venga sostituito, o che un consiglio di direttori 

incompetenti possa essere rimosso. Nel dodicesimo capitolo 

la vicenda di Reston offre un esempio di acquisizione 

nel caso di uno sviluppo residenziale. 

In una società, i detentori delle azioni hanno l’autorità 

ultima sull’impresa stessa e di solito votano sia per 

il consiglio direttivo sia su questioni di grande importanza. 

Nel caso di cooperative e società di persone, la 

votazione è generalmente a membro e non a quote di 

capitale. Nei sistemi di governance democratica, quando 

una questione implica più di due possibili scelte, è possibile 

avere preferenze non transitive, cosicché la scelta 

A potrebbe essere preferita rispetto alla scelta B, e B preferita 

rispetto a C, con C valutata più positivamente di 

A a causa di particolari modelli preferenziali dei membri. 

In letteratura questa intransitività implica la possibilità 

di costruire cicli fra le possibili preferenze, per 

esempio da A a B a C, e poi ancora ad A. Ciò implica che 

le scelte devono essere fatte nel corso del tempo, ma 

scelte fatte in momenti differenti non sono le stesse scelte. 

Poiché l’utilità è soggettiva, essa si rivela solo al 

momento effettivo della scelta, ad esempio nel momento 

in cui ha luogo uno scambio. Se uno scambio avviene 

in un momento successivo non necessariamente il 

soggetto ha la stessa funzione di utilità e gli stessi valori 

per le variabili in gioco. In effetti, la scelta precedente 

altererà il mondo di chi sceglie, cambiando i valori di 

utilità della successiva scelta. Quindi, l’intransitività 

non implica il ciclo di scelte, ma solo l’arbitrarietà di 

ognuna di esse, rendendole dipendenti dagli obiettivi 

con cui si va a votare. Una scelta potrebbe anche pre- 

94



cludere la possibilità di scegliere fra altre alternative. 

Questa arbitrarietà di scelta è normativamente neutrale; 

le sue conseguenze dipendono da specifici fattori 

peculiari di ogni singola situazione. Ovviamente, può 

esserci anche un ciclo di scelta, ma potrebbe trattarsi di 

una reazione a scelte precedenti non soddisfacenti e a 

cambiamenti nelle variabili di utilità, oltre che essere 

causata dall’arbitrarietà stessa della scelta. I membri 

potrebbero deliberatamente scegliere di seguire taluni 

cicli di scelta, ad esempio per dare una possibilità alle 

diverse opzioni o per permettere a una pluralità di persone 

di detenere una certa posizione. 

In un mondo incerto con informazioni e conoscenze 

limitate, e con utilità soggetta a cambiamento, una scelta 

fatta da un individuo potrebbe rivelarsi in una certa 

misura arbitraria, il che permette di affermare che l’arbitrarietà 

è una caratteristica generale nelle scelte, e non 

qualcosa di peculiare all’intransitività della governance 

democratica, che può essere più arbitraria dal punto di 

vista del grado, ma non nella sua natura. Riassumendo, 

le teorie dell’organizzazione industriale indicano che i 

beni pubblici territoriali sono prodotti da organizzazioni 

simili a imprese, con complesse strutture di governance 

e relazioni contrattuali di lungo termine, e non a 

transazioni di mercato atomizzate che si svolgono volta 

per volta; ciò è dovuto alla presenza di economie di 

scala e alla specificità del territorio. L’arbitrarietà della 

governance democratica non è intrinsecamente differente 

da quella della governance di una persona sola, anche 

se vi possono essere differenze di grado. Le organizzazioni 

sono soggette a limiti dimensionali a causa dei 

costi di informazione e controllo, ma questo non preclude 

alleanze fra organizzazioni che coprano grandi 

aree per quei beni territoriali che presentano ampie economie 

territoriali. 

L’organizzazione e l’ordine spontaneo 

La teoria dei costi di transazione riguarda la governance 

nella fornitura di beni pubblici territoriali, ma esistono 

anche strutture di governance che evolvono attra- 

95



verso processi spontanei, piuttosto che essere il risultato 

di una progettazione deliberata. Perfino la governance 

che è pianificata non può essere del tutto controllata da 

un direttore centrale, poiché anche al suo interno vi sono 

azioni spontanee. Friedrich A. Hayek (1945) rilevò che i 

dati di un’economia (o catallassi) non sono disponibili 

in un singola mente, ma sono dispersi come conoscenza 

diffusa. La governance può organizzare un’impresa, ma 

non un’intera economia. La questione non è se esistono 

pianificazione o organizzazione, ma a che livello e da 

parte di chi. Perfino all’interno delle imprese, le conoscenze 

decentralizzate circa le circostanze di «spazio e di 

tempo» (p. 522) impediscono al direttore centrale di controllare 

tutti i processi e tutte le decisioni. 

La tipologia del prodotto è un altro aspetto che 

influenza la possibilità stessa che un’impostazione 

costruttivista, vale a dire quell’impostazione che definisce 

deliberatamente un’organizzazione, possa funzionare. 

Come affermò Hayek (1979 [1952]) i problemi 

ingegneristici possono essere risolti attraverso la progettazione, 

ma un approccio ingegneristico non si può 

applicare a processi che coinvolgono esseri umani 

senza ostacolare i desideri delle persone o causare conseguenze 

impreviste. Quindi, anche se i costi di transazione 

possono essere ridotti con la creazione di un 

club sociale, i membri di tale club avranno le proprie 

idee su ciò che desiderano e su come gestire l’organizzazione, 

il che non può essere anticipato dal momento 

che manca la conoscenza a priori. 

Come osservò sempre Hayek (1967), molte istituzioni 

e pratiche si sono evolute come risultato di conseguenze 

non volute di azioni umane, quindi né costruite 

a priori né “naturali” (indipendenti dall’azione). Man 

mano che le istituzioni evolvono, quelle che si dimostrano 

meno efficaci tendono a essere eliminate. Si 

dovrebbe notare comunque che istituzioni “efficaci” 

non sempre sono benigne; semplicemente sopravvivono. 

Questa teoria hayekiana si può applicare alle urbanizzazioni 

di comunità residenziali. L’infrastruttura 

fisica può essere progettata da un’impresa, ma l’orga- 

96



nizzazione sociale della comunità evolve sulla base 

delle precedenti affiliazioni culturali e degli interessi 

individuali dei residenti, e non può essere efficacemente 

definita da un ingegnere sociale. 

Poiché la governance è parte intrinseca di un’impresa 

privata, dobbiamo esaminare la distinzione fra governance 

del settore pubblico e governance del settore privato, 

l’argomento del prossimo capitolo. 

97



Capitolo 5 

Governance imposta contro 

governance consensuale 

Che cos’è esattamente un’“economia di mercato” e 

qual è la differenza fra settore pubblico e settore privato? 

Tutti sanno a cosa si riferiscono e raramente si trova 

la loro definizione, eppure, se li esaminiamo più da 

vicino, quello che in generale può sembrare un significato 

chiaro diventa qualcosa di confuso una volta che è 

osservato sotto il microscopio della logica. In questo 

capitolo chiariremo questi termini in modo tale da arrivare 

a significati precisi e distinti. Le definizioni sviluppate 

in questa sede non sono solo parole, ma derivazioni 

del significato dei termini in questione. 

Il significato di “mercato” 

Come ha evidenziato Jack High (1985), sono necessari 

alcuni standard normativi per distinguere i processi 

“di mercato” da quelli non di mercato e statali. Tale 

norma o etica dovrebbe essere razionale e universale 

per essere applicata alla teoria economica indipendentemente 

da cultura, tempo e spazio, e costituirebbe uno 

strumento per distinguere fra governance volontaria e 

imposta. Si arriverebbe così a stabilire cosa si intende 

per atto “volontario”. Il termine volontario è spesso utilizzato 

senza essere definito – lasciando la definizione 

al senso comune – ma ai fini di una comprensione più 

profonda del mercato e della fornitura volontaria è 

necessaria una chiara delucidazione. 

99



Il termine “volontario” deriva dal latino voluntas, 

che significa “volere”, ma nel contesto della governance 

si riferisce non alla volontà arbitraria di ogni individuo, 

ma al volere di tutti i membri della società, poiché un 

atto che esprime la volontà di un soggetto potrebbe 

essere contrario alla volontà di un altro. Se tutti gli atti 

per cui vi è un’obiezione di almeno una persona venissero 

classificati come involontari, allora dovrebbero 

essere classificati come imposti. Il problema è quindi 

delineare quegli insiemi di atti che sono classificabili 

come “volontari”, dal momento che tutti quelli di carattere 

opposto sono “coercitivi” o “imposti”. 

Benché un esame approfondito della teoria etica 

vada oltre lo scopo di questo libro, presenteremo una 

veloce esposizione di un approccio etico universale e 

razionale, al fine di inscrivere la discussione sulla non 

arbitrarietà del significato di “volontario”, e di conseguenza 

anche del significato di “mercato”. Questa etica 

fu chiamata “legge di natura” da John Locke (1947 

[1690], capitolo II): 

Lo stato di natura ha una legge di natura che lo governa 

e alla quale siamo tutti sottoposti; e la ragione, che è 

tale legge, se consultata insegna che nessun essere 

umano, in quanto ognuno è uguale e indipendente 

rispetto agli altri, dovrebbe danneggiare gli altri nel 

godimento della propria vita, salute, libertà e proprietà. 

Secondo questa formulazione di legge naturale, o di 

etica universale, di Locke la fonte dell’etica è la ragione. 

Le premesse di una derivazione razionale devono essere 

ritrovate nello “stato di natura” (che contiene la legge 

naturale). Tale stato di natura è stato interpretato come 

una società senza uno Stato o un governo, e probabilmente 

questo è ciò che intendeva Locke. Tuttavia, poiché 

tutte le comunità umane hanno sempre avuto un 

qualche tipo di governance, un significato realistico di 

stato di natura per un’etica razionale non può essere 

una leggendaria assenza di governo, ma l’effettiva 

natura biologica degli esseri umani, che è la natura 

100


Governance imposta contro governance consensuale 

umana in sé. “Senza governo” può allora essere interpretato 

come “senza una particolare forma storica o culturale 

di governo”, o la condizione della natura umana 

prima dell’impatto della cultura. Dunque, la legge 

naturale, o l’etica universale, deve essere derivata con 

la logica dalla natura umana e quindi indipendente da 

qualsiasi cultura o da visioni etiche, valori, credenze, 

influenze o attitudini personali. 

Nel passaggio prima citato, Locke evidenzia due 

presupposti della natura umana: l’uguaglianza e l’indipendenza. 

In questo contesto “uguaglianza” significa 

che gli esseri umani sono biologicamente equivalenti 

nelle qualità che li rendono umani: la capacità di ragionare, 

fare scelte e controllare le proprie azioni. Questa 

capacità è diversa rispetto sia al concetto di intelligenza 

(qualità delle capacità cognitive) sia dall’effettivo esercizio 

delle proprie capacità (influenzate da emozioni, 

idee, droghe, e così via). Uguaglianza implica che non 

vi sia alcuna base oggettiva tale da consentire a un certo 

insieme di esseri umani di considerarsi moralmente 

superiore a un altro insieme, il che significa che non esistono 

basi per stabilire una distinzione biologica fra un 

insieme di padroni e uno di schiavi. “Indipendenza” 

significa che il pensiero, le emozioni e gli atti di ogni 

individuo sono intrinseci ad esso, senza però negare l’esistenza 

di legami sociali o economici fra gli individui. 

L’indipendenza implica anche che ogni singola persona 

reagisca agli eventi con sentimenti di piacere, dolore o 

indifferenza, cosicché ognuno ha la sua visione soggettiva 

di ciò che è bene e ciò che è male. 

Le premesse lockiane di uguaglianza e indipendenza 

implicano che tutti i giudizi etici (di bene e male) 

derivano in ultima analisi dalle visioni soggettive degli 

individui, perché se non fosse così le premesse sarebbero 

contraddette. Se il “bene” morale esterno viene 

imposto, un individuo non è più indipendente nel decidere 

cos’è “buono” (vale a dire utile o gradevole) per se 

stesso; inoltre, se altri decidono cosa è “bene” per l’individuo, 

egli non è più uguale a loro. L’origine soggettiva 

dei sentimenti morali implica che, nell’etica uni- 

101



versale che ne è derivata, un atto è giudicato utile per 

un’altra persona, e quindi è un bene morale, se e solo se 

il destinatario lo considera desiderabile o benefico. 

Inoltre, un atto che non produce effetti su di un altra 

persona non può essere giudicato dannoso se la persona 

che lo pone in essere non lo ritiene tale. Quindi, partendo 

da queste premesse, tramite la logica possiamo 

derivare regole non arbitrarie per un’etica universale, 

anche se i valori derivati di bene e male si originano da 

giudizi di valore personale. 

La categoria di atti chiave nel determinarne la 

“volontarietà” è quella delle azioni che producono 

effetti sugli altri e rispetto alle quali almeno un altro 

soggetto afferma il suo disaccordo. Tali atti, che saranno 

definiti “torti”, possono essere divisi in due categorie: 

1. quelli i cui effetti sgradevoli derivano dalle visioni 

e dai valori personali del destinatario; 2. quelli che 

non dipendono interamente da tali valori per produrre 

effetti. Il primo tipo di atti può essere chiamato “offesa” 

e il secondo “danno”. Nel caso dei danni, se l’effetto 

non è dovuto interamente alla disposizione interna e 

alle predilezioni del destinatario, deve allora essere 

causato da qualche entità esterna alla persona e che 

entra nel suo dominio contro la sua volontà, il che è 

un’invasione di spazio. 

Il primo tipo è per definizione non invasivo. Una 

persona è offesa da quello che osserva o conosce, ma 

tali sensazioni sgradevoli sono interamente dovute alla 

propria mentalità. Probabilmente non approva le credenze 

del vicino o i rituali praticati da qualcuno. Altri 

con diverse credenze non ne saranno allarmati. Un 

danno invece implica una qualche invasione non voluta, 

come l’ingresso fisico di una pallottola nel corpo di 

qualcuno o il furto di un oggetto del proprio dominio, 

o il controllo da parte di terzi del proprio corpo cosicché 

non si è più liberi di muoversi a piacimento. Poiché 

il destinatario giudica tali situazioni sgradevoli, l’etica 

universale, non avendo altra fonte di valori morali al di 

là degli individui, deve assegnare all’atto il valore di 

“male” o “sbagliato” (considerando i due termini come 

102



sinonimi). Il fatto che chi compie l’atto possa trarre piacere 

dall’atto stesso non neutralizza il male che il destinatario 

percepisce e che rende l’atto sbagliato. L’esistenza 

del sentimento di sgradevolezza davanti a certi 

atti invasivi è sufficiente ad assegnare a tali atti il valore 

di male, altrimenti l’eguaglianza e l’indipendenza 

della vittima verrebbero annullate. La conseguenza 

pratica è che, indipendentemente dal bene che un atto 

può portare, se è implicato qualche male, il bene non lo 

cancella. 

Il danno è ulteriormente qualificato dall’essere diretto, 

effettivo e significativo. La responsabilità del danno 

risiede nella persona direttamente responsabile dell’atto. 

Ad esempio, se X vende un martello a Y, senza che 

egli sappia che Y lo userà per sfasciare una finestra, X 

non ha commesso alcun danno. Il danno effettivo è 

distinto da quello ipotetico; qualcuno con in mano un 

martello potrebbe distruggere una finestra, ma non c’è 

nessun danno fino a che tale gesto non viene effettivamente 

compiuto. Tuttavia, un pericolo chiaro e attuale, 

o una minaccia, costituiscono un danno effettivo. Ad 

esempio, se qualcuno aziona un timer collegato a una 

bomba, viene commesso un danno effettivo, anche se 

l’esplosione non ha luogo, poiché il flusso di eventi 

risultante è in sé un danno. Il requisito che il danno sia 

significativo permette di dedurre che le prevaricazioni 

più piccole e più comuni (come, ad esempio, quando 

veniamo disturbati dalle chiacchiere di chi ci siede 

accanto) non costituiscono danno. 

Il danno generalmente è dato da qualche tipo di 

furto e implica la forza e la frode. La frode è coercitiva, 

in quanto induce qualcuno a rinunciare alla proprietà 

su qualcosa in base a false informazioni. Infatti la persona 

non rinuncerebbe alla proprietà se possedesse le 

vere informazioni. In questo senso, la falsa informazione 

è un’invasione, un ingresso non accolto con favore. 

Ma cosa si può dire a riguardo delle offese non invasive 

che un destinatario comunque considera sbagliate? 

Dal punto di vista etico del destinatario esse sono un 

male ma, come detto prima, un’etica universale e razio- 

103



nale deve essere indipendente dalle visioni puramente 

personali e culturali. Una regola di etica universale non 

può essere basata su predilezioni o inclinazioni personali, 

quindi l’universale non può per logica essere limitato 

a una visione puramente personale, portandola poi 

a livello di giudizio universale. Al contrario, la visione 

personale dovrebbe essere neutralizzata. L’etica universale 

deve assegnare a un’offesa il valore etico di “neutrale”, 

né buono, né cattivo. Questa neutralità mantiene 

l’etica universale indipendente da visioni prettamente 

personali. 

Da questa deduzione arriviamo alla regola lockiana 

sul male: «Nessun essere umano [...] dovrebbe danneggiare 

gli altri nel godimento della propria vita, salute, 

libertà e proprietà». Questa regola può essere riformulata 

al fine di tradurre quel «dovrebbe» carico di significati 

in «male» e ridurre le quattro categorie di danno 

definite da Locke in una proposizione generale: tutti gli 

atti, e solo quelli, che in maniera coercitiva provocano danni 

agli altri sono da considerarsi un male. La regola universale 

per il bene, omessa da Locke, sarebbe: tutti gli atti, e 

solo quelli, che sono accolti come dei benefici costituiscono il 

bene. La terza regola è che a tutti gli altri atti dovrebbe 

essere assegnato il valore morale di neutralità. Ci sono 

ovviamente molte specificazioni che possono essere 

fatte a questa regola, ed esistono talune difficoltà in 

merito a quei casi che si trovano sulla linea di confine, 

ma per gli scopi di questa discussione il livello di 

approfondimento può essere sufficiente. 1 Con queste 

tre regole (relativamente agli atti buoni, cattivi e neutrali), 

nel formulare quella che Locke chiama la «legge 

di natura», e che in alternativa può essere chiamata 

“etica universale”, al termine “volontario” possiamo 

dare un significato non arbitrario. Un atto è volontario se 

e solo se l’etica universale non assegna a esso un valore di 

male. Tutti gli atti buoni o neutrali sono volontari. 

A sua volta questa definizione determina quelle di 

1. L’applicazione di queste regole è esaminata in dettaglio in The Soul of 

Liberty (1980), da parte dell’autore di questo libro. 

104



“mercato”, governance “consensuale” e “multilaterale”, 

le quali consistono tutte in atti volontari. Il termine 

“associazione” sarà usato per indicare una comunità 

con governance multilaterale. L’opposto di “volontario” 

sono i sinonimi “involontario”, “coercitivo”, “imposto” 

e “unilaterale”. A meno che non sia indicato diversamente, 

il termine “governo” è qui usato per un tipo di 

governance imposta, ovvero imposta almeno a un adulto, 

cosciente e sano membro della comunità. Questo 

uso è coerente con la letteratura che utilizza il termine 

“governo” per indicare la tipica sovranità di paesi e 

governi locali. Un “mercato” è di conseguenza la totalità 

degli atti economici volontari posti in essere dagli 

agenti, incluse le transazioni non coercitive degli agenti 

governativi (come l’uso dei fondi donati). Le azioni 

non di mercato consistono in atti non volontari decisi 

da agenti governativi, come tutti quegli atti di coercizione 

posti in essere da individui e governo. 

La governance civica può essere ottenuta attraverso 

un’agenzia unilaterale imposta a qualche partecipante, 

o attraverso un accordo multilaterale e volontario fra 

tutti i partecipanti. Nel primo capitolo, il primo tipo era 

identificato con i termini “governo”, “sovranità”, “processo 

politico” e “settore pubblico”, mentre il secondo 

tipo come sinonimo di “contrattuale”, “volontario”, “di 

mercato” e “settore privato”. Poiché i termini “pubblico” 

e “privato” si riferiscono entrambi sia ai beni che 

alla governance, con significati del tutto differenti, la 

distinzione in merito alla governance sarà indicata dai 

termini “unilaterale” e “imposto”, contrapposti a “multilaterale” 

e “volontario”. 

La concorrenza di mercato, essendo un processo 

intrinsecamente caratterizzato da rivalità, comporta per 

alcuni partecipanti talune perdite, e certe leggi volte a 

impedire a potenziali competitori di infliggere perdite 

ad altri talvolta vengono difese con l’argomentazione 

che le perdite sostenute da alcuni soggetti costituiscono 

un torto. Però, le perdite economiche causate dalla concorrenza 

sono di natura non invasiva. Dal momento 

che un concorrente di successo non invade direttamen- 

105



te la proprietà altrui, la perdita è una lesione incidentale, 

non un danno, e di conseguenza, sulla base dell’etica 

universale lockiana, ha un valore morale “neutrale”. 

In effetti, qualsiasi restrizione della concorrenza sarebbe 

un’invasione nell’attività degli agenti di mercato, 

che andrebbe a infrangere piuttosto che a proteggere i 

processi di mercato. 

Così come una restrizione sugli atti che non causano 

danni a carico degli agenti di mercato è un intervento 

dannoso, qualsiasi costo arbitrario imposto agli agenti è 

un’intrusione altrettanto dannosa. Le tasse sull’impresa 

in quanto tale, che vadano a colpire il lavoro, i profitti o 

gli scambi, non dovrebbero esistere in un’economia di 

mercato pura. Anche i sussidi che derivano dalla tassazione 

sono un intervento imposto, poiché gli agenti che 

lo ricevono ottengono un vantaggio concorrenziale 

imposto piuttosto che incidentale. Quindi, nella teoria 

economica, eventuali evidenze empiriche non possono 

di per se stesse implicare delle conclusioni sul fallimento 

della fornitura di beni pubblici in una pura economia 

di mercato, in quanto tale fallimento potrebbe essere 

causato dallo stesso intervento pubblico. Ugualmente, 

le evidenze empiriche di casi di successo nella fornitura 

contrattuale di beni collettivi portano a delle conclusioni 

in merito alla fornitura attraverso il mercato solo 

se questa è realmente volontaria e non riceve sussidi da 

parte del governo. 

Se si accetta la derivazione sopraddetta della legge 

morale di Locke o dell’etica universale, allora si possono 

definire i diritti – detti morali, naturali o umani – che 

sono inerenti agli esseri umani. Un diritto morale è una 

funzione, o una correlazione, di mali morali. Il diritto di 

fare una X cosa significa, per definizione, che alla negazione 

di X (ovvero l’impedire in maniera coercitiva che 

una persona faccia tale cosa X) viene assegnato un valore 

di male da un’etica universale. Il diritto di possedere 

una proprietà, ad esempio, significa che la negazione 

della proprietà da parte di un’altra persona (attraverso 

il furto o la distruzione) è un male in accordo all’etica 

universale. L’affermazione “Ho un diritto di parlare” 

106



significa “è un male che qualcuno mi impedisca con la 

forza di parlare”. Quindi, l’espressione di un diritto a 

fare qualcosa o ad avere qualcosa è nient’altro che un 

modo diverso per esprimere il concetto che sarebbe 

sbagliato negare la tal cosa. 

Le premesse lockiane dell’indipendenza e dell’uguaglianza, 

e l’etica universale che esse implicano, sono 

fondamentali anche per il raggiungimento di accordi 

costituzionali. Le persone che entrano in un’associazione 

contrattuale lo fanno nella veste di individui uguali 

e indipendenti e, affinché l’accordo sia eticamente valido, 

esso non deve essere imposto a nessuno dei partecipanti. 

Dal momento che le regole dell’etica universale 

si applicano sempre, indipendentemente dalle circostanze 

umane, i diritti da essa implicati sono inalienabili. 

Quindi, un contratto di schiavitù, che va a inficiare 

in maniera permanente tali diritti, non è eticamente 

valido. Ciò implica che qualsiasi accordo deve mettere 

a disposizione del partecipante la possibilità di recedere 

da tale accordo, altrimenti diventerebbe un contratto 

di schiavitù eterna. L’accordo su regole costituzionali 

può al contrario comprendere qualsiasi cosa i soggetti 

desiderino. Questi principi costituzionali vennero affermati 

da Algernon Sydney (1990 [1698], p. 105): «Quelle 

moltitudini che entrano in questi contratti, e di conseguenza 

formano società civili, agiscono in accordo alla 

propria volontà. Coloro che non sono impegnati in nessuno 

di essi, ricavano la loro autorità dalla legge di 

natura, e i loro diritti non possono essere limitati da 

alcun uomo o gruppo di uomini». 

Quindi, si possono organizzare comunità contrattuali 

in accordo al desiderio volontario dei membri fintanto 

che i diritti intrinseci dei membri siano rispettati e le 

relazioni fra costoro e i non appartenenti a questi accordi 

siano soggette alla moralità della “legge di natura”. 

La sovranità legale 

Oltre alla distinzione morale tra governance unilaterale 

e multilaterale, esiste una distinzione legale tra 

“governo” e “mercato” che ha a che fare con la sovrani- 

107



tà. La parola “sovranità” deriva dal latino super che 

significa “sopra” o “supremo”. Un sovrano è colui che 

non è soggetto all’autorità ultima di altri, ma si governa 

da sé, supremo in un dato dominio. La sovranità può 

essere un concetto morale, legale o de facto. Qui il termine 

“sovranità” sarà usato come un concetto legale, essendo 

il sovrano l’agente che è autorizzato ad avere tale 

dimensione dalla costituzione di un’organizzazione. 

Un sovrano, come ad esempio un monarca, possiede 

autorità sulle persone che si trovano nel suo dominio. Il 

sovrano ha poi anche l’autorità sulle terre all’interno 

della sua giurisdizione e quindi su tutte le attività che 

hanno luogo in quello spazio e su tutta la ricchezza. 

Tale controllo sulla ricchezza e sulle attività conferisce 

al sovrano un diritto di proprietà legale (anche se non 

necessariamente morale) sul suo dominio. Mentre ogni 

individuo ha un diritto di proprietà morale sulla propria 

persona sulla base degli standard morali derivati 

in precedenza, i diritti legali sono determinati dalle 

leggi di un’agenzia sovrana. Un diritto di proprietà 

legale permette ai detentori del titolo di controllarne la 

proprietà, soggetta alle limitazioni imposte dalla legge; 

in maniera equivalente, i diritti legali di proprietà proibiscono 

agli altri di sottrarre la proprietà al legittimo 

detentore, legittimità riconosciuta dal governo. Ma il 

sovrano mantiene anche alcuni diritti di proprietà sui 

possedimenti dei suoi sudditi. 

In una società la cui legge fondamentale è coerente 

con la “legge di natura” lockiana, la premessa di uguaglianza 

implica che ogni adulto sia sovrano di se stesso 

e abbia dei diritti di proprietà completi rispetto alla propria 

persona e produzione, fin tanto che altri non ne 

sono danneggiati in maniera coercitiva. La premessa di 

uguaglianza implica logicamente che, dove le rivendicazioni 

degli individui non sono giustificate, come nell’uso 

degli oceani o dell’atmosfera, le opportunità o i 

benefici devono essere condivisi in comune o in modo 

equo. In un mondo così libertario, i diritti morali e legali 

coincidono. Le persone hanno la possibilità di entrare 

a far parte di accordi che, ad esempio, possono decide- 

108



re a maggioranza, lasciando però il soggetto libero di 

uscire da tali accordi. Ciò costituirebbe un esempio di 

governance democratica multilaterale, tipico dei club e 

delle associazioni residenziali. 

In una dittatura pura, il dittatore è il sovrano legale 

(benché tutti i soggetti rimangano moralmente sovrani 

di se stessi) e ha il controllo ultimo sul suo dominio; 

quindi i diritti di proprietà sono acquisiti dal dittatore. 

Qualsiasi sistema di governance non puramente libertario 

è dittatoriale, in quanto imposto, anche se è una 

maggioranza a dettar legge. In una democrazia unilaterale 

o imposta, i cittadini in quanto gruppo di elettori 

costituiscono il sovrano legale e hanno congiuntamente 

il diritto di proprietà sulla ricchezza nella giurisdizione 

(come nel caso degli inquilini di multiproprietà), in 

accordo con i sistemi di voto specificati nella costituzione. 

Per qualsiasi questione particolare, gli agenti sovrani 

sono i membri che hanno titolo legale per decidere su 

di essa. La sovranità legale ultima consiste nella possibilità 

di alterare la costituzione. 

In una democrazia puramente unilaterale, dato che 

tutti i votanti sono potenzialmente sovrani (parti di 

coalizioni al comando su ogni caso particolare) le regole 

possono essere cambiate solo in accordo a norme stabilite 

in precedenza, creando una rule of law. Le regole valide 

in un determinato momento assegnano al detentore 

del titolo di proprietà alcuni diritti, ovvero l’abilità di 

avere un controllo sulla proprietà nei limiti di quanto stabilito 

dalla legge. La governance imposta ha allora due 

livelli di proprietà: quello del sovrano e quello del suddito, 

ovvero di una persona legalmente soggetta al volere 

del sovrano, il quale ha un controllo ultimo su tutte le 

proprietà, dal momento che può cambiare la legge. 

Il possesso della proprietà legale da parte di un 

sovrano può essere denominato “possesso del sovrano”. 

I diritti di proprietà detenuti da un soggetto diventano 

il “possesso residuale”, poiché i diritti di un soggetto 

sono residuali rispetto a quelli al momento non 

reclamati dal sovrano. Il caso in cui un individuo è 

legalmente sovrano può essere definito “sovranità com- 

109



pleta”. La terra oggi è divisa in Stati che esercitano il 

possesso legale del sovrano. All’interno degli Stati, 

imprese e famiglie governano se stesse nei loro domini, 

esercitando il livello di sovranità individuale autorizzato 

loro dalla costituzione e il possesso residuale consentito 

dal sovrano sui loro asset. 

Gli Stati Uniti d’America, al pari di molti altri paesi, 

hanno una combinazione di sovranità legale democratico-collettiva 

e individuale. C’è una democrazia unilaterale 

imposta, ma gli individui hanno diritti formali 

garantiti dalla Costituzione che li rendono sovrani, sebbene 

in pratica tali diritti dipendano dal loro riconoscimento 

da parte di un numero sostanziale di membri 

della società (in modo tale, ad esempio, che un’azione 

legale che implichi una violazione dei diritti costituzionali 

non sia perseguibile). Il fatto che questi diritti costituzionali 

siano riconosciuti dalla Costituzione americana 

come intrinseci, rendendo quindi i cittadini individualmente 

sovrani, dipende da come si interpreta la 

Costituzione stessa. 2 

Negli Stati Uniti, ci sono tre livelli di governo sovrani: 

il governo federale, il governo degli Stati e alcuni 

governi aborigeni tribali. Dal 1865, il governo federale 

ha assunto maggiori poteri rispetto agli Stati, specialmente 

nel rilasciare prestiti condizionati agli Stati. 

Comunque, come evidenziato da Dicey (1982 [1885], p. 

81), dato il loro potere di emendare la Costituzione 

degli Stati Uniti, la sovranità ultima rimane per tre 

quarti in mano agli Stati. I poteri fiscali federali entro 

certi limiti possono essere visti come un cartello fra 

Stati. All’interno degli Stati, le agenzie governative 

locali sono soggette alla sovranità statale, quindi in 

realtà esercitano una sovranità delegata loro dagli stessi 

Stati. Le città, per esempio, di solito operano sotto 

statuti emanati dagli Stati. Essenzialmente sono delle 

aziende autonome pubbliche obbligate a far rispettare 

la legge sovrana. 

2. Si vedano, ad esempio, i saggi sul nono emendamento in Barnett, The 

Rights Retained by the People (1989). 

110



La governance ha a che fare con l’emanazione e il 

rispetto delle regole. 3 Un governo sovrano possiede due 

elementi fondamentali che lo definiscono: le persone e 

lo spazio. I governi possono naturalmente avere la loro 

ricchezza, ma essa non è una caratteristica fondante 

della governance. I due elementi, persone e territorio, 

sono distinti. Ci possono essere persone al di fuori del 

territorio che sono cittadini e persone all’interno del territorio 

che non lo sono. I due elementi mostrano un 

conflitto potenziale, poiché i cittadini al di fuori del territorio 

di un sovrano – a parte i casi di territori non 

sovrani come le zone marine non costiere – si trovano 

necessariamente all’interno del territorio di un altro 

sovrano. Quale sovranità, allora, ha il controllo ultimo 

su quella persona? Secondo le norme internazionali, è il 

territorio ad avere la supremazia nella determinazione 

del potere. I cittadini degli Stati Uniti che ad esempio si 

trovano in Messico sono soggetti alla legge messicana, 

e gli Stati Uniti potrebbero non essere in grado di far 

loro rispettare le proprie leggi senza la collaborazione 

del Messico. 

Legalmente, il “settore pubblico” consiste nella 

governance del sovrano, escludendo gli individui nella 

misura in cui sono sovrani e includendo qualsiasi agente 

operi sotto l’autorità del sovrano. Sebbene possieda 

direttamente alcune proprietà, come le superstrade, il 

settore pubblico esercita i propri diritti di sovranità 

sulle terre possedute da privati, sulla ricchezza e sulle 

persone che rientrano nella sua giurisdizione. Il “setto- 

3. Randall Holcombe (1989) definisce lo Stato come un’organizzazione che 

ha la capacità di finanziare le proprie attività con pagamenti imposti alle persone 

di una certa area su basi di contiguità. Questa definizione include i due criteri 

delle entrate e della geografia in aggiunta al rispetto delle regole. La definizione 

di Holcombe si adatta a quella di governi sovrani così come a quella di 

associazioni private residenziali, come i condomini, benché non sia valida per i 

club, dove i membri non hanno residenza. Ma le regole che non impongono 

una tassazione esplicita non di meno impongono dei costi, che in effetti sono 

una sorta di pagamento. Inoltre, i paesi estorcono dei pagamenti dai cittadini 

anche quando essi non si trovano all’interno dei confini giurisdizionali. Il concetto 

di individuo che governa se stesso sarebbe incluso nella definizione più 

generale che comprende tutte le forme di governo. 

111



re privato” consiste in tutte le altre persone e le loro 

proprietà. Può avere al pari una sua governance, vale a 

dire può avvalersi di agenti che si accordano per formare 

una loro struttura di governance. Una “comunità 

privata” è allora un’associazione del settore privato, 

caratterizzata da governance privata e consensuale. 

In una comunità contrattuale, un membro stipula un 

contratto con un altro libero agente e nel contratto è 

prevista la possibilità per tale agente di uscire dall’accordo. 

Se intenta un’azione legale nei confronti dell’agente 

che amministra tale comunità, i due avranno 

uguali diritti di fronte alla corte. Alcuni teorici hanno 

caratterizzato come tacito il consenso all’interno di una 

comunità – si acconsente implicitamente alla governance 

fintanto che non si protesta in maniera significativa o 

non ci si decide ad andarsene. Ma il semplice vivere o 

entrare in una certa comunità sovrana non implica nessun 

accordo in merito alle sue regole o alla sua costituzione. 

Nessun contratto viene siglato alla nascita, quando 

si diventa cittadini, e anche quando si entra in una 

comunità da immigrati potrebbe essere per passare da 

un regime imposto, non voluto, a un altro migliore, ma 

comunque imposto. In una comunità contrattuale 

genuina, l’accordo fra comunità e membro è invece 

esplicito. 

In una comunità sovrana, a meno che gli individui 

siano sovrani legalmente indipendenti, l’essere membri 

non dipende da un contratto, in quanto l’agenzia sovrana 

può imporre le propri leggi ai propri membri anche 

senza il loro esplicito consenso. Di solito un individuo 

nasce e acquisisce il titolo di cittadino. Anche se le persone 

possono emigrare, praticamente non esiste la possibilità 

di creare un nuovo paese, quindi ci sono barriere 

all’ingresso nell’attività di creazione dei paesi. 4 I 

paesi esistenti hanno creato un cartello monopolistico 

su tutta la superficie disponibile della terra. Perfino i 

4. Si veda How to Start Your Own Country di Erwin Strauss (1984) per alcuni 

esempi di tentativi di istituire paesi indipendenti, con le loro difficoltà e 

insuccessi. 

112



movimenti secessionisti e indipendentisti hanno creato 

nuovi membri che sono entrati a far parte del cartello, 

piuttosto che consentire agli individui di esercitare la 

proprio sovranità individuale. Solo quando viene riconosciuto 

costituzionalmente il diritto di secessione individuale 

e personale abbiamo un’affiliazione di natura 

contrattuale. 

Soggette alla legge, le comunità consensuali hanno 

un controllo assoluto sulle loro proprietà, il che consente 

loro di emanare regole che non potrebbero essere 

possibili sotto la governance sovrana. Questo controllo 

fornisce opportunità imprenditoriali per comunità contrattuali 

che potrebbero non essere fattibili sotto governi 

sovrani. Dal momento che ogni famiglia e ogni 

impresa costituisce al proprio interno una governance 

privata, un’associazione civica è un governo dei governi. 

I diritti di proprietà detenuti dai membri della 

comunità possono essere chiamati “residuali secondari”, 

mentre i diritti del governo comunitario saranno 

chiamati “residuali primari”. I diritti di un proprietariomembro 

sono residuali rispetto a quelli reclamati dalla 

comunità in forza della sua costituzione. 

Un’associazione fondiaria ha un potere di governo 

maggiore di quello di qualsiasi altro tipo di associazione. 

La base del potere di governo è la giurisdizione spaziale. 

Un’associazione non spaziale può chiamare in 

giudizio un suo membro per una violazione contrattuale, 

ma in ciò non c’è alcuna differenza con la possibilità 

di ognuno di chiamare in giudizio un altro soggetto in 

seguito a una violazione contrattuale. Diversamente 

una comunità spaziale ha potere sul comportamento di 

ogni persona che si trova all’interno della sua giurisdizione, 

in maniera simile al proprietario che esercita un 

controllo sulle sue attività immobiliari. Poiché le persone 

vivono e lavorano all’interno della giurisdizione 

della comunità, i suoi principali diritti residuali impattano 

permanentemente con la vita di chi ne è coinvolto, 

a differenza di altri club che vantano solo diritti contrattuali 

verso i membri. 

La posizione di Samuelson (1954) e di altri in merito 

113



al fatto che la fornitura di beni collettivi richieda il controllo 

governativo trascura non solo l’aspetto spaziale 

tipico dei beni civici, come discusso nel terzo capitolo, 

ma anche che la governance può essere ottenuta sia 

attraverso mezzi contrattuali, sia attraverso processi 

politici. La teoria dell’organizzazione industriale discussa 

nel quarto capitolo pone le basi della governance 

del settore privato per una comunità contrattuale. Il 

capitolo seguente presenta una teoria della fornitura 

dei beni collettivi a opera di comunità consensuali. 

114


Capitolo 6 

Club territoriali in regime di concorrenza 

Avendo analizzato la distinzione fra governance unilaterale 

e multilaterale, ci dedichiamo ora a una analisi 

della seconda, alla teoria dei club. Nella prima sezione 

del capitolo si prenderà in esame il modello di riferimento 

di Buchanan di un singolo club, nella seconda il 

modello verrà esteso al caso del club territoriale. Infine, 

analizzeremo il modello di Tiebout nel quale le comunità 

o i club offrono diversi tipi e livelli di beni comuni, 

con i membri-residenti che scelgono fra essi allo stesso 

modo in cui farebbero fra molti beni diversi. 

Una teoria dei club 

La struttura di governance discussa nel quarto capitolo 

interessa l’organizzazione della fornitura dei beni 

comuni. Un club è un’organizzazione di persone associate 

a qualche scopo. I club comprendono società, 

associazioni, governi e famiglie. La teoria dei club concerne 

le dimensioni dell’organizzazione e la selezione 

dell’ammontare dei beni collettivi da fornire, così come 

la natura dell’accesso al club medesimo. 

La teoria di Buchanan (1965) si riferisce a un club 

che fornisce beni comuni e cerca di determinare la 

dimensione che i suoi stessi appartenenti riterrebbero 

ottimale nel fornire servizi ai membri. Questa teoria di 

solito riguarda la cooperativa, vale a dire un club in cui 

ogni membro (piuttosto che ogni quota di azioni) ha 

115



diritto di voto e la cui proprietà è condivisa dall’insieme 

dei soci. Nel modello di Buchanan, l’utilità che ogni 

individuo ricava dall’utilizzo di un bene del club è una 

funzione sia del bene sia del numero di appartenenti al 

club. Buchanan esclude dall’insieme dei beni il cameratismo, 

e quindi, con la stessa terminologia presentata 

nel primo capitolo, il bene comune è un bene di “circolo”, 

escludibile e congestionabile. Dal momento che il 

costo del bene è diviso fra i membri in quote pro capite 

uguali, tale costo diminuisce per ogni socio con l’aumentare 

della dimensione del club. 

Buchanan estende il modello di Samuelson fino a 

includere l’utilità derivata dal numero di appartenenti: 

(6.1) U i = U i [(X i 1, N i 1), (X i 2, N i 2),...,(X i n+m, N i n+m)] 

Qui, U è l’utilità, la i soprascritta si riferisce a un 

individuo, la X è un bene X (un bene fisico per continuare 

a usare la terminologia presentata nel primo 

capitolo), N il numero di persone nel club, n il numero 

di beni (privati) puramente divisibili (in questo modello 

si assume che i beni fisici siano comuni o divisibili) e 

m è il numero di beni prettamente comuni. 

La funzione di produzione include anche N dal 

momento che membri addizionali potrebbero influire 

sul costo del bene per ogni membro: 

(6.2) F = F i [(X i 1, N i 1), (X i 2, N i 2),...,(X i n+m, N i n+m)] 

Per ogni individuo, il tasso marginale di sostituzione 

ottimale fra i beni uguaglia il tasso marginale di trasformazione 

fra i beni in produzione, mentre l’utilità 

marginale (negativa) della dimensione del club uguaglia 

il costo (cifra negativa) del bene con un membro 

aggiuntivo. 1 

1. Nel modello di Holtermann (1972) dei beni misti o di club non si prende 

in considerazione l’affollamento. Invece, il modello fa la distinzione fra utilizzo 

diretto di un bene pubblico, cha ha natura privata, e la disponibilità del bene, 

che ha natura pubblica. 

116



Le condizioni di equilibrio marginale in riferimento 

al consumo dei beni X vengono raggiunte quando: 

(6.3) u i j / f i j = u i r / f i r = u i Nj / f i Nj 

dove u e f rappresentano delle derivate parziali, j è 

un bene rappresentativo, r significa bene numerario e 

Nj si riferisce all’utilità e al costo del numero N di membri 

del club. Un individuo avrà una quantità ottimale di 

beni comuni X e condividerà questa quantità ottimale 

in un gruppo di determinate dimensioni. Se la dimensione 

ottimale è infinita, il secondo segno di uguaglianza 

deve essere sostituito da un “maggiore di”, per 

esempio se u i Nj è uguale a zero, non c’è alcun costo per 

membro aggiuntivo. Di conseguenza appare ovvio che 

ogni dimensione finita è inferiore all’ottimale. 

In un’analisi geometrica Buchanan aggiunge la limitazione 

secondo la quale tutti gli appartenenti al club 

sono fra loro identici, osservando che i risultati in merito 

alle dimensioni ottimali del club non si potrebbero 

applicare altrimenti. Dal momento che i costi sono soggettivi, 

senza identiche utilità, il problema della rivelazione 

della domanda e degli oneri per membro non 

trova soluzione in questo modello. Un problema più 

profondo concerne la natura dell’affollamento, che di 

per sé viene supposto, ma non analizzato. Sotto quali 

condizioni una caratteristica pubblica rientra nella categoria 

dei beni congestionabili ed escludibili? Una volta 

che la caratteristica iniziale è la congestione, non siamo 

in presenza di un bene pubblico, come abbiamo già discusso 

nel primo capitolo. Ma se non è ancora congestionato, 

cosa rende il bene capace di diventarlo? 

Il dominio del bene, il campo in cui il bene presenta 

una disponibilità comune, ha un’utilità più bassa per 

alcune persone all’interno del dominio nel momento in 

cui altre persone vi entrano. Se il dominio è uno spazio, 

che pare essere la più comune applicazione in merito ai 

beni municipali, allora va considerata la stessa incidenza 

dei beni nello spazio, vale a dire la rendita indotta, 

che il modello di Buchanan non prende in esame. Se il 

117



dominio non è uno spazio, essendo esso un bene escludibile, 

allora si può conteggiare una tassa d’ingresso, 

proporzionale alla congestione, che compensi il costo 

marginale. Ma il modello di Buchanan postula una 

tassa fissa divisa in tutto l’insieme dei membri. Una teoria 

globale dei club che, come sostiene lo stesso Buchanan, 

sia anche una teoria dell’esclusione ottimale, deve 

prendere in considerazione le alternative degli oneri e 

delle rendite per gli utilizzatori. 

L’affollamento potrebbe fornire un vettore di utilità 

piuttosto che un unico valore. Ai membri potrebbe non 

piacere la caratteristica della rivalità concorrenziale, ma 

forse essi potrebbero apprezzare alcuni effetti dell’affollamento. 

Il modello di Glazer e Niskanen (1991) concerne 

un club i cui membri sono avversi alla congestione, 

eppure la favoriscono in un bene del club perché ciò 

induce alcune persone a scegliere alternative al club 

stesso. Quindi, il club produce un livello minore del 

bene, riducendo la spesa per i membri. Se la maggioranza 

non soffre per la congestione tanto quanto la 

minoranza (o una ricca minoranza può permettersi di 

offrire un’alternativa), allora verranno preferiti beni 

affollati. 

Per molti club, il dominio è capiente e intrinsecamente 

incapace di affollamento, eppure potrebbe sempre 

esistere un costo marginale per l’aggiunta di un 

membro. Per esempio, un’associazione politica di solito 

ambisce ad avere quanti più soci possibile. Un nuovo 

membro non affolla il dominio, ma aggiunge qualche 

costo di manutenzione per il club. Coloro che sono già 

membri desiderano avere nuovi iscritti, ma non devono 

gravare su di loro. Club di questo tipo sono finanziati 

da un eguale contributo di quote sociali e da donazioni 

volontarie che gli appartenenti potrebbero voler elargire. 

Nell’ottavo capitolo svilupperemo un’analisi più 

dettagliata su questo tipo di associazioni. Il punto che 

qui ci interessa sottolineare è che un club simile non è 

infinito e non ha una dimensione ottimale finita; il bene 

collettivo appartiene alla categoria dell’escludibile e del 

capiente, e non rientra nel modello di Buchanan. Solita- 

118



mente club come chiese e gruppi politici cercano di convertire 

gli altri e di portarli all’interno del proprio 

dominio, e i loro beni non sono necessariamente ben 

accetti da chi non fa parte del club. 

Ng (1973) presenta un modello di club che massimizza 

l’utilità di un soggetto individuale fino al limite 

in cui l’utilità degli altri viene mantenuta costante e 

vengono offerte possibilità di produzione. Nel modello 

Buchanan, il numero delle persone massimizza il vantaggio 

per persona, ma secondo Ng non necessariamente 

massimizza il vantaggio totale netto. Un aumento 

di vantaggio per un nuovo membro può superare la 

sua diminuzione complessiva. Ng (1974) osserva inoltre 

che la condizione posta da Buchanan è quella di 

equilibrio di mercato, vale a dire la situazione in cui la 

contrattazione è preclusa dal presupposto di una divisione 

equa dei costi. 

Ellickson (1973) afferma che, al contrario di quanto 

si propone nel modello di Buchanan (1965), la determinazione 

della dimensione ottimale di un club richiede 

un confronto globale fra club alternativi. Una scelta 

all’interno di un’allocazione specifica non è sufficiente 

a stabilire l’ottimalità. L’equilibrio è rilevante per l’assegnazione 

degli individui alle giurisdizioni. Ciò si collega 

con l’affermazione di Samuelson (1958) secondo la 

quale la determinazione dell’optimum optimorum richiede 

il computo di tutti i possibili beni per determinare la 

composizione ottimale totale – un Pareto ideale inaccessibile 

elevato all’ennesima potenza! Per ragionare in 

senso contrario all’affermazione di Ellickson, il modello 

Buchanan non sembra precludere la competizione fra 

i club e quindi l’attenzione posta sulle condizioni interne 

a un club non sembra affatto fuori luogo. Tuttavia, 

Ellickson ha ragione quando dice che andrebbe messa 

in conto l’esistenza di altri club; quando Walt Disney si 

trovò a dover decidere quale fosse la dimensione 

migliore per il Walt Disney World, avrebbe potuto 

includere come variabile decisionale l’esistenza di altri 

parchi tematici nel mondo. La concorrenza derivante 

da altri club, però, può essere inclusa nell’utilità deri- 

119



vata dai beni all’interno di un club specifico. 

Oakland (1972) analizza la congestione dei beni di un 

club e giunge alla conclusione che, se l’esclusione è 

priva di costi, le condizioni di ottimalità richiedono il 

razionamento dei beni attraverso tariffe d’utilizzo. Al 

contrario di quanto è previsto nel modello Lindhal, nel 

quale gli individui pagano prezzi diversi per un bene 

collettivo, in quello di Oakland il razionamento si ottiene 

tramite un sistema di prezzi in cui ogni partecipante 

paga la stessa cifra pari al costo marginale di congestione. 

Berglass (1976) giunge a una conclusione simile: 

mantenendo l’ingresso libero dei club, gli oneri di congestione 

pari al costo sociale marginale sono esattamente 

sufficienti a finanziare il bene comune. I modelli di 

Buchanan, Ng, Oakland e Berglass non considerano i 

canoni fondiari generati da un club che possiede del terreno 

e fornisce dei beni comuni territoriali. Se un club 

fornisce un bene quale un ponte, genererà una rendita 

territoriale che sarebbe ridotta, ma non necessariamente 

eliminata, da una tariffa di congestione (congestion charge). 

Per esempio, un ponte mai affollato potrebbe generare 

rendita. 

Un modello di club territoriale 

Estenderemo ora la teoria dei club di Buchanan tramite 

l’incorporazione del canone R generato da un bene 

comune territoriale G, concernente una certa area A, 

con N unità nel club. Un club di questo tipo potrebbe 

essere un’associazione residenziale, nella quale G 

sarebbero quei beni come una piscina, i parchi, le 

imbarcazioni, i sentieri e le strutture d’incontro comunitario. 

Non c’è bisogno che i membri abbiano funzioni 

d’utilità identiche, dal momento che il pagamento tramite 

affitto è rivelatore della domanda, come abbiamo 

già discusso nel terzo capitolo. Al di là della quantità 

dei beni pubblici e della dimensione del club, l’ammontare 

del canone che un individuo è disposto a pagare 

per l’utilizzo di un certo bene comune è una funzione 

del reddito o della ricchezza di tale individuo. Come 

nel modello di Buchanan (1965), anche qui si opera 

120



un’astrazione dalle differenze in ricchezza, così come 

dalle diversità dei gusti individuali, degli standard culturali 

e di molti altri fattori che influenzano il desiderio 

dei beni. 

L’area A è divisa in lotti residenziali. L’utilità di G 

per gli utenti dei lotti è indipendente dalla dimensione 

del lotto (ad esempio, l’utilizzo di una piscina comune 

è indipendente dalla dimensione delle unità abitative). 

Quindi, uniformiamo la dimensione dei lotti e la parifichiamo 

a una certa costante S. Il numero delle unitàlotti 

N è quindi il risultato di A/S. Assumiamo inoltre 

che ci sia un certo numero medio di residenti per unità 

abitativa e che esso sia noto, così che la popolazione 

totale di A diviene un multiplo di N lotti. Supponiamo 

allora che un imprenditore proponga di fornire dei beni 

G all’interno dell’area A. Per massimizzare i propri profitti 

deve andare incontro all’insieme potenziale dei 

soci. Le sue due variabili di scelta sono A e G, simili alle 

variabili di scelta del modello di Buchanan, vale a dire 

il bene comune e il numero di soci del club. 

Per l’utilizzatore del lotto i, l’utilità derivata da G è: 

(6.4) U i = u i (G, N) = u i (G, A/S) 

La prima derivata di U in riferimento a G è positiva; 

quantità addizionali di G producono utilità maggiore. 

La prima derivata di U in riferimento a N o A è negativa, 

come nel modello Buchanan, dal momento che il 

cameratismo è escluso dalla funzione di utilità e che si 

assume che l’affollamento abbia un’utilità negativa per 

tutti gli N>1. In questo caso territoriale, c’è un fondamento 

logico per questa negatività dal momento che un 

valore N più grande implica un’area A più ampia, il che 

aumenta i costi di trasporto all’interno di A oltre che il 

numero delle persone, e quindi l’affollamento di beni 

quali una piscina. (La caratteristica privata dell’affollamento 

nell’uso diretto tuttavia non annulla le caratteristiche 

pubbliche di G quali la disponibilità comune, le 

volte in cui non c’è affollamento e le qualità fisiche di G, 

come la temperatura dell’acqua.) 

121


Un sito è affittato al miglior offerente in ogni intervallo 

di tempo (gli effettivi residenti o pagano l’affitto o 

altrimenti vengono sostituiti). Le entrate dell’affitto 

dovute a G sono una funzione dell’utilità U derivata da 

un lotto dal suo detentore i: 

(6.5) Ri = r (U i ) = r (u i [G, N]) 

C’è un costo C nella fornitura di G, 

(6.6) C = c(G) 


che è una funzione di G e non dipende direttamente 

da A. Per esempio, il costo di una piscina non dipende 

dall’area del luogo di soggiorno. (Indirettamente, dal 

momento che il G ottimale è determinato unitamente 

ad A, A avrà delle influenze su C.) Compresi in questi 

costi C ci sono i crescenti costi di gestione di una maggiore 

quantità di G. 

L’obiettivo dell’imprenditore è massimizzare il valore 

attuale di un futuro flusso di profitto. Si assume che, 

una volta creati il club e G, le dimensioni di A e G non 

cambino. Con questi due valori costanti in tutti gli 

intervalli di tempo, i profitti risultano massimizzati tramite 

la massimizzazione del profitto P in ognuno degli 

intervalli di tempo considerati, e il profitto consiste 

nelle entrate totali di canone derivate dalla (6.5) meno i 

costi della (6.6). Supponendo che l’utilità, e quindi il 

canone per ogni lotto, sia identico, 

(6.7) P = N Ri – c(G) = Nr (u i [G, N]) – c(G) 

Il profitto viene massimizzato quando le prime derivate 

sono pari a zero: 

(6.8) ∂P / ∂G = N ∂Ri / ∂G – ∂C / ∂G = 0 

data una certa A, dove ∂Ri / ∂G = (∂Ri / ∂u i ) (∂u i / ∂G) 

per la regola di composizione, e 

122


(6.9) ∂P / ∂N = N ∂Ri / ∂N + r (u i [G, N]) = 0 

dato un certo G. Quindi, dalla (6.8), 

(6.10) N ∂Ri / ∂G = ∂C / ∂G 

e dalla (6.9), 


(6.11) r (u i [G, N]) = – N ∂Ri / ∂N 

Dal momento che ∂R / ∂N è negativo, – N ∂Ri / ∂N in 

(6.11) è positiva. 

Man mano che l’area e il numero di unità-lotti 

aumentano, l’affittuario marginale vorrà pagare un 

affitto sempre minore. Dalla (6.11) deriva che il numero 

di soci ottimale N, e parimenti l’area ottimale A, è quello 

per il quale l’affitto per unità equivale al negativo di 

N volte la diminuzione nel canone per le unità marginali. 

Dalla (6.10) deriva che la fornitura ottimale di G, 

per una data A o un dato N, è quell’ammontare in cui il 

costo marginale di G equivale a N volte il canone di 

unità marginale indotto dall’ammontare marginale di 

G. Dal momento che le unità sono identiche, si tratta 

semplicemente dell’ammontare di G in cui il costo marginale 

equivale al canone marginale totale. 

La (6.10) e la (6.11) presentano due equazioni e due 

incognite, G e N. Risolvendo la (6.11) per N, il numero 

ottimale di unità equivale all’affitto per unità diviso il 

negativo di ∂Ri / ∂N: 

(6.12) N = r (u i [G, N]) / (– ∂Ri / ∂N) 

Il numero ottimale varia direttamente con il canone 

e inversamente a – ∂Ri / ∂N. Ciò significa che gli alberghi 

di lusso ed esclusivi, o le associazioni residenziali 

con aree pubbliche di lusso come le hall, saranno messi 

in correlazione con un numero di unità più grande 

rispetto a quelli meno ricercati, asserzione che si 

potrebbe testare se si potesse verificare ∂Ri / ∂N. L’equazione 

(6.12) indica anche che una maggiore diminu- 

123


zione nel canone marginale per unità extra farebbe 

diminuire il numero di unità, il che non sorprende. 

Infatti, estremizzando, le famiglie che danno grande 

valore alla privacy o all’esclusività hanno un valore 

negativo ∂Ri / ∂N molto alto e, se quel valore si avvicina 

all’equivalenza con R, allora N=1, ovvero la residenza 

di una singola famiglia. Se la diminuzione nell’affitto 

per unità extra è pari a zero per tutti i valori di N, il 

bene è capiente, la dimensione ottimale del club A è 

infinita, e G non è un bene territoriale. 

Sostituendo N nella (6.10), 

(6.13) ∂C / ∂G = ∂Ri / ∂G (r (u i [G, N]) / [– ∂Ri / ∂N] 

Con la fornitura ottimale di G, il costo marginale del 

bene equivale al canone marginale per unità moltiplicato 

per il canone per unità e diviso per il negativo della 

diminuzione nel canone delle unità marginali. Una 

soluzione a G e N esisterà se in un qualche intervallo di 

G la curva del costo marginale incrocerà la curva del 

canone marginale dal basso, e poi ne resterà al di sopra 

con G crescenti. 

Risolvendo la (6.13) per r (u i [G, N]), 

(6.14) r (u i [G, N]) = {∂C / ∂G (– ∂Ri / ∂N)} / (∂Ri / ∂G) 

Maggiore è il costo marginale del bene e maggiore è 

la diminuzione marginale nel canone per unità addizionale, 

maggiore deve essere il canone ottimale. Maggiore 

è il canone marginale indotto dal bene, minore 

deve essere il canone. Se questi piani di marginalità 

sono noti, r(ui [G, N]) o Rˇ sono determinati, e il valore 

può essere immesso in (6.12) per risolvere N come N, ˇ e 

quindi A, se A non è stata stabilita in modo esogeno. 

Dal momento che Rˇ è una funzione di G e N, ˇ ora G può 

essere determinata: 

(6.15) R = r (ui ˇ [G, N]) ˇ 


con Rˇ e Nˇ ormai note. Se le funzioni r e u (o la loro 

124


combinazione) sono note, si può derivare la funzione 

inversa g delle funzioni r e u combinate. Vale a dire, se 

conosciamo l’ammontare del canone indotto da una 

quantità di G, allora possiamo conoscere la quantità di 

G richiesta per indurre un certo ammontare di canone. 

Dati il canone ottimale e il numero di unità ottimale, 

l’imprenditore fornirà quel livello di G che induce tale 

canone per unità: 

(6.16) G = g (R, ˇ N) ˇ 

Con G ora stabilita come G, ˇ il costo totale C è determinato 

dalla (6.6). Dalla (6.7), si determina così il profitto: 

(6.17) P = Nˇ R– ˇ c(G) ˇ 


Se il profitto P è maggiore di zero e se il profitto diviso 

il costo è maggiore di quanto offrano altre opportunità, 

allora l’imprenditore del club procede a creare la 

comunità. Acquista uno spazio di dimensioni A = N ˇ / S 

e produce la quantità e qualità di beni G equivalente a 

G. ˇ E questo completa il modello. 

Come affermò Buchanan (1965), la teoria dei club è 

una teoria di “esclusione ottimale” così come d’inclusione. 

Per quanto riguarda i beni territoriali, l’esclusione 

spesso è possibile tramite barriere fisiche o legali 

all’ingresso; la legge fortificata da recinzioni proibisce 

d’introdursi abusivamente in proprietà private. Anche 

quando l’ingresso è possibile, l’utilizzo più frequente di 

un bene pubblico da parte di residenti permanenti in 

loco crea una forma d’inclusività territoriale per prossimità. 

Minori costi di trasporto o altre transazioni possono 

rendere un bene quale un parco inclusivo per i 

residenti nel sito in rapporto agli esterni. 

Una volta creato il club e venduti tutti i lotti, gli interessi 

dell’imprenditore e dei membri del club possono 

divergere. Se G è controllato dall’imprenditore, che per 

contratto può chiedere qualsiasi canone ritenga opportuno, 

allora diventa rilevante la teoria dell’organizza- 

125



zione industriale presentata nel quarto capitolo. I proprietari 

dei lotti ora hanno degli investimenti specifici 

nel sito e il fornitore di G può agire in modo opportunistico 

aumentando il canone d’affitto al di sopra di 

quanto era stato stabilito al momento della vendita dei 

lotti. Questo aumento nei costi del canone viene capitalizzato 

in valori inferiori del sito stesso. Di conseguenza, 

i proprietari dei lotti chiederanno una struttura di 

governance che eviti un simile sfruttamento; nella pratica 

ciò viene fornito da una governance democratica volta 

a evitare che i canoni d’affitto avvantaggino una parte 

diversa dai co-proprietari, e da una costituzione che 

limiti i contributi e provveda a fornire altre garanzie. 

Nel modello di un club con proprietà terriera il presupposto 

che l’area A sia una variabile di scelta ha una 

certa validità empirica. La Walt Disney Company, di cui 

parleremo nel nono capitolo, acquistò deliberatamente 

un’area assai vasta per il Walt Disney World, al fine di 

catturare le rendite generate dal grande G che stava 

progettando. Sia Columbia che Reston vennero scelte 

per le grandi aree disponibili per comunità dalle 50 

mila alle 100 mila persone, catturando il valore del sito 

generato da grandi economie di scala, ma furono previsti 

anche paesi più piccoli e raggruppamenti residenziali 

adatti a una governance locale per la fornitura di 

beni congestionabili e su bassa scala. I condomini sono 

un esempio di sviluppo urbanistico su scala più piccola 

(se paragonati alle grandi città), dovuto ai costi che 

un numero elevato di soci e l’area devono affrontare, 

senza un’economia di scala compensativa. 

Il costo C nel modello è il costo monetario della fornitura 

di G. Benché in un investimento privato, dove un 

proprietario paga un costo e ottiene un guadagno, i costi 

siano soggettivi, il costo monetario rappresenta il costo 

appropriato, dal momento che il costo d’opportunità di 

un investimento è il successivo miglior investimento e 

qui si stanno considerando i profitti monetari. Come 

afferma Buchanan (1981 [1973], p. 4), «fino a che l’oggetto 

di discussione, e di teorizzazione, è il decisore individuale 

o l’interazione di decisori distinti nei mercati, l’og- 

126



gettivazione concettuale non può recare alcun danno, 

anzi, forse porta dei benefici». È quando l’agente decisionale 

non sostiene personalmente i costi che essi 

diventano irrilevanti nel modello. Il modello non prende 

in considerazione i beni finanziati da tariffe di utenti né 

da lavoro volontario, tipico di molte associazioni residenziali. 

In pratica, un imprenditore si trova a dover 

ipotizzare i molti costi e, nel corso dello sviluppo edilizio, 

può cambiare i propri progetti, dal momento che la 

creazione di un’impresa è un processo di scoperta. 

L’ingegneria sociale necessariamente tentata da un 

operatore immobiliare presenta differenze significative 

con quella su larga scala operata dai governi, poiché 

deve andare incontro alla domanda di mercato di utenti 

e proprietari e poiché è d’impatto locale. La scelta non 

è fra progettare e costruire o non farlo, ma su che scala 

farlo e per scelta di chi. La teoria dell’organizzazione 

industriale presentata nel quarto capitolo implica che ci 

sarà una governance designata negli sviluppi edilizi specifici 

di un sito. Quando si costruisce un’abitazione per 

una singola famiglia, il progetto necessariamente si 

occupa della vita della famiglia che vi andrà a vivere, 

ma è una scelta di quest’ultima costruire la casa, acquistarla 

o prenderla in affitto, e la scala è piccola. L’ingegneria 

sociale a livello nazionale viene imposta con la 

forza su cittadini restii e su una scala talmente ampia da 

sollevare problemi di progettazione centrale. Il progetto 

di uno sviluppo immobiliare residenziale (come 

Reston, che descriveremo nel dodicesimo capitolo) o di 

un centro commerciale implica una inevitabile componente 

di ingegneria sociale, ma su scala più piccola e 

presentata al mercato in concorrenza con altri progetti 

simili, esattamente come accade per le singole case. 

Inoltre, il piano di uno sviluppo immobiliare in genere 

sarà uno strumento flessibile in grado di adattarsi alle 

scoperte e ai cambiamenti nelle condizioni di mercato, 

come vedremo nel caso di Reston. 

Al di là delle necessarie semplificazioni di tutti i 

modelli, quello che abbiamo presentato in merito a un 

club territoriale delinea le relazioni basilari fra il bene 

127



pubblico, l’area da esso servita e i canoni che costituiscono 

le entrate del club. 

Monopolio e concorrenza di club 

La teoria dei beni territoriali comuni, discussa nel 

terzo capitolo, ora può essere integrata con la teoria dei 

club appena trattata in merito alla questione della concorrenza 

fra club territoriali e a quella complementare 

del potenziale di monopolio all’interno di un club territoriale. 

Dal momento che i beni territoriali sono escludibili, 

ci possono essere diversi fornitori di tali beni all’interno 

di una regione, il che rende un bene civico – quale 

la protezione antincendio – divisibile fra le comunità. 

L’ammontare totale del bene collettivo in una regione 

equivale alla somma dell’ammontare fornito da ogni 

comunità. Inoltre, le comunità possono offrire diversi 

tipi di beni escludibili, così che la domanda per un pacchetto 

di beni possa venir rivelata dalle persone che 

scelgono di vivere, lavorare o divertirsi nella comunità. 

Il modello di riferimento per la concorrenza fra 

comunità nella fornitura di beni collettivi è quello di 

Tiebout (1956), il quale, come afferma Hamilton (1991 

[1987]), offre «un antidoto ai risultati piuttosto tetri di 

Samuelson». In effetti l’antidoto consiste nel riconoscere 

che la maggior parte dei beni civici sono territoriali. 

