20.06.2013 Views

Relazione di stima - ISVEG Istituto Vendite Giudiziarie

Relazione di stima - ISVEG Istituto Vendite Giudiziarie

Relazione di stima - ISVEG Istituto Vendite Giudiziarie

SHOW MORE
SHOW LESS

Create successful ePaper yourself

Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.

TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE<br />

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI<br />

Ill.mo G.E. Dott. Andrea Riccucci del Tribunale <strong>di</strong> Firenze<br />

********<br />

Consulenza Tecnica E<strong>stima</strong>tiva nell’Esecuzione Immobiliare<br />

BANCA TOSCANA SPA / omissis<br />

N° Ruolo Generale Esecuzione 411/03<br />

********<br />

1 - PREMESSA<br />

Il sottoscritto Perito E<strong>di</strong>le Clau<strong>di</strong>o Gatti, con stu<strong>di</strong>o a Firenze in via Francesco Veracini nc 51, iscritto<br />

all’Albo dei Periti Industriali della Provincia <strong>di</strong> Firenze al n. 468, e a quello dei Periti del Tribunale <strong>di</strong> Firenze al n.<br />

6852, con or<strong>di</strong>nanza pronunziata a seguito dell’u<strong>di</strong>enza del 13/07/2004, veniva nominato dalla S.V.I. Consulente<br />

Tecnico d'Ufficio per l’Esecuzione Immobiliare n. 411/03 promossa dalla Banca Toscana S.p.A. –<br />

Capogruppo <strong>di</strong> Prato, con sede in Firenze, via del Corso nc 6, assistita dall’Avv. Pica Alfieri Gabriele con<br />

Stu<strong>di</strong>o in viale della Repubblica nc 254 a Prato ed in Lungarno Corsini nc 2 a Firenze, contro i sigg. omissis. La<br />

S.V.I. fissava altresì la data della prossima u<strong>di</strong>enza per il giorno 20 gennaio 2005.<br />

2 - ATTIVITA’ PERITALI<br />

Con lo scopo <strong>di</strong> poter prendere visione del Bene immobile oggetto <strong>di</strong> perizia, io sottoscritto fissavo per<br />

il giorno 17 settembre 2004 alle ore 16,00, un sopralluogo presso l’appartamento <strong>di</strong> via Torricella n. 4, posto nel<br />

Comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio (FI), oggetto <strong>di</strong> questa Esecuzione Immobiliare, ne davo comunicazione a mezzo<br />

raccomandata con ricevuta <strong>di</strong> ritorno ai proprietari, sigg. omissis all’in<strong>di</strong>rizzo <strong>di</strong> via Torricella nc 4 ( RAR n°<br />

12199127742-4 dell’11 settembre 2004 ) ed a mezzo sia fax che per posta or<strong>di</strong>naria dell’11 settembre 2004<br />

all’Avv. Pica Alfieri Gabriele. Preventivamente avevo contattato sia entrambi gli Esecutati, sia l’Avvocato<br />

comunicando loro che in tale data avrei effettuato il sopralluogo. La raccomandata in<strong>di</strong>rizzata ai sigg. omissis<br />

veniva consegnata in data 15 settembre e rispe<strong>di</strong>ta al mittente in data 15 settembre 2004. Il giorno stabilito per il<br />

sopralluogo mi sono recato all’appartamento <strong>di</strong> via Torricella nc 4, dove ho potuto iniziare le operazioni peritali<br />

alla presenza dei sigg. omissis e la loro madre sig.ra omissis, che mi hanno consentito <strong>di</strong> visionare i luoghi<br />

oggetto <strong>di</strong> perizia.<br />

3 - ESPLICITAZIONE DEI QUESITI


p.to 1 – Descrizione dei Beni:<br />

Il Bene immobile oggetto della <strong>stima</strong> è ubicato nel Comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio (FI), più precisamente in<br />

via Torricella al civico n. 4, terratetto, piano terra e primo piano, con accesso <strong>di</strong>retto dalla pubblica via.<br />

