GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S

GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S
ÅRSRAPPORT 2007/2008
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 1
GRIFFIN BERLIN HIGH END A/S

Indholdsfortegnelse
Årsrapport 2007/2008
RESUMÉ
4 Kort om 2007/2008
LEDELSESBERETNING
5 Hoved- og nøgletal
7 Beretning
Årets vigtigste begivenheder
Investeringsstrategi
Værdiregulering
Markedsforhold
Finansiering
Koncernstruktur pr. 30. juni 2008
Selskabets økonomiske udvikling
Begivenheder efter årets afslutning
Forventninger til 2008/2009
11 Information til aktionærer
12 Risici
14 Selskabsoplysninger
15
PÅTEGNINGER
Ledelsespåtegning
16 Den uafhængige revisors påtegning
17
KONCERN- OG ÅRSREGNSKAB
Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
18 Balance pr. 30. juni 2008
20 Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
21 Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
22
NOTER TIL ÅRSRAPPORTEN
Oversigt over noter
23 Anvendt regnskabspraksis
23 Væsentlig regnskabspraksis samt væsentlige regnskabsmæssige skøn og vurderinger
28 Noter til regnskabets poster
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 2

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 3

Kort om 2007/2008
Griffin Berlin High End A/S har i regnskabsåret 2007/2008 fokuseret på at få afsluttet de indgåede købsaftaler,
få porteføljen bragt i god drift hos selskabets forvalter og forberede processen med konvertering af
lejligheder fra leje til ejestatus.
• Driften af ejendommene og lejeindtægterne er i overensstemmelse med forventningerne. Nettoomsætningen
blev DKK 15,0 mio.
• Resultat før finansielle poster og dagsværdiregulering blev DKK 11,6 mio., hvilket også er som forventet.
• En negativ værdiregulering pr. 30. juni 2008 på DKK 114,8 mio. er primært baseret på lejeindtægterne i
marts 2008, hvor selskabets indsats for at reducere tomgang og forbedre lejeindtægter først skulle igangsættes.
• Den negative værdiregulering belaster væsentligt årets resultat, der blev et underskud på DKK 129,1 mio.
Resultatet fra driften er tilfredsstillende, men pga. den negative værdiregulering er det samlede resultat betydeligt
under det forventede og anses af bestyrelsen derfor for utilfredsstillende.
• Tomgangen i ejendomsporteføljen var 2,6% per 30. juni 2008, hvilket var tilfredsstillende.
• Egenkapitalen pr. 30. juni 2008 var DKK 150,1 mio., svarende til en soliditetsgrad på 30,5%.
• Selskabets finansiering er umiddelbart upåvirket af krisen på de finansielle markeder, idet ejendomsporteføljen
er finansieret via egenkapital fra aktieudstedelsen og fastforrentede 1. prioritetslån. På grund af den forsatte
usikkerhed på de finansielle markeder fastholder selskabet sin strategi om ikke at udbetale udbytte, så
et forsvarlig kapitalberedskab bevares. Selskabet havde per 30. juni 2008 fri likviditet på DKK 13 mio.
• Selskabet forventer i 2008/2009 en lejeindtægt på omkring DKK 30 mio. og et resultat før værdiregulering
og skat på DKK 2-3 mio.
• Selskabets hidtidige administrator hører under Griffin-koncernen. Administrator er sammen med en række
øvrige selskaber under Griffin-koncernen efter regnskabsårets afslutning erklæret konkurs. Bestyrelsen er i
færd med at bring aftalerne med Griffin-koncernen til ophør og forventer ikke, at selskabet vil blive påført
omkostninger på grund af disse forhold.
• Bestyrelsen vil i forbindelse med den ordinære generalforsamling den 9. december 2008 fremsætte forslag
om ændring af selskabets navn til Berlin High End A/S.
• Bestyrelsen genopstiller ikke, og der skal derfor vælges en ny bestyrelse på den ordinære generalforsamling.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 4

Hoved- og nøgletal
RESULTATOPGØRELSE
Koncernen
2007/2008 2006/2007
tkr. tkr.
Nettoomsætning 14.995 0
Resultat før finansielle poster 11.582 -8
Finansielle poster, netto 28.142 26
Resultat før dagsværdiregulering og skat -14.292 18
Værdiregulering af ejendommene -107.192 0
Resultat før skat -129.061 18
Årets resultat -129.061 14
BALANCE
Balancesum 491.539 524
Investeringsejendomme til markedsværdi 452.635 0
Egenkapital 150.125 514
Langfristede forpligtelser 328.049 0
PENGESTRØMSOPGØRELSE
Pengestrømme fra driftsaktivitet -12.967 24
Pengestrømme fra investeringsaktivitet -573.505 0
Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 599.081 500
Ændring i likvider 12.609 524
NØGLETAL
ROIC (Afkastningsgrad) 2,36% -1,53%
Soliditetsgrad 30,54% 98,09%
Forrentning af egenkapital -171,35% 2,72%
Indre værdi pr. aktie 10,976 -
Tomgang, lejeværdi 2,60% -
Tomgang, kvm 3,00% -
Antal medarbejdere 0 0
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 5

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 6

Beretning
Griffin Berlin High End A/S ejer og driver en større
portefølje af velbeliggende ejendomme i Berlin.
Selskabet fokuserer eksklusivt på investeringer i
centralt og attraktivt beliggende ejendomme i Berlin.
Strategien retter sig mod ejendomme med en
attraktiv leje, hvor der er mulighed for yderligere
stigninger samt for at konvertere fra leje- til ejerlejligheder.
Selskabet har kun haft reel drift i lidt under fire
måneder, da ejendommene er overtaget sent i
regnskabsåret.
Ejendomsporteføljen er indkøbt primært i 2008 via
egenkapital og fast forrentede 1. prioritetslån med
rentesatser i niveauet mellem 5,09% og 5,61%.
Selskabet er således ikke umiddelbart negativt
påvirket af den finansielle krise, men konvertering
til ejerlejligheder kan på grund af markedernes
udvikling muligvis ikke ske så hurtigt som først
planlagt.
Selskabet er unoteret og foreløbig er det uafklaret
om, og i givet fald, hvornår en børsføring af selskabet
kunne være fordelagtig. Selskabet har ca. 200
aktionærer og en samlet aktiekapital på DKK 136,8
mio. Kapitalforhøjelsen blev gennemført i april 2008
med DKK 136,3 mio. til kurs 2,0. Efter regnskabsårets
afslutning er der i august 2008 på ny tegnet
kapital med DKK 14,3 mio. til kurs 2,1.
ÅRETS VIGTIGSTE BEGIVENHEDER
Selskabet har i foråret 2008 arbejdet med planlægningen
af den administrative proces, der er en
forudsætning for senere at konvertere de enkelte
ejendomme til ejerlejlighedsstatus.
Ved regnskabsårets afslutning var processen gennemført
for de fleste af ejendommene og det administrative
forarbejde til konvertering af de resterende
ejendomme forventes gennemført inden udgangen
af marts 2009.
Ejendomsporteføljen består af velbeliggende ejendomme
og tomgangsprocenten er meget tilfredsstillende.
Den er budgetteret til 5% pr. år, men udgjorde
pr. 30. juni 2008 blot 2,6% målt i EUR.
Endvidere er der arbejdet med udvalgte ejendomme,
hvor der er istandsat lejligheder, som efterføl-
gende er udlejet til en væsentlig højere leje end
tidligere.
Selskabet har udarbejdet et udkast til en strategi for
hver enkelt ejendom i porteføljen. Strategien forventes
endeligt godkendt af bestyrelsen i december
2008, hvorefter udviklingsarbejdet forventes at
kunne igangsættes. I første omgang har arbejdet
koncentreret sig om at optimere lejeniveauet i
forhold til markedspotentialet. Herudover vil selskabet
løbende vurdere mulighederne for at konvertere
lejemål til ejerlejligheder.
Den ordinære drift er tilfredsstillende og specielt er
det værd at bemærke, at lejerne i porteføljen er
meget loyale. Det udtrykkes i den årlige fluktuation,
som kun er på 6% sammenlignet med 10-15% i
andre ejendomme i Berlin. Endvidere er udgiften til
den almindelige vedligeholdelse i overensstemmelse
med det forventede.
VÆRDIREGULERING
Selskabet har i juni 2008 fået porteføljen vurderet
af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung
GmbH. Dette har medført en samlet vurdering af
porteføljen på DKK 452,6 mio., hvilket er en forringelse
af værdien med DKK 114,8 mio.
INVESTERINGSSTRATEGI
Griffin Berlin High Ends portefølje pr. 30. juni 2008
bestod af 13 ejendomme med ca. 480 lejligheder
og 53 erhvervslejemål. I alt udgør udlejningsarealet
39.814 kvm og er beliggende i bl.a. følgende centrale
distrikter: Charlottenburg, Prenzlauerberg,
Wilmersdorft, Schöneberg og Friederichshain.
Selskabet fokuserer eksklusivt på boligejendomme
med en central beliggenhed. Dermed har også de
tilhørende erhvervslejemål i disse ejendomme
typisk en meget høj leje på grund af den attraktive
og centrale beliggenhed.
Selskabets strategi var oprindeligt at opkøbe, udvikle
og efterfølgende sælge ejendomme i Berlin.
Under den nuværende finanskrise har bestyrelsen
valgt at konsolidere porteføljen og afstå fra yderligere
opkøb og kapitaltilførsel.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 7

Der er ikke en konkret investeringshorisont i selskabet.
Som udgangspunkt forventer selskabet at
skulle udvikle en ejendom i en periode på fem-syv
år, før den skønnes attraktiv til konvertering og
salg.
MARKEDSFORHOLD
Efterspørgslen efter investeringsejendomme i Berlin
var stigende frem til efteråret 2007, hvorefter der
generelt skete en afdæmpning som følge af uro på
de finansielle markeder. Afdæmpningen i efterspørgslen
og et mindre optimistisk syn på den
økonomiske udvikling i verdensøkonomien har i
første halvår 2008 medført et fald i markedspriserne
på den kategori af boligudlejningsejendomme,
som Griffin Berlin High End har investeret i.
Trods den nuværende markedssituation er det
fortsat selskabets vurdering, at ejendomsporteføljen
i Berlin rummer et potentiale som følge af de
gunstige udviklingsperspektiver for byen samt et
efterslæb i forhold til andre storbyer og den aktuelle
markedsleje, der opnås ved nyudlejninger.
KONCERNSTRUKTUR PR. 30. JUNI 2008
Griffin High End Berlin
1 GmbH
100%
Griffin High End
GmbH
(Tyskland)
100%
FINANSIERING
Ejendomsporteføljen er finansieret via egenkapital
og fast forrentet 1. prioritetsfinansiering. Selskabet
er således ikke umiddelbart påvirket af den aktuelle
krise på de finansielle markeder og har ikke behov
for at refinansiere disse ejendomme inden for en
overskuelig fremtid.
Provenuet fra aktieudstedelsen i maj 2008 på DKK
272 mio. blev i al væsentlighed anvendt til kapitalindskud
i datterselskabet High End Berlin GmbH til
brug for dette selskabs finansiering af investeringerne
i datterselskaberne, der ejer de enkelte ejendomme.
Der er i datterselskaberne optaget 1. prioritetslån
på i alt ca. DKK 328 mio. som lån i to tyske banker.
Disse lån har alle en fast rente på mellem 5,09% og
5,61%. De fleste lån udløber i 2017, mens et enkelt
lån udløber i 2012.
100% 94% 94% 94% 94%
Greta 59
Vermögensverwaltungs
GmbH
Griffin Berlin High End A/S
(Danmark)
Greta 65.
Vermögensverwaltungs
GmbH
HIRA Grundstüchs
GmbH
Greta 70.
Vermögensverwaltungs
GmbH
Greta 74
Vermögensverwaltungs
GmbH
6% 6%
Ines Peters /
Yvonne Unglert
Der er knyttet begrænsede økonomiske og forvaltningsmæssige rettigheder til aktier og kommanditanparter ejet
af HIRA Grundstücks GmbH og Ines Peters/Yvonne Unglert, og Griffin High End GmbH (Tyskland) har en løbend
e, uigenkaldelig option på køb af aktierne og kommanditanparterne for EUR 5.250. Ejerne af aktierne og kommanditanparterne
har hver en begrænset ret pr. år på EUR 5.250 til overskud eller tab.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 8

SELSKABETS ØKONOMISKE UDVIKLING
I det første fulde regnskabsår 2007/2008 blev selskabets
nettoomsætning - svarende til lejeindtægterne
- DKK 15,0 mio. Driften af ejendommene og
lejeindtægterne er i overensstemmelse med forventningerne.
Efter regnskabsårets afslutning er
det i efteråret 2008 tilmed lykkedes at gennemføre
pæne nye lejestigninger. Resultat før finansielle
poster og dagsværdiregulering blev DKK 11,6 mio.,
hvilket også er som forventet.
13 ud af selskabets 14 ejendomme er indkøbt i
regnskabsåret 2007/2008, primært i løbet af foråret
2008. Den samlede anskaffelsessum for de 13
ejendomme er bogført til DKK 559,8 mio.
Selskabet har i juni 2008 fået porteføljen vurderet
af den eksterne valuar DTZ Zadelhoff Tie Leung
GmbH. DTZ' vurdering er baseret på lejeindtægterne
sammenholdt med markedsudviklingen. Dette
har medført en samlet vurdering af porteføljen på
DKK 452,6 mio., hvilket er en forringelse af værdien
med DKK 114,8 mio.
Denne regnskabsmæssige nedregulering af ejendomsporteføljens
værdi belaster selskabets resultatopgørelse
betydeligt, således at årets resultat
bliver et underskud på DKK 129,1 mio. Mens driften
af ejendommene således forløb tilfredsstillende,
anses resultatet for at være utilfredsstillende.
De samlede aktiver udgjorde pr. 30. juni 2008 i alt
DKK 491,5 mio. Heraf udgjorde investeringsejendomme
som nævnt DKK 452,6 mio.
Griffin Berlin High Ends egenkapital pr. 30. juni
2008 var DKK 150,1 mio., svarende til en soliditetsgrad
på 30,5%.
BEGIVENHEDER EFTER ÅRETS AFSLUTNING
Griffin Berlin High End har i juli 2008 købt ejendommen
Greta 82, så den samlede portefølje er
kommet op på 14 ejendomme. Købsprisen var EUR
6,6 mio., og sælger skal ifølge købsaftalen renovere
ejendommen for DKK 4 mio., hvilket bl.a. omfatter
renovering af tag og etablering af to nye taglejligheder.
Griffin Berlin High End har været administreret af
selskaber under Griffin-koncernen. Selskabets
administrator - Griffin Forvaltning A/S - er sammen
med en række øvrige selskaber under Griffin-
koncernen efter regnskabsårets afslutning erklæret
konkurs.
Bestyrelsen er i færd med at bringe aftalerne med
Griffin-koncernen til ophør og forventer ikke, at
selskabet vil blive påført omkostninger på grund af
disse forhold. Konkursen har naturligvis medført
nogen turbulens, da Griffin Berlin High Ends regnskab
og den underliggende driftsrapportering siden
august 2008 har været mangelfuld. Selskabet
arbejder på at sikre sig, at administration og rapportering
på forsvarlig vis kan overdrages til en ny
samarbejdspartner.
Griffin Berlin High End's aftale med selskabets
lokale tyske ejendomsforvalter, Ernst G. Hachmann
GmbH, er uberørt af disse forhold og forventes at
fortsætte uanfægtet. Ernst G. Hachmann er en
erfaren tysk ejendomsforvalter, som er specialiseret
i udlejning, administration, vedligeholdelse, moderniseringer,
finansiering og marketing.
Bestyrelsen genopstiller ikke, og der skal derfor
vælges en ny bestyrelse på den ordinære generalforsamling
den 9. december 2008.
Herudover har selskabets direktør Thomas Sørensen
meddelt, at han ønsker at fratræde. En ny
direktør skal snarest efter generalforsamlingen
udpeges af den nye bestyrelse.
Da Griffin Berlin High End A/S efter konkursen i
Griffin Holding A/S ikke længere har nogen relation
til dette selskab, vil bestyrelsen indstille til generalforsamlingen,
at selskabet skifter navn fra Griffin
Berlin High End A/S til Berlin High End A/S.
Udover hvad der er redegjort for i årsrapporten er
der ikke efter balancedagen indtruffet begivenheder,
som har væsentlig indflydelse på bedømmelsen
af denne årsrapport.
MELLEMVÆRENDER MED GRIFFIN-
KONCERNEN
Griffin Berlin High End A/S er oprindeligt stiftet af
Griffin-koncernen og der har naturligt været en
række mellemværender mellem Griffin Berlin High
End og forskellige selskaber i Griffin-koncernen.
I forbindelse med Griffin-koncernens konkurs har
bestyrelsen kortlagt disse mellemværender:
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 9

• Selskabet har haft 3 kontrakter med enheder i
Griffin-koncernen: 1) En administrationsaftale
med Griffin Forvaltning A/S (under konkurs); 2)
en ejendomsadministrationsaftale med GT
German Trust GmbH; og 3) en samarbejdsaftale
med Griffin Bonds A/S (under konkurs).
Bestyrelsen mener ikke, at der er grundlag for
at fortsætte disse aftaler, dels fordi de anses
for misligholdt inden konkursens indtræden og
dels fordi de pågældende selskaber efter bestyrelsens
opfattelse ikke i fremtiden vil kunne
opfylde deres respektive forpligtelser i henhold
til aftalerne.
Bestyrelsen er i færd med at bringe aftalerne til
ophør og forventer ikke, at selskabet vil blive
påført omkostninger på grund af disse forhold.
Der er derfor ikke fortaget reservationer i regnskabet
i den anledning.
• Selskabet har et tilgodehavende hos Griffin
Bonds V A/S på DKK 1,1 mio. Dette selskab er
ikke omfattet af konkursen, og det er derfor
bestyrelsen forventning, at dette tilgodehavende
vil blive honoreret. Tilgodehavendet er derfor
ikke nedskrevet.
• Selskabet har ved revideringen af årsregnskabet
2007/2008 konstateret, at Griffinkoncernen
i forbindelse med indkøbene af
ejendomme i foråret 2008 til Griffin Berlin High
End har opkrævet et for højt honorar i forhold
til købsprisen. Mer-honoraret udgør DKK 2,7
mio. Som følge af konkursen i Griffin Holding
anser bestyrelsen det ikke for sandsynligt, at
Griffin Berlin High End vil kunne få det for meget
betalte honorar godtgjort. Beløbet er derfor
nedskrevet i årsregnskabet 2007/2008.
VEDAKTIVITET
FORVENTNINGER TIL 2008/2009
Selskabet forventer i 2008/2009 yderligere at optimere
driften af porteføljen. Der vil blive lagt særlig
vægt på at øge lejen, hvor det er muligt - enten
som følge af moderniseringer eller ved simpel
lejeoptimering i forhold til markedsvilkår.
Ledelsen forventer for det kommende år en lejeindtægt
på omkring DKK 30 mio. og et resultat før
værdiregulering og skat på DKK 2-3 mio.
Fremadrettede udsagn
Årsrapporten indeholder fremadrettede udsagn, som
afspejler ledelsens nuværende opfattelse af fremtidige
begivenheder og økonomiske resultater. Udsagnene om
2008/2009 og årene fremover er i sagens natur forbundet
med usikkerhed, og selskabets faktiske resultater kan
derfor afvige fra forventningerne. Forhold, som kan medføre,
at de opnåede resultater afviger fra forventningerne, er
bl.a., men ikke udelukkende, ændringer i de makroøkonomiske
og politiske forudsætninger, ejendomsmarkedet,
ændringer i forudsætninger om lejer og tomgang samt
driftsomkostninger, volatilitet i ejendomspriser, lovmæssige
ændringer inden for bl.a. skat, mulige forstyrrelser i
driften som følge af udefra kommende begivenheder etc.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 10

Information til aktionærerne
AKTIEKAPITAL
Selskabet har pr. 30. juni 2008 en aktiekapital på
nominelt DKK 136.770.000. A-aktierne er opdelt i
klasser med 1.525 stk. A-aktier a nominelt DKK
10.000 og 12.152 stk. B-aktier a nominelt DKK
10.000.
A-aktierne har 10 stemmer hver, og B-aktierne har
en stemme hver.
Udover stemmeretsforskellen har A-aktionærerne i
henhold til vedtægternes § 4.3 fortegningsret, når
der udstedes A-aktier i et indbyrdes forhold svarende
til deres nominelle aktiebesiddelse.
UDBYTTEPOLITIK
Griffin Berlin High End ønsker at skabe et godt
langsigtet afkast til sine aktionærer via opkøb,
udvikling og efterfølgende salg af ejendomme i
Berlin. Det er endvidere selskabets strategi løbende
at kunne udvide kapitalen i takt med, at bestyrelsen
vurderer dette som interessant. På grund af
den forsatte usikkerhed på de finansielle markeder
fastholder selskabet sin strategi om ikke at udbetale
udbytte, så et forsvarlig kapitalberedskab bevares.
EJERFORHOLD
Følgende aktionærer har på tidspunktet for bestyrelsens
godkendelse af årsrapporten over for selskabet
oplyst, at de ejer mindst 5% af moderselskabets
aktiekapital eller besidder mindst 5% af
aktiekapitalens stemmerettigheder:
Aktiekapital Ejerandel Stemmer
Finansbanken A/S 50.000.000 kr. 16,52% 8,80%
Investeringsselskabet af 18.02.04 ApS 22.500.000 kr. 7,44% 39,60%
Conzult ApS 3.000.000 kr. 0,99% 5,25%
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 11

Risici
Risikostyring er en del af selskabets strategi for at
sikre høj indtjening. Ejendomsbranchen er konjunkturfølsom,
hvilket bl.a. kommer til udtryk ved til tider
kraftigt svingende ejendomspriser.
De overordnede rammer vurderes løbende af bestyrelsen
og direktionen ud fra rapporteringen fra
bl.a. selskabets samarbejdspartnere inden for
ejendomsadministration.
Efter erhvervelsen af ejendomsporteføljen vurderes
koncernen i dag at være eksponeret for nedenstående
risici:
DRIFTSRISICI
Koncernens løbende indtjening er især følsom over
for udviklingen i følgende faktorer: lejeindtægter,
vedligeholdelse og forbedringer samt driftsomkostninger.
Ledelsen styrer risici ud fra den løbende
rapportering og ved alene at indgå administrationsaftaler
med anerkendte samarbejdsparter.
LEJEINDTÆGTER
Der knytter sig primært to usikkerheder til lejeindtægterne.
For det første antallet af tomme lejemål
og for det andet udviklingen i lejeniveauet.
Det bemærkes, at en udlejer ikke har et retskrav på
regulering af huslejen, fordi omkostningerne er
steget.
Afholdelse af de planlagte omkostninger til modernisering
og forbedring forventes at have en positiv
afsmitning på muligheden for huslejeforhøjelser, ud
over hvad den almindelige regulering giver grundlag
for.
Eventuelle fremtidige lovændringer kan begrænse
mulighederne for huslejestigninger.
VEDLIGEHOLDELSE OG FORBEDRINGER
Det vurderes, at den planlagte vedligeholdelse er
nødvendig og tilstrækkelig for at opretholde den
nuværende huslejeindtægt. Hertil kommer planlagte
udgifter til forbedring og modernisering, og disse
udgifter skal medvirke til en positiv udvikling af
lejeindtægten i form af mindre antal ledige lejemål
og højere huslejeniveau samt ejendomsporteføljens
generelle værdistigning.
Såfremt disse udgifter ikke er tilstrækkelige til at
oppebære den budgetterede lejeindtægt, vil der
være en risiko for enten øgede udgifter til vedligeholdelse
eller reducerede lejeindtægter.
DRIFTSOMKOSTNINGER
Udviklingen i driftsomkostningerne er påvirket af
det almindelige prisniveau samt antallet af ledige
lejemål.
MARKEDSRISICI
Værdien af ejendomsporteføljen opgøres på grundlag
af ejendommenes løbende driftsoverskud samt
et markedsbestemt afkastkrav for boligejendomme
af samme karakter. Fremtidige investorers krav til
nettoforrentning ved investering i nye ejendomme
(det markedsbestemte afkastkrav) er især følsomt
over for udviklingen i renteniveauet, inflationen,
valutakursudviklingen samt de generelle markedsvilkår,
herunder efterspørgsel efter de pågældende
boliger.
En stigning i afkastkravet vil have en negativ indvirkning
på ejendomsporteføljens regnskabsmæssige
værdiansættelse. Denne værdiansættelse vil
ligeledes influere på den forventede refinansiering
af 1. prioritetslånene, jf. nedenfor. Ledelsen følger
udviklingen tæt, men grundlæggende kan disse
eksterne risici ikke risikoafdækkes.
VALUTARISICI
Koncernen er udelukkende eksponeret for valutarisici
for eventuelt skyldigt udbytte, idet udbytte på
aktierne skal betales i DKK. Koncernens øvrige
aktiver og passiver samt det løbende cash flow opgøres
i EUR.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 12

RENTERISICI
Prioritetsfinansieringen er variabelt forrentet. Det er
koncernens politik at afdække alle variabelt forrentede
lån med renteswaps (variabel til fast). Der er
indgået renteswaps, hvorved renten er låst fast.
Renteswaps er indgået med samme løbetid som de
lån, de relaterer sig til.
LIKVIDITETSRISICI
Der er til en del af 1. prioritetslånene knyttet betingelser
omkring forholdet mellem lejeindtægter og
renteomkostninger. Såfremt forholdet ikke overholdes
skal der ske deponering af forskelsbeløbet. I en
del af lånene indgår endvidere betingelse vedrørende
forholdet mellem restgæld og en af banken
vurderet markedsværdi pr. 1. august 2010.
1. prioritetslånene skal refinansieres i perioden
2012 til 2017. Såfremt lånene ikke kan refinansieres
vil det have væsentlig indflydelse på koncernens
økonomiske stilling.
POLITISKE RISICI, SKAT OG AFGIFTER
En del af ejendomsporteføljen er erhvervet ved, at
de hidtidige ejere har solgt 94% af selskaberne til
det helejede datterselskab Griffin Hign End Berlin
GmbH.
Ejendomsoverdragelse af ejendomme er i Berlin
belagt med en overdragelsesafgift på 4,5% af handelsværdien.
Overdragelsesafgiften skal betales af
køber. Såfremt kun 94% af ejerskabet til ejendomsporteføljen
overdrages, skal der ifølge gældende
praksis ikke betales overdragelsesafgift. Myndighederne
kan i en periode på fire år efter erhvervelsen
ændre denne praksis.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 13

Selskabsoplysninger
Griffin Berlin High End A/S
c/o Kristensen Properties
Hovedvejen 2
2600 Glostrup
CVR-nr.: 29 19 56 92
Stiftet: 2. december 2005
Hjemsted: Glostrup, Danmark
Regnskabsår: 1. juli - 30. juni
BESTYRELSE
Carsten Pedersen Rise (formand)
Thomas Haulund Sørensen
Jesper Zerlang
DIREKTION
Thomas Haulund Sørensen
ADVOKAT
Rønne & Lundgren Advokatfirma
Tuborg Havnevej 18
2900 Hellerup
REVISION
PricewaterhouseCoopers
Strandvejen 44
2900 Hellerup
BANK
Alm. Brand Bank A/S
Midtermolen 7
2100 København Ø
GENERALFORSAMLING
Ordinær generalforsamling
afholdes 9. december 2008.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 14

Ledelsespåtegning
Bestyrelse og direktion har dags dato behandlet og
godkendt årsrapporten for regnskabsåret 1. juli
2007 - 30. juni 2008 for Griffin Berlin High End A/S.
Årsrapporten er aflagt i overensstemmelse med
Årsregnskabsloven. Vi anser den valgte regnskabspraksis
for hensigtsmæssig og de udøvede
regnskabsmæssige skøn for forsvarlige. Vi finder
endvidere den samlede præsentation af årsrapporten
retvisende. Årsrapporten giver derfor efter vor
DIREKTION
Thomas Haulund Sørensen
BESTYRELSE
opfattelse et retvisende billede af selskabets aktiver
og passiver, den finansielle stilling samt resultatet
af selskabets aktiviteter.
Årsrapporten indstilles til generalforsamlingens
godkendelse.
København 20. november 2008.
Carsten Pedersen Rise Thomas Haulund Sørensen Jesper Zerlang
Bestyrelsesformand
Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 15

Den uafhængige revisors påtegning
TIL AKTIONÆRERNE
Vi har revideret årsrapporten for Griffin Berlin High
End A/S for regnskabsåret 1. juli 2007 - 30. juni
2008 omfattende ledelsespåtegning, ledelsesberetning,
anvendt regnskabspraksis, resultatopgørelse,
balance, egenkapitalopgørelse, pengestrømsopgørelse
og noter. Årsrapporten aflægges efter den
danske årsregnskabslov.
LEDELSENS ANSVAR FOR ÅRSRAPPORTEN
Ledelsen har ansvaret for at udarbejde og aflægge
en årsrapport, der giver et retvisende billede i overensstemmelse
med den danske årsregnskabslov.
Dette ansvar omfatter udformning, implementering
og opretholdelse af interne kontroller, der er relevante
for at udarbejde og aflægge en årsrapport,
der giver et retvisende billede uden væsentlig fejlinformation,
uanset om fejlinformationen skyldes
besvigelser eller fejl, samt valg og anvendelse af en
hensigtsmæssig regnskabspraksis og udøvelse af
regnskabsmæssige skøn, som er rimelige efter
omstændighederne.
REVISORS ANSVAR OG DEN UDFØRTE REVI-
SION
Vores ansvar er at udtrykke en konklusion om
årsrapporten på grundlag af vores revision. Vi har
udført vores revision i overensstemmelse med
danske revisionsstandarder. Disse standarder
kræver, at vi lever op til etiske krav samt planlægger
og udfører revisionen med henblik på at opnå
høj grad af sikkerhed for, at årsrapporten ikke
indeholder væsentlig fejlinformation.
En revision omfatter handlinger for at opnå revisionsbevis
for de beløb og oplysninger, der er anført i
årsrapporten. De valgte handlinger afhænger af
revisors vurdering, herunder vurderingen af risikoen
for væsentlig fejlinformation i årsrapporten, uanset
om fejlinformationen skyldes besvigelser eller fejl.
Ved denne risikovurdering overvejer revisor interne
kontroller, der er relevante for virksomhedens
udarbejdelse og aflæggelse af en årsrapport, der
giver et retvisende billede, med henblik på at udforme
revisionshandlinger, der er passende efter
omstændighederne, men ikke med det formål at
udtrykke en konklusion om effektiviteten af virksomhedens
interne kontrol. En revision omfatter
endvidere stillingtagen til, om den af ledelsen anvendte
regnskabspraksis er passende, om de af
ledelsen udøvede regnskabsmæssige skøn er
rimelige samt en vurdering af den samlede præsentation
af årsrapporten.
Det er vores opfattelse, at det opnåede revisionsbevis
er tilstrækkeligt og egnet som grundlag for
vores konklusion.
Revisionen har ikke givet anledning til forbehold.
KONKLUSION
Det er vores opfattelse, at årsrapporten giver et
retvisende billede af selskabets aktiver, passiver og
finansielle stilling pr. 30. juni 2008 samt af resultatet
af selskabets aktiviteter for regnskabsåret 1. juli
2007 - 30. juni 2008 i overensstemmelse med den
danske årsregnskabslov.
København, 20. november 2008
PricewaterhouseCoopers
Statsautoriseret Revisionsaktieselskab
Jesper Wiinholt
statsautoriseret revisor
Jens Otto Damgaard
statsautoriseret revisor
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 16

Resultatopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 Note 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
0 0 Nettoomsætning 14.995 0
-108 0 Driftsomkostninger -2.448 0
0 0 Salgs- og marketingomkostninger -67 0
-300 -8 2 Administrationsomkostninger -898 -8
Resultat før finansielle poster
-408 -8 og dagsværdiregulering 11.582 -8
-124.616 0 Indtægt af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0
2.177 26 3 Finansielle indtægter 1.134 26
-6.214 0 4 Finansielle omkostninger -27.008 0
-129.061 18 Resultat før dagsværdiregulering og skat -14.292 18
0 0 6 Dagsværdiændring på ejendomme -107.192 0
0 0 7 Nedskrivning forudbet. på investeringsejd. -7.577 0
-129.061 18 Resultat før skat -129.061 18
0 -4 5 Skat af årets resultat 0 -4
-129.061 14 Årets resultat -129.061 14
Forslag til resultatdisponering
-129.061 14 Overført til overført resultat
-129.061 14
Årsrapport 2007/2008 Griffin IV Berlin A/S 17

Balance pr. 30. juni 2008
AKTIVER
Moderselskabet Koncernen
30. juni 2008 30. juni 2007 30. juni 2008 30. juni 2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
0 0 6 Investeringsejendomme 452.635 0
0 0 7 Forudbetalinger investeringsejendomme 13.678 0
0 0 Materielle anlægsaktiver 466.313 0
113.854 0 8 Kapitalandele i dattervirksomheder 0 0
113.854 0 Finansielle anlægsaktiver 0 0
113.854 0 Anlægsaktiver 466.313 0
0 0 Tilgodehavender fra udlejning 724 0
32.830 0 Tilgodehavende dattervirksomheder 0 0
0 0 9 Afledte finansielle instrumenter 7.813 0
1.101 0 Andre tilgodehavender 2.914 0
0 0 Periodeafgrænsningsposter 642 0
33.931 0 Tilgodehavender 12.093 0
2.640 524 Likvide beholdninger 13.133 524
36.571 524 Omsætningsaktiver 25.226 524
150.425 524 Aktiver 491.539 524
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 18

Balance pr. 30. juni 2008
PASSIVER
Moderselskabet Koncernen
30. juni 2008 30. juni 2007 30. juni 2008 30. juni 2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
136.770 500 10 Aktiekapital 136.770 500
0 0 Reserve for rentesikring 7.813 0
13.355 14 Overført resultat 5.542 14
150.125 514 Egenkapital 150.125 514
0 0 11 Gæld til kreditinstitutter 328.049 0
0 0 Langfristede gældsforpligtelser 328.049 0
11 Gæld til kreditinstitutter 173
0 0 Leverandører 1.095 0
300 10 Anden gæld 11.892 10
0 0 Periodeafgrænsningsposter 205 0
300 10 Kortfristede gældsforpligtelser 13.365 10
300 10 Gældsforpligtelser 341.414 10
150.425 524 Passiver 491.539 524
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 19

Egenkapitalopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 20
Aktiekapital
Reserve for rentesikring
Koncernen tkr. tkr. tkr. tkr.
1. januar 2006 500 500
Årets resultat 14 14
1. juli 2007 500 0 14 514
Årets resultat -129.061 -129.061
Dagsværdiregulering af renteswaps 7.813 7.813
Forhøjelse af selskabskapital ved kontant indbetaling:
A-aktier 14.750 14.750 29.500
B-aktier 121.520 121.520 243.040
Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse -1.681 -1.681
30. juni 2008 136.770 7.813 5.542 150.125
Aktiekapital
Overført resultat
Overført
resultat
Moderselskabet tkr. tkr. tkr.
1. januar 2006 500 500
Årets resultat 2006/07 14 14
1. juli 2007 500 14 514
Årets resultat 2007/08 -129.061 -129.061
Egenkapitalbevægelser i dattervirksomheder 7.813 7.813
Forhøjelse af selskabskapital ved kontant indbetaling:
A-aktier 15.250 15.250 30.500
B-aktier 121.020 121.020 242.040
Transaktionsomkostninger ved kapitalforhøjelse -1.681 -1.681
30. juni 2008 136.770 13.355 150.125
I alt
I alt

Pengestrømsopgørelse 1. juli 2007 - 30. juni 2008
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
-129.061 14 Årets resultat -129.061 14
0 0 Dagsværdiændring på ejendomme 107.192 0
124.616 0 Resultat af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0
-8.391 -26 Finansielle poster, netto -28.142 -26
-33.931 0 12 Ændring i tilgodehavender -4.280 0
290 10 13 Ændring i kortfristet gæld 13.182 10
2.177 26 Renteindbetalinger 1.134 26
6.214 0 Renteudbetalinger 27.008 0
-38.086 24 Pengestrømme fra driftsaktivitet -12.967 24
0 0 Køb af materielle anlægsaktiver -559.827 0
0 0 Forudbetaling fra investeringsaktivitet -13.678 0
-230.657 0 Køb af kapitalandele i dattervirksomheder 0 0
-230.657 0 Pengestrømme fra investeringsaktivitet -573.505 0
272.540 500 Indskudt aktiekapital 272.540 500
-1.681 0 Omkostninger ved aktieemision -1.681 0
0 0 Optagelse af lån 328.222 0
270.859 500 Pengestrømme fra finansieringsaktivitet 599.081 500
2.116 524 Periodens pengestrømme 12.609 524
524 0 Likvider primo 524 0
2.640 524 Likvider ultimo 13.133 524
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 21

Noter
OVERSIGT OVER NOTER
Note 1 Anvendt regnskabspraksis
Note 2 Personaleomkostninger
Note 3 Finansielle indtægter
Note 4 Finansielle omkostninger
Note 5 Indkomstskatter
Note 6 Investeringsejendomme
Note 7 Forudbetalinger i investeringsejendomme
Note 8 Kapitalandele i dattervirksomheder
Note 9 Afledte finansielle instrumenter
Note 10 Aktiekapital
Note 11 Langfristede forpligtelser
Note 12 Ændring i tilgodehavender
Note 13 Ændring i kortfristet gæld
Note 14 Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Note 15 Kontraktlige forpligtelser
Note 16 Eventualforpligtelser
Note 17 Nærtstående parter og ejerforhold
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 22

Note 1
Anvendt regnskabspraksis
Årsrapporten 2007/2008 for Griffin Berlin High End
A/S (koncernen og moderselskabet) er udarbejdet i
overensstemmelse med Årsregnskabsloven bestemmelser
for regnskabsklasse B, samt udvalgte
bestemmelser for regnskabsklasse C.
Væsentlig regnskabspraksis samt væsentlige
regnskabsmæssige skøn og vurderinger
Måling af investeringsejendomme til dagsværdi
Griffin Berlin High End A/S har valgt at måle investeringsejendomme
til dagsværdi. Koncernen kunne
alternativt have valgt at måle investeringsejendomme
med udgangspunkt i kostpris. Valget har
betydning for resultatopgørelsen, idet årets resultat
bliver påvirket af ændringer i dagsværdien i perioden.
Havde koncernen valgt at måle investeringsejendomme
med udgangspunkt i kostprisen, ville
resultatopgørelsen have været påvirket af eventuelle
af- og nedskrivninger på ejendommene. Ændringen
i dagsværdien på investeringsejendomme
bindes på reserve for dagsværdi af investeringsaktiver.
Medfører måling til dagsværdi en højere
regnskabsmæssig værdi af investeringsejendommene,
end hvis disse var målt med udgangspunkt i
kostprisen, vil dette betyde, at virksomhedens
egenkapital forøges.
Vurdering af dagsværdien af
investeringsejendomme
Den bedste fastlæggelse af dagsværdi for investeringsejendomme
sker ved anvendelse af aktuelle
priser i et aktivt marked for tilsvarende investeringsejendomme.
I mangel af en sådan information
bestemmes dagsværdien inden for et interval af
sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien.
Sandsynlige beregnede skøn på dagsværdien fastsættes
ud fra en individuel vurdering baseret på
ejendommenes forventede løbende afkast, vedligeholdelsestand
og afkastkrav.
Dagsværdien for investeringsejendomme er pr. 30.
juni 2008 vurderet af det uafhængige valuarfirma
DTZ Zadelhoff Tie Leung GmbH. Ved fastlæggelsen
af dagsværdien anvendes disse metoder:
• Kapitaliseret indtjeningsværdi for hver ejendom,
hvor en ejendoms værdi fastlægges ud
fra det overskud, den forventes vedvarende at
kunne generere, og den forventede levetid for
ejendommen.
• Sammenlignelighedsværdier for tidligere salg
af større grupper af ejendomme, hvor der
samtidig tages hensyn til udviklinger i markedet
(renten og forholdet mellem udbud og efterspørgsel).
GENERELT OM INDREGNING OG MÅLING
Regnskabet er udarbejdet med udgangspunkt i det
historiske kostprisprincip.
Indtægter indregnes i resultatopgørelsen i takt
med, at de indtjenes. Herudover indregnes værdireguleringer
af finansielle aktiver og forpligtelser,
der måles til dagsværdi eller amortiseret kostpris.
Endvidere indregnes i resultatopgørelsen alle omkostninger,
der er afholdt for at opnå årets indtjening,
herunder afskrivninger, nedskrivninger og
hensatte forpligtelser samt tilbageførsler som følge
af ændrede regnskabsmæssige skøn af beløb, der
tidligere har været indregnet i resultatopgørelsen.
Aktiver indregnes i balancen, når det er sandsynligt,
at fremtidige økonomiske fordele vil tilflyde
selskabet, og aktivets værdi kan måles pålideligt.
Forpligtelser indregnes i balancen, når det er sandsynligt,
at fremtidige økonomiske fordele vil fragå
selskabet, og forpligtelsens værdi kan måles pålideligt.
Ved første indregning måles aktiver og forpligtelser
til kostpris. Efterfølgende måles aktiver og forpligtelser
som beskrevet for hver enkelt regnskabspost
nedenfor.
Ved indregning og måling tages hensyn til forudsigelige
tab og risici, der fremkommer, inden årsrapporten
aflægges, og som be- eller afkræfter forhold,
der eksisterer på balancedagen.
Som målevaluta benyttes danske kroner. Alle
andre valutaer anses som fremmed valuta.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 23

KONSOLIDERINGSPRAKSIS
Koncernregnskabet omfatter moderselskabet Griffin
Berlin High End A/S samt virksomheder, hvori
moderselskabet direkte eller indirekte besidder
flertallet af stemmerettighederne, eller hvori moderselskabet
gennem aktiebesiddelse eller på anden
måde har en bestemmende indflydelse. Virksomheder,
hvori koncernen besidder mellem 20% og
50% af stemmerettighederne og udøver betydelig
men ikke bestemmende indflydelse, betragtes som
associerede virksomheder.
Ved konsolideringen sammendrages poster af
ensartet karakter. Koncerninterne indtægter og
omkostninger, aktiebesiddelser, udbytter og mellemværender
samt realiserede og urealiserede
interne gevinster og tab ved transaktioner mellem
de konsoliderede virksomheder elimineres.
Moderselskabets kapitalandele i de konsoliderede
dattervirksomheder udlignes med moderselskabets
andel af dattervirksomhedernes regnskabsmæssige
indre værdi opgjort på det tidspunkt, hvor
koncernforholdet blev etableret.
Ved køb af dattervirksomheder opgøres på anskaffelsestidspunktet
forskellen mellem kostprisen og
den regnskabsmæssige indre værdi i den købte
virksomhed, efter at de enkelte aktiver og forpligtelser
er reguleret til dagsværdi (overtagelsesmetoden).
Herunder fradrages eventuelle besluttede
omstruktureringshensættelser vedrørende den
overtagne virksomhed. Resterende positive forskelsbeløb
indregnes i balancen under immaterielle
anlægsaktiver som goodwill, der afskrives lineært i
resultatopgørelsen over forventet brugstid, dog
højst over 20 år. Resterende negative forskelsbeløb
indregnes i balancen under periodeafgrænsningsposter
som negativ goodwill. Beløb, der kan
henføres til forventede tab eller omkostninger,
indregnes som indtægt i resultatopgørelsen i takt
med, at de forhold, der ligger til grund herfor, realiseres.
Af negativ goodwill, der ikke relaterer sig til
forventede tab eller omkostninger, indregnes et
beløb svarende til dagsværdien af ikke-monetære
aktiver i resultatopgørelsen over de ikke-monetære
aktivers gennemsnitlige levetid.
Positive og negative forskelsbeløb fra erhvervede
virksomheder kan, som følge af ændring i indregning
og måling af nettoaktiver, reguleres indtil
udgangen af det regnskabsår, der følger efter
anskaffelsesåret. Disse reguleringer afspejler sig
samtidig i værdien af goodwill eller negativ goodwill,
herunder i allerede foretagne afskrivninger.
Afskrivning på goodwill indregnes i posten af- og
nedskrivninger.
OMREGNING AF FREMMED VALUTA
Funktionel valuta og præsentationsvaluta
De poster, der er indeholdt i årsrapporterne for
koncernvirksomhederne, måles i den valuta, der
benyttes i det primære økonomiske miljø, hvor
virksomhederne opererer (funktionel valuta). For de
tyske dattervirksomheder samt for moderselskabet
er den funktionelle valuta EUR. Årsrapporten præsenteres
i DKK (præsentationsvaluta) ud fra hensynet
til, at selskabet overvejende har danske
aktionærer.
Transaktioner i fremmed valuta
Transaktioner i fremmed valuta omregnes til den
funktionelle valuta til transaktionsdagens kurs.
Gevinster og tab, som opstår ved afregning af sådanne
transaktioner samt ved omregning af monetære
aktiver og forpligtelser i udenlandsk valuta
til balancedagens kurs, indregnes i resultatopgørelsen.
Hvis valutapositioner anses som afdækning af pengestrømme
eller nettoinvesteringer, indregnes
værdiændringerne herpå i egenkapitalen.
POSTER I BALANCEN
Investeringsejendomme
Investeringsejendomme udgør investeringer i grunde
og bygninger med det formål at opnå afkast af
den investerede kapital i form af løbende driftsafkast
og/eller kapitalgevinst ved videresalg.
Investeringsejendomme måles ved anskaffelse til
kostpris omfattende anskaffelsespris inkl. købsomkostninger.
Renteomkostninger på lån indregnes
ikke i kostprisen i opførelses- og ombygningsperioder.
Efter første indregning måles investeringsejendomme
til dagsværdi. Værdireguleringer af
investeringsejendomme indregnes i resultatopgø-
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 24

elsen. Se note 3 for beskrivelsen af måling af investeringsejendomme
til dagsværdi.
Forudbetalinger investeringsejendomme
Forudbetalinger på investeringsejendomme måles
til kostpris.
Den regnskabsmæssige værdi af forudbetalinger i
investeringsejendomme gennemgås årligt for at
afgøre, om der er indikation af værdiforringelse.
Hvis dette er tilfældet gennemføres en nedskrivningstest
til afgørelse af, om genindvindingsværdien
er lavere end den regnskabsmæssige værdi, og
der nedskrives til denne lavere genindvindingsværdi.
Kapitalandele i dattervirksomheder
Kapitalandele i dattervirksomheder indregnes og
måles efter den indre værdis metode.
I balancen indregnes under posten ”Kapitalandele i
dattervirksomheder” den forholdsmæssige ejerandel
af virksomhedernes regnskabsmæssige indre
værdi opgjort med udgangspunkt i dagsværdien af
de identificerbare nettoaktiver på anskaffelsestidspunktet
med fradrag eller tillæg af urealiserede
koncerninterne avancer eller tab og med tillæg af
resterende værdi af positiv forskelsværdi (goodwill)
og fradrag af en resterende negativ forskelsværdi
(negativ goodwill).
Den samlede nettoopskrivning af kapitalandele i
dattervirksomheder henlægges via overskudsdisponeringen
til "Reserve for nettoopskrivning
efter den indre værdis metode" under egenkapitalen.
Reserven reduceres med udbytteudlodninger
til moderselskabet og reguleres med andre egenkapitalbevægelser
i de tilknyttede virksomheder.
Dattervirksomheder med negativ regnskabsmæssig
indre værdi indregnes til DKK 0. Har moderselskabet
en retslig eller en faktisk forpligtelse til at
dække virksomhedens underbalance, indregnes en
hensat forpligtelse hertil.
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter indregnes første
gang til dagsværdien på den dato, hvor kontrakten
indgås, og måles efterfølgende til dagsværdi. Indregning
af den gevinst eller det tab, som opstår
herved, afhænger af, hvorvidt det finansielle instrument
er klassificeret som regnskabsmæssig af-
dækning, og i så fald af karakteren af den afdækkede
transaktion.
Ændringer i dagsværdien af afledte finansielle
instrumenter, der er klassificeret som og opfylder
kriterierne for sikring af dagsværdien, indregnes i
resultatopgørelsen sammen med eventuelle ændringer
i dagsværdien af det sikrede aktiv eller den
sikrede forpligtelse.
Ændring i dagsværdien af afledte finansielle instrumenter,
der er klassificeret som og opfylder kriterierne
for afdækning af pengestrømme, indregnes
i egenkapitalen for så vidt angår den effektive del af
instrumentet. Tab eller gevinst, som knytter sig til
den ineffektive del, indregnes i resultatopgørelsen.
Beløb, som er akkumuleret under egenkapitalen,
overføres til resultatopgørelsen i den periode, hvor
den afdækkede transaktion påvirker resultatopgørelsen.
Tilgodehavender
Tilgodehavender indregnes til dagsværdi ved første
indregning og måles efterfølgende til amortiseret
kostpris. Der foretages nedskrivning på tilgodehavender,
når det er konstateret, at koncernen ikke vil
være i stand til at inddrive alle skyldige beløb i
overensstemmelse med de oprindelige vilkår for
tilgodehavender. Nedskrivningen opgøres efter en
individuel vurdering af de enkelte tilgodehavender
og udgør forskellen mellem den regnskabsmæssige
værdi og nutidsværdien af forventede
fremtidige betalinger. Tilgodehavender omfatter
Tilgodehavender fra udlejning samt Andre tilgodehavender.
Egenkapital
Transaktionsomkostninger, som direkte kan henføres
til udstedelse af nye aktier eller optioner, vises
efter skat som et fradrag i egenkapitalen.
Udbyttebetaling til selskabets aktionærer indregnes
som en forpligtelse i årsrapporten i den periode,
hvor udbyttet deklareres.
Lån
Lån indregnes ved optagelse til det modtagne
provenue med fradrag af afholdte transaktionsomkostninger.
Efterfølgende måles lånene til dagsværdi,
mens årets kursregulering vises under henholdsvis
finansielle indtægter eller finansielle omkostninger
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 25

Lån klassificeres som kortfristede gældsforpligtelser,
medmindre koncernen har en ubetinget ret til
at udskyde indfrielse af gælden i mindst et år fra
balancedagen. Lån omfatter Gæld til kreditinstitutter,
Mellemværende med dattervirksomheder,
Leverandører samt Anden gæld.
Udskudt skat
Der indregnes udskudt skat af alle midlertidige
forskelle mellem regnskabs- og skattemæssig
værdi af aktiver og forpligtelser. Der indregnes dog
ikke udskudt skat af midlertidige forskelle vedrørende
ikke-skattemæssigt afskrivningsberettiget
goodwill samt andre poster, hvis disse - bortset fra
ved virksomhedsovertagelser - er opstået på anskaffelsestidspunktet
uden at have effekt på det
regnskabsmæssige resultat eller den skattepligtig
indkomst.
Udskudt skat måles på grundlag af de skatteregler
og skattesatser, der med balancedagens lovgivning
vil være gældende, når den udskudte skat forventes
udløst som aktuel skat. I de tilfælde, hvor opgørelse
af skatteværdien kan foretages efter alternative
beskatningsregler, måles udskudt skat på
grundlag af den planlagte anvendelse af aktivet
henholdsvis afvikling af forpligtelsen.
Udskudte skatteaktiver, herunder skatteværdien af
fremførselsberettigede skattemæssige underskud,
måles til den værdi, hvortil aktivet forventes at
kunne realiseres, enten ved udligning i skat af
fremtidig indtjening eller ved modregning i udskudte
skatteforpligtelser.
Udskudte skatteaktiver og -forpligtelser præsenteres
modregnet inden for samme juridiske skatteenhed.
Hensatte forpligtelser
Hensatte forpligtelser indregnes, når koncernen har
en juridisk eller faktisk forpligtelse som følge af
tidligere begivenheder, og det er overvejende
sandsynligt, at træk på koncernens økonomiske
ressourcer vil være nødvendigt for at afvikle forpligtelsen,
og for at beløbets størrelse kan måles
pålideligt.
POSTER I RESULTATOPGØRELSEN
Nettoomsætning
Nettoomsætning omfatter lejeindtægter og anden
indtægt med fradrag af moms, rabatter og nedslag
efter eliminering af koncerninterne transaktioner.
Omsætningen indregnes i den regnskabsperiode,
som lejen vedrører.
Opkrævet bidrag hos lejerne til dækning af varme
og fællesomkostninger på investeringsejendommene
samt afholdte udlæg vedr. lejernes andele af
udgifter til varme og fællesomkostninger indregnes
ikke i resultatopgørelsen, idet nettomellemværendet
indregnes i balancen.
Driftsomkostninger
Driftsomkostninger omfatter omkostninger, der
afholdes for at opnå årets omsætning. Herunder
indgår direkte og indirekte driftsomkostninger i form
af reparation og vedligeholdelse samt ejendomsadministration.
Salgs- og marketingomkostninger
Salgs- og marketingomkostninger omfatter omkostninger,
der afholdes i forbindelse med salg og
markedsføring, herunder genudlejning af tomme
lejemål.
Administrationsomkostninger
I administrationsomkostninger indregnes omkostninger,
der er afholdt i året til ledelse og administration
af koncernen.
Indtægter af kapitalandele i dattervirksomheder
I resultatopgørelsen indregnes den forholdsmæssige
andel af resultat for året med fradrag af afskrivninger
på goodwill under posten indtægt af kapitalandele
i dattervirksomheder.
Finansielle poster
Finansielle indtægter og omkostninger indeholder
renter, realiserede og urealiserede valutakursreguleringer
samt låneomkostninger til kreditinstitutter.
Værdiændringer på ejendomme
Ændringer i dagsværdien af koncernens investeringsejendomme
indregnes løbende i resultatopgørelsen.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 26

PENGESTRØMSOPGØRELSEN
Pengestrømsopgørelsen viser pengestrømme for
året opdelt på drifts-, investerings- og finansieringsaktivitet,
årets forskydning i likvider samt likvider
ved årets begyndelse og slutning. Likviditetsvirkningen
af køb og salg af virksomheder vises
separat under pengestrømme fra investeringsaktivitet.
I pengestrømsopgørelsen indregnes pengestrømme
vedrørende købte virksomheder fra
overtagelsestidspunktet, og pengestrømme vedrørende
solgte virksomheder indregnes frem til
salgstidspunktet.
Pengestrøm fra driftsaktivitet
Pengestrømme fra driftsaktiviteten opgøres som
årets resultat reguleret for ikke kontante resultatposter
som nedskrivninger, hensættelser samt
NØGLETAL
Nøgletallene er beregnet således:
ROIC (Afkastningsgrad) = Resultat før finansielle poster x 100
Samlede aktiver
Egenkapitaldækning = Egenkapital x 100
Samlede aktiver
Forrentning af egenkapital = Årets resultat x 100
Gennemsnitlig egenkapital
ændring i driftskapitalen. Driftskapitalen omfatter
omsætningsaktiver minus kortfristede gældsforpligtelser
eksklusive de poster, der indgår i likvider.
Pengestrøm fra investeringsaktivitet
Pengestrømme fra investeringsaktiviteten omfatter
pengestrømme fra køb og salg af materielle anlægsaktiver,
finansielle aktiver samt virksomhedssammenslutninger.
Pengestrøm fra finansieringsaktivitet
Pengestrømme fra finansieringsaktiviteten omfatter
pengestrømme fra optagelse og tilbagebetaling af
langfristede gældsforpligtelser samt udbyttebetaling
til og kapitalindskud fra virksomhedsdeltagere.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 27

NOTER TIL REGNSKABETS POSTER
Note 2
Personaleomkostninger
Selskabet har ingen ansatte, og der er ikke udbetalt løn m.m. til direktion og bestyrelse.
Note 3
Finansielle indtægter
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
559 0 Renteindtægter banker 1.134 0
1.618 26 Renteindtægter tilknyttede virksomheder 0 26
2.177 26 I alt 1.134 26
Note 4
Finansielle omkostninger
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
Note 5
Indkomstskatter
0 0 Prioritetsrenter 10.871 0
0 0 Renteudgifter banker 1.348 0
5.842 0 Mellemfinansiering 5.842 0
0 0 Låneomkostninger 8.571 0
208 0 Tilknyttede virksomheder 208 0
36 0 Øvrige renteomkostninger 40 0
128 0 Valutakursregulering 128 0
6.214 0 I alt 27.008 0
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
0 4 Årets aktuelle skat 0 4
0 0 Årets udskudte skat 0 0
0 4 Årets skat i alt 0 4
Moderselskabet og koncernen har et skatteaktiv, der ikke er indregnet, da anvendelsesmuligheden ikke anses
for at være aktuel inden for en kortere årrække. Der er ikke knyttet et udløbstidspunkt til skatteaktivet.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 28

Note 6
Investeringsejendomme
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
0 0 Anskaffelsessum 1. juli 0 0
0 0 Periodens tilgang 559.827 0
0 0 Tilgang som følge af forbedringer 0 0
0 0 Anskaffelsessum 30. juni 559.827 0
0 0 Dagsværdiændring 1. juli 0 0
0 0 Periodens dagsværdiændring -107.192 0
0 0 Dagsværdiændring 30. juni -107.192 0
0 0 Bogført værdi 30. juni 452.635 0
Ledelsesberetningen indeholder en beskrivelse af, hvorledes dagsværdien af investeringsejendomme fastlægges.
Ved markedsvurderingen pr. 30. juni 2008 er der anvendt en individuel fastsat lejemultipel i intervallet 13-20. For
ejendomsporteføljen udgør den gennemsnitlige multipel pr. 30. juni 2008 16,6.
Ved vurderingen af ejendommenes afkast er anvendt et individuelt afkastkrav på 4,3-6,0% af et normaliseret
driftsresultat for ejendommene.
Ændring i skøn over afkastkrav og lejemultiple for investeringsejendomme vil påvirke den indregnede værdi af
investeringsejendomme i balancen. I tabellerne nedenfor er angivet den samlede ændring i investeringsejendommenes
værdi, hvis det gennemsnitlige afkastkrav ændres med +/- 0,5% og lejemultipel ændres med +/- 1.
Ændring i gennemsnitlig afkastkrav -0,5% basis 0,5%
Afkastprocent 4,6 5,1 5,6
Ændring i værdi DKK tkr. 49.667 0 -40.729
Dagsværdi DKK tkr. 502.302 452.635 411.906
Ændring i lejemultiple 15,6 16,6 17,6
Ændring i værdi DKK tkr. -27.256 0 27.256
Dagsværdi DKK tkr. 425.379 452.635 479.891
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 29

Note 7
Forudbetalinger investeringsejendomme
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
0 0 Anskaffelsessum 1. juli 0 0
0 0 Periodens tilgang 21.255 0
0 0 Anskaffelsessum 30. juni 21.255 0
0 0 Nedskrivning 1. juli 0 0
0 0 Periodens nedskrivning -7.577 0
0 0 Nedskrivning 30. juni -7.577 0
0 0 Bogført værdi 30. juni 13.678 0
Note 8
Kapitalandele i dattervirksomheder
Moderselskabet 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr.
Kostpris 1. juli 2007 0 0
Periodens tilgang 230.657 0
Kostpris 30. juni 2008 230.657 0
Værdiregulering 1. juli 2007 0 0
Årets resultat -124.616 0
Indregning af renteswap direkte på egenkapital 7.813 0
Værdiregulering 30. juni 2008 -116.803 0
Regnskabsmæssig værdi 30. juni 2008 113.854 0
Kapitalandele i dattervirksomheder omfatter 100% af Griffin Flats VI GmbH.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 30

Note 9
Afledte finansielle instrumenter
Afledte finansielle instrumenter består udelukkende af renteswaps (variabel til fast), som afdækker koncernens
variabelt forrentede lån. Koncernen optager som udgangspunkt lån med variabel rente og ændrer denne til en
fast rente ved indgåelse af renteswaps. Koncernen har fundet denne fremgangsmåde billigere end at optage
fastforrentede lån.
Dagsværdi af afledte finansielle instrumenter.
Koncernen 30. juni 2008 30. juni 2007
tkr. tkr.
Renteswaps (variabel til fast) 7.813 0
30. juni 2008 er følgende lån afdækket (koncern):
Lån Swap
hovedstol hovedstol Afgiven rente
Lån teur Udløb teur Udløb incl. margin
EUROHYPO 13.050 31-08-2017 13.050 31-08-2017 5,47%
EUROHYPO 6.900 31-08-2017 6.900 31-08-2017 5,09%
Landesbank Berlin 8.050 31-12-2012 8.050 31-12-2012 5,53%
EUROHYPO 4.560 31-08-2017 4.560 31-08-2017 5,61%
EUROHYPO 11.450 31-08-2017 11.450 31-08-2017 5,53%
Variabel rentesats for alle indgåede låneaftaler er EURIBOR 3 M + margin.
Variabel rentesats for alle indgåede SWAP-aftaler er EURIBOR 3 M.
Dagsværdi af renteswaps beregnes som nutidsværdien af forventede fremtidige pengestrømme ved anvendelse
af aktuelle rentesatser pr. balancedagen.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 31

Note 10
Aktiekapital
Koncernen
2007/2008 2006/2007
tkr. tkr.
1. juli 500 500
Kontant kapitalforhøjelse 136.270 0
30. juni 136.770 500
Udstedte aktier 2007/2008 2006/2007
A-aktier tkr. tkr.
1. juli 500 500
Kontant kapitalforhøjelse 14.750 0
30. juni 15.250 500
Udstedte aktier 2007/2008 2006/2007
B-aktier tkr. tkr.
1. juli 0 0
Kontant kapitalforhøjelse 121.520 0
30. juni 121.520 0
Note 11
Langfristede forpligtelser
Forfaldstider for lang- og kortfristet gæld
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
0 0 Mellem 0 og 1 år 173 0
0 0 Mellem 1 og 5 år 89.644 0
0 0 Mere end 5 år 238.405 0
0 0 Gældsforpligtelser i alt 328.222 0
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 32

Note 12
Ændring i tilgodehavender
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
0 0 Periodeafgrænsningsposter -642 0
0 0 Tilgodehavende fra udlejning -724 0
-32.830 0 Tilgodehavende dattervirksomheder 0 0
-1.101 0 Andre tilgodehavender -2.914 0
-33.931 0 I alt -4.280 0
Note 13
Ændring i kortfristet gæld
Moderselskabet Koncernen
2007/2008 2006/2007 2007/2008 2006/2007
tkr. tkr. tkr. tkr.
0 0 Periodeafgrænsningsposter 205 0
0 0 Leverandører 1.095 0
290 10 Anden gæld 11.882 10
290 10 I alt 13.182 10
Note 14
Pantsætninger og sikkerhedsstillelser
Koncernens ejendomme med en regnskabsmæssig værdi på 452.635 tkr. er pantsat til sikkerhed for gæld til
kreditinstitutter på 328.222 kr.
Note 15
Kontraktlige forpligtelser
Koncernen har kun indgået kontraktlige forpligtelser, som er sædvanlige for et ejendomsselskab.
Koncernen har indgået administrationsaftaler med Griffin-koncernen. Aftalerne er opsagt, og det er bestyrelsens
opfattelse, at selskabet ikke kan imødese yderligere omkostninger hermed. Der henvises til ledelsens beretning.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 33

Note 16
Eventualforpligtelser
Koncernen har ingen eventualforpligtelser.
Note 17
Nærtstående parter og ejerforhold
Investeringsselskabet af 18.02.04 ApS ejer på tidspunktet for årsrapportens aflæggelse 39,6% af stemmerne i
selskabet. Aktierne er pantsat til sikkerhed for gæld.
Koncernens nærtstående parter omfatter selskabets bestyrelse, direktion og ledende medarbejdere samt disse
personers nære familiemedlemmer. Nærtstående parter omfatter endvidere selskaber, hvori førnævnte personkreds
har væsentlig indflydelse.
Der har i årets løb været gennemført nedennævnte transaktioner med bestyrelse, direktion, ledende medarbejdere,
væsentlige aktionærer, tilknyttede virksomheder eller andre nærtstående parter.
Transaktioner med Griffin Bonds A/S:
Formidlingshonorar på DKK 31,4 mio.
Transaktioner med Griffin Forvaltning A/S:
Administrationsaftale på DKK 0,3 mio.
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 34

Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 35

Griffin Berlin High End A/S
c/o Kristensen Properties
Hovedvejen 2
2600 Glostrup
Tlf. +45 4342 2712
CVR-nr.: 29 19 56 92
Årsrapport 2007/2008 Griffin Berlin High End A/S 36