Tiebout giunge ad affermare che le conclusioni di 

Samuelson non sono necessariamente valide per le 

spese locali, dal momento che i consumatori-votanti 

possono scegliere le comunità in cui soddisfare al 

meglio le proprie preferenze di beni comuni. La scelta 

di un pacchetto di beni comuni implica che essi siano 

territoriali, perché altrimenti non ci sarebbe alcun bisogno 

di spostarsi; nel modello i beni sono anche congestionabili. 

In una situazione di mobilità perfetta, i residenti 

insoddisfatti della propria comunità e dei beni 

civici da essa offerti se ne vanno, dando così origine a 

comunità omogenee in merito ai beni comuni desiderati 

dai loro residenti. Stiglitz (1983) rileva, tuttavia, che 

l’omogeneità non è necessaria se esiste un’interazione 

produttiva fra le persone, se ci sono dei costi di tra- 

128



sporto e se le persone hanno diverse funzioni d’utilità 

per la terra. 

Samuelson (1958), muovendo una critica al modello 

di Tiebout, lo paragona al problema di trovare la persona 

giusta da sposare – nessuno è perfettamente adatto 

ed è difficile trovare il/la giusto/a compagno/a fra le 

varie possibilità. Ma, a differenza di un compagno/a, le 

comunità possono essere create dal nulla e progettate 

perché si adattino alle preferenze di un gruppo. Inoltre, 

le persone trovano compagni che corrispondono 

approssimativamente alle loro preferenze e alle circostanze, 

anche se la combinazione non è perfetta. Le persone 

spesso scelgono uno o due beni chiave, che a loro 

volta sono sovente accompagnati da altri beni complementari. 

Per esempio, alcune persone comprano il cibo 

in negozi per l’alimentazione naturale o priva di additivi 

chimici; questi negozi non corrispondono esattamente 

alle loro preferenze, ma viene scelta la categoria 

nel suo complesso come alternativa chiave al tipo di 

cibo predominante. Le comunità di riposo sono un altro 

esempio di criterio di scelta chiave: avendo selezionato 

il “riposo” come criterio fondamentale, un possibile 

residente poi passa a esaminare le caratteristiche secondarie 

di una comunità. I servizi spesso vengono divisi 

in sezioni a seconda del criterio di scelta chiave, come 

accade per esempio per le zone non fumatori dei ristoranti. 

In un mercato libero, la differenziazione del prodotto 

viene portata avanti fino al livello sorretto dalla 

domanda, in rapporto ai costi. Le comunità contrattuali 

offriranno più differenziazione rispetto a una gestione 

imposta offrendo molti beni chiave o caratteristiche 

secondarie, e non è impossibile trovare la perfetta combinazione. 

Una premessa al modello di Tiebout è l’esistenza di 

una dimensione comunitaria ottimale in termini di 

numero di residenti per i quali un insieme di beni 

comuni può essere fornito al più basso costo medio. Ciò 

è in accordo con il modello di club territoriale presentato 

in precedenza, anche se Tiebout non include il canone 

fondiario nel proprio modello. I consumatori rivela- 

129



no la loro domanda di beni comuni attraverso la scelta 

della comunità e la concorrenza fra le comunità garantisce 

che i beni comuni locali siano forniti al minimo 

costo. Tiebout riconosce che si tratta di un “modello 

estremizzato” in cui le persone sono completamente 

mobili e c’è un gran numero di comunità fra cui scegliere. 

Ciò nonostante, il modello dimostra che si può 

giungere a una soluzione second best. 

La scelta di una comunità è equivalente all’acquisto 

di una merce e rivela la domanda del consumatore in 

merito ai beni locali. Un’implicazione d’indirizzo politico 

offerta da Tiebout è che una mobilità e una conoscenza 

accresciute migliorino l’allocazione dei beni 

comuni. In risposta all’opinione di Samuelson (1954) 

secondo la quale nessun sistema di prezzi decentralizzato 

può determinare i livelli ottimali di consumo collettivo, 

Tiebout obbietta che, per i beni comuni locali, il 

problema ha una soluzione concettuale; il fatto che tale 

soluzione non sia perfetta non la invalida se essa è la 

migliore ottenibile. Come per quanto concerne la concorrenza 

fra produttori di beni privati, la concorrenza 

fra fornitori di beni comuni locali è un ordine spontaneo 

prodotto dall’azione ma non dal disegno di agenti 

in un sistema di mercato. La distinzione di Hayek 

(1976) fra un’economia e una catallassi è analoga alla 

distinzione fra la teoria della struttura di gestione all’interno 

di una ditta e la competizione fra unità di governance. 

Un’economia o una comunità, come una famiglia, 

sono organizzate secondo un «progetto unitario» 

(Hayek, 1976, p. 107), come il modello di un club fondiario 

di cui abbiamo parlato. Al di là di questo progetto 

organizzativo deliberato, c’è l’ordine del mercato, o 

catallassi, «determinato dai mutui aggiustamenti di 

molte economie individuali in un mercato» (p. 109). 

Importante per il concetto di concorrenza fra comunità 

è anche il fatto che Hayek (1985 [1978]) abbia trattato 

la concorrenza come un processo di scoperta. 

Come facciamo a sapere nella pratica quali articoli sono 

davvero dei beni rari, e come facciamo a conoscere il 

valore dei beni? Come afferma Hayek, queste cose ven- 

130



gono scoperte tramite la concorrenza, tramite le offerte 

di beni in un mercato competitivo. Emergono due tipologie 

di efficienza tecnica (diversa da Pareto) per i club 

fondiari: la fornitura di beni all’interno di un club in cui 

i costi marginali eguagliano il canone marginale indotto, 

e la scelta marginale di un insieme di beni fra vari 

club in concorrenza. Una comunità potrebbe fornire 

taluni beni in modo tecnicamente efficiente data la scelta 

del bene, ma poi una seconda potrebbe offrire dei 

beni superiori, rivelati dal fatto che i membri della 

prima comunità si trasferiscono nella seconda, inducendo 

così la prima a migliorare i propri beni. 

La teoria della catallassi delle comunità territoriali 

private rimane incompleta se non vi si include assieme 

alla concorrenza anche la cooperazione. Essendo separate 

dal punto di vista spaziale, le comunità vicine condividono 

talune esternalità dell’area ed è nel loro interesse 

formare delle federazioni di associazioni per fornire 

dei beni con delle economie di scala e scopo più 

grandi. Mancur Olson (1971, p. 63) sostiene che nei 

gruppi ampi manchi l’incentivo a fornire beni comuni, 

ma che esista un caso in cui tale incentivo può essere 

presente, cioè quando i gruppi in questione sono federati. 

Questa caratteristica trasforma il problema di fornire 

il bene a un’area ampia una questione di piccoli 

numeri. La federazione avrebbe un incentivo a offrire 

un pacchetto di beni ai membri costituenti tale che il 

rifiuto di una delle associazioni di unirsi alla federazione 

comporterebbe la perdita di cooperazione e di beni 

che i suoi appartenenti desiderano, che combaciano con 

quei beni che sono più soggetti a free riding. Allo stesso 

tempo, se la federazione diventa dispendiosa i membri 

possono secedere e formare un gruppo alternativo, 

piuttosto che cercare di correggere la prima. 

Benché nel modello Tiebout riconosca l’importanza 

dello spazio, lo stesso modello non possiede dimensioni 

spaziali, come se le varie comunità esistessero in 

quanto punti in un spazio e non in quanto detentrici di 

uno spazio. Come abbiamo già discusso nel terzo capitolo, 

l’effetto di un bene locale comune permea lo spa- 

131



zio intorno a esso come un campo magnetico, fornendo 

una “carica” o un valore allo spazio, che si manifesta 

nel mercato sotto forma di rendita del luogo. Di conseguenza, 

un individuo che risieda in quello spazio deve 

pagare un prezzo di affitto per il bene. 

Molti analisti hanno incorporato nel modello di Tiebout 

la capitalizzazione. Wallace Oates (1969) riconosce 

che i beni collettivi possono essere capitalizzati in valori 

di beni immobili. Nella sua disamina empirica riscontra 

prove a favore della capitalizzazione dei benefici dei 

beni collettivi locali e delle imposte sulla proprietà. 

Bruce Hamilton (1975) dimostra che sotto alcune condizioni 

un’imposta di proprietà è equivalente a una 

imposta di capitazione se la zonizzazione viene usata 

per mantenere uguali i valori delle case, e quindi 

anch’egli giunge ai risultati di Tiebout. Questa conclusione 

è applicabile alle comunità private, dove le 

alleanze rafforzano davvero l’omogeneità ben oltre 

quanto richiesto dalla zonizzazione di governo e nelle 

quali le unità sono in qualche modo omogenee per progettazione, 

come nei condomini. Joseph Stiglitz (1983) 

presenta il caso in cui le comunità differiscano e una 

comunità possa aumentare i propri valori terrieri fornendo 

beni collettivi che vengono valutati di più da un 

migrante marginale che da coloro che risiedono nella 

comunità. Stiglitz afferma che l’equilibrio risultante 

non è in generale Pareto ottimale. Ma se l’aumento nelle 

entrate del canone o nel valore locativo viene esso stesso 

considerato un bene collettivo, allora la fornitura dei 

beni non è necessariamente irrazionale o tecnicamente 

sub-ottimale. Inoltre, dati n lotti identici e una rotazione 

attiva di lotti, se solo una frazione m fosse richiesta 

da migratori a un tasso più alto, i lotti m aumenterebbero 

solo leggermente di valore rispetto agli altri. 

Se l’unico fattore è il canone contro il valore dei beni, 

c’è bisogno solamente di un piccolo incremento per 

ottenere un lotto da un attuale proprietario. Di conseguenza, 

solo quando in quasi tutti i lotti sono subentrati 

dei migratori che desiderano i nuovi beni, il canone 

del terreno salirà fino a riflettere il nuovo bene. In un 

132



mercato ad asta aperta di n lotti identici, è l’offerente 

n+1 a stabilire il prezzo; gli altri devono solo fare delle 

offerte leggermente più alte. Se ci fossero meno di n 

offerenti, e tutti i lotti dovessero essere assegnati, allora 

il prezzo dei lotti sarebbe zero. Quindi, se l’informazione 

rilevante è universalmente disponibile, la rendita 

indotta da un nuovo bene è pari a zero fino a che tutti 

(o quasi tutti) i lotti non vengono assegnati a coloro che 

valutano positivamente il bene. Nella pratica, ovviamente, 

non è disponibile l’informazione su tutte le 

offerte; i mercati dei beni immobiliari sono eterogenei e 

localizzati, e quindi un bene collettivo può indurre un 

canone anche se solo alcuni dei residenti lo ritengono di 

valore. È comunque applicabile il principio secondo il 

quale la mera esistenza di migratori non necessariamente 

induce dei canoni da beni a essi destinati. 

Buchanan e Goetz (1972) presentano un modello in 

cui il processo di Tiebout viene ristretto da due caratteristiche, 

le dimensioni spaziali e la mancanza di proprietà 

esclusiva. Per quanto concerne l’aspetto spaziale, 

il costo per unità dei beni collettivi cala con l’espansione 

delle dimensioni del gruppo. Di conseguenza la 

mobilità non garantisce l’efficienza di Pareto fra comunità 

di dimensioni diverse. Ma questo risultato dipende 

dai fondi pro capite di un ammontare fisso di un bene 

collettivo e non prende in considerazione l’aumento 

della domanda di spazio creato da un nuovo arrivato. 

Quando il canone viene incorporato nel modello, il 

nuovo venuto condiziona i margini di canone sia intensivi 

che estensivi, aumentando la densità della popolazione 

o l’area di residenza. Anche se l’ammontare e il 

costo del bene restano uguali all’arrivo di nuove persone, 

un’aumentata densità fa crescere la richiesta di spazio 

e il canone fondiario nella comunità. Se i beni sono 

finanziati dal canone fondiario, allora potrebbe non 

esserci un calo nel costo totale della vita nella comunità 

causato dai nuovi arrivi, ma solo una riduzione in quell’ammontare 

di canone relativo al bene collettivo. Per 

coloro che già possiedono un lotto nella comunità, i 

nuovi venuti costituiscono un’aggiunta di costi di con- 

133



gestione, ma anche di valore alla terra stessa, così che il 

guadagno netto in utilità non è decisivo. Se i nuovi arrivi 

aumentano l’area residenziale ai margini della comunità, 

indurranno ad avere canoni più alti al centro commerciale 

e potranno aggiungersi ai costi di trasporto 

oltre che di congestione. Benché questo modello assuma 

che ci possa essere immigrazione, alcune comunità 

private (come i condomini) una volta edificati presentano 

una dimensione massima, e quindi il problema dell’immigrazione 

non emerge affatto. 

Anche con il loro metodo finanziario, Buchanan e 

Goetz (1972) riscontrano che ci può essere internalizzazione 

delle esternalità se le comunità sono proprietarie 

esclusive e se la concorrenza uguaglia il valore delle 

esternalità. «Le quote di tassazione dovrebbero essere 

correlate alla dimensione della componente di rendita 

locativa nelle entrate individuali» (p. 35). «Se tutto lo 

“spazio” di valore dovesse essere di proprietà privata e 

se la concorrenza fra proprietari esclusivi fosse efficace 

in tutti gli aspetti, allora emergerebbe l’efficienza allocativa» 

(p. 40). Il modello di Buchanan e Goetz venne 

ampliato da Flatters, Henderson e Mieszkowski (1974) 

con il risultato che, al meglio, le entrate da salario sono 

destinate a beni privati e la rendita da canone a beni 

collettivi e al consumo di beni privati da parte dei possessori 

terrieri, risultato simile al teorema HGT discusso 

nel terzo capitolo. 

Anche se il modello di Tiebout può conseguire l’efficienza 

con una imposta di capitazione, simili imposte 

danno origine a inefficienze se le regioni sono di dimensioni 

diverse (Mieszkowski e Zodrow, 1989, p. 1134). 

Ma quando le tasse vengono derivate dal canone fondiario, 

la fornitura decentralizzata di beni collettivi può 

dimostrarsi efficiente (p. 1135). Tuttavia, quando si 

aggiunge al modello la congestione, come fanno Boadway 

e Flatters (1982), un’imposta di capitazione è efficiente 

nel rendere conto dell’effetto della congestione. 

Come abbiamo già detto in precedenza, anche i modelli 

di Berglass (1976) e Oakland (1972) riscontrano che 

tariffe basate sui costi di congestione sono sufficienti a 

134



finanziare i beni collettivi quando è assente un canone. 

Quindi, come sostengono Mieszkowski e Zodrow 

(1989, p. 1136), «la versione modificata dell’HGT afferma 

che la somma dei canoni fondiari e degli oneri di 

congestione (imposte di capitazione) dovrebbe equivalere 

alle spese pubbliche». 

Un altro modello simile a quello di Tiebout è il 

modello di Hochman (1981), che considera terra, lavoro 

e congestione. Hochman arriva alla conclusione che, al 

di là delle imposte correttive pigouviane (comprese 

quelle che incidono sulla congestione), le uniche imposte 

necessarie e sufficienti a finanziare beni collettivi 

locali sono le imposte sulle rendite fondiarie, sulle quali 

le autorità locali possono avere la completa autonomia. 

Stiglitz (1977) osserva che il teorema HGT non si dimostra 

valido quando i siti variano in qualità, come ad 

esempio quando presentano risorse naturali diverse. 

Tuttavia, le rendite delle risorse naturali e simili non 

sono generate dai beni collettivi locali e quindi il teorema 

HGT come è stato modificato nel terzo capitolo 

mantiene la sua validità per i canoni generati da tali 

beni. Anche qualora si includano nel modello i canoni 

non generati da beni, come dimostrano Flatters, Henderson 

e Mieszkowski (1974), se il terreno è di proprietà 

di un gruppo separato dalla popolazione generale, la 

popolazione ottimale è di nuovo quella in cui il prodotto 

marginale del lavoro uguaglia il consumo privato del 

bene pro capite. Di conseguenza, come abbiamo osservato 

in precedenza, i canoni fondiari eguaglieranno i 

beni collettivi più il consumo privato dei proprietari 

terrieri, raggiungendo l’efficienza nonostante le variazioni 

nella qualità dei terreni. Allo stesso modo, nel 

modello di Berglass (1984), dove la qualità dei terreni 

varia fra le comunità, i proprietari terrieri controllano 

l’amministrazione e il finanziamento dei beni comuni 

con imposte sul canone fondiario, cercando così di massimizzare 

il canone post-tassazione. Le spese efficienti 

sono inferiori al canone e lasciano un profitto residuale 

per i proprietari terrieri. Tutti questi studi, quindi, 

sostengono che la fornitura di beni collettivi a opera di 

135



club territoriali tramite una combinazione di canone 

fondiario e tariffe d’utilizzo (o di congestione), specialmente 

per comunità a proprietà esclusiva, è efficiente 

non solo all’interno di una comunità, ma anche fra 

diverse comunità. 

La questione del potere politico è un aspetto complementare 

del modello di Tiebout. Come si chiedono 

Epple e Zelenitz (1981), «il modello di Tiebout ha bisogno 

della politica?». Loro sostengono che la concorrenza 

fra giurisdizioni non è sufficiente a garantire l’efficienza, 

perché la terra è immobile anche se i suoi residenti 

non lo sono. «Di conseguenza, le amministrazioni 

possono usurpare alcuni canoni fondiari per i propri 

scopi» (p. 1197), dato che le amministrazioni hanno un 

certo potere di monopolio, vale a dire il potere di sfruttare 

i residenti. «Avere confini fissi evita che l’imposta 

sulla terra venga contesa dall’esterno. [...] Le giurisdizioni 

non competono per il terreno». Questo accade 

perché «l’imposta riduce il prezzo per unità di alloggio 

ricevuto dai fornitori e quindi riduce la fornitura di 

alloggi in rapporto all’equilibrio in assenza di tasse». 

L’usurpazione dei canoni fondiari da parte di agenzie 

governative verrà qui chiamata “sfruttamento del sito”. 

La tassazione aumenta il prezzo lordo della proprietà 

immobiliare. 

Tuttavia, mentre un’imposta sui beni immobili nel 

loro complesso può aumentare il prezzo della proprietà 

immobiliare al lordo delle tasse, un’imposta sulla 

sola terra non lo farebbe. Nella teoria “classica” dell’incidenza 

delle imposte sul valore locativo, Harry Gunnison 

Brown (1979 [1924], p. 216) afferma che «un’imposta 

sul valore di rendita del terreno, comunque venga 

usata, non può né passare da un proprietario ad altri, 

né dai proprietari terrieri come classe ad altre classi». 

Con questo effetto primario di un’imposta sul canone 

fondiario, non c’è altro effetto sulla fornitura di alloggi 

che non sia in qualche modo l’aumento di tale fornitura, 

dal momento che un appezzamento vacante o utilizzato 

in modo sub-ottimale (che potrebbe meritare un 

canone maggiore) possiede un alto costo-opportunità 

136



in rapporto al caso in cui non vi siano tasse. Non ci 

sarebbe nessun effetto sul prezzo di costruzione al 

lordo delle tasse e un’imposta sul canone in sé abbasserebbe 

il prezzo di vendita di una proprietà immobiliare. 

Di conseguenza, gli effetti indicati dal modello di 

Epple e Zelenitz sono validi per le imposte sulle migliorie, 

ma non per quelle sui canoni fondiari. 

Martin Feldstein (1977) contesta la teoria classica 

così come espressa da Brown e introduce gli effetti 

dinamici. Un’imposta sul canone induce un aumento di 

quota di capitale (dal momento che verrebbero investiti 

meno fondi sulla terra), alzando la produttività marginale 

del terreno e riducendo il tasso d’interesse. Ciò 

aumenta il valore capitalizzato del terreno. Se un terreno 

è meno rischioso di altri investimenti, il suo prezzo 

scenderà meno di quando una rigida capitalizzazione 

potrebbe far credere. Quindi, parte dell’imposta viene 

spostata per abbassare i ritorni sui beni capitali. Ma 

simili risultati sono validi per un’imposta sulla rendita 

di un’area molto grande, non per quella di un sito piccolo. 

Come sostiene Brown (1979 [1924], p. 246), l’incidenza 

di una tassa sul valore locativo puramente locale 

ricade sui proprietari terrieri di quella comunità. Quindi 

il risultato di Feldstein non intacca la questione del 

monopolio locale. 

John Yinger (1982), come Oates (1969), nota l’assenza 

della capitalizzazione nel modello di Tiebout. Il suo 

modello prevede un nucleo famigliare interessato a un 

alloggio come funzione dei servizi collettivi e delle 

tasse. Yinger conclude che «la capitalizzazione delle 

variabili fiscali locali nel valore della casa è una condizione 

di equilibrio di lunga durata per l’unità familiare» 

(p. 935), ma che la capitalizzazione non corrobora la 

conclusione di Tiebout secondo la quale la fornitura di 

beni collettivi locali è efficiente perché «l’imposta di 

proprietà altera il mercato immobiliare» (p. 937). Tuttavia 

questa alterazione non ha luogo se gli edifici e le 

altre valorizzazioni sono esenti dalla tassazione sui 

beni immobiliari, come sostenuto da Brown (1979 

[1924]) e dagli studi sul teorema HGT discussi in prece- 

137



denza. Quindi, quando i beni collettivi vengono finanziati 

da canoni fondiari e tariffe di congestione, lo 

“sfruttamento del sito” dovuto alla rigidità dei confini, 

come analizzato da Epple e Zelenitz (1981), non si verifica 

come alterazione dei prezzi dell’alloggio e della 

fornitura. Comunque, resta possibile lo sfruttamento 

monopolistico a causa della specificità della terra e 

della sua valorizzazione nella comunità. 

A causa della mancanza di mobilità di terra e strutture, 

l’amministrazione, il proprietario terriero o i direttori 

dell’associazione possono aumentare le tasse (o i 

contributi per le migliorie) oppure imporre altri costi; 

ciò diminuisce il prezzo dei siti. La concorrenza fra 

comunità – di per se stessa – non è sufficiente a evitare 

lo sfruttamento. La democrazia può essere di qualche 

aiuto nel fornire un’opzione voice ai residenti oltre alla 

loro opzione exit, ma la politica non elimina lo sfruttamento 

del sito dal momento che, in democrazia, una 

fazione può indurre il governo a garantirle dei vantaggi 

alle spese di altri. Ciò di cui il modello di Tiebout ha 

bisogno sono degli statuti che forniscano una protezione 

legale contro un simile sfruttamento. I metodi statutari 

che possono minimizzare lo sfruttamento comprendono 

limitazioni ai contributi di miglioria e alle spese, 

la richiesta di ampie maggioranze per le decisioni più 

importanti, la garanzia di un investimento (come una 

put option sulle migliorie, che discuteremo nel caso della 

Shannon Community, nel decimo capitolo) e, per le 

comunità grandi, la possibilità di secedere dalla giurisdizione. 

Quindi, il modello di Tiebout necessita di 

limitazioni di governance e di garanzie d’uscita. 

Proprio poiché la sovranità è composta da persone e 

territori, l’uscita consiste o nel fatto che una persona 

lasci la giurisdizione di un’amministrazione o, altrimenti, 

nella secessione di un certo territorio da una giurisdizione. 

In genere, più piccola è la giurisdizione delle 

amministrazioni all’interno di una regione, meno costoso 

è spostarsi da una all’altra, poiché si abbandonano 

meno qualità della regione più ampia e lo stesso trasferimento 

è meno costoso. Quindi, il potere di monopolio 

138



locale è ridotto quando in una regione ci sono molte 

piccole giurisdizioni. Come osserva Hamilton (1991 

[1987], p. 675) le evidenze fornite da molti studi suggeriscono 

che «non abbiamo un particolare motivo per 

ritenere che le economie di scala siano un impedimento 

all’ampia scelta di una comunità». 

Nel contesto della più grande amministrazione 

regionale, dal momento che lasciare l’area si dimostra 

costoso per gli individui, una secessione legalizzata – in 

altre parole, confini flessibili – offre una possibilità per 

evitare lo sfruttamento monopolistico dovuto a ciò che 

Epple e Zelenitz (1981, p. 1207) chiamano «fissità di 

confini». La possibilità di una simile secessione servirebbe 

come deterrente allo sfruttamento. La stessa 

secessione potrebbe essere sfruttabile, a meno che l’unità 

che si separa non lo faccia con la propria parte di attività 

e passività della “regione madre”. Quest’economia 

della secessione verrà ulteriormente discussa nel quindicesimo 

capitolo. 

Diversi studi corroborano il principio per cui la possibilità 

di formare una nuova giurisdizione diminuisce 

il potenziale di potere monopolistico. Martin e Wagner 

(1978) dimostrano che le barriere alla formazione di 

nuove comunità colpiscono la competitività dei servizi 

di amministrazione locale. In un modello di potere 

monopolistico locale, Gonzales e Mehay (1987) provano 

che l’annessione aumenta il potere fiscale municipale. 

Anche se la maggior parte degli studi e delle analisi 

di cui abbiamo parlato è stata applicata ad amministrazioni 

del settore pubblico, gli stessi principi possono 

essere applicati al settore privato o ad amministrazioni 

di proprietà, soprattutto, come abbiamo già osservato, 

per quanto riguarda i modelli regionali di Tiebout. 

Come sostiene Cowen (1988, p. 14), modelli come quelli 

di Buchanan e Goetz (1972) «offrono l’interessante 

suggerimento che il modello di Tiebout sia più adatto 

all’analisi della fornitura di beni collettivi attraverso 

comunità di proprietà esclusiva», una conclusione rafforzata 

dai modelli HGT nei quali i proprietari terrieri 

trattengono il canone residuale dopo aver fornito i beni 

139



collettivi. Henderson (1985) afferma che il modello di 

Tiebout necessiti di imprenditori e di confini di comunità 

flessibili. A lungo andare, «gli spostamenti della 

popolazione e l’aggiustamento d’uso della terra elimineranno 

anche l’impatto negativo di cattive politiche» 

(p. 249). Con operatori immobiliari attivi, con il tempo i 

proprietari terrieri «rifiuteranno di allocare la loro terra 

in una comunità a coloro che tenteranno di usurpare i 

loro redditi» (p. 267). 

Le basi teoretiche a sostegno di una fornitura contrattuale 

di beni collettivi ormai sono state gettate. I 

capitoli che seguono metteranno in evidenza i vari elementi, 

come i beni civici territoriali, i canoni, la governance, 

la distinzione fra pubblico e privato in merito alla 

governance, e i club. Il prossimo capitolo arricchirà il 

fondamento teoretico della fornitura volontaria esaminando 

i beni non escludibili. 

140


Capitolo 7 

Beni non territoriali 

e simpatia smithiana 

I capitoli dal 3 al 6 hanno illustrato la teoria della fornitura 

dei beni civici territoriali da parte di club concorrenziali. 

Questo capitolo, invece, approfondisce la 

teoria dei beni pubblici esaminando la fornitura volontaria 

di beni non territoriali. 

Beni collettivi escludibili 

Un bene escludibile implica l’esistenza di una qualche 

forma di accesso al club, una porta attraverso la 

quale i membri devono entrare e uscire. Può esserci 

anche uno sfrattatore, cioè un’agenzia che sia in grado di 

espellere un membro. Uno sfratto potrebbe consistere 

semplicemente nell’eliminazione di una persona dall’elenco 

del club, che agisce come un specie di porta. La 

porta di un club può essere classificata a seconda del 

tipo di esclusione che consente, ad esempio per persone, 

evento, acquisto di un bene, tempo o spazio. Alla 

porta si paga una tariffa d’entrata o una sola volta 

(all’entrata o all’uscita) o periodicamente. Un’imposta 

periodica pone implicitamente un limite di tempo 

all’appartenenza al club: quando scade, bisogna ripassare 

per la porta. Una recinzione e un cancello reali o 

figurativi permettono di raccogliere questa tariffa e rendono 

così possibile finanziare il bene del club. 

Se il bene di un club è congestionabile, allora l’utilità 

dei membri può essere meglio soddisfatta includen- 

141



do una tariffa proporzionale alla congestione, come è 

stato illustrato nel sesto capitolo. Un esempio è la tariffa 

più alta che i sistemi di trasporto chiedono durante le 

ore di punta. Le tariffe possono essere ridotte in assenza 

di congestione, come ad esempio nel caso dei prezzi 

di alcuni ristoranti nel tardo pomeriggio. La gran parte 

della congestione, come nell’esempio dei mezzi di trasporto 

e dei ristoranti o come nel caso dell’utilizzo delle 

rotte aree, è di tipo territoriale, essendo data dall’aggiunta 

di persone in uno spazio limitato. 

Molti club, comunque, non impongono tariffe di 

congestione. Una piscina potrebbe essere offerta a un 

costo fisso; una discriminazione di prezzo potrebbe 

essere basata sull’età (ad esempio, per bambini e anziani) 

piuttosto che sulla congestione. Di solito gli alberghi 

offrono un servizio di ascensore gratuito, anche nelle 

ore in cui sono affollati. Il fatto di chiedere tariffe di 

congestione dipende dalle usanze sociali e dai costi di 

transazione. Anche qualora fosse fattibile chiedere 

qualcosa in più per la piscina, gli utenti che arrivano 

dopo gli altri potrebbero considerare ingiusto pagare 

più di quelli arrivati prima, oppure questi ultimi 

potrebbero ritenere corretto che si paghi qualcosa in più 

quando l’area è affollata. Gli studi sull’affollamento 

raramente distinguono fra una tariffa di congestione 

chiesta a un utente addizionale e una chiesta agli utilizzatori 

già nel dominio di un bene nel momento in cui 

esso diviene affollato. In una prospettiva puramente 

economica, sarebbe sufficiente chiedere a tutti coloro 

che sono presenti in tale dominio la stessa cifra in qualsiasi 

intervallo di tempo ma, nella pratica, ciò viene 

fatto raramente tranne quando un utente si trova nel 

dominio per un tempo breve, come nel caso dell’attraversamento 

di un ponte. 

La congestione non territoriale può essere controbilanciata 

da vantaggi, come l’ottenimento di quote 

aggiuntive. Per esempio, un club può offrire una biblioteca 

che viene utilizzata dalla maggioranza dei membri 

tramite prestito esterno. I membri aggiuntivi aumentano 

la probabilità che un dato libro sia già in prestito, ren- 

142


Beni non territoriali e simpatia smithiana 

dendo così congestionabile la biblioteca, ma potrebbero 

essere bene accetti se le quote aggiuntive permettessero 

al club di offrire più libri e servizi; per di più la dimensione 

maggiore del club potrebbe essere un bene desiderato, 

aggiungendo prestigio o efficacia al club stesso. 

La congestione si basa sul semplice numero dei 

membri di un club, come abbiamo visto nel modello di 

Buchanan discusso nel sesto capitolo. Comunque qualche 

membro aggiuntivo può anche far diminuire l’utilità 

che deriva dalla qualità oltre che dalla quantità. E gli 

appartenenti al club potrebbero essere ben propensi, o 

del tutto contrari, a persone di un certo sesso, o di una 

certa età, razza, religione, nazionalità, etnicità, ideologia, 

stile di vita o interesse. Tutti i club sono organizzati 

in base a uno scopo comune, quindi una predisposizione 

a favore della credenza o dell’interesse per tale 

scopo (come la religione nel caso di una chiesa) è necessaria 

affinché il club funzioni bene. Alcuni sono sottoinsiemi 

di altri e richiedono che l’appartenente al sottoinsieme 

faccia anche parte del gruppo maggiore. È 

questo il caso ad esempio delle associazioni universitarie, 

limitate ai soli studenti universitari. 

Un diverso tipo di discriminazione è quello che si 

ritrova nei club d’amicizia, nei quali i membri sono conoscenti 

che potrebbero voler ammettere all’interno dell’associazione 

solo coloro che diventano amici o sono 

approvati da alcuni membri, piuttosto che cercare delle 

menti e dei corpi aggiuntivi. La teoria dei club deve 

prendere in considerazione il fatto che i club sociali possono 

prevedere requisiti d’entrata come la conoscenza, il 

carattere e l’identità, oltre che una quota d’accesso. 

Molti club vedono una predominanza di servizi non 

congestionabili o capaci, e quindi i loro appartenenti 

desiderano avere più membri che sia possibile. Di solito 

questo tipo di club è sovvenzionato con quote periodiche 

e la sue porta d’ingresso è la lista d’iscrizione. 

Questo tipo di associazione potrebbe non volere escludere 

talune persone, ma ne ha bisogno a causa dei costi 

dei servizi. I servizi di un club esclusivo ma capace possono 

comprendere beni divisibili, quali le newsletter, e 

143



beni collettivi, come una struttura centrale, un servizio 

di ricerca o servizi pensati anche per quanti non sono 

membri. A questi ultimi i beni possono essere offerti 

senza alcun costo; potrebbero anche essere non escludibili 

per loro natura. Le associazioni che si dedicano a 

dottrine religiose, politiche e sociali di solito offrono 

propaganda e beni ai non membri. Club di questo tipo 

spesso vengono finanziati da donazioni, oltre che da 

quote sociali, che contribuiscono a pagare i beni non 

escludibili. Di conseguenza, la teoria dei club così come 

quella dei beni pubblici deve prendere in considerazione 

questi beni non escludibili. La gran parte della teoria 

dei beni pubblici implicitamente tratta di non escludibilità 

e presuppone l’argomento del fallimento del mercato. 

Ma esistono talune evidenze in merito al fatto che 

molti di questi beni vengono forniti volontariamente; 

quindi, si rende necessaria un’analisi di questo tipo di 

fornitura per giungere a una teoria globale sui beni 


Beni collettivi non escludibili 

Sia i beni congestionabili sia quelli non congestionabili 

non escludibili possono essere trattati come un’unica 

categoria in merito al loro finanziamento. Senza 

esclusione non c’è alcuna porta di club e senza una 

porta non ci può essere nessun prezzo d’entrata per il 

bene. Solo se si potesse chiedere a tutti gli esseri umani 

di pagare una tariffa un bene di questo tipo diventerebbe 

territoriale ed escludibile; la porta diventa l’uso dello 

spazio. In mancanza di un’amministrazione mondiale, 

non è fattibile imporre una tariffa di congestione o una 

quota d’entrata. 

Dal momento che tutte le azioni umane vengono 

svolte in modo indipendente da individui pensanti, si 

presume che ci sia una motivazione individuale all’origine 

di ogni atto. A sua volta questo implica che una 

qualsiasi fornitura volontaria di un bene collettivo non 

escludibile richieda un qualche tie-in con un bene divisibile 

o escludibile, un bene che sia specifico all’individuo 

o necessiti di una quota d’entrata. Un tie-in può 

144



coinvolgere la produzione catallattica o la transazione, 

nelle quali un individuo vende o acquista beni per 

ragioni puramente pecuniarie o mercenarie, oppure 

una produzione benevola, in cui contribuisce alla produzione 

del bene senza aspettarsi di ricevere quale 

ritorno taluni beni con valore di mercato simile, o altrimenti 

si aspetta di beneficiare di qualche bene comune 

indifferentemente dal proprio contributo personale. 

Esempi di tie-in catallattici, strettamente egocentrici, 

comprendono: 1. l’approvazione dei membri della 

comunità, che può promuovere gli obiettivi sociali o 

affaristici di un individuo; 2. i contatti sociali e una voce 

nel curriculum vitae; 3. il far parte di un elenco di persone 

in un programma, in una targa o in un edificio come 

donatore, il che può favorire i propri interessi o dare la 

soddisfazione di tramandare il proprio nome ai posteri; 

1 4. la possibilità che un partecipante importante 

influenzi il tipo di bene fornito a favore di un suo prediletto. 

Anche se i tie-in non benevoli sono importanti, 

comunque non rispondono di tutta la fornitura volontaria. 

Quindi, anche i tie-in privati puramente benevoli 

richiedono una spiegazione. 

Adam Smith, che in The Wealth of Nations parla della 

fornitura di beni privati da parte di una “mano invisibile” 

mossa da un comportamento strettamente interessato, 

nel suo The Theory of Moral Sentiments (1982 [1790]) 

ci offre anche una teoria della “mano visibile”, ovvero 

della fornitura benevola. Smith inizia con la seguente 

affermazione: 

Per quanto l’uomo possa essere considerato egoista, 

nella sua natura ci sono chiaramente alcuni principi 

che lo fanno interessare alla sorte degli altri e che gli 

rendono necessaria l’altrui felicità, benché non ne 

derivi niente altro che il piacere di osservarla. (p. 9) 

1. Ad Alexandria, in Virginia, il King Street Gardens Park è stato costruito utilizzando 

40 mila mattoni. Circa 12 mila di questi mattoni sono frutto di offerte 

di donatori e riportano il loro nome o un loro messaggio. Le quote andavano 

dai 50 dollari per il nome ai 250 dollari per un marchio commerciale con 

tanto di logo (“King Street Gardens Park”, n.d.). 

145



Questi principi si manifestano nella “simpatia”, termine 

con cui Smith intende «il nostro sentimento di 

comprensione» (p. 10). La simpatia smithiana è un sentimento 

di affinità, accordo ed empatia con una persona, 

un gruppo, una cultura, un’organizzazione o un’altra 

entità: «La natura, quindi, esorta l’umanità ad atti di 

beneficenza, tramite la piacevole consapevolezza di 

una meritata ricompensa» (p. 86). Questa simpatia, dice 

Smith, non necessariamente è a sostegno di coloro che 

beneficiano di un servizio, ma può sostenere un obiettivo 

«nobile e magnifico», il raggiungimento di un «sistema 

bello e ben regolato» (p. 185). La simpatia si può 

applicare a un’idea o a un progetto. 

È un sentimento diverso dall’altruismo. Una funzione 

altruistica disinteressata può essere considerata 

quella dalla quale non deriva alcuna utilità positiva, 

altrimenti l’altruista agirebbe per compiacere se stesso 

oltre che gli altri. Quindi, un altruista puro può solo 

agire per evitare la disutilità, come il senso di colpa o di 

vergogna che sopraggiunge quando una persona non 

agisce come ritiene moralmente doveroso fare. Un 

altruista può sentirsi addolorato quando gli altri soffrono, 

ma non prova mai gioia. 2 L’altruismo può essere formulato 

come U(i)=f(V(j)), dove U è l’utilità dell’altruista 

i e V l’utilità di un’altra persona j. L’altruista cerca di 

minimizzare la disutilità che ottiene dal non riuscire a 

compiere l’atto che percepisce come dovere o dall’utilità 

negativa di cui soffre l’altra persona. Diversamente, 

la simpatia può essere formulata come U(i)=g{V(j),x(i)}, 

dove x(i) è la fornitura di un certo insieme x di beni a i. 

Una persona i con sentimenti di simpatia ottiene un’utilità 

positiva quando un’altra persona j ottiene utilità e 

anche quando beni x la soddisfano direttamente. La 

funzione g non apporta indiscriminatamente gioia a i 

2. Ayn Rand (1964, p. VIII) scrisse che l’altruismo come filosofia concerne 

azioni che beneficiano altri in quanto buone e nelle quali il beneficiario dell’atto 

è l’unico criterio di valore morale. Nell’etica altruista, gli atti egoisti, compiuti 

solo per il proprio beneficio, sono considerati cattivi. Qui l’altruismo viene 

trattato non come etica, ma come una funzione di utilità. 

146



per un’utilità che potrebbe ottenere j, ma può selettivamente 

ottenere utilità per i solo da alcune utilità di cui 

fa esperienza j (a differenza dell’altruista che ottiene 

un’utilità negativa da ogni fonte di disutilità di cui j fa 

esperienza). 

Una comunità di altruisti ci pone davanti a un paradosso, 

dal momento che tutti i membri sono interessati 

solo all’utilità degli altri. Un membro non saprebbe se 

sacrificare o meno il proprio consumo a favore di quello 

altrui, visto che la riduzione del proprio consumo 

darebbe dispiacere agli altri. Ma non esiste un simile 

paradosso in una comunità di simpatizzanti, dal 

momento che le loro funzioni di utilità comprendono 

sia il proprio consumo che, selettivamente, quello degli 

altri, e ogni persona cerca di bilanciare le due cose. 

Il sentimento di simpatia può essere distinto in due 

tipi: benevolo ed etico. La “simpatia benevola” è il sentimento 

di comprensione che si manifesta nella fornitura 

di beni (ritenuta buona dai riceventi) alle persone, 

senza l’aspettativa di uno scambio catallattico. La “simpatia 

etica” è il sentimento di comprensione che si 

manifesta nell’evitare di danneggiare gli altri. L’utilità 

di una persona eticamente simpatetica è, come quella 

dell’altruista, una funzione negativa della disutilità 

degli altri, ma solo per quanto riguarda il danneggiamento. 

La totale assenza di simpatia è l’apatia, letteralmente 

“mancanza di sentimento”. Una persona apatica 

sfrutterà ogni opportunità per sottrarre beni agli altri se 

non ha alcun rischio nel farlo, dal momento che la disutilità 

degli altri non rientra nella sua funzione d’utilità. 

Infine, la simpatia negativa o antipatia si ha quando 

l’utilità di una persona viene accresciuta dalla sofferenza 

altrui. Una folla arrabbiata prova antipatia, mentre il 

criminale normale può provare apatia per le sue vittime. 

Una persona “molto interessata” potrebbe quindi 

possedere simpatia sia etica che benevola. 

Scartando il puro altruismo in quanto empiricamente 

raro, quando una persona contribuisce alla fornitura 

di un bene non escludibile senza interessi di stretto tornaconto, 

la motivazione che sta alla base del contributo 

147



è una simpatia benevola nei confronti del bene, dei suoi 

riceventi o di altri collegamenti con il bene. (È possibile 

che anche l’antipatia funzioni in modo analogo; ad 

esempio, una persona può contribuire a eliminare un 

obiettivo odiato; di conseguenza la discussione sarà 

ristretta alla sola simpatia positiva.) La simpatia può 

manifestarsi nei confronti di una comunità che desidera 

il bene piuttosto che per il bene in sé. In assenza di 

un tie-in di stretto tornaconto, il contribuire alla fornitura 

di un bene collettivo rivela l’esistenza di una simpatia 

benevola. L’accrescimento nell’utilità (marginalmente 

superiore alle alternative) dovuta a una donazione 

benevola è un tie-in divisibile del bene collettivo. 

La simpatia benevola va al di là del dilemma del prigioniero 

dei free rider che non collaborano alla fornitura 

di beni pubblici non escludibili. Se una persona prova 

simpatia benevola per una comunità e i suoi beni, non 

vorrà essere un free rider; l’atto di contribuire dà soddisfazione 

o addirittura gioia. Come ha osservato il filosofo 

Baruch Spinoza, un principio su cui si basa la 

cooperazione, “l’imitazione di affetti”, è il basilare desiderio 

di soddisfare gli altri (Den Uyl, 1985). Il principio 

di mutuo soccorso è presente anche nella vita degli animali. 

Come afferma Petr Kropotkin (1974 [1914], p. 30), 

«il mutuo soccorso è una legge di natura tanto quanto 

la reciproca lotta». 

Nella sua indagine e nel corso delle interviste fatte a 

volontari, Robert Wuthnow (1991) scoprì che costoro 

desideravano mantenere viva la nozione di comunità e 

vivere in una società che mostrasse compassione verso 

i più sfortunati, il che è coerente con la motivazione di 

simpatia per una comunità. Il modello di Douglas 

Young (1989) della fornitura volontaria di beni pubblici 

basato sull’affermazione che le persone possono sentire 

la responsabilità di pagare quella che percepiscono 

come “giusta quota” dei costi è coerente con il sentimento 

di simpatia, dal momento che il senso di responsabilità 

può essere dovuto alla simpatia nei confronti di 

una comunità o di un progetto. Anche il dovere morale, 

ovviamente, può essere una motivazione non dovu- 

148



ta a simpatia, ma a credenze inculcate. David Schmidtz 

(1991) riporta anche taluni esperimenti sulle donazioni 

volontarie di beni pubblici, compreso l’uso di contratti 

d’assicurazione (accordi a contribuire) e garanzie di 

restituzione di denaro nel caso non si generino i fondi 

minimi. Negli esperimenti, i contributi sono stati positivi 

anche se l’interesse personale avrebbe generato un 

contributo pari a zero. Benché i risultati dei test varino 

e alcuni soggetti siano stati free rider, «i soggetti hanno 

contribuito alla realizzazione di beni pubblici anche 

quando la scelta di non contribuire era la strategia 

dominante» (p. 132). 

Tuttavia, la simpatia può non superare il dilemma 

del prigioniero quando l’azione in un ampio contesto 

non è veramente volontaria, vale a dire quando in tale 

azione ci sono restrizioni coercitive, costi o minacce. 

Quando atti di questo tipo vengono minacciati da sanzioni 

o da qualche forma di punizione, allora c’è bisogno 

di un grado di simpatia davvero molto alto, perché 

esso deve superare il costo della minaccia. È per questo 

motivo, ad esempio, che è difficile organizzare il rovesciamento 

di un dittatore: ogni cospiratore potrebbe 

anche essere una spia. Ma questa situazione non rappresenta 

un fallimento del mercato nel senso usuale 

dell’espressione. 

La simpatia nei confronti di una comunità nutre la 

fedeltà verso di essa, la quale poi va a incidere sia nella 

sua governance sia nel suo valore di proprietà. Come 

osserva Hirschman (1970, p. 78), «la fedeltà tiene a bada 

l’exit (la possibilità di lasciare) e attiva la voice (il ricorso 

alla manifestazione del proprio pensiero)». I membri 

fedeli hanno meno probabilità di lasciare la comunità 

nel caso in cui questa si trovi nei guai e hanno più probabilità 

di partecipare e votare. Allora perché la simpatia 

benevola non è anche un fattore nella fornitura di 

beni divisibili? Perché la maggior parte dei beni di consumo 

sono prodotti per catallassi e non con strumenti 

benevoli? La risposta sta nella natura della simpatia 

stessa. È una risorsa scarsa. La maggior parte delle persone 

è intenta a provvedere ai propri bisogni e il benes- 

149



sere della comunità è solo uno dei molti argomenti 

delle sue funzioni d’utilità. Poiché una persona desidera 

massimizzare l’utilità derivata dalla simpatia benevola, 

la funzione di produzione di tale utilità induce a 

mettere i fondi allocati per i beni pubblici sul loro utilizzo 

più produttivo. Ad esempio, la beneficenza sarà 

fatta a favore di quelle organizzazioni o persone che il 

donatore soggettivamente ritiene più meritevoli o verso 

le quali prova maggiore simpatia, vale a dire coloro che 

“necessitano” maggiormente i fondi. Un bambino cieco 

su una sedia a rotelle che tiene in mano una tazza solleciterà 

più simpatia benevola di un uomo in salute e 

robusto che chiede del denaro in modo burbero. 

Beni collettivi non escludibili possono essere ottenuti 

per mezzo di una benevola fornitura legata a beni 

escludibili. L’appartenenza a club escludibili ma non 

territoriali, come le società di hobby o i movimenti 

sociali, spesso presenta “benefattori”, “patroni”, “sostenitori” 

e altri membri che pagano più del minimo. Queste 

categorie offrono benefici di stretto tornaconto, 

come il prestigio, le pubblicazioni speciali, gli inviti a 

eventi esclusivi e l’accesso speciale alla leadership, ma 

allo stesso tempo inducono a donazioni benevole. Il 

quid pro quo è in gran parte simbolico. 

Come abbiamo discusso nel secondo capitolo, il concetto 

di Pareto ottimalità in merito a un bene è problematico, 

se non privo di senso. Un ideale “ottimale” basato 

su un’ipotetica funzione di benessere sociale o su 

quanti individui donerebbero davvero se ci fosse un 

“metro di verità” per misurare la loro vera utilità, è irraggiungibile. 

Per esempio, parlare di un ammontare “ideale” 

di propaganda ideologica come di un bene collettivo 

non ha un chiaro significato, tranne se ci si riferisce a esso 

come a un bene soggettivamente giudicato tale dai propagandisti 

e rivelato come tale ai donatori tramite la loro 

effettiva richiesta e i loro contributi. La teoria della simpatia 

benevola spiega come i beni collettivi non escludibili 

possano essere sovvenzionati e nella pratica lo siano. 

È una teoria di fornitura fattibile, la cui quantità dipende 

dalle circostanze che inducono alla simpatia. 

150



A questo punto abbiamo trattato tutte le categorie di 

beni collettivi: territoriali, escludibili non territoriali e 

non escludibili, con o senza congestione. Prese tutte 

assieme queste categorie formano una teoria esauriente 

della fornitura contrattuale di beni collettivi. Esiste un 

caso, comunque, in cui si presenta l’esigenza di una fornitura 

sovrana. Infatti è impossibile che tutte le forme 

di governance siano private, vale a dire non sovrane. La 

governance di livello più alto, o sovrana, deve fornire 

almeno i beni collettivi della legislazione costituzionale 

che governa i suoi elementi subordinati. Essendo sovrana, 

essa appartiene per definizione al settore pubblico. 

Ma il governo sovrano può ancora essere un’associazione 

volontaria e quindi la sua fornitura di beni collettivi 

potrebbe essere contrattuale, quantunque a opera 

di un ente sovrano. 

151



Capitolo 8 

Comunità di proprietà 

e associazioni di comunità 

Ora applicheremo l’aspetto territoriale dei beni civici, 

esaminato nel terzo capitolo, e la teoria della governance 

nelle imprese, trattata nel quarto capitolo, all’analisi 

delle comunità contrattuali. Oltre alle associazioni 

residenziali, le comunità consensuali che forniscono 

beni civici comprendono gli hotel, i centri commerciali, 

i condomini e le aree ricreative. Questi tipi di comunità 

vengono analizzati da Spencer Heath MacCallum in 

The Art of Community (1970). MacCallum riconosce il 

merito di aver dato origine al concetto di amministrazione 

di comunità di proprietà a suo nonno, Spencer 

Heath (p. IX), quindi inizieremo da una disamina del 

lavoro di quest’ultimo. 

Heath sulle comunità di proprietà 

Il lavoro principale di Heath – Citadel, Market and 

Altar (1957) – apparve, ironicamente, poco dopo i 

modelli di Samuelson e Tiebout, ma evidentemente non 

attrasse l’attenzione del mondo accademico. Heath 

aveva elaborato i suoi concetti più di vent’anni prima, 

in un manoscritto, Politics versus Proprietorship (1936), 

sottotitolato A Fragmentary Study of Social and Economic 

Phenomena with Particular Reference to the Public Administrative 

Functions Belonging to Proprietorship in Land – 

Proprietorship as a Creative Social Agency (Politica contro 

proprietà. Uno studio frammentario di fenomeni socio- 

153



economici con particolare riferimento alle funzioni 

amministrative pubbliche che appartengono alla proprietà 

terriera – la proprietà come un’agenzia sociale 

creativa). Questo manoscritto era una raccolta di saggi 

che Heath redasse e distribuì «come memoria dello sviluppo 

e della prima espressione» del suo lavoro (p. III). 

In uno di questi saggi, Creative Association, Heath 

affermò che il valore dei servizi pubblici si rende manifesto 

come canone «che si associa a locazioni esclusive 

in proporzione ai benefici ricevuti da queste locazioni o 

in queste locazioni» (p. 2). Egli derivò questa idea centrale 

da Henry George e il saggio più importante nella 

raccolta del 1936 è appunto intitolato Henry George: A 

Further Application of his General Principles. Heath intendeva 

estendere i concetti di George, citando dalla prefazione 

della quarta edizione di Progress and Poverty 

(1975 [1879], p. XI): «Ciò che ho tentato di fare è stabilire 

taluni principi generali, confidando che i miei lettori 

svilupperanno le loro applicazioni dove è necessario». 

Ma, anche se la sua teoria del canone derivava da 

George, Heath ne ribaltò il programma politico. Mentre 

George considerava il proprietario fondiario in quanto 

tale un ricevitore passivo di rendita che non aveva 

parte alcuna nella creazione, per Heath il proprietario 

in quanto imprenditore ha il potenziale per diventare 

«un produttore e un restauratore dei valori della terra» 

(1936, p. 14). Dal momento che lo stesso George (1975 

[1879], p. 343) concordava sul fatto che il valore delle 

migliorie della terra, come il disboscamento di una 

foresta o la bonifica di un acquitrino, appartenesse a chi 

faceva lo sforzo, Heath non lo contraddice direttamente, 

ma indirizza i concetti di George verso un’altra direzione: 

una società i cui beni collettivi sono forniti da 

imprenditori che creano beni capitali specifici alla locazione, 

i quali generano canoni che finanziano i beni. 

George (p. 452) ammetteva che, in quanto persone, i 

proprietari terrieri di solito sono anche lavoratori e proprietari 

di beni capitali, ma non considerava il ruolo di 

proprietario come creatore di valore locativo. «Il grande 

Henry George», scrisse Heath, non scorse «questa 

154


Comunità di proprietà e associazioni di comunità 

funzione naturale, allo stesso tempo privata e pubblica, 

dei proprietari fondiari che investono i canoni e forniscono 

i loro servizi nell’amministrazione di questioni 

pubbliche, e ricevono come compenso per i loro servizi 

l’intero incremento di canone che supera il costo di 

gestione». 

Heath ricorre all’esempio storico dell’Europa medievale, 

dove «era pratica frequente che i signori della 

terra organizzassero comunità libere» (p. 16). I signori 

cercavano gli abitanti, che ricevevano protezione e servizi 

in cambio del pagamento di un canone. Nella sua 

analisi delle associazioni volontarie urbane, David 

Beito (1988) fa riferimento anche agli studi storici di 

Thierry e Pirenne sul carattere volontario delle città 

medievali. Ogni membro di un «comune di giuramento» 

giurava pubblicamente di obbedire alla carta della 

città, vale a dire agli accordi che «sono l’origine dei 

patti restrittivi dei tempi moderni» (Beito, 1988, p. 2). 

Chi violava la pace veniva espulso dalla città. I mercanti 

dominavano i vertici del comune e delle associazioni 

volontarie provvedevano a beni collettivi come le strade 

e la difesa delle mura cittadine. 

Nei suoi studi sulle città medievali Berman (1983, p. 

362) rilevò anche che «non apparivano dal nulla», ma 

venivano fondate e che le loro carte generalmente stabilivano 

libertà e autogestione. Questi «nuovi governi 

municipali d’Europa furono i primi corpi politici puramente 

secolari, i primi Stati secolari moderni» (p. 389). 

Il «comune» si basava su un patto; la carta della città era 

il contratto sociale. «Quindi, deve essere stata una delle 

fonti storiche principali dalla quale è derivata la moderna 

teoria di governo contrattuale». La comunità era una 

«corporazione (universitas)», e una corporazione era 

«un gruppo di persone che condividevano funzioni 

legali comuni e agiva in quanto entità legale» (p. 393), 

come le associazioni civiche moderne. Come osserva 

Heath, queste città libere successivamente vennero 

assorbite dagli emergenti Stati nazionali. Attualmente, 

«ciò che vizia il capitalismo [...] non è la sua crescita ma 

la sua immaturità; il fatto che l’uso di capitale [privato] 

155



non sia stato esteso in modo adeguato ai beni comunitari» 

(Heath, 1957, p. 20). Il pagamento per tali beni tramite 

canone costituirebbe «una saldatura fra l’interesse 

particolare e l’interesse generale» (p. 21). L’idea di una 

proprietà che fornisce i beni comunitari si può sviluppare 

«con riferimento alla sovranità generale che si 

estende all’intero territorio e alla sovranità particolare o 

residuale riposta in coloro che detengono taluni lotti di 

terreno per delega del potere sovrano» (p. 23), un concetto 

simile a quello presentato nel quinto capitolo. 

In un altro scritto, Outline of Economic, Political and 

Proprietary Departments of Society, Heath vede le proprie 

teorie come un affinamento di quelle di George (Heath, 

1936, pp. 65-66): 

La proposta di Henry George di privare il reparto servizi 

della società, vale a dire, l’autorità politica, di 

tutto il suo potere di tassazione predatoria e quindi di 

restaurare il reparto proprietà alla sua funzione di erogazione 

delle entrate di rendita pubblica a quei funzionari 

pubblici che collettivamente costituiscono il 

reparto politico, porta con sé la necessaria implicazione 

che il reparto proprietà alla fine assumerà ed eserciterà 

le proprie funzioni amministrative su tutti i servizi 


Ma, allontanandosi da George Heath, aggiunge: «Il 

saldo della rendita non richiesta a questo scopo sarà il 

guadagno dei proprietari che hanno amministrato e 

controllato l’impresa». Heath raggruppa le rendite terriere 

generate da beni civici e quelle dovute alle condizioni 

naturali o alla popolazione. Solo i primi sono 

«chiari guadagni» e l’enfasi di George sulle rendite terriere 

come fonte non distruttiva di fondi comunitari si 

basava su queste ultime. Ciò che George non aveva 

capito era la possibilità che la stessa gestione potesse 

essere di proprietà o contrattuale. 

Questa idea di Heath trovò elaborazione in Citadel, 

Market and Altar (1957). Questa volta il richiamo storico 

era all’Inghilterra sassone, in cui i servizi comunitari 

venivano pagati con canoni terrieri di liberi detentori 

156



delle terre dei signori: «Ed era solo per mano di un’autorità 

pubblica che agiva come proprietaria della comunità, 

e non come un sovrano delle persone e delle proprietà 

dei suoi abitanti, che tali servizi comunitari potevano 

essere ottenuti tramite contratto volontario e ricevuti 

su valori di mercato» (p. 77). L’organizzazione 

delle comunità anglosassoni, che culminano nel “Rinascimento 

alfrediano”, consisteva in un’amministrazione 

di proprietà e «non c’erano altre entrate pubbliche 

che i canoni» (p. 80). Anche Lysander Spooner (n.d. 

[1852], p. 145) parlò del sistema anglosassone, quello in 

cui «lo Stato trova sostegno dalla terra, e non dalla tassazione 

imposta personalmente agli individui». I titolari 

di proprietà terriere si tenevano i terreni alla condizione 

di pagare un canone e prestare servizi militari e 

civili (p. 146), fra i quali prendere parte a giurie. Anche 

se non c’è alcun esempio moderno di amministrazione 

proprietaria a dimensione di nazione, 

nella moderna comunità di un albergo, però, lo schema 

è chiaro. È una comunità organizzata con servizi in 

comune come polizia, acqua, fognature, riscaldamento, 

elettricità, comunicazioni, trasporti e anche servizi 

educativi e ricreativi, come librerie, intrattenimento 

musicale e letterario, piscine, giardini e campi da golf 

e il cortese servizio dei funzionari e degli impiegati 

della comunità (Heath, 1957, p. 82). 

E per quanto riguarda la sua attività, «l’intera comunità 

è amministrata per i suoi abitanti e non dai suoi abitanti. 

Oltre alla buona educazione, questi ultimi non 

hanno alcun obbligo al di là di accettare pagamenti consuetudinari 

per i servizi ricevuti. E ciò che pagano è 

volontario, il che differisce molto dalla tassazione». 

Inoltre, il pagamento è limitato «dalla concorrenza del 

mercato» (ivi). I residenti di lunga permanenza nell’hotel 

possono avere un contratto che li obbliga a effettuare 

pagamenti, ma si diventa residenti stipulando un 

accordo contrattuale volontario. L’accordo obbliga il 

proprietario dell’albergo a certi tassi di pagamento, a 

157



differenza dei governi, che possono arbitrariamente 

cambiare la quota di tassazione senza essere vincolati 

da nessun tipo di accordo contrattuale. 

Heath afferma che «da tutti i punti di vista una 

comunità pubblica è, in principio, uguale a un hotel» 

(p. 146). Quando il concetto di proprietà viene allargato 

a una comunità più grande, i proprietari non «danno 

solo la mera occupazione, ma anche servizi pubblici 

positivi e protettivi, in nome dei nuovi canoni e dei 

valori più alti che ne otterranno». Egli pensò ad «autorità 

di servizi comunitari di proprietà, organizzate 

come proprietà di comunità locali su aree estensive, 

comprendenti molte comunità e istituenti rapporti 

associativi fra loro così da fornire servizi più ampi su 

scala regionale, nazionale ed eventualmente internazionale 

e globale» (p. 96). 

A differenza di una governance sovrana, l’amministrazione 

proprietaria è soggetta alla disciplina del mercato. 

Come afferma Heath: «La più piccola negligenza 

nei confronti dell’interesse pubblico o una mancanza 

nella forma di corruzione od oppressione li penalizzerebbe 

con un calo di rendita e valore». Ciò è molto relativo 

nel caso delle amministrazioni pubbliche, dove – 

come ammette Heath – la proprietà e la gestione sono 

separate. «I funzionari politici pubblici, diversamente 

dai proprietari terrieri, non detengono alcuna proprietà 

e quindi non hanno alcun interesse d’affari nei valori 

pubblici». 

Una mancanza o una negligenza sono possibili anche 

quando una comunità di proprietà ha un certo livello di 

monopolio, come abbiamo discusso nel sesto capitolo, e 

quando tale mancanza colpisce solo poche parti e quindi 

ha poco effetto sul canone. Se il proprietario possiede 

la terra e i locatari gli edifici, nel breve periodo il proprietario 

può aumentare i canoni o ridurre i servizi connessi, 

il che diminuirebbe il valore degli edifici facendolo 

scendere al di sotto di quello di costruzione dal 

momento che nuovi arrivi capitalizzerebbero il costo 

aumentato con offerte d’acquisto inferiori. Senza manutenzione, 

la comunità andrebbe in decadimento. Questo 

158



deterioramento e questo sfruttamento del sito, come 

abbiamo discusso nel sesto capitolo, viene evitato attraverso 

un’accresciuta mobilità e taluni limiti costituzionali. 

Se il proprietario possiede gli edifici, allora gli investimenti 

dei locatari in giacenze e pertinenze non sono 

affatto specifici del sito. L’amministrazione democratica 

riduce la probabilità di sfruttamento dittatoriale e taluni 

contratti di locazione possono riportare specifiche su 

standard di servizi pubblici, in modo da garantire il 

valore di rivendita degli edifici. 

Esistono alcune economie di scala nella fornitura di 

alcuni beni pubblici. L’industria ha bisogno «di diritti 

pubblici di precedenza per quanto riguarda le comunicazioni 

e gli scambi, e altri servizi comuni che possono 

essere forniti solo da o sotto un’autorità pubblica unita, 

che sia politica o di proprietà» (p. 160). Per fare questo, 

«è necessario che gli interessi di possesso del sito o delle 

parti sostanziali di esso, debitamente organizzate in 

una forma corporativa o simile, fondino i loro titoli e 

interessi distinti e in cambio ne ricevano i corrispondenti 

interessi non distinti nel complesso» (p. 135). 

Alcuni proprietari possono resistere, «ma loro e le loro 

proprietà non incluse avranno un ruolo naturalmente 

di secondo piano in tutte le questioni di beneficio 

comune e di promozione. Non protetti in quanto proprietari, 

la loro influenza e i loro vantaggi saranno tutti 

di secondo piano» (p. 136), essendo molti dei benefici 

escludibili. 

Heath osserva che i titolari di imprese «non possono 

permettersi di tenere il proprio capitale impegnato» in 

attività che non siano rilevanti per le loro operazioni 

maggiori. Aziende e professionisti raramente possiedono 

gli immobili che occupano, il che richiede servizi 

amministrativi specializzati (p. 154). Nascono quindi 

ditte specializzate che possiedono il terreno e forniscono 

i servizi di bene pubblico. Non solo si occupano dell’amministrazione 

dei siti e dei vari servizi, ma cercano 

anche di «mantenere alta la domanda pubblica» per 

quello spazio con molte iniziative, compresa la protezione 

dei locatari da furti e da ogni danneggiamento e 

159



gli sforzi per farli sentire a loro agio (p. 155). I canoni 

generati dai siti dipendono dalla prosperità delle 

imprese nei siti stessi. Come esempi di imprese specializzate 

che prestano servizi ai siti, Heath considera i 

condomini di appartamenti, gli edifici a uso professionale 

e i centri commerciali. 

MacCallum sulle comunità di proprietà 

Seguendo i concetti di cui suo nonno era stato pioniere, 

Spencer Heath MacCallum scrisse la sua tesi sulla 

“comunità di proprietà” nel 1961, nella quale fuse 

diverse tematiche tratte dall’antropologia, dall’economia, 

dagli studi sui beni immobili. In The Social Nature 

of Ownership (1965) egli prende in esame la relazione fra 

proprietà e società. Osserva che i due termini inglesi 

propriety e property (proprietà in quanto possesso il 

primo, e proprietà come sinonimo di correttezza e 

decoro il secondo) nel sedicesimo e nel diciassettesimo 

secolo erano termini interscambiabili, con il primo che 

aveva delle connotazioni di consuetudinarietà. Property 

deriva dal latino propius, che significava “di se stesso”, 

ma il possesso legale implica il riconoscimento della 

giurisdizione da parte degli altri, e quindi con il tempo 

ha assunto il carattere di «fenomeno sociale» (p. 53). 

La visione della proprietà di MacCallum ha un’implicazione 

anche per i beni divisibili. Consistendo di 

diritti legali socialmente determinati, tutta la proprietà 

privata ha questa qualità pubblica. Quindi, non esiste 

un bene (divisibile) che sia puramente privato in senso 

economico. Ma le qualità collettive onnipresenti non 

implicano il bisogno di una governance sovrana. «Oggi 

si potrebbe sostenere – afferma MacCallum – che non 

esistono più funzioni politiche svolte a livello municipale 

o più in alto nella nostra società che differiscano in 

maniera sostanziale da quelle che possiamo vedere 

svolte su scala più piccola interamente all’interno del 

contesto delle normali relazioni di proprietà». E questo 

è il tema centrale dei lavori di Heath e MacCallum. 

Più specificamente, «negli Stati Uniti e in Canada 

dalla seconda guerra mondiale in poi si è avuto l’impor- 

160



tante sviluppo di una forma distintiva di associazione 

basata sulla proprietà organizzata e sull’amministrazione 

unificata della terra» (p. 57). Esempi di ciò comprendono 

«i centri commerciali, i parchi industriali, i centri 

professionali e di ricerca, le marine, i parchi per case 

mobili, i centri medici e un’infinità di complessi multifunzionali, 

come il Prudential Center, il Century City, il 

Gateway Center e così via, dei quali il Rockefeller Center 

è stato il prototipo» (pp. 57-58). Essi si sono poi evoluti 

fino a includere usi del terreno complementari, come si 

vede nei centri commerciali con molte attività diverse 

(banche, teatri, ecc.) dalla vendita al dettaglio. Questi 

raggruppamenti di attività su scala minore hanno «tutti 

i requisiti funzionali delle municipalità» (p. 58). 

MacCallum osserva che la proprietà è «un istituto 

molto più versatile di quanto si possa comunemente 

immaginare» (p. 58). Nel settore pubblico, la società 

contemporanea «soffre di schizofrenia», perché «la stessa 

agenzia che fornisce i servizi pubblici desiderati crea 

anche disservizi pubblici» e «cannibalizza la società». 

L’amministrazione diventa ambigua, mostrandosi 

benevola nell’offrire servizi ma costituendo allo stesso 

tempo una minaccia per la società. «L’incertezza 

moderna è che abbiamo un sempre crescente bisogno di 

servizi comunitari e non conosciamo altro modo per 

ottenerli se non attraverso la tecnica della sovranità, che 

a sua volta esiste tramite [...] l’abrogazione della proprietà» 

(p. 58). 

La letteratura sui beni pubblici analizzata nei capitoli 

1 e 2 parte dalla visione predominante secondo la 

quale solo le agenzie statali possono superare il problema 

del free riding inerente ai beni collettivi, mentre quella 

di public choice sui canoni o sulla ricerca di trasferimenti 

parte dal presupposto del fallimento dello Stato. 

MacCallum offre una via d’uscita a questo oscuro bivio 

della scienza, e questa via è la governance della proprietà. 

Nel suo libro The Art of Community (1970), basato 

sulla tesi, MacCallum esamina la comunità di proprietà 

come veicolo di risoluzione del doppio dilemma dei 

beni pubblici, il free riding e la ricerca di trasferimenti 

161



pubblici, combinando la governance con il mercato. Egli 

osserva che «nell’ultima metà del secolo all’interno 

della società occidentale è andata sviluppandosi un’arte 

empirica della comunità [...] nel campo dei beni 

immobili, al di fuori della cognizione delle scienze 

sociali» (p. 1). Anche Heath (1957, pp. 93-94) aveva sottolineato 

che infiniti esempi di questo tipo erano stati 

«trascurati troppo a lungo nelle ricerche degli studiosi». 

La comunità di proprietà risponde all’affermazione di 

Wicksell, secondo cui il governo può essere un partecipante 

a somma positiva nel processo economico se aderisce 

alle regole di mercato della proprietà e del contratto 

(Wagner, 1988a, p. 161). La “proprietà” per come 

la intende MacCallum è singola all’interno della comunità 

(1970, p. 55) e opposta ai titoli frazionati che caratterizzano 

la governance sovrana e le associazioni civiche. 

Un proprietario esclusivo ha una relazione contrattuale 

con i suoi locatari o clienti. 

Come prime comunità MacCallum esamina gli 

alberghi. Come in precedenza aveva osservato Heath 

(1957), egli rileva che esiste un’omologia fra gli hotel e 

le città: «L’hotel ha le sue aree pubbliche e private, i corridoi 

sono come strade e la hall è la piazza cittadina. 

Qui c’è il parco municipale con le sue sculture, fontane 

e piante. [...] Il sistema di trasporto opera verticalmente 

invece che orizzontalmente» (1970, p. 2). A questo possiamo 

aggiungere che spesso i grandi hotel operano 

anche orizzontalmente fornendo trasporto pubblico 

tramite furgoni e navette verso gli aeroporti, i parcheggi 

e le mete del centro città. Come le città, gli alberghi 

forniscono servizi quali elettricità, acqua e scolo delle 

acque reflue. L’amministrazione provvede alla sicurezza 

e alla protezione antincendio. Alcuni offrono anche 

cappelle, concerti, servizi di custodia dei bambini e 

«sistemi di credito comunitari» (p. 2). 

L’organizzazione economica o contrattuale è stata 

l’oggetto di studio di alcuni studiosi. Charles Noyes 

(1936, p. 422) definisce tre tipi di organizzazione: domestica 

(famiglia), politica ed economica. Henry Sumner 

Maine (1986 [1861], p. 141) scrisse che «il movimento 

162



delle società progressive finora è stato un movimento 

dallo status al contratto» (anche se Maine non fa riferimenti 

specifici a delle comunità). Eppure, nella letteratura 

economica predominante non è stato trattato il tipo 

di organizzazione sociale contrattuale in merito ai beni 

pubblici, come abbiamo visto nel secondo capitolo, e 

nemmeno in merito alle amministrazioni locali, di cui 

abbiamo parlato nel sesto capitolo. MacCallum (1970, 

p. 3) definisce una comunità come «un’occupazione da 

parte di due o più persone di un luogo diviso in aree 

pubbliche e private a seconda di un sistema di relazioni 

che definisce e alloca la responsabilità dello svolgimento 

di tutte le attività che possono essere richieste 

per la sua continuità». Quindi, gli elementi fondamentali 

sono persone, spazi, beni e regole. Al di là degli 

hotel, altri esempi di comunità forniti da MacCallum 

sono gli edifici adibiti a uffici, i teatri durante una rappresentazione, 

i condomini di appartamenti, i campeggi, 

i ristoranti e le residenze private con più di un abitante. 

Anche «aeroplani, navi e treni in transito rispondono 

ai requisiti della definizione» (p. 4). 

Il principio in base al quale è organizzato un hotel è 

il contratto. MacCallum (1970, p. 5) afferma che «la 

modalità della relazione di ognuno nei confronti degli 

altri è specificata in termini di contratti individuali, la 

somma dei quali costituisce la carta sociale o costituzione 

della comunità». Questo è vero se con il termine 

«costituzione» ci si riferisce alla composizione dell’organizzazione. 

Dal punto di vista dell’amministrazione 

o dell’economia costituzionale, comunque, una costituzione 

rappresenta «una scelta di limitazioni» piuttosto 

che una «scelta fra limitazioni» (Buchanan, 1989 

[1987a], p. 58). La costituzione di un hotel sarebbero gli 

articoli dell’atto costitutivo societario, mentre gli accordi 

con personale e ospiti costituirebbero la sua legislazione. 

In effetti, il diritto commerciale che si sviluppò 

nell’Europa medievale era una legislazione contrattuale 

che si riferiva non alle leggi sui contratti, ma a quelle 

leggi che le parti contrattuali creavano tramite i loro 

accordi (Benson, 1990, p. 32). 

163



Quindi un hotel è una comunità di proprietà. Gran 

parte della sua natura contrattuale, come i rapporti fra 

gli ospiti, è tacita. «Un contratto non è altro che un 

accordo, un incontro di menti, e a tale scopo è sufficiente 

che gran parte di esso sia non scritto» (MacCallum, 

1970, p. 5). Con i suoi servizi, l’albergo moderno è 

un’invenzione americana (p. 9). La parola “hotel” deriva 

dal francese e significa grande casa o municipio, e 

uno dei suoi primi utilizzi negli Stati Uniti fu nel caso 

del City Hotel di New York costruito nel 1794: la prima 

locanda a essere finanziata da una società per azioni. La 

Tremont House di Boston, completata nel 1829, fu la 

prima a fornire «servizi d’hotel» (p. 10) e divenne un 

modello copiato in molte città americane. Sulla frontiera, 

la hall degli alberghi spesso era l’unico luogo d’intrattenimento 

e divenne il centro della vita comunitaria. 

Dopo la seconda guerra mondiale l’industria alberghiera 

è stata caratterizzata da catene e franchising, con lo 

sviluppo di un management professionale. Ora la tendenza 

è quella di mescolare gli alloggi tipici degli alberghi 

con spazi per uffici e strutture per lo shopping, 

«puntando a un utilizzo del terreno più bilanciato e 

complementare» (p. 14). 

MacCallum sottolinea che le comunità di proprietà 

sono organizzazioni volte a obiettivi specifici, benché 

abbiano sviluppato una «tendenza generalizzante» ad 

allontanarsi dal proprio carattere originario, come nel 

caso dei centri commerciali, che ad esempio includono 

edifici a uso ufficio (1970, p. 7). I centri commerciali 

costituiscono uno sviluppo recente e il loro numero in 

America è passato da poco più di 100 prima del 1950 

alle molte migliaia di oggi. Gli operatori immobiliari 

che se ne occupavano capirono che, visto che la valorizzazione 

del terreno aumenta il valore anche dei luoghi 

vicini, potevano appropriarsi di questo incremento 

di valore comprando più terra di quanta era strettamente 

necessaria per la realizzazione del loro centro. 

Così iniziarono a essere coinvolti nello sviluppo immobiliare 

delle aree circostanti (Galantay, 1975, p. 72). 

All’inizio del 1900, alcuni operatori immobiliari 

164



capirono che il valore di un’edificazione poteva aumentare 

se gli utilizzi del terreno venivano raggruppati 

secondo un certo progetto «invece che disposti casualmente 

in fila» (MacCallum, 1970, p. 15). Si dice che fu di 

Edward Bouton di Baltimora il merito di aver creato il 

primo centro commerciale nel 1907. L’automobile rese 

poi più semplice avere una comunità di negozi lontani 

dalla strada e con parcheggi integrati. In un’analisi 

delle decisioni aziendali di locazione, Marc Dudey 

(1990) ha riscontrato che le ditte possono scegliere di 

raggrupparsi insieme per facilitare una conveniente 

comparazione di prezzi. Dopo la seconda guerra mondiale, 

i centri commerciali regionali cominciarono a 

sostituire le strutture del centro città, offrendo negozi 

più grandi e un’attenta selezione dei locatari, che comprendeva 

negozi in concorrenza fra loro per fornire al 

cliente la possibilità di shopping comparativo (MacCallum, 

1970, p. 16). «La concorrenza pianificata» non è 

più un ossimoro. Un altro stadio evolutivo fu la creazione 

di un management orientato al servizio, seguendo 

l’esempio del «servizio alberghiero», vale a dire un 

management al servizio tanto dei locatari come dei 

clienti. Allo stesso tempo, le associazioni di commercianti 

si sono evolute in un rapporto simbiotico con il 

management del centro, dal momento che la proprietà 

del centro ha voce nella loro coordinazione e promozione 

(p. 17). Il management del centro commerciale costituisce 

una governance di comunità, coordinando molti 

interessi (p. 19). 

Le aree e i parchi industriali iniziarono a comparire 

alla fine del diciannovesimo secolo e hanno una storia di 

crescita simile a quella dei centri commerciali. Un parco 

industriale consiste in una lottizzazione utilizzata da 

una comunità di industrie, mentre un’area industriale – 

secondo il sistema preferito in Gran Bretagna – è un tratto 

di terreno dato in affitto alle industrie seguendo un 

piano generale. Molti costruttori iniziarono con l’intenzione 

di vendere i siti ma poi finirono per affittarli, assecondando 

in tal modo le preferenze degli occupanti. 

Anche se i parchi industriali di solito includono accordi 

165



restrittivi, spesso questi accordi si sono dimostrati rigidi 

e difficili da far rispettare. Con il sistema di affitto 

immobiliare, il proprietario mantiene l’interesse nel 

valore futuro della terra e ha sia l’incentivo e il potere 

per far rispettare gli accordi, sia la capacità di modificare 

qualsiasi patto si dimostri gravoso man mano che i 

bisogni delle imprese cambiano (MacCallum, 1970, pp. 

23-24). L’economista Richard Ratcliff ha osservato che, 

una volta che i lotti vengono venduti a proprietà individuali, 

diventa impossibile riprogettare o lottizzare nuovamente 

l’area (p. 24). Questa difficoltà, afferma a sua 

volta MacCallum, non è ancora diventata un grande 

problema perché i parchi industriali sono relativamente 

recenti; gli operatori immobiliari non hanno ancora attirato 

attenzione sulla questione perché ciò andrebbe a 

colpire i loro interessi, vale a dire la vendita. 

Benché MacCallum ritenga un problema l’utilizzo 

rigido della terra, se tale problema non viene riconosciuto 

dai compratori dei lotti di un parco industriale o 

di una associazione residenziale, potrebbe essere perché 

risiede talmente lontano nel tempo da essere effettivamente 

sottovalutato. Le valorizzazioni immobiliari di 

solito sono a lungo termine e la rivalorizzazione non è 

ancora una questione significativa per le associazioni di 

comunità residenziali di recente sviluppo. Come nel 

caso dei centri commerciali, il proprietario o l’associazione 

di un parco industriale o di immobili offrono servizi 

come la manutenzione dei terreni e degli edifici, il 

finanziamento, la pubblicità, l’immagazzinamento, il 

trasporto, le banche, i servizi medici e associativi, la 

polizia e la protezione antincendio. I servizi di un 

costruttore comprendono anche la progettazione di usi 

complementari del terreno come immagazzinamento, 

servizi informatici, alberghi, ristoranti, banche e attività 

ricreazionali. Esiste pure un potenziale per l’espansione 

dei servizi in settori quali lo smaltimento dei rifiuti. 

Il parco per case mobili rappresenta un altro tipo di 

comunità di proprietà, «il primo uso sostanziale di affitto 

del terreno per case unifamiliari» (MacCallum, 1970, 

p. 28) e quindi il primo utilizzo di successo delle case 

166



industriali. Le case mobili sono più grandi delle roulotte 

e richiedono attrezzature speciali per muoversi. I 

campeggi per roulotte sono stati un’evoluzione di quelli 

per automobili. Il parco per case mobili a sua volta si 

è evoluto dopo la seconda guerra mondiale, fornendo 

servizi residenziali piuttosto che ricreativi. Oggi il settore 

risulta limitato da una carenza di siti adatti dovuta 

alle ordinanze della zonizzazione. La zonizzazione protegge 

le attività esistenti dalla concorrenza, causando 

un generale danno al settore, e riduce la mobilità delle 

case. I parchi per case mobili offrono servizi quali l’allestimento 

dei terreni, il parcheggio e i servizi di pubblica 

utilità (comprese antenne per la ricezione televisiva), 

lavanderie e sale riunioni e di svago comunitarie. 

Secondo MacCallum, un importante fattore che determina 

la qualità della vita in queste comunità è la loro 

gestione, compresi gli sforzi per favorire e mantenere 

uno spirito di comunità, con buone relazioni fra i residenti 

(p. 30). Anche i parchi per case mobili presentano 

un contrasto fra il modello delle associazioni di proprietari 

terrieri e quello degli affittuari sotto un unico 

proprietario. Alcune comunità più datate, vendute a 

lotti, «con lo schema fondiario congelato dalla frammentazione 

del titolo di proprietà», sono oggi diventate 

obsolete per l’aumento delle dimensioni delle case 

(p. 31). «È lo stesso problema in miniatura di tutte le 

città, che sono semplici lottizzazioni di agglomerati più 

grandi.» Sotto una proprietà unificata, può essere «designata 

sistematicamente una soluzione» (p. 32) per l’obsolescenza. 

Un altro tipo ancora di comunità di proprietà è il 

“complesso immobiliare”, come il Rockefeller Center di 

New York City, che mescola molti diversi usi del terreno. 

Altre tipologie sono le cliniche mediche, i campeggi 

e le marine. MacCallum prevede anche la crescita di 

nuove città costruite su un programma d’affitto, che 

combinino aree residenziali e commerciali. È vero che si 

sono già sviluppate molte nuove città private, ma sono 

state divise in lotti venduti a singoli proprietari. 

Come osserva sempre MacCallum (1970, p. 35), tutte 

167



queste forme di comunità privata sono attività nelle 

quali la terra viene valorizzata in cambio di una compensazione 

sotto forma di canone. Le valorizzazioni 

sono beni capitali, ma i ritorni prendono la forma di 

somme pagate dagli utenti di particolari siti o beni, 

indotte dal valore dei servizi – i beni collettivi 1 – offerti 

dai siti. Le somme vengono pagate per il diritti d’occupazione, 

il “tacito possesso” di uno spazio servito da 

tali beni. I beni pubblici sono finanziati in quanto tie-in 

(intimamente collegati) allo spazio usato dall’utente. 

Nel caso degli alberghi, il valore della terra sotto gli edifici 

non viene necessariamente accresciuto dall’esistenza 

dell’hotel ma, in modo analogo, le stanze diventano 

luoghi il cui valore dipende dall’ambiente costruito. 

Con le parole di MacCallum, «gli edifici a più piani 

non sono altro che un aumento di superficie impilata 

verticalmente in un unico posto. I piani vengono riparati 

e protetti l’uno dall’altro e di conseguenza l’“interno” 

non cambia la sua natura, perché l’uso della terra deve 

essere pianificato sia che essa sia distesa sia che sia impilata 

– sia che giaccia su un piano, sia che giaccia in piani 

successivi» (p. 35). In realtà, il volume della terra in sé 

non ne è aumentato; lo spazio tridimensionale viene 

reso utile, proprio come il disboscamento o lo spianamento 

di un terreno rendono utilizzabile la sua superficie. 

L’aumento della rendita deriva dall’accresciuta utilità 

dello spazio verticale, proprio come rendere più utile 

una superficie piana aumenta la sua rendita. 

La tendenza verso progetti di più ampie dimensioni 

e con usi più diversificati del terreno al loro interno 

richiede sia una pianificazione pervasiva che maggiore 

controllo e una più ampia coordinazione nell’esecuzione. 

MacCallum (1970, p. 39) rileva anche la crescente 

tendenza alla ritenzione di proprietà fondiaria da parte 

1. Come abbiamo già osservato, questi beni collettivi sono caratteristiche 

pubbliche di beni e servizi fisici, che hanno anche talune qualità private nel loro 

utilizzo diretto. Il finanziamento dei beni fisici generalmente non avviene sotto 

forma di tariffe d’utilizzo dirette, ma come affitti pagati per la propria presenza 

nell’ambiente in cui i beni sono presenti; quindi la qualità pubblica è significativa 

per il loro finanziamento. Un esempio di ciò è l’ascensore di un albergo. 

168



di una agenzia per avere nell’area un’amministrazione 

continuativa. Questo potrebbe rallentare il processo 

globale di lottizzazione e, in casi particolari, addirittura 

rovesciarlo, dal momento che i siti vengono raggruppati 

per avere una gestione efficace. L’industria immobiliare, 

quindi, sta passando dalla vendita dei siti al mantenimento 

della loro proprietà e gestione a lungo termine. 

Gli operatori immobiliari hanno capito che l’ambiente 

che circonda un sito è un fattore chiave per la 

determinazione del suo valore terriero. Inoltre, si sono 

resi conto che un quartiere può andare incontro al 

degrado una volta che tutti i suoi siti sono stati venduti 

a meno che non ci siano provvedimenti per un coordinamento 

continuativo degli usi del terreno (p. 42). La 

prevista futura condizione di un quartiere viene riflessa 

dal suo attuale valore terriero. 

Il movimento delle «nuove città» è parte di una tendenza 

verso progetti ampi, diversificati e con una governance 

privata. I costruttori di immobili residenziali cercavano 

un prodotto per quei clienti che oltre all’alloggio 

desideravano bellezze naturali, e quindi hanno creato 

«nuove città» (Galantay, 1975, p. 72). Fra le città create 

interamente con fondi privati ci sono Lake Havasu City, 

in Arizona, e Irvine Ranch, in California (Christensen, 

1978, p. 281). Anche molte città non riconosciute giuridicamente 

e governate da associazioni di residenti, 

come Reston, in Virginia (descritta nel dodicesimo capitolo), 

sono state costruite con finanziamenti privati. 

Secondo MacCallum né la zonizzazione né le convenzioni 

sono sufficientemente flessibili per il coordinamento 

degli usi del terreno. John Mowbray, già presidente 

dell’Urban Land Institute, ha definito la zonizzazione 

“ingombrante” poiché è fonte di molti disagi. 

Infatti, è difficile da cambiare per un proprietario terriero, 

il quale però è soggetto al cambiamento in qualunque 

momento la città ritenga opportuno (MacCallum, 

1970, p. 43). Patti privati sono stati ampiamente usati 

con un certo successo ma, se non c’è alcuna organizzazione 

che li faccia applicare, i singoli proprietari di case 

spesso esitano a richiamare l’attenzione sulle infrazioni 

169



dei loro vicini. Le associazioni residenziali offrono una 

forma di gestione e le proprietà in locazione con un 

unico proprietario un’altra. Queste ultime si sono sviluppate 

in modo lento negli Stati Uniti a causa del ruolo 

storico dei signori terrieri, poco più che collettori di 

canoni. Un’altra ragione fornita da MacCallum è il prestigio 

legato alla proprietà terriera, che egli ritiene sia 

dovuto in gran parte a interventi governativi. Tuttavia la 

tendenza è iniziata a cambiare per quanto riguarda gli 

immobili commerciali e i parchi per le case mobili sono 

un esempio significativo nell’ambito residenziale (p. 44). 

MacCallum (1970, p. 46) afferma che, fino a quando 

i grandi piani urbanistici saranno lottizzati e venduti, 

verranno progettati «per il presente e in modo inadeguato 

per il futuro. L’obsolescenza inizia con la loro 

suddivisione in parti». Anche se in molti dei grandi 

progetti recenti alcune zone, come le aree commerciali, 

vengono mantenute sotto un’unica proprietà, solo in 

pochi casi abbiamo intere comunità che siano rimaste 

sotto un singolo proprietario per una gestione continuativa 

su base di locazione. Ma il settore immobiliare 

si sta sviluppando in un’industria il cui prodotto è la 

creazione e il mantenimento dell’«ambiente umano» (p. 

48). «L’obiettivo è ottimizzare l’ambiente globale di 

ogni sito all’interno di un sistema di siti per massimizzare 

i canoni combinati che essi richiederanno» (p. 50). 

Il canone, quindi, fornisce una «misura quantitativa 

del successo del funzionamento della comunità [...] . La 

patologia viene segnalata da una linea di reddito calante» 

(MacCallum, 1970, p. 50). Questa patologia sociale può 

presentarsi come risultato della mancanza di organizzazione 

comunitaria quando i titoli di proprietà terriera 

sono “frazionati”. In una normale città sotto un’amministrazione 

sovrana, i titoli sono “sparsi” ed esiste un 

potenziale per conflitti d’interesse (p. 55). La presenza 

di molte proposte influisce sui valori terrieri in modo 

ineguale. Interessi divisi e mancanza di una leadership 

non identificata con interessi particolari caratterizzano 

i più vecchi distretti affaristici del centro città, «in contrasto 

con i negozi dei centri commerciali» (p. 57), carat- 

170



terizzati da un singolo proprietario. La proprietà esclusiva, 

assieme al possesso residuale primario (discusso 

nel quinto capitolo), può fornire un’organizzazione efficace 

e mettere in pratica il «ruolo funzionale degli 

immobili» (p. 55). Un commerciante in un centro commerciale 

compra non solo un sito e i beni pubblici a esso 

associati, ma anche una leadership, vale a dire, un’amministrazione 

efficace. Un imprenditore che crea una 

comunità deve occuparsi della pianificazione territoriale, 

della selezione dei locatari o membri del club e della 

leadership (p. 63). 

La teoria della governance, discussa nel quarto capitolo, 

può essere applicata in questo contesto, dal momento 

che gli investimenti specifici e le relazioni continuative 

con i locatari, i membri e i clienti, indurrebbero a contratti 

complessi e a una risoluzione flessibile dei conflitti. 

La natura a lungo termine delle valorizzazioni immobiliari 

e la loro locazione fissa richiedono una governance. 

Locatari opportunisti possono rovinare l’investimento 

del proprietario, ma al contempo desiderano essere 

protetti dall’opportunismo del proprietario. Benché 

possa esserci concorrenza fra le comunità, una volta che 

un locatario ne sceglie una, i suoi investimenti diventano 

specifici e se ne vede il risultato nei contratti e nelle 

leggi, che sono particolarmente complessi per quanto 

riguarda i rapporti su base immobiliare. 

L’amministrazione proprietaria soddisfa i bisogni 

della vita comunitaria e quindi fornisce un’«alternativa 

alle istituzioni sostenute dalle tasse» (p. 63). Ciò si 

dimostra più efficace, dice MacCallum, sotto un unico 

proprietario terriero (che sia una persona o una società) 

piuttosto che sotto la proprietà frazionata di un’associazione 

civica di proprietari. Negli Usa la popolarità 

delle lottizzazioni, egli afferma, è dovuta a interventi 

fiscali, come i sussidi della Federal Housing Association, 

e alle leggi sulla tassazione (p. 83). Comunque, 

forse MacCallum trascura i valori economici e culturali 

del vivere in una comunità gestita democraticamente, 

cioè da una associazione residenziale. Una gestione 

democratica può favorire il senso di comunità e indur- 

171



re a sforzi volontari, come vedremo nei case study dei 

capitoli dal 10 al 12. A ogni modo, in un mondo di 

comunità private ci sarebbe concorrenza fra entrambe 

le tipologie di gestione e i relativi meriti di ognuna 

sarebbero dimostrati dal processo di mercato. 

Come afferma Samuelson (1954, 1955), e come 

riecheggia in molta della letteratura sui beni pubblici 

(discussa nel secondo capitolo), la fornitura di numerosi 

beni pubblici richiede una gestione, il che non significa 

che tale bisogno precluda un sistema di prezzi 

decentralizzato o un processo di mercato se, come 

sostiene MacCallum, la governance di proprietà può fornire 

i beni alla pari o meglio della governance sovrana. 

MacCallum (1970) rileva una tendenza a livello locale 

verso la «reintegrazione sociale nello schema della proprietà, 

una tendenza che non è derivata da una progettazione 

consapevole» (p. 95). Qui fa eco a Hayek (1967), 

che scrive di istituti in evoluzione, con una terminologia 

originariamente utilizzata da Adam Ferguson, come 

«i risultati dell’azione umana ma non della progettazione 

umana». Anche se ogni specifica comunità di proprietà 

locale è individualmente progettata e pianificata, 

il legame fra comunità di proprietà si va evolvendo 

nonostante «crisi ricorrenti nelle questioni civiche» 

(MacCallum, 1970, p. 95). 

Come osserva MacCallum, le rivoluzioni del diciottesimo 

secolo purificarono la proprietà terriera dalla 

sovranità, separando la nobiltà fondiaria dal governo. 

Allora la terra poté essere trasferita come gli altri tipi di 

proprietà. Quindi, la funzione dei proprietari fondiari 

all’inizio fu distributiva, con le valorizzazioni civiche 

finanziate dai governi tramite tassazione e non dai proprietari 

terrieri. Ma nel ventesimo secolo, proprietari e 

costruttori «iniziarono ad assumersi la responsabilità di 

alcune valorizzazioni pubbliche dei terreni. [...] Una 

simile urbanizzazione è diventata sempre più necessaria 

in quanto la sovranità non è riuscita a rispondere 

alla domanda» sia di tali edificazioni sia di un’amministrazione 

localizzata. In effetti, molte città hanno ceduto 

ai costruttori la responsabilità dell’urbanizzazione e 

172



del sovvenzionamento dei beni civici locali (p. 101). La 

tendenza a una sempre maggiore responsabilità da 

parte della proprietà è una funzione dei costruttori che 

mantengono intatti i loro interessi nelle proprietà dopo 

la loro realizzazione; vale a dire, realizzare proprietà di 

reddito invece che lottizzare il terreno. 

Alcune urbanizzazioni continuano a crescere dopo 

la loro realizzazione. Per esempio, il Rockefeller Center 

si è espanso acquistando o controllando taluni siti adiacenti. 

Negli anni Trenta l’architetto Arthur Golden ipotizzò 

che i proprietari terrieri potessero formare una 

corporazione di proprietari e gestori, mettendo insieme 

i loro titoli in cambio di quote nella corporazione con 

un valore totale più alto. Quindi, la corporazione avrebbe 

potuto riprogettare l’area e ogni proprietario avrebbe 

ottenuto un investimento più liquido (MacCallum, 

1970, p. 102). MacCallum prevede, come Heath, che, 

quando le varie isole di amministrazione proprietaria 

proficua cresceranno in numero e dimensioni, tenderanno 

a confederare i loro interessi per ottenere vantaggi 

regionali, dei beni collettivi su un’area più ampia (p. 

103). Un’”arte delle comunità” di proprietà potrebbe 

sostituire molta della governance sovrana. 

Associazioni residenziali 

Le comunità contrattuali possono essere divise in tre 

tipologie, residenziali, industriali e di vendita, oppure 

possono essere una combinazione di queste. I centri 

commerciali o le aree ricreative vendono servizi a consumatori 

non residenti, e quindi sono comunità di vendita, 

diversamente dai parchi industriali che producono 

beni intermedi. A parte gli edifici di appartamenti, le 

comunità residenziali contrattuali tendono a essere 

associazioni di proprietari. 

Un’”associazione di comunità residenziale” (RCA) è 

un club che fornisce beni collettivi per i suoi appartenenti 

residenti in un dato quartiere geografico. In quanto 

club territoriali, essi sono governati dalla legislazione 

contrattuale immobiliare e da regole private interne, 

come le CC&R (Conditions, Covenants and Restrictions, 

173



Condizioni, Convenzioni e Restrizioni). In molte città, le 

RCA esistono in forma di “associazioni di quartiere” e 

cooperative così come in forma di complessi abitativi, e 

forniscono servizi pubblici locali, come la sicurezza, la 

pulizia e la valorizzazione della proprietà comunitaria. 

Dal punto di vista legale le tipologie sono tre. Nel caso 

della cooperativa, invece che la proprietà di una particolare 

unità il membro possiede alcune quote di una società 

proprietaria dell’immobile. Nel caso del condominio, 

un associato ha titolo di proprietà su una data misura, 

ovvero la proprietà frazionale dello spazio e delle varie 

strutture d’interesse comune, che condivide con gli altri 

proprietari. Anche se l’associazione condominiale gestisce 

la proprietà in comune dei singoli, non ha di per sé 

tale proprietà. Nel terzo tipo, chiamato “associazione di 

proprietari di case”, un membro possiede solo un’unità, 

come un lotto, che è legata all’appartenenza associativa. 

L’associazione possiede gli elementi comuni. La Reston 

Association che esamineremo nel dodicesimo capitolo 

ne è un esempio. In pratica, i condomini e le associazioni 

di proprietari operano in modo simile, tranne per 

quanto riguarda i contributi e le quote di voto, che nel 

caso del condominio sono di solito proporzionali alla 

quota di proprietà comune, mentre nelle associazioni di 

proprietari possono prendere qualsiasi forma, come per 

esempio essere divisi in parti uguali o basarsi sul valore 

della proprietà. 

Barton e Silverman (1989) rilevano il fatto che le 

RCA hanno portato nel contesto privato delle amministrazioni 

private talune politiche che condividono 

molte caratteristiche dell’amministrazione pubblica. 

Politiche in merito al coordinamento di interessi comuni 

sono intrinseche al fatto di associarsi, ed è esattamente 

ciò che avviene quando si entra a far parte di una 

RCA. Un esempio sono le decisioni sulla partecipazione 

dei locatari alla gestione. Altri gruppi d’interesse 

divergenti comprendono le famiglie con o senza figli, i 

proprietari non residenti e i residenti fissi, le dispute 

sulle regole di parcheggio. Alcune associazioni hanno 

difficoltà a raccogliere contributi speciali per valorizza- 

174



zioni o riparazioni (Oakerson, 1989). 

Nel suo modello dei consumatori che scelgono una 

comunità, Tiebout presume un certo livello di conoscenza 

dei beni pubblici comunitari, eppure se tralasciamo 

i beni fisici, riscontriamo che alcuni acquirenti 

di unità RCA non capiscono del tutto l’associazione in 

cui stanno entrando e quindi sono soggetti all’illusione 

dei beni pubblici di cui abbiamo parlato nel terzo capitolo. 

Barton e Silverman (1989, p. 35) ne deducono che, 

a causa dell’informazione scarsa e delle spese di trasferimento, 

per molti compratori una RCA è involontaria 

tanto quanto il governo di una piccola città. Ad esempio, 

un problema tipico delle RCA è il caso in cui un 

membro apporti una miglioria che in seguito viene 

respinta dall’associazione (per alcuni esempi, Twomey, 

1993). Ma fenomeni di questo tipo non implicano involontarietà: 

anche l’acquisto di un’automobile è soggetto 

a scarsa informazione e a una spesa d’uscita (rivendita), 

eppure la scelta resta volontaria. Sono la natura contrattuale 

dell’acquisto e i tie-in informativi della proprietà 

che rendono tali acquisti volontari, non la locazione 

in sé o le persone. 

Barton e Silverman chiedono un ruolo maggiore del 

governo locale nelle questioni delle RCA e una riduzione 

della sfera d’azione delle associazioni, ma ciò le rende 

soggette a politiche più remote, i cui interessi potrebbero 

non essere congruenti con quelli di molti proprietari 

RCA e con una governance che non è volontaria per tutti. 

I governi possono svolgere un ruolo costruttivo, comunque, 

nel colmare taluni vuoti qualora le regole delle 

associazioni siano poco chiare, così che le dispute, per 

esempio sulle migliorie, possano essere risolte più facilmente. 

Come vedremo, una maggiore autonomia permette 

alle RCA di diversificarsi di più sapendo al tempo 

essere più omogenee al loro interno, potendo egualmente 

accrescere la propria importanza globale, creando una 

maggiore consapevolezza delle loro varie caratteristiche 

nei potenziali acquirenti. Inoltre, una migliore informazione 

a opera delle RCA in cooperazione con gli agenti 

immobiliari rientrerebbe nel reciproco interesse di 

175



entrambe le categorie, che non potrebbero poi essere colpite 

da azioni legali per aver taciuto qualche pecca pubblica. 

Molti dei problemi sorgono quando il costruttore 

affida le sue strutture alle RCA, che a quel punto scoprono 

mancanze e costi inaspettati. 

Il primo utilizzo noto di associazioni collegate agli 

atti di proprietà risale alla metà del Settecento, a Londra. 

Lord Leicester creò un parco a Leicester Square e i 

proprietari a esso adiacenti accettarono di pagare un 

contributo per finanziarlo, dal momento che ne traevano 

beneficio con l’incremento del valore locativo delle 

loro proprietà (Frazier, 1980, p. 96). Un’altra comunità 

privata in Gran Bretagna era il Victoria Park, vicino a 

Manchester, istituito nel 1837, che operò privatamente 

fino al 1954. La vendita dei suoi lotti comportava «certe 

condizioni, le “leggi” del parco, che avrebbero protetto 

le sue bellezze» (Spiers, 1976, p. 13). Oltre a taluni 

“canoni” annuali, il Victoria Park chiedeva alcuni 

pedaggi per talune sue strade. 

Ebenezer Howard elaborò una teoria delle associazioni 

civiche nel suo Tomorrow: A Peaceful Path To Real 

Reform (1898), la cui seconda edizione è intitolata diversamente, 

Garden Cities of Tomorrow (1902). L’idea fondamentale 

era «un piano volontario di finanza pubblica» 

tramite gli affitti dei terreni: 

Una caratteristica essenziale del piano è che tutti i 

canoni fondiari, che devono essere basati sul valore 

annuale del terreno, verranno pagati agli amministratori, 

i quali, dopo aver provveduto all’interesse e al 

fondo d’ammortamento, consegneranno il bilancio al 

Consiglio centrale della nuova municipalità, affinché 

venga impiegato da tale consiglio per la creazione e la 

manutenzione di tutte le opere pubbliche necessarie – 

strade, scuole, parchi, ecc. (1902, p. 51). 

Howard affermò che Thomas Spence ebbe il merito 

di aver pensato, nel 1775, alla possibilità di raggruppare 

la proprietà fondiaria e concederla in affitto (pp. 119- 

123). 

176



Howard immaginò di combinare le qualità dell’ambiente 

cittadino e di quello rurale: «La società umana e 

la bellezza della natura devono essere godute insieme. 

[...] Città e campagna devono sposarsi» (1902, p. 48). 

Diede il merito dell’idea di combinare insieme città e 

campagna a James Buckingham, che già vi aveva pensato 

nel 1849 (p. 125). L’architettura della città giardino 

sarebbe stata varia, ma con una «generale osservanza 

del contesto architettonico stradale o di un armonioso 

allontanamento da esso», e il controllo sarebbe spettato 

all’autorità municipale (p. 54). La città avrebbe avuto 

una certa unità di progettazione, sarebbe stata pianificata 

come un tutt’uno (p. 76). Si sarebbe avuto un insieme 

di cittadini gravitanti attorno a un centro. Per i 

detentori dei contratti d’affitto, la città avrebbe preparato 

un prospetto a indicazione della portata delle operazioni. 

Un comitato direttivo, eletto dai locatari, avrebbe 

amministrato la città. La sfera dei servizi cittadini si 

sarebbe limitata alla disponibilità dei locatari a pagare 

dei canoni (p. 91). Howard immaginò anche che la 

comunità dovesse avere organizzazioni caritatevoli 

sponsorizzate dai residenti dotati di senso civico. I casi 

che tratteremo nei capitoli 10 e 12, Arden e la Reston 

Association, dimostrano che queste comunità implementarono 

notevolmente il progetto di Howard. 

Come rileva Christensen (1978, p. 116), le comunità, 

specialmente le città, sono state centri di pensiero utopico, 

dove “utopico” ha le connotazioni di impossibile o 

irraggiungibile. Tuttavia, come nota Christensen, spesso 

l’obiettivo non era la perfezione ma la riforma, da innescare 

cambiando le istituzioni piuttosto che la natura 

umana (p. 117). La “città giardino” doveva fungere da 

modello per una riforma della città su larga scala. L’enfasi 

era più sulla città che sul giardino (p. 128), con uno 

sguardo all’amministrazione decentralizzata (p. 147). 

Allo stesso modo, MacCallum ha in mente riforme economiche 

di vasta portata, con la comunità di proprietà 

chiamata a fungere sia da elemento costituente sia da 

prototipo delle innovazioni istituzionali. Howard individua 

due tipi di riformatori: coloro che chiedono un 

177



aumento di produzione e maggior efficienza, e quelli 

che auspicano una distribuzione della ricchezza più 

equa. Secondo lui, l’approccio della “città giardino” fondeva 

entrambi gli obiettivi (Howard, 1965 [1902], p. 

130). Howard fu responsabile della creazione di due 

città in Inghilterra, Letchworth e Welwyn, le quali si 

dimostrarono autentici successi ma, come afferma Mac- 

Callum (1972, p. 21), «ironicamente fornirono il modello 

per l’attuale programma di città satellite dell’Inghilterra, 

sotto il quale sono state nazionalizzate». Le due città, 

dice MacCallum, «non sono affatto riuscite a sviluppare 

le proprie responsabilità» a causa dell’istituzione di un 

governo «senza alcun interesse d’equità nella sua amministrazione», 

utilizzando un ente democratico non profit. 

Primi esempi di urbanizzazioni con RCA negli Stati 

Uniti sono Louisburg Square a Boston e Gramercy Park, 

New York City, entrambi creati agli inizi dell’Ottocento. 

La Louisburg Square, del 1828, fu la prima associazione 

di proprietari di case degli Stati Uniti e nello specifico 

era costituita da proprietari di case a schiera. A St. Louis 

furono costruiti all’interno della città alcuni quartieri 

con strade di proprietà privata (descritti nel tredicesimo 

capitolo). Alla fine dell’Ottocento, i costruttori avevano 

iniziato a incorporare le RCA negli atti di proprietà per 

sostenere le aree comuni e mantenere gli standard 

architettonici. Nel 1891, ad esempio, una RCA creata da 

Edward G. Boulton, a Baltimora, assieme a un’urbanizzazione 

di 500 ettari provvide all’acqua, alle strade e 

alle fognature (Frazier, 1980, p. 97). La prima cooperativa 

residenziale degli Stati Uniti venne istituita a New 

York City nel 1918 e il primo condominio, il Greystoke, 

fu costruito a Salt Lake City nel 1962 (Community Associations 

Factbook, 1988). Negli anni Sessanta urbanizzazioni 

su vasta scala iniziarono a sostituire le suddivisioni 

lotto per lotto (Dean, 1989a, p. 4). Durante gli anni 

Settanta venivano fondate RCA soprattutto in California, 

nello Stato di New York e in Florida, ma poi si diffusero 

in tutto il paese. 

Le associazioni residenziali si sono associate fra loro, 

come molti altri settori. La Greater Boston Association 

178



dei presidenti di RCA venne formata per promuovere 

gli interessi politici delle associazioni (Dean, 1989a, p. 

6) e le RCA hanno formato talune alleanze in altre città. 

Il Community Association Institute (CAI), che ha il 

quartier generale ad Alexandria, in Virginia, fu istituito 

nel 1973 dallo Urban Land Institute e dalla National 

Association of Homebuilders per servire i condomini, 

le cooperative e le associazioni di proprietari. Gli 

appartenenti possono essere individui (ad esempio, 

membri di comitati direttivi) oppure RCA; attualmente 

si contano 10 mila iscritti. L’istituto offre più di 200 pubblicazioni 

e seminari sulla creazione, sulla gestione e 

sul marketing delle RCA, e vende filmati del tipo “Far 

parte del comitato direttivo”. Fornisce anche un programma 

di formazione per manager di associazioni 

comunitarie, che è ormai una professione riconosciuta. 

Una delle sue pubblicazioni, The Homeowners Association 

Manual (1988), è una guida alla gestione e alla partecipazione 

in una RCA. L’istituto pubblica anche informative 

in collaborazione con lo Urban Land Institute, 

come Condominium and Homeowner Associations That 

Work (1978). Uno dei suoi affiliati è la Community 

Associations Institute Research Foundation, formatasi 

nel 1975, che raccoglie e distribuisce informazioni sul 

funzionamento di una RCA. Si occupa di sondaggi, 

pubblica informazioni pratiche e conduce varie ricerche. 

La fondazione ha un “programma di prestito file” 

che per una modica somma (attualmente 12 dollari per 

file per i membri) cede per due settimane pacchetti 

informativi su questioni legali, gestione, bollettini associativi, 

manutenzione, rapporti municipali, urbanizzazione 

e così via. Anche le cooperative residenziali 

hanno un’associazione, la National Association of Housing 

Cooperatives, istituita nel 1950. Nel 1991 ha creato 

il Center for Cooperative Housing, che offre i suoi servizi 

alle cooperative. 

Negli Stati Uniti ci sono circa 130 mila associazioni 

di comunità residenziali. Nel 1960 erano meno di 5 

mila. Queste comunità contrattuali interessano dai 25 ai 

30 milioni di persone (Dean, 1989b, p. 4). Il 54 per cento 

179



è organizzato a condominio, il 5 per cento a cooperativa 

e il 41 per cento è costituito da associazioni di proprietari 

di case (HOA, Home Owner Association). Più 

di metà delle RCA interessa case a schiera ed edificazioni 

su due piani. Nel 1987 le associazioni hanno speso 

12,5 miliardi di dollari e ne hanno tenuti come fondi di 

scorta altri 5 miliardi. Il loro crescente impatto è evidenziato 

dal fatto che contribuiscono a più del 50 per 

cento della quota di mercato di vendite di nuove case 

nelle 50 aree metropolitane più grandi (Community 

Associations Factbook, 1988, p. 1). Gli immobili delle 

RCA hanno un valore complessivo di circa 100 miliardi 

di dollari (p. 2). In un’area a rapida urbanizzazione 

come la California, quasi tutti i complessi residenziali 

prevedono RCA (Dean, 1989, p. 3). Le RCA attualmente 

possono costituire la privatizzazione più significativa 

di beni pubblici in termini di sostituzione all’attività 

governativa (p. 18). 

Le RCA un tempo erano limitate solo ai complessi 

residenziali di pensionamento, lusso e soggiorno, ma 

oggi sono disponibili a «tutti i livelli di reddito» (Community 

Associations Factbook, 1988, p. 2). La crescita e il 

successo delle associazioni di comunità inoltre ribaltano 

l’argomentazione del fallimento del mercato, dal 

momento che molta della fornitura sub-ottimale di beni 

collettivi tramite processi contrattuali può essere ascritta 

a interventi di un’amministrazione sovrana piuttosto 

che a un fallimento degli sforzi volontari. Ai membri 

delle RCA viene richiesto il pagamento di tasse per servizi 

municipali sia che forniscano sostituti privati locali 

sia che non lo facciano. Inoltre, i fondi di ammortamento 

e la proprietà comune delle RCA sono state soggette 

alla tassazione sulla proprietà e sul reddito (Frazier, 

1980, p. 92). Il Community Association Institute ammette 

che, benché le RCA svolgano molte delle funzioni di 

un governo, i loro appartenenti «pagano anche alcune 

imposte di proprietà al governo locale per servizi simili 

ricevuti da altri proprietari, ma non dai residenti della 

comunità associata. […] Le associazioni di comunità 

stanno dando sempre più voce alle loro preoccupazio- 

180



ni» (Community Associations Factbook, 1988, p. 15). 

L’utilizzo di RCA dà ai costruttori un vantaggio concorrenziale, 

permettendo loro di offrire taluni risparmi 

di costo relativamente alle proprietà residenziali autonome. 

Raggruppando e impilando le unità, i costruttori 

riducono i costi di edificazione per unità e fanno un 

uso più efficiente del terreno. Gli agglomerati fanno 

risparmiare denaro nella creazione di strade e servizi di 

pubblica utilità, consentono di avere più spazi aperti, e 

facilitano la produzione di un ambiente e di bellezze 

naturali al di là di quanto sono disposti a fornire e mantenere 

in efficienza funzionari governativi. La progettazione 

di una comunità permette al costruttore anche di 

usare una lottizzazione più flessibile, pur offrendo ai 

compratori una gamma più vasta di scelte (Dean, 

1989a, p. 4). 

Anche i governi locali ne beneficiano, ricevendo 

entrate da tassazione senza dover fornire né mantenere 

le infrastrutture. Come abbiamo già osservato, le RCA 

solitamente non ottengono un debito d’imposta ridotto 

per i servizi che vanno a sostituire quelli dei governi 

locali. 2 Inoltre, i proprietari RCA pagano un’imposta di 

proprietà su valori fondiari maggiori dovuti ai loro 

stessi servizi. In alcuni casi, vengono tassate addirittura 

le strutture (Dean, 1989a, p. 5). Il flusso di reddito 

implicito che scorre al governo locale provenendo dalle 

RCA induce il governo a mettere in atto misure legali 

paternalistiche, come i requisiti contabili, per proteggere 

il suo “investimento”, facendo in modo che le RCA 

restino ben amministrate. Infatti, se le RCA dovessero 

smettere di operare, la responsabilità per i beni locali 

come i parchi sarebbe trasferita allo Stato. Dal momento 

che i contributi associativi non sono attualmente 

deducibili dalle imposte sul reddito, il governo federale 

e alcuni governi statali beneficiano anche della sostituzione 

di servizi pagati con voci deducibili dalle tasse 

2. Esistono delle eccezioni. La Montgomery County, nel Maryland, rimborsa 

una RCA per la manutenzione stradale se al pubblico è consentito l’accesso. 

Dei rimborsi vengono offerti a Houston e a Kansas City (Dean, 1989a, p. 20). 

181



con servizi forniti privatamente. 

Fra le strutture gestite dalle RCA ci sono – nelle percentuali 

indicate dalle stesse RCA – piscine (69 per 

cento), luoghi di ritrovo comunitari (46 per cento), 

campi da tennis (41 per cento), parchi-giochi (28 per 

cento), parchi o aree naturali (20 per cento), strutture per 

la ginnastica (17 per cento), laghetti (16 per cento) e 

campi di golf (4 per cento). I servizi offerti includono la 

progettazione del verde e dei giardini (94 per cento), la 

manutenzione esterna degli edifici (82 per cento), i parcheggi 

(79 per cento), la raccolta dei rifiuti (74 per cento), 

il sistema idrico e fognario (68 per cento), le strade private 

(62 per cento), la manutenzione dei marciapiedi (59 

per cento), l’illuminazione esterna (56 per cento), la sicurezza 

passiva (39 per cento) e la sicurezza attiva grazie a 

sistemi di protezione (33 per cento) (Community Associations 

Factbook, 1988, p. 9). Tutte le RCA si occupano dell’applicazione 

delle regole. Molte associazioni, soprattutto 

quelle più grandi, assumono un manager professionista 

o una società di gestione. In definitiva, una RCA 

offre una combinazione di beni comunitari e beni individuali 

a costo inferiore (l’alloggio). 

A differenza di quanto accade con molti governi 

sovrani, che si indebitano per finanziare beni capitali e 

progetti o addirittura per finanziare le spese di gestione, 

una caratteristica tipica di molte RCA è quella di 

avere fondi di riserva per future riparazioni e altri beni 

capitali. Il citato manuale associativo CAI (Dunbar, 

1988) raccomanda che le RCA abbiano un bilancio 

distinto (p. 90), avvallato da studi sulla durata dei beni 

capitali. L’82 per cento dei condomini non-convertiti (e 

il 99 per cento dei condomini convertiti) e il 96 per cento 

delle HOA hanno fondi di riserva; in media per le HOA 

si tratta di 119 dollari a unità e per i condomini non convertiti 

di 407 dollari (Community Associations Factbook, 

1988, p. 12). 

Dal momento che molti condomini attualmente 

stanno diventando obsoleti, questi fondi di riserva sono 

vitali per la solvibilità finanziaria delle associazioni. 

Come osserva Wagner (1986, p. 209), «quando la pro- 

182



prietà comprende la base di tassazione, la responsabilità 

dell’ammortamento del debito risiede sui titolari di 

queste proprietà in proporzione alle loro quote di proprietà. 

[...] Di conseguenza, le scelte di indebitamento 

vengono capitalizzate in valori di proprietà». Wagner 

aggiunge che nonostante ciò questo non equivale alla 

scelta di un indebitamento personale. Tuttavia nelle 

associazioni residenziali in cui i votanti sono anche proprietari, 

l’esistenza stessa di queste riserve dimostra 

che si tende a evitare l’indebitamento, che viene rimpiazzato 

dal finanziamento anticipato, anche se i fondi 

di riserva possono riflettere pure la difficoltà e i costi 

elevati che le associazioni devono sostenere per chiedere 

a prestito delle somme. Inoltre, a differenza dei bond 

municipali, la rendita degli interessi RCA è tassabile. 

Dal momento che lo stock di capitale si consuma, il che 

significa che si deprezza, è economicamente appropriato 

che il consumo sia finanziato in modo concorrenziale. 

La collocazione annuale di fondi in un conto di riserva 

non è un conto di risparmio arbitrario per fondi 

rimasti dopo il pagamento delle spese, ma è un pagamento 

di spesa annuale che matura gli interessi. 

Negli ultimi decenni la crescita delle associazioni di 

quartiere è dovuta in una certa misura al declino degli 

altri club volontari o quasi-governativi. Già le macchine 

dei partiti politici avevano istituito club di quartiere. 

I capi distretto organizzavano la fornitura locale di beni 

pubblici e facilitavano quella di beni municipali in cambio 

di sostegno politico. A partire dal New Deal, i programmi 

di governo e i trasferimenti di risorse ridussero 

il potere di questi club politici. Per far fronte ai servizi 

nacquero le associazioni civiche, che si occupavano 

di beni come l’illuminazione delle strade, i miniparchi, 

i corsi e le attività di pronto soccorso e la protezione 

antincendio. Nel 1980 a New York c’erano mille associazioni 

di palazzo (Frazier, 1980, p. 94). 

Il fatto che le RCA forniscano servizi che integrano, 

se non sostituiscono, quelli del governo è una prova sia 

della loro fattibilità sia della preferenza per tali servizi. 

Ci si aspetta che gli appartenenti a una RCA siano sod- 

183



disfatti della situazione, perché se fosse altrimenti ci 

sarebbero più uscite di quante riferiscono le varie informative, 

seppur poco chiare. Talune indagini RCA confermano 

questa teoria: uno studio effettuato su 233 

associazioni dall’Urban Land Institute ha rilevato un 91 

per cento di risposta positiva alla stipulazione delle 

convenzioni. Anche la garanzia dell’applicazione degli 

atti è stata trovata efficace, dal momento che i ricercatori 

hanno riscontrato pochi deterioramenti fisici negli 

alloggi RCA (Frazier, 1980, p. 98). 

In merito ai costi, in uno studio condotto da Robert 

Deacon su 23 associazioni e 41 città a esse paragonabili, 

si riporta che le associazioni pagano il 58 per cento di 

quello che i governi spenderebbero per avere servizi di 

ordine pubblico simili, e il 70 per cento per la manutenzione 

delle strade (Frazier, 1980, p. 100). Uno dei fattori 

che determina il livello di efficienza inferiore del servizio 

governativo è l’amministrazione pubblica indipendente, 

che è meno sensibile ai residenti (ivi), come 

osserva anche MacCallum. 

Costituzioni per contratto e diritto 

Una “costituzione” può essere considerata il sottoinsieme 

di un insieme di regole di un club, tale che nessuna 

regola nel sottoinsieme dipende o è autorizzata da 

un’altra regola del sovrainsieme (che comprende anche 

il sottoinsieme). In altre parole, tutte le regole del club 

sono derivate da regole della costituzione e le regole 

della costituzione stesse non derivano da altre regole. 

Quindi, una costituzione è il corpo supremo delle regole 

di gestione. Queste regole possono essere formali, 

come in un documento scritto, o tacite, seguendo la tradizione 

o i desideri di coloro che sono in carica. La 

costituzione vigente è quindi una combinazione di 

regole tacite e formali. Tutte le amministrazioni hanno 

regole e dunque necessariamente hanno un corpo 

supremo di regole, o costituzione. 

James Buchanan (1990, p. 3) ha scritto che «l’economia 

costituzionale dirige l’attenzione analitica sulla 

scelta fra limiti». Le limitazioni reali possono differire da 

184



quelle formali e gli agenti governativi possono interpretarle 

fino al punto da far diventare pure formalità le 

regole ufficiali. La costituzione formale di una comunità 

contrattuale potrebbe essere meno soggetta a essere 

calpestata dalle regole tacite, dal momento che di solito 

un’associazione può essere oggetto di procedimenti 

legali, mentre un governo sovrano spesso rivendica 

l’immunità. Tuttavia, se il governo interviene in cause 

legali contro le comunità contrattuali, o se viola precedenti 

accordi che aveva con esse, allora ovviamente non 

si tiene conto delle regole formali dell’associazione. In 

un mondo di comunità contrattuali, sotto governi 

sovrani non-interventisti, la possibilità di intentare 

azioni legali contro violazioni significative della costituzione 

pare mantenere strettamente correlate le costituzioni 

effettive e formali. 

Le costituzioni di governi sovrani vengono solitamente 

redatte da una commissione di rappresentanti o 

da un organo che le presenta a un’assemblea legislativa 

per l’approvazione. Nelle associazioni o nelle amministrazioni 

di proprietà la costituzione spesso viene redatta 

dal proprietario o dal costruttore della comunità. Boudreaux 

e Holcombe (1989) analizzano questa pratica, 

che economizza sulla produzione di regole costituzionali, 

evitando i costi di transizione che si presentano quando 

un grande numero di persone cerca di creare regole 

(p. 266). L’approvazione della costituzione viene espressa 

dall’ingresso nella comunità. Gli autori affermano che 

gli acquirenti in genere preferiscono regole «rigide e difficili 

da cambiare» (p. 274). Comunque, la rigidità è un 

beneficio solo per le regole più basilari di un’associazione. 

Nel quartiere privato di Vandeventer a St. Louis, 

descritto nel tredicesimo capitolo, lo statuto richiede il 

consenso unanime per gli emendamenti: un sistema che 

si è dimostrato troppo rigido con la trasformazione a 

uso commerciale dell’area circostante. Eppure, molte 

associazioni di residenti hanno clausole di unanimità 

per cambiamenti che interessano l’investimento basilare 

dei proprietari, come la percentuale di interesse comune 

di ogni unità in un condominio. 

185



Boudreaux e Holcombe (1993, p. 1) osservano che 

«le associazioni di proprietari di case [...] possiedono 

molte delle caratteristiche dei governi locali», vale a 

dire che vi assomigliano per i beni pubblici forniti, per 

la raccolta delle entrate e per il «modo in cui le loro 

costituzioni provvedono alle decisioni collettive da 

prendere» (p. 4). Come abbiamo rilevato nel sesto capitolo, 

in associazioni di questo tipo la sola concorrenza 

non può porre un freno a un’amministrazione inefficiente, 

proprio come non può farlo nel caso dei governi, 

a causa della capitalizzazione dell’inefficienza dei 

valori di proprietà (p. 2). Mentre Epple e Zelenitz (1981) 

sostengono che, con governi sovrani la concorrenza di 

Tiebout necessita della politica, Boudreaux e Holcombe 

(1991) affermano che le associazioni civiche hanno bisogno 

di regole costituzionali «perché la rilocazione è 

costosa» (p. 2). «Costituzioni e concorrenza intergovernativa 

sono sostituti le une dell’altra» (p. 3). Nel modello 

puro di Tiebout, senza i costi di mobilità, «non c’è 

bisogno di alcuna costituzione». 

Ciò che intendono Boudreaux e Holcombe è che non 

c’è bisogno di nessun vincolo costituzionale dal 

momento che, come sostenuto in precedenza, ogni 

governo necessariamente possiede un insieme supremo 

di regole, vale a dire, una costituzione. Per esempio, nel 

modello Tiebout la costituzione di una comunità permette 

la libera (illimitata) uscita. Il governo contrattuale 

offre beni collettivi «a un livello di aggregazione che 

non coincide con un governo locale esistente» e anche 

«un ambiente che conduce allo sviluppo di regole costituzioni 

ottimali» (p. 3). Il primo vantaggio, una diversa 

dimensione rispetto ai governi politici istituiti, venne 

riconosciuto anche da Setter (1991), con l’osservazione 

che per gli imprenditori esistono opportunità di profitto 

nel ridurre la dimensione e nel negoziare i costi delle 

tipologie dei beni civici prodotti dal settore pubblico. 

La riduzione delle dimensioni è realizzata, ad esempio, 

con le strade private di piccoli quartieri a St. Louis, 

come vedremo nel tredicesimo capitolo. 

Il secondo vantaggio sussiste perché «l’esistenza di 

186



un governo contrattuale può aumentare il valore della 

proprietà» (Boudreaux e Holcombe, 1993, p. 4). Gli 

incentivi in merito alla creazione di regole differiscono 

nei casi di governance sovrana o contrattuale. Nella 

prima, come abbiamo già osservato, non c’è un richiedente 

residuale. Nella seconda, l’imprenditore è il 

richiedente residuale e, se la costituzione è di sua creazione, 

non sorge la questione dei gruppi d’interesse nell’elaborazione 

di tale costituzione. Si è alla presenza di 

un «meccanismo di mercato che rivela quali regole 

costituzionali abbiano maggior valore», vale a dire 

valore di proprietà, e con l’esperienza e la competizione 

«la qualità delle costituzioni dei governi contrattuali 

può aumentare nel tempo» (p. 6). Una simile evoluzione 

è avvenuta nel caso dei quartieri privati di St. 

Louis, descritti nel tredicesimo capitolo, dove le clausole 

per il cambiamento dello statuto, per esempio, sono 

state rese meno restrittive una volta che si è capito che 

impedivano l’adattamento ai cambiamenti d’uso delle 

terre circostanti. 

Barzell e Sass (1990) esaminano i sistemi di votazione 

nei condomini. I risultati delle loro analisi dimostrano 

che i costruttori di «organizzazioni votanti» forniscono 

costituzioni che massimizzano il valore atteso 

delle quote di unità minimizzando la fattibilità dei trasferimenti 

di ricchezza e i costi del processo decisionale 

(cfr. Buchanan e Bullock, 1965 [1962]). Le limitazioni 

costituzionali impediscono a una fazione di trasferire a 

sé ricchezza sottraendola agli altri membri. Le regole di 

votazione dei condomini gestiti come degli investimenti 

sono meno restrittive e meno inclusive di quelle per i 

condomini con proprietari residenti. I trasferimenti di 

ricchezza vengono minimizzati facendo coincidere contributi 

e benefici e facendo in modo che i costruttori forniscano 

le strutture maggiori prima di trasferire il titolo 

di proprietà all’associazione, la quale generalmente 

in seguito le gestisce con poca discrezionalità nel creare 

nuovi importanti beni. 

MacCallum (1971, p. 6) osserva che «la legge formale 

scritta» di una comunità di proprietà con un unico 

187



proprietario «è semplicemente la totalità degli affitti 

effettivi in un dato tempo». Così l’affitto diventa uno 

«strumento di contratto sociale», includendo anche 

obblighi dei locatari nei confronti dei loro vicini. Un 

secondo livello nel diritto sulla proprietà è quello dei 

suoi sottogruppi, contratti fatti dal proprietario o dai 

locatari con impiegati, imprenditori e fornitori (p. 7). 

C’è anche un terzo gruppo di persone, i visitatori della 

comunità o «invitati d’affari» (come i clienti), soggetto 

a entrambi i livelli di questa legislazione (come codici 

d’abbigliamento, restrizioni per animali domestici o 

divieto d’accesso – “non calpestare l’erba”, per esempio). 

MacCallum osserva che il tipico processo decisionale 

auspicato per l’amministrazione di simili comunità 

di vendita, per esempio dai comitati dei commercianti, 

è per consenso piuttosto che per voto di maggioranza. 

Se una misura può essere ottenuta solo con maggioranza 

di voto, allora, come disse un membro di un 

simile comitato, «non la vogliamo» (p. 10). 

Il principio di limitazione costituzionale fu implementato 

da MacCallum (1977) con la creazione di una 

costituzione per “Orbis”, un’ipotetica comunità nello 

spazio. A una colonia spaziale vanno applicati gli stessi 

principi economici che si utilizzano nel caso di comunità 

di proprietà, dal momento che la colonia spaziale è 

una tipologia di superficie artificiale, come navi e aeroplani. 

Il proprietario favorirebbe un contesto d’utilizzo e 

i locatari pagherebbero un «canone per il terreno» esclusivo 

delle migliorie apportate dai locatari (1977, p. 43). 

Un locatario potrebbe trasferire la proprietà in locazione. 

Il problema dello sfruttamento del sito, il potenziale 

di un proprietario di ricavare delle rendite al di sopra di 

quanto un nuovo venuto sarebbe disposto a spendere, 

su “Orbis” viene gestito con limitazioni amministrative. 

Per prima cosa, se il proprietario decide di sostituire un 

affittuario per cambiare l’uso del sito, questi viene rimborsato 

per il valore delle sue migliorie fisse e compensato 

per le altre perdite (MacCallum, 1977, p. 42). In 

secondo luogo, nel momento in cui viene rivisto il canone 

d’affitto, esso viene fissato «a una cifra ritenuta in 

188



linea con le quotazioni di mercato di quel momento per 

detto sito», meno un 10 per cento di riduzione in quanto 

affittuario privilegiato, come stimato da tre parti terze 

(p. 44). Questa seconda forma di protezione agisce contro 

i canoni di affitto arbitrari, ma non contro un eventuale 

proprietario che spenda i fondi a proprio beneficio, 

riducendo quindi la rendita di mercato dei siti. Dunque, 

c’è una terza clausola che fa sì che il proprietario 

s’impegni a condurre la propria attività in modo che il 

valore totale del sito come proprietà di reddito venga 

massimizzato (p. 43). Ciò implica che verranno sostenute 

solo le spese volte ad aumentare il valore del sito o 

almeno a non diminuirlo, impedendo lo sfruttamento 

del sito dal punto di vista delle spese. 

L’applicazione teorica alle colonie spaziali dimostra 

l’universalità dei principi di proprietà messi in evidenza 

da Heath e MacCallum. La stessa costituzione può 

essere utilizzata, per esempio, nella creazione di una 

nuova colonia di proprietà sul nostro pianeta. La possibilità 

di fornitura privata di tutti i beni civici in un’astronave 

o su una nave, che in effetti è una città viaggiante 

per mare, dimostra la generale fattibilità di un 

finanziamento dei beni pubblici basato sul processo di 

mercato. 

Comunità e capacità imprenditoriale 

Il tipico argomento che viene addotto per sostenere 

il fallimento del mercato nella produzione di beni collettivi 

è che gli individui possono non avere alcun 

incentivo a contribuire alla fornitura del bene. Questa 

argomentazione, oltre a rendere omogenei i beni collettivi 

e a ignorare una governance di tipo privato, fa una 

supposizione istituzionale sulla natura della società, 

presupponendo che non ci sia alcuna comunità esistente 

e che la famiglia esista in un rapporto atomistico. Se 

un imprenditore desidera costruire una diga, deve contrattare 

separatamente con ogni famiglia. Un simile 

presupposto conduce alla speculazione teoretica, ma 

empiricamente non esistono comunità atomistiche di 

questo tipo. Quindi, sarebbe sensato avere una teoria 

189



che presupponga l’esistenza di una comunità. L’evoluzione 

della società umana è caratterizzata da comunità 

in trasformazione ma costantemente esistenti. Nuove 

comunità evolvono da quelle già esistenti. Una teoria 

dei beni comuni realistica deve tenere in considerazione 

il fatto che la società è sempre e già in comunità. 3 

Se una comunità necessariamente esiste, allora la 

questione della fornitura dei beni civici si trasforma da 

un’ipotesi di fallimento del mercato alla questione della 

natura della comunità. Se la comunità ha un governo 

sovrano che fornisce i beni, l’alternativa della fornitura 

volontaria riguarda non la possibilità di fallimento del 

mercato, ma quella di devoluzione del potere e dell’autorità 

da una gestione imposta a una contrattuale che 

possa fornire gli stessi beni. Una comunità intenzionale 

può essere creata dal nulla, ma all’interno della cornice 

offerta dalle comunità preesistenti. Una nave in mare 

naviga sotto la bandiera di uno Stato sovrano; la creazione 

di una nuova nave comprende molti beni civici, 

eppure nessuno sostiene che esista il dilemma del prigioniero 

in merito al finanziamento di tali beni. Il proprietario 

non si deve preoccupare della rivelazione 

della domanda individuale finché la domanda totale 

attesa copre i costi. Egli vincola i servizi collettivi alla 

quota pagata per una cabina e l’esistenza di molti 

diversi tipi di navi fornisce la competitività di prezzo. 

L’esempio della diga che serve una vallata, illustrato 

dalla storia nel primo capitolo, non pone problemi nel 

momento in cui si comprende che i residenti di una 

valle sono già in comunità. Anche nel caso in cui la vallata 

consista di diverse comunità, il problema di coordinamento 

è ampiamente ridotto rispetto al caso atomistico. 

Un imprenditore che desideri costruire la diga 

deve solo contrattare con alcune associazioni di comunità 

e non con singole famiglie. Inoltre, le stesse comunità 

possono aver formato una comunità più grande 

3. L’espressione “sempre e già” venne utilizzata nella filosofia ermeneutica, 

secondo la quale «la comprensione è “sempre e già” interpretativa» (Lavine, 

1989, p. 99). 

190



con accordi intercomunitari. 

Benché la discussione sia incentrata sulle comunità 

territoriali, Gordon Tullock (1985) propone associazioni 

contrattuali non territoriali. Egli infatti rileva l’esempio 

del sistema in vigore nell’antico impero turco, nel quale 

si formarono comunità autonome di religione non 

musulmana. Tullock propone «associazioni con potere 

quasi governativo» e senza dominio geografico. Esse 

fornirebbero servizi non geografici, in qualche modo 

simili a quelli che oggi offrono le chiese. Aspetti di 

legge di cui possono prendersi carico includerebbero 

quelli connessi alla famiglia, all’omologazione e al contratto. 

