Znalecký posudek č. 4790-333-03/12 - Sreality.cz

img.sreality.cz

Znalecký posudek č. 4790-333-03/12 - Sreality.cz

Znalecký posudek č. 4790-333-03/12

O obvyklé ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu paní Martiny Töre o velikosti id. 1/2 na

pozemcích dle LV č. 62, v obci Zlatá, katastrální území Zlatá, zapsaných u Katastrálního úřadu pro

Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.

Objednatel posudku: JUDr. Ondřej Hanák, Ph.D.

soudní exekutor

Exekutorský úřad Praha 5

Malátova 645/18

150 00 Praha 5

IČ: 43 91 46 24

DIČ: CZ 7305080244

Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitostí pro potřeby

exekučního řízení, č.j. 147 EX 633/11-135

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá

ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.,

vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke

dni 15.11.2012 posudek vypracoval:

Ing. Karel Schwarz

Štverákova 2726/10

193 00 Praha 9

Tel.: 605 788 661

E-mail: schwarzk@seznam.cz

Posudek obsahuje 12 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních.

V Praze dne 15.11.2012


A. Nález

1. Znalecký úkol

– 2 –

Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na pozemcích dle

LV č. 62, v obci Zlatá, katastrální území Zlatá, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský

kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 06.11.2012 bez přítomnosti vlastníka

nemovitosti.

3. Podklady pro vypracování posudku

- výpis z katastru nemovitostí LV č. 62 ze dne 24.10.2012

- kopie katastrální mapy

- usnesení soudního exekutora JUDr. Ondřeje Hanáka, Ph.D. o ustanovení znalce ze dne 08.10.2012

- informace a údaje zjištěné na místě

4. Vlastnické a evidenční údaje

Kraj: Středočeský

Okres: Praha-východ

Obec: Zlatá

Katastrální území: Zlatá (793019)

List vlastnictví číslo: 62

Vlastníci:

1. Josef Töre Podíl: 1/2

Přátelství 142/81, Uhříněves, 104 00 Praha 22

2. Martina Tőre Podíl: 1/2

Přátelství 142/81, Uhříněves, 104 00 Praha 22

5. Práva a závady spojené s předmětem ocenění

Zástavní práva

Podle výpisu z katastru nemovitostí LV č. 62 ze dne 24.10.2012 váznou na oceňované nemovitosti

zástavní práva, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.:

- zástavní právo smluvní, oprávnění pro Ing. Zdeňka Tůmu.

- zástavní právo exekutorské, oprávnění pro Ing. Zdeňka Tůmu.

Tato zástavní práva nejsou ve znaleckém posudku zohledněna.


– 3 –

Omezení vlastnického práva

Z výpisu z katastru nemovitostí LV č. 62 dále vyplývá, že byly na majetek vlastníka oceňované

nemovitosti nařízeny exekuce a byly vydány exekuční příkazy k prodeji k podílům id. 1/2

nemovitosti ve vlastnictví obou vlastníků nemovitostí, viz. oddíl C předmětného listu vlastnictví.

To vzhledem k účelu posudku není považováno za závadu a není v tomto posudku uvažováno.

6. Dokumentace a skutečnost

Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém.

7. Celkový popis nemovitosti

Předmětem ocenění jsou zemědělské pozemky dle LV č. 62, v obci a katastrálním území Zlatá.

Pozemky se nacházejí na jižním okraji obce, cca 75 m od zastavěné části obce. Jedná se o rovinné

pozemky, které tvoří jednotný funkční celek lichoběžníkového půdorysu. K hranici pozemků nejsou

přivedeny přípojky IS. Přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. Porosty a venkovní porosty se

nevyskytují. Pozemky nejsou zahrnuty v územním plánu obce.

Dále je předmětem ocenění pozemek parc. č. 169/62 - zahrada o výměře 14 m 2 . Pozemek se nachází

v místě souvislé zástavby, v lokalitě nové výstavby rodinných domů. Pozemek je užíván jako část

zpevněné komunikace mezi těmito domy.

8. Obsah posudku

a) Pozemky


B. Posudek

– 4 –

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky

č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu Kp:

Okres: Praha-východ

Počet obyvatel: do 1 000 obyvatel

a) Pozemky – § 28, 29

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč.

Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno

na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 166 obyvatel v obci.

§ 28 odst. 6a – Pozemky drah, silnic, dálnic apod.

Koeficienty pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Koeficient změny cen staveb Ki: 2,274

Koeficient prodejnosti Kp: 1,013

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

Zahrada 169/62 14 35,– 63,0000

† 882,–

†) cena byla upravena na trojnásobek ceny uvedené v § 28 odstavci 1 upravené koef. 0,6

§ 29 – Zemědělské pozemky

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 23:

Hlavní město Praha – okolí do 7 km + 140 %

Úprava celkem: + 140 % × 2,400

Koeficient prodejnosti Kp: × 1,000

Jedn. cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč]

Orná půda 280/17 2 371 13,79 33,0960 21000 78 470,62

Orná půda 280/81 1 220 13,79 33,0960 21000 40 377,12

Orná půda 280/82 975 13,79 33,0960 21000 32 268,60

Orná půda 280/83 860 13,79 33,0960 21000 28 462,56

Orná půda 280/84 851 13,79 33,0960 21000 28 164,70

Orná půda 280/85 834 13,79 33,0960 21000 27 602,06

Orná půda 280/86 826 13,79 33,0960 21000 27 337,30

Orná půda 280/87 820 13,79 33,0960 21000 27 138,72


– 5 –

Jedn. cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč]

Orná půda 280/88 802 13,79 33,0960 21000 26 542,99

Orná půda 280/89 794 13,79 33,0960 21000 26 278,22

Orná půda 280/90 786 13,79 33,0960 21000 26 013,46

Orná půda 280/91 880 13,79 33,0960 21000 29 124,48

Orná půda 280/94 930 13,79 33,0960 21000 30 779,28

Orná půda 280/95 919 13,79 33,0960 21000 30 415,22

Orná půda 280/96 907 13,79 33,0960 21000 30 018,07

Orná půda 280/97 895 13,79 33,0960 21000 29 620,92

Orná půda 280/98 883 13,79 33,0960 21000 29 223,77

Orná půda 280/99 870 13,79 33,0960 21000 28 793,52

Orná půda 280/100 823 13,79 33,0960 21000 27 238,01

Orná půda 280/101 781 13,79 33,0960 21000 25 847,98

Orná půda 280/102 4 13,79 33,0960 21000 132,38

Součet: 19 031 629 849,98

Součet cen všech typů pozemků: = 630 731,98 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2

Cena po úpravě: = 315 365,99 Kč

Pozemky – zjištěná cena: 315 365,99 Kč


– 6 –

C. Rekapitulace - dle vyhlášky MF ČR č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku

Výsledné ceny:

a) Pozemky 315 365,99 Kč

Výsledná cena činí celkem: 315 365,99 Kč

Cena po zaokrouhlení podle -- § 46: 315 370,– Kč

Zjištěná cena: 315 370,– Kč

Cena slovy: třistapatnácttisíctřistasedmdesát Kč


D. Obvyklá cena

– 7 –

Ocenění je provedeno „cenou obvyklou“ ve smyslu definice uvedené v § 2, odst. 1 a 3, zákona č.

151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve

znění pozdějších předpisů.

Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování.

Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby

v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,

které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi

trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných

kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy

mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku

nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je

a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení

předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění,

b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného

nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,

a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry),

c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo

obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci

odvozením z ceny jiné funkčně související věci,

d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění

zní nebo která je jinak zřejmá,

e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na

základě předpisů o účetnictví,

f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané

ve stanoveném období na trhu,

g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji,

popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen.


– 8 –

Porovnávací metoda

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v

případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou.

Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě

porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo

jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu,

výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

Popis oceňované nemovitosti:

Pozemky v obci Zlatá, k.ú. Zlatá

Druh pozemků Zemědělské Poloha Okrajová část obce

Výměra pozemků 19 031 m 2 IS Chybí

Svažitost Rovinné Příslušenství, porosty Chybí

Přehled porovnatelných nemovitostí:

Objekt č. 1: Pozemky v obci Zlatá

Popis: Rovinný zemědělský pozemek.

Druh pozemků Zemědělské Poloha Okrajová část obce

Výměra pozemků 5 283 m 2 IS Chybí

Svažitost Rovinné Příslušenství, porosty Chybí

Požadovaná nebo kupní cena:

Požadovaná nebo kupní cena

1 100 000,– Kč

za 1 m 2 :

208,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí

Koeficient K1: koeficient místa 0,95

Koeficient K2: koeficient časový 1,00

Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00

Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00

Koeficient K5: koeficient transakce 0,90

Celkový koeficient:

Přepočtená standardní cena

0,86

za 1 m 2 :

179,– Kč

Objekt č. 2: Pozemky v obci Sluštice

Popis: Mírně svažitý pozemek.

Druh pozemků Zemědělské Poloha Okrajová část obce

Výměra pozemků 15 995 m 2 IS Chybí

Svažitost Svažitý Příslušenství, porosty Chybí

Požadovaná nebo kupní cena:

Požadovaná nebo kupní cena

9 999 000,– Kč

za 1 m 2 :

625,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí

Koeficient K1: koeficient místa 0,90

Koeficient K2: koeficient časový 1,00


– 9 –

Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00

Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00

Koeficient K5: koeficient transakce 0,90

Celkový koeficient:

Přepočtená standardní cena

0,81

za 1 m 2 :

506,– Kč

Objekt č. 3: Pozemky v obci Květnice

Popis: Zemědělské rovinné pozemky.

Druh pozemků Zemědělské Poloha Okrajová část obce

Výměra pozemků 14 073 m 2 IS Chybí

Svažitost Rovinné Příslušenství, porosty Chybí

Požadovaná nebo kupní cena:

Požadovaná nebo kupní cena

1 688 760,– Kč

za 1 m 2 :

120,– Kč

Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí

Koeficient K1: koeficient místa 0,90

Koeficient K2: koeficient časový 1,00

Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00

Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00

Koeficient K5: koeficient transakce 0,90

Celkový koeficient:

Přepočtená standardní cena

0,81

za 1 m 2 :

97,– Kč

Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto

posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které

nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit

hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu

nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. lokalita, občanská vybavenost,

demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd.

Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 pozemku je stanovena ve výši 120,-

Kč.

Obvyklou cenu zemědělských pozemků stanovuji ve výši 2 283 700,- Kč.

Obvyklá cena pozemku parc. č. 169/62 je stanovena podle cenového předpisu. Pozemky s

obdobným způsobem využití a porovnatelnou výměrou nebyly v nedávné minulosti na trhu

zobchodovány, ani nejsou právě obchodovány, tudíž nelze použít porovnávací metodu. Obvyklou

cenu nelze stanovit ani nákladovým nebo výnosovým způsobem. Jedná se o pozemek s omezeným

využitím. Obvyklou cenu stanovuji ve výši 900,- Kč.


– 10 –

Celkovou obvyklou cenu pozemků dle LV č. 62 stanovuji ve výši 2 284 600,- Kč. Za tuto cenu by

byly oceňované pozemky v obci a k.ú. Zlatá, běžně prodejné.

Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 ve vlastnictví paní Martiny Töre činí 1 142

300,- Kč.

Obvyklá cena: 1 142 300,- Kč

Cena slovy: jedenmilionstočtyřicetdvatisíctřista Kč.

V Praze dne 15.11.2012

Ing. Karel Schwarz

Štverákova 2726/10

193 00 Praha 9


E. Znalecká doložka

– 11 –

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci

Králové ze dne 26.03.1999 č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady

nemovitostí.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4790-333-03/12 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace.

V Praze dne 15.11.2012 Ing. Karel Schwarz


Příloha č. 1: Fotodokumentace

12

More magazines by this user
Similar magazines