ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5258-1404/2012 - OKdrazby.cz

okdrazby.cz
  • No tags were found...

ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 5258-1404/2012 - OKdrazby.cz

Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.se sídlem Václavské náměstí 832/19, Praha, kancelář Sušilova 1938/26, Přerovtel.: 608 251 025, 776 284 814, 581 331 601, email: vingralek@posudek.comzapsaná v obchodním rejstříku, vedená u rejstříkového soudu v Praze, oddíl C, vložka 178876ZNALECKÝ POSUDEKčíslo: 5258-1404/2012O ceně nemovitosti:1) bytové jednotky č. 785/13 v budově č.p. 785, 786, příslušející k části obce Prosek, na pozemcíchp.č. 599/56 a p.č. 599/58, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu apozemků v rozsahu 7961/190918, vše zapsané na listech vlastnictví č. 5893, č. 3200 a č. 4589, vše vk.ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha.2) nebytové jednotky garáže č. 785/15 v budově č.p. 785, 786, příslušející k části obce Prosek, napozemcích p.č. 599/56 a p.č. 599/58, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částemuvedeného domu a pozemků v rozsahu 1917/190918, vše zapsané na listech vlastnictví č. 5893, č.3200 a č. 4589, vše v k.ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha.Objednatel posudku:Účel posudku:JUDr. Tomáš Vránasoudní exekutor, Exekutorský úřad PřerovKomenského 38750 02 PřerovIČ: 66246750DIČ: CZ6205200980Zjištění obvyklé ceny nemovitostí pro potřebuexekučního řízení č.j. 103 EX 54647/11-62Dle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku, dle oceňovacích standardů, podle stavu ke dni19.6.2012 posudek vypracoval:Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.znalecký ústavsídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Prahakancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerove-mail: info@posudek.comwww.posudek.comPosudek byl vypracován ve 2 vyhotoveních, z nichž 1 vyhotovení obdrží objednavatel a 1vyhotovení je uloženo v archívu znaleckého ústavu. Celkem posudek obsahuje 18 stran a 5 stranpříloh.V Přerově, dne 20.7.2012


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012A. NÁLEZ1. Znalecký úkolNa základě usnesení, ze dne 2.5.2012 vydané Exekutorským úřadem Přerov, JUDr. TomášVrána, č.j. 103 EX 54647/11-62, byl přibrán znalecký ústav a to k ocenění nemovitosti:1) bytové jednotky č. 785/13 v budově č.p. 785, 786, příslušející k části obce Prosek, napozemcích p.č. 599/56 a p.č. 599/58, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částemuvedeného domu a pozemků v rozsahu 7961/190918, vše zapsané na listech vlastnictví č. 5893,č. 3200 a č. 4589, vše v k.ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha.2) nebytové jednotky garáže č. 785/15 v budově č.p. 785, 786, příslušející k části obce Prosek,na pozemcích p.č. 599/56 a p.č. 599/58, včetně spoluvlastnického podílu ke společným částemuvedeného domu a pozemků v rozsahu 1917/190918, vše zapsané na listech vlastnictví č. 5893,č. 3200 a č. 4589, vše v k.ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha.Zpracovateli se ukládá, aby stanovil obvyklou cenu těchto nemovitostí a jejich příslušenství.Dále se zpracovateli ukládá, aby stanovil cenu movitých věcí, které tvoří příslušenstvívedených nemovitostí, a stanovil cenu práv a závad spojených s uvedenými nemovitostmi.Pro stanovení obvyklé, (tržní, obchodovatelné) ceny neexistuje předpis, k dispozici je pouzeodborná literatura respektive znalecké standardy.V zákonu č.120/2001 Sb. o soudních exekutorech a exekuční činnosti (exekuční řád) a ozměně dalších zákonů je v § 66 odst.5 uvedeno:“Znalec oceňuje nemovitost a její příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostíspojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu” – dále odkaz na §2 odst.1 zákonač.151/1997 Sb.V §2 odst.1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definovánanásledujícím způsobem:“Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejíchstejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné službyv obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti,které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu,osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnýmiokolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledkypřírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinnénebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštníhodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim.”Pro odhad obvyklé hodnoty budou použity tyto oceňovací metody a přístupy:Cena zjištěná - (tzv.„administrativní cena“) - jedná se o cenu zjištěnou dle platnéhooceňovacího předpisu ke dni 19.6.2012, dle platné vyhlášky Ministerstva financí Českérepubliky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., ooceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č.364/2010 Sb. a vyhlášky č. 387/2011 Sb.. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dletypu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter.stránka č. 2Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: 222 727 040, www.diotima.cz


