miljøretten ved køb og salg af erhvervsejendomme - Bech-Bruun

MILJØRETTEN VED KØB OG SALG 

AF ERHVERVSEJENDOMME 

Ved partner, advokat (H) Håkun Djurhuus og specialistadvokat Anne Sophie K. Vilsbøll

DISPOSITION 

1. Sondringen mellem: 

Offentligretligt påbudsansvar 

Kortlægning på VN1 eller VN2 

Civilretlige forhold (sælgeransvar, forureneransvar, lejeransvar – og 

ansvarsgrundlaget) 

2. Særligt om jordforurening, herunder konsekvenserne af det nye IE- 

Direktiv 

3. Planret, naturbeskyttelsesloven m.v. – regulering af 

arealanvendelsen. 

4. Købsaftaleklausuler om jordforurening 

5. Tjekliste for købere af erhvervsejendomme (ikke udtømmende) 

6. Spørgsmål

1. DET OFFENTLIGRETLIGE PÅBUDSANSVAR 

• Undersøgelses- og oprensningspåbud (JFL § 40 - 

undersøgelsespåbud, MBL § 69, jf. § 19, JFL § 41) 

• Oversigt over krav om ansvarsgrundlag og de forskellige 

regelsæt

OVERSIGT – PÅBUD/ERSTATNING - JORDFORURENING 

1.1.92 1.7.1994 1.1.2000 1.1.2001 

-----------X-----------------------------------X------------------------------------------X--------------------------- --X---------------------- 

----------------------- 

JFL § 40 --------------------------- 

Undersøgelsespåbud JFL i kraft 

(ikke krav om culpa) (bortset fra påbudsbest.) 

-------------------------- 

MEL 

Objektivt ansvar 

30 årig forældelse -------------------------------- 

JFL § 41 påbud på objektivt 

ansvarsgrundlag 

Ikke hjemmel til skærpede påbudsregler 

undersøgelsespåbud ÷ culpakrav v. forurening fra 

off. eller privat virksomhed 

Udg.pkt.: 

+ culpakrav 

Obj. påbudshjemmel

JORDFORURENING - DET OFFENTLIGRETLIGE 

PÅBUDSANSVAR 

• Hæfter køber, offentligretligt, for sælgers forurening?


PÅBUDSANSVAR 

Svar: 

• Alt overvejende hovedregel: 

Køber hæfter ikke offentligretligt for sælgers forurening, 

(undtagelser JFL § 45 og IE-Direktivet)


PÅBUDSANSVAR

2. SÆRLIGT OM JORDFORURENING, HERUNDER 

KONSEKVENSERNE AF DET NYE IE-DIREKTIV 

• Dansk implementeringslov og bekendtgørelse trådte i kraft den 7. 

januar 2013 

• Ordningen helt overordnet: 

Driftsherre, ved helt eller delvist driftsophør hæfter forureningsmæssigt 

for oprensning tilbage til basistilstanden 

Basistilstandsrapport (BTR) skal udarbejdes i forbindelse med nye 

miljøgodkendelser, henholdsvis revurdering af eksisterende 

miljøgodkendelser, såfremt der er tale om virksomheder under nye 

godkendelsesbekendtgørelses bilag 1, som anvender, fremstiller eller 

udleder, farlige stoffer. 

• Praktisk virkning: Det forventes, at BTR vil afsløre mange hidtil 

ukendte forureninger. Der er anmeldelsespligt efter 

miljøbeskyttelseslovens § 21. En væld af påbudssager og 

efterfølgende civilretlige sager vil være resultatet af IE-Direktivet og 

navnlig BTR.

JORDFORURENING - KORTLÆGNING 

• VN1 

• VN2 

Konsekvenser og retsvirkninger

JORDFORURENING – CIVILRETLIG HÆFTELSE 

• Kort brush-up af reglerne om mangler ved fast ejendom 

• Indebærer IE-Direktivet, at man som køber hyppigere bør 

gennemføre egentlige miljøundersøgelser ved køb af 

erhvervsejendomme omfattet af direktivet? 

• Bør man generelt gennemføre miljøundersøgelser ved køb af 

erhvervsejendomme? Ejendommens historik, naboejendomme 

etc. – historisk redegørelse. 

• Bør man i stedet handle om risikoen? 

• Bør man reducere sin risiko ved at købe aktiver fremfor 

aktier? 

• I hvilket omfang hæfter lejer overfor udlejer for forurening 

forårsaget af lejer?

JORDFORURENING – CIVILRETLIG HÆFTELSE 

Tilfældegrupper: 

• Sælgeransvar og springende regres 

• Forureneransvar, herunder forurening fra naboejendomme 

(husk miljøerstatningsloven)

DEN GLEMTE LOV - MILJØERSTATNINGSLOVEN 

• Erstatningslov – ej påbudslov 

• Objektivt ansvar 

• Listevirksomhed + tanke på > 6.000 l.

ØSTRE LANDSRETS DOM AF 10. OKTOBER 1996 

(SAG 16. AFD. NR. B-2006/92) - NIELS FENNET 

HOLDING A/S VS. BERENDSEN TEXTIL SERVICE A/S 

Afhjemling af syns- og skønsmanden: 

”Det er desværre meget normalt, at der konstateres forurening i 

forbindelse med nedgravede tanke. Hvis der for en køber 

foreligger oplysninger om nedgravede tanke, vil han derfor klart 

tilråde en nærmere undersøgelse af grunden.”

ØSTRE LANDSRETS DOM AF 10. OKTOBER 1996 

(SAG 16. AFD. NR. B-2006/92) - NIELS FENNET 

HOLDING A/S VS. BERENDSEN TEXTIL SERVICE A/S 

Uddrag af Østre Landsrets præmisser: 

”Den omstændighed, at sagsøgeren, der må anses som 

professionel på området, var bekendt med, at ejendommen 

gennem en længere årrække havde været anvendt til industri, 

og at det i slutsedlen udtrykkeligt var anført, at der på grunden 

fandtes nedgravet 4 tanke, burde have foranlediget sagsøgeren 

til forud for købet at foretage en undersøgelse af ejendommen 

for at afdække den eksisterende risiko for, at grunden kunne 

være forurenet af olie, jf. herved også skønsmanden udtalelser 

om, at forurening af jorden omkring olietanke må anses som 

sædvanlige. Da sagsøgeren undlod at foretage en sådan 

undersøgelse, findes sagsøgeren at have overtaget risikoen for 

den foreliggende forurening, og der er derfor ikke grundlag for 

forholdsmæssigt afslag.”

3. PLANRET, NATURBESKYTTELSESLOVEN M.V. – 

REGULERING AF AREALANVENDELSEN 

Lokalplaner mv. 

Må køber udnytte ejendommen til det formål, han har tænkt sig? 

• Hvad står der i lokalplanen om ejendommens anvendelse? 

• Overtager køber en igangværende virksomhed – eller vil han 

ændre den eller måske starte noget helt nyt? 

• Pas på eventuelle følsomme naboer! Blanding af bolig og 

erhverv giver (ofte) problemer. 

• Risiko for et § 14-forbud

3. PLANRET, NATURBESKYTTELSESLOVEN M.V. – 

REGULERING AF AREALANVENDELSEN 

Særlige naturbeskyttelsesinteresser? 

Uanset hvad køber har tænkt sig at benytte 

ejendommen/virksomheden til, kan det give udfordringer, hvis 

virksomheden eller dele heraf ligger i eller nær: 

• § 3-områder, 

• habitatområder, 

• Natura 2000-områder, 

• fuglebeskyttelsesområder eller lignende

4. AFTALEKLAUSULER OM JORDFORURENING 

Risikoen for eventuel jordforurening kan håndteres i en 

købsaftale- eller skødeklausul. 

Men køber henholdsvis sælger bør overveje nøje, hvad det er, 

man vil med klausulen: 

• Hvordan fordeler risikoen sig uden en jordforurenings-klausul? 

• Er der særlige forhold (kendt/ukendt) forurening, man ønsker 

håndteret ved klausulen? 

• Hvad skal klausulen koste? – for den er aldrig gratis! 

• Er der ansvar eller risici, som køber ikke kan aftale sig ud af?

A.P. MØLLER-DOMMEN - U.2001.2200H 

• To rederiselskaber i A.P. Møller-koncernen (S) og et 

ejendomsselskab (K) indledte forhandlinger i 1985 og 

antog en fælles rådgiver, R, som udførte delvise 

forureningsundersøgelser, der viste, at Pyrolysegrunden 

og en del af Nordmarken var forurenet med kulbrinter. 

• R anbefalede en undersøgelse af hele Nordmarken, men 

dette afviste K’s ejerkreds som unødvendigt. 

• Ejendommen blev solgt i 1989, og købesummen blev 

aftalt til 100 mio. kr., idet parterne tog udgangspunkt i 

den anslåede handelsværdi for ejendommen i 

uforurenet stand, til 175 mio. kr.

A.P. MØLLER-DOMMEN (fortsat) 

U.2001.2200H - PYROLYSEGRUNDEN


• Skødeklausul om forurening: 

”Parterne har i fællesskab anmodet R om at udarbejde 

rapporter vedrørende jordbundens beskaffenhed. Der 

henvises til følgende rapporter: 

[xx] 

Sælger er uden ansvar for afhjælpningsomkostninger 

grundet de miljøforanstaltninger, som må påregnes ud 

fra de ovenfor anførte rapporter.”


• I 1992 blev der konstateret følgende, yderligere 

forurening af grunden: 

• Den resterende del af Nordmarken var også forurenet 

med kulbrinter. 

• Oprensningsningsudgift skønnet til et trecifret 

mio.beløb. 

• Både Pyrolysegrunden og Nordmarken var forurenet 

med tungmetaller. 

• Oprensningsningsudgift skønnet til 5 mio. kr.


• Højesteret: 

1. Forhandlingsforløbet støtter som udgangspunkt S’ 

standpunkt om, at samtlige afhjælpningsomkostninger 

vedr. forurening skulle afholdes af køber. 

2. Men ordlyden i skødets § 3.2 kan omvendt ikke forstås 

sådan, at S også har fraskrevet sig ansvar for forurening, 

der ikke er omhandlet i de nævnte rapporter. 

3. Ansvarsspørgsmålet kan derfor ikke afgøres på grundlag 

af miljøklausulen, men må afgøres på grundlag af 

almindelige regler om køb af fast ejendom. 

4. Pga. K’s afvisning af, at der skulle foretages yderligere 

forureningsundersøgelse (af Nordmarken), påhviler 

risikoen for den yderligere kulbrinteforurening K.



5. Hvad angår tungmetalforureningen var det i 

1980’erne ikke almindeligt at undersøge arealer af 

denne type for tungmetaller. K har derfor ikke ved 

at afvise yderligere undersøgelse afskåret sig fra 

at påberåbe sig tungmetalforureningen. Men 

omkostningerne på ca. 5 mio. kr. ligger under 

bagatelgrænsen. 

6. I forholdet mellem K og rådgiveren R, var R ikke 

erstatningsansvarlig, da det var K’s eget valg ikke 

at følge anbefalingen om en nærmere undersøgelse 

for kulbrinter, og da R ikke havde begået fejl ved 

(efter praksis dengang) ikke at undersøge for 

tungmetaller.

KØBSAFTALE-/SKØDEKLAUSULER 

FORURENING (EKSEMPEL 1) 

Sælger fraskriver sig ansvaret for den overdragne ejendoms 

jordbundsforhold. Køber kan således i anledning af 

ejendommens jordbundsforhold ikke gøre mangelsindsigelser af 

nogen art gældende overfor sælger. 

Q: Omfatter denne ansvarsfraskrivelse en eventuel 

jordforurening på ejendommen?

SALG AF TANKSTATION - U.1992.414H 

• Salg af ejendom med tidligere tankstation skete med 

følgende klausul: ”Sælger har intet ansvar for 

jordbundsforholdene”. 


• Der er ikke grundlag for at antage, at ansvarsfraskrivelsen 

også omfatter forureningsskader. Det forhold, 

at køberne og deres rådgiver var klar over, at der 

tidligere havde været en tankstation på ejendommen, 

kan ikke føre til bortfald af mangelsbeføjelser.



Såfremt køber senest 2 år fra overtagelsesdagen at regne 

konstaterer forurening på ejendommen, forpligter sælger sig til 

at afholde de med fornøden oprensning af forureningen 

forbundne omkostninger, i det omfang køberen af 

miljømyndighederne gyldigt pålægges at foretage sådan 

oprensning. 

Q: Er ovennævnte klausul gunstigst for køber eller sælger?



Såfremt der konstateres jordforurening på ejendommen senest 2 

år fra overtagelsesdagen at regne, forpligter sælger sig til at 

oprense forureningen, dog således at 

oprensningsomkostningerne, der kan pålægges sælger, 

maksimeres til kr. 3 mio. 

Q: Er dette en god skødeklausul?



”Oprensningskriteriet – bortset fra arealer direkte under 

nuværende bygninger – er renjordskriteriet i henhold til 

”Vejledning i håndtering og bortskaffelse – forurenet og renset 

jord på Sjælland og Lolland-Falster” som udgivet i februar 

måned 1997, herunder eksempelvis for benzin- og olieprodukter 

til et niveau mindre end 50 mg/kg. 

Såfremt renjordskriteriet på oprensningstidspunktet måtte være 

hævet, således at der må efterlades højere 

forureningskoncentrationer, er sælger dog berettiget til alene at 

oprense til sådanne koncentrationer.”

5. TJEKLISTE FOR KØBERE AF 

ERHVERVSEJENDOMME (IKKE UDTØMMENDE) 

1. Jordforurening 

a) Er ejendommen kortlagt på VN1 eller VN2, og hvilken 

betydning har det for køber? 

b) Er ejendommen udtaget med henblik på kortlægning 

(gråzoneregistreret – forespørgsler over nettet til regionerne 

besvares indenfor 1-4 dage) 

c) Det kommunale oplysningsskema (indeholder oplysninger om 

planmæssige forhold, herunder lokalplanforhold, oplysninger 

om, hvorvidt der er en igangværende miljøsag på ejendommen 

og oplysninger om ejendommens tankforhold) 

d) Er der eventuelle uopfyldte påbud (af hensyn til § 45 i 

jordforureningsloven) – spørg tilsynsmyndigheden og tjek 

tingbogen (påbud efter jordforureningsloven tinglyses)



1. Jordforurening (fortsat) 

e) Ejendommens historik – historisk redegørelse – 

naboejendomme 

f) Er eventuel virksomhed på den ejendom, der skal overdrages, 

omfattet af IE-Direktivet? Er der i så fald udarbejdet BTR? 

g) Belysning af konkrete risici i forhold til IE-Direktivet 

h) Bør der indhentes historisk redegørelse 

i) Bør der gennemføres egentlige undersøgelser med henblik på 

at afdække, hvorvidt ejendommen er forurenet? 

---o0o--- 

Hertil kommer – hvis der overtages en virksomhed i drift – en række 

tjekpunkter vedrørende virksomhedens miljøgodkendelse og 

overholdelse heraf.



2. Planretlige forhold 

a) Drives virksomheden i overensstemmelse med gældende 

lokalplaner? 

b) Er der følsomme naboer? 

c) Risikoen for § 14-forbud



3. Naturbeskyttelsesloven 

a) Ligger virksomheden eller dele heraf i § 3-områder, 

habitatområder, Natura 2000-områder, 

fuglebeskyttelsesområder eller lignende?

KONTAKT 

OFFENTLIG VIRKSOMHED 

Håkun Djurhuus 

Partner, advokat (H) · 

København 

T +45 72 27 33 44 

M +45 25 26 33 44 

E djur@bechbruun.com 

OFFENTLIG VIRKSOMHED 

Anne Sophie K. Vilsbøll 

Specialistadvokat · 

København 

T +45 72 27 34 16 

M +45 25 26 34 16 

E ask@bechbruun.com

www.bechbruun.com 

København 

Langelinie Allé 35 

2100 København Ø 

T +45 72 27 00 00 

Aarhus 

Frue Kirkeplads 4 

8100 Aarhus C 

F +45 72 27 00 27 

Shanghai 

83 Loushanguan Road, 

suite 2630, 26/F 

Shanghai 

E info@bechbruun.com

miljøretten ved køb og salg af erhvervsejendomme - Bech-Bruun

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?