ZNALECKÝ POSUDEK - Exekutorský úřad Karlovy Vary

exekutor.kv.cz

ZNALECKÝ POSUDEK - Exekutorský úřad Karlovy Vary

ZNALECKÝ POSUDEK

č. 495-2/2013

o ceně bytové jednotky číslo 1103/5 zapsané na listu vlastnictví číslo 11792 u Katastrálního úřadu

pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb , včetně podílu ve

výši 6596/41577 na společných částech budovy č.p.1103 umístěném na pozemku p.č.St. 2329 a na

pozemku p.č.St. 2329. Budova a pozemek jsou zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví

číslo 4077 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, katastrální

území a obec Cheb. Včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými .

Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Karlovy Vary, Mgr. Luděk Němec

Cihelní 14

360 06 Karlovy Vary

Účel znaleckého posudku: Exekuční řízení – prodej nemovitého majetku

Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění

vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb.,

podle stavu ke dni 7.1.2013 znalecký posudek vypracoval:

Ing. Josef Pevný

Krškova 783/15

152 00 Praha 5

Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se

předává ve 3 vyhotoveních .

V Praze 7.1.2013

1


A. Nález

1. Znalecký úkol

V návaznosti na Usnesení č.j. 55 EX 2196/08-34 ze dne 12.2.20009 Exekutorského úřadu Karlovy

Vary, Cihelní 14, vypracovat tržní ocenění o ceně bytové jednotky číslo 1103/5 zapsané na listu

vlastnictví číslo 11792 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb,

katastrální území a obec Cheb , včetně podílu ve výši 6596/41577 na společných částech budovy

č.p.1103 umístěném na pozemku p.č.St. 2329 a na pozemku p.č.St. 2329. Budova a pozemek jsou

zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4077 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský

kraj, Katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb.

Včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými .

Při ocenění posuzovaných nemovitostí a práv a závad s nimi spojenými budou zvažovány

všechny okolnosti, které mají na cenu vliv , takovými okolnostmi je především místo, kde se

nemovitosti nachází, stavebně technický stav jednotlivých staveb, obchodovatelnost a

zpeněžitelnost posuzovaných nemovitostí – úkolem znalce je ve smyslu u stanovení § 336 odst.

1 o.s.ř. stanovit podklad pro stanovení východiska pro určení nejnižšího podání tak, aby

posuzované nemovitosti byly v nedobrovolné dražbě reálně prodány a ne cenu za kterou

mají být prodány.

2. Základní informace

Název předmětu ocenění: bytová jednotka č.1103/5

Adresa předmětu ocenění: Riegerova 1103

350 02 Cheb

Kraj: Karlovarský

Okres: Cheb

Obec: Cheb

Katastrální území: Cheb

Počet obyvatel: 34 530

Základní cena podle §28 odst. 1 písm. i) :

400,- Kč/m 2

3. Prohlídka a zaměření

Prohlídka byla provedena dne 13.8.2009 za přítomnosti pana Petra Bárty.

4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku

1 ) Usnesení č.j. 55 EX 2196/08-34 ze dne 12.2.20009 Exekutorského úřadu Karlovy Vary, Cihelní

14, požadující vypracovat tržní ocenění o ceně bytové jednotky číslo 1103/5 zapsané na listu

vlastnictví číslo 11792 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb,

katastrální území a obec Cheb , včetně podílu ve výši 6596/41577 na společných částech budovy

č.p.1103 umístěném na pozemku p.č.St. 2329 a na pozemku p.č.St. 2329. Budova a pozemek jsou

zapsány v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4077 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský

kraj, Katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb.

Včetně příslušenství a včetně práv a závad s nemovitostmi spojenými .

2


2 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.12.2012 na bytovou jednotku č. 1103/5 vyhotovený u

ČÚZK - LV č. 11762 pro obec a katastrální území Cheb.

3 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.12.2012 vyhotovený u ČÚZK - LV č. 4077 pro obec a

katastrální území Cheb.

4 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená u ČÚZK pro katastrální území a obec Cheb - mapový list

obsahující posuzovaný pozemek p.č. St.2329.