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012Porovnávací hodnota - (ocenění porovnávací, srovnávací, komparativní metodou) - v principuse jedná o vyhodnocení cen nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávnouskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou.Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typůnemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by neměly být starší než 6měsíců. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost.Srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů zdenního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb,konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí.2. Prohlídka a zaměření nemovitostiPrvní prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne 22.5.2012 za přítomnostipracovníka znaleckého ústavu Ing. Radka Mikuláše. Druhá prohlídka a zaměření nemovitostibylo provedeno dne 19.6.2012 za přítomnosti pracovníka znaleckého ústavu Ing. RadkaMikuláše. Povinný se přes písemnou výzvu místních šetření nezúčastnil a nebyla pracovníkoviznaleckého ústavu umožněna vnitřní prohlídka oceňovaných nemovitostí.Pro potřeby tohoto znaleckého posudku bylo provedeno ohledání a zaměření nemovitostizvenčí. Informace týkající se bytového domu byly sděleny sousedy. Některé prvky týkající sezejména vnitřního vybavení objektu nebyly zjištěny, pro potřeby tohoto znaleckého posudkujsou uvažovány jako standardní, jejich stav, stáří a další životnost odhadnuta odbornýmodhadem zpracovatele.3. Podklady pro vypracování posudkuVýpis z katastru nemovitostí č. 5893, pro k.ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha,vyhotovený objednavatelem dne 8.4.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastrunemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.Výpis z katastru nemovitostí č. 3200, pro k.ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha,vyhotovený objednavatelem dne 8.4.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastrunemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.Výpis z katastru nemovitostí č. 4589, pro k.ú. Prosek, obec Praha, okres Hlavní město Praha,vyhotovený objednavatelem dne 8.4.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastrunemovitostí, prostřednictvím internetové aplikace www.cuzk.cz.Kopie katastrální mapy, pro k.ú. Prosek, obec Praha, okres Praha, vyhotovená objednavatelem,dne 2.5.2012, prostřednictvím dálkového přístupu do katastru nemovitostí, prostřednictvíminternetové aplikace www.cuzk.cz.Kopie Prohlášení vlastníka ze dne 3.8.2000 vyhotovená objednavatelem znaleckého posudku.Údaje sdělené objednavatelem.Skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém při místním šetření.stránka č. 3


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012Pro vyhodnocení realitního trhu bylo mimo jiné využito informací uveřejněných na realitníchserverech www.sreality.cz, www.nemovitosti.cz, www.reality.cz, www.realitycechy.cz,www.realitymorava.cz atd.Objednavatelem, povinným, či účastníkem místního šetření nebyla ke dni zpracování tohotoznaleckého posudku předložena žádná nájemní, či jiná smlouva, na základě které by bylpředmět ocenění užíván. Ocenění je provedeno pro předmět ocenění volný, neobsazený,nepronajatý.4. Vlastnické a evidenční údajeDle dostupných údajů z databáze Českého úřadu zeměměřičského a katastrálního jsou ke dnivypracování tohoto znaleckého posudku evidovány tyto vlastnické údaje:Obec:PrahaKatastrální území: Prosek (731382)List vlastnictví číslo: 5893Vlastník:Skalský Vladimír Mgr.Klánovická 485/43, Praha, Hloubětín (Praha 14), 198 005. Celkový popis nemovitostiBytová jednotka č. 785/13Jedná se o ocenění bytové jednotky bytové jednotky č. 785/13 v budově č.p. 785, 786,příslušející k části obce Prosek, na pozemcích p.č. 599/56 a p.č. 599/58, včetněspoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků v rozsahu7961/190918, vše zapsané na listech vlastnictví č. 5893, č. 3200 a č. 4589, vše v k.ú. Prosek,obec Praha, okres Hlavní město Praha, která se nachází v V. nadzemním podlaží výšeuvedeného panelového, nepodsklepeného, bytového domu celkem s pěti nadzemnímipodlažími. Objekt není vybaven žádným výtahem. Objekt je situován v zastavěné části obce, ato na ulici Stoupající. Bytový dům je napojen na elektro, veřejný vodovodní řad, hloubkovoukanalizaci a plynové vedení. Objekt je přístupný z veřejné zpevněné komunikace na pozemkup.č. 599/57, který je ve vlastnictví Hlavního města Praha. Parkování je na veřejné komunikaci uobjektu nebo ve vlastní garáži (předmětem ocenění dále). Dle místního šetření a dle dostupnýchúdajů byl objekt původně postaven v roce 1994. V roce 2010 byl nově proveden kontaktnífasádní zateplovací systém, dále byla provedena výměna původních oken za nová plastovávčetně parapetů a výměna bleskosvodu.Bytová jednotka je dispozičně řešena jako 3+1 s kompletním sociálním zázemím. Sociálnízázemí (koupelna, WC) je uvažováno jako standardní. Vytápění jednotky je ústřední sdálkovým zdrojem. Celkový stavebnětechnický stav a údržba je ke dni ocenění uvažována jakoprůměrná. Dle místního šetření a odborného odhadu zpracovatele je pro potřeby tohotoznaleckého posudku a určení indexu I v (index konstrukce a vybavení) uvažováno se stářímobjektu do 20 let včetně.stránka č. 4


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012Nebytová jednotka - garáž č. 785/15Dále se jedná o ocenění nebytové jednotky garáže č. 785/15 v budově č.p. 785, 786,příslušející k části obce Prosek, na pozemcích p.č. 599/56 a p.č. 599/58, včetněspoluvlastnického podílu ke společným částem uvedeného domu a pozemků v rozsahu1917/190918, vše zapsané na listech vlastnictví č. 5893, č. 3200 a č. 4589, vše v k.ú. Prosek,obec Praha, okres Hlavní město Praha, která se nachází v I. nadzemním podlaží výšeuvedeného bytového domu a je určena pro jedno osobní motorové vozidlo. Popis jednotlivýchprvků a vnitřního vybavení je popsaný dále.Závady, které prodejem nemovitostí v dražbě nezaniknou, jsou věcná břemena, o nichž tostanoví zvláštní předpisy, nájem bytu a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájemspolečnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále (§ 336a odst. 1 písm. c) o.s.ř.). Dlemístního šetření a dle dostupných podkladových materiálů na dražených nemovitostechnejsou žádné závady, které nezaniknou dražbou.Movité věci, které by tvořily příslušenství k oceňovaným nemovitostem, nejsou a nebylyzjištěny při místním šetření zpracovatele.6. Obsah posudkuSpolečné části domu a jeho příslušenství1) Pozemkya) PozemkyByt a nebytový prostor2) Byt a nebytový prostora) Bytová jednotka č. 785/13b) Nebytový prostor garáž č. 785/153) Ocenění porovnávací metodoustránka č. 5


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012B. POSUDEKPopis a umístění objektů, výměra, hodnocení a oceněníPodklady pro stanovení koeficientu K p :Oblast: Praha 9OceněníSpolečné části domu a jeho příslušenství1) Pozemky1.a) Vyhláška 387/2011 Sb.1.a.1) Pozemky – § 27§27 – Stavební pozemky oceněné dle cenové mapyNázev Parc. č. Výměra [m 2 ] Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč]zastavěná plocha a 599/56 314 3 000,– 942 000,–nádvořízastavěná plocha a 599/58 385 3 000,– 1 155 000,–nádvoříSoučet: 699 2 097 000,–Pozemky – zjištěná cena:2 097 000,– Kčstránka č. 6


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012Byt a nebytový prostor2) Byt a nebytový prostor2.a) Vyhláška 387/2011 Sb.2.a.1) Bytová jednotka č. 785/13 – § 25Podlahové plochy bytu (PP):Plocha [m 2 ]Názevcelková koef. započítanákuchyně 6,30 1,00 6,30pokoj 20,90 1,00 20,90pokoj 13,10 1,00 13,10pokoj 11,00 1,00 11,00předsíň 15,34 1,00 15,34koupelna 3,90 1,00 3,90WC 2,00 1,00 2,00komora 2,65 1,00 2,65lodžie 14,39 1,00 14,39sklep 4,42 0,10 0,4494,00 90,02Určení základní ceny za m 2 dle přílohy č. 19, tabulky č. 1:Kraj: Hlavní město PrahaObec: PrahaPočet obyvatel: 1 257 158Indexovaná prům. cena (IPC): 47 917,– Kč/m 2Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1Popis znaku Hodnocení znaku T i1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00trhu s nemovitostmi2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve0,00spoluvlastnictví)3 Vliv právních vztahů naprodejnost (např. prodej podílu,pronájem)II. Bez vlivu 0,003Index trhu (I T = 1 + T i): 1,000i=1Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6Popis znaku Hodnocení znaku P i1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,002 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00okresu3 Okolní zástavba a životníprostředíIV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků 0,03stránka č. 7


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/20124 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00dopravní spojení5 Parkovací možnosti v okolí II. Omezené 0,00nemovitosti6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,007 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00nemovitosti8 Vlivy neuvedené8II. Bez dalších vlivů 0,00Index polohy (I P = 1 + P i): 1,030i=1Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 19, tabulka č. 2Popis znaku Hodnocení znaku V i1 Typ stavby III. Budova - panelová, zateplená 0,002 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, 0,00sušárna, sklad3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 0,004 Umístění bytu v domě I. 1.PP nebo 5.NP a vyšší bez výtahu –0,055 Orientace obyt. místností ke II. Ostatní světové strany - částečný výhled 0,00světovým stranám6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 0,007 Další vybavení bytu a prostory III. Standardní vybavení - balkon nebo 0,00užívané spolu s bytemlodžie, komora nebo sklepní kóje (sklep)8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 0,009 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,0010 Stavebně-technický stav II. Byt v dobrém stavu s pravidelnou 1,05 *údržbou*Kategorie stavby: A - stáří do 20 let včetně (nebo po celkové rekonstrukci)Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 10 :91,0Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) × V 10):i=10,997Index cenového porovnání (I = I T × I P× I V ): 1,000 × 1,030 × 0,997 = 1,027Cena upravená (CU = IPC × I): 47 917,– × 1,027 = 49 210,76 Kč/m 2Určení porovnávací hodnoty (PP × CU): 90,02 × 49 210,76 = 4 429 952,62 KčÚprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství:Cena společných částí domu a jehopříslušenství = 2 097 000,– KčSpoluvlastnický podíl: × 7 961 / 190 918Hodnota spoluvlastnického podílu: = 87 441,82 Kč+ 87 441,82 KčCena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 4 517 394,44 KčBytová jednotka č. 785/13 – zjištěná cena:4 517 394,44 Kčstránka č. 8


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/20122.a.2) Nebytový prostor garáž č. 785/15 – § 13Zatřídění pro potřeby oceněníNebytový prostor v budověBudova: K 1 . domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové)Svislá nosná konstrukce: montovaná z dílců betonových plošnýchPolohový koeficient: 1,200Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytovéKód standardní klasifikace produkce: 46.21.12.2 domy vícebytové netypovéKoeficient změny ceny stavby: 2,139Koeficient prodejnosti: 2,244 (Bytové domy)Podlahové plochy nebytového prostoru:garáž 19,17 m 2Vybavení:Název, popisObj. podíl Hodnocení1. Základy včetně zemních prací – betonové pasy s izolací 6,00 % Standardní2. Svislé konstrukce – panelové 18,80 % Standardní3. Stropy – panelové 8,20 % Standardní4. Krov, střecha – plochý 5,30 % Standardní5. Krytiny střech 2,40 % Standardní6. Klempířské konstrukce – pozinkované parapety, vnitřní svody 0,70 % Standardní7. Úprava vnitřních povrchů 6,90 % Standardní8. Úprava vnějších povrchů – kontaktní fasádní zateplovací systém 3,10 % Standardní9. Vnitřní obklady keramické 2,10 % Standardní10. Schody – betonové s povrchem Teraco 3,00 % Standardní11. Dveře – plechová sklápěcí vrata 3,20 % Standardní12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se13. Okna 5,40 % Nevyskytuje se14. Povrchy podlah 3,10 % Standardní15. Vytápění 4,70 % Standardní16. Elektroinstalace 5,20 % Standardní17. Bleskosvod – je proveden 0,40 % Standardní18. Vnitřní vodovod 3,30 % Nevyskytuje se19. Vnitřní kanalizace 3,20 % Standardní20. Vnitřní plynovod 0,40 % Nevyskytuje se21. Ohřev vody 2,10 % Nevyskytuje se22. Vybavení kuchyní 1,80 % Nevyskytuje se23. Vnitřní hygienické vybavení 3,80 % Nevyskytuje se24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se25. Ostatní 5,60 % Standardní26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje seVýpočet koeficientu vybavení stavby K 4 :Základní koeficient K 4 : 1,0000Úprava koeficientu K 4 :13. Okna –0,54 × 1,852 × 5,40 % – 0,054018. Vnitřní vodovod –0,54 × 1,852 × 3,30 % – 0,0330stránka č. 9


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/201220. Vnitřní plynovod –0,54 × 1,852 × 0,40 % – 0,004021. Ohřev vody –0,54 × 1,852 × 2,10 % – 0,021022. Vybavení kuchyní –0,54 × 1,852 × 1,80 % – 0,018023. Vnitřní hygienické vybavení –0,54 × 1,852 × 3,80 % – 0,038024. Výtahy –0,54 × 1,852 × 1,30 % – 0,0130Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8190Ocenění:Základní jednotková cena: 7 310,– Kč/m 2Koeficient konstrukce K 1 : × 1,0370Koeficient vybavení stavby K 4 : × 0,8190Polohový koeficient K 5 : × 1,2000Koeficient změny cen staveb K i : × 2,1390Koeficient prodejnosti K p : × 2,2440Základní jednotková cena upravená: = 35 759,79 KčZákladní cena upravená: 19,17 m 2 × 35 759,79 Kč = 685 515,17 KčZákladní cena nebytového prostoru: = 685 515,17 KčVýpočet opotřebení lineární metodou:Stáří: 18 rokůPředpokládaná další životnost: 82 rokůOpotřebení: 100 × 18 / (18 + 82) = 18,000 %Odpočet opotřebení: 685 515,17 Kč × 18,000 % – 123 392,73 KčCena objektu po odečtení opotřebení: = 562 122,44 KčÚprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech domu a příslušenství:Cena společných částí domu a jehopříslušenství = 2 097 000,– KčSpoluvlastnický podíl: × 1 917 / 190 918Hodnota spoluvlastnického podílu: = 21 055,89 Kč+ 21 055,89 KčCena po přičtení spoluvlastnického podílu: = 583 178,33 KčNebytový prostor garáž č. 785/15 – zjištěná cena:583 178,33 KčCeny bytu a nebytového prostoru včetně opotřebení:1) Bytová jednotka č. 785/13 4 517 394,44 Kč2) Nebytový prostor garáž č. 785/15 583 178,33 KčCeny bytu a nebytového prostoru včetně opotřebení činí celkem: 5 100 572,77 KčCena po zaokrouhlení:5 100 570,– Kčstránka č. 10


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/20123) Ocenění porovnávací metodouProblematika Porovnávací hodnoty nemovitostí je v současné době nejlépe uceleně popsána vpublikaci „Porovnávací hodnota nemovitostí“ vydaná nakladatelstvím EKOPRESS autor ZbyněkZazvonil.Výběr porovnatelných vzorků:V našem konkrétním případě je použito realitní inzerce na internetu, která má již dnes řadunástrojů, pomocí nichž lze velmi dobře sledovat změny nabídkových cen po dobu jejich prezentace.Jednak na většině serverech je uváděno datum uvedení do prodeje, novinky bývají zvýrazňovány,často je upozorňováno na postupné slevy, jsou avizovány exkluzivity od totožných inzercí ve vícekancelářích. Je nutno počítat i s tím, že sleva je sjednána až při vlastním prodeji, takže konečnývýsledek v inzerci není podchycen. Protože však tyto cenové změny jsou co do místa i časuproměnlivé, měl by odhadce využívat internetových možností k sledování vztahu mezinabídkovými a skutečně dosahovanými cenami a použije-li jako vzorek nabízenou nemovitost, pakmusí při adjustaci případný rozdíl přiměřeně uplatnit, přičemž v úvahu přichází pouze snížení cenyvzorku.Při výběru vzorků pro porovnání je potřeba vymezit tržní segmentu trhu což by mělo zajistit,aby nemovitosti byly podobné především v následujících charakteristikách:- ve velikosti sídla a významu polohy pro účastníky trhu (samota, vesnice, spádové sídlo,předměstí, město, centrum, region, přihraničí, vnitrozemí, městské aglomerace, apod.),- typu nemovitostí zejména ve vazbě na účelovou vhodnost použití jednotlivými účastníky trhu(bydlení, administrativa, služby, rekreace, výroba, speciální zaměření apod.),- velikosti ve vazbě na přiměřenost potřeb co do rozsahu využití účastníky trhu (např.jednobytové, vícebytové, kombinované s provozními prostory, vhodné pro drobné živnosti, provětší společnosti apod.),- stavu ve vazbě na operativní možnosti využití účastníky trhu (okamžitě či podmíněněvyužitelné, volné, obsazené, s omezeným využitím, s možností dalšího rozvoje, variabilníapod.),- kvality ve vazbě na způsob provedení, vybavenost, komfort a komplexnost ve vztahuk představám jednotlivých účastníků trhu (např. podřadné, běžné kvality, exkluzivní, zcelajedinečné),- rozsahu působnosti na trhu ve vztahu k okruhu potenciálních poptávajících (lokální, regionální,celostátní, nadnárodní),- řadové kategorizaci hodnoty ve vztahu k rozpočtovým omezením poptávajících a představámnabízejících (například 1 mil. Kč, do 3 mil. Kč, do 10 mil Kč atd).1) Byt 3+1, ul. Prosecká, Praha-ProsekByt o dispozici 3+1 s lodžií v třetím patře panelového domu. V čele bytu se nachází zděné jádro skomorou a společnou koupelnou obsahující masážní sprchový box a závěsné WC oddělenépřepážkou. V levém křídle jsou další dva neprůchozí pokoje. Byt je zabezpečen bezpečnostnímiprotipožárními dveřmi NEXT. Celý dům prošel nedávnou celkovou rekonstrukcí, byl osazenplastovými okny, novým výtahem s bezbariérovým vstupem z venčí. Parkování je možné předdomem,Nabídková CENA: 3 108 000,- Kčstránka č. 11


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/20122) Byt 3+1, ul. Ctěnická, Praha-ProsekByt v osobním vlastnictví 3+1 o velikosti 3+1, 75 m 2 , ve 4. podlaží, s balkonem, s komorou uvnitř as komorou na chodbě. Dům prochází rekonstrukcí - nová plastová okna, zateplení, nová střecha,výtah, nové stoupačky a spol. elektřina, opravené společné prostory. Byt je v původním stavu,dobře udržovaný, možnost přestavby na 4+kk. Výhodou jsou nízké náklady na topení díky polozebytu a velmi dobře udržovaný dům.Nabídková CENA: 2 785 000,- Kč3) Byt 3+1, ul. Jablonecká, Praha-ProsekByt 3+1 s lodžií a šatnou 75 m 2 , který se nachází v 10. patře panelového domu. Byt po úpravách -zděné jádro, zasklená lodžie, kuchyňská linka včetně spotřebičů - lednice s mrazákem, myčka,digestoř, horkovzdušná trouba, pračka, bezpečnostní dveře, stropní podhledy, dlažba, lino. Dům poúpravách - nová fasáda včetně zateplení, nový výtah, měřiče vody a tepla, nové stoupačky v plastu,světla na čidlo, plastová okna na chodbách, nové zvonky, vstup na čip. K bytu přísluší šatna akomora na chodbě.Nabídková CENA: 2 675 000,- KčJednotky porovnání, porovnání nemovitosti jako celku:V případě ocenění bytových jednotek volíme jako jednotku porovnání m 2 užitné podlahovéplochy.Kvantitativní porovnávací analýza:Pro kvantitativní porovnávací analýzu je typické, že jednotlivé diference mezi vybranýmivzorky a oceňovaným subjektem se snaží kvantifikovat, resp. shledané rozdíly se pokouší ocenit,najít směr jejich předpokládané kontribuce a následně je využít pro cenové úpravy ve formě srážeka přirážek s cílem, aby takto upravený výsledek reflektoval zatím neznámou porovnávací hodnotuoceňovaného subjektu. Za upravovaný základ jsou zvoleny známé ceny vzorků, a úpravy majírelativní formu ve vztahu ke zvolenému základu.Tyto cenové úpravy lze charakterizovat jako vzájemné přizpůsobování cen, jejich vyrovnávání,„seřizování“ či „vylaďování“, proto v odborné literatuře je pro tento proces obvykle používántermín adjustace (adjustment).Adjustace je založena na následujících předpokladech:- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, horší než nemovitostioceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají vyšší cenu než nemovitostiporovnávané (než vzorek),- jsou-li porovnávané nemovitosti, u nichž je prodejní cena známa, lepší než nemovitostioceňované, lze předpokládat, že oceňované nemovitosti mají nižší cenu než nemovitostiporovnávané (než vzorek).Kladné stránky oceňovaných nemovitostí:- bytová jednotka s lodžií- bytový dům po provedené revitalizaci- kompletní občanská vybavenost města- dopravní dostupnost obce je zajištěna autobusovou i vlakovou dopravou, MHDZáporné stránky oceňovaných nemovitostí:- horší docházková vzdálenost do centra obce- celková stagnace realitního trhu v tomto segmentu- nebyla umožněna kompletní prohlídka oceňovaných nemovitostístránka č. 12


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. bytová jednotka, uvedené velikosti, vybavení, resp.zjištěnému technickému stavu, v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí je poptávka v souladus nabídkou. Proto s přihlédnutím k umístění nemovitosti, jejímu technickému stavu, vybavenía způsobu využití jsme názoru, že předmět ocenění je obchodovatelný.Seznam porovnávaných objektů:Byt 3+1, ul. Prosecká, Praha-ProsekVýchozí cena (VC): 3 108 000,– KčMnožství (M): 75,00 m 2K polohy : 1,00K konstrukce : 1,00K stav budovy : 0,95K stav bytu : 1,10K vybavení bytu : 1,00K umístění v domě : 1,05K objektivizační : 1,10Jednotková cena (JC): 34 333,77 KčVáha (V): 1,0Byt 3+1, ul. Ctěnická, Praha-ProsekVýchozí cena (VC): 2 785 000,– KčMnožství (M): 75,00 m 2K polohy : 1,00K konstrukce : 1,00K stav budovy : 1,00K stav bytu : 0,95K vybavení bytu : 1,00K umístění v domě : 1,05K objektivizační : 1,10Jednotková cena (JC): 33 842,18 KčVáha (V): 1,0stránka č. 13


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012Byt 3+1, ul. Jablonecká, Praha-ProsekVýchozí cena (VC): 2 675 000,– KčMnožství (M): 75,00 m 2K polohy : 1,00K konstrukce : 1,00K stav budovy : 1,00K stav bytu : 1,00K vybavení bytu : 1,00K umístění v domě : 1,00K objektivizační : 1,10Jednotková cena (JC): 32 424,24 KčVáha (V): 1,0kde JC = (VC / M) / (K polohy × K konstrukce × K stav budovy × K stav bytu × K vybavení bytu × K umístění v domě ×K objektivizační )Minimální jednotková cena za m 2 :Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC × V) / V):Maximální jednotková cena za m 2 :32 424,24 Kč33 533,40 Kč34 333,77 KčStanovení porovnávací hodnoty:Stanovená jednotková cena za m 2 :33 550,– KčMnožství: × 94,00 m 2Porovnávací hodnota: = 3 153 700,– KčPorovnávací hodnota: (zaokrouhleno) = 3 155 000,– Kčstránka č. 14


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012C. REKAPITULACEObvyklá cena (tržní, obecná) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. Cena, za kterou lzevěc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny vzávislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídkya poptávky.Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomtoposouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, kterénemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnithodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahunabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj.např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanskávybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životníprostředí, atd.Bytová jednotka č. 785/13Z hlediska segmentu trhu k datu ocenění je obecně poptávka po obdobných nemovitostechsrovnatelná s nabídkou. Četnost realizovaných obchodů je na průměrné úrovni. V obdobnýchlokalitách je na trhu poměrně široká nabídka obdobných nemovitostí. Z hlediska lukrativnostipolohy se jedná o polohu dobrou. Z hlediska obchodovatelnosti v níže uvedených cenových relacíchlze předmětnou nemovitost považovat za průměrně obchodovatelnou.Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací a proto vpřípadě odhadu obvyklé hodnoty ve výši 3 155 000,- Kč oceňovaných nemovitostí tuto považujemeza obvyklou.Nebytová jednotka garáž č. 785/15Dle vlastní databáze realizovaných prodejů, dle aktuálních nabídek realitních kanceláří získanýchprostřednictvím tisku a realitních internetových serverů se v současné době srovnatelné nemovitostiprodávají za ceny v rozmezí od 300 000,- do 400 000,- Kč. S ohledem na situování, stavebně -technický stav, údržbu a současný stav na trhu s nemovitostmi odhadujeme obvyklou cenuoceňovaných nemovitostí při střední hranici uvedeného rozpětí a to ve výši 350 000,- Kč.REKAPITULACEVýsledná obvyklá hodnota předmětu ocenění tedy činí:3 155 000,- Kč + 350 000,- Kč = 3 505 000,- Kč.Cena bytů podle cenového předpisu5 100 570,– KčCena zjištěná porovnávacím způsobem - Bytová jednotka č.785/13 3 155 000,– KčCena zjištěná porovnávacím způsobem - Nebytová jednotka garážč. 785/15 350 000,– KčVěcné břemeno0,– KčOstatní movité věci0,– KčPráva a závady, která nezaniknou dražbou0,– Kčstránka č. 15


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012Obvyklá (obecná, tržní) cena předmětu ocenění podle odborného odhadu činí3 505 000,– KčCena slovy: třimilionypětsetpěttisíc KčZpracovatelé posudku:Ing. Tomáš VingrálekIng. Štěpán OrálekIng. Radek MikulášIng. Jan HoralíkIng. Markéta PerůtkováOsoba oprávněná podávat vysvětlení:Ing. Tomáš VingrálekV Přerově, dne 20.7.2012Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.znalecký ústav........................................Ing. Tomáš Vingrálekjednatelstránka č. 16


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012D. ZNALECKÁ DOLOŽKAZnalecký posudek je podán znaleckým ústavem, zapsaným dle ustanovení §21, odst. 3 zákona36/1967., o znalcích a tlumočnících a ustanovení §6 odst.1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., pod č.j.:264/2008-OD-ZN/5 do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost voboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro: ceny a odhady nemovitostí, ceny a odhadyvěcí movitých - spotřební elektroniky, výpočetní a kancelářské techniky, nábytku, vybavení azařízení domácnosti, oceňování strojů a zařízení, oceňování vozidel, zemědělské a manipulačnítechniky, ceny a odhady podniků a jeho částí, a to zejména: ceny a odhady finančního majetku,ceny a odhady nehmotného majetku a majetkových práv, ceny a odhady pohledávek a závazků,ceny a odhady hodnoty obchodních podílů a cenných papírů, ceny a odhady fůzí a akvizic, ceny aodhady podnikových investic.Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 5258-1404/2012 samostatné evidence znaleckého ústavu....................................................Oceňovací a znalecká kancelář s.r.o.znalecký ústavsídlo: Václavské náměstí 832/19, 110 00 Prahakancelář: Sušilova 1938/26, 750 02 Přerove-mail: info@posudek.comwww.posudek.comstránka č. 17


ZNALECKÝ POSUDEK č. 5258-1404/2012E. SEZNAM PŘÍLOHFotodokumentaceVýpis z katastru nemovitostíKopie katastrální mapystránka č. 18


Okres:VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍprokazující stav evidovaný k datu 08.04.2012 14:35:02CZ0100 Hlavní město PrahaObec:554782 PrahaA Vlastník, jiný oprávněný Identifikátor PodílBVlastnictví bytu a nebytového prostoruVyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 54647/11 pro Soudní exekutor VránaTomáš, JUDr.Kat.území: 731382 Prosek List vlastnictví: 5893Vlastnické právoSkalský Vladimír Mgr., Klánovická 485/43, Praha 14,Hloubětín, 198 00 Praha 98NemovitostiV kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě700302/8098JednotkyČ.p./Č.jednotky785/13785/15Způsob využitíbytBudovaParcelygarážBudovaParcelyZpůsob ochranyProsek, č.p. 785, 786, LV 3200, byt.důmna parceleProsek, č.p. 785, 786, LV 3200, byt.důmna parcele599/56 LV 4589599/58 LV 4589599/56 LV 4589599/58 LV 4589Podíl na společnýchčástech domu7961/1909181917/190918B1 Jiná práva - Bez zápisuC Omezení vlastnického právaTyp vztahuOprávnění proPovinnost ko Zástavní právo smluvnípohledávka ve výši 2.000.000,- Kč s příslušenstvímbudoucí pohledávky do výše 4.000.000,- Kč, vzniklé do 31.12.2018Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Jednotka: 785/13V-1805/2010-1011929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Jednotka: 785/15V-1805/2010-1014, RČ/IČO: 45244782Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 13.01.2010. Právní účinkyvkladu práva ke dni 13.01.2010.V-1805/2010-101o Zástavní právo smluvní1) pohledávky ve výši 3 870 000,- Kč s příslušenstvím2) budoucí pohledávky do výše 3 870 000,- Kč vznikající do 30.4.2038Česká spořitelna, a.s., Olbrachtova Jednotka: 785/13V-18622/2010-1011929/62, Praha 4, Krč, 140 00 Praha Jednotka: 785/15V-18622/2010-1014, RČ/IČO: 45244782Listina Smlouva o zřízení zástavního práva podle obč.z. ze dne 21.04.2010. Právní účinkyvkladu práva ke dni 21.04.2010.V-18622/2010-101o Nařízení exekucepověřený soudní exekutor: JUDr. Tomáš Vrána, Komenského 38, 750 00 PřerovSkalský Vladimír Mgr., Klánovická Z-27486/2011-805Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČRKatastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.strana 1


DOkres:Typ vztahuOprávnění proJiné zápisyVÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍprokazující stav evidovaný k datu 08.04.2012 14:35:02Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 54647/11 pro Soudní exekutor VránaTomáš, JUDr.CZ0100 Hlavní město PrahaPovinnost kObec:Kat.území: 731382 Prosek List vlastnictví: 5893554782 PrahaV kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řadě485/43, Praha 14, Hloubětín,198 00 Praha 98, RČ/IČO:700302/8098Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Olomouci 51EXE-7331/2011 ze dne21.11.2011.; uloženo na prac. OlomoucZ-27486/2011-805Listina Usnesení soudu o nařízení exekuce Okresní soud v Olomouci 51EXE-7331/2011 opravnéusnesení ze dne 8.12.2011; uloženo na prac. OlomoucZ-28559/2011-805o Exekuční příkaz k prodejinemovitostipovinní: Internetlab s.r.o., IČO27668363Mgr. Vladimír Skalský, r.č.: 700302/8098Petra Šimůnková, r.č.: 755527/0206Jednotka: 785/13Z-126784/2011-101Jednotka: 785/15Z-126784/2011-101Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí 103 Ex-54647/2011 17 ze dne 06.12.2011.Z-126784/2011-101o Zástavní právo exekutorsképohledávka ve výši 464 617,82 Kč a příslušenstvípovinní: Internetlab s.r.o., IČ:27668363,Mgr. Vladimír Skalský r.č. 700302/8098,Petra Šimůnková r.č. 755527/0206,Raiffeisenbank a.s., Hvězdova Jednotka: 785/13Z-103/2012-1011716/2b, Praha 4, Nusle, 140 78, Jednotka: 785/15Z-103/2012-101RČ/IČO: 49240901Listina Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti 103 Ex-54647/2011 18 ze dne 06.12.2011. Právní moc ke dni 19.12.2011.Z-103/2012-101- Bez zápisuENabývací tituly a jiné podklady zápisuListinaooSmlouva kupní, o převodu vlastnictví jednotky (§ 24 zák.č.72/1994 Sb.) ze dne13.06.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.09.2008.Pro:Pro:Skalský Vladimír Mgr., Klánovická 485/43, Praha 14, Hloubětín,198 00 Praha 98Smlouva kupní, o převodu vlastnictví jednotky (§ 24 zák.č.72/1994 Sb.) ze dne13.06.2008. Právní účinky vkladu práva ke dni 04.09.2008.Skalský Vladimír Mgr., Klánovická 485/43, Praha 14, Hloubětín,198 00 Praha 98V-47279/2008-101RČ/IČO: 700302/8098V-47280/2008-101RČ/IČO: 700302/8098Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČRKatastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.strana 2


VÝPIS Z KATASTRU NEMOVITOSTÍprokazující stav evidovaný k datu 08.04.2012 14:35:02Vyhotoveno bezúplatně dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 54647/11 pro Soudní exekutor VránaTomáš, JUDr.Okres:CZ0100 Hlavní město PrahaObec:Kat.území: 731382 Prosek List vlastnictví: 5893554782 PrahaV kat. území jsou pozemky vedeny v jedné číselné řaděFVztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám- Bez zápisuUpozornění: Další údaje o budově a pozemcích uvedených v části B jsou vždy na příslušnémvýpisu z katastru nemovitostí pro vlastnictví domu s byty a nebytovýmiprostory.Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR:Katastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.Vyhotovil:Český úřad zeměměřický a katastrální - SCDVyhotoveno:08.04.2012 14:51:15Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČRKatastrální úřad pro hlavní město Prahu, Katastrální pracoviště Praha, kód: 101.strana 3

More magazines by this user
Similar magazines