Znalecký posudek č. 563-58/2012 - Sreality.cz

img.sreality.cz

Znalecký posudek č. 563-58/2012 - Sreality.cz

Znalecký posudek

č. 563-58/2012

č.j. 025 EX 7221/11

O obvyklé ceně podílu id. 1/2 zemědělských pozemků na p.p.č. 1041 o ploše 7.696 m 2 , orná půda, na

p.p.č.1063 o ploše 677 m 2 , ostatní plocha manipulační plocha, na p.p.č. 1065 o ploše 11.878 m 2 , orná půda,

na p.p.č. 1077 o ploše 24.751 m 2 , orná půda, na p.p.č. 1093 o ploše 5.204 m 2 , orná půda, na p.p.č. 1110 o

ploše 2.622 m 2 , orná půda, na p.p.č. 1118 o ploše 99 m 2 , vodní plocha, koryto vodního toku umělé a na

p.p.č. 1119 o ploše 47 m2, ostatní plocha, zeleň, vše zapsané na LV 26 v katastrálním území Plch, v obci

Plch, okres Pardubice, kraj Pardubický, ve vlastnictví: Bohuslav Dolský, bytem Na Krocínce 719/28, Praha 9,

Vysočany, 190 00, Praha 9, RČ: 870202/0415.

Povinný nebyl při prohlídce přítomen, podklady a informace pro ocenění znalci neposkytl.

Pozemky byly v době prohlídky přístupné.

Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam

Exekutorský úřad Praha 6

Bělohorská 270/17

169 00 Praha 6

Účel posudku:

Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora.

Podle stavu ke dni 8. 4. 2012 posudek vypracoval:

Ing. Daniel Jakwerth

Rozmarýnová 446

541 02 Trutnov

tel.:724 689 138

Ocenění obsahuje 9 stran a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 4 vyhotoveních. Jeden výtisk je uložen

v archivu odhadce.

Trutnov, 8. 4. 2012

Vyhotovení č.


A. Nález

1. Znalecký úkol

Znalecký posudek č. 563-58/2012

Znaleckým úkolem je ocenit podíl id. 1/2 zemědělských pozemků na p.p.č. 1041 o ploše 7.696 m 2 , orná

půda, na p.p.č.1063 o ploše 677 m 2 , ostatní plocha manipulační plocha, na p.p.č. 1065 o ploše 11.878 m 2 ,

orná půda, na p.p.č. 1077 o ploše 24.751 m 2 , orná půda, na p.p.č. 1093 o ploše 5.204 m 2 , orná půda, na

p.p.č. 1110 o ploše 2.622 m 2 , orná půda, na p.p.č. 1118 o ploše 99 m 2 , vodní plocha, koryto vodního toku

umělé a na p.p.č. 1119 o ploše 47 m2, ostatní plocha, zeleň, vše zapsané na LV 26 v katastrálním území

Plch, v obci Plch, okres Pardubice, kraj Pardubický, ve vlastnictví: Bohuslav Dolský, bytem Na Krocínce

719/28, Praha 9, Vysočany, 190 00, Praha 9, RČ: 870202/0415.

Úkolem znalce je:

- stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě

- cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených

Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle žádných matematických vztahů. Je možné ji stanovit pouze

na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost.

Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot:

- věcné hodnoty nemovitostí

- srovnávací hodnoty nemovitostí

- výnosové hodnoty nemovitostí

Administrativní - Věcná hodnota

Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. v platném

znění ke dni ocenění.

Srovnávací hodnota

Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí

srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak

existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná

srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase.

Výnosová hodnota

Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu,

který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento

způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých.

2. Informace o nemovitosti

název: Pozemky s příslušenstvím v k.ú Plch

adresa: Plch

kraj: Pardubický

okres: Pardubice

obec: Plch

katastrální území: Plch

počet obyvatel obce: 91

3. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 17. 3. 2012 bez přítomnosti povinného. Povinný

nebyl při prohlídce přítomen, podklady a informace pro ocenění znalci neposkytl. Pozemky

byly v době prohlídky přístupné. Doporučený dopis z adresy uvedené v usnesení i na LV se

znalci vrátily s poznámkou pošty „nevyzvednuto“. Pozemky byly v době prohlídky přístupné. Byla

provedena fotodokumentace a částečné zaměření. Získané podklady prohlídkou považuji dostatečné pro

stanovení ceny obvyklé.

