ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5256-1402/2012 - OKdrazby.cz

okdrazby.cz

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5256-1402/2012 - OKdrazby.cz

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov

tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com

zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK

číslo: 5256-1402/2012

O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - rodinného domu č.p. 1256,

příslušející k části obce Pod Bezručovým vrchem, na pozemku p.č. 3736, včetně pozemku p.č. 3736

- zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 3737 - zahrada a p.č. 3738 - zahrada, vše v k.ú.

Krnov-Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál.

Objednatel posudku:

Účel posudku:

Mgr. Marcel Kubis

soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk

Masarykovo nám. 44/4

789 01 Zábřeh na Moravě

IČ: 72043202

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu

exekučního řízení č.j. 139 EX 00370/12-030

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni

19.7.2012 posudek vypracoval:

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

znalecký ústav

sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha

kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov

e-mail: info@posudek.com

www.posudek.com

Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1

vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 19 stran a 8 stran

příloh.

V Přerově, dne 20.7.2012


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol

Na základě usnesení, ze dne 12.7.2012 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Mgr. Marcel

Kubis, č.j. 139 EX 00370/12-030, byl přibrán znalecký ústav, a to k ocenění ideálního

spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - rodinného domu č.p. 1256, příslušející k

části obce Pod Bezručovým vrchem, na pozemku p.č. 3736, včetně pozemku p.č. 3736 -

zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 3737 - zahrada a p.č. 3738 - zahrada, vše v k.ú.

Krnov-Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál.

Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství.

Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství

vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi.

Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze

odborná literatura respektive znalecké standardy.

V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o

změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno:

“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí

spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona

č.151/1997 Sb.

V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována

následujícím způsobem:

“Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby

v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,

které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými

okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky

přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné

nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní

hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”

Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy:

Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného

oceňovacího předpisu ke dni 19.7.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České

republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o

oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č.

364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny

stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny

případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný

indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto

znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

Věcná hodnota - (časová cena) - tato hodnoty představuje náklady na pořízení staveb v

současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a

předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že současný

oceňovací předpis používá koeficienty změn staveb, jež přiměřeně upravují základní ceny z

roku 1994 na úroveň současnou, použijeme cenu zjištěnou podle této vyhlášky bez koeficientu

prodejnosti K p .

Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu

se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno

uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.

Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů

nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6

měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.

Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z

denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb,

konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 19.7.2012 za přítomnosti pracovníka

znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka, povinného, pana Radomíra Čepka, který neumožnil

prohlídku vnitřního vybavení oceňovaných nemovitostí.

Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti

zvenčí. Informace, týkající se vnitřního vybavení, stavebně technického stavu a rekonstrukcí

jednotlivých prvků oceňovaných nemovitostí, byly z části sděleny manželkou povinným pouze

ústně.

Některé prvky zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto

znaleckého posudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost je

odhadnuta odborným odhadem zpracovatele.

3. Podklady pro vypracování posudku

Výpis z katastru nemovitostí č. 143, pro k.ú. Krnov-Horní Předměstí, obec Krnov, okres

Bruntál, vyhotovený objednavatelem dne 9.7.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do

katastru nemovitostí.

Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Krnov-Horní Předměstí, obec Krnov, okres Bruntál,

vyhotovená znaleckým ústavem dne 19.7.2012, prostřednictvím internetové aplikace

www.cuzk.cz.

Údaje sdělené objednavatelem.

Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.

Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních

serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz,

www.realitymorava.cz atd.

stránka č. 3


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto

znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl

předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený,

nepronajatý.

4. Vlastnické a evidenční údaje

Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni

vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj:

Moravskoslezský

Okres:

Bruntál

Obec:

Krnov

Katastrální území: Krnov-Horní Předměstí (674737)

List vlastnictví číslo: 143

Vlastníci:

1. Čepek Radomír Podíl: 1/2

Bruntálská 1256/108, Krnov, Pod Bezručovým vrchem, 794 01

2. Společné jmění manželů Podíl: 1/2

Čepek Radomír

Čepková Barbara

Bruntálská 1256/108, Krnov, Pod Bezručovým vrchem, 794 01

5. Celkový popis nemovitosti

Jedná se o zděný, podsklepený rodinný dům se dvěma nadzemními podlažími (v části

přízemní s využitým podkrovím) pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je

situovaný do nepravidelného tvaru a nachází se v zastavěné, okrajové části obce Krnov, v

místní části Pod Bezručovým vrchem, v řadové zástavbě jako samostatně stojící. Předmět

ocenění se nachází na adrese Bruntálská, 1256/108, Pod Bezručovým vrchem, 794 01 Krnov 1.

Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční

celek a jsou přístupné po veřejné zpevněné komunikaci, na pozemku p.č. 5783/2 - ostatní

plocha, který je ve vlastnictví: Město Krnov, Hlavní náměstí 96/1, Krnov, Pod Bezručovým

vrchem, 794 01.

Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové

vedení, vlastní studnu.

Objekt sestává ze 2 bytových jednotek o velikosti 2x 3+1, každá s kompletním sociálním

zařízením a společným vstupem.

Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle

sdělení účastníka místního šetření z roku 1940. V roce 2003 byla provedena kompletní

rekonstrukce a modernizace prvků krátkodobých i dlouhodobých životností. Opotřebení je

uvažováno odborným odhadem zpracovatele. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni

ocenění uvažovat jako velmi dobrý.

Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

stránka č. 4


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní:

a) vedlejší stavby:

U rodinného domu, vlevo (pohled z příjezdové komunikace), je situována přízemní, zděná

vedlejší stavba pod pultovou střechou krytou plechovou krytinou, která umožňuje parkování

osobního vozidla, za níž je situován rozestavěný objekt dílny (pouze svislé konstrukce). U

tohoto je situován dřevěný přístřešek s pultovou střechou krytou standardní povlakovou

krytinou IPA.

b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami:

- ocelová vrata s elektr. pohonem

- kopaná studna

- opěrná zídka

- zpevněná plocha

- přístupový chodník dlážděný

- přípojky IS

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to

stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem

společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle

místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových

materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.

Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly

zjištěny při místním šetření zpracovatele.

6. Obsah posudku

1) Objekty

a) Rodinný dům č.p. 1256

2) Pozemky

a) Pozemky

3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

B. POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Podklady pro stanovení koeficientu K p :

Okres: Bruntál

Počet obyvatel: 15 001 – 25 000 obyvatel

Ocenění

1) Objekty

1.a) Vyhláška 387/2011 Sb.

1.a.1) Rodinný dům č.p. 1256 – § 5

Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům: typ D

Konstrukce: zděná

Podsklepení: podsklepená

Typ střechy: se sklonitou střechou

Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží

Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími

Polohový koeficient: 1,000

Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové

Koeficient změny ceny stavby: 2,155

Koeficient prodejnosti: 0,848 (Rodinné domy)

Podlaží:

Název

Zastavěná plocha

I.NP 14,24×6,63+3,30×2,13+12,22×5,60 = 169,87 m 2

II.NP + podkroví 14,24×6,63+3,30×2,13+12,22×5,60 = 169,87 m 2

I.PP 14,24×6,63+3,30×2,13+12,22×5,60 = 169,87 m 2

Součet: = 509,61 m 2

Obestavěný prostor (OP):

Spodní stavba (14,24×6,63+3,30×2,13+12,22×5,60)×2,10 = 356,73 m 3

Vrchní stavba 14,24×6,63×5,74+3,30×2,13×5,60+12,22×5,60×3,51 = 821,48 m 3

Zastřešení 14,24×6,63×2,11×0,5+3,30×2,13×1,03×0,5+12,22×5,60

×4,24×0,5 = 248,30 m 3

Obestavěný prostor – celkem: = 1 426,51 m 3

stránka č. 6


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

Vybavení:

Název, popis

Obj. podíl Hodnocení

1. Základy – smíšené s izolací 4,30 % Standardní

2. Zdivo – zděné 24,30 % Standardní

3. Stropy 9,30 % Standardní

4. Střecha – vaznicová sedlová 4,20 % Standardní

5. Krytina – plechová 3,00 % Standardní

6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody) 0,70 % Podstandardní

7. Vnitřní omítky 6,40 % Standardní

8. Fasádní omítky – vápenné hrubé 3,30 % Standardní

9. Vnější obklady – betonové 0,40 % Standardní

10. Vnitřní obklady 2,40 % Standardní

11. Schody 3,90 % Standardní

12. Dveře 3,40 % Standardní

13. Okna – dřevěná EURO okna 5,30 % Standardní

14. Podlahy obytných místností 2,30 % Standardní

15. Podlahy ostatních místností 1,40 % Standardní

16. Vytápění – ústřední plynovým kotlem 4,20 % Standardní

17. Elektroinstalace 4,00 % Standardní

18. Bleskosvod – ano 0,50 % Standardní

19. Rozvod vody 2,80 % Standardní

20. Zdroj teplé vody 1,60 % Standardní

21. Instalace plynu – ano, zemní plyn 0,50 % Standardní

22. Kanalizace 2,90 % Standardní

23. Vybavení kuchyně 0,50 % Standardní

24. Vnitřní vybavení 5,00 % Standardní

25. Záchod 0,40 % Standardní

26. Ostatní 3,00 % Standardní

Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 :

Základní koeficient K 4 : 1,0000

Úprava koeficientu K 4 :

6. Klempířské konstrukce –0,54 × 0,70 % – 0,0038

Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9962

Ocenění:

Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m 3

Koeficient využití podkroví: × 1,0750

Koeficient vybavení stavby K 4 : × 0,9962

Polohový koeficient K 5 : × 1,0000

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,1550

Koeficient prodejnosti K p : × 0,8480

Základní jednotková cena upravená: = 3 718,36 Kč/m 3

Základní cena upravená: 1 426,51 m 3 × 3 718,36 Kč/m 3 = 5 304 277,72 Kč

stránka č. 7


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

Určení opotřebení odborným odhadem:

Stáří: 72 roků

Opotřebení: 30,000 %

Odpočet opotřebení: 5 304 277,72 Kč × 30,000 % – 1 591 283,32 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení: = 3 712 994,40 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2

Cena po úpravě: = 1 856 497,20 Kč

Rodinný dům č.p. 1256 – zjištěná cena:

1 856 497,20 Kč

1.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb.

1.b.1) Rodinný dům č.p. 1256 – § 5

Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům: typ D

Konstrukce: zděná

Podsklepení: podsklepená

Typ střechy: se sklonitou střechou

Podkroví: má podkroví nad 1/3 do 2/3 zast. pl. 1.nadz. podlaží

Podlaží: se dvěma nadzemními podlažími

Polohový koeficient: 1,000

Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové

Koeficient změny ceny stavby: 2,155

Obestavěný prostor: 1 426,51 m 3

Koeficient vybavení stavby: 0,9962

Ocenění:

Základní jednotková cena: 1 900,– Kč/m 3

Koeficient využití podkroví: × 1,0750

Koeficient vybavení stavby K 4 : × 0,9962

Polohový koeficient K 5 : × 1,0000

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,1550

Základní jednotková cena upravená: = 4 384,86 Kč/m 3

Základní cena upravená: 1 426,51 m 3 × 4 384,86 Kč/m 3 = 6 255 046,64 Kč

stránka č. 8


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

Určení opotřebení odborným odhadem:

Stáří: 72 roků

Opotřebení: 30,000 %

Odpočet opotřebení: 6 255 046,64 Kč × 30,000 % – 1 876 513,99 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení: = 4 378 532,65 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2

Cena po úpravě: = 2 189 266,32 Kč

Rodinný dům č.p. 1256 – zjištěná cena:

2 189 266,32 Kč

stránka č. 9


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

2) Pozemky

2.a) Vyhláška 387/2011 Sb.

2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 212,49 Kč.

Cena je určena podle písm. k): ZC = C p × 1,00, kde C p = 35 + (24 940 – 1 000) × 0,007414

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 24 940 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,155

Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) × 0,848

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

Zastavěná plocha a 3736 403 212,49 427,1440 172 139,03

nádvoří

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,155

Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) × 0,848

Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 0,400

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

Zahrada 3737 1 030 212,49 170,8576 175 983,33

Zahrada 3738 757 212,49 170,8576 129 339,20

Součet: 1 787 305 322,53

Součet cen všech typů pozemků: = 477 461,56 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2

Cena po úpravě: = 238 730,78 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

238 730,78 Kč

stránka č. 10


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

2.b) Věcná hodnota podle vyhlášky 387/2011 Sb.

2.b.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 212,49 Kč.

Cena je určena podle písm. k): ZC = C p × 1,00, kde C p = 35 + (24 940 – 1 000) × 0,007414

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 24 940 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,155

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

Zastavěná plocha a 3736 403 212,49 503,7075 202 994,12

nádvoří

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,155

Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 0,400

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

Zahrada 3737 1 030 212,49 201,4830 207 527,49

Zahrada 3738 757 212,49 201,4830 152 522,63

Součet: 1 787 360 050,12

Součet cen všech typů pozemků: = 563 044,24 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2

Cena po úpravě: = 281 522,12 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

281 522,12 Kč

stránka č. 11


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

3) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v

publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk

Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu

nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace.

Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány,

často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více

kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný

výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času

proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi

nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak

musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny

vzorku.

Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit,

aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:

- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo,

předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),

- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu

(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),

- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např.

jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro

větší společnosti apod.),

- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně

využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní

apod.),

- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu

k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela

jedinečné),

- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální,

celostátní, nadnárodní),

- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám

nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.)

1) RD Nové Heřminovy, okres Bruntál

Rodinný dům 5+1 v Nových Heřminovech, asi 7 km od města Bruntál s velkou a prostornou

zahradou 1000 m 2 . Dům se nachází ve velmi krásném a klidném prostředí, vhodném k trvalému

bydlení nebo na rekreaci. V domě proběhla v roce 2010 částečná rekonstrukce, jsou vyměněna

plastová okna. Dům má dvě patra, v přízemí jsou tři místnosti: prostorná kuchyň, ložnice, pokoj,

WC a koupelna. V patře jsou dva prostorné pokoje. Topení je na tuhá paliva, voda je z vlastní

studny a odpad je sveden do žumpy. Okolí domu zkrášluje udržovaná zahrada s ovocnými a

okrasnými stromy.

Nabídková CENA: 3 060 000,- Kč

stránka č. 12


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

2) RD Krnov, okres Bruntál

Patrový rodinný dům 6+2, se dvěma BJ o velikosti 3+1 na okraji města Krnov (okres Bruntál).

Nemovitost je situována v klidné části obce. Zastavěná plocha domu činí 327 m 2 , obytná je cca 200

m 2 . Dům prošel v roce 2003 kompletní rekonstrukcí. V přízemí domu se nachází zádveří, chodba,

kuchyně, obývací pokoj, ložnice, obytný pokoj, koupelna, toaleta, schodiště a zastřešená terasa o

velikosti 20 m 2 . V patře je chodba, kuchyně, obývací pokoj, další dva obytné pokoje, koupelna a

toaleta. Půdní prostor lze po rekonstrukci využít jako další obytnou plochu. Celý dům je

podsklepen. Ve sklepních prostorách nachází kotelna, prádelna, uhelný sklad a dvě užitkové

místnosti. Ve vybavení domu zůstává kuchyňská linka včetně všech spotřebičů. Nemovitost je

vytápěna plynovým kotlem či kotlem na tuhá paliva s rozvody ústředního topení. Dům je napojen

na obecní vodovod. Odpady jsou svedeny do kanalizace. K domu náleží garáž, kůlna a pěkná

udržovaná zahrada o výměře 965 m 2 . Na zahradě jsou ovocné a okrasné dřeviny, skleník a krytý

bazén (6 x 3 m).

Nabídková CENA: 3 599 000,- Kč

3) RD Ježník, okres Bruntál

Rodinný dům s dvěma bytovými jednotkami 3+1, zahrada 2100 m 2 , ve městě Krnov - Ježník, okr.

Bruntál. Celý rodinný dům je podsklepený, má nová plastová okna a odpady. Dům je napojen na

městský vodovod, možno napojit i na vlastní studnu, centrální vytápění kotlem na tuhá paaliva.

Jedná se o stavbu z r. 1939 na velmi lukrativním a žádaném místě. Součástí domu je pozemek -

stavební parcela o výměře 2 100 m 2 , nyní využívaný jako zahrada.

Nabídková CENA: 3 590 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině

případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky

za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací

hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za

jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem

k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět

v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a

snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými

vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit,

najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek

a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu

oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají

relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.

Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,

„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán

termín adjustace (adjustment).

stránka č. 13


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

Adjustace je založena na následujících předpokladech:

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti

porovnávané (než vzorek)

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti

porovnávané (než vzorek)

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:

- možnost parkování ve vlastní garáži

- dopravní dostupnost města je zajištěna autobusovou, vlakovou dopravou i MHD

- lokalita vhodná k bydlení

- objekt napojen na kompletní IS

- kompletní občanská vybavenost města

- objekt po celkové rekonstrukci

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:

- dvougenerační bydlení na okraji zájmu potencionálních zájemců

- nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostí

- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu

Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému

technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s

nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a

způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný.

Seznam porovnávaných objektů:

RD Nové Heřminovy, okres Bruntál

Výchozí cena (VC): 3 060 000,– Kč

Množství (M):

1,00 celek

K polohy : 0,95

K vybavení : 1,00

K objektivizační : 1,05

K konstrukce : 1,00

K pozemku : 1,00

K technického stavu : 0,95

Jednotková cena (JC): 3 229 125,45 Kč

Váha (V): 1,0

RD Krnov, okres Bruntál

Výchozí cena (VC): 3 599 000,– Kč

Množství (M):

1,00 celek

K polohy : 1,00

K vybavení : 1,00

K objektivizační : 1,05

K konstrukce : 1,00

K pozemku : 1,00

K technického stavu : 1,00

Jednotková cena (JC): 3 427 619,05 Kč

Váha (V): 1,0

stránka č. 14


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

RD Ježník, okres Bruntál

Výchozí cena (VC): 3 590 000,– Kč

Množství (M):

1,00 celek

K polohy : 1,00

K vybavení : 1,00

K objektivizační : 1,05

K konstrukce : 1,00

K pozemku : 1,00

K technického stavu : 1,00

Jednotková cena (JC): 3 419 047,62 Kč

Váha (V): 1,0

kde JC = (VC / M) / (K polohy × K vybavení × K objektivizační × K konstrukce × K pozemku × K technického stavu )

Minimální jednotková cena za celek:

Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) / V):

Maximální jednotková cena za celek:

3 229 125,45 Kč

3 358 597,37 Kč

3 427 619,05 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty:

Stanovená jednotková cena za celek:

3 360 000,– Kč

Množství: × 1,00 celek

Porovnávací hodnota: = 3 360 000,– Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 2

Cena po úpravě: = 1 680 000,– Kč

Úprava ceny koeficientem:

Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálního

spoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuje

žádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidla

odkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. S

ohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu s

cenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výše

uvedeného spoluvlastnického podílu o 20%.

Vliv spoluvlastnictví × 0,800

Cena po úpravě: = 1 344 000,– Kč

Výsledná porovnávací hodnota:

Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):

1 344 000,– Kč

1 350 000,– Kč

stránka č. 15


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

C. REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze

věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v

závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky

a poptávky.

Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto

posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které

nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit

hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu

nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj.

např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská

vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní

prostředí, atd.

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech menší

než nabídka. Četnost realizovaných obchodů je na minimální úrovni. V obdobných lokalitách je na

trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti polohy se jedná o

polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovat za obtížně

obchodovatelný.

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a

proto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou.

REKAPITULACE

Ceny podle cenového předpisu

Cena objektů

Cena pozemků

Celková cena podle cenového předpisu

Věcná hodnota objektů podle vyhlášky

Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky

Stanovená věcná hodnota celkem

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

Věcné břemeno

Ostatní movité věci

Práva a závady, které nezaniknou dražbou

1 856 500,– Kč

238 730,– Kč

2 095 230,– Kč

2 189 270,– Kč

281 520,– Kč

2 470 790,– Kč

1 350 000,– Kč

0,– Kč

0,– Kč

0,– Kč

stránka č. 16


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

1 350 000,– Kč

Cena slovy: jedenmiliontřistapadesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

Ing. Štěpán Orálek

Ing. Jan Horalík

Ondřej Mlčoch

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 20.7.2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

znalecký ústav

........................................

Ing. Tomáš Vingrálek

jednatel

stránka č. 17


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona

36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.:

264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v

oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady

věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a

zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační

techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku,

ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků,

ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a

odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5256-1402/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.

...................................................

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

znalecký ústav

sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha

kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov

e-mail: info@posudek.com

www.posudek.com

stránka č. 18


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5256-1402/2012

E. SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace

Výpis z katastru nemovitostí

Náhled katastrální mapy

stránka č. 19