La fornitura di beni pubblici viene solitamente teorizzata 

come se si trattasse di un bene isolato, ma in realtà 

le comunità offrono pacchetti di beni che i potenziali 

membri devono scegliere se accettare o rifiutare. Se una 

delle comunità si rifiuta di partecipare alla creazione 

della diga, le altre possono metterla davanti all’esclusione 

dalla comunità più grande e alla perdita del pacchetto 

di beni che quest’ultima offre. Alcuni accordi intercomunitari 

saranno dunque escludibili; ad esempio, gli 

ufficiali delle forze dell’ordine possono entrare in un’altra 

comunità alla ricerca dei criminali e la comunità che 

rifiuta di collaborare può essere tagliata fuori dal commercio, 

dal reciproco servizio di tutela dell’ordine e da 

altri benefici. Il rifiuto di cooperare nella fornitura di un 

bene comune da parte di una comunità, qualora si riconosca 

che si vuole beneficiare del bene, comporterebbe 

la perdita di buona volontà, che è essa stessa un bene 

pubblico. Quindi, il rifiuto da parte di una comunità di 

partecipare alla fornitura del bene pubblico non sarebbe 

privo di costi, come fa notare Heath. 

Una comunità non è un insieme di membri atomistici 

che si ritrovano a essere situati all’interno di un confine, 

ma anche una rete di relazioni. L’attaccamento 

emotivo potrebbe creare una simpatia benevola per le 

persone della comunità e per la comunità nel suo complesso, 

e tale simpatia potrebbe essere sfruttata per la 

fornitura volontaria di beni pubblici. Quindi, una 

191



comunità ha la possibilità di fornire i beni con mezzi 

catallattici e con strumenti solidali così come con tie-in 

al club e ai beni divisibili. Questa fattibilità non rende la 

fornitura automatica o inevitabile, ma certo possibile. 

Ciò che trasforma la possibilità in realtà è la capacità 

imprenditoriale. Douglas Den Uyl (1985, p. 33) afferma 

che dei buoni leader riducono il dilemma del prigioniero. 

L’imprenditore non solo crea beni civici ma genera 

anche istituzioni – tradizioni, festività – che sollecitano 

simpatia per la comunità. La stessa simpatia è un bene 

pubblico generato dall’imprenditorialità. 

Daniel Klein (1990, p. 799), descrivendo il sistema di 

strade a pedaggio costruito negli Stati Uniti del diciannovesimo 

secolo, osserva che molte di quelle iniziative 

non erano economicamente profittevoli e che gli “investitori” 

lo sapevano in anticipo, il che sembra andare 

contro alla «rigida applicazione del semplice modello 

dei beni pubblici». E osserva anche che, nel New 

England d’inizio diciannovesimo secolo, non esisteva 

una netta distinzione fra opere pubbliche e private. Tocqueville 

(1946 [1835], p. 191) aveva notato il grande 

numero di società dell’America del diciannovesimo 

secolo, «formate e mantenute dall’intervento di individui 

privati». Il problema del free riding venne superato 

dalla cultura delle prime città americane, ampiamente 

autogovernate e con un elevato grado di partecipazione 

nella gestione da parte dei residenti. Le congregazioni 

delle chiese fornivano scuole, biblioteche e assistenza ai 

poveri (Klein, 1990, p. 800). Queste relazioni sociali 

costituivano ciò che Coleman (1988) chiama «capitale 

sociale». Società cooperative fiorirono in quell’epoca, 

provvedendo ai servizi religiosi, scientifici e civici. Alcune 

ditte che si occupavano di barriere di pedaggio si 

definirono «società» (Klein, 1990, p. 802). 

Nella teoria di Klein, il principale incentivo al pedaggio 

era negativo: il fallimento di una cooperazione 

sarebbe stato evidente. Si utilizzò la pressione sociale 

per ottenere cooperazione in queste comunità di poche 

migliaia di persone (p. 803). Alle riunioni cittadine per 

decidere sui pedaggi partecipavano anche i residenti 

192



importanti. Le offerte di capitale venivano fatte pubblicamente. 

Si formarono comitati per sollecitare la sottoscrizione. 

La motivazione per contribuire non era, tuttavia, 

del tutto negativa, dal momento che il riconoscimento 

e l’approvazione da parte degli altri ha un’utilità 

positiva. Inoltre, i propugnatori del progetto non agirono 

per pressione sociale. Come afferma Klein (1990, p. 

809) «la capacità di un’associazione volontaria di fornire 

infrastrutture, istruzione, sicurezza e assistenza ai 

poveri dipende dall’esercizio e dallo spontaneo sviluppo 

di certe istituzioni, attività e sentimenti». Ma era 

richiesta anche capacità imprenditoriale, il che fa sorgere 

una domanda: perché taluni imprenditori diedero il 

via a quei progetti? Dal momento che i vari leader non 

sempre ritenevano che il loro guadagno privato sarebbe 

stato maggiore dei costi, ci deve essere stato un certo 

livello di simpatia benevola nelle loro azioni. 

Per riassumere, la teoria della comunità contrattuale 

possiede i seguenti elementi. La proprietà privata dello 

spazio permette la raccolta di canoni d’affitto generati 

dai servizi civici che li inducono. Comunità come gli 

alberghi, i centri commerciali, i parchi industriali, gli 

immobili e le navi sono esempi di fornitura di beni civici 

da parte di proprietà. Le associazioni di comunità 

residenziali sono un’altra forma di governance contrattuale 

e molte hanno implementato la concezione di 

Ebenezer Howard di servizi cittadini finanziati da 

canoni di locazione. Le loro costituzioni sono solitamente 

fornite dai costruttori e sono volte a incrementare 

il valore della proprietà con limitazioni contro lo 

sfruttamento futuro da parte della governance associativa. 

Gli imprenditori civici, inoltre, incoraggiano uno 

spirito di comunità e la simpatia per essa, che permette 

la fornitura di beni civici non escludibili in aggiunta al 

finanziamento tramite canone d’affitto. Infine, una teoria 

dei beni pubblici deve tenere in considerazione il 

fatto che la società è sempre una comunità, e che la scelta 

realistica nella fornitura dei beni civici non è fra mercato 

e governance, ma fra una governance di fornitura dei 

beni che è imposta o una che è volontaria. 

193



L’importanza dei case study 

Avendo presentato un’analisi teorica della fornitura 

volontaria di beni collettivi, ora esamineremo in dettaglio 

cinque casi per mettere alla prova l’ipotesi del fallimento 

del mercato e per illustrare come operano le 

comunità contrattuali. L’argomentazione sul fallimento 

del mercato afferma che, in generale, i beni civici non 

possono essere forniti da un processo di mercato, quindi 

basta solo un esempio del contrario per respingere tale 

affermazione. Tuttavia, qui presentiamo cinque casi per 

dimostrare come l’asserzione del fallimento di mercato 

venga respinta in varie forme e contesti comunitari. 

Si potrebbe sostenere, erroneamente, che per testare 

l’asserzione che la fornitura volontaria di beni collettivi è 

fattibile si debbano esaminare molti casi – e in effetti, per 

un’analisi approfondita, si dovrebbero valutare tutte 

queste comunità e scoprire qual è la percentuale che ha 

successo. Ma i casi di studio non sono dei dati da accumulare. 

Il test richiede una funzione logica “or”, non 

“and”. In un’analisi “or”, dati i casi A, B e C, il test ha un 

risultato positivo se uno dei casi è positivo e non se lo 

sono tutti, come invece nella funzione logica “and”. È 

come testare la falsa asserzione in fisica secondo cui 

corpi di massa diversa che cadono devono accelerare a 

velocità differenti nel vuoto. C’è bisogno di un solo risultato 

valido per rigettare l’ipotesi. Se in seguito un altro 

esame non la confuta, il dubbio ricadrà su quest’ultimo. 

C’è bisogno di una verifica numerica per talune 

affermazioni statistiche, come la correlazione, inferiore 

al 100 per cento, di due variabili. Tuttavia, l’argomentazione 

del fallimento del mercato non è una asserzione 

statistica. Non si afferma che la fornitura contrattuale 

fallirà di una certa percentuale nel tempo. Per come 

viene solitamente formulata, è un’asserzione assoluta e 

generale sui processi di mercato. La formulazione, 

come abbiamo mostrato con gli esempi dei capitoli 1 e 

2, di solito dice che un sistema di mercato decentralizzato 

non può fornire beni pubblici ed è analoga all’affermazione 

secondo la quale corpi di peso diverso non 

possono cadere alla stessa velocità. Un altro esempio 

194



potrebbe essere affermare che la società umana non può 

essere vegetariana. Se si scopre un gruppo di vegetariani, 

allora l’affermazione va rigettata. È plausibile che le 

condizioni che rendono fattibile la cosa siano casi unici 

empirici e quindi ulteriori esempi dimostrerebbero che 

non si tratta di un caso anomalo. L’esistenza di molti 

gruppi vegetariani dimostrerebbe la generale fattibilità 

e un esame più approfondito di un gruppo particolare 

mostrerebbe come questo accadrebbe nel dettaglio. 

Questa è la metodologia usata nel trattare i seguenti 

casi, soprattutto per quanto riguarda le comunità residenziali. 

Rifiutare la tesi del fallimento del mercato non significa 

affermare che “il mercato” funzionerà sempre o che 

non esistano casi particolari in cui gli sforzi volontari 

non sono riusciti a fornire taluni beni desiderati. Ma, 

anche se in molte situazioni o nella maggioranza dei 

casi, ci si trovasse davanti a un fallimento, ciò non invaliderebbe 

il rifiuto dell’argomentazione sul fallimento 

del mercato. Infatti, tale rifiuto implica solo che la fornitura 

volontaria di beni collettivi è possibile, proprio 

come la produzione di beni divisibili è fattibile, nonostante 

il fatto che anche in questa produzione si possano 

verificare molti fallimenti. La conoscenza incerta e 

limitata dell’uomo fa sì che la maggior parte degli sforzi 

umani non riescano a raggiungere la perfezione. 

L’affermazione secondo cui la fornitura contrattuale 

di beni collettivi è fattibile per essere dimostrata richiede 

solo un caso o pochi, con le opportune indicazioni 

del fatto che sono casi tipici e non esempi unici. Di conseguenza, 

i case study che esamineremo, soprattutto le 

comunità residenziali, sono rappresentativi. Inoltre verranno 

brevemente descritti altri esempi per evidenziare 

la non-unicità. 

I casi 

Il Walt Disney World è stato scelto come esempio di 

comunità di proprietà. Benché sia tipico di luoghi di 

soggiorno e hotel, il suo status legale autonomo lo 

rende un importante case study per la fornitura com- 

195



merciale di beni collettivi. 

L’Arden Village è stato scelto come primo esempio 

di una comunità che finanzia i propri beni collettivi con 

i canoni di affitto di terreni di proprietà privata. Inoltre, 

presenta un alto grado di attività volontaria. 

Fort Ellsworth è un esempio di condominio, una 

comune tipologia di comunità contrattuale che fornisce 

una gamma limitata di beni e implementa il principio 

economico del loro finanziamento tramite canone. 

La Reston Association è una grande associazione 

civica, simile a una città sovrana, che dimostra come 

simili operazioni su larga scala possono essere gestite 

come comunità contrattuali. 

Infine, i private places di St. Louis mostrano come i 

quartieri all’interno di un’area metropolitana presentino 

associazioni che possiedono le strade e i servizi pubblici, 

e che forniscono protezione e senso di comunità. 

Nel loro complesso questi case study dimostrano la 

fattibilità della governance contrattuale e della fornitura 

di beni civici in diverse condizioni, essendo ognuno un 

esempio di una tipologia di comunità più generale. 

196


Capitolo 9 

Affittasi utopia: 

Walt Disney World 

Quando guardiamo un animale dall’aspetto bellissimo 

mentre si muove, sappiamo che sotto la sua pelliccia 

sta accadendo qualcosa di grandioso: un cervello complesso 

e un sistema muscolare rendono la sua vita possibile. 

Quando un visitatore entra a Walt Disney World, 

conosciuto in tutto il mondo, forse non pensa che anche 

dietro gli schermi animati e i percorsi c’è una fisiologia 

complessa. E non si tratta delle strutture fisiche nascoste, 

ma della mente, della gestione che lo rende possibile. 

Anche il Walt Disney World è un organismo vivente 

e libero in un mondo di attività in concorrenza, e deve 

lottare per nutrirsi, come le creature selvatiche. Non può 

ordinare alle persone di nutrirlo e quindi deve attrarle 

come un bellissimo fiore profumato attira le api, offrendo 

loro un profumo irresistibile che indica la presenza di 

un nettare ancora più delizioso all’interno. 

Il Walt Disney World è nel contempo una comunità 

di proprietà, una società che gestisce una comunità 

commerciale e delle comunità residenziali di transito. È 

inoltre degno di nota nell’influenza esercitata come 

modello per altre comunità e offre un esempio di autonomia 

di proprietà. 

L’ipotesi 

Questo case study, il Walt Disney World (WDW), è 

inquadrato dai termini di un’ipotesi: vale a dire che un 

197



complesso immobiliare situato in un grande territorio, 

posseduto e gestito da una società privata, con finanziamento 

e controllo pubblico poco significativo, non 

fornisca i beni civici desiderati dagli utenti a un livello, 

sia in quantità che in qualità, pari a quello di un governo 

pubblico. 

Descrizione generale 

Il WDW, a sudest di Orlando, in Florida, possiede 

un’area di 116 km 2 (11.400 ettari) e ha quasi le stesse 

dimensioni della città di San Francisco. Quando fu 

aperto, nel 1971, era l’attrazione turistica più grande e 

costosa mai costruita (Zehnder, 1975, p. 2). Il territorio 

include due tratti di terra contigui, ma con diversa conformazione, 

appartenenti alle contee Orange e Osceola. 

La parte costruita si trova soprattutto nell’Orange 

County, mentre metà del terreno Disney nella Osceola 

County è lasciato al pascolo del bestiame e alla produzione 

di legname (Allen, 1989, p. 17). Il sito include 

un’area permanente di conservazione ambientale e di 

flora e fauna selvatiche, circa 3.300 ettari. Le tre attrazioni 

turistiche principali sono il Magic Kingdom Park, 

di circa 43,5 ettari, l’EPCOT Center, 105 ettari, e il Disney 

MGM Studios Theme Park, di 55 ettari. Sono stati 

edificati più di 2 mila ettari. In alta stagione il numero 

totale dei dipendenti è intorno ai 35 mila (Facts and 

Figures, 1990, p. 1). Nel 1989 i visitatori sono stati 30 

milioni, quasi 15 mila al giorno, tre quarti dei quali 

adulti. Il WDW chiama i suoi visitatori “ospiti”, come 

farebbe un hotel. Il 70 per cento circa dei visitatori vi 

tornano almeno una seconda volta. 

Metà delle entrate e due terzi dei profitti operativi 

della The Walt Disney Company derivano dai suoi parchi 

tematici (Kerwin e Fins, 1990), che comprendono 

Disneyland, Tokyo Disneyland ed Euro Disneyland, 

aperto nell’aprile del 1992 a Parigi. Il margine operativo 

(reddito operativo diviso per le entrate) proveniente 

dai parchi tematici e dai luoghi di soggiorno per l’anno 

1990 fu del 29 per cento (Walt Disney Company Annual 

Report, 1990, p. 38). 

198


Affittasi utopia: Walt Disney World 

I prodotti Disney 

Per comprendere la varietà e la portata dell’attività 

di proprietà del WDW è meglio fornire una breve 

descrizione di alcuni dei suoi parchi, luoghi di soggiorno 

e altri beni. Il Magic Kingdom Park, il cuore del 

WDW, venne aperto nel 1971 e contiene una Main 

Street e 43 attrazioni all’interno di altre 6 “terre” tematiche: 

Adventureland, Frontierland, Liberty Square, 

Fantasyland, Tomorrowland e Mickey’s Starland. Il 

parco è progettato in modo tale che, trovandosi in una 

di queste zone, si abbia l’impressione di essere in un 

contesto specifico – ognuna è visivamente isolata dalle 

altre (Sehlinger, 1991, p. 166). Il parco ha 35 punti vendita 

alimentari e 56 negozi che vendono merce varia. 

Tutti e 300 i punti vendita dei tre mondi Disney hanno 

un tema, che viene rispecchiato negli immobili, nella 

progettazione dei negozi e nella musica (“Disney 

World: putting money where the mouse is”, 1991). I servizi 

Disney si estendono anche alla manodopera, con 

dipendenti cortesi e amichevoli e le figure dei cartoni 

animati che passeggiano su e giù. 

L’EPCOT Center (Experimental Prototipe Community 

of Tomorrow), aperto dal 1982, è una meta turistica 

internazionale con 23 attrazioni, 13 esposizioni, 36 

punti vendita alimentari e 66 negozi. Prima della sua 

apertura, i tecnici della Disney piantarono 12.500 alberi 

e 100 mila arbusti. Le due aree tematiche sono Future 

World, dedicata alla scienza e al prototipo di comunità 

immaginato da Walt Disney, e World Showcase, dedicato 

a mostre simili a quelle delle esposizioni universali. 

Il Disney MGM Studios Theme Park è stato aperto nel 

1989 e offre 8 attrazioni collegate al mondo del cinema 

e della televisione, due esposizioni, 11 punti vendita alimentari 

e 20 negozi. Comprende anche studi televisivi 

e cinematografici attivi, che offrono la possibilità di 

compiere visite. Ci sono due parchi tematici acquatici. 

Typhoon Lagoon ha corsi d’acqua, una laguna, una 

piscina a onde e offre la possibilità di fare immersioni 

subacquee in acqua di mare. La River Country offre 

un’ansa per nuotare, alcune rapide, un percorso natu- 

199



ralistico, una piscina riscaldata e spiagge di sabbia 

bianca. Al di là dei suoi parchi tematici, il WDW possiede 

un’area ricreativa per i suoi dipendenti a Little 

Lake Bryan. La società affitta inoltre alcune case a schiera 

come luoghi di soggiorno presso Lake Buena Vista, 

una città sulla Interstate Highway 4. Nel 1990, aprirono 

il Disney Yacht Club Resort con le sue 634 stanze e il 

Beach Club Resort, di 580 camere, entrambi situati nei 

pressi di un lago di 10 ettari. Ciò si aggiunse alle 6200 

stanze suddivise nei 7 villaggi turistici già disponibili e 

che comprendono anche 785 posti campeggio e 407 roulotte 

in affitto. Il Village Resort offre 585 unità per famiglie, 

comprese ville e suite. Il Disney Village Hotel Plaza 

ha altre 5820 stanze, per un totale di più di 12 mila 

camere. C’è anche un centro conferenze in grado di 

ospitare 350 persone. 

Pleasure Island, aperta nel 1989, offre intrattenimenti 

serali al prezzo di un coperto (in linea con la stessa 

politica dei prezzi praticata nei parchi tematici), con sei 

locali tematici, spettacoli, film e ristoranti (Sehlinger, 

1991, p. 14). La Discovery Island ha un parco zoologico 

di circa 4,5 ettari con flora e fauna, in ambiente tropicale, 

con sentieri, piante contrassegnate e un aviario. Il 

Disney Boardwalk, un parco divertimenti simile a 

Coney Island, ha aperto nel 1991 (p. 15). I servizi di 

accoglienza includono anche tre campi di golf, piscine e 

laghi, barche, un complesso d’intrattenimento serale, 

uno shopping village, un centro conferenze e dei campeggi. 

Il Walt Disney World Village Office Plaza, sull’Interstate 

4, comprende quasi 10 mila metri quadri di 

spazio per uffici (Facts and Figures, 1990). 

La Disney Company vende i propri prodotti nel 

WDW, ma ricava entrate anche da prodotti di altre 

ditte. Infatti, la maggioranza dei prodotti venduti nel 

WDW sono di marche che fanno da co-sponsor e che 

pagano alla Disney Company l’esclusiva di vendita di 

quel tipo di prodotto (Allen, 1989, p. 8). In effetti, la Disney 

chiede loro un canone per il privilegio di vendere 

all’interno della sua proprietà. 

200


Walt Disney World 

20 

12 

7 

21 

23 

26 

3 


5 

19 

10 29 

25 1 

11 

24 

1. Beach Club Resort 

2. Buena Vista Palace 

3. Car Care Center 

4. Caribbean Beach Resort 

5. Contemporary Resort Hotel 

6. The Crossroads at Lake Buena Vista 

7. Disney Inn 

8. Disney Village 

9. Disney Village Conference Center 

10. Dolphin Hotel 

11. Fort Wildemess Campground 

12. Grand Floridian Beach Resort 

13. Grosvenor Resort 

14. Guest Quarters Resort 

15. The Hilton 

La costruzione del WDW 

Prevedendo le resistenze e al fine di evitare che i 

prezzi del terreno s’impennassero, fin dal 1964 Walt 

Disney aveva acquistato il terreno in piccoli lotti usando 

varie holding consociate, come ad esempio la Buena 

Vista Land Company. «Utilizzando intermediari, estrema 

discrezioni e più di 100 società prestanome, si scate- 

4 

201 

18 

8 9 

Cartina riprodotta con l’autorizzazione di Bob Sehlinger, 

The Unofficial Guide to Walt Disney World and Epcot, 1991, p. 45. 

2 

13 

28 

22 15 

17 

27 

16 

14 

16. Hotel Royal Plaza 

17. Howard Johnson’s Resort Hotel 

18. Lake Buena Vista Golf Course 

19. Magic Kingdom Toll Plaza 

20. Magnolia Golf Course 

21. Palm Golf Course 

22. Pleasure Island 

23. Polynesian Village Resort 

24. Reception Outpost 

25. Swan Resort 

26. Transportation & Ticket Center 

27. Travelodge Hotel 

28. Village Marketplace 

29. Yacht Club Resort 

6



nò negli acquisti di terreni vicini a Orlando, pagandoli 

circa 400 dollari all’acro» (Allen, 1989, p. 13). 1 Il padre di 

Disney aveva tentato invano di allevare bestiame e coltivare 

arance in quella stessa area della Florida centrale 

prima di trasferirsi nel Midwest (ivi). 

Uno dei motivi per cui venne deciso di acquistare 

così tanto terreno, molto di più di quanto non sia attualmente 

edificato o conservato per la tutela ambientale, 

fu quello di creare una zona cuscinetto ed evitare così i 

motel, i fast food e la brutta cacofonia di neon che aveva 

circondato Disneyland in California (Clark, 1973). Questi 

edifici sono in parte luoghi in cui si vendono beni o 

servizi che altrimenti sarebbero venduti a Disneyland e 

per giunta la loro bruttezza e casualità contrasta con 

l’immagine attentamente pianificata che il WDW vuole 

evocare. Di conseguenza, la Disney è in grado di controllare 

il contesto immediatamente circostante i suoi 

parchi tematici. I funzionari impararono inoltre dall’esperienza 

di Disneyland che potevano trarre profitto 

dal possesso della terra intorno ai parchi tematici, che 

sarebbe cresciuta in valore come risultato del movimento 

d’affari che il parco avrebbe attirato (Zehnder, 

1975, p. 5). 

Se lo Stato o i governi locali avessero finanziato o 

affidato alcuni dei beni pubblici, la verifica dell’ipotesi 

sarebbe stata poco convincente, dal momento che la fornitura 

dei beni si sarebbe potuta ascrivere a quella di 

questi governi o ai loro requisiti. Tuttavia, la Disney 

riuscì a ottenere forse l’autonomia più ampia di tutte le 

altre grandi comunità di proprietà degli Stati Uniti, fornendo 

così un caso chiaro di fornitura privata di beni 

collettivi. Il governo ha svolto il suo ruolo nel rendere 

l’area esterna attraente per il WDW: la rete di strade 

nella Florida centrale e la prospettiva di migliorie nelle 

autostrade influenzarono la decisione della Disney di 

ubicare lì il parco (Zehnder, 1975, p. 52). Ma i beni civici 

interni furono creati privatamente con poco aiuto o 

1. Vennero pagati circa 5 milioni di dollari per gli 11.300 ettari originari 

(Grover, 1991, p. 9), con una media di circa 440 dollari a ettaro. 

202



interferenza dai governi statali o locali. 

Il WDW ovviamente ha avuto un impatto sullo sviluppo 

edilizio della Florida centrale. La popolazione 

della regione di Orlando è cresciuta dai 30 mila residenti 

del 1965 ai 470 mila del 1970, al milione e 100 mila 

abitanti del 1990. La manodopera è passata dai 186 mila 

lavoratori del 1970 ai 620 mila del 1990 (Facts and Figures, 

1990). Con questa crescita, il WDW ha indotto un 

aumento di valore locativo dell’area, ma a loro volta le 

edificazioni circostanti hanno incrementato il valore 

della sua terra. Resta dunque aperta la questione su 

quanto grande sia il valore ricevuto dalle edificazioni 

esterne in rapporto al valore esportato nella regione. 

Le basi legali 

Avendo ottenuto la terra, la Disney aveva bisogno di 

una forma di autogoverno per portare a compimento la 

visione di WDW come comunità di proprietà. Il 15 

novembre 1965 alcuni rappresentanti della Disney 

incontrarono alcuni funzionari governativi a Orlando 

per discutere la destinazione d’uso dei terreni e altre 

regolamentazioni, dal momento che l’impegno della 

Disney sarebbe stato condizionato al raggiungimento di 

un accordo (Zehnder, 1975, p. 43). Il governatore della 

Florida garantì alla Disney la sua cooperazione (p. 63). 

La corte circoscrizionale approvò la richiesta di distretto 

idrografico separato che includesse la terra del WDW e 

pochi altri piccoli lotti (p. 71). Roy Disney, fratello di 

Walt, affermò: «Dobbiamo avere delle solide fondamenta 

legali prima di procedere con il Disney World. Queste 

fondamenta possono essere garantite dalle proposte 

legislative che presenteremo alla prossima sessione dell’assemblea 

legislativa della Florida» (p. 87). 

Il Reedy Creek Drainage District (RCDD) fu formato 

nel maggio del 1966 sotto il capitolo 298 del codice 

della Florida, «Rete idrografica e controllo delle acque». 

La Disney propose un improvement district a sé stante 

che assumesse le funzioni del distretto idrografico, permettendo 

al WDW in quanto proprietario terriero di 

controllare l’ambiente e l’edificazione (p. 89). Nel 1967, 

203



la Florida emanò la legge 67-764 (House Bill 486) a beneficio 

della Walt Disney Corporation, cambiando radicalmente 

la gestione del Reedy Creek Drainage District. La 

nuova legge, trasformando il distretto idrografico in 

improvement district «abrogò quasi tutte le leggi di Stato» 

riguardanti la costruzione e l’urbanizzazione (Berliner, 

1978, p. 4). 2 La legislazione del Reedy Creek Improvement 

District (RCID) combina le caratteristiche degli atti 

di diversi distretti della Florida in un’unica autorità 

(Zehnder, 1975, p. 105). Incluse nel RCID ci sono anche 

due città, Lake Buena Vista, ai margini dello stesso 

distretto, e Bay Lake, con i parchi tematici. Il governatore 

firmò il documento il 12 maggio 1967 (p. 107). 

I 180 dipendenti del distretto sono dipendenti pubblici. 

Il budget operativo annuale di 20 milioni di dollari 

proviene essenzialmente dalle tasse che la Disney paga 

al distretto (De George, 1988, p. 49). Il distretto controlla 

le acque, lo smaltimento dei rifiuti, i servizi aeroportuali, 

il trasporto, i servizi pubblici e le strade – i beni civici 

normalmente forniti da città e contee. Il distretto RCID è 

amministrato da 5 supervisori che vengono assunti per 

periodi di 4 anni. La legge specifica che tutti i membri del 

consiglio direttivo devono essere proprietari di terreni 

all’interno del distretto, creando quindi una gestione di 

proprietà di un distretto autorizzato da un governo 

sovrano. I membri del consiglio vengono eletti annualmente 

dai proprietari riuniti. Ogni proprietario ha diritto 

a un voto, che può anche essere espresso per delega 

scritta, per ogni acro o frazione maggiore di un acro posseduto. 

In realtà, la Walt Disney Corporation (WDC) 

possiede quasi tutto il terreno in questione (secondo De 

George, 1988, il 98 per cento) e quindi controlla il consiglio. 

I confini del distretto coincidono con la terra posseduta 

dal WDW, così che governare il distretto diventa 

sinonimo di governare il WDC (Berliner 1978, p. 9). 

Il testo della legge 67-764 riconosce l’esistenza di 

«comunità di soggiorno e ricreative non stagionali in 

altri Stati e luoghi del mondo che sono in concorrenza 

2. Il testo della legge è incluso nel libro di Berliner (1978). 

204



con la Florida per il commercio turistico»; quindi, possono 

essere intraprese «misure appropriate» per promuovere 

«la creazione di strutture di vacanza, sportive 

e ricreative e di comunità residenziali di alta qualità e 

l’utilizzo dei molti progressi tecnologici ottenuti dall’industria 

americana nello sviluppo di nuove concezioni 

di vita e svago comunitari». 3 Questo è un esplicito 

riconoscimento del fatto che abbassando i costi di 

regolazione e di tassazione di un’impresa se ne favorisce 

la crescita. 

Il testo di legge presuppone benefici esterni per il 

distretto: «La conservazione delle risorse e delle attrattive 

naturali, la creazione di condizioni favorevoli» e 

«l’utilizzo di nuove concezioni, idee, progetti e progressi 

tecnologici nella creazione di tali strutture e 

comunità costituiscono fini pubblici validi e la legittima 

partecipazione a distretti di tassazione speciale 

creati a questo scopo». 4 Dal momento che si tratta di 

tasse pagate principalmente dal WDW al distretto, 

questi benefici sono in effetti gli stessi di una fornitura 

di beni da parte di una proprietà, dal momento che 

l’eccezionalità sta nell’indipendenza del distretto dal 

controllo governativo. 

Uno degli obiettivi del distretto è «provvedere alle 

strade, ai ponti e all’illuminazione stradale, adottare 

codici e regolamenti edilizi e urbanistici». 5 Inoltre, «gli 

scopi di questo Atto non possono essere realizzati se 

non attraverso un distretto a tassazione speciale dotato 

dei poteri in seguito delineati», necessari al «benessere 

del distretto, di tutti i suoi abitanti e dei proprietari terrieri». 

6 Di nuovo, quello che politicamente è un «distretto 

a tassazione speciale» è, economicamente, un’auto- 

3. Berliner (1978, p. 15); Laws of Florida (1967), Charter 67-764, part 3, 

paragraph 4. 


paragraph 5. 


paragraph 8. 


paragraph 10. 

205



noma governance proprietaria. Abbiamo citato ampiamente 

queste dichiarazioni per mostrare come esse 

descrivevano le caratteristiche che poi si sarebbero sviluppate 

nel Walt Disney World, quali la conservazione 

della flora e della fauna naturali, la promozione del 

turismo, la creazione di beni civici e l’utilizzo di tecnologia 

innovativa. Esse, inoltre, rivelano il riconoscimento 

del fatto che l’uso di nuove tecnologie e concezioni 

per le comunità può richiedere un grado maggiore di 

esenzione dalla legislazione locale e statale, come nei 

regolamenti edilizi e urbanistici. 

La sezione 9 dell’atto si occupa dei «poteri del distretto», 

i quali includono la proprietà di infrastrutture, servizi 

pubblici, trasporti, strutture e servizi ricreativi. I 

poteri sono esplicitamente privi di limiti specifici. La 

sezione 10 dota il distretto del potere dei distretti stradali 

speciali. 7 Questo potere è esclusivo e fa sì che il distretto 

sostituisca la giurisdizione dello State Road Department 

della Florida e qualsiasi altra sottodivisione dello 

Stato, tranne per quanto riguarda due strade statali e 

l’Interstate Highway 4, che attraversa il WDW. Le strade 

nel WDW non vengono considerate parte dei sistemi 

stradali pubblici statali o della contea. 8 I collegamenti fra 

le strade pubbliche e private vengono stabiliti congiuntamente 

dal distretto e dallo Stato. 9 Per le norme contenute 

nella sezione 22, il bilancio e le finanze del distretto 

non sono soggetti ai requisiti legali della Florida o delle 

divisioni statali. 10 La sezione 23 dichiara che la giurisdizione 

del consiglio dei supervisori in merito a traffico e 

sicurezza «sarà esclusa da tutti i codici, le ordinanze, i 

requisiti, i progetti o altri regolamenti dei Consigli dei 

Commissari delle contee Orange e Osceola […] in meri- 


section 10, clause 1. 







206



to a urbanizzazione, costruzione, progettazione per 

quanto riguarda la suddivisione dei terreni, regolamenti 

sulla sicurezza degli edifici, regolamenti su scale mobili, 

ascensori e altri mezzi di sollevamento o trasporto, 

regolamenti su parchi e strutture di divertimento e di 

svago, regolamenti in merito agli impianti idraulici ed 

elettrici e altri codici di sicurezza o salute», anche se i 

fornitori d’elettricità come di altro restano soggetti alle 

leggi inerenti al sistema delle licenze. 11 

Una delle questioni che sorsero fu se, una volta 

costruito, il WDW sarebbe stato vulnerabile ai cambiamenti 

di autorizzazioni del distretto a opera dello Stato 

della Florida. La sezione 56 del capitolo affronta questa 

preoccupazione. È intitolata «Pledge by the State of Florida 

to the Bond Holders of the District and to the Federal 

Government» (Garanzia dello Stato della Florida ai 

possessori di bond del distretto e al governo federale) e 

afferma: «Lo Stato della Florida garantisce ai possessori 

di bond emessi sotto questo atto che non limiterà né 

altererà i diritti del distretto a possedere, acquisire, 

ostruire, ricostruire, migliorare, mantenere, gestire o 

allestire i progetti o a imporre e raccogliere tasse, contributi, 

canoni d’affitto, tariffe, imposte, pedaggi, 

biglietti e altri addebiti contemplati nella presente [...] 

fino a che tali bond insieme agli interessi maturati, e 

tutti i costi e le spese connesse a eventuali azioni o procedimenti 

da parte o per conto di tali possessori, saranno 

onorati e saldati». 12 

Nel 1972, il distretto emanò bond per 20 milioni di 

dollari, esenti dalla tassazione statale, per il sistema 

idrico e la rete fognaria (Berliner, 1978, p. 8), e successivamente 

ne ha emessi altri. Fino a che esisteranno i 

bond, lo Stato garantirà di rispettare l’Atto nella sua 

interezza. La possibilità o l’impossibilità di alterare i 

termini dello statuto sono questioni aperte; se si tentas- 

11. Berliner (1978, pp. 20-21); Laws of Florida (1967), Charter 67-764, 

part 8, section 23, clause 2. 

12. Berliner (1978, pp. 23-24); Laws of Florida (1967), Charter 67-764, 

part 17, section 56. 

207



se di cambiare, molto probabilmente si finirebbe in tribunale. 

La sezione 60, riconoscendo le sue «funzioni pubbliche 

essenziali», provvede a concedere alcune esenzioni 

di tassazione all’interno del distretto. Si afferma che 

«tutte le attività e le proprietà del distretto» e le entrate 

derivate dal distretto sotto tale Atto «saranno esenti dalla 

tassazione dello Stato o delle sue suddivisioni». 13 Come 

altri enti pubblici, il distretto può finanziare migliorie 

con bond esenti da tassazione ed è esente dalle tasse 

d’impatto che i costruttori privati devono pagare. Tuttavia, 

l’Atto non esenta l’attività commerciale che sarebbe 

soggetta alla tassazione in Florida se di proprietà di una 

società municipale, e non sono esenti nemmeno le attività 

che non si occupano di una “funzione pubblica”. 

Il distretto paga imposte sul terreno alle due contee 

e allo Stato, ma esse non sono stabilite sulla base del 

valore di mercato dei terreni (Clark, 1973, p. 37). Il valore 

locativo dichiarato nel bilancio consolidato della 

Walt Disney Company per l’anno 1990 è di soli 67 

milioni di dollari, a fronte di un valore di valorizzazione 

totale (edifici e altro), meno il deprezzamento, di 

3.250 milioni di dollari (Walt Disney Company Annual 

Report, 1990, p. 43), che porrebbe il terreno a solo il 2 per 

cento del valore immobiliare, anche escludendo il valore 

delle costruzioni in corso. 

Dal momento che la Walt Disney Company paga 

alcune imposte di proprietà, non è evidente come essa 

sia sovvenzionata dai governi locali e statali per l’utilizzo 

delle opere pubbliche. L’esenzione dalle regolamentazioni 

e da alcune forme di tassazione (per esempio, 

sui bond distrettuali) equivale all’eliminazione 

delle barriere e dei costi imposti piuttosto che necessariamente 

costituire un finanziamento. Ovviamente il 

WDW è avvantaggiato rispetto ad altre imprese della 

Florida, ma ciò non costituisce un sussidio di per sé, ma 

l’imposizione di costi da parte dello Stato su queste 


section 60. 

208



altre attività, il che in un mondo di comunità di proprietà 

non potrebbe accadere. L’importanza di essere 

liberi da simili costi e restrizioni emerse nel caso dei 

progetti della Walt Disney Company per un parco 

tematico da 2 miliardi di dollari a Long Beach, in California, 

che vennero annullati a causa di ostacoli regolatori 

e per l’opposizione di gruppi ambientalisti 

(“Digest”, 1991, p. D2). Va notato che la legge promulgata 

dalla Florida non crea un’entità sovrana, ma si 

limita a garantire al distretto una certa autonomia dalla 

maggior parte della legge sovrana e in tal modo assicura 

effettivamente a Walt Disney World un notevole 

ammontare di proprietà sostanziale sulla propria terra. 

L’analisi di Levy 

L’autonomia locale del WDW costituisce il fondamento 

per una sua trattazione come case study significativo 

per quanto riguarda la governance di proprietà e 

la fornitura di beni pubblici. Una breve analisi dell’operato 

del WDW come comunità privata venne svolta da 

David Levy (1975). Egli osserva che la visione classica 

sui beni pubblici forniti contrattualmente, come nel 

caso di strade e sistemi di transito, presupponeva prezzi 

espliciti per ciascun bene e spesso contratti espliciti, 

il che faceva apparire la stessa fornitura privata in pratica 

assai difficile, se non irrealizzabile. Come afferma 

Levy, il WDW offre un esempio di «città contrattuale» o 

comunità di proprietà che in realtà non opera in questo 

modo. In effetti, questo case study rivela una comunità 

societaria che agisce essenzialmente lungo le linee teoriche 

tracciate da Heath e MacCallum e descritte nell’ottavo 

capitolo. 

Levy (p. 9) rileva che il WDW fornisce un sistema di 

trasporti pubblici, lo smaltimento dei rifiuti, la tutela 

della flora e della fauna selvatiche e «nessuna traccia di 

inquinamento». Egli indica la differenza chiave fra il 

WDW e le città sovrane nella proprietà della terra: nel 

WDW un’entità possiede l’intero sito, mentre nelle 

«città normali» la proprietà della terra è decentralizzata, 

un aspetto evidenziato anche da MacCallum. Levy 

209



poi confronta e mette a contrasto i sistemi di raccolta 

dei rifiuti nei due tipi di comunità. Nelle città sovrane i 

rifiuti vengono posti in bidoni da parte dei residenti, 

bidoni che vengono collocati all’esterno dell’abitazione 

e poi raccolti da camion e portati alle discariche o agli 

inceneritori. Anche il Walt Disney World ha affrontato il 

problema dello smaltimento rifiuti ma, essendo un’organizzazione 

a scopo di lucro, «si è fatto carico del 

peso» del fastidio provato dai suoi clienti davanti alla 

vista e agli odori della spazzatura raccolta in bidoni. 

Questo fastidio non è un’esternalità nel caso del WDW; 

essendo internalizzato, il fastidio riduce le entrate. Oltre 

a generare tariffe più basse per i parchi tematici, induce 

anche meno shopping e «gli affitti che la Disney Corporation 

richiede all’interno del parco ne risulterebbero 

ridotti» (p. 29). Dunque, il sistema di smaltimento dei 

rifiuti del WDW non utilizza bidoni, ma tubi pneumatici 

che portano le immondizie agli impianti di smaltimento. 

Probabilmente il costo monetario di questo sistema 

è maggiore di quello dello smaltimento convenzionale, 

ma evidentemente la Disney ha tenuto in considerazione 

anche i costi sociali dell’alternativa, preferendo il 

sistema a tubi pneumatici. Come rileva lo stesso Levy (p. 

30), è negli interessi del WDW fornire il sistema pneumatico 

se l’aumento degli affitti rispetto all’alternativa 

antiestetica è sufficiente a coprire i costi monetari che 

comporta l’alternativa. Mentre alcuni servizi di una città 

forse non possono essere privatizzati economicamente in 

modo separato, possono però essere forniti privatamente 

come elementi di un’intera comunità (p. 31). 

Un altro esempio preso in considerazione da Levy 

(1975) è la protezione antincendio. Sotto un governo 

sovrano, i residenti provvedono ad alcune forme di 

protezione preventiva privata, come gli estintori e i 

materiali ignifughi, ma si affidano principalmente al 

servizio pubblico per spegnere gli incendi. «Spesso 

negli edifici delle città non ci sono sprinkler» (p. 30), 

mentre il WDW li ha installati in tutti gli edifici come 

forma di protezione più immediata. Come fa notare 

Levy, la Disney corporation ha interesse ad avere una 

210



buona reputazione in merito alla sicurezza. 

Levy afferma che una comunità contrattuale come il 

WDW può anche non essere «liberale», nel senso di 

permettere qualsiasi cosa che non eserciti coercizione 

sugli altri (p. 31). Sono infatti proibiti comportamenti e 

materiali che possano recare danno ai clienti. Ma una 

comunità di proprietà è «liberale» nel più vasto contesto 

dei diritti di proprietà, della proprietà controllata 

dai possessori di titoli che hanno un rapporto contrattuale 

con le persone all’interno del suo spazio. In un 

mondo di comunità di proprietà, osserva Levy, ci sarebbe 

un diverso assortimento di interessi e leggi che permetterebbe 

la concorrenza fra comunità che offrono differenti 

tipologie di beni pubblici. 

I beni fisici del Walt Disney World 

Il Walt Disney World è molto famoso per la pulizia 

del suo ambiente. «La manutenzione viene fatta così 

prontamente che non c’è nulla di sporco né in cattivo 

stato» (Berliner, 1978, p. 11). Tuttavia, la preservazione 

della fauna e della flora selvatiche e gli sforzi per evitare 

l’inquinamento delle aree esterne sono benefici esterni 

che teoricamente non dovrebbero essere forniti così 

prontamente dal momento che non ci sono dei benefici 

diretti per i proprietari. 

La missione della salvaguardia dell’area nel suo 

stato naturale può fornire benefici indiretti all’immagine 

della società e all’utilità dei proprietari, e può ridurre 

la necessità di regolamentazione ambientale esterna. 

Il gruppo di progettazione iniziale per la tutela della 

natura comprendeva un Conservation Advisory Board 

e faceva ricorso alla consulenza delle più grandi organizzazioni 

di salvaguardia ambientale americane. Il 

WDW istituì un Walt Disney World Environmental Protection 

Department. L’area di salvaguardia comprende 

zone umide e zone di rimboschimento. Uno degli obiettivi 

dichiarati è dimostrare che si può giungere a un’urbanizzazione 

che non disturbi l’ecologia delle aree 

adiacenti (Zehnder, 1975, pp. 155-156). Ciò include un 

programma di creazione di nuove aree umide per la 

211



fauna e la flora selvatiche disturbate dall’edificazione 

(Bloch, 1991, p. 32). Però, la salvaguardia ambientale ha 

costi-opportunità che ne limitano la portata. E, a parte 

le aree designate alla tutela, la terra non edificata è stata 

privata della sua vegetazione originaria, spianata e trasformata 

in una «gigantesca e vuota cintura verde» 

(Allen, 1989, p. 14) che ha reso possibile vedere da 

molto lontano i monumenti del parco. 

Come indicato dalla legislazione del distretto, il 

WDW ha utilizzato tecnologie innovative ed è molto 

orgoglioso dei suoi beni civici ad alta tecnologia. Per 

prima cosa, possiede il primo sistema telefonico commerciale 

a fibra ottica degli Usa e la prima compagnia 

telefonica al mondo completamente elettronica, la 

Vista-United Telecommunications, una partnership della 

Disney (Prototipe, 1987). Il Digital Animation Control 

System (DACS) coordina le centinaia di pupazzi della 

Audio-Animatronics del Magic Kingdom. Il DACS 

invia loro dei segnali, controllandone voci e gesti, così 

come palcoscenici, porte, illuminazione e sipari. Il 

WDW ha un sistema centrale di monitoraggio computerizzato, 

l’Automatic Monitoring and Control System 

(AMCS), che si occupa dei servizi pubblici e che opera 

da un interrato del parco con una superficie di 4 ettari, 

in grado di accogliere anche i camion. 

Come riporta Levy, una rete di tubi pneumatici raccolgono 

i rifiuti solidi. Questo sistema di progettazione 

svizzera, denominato Automatic Vacuum Collecting 

System (AVAC), spedisce l’immondizia a una velocità di 

100 chilometri all’ora verso una zona di raccoglimento 

centrale, dove viene compattata e portata via per essere 

incenerita da camion. L’impianto d’incinerazione utilizza 

degli scrubber umidi per evitare l’inquinamento dell’aria. 

Le acque di scolo vengono riciclate per l’irrigazione, 

alimentata da laghetti in cui giacinti d’acqua assorbono 

i composti nutritivi lasciati dal trattamento iniziale. 

L’impianto energetico comprende un sistema di recupero 

del calore disperso. Il sistema degli impianti antincendio 

è collegato all’AMCS e il loro utilizzo all’interno di 

tutti gli edifici riduce il raggio d’azione e i costi di questo 

212



specifico dipartimento incaricato di evitare incendi. Il 

Dynamic Economic Energy Dispatch System (DEEDS) 

mette a confronto molte opzioni di generazione di energia 

al Reedy Creek Utilities Company Central Energy 

Plant e sceglie i metodi più efficienti. L’elettricità ad alto 

voltaggio viene monitorata via computer con un sistema 

«più sofisticato di quelli della maggioranza attualmente 

in uso nelle aree municipali» (Prototipe, 1987). Il sistema 

fotovoltaico in cima all’Universe of Energy, l’edificio a 

forma di piramide nell’EPCOT, è il sistema di energia 

fotovoltaica privato più grande del mondo. 

L’esenzione dai regolamenti edilizi ha permesso al 

WDW di utilizzare metodi e materiali da costruzione 

innovativi, come proposto dallo statuto. Il WDW 

costruì quella che all’epoca era la più alta opera muraria 

in cemento armato degli Stati Uniti, il TraveLodge 

Motel, alto 16 piani. Nessun regolamento negli Stati 

Uniti avrebbe permesso la costruzione di un edificio 

oltre i 12 piani (De Michael, 1973, p. 61). Come risultato 

di questa libertà d’innovare, la Disney Company è 

diventata un patrono dell’architettura di primaria 

importanza, commissionando molti lavori ai più grandi 

architetti. Le recenti costruzioni comprendono gli 

alberghi al WDW e un edificio amministrativo a Lake 

Buena Vista. (Prima dell’amministrazione del presidente 

Michael Eisner, nel 1984, gli edifici della Disney venivano 

progettati da architetti dipendenti dalla società). 

Come esempio d’innovazione si può prendere il cuore 

dell’edificio a uffici della Team Disney a Lake Buena 

Vista, un cilindro aperto con una trave di 23 metri fissata 

sul bordo che forma una delle meridiane più grandi 

al mondo (Andersen, 1991, p. 66). 

Il WDW ha fatto un utilizzo esteso della possibilità 

di fornire un sistema di trasporti innovativo. I servizi, 

spesso forniti congiuntamente all’accesso ai parchi e 

agli alberghi, comprendono 4 treni monorotaia (22 km 

di linea a vapore), ferryboat, lance a motore, tram, 123 

autobus e taxi navetta. Il WDW ha quella che viene 

definita «la quinta flotta più grande del mondo», con più 

di 750 imbarcazioni. Il Mark IV Monorail System collega 

213



molti parchi e luoghi di soggiorno utilizzando treni da 

250 passeggeri e movimentando 80 mila persone al giorno. 

Per servire il trasporto aereo, c’è uno “STOLport”, un 

aeroporto per voli sulla breve distanza. Come osserva 

Levy, la maggioranza del trasporto via terra non richiede 

un pagamento essendo inclusa nella tariffa generale; il 

prezzo marginale pagato da un utente è zero. I progettisti 

hanno pensato anche ai pedoni. Sulla Main Street, i 

marciapiedi sono pavimentati con un asfalto elastico che 

riduce l’indolenzimento delle gambe e sono stati previsti 

posti per sedersi e riposare (Zehnder, 1975, p. 259). 

L’ipotesi secondo la quale un complesso immobiliare 

situato in un grande territorio, posseduto e gestito da 

una società privata, con finanziamento e controllo pubblico 

poco significativo, non fornirebbe i beni civici 

desiderati dagli utenti a un livello, sia in quantità che in 

qualità, pari a quello di un governo pubblico è quindi 

confutata. Non c’è alcuna prova del fatto che il WDW 

non abbia fornito quei beni civici che avrebbero avuto 

un’effettiva richiesta. I beni civici sono territoriali ed 

esiste il modo di indurre gli utenti individuali a pagare 

per la propria quota di beni, dal momento che si richiede 

una tariffa d’ingresso per l’utilizzo del sito. 

I beni psichici del Walt Disney World 

I beni fisici forniti dal WDW, benché impressionanti, 

costituiscono solo la superficie della fornitura totale di 

beni pubblici. Le famiglie non fanno 5 mila chilometri 

per qualche giro al luna park, per quanto bello possa 

essere. Per capire adeguatamente il successo del WDW 

vanno analizzate anche le caratteristiche psicologiche ed 

emotive dei beni pubblici del WDW – il valore di essere 

esattamente in quello spazio, al di là del “consumo” dei 

giri in giostra e delle esibizioni. 

Come spiega Sharon Zukin (1991, p. 221) Walt Disney 

cercò di trasformare il parco divertimenti in qualcosa 

di più del mero intrattenimento fisico: «Voleva 

proiettare l’immagine ideale della piccola cittadina 

americana come immagine di armonia sociale»; e ciò 

avrebbe non solo fornito divertimento ma anche tra- 

214



smesso un messaggio. Disney era «figlio di un utopista 

deluso» (p. 222). Sia Disneyland in California (creato 

nel 1955) che il Walt Disney World in Florida sono 

immagini di un’utopia. Uno dei progettisti di Disneyland 

affermò che la sua Main Street era «come sarebbe 

dovuta essere la vera Main Street» (ivi). In realtà, Main 

Street è un’immagine di quello che si vorrebbe esistesse 

piuttosto che una ricostruzione realistica. I suoi edifici 

sono costruiti con un’altezza che va dai cinque ai 

sette ottavi rispetto alla grandezza naturale, una tecnica 

cinematografica che li rende amichevoli ai bambini e 

crea negli adulti l’illusione che tutto sia più piccolo di 

quanto ricordato (Stern, 1986, p. 211). Le strade ricreano 

la cittadina natale di Disney, Marceline, nel Missouri. 

La Main Street è il cuore del WDW, «la chiave del segreto 

della visione di Disney», un’epoca in cui l’America 

era più semplice e coerente (ivi). 

Walt Disney fu un imprenditore la cui visione andava 

al di là degli stretti calcoli di profitto convenzionale, 

ma che alla fine fruttò profitti maggiori di quanto un 

imprenditore più tradizionale avrebbe guadagnato. Nel 

1953 i proprietari dei parchi di divertimento criticarono 

il piccolo numero di giostre progettate per Disneyland, 

così come la grande quantità di spazi aperti e la manutenzione 

costosa (Zukin, 1991, p. 223). Tuttavia, Disney 

stava vendendo non solo quelle figure animate che si 

muovevano in cerchio, ma un intero mondo di fantasia. 

A integrare la relativa scarsità di strumenti di profitto 

convenzionali hanno contribuito gli elementi psicologici 

del parco, una combinazione di mito e fantasia. La 

manutenzione molto costosa era necessaria a impedire 

che le immondizie e lo sporco rovinassero quell’ambiente 

attentamente progettato. 

Disney fu il pioniere del concetto di chiedere una 

tariffa per l’ingresso in un parco di divertimento invece 

che far pagare un biglietto per ogni singolo giro in giostra 

(Allen, 1989, p. 11). L’ambiente Disney ha un valore 

locativo che viene raccolto con tariffe d’entrata connesse 

al numero di giorni in cui si rimane sul posto. In 

realtà, la riproduzione dell’ambiente è un bene escludi- 

215



bile e la Disney detiene il copyright di molti dei suoi edifici 

più identificativi. Per pubblicare le immagini Disney 

serve un permesso (Sehlinger, 1991, p. 306). Al 

WDW sono disponibili biglietti d’ingresso di un giorno 

per i singoli parchi, biglietti da 4 e 5 giorni per tutti e tre 

i parchi e validi fino all’utilizzo completo, e addirittura 

un biglietto annuale. Nel giugno del 1993, per un adulto 

il biglietto giornaliero per un parco costava 35 dollari, 

un pass di 4 giorni per tutti e tre i parchi 125 dollari, 

e quello di 5 giorni 170 dollari. Nei pacchetti alberghieri 

della Disney il biglietto d’ingresso è incluso. 

Il giornalista Bob Garfield (1991), non molto soddisfatto 

della sua visita, ha riferito che il costo complessivo, 

senza includere i biglietti aerei, speso per la sua 

famiglia di 4 persone, era stato pari a 1700 dollari. Calcolando 

6 ore e 47 minuti di effettivo “divertimento”, 

vale a dire, le ore passate nei parchi escludendo il tempo 

trascorso in coda per le attrazioni, i viaggi in autobus, il 

tempo per mangiare e così via, i suoi 1700 dollari diventavano, 

secondo i suoi conti, 261 dollari «per ora di 

divertimento» della famiglia. Il fatto di averli pagati, 

comunque, dimostra la sua preferenza per l’esperienza 

Disney. Secondo Garfield, la Disney Company non forniva 

i dati sul tempo trascorso per le sue attrazioni. E 

riferì che un suo portavoce disse: «Non è la nostra politica 

ridurre una visita al Disney World a banali statistiche». 

Ma Garfield invece l’aveva fatto, calcolando il 

costo di 579 dollari per la sua famiglia per un’ora di 

divertimento al Magic Kingdom. Tuttavia, non prese in 

considerazione che solo il fatto di stare lì è considerato 

parte del divertimento e che pagava un canone d’affitto 

per tutto il tempo della sua permanenza. Quindi, se i 

1.700 dollari vengono divisi per la permanenza totale, 5 

giorni, 120 ore, il costo per l’utilizzo dello spazio e delle 

strutture del Walt Disney World all’ora diventa 14.17 

dollari per la famiglia, oppure 3.54 dollari a persona. Per 

il solo ingresso, un pass di 4 giorni di 186 dollari vorrebbe 

dire 3.87 dollari all’ora per 12 ore al giorno. 

Chiedere il pagamento all’ingresso è un metodo 

molto consono all’idea di vendere un ambiente e non 

216



solo i giri sulle attrazioni. Come osserva Allen (1989, p. 

12) il pagamento all’ingresso tiene fuori gli opportunisti 

– i borseggiatori e coloro che possono creare problemi 

che spesso affliggono altri luna park. Una tariffa 

fissa fornisce anche una possibilità di spesa più prevedibile 

del pagamento presso ogni attrazione ed evita il 

costo di questo secondo tipo di pagamento, che farebbe 

poi diminuire il costo del biglietto d’entrata che i visitatori 

sarebbero disposti a pagare. 

L’esistenza della congestione in sé non necessariamente 

rende più vantaggioso far pagare una tariffa d’utilizzo. 

Gli ascensori degli alberghi al mattino sono affollati, 

eppure gli alberghi non fanno pagare nulla per il 

loro utilizzo. Una tariffa che eliminasse l’attesa genererebbe 

ospiti scontenti che utilizzerebbero riluttanti le 

scale. Anche la cultura e le abitudini giocano un ruolo 

importante nel decidere cosa far pagare. E poi c’è anche 

il desiderio dei proprietari degli alberghi di rendere disponibili 

le strutture degli immobili, il che implica rendere 

quanto più bassi sia possibile i costi di transazione, ad 

esempio non facendo pagare per il servizio dell’ascensore. 

Questi stessi elementi si applicano al sistema dei trasporti 

all’interno del WDW e alle sue attrazioni. Le code 

evidentemente non distolgono in modo pesante dal 

godimento del parco dal momento che il WDW intervista 

i suoi ospiti all’uscita e, su una scala da 1 a 10, il livello 

di soddisfazione espresso si aggira intorno all’8-9 

(Grover, 1991, p. 64). La Walt Disney Company è consapevole 

del problema delle code e ha sostanzialmente 

ridotto il tempo di attesa con nuove attrazioni, gestendo 

le efficienze e aumentando gli orari di apertura dei parchi 

(Walt Disney Company Annual Report, 1990, p. 7). 

I visitatori del WDW possono adattare i loro programmi 

per evitare molti dei costi di congestione, se lo 

desiderano, dal momento che la frequentazione ha cicli 

annuali, settimanali e giornalieri. Gli affollamenti 

minori si verificano al mattino presto, di venerdì e di 

domenica, e fra il giorno del Ringraziamento e il 18 

dicembre (Sehlinger, 1991, p. 19). Anche le settimane fra 

Pasqua e giugno sono meno affollate (p. 25). All’inizio di 

217



dicembre, la presenza giornaliera di 20 mila persone è 

circa un terzo del picco della stagione estiva o durante le 

vacanze (p. 30). La Main Street spesso apre mezzora 

prima dell’orario fissato e il WDW mantiene una flessibilità 

d’apertura per adattarsi alle variazioni nella presenza 

di visitatori. Un ospite che voglia evitare le attese 

può risparmiare molto tempo pianificando attentamente 

la sua visita, oppure affidandosi a suggerimenti come 

quelli pubblicati da Sehlinger (1991), il quale fornisce 

programmi dettagliati per una visita al WDW che sia 

efficiente dal punto di vista dei tempi. Taluni test svolti 

dallo stesso Sehlinger hanno mostrato che, con una presenza 

di 48 mila visitatori, una persona poteva risparmiare 

una media di 3,5 ore utilizzando i suoi programmi 

rispetto a chi visitava il WDW per proprio conto, e 

quindi poteva provare molte più attrazioni (p. 59). I visitatori 

possono anche risparmiare tempo evitando di 

mettersi in coda per mangiare, cioè comprando il proprio 

cibo dai venditori e non nei ristoranti (p. 90). Quindi, 

se il tempo ha un costo-opportunità alto per il visitatore, 

esistono modi per renderlo più economico. 

La visione di Disney per quanto riguarda il Walt 

Disney World presentava altri due aspetti. Uno era il 

modello delle esposizioni universali, con il tema delle 

culture del mondo; l’altro era la creazione di EPCOT 

come una vera e propria città utopica con una popolazione 

di 20 mila abitanti. Walt Disney disse che EPCOT 

sarebbe stata 

una città che va incontro alle persone come una funzione 

di servizio. Sarà una comunità progettata e controllata, 

una vetrina per l’industria e la ricerca americana, 

per le scuole e le opportunità culturali ed educative. 

In EPCOT non ci saranno proprietari terrieri e 

quindi nessun voto di controllo sulla comunità. Non ci 

saranno bassifondi perché noi non permetteremo che 

si sviluppino. La gente affitterà le case invece che comprarle, 

e lo farà ad affitti modesti. Non ci saranno pensionati. 

Tutti devono avere un impiego. (Zukin, 1991, 

p. 224) 

218



La città avrebbe dovuto avere uno snodo centrale di 

20 ettari chiuso da una cupola e gli alti edifici avrebbero 

dovuto innalzarsi attraverso di essa. Un sistema di 

trasporto avrebbe portato le persone alle aree residenziali 

e industriali esterne. I beni civici progettati includevano 

una monorotaia, lo smaltimento dei rifiuti tramite 

tubi pneumatici, i servizi di utilities interrati e un 

sistema computerizzato centrale. Sarebbe stata aperta 

al pubblico pagante (Taylor, 1987, p. 33). 

Disney morì il 15 dicembre 1966; la società decise 

che una comunità residenziale di quel tipo avrebbe 

implicato molta responsabilità legale e trasformò l’EP- 

COT in un «rifugio temporaneo» (Zukin, 1991, p. 224). 

Comunque, il WDW è già in un certo senso una comunità 

residenziale avendo, oltre agli alberghi, alcune case 

a schiera e unifamiliari a Lake Buena Vista. Alcune 

unità abitative sono in affitto, altre sono di proprietà 

nella forma del condominio, con la Disney Corporation 

che mantiene il titolo di proprietà sul terreno. 

Michael Eisner, presidente della Walt Disney Company, 

voleva riscattare il sogno di Disney di una “città 

del domani” creando una cittadina high-tech nella parte 

meridionale del WDW (Andersen, 1991, p. 68). Nel 

1990, la società ottenne 830 ettari nella Osceola County 

a sudovest del WDW per una nuova “città dei sogni” 

da costruire in un arco di tempo di 25 anni. Sarà un 

complesso di 1600 ettari con case, appartamenti, una 

via commerciale, scuole, attività di svago, musei, uffici 

e 2500 ettari di cintura verde. Ci sono anche progetti di 

condomini in multi-proprietà (Grover, 1991, p. 276; 

Walt Disney Company Annual Report, 1990, p. 13). Ora 

chiamata «Celebration», la città sarà un laboratorio 

dove le persone coesisteranno con la natura, come nella 

città giardino di Ebenezer Howard, e avrà un istituto 

Disney con classi che per l’apprendimento trarranno 

vantaggio dalle risorse naturali del WDW, quali l’area 

di salvaguardia ambientale (Bloch, 1991, p. 8). Uno 

degli obiettivi di Walt Disney per il WDW era creare 

una città in cui gli impiegati potessero vivere e una 

vetrina per le nuove tecnologie in settori come i tra- 

219



sporti e l’igiene (Greene e Greene, 1991, p. 10). 

L’idea di una comunità utopica derivò in parte dalle 

esperienza giovanili dello stesso Disney (i problemi del 

padre durante la Grande Depressione) e anche dalle 

esposizioni universali precedenti. L’esposizione di Chicago 

del 1893 aveva visto una “città bianca” di 200 edifici; 

quella di New York City del 1939 prevedeva una 

“città del domani” utopica in un “mondo del domani” 

caratterizzato dal progresso tecnico. Le sue dimostrazioni 

erano interattive e gli spettatori potevano toccare le 

cose e parlare con gli addetti (Zukin, 1991, p. 226). 

Secondo Zukin era il consumismo l’intenzione primaria 

dietro il Walt Disney World: «Un’informazione che si 

mescola in un implicito appello al consumo. Toccate! 

Stupitevi! Comprate!» (p. 228). Eppure l’esposizione del 

1939 fu un «disastro commerciale» (p. 227). Serve qualcosa 

di più che qualche corsa nella fantasia, utopia tecnologica 

e propaganda consumistica per attirare le folle. 

Alexander Moore (1990) offre un’analisi antropologica 

del successo dei parchi della Disney. La forma del 

WDW, dice, è presa a prestito inconsciamente dai centri 

di pellegrinaggio, come per esempio La Mecca. Esso 

replica simbolicamente la capitale barocca, il giocoso 

pellegrinaggio adatto alla società secolare e “tecnologizzata” 

di oggi. Un pellegrinaggio comprende un rito 

di passaggio in cui i pellegrini subiscono un qualche 

cambiamento. Moore attira l’attenzione sul nome evocativo 

e mitico, “Magic Kingdom”. Per entrare nel 

Magic Kingdom il visitatore passa attraverso talune 

entrate simboliche come il cancello dei biglietti, tram, 

tornelli e monorotaie. La Main Street è fiancheggiata da 

negozi vittoriani, rievoca l’«America delle Main Street». 

Frontierland riflette «il passato eroico, mitico e storico 

dell’America» (p. 212). I temi sono i viaggi in un tempo 

mitico, passato e futuro. Per enfatizzare l’immagine, i 

personaggi della Disney passeggiano su e giù in modo 

casuale, incontrando gli ospiti. «L’icona regnante» è 

Mickey Mouse (p. 215). 

«Gli spettatori contemplano cinque utopie nordamericane: 

quella delle città delle Main Street; quella della 

220



fantasia dell’infanzia; quella della fantasia dell’adolescenza; 

quella della storia epica dei padri fondatori, 

della frontiera e di Lincoln; e infine quella del viaggio 

nello spazio del futuro nordamericano». WDW «evoca 

il soprannaturale in un contesto in cui il soprannaturale 

è stato bandito» (Moore, 1990, p. 214). 

L’idea del pellegrinaggio riecheggia anche nelle critiche 

di Bob Garfield (1991), il quale descrive il WDW 

come «una Mecca troppo decorata, votata a quella dalla 

realtà che è il mercato di massa». Solo in parte scherzando, 

egli afferma che Disneyland e il Walt Disney 

World per i genitori sono diventati delle istituzioni per 

l’infanzia, «qualcosa a metà fra il diritto e un sacro 

dovere [...] il pellegrinaggio dell’americano di classe 

media». Questo era il suo secondo viaggio di famiglia, 

fatto per timore che il figlio più grande si vedesse negato 

il rito atteso. In effetti, due americani su tre visitano 

un parco Disney prima o poi nella loro vita (Kobliner, 

1990, p. 152), il che conferma l’idea secondo la quale 

nell’esperienza Disney c’è più che mero divertimento. 

Nel Walt Disney World, l’atmosfera generale dell’ambiente 

viene mantenuta in tutto le zone. Gli alberghi 

possiedono un’«architettura d’intrattenimento» e 

sono «parchi tematici di per se stessi» (Zukin, 1991, p. 

228). I nuovi alberghi Dolphin e Swan, comunità di 

transito per 10 mila persone, possiedono come filo 

tematico gli animali evocati dai loro nomi. Delfini e 

cigni giganti siedono in cima ai loro tetti, assieme a simboli 

della flora della Florida, acqua, tropici e immagini 

dei cartoni animati Disney. Le mura esterne sono ricoperte 

di onde e foglie di banano, «un paesaggio immaginario 

per il consumo visivo» (p. 229). 