4. Podklady pro vypracování posudku

Usnesení z 17.1.2012 č.j. 025 EX 7221/11-19

Výpis z katastru nemovitostí LV 26 ze dne 17.1.2012

_____________________________________________________________________________________________

Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


Kopie katastrální mapy z webu „nahlížení do KN“

Situace

Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne 17. 3. 2012

5. Vlastnické a evidenční údaje

Nemovitosti jsou ve vlastnictví dle zápisu v LV:

Kraj: Pardubický

Okres: Pardubice

Obec: Plch

Katastrální území: Plch (721808)

List vlastnictví číslo: 26

Vlastníci:

1. Dolský Bohuslav Podíl: 1/2

Na Krocínce 719/28, Praha, Vysočany (Praha 9), 190 00

2. Jirásko Zdeněk Podíl: 1/2

Na Krocínce 719/28, Praha, Vysočany, 190 00

Znalecký posudek č. 563-58/2012

Nemovitosti na LV nemají práva k jiným nemovitostem.

Nemovitosti na LV nemají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena.

Nemovitosti na všech LV mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena:

- exekuční příkaz k prodeji 1/2 nemovitosti x - částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena,

povinný Dolský Bohuslav

- zástavní právo exekutorské pro pohledávku ve výši 950,- Kč s příslušenstvím k podílu 1/2 nemovitostí pro

Tessile ditta services a.s.

6. Dokumentace a skutečnost

Jiná dokumentace nebyla předložena, předaná dokumentace souhlasí se skutečností. Pozemky lze v terénu

lokalizovat pouze částečně díky některým zřejmým hranicím.

7. Celkový popis nemovitosti

Vesnička Plch leží na území okresu Pardubice a náleží pod Pardubický kraj. Příslušnou obcí s rozšířenou

působností je rovněž okresní město Pardubice. Obec Plch se rozkládá asi čtrnáct kilometrů severozápadně

od centra Pardubic. Úředně žije v katastru této malé vesničky zhruba 90 obyvatel.

Statistické údaje

Pošta: Ne

Škola: MŠ Ne

ZŠ Ne

Zdravotnické zařízení: praktický lékař Ne

zubař Ne

dům s pečovatelskou službou Ne

domov důchodců Ne

Kultura: knihovna Ne

kino Ne

kostel Ne

hřbitov Ne

Sport: koupaliště Ne

sportovní hřiště Ne

stadion Ne

Policie: Ne

Kanalizace (ČOV): Ne

Vodovod: Ne

Plynofikace: Ne

Poloha nemovitostí v obci:

Pozemky se nacházejí mimo zastavěnou oblast obce Plch v jižní části v nezastavěné části katastru.

Pozemky jsou součástí většího celku zemědělských pozemků, přístup je z polní cesty nebo přes jiné

_____________________________________________________________________________________________

Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 3


Znalecký posudek č. 563-58/2012

zemědělské pozemky. Pozemky jsou začleněny do většího celku, který je využíván k pěstování

zemědělských plodin. Terén pozemků je téměř rovinatý.

8. Obsah posudku

a) Pozemky

1) Pozemky na LV číslo 26

b) Ocenění porovnávací metodou

_____________________________________________________________________________________________

Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 4


B. Odhad

Popisy objektů

Znalecký posudek č. 563-58/2012

a) Pozemky

1) Pozemky na LV číslo 26

Jedná se zemědělské pozemky. Pozemky netvoří jeden funkční celek, zemědělské pozemky s ornou půdou

jsou rovinaté a jsou využívány k pěstování zemědělských plodin. Pozemek na p.p.č. 1063 je ostatní plocha

zarostlá zelení u zemědělského objektu, pozemek na p.p.č. 1118 je koryto vodoteče. Pozemek na p.p.č.

1119 je ostatní plocha zarostlá náletem zeleně

Ocenění

a) Pozemky

a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb.

a.1.1) Pozemky na LV číslo 26 – § 28, 29, 31

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 35,– Kč.

Cena je určena podle písm. k): ZC = Cp × 1,00, kde Cp = 35 + (a – 1 000) × 0,007414 (zaokrouhleno

na dvě desetinná místa), kde a = 1 000 pro 91 obyvatel v obci.