5 ) Nabývací titul současného vlastníka posuzované nemovitosti - Kupní smlouva ze dne 10.3.2005

6 ) Údaje zjištěné při místním šetření dne 13.8.2009 na místě samém.

7 ) Údaje zjištěné z evidenčních údajů o posuzovaných nemovitostech u ČUZK.

8 ) Údaje o vybraných srovnatelných cenách v nabídkách jednotlivých realitních kanceláří a

uváděné na realitním serveru Byty.cz, Sreality.cz, Reality.cz, Hyperreality.cz, Net.reality.cz, a

Hledamreality.cz a inzertním severu Seznam.cz, Reality Karlovy Vary.cz

9 ) Údaje zjištěné u srovnatelných nemovitostí o jednotlivých parametrech majících vliv na jejich

tržní cenu ( viz. vyhodnocení v posudku ) .

5. Vlastnické a evidenční údaje

1 ) Dle výpisu z katastru nemovitostí ze dne 17.12.2012 na bytovou jednotku č. 1103/5

vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 11792 pro obec a katastrální území Cheb, je jako výhradní vlastník

bytové jednotky číslo 1103/5 včetně podílu ve výši 6596/41577 na společných částech budovy

č.p.1103 umístěném na pozemku p.č.St.2329 a na pozemku p.č.St. 2329 uveden:

Bárta Petr, Riegerova 1103/13, Cheb, 350 02 Cheb

2 ) Na výpise z katastru nemovitostí ze dne 17.12.2012 na bytovou jednotku č. 1103/5

vyhotoveném u ČÚZK - LV č. 11792 pro obec a katastrální území Cheb, je v oddíle C pro

omezení vlastnických práv uvedeno:

- 4 x zástavní právo exekutorské

- 3 x zástavní právo z rozhodnutí z rozhodnutí správního orgánu

- 1 x zástavní právo soudcovské

- 1 x zástavní právo smluvní

- 12 x nařízení exekuce

- 10 x exekuční příkaz k prodeji nemovitosti

- tyto okolnosti budou promítnuty do tržní ceny pro exekuční řízení neboť zástavní práva a

exekuční tituly váznoucí na posuzované nemovitosti jsou vymazány až po dokončení rozvrhového

řízení; posuzovanou nemovitostí nelze vzhledem k váznoucím zástavám a exekučním titulům v

době dražby ručit bankovnímu domu při financování nemovitosti.

3


3 ) Práva a závady s nemovitostmi spojenými

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví

zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti

vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 69 s.ř. ve spojení s § 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) -

takovéto závady nebyly zjištěny, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované

nemovitosti sděleny.

Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti

sděleny.

6. Dokumentace a skutečnost

Porovnáním údajů na příslušných listech vlastnictví , údajů uvedených na kupní smlouvě k

posuzované nemovitosti a údajů zjištěných na místě samém bylo zjištěno, že evidenční údaje v KN

odpovídají skutečnosti, posuzované prostory jsou využívány k bydlení a svým stavebně

dispozičním uspořádáním odpovídají bytové jednotce.

Bytová jednotka byla pořízena současným vlastníkem v roce 2005 v rámci privatizace za smluvní

cenu 129 565,-Kč a úhradu nákladů souvisejících s převodem ve výši 5 462,- Kč.

7. Celkový popis nemovitosti

Posuzovaná bytová jednotka číslo 1103/5 dispozičního uspořádání 3+1 o velikosti 58,25 m2 a 7,71

m 2 sklepního prostoru se nachází v 3.NP objektu č.p.1103 , který je napojen na inženýrské sítě v

rozsahu voda, elektřina, kanalizace, plyn a je součástí bytového domovního bloku v ulici

Riegerova. Vlastní dům č.p. 1103 je z první poloviny minulého století bez architektonicky

ztvárněné fasády, obsahuje celkem 6 bytových jednotek a je jednoduché zděné konstrukce se

sedlovou střechou s nově provedenou střešní krytinou.