Gli elementi psicologici del Walt Disney World, così 

complementari al resto dell’impero, creano un sito 

unico che la Disney Company ha nutrito e accudito per 

ottenere una rendita che, a sua volta, dipende dalla 

tutela di aspetti complementari di altre attività della 

Disney. Per esempio, film che si allontanassero dal 

sistema di valori proposto al mercato dalla Disney 

potrebbero erodere la frequentazione dei parchi temati- 

221



ci (Taylor, 1987). L’importanza degli elementi psichici e 

dell’ambiente è ben illustrata dalla descrizione di un 

visitatore: «La maggior parte di noi vive tutto l’anno in 

un mondo brutto e sporco, pieno di preoccupazioni e 

duro lavoro. La mia visita annuale al Magic Kingdom, 

all’EPCOT e agli MGM-Disney Studios [sic] mi dà la 

possibilità di entrare a far parte di un mondo dove tutto 

è pulito, tutti sono amichevoli, non c’è niente di rotto, e 

non importa quanto stanco o irritabile sono, le persone 

sono comunque felici di vedermi» (Ross, 1991). Affitasi 

utopia, per diem. 

L’influenza del Walt Disney World sulle comunità 

I vari elementi che caratterizzano il Walt Disney 

World hanno avuto una grande influenza sulle altre 

comunità. Per prima cosa, i rivali della Disney in Florida 

hanno copiato alcune delle sue caratteristiche, come 

la “tematicità” mediante schemi decorativi (Allen, 1989, 

p. 12). Alcuni concorrenti, soprattutto i luoghi di soggiorno 

più vecchi troppo lontani da Orlando perché il 

tipico turista del WDW vi si recasse, hanno chiuso o si 

limitano a sopravvivere (Sehlinger, 1991, p. 6). 

Nell’“Orlando Wall” si sono formate attrazioni satellite 

(p. 7). L’EPCOT costituì un secondo shock per l’industria 

turistica di Orlando, andando a occupare uno o due 

giorni in più della settimana di vacanza del turista. La 

Disney creò allora biglietti d’ingresso da più giorni, che 

furono efficaci nel mantenere gli ospiti all’interno del 

WDW per molti giorni (p. 8) – altra ragione per affidarsi 

a biglietti d’entrata piuttosto che a una forma di 

pagamento attrazione per attrazione. Quando aprì 

anche Disney-MGM, venne interrotto l’uso del pass da 

tre giorni e si offrì agli ospiti la possibilità di comprare 

o un pass giornaliero per un parco o dei pass per quattro 

o cinque giorni, che vanno quindi a riempire la maggior 

parte della settimana di vacanza della famiglia (p. 9). 

Nelle aree esterne a Orlando, il WDW ha stimolato 

sia lo sviluppo del turismo sia quello degli immobili e 

delle comunità residenziali (Zukin, 1991, p. 230). Anche 

le edificazioni di alloggi hanno ripreso «l’immagine 

222



ideale della Main Street» della Disney (p. 231). Andres 

Duany, architetto di Miami, disse che «l’idea più nuova 

in architettura è la cittadina del diciannovesimo secolo» 

(ivi). La stessa Disney Company si è inoltrata maggiormente 

in campo residenziale; la Disney Development 

Company, creata a metà degli anni Ottanta, progetta di 

costruire comunità residenziali vicino al WDW (pp. 

231-232). Zukin descrive la creazione di questi paesaggi 

cittadini come una «frontiera creativa» della società 

altamente industrializzata. La nuova progettazione 

«non richiede né centralità né monumentalità» e, al 

contrario, «riconcilia visivamente la tensione fra consumo 

pubblico e privato, fra capitale globale e locale, fra 

mercato e luogo» (p. 241). Il tema degli sviluppi urbani 

di proprietà come riconciliazione fra pubblico e privato, 

fra mercato e luogo fa eco al pensiero di MacCallum 

discusso nell’ottavo capitolo. Il Walt Disney World è 

quindi molto più di un luogo di soggiorno o di una 

Mecca secolare. È, per Zukin, un modello di comunità 

residenziale del futuro, quella del «complesso extraurbano 

multiuso». Il WDW ha già fatto da modello a 

comunità come Seaside, in Florida, e Mashpee Commons, 

nel Massachusetts, entrambe progettate da 

«architetti postmoderni» (p. 265). 

Come afferma Zukin (p. 268), lo spazio non è soltanto 

un luogo per metter gli oggetti ma «struttura le percezioni 

delle persone, le loro interazioni e il senso di 

benessere o disperazione, appartenenza o alienazione», 

e sono queste caratteristiche a determinare i valori della 

terra. Il successo economico del Walt Disney World è il 

risultato della sua capacità di plasmare il contesto spaziale, 

un contesto spaziale che è complementare agli 

altri suoi beni. 

Il Walt Disney World come società 

Il materiale promozionale del WDW ne sottolinea le 

innovazioni tecnologiche e fisiche, ma l’utopia di Walt 

Disney aveva anche un aspetto finanziario di cui era ben 

consapevole. Secondo Richard Nunis, presidente della 

Walt Disney Attractions e creatore di Tokyo Disneyland, 

223



«l’obiettivo del Disney World era dimostrare che attraverso 

la libera impresa si poteva prendere terra vergine 

ed edificarla senza alcun sussidio governativo» (Allen, 

1989, p. 13). La storia recente della Walt Disney Company 

pone in rilievo un contrasto fra il mercato e i settori 

governativi nella fornitura dei beni. Le imprese private 

non massimizzano automaticamente i profitti, né operano 

necessariamente in modo efficiente, cioè per generare 

i massimi ritorni sugli investimenti. Ma quando non 

lo fanno, a differenza di quanto accade nel settore governativo, 

i valori dei loro titoli cadono rispetto al valore 

degli asset, e diventano possibili candidati per le acquisizioni, 

come già abbiamo visto nel quarto capitolo. 

Durante gli anni Settanta gli eredi di Walt Disney 

cercarono di mantenere intatta la sua visione, ma un’attività 

in un mondo che cambia richiede costantemente 

nuove visioni. I nuovi proprietari cercarono di fare 

quello che avrebbe fatto Walt, ma non innovarono e non 

colsero le opportunità come avrebbe fatto lui (Grover, 

1991, p. 12). Con l’impennarsi dei costi (secondo le 

stime iniziali EPCOT sarebbe dovuta costare 600 milioni 

di dollari, ma finì col costare due volte tanto), i guadagni 

della società erano in declino (p. 13). Inoltre, i 

prezzi d’ingresso della Disney non erano nemmeno 

stati aggiornati all’inflazione, dal momento che i funzionari 

della società temevano una reazione negativa e 

un declino nelle presenze (p. 64). I biglietti giornalieri 

costavano solo 17 dollari, una piccolissima parte dei 

mille dollari pagati da una famiglia per un viaggio al 

WDW (p. 41). L’attività alberghiera di Orlando venne 

rilevata da altre società (p. 14). 

Davanti a un tentativo di acquisizione, i direttori 

portarono nella società Michael Eisner, precedentemente 

presidente della Paramount (p. 16). Dal 1984 al 1990, 

sotto la nuova gestione, il costo dei biglietti d’ingresso 

venne aumentato dell’82 per cento e portato al livello 

che il mercato poteva sostenere (Kerwin, 1990, p. 53). 

L’aumento dei prezzi venne affiancato da una pubblicità 

televisiva volta a fare aumentare la domanda, avendo 

rilevato da una verifica fatta che sarebbero serviti 6,50 

224



dollari di pubblicità per portare un ospite che avrebbe 

pagato 18 dollari d’entrata e avrebbe poi speso altro 

denaro all’interno del WDW (Grover, 1991, p. 67). La 

«Pleasure Island», con i suoi locali notturni ispirati alla 

Church Street Station di Orlando, fu un tentativo di 

attrarre i giovani adulti (Grover, 1991, p. 179; Sehlinger, 

1991, p. 9). Inoltre, la società migliorò il WDW con attrazioni 

come il “Captain EO Show”, un film fantastico tridimensionale 

con effetti speciali, e “Star Tours” (Grover, 

1991, pp. 78-79). Le presenze aumentarono nonostante 

la crescita del costo del biglietto d’ingresso e dal 1983 al 

1987 i profitti del parco tematico triplicarono (p. 79). 

Il gruppo di dirigenti della società decisero anche di 

aggiungere un terzo parco tematico, i Disney-MGM 

Studios, che avrebbero indotto gli ospiti a passare un 

giorno in più della loro settimana di vacanza all’interno 

del WDW senza rivolgersi a qualche altro parco (p. 

172), soprattutto ai nuovi MCA Universal Studios. La 

Disney Company aveva un relativo vantaggio rispetto 

a MCA, dato dall’indipendenza del suo Reedy Creek 

Improvement District. Un progetto Disney non aveva 

bisogno di verifiche e licenze da regolamento che invece 

dovevano possedere le altre società (p. 180). MCA 

entrò in competizione rendendo le proprie attrazioni 

più violente ed emozionanti di quelle del WDW, che gli 

adolescenti infatti considerano noiose (p. 183). 

Walt Disney World come comunità 

Le strutture del WDW non costituiscono solamente 

un’attività di servizio turistico, ma anche una comunità 

con fornitura di infrastrutture e beni civici equivalente a 

quella di una città. I 16 mila ospiti notturni costituiscono 

una notevole popolazione residente, anche se di passaggio, 

e si aggiungono agli ospiti diurni. Tutti i servizi 

sono finanziati dagli utenti attraverso una combinazione 

di tariffe d’uso e quote locative. La tariffa d’ingresso, 

in realtà, è un canone di locazione pagato al WDW per 

l’utilizzo di tutti gli spazi e le strutture in un dato arco 

di tempo. I servizi pubblici vengono finanziati tramite 

questi pagamenti. Di conseguenza, i beni collettivi sono 

225



finanziati da affitti, proprio come gli ospiti di un albergo 

pagano un affitto per il breve utilizzo delle strutture. 

È evidente quindi che il WDW costituisce la prova di 

una comunità privata di dimensioni considerevoli che 

non solo provvede ai beni civici, ma lo fa abbondantemente 

e in modo avanzato, il che è reso fattibile dall’autonomia 

legale garantita al WDW dalla legislazione 

della Florida. I beni collettivi sono escludibili e territoriali, 

sovvenzionati dai canoni di locazione, pagati sotto 

forma di ammissione al sito. L’ammissione a un sito 

come il WDW è un contratto fra ospite e proprietario, e 

in quanto tale specifica le proprie condizioni sul biglietto 

d’ingresso stesso. Il WDW genera anche beni pubblici 

non escludibili, come la sua influenza sulla cultura e 

su altre comunità. L’evidenza confuta l’ipotesi che la 

fornitura contrattuale di beni civici comunitari sia 

necessariamente inferiore a quella governativa. I parchi 

tematici della Disney in California, Florida, Giappone e 

Francia indicano anche la possibilità di una fornitura 

societaria o di un franchising di una catena di comunità 

di un certo stile, ottenuta con alberghi, campeggi, residenze, 

dormitori per studenti e ostelli della gioventù, e 

che potrebbe plausibilmente essere costituita anche da 

residenze più permanenti. 

Il WDW è prevalentemente una comunità di vendita 

e si potrebbe sostenere cha la fattibilità della fornitura 

dei beni pubblici a clienti esterni non è applicabile a 

utenti che siano residenti permanenti. Nel caso di 

comunità residenziali il pagamento per l’accesso è 

diverso per grado, ma non per genere, dal momento 

che i residenti di una comunità contrattuale devono 

anch’essi pagare per avere diritti d’accesso al sito. I residenti 

effettuano pagamenti periodici adatti alla loro 

lunga permanenza. Comunque, un esame delle comunità 

residenziali fornirà l’occasione per altre verifiche 

dell’asserzione del fallimento del mercato per comunità 

di varie dimensioni e tipologie. Nei capitoli seguenti, 

dunque, si esamineranno come case study quattro tipi 

diversi di comunità residenziali. 

226


Capitolo 10 

Come vi piace: Arden e i land trust 

Supponiamo di dover condurre un esperimento 

sulla fornitura volontaria di beni civici. Per testarla su 

piccola scala si potrebbe creare una comunità municipale 

di circa 500 persone. La terra dovrebbe essere proprietà 

di una società privata, che la darebbe in locazione 

ai residenti. I canoni verrebbero utilizzati per le 

spese della società così come per la fornitura dei beni 

civici alla comunità. Se l’esperimento avesse successo, 

avremo un esempio di laboratorio di primaria importanza 

di una comunità contrattuale che provvede ai 

propri beni pubblici in accordo con la teoria presentata 

nei capitoli precedenti. 

Un esperimento di questo tipo però esiste già. È 

Arden, nel Delaware, a nord di Wilmington. Anche se 

negli Stati Uniti ci sono molte comunità contrattuali, la 

maggioranza ha un ambito limitato per quanto riguarda 

i beni civici, essendo solitamente parte di una municipalità. 

Ma Arden è una municipalità indipendente. È 

l’unico paese degli Stati Uniti presente nella sua interezza 

nel National Register of Historic Places, dove è 

entrato nel 1973 come comunità sperimentale di successo, 

esempio di città giardino, democrazia diretta, centro 

d’arte e di preservazione di «un vero sentimento di 

appartenenza con un profondo senso di comunità» 

(Liberman, 1974, p. 25). 

227



L’ipotesi 

Il villaggio di Arden saggia la seguente ipotesi: una 

comunità residenziale con una gestione contrattuale e 

scarsi finanziamenti e limitato controllo pubblico non 

fornisce un livello di beni pubblici desiderati elevato, 

sia in qualità che in quantità, pari a quello che fornirebbe 

un governo imposto. 

Una seconda ipotesi da verificare è quella della non 

fattibilità della fornitura decentralizzata di beni civici. 

Le strade, i parchi, i centri per la comunità e così via a 

cui provvedono comunità delle stesse dimensioni di 

Arden costituiranno una produzione decentralizzata di 

tali beni nel contesto generale degli Stati Uniti e dei singoli 

loro Stati d’appartenenza. 

Ci sono altri aspetti della fornitura contrattuale che 

possono essere esaminati tramite il caso di Arden: 1) se 

i beni civici prodotti da Arden sono escludibili; 2) se i 

beni pubblici aumentano il valore del sito e gli affitti; 3) 

se ci sono problemi con la rivelazione della domanda; 

4) se i free rider rappresentano un problema; 5) se la fornitura 

dei beni richiede il sostegno di governi di livelli 

più alti; e 6) se è impraticabile separare i valori del sito 

e delle migliorie nel calcolo dei canoni di locazione. 

Se le due ipotesi vengono confutate, allora rimane 

da verificare se Arden è un caso unico o se può essere 

replicato. Sono state fondate anche altre comunità su 

principi simili, vale a dire utilizzando canoni di locazione 

fondiari per finanziare beni civici e le esamineremo 

brevemente ponendole a confronto con Arden, proprio 

per capire se quest’ultimo sia un caso di path-dependence 

o se sia basato su principi generali. 


La zona residenziale di Arden è proprietà di un trust 

non profit che raccoglie i canoni locativi delle proprietà 

in affitto, dal momento che gli edifici sono posseduti 

separatamente da individui. Il canone, stabilito da 

assessori eletti dai residenti, viene poi usato dalla 

comunità, governata tramite voto di maggioranza, per 

finanziare i suoi beni civici. Il trust paga anche le tasse 

228


Mappa dei tre Arden 


Cartina tratta da The Arden Book, ripubblicata con l’autorizzazione 

della Town Assembly of Arden. 

Disegnata da Ted Davis. 

sulla proprietà della contea, comprese quelle sugli edifici, 

così che i proprietari pagano una quota indipendente 

dal valore delle loro valorizzazioni. Il canone 

locativo viene anche utilizzato per pagare le spese del 

trust. Dal momento che il trust raccoglie solo una parte 

della rendita economica fondiaria, la quota rimanente 

viene trattenuta dai locatari, dando così al terreno valo- 

229



ri positivi, un po’ come accade con i titoli fondiari di 

proprietà assoluta. 

Dal momento che ogni locatario contratta con il trust 

per la proprietà in affitto, Arden è una comunità contrattuale 

e i suoi beni civici sono forniti da un processo 

di mercato. 

Origini storiche di Arden 

La storia che segue è molto istruttiva per quanto 

riguarda la tesi del fallimento del mercato, perché 

dimostra come per la fornitura dei beni pubblici di 

Arden non solo non sia necessario un governo di tipo 

sovrano, ma addirittura come esso avrebbe indebolito 

la natura contrattuale della comunità e ostacolato la fornitura 

locale di beni civici. Diversamente da altre comunità 

intenzionali, la storia di Arden mostra anche che il 

suo modello funziona per una popolazione che non 

necessariamente è votata ideologicamente a quel 

modello. 

Arden venne fondata nel 1900 da ammiratori di 

Henry George desiderosi di costruire un modello di 

comunità che avrebbe verificato la teoria della finanza 

pubblica di George. Egli aveva proposto (1890, p. 1) 

d’implementare la sua teoria del finanziamento dei 

beni pubblici tramite rendita fondiaria riformando il 

sistema di tassazione: «Noi proponiamo di abolire tutte 

le tasse tranne una singola tassa sul valore del terreno, 

indipendentemente dalle valorizzazioni esistenti in o 

su esso». Negli anni 1895-1896, alcuni suoi sostenitori 

provenienti dalla vicina Philadelphia condussero una 

campagna durante le elezioni del Delaware per eleggere 

funzionari favorevoli a questo concetto di tassa 

unica. Il Delaware aveva solo 40 mila votanti. Cercavano 

di fare in modo che lo Stato adottasse il sistema, sperando 

che poi anche gli altri avrebbero seguito un 

modello di sicuro successo. Ma i funzionari del Delaware 

si opposero a questa “invasione” e più di 20 oratori 

vennero arrestati. Il progetto ottenne l’effetto contrario 

a quello sperato. Non solo i promotori della campagna 

ottennero solo il 3 per cento dei voti nel 1896, ma 

230



l’anno successivo il Delaware reagì con un emendamento 

costituzionale che impediva alla legislatura di 

mettere in atto un simile sistema di tassazione (Wynn, 

1965, p. 16; Wiencek, 1992, p. 128). 

Due dei promotori della campagna, Frank Stephens, 

scultore, e Will Price, architetto, allora partirono con l’idea 

di fondare un insediamento per dimostrare che una 

città poteva davvero operare con questo sistema. Gli 

amministratori della comunità avrebbero implementato 

la «tassa unica» raccogliendo le rendite fondiarie 

della comunità per provvedere ai beni comunitari. Price 

e Stephens comprarono una fattoria abbandonata con 

66 ettari di terreno al prezzo di 9 mila dollari, 6.500 dei 

quali vennero finanziati tramite ipoteca da Joseph Fels, 

un fabbricante di sapone di Philadelphia e sostenitore 

delle idee di George (Wynn, 1965, pp. 21-22). Quella 

terra collinosa ricordava i bellissimi terreni boscosi del 

Warwickshire, in Inghilterra, il luogo della Foresta di 

Arden nell’opera di Shakespeare Come vi piace. Stephens 

e altri sostenitori di George avevano utilizzato 

quell’opera come simbolo della loro campagna. Nel 

1900 fondarono così la città e la chiamarono Arden e sin 

da quel momento la comunità ha mantenuto il ricordo 

delle proprie origini. Il “giorno dei fondatori”, in maggio, 

viene ancora celebrato come festività cittadina, e 

l’eredità shakespeariana viene mantenuta viva. Stephens 

aveva costruito un teatro all’aperto per le opere 

di Shakespeare, messe in scena dai residenti. La tradizione 

viene tenuta viva dalla Players Gild e il teatro, ora 

chiamato Frank Stephens Memorial Theater, è ancora 

utilizzato per matrimoni e commemorazioni. Inoltre, 

nel 1930 un granaio di Ardentown venne trasformato 

nel “Robin Hood Theatre” ed è ancora usato. 

L’atto costitutivo del trust, il Deed of Trust del 1901, 

dava ai tre amministratori (Price, Stephens e Frank 

Martin, anche lui di Philadelphia) un alto livello di controllo 

sulla gestione della comunità e sulla valutazione 

delle locazioni. Anche se non profit, si trattava di una 

comunità di proprietà. Successivamente, per attirare 

più residenti, gli amministratori cambiarono il Deed of 

231



Trust, nel 1908, 1 disponendo l’esistenza di assessori eletti 

dai residenti e limitando i poteri degli amministratori, 

e vennero redatti nuovi contratti d’affitto. Questo fu 

l’inizio di un cambiamento verso una controllo sempre 

più democratico della gestione; e dimostra la propensione 

alla gestione democratica nelle comunità residenziali 

contrattuali in cui i residenti hanno investimenti 

specifici, una propensione che si basa sullo stessa motivazione 

per la quale i cittadini preferiscono la democrazia 

alla dittatura. Anche se un singolo membro ha 

poco controllo sulla gestione, la capacità della maggioranza 

di rovesciare la leadership è considerata una 

garanzia contro il potere arbitrario, una garanzia che 

invece non esiste nel caso di un governo non eletto. 

Forse l’esistenza di vincoli costituzionali più forti contro 

lo sfruttamento del sito avrebbe potuto ridurre tale 

desiderio di democrazia. Ad ogni modo, il caso di 

Arden così come quelli di altre comunità contrattuali, è 

coerente con l’affermazione: le comunità contrattuali tendono 

ad avere una gestione democratica a meno che gli asset 

posseduti dai residenti non siano mobili o gli investimenti 

specifici sul sito non siano fungibili o garantiti dal management. 

L’entrata e l’uscita sono elementi chiave del processo 

di mercato e, dove l’uscita degli asset di una persona 

è troppo incerta, l’uscita (o sostituzione) dei 

governanti è un suo sostituto, seppur imperfetto. 

L’articolo I, sezione 10, della Costituzione degli Stati 

Uniti afferma che «gli Stati non potranno […] approvare 

[…] leggi che disconoscano in qualche modo l’efficacia 

delle obbligazioni contrattuali». Gli amministratori 

erano entrati a far parte di un contratto con ogni locatario 

e per i termini di tale contratto avevano l’autorità di 

stabilire il canone di locazione, come qualsiasi altro proprietario. 

Ma nel 1935, nonostante la clausola della 

Costituzione, il governo del Delaware indebolì i con- 

1. Il testo della “Constitution and By-Laws” del 1908 è riportato in Huntington 

(1922, pp. 64-71). Una sezione viene riportata anche da Liberman 

(1974, p. 17). Huntington mette a disposizione anche un contratto di locazione 

(1922, p. 72). 

232



tratti fra amministratori e locatari. Nel 1934, un anno 

prima, gli assessori avevano chiesto una seconda riduzione 

del 10 per cento sugli affitti e gli amministratori 

avevano rigettato la proposta. La disputa venne portata 

davanti alla Court of Chancery del Delaware, che stabilì 

che gli amministratori dovevano delegare la loro 

autorità all’assemblea cittadina ed eleggere un consiglio 

di assessori. Il ragionamento della Corte fu: «Questa 

è una fondazione benefica. Le Corti sono disponibili 

a maggiore liberalità nei casi di trust di questo tipo 

piuttosto che quando si tratta di trust di natura puramente 

privata». Inoltre, i contratti d’affitto lasciavano i 

locatari in «uno stato d’incertezza e insicurezza, potenziali 

vittime della volontà arbitraria degli amministratori 

in materia di obbligazioni locative future» (Court of 

Chancery, 1935, pp. 18-20). 

Il quattordicesimo emendamento richiede «l’equa 

protezione delle leggi» e le parole della Costituzione 

americana non specificano diversi trattamenti per le 

fondazioni di carità. Inoltre, ogni locatario è soggetto 

alla «volontà arbitraria» di un proprietario nel momento 

del rinnovo del contratto o se il contratto stesso permette 

al proprietario di decidere il canone. Dovrebbe 

saperlo bene prima di effettuare l’atto costitutivo di firmare 

un contratto d’affitto. La volontà di un proprietario 

potrà anche essere arbitraria, ma la sua capacità di 

fissare il canone d’affitto non lo è affatto, dal momento 

che un canone troppo alto lo lascerebbe senza affittuari. 

Tuttavia, la specificità sul sito degli investimenti dei 

locatari negli edifici di Arden riduceva la loro opzione 

di uscita e portò al procedimento legale. I fondatori non 

avevano riconosciuto questo principio e non avevano 

messo in atto forme di tutela per gli investimenti degli 

affittuari (come fa MacCallum nelle regole create per 

Orbis, 1977). Si trattò di una debolezza congenita dell’atto 

costitutivo. 

Lo Stato del Delaware, tramite questa decisione 

della Corte, in realtà trasformò Arden da una comunità 

di proprietà posseduta da una società esterna, come il 

Walt Disney World, in una associazione civica demo- 

233



cratica com’è un condominio, anche se il trust rimase 

come legale proprietario del terreno ed esattore dell’affitto. 

Nel Walt Disney World l’autonomia legislativa 

diede a una società privata la possibilità di dimostrare 

che la fornitura privata di beni civici era fattibile e 

aveva successo. L’affermazione secondo la quale la fornitura 

di beni civici residenziali richiede l’intervento 

del settore pubblico venne completamente ribaltata da 

questa decisione della Corte del Delaware: la questione 

non era più che i beni pubblici necessitavano il governo, 

ma che il governo impediva la fornitura privata dei 

beni. Al di là dell’offrire tutele per gli investimenti degli 

affittuari, il diritto legale degli amministratori di stabilire 

il canone d’affitto avrebbe potuto essere preservato 

istituendo una società a scopo di lucro che avrebbe trattenuto 

ciò che rimaneva delle entrate di locazione dopo 

aver pagato le spese del paese e del trust, entrate che poi 

si sarebbero potute utilizzare per acquistare altro terreno. 

L’istituzione di una fondazione di carità implica 

avere scopi di beneficenza, soggetti a varie interpretazioni, 

compresa quella di beneficiare gli stessi residenti. 

Eppure, il concetto di raccolta di fondi tramite i canoni 

fondiari venne mantenuto nell’Arden Deed of Trust e 

questo elemento fondamentale della costituzione di 

Arden si è conservato fino a oggi, testimonianza dei suoi 

solidi principi. Quindi, Arden resta un caso esemplare 

per quanto riguarda il finanziamento di beni pubblici 

esplicitamente tramite canone fondiario privato. 

Stephens attirò non solamente seguaci di George da 

Philadelphia e Wilmington, ma anche altra gente interessata 

a una colonia sperimentale e altre persone con 

visioni più convenzionali. I fondatori, influenzati anche 

dalle idee dell’artista del diciannovesimo secolo William 

Morris (fondatore del movimento delle arti e mestieri in 

Inghilterra), immaginarono un villaggio di artigiani e 

artisti e una vita comunitaria ricca d’arte, musica e teatro. 

Venne costruito un laboratorio d’arte e artisti, artigiani 

e musicisti vennero attratti da quella enclave rurale 

a poca distanza, via treno, da Philadelphia. Stephens e 

Price non vollero selezionare le persone che dovevano 

234



vivere ad Arden in base a criteri ideologici o artistici, dal 

momento che il modello di comunità si sarebbe dovuto 

applicare universalmente. Uno dei cancelli d’entrata 

portava inscritto, «Qui siete i benvenuti». La terra veniva 

affittata a chiunque lo chiedesse, in termini uguali per 

tutti (Wynn, 1965, p. 21). Oggi, pochi residenti di Arden 

aderiscono alle idee di Henry George o per lo meno le 

capiscono. Quindi, l’ipotesi che il modello possa funzionare 

solo se i membri della comunità sono ideologicamente 

votati a essa viene confutata. 

Molti degli abitanti, non dovendo pagare i costi anticipati 

per la terra presa in affitto, si costruirono le loro 

case. A differenza di molte associazioni civiche recenti, 

come Reston, in Virginia, non esistevano vincoli sull’aspetto 

delle costruzioni. Le case erano e rimangono 

diverse l’una dall’altra: «Le case venivano collocate in 

modo irregolare nei lotti, per dar loro privacy e spazio 

per il giardino» (Liberman, 1974, p. 4). Lo stile predominante 

è l’English Tudor, «ma a parte questo aspetto, 

il posto incarna la definizione di “radicale diversità”» 

(Sayles, 1988, p. 27). Questa libertà individuale nello 

stile delle abitazioni e nella loro collocazione all’interno 

dei lotti dimostra che un’associazione residenziale non 

ha bisogno di includere vincoli urbanistici. Reinke 

(1975, p. 53) si spinge fino ad affermare che «Arden è 

nota per il suo disordine; il fatto che molti residenti citino 

come una delle sue attrattive la mancanza di pressione 

sul mantenere in ordine i prati [...] assicura gran 

parte della diversità d’aspetto». 

Anche l’idea di “città giardino” di Ebenezer Howard 

(si veda, al riguardo, l’ottavo capitolo) influenzò i residenti 

di Arden. Il 43 per cento della comunità (28 ettari 

circa) fu lasciato a spazi verdi, bosco e strade. Un perimetro 

boscoso separa Arden dalle periferie sempre più 

vicine. Le strade vennero disegnate per seguire i contorni 

del terreno e non come una griglia di linee rette. 

Le foreste rendono più desiderabile il terreno di Arden, 

andando a incrementare i canoni fondiari, e l’incremento 

provvede al finanziamento del mantenimento delle 

foreste stesse. 

235



Nel 1965 gli amministratori chiesero che Arden 

venisse riconosciuta giuridicamente come cittadina. 

Nel Delaware, le municipalità legalmente riconosciute 

ottengono un «sostegno municipale per le strade» dallo 

Stato. Il governo della contea era anche pronto a modificare 

il sistema di tassazione sulla proprietà e chiedere 

tasse più basse alle municipalità costituite che provvedevano 

da sole ai propri servizi. Ma il governo intervenne 

nuovamente, inducendo gli amministratori a 

cedere parte della loro proprietà e della loro autorità. 

Come società municipale, il “Village of Arden” – questo 

era il nome ufficiale – venne anche incluso nel programma 

del governo federale General Revenue Sharing, 

ora non più esistente. Nonostante ciò, Arden ha 

dimostrato la capacità di una città di finanziare i propri 

beni e servizi senza alcun sostegno proveniente da tassazione. 

Nel 1973 la terra comune fu trasferita alla città, tranne 

per quanto riguarda un cimitero. Dal momento che 

le terre municipali sono esenti da tassazione, il trasferimento 

ridusse l’ammontare di proprietà tassabile senza 

ridurre le entrate fondiarie, incrementando il valore 

delle proprietà in affitto tramite la riduzione delle spese 

del trust. Questo diverso trattamento fra beni immobili 

governativi e privati è un altro esempio d’intervento 

imposto sulla gestione contrattuale. All’inizio Arden 

aveva anche un distretto scolastico separato, che divenne 

integrato dal punto di vista razziale nel 1952. Nel 

1969 la legge dello Stato obbligò Arden a cedere la 

facoltà di controllo del proprio sistema d’istruzione e il 

villaggio si unì al distretto scolastico di Mt. Pleasant 

(Liberman, 1974, p. 16). «La chiusura della scuola di 

Arden segnò una significativa perdita per la vita comunitaria» 

(Reinke, 1975, p. 59). Ancora una volta, fu lo 

Stato a intervenire. 

La governance di Arden 

Il Deed of Trust emendato del 1908 è rimasto l’atto 

legale del trust di carità. I tre amministratori nominano 

le cariche vacanti con il benestare della maggioranza 

236



dei residenti e prendono le loro decisioni a maggioranza. 

L’atto specifica che il trust può raccogliere il valore 

locativo di mercato delle proprietà in affitto e, dopo 

aver pagato le tasse e le spese del trust stesso, utilizzerà 

i fondi per quegli usi che «sono propriamente pubblici 

nel senso che non possono essere lasciati agli individui 

senza dar loro vantaggi sugli altri». Le tasse 

imposte esternamente comprendono quelle sulla proprietà 

della New Castle County e quelle scolastiche. Il 

bilancio viene approvato dalla maggioranza dei residenti 

in referendum annuali (Liberman, 1974, p. 6). 

L’assemblea cittadina e i suoi funzionari eletti lavorano 

a stretto contatto con gli amministratori per quanto 

riguarda la finanza del villaggio. 

La legislazione privata di Arden comprende anche 

l’Arden Lease, un contratto di 99 anni (il più lungo consentito 

dalla legge, ma rinnovabile) per ogni lotto 

(Liberman, 1974, p. 6). L’atto si occupa anche di garantire 

le regole comunitarie tramite la cancellazione del 

contratto d’affitto. Gli amministratori possono far cessare 

un contratto d’affitto se l’affittuario abbatte gli 

alberi senza permesso o tiene il terreno «in un disordine 

tale che la maggioranza dell’assemblea cittadina lo 

giudichi lesivo nei confronti dei diritti degli altri» 

(Huntington, 1929, p. 137). Sin dalla sua fondazione 

Arden ha tenuto assemblee cittadine, ma i primi incontri 

non avevano valenza legale. Dal momento della 

costituzione in municipalità, l’assemblea cittadina, l’unica 

nel Delaware, è diventata l’organo legislativo 

legalmente costituito del villaggio e i suoi comitati rappresentano 

il ramo esecutivo del suo governo. Ad 

Arden possono votare i residenti che abbiano raggiunto 

i 18 anni di età e che risiedano nel villaggio da almeno 

sei mesi prima del voto d’assemblea; gli affittuari 

che non sono residenti non possono votare. Circa 75 

abitazioni sono affittate da inquilini di locatari (Curtis, 

1991). L’assemblea cittadina ha adottato solo 13 ordinanze 

riguardanti argomenti come i limiti di velocità, 

l’uso dei terreni comuni, il rumore, le armi da fuoco, i 

cani e le strade. 

237



Ogni trimestre si tengono riunioni cittadine e si possono 

convocare anche riunioni straordinarie. Il quorum 

è di 35 residenti. Alla riunione di gennaio si presentano 

i candidati ai vari comitati. C’è anche un Comitato consultivo 

formato dai presidenti dei comitati, dai funzionari 

cittadini, dall’amministratore più anziano e dal 

presidente del consiglio degli assessori. Le elezioni dei 

componenti dei comitati si tengono nella riunione di 

marzo e i residenti possono nominare se stessi. 

Il Comitato d’archivio, formato nel 1988, preserva la 

storia del villaggio e sta lavorando alla costruzione di 

un museo. Il Comitato di certificazione di bilancio esamina 

i conti del trust e dei fondi di Arden. Il Comitato 

bilancio propone un bilancio annuale, che viene presentato 

nell’assemblea cittadina di settembre e sottoposto 

al voto. Il bilancio non può essere adottato se non 

ottiene l’approvazione della maggioranza dei residenti. 

Il Comitato civico è l’equivalente del dipartimento 

dei lavori pubblici ed è responsabile dei servizi normalmente 

associati alle municipalità. Supervisiona le 

strade, le strutture fognarie, la rimozione della neve, il 

taglio dei prati, la manutenzione dei boschi e altre cose 

legate alla terra comune. 

Il Comitato di progettazione comunitaria si occupa 

della progettazione del verde e degli alberi, e amministra 

il Memorial Garden, il cimitero privato di Arden. I 

residenti possono scegliere di essere sepolti lì, senza che 

sia richiesta alcuna quota di manutenzione. Questo 

comitato crea anche il The Arden Book, il cui autore principale 

è Liberman (1974, 1992). 

Il Comitato di riferimento legislativo è responsabile 

della codifica degli atti di governo del villaggio. Inoltre 

i suoi membri fungono da parlamentari nelle assemblee 

cittadine. 

Il Comitato campo giochi sovrintende alle strutture 

dell’Arden Green e dello Sherwood Green. Inoltre, si 

occupa di spargere fertilizzante e dei contratti riguardanti 

la tinteggiatura e le riparazioni, in aggiunta a raccomandare 

eventuali acquisti di nuove strutture per i 

parchi giochi. 

238



Il Comitato registro comprende il presidente degli 

amministratori e il segretario dell’assemblea cittadina. 

Conduce le elezioni e il referendum annuale sul bilancio, 

e conta i voti, che sono a scrutinio segreto. 

L’elezione del consiglio degli assessori, sette persone, 

utilizza il sistema di rappresentanza proporzionale 

Hare, un metodo complesso che colloca i voti in pile 

sulla base delle scelte consecutive di ogni scrutinio 

(Liberman, 1974, p. 12). Arden è la prima comunità statunitense 

a eleggere i propri funzionari tramite la rappresentanza 

proporzionale. 

Il Comitato sicurezza un tempo era delegato dall’assemblea 

cittadina ad agire come forza di polizia, ma 

oggi si mantiene in contatto con la polizia della contea 

e promuove un programma di sorveglianza comunitario 

per i tre Arden. 

Quando gli amministratori di Arden trasferirono l’edificio 

del Village Center al villaggio di Arden legalmente 

costituito, l’assemblea cittadina creò un comitato 

responsabile della sua supervisione e dell’incoraggiamento 

e della promozione di attività culturali, ricreative 

e civiche presso il centro stesso. 

I funzionari dell’assemblea cittadina comprendono 

un presidente del Comitato consultivo, un presidente 

dell’assemblea (che funge da sindaco), un segretario e 

un tesoriere. Gli ultimi tre incarichi vengono rinnovati 

nella riunione di marzo. Segretario e tesoriere sono 

incarichi part-time, e sono gli unici a venir pagati. La 

natura volontaria di ogni appartenenza ai comitati evidentemente 

fa appello a un alto livello di simpatia 

benevola che fa da collante sociale. 

La specificità degli asset ha una dimensione temporale, 

oltre che spaziale. La particolare dimensione temporale, 

ossia l’intenzione di risiedere in una comunità 

per molti anni, induce la partecipazione volontaria che 

si può vedere ad Arden, dal momento che un investimento 

nei rapporti (specifici della persona) porterà frutti 

per molti anni. Le tradizioni di Arden, che hanno più 

di un secolo di vita, sono anch’esse un bene capitale che 

richiede manutenzione. Come in altre organizzazioni 

239



basate su beni immobiliari, la specificità degli asset di 

varia natura induce a una relazione contrattuale fra 

amministratore e locatario, a una governance democratica 

della città e alla particolare struttura di attaccamento 

volontario che caratterizzano questa realtà. 

Valutazione comunitaria e valore locativo 

Il Deed of Trust del 1908 richiede che i locatari paghino 

«l’intero valore locativo» del sito, una stipulazione 

ripetuta anche nei contratti d’affitto. In pratica, non è 

mai stata raccolta l’intera rendita economica delle proprietà 

in affitto. «Gli assessori fanno delle previsioni di 

spesa cittadina per l’anno futuro e stabiliscono la tassa al 

minimo sufficiente a coprire le spese» (Wynn, 1965, pp. 

51-52). L’intenzione iniziale dei fondatori di chiedere 

l’intero valore locativo o rendita economica era probabilmente 

inutile anche senza l’intervento della Corte. Se 

la maggioranza dei residenti ottenesse maggiore utilità 

dal comprare beni personali invece che comunitari dai 

fondi di canone eccedenti un certo ammontare, allora 

sarebbe ottimale (dal loro punto di vista) distribuire alla 

popolazione i fondi in eccesso come dividendi. Questo 

flusso di reddito privato verrebbe capitalizzato sotto 

forma di valori di locazione. Il risultato più probabile di 

un processo decisionale democratico sarebbe quello di 

evitare i dividendi e raccogliere solo l’ammontare di 

canone che, al margine, produce la quantità desiderata 

di beni pubblici, come teorizzato nel terzo capitolo. È 

esattamente ciò che succede ad Arden. 

Lo stesso Henry George aveva capito che l’intera 

rendita economica dei siti non poteva essere raccolta e 

spesa correttamente su piccola scala (Stewart, 1970, p. 

11, citazione di Young, 1916). George scrisse anche che 

una persona che desiderasse raccogliere solamente la 

percentuale di canone fondiario sufficiente alle spese 

«necessarie» di un governo, sarebbe stata una buona 

sostenitrice della tassa unica, allo stesso modo di colui 

che desiderasse raccoglierla interamente, dal momento 

che anche lui sarebbe stato favorevole a una singola 

imposta sui valori fondiari. «E cos’è un’imposta unica, 

240



se questo?» (Alyea e Alyea, 1956, p. 109, citando The 

Standard, 17 agosto 1889). George chiamò questa concezione 

sostenuta da Thomas Shearman, «the single tax 

limited» (p. 108). 

La relazione del 1991 del Consiglio degli assessori 

riporta che un ex amministratore aveva affermato che 

un parametro per determinare il valore locativo fosse 

«lo standard di vita comunitario» (questa e altre affermazioni 

di principi sono state ripetute anno dopo anno 

nelle relazioni degli assessori). Il documento precisa un 

punto d’accordo del Consiglio, «che il valore della 

nostra terra è una creazione della comunità» (Board of 

Assessors, 1991, p. 1). Nella relazione del 1989 si sottolinea 

che «la comunità di Arden deve essere libera di 

determinare i propri standard di vita e che gli assessori 

non devono limitare né gonfiare le spese. La comunità 

deve determinare i propri standard di vita nell’annuale 

referendum di bilancio». 

Nell’affermare che «l’intero valore locativo» è quell’ammontare 

richiesto per pagare i beni collettivi desiderati, 

gli assessori definiscono tale valore come quello 

che viene creato dai beni pubblici comunitari, più le 

tasse esterne. Mettono in pratica l’idea espressa da 

Heath e MacCallum, che il valore fondiario possa essere 

creato da beni territoriali, generando la rendita fondiaria 

utilizzata per pagarli. I residenti di Arden mettono 

in pratica la teoria presentata nel terzo capitolo, per 

la quale il pagamento di canone di locazione di un individuo 

è il prezzo che egli è disposto a pagare per i beni 

collettivi. La combinazione di beni e canone d’affitto 

non è semplicemente una funzione di quanto la maggioranza 

percepisce come il meglio per se stessa, ma 

anche dell’effetto sul valore di mercato delle loro proprietà 

in affitto, dal momento che i potenziali entranti 

prendono in considerazione tale combinazione nel contrattare 

il prezzo degli affitti. 

Il canone d’affitto viene calcolato a un tasso base per 

mille piedi quadrati (circa 92 metri quadri), con aumenti 

proporzionali (chiamati «fattori stimati separatamente») 

per lotti che si affacciano sui prati o che costeggia- 

241



no boschi o aree comuni. C’è anche un «tasso di adeguamento 

della dimensione del lotto», dal momento 

che si riconosce il fatto che lotti più grandi possiedono 

un valore minore al piede quadrato rispetto a quelli più 

piccoli. Per rispondere del valore aggiunto alle proprietà 

in affitto alle quali è concesso (con o senza variazione 

di zonizzazione) il «privilegio» di più di una unità 

abitativa (con cucina) viene addizionato un «tasso di 

abitazione multipla». Un tasso commerciale viene 

applicato alle proprietà in affitto a uso «commerciale», 

che concerne solo un lotto (Board of Assessors, 1989, p. 

2). Il sistema di valutazione del valore di mercato viene 

attribuito a W.A. Somers, il quale credeva che i fattori 

aggiungessero valore a tutti i lotti in modo uniforme 

(Wynn, 1965, p. 30). Ad esempio, il canone su un lotto 

di 2 mila metri quadrati affacciato sul verde pubblico e 

adiacente alla foresta di Arden era 1.202 dollari, che è la 

somma del canone base di 1090 dollari, di un fattore 

foresta di 75 dollari e di un fattore aree verdi di 37 dollari. 

Il canone base per un lotto di 4 mila metri quadri 

era 1.839 dollari (Board of Assessors, 1989, p. 5; le 

somme sono state arrotondate). 

Gli assessori studiano il prezzo di vendita degli 

immobili ad Arden e nelle vicinanze e tengono in considerazione 

i tassi di redditività del capitale. Vengono 

usate due tecniche di valutazione, il metodo comparativo 

e il metodo residuale (Wynn, 1965, p. 41). Il metodo 

comparativo mette a confronto proprietà con lotti di 

riferimento di simili caratteristiche, utilizzando i prezzi 

di vendita del passato per ottenere i dati. Il metodo residuale 

o astrattivo si dimostra utile nel caso in cui non 

siano disponibili vendite di riferimento: l’entità delle 

valorizzazioni viene stimato sul valore di ricollocamento 

meno il deprezzamento. Gli assessori si sono affidati 

a venditori di immobili e periti locali, i quali, secondo 

Wynn (p. 45), sono interessati all’esperimento Arden e 

forniscono i loro servizi senza costi per la comunità. 

La separazione fra il valore del sito e quello delle 

valorizzazioni a volte è interpretata come un problema 

della raccolta di canoni fondiari, che la rende impossi- 

242



bile o non realistica. La situazione di Arden però confuta 

questa affermazione. Ovviamente è impossibile calcolare 

la rendita economica esatta, ma nella pratica è 

sufficiente giungere a una buona approssimazione e la 

verifica di questo modo di operare deriva dal numero 

delle eventuali lamentele o dalla longevità stessa del 

metodo. Il fatto che questo sistema sia in utilizzo ad 

Arden da un secolo circa confuta l’argomentazione che 

sostiene che esso sia teoricamente non fattibile. 

Un effetto del sistema di proprietà in affitto di Arden 

è un costo di mantenimento della terra non valorizzata 

significativamente più alto che nelle aree circostanti. Ad 

esempio, nel 1965 un acro di terra ad Arden costava 328 

dollari in canone annuale, mentre fuori Arden veniva 

tassato solo 10 dollari, escludendo le tasse sulle fognature 

(Wynn, 1965, p. 32). Ci sono pochi siti non valorizzati 

ad Arden. Si può testare l’efficacia della fornitura di 

beni pubblici confrontando i valori fondiari di Arden 

con quelli delle aree vicine. Un immobile ad Arden possiede 

un valore di mercato più alto di simili proprietà 

dei dintorni (Hamburger, 1991). Ciò implica che la rendita 

economica generata dai beni pubblici eccede il 

costo, come teorizzato nel terzo capitolo, con il premio 

che viene trattenuto dai locatari. Nelle annotazioni del 

Consiglio degli assessori è stato riconosciuto che parte 

del valore è dovuto a «un fattore di valore comunitario», 

vale a dire alle attività artistiche e sociali della 

comunità (Wynn, 1965, p. 49), il che implica che la partecipazione 

volontaria genera valore fondiario oltre ai 

beni finanziati dai canoni di locazione. 

Le associazioni ad Arden 

I beni pubblici forniti attraverso il bilancio del villaggio 

costituiscono solo parte dei servizi di cui godono 

i residenti di Arden. Molti dei servizi culturali e ricreativi 

vengono forniti da volontari. Nel 1974 venne creato 

il comitato del Village Center allo scopo di sovrintendere 

al suo utilizzo come centro comunitario. Viene 

usato dalla Arden Community Recreational Association 

(ACRA) e da altri gruppi. L’ACRA, fondata nel 

243



1948, è un gruppo di volontari che intendono promuovere 

programmi ricreativi ed educativi gratuiti, finanziati 

dai contributi dei residenti sollecitati durante una 

gita annuale. Fra le attività dell’associazione ci sono la 

celebrazione delle giornate di festa della comunità e un 

programma di campo estivo giornaliero per i bambini. 

L’Arden Club è un’importante società privata del 

villaggio e possiede la Gild Hall, costruita nel 1900. I 

suoi membri, fra i quali anche non residenti, pagano 

quote annuali. Con l’acquisto di un titolo possono utilizzare 

la piscina. I vari rami della società, chiamati 

gilde, servono vari interessi, fra i quali la gestione di 

una biblioteca privata nella Gild Hall tramite volontari. 

L’Arden Club sostiene anche l’annuale Arden Fair, che 

raccoglie i fondi per la società. Gli ex residenti di Arden 

frequentano ogni anno questa fiera, che diventa un 

modo per riunirsi con la comunità. Un’altra organizzazione 

di Arden è la Merry-Go-Rounders, nata come circolo 

di cucito e poi divenne un gruppo di servizio 

volontario che fa visita ai pazienti degli ospedali, conferisce 

una borsa di studio e pianta fiori nelle aree 

comuni. Utili a creare uno spirito di comunità e simpatia 

smithiana sono anche le tradizioni come la cena del 

sabato sera nella Gild Hall, dove dei volontari cucinano 

per 80 persone che pagano 4,5 dollari cadauna (6 dollari 

i non membri dell’associazione). Come disse uno dei 

partecipanti all’evento, «sono queste cose che creano 

una comunità» (Sayles, 1988, p. 29). 

Fra le gilde che operarono fin dai primi giorni della 

comunità c’era la «Scholar’s Gild, con Frank Stephens 

come maestro di gilda, che aveva gruppi di studio, teneva 

lezioni di economia ed esperanto e di tanto in tanto 

organizzava riunioni su importanti questioni sociali» 

(Huntington, 1929, p. 111). Anche la Arden Building and 

Loan Association è un’altra importante associazione, 

costituita per finanziare l’edificazione nella comunità. 

All’inizio, la legislazione bancaria classificava gli edifici 

di Arden come personali piuttosto che vere proprietà 

immobiliari e le banche non concedevano prestiti sotto 

forma ipotecaria su terreni in affitto. Quindi, la Arden 

244



B&L fu fondata nel 1917 allo scopo di fornire tali prestiti 

per la costruzione e continua a operare anche oggi. 

Un altro istituto finanziario, del 1911, era la Raiffeisen 

Gild, una banca cooperativa chiamata così perché 

seguiva il piano originato a metà Ottocento dal borgomastro 

Raiffeisen del villaggio di Hedesdorf, in Germania. 

Le garanzie per il prestito non erano esterne, ma 

risiedevano nel carattere di chi lo chiedeva. Un simile 

metodo richiede che ci si conosca l’un l’altro e infatti i 

membri erano gente di Arden nota «per mantenere le 

promesse e pagare i debiti» (Huntington, 1922, p. 60). 

Ulteriori garanzie si ottenevano richiedendo la firma di 

due vicini come garanti. I prestiti erano erogati principalmente 

per le costruzioni e l’avviamento di piccole 

imprese, quindi per investimenti piuttosto che consumi. 

Nonostante non pagasse dividendi, nel 1922 la 

banca cooperativa aveva 15.708 dollari in quote e aveva 

impegnato 40 mila dollari in prestiti nei suoi primi dieci 

anni di vita (pp. 61, 77). Nel 1929 non aveva inadempienze 

né perdite. 2 Quando nel 1922 venne fondata 

Ardentown, vicino ad Arden, fu creata anche lì una 

seconda Raiffeisen Gild (Huntington, 1929, p. 275). 

Entrambi gli istituti sono una dimostrazione della fattibilità 

del credito su base mutualistica per lo sviluppo di 

una comunità, qualora vi siano le condizioni adatte. 

Come per quanto concerne molti altri servizi civici, la 

questione non è se il mercato o la partecipazione volontaria 

possano fornirli, ma sotto quali circostanze. 

Queste gilde e questi istituti sono stati qui elencati nel 

dettaglio per illustrare il senso di comunità e di simpatia 

smithiana di Arden, dove la tradizione fraterna ha vinto 

sul free riding. Questa fornitura di beni, sociale e benevola, 

è una prova a favore della teoria sulla fornitura dei 

beni non escludibili analizzata nel settimo capitolo. La 

vita urbana e suburbana è spesso tristemente famosa per 

l’isolamento delle famiglie in se stesse, mentre Arden 

dimostra come una piccola comunità possa coltivare 

2. Dal 1929 (Huntington) in poi non disponiamo di altre informazioni sull’attività 

e sul destino di questa banca cooperativa. 

245



relazioni in uno spazio condiviso e in una gestione che 

prevede un alto livello di autonomia locale. 

Beni collettivi contrattuali e decentralizzati 

La vitalità delle attività comunitarie e l’abbondanza 

di beni pubblici di Arden, con la sua fonte di finanziamento 

indipendente, confuta l’ipotesi secondo la quale 

una comunità contrattuale fornisce necessariamente 

beni civici in quantità inferiore rispetto a quelli forniti 

dallo Stato in comunità simili. Inoltre, come afferma 

Wynn (1965, p. 62), Arden dimostra che una tale comunità 

«può esistere a fianco di altre comunità le cui tasse 

vengono imposte principalmente contro le valorizzazioni». 

Nel contesto degli Stati Uniti o anche del solo Delaware, 

Arden costituisce una fornitura di beni pubblici 

decentralizzata. I suoi residenti considerano ancora il 

loro villaggio una comunità intenzionale e questo fatto 

viene anche riconosciuto dalla direttiva 1990/91, Intentional 

Community (p. 170), che afferma che «i suoi ideali 

fondamentali sono rimasti effettivi nel corso degli anni». 

Arden è anche un caso che dimostra come, in contrasto 

con la nozione della necessità di fornitura sovrana 

in materia di beni pubblici, la natura privata della 

fornitura dei beni civici sia stata ristretta dalle politiche 

pubbliche. Se non fossero esistite differenze nella tassazione 

e nei sussidi forniti dallo Stato del Delaware e dal 

governo federale, non ci sarebbe stato alcun bisogno di 

costituire la comunità in villaggio, né di affidarsi alla 

contea e allo Stato per alcuni servizi, come le scuole. In 

merito ad altri aspetti della fornitura di beni e servizi 

contrattuale, l’evidenza di questo case study dimostra 

che: 1. i beni civici prodotti ad Arden sono territoriali 

dal momento che i loro benefici sono confinati principalmente 

ai residenti del villaggio; 2. i beni civici incrementano 

il valore del sito e i canoni (confronto alla 

mancanza di fornitura con gli stessi canoni); 3. il fatto 

che i locatari siano disposti a trasferirsi ad Arden e 

pagare tali canoni rivela la domanda di beni pubblici di 

almeno la maggioranza dei residenti; 4. i free rider sono 

scoraggiati dalla necessità di pagare il canone di loca- 

246



zione per un sito e si osserva una grande partecipazione 

volontaria al lavoro comunitario, benché resti possibile 

un free riding sulla partecipazione volontaria degli 

altri; 5. la fornitura dei beni ad Arden non richiede il 

sostegno di governi di livello più alto; in realtà, venivano 

prodotti più beni locali, come la scuola, prima che 

l’intervento statale lo impedisse; 6. dal momento che 

Arden ha stabilito un canone di locazione per sito svincolato 

dal valore delle strutture su quel sito, utilizzando 

il sistema di valutazione di Somers, e dal momento 

che lo fa da più di un secolo senza alcuna rimostranza 

in merito o pressione per un cambiamento, significa che 

la cosa può essere fatta senza dover affrontare maggiori 

difficoltà rispetto al sistema di tassazione sulla proprietà 

esistente. Infine, ad Arden la fornitura di beni 

civici è evidentemente abbondante. 

Altre enclave di canone fondiario 

Rimane ancora da analizzare la questione dell’unicità 

di Arden come caso di comunità non riproducibile. 

In realtà, Arden è stata riprodotta due volte nelle comunità 

vicine. Nel 1922 un comitato guidato da Frank Stephens 

fondò una nuova comunità sullo stesso modello, 

Ardentown, usando fondi prestatigli da un amico, 

Fiske Warren. Questa comunità possedeva 45 ettari di 

terreno con una disposizione simile a quella di Arden, 

compresa una zona boscosa di proprietà degli amministratori. 

Nel 1975, anche Ardentown venne costituita 

municipalità e fu governata anch’essa da un’assemblea 

cittadina. 

Nel 1950 prese il via una terza comunità basata sullo 

stesso modello, Ardencroft, confinante con le altre due. 

Ardencroft fu fondata da Donald Stephens, figlio di 

Frank, e dal procuratore Philip Cohen. La comunità, di 

25 ettari, fu deliberatamente integrata dal punto di vista 

razziale e i tentativi di attrarre la popolazione afro-americana 

ebbero successo. Ardencroft è organizzata come 

una società piuttosto che come una fondazione di carità; 

i suoi tre direttori hanno l’incarico a vita e i posti 

vacanti vengono occupati dai restanti direttori. Uno dei 

247



primi direttori fu Henry George III, nipote del suo più 

famoso omonimo. Anche Ardencroft divenne municipalità 

negli anni Settanta (Liberman, 1974, p. 29; Liberman 

e Liberman, 1992, p. 11). 

Gli ammiratori di Henry George fondarono anche 

altre comunità. Free Acres, nel New Jersey (nella giurisdizione 

di Berkeley Heights) ebbe inizio nel 1910 e altre 

vennero fondate negli anni Venti e Trenta negli Stati 

Uniti (Geiger, 1933). L’esperimento più grande è stata 

Fairhope, nella Baldwin County, in Alabama, iniziato 

nel 1895. La Fairhope Single Tax Corporation (FSTC), 

organizzazione non profit, possiede il 20 per cento del 

terreno di Fairhope, che divenne municipalità nel 1908, 

e altro terreno fuori dalla città. (A causa di questa natura 

mista è stato scelto Arden come case study di comunità, 

in quanto realtà più coerente.) Oltre a pagare l’imposta 

di proprietà sulla terra, la FSTC accorda crediti contro 

il pagamento di canoni di locazione per le imposte 

pagate dai locatari sulle loro migliorie (così come fa credito 

per l’imposta di capitazione), simulando in questo 

modo il finanziamento dei beni pubblici basato solo sul 

canone fondiario. Come Arden, anche la FSTC usa il 

metodo Somers (Huntington, 1922, p. 12). 

La comunità ha costruito parchi, strade, strutture di 

litorale, cabine balneari, un impianto di trattamento 

delle acque reflue, scuole, una biblioteca e altri beni 

pubblici, tutti finanziati da canone. Lo statuto originario 

dell’organizzazione autorizzava anche l’emissione 

di titoli di usucapione, ricevibili col pagamento del 

canone di locazione, i quali (in realtà, crediti non portatori 

d’interesse) aiutarono a finanziare l’insediamento 

nei primi anni (Alyea e Alyea, 1956, p. 71). Durante gli 

anni Trenta, dopo che lo Stato dell’Alabama aumentò la 

sua tassazione, la FSTC passò molti dei propri parchi 

alla città per evitare di pagare le tasse su di essi (p. 212). 

Come agente di gestione privato, la FSTC stimola un 

confronto con la gestione cittadina in merito al «fatto di 

trattenere rendite» come metodo di ricerca di rendite, 

vale a dire, il trattenere una parte della rendita fondiaria 

da parte dei funzionari della società e dal personale. 

248



Alyea e Alyea (1956, p. 239) riferiscono che «in tutta la 

sua storia la FSTC si è trattenuta in merito ai salari per 

evitare che qualsiasi accusa di tornaconto personale 

venisse mossa contro i suoi vertici». 

Al di là della sua longevità e dell’abbondanza di 

beni pubblici che fornisce, Fairhope offre la possibilità 

di un ulteriore metodo di verifica sul finanziamento 

tramite canone fondiario di tali beni: la crescita della 

città in confronto con le aree vicine. Dal 1920 al 1960, 

Fairhope ebbe un tasso di crescita annuale della popolazione 

del 4,8 per cento, superando quello dello Stato 

dell’Alabama, 0,8 per cento, quello della Baldwin 

County, 2,2 per cento e quello della città di Daphne, 

situatata sulla Mobile Bay pochi chilometri a nord, 3,1 

per cento. La città di Mobile crebbe con un tasso del 3,1 

per cento e il capoluogo di contea, Bay Minette, con un 

tasso del 4,0 per cento. E la crescita di Fairhope avvenne 

nonostante alcuni errori commessi dai fondatori; secondo 

Alyea e Alyea (1956, p. 37) i fondatori acquistarono 

troppo poco terreno prospiciente al mare e le proprietà 

terriere contigue erano troppo piccole, riducendo così il 

successo potenziale di questa enclave. L’ipotesi che il 

finanziamento tramite canone fondiario da parte di una 

proprietà terriera societaria ostacoli la crescita di una 

comunità viene confutata da questi dati. Inoltre, il 20 per 

cento del terreno cittadino posseduto dalla FSTC costituisce 

solo il 50 per cento del valore terriero della città 

(Stewart, 1970, p. 13), il che è coerente con le aspettative 

teoriche sul fatto che l’assenza di una tassa sulle valorizzazioni 

incoraggi un utilizzo più intensivo del terreno 

rispetto ai siti diversamente tassati. 

Fairhope fornisce allora un case study parallelo, confutando 

anche l’ipotesi che lo sviluppo di Arden sia 

dovuto a circostanze storiche uniche e non ripetibili 

altrove. Alyea e Alyea (1956, pp. 288-289) riportano che 

«la comunità urbana di Fairhope ha distanziato molte 

piccole città americane sia nei risultati materiali sia in 

quelle qualità intangibili e imponderabili che rendono 

pregevole una comunità». 

249



Trust fondiari comunitari 

La vitalità delle organizzazioni proprietarie terriere 

viene ulteriormente confermata dal recente sviluppo di 

trust fondiari che hanno l’obiettivo di affittare i siti o 

tutelare un tipo particolare di destinazione del terreno. 

I trust fondiari risalgono almeno al 1891, quando a 

Boston alcuni ambientalisti istituirono i Trustees of 

Reservations (Poole, 1992, p. 54). Un trust fondiario 

comunitario di tipo residenziale venne sviluppato da 

Ralph Borsodi negli anni Sessanta, basandosi sui 

modelli di Arden e Fairhope. Mentre Arden è controllata 

dai residenti, i trust fondiari non sono città costituite 

e i loro membri e amministratori includono non residenti. 

Borsodi fondò nel 1934 la School of Living, che nel 

1936 istituì una cooperativa residenziale a Bayard Lane, 

nei pressi di Suffern, non distante da New York City, e 

successivamente molte altre. Negli anni Sessanta, 

Robert Swann e altri modificarono la forma organizzativa 

in Community Land Trust (CLT), al fine di evitare 

la svendita dei trust e ampliare la capacità d’interesse 

dei consigli includendo una maggioranza di non residenti 

(Stucki e Yeatman, 1990, p. 105). Ci sono almeno 

50 CLT urbani operanti negli Stati Uniti e più di 800 

trust fondiari di vario tipo (Neureckas, 1990, p. 115). Più 

di 800 mila membri stanno preservando circa un milione 

di ettari di terra statunitense (Poole, 1992, p. 55). 

Uno dei motivi che sono alla base della costituzione 

di trust fondiari è la percezione che negli Stati Uniti la 

proprietà immobiliare stia diventando sempre meno 

accessibile rispetto ai salari: i trust fondiari, quali fondazioni 

di carità, possono aiutare a ridurre i costi di 

acquisto e mantenimento. Di solito i locatari possiedono 

gli edifici e le valorizzazioni incluse nel contratto di 

locazione, e il CLT spesso favorisce il finanziamento 

tenendo l’ipoteca e anche vendendo attraverso un contratto 

fondiario, vale a dire a rate (The Institute for 

Community Economics, 1982, p. 18). Di solito, un CLT 

trattiene per sé la prima opzione di acquisto delle valorizzazioni 

al costo reale meno il deprezzamento, così 

250



che il venditore non catturi i guadagni dovuti ai servizi 

comunitari o all’apprezzamento del valore fondiario 

generale, ma trattenga il capitale nei suoi stessi investimenti. 

I contratti di locazione vengono passati agli 

eredi, in modo che il capitale investito venga mantenuto 

come eredità famigliare. Queste complicate condizioni 

contrattuali dimostrano nuovamente la risposta 

gestionale a investimenti immobiliari specifici di asset e 

all’incertezza da entrambe le parti, sia degli amministratori 

del trust sia da parte dei locatari. 

Alcuni CLT hanno iniziato a federarsi; nel 1976, la 

School of Living ampliò le sue funzioni per includere 

un’alleanza di trust fondiari e operare autonomamente 

come società di proprietari. Dal 1985, alcune comunità 

intenzionali della Virginia tengono conferenze sponsorizzate 

dall’InterCommunities, un’associazione non 

ufficiale di comunità private (Ringrose e Brown, 1990, 

p. 132). Sono state istituite molte organizzazioni per 

aiutare i CLT, fra le quali la già citata School of Living, 

la E. F. Schumacher Society, l’Institute for Community 

Economics e la Land Trust Alliance, che serve da organizzazione 

maggiore e raggruppa gli altri trust fondiari 

di tutela ambientale. 

Il modello di Shannon: provvedere alla mobilità 

Le organizzazioni della proprietà terriera hanno 

preso anche altre forme. La fattoria Shannon nelle Blue 

Ridge Mountains della Virginia ha una popolazione di 

75 persone. I suoi 200 ettari di terreno, di proprietà di 

un’organizzazione non profit, non sono divisi in proprietà 

in locazione. Le abitazioni sono costruite a gruppo 

e condividono pozzi e fonti, con grandi aree di foresta 

lasciate integre. Le decisioni vengono prese all’unanimità 

e si passa alle votazioni (che richiedono una 

maggioranza qualificata, del 60 per cento) solo dopo 

due tentativi successivi di consenso unanime: si tratta 

quindi un sistema abbastanza vicino all’unanimità di 

Wicksell. I servizi della comunità, che comprendono 

strade e servizi di pubblica necessità, vengono finanziati 

da quote che consistono nel 7 per cento del reddi- 

251



to al netto delle imposte, che scende al 5 per cento (con 

un minimo di 42,50 dollari al mese) dopo 12 anni di 

appartenenza alla comunità. 

Benché la Shannon mantenga il titolo di proprietà 

sulle strutture, il valore delle abitazioni appartiene ai 

locatari, che possono trasferire le strutture ad altri. 

Shannon ottenne una linea di credito con una banca 

locale, usando i terreni come garanzia, e i residenti possono 

accedervi dopo aver raccolto fondi equivalenti. Le 

imposte di proprietà sulle valorizzazioni sono divise 

secondo una valutazione interna e non secondo il sistema 

di accertamento della contea. A causa dell’ubicazione 

rurale, dove il mercato immobiliare può essere debole, 

sorge il problema di ottenere il corrispettivo delle 

proprie valorizzazioni in caso di trasferimento in un’altra 

parte del paese. I membri di Shannon hanno quindi 

studiato un piano per facilitare l’uscita. Un nuovo membro 

può scegliere di chiedere alla società di garantire 

una parte del valore della sua casa, da un 30 per cento 

iniziale a un massimo del 75 per cento dopo 15 anni di 

appartenenza. Il membro in uscita paga anche una 

somma di trasferimento proporzionale alla percentuale 

garantita (Robinson, 1990, p. 88). Questa garanzia di 

capitale offre anche un modo per assicurare la mobilità 

anche avendo istituzioni non strutturate in maniera 

democratica che posseggono la terra. Come abbiamo già 

detto in precedenza, MacCallum (1977) abbozzò un 

modello di statuto costituzionale nel quale il proprietario 

dei siti si impegna a rimborsare gli affittuari per il 

valore delle loro valorizzazioni fisse e che segue lo stesso 

principio. Il contratto di locazione del Community 

Land Trust del Berkshire meridionale, presentato dalla 

E. F. Schumacher Society come un modello, conferisce al 

locatore la prima opzione di acquisto delle valorizzazioni 

al costo di sostituzione meno l’ammortamento, secondo 

le stime di periti (E. F. Schumacher Society, 1990). 

