ZNALECKÝ POSUDEK - Exekutorský úřad Hodonín

exekutorhodonin.cz
  • No tags were found...

ZNALECKÝ POSUDEK - Exekutorský úřad Hodonín

.SPISU: EX 3499/06NEMOVITOST :ZNALECKÝ POSUDEKíslo: 2983 -81/2010OCENNÍ NEMOVITOSTI V EXEKUNÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ ÚAD V HODONÍNve smyslu §2, odst. 1 zákona . 151/1997 Sb. o oceování majetkuByt . 6 v obytném dom.p. 821 LV . 2881 a LV . 2706pozemek, parc. . St.517/1k.ú. Podivínokr. Beclav obec: PodivínVLASTNICTVÍ:Rudolf Procházka, Slovácká 2500/16, 690 02 BeclavSJMMarta Procházková, Zahradní 821/5, 691 45 PodivínSJMDvorní prelí se vstupemEL OCENNÍ:Exekuní ízení Exekutorského úadu v Hodonín, ve vci oprávnnéhoVšeobecná zdravotní pojišovna R, se sídlem Orlická 4/2020, 130 00 Praha 3 I:41197518proti povinnému Rudolf Procházka, Slovácká 2500/16, 690 02 Beclavna základ usnesení ze dne 21.1.2008Dvorní prelíOBJEDNATEL:ZHOTOVITEL:Exekutorský úad v Hodonín Mgr. Kamil Braník ing. František Dobiáš tel: 518341823Sadová 15, 695 01 HodonínPerunská 46, 695 04 HodonínDatum místního šetení:16.7.2010Datum zpracování:22.7.2010Poet stran celkem: 14 Poet vyhotovení: 3 Poet píloh: 1Vyhotovení .3


Technický stav bytu je dobrý, stav údržby je však charakterizován, jako mírn zanedbaný. Byt jeplnohodnotn využitelný k trvalému obývání. V byt nebyly zjištny žádné vady ani poruchy statickéhocharakteru.Zatídní pro poteby ocenní:Typ objektu:Bytový prostorPoloha objektu:Jihomoravský kraj - nad 2 000 do 10 000 obyvatelStáí stavby:45 rokZákladní cena ZC (píloha . 19): 19 680,- K/m 2Podlahové plochy bytu:Pokoj : 3,38×4,67 = 15,78 m 2Pokoj : 3,39×2,34 = 7,93 m 2Pokoj : 3,37×3,62-0,35×0,79 = 11,92 m 2Kuchy: 3,60×3,05 = 10,98 m 2edsí: 4,64×1,49+0,65×0,87 = 7,48 m 2WC: 0,74×0,99 = 0,73 m 2Koupelna: 1,52×1,49 = 2,26 m 2Šatna: 1,47×1,14 = 1,68 m 2Podlahová plocha bytu: = 58,76 m 2Podlahové plochy sklepa pd, ne místnosti:Sklep 1: 2,35×1,08 = 2,54 m 2Sklep 2: 0,71×1,91 = 1,36 m 2Podlahové plochy sklepa pd, ne místnosti - celkem: = 3,90 m 2Zapoítaná podlahová plocha bytu: = 58,76 m 2Zapoítaná podlahová plocha sklepa pd, ne místnosti: 3,90 m 2 × 0,10 = 0,39 m 2Podlahové plochy - celkem: = 59,15 m 2Výpoet indexu cenového porovnání:Index vybavení:Název znaku . Vi1. Typ stavby - Budova - zdná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná IV 0,102. Spolené ásti domu - Kolárna, koárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad II 0,003. Píslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,004. Umístní bytu v dom - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,005. Orientace obyt. místností ke svtovým stranám - Ostatní svtové strany - s výhledem III 0,036. Základní píslušenství bytu - íslušenství úplné - standardní provedení III 0,007. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní vybavení - balkon nebo II -0,01lodžie nebo komora nebo sklepní kóje8. Vytápní bytu - Dálkové, ústední, etážové III 0,009. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0,0010. Stavebn - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou – (pedpoklad provedení menších III 0,85stavebních úprav)Koeficient pro stáí 45 let: 0,809Index vybavení IV = (1 + Vi ) × V10 × 0,80 = 0,762i = 1Index polohy:Název znaku . Pi1. Význam obce - bez vtšího významu I 0,002. Úady v obci - obecní úad, pop. mstský úad se stavebním úadem nebo banka nebo policie II 0,02nebo pošta5