Posuzovaná bytová jednotka se nachází v 3 NP domu a je převážně v původním stavu (původní

okna, původní dveře a podlahy, vytápění je ÚT na pevná paliva a plynovými kamny WAW, ohřev

vody je plynovou karmou. Koupelna je společná s WC. Kuchyně je původní vybavena plynovým

sporákem. Koupelna je společná s WC. Pro uvedení na současný standard bydlení je nutná celková

rekonstrukce bytu spočívající ve výměně oken, rekonstrukci kuchyně, rekonstrukce vytápění bytu a

rekonstrukce koupelny s WC.

Polohově se objekt s posuzovanou bytovou jednotkou nachází v širším centru obce v místě

využitém k bydlení v bytových domech a dosahu standardních občanských služeb .

4


8. Stanovení způsobů ocenění

Pro stanovení ceny obvyklé ( tržní ) dle zákona č. 151/1997 Sb. § 2 odst. (1) o oceňování majetku

ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011

Sb. („Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob

oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při

prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné

služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny

okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných

okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby.

Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího,

důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové,

rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí

zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.“) byly

zvoleny níže uvedené způsoby ocenění :

a ) porovnávacím způsob dle současně platného oceňovacího předpisu - Vlhl. č. 450/2012 Sb..

( oceňovací vyhlášky ) – tento pomocný působ ocenění byl zvolen z důvodu , že předpis je od

1.1.2013 novelizován a snaží se svou metodikou co nejvíce přiblížit ceně obvyklé - vychází z

jednotkové ceny typového bytu v dané lokalitě následně přepočítané na skutečnou výměrou

posuzovaného bytu a upravené příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu – tj. indexy

zohledňující místní trh s nemovitostmi, indexy zohledňující polohu nemovitosti a indexy

zohledňující konstrukce a vybavení nemovitosti ( indexy cenově upravují v jednotlivých znacích

odlišnost posuzovanou nemovitost vzhledem k základní ceně standardní nemovitosti v dané

lokalitě ) .

b ) metoda přímého porovnání – tento způsob ocenění byl zvolen z důvodu:

- jedná se o nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných

standardních způsobů oceňování nemovitostí v případě, že lze k posuzovanému subjektu najít

nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež byly v posledním obdobím zobchodovány (

popřípadě jsou v současné nabídce ) , nejlépe přímo v lokalitě kde se nachází nemovitost

posuzovaná a současně podobné co do účelu využití, velikosti a kvality, přitom je třeba je

nutné počítat s tím, že rozšiřujícím se okruhem vzdálenosti srovnatelných nemovitostí se

přesnost odhadu snižuje - vychází z cen skutečných bytových jednotek následně upravených na

výměru posuzovaného bytu a upravenou příslušnými koeficienty majícími vliv na cenu bytu.

Stanovení vah pro jednotlivé způsoby ocenění

Posuzovaná nemovitost je na trhu s nemovitostmi trvale obchodována a je možné

k posuzovanému subjektu najít nemovitosti se stejného segmentu trhu, jež jsou v současné době v

nabídce - ocenění provedenému metodou přímého porovnání přisouzena váha 2 (jedná se o

nejpoužívanější způsob stanovení ceny obvyklé nemovitosti dle současných standardních způsobů

oceňování nemovitostí), ocenění porovnávacím způsobem dle současně platného oceňovacího

předpisu je přisouzena váha 1 .

5


B. Znalecký posudek

B1 ) administrativní cena

Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č.

121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF

ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011

Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb.

bytová jednotka č. 1103/5

Ocenění příslušenství jednotky - pozemky:

Stavební pozemek oceněný dle § 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené:

Úprava ceny - příloha č. 21 - položka č. 1:

1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z

hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k

jejich zřízení určených:

100 %

Úprava cen:

Úprava ceny - příloha č. 21 - další položky:

100 %

2.11. Možnost napojení na plynovod: 10 %

Úprava cen: 10 %

pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny.