Un’interessante eccezione alla gestione democratica 

è fornita dai parchi per le case mobili. La mobilità stessa 

delle abitazioni le rende meno legate al sito e impedisce 

ai proprietari dei terreni di alzare i canoni d’affitto a 

252



livelli di sfruttamento. I piani di garanzia di Shannon, E. 

F. Schumacher Society e MacCallum offrono alle società 

proprietarie terriere un modo per assicurare la mobilità 

con strutture immobili. Proprio come alcuni CLT hanno 

delle call option sulle valorizzazioni, un proprietario terriero 

può offrire ai propri locatari una put option, cioè 

l’opzione di vendere le valorizzazioni al proprietario 

fondiario a un prezzo preventivamente fissato, come 

per esempio il valore di sostituzione meno l’ammortamento 

o il valore stimato da un perito imparziale. Un 

giorno forse Shannon verrà riconosciuta come esempio 

pionieristico dell’opzione di vendita, rendendo possibile 

quel tipo di comunità di proprietà immaginato da 

Heath e MacCallum, ma che ancora non è stato sviluppato 

integralmente e in modo esteso, una società che 

tragga profitto dal canone fondiario generato tramite la 

produzione di beni civici e l’affitto del terreno. 

I trust fondiari forniscono inoltre altre dimostrazioni 

del fatto che Arden non costituisce un unico storico e 

che il metodo di finanziamento dei beni civici tramite il 

canone che essi stessi generano può essere implementato 

da varie forme di gestione e da comunità di diverse 

dimensioni. 

253



Capitolo 11 

La vita al forte: 

il Fort Ellsworth Condominium 

Pochi di coloro che risiedono in condomini sono consapevoli 

del fatto che le loro comunità mettono in pratica 

il principio di finanziamento di beni e servizi delle 

comunità contrattuali tramite i canoni che essi generano, 

o le teorie in merito alla gestione e ai club terrieri. In 

quanto verifica della fornitura contrattuale dei beni pubblici, 

questo case study è ridondante, dal momento che 

l’esempio di Arden è sufficiente a dimostrarne la fattibilità. 

Tuttavia, per la verifica dei fattori di unicità c’è bisogno 

di un altro esempio. Arden e i trust fondiari discussi 

nel capitolo precedente sono comunità intenzionali, 

deliberatamente fondate sul principio del finanziamento 

dei propri servizi tramite i canoni fondiari. Si può pensare 

che comunità contrattuali di questo tipo abbiano 

nelle loro funzioni di produzione di beni collettivi la 

variabile “intento”, vale a dire la volontà dei fondatori. 

Di solito i condomini sono privi di questa intenzionalità, 

essendo di origine molto più commerciale e quindi la 

variabile “intento” nel loro caso sarebbe nulla. 

Un’altra differenza esplicitata da questo case study è 

che, per quanto riguarda i beni collettivi, un condominio 

ha un ambito molto più limitato di quello di un villaggio 

autosufficiente come Arden. Quindi, un condominio 

esemplifica la gestione di una comunità contrattuale 

all’interno di una più ampia realtà urbana. Anche 

la struttura contrattuale è diversa dalle proprietà in 

255



locazione di Arden. Un condominio è una comunità di 

comune interesse fatta di comproprietari. “Condominio” 

significa “dominio congiunto”. Un membro ha 

pieno titolo di proprietà sulla propria unità e una proprietà 

intera e condivisa delle strutture comuni. Negli 

Stati Uniti i condomini costituiscono la gestione più 

corrente delle strutture residenziali private al di sopra 

del livello famigliare e anche per questa ragione la loro 

fornitura di beni pubblici giustifica l’inserimento fra i 

casi di studio. Il principale case study esaminato qui è il 

Fort Ellsworth Condominium Apartments di Alexandria, 

in Virginia, nell’area metropolitana di Washington 

DC. Si analizzerà brevemente anche un condominio in 

California per paragonare la generalità delle caratteristiche 

di Fort Ellsworth. 

L’ipotesi 

La questione da affrontare è quella posta nel primo 

capitolo e cioè la fattibilità della fornitura contrattuale 

di beni collettivi, inquadrata dalla seguente ipotesi: 

incentivi di guadagno personale non inducono agenti privati 

a fornire i beni pubblici che le persone nel dominio di un servizio 

effettivamente richiedono, perché non c’è alcun modo 

per indurre gli utenti individuali a pagare tutti per una parte 

di bene, in modo che l’ammontare totale venga coperto. 

Come nel caso di Arden, le altre ipotesi da verificare 

sono: 1. i beni pubblici prodotti da Fort Ellsworth non 

sono escludibili; 2. i beni pubblici non incrementano il 

valore del sito e le rendite; 3. il finanziamento dei beni 

pubblici ha poca correlazione con le rendite del sito; 4. 

la domanda di beni pubblici non può essere rivelata in 

modo veritiero; 5. i free rider impediscono la fornitura 

dei beni; 6. la fornitura dei beni richiede il sostegno del 

settore pubblico; e 7. la separazione fra valore del sito e 

valore delle valorizzazioni non è praticabile. 

La storia di Fort Ellsworth 

Durante la guerra civile Fort Ellsworth, ubicato su 

una collina vicino a quello che ora è il George Washington 

Masonic National Memorial, fu uno dei molti forti 

256


La vita al forte: il Fort Ellsworth Condominium 

degli Stati del Nord collocati intorno a Washington DC 

per proteggere la capitale dall’invasione sudista. Questo 

forte prese il nome dal colonnello Elmer Ephraim 

Ellsworth, il primo ufficiale nordista ucciso nel conflitto 

(Fort Ward Museum, 1990). Durante gli anni Ottanta 

l’associazione comprò un enorme masso di pietra e una 

targa e la pose vicino alla sala comunitaria, a commemorare 

questa vicenda. La spesa fu giustificata come un 

sostegno all’interesse storico della comunità e quindi 

un incremento del suo valore (Rader, 1991b). Anche il 

bollettino informativo dell’associazione condominiale 

richiama la storia del forte, intitolandosi The Cannonball 

(“La palla di cannone”). 

Nel 1972 la proprietà, di tre ettari, venne trasferita 

alla Savane-Fogarty Companies, Inc., che costruì le strutture 

condominiali. Fort Ellsworth quindi entrò nel boom 

delle costruzioni condominiali, che raggiunse il suo 

picco nel 1973 (Wolfe, 1978, p. 7). Fu uno dei primi condomini 

costruiti ad Alexandria e il primo a ottenere l’approvazione 

della Veteran Administration per i suoi programmi 

di mutui. Secondo Dean Morehouse (1992), il 

project manager, una delle innovazione progettuali furono 

i soffitti alti 3 metri e 65 centimetri in alcuni soggiorni. 

Nel progettare le sue strutture, la società si affidò alla 

precedente esperienza nella costruzione di edifici per 

appartamenti. Le dimensioni degli edifici furono fondamentalmente 

una funzione della terra disponibile, ma in 

genere i progetti troppo grandi non ottenevano il nulla 

osta della città (Morehouse, 1992). Quindi, non si poté 

perseguire un grande progetto che fornisse beni civici 

locali in aggiunta a quelli tipicamente forniti dai condomini, 

a causa di questo intervento esterno e anche della 

mancanza di ribassi sulla tassazione per i servizi che 

andavano a sostituire quelli forniti dal governo locale. 

La ragione addotta da Morehouse (1992) per la scelta 

di costruire un complesso condominiale fu che a quell’epoca 

il traffico era in aumento e c’era un mercato per abitazioni 

di proprietà più vicine al centro urbano (Washington 

DC), oltre che per i prezzi più bassi e l’assenza 

di manutenzione esterna offerti dalla formula del condo- 

257



minio. La vendita di unità condominiali avrebbe anche 

liberato capitali e restituito l’investimento prima di una 

locazione di appartamenti. 

I beni condominiali 

Il condominio di Fort Ellsworth consiste di 169 appartamenti 

distribuiti su cinque edifici, ognuno di quattro 

piani. Gli edifici sono divisi in sezioni, ognuna con scale, 

una bacheca e le cassette della posta. Le strutture comuni 

includono una caldaia, una piscina e alcune sale connesse, 

una piscina per bambini (che non è agibile e fin 

dall’inizio non ha mai funzionato bene), un campo da 

tennis, un’area picnic con alberi, tavoli, grill e contenitori 

per i rifiuti, molte aree per il passeggio dei cani, un’antenna 

televisiva (che non comprende però i canali via 

cavo), alcuni magazzini, una sala per le riunioni condominiali 

e parcheggi. Queste strutture sono tutte a disposizione 

degli inquilini, ma non dei proprietari non residenti. 

L’associazione condominiale gestisce anche la 

rimozione della neve e la raccolta dei rifiuti. 

La progettazione degli spazi verdi, la piscina, le aree 

picnic e la prossimità al George Washington Masonic 

Memorial Park fanno assomigliare vagamente Fort Ellsworth 

a una città giardino di Ebenezer Howard in 

miniatura. Ci sono più di 21 mila metri quadri di edifici 

residenziali, con una media di 125 metri quadri per abitazione. 

Divisi su quattro piani, ci sono 5.300 metri quadri 

di superficie abitativa, il che significa il 17,7 per cento 

dell’area condominiale. L’82,3 per cento della superficie 

del sito tenuta a proprietà condivisa corrisponde a uno 

0,5 per cento circa ad abitazione. La città di Alexandria 

valuta e tassa solo gli appartamenti individuali dal 

momento che, in una proprietà condominiale, l’associazione 

in sé non possiede nulla. Il valore delle strutture 

comuni viene imputato nel valore delle unità individuali, 

il che è congruente con la teoria presentata nel terzo 

capitolo, vale a dire che il canone dei siti residenziali 

include il valore dei beni territoriali collettivi del quartiere. 

Per fare un esempio, nel 1991 una tipica abitazione 

con una camera da letto era valutata dalla città 16.900 

258



dollari per il terreno e 98 mila dollari per la costruzione, 

per un totale di 114.900 dollari. Nel dicembre del 1989 

l’abitazione era stata venduta a 119 mila dollari, ma nel 

1990 era stata valutata 111.700 dollari, il che significa che 

la valutazione a fini di tassazione non corrisponde ai 

valori del mercato del momento (Alexandria, 1991). 

Il servizio offerto dal condominio include anche una 

società di gestione della proprietà, la Condominium 

Management, Inc. (CMI). L’amministratore di Fort Ellsworth 

è un suo dipendente. Il condominio impiega 

anche una persona che sovrintende alle aree verdi. Molti 

degli abitanti scelgono di vivere in un condominio per 

evitare di dover badare al giardino o spalare la neve. 

Quindi anche questi servizi forniti dal condominio per 

molti residenti sono beni collettivi importanti tanto quanto 

le strutture fisiche (Kass, 1991b). Oltre ai parcheggi 

assegnati a ogni abitazione, ci sono anche alcuni posti 

liberi. L’associazione ha un contratto con una ditta specializzata 

per rimuovere le automobili non autorizzate. 

Anche la vita sociale e comunitaria offerta dal condominio 

è un altro bene civico. Ogni anno l’associazione 

organizza molte feste comunitarie nella Community 

Room e in estate presso la piscina, alle quali sono invitati 

tutti i residenti. Vengono sollecitate le donazioni, 

anche tramite una lotteria i cui introiti per la metà contribuiscono 

a pagare le spese della festa e per la restante 

parte vanno a coprire le spese sostenute dall’associazione. 

Il condominio provvede anche a servizi di pubblica 

utilità, fra i quali l’acqua calda e fredda, l’aria condizionata 

e il riscaldamento. Come discuteremo più 

avanti, questi servizi hanno caratteristiche private 

significative, ma vengono generati da un impianto 

comune e utilizzano delle tubature comuni, quindi 

hanno anche caratteristiche pubbliche. In alcuni condomini 

una delle voci più importanti è la sicurezza. Il condominio 

Briarcrest di Los Angeles, di cui parleremo in 

seguito, ha cancelli di sicurezza provvisti di chiave 

all’entrata degli edifici e dell’area parcheggio. Fort Ellsworth 

non ha simili cancelli, ma anch’esso presenta 

alcune misure di sicurezza, come i cartelli indicanti il 

259


Campi 

da tennis 

Fort Ellsworth 

Nessun 

parcheggio 

13 spazi assegnati 

3 aperti 

4 assegnati 

2 spazi 

aperti 

130 128 126 

Palazzo 4: 

tot 24 unità 

12 aperti 

Area per picnic 

Cartina fornita dal Parking Commitee 




Tipi di spazi per il parcheggio 

Assegnati: 

uno spazio per il parcheggio assegnato a ogni unità 

Riservati: 

solo per i residenti che dispongono di un’autorizzazione 

per parcheggi temporanei e degli appositi adesivi 

Aperti: 

per i visitatori e le unità abitative che dispongono di più di un veicolo 

(spazio per il parcheggio non riservato) 

divieto di ingresso, un cancello e una recinzione intorno 

alla piscina, e un comitato che si occupa della sicurezza 

coadiuvato da un poliziotto di collegamento assegnato 

dalla polizia di Alexandria. 

In merito alle ipotesi secondarie, quindi, questi servizio 

e queste strutture sono evidentemente territoriali, 

con poche ricadute esterne. Essi rendono il sito più 

desiderabile: meglio ci si occupa della manutenzione 

degli esterni e dei giardini (sia nell’aspetto estetico che 

nella gestione) più la località diventa attraente per l’ac- 

260 

16 spazi aperti 

4 spazi assegnati 11 spazi assegnati 

Bici 

132 134 136 

Palazzo 5: 

tot 41unità 

Piscina 

Parcheggio vietato 

3 2 

Assegnati 

9 assegnati 

7 assegnati 

3 assegnati 

Centro 

per la com.tà 

8 aperti 

10 aperti 

2 assegnati 

124 122 120 118 

Palazzo 3 

tot 56 unità 

116 114 112 


110 108 106 104 102 100 

Palazzo 2: 

Palazzo 1: 

tot 24 unità 

tot 24 unità 

4 assegnati 

Area aperta 

Abitazioni di Shooters Hill 

169 unità 

252 posti auto 

17 spazi riservati



quirente marginale, più alti diventano il valore locativo 

per unità e il prezzo. Allo stesso modo la piscina, il 

campo da tennis e i tavoli da picnic inducono coloro che 

valutano positivamente questi beni a fare offerte più 

alte per un’abitazione di quanto avverrebbe senza di 

essi. La domanda di questi beni viene dunque rivelata 

dall’ingresso di persone disposte a pagare un prezzo 

per unità più le spese dell’associazione. Il free riding 

viene evitato per esclusione, dal momento che l’utilizzo 

di una unità richiede che la si possegga o si paghi un 

affitto. La prossimità geografica e una recinzione rendono 

esclusive queste strutture per la maggior parte dei 

residenti. Infine, non c’è alcun sostegno significativo da 

parte del governo cittadino ai beni interni e ai servizi 

del condominio. 

La gestione del condominio 

I proprietari delle unità hanno investimenti specifici 

del sito vulnerabili al possibile opportunismo dei gestori 

del condominio. Inoltre, sono in una situazione d’incertezza 

per quanto riguarda le spese future e i progetti 

d’investimento. Quindi, fra di loro esiste un complesso 

accordo contrattuale nella forma di un “Consiglio di 

comproprietari”, che rientra nel Master Deed del condominio 

e nei suoi regolamenti. L’allegato B del Master 

Deed (cfr. Savage/Fogarty, 1973) elenca tutte le unità, la 

loro metratura, il valore iniziale e i millesimi della proprietà 

comune. Questo dato è molto importante dal 

momento che determina la percentuale di spese condominiali 

assegnate a ogni unità, così come la percentuale 

di voto concessa a ogni proprietario di unità. Questi 

millesimi, che rimangono fissi, sono equivalenti a una 

percentuale di valore fondiario del condominio. 

Il Master Deed specifica in dettaglio anche i confini 

fra le unità, che stabiliscono i diritti di proprietà e la 

divisione delle spese fra le unità e l’associazione. Le 

strutture collettive sono divise in due categorie: “elementi 

comuni limitati” di cui fanno parte patii, balconi 

e poche altre strutture, ed “elementi comuni generali” 

che comprendono tutte le parti diverse da abitazioni ed 

261



elementi comuni limitati, e che includono il terreno, le 

fondamenta e le mura esterne. Il Master Deed specifica 

che l’accettazione dell’atto costituisce un’accettazione 

anche delle condizioni precisate nei documenti regolatori. 

Questa affermazione è l’accordo costituzionale fra 

un comproprietario e il Consiglio dei comproprietari, 

che rende la gestione unanime a livello costituzionale 

quando una persona entra a far parte della comunità. A 

differenza di quanto accade con i governi sovrani, che 

hanno automatica giurisdizione sulle persone all’interno 

della loro aree di competenza, la giurisdizione del 

condominio viene stabilita da un contratto esplicito. 

Il Master Deed specifica anche molti livelli di accordo 

per successivi cambiamenti costituzionali. Gli emendamenti 

richiedono i due terzi dei voti. Tuttavia i millesimi 

che ogni unità possiede negli elementi comuni non possono 

essere cambiati se non per consenso unanime, di 

conseguenza, nessun proprietario può vedersi privato 

della propria rappresentanza specifica o della proprietà 

senza il proprio consenso. Il Master Deed fornisce un’opzione 

d’uscita per l’intera associazione, permettendo ai 

comproprietari di porre termine al sistema d’amministrazione 

con i tre quarti dei voti se la proprietà viene 

distrutta da qualche disastro; in caso diverso ci vuole l’unanimità. 

Quindi, un comproprietario ha la garanzia 

della durata del condominio finché lo desidera. 

I regolamenti del condominio (Fort Ellsworth Condominium 

Apartments, 1973) sono il secondo elemento 

di gestione associativa. Essi richiedono che un Consiglio 

di direttori si occupi dell’amministrazione. Questo 

tipo di governo rappresentativo contrasta dunque con 

la democrazia diretta di Arden. E c’è una solida ragione 

economica per questo. La vicinanza fisica degli appartamenti 

e l’uso di servizi comuni come acqua, riscaldamento 

e aria condizionata richiedono un monitoraggio 

e un processo decisionale molto più continui delle 

strutture di Arden, formato da case separate. Anche i 

parcheggi e le aree verdi richiedono un ripetuto controllo 

da parte dei membri del comitato. Comunque, 

come accade solitamente in tutti i condomini, l’associa- 

262



zione tiene riunioni annuali (in aprile) durante le quali 

i membri eleggono il Consiglio e trattano altre questioni. 

Il consiglio o una petizione di almeno il 25 per cento 

dei millesimi possono convocare una riunione straordinaria. 

La percentuale di voto che spetta a ogni proprietario 

di unità è la quantità di millesimi assegnata a quella 

unità. A meno che non venga richiesto diversamente, 

la votazione è per maggioranza di millesimi. Un proprietario 

non può votare né far parte del Consiglio se 

esiste un’ipoteca nei confronti della sua unità. Possono 

essere utilizzate delle deleghe scritte per una particolare 

riunione, procedura simile alle votazioni delle società, 

ma diversa da quella dei governi cittadini. Il quorum è 

costituito dal 40 per cento dei proprietari, in persona o 

tramite delega. Il Consiglio dei direttori è composto da 

cinque membri, uno per edificio, ognuno dei quali presta 

il proprio servizio per tre anni. I direttori non ricevono 

alcun compenso per il loro lavoro (tranne il rimborso 

spese) a meno che esso non sia autorizzato dai proprietari 

durante una riunione dell’associazione. Si tratta 

quindi di volontari che prestano la loro attività per 

ragioni sociali, per influenzare le scelte politiche o per 

simpatia nei confronti della comunità. Il Consiglio è 

dotato di «tutti i poteri e i doveri necessari all’amministrazione 

delle questioni del condominio». I doveri 

includono la preparazione di un bilancio annuale e lo 

stabilire la quota di contributi, che viene pagata in rate 

mensili uguali. Questi ampi poteri sono conformi alla 

teoria di Williamson in merito al successivo adattamento, 

descritta nel quarto capitolo, secondo la quale le contingenze 

non possono essere previste in un mondo 

incerto, il che induce una struttura di gestione flessibile 

che possa mantenere bassi i costi di transazione. 

Al Consiglio viene specificatamente richiesto di 

tenere i registri adeguatamente dettagliati e di renderli 

sempre disponibili per una verifica – riducendo così le 

possibilità di comportamento opportunistico. I registri 

devono essere esaminati annualmente da un revisore 

dei conti esterno al condominio. L’articolo III richiede 

che il Consiglio dei direttori impieghi un amministrato- 

263



re professionista, autorizzando costituzionalmente un 

governo civico del tipo consiglio-amministratore. Il Consiglio 

è autorizzato a delegare all’amministratore i poteri 

per mettere in pratica e garantire le norme e i regolamenti 

e altri poteri specifici, tranne quello di stabilire i 

canoni. La sezione a riguardo afferma esplicitamente che 

«il condominio non dovrà intraprendere “un’autogestione” 

o astenersi dall’assumere un amministratore professionista 

senza la precedente approvazione di tutti i possessori 

di tale ipoteca di primo grado». I funzionari di 

condominio sono un presidente, un vicepresidente, un 

segretario e un tesoriere, tutti eletti e rimovibili da parte 

del Consiglio. Il presidente, un membro del Consiglio, 

ha i poteri di un presidente di «una società per azioni 

organizzata sotto le leggi dello Stato della Virginia sulle 

società commerciali», compresa la facoltà di nominare 

membri del comitato nella misura in cui il Consiglio lo 

ritenga appropriato. 

Il Consiglio deve adottare il bilancio entro il 25 

novembre e inviarne copia al proprietario di ogni unità 

entro il primo dicembre, dando conto delle entrate e 

delle spese effettive alla fine di ogni anno. Queste regole 

riguardanti il bilancio costituiscono nuovamente una 

salvaguardia contro comportamenti opportunistici. I 

regolamenti richiedono che il bilancio includa fondi di 

riserva per gli imprevisti e le sostituzioni. Se tali fondi 

sono inadeguati, il Consiglio è autorizzato a chiedere 

ulteriori contributi, che può decidere di far pagare in 

una sola soluzione o a rate. Idealmente, il fondo di 

riserva deve assicurare il denaro sufficiente alla manutenzione 

periodica (la tinteggiatura, le riparazioni o le 

sostituzioni di beni al termine della loro esistenza o 

ammortizzati), agli incidenti e ai disastri naturali. Il 

fondo riduce l’incertezza in merito alle richieste di contributo 

future, evitando la spiacevole sorpresa di richieste 

di denaro aggiuntive. Un fondo di riserva inadeguato 

non è facilmente percepibile da parte dell’acquirente 

tipico di unità condominiale e quindi può costituire 

un’illusione di bene pubblico, una passività che 

abbasserebbe il valore della proprietà se dichiarata. Di 

264



conseguenza, il requisito di riserve adeguate è una salvaguardia 

sia contro l’incertezza sia contro l’opportunismo 

di un Consiglio che volesse rimandare le spese per 

utilizzare le risorse in consumi immediati. 

La quota pagata da ogni proprietario di unità varia 

in proporzione alla rispettiva quantità di millesimi ed è 

una garanzia sull’unità. Un’aggiunta o un cambiamento 

agli elementi comuni che superi il 5 per cento del 

budget annuale devono essere approvati da una maggioranza 

di proprietari; negli altri casi il Consiglio può 

decidere autonomamente. Se l’80 per cento o più dei 

membri ritiene che le spese beneficino in modo sostanziale 

i proprietari, si decide per l’imposizione del pagamento. 

Il Consiglio deve anche acquistare una polizza 

assicurativa in quanto amministratore per conto dei 

proprietari e deve cercare di ottenere una polizza generale 

per tutto il condominio; ogni proprietario poi riceverà 

una sotto-polizza. Il Consiglio deve anche cercare 

di procurarsi una polizza che non sia condizionata 

dalla condotta di ogni proprietario. Oltre ad assicurare 

la proprietà, deve anche assicurare i singoli proprietari 

per la responsabilità di incidenti connessa alla loro 

quota di possesso di elementi comuni. Il mancato 

adempimento dei doveri contrattuali chiama in causa 

l’assicurazione che agisce attraverso il Consiglio o l’amministratore 

per punire eventuali illeciti. Ciò include 

l’azione legale e il «pignoramento a garanzia di pagamento 

di tutti i contributi». La riparazione dell’illecito 

può essere cercata anche da «un proprietario di unità 

danneggiato». L’inadempienza nel pagamento dei contributi 

condominiali da parte di un proprietario comporta 

il pagamento di una mora o un interesse, stabiliti 

dal Consiglio, una volta trascorsi 45 giorni. 

I regolamenti di Fort Ellsworth includono anche 

norme per i parcheggi, che vengono garantite nella loro 

applicazione tramite lo strumento della rimozione (Fort 

Ellsworth Condominium Association, 1989). Sono registrate 

circa 220 automobili, con una media di 1,3 auto 

per unità abitativa. Tutte le auto parcheggiate devono 

possedere gli adesivi di autorizzazione o il pass da visi- 

265



tatori. Anche la polizia di Alexandria può entrare nelle 

aree di parcheggio e controllare le autorizzazioni. Una 

zona del parcheggio è stata riservata ai veicoli su due 

ruote. Normalmente un’automobile non viene rimossa 

da un parcheggio numerato senza la richiesta del proprietario. 

Un residente o un visitatore possono chiedere 

una rimozione al Comitato parcheggio, che a sua volta 

può sottoporre le richieste di rimborso al Consiglio per 

l’azione finale. Quindi, il Consiglio ha un ruolo sia giudiziario 

che legislativo. 

La lista dettagliata delle reciproche responsabilità 

presente nei regolamenti condominiali è desunta dagli 

investimenti specifici di asset dei proprietari. Come 

indica il modello di Williamson (1985), un’alta specificità 

di asset e l’uso ricorrente dei beni inducono a fare 

ricorso a una gestione unificata, all’accantonamento di 

fondi di riserva e alla fornitura di una polizza assicurativa, 

per ridurre l’incertezza. Una società a base immobiliare 

con un tipo di residenza a lungo termine è orizzontalmente 

integrata nel territorio, dal momento che 

gli elementi comuni sono sotto il controllo di un’agenzia 

di gestione. 

Le attività di Fort Ellsworth 

Il Consiglio normalmente si incontra il quarto mercoledì 

del mese nella Community Room. La prima mezzora 

è riservata al “residents’ time” e i residenti hanno la 

possibilità di porre domande. Possono anche assistere 

al resto delle riunioni del Consiglio, tranne nelle sessioni 

in cui vengono discusse questioni personali (come 

nel caso di inadempienze). I residenti possono anche 

sottoporre proposte a un membro del Consiglio, affinché 

vengano prese in considerazione durante le riunioni 

del Consiglio stesso. L’amministratore della proprietà 

è presente alle riunioni del Consiglio, nelle quali riferisce 

in merito alle attività di gestione e risponde alle 

eventuali domande. 

I comitati autorizzati dal Consiglio sono: architettura 

e ingegneria, aree verdi, newsletter, parcheggio, 

piscina, attività sociali, tennis, sicurezza e gruppi di 

266



revisione dei regolamenti e della guida condominiale. 

Anche gli inquilini in affitto possono far parte dei comitati 

e presiederli; un membro dl consiglio funge da collegamento. 

I presidenti dei comitati partecipano alle 

riunioni del Consiglio e alle discussioni. La maggioranza 

delle attività e del lavoro dell’associazione – compreso 

il monitoraggio di fornitori e strutture, la segnalazione 

di un fornitore e i dei beni da fornire (come per 

esempio quali alberi piantare o che orari decidere per la 

piscina) – hanno luogo all’interno dei comitati. Spesso 

il Consiglio approva le segnalazioni dei comitati senza 

opporsi. Oltre ai comitati di gestione esiste anche un 

“pet care exchange”, vale a dire la possibilità che i residenti 

in vacanza affidino gli animali domestici ad altri 

residenti nel condominio. Ogni settore di edificio (e 

numero civico) ha uno Stairwell Captain, un responsabile 

di scala e alcuni assistenti che coordinano le questioni 

locali con il Consiglio. Il responsabile riferisce gli 

eventuali problemi, custodisce la chiave dell’area 

magazzino, distribuisce il bollettino, fa parte di una 

catena telefonica d’emergenza e tiene riunioni fra gli 

abitanti della sua scala, alcuni più frequentemente di 

altri. Nell’insieme i volontari, che comprendono sia i 

membri dei comitati che i responsabili di scala, sono 

circa 50. Anche se la maggioranza dei residenti si comporta 

in questo senso da free rider, alcuni prestano la 

loro attività volontaria. La capacità di influenzare le 

decisioni gioca un proprio ruolo in tale partecipazione, 

così come altre motivazioni più strettamente egoistiche, 

ma (stando almeno alle osservazioni personali dei residenti) 

molto probabilmente è presente anche un certo 

livello di simpatia benevola per la comunità. Credo di 

poter affermare ciò perché alcuni dei volontari hanno 

dichiarato di essere disponibili a lasciare ad altri i loro 

incarichi se qualcuno fosse disponibile a farsi avanti. 

La piscina normalmente è aperta dal Memorial Day 

al Labor Day (e cioè dall’ultimo lunedì di maggio al 

primo lunedì di settembre), anche se la stagione può 

essere estesa. La città di Alexandria considera le piscine 

condominiali delle aree “pubbliche-private” e vi impo- 

267



ne la propria legislazione, compresa la condizione che 

nell’area della piscina (quindi non solo nella piscina, ma 

anche nello spazio tutt’attorno!) debbano esserci almeno 

due persone, ma non più di nove quando non sia 

presente un bagnino. 1 L’associazione ha assunto uno 

dei propri membri come bagnino nei fine settimana, ma 

questa regola riduce la possibilità di utilizzare la piscina 

durante i giorni lavorativi. Una persona da sola non 

può nuotare e non ha nemmeno il permesso di stare 

seduta nella zona della piscina. Il condominio Briarcrest 

di Los Angeles non è soggetto a nessuna regola di 

questo tipo. 

Nella città di Alexandria, i condomini possono scegliere 

se pagare un’imposta alla municipalità per la raccolta 

delle immondizie o se stilare un contratto con una 

ditta derivata. Nel 1992 la città offriva i suoi servizi per 

11,67 dollari al mese per unità. Fort Ellsworth scelse di 

avvalersi del servizio di un privato, che raccoglie l’immondizia 

due volte più spesso e a soli 4,74 dollari per 

unità (Cheney, 1992). 

Il bilancio di Fort Ellsworth 

Circa un quinto del reddito operativo viene destinato 

a finanziare i fondi di riserva. Come abbiamo già 

detto nell’ottavo capitolo, di solito i condomini pagano 

le spese di manutenzione e dei beni capitali tramite 

taluni fondi di riserva piuttosto che chiedere prestiti. 

Una cooperativa è in grado di chiedere in prestito fondi 

con più facilità che un condominio, poiché le banche 

sono meno informate sulle associazioni residenziali. 

Anche se le aree comuni non possono essere vendute 

separatamente, le associazioni dispongono di garanzie 

in merito alle loro entrate di tassazione condominiale 

future, proprio come un governo ha la garanzia delle 

sue entrate da tassazione futura. Man mano che le associazioni 

cresceranno in numero, si svilupperanno banche 

specializzate nel loro finanziamento. Per il momento 

però, i fondi comuni d’investimento nel mercato 

1. City of Alexandria Code, Section 11-50 (b) (2). 

268



delle ipoteche di secondo grado richiedono la garanzia 

che venga effettuato l’accantonamento di fondi di riserva 

e quindi i funzionari che si occupano dell’ipoteca 

pretendono l’esistenza di tali fondi per approvare prestiti 

o mutui per le unità condominiali. Come abbiamo 

discusso nell’ottavo capitolo, è più prudente mantenere 

riserve dal momento che i beni capitali vengono consumati 

annualmente. I fondi di riserva non sono conti di 

risparmio costituiti da ciò che resta dopo i costi operativi, 

ma spese che vanno maturando per il consumo. 

L’American Institute of Certified Public Accountants ha 

creato linee guida che richiedono l’inclusione di un programma 

di riserva di capitale nelle verifiche di bilancio 

delle associazioni. 

Nel 1981, la gestione di Fort Ellsworth preparò alcuni 

fogli contabili di varie strutture, come tetti e impianto 

di riscaldamento, con le stime dei costi di sostituzione, 

durata e riserva annuale auspicabile (Condominium 

Management, 1981) e tale analisi viene periodicamente 

aggiornata. Il Briarcrest Condominium, di cui 

parleremo più avanti, ha uno studio sui fondi di riserva 

fatto dall’Association Reserves (1990), che è specializzata 

nel settore. Molti altri condomini hanno iniziato ad 

aumentare le imposte per creare questi fondi e di conseguenza 

è diminuito il ricorso a quote speciali per le 

varie emergenze. Nel 1991, il 98 per cento del reddito di 

Fort Ellsworth derivava dalle quote pagate dalle unità 

abitative. Appena poco più dell’1 per cento era utile, 

legato a talune imposte leggermente aumentate e ai 

canoni d’affitto della sala comune. 

Per quanto riguarda le feste, a Fort Ellsworth sembrano 

essere una ridistribuzione di reddito, dal 

momento che di solito solo una ventina di abitanti su 

350 vi si presentano. Tuttavia, gli attivisti, come il Consiglio 

e i membri dei comitati, le frequentano più degli 

altri, allo stesso modo dei nuovi arrivati, che vi partecipano 

per fare la conoscenza degli altri residenti. Dal 

momento che la comunità dipende dai volontari e che 

le feste creano simpatia favorendo la conoscenza, il 

costo viene più che ripagato nel valore del lavoro 

269



volontario che aiutano a promuovere. 

Nel 1991, i servizi comuni – compreso l’olio combustibile 

e il gas, l’elettricità, l’acqua e le fognature – costituivano 

circa il 40 per cento delle spese totali. Si possono 

considerare beni privati forniti collettivamente; alla 

maggior parte delle spese penserebbe ogni unità se ci 

fossero contatori separati. È infatti ampiamente riconosciuto 

che questo consumo collettivo incorre in un maggior 

utilizzo rispetto all’uso separato; se l’impianto fosse 

costruito oggi, ci sarebbero contatori separati e solo i servizi 

di pubblica utilità delle aree comuni sarebbero una 

spesa dell’associazione, anche se bisogna ammettere che 

l’acquisto complessivo riduce la spesa totale, compensando 

in un certo senso l’utilizzo aggiuntivo dovuto 

all’esistenza di un impianto comune. 

La “manutenzione” comprende gli impianti fisici, 

come il sistema di aria condizionata e riscaldamento. 

Un tempo l’associazione pagava le riparazioni, ma ora 

ha un contratto di manutenzione. Ogni anno può scegliere 

di essere tassata su tutto il suo reddito come una 

società o solo sul suo utile; il calcolo su quale sia il 

minore è compito di una società contabile che si occupa 

anche della verifica di bilancio. La maggioranza delle 

voci di spesa in realtà sono voci di manutenzione. I 

costi della manutenzione dei beni comunitari sono 

autorizzati una volta presa la decisione di occuparsene. 

La scelta del Consiglio sta nel decidere quanta manutenzione 

serve e a chi affidarsi. Le voci puramente discrezionali 

sono solo una piccola parte del bilancio, e 

includono gli svaghi, il bollettino e in qualche misura la 

progettazione del verde. Di tanto in tanto vengono rinnovate 

le strutture; un esempio sono le cassette della 

posta montate nel 1991, nuove e più grandi. 

Spetta al Consiglio l’importante decisione di scegliere 

la società di gestione e il metodo della manutenzione, 

decidendo ad esempio se optare per un contratto di 

manutenzione piuttosto che predisporre ad hoc gli 

impianti, ciò che comporta una grande quantità di 

ricerca (Kass, 1991a). Alcune forme di manutenzione 

hanno anche caratteristiche discrezionali, come la scel- 

270



ta del colore o il tipo di pittura quando ogni sei anni 

circa viene effettuata la manutenzione esterna. Nella 

maggior parte dei casi, le decisioni del Consiglio concernono 

la qualità della manutenzione e la dimensione 

del fondo di riserva piuttosto che quali beni pubblici 

fornire. 

Il Briarcrest Condominium 

Essendo un condominio di dimensioni quasi uguale 

a Fort Ellsworth, il Briarcrest, nella sezione North 

Hollywood di Los Angeles City, offre la possibilità di 

un confronto. La Braircrest Homeowners Association è 

una società non profit di mutuo beneficio, con 160 unità 

divise in due edifici. Istituita nel 1979 come cooperativa 

di appartamenti, nel 1988 venne convertita in un’associazione 

di proprietari (Herbert J. Strickstein Law Corporation, 

1986). Come per Fort Ellsworth, ogni unità 

paga un contributo proporzionale ai propri millesimi 

dell’area comune. Se necessario, il Consiglio può richiedere 

contributi straordinari. 

L’associazione possiede un fondo di riserva, richiesto 

dalla legislazione della California. Il codice civile 

della California richiede anche che le associazioni 

comunitarie distribuiscano ai loro membri uno «studio 

sulle riserve», assieme al bilancio, rendendo l’analisi 

sulle manutenzioni future una parte integrante del processo 

di finanziamento, ma la legge non stabilisce specifici 

requisiti per le riserve (Association Reserves, 

1990). Sono state create società per analizzare e calcolare 

le riserve necessitate dalle associazioni. L’Association 

Reserves, Inc., in California, ha presentato alla Briarcrest 

HOA una proposta di uno studio di riserva di 

mille dollari. 

I beni del Briarcrest includono una piscina e una 

vasca idromassaggio, una sauna, tavoli da biliardo, una 

palestra, una stanza di svago e una lavanderia. Il bilancio 

per il 1991 (con 371.700 dollari di spese) era pressoché 

uguale a quello di Fort Ellsworth (371.301 dollari). 

Una grande differenza nelle voci di bilancio è che il 

riscaldamento e l’aria condizionata sono indipendenti 

271



per ogni unità abitativa e che a Fort Ellsworth c’è un 

costo per l’impianto più alto, probabilmente a causa del 

clima più rigido della Virginia. Il Briarcrest ha un’assicurazione 

più ampia, che comprende anche la copertura 

in caso di terremoto e ottiene maggiori entrate da 

fonti diverse dalle imposte condominiali, fra le quali 100 

dollari di tassa d’ingresso per i nuovi residenti e le 

entrate dovute al servizio lavanderia. Quando si esaminano 

le differenze nei servizi di pubblica necessità, l’ammontare 

totale di beni forniti e le spese totali non sono 

molto distanti. C’è un’altra differenza interessante. 

Mentre gli ingressi degli edifici del Fort Ellsworth sono 

semplici e funzionali, i due grandi edifici del Briarcrest 

hanno atri lussuosi, con mobili, fontane opere d’arte e 

sculture. Secondo l’ex membro del Consiglio Beatrice 

Pearlstein, il Consiglio mantiene questo bell’aspetto perché 

ritiene che crei una buona impressione, che si riflette 

sul valore della proprietà (Pearlstein, 1991). 

I due condomini sono assai simili nelle spese totali, 

nei regolamenti e nella gestione. Avendo un numero 

analogo di unità abitative e strutture, i risultati in termini 

di livelli di spese dimostrano che il procedimento 

di generare canoni per pagare i beni collettivi funziona 

in modo simile nelle due strutture. 

Analisi delle finanze di Fort Ellsworth 

Il contributo annuo delle unità condominiali è economicamente 

equivalente al pagamento dei canoni 

d’affitto di Arden. Sono solo due diversi strumenti di 

pagamento di un canone di locazione del sito. La tariffa 

condominiale è basata sui millesimi di ogni unità abitativa, 

approssimatamene proporzionali alla sua quota 

del valore del sito. Ogni valore di miglioria aggiunto da 

un proprietario alla sua unità non la influenza. L’effetto 

è che, se le spese vengono effettuate perché si ritiene 

che aggiungano valore al condominio nel suo complesso, 

una tariffa basata su un interesse percentuale nel 

complesso è un canone pagato per il valore dello stare 

in quel sito, simile al canone fondiario pagato ad Arden. 

Quindi, le conclusioni tratte dal caso di Arden si 

272



possono applicare anche al Fort Ellsworth Condominium, 

confutando l’ipotesi secondo la quale gli incentivi 

per un guadagno personale non inducono gli agenti 

privati a fornire i beni collettivi che le persone nel 

dominio di un servizio effettivamente richiedono. In 

merito alle altre ipotesi, come abbiamo già detto, i beni 

sono territoriali e quindi esclusivi. Le strutture incrementano 

il valore locativo di mercato delle unità e le 

quote richieste per i beni pubblici a Fort Ellsworth 

hanno una relazione diretta con i canoni di locazione 

del sito; la separazione fra valori di sito e di miglioria si 

ottiene tramite i millesimi attribuiti a ogni unità. La 

richiesta di beni viene rivelata dall’acquisto di unità e 

dalla disponibilità a pagare le tariffe associative. La 

necessità di pagare la tariffa, la vicinanza e il relativo 

isolamento delle strutture eliminano il fenomeno del 

free riding. 

Le quote condominiali e il pagamento di un affitto 

sono simili agli addebiti per i servizi di pubblica necessità. 

L’associazione o il trust fondiario forniscono un 

flusso di servizi, come fosse un flusso d’acqua, di gas o 

elettricità. Il consumatore paga un addebito periodico 

per il servizio. Al contrario, i governi solitamente non 

fanno pagare i consumatori direttamente per la loro 

gestione, ma impongono costi arbitrari sulle transazioni 

private, come lo scambio lavoro-denaro e denarobeni, 

anche se si tratta di attività totalmente scollegate 

dai beni pubblici governativi. L’imposta di proprietà è 

parzialmente collegata ai beni, ma la parte che ricade 

sulle valorizzazioni è di nuovo una tassa sulla produzione 

sganciata dalla fornitura da parte di una città di 

beni o mali. 

I condomini non richiedono il sostegno del settore 

pubblico; si finanziano da soli. Esistono requisiti legali 

imposti dal governo in merito a registri adeguati, accesso 

ai conti e così via, ma non è dimostrato che essi siano 

necessari alla sopravvivenza di un condominio. Ci sono 

stati dei casi in cui i proprietari delle unità abitative 

hanno dovuto affrontare costi inaspettati o Consigli 

inetti; una volta resi noti, tali casi hanno indotto i rego- 

273



lamenti a mutare in ciò che riguarda le condizioni di 

protezione dei proprietari. Giuristi competenti vengono 

assunti per esaminare i documenti delle associazioni. 

Una «guida del consumatore» per i condomini, che dà 

una valutazione alle varie comunità, può essere d’aiuto 

ai potenziali acquirenti. Infine, simili precauzioni legali 

non possono impedire lo sperpero dei fondi dell’associazione; 

sono necessari vincoli di vigilanza e costituzionali 

in ogni governance con principi, agenti e investimenti 

specifici degli asset. 

Alcune leggi riguardanti i condomini non sono né 

interventi né sussidi, ma determinano i confini dei 

diritti di proprietà, cosa che farebbe in ogni caso un 

certo livello di gestione. Esempi includono gli accantonamenti 

per garanzia a mancati pagamenti. Altre leggi 

intervengono nei contratti volontari. Per esempio, il 

Virginia Condominium Act (1991) limita l’ammontare 

degli addebiti per la violazione delle regole a 50 dollari 

per una singola infrazione o a 10 dollari al giorno per 

un’infrazione ripetuta. 2 Una comunità contrattuale libera 

sarebbe in grado di determinare le sue punizioni e i 

suoi regolamenti potrebbero stabilire limiti massimi che 

salvaguardino i proprietari dalle richieste arbitrarie; 

un’altra limitazione alla fornitura dei beni in un condominio 

è data dal fatto che le spese che vanno in sostituzione 

di beni forniti dal governo locale non danno diritto 

a sconti fiscali. Per esempio, una parte della protezione 

dell’ordine pubblico, come il pattugliamento e la 

sorveglianza, potrebbe essere fornita a livello condominiale. 

Se fino a un dato limite massimo il costo venisse 

sottratto alle tasse pagate alla città, il costo netto inferiore 

indurrebbe una maggiore fornitura privata di tali 

servizi. Un altro costo imposto consiste nell’aumento 

dell’imposta di proprietà che si verifica in caso di 

migliorie alle strutture della comunità, che fanno 

aumentare il valore della proprietà stessa. 

Fort Ellsworth e Briarcrest sono entrambi costituiti 

da grandi edifici di appartamenti, ma la forma condo- 

2. Article 3, Section 55-79. 90. 

274



miniale può essere applicata a ogni tipo di proprietà, 

comprese le case unifamiliari e i centri commerciali. 

Oltre alla forma dell’affitto terriero e ai condomini, 

un’altra tipologia comune di comunità contrattuale è 

l’associazione di proprietari di case, che esamineremo 

nel prossimo capitolo. 

275



Capitolo 12 

Città giardino di oggi: 

la Reston Association 

Potrebbe esistere una città con una governance contrattuale? 

I due casi di studio precedenti erano un villaggio 

e un condominio, ognuno con un totale di circa 

500 persone. Benché essi dimostrino la fattibilità della 

fornitura volontaria di beni civici, si potrebbe sostenere 

che quello che si dimostra fattibile per una piccola 

comunità non è praticabile per una grande. Reston offre 

dunque la possibilità di verificare questa affermazione 

ed è anche un esempio di autocorrezione del mercato: 

anche quando un imprenditore commette un errore e 

produce taluni beni non voluti dal mercato, il progetto 

non necessariamente fallisce. Un terzo elemento importante 

nell’analisi di Reston è il finanziamento dei suoi 

beni pubblici tramite contributi uguali piuttosto che 

relativi ai valori dei siti. Questo fatto comporta delle 

differenze? 

L’ipotesi 

L’ipotesi è la stessa del case study di Fort Ellsworth: 

incentivi di guadagno personale non inducono agenti privati 

a fornire i beni pubblici che le persone nel dominio di un servizio 

effettivamente richiedono, perché non c’è alcun modo 

per indurre utenti individuali a pagare tutti per una parte di 

bene, in modo che l’ammontare totale venga coperto. Dal 

momento che Reston ha le dimensioni di una piccola 

città, una seconda ipotesi da verificare è che un’associa- 

277



zione di comunità contrattuale non fornisce un livello di beni 

pubblici elevato, sia in qualità che in quantità, quanto quello 

che fornirebbe un governo sovrano. Come per Arden e Fort 

Ellsworth, le altre ipotesi che andremo a testare sono: 1. 

i beni pubblici prodotti da Reston non sono escludibili; 

2. i beni pubblici non incrementano il valore del sito e le 

rendite; 3. il finanziamento dei beni pubblici ha poca 

correlazione con le rendite del sito; 4. la domanda di 

beni pubblici non può essere rivelata in modo veritiero; 

5. i free rider impediscono la fornitura dei beni; 6. la fornitura 

dei beni richiede il sostegno del settore pubblico; 

e 7. la separazione fra valore del sito e valore delle valorizzazioni 

non è praticabile. 


Situata nella Fairfax County, nella Virginia settentrionale, 

Reston è una planned community, una nuova 

città, con aree commerciali, un’associazione di proprietari 

di case di 56 mila persone e 3 mila ettari di terreno. 

A differenza di un condominio, la proprietà 

comune è dell’associazione e non appartiene direttamente 

ai proprietari sotto forma di millesimi. Le 18 

mila unità abitative (altre 2 mila sono nei progetti) 

sono valutate 3,37 miliardi di dollari. Il 40 per cento 

circa della terra è costituito da spazi aperti messi a 

disposizione dei membri della Reston Association. Gli 

asset capitali della comunità ammontano a un totale 

di 15 milioni di dollari e il bilancio annuale è di 6,5 

milioni (Cleveland, 1989, p. 7; Report, 1988; Redding, 

1992). Il costo totale dell’edificazione si aggira intorno 

ai 39 miliardi di dollari (Planned Community, 1992). I 

siti commerciali, che non fanno parte dell’associazione 

residenziale, interessano 2.100 ditte e 34.500 posti 

di lavoro. Agli inizi degli anni Novanta si prevedeva 

di terminare l’edificazione entro la fine del millennio 

e di raggiungere una popolazione di 62 mila persone, 

con 50 mila posti di lavoro (Transportation, 1991). 

Fondata da Robert E. Simon Jr., la comunità è provvista 

anche di strutture ricreative e per lo svago, fra cui 

423 ettari di spazi liberi, un campo d’atletica, percorsi 

278


Città giardino di oggi: la Reston Association 

di ginnastica, 80 km di passeggiate, 17 piscine, 4 laghi, 

giardini, 44 campi da tennis, 30 ettari di spazi naturali 

e un centro comunitario per eventi culturali, civici, 

educativi, sociali e ricreativi. Reston prese il nome 

dalle tre iniziali di Simon con l’aggiunta di “ton” per 

“town”, che nell’antico inglese significava gruppo di 

case. La comunità residenziale è divisa in 7 “villaggi” 

con i loro centri: Lake Anne, Hunters Woods, Tall Oaks, 

South Lakes, Dogwood, North Hills e North Point. 

Ogni centro ha alcuni negozi e anche il Town Center ha 

uffici e altre attività. Il US Geographical Survey ha sede 

a Reston e in effetti c’è stato un boom di società dell’alta 

tecnologia che si sono trasferite al Town Center, 

avvantaggiandosi sia della forza lavoro sia delle bellezze 

di Reston e della vicinanza con l’aeroporto internazionale 

Dulles. 

Reston fu progettata per accogliere una grande 

varietà di stili e tipologie di abitazione. Le case unifamiliari 

hanno un prezzo medio che si aggira intorno ai 

325 mila dollari; quelle che si affacciano a un lago partono 

dai 500 mila dollari. C’è disponibilità di abitazioni 

anche a prezzi intorno ai 150 mila dollari, ma alcune 

costano intorno al milione di dollari. Il prezzo medio 

per le case a schiera è 150 mila dollari, ma le proprietà 

fronte lago si aggirano sui 275 mila dollari e oltre. Le 

unità abitative condominiali vanno da 70 mila a 130 

mila dollari o più. L’affitto mensile per un’abitazione 

condominiale va dai 600 ai 750 dollari, mentre per le 

case a schiera passa dai 750 ai mille dollari e per le case 

unifamiliari dai 1.200 ai 1.500 dollari (Reston Handbook, 

1991). Il fatto che i lotti sul lago abbiano un prezzo 

superiore al prezzo del mercato dimostra la capitalizzazione 

di questo bene nel valore del sito. 

279


Reston 


Cartina di Reston, tratta da Reston Handbook (1991), pp. 32-33, 

riprodotta su autorizzazione della Reston Land Corporation. 

Una comunità con una missione 

Come il Walt Disney World e Arden, Reston è una 

comunità intenzionale: l’imprenditore che la creò aveva 

una missione. Simon aveva anche una visione sociale, 

«un impegno a riordinare la composizione e la qualità 

dell’ambiente di vita». Antecedente al progetto esisteva 

un concetto, o ciò che Simon definiva «programma» 

280



(Grubisich e McCandless, 1985, p. 33). L’idea di Simon 

era creare un luogo dove la gente potesse lavorare e 

vivere, e dove la vita urbana coesistesse con la campagna, 

con «percorsi che portassero dagli appartamenti ai 

prati alberati» (p. 13), proprio come Ebenezer Howard 

aveva immaginato per la sua “città giardino”. 

La missione di Simon racchiudeva diversi obiettivi: 

1. una vasta gamma di servizi ricreativi e culturali; 2. la 

possibilità per una famiglia residente di migliorare la 

propria qualità abitativa rimanendo all’interno della 

comunità, tramite l’ampia gamma di stili e prezzi di 

case, fornendo quindi una comunità variegata; 3. il residente 

in quanto individuo come punto centrale della 

progettazione e con precedenza su concetti di larga 

scala; 4. la possibilità di vivere e lavorare a Reston; 5. la 

disponibilità di beni e servizi non residenziali – commerciali, 

culturali e ricreativi – al momento dell’insediamento 

dei primi abitanti; 6. bellezze strutturali e 

naturali, necessarie per una buona qualità di vita; 7. il 

successo finanziario di Reston (Grubisich e McCandless, 

1985, pp. 38-39). 

La storia di Reston 

Lo sviluppo di Reston illustra diversi principi in 

merito alla produzione privata di beni civici. Per prima 

cosa, gli incentivi del mercato non necessariamente 

inducono una combinazione di beni che va incontro 

alla domanda ma, ed è la seconda cosa, quando questo 

non accade il mercato può correggere l’errore. Terzo 

aspetto, un’impresa che fallisce può essere sostituita 

senza eliminare i beni civici che ha prodotto e programmato. 

Il fallimento imprenditoriale (che è diverso 

dal fallimento del mercato) non necessariamente è permanente 

o fatale. Al contrario, quando le spese statali 

non vanno incontro ai desideri della popolazione interessata, 

può non esistere un mezzo di correzione, anche 

quando un gruppo di responsabili governativi viene 

sostituito da un altro. 

Il padre di Simon, Robert Simon Sr., era il direttore 

di una società che possedeva diverse proprietà immo- 

281



biliari a Manhattan. Nel 1928 Simon Sr. partecipò al 

finanziamento della “nuova città” di Radburn, nel New 

Jersey, la prima “città giardino” d’America, progettata 

da Clarence Stein. Simon Jr. era stato testimone della 

sua creazione e aveva addirittura contribuito a dare il 

nome ad alcune strade. Quando Simon Sr. morì, nel 

1935, suo figlio entrò nella società immobiliare di famiglia, 

la Hercer Corporation, e si ritrovò dopo poco a 

guidarla (Grubisich e McCandless, 1985, p. 33). Le proprietà 

Simon, fra le quali la Carnegie Hall, erano raggruppate 

nella 57ma strada, a Manhattan, dove gallerie 

d’arte coesistevano con negozi e ristoranti e, sopra di 

loro, appartamenti. Nel 1945 la famiglia Simon si trasferì 

nella planned community di Levittown, a Long 

Island. Qui Robert Simon scoprì che la vita di campagna 

aveva taluni inconvenienti, come dover iscriversi a 

un’associazione per avere accesso a strutture ricreative 

e il dover percorrere delle lunghe distanze. La vita 

sociale era limitata ai weekend. Dopo aver fatto un 

lungo viaggio per tornare dal lavoro, si faceva tardi e 

lui era stanco. Negli anni Cinquanta iniziò a occuparsi 

di centri commerciali e notò che anch’essi comportavano 

l’obbligo di percorrere grandi distanze e non erano 

integrati nei quartieri (Grubisich e McCandless, 1985, p. 

34; Netherton, 1989, pp. 47-48). 

Rimediare a tutti questi inconvenienti e mettere in 

pratica le sue visioni richiedeva la costruzione di una 

comunità nella quale le residenze, il lavoro, lo svago e 

gli spazi commerciali fossero progettati come un nuovo 

«programma» di vita urbana, con Radburn come 

modello su scala minore (p. 35). Il finanziamento giunse 

quando la città di New York comprò la Carnegie Hall 

per 5 milioni di dollari, per salvaguardarla come monumento 

cittadino. Simon ricevette un’offerta per l’eventuale 

acquisto della Sunset Hills Farm, più di 2700 ettari, 

nella Fairfox County; vi si recò, se ne «innamorò» e 

l’acquistò per 13,15 milioni di dollari dalla Lefcourt 

Realty Corporation (Grubisich e McCandless, 1985, pp. 

35, 109; Netherton, 1989, p. 48). In seguito acquistò altro 

terreno. Secondo Glenn Saunders (1991), ingegnere pro- 

282



gettista di Simon, questi voleva dimostrare che un’impresa 

privata poteva creare e amministrare una nuova 

città. Un asset chiave del sito era che si trattava di un 

grande blocco di terra non edificata all’interno dell’area 

metropolitana «di cintura di prossima crescita» (p. 1). 

L’aeroporto Dulles era progettato per divenire un grande 

datore di lavoro futuro e una grande circonvallazione 

esterna doveva essere costruita proprio a ovest di 

Reston. 

Reston esemplifica anche un altro caso di politica 

governativa proibitiva nei confronti della fornitura privata 

di beni civici, la quale poteva aver luogo solo con 

la rimozione delle restrizioni. L’edificazione di Reston 

richiedeva un cambiamento nelle norme riguardanti la 

zonizzazione. Nel settembre del 1961 venne sottoposto 

alla contea di Fairfax un progetto di 13 quartieri, che 

venne respinto. Il progetto era un tentativo di creare 

raggruppamenti residenziali conformi alla zonizzazione 

esistente e ai codici architettonici della contea; le case 

a schiera erano affacciate e raggruppate su «vicoli ciechi 

arbitrari e brutti». La visione di Simon richiedeva 

una legislazione meno restrittiva sull’utilizzo della 

terra. In effetti, per Simon i regolamenti di zonizzazione 

erano responsabili, come diceva lui, dello «smembramento 

delle nostre comunità in pezzi separati e scollegati, 

senza nucleo, identità o vita comunitaria» (Grubisich 

e McCandless, 1985, p. 41). Simon deplorava lo 

spreco di terra delle tipiche edificazioni suburbane. 

Ingaggiò una società di progettazione e d’architettura 

di New York, la Whittlesey & Concklin, perché lo aiutasse 

a rifare il piano generale. Secondo Glenn Saunders, 

la squadra di Simon decise «di progettare Reston esattamente 

come voleva che fosse, come se non esistessero 

affatto i regolamenti di zonizzazione». Dopo aver ottenuto 

un accordo con i responsabili della contea, avrebbero 

quindi creato i regolamenti che lo permettessero 

(Grubisich e McCandless, 1985, p. 43). Il risultato fu 

un’innovazione nella zonizzazione chiamata «residential 

planned community» (RPC; nel 1978 cambiata in 

Planned Residential Community, PRC), utilizzando una 

283



suddivisione per densità che manteneva la densità totale 

uguale alla zonizzazione tradizionale, ma con delle 

eterogeneità all’interno dell’area (Netherton, 1989, p. 52; 

«Reston», 1970, p. 7; Yaremchuk, 1968, p. 1). 

Simon si oppose alla creazione di una città sovrana 

perché ciò avrebbe portato alla tassazione delle imprese, 

che erano vitali per un progetto di utilizzo misto. Il 

fatto che Reston non abbia lo status giuridico di città ha 

contribuito ad attrarre le aziende. Tuttavia le aree commerciali 

avrebbero potuto essere incluse nell’associazione 

senza ridurre la capacità d’impresa, vale a dire 

con tassazioni basate sul canone fondiario, in accordo 

con l’analisi discussa nel terzo capitolo. Questi fondi 

avrebbero poi reso l’associazione più solida dal punto 

di vista finanziario, evitando alcuni dei problemi che 

sarebbero sorti negli anni e che vedremo in seguito. 

Una planned community simile, Columbia, nel Maryland, 

incluse in effetti anche i terreni commerciali nell’associazione 

di comunità. 

Secondo Prichard (1992), autore dei documenti 

d’amministrazione di Reston, fin dall’inizio era stata 

presa la decisione di far pagare a tutti i proprietari delle 

residenze nella comunità una tassa fissa, prima ancora 

che i residenti si trasferissero. Era stata una decisione 

unanime del team di costruzione, Simon compreso. L’idea 

di base era che la contea avrebbe fornito la maggior 

parte dei servizi pubblici e che l’associazione di Reston 

avrebbe dovuto semplicemente integrarli con parchi e 

strutture ricreative. Quindi, la quota pagata all’associazione 

non veniva considerata una tassa, ma una tariffa 

d’accesso ai beni. Inoltre, la squadra voleva che esistesse 

un limite massimo per questa somma. Non fu molto 

esaminata la possibilità di quote ad valorem. Alla fine, 

però, la decisione di scegliere per una tassa fissa portò 

a talune controversie in merito ai finanziamenti, nel 

1991, quando le piscine da incluse nella quota vennero 

finanziate tramite altri contributi. 

La contea di Fairfax adottò l’ordinanza RPC il 18 

luglio 1962, ma ridusse il terreno assegnato all’industria 

da 466 a 370 ettari e fissò un tetto massimo di densità di 

284



5 persone per ettaro. La contea rifiutò inoltre l’inclusione 

d’industrie nei centri dei villaggi in quanto incompatibile 

con l’uso residenziale (Grubisich e McCandless, 

1985, pp. 42-44; Netherton, 1989, pp. 50-52; “Chronology”, 

1987, p. 1). Di conseguenza non venne permesso 

al processo di mercato di avere pieno effetto. I 

sette villaggi avrebbero avuto un carattere distinto 

determinato in parte dalla loro topografia (Economic 

Basis, 1962, p. 4). Ci sarebbero state strutture comunitarie 

nel centro cittadino e in ogni quartiere. Molti corsi 

d’acqua e terreni sarebbero stati mantenuti nelle loro 

condizioni naturali (p. 9). Le aree residenziali sarebbero 

state composte da appartamenti per un 15 per cento, 

case a schiera per un 70 per cento, e case separate unifamiliari 

per un altro 15 per cento (Moore, 1991, p. 20). 

Lo sviluppo sociale di Reston 

L’allocazione di terreno per chiese, scuole, biblioteche 

e altre strutture complementari fa di Reston un caso 

che si allontana dalla comune pratica dei costruttori, 

che trascurano questo tipo di strutture spostando il problema 

e i costi sui futuri residenti e governi, e spesso 

trovano difficoltoso e costoso ottenere i siti (Netherton, 

1989, p. 58). Simon pensò anche a taluni fondi iniziali e 

a zone a basso affitto per la Lake Anne Nursery School 

and Kindergarten (LANK) (p. 74). 

La comunità di Reston venne inaugurata ufficialmente 

il 21 maggio 1966 (Netherton, 1989, p. 78). I primi 

residenti erano consapevoli del fatto che fosse un 

nuovo concetto sperimentale e a loro piaceva l’idea di 

prendere parte all’impresa. Una coppia intervistata, i 

Gradys, dissero che si sentivano come pionieri e che 

aspettavano con impazienza le riunioni della comunità 

(McWhirt, 1990, p. 13). Questo sentimento è un esempio 

di simpatia smithiana, di cui abbiamo parlato nel settimo 

capitolo, che è stata un elemento fondamentale per 

la durata di comunità come Reston, Arden e Fort Ellsworth. 

L’antropologa Margaret Mea si recò a Reston 

nel 1973 e affermò che le nuove città erano preziose perché 

offrivano la possibilità di cercare nuovi approcci e 

285



conciliare diversi stili di vita; fece notare poi il valore 

dato dall’avere delle abitazioni disponibili per tre generazioni 

di famiglie (Netherton, 1989, p. 98). 

In seguito, quando Simon venne sostituito, Embry 

Rucker, rettore della congregazione episcopale di 

Reston, fondò una nuova organizzazione, la Common 

Ground Foundation. Questo gruppo costruì un caffè, 

avviò un servizio di autobus locali, organizzò una struttura 

per trovare babysitter, fornì assistenza diurna e 

creò un servizio di ricerca di lavoro. Le varie organizzazioni 

originate dai residenti includono i Reston Players, 

un giornale, The Reston Times, il Reston Choral e il 

Greater Reston Arts Center (Grubisich e McCandless, 

1985, p. 67; Halligan, 1990, p. 1). La Reston Interfaith 

Housing Corporation aiuta gli inquilini con redditi 

bassi. 

Lo sviluppo dei beni fisici 

Come rilevarono Heath e MacCallum, la maggior 

parte del profitto di un’edificazione immobiliare consiste 

nella creazione di valori fondiari. Spesso la costruzione 

avviene a stadi e le vendite di una serie di unità 

abitative forniscono il denaro necessario a provvedere 

alla serie successiva. Con le parole di Netherton (1989, 

p. 52), a Reston «il terreno stesso divenne una “coltura 

di denaro”». 

Nella teoria dell’agente principale, il proprietario di 

un progetto vorrebbe che coloro che detengono responsabilità 

chiave avessero anche un interesse nel valore 

del progetto. E in effetti Simon diede ai suoi dirigenti 

preminenti che erano stati coinvolti nel progetto il diritto 

a un’equa partecipazione nell’edificazione. Reston 

era una città finanziata esclusivamente da un imprenditore, 

senza alcun aiuto pubblico. «La flessibilità del 

finanziamento privato alla fine permise a Reston di 

avere successo mentre la maggioranza delle nuove città 

sostenute a livello federale in altre parti del paese stavano 

morendo a causa di strategie mal fatte o fondi inadeguati» 

(Grubisich e McCandless, 1985, p. 45). Ogni 

villaggio avrebbe avuto il suo tema, come la navigazio- 

286



ne a Lake Ann, l’equitazione a Hunters Wood (tema che 

si sarebbe esteso anche ai nomi delle vie, come per 

esempio Trotter Lane). Questo è un tipo di differenziazione 

del prodotto, che induce una maggior domanda 

come risultato dell’incremento nelle scelte, ed è un’applicazione 

della teoria di Tiebout di «votare con i piedi» 

nello scegliere una comunità, ma in questo caso era lo 

stesso costruttore a creare le scelte all’interno di uno 

sviluppo edilizio. 

La struttura civica di Reston consiste in molti livelli 

di decentralizzazione: la città è divisa in villaggi e i villaggi 

sono divisi in condomini e raggruppamenti di 

case. Le case unifamiliari non hanno un’organizzazione 

a gruppo. Come i villaggi hanno identità distinte, così 

anche i gruppi di case. Per esempio, i tre gruppi di Lake 

Anne avevano come stile abitativo quelli che Simon 

chiamava gusto «vaniglia, cioccolato e fragola». Waterview 

ha infatti novanta case a schiera fronte lago con 

tonalità pastello che lo fanno assomigliare a un villaggio 

di pescatori della Francia. Le novanta case a schiera 

di Hickory Castle invece hanno pannelli di colori accentuati 

e un aspetto contemporaneo. Le 47 di Chimney 

House hanno merlature gotiche che ne fanno un altro 

manifesto urbano. 

I prezzi medi furono più alti di quelli programmati 

in origine perché gli architetti, avuto mano libera, disegnarono 

37 diversi progetti di abitazioni richiedendo 

materiali non standard. Simon continuò a insistere sull’alta 

qualità anche quando dovette far fronte a una 

mancanza di fondi (Grubisich e McCandless, 1985, p. 

49). Un conoscente di Simon sottolineò che Reston era 

«il tentativo di raggiungere la grandezza» da parte di 

Simon (p. 50). La gratificazione dell’ego dell’imprenditore 

è un fattore che entra in gioco in forniture private 

di beni civici come questa e che va ad aggiungersi al 

guadagno commerciale, ma è autosostentato solo se 

ottiene un successo finanziario, il settimo obiettivo di 

Simon. Egli sperava che, iniziando dalla creazione di 

abitazioni e contesti ambientali di qualità, ciò avrebbe 

generato un suo mercato (Netherton, 1989, p. 63), che a 

287



sua volta gli avrebbe consentito di costruire le case di 

costo inferiore. Ma sul mercato, secondo il direttore 

commerciale Chuck Veatch, Reston era una «vendita 

difficile» (Grubisich e McCandless, 1985, pp. 50-51). 