La costruzione è tipica degli e<strong>di</strong>fici della seconda metà dell’ottocento ( come risulta in<strong>di</strong>cato nella scheda<br />

dell’e<strong>di</strong>ficio relativo alla rilevazione del patrimonio e<strong>di</strong>lizio esistente, al punto 5 come epoca della costruzione<br />

anteriore al 1860, relativo agli elenchi degli immobili previsto dalle leggi Regionali n. 10/79 e n. 59/80 ), con una<br />

facciata lineare in buono stato <strong>di</strong> conservazione, con una finitura ad intonaco colorato <strong>di</strong> un rosa violaceo per<br />

tutta la sua altezza, con tetto a falda <strong>di</strong> tipo tra<strong>di</strong>zionale inclinata in embrici e coppi, e gronda sporgente con<br />

travetti in legno, pianelle e doccia in rame.<br />

Dal portone <strong>di</strong> accesso in metallo ( alluminio ano<strong>di</strong>zzato colore giallo ) ubicato <strong>di</strong>rettamente sul<br />

marciapiede prospiciente lo slargo della via, si accede ad una piccola zona d’ingresso, facente parte del vano<br />

principale a piano terra soggiorno pranzo e posto cottura ( della superficie complessiva <strong>di</strong> mq 30,47 e con altezza<br />

<strong>di</strong> m 2,98 sottocorrente ) e da questo separato con un muretto basso <strong>di</strong> arredo della lunghezza <strong>di</strong> circa m 1,90.<br />

Da questo locale si accede <strong>di</strong>rettamente, in fondo a destra, al sottoscala ( della superficie complessiva <strong>di</strong> mq 2,61<br />

e con altezza massima <strong>di</strong> m 3,00 sottocorrente e minima <strong>di</strong> m 1,50 ) usato nella prima parte, col soffitto<br />

orizzontale, come ripostiglio, mentre nella parte col soffitto inclinato come wc, provvisto <strong>di</strong> vaso ( con cassetta a<br />

zaino in plastica ) e lavan<strong>di</strong>no ( entrambi <strong>di</strong> colore bianco ), con rubinetteria or<strong>di</strong>naria con sola erogazione <strong>di</strong><br />

acqua fredda. Sempre da questo locale si accede a destra al vano scala ( il piccolo pianerottolo <strong>di</strong> partenza della<br />

superficie <strong>di</strong> mq 0,73 e con altezza <strong>di</strong> m 2,92 sottocorrente, la rampe delle scale della superficie <strong>di</strong> mq 2,84 e con<br />

altezze variabili ) che porta al primo piano, composto da un <strong>di</strong>simpegno dal quale si accede a sua volta a due vani.<br />

Il primo ( della superficie complessiva <strong>di</strong> mq 8,40 circa e con altezza massima <strong>di</strong> m 3,67 e minime <strong>di</strong> m 3,55 e m<br />

2,65 ) è usato come camera singola, con soffitto inclinato a due falde e rivestito con doghe <strong>di</strong> legno, con due<br />

correnti in legno incrociati da altri due nell’altro senso, ad altezza del vecchio controsoffitto e con un piccolo<br />

palco morto ad elle con una profon<strong>di</strong>tà <strong>di</strong> cm 37 sul lato minore e <strong>di</strong> circa cm 60 sul lato maggiore, dove sono<br />

stati ricavati due piccole arma<strong>di</strong>ature <strong>di</strong> modeste altezze, ed in mezzo a queste (e verso il colmo della stanza) si<br />

trova una finestra a tetto tipo Velux, comandata elettronicamente, che garantisce illuminazione ed areazione<br />

<strong>di</strong>retta allo stesso ambiente. Il secondo ( della superficie complessiva <strong>di</strong> mq 21,21 e con altezza <strong>di</strong> m 2,62 ) è la<br />

camera a due letti, con la finestra che si affaccia sulla via, e il soffitto è orizzontale. Dalla camera si accede<br />

<strong>di</strong>rettamente al servizio igienico ( della superficie complessiva <strong>di</strong> mq 2,60 circa e con altezze <strong>di</strong> m 2,52 e m. 2,38 ),


ubicato sopra la prima parte della scala <strong>di</strong> accesso tra il piano terra e il primo, realizzato su più livelli e composto<br />

da lavan<strong>di</strong>no ad incasso, doccia, vaso ( con cassetta alta ) e bidet ( tutti i sanitari sono <strong>di</strong> colore bianco ) con<br />

rubinetteria <strong>di</strong> serie tra<strong>di</strong>zionale ( acqua calda e fredda con gruppo comando separato per il lavabo e il bidet,<br />

monocomando miscelatore per la doccia su asta scorrevole ), areato <strong>di</strong>rettamente con una piccola finestra.<br />

Inoltre esiste una soffitta <strong>di</strong> cui la parte praticabile è stretta e lunga ( della superficie complessiva <strong>di</strong> mq 3,37 e<br />

con altezze massima <strong>di</strong> m 1,85 e minima <strong>di</strong> m. 0,75 ) ubicata sopra una parte del vano scala, con accesso, dal<br />

pianerottolo <strong>di</strong> arrivo della scala più volte descritta, tramite una botola <strong>di</strong> cm 60x85 circa. Nella falda della<br />

copertura esiste un passafuori per l’ispezione del tetto. L’altra parte della soffitta è da considerarsi non<br />

praticabile, sia per la parte dove esiste il controsoffitto della camera a due letti, sia per le modeste altezze.<br />