Úprava cen celkem:

Zdůvodnění použití přirážek a srážek:

100% + 10% * (100 % + 100%) 120,00 %

pozemek v širším centru s veškerými inž. sítěmi

Koeficient prodejnosti Kp (příl. č. 39 - dle obce a účelu užití) 1,0390

Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č. 38 - dle hlavní stavby): 2,1310

Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků:

Zatřídění Zákl. cena

[Kč/m 2 ]

Koef. Ki Kp Úprava

[%]

Upr. cena

[Kč/m 2 ]

§ 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří

§ 28 odst. 1 a 2 400,- 1,00 2,1310 1,0390 120,00 1 948,42

Typ Název Parcelní Výměra

číslo [m 2 Jedn. cena

] [Kč/m 2 Cena

] [Kč]

§ 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a

nádvoří

St.2329 156,00 1 948,42 303 953,52

Stavební pozemek - celkem 303 953,52

Pozemek - zjištěná cena = 303 953,52 Kč

Rekapitulace cen příslušenství jednotky - pozemky:

pozemek = 303 953,52 Kč

303 953,52 Kč

Cena příslušenství - celkem: = 303 953,52 Kč

6


Vlastní ocenění jednotky:

Zatřídění pro potřeby ocenění:

Typ objektu: Bytový prostor § 25 porovnávací metoda

Poloha objektu: Cheb

Stáří stavby: 75 let

Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): 15 781,- Kč/m 2

Podlahové plochy bytu:

kuchyně: 15,24 m 2

pokoj: 11,80 m 2

pokoj: 15,97 m 2

pokoj: 9,58 m 2

koupelna a WC: 3,60 m 2

předsíň: 2,06 m 2

Započítaná podlahová plocha bytu: = 58,25 m 2

Podlahové plochy prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt a místností

sklepů:

sklep: 7,71 m 2

Podlahové pl. prostorů se zkoseným stropem pod 2 m, komor mimo byt =

a místností sklepů - celkem:

7,71 m 2

Započítaná podlahová plocha bytu: = 58,25 m 2

Započítaná podlahová plocha prostorů se zkoseným stropem

pod 2 m, komor mimo byt a místností sklepů:

7,71 m 2 * 0,80 = 6,17 m 2

Podlahové plochy - celkem: = 64,42 m 2

Výpočet indexu cenového porovnání

Index vybavení:

Název znaku č. Vi

1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce

vyzdívaná

IV 0,10

2. Společné části domu - Žádné z dále uvedených I -0,01

3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00

4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00

5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové

strany - částečný výhled

II 0,00

6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní

provedení

III 0,00

7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní

vybavení - balkon nebo lodžie nebo komora nebo sklepní kóje

II -0,01

8. Vytápění bytu - Lokální na elektřinu nebo plyn II -0,02

9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,00

10. Stavebně - technický stav - Byt ve špatném stavu – (předpoklad

provedení rozsáhlejších stavebních úprav) - pro uvedení na

současný standard bydlení je nutná celková rekonstrukce bytu (

okna,ÚT,kuch.linka,koupelna)

IV 0,65

7


Koeficient pro stáří 75 let: 0,70

9

Index vybavení IV = (1 + Vi) * V10 * 0,70 = 0,482

i = 1

Index polohy:

Název znaku č. Pi

1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00

2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00

3. Okolní zástavba a životní prostředí - převažující objekty pro

bydlení

III 0,00

4. Dopravní spojení - dobrá dostupnost centra obce, dobré dopravní II 0,00

spojení

5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00

6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00

7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00

8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00

8

Index polohy IP = (1 + Pi) = 1,000

i = 1

Index trhu s nemovitostmi:

Název znaku č. Ti

1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je

výrazně nižší než nabídka - objekt zatížen exekučními tituly

I -0,10

2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve

spoluvlastnictví)

II 0,00

3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - nemovitostí nelze

do doby vymazání exekučních titulů ručit u bankovního domu k

financování této nemovitosti

I -0,05

3

Index trhu IT = (1 + Ti) = 0,850

i = 1

Celkový index I = IV * IP * IT = 0,482 * 1,000 * 0,850 = 0,410

Ocenění:

Cena upravená CU = IPC * I = 15 781,- Kč/m 2 * 0,410 = 6 470,21 Kč/m 2

CP = CU * PP = 6 470,21 Kč/m 2 * 64,42 m 2 = 416 810,93 Kč

Cena stanovená porovnávacím způsobem = 416 810,93 Kč

Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku:

Zjištěná cena pozemku: 303 953,52 Kč

Spoluvlastnický podíl: 6 596 / 41 577

Hodnota spoluvlastnického podílu:

303 953,52 Kč * 6 596 / 41 577 = 48 220,83 Kč

Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku + 48 220,83 Kč

Bytová jednotka č. 1103/5 - zjištěná cena = 465 031,76 Kč

8


B2 ) Metoda přímého porovnání

1 ) Rozhodné skutečnosti

a ) srovnatelné nemovitosti

Pro stanovení tržní ceny byla provedena analýza dostupných srovnatelných nemovitostí, tzn.

bytových jednotek ve zděných bytových stejného konstrukčního typu, stejné doby výstavby,

umístěných v obci Cheb. Údaje byly čerpány z nabídkových cen jednotlivých realitních kanceláří

průběžně uveřejňovaných v tisku a na realitních serverech internetu a archívu znalce.

Analýza nabídek a prodejů byla provedena porovnáním jednotlivých parametrů u srovnatelných

nemovitostí k datu ocenění, současně jsou zohledněny:

- tržní podmínky - v případě, že se jedná o nabídkové ceny, kdy cena obsahuje provizi

realitní kanceláře ve výši 3 -5 % a současně se zpravidla jedná o cenu nabídkovou,

kdy cena kupní je sjednána o cca 5-10% nižší, vydražitel je plátcem daně z převodu

nemovitostí ve výši 4% z vydražené ceny.

- velikost srovnávané nemovitosti

- technický stav a vybavenost srovnávané nemovitosti

- poloha srovnávané nemovitosti ( lokalita,podlažnost)

- vlastnická práva ( podíl vlastnických práv, obsazenost bytu , zatíženost ex. tituly)

a1) srovnatelná nemovitost č. 1

Prodej, byt 3+1, 56 m², Cena: 649 000 Kč , včetně provize , RK M-M Reality, ID zakázky: 284660 , Adresa:

Příkopní, Cheb ,Datum aktualizace: 22.12.2012 ,Budova: Cihlová ,Stav objektu: Dobrý ,Vlastnictví: Osobní

,Umístění objektu: Klidná část obce ,Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního ,Podlaží umístění: 1.podlaží ,Plocha

užitná: 56 m 2 ,Plocha podlahová: 56 m 2 ,Sklep: 9 m 2 ,Voda: Dálkový vodovod ,Plyn: Plynovod ,Odpad: Veřejná

kanalizace ,Telekomunikace: Internet, Kabelová televize ,Elektřina: 230V Zařízeno: Částečně ,Popis: ,Nabízíme k

prodeji byt 3+1 v osobním vlastnictví o celkové ploše 56 m2 se sklepem o ploše 9 m2. Dům je zateplen z přední strany.

Byt má plastová okna. Veškerá občanská vybavenost v těsné blízkosti. Dobré sousedské vztahy.

9


a2 ) srovnatelná nemovitost č. 2

Prodej, byt 3+1, 66 m²,Cena: 935 000 Kč , R-K M-M Reality včetně provize, ID zakázky: 289247, ,Poznámka k

ceně: Elektřina 500,-Kč, plyn 500,-Kč . ,Adresa: Riegerova, Cheb ,Datum aktualizace: 10.12.2012 ,Budova: Cihlová

,Stav objektu: Dobrý,Vlastnictví: Osobní, Umístění objektu: Klidná část obce,Podlaží počet: 4 včetně 1 podzemního

,Podlaží umístění: 1.podlaží ,Plocha užitná: 66 m 2, Plocha podlahová: 69 m 2 ,Sklep: 3 m 2 ,Voda: Dálkový vodovod

,Plyn: Plynovod ,Odpad: Veřejná kanalizace ,Telekomunikace: Internet, Kabelová televize ,Elektřina: 230V

Popis: Prodej bytu 3+1 o ploše 69 m2 v cihlovém domě bez výtahu. Byt má nová plastová okna, na podlahách je PVC.