Louis Harris Survey evidenziò, quale elemento problematico, 

il fatto che Reston fosse isolata, troppo costosa, 

troppo contemporanea e che avesse un’immagine 

progressista in una regione conservatrice (Grubisich e 

McCandless, 1985, p. 51). Veatch riteneva che non fosse 

un problema di concezione, ma di tempi: alla fine degli 

anni Settanta la gente voleva i servizi comunitari offerti 

da Reston. Nella seconda area di sviluppo edilizio, 

Hunters Woods, le case unifamiliari furono vendute 

moderatamente bene ma, con solo due aree completate, 

i fondi di Simon si erano esauriti. 

L’edificazione a opera della Gulf Oil e della Mobil Oil 

Avendo bisogno di denaro, Simon ottenne un prestito 

da 15 milioni di dollari nel febbraio 1964 dalla Morgan 

Guarantee Trust Company, garantito alla Gulf Oil, 

che ottenne un’ipoteca di primo grado come garanzia. 

Il presidente della Gulf all’inizio del 1966 mandò a 

Reston il sovrintendente William L. Henry per verificare 

la situazione. Questi concluse che il progetto poteva 

avere successo, ma che Simon aveva bisogno di aiuto. 

Henry e un revisore della Gulf, Glenn Westman, membro 

del consiglio direttivo di Simon, erano giunti alla 

conclusione che Simon non sarebbe stato in grado di 

portare a termine i suoi obiettivi, per la mancanza di 

mercato, una capacità di previsione scarsa e troppa 

fiducia concessa a progettisti e architetti (Grubisich e 

McCandless, 1985, p. 81). Il 28 settembre 1967 i funzionari 

della Gulf si fecero carico della gestione del progetto 

tramite la società consociata Gulf Reston, Inc. 

Dopo il rilevamento da parte della Gulf, iniziò il 

boom di Reston. La popolazione passò da 1291 persone 

(1967) a 11.500 (1970) (“Chronology”, 1987, p. 2). Jim 

Todd, presidente della Mobil Land Corporation, che 

successivamente entrò in possesso della Reston Land 

Corporation, affermò che «non fosse stato per la Gulf e 

288



la Mobil, Reston sarebbe stata sprecata e sarebbe 

diventata solo una grande lottizzazione. I soldi delle 

società hanno fatto di Reston il posto che è» (Netherton, 

1981, p. 1). Con Francis Steinbauer, presidente 

della Reston Land Corporation, la Gulf cercò di preservare 

il piano originale di Simon pur modificandolo per 

indirizzarlo su «logiche economiche» perché potesse 

sopravvivere (p. 7). Il rilevamento da parte della Gulf 

costituì una correzione da parte del mercato al progetto 

troppo idealistico di Simon. Profitti e perdite segnalano 

il successo dei processi di mercato, mentre i processi 

politici, in grado di far ricorso alla coercizione per 

ottenere i fondi, possono perpetuare i loro schemi 

all’infinito. 

Simon aveva voluto dare il via al centro città anche 

se non c’era un buon mercato, mentre la Gulf voleva 

andare incontro a qualunque tipo di mercato fosse già 

esistente (Netherton, 1981, p. 31). A causa del diverso 

tipo d’approccio, venne chiesto a Simon di dimettersi. 

Egli si rifiutò e venne licenziato il 26 ottobre (Grubisich 

e McCandless, 1985, p. 82; Netherton, 1989, p. 194). Nel 

novembre 1967 alcuni degli attivisti più ferventi fra i 

residenti costituirono la Reston Community Association 

(RCA), che giunse a un migliaio di membri in 

pochi mesi. Come teorizzato nel settimo capitolo, i free 

rider non sono un ostacolo quando i residenti sono sufficientemente 

attivi. La RCA divenne una lobby di residenti 

con lo scopo di preservare il progetto di Simon e 

proteggere gli interessi dei residenti. 

Nel 1963, Simon aveva creato associazioni separate 

di proprietari di case, per le aree a nord e sud della strada 

di accesso a Dulles. Uno studio effettuato dalla Gulf 

Reston, in particolare dai consulenti Booz-Allen e 

Hamilton, giunse alla conclusione che due associazioni 

erano più costose di una e dividevano la città. Nel 1970 

le due HOA vennero unificate nella Reston Home 

Owners Association (RHOA) (Grubisich e McCandless, 

1985, p. 60), che poi cambiò il suo nome in Reston Association 

(RA) nel 1987. Da questo momento in poi Reston 

fu governato a livello cittadino e non più di villaggio. 

289



Forse, alcune tipologie di sistema federativo che 

lasciassero la maggior parte del processo decisionale a 

livello di villaggio come a Columbia, nel Maryland, 

avrebbero permesso di mantenere le HOA, lasciando la 

fornitura dei servizi con economie di scala più grandi 

alla Reston Association. 

Nel 1975, davanti a nuove perdite causate da una 

recessione, la Gulf decise di abbandonare le proprie 

attività nel settore immobiliare e mise in vendita il terreno 

non ancora edificato di Reston, cercando un compratore 

che mantenesse la concezione della comunità. 

Nel 1975 la Mobil Oil aveva svolto talune indagini su 

Reston per stabilirvi una nuova sede, ma non voleva 

trasferirsi nella proprietà di un rivale. La cosa si risolse 

con la vendita da parte della Gulf di 1500 ettari di terreni 

non edificati alla Mobil nel luglio del 1978, per 31 

milioni di dollari, circa 3270 dollari per ettaro. Una 

delle condizioni della vendita era che la Mobil sviluppasse 

il piano generale (Grubisich e McCandless, 1985, 

pp. 94, 112). 

La Mobil costituì la società consociata Reston Land 

Corporation (RLC). I suoi dirigenti stabilirono che la 

strategia migliore era concentrarsi sullo sviluppo in 

tutta la comunità del «pacchetto di attrattive», sul marketing 

e sulle vendite di terreni, lasciando la costruzione 

di case e lo sviluppo del centro ad altre imprese 

(Netherton, 1989, p. 120). La Mobil acquistò il terreno 

proprio prima di un grande boom a Reston, innescato 

dalla Dulles Toll Road, che prevedeva rampe d’accesso 

per il traffico locale. La vendita dei terreni, soprattutto 

alla Sperry, contribuì a dare il via a un afflusso di attività 

high-tech. La visione di Simon di una comunità residenziale 

e industriale si era avverata (Cirillo, 1991, pp. 

55-56; Grubisich e McCandless, 1985, p. 95). 

Nel 1985 i residenti ottennero il controllo della 

Reston Home Owners Association. Il Documents 

Review Committee, che esaminò lo statuto della 

RHOA, evitò di ampliare la portata dell’autorità dell’associazione, 

considerandola più come un’organizzazione 

di amministrazione fondiaria che una città sovra- 

290



na (Grubisich e McCandless, 1985, p. 68). Alla fine degli 

anni Ottanta, il Town Center divenne il cuore commerciale 

urbano di Reston, con la densità abitativa di un’area 

di centro città – «un po’ della 57ma strada nella 

parte occidentale della contea di Fairfax » (Grubisich e 

McCandless, 1985, p. 108). Nel 1988, a Reston c’erano 

più di 1400 società che davano lavoro a 31 mila persone. 

Fra i motivi di attrattiva di cui parlano i funzionari 

di tali società ci sono le bellezze del luogo e la «forza 

lavoro molto dotata» (Cleveland, 1989, p. 9), a sua volta 

attratta dai beni civici di Reston, una combinazione di 

complementarietà pubbliche e private. 

Lo status legale di Reston 

La Reston Association è esente da imposte secondo 

la direttiva 501 (c) del codice di fiscalità interna degli 

Stati Uniti. A differenza della HOA, i condomini generalmente 

non rientrano fra gli esentasse perché le aree 

comuni sono legalmente possedute dai proprietari 

delle unità abitative e non dall’associazione, anche se il 

loro reddito in merito alla gestione delle proprietà 

comunitarie può essere esente da imposte. 

Reston è una società di persone non profit. In Virginia 

i codici di regolamentazione delle associazioni di proprietari 

di case costituiscono il Non-Stock Corporation 

Act (NSCA) (sezione 13.1-801) e l’Horizontal Property 

Act (capitolo 4.1 del titolo 55). 

Per la legislazione della contea di Fairfax del 1985, lo 

spazio aperto di proprietà di una associazione residenziale 

viene valutato zero e quindi non è soggetto all’imposta 

di proprietà. I funzionari della contea di Fairfax 

riconobbero che «la valutazione fiscale delle proprietà 

di un singolo detentore, d’altra parte, dovrebbe riflettere 

il valore dell’area comune» (Fairfax County Homeowners 

Association Manual, 1990, p. 194). La tassa sugli 

immobili della contea nel 1990 era calcolata con un 

tasso di 1,11 dollari ogni 100 dollari di valore accertato 

a fini fiscali (che si suppone coincidere con il valore di 

mercato). A Reston, gli immobili residenziali sono tassati 

di un ulteriore 0,06 dollari per il finanziamento del 

291



Reston Community Center (Reston Handbook, 1991, p. 

23). Le associazioni residenziali pagano un’imposta di 

proprietà personale sulle loro strutture, oltre che una 

tassa della contea per i servizi di pubblica utilità. 

Uno studio condotto da Booz-Allen e Hamilton nel 

1972 riscontrò che le entrate della contea provenienti da 

Reston superavano le spese effettuate dalla contea stessa 

per la città di 1,5 milioni di dollari, con una proiezione 

di 16 milioni per il 1980 (Netherton, 1989, p. 98). Ciò 

significa che, a meno che esistano economie di scala 

sostanziali, alcuni dei servizi, come quello di polizia e 

quello scolastico, che vengono gestiti dalla contea 

potrebbero essere trasferiti e completamente pagati dai 

residenti di Reston. 

I documenti di amministrazione di Reston 

Il Deed of Dedication of Reston, detto anche Reston 

Deed o «Protective Covenants», è la base legale della 

comunità. È incorporato nei documenti di ogni lotto 

residenziale. La User’s Guide to the Governing Documents 

(1987) afferma che «l’atto è come una costituzione» (p. 

1). L’atto è anche il «documento delega» per le associazioni 

di villaggio di Reston. 

Tutti i proprietari residenziali e i residenti di Reston 

sono membri della Reston Association (RA). L’atto fornisce 

un contratto legale di amministrazione dei lotti 

residenziali. Il Consiglio direttivo è composto da 9 persone, 

sette delle quali sono elette per periodi scaglionati 

di tre anni. La Reston Land Corporation sarà rappresentata 

nel Consiglio fino al 2000 con funzione di monitoraggio. 

Anche i proprietari di edifici di appartamenti 

nominano un direttore. Le tre funzioni principali della 

RA sono la gestione degli spazi aperti e delle strutture 

comuni, l’amministrazione degli accordi e la tutela dell’architettura, 

quest’ultima cosa attraverso un consiglio 

nominato, il Design Review Board. I membri hanno 

diritto di voto, il diritto d’uso delle aree comuni, la 

responsabilità di adempiere agli accordi e alle regole e 

l’obbligo di pagare contributi. 

Dal momento che non ci sono millesimi, il voto in 

292



una HOA è più flessibile che nei condomini. A Reston, 

i proprietari hanno un voto per lotto e i residenti di 

unità abitative hanno un voto per unità (quindi, i proprietari 

residenti hanno due voti). Gli affittuari possono 

votare solo per i direttori («Protective Covenants», 

1987). I membri del Design Review Board (DRB) vengono 

nominati dal Consiglio direttivo e dal costruttore. 

Il DRB ha potere decisionale in merito al regolamento 

sui codici d’architettura, ma l’applicazione viene lasciata 

al Consiglio direttivo. 

Un proprietario s’impegna a pagare contributi 

all’associazione slegati dall’utilizzo delle aree comuni. 

Questo obbligo contrattuale, legato al sito, elimina il problema 

del free riding nella fornitura dei beni collettivi da parte 

dell’associazione. La costituzione di Reston fissa un contributo 

massimo per lotto, uno 0,5 per cento del valore 

accertato dalla Fairfax County o l’ammontare di un dollaro 

che aumenta ogni anno a seconda dell’indice dei 

prezzi al consumo (nel 1999, 315 dollari), in base a quale 

dei due è inferiore, a meno che i membri di categoria A 

non votino di rinunciarvi. 

Gli obiettivi dei Design Covenants sono quelli di 

«promuovere quelle qualità ambientali che recano valore 

alla proprietà» e promuovere la sua attrattiva e utilità. 

Fra gli standard che vengono applicati ci sono l’armonia 

fra gli esterni degli edifici e la qualità delle valorizzazioni. 

Per quanto riguarda le strutture c’è bisogno 

di un’approvazione preliminare. Un’associazione di 

villaggio, o Cluster Association, è una società di persone 

che possiedono e gestiscono la Cluster Common 

Area e ne promuovono gli interessi. I suoi membri 

includono i proprietari dei lotti e possono includere 

anche altre persone, come specificato dagli articoli in 

merito (p. 11). Un Cluster può stabilire i suoi contributi 

«su base giusta ed equa» (p. 12), formula che non esclude 

una rata ad valorem. 

I Reston Bylaws governano la gestione. A causa della 

dimensione della comunità, il voto viene generalmente 

effettuato non durante le riunioni ma in referendum, 

con un quorum del 10 per cento tranne su questioni non 

293



vincolanti, per le quali non è previsto quorum (p. 17). I 

direttori non ricevono compenso (p. 19). Lo statuto 

richiede un bilancio annuale capitale e operativo, un 

livello adeguato di fondi di riserva, un’adeguata assicurazione 

e l’approvazione preventiva dei membri per gli 

interventi di valorizzazione più grandi (p. 20), tutte 

forme di tutela per gli investimenti specifici di sito. 

La «Basis for Assessment» è «un ammontare equo 

per ogni unità-appartamento o lotto». Alcuni proprietari, 

come quelli idonei alle riduzioni di tassazione sulle 

proprietà immobiliari, possono vedersi conferire una 

riduzione anche nel contributo. Derivando in parte l’idea 

di città giardino da Ebenezer Howard e dai suoi 

sostenitori, Robert Simon non riprese uno dei fondamenti 

di quell’idea, vale a dire il finanziamento. 

Howard (1965 [1902], p. 58) scrisse che «tutto il suo reddito 

deriva dai canoni d’affitto». Il fatto di prevedere un 

pagamento equo tratta Reston come un club nel quale i 

membri hanno un beneficio equo, ma in questo modo si 

ignora la capitalizzazione dei beni civici in valore fondiario 

e canone, come evidenziato dal valore maggiore 

dei lotti fronte lago. L’aver trascurato la capitalizzazione 

forse inizialmente non era un fatto significativo, 

quando le imposte erano più basse, ma con il recente 

grande aumento dei contributi richiesti, il finanziamento 

del bilancio è divenuto materia di controversie, come 

vedremo più avanti. Ciò nonostante, tale forma di tassazione 

equa è ancora molto più vicina al pagamento di 

un canone fondiario di quanto lo sia un pagamento 

basato sul valore dell’intera proprietà, dal momento 

che l’equo pagamento è indipendente da qualsiasi 

miglioria compiuta dal proprietario. Di conseguenza, 

equivale a una raccolta impari di canone fondiario 

generato da beni pubblici territoriali. 

I contratti 

I contratti protettivi di Reston costituiscono un’alternativa 

contrattuale alla zonizzazione e alle leggi sull’utilizzo 

della terra. Inoltre, richiedono la manutenzione 

dei siti di proprietà comune. Un Architectural Board of 

294



Review esamina i cambiamenti proposti alle proprietà 

per applicare i contratti e tutelare l’aspetto della comunità 

(Netherton, 1989, p. 52). La rigidità dei contratti in 

merito all’architettura è una questione ricorrente a 

Reston. Per esempio il 26 settembre 1991, in una riunione 

del Consiglio, i membri si lamentarono delle azioni 

legali intraprese contro altri membri, che sarebbe stato 

possibile evitare prevedendo dei consulenti. Venne 

autorizzata un’udienza pubblica per accertare il rispetto 

e l’applicazione degli atti. 

La Reston Association pubblica una guida all’uso, 

Use Covenants and Procedures (1988), nella quale si spiega 

che gli abitanti di Reston «vivono insieme sotto le 

condizioni di un accordo» (p. 1). I contratti d’uso (use 

covenants) regolano otto grandi aree: vegetazione, rifiuti, 

imbarcazioni, veicoli, reti dei servizi comuni, restauro 

degli edifici, manutenzione delle valorizzazioni e 

mancanza di manutenzione della proprietà individuale. 

Un’altra guida è la Design Guidelines and Design 

Review Process (1990). I proprietari che desiderano cambiare 

l’aspetto esterno della loro proprietà devono 

prima ottenere l’approvazione dal Design Review 

Board. Una delle ragioni addotte a sostegno di ciò è 

quella di «sostenere i valori di proprietà per tutti i residenti» 

(p. V). I criteri stabiliti dalla guida includono 

l’armonia nell’architettura della comunità, l’impatto sui 

vicini, la manodopera e la sicurezza. La guida specifica 

delle istruzioni dettagliate in merito a vari tipi di valorizzazioni. 

Ha anche una sezione sulla riedificazione, 

argomento soggetto a verifica del DRB. 

L’amministrazione di Reston 

Com’è solito per le comunità contrattuali, all’inizio il 

costruttore deteneva il controllo dell’amministrazione, 

proteggendone gli interessi, e lasciò poi gradualmente 

che la Reston Home Owners Association (RHOA) assumesse 

un controllo sempre maggiore espandendo la 

propria posizione all’interno del consiglio direttivo. 

Nel 1980 un referendum sul passaggio da amministrazione 

a governo municipale vide una prevalenza di 

295



risposte negative: i residenti erano soddisfatti dell’associazione 

e diffidavano delle tasse più alte che un governo 

sovrano avrebbe potuto imporre (Netherton, 1989, 

p. 142). Tuttavia, l’idea ogni tanto riemerge. Nel novembre 

1987, 150 residenti di Reston si incontrarono al 

primo Reston Forum per esaminare le forme alternative 

di amministrazione (Report, 1988). Crearono una 

Governance Task Force che studiasse tre alternative: 

quella del distretto di tassazione, quella della costituzione 

come municipalità e lo status di città. La Reston 

Association sarebbe rimasta, applicando alcuni dei suoi 

contratti con i piani alternativi. Lo studio non portò a 

intraprendere alcuna iniziativa dal momento che nella 

comunità c’era poco sostegno al cambiamento. 

Ci sarebbe stato un vantaggio dal punto di vista 

delle tasse nel diventare un organismo sovrano. Le tassazioni 

di Reston non sono deducibili dalle imposte di 

reddito. Le detrazioni invece ridurrebbero i costi per i 

proprietari del 34 per cento o più. Un governo sovrano 

potrebbe anche tassare le attività imprenditoriali e 

provvedere a un maggior controllo locale su alcuni servizi, 

come l’illuminazione delle strade. Tuttavia ci 

sarebbe meno controllo locale sulle strutture dei parchi 

e ricreative dal momento che, sotto un governo sovrano, 

gli atti di restrizione in merito al loro utilizzo, come 

le limitazioni all’accesso pubblico, potrebbero non essere 

applicabili; nella contea queste attrattive sarebbe 

quindi aperte a tutti. Un distretto di tassazione darebbe 

il controllo di beni e servizi alla contea, con il Fairfax 

County Board of Supervisors. 

Il desiderio di autonomia espresso dagli abitanti di 

Reston potrebbe essere esaudito senza cambiare la 

struttura dell’associazione tramite l’istituzione di un 

distretto autonomo sul modello di quello del Walt Disney 

World, nel quale i servizi sarebbero trasferiti alla 

comunità su sua richiesta e i costi verrebbero detratti 

dalle tasse pagate dai proprietari. Ovviamente, i funzionari 

della contea sono poco incentivati a garantire 

una simile autonomia dal momento che traggono un 

guadagno netto dalle tasse di Reston. 

296



I beni civici di Reston 

Il Town Center non rientra nell’associazione residenziale, 

ma fornisce attrattive comunitarie. Al di là 

delle attività economiche, esso è diventato un centro di 

vita sociale, con festival estivi, concerti serali e, nel fine 

settimana, piste di pattinaggio sul ghiaccio e fiere commerciali. 

La Fountain Square è un popolare luogo d’incontro; 

in alto al centro della fontana c’è una statua di 

Mercurio o Hermes, il dio del commercio. Una registrazione 

telefonica fornisce il calendario degli eventi. (C’è 

anche un festival annuale promosso dalla Reston Community 

Association.) 

I più di 420 ettari di spazi aperti della Reston Association 

comprendono aree boschive, percorsi per passeggiate, 

un parco con percorsi per jogging ed equitazione, 

quattro laghi, giardini in affitto, due campi di 

golf, campi per football e baseball, parchi giochi per 

bambini, campi da tennis, sedici piscine e due terme 

con acqua calda. I laghi offrono la possibilità sia di 

pescare sia di andare in barca. La ricchezza delle attività 

ricreative e le aree naturali accessibili superano quelle 

dei governi cittadini tipici, come nei casi delle vicine 

città di Herndon e Vienna. Dunque la seconda ipotesi di 

questo case study, che un’associazione di comunità contrattuale 

non fornisce un livello di beni pubblici elevato, sia in 

qualità che in quantità, quanto quello che fornirebbe un 

governo sovrano, viene smentita. 

I quartieri ad alta densità di Reston rendono fattibile 

dal punto di vista economico il Reston Internal Bus 

System (RIBS), con un servizio veloce verso le stazioni 

della metropolitana. Di solito, le edificazioni di case 

unifamiliari su tipici lotti di un quarto di acro non sono 

sufficientemente dense da pagare un sistema di trasporto 

autofinanziato (Harris, 1991). Allo stesso tempo, 

il progetto urbanistico di Reston ha ridotto la necessità 

di trasporti esterni: sono circa 9 mila le persone che 

vivono e lavorano nella comunità. Il carattere di commistione 

di utilizzo di Reston ha ridotto il numero di 

viaggi per entrare e uscire dalla comunità del 25 per 

cento. Un programma di gestione dei trasporti presso il 

297



Town Center, LINK, fornisce delle informazioni telefoniche 

ai residenti e ai lavoratori sulle varie possibilità di 

trasporto, compreso il car pooling (condivisione del 

mezzo di trasporto). Gli 80 chilometri di passeggiata 

pavimentata e di piste ciclabili contribuiscono a ridurre 

il numero di trasferimenti in auto all’interno della comunità. 

Benché la maggioranza delle strade di Reston sia 

stata costruita privatamente dai costruttori e più recentemente 

dalla Reston Land Corporation, della manutenzione 

si occupa il Virginia Department of Transportation. 

Alcune strade di Reston rimangono private, ad esempio 

quelle all’interno dei villaggi e delle aree commerciali. La 

manutenzione delle strade residenziali private dei villaggi 

è assicurata dalle associazioni di villaggio o condominiali 

(«Transportation», 1991). 

Alcuni manufatti archeologici e storici presenti nell’area 

sono stati conservati. La Brown’s Chapel, di fine 

Ottocento, fu trasferita al Lake Anne Village Center nel 

1968 e viene salvaguardata dalla Reston Association. La 

comunità ha conseguito taluni riconoscimenti per la 

tutela storica, una tutela che rientra negli obiettivi di 

conservazione naturalistica di Reston, per ottemperare 

i quali si fa ricorso a una guardia forestale professionista 

per salvaguardare gli alberi, per piantumarne di 

nuovi e controllare l’erosione del suolo (Erten, 1991). 

Le strutture ricreative e i parchi di Reston, 8 ettari 

ogni mille abitanti, eccedono il livello standard della 

National Recreation Association, 3,9 ettari ogni mille 

persone (Alhosain e Aldeaijy, 1991, p. 69). L’associazione 

accompagna la preservazione naturalistica con una 

certa attività informativa tramite opuscoli come Twin 

Branches Nature Trail, per chi desidera effettuare delle 

escursioni, che include una cartina e delle illustrazioni 

della flora e della fauna selvatiche. Negli spazi comuni 

sono proibiti i veicoli a motore con l’eccezione per quelli 

appartenenti all’associazione. La vegetazione di 

Reston costituisce una bella attrattiva naturale non solo 

per i residenti che appartengono all’associazione, ma 

anche per le attività economiche con sede nella comunità. 

Questo è stato un fattore importante nell’attrarre le 

298



imprese a Reston, il che a sua volta ha consentito la 

commistione fra mondo urbano e rurale desiderata. 

George Eckart, della Tandem Computers con sede centrale 

a Reston, ha dichiarato che un fattore di richiamo 

per i suoi dipendenti comprendeva «l’impatto ambientale 

generale» e le vicine occasioni di svago, come per 

esempio i percorsi per fare jogging (Grubisich e 

McCandless, 1985, p. 14). 

Lo stesso piano generale è un bene collettivo. Nelle 

classiche edificazioni suburbane i residenti non hanno 

la garanzia che le caratteristiche che ai loro occhi rendono 

attraente il quartiere rimangano in futuro; la 

zonizzazione può essere cambiata in ogni momento e vi 

possono essere nuove costruzioni senza preavviso. Il 

piano generale di Reston rimuove questo fattore d’incertezza 

facendo di tale garanzia una condizione costituzionale 

antecedente alla costruzione. I residenti conoscevano 

l’ubicazione dello spazio aperto, delle residenze 

e dell’industria, e hanno dimostrato di apprezzare 

questa forma di garanzia (Grubisich e McCandless, 

1985, p. 14). 

Le qualità artistiche che Simon volle enfatizzare per 

Reston costituiscono un altro bene civico. Esempi di ciò 

sono le varie fontane, le sculture e l’arredo urbano. Per 

citare un caso, la grande fontana nella Washington 

Plaza, i cui «getti d’acqua fuoriescono da aperture differenti, 

a creare un disegno affascinante sotto la luce del 

sole», è stata creata da un artista conosciuto, come altre 

opere d’arte. Persino i lampioni sono opere d’arte; quelli 

del Lake Anne Village Center sono fatti da lampadine 

con una copertura trasparente, opera della Seymour 

Evans Association (Netherton, 1989, p. 6). Questo tipo di 

bene pubblico, i lampioni artistici, è di qualità ben superiore 

all’arredo urbano tipico delle città e della contea. 

Un altro elemento importante nella creazione di un 

contesto attraente è stata la decisione di interrare le 

rete per i servizi pubblici (Netherton, 1989, p. 54). 

Simon aveva inoltre previsto un sistema di trasmissioni 

via cavo con le linee interrate; la Warner Cable Television 

lo acquistò nel 1972 (p. 92). Una minaccia di 

299



bruttura visiva era data dal progetto della Virginia 

Electric Power Company, che voleva bisecare Reston 

con una linea ad alto voltaggio sospesa e delle torri alte 

30 metri. La linea venne spostata al margine esterno 

della comunità, grazie a una donazione di terreno da 

parte della RLC per la trasmissione dell’elettricità e 

una sotto-stazione. 

Organizzazioni di volontari 

Come ad Arden, molti abitanti di Reston hanno scelto 

di essere elementi motori volontari invece che free 

rider e hanno dato vita a numerose organizzazioni civiche, 

come per esempio 22 chiese. La Reston Interfaith, 

sostenuta da organizzazioni religiose, offre aiuto ai 

poveri sotto forma di cibo, vestiario, assistenza psicologica 

e trasporti. L’Interfaith gestisce il rifugio Embry 

Rucker Shelter per i senza tetto del programma Homeless 

and Transitional Housing. Il Laurel Learning Center 

offre un servizio di assistenza ai bambini a poco 

prezzo («Community Services», 1991). La Reston Interfaith 

possiede cinque case a schiera che mette a disposizione 

dei poveri di cui si occupa (Keum, 1991, p. 88). 

Un altro gruppo di beneficenza è il F.I.S.H. (Friendly 

Instant Sympathetic Help), che fornisce aiuto urgente 

come finanziamenti, mobili e trasporti. Serve l’area 

Reston-Herndon. La Fellowship Square Foundation è 

proprietaria degli edifici della Fellowship House, che 

offrono appartamenti per gli anziani e i portatori d’handicap. 

Altri servizi per gli anziani comprendono la Tall 

Oaks Fellowship House, che propone degli alloggi assistiti, 

il Thoreau Place, un condominio per persone d’età 

superiore ai 55 anni, e l’aiuto in merito al trasporto fornit 

dalla FASTRAN («Community Services», 1991). 

Come abbiamo già detto, la Reston Community 

Association (RCA) venne costituita per garantire ai residenti 

che i costruttori successivi a Simon aderissero al 

piano originale. Il 20 gennaio 1992 i suoi direttori votarono 

per cambiare il nome in Reston Citizens Association 

(RCA changes name, 1992). Ora che l’insieme dei 

membri controlla la politica della RA, l’obiettivo origi- 

300



nario non è più necessario, ma la RCA ha trovato un 

ruolo continuativo da svolgere. Il suo Planning and 

Zoning Committee agisce ancora da supervisore. Come 

associazione civica volontaria, «parla ancora a favore 

dei principi sui quali Reston è stata fondata» (Reston 

Handbook, 1991, p. 16). I suoi membri e il suo Consiglio 

sono aperti anche agli inquilini in affitto oltre che ai 

proprietari di case. Le entrate vengono raccolte principalmente 

tramite la sponsorizzazione dell’annuale 

Reston festival (Netherton, 1989, p. 161). Anche la 

comunità degli affari ha la sua organizzazione, il 

Reston Board of Commerce, che promuove seminari, 

fiere e collegamenti in rete, oltre che sostenere e favorire 

le questioni sociali ed economiche della comunità. 

Il Reston Community Center è una combinazione di 

strutture amministrative politiche e soluzioni volontarie. 

Nel 1975 la contea creò uno Special Service District 

(Small District Number 5) che comprendeva l’area di 

Reston. I residenti votarono con un referendum l’emissione 

di bond, finanziati da una tassa speciale (6 centesimi 

di dollaro ogni 100 dollari di valore immobiliare 

accertato) all’interno di tale distretto a favore del Center, 

che aprì a Hunters Wood nel 1979. Il Center ha il suo 

Consiglio d’amministrazione (Netherton, 1989, p. 166). 

Questo Center non venne istituito dalla RA a causa dell’alto 

costo dell’operazione e della disponibilità della 

Contea di provvedervi se i residenti fossero stati disposti 

a istituire il distretto di tassazione (Grubisich 1992; 

Greene 1992). L’imposta di proprietà che finanzia il 

distretto è detraibile; di conseguenza, se lo fosse stata 

anche la sua quota associativa, la Reston Association 

avrebbe potuto costruire e mantenerlo allo stesso costo. 

Più di 100 gruppi comunitari fanno uso del Reston 

Community Center per riunioni, feste, svago, spettacoli 

e laboratori. Il centro include un teatro, una piscina 

coperta, una sala, un laboratorio di falegnameria e una 

camera oscura per la fotografia, oltre che aule. Il suo 

personale organizza più di 500 corsi e attività e affitta le 

stanze a gruppi esterni («Community Services», 1991). 

Le due associazioni Reston Community Players e 

301



Reston Chorale presentano i loro spettacoli sia al Community 

Center che altrove. Anche il Greater Reston Arts 

Center gestisce una galleria e una scuola d’arte. Il 

Reston Institute for the Arts offre alcuni corsi; esiste 

inoltre una League of Reston Artists. Anche la Reston 

Association ha il suo comitato artistico, l’Outdoor Arts 

Committee (Netherton, 1989, p. 170). 

Nel 1984 alcuni residenti crearono la Planned Community 

Archives, Inc., per tutelare gli archivi di Reston 

e delle altre comunità e per favorire dei programmi di 

studi urbani. Queste documentazioni si trovano nella 

Fenwick Library della George Mason University. 

Bilanci, attività e controversie 

Per quanto riguarda le entrate della RA del 1991, 7,4 

milioni di dollari, le imposte erano 5,5 milioni, il 74 per 

cento, molto vicino all’ammontare del bilancio preventivato, 

il che dimostra l’affidabilità del reddito da imposta. 

Le entrate derivanti dal club dell’atletica erano un 

milione di dollari, il 13,5 per cento, e poi c’era reddito 

da attività, servizi e interessi. Le spese maggiori riguardavano 

la gestione degli spazi aperti (29 per cento), le 

piscine (15 per cento), il club dell’atletica (17 per cento) 

e i servizi finanziari (11 per cento). 

Nel 1990 la quota associativa annuale standard della 

RA era 238 dollari. Poi i membri pagavano tariffe per 

l’uso delle piscine e dei campi da tennis. Si poteva 

anche richiedere un’iscrizione «Golden Plus» valida un 

anno di utilizzo delle strutture, comprese quelle per 

l’atletica. C’erano anche varie opzioni di iscrizione 

annuale per l’uso di certe strutture e quote diversificate 

per individui, famiglie e giovani (How to Enjoy Reston, 

1990). Verso la fine del 1990, il Consiglio della RA votò 

a favore dell’inclusione di piscine e campi da tennis 

nella quota associativa, mentre il campo d’atletica e le 

lezioni mantennero una tariffa d’uso. Per il 1991 la 

quota associativa della RA venne aumentata a 300 dollari 

e rimase tale anche nel 1992. Le unità abitative che 

godevano di sussidi federali pagavano 290 dollari e i 

proprietari esenti dall’imposta di proprietà della contea 

302



(come i disabili) pagavano 150 dollari. 

I servizi compresi nella quota di 300 dollari includevano 

«gli spazi aperti, i programmi ambientali e 

altre strutture» (114 dollari), le piscine (55 dollari), la 

gestione dei contratti e degli accordi (32 dollari), i servizi 

di amministrazione (29 dollari), i servizi finanziari 

(28 dollari), i campi da tennis (11 dollari), costi 

«societari e non operativi» (11 dollari), comunicazioni 

(10 dollari), servizi legali (6 dollari) ed edifici comunitari 

(4 dollari). La RA impiega 70 persone, compresi 

specialisti in amministrazione, istruzione, selvicoltura, 

parchi, risorse d’acqua, attività ricreative, salute e 

fitness (Your Reston Association Passport, 1991). La voce 

“piscina” costituiva gran parte dell’aumento: dal 

momento che la popolazione era invecchiata, le tariffe 

d’utilizzo non erano più sufficienti a pagare la manutenzione 

costante. Quest’aumento, che eliminò le tariffe 

d’uso e finanziò la gestione delle piscine tramite il 

contributo associativo annuale, fruttò un aumento di 

100 mila utenti durante l’anno, più del doppio dell’anno 

precedente, ma fece sorgere anche contrasti. I 

membri della RA avevano votato 2 a 1 contro l’aumento 

in un referendum non vincolante del 1990, e 

alcuni ritennero che il voto e il desiderio della maggioranza 

non fossero stati rispettati. Venne anche sottolineato 

che l’aumento di utilizzo non necessariamente 

comportava un proporzionale aumento di utenti, 

dal momento che c’era anche maggior utilizzo da 

parte degli stessi utenti. Solo un terzo delle famiglie di 

Reston utilizzava nel corso dell’anno le piscine (Polls 

Usage Study, 1991). 

Un sondaggio effettuato da parte degli associati, il 

Polls Usage Study-1991, rivelò che un 60 per cento circa 

di quelli che avevano risposto affermava che le piscine 

costituivano un valore poco corrispondente al denaro 

richiesto, o appena sufficiente, e il 70 per cento era disponibile 

a una combinazione fra quota annuale e tariffe 

d’uso (Kalmus, 1991b). I proprietari di unità condominiali 

tendevano a ritenere che le piscine non aggiungessero 

alcun valore alle loro proprietà, mentre i proprie- 

303



tari di case unifamiliari credevano il contrario. Forse 

entrambi i gruppi avevano ragione, dal momento che le 

case capitalizzavano di più. Se i pagamenti fossero stati 

proporzionali al valore fondiario, i proprietari di unità 

condominiali avrebbero pagato in proporzione di meno 

per i costi aggiunti delle piscine. Quella che superficialmente 

sembra essere una contrapposizione fra tariffe e 

imposte potrebbe essere, più in dettaglio, il risultato di 

un sistema di tassazione economicamente difettoso, 

come abbiamo illustrato. 

Alcune regole costituzionali, come il metodo di 

finanziamento, possono avere conseguenze che non si 

manifestano se non molto tardi. Se Reston avesse fin 

dall’inizio previsto una tariffa basata parzialmente sul 

valore fondiario, se le aree commerciali fossero state 

incluse nell’area dell’associazione, se la RA avesse specificato 

norme più dettagliate per l’applicazione delle 

regole architettoniche e se ci fosse stata più decentralizzazione, 

alcune delle controversie sorte sarebbero 

state molto ridotte in portata e intensità. Le dispute 

politiche possono indicare una dimensione amministrativa 

troppo grande e uno squilibrio di carichi fiscali. 

Ovviamente, la fornitura di beni civici a Reston non 

è impeccabile, ma il punto economico da fare in quest’analisi 

è che, nonostante il fallimento umano nello 

sviluppo della città, i beni sono stati comunque forniti 

e in abbondanza. 

Analisi delle ipotesi 

Come affermò Jim Todd, presidente della Mobil 

Land Corporation, «l’importanza finanziaria di Reston 

è data dal fatto che è stata creata esclusivamente attraverso 

finanziamenti privati» (Netherton, 1981, p. 28). E 

aggiunse: «Noi abbiamo costruito le strade. Noi abbiamo 

creato la rete fognaria» (p. 29). 

Le prime due ipotesi, in merito alla fattibilità del 

finanziamento contrattuale dei beni civici e alla loro 

presunta inferiorità rispetto a quelli forniti da un governo 

è già stata confutata. Per quanto riguarda le altre 

ipotesi: 

304



1. I beni civici prodotti dalla Reston Association 

sono per la maggior parte escludibili, essendo 

territoriali, e c’è anche una significativa quantità 

di fornitura volontaria. 

2. I beni dell’associazione aumentano i valori fondiari 

e i canoni, dal momento che i proprietari 

pagano volentieri ciò che in effetti è una tassa 

fondiaria; non lo farebbero se i beni non avessero 

valore. 

3. Il finanziamento dei beni ha un rapporto sostanziale 

con i canoni fondiari, anche se tale rapporto 

non è diretto quanto sarebbe potuto essere. La 

richiesta di una quota fissa implica indipendenza 

dalle migliorie eventualmente apportate all’unità 

abitativa; il proprietario può valorizzare la propria 

abitazione senza incorrere in una penalizzazione 

di tassazione comunitaria. Anche se non è 

ad valorem, questo tipo di tassazione agisce come 

un canone fondiario. 

4. La domanda di beni civici viene rivelata dall’acquisto 

di immobili a Reston, che è appunto legato 

ai beni. 

Nel capitolo terzo è stato teorizzato che il canone 

generato dai beni pubblici territoriali possa eccedere il 

costo totale al livello in cui il canone marginale uguaglia 

i costi marginali, poiché i primi incrementi di beni 

possono generare più dei canoni proporzionali. Per 

verificare questa teoria nel caso di Reston, e per verificare 

se il livello di beni civici fosse troppo alto (il che 

ridurrebbe i valori di proprietà relativi a quartieri vicini 

simili), il 23 gennaio 1992 si sono ottenuti i profili 

degli immobili per paragonarli a proprietà simili fuori 

da Reston. Il campione consiste in 43 case unifamiliari 

con 4 o 5 camere da letto, 15 a Reston e 28 in zone simili 

e vicine nella Fairfax County. Il prezzo medio delle 

case a Reston era di 293 mila dollari, contro i 226 mila 

fuori Reston, con una differenza di 67 mila dollari. Una 

regressione di prezzo come funzione delle dimensioni 

dei lotti, dell’età dell’edificio e dell’ubicazione a Reston 

305



dà un R 2 adattato di 0,49 e delle T-ratio di 0,91-1,1 e 4,9, 

rispettivamente, con una parziale correlazione della 

variabile Reston di 0,62. Una regressione di prezzo alle 

dimensioni dei lotti e all’età degli edifici all’interno 

delle due aree dà come risultato il fatto che questi due 

aspetti non sono statisticamente significativi nella 

determinazione dei prezzi. Quindi, è ovvio che sia l’ubicazione 

la differenza chiave fra i campioni. Benché ciò 

costituisca solo un piccolo campione, l’ipotesi secondo 

la quale gli immobili di Reston possano soffrire per i 

suoi servizi comunitari non viene assolutamente suffragata 

dai dati. Sarebbero necessari degli studi comparativi 

più esaurienti per testare questo differenziale su 

vari fattori di ubicazione e tipologie di proprietà, ma 

questo piccolo esame è per lo meno indicativo. Si 

dovrebbe anche osservare che grazie alle case a schiera 

e alle unità condominiali disponibili, in generale l’abitazione 

(considerando il prezzo medio fra tutti i tipi di 

abitazione) non è necessariamente più costosa che in 

altre aree della Virginia settentrionale. 

5. Come abbiamo osservato in precedenza, il free 

riding viene evitato con la tariffa associativa legata 

all’acquisto di un lotto o di un’unità condominiale. 

I residenti possono essere free rider in merito 

alle attività volontarie dell’associazione, ma 

questo non ha impedito i servizi simpatetici di 

volontari. 

6. La fornitura di beni ricreativi, naturali e architettonici 

a Reston viene finanziata tramite tassazione 

interna e senza sostegno pubblico. Il settore 

pubblico inibisce invece che stimolare la fornitura 

privata a causa delle sue restrizioni legali e 

della mancanza di ribassi di tassazione per i beni 

pubblici sostituti. 

7. Reston inoltre dimostra che una comunità contrattuale 

anche cento volte più grande di villaggi 

quali Arden o Fort Ellsworth può provvedere ai 

beni pubblici. 

306



Il fatto che le associazioni comunitarie offrano beni 

pubblici al di sopra del livello di altre urbanizzazioni 

venne rilevato nella descrizione della «nuova città» 

quale urbanizzazione a uso misto, che cerca «di produrre 

una gamma di benefici sociali, ambientali ed economici 

di valore che le urbanizzazioni più convenzionali 

e non pianificate in modo complessivo hanno poca 

probabilità di offrire» (Flynn, 1989). 

Altre associazioni di proprietari 

Esaminiamo ora alcune altre associazioni residenziali 

per poter fare qualche confronto con Reston. Questi 

raffronti verificheranno l’ipotesi dell’unicità di 

Reston e illustreranno diverse forme di gestione contrattuale 

e finanziamento dei beni. 

Columbia, Maryland 

Columbia è un’associazione di comunità nella 

Howard County, nel Maryland, costruita nella stessa 

epoca di Reston. Comprende 6 mila ettari di terreno, 

acquistati segretamente nel 1963 da 140 fattorie e 

appezzamenti. Come Robert Simon, anche il costruttore 

di Columbia, James Rouse, presidente del Consiglio 

direttivo della The Rouse Company, aveva immaginato 

un nuovo tipo di città, progettata per evitare l’espansione 

urbana e gli inconvenienti dei fenomeni più 

comuni di urbanizzazione. Come a Reston, vi si mescolano 

attività lavorative e residenze, servizi urbani e 

rurali. Columbia venne costruita interamente con denaro 

privato (Columbia, Maryland, 1990, p. 3). 

Diversamente dal caso Reston, qui il terreno commerciale 

rientra nella giurisdizione dell’associazione, e 

il 37 per cento delle entrate della comunità deriva dalla 

tassazione degli edifici destinati a uffici, dei centri commerciali 

e dei parchi industriali (Six Pages, 1990). The 

Mall, nel Town Center, aprì nel 1971. Le attività economiche 

di Columbia creano 50 mila posti di lavoro 

(Columbia, Maryland, 1990, p. 3). 

Anche Columbia venne costruita sul concetto di raggruppamento. 

Essendo un’esperienza simile a Reston, 

307



Columbia richiese un cambiamento della zonizzazione 

convenzionale. Nel 1965 l’Howard County approvò 

un’ordinanza di zonizzazione per un «New Town District» 

(Columbia, Maryland, 1990). La Columbia Association 

(CA) venne fondata nel 1965 come società di persone, 

come Reston. La popolazione è composta di 70 

mila abitanti ed è etnicamente differenziata, con la 

comunità afro-americana che ne costituisce il 20 per 

cento (Burkhart, 1981, p. 21). Le previsioni di inizi anni 

Novanta sostenevano che nel momento del completamento 

urbano, a metà anni Novanta, la popolazione 

sarebbe stata di 100 mila abitanti per circa 34 mila unità 

abitative, con una base imponibile di 1,5 miliardi di dollari 

e 15 milioni di dollari di entrate annuali (The Columbia 

Association, 1990, p. 5). 

La CA gestisce parchi, campi gioco, sentieri, piscine, 

campi da tennis, un campo di golf, laghi, cavalli, una 

pista di pattinaggio e molti altri servizi. Anch’essa ha 

un club d’atletica con strutture e corsi simili a quelli 

della RAC. La Community Service Division gestisce 

programmi per bambini e adolescenti, che comprendono 

fra le altre cose l’assistenza diurna e campeggi. 

Come Reston, Columbia ha un sistema di autobus 

interno, ColumBus, che collega i villaggi e il Town Center. 

L’associazione possiede 810 ettari di spazi aperti e 

progetta di arrivare a 1200. 

La comunità è governata da un consiglio costituito 

dai direttori eletti da ogni villaggio, i Columbia Council 

Representatives. Attualmente ci sono 9 villaggi, e un 

altro, l’ultimo, è in costruzione. Il Consiglio elegge uno 

dei suoi membri come presidente. Ogni villaggio ha a 

sua volta un Consiglio che amministra l’istruzione locale, 

le strade, i terreni e gli eventi sociali. Ogni residente, 

che sia un affittuario o un proprietario, ha diritto di 

voto e possono votare anche i proprietari non residenti. 

Le regole possono variare leggermente da un villaggio 

all’altro; per esempio riguardo al fatto che una coppia 

sposata residente in un’unità abitativa abbia diritto a 

uno o due voti (Blimmel, 1992; Parrish, 1992). 

Il processo di revisione architettonica viene gestito 

308



dai villaggi con fondi provenienti dalla Columbia 

Association; ciò fa sì che i villaggi non si sottraggano 

al finanziamento dell’applicazione dei patti, ma allo 

stesso tempo lascia loro la flessibilità del controllo 

locale. Anche se ci sono 9 associazioni di villaggio, 

esse coinvolgono 6 centri comunitari di villaggio e 15 

centri di quartiere. I villaggi sono divisi in quartieri 

che vanno dalle 600 alle 800 unità abitative. I bilanci 

dei villaggi sono sovvenzionati principalmente dalla 

CA (Newscomer Guide, 1990, p. 28). Come nei casi di 

Reston e Arden, ci sono molti gruppi di volontari, con 

più di 200 organizzazioni civiche e filantropiche presenti 

nell’elenco telefonico, oltre a gruppi sportivi, 

artisti e così via. 

Le tassazioni sono basate sui valori di proprietà e il 

tasso massimo è fissato a 75 centesimi per 100 dollari di 

valore imponibile (equivalenti a 200 dollari del presunto 

valore di mercato determinato dallo Stato del Maryland). 

Come abbiamo già detto nel terzo capitolo, il 

livello di valorizzazione della proprietà ha poca correlazione 

con i beni civici ma, finché le imposte costituiscono 

una percentuale relativamente bassa del reddito 

annuale delle valorizzazioni, l’effetto di disincentivo 

sulle valorizzazioni e la distorsione dei prezzi potrebbero 

non essere gravi. Il bilancio viene speso per gli 

spazi aperti (39 per cento), i servizi comunitari (28 per 

cento), le strutture a disposizione dei membri (13 per 

cento), l’amministrazione (15 per cento) e la riduzione 

del deficit (5 per cento) (Six Pages, 1990). 

Il Players Club di Sawgrass, Florida 

Un altro esempio di comunità residenziale-commerciale 

contrattuale è il Players Club di Sawgrass, nella St. 

John County (con capoluogo St. Augustine), in Florida, 

che conta 570 ettari. La proprietà include strade private, 

una rete idrografica e un servizio di sicurezza per i 

residenti (all’interno della comunità). La Sawgrass Players 

Club Association racchiude sotto-associazioni, e i 

condomini e i progetti commerciali mantengono la proprietà 

e la gestione interna. Il progetto comprende 

309



anche un centro commerciale, un parco uffici e un hotel, 

e come a Columbia le proprietà commerciali contribuiscono 

al bilancio del Players Club. La comunità ottiene 

i servizi idrici e di fognatura in forma privata dalla St. 

Johns Service Company (Metcalf, 1990). 

La «Declaration of Covenants» specifica che le unità 

residenziali pagano la stessa quota, mentre i lotti pagano 

la metà e le proprietà commerciali pagano come 

un’unità, ma ogni mille metri quadri. Gli articoli di 

costituzione dichiarano che solo i proprietari, compreso 

il produttore (Arvida Corporation), possono votare. 

Un esempio di sottoassociazione residenziale è la 

Cypress Creek Homeowners Association, che ha la propria 

Declaration of Covenants and Restrictions. Questa 

associazione è costituita da lotti unifamiliari e ha talune 

aree comuni, comprese alcune strade. La tassazione sui 

lotti non edificati è metà di quella dei lotti con costruzioni 

e il tasso è uniforme fra i lotti valorizzati. 

Il Sawgrass Village Office Park è un’associazione 

commerciale con la propria Declaration of Covenants 

e altri atti di governo. Ogni proprietario di lotto, compreso 

il costruttore, è membro dell’associazione. I patti 

specificano un’imposta massima per acro o frazione di 

acro, e gli aumenti massimi. Come nel caso delle residenze, 

la tassazione è uniforme per i lotti valorizzati; 

esiste inoltre un Architectural Review Board. Di speciale 

interesse è una «servitù del golf» designata dal 

costruttore (per esempio per recuperare le palline o 

consentire senza fastidi il rumore dei giochi), visto che 

il Players Club di Sawgrass è la casa base del PGA 

Tour Inc. 

Quindi Sawgrass mostra alcune somiglianze nella 

struttura fondamentale dell’associazione civica con 

Columbia e Reston, assieme ad alcune piccole differenze. 

Ha talune sottounità più grandi di quelle di Reston, 

ma che si autofinanziano, a differenza di quelle di 

Columbia. A Columbia le proprietà commerciali non 

hanno una loro associazione, mentre qui sì. Reston e 

Sawgrass hanno un’imposta fissa per unità, mentre 

quella di Columbia si basa sul valore della proprietà. 

310



Ciò che accomuna le tre comunità è il concetto fondamentale 

di un’associazione che raccoglie imposte dai 

proprietari per finanziare i beni spaziali collettivi. 

Ford’s Colony, Virginia 

Situata vicino a Williamsburg, in Virginia, Ford’s 

Colony è una comunità residenziale di mille ettari con 

case unifamiliari, a schiera e condomini. È stata inaugurata 

nel 1985. L’attrattiva principale è il campo da 

golf, che ha i suoi soci. Tutti gli edifici devono aderire ai 

patti protettivi. Il regolamento richiede una forma d’imposta 

uniforme. 

Una caratteristica notevole della “Ford’s Colony at 

Williamsburg Homeowners Association” è il fatto che 

possiede le strade all’interno dell’urbanizzazione, mentre 

sia a Reston che a Columbia esse sono di pertinenza 

della contea, tranne per alcune aree private nei villaggi 

di Reston. Secondo Mel Overman (1990), venditore per 

conto del costruttore, le strade di Ford’s Colony sono 

tenute a un livello qualitativo più alto di quelle pubbliche. 

L’accesso alla proprietà avviene attraverso un cancello 

sorvegliato 24 ore su 24 – un’altra differenza con 

Reston e Columbia. La residenza include l’appartenenza 

al Swim & Tennis Club, il quale offre strutture per la 

ginnastica, campi da tennis, una piscina di 25 metri, 

una piscina per bambini e un terrazzo per prendere il 

sole («Ford’s Colony Fact Sheet», 1990). 

The Woodlands, Texas 

The Woodlands, associazione residenziale di 49 mila 

unità, aprì nel 1974. Come a Reston e a Columbia, il 

costruttore cercò di creare una comunità integrata che 

offrisse sia svaghi che cultura e tutela delle foreste, un 

luogo dove i problemi del mondo urbano, come il degrado, 

fossero alleviati. Influenzato da Columbia, il progetto 

era basato sull’idea dei villaggi e includeva il commercio 

(Morgan e King, 1987, p. 133). La caratteristica 

importante di questo esempio è che fu costruito in partnership 

con lo US Department of Housing and Urban 

Development (HUD) ed è l’unica nuova città del Title 

311



VIII a sopravvivere. Altre città create dall’HUD si dimostrarono 

dei fallimenti e anche qui il processo di verifica 

dell’HUD ritardò la contrattazione e non fornì le sovvenzioni 

supplementari attese (p. 74). L’HUD troncò i 

suoi rapporti con The Woodlands nel 1983 (p. 149). 

Il fallimento delle nuove città che godevano del 

sostegno governativo e la storia travagliata di The 

Woodlands contrastano con il chiaro successo di urbanizzazioni 

private come Reston e Columbia, il che fornisce 

ulteriori prove a confutazione dell’ipotesi che la 

fornitura contrattuale di beni civici richieda il sostegno 

statale. Queste associazioni residenziali e di quartiere 

distribuite in luoghi diversi dimostrano che le associazioni 

civiche sono riproducibili in varie forme, e quindi 

smentiscono l’ipotesi che esse stesse siano dovute a circostanze 

particolari. 

312


Capitolo 13 

Possiedono le strade: 

i private places di St. Louis 

L’analisi delle comunità contrattuali non dovrebbe 

trascurare gli importanti spazi privati di St. Louis, che 

risalgono a metà Ottocento. Queste comunità sono 

molto significative in quanto integrate all’interno della 

città di St. Louis e delle altre città della contea di St. 

Louis, a dimostrazione della fattibilità di beni civici 

consensuali entro un’infrastruttura statale. Al di là di 

questi private places, ci sono anche quartieri con associazioni 

residenziali non legate al possesso di terreno. E 

queste a loro volta sono importanti come esempi di 

gestione volontaria in aree a basso o medio reddito, il 

che prova che la gestione privata non è un fenomeno 

esclusivo delle aree ricche. 

St. Louis è stato scelto come case study di organizzazione 

metropolitana da parte dell’Advisory Commission 

on Intergovernmental Relations (Parks e Oakerson, 

1988) in ragione della sua gestione policentrica, 

chiamata dagli autori «frammentazione giurisdizionale». 

1 Nel 1982 aveva 151 unità governative e almeno 427 

organizzazioni private che provvedevano alle strade (p. 

9). La stessa città di St. Louis nel 1876 si separò dalla 

contea perché i suoi residenti non volevano pagare, 

oltre alla tasse cittadine, una tassa della contea che 

1. Il termine “policentrico” venne utilizzato da Michael Polanyi in The Logic 

of Liberty (1951) per distinguere l’amministrazione decentralizzata da quella 

centralizzata. 

313



andava a principale beneficio della popolazione non 

cittadina (p. 15). Molte comunità della contea di St. 

Louis si costituirono municipalità per evitare l’annessione 

da parte di altre città e spostare il controllo degli 

affari locali dalla contea all’area locale (p. 17). Molte 

comunità non municipalizzate così come molti comuni 

sono serviti da distretti scolastici e di protezione antincendio 

autonomi. Di conseguenza, questo è sempre 

stato un modello di amministrazione decentralizzata 

che non può essere messo in contrasto con le città centralizzate. 

Queste giurisdizioni forniscono un esempio di 

come piccole comunità si possano associare per provvedere 

a beni con economia di scala di vaste dimensioni. 

Le municipalità piccole si sono occupate di servizi 

di polizia comuni come i centri di pronto intervento. I 

distretti antincendio hanno accordi di reciproco aiuto e 

intervento. Nell’area metropolitana ci sono organizzazioni 

di distretti scolastici che offrono l’acquisto congiunto 

di forniture e altri servizi come il trasferimento 

all’interno del distretto degli studenti. Un gruppo di 

municipalità ha formato un Consiglio per fornire servizi 

e un ente comune che le rappresenta ai livelli 

governativi più alti (Parks e Oakerson, 1988, p. 21). 

Un’analisi delle economie di scala nelle municipalità 

della contea non ha riscontrato diseconomie significative 

dovute alla policentralità relativa ai livelli di servizio, 

concordemente ad altri studi sugli effetti della 

diversità di dimensioni (p. 122). 

La natura policentrica dell’amministrazione di St. 

Louis, città e contea, include i cosiddetti «spazi privati», 

quartieri che hanno definito una proprietà consensuale 

delle loro strade attraverso atti di accordo (o «trust 

indentures») e associazioni residenziali governate da 

consigli d’amministrazione. Fin da metà Ottocento St. 

Louis ha avuto un esteso sistema di strade residenziali 

di proprietà privata. Molte sono in quartieri a maggioranza 

nera (Fitzgerald, 1988, p. 48). L’uso del termine 

place per i quartieri privati e le loro strade potrebbe 

essere un’eredità della colonizzazione francese, dal 

314


Possiedono le strade: i private places di St. Louis 

momento che in francese questo termine indica la piazza 

(Savage, 1987, p. 4). 

Il metodo più comune per raccogliere introiti in questi 

places private è tramite una tassa fissa per residenza. 

Alcuni basano la tassazione sull’area in acri o sul valore 

del terreno fronte strada (Parks e Oakerson, 1988, p. 

51). La tassazione annuale media per le 39 comunità per 

le quali erano disponibili i dati è 130 dollari, con una 

variazione fra i 25 dollari e gli 800 (p. 85). Ci possono 

essere notevoli variazioni annuali dovute alle valorizzazioni 

di capitale. Dal momento che tali comunità tendono 

ad avere lotti di pari valore, la tassazione è essenzialmente 

basata sul canone fondiario generato dai beni 

civici forniti localmente, piuttosto che sull’imposta di 

proprietà locale, che varia a seconda del valore delle 

edificazioni. 

In due municipalità della contea più del 50 per cento 

della rete stradale è fornita privatamente e in altre quattro 

la percentuale è comunque alta. Il numero totale di 

queste comunità private nella città e nella contea è sconosciuto; 

la cifra di 427 che abbiamo riportato in precedenza 

è quella che solitamente viene riferita, ma è 

incompleta (Parks e Oakerson, 1988, p. 84). Fra i servizi 

forniti dalle varie comunità private c’è la manutenzione 

delle strade, la rete fognaria, la rimozione della neve, la 

pulizia delle strade, la falciatura dell’erba e la potatura 

degli alberi, l’illuminazione stradale, il controllo del 

traffico e la restrizione d’accesso, i segnali d’ingresso e 

le norme architettoniche. Alcune poi forniscono anche 

la raccolta dei rifiuti, pattuglie di controllo e la conservazione 

dei parchi. La varietà dei servizi offerti permette 

di scegliere fra le varie comunità private in merito 

al livello di beni civici forniti. 

La possibilità di limitare l’accesso è un vantaggio 

chiave per una comunità privata, quindi in molte di esse 

una parte della strada è chiusa da cancelli, catene e barriere. 

Oltre a ridurre il traffico, le barriere forniscono una 

protezione contro il crimine. Alcuni lotti restringono 

l’accesso anche tramite un disegno della rete stradale 

che evita il tipico schema a griglia. Uno studio effettua- 

315



to da Oscar Newman ha riscontrato che le strade ad 

accesso ristretto presentano tassi di criminalità inferiori 

e valori di proprietà delle abitazioni superiori che nelle 

strade governative, anche se quale sia la causa precisa, 

la loro chiusura o l’effetto creato dall’esistenza di un’associazione 

di quartiere, non è stata definita con chiarezza 

(Parks e Oakerson, 1988, p. 88). La riduzione dell’inquinamento 

è un altro servizio offerto da alcune comunità 

private. Ad esempio, alcune vietano di bruciare carbone 

bituminoso (Beito e Smith, 1990, p. 276). 

La richiesta di quartieri privati indica l’utilità degli 

accordi restrittivi, che evitano l’esistenza di edifici scadenti 

ed eventuali utilizzi che diminuiscano i valori 

della proprietà. Le comunità private sono anche state 

stimolate dai limiti sulle spese fissati dallo statuto della 

città di St. Louis, che restringe i fondi disponibili per le 

infrastrutture. «La necessità ha richiesto che ci si affidasse 

molto all’impresa privata per colmare il divario» 

(Beito, 1989, p. 12). La storia di queste comunità indica 

che il settore privato può provvedere ai beni pubblici 

locali quando ciò non venga inibito dall’intervento di 

un governo. L’esperienza di St. Louis illustra anche la 

possibilità d’integrazione fra Stato e settori privati; non 

solo le strade sono collegate alla rete cittadina, ma 

anche le reti fognarie private sono collegate a quelle 

governative. Inoltre, esistono accordi e regolamenti 

anche nelle strade della città, ma in mancanza di un’associazione 

residenziale la loro applicazione è nelle 

mani dei proprietari dei lotti e questo nella pratica 

significa che spesso le restrizioni non sono rispettate. 

A St. Louis oltre alle strade residenziali in passato 

sono stati di proprietà privata anche alcuni viali. Nel 

1908 c’erano 11 chilometri di viali sotto il controllo privato. 

Un vantaggio della proprietà privata è la possibilità 

di controllare i servizi pubblici lungo la strada; le strade 

private non hanno pali di elettricità o telefono (Beito 

e Smith, 1990, p. 288). «La proprietà delle strade rappresenta 

uno strumento per controllare i gruppi dirigenti 

dell’economia locale”» (Beito, 1989, p. 35). 

Il declino delle comunità private di St. Louis iniziò 

316



quando aumentarono le spese della città e quando alcuni 

emendamenti allo statuto permisero alla municipalità 

di scavalcare le strutture private di quartiere. Oltre a 

non avere ribassi della tassazione per la fornitura di 

beni e servizi privati, nemmeno si potevano detrarre le 

quote associative dalle imposte sul reddito, a differenza 

delle imposte di proprietà. Eppure, nonostante questi 

svantaggi, dopo la seconda guerra mondiale alcune 

strade governative scelsero di diventare private (Savage, 

1987, p. XI). Fra queste ci fu Waterman Place, un 

quartiere popolare soggetto a crimine e deterioramento 

fisico. Nel 1974 i residenti formarono un’associazione e 

chiusero parzialmente la strada, spendendo 40 mila 

dollari per erigere un cancello. Inoltre istituirono un 

servizio di controllo tramite guardie, e il crimine diminuì. 

L’associazione fu in grado di ottenere prestiti per le 

migliorie alla strada e alle abitazioni. Il valore della proprietà 

raddoppiò (Fitzgerald, 1988, p. 47; Frazer, 1989 

[1988], p. 64). 

Anche nei quartieri con strade di proprietà pubblica, 

la gestione volontaria fornisce dei beni collettivi. Nel 

loro studio sulle associazioni non fondiarie di St. Louis, 

Schoenberg e Rosenbaum (1980) definirono un «quartiere» 

come un territorio identificato con un nome dai suoi 

residenti, che contiene almeno un’istituzione locale e che 

presenta almeno un legame comune fra i suoi abitanti. 

Un quartiere «produttivo» è quello in cui i residenti possono 

controllare l’ordine sociale, vale a dire stabilire 

obiettivi e implementare i programmi che portano a 

ottenerli. Appoggiandosi sui fatti, Schoenberg e Rosenbaum 

affermano che un quartiere produttivo possiede 

meccanismi per applicare gli accordi condivisi sul comportamento 

pubblico, che significa possedere una struttura 

di governance che applichi le regole. Il corridoio di 

sicurezza è un primo esempio, applicato tramite la sorveglianza 

e l’identificazione degli sconosciuti. In zone 

dove non vengono applicate regole sul comportamento 

pubblico, lo spazio pubblico può diventare pericoloso e 

non venir usato dalla comunità. Quest’ultimo aspetto è 

un esempio di tragedia dei beni comuni non gestiti. Le 

317



regole trattano anche la manutenzione della proprietà, lo 

smaltimento dei rifiuti, i bambini e i visitatori. I meccanismi 

sociali includono un’organizzazione formale che 

fornisca un servizio d’informazione e comunicazione, 

una definizione di quartiere e una leadership. 

Per esempio, in un quartiere a prevalenza italoamericana 

chiamato The Hill quattro organizzazioni formano 

una rete interdipendente: una chiesa, un’organizzazione 

di quartiere, un’associazione d’affari e un partito 

politico. I residenti hanno un elevato livello di controllo 

sociale sul quartiere. Mentre altre zone di St. Louis 

hanno visto un declino nel valore della proprietà, a The 

Hill è accaduto il contrario (Schoenberg e Rosenbaum, 

1980, p. 135). Un altro caso da ricordare è Lafayette 

Park, un’area storicamente ricca e un tempo sede di 

alcune comunità private, che si era deteriorata ma poi è 

diventata un quartiere di lusso. Taluni nuovi residenti 

diedero vita al Lafayette Square Restoration Committee. 

Grazie all’aumento della sorveglianza diminuì il 

crimine (p. 72) e il parco venne riportato a spazio utilizzabile. 

Un’altra organizzazione, la Lafayette Park 

Neighborhood Association, promuove l’impiego dei 

giovani e conduce campagne a favore della pulizia dell’ambiente. 

La città aveva abbandonato il quartiere e 

voleva sostituirlo con una nuova edificazione, ma i 

sostenitori del suo restauro hanno rivitalizzata il vecchio 

impianto di utilizzo del terreno e l’hanno portato 

ad essere un quartiere urbano produttivo, un esempio 

di bene pubblico fornito contrattualmente. 

I case study riportati da Schoenberg e Rosenbaum 

dimostrano che le associazioni dei quartieri a basso o 

medio reddito possono fornire o promuovere beni collettivi 

locali come la sicurezza, il restauro architettonico, 

lo smaltimento dei rifiuti e le attività giovanili. Le 

comunità private e le associazioni di quartiere di St. 

Louis offrono un modello di come la fornitura di beni 

civici possa essere trasferita da una governance monolitica 

a una policentrica, possa essere trasformata da 

imposta a volontaria. Se i residenti di un quartiere e i 

proprietari di siti possono formare associazioni senza 

318



sussidi ma anche senza penalizzazione di tassazione, 

allora avviene una spontanea privatizzazione di beni 

civici secondo la domanda di volontariato degli utenti. 

La transizione da fornitura pubblica di beni civici a fornitura 

di mercato sarà esaminata nel quindicesimo 

capitolo. 

319



Capitolo 14 

Politiche economiche urbane 

e public choice 

I due aspetti delle politiche economiche urbane che 

vengono esaminati in questo capitolo sono le economie 

di scala legate alle comunità contrattuali (in altre parole, 

se la decentralizzazione sia inefficiente oppure no) e 

il ruolo che le associazioni civiche possono svolgere 

nelle politiche economiche urbane. Quindi, viene fatto 

un confronto fra un’amministrazione unilaterale e una 

multilaterale, utilizzando la teoria della public choice. 