Tutti i locali sono dotati <strong>di</strong> aerazione naturale, ad esclusione del sottoscala.<br />

I serramenti esterni, presenti a tutte le finestre, sono in legno <strong>di</strong> colore naturale verniciate a coppale<br />

( persiane ad ante ). La finestra a piano terra è provvista <strong>di</strong> un’inferriata a maglie quadrate color antracite scuro.<br />

Internamente gli infissi sono <strong>di</strong> legno tamburato, a piano terra verniciato <strong>di</strong> colore bianco, a piano primo in legno<br />

colore naturale. Tutti i vani sono pavimentati in piastrelle <strong>di</strong> ceramica tipo monocottura <strong>di</strong> varia <strong>di</strong>mensione e<br />

tipo ( color cuoio a piano terra, con decori, sempre color cuoio, al primo piano), ad esclusione del servizio<br />

igienico al piano primo che è pavimentato in piastrelle <strong>di</strong> ceramica ( cm 20x20 ) colore azzuro chiaro. Il<br />

rivestimento del posto cottura, solo per la parte compresa tra il piano <strong>di</strong> lavoro ed i pensili, è in mattonelle<br />

ceramiche <strong>di</strong> colore chiaro ( cm 15x15 ), quello del wc a piano primo <strong>di</strong> colore azzurro chiaro come per il<br />

rivestimento ( cm 20x20 ), mentre il wc sottoscala ha una tinteggiatura a tempera colore chiaro ed un minimo<br />

rivestimento sopra il lavabo con piastrelle colore bianco ( cm 15x15 ). Il soffitto della stanza a piano terra è con<br />

travi e correnti in legno a vista e pianelle in cotto, quello del <strong>di</strong>simpegno al primo piano con correnti in legno e<br />

pianelle in cotto, così ugualmente il soffitto della prima parte del sottoscala. La scala <strong>di</strong> collegamento fra i due<br />

piani è rivestita in marmo trani in buono stato <strong>di</strong> manutenzione. Il riscaldamento è con ra<strong>di</strong>atori in ghisa e<br />

alimentato da una caldaia posizionata in angolo tra il posto cottura e la parete tergale, con tiraggio <strong>di</strong>retto al tetto,<br />

tramite una canna fumaria che attraversa la cameretta al primo piano. L’impianto elettrico è per la maggior parte<br />

a norma <strong>di</strong> legge.<br />

Complessivamente l’immobile si presenta in buono stato, ad esclusione del sottoscala-wc che non è<br />

provvisto <strong>di</strong> areazione forzata, senza acqua calda e scarso <strong>di</strong> finiture. La facciata principale è in buono stato <strong>di</strong><br />

manutenzione.


L’immobile è ubicato nell’area esterna del comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio che fa parte <strong>di</strong> un centro storico<br />

periferico a Sud-Ovest, nelle vicinanze del fiume Bisenzio, in zona <strong>di</strong> San Martino, a poche centinaia <strong>di</strong> metri<br />

dalla Strada Statale n. 325 ( prima via Barberinese, poi via dei Confini ) che collega la zona dell’In<strong>di</strong>catore con<br />

Capalle, per proseguire verso la periferia <strong>di</strong> Prato. Nelle vicinanze sono presenti ogni tipo <strong>di</strong> servizi pubblici e<br />

privati. A poca <strong>di</strong>stanza si trovano la storica Villa “Il Palagio”, il Supermercato Esselunga, altri servizi tra i quali<br />

quello Postale, seppure con una minima <strong>di</strong>fficoltà collocandosi come già detto in una zona periferica. Il transito<br />

veicolare della via Torricella e le strade a<strong>di</strong>acenti è <strong>di</strong> basso traffico, pertanto la zona si può ritenere tranquilla.<br />

p.to 2 – In<strong>di</strong>viduazione catastale:<br />

All’Agenzia del Territorio <strong>di</strong> Firenze il Bene oggetto dell’Esecuzione Immobiliare risulta giustamente intestato ai<br />

sigg. omissis e così identificato, al Catasto Fabbricati del comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio: foglio 24 – particella 91 –<br />

sub 2 – categoria A/3 – classe 1 – consistenza 4,5 vani – ren<strong>di</strong>ta Euro 209,17 – via Torricella n. 4, piano T-1,<br />

