KR REAL ESTATE NETVÆRK - Kromann Reumert

kromannreumert.com

KR REAL ESTATE NETVÆRK - Kromann Reumert

KR REAL ESTATE NETVÆRK

ERHVERVSLEJEMÅL

FOKUS PÅ DINE RETTIGHEDER SOM ERHVERVSLEJER

25. NOVEMBER 2009


FOKUS PÅ DINE RETTIGHEDER SOM

ERHVERVSLEJER

Lejekontrakten – aftalefrihed

Erhvervslejeloven

Tinglysning

Lejeregulering

Betalinger i tillæg til lejen

Vedligeholdelse/fornyelse

Fraflytning

Pligt til at holde åbent? – Lukkelov

2


LEJERS RETTIGHEDER

Lejekontrakten

Erhvervslejeloven

Gælder for lejeaftaler indgået 1/1 2000 og senere

Gælder også for lejeaftaler indgået før 1/1 2000

Overgangsbestemmelser

Tillæg til ”gamle lejekontrakter”

3


LEJEAFTALEN – AFTALEFRIHED

Opsigelsesvarsel og uopsigelighed

Lejens størrelse

Lejens regulering

Aftalt årlig regulering (nettopris, min./max., kombination)

Markedslejeregulering

Aftale om minimumsleje

Betalinger i tillæg til lejen

Vedligeholdelse/fornyelse

Fraflytning

4


LEJEAFTALEN – AFTALEFRIHED(FORTSAT)

Aftalefrihed

Kun begrænset ”sikkerhedsnet” for lejer

Erhvervslejelovens § 7 – aftalelovens § 36

Ændres/tilsidesættes helt eller delvist

Urimeligt eller i strid med redelig handlemåde

Boligministeriets checkliste

Tinglysning

5


LEJEKONTRAKTEN - TINGLYSNING

Tinglysning

Intet krav, men kan få betydning ved tvangsauktion/konkurs

Lejers rettigheder efter loven beskyttet mod ”enhver”, f.eks.

En køber af ejendommen

Udlejers konkurs

Tvangsauktion over ejendommen

Lejers krav på tilbagebetaling af depositum

op til 6 måneders leje

6


LEJEKONTRAKTEN - TINGLYSNING (FORTSAT)

Lejers aftalte videregående rettigheder – ”særrettigheder”

Beskyttet mod aftaleerhververe (f.eks. købere) i god tro, hvis

tinglyst

Kun beskyttet mod kreditorer (og konkursbo), hvis tinglyst

Eksempler på ”særrettigheder”

Aftalt uopsigelighed

Aftalt fredning i relation til markedslejeregulering

Udvidet afståelsesret eller fremlejeret

Køberet

Forlejeret

7


LEJEKONTRAKTEN - TINGLYSNING (FORTSAT)

Særrettigheder:

Hvis ikke tinglyst

Skal ikke respekteres af aftaleerhververe (købere) i god tro

Skal ikke respekteres af konkursbo / kreditorer

Hvis tinglyst

Skal respekteres af aftaleerhververe (købere)

Skal respekteres af konkursbo / kreditorer

8


TINGLYSNING – PRIORITETSSTILLING

Prioritetsstilling – betydning

Hvis intet aftalt om lejekontraktens prioritetsstilling, da:

Boliglejemål: Lejekontrakten respekterer størst mulige

offentlige lån samt de øvrige pantehæftelser og byrder, som

var tinglyst ved aftalens anmeldelse til tinglysning.

Erhvervslejemål indgået før 1. januar 2000: (Formentlig) som

for boliglejemål.

Erhvervslejemål indgået den 1. januar 2000 og senere:

Tidspunkt for anmeldelse til tinglysning er afgørende for,

hvilke hæftelser og byrder lejekontrakten skal respektere.

Ovenstående udgangspunkt kan fraviges – se i lejekontrakten.

9


TINGLYSNING – LEJEKONTRAKTSBESTEMMELSER

Eksempler på formuleringer i lejekontrakten:

”… respekterer de hæftelser og byrder, som er tinglyst på

ejendommen på tidspunktet for lejekontraktens anmeldelse til

tinglysning …”

” … respekterer nuværende og fremtidige hæftelser og byrder

…. ”

” … respekterer realkreditlån stort **, der anmeldes til

tinglysning samtidig hermed …”

10


TVANGSAUKTION

Tvangsauktion

Ejendom opråbes først med forpligtelse til at overtage

ejendommen med lejekontrakten i sin helhed

Hvis lejekontrakten er tinglyst med sekundær prioritet (eller

slet ikke er tinglyst), så muligt at gennemføre alternativt

opråb

Kapitalisering af lejekontraktens værdi

Værdien placeres som prioritetsstillingen berettiger

Lejer får dækning i det omfang buddet rækker

11


TVANGSAUKTION – EKSEMPLER

1. prioritet

2. prioritet

3. prioritet

1. prioritet

2. prioritet

3. prioritet

Lejekontrakt

Pantebrev, DKK 30.000.000,00

Pantebrev, DKK 20.000.000,00

Pantebrev, DKK 30.000.000,00

Lejekontrakt

Pantebrev, DKK 20.000.000,00

12


MARKEDSLEJEREGULERING

– ERHVERVSLEJELOVEN § 13

Aftalefrihed

Erhvervslejelovens §13 kan fraviges i sin helhed

NB – vær opmærksom på lejekontraktsudkast med

Alene udlejer kan kræve lejen reguleret til markedsleje

Lejen kan aldrig nedsættes under begyndelseslejen med

tillæg af efterfølgende reguleringer efter § xx

Lejen kan aldrig nedsættes under kr. xx

13


MARKEDSLEJEREGULERING

Kan ske uanset aftalt uopsigelighed

Dvs lejer kan være bundet af lejekontrakten og blive mødt

med markedslejeregulering

Husk at aftale fredning for forhøjelser (minimum) i lejers

uopsigelighedsperiode

14


MARKEDSLEJEREGULERING

–LOVENS UDGANGSPUNKT

Krav kan få virkning hvert 4. år

Væsentlige ændringer af lejevilkår => ikke ny 4 års periode

Fordeling over 4 år

Markedslejen defineret i loven

”… den leje, som en kyndig lejer og en kyndig udlejer på

varslingstidspunktet ville aftale for det pågældende

lejeforhold, blandt andet under hensyntagen til vilkår,

lokalernes beliggenhed, anvendelse, størrelse, kvalitet, udstyr

og vedligeholdelsestilstand …”

Husk aftalefriheden – f.eks. anden definition kan være aftalt, eller

ingen fordeling over 4 år

15


MARKEDSLEJEREGULERING - BEVIS

Den part, der kræver lejen ændret, skal bevise lejens størrelse

Hvordan føres der bevis?

Lejen i lejemål, der er sammenlignelige

beliggenhed, størrelse, stand, anvendelse mv.

Udbudte sammenlignelige lejemål

Nyt: mæglervurderinger indhentet før varsling/sagsanlæg

Under retssag – en af Retten udmeldt sagkyndig (syn og

skøn)

16


MARKEDSLEJEREGULERING

– VARSLING OG PROTEST

Krav

3 måneders varsel

Krav skal fremsættes skriftligt

Angive lejereguleringens størrelse

Indeholde oplysninger om indsigelsesadgang

Protest mod lejeforhøjelse

Senest 6 uger efter at kravet er kommet frem

Fastholde lejeforhøjelse

Sagsanlæg inden yderligere 6 uger

17


MARKEDSLEJEREGULERING - HJEMMEL

Følger det af lejeaftalen at der kan varsles markedslejeregulering?

Er der aftalt årlig regulering af lejen (nettoprisindeks, fast procent,

kombination, andet)

Krav at det følger af lejeaftalen, at udlejer endvidere kan

kræve lejen forhøjet til markedsleje

Før 1/1 1992: Almindelig fortolkning

1/1 1992 – 1/1 2000: Udtrykkeligt forbehold

Fra 1/1 2000: Almindelig fortolkning

Omsætningsbestemt husleje uden minimumsbetaling

Omsætningsbestemt husleje med minimumsbetaling (og aftale om

regulering heraf)

18


BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN

Typiske lejekontrakter:

Bruttoleje – alt er inkluderet, bortset fra el og varme

Skatter/afgifter indeholdt i selve huslejen

Nettoleje – alt betales i tillæg til lejen

Skatter/afgifter betales i tillæg til lejen

Mange varianter

19


BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN

Hvilke udgifter kan kræves betalt?

Er der krav til aftalen om betalinger i tillæg til lejen?

Hvad betyder det, hvis formkrav ikke er overholdt?

Gælder reglerne for alle lejekontrakter?

20


BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN

Regelsæt

Erhvervslejelovens § 5, stk. 2 (specifikationskravet)

Både forbrugs- og driftsregnskaber

Erhvervslejelovens kapitel 9

Forbrugsregnskaber

Fravigelige, eventuelt med undtagelse af § 46, stk. 1.

Ingen regler for driftsregnskaber (bortset fra ERL § 5)

Aftale regnskabsår – og frister for aflæggelse

21


BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN

Specifikation

Hver enkelt udgiftsart

Beløbsmæssige størrelse af hver udgiftsart

Opfylder ikke formkrav ved at skrive xx kr. pr. m²

Formål

Specifikationen skal sætte lejer i stand til at vurdere de

samlede lejemålsomkostninger i forbindelse med indgåelse af

lejekontrakten.

22


BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN

Specifikation

Alle udgifter, der skal betales - i tillæg - til lejen, dog ikke

Udgifter der ikke skal betales til udlejer

Udgifter der ikke kendes på tidspunktet for indgåelse af

lejekontrakten

Udgifter, der er indeholdt i lejen, skal ikke specificeres

på art og størrelse

Lejekontrakten indgået før 1992 er ikke omfattet af

specifikationskravet

23


BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN

Skønnet udgiftsstørrelse

Udlejers bedste skøn

Realistisk – ikke et ”skønmaleri”

Lejemålets andel af udgifterne

Udlejers fejlmargin vedrørende skønnet

24


BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN

Eksempler på ”typiske” betalinger i tillæg til lejen

Forbrugsregnskabet:

Brændselsforbruget

Energimærkning

Udgifter til kontrol og eftersyn

Vedligeholdelse af varmeanlæg

Personaleudgifter, eksempelvis varmemesterløn

Leje af fyrrum

Henlæggelser til fornyelser

25


BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN

Driftsregnskabet:

Grundskyld

Dækningsafgift

Miljøafgift

Renovation

Ejendomsforsikring

Henlæggelser til fornyelser

Vicevært

Renholdelse af ejendommens fællesarealer

26


BETALINGER I TILLÆG TIL LEJEN

Markant stigning i udgifterne – hvad kan gøres?

Indgåelsestidspunkt for lejekontrakten

Overholdelses af specifikationskravet

Udlejers skøn

Ukendt udgift på aftaletidspunktet

Fejl i udgiftsfordelingen mellem flere lejere

Generelle prisstigninger

27


VEDLIGEHOLDELSE/FORNYELSE

Lovens udgangspunkt - erhvervslejelovens § 16:

Al vedligeholdelse påhviler udlejer

Ofte aftales anden fordeling!

Vær obs på snittet mellem udlejer, henholdsvis lejer

Husk fornyelser

Erhvervslejelovens § 89 – gamle lejeaftaler

Før 1/7 1994 – forholdsvisomfattende pligt for lejer

1/7 1994-1/1 2000 – låse og nøgler

28


FRAFLYTNING

Lejemålets stand ved aflevering

Udgangspunkt – lejemålet skal afleveres i samme stand som

det blev overtaget i, bortset fra

forringelse der skyldes slid og ælde, og

som ikke er omfattet af lejers vedligeholdelsespligt

Kontraktvilkår om nyistandsættelse

Fravigelig regel

Bedre stand end ved overtagelsen kan aftales

Lejeaftaler før 1/1 2000

29


FRAFLYTNING

Hvad skal bekostes af lejer?

Forringelse af lejemålet, der skyldes slid og ælde, der kunne

have været undgået ved

Lejers overholdelse af sin vedligeholdelsespligt

Lejers underretning til udlejer om vedligeholdelse

Lejers korrekte vedligeholdelse af lejemålet

30


FRAFLYTNING

Lejers istandsættelse

Kontraktbestemmelse om at udlejer foranlediger lejemålet

istandsat for lejers regning

Lejers istandsættelse ikke håndværksmæssig korrekt

Betaling uanset at udlejer ikke efterfølgende istandsætter?

Ja – hvis udlejer kan sandsynliggøre et tab

Eksempelvis – genudlejning eller salg af ejendommen til

nedsat pris

31


FRAFLYTNING

Fraflytningsrapport

Bør udarbejdes i forbindelse med fælles flyttesyn

Lejemålets stand på fraflytningstidspunktet

Lejemålets stand ved fraflytning

Sammenholdes med beskrivelsen af lejemålets stand ved

indflytning, og

Lejers vedligeholdelsesforpligtelse

32


FRAFLYTNING

Retablering af lejers forandringer i lejemålet

Ret/pligt til at retablere forandringer

Fjernelse af lejers forandringer

Indskrænkninger i lejers retableringsret

Ændringer foretaget efter aftale med udlejer

Lejekontrakten eller senere aftaler om lejers retableringspligt

33


FRAFLYTNING

Erstatning for skader i lejemålet

Lejer erstatningsansvarlig for skader forårsaget af:

Lejer, lejers personale, kunder og andre lejer har givet

adgang til lejemålet

Manglende underretning til udlejer om skade eller behov

for vedligeholdelse

Lejers forandringer af lejemålet – uanset

håndværksmæssig korrekthed

34


FRAFLYTNING

Fremsættelse af krav vedrørende mangler ved lejemålet

Fristen

Hvad er aftalt i lejekontrakt?

Hvis ingen aftale: senest 4 uger fra fraflytningsdagen,

dog evt. 2 uger for lejekontrakter indgået før 1/1 2000

Fire-ugers dagen medregnes i fristen

Fraflytningsdagen medregnes ikke

Fristen løber fra lejemålet stilles til udlejers disposition

35


FRAFLYTNING

Fremsættelse af krav vedrørende mangler ved lejemålet – fortsat

Kravet

Istandsættelsesudgiftens størrelse

Alene meddelelse om, hvilke arbejder der skal udføres

Udlevering af fraflytningsrapport med oplistning af

mangler, der skal udbedres

Fristoverskridelse

Udlejer mister retten til at kræve mangler udbedret

36


FRAFLYTNING

Leje i istandsættelsesperioden

Lejeaftaler indgået før 1/1 2000 – Nej

Lejeaftaler indgået efter 1/1 2000

Kun hvis aftalt i lejekontrakten, bortset fra

Mangler som følge af ansvarspådragende adfærd

hos lejer

Istandsættelse skal gennemføres med fornøden hurtighed

37


FRAFLYTNING

Andre krav ved fraflytning – frist?

4 ugers fristen gælder kun fraflytningsopgøret

Eksempler på andre krav:

Huslejerestancer

Gebyr for måleraflæsning

Udgifter til udsættelse, hvis lejer ikke flytter frivilligt

38


FRAFLYTNING

Afregning

Igen lovregler

Afregning indenfor rimelig frist

A conto afregninger

Forfaldstidspunkt for udlejers krav

Forrentning

Depositum – ”pant” i ejendommen

Lejer skal anlægge retssag inden 1 år efter ophørstidspunktet

39


PLIGT TIL SÆRLIGE ÅBNINGSTIDER?

Lejer fastsætter selv sine åbningstider (i overensstemmelse med

lukkeloven)

Erhvervslejeloven § 39, stk. 2:

”Lejeren af en butik, et hotel, en restauration og lignende skal

holde forretningen åben og i forsvarlig drift i sædvanligt omfang.

Det kan ikke uanset modstående aftale pålægges lejere af

forretninger i butiksfællesskaber at holde åbent mandag til fredag

efter kl. 20.00 og fra lørdag kl. 17.00 til mandag kl. 06.00. Hvis

der i en lejeaftale indgået inden den 1. juli 1995 er fastsat gyldige,

individuelle vilkår om åbningstider, vil disse dog fortsat kunne

gøres gældende indtil den 1. juli 2010.”

40


PLIGT TIL SÆRLIGE ÅBNINGSTIDER - FORTSAT

Ingen lejere kan pålægges at holde åbent på hverdage efter kl.

20.00

Ingen lejere kan pålægges at holde åbent lørdag efter kl. 17.00 til

mandag kl. 06.00

Gælder alle lejere – uanset tidspunkt for lejeaftalens indgåelse,

dog hvis lejeaftalen er indgået før 1. juli 1995, så er gyldige,

individuelle vilkår om åbningstider fortsat gældende indtil 1.

juli 2010.

41


LUKKELOV – FORVENTES ÆNDRET TIL HELLIGDAGSLOV

Forslag til ny lukkelov – pt. usikkert om/hvornår lovforslaget

fremsættes

Forslaget indebærer nye regler pr. 1. juli 2010:

ret til at holde åbent første og sidste søndag i hver måned

ret til at holde åbent alle søndage i december

ret til at holde åbent 4 løse søndage i løbet af året

(dvs. i alt ca. 30 søndage om året (mod ca. 20 søndage efter

gældende lov)

42


LUKKELOV – FORVENTES ÆNDRET TIL HELLIGDAGSLOV

Forslaget indebærer nye regler pr. 1. oktober 2012

Lukketidsbestemmelser ophæves helt, på nær på helligdage,

grundlovsdag, juleaftensdag samt nytårsaftensdag efter kl.

15.00

Dagligvarebutikker med omsætning under 25 mio. inkl. moms

foreslås dog fortsat også at kunne holde åbent på disse dage.

Tilsvarende for særligt beliggende butikker (f.eks.

tankstationer og butikker med visse særlige varer (f.eks.

planter og brændsel.

Ingen lejere kan tvinges til at holde åbent på hverdage efter kl.

20.00, på lørdage efter kl. 17.00 og på søndage (reglen

opretholdes).

43


KONTAKT

Flemming Horn Andersen, Partner

Tel.: +45 38 77 43 66

Mobil: +45 20 14 22 99

E-mail: fha@kromannreumert.com

Niels Balslev, Partner

Tel.: +45 38 77 45 38

Mobil: +45 20 47 11 16

E-mail: nb@kromannreumert.com

44


KONTAKT

Indsæt foto

fra portalen.

Indsæt foto

fra portalen.

Ieben Christensen, Associeret partner

Tel.: +45 38 77 43 17

Mobil: +45 24 86 00 21

E-mail: ich@kromannreumert.com

Rikke Vang, Advokat

Tel.: +45 38 77 44 99

Mobil: +45 61 55 21 55

E-mail: rva@kromannreumert.com

45

More magazines by this user
Similar magazines