Dimensioni e centralità 

La “centralizzazione” viene qui definita come il grado 

di concentrazione in un insieme di unità governative, 

simile alla concentrazione in un’industria. Nella visione 

tradizionale dell’organizzazione urbana, la decentralizzazione 

o “frammentazione” dell’autorità e la sovrapposizione 

di giurisdizioni sono considerate di danno a una 

fornitura efficiente e armoniosa di beni civici, caratterizzata 

da una dispendiosa duplicazione e da mancanza di 

coordinamento (Parks e Oakerson, 1988, p. 1). Tuttavia ci 

sono poche evidenze empiriche a sostegno di questo 

punto di vista. I beni civici locali, come la protezione e la 

raccolta dei rifiuti, tendono a essere ad alta intensità di 

manodopera (p. 121). Un’analisi delle economie di scala 

fra le giurisdizioni di St. Louis, che sono tra le più policentriche 

degli Stati Uniti, non ha fatto rilevare prove 

significative di effetti diseconomici sulle spese pro capite 

321



che siano conseguenti alle dimensioni, il che è coerente 

con altre verifiche (p. 122). Mancano anche prove a sostegno 

dell’ipotesi che la “frammentazione” limiti la crescita 

economica (p. 136). Inoltre, gli aventi diritto di voto 

nella municipalità tendono a rifiutare le proposte di costituzione 

giuridica di municipalità, ma spesso sono favorevoli 

alla creazione di distretti speciali (p. 2). 

La separazione giurisdizionale non implica la presenza 

di frammentazione funzionale. Se un governo 

metropolitano può avere economie di scala nella produzione 

di alcuni dei suoi beni territoriali, anche una 

rete di giurisdizioni più piccole può generare economie 

simili. Le comunità collaborano per fornire beni ad alta 

intensità di capitale e singolarmente contrattano con 

produttori che operano su vasta scala, dal momento che 

la fornitura è diversa dalla produzione. Con giurisdizioni 

decentralizzate si possono soddisfare le economie 

di vasta scala preservando allo stesso tempo i vantaggi 

di un gestione comunitaria su scala inferiore. Alcuni 

studi hanno dimostrato che gli enti più piccoli tendono 

a essere maggiormente disponibili a provvedere al servizio 

di polizia del quartiere. Le comunità decentralizzate 

hanno spese pro capite più basse per determinati 

livelli di servizi (Parks e Oakerson, 1988, p. 3). 

Un termine più neutro di “frammentato”, con le sue 

connotazioni peggiorative di rotto o in pezzi incompleti, 

è “policentrico”. (Va osservato che un’industria non è 

chiamata “frammentata” quando presenta un grado di 

concentrazione basso.) L’indice Herfindahl H può essere 

utilizzato come misura di centralizzazione, esattamente 

come viene usato per misurare la concentrazione industriale. 

Il suo inverso serve come misura di policentricità, 

proprio come può misurare l’ammontare della diversificazione 

in una società o in un’industria. Parks e 

Oakerson (1988, p. 9) misurano la “frammentazione” a 

partire dal numero delle unità governative ogni 10 mila 

persone, ma questo tipo di rilevamento non tiene in considerazione 

le rispettive dimensioni delle unità. Per 

esempio, un’area metropolitana con una città di 991 mila 

abitanti più nove villaggi di mille persone avrebbe lo 

322


Politiche economiche urbane e public choice 

stesso indice di frammentazione di dieci città da 100 mila 

persone, eppure, dal punto di vista della popolazione 

totale, la prima realtà sarebbe molto più centralizzata. 

Un indice di policentricità misurato da 1/H darebbe 

quasi uno nel primo caso e dieci nel secondo. 

Ostrom, Tiebout e Warren (1961), analizzando la 

scala dei pacchetti di beni pubblici comunitari, identificano 

quattro criteri di scala: il controllo, l’efficienza, la 

rappresentatività e l’autodeterminazione. Esempi di circostanze 

soggette a controllo sono il traffico e il crimine. 

Benché alcune circostanze, come l’inquinamento dell’aria, 

siano di portata metropolitana, altre come il crimine 

possono essere controllabili a livello di quartiere. In 

merito all’efficienza, i beni ad alta densità di manodopera 

– come il servizio di polizia e le scuole – generalmente 

hanno economie di piccola scala in confronto ai 

beni ad alta intensità di capitale o di terreno. La rappresentatività 

comprende l’inclusione di coloro che sono 

interessati da una data circostanza nella giurisdizione di 

pertinenza e l’esclusione di coloro che non ne sono interessati. 

L’autodeterminazione presume che chi è interessato 

da una certa situazione sia anche il decisore più 

appropriato nell’applicazione di altri criteri. Criteri differenti 

per differenti beni rivelano giurisdizioni sovrapposte 

o nidificate di varie dimensioni. È ad esempio il 

caso di Reston, dove le associazioni di villaggio gestiscono 

i servizi del quartiere e la Reston Association si 

occupa dei parchi e delle attività ricreative. Come osservano 

Ostrom, Tiebout e Warren, le giurisdizioni collaborano 

e competono per quanto riguarda sia la fornitura 

giurisdizionale sia la produzione di beni. 

In merito ai costi, la gestione policentrica è soggetta 

a maggiori effetti di spillover (che producono benefici ai 

vicini, anche se essi non contribuiscono), ma le comunità 

possono collaborare, e di fatto lo fanno, per creare 

enti di scala più vasta che permettano di conciliare tali 

esternalità e possano lasciare i conflitti irrisolti all’arbitrato 

e ai tribunali. Talune circostanze in mutamento 

potrebbero rendere obsoleti i confini esistenti e le giurisdizioni 

di proprietà, mentre i confini privati possono 

323



essere flessibili, specialmente quando si richiede una 

giurisdizione parziale sotto forma di servitù. 

La decentralizzazione è stata proposta per Washington 

DC da William Niskanen (1991), il quale ha osservato 

che le spese della città sono circa il doppio di quelle 

dello Stato e delle medie locali. Egli ha quindi ipotizzato 

che nel distretto della Columbia le singole comunità 

ottenessero l’autorità di poter formare città separate 

e scegliere i propri servizi e le proprie quote di tassazione 

sulla proprietà. Niskanen ha anche proposto che 

l’imposta sulla proprietà venisse gradualmente spostata 

sulla tassazione dei valori fondiari piuttosto che sugli 

edifici, esentando i futuri aumenti di valore delle 

costruzioni. Ciò renderebbe il canone fondiario sempre 

più la base per il finanziamento dei beni civici. Egli ha 

previsto anche tariffe di congestione su veicoli che 

attraversano i confini del distretto nelle ore di punta. Di 

conseguenza, le altre tasse potrebbero essere ridotte o 

eliminate. Permettendo l’istituzione di distretti locali, 

contrattuali o governativi, che finanzino i propri beni 

civici tramite i canoni generati, questo principio è abbastanza 

flessibile da avere possibili applicazioni in molti 

tipi di strutture governative. 

Politiche economiche urbane: le teorie di Jane Jacobs 

Che ruolo possono svolgere le comunità di proprietà 

e le associazioni residenziali nelle politiche economiche 

urbane, sia in termini di loro conoscenza sia quale 

modo per stimolare l’economia urbana? Le comunità 

contrattuali possono facilitare la gestione decentralizzata 

e, come abbiamo già detto, le comunità policentriche 

possono offrire diverse economie di scala; ma l’autogestione 

civica è necessariamente un beneficio netto? 

Jane Jacobs (1969, 1984) avanzò la teoria secondo la 

quale sono le città, e non le campagne, le entità chiave 

della crescita e dello sviluppo economici. A suo parere 

(1969, p. 38) le economie rurali sono costruite su quelle 

della città: «Le economie cittadine inventano le cose che 

poi diventeranno importazioni dal mondo rurale, e poi 

reinventano il mondo rurale in modo che possa fornire 

324



queste importazioni». Il nuovo lavoro – nuovi beni e 

nuovi servizi – viene aggiunto al vecchio lavoro, moltiplicandone 

la divisione. La Jacobs ritiene che Adam 

Smith diede l’ingiustificato merito del progresso economico 

alla divisione del lavoro. Ma anche le economie 

stagnanti hanno divisione del lavoro. È quale fonte di 

nuovo lavoro che la divisione del lavoro stesso diventa 

significativa per lo sviluppo (p. 81). Molti dei mali della 

vita urbana – la congestione, l’inquinamento, il rumore 

– vengono addossati al progresso, ma in realtà sono 

effetti della stagnazione (p. 102). E sono opportunità 

per nuovi servizi. 

Nell’interpretazione della Jacobs, una città costituisce 

un’unità economica naturale mentre, da una prospettiva 

economica, i confini fra i paesi e le loro suddivisioni 

spesso sono arbitrari. Le città crescono sostituendo 

le importazioni e aggiungendo lavoro di esportazione 

a quello locale, il che moltiplica i posti effettivi di 

lavoro. Le esportazioni vengono facilitate dall’autonomia, 

dal controllo di variabili come la moneta e la tassazione: 

«Le monete nazionali o imperiali restituiscono 

feedback erronei e distruttivi alle economie delle città» 

(1984, p. 158). A questo si dovrebbero aggiungere le politiche 

nazionali che impongono un sistema bancario e 

politiche del credito uniformi. In merito all’imposta sul 

valore aggiunto la Jacobs (1984, p. 226) ha affermato: 

Non si può immaginare nessun piccolo espediente di 

tassazione più efficace per favorire le imprese grandi e 

relativamente autosufficienti come le società multinazionali, 

con le loro molte affiliate e le tante transazioni 

interne, e nello stesso tempo penalizzare la produzione 

simbiotica. L’Iva rigira con noncuranza il coltello 

nelle piaghe dei fondamenti delle economie cittadine. 

Qualsiasi altra forma di imposta di vendita sui beni o 

i servizi di un produttore agisce allo stesso modo. 

Questa prospettiva può essere generalizzata a tutta 

la tassazione sulla produzione, che penalizza le ditte 

piccole e locali più delle grandi. La distinzione fra 

325



imposte sui redditi e imposte sulle spese è amministrativa 

più che economica, diversamente dalle scadenze 

dei tributi (un’imposta sulla spesa penalizza il debito, 

mentre quella sul reddito penalizza il risparmio, ma nel 

complesso i debiti equivalgono ai risparmi). I lavoratori 

vendono il loro lavoro e la tassazione sul lavoro è 

quindi una tassazione sulla sua vendita. Una forma di 

tassazione direttamente collegata ai profitti e ai ritorni 

sui beni capitali agisce anche sulle vendite, e la differenza 

essenziale è lo stadio del livello produttivo al 

quale vengono imposti i costi. 

La tassazione dei prodotti è equivalente alla tassazione 

sulla produzione. Le imposte di proprietà sugli edifici 

o altre valorizzazioni sono un freno per la crescita 

urbana dal momento che penalizzano lo stesso processo 

di crescita. Come sostiene Gaffney (1989, p. 4), il degrado 

urbano è un fallimento nella conservazione dei beni 

capitali urbani. La tassazione del valore delle costruzioni 

distorce il mercato verso il mantenimento di edifici 

più vecchi e verso la mancanza di manutenzione. La 

costruzione o il rinnovamento degli edifici invece attirano 

inquilini da quelli più vecchi e stimolano ulteriori 

costruzioni; di conseguenza, producono aumenti di 

ritorni sinergici (p. 6). Quindi, l’affermazione della 

Jacobs sulla tassazione della vendita si applica anche a 

quella su tutta la produzione e i prodotti urbani. Un’alternativa 

è l’equivalenza fiscale, il pagare per ciò che si 

prende. Come abbiamo discusso nel sesto capitolo, le 

tariffe d’uso, le tariffe di congestione e i canoni fondiari 

sono i principali strumenti di equivalenza fiscale. Proprio 

come i condomini e le associazioni di proprietari di 

case finanziano i loro beni pubblici con i canoni fondiari 

generati, la teoria del terzo capitolo implica che anche le 

città stimolerebbero la crescita e il rinnovamento finanziando 

i propri servizi con canoni e tariffe d’uso 1 invece 

1. Le tariffe d’uso vengono pagate direttamente in cambio di un servizio 

ricevuto piuttosto che essere imposte come tasse di consumo sull’acquisto di 

beni o di un’attività. Sulla recente tendenza dei governi di chiamare le imposte 

di consumo “tariffe d’uso” si veda Richard E. Wagner (a cura di), Charging 

for Government, Routledge, London 1991. 

326



che tassare le valorizzazioni e gli sforzi produttivi. 

Gli standard nazionali di produzione e i metodi di 

produzione imposti contribuiscono a danneggiare le 

città, impedendo la differenziazione del mercato locale 

e le successive esportazioni (Jacobs, 1984, p. 226). 

Un’implicazione politica della teoria della Jacobs è che 

è necessaria un’amministrazione decentrata, con piena 

autonomia per regioni e città. Le comunità contrattuali 

offrono un modello di decentralizzazione non basato su 

un progetto che procede dall’alto verso il basso, ma 

lasciando che sia il processo di mercato a determinare la 

portata della policentralità. Anche Gordon Bullock 

(1993) teorizza che molti servizi possono essere sviluppati 

a livello di quartiere, che potrebbe divenire quello 

predominante se la politica lo permettesse. Egli rileva 

anche che l’amministrazione su piccola scala è maggiormente 

in accordo con le preferenze individuali e 

che la Fairfield, società di costruttori dell’Arizona, ha 

progettato le proprie comunità come poli di attrazione 

di diversi tipi di residenti. Robert Nelson (1989) immagina 

che un’associazione di quartiere possa avere l’opzione 

di vendere parte o tutto il quartiere mantenendo 

risposte flessibili ai cambiamenti nel mercato immobiliare 

e consentendo al quartiere di trarre profitto dalle 

nuove edificazioni. L’esempio dei private places di St. 

Louis, descritto nel tredicesimo capitolo, dimostra la 

fattibilità del controllo locale a livello di quartiere. 

Oltre all’amministrazione decentralizzata, le comunità 

contrattuali offrono anche un modello diverso di 

gestione, che potrebbe risollevare la vitalità della comunità. 

I problemi della vita urbana moderna, negli Stati 

Uniti come altrove, sono noti: la stagnazione economica, 

il crimine, l’inquinamento, la congestione, la povertà 

e la bruttezza. Come sostiene MacCallum, esiste una 

controtendenza nella costruzione di immobili. La 

gestione di proprietà offre incentivi diversi, più orientati 

al mercato, rispetto all’amministrazione sovrana. La 

gestione di proprietà e associativa può ridurre i conflitti 

di rent-seeking (parassitismo) che sono comuni nella 

gestione sovrana tramite gli effetti combinati derivanti 

327



dall’abbandono della comunità (exit, la mobilità facilitata 

dalle piccole dimensioni dell’amministrazione), 

dalla voice (il voto e l’influenza personale rafforzati 

dalle piccole dimensioni e dalla votazione basata sulla 

proprietà), dalla simpatia (volontariato) e dalla capitalizzazione 

(del canone da beni civici, compresa la stessa 

gestione). 

È in atto una tendenza a veder aumentare la fornitura 

volontaria di servizi quali la protezione di quartiere. 

Il giudice Richard Neely (1990) ha esaminato come le 

associazioni di quartiere si costituiscano per la protezione 

contro il crimine, integrando piuttosto che sostituendo 

le politiche governative. In molti casi la fornitura 

privata di servizi di polizia avrebbe più a che fare 

con la protezione della proprietà e la sicurezza personale, 

e meno con l’applicazione di standard culturali, 

come le letture della gente, o la protezione di monopoli 

di Stato, come il gioco d’azzardo. 

Reston e altre nuove città nate negli anni Sessanta e 

Settanta contribuirono a cambiare il modello abitativo, 

che in precedenza riguardava aree residenziali isolate 

sia dai luoghi di lavoro che dai centri culturali. Secondo 

Francis Steinbauer, ex presidente della Reston Land 

Corporation, Reston ha avuto «un impatto monumentale 

e pervasivo sull’edificazione urbana e suburbana 

negli Stati Uniti». Reston dimostrò che i modelli tradizionali 

integrati della vita urbana potevano essere 

applicati a urbanizzazioni moderne (Steinbauer, 1985, 

p. 9). Uno studio condotto dalla Gulf Reston ha riscontrato 

che l’esempio di questa nuova città aveva contribuito 

a migliorare lo sviluppo della contea di Fairfax. 

Nel 1969 la contea adottò la zonizzazione “Planned 

Unit Development” (PUD), basata sul regolamento di 

zonizzazione RPC di Reston. La PUD consentiva un utilizzo 

misto del terreno come a Reston e i costruttori 

ritennero che fosse vantaggioso: nella Virginia settentrionale 

sono sorte nuove urbanizzazioni con gruppi di 

case, spazi aperti, sentieri e altre attrattive (Netherton, 

1989, p. 98). 

Dunque, si può dire che le comunità contrattuali 

328



contribuiscano alle economie urbane sostituendo una 

governance più centralizzata e offrendo un diverso 

modello di gestione, migliorando lo sviluppo urbano. 

Analisi dei beni pubblici tramite la public choice 

I due metodi di fornitura dei beni civici, gli strumenti 

economici e gli strumenti politici, possono essere 

confrontati utilizzando la teoria della public choice. In 

una democrazia, il mezzo politico è soggetto al «mercato 

della legislazione», che crea incentivi disfunzionali 

alla fornitura di beni a gruppi che possono esercitare la 

loro influenza invece che al pubblico in generale. Un 

altro problema è costituito dal fatto che i governi solitamente 

forniscono questi benefici tramite la restrizione e 

la tassazione delle transazioni private. Non solo i cittadini 

ricevono meno beni di quanti ne desiderino, ma la 

loro capacità di provvedere da sé alle proprie esigenze 

viene drasticamente ridotta. Queste problematiche 

sono state illustrate nel primo capitolo con l’esempio 

della diga: la diga alla fine è costruita, ma risulta più 

grande e più costosa di quanto garantito dai vantaggi, 

e nel processo vengono sprecate risorse. 

Il fiasco di banche, risparmi e mutui dei primi anni 

Novanta negli Stati Uniti mostra come operino questi 

principi. Il bene pubblico della garanzia di deposito 

combinato con politiche fiscali che inducevano alla speculazione 

immobiliare hanno portato ad avere capitali 

investiti male e a un aumento del debito pubblico. Tra 

gli altri, i beneficiari si concentravano tra i possessori di 

grandi depositi, tra quanti avevano ottenuto prestiti e 

non erano riusciti a rimborsare il loro mutuo. L’aumento 

della tassazione e del debito pubblico (per saldare i 

debiti accumulati e occuparsi delle banche fallite) viene 

distribuito su tutta la popolazione. In un sistema bancario 

del tutto alternativo e puramente privato, la sicurezza 

sarebbe stata il risultato della concorrenza fra 

depositi e banconote (cfr. Selgin, 1988), essendo interesse 

delle banche garantire la sicurezza del sistema nel 

suo complesso. Ma se fosse così gli enti governativi perderebbero 

la capacità di perseguire la politica moneta- 

329



ria, con la sua tendenza all’inflazione e al succedersi di 

boom e crolli indotti dalle loro scelte (Wagner, 1980; 

Frey, 1978); quindi questa strada è del tutto preclusa. 

Uno dei fondamenti logici per le spese governative è 

la fornitura di beni collettivi. Ma il processo politico 

democratico, che negli Stati Uniti come in molti altri paesi 

ha poche restrizioni fiscali costituzionali, ha come risultato 

una tragedia dei beni comuni. La ricchezza e il reddito 

della popolazione diventa una miniera comune che coloro 

che fanno passare le leggi possono sfruttare. Brennan e 

Buchanan (1977) ipotizzano un modello di Stato-Leviatano, 

i cui rappresentanti cercano di massimizzare le entrate 

governative appena nei limiti della Costituzione. Al 

contrario, la gestione contrattuale è limitata dal bisogno 

vero e proprio di consenso contrattuale. Un proprietario 

in concorrenza con altre comunità ottiene risorse tramite 

canoni di locazione e imposte a tassi di mercato invece 

che imporre costi arbitrari. Un’associazione civica è limitata 

non solo dalle sue dimensioni e dalla sua costituzione, 

ma anche dal fatto che la tassazione richiesta è visibile 

e capitalizzata in valori di proprietà. 

I modi in cui i gruppi d’interesse possono dirigere i 

fondi a loro beneficio sono vari e fra essi ci sono il predisporre 

i programmi, ristrutturare le proposte a proprio 

favore, aumentare la grandezza della parte perdente, 

e gli scambi di favori, di voti e di benefici con 

altri gruppi. Una patologia politica a ciò collegata è 

data dal fatto che chi cerca trasferimenti o rendite spenderà 

fondi per ottenere benefici, e lo farà fino all’ammontare 

dei benefici, dissipando le risorse in giochi a 

somma negativa. In una democrazia, alla presenza di 

varie scelte alternative e diverse preferenze, il risultato 

può rivelarsi arbitrario; i teorizzatori della public choice 

si riferiscono a questo fenomeno con il termine di 

cycling (cicli). Dov’è possibile lo scambio di favori, gli 

appartenenti a una coalizione perdente sono incentivati 

a unirsi al gruppo vincente e alterare il risultato. 

Anche questo genera un ciclo. Quindi, il fatto di decidere 

i programmi e gli ordini del giorno conduce di 

fatto a una dittatura. 

330



Con una governance proprietaria non democratica è 

un singolo rappresentante a fare le proprie scelte, il che 

elimina le patologie della democrazia, oltre a ridurre la 

tendenza verso la massimizzazione del budget da parte 

dei burocrati, dal momento che il proprietario è un 

richiedente residuale. Nel caso delle associazioni civiche, 

la fattibilità del rendita o della ricerca di trasferimenti 

è smorzata dalle minori dimensioni dell’insieme 

di appartenenti, dalle regole di voto legate più alla proprietà, 

dalle opzioni limitate consentite dalla costituzione 

e dal bisogno di raccogliere fondi dalla tassazione, il 

che limita l’illusione fiscale dei paganti, come abbiamo 

già illustrato nel terzo capitolo. 

Il pagamento per i beni civici tramite le rendite generate 

realizza l’indicazione di Wicksell di legare il pagamento 

al beneficio. Una verifica delle spese è data dalla 

domanda: questa misura incrementerà il canone o il 

valore di proprietà? Con una rendita capitalizzata in 

valore di proprietà, i votanti-proprietari sono incentivati 

a controllare i loro rappresentanti e ciò accade anche 

in comunità delle dimensioni di Reston. I membri partecipano 

alle riunioni del consiglio e danno voce alle loro 

opinioni, e le riunioni vengono trasmesse alla tv via 

cavo locale. Con una gestione accentrata, quei beni civici 

che beneficiano il pubblico in generale tendono a 

venire adattati agli interessi del votante medio, dal 

momento che i politici competono per il suo voto. La 

gestione policentrica offre invece una gamma più ampia 

di beni civici, lasciando più scelta a quelle persone che si 

trovano in coda alle distribuzioni di preferenze. 

La governance multilaterale differisce da quella 

accentrata in molti modi. Per prima cosa, le comunità 

multilaterali hanno un esplicito rapporto contrattuale 

fra i membri e con i clienti, mentre, nel caso di un 

governo imposto, i cittadini ci nascono o entrano nella 

sua giurisdizione automaticamente quando risiedono 

nella sua area geografica o vi fanno visita. In quanto 

parte contraente, i membri o i clienti di una comunità 

contrattuale hanno una relazione legale equa l’uno con 

l’altro e con l’organizzazione, mentre i governi sovrani 

331



di solito rivendicano una certa immunità dai procedimenti 

legali. 

In secondo luogo, il potere di una comunità consensuale 

è limitato da clausole costituzionali o da obblighi 

contrattuali dell’associazione stessa, mentre il potere di 

un governo sovrano di imporre costi è vasto poiché le 

costituzioni ufficiali spesso contengono delle limitazioni 

vaghe che possono essere interpretate in molti modi. 

Inoltre, le organizzazioni contrattuali locali o di scopo 

hanno una maggior possibilità di provvedere ai beni 

collettivi perché non sono limitate dagli interessi della 

comunità più ampia. 

In terzo luogo, il governo in una democrazia maggioritaria 

di solito intraprende politiche ridistributive, 

con pagamenti di tasse che spesso hanno poco rapporto 

con i servizi resi. «Il governo diventa l’arena in cui le 

fazioni contendenti cercano di formare coalizioni vincenti 

in una gara per essere gli unici destinatari dei trasferimenti» 

(Wagner, 1989, p. 138). Il risultato è una 

spesa pubblica maggiore di quella garantita da beni non 

ridistributivi. Le comunità consensuali, invece, sono 

finanziate attraverso una sommaria equivalenza fiscale, 

più o meno quello che accade quando si pagano i beni 

privati. 

In quarto luogo, le comunità contrattuali sono 

governate di solito da chi possiede proprietà nella 

comunità, spesso in proporzione alla stessa proprietà, e 

in misura minore dai semplici residenti, mentre nelle 

gestioni imposte di norma i proprietari non hanno più 

potere di voto degli altri residenti. I proprietari hanno 

maggior incentivo a essere informati in merito alla 

gestione, dal momento che in ballo c’è il valore stesso 

della loro proprietà. 

I rappresentanti del governo non possiedono ciò che 

dirigono e la produttività della proprietà non influenza 

la scelta, o choice influencing, secondo la terminologia di 

Buchanan (1978 [1969]). Come afferma Mason Gaffney 

(1976, p. 115) il governo è immobiliarmente estensivo, 

possedendo molta terra esentasse e libera da ipoteche. I 

guadagni di cui si priva a causa del sottoutilizzo del ter- 

332



reno spesso non vengono considerati e non impongono 

costi ai rappresentanti governativi. Un esempio portato 

da Gaffney è quello delle basi militari, il cui valore di 

rendita annuale non appare nel bilancio. Altri aspetti 

della produzione o della fornitura di beni collettivi da 

parte di uno Stato che sono stati analizzati da testi di 

organizzazione industriale includono la difficoltà di 

definire l’output, la monopolizzazione della produzione, 

l’incertezza della tecnologia della produzione e la 

difficoltà a misurare l’efficienza della produzione 

(Wolf, 1988, p. 51). 

Alcuni studi hanno dimostrato che il settore privato 

produce beni civici a costo inferiore rispetto allo Stato 

(Poole, 1976), il che è coerente con i diversi incentivi 

affrontati da chi agisce in un governo sovrano dove le 

risorse possono essere controllate o da chi opera in 

un’amministrazione consensuale, dove le risorse vengono 

scambiate o donate. Una ricerca effettuata da Borcherding, 

Pommerehne e Schneider (1982; riassunta 

nell’appendice B di Wolf, 1988) mette a confronto l’efficienza 

tecnica della produzione privata e statale in cinque 

paesi e scopre che, in 40 casi sui 50 esaminati, la 

produzione privata è meno costosa, con solo tre casi di 

produzione non di mercato più efficiente (uno è la raccolta 

dei rifiuti, che però in altri casi, come abbiamo 

visto nell’undicesimo capitolo, è più costosa quando 

fornita dal governo). 

Una premessa della teoria della public choice è che in 

un processo politico gli agenti sono soggetti agli stessi 

principi economici che si applicano agli agenti di un 

processo di mercato. Ne consegue una patologia sociale 

in quanto, come dice Wagner (1988b, p. 1), «gli interventi 

politici nell’economia seguiranno una logica economica 

che sarà ortogonale ai dettami delle politiche 

economiche di welfare». Il rent seeking, lo spendere 

risorse per ottenere delle politiche a proprio favore, privilegi 

o sussidi governativi, spesso si realizza quando i 

benefici sono concentrati in un gruppo d’interesse e i 

costi sono diffusi su un pubblico ampio, così che il singolo 

pagante non ha alcun incentivo a controllare e 

333



intraprendere azioni legali contro il fenomeno. Inoltre, i 

costi e le restrizioni possono essere imposti a minoranze 

che hanno meno influenza. E ciò accade perché i rappresentanti 

governativi hanno la possibilità di imporre 

costi. Un ente governativo può anche essere un gruppo 

d’interesse che persegue i propri obiettivi privati mentre 

svolge le proprie funzioni amministrative. A causa 

del suo bisogno di standard di performance, un ente crea 

regole che conducono a ciò che Wolf (1988, p. 66) chiama 

«internalità», vale a dire obiettivi interni che costituiscono 

una controparte alle esternalità. 

Anche le associazioni residenziali sono soggette alla 

ricerca di privilegi, dal momento che la stessa democrazia 

pone i problemi legati all’agente principale. Molti 

residenti di RCA sono apatici nei riguardi della loro 

governance, a meno che le politiche messe in atto non li 

tocchino in modo negativo, ma la loro ignoranza può 

offrire l’occasione per l’appropriazione di fondi a beneficio 

privato dei membri del consiglio. La scala minore 

delle RCA, sia per quanto riguarda le dimensioni, sia 

per quanto riguarda la portata, combinata alla forma 

visibile della tassazione, rende però il rent seeking meno 

fattibile in una RCA rispetto alle strutture di tassazione 

più grandi e complesse dei governi locali. 

In un’amministrazione, i membri o clienti possono 

ottenere una stima dei costi e della loro futura espansione 

tramite l’esplicito contratto che firmano. Un’associazione 

può imporre contributi speciali, ma la tipologia 

e l’ammontare del costo sono limitati costituzionalmente, 

e l’incentivo a imporli viene ridotto perché 

essi si capitalizzano in valori di proprietà inferiori. Nei 

club territoriali, il rent seeking è letteralmente un 

“ground rent” seeking, vale a dire una ricerca di rendita 

fondiaria, e quindi è più difficile da nascondere. La 

mobilità costituisce un’altra limitazione al rent seeking. 

La capacità del proprietario di appropriarsi dei canoni 

può essere limitata da restrizioni contrattuali così 

come da clausole, come nel caso di Shannon, volte a 

garantire il valore degli investimenti dei residenti nel 

loro immobile. 

334



La stessa struttura costituzionale che porta al transfer 

seeking impedisce al contempo una riforma fondamentale 

del sistema che «trasformerebbe il governo da 

trasgressore dei diritti della persona e della proprietà a 

partecipante all’interno della struttura di quegli stessi 

diritti» (Wagner, 1989, p. 17). Ciò nonostante, esistono 

alcuni modi per realizzare una gestione contrattuale. 

Nel prossimo capitolo esamineremo alcune delle possibilità. 

335



Capitolo 15 

Verso una governance consensuale 

In questo capitolo considereremo per prima cosa 

alcuni metodi di finanziamento dei beni collettivi proposti 

dagli studiosi e li confronteremo con il sistema 

delle tasse e dei canoni che è stato discusso finora. Poi 

esploreremo il modo in cui ci si può avviare verso una 

governance di tipo consensuale. 

Altri metodi volontari 

I tre grandi approcci al finanziamento dei beni collettivi 

sono la tassazione arbitraria, l’equivalenza fiscale 

e la donazione. Un veicolo di equivalenza fiscale di 

cui non abbiamo finora parlato è la tassazione sull’applicazione 

dei contratti proposta da Tibor Machan 

(1982). I beni collettivi possono essere finanziati senza 

coercizione collegandoli al bene divisibile della protezione 

dei contratti. Coloro che desiderano un governo 

che faccia rispettare i contratti saranno disposti a pagare 

una quota per questo e così i beni civici verranno 

finanziati. 

In merito a questo tipo di tassazione contrattuale 

sorgono però molti dubbi, come quelli che riguardano i 

contratti impliciti. Si tiene in considerazione il fatto che 

l’acquisto di un prodotto implica un qualche tipo di 

contratto, per esempio la richiesta che tale prodotto non 

sia pericoloso? Se non esiste un simile contratto implicito, 

allora si dovrebbero ricercare assicurazioni ogni 

337



volta che si compra qualcosa, il che apre la questione 

della portata dei contratti. Si può firmare un contratto 

valido per tutte le transazioni per un lungo periodo di 

tempo e una vasta gamma di operazioni? Ovviamente, 

la tassazione sui contratti indurrebbe alla stesura di 

contratti i più vasti possibile. Ne risulterebbe che la 

contrattazione sarebbe inibita o la tassa pagata una sola 

volta per molte transazioni, così che verrebbero raccolti 

pochi fondi. A differenza del terreno, che ha un valore 

di mercato, un contratto non ha un valore di scambio 

naturale. Non avendo limiti fissi, potrebbe diventare 

indefinitamente elastico. Infine, le persone potrebbero 

organizzarsi in modo da aver bisogno solamente di un 

contratto generale per tutte le transazioni future di tutte 

le persone in una giurisdizione. 

Altri autori come David Friedman (1989, p. 136) 

hanno riproposto la vecchia ipotesi che un imprenditore, 

ad esempio quello che deve costruire la famosa diga, 

possa richiedere un accordo da tutti gli interessati dalla 

cosa. Pur riconoscendo l’esistenza di un problema 

cooperativo, Friedman ritiene che alcune persone 

potrebbero ritenere che sia nel loro interesse di pagare, 

anche se non spiega perché; bisogna ipotizzare che ci 

sia della simpatia smithiana per il progetto, che però 

Friedman non include nell’utilità. (Allora, Friedman 

suggerisce che l’imprenditore compri il terreno.) 

Un altro metodo proposto è una tariffa d’uso con 

una soprattassa, ma in questo caso una società diversa 

priva di tale soprattassa sarebbe avvantaggiata. Le 

donazioni volontarie sono poi soggette a comportamenti 

parassitari (free riding) a meno che non esista simpatia. 

Questi schemi di libero mercato e molta della letteratura 

sui beni pubblici hanno in comune l’assenza 

dello spazio e della capitalizzazione, i quali offrono una 

soluzione al problema dei beni territoriali. 

Gli strumenti volontari per il finanziamento dei beni 

pubblici si riducono a tariffe d’uso e alle donazioni. Le 

donazioni possono anche sovvenzionare alcuni beni 

collettivi, come abbiamo visto nel settimo capitolo, ma 

come abbiamo già detto la simpatia è una risorsa scar- 

338



sa e andrà spesa per i casi a simpatia maggiore, vale a 

dire ritenuti meritevoli e non in grado di fare ottenere 

risorse in altri modi. Di conseguenza, la simpatia può 

non essere una fonte affidabile per servizi come la difesa 

nazionale, che necessita di volontari nei momenti di 

pericolo, ma non necessariamente in altre circostanze. 

La tariffa d’uso è un pagamento diretto di un servizio, 

sia che sia dovuta a un club, sia che si tratti dell’entrata 

a un parco o del canone per dei beni civici periodici. Le 

quote supplementari, come sono le soprattasse, non 

hanno la probabilità di essere negoziabili e le tariffe non 

pagate direttamente per un servizio, come quelle per 

l’applicazione dei contratti, quella di venire evase. Ma 

allora perché dobbiamo cercare le chiavi sotto il letto o 

nei cassetti quando sono già sopra il tavolo della cucina? 

Dal momento che molti beni civici sono territoriali, 

si può utilizzare il canone come tariffa d’uso, e i case 

study hanno dimostrato che il metodo funziona bene. 

Verso la riforma costituzionale 

Come viene detto all’interno della letteratura scientifica 

di economia costituzionale (Buchanan, 1990), i cambiamenti 

riguardanti le istituzioni politiche, sia che consistano 

nell’eleggere politici migliori sia che si tratti di 

cambiare le leggi, tenderanno a essere contrastati dagli 

incentivi che portano a risultati disfunzionali. Per cambiare 

i risultati, bisogna cambiare le regole fondamentali 

del gioco. Tali regole costituzionali includono: 1. 

norme che prescrivono la struttura della governance, 2. 

norme che prescrivono il comportamento dei membri, e 

3. norme che prescrivono i poteri dell’organizzazione. 

La riforma costituzionale inizia dalla consapevolezza 

della meta-costituzione, il quadro etico nel quale è 

stata creata la costituzione stessa. Questa base morale 

non può essere anch’essa un accordo, un patto, dal 

momento che getta le fondamenta per i patti. Nel quinto 

capitolo abbiamo definito quest’etica come ciò che 

Locke chiamava «diritto di natura», basato sui presupposti 

dell’indipendenza e dell’uguaglianza umana. Il 

riconoscimento della nostra indipendenza e uguaglian- 

339



za è il fondamento di una costituzione che non ostacoli 

l’autogoverno. Un tale cambiamento radicale non è 

impossibile. Gli esempi storici abbondano e fra essi ci 

sono la Rivoluzione americana e movimenti come quelli 

per l’abolizione della schiavitù e la parità dei diritti 

delle donne. Gli incentivi contro il cambiamento esistenti 

nel normale processo politico possono essere 

sopraffatti da un grande movimento focalizzato su una 

qualche riforma radicale ma specifica, della quale chi è 

alla ricerca di una carica deve tener conto. Una cittadinanza 

stimolata può superare l’ignoranza e l’apatia. Ma 

un simile movimento molto probabilmente richiederebbe 

una crisi e un imprenditore politico capace di sollevare 

la gente. 

Il cambiamento fondamentale potrebbe prendere la 

forma di tre emendamenti alla costituzione. Il primo 

riguarda il comportamento della cittadinanza e potrebbe 

essere la codificazione dell’etica universale di Locke: 

qualsiasi atto che non danneggi gli altri in modo coercitivo 

non dovrà essere limitato, nonostante gli interessi dello Stato. 

Qualsiasi atto pacifico e onesto sarebbe così costituzionalmente 

permesso. Questa misura in un colpo solo 

permetterebbe di eliminare tutte le leggi e le norme sull’impresa 

che non riguardino l’uso della forza o la 

frode, compresa la formazione di comunità contrattuali 

autogovernate. Il secondo fondamentale emendamento 

riguarda i poteri statali e toglierebbe la tassazione 

degli individui e delle società a tutti i livelli di governo, 

eliminando il prelievo di ricchezza privata. Un 

governo federale otterrebbe i propri fondi o dagli Stati 

che lo costituiscono oppure da vere tariffe d’uso e canoni 

per l’utilizzo delle risorse naturali, quali il petrolio 

offshore, oppure per quello di oceani e atmosfera in 

quanto discariche di sostanze inquinanti. Gli Stati, le 

province e le contee, non potendo tassare le transazioni 

o la ricchezza, dovrebbero ricorrere alla raccolta dei 

canoni e delle tariffe d’uso. Il terzo emendamento ha a 

che fare con la struttura del governo o con la possibilità 

di cambiarla. Le opzioni d’uscita dalle giurisdizioni 

governative permettono alle comunità contrattuali di 

340



diventare riconosciute e in equa concorrenza con il 

governo sovrano. 

La struttura fornita dalla Costituzione degli Stati 

Uniti è quella della divisione dei poteri (i tre rami del 

governo) e del federalismo (Stati paralleli e sovranità 

federale), che significa oligopolio del governo. Una 

divisione di questo tipo ha permesso e conservato un 

livello di libertà elevato rispetto ad altri paesi del 

mondo, ma non ha evitato la patologia della ricerca dei 

trasferimenti che si è descritta nel capitolo precedente. 

Oggi questa patologia è andata oltre alla normale tassazione, 

giungendo alla confisca arbitraria sotto le leggi 

di «confisca civica di un bene» che permettono al 

governo federale e ai governi degli Stati di requisire la 

proprietà (compresi denaro, automobili e immobili) 

come azione «civile», senza dover essere accusati o giudicati 

colpevoli di un crimine (Schrama, 1992). L’80 per 

cento delle vittime di simili confische non vengono poi 

accusate di nessun crimine (Wollstein, 1992). Le confische 

vengono considerate un’azione civile piuttosto che 

penale, per cui non si applicano le forme di protezione 

del processo penale. Dal momento che gli enti governativi 

si tengono la proprietà (o la vendono e trattengono 

i profitti), esiste il forte incentivo per i governi a un utilizzo 

sempre maggiore della confisca come fonte di 

entrate, imponendo così quella che in realtà è una tassa 

casuale. 

Il problema fondamentale è che, come abbiamo 

osservato nel quinto capitolo, non c’è libero accesso alle 

attività economiche del governo sovrano, e gli Stati o le 

province possono usare il governo federale come un 

cartello di monopolio, ad esempio sostenendo a spada 

tratta la tassazione federale sui redditi per raccogliere le 

imposte su quelli statali. Le spese obbligate che sembrano 

imposte agli Stati dal governo federale in effetti 

possono essere un accordo di cartello degli Stati per evitare 

che fra loro vi sia una concorrenza nella tassazione. 

I tre rami del governo concordano ampiamente sul fondamentale 

principio della tassazione e della restrizione, 

anche se a volte sono in disaccordo sui tipi e sui livelli. 

341



Inoltre, negli Stati Uniti i due partiti politici maggiori 

formano un cartello per la divisione del potere (restringendo 

l’accesso al voto da parte degli altri partiti) e tra 

loro si combattono sulla possibilità di usarlo – ma non 

sul sistema in sé. Di conseguenza, c’è un’ampia collaborazione 

sulla fondamentale condizione, costituzionale 

de facto, della ricerca di rendite (rent seeking) e c’è concorrenza 

solo per quanto riguarda i profitti. Negli oligopoli 

che realizzano beni divisibili, per un produttore 

esiste l’incentivo a cercare d’ingannare il cartello, vendendo 

i propri beni leggermente al di sotto del prezzo 

da esso stabilito, ma negli oligopoli governativi è molto 

difficile che si spezzi la collusione perché la collaborazione 

di tutti gli enti è una caratteristica richiesta per 

fornire l’output, i trasferimenti di ricchezza. 

Una diversa riforma strutturale è quella che permetterebbe 

l’accesso e l’uscita dagli affari economici del 

governo, svendendo il cartello. Consentirebbe a ogni 

persona oppure a ogni organizzazione con un titolo di 

proprietà sul terreno di ritirarlo dalla giurisdizione 

governativa e di crearvi una propria governance. Buchanan 

e Faith (1987) e Allen Buchanan (1991) hanno formulato 

alcune teorie sulla secessione dallo Stato quale 

limite al potenziale opportunismo di una coalizione 

governante. Come ha osservato anche Anton Lowenberg 

(1992), un’opzione di uscita aiuta a mantenere 

l’applicazione post-costituzionale delle regole costituzionali. 

L’iniziativa pubblica (voice) o il voto possono 

non essere sufficienti. Un individuo ha poco controllo 

sul processo politico, ma un’uscita geografica legalizzata 

(ciò che Buchanan e Faith chiamano «uscita interna», 

1987) gli permetterebbe di ritirarsi da un processo disfunzionale, 

in alternativa a un’infattibile riforma del 

sistema. Come individua anche Buchanan (1991), una 

costituzione potrebbe sottolineare solo i requisiti procedurali 

del ritiro e non richiedere motivazioni particolari 

per giustificare la secessione. La procedura comprenderebbe 

anche il pagamento di reciprochi obblighi, 

simile all’equa divisione delle proprietà in un divorzio 

(p. 133), e anche una quota d’uscita di cui parleremo. 

342



Michael Marlow (1992) rileva che i monopoli governativi 

sono appoggiati da coloro che percepiscono il 

governo come un’entità troppo piccola (per esempio, 

per gestire le esternalità) e i governi competitivi sono 

sostenuti da chi percepisce il governo come un qualcosa 

di troppo grande, risultato sovradimensionato di 

incentivi perversi. Tuttavia la questione primaria non è 

la dimensione del governo in sé e per sé, ma se le sue 

spese sono quelle scelte dai cittadini. La dimensione 

diventa un problema proprio perché ci sono spese che 

non vengono liberamente scelte da chi paga le tasse e 

dai cittadini. Lo scopo della secessione è ampliare la 

scelta e non necessariamente diminuire la proporzione 

di uscite del governo. 

La possibilità di separarsi sarebbe una potente 

forma di controllo sulla ricerca di benefici. Oltre alla 

mobilità del modello Tiebout, ci sarebbe la possibilità 

dell’uscita geografica, della secessione, da giurisdizioni 

di aree vaste. L’uscita personale sarebbe un’opzione più 

fattibile nelle piccole associazioni, come i condomini, e 

l’uscita geografica lo sarebbe per le grandi giurisdizioni. 

Chiamiamo il proprietario di un sito che si sta separando 

“secessionista”, l’area che si separa il “nuovo 

regno” e il governo o l’associazione dalla quale ci si distacca 

il “vecchio regno”. Se la secessione legalizzata 

viene implementata dai paesi o dai loro Stati e province, 

i vecchi regni potrebbero mantenere ancora una 

“sovranità residuale”. Per esempio, se una persona 

separasse il suo terreno dalla giurisdizione della Virginia 

e degli Stati Uniti, entrambi potrebbero ancora 

reclamare una giurisdizione nominale in merito ai confini 

federali o internazionali, ma non eserciterebbero 

alcun potere all’interno del nuovo regno al di là di quelle 

misure difensive stabilite nella Costituzione. L’uscita 

geografica potrebbe anche costituire una possibilità 

costituzionale di comunità contrattuali estese e si 

potrebbero prevedere diritti di proprietà residuali detenuti 

dal vecchio regno, in modo che la secessione non 

debba essere un rottura completa con esso. 

La secessione creerebbe taluni opportunisti (free 

343



rider) di servizi territoriali su vaste aree se non fosse 

accompagnata da qualche accordo di pagamento. Se un 

emendamento di secessione venisse legato all’approvazione 

dell’emendamento di tassazione esposto in seguito, 

o al pagamento dei beni civici tramite canone fondiario, 

allora il problema dei free rider sarebbe superato. 

Con l’eliminazione di tutte le tasse tranne quelle che 

sfruttano il canone fondiario, sarebbe consentita la separazione 

di un lotto da una giurisdizione a patto che il 

secessionista paghi un tariffa d’uscita che in effetti corrisponda 

all’acquisto della terra dal vecchio regno o, più 

specificatamente, dell’acquisto l’ammontare di valore 

fondiario generato da servizi resi dal vecchio regno. 

La tariffa d’uscita compenserebbe il vecchio regno 

per i servizi futuri resi. Quindi, il punto diventa se 

basare la compensazione sull’intera tassazione della 

rendita fondiaria, sull’assessment, o su una sua frazione. 

Un pagamento del 100 per cento sarebbe troppo alto 

per molti motivi. In primo luogo, potrebbe essere difficile 

valutare il canone generato da un servizio come la 

difesa. In secondo luogo, il costo di un servizio inefficiente 

o non desiderato potrebbe essere più alto del 

canone generato e di conseguenza una tassazione sul 

canone potrebbe ricadere anche su quello non generato 

dai servizi. In terzo luogo, anche se si può stimare il 

canone marginale indotto, se la maggioranza del territorio 

del vecchio regno si separa, il piccolo territorio 

rimanente si ritroverebbe con la maggior parte del valore 

fondiario e il controllo di beni civici su vasta scala. In 

quarto luogo, la secessione non risponderebbe all’obiettivo 

di separare un nuovo regno dal governo disfunzionale 

del vecchio regno, dal momento che quest’ultimo 

verrebbe compensato per la governance permanente. 

D’altro lato, un pagamento pari a zero sarebbe però 

troppo basso, e se poche aree secedono allora si assiste 

a un free riding finanziario. Come semplice compromesso, 

la Costituzione potrebbe specificare una tariffa d’uscita 

pari all’attuale valore della metà dei contributi di 

miglioria o della tassazione sulla rendita fondiaria, 

lasciando così anche un margine d’errore nel caso in cui 

344



alcuni miglioramenti non generino molta rendita. L’emendamento 

potrebbe recitare così: 

Qualsiasi persona o oppure organizzazione che detiene 

un titolo di proprietà fondiario può separare il proprio 

terreno dalla giurisdizione del governo (o dell’associazione), 

a patto che il titolare della proprietà paghi 

il 50 per cento del corrente valore delle imposte 

annuali sul valore fondiario o delle imposte di canone 

fondiario pagabili al momento della secessione. Questo 

ammontare è pari alla metà dei correnti pagamenti 

divisi per la media del tasso d’interesse reale di 

lungo termine per bond a basso rischio dei dieci anni 

precedenti. Colui che si separa non sarà più soggetto a 

qualsiasi legge del governo. Nessuna persona adulta 

dovrà essere costretta a rimanere nel territorio separatosi 

contro la sua volontà, né il territorio separatosi 

potrà emanare leggi in violazione dei diritti naturali e 

contrattuali dei residenti o dei visitatori. Se tali diritti 

verranno negati, allora la separazione diventerà nulla. 

In alternativa, il nuovo regno potrebbe scegliere di 

continuare a pagare l’affitto al vecchio regno piuttosto 

che la tariffa d’uscita. Se in seguito vecchio e nuovo 

regno decidono di mutuo accordo di fondersi, allora il 

vecchio regno rimborserà la tariffa d’uscita meno una 

certa quantità di costi di transazione, il che in effetti 

significa ricomprare il valore fondiario. 

Se la secessione e l’eliminazione di tutte le restrizioni 

sono due vie non percorribili, talune riforme minori 

potrebbero facilitare una governance consensuale. Per 

prima cosa, le comunità contrattuali dovrebbero avere 

il diritto di libera associazione garantito dalla Costituzione. 

Gli adulti dovrebbero avere la possibilità di scegliere 

qualsiasi tipo di accordo interno desiderino. Al di 

là della parità fiscale, spesso le comunità private non 

hanno parità legale di fronte ai governi sovrani. I 

governi locali e statali non conferiscono autonomia di 

governance alle associazioni private. Il caso di Arden 

dimostra l’alterazione da parte dello Stato degli accordi 

contrattuali e quello di Fort Ellsworth è un esempio di 

345



governo cittadino che impone delle regole al condominio, 

come quelle in merito all’utilizzo della piscina privata. 

E poi, dei membri di associazioni scontenti hanno 

fatto ricorso al governo locale per ottenere aiuto nelle 

loro dispute con i consigli delle RCA (Dean, 1989a, p. 5). 

I regolamenti governativi inducono una standardizzazione 

nei documenti di gestione delle RCA, per cui i 

costruttori spesso utilizzano il linguaggio delle formule 

governative (Winokur, 1989 [1988]). 

In secondo luogo, i governi potrebbero permettere 

una “sostituzione di tassazione”, un rimborso o un 

accredito per i beni civici che prendono il posto di quelli 

forniti dal governo. La sostituzione di tassazione consisterebbe 

in una piccola secessione. Una proposta di 

questo tipo è stata portata avanti in merito all’istruzione: 

l’istruzione in scuole alternative, fino a un certo 

livello, verrebbe accreditata nei debiti d’imposta. Anche 

l’eliminazione dei vantaggi di tassazione per la proprietà 

terriera (come la possibilità di detrarre i pagamenti 

degli interessi delle ipoteche, ma non dei mutui 

personali) e l’abolizione delle imposte sulla proprietà 

delle associazioni civiche stimolerebbero un governo di 

tipo contrattuale. I case study di Walt Disney World, di 

Arden e Reston dimostrano che la fornitura contrattuale 

di beni collettivi viene rafforzata dalla rimozione 

delle restrizioni e dai rimborsi della tassazione imposta 

dai livelli più alti di governo. Le associazioni di quartiere 

e residenziali potrebbero allora gestire la loro polizia, 

la manutenzione delle strade e dei parchi e altri servizi 

al posto di quelli forniti dai governi. Gli imprenditori 

sarebbero in grado di comprare servitù e diritti dai 

quartieri e dai corridoi, creare beni civici e poi chiedere 

quote per il passaggio o l’utilizzo di tali beni, quote che 

sarebbero accreditate nelle tasse per la sostituzione 

della fornitura governativa. 

Chi oppone resistenza – vale a dire coloro che si 

rifiutano di vendere i diritti sul terreno o le servitù a tali 

imprenditori – potrebbero essere gestiti in vari modi. 

Per prima cosa, verrebbero esclusi dall’associazione 

civica e perderebbero così alcuni benefici divisibili 

346



come la protezione da parte della polizia o l’accesso alla 

strada dal viale carrozzabile delle residenze. In secondo 

luogo, soffrirebbero della perdita di simpatia e di buona 

disposizione da parte dei vicini. Terzo, raramente 

sarebbero agenti autonomi, ma sarebbero già in una 

comunità, come un governo sovrano e un regime di tassazione, 

quindi dovrebbero scegliere a quale ente affiliarsi 

e non se affiliarsi. Infine, va anche detto che 

opporre resistenza non è un’azione priva di benefici 

sociali, dal momento che la possibilità di rifiutarsi di 

entrare in un’associazione impedisce a tale associazione 

lo sfruttamento. 

I case study dimostrano che la fornitura privata di 

beni è stata ostacolata dalle politiche di governo e che 

non chiede l’intervento e il finanziamento sovrani. 

Molti dei problemi che queste comunità devono affrontare 

derivano dagli interventi governativi. Nel caso del 

Walt Disney World e di Reston, per lo sviluppo delle 

comunità è stata necessaria l’eliminazione di una zonizzazione 

restrittiva. Ad Arden, il fatto che il governo non 

abbia osservato e protetto la legislazione del contratto 

originario è stato un fattore chiave per il passaggio a 

una gestione meno proprietaria. 

Le politiche di tassazione hanno spinto Arden verso 

un governo municipale e a Reston hanno sollevato continue 

questioni sul tipo di governance. Nel Connecticut, 

l’Oronoque Village è passato da una RCA a un distretto 

di tassazione per ottenere detrazioni (Dean, 1989a, p. 

19). Il governo locale trae profitto dalle entrate di tassazione 

della proprietà dell’associazione residenziale, 

superiori alle spese del governo locale per quelle stesse 

aree, dal momento che le infrastrutture sono manutentate 

privatamente. Raramente le RCA ottengono debiti 

d’imposta per servizi che vanno a sostituire quelli del 

governo locale. Dean (p. 5) osserva anche che i proprietari 

RCA pagano le imposte di proprietà su valori elevati 

dovuti proprio ai servizi privati e che, in alcuni 

Stati, sono tassate anche le strutture delle associazioni. 

In talune giurisdizioni, le RCA hanno ottenuto più 

autonomia e sostituzioni di tassazione. Nel Connecticut 

347



una ventina di associazioni condominiali hanno dato 

vita a distretti di tassazione speciali, dove le imposte 

sono in sostituzione delle tariffe associative e deducibili 

dalle imposte sul reddito (Dean 1989b, p. 11). La raccolta 

dei rifiuti è un servizio che spesso riceve crediti 

d’imposta o rimborsi. Un trattamento equo delle imposte 

RCA sulla proprietà e la possibilità dei proprietari 

RCA di ottenere crediti d’imposta per le spese dell’associazione 

permetterebbero alle comunità private di 

fornire quei servizi che i membri desiderano. 

Wagner (1988b, p. 21) suggerisce che i provvedimenti 

costituzionali di limitazione dovrebbero contrastare 

la spinta dell’imprenditoria politica verso il raggiungimento 

dei propri scopi; un quadro costituzionale 

potrebbe anche tener conto di governatori attivi «limitati 

solo dalle forze naturali della concorrenza, giustamente 

costruite». Le comunità avrebbero confini fluidi 

e sarebbero possibili sia la secessione che l’annessione 

(p. 25). I tre emendamenti proposti darebbero piena 

opportunità agli imprenditori politici di formare comunità 

contrattuali nelle quali promuovere qualsiasi obiettivo 

desiderino, a patto che la comunità preveda l’uscita 

e persegua i propri scopi in modo pacifico. Come 

osservò MacCallum (1970), la gestione privata evita il 

dilemma di dover detenere la proprietà per proteggerla 

e dà sia ai costruttori sia alle associazioni residenziali 

la possibilità di fornire beni pubblici, vincolati solo 

dalle forze della concorrenza. 

Una devoluzione da un governo centralizzato a uno 

policentrico non eliminerebbe i beni pubblici con maggiori 

economie di scala. Come abbiamo detto nel quattordicesimo 

capitolo, le associazioni civiche collaborano 

fra loro per fornire servizi di vasta scala. Formano 

associazioni di associazioni. Gruppi locali formerebbero 

associazioni regionali, che poi si unirebbero in associazioni 

continentali per la fornitura di servizi quali la 

difesa nazionale e la determinazione di diritti di proprietà 

come quelli delle rotte aeree. La difesa nazionale 

è stata considerata come un esempio di bene pubblico 

non erogabile tramite mezzi volontari, ma il modello 

348



che solitamente viene presentato è quello di milioni di 

famiglie isolate e bloccate senza speranza in un gigantesco 

dilemma del prigioniero: ognuno vuole avere 

benefici alle spese di altri, così nessuno trae benefici. 

Eppure, dal momento che gli esseri umani sono sempre 

già in comunità, questo modello è solo un mito economico. 

In una società libera le famiglie sarebbero membri 

di una o più associazioni civiche o comunità di proprietà, 

che si federerebbero ai livelli più alti, raggiungendo 

il livello continentale che potrebbe allora fornire 

il servizio di difesa nazionale, se esso fosse ritenuto 

utile. Si tratterebbe di una fornitura di mercato di difesa 

su vasta scala perché ogni famiglia sarebbe in relazione 

contrattuale con un proprietario o un’associazione, 

libera di abbandonare quel rapporto al momento 

della scadenza del contratto. L’argomentazione contro 

la fornitura da parte del mercato di un servizio di difesa 

su scala ampia si basa su una forma particolare di 

organizzazione di mercato (vale a dire enti di difesa che 

contrattano con singole famiglie isolate), mentre il mercato 

sarebbe più probabilmente costituito da federazioni 

su più livelli. 

Ci sono tre tipi di federazione: bottom-up (“dal basso 

all’alto”), parallela e top-down (“dall’alto al basso”). La 

prima consiste nell’esistenza di una organizzazione di 

garanzia formata da piccole entità, dalla quale ogni 

membro è libero di andarsene. Il governo è controllato 

dai membri costituenti. Un esempio sono le associazioni 

commerciali di categoria. La federazione parallela è 

un’unione in cui l’ente federale e le sue province o Stati 

hanno pari status governativo; gli Stati Uniti ne sono un 

esempio, con un governo federale e dei governi statali 

parimenti sovrani. Le federazioni top-down consistono 

in sottounità controllate da un’organizzazione centrale, 

come le contee di ogni Stato. Quando le comunità private 

si associano di solito formano delle federazioni bottom-up, 

che raggiungono economie di scala senza dover 

perdere l’indipendenza. Le leghe condominiali che si 

sono formate in alcune città ne sono un esempio. L’unione 

può anche avere legami forti, fornendo pacchetti 

349



di servizi ai quali i membri difficilmente possono 

rinunciare ma, se ne avessero bisogno, potrebbero staccarsi 

da una federazione inefficiente e crearne un’altra. 

Quindi, le associazioni bottom-up offrono flessibilità e 

riducono il potenziale di opportunismo del governo 

federale. I livelli successivi di federazioni di questo tipo 

potrebbero estendersi all’area continentale e globale, 

come Heath (1957, p. 96) immaginò, così da poter provvedere 

anche ai servizi territoriali mondiali quali la 

coordinazione delle rotte dei satelliti, esattamente come 

accade ora fra paesi. 

Conclusione 

La teoria presentata nei capitoli che vanno dal primo 

all’ottavo illustra la tesi secondo cui i beni pubblici territoriali 

generano un canone e che, se un’organizzazioni 

detiene i diritti di proprietà dei luoghi da cui provengono 

tali canoni, i canoni stessi rivelano la domanda 

dei beni e forniscono il mezzo per pagarli. Gli sforzi 

volontari e i tie-in che accoppiano beni pubblici e beni 

privati costituiscono altri modi con i quali le comunità 

private possono finanziare i beni collettivi. 

L’ipotesi primaria – che gli incentivi di guadagno 

personale in generale non inducano gli agenti privati a 

fornire i beni pubblici che le persone nel dominio del 

servizio effettivamente richiedono, perché non esiste 

alcun modo per indurre gli utenti privati a pagare tutti 

una porzione di tali beni – è stata confutata grazie ai 

cinque case study principali sia per quanto riguarda i 

beni territoriali sia per gli altri beni collettivi. I case 

study dimostrano che le comunità private decentralizzate 

forniscono beni pubblici con abbondanza. Dal 

momento che la questione in esame è quella della fattibilità 

della fornitura privata, l’esistenza delle comunità 

che abbiamo analizzato è di per sé sufficiente a confutare 

l’ipotesi del fallimento del mercato. Le comunità 

contrattuali possono fornire tali beni, anche se la fornitura 

in ogni tempo e luogo specifici non è automatica, 

ma dipende da fattori istituzionali che la consentano e 

da sforzi imprenditoriali d’implementazione. 

350



L’esistenza di esempi empirici in intere comunità di 

vario tipo implica che affermazioni sui beni pubblici 

come quella che non si possa usare il sistema decentralizzato 

dei prezzi oppure che i meccanismi di mercato 

non forniranno i beni in modo “ottimale” non sono universalmente 

vere e, in particolare, non sono valide per i 

beni pubblici territoriali, una categoria in cui rientra la 

maggioranza dei beni civici. La tesi del fallimento del 

mercato viene in generale confutata per quanto riguarda 

i beni escludibili, e non necessariamente è da considerarsi 

valida per i beni non escludibili dal momento 

che si è dimostrato possibile che la simpatia smithiana 

induca la loro fornitura. 

Oltre a non tenere in considerazione la dimensione 

spaziale, la maggioranza della letteratura sui beni pubblici 

non prende in considerazione quella governance 

privata di cui le RCA costituiscono l’esempio più 

importante. Come afferma MacCallum (1986, p. 3), centinaia 

di comunità di proprietà in tutto il mondo creano 

ambienti e contesti in cui le persone pagano canoni per 

finanziare i servizi comunitari. La teoria deve allora 

riconoscere e capire questo aspetto, così da non precludersi 

talune opzioni disponibili. Le comunità consensuali 

eliminano le false alternative dello Stato e del mercato 

nella fornitura di beni pubblici. Società private e 

associazioni operano sotto il governo eppure in un contesto 

di mercato, in cui società competono in un sistema 

e in una disciplina spontanei. Le comunità private fondono 

governance e concorrenza di mercato nella fornitura 

di beni pubblici. 

351



Generale 

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300, Columbia (MD) 21046. 

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(VA) 22314. 

E.F. Schumacher Society, Box 76, RD 3, Great Barrington 

(MA) 01230. 

Fort Ellsworth Condominium Association, c/o Condominium 

Management, 8270 Georgia Ave., Silver Spring 

(MD) 20910. 

National Association of Housing Cooperatives, 1614 King 

Street, Alexandria (VA) 22314. 

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Department of Special Collections and Archives, Fenwick 

Library, George Mason University, Fairfax (Virginia). 

Reston Association, 1930 Isaac Newton Square, Reston 

(VA) 22090. 

Walt Disney Archives, 500 South Buena Vista Street, Burbank 

(CA) 91521. 

Walt Disney World, P.O. Box 10,040, Lake Buena Vista (FL) 

32830. 

387



Mercato, Diritto e Libertà 

Richard Epstein, 

Mercati sotto assedio. 

Cartelli, politiche 

e benessere sociale 

Benjamin Constant, 

Conquista e usurpazione 

Paul H. Rubin, 

La politica secondo Darwin. 

L’origine evolutiva della libertà 

Peter T. Bauer 

Dalla sussistenza allo scambio. 

Uno sguardo critico 

sugli aiuti allo sviluppo 

Fred Foldvary 

Beni pubblici 

e comunità private. 

Come il mercato può gestire 

i servizi pubblici 

Policy 

Václav Klaus, 

Pianeta blu, non verde. 

Cosa è in pericolo: il clima 

o la libertà? 

Arnold Kling, 

La sanità in bancarotta. 

Perché ripensare i sistemi 

sanitari 

Andrea Giuricin, 

Alitalia. 

La privatizzazione infinita 

Alberto Mingardi 

(a cura di), 

La crisi ha ucciso 

il libero mercato? 

Nicholas Eberstadt 

e Hans Groth, 

L’Europa che invecchia. 

La qualità della vita 

può sconfiggere il declino 

John B. Taylor, 

Fuori strada. 

Come lo Stato ha causato, 

prolungato e aggravato 

la crisi finanziaria 

Kevin Dowd, 

Abolire le banche centrali 

Stephen Goldsmith 

e William D. Eggers 

Governare con la rete. 

Per un nuovo modello 

di pubblica amministrazione 

Report 

Andrea Giuricin 

e Massimiliano Trovato 

(a cura di), 

La telefonia mobile 

e il laboratorio Italia. 

Primo rapporto sulla telefonia 

mobile in Italia 

Carlo Stagnaro 

(a cura di), 

Indice delle liberalizzazioni 

2009 

Piercamillo Falasca 

(a cura di), 

Dopo! 

Come ripartire dopo la crisi



L’Istituto Bruno Leoni (IBL), intitolato al grande filosofo 

del diritto Bruno Leoni (1913-1967), nasce con l’ambizione di 

stimolare il dibattito pubblico, in Italia, esprimendo in modo 

puntuale e rigoroso un punto di vista autenticamente liberale. 

L’IBL intende studiare, promuovere e divulgare gli ideali 

del libero mercato, della proprietà privata e della libertà di 

scambio. 

Attraverso la pubblicazione di libri, l’organizzazione di 

convegni, la diffusione di articoli sulla stampa nazionale e 

internazionale, l’elaborazione di brevi studi e briefing 

papers, l’IBL mira a orientare il processo decisionale, a informare 

al meglio la pubblica opinione, a crescere una nuova 

generazione di intellettuali e studiosi sensibili alle ragioni 

della libertà. 

L’IBL vuole essere per l’Italia ciò che altri think tank sono 

stati per le nazioni anglosassoni: un pungolo per la classe 

politica e un punto di riferimento per il pubblico in generale. 

Il corso della storia segue dalle idee: il liberalismo è un’idea 

forte, ma la sua voce è ancora debole nel nostro Paese. 

IBL Libri è la casa editrice dell’Istituto Bruno Leoni. 

Volti ad approfondire la dimensione teorica dei dibattiti 

sulla libertà individuale e sulla giustizia, i volumi della collana 

Mercato, Diritto e Libertà si caratterizzano per il rigore 

con cui difendono la tradizione liberale più coerente. L’obiettivo 

è di offrire i migliori strumenti intellettuali alle giovani 

generazioni, favorendo quel mutamento del dibattito culturale 

che è premessa indispensabile a un’efficace difesa delle 

libertà minacciate e a una riconquista di quelle perdute. 

Istituto Bruno Leoni 

Via Bossi 1–10144 Torino, Italy 

Tel. 011-070.2087 

Fax: 011-437.1384 

E-mail: info@brunoleoni.it 

www.brunoleoni.it


Finito di stampare nel mese di gennaio 2010 da 

Rubbettino Industrie Grafiche ed Editoriali

Beni_pubblici_comuni..

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