ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5647-1793/2012 - OKdrazby.cz

okdrazby.cz

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5647-1793/2012 - OKdrazby.cz

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerov

tel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.com

zapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876

ZNALECKÝ POSUDEK

číslo: 5647-1793/2012

O ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 178, příslušející k části obce Jeseník nad Odrou, na

pozemku p.č. 683, včetně pozemku p.č. 683 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 684 -

zahrada a p.č. 685 - zahrada, vše v k.ú. Jeseník nad Odrou, obec Jeseník nad Odrou, okres Nový

Jičín.

Objednatel posudku:

Účel posudku:

Mgr. Marcel Kubis

soudní exekutor, Exekutorský úřad Šumperk

Masarykovo nám. 44/4

789 01 Zábřeh na Moravě

IČ: 72043202

Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu

exekučního řízení č.j. 139 EX 25828/11-046

Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni

30.8.2012 posudek vypracoval:

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

znalecký ústav

sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha

kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov

e-mail: info@posudek.com

www.posudek.com

Posudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1

vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 6 stran

příloh.

V Přerově, dne 14.9.2012


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

A. NÁLEZ

1. Znalecký úkol

Na základě usnesení, ze dne 9.8.2012 vydané Exekutorským úřadem Šumperk, Mgr. Marcel

Kubis, č.j. 139 EX 25828/11-046, byl přibrán znalecký ústav, a to k ocenění nemovitostí -

rodinného domu č.p. 178, příslušející k části obce Jeseník nad Odrou, na pozemku p.č. 683,

včetně pozemku p.č. 683 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků p.č. 684 - zahrada a p.č. 685 -

zahrada, vše v k.ú. Jeseník nad Odrou, obec Jeseník nad Odrou, okres Nový Jičín.

Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství.

Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství

vedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi.

Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouze

odborná literatura respektive znalecké standardy.

V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a o

změně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno:

“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí

spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákona

č.151/1997 Sb.

V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována

následujícím způsobem:

“Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích

stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby

v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,

které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,

osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými

okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky

přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné

nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní

hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”

Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy:

Cena zjištěná - (tzv. „administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platného

oceňovacího předpisu ke dni 30.8.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí České

republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o

oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č.

364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Touto metodou jsou podrobně oceněny všechny

stavby hlavní a pozemky. S ohledem na účel ocenění nejsou dle platné vyhlášky oceněny

případné vedlejší stavby, garáže, studny, trvalé porosty, neboť cena zjištěná má pouze pomocný

indikační charakter (pokud jsou tyto položky popsány v odstavci 5. části „Nález“ tohoto

znaleckého posudku jsou zahrnuty do obvyklé ceny jako příslušenství k věci hlavní).

stránka č. 2

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principu

se jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno

uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.

Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů

nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6

měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.

Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z

denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb,

konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 30.8.2012 za přítomnosti pracovníka

znaleckého ústavu Ing. Jana Horalíka a povinného pana Marcela Šimka.

3. Podklady pro vypracování posudku

Výpis z katastru nemovitostí č. 76, pro k.ú. Jeseník nad Odrou, obec Jeseník nad Odrou, okres

Nový Jičín, vyhotovený objednavatelem dne 17.7.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do

katastru nemovitostí.

Náhled katastrální mapy, pro k.ú. Jeseník nad Odrou, obec Jeseník nad Odrou, okres Nový

Jičín, vyhotovená znaleckým ústavem dne 30.8.2012, prostřednictvím internetové aplikace

www.cuzk.cz.

Údaje sdělené objednavatelem.

Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.

Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitních

serverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz,

www.realitymorava.cz atd.

Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohoto

znaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by byl

předmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený,

nepronajatý.

4. Vlastnické a evidenční údaje

Dle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dni

vypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:

Kraj:

Moravskoslezský

Okres:

Nový Jičín

Obec:

Jeseník nad Odrou

Katastrální území: Jeseník nad Odrou (658952)

List vlastnictví číslo: 76

Vlastník: Šimek Marcel, Jeseník nad Odrou 178, 742 33

stránka č. 3


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

5. Celkový popis nemovitosti

Jedná se o přízemní, zděný, částečně podsklepený rodinný dům s využitým podkrovím pod

sedlovou a pultovou střechou krytou eternitovými šablonami. Objekt je situovaný do

nepravidelného tvaru a nachází se v zastavěné, centrální části obce Jeseník nad Odrou jako

samostatně stojící. Předmět ocenění se nachází na adrese Jeseník nad Odrou 178, 742 33

Jeseník nad Odrou. Parkování je možné ve vlastní garáži. Pozemky leží v rovinném terénu,

tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po veřejné, zpevněné komunikaci, na pozemku

p.č. 676 - ostatní plocha, který je ve vlastnictví: Obec Jeseník nad Odrou, Jeseník nad Odrou

256, 742 33.

Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, hloubková kanalizace, obecní vodovod, plynové

vedení, vlastní studnu.

Objekt sestává z jedné bytové jednotky o velikosti 6+1 s kompletním sociálním zařízením.

Původní stáří objektu je dle dostupných podkladových materiálů, místního šetření a dle

sdělení vlastníka cca 80 let. V průběhu své celkové životnosti objekt procházel postupně

rekonstrukcemi a modernizacemi prvků krátkodobých životností. V roce 2005 byly v I.

nadzemním podlaží vyměněny okna a parapety. V letech 2006 - 2009 byly opraveny rozvody

vody, elektroinstalace a kanalizace. V roce 2010 bylo modernizováno sociální zázemí,

položeny plovoucí podlahy a část nových vnitřních omítek. S ohledem na celkový technický

stav, stáří, provedení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno analytickou metodou

dle objemových podílů jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle

jejich životnosti. Celkový technický stav a údržbu lze ke dni ocenění hodnotit jako průměrnou.

Podrobný technický popis a vnitřní vybavení objektů je patrné z ocenění.

Při místním šetření bylo zjištěno toto příslušenství stavby hlavní:

a) vedlejší stavby:

U rodinného domu, vpravo (pohled z ulice), je situován dřevný přístřešek se sedlovou

střechou krytou plechovou krytinou. Za rodinným domem, při pravé, horní hranici pozemku je

přístupná zděná, vedlejší stavba pod pultovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou

IPA, umožňující parkování dvou osobních vozidel.

b) příslušenství, které je tvořeno těmito venkovními úpravami:

- oplocení - drátěné pletivo v ocelových rámech na betonových sloupcích

- ocelová vrátka

- kopaná studna s elektr. čerpadlem

- přístupový chodník dlážděný

- přípojky IS

Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž to

stanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem

společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dle

místního šetření, informací objednavatele a dle dalších dostupných podkladových

materiálů na dražených nemovitostech nejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.

Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebyly

zjištěny při místním šetření zpracovatele.

stránka č. 4


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

6. Obsah posudku

1) Objekty

a) Rodinný dům č.p. 178

2) Pozemky

a) Pozemky

3) Ocenění porovnávací metodou

stránka č. 5


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

B. POSUDEK

Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Podklady pro stanovení koeficientu K p :

Okres: Nový Jičín

Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel

Ocenění

1) Objekty

1.a) Vyhláška 387/2011 Sb.

1.a.1) Rodinný dům č.p. 178 – § 5

Zatřídění pro potřeby ocenění

Rodinný dům: typ A

Konstrukce: zděná

Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

Typ střechy: se sklonitou střechou

Podkroví: má podkroví nad 2/3 zastavěné plochy 1.nadz. podlaží

Podlaží: s jedním nadzemním podlažím

Polohový koeficient: 0,850

Kód klasifikace CZ-CC: 111 Budovy jednobytové

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.11.1 domy rodinné jednobytové

Koeficient změny ceny stavby: 2,155

Koeficient prodejnosti: 0,943 (Rodinné domy)

Podlaží:

Název

Zastavěná plocha

I.NP 13,02×10,43+8,11×2,88 = 159,16 m 2

Podkroví 13,02×10,43 = 135,80 m 2

I.PP 13,02×4,90 = 63,80 m 2

Součet: = 358,76 m 2

Obestavěný prostor (OP):

Spodní stavba 13,02×5,21×1,29 = 87,51 m 3

Vrchní stavba 13,02×10,43×4,49+8,11×2,88×4,52×2,88×2,41+3,59×2,

88×2,41+7,48×2,60×2,72×0,5 = 1 393,86 m 3

Zastřešení 13,02×10,43×5,30×0,50+7,48×5,21×2,46×0,50 = 407,80 m 3

Obestavěný prostor – celkem: = 1 889,17 m 3

stránka č. 6


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

Vybavení:

Název, popis Obj. podíl Hodnocení Podíl

1. Základy – betonové bez izolací 8,20 % Podstandardní

2. Zdivo – zděné 21,20 % Standardní

3. Stropy – dřevěné trámové s rovným podhledem 7,90 % Standardní

4. Střecha – vaznicová sedlová, pultová 7,30 % Standardní

5. Krytina – eternitové šablony 3,40 % Standardní

6. Klempířské konstrukce – pozinkované (žlaby, svody),

poplastované (parapety)

0,90 % Standardní

7. Vnitřní omítky – vápenné hladké 5,80 % Standardní

8. Fasádní omítky – vápenné hladké 2,80 % Standardní

9. Vnější obklady – z kabřince 0,50 % Standardní 20 %

Nevyskytuje se 80 %

10. Vnitřní obklady – keramický (kuchyně, koupelna, WC) 2,30 % Standardní

11. Schody – dřevěné se zábradlím 1,00 % Standardní

12. Dveře – dřevěné náplňové do dřevěných zárubní 3,20 % Standardní

13. Okna – dřevěná kastlová 5,20 % Standardní 50 %

– plastová zdvojená Standardní 50 %

14. Podlahy obytných místností – plovoucí podlahy,

keramická dlažba

2,20 % Standardní

15. Podlahy ostatních místností – keramická dlažba 1,00 % Standardní

16. Vytápění – ústřední s kotlem na tuhá paliva a plynovým

kotlem

5,20 % Standardní

17. Elektroinstalace – 240/400V 4,30 % Standardní

18. Bleskosvod 0,60 % Nevyskytuje se

19. Rozvod vody – teplá i studená 3,20 % Standardní

20. Zdroj teplé vody – 2x průtokový ohřívač 1,90 % Podstandardní

21. Instalace plynu – ano, zemní plyn 0,50 % Standardní

22. Kanalizace – kompletní odkanalizování 3,10 % Standardní

23. Vybavení kuchyně – kombinovaný sporák 0,50 % Standardní

24. Vnitřní vybavení – 2x umyvadlo, 2x vana, sprchový kout 4,10 % Standardní

25. Záchod – 2x splachovací WC 0,30 % Standardní

26. Ostatní 3,40 % Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 :

Základní koeficient K 4 : 1,0000

Úprava koeficientu K 4 :

1. Základy –0,54 × 8,20 % – 0,0443

9. Vnější obklady –0,54 × 1,852 × 0,50 % × 80 % – 0,0040

18. Bleskosvod –0,54 × 1,852 × 0,60 % – 0,0060

20. Zdroj teplé vody –0,54 × 1,90 % – 0,0103

26. Ostatní –0,54 × 1,852 × 3,40 % – 0,0340

Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,9014

Ocenění:

Základní jednotková cena: 2 290,– Kč/m 3

Koeficient využití podkroví: × 1,1200

Koeficient vybavení stavby K 4 : × 0,9014

Polohový koeficient K 5 : × 0,8500

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,1550

stránka č. 7


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

Koeficient prodejnosti K p : × 0,9430

Základní jednotková cena upravená: = 3 993,46 Kč/m 3

Základní cena upravená: 1 889,17 m 3 × 3 993,46 Kč/m 3 = 7 544 324,83 Kč

Určení opotřebení analytickou metodou:

Konstrukce:

1. Základy – podstandardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 8,20 % × 0,46 / 0,9014 + 2,511 %

2. Zdivo – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 21,20 % / 0,9014 + 14,111 %

3. Stropy – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 7,90 % / 0,9014 + 5,258 %

4. Střecha – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 7,30 % / 0,9014 + 4,859 %

5. Krytina – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 3,40 % / 0,9014 + 2,263 %

6. Klempířské konstrukce – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 0,90 % / 0,9014 + 0,599 %

7. Vnitřní omítky – standardní

Opotřebení: 20,000 %

20,000 % × 5,80 % / 0,9014 + 1,287 %

8. Fasádní omítky – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 2,80 % / 0,9014 + 1,864 %

9. Vnější obklady – standardní 20 %

Opotřebení: 70,000 %

70,000 % × 0,50 % × 20 % / 0,9014 + 0,078 %

10. Vnitřní obklady – standardní

Opotřebení: 40,000 %

40,000 % × 2,30 % / 0,9014 + 1,021 %

11. Schody – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 1,00 % / 0,9014 + 0,666 %

12. Dveře – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 3,20 % / 0,9014 + 2,130 %

13. Okna – standardní 50 %

Opotřebení: 70,000 %

70,000 % × 5,20 % × 50 % / 0,9014 + 2,019 %

13. Okna – standardní 50 %

2 / (2 + 48) × 100 = 4,000 %

4,000 % × 5,20 % × 50 % / 0,9014 + 0,115 %

14. Podlahy obytných místností – standardní

2 / (2 + 48) × 100 = 4,000 %

stránka č. 8


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

4,000 % × 2,20 % / 0,9014 + 0,098 %

15. Podlahy ostatních místností – standardní

Opotřebení: 40,000 %

40,000 % × 1,00 % / 0,9014 + 0,444 %

16. Vytápění – standardní

2 / (2 + 38) × 100 = 5,000 %

5,000 % × 5,20 % / 0,9014 + 0,288 %

17. Elektroinstalace – standardní

Opotřebení: 50,000 %

50,000 % × 4,30 % / 0,9014 + 2,385 %

19. Rozvod vody – standardní

Opotřebení: 20,000 %

20,000 % × 3,20 % / 0,9014 + 0,710 %

20. Zdroj teplé vody – podstandardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 1,90 % × 0,46 / 0,9014 + 0,582 %

21. Instalace plynu – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 0,50 % / 0,9014 + 0,333 %

22. Kanalizace – standardní

Opotřebení: 30,000 %

30,000 % × 3,10 % / 0,9014 + 1,032 %

23. Vybavení kuchyně – standardní

Opotřebení: 60,000 %

60,000 % × 0,50 % / 0,9014 + 0,333 %

24. Vnitřní vybavení – standardní

2 / (2 + 28) × 100 = 6,667 %

6,667 % × 4,10 % / 0,9014 + 0,303 %

25. Záchod – standardní

2 / (2 + 28) × 100 = 6,667 %

6,667 % × 0,30 % / 0,9014 + 0,022 %

Opotřebení analytickou metodou celkem: = 45,309 %

Odpočet opotřebení: 7 544 324,83 Kč × 45,309 % – 3 418 258,14 Kč

Cena po odečtení opotřebení: = 4 126 066,69 Kč

Rodinný dům č.p. 178 – zjištěná cena:

4 126 066,69 Kč

stránka č. 9


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

2) Pozemky

2.a) Vyhláška 387/2011 Sb.

2.a.1) Pozemky – § 28

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 41,52 Kč.

Cena je určena podle písm. k): ZC = C p × 1,00, kde C p = 35 + (1 880 – 1 000) × 0,007414

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 880 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,155

Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) × 0,943

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

Zastavěná plocha a 683 588 41,52 92,8130 54 574,04

nádvoří

§ 28 odst. 5 – Pozemky zahrad a ostatní plochy

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,155

Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) × 0,943

Koeficient úpravy dle §28 odst.5: × 0,400

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

Zahrada 684 192 41,52 37,1252 7 128,04

Zahrada 685 393 41,52 37,1252 14 590,20

Součet: 585 21 718,24

Součet cen všech typů pozemků: = 76 292,28 Kč

Pozemky – zjištěná cena:

76 292,28 Kč

stránka č. 10


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

3) Ocenění porovnávací metodou

Problematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána v

publikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor Zbyněk

Zazvonil.

Výběr porovnatelných vzorků:

V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadu

nástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace.

Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány,

často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve více

kancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečný

výsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i času

proměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezi

nabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pak

musí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení ceny

vzorku.

Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit,

aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:

- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo,

předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),

- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu

(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),

- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např.

jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, pro

větší společnosti apod.),

- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněně

využitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilní

apod.),

- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahu

k představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcela

jedinečné),

- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální,

celostátní, nadnárodní),

- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představám

nabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil. Kč atd.)

1) RD Vražné-Hynčice, okres Nový Jičín

Rodinný dům v obci Vražné - Hynčice. Dvoupodlažní, částečně podsklepený dům stojí na pěkném

místě uprostřed obce. Obytnou část tvoří v přízemí velká chodba, kuchyně, obývák, ložnice a další

dva pokoje, spojovací místnost, velká koupelna s vanou i sprchovým koutem a samostatné WC. V

podkroví je další pokoj a prostory vhodné pro půdní vestavbu. Ve sklepě je kotelna a studna s

pitnou vodou. K objektu dále patří pozemky o celkové výměře 3.512 m 2 , prostorná garáž s dílnou,

chlév a kůlny. Na zahradě je další studna. Odpady jsou svedeny do septiku. Elektřina 230/400V. V

obci je škola, školka, obchody a restaurace. Velmi dobrá dopravní dostupnost autem a autobusem

(zastávka nedaleko domu), do Oder je to odtud 4 km, do Hranic 11 km a do Nového Jičína 15 km.

Nabídková CENA: 1 150 000,- Kč

stránka č. 11


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

2) RD Butovice, okres Nový Jičín

Rodinný dům (3x 2+1, 349 m 2 ) s garáží a pozemkem ve Studénce - Butovicích na ulici Matiční.

Jedná se o zděný, částečně podsklepený rodinný dům s částečně využitým druhým nadzemním

podlažím pod sedlovou střechou krytou plechovou krytinou. Objekt je situovaný do nepravidelného

tvaru a je v zastavěné okrajové části města Studénka, v místní části Butovice jako samostatně

stojící. Parkování je možné ve vlastní garáži, na vlastním pozemku nebo na veřejné komunikaci

před objektem. Pozemky leží v rovinném terénu, tvoří jednotný funkční celek a jsou přístupné po

veřejné, zpevněné komunikaci. Dům je napojen na inženýrské sítě: elektro, obecní vodovod, plyn,

vlastní studnu, septik. Objekt může být dále napojen na hloubkovou kanalizaci. Objekt sestává ze tří

bytových jednotek o velikosti 3x 2+1. Jedna bytová jednotka 2+1 s kompletním sociálním

zařízením je situována v I. nadzemním podlaží. Ostatní bytové jednotky jsou situovány ve II.

nadzemním podlaží, přičemž jedna z těchto bytových jednotek je stavebně nedokončená a bez

sociálního zařízení. Původní stáří objektu je 70 let. V průběhu životnosti objekt procházel postupně

rekonstrukcemi a modernizacemi. Na pravou dvorní část rodinného domu navazuje zděná přízemní

garáž s pultovou střechou krytou taškou pálenou. Na zahradě jsou pak situovány 4 zděné přízemní

kůlny s pultovou střechou krytou standardní povlakovou krytinou IPA. Užitná plocha je 349,21 m 2 ,

plocha pozemků je 1266 m 2 .

Nabídková CENA: 1 290 000,- Kč

3) RD Zámrsky, okres Přerov

Rodinný dům o dispozici 5+1, který je z části podsklepen a náleží k němu i zahrada s ovocnými

stromy o ploše 629 m 2 . V 1. NP se nachází předsíň, obývací pokoj s terasou, pokoj, kuchyně,

koupelna, spíž a schodiště do sklepa. Ve 2. NP jsou tři prostorné pokoje a terasa. Součástí prodeje je

i samostatná garáž s kůlnou. Dům je vytápěn plynovým kotlem.

Nabídková CENA: 1 370 000,- Kč

Jednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:

Jednotky porovnání jsou veličiny, jejichž prostřednictvím se porovnávání provádí. Ve většině

případů jsou známé ceny vzorků vyjádřeny jako dosažené, dohodnuté či navrhované finanční částky

za porovnávané nemovitosti jako za celky, tedy ve formě Kč/ks. Protože i hledaná porovnávací

hodnota posuzovaných nemovitostí je požadována jako cena za celek, je nejjednodušším řešením za

jednotku porovnání zvolit právě Kč/celek, resp. Kč/ks, a případné cenové úpravy vzhledem

k jednotlivým rozdílnostem, eventuálně kvalitativní hierarchické uspořádání vzorků, provádět

v těchto jednotkách. Výhody tohoto způsobu spočívají v jeho transparentnostech, jednoduchosti a

snadné srozumitelnosti pro všechny účastníky trhu.

Kvantitativní porovnávací analýza:

Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranými

vzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit,

najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážek

a přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotu

oceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy mají

relativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.

Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,

„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používán

termín adjustace (adjustment).

stránka č. 12


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

Adjustace je založena na následujících předpokladech:

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitosti

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitosti

porovnávané (než vzorek)

- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitosti

oceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitosti

porovnávané (než vzorek)

Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:

- možnost parkování ve vlastní garáži

- dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou a vlakovou dopravou

- lokalita vhodná k bydlení

- objekt situován v centru obce

- objekt po provedených vnitřních rekonstrukcích

- občanská vybavenost obce na dobré úrovni

Záporné stránky oceňovaných nemovitostí:

- méně atraktivní vnitřní dispozice (průchozí pokoje)

- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu

Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. rodinný dům, uvedené velikosti, vybavení, resp. zjištěnému

technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladu s

nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavení a

způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění (jako celek) je obchodovatelný.

Seznam porovnávaných objektů:

RD Vražné-Hynčice, okres Nový Jičín

Výchozí cena (VC): 1 150 000,– Kč

Množství (M):

1,00 celek

K polohy : 1,00

K vybavení : 1,00

K objektivizační : 1,10

K konstrukce : 1,00

K pozemku : 0,95

K technického stavu : 1,00

Jednotková cena (JC): 1 100 478,47 Kč

Váha (V): 1,0

RD Butovice, okres Nový Jičín

Výchozí cena (VC): 1 290 000,– Kč

Množství (M):

1,00 celek

K polohy : 1,05

K vybavení : 1,00

K objektivizační : 1,10

K konstrukce : 1,00

K pozemku : 1,00

K technického stavu : 1,00

Jednotková cena (JC): 1 116 883,12 Kč

Váha (V): 1,0

stránka č. 13


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

RD Zámrsky, okres Přerov

Výchozí cena (VC): 1 370 000,– Kč

Množství (M):

1,00 celek

K polohy : 1,00

K vybavení : 1,00

K objektivizační : 1,10

K konstrukce : 1,00

K pozemku : 1,00

K technického stavu : 1,00

Jednotková cena (JC): 1 245 454,55 Kč

Váha (V): 1,0

kde JC = (VC / M) / (K polohy × K vybavení × K objektivizační × K konstrukce × K pozemku × K technického stavu )

Minimální jednotková cena za celek:

Průměrná jednotková cena za celek ( (JC × V) / V):

Maximální jednotková cena za celek:

1 100 478,47 Kč

1 154 272,05 Kč

1 245 454,55 Kč

Stanovení porovnávací hodnoty:

Stanovená jednotková cena za celek:

1 160 000,– Kč

Množství: × 1,00 celek

Porovnávací hodnota: = 1 160 000,– Kč

stránka č. 14


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

C. REKAPITULACE

Obvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lze

věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v

závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky

a poptávky.

Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto

posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které

nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit

hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu

nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj.

např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská

vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní

prostředí, atd.

Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostech

srovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobných

lokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnosti

polohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových

relacích lze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou.

Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací,

a proto v případě odhadu obvyklé hodnoty oceňovaných nemovitostí (jako celku) tuto

považujeme za obvyklou.

REKAPITULACE

Ceny podle cenového předpisu

Cena objektů

Cena pozemků

Celková cena podle cenového předpisu

Cena zjištěná porovnávacím způsobem

Věcné břemeno

Ostatní movité věci

Práva a závady, které nezaniknou dražbou

4 126 070,– Kč

76 290,– Kč

4 202 360,– Kč

1 160 000,– Kč

0,– Kč

0,– Kč

0,– Kč

stránka č. 15


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí

1 160 000,– Kč

Cena slovy: jedenmilionjednostošedesáttisíc Kč

Zpracovatelé posudku:

Osoba oprávněná podávat vysvětlení:

Ing. Tomáš Vingrálek

Ing. Štěpán Orálek

Ing. Jan Horalík

Ondřej Mlčoch

Ing. Tomáš Vingrálek

V Přerově, dne 14.9.2012

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

znalecký ústav

........................................

Ing. Tomáš Vingrálek

jednatel

stránka č. 16


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

D. ZNALECKÁ DOLOŽKA

Znalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona

36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.:

264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v

oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhady

věcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení a

zařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulační

techniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku,

ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků,

ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny a

odhady podnikových investic.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5647-1793/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu.

...................................................

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.

znalecký ústav

sídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Praha

kancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerov

e-mail: info@posudek.com

www.posudek.com

stránka č. 17


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5647-1793/2012

E. SEZNAM PŘÍLOH

Fotodokumentace

Výpis z katastru nemovitostí

Náhled katastrální mapy

stránka č. 18

More magazines by this user
Similar magazines