Ren<strong>di</strong>ta catastale proposta D.M. 701/94, a seguito <strong>di</strong> denuncia <strong>di</strong> variazione con procedura DOCFA – Diversa<br />

<strong>di</strong>stribuzione degli spazi interni n. 19675 .1/2004 del 04 novembre 2004, in atti dal 04 novembre 2004,<br />

protocollo n. FI0275085, poiché la planimetria depositata del 1985 protocollo n. 57982, non rispecchiava lo stato<br />

attuale dei luoghi. A tal proposito è stato comunicato alla S.V.I., in data 9 ottobre 2004 (autorizzata il 26 ottobre<br />

e ritirata il 29 ottobre), <strong>di</strong> provvedere a detta variazione catastale, e richiesto altresì una proroga per poter<br />

espletare la pratica in questione.<br />

Al Catasto Terreni dello stesso comune, il Bene risulta rappresentato nel Foglio 24 – Particella 91 – Ente<br />

Urbano – superficie are 01 centiare 90 - senza red<strong>di</strong>to Dominicale e senza red<strong>di</strong>to Agrario – Partita 1.<br />

p.to 3 – Accertamento della proprietà:<br />

L’immobile è pervenuto ai sigg. omissis, dai sigg. omissis, per atto <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>ta redatto in Campi<br />

Bisenzio dal Notaio Marcellina Palla<strong>di</strong>no in data 8 novembre 1995, repertorio n. 7354, raccolta n. 732, registrato<br />

a Firenze il 24 novembre 1995 al n. 7691, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari <strong>di</strong> Firenze in data<br />

14 novembre 1995 al n. 19271 del registro particolare e al n. 29971 del registro generale, e con voltura n.<br />

27193.1/1995 in atti dal 27 novembre 2002, protocollo n. 432329.<br />

Ai sigg. omissis l’immobile era pervenuto dal sig. omissis, per atto <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>ta redatto in Campi<br />

Bisenzio dal Notaio Marcellina Palla<strong>di</strong>no in data 3 giugno 1994, repertorio n. 6259, raccolta n. 446, registrato a<br />

Firenze il 21 giugno 1994 al n. 3932, trascritto alla Conservatoria dei Registri Immobiliari <strong>di</strong> Firenze in data 13<br />

giugno al n. 9771 del registro particolare, e con voltura 14198.1/1994 in atti dal 28 novembre 2001, protocollo n.


432329.<br />

p.to 4 – Corrispondenza con il pignoramento:<br />

Il Bene sopra descritto corrisponde a quello oggetto del pignoramento.<br />

p.to 5 – Elencazione gravami:<br />

Alla data 26/10/2004 sul predetto Bene risultano i seguenti gravami:<br />

- Iscrizione, nota del 14 novembre 1998, Reg. Part. n. 5368, Reg. Gen. n. 29972, a garanzia della somma <strong>di</strong> £.<br />

240.000.000 <strong>di</strong> cui capitale £. 120.000.000, a seguito <strong>di</strong> atto <strong>di</strong> mutuo ipotecario rogato dal Notaio Marcellina<br />

Palla<strong>di</strong>no, a favore della Banca Toscana s.p.a. con sede in Firenze contro i sigg. omissis;<br />

- Trascrizione, nota del 18 giugno 2001, Reg. Part. n. 13661, Reg. Gen. n. 20949, per la somma <strong>di</strong> £.<br />

141.992.668 oltre spese ed interessi, a seguito <strong>di</strong> pignoramento immobiliare eseguito dall’Ufficiale Giu<strong>di</strong>ziario <strong>di</strong><br />

Firenze in virtù <strong>di</strong> provve<strong>di</strong>mento del Tribunale <strong>di</strong> Firenze in data 31 maggio 2001, repertorio n. 4844/2001, a<br />

favore della Banca Toscana s.p.a. con sede in Firenze contro i sigg. omissis;<br />

- Trascrizione, nota dell’11 <strong>di</strong>cembre 2003, Reg. Part. n. 30602, Reg. Gen. n. 47126, per la somma <strong>di</strong> €.<br />

13.933,33 oltre spese ed interessi, a seguito <strong>di</strong> pignoramento immobiliare eseguito dall’Ufficiale Giu<strong>di</strong>ziario <strong>di</strong><br />