3. Poloha nemovitosti v obci - vnitní území obce III 0,004. Okolní zástavba a životní prostedí - evažující objekty pro bydlení III 0,005. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - základní síobchoda služeb, pohostinské a II 0,00popípad kulturní zaízení6. Školství a sport v okolí nemovitosti - základní škola nebo sportovní zaízení, pírodní II 0,00sportovišt7. Zdravotnické zaízení v okolí nemovitosti - omezená dostupnost zdravotnické pée II 0,008. Veejná doprava - zastávka hromadné dopravy od 500 do 1000 m s více jak tymi III 0,00pravidelnými denními spoji9. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,0010. Nezamstnanost v obci a okolí - odpovídá prru v kraji II 0,0011. Zmny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,0012. Vlivy neuvedené - bez dalších vliv II 0,0012Index polohy IP = (1 + Pi ) = 1,020i = 1Index trhu s nemovitostmi:Název znaku . Ti1. Situace na dílím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce III 0,002. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II 0,003. Vliv právních vztahna prodejnost - bez vlivu II 0,003Index trhu IT = (1 + Ti ) = 1,000i = 1Celkový index I = IV * IP * IT = 0,762 × 1,020 × 1,000 = 0,777Ocenní:Základní cena upravená ZCU = ZC × I = 19 680,- K/m 2 × 0,777 = 15 291,36 K/m 2Cena zjištná porovnávacím zpsobemCP = ZCU × PP = 15 291,36 K/m 2 × 59,15 m 2 = 904 483,94 KCena stanovená porovnávacím zpsobem = 904 483,94 KÚprava ceny spoluvlastnickým podílem na pozemku:Zjištná cena pozemku: 139 153,19 KSpoluvlastnický podíl: 626 / 3 881Hodnota spoluvlast. podílu: 139 153,19 K × 626 / 3 881 = + 22 445,22 KByt .6 v obytném dom - zjištná cena = 926 929,16 KByt .6 v obytném dom - cena po zaokrouhlení = 926 930,- KVýsledné ceny:Byty ocenné porovnávacím zpsobem1) Byt .6 v obytném dom = 926 930,- KPoužit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO – OLT Paíkova 9, Praha 9. Licence na jméno.6


B) Výpoet ceny porovnávacím zpsobemPRAMEN ZJIŠTNÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ:Vlastní databáze nabídek prodejnemovitostí a realizace prodej, získaná a tídná z nabídek na internetových stránkách renomovanýchrealitních kanceláí a na servrech nemovitostí www.reality.cz, www.sreality.cz, www.ceskéreality.cz a dalších. Uvedené nemovitosti kporovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskuten jejich prodej nejpozdji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl díve nežed dvma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podlemožností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec 2010.CHARAKTERISTIKA OBCE:sto Podivín leží na severním okraji Lednicko-valtického areálu asi 10 km severn od Beclavi.Podivín je jedním z nejstarších míst na Morav, které je uvádno v Kosmov kronice k roku 1067. Archeologické nálezy jsou z katastrusta doloženy až z doby bronzové, ojedinle i z mladších fází pravku. Místo samo sehrávalo zejm významnjší roli už v dobímské,jak sví nálezy mincí i pravdpodobná ímská cisterna skrývající se v dodnes dochované kapli Cyrilce u kostela sv. Petra a Pavla, k nížse váže povst o moravských vrozvstech Konstantinu - Cyrilu a Metodjovi. Pro Podivín byla typická náboženská tolerance, o emžsví dlouholetý pobyt habán, novok nc. Podivín ml až do 2. svtové války také poetnou židovskou obec.Do katastru obce patí také dv stavby Lednicko-valtického areálu - romantická zícenina Janohradu a Obelisk. V obci dochází postupnke zkvalitování trhu s nemovitostmi. Výhodná je poloha v blízkosti hlavního dopravního tahu Víde - Brno vetn dálnice D1 arekreaního centra Lednice (UNESCO). V blízkosti jsou vodní nádrže Nové Mlýny. V míst je návaznost na dálnici ve smru do Brna. Jetu zvýšený sezonní cestovní ruch. V obci jsou prrn upravené komunikace a rozvíjí se nabídka služeb. V okolí i ve vlastní obci je malánabídka pracovních míst. Trh s nemovitostmi prozatím nezaznamenává výrazný vzrst v této lokalit. V oblasti je prrnánezamstnanost a projevuje se nedostate rozvinutý trh s byty.Porovnávané nemovitosti - pehled:1.Byt 3+1 v Podivín.Tento se nachází ve druhém podlaží dvoupodlažního domu análeží k nmu i pda - možnost pdní vestavby. Bytová jednotka prodlalakompletní rekonstrukci v roce 2005 - plastová okna, topení - Cu, voda - plast,elektroinstalace - Cu, koupelna - a rozlohou 92 m2 se adí mezi velmi prostorné.Celkový stav bytu je velmi dobrý. Rok rekonstrukce: 2005 Voda: Dálkový vodovodTopení: Ústední plynové Plyn: Plynovod Odpad: OV pro celý objekt Elektina:230V Sít: Satelit.2.DB 3+1 v obci Zajeí, okr. Beclav. Jedná se o byt nacházející se v 2.NP/2. ve velmiklidné ásti obce napojený na veškeré inž. sít mimo plynovodu. K bytu náležígaráž, sklep a krásná zahrada s jezírkem. Podl. pl. 82 m2, garáž + sklep 38 m2.Vytápní vl. elektrickým kotlem, ohev vody el. bojlerem. Náklady na bydlení 5.000 vetn fondu oprav. V r. 2006 – výmna plastových oken, r. 2007 – nové rozvodyvody (plast), zateplený štít, nová stecha, okapy, svody, vchodové dvee.Stránka 7


3.BYT 2+1 v obci mezi Hodonínem a Beclaví. Byt je prostorný, má plastová okna,garáž, hodpodáskou budovu, sklep, balkon. Klidné bydlení!Forma vytápní: ÚT plynové. Obytná plocha: 75 m2.4.Prostorný zdný družstevní byt 3+1 v Podivín o celkové podlahové ploše 82m2 slodžií. Byt se nachází ve 4NP/4. Dispozice: kuchy, obyvací pokoj, 2x dtský pokoj,koupelna, WC, k bytu náleží 2x sklep.ZJIŠTNÍ CENY NEMOVITOSTI POROVNÁNÍM:Cena ped apo redukci napramen cenyKoefredukceK 1polohaPorovnání cen ve vztahu k oceované nemovitosti:K 2funknívyužitelnostK 3velikostK 4velikostpozemkuK 5vybavenídomuK 6stavebntechnickýstavPorovnávaná nemovitost1. Byt 3+1 Podivín1 500 000 K 0,90 1,00 1,00 0,80 1,00 0,85 0,90 0,611 350 000 K Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší826 200 K2.3.Byt 3+1 ZajeíByt 3+1 Moravskí Nová Ves1 200 000 K 0,90 1,10 1,00 0,80 1,00 0,95 0,95 0,791 080 000 K Horší Obdobné Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší1 200 000 K 0,90 1,10 1,00 0,90 1,00 0,90 0,90 0,801 080 000 K Horší Obdobné Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší857 736 K866 052 K4. Byt 3+1 Podivín1 400 000 K 0,90 1,00 1,00 0,80 1,00 0,90 0,90 0,651 260 000 K Obdobné Obdobné Lepší Obdobné Lepší Lepší Lepší816 480 KMá-li koef. redukce hodnotu 1, jedná se ouskutený prodej.Maximální porovnávaná cena:Minimální porovnávaná cena:Odchylka od prru:866 052 K816 480 K0,15Porovnávací hodnota celkem:Indexodlišnosti834 181 KCenaporovnávanáCena nemovitosti, zjištná porovnávacím zpsobem iní:830 000 KStránka 8


