PPB-evaluering af standard og kvalitet - Erhvervsstyrelsen

erhvervsstyrelsen.dk

PPB-evaluering af standard og kvalitet - Erhvervsstyrelsen

PPB-evaluering af

standard og kvalitet

Boligbebyggelsen

Skelbækparken, Ølstykke

Rapport nr. 4

Januar 2003


Erhvervs- og Boligstyrelsen

Dahlerup Pakhus

Langelinie Allé 17

2100 København Ø

Tlf. 35 46 60 00

Evalueringsteamet er sammensat af:

Wissenberg A/S, rådgivende ingeniører F.R.I v/Max Kjellerup (projektleder) og

Ole Lund. Evalueringstemaerne: Byggeteknik, indeklima, miljøpåvirkning og totaløkonomi.

Mangor & Nagel A/S, arkitektfirma v/arkitekt MAA Jacques Duelund Mortensen.

Evalueringstemaerne: Arkitektur og byggeteknik.

Peder Duelund Mortensen, arkitekt MAA, lektor. Evalueringstemaerne: Arkitektur

og byggeteknik.

Susanne Ulrik, journalist og arkitekt MAA. Evalueringstemaerne: Arkitektur og

byggeteknik.

Byfornyelse Danmark v/Tenna Tychsen, arkitekt MAA og Jeanette Nygaard Madsen,

kulturgeograf. Evalueringstemaet: Beboerundersøgelse.

Ingemansson, rådgivende ingeniører. Evalueringstemaet: Indeklima (akustik).

Januar 2003


Evaluering af standard og kvalitet i 11 PPB-byggerier

Evalueringsteam:

Wissenberg A/S, rådgivende ingeniører F.R.I. - Mangor & Nagel A/S, arkitektfirma - Byfornyelse Danmark

Ingemansson, akustik – Arkitekt MAA, lektor Peder Duelund Mortensen - Arkitekt og journalist Susanne Ulrik

Indhold Side

1. Forord...........................................................................................................................4

2. Stamdata .......................................................................................................................5

3. Resumé, konklusion .....................................................................................................6

4. Arkitektur .....................................................................................................................8

5. Byggeteknik................................................................................................................12

6. Indeklima....................................................................................................................22

7. Miljøpåvirkning..........................................................................................................23

8. Totaløkonomi .............................................................................................................32

9. Beboerundersøgelse....................................................................................................36


1. Forord

Denne rapport er en evaluering af standard og kvalitet, gennemført i en almen boligbebyggelse,

Skelbækparken i Ølstykke. I evalueringen er valgt at benytte evalueringstemaerne

arkitektur, byggeteknik, indeklima, miljøpåvirkning, totaløkonomi

og beboerundersøgelse (spørgeskemaer). Disse temaer anses for at være de vigtigste

til bedømmelse af byggeriets kvalitet.

Med udgangspunkt i rapporten er der skabt en model til at etablere en ensartet vurdering

af gennemførte boligbyggeriers standard og kvalitet. Modellen er udviklet

til vurderingen af 11 forsøgsbyggerier under programmet ”Proces- og Produktudvikling

i Byggeriet” (PPB). Dette program blev sat i gang i 1994 i et samarbejde

mellem Erhvervsfremmestyrelsen og By- og Boligministeriet. For hver bebyggelse

er udarbejdet en rapport, og desuden en samlet rapport for alle 11 bebyggelser. I alt

har 4 konsortier (totalentreprenører) udført de 11 bebyggelser, 3 konsortier hver 3

bebyggelser og 1 konsortium 2 bebyggelser.

Evalueringskonceptet er desuden tiltænkt en vigtig funktion i forbindelse med dokumentation

og styring af udviklingsprojekter og forsøgsbyggerier i Projekt Hus.

På længere sigt er det hensigten, at evalueringskonceptet skal opnå en mere generel

anvendelse som et redskab for bygherrer, beboere og byggeriets parter i øvrigt, til

at fastsætte og vurdere boligbebyggelsers standard og kvalitet.

Som hjælp til udviklingen af evalueringskonceptet er anvendt diverse vejledninger

og rapporter fra By og Byg (SBI).

Evalueringerne er struktureret på tværs af faglige synsvinkler efter skalaerne by,

bebyggelse, bygning, og bolig. Endvidere refereres til et typologisk begrebssæt, der

skal tydeliggøre forskelle imellem forskellige bebyggelses- og boligformer. Den

skalamæssige og typologiske tilgang danner udgangspunkt for vurdering af overensstemmelser

eller modsætninger mellem valg af principper i byggeriernes udformning.

Forudsætninger og dokumentationsgrundlag for evalueringerne har været følgende:

Diverse tegningsmateriale – lydmålinger, drifts- og forbrugsoplysninger, 1-års

svigteftersynsrapport, skema B og C – besigtigelse af bebyggelserne – besigtigelse

af 2-3 boliger pr. bebyggelse. Til brug for registreringen og evalueringen er udviklet

en række hjælpeskemaer, som kan findes i bilagsdelen. I vurderingsskemaerne

er gennemført en kvalitetsvurdering, hvor niveau 1 er en lav kvalitet og niveau 5 en

høj kvalitet. Efterfølgende er i hvert vurderingsskema udført en samlet vurdering.

Bilagsdelen er relativt omfattende, og særligt interesserede vil have mulighed for

her at finde detailoplysninger om alle de berørte evalueringstemaer.

Rapporterne er sendt til udtalelse hos de enkelte konsortier, som dog ikke har haft

kommentarer til rapporterne.

En følgegruppe har bistået med idéer og konstruktiv kritik undervejs. I følgegruppen

deltog Ib Steen Olsen og Bente Hammer, By- og Boligministeriet, Hardy Madsen,

Erhvervsfremmestyrelsen, Anne Beim, By og Byg og Keld Fuhr Pedersen,

MANCON (formand for PPB-programmets monitoreringsgruppe).

evalueringsteamets vegne

Max Kjellerup


2. Stamdata

Sag: Skelbækparken, Ølstykke

Beskrivelse: 60 almene boliger

Bygherre: Roskilde Boligselskab

Opførelsesår: 1997/1998

BBM-forsøgsnr.: 014

Konsortium: PPU

Arkitekt : Arkitektgruppen Aarhus

Ingeniør : Rambøll

Entreprenør : Højgaard & Schultz A/S

Forsøg: • Samarbejde i projekteringsforløbet

• Samarbejde om prisdannelse

• Aktiv byggeledelse

• Byggelogistik med edb

• Kommunikation

• Multimedieteknologi

• CAD-systemer og elektronisk mængdeudtræk

• Projektdatabase

• Digitale kataloger og drift, vedligehold og forvaltning

Emne: Registrering nr. 4

Dato, kl.: 09.11.2000 kl. 10.00

Sted: Skelbækparken, Ølstykke


3. Resumé, konklusion

Arkitektur

Skelbækparken ligger i yderkanten af Ølstykke i et nyt boligområde uden særlige

landskabelige karaktertræk. Der er knapt en kilometer til Ølstykke S-togstation.

Bebyggelsen er sammensat af korte blokke i 2 etager med 3-4 boliger på hver etage.

Blokkene danner halvt åbne gårde, der er indrettet som grønninger med legepladser

og opholdsarealer. Bebyggelsens plan virker tilfældig og svær at opfatte.

Bygningerne består af enheder med to boliger i terrænniveau og to boliger ovenpå

med adgang fra udvendige fritstående trapper. Denne opbygning er understreget

ved brugen af to forskellige facadebeklædninger. Enhederne er samlet under et

svagt skrånende tag med udhæng.

Bebyggelsen indeholder 2- og 3-rumsboliger, der er bygget op om forbindelsen

mellem køkken/alrum og stue, der er placeret forskudt fra hinanden, men i åben

forbindelse. Der er vindue til det fri i alle rum undtagen pulterrummet, der her er

placeret centralt i lejligheden.

Stuelejlighederne har udgang til en lille have, hvorimod 1-salslejligheder kun har

opholdsmulighed i forbindelse med ‘ude’ i form af en fransk altan.

Byggeteknik

Såvel inde som ude er Skelbækparken udført i normal kvalitet for byggeri, der opføres

inden for rammerne af alment boligbyggeri, og det umiddelbare indtryk af

bebyggelsen er positivt. Når de byggetekniske detaljer studeres nøjere konstateres

dog mange fejl.

De tekniske installationer bærer præg af en god håndværksmæssig udførelse, til

gengæld er placeringen af rørføringerne ikke optimale.

Indeklima

Med hensyn til indeklima opleves Skelbækparken som en velfungerende bebyggelse

opført af velkendte byggematerialer og med en fornuftig mulighed for ventilation.

Boligerne er ventilerede med mekanisk udsugning fra køkkenets emhætte og fra

kontrolventil i badeværelse. Erstatningsluften fås fra spalteventiler, fortrinsvis

monteret lodret i side af vinduespartier. Ventilerne er nemme at betjene, men skaber

samtidig stor risiko for træk.

Udsugningsventilatorer, i form af tagventilatorer, placeret synligt udvendigt på

tage, kunne æstetisk og teknisk med fordel være placeret i tagrum.

Miljøpåvirkning

Der er ikke særlige bemærkninger til resultaterne for Skelbækparken. Det er en

bebyggelse, hvor der ikke er gjort ekstraordinære foranstaltninger med henblik på

at mindske miljøbelastningen.

Skelbækparken er opført af konsortiet PPU. Som PPU-referencebebyggelse er valgt

bebyggelsen Grønlykkeparken, som byggeteknisk ligner Skelbækparken. (Se særlig

rapport). Sammenligningen viser, at Skelbækparken på de fleste miljøparametre

giver den mindste belastning, men forskellen er lille.


Totaløkonomi

Anskaffelsesomkostningerne for Skelbækparken har været ca. 10.720 kr./m². For

tilsvarende traditionelt boligbyggeri i samme geografiske område er anskaffelsesomkostningerne

ca. 10.790 kr./m². Beløbene er opgjort på baggrund af bruttoetagearealet.

Skelbækparken har været ca. kr. 348.000,00 billigere at anskaffe end tilsvarende

byggerier, opført i samme geografiske område.

Håndværkerudgifterne og udgifter til grundkøb, projekterings- og byggesagsomkostninger,

byggemodning og forsyning samt byggeplads har været ca. kr.

1.030.000,00 billigere for Skelbækparken, men udgifterne til friarealer mv. har

været ca. kr. 682.000,00 dyrere.

Skelbækparken har de største driftsudgifter: 338 kr./år pr. m² mod tilsvarende byggerier

på 324 kr./år pr. m².

Den samlede nuværdi er størst for Skelbækparken, som ganske vist har lavere anlægsomkostninger,

men større driftsudgifter. Man har således fået en bebyggelse,

der har været billigere at opføre, men er dyrere at drive end normalt.

Selv om Skelbækparken er billigere i anskaffelse, er der intet i undersøgelsen, der

indikerer, at der er tale om et skrabet byggeri. At driftsudgifterne er høje skyldes de

relativt store friarealer.

Beboerundersøgelse

Beboerundersøgelsen viser, at beboerne generelt er tilfredse med at bo i Skelbækparken

og med deres boliger. Dog svinger tilfredsheden en hel del.

Boligens indretning og udsende, de æstetiske rammer for bebyggelsen og især de

grønne områder er beboerne meget tilfredse med.

Der er dog en del mere praktiske forhold i forbindelse med trappen til første sal,

altanens størrelse og køkkenets indretning, der vurderes som utilfredsstillende.

Med hensyn til hvordan boligen fungerer i det daglige, giver undersøgelsen indtryk

af 3 kritiske forhold: utilstrækkelig lydisolering, træk og problemer med fugt.


4. Arkitektur

Beskrivelse af arkitektur

By

Bebyggelsen Skelbækparken ligger i yderkanten af Ølstykke, tæt på S-banen og

nær grønne områder.

Bebyggelsen ligger øst for Ølstykke bymidte i et nyt boligområde med etage- og

parcelhuse uden særlige landskabelige karaktertræk. Arealet ligger langs banelinien

til Frederikssund. Der er gangafstand til indkøbsmuligheder og station.

Situationsplan, Skelbækparken

Bebyggelse

Bebyggelsen er sammensat af korte blokke i 2 etager med 3-4 boliger på hver etage.

Blokkene danner halvt åbne gårde indrettet som grønninger med bebyggelsens

legepladser og opholdsarealer.

Langs blokkenes nord- og østside ligger skure med plads til affaldssortering og

pulterrum.

Parkeringspladser og fælleshus ligger langs Skelbækvej. Der er ikke fællesvaskeri,

hvilket skærper kravet om plads til vaskefunktionen i boligerne.

Bebyggelsens organisering virker tilfældig og svær at opfatte.

Bygning

Bygningerne er sammensat af enheder med to boliger i terrænniveau og to boliger

ovenpå, som har adgang via udvendige, fritliggende trapper. Enhederne er samlet

under et eternittag med lille taghældning og store tagudhæng.


Bolig

Bebyggelsen indeholder 2- 3- og 4-rums boliger. Boligerne er opbygget omkring et

diagonalt rumforløb mellem stue og køkken/alrum. Stuerne er syd- eller vestvendte

med franske altaner eller udgang til en lille have. Stuerne kan møbleres med to

møbelgrupper, den ene velbelyst, men den anden underbelyst fra et dårligt placeret,

lille vindue. Køkken/alrum ligger mod adgangsstien, nord- eller østvendt. Rummet

er velbelyst og velindrettet med et vinkelkøkken og god plads til spisebord.

Plan af 70 m² bolig med 2 værelser.

Indgangen til boligen er en rummelig men uregulær og vanskeligt møblerbar, Lformet

forstue uden fast garderobeindretning. Fra forstuen er der en formel adgangsvej

til opholdsstuen i form af en glasdør med glassideparti. Fra forstuen er der

også dør til køkken og et indeliggende pulterrum og til toilet. Pulterrummet er velformet

og praktisk, men får en for fremtrædende rolle som omdrejningspunkt i

boligens rumlighed. Toilettet har oplukkeligt vindue til det fri. Der er god plads

omkring håndvask og wc, men vaskemaskinen er svært tilgængelig i hjørnet bag

døren og der mangler opbevaringsplads.


Plan af 89 m² bolig med 3 værelser.

Værelset er smalt, men regulært formet med plads til skabe bag døren fra stuen. I 3rums

boligerne er der yderligere placeret et større værelse som en tilbygning på

bygningens gavle. Rummet er stort, velformet og velbelyst, men der mangler en

niche til placering af skabe.

Plan af 105 m² bolig med 4 værelser.

Bygningsdel

Generelt er håndværksmæssig detaljering forsvindende lille, og afspejler, at håndværk

i gammeldags forstand bliver erstattet af montagearbejde. Den enkle detaljering

til trods er der valgt en konsekvent veksling mellem tunge og lette bygningsdele,

som bidrager til et sammensat helhedsindtryk i de enkelte bygningsstokke.

Samlet bedømmelse af arkitektur

Skelbækparken ligger i yderkanten af Ølstykke i et nyt boligområde uden særlige

landskabelige karaktertræk. Der er knapt en kilometer til Ølstykke S-togstation.

Bebyggelsen er sammensat af korte blokke i 2 etager med 3-4 boliger på hver etage.

Blokkene danner halvt åbne gårde, der er indrettet som grønninger med legepladser

og opholdsarealer. Bebyggelsens plan virker tilfældig og svær at opfatte.

Bygningerne består af enheder med to boliger i terrænniveau og to boliger ovenpå,

med adgang fra udvendige fritstående trapper. Denne opbygning er understreget

ved brugen af to forskellige facadebeklædninger. Enhederne er samlet under et

svagt skrånede tag med udhæng.

Bebyggelsen indeholder 2- og 3-rumsboliger, der er bygget op om forbindelsen

mellem køkken-alrum og stue, der er placeret forskudt for hinanden, men i åben


forbindelse. Der er vindue til det fri i alle rum undtagen pulterrummet, der her er

placeret centralt i lejligheden.

Stuelejlighederne har udgang til en lille have, hvorimod 1-salslejligheder kun har

opholdsmulighed i forbindelse med ‘ude’ i form af en fransk altan.


5. Byggeteknik

Byggeteknisk standard og kvalitet

Bebyggelse (1.1-1.2)

Beplantning og haveanlæg er enkelt udført i en normal standard, om end der ikke

er udført mere end absolut nødvendigt i forbindelse med opførelsen.

Således er bebyggelsens stier anlagt i en bredde på 1,5 m, der netop opfylder kravene

for adgang, uden at der samtidig er anlagt befæstede arealer for udeophold

eller hvilepladser langs de lange stiforløb til boligerne.

Træstammer for børns leg er opsat på lejerforeningens foranledning.

Bebyggelsens bolignummerering er lidt vanskelig at overskue for den førstegangsbesøgende,

og er fornuftigt suppleret med husnumre og pile monteret på gavle.

Bolignumrene er placeret på målerskabe for el, og er meget små og svære at læse

afstand.

Bolignumre med pile, som er eftermonteret på gavle.

Stier er belagt med grå betonfliser, mens arealer under trappeløb har grusbelægning.

Belægningen foran fælleshuset er udført uden kantsten, hvilket på grund af

krav om niveaufri adgang medfører, at terræn kommer for tæt på murværk, og at

fliser mod terræn ligger løst.


Belægning uden kantsten ved indgangsdør til fælleshus

– terræn for tæt på teglsten.

Ved de øvrige bygninger er der lagt kvadratiske 30x30 cm fliser, som ligger noget

bedre, og som er lagt med en lille ‘lysning’ i forhold til terræn.

Indgang ved stuelejligheder.

- Små bolignumre på el-målerskab!

Mellem stier og udhuse er der praktisk lagt perlesten, som kan bortlede vand.

Friarealer er udlagt som græsfælled med fritstående beplantninger af slåen, hyld og

vildroser. Omkring bygninger er der lav buskbevoksning.

Udhusene er udført med tag af bølgeeternit og lodret beklædning af ubehandlet

lærketræ i sparsom detaljering.

På udhuse er der opsat hvidmalede postkasser af metalplade. Postkasserne er nemt

tilgængelige, men er samtidig placeret tæt på stierne, så de er udsatte for skrammer.

Der er etableret sorteringsstation til grønt- og restaffald med samme træbeklædning

som udhuse, men denne er ikke overdækket.


Cykelskure/depotrum er udført enkelt med beklædning af

ubehandlede brædder.

Bebyggelsens blokke forsynes med varme fra en fælles, gasfyret varmecentral i

fælleshuset. Fordelingsledninger er traditionelt udført med rør i jord og med hovedforsyningsrør

af stål i tagrum.

Bygning (2.0)

Konstruktivt er bygningen udformet med bærende facader og lejlighedsskel i letbeton.

Etagedæk er i beton og lofter over 1.sals lejligheder udført let med en indvendig

beklædning af et lag gips.

Facadeopbygning og konstruktion har tilladt at udvalgte glaspartier i stuer og værelser

kan spænde frit fra gulv til loft, om end denne mulighed kun er benyttet ved

franske altaner og terrasser samt i hjørnelejlighedernes værelser.

Normalsnit i bygning

Bygningsdel

Fundamenter, terrændæk, udvendige vægge og gavle (2.1-2.2)

Sokkel er pudset og facaderne er skalmure i lys gul blødstrøgen tegl i løberforbandt

med skrabefuge.

De små karnapudbygninger, hvor badeværelser er indrettet er med lette facader

med beklædning af mørk grå fiberforstærket cementplade.


Beboerne fortæller om store problemer med mus, som trænger ind i bygningerne

efter høst. Dette kan skyldes at ventilationsåbninger i lette facader ikke er forsynet

med net.

Indvendige vægge og etageadskillelser (2.3-2.4)

Indvendige tunge vægge er betonelementer og de lette vægge er gipssystemvægge,

der ikke er isoleret.

Etageadskillelsen er betondæk med parketgulv på strøer.

Loftet i 1. sals lejligheden er af hvidmalede gipsplader i format 60 x 240 cm med

synlige samlinger

Tag og tagkonstruktion (2.5)

Tagene er opbygget som saddeltag med tagdækning af grå B6 bølgeeternitplader.

Tagkonstruktionen er meget spinkel, og tagene ‘hænger’. Tagudhænget er på 100

cm på hovedfacaderne af tegl, mens det er helt knapt ved de lette facader. Sternkanten

markeres af halvrunde zinktagrender, som leder regnvand til tagnedløb, der

er placeret på facader. Enkelte steder har tagrender bagfald som følge af at taget

hænger. Tagudhængets underside er ikke beklædt, og kun de 3 ekstra lægter, der

fastholder rendejern, bryder med bølgepladernes underside.

Tagrum har adgang via en bolig og er svært tilgængeligt som følge af lav taghældning.

Da frihøjden mellem spær og gangbro er mindre end 70 cm, vil mange sikkert

vælge at demontere en tagplade for at udføre tilsyn!

Tagrummet er ikke besigtiget ved denne evaluering.

Vinduer og udvendige døre (2.6)

Vinduerne er af træ som er monteret med lavenergiglas (Climaplus N med Argon,

U-værdi 1,8), og er enten sammenbygget i lette partier eller optræder som mindre

huller i facader.

Det karakteristiske høje, smalle vindue til baderum.

Vindueskarme er gråmalede, mens de gående rammer er varmtgule. Bundglaslister

er af naturanodiseret aluminium. Vinduesplader er af lys natursten.

Indgangsdøre er som vinduerne af træ med fyldninger i glas, og med bundstykke i

aluminium. Bundstykket er fint i forhold til adgang for kørestolsbrugere, men giver

store problemer med kondens, som i den registrerede lejlighed har ødelagt parketgulvet

foran døren i entréen!


Dagslysindfaldet i boligen fornemmes sparsom, og specielt stuens lave vinduesbånd

giver ikke meget lys i opholdsrummet.

Fastglaspartier i de smalle vinduesbånd, ved brystninger samt ved hjørnevinduer

kan ikke pudses på 1. sal uden brug af stige udefra.

Hjørnevindue med én gående ramme - kan ikke pudses indefra!

Trævinduer virker gedigne, men man kunne ønske sig at indvendige vindueskarme

var hvidmalede, så mere lys blev reflekteret ind i boligen.

Altaner, udvendige trapper o. lign (2.7)

Adgangsaltaner og trapper er lette konstruktioner i galvaniseret stål med dørk og

trin af hårdt træ. Håndlisten på gelænderet langs trappen til 1. sal er ogaf hårdt

træ.

En mørkegrå perforeret stålplade danner værn ved såvel adgangs- som franske

altaner. Der foreligger ikke dokumentation for, at den anvendte træsort Azobé

stammer fra FSC-mærket skovdrift.

Samling mellem trappe, søjle,

Adgangsaltan, rækværk og værn.

Der er opsat belysning med skotlamper ved hver indgangsdør, og eftermonteret

skotlamper på trapper.


Der er er ikke udført nogen regnskærm mellem træbelægning på 1 sal og den underliggende

bolig, hvilket medfører drypgener længe efter det er blevet tørvejr og

isglatte adgangsforhold om vinteren.

Den smalle, udvendige ståltrappe.

Den udvendige ståltrappe har kun en fri bredde mellem håndlister på 92 cm. Ved

den eftermonterede skotlampe er der kun 77 cm i fri bredde! (Bygningsreglementet

kræver fri bredde på mindst 1 m!)

Køkken (3.1)

Køkken er som standard indrettet med en hvidt elementkøkken med bøgetræskanter.

Det er et vinkelkøkken med hjørneskabe uden specialudtræk. Hjørneskabe er svære

at udnytte. Den minimale bordplads til venstre for køkkenvask bliver stærkt kritiseret.

Der er ikke etableret ventilation for det indbyggede køleskab i den registrerede

bolig, hvilket giver øget el-forbrug!

Bad og wc (3.2)

Bad/wc i boligerne er en kabineløsning i en udmærket kvalitet med hvide 15x15

cm fliser på vægge, som er udført med en dybblå flise som vandret bånd ved overkant

af spejl, som er indmuret. Gulvklinker er lyseblå.

Der er ikke udført forsænkning i bruseniche, og vand fra brusebadet gør let hele

gulvet vådt.

Toilet er væghængt, hvilket letter rengøring af gulv, og der er også tænkt på oplukkeligt

vindue til det fri.


Baderum med væghængt toilet.

Stuer, værelse og gange (3.3)

Materialevalget i samtlige rum, bortset fra bad/wc, er enkelt og reelt med flammet

bøgeparket på gulve, glat lyst marmoreret tapet, som står umalet på vægge og

hvidmalede gips- eller betonlofter. Fodpaneler og indfatninger omkring døre er af

foliebelagt træfiber.

Døre mellem entré og stue er med glasfyldninger og dørgreb samt besætninger er i

normal kvalitet. Det er lidt synd, at dørkarme er fastgjort med skruer, som er forsynet

med hvide plastpropper. Plastpropperne patinerer på en anden måde end træværket

og skiller sig uheldigt ud.

Opholdsstue i stuelejlighed

Fællesrum (3.4)

Bebyggelsens fællesrum ligger sammen med kontor for ejendoms-funktionæren i

bebyggelsens måske fineste hus. Fællesrum er ikke registreret.


Fælleshus med kontor for ejendomsfunktionær.

Installationer

Afløb og kloak (4.1)

Afløbsinstallationer under køkkenvask er ikke trukket tilbage til bagvæg. Herved

begrænses mulighed for udnyttelse af opbevaringsplads. I lejlighederne er der lodrette

installationsskakte med adgang via skabslåge i køkken til inspektion og reparation.

Faldstammer er udført i støbejern (MA-systemet). Afløbsrør er uhensigtsmæssigt

placeret i skaktens front og spærrer for reparation af andre installationer.

Skabslåger burde være udformet, så skakten blev let tilgængelig i fuld etagehøjde.

Afløb fra køkkenvask begrænser brug af skab.

Vandinstallation (4.2)

Vandarmaturer er 2-grebs, og wc er med sparefunktion.

Installationer i boligen er samlet i et installationsskab, som er tilgængeligt fra køkkenet

med mulighed for reparation og besigtigelse. Disponeringen af installationsskakten

til rørinstallationerne kunne dog være planlagt bedre. Stigrørene i skaktene

er udført af stål, og fordelerrør er udført af pex.


Af hensyn til støj fra installationer skal skabsdør til installationsskakten lukke tæt.

Det er derfor uheldigt, at der er placeret en vakuumventil i installationsskakten til

udligning af undertryk i faldstammen (1. sal).

Installationsskabet i køkkenet ligner et dejligt højskab og skuffer beboerne når det

viser sig at være fyldt med tekniske installationer. Da skabet indeholder ventiler

mv. ville det med tanke på børnefamilier være ønskeligt, at det var aflåseligt – og

ikke lignede et skab!

Foruden i installationsskab er installationer placeret i et utilgængeligt hulrum mellem

badekabine, installationsskab og udvendig facade. Her er fremført fælles udsugningskanal

og cirkulationsledning til det varme brugsvand. Endvidere er cisternen

til hængekloset placeret her - med adgang fra badeværelse i forbindelse med

reparation. Placeringen af installationerne her, selv om cirkulationsledningen er

udført i pex og er uden samlinger i hulrummet, er ikke optimal.

Installationsskab i køkken

Varmeinstallation (4.3)

Alle rum i boligen opvarmes af centralvarme med radiatorer placeret på vægge.

Der er ikke udført gulvvarme i baderum.

Ventilationsinstallation (4.4)

Boligerne er ventilerede med mekanisk udsugning fra emhætte i køkken og kontrolventil

i badeværelse. Fælles udsugningskanal er placeret i utilgængeligt hulrum

bag toilet.

Erstatningsluften fås gennem spalteventiler i vinduespartier. Fælles udsugningsventilator

er placeret i tagrum.

El-installation (4.5)

Elmålere for boligerne er monteret ved indgangspartier og kan aflæses udefra. I

boligerne er der el-stik i alle rum. El-stik er uden afbryderkontakt. El-stik for køleskab

er placeret i bunden af skabet, og kræver at køleskabet tages ud hvis det skal

slukkes!

Antallet af el-stik og lampeudtag vurderes at være i underkanten i forhold til fleksibel

indretning af boligen.

Der er indstøbt tomrør for trækning af el-installation for vaskesøjle i baderum. Elinstallation

herfor skal etableres på beboernes foranledning.

El-installationer er i øvrigt udført iht. Stærkstrømsreglementet.


Samlet bedømmelse af byggeteknik

Byggeteknisk er Skelbækparken såvel inde som ude udført i en normal kvalitet og

ved brug af den palet af knudepunktdetaljer og materialer, der anvendes i byggerier

opført inden for de økonomiske rammer for almene boligbebyggelser.

Det umiddelbare indtryk af bebyggelsen er positivt, men når detaljerne studeres

nøjere, konstateres mange fejl. Heriblandt kan fremhæves at:

• Gulve i entre er misfarvede på grund af kondensproblemer ved indgangsdøre.

• Tage ‘hænger’ som følge af for spinkel konstruktion.

• Fastglaspartier på 1. sal mangler pudsemulighed.

• Der mangler regnskærm under trapper og adgangsaltaner.

• Trapper, der er fælles adgangsvej for to boliger, har mindre bredde end 1 meter.

De tekniske installationer bærer præg af en god håndværksmæssig udførelse, hvor

det dog skal bemærkes, at hovedforsyningsrør i tagrum giver et forøget varmetab

og risiko for store skader i boliger ved rørbrud. Placeringen af ventilationskanal og

vandrør i utilgængeligt hulrum bag installationsskakte er ikke optimal. Placeringen

af rør-installationerne i skakte kunne være bedre og udførelsen af afløbsinstallationerne

i skab under køkkenvask begrænser udnyttelsen af skabspladsen, f.eks. til

sortering af husholdningsaffald.

Placering af vakuumventil for afløbssystemet i uventileret skakt er uheldig.

Adgangsforholdene til tagrum med hovedforsyningsrør sker gennem én bolig pr.

blok. Ejendomsinspektøren har ikke adgang til boligen, og tagrummet kunne ikke

inspiceres. Ifølge tegningerne er frihøjden i tagrummet ca. 0,65 meter på det højeste

sted. Både adgangsforhold og mulighederne for inspektion bedømmes som utilfredsstillende.


6. Indeklima

Beskrivelse af indeklima

Boligerne er ventilerede med mekanisk udsugning fra emhætte i køkken og kontrolventil

i badeværelse. Udvendigt på taget er placeret en fælles tagventilator.

Placeringen her medfører, at tagventilatoren er udsat for vejrliget og serviceringen

er besværlig.

Diverse friskluftventiler er placeret i siden af vinduer (i midten, lodret). Placeringen

giver en nem betjening, men også stor risiko for træk.

Boligen opvarmes med radiatorer placeret ved vinduespartier. Rør til radiatorer er

pex-rør ført i gulv og tilsluttet radiatorer efter dual-systemet. Radiatorerne er forsynet

med traditionelle varmemålere. En central måling af varmeforbruget, hvor

måleren kunne placeres i installationsskakten i køkkenet, var dog at foretrække.

Samlet bedømmelse af indeklima

Med hensyn til indeklima opleves Skelbækparken som en velfungerende bebyggelse

opført af velkendte byggematerialer og med en fornuftig mulighed for ventilation.

Boligerne er ventilerede med mekanisk udsugning fra køkkenets emhætte og fra

kontrolventil i badeværelse. Erstatningsluften suges ind gennem spalteventiler,

fortrinsvis monteret lodret i side af vinduespartier. Ventilerne er nemme at betjene,

men skaber samtidig stor risiko for træk.

Udsugningsventilatorer, i form af tagventilatorer, placeret synligt udvendigt på

tage, kunne æstetisk og teknisk med fordel være placeret i tagrum.


7. Miljøpåvirkning

Beskrivelse af miljøpåvirkning

Når miljøpåvirkningen for en bebyggelse skal beregnes og vurderes, gennemgås

alle de miljøbelastninger, bebyggelsen giver anledning til i hele dens levetid. Miljøbelastningerne

inddeles i følgende faser:

• Fremstilling af de byggevarer, der er anvendt i bebyggelsen.

• Opførelse af bebyggelsen.

• Drift af bebyggelsen. Der er regnet med en driftsperiode på 80 år.

• Nedrivning og bortskaffelse af bebyggelsen.

Til beregningen er anvendt edb-programmet ”BEAT 2000”.

Bebyggelsens enkelte bestanddele opmåles, og det forventede ressourceforbrug i

driftsperioden beregnes. På baggrund heraf beregner programmet bebyggelsens

miljøpåvirkning.

Resultaterne præsenteres i miljøprofiler. Miljøprofilerne består af 3 diagrammer,

der viser mængden af miljøpåvirkninger, ressourceforbruget samt affaldsmængden.

Diagrammerne er opdelt således, at det fremgår, fra hvilken bygningsdel påvirkningen

stammer. Signaturforklaring til de 3 diagrammer er anført efterfølgende.

Det er elementet ‘Engelholm Allé’, der angiver driftsfasen.

De PPB-byggerier, der er omfattet af evalueringen, er opført af 4 konsortier: PPU,

HABITAT, CASA NOVA og COMFORT HOUSE.

Evalueringen sker ved, at der inden for hvert konsortium udvælges en referencebebyggelse,

som de øvrige bebyggelser, opført af pågældende konsortium, sammenlignes

med.

Skelbækparken er opført af konsortiet PPU. Som PPU-referencebebyggelse er valgt

Grønlykkeparken, da denne er konsortiets sidst opførte bebyggelse.

Sammenligningen præsenteres i 3 diagrammer, hvor bebyggelsernes miljøprofiler

vises.

Til diagrammerne knytter sig følgende elementer:

Miljøpåvirkning

• Drivhuseffekt - Den menneskeskabte drivhuseffekt skyldes udledning af gasser

(bl.a. kuldioxid, metan, lattergas), der tilbageholder varmestråling, som ellers

ville udstråle fra Jorden mod verdensrummet. Herved bidrager de til atmosfærens

opvarmning.

• Forsuring - Udledning af forsurende forbindelser, især svovldioxid, kvælstofoxider

og ammoniak, der angriber planters blade og nåle og forsurer jordbunden.

• Næringssaltbelastning - Påvirkning af økosystemer med stoffer, der indeholder

kvælstof (N) eller fosfor (P), og som bevirker øget vækst af alger eller planter

og dermed f.eks. iltfri forhold ved bunden af vandige økosystemer. På landjor-


den forsvinder næringsfattige økosystemer som højmoser, overdrev og heder

gradvist som følge af gødskning med kvælstof.

• Fotokemisk ozondannelse - Reaktive forbindelser, herunder ozon (O3), som er

sundhedsskadelige for levende organismer. Dannes når flygtige organiske forbindelser

(VOC) reagerer med forskellige reaktive iltforbindelser og nitrogenoxider,

Nox, der naturligt er til stede i troposfæren.

• Human toksicitet - Akutte og kroniske giftvirkninger på mennesker, i miljøet og

i levende organismer til koncentrationer, der forårsager giftvirkninger på mennesker

eller økosystemer forskellige steder i miljøet.

• Persistent toksicitet - Nogle af de menneskeskabte stoffer, der udledes til miljøet

er persistente, dvs. meget svært nedbrydelige og nogle af dem opkoncentreres i

levende organismer til koncentrationer, der forårsager giftvirkninger på mennesker

eller økosystemer forskellige steder i miljøet.

Ressourceforbrug

• Ressourceforbrug - Forbrug af ikke-fornyelige ressourcer som f.eks. kul, olie,

naturgas, kobber, zink m.v.

Affaldsmængder

• Volumenaffald - Husholdningsaffald, byggeaffald og lignende affald, der anbringes

på en (kontrolleret) kommunal losseplads. Affaldet er kendetegnet ved,

at det ikke indeholder miljøfarlige stoffer.

• Slagge og aske - Slagge og aske fra kulfyrede kraftværker og affaldsforbrændingsanlæg,

der anbringes på særlige deponier for slagge og aske.

• Farligt affald - Affald der skal bringes til særlige behandlingsanlæg for farligt

affald og derfra deponeres, fordi det indeholder farlige stoffer, der kan frigives

under opholdet på deponiet.


Signaturforklaring


Miljøpåvirkning

Det ses umiddelbart af diagrammet ”Miljøpåvirkning”, at det - som forventet - er

driftsfasen, der giver det største bidrag til miljøpåvirkningerne. Det er elementet

‘Skelbækparken’, der angiver driftsfasen. Det er gennemgående for alle påvirkninger.


Ressourceforbrug

Ressourceforbruget af metaller stammer hovedsageligt fra vinduer og armeringsjern.

De tekniske installationer og andre metaldele er ikke omfattet af beregningerne.

Programmet kan endnu ikke håndtere disse elementer.


Affaldsmængder

Det er de tunge dele som tag, ydervægge og betonelementer, der giver det største

bidrag til volumenaffald. Der er meget lidt farligt affald.


Sammenligning af miljøpåvirkning

Skelbækparken sammenlignes med bebyggelsen Grønlykkeparken, der bygningsteknisk

ligner Skelbækparken, og derfor kan der også forventes nogenlunde ens

miljøbelastning.

Signaturforklaring

Miljøpåvirkning

Skelbækparken har ved næsten alle påvirkninger en mindre værdi end Grønlykkeparken.

Forskellen er dog ganske lille.


Ressourceforbrug

Ressourceforbruget for brændsler er mindst for Skelbækparken, der er til gengæld

højere forbrug af metaller.


Affaldsmængder

Der er næsten intet ‘farligt affald’. ‘Slagge og aske’ er ens. Skelbækparken giver

anledning til mindre ‘Volumenaffald’.

Samlet bedømmelse af miljøpåvirkning

Der er ikke særlige bemærkninger til resultaterne for de enkelte bebyggelser. Det er

bebyggelser, hvor der ikke er gjort ekstraordinære foranstaltninger med henblik på

at mindske miljøbelastningen.

Sammenligningen mellem Grønlykkeparken og Skelbækparken viser, at Skelbækparken

på de fleste miljøparametre giver den mindste belastning, men forskellen er

lille.


8. Totaløkonomi

Beskrivelse af totaløkonomi

En totaløkonomisk vurdering dækker over en samlet opgørelse og vurdering af

omkostningerne til opførelse, forvaltning, vedligeholdelse og drift af en bebyggelse.

Vurderingen sker ved at sammenholde bebyggelsen med tilsvarende byggerier,

opført og drevet i samme geografiske område.

Ved vurdering af forvaltning, vedligeholdelse og drift anvendes en nuværdiberegning

over en periode på 30 år. En nuværdiberegning er en beregning, hvor man

forestiller sig, at alle omkostninger til forvaltning, vedligeholdelse og drift i 30 år

betales på én gang med den nuværende kroneværdi.

Til beregningerne anvendes By- og Boligministeriets totaløkonomimodel ‘Trambolin’.

Modellen indeholder en database med økonomiske erfaringstal for opførelse

og drift af traditionelt boligbyggeri, indsamlet i de seneste 15 år for almennyttigt

boligbyggeri.

Den anvendte vurderingsmetode består i at sammenholde det aktuelle byggeris

totaløkonomi med erfaringstallene i databasen. I det efterfølgende er databasen

repræsenteret ved ”referencehuset”.

Resultater

Anlægsudgifter

Der vurderes på elementerne: Engangsudgifter, grund og terræn samt håndværkerudgifter.

Anskaffelsesomkostningerne for Skelbækparken har været 10.716 kr./m² og for

referencehuset 10.788 kr./m². Beløbene er opgjort på baggrund af bruttoetagearealet.

De samlede anskaffelsesomkostninger fremgår af tabel 1.

Der er kun en lille forskel i de samlede anskaffelsesomkostninger. Skelbækparken

er kr. 347.855,00 billigere end referencehuset.

Håndværkerudgifterne for Skelbækparken har været kr. 479.354,00 billigere.

Engangsudgifterne, der dækker over ‘Grundkøb’, ‘Projektering og byggesagsomkostninger’,

‘Byggemodning og forsyning’ og ‘Byggeplads’ har været kr.

550.159,00 billigere, men omkostningerne til Grund og terræn” har været kr.

681.658,00 dyrere. Grund og terræn dækker over indretning af friarealer anlæg af

vej, fortov, parkering m.v.

Tabel 1. Referencehus Skelbækparken Difference

kr. kr. kr.

Engangsudgifter 15.298.014 14.747.855 550.159

Grund og terræn 1.726.155 2.407.813 (681.658)

Håndværkerudgifter 34.868.354 34.389.000 479.354

I alt 51.892.523 51.544.668 347.855

Figur 1 viser forskellen mellem referencehuset og Skelbækparken.


Figur 1

kroner

60.000.000

50.000.000

40.000.000

30.000.000

20.000.000

10.000.000

-

Sammenligning af

anskaffelsesomkostninger

Referencehus Skelbækparken

Engangsudgifter Grund og terræn Håndværkerudgifter

Driftsudgifter

Driftsomkostningerne er opdelt på ”Vedligehold”, ”Opretning” og ”Forsyning og

fælles drift”, resultaterne er opstillet i tabel 2 og 3.

Som det fremgår, er driftsudgifterne på Skelbækparken 338 kr./år pr. m² og

referencehuset 324 kr./år pr. m².

Forskellen ligger i ‘Vedligehold’ og ‘Forsyning og fælles drift’.

Forskellen på beløbene til ‘Vedligehold’ skyldes, at udgifter til havearealer, veje og

stier m.v. er større på Skelbækparken.

Forskellen på beløbene til ‘Forsyning og fælles drift‘ skyldes hovedsageligt, at

udgifterne til renholdelse er større på Skelbækparken.

Årsagen skønnes at være det relativt store friareal, der er kendetegnet for bebyggelsen..

Nuværdierne fremgår ogaf tabel 2 og 3. I figur 2 er driftsudgifternes nuværdier

sammenlignet.

Tabel 2 Skelbækparkenkr/år m2 nuværdifaktor kr

Vedligeholdelse 21

19,75 409

Opretning 67

19,75 1.324

Forsyning og fælles drift 250

20,82 5.210

Anlægsomkostning år 0 338

10.716

Sum 17.660

Tabel 3 Reference kr/år m2 nuværdifaktor kr

Vedligeholdelse 20

19,75 387

Opretning 67

19,75 1.324

Forsyning og fælles drift 237

20,82 4.943

Anlægsomkostning år 0 324

10.788

Sum 17.442


Figur 2

Nuværdi

Den samlede nuværdi er størst for Skelbækparken, som ganske vist har lavere anlægsomkostninger,

men større driftsudgifter. Man har således fået en bebyggelse,

der har været billigere at opføre, men dyrere at drive end referencehuset.

Figur 3 og 4 viser den procentvise fordeling mellem nuværdierne på ”Vedligehold”,

”Opretning”, ”Forsyning og fælles drift” og ”Anlægsudgifter”.

Figurerne viser, at Skelbækparkens andel til forsyning og fælles drift er 30% mod

referencehusets 28%.

Anlægsomkostningen til Skelbækparken er 61%, og referencehusets er 62%.

Figur 3

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000

-

62%

Vedligeholdelse

Driftsudgifter

Opretning

Forsyning og

fælles drift

Nuværdi over 30 år, Reference

2% 8%

28%

Vedligeholdelse

Opretning

Forsyning og fælles

drift

Anlægsomkostning

år 0

Skelbækparken

Reference


Figur 4

Nuværdi over 30 år. Skelbækparken

61%

2% 7%

30%

Samlet Bedømmelse af totaløkonomi

Vedligeholdelse

Opretning

Forsyning og fælles

drift

Anlægsomkostning

år 0

Skelbækparken har været ca. kr. 348.000,00 billigere at anskaffe end tilsvarende

byggerier opført i samme geografiske område.

Håndværkerudgifterne og udgifter til grundkøb, projekterings- og byggesagsomkostninger,

byggemodning og forsyning samt byggeplads har været kr. ca.

1.030.000,00 billigere for Skelbækparken, men udgifterne til friarealer m.v. har

været ca. kr. 682.000,00 dyrere.

Skelbækparken har de største driftsudgifter: 338 kr./år pr. m² mod tilsvarende byggerier

på 324 kr./år pr. m².

Forskellen skyldes, at udgifter til vedligehold af havearealer, veje og stier m.v.

samt udgifterne til renholdelse er større på Skelbækparken.

Årsagen skønnes at være det relativt store friareal, der er kendetegnet for bebyggelsen.

Den samlede nuværdi er størst for Skelbækparken, som ganske vist har lavere anlægsomkostninger,

men større driftsudgifter. Man har således fået en bebyggelse,

der har været billigere at opføre, men er dyrere at drive end referencehuset.

Selv om Skelbækparken er billigere i anskaffelse, er der intet i undersøgelsen, der

indikerer, at der er tale om et skrabet byggeri. At driftsudgifterne er høje skyldes de

relativt store friarealer.


9. Beboerundersøgelse

Undersøgelsens grundlag

Spørgeskemaet vedrørende beboernes tilfredshed med deres bolig og bebyggelse er

omdelt til samtlige 60 husstande i bebyggelsen Skelbækparken. Af de 60 husstande

har 25 besvaret spørgeskemaet. Svarprocenten er således 42 pct., hvilket er relativt

lavt.

Bebyggelsen Skelbækparken i Ølstykke består som nævnt af i alt 60 boliger. Heraf

udgør 2-rumsboligerne 47 pct. og 3-rumsboligerne ligeledes 47 pct. mens 4rumsboligerne

udgør 7. pct.. Blandt de husstande, der har besvaret spørgeskemaet,

bor 38 pct. i en to rums-bolig, 42 pct. bor i en 3 rums-bolig mens 8 pct. bor i en 4

rums-bolig 1 . Undersøgelsen må derfor forventes at give en rimelig repræsentation

af bebyggelsens forskellige boligtyper.

Beboersammensætning

Beboerundersøgelsen indikerer, at bebyggelsen Skelbækparken har en relativ bred

beboersammensætning, jf. tabel 1 og 2. Det er dog karakteristisk, at den ældre del

af befolkningen er stærkt repræsenteret. Halvdelen af beboerne er over 50 år, og

knap en femtedel af beboerne er folkepensionister. Også børn over 10 år og unge er

godt repræsenteret. De udgør knap en tredjedel af beboerne, mens der kun er ganske

få børn under 10 år.

Tabel 1: Beboernes aldersfordeling (pct.)

0-9 år 4

10-19 år 15

20-29 år 12

30-39 år 8

40-49 år 11

50-59 år 24

60-69 år 15

Over 70 år 11

Skeles der til hvilke husstandstyper, der udgør Skelbækparken, ses det, at hovedparten

er par uden børn. Enlige uden børn udgør ligeledes en betydelig andel af

husstandene, mens børnefamilierne udgør knap en fjerdedel af husstandene.

Tabel 2: Husstandstyper (pct.) Tabel 3: Beboernes tidligere boligtype

(pct.)

Enlig uden børn 32 Parcelhus 46

Enlig med børn 20 Rækkehus 12

Par uden børn 40 Etageejendom 31

Par med børn 4 Landejendom 0

Andet 12

Til sammenligning har de seneste analyser af situationen på boligmarkedet vist, at

enlige uden børn udgør 60 pct. af beboerne i almene boligbyggerier, enlige med

børn udgør 10 pct., ”parfamilier” uden børn udgør 20 pct. mens ”parfamilier” med

børn udgør 10 pct. at beboerne i den almene boligsektor 2 . Der bor altså betydeligt

1 12 pct. af beboerne har ikke oplyst, hvor mange rum deres bolig har.

2 ”Analyser af situationen på boligmarkedet” udkom i september 2000. Publikationen er udarbejdet af

Arbejderbevægelsens Erhvervsråd og finansieret af Boligselskabernes Landsforening.


flere par uden børn og betydeligt færre enlige uden børn i Skelbækparken, end den

almene boligsektor generelt.

Aldersfordelingen og husstandstyperne giver et indtryk af, at det i høj grad er par

hvis børn er flyttet hjemmefra, der bor i Skelbækparken. De har ligesom mange

ældre et ønske om at flytte fra større familieboliger til en mindre bolig. Dette indtryk

forstærkes af beboernes oplysninger om, hvilken boligtype de boede i, før de

flyttede til Skelbækparken, jf. tabel 3.

Motivation for at flytte til en bolig i Skelbækparken

Beboerne er blevet spurgt, hvorfor de er flyttet til en bolig i Skelbækparken. Som

det ses af tabel 4, begrunder beboerne deres tilflytning med flere forskellige forhold.

De to hyppigste årsager er, at boligen har haveog at beboerne hurtigst kunne

få en bolig i Skelbækparken. Boligens størrelse og indretning samt nærheden til

offentlig transport og indkøb har dog også haft betydning for beboernes tilflytning.

Tabel 4: Beboernes begrundelser for at flytte til bebyggelsen (pct.) 3

Boligens størrelse 28

Boligens indretning (f.eks. ældre/handicap venlig) 20

Boligen har have/altan 36

Boligens udsigt 8

Grønne fællesarealer 16

Bebyggelsens fællesfaciliteter (f.eks. fælleshus, vaskeri) 4

Attraktiv bebyggelse (udseende) 8

Nærheden til indkøbsmuligheder 20

Nærheden til offentlig transport 24

Arbejde 0

Her kunne jeg hurtigst få en bolig 32

Andre forhold tillægger beboerne imidlertid ikke stor betydning for valget af boligen.

Dette gælder især bebyggelsens fællesfaciliteter, bebyggelsens attraktivitet og

boligens udsigt.

En del husstande angiver andre forhold som begrundelse for deres tilflytning (28

pct.). Heriblandt har nogle ønsket at flytte tættere på familie eller børnenes skole

og fritidshjem. Andre har pga. skilsmisse eller ægtefældens død været nødt til at

flytte. Endelig har nogle oplevet, at de var tvunget til at flytte ind.

Undersøgelsen viser, at det altovervejende er forhold der relaterer sig til beboernes

specifikke bolig (have, størrelse og indretning) og boligens praktiske beliggenhed

(nærhed til indkøb og transport), der er årsag til at de er flyttet til Skelbækparken.

Bebyggelsens karakter og udformning er derimod ikke ‘det’, der har tiltrukket beboerne.

3 Beboerne har haft mulighed for at sætte 3 kryds. Procenttallene refererer til hvor mange pct. af

beboerne der har sat kryds ved henholdsvis boligens størrelse, boligens indretning osv. som begrundelse

for, at de er flyttet til deres bolig. Sammenlagt giver tallene derfor ikke 100 pct.


By

Som det fremgår af beboernes begrundelser for at være flyttet til Skelbækparken,

har bebyggelsens beliggenhed i yderkanten af Ølstykke nær bymidten og tæt på Sbanen

været medvirkende til at de har valgt at flytte hertil.

Man kan forestille sig, at beboere, der er tilflyttet med henblik på at blive boende

når de eventuelt går på efterløn eller folkepension, netop har haft for øje, at de ikke

skal have lang transport til dagligvarebutikker m.m. i tilfælde af at deres mobilitet

svækkes.

Bebyggelse

Af beboernes besvarelser på spørgsmålene der vedrører hele bebyggelsen, ses det,

at tilfredsheden med de enkelte forhold varierer en del, jf. tabel 5. Beboerne udtrykker

især stor tilfredshed med bebyggelsens grønne arealer, trygheden ved at

færdes i bebyggelsen, og oplevelsen af at føle sig ‘hjemme’.

Netop de grønne arealer fremhæver flere beboere da også i deres kommentarer,

ligesom de har benyttet lejligheden til at rose deres ejendomsinspektør for at holde

området utrolig flot. Denne positive respons viser ganske tydeligt, at når en bebyggelses

grønne arealer bliver passet og plejet, så bliver arbejdet også bemærket og

værdsat af beboerne. Samtidig kan man forestille sig, at når beboerne ser at bebyggelsen

vedligeholdes, så har det også en positiv betydning for beboernes oplevelse

af at færdes i bebyggelsen generelt.

Tabel 5: Svar vedrørende bebyggelsen som helhed (pct.)

Meget

tilfreds

Tilfreds Hverken

tilfreds

eller

utilfreds

Utilfreds Meget

utilfreds

Uoplyst

Bebyggelsens adgangsforhold

(gangstier og belysning)

35 42 4 15 0 4

Føles det trygt at færdes i

bebyggelsen

38 58 4 0 0 0

De grønne områder 54 42 4 0 0 0

Legepladserne 23 31 19 15 4 8

Mulighed for bilparkering 31 31 12 15 4 8

Mulighed for cykelparkering 4 8 23 23 23 19

Vaskeriet 0 0 8 8 15 69

Beboerlokaler/fællesrum 27 46 15 0 0 12

Mulighed for nabofællesskab 19 58 8 0 0 15

Bebyggelsens beliggenhed 54 31 8 4 0 4

Afstanden til butikker 38 35 19 4 0 4

Afstanden til offentlige transportmidler

42 31 15 8 0 4

Føler du dig ’hjemme’ i bebyggelsen

42 50 4 0 0 4

Undersøgelsen indikerer således, at beboerne er tilfredse med bebyggelsens æstetiske

rammer og ser det som en kvalitet for bebyggelsen.

Der er i denne sammenhæng grund til at bemærke, at bebyggelsens organisering

opleves som tilfældig og svær at opfatte i den arkitektoniske vurdering. Beboerundersøgelsen

giver dog ikke indtryk af, at beboerne har observeret dette. Mens beboerne

altså sætter pris på, at bebyggelsen er pæn og velplejet, lader det ikke til, at

de i øvrigt forholder sig til den overordnede idé med bebyggelsen. Det kan skyldes,

at de ikke tillægger det betydning eller at de i øvrigt ikke benytter de grønne områder.

Undersøgelsen indikerer imidlertid, at en del af beboerne er utilfredse med bebyggelsens

funktionalitet. Beboerne udtrykker således stor utilfredshed i forhold til

mulighederne for at parkere cykel og bil, bebyggelsens legepladser, og vaskemu-


lighederne. Også bebyggelsens gangstier og belysning kritiserer beboerne for at

være mangelfuld.

Knap halvdelen af beboerne har svaret, at de var utilfredse eller meget utilfredse

med mulighederne for at parkere cykler. Bebyggelsen har ikke eget vaskeri, hvilket

knap en fjerdedel af beboerne altså finder utilfredsstillende eller meget utilfredsstillende

4 .

Bygning

Også beboernes tilfredshed med forhold der vedrører bygningerne, varierer betydeligt,

jf. tabel 6. Generelt ser beboerne ud til at være mere kritiske overfor selve

bygningerne end bebyggelsen som helhed.

Tabel 6: Svar vedrørende hele bygningen (pct.)

Meget

tilfreds

Tilfreds Hverken

tilfreds

eller

utilfreds

Utilfreds Meget

utilfreds

Uoplyst

Bygningernes udseende 15 69 12 4 0 0

Opgangens udseende 8 46 23 4 8 12

Adgangen til lejligheden (er

det nemt at komme til lejligheden)

30 54 8 4 4 0

Hvad synes ud om trappens

udformning (er den behagelig

at færdes på)

12 19 19 19 19 12

Adgang til pulterrum 27 54 0 8 0 12

Nærheden til naboen 19 69 8 0 0 4

Mulighed for privatliv 23 50 12 12 0 4

Beboerne udtrykker størst tilfredshed med nærheden til naboerne, adgangen til

boligen og bygningernes udseende. Beboernes utilfredshed er derimod størst i forhold

til trappens udformning og opgangens udseende.

Som det ses, er beboernes utilfredshed med trappens udformning markant. Hvorfor

de er utilfredse med trappen forklarer flere i deres kommentarer. Følgende to forklaringer

afspejler den generelle kritik:

”Er meget utilfreds med den udvendige trappe (repos). I regnvejr - som der jo er

meget af - er det ligesom at gå i brusebad, når man skal ud af døren. Det gælder

alle lejligheder i stuen. Vores døre er altid utrolig snavsede pga. udførelsen af

reposen. Døren er altid våd, og når den åbner falder grus og snavs ind i entreen.

Det er en daglig gene.”

”Udendørstrappen i træ er utrolig glat, når det regner eller fryser. To gange er jeg

gledet på den. Forstuvede hånd og fod med adskillige sygedage til følge.”

Det kunne tyde på, at trappen er udført på en uhensigtsmæssig måde. For beboerne

i stueetagen giver det gener med snavs og dryppende vand. For beboerne på 1. sal

giver trappen gener i regn og frost.

4 Når mange beboere har undladt at besvare spørgsmålet skyldes det givetvis, at de ikke har forholdt

sig til spørgsmålet, da bebyggelsen ikke har et fællesvaskeri.


Bolig

Umiddelbart forekommer beboerne at være rimeligt tilfredse med deres boligs udseende

og indretning, om end tilfredsheden med de enkelte forhold varierer betydeligt,

jf. tabel 7. Ligeledes synes beboerne at være tilfredse med, hvordan boligerne

fungerer i det daglige, jf. tabel 8. Også her er der en betydelig forskel på beboernes

tilfredshed med konkrete forhold.

Med hensyn til boligens indretning og udseende udtrykker beboerne især tilfredshed

med boligens overordnede forhold som boligens størrelse og antallet af rum.

Til gengæld oplever beboerne kvaliteten af boligens planforhold og funktionalitet

ret svingende. Mens der er stor tilfredshed med køkkenets og opholdsrummets

størrelse er tilfredsheden med badeværelsets størrelse og indretning noget mindre.

Specielt er beboerne utilfredse med altanens størrelse og køkkenets indretning.

Med hensyn til altanerne, så er det da ogaf stor betydning, at der er mulighed for

at møblere altanen. Altanerne udgør jo boligens private udeophold, og giver mulighed

for et væsentligt kvalitativt løft til boligen. Beboerne er øjensynlig af den mening,

at de muligheder som en altan rummer, ikke er udnyttet optimalt i

Skelbækparken.

Med hensyn til køkkenernes indretning, så skal det bemærkes at der er tale om et

køkken/alrum med et vinkelkøkken. I den arkitektoniske evaluering beskrives

rummet som velindrettet og med god plads til spiseplads.

Hvad beboerne konkret er utilfredse med er vanskeligt at sige. En beboere skriver i

sine kommentarer, at der i høj grad mangler skabsplads i køkkenet. Eftersom beboerne

generelt ikke fandt køkkenet for lille, kunne det da også tyde på, at en del

beboere oplever, at den tilgængelige plads ikke er optimalt indrettet.

Tabel 7: Svar vedrørende boligens indretning og udseende (pct.)

Meget

tilfreds

Tilfreds Hverken

tilfreds

eller

utilfreds

Utilfreds Meget

utilfreds

Uoplyst

Boligens størrelse 28 64 8 0 0 0

Antallet af rum 28 56 8 0 8 0

Rummenes indbyrdes placering

20 48 16 4 4 8

Køkkenets størrelse 40 48 4 4 0 4

Køkkenets indretning 4 40 28 20 8 0

Badeværelsets størrelse 24 48 16 4 4 4

Badeværelsets indretning 12 52 24 4 8 0

Opholdsstuens størrelse 24 64 4 4 4 0

Værelsernes størrelse 8 64 16 4 4 4

Dørene 12 44 20 8 12 4

Vinduerne 4 60 16 12 4 4

Gulvene 12 40 24 16 4 4

Installationer (radiatorer,

armaturer)

8 40 20 8 16 8

Altan/terrasses størrelse 20 16 8 12 20 24

Boligens håndværksmæssige

stand

(er arbejdet udført ordentligt)

0 12 36 28 16 8

Som det fremgår af tabel 7, er beboerne dog i højere grad tilfredse med boligens

indretning end med boligens udseende. Utilfredsheden er størst med boligens generelle

håndværksmæssige stand. Beboerne skriver bl.a.:

”For dårlige gipsvægge – det er umuligt at have selv mindre reolskabe hængende.”


”Dårligt håndværk – alt for meget hastværk.”

Også utilfredsheden med detaljer som installationer, gulve, vinduer og døre er betydelig.

Da bebyggelsen ikke har et fællesvaskeri, skærper det kravet om plads til vaskefunktionen

i boligen. I den arkitektoniske vurdering af badeværelsets indretning,

antydes en placering i hjørnet bag badeværelsesdøren som mest oplagt. Det påpeges

dog, at badeværelsets indretning ikke er optimal, da vaskemaskinen er svær

tilgængelig i hjørner bag døren.

Med hensyn til hvordan boligen fungerer i det daglige, udtrykker beboerne en markant

tilfredshed med muligheden for at lufte ud og boligens dagslys. Med hensyn

til boligernes dagslys, så beskriver den arkitektoniske evaluering netop også boligen

som velbelyst.

Enkelte forhold finder beboerne meget utilfredsstillende. Det gælder i særdeleshed

boligens skabsplads, som knap to-tredjedele af beboerne finder utilfredsstillende

eller endog meget utilfredsstillende. Den manglende skabsplads oplever beboerne

formodentlig som en forringelse af boligens funktionalitet.

Herudover er der grund til at hæfte sig ved, at en betydelig del af beboerne er utilfredse

med lydisoleringen fra nabolejlighederne og oplever problemer med trinlyde

fra overboere. Nabostøj synes altså at være et kritisk forhold i boligerne, hvilket må

formodes at have betydning for beboernes dagligdag og ”bo-kvalitet”.

Tabel 8: Svar vedr. boligens funktion (pct.)

Meget

tilfreds

Tilfreds Hverken

tilfreds

eller

utilfreds

Utilfreds Meget

utilfreds

Uoplyst

Dagslys i boligen 35 50 12 4 0 0

Muligheden for at luft ud 46 54 0 0 0 0

Lydisolering fra nabolejlighederne

8 31 19 27 12 4

Trinlydsproblemer 4 19 31 15 19 12

Indeklimaet (fugtighed, temperatur,

lugt)

12 54 8 8 12 8

Boligens skabsplads 0 8 15 35 38 4

Er lejligheden nem at møblere 27 42 23 8 0 0

Er lejligheden nem at gøre ren 27 65 12 0 0 0

Muligheden for at sætte dit

eget præg på boligen

19 54 19 8 0 0

Plads til samvær med familie

og venner

31 46 12 8 0 4

Muligheden for at være ’sig

selv’ i boligen

23 46 15 0 0 8

Muligheden for at arbejde

hjemme

15 23 27 8 0 23

I betragtning af, at beboerne er tilfredse med boligens udluftningsmuligheder, er

deres utilfredshed med indeklimaet bemærkelsesværdigt. Hvorvidt beboerne oplever,

at der er problemer med lugt eller fugtighed i boligen, eller om det er temperaturen,

der er et problem, er vanskeligere at vurdere. I kommentarerne bemærker

enkelte beboere, at de har problemer med kondens i entre ved hoveddør og sorte

pletter i loftet (øverste etage), hvilket kunne tyde på, at indeklimaet i nogle boliger

er fugtigt – for fugtigt.

Beboerne er i spørgeskemaet blevet opfordret til at beskrive, hvorvidt de oplever

gener i boligen som støj, træk, lugt og indkig fra naboerne. 25 pct. skriver at de

oplever støjgener, hvilket forstærker indtrykket af, at boligens lydisolering er utilstrækkelig.


25 pct. af beboerne har svaret, at de oplever problemer med træk. Beboernes kommentarer

bekræfter dette, og giver indtryk af, at der er fodkoldt i en del af boligerne:

”Det trækker meget ved gulvet og yderdøre i entré og stue.”

”Der er meget træk for de døre og vinduer, der går helt ned til gulvet.”

”Træk fra hjørnevindue nede ved gulvet.”

Som de tre udsagn viser, kunne det tyde på, at vinduer og døre ikke slutter tæt ved

gulvet.

Herudover varierer kommentarerne. Den mest bemærkelsesværdige kommentar

vedrører den nærliggende s-bane:

”Mange rystelser fra toget: elpærer springer, glas og porcelæn klirrer i skabene.”

En anden beboer skriver ligeledes, at gyngende gulve er generende. Det er dog ikke

et problem, som bliver omtalt af de øvrige beboere.

Sammenfatning af beboerundersøgelse

Denne undersøgelse af beboernes tilfredshed i Skelbækparken viser, at beboerne

overvejende er tilfredse med at bo her, ligesom de overvejende er tilfredse med

deres boliger. Tilfredsheden svinger dog generelt en del.

Undersøgelsen viser, at beboerne er meget tilfredse med bebyggelsens æstetiske

rammer, i særdeleshed de grønne områder. Samtidig indikerer undersøgelsen, at en

del af beboerne er utilfredse med bebyggelsens funktionalitet. Det er typisk de helt

praktisk betonede forhold som bil- og cykelparkering som betegnes som utilstrækkelige.

Hvorvidt beboerne i øvrigt finder den overordnede planlægning af bebyggelsen

som god eller ej, giver undersøgelsen ikke noget indtryk af.

Beboerne udtrykker herudover stor tilfredshed med nærheden til naboerne, adgangen

til boligen og bygningernes udseende. Til gengæld kritiseres trappens udformning

og opgangens udseende kraftigt. For beboer i stueetagen er snavs fra færden

på trappen således en daglig gene.

Med hensyn til boligens indretning og udseende udtrykker beboerne især tilfredshed

med boligens overordnede forhold som boligens størrelse og antallet af rum.

Til gengæld oplever beboerne kvaliteten af boligens planforhold og funktionalitet

ret svingende. Især altanernes størrelse og køkkenets indretning finder de utilfredsstillende.

Med hensyn til hvordan boligen fungerer i det daglige er der grund til at hæfte sig

ved, at undersøgelsen giver indtryk af, at boligerne har tre kritiske punkter: Utilstrækkelig

lydisolering, træk og problemer med fugt.

Afslutningsvis skal det bemærkes, at i en undersøgelse som denne så vil beboerne

som oftest fokusere på de forhold de er utilfredse med. Når beboerne modtager et

spørgeskema, og bliver bedt om at kommentere en række forskellige forhold ved

deres bolig, så er det først og fremmest det, der ikke fungerer, som beboerne hæfter

sig ved. Der synes at være en tendens til, at det der fungerer så at sige tages for

givet.

Ikke desto mindre, er en indsigt i netop beboernes oplevelse af stor betydning. Undersøgelsen

i Skelbækparken vidner således om, at der er grund til at forbedre trappens

udformning og lydisoleringen samt afhjælpe problemer med træk og fugt.

More magazines by this user
Similar magazines