Firenze in virtù <strong>di</strong> provve<strong>di</strong>mento del Tribunale <strong>di</strong> Firenze in data 17 ottobre 2003, repertorio n. 9413/2003, a<br />

favore della Banca Toscana s.p.a. con sede in Firenze contro i sigg. omissis.<br />

p.to 6 – Situazione urbanistica ed amministrativa:<br />

A seguito <strong>di</strong> accurate indagini effettuate presso l’Ufficio Tecnico e l’Ufficio Condono del Comune <strong>di</strong><br />

Campi Bisenzio, ho potuto constatare che non esistono Pratiche E<strong>di</strong>lizie – Licenze e/o Concessioni – ad<br />

eccezione <strong>di</strong> una comunicazione ai sensi dell’art. 48 della legge n. 47 del 28/02/1985, presentata in data 16 aprile<br />

1985 e protocollata al n. 9676, con la quale si <strong>di</strong>chiarava <strong>di</strong> aver eseguito alcune mo<strong>di</strong>fiche interne consistenti<br />

nella realizzazione <strong>di</strong> una parete <strong>di</strong>visoria con conseguente creazione <strong>di</strong> un vano a<strong>di</strong>bito a ripostiglio.<br />

Confrontando la planimetria catastale del 1985 e la relazione asseverata allegata all’art. 48 con lo stato attuale dei<br />

luoghi, ho riscontrato alcune <strong>di</strong>fformità consistenti: a piano terra il sottoscala, pur essendo utilizzato per la prima<br />

parte a ripostiglio, essendo fornito <strong>di</strong> wc e lavan<strong>di</strong>no, è da considerarsi a tutti gli effetti un servizio igienico,<br />

anche se senza acqua calda e senza areazione forzata; a piano primo il vano ripostiglio è usato attualmente come<br />

camera singola, il soffitto orizzontale è stato eliminato ad eccezione <strong>di</strong> due correnti in legno incrociati da altri due<br />

nell’altro senso ad altezza del vecchio controsoffitto, è stato realizzato un piccolo palco morto, dove sono stati<br />

ricavati due piccole arma<strong>di</strong>ature, ed in mezzo a queste (e verso il colmo della stanza) è stata realizzata una finestra


a tetto tipo Velux. Il servizio igienico risulta più lungo <strong>di</strong> circa 60/70 cm, per la realizzazione del lavello ad<br />

incasso. La soffitta non trova alcun riscontro in nessuna delle planimetrie catastali, ma esaminando le descrizioni<br />

degli atti si evince che ha fatto sempre parte della consistenza dell’unità immobiliare, sino dalle sue origini.<br />

Nel Piano Regolatore Generale del Comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio l’immobile ricade in zone territoriali<br />

omogenee B – <strong>di</strong> completamento ( art. 21 delle N.T.A. ), sottozone B01 – <strong>di</strong> conservazione del vecchio tessuto –<br />

urbanistico e e<strong>di</strong>lizio ( art. 21 delle N.T.A. ), immobili compresi negli elenchi <strong>di</strong> cui alla Legge Regionale 10/79 e<br />

59/80 ( DEL. 224/82 e 105/83) ( art. 16 delle N.T.A. ). In questi e<strong>di</strong>fici si può intervenire, oltre che con le<br />

categorie del restauro e del risanamento, anche con quella della ristrutturazione e<strong>di</strong>lizia, così come definite dalla<br />

lettera D) dell’allegato alla L.R. 59/80. Per l’immobile il riferimento è: n. Elenco 3/134, Rif. 94, Categ. Interv. C.<br />

L’e<strong>di</strong>ficio non risulta vincolato ai sensi della ex Legge 1089/1939, ora D.lgs 490/99 TIT. I, e D.Lgs<br />

22/01/2004 n. 42.<br />

L’e<strong>di</strong>ficio non ricade in zona vincolata dalla ex Legge 1497/1939, ora D.Lgs 490/99 TIT. II, e D.Lgs<br />

22/01/2004 n. 42.<br />

L’e<strong>di</strong>ficio ricade in zona sottoposta a vincolo idrogeologico, R.D. 3267/1923, ricadendo in ambito B<br />

previsto nella Delibera CRT n. 230 del 21 giugno 1994.<br />

L’e<strong>di</strong>ficio ricade nel comprensorio <strong>di</strong> bonifica n. 16 del Consorzio <strong>di</strong> Bonifica – Area Fiorentina.<br />

p.to 7 – Eventuali occupazioni:<br />

L’appartamento al momento del sopralluogo è risultato occupato dai sigg. omissis, nonché dalla loro<br />

madre sig.ra omissis.<br />

p.to 8 – Divisibilità in caso <strong>di</strong> comproprietà:<br />

Siamo nel caso <strong>di</strong> comproprietà, infatti l’immobile risulta intestato ai sigg. omissis, per la quota ciascuno<br />

