znalecký posudek.pdf - CZ Dražby a.s.

czdrazby.cz

znalecký posudek.pdf - CZ Dražby a.s.

Znalecký posudek č. 2711/166/2012

O ceně obvyklé spoluvlastnického podílu na domě č.p.443 a pozemku parc.č. st.720 v

k.ú.Kouřim, obec Kouřim, okres Kolín.

Objednatel posudku:

Účel posudku:

CZ Dražby a.s

Mírové náměstí 3097/37

400 01 Ú s t í n a d L a b e m

IČ: 28701259

Stanovení obvyklé ceny nemovitosti

pro účely veřejné dražby

dle zákona 26/2000 Sb.

Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá

ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb.,

vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb., podle stavu ke

dni 12. 11. 2012 posudek vypracoval:

Ing. Marcela Odstrčilová

Meziškolská 103/11

417 12 Proboštov

723 576 438

Posudek obsahuje 16 stran a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.

Teplice, 3. 12. 2012


– 2 –

A. Nález

1.Znalecký úkol

Zjištění ceny obvyklé spoluvlastnického podílu na obytném domě, vedlejší stavbě a pozemku v

Ruské ulici města Kouřim.

2. Prohlídka a zaměření nemovitosti

Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 12. 11. 2012. Do bytu nebyl umožněn

přístup, popis a ocenění je provedeno na základě vnějšího ohledání a informací získaných na místě.

3. Podklady pro vypracování posudku

Výpis z katastru nemovitostí LV č.1463

Snímek z pozemkové mapy

Nabídky realitních kanceláří

Výměry a skutečnosti zjištěné na místě

4. Vlastnické a evidenční údaje

Kraj:

Středočeský

Okres:

Kolín

Obec:

Kouřim

Katastrální území: Kouřim (671215)

5. Dokumentace a skutečnost

Projektová dokumentace není k dispozici, dům byl postaven dle stavebního provedení a použitých

materiálů v třicátých letech min.století.

6. Celkový popis nemovitosti

Bytová jednotka je v přízemí obytného domu se vstupem ze zadní prosklené chodby. Byt o velikosti

2+1 s podlahovou plochou 66 m 2, odpovídá spoluvlastnickému podílu o velikosti 1039/10000 na

celé nemovitosti. Dle dohody o užívání jsou k bytu k dispozici další prostory v suterénu domu, ve

vedlejší stavbě za domem a pozemku za domem. Byt má koupelnu, samostané WC, topení kamny

na PP. V domě je zaveden plyn, lze přivést do bytu.

Místo je v klidné zástavbě rodinných domů.

7. Obsah posudku

Oddíl 1

a) Obytný dům č.p.443

Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


– 3 –

b) Vedlejší stavba

c) Pozemky

d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu

Oddíl 2

a) Pozemek č.st.720


– 4 –

B. Posudek

Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění

Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky

č. 387/2011 Sb. o oceňování majetku.

Podklady pro stanovení koeficientu K p :

Okres: Kolín

Počet obyvatel: 1 001 – 2 000 obyvatel

Oddíl 1

a) Obytný dům č.p.443 – § 3

Stavba na parc.č. st.720.

Obytný dům je postaven jako dvoupodlažní, cele podsklepený s využitým podkrovím pod sedlovu

mansardovou střechou.

Konstrukční provedení domu z třicátých let minulého století je zděné na betonových základech s

kamennou podezdívkou. Stropy s rovným podhledem, schodiště betonové s teracovým povrchem.

Do domu je přivedena voda, kanalizace, elektro i plyn z veřejných sítí.

Oceňovaná bytová jednotka 2+1 v přízemí domu je vytápěna kamny na pevná paliva.

Dle informacích získaných na místě, je byt v původním stavu, vyžadujícím modernizaci.

Zatřídění pro potřeby ocenění

Budova: K 1 . domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové)

Svislá nosná konstrukce: zděná

Polohový koeficient: 1,000

Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypové

Koeficient změny ceny stavby: 2,139

Podlaží:

Název Výška Zastavěná plocha

suterén 2,45 m 39,40×11,80–33,00×4,60 = 313,12 m 2

I.NP 2,80 m 39,40×11,80–33,00×0,80 = 438,52 m 2

II.NP 2,80 m 39,40×11,80–33,00×0,80 = 438,52 m 2

podkroví 1,30 m 39,40×11,80–33,00×0,80 = 438,52 m 2

Součet: 9,35 m 1 628,68 m 2

Průměrná výška podlaží (PVP):

Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP):

=

=

2,33 m

407,17 m 2

Obestavěný prostor (OP):

suterén 2,45 × (39,40×11,80–33,00×4,60) = 767,14 m 3


– 5 –

I.NP 2,80 × (39,40×11,80–33,00×0,80) = 1 227,86 m 3

II.NP 2,80 × (39,40×11,80–33,00×0,80) = 1 227,86 m 3

podkroví 1,30 × (39,40×11,80–33,00×0,80) = 570,08 m 3

Obestavěný prostor – celkem: = 3 792,94 m 3

Vybavení:

Název, popis

Obj. podíl Hodnocení

1. Základy včetně zemních prací – bez izolací 6,00 % Podstandardní

2. Svislé konstrukce – zděné na tl.45 cm 18,80 % Standardní

3. Stropy – rovný podhled 8,20 % Standardní

4. Krov, střecha – valbová, mansardová 5,30 % Standardní

5. Krytiny střech – tašková 2,40 % Standardní

6. Klempířské konstrukce – úplné z pozink plechů 0,70 % Standardní

7. Úprava vnitřních povrchů – vápenné štukové 6,90 % Standardní

8. Úprava vnějších povrchů – vápenné dvouvrstvé 3,10 % Standardní

9. Vnitřní obklady keramické – koupelna, kuchyně, WC 2,10 % Standardní

10. Schody – teracové 3,00 % Standardní

11. Dveře – plné, náplňové 3,20 % Standardní

12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se

13. Okna – zdvojená plastová 5,40 % Standardní

14. Povrchy podlah – PVC, dlažba 3,10 % Standardní

15. Vytápění – lokální 4,70 % Podstandardní

16. Elektroinstalace – 220 i 380 V 5,20 % Standardní

17. Bleskosvod – ano 0,40 % Standardní

18. Vnitřní vodovod – studená i teplá 3,30 % Standardní

19. Vnitřní kanalizace – kuchyně, WC, koupelna 3,20 % Standardní

20. Vnitřní plynovod – zemní plyn 0,40 % Standardní

21. Ohřev vody – elektrický boiler 2,10 % Standardní

22. Vybavení kuchyní – sporáky, kuchyňské linky 1,80 % Standardní

23. Vnitřní hygienické vybavení – vana, umyvadlo, WC 3,80 % Standardní

24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se

25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se

26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 :

Základní koeficient K 4 : 1,0000

Úprava koeficientu K 4 :

1. Základy včetně zemních prací –0,54 × 6,00 % – 0,0324

15. Vytápění –0,54 × 4,70 % – 0,0254

24. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % – 0,0130

25. Ostatní –0,54 × 1,852 × 5,60 % – 0,0560

Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8732

Ocenění:

Základní jednotková cena (ZC): 2 150,– Kč/m 3

Koeficient konstrukce K 1 : × 0,9390

Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : × 0,9362

Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : × 1,2013

Koeficient vybavení stavby K 4 : × 0,8732


– 6 –

Polohový koeficient K 5 : × 1,0000

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,1390

Základní jednotková cena upravená: = 4 240,81 Kč/m 3

Základní cena upravená: 3 792,94 m 3 × 4 240,81 Kč/m 3 = 16 085 137,88 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou:

Stáří: 85 roků

Předpokládaná další životnost: 40 roků

Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 40) = 68,000 %

Odpočet opotřebení: 16 085 137,88 Kč × 68,000 % – 10 937 893,76 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení: = 5 147 244,12 Kč

Úprava ceny vlastnickým podílem

Vlastnický podíl: × 1 / 1

Cena po úpravě: = 5 147 244,12 Kč

Obytný dům č.p.443 – zjištěná cena:

5 147 244,12 Kč

b) Vedlejší stavba – § 7

Za domem je na společném pozemku postavena stavba sloužící jako sklady nářadí a otopu.

Prostory jsou užívány na základě dohody spoluvlastníků obytného domu.

Zatřídění pro potřeby ocenění

Vedlejší stavba: typ I–B

Svislá nosná konstrukce: zděná tl. nad 15 cm

Podsklepení: nepodsklepená nebo podsklepená do poloviny 1.nadz. podlaží

Podkroví: nemá podkroví

Krov: neumožňující zřízení podkroví

Koeficient vybavení stavby: 0,893

Polohový koeficient: 1,000

Kód klasifikace CZ-CC: 1274 Budovy nebytové ostatní

Kód standardní klasifikace produkce: 46.21.19.9 objekty ostatní jinde neuvedené

Koeficient změny ceny stavby: 2,103

Podlaží:

I.NP

Výška:

2,40 m

Zastavěná plocha: (25,90+23,10)×3,40 = 166,60 m 2

Obestavěný prostor (OP):

I.NP 2,40 × ((25,90+23,10)×3,40) = 399,84 m 3

Vybavení:

Název, popis

Obj. podíl Hodnocení

1. Základy – bez izolací 7,10 % Podstandardní

2. Obvodové stěny – zděné 31,80 % Standardní

3. Stropy – rovný podhled 19,80 % Standardní

4. Krov – pultová s dř.trámy 7,30 % Standardní

5. Krytina – živičné svařované 8,10 % Standardní


– 7 –

6. Klempířské práce – základní pozink.plech 1,70 % Standardní

7. Úprava povrchů – vápenná omítka 6,10 % Standardní

8. Schodiště 0,00 % Neuvažuje se

9. Dveře – svlakové 3,00 % Standardní

10. Okna 1,10 % Nevyskytuje se

11. Podlahy – betonové 8,20 % Standardní

12. Elektroinstalace 5,80 % Nevyskytuje se

Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 :

Základní koeficient K 4 : 1,0000

Úprava koeficientu K 4 :

1. Základy –0,54 × 7,10 % – 0,0383

10. Okna –0,54 × 1,852 × 1,10 % – 0,0110

12. Elektroinstalace –0,54 × 1,852 × 5,80 % – 0,0580

Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8927

Ocenění:

Základní jednotková cena 1 250,– Kč/m 3

Koeficient vybavení stavby K 4 : × 0,8927

Polohový koeficient K 5 : × 1,0000

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,1030

Základní jednotková cena upravená: = 2 346,69 Kč/m 3

Základní cena upravená: 399,84 m 3 × 2 346,69 Kč/m 3 = 938 300,53 Kč

Výpočet opotřebení lineární metodou:

Stáří: 85 roků

Předpokládaná další životnost: 15 roků

Opotřebení: 100 × 85 / (85 + 15) = 85,000 %

Odpočet opotřebení: 938 300,53 Kč × 85,000 % – 797 555,45 Kč

Cena objektu po odečtení opotřebení: = 140 745,08 Kč

Vedlejší stavba – zjištěná cena:

140 745,08 Kč

c) Pozemky – § 28

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 41,24 Kč.

Cena je určena podle písm. k): ZC = C p × 1,00, kde C p = 35 + (1 842 – 1 000) × 0,007414

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 842 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,139

Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) × 1,471

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

zastavěná plocha st.720 439 41,24 142,7364 62 661,28


– 8 –

Pozemky – zjištěná cena:

62 661,28 Kč

Rekapitulace nákladových cen:

a) Obytný dům č.p.443 (bez K p ) 5 147 244,12 Kč

b) Vedlejší stavba (bez K p ) 140 745,08 Kč

Nákladová cena všech staveb (bez K p ) – celkem:

5 287 989,20 Kč

d) Ocenění kombinací nákladového a výnosového způsobu – § 22 a § 23

Obytný dům rodělený mezi 10 spoluvlastníků poměry, které odpovídají užívaným podlahovým

plochám bytů. Nájemné použité pro výpočet výnosové metody je stanoveno dle místně obvyklého

nájemného. Byty nejsou pronajaté, jsou v užívání podílových spoluvlastníků.

celková obytná plocha

Výměra pronajaté plochy: 740,00 m 2

Jednotkové nájemné: 600,– Kč/m 2

Roční nájemné: 740,00 m 2 × 600,– Kč/m 2 = 444 000,– Kč

Snížení ročního nájemného:

Snížení nájemného o 40 %:

177 600,– Kč

Stavba i pozemek má stejného vlastníka – nájemné se sníží o 5 % ceny pozemku

Cena zastavěné části pozemku: 62 661,28 Kč

Snížení nájemného ve výši 5 % z ceny pozemku: + 3 133,06 Kč

Odpočet ročního nájemného celkem:

180 733,06 Kč

Výpočet výnosové ceny:

Upravené roční nájemné: 444 000,– Kč – 180 733,06 Kč = 263 266,94 Kč

Účel užití stavby: Bytové domy

Míra kapitalizace: 5 %

+ 0,5 % na pokrytí zvýšeného rizika spojeného s docílením

pronájmu celkové podlahové plochy u staveb

oceňovaných podle § 22 odst. 2 / 5,50 %

Cena zjištěná výnosovým způsobem (CV):

4 786 671,64 Kč

Stanovení ceny nemovitosti kombinací nákladového a výnosového způsobu:

Skupina nemovitosti: D – bez zásadních změn - stabilizovaná oblast,

nemovitost nemá rozvojové možnosti

Cena zjištěná nákladovým způsobem bez K p (CN): = 5 287 989,20 Kč

Vzorec pro výpočet ceny: CV + 0,10 × | CV – CN |

Cena zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu:

4 836 803,40 Kč

Oddíl 2

a) Pozemek č.st.720 – § 28

Pozemek má možnost napojení na plynovou veřejnou síť.


– 9 –

Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle § 28 odst. 1 činí 41,24 Kč.

Cena je určena podle písm. k): ZC = C p × 1,00, kde C p = 35 + (1 842 – 1 000) × 0,007414

(zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde 1 842 je počet obyvatel v obci.

§ 28 odst. 2 – Zastavěné plochy a nádvoří

Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku

Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2:

Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % × 1,100

Koeficient změny cen staveb K i : × 2,139

Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) × 1,471

Jednotková cena [Kč/m 2 ]

Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč]

zastavěná plocha st.720 1 443 41,24 142,7364 205 968,63

Pozemek č.st.720 – zjištěná cena:

205 968,63 Kč


– 10 –

C. Rekapitulace

Oddíl 1

Cena za oddíl zjištěná kombinací nákladového a výnosového způsobu

Oddíl 1 – cena činí ke dni odhadu celkem:

4 836 803,40 Kč

Oddíl 2

Výsledné ceny:

a) Pozemek č.st.720 205 968,63 Kč

Oddíl 2 – výsledná cena činí celkem:

205 968,63 Kč

Součet cen nemovitosti

Výsledné ceny:

Cena po zaokrouhlení podle § 46:

5 042 772,03 Kč

5 042 770,– Kč

Zjištěná cena: 5 042 770,– Kč

Cena slovy: pětmilionůčtyřicetdvatisícesedmsetsedmdesát Kč

Rozpočet ceny na jednotlivé vlastníky

Název vlastníka Vlastnický podíl Podíl ceny

Jana Dvořáková 1 039 / 10 000 523 943,80 Kč

Cena obvyklá :

Pro stanovení ceny bylo použito kombinace nákladové a výnosové metody, která stanoví

ekonomickou cenu s návratností vložených prostředků. Porovnáním s nabídkovými cenami

obdobných nemovitostí v místě a čase je cena obvyklá stanovena na:

Cena obvyklá - 520 000,-Kč(slovy: pětsetdvacettisíc korun českých)

Dle výpisu z katastru nemovitostí je vlastnické právo omezeno zástavním právem smluvním. Cena

toto právo nezohledňuje, neboť bude vypořádáno v rámci prodeje v dražbě.

Nemovitost je dále uvažována jako volná, nezatížená jinými neevidovanými omezeními vlastnických

práv. Cena je časově omezena na dobu okolo data vypracování posudku.

Teplice, 3. 12. 2012


– 11 –

Ing. Marcela Odstrčilová

Meziškolská 103/11

417 12 Proboštov

723 576 438


– 12 –

D. Znalecká doložka

Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad

Labem č.j. Spr.2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady

-spec.nemovitosti.

Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2711/166/2012 znaleckého deníku.

Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 166/2012 podle připojené likvidace.


– 13 –

E. Seznam příloh

Fotodokumentace

Nabídky RK


Fotodokumentace

– 14 –


Nabídky RK

– 15 –


– 16 –

More magazines by this user
Similar magazines