§ 28 odst. 4 – Pozemky nezastavěné – skládky, skladové plochy, sportoviště a rekreační plochy

apod.

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Koeficient úpravy dle §28 odst.4: × 0,500

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1:

Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu

užití stavby – 20 % × 0,800

Koeficient změny cen staveb Ki: × 2,155

2

Jednotková cena [Kč/m ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

ostatní plocha -

manipulační plocha

1063 677 35,– 30,1700 20 425,09

ostatní plocha - zeleň 1119 47 35,– 30,1700

1 417,99

Součet: 724 21 843,08

§ 29 – Zemědělské pozemky

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 23:

Zemědělské využití sníženo lokalizací – 15 %

Úprava celkem: – 15 % × 0,850

Koeficient prodejnosti Kp: × 1,000

Jedn. cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč]

orná půda 1041 7 969 17,25 14,6625 30300 116 845,46

orná půda 1065 5 628 16,68 14,1780 30100 79 793,78

orná půda 1065 6 250 17,25 14,6625 30300 91 640,63

orná půda 1077 24 473 16,68 14,1780 30100 346 978,19

orná půda 1077 278 13,64 11,5940 30600 3 223,13

orná půda 1093 5 204 13,64 11,5940 30600 60 335,18

orná půda 1110 2 622 13,64 11,5940 30600 30 399,47

Součet: 52 424 729 215,84

_____________________________________________________________________________________________

Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 5


§ 31 odst. 5 – Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků

Znalecký posudek č. 563-58/2012

2

Jednotková cena [Kč/m ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

vodní plocha - koryto 1118

vodního toku umělé

99 35,– × 7 %

*

10,0000

990,–

*) cena pozemku vodní plochy byla upravena na minimální hodnotu 10 Kč/m 2

Součet cen všech typů pozemků: = 752 048,92 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2

Cena po úpravě: = 376 024,46 Kč

Pozemky na LV číslo 26 – zjištěná cena: 376 024,46 Kč

_____________________________________________________________________________________________

Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 6


) Ocenění porovnávací metodou

Znalecký posudek č. 563-58/2012

1. Zemědělský pozemek Žiželice, RK OLYMP, Jungmannova 855/7, 46601 Jablonec nad Nisou

Zemědělský pozemek Žiželice u Chlumce nad Cidlinou, okr.Kolín, přímo u řeky Cidliny, 5 km Chlumec nad

Cidlinou, rozloha 4.377 m2, dobrá bonita.

2. Zemědělský pozemek Habřina, RK TRIGA reality, náměstí T. G. Masaryka 82, 54401 Dvůr Králové n. L.

Pozemky v katastru Habřina o celkové výměře 10510 m2, jedná se o pozemky orné půdy, louky a lesního

pozemku, pozemky leží zhruba uprostřed obce, sítě nejsou, jedná se o mírně svažitý terén, neoploceno.

3. Pozemek Obora, RK Vesta realitní kancelář, s.r.o., Masarykovo nám. 193/20, 40502 Děčín

Pozemek o výměře 4952 m2 v obci Okna. Prodej pozemku, který se nachází v okrajové části obci Obora.

Jedná se o tuto parcelu p.č. 130/1 – zamokřená plocha o výměře 4952 m2. Pozemek je rovinatý, místy s

náletovými dřevinami.

Zemědělské pozemky v této oblasti byly v roce 2011 obchodovány za průměrnou cenu 3-10 Kč/m 2 .

Realitními kancelářemi nabízené zemědělské pozemky s cenou kolem 15-20 Kč/m 2 jsou zatížené velkou

provizí realitních kanceláří a tuto cenu nelze považovat za vypovídající. S vlastní zemědělskou půdou se

obchody uskutečňují většinou mezi vlastníkem a hospodařícím subjektem. V nabídce pozemkového fondu

ČR se ceny orné půdu v okrese Pardubice pohybují u podobných pozemků ve výši 5,0-12,0 Kč/m 2 . Cenu 7,5

Kč/m 2 považuji v tomto případě za odpovídající. Častým vodítkem pro určení očekávané tržní ceny za

zemědělské pozemky je “úřední cena dle BPEJ”, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu

pozemků. Tržní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 3-12 Kč/m2 zemědělské půdy (to je obvykle

50-200% z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely.

POZOR: Tržní cenu výrazně ovlivňují zejména nevýhodné nájemní smlouvy s uživateli pozemků (např.

nájemní smlouvy na 10 let bez možnosti výpovědi lze považovat pro vlastníky pozemků za velmi

nevýhodné).

Ceny nemovitostí byly upraveny koeficientem podle polohy a místa tak, aby se blížily co nejvíce oceňované

nemovitosti. Dále byla provedena úprava nabídek realitních kanceláří.

Seznam porovnávaných objektů:

Název Výchozí cena (VC) Množství (M)

Kmísta Kpoloha Knabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V)

1 Žiželice 45 010,15 Kč 4 377,00 m 2

1,10 1,10 0,60 7,47 Kč 1,0

2 Habřina 200 083,33 Kč 10 500,00 m 2

1,00 0,80 0,60 9,15 Kč 1,0

3 Obora 45 000,– Kč 4 952,00 m 2

1,10 1,10 0,60 6,60 Kč 1,0

kde JC = (VC / M) × (Kmísta × Kpoloha × Knabídka RK)

Minimální jednotková cena za m 2 : 6,60 Kč

Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC × V) / V): 7,74 Kč

Maximální jednotková cena za m 2 : 9,15 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty:

Stanovená jednotková cena za m 2 : 6,– Kč

Množství: × 53 247,00 m 2

Porovnávací hodnota: = 319 480,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2

Cena po úpravě: = 159 740,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota: 159 740,– Kč

_____________________________________________________________________________________________

Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 7


C. Rekapitulace

Znalecký posudek č. 563-58/2012

Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky 376 020,– Kč

Cena zjištěná porovnávacím způsobem 159 740,– Kč

a) Obvyklá cena oceňovaných podílů nemovitostí bez závad dle odborného odhadu

znalce činí:

156 700,– Kč

Cena slovy: jednostpadesátšesttisícsedmset Kč

Rozdělení cena na jednotlivé pozemky pro případný prodej po částech:

p.č. popis výměra

jedn.

cena cena podíl

cena

podílu

cena podílu

pozemku

1063 ostatní plocha 677,0 4 2 708 0,5 1 354 1 400 Kč

1119 ostatní plocha 47,0 4 188 0,5 94 100 Kč

1118 vodní plocha 99,0 4 396 0,5 198 200 Kč

1041 orná půda 7 969,0 6 47 814 0,5 23 907 24 000 Kč

1065 orná půda 11 878,0 6 71 268 0,5 35 634 35 000 Kč

1077 orná půda 24 751,0 6 148 506 0,5 74 253 74 000 Kč

1093 orná půda 5 204,0 6 31 224 0,5 15 612 15 000 Kč

1110 orná půda 2 622,0 6 15 732 0,5 7 866 7 000 Kč

CELKEM 156 700 Kč

b) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena:

nezjištěna: 0,- Kč

c) Jiná práva, rizika a věcná břemena, ostatní

d) Závěr:

nezjištěna: 0,- Kč

Cena celkem oceňované nemovitosti činí 156 700,– Kč

slovy jednostpadesátšesttisícsedmset Kč

Vyjádření k ceně obvyklé

Obvyklou cenou pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění se rozumí cena, která byla dosažena při

prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby

v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na

cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů

prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například

stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí

zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou

se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.

Trutnov, 8. 4. 2012

Ing. Daniel Jakwerth

Rozmarýnová 446

541 02 Trutnov

_____________________________________________________________________________________________

Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 8


D. Živnostenské oprávnění

Znalecký posudek č. 563-58/2012

Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne

6.12.2005, č.Spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti.

Koncesní listina vydaná 14.12.2005 obecním živnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05.

Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou.

______________________________________________________________________________________

V Trutnově: Razítko: Podpis:

Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem 563-58/2012 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 58/2012.

E. Seznam příloh

Výpis z katastru nemovitostí LV 26 k.ú. Plch 3 listy

Kopie katastrální mapy, ortomapa 3 listy

Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti 1 list

Fotodokumentace 1 list

_____________________________________________________________________________________________

Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, 541 02, mob. 724 689 138, e-mail: D.Jakwerth@seznam.cz 9

More magazines by this user
Similar magazines