<strong>di</strong> ½, ma non si ricade nel caso <strong>di</strong> <strong>di</strong>visibilità, poiché i proprietari sono entrambi esecutati;<br />

p.to 9 – Formazioni <strong>di</strong> eventuali lotti:<br />

p.to 10 – Stima:<br />

Ve<strong>di</strong> punto precedente;<br />

a) valore <strong>di</strong> mercato: Il Bene immobile da <strong>stima</strong>re è: appartamento <strong>di</strong> civile abitazione terratetto, piano<br />

terra e primo, costituito da tre vani, oltre wc-sottoscala, scala <strong>di</strong> collegamento fra i due piani, <strong>di</strong>simpegno,<br />

servizio igienico con doccia, e soffitta.<br />

L’area utile dell’appartamento risulta essere <strong>di</strong> 68,50 mq circa, ricavata sottraendo dalle superfici sopra


in<strong>di</strong>cate al punto 2) pari a 72,80 mq circa, la superficie della rampa delle scale e dei due pianerottoli <strong>di</strong> partenza ed<br />

arrivo (considerati entrambi uguali), pari a 4,30 mq circa.<br />

Per calcolare un valore <strong>di</strong> mercato congruo con la realtà si è proceduto alla consultazione <strong>di</strong> Agenzie<br />

Immobiliari <strong>di</strong> zona, <strong>di</strong> cui si riportano a seguire i nominativi:<br />

1 – Stu<strong>di</strong>o Campi Bisenzio S.a.s. – affiliatoTecnocasa, via Vittorio Veneto n. 13, 50013 Campi Bisenzio (FI): valore a<br />

metro quadro in<strong>di</strong>cato per la tipologia <strong>di</strong> fabbricato sopradescritta pari 2.400,00 €/mq ( duemilaquattrocento<br />

virgola zerozero euro ), da cui 68,50 mq x 2.450,00 € = 167.825,00 €<br />

( centosessantasettemilaottocentoventicinque virgola zerozero euro );<br />

2 – Agenzia Immobiliare La Villa, via Mascagni n. 23, 50013 Campi Bisenzio (FI): valore a metro quadro in<strong>di</strong>cato<br />

per la tipologia <strong>di</strong> fabbricato sopradescritta pari 2.350,00 €/mq ( duemilatrecento virgola zerozero euro ), da cui<br />

68,50 mq x 2.350,00 € = 160.975,00 € ( centosessantamilanovecentosettantacinque virgola zerozero euro );<br />

3 – Stu<strong>di</strong>o Nuti Immobiliare, via degli Allori n. 71, 50013 Campi Bisenzio (FI): valore a metro quadro in<strong>di</strong>cato per la<br />

tipologia <strong>di</strong> fabbricato sopradescritta pari 2.600,00 €/mq ( cinquemilaquattrocento,00 € ), da cui 68,50 mq x<br />

2.600,00 € = 178.100,00 € ( centosettantaottomilacento virgola zerozero euro );<br />

Riassumendo si può concludere che il valore me<strong>di</strong>o <strong>di</strong> mercato dell’immobile <strong>di</strong> cui sopra è: ( 167.825,00<br />

€ + 160.975,00 € + 178.100,00 € ) / 3 = 168.966,66 €, arrotondato a 168.966,00 €<br />

( centosessantaottomilanovecentosesssantasei virgola zerozero euro ), per un valore me<strong>di</strong>o al metro<br />

quadro <strong>di</strong>: ( 2.450,00 € + 2.350,00 € + 2.600,00 € ) / 3 = 2.466,66 €, arrotondato a 2.466,00 €<br />

(duemilaquattrocentosessantasei virgola zerozero euro ).<br />

b) prezzo a base d’asta: Data l’ubicazione dell’immobile in oggetto si ritiene opportuno calcolare il<br />

prezzo a base d’asta decurtando il valore <strong>di</strong> mercato del 10% circa, quin<strong>di</strong> 168.966,00 € - ( 168.966,00 € x 0,1 ) =<br />