C) Výpoet ceny výnosovým zpsobemByt . 6 v obytném dom.p. 821 LV . 2881 a 2706pozemek, parc. . st. 517/1k.ú. PodivínI) STAVBYHlavní stavby:Užitná plochaByt . 6 v obytném dom.p. 821 59 m 2Vedlejší stavby a venkovní úpravy : 0 m 2Užitná plocha celkem: 59m 2Podíl na spolených ástech domu a pozemku: 626 / 3881II) POZEMKY A POROSTY:zastavná plocha a nádvoí parc.. st. 517/1 o výme 1006 m 21006 m 2III) PODLAHOVÉ PLOCHY STAVEB PODLE ÚELU VYUŽITÍ:Prostory úeln využitelné pro bydlení 56 m 2 x 1,00 = 56 m 2jako garážování 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2pro jiné úely 0 m 2 x 1,00 = 0 m 2IV) ANALÝZA HRUBÝCH PÍJMZ PRONÁJMBYT:Porovnání údaj:Užitné plochy celkem: 56m 2Prrná výše pronájmu (K/m 2 /rok) pro druh využití:Zdroj informace - souhrnný názorna výši pronájmu v posuzovanélokalit.bydlenígarážování jiné úely1. Realitní kanceláHustopee 1800000 02. Realitní kanceláBeclav 17500 0 0 03. Realitní kanceláPohoelice4. Zjištné nájemné v míst nebo17500 0 00okolí (dle údajv míst): nezjištno 0 0 0 05. Nájemné dle názoru znalce1700(dle vlastní databáze nájm): 0 0 00Prrná základní hodnotanájmu (K/m 2 /rok):1 7500 0 00Redukce hrubých píjmdle jejich zpsobilosti k pronájmu:ehled ploch k pronájmu:Druh využití:plochyvhodné kpronájmuplochy podm.vhodné kpronájmuplochy nevhodné kpronájmuPrrnávýše nájmu/m 2 /rokSníženív %Základní roní výšenájmubydlení 56 00 1 750 0%98 000 Kgarážování 0 00 0 0%0 Kjiné úely 0 00 0 0%0 KUžitná plocha celkem: 56 0 0 Celkem:98 000 KVyužitelná plocha staveb celkem : 56 m 2Prrné nájemné na 1m 2 využitelné plochy: 1 750 /m 2 /rok z toho na bydlení: 1 750 /m 2 /rokStránka 9


Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek:Indexa) Vliv opotebení bez vlivu 1,00 1 d) Vliv polohy bez vlivub) Vliv vybavení negativní 0,90 e) Využitelnostc) Vliv závad a rizik bez vlivu 1,00 f) Vliv zvláštních podmínek bez vlivuCelkový index: 0,90 snižujícíDodažitelná výše nájemného :1 580 /m 2 /rokÚdaje asové a opotebení: Stáí stavby: 34 rok Doba dalšího trvání: 66 rokedpokládaná životnost: 100 rok Úroková míra pro amortizaci: 3,0%edpokládaná ekonomická životnost: 30 rokÚroková míra pro výpoet výnosové hodnoty: 11,9%Opotebení: 34,0%Výchozí cena pro stanovení amortizace a nákladC:Výdaje (roní):edpoklad dlouhodobých konstantních píjm:1 241 220 Kano - výpoet vnou rentouDa z nemovitosti: (odhad)Pojištní:Oprava a údržba:Správa nemovitosti:Amortizace, kapitalizovaná na zbytkovou životnost:Nájemné z pozemku:A = (C x i A ) / ((1+ i A ) T -1) =300 K0 K8 689 K1 500 K26 090 KVýdaje celkem: 36 578 K tj. 41%Roní nájemné celkem: VN = 88 480 ,- K/rokMíra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9%0 Kb) odhad budoucí inflace: r 2 = 3,0%c) rizika: r 3 = 4,0%d) vliv životnosti: r 4 = 0,0%r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,9%Hodnota staveb, zjištná výnosovým zpsobem:436 151 KHodnota pozemku, zjištná výnosovým zpsobem 0 KVýnosová hodnota nemovitosti celkem:436 200 KIndex1,001,001,00D) Výpoet vcné hodnotyReprodukní cena domu, snížená o pimené opotebení, pípadn o náklady na opravu vážných závad, které znemožují okamžitéužívání.Byt . 6 v obytném dom.p. 82159 m 2 x 30000 /m 2 =opotebení:1 770 000 K34,00%Výše nákladna opravy:0 Kcná hodnota:Vedlejší stavby a venkovní úpravy :0 Kprrné opotebení: 0,00%cná hodnota:Pozemek a porosty : 1006 m 2 x 450 /m 2 =podíl:Souet:cná hodnota nemovitosti celkem:1 241 200 K1 168 200 K0 K452 700 K73 020 K1 241 220 KStránka 10


E) Zjištní obvyklé cenyI) ADMINISTRATIVNÍ CENA NEMOVITOSTI:Dílí administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk:I) Byt v obytném domII) Pozemky a porostyIII) Stavby píslušenstvíSouet:Administrativní cena nemovitostipodle cenového pedpisu, platného v den podání posudkupo zaokrouhlení iní:z toho: stavbypozemky a porosty, náležející k domu904 483,94 K22 445,22 K0,00 K926 929,16 K926 930 K904 480 K22 450 KII) VÝPOET VÁŽENÉHO PRRU:Pomr vcné a výnosové hodnoty: C N / C v = 2,845Váha výnosové hodnoty: n = 5,000Vážený prr: (Cn + n x Cv) / (n + 1) =po zaokrouhlení:570 400 K570 367 KHodnota, zjištná dle Neegeliho metody váženého prru:cná hodnotaCena dle platných cenových pedpis:Porovnávací cena:OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI:C opt. =830 000 K570 400 K1 241 200 K926 930 K830 000 KIII) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMOÁDNÝM MOŽNÝM VLIVM NA USKUTENÍ PRODEJE:1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení:2) Vlivy vlastnických a sousedských vztahbez vlivu Hodnocení:3) Jiné vlivy Podstešní byt negativní Hodnocení:Index vyjadující možné vlivy na uskutení prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 =Výsledná cena (C opt . x i s ) :747 000 K1,001,000,900,90Obvyklá cena:750 000 KStránka 11


IV) VCNÉ BEMENO:cné bemeno chze a jízdycné bemeno chze a jízdy na parc.. 517/2, pes parc.. 517/1 dle smlouvy o vcném bemeni V3 4818/1997 ze dne 19.3.1997,právní úinky vkladu ke dni 24.3.1997. Spoívá v používání pruhu pozemku o šíce cca 3m od uliní hranice pozemku k hranicipozemku parc.. 517/2 (resp. parc.. 517/3) k píjezdu a pístupu k objektu garáže, jiným subjektem. Délka píjezdu iní 32m.Ocenní práv odpovídajících vcným bemenm dle § 18 zákona . 151/97 Sb.:Druh vcného bemene: Vcné bemeno poítané z nájmu.Ocenní se provede podle § 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny roního užitku, protože nelze zjistit hodnotu roního užitku ze smlouvy, zvýsledk ízení o ddictví ani z rozhodnutí píslušného orgánu.Obvyklé nájemné:zastavná plocha a nádvoí:Výmra: 96,00 m2Jednotková cena: 25,- K/m2/rokObvyklé nájemné: 96,00 m2 × 25,- K/m2/rok = 2 400,- K/rokStupe omezení vlastnického práva: 20,00 %2 400,- K/rok × 20,00 % = 480,- KRoní užitek vyplývající z vcného bemene: 480,- KDoba trvání vcného bemene: 10 letMaximální doba trvání vcného bemene pro výpoet: 5 let480,- K × 5 let = 2 400,- KOcenní vcného bemene iní: 2 400,- KHodnota vcného bemene: 2 400 KNa byt . 6 pipadá: 387 K VB je bez vlivu na obvyklou cenuF) REKAPITULACEEHLED OCENNÍ NEMOVITOSTI:LV . 2881 a 2706Byt . 6 v obytném dom.p. 821Pozemek parc.. 517/1Obvyklá cena nemovitosti :k.ú. Podivínetn píslušenství a pozemku750 000 KHodnota vcného bemene:0 KObvyklá cena nemovitosti po odpotu vcného bemene:750 000 Kslovy: sedmsetpadesáttisíc KStránka 12


Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti :Závady váznoucí na nemovitosti (vcná bemena), které by uroval zvláštní pedpis, a které by pro svj charakter z hlediska celospoleenskýchzájmmly být nadále zajištny, nebyly zjištny.Nebylo zjištno žádné další právo, odpovídající vcnému bemenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oceovanou nemovitost,evidované v Katastru nemovitostí písl. Katastrálního úadu.Jiné závazky a práce, váznoucí na nemovitosti nebyly zjištny.ing. František DobiášPerunská 46695 04 HodonínV Hodonín: 22.7.2010Znalecká doložkaZnalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne 4. 10. 1983, j. ZT 1340/83 prozákladní obor ekonomika, odvtví ceny a odhady se specializací oceování nemovitostí.Znalecký posudek byl zapsán pod po. . 2983 znaleckého deníku.Znalené a náhradu nákladútuji dokladem . -81/10ing. František DobiášPerunská 46695 04 HodonínV Hodonín: 22.7.2010ílohy:íloha . 1 - Fotodokumentace1 stranaStránka 13


FOTODOKUMENTACE:íloha . 1ke znaleckému posudku . 2983-81/10Snímek . 1:KuchySnímek . 2:KoupelnaSnímek . 3:PokojStránka 1

More magazines by this user
Similar magazines