V chodbě a koupelně keramická dlažba. Koupelna je vybavena sedací vanou a umyvadlem. Teplá voda se ohřívá

bojlerem. Vytápění je zajištěno topidly gamat. K bytu náleží sklep.

vyhodnocení srovnatelných nemovitostí

lokalita

Cheb-Příkopní

cena Kč

tech.stav,

velikost vybavenost

poloha,

umístění

v domě

vlast.

práva

(obsazenost,

věc. břem.

ex.tituly)

tržní

podmínky(1prodej,0,9-

RK nabídka,

0,04 daň,)

srov.

cena

649 000 1 0,85 1,1 0,85 0,86 443 582

Cheb-

Riegerova 935 000 1 0,85 1,1 0,85 0,86 639 058

541 320

PRŮMĚR


b ) klady :

- bytová jednotka je v objektu v dobrém technickém stavu s prováděnou údržbou

- objekt obsahující posuzovanou bytovou jednotku je v lokalitě s dobrou dostupností služeb

v obci

c ) zápory:

- bytová jednotka je převážně v původním stavu a vyžaduje celkovou rekonstrukci

- bytový jednotka je zatížena exekučními tituly – při jejím financování v době pořízení ji nelze

použít jako předmět ručení u bankovního domu

10


d ) Cena posuzované bytové jednotky stanovená dle porovnávacího způsobu

cenového předpisu platného k 7.1.2013 činí celkem 465 030,- Kč

2 ) vyhodnocení rozhodných skutečností

Na základě vyhodnocení cen srovnatelných objektů a porovnávací ceny zjištěné dle cenového

předpisu a kladů a záporů posuzované nemovitosti lze konstatovat, že cena stanovená na základě

cenového předpisu ( vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 kterou se provádějí

některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ) je v obvyklém rozmezí +-10%

od ceny dosahované na trhu s nemovitostmi .

váha

přímé porovnání 541 320 Kč 2

srovnatelná hodnota 465 030 Kč 1

vážený průměr 515 890 Kč

3 ) stanovení ceny obvyklé

V návaznosti na výše uvedené rozhodné skutečnosti a jejich vyhodnocení stanovuji tržní cenu

( cenu obvyklou ) posuzovaných nemovitostí na 516 000 Kč.

11


C. Rekapitulace, a to o ceně bytové jednotky číslo 1103/5 zapsané na listu vlastnictví

číslo 11792 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj, Katastrální pracoviště Cheb, katastrální

území a obec Cheb , včetně podílu ve výši 6596/41577 na společných částech budovy č.p.1103

umístěném na pozemku p.č.St. 2329 a na pozemku p.č.St. 2329. Budova a pozemek jsou zapsány

v katastru nemovitostí na listu vlastnictví číslo 4077 u Katastrálního úřadu pro Karlovarský kraj,

Katastrální pracoviště Cheb, katastrální území a obec Cheb. Včetně příslušenství a včetně práv

a závad s nemovitostmi spojenými .

C1 ) Administrativní cena

a) Bytová jednotka č. 1103/5 = 465 031,76 Kč

Výsledná cena nemovitosti po zaokrouhlení dle § 46 činí 465 030,- Kč

C2 ) Cena tržní - cena obvyklá

podle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004

Sb., č. 257/2004 , č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb.činí 516 000,- Kč

slovy: Pětsetšestnácttisíc Kč.

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy,

nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i

nadále (§ 69 s.ř. ve spojení s § 336 a odst. 1 písm. c) o.s.ř.) - takovéto závady nebyly zjištěny, ani nebyly zadavatelem

posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny.

Práva - nebyla zjištěna, ani nebyly zadavatelem posudku nebo vlastníkem posuzované nemovitosti sděleny.

V Praze 7.1.2013

Ing. Josef Pevný

Krškova 783/15

152 00 Praha 5

D. Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové pod č.j. Spr.

2438/2001 pro základní obor ekonomika - odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor stavebnictví - odvětví

stavby obytné a průmyslové.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 495-2/2012 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 2/2012.

E. Přílohy:

1 ) Výpis z katastru nemovitostí ze dne 17.12.2012 na bytovou jednotku č. 1103/5 vyhotovený u

ČÚZK - LV č. 11762 pro obec a katastrální území Cheb.

2 ) Kopie katastrální mapy vyhotovená u ČÚZK pro katastrální území a obec Cheb - mapový list

obsahující posuzovaný pozemek p.č. St.2329.

12

Similar magazines