152.069,40 €, arrotondato a 152.000,00 € (centocinquantaduemila virgola zerozero euro ).<br />

p.to 11 – Regime impositivo della ven<strong>di</strong>ta:<br />

Dato che il Bene in oggetto è intestato a persona fisica, il regime impositivo, in materia <strong>di</strong> trasferimento<br />

a titolo oneroso <strong>di</strong> case <strong>di</strong> abitazione non <strong>di</strong> lusso, è la normale aliquota <strong>di</strong> registro attualmente del 7%, oltre alle<br />

imposte ipotecaria, attualmente pari a 2%, e catastale, attualmente pari all’1%; ovvero, qualora debbano sussistere<br />

i requisiti previsti dalla legge per godere dei benefici per la prima casa, attualmente l’imposta <strong>di</strong> registro è ridotta<br />

al 3%, le imposte ipotecaria in misura fissa, pari ad € 129,11, e catastale, pure in misura fissa, pari a € 129,11.<br />

4 - ALLEGATI


all. 1 – Rilievo dell’immobile ( pianta piano terra, primo e soffitta ) in scala 1:100;<br />

all. 2 – Documentazione fotografica;<br />

all. 3 – Visura storica per immobile dell’Agenzia del Territorio <strong>di</strong> Firenze del 14/09/2004 – Catasto Fabbricati –<br />

fg. 24 / p.lla 91 / sub 2 / cat. A/5;<br />

all. 4 – Visura per immobile dell’Agenzia del Territorio <strong>di</strong> Firenze del 14/09/2004 – Catasto Terreni – fg. 24 /<br />

p.lla 91;<br />

all. 5 – Planimetria immobile depositata all’Agenzia del Territorio <strong>di</strong> Firenze in data 03 novembre 2004;<br />

all. 6 – Denuncia <strong>di</strong> variazione ( procedura DOCFA ) depositata all’Agenzia del Territorio <strong>di</strong> Firenze il 03<br />

novembre 2004 n. prot. 275085;<br />

all. 7 – Visura per immobile dell’Agenzia del Territorio <strong>di</strong> Firenze del 03/11/2004;<br />

all. 8 – Dati Urbanistici ( Comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio ): Scheda immobile L.R. 10/79 e 59/80 Elenchi degli<br />

immobili con valore o rilevante valore storico, artistico o ambientale;<br />

all. 9 – Dati Urbanistici ( Comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio ) Estratto <strong>di</strong> P.R.G. vigente scala 1:2000 – Tav 12;<br />

all. 10 – Dati Urbanistici ( Comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio ) Estratto <strong>di</strong> P.R.G. vigente scala 1:5000 – Tav 2;<br />

all. 11 – Dati Urbanistici ( Comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio ) Estratto <strong>di</strong> Rischio Idraulico delibera CRT n. 230 del<br />

21/06/1994;<br />

all. 12 – Dati Urbanistici ( Comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio ) Estratto Consorzio <strong>di</strong> Bonifica Area Fiorentina;<br />

all. 13 – Dati Urbanistici ( Comune <strong>di</strong> Campi Bisenzio ) Stralcio Norme Tecniche <strong>di</strong> Attuazione;<br />

all. 14 – Visura ( trascrizioni/Iscrizioni) Conservatoria dei RR.II. <strong>di</strong> Firenze, del 26 ottobre 2004;<br />

all. 15 – Comunicazioni posta/fax effettuate;<br />

all. 16 – Art. 48 prot. n. 9676 del 16/04/1985, ai sensi della Legge 28/02/1985 n. 47;<br />

all. 17 – Atto <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>ta del Notaio Palla<strong>di</strong>no del 03/06/1994 Rep. n. 6259;<br />

all. 18 – Atto <strong>di</strong> compraven<strong>di</strong>ta del Notaio Palla<strong>di</strong>no dell’8/11/1995 Rep. n. 7354;<br />

all. 19 – Stralcio atto <strong>di</strong> muto ipotecario del Notaio Palla<strong>di</strong>no dell’8/11/1995 Rep. n. 7355;<br />

all. 20 – Estratto <strong>di</strong> mappa catastale - fg. 24/ p.lla 91 del 14/09/2004;<br />

all. 21 – Planimetria catastale del 27/11/1985, variazione prot. n. 57982;<br />

all. 22 – Planimetria catastale del 05/02/1940, impianto meccanografico del 30/06/1987.<br />

Firenze, lì 05 novembre 2004<br />

In Fede


Il C.T.U. Perito E<strong>di</strong>le Clau<strong>di</strong>o GATTI


TRIBUNALE CIVILE DI FIRENZE<br />

SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI<br />

Ill.mo G.E. Dott. Andrea Riccucci del Tribunale <strong>di</strong> Firenze<br />

********<br />

Consulenza Tecnica E<strong>stima</strong>tiva nell’Esecuzione Immobiliare<br />

BANCA TOSCANA SPA / omissis<br />

N° Ruolo Generale Esecuzione 411/03<br />

********<br />

Il sottoscritto Perito E<strong>di</strong>le Clau<strong>di</strong>o Gatti, con stu<strong>di</strong>o a Firenze in via Francesco Veracini nc 51, iscritto<br />

all’Albo dei Periti Industriali della Provincia <strong>di</strong> Firenze al n. 468, e a quello dei Periti del Tribunale <strong>di</strong> Firenze al n.<br />

6852, con or<strong>di</strong>nanza pronunziata a seguito dell’u<strong>di</strong>enza del 13/07/2004, veniva nominato dalla S.V.I. Consulente<br />

Tecnico d'Ufficio per l’Esecuzione Immobiliare n. 411/03 promossa dalla Banca Tosacana S.P.A. –<br />

Capogruppo <strong>di</strong> Prato, con sede in Firenze, via del Corso nc 6, assistita dall’Avv. Pica Alfieri Gabriele con<br />

Stu<strong>di</strong>o in viale della Repubblica nc 254 a Prato ed in Lungarno Corsini nc 2 a Firenze, contro i sigg. omissis. La<br />

S.V.I. fissava altresì la data della prossima u<strong>di</strong>enza per il giorno 20 gennaio 2005.<br />

Avendo espletato il mandato conferitomi rassegno la presente parcella onorario e spese, avendo<br />

determinato l'onorario secondo le categorie in<strong>di</strong>cate nelle tabelle allegate al D.P.R. 27 luglio 1988 n. 352,<br />

applicando l’art.13 per la consulenza in materia <strong>di</strong> estimo; per quanto riguarda le tariffe, si invoca il Decreto Min.<br />

G. del 30/05/02 pubblicato sulla G.U. del 05/08/02 n. 182, che aggiorna le tariffe stabilite nelle suddette tabelle<br />

e ridetermina gli onorari spettanti ai C.T.U., <strong>di</strong> cui all'art. 4 della L. 08/07/80 n. 319, sono nella misura <strong>di</strong> € 14,68<br />

per la prima vacazione e <strong>di</strong> € 8,15 per ciascuna delle successive. Il conteggio delle vacazioni è stato elaborato<br />

tenendo conto delle ricerche presso i vari Enti <strong>di</strong> competenza, e della variazione catastale effettuata con<br />

procedura DOCFA, oltre al rilievo dettagliato dell’immobile necessario per la pratica catastale.<br />

ONORARIO art. 13; valore <strong>stima</strong>to € 168.966,00<br />

fino a € 5.164,57: € 5.164,57x2,0685%; 106,83 €<br />

da € 5.164,58 e fino a € 10.329,14: € 5.164,57x1,8790%; 97,04 €<br />

da € 10.329,15 e fino a € 25.822,84: € 15.493,71x1,6895%; 261,77 €<br />

da € 25.822,85 e fino a € 51.645,69: € 25.822,85x1,1211%; 257,78 €<br />

da € 51.645,69 e fino a € 103.291,38: € 51.645,69x0,7579%; 391,42 €


da € 103.291,38 e fino a € 168.966,00: € 65.674,62x0,6776%; 445,01 €<br />

ONORARIO art. 12 – ( 50% <strong>di</strong> 970,42 € ) 485,21 €<br />

Vacazioni n. 1 ( prime due ore ) 14,68 €<br />

Vacazioni n. 105 <strong>di</strong> due ore x 8,15 € 855,75 €<br />

TOTALE ONORARIO 2.915,49 €<br />

DISTINTA DELLE SPESE:<br />

Battitura ed e<strong>di</strong>ting 50,00 €<br />

Fotocopie bianco e nero n. 116 x € 0,10/cad. 11,60 €<br />

Fotografie n. 24 x € 0,50 cad. 12,00 €<br />

Rilegature n. 1 x € 5,00/cad. 5,00 €<br />

Telefono 14,50 €<br />

Rimborso chilometrico 45 Km x € 0,34/Km 15,30 €<br />

A - TOTALE ONORARI E SPESE 3.023,89 €<br />

B - SPESE Esenti I.V.A. ( secondo art. 15 – D.P.R. 663/72) 125,60 €<br />

C - Contributo Integrativo EPPI 2% ( 2% <strong>di</strong> A ) 60,48€<br />

D - I.V.A. 20 % ( 20% <strong>di</strong> A + C ) 616,87 €<br />

E - TOTALE FATTURA ( A+B+C+D ) 3.826,84 €<br />

Firenze, lì 05/11/2004<br />

In Fede<br />

Il C.T.U. Perito E<strong>di</strong>le Clau<strong>di</strong>o GATTI

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!