Hold SLA's forslag inkl. bilag - Køge Kyst

koegekyst.dk

Hold SLA's forslag inkl. bilag - Køge Kyst

ALMINDINGERNE I KØGE

KONKURRENCEN OM KØGE KYST · FASE 2

Det Biovidenskabelige Fakultet

for Fødevarer, Veterinærmedicin og Naturressourcer

d e t b i ov i d e n s k a b e l i g e fa k u lt e t

f o r f ø de va r e r , v e t e r i n æ r m e dic i n o g n a t u r r e s s ou r c e r

kø b e n h av n s u n i versitet

d e t b i ov i d e n s k a b e l i g e fa k u lt e t

f o r f ø d e va r e r , v e t e r i n æ r m e d i c i n o g n a t u r r e s s o u r c e r

kø b e n h av n s u n i versitet

ANNUAL REPORT 2009

d e t b i ov i d e n s k a b e l i g e fa k u lt e t

f o r f ø d e va r e r , v e t e r i n æ r m e d i c i n o g n a t u r r e s s o u r c e r

kø b e n h av n s u n i versitet



Faculty of Life Sciences

Logo: CMYK U/C 0/73/100/80 0/0/0/70

Logo: CMYK U/C

0/73/100/80

0/0/0/70

Principopsætning til andre formål end publikationer

Vandret variant med logo til venstre

Lodret variant med navnetræk placeret under logostregen.

Vandret variant med logo til højre

Principopsætning på publikationer

fac u lt y o f l i f e s c i e n c e s

u n i versity of cope n h ag e n

Use of logo for other purposes


AGENDANYT

NYHEDSBREV OM SUNDHED OG BÆREDYGTIGHED I DANMARK - NR. 12 - JUNI 2009

Klima og byudvikling

Mariagerfjord Commitments

Bæredygtige løsninger i samarbejde med den almene sektor

Nordiske Cykelbyer

Horizontal version with logo to the left

Strategisk sundhedsarbejde - en tværsektoriel opgave

Horizontal version with logo to the right

fac u lt y o f l i f e s c i e n c e s

u n i versity of cope n h ag e n


TEAM SLA


Vertical version with logotype under the logo line






1

fac u lt y o f l i f e s c i e n c e s

u n i versity of cope n h ag e n

Placement of logo on publications


s 2


INDHOLD

Introduktion

Fugleperspektiv

Udviklingsplan

Konceptdiagrammer

Illustrationer

VISIONSPUNKTERNE

1 Kultur og fritidsliv

2 Detailhandel og øvrigt erhverv

3 Trafik, infrastruktur og parkering

4 Byudvikling, byomdannelse og bybygning

5 Borger- og interessentinddragelse

6 Bæredygtighed

6.1 Miljø

6.2 Socialt og sundhedsmæssigt

6.3 Økonomi

7 Afrunding

8 Bilag

s 4

s 6

s 8

s 9

s 13

s 21

s 22

s 24

s 28

s 36

s 38

s 40

s 40

s 46

s 50

s 54

s 56

TEAM SLA · Køge Kyst · s 3


Livets By

Køge er en historisk by med

en lang købstadstradition og

udviklingsbaggrund i landskabet.

Den ser sådan ud, når

den fornyer sig.

De første bosætninger havde

øje for infrastrukturen. Man

bosatte sig ved vandet, så

det var let at komme til og

fra området. Man byggede i

læ af skoven og lagde husene

i terrænet, så man holdt sig

tør for regn og undgik for

meget vind. Man havde øje

for landskabet. Først med

s 4

menneskets ankomst kunne

landskabetsværdiformuleres

og synliggøres. I begyndelsen

var den funktionel. Siden blev

den også æstetisk. I dag er

tillige naturen blevet en del

af byen. Naturen med sine

processer og sin evne til at

skabe balance.

I begyndelsen var landskabet,

så kom menneskene, indbyggerne,

så kom byggeriet. Det

interessante er, at fokus ikke

var på byggeriet. Fokus var på

byen, på fællesrummet, på

almindingen, på menneskenes

sociale samliv. Her byggede

man, levede, elskede og

døde. En kultur blev grundlagt

og udviklet. Grundlaget for

Køges branding-statement,

formuleret af Borgmesteren

selv, ligger i fundamentet for

byudvikling: Køge er det hele

liv.

I dag har vi viden og erfaring

til at udvikle en helt ny by,

hvor social integration, bæredygtighed,

biodiversitet,

sundhed, økonomi, oplevelser

og atmosfære af natur og vejr

er parametrene for design og

struktur, der skaber en ny balance

og livsstil. Disse parametre

har i kombination med

de fysiske forudsætninger og

de bindinger, som Køge Kyst

har opstillet i deres program,

skabt rammerne for vores

samlede plan. Med udgangspunkt

i disse grundforudsætninger

har vi udviklet vores

forslag til Køge Kyst.


Teamets koncept fra FASE 1

N

Konkurrenceområde

Nye almindinge

Ny bosættelse

Bygninger, Køges karakteriska

Byrum, Køges karakteriska

0. INTRODUKTION

STATIONSALMINDINGEN

Stationsalmindingens udtryk er en blanding af

å-landskab og den klassiske købstads butikskultur.

Bygningerne nedskaleres og gøres attraktive i

øjenhøjde. Det er, når man går gennem almindingens

varierede rum, at en ny type handelsgade viser

sig med dagligvarer og biodiversitet side om side.

Almindingen er et shared space. Det giver ikke kun

tilgængelighed for alle, men giver også alle en oplevelse

af at være del i et dynamisk miljø præget af

handel og omgivelsernes stofskifte.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 5


s 6


FUGLEPERSPEKTIV

TEAM SLA · Køge Kyst · s 7


s 8

[I] Stationsalminding_Syd

[I] Stationsalminding_Midt

[J] Stationsalminding_Nord

STATIONS-

ALMINDINGEN

STATIONS-

ALMINDINGEN

fodgænger- og cyklistbro

fodgænger- og cyklistbro

fodgænger- og cyklisttunnel

krydsning i niveau

(fodgængere og cyklister)

[K] Collstrup Bakke

KULTURALMINDINGEN

[G] Sønder Bakke

[B] Åstofte

[D] Strandkæret

[A] Grindvig

[C] Havneengen

[E] Pinjehøj

STRANDENGSALMINDINGEN


Kystlinje 2010

[F] Sandnæs

0 m

Kystlinje 2030

50 m 100 m

NORD

UDVIKLINGSPLAN

1:4.000

UDVIKLINGSPLAN

Det nye Køges tre elementer

UNIKKE BYGNINGS-

STRUKTURER

• der skaber interessante

og lægivende

rum for ophold

LYSE FLADER - HØJ

ALBEDO

• de lyse overflader

skaber bedre

mikroklima

REGNVANDET BRUGES

REKREATIVT

• opsamlet og

opstuvet regnvand

omdannes til helt

særlige byrum

HANKO - BEBYGGELSESSTEMPLER

Hanko er det japanske navn for et stempel. Et personligt stempel.

Ens egen signatur. Det har både juridisk gyldighed og udtrykker

ejerens identitet. I sammenhæng med de nye bydele og bykvarterer

i Køge kan man sige, at de er som en samling af hanko´er. En

komposition af byg-ninger og uderum, i et unikt aftryk og hver

med deres karakter, identitet og integration i Køge by.

ALMINDINGER

MENNESKELIG SKALA

• variationer i skala

skifter fra stempel til

stempel

• den menneskelige

krop og skala er udgangspunkt

FORSKELLIGHED

• giver flere oplevelser

• boligformer målrettet

mennesker med

forskellige behov og

drømme

Den styrende struktur, der binder bykvarterne sammen er

Almindingerne. Et aflangt byrum, der varierer i bredde og indhold

afhængig af, hvilke herlighedsværdier, der er på færde. Som

fx det lange stræk fra strandengen, der trækkes ind gennem

bydelen Køge Kyst til Stationen, hvor den møder kulturen, der

er samlet omkring Kulturalmindingen. De tre nye bydele giver vi

navnene Stationsalmindingen, Colstrupalmindingen og Søndre

Havn. I bydelen Søndre Havn ligger strandengsalmindingen og

kulturalmindingen.

TRÆER, LYS OG

ASFALT

• få elementer skaber

stemning

• skift mellem

forskellige materialer

gør hvert byrum sit

eget

HERLIGHEDSVÆRDI, BIODIVERSITET & BYLIV

BIOTOPER

• intens flora skaber

intens fauna og høj

biodiversitet

• landskab på naturens

præmisser

• lavt plejeniveau

Den bystruktur, som vi foreslår, er ikke defineret af infrastrukturen

eller logisk effektivitet. Men baseret på et system af

forskellige typer oplevelser, forskellige byrum som almindinger,

lokale og grønne byrum, og på shared spaces praksis i de rum,

hvor alle færdes samt biodiversitet, sundhed, flora og fauna. I de

nye bydele er logisk og rationel styring erstattet af atmosfære

og sanselighed.

NYT OG GAMMELT

SUPPLERER HINANDEN

• forskellige rumligheder

• forskellige muligheder

• fremtid bygger også

på fortid

NATUR

• giver mange

oplevelser

• rum til bevægelse

• køling / skygge /

mikroklima

TEAM SLA · Køge Kyst · s 9


KULTUR OG FRITID

*

s 10

Køs museum for kunst

I det oentlige rum

Køge kirke

Bibliotek

Marked

Biograf

*

Køge museum

Teaterbygningen

*

*

Aktiv platform

for kommunikation,

information, positiv

involvering og

nærværende, givende

markedsføring

Nyt

Kulturhus Dykning i siloen

*

Kulturiværksættere ”Orkanens Øje”

Havnebad

Lystbådehavn

* Koncert Køge roklub

Ildhave Vinterbadeklubben

Mobil enhed

Film

Valkyrien

Folkestemningen afgør Åbent kontor til brugere * Festival *

hver sæson hvilken ny og ansatte, cafe og

Køge kano og kajak klub

farve kulturalmindingen værkstedsfaciliteter

kontor- og bylivslaboratorium

skal have

Projekt: *

Plej strandengen

Kunst i byens rum

Orienteringsløb

Fremtidig kultur og fritid Eksisterende kultur og fritid

Midlertidige kulturevents

Køges eksisterende kulturelle kraftcentre får kusiner

og fætre på havnen, så der skabes en blanding af

kulturelle tilbud med fokus på involverende kultur:

Værksteder, hands-on, projekter osv. Ildsjæle, borgere

og foreninger får nye muligheder for at præge byen i

områder og rum tilrettelagt for det selvorganiserede,

initiativ og engagement.

ØKONOMISK BÆREDYGTIGHED & HERLIGHEDSVÆRDI

*

*

*

*

*

Midlertidige events:

Gode oplevelser tidligt i udviklingsfasen skaber

gode minder og højner generelt områdets værdi.

Skabes allerede tidligt et positivt brand for området

vil det øge byggeretsprisen. Såvel som der

skal tænkes i et positivt cashflow skal der derfor

også tænkes i et positivt brandflow.

*

*

Områdets udvikling er afhængig af godt cashflow

såvel som positiv brandværdi. Det handler om at gøre

området attraktivt for investorerer og borgere, så der

skabes værdi og tilhørselsfolhold til området fra start.

*

*

*

*

Herligshedsværdi/attraktorer:

Ved at tilføre området end række nye attraktorer

udover vand – såsom kultur,

byliv, smukke byrum mv. – skabes en øget

værdi i området. Desuden bidrager dette

til, at forskellige segmenter bliver tiltrukket

af området, hvormed mangfoldigheden

sikres.

Midlertidige kulturevents Særlig herlighedsværdi (udsigt, nærmiljø etc.)

FUNKTIONER

STATIONSALMINDINGEN

Erhverv 39%

Bolig 26,5%

Detail 25%

Kultur 1%

Oentlig og privat service 8,5%

COLLSTRUPGRUNDEN

Erhverv 95%

Detail 2,5%

Kultur 1,5%

Oentlig og privat service 1%

SØNDRE HAVN

Erhverv 14%

Bolig 69%

Detail 1%

Kultur 6%

Oentlig og privat service 10%

Erhverv Bolig Detail

Kultur Oentlig og privat service

Områdets funktioner blandes med et overordnet fokus

på detail og erhverv ved stationsområdet, erhverv

på Collstrupgrunden og bolig, kultur og erhverv på

Søndre Havn. Indenfor de rammer er sammensætningen

blandet indenfor hver bygning.

FASE 1

2012-2016

FASE 2

2016-2020

FASE 3

2015-2022

FASE 3

2020-2025

FASE 4

2018-2028

FASE 5

2022-2030

Køge Kyst udvikles etapevis i forhold til afvikling af

aktiviteter, håndtering af forurening, investorengagement

osv. Fokus i udviklingen er at få hele området i

spil i de forskellige stadier af udviklingen.

INFRASTRUKTUR

Indkørsel Parkering i kælder Parkering i konstruktion Parkering på terræn

Hovedvej Lokalvej

Adgangsvej (+ ærinde-, rednings- og varekørsel)

Shared space præger hele projektområdet, hvor gaderummet

brydes op og benyttes mere som opholdrum

end transitrum. Der er fokus på de bløde trafikanter,

høj trafiksikkerhed, naturligt hastighedsdæmpende

elementer, optimeret vare og affaldshåndtering, handicap-,

brand-, og ambulancekørsel.

ETAPEVIS UDVIKLING HÅNDTERING AF REGNVAND

4

T=1

3

2

1

2

1

2,8

2,8

T=1

2,6

2,6

2,4

2,4

2,2

Oplandet Vadier Pile angiver hvor vadien skal have overløb til eksisterende kloak Nye højderyg

2,1 Kote Åbne vegetationsdækkede render Overskydende vand Udsivnings-regnbed for hovedvadien

Afvandingen af regnvand foregår via render til nedsivning,

forsænkning og fordamning samt til havet. Ved

ekstremregn ledes vandet til eksisterende kloak.

2,8

2,2

2,0

2,3

2,8

2,8

2,1

2,2

T=1


BYUDVIKLING

Almindinger Forskellige udviklingsområder Lokale byrum

Byen udvikles omkring almindingerne, der har

forskellig karakter afhængig af funktioner og de

herlighedsværdier, der omgiver den. Almindingerne

er de primære byrum, som suppleres af lokale byrum

og rum med mere privat karakter mellem husene.

Udviklingsområderne ligger med deres forskellige

karakterer som et tæppe ind til almindingerne.

BORGERE OG INTERESSENTER

Arbejdende værksted 3

STATIONEN: Symboliserer

overgangen fra gammelt til

nyt. Fokus på detailhandel

Arbejdende værksted 1

TORVET: Symboliserer at

planlægningen af Køge Kyst

tager udgangspunkt i det

eksisterende Køge. Fokus

på køgekulturen

Der skabes rum til

selvorganiseret idræt

BÆREDYGTIGHEDSVÆRKTØJET BÆREDYGTIGHED

Biodiversitet

Rekreative områder i gå

og cykelafstand

Arealudlæg til sportsfaciliteter

Selvorganiseret

fysisk aktivitet

Byrum og grønne arealer

Grønne og blå elementer

i bybilledet

Fleksibilitet

Havedyrkning

Naturoplevelser

Diversitet

Klimatilpasning

Skala, samspil og arkitektur

Variation i beboersegmenter

Variation i boligstørrelse

Lokale klimaforhold

Variation i brugersegmenter

Aaldsmængden i bydelen

Vandforbrug

Pris, elforsyning

4

3

2

1

0

Økonomi Miljø og ressourcer Social og sundhed

Bæredygtighedsværktøjet bruges til at imødekomme

og vurdere de forskellige behov og forhold indenfor

økonomi, miljø og ressourcer samt sociale og sundhedsmæssige

aspekter.

Energiforbrug for erhverv

Pris, varmeforsyning

Energiforbrug i boliger

Anlægsomkostninger, veje

Anlægsomkostninger, cykelstier

fortove

Anlægsomkostninger, løbe/gangstier,

Anlægsomkostninger, oentlig transport

Anlægsomkostninger, parkering

Anlægsomkostninger, regnvand

Anlægsomkostninger, aald

Forureningshåndtering

Anlægsomkostninger,

fysiske rammer

CO 2 belastning elforsyning

CO 2 belastning fra varmeproduktion

Energiramme for nye bygninger

Andel af regnvand, der ledes til kloak

Sorteringsmuligheder i bydelen

Byggeriets opførelse og drift

Placering og udformning

af forbindelser til havnen

skabes i tæt diglog med

borgerne

Rammerne skabes så borgerne

selv kan være med til at

udvikle byrum og aktiviteter

og sætte et præg!

Borgere og interessenter føler

ejerskab, de er med hele vejen

Via dialog med endnu ikke tilflyttede

beboere, handelsdrivende og

virksomhedsejere opnås indblik i,

hvad det er det centrale for, at disse i

fremtiden kunne være interesserede i

at leve og arbejde i Køge Kyst.

Arbejdende værksted 2

SØNDRE HAVN: Afslutter i det

nye Køge Kyst. Fokus på boliger

og livsformer

Byrummene optimeres med

oplevelser og natur så borgere

og besøgende bruger rummene

aktivt og kommer igen

Borgere og interessenter er med i udviklingen af

byen og sætter deres præg i den grad det er muligt.

Der er mange niveauer og skalatirn man kan deltage

i udviklingen på. Det vigtige er ejerskabsfølelsen og

interessen.

Overskud I Hverdagen Det Grå Guld Nybygger Kulturnaut Ervherv Plads I Reden

Par I Rækkehus Lejeland Formue Og Formåen Kosmopolit På Karrierestigen Cityhybrid

Multikulturel Byens Puls Forstadssingle Kædedans Aktive Seniorer Første Stop

Det nye Køge bygger videre på potentialet i den bredt

sammensatte eksisterende by. Det muliggøres vha.

funktionsblandingen i bebyggelsen, forskellige kulturelle

og sociale tiltag, der styrker foranderligheden,

den økonomiske differentiering osv.

DIAGRAMMER

TEAM SLA · Køge Kyst · s 11


Principper for at skabe liv i byen

STRUKTUR FOR BYRUM PROGRAMMERING AF TILSTØDENDE BYGNINGER

s 12

*

*

*

*

TYPE 01 _ OPHOLDSRUM

Den styrende struktur, der binder bykvarterne

CYKLISTER

sammen er Almindingerne. Et aflangt byrum, der

BILISTER

varierer i bredde og indhold afhængig af, hvilke

herlighedsværdier, der er på færde.

3 TYPER UDERUM

OPHOLD

FODGÆNGERE

træer

*

* *

*

*

TYPE

*

02 _ TRANSITRUM

I de halvoffentlige rum udenfor almindingerne

CYKLISTER

bevæger man sig på mindre stier og BILISTER i de grønne

områder.

Guidelines for udformning af byrum

INDSATSOMRÅDER _ BÆREDYGTIGE BYRUM

(vand, træer, mini-biotoper, overader og trak)

I udformingen af byrummene fokuseres på:

HERLIGHEDSVÆRDI

BIODIVERSITET

SOL OG LÆFORHOLD

TRÆER

OVERFLADER

TRAFIK

STØJ

vand

LAV MELLEM HØJ

Midlertidige byrum

overader

trak

mini-biotoper

sol og vind

OPHOLD

FODGÆNGERE

LAV MELLEM HØJ

*

TYPE 03 _ ADGANGSVEJ

OPHOLD

FODGÆNGERE

LAV MELLEM HØJ

Indgange placeres i forbindelse med almindinger

CYKLISTER

og passager, så der skabes maksimal BILISTER mulighed for

møder og liv.

HERLIGHEDSVÆRDI

• Regnvandsopsamling som

vandkunst

• kig og panorama til Køge/Bugt

• fokus på at skabe oplevelser

Samarbejder på kryds og tværs af interesser, organisationer, fonde, virksomheder og frivillige skaber nye og initiativrige samarbejder

i Køge. “Produkterne” er byrum, midlertidige projekter, kunst, nye produkter, oplevelser, andre måder at gøre tingene på. En

proces, der genererer mere end der investeres. Herunder er eksempler på inspirerende samarbejder, som kunne fordre midlertidige

byrum og skæve events.

INSTALLATION OG EVENT MED ILD

OG AFFALDSTRÆ

Affaldsprodukter som træstykker

og savsmuld fra gulvproduktionen

omdannes af frivillige og kunstnere til

byggelegeplads-event for kunstneriske

sjæle. På et andet tidspunkt skaber

en kunstner en ildhave med store

levende skulpturer. Duften af træ er

karakteristisk.

STRANDENG I BYEN

Foreninger og lokale klubber bidrager til

byens mangfoldighed og skaber et insektparadis

med forskellige vilde planter.

Det giver mere interessante byrum

og måske en helt ny strandengshonning.

FARVET LØBER LÆGGES UD

Kulturalmindingen er et farverigt byrum

med vejstribebelægning. Det sponsoreres

af den lokale farveproducent

og transportcenteret. Byrummet er et

oplagt sted at mødes til koncerter, der

både kan opleves til lands og til vands.

BIODIVERSITET

• biotoper

• flere insekter og dyr/bedre

klima

• foranderlighed / oplevelsesværdi

BYGMARK MIDT PÅ HAVNEN

Lokale firmaer som Bryggeriet

Braunstein og Køge Korn sponsorerer

en kunstner udpeget af Statens

Kunstfond til at lave en installation.

En ny tolkning af hvad en bygmark er

opstår på en af de tomme grunde. Den

er til leg og oplevelse og måske skabes

en helt ny øl.


* * *

*

Bygninger er så vidt muligt organiseret så udadvendte

funktioner etableres i stueetagerne (fx

kantine, café, butik, fitness, cykelsmed, frisør eller

take-away).

SOL OG LÆFORHOLD

• Ophold i solen

• Læ vha. beplantning

• Læ pga rumforløb

TRÆER

• mangfoldighed / oplevelsesværdi

• køling / skygge / mikroklima

• CO2 absorbering

FYSISK UDFORMNING

Attraktiv udformning af byrum ved bevidst brug af

overflader, trafik, træer, minibiotoper og vand.

OVERFLADER

• lyse overflader

• permeable belægninger

• grus, beton, asfalt og træ

TRAFIK

• shared spaces

• varierede rum

• bedre forbindelser for bløde

trafikanter

KVARTER F - SANDNÆS

ILLUSTRATIONER

STØJ

• boliger pladseres i ly af erhverv

• zoner med forskellig accept

af dB

• udbygningstakt iht mindst

mulig støj

Yderst i bydelen, med vand på tre sider, ligger et komplekst etage- og terrassebyggeri.

Hver bolig har et privat uderum på størrelse med boligen selv. Det giver mulighed

for at bo både ude og inde, og ude hele sommer halvåret. En slags stablede

enfamilieboliger, forskudt og drejet i forhold til vind, lys og udsigt, så hver bolig får

så mange kvaliteter og adgang til vand som mulig. Her er fælles udeopholdsrum og

vidt udsyn over Køge bugt og egne haver med plads til beplantning og udekøkken.

Områdets boliger kan sammenlignes med store fritidsboliger i urbane bekvemmeligheder

som at have bilen tæt ved boligen og små midlertidige cafeer og andre

kulturelle attraktioner.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 13


PLANUDSNIT

STATIONSALMINDINGEN

MIDT 1:500

Jernbanegade

s 14

detailhandel

ekst. byggeri

detailhandel

og erhverv

Køge Rådhus

Slip

detailhandel

og erhverv

Slip

Bjergstien

detailhandel

og service

detailhandel

detailhandel

ekst. byggeri

detailhandel

detailhandel

og service

detailhandel

Bjerggade

detailhandel

service

detailhandel

detailhandel

detailhandel

detailhandel

detailhandel

detailhandel

og service

Stationsalmindingen

detailhandel

og boliger

detailhandel

erhverv

detailhandel

erhverv

detailhandel

og service

kae

STATIONSPLADSEN

nedgang til tunnel

STATIONSALMINDINGEN

detailhandel

erhverv

taxi

detailhandel

af- og påsætning

Køge Station


et

legeplads

erhverv

bolig

STATIONSALMINDINGEN

bolig

gangbro

erhverv

erhverv

bolig

bolig

bålplads

service

bolig

bolig

erhverv

erhverv

bolig

bolig

erhverv

gangbro

PLANUDSNIT

STATIONSALMINDINGEN

SYD 1:500

Toldbodvej

TEAM SLA · Køge Kyst · s 15


erhverv

erhverv

erhverv

PLANUDSNIT

erhverv

bolig

bolig

lysmaster

SØNDRE HAVN

1:500

s 16

bolig

bolig

bolig

siddemøbler

oentlig/

privat

bolig

ellesump - biotoper

legeområde

eksisterende træer

ursump

bolig

bolig

bolig

bolig

ÅSTOFTE

Kulturalmindingen

bolig

bolig

bolig

ankomstvej

erhverv

havtorn i græs

GRINDVIG

bolig

oentlig/

privat

eksisterende silo

bolig

siddemøbler

bolig

oentlig/

privat

bolig

bålplads

Strandensalmindingen

GRINDVIG

Fyrretræer

eksisterende silo

anvendes til LAR

bolig

bolig

bolig

bolig

bolig

kultur

dykkerklub

bolig

bolig

eksisterende silo

anvendes til LAR

byggelegeplads

eksisterende silo

Fyrretræer

eksisterende silo

bolig

bolig

PINJEHØJ

vanddyser

bolig

bolig

eksisterende erhverv

ankomstvej

erhverv

oentlig/

privat

oentlig/

privat

ankomstvej

bolig

bolig

Fyrretræer


STATIONSALMINDINGEN SYD

Naturens nærvær i de nye bydele er ikke bare masser

af grønt. Det er naturens processer, der synliggøres

som håndtering af vand efter regn, der gøres til en

attraktion som vand i byrummene, minibiotoper

og næring til byens mange nye træer. Det er også

naturens nærvær som del af en ny hverdag, der i

boligkvarterne bliver en blanding af by- og landliv

med korte afstande til handel, strand og tog.

ILLUSTRATIONER

KVARTER B - ÅSTOFTE

Den rumlige komposition af bygninger, byrum og

færdsel har betydning for indbyggernes adfærd. Vi

ved, at ca. 30 mennesker i en klyngebebyggelse er

grænsen for, hvor mange man kan have et naboforhold

til. Derfor foreslår vi klynger af bebyggelser,

der er kittet sammen til en større helhed. I hver

klynge kan der bo 30-35 beboere. Områdets karakter

er en blanding af enkelt byggeri, kolonihaver og tæt

natur. Vi kender tilsvarende områder i Europa som fx

Ypenberg i Holland.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 17


[A] GRINDVIG

Kvarteret har fået sit navn af præfikset grind,

der betyder grus, og relationen til placeringen i

havnen, som i en indre vig. Heraf Grindvig. I Tokyo

ligger en række mindre boligkvarterer. Disse kvarterer

har proportioner båret af den menneskelige

skala og rumlige kvaliteter, som er meget efterspurgte.

Kvartererne bygger på den traditionelle

by med huse i 2-4 etager med små haver og et

aktivt fælles uderum, hvori gaden indgår.

[C] HAVNEENGEN

Kvarteret ligger i Søndre Havns enge. Således

betegnelsen –eng med præfikset havn: Havne

engen. Rækkehuse er en altid efterspurgt boligform.

Attraktiv pga. det lokale og sociale naboskab

og uden for store forpligtigelser i haven. Det

er også en energibesparende byggeform, og vi

kender eksempler på mange gode kvarterer.

[E] PINJEHØJ

Kvarteret er karakteriseret af opfyldt jord og stor

plantning af pinjer, således Pinjehøj. Området

ligger centralt mellem Strandengsalmindingen

og Kulturalmindingens afslutning ud til havnepromenaden.

Bebyggelsen placeres som større

bygningskroppe i et tæt træplantning, et Pinet.

Bygningerne har ikonisk karakter.

s 18

[B] ÅSTOFTE

Kvarteret ligger som en slags toft/tofte,

hvilket betyder et ‘(indhegnet) jordstykke

udskilt af landsbyfællesskabet og beregnet

til bebyggelse mm for den enkelte beboer’.

Således Åstofte. Derfor foreslår vi klynger

af bebyggelser, der er kittet sammen til en

større helhed. I hver klynge kan der bo 30-35

beboere. Områdets karakter er en blanding

af enkelt byggeri, kolonihaver og tæt natur.

[D] STRANDKÆRET

Kvarteret har fået sit navn Strandkæret, da det

ligger ved stranden og har flere ligheder med,

hvordan et kær biologisk er sammensat.

Sommerhusets kvaliteter som fristed med et liv

ved vand, enge og træer trækkes i Bykvarter [D]

helt ind mellem husene og forenes med byens

komfort i ét og nyt greb.

[F]SANDNÆS

Yderst ligger næsset, og herfra er der vand og

sand til alle sider. Således Sandnæs. Yderst i

bydelen, med vand på tre sider, ligger et komplekst

etage- og terrassebyggeri. Hver bolig

har et privat uderumpå størrelse med boligen

selv. Det giver mulighed for at bo både ude og

inde, og ude hele sommer halvåret.


[G] SØNDER BAKKE

Kvarteret ligger inderst i havnen på opfyldt jord. En

slags bakke med Strandengsalmindingen centralt beliggende

i Søndre Havn, således Søndre Bakke. Omkring

Strandengsalmindingen og langs kulturalmindingen ligger

større bygninger med erhverv og kultur. Udfra en bæredygtighedsmæssig

vurdering er det mest hensigtsmæssigt at

erstatte ØA-huset med en ny bygning frem for at renovere

og opgradere den til dagens aktuelle standarder for et

kulturhus.

[I] STATIONSALMINDING_MIDT

Bygningerne nedskaleres og gøres attraktive i øjenhøjde.

Det er, når man går gennem almindingens varierede

rum, at en ny type handelsgade viser sig med

dagligvarer og biodiversitet side om side.

[K] COLLSTRUP BAKKE

Collstrupalmindingens udtryk er et let skrående

terræn med højeste punkt centralt på almindingen.

Kontorhusene holder som en beskyttende

hånd hver især om et indre og offentligt

tilgængeligt gårdrum, der alle er forbundet med

hinanden ved passager og stier.

[H] STATIONSALMINDING_SYD

Stationsalmindingens udtryk er en

blanding af å-landskab og den klassiske

købstads butikskultur. I den sydlige del

ligger punktvise boliger på skrænten

ned til åen. Boligerne er omkranset af

offentlig park med åen som en nærtliggende

herlighedsværdi.

[J] STATIONSALMINDING_NORD

Almindingen er et shared space. Det giver

ikke kun tilgængelighed for alle, men

giver også alle en oplevelse af at være

del i et dynamisk miljø præget af handel

og omgivelsernes stofskifte.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 19


s 20


VISIONSPUNKTER

1 Kultur og fritidsliv

2 Detailhandel og øvrigt erhverv

3 Trafik, infrastruktur og parkering

4 Byudvikling, byomdannelse og bybygning

5 Borger- og interessantinddragelse

6 Bæredygtighed

6.1 Miljø

6.2 Socialt og sundhedsmæssigt

6.3 Økonomi

7 Afrunding

8 Bilag

s 22

s 24

s 28

s 36

s 38

s 40

s 40

s 46

s 50

s 54

s 56

TEAM SLA · Køge Kyst · s 21


Køges kulturelle orkan

1. KULTUR OG FRITIDSLIV

Det er målsætningen, at Køge Kyst skal

emme af liv, kultur og iværksætteri.

Det kræver at:

• Vejen fra tanke til handling er kort

• At der er let forståelige regler og

rammer

• At det er fysisk synligt, at området

er specielt med specielle muligheder

- muligheder som giver stærke

og nærværende tilhørsforhold

• At byrummet er inkluderende overfor

både borgere og erhverv, så det

opfattes som alles byrum - et rum

der er let at tage ejerskab til, let at

benytte og let selv at tage i brug

• At de fysiske rammer er i orden og

gearede til både det storslåede og

det nære

• At positive historier fortælles,

fortidens successer synliggøres, og

fremtiden afprøves og skabes

For at nå denne målsætning har vi valgt

at sætte fokus på Søndre Havn og på

den særlige kulturalminding langs med

havneløbet. Dette sted skal være Køge

Kysts kulturelle kraftcenter, hvorfra

muligheder, rammer og støtte til kulturelle

tiltag slynges ud i området og

organisk opbygger den kulturelle orkan,

som Køge Kyst skal være fremover.

1.1 KØGE KYSTS KULTURELLE

ORKAN

I Køge Kysts kulturelle orkan vil orkanens

øje være det naturlige omdrejningspunkt.

Orkanens Øje er i dette tilfælde

et hurtigt etableret og åbent kontor- og

bylivslaboratorium, der fysisk ligger placeret

i kulturalmindingen i Søndre Havn.

Orkanens Øje er et åbent kontor med

faste åbningstider, der har til formål at

hjælpe borgere, erhverv og brugere med

at få søsat projekter, få etableret sin

virksomhed eller få overblik over hvilke

oplevelser, der er i Køge Kyst. Man kan

høre om byggerierne og komme med

s 22

input og ideer til områdets fremtid.

Orkanens Øje bidrager dermed som en

vigtig brik i dialogen med borgerne.

Orkanens Øje kan også arbejde på at få

skabt en ny Køge Kyst ”lebensforening”,

hvor borgere, erhvervsliv, kulturaktører,

lokale sportsfolk og i det hele taget initiativtagere

fra hele oplandet inviteres

til at være med. Her handler det om,

hvordan foreningen i fællesskab kan få

sat Køge og Køge Kyst på verdenskortet.

Det er ikke et beslutningsorgan men et

udvekslingsorgan, hvor gode idéer diskuteres,

og hvor spændende nye tiltag opfindes.

Tiltag der kan give hele området

og alle interessenter væsentlige fordele.

Detskalværeklartfrastart,atdeterheri

Orkanens Øje, man kan få sparring, know

how og hjælp til at få sine ideer eller sit

arrangement udviklet og realiseret. Det

er her man kan henvende sig, hvis man

vil lave et arrangement, leje et lokale,

male et kunstværk på en gavl, låne en

plads til street-art, lave en danseforestilling,

arrangere fællespisning i en

gade, lave en udendørs tennisturnering,

gymnastikopvisning eller vise en film. I

Orkanens Øje kan man få hjælp til, hvordan

man søger om tilladelser og midler.

Orkanens Øje skal være et udpræget ”ja”

sted, man skal føle, at her er alt muligt,

hvorfor eventuelle afslag altid skal gives

sammen med et alternativt løsningsforslag,

fx. ”Nej den plads er optaget den

weekend, men denne her er ledig”.

Det er vigtigt, at der afsættes ressourcer

til både de fysiske rammer og til bemanding.

Orkanens Øje skal bemandes med

kompetencer og know-how, der dækker

både love og regler i forhold til brug af

lokaler og byrum og viden og erfaring

med at lave projekter og arrangementer i

det offentlige rum. Allerede når man ser

Orkanens Øje på afstand skal det være

synligt, at det er her man skal henvende

sig, hvis man vil lave, skabe eller opleve

noget i Køge Kyst. Den skal virke som en

intuitiv magnet – fx kan den være malet

helt grønt med en stor pil, der peger

på døren med skriften: ”Skabertrang

hjælpes her”. Optimalt består de fysiske

rammer af et kontor til laboratoriets

ansatte, et åbent kontor, som borgere

og iværksættere kan bruge i kortere

perioder, og en cafe, der kan være med

til at skabe det daglige leben. Der kan

også være træ/male værkstedsfaciliteter,

som man billigt kan leje i kortere og

længere perioder, hvis man har behov for

at bygge noget scenografi, vedligeholde

kajakklubbens kajakker eller skal forberede

en udstilling.

Orkanens Øje kan enten placeres i forlængelse

af Kulturhuset eller være en

mobil enhed, som eksempelvis skabes

via sammensatte containere. Fordelen

ved at være mobil – eller ved at have

en ekstern mobil enhed - er, at kontorog

bylivslaboratoriet kan bevæge sig

derhen, hvor der er arrangementer, og

endda også kan rykke ud af området og

op på torvet midt i byen eller ud foran

Køge gymnasium.

Orkanens Øje skal arbejde målrettet på

enten selv at skabe eller at tiltrække

allerede eksisterende begivenheder. Det

kan være små begivenheder som loppemarkeder,

hvor medinitiativtagere er

fra lokalmiljøet. Eller det kan være større

årlige tilbagevendende begivenheder,

der involvere flere forskellige kulturelle

målgrupper. Et eksempel herpå kunne

være en dansefestival, der kan rumme

mange forskellige typer for dans og

dyrke samspillet mellem dans og andre

sportsgrene eller andre kulturelle retninger

som musik og visuel udsmykning af

det offentlige rum. Dans kan appellere

til mange forskellige aldersgrupper, da

det jo både kan være tango, hiphop, folkedans,

hvorfor hele Danmark inviteres

med en dansefestival.

1.2 FASER OG MIDLERTIDIGHED

Imageundersøgelser viser, at byggepladser

og områder under renovering

ofte bliver opfattet negativt af lokal-

området, hvorfor det er centralt, at vi

skal have transformeret byggefasen på

Køge Kyst fra at være en irritation til en

attraktion. Gode oplevelser tidligt i udviklingsfasen

skaber positive minder og

giver dermed værdi til området. Det vil

på længere sigt betyde, at der allerede

tidligt skabes et stærkt brand for området,

hvormed der kan argumenteres for,

at Køge Kyst A/S kan sælge byggeretterne

til priser i den høje ende. Hermed

skabes der grobund for, at der ikke kun

fokuseres på et positiv cashflow men

også et positivt brandflow – med en

væsentlig betydning for projektets

økonomiske bæredygtighed.

Oplevelser kan være med til at give en

bydel eller et byggeri identitet og kan

være med til at ”åbne” et område for

nye brugergrupper end dem, der hidtil

er kommet i området. Centralt er det,

at byrummet fra start tydeligt kommunikerer,

at dette er et fælles rum,

der giver plads til, at mange forskellige

aktører indtages i at præge byrummet,

så det bliver til deres eget. For at sikre

offentlig adgang til de midlertidige

aktiviteter lægges fokus på en stærk

kommunikation til brugere og borgere i

det offentlige rum.

Det er vigtigt, at der stilles krav og gives

inspiration og netværk til alle byggeaktører

i området, så det sikres, at alle

byggetomter og dele af byggepladserne

bliver tilgængelige og aktivt kan bruges

til oplevelser, kunst og kultur. Fordi eksempelvis

hegn kun står der midlertidigt,

kan der eksperimenteres mere, hvilket

der skal åbnes op for i Køge Kyst. Endda

kan midlertidighed og midlertidige tiltag

være med til at teste, hvad der reelt er

behov for i området, og hvordan forskellige

kulturelle aktører kan spille sammen.

For at gøre det let at få tilladelse

til midlertidige tiltag er det vigtigt, at

der fra start bliver brugt ressourcer på at

afdække og optimalt forsimple love og

regler, der vedrører brugen af området

(både ude og inde i bygningerne).


Hvis vækstlaget og mindre aktører

skal tiltrækkes, er det ikke nok bare

at have billig husleje. For at skabe de

rette rammer og synliggøre områdets

potentialer er det vigtigt, at alle bygninger

i området bliver kortlagt, og

at deres potentialer bliver fremhævet

og i nogle tilfælde ”gødet”. Her er det

endvidere centralt, at byrum i stor stil

er fleksible og let kan indrettes til forskellig

brug. Da det er en målsætning,

at byrummene skal kunne rumme

både store og små arrangementer,

er det oplagt, at der fra start bliver

gjort de fornødne tiltag, så de mere

lavpraktiske ting er sat i system og

igen er styret fra Orkanens Øje. Ting

som mobiltoiletter, oprydning, strøm

etc. kan være tilstede i området og

stilles gratis eller billigt til rådighed for

store og mindre aktører, der vil bruge

området.

1.3 KULTURPULJEN

I vores forslag lægger vi op til, at Køge

bliver et område, der giver plads til de

selvgroede aktiviteter. Både inden for

sundhed/motion og kultur skal der være

rige muligheder herfor. Til muliggørelse

af denne vision benytter vi Kulturpuljen,

som vi foreslår administreret af

Orkanens Øje (gerne i samarbejde med

en repræsentant fra Køge Kyst eller

Køge Kommune). Kulturpuljen skal delvist

bruges til at skabe nogle faciliteter

for midlertidige oplevelser i Køge Kyst

og delvis til at støtte inviterede eller

ansøgte projekter.

I forhold til faciliteterne så er det vigtigt,

at der fra start etableres de fysiske

rammer omkring bylivslaboratoriet

Orkanens Øje, samt at der bliver etableret

nogle faciliteter i de offentlige

rum, der kan bruges under midlertidige

aktiviteter. Her kunne der etableres

nogle mobile enheder, der kan gøre det

lettere at lave større udendørsaktiviteter

og arrangementer, fx. med mobile

toiletter, udendørs strøm og vand.

I forhold til den anden del af puljen, der

skal gå til ansøgte projekter, så skal

det være til brug for mindre projekter

(størrelsesordnen fra 5.000-15.000

kr.) samt de lidt større (op til 50.000

kr.). De mindre projekter skal man

kunne søge midler til via et system a

la snapslanten, hvor der fx kan sendes

ansøgning per sms. Disse kan hurtigt

blive ekspederet, hjulpet i gang og sat

i søen. De lidt større projekter kræves

der en skriftlig ansøgning til. Til begge

ydes der rådgivning til opstart og udførelse

fra Orkanens Øje. Kulturpuljen skal

ikke gå til drifts- og lønudgifter, men

derimod støtte projekter, der opfylder

følgende kriterier:

• skaber synlighed om områdets

værdier

• tiltrækker nye målgrupper eller

kommer eksisterende brugere til

gode

• skaber faciliteter, der på sigt kan

forstærke områdets kulturelle

profil

Yderligere kan man køre en række kampagner,

der henvender sig til forskellige

segmenter og over en periode opfordrer

disse til at søge kulturpuljen. Dette

kunne være grupper med interesser

inden for sejlsport, musik, kunst i det

offentlige rum eller bestemte segmenter

som fx unge i alderen 15-18 år.

På den måde bliver forskellige grupper

involveret i udviklingen, og der skabes

ejerskab til de forskellige offentlige rum

i området.

1.4 KOMMUNIKATION

Når der bygges og anlægges i området,

skal hegn, containere og i det hele

taget det byggede miljø ses som en

særligt aktiv platform for kommunikation,

information, positiv involvering,

igangsætning, kulturelle aktiviteter og

nærværende, givende markedsføring.

Tit er folk meget interesserede i at

vide, hvad der foregår (både i forhold

til dagens aktiviteter og til udviklingen

på længere sigt), hvilket med fordel kan

bruges strategisk. Her skal Køge Kyst

gå forrest ved aktivt at bruge kommunikation

i det offentlige rum.

Området skal ses som en teknologiens

legeplads - et skattekammer af flotte

virkemidler, der benytter lys, video,

skærme, lyd og projekteringer til at fortælle

områdets historier, muligheder og

aktiviteter i dag og fremover. Hermed

forskønnes de unikke flader i området

både under og efter byggefasen, og der

skabes rum for afprøvning af ny teknologi

og for at eksperimentere. Flot iscenesættelse

kan være en attraktion i sig

selv – også langt fra – og kan dermed

bruges til at brande område og tilføre

det værdi.

Online kommunikation er endnu et

centralt element. Der skal fra start

være en wiki og en facebook side, hvor

alt tilgængeligt materiale om området

lægges op til fri offentlig benyttelse.

Her skal løbende lægges alt fra tanker,

ideer, programmer, skabeloner til

tilladelser, erfaringer, beslutninger,

tegninger osv., der har forbindelse til

projektet. Det gør det let at navigere

for de forskellige kulturaktører, borgere,

erhvervsliv og øvrige brugere.

Desuden er det vigtigt, at der fra start

etableres en simpel fleksibel grafisk

profil for området, som bruges til at

kommunikere med og i. En fleksibel

grafisk profil kunne være, at der vælges

en gennemgående farve og en skrifttype,

som konsekvent bliver brugt i alt

statisk kommunikation i byrummet. Vi

foreslår en grøn nuance, der signalerer

nyskabelse, og som samtidig giver

visuel ro, kombineret med en moderne

enkel skrifttype. Farven kan være med

til at gøre det let at navigere rundt

i området og let at komme fra a til b.

Farven kan desuden bruges til at male

bygninger og byelementer (fx skraldespande),

som man vil fremhæve,

1. KULTUR OG FRITIDSLIV

eller som skal aktiveres positivt. Farven

kunne ligeledes gå igen på byggehegn,

containere og andre byggepladselementer,

så området på trods af sin

konstante foranderlighed stadig vil

fremstå gennemtænkt og harmonisk.

En gennemgående farve vil også gøre,

at der visuelt bliver plads og ro til

forskellighed og en masse forskellige

kunstneriske udtryk, uden at området

vil fremstå som en stor farvelade.

I forhold til spørgsmålet om, hvordan

der skabes en sund bydel, så henvises

der til afsnittet ’Sundhedsmæssig

bæredygtighed’, hvor disse aspekter

gennemgås. Her vil udnyttelsen af

naboskabet til Søndre strand også

beskrives, da styrken her ligger i vores

etablering af Strandengs-almindingen,

hvorfor dette ikke fremgår som en del

af kulturlaget. Ligeledes beskrives integrationen

mellem kulturelle, erhvervsmæssige

og øvrige funktioner under

afsnittet ’Erhvervsstrategi’ og Køge

Kysts tiltrækningskraft under afsnittet

om ’Socialt bæredygtigt boligbyggeri’.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 23


Fra stedskvalitet til salg

0

2.1 DETAILHANDELSSTRATEGI

Køge har allerede et meget velfungerende

handelsliv, hvor mange handlende

peger på, at ”et flot og dejligt bymiljø er

medvirkende til at vælge Køge bymidte

som handelsby” (Detailhandelsanalysen

side 34). Denne velfungerende bymidte

skal have tilkoblet et helt nyt handelsområde,

så den samlede handelsoplevelse

udvides og styrkes i fremtiden.

Afgørende i den forbindelse er det, at

der tages hensyn til den oprindelige,

middelalderlige bebyggelsesstruktur

med de lange smalle kig ind imellem

bygningerne og den helt grundlæggende

lille skala.

Vores indgangsvinkel til udformningen

af det nye handelsområde er, at indkøb

skal være en oplevelse. Internethandelen

forventes fremover at stige, så den i

2020 vil dække 10-15 % af vores samlede

privatforbrug. Hvad man imidlertid ikke

kan købe over nettet er den sociale kontakt.

Den primære motivation til at gå

ud og shoppe er derfor at komme ud af

boligen, at slappe af blandt andre mennesker

og få nogle (sociale) oplevelser i

behagelige omgivelser. Shopping skal

være sjovt og rart. Man køber derfor i lige

så høj grad en oplevelse som man køber

et produkt. Det er derfor centralt, at

Køge ikke bliver karakteriseret alene ved

kædebutikker, som tilbyder de samme

oplevelser i alle byer og derfor ikke bidrager

med noget stedsspecifikt – noget

”stedskvalitet”. Jo større stedskvalitet,

jo større oplevelse for kunden og dermed

større tiltrækningskraft.

Fokus på indretningen af detailhandelsområdet

skal derfor være at skabe en

destination i form af et lokalt, socialt

s 24

mødested. Der skal skabes gode ankomst-

og afgangsmuligheder (både

trafikalt og byrumsmæssigt), så den

handlende bliver en velmodtaget

gæst, der behandles godt under hele

opholdet. Hermed forbliver Køge handelsområde

et venligt, trygt, hyggeligt

og oplevelsesrigt sted at shoppe. Dette

udgangspunkt vil vi styrke via en række

tiltag kendt fra principperne i ”shoppingmall

management”, som skildres i det

følgende. Afslutningsvis beskrives den

fremadrettede strategi for operationaliseringen

heraf.

SHOPPINGMALL MANAGEMENT

Generelt bør der tænkes i en styring af

detailområdet, så de enkelte butikker

placerer sig hensigtsmæssigt i forhold

til hinanden og i forhold til integrationen

mellem ny og gammel by. Her igennem

skabes kontinuerlige handelsforløb, som

både supplerer og styrker det eksisterende

handelsliv i den gamle bydel. For at

løfte denne opgave vil vi tage udgangspunkt

i tankegangen fra indretningen

af shoppingcentre, der grundlæggende

indeholder fire centrale elementer:

A Positionering

B Styret butiksmix

C Zoneinddeling

D Marketing

Disse dele af shoppingmall management

vil alle være relevante for

udviklingen af detailhandlen i Køge og

gennemgås enkeltvis i det følgende.

A. POSITIONERING

Indledningsvis bør der foretages en

vurdering af, hvem det er, man henven-

3. Befolkningens sammensætning

Pr. 1. januar 2009 var indbyggertallet i Køge Kommune

56.848 borgere, hvilket er 211 flere borgere

end samme tidspunkt året før. Siden slutningen

af 1990’erne har kommunen hvert år oplevet en

befolkningstilvækst, hvilket i høj grad har en sammenhæng

med byggeriet af nye boliger. I perioden

2003-2008 var den gennemsnitlige befolkningstilvækst

590 borgere om året.

Sammenlignet med gennemsnittet for Region Sjælland,

Region Hovedstaden og hele landet udmærker

Køge Kommune sig ved at have dels en lidt højere

andel af børn (0-16 år), dels lidt færre unge (17-25

år) og ældre (80+ år). I tabellen er vist aldersfordelingen

i procent pr. 1. januar 2009.

Aldersfordeling pr. 1. januar 2009

%

50

40

30

20

10

0-16 år

17-25 år

26-59 år

Hele landet Region Hovedstaden

Region Sjælland Køge

Kilde: Statistikbanken.dk (tabel BEF1A07)

der sig til – hvem er køberne? Denne

vurdering foretages på baggrund af demografi,

indkomstniveau, beboersammensætning,

konkurrencesituationen

mv.. Eksempelvis bør der tages højde

for det generelt høje antal af børnefamilier,

der ses i Køge Kommune. Også

det faktum, at der fremover bliver flere

ældre, som typisk har andre indkøbsbehov

end yngre, er vigtigt at medregne

i positioneringen af handelsområdet

(Figur 1).

Ligeledes bør forholdet mellem dagligvarer

og udvalgsvarer indtænkes i positioneringen.

Vor tids indkøbsmønstre

afspejler et todelt forbrug mellem den

daglige drift af hjemmet og den mere

fornøjelsesprægede shopping. Denne

deling ses i form af indkøb af henholdsvis

dagligvarer og udvalgsvarer, hvor et

normalt forbrug fordeler sig ligeligt her

imellem. På nuværende tidspunkt ligger

65 % af udvalgsvarebutikkerne i Køge

bymidte – inden for beklædning er det

85 % af den samlede andel. Da dagligvarer

i høj grad handles lokalt, ses der en

tydelig arbejdsfordeling mellem Køge

bymidte og omegnsbyerne; der handles

til drift af hjemmet i lokalområdet

hvorimod den fornøjelsesprægede (oplevelsesrige)

shopping af udvalgsvarer

foregår i Køge bymidte. Hermed supplerer

Køge bymidte og omegnsbyerne

hinanden frem for at konkurrere, hvilket

bør bibeholdes.

B. STYRET BUTIKSMIX

60-79 år

80+ år

Der skal etableres et samlet butiksområde,

hvor man som handlende kan få

dækket alle behov i forbindelse med sin

indkøbstur. Dette kræver en sammensætning

af det helt rette butiksmiks,

I nedenstående graf er vist den forventede aldersfordeling

i fremtiden. Tallene er hentet fra Køge

Kommunes befolkningsprognose, hvor forventningerne

til opførelse af nye boliger (jf. afsnit 5.1)

indgår som en væsentlig forudsætning.

Den forventede udvikling de kommende ti år viser,

at andelen af børn (0-16 år) og erhvervsaktive (26-

59 år) falder på sigt. I absolutte tal forventes et fald

på ca. 600 borgere i den erhvervsaktive alder de

kommende ti år.

Aldersfordeling i Køge Kommune - nu og i fremtiden

30.000

25.000

20.000

15.000

10.000

5.000

0

0-16 år

år 2009

17-25 år

26-59 år

år 2014

60-79 år

80+ år

år 2019

Figur Kilde: 1. Køge Aldersfordeling Kommunes befolkningsprognose i Køge Kommune 2009 – nu og i fremtiden

Tilsvarende forventes andelen af både unge (17-25

år), seniorer (60-79 år) og ældre (80+ år) at stige

de kommende år. Antallet af unge forventes – på

som baggrund optimerer af den demografiske trafikkenudvikling af handlende – at stige i

området. Det vil nemlig øge den samlede

omsætning samtidig med, at de

enkelte butikker fungerer optimalt som

individuelle forretninger.

Udvælgelsen af de rette ankerbutikker

har stor betydning i forhold til at skabe

det rette butiksmiks. Ankerbutikkerne

kan defineres som de største butikker i

området rent kvadratmetermæssigt eller

i en bredere definition som en butik

eller en restaurant, der bidrager med

en høj andel af handlende til området.

Typiske ankerbutikker vil her være butikker

som Føtex, SuperBrugsen, Irma,

H&M, Stadium, Elgiganten mv. Større

ankerbutikker har ofte store markedsføringsbudgetter

og markedsfører sig

solidt uanset deres placering, hvilket vil

være til gavn for hele området.

Det centrale er at sikre en kombination

af ankerbutikker, mindre butikker og

madservering, der varetager hver

deres vigtige rolle i shoppingområdets

mikro-handelsklima. Hvor det er ankerbutikkerne,

der i høj grad tiltrækker

folk til butiksstrøget som helhed, så

dækker de to øvrige de sekundære

behov og skaber en decideret oplevelse.

Butiksstrøget bør derfor planlægges

således, at kunderne naturligt føres

forbi diverse specialforretninger på vej

til og fra ankerbutikken. Flere lejere med

mindre butikker giver den handlende

flere tilbud på kortere tid og samtidig

flere oplevelser rent byrumsmæssigt.

Selv de store ankerbutikker bør derfor

have flere indgange og åbne facader,

hvormed der skabes liv i gadebilledet.

Det antal dagligvarebutikker, der derfor

kunne tænkes at være i området,

bør enten være større ankerbutikker

med 32 %

antallet a

(knap 150

i antallet

med 44 %

800 flere

Konklusio

år vil stig

densen vi

plan.


D E T A I L H A N D E L S A N A L Y S E K Ø G E K O M M U N E / B Y M I D T E A F G R Æ N S N I N G

øge bymidte

rtet viser afænsningen

af

midten efter den

tistiske metode

den eksisterende

midteafgrænsning.

n eksisterende

midteafgrænsning

n fastholdes.

/ 36

Hovedafdelinger

Detailhandel mv.

Forretningsservice mv.

Hoteller, restauranter mv.

Kultur mv.

Offentlig administration mv.

Pengeinstitutter, forsikring mv.

Persontransport

Sundhedsvæsen

Eksisterende detailhandel i Køge By

(Føtex, Kvickly) eller i mindre specialforretninger

(ostehandler, slagter, bager,

vinhandel mv.).

Afslutningsvis er det værd at bemærke,

at et godt butiksmiks vil

forandre sig over tid, hvorfor man skal

være opmærksom på at tilpasse sig

omgivelserne løbende. Dette gøres

ved konstant at være opmærksom

på at tiltrække de nye og de rigtige

butikker i forhold til det samlede butiksmiks

set i forhold til den samlede

efterspørgsel.

C. ZONEINDDELING

Statistisk metode

Eksisterende bymidte

Næste fase handler om, hvordan man

får placeret butikkerne på den mest

optimale måde i det samlede centerområde.

Ved at foretage det rette

butiksmiks og den rette placering af

hver butik, vil det tiltrække og fastholde

de handlende, idet der tilbydes

et bredt udvalg af muligheder, der

kan tilfredsstille forskellige former for

behov. Desuden vil den rette placering

af butikkerne facilitere en glidende

bevægelse af handlende gennem

bybilledet, så der både undgås flaskehalsproblemer

og tomme strøggader.

Tidligere indrettede man shoppingcentre,

så eksempelvis skobutikkerne lå

i hver sin ende, så skokøberen skulle

passere så mange andre butikker som

muligt. I dag er man gået bort fra dette,

da det i høj grad virker irriterende

og forstyrrende for den handlende og

dennes samlede oplevelse. At bevæge

sig rundt i området skal ske af lyst og

ikke af tvang. Nye oplevelser rundt om

gadehjørnet skal naturligt trække folk

rundt i området.

Vores anbefalede strategi er at skabe en

sammenhængende magneteffekt, hvor

man grupperer snarere end spreder et

udvalg af relaterede produkter inden for

underholdning, livsstil og detailhandel i

nærheden af hinanden. På den måde

gør man det nemmere for en køber med

bestemte interesser at få adgang til

tilbud, der appellerer til disse interesser.

Eksempelvis kan løbeskosbutikken

ligge ved siden af golf-shoppen, som

ligger ved siden af sportsbaren. På den

måde styrker de hinanden, og hver del

af shoppingområdet gives hermed sin

egen identitet. Eksempelvis fungerer

Køge Torv i dag blandt andet som samlingspunkt

for en lang række cafeer, og

også et antal banker er samlet her. Det

nye handelsområdes identiteter bør

gennemtænkes nøje, så der kan skabes

en samlet plan herfor.

D. MARKETING

RETAIL

2011 4.300

2012-2014 2.000

2015-2019 650

2020-2024 600

2025-2033 500

I alt 21.050

Tabel 1: Kvm efterspørgsel i gennemsnit per år

I sidste fase tages der udgangspunkt

i etableringen af aktiviteter og events

såsom en madfestival, håndværksudstillinger

m.m., der på hver sin måde

bidrager til at ”brande” handelsområdet

i Køge. På midtvejsseminaret blev problematikken

omkring detailhandelens

fremtid i Køge meget fint beskrevet

– ”vi skal styrke Køges styrker”. Det er

disse styrker, der klart skal defineres

og fremhæves i en samlet markedsføringsstrategi,

Køge fremstår som

den unikke, oplevelsesrige og autentiske

handelsby, den nu engang er.

FREMADRETTET STRATEGI

Placeringen af ankerbutikkerne kan i en

vis udstrækning styres via en regulering

af butiksstørrelser i lokalplanlægningen,

2. DETAILHANDEL OG ØVRIGT ERHVERV

så der defineres større butiksvolumener

på udvalgte steder i både det nye og

gamle handelsområde. Ankerbutiktanken

vil derfor også få betydning for

en videreudvikling af det eksisterende

butiksområde. Her vil der formodentlig

være visse steder inde i Køge centrum,

hvor der er behov for at tilføje en stærkere

ankerbutik, som vil være mere

pladskrævende, end hvad der i øjeblikket

tillades. Der kan ifølge Planloven planlægges

op til tre udvalgsvarebutikker

over 2000 kvm i bymidten hvert fjerde

år – ellers må dagligvarebutikker maks.

være 3500 kvm og udvalgsvarebutikker

maks. 2000 kvm.

Anderledes ser det ud i forhold til styring

af butiksmikset. Der skal skabes

incitament for den enkelte butik til at

placere sig netop dér, hvor det passer

bedst ind i den overordnede plan, hvorfor

det bliver en hårfin balance, som

kan skabe win-win for både butik, Køge

Kyst og Køge Kommune. Det kræver en

meget stærk organisation, som udvikler

et godt samarbejde med både kommune

og handelsstanden. Desuden kan

der indføres en række fordele for den

enkelte butik, når denne placerer sig i

byen efter den fastlagte detailhandelsstrategi.

Eksempler herpå kunne være,

at butikkerne:

• indgår i en fælles markedsføringsstrategi

med fælles reklamekatalog

• bliver tilkoblet et særligt shoppingkort

gældende for hele området

• får tilknyttet særlige favorable

medarbejderfaciliteter

• tilbydes fælles Køge Retail Sales

Academy til træning og uddannelse

af sælgere og evt. andre

medarbejdere.

2010-2011 2012-2014 2015-2019 2020-2024 2025-2032

2 voksne 8 36 34 32 27

2 voksne, 2 børn 22 96 91 86 72

2 voksne, 1 barn 10 43 41 39 33

1 voksen, 1 barn / 2 voksne 7 30 29 27 23

1 voksen 4 18 17 16 13

1 voksen 1 4 4 4 3

Antal kvm detail 153 680 646 612 510

Tabel 2: Antal nye beboere (antal boliger x personer per husstand)

I den videre proces vil det være nødvendigt

med en dybdegående analyse

af de eksisterende ankerbutikker og

butiksmikset i Køge bymidte. Ligeledes

skal det kortlægges, hvordan bymidtens

forskellige butiksidentiteter kan

underbygges/udbygges. Herefter kan

behovet for den videre butikssammensætning

vurderes, så det nye og

gamle sameksisterer og underbygger

hinanden.

ETAPEPLAN

Der regnes i Absorberingsrapporten

med et gennemsnitligt detailhandelsbehov

på ca. 3,0 kvm per indbygger.

På nuværende tidspunkt har Køges

indbyggere kun 2,4 kvm detailhandel

per indbygger, hvorfor der allerede ses

et væsentligt eksisterende behov, der

ikke kun er knyttet til de nye beboere

i Køge. Køge Kyst A/S anbefaler 21.000

kvm detailhandel i alt, hvilket vores

anbefaling (se Tabel 1) stemmer overens

med. Da det i Absorptionsanalysen

anbefales, at detailhandlen omkring

stationsområdet bør etableres i ét hug

og så tidligt som muligt, vil vi foreslå,

at størstedelen opføres fra 2010-2014.

Først fra 2015 bygges der den mængde

af detailhandel svarende til 3 kvm per

nytilflyttere årligt, som det ses beregnet

i tabel 2. Antallet af tilflyttere er

antallet af boliger (se tidligere beregning

i kapitlet om boligbyggeri) ganget

med det forventede antal beboere per

husstand.

Se Tabel 1 og 2

TEAM SLA · Køge Kyst · s 25


2.2 ERHVERVSSTRATEGI

I forhold til erhvervsudviklingen i Køge,

så har kommunen allerede mange fordele.

Her kan specielt nævnes den korte

afstand til København, beliggenheden

som trafikknudepunkt med både gode

vej- og togforbindelser og de bynære

erhvervsarealer. Ligeledes ses der allerede

mange gode tiltag på erhvervsområdet,

der viser, at Køge Kommune

har erhvervsudviklingen som et særligt

fokusområde. Her kan eksempelvis

nævnes Køges erhvervshandlingsplan

”Udsyn og Vækst - Køge Kommunes

Erhvervspolitik, 2008-2012”. En høj

prioritering af feltet fra kommunens

side kombineret med de gode trafikale

adgangsforhold giver erhvervsudviklingen

i Køge nogle centrale fordele, som

der bør bygges videre på.

ERHVERVSTYPER

Det er centralt med en vurdering af

hvilke typer af erhverv, der skal tiltrækkes

til det nye Køge Kyst. Målet er,

at udviklingsområdet opretholder et

solidt fiskalt grundlag, bidrager med

byliv i dagtimerne og skaber en stærk

synergi og et godt brand for virksomhederne

i Køge, så byen kan vokse og

udvikle sig. Erhvervslivet i Køge er i

dag karakteriseret ved få store virksomheder

og derudover en lang række

af virksomheder med 50-100 ansatte

primært inden for produktion, lager og

logistik. Grundlæggende er ønsket fra

Køge Kommune, at i takt med at flere

og flere af de mange produktionsvirksomheder

flytter ud, skal der skabes

rum og muligheder for tiltrækning af

videnstunge og kreative erhverv. Af

s 26

brancher i udvikling fremhæves i Køge

Kommunes Erhvervspolitik:

• Logistik, transport, distribution og

international handel

• Forretningsservice

• Sundhed

• Innovative produktionserhverv

Ser man på antallet af beskæftigede i

Køge per 2008 (Figur 1) giver dette et

overblik over hvilke industrier, der ligger

i Køge i dag, og hvilken branche Køges

borgere arbejder inden for. Specielt

inden for offentlig administration

mv., finansiering og forskning, it- og

informationstjenester, transport samt

bygge & anlæg er der væsentligt flere,

der er beskæftigede inden for disse

brancher med bopæl i Køge, end der er

arbejdspladser i Køge. Dette må betyde,

at der er et overtal i antallet af personer,

der pendler ud af byen for at komme

på arbejde. Omvendt ser det ud for

vandforsyning og renovation, møbel og

industri samt metalindustri og kemisk

industri, hvor der er et større andel beskæftigede,

der har arbejdssted i Køge,

end antallet af beskæftigede inden for

disse brancher med bopæl i Køge. På

disse områder må altså ske en større

pendling til Køge end ud af Køge. Dette

peger i retning af, at der er et uudnyttet

potentiale i forhold til at skabe flere

arbejdspladser i Køge, der beskæftiger

sig med de videnstunge erhverv.

Se Figur 1

MIKRO- OG MAKROERHVERV

I det nye Køge Kyst bør der desuden

skabes den rette balance mellem små

og store erhverv. Dette kræver, at

der gøres plads til erhvervsbyggeri af

forskellig karakter og størrelse, hvorfor

vi her vil se på mulighederne for erhverv

inden for henholdsvis mikro- og

makroerhverv.

MIKROERHVERV

For at de små, innovative erhverv har

mulighed for at udfolde sig, bør Køge

Kyst i samarbejde med interessenter

og eksisterende aktører etablere en

række billige lokaler og faciliteter til små

virksomheder. Lejemålene bør generelt

være drevet på markedsvilkår men kan

være af en størrelse, beliggenhed og

beskaffenhed, som gør dem økonomisk

overkommelige for mikroerhverv. Her

kan metoden fra Business Angels

(som helt grundlæggende hjælper de

små ideer på vej via finansiering og

rådgivning) med fordel understøttes

og optimeres. Ligeledes bør der bygges

videre på de mange gode tiltag og

muligheder, der allerede eksisterer for

støtte til iværksættere i Køge. Her kan

eksempelvis nævnes København Syd

Erhvervscenter, der tilbyder hjælp til

iværksættere og selvstændige via vejledning,

rådgivning, undervisningstilbud

og netværkstilbud. Der findes desuden

det lokale Køge Jobs and Society, som

arbejder på at markedsføre netværkets

samlede kompetencer eksternt, og hvor

man kan danne netværk med de andre

medlemsvirksomheder internt. Desuden

eksisterer Køge Bugt Erhvervscenter,

som er et kontorhotel, der udlejer lokaler

til iværksættere og nyetablerede

virksomheder. Inden for bæredygtig

udvikling kan der desuden fås hjælp og

vejledning fra Det Grønne Hus.

Offentlig service

Natur

Boligforhold

Skattetryk

Detailhandel

Infrastruktur

Uddannelse

Oplevelsessfæren

Andre faktorer

Tiltrækning af

virksomheder og

beboere

Økonomisk udvikling

Den lokale facilitetsmodel

I takt med at mikroerhverv skaber byliv

og et innovativt og nytænkede brand

for Køge Kyst, tilsiger erfaringen, at

mere etablerede virksomheder finder

det interessant at placere sig i området.

Her vil det være centralt, at der skabes

gode rammer for synergi mellem de små

og store erhverv, så de gensidigt kan få

gavn af hinandens energi og erfaringer.

Mikroerhvervene forventes at flytte ud

af de billige lejemål, når de får en vis

størrelse, så der konstant gives plads

til nye, mindre virksomheder, hvormed

dynamikken opretholdes.

MAKROERHVERV

Det skal også være nemt og bekvemt

at være en større virksomhed i Køge

Kysts erhvervsområde, hvilket kræver

velfungerende infrastruktur samt

gode konferencefaciliteter og overnatningsmuligheder.

Ligeledes kan

det anbefales, at Køge Kyst i samarbejde

med Køge Kommune etablerer et

”salgsorienteret” erhvervskontor, der

har overblik over udviklingen og som

tager sig af både lokale kontakter og

kontakten til myndighederne. Kontoret

skal have kendskab til ledige grunde og

bygninger, og skal fungere som partner

frem for modstander, når man skal

flytte sin virksomhed til kommunen.

Hermed skabes grundlag for et forbedret

samarbejde mellem virksomheder

og kommunen.

BRANDING AF ERHVERSOMRÅDET

Der eksisterer en grundlæggende

uenighed om, hvorvidt tilstedeværelsen

af arbejdskraft er det væsentligste

rationelle kriterium for virksomheder-


Rejsebureauer, rengøring og anden operationel service

It- og informationstjenester

1000 2000 3000 4000 Telekommunikation

5000 6000

Figur 1

Andre serviceydelser mv.

Kultur og fritid

Socialeinstitutioner

Sundhedsvæsen

Undervisning

Offentlig administration, forsvar og politi

Reklame og øvrige erhvervsservice

Forskning og udvikling

Rådgivning mv.

Ejendomshandel og udlejning

Finansiering og forsikring

Forlag, tv og radio

Hoteller og restauranter

Transport

Handel

Bygge og anlæg

Vandforsyning og renovation

Energiforsyning

Møbel og anden industri mv.

Maskinindustri

Elektronikindustri

Metalindustri

Plast-, glas- og betonindustri

Medicinalindustri

Kemisk industri

Træ- og papirindustri, trykkerier

Føde-, drikke- og tobaksvareindustri

Landbrug, skovbrug og fiskeri

nes beliggenhedsvalg, eller hvorvidt

man bosætter sig dér, hvor der er de

bedste arbejdsmuligheder. Der er dog

enighed om, at stedskvalitet er det

centrale – både ifht at tiltrække enten

de rigtige medarbejdere og derefter de

rigtige virksomheder eller omvendt at

tiltrække de rigtige virksomheder og

dernæst de rigtige medarbejdere.

For at tiltrække de ønskede erhverv/

de mest kompetente medarbejdere

til Køge Kyst er det derfor centralt, at

der skabes et positivt brand omkring

erhvervsmulighederne i Køge. De gode

historier skal derfor fortælles om dét

at være virksomhed i en udviklingsorienteret

og dynamisk kommune som

Køge. Ligeledes vil Køge Kysts grønne

og bæredygtige profil være et vigtigt

element i profileringen.

Branding af området kan indirekte

foretages ved, at der skabes enerhvervsalminding

på Collstrupgrunden,

hvor både traditionelle og kreative

erhverv kan ligge side om side. På den

måde integreres de kulturelle og erhvervsmæssige

funktioner i en samlet

strategi. Enkelte erhvervstiltag kan

desuden gøres i de almindinger på

Søndre havn, hvor der lægger op til liv

og kulturel/innovativ aktivitet. Hermed

skabes der grundlag for et antal dynamiske

og kreative almindinger med en

høj oplevelsesøkonomisk værdi, hvilket

giver flere fordele. Nedenfor opridses

tre:

For det første vil placeringen af en

kreativ innovations- og erhvervsalminding

i Søndre Havn betyde, at erhverv

og detailhandel kan bidrage positivt til

liv i det offentlige rum i dagtimerne

og generelt virke som inspirationskilde

Antal beskæftigede arbejdssted 2008

Antal beskæftigede bopæl 2008

0 1000 2000 3000 4000 5000 6000

for livet i Køge. Eksistensen af små,

traditionelle virksomheder (værksteder,

servicevirksomheder o.l.) i lokalområdet

skaber en synergi af viden og processer,

der forbedrer dynamikken, innovationen

og livskvaliteten i området. Samtidig vil

almindingens udformning betyde, at

grænsen til boligernes private rum mellem

almindingerne opretholdes. Denne

”ryg-mod-ryg” model vil bidrage positivt

i forhold til deling af veje, energi,

parkeringspladser mv.

For det andet sender en erhvervsalminding

et tydeligt signal om, at erhvervet

opprioriteres. Det kan medføre, at der

opstår en positiv cluster-dynamik, som

kan give virksomhederne i almindingen

en klar profil, hvilket vil tiltrække nye

virksomheder. Der har gennem de

senere år været et stigende fokus på

dannelsen af clusters eller erhvervsklynger.

Interessen skyldes, at der er

en tendens til, at de områder, hvor

der dannes erhvervsklynger, synes at

være i større økonomisk vækst end de

områder, hvor det ikke er muligt at genkende

erhvervsklyngerne. Dannelsen

af erhvervsklynger starter med, at der

opstår en virksomhed/industri på baggrund

af en speciel naturressource, en

speciel lokal viden og/eller et specielt

markedsbehov. Ud fra denne industri

skabes der nye virksomheder eller vækst

i de eksisterende i form af leverandører

af service og materielle inputs, som igen

leder til udviklingen af virksomheder i

form af underleverandører. Dannelsen

af erhvervsklynger kan således foranledige

skabelsen af nye job og dermed

sikre et øget økonomisk grundlag i de

kommuner, hvori de er placeret. Her er

der bl.a. potentialer inden for rustfri

2. DETAILHANDEL OG ØVRIGT ERHVERV

Antal beskæftigede arbejdssted 2008

Antal beskæftigede bopæl 2008

stål-branchen, der allerede udgør en

klynge i Køge Kommune. Desuden

ses det på figur 1, hvordan der er et

væsentligt antal arbejdspladser inden

for sociale institutioner, rejsebureauer,

rengøring og anden operationel service,

offentlig administration m.v., undervisning,

sundhedsvæsen, transport samt

bygge & anlæg. Et velovervejet udvalg

af disse brancher kunne der lægges

en særlig markedsføringsindsats for

at styrke og tiltrække. En yderligere

styrkelse af erhvervsklyngerne kunne

ske ved, at både offentlige og private

firmaer inden for de valgte brancher

kan kombineres i erhvervsklyngerne.

For det tredje vil erhvervsalmindinger

give mulighed for, at visse faciliteter

såsom kantine, fitness, fredagsbar,

reception, mødelokaler, auditorium mv.

deles af flere virksomheder. På samme

måde, som man fremover vil have fordel

af at deles om de fysiske faciliteter,

ser vi også en fremtid i, at man i højere

grad deler viden og erfaringer i ’open

source’. Vi vil altså skabe de fysiske

rammer for, at der i højere grad opstår

en åbenhed omkring nye ideer, innovation

og nytænkning, hvor der er gode

rammer for uformelle møder og vidensdeling.

Konkret kan det ses udformet

i kontorfællesskaber, der desuden

giver væsentlige fordele set i forhold

til fleksibilitet, da virksomheder i større

grad kan skalere op og ned. Denne profil

ville være yderst nytænkende og skabe

væsentlige konkurrencefordele for

firmaerne i Køge Kyst.

ETAPEPLAN

Tabel 3: Kvm-efterspørgsel i gennemsnit per år

Behovet fremover er vurderet til at være

ca. 82.000-93.000 etagemeter kontor

ERHVERV

i udviklingsområdet frem til 2030.

Yderligere vil der være tale om, at der

skal bygges 26.000 kvm til offentlig og

privat service såsom børnehaver, lægehus

mv.. Selvom der findes væsentlige

forskellige mellem rene kontorerhverv

og offentlige og private service erhverv,

så beregnes de her samlet, da eksempelvis

salget af byggeretter behandles

nogenlunde ens.

Som beskrevet er der en ”hønen og

ægget” sammenhæng mellem antallet

af arbejdspladser og boliger i en by.

Fordelingen af erhvervskvadratmeter

per år (Tabel 3) svarer derfor til fordelingen

for kvadratmeter boliger årligt med

visse korrektioner. Relationen betyder,

at der også som på boligområdet ses en

forskydning af antallet af kvadratmeter

erhverv frem i tiden set i forhold til

Absorptionsrapporten.

• Stigning indledningsvis skyldes

nyhedens interesse

• Den forventede beskæftigelse

i Køge Kyst forventes at stige

med 23 % frem til 2030 med en

svagt faldende stigningstakt imod

slutningen grundet færre i den

erhvervsaktive alder. Derfor ses i

vores tabel et fald mod slutningen

svarende til en stigning i antallet af

ældre med tilsvarende fald i antal

af erhvervsaktive.

Se Tabel 3

OFF. OG PRIVAT

SERVICE

ERHVERV SAMLET

2011 2.000 1.100 3.100

2012-2014 5.400 1.600 7.000

2015-2019 5.300 1.400 6.700

2020-2024 4.600 1.200 5.800

2025-2033 3.600 800 4.400

I alt 100.100 26.100 126.200

Dette antal kvadratmeter vil svare til

4000 nye kontorarbejdspladser, givet

Køge Kyst’s forudsætning om 25 kvm

kontorplads per person.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 27


3. TRAFIK OG INFRASTRUKTUR

VISION

Vi befinder os midt i et paradigmeskifte.

Bag os lægger vi fossile brændstoffer

og fokus på total individuel frihed i

vores valg af transport, idet vi retter

blikket mod en fremtid præget af en

global klimadebat og nye økonomiske

muligheder. Hvordan samfundet og

transportsystemet ser ud på den anden

side er endnu uklart. Dog er der enighed

om, at den teknologiske udvikling,

adfærdsændringer og strammere

miljølovgivning vil resultere i radikale

ændringer i måden, vi bevæger os på.

Principperne for et fremtidigt transportsystem

ligger ikke i unikke futuristiske

systemer, da vi allerede har anvendt

fremgangsmåderne i flere år. Men på

grund af privatbilismens dominans er

det imidlertid ikke lykkedes at udnytte

disse, og her er Køge ingen undtagelse.

Privatbilismen er stor i Køge, men ifølge

forskere har kommunen et stort potentiale

i forhold til at forandre borgernes

transportvaner.

Det fremtidige transportsystem i Køge

Kommune er baseret på ambitionen

om en grundlæggende forskydning fra

bilisme til andre trafikformer. Vi behøver

således ikke at tage udgangspunkt

i unikke og komplekse transportsystemer

baseret på et idealbillede af

fremtiden. I stedet foreslår vi at bygge

på følgende grundlæggende værdier:

• Sikre en bæredygtig udvikling, som

begrænser biltrafikken, hvor det

s 28

Figur 1. Forslag gang- og cykeltrafik

er muligt, ved at fremme offentlig

transport og cyklisme.

• Forbedre og udvikle mulighederne

for samspillet mellem transportformerne

med fokus på at øge

mulighederne for at skifte fra bil til

cykel og offentlig transport.

• Omdanne den regionale transport

til primært at foregå i tog, hvormed

toget vil udgøre rygraden i Køges

kommunikation med de øvrige byer

i regionen.

• Konvertere hovedparten af transporten

i selve Køge til gang- og

cykeltransport ved at skabe en

by, hvor tempoet og byrummet er

indrettet efter gående og cyklisters

behov og ønsker.

• Skabe forudsætningerne for at de

rejser, som stadig må foretages

med bil, sker ud fra et bæredygtigt

perspektiv hvor delebiler og elbiler

prioriteres i planlægningen.

KØGE KYST

Køge Kommune er i besiddelse af et

utroligt potentiale for bæredygtige

løsninger indenfor trafik og transport.

Dette er takket være en tæt bykerne

med god tilgængelighed for alle typer

af trafik. Tilsæt så nærhed til regional

kollektiv trafik, som giver en god forbindelse

indenfor Øresundsregionen, og

det bliver tydelig, hvor attraktiv Køge

er. Køge Kyst vil komme til at forstærke

Køge kommune yderligere gennem

aktivt at forædle og arbejde for bæredygtig

transport på lokalt og regionalt

niveau. Køge Kyst bliver spydspidsen i

det nye bæredygtige Køge og viser ty-

deligt, at fremtiden findes i bæredygtig

transport især til fods og med cykel.

Det er Køge Kyst, som er katalysator

for hele kommunens udvikling og

inspirerer, ikke kun omegnskommuner

og nationale projekter, men også fremtidige

projekter over hele verden.

GANG– OG CYKELTRAFIK

Ved at tage udgangspunkt i studier som

viser, at alle ture på op til 5.000 meter

kan konverteres til cykel, har Køge

optimale forudsætninger for at blive

et internationalt forbillede i forhold til

anvendelse af cykler. I Køge Kyst er der

max 1200 m fra yderboligerne til bykernen

og stationen, hvorfor gang eller

cykel kan blive oplagte transportformer

indenfor området. Køge er en relativ tæt

by med gode cykelmuligheder og med et

levende og livligt centrum. Med en klar

og enkel strategi til at fremme cyklisme

kan vi opnå store gevinster inden for

sundhed og tryghed, levende byrum,

hvor plads til boliger og virksomheder

opprioriteres frem for infrastruktur.

Cykelnettet er differentieret, så det

giver mulighed for forskellige interesser

og behov, hvor der både tages hensyn til

pendling, muligheden for at opleve naturen,

shopping, læ og søndagstempo.

Hovedstrukturen i Køge Kyst bygger på

princippet om Shared Space, hvor alle

færdes på lige vilkår. Shared Space øger

trafiksikkerheden og skaber et gaderum,

der prioriterer gang- og cykeltrafik.

I de tætte områder med mange boliger

skaber Shared Space mulighed for, at

børnene i fred og ro kan lege og lære at

Gang- og Cykel

Scenic Route

Express lane

Fremtidens transportsystem Gang-

Bro

Bomkryds

Tunnel

cykle. Da kun udrykningskøretøjer og

mindre transportkøretøj tillades indenfor

almindingerne, sendes et entydigt

signal om hvilke transportformer, som

er de højest prioriterede. De korte

afstande i samspil med økonomisk

bæredygtighed, oplevelse og enkelhed

giver gang- og cykel trafik klare fordele

frem for andre måder og færdes på.

Alle ruter er udformet, så de både varetager

rekreative oplevelser og effektive

måder, at færdes på. Eksempelvis er

den rekreative tur langs Køge å, koblet

til Køge Kyst via en gang- og cykelbro,

for bagefter at fortsætte ud langs kajen

i Søndre Havn, en effektiv måde at

komme frem og tilbage på. Langs hovedgaderne

på begge sider af jernbanen

etableres ’Express lanes’ som en hurtig

og enkel måde for cykelpendlere at

komme til og fra Køge station. Express

ruterne er lige, jævne og tilstrækkeligt

brede til at tillade overhalinger og møder.

Express banerne har højeste prioritet

i kryds og kører med grøn bølge,

som tillader et godt tempo og flow for

cykelpendlere. Også på disse pendlerbaner

er der i omgivelserne tiltag, der

sikrer sundhed og giver oplevelsen af at

være en del af en by med høj biodiversitet

som i resten af Køge Kyst.

Gang- og cykelstinettet i Køge Kyst kobler

godt til den eksisterende struktur af

gang- og cykelstier i Køge kommune. Fx

kobler de to gang- og cykelbroer i Køge

Kyst sig til det eksisterende net i den

gamle bykerne på den vestlige side. Den

nordlige gang- og cykelbro giver også en

direkte kobling til jernbanestationens

Scenic

Expres

Bro

Bomk

Tunne


existing tunnel

same level:

shared space

access to trainstation

bus shelter

Figur 2. Ny busstation i Køge på Collstrupgrunden

1.

2. 3. 2.

Figur 3. Dreje- og bevægelsesprincipper på busstationen

perroner. Begge gang- og cykelbroer

udstyres med elevatorer og ramper af

hensyn til tilgængelighed for alle og

trapper til fodgængere. Cyklister henvises

også til trapperne, som udstyres

med spor, hvor cyklen let kan skubbes

op ad trappen. Trappeløsningen med

spor er en effektiv løsning for cyklister,

der let og ubesværet kan bevæge sig

op på broen og videre over jernbanen.

På den østlige side er begge broer

derudover udstyret med cykelramper.

Cyklister, som ikke kan eller vil skubbe

cykelen op ad trapperne, gives også

mulighed for at bruge elevatoren.

Tages bæredygtige, økonomiske og

tilgængelighedsmæssige forhold i

betragtning, er afstanden mellem

boligerne og stationen/bykerne kun 1/5

af det niveau, der almindeligvis antages

som værende tilstrækkeligt for at lade

bilen stå og tage cyklen eller gå. Derfor

giver det ingen mening at nedlægge

baneovergangen for netop cyklister og

fodgængere. Men stor mening at nedlægge

passagen for biler. Naturligvis

opretholdes de andre, velfungerende og

gode bilpassager over banen for kørende

trafik. For cykler og fodgængere omdisponeres

tunnelen ved Jernbanegade til

begge trafikformer, og der suppleres

med to nye broer over jernbanen ved

perronerne, der sammen med de øvrige

passager giver en god forbindelse mellem

de to banesider.

Se Figur 1. Forslag gang- og cykeltrafik

OFFENTLIG TRANSPORT

Rygraden i kommunens regionale

transportsystem er jernbanen med

Køge Station som knudepunkt. Her

sammenbindes og mødes forskellige

transportformer i et samvirke omkring

en bæredygtig transport. Skiftet fra

bil, gang og cykel til offentlig transport

prioriteres ved at skabe gode parkeringsmuligheder

for biler og cykler

i nærheden af stationen. Gang- og

cykelvejnettet omkring stationen

præges af tryghed og tilgængelighed

for at skabe et ukompliceret flow mellem

stationen og andre destinationer i

Køge Kommune. Almindinger knytter

an til stationsområdet, hvilket giver en

naturlig adgang til offentlig transport

for beboerne i Køge Kyst.

Køge station er desuden knudepunkt

for bustrafikken til og fra samt inden

for kommunen. Skift fra bus til tog

eller cykel sker naturligt. Nærheden til

centrum indbyder til, at bussen er et

konkurrencedygtigt alternativ selv for

pendling inde i kommunen. Samspillet

mellem bus, tog og cykel omkring

stationsområdet medfører, at ture,

som tidligere har foregået med bil, nu

foregår med den offentlige transport.

Langs den vestlige side færdes serviceog

lokal busser indenfor almindingen på

bløde trafikanters vilkår og forbinder til

Køge station, hvor et enkelt stoppested

placeres. En ny busstation etableres

øst for jernbanen på Collstrupgrunden

tilsammen med en vente/pause zone

for busser længere nordpå på Bridana

3. TRAFIK, INFRASTRUKTUR OG PARKERING

Regionbus

Lokalbus

Servicebus

Jernbane

Station

Bus holdeplads

Bus-stop

2.

400m radius bus-stop

Figur 4. Forslag offentlig transport

grunden. At flytte busstationen giver

en tidsmæssig gevinst, øget effektivitet

og tydelig integrering i de nye

kvarterer. Stationen gøres rationel,

effektiv og overskuelig for passagerer,

hvilket øger konkurrencekraften.

Fremkommeligheden for busserne

bliver optimal langs hovedgaden øst for

jernbanen. Gaden bliver en primær forbindelse

for hovedparten af buslinjerne.

For Køge Kyst betyder den nye struktur,

at 80 % af de nye områder har mindre

end 400 meter til nærmeste busstation

og de resterende 20 % har mindre end

600 meter.

Eftersom krydsning af jernbanen ikke

kan ske indenfor Køge centrum, når

niveaukrydsningen kun bruges af bløde

trafikanter, henvises bustrafikken i

stedet til Værftsvej i nord og Søndre

viaduktvej samt Strandvejen i syd.

Ændringen af buslinjerne muliggør en

mere rationel og effektiv bustrafik.

Systemet bliver overskueligt og enkelt

for de rejsende. Det overordnede robuste

system komplementeres også i

fortsættelsen af servicelinjer og et par

lokale linjer.

Den nye busstation øst for jernbanestationen

har et design, hvor busser,

som skal vende og køre tilbage i samme

retning, gives flere enkle muligheder for

at stoppe og vende. De flere forskellige

stoppemuligheder letter på- og afstigning

af passagererne. Det skaber en

gunstig strøm for den kollektive trafik,

hvilket betyder, at busstationens kapacitet

bliver styrket, selvom der er færre

stoppepladser end ved den nuværende

busstation. Den nye busstation suppleres

med et område længere nordpå

på Bridanagrunden, hvor busser kan

vente, skifte personale, samt korrigere

forsinkelser og repareres.

Busstationens design samt lokalisering

giver rigtig god tilgængelighed for

rejsende til og fra jernbanestationen.

Shared Space fladen omkring busstationen

afspejler endnu en gang, at det er

gang- og cykeltrafikanterne, som sætter

vilkårene omkring stationsområdet,

og som giver fodgængere en naturlig vej

til og fra stationen. Tiltalende vejrbeskyttelse

samt cykelparkeringer i nærområdet

styrker tiltrækningskraften

og skaber gode betingelser for skiftet

mellem transportmidler. Busstationens

design giver desuden en række tydelige

fordele, som skaber merværdi i form af

sikkerhed, tryghed og effektivitet. Den

nye Busstation er en betingelse for, at

det nye stærke Køge Kyst skal bidrage

til bæredygtig udvikling og til sidst ses

som et forbillede og målestok for fremtidige

projekter.

Se Figur 2 og 3. Funktion busstation

Se Figur 4. Forslag offentlig transport

BILTRAFIK

Biltrafikken vil fortsat være en vigtig

del af vores transportsystem. Den giver

en tilgængelighed og øger bevægelsesfriheden

for beboere i landdistrikterne

og forbinder land og by. Målsætningen

er at definere en ny balance, hvor klimamål

og ambitioner om den rumlige kvalitet

i Køge sættes højt. Ambitionen er

at omfordele hvilken type af transport,

TEAM SLA · Køge Kyst · s 29


der foretages med bil, cykel og offentlig

transport, samt at optimere udviklingen

af de to sidstnævnte. Rejsen med bil er

således ikke mere første valg, men kan

ses som et alternativ eller supplement

til at gå eller cykle.

Vores ambition er at skabe betingelser

for en bæredygtig trafikstruktur både

lokalt og regionalt. Rumlighed og

struktur, der i dag er tilpasset biltrafikken,

konverteres gradvist til at skabe

plads til fodgængere og cyklister. Skala,

tempo, hyppighed, møblering og programmering,

som er skræddersyet til

at bevæge sig i et langsommere tempo,

medfører flere mennesker, der vil besøge

og opholde sig i byens gader.

De rejser, som vi inden for den forudsigelige

fremtid er nødt til at foretage

med bil, skal også muliggøres på en

bæredygtig måde. Derfor belønnes

køretøjer med biobrændstof i parkeringsløsninger

og gadeparkering. Alle

områder har høj tilgængelighed for

biltrafik, men det afgørende er, at den

tilgængelighed sker på de gående og

cyklendes forudsætninger. Køge Kyst

bliver mere trafiksikker, og oplevelsen

af byen bliver bedre. I de integrerede

gaderum bliver dynamikken høj, og det

ulmer af liv i alle døgnets timer.

Ved etablering af etape 1 i stationsområdet

ophører krydsningen af jernbanen

for biltrafik, hvor den er i dag. Krydsning

tillades kun for bløde trafikanter,

hvilket passer godt med Køge Kysts

ambition om at påvirke transportmiddelsfordelingen

indenfor området til

større andel af gang- og cykeltrafik. En

niveaufri krydsning af jernbanen bliver

s 30

Lokal veje

Hoved veje

Motor veje

Jernbane

Figur 5. Forslag biltrafik

en dyr løsning med lille merværdi. Der

er risiko for, at flere bruger bilen i stedet

for mere bæredygtige transportformer

som gang- og cykeltrafik. Trafikmiljøet

samt gestaltningen af gaderummet

påvirkes negativt med en tunnelåbning

på hver side af jernbanen i højde med

nogle af Køge Kysts mest attraktive

pladser.

Køge Kyst nås i stedet fra syd og nord

via trafikvejene Strandvejen samt

Værftsvejen. Langs disse råder normale

byhastigheder indtil Køge Kysts begyndelse

nås. Hovedgaden langs jernbanen,

som sammenbinder det nordlige og

sydlige link ind til Køge Kyst, får et

roligere tempo og hastighedsreguleres

til 30 km/h. Til denne hovedgade kobles

almindinger, som forgrener sig yderligere

ud til boligerne i området. Langs

almindingerne sameksisterer gang- og

cykeltrafikanter på lige vilkår sammen

med et fåtal af motorkøretøjer. Mindre

leverancebiler samt service- og udrykningskøretøjer

tillades langs almindingerne,

men al trafik sker på de gående

og cyklendes vilkår. Biltrafik ind til Køge

Kyst henvises til et par få indfaldsveje,

hvor gaderummet og miljøet fremmer

en rolig og sikker trafik med hastigheder

under 30 km/t.

Se Figur 5. Forslag biltrafik

NIVEAUFRI KRYDSNING I KØGE

KYST – OPTION 1: VEJTUNNEL

Det undersøgte tunnelalternativ kan

gennemføres med hovedforslagets

grundidé til en ekstraomkostning af ca.

80 mio. kr. For at tunnelkonstruktionen

ikke skal begrænse antallet af boliger

i området vest for stationen, sænkes

tunnelen ned så tidligt som muligt og

overdækkes, hvilket betyder, at boliger

kan bygges oven over en stor del af

tunnelkonstruktionen.

Tunnelens eneste fordel er at visse

buslinjer får en mere lige vej til busstationen

på den østlige siden. Men

at nå den fordel, medfører væsentlige

vanskeligheder ifht. rent teknisk at

realisere tunnelen. Problemet er, at det

eneste stærke og rationelle argument

for en tunnel er at fremme kollektivtrafikken,

hvilket så gør, at tunnelen er

nødt til at dimensioneres til bustrafik.

De krav, som stilles til radier i plan og

profil ved dimensionering til bustrafik,

fører til problemer, da pladsen er meget

knap i området. Beliggenheden for tunnelen

kan i nord være i Nils Juelsgades

udvidelse eller i syd i Fændedigets

udvidelse. I nord begrænses tunnelkonstruktionen

af sin egen længde, da

flere spor er nødt til at krydse, hvilket

gør tunnelen til en meget dyr historie. I

syd er der et pladsproblem på grund af

rampernes længde, som kræves for ikke

at overstige tilladte stigningsgrader i

tunnelen. Da tunnelen dimensioneres til

bustrafik, opstår der også et problem i

plan, da længden på ramperne betyder

en slynget rampe for at komme ned

i det rigtige niveau under jernbanen.

Bustrafik kræver store svingradier i

kurver og begrænser drejealternativerne

på den østlige siden, hvor tunnelen

munder ud. Den eneste mulige løsning

er en tunnel, hvor bustrafik kun kan

færdes nordpå på den østlige siden fra

tunnelåbningen. Biltrafik har mindre

svingradius og kan derfor færdes både

Option 1: Vejtunnel. Diagrammet viser

rampeforløbet på den vestlige side af

banen i stationsområdet med et overbygget

podium, hvorpå der fortsat kan

bygges og være mulighed for ophold

helt ned til Køge Å.

Option 1: Vejtunnel. Diagrammerne

viser rampeforløbet på den vestlige side

af banen i stationsområdet med og

uden et overbygget podium, hvorpå der

fortsat kan bygges og være mulighed

for ophold helt ned til Køge Å.

nordpå og sydpå på den østlige side.

Konklusionen er, at en tunnelløsning er

mulig men teknisk svær at gennemføre.

Hertil skabes lidt merværdier i forhold

til de omkostninger, som kræves for og

realisere tunnelen. Der findes også en

risiko for, at tunnelens funktion misbruges,

hvormed en stor del gennemfartstrafik

skabes. Fra et rejsetidsperspektiv

findes ingen stærke argumenter for en

tunnel - bortset fra for bustrafikken,

som kan få en lille rejsetidsgevinst på

nogle få linjer. Set i forhold til Køge

Kysts ambition om at arbejde for bæredygtighed

og miljø, så er en tunnel ikke

at foretrække.

Se Figur 6. Option 1: Vejtunnel. Krydsning

med podium. Snit 1:2.000

Se Figurer 7 og 8. Option 1: Vejtunnel.

Med/Uden podium. Planer 1:1.000

NIVEAUFRI KRYDSNING I KØGE

KYST - OPTION 2: BANEGRAV

IforbindelsemedundersøgelsenafKøge

Kyst har vi ud over den før beskrevne

vejtunnel løst skitseret en løsning, hvor

banen føres i en åben banegrav gennem

byen, så trafikken mellem den gamle

by og havnen kan føres over omtrent

i niveau med omgivelserne og knytte

byen sammen både trafikalt og visuelt.

Gennem den nuværende overkørsel

kører tog på Lille Syd banen (Roskilde-

Køge-Næstved) og Østbanens tog til

Faxe Ladeplads og Rødvig. På Køge

station er der mulighed for krydsning

for togene på Lille Syd, mens Østbanen

kører ind i eget perronspor tættest mod


EJEN

ÅVÆNGET

Køge Å Podium slut Tunnel til Tolbodvej Rampe Til Fændediget Podium start

Figur 6. Option 1: Vejtunnel. Krydsning med podium. Snit 1:2.000

FÆNDEDIGET

KØGE Å

NY SIVEGADE

LANDSKABS PODIUM

JERNBANEGADE

LANDSKABS PODIUM

VEJ TUNNEL

byen i stationens sydlige ende. Ved

overkørsel 115 er stationens sporareal

allerede ved at blive bredt ud, og der er

således 4 spor, der krydser vejen.

Vores idé er at foretage nogle mindre

ændringer af sporbenyttelsen og sporene

Køge station, således at man

kan nøjes med at føre to spor ud mod

syd. Østbanens tog flyttes til den sydlige

ende af spor 4, og der anlægges en

dobbelt transversal midt for perronen,

mens sikringsanlægget ombygges,

således at Lille Syd togene kan holde og

foretage krydsning i den nordlige ende

af spor 3 og 4. Forbindelsen til spor 1 og

2 fra syd vil blive afbrudt ligesom spor 5

helt nedlægges.

TOLBODVEJTOLBODVEJ

STRANDVEJEN

ÅVÆNGET

VESTRE HAVNEVEJ

FÆNDEDIGET

KØGE Å

3. TRAFIK, INFRASTRUKTUR OG PARKERING

NY SIVEGADE

VEJ TUNNEL

Figur 7. Option 1: Vejtunnel. Med podium. Plan 1:1.000 Figur 8. Option 1: Vejtunnel. Uden podium. Plan 1:1.000

nerne kører under Søndre Viaduktvej.

Vi vurderer at konstruktion af selve

banegraven inkl. baneteknik samt en

vejbro forbindelse som beskrevet, hvor

vi ikke har haft grundlag for at indregne

de lokale forhold i Køge, vil koste min.

175 mio. kr. I projektet forventer vi, at

der vil være en række yderligere udgifter,

der skyldes lokale forhold, som vi

ikke har medregnet i anlægsoverslaget,

og som vi ikke har haft grundlag for at

vurdere. Vi kan umiddelbart se, at en

rørlægning af Køge Å under banegraven,

fundering af konstruktionen og

blødbundsudskiftning er emner, der

Umiddelbart syd for perronerne fort-

kan øge budgettet markant. Desuden

skal der lægges udgifter til ombygning

af veje og vejkryds samt øvrige ombygninger

af spor på Køge station. Vi

sætter spor 3 og 4 ned i enNY nyGANG åbenOG baCYKEL

BRO tager i øvrigt forbehold for, om denne

negrav, der når 6,5 meter dybde under løsning er en reel mulighed, da det vil

terræn på det dybeste sted lidt nord for kræve mere tilbundsgående analyser og

åen, ud for Fændediget, som kan føres

over banen og forbindes til Tolbodvej.

undersøgelser.

Der er krav om 6 meter frihøjde over Denne option vil efter vores mening

jernbanesporene, så en vejbro over ba- være en meget bæredygtig løsning for

negraven vil skulle hæves ca. 0,5 meter Køge, da den én gang for alle vil knytte

over terræn. Man ville yderligere kunne byen til havnen. Det er som nævnt også

etablere flere krydsninger af banen på en meget dyr løsning, og det vil være

andre steder i form af broer og bygnin- en forudsætning, at man undersøger

ger. F.eks. vil man ved den nuværende forskellige finansieringsmuligheder,

krydsning kunne bygge en bro, der som f.eks. Bane Danmarks Anlæg &

grundet togets frihøjde vil skulle hæves Fornyelses pulje, kommunal eller stats-

ca. 3 meter over terræn. På grund af ligt tilskud, salg af byggeretter hen over

krav til maksimale stigningsforhold for

jernbaner vil også perronerne på sta-

banegraven mm.

tionen skulle sænkes under terræn, hvis Se Figur 9. Tværsnit – banegrav og bro-

vejen skal kunne krydse niveaufrit BYGNINGER over OVER forbindelse. 1:1.000

banen ved den nuværende overkørsel. BANEGRAV

Banen stiger igen mod terrænniveau Se Figur 10. Diagram: Plan– banegrav

lige efter vejbroen er ført over, og option – placering og princip for banen.

banegraven ender i syd kort før ba- 1:3.000

FÆNDEDIGET

NY SIVEGADE

KØGE STATION

NIVEAU FRI VEJ BRO

NY KØGE BUSSTATION

BANE GRAV

TOLBODVEJ

ØSTRE BANEVEJ

TOLBODVEJTOLBODVEJ

Fændediget

VESTRE HAVNEVEJ

Option 2: Banegrav. Diagrammet

viser princippet for hvordan bane

strækningen tænkes ændret, samt

hvor vejkrydsningen vil kunne klares

niveaufrit, som en bred bro over

graven.

Option 2: Banegrav. Diagrammet

viser hvordan forbindelsen hen over

banegraven ville se ud. I baggrunden

ses bygninger, der spænder

over graven og udnytter værdien af

den vundne plads.

Stations almindingen

Figur 9. Tværsnit – banegrav og broforbindelse. 1:1.000

JERNBANEGADE

FÆNDEDIGET

ÅVÆNGET

NY SIVEGADE

STRANDVEJEN

KØGE Å

KØGE STATION

NY GANG OG CYKEL BRO

BANE GRAV

NY KØGE BUSSTATION

BANE GRAV

BYGNINGER OVER

BANEGRAV

NIVEAU FRI VEJ BRO

STRANDVEJEN

Ny Banegrav Tolbodvej

TEAM SLA · Køge Kyst · s 31

TOLBODVEJ

ØSTRE BANEVEJ

Figur 10. Diagram: Plan – banegrav – placering og

princip for banen. 1:3.000


Ingen skal mangle pladser

3.1 PARKERING

VISION

Vores vision for parkeringsløsninger

hænger sammen med vores overordnede

vision om at skabe en bedre by at

leve og færdes i. Vi angriber udfordringen

med henblik på at skabe forøget

bæredygtighed i vores løsninger i forhold

til økonomi, miljø og byliv, således

at den nye bydel kan give et positivt

bidrag til byens eksisterende kvaliteter.

Vi omstrukturerer den nuværende og

traditionelle parkeringsform, så den

understøtter visionen og på en rationel

måde bliver overskuelig og tilgængelig

for brugerne og en økonomisk fordel for

projektet og dets participanter.

Vi ønsker at planlægge efter det faktiske

behov for bil parkering således, at

antallet på lang sigt kan sænkes til et

lavere niveau end det nuværende behov.

Eftersom den nye station Køge Nord

forventes at optage hovedparten af

pendlertrafikken til og fra kommunen,

kan nuværende pendlerparkeringspladser

anvendes til at opfylde andre behov.

Samtidigt vil vi øge udnyttelsen af de

nye pladser for dermed at skabe større

rentabilitet og belægning. Ingen skal

mangle pladser, og ingen pladser må

stå tomme.

s 32

03.00

09.00

06.00

Cyklisk Parkering

Bolig

Kultur og fritid

Erhverv

Detailhandel

Oentlig og privat service

OVERORDNET STRATEGI

Ved at foreslå Køge Kyst at investere

strategisk i parkeringsanlæg, som placeres

fysisk og tidsmæssigt på en

måde, hvor de kan generere forøget

interesse og grundsalgsværdi, er parkeringsstrategien

med til at løfte og kick

starte udviklingen af bydelen. Vi har

i hvert af de tre delområder foreslået

forskellige anlæg, som vi påtænker, bliver

etableret af Køge Kyst. De vil være

generatorer for en hurtigere udvikling

og kunne servicere de første behov,

samt erstatte nogle af de mistede

nuværende parkeringsmuligheder gennem

det udstrakte udviklingsforløb.

Det skal være nemt og hurtigt at parkere.

Det er en af parametrene for, at man vil

tage til et sted i bil – uanset om det er

for at handle, besøge venner og familie,

have forretningsmøder eller gå til kulturelle

begivenheder. Derfor placerer vi

parkeringsfaciliteter som større centrale

anlæg i kælder eller konstruktion, som

ligger i forbindelse med og i starten af de

forskellige ankomstruter. På den måde

bliver det naturligt at bruge dem, fordi

de er lige der, hvor man ankommer, og

sandsynligheden for en ledig plads er

større. Dermed mindsker vi samtidigt den

cirkulerende trafik af biler, der leder efter

en plads i nærheden af deres destination.

21.00

24.00

18.00 06.00

15.00

12.00

Når de mange parkerede biler flyttes

fra terræn til konstruktion, bliver byen

anderledes behagelig at færdes i og

giver nye muligheder for et varieret

byliv. Men modsat giver den havnenære

placering med en høj grundvandsstand,

problemfyldte geotekniske forhold

og meget forurening også en række

økonomiske udfordringer i forbindelse

med etablering af op til 80 % af parkeringsbehovet

i p-huse og p-kældre.

Derfor har vi i vores udviklingsplan

foretaget en afvejning mellem udgifter

til rensning/fjernelse af forurenet jord,

pælefundering, rensning af grundvand

samt etablering af spunsvægge.

Eksempelvis er etablering af en parkeringsplads

i kælder i våd/forurenet jord

10-15 gange så dyrt som at etablere den

samme p-plads på terræn. På nær i stationsområdet,

hvor pladsen er meget

trang, undgår vi fuldstændigt disse meget

dyre løsninger. Det gør vi ved at gå

uden om stærkt forurenede områder,

placere p-huse hvor kælder vil blive for

bekostelig, kun gå ned i et niveau under

terræn, samt hæve terrænet og kælder,

hvor grundvandsspejlet ellers ville ligge

over kælder gulv. Se mere herom i afsnit

6.1.4 om jordbundtekniske udfordringer.

Som nævnt går vi efter en høj udnyttelse

af parkeringsmulighederne og et

optimeret antal af pladser. Ved at se på

cyklisk parkering, hvor pladser benyttes

03.00

09.00

Figur 1. Cyklisk parkering

Ved at se på cyklisk parkering, hvor

pladser benyttes af forskellige målgrupper

på forskellige tidspunkter af døgnet,

erhverv og detail om dagen, og kultur

og bolig om aftenen og Bolig natten, er der

mange parkeringspladser der kan spares

væk, i forholdt til det direkte Kultur behov.

og fritid

af forskellige målgrupper på forskellige

tidspunkter, sparer vi sammenlagt

mere end 2000 pladser. Her kan erhverv

og detailhandel benytte parkeringen

om dagen, og kultur og bolig om aftenen

og natten. Med vores centrale

parkeringsanlæg bliver de tilgængelige

i en afstand af max 100 m fra destinationen.

Det er vigtigt at bemærke,

at der her er en fin balance mellem

at centralisere parkeringen og stadig

komme så tæt på destinationen eller

boligen som muligt. Vi har så vidt muligt

prioriteret nærheden til detailhandel

samt boliger, mens erhvervsbrugere

skal gå en smule længere. For de mest

eksklusive boligområder har vi planlagt

parkering i umiddelbar forbindelse med

bygningerne.

Se Figur 1. Cyklisk Parkering.

Cyklisk Parkering

Erhverv

Detailhandel

Oentlig og privat service

Cykelparkering får de mest attraktive

pladser med den bedste tilgængelighed

i de nye områder. Hvor vi tidligere

placerede store parkeringsanlæg for

biler ved de kollektive knudepunkter

- handel, service og sportshaller - vil

vi i dag lægge cykelparkering. I umiddelbar

tilknytning til Køge station

ønsker vi at etablere verdens mest

rationelle og attraktive cykelparkering

i gadeplan. Lokaliseringen

direkte ved indgangen understøtter


T - 50P

T - 5P

T - 15P

Figur 2. Placering af p-anlæg.

T - 6P

skiftet og fremmer samspillet mellem

transportformerne.

Se Figur 2. Placering af p-anlæg.

STATIONSOMRÅDET

C - 200P

T - 9P

T - 12P

T - 7P

T - 6P

K - ST-K1-146P

K - ST-K4-146P

T - 12P

K - ST-K3-146P

T - 10P

T - 8P

K - ST-K2-146P

T - 9P

T - 10P

T - 18P

T - 4P

T - 21P

T - 9P

I Stationsområdet foreslår vi at

etablere 2 store kælderanlæg på hver

8.750 kvm - ét i hver ende, nord og

syd. Tilsammen vil de dække 82 % af

områdets parkeringsbehov på mere end

700 biler. Den resterende parkering er

mulig i lommer på terræn og som parallelparkering

langs vejene, distribueret

jævnt. Herudover vil der være mulighed

for ærindestandsning.

Der er flere årsager til, at vi disponerer

på denne måde. For det første

giver det en overskuelighed til det nye

T - 21P

C - 200P

T - 21P

H - SH-H1-116P

K - CO-K1-273P

T - 16P

T - 20P

C - 150P

H - CO-H1-557P

T - 16P

C - 150P

T - 3P

K - SH-K5-133P

H - SH-H3-114P

T - 23P

T - 5P

T - T - 4P 50P

H - SH-H2-132P

T - 33P

T - 38P

T - 24P

T - 28P

T - 30P

T - 24P

T - 17P

T - 10P

T - 24P

byområde, at man ved ankomsten

hurtigt og nemt kan afsætte sin bil.

Desuden vil vi ved at planlægge parkering

i starten af forløbet kunne undgå

en stor del af gennemkørslen i stationsalmindingen,

som vi ønsker skal

fungere som en sivegade med fodgængerne

højt prioriteret. Ydermere

betragter vi parkeringskældrene som

generatorer for udviklingen af detailhandlen

i området samt som en klar

økonomisk fordel for det generelle

grundsalg. Slutteligt vil der være en

fremtidig indtjeningsmulighed for

Køge Kyst i at disponere over et

stort antal pladser i bymidten og nær

stationen. Vi har som udgangspunkt

regnet med, at Køge Kyst står for en

halv kælder i hhv. etape 1 og 3. Dvs.

halvdelen af det samlede kælderareal

i Stationsområdet.

3. TRAFIK, INFRASTRUKTUR OG PARKERING

T - 5P

T - 15P

T - 6P

C - 200P

T - 9P

T - 12P

K - ST-K3-146P

T - 10P

T - 8P

K - ST-K2-146P

T - 9P

T - 10P

T - 7P

T - 6P

T - 18P

T - 4P

K - ST-K1-146P

K - ST-K4-146P

T - 12P

T - 21P

T - 9P

T - 10P

T - 10P

T - 21P

C - 200P

T - 21P

K - SH-K1-133P

T - 10P T - 10P

T - 10P

H - SH-H1-116P

T - 10P

T - 10P

K - CO-K1-273P

T - 16P

C - 150P

H - CO-H1-557P

T - 20P

C - 150P

T - 3P

T - 16P

K - SH-K6-133P

C - 200P

T - 10P

K - SH-K2-133P

T - 10P

K - SH-K5-133P

H - SH-H4-95P

T - T - 10P 5P

T - 4P

T - 10P

H - SH-H2-132P

T - 28P T - 17P T - - 10P 10P

K - SH-K1-133P H - SH-H5-95P

H - SH-H3-114P

T - 10P T - 10P

T - 10P

T - 10P

T - 10P

H - SH-H4-95P

T - 10P T - 10P

T - 23P

T - 33P

T - 38P

T - 24P

T - 30P

T - 24P

T - 24P

T - 10P

K - SH-K2-133P

T - 10P T - 10P

K - SH-K6-133P

C - 200P

K - SH-K3-133P

T - 10P

T - 10P

Vi arbejder med en fleksibel løsning,

som over tid kan tilpasses til behovet og

udviklingens karakter. Vi placerer derfor

ikke kældrene helt ude i enderne, men i

stedet lidt fremskudt. Mod syd foreslår

vi den første kælder ca. hvor den nuværende

vejkrydsning af banen finder sted,

mens mod nord vil den ligge ca. ved den

nuværende busstation. Dette skyldes, at

parkeringskældrene dermed kan servicere

bredt og minimere afstande, hvormed

det nye handelsliv bindes optimalt sammen

med det eksisterende. Desuden giver

det nogle jordbundstekniske fordele.

Det er samtidigt yderpunkterne i etape

1 af udviklingen af Stationsområdet,

så der vil på denne måde være central

parkering selv i starten af fasen.

Anlæggelsen skal foregå over en

længere årrække. Man vil kunne starte

K - SH-K4-133P

H - SH-H6-95P

K - SH-K3-133P

H - SH-H5-95P

K - SH-K4-133P

H - SH-H6-95P

C - Cykel Parkering

Indkørsel kælder

K - Kælder parkering

Tænkes udført af Kø

C - Cykel Parkering

Indkørsel kælder

K - Kælder parkering

Tænkes udført af Køge Kyst

K - Kælder parkering

K - Kælder parkering

Indkørsel parkerings

Indkørsel parkerings hus

H - Konstruktion parkering

Tænkes udført af Køge Kyst

H - Konstruktion parkering

H - Konstruktion par

Tænkes udført af Kø

H - Konstruktion par

T - Terræn parkering

T - Terræn parkering parallel

T - Terræn parkering

Diagrammet viser princippet for

parkerings typer, placering samt ca.

pladsforbrug. Se også Bilag 8.5

T - Terræn parkering

med at etablere ½ kælder i f.eks. 2014

mod syd, og senere i 2016 ½ kælder

mod nord. Som tiden går, og etape

1 vokser ud til de første kældre og

behovet stiger, udvider man med ½

kælder mere hhv. nord og syd i 2021-

2025. Med anlæggelsen af de sidste

to halve kældre tænker vi at etablere

tilkørsel via rampe og tunnel fra hhv.

Fændediget og Niels Juels gade, hvilket

sikrer stationsalmindingens sivegade

karakter i hele dens udstrækning.

Umiddelbart vest for stationen placerer

vi som nævnt et stort cykel anlæg med

plads til 200 cykler. Den nære stationsplacering

kombineret med et nemt

og overskueligt layout giver den bedst

mulige situation for pendlercyklister

og for brugere af Stationsområdet

generelt. Herudover supplerer vi med

TEAM SLA · Køge Kyst · s 33


lommer af cykelparkeringspladser, som

dækker behovet for hele området og de

enkelte bygninger.

Se Figur 3. Parkerings- og trafikstrategi i

Stationsalmindingen.

Se Figur 4. Diagram: Snit – P-kælder

ifb.m. etape 1 i Stationsområdet.

Se Figur 5. Diagram: Snit – P-kælder efter

etape 3 i Stationsområdet inkl. tunnel.

COLLSTRUPGRUNDEN

På Collstrupgrunden løser vi parkeringen

som en kombination af både kælder,

terrænparkering og parkering i hus.

På Bridanagrunden tænker vi, at Køge

Kyst i begyndelsen af udviklingen af

Collstrupgrunden (ca. 2015) etablerer et

nyt P-hus på ca. 15.500 kvm, der svarer til

ca. 60 % af det endelige behov. Dette vil

kunne dække noget af den pendlerparkering,

der mistes på Collstrupgrunden

og i Stationsområdet indtil den nye station

i Køge Nord er etableret. Desuden

vil P-huset være et attraktivt tilskud til

at øge værdien af grundene på Collstrup,

hvilket vil gøre salget nemmere, hurtigere

og med en større samlet pris end

uden denne facilitet.

På den nordlige del af Collstrupgrunden

planlægger vi en P-kælder på ca. 8.000

kvm, hvilket svarer til ca. 30 % af det

endelige samlede behov. I princippet

skal den deles af 3 grunde, og en del

ligger under det offentlige areal, der

udgør almindingen. Det vil være en

forudsætning, at bygherrerne laver et

samarbejde for at minimere udgifter til

ramper og ventilation mv., samt at der

udarbejdes en model til deling af den

fælles mængde af pladser. Kælderens

placering og udstrækning begrænses af

de geotekniske forhold, af forurening

og af vores strategi for jordbalance på

Collstrupgrunden. Læs mere herom i

afsnit 6.1.4.

Mellem kontorbygningerne i randen af

området vil der være mulighed for at

s 34

Niels Juelsgade

Gennemgående sivetrafik

Gennemgående sivetrafik

Fændediget

Biltrafik til parkeringskælder

Biltrafik til parkeringskælder

etablere nogle små lommer til parkering

på terræn. Disse pladser dækker det

resterende behov samt kan være et

supplement i forholdt til gæste- eller

korttidsparkering i umiddelbar nærhed

til destinationen.

Ud over de nødvendige lokale cykelpladser

planlægger vi et større centralt

anlæg med plads til 200 cykler i den

sydlige del øst for busstationen.

Sammen med det store anlæg vest

for stationen udgør det rygraden i en

hurtig, praktisk og bæredygtig tilgang

til pendlertrafikstrategien.

Som alternativ til den samlede

løsning for Colstrupgrunden, med

parkerings hus på Bridanagrunden, vil

man kunne løse parkeringsbehovet,

ved at etablere terræn parkering på

hele Colstrupgrunden, samt den før

beskrevne kælder under den nordlige

del. Bygningerne vil da skulle hæves

en etage over parkeringen på søjler,

med adgang via trapper og broer. Vi

vil fraråde denne løsning, da den fra

et arkitektonisk og byrums mæsigt

standpunkt vil virke særdeles uattraktivt

på stedet og dets omgivelser,

pga den meget eksponerede parkering,

manglende frirum og opholdsarealer,

samt manglende aktive stueetager.

Skønsmæssigt vil økonomien, på nær

erhvervelsen af Bridanagrunden, være

den samme, da omkostningerne til at

hæve bygninger på søjler, kan sammenlignes

med at etablere parkering i

konstruktion. At etablere en eller flere

kældre under hele Colstrupgrunden,

ser vi ikke som et alternativ, pga. den

lidet økonomiske og miljømæssige

bæredygtighed.

Se Figur 6. Snit – Stationsalmindingen

– Collstrupgrunden, inkl. tunnel og

busstationen.

SØNDRE HAVN

Etape 3

Parkeringskælder

Køge Station

Etape 1

Parkeringskælder

Etape 3

I Søndre Havn er vores strategi meget

lig de foregående to områder. Nogle

Figur 3. Parkerings- og trafikstrategi i Stationsalmindingen.

strategiske parkeringsanlæg ejet af

Køge Kyst A/S, suppleret med andre

anlæg etableret af forskellige bygherrer,

som indgår i en fælles pulje af

pladser. I den vestligste del placerer

vi tre parkeringshuse, som vi tænker

etableret af Køge Kyst som en investering

i områdets udvikling og samlede

grundværdi. De kan udføres forskudt,

så udgifterne rykkes frem og spredes

på flere år og etaper. Husene vil kunne

dække behovet i den nære radius af op

til 100 m og i antal dække 20 % af hele

områdets behov. I nærheden heraf ligger

bl.a. de nye kulturtilbud samt Søndre

Havns erhvervsarealer. På den måde er

parkeringshusene med til, at også disse

destinationer får et løft, hvormed der

skabes maximalt udviklingspotentiale.

Arealerne langs parkeringshusene i

Søndre Havn skal ikke være døde områder

uden byliv og med lange ubrudte,

ensformige facader. Vi foreslår delt

udnyttelse af stueetagerne, så de ud

over adgang, parkering og ramper til de

øvrige etager også rummer aktive udadvendte

funktioner, som detailhandel

og offentlig og privat service langs facaderne,

der vender mod de offentlige

arealer. På den måde sikres bylivet og

variationen i bybilledet.

Kun få af grundene har egen terrænparkering

i umiddelbar nærhed af

boligen. Et eksempel herpå ses i etape

1 syd. Der er lommer af parkering distribueret

langs vejene i hele området til

gæste- og korttidsparkering, og i etape

2 etableres nogle decentrale lommer

med terrænparkering til samme formål.

Herudover er hovedparten af parkeringen

i området tænkt løst ved 6 store

kældre på hver 4000 kvm, hvilket samlet

dækker 43 % af behovet. Kældrene

ligger to og to i etape 2, 4 og 5. I etape

4 er behovet afstemt efter boligarealet.

Udover 2 store kældre er der behov for

3 parkeringshuse, som tænkes sammenbygget

med boligernes volumen og

arkitektur. Der vil i denne etaper blive

bygget et mere eksklusivt boligområde,

og her er det mest attraktivt at have

sin egen parkering i umiddelbar nærhed

af boligen. I etape 2 og 5 er de 2 x 2

kældre tænkt som dele-parkering, hvor

de indgår i en samlet pulje til dækning

af hele Søndre Havns parkeringsbehov.

Dette er en del af vores idé om cyklisk

parkering.

Det relativt store kælderareal rummer

flere udfordringer men også den klare

fordel, at området ovenpå kældrene

frigøres til rekreative formål. Det er en

forudsætning, at der bliver etableret en

aftale med de enkelte bygherrer i forholdt

til tankegangen om cyklisk parkering,

og at der bliver indgået aftaler

om sammenbygning af kældrene mellem

de enkelte grunde. Dette kræver

nogle klare retningslinjer på området.

Desuden er Søndre Havns høje grundvandstand

en udfordring med stor

økonomisk konsekvens. Da vi på grund

af stormflodsrisiko og afvanding hæver

terrænet på hele Søndre Havn (se uddybning

heraf i afsnit 4.1.5 og 4.1.6) og

samtidigt hæver kældergulv koterne

med lidt ekstra, så bygningerne ovenpå

i princippet står på et lavt podium,

opnår vi tørre kældre med en væsentlig

bedre økonomi, end hvis gulvet lå under

grundvandsniveau.

I forholdt til cykelparkering vælger vi

at placere to mellemstore områder i

starten af Søndre Havn; ét ved det

nye kulturhus og ét ved strandengsalmindingens

begyndelse. Desuden

planlægger vi et mindre område, hvor

strandengsalmindingen møder stranden.

Herudover vil der være parkering i

umiddelbar nærhed af de enkelte funktioner

og boliger til at dække brugernes

behov.

Se Figur 7. Snit – P-kælder ifb.m.

Søndre havn – Hævet kælder over

grundvandspejl.

Se Figur 8. Snit – P-hus ifb.m. Søndre

havn –P-hus med aktiv stueetage.


Figur 4. Diagram: Snit – P-kælder ifb.m. etape 1 i Stationsområdet. 1:1.000

Figur 5. Diagram: Snit – P-kælder efter etape 3 i Stationsområdet inkl. tunnel. 1:1.000

Hævet Terræn

Søndre Strand

Figur 7. Snit – P-kælder ifb.m. Søndre havn – Hævet kælder over grundvandspejl. 1:1.000

Etape 3

Hævet P-Kælder

Etape 1

Grundvandsspejl

Hævet Terræn

Bolig Vej P-Hus

Detail

Almindinge Detail

Se Figur 8. Snit – P-hus ifb.m. Søndre havn –P-hus med aktiv stueetage. 1:500

Etape 3

Eksisterende Terræn

Elevator Elevator

Østre Banevej Elevator Køge Bus Station Terræn Parkering

Ivar Huitfeldtsvej Fodgænger Tunnel Køge Station

Colstrupgrunden Almindingen

Colstrupgrunden

Figur 6. Snit – Stationsalmindingen – Collstrupgrunden, inkl. tunnel og busstationen. 1:1.000

3. TRAFIK, INFRASTRUKTUR OG PARKERING

Etape 3

Etape 1

Etape 1

Køge Havn

Diagrammet viser, hvordan parkeringen

under terræn i stationsområdet

er tænkt. Her vises den

første halve del af kælderen ved

etablering under etape 1.

Diagrammet viser, hvordan parkeringen

under terræn i stationsområdet

er tænkt. Her vises den

fulde kælder med adgang via rampe

og tunnel, efter færdig udbyggelse i

etape 3

Snittet viser forbindelsen mellemstationsområdet,

stationen, den

nye busstation og selve Collstrup

grunden med sit hævede terræn.

Diagrammet viser hvordan vi

ved hjælp af hævet terræn og

hævede kældre, opnår den mest

økonomisk rentable løsning for

parkerings kældre i områder med

højt grundvandsspejl.

Diagrammet viser hvordan et

parkerings hus ikke behøver være

en død facade, men i stedet med

aktive funktioner i dele af stueetagen,

kan bidrage til et varieret byliv.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 35

Ceme


4. BYUDVIKLING, BYOMDANNELSE

OG BYLIV

KØGE ALMINDINGERNE

Hanko er det japanske navn for et

stempel. Et personligt stempel. Ens

egen signatur. Det har både juridisk

gyldighed og udtrykker ejerens identitet.

I sammenhæng med de nye bydele

og bykvarterer i Køge kan man sige, at

de er som en samling af hanko´er. En

komposition af bygninger og uderum

i et unikt aftryk og hver med deres

karakter, identitet og integration i Køge

by.

Den styrende struktur, der binder bykvartererne

sammen, er Almindingerne.

Et aflangt byrum, der varierer i bredde

og indhold afhængig af hvilke herlighedsværdier,

der er på færde. Som fx

det lange stræk fra strandengen, der

trækkes ind gennem bydelen Køge

Kyst til stationen, hvor den undervejs

møder kulturen, der er samlet omkring

Kulturalmindingen. De tre nye bydele

giver vi navnene Stationsalmindingen,

Collstrupalmindingen og Søndre

Havn. I bydelen Søndre Havn ligger

strandengsalmindingen og

kulturalmindingen.

En bys struktur har altid været bestemt

af ydre forhold. Af topografi, der afgør

byens placering, af skove og kyster,

der virker som modstand for byens

ekspansion, eller af kommune- og

matrikelgrænser, der forhindrer vækst.

Også forhold som forsvar, der afgrænser

byen, former byens gader som fx de

radiale stjerneboulevarder i Paris. Eller

middelalderens byplaner med labyrintagtige

gadenet. Indviklede gadestrukturer,

der vildleder de indtrængende

eller suuk´en, der giver læ og skygge

for de handlende i Syrien. Men også

servitutter og regler for udformning

af bydele har konsekvenser for udtryk.

Eksemplerne er mange.

Den type bydele, som vi foreslår i

Køge, er ligeledes organiseret af ydre

forhold. Her er det forurenet eller blød

jordbund, banetraceet, ejerforhold,

byggelovgivning, økonomi og antal

kvm boliger mm. Men også helt andre

s 36

parametre som oplevelse, herlighedsværdi

og biodiversitet er bestemmende

for byens struktur. Det sidste er nyt.

Vi kender ikke byer i Danmark, der er

udviklet med dette som prioritet på

lige fod med infrastruktur, økonomi og

byggelovgivning.

Den bystruktur, som vi foreslår, er ikke

defineret af infrastrukturen eller logisk

effektivitet. Den er derimod baseret på

et system af forskellige typer oplevelser,

forskellige byrum som almindinger,

lokale og grønne byrum, på biodiversitet,

sundhed, flora og fauna og på

shared space praksis i de rum, hvor alle

færdes.

I de nye bydele er logisk og rationel

styring erstattet af atmosfære og

sanselighed. I de nye bydele, er det oplevelser,

vidensdeling, læring og social

integration, der leder borgerne fra A til

B. Måleenheden er kvalitetstid og ikke

afstanden målt i meter. Kvalitetstid

er defineret ved sundhed, kultur og

herlighedsværdier. Jo mere kvalitetstid

jo mere sundhed, velvære og kulturel

integration. Naturligvis kan man også i

vores byrum komme hurtigt fra A til B,

hvis det er nødvendigt. Så bruger man

andre kombinationer af det infrastrukturelle

system eller tager skyklapper

på. Men det at have flere og kvalitative

valgmuligheder er nyt og netop kendetegnende

for denne type bydele og

byudviklingsstrategi, som vi foreslår i

Køge.

Placeringen og udformningen af de nye

veje/ruter gennem byen stimulerer til

kreativitet og opfindsomhed. Det er to

begreber,somdentraditionellebyogbyudvikling

fatalt mangler. Eksemplerne

er mange som eksempelvis Ørestaden

og Havnestaden i København.

Naturens nærvær i de nye bydele er ikke

bare masser af grønt. Det er naturens

processer, der synliggøres som håndtering

af vand efter regn, der gøres til

en attraktion som vand i byrummene,

minibiotoper og næring til byens mange

nye træer. Det er også naturens nærvær

som del af en ny hverdag, der i boligkvarterne

bliver en blanding af by- og

landliv med korte afstande til handel,

strand og tog.

Hanko

Køge Almindingerne

Diagramserie 1

STATIONSALMINDINGEN

Stationsalmindingens udtryk er en

blanding af å-landskab og den klassiske

købstads butikskultur. Bygningerne

nedskaleres og gøres attraktive i

øjenhøjde. Det er, når man går gennem

almindingens varierede rum, at en ny

type handelsgade viser sig med dagligvarer

og biodiversitet side om side.

Almindingen er et shared space. Det

giver ikke kun tilgængelighed for alle,

men giver også alle en oplevelse af at

være del i et dynamisk miljø præget af

handel og omgivelsernes stofskifte.

Stationsalmindingen realiseres i to

faser. Den første placerer to parkeringsområder

i konstruktion og en relativ

kort alminding, der er samlet i et strøg

tæt ved Rådhuset, slipperne og Torvet..

Anden fase realiseres, når første fase

viser sig at være en så stor succes, at

den skal udvides. Almindingen forlænges

da i hver ende, hvorved parkeringen

bliver en fuldt integreret del af almindingen.

Udtrykket af handelsgademiljø

finder vi tilsvarende i Tokyo omkring

Daikanyama Station og ved Hill Side

Terrasse´s gradvise udbygning over en

20-årig periode.

Fra såvel nationale som internationale

undersøgelser ved vi, at den kritiske

grænse for at skifte transportform fra

bil til cykel eller gå, er 5.000. Alle ture og

ærinder indenfor en radius af 1.000 m

kan derfor ubesværet konverteres fra

bil til cykel. Hele Køge Kyst udviklingen

ligger indenfor 1.200 m fra stationen og

bykernen! Derfor giver det god mening

at nedlægge biltrafikkens passage over

jernbanen ved Havnen og opretholde

den ved de øvrige bro- og tunnelpassager

nord og syd for byen. Passagen

over jernbanen i den nye bykerne, der

er en sammensmeltning mellem den

gamle og det nye byrum ved havnen,

Nordre Kajgade og Kulturalmindingen,

fastholdes for gående og cyklende. Det

gør vi af bæredygtige, økonomiske og

tilgængelighedsmæssige årsager. Det

fungerer i dag, og det fungerer i bla

Tokyo. Så indtil andre muligheder er

økonomisk realiserbare eller krævet af

sundhedsmæssige årsager, anbefaler

vi at fastholde denne ligefremme

VARIERET KANT OG ARKITEKTUR

Bebyggelsen på et givent byggefelt har stor betydning for det

offentlige rum omkring det, ikke kun visuelt, men også i forhold

til klima, skygger og rum. Det er derfor vigtigt at det sikres at byggefeltets

“kanter” og bygninger skaber rum, nicher, variation og

gadeforløb. Dette kan styres ved forskellige former for regulering.

kontakt mellem gammelt og nyt. To

nye gang- og cykelbroer forbinder

bykernen med Collstrupgrunden og

Strandengsalmindingen.

Fra passagen over jernbanen kommer

de cyklende og gående fra

Stationsalmindingen, der tæt vævet

sammen med den gamle købstadsidentitet

og en ny arkitekturtypologi,

ud i vest med en stor åbning til havnen,

bugten og kulturen. Fra dette byrum

er der et 180 grader syn, der inkluderer

de gamle bygninger, Toldboden,

industrihavnen, havnen med sport og

kultur, Kulturalmindingen og de nye

boligkvarterer længst ude, hvor strandengen

møder byen. I eet greb samles

alt det, som er Køges nye identitet

med fundamentet i ryggen, mens man

skuer ud mod horisonten. Sammen

med Torvet er dette byrum Køges

centrale byrum. Hvor Torvet samler

den gamle bykerne, samler havnebyrummet

Køge Kyst og viser gennem

sin udformning og brug essensen af de

nye bydele.

STRANDENGS- OG

KULTURALMINDINGERNE

Strandengs- og Kulturalmindingerne

ligger begge i Søndre Havn, der sammenbinder

de yderste kajkanter i

bugten med den historiske bykerne.

De 7 bykvarterer i bydelen Søndre

Havn er hver især en komposition af

bygninger og lokale byrum, der som en

samling af hanko´er, skaber balance og

mangfoldighed.

KVARTER A - GRINDVIG

Kvarteret har fået sit navn af præfikset

grind, der betyder grus, og relationen til

placeringen i havnen, som i en indre vig.

Heraf Grindvig.

I Tokyo ligger en række mindre boligkvarterer,

som Nap Architects og arkitekterne

Sou Fujimoto, Akihisa Hirata

og Yoshihiko Yoshihara har realiseret.

Disse kvarterer har proportioner båret

af den menneskelige skala og rumlige

kvaliteter, som er meget efterspurgte.

Kvartererne bygger på den traditionelle

by med huse i 2-4 etager med små haver

og et aktivt fælles uderum, hvori gaden


2 MODELLER FOR KANTREGULERING

indgår. Vi foreslår grupper af simple,

mindre og større huse i kultiverede omgivelser

baseret på fritstående og store

træer. En tæthed i bebyggelsen, der

veksler mellem grønt og huse. Her er

stor variation i rumlighed og oplevelser

af samspil mellem natur, vejr og bolig.

KVARTER B - ÅSTOFTE

Kvarteret ligger som en slags toft/tofte,

hvilket betyder et ‘(indhegnet) jordstykke

udskilt af landsbyfællesskabet og beregnet

til bebyggelse mm for den enkelte

beboer’. I bebyggelsesnavne har det en

ældre betydning ‘grund for bebyggelse’,

og forekommer ofte som en reference til

terrænform. Således Åstofte.

Den rumlige komposition af bygninger,

byrum og færdsel har betydning for

indbyggernes adfærd. Vi ved, at ca.

30 mennesker i en klyngebebyggelse

er grænsen for, hvor mange man kan

have et naboforhold til. Derfor foreslår

vi klynger af bebyggelser, der er kittet

sammen til en større helhed. I hver

klynge kan der bo 30-35 beboere.

Områdets karakter er en blanding af enkelt

byggeri, kolonihaver og tæt natur.

Vi kender tilsvarende områder i Europa

som fx Ypenberg i Holland.

Navnet “Køge” stammer fra et begreb,

der har betydningen “stedet ved åsen”.

Køge Ås er en tunnelås, som er den

form for ås, der dannes, når en flods

strømningshastighed nedsættes, og

groft materiale bliver aflejret. Det er

denne ide, der har formet bebyggelsesplanen

for dette kvarter. Det nye

ved denne type bebyggelse og lokale

minisamfund er, at den rumlige komposition

af byrum, sundhed og stærkt

differentierede rumligheder er styrende

for udtrykket. Infrastrukturen bygger

på shared space, og matrikuleringen

sikrer, at alle har private, semiprivate

og fælles uderum.

Se Diagramserie 1

KVARTER C – HAVNE ENGEN

Min_Max

Kvarteret ligger i Søndre Havns enge.

Således betegnelsen –eng med præfikset

havn: Havne engen.

Min byggefelt

Max byggefelt

MODEL 1

Ved at etablere et min_max byggefelt sikres det at byggeriet ikke

trækkes helt væk fra gaden og derved svækker gadeforløbet. Samtidig

skabes muligheder for variation og forskellige rumligheder.

4. BYUDVIKLING, BYOMDANNELSE OG BYBYGNING

75%

Rækkehuse er en altid efterspurgt

boligform. Attraktiv pga. det lokale og

sociale naboskab og uden for store forpligtigelser

i haven. Det er også en energibesparende

byggeform, og vi kender

mange eksempler på gode kvarterer

rækkehusene lægeforeningens boliger

i København Ø, Fuglebakkekvarteret

på Frederiksberg og Sluseholmen i

København SV. Bebyggelsesplanen

minimerer vejanlæg og maksimerer

brugen af vej til andre formål som ophold

og mødested som det bl.a. kendes

fra Kartoffelrækkerne i København.

For at undgå det lidt monotone udtryk

rækkehusbyggeriet ofte kan have, foreslår

vi, at de forskellige rækker bliver

bebygget med forskellig arkitektur og

beplantningstræk.

KVARTER D - STRANDKÆRET

Kvarteret har fået sit navn Strandkæret,

da det ligger ved stranden og har flere

ligheder med, hvordan et kær biologisk er

sammensat.

Vi ved, at jo mere natur, der er lige uden

for døren, jo bedre sundhed, mindre

stress og mere balance i hverdagen. I

det traditionelle byliv er der stor forskel

på livet i byen og i sommerhuset. Alene

vejene med asfalt og kantsten er skiftet

ud med grus og tæt og varieret randbeplantning

som fx vejene i Asserbo

plantage. Sommerhusets kvaliteter

som fristed med et liv ved vand, enge

og træer trækkes i Kvarter D helt ind

mellem husene og forenes med byens

komfort i ét og nyt greb. Denne bydel

vil være den første i landet, der giver

plads til at udvikle nye boformer, som

ellers kun kendes fra sommerlandet og

landsteder. Men her sker det i en tæt bystruktur

tæt på vandet og strandengen.

KVARTER E - PINJEHØJ

25%

Min 75% af bygningens

facade skal placeres i

zonen fra kant og 2m

tilbage.

Kvarteret er karakteriseret af opfyldt

jord og stor plantning af pinjer, således

Pinjehøj.

Området ligger centralt mellem

Strandengsalmindingen og

Kulturalmindingens afslutning ud til

havnepromenaden. Bebyggelsen placeres

som større bygningskroppe i et tæt

træplantning, et Pinet. Et Pinet er en

25%

2m 5m 5m

50%

25%

50%

Max 50% af bygningens

facade skal placeres i

zonen fra kant og 5m

tilbage.

50%

Max 25% af bygningens

facade skal placeres i

zonen fra kant og 5m

tilbage.

Max 25% af bygningens

facade skal placeres i

zonen fra kant og 5m

frem.

MODEL 2

Regulering af en procentvis fordeling af bygningernes placering,

fordelt efter 3 kanttyper, bycenter, kvarter og landskab.

samling af forskellige slags nåletræer

som penselfyr, bjergfyr, vandgran og

sortgran. En underskov af frodige bær

og –frugtblomstrende træer. Området

henligger i sand med køreveje og stier

i lys beton, og udeopholdsrum med

trægulve. Her, som i de andre bykvarterer,

er flora og fauna forskellig og med

til at give kvarteret et selvstændigt

udtryk samtidig med, at det sikrer en

stor og mangfoldig biodiversitet og

høj social-kulturel oplevelsesfrekvens.

Byplanen er generisk og husene kan

bygges uafhængigt af hinanden og i

forskellige udtryk, hvis ønsket. Det er

det landskabelige indhold, der skaber

sammenhæng og herlighedsværdi.

KVARTER F - SANDNÆS

Yderst ligger næsset, og herfra er der

vand og sand til alle sider. Således

Sandnæs.

Yderst i bydelen, med vand på tre sider,

ligger et komplekst etage- og terrassebyggeri.

Hver bolig har et privat

uderum på størrelse med boligen selv.

Det giver mulighed for at bo både ude

og inde, og ude hele sommer halvåret.

En slags stablet enfamilieboliger,

forskudt og drejet i forhold til vind, lys

og udsigt, så hver bolig får så mange

kvaliteter og adgang til vand som mulig.

Boligblokken ”Bjerget” i Ørestaden

er delvist bygget efter samme princip.

Men til forskel fra disse, der ligger ud

til metroen, har boligerne langs havnepromenaden

direkte adgang til vand,

fælles udeopholdsrum og vidt udsyn

over Køge bugt og egne haver med

plads til beplantning og udekøkken.

Områdets boliger kan sammenlignes

med store fritidsboliger i urbane

bekvemmeligheder som at have bilen

tæt ved boligen og små midlertidige

cafeer og andre kulturelle attraktioner.

Parkeringen i området finder plads i

konstruktioner både under og over terræn

og integreret i boligblokkene.

KVARTER G – SØNDRE BAKKE

Kvarteret ligger inderst i havnen på

opfyldt jord. En slags bakke med

Strandengsalmindingen centralt beliggende

i Søndre Havn, således Søndre

Bakke

Omkring Strandengsalmindingen og

langs kulturalmindingen ligger større

bygninger med erhverv og kultur. Ud

fra en bæredygtighedsmæssig vurdering

er det mest hensigtsmæssigt at

erstatte ØA-huset med en ny bygning

frem for at renovere og opgradere den

til dagens aktuelle standarder for et

kulturhus. Samtidig vil Køge kunne

markedsføre sig på kulturel fornyelse

og sætte nye standarder for offentligt

byggeri og bæredygtighed, optimere

fleksibiliteten i anvendelse og minimere

driftsomkostningerne. Hermed skabes

et nyt varemærke for Køge Kyst kulturprofil,

der vil trække mange andre

positive kræfter med sig, såsom ny

roklub og de nuværende sportsaktiviteter.

Eksempler på lignende projekter

er Sanaa´s seneste bygning i New

York, Zumtur´s i Bergenz og O´Gehry i

Minneapolis. Alle er de kulturhuse med

udstillinger, museumsfunktioner og

cafeer. Parkeringen i området finder

plads i konstruktioner både under og

over terræn.

COLLSTRUPALMINDINGEN

Collstrupalmindingens udtryk er et let

skrående terræn med højeste punkt

centralt på almindingen. Herfra kan

man se ud i omgivelserne, og højden af

almindingen er bestemt af mængden

af indarbejdet forurenet jord i terrænformen.

Kontorhusene holder som en

beskyttende hånd hver især om et indre

og offentligt tilgængeligt gårdrum, der

alle er forbundet med hinanden ved

passager og stier. Som Hakescher Höfe

i Berlin, Fünf Höfe i München og slipperne

i Køge.

En kompakt bydel hvor bæredygtighed i

byggeriet er betinget af samspillet med

byrummene. Byrummenes minibiotoper

fungerer som recipient for det lokale

regnvand og som habitat for det lokale

fugle- og insektliv. Bæredygtighed og

natur i ét greb.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 37


“Storslået, positivt og visionært”

5. BORGER- OG

INTERESSENTINDDRAGELSE

Ifølge Køge Kysts interessentanalyse

er kendskabet til byudviklingsprojektet

meget stort, og alle interessenter

uden undtagelse opfatter projektet

som storslået, positivt og visionært.

Samtidigt er der stor tilfredshed med

den hidtidige inddragelse af interessenter

og borgere i udviklingen af

havneområdet, og mange interessenter

giver udtryk for, at de forventer fortsat

at blive inddraget i den videre udvikling

af Køge Kyst. Denne positive indstilling

til det nye Køge Kyst projekt gik igen

ved borgermødet den 19. maj. Her var

der generelt en god stemning og stor

interesse omkring projektet. Køge Kyst

har derfor i realiteten det bedst tænkelige

udgangspunkt for en konstruktiv

interessentdialog og –inddragelse, hvilket

samtidig forpligter og giver nogle

særlige udfordringer.

FORVENTNINGSAFSTEMNING

Den store tilfredshed og viden om

projektet medfører høje forventninger

til processen fremover, hvorfor det er

vigtigt for projektets succes, at disse

forventninger indfries - eller justeres, så

de ikke skuffes. En konstruktiv dialog

skal derfor tage udgangspunkt i en god

forventningsafstemning. Det er både

emnerne og vilkårene for dialogen, der

skal gøres helt klar for alle. På den måde

kan man indarbejde og imødekomme

behov og ønsker eller afvise disse med

faglig og saglig argumentation.

Det skal stå klart, hvad det er Køge Kyst

forventer, og hvad interessenterne kan

forvente – hvad de vil have indflydelse

på, og hvad de ikke har indflydelse på.

Forventningsafstemningen skal være

dynamisk, da byudviklingsprojekter

som Køge Kyst løber over så lang tid,

at mange af forudsætningerne vil

ændre sig måske flere gange i løbet af

processen. Borgerne vil gerne have løsninger

her og nu, hvorfor det kan være

nødvendigt at fortælle om projektets

forskellige usikkerheder, og hvorfor

ting tager tid. Ligeledes er det centralt,

at når borgerne involveres, så er det

under klare forudsætninger for, hvad

der er rammerne for det mulige. Disse

opstilles af på forhånd i samråd mellem

teamet, kommunen og Køge Kyst.

5.1 FORMÅLET MED DIALOGEN OG

INDDRAGELSEN

Der ses tre formål med dialogen og

inddragelsen – henholdsvis ejerskab,

tilpasning/udvikling af planen samt

branding af Køge Kyst.

s 38

EJERSKAB

Et væsentligt formål med dialogen og

inddragelsen er at skabe opmærksomhed

og ejerskab til projektet blandt alle

relevante interessenter og aktører - ikke

kun borgere og erhvervsdrivende m.fl. i

Køge Kommune, men også potentielle

borgere, investorer og virksomheder.

Her handler det i høj grad om, at det

eksisterende og potentielle liv skal engageres

og involveres i området, så der

skabes ”liv før byen”. Kun ved at gøre

projektet relevant og vise dets værdi

for interessenterne, kan Køge Kyst

få skabt det ejerskab hos de eksterne

parter, der skal til for at projektet kan

realiseres og blive en succes. Ligeledes

vil ”livet før byen” bidrage til at høje

projektets brandværdi, hvilket har stor

betydning for projektets økonomiske

bæredygtighed.

Vi foreslår, at det eksisterende og

potentielle liv engageres i udviklingen

af de særlige karakteristika ved hver

alminding. Her kunne det fx være handelslivet,

erhvervslivet og kulturlivet,

der var med til at udvikle detailalmindingen,

mens sports- og fritidsklubber

var med til at udvikle strandengsalmindingen.

Ved på den måde at give

brugere og kommende beboere af området

mulighed for selv at sætte deres

aftryk på det offentlige rum skabes en

stærk tilknytning hertil – en følelse af

hjemlighed. Det er her, man hører til og

føler sig tryg. På denne måde skabes

en pionerånd omkring projektet, hvilket

giver liv i det offentlige rum.

TILPASNING/UDVIKLING AF PLANEN

Et andet formål er at indsamle brugbare

input til byudviklingen. Afgørende er

det, at borgerne er med til at udvikle

planen inden for de af os opstillede

rammer. Da vores udgangspunkt via

vores grundidé med almindingerne er

det offentlige rum, vil det blandt andet

være mulighederne her inden for, der vil

være relevante at involvere borgerne i.

Involveringen i forhold til udvikling af

planen bør ikke kun indbefatte ønsker

og behov, midlertidige aktiviteter og

planløsninger, men også forslag til processuelle

aspekter som fx mødeformer,

netværk mm. Dialogen skal således

medvirke til, at alle relevante interessenter

og aktører får den til enhver tid

nødvendige information og mulighed

for at komme med input til projektet -

både gode ideer og andre input, som fx

problemer, utilfredshed eller andet.

BRANDING

I vores arbejde med social bæredygtighed

har vi udformet en plan for, hvilke

segmenter vi forventer, der kunne

være potentielle borgere i det nye

Køge Kyst. Det vil derfor være oplagt

at sørge for en væsentlig inddragelse

af disse – hvad skal der til for, at de vil

bo i Køge? – hvormed inddragelsen vil

fungere som branding af området. Og

igen vil det relatere tilbage til ejerskabet

– er man blevet hørt i processen, og

er ens meninger blevet taget alvorligt,

så vil der være større chance for, at man

vil være interesseret i at bo i området.

Det samme vil gælde for developere

samt detailhandels- og erhvervslivet.

Interessen er vakt.

5.2 MÅLGRUPPERNE

I arbejdet med Køge Kyst indgår en lang

række af emner, der hver har forskellige

målgrupper og derfor skal formidles på

hver deres måde. Også antallet og kredsen

af indbudte deltagere tilpasses til

formålet - det er ikke alle, der skal høres

om alle ting i alle faser. Både de konkrete

områder, der berøres af projektet,

og de emner, der i øvrigt er på spil, vil

ændre sig i forløbet, hvilket betyder, at

forskellige målgrupper skal inddrages

på forskellige tidspunkter. Desuden er

det centralt, at der både bliver inddraget

nuværende Køge-borgere og fremtidige

Køge-borgere – på samme måde som

nuværende og fremtidige handelsdrivende

og virksomhedsejere. Via dialog

med disse opnås indblik i, hvad der skal

til for, at fremtidige borgere og handelsdrivende/virksomhedsejere

kunne være

interesserede i at flytte til området. I

forhold til tiltrækningen af endnu ikke

tilflyttede beboere bør kommunikationen

målrettes efter segmentanalysen

(se afsnittet ’Social bæredygtighed’),

hvorfor der fokuseres på de personer,

som man forventer, vil være interesserede

i området Køge Kyst.

For at engagere de borgere, der normalt

ikke plejer at deltage i sådanne projekter,

kan der opdeles i mindre mere

overskuelige delprojekter, som giver

hurtigt resultat og giver deltagerne en

større oplevet og reel indflydelse. Dette

kunne derfor ske med udgangspunkt i

undertemaerne, som det ses vist i Tabel

1, hvor en tidsplan ses kombineret med

hvilke interessenter, der skal inviteres.

Se tabel 1

5.3 INDDRAGELSESFORMER

Både mødeformen og medievalget skal

matche målgruppen og afspejle, hvad

formålet med mødet er: er der tale om

et møde, der skal skabe ideer, beslutninger,

findes konsensus eller noget

helt fjerde? Traditionelle borgermøder

med fx ekspert og/eller politikerpanel

er ikke velegnet til mere dialogbaseret

byudvikling og betyder, at det ofte kun

er de mest veltalende og højtråbende,

der bliver hørt.

ARBEJDENDE VÆRKSTED

Som en utraditionel mødeform kan der

opstilles et telt/en husvogn, der placeres

tre steder i Køge over en periode.

Først på torvet (for at symbolisere,

at planlægningen af Køge Kyst tager

udgangspunkt i den gamle del af byen

– fokus på køgekulturen) og derefter

ved stationen (som symboliserer overgangen

– med fokus på detailhandel) og

afslutningsvis på Søndre Havn (for at

afslutte med den nye bydel – fokus på

boliger). Hermed vises, at det er disse

lokaliteter der i særlig grad skal behandles

og forbindes. I teltet/husvognen

kunne det vindende team have ”arbejdsplads”

i 2-3 dage hvert sted sammen

med repræsentanter fra Køge Kyst

A/S. Hermed kan interesserede komme

forbi og følge udviklingen af Køge Kyst

og borgerne kan stille spørgsmål og

få en dialog ansigt til ansigt. Stedet

kunne fungere som en slags arbejdende

værksted, hvor borgerne kan se ”hvordan

planlægningen foregår” og komme

med input til arbejdet. Eventens succes

er derfor ikke baseret på, at der hver

gang skal komme en masse borgere,

men skal derimod ses som et tilbud, der

skabes synlighed.

BORGERFORUM

Allerede indledningsvis bør der

nedsættes et borgerforum med

repræsentanter fra forskellige brugergrupper

- engagerede borgere samt

repræsentanter fra det lokale erhvervsliv

og interesseorganisationer. Det blev

klart på borgermødet den 19. maj, at

de forskellige interessenter i Køge

nuværende tidspunkt ikke har meget

dialog på tværs. Hver især er de stærke

på egne områder, men har ikke formået

at få mobiliseret en samlet stemme,

hvor tværfagligheden kan bidrage og

styrke den enkeltes område.

Børn og unge er desuden en ofte meget

overset interessent i byudviklingsspørgsmål

og debatter. Der kan i et projekt

som dette, der vil skulle realiseres

over en lang årrække, være endnu større

grund til at inddrage netop børn og unge

i arbejdet - ikke mindst i udviklingen af

det nye kulturhus. I et borgerforum vil

det derfor være yderst relevant, at der

sidder repræsentanter for børn og unge,

da disse vil have en stor betydning for

den positive udvikling af Køge Kyst.

Alternativt kan der oprettes et særligt

børn- og ungeforum som supplement

til det andet.


KOMMUNIKATIONS- OG

INDDRAGELSESSTRATEGI

For at holde styr på alle dele af inddragelsen

bør der udarbejdes en kommunikations-

og inddragelsesstrategi,

som skal dække både intern og ekstern

kommunikation og alle relevante interessenter.

Strategien skal vise, at Køge

Kyst ønsker en inkluderende, åben og

transparent kommunikation og tror på

værdiskabelsen af en konstruktiv og

kvalificeret dialog med interessenterne.

Beslutninger og løsninger baseret på

borgerdialog giver positiv omtale og

skaber større og bredere opbakning,

men det må ikke være dette alene, der

begrunder dialogen.

Kommunikations- og inddragelsesplanen

skal være struktureret og trods

en relativ høj detaljeringsgrad give

overblik. Kommunikationsplanen skal

beskrive de overordnede strategiske

mål for kommunikationen og angive de

konkrete dialogaktiviteter til de forskellige

interessenter og aktører i projektet.

Vi foreslår derfor, at der for hvert møde

i Tabel 1 opstilles et skema, som der i

Tabel 2 er vist et eksempel på udformningen

af.

Se tabel 2

Succeskriterierne for dialogen skal angive,

hvornår kommunikationen og dialogen

er succesfuld. Kommunikationen

skal løbende evalueres for at undersøge,

om dialogen havde de forventede

effekter i forhold til de relevante målgrupper,

Køge Kyst får mulighed for

eventuelle justeringer mht. fx: formen,

indholdet eller målgrupperne mm. Det

gøres ved at de kommunikationsansvarlige

systematisk samler op efter

hver væsentlig dialog- og inddragelsestiltag

- for at dette sker, skal det lægges

ind som en fast del af planen. På denne

måde vil de indsamlede erfaringer desuden

kunne anvendes fremadrettet af

Køge Kommune og Realdania.

Eksisterende

5. BORGER- OG INTERESSENTINDDRAGELSE

Informationsmøde 09.03.10

Interessentmøde 19.05.10

Borgermøde 19.05.10

Borgermøde 12.08.10

Sports- og fritidsmøde

- strandengsalmindingen

Kulturmøde

- kulturalmindingen

Ungdomsmøde - kultur- og

strandengsalmindingerne

Boligmøde for developere

Boligmøde for borgerne

Møde med investorer

- erhvervs- og detailalmindingen

Beboere/brugere • • • •

Beboere/brugere – særligt børn og

unge

• • •

Sports- og fritidsklubber - maritime • • •

Sports- og fritidsklubber - kulturelle • •

Sports- og fritidsklubber - øvrige • • •

Industri/erhverv – inden for området

Industri/erhverv – uden for området •

Detailhandel/cafe mv. • •

Institutioner – kulturelle (•) •

Institutioner – miljø • •

Køge Kommune • • • • •

Bygherre og developere • •

KøgeKyst A/S • • • • • • • • • • •

Endnu ikke tilflyttede

Beboere • •

Beboere – særligt børn og unge •

Sports- og fritidsklubber - maritime •

Sports- og fritidsklubber - kulturelle •

Sports- og fritidsklubber - øvrige • •

Institutioner – kulturelle •

Industri/erhverv •

Detailhandel/cafe mv. • •

Tabel 1

Formål Ideer til udvikling af

strandengsalmindingen

Sports- og fritidsmøde Ungdomsmøde Boligmøde for developere

Budskab At Køge Kyst er interesserede i

en dialog med de eksisterende

foreninger og brugere af

området

Inddragelse af børn og unge i

udviklingen af Søndre Havn

Børn og unge har en væsentlig

stemme i Køge Kyst, som der

lyttes til.

Interessenter Se Tabel 1 Se Tabel 1 Se Tabel 1

Ønskede effekter/

succeskriterier

Inddragelsesformer,

medier og metoder

At udvikle ideer til udformningen

af strandengsalmindingen

samt at skabe ejerskab blandt

interessenterne, så der skabes

”liv før byen”.

Der bør fokuseres på både

brugernes erkendte og ikkeerkendte

behov – hvad har de

brug for pt. og hvad kunne være

interessant at udvikle fremover.

For at have fokus på den

konkrete alminding kræver det

en model af dette byrum samt

en række ”funktionsbrikker”, som

interessenterne kan være med til

at udvikle.

At få unge brugere i området,

hvormed der skabes ejerskab og

”liv før byen”.

At gøre dem opmærksomme

på de muligheder, der ligger i

området for børn og unge med

initiativ.

For at komme i kontakt med det

unge segment, bør der tænkes

kreativt og i forholdsvis kreative

inddragelsesformer. Det kunne

fx være ved inddragelses af

interaktive medier i idéfasen.

Bæredygtighedsworkshop

At informere developere om

mulighederne i Køge Kyst

At Køge Kyst arbejder

åbent og dialogbaseret med

udviklingsområdet

MØDERÆKKEN GENTAGES…

At developere bliver

interesserede i Køge Kyst og

opfatter området som et vigtigt

sted at investere. Stigende

interesse betyder stigende

byggeretspriser

Informationsmøde med

efterfølgende spørgsmål

Ansvarlige Vindende team Vindende team Køge Kyst A/S

Efterfølgende

kommentarer

Tabel 2

Nåede vi succeskriteriet?

Hvad gik godt/dåligt?

Læring af mødet?

Nåede vi succeskriteriet?

Hvad gik godt/dåligt?

Læring af mødet?

Nåede vi succeskriteriet?

Hvad gik godt/dåligt?

Læring af mødet?

TEAM SLA · Køge Kyst · s 39


Energi

6.1.1 ENERGI

Alt energiforbrug påvirker miljøet. For

at sikre gennemtænkte løsninger i

projektet, både med hensyn til energiforsyning,

energiforbrug og indeklima,

er det vigtig at gennemføre de rigtige

valg tidligt i projektfasen. Det anbefales

derfor at koble den miljømæssige

bæredygtighed med den økonomiske,

som det er vist på figur 1. Den nederste

del af figuren er den mest optimale at

ramme, da der her kan opnås meget

stor energimæssig bæredygtighed for

en lille investering. Udover bygningens

form og orientering kan nævnes bedre

ventilationsløsninger, bedre isolering

og passive teknikker til f.eks. kølning,

hvormed forbruget kan mindskes anseligt.

Belysning og elforbrug generelt har

også stort effektiviseringspotentiale.

Nye lyskilder i form af LED-lamper, forbedret

elektronisk udstyr og ændret

adfærd kan lede til en halvering af

el-behovet.

Se Figur 1: Cost benefits for miljøet

KØGE KYST 100 % CO 2 -NEUTRAL

Med Køge Kysts høje ambitioner om

at fremstå som en bæredygtig bydel

i mange år frem, skal der foretages

investeringer i de økonomisk mest attraktive

tiltag. Et bæredygtigt energisystem

bør i Køge Kyst implementeres

ved, at man lokalt formindsker behovet

for energi samt implementerer teknologi

til produktionen af CO 2 -venlig

energi. Energibehovet i Køge Kyst til

opvarmning, kølning og elektricitet bør

på længere sigt produceres lokalt, så

bydelen kan blive CO 2 -neutral. Dette

kan afstedkomme en blanding af alternativer

i form af sol- og varmepumpeenergi

samt nye teknologier. Samtidig

udveksles kontinuerligt energi med

det øvrige net, som benyttes som en

slags buffer og øger fleksibiliteten i

systemet.

Målet om at reducere energibehovet

mest muligt skal også afspejles i kravene

til bygningerne. Det anbefales,

at der i lokalplanen stilles krav om at

bygge efter passivhusstandarden.

Med den nuværende teknologi er

det ca. 5-10 % dyrere at bygge efter

passivhusstandarden.

Iudviklingsplanenerdertagethensyntil,

at solen skal udnyttes mest muligt, ved

at vi har placeret almindingernes hovedretning

mod syd, så sol-indstrålingen er

størst mulig. F.eks. er bebyggelsen på

den østlige del af Søndre Havn bygget

med de højeste bebyggelser mod nord

og de laveste mod syd, så den passive

solvarme kan udnyttes om vinteren.

For at undgå overophedning i sommervarmen

skal der etableres solafskærmning.

Samtidig skal udformningen af

s 40

bygningernes glaspartier gerne kunne

eliminere brugen af kunstigt lys i dagtimerne

og derved nedsætte bygningens

energiforbrug.

Mange kommuner (f.eks. Århus og

Sønderborg Kommune) har opsat mål

om at blive CO 2 -neutrale inden 2030.

Projektgruppen anbefaler, at energiforsyningen

i Køge Kyst i detailprojekteringsfasen

også ses i sammenhæng

med den samlede energiforsyning for

Køge Kommune specielt set i lyset af

de høje ambitioner i Køge med etablering

af CO 2 -venlig fjernvarmenet. Et

valg om at lade Køge Kyst være energi

producerende vurderes ikke at være

økonomisk bæredygtigt, da der med

den nuværende teknologi kan opnås

meget mere miljø for pengene ved at

se på løsninger til at gøre hele Køge

Kommune CO 2 -neutral.

FJERNKØLING

Havvandskøleforsyningen er en oplagt

mulighed i Køge Kyst for køling af

virksomheder, forretninger og kontorbygninger.

Boliger bør udformes, så

køling ikke er nødvendig. Havvand kan

bruges til køling i vandbårne systemer,

hvor det kolde vand pumpes ind i bygningen

til køleelementerne. Det kræver

mindre energi at transportere en given

mængde kulde i et vandbårent system

end i et luftbårent system, og det kræver

mindre plads. Leveringen af vandet

foregår gennem et rørsystem, der ligner

det eksisterende system til distribution

af fjernvarme. Københavns Energi har

beregnet, at en havvands køleforsyning

kan spare 80 % af den elektricitet, der

ellers ville være brugt på decentrale

anlæg.

Direkte køling er næsten gratis både

CO 2 -mæssigt og økonomisk, men om

sommeren, hvor behovet for køling er

størst, er havvandets temperatur normalt

for høj. Derfor skal kølesystemet

helst kombineres med en absorptionskøling,

hvor havvandet bruges til at

kondensere vand, der er blevet kogt af

fjernvarmedamp. Det øgede behov for

køling i sommermånederne passer godt

ind i absorptionskølerens koncept, da

fjernvarmeværkerne i disse måneder

kan gøre brug af billig overskudsdamp

og på den måde holde omkostningerne

og CO 2 -udledningerne i bund. Det opvarmede

vand fra kølesystemet kan

efterfølgende benyttes til at opvarme

et saltvandsbassin placeret i bymidten

med henblik på at etablere et Køge Kyst

Kurbad.

Om vinteren har varmepumperne i et

fjernvarmesystem også den fordel, at

man kan udnytte varmepumperne til

varmeproduktion i perioder, hvor elpriserne

er billige pga. overproduktion

fra vindmøller. Dette er med til at gøre

tilbagebetalingstiderne for investeringerne

meget bedre. Rentabiliteten af

at etablere fjernkøling bør undersøges i

næste fase i projektet.

SYSTEM MED FLERE ETAPER

Det anbefales, at Køge Kyst skal være

CO 2 -neutral i 2020. Argumentationen

herfor er, at specielt energikilder til

produktion af CO 2 -venlig strøm stadig

er meget omkostningstunge, men at

den teknologiske udvikling peger i retning

af, at der inden for en kort årrække

udvikles langt mere effektive systemer

til langt lavere pris. Effektiviteten af

vindkraftt stiger kontinuerligt. Solceller

og solfangere udvikles og bliver billigere

at producere. Varmepumper har også

et fremtidigt udviklingspotentiale, selv

om teknikken i dag nærmer sig den

teoretiske begrænsning. Dertil kommer

udviklingen af nye energiområder.

Brændselsceller er et alternativ, som

diskuteres meget, og som anses for at

kunne være kommercielt i drift inden

for en tiårsperiode. På samme måde ser

det ud inden for teknologier til lagring

af energi. De er på nuværende tidspunkt

under udvikling og medfører i dag

omkostningstunge investeringer, men

kan på længere sigt være en mulighed

i Køge Kyst. Det kunne eksempelvis

være i form af udnyttelse af tidevandet

til energiproduktion. Tidevandet kunne

fyldes op i kystnære bassiner, som

også kan fungere som badebassiner

og dermed have et rekreativt formål.

Afprøvning af nye metoder åbner også

mulighed for at benytte Køge Kyst som

forsøgsområde, og dermed kan der

søges om støttemidler til projektet, fx

gennem EUDP.

Energisystemet i Køge Kyst bygger på

et traditionelt distributionsnet i form

af fjernvarme og el. Af miljøhensyn er

det et stort ønske at bruge vandbåren

varme til opvarmning baseret på

fjernvarme. Det giver stor fleksibilitet

og gode muligheder for at udnytte

lokale og alternative energikilder samt

udnytte overskudsenergi fra industrier

i området. Desuden kan energikilden

skiftes, efterhånden som teknologierne

udvikles. Et fjernvarmesystem underbygger

også muligheden for etapevis

udvidelse. Den store omkostning til

investering i distributionen sker således

samtidig med produktionsenhederne,

og disse kan med fordel ændres, når der

kommer nye teknologier i fremtiden.

Fjernvarme er nøgleteknologien for

det CO 2 -neutrale bysamfund. Specielt

lavtemperatur-fjernvarme kan på en

omkostningseffektiv måde udnytte

effektive og CO 2 -neutrale varmekilder.

Dette er også muligt i områder med lavt

energibehov, som vil være tilfældet i

Køge Kyst med byggeri med passivhus-

standard. Ledningstabet er ca. 12-16 %

på trods af lavenergibyggeri.

Køge Kyst skal bygge på en blanding af

tekniker for at opnå en forsyning, som

er bæredygtig både miljømæssigt og

økonomisk. I dag og i de første år af

udbygningen vil der kun i mindre omfang

investeres i vedvarende energi og

primært vedvarende energi i forbindelse

med den enkelte bygning f.eks. solceller

eller solvarme på tagkonstruktioner

samt varmepumper. Investeringen i vedvarende

energi koncentreres på længere

sigt, når teknologien bliver mere effektiv

og priserne falder. I udviklingsplanen

er udlagt arealer på Sdr. Havn, som er

forbeholdt placering af centralt solvarme-

eller solcelleanlæg kombineret

med et informationscenter til borgerne

om alternative energiformer.

Der er foretaget beregninger på el- og

varmeforbrug og muligheder for fremtidig

produktion i området, se bilag 8,3.

Beregningerne viser, at den gennemsnitlige

tilbagebetalingstid kan komme ned

på 10 år for varmforsyningen og 13 år på

elforsyningen. Det kan derfor konkluderes,

at ambition om at gøre Køge Kyst

CO 2 -neutral er realistisk både med hensyn

til teknologi og økonomi. Desuden

benyttes affald i energiproduktionen,

hvilket beskrives i næste afsnit.

6.1.2 AFFALD

Produktion og transport af alle varer

medfører et forbrug af naturressourcer

og energi i alle led. Dette kan nedsættes

via reduktion af forbruget og ved at

genbruge produkter, så der undgås ressourcer

til produktion og distribution.

AFFALDSKVÆRNE TIL PRODUKTION

AF VEDVARENDE ENERGI

Ca. 1/3 af affaldet fra husholdninger

er organisk materiale, som er en effektiv

kilde til energi. Derfor skal alle

husholdninger og restauranter i Køge

Kyst udstyres med affaldskværne. Det

organiske affald knuses og transporteres

via det eksisterende afløbssystem

til bioforgasning på renseanlægget.

Renseanlægget i Køge har allerede

rådnetanke til bioforgasning og efterfølgende

varme og strømproduktion,

men kapaciteten af disse skal naturligvis

inddrages i detailfasen. Endvidere

skal affaldets transport via kloaknettet

til renseanlægget undersøges

nærmere.

AFFALDSSORTERING

Man kan tale om et klimanytte-begreb,

som udtrykker, hvor meget miljøet

spares for i kg CO 2 -udslip pr. tons affald,

som går til genvinding. F.eks.

spares miljøet for 1,5 tons CO 2 -udslip for


1 tons papir, der genbruges. Faktoren er

følgende:

Papir: 1,5 x

Plast: 1,5 - 2 x

Glas: 0,6 x

Stål: 1,0 -1,3 x

Aluminium: 10 x

Kobber: næsten 20 x

Der er altså rigtig god mening i at gøre

en indsats for at indsamle og genbruge

metal og til dels også plast. Derfor

bør der foruden kildesortering af papir

og glas også sorteres i metal og hårdt

plast. I tillæg kommer specialaffald og

el-affald, som håndteres med separat

indsamling. Kompostering af haveaffald

er relevant i Køge Kyst, mens

grønt husholdningsaffald kommer i

affaldskværn. Dermed kan næsten alt

det organiske stof udnyttes til genbrug

og energiproduktion.

Der bør udarbejdes integrerede koncepter

for kildesortering af affald, som

tilpasses bygningsstrukturen i Køge

Kyst men stadig med en indarbejdet

fleksibilitet, så det løbende kan tilpasses

nye krav om kildesortering. Et

forslag kunne være at udarbejde en

designkonkurrence for at byens returpunkter

kan skabe kvalitet i byrummet.

Det vil desuden være vigtigt at samkøre

affaldsstrategien med den overordnede

affaldshåndtering for hele Køge

Kommune.

HÅNDTERING AF AFFALD

Den usynlige by er blevet en realitet,

når vi taler om spildevand og kabler, og

kan i princippet også gælde, når vi skal

bortskaffe vores affald. Muligheden

for et skraldesug foreligger, og der er

erfaringer med teknologien i mange

større kommuner specielt i forbindelse

med etageejendomme. Bl.a. Århus

har nedgravningsbeholdere til boliger,

butikker og kontorer med små affaldsmængder.

Beholderen nedgraves

i jorden og kan derfor være større end

de traditionelle affaldsbeholdere og

skal derfor ikke tømmes så ofte. På den

sydlige del af Collstrupgrunden vil det

være uhensigtsmæssigt at grave for

mange tanke ned i den forurenede jord,

men der kan man overveje at benytte

flade beholdere, som ikke kommer

længere en 1 m under jorden og derfor

ikke kommer ned til forureningen. De

øvrige områder vil blive håndteret med

bæredygtige jordoprensningsmetoder,

og derfor vil det ikke være et problem

at nedgrave beholdere til affald og til

regnvandsopsamling.

Skal der etableres skraldesug i Køge

Kyst, skal det kombineres med skraldesug

i hele Køge By, da det ellers vil blive

for dyrt med anskaffelse af nye biler

til tømning af beholderne. Etablering

Billede 1XX: Nedrivningsaffaldet kan indeholde mange sundheds- og miljøfarlige stoffer

Figur 1: Cost benefits for miljøet Billede 1: Nedrivningsaffaldet kan indeholde

mange

4.1.3 Udesundhedsog

indeklima

og miljøfarlige stoffer

Luftforurening

Luftforurening fra den forurenede jord bliver i fremtiden under grænseværdierne, da der STØJ foretages

oprensninger af jorden med bæredygtige metoder, der udnytter, at de flygtige stoffer kan fjernes

bakteriologisk. Grønne områder og mange vegetationsdækkende overflader er også med til at forbedre

af skraldesug i hele Køge By vil kræve

en nærmere undersøgelse af fordele

luftkvaliteten i området.

og ulemper, da det vil kræve en stor

omlægning af affaldsstrømmene.

Københavns Kommune er lige nu ved

at teste, om skraldesug er en god ide,

og resultaterne derfra bør inddrages i

Støj

vurderingen.

Den største luftforurening vil kommer fra trafikken og jo flere biler og lastbiler jo mere støj og

luftforurening. Derfor har vi via vores shared space koncepter fokuseret på, at de miljømæssige

påvirkninger fra biltrafikken vil blive reduceret, ligesom det gøres attraktivt at være cyklist. I vores

udviklingsplan optimeres den trafikale struktur, så bilerne påvirker boligområder, indkøbsområder og

erhvervsområder mindst muligt i negativ retning. Se i øvrigt afsnit om trafik og parkering.

Nødvendige tiltag for at sikre acceptable støjniveauer for berørte indbyggere skal gennemføres

systematisk under hele udbygningsperioden. Her er det en fordel, at havnen ligger nord for

udbygningsområdet, da man kan have udsigt, terrasser og udendørs opholdsområder væk fra havnen mod

syd og øst. Almindinger bygges i mindre enheder med luft imellem, og da placeringen af bygningerne

GENBRUG desuden er uens, medfører AF det, BYGGEMATERIALER

at luft og lys slipper ind samtidig med, at støjen fra havneområdet ikke

bliver så mærkbar.

Materialer kan genvindes ved, at de

enten kan bruges direkte i et fremtidigt

byggeri, eller indgå ved at de for

eksempel brydes ned og komposteres

eller indgår som bestanddele i nye

produkter. I Køge Kyst vil det være

ressourcebesparende at kunne bruge

en del af nedrivningsaffaldet igen som

tilsætning i nye materialer eller til opfyldingsformål.

Nedrivningsaffaldet

kan imidlertid indeholde mange

sundheds- og miljøfarlige stoffer - et

eksempel på dette er vist på Billede 1.

Der skal derfor gennemføres en kortlægning

af forskellige forekomster, og

hvordan disse kan genbruges. Genbrug

af affald minimerer tillige kørslen til

og fra området i byggeperioden.

Byrummenes karakter varierer afhængigt af, om de er placeret i zoner med meget eller lidt støj. I

strandengsalmindingen lægges der vægt på, at der er mulighed for ro og fordybelse. I kulturalmindingen

derimod må der gerne være mere støj, og der fokuseres på, at kulturalmindingen skal fungere som

afskærmning for støjen fra havnen. Kultur- og erhvervsalmindingen som vender ud mod havnen er

endvidere planlagt til udbygning i de første etaper, så der ikke kommer problemer med støj for de bagved

liggende boliger. Støjabsorberende materialer og facadeudformning kan benyttes for at dæmpe

støjrefleksionen, der hvor støjniveauet er særlig højt. Endvidere kan afskærmning i form af vegetation og

Køge Kommune skal vurdere, om

salgskontrakterne for ejendommene

bør indeholde krav til, hvordan asfalt,

beton og øvrige nedrivningsmaterialer

skal fjernes og evt. krav om at

genbenytte asfalt i de nye vejanlæg.

Dette kan meget vel kobles til den

af teamet opstillede model for miljøadfærd

i byggeretsfasen. Det er

realistisk at genbruge 80 % af beton

og asfalt.

6.1.3 UDE- OG INDEKLIMA

LUFTFORURENING

Luftforurening fra den forurenede jord

bliver i fremtiden under grænseværdierne,

da der foretages oprensninger af

jorden med bæredygtige metoder, der

udnytter, at de flygtige stoffer kan

fjernes bakteriologisk. Grønne områder

og mange vegetationsdækkende

overflader er også med til at forbedre

luftkvaliteten i området.

Den største luftforurening vil komme

fra trafikken og jo flere biler og

lastbiler jo mere støj og luftforurening.

Derfor har vi via vores shared

space koncepter fokuseret på, at de

miljømæssige påvirkninger fra biltrafikken

vil blive reduceret, ligesom

det gøres attraktivt at være cyklist.

I vores udviklingsplan optimeres den

trafikale struktur, så bilerne påvirker

boligområder, indkøbsområder og

erhvervsområder mindst muligt i

negativ retning. Se i øvrigt afsnit om

trafik og parkering.

Nødvendige tiltag for at sikre acceptable

støjniveauer for berørte indbyggere

skal gennemføres systematisk under

hele udbygningsperioden. Her er det

en fordel, at havnen ligger nord for

udbygningsområdet, da man kan

have udsigt, terrasser og udendørs

opholdsområder væk fra havnen mod

syd og øst. Almindinger bygges i mindre

enheder med luft imellem, og da

placeringen af bygningerne desuden

er uens, medfører det, at luft og lys

slipper ind samtidig med, at støjen fra

havneområdet ikke bliver så mærkbar.

Byrummenes karakter varierer afhængigt

af, om de er placeret i zoner med

meget eller lidt støj. I strandengsalmindingen

lægges der vægt på, at

der er mulighed for ro og fordybelse.

I kulturalmindingen derimod må der

gerne være mere støj, og der fokuseres

på, at kulturalmindingen skal fungere

som afskærmning for støjen fra havnen.

Kultur- og erhvervsalmindingen

som vender ud mod havnen er endvidere

planlagt til udbygning i de første

etaper, så der ikke kommer problemer

med støj for de bagved liggende boliger.

Støjabsorberende materialer og

facadeudformning kan benyttes for

at dæmpe støjrefleksionen, der hvor

støjniveauet er særlig højt. Endvidere

kan afskærmning i form af vegetation

og beplantning give et subjektivt

indtryk af lavere støjniveau, hvorfor

dette virkemiddel bør bruges. På

Collstrupgrunden bygges udelukkende

erhvervsbyggeri og dermed er støjkravene

til området overholdt.

Den overordnede etapeplan tager

hensyn til, at boligområder belastes

mindst muligt med støj under byggefasen.

Der bør dog foretages en

yderligere detailplanlægning i de

enkelte delområder, så det sikres, at

støjbelastningen forbliver mindst

mulig. Et krav til den enkelte developer

om at foretage håndtering og flytning

af jorden inden for hele området inden

dele af bebyggelserne færdiggøres vil

også mindske støjgenerne.

RISIKO

Det er vanskeligt at vurdere detaljeringsgrad

og præcision af Rambølls

risikovurdering af Nynäs og Kemetyl,

og der bør derfor foretages en videre

analyse af muligheden for at flytte de

dele af industrien, som er brandudsat

og bidrager til uacceptabel høj varmestråling.

Videre kan der gennemføres

en vurdering af risikoreducerende

tiltag, som gør, at udbygning er mulig

via skærmning og beredskabstiltag. I

vores forslag arbejder vi desuden med,

at der tilbydes bistand til en tidligere

6.1 BÆREDYGTIGHED

:MILJØ

knock down for de risikotunge virksomheder

på Søndre Havn (se afsnittet

om Økonomisk bæredygtighed). Her

vil specielt Kemetyl være interessant,

da denne virksomhed er problematisk

i forhold til den videre udbygning af

området. Alt i alt er der derfor nogle

væsentlige muligheder for at minimere

risikoen.

VIND/LÆ

Køge Kyst er vindudsat, og derfor er læ

og lune kroge en vigtig del af planlægningen.

I arbejder hermed har vi opdelt Køge

Kyst i et fraktalsystem med 3 fraktaler:

• Almindingerne på første

fraktal-niveau

• Bygningsmasserne mellem

Almindingerne på andet

fraktal-niveau

• Gårdrum inde i bygningsmasser på

tredje fraktal-niveau

Almindingerne har overordnet set en aflang

form, der muliggør gennemluftning,

men på samme måde som en å, der snor

sig, bliver almindingerne meandrerende

og filtrede og skaber dermed byrum med

læ. Bygningsmassen på fraktalniveau 2

udlægges, så vindretningerne brydes,

på samme måde som en firlænget

gård - dog uden at bygningerne er

sammenhængende. I de indre gårde og

i de enkelte gaderum på fraktalniveau

3 arbejdes med mange indhak, knæk,

halvmure og hegn, så læ og solkroge

opnås i en menneskelig skala.

Syd- og vestvendte facader dækkes med

vegetation til at bryde vinden. Endvidere

er det specielt i de tæt bebyggede områder

på Søndre Havn i udviklingsplanen

lagt vægt på at etablere både taghaver

og små forhaver samt fælleshaver, som

skaber et godt klima i byrummet og

reducerer vinden.

SUNDE HUSE

Sunde huse bør desuden være en del af

Køge Kysts miljøprofil, hvilket der også

fokuseres på i vores to økonomiske

modeller for miljøadfærd. Det vil give

de nye borgere i Køge Kyst en vished

om, at indeklimaet er trygt og godt

for alle. Materialevalg i bygninger er i

den forbindelse af stor betydning for

såvel indeklima som for det ydre miljø.

Indendørs kan afgasning og partikelfrigørelse

fra byggematerialer være

et problem for den enkeltes sundhed.

Begrebet «sunde huse» indebærer

blandt andet, at bygninger skal være

i et materiale, som ikke bidrager til et

sygdomsfremkaldende eller generende

indeklima. Miljøcertificering er her et

vigtigt hjælpemiddel, og der kan stilles

krav om, at der primært bruges miljøcertificerede

byggematerialer i Køge

Kyst.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 41


Figur 1: Særlige jordbundsforhold i udviklingsplanen

Jord og vand

6.1.4 JORDBUNDSTEKNISKE

UDFORDRINGER

Udviklingsplanen er i høj grad tilpasset de

jordbundstekniske forhold, så der benyttes

mindst muligt ressourcer til særligt byggetekniske

foranstaltninger i forhold til geoteknik

og forurenet jord. Projektteamet har i

den forbindelse lagt særlig vægt på en række

overordnede hensyn til de jordbundstekniske

forhold:

• Bortkørsel af jord minimeres mest muligt

og for Collstrupgrunden og Søndre Havn

er målet at genbruge alt jord til hævning

af arealet. På Søndre Havn medfører

dette tiltag desuden en højvandssikring

i 100 år frem.

• Oprensning af jorden foregår med innovative

og bæredygtige oprensningsmetoder,

hvor flytning af forurenet

jord undgås, dvs. in-situ oprensning.

Forureningen på Søndre Havn kan oprenses

bakteriologisk, mens forureningen

på Collstrupgrunden delvis oprenses

bakteriologisk og delvis bliver liggende,

men indkapsles så den ikke udgør en

sundhedsmæssig risiko.

• Parkeringskældre er så vidt muligt placeret

på områder, hvor kælderkonstruktionen

kan give en tilstrækkelig stabilitet

af bygningen, hvorved pælefundering

samtidig undgås.

Se Figur 1: Særlige jordbundsforhold som er

inddraget i udviklingsplanen

Metoderne til bæredygtig oprensning af de

forurenede områder er afprøvet teknologi,

men for at opnå endnu større bæredygtighed

i projektet vil nye metoder, som p.t. udvikles

af en projektpartner i et nyligt opstartet EUprojekt

UPSOIL, blive inddraget. Endvidere

vil erfaringer fra det store danske udviklingsprojekt

omkring jord og grundvand RemTec

blive benyttet. Mulighederne for at søge

om økonomisk støtte fra bl.a. Interreg IV for

Øresund regionen skal undersøges nærmere.

COLLSTRUPGRUNDEN

Forureningen på den sydlige del af

Collstrupgrunden består primært af tungtflygtige

tjæreforbindelser og immobile tungmetaller.

Det påviste indhold af letflygtige,

potentielt indeklimatruede forbindelser er

derfor relativt lavt. Indeklimaet i fremtidige

bygninger på Collstrupgrunden kan simpelt

sikres med et naturligt udluftet leca-lag og

diffusionstæt membran. Skulle mindre de-

s 42

larealer vise sig at være stærkere forurenet

med flygtige forureninger, vil dette kunne

løses med bæredygtige oprensningsmetoder,

som f.eks. nye in-situ teknikker med ekstraktion

af den flygtige forureningsdel.

Grundvandet fra området renses i dag, og

det må forventes, at dette også skal gøres

i fremtiden selv efter bortkørsel af jorden,

da hele forureningen sandsynligvis ikke kan

fjernes, jf. tidligere vurderinger. En høj befæstelsesgrad

på området medfører mindre

nedsivning gennem jorden og er en fordel.

Derfor er området i udviklingsplanen disponeret

med få grønne områder.

Bebyggelserne i den sydlige del af området

kunne med fordel være etableret med parkeringskælder

for at opfylde det store parkeringsbehov

i området, men jordforureningen

gør, at det vil blive meget dyrt at opgrave

og bortkøre store mængder forurenet jord,

og det er derfor valgt at undgå at grave i

forureningen.

Plantning af f.eks. poppel eller pil vil i vækstsæsonen

give et forøget optag fra de terrænnære

grundvandsmagasiner og bevirke en

generel grundvandssænkning, hvilket vil give

et mindre behov for grundvandssænkning

og igen et mindre energiforbrug til driften af

pumper.

I den nordlige del af Collstrupgrunden er

jorden kun diffust forurenet. Vi har derfor

her placeret parkeringskældre, hvorfor pælefundering

af bygninger vil kunne undgås.

Den mængde jord, som graves væk i den

forbindelse, vil blive genbrugt til min. 1 m opfyldning

på hele grunden. I forbindelse med

de grønne områder vil der dog blive tilkørt ren

jord til den øverste halve meter. Det stærkt

forurenede område i den nordvestlige del af

Collstrupgrunden vil dog friholdes for kælder,

da det vil medføre bortkørsel af en større

mængde stærkt forurenet jord. Eksempler

på jordhåndtering i forhold til forurening er

vist i diagramserie 1. Den endelige beslutning

om disponeringen af den forurenede jord på

specielt Collstrupgrunden skal foregå i tæt

dialog med Køge Kommune.

Se Figur 2. Collstrupgrunden

SØNDRE HAVN

På Søndre Havn er der en generel diffus

forurening i fyldjorden, og der er fundet et

antal områder, hvor jorden er kraftigt forurenet

med kulbrinter, som primært stammer

FREMTIDIG TERÆN

FREMTIDIG TERÆN

EKSI TERÆN

EKSI TERÆN

FREMTIDIG TERÆN

FREMTIDIG TERÆN

EKSI TERÆN

EKSI TERÆN

fra spild og udslip af diverse olieprodukter.

Endvidere er der fundet chlorerede og polære

opløsningsmidler i jorden og i grundvandet.

Til de kraftige forureninger med kulbrinter og

opløsningsmidler anvendes innovative og bæredygtige

in-situ oprensningsmetoder baseret

på bakteriologisk nedbrydning ved injektion

af stimulerende stoffer som f.eks. melasse,

hvormed det undgås at fjerne jorden.

Generelt kræver en bæredygtig in-situ

metode en tidshorisont på ca. 5 år, men det

er muligt at klargøre byggefeltet allerede

indenfor 1-3 år, hvorefter restforureningen

fortsat nedbrydes under det nye byggeri. Insitu

oprensningen kan igangsættes allerede

i 2010. Selv om området er bebygget, kan

man injeksere oprensningsvæsker gennem

rør, som man borer ned gennem gulvet på

eksisterende industribyggeri. Metoden er

allerede nu velafprøvet. På den måde vil det

være muligt at fjerne al den kraftig forurening

med bæredygtige jordoprensningsmetoder,

og det vil inden for en tidshorisont på ca. 5

år (med den rigtige oprensningsstrategi 1-3

år) være muligt at bebygge stort set hele

arealet uden at skulle tage specielt hensyn

til den forurenede jord. Tilbage på Søndre

Havn vil der kun være den diffuse forurening.

Bortgraves jorden til fundamenter, kældre

eller ledningsgrave kan den genanvendes til

genopfyldning på området eller modellering

af ude arealer.

Med hensyn til de geotekniske forhold er

parkeringskældre først og fremmest placeret

på områder, hvor placering af kældre medfører,

at pælefundering kan undgås (de gule

områder). Vi har dog valgt at placere parkeringskældre

på den østlige del af området, da

bebyggelse her vil være af høj værdi, hvilket

giver et økonomisk incitament til at udnytte

området bedst muligt ved at undgå parkering

på terræn.

STATIONSOMRÅDET

MIN. 0,5 M OPFYLD REN JORD

MIN. 0,5 M OPFYLD REN JORD

BEBYGGELSE

BEBYGGELSE

P. KÆLDER

P. KÆLDER

COLSTRUPGRUNDEN NORLIG DEL

COLSTRUPGRUNDEN NORLIG DEL

Figur 2. Collstrupgrunden. Generelt for landskabet. Strategi for nordlig og sydlig del

På Stationsområdet ligger en mindre

forurening med kulbrinter fra et tidligere

benzin- og olielager (Bag Havnen 6). Dette

område er udlagt som et grønt område.

Parkeringskældre er placeret på den nordlige

del af Stationsområdet med det sekundære

formål, at pælefundering kan undgås. Man

skal dog være opmærksom på, at en grundvandssænkning

kan influere på utilstrækkeligt

funderede bygninger i Køges gamle

bykerne, og der må derfor påregnes en tør

spuns. På den sydlige del af Stationsområdet

er de geotekniske forhold komplicerede, da

EVT SKAKT TIL

NATURLIG EVT SKAKT VENTILATION

TIL

NATURLIG VENTILATION

4m

4m

1m OPFYLD

1m MED OPFYLD LETTERE

MED FORURENET LETTEREJORD

FORURENET JORD

T=1

FREMTIDIG TERÆN

FREMTIDIG TERÆN

EKSI TERÆN

EKSI TERÆN

Figur 3. Søndre Havn opland 1: Området langs Kulturalmindingen

Køge Å har eroderet sig ned gennem lerlagene,

og sandforekomsterne er direkte aflejret

på kalken. Vi har derfor valgt ikke at bebygge

den del af området med kældre. En dyb pælefundering

må dog påregnes, og derfor er der i

bebyggelsesplanen taget hensyn ved ikke at

planlægge et så tæt bebygget areal.

6.1.5 HAVSTIGNING

I det følgende afsnit om stormfloder,

højvande, og generel stigning i havniveau

refereres til Figur 6. Figuren viser de havniveauer,

der er benyttet som grundlag for de

foreslåede løsninger for Køge Kyst. På grund

af koteforholdene er det først og fremmest

Søndre Havn, der med sin beliggenhed i

1,5 – 2 meters højde er sårbar over for havet.

Collstrupgrunden og Stationsområdet ligger i

kote 2-3 m og er dermed mindre udsatte.

Se Figur 6: Oversigt over normale og ekstreme

hav-situationer, i dag (år 2010) og i en klimaforandret

fremtid (år 2100).

STORMFLODER

Selvom klimaforandringerne vil føre til et generelt

højere havniveau og hyppigere storme,

så ændres varslerne ikke for de værste

stormfloder – de vil fortsat optræde uhyre

sjældent (DHI, 2008). Det skyldes, at disse

helt ekstreme niveauer (som fx 3,7 m over

daglig vande i Køge i 1872) kun indtræffer ved

en uheldig kombination af flere fænomener,

hvis hyppighed ikke forventes påvirket af

klimaforandringer. Der er derfor ingen grund

til at sikre Køge Kyst over for disse ekstreme

vand-niveauer. God byggeskik i kombination

med varslingsmuligheder forventes at kunne

forhindre dødsfald og reducere skader ved

fremtidige stormfloder.

HØJVANDE

BEBYGGELSE

BEBYGGELSE

BETONDÆK/GULV

BETONDÆK/GULV

450mm ISO

450mm LECA ISO

450mm LECA

4m

4m

1m OPFYLD

MED 1m OPFYLD LETTERE

FORURENET MED LETTEREJORD

FORURENET JORD

COLSTRUPGRUNDEN SYDLIG DEL

COLSTRUPGRUNDEN SYDLIG DEL

oplandet

UDLUFTNING

UDLUFTNING

T=1

vandet løber i åbne, vegetationsdækkede

render (trug)

Den forventede stigning i havniveau i kombination

med hyppigere storme indebærer,

at havet i fremtiden oftere står højere end i

dag. Den maksimale højvandsstand, der i dag

indtræffer hvert 2. år i snit, når en højde af

1,2 m over daglig vande. I fremtiden vil 2-årshændelsen

stå 70 cm højere, dvs. 40 cm over

kajkanten. Den fremskrevne 100-års ekstrem

højvandsstand er på 2,2 m over daglig vande.

Køge Kyst bør derfor indrettes, så den almindeligt

forekommende klimafremskrevne

ekstrem-højvandssituation, f.eks. 2-års hændelsen

på 1,9 m ikke giver problemer for den

daglige drift, og således at den forventede

opland

vande

render

Opland 1 (Kult

Opland 1 (Kulturalmindingens opland)


=1

1

2,1

fremskrevne 100 års hændelse på 2,2 m kun

giver ubetydelige gener. Nye bygninger kan

eksempelvis sikres mod oversvømmelse ved,

at dørtrin og øvrige indgange befinder sig i

mindst kote 2,2 (100 års hændelsen).

STIGNING I DAGLIG VAND (HAVNIVEAU)

Stigningen i havniveau på 50 cm og de lidt

voldsommere højvandssituationer som

varsles for fremtiden betyder, at den almindelige

afvanding af Køge Kyst bør foregå

overfladenært. Hvis regnvandshåndteringen

baseres på nedgravede ledningssystemer, vil

højvandssituationen skabe problemer med

tilbagestuvning og evt. vand på terræn, ligesom

regn i kombination med højvande kan få

svært ved at dræne væk.

6.1.6 REGNVAND

2

3

Figur 4. Søndre Havn opland 2: Området på

begge sider af Strandengsalmindingen.

Klimaforandringerne har ikke kun betydning

for havstigninger men også i forhold til

regnvand, hvorfor vi i dette afsnit vil vurdere

forhold omkring afvanding og kobling til vandforsyning

for Søndre Havn, Stationsområdet

og Collstrupgrunden. I alle tre områder mener

vi, at regnafstrømningen skal håndteres på

overfladen i grønne elementer (trug, vadier

og regnbede), hvorfra vandet kan fordampe

og sive ind i (uforurenet) jord. De grønne

elementer dimensioneres til T=1, dvs. et overløb

pr. år. Det betyder, at hovedparten af

årsafstrømningen holdes ude af kloakken. For

Stationsområdet og Collstrupgrunden udnyttes,

at disse områder allerede i dag er hårdt

befæstede, og at kloaksystemet dermed vil

kunne bidrage ved større regn, sandsynligvis

op til T = 5, der er almindelig dimensioneringspraksis.

For ekstremregn (T>5) ledes vandet

på overfladen direkte i havnen. På Søndre

Havn udnyttes den havnære beliggenhed til at

håndtere overløb fra T>1 år. Dermed vurderes

økonomi og bæredygtighedsbidrag optimeret.

Regnvandshåndteringen foreslås kombineret

med vandforsyning på Collstrupgrunden og

Søndre Havn. Det opsamlede og rensede

regnvand kan bruges til rekreative formål,

toiletskyl og tøjvask. På Stationsområdet

foreslås regnvandet alene udnyttet til rekreative

formål. Alle tre steder kombineres

regnvandshåndteringen med vanding af grøn

infrastruktur.

SØNDRE HAVN

Der refereres til Figur 3 og 4. Her inddeles

Søndre Havn i to hydrologiske oplande:

Opland 1: Området langs Kulturalmindingen

4

2,1

2,8

nye højderyg, der etableres ved hjælp

af terrænbearbejdning hele vejen rundt

kote

oplandet

hovedvadien

vandet fra tage og trafikerede områder ledes

til hovedvadien via vegetationsdækkede

trug/lavninger i terrænet

station for brug af regnvand

udsivnings-regnbed for hovedvadien

overskydende vand siver ned i

sandet/løber ud i havet.

4

T=1

3

2

Opland 2: Området på begge sider af

Strandengsalmindingen.

OPLAND 1

Regn, der løber af fra tage, pladser og

veje i Opland 1, ledes direkte til havet via

vegetationsdækkede overfladiske transportelementer,

f.eks. græsdækkede trug.

Det er vigtigt at benytte vegetationsdækkede

transportelementer, da disse kan

tilbageholde en del af de partikler og anden

forurening, som regnafstrømningen fører

med sig, og som der ikke er grund til at lede i

havet. Transportelementerne gives et fald på

mindst 0,3 %, evt. ved hjælp af lidt terrænbearbejdning.

Transportelementerne dimensioneres

til T=1. Ved større nedbørsmængder vil

vandet løbe direkte på belægninger og udover

kajkanten. Afvandingen kan i dette område

bedst bidrage til vandforsyningen ved, at

alle bygninger forberedes til opsamling af

tagvand til brug for toiletskyl og evt. tøjvask.

Flere bygninger kan dele magasineringstank

og pumpe.

OPLAND 2

1

2,1

nye højderyg, der etableres ved hjælp

af terrænbearbejdning hele vejen rundt

kote

oplandet

hovedvadien

vandet fra tage og trafikerede områder ledes

til hovedvadien via vegetationsdækkede

trug/lavninger i terrænet

station for brug af regnvand

Figur 5. Stationsalmindingen opdelt i fire

hydrologiske oplande

2

hydrologiske oplande 1 – 4

1

T=1

vadier (følger Almindinger).

pile viser strømningsretning og angiver

hvor vadien skal have overløb til eksisterende

kloak.

udsivnings-regnbed for hovedvadien

overskydende vand siver ned i

sandet/løber ud i havet.

sokkel sokkel

Regnafstrømningen fra Opland 2 ledes

mod Strandengsalmindingen, der fungerer

som hovedafvandingskanal, idet der

anlægges et gennemgående trug langs

almindingen. Afvandingen fra de tilstødende

arealer sker via mindre trug, idet der foretages

en terrænbearbejdning. Truget langs

Strandengsalmindingen starter i kote 2,8 og

slutter i kote 2,0, hvorfra vandet siver via et

lille eng-område ned i sandet og derfra ud i

havet. Strandengsalmindingen får et beskedent

fald på 0,15 %. Til gengæld gøres truget

bredere, og selve den belagte alminding

anlægges med et buet tværprofil, sådan at

større regn, der fylder truget op, kan brede

sig udover almindingen og løbe direkte på

belægningen til udløbet.

For at sikre regnafstrømningens frie (ikke

pumpede) løb til Strandengsalmindingen

og for at beskytte området mod ekstremhøjvande

foretages som nævnt en generel

terrænhævning, der gradueres fra 2,2 m på

det lavest beliggende byggefelt til 2,8 m

langs randen af de byggefelter, der ligger

længst væk fra almindingen. I dette område

er det dermed ikke nødvendigt at stille yderligere

krav til hævede indgange/sokler, idet

den generelle terrænhævning sikrer mod

oversvømmelse op til den klimafremskrevne

100 års hændelse på 2,2 m.

sokkel

jordpåfyld jordpåfyld jordpåfyld

kaj

kaj

kaj

Afvandingen kan i dette område kobles til

vandforsyningen - herunder til rekreativ

brug af vandet - ved hjælp af magasiner

og renseforanstaltninger placeret under

Strandengsalmindingen. Tagvand og vand fra

pladser og veje ledes under normalregn (T = 1

år) via trug til et forsinkelsesbassin opbygget

af plastkassetter og placeret under almindingen.

Bassinet sikrer udover forsinkelse

en vis forrensning af vandet (sandfang). Fra

forsinkelsesbassinet løber vandet gennem

et Dobbeltporøst Filter, og det rene vand,

der kan opbevares i synlige damme eller

underjordiske magasiner, kan herefter bruges

til rekreative formål i området samt til egentlige

forsyningsformål (tøjvask, toiletskyl) i

bygninger beliggende i det næste, nedstrøms

beliggende del-opland. Ekstremregn (T > 1 år)

kan bypasse opbevarings- og rensesystemer

og løbe direkte via Strandengsalmindingen til

havet.

COLLSTRUPGRUNDEN

Collstrupgrunden inddeles i to hydrologiske

oplande. Regnvandet håndteres terrænnært

og tilbageholdes lokalt til T = 1 år ved

hjælp af forbrug og fordampning fra grønne

områder i form af vegetationsdækkede

trug og beplantede regnbede. Der etableres

overløb fra det vestlige opland til det østlige,

hvorfra der etableres slutoverløb til vej i det

østlige hjørne. Herfra vil vand fra T > 1 år søge

i eksisterende regnvandskloak via vejbrønde,

og ved ekstremregn løbe overfladisk på terrænet,

der naturligt falder mod havnen. Da

Collstrupgrunden i dag er stærkt befæstet,

forventes der ikke at være behov for at opgradere

eksisterende regnvandskloak. Desuden

vil de foreslåede grønne områder/regnbede

og magasiner (se næste afsnit om forsyning)

betyde, at hovedparten af afstrømningen

aldrig havner i kloakken, hvilket indebærer

en aflastning af renseanlægget. På grund

af forureningsforhold og parkeringskældre

anlægges regnbede med membran i bunden,

således at de alene fungerer som fordampnings-

og forsinkelseselementer (Figur 7).

Regnvandshåndteringen kombineres med

forsyning af bygningerne med vand til

toiletskyl. I de indre gårdrum i de foreslåede

bygninger etableres et dobbeltbundet bassin,

hvor det øverste magasin fungerer som et

beplantet, rekreativt forsinkelsesbasssin,

mens det nederste bassin fungerer som

et magasin, der forsyner bygningerne med

vand, efter passage af et dobbeltporøst filter

eller tilsvarende renseløsning. Det nedre bassin

anlægges med bundkote netop over det

6.1 BÆREDYGTIGHED

:MILJØ

3,7 m 3,7 m Største 3,7 Største m vandstand vandstand Største registreret registreret vandstand (år 1872) (år registreret 1872) (år 1872)

Påfyldt ren jord

Membran Påfyldt ren jord

Forurenet Membranjord

Forurenet jord

2,2 m 2,2 m Klimafremskrevet 2,2 Klimafremskrevet m Klimafremskrevet ekstrem ekstrem vandstand vandstand ekstrem der må der vandstand må der må

forventes forventes hvert 100. hvert forventes år 100. år hvert 100. år

Figur 7: Illustration af trug på Collstrupgrunden

1,9 m 1,9 m Klimafremskrevet 1,9 Klimafremskrevet m Klimafremskrevet ekstrem ekstrem vandstand vandstand ekstrem der må der vandstand må der må

forventes forventes hvert 2. hvert forventes år 2. år hvert 2. år

1,5 m 1,5 m Kajkant 1,5 Kajkant m Kajkant

Vegetationsdækket trug

1,2 m 1,2 m Ekstrem 1,2 Ekstrem m vandstand, vandstand, Ekstrem der aktuelt vandstand, der aktuelt optræder der optræder aktuelt optræder

Vegetationsdækket trug

hvert 2. hvert år 2. år hvert 2. år

0,5 m 0,5 m Klimafremskrevet 0,5 Klimafremskrevet m Klimafremskrevet daglig daglig vande vande (år 2100) daglig hydrologiske (år 2100) vande oplande (år 2100) 1 – 4

vadier (følger Almindinger).

0 m 0 m Daglig 0 m Daglig vande vande (år Daglig 2010) (år 2010) vande (år 2010) pile viser strømningsretning og angiver

hvor vadien skal have overløb til eksisterende

kloak.

Figur 6: Oversigt over normale og ekstreme hav-situationer,

i dag (år 2010) og i en klimaforandret fremtid (år 2100).

forurenede jordlag. Det øvre bassins overkant

kan placeres over terræn, og højdegradienten

fra tagene udnyttes til opfyldning af det øvre

bassin. Fra det sydlige delopland etableres

overløb til det nordlige delopland, således at

magasinkapaciteten udnyttes fuldt ud før

evt. overløb.

Se Figur 7: Illustration af trug på

Collstrupgrunden

STATIONSOMRÅDET

Vegetationsdækket trug

Vegetationsdækket trug

Faskine

Faskine

Påfyldt ren jord

Påfyldt ren jord

Figur 8: Illustration af vadi (trug + faskine) i

Stationsområdet.

Afvandingsprincippet for Stationsområdet

tager udgangspunkt i at håndtere regnafstrømningen

på overfladen i vadier (trug +

faskine) placeret i eller langs almindingerne.

Ved at dimensionere vadierne til T = 5 år

svarer det til en normal regnvandsløsning

i et separatkloakeret opland, og vand på

terræn vil kun sjældent (i snit hvert 5. år)

gerere de handlende. For de oplande, hvor

der ved ekstremregn (T > 5 år) ikke kan

skabes overløb direkte til Køge Å, etableres

overløb til vejarealer uden for området,

sådan at ekstremregnen kan trænge væk

via eksisterende kloak. Takket være vadierne

vil afstrømningen fra Stationsområdet altid

komme forsinket i forhold til naboarealer, og

brugen af kloaksystem som ekstremregnsventil

vil dermed ikke føre til oversvømmelser

på naboarealer.

Vadiens faskinedel anlægges som en smal

rende, f.eks. 0,5 m bred og 0,5 m dyb, der fyldes

med skærver, leca, nedknust uforurenet

byggeaffald eller andet ufarligt grovporøst

materiale, evt. en regnvands-plastkassette.

Se Figur 8: Illustration af vadi (trug + faskine) i

Stationsområdet.

Stationsområdet inddeles i fire hydrologiske

oplande som vist på Figur 5. I tre af oplandene

(1, 2 og 3) har vadierne et svagt fald i sydgående

retning. Det fjerde opland har fald mod

øst. Fra trugenes udløb etableres overløb til

eksisterende kloak på naboarealer, eller direkte

til Køge Å (opland 3). Selv om området i

dag kun er delvist separatkloakeret vurderes

valget af T=5 år at medføre så markant

aflastning af også fællessystemet, at yderligere

separering ikke er nødvendig. Vadierne

vil sikre, at hovedparten af afstrømningen

nedsiver og fordamper, og aldrig havner i

kloakken.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 43


Miljørigtig adfærd

6.1.7 ØKONOMISK MODEL FOR

MILJØRIGTIG ADFÆRD

I planlægningen af Køge Kyst er det

vigtigt, at der tænkes nyt og utraditionelt,

således at hele området kan

fremstå som et internationalt fyrtårn

for bæredygtighed mange år frem. Da

vi ikke kan gå direkte ind og diktere

miljøadfærden for hverken erhverv eller

boliger, vil en af metoderne til at

realisere denne vision være at benytte

to økonomiske beregningsmodeller,

der sikrer en kobling mellem miljørigtig

adfærd og økonomi. Modellerne består

delvist af et element, der styrer og stimulerer

miljøindsatsen ved byggeriets

opførelse, og et element, der kobler sig

til den enkeltes privatøkonomi. Denne

todeling sikrer, at brugere og ejere i hele

byggeriets levetid konstant vil være på

forkant i forhold til miljøtiltag, da der

gives et kraftigt økonomisk incitament

til at sænke både elforbrug, varmeforbrug

og vandforbrug.

MILJØINDSATS KOBLET TIL BYG-

GERIETS OPFØRSEL

Der opstilles en formel for byggeretspriser,

der giver byggeaktørerne

i Køge Kyst incitament til at ændre

miljøadfærd i mere bæredygtig retning.

Formlen er opbygget således, at det er

muligt for Køge Kyst A/S som grundejer

at definere en række centrale variable,

hvormed det bliver muligt løbende

at tilpasse byggeretsprisen til det til

enhver tid gældende markedsniveau.

Man kan med andre ord sætte pris på,

i hvor høj grad aktørerne i Køge udviser

miljømæssig bæredygtig adfærd, og

denne pris fratrækkes byggeretsprisen.

Se Figur 1

Formlen for byggeretspris er her som et

eksempel vist med forskellige hældninger,

med en maksimal byggeretspris på

6.000 kr. og en minimal byggeretspris

på 2.000 kr. opnået ved henholdsvis minimum

og maksimum antal miljøpoint.

POINTSYSTEMET

Det anbefales, at pointfastsættelsen

af de enkelte tiltag afspejler de faktiske

meromkostninger, en bygherre vil have

s 44

ved at gennemføre tiltaget, sammenholdt

med den miljømæssige effekt

tiltaget medfører. Der kan eksempelvis

opnås point ved ekstra elproduktion

og -besparelser, vand- og varmebesparelser,

ved fornuftige indeklimatiltag,

materialevalg og ved miljørigtig behandling

af forurenet jord. Pointene bør

desuden gives ud fra en vurdering af

den miljømæssige gevinst set overfor

den totaløkonomiske gevinst. Her bør

man i pointfastsættelsen forsøge at

ramme det optimum, hvor disse to kurver

krydser. Eksempelvis kan solceller

ikke på det nuværende marked betale

sig totaløkonomisk, men muligvis kan

de det om ti år, hvorfor deres antal af

point opjusteres. I Tabel 1 er som eksempel

angivet nogle forslag til, hvilke

point forskellige miljøtiltag kan give.

Se Tabel 1

Pointskalaen kan udvides med flere faktorer,

som Køge Kyst finder relevante at

inddrage – eksempelvis kunne der gives

point for aktiv bearbejdning af parkering,

brug af grønne og blå elementer i

bebyggelsen mv. Netop miljø- og energiområdet

udvikler sig utrolig hurtigt,

hvorfor det er denne models fordel, at

den ikke tager udgangspunkt i anvendelsen

af en bestemt teknologi – som

fx brint, jordvarme eller biogas – som

uundværligt vil blive forældet inden for

en kort årrække. Derimod sikrer modellen

anvendelse af den mest optimale

miljøteknologi i forhold til økonomien på

et hvilket som helst tidspunkt. Derved

skabes en af de kraftigste motivationsfaktorer

for konstante miljømæssige

forbedringer på tværs af teknologiske

platforme, internationale konjekturer

og samfundsmæssige strømninger.

INDTÆGTEN PÅ SALG AF

BYGGERETTER

Halvdelen af tilflytterne til Køge

Kommune fra 2004-2007 angiver i en

undersøgelse, at de er villige til at betale

lidt ekstra for en energi- og miljørigtig

bolig, hvis de månedlige driftsudgifter

til el, vand og varme bliver lavere (PLAN

09, Køge Kommune og SBI side 8). Ved

derfor at give point for tiltag, der både

er effektive totaløkonomisk og bæredygtigt,

motiveres en given bygherre til

at foretage en række justeringer i byggeriet,

der på sigt vil komme fremtidige

beboere til gode i form af lavere udgift til

forbrug. Dermed får bygherre mulighed

for at sætte en højere salgspris for den

enkelte lejlighed, hvilket analysen viser,

at Køges tilflyttere er villige til at betale.

Dermed begynder boligejere – baseret

på energiudgifternes stigende omfang

- at udvise tendens til samme adfærd

som ses også inden for kontorbyggeri,

hvor et stigende antal investorer er villige

til at betale en initial merudgift ved

køb, som efterfølgende kan tjenes ind

på de lavere driftsomkostninger.

Dette medfører i sagens natur, at Køge

Kyst A/S kan sætte en højere pris på

byggeretten, da salgsprisen vurderes

højere. Forudsætningen for at bygherre

kan opnå de højere salgsudgifter er, at

projektet opnår et vist antal miljøpoint,

som måske kræver en marginalt højere

anlægspris – afhængig af tiltagets

miljøeffekt og dermed point på det

givne tidspunkt. For Køge Kysts vedkommende

vil de ”optjente” miljøpoint

ganske vist sænke indtægten fra byggeretsprisen,

men forventeligt ikke

længere ned, end hvad der på et givent

tidspunkt ville være markedsniveau

for almindeligt byggeri. Den samlede

indtægt på grundsalg er derfor i Cashflow

budgettet antaget til et ”normal”

niveau.

IMPLEMENTERING AF MODELLEN

I forlængelse af den indsats, som Køge

Kyst A/S allerede forventes at udføre i

forbindelse med salg af byggeretter, vil

miljøpointsystemet betyde følgende

ekstra indsatsområder:

1. Udarbejdelse af det konkrete

miljøpointskema

2. Løbende opdatering af miljøpointskemaet

(både kategorier og antal

point) med nogle års mellemrum,

således at den afspejler den teknologiske

og markedsmæssige

udvikling

3. Vurdering af, hvor mange point

bygherre skal gives

Der vil derfor ligge en ekstra arbejdsindsats

i forbindelse med miljøpointene hos

Køge Kyst A/S, hvorfor der skal træffes

en beslutning om, hvor meget man vil

satse på bæredygtighed i Køge Kyst.

Byggeretspris = a + b(1-x)3 – cx2

a + b Maksimumpris for byggeretten.

a - c Minimumspris for byggeretten.

b Udtryk for kurvens hældning og dermed

om reduktioner i byggeretsprisen som følge af miljømæssige

tiltag gives for de ”første” tiltag eller for de

”sidste” tiltag. Ambitionsniveauet så at sige.

x Antallet af miljøpoint divideret med det

maksimale antal miljøpoint der gives.

Byggeretspris

7.000

6.000

5.000

4.000

3.000

2.000

1.000


Figur 1. Byggeretspris

Med hensyn til udarbejdelse og opdateringen

af miljøpointskalaen forventes

Køge Kyst selv at have en række

miljøkompetencer på generalistniveau,

hvortil eksterne kompetencer benyttes

på de mere specifikke vurderinger.

De eksterne kompetencer kan både

være græsrødder (eksempelvis Det

Grønne Hus) samt private aktører

med bygningsmiljøtiltag som deres

markedsområde. Opdateringen bør

desuden ske i en vekselvirkning med

den efterfølgende vurdering. Der

skal stræbes efter at opnå så objektive

kriterier i miljøpointskalaen som

muligt, så bygherrer har de bedst

mulige forudsætninger for at indregne

miljøpoint i den samlede økonomi for

udviklingsprojekterne.

For at sikre minimal yderligere byrde

for bygherre bør miljøpointene tilknyttes

og tilpasses til faserne i den ansøgning

til myndighederne, som bygherre

alligevel foretager – eventuelt som en

del af byggeregnskabet. Vi foreslår,

at den konkrete afvikling foregår

ved, at Køge Kyst A/S indledningsvis

tildeler bygherre et antal point efter

dialog med bygherre på baggrund af

et prospekt. Herefter fastsættes byggeretsprisen.

Det vedtagne antal miljøpoint

og begrundelsen herfor skrives

ind som bilag til skødet. I salgsøjemed

kan Køge Kyst A/S desuden vælge at

opstille en rammebetragtning, hvor

det kræves af bygherre, at denne opnår

et vist antal miljøpoint for at købe

byggeretten. Efter endt byggeri revurderes

bygherres samlede antal point,

og Køge Kyst A/S vurderer, hvorvidt

byggeriet opfylder de fastlagte krav

knyttet til antallet af miljøpoint. Efter

denne slutvurdering vil bygherre kunne

gives/pålægges enten en ekstra rabat

eller en ekstra udgift, hvis denne enten

har foretaget yderligere miljøtiltag i

takt med projektets konkretisering eller

ikke har opfyldt aftalen. Miljøpoints

gives her efter den eksisterende pointskala

og ikke efter den opdaterede.

Miljøpointsystemet kræver derfor en

god åbenhed og et godt samarbejde

mellem både bygherre, Køge Kyst A/S

og Køge Kommune, men vil til gengæld

resultere i en bæredygtig bydel, der

konstant er på forkant med udviklingen

til fordel for områdets beboere.

b=25

b=1000

b=2000

b=4000

‐ 100 200 300 400 500 600 700 800 900 1.000

Point


El Miljøpoint

Ekstra el-produktion fra solceller/vindmøller 15 kWh/år/ekvm

Ekstra el-produktion fra solceller/vindmøller 5 kWh/år/ekvm

Intelligent belysningsstyring 100

Overvågning på let tilgængeligt display 25

Forbedret dagslysudnyttelse i p-kælder 50

Vand

Åbne vandsystemer, beplantninger og grønne tage til afledning 50

Anvendelse af regnvand til havevanding, toiletskyl mv. 150

Varme

Indretning af udendørs tøjtørring, tørreloft el. lign 10

Indeklima

Indretning af private uderum med lyse materialer, så der opnås køligere indeklima 40

Dagslys fra flere sider 25

Materialer

Anvendelse af udelukkende FSC mærket træ 20

Bådebro i trykimprægneret træ -150

Beton, tegl og asfalt genbruges. Miljøfarlige stoffer fjernes/genbruges 50

Forurenet jord

Det tilstræbes at rense al den jord der kan renses på stedet – resten bortkøres. 100

Udearealer

Mulighed for havedyrkning i alle boliger 150

Frugttræer og bærbuske 25

Fuglekasser 5

Tabel 1: Eksempel på miljøpoints

MILJØINDSATS KOBLET TIL

PRIVATØKONOMIEN

På opførelsestidspunktet formodes

de nye bygninger at være up-to-date i

forhold til miljømæssig bæredygtighed

grundet den økonomiske model for køb

og salg af byggeretter. For at sikre, at

ejerne og brugerne af området herefter

ikke blot hviler på laurbærrene, men

derimod hele tiden stræber efter øget

miljømæssig bæredygtighed, etableres

en model, der tilskynder og motiverer

den enkelte til at foretage løbende

investeringer inden for miljøforbedrende

og energireducerende tiltag. Derved

sikres en konstant vilje til minimering

af ressourceforbruget og investering i

bæredygtige tiltag generationer frem - i

princippet i hele bygningens levetid.

NETTO RESSOURCEFORBRUGET

Modellen er opbygget således, at fordelingen

af områdets samlede totaludgifter

til drikkevand, sekundavand (blandt

andet regnvand), varme og el baseres på

et nettoregnskab med udgangspunkt i

den enkelte ejendoms nettoressourceforbrug

(forbrug minus evt. egenproduktion).

En ejendom forstås her i bredeste

forstand, så dette både kan være en

virksomhed, en husstand i en boligetageejendom,

en institution mv..

For både el, varme og sekundavand

vil det være muligt for den enkelte

ejendom både at forbruge og producere,

hvorimod det er lidt anderledes med

drikkevand, som det kun er muligt at

forbruge. Sekundavand til blandt andet

havevanding og bilvask er det også muligt

for den enkelte ejendom at forbruge

og opsamle samt dele med andre. Fælles

for de fire forbrugsarter er det, at der

allerede i dag sker måling af forbruget

og produktionen i forhold til forsyningsselskaberne.

Der vil derfor ikke skulle

opsættes ekstra målere eller foretages

dyre investeringer. El og varme vil blive

målt i Joule (J), således som det allerede

sker i dag (1 kWh = 3,6 MJ) og drikkevand

og sekundavand i m3.

FORDELINGSTALLET

Fordelingstallet vil blive benyttet til at

udregne, hvad ejendommen skal betale

300

100

KØGE KYST

DRIFT OG VED-

LIGEHOLD

Relevante

matrikler

af det samlede forbrug i området (JTotal

+ DvTotal + SvTotal). Så længe der er tale

om flere forskellige forsyningsselskaber,

vil fordelingstallet skulle benyttes på

beregning af regningen til forbrugeren

fra hvert forsyningsselskab. Den enkelte

ejendoms fordelingstal vil blive beregnet

ud fra følgende formel:


6.2.1 SOCIALT BÆREDYGTIGT

BOLIGOMRÅDE

Der ses en klar fordel i at tænke den

sociale bæredygtighed sammen med

den økonomiske bæredygtighed i udviklingen

af boligområdet i Køge Kyst.

Vi vil derfor fokusere på den sociale

bæredygtighed i form af et afsnit om

mangfoldighed og på økonomisk bæredygtighed

i et afsnit om en etapeplan.

MANGFOLDIGHED

Grundlæggende ses en række centrale

faktorer i forhold til skabelsen af et

mangfoldigt sammensat område i

Køge Kyst, som vil give plads til alle

typer af beboere. Målet er at skabe en

model, hvor alle kan få opfyldt deres

boligønsker i det nye område i Køge

Kyst inden for deres egen økonomiske

ramme. Det mangfoldige boligbyggeri

skal dog støttes op af betragtninger

omkring det optimale afkast af salg af

byggeretter, hvormed social og økonomisk

bæredygtighed sammentænkes.

FORSKELLIGE BOLIGSTØRRELSER

OG BOLIGPRISER

I Tabel 1 gives et eksempel på, hvordan

en eventuel sammensætning

kunne se ud i forhold til fordelingen

af boligstørrelser og boligpriser

sammenholdt med forskellige rådighedsbeløb.

Ved at følge denne model

i planlægningen af Køge Kyst kan der

skabes en beboersammensætning,

der blander indkomsttyper, hvormed

mangfoldigheden sikres. Dette kan

både tænkes i forhold til blanding i

den enkelte ejendom og inden for det

enkelte område, så der ikke skabes

ghettoisering, og så der samtidig

kan opnås maksimal salgsværdi af

boligbyggeriet.

Se Tabel 1

s 46

Rådighedsbeløb til bolig

pr. måned *

Rådighedsbeløb

omsat i m² bolig

Værelser i snit Topindkomst Højindkomst Middelindkomst Lavindkomst Samlet fordeling

”Det grå guld” 30.000-35.000 kr. 135 5 80% 35% 5% 0% 30%

Børnefamilier 20.000-25.000 kr. 105 4 20% 60% 45% 1% 32%

Unge par med et enkelt

barn

16.000-20.000 kr. 90 3 0% 5% 40% 20% 16%

Enlige/unge par 10.000-14.000 kr. 60 2 0% 0% 10% 35% 11%

Folkepensionister ** 5.000-7.000 kr. 45 2 0% 0% 0% 40% 10%

Studerende 2.000-4.000 kr. 20 1 0% 0% 0% 4% 1%

Gennemsnitlig boligstørrelse 129 m² 115 m² 96 m² 59 m²

Tabel 1 * Rådighedsbeløbet til bolig per måned skal forstås gældende for alle typer af ejerformer.

** Det tages med i denne betragtning, at folkepensionister har mulighed for boligsikring.

0,35

0,3

0,25

0,2

0,15

0,1

0,05

0

Tabel 2

Overskud i hverdagen

Aktiv børnefamilie

Det grå guld

Nybygger

Kulturnaut

Dannevang

Plads i reden

Murermestervilla

Par i rækkehus

Landbruger

Landboliv

Lejeland

Formue og formåen

Kosmopolit

På karrierestigen

Bingo og bytes

Cityhybrid

Singlerække

Multikulturel

Forstadsrække

Ung andel

Karrierestarter

Byens puls

Citysingle

Forstadssingle

Kædedans

I sommerhuset

Aktive seniorer

Plejehjem

Social sikkerhed

Kollegium

Første stop

Socialt og sundhedsmæssigt

Køge Kyst

Køge by

De opstillede familietyper i tabellen

skal alene opfattes som et regneeksempel.

Rådighedsbeløbene er derfor

cirkatal, da der kan forekomme store

variationer inden for hver familietype

– og ligeledes forskellige familietyper

inden for hver rådighedskategori. Da

der på lang sigt ikke vil være forskel

på omkostningerne ved at bo i eje- og

lejelejlighed (Absorberingsrapporten, s.

11), differentieres der ikke her imellem

i tabellen.

Procentfordelingen er imidlertid

vores anbefalinger til den bedste

beboersammensætning – dog med

mulighed for justeringer i dialog med

Køge Kyst A/S. Beregningerne tager

udgangspunkt i Absorptionsanalysens

vægtede efterspørgsel efter antallet

af boliger i de forskellige kategorier

(Absorptionsanalysen side 26-30). På

baggrund af det samlede antal forventede

boliger sammenholdt med

boligstørrelsen kan vi inden for hver

kategori udregne den samlede procentvise

fordeling. Da dette er en fordeling

af kvadratmeter siger den ikke noget

om fordelingen i antal personer, da

der vil bo færre af det grå guld og

flere studerende per kvadratmeter. De

enkelte boligstørrelser i de forskellige

kategorier har vi justeret en smule for

at optimere økonomien. Eksempelvis

forøges lejlighedsstørrelsen for det grå

guld, hvorimod den sænkes for folkepensionisterne.

I Absorptionsanalysen

tages der udgangspunkt i en gennemsnitlig

boligstørrelse på 100 kvm

(50-55 kvm per person), hvilket vi også

har efterstræbt - vores beregnede

gennemsnitlige boligstørrelse ligger på

99,4 kvm.

For yderligere at sikre rentabiliteten

og den økonomiske bæredygtighed i

boligbyggeriet udvikles en række tiltag,

der øger byggeriets værdi og giver den

højest mulige salgsværdi. Dette vil helt

Tabel 4: Antal boliger per år fordelt på segmenttyper

grundlæggende være til gavn for Køge

Kyst A/S’s salg af byggeretspriser.

• Boliger med den bedste udsigt og/

eller adgang til en attraktor (vand,

grønt, kultur mv.) udformes som

store lejligheder, så der opnås den

fulde udnyttelse af forskellen i

kvadratmeterpris. Dette tænkes

både i forhold til ejendommens placering

i området og til boligens placering

i ejendommen. Eksempelvis

kan de øverste etagers lejligheder

slås sammen.

• Der tilføjes en attraktor til stuelejligheden,

f.eks. i form af privat

bådebro eller adgang til lille have,

alt efter segmentets præferencer.

• Generelt værdsættes tiltag vedrørende

grønne og rekreative områder

omkring den nye bolig samt

adgang til fælleshus og legeplads

af nytilflyttere til Køge. Desuden

sætter mange nytilflyttere pris på

at have enten en altan eller en terrasse,

hvorfor sådanne tiltag bør

styrkes (PLAN 09, Køge Kommune

og SBI side 8).

• Byrum etableres så tidligt som

muligt – gerne før byggeriet af

boliger begynder – så der sørges

for, at hver etape kan fungere i sig

selv.

FORSKELLIGE EJERFORMER OG

BOLIGTYPER

Men ikke kun boligstørrelser og boligpriser

afgør hvilke segmenter, der flytter

ind i området – også ejerformer og

boligtyper er af betydning. I forhold til

ejerformer, så vil det typisk fordele sig

som følger:

Leje – lavt rådighedsbeløb, begrænset

formue, kort tidshorisont

Køb – højere rådighedsbeløb, større

formue, længere tidshorisont

Andel – mellemting mellem leje og køb

År Vores tal Absorptions-rapporten

2011 3.600 8.400

2012-2014 8.000 7.600

2015-2019 7.600 6.000

2020-2024 7.200 6.000

2025-2030 6.000 6.000

2031-2033 6.000 -

Tabel 3: Samlet forventet antal kvadratmeter per år

2011 2012-2014 2015-2019 2020-2024 2025-2032 I alt

155.600 152.400

”Det grå guld” 8 18 17 16 13 340

Børnefamilier 11 24 23 22 18 460

Unge par med et

enkelt barn 7 14 14 13 11 277

Enlige/unge par 7 15 14 14 11 287

Folkepensionister 8 18 17 16 13 340

Studerende 2 4 4 4 3 80

I alt 1785

Absorptionsanalysens

estimater

I forhold til det tidligere viste skema vil

det derfor typisk være de store boliger,

der skal være købelejligheder, hvorimod

de mellemstore og små kan være delvist

andel og leje. For de studerende

vil leje eksempelvis være den oplagte.

Ligeledes bør boligerne opføres på

forskellige kvalitetsniveauer, så de

henvender sig til og virker attraktive på

forskellige segmenter.

I forhold til de forskellige boligtyper, så

skal området blandt andet indeholde:

• En-familieboliger

• Fler-familieboliger i kollektiv/klynge

• Kollegie/ungdomsboliger

• Beskyttede boliger

• Bofællesskaber

• Ældreboliger/plejehjem

Der ses her et potentiale for seniorboliger

i form af seniorfællesskaber samt

ældreboliger. Muligheder for indretning

af fleksible boliger, der kan veksle mellem

ældrebolig og ungdomsbolig kan

undersøges.

For at gøre området attraktivt for

beboere til alle de forskellige boligtyper,

skal rimeligheden i de enkelte

typers placering ved siden af hinanden

vurderes. Her vil det give mening at

opretholde en ”armslængdes afstand”

mellem visse boligtyper – eksempelvis

skal ungdomsboliger og ældreboliger

ikke nødvendigvis ligge i samme

ejendom men gerne i samme område.

Karakteristisk for alle grupperne er det,

at man bor i nærheden af nogen, man

ligner, hvormed det er centralt at holde

fokus på ”flydende overgange” mellem

de forskellige beboersegmenter.

http://www.byplanlab.dk/plan09/www.plan09.dk/

Projekter/Projekter_om_KP09/Koege04.htm

FORSKELLIGE ATTRAKTORER

419

500

250

250

340

Som grundlag for vores udvikling af

området har vi brugt de familietyper,

84

1771


Køge By - mosaic TM typer

som Køge tidligere har arbejdet med

(Boligpolitik for Køge Kommune 2009).

Geomatics Mosaic-analyse inddeler

befolkningen i otte grupper, hvortil

der hører 32 undergrupper (typer). En

tidligere analyse viste, at der i Køge

Bymidte hovedsaligt er borgere i

kategorierne ’komfort og hygge’, ’fællesskab’

og ’storbyliv’. Som det fremgår

af kortet, er der en nogenlunde jævn

fordeling af de forskellige typer mellem

hinanden – dog ses en tendens til

ghettoisering af henholdsvis A3 (Det

grå guld), B3 Murermestervilla og E4

(Multikulturel).

http://www.byplanlab.dk/plan09/www.plan09.

dk/NR/rdonlyres/5ECACBDF-6967-4ED5-8E88-

8EB8E87642B9/0/Mosaic_profiler_opland_koege.

pdf

En sådan ghettoisering mener vi kan

undgås i det nye Køge Kyst, hvor vi

planlægger efter et meget blandet

mosaic-kort.

For at opnå dette skal der ske en afvejning

af, hvilke segmenter vi ønsker

flytter til Køge Kyst på baggrund af

en styrkelse af både dimensionen økonomi

og mangfoldig. Det må formodes,

at der kun vil ske mindre udsving

ifht. hvilke segmenter, der vil ønske at

bosætte sig i Køge Kyst set ifht. Køge

by. I Absorberingsrapporten lægges

blandt andet vægt på, at området

forventes at appellere til et bredt og

ressourcestærkt publikum – specielt

de erhvervsaktive og det grå guld. Der

opridses tre grunde hertil: de er villige

til at betale høje kvadratmeterpriser

for kvalitet, de er ressourcestærke, de

er de største segmenter, som derfor

vil have den største efterspørgsel

(Absorberingsrapporten, s. 48).

Desuden ses det, hvordan flere af de

nye boligområder specifikt har tiltrukket

gruppen af ”Velhavere” (hvilket

vil sige D1 ’Formue og formåen’, D2

’Kosmopolit’ og D3 ’På karrierestigen’).

http://www.byplanlab.dk/plan09/www.plan09.dk/

Projekter/Projekter_om_KP09/Koege04.htm

A. Boligejere med overskud

B. Komfort og hygge

C. Livet på gården

D. Velhavere

E. Fællesskab

F. Storbyliv

G. Seniorer

H. Unge på vej

Kort. Geomatics Mosaic-analyse fra Boligpolitik for Køge Kommune, 2009 Kort. SLA teamets mosaik-kort over nye Køge kyst

Så på disse områder vil Køge Kyst adskille

sig lidt fra Køge by.

Se Tabel 2

Denne procentvise fordeling kan benyttes

i udformningen af det enkelte

boligområdes identitet. Specielt kan

der arbejdes med udformningen af

almindingerne med forskellige attraktorer

såsom vand, kultur, liv mv.. Ved

at give almindingerne forskellige karakterer/attraktorer,

vil de henvende

sig til forskellige segmenter, hvormed

mangfoldigheden i området sikres.

Boligområdet på Søndre Havn og på

Stationsområdet kunne derfor komme

til at se ud som på nedenstående

kort, hvor 2 % fra Tabel 2 svarer til én

firkant. Der er på kortet taget højde

for, at lejlighederne til de mest velhavende

segmenter placeres på de mest

attraktive ejendomme ved vandet.

Imidlertid er kortet forenklet på den

måde, at der delvist kan blandes

segmenter inden for samme ejendom,

hvor de øverste etager bebos

af andre segmenter end de nederste

etager. Dette vil øge den sociale og

økonomiske bæredygtighed yderligere.

Ligeledes skal kortet naturligvis

tilpasses, så også almindingerne,

detailhandel, veje, erhverv, kultur mv.

placeres i området.

FORTÆTNING OG FORDELING

Fortætning indeholder muligheden for

at etablere relativt blandede kvarterer.

Når boligbebyggelsen fortættes,

vil man ikke opleve at blive isoleret i en

bestemt indkomst- eller socialgruppe.

Desuden kan der arbejdes med differentierede

ejendomshøjder, hvormed

de ”gode kig” til attraktorerne fordeles

mere jævnt over ejendommene.

De dyre boliger bliver dermed fordelt

F5

E2

F5

F3

F5

F1

B2

F5

H2

F5

6.2 BÆREDYGTIGHED

:SOCIALT OG SUNDHEDSMÆSSIGT

A5

C3

F5

F3

A5

i de forskellige ejendomme, hvormed

beboersammensætningen blandes, så

der ikke samles en bestemt befolkningssammensætning

i en bestemt

boligkarré.

ETAPEPLANLÆGNING

B1

A5

B2

A4

B4 A3 F3

E2 E2

F5

E2

G3

E4

F5

G3

B2

E2

F5

F5

A3

F5

G1

D2

G3

For at få arealerne udbudt til salg, når

de har maksimal værdi, kræves timing i

forhold til markedet. Dette forudsætter

en etapeplanlægning, der skal forblive

fleksibel, og som løbende skal justeres.

Køge Kyst regner selv med opførelse

af 150.000-160.000 kvm bolig frem

til 2033. Med en gennemsnitlig boligstørrelse

på 100 kvm svarer det til

1.500-1.600 boliger. Da man regner

med, at hver person fremover bruger i

gennemsnit 50 kvm bliver der plads til

3000 mennesker.

I Absorberingsanalysen foretages

en fordeling af den forventede absorption

frem til 2030. Vi mener, at

denne med fordel kan kvalificeres, da

Absorberingsanalysen er fra 2007, og at

der er sket en række ændringer i både

globale og nationale samfundsøkonomiske

forhold siden. Vores oversigt over

det forventede antal kvadratmeter per

år ser derfor ud som vist i Tabel 3.

Se Tabel 3: Samlet forventet antal kvadratmeter

per år

Grundet den lidt senere start på Køge

kyst end forventet kombineret med

Finanskrisen er der indtil videre bygget

0 kvm. Der ses derfor en forskydning

af beregningerne, hvor det planlagte

byggeri rykker én etape frem, hvilket

giver en senere stabilisering. Derudover

er det rimeligt at vurdere, at der sker

en øgning i forventede antal kvm, da

Absorptionsanalysen blev udviklet før

vedtagelsen af etablering af supersygehuset

i Køge (færdigetableret i år

2020) samt at den nye regionalbane

A1

A4

A5

G1

C3

F5

A5

A5

A5

D1

G3

A3

D2

D3

A1

A3

A4

A5

B1

B2

B4

C3

D1

D2

D3

E2

E4

F1

F3

F5

G1

G3

H2

A1 OVERSKUD I HVERDAGEN

A3 DET GRÅ GULD

A4 NYBYGGER

A5 KULTURNAUT

B1 DANNEVANG

B2 PLADS I REDEN

B4 PAR I RÆKKEHUS

C3 LEJELAND

D1 FORMUE OG FORMÅEN

D2 KOSMOPOLIT

D3 PÅ Å KARRIERESTIGEN

E2 CITYHYBRID

E4 MULTIKULTUREL

F1 UNGANDEL

F3 BYENS PULS

F3 FORSTADSSINGLE

G1 KÆDEDANS

G3 AKTIVE SENIORER

H2 FØRSTE STOP

til Ringsted føres over Køge (færdigetableret

i år 2018). Køge supersygehus

forventes at medføre 5000 nye arbejdspladser

i 2020 (Politiken, 18.maj

2010), hvorfor der må forventes et

vedvarende højt niveau af nødvendigt

nybyggeri helt frem til 2025. Her vil

der i størst omfang være tale om, at

sygeplejersker og SOSU-assistenter

med familier vil være interesserede i

at flytte til Køge, da disse på det nuværende

boligmarked har svært ved at

finde en passende bolig til den rigtige

pris i københavnsområdet. Disse grupper

er relativt lavtlønnede men tæller

relativt mange personer, hvorfor det vil

medføre en øget efterspørgsel på de

mindre lejligheder.

På baggrund af Tabel 1 og 3 kan opstilles

følgende oversigt over antallet af boliger

fordelt over år. De to år fra starten

(2008/09), der ikke er blevet bygget i, er

blevet lagt til i den anden ende (2031/32).

Grundet dansk planlovgivning og den

tid, som planmyndighedsbehandling

gennemsnitligt tager, vil det ikke være

muligt at bygge før 2011. På baggrund

af Absorberingsrapportens beregninger

over vægtet efterspørgsel af nybyggede

kvmboligperår(Absorberingsrapporten,

s. 49) er vores forslag til antal byggede

boliger årligt fremkommet – se Tabel

4. Dog med den justering, at vi har

regnet med en lille øgning i antallet af

ungdomsboliger. Dette skyldes, at man

regner med 140 ungdomsboliger i de

kommende 10 år i hele Køge Kommune

(Boligpolitik for Køge Kommune, 2009

side 16). Da ca. 60 procent af Køge kommunes

indbyggere bor i Køge by, og da

alle ungdomsboliger grundet adgang

til station og kulturtilbud anbefales

placeret i Køge Kyst, giver det ca. 84

ungdomsboliger over de næste ti år.

Se Tabel 4: Antal boliger per år fordelt på

segmenttyper

TEAM SLA · Køge Kyst · s 47


6.2.2. NATUR & SUNDHED

Interessen for det fysiske miljøs indflydelse

på menneskers sundhed og

velbefindende spreder sig over hele

verden. Indsigten i, at godt design kan

påvirke sundheden har resulteret i et

begreb som kan betragtes som en ny

gren inden for arkitekturen; Health

Design. Udgangspunktet genfindes i

WHO’s brede definition af sundhed fra

1948:”Health is a state of complete

physical, mental and social well-being,

and not merely the absence of disease

or informity”. Dette har resulteret i at

sundhed i dag oftere betragtes ud fra

et holistisk perspektiv som indbefatter

menneskets hele livssituation, altså

både biologiske, kulturelle, sociale og

miljømæssige aspekter.

Vores udviklingsplan for Køge Kyst

tilbyder beboere og besøgende et fysisk

miljø som bedst mulig hjælper dem med

at leve op til WHO’s definition af sundhed.

Det vil vi gøre ved at give optimal

tilgængelighed for alle til uderum for

fysisk aktivitet, at give alle beboere i

området mulighed for havedyrkning, og

ved at give dem naturoplevelser som

virker afstressende og stimulerer til

fysisk aktivitet (Fig. 1).

RUM FOR FYSISK AKTIVITET

Køge Kyst vil, takket være en gennemarbejdet

grøn og blå infrastruktur

som løber gennem almindingerne, blive

s 48

Figur 1

Natur og sundhed

et område, hvor beboerne er blandt de

mest aktive i verden til at dyrke motion

(Fig. 2). Det er i princippet 0 meter i

gangafstand fra boligen til nærmeste

sted for at kunne dyrke motion. Det

opnås ved at hele det fælles uderum

er udformet til at stimulere til fysisk

bevægelse, fx ved udfordrende terrænforskelle,

balance- og klatremuligheder,

skater-rampe.

Almindingerne er udformet så de generelt

er attraktive for gang, cykling og

løb. Derudover bliver der etableret nogle

strategiske tiltag specifikt med henblik

på mere rendyrkede sportsaktiviteter.

En fem kilometer lang, bølgende løberute

flyder gennem almindingerne. Det

er muligt at fortsætte ud på strandengene

for dem, der ønsker en længere tur

og gerne vil dyrke sin motion lidt mere i

fred og ro og i naturomgivelser.

Strandalmindingen giver særlige muligheder

for at dyrke sport og motion.

Der kan etableres et ”grønt gym” med

motionsredskaber (Fig. 5) og beachvolley

(Fig. 6) langs med stranden mod syd

og i tilknytning til Kulturalmindingen

foreslås et havnebad ved indsejlingen til

Indre Havn. Havnebassinet er optimalt

for et mobilt stadion for rosport med

simple tribuner som monteres når aktiviteterne

i industrihavnen ved enkelte

lejligheder tillader at man afspærrer

området og arrangerer en KK-event i

kaproning.

Relative risk - all-cause mortality

HAVEDYRKNING FOR ALLE

2

1

0

Figur 2

22 kg

Fat mass

Figur 3 Figur 4

Fit

Unfit

Det er i dag kendt viden at adgang til og

brug af grønne områder har en positiv

effekt på menneskers sundhed. De

mennesker der ikke har længere end

50 meter til nærmeste grønne område

besøger det i gennemsnit 7-8 gange om

ugen. Hvis afstanden til det grønne er

1000 meter besøger man det kun 3-4

gange om ugen (Fig. 7 og 8). Afstanden

er dermed med til at gøre det grønne

utilgængeligt. Efter som tiden ofte er

begrænset for dem som behøver det

grønne mest, altså de svært stressede,

er en kort afstand vigtig. Træthed,

negativ stress og irritation øges, jo længere

væk man bor fra det grønne. Dette

gælder uanset køn, alder og socioøkonomiske

tilhørsforhold. Endvidere har

de som bor i eget hus med en grøn have

det ifølge forskningsresultater bedre,

end dem der bor i lejlighed uden altan

eller fælles gård.

Det er let at tro, at man kan kompensere

afsavnet af egen have ved i stedet

at besøge andre grønne områder.

Gentagne forskningsresultater viser

dog det modsatte. Jo mere grønt man

har ved hjemmet, jo mere besøges andre

grønne områder i byen. Dette kunne

lede til at tro, at det er et spørgsmål om

livsstil. Imidlertid kan den tydelige tendens

genfindes blandt organisationer

såsom skoler, børnehaver, sygehuse,

ældreinstitutioner og forskellige foreninger

og taler således imod dette. En

god egen fælles gård eller grøn have,

leder til mange udflugter til parker og

naturområder – mere vil have mere.

Derfor skal alle beboere i Køge Kyst

have mulighed for havedyrkning. Det

kan løses på mange forskellige måder. I

nogle tilfælde bruger vi de traditionelle

private løsninger, dvs. at hver familie

har deres egen have eller balkon eller

tagterrasse. Men vi satser også på

halvprivate løsninger som kolonihaver

(Fig. 9) og nye spændende, kollektive

løsninger hvor beboerne opfordres til

spontan havedyrkning i almindingerne

(Fig. 10) eller i vertikale haver på nogle

af husenes tage og vægge. Udover den

sundhedsmæssige effekt vil den slags

selvhusholdning være med til at gøre

området mere bæredygtigt også set fra

et miljømæssigt perspektiv.

NATUROPLEVELSER

Jo nærmere vi lever på naturen, jo

bedre har vi det (Fig. 11). Vi arbejder

derfor bevidst med udsigter fra boliger

og stier, vel vidende at naturskønne

omgivelser har en positiv indflydelse på

menneskers motivation for at tage en

løbe- eller spadseretur. Attraktionerne i

det omgivende landskab, i.e. strandengene,

Køge Å og Køge Ås, trækkes ind i

almindingerne ved genbrug af karakteristiske

elementer, fx i plantesamfund

og terrænformationer (Fig. 12).


Figur 5

Figur 6

Det betyder, at vi etablerer zoner med

”vild natur” i almindingerne, dels fordi

vild natur har en mere stressforebyggende

effekt, og dels fordi vi gerne vil

give forudsætninger for et rigt biologisk

liv. Vand som levested, forageringsområde

og skjul er en grundlæggende forudsætning

i et sådant miljø. Det næste

skridt er at skabe skjul og føde for dyr;

tætte buskadser, bær- og nøddebuske,

fuglekasser, langt græs. Mulighed for

biologisk samliv skabes ved at hovedsageligt

bruge hjemmehørende træarter

som levesteder for insekter og svampe.

NOTER TIL FIGURER

Fig. 1: Sammenhængen mellem

stress og afstand til grønne områder.

Stressniveauet vokser jævnt i takt med

øget afstand til nærmeste grønne område.

N.B. Jo lavere værdi på stressindekset,

jo mere stressede er folk. Resultat

fra undersøgelsen ”Danskernes brug af

grønne områder – i et sundhedsperspektiv”,

publiceret i 2005.

Fig. 2: Fit vs. Fat. Det er væsentlig

bedre at være veltrænet med en smule

overvægt end at være utrænet og uden

overvægt. Figuren viser sandsynligheden

for at dø før tid af alle slags sygdomme,

hvis man justerer for andre risikofaktorer,

som fx rygning og alkohol.

Fig. 3: Motionsredskaber ved Strandparken

i Helsingborg.

Fig. 4: Skåne-mesterskab i beachvolley i

1982.

Fig. 5: Sammenhæng mellem afstand til

grønne områder og antal besøg, fra den

samme undersøgelse som i Fig. 1 oven

for.

Fig. 6: Bor man mindre end 300 m fra et

grønt område er sandsynligheden stor

for at man besøger det hver dag ca. 45

%, mens den kun er 10 % hvis afstanden

er fra 300 m til 1 km.

6.2 BÆREDYGTIGHED

:SOCIALT OG SUNDHEDSMÆSSIGT

Figur 7 Figur 8

Figur 9 Figur 10

Fig. 7: Boligkarré i Hammarby Sjöstad i

Stockholm, med kolonihaver på de fælles

udearealer.

Fig. 8: Kampagnen ”Incredible edible” i

byen Todmorden, som er en del af Greater

Manchester, har til formål at gøre byen

til selvforsynende med mad i år 2018.

Fig. 9: En af teorierne bag ved naturens

positive indflydelse for vores helbred

er Attentive Restoration Theory. Den

handler om hvordan vi opfatter vores

miljø og bearbejder informationen. Ifølge

Rachel og Stephen Kaplan, som har

udviklet teorien, har mennesket to typer

af opmærksomhed. Ved den målrettede

opmærksomhed, som vi anvender i bymiljøet,

ved computeren eller når vi kører bil,

bombarderes vi med information, som

kræver vores opmærksomhed. Dette system

kræver energi, fordi hjernen er nødt

til at sortere al uvæsentlig information

fra. Har man ikke mulighed for at hvile

sig, fører det til informationsoverbelastning

i hjernen og dermed risiko for stress.

I natur- og havemiljøer derimod bruger

vi et andet opmærksomhedssystem. Her

er informationsflow ikke så voldsomt. Vi

behøver ikke sortere indtrykkene, men

scanner snarere konstant omgivelserne.

Det er det vi kalder spontan opmærksomhed.

Den er ubegrænset og kræver

ingen energi.

Fig. 10: I Ankarparken i Malmö har SLA

arbejdet med stiliseret natur inspireret

af naturlige biotoper i det omgivende

landskab.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 49


Økonomisk bæredygtig

6.3 BÆREDYGTIGHED: ØKONOMI

Den økonomiske bæredygtighed er central

i forhold til realiseringen af projektet.

Vi har derfor i teamet arbejdet med

en række tiltag, der samlet vil forbedre

den økonomiske bæredygtighed og dermed

øge sandsynligheden for, at Køge

Kysts visioner kan realiseres. En central

målsætning har været at identificere og

fokusere på tiltag, som skubber udgifter

så langt ud i fremtiden som muligt

og fremrykker potentielle indtægter

til så tidligt som muligt, hvormed det

samlede cash-flow optimeres, samtidig

med at de for udviklingen nødvendige

investeringer foretages. Projektets

økonomiske bæredygtighed illustreres

i en cash-flow prognose (se bilag 8.2),

hvor indtægter og udgifter for Køge

Kyst A/S opstilles over årene 2009-

2033. Eventuelle driftsindtægter og –

udgifter er ikke medregnet i budgettet.

Opstilling af et cashflow for en mere

end 20-årig periode, som indeholder

forventninger til prisudviklinger på

ejendomsmarkedet og til den generelle

samfundsøkonomiske udvikling generelt,

er selvsagt behæftet med betydelige

usikkerheder og bør derfor løbende

kvalificeres. Cashflow-prognosen giver

imidlertid en god indikation af de økonomiske

forhold, som kræver særlig

s 50

125

120

115

110

105

100

95

Figur 1

2000M01

2000M05

2000M09

2001M01

2001M05

2001M09

2002M01

2002M05

2002M09

2003M01

2003M05

2003M09

2004M01

2004M05

2004M09

2005M01

2005M05

2005M09

2006M01

2006M05

2006M09

2007M01

2007M05

2007M09

2008M01

2008M05

2008M09

2009M01

2009M05

2009M09

2010M01

2010M05

opmærksomhed – på særlige tidspunkter.

Prognosen er fremkommet på

baggrund af en række forventninger og

forudsætninger, som der gøres rede for

i dette kapitel.

GRUNDLAG FOR

DISKONTERINGSFAKTOR

På nuværende stade er betragtningerne

omkring cash-flow og finansiering holdt

på et relativt simpelt niveau, som naturligvis

skal uddybes og differentieres

betragteligt, som projektet skrider

frem. Metodikken er kortfattet at bruge

en diskonteringsfaktor, som består af

WACC (de gennemsnitlige kapitalomkostninger)

fratrukket inflationen – og

dermed en realrentebetragtning.

De gennemsnitlige kapitalomkostninger

er igen sammensat af den risikofri rente

+ risikotillæg eller rettere afkastkrav i

tilfældet med Køge Kyst. Vi har antaget,

at WACC’en ligger på ca. 6 % ud fra

en forestilling om, at Køge Kyst ganske

vist ser på udviklingsprojektet med

kommercielle briller, men alligevel har et

lavere afkastkrav til sin investering end

et mere traditionelt udviklingsselskab.

Det skyldes især, at Køge Kommunes

medejerskab i Køge Kyst i et eller andet

omfang indebærer, at selskabet får en

pæn andel af de samfundsøkonomiske

gevinster ved udviklingen af området

(f.eks. nettotilflytning af nettoskatteydere),

som andre udviklingsselskaber

ikke kan indregne. Samtidig giver det en

formodning om, at Køge Kyst har mere

”tålmodighed” med afkaststidspunkterne

– og tolerance overfor svingninger

i disse – end et mere ordinært udviklingsselskab

(typisk med høj gearing og

små marginaler) ville have.

Hvordan skal man så spå om inflationen

over en mere end 20-årig periode?

På baggrund af data fra Danmarks

Statistik kan opstilles Figur 1, hvor der

ses en gennemsnitlig stigning på 0,2

% månedligt fra 2000-2010, hvilket

svarer til 2,4 % per år. Dette gennemsnitstal

placerer sig en anelse højere,

end hvad der fremtidigt forventes for

2010 og 2011. For 2010 regnes med

en procentvis stigning på mellem

1,8 - 2,3 hos Finansministeriet, EUkommissionen,

OECD, Nationalbanken,

Det Økonomiske Råd m.fl. For 2011

regner samme aktører med mellem

1,5-2,0 procentvis stigning i forbrugerprisindekset.

Ifølge Finansministeriet

forventes inflationen at udgøre 1,9 %.

i 2014 (Finansministeriet, Økonomisk

redegørelse, maj 2010). At denne

fremtidige stigning forventes at blive

lavere end den gennemsnitlige procentvise

stigning fra 2000 til i dag kan

skyldes, at inflationstakten er faldet i

kølvandet på finanskrisen. Her har det

kraftige fald i produktionen siden 2008

medført et stigende produktionsgab

og faldende kapacitetsudnyttelse,

hvilket dæmper inflationspresset i de

kommende år. (Danmarks Nationalbank

Kvartalsoversigt maj 2010).

Se Figur 1

Forbrugerprisindeks

Gennemsnit

Fremadrettet forventes fortsat moderat

inflation primært som følge af

forventningen om, at OECD-landene

vil være relativt længe om at normalisere

konjunktursituationen. En mindre

stigning i inflationen må dog forventes

i de kommende år i takt med, at et

globalt opsving kommer i gang og tager

til i styrke. Den fremtidige forventede

prognose fra Det Økonomisk råd frem

til 2020 placerer sig på knap 2 % om

året (Konjunkturvurderinger, Det

Økonomiske Råd juni 2010). Derfor har

vi valgt at lægge os fast på en gennemsnitlig

årlig prisstigning på 2 %

for hele perioden. Vi forudsætter i den

sammenhæng, at byggeriets traditionelt

voldsommere udsving i priser over

tid med nogen rimelighed vil ligne den

gennemsnitlige prisudvikling, når vi har

at gøre med et så langstrakt udviklingsprojekt

som Køge Kyst.


INDTÆGTSSIDEN

SALG AF BYGGERETTER

Estimaterne for salg af byggeretter

er i cashflow-prognosen (Se Bilag 8.2)

fremkommet på baggrund af en række

forudsætninger, der præsenteres i det

følgende. Grundprisen på byggegrunde

er den pris pr. kvm byggeret, som en developer

vil betale for at kunne budgettere

et byggeprojekt med et passende

afkast til virksomheden. Det vil sige, at

prisen på byggegrunden bestemmes af

den salgspris, som developer i sidste

ende kan få for boligen/kontoret/butikken

fratrukket developers udgifter

samt developers avanceprocent. Givet

de mange usikkerheder for et så langstrakt

projekt har vi ikke opstillet et

detaljeret regnestykke, men estimeret

indtægten for byggeretter på baggrund

af følgende residual-betragtning:

Byggeretspris =

salgspris for boligen

15–20 % avance (af salgspris) til developer

udgift til byggeriet

For investeringsejendomme (erhverv/

retail) har vi anvendt samme residualmetodik,

blot med lejepris holdt op

imod et rimeligt afkastkrav og igen

fraregnet byggeudgiften.. Estimaterne

for byggeudgift, salgspris og leje/

afkast er kvalificeret efter drøftelse

med en række rådgivere og developere

med kendskab til det lokale kontor- og

ejendomsmarked samt de overordnede

greb i vores helhedsplan. Da Køge Kyst

består af tre separate geografiske

områder, der indeholder en blanding af

boliger, erhverv og detailhandel, inddeler

vi salget af byggeretter i cashflowprognosen

i disse underkategorier for

at kunne vurdere Køge Kysts indtægter

så detaljeret, som det er rimeligt på nuværende

stade. Byggeretter for boliger,

erhverv og retail ser derfor i gennemsnit

ud som vist i Tabel 1

BOLIGER

De estimerede salgspriser for boliger

er baseret på et gennemsnit af, hvad

der pt. er til salg i Køge af ejerboliger,

og hvad der er solgt af ejerboliger i

Åhavnen siden 2007, da sidstsnævnte

kommer så tæt på udviklingsområdet

som muligt. Fra ca. 2018 - 2027 vil vi

ifølge vores etapeplan bygge boliger

med den bedste beliggenhed, hvorfor

salgsprisen her stiger med 4 % for

beliggenhed med havudsigt og med 13

% for beliggenhed ved kajkant (se Figur

2). Denne differentiering er indregnet

i budgettet. Yderligere forventer vi at

indarbejde en attraktion i stuen, hvilket

Tabel 1: Kalkulerede byggeretspriser

114%

112%

110%

108%

106%

104%

102%

100%

98%

96%

Figur 2

130%

120%

110%

100%

90%

80%

70%

60%

50%

Figur 3

øger salgsværdien i stuelejlighederne

med 34 % i forhold til traditionelt byggeri

(se Figur 3). Med 6 etager per ejendom

i området svarer det til en stigning

på ca. 5 % for den samlede ejendom.

Byggeretspriserne vil derfor samlet

ligge i den høje ende af skalaen.

ERHVERV

Grundlaget for prisestimatet af

erhvervsbyggeretter er noget af det

nyeste erhvervsbyggeri som er opført

i udviklingsområdet. Hertil er lagt en

mindre stigning, ræsonneret ud fra

formodningen om, at en velgennemført

udviklingsplan med stærk sammenhæng

til eksisterende by og transportforhold

har en højere kommerciel værdi,

som spejler sig direkte i byggeretsprisen.

Der er generelt indregnet nogen

prisdifferentiering over perioden, som

udtryk for at de første og de sidste byggeretter

evt. afhændes noget billigere

end de midterste, da de lever med hhv.

byggerod/begrænset kultur/byliv og at

have adgang til de mindst optimale placeringer.

Offentlig og privat service er

indeholdt i antallet af kvadratmeter til

erhverv, da salgsprisen for byggeretter

til disse formål mest vil ligne prisen for

erhvervsgrunde – med nogen variation.

6.3 BÆREDYGTIGHED

:ØKONOMI

Boliger Erhverv Retail

Byggeretspriser 3.850 2.450 1.500

Udsigtens indflydelse på salgsprisen

Begrænset udsigt = Indeks 100

Ingen vandudsigt Vand-kig Kajkant

Etagens indflydelse på salgsprisen

Vandnært etagebyggeri. Stueetage = Indeks 100

Traditionelt etagebyggeri

Stuen 1. sal 2. sal 3. sal 4. sal 5. sal 6. sal

RETAIL

Salgsprisen for retail er overordentlig

vanskelig at forholde sig generelt til,

da der sædvanligvis ses meget store

spænd i salgsprisen – mellem 500 og

2.000 kr./kvm byggeret. Det er for Køge

Kyst antaget, at der er tale om relativt

simple butikstyper, uden særligt komplicerede

installationsforhold eller bygningsløsninger.

Da Køge Kyst området

har en af de bedste placeringer i Køge

(både stations- og bynært), har vi her

lagt os fast på en relativ høj salgspris.

Vores vurdering er, at der indledningsvis

sælges lidt billigere, da risikoen for

developer er størst i denne fase. I takt

med, at den nye del af handelsområdet

bliver etableret og integreret med det

eksisterende, vil prisen på byggeretter

stige. Afslutningsvis forventes de

sidste byggeretter solgt en anelse billigere

som konsekvens af de bindinger,

som øvrige bebyggelser og især deres

butiksindhold har medført af fysiske og

kommercielle begrænsninger.

KULTUR

En del af Køge Kyst udlægges til kulturelle

formål. På baggrund af oplysninger

fra Køge Kyst kombineret med vores

udviklingsplan beholder vi de maritime

klubber som kultur (ca. 3.500 kvm)

TEAM SLA · Køge Kyst · s 51


mens teaterbygningen delvis nedrives,

og delvis reprogrammeres til andre

formål end kulturelle. Der skal dermed

anlægges ca. 9.500 kulturelle kvm.

Byggeretsprisen for kvm til kulturelle

formål svinger ganske kraftigt afhængig

af omfanget af det kommercielle

islæt i de endelige bygninger. For at

håndtere denne forskel i estimaterne

af byggeretsindtægter, har vi helt pragmatisk

valgt at lade 4.750 kvm indgå

som erhvervs-kvm (kulturelle formål

på kommercielle vilkår) og lade 4.750

kvm indgå til markant lavere indtægt,

som udtryk for et ringere kommercielt

grundlag, typisk som kommunalt

drevet eller støttede kultur-funktioner.

Kultur-kvadratmeterne er i vores udviklingsplan

placeret så tidligt i forløbet

som muligt, da kulturen vil være en

vigtig drivkraft for generelt at højne

byggeretspriserne på de øvrige funktioner.

Derfor sælges byggegrundene

til kulturelle formål allerede i perioden

2012-2015.

Det er teamets forventning, at de

anbefalede relativt små byggefelter

(2000 – 4000 kvm) er afgørende for

optimering af byggeretsprisen. Det

skyldes, at udviklingsområdets karakter

med en del eksisterende bebyggelse

og planens tætte sammentænkning til

den eksisterende Køge By forventes

at medføre størst efterspørgsel på

relativt små erhvervs- og butiksbyggerier.

Det vil ikke være fordrende for

den generelle udvikling af området over

den lange periode at opføre f.eks. 1 – 2

store kontordomiciler, som i størrelse

s 52

og skala ville ”erobre” områdets karakteristik

og underminere princippet i de

eksisterende smøger og de kommende

almindinger indbygget i dette projekt.

UDGIFTSSIDEN

Tabel 1: Udgifter shared space og almindinger

På udgiftssiden er vi blevet nødt til at

foretage nogle sammenlægninger af

visse udgiftsposter delvist grundet

vores byrumsgreb med almindingerne

og delvist vores trafikale udgangspunkt

med shared space. Vi har derfor lavet

et samlet post kaldet ’Shared space

og almindinger’ (Se Tabel 1), da disse vil

fungere som en samlende enhed, der indeholder

både cykelstier og anden infrastruktur,

byrum og grønne områder samt

havne- og strandpromenade. Grundet

vores udgangspunkt i shared space kan

vi samlet opnå en billigere endhedspris,

eftersom elementerne sammentænkes.

I disse priser er desuden inkluderet

udgifterne til regnvandshåndtering, da

håndteringen heraf indgår som en del af

den samlede løsning for almindingerne.

På samme måde er også udgifterne

til parkeringshusene reducerede, da vi

bygger i mindre parkeringshuse, som

Køge Kyst A/S derfor kan anlægge i takt

med, at behovet opstår. Hermed rykkes

nogle af de større poster så langt frem

i tiden som muligt. For at optimere den

byrumsmæssige plan har vi desuden

inddraget en del af Bridana grunden til

parkeringshus og busholdeplads. Ved

køb heraf har vi taget udgangspunkt i

samme kvadratmeter grundpris som

ved de øvrige arealer i Køge Kyst.

Areal Enhedspris ca. Start Slut Total Pr. år i snit

Station Shared space 28.855 1.350 2012 2025 38.954.250 2.782.446

Sdr. Havn 85.330 850 2012 2030 72.530.500 3.817.395

Sdr. havn kultur alm. 12.908 1.450 2012 2028 18.716.600 1.100.976

Sdr. Havn strandalm. 9.762 1.000 2016 2025 9.762.000 976.200

Collstrup Shared space 16.442 1.000 2015 2022 16.442.000 2.055.250

Collstrup alminding 2.821 1.300 2015 2022 3.667.300 458.413

JORDFORURENING

Som beskrevet i afsnittet om jordforurening

anbefaler projektteamet,

at Køge Kyst foretager oprensning af

den forurenede jord. Oprensningen

skal foretages over flere år, og det vil

være mest hensigtsmæssigt, at byggegrundene

er klar til bebyggelse, når

de sælges. Dermed sikrer Køge Kyst

også, at jordbehandlingen foretages på

stedet, hvilket også vil være billigere

end at bortkøre jorden

Hvis Køge Kyst lader den private

investor stå for kælderbyggeriet, så

har denne ikke det store incitament

til at beholde jorden på området. Det

skal være det overordnede mål at

betragte jordhåndteringen samlet for

hvert af de tre delområder og undgå

ekstern behandling/genanvendelse af

jord. Projektet skal derfor påregne en

vis forberedelse af byggefelter eller

fastsætte bindinger af investorernes

råderum samtidig med, at der skabes

attraktive muligheder for investorernes

projekter, så disse byggeretter sælges

til den bedste pris.

RELOCATION AF VIRKSOMHEDER I

SØNDRE HAVN

For at optimere cashflow-prognosen

skal der sikres en hurtig igangsætning

af udviklingen af Køge Kyst,

hvorfor Køge Kyst bør motivere de

miljøtunge virksomheder til en hurtig

fraflytning fra Søndre Havn. Især

et par af virksomhedernes virke er

behæftet med så store sikkerhedszoner,

at det i realiteten umuliggør en

optimal udbygningstakt af området.

Køge Kyst kan derfor med fordel

tilbyde virksomhederne rådgivning i

forbindelse med fraflytning før udløb

af lejekontrakterne. I den fremlagte

cashflow-prognose er de økonomiske

konsekvenser ved fraflytning tidligere

end lejekontraktens ophør opgjort

samlet bestående af dels kompensation

for tabt lejeindtægt til Køge

Havn, og dels en udgift til rådgivningsassistance

til virksomhederne i

forbindelse med relocation.

Der er ikke indregnet udgifter til motivering

for tidligere fraflytning af andre

virksomheder, som ikke har direkte

negativ indvirkning på udbygningsmulighederne

på nabogrunde. Disse

bidrager i al væsentlighed til at skabe

en fornemmelse af liv i området og

er dermed et kulturelt og økonomisk

aktiv. En række af virksomhederne

må formodes at blive udskiftet i forbindelse

med, at området ændrer karakter

over udviklingsperioden, hvilket

forventes at ske på almindelige markedsmæssige

vilkår. Bortskaffelse af

materialer, bygninger og installationer

forudsættes at høre under virksomhedernes

miljømæssige forpligtelser, og

forventes ikke at medføre omkostninger

for Køge Kyst – udover hvad der

allerede er estimeret til håndtering af

jordforurening generelt.

En relocationsplan har fokus på minimering

af virksomhedens driftstab ved


700

600

500

400

300

200

100

0

-100

Figur 1: Det akkumulerede diskonterede cashflow

300

250

200

150

100

50

0

-50

Akkumulerede diskonterede

udgifter i alt (mio. kr.)

Akkumulerede indtægter i alt,

diskonteret (mio. kr.)

2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033

Figur 2: De diskonterede indtægter og udgifter

omstilling og flytning af produktion og

andre aktiviteter, samt minimering af

udgifter til bortskaffelse af miljøskadelige

installationer på grunden. Det

indebærer bl.a.:

• Kortlægning og analyse af

virksomhedens eksisterende forretnings-

og produktionsplaner, så

relocationplanen er i sammenhæng

med virksomhedens øvrige strategiske

mål

• Økonomisk Due Dilligence:

Optimering af virksomhedens aktiviteter

og faciliteter i forbindelse

med relocation. Herunder også

husleje + ejendomsskatter, medarbejderforpligtelser

og kontrakter af

anden art

• Miljømæssig Due Dilligence: Sikre

en miljømæssig relocation af

produktionsanlæg, råvarer og halvfabrikata

samt sikre lovmæssig og

miljømæssig korrekt håndtering og

bortskaffelse af farligt affald og

byggeaffald samt flytning af miljøskadelige

lagre, produktionsanlæg,

installationer mv.

KONKLUDERENDE BEMÆRK-

NINGER VEDRØRENDE

CASHFLOW-PROGNOSEN

Samlet set fremgår det af cashflowprognosen,

at positiv likviditet på

investeringen i Køge Kyst umiddelbart

vil kunne opnås med break-even ved år

2027 for de diskonterede indtægter og

udgifter. Dette understreger behovet

for at arbejde mere detaljeret med at

Diskonterede udgifter i alt (mio.

kr.)

Diskonterede indgtægter i alt (mio.

kr.)

2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021 2023 2025 2027 2029 2031 2033

fremskynde indtægter og især udskyde

udgifter til senere, uden at det går ud

over oplevelsen af by- og kulturliv, som

er rygraden i projektets succes.

Se Figur 1 og 2

TOTALØKONOMISKE TILTAG

Generelt bør der i det videre forløb

tænkes i totaløkonomiske tiltag. Inden

for totaløkonomi tænkes i, hvordan de

rigtige materialer og smarte løsninger

tidligt i idéfasen kan give besparelser

set over bygningers samlede levetid.

Afgørende er det, at udgifterne gøres

mindre, og at de samtidig skydes så

langt som muligt. Dette kan opnås ved

at vælge de rigtige materialer til de

rigtige steder allerede fra starten.

De totaløkonomiske løsninger tænkes

i byudviklingsprojekter traditionelt kun

inden for opførelse af bygninger – hvis

overhovedet der. Vi mener imidlertid,

at der kan opnås en væsentlig gevinst,

hvis den totaløkonomiske tankegang

overføres til anlæg, drift og vedligeholdelse

af det offentlige, ikke-bebyggede

rum – almindingerne samt øvrige veje,

parker, opholdsmuligheder, grønt, legepladser

mv.

Incitamentet til at foretage totaløkonomiske

investeringer forudsætter

principielt, at det er den samme aktør,

der anlægger og derefter driver et område,

da en evt. øget investering i anlægsfasen

først tilbagebetaler sig i den

efterfølgende driftsfase. Da vi foreslår,

at det er Køge Kyst A/S, der står for

byggemodningen m.v. i området, vil

gevinsten først opnås, hvis det også er

Køge Kyst A/S, der efterfølgende står

for drift og vedligehold af det offentlige

rum. Alternativt vil Køge Kysts investeringer

i det offentlige rum på sigt

tilfalde Køge Kommune eller private

grundejere i form af besparelser ved

drift og vedligehold. Vi foreslår derfor,

at der i et forsøg på nytænkende brug

af totaløkonomi i byudviklingsprojekter

oprettes et driftsselskab, som i takt

med anlæggelse af de offentlige arealer

overtager drift og vedligehold af disse i

stedet for, at de som traditionelt overgår

til kommunens drift.

I praksis vil modellen være, at hele

udviklingsområdet oprettes som én

stor grundejerforening, som Køge Kyst

indledningsvist ejer 100 %, og som Køge

Kyst Kyst Drift & Vedligehold A/S har

kontrakt på at drive. I takt med, at byggeretter

sælges og bygninger opføres,

indgår nye bygningsejere i grundejerforeningen

og betaler deres forholdsmæssige

andel af de samlede udgifter

til drift og vedligehold. Idet Køge Kyst

har incitament til at anlægge offentlige

arealer med totaløkonomi for øje bliver

den gennemsnitlige drifts- & vedligeholdelsesudgift

pr. kvm lavere end

traditionelle områder, hvilket medfører

lavere betaling fra beboerne, og samtidig

mulighed for hjemtagning af den

marginalt højere anlægsinvestering.

Drift og vedligehold af offentlige veje/

arealer finansieres normalt over kom-

6.3 BÆREDYGTIGHED

:ØKONOMI

Anlæg

Vedligeholdelse

Rengøring

Drift

Figur 3: Fordeling af udgifter til bygninger

muneskatten. Derfor er det en forudsætning,

at Køge Kommune accepterer

en form for kompensationsordning,

hvor kommunens besparede udgift til

drift af veje/arealer i udviklingsområdet

(hvis det som normalt var blevet

overdraget) i et vist omfang fraregnes

beboernes bidrag til den samlede kommunale

indsats på vej/grønne områder.

Ellers betaler beboerne to gange for drift

og vedligehold af offentlige veje/arealer

i udviklingsområdet. Perspektivet skal

udvikles nærmere, hvorfor der i vores

cashflow-prognose ikke er indregnet en

nettoindtægt på driftssiden som følge

af forbedret totaløkonomi, selvom potentialet

herfor eksisterer.

Se Figur 3

TEAM SLA · Køge Kyst · s 53


Den hele by

AFRUNDING

Begrebet ”godt begyndt, er

halvt fuldendt” betyder fokus

på begyndelsen.

Vi har foreslået en lang række

af forskellige og katalyserende

tiltagidetrenyebydele.Tiltag,

der er bestemt af politiske

ambitioner, lovgivning, klima,

økonomi, fysiske forhold som

forurenet jord, natur, befolkningsgrupper

mv. Alle er disse

en lang række af begyndelser,

hvor udgangspunktet hver

gang er afklaret og del af en

s 54

overordnet byudviklingsplan.

Det er et godt afsæt for en

bæredygtig byudvikling.

Byudvikling, byomdannelse og

bybygning er en forvandlingsproces.

En proces, hvor nyt

kommer til og gammelt redefineres,

gives nyt liv i kraft af

ny betydning og/eller funktion

eller helt erstattes af noget

andet. Målet er hver gang at få

mere ud af tiltagene end blot

summen af enkeltdelene. Vi

kalderoftedennemerværdifor

atmosfære, herlighedsværdi

og den gode by. Det er alt det,

der ikke er direkte målbart.

Men som får folk til at komme,

til at bosætte sig og til at trives

og leve ”det hele liv”.

Der er altid bindinger og forhindringer,

der skal overvindes,

når nyt skal udvikles. En af

disse er forestillingsevnen.

Hvordan forstiller vi os, at den

nye by ser ud?

Med dette projekt har vi formuleret

en strategi samt givet

nogle visuelle bud på udtryk.

Disse er suppleret med referencer

fra lignende bydele og

byliv, som vi har for øje, når vi

planlægger og beskriver, som

vi gør. Med dette materiale vil

vi kunne sikre en bæredygtig

byudvikling, hvor vi med vores

erfaring fra andre projekter

tør vove den påstand, at det

er en god begyndelse for den

”hele by”.


7. AFRUNDING

STRANDENGS- OG KULTURALMINDINGERNE

Strandengs- og Kulturalmindingerne ligger

begge i Søndre Havn, der sammenbinder de yderste

kajkanter i bugten med den historiske bykerne. De

7 bykvarterer i bydelen Søndre Havn er hver især

en komposition af bygninger og lokale byrum, der

som en samling af hanko´er, skaber balance og

mangfoldighed.

TEAM SLA · Køge Kyst · s 55


8.1 Bæredygtighedsværktøj

INTRODUKTION TIL VORES BRUG AF

BÆREDYGTIGHEDSVÆRKTØJET

Planlægning af ny by sker i stigende

grad på et tværfagligt grundlag.

Kunsten er at tænke de miljømæssige

aspekter sammen med et attraktivt

urbant design, der samlet skaber en

levende by. SLA-teamet har valgt at

benytte bæredygtighedsværktøjet

som planlægningsværktøj til at opnå

bæredygtige rammer for byfornyelsen.

Det overordnede formål med at benytte

bæredygtighedsværktøjet som

planlægningsværktøj er:

• At skabe en fremtidens bæredygtige

by

• At sikre integreret helhedstænkning

på masterplanniveau og samarbejde

på tværs af sektorer

• At sikre at byen kan skabe politisk

og folkelig opbakning til nye bæredygtige

visioner og planer

Vi har i teamet foretaget en videre

bearbejdning af det nuværende bære-

s 56

Arealudlæg til sportsfaciliteter

Selvorganiseret fysisk aktivitet

Byrum og grønne arealer

Grønne og blå elementer i bybilledet

Samlet spider-diagram over visionspunkt bæredygtighed

Pris, elforsyning

Variation i brugersegmenter

Pris, varmeforsyning

Variation i beboersegmenter 5

Anlægsomkostninger, veje

Variation i boligstørrelse

Anlægsomkostninger, cykelstier

Havedyrkning

Anlægsomkostninger, løbe/gangstier,

fortove

Naturoplevelser

Biodiversitet

Rekreative områder i gå-og cykelafstand

Fleksibilitet

Skala, samspil og arkitektur

Introduktion

Diversitet

dygtighedsværktøj, så det kan bruges

mere direkte i vores planlægning og

udformning af Køge Kyst (se Bilag 1). Vi

bruger dermed bæredygtighedsværktøjet

aktivt i planlægningen frem for at

bruge det som et vurderingsværktøj efter

endt planlægning. Via denne måde

at udvikle by på tager vi udgangspunkt

i vores tolkning af Køge Kysts visioner,

for på baggrund heraf at opstille en

række forudsætninger og krav, der

ligger til grund for det efterfølgende

tegnearbejde.

Vi har i fase 2 ønsket at udfordre vores

ideer ved at benytte spørgsmålet ”Hvad

nu hvis…?”. Ved at stille dette spørgsmål

har vi afprøvet grænserne for vores

idéer og dermed testet deres robusthed

i yderpositionerne. For at styrke den

bagvedliggende argumentation for

hver beslutning har vi opstillet en skala,

hvor vi sætter yderpolerne op overfor

hinanden. På vores skala repræsenterer

den laveste værdi overholdelse af minimumkrav,

mens højeste værdi svarer

til en så stor grad af bæredygtighed, at

4

3

2

1

0

Klimatilpasning

Lokale klimaforhold

Affaldsmængden i bydelen

Vandforbrug

det kun kan opnås ved radikale landvindinger

inden for forskning og markante

ændringer i praksis for samarbejde og

forvaltning. Det vil sige:

1 = lovmæssige krav og normer

2 = normal dansk standard

3 = dansk best practice

4 = international best practice

5 = utopia

Anlægsomkostninger, offentlig transport

Anlægsomkostninger, parkering

Med denne skala får vi mulighed for

aktivt at definere de krav, vi stiller til

udformningen af området, hvilket giver

den samlede plan for området betydeligt

mere substans. Når vi skruer på én

parameter, vil det i de fleste tilfælde

påvirke de omkringliggende – noget

i positiv retning, andet i negativ. Det

handler derfor om at finde optimum

på alle parametre samtidig. Med vores

”Hvad nu hvis…?”-fremgangsmåde

bliver vi tvunget til at overveje fordele

og ulemper ved vores krav til området

og se dem holistisk i en sammenhæng

med de øvrige indikatorer – hvad sker

der eksempelvis med indikator b, hvis

Anlægsomkostninger, regnvand

Anlægsomkostninger, affald

Forureningshåndtering

Anlægsomkostninger, fysiske rammer

CO2-belastning elforsyning

CO2-belastning fra varmeproduktion

Energiramme for nye bygninger

Andel af regnvand, der ledes til kloak

Sorteringsmuligheder i bydelen

Byggeriets opførelse og drift

Energiforbrug i boliger

Energiforbrug for erhverv

vi flytter på indikator a? Hvis b lander

på 2, hvis vi sætter indikator a til 5, så

kan der være ræson i at placere a på 4,

hvis det også giver 4 på b. Med sådanne

overvejelser undgår vi alene at foretage

en suboptimering af vores projekt men

opnår derimod, at projektets dele samlet

superoptimeres. Herigennem kan vi

udvikle en samlet, veldokumenteret og

holistisk strategi- og handlingsplan for

de seks visionsområder og dermed den

mest optimale udvikling af Køge Kyst

på alle parametre.


Visionspunkt 6.1 Bæredygtighed: Miljø

Lokale klimaforhold

Variation i brugersegmenter 5

Klimatilpasning

Variation i boligstørrelse

Naturoplevelser

Affaldsmængden i

bydelen

Vandforbrug

Energiforbrug for

erhverv

Havedyrkning

Energiforbrug i

boliger

Variation i beboersegmenter

Biodiversitet

Rekreative områder i

cykelafstand

Rekreative områder i gåafstand

Visionspunkt 6.2 Bæredygtighed: Social og sundhedsmæssig

Anlægsomkostninger,

fysiske rammer

Forureningshåndtering

Anlægsomkostninger,

affald

Anlægsomkostninger,

regnvand

Anlægsomkostninger,

parkering

CO2-belastning

elforsyning

5

Visionspunkt 6.3 Bæredygtighed: Økonomisk bæredygtighed

4

3

2

1

0

Byggeriets

opførelse og drift

4

3

2

1

0

Pris, elforsyning

5

4

3

2

1

0

CO2-belastning fra

varmeproduktion

Energiramme for

nye bygninger

Andel af regnvand,

der ledes til kloak

Sorteringsmulighed

er i bydelen

Skala, samspil og arkitektur

Diversitet

Fleksibilitet

Grønne og blå elementer i

bybilledet

Byrum og grønne arealer

Selvorganiseret fysisk aktivitet

Arealudlæg til sportsfaciliteter

Pris, varmeforsyning

Anlægsomkostninger,

veje

Anlægsomkostninger,

cykelstier

Anlægsomkostninger,

løbe/gangstier, fortove

Anlægsomkostninger,

offentlig transport

Score

8. BILAG

Score

TEAM SLA · Køge Kyst · s 57


Bæredygtighedsværktøj

s 58

MILJØ OG RESSOURCER - Elementer og indikatorer

Score

Input – Anbefaling

Argumentation for valget

Skala

SLA teamets definition og

beskrivelse af måleenheden

# Indikator

Dansk best practice International best practice Utopia

Normal dansk

standart

Lovmæssige krav og

normer

Element: Energi

4

Teknologisk og økonomisk er det realistisk at skab en CO2-neutral bydel i 2020 i Køge Kyst. Se i øvrigt bilag

8.3. Dette gøres ved implementering af vedvarende energi i form af solceller og nye rentable energiformer.

CO2 venlig strømproduktion kombineres med en indsats for at minimere behovet for strøm ved bl.a.

- Optimering af bygningernes form og orientering.

- Naturlig ventilation.

- Optimere indfaldet af sollys for at reducere behovet for kunstig belysning.

- Der skabes en økonomisk incitament til at købe strømbesparende apparater.

CO2-producerende bydel dels

med kendt teknologi og dels

med udvikling af nye

teknologier.

Teknologier til lagring

En CO2-neutral bydel ved

implementering af en

kombination af teknologier

som kan supplere

hinanden

Delvis produktion af

vedvarende energi i

form af solceller og

vindmøller

Ingen ekstra indsats for

at implementere

alternativ miljøvenlig

strøm

Hvad forventes den gennemsnitlige

CO2-udledningskoefficient at være

for den elektricitet, der bruges I

bydelen?

CO2-belastning

elforsyning

1

Den gennemsnitlige CO2 belastning for elforsyningen = 0 for en 20 års periode

Der vil ikke være ekstra udledning af metan fra køkkenkværne, da metanen benyttes til el-produktion.

Med udbygning af Køge Kyst vil det være naturligt at vælge en CO2-neutral varmeforsyning i 2020.

Forsyningen anbefales at være fjernvarmeforsyning for at opnå et så fleksibelt system som muligt med

muligheder for at udnytte virksomhedernes overskudsvarme.

4

Tiltag i Køge Kyst er:

- Der stilles krav om at byggerierne skal overholde passivhusstandarden.

- Virksomhedernes overskudsvarme udnyttes

- Udnyttelse af solen om vinteren gennem sydvendte vinduer

- Udbygning med solvarmeanlæg på tagflader og på område udlagt til alternativ energi.

- Etablere varmepumper.

- Køge Kyst test for ny teknologi til CO2 neutral varmeforsyning.

CO2-producerende bydel dels

med kendt teknologi og dels

med udvikling af nye

teknologier.

Teknologier til lagring

Varmebehovet produceres

CO2 neutralt for bydelen

via biogas, biobrændsel,

affaldsforbrænding,

varmepumper og/eller

solvarme.

Affaldsforbrænding,

Udnyttelse af varmen

fra biogasproduktion

Ingen ekstra indsats for

implementering af

miljøvenlig varme

Hvad forventes den gennemsnitlige

CO2-udledningskoefficient at være

for den varme, der bruges I bydelen?

CO2-belastning fra

varmeproduktion

2

4

Nøgleordet er at skabe et fleksibelt system, hvor forskellige teknologier spiller sammen, eksempelvis skal

varmepumperne primært køre, når der er overskud af el fra vindmøller. Dermed kan der produceres meget

billig varme til fjernvarmenettet. Varmepumper kan evt. også benyttes til fjernkøling om sommeren. Den

gennemsnitlige CO2 belastning for varmforsyningen = 0 for en 20 års periode.

Passivhusstandard anbefales for Køge Kyst, da omkostninger kun er marginalt højere end byggeri efter de

nuværende regler. Det anbefales at etablere fjernvarmenet i bydelen og derfor er det ikke relevant at

bygge plusenergihuse.

Passivhusstandard Plusenergihuse

BR2015

BR2010

Under hvilken energiramme

forventes/forudsættes bygningerne i

bydelen opført

Energiramme for nye

bygninger

3

Element: Transport

3

Almindingerne er Shared Spaces.

Rytmen i Shared Spaces præges af oplevelser og af de krav, som gående og cyklister stiller.

(Nærhed til service, boliger, skoler mv.)

Gågader.

100 % bilfrit.

Bilen henvises til periferien af

Køge Kyst.

Gående (5km/t) præger og

sætter standart for

udformningen af både rum og

deres kanter.

Shared Space mellem

gående og cyklister. Bilen

henvises til periferien af

Køge Kyst.

Shared Space hvor alle

trafikslag blandes.

Gående og cyklister

sætter rammen for

hastigheder og rum.

Trafik 30 km/t. 30 %

cykler lokalt.

Trafiksikkerhedsfora

nstaltninger i

krydsningspunkter,

vejbumb, hævede

fodgængerfelter mv

Traditionel by med

funktionsopdeling.

50 km/t, lysregulering,

cirkulationsplads.

Funktionsopdelte

krydsninger.

I hvilket omfang forudsættes der

etableret faciliteter, der fremmer at

folk går i bydelen?

Faciliteter til gående i

bydelen

4

3

Almindingerne er Shared Spaces.

Rytmen i Shared Spaces præges af oplevelser og af de krav, som gående og cyklister stiller. Differentiering

af cykelstier skaber forudsætningen for tilfredsstillelse af alle behov (Nærhed til service, boliger, skoler mv.)

100 % bilfrit. 80 % cykler lokalt.

Bilen henvises til periferien af

Køge Kyst.

Expresslane, scenic route,

børnestier mm. oprettes for

cyklister på lokalt og regionalt

niveau.

Shared Space mellem

gående og cyklister. 70 %

cykler lokalt. Bilen

henvises til periferien af

Køge Kyst.

Expresslane, scenic route,

børnestier mm. oprettes

for cyklister på lokalt og

regionalt niveau.

Shared Space hvor alle

trafikslag blandes. 60

% cykler lokalt.

Gående og cyklister

sætter rammen for

hastigheder og rum.

Expresslane, scenic

route, børnestier mm.

oprettes for cyklister

på lokalt og regionalt

niveau.

Trafik 30 km/t. 30 %

cykler lokalt.

Trafiksikkerhedsfora

nstaltninger i

krydsningspunkter,

vejbumb, hævede

fodgængerfelter mv.

Separate cykelstier.

Traditionel by med

funktionsopdeling.

20 % cykler lokalt. 50

km/t, lysregulering,

cirkulationsplads.

I hvilket omfang forudsættes der

etableret faciliteter, der fremmer

cykling som transportform i bydelen?

Faciliteter til cyklister i

bydelen

5

4

Stationen er det selvfølgelige centrum i transportsystemet med hurtige og enkle skiftemuligheder mellem

transportformerne.

Max 400 m mellem 80 % af boligerne og stationen.

Gratis kollektiv trafik.

Fremtidens højhastighedstog

på nationalt niveau.

Lightrail/Sporvogn på regionalt

niveau. Sportaxi på lokalt

niveau. 70 % kollektive rejser

til/fra Køge.

Sporvognen samt tog i 2-5

minutters trafik.

Ingen godstrafik gennem

byområdet (ydre

godsspor). 50 % kollektive

rejser til/fra Køge.

Sporvogn erstatter

bustrafik. 40 %

kollektive rejser til/fra

Køge.

Tænk spor – kør

bus.

ITS 30 % kollektive

rejser til/fra Køge.

Nuværende tilbud (linjer

og tæthed) af bus og tog

med busprioritering i

krydsninger. 20 %

kollektive rejser til/fra

Køge.

I hvor høj grad er bydelen tilrettelagt

for at lette anvendelsen af kollektiv

transport?

Tilgængelighed til

kollektiv transport

6

1


4(5)

Garanteret ganghastighed i hele Køge Kyst.

Shared space giver højest

sikkerhed i trafikken. Gc-trafik

planadskilt med jernbane. 100

% af den kollektive transport

overholder tidsplanen.

Shared space mellem alle

trafikslag (inkl. jernbane)

Meget høj pålidelighed for

kollektive transportformer.

Trafiksikkerhedsforans

taltninger i

krydsningspunkter,

vejbumb, hævede

fodgængerfelter mv.

Separate cykelstier

Høj pålidelighed for

kollektive

transportformer

Traditionel by, med

funktionsopdeling i

gaderummet,

lysregulering,

cirkulationsplads.

Total trafikseparering.

Kollektiv trafik bland den

øvrige trafik giver lav

trafiksikkerhed.

I hvilket omfang forventes der taget

højde for sikkerhed i indretningen af

transportløsninger i bydelen?

Sikkerhed i valgte

transportløsninger

7

5

Specielt belysningsprogram for at skabe følelsen af tryghed og for at fremme 24/7 Køge.

Stueetagen aktiveres med både boliger og service.

Alternative veje etableres.

Stationen er et naturligt

samlingspunkt og et vigtigt

offentligt rum. Gående og

cyklister præger gaderummet.

Samspil i rum både inde og

ude.

Total trafik- og

funktionsseparering

giver et trafikorienteret

miljø i stor skala.

I hvilket omfang forventes der taget

højde for tryghed og trivsel i

indretningen af transportløsninger i

bydelen?

Tryghed og trivsel i

valgte

transportløsninger

7

4

Stueetagen reserveres til cykler og bæredygtige køretøjer. Generøs cykelparkering ved offentlige

knudepunkter og stationer.

Gradvis forøgelse af reserverede pladser til bæredygtige køretøjer.

Elektriske køretøjer er selvforsynede via Køge kysts energibalance. 50 km/dag

50 % reduktion i

parkeringsnormen.

Kun for bæredygtige køretøjer.

Prime position for

cykelparkering.

30 % reduktion i

parkeringsnormen.

Halvdelen beregnet til

bæredygtige køretøjer.

Prime position for

cykelparkering.

10 % reduktion i

parkeringsnormen.

Prime position for

cykelparkering.

5 % reduktion i

parkeringsnormen.

Prime position for

cykelparkering.

Nuværende

parkeringsnorm og

strategi.

Dobbelt udnyttelse af

parkeringspladser og

reserverede pladser til

bil-puljer.

Hvor mange parkeringspladser

forventes etableres?

8 Parkeringspladser

Element: Vand

5

Med havet som nabo har KK ikke behov for et kloaksystem til regnvand, men kan fokusere på at udnytte

regnvandet som ressource. Vi foreslår 1) at regnafledningen foregår terrænnært, styret via terrænkotering

og profiler i Almindingerne, 2) at regnafstrømningen undervejs renses, 3) at en andel af det rensede vand

magasineres og udnyttes til rekreative eller forsyningsmæssige formål (jf. indikator 14), 4) at

regnvandshåndteringen sammentænkes med vanding af KKs vegetation, og 5) at regnvandshåndteringen

tilrettelægges så den udgør rygraden i KKs blå og grønne elementer (f. indikator 22 og 26).

Regnvand håndteres lokalt,

underkastes passende

rensning, og udnyttes som

ressource i byen før udledning

Regnvand håndteres lokalt

og underkastes passende

rensning før udledning til

recipient eller nedsivning

Regnvand håndteres

lokalt, dvs. via

nedsivning, forsinkelse

og fordampning, og

uden overløb til kloak

Regnvand ledes til

regnvandskloak

(separat system),

dimensioneret til en

5-års regnhændelse

Hvor stor en andel af regnvandet

ledes til kloak?

Andel af regnvand, der

ledes til kloak

9

0 % regnvand ledes til kloak

Element: Affald

Affaldssortering bør foretages hvor det er muligt uden for store omkostninger for Køge Kommune. Udover

den nuværende affaldssortering i Køge Kommune anbefales for Køge Kyst:

- Køkkenkværne, så det organiske husholdningsaffald kommer via spildevandet til bioforgasning på

renseanlæg, hvor der produceres biogas på eksisterende biogasanlæg.

- Evt. centralsug og nedgravede affaldsbeholdere reducerer transporten. Implementering af centralsug bør

samkøres med resten af kommunen

4

Dagrenovations affald skal kun afhentes hver anden uge, da det organiske affald er håndteret i

køkkenkværn og lugt- og rottegener dermed er kraftig reduceret.

Grønt affald: haveaffald håndteres med kompostanlæg og øvrig grønt affald håndteres i køkkenkværne, så

alt det grønne affald genanvendes

Glas, pap og papir, plast og metal indsamles ved den enkelte ejerforening og tømmes hver 2. måned

Farligt affald: batterier indsamles lokalt og tømmes 4 gange årligt. Øvrigt farligt affald leveres til

genbrugspladsen.

Storskrald og elektronisk affald samkøres på samme måde som Køge Kommune gør i dag

Udvikling af nye former for

sortering af affald.

Sortering af alt det affald

som umiddelbart kan

genbruges. Forbedret

energiudnyttelse af

affaldet.

Miljøvenlig transport af

affald evt. ved centralsug.

Delvis sortering af det

affald der umiddelbart

kan genbruges.

Genbrug af glas og

papir. Indsamling af

farligt affald.

Genbrugsstationer

samt storskrald.

Kompostering af

have og

køkkenaffald.

Hvordan er affaldssorteringen i

bydelen organiseret og hvor mange

sorteringsmuligheder forudsættes

der i bydelen?

Sorteringsmuligheder i

bydelen

10

Tilgængeligheden af den enkelte ejerforenings affaldsbeholdere indarbejdes i gårdrummene og beholderne

gøres let tilgængelige.

Element: Miljøadfærd

4

Der kan opnås international best practice ved at opstille en økonomisk model (se bilaget ”Miljøadfærd”),

hvor det beskrives, hvordan bygherre gives et betydeligt økonomisk incitament til at indføre miljørigtige

tiltag i byggeri (anlæg og drift) via regulerbare byggeretspriser. Byggeretspriserne udregnes ved hjælp af

miljøpoint uddelt af Køge Kyst. Modellens opbygning sikrer robusthed over det relativt lange tidsperspektiv

for bebygningen af konkurrenceområdet, og kobler økonomisk og miljømæssig bæredygtighed.

Alt byggeriet opføres med den

højeste kendte grad af

miljømæssigt bæredygtige

tiltag.

Bygherre gives et

økonomisk incitament til

at indføre miljørigtige

tiltag i byggefasen via

reduktion i

byggeretsprisen.

Bygninger opføres

med solfanger,

solceller,

varmepumpe og andre

kendte teknikker,

trods de evt. ikke er

økonomisk rentable

pt.

Bygninger opføres

med tanke på at

undgå særligt

miljømæssigt

problematiske

materialer.

Byggeriet opføres uden

at miljømæssig

bæredygtighed

medtænkes.

I hvor høj grad indføres miljøtiltag i

byggeriets opførsel - måles på nedsat

energiforbrug og genbrug af

materialer - samt i driften af det

færdige byggeri?

Opførelse og drift af

bygninger

NY

4

Der kan opnås international best practice ved at opstille en økonomisk model (se bilaget ”Miljøadfærd”),

hvor igennem der gives et betydeligt økonomisk incitament for hver ejendom i området i forhold til at

handle mere miljørigtigt ved at spare på forbruget i boligerne samt hvis muligt selv producere/levere el,

varme eller vand.

Hver beboer i Køge nedsætter

sit forbrug til under 800 kWh

via forbedringer på både

fællesarealer, i ejendommen

og i private hjem

800-900 kWh per person

Dette kan lade sig gøre ved

at implementere en

økonomisk model, der

giver et væsentligt

økonomisk incitament til

at sænke energiforbruget.

900-1000 kWh per

person

1000 kWh per

person

1000 kWh per person

Øget forbrug

Hvad er det forventede elforbrug per

person? Måles i tiltag der sænker

antallet af kWh per person.

11 Energiforbrug i boliger

Endvidere reduceres behovet for strøm jf indikator 1 ved bygningsmæssige tiltag

2

TEAM SLA · Køge Kyst · s 59


Elforbruget kan reduceres til 850 kWh pr. person.

s 60

Der kan opnås international best practice ved at opstille en økonomisk model (se bilaget ”Miljøadfærd”),

hvor igennem der gives et betydeligt økonomisk incitament for hver virksomhed i området i forhold til at

handle mere miljørigtigt ved at spare på energiforbruget samt hvis muligt selv producere/levere el, varme

eller vand.

4

40 % af (70+1600/opvarmet

areal)kWh/m²

Erhvervet deler varme, vand og

el internt og med boligerne

samt sænker deres generelle

forbrug.

20-40 % af

(70+1600/opvarmet

areal)kWh/m²

op til 20 % af

(70+1600/opvarmet

areal)kWh/m²

(70+1600/opvarmet

areal)kWh/m²

(70+1600/opvarmet

areal)kWh/m²

Øget forbrug

I hvor høj grad er der etableret

energiløsninger for erhverv, således

af energiforbrug til varme,

henholdsvis elektricitetsforbrug til

belysning, ventilation og køling, er

mindst mulig?

Energiforbrug for

erhverv

Endvidere vil varmeforbruget blive reduceret væsentligt i forhold, da der bygges efter passivhusstandarden.

Køling forventes at blive fjernkøling, som kan reducere elforbruget markant. Solen udnyttes både til passiv

varme og til at minimere behovet for belysning. Bygninger kombineres med solafskærmning for at reducere

behovet for køling om sommeren. Energiforbruget kan reduceres til 555 + 1600/opvarmet areal kWh/m2.

12

4

Samtlige komponenter i forslaget er medtaget for at mindske anvendelsen af forssile brændstoffer. Gangog

cykeltrafikken samt den kollektive transport er prioriteteret højest i byrummet, hvormed tempo, behov

og udformning af transportsystemet sker på disses præmisser. Der tages udgangspunkti strukturer, som

kan inkludere ny teknik og nye adfærdsformer, som på sigt højner overliggeren og stiller nye krav til

bæredygtighed.

100 % CO2 neutral bydel.

Samtlige transporter til, fra og

igennem Køge Kyst sker på

fornybar energi.

Strukturer i bydelen

formes efter tempo og

behov for gang-,

cykeltrafik og den

kollektive transport. Høj

bydensitet omkring den

kollektive trafiks

knudepunkter kombineres

med en stram p-norm for

motorkøretøjer samt

generøse normer for

cykelparkering.

Transportsystemet er

en integreret del af

byudviklingen. Høj

bydensitet omkring

den kollektive trafiks

knudepunkter. Gangog

cykeltrafikken

tilpasses til

biltrafiknettet.

Traditionel p-norm.

Traditionelt syn på

transportsystemet

med visse

begrænsninger for

biltrafikken.

Traditionel p-norm.

Transportsystemet

bygger på et traditionelt

system, hvor biltrafikken

orioriteres på

bekostning af de bløde

trafikanter og den

kollektive trafik.

Traditionel p-norm.

I hvor høj grad er der etableret

løsninger og tilskyndelser til at

undvære og begrænse

transportarbejde, der baserer sig på

fossilt brændstof i samt til og fra

bydelen?

CO2 belastning fra

bydelens

transportarbejde

13

4

Udover installation af vandbesparende armaturer, anbefales det at genbruge så meget regnvand som

muligt for at reducere behovet for rent drikkevand, som er en knap ressource i området. Genbrug af

regnvand til vanding af grøn struktur og bilvask, samt inde i bygninger til tøjvask og toiletskyl forventes at

reducere vandforbruget med ca. 25 %.

50 % lavere forbrug.

Regnvand renses gennem

membranteknologi og benyttes

i højere grad i husholdningen.

Nye teknologier til

vandbesparelser

20 % lavere forbrug

Regnvand genbruges til

havevanding og bilvask

samt tøjvask og toiletskyl.

75 l/person/døgn 10 % lavere forbrug.

Hvor stort er forbruget af

vandværksvand i bydelen?

14 Vandforbrug

Beregningsformel til både boliger og virksomheder forventes at kunne reducere forbruget af vand med ca.

5 %. Denne giver et økonomisk incitament til at spare på vandet i både boliger og virksomheder samt hvis

muligt bidrage til det fælles kredsløb via opsamling af sekundavand.

Vandforbrug: ca. 50 l/person/døgn

5

Køkkenkværne vil reducere affaldsmængden med ca. 30 %.

Yderligere kan affaldssortering jf. indikator 10 reducere mængden med 5 %.

Ændrede forbrugsvaner ved økonomiske incitamenter til sortering af affald.

Dette kunne skabes ved at Kommunen kunne afhente det sorterede affald gratis, hvorimod ejerforeningen

betaler for afhentning af det usorterede affald. Antallet af afhentningsgange vil med sortering og

køkkenkværne blive væsentligt reduceret til fordel for ejerforeningens økonomi.

Affaldsmængder 0,4 tons per person.

25 - 50 % mindre affald

Der implementeres tiltag til

sortering af alt det affald som

er muligt.

Ændrede forbrugsvaner med

mere bæredygtigt indkøb og

mindre affaldsgenerering f.eks.

i form af længere holdbarhed

af produkterne

0,62 t affald 10 % mindre affald 10 - 25 % mindre affald

Hvor stor er den samlede mængde

affald per person i bydelen?

Affaldsmængden i

bydelen

15

3


SOCIAL/SUNDHED - Elementer og indikatorer

Score

Input – Anbefaling

Argumentation for valget

Skala

SLA teamets definition og

beskrivelse af måleenheden

# Indikator

Dansk best practice International best practice Utopia

Normal dansk

standart

Lovmæssige krav og

normer

Element: Fysiske rammer

5

KK ligger vindudsat, så læ og lune kroge er vigtigt. KK vil få høje bygninger, så skyggeeffekter skal

minimeres. Selvom luftfugtigheden altid vil være høj nær kysten og urban heat island ikke forventes at

være betydelig bør der alligevel være mange vegetationsdækkede overflader for at optimere det helt lokale

klima, ligesom der generelt bør vælges lyse materialer med høj albedo, dog ikke kridhvide eftersom det dels

giver ubehagelig refleksion, dels er meget dyrt. Køge Kyst kan opfattes som et fraktalsystem, hvor

Almindingerne opdeler KK på første fraktal-niveau, bygningsmasserne mellem Almindinger på fraktalniveau

2, og gårdrum inde i bygningsmasser på niveau 3. Almindingerne har overordnet set en aflang form, der

muliggør gennemluftning, men på samme måde som en å, der snor sig, får Almindingerne et

meandrerende og filtret forløb, og skaber dermed byrum med læ. Almindingernes hovedretning lægges

mod syd og sydøst, så sol-indstråling optimeres. Bygningsmassen på fraktalniveau 2 udlægges så

vindretningerne brydes, på samme måde som en firlænget gård, dog uden at bygningerne er

sammenhængende, og med orientering i mange retninger. Blokke lægges nord-syd, for at bryde

hovedvindretningerne fra vest og øst. I de indre gårde og i de enkelte gaderum, på fraktalniveau 3,

arbejdes med mange indhak, knæk, halvmure og hegn, så læ- og solkroge opnås i en menneskelig skala. Det

sikres at bygningshøjder og afstande muliggør sol på terræn i de indre gårde og Almindingernes sydvendte

sider. Syd- og vestvendte facader dækkes med vegetation, hvis vandforsyning er koblet til

regnvandshåndteringen. Der skabes plads til et antal store træer i KK.

Risikoen for stormflod i Køge Bugt-området forventes ikke signifikant forværret som følge af

klimaforandringer. Stormflod vil således fortsat forekomme, men uhyre sjældent. Det anbefales derfor kun

at tilpasse til 100 års højtvandssituationen, der forventes at nå 2,2 m over daglig vande. Det er kun

nødvendigt at hæve terrænet i Søndre Havn, da både Collstropgrunden (hvor terrænet i øvrigt hæves af

hensyn til jordforureningen) og Stationsområdet begge ligger i kote 2-3 m. I Søndre Havn hæves terrænet

på hovedparten af arealet (Opland 2, omkring Strandengsalmindingen) til mindst kote 2,0 m og alle

byggefelter til mindst kote 2,2 m. For at regnen kan afstrømme af sig selv, dvs. uden brug af pumper og

uden tilbagestuvning under højvande, hæves terrænet yderligere mod randen af afstrømningsoplandet til

kote 2,8 m. Bygninger uden for det terrænhævede område (dvs. oplandet omkring Kulturalmindingen langs

havnen) sikres mod højvande via hævede sokler og hævede indgangspartier. Alle trug og vadier til

håndtering af regnafstrømningen dimensioneres til 1-års hændelsen, idet større regn kan løbe overfladisk

via Almindinger direkte til Køge Å, Havnen eller stranden. Renseelementer og grønne områder sikres mod

større regnskyl via bypass.

Lokale klimaforhold optimeres

på bydelsniveau,

bygningsniveau, gade- og

gårdrumsniveau

Udover optimering af vind

og sol-skygge sikres

fordampningsmuligheder

fra vand- eller vegetationsdækkede

overflader, og

reduktion af urban heat

island iøvrigt

Bygninger placeres på

baggrund af vind- og

sol-skygge analyser

Ingen bearbejdning

I hvilket omfang forventes det, at der

er taget højde for lokale klimaforhold

16 Lokale klimaforhold

5

Der er foretaget lokale

simuleringer af

klimaforandringernes effekt,

og områdets sårbarhed er

vurderet. Herudfra er der

fastlagt en tilpasningsstrategi.

Regeringens

tilpasningsstrategi er

vurderet for det

konkrete område

I hvilket omfang forventes det, at der

er taget højde for klimatilpasning i

forhold til bydelens beliggenhed

17 Klimatilpasning

5

For at opnå liv før byen er bygget, må Byrum etableres før bygningerne. Bygningstypologi-mix,

underopdeling af facader. og stueetager /grundplan, hvor alt er offentligt tilgængeligt. Et stort

sammenhængende byrumsgulv hvor kanten er uensartet alt efter bygningstypologierne, og hvor byrummet

ligeledes kan blive en del af øvreliggende planer.

Livet før byen. Byrum etableres

før bygningerne og er med til

at skabe en uensartet og

dynamisk by.

Variation i højde og

tætheder. Nedbrydning af

volumener ved

underopdeling af facader.

Bygninger er åbne i

stueetagen mod gader

og offentlige byrum.,

Facadeforløb skifter pr

hver 10 m.

Bygningshøjder og

tæthed lever op til

gældende lov for

området.

Bygningshøjder og

tæthed lever op til

gældende lov for

området.

I hvilket omfang forventes det, at der

er taget højde for

bydelens/bygningernes samspil med

og skala i forhold til bydelens

omgivelser?

Skala, samspil og

arkitektur

18

Hovedparten af byggefelter udstykkes i mellemstore til store størrelser: 2000-4000 m2, svarende groft

estimeret til en pris på 120 mio. kr. pr. stk., hvilket for mange developere vil være inden for en fornuftig og

håndterbar størrelsesorden. Dette svarer til et antal byggegrunde på min. 42 stk. fordelt på de tre områder

inklusiv eksisterende bygninger og grunde. Det kan overvejes, hvorvidt nogle skal gøres lidt større og andre

lidt mindre. Herudover vil vi i områder arbejde med mindre matrikler, for at skabe mulighed for f.eks.

byhuse, parcelhuse og kolonihaver, med individuelle bygherrer.

4

Vi vil skabe en høj grad af variation i det samlede bygnings volumen. Ved at variere volumen typologier, fra

de store eksisterende industribygninger over tårn, "stang-", "vinkel-", "slange", karre-, tæt-lav- bebyggelse

til kolonihave størrelsen. Vi vil tilpasse volumen til Køges eksisterende skala, havnens industri skala og

skabe en ny sammenhængende men varieret by-skala. I overensstemmelse med programmet inkorporeres

ikke domicil lignende bygninger, da disse ofte bryder den bynære skala. I stedet arbejdes med nedbrudte

volumener, så den enkelte bygningskrop varierer i højde, bredde og dybde, med horisontale og vertikale

udskæringer. Vi vil i områder arbejde med anbefalinger og retningslinjer for underopdeling af facader

indenfor de enkelte byggefelter og bygnings volumener, for at tilpasse byens skala og skabe mere intime

byrum. (eks. Sluseholmen)

Bydelen opdeles i mindre eller

blandede størrelser

byggegrunde. Blanding af

forskellige volumen typologier.

Retningslinjer for nedbrydning

af volumen samt

underopdeling af facader.

Bydelen opdeles i større

størrelser byggegrunde.

Blanding af forskellige

volumen typologier.

Retningslinjer for

nedbrydning af volumen

samt underopdeling af

facader.

Bydelen opdeles i

mindre eller blandede

størrelser

byggegrunde.

Retningslinjer

bestemmer høj grad af

ens og kontinuerligt

volumen og facade

forløb.

Bydelen opdeles i

ens større størrelser

byggegrunde.

Retningslinjer

bestemmer høj grad

af ens og

kontinuerligt

volumen og facade

forløb.

Ingen bearbejdning.

Bygherrer kan selv

bestemme størrelsen på

grundende. Ingen krav

til opdelinger af facaden.

(Hvor mange bebyggelsesenheder

forventes der i forhold til det samlede

bebyggelsesareal.)

Definition: Hvor meget diversitet

skabes der i forhold til det samlede

bebyggelsesareal?

Måleenhed: Der måles på mængden

af volumener, forskellighed i volumen

typologier, underdeling af volumener,

samt underdeling af facader.

19 Diversitet

5

Tilgængeligheden i alle offentlige uderum lever op til lovmæssige krav og normer, men indgår som en

naturlig del af den omkringliggende arkitektur og byrummets detaljer, så der ikke differentieres mellem

handicappede og ikke handicappede. Alle uderum har i stedet universel tilgængelighed.

Alle offentlige uderum har

universel tilgængelighed

Alle uderum lever i videst

muligt omfang op til

universel tilgængelighed

Forskel i uderum

tydeliggøres mellem

handicappede og ikke

handicappede

Tilgængeligheden

på alle offentlige

arealer lever op til

lovmæssige krav og

Tilgængeligheden på alle

offentlige arealer lever

op til lovmæssige krav

og normer.

I hvilket omfang forventes det, at der

tages højde for tilgængelighed for

eksempelvis ældre, børn,

handikappede, folk med barnevogne

20 Tilgængelighed

4

Fleksibilitet - bebyggelsesplanen.

Vi vil designe udviklingsplanen så den fungerer og fremstår færdig og brugbar, selvom den ikke er fuldt

udbygget. Dvs. enkelte projekter kan udskydes pga. f.eks. konjunktursvingninger.

Vi vil sørge for at bygninger kan skifte form, funktion, udskydes eller udeblive, uden at ødelægge det

Fleksibel byplan struktur. Kan

bære ændrede bygnings

karakterer. Kan bære

Fleksible bygninger, varieret

Fleksibel byplan struktur.

Kan bære ændrede

bygnings karakterer/

funktion. Kan bære

Bebyggelses

strukturen kan ikke

bære ændrede

funktioner dvs.

normer.

Bebyggelses

strukturen kan ikke

bære ændrede

funktioner dvs.

Ingen tiltag. Risiko for

kaotisk byplan, samt

låste anvendelses

muligheder.

til, fra og i bydelen?

(I hvilket omfang forventes der

indtænkt fleksibilitet over tid?)

Definition: I hvilket omfang er der

indtænkt fleksibilitet over tid ift.

21 Fleksibilitet over tid

4

TEAM SLA · Køge Kyst · s 61


færdige koncept for bebyggelsesstrukturen.

Vi vil designe byrum, så de er attraktive for alle grupper af brugere, fra boligejere til erhvervsfolk.

Vi strukturerer funktioner med en indbyrdes vertikal deling, så de forskellige ligger ved siden af hinanden,

frem for i samme bygning, således at f.eks. et boligbyggeri kan stå for sig selv, uden at være afhængig af at

det går godt på markedet for erhvervsbyggeri.

Fleksibilitet - bygninger.

For at bevare en attraktiv og ikke restriktiv byggemulighed overfor bygherrer, vil vi ikke anbefale at der

bliver sat krav og retningslinjer der sikrer at bygninger kan omdannes til andet brug over tid. Eks. erhverv til

bolig. Men herunder er nogle tiltag, der kan anbefales.

Der skal bruges minimum bygnings volumener, så anderledes Indhold og funktion kan indpasses senere.

Det skal sikres at adgangsforholdene til bygninger kan fungere både for erhverv og boliger. Dvs. f.eks. at der

skal være flere opgange frem for en, for at bevare muligheden for at kunne skifte fra erhverv til bolig.

Ekstra kerner til føring af el vand mm skal være muligt at tilføje senere, så det muliggør en evt. senere

opdeling.

Konstruktioner skal være åbne og lette, så delinger kan oprettes, flyttes eller fjernes.

Der skal arbejdes med maksimum bygningsdybder og fleksibelt facade design, som sikrer at rum og

bygnings karakter.

Bygherrer opfordres eller

pålægges retningslinjer for

øget fleksibilitet.

Fleksible bygninger,

varieret bygnings karakter.

Ingen krav og anbefalinger

til bygherrer ang.

retningslinjer for øget

fleksibilitet.

ændrede bygnings

karakter.

Der stilles krav og

anbefalinger til

bygherrer ang.

fleksible bygninger.

ændrede bygnings

karakter.

Der stilles ikke krav

til bygherrer ang.

fleksible bygninger.

bebyggelsesplanen og de enkelte

bygninger?

Måleenhed: Der måles på omfanget

og kvaliteten af valgte tiltag, samt de

økonomiske konsekvenser af heraf.

s 62

4-5

lysforhold er attraktive både for bolig og erhverv.

Mest mulig synergi mellem regnvandshåndtering, æstetik, leg og folkesundhed, dyrkningsmuligheder,

genbrug, lokalt klima og biodiversitet på den enkelte bygningsgrund opnås ved, at der udarbejdes et

pointsystem mhp. Grøn overflade og grønne tiltag a la Västra Hammen i Malmø. Der skabes hermed en

sammenhængende grøn-blå landskabsplan for KK med inspiration i de omkringliggende

landskabselementer. Køge Bugts unikke strandenge genspejles i Almindingernes afslutning mod syd, Køge

Ås spejles i Almindingernes overordnede form, og den terrænnære håndtering af regnvandet kan forstås

som Køge Å’s forlængelse. Regnvandshåndteringen kobles direkte til skabelsen af grønne og blå elementer,

og den specifikke udformning af disse elementer optimeres i forhold til pauser i byen, selvorganiseret fysisk

aktivitet, børns behov for eventyr, leg og skabelse, samt områdets biologiske mangfoldighed.

100 % grøn overflade og 20

grønne tiltag

Min. 50 % grøn overflade

og 10 grønne tiltag

Min. 40 5 grøn

overflade og 5 grønne

tiltag

Min. 25 % grøn

overflade og 2-3

grønne tiltag

ingen bearbejdning

I hvilket omfang forventes grønne

områder og blå elementer at være en

integreret del af bybilledet

Grønne og blå

elementer i bybilledet

22

Element: Byliv

3-4

Fordelingen mellem bolig ift. Erhverv, detailhandel og service er ifølge programmet for Køge Kyst sat til

155.000 m2 bolig og samlet 147.000 m2 for Erhverv, detailhandel og service, samt 13.000 m2 til kultur og

fritid. Da dette ønske umiddelbart virker fornuftig, og bygger på anbefalinger fra kommuneplanen, ser vi

ingen grund til at ændre på dette forhold.

Det er et ønske i programmet for Køge Kyst, at de tre delområder får forskellig karakter, hvad angår mikset

af boliger og arbejdspladser (kontor, service og detailhandel). Således at stationsområdet får karakter af

primært detail og kontor, med et islæt af boliger (på linje med den eksisterende bykerne). Søndre Havn

bliver primært boliger, med nogle dele erhverv og kultur. Mens Collstrop-grunden primært skal bestå af

erhverv i form af kontorarbejdspladser. Vi har sat tallene ind i en tabel, som viser hvordan denne fordeling

kunne se ud i konkrete tal. Se Bilag 4

Der arbejdes med en høj grad

af analyse og strategi, for at

placere mængderne og typerne

af funktioner i forholdt til

hinanden, for at skabe den

højeste mulige synergi effekt.

Evt. revurdering af

programmets forudsætninger.

Der arbejdes med en

detaljeret hoved idé og

koncept for strukturering

af funktionerne ift.

hindanden.

Der arbejdes med en

overordnet hoved idé,

for strukturering af

funktioner ift.

hinanden.

Programmets

forudsætninger om

blanding af

funktioner opfyldes,

uden yderligere

bearbejdning ift.

kriterierne og

måden de placeres

ift. hinanden på.

Ingen tiltag til at blande

funktioner.

(Hvilket areal forventes der at være til

erhverv og service i bydelen i forhold

til det forventede areal til boliger?)

Definition: Med udgangspunkt i Køge

Kysts areal-programmering. Hvordan

er fordelingen og struktureringen af

arbejdspladser og boliger i og mellem

de tre delområder?

Måleenhed: Der måles på kvaliteten

og mængden af tiltag for at lave den

bedst mulige balance og strukturering

mellem arbejdspladser og bolig.

Balancen mellem boliger

og arbejdspladser

23

I vores overordnede koncept, hvor almindingerne danner en hovedstruktur, som binder den eksisterende

by sammen med de nye bydele, arbejder vi med et hierarki mellem boliger og erhverv/kultur/service, hvor

de dags-aktive funktioner orienterer sig mod almindingerne, mens boligerne ligger mellem. Dette giver et

tæt naboskab og miks mellem funktioner og sikrer aktivitet og bevægelse i de offentlige rum over hele

døgnet. Mens der samtidigt skabes en forskellighed mellem det offentlige og det mere private offentlige

rum. Vi foreslår at der deles vertikalt mellem forskellige funktioner, for at øge fleksibiliteten i byplanen. Se i

øvrigt punkt 21. I forbindelse med de enkelte almindinger, anbefaler vi at funktioner og typer placeres i

relation til hinanden, for at skabe en større synergi effekt. Eks. Specialiserede almindinger.

Som beskrevet ovenfor i punkt 23, vil vi variere funktionerne i de tre delområder, med vægt på forskellige

funktioner i de forskellige områder, for at skabe en forskellig karakter og stemning hver især. Vi har allerede

beskrevet, hvordan ensartede funktioner lægger sig i forbindelse med hinanden i almindingerne. Dette

gøres for at skabe en synergieffekt, men også for at skabe et hierarki mellem funktionerne, så der skabes

forskellige oplevelser, når man bevæger sig rundt i byen. Bevæger man sig f.eks. på langs gennem en

alminding, vil man møde detailhandel, erhverv, service og kultur faciliteter, som alle mere eller mindre har

forbindelse til den samme overskrift, f. eks. kreativitet og oplevelses økonomi. Bevæger man sig på tværs,

vil man komme igennem et mere roligt bolig område, før man kommer til den næste alminding, med et nyt

tema eller overskrift, f.eks. natur. På den måde kan man både opleve et længere forløb med blandede

udadvendte funktioner på langs, men også en høj grad af variation på tværs..

4-5

Funktioner blandes meget.

/

Strategisk blanding af

funktioner. Skabe synergi

effekter. Styring af oplevelser.

Lokale tilbud.

Funktioner blandes en del.

/

Der laves en fordeling af

funktioner i bydelen, med

en del strategisk blanding

af funktioner.

Funktioner blandes

noget.

/

Der laves en fordeling

af funktioner i

bydelen, med nogen

grad af strategisk

blanding af funktioner.

Funktioner blandes

lidt.

/

Der laves en jævn

fordeling af

funktioner i hele

bydelen, uden

specialisering.

Ingen tiltag til at blande

funktioner.

(I hvilket omfang forventes der

indtænkt variation og spredning i

byens funktioner?)

Definition: Med udgangspunkt i Køge

Kysts areal-programmering, hvordan

er fordelingen og struktureringen af

funktioner i og mellem de tre

delområder?

Måleenhed: Der måles på i hvor høj

grad er der indtænkt variation og

spredning i byens funktioner,

herunder bolig, erhverv, kultur,

byrum etc.

Variation i bydelens

funktioner

Det skal være muligt at planlægge forskellige typer ruter gennem bydelen. Dvs. at man kan gå en tur i byen,

hvor man næsten udelukkende kommer forbi butikker, cafeer, restauranter, teatre biografen osv. Samtidig

kan man gå en anden rute, og opleve haver, parker, vand og grønne byrum. Dette kan lade sig gøre, fordi vi

benytter det før beskrevne hierarki af funktioner.

Selvom de tre delområder har forskellig identitet, skal der stadig være en spredning af funktioner i mindre

grad i de enkelte nærområder. Det skal være muligt at have adgang til børneinstitution, købe dagligvarer,

gå på cafe hente friskt brød og gå i kiosken i løbet af dagen, om man er på arbejde eller hjemme, uden at

skulle tage bilen eller cyklen til den anden ende af byen. Derfor foreslår vi at koncentrere sådanne

funktioner på strategiske steder langs almindingerne. En slags lokalcentre. Der skal maksimalt være 500 m

til centrene både fra boliger og kontorer. Som beskrevet i punkt 21, arbejder vi med en vertikal deling af

24

4-5

funktioner, frem for horisontal.

Almindingen er der hvor livet leves i den nye by. Derfor skal der være en høj grad af tilgængelighed og

åbenhed i stueetagerne, som henvender sig til almindingerne. Efter som vi vælger at placere netop

detailhandel, erhverv, kultur og service funktioner her til, er det ligetil med åbenheden og variationen.

Udadvendte funktioner i alle

stueetager, kontrolleres og

styres, for at skabe synergi

De fleste stueetager

rummer udadvendte

funktioner. Nogen styring

Nogle stueetager er

aktive. Ingen styring af

specialiserede

Kun få stueetager er

aktiverede.

Udadvendte

Ingen tiltag til at fremme

udnyttelsen af

stueetagen til

(I hvilket omfang forventes

stueetagearealet anvendt til

publikumsorienterede/udadvendte

Publikumsorienterede/

udadvendte funktioner i

stueetagen

25

5


Vi vil foreslå, at hvor der er kontor erhverv, har man enten udadvendte funktioner eller kantine, reception

eller andre funktioner, som skaber liv i stueetagen. Ligeledes hvor der er boliger, som ligger ud til

almindingen, vil stueetagen være reserveret til detailhandel, fælleslokaler, cafe eller lignende.

De parkeringshuse vi foreslår etableret i Køge Kyst, og specielt de som ligger i umiddelbar tilknytning til

almindingen, foreslår vi bliver udført med aktive stueetager, detailhandel eller lignende, således at der

fortsat er variation og aktivitet langs med de større volumener.

Vi har tidligere beskrevet hvordan almindingerne har hvert deres tema. Dette er med til at skabe en synergi

effekt, en branding af stedet, så de enkelte enheder har gavn af hinandens publikum, hvilket på længere

sigt vil føre til at det bliver mere attraktivt at bruge stueetagen til udadvendte funktioner.

Vi har tidligere foreslået en centralt styret butiks center ledelse. Denne skal styre udviklingen af

detailhandlen i byen. Kundeflows og butikstyper skal placeres i forholdt til hinanden, for at optimere

bevægelse og dermed eksponering.

I mellemrummet, mellem almindingerne, er det et roligt bolig område vi vil skabe. Her skal være mere

privat og afdæmpet. Vi foreslår at disse bygninger har høje stueetager eller mezzaniner, hvilket øger

effekter. Der skelnes mellem

offentlige-aktive rum og

offentlige-private rum.

områder. af specialiserede områder

for at skabe synergi

effekter.

udadvendte funktioner. funktioner i

stueetagen er ikke

et krav eller

indtænkt i

planlægningen.

funktioner, eks. cafe/restaurant,

institutioner, kultur eller

detailhandel?)

Definition: I hvilket omfang forventes

stueetagearealet anvendt til

publikumsorienterede/udadvendte

funktioner, eks. cafe/restaurant,

institutioner, kultur eller

detailhandel?

Måleenhed: Der måles på antal og

kvaliteten af de tiltag der foreslås for

at skabe den størst mulige mængde

af udadvendte funktioner i

stueetagen.

4

værdien af de nederste boliger. De høje kældre kan bruges til fællesfunktioner til beboere.

Der skabes en sammenhængende grøn-blå landskabsplan for KK med inspiration i de omkringliggende

landskabselementer. Køge Bugts unikke strandenge genspejles i Almindingernes afslutning mod syd, Køge

Ås spejles i Almindingernes overordnede form, og den terrænnære håndtering af regnvandet kan forstås

som Køge Å’s forlængelse. Regnvandshåndteringen kobles direkte til skabelsen af grønne og blå elementer,

og den specifikke udformning af disse elementer optimeres i forhold til pauser i byen, selvorganiseret fysisk

aktivitet, børns behov for eventyr, leg og skabelse, samt områdets biologiske mangfoldighed.

Det er vigtigt, at områdets kulturarv og identitet bevares i den udstrækning, det ikke virker begrænsende

på den fremtidige brug. Det forventes derfor, at der i høj grad tages højde for og bygges videre på den

kulturarv og identitet, der er i forvejen, fx i form af bevaring af de gamle siloer på området. På den måde

har området fra start en historie og en måde at opfatte sig selv på, så der ikke skal opfindes en helt ny

identitet. Køge Kyst skal derfor ikke være en ”fritidsby” eller et område for bestemte segmenter. At tage

udgangspunkt i kulturarven og områdets eksisterende identitet vil gøre kommunikation og branding både

lettere og mere troværdig.

Arealbehov 50 % og 10 ud af

10 funktionskrav

Arealbehov 35 % af bydel

og 8 ud af 10 funktionskrav

Arealbehov 20 % af

bydel og 5 ud af 10

funktionskrav

Arealbehov: 10 % af

bydel og 3 ud af 10

funktionskrav

Ingen bearbejdning

I hvilket omfang forventes der

indtænkt variation og forskellighed i

anvendelsen af byrum og grønne

arealer

26 Byrum og grønne arealer

5

Området samt de

omkringliggende områders

kulturarv, historie og identitet

kortlægges og bruges aktivt i

planlægningen af den nye

bydel.

Området samt de

omkringliggende

områders kulturarv,

historie og identitet

bruges delvist i

planlægningen af den

nye bydel.

Der etableres en ny

skole og daginstitution

i forbindelse med

Køge kyst projektet i

henhold til gældende

lovgivning.

Området fremstår

løsrevet fra dets

tidligere historie og

identitet.

I hvilket omfang forventes der taget

højde for områdets og

omkringliggende områders

kulturarv/historie/identitet?

Kulturarv, historie og

identitet

27

5

Alle der bor i området har lige kort til skole & daginstitutionen. På denne måde sikres at vidensdeling

kommer ud i byrummene, som det for eksempel ses ved Campusbyer.

Alle der bor i området har lige

kort til skole & daginstitution

Der etableres

skoler/daginstitutioner i

henhold til det gældende

lands lovgivning..

Der etableres

skoler/daginstitutio

ner i henhold til

gældende lovgivning

og indbygger antal.

Der etableres

skoler/daginstitutioner,

der henvises istedet til

Køges nuværende skoler

og daginstitutioner.

Hvor stor en andel af boligerne ligger

mindre end 500 m fra den nærmeste

skole eller daginstitution?

Afstand til skole og

daginstitution

28

Element:

Detailhandel og erhverv

4

Der etableres en stærk sammenhæng mellem nyt og gammelt, da dette er centralt for et stærkt og

konkurrencedygtigt handelsliv i Køge. Dette gøres ved etablering af ankerkædebutikker i både det nye og

gamle område, ved at skabe gode forhold for handlende, der naturligt vil føre dem fra sted til sted.

Tilgangsforhold perfektioneres

så forbrugere til fods, på cykel,

i bil og i bus oplever at komme

lige så nemt mellem nyt og

gammelt område, som rundt i

det gamle område.

Sammenhængen mellem

nyt og gammelt er stærk,

og der er et konstant højt

fodgængerflow her

imellem.

Der er en god

sammenhæng på visse

strækninger

Der er en begrænset

sammenhæng på

visse strækninger.

Der er ingen

sammenhæng

I hvor høj grad er der sammenhæng

mellem ny og eksisterende

detailhandel i Køge?

NY Sammenhæng

4

For Køge vil et styret butiksmiks skabe et bedre fodgængerflow Vi mener, at Køge Kommune i samarbejde

med handelsstandsforening et stykke hen ad vejen kan være med til at styre placeringen af butikker ved at

nedsætte et sekretariat, der giver butikkerne visse fordele, hvis de vælger at følge den overordnede plan.

Da det dog stadig vil være en frivillig ordning, placerer vi os her på 4. Det kunne være i form af, at

butikkerne automatisk indgår i en fælles markedsføringsstrategi med fælles reklamekatalog, bliver tilkoblet

et særligt shoppingkort gældende for hele området, får tilknyttet særlige favorable medarbejderfaciliteter,

fælles Køge Detail Sales Academy til træning og uddannelse af sælgere eller lignende.

Placeringen af butikkerne

styres fuldstændig centralt af

nedsat sekretariat f.eks. under

handelsstandsforening til

fordel for både butikker,

handlende og grundpriserne.

Placeringen af

størstedelen af butikkerne

koordineres/styres fra

centralt hold, f.eks. via

sekretariat i samarbejde

mellem Køge Kyst,

kommunen og

handelsstandsforeningen.

Placeringen af

halvdelen af

butikkerne styres fra

centralt hold.

Placeringen af et

fåtal af butikkerne

styres fra centralt

hold. De øvrige

placerer sig uden at

følge en samlet

plan.

Der foregår ingen styring

– butikkerne placerer sig

ikke på baggrund af

nogen overordnet plan.

I hvor høj grad kan ankerbutikker og

butiksmiks styres efter en

shoppingmall-management strategi?

Shoppingmallmanagement

NY

5

De mange særlige tiltag inden for bæredygtighed – særligt de som medfører en økonomisk fordel (f.eks.

lavere energiforbrug) - i Køge Kyst kombineret med de gode trafikale forhold, det gode byliv i

almindingerne og nærheden til København giver området en særlig profil, der vil tiltrække virksomheder,

der ønsker at brande sig inden for bæredygtighed. Placeringen af virksomhederne i en erhvervsalminding

giver desuden virksomhederne en række cluster-fordele samt mulighed for at dele faciliteter (kantine,

træningslokaler mv.), som virker tiltrækkende.

Køge Kyst bliver et brand som

gør hele området til prime

location, som virksomheder vil

kappes om at etablere sig i.

Køge Kyst får et positivt

brand, der gør området

populært. Dette tiltrækker

uden problemer de

ønskede virksomheder.

Køge Kyst får skabt et

delvist kendt brand,

hvorfor der

nogenlunde kan

tiltrækkes det ønskede

antal virksomheder.

Køge Kyst bidrager

kun til at opretholde

nuværende

tiltrækningsværdi,

men vil i

lavkonjunkturer lide

af delvis tomgang.

Køge Kyst får ikke skabt

et kendt brand, hvorfor

der opstår problemer

med at fastholde og

tiltrække det ønskede

antal virksomheder.

I hvor høj grad tiltrækkes erhvervet til

Køge Kyst?

NY Tiltrækning af erhverv

Element: Kultur

4

I denne sammenhæng er det svært at definere et utopia. Bedste internationale standart vil derfor være det

udgangspunkt, som vi vil arbejde efter. Dette gøres ved at skabe en række aktiviteter allerede under

byggeriets opførsel, der giver brugerne ejerskab til området.

-

Både kommende borgere

og brugere føler ejerskab

til området allerede under

byggeriets opførsel.

Borgere og brugere

føler løbende ejerskab

til området.

Visse borgere og

brugere føler

løbende ejerskab til

området.

Der findes få

kulturelle aktiviteter

henvendt til få,

bestemte

segmenter.

Der findes visse

administrative

forhindringer og

Borgere og brugere føler

ikke ejerskab til området

I hvor høj grad føler borgere og

brugere ejerskab til Køge Kyst

området?

NY Ejerskab

3

Aktiviteterne på Køge vil som udgangspunkt henvende sig til bestemte (men forskellige) segmenter, hvorfor

det vil være disse, der vil være interessante at fokusere på i forhold til kulturelle aktiviteter. De kulturelle

aktiviteter skabes ved en styrkelse af kulturhuset mv.

Der findes en lang række

kulturelle aktiviteter for

alle segmenter fordelt på

hele året.

Der findes et bredt

udbud af kulturelle

aktiviteter for

forskellige segmenter.

Der findes ingen

kulturelle aktiviteter.

I hvilket omfang har beboere og

brugere af bydelen mulighed for at

opleve og deltage i

planlagt/organiseret kultur?

NY Kulturel aktivitet

4

I vores forslag lægger vi op til, at Køge bliver et område, der giver plads til de selvgroede aktiviteter. Såvel

som inden for sundhed/motion og kultur, skal der derfor være rige muligheder herfor. Administrative

forhindringer skal derfor fjernes og der bør ydes en hvis økonomisk støtte – bla. med midlerne fra

Der findes kulturelle aktiviteter

og oplevelser for alle

segmenter på alle tidspunkter

af året, som alle har mulighed

for at deltage i.

Både administrativt og

økonomisk er det nemt og

ligetil for brugere og beboere i

Administrativt er det nemt

og ligetil for brugere og

Der findes visse

administrative

forhindringer og ydes

Der findes hverken

økonomiske eller

administrative

I hvor høj grad har beboere og

brugere mulighed for selv at

arrangere kulturelle aktiviteter?

NY Kulturelle muligheder

beboere i Køge Kyst at

6

TEAM SLA · Køge Kyst · s 63


Kulturpuljen. Disse øremærkes i forskellige puljer (sejlsport, musik, kunst i det offentlige rum mv.) eller til

forskellige segmenter (unge i alderen 15-18, ). Pengene kan bl.a. søges over sms, og der ydes rådgivning til

opstart og udførelse.

Køge Kyst at arrangere egne

kulturelle aktiviteter.

arrangere egne kulturelle

aktiviteter. Desuden gives

visse økonomiske bidrag

hertil.

delvist økonomisk

støtte til visse

projeter.

muligheder herfor ingen økonomisk

støtte.

s 64

2-3

Køge har allerede mange gode kulturelle aktiviteter, der giver en god basis for kulturel aktivitet i byen.

Herudover fokuserer vi på mulighederne for selvorganiseret og midlertidig kulturel aktivitet, som

supplement til det eksisterende. I takt med opførelsen af Køge Kyst vil der dermed være mulighed for, at

Køge inden for visse kulturelle grene vil kunne markere sig på det kulturelle Danmarkskort. Der kan i den

forbindelse arbejdes på at tiltrække en større begivenhed til området, der på sigt kan understøtte

kulturprofilen.

Kulturen i Køge definerer byen

som en kulturby og sætter

byen på det kulturelle

verdenskort

Kulturen i Køge definerer

byen som en kulturby og

sætter byen på det

kulturelle europakort

Kulturen i Køge

definerer byen som en

kulturby og sætter

byen på det kulturelle

danmarkskort

Kulturen i Køge

definerer byen som

kulturby, men dette

budskab spredes

ikke ud, hvormed

Køge kun defineres

som kulturby

internt.

Kulturen i Køge påvirker

ikke byens profil

I hvor høj grad skaber kulturen en

stærk profil i Køge?

NY Kulturprofil

Element: Sundhed

3-4

Alle beboer har maks. 100 meter til en ”løbesti”.

Bydelens løbesti fortsætter ud på strandengene, (men uden at forstyrre)

Et Green & Blue Gym anlægges i strandparken

Fysiske udfordringer (for skatere og andre som en del af det fælles rum)

Et par multisportsbaner for de yngre

Et indendørs gym kan evt. kombineres med et kulturhus

Et område hvor alle beboere

fra 13-90 dyrker motions- og

sportsaktiviteter

Et område hvor beboerne

er d blandt de mest aktive

i verden til at dyrke motion

Et område hvor

beboerne er d blandt

de mest aktive i

Danmark til at dyrke

motion og sport

Et område hvor

beboerne dyrker

motion og sport

som gennemsnittet i

Danmark

Manglende

bearbejdning af disse

forhold

Indikatoren skal opgives som i hvor

høj grad som udbuddet af faciliteter

til selvorganiseret fritids og

idrætsaktivitet stimulerer beboerne

til spontan fysisk aktivitet

Selvorganiseret fysisk

aktivitet

29

2-3

Optimale faciliteter for en ro- og kanoklub, evt. en bane i havnen

Fodboldbane

Et område hvor alle beboere

fra 13-90 dyrker motions- og

sportsaktiviteter

Et område hvor beboerne

er d blandt de mest aktive

i verden til at dyrke motion

Et område hvor

beboerne er d blandt

de mest aktive i

Danmark til at dyrke

motion og sport

Et område hvor

beboerne dyrker

motion og sport

som gennemsnittet i

Danmark

Manglende

bearbejdning af disse

forhold

Indikatoren skal opgives som i hvor

høj grad som udbuddet af faciliteter

til selvorganiseret fritids og

idrætsaktivitet stimulerer beboerne

til organiseret fysisk aktivitet

Indikatoren skal angives som hvilken

gangafstand som beboerne har til

nærmeste løbesti eller attraktion

I hvilket omfang er der tilgængelighed

til de rekreative tilbud i cykelafstand

Arealudlæg til

sportsfaciliteter

30

Maks. 500 m Maks. 300 m Maks. 100 m 0 m En vel gennemtænkt grøn og blå infrastruktur 5

Manglende

bearbejdning af disse

forhold

Rekreative områder i

gåafstand

31

5

Vi skal have kortlagt attraktionerne i nærområderne, så vi kan etablere et effektivt cykelstinet

Strandengen er en sådan attraktion, havnen en anden, det gamle torv en tredje, bakkelandskabet en fjerde

og Køge Å en femte

0 m

Min. 5 attraktioner

Maks. 100 m

5 attraktioner

Maks. 200 m

4attraktioner

Maks. 300 m

3 attraktioner

Manglende

bearbejdning af disse

forhold

(2-5 km) fra bydelen?

Indikatoren angives som den

cykelafstand beboerne har til

nærmeste cykelsti og hvor mange

attraktioner som kan nås i

cykelafstand

Rekreative områder i

cykelafstand

32

Element: Natur

3-4

At der arbejdes med bevidst med ”vand i overfladen”

At der etableres ”vilde zoner” i området

At strandengenes biologiske værdier sikres

Grønne tiltag på hver enkelt byggegrund iflg. Point-skala

Kontinuitet, samme driftsform i

100 år, ingen bearbejdning

eller ændring af jordbunden i

50 år

Mulighed for biologisk

samliv; hjemmehørende

træarter, levesteder for

insekter og svampe

Terræn til at bryde

områdets ensartethed, fx

skrænter

Skjul og føde for dyr;

tætte buskadser, bærog

nøddebuske,

fuglekasser, langt

græs

Vand som levested,

fourageringsområde

og skjul

Manglende

bearbejdning af disse

forhold

Indikatoren angive i hvor høj grad der

er forskellige strukturelle elementer i

miljøet som fremmer biodiversiteten i

form af et rigt dyr- og planteliv

NY Biodiversitet

3-4

At der arbejdes bevidst med udsigter fra boliger og stier

At strandengene bliver tilgængelige for besøgere og beboere – naturrum

At bakkerne og Køge Å bliver tilgængelige for beboerne og at omgivelsernes naturværdier afspejles inde i

området

Stille områder hvor man er fri

for at se biler, eller at opleve

lys og støj, lugt af affald og

trafik

Adgang til attraktive

naturområder –

strandenge, bakker o.lign

Spiselige frugter og

bær, farvemosaikker

(stauder,

sommerblomster)

Udsigter til vand og

natur- og

kulturattaktioner

Manglende

bearbejdning af disse

forhold

I hvilket omfang har beboerne i

bydelen muligheder for at opleve

natur i form af, hvorvidt der er

naturelementer til stede i beboernes

nærmiljø

NY Naturoplevelser

4

Alle beboere i området skal have mulighed til havedyrkning, enten i form af private haver og etablering af

kolonihaver, eller som kollektive dyrkningsmuligheder i almindingerne og på husene.

Hele bydelen er en stor

”community garden” hvor stort

set alt grønt er spiseligt og alle

beboere deltager aktivt i egen

eller fælles havedyrkning

Alle beboere har adgang til

”egen” have

Alle beboere har

adgang til balkon eller

have

Halvdelen af

beboerne har

adgang til balkon

eller have

Manglende

bearbejdning af disse

forhold

I hvilket omfang gives der muligheder

for, at beboerne har adgang til haver

og havedyrkning?

NY Havedyrkning

Element: Mangfoldighed

Bearbejdningen af områdets boligstørrelser sker ved brug af en økonomisk model (se afsnittet om

mangfoldigt boligbyggeri under ”Social bæredygtighed”), hvormed Køge Kommune har betydelig

indflydelse på boligstørrelsen og kan indføre greb, der kan maksimere den samlede markedsværdi.

Modellen indeholder dermed mulighed for en kobling af den sociale og den økonomiske bæredygtighed.

3

Der findes forskellige

lejlighedsstørrelser – fra helt

store til helt små - i alle

ejendomme i alle områder af

bydelen. Samtidig optimalt

økonomisk afkast ved salg af

byggeretter.

Der findes forskellige

lejlighedsstørrelser (dog

inden for ”normal!

gennemsnitsstørrelse) i

alle ejendomme i alle

områder af bydelen.

Samtidig optimalt

økonomisk afkast ved salg

af byggeretter.

Der findes forskellige

lejlighedsstørrelser

(dog inden for

”normal”

gennemsnitsstørrelse)

i alle ejendomme i alle

områder af bydelen.

Visse steder bliver

kommunen nødt til at

satse på variation

frem for optimalt

økonomisk afkast ved

salg af byggeretter.

Lejlighedsstørrelsen

varierer i visse dele

af bydelen eller i

bydelen som

helhed.

Alle lejligheder er ens i

størrