ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4071-217/2012 - OKdrazby.cz

e.aukce.com

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4071-217/2012 - OKdrazby.cz

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerovtel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.comzapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876ZNALECKÝ POSUDEKčíslo: 4071-217/2012O ceně ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - bytové jednotky č. 324/5 vbudově č.p. 324, příslušející k části obce Skalice, na pozemku p.č. St. 975 (LV č. 60000), včetněspoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu v rozsahu 8994/100000, všezapsané na listu vlastnictví č. 1276 a listu vlastnictví č. 1072, vše v k.ú. Skalice u Frýdku-Místku,obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek.Objednatel posudku:Účel posudku:JUDr. Tomáš Vránasoudní exekutor, Exekutorský úřad PřerovKomenského 38750 02 PřerovIČ: 66246750DIČ: CZ6205200980Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebuexekučního řízení č.j. 103 EX 25601/11-29Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni5.1.2012 posudek vypracoval:Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.znalecký ústavsídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Prahakancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerove-mail: info@posudek.comwww.posudek.comPosudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednatel a 1 vyhotoveníje uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 15 stran a 4 stran příloh.V Přerově, dne 31.1.2012


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012A. NÁLEZ1. Znalecký úkolNa základě usnesení, ze dne 13.12.2011 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. TomášVrána, č.j. 103 EX 25601/11-29, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění: ideálníhospoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - bytové jednotky č. 324/5 v budově č.p.324, příslušející k části obce Skalice, na pozemku p.č. St. 975 (LV č. 60000), včetněspoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu v rozsahu 8994/100000, všezapsané na listu vlastnictví č. 1276 a listu vlastnictví č. 1072, vše v k.ú. Skalice uFrýdku-Místku, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek.Znalci se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství. Dále seznalci ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenství vedených nemovitostí,a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi.Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouzeodborná literatura respektive znalecké standardy.V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a ozměně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno:“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostíspojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákonač.151/1997 Sb.V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definovánanásledujícím způsobem:“Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejíchstejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné službyv obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnýmiokolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledkypřírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinnénebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštníhodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy:Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platnéhooceňovacího předpisu ke dni 5.1.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí Českérepubliky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ooceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č.364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dletypu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter.stránka č. 2Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principuse jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávnouskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typůnemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů zdenního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb,konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.2. Prohlídka a zaměření nemovitostiProhlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 5.1.2012 za přítomnosti pracovníkaznaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše.Povinný se přes písemnou výzvu místního šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkoviznaleckého ústavu umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí. Pro potřeby tohotoznaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitosti zvenčí. Informacetýkající se bytového domu byly sděleny paní Michaelou Brunckovou ze SBD. Některé prvkytýkající se zejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckéhoposudku jsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost odhadnutaodborným odhadem zpracovatele.3. Podklady pro vypracování posudkuVýpis z katastru nemovitosti č. 1276, pro k.ú. Skalice u Frýdku-Místku, obec Frýdek-Místek,okres Frýdek-Místek, vyhotovený objednavatelem dne 25.11.2011, prostřednictvím dálkovéhopřístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.Výpis z katastru nemovitosti č. 1072, pro k.ú. Skalice u Frýdku-Místku, obec Frýdek-Místek,okres Frýdek-Místek, vyhotovený objednavatelem dne 25.11.2011, prostřednictvím dálkovéhopřístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Skalice u Frýdku-Místku, obec Frýdek-Místek, okresFrýdek-Místek, vyhotovená objednavatelem dne 13.12.2011, prostřednictvím dálkovéhopřístupu do Katastru nemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.Kopie Prohlášení vlastníka ze dne 10.12.1998 dodaná objednavatelem znaleckého posudku.Údaje sdělené objednavatelem.Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohotoznaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by bylpředmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený,nepronajatý.stránka č. 3


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/20124. Vlastnické a evidenční údajeDle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dnivypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:Kraj:MoravskoslezskýObec:Frýdek-MístekKatastrální území: Skalice u Frýdku-Místku (747971)List vlastnictví číslo: 1276Vlastníci:1. Bledowská Denisa Podíl: 1/2Skalice 324, Frýdek-Místek, Skalice, 738 012. Klauda Jiří Podíl: 1/2Skalice 324, Frýdek-Místek, Skalice, 738 015. Celkový popis nemovitostiJedná se o ocenění ideálního spoluvlastnického podílu ve výši 1/2 k nemovitostem - bytovéjednotky č. 324/5 v budově č.p. 324, příslušející k části obce Skalice, na pozemku p.č. St. 975(LV č. 60000), včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu vrozsahu 8994/100000, vše zapsané na listu vlastnictví č. 1276 a listu vlastnictví č. 1072, vše vk.ú. Skalice u Frýdku-Místku, obec Frýdek-Místek, okres Frýdek-Místek, která se nachází v III.nadzemním podlaží výše uvedeného panelového, podsklepeného, bytového domu celkem sečtyřmi nadzemními podlažími. Objekt není vybaven žádným výtahem. Objekt je situován vmístní části obce Skalice, která není s centrem stavebně srostlá (cca 7 km). Objekt je situovánna pozemku, který je ve vlastnictví České republiky. Bytový dům je napojen na elektro, veřejnývodovodní řad a hloubkovou kanalizaci. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace napozemku p.č. 913/29, který je ve vlastnictví České republiky. Parkování je možné na veřejnémparkovišti u objektu. Dle sdělení účastníka místního šetření a dle dostupných údajů byl objektpůvodně postaven v roce 1986. V roce 2010 byl proveden kontaktní fasádní zateplovací systémna objektu, dále byla provedena výměna původních oken za nová plastová zdvojená, bylaprovedena výměna střešní krytiny a byla provedena oprava vnitřního schodiště.Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 2+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociálnízázemí (koupelna, WC) je uvažováno jako standardní. Vytápění uvažujeme jako ústřední.Celkový stavebnětechnický stav a údržba je ke dni ocenění uvažována jako průměrná. Dlemístního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohoto znaleckého posudku aurčení indexu I v (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářím objektu od 20 do 30 letvčetně.Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž tostanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájemspolečnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dlemístního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostechnejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebylyzjištěny při místním šetření zpracovatele.stránka č. 4


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/20126. Obsah posudkuByt1) Byta) Bytová jednotka č. 324/52) Ocenění porovnávací metodoustránka č. 5


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012B. POSUDEKPopis a umístění objektů, výměra, hodnocení a oceněníPodklady pro stanovení koeficientu K p :Obec: Frýdek-MístekOcenění1) Byt1.a) Vyhláška 387/2011 Sb.1.a.1) Bytová jednotka č. 324/5 – § 25Podlahové plochy bytu (PP):Plocha [m 2 ]Názevcelková koef. započítanákuchyň 9,64 1,00 9,64pokoj 22,14 1,00 22,14pokoj 13,12 1,00 13,12předsíň 6,12 1,00 6,12komora 2,16 1,00 2,16koupelna 2,81 1,00 2,81WC 0,85 1,00 0,85sklep 2,20 0,10 0,2259,04 57,06Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1:Kraj: MoravskoslezskýObec: Frýdek-MístekPočet obyvatel: 58 582Indexovaná prům. cena (IPC): 21 584,– Kč/m 2Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1U znaku 3. uvažováno s negativním vlivem právních vztahů na prodejnost, neboť předmětemocenění je pouze ideální spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 (viz. odhad obvyklé ceny).Popis znaku Hodnocení znaku T i1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00trhu s nemovitostmi2 Vlastnictví nemovitostí I. Stavba na cizím pozemku –0,053 Vliv právních vztahů naprodejnost (např. prodej podílu,pronájem)I. Negativní –0,05stránka č. 6


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/20123Index trhu (I T = 1 + T i): 0,900i=1Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6Popis znaku Hodnocení znaku P i1 Poloha nemovitosti II. Okrajová území obce - oddělené části obce –0,032 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00okresu3 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků 0,03prostředí4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00dopravní spojení5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00nemovitosti6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,007 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00nemovitosti8 Vlivy neuvedené8II. Bez dalších vlivů 0,00Index polohy (I P = 1 + P i): 1,000i=1Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2Popis znaku Hodnocení znaku V i1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,002 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00sušárna, sklad3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,004 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 0,005 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00světovým stranám6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,007 Další vybavení bytu a prostory II. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie –0,01užívané spolu s bytemnebo komora nebo sklepní kóje8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,009 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,0010 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 *údržbou*Kategorie stavby: B - stáří od 20 do 30 let včetněHodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 : 0,9stránka č. 7


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/20129Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) × V 10):i=10,936Index cenového porovnání (I = I T × I P× I V ): 0,900 × 1,000 × 0,936 = 0,842Cena upravená (CU = IPC × I): 21 584,– × 0,842 = 18 173,73 Kč/m 2Určení porovnávací hodnoty (PP × CU): 57,06 × 18 173,73 = 1 036 993,03 KčÚprava ceny vlastnickým podílemVlastnický podíl: × 1 / 2Cena po úpravě: = 518 496,52 KčBytová jednotka č. 324/5 – zjištěná cena:518 496,52 Kč2) Ocenění porovnávací metodouProblematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána vpublikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor ZbyněkZazvonil.Výběr porovnatelných vzorků:V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadunástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace.Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány,často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve vícekancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečnývýsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i časuproměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezinabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pakmusí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení cenyvzorku.Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit,aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo,předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např.jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, provětší společnosti apod.),- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněněvyužitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilníapod.),- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahuk představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcelajedinečné),- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální,celostátní, nadnárodní),stránka č. 8


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představámnabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd)1) Byt 3+1, Skalice, Frýdek-MístekByt se nachází ve druhém patře nízkopodlažního domu. Dům prošel částečnou revitalizací - nováplastová okna, rozvody vody a nová čistička. Topení je v domě řešené pomocí kotelny přímo vdomě, ohřev vody pomocí bojleru - v zimě kotlem a v létě elektrikou. Byt má 68 m 2 , je veliceslunný a udržovaný. Rekonstrukcí prošla i koupelna, toaleta a kuchyň. V kuchyni se vaří pomocíelektřiny a propanbutanových lahví. Pokoje jsou neprůchozí. K bytu náleží balkón.Nabídková CENA: 895 000,- Kč2) Byt 2+1, Skalice, Frýdek-MístekByt o celkové ploše 59,4 m 2 , se nachází v prvním patře čtyř podlažního domu. Součástí bytu jesklepní kóje, sušárna a kolárna. Byt prošel částečnou rekonstrukcí a je dobře dispozičně řešen.Součástí bytu kuchyňská linka. Okna jsou dřevěná a podlahové krytiny tvoří PVC, koberce adlažba. Do bytu je zavedena telefonní přípojka a přípojka internetu.Nabídková CENA: 806 000,- Kč3) Byt 3+1, Panské Nové Dvory, Frýdek-MístekByt 3+1 v osobním vlastnictví. Byt se nachází ve třetím patře cihlového domu. Je zde prostornákuchyň s kuchyňskou linkou a sporákem, v obývacím pokoji se nachází francouzské okno svýchodem na malý balkón. Dům, ve kterém se byt nachází, prošel revitalizací. Veškerá občanskávybavenost v dosahu.Nabídková CENA: 1 190 000,- KčJednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:V případě ocenění bytových jednotek volíme jako jednotku porovnání m 2 užitné podlahovéplochy.Kvantitativní porovnávací analýza:Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranýmivzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit,najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážeka přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotuoceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy majírelativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používántermín adjustace (adjustment)Adjustace je založena na následujících předpokladech:- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitostioceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitostiporovnávané (než vzorek)- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitostioceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitostiporovnávané (než vzorek)stránka č. 9


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:- lokalita vhodná k bydlení- bytový dům po provedené revitalizaci- kompletní občanská vybavenost města Frýdek-MístekZáporné stránky oceňovaných nemovitostí:- objekt je situován na pozemku jiného vlastníka- horší docházková vzdálenost do centra obce- nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentuPo nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, resp.zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladus nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavenía způsobu využití, jsem názoru, že oceňovaná bytová jednotka je (jako celek) obchodovatelná.Seznam porovnávaných objektů:Byt 3+1, Skalice, Frýdek-MístekVýchozí cena (VC): 895 000,– KčMnožství (M): 70,00 m 2K polohy : 1,00K konstrukce : 1,00K stav budovy : 0,95K stav bytu : 1,05K vybavení bytu : 1,00K umístění v domě : 1,00K objektivizační : 1,05Jednotková cena (JC): 12 207,39 KčVáha (V): 1,0Byt 2+1, Skalice, Frýdek-MístekVýchozí cena (VC): 806 000,– KčMnožství (M): 59,00 m 2K polohy : 1,00K konstrukce : 1,00K stav budovy : 0,95K stav bytu : 1,05K vybavení bytu : 1,00K umístění v domě : 1,00K objektivizační : 1,05Jednotková cena (JC): 13 043,10 KčVáha (V): 1,0stránka č. 10


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012Byt 3+1, Panské Nové Dvory,Frýdek-MístekVýchozí cena (VC): 1 190 000,– KčMnožství (M): 68,00 m 2K polohy : 1,10K konstrukce : 1,05K stav budovy : 1,00K stav bytu : 1,05K vybavení bytu : 1,05K umístění v domě : 1,00K objektivizační : 1,05Jednotková cena (JC): 13 088,45 KčVáha (V): 1,0kde JC = (VC / M) / (K polohy × K konstrukce × K stav budovy × K stav bytu × K vybavení bytu × K umístění v domě ×K objektivizační )Minimální jednotková cena za m 2 :Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC × V) / V):Maximální jednotková cena za m 2 :12 207,39 Kč12 779,65 Kč13 088,45 KčStanovení porovnávací hodnoty:Stanovená jednotková cena za m 2 :12 800,– KčMnožství: × 59,04 m 2Porovnávací hodnota: = 755 710,– KčÚprava ceny vlastnickým podílemVlastnický podíl: × 1 / 2Cena po úpravě: = 377 855,– KčÚprava ceny koeficientem:Výslednou „porovnávací hodnotu“ nejvíce ovlivňuje fakt, že se jedná o ocenění ideálníhospoluvlastnického podílu 1/2 k výše uvedeným nemovitostem. V našich podmínkách trhu neexistuježádná poptávka po takovýchto částech nemovitostí. Ideální spoluvlastnické podíly jsou zpravidlaodkupovány ostatními spoluvlastníky, případně jsou kupovány se spekulativním záměrem. Sohledem na tyto skutečnosti nelze výslednou cenu stanovit jako součin spoluvlastnického podílu scenou celku, ale je nutné ji dále redukovat. V našem konkrétním případě volíme redukci o výšeuvedeného spoluvlastnického podílu o 20%.vliv spoluvlastnictví × 0,800Cena po úpravě: = 302 284,– KčVýsledná porovnávací hodnota:Výsledná porovnávací hodnota (zaokrouhleno):302 284,– Kč305 000,– Kčstránka č. 11


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012C. REKAPITULACEObvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lzevěc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny vzávislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídkya poptávky.Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomtoposouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, kterénemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnithodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahunabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj.např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanskávybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životníprostředí, atd.Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostechsrovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobnýchlokalitách je na trhu poměrně omezená nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnostipolohy se jedná o polohu průměrnou. Z hlediska obchodovatelnosti lze předmět ocenění považovatza obtížně obchodovatelný.Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací aproto v případě odhadu obvyklé hodnoty předmětu ocenění tuto považujeme za obvyklou.REKAPITULACECena bytů podle cenového předpisuCena zjištěná porovnávacím způsobemVěcné břemenoOstatní movité věciPráva a závady518 500,– Kč305 000,– Kč0,– Kč0,– Kč0,– Kčstránka č. 12


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí305 000,– KčCena slovy: třistapěttisíc KčZpracovatelé posudku:Ing. Tomáš VingrálekIng. Štěpán OrálekIng. Jan HoralíkIng. Markéta PerůtkováJaroslav SuchánekOsoba oprávněná podávat vysvětlení:Ing. Tomáš VingrálekV Přerově, dne 31.1.2012Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.znalecký ústav........................................Ing. Tomáš Vingrálekjednatelstránka č. 13


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012D. ZNALECKÁ DOLOŽKAZnalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.:264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost voboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhadyvěcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení azařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulačnítechniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku,ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků,ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny aodhady podnikových investic.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4071-217/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu....................................................Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.znalecký ústavsídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Prahakancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerove-mail: info@posudek.comwww.posudek.comstránka č. 14


ZNALECKÝ POSUDEK č. 4071-217/2012E. SEZNAM PŘÍLOHFotodokumentaceVýpis z katastru nemovitostíKopie katastrální mapystránka č. 15


Okres:VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍprokazující stav evidovaný k datu 25.11.2011 15:15:00CZ0802 Frýdek-MístekVlastnictví bytu a nebytového prostoruVyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 25601/11 pro Soudní exekutor VránaTomáš, JUDr.Obec:Kat.území: 747971 Skalice u Frýdku-Místku List vlastnictví: 1276598003 Frýdek-MístekV kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela)A Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor PodílVlastnické právoBledowská Denisa, Skalice 324, 738 01 Frýdek-Místek 1Klauda Jiří, Skalice 324, 738 01 Frýdek-Místek 1875525/5465850912/55261/21/2BNemovitostiJednotkyČ.p./Č.jednotkyZpůsob využitíBudovaParcelyZpůsob ochranySkalice, č.p. 324, LV 1072, byt.důmPodíl na společnýchčástech domu324/5 byt 8994/100000na parcele St. 975 LV 60000B1 Jiná práva - Bez zápisuC Omezení vlastnického právaTyp vztahuOprávnění proPovinnost koZástavní právo smluvnía) k zajištění pohledávky na vrácení meziúvěru s příslušenstvím, který je poskytován dovýše 990.000,-Kčb) k zajištění budoucí pohledávky na vrácení úvěru, který bude poskytnut do výše643.500,-KčČeskomoravská stavební spořitelna, Jednotka: 324/5V-3348/2008-802a.s., Vinohradská 3218/169, Praha10, Strašnice, 100 00 Praha 10,RČ/IČO: 49241397Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 07.05.2008. Právní účinkyvkladu práva ke dni 09.05.2008.V-3348/2008-802o Nařízení exekuce- pověřen soudní exekutor JUDr. Tomáš Vrána, Exekutorský úřad PřerovKlauda Jiří, Skalice 324, 738 01 Z-9964/2011-802Frýdek-Místek 1, RČ/IČO:850912/5526Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresního soudu ve Frýdku-Místku 28 EXE-3922/2011 (103 EX 25601/11) ze dne 13.06.2011.; uloženo na prac. Frýdek-MístekZ-9964/2011-802o Exekuční příkaz k prodejinemovitosti- podíl ve výši 1/2Klauda Jiří, Skalice 324, 738 01 Z-9964/2011-802Frýdek-Místek 1, RČ/IČO:850912/5526, Jednotka: 324/5Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorského úřadu Přerov 103 EX-25601/2011 -15 (28 EXE 3922/2011) ze dne 24.06.2011.Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČRKatastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802.strana 1


DOkres:Typ vztahuOprávnění proJiné zápisyVÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍprokazující stav evidovaný k datu 25.11.2011 15:15:00Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 25601/11 pro Soudní exekutor VránaTomáš, JUDr.CZ0802 Frýdek-MístekPovinnost kObec:Kat.území: 747971 Skalice u Frýdku-Místku List vlastnictví: 1276598003 Frýdek-MístekV kat. území jsou pozemky vedeny ve dvou číselných řadách (St. = stavební parcela)Z-9964/2011-802o Zástavní právo exekutorské- k zajištění pohledávky ve výši 33.505,98 Kč včetně příslušenství- podíl ve výši 1/2ESSOX s.r.o., Senovážné nám. 231/7, Klauda Jiří, Skalice 324, 738 01 Z-12759/2011-802České Budějovice 6, 370 21, RČ/IČO: Frýdek-Místek 1, RČ/IČO:26764652850912/5526, Jednotka: 324/5Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitostiExekutorského úřadu Přerov 103 Ex-25601/2011 -17 (28 EXE 3922/2011) ze dne24.06.2011. Právní moc ke dni 11.07.2011.Z-12759/2011-802- Bez zápisuENabývací tituly a jiné podklady zápisuListinaoSmlouva kupní ze dne 20.05.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 02.06.2008.V-4001/2008-802Pro: Klauda Jiří, Skalice 324, 738 01 Frýdek-Místek 1RČ/IČO: 850912/5526Bledowská Denisa, Skalice 324, 738 01 Frýdek-Místek 1875525/5465FVztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám- Bez zápisuUpozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušnémvýpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovýmiprostory.Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:Katastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802.Vyhotovil:Český úřad zeměměřický a katastrální - SCDVyhotoveno:25.11.2011 15:24:55Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČRKatastrální úřad pro Moravskoslezský kraj, Katastrální pracoviště Frýdek-Místek, kód: 802.strana 2

More magazines by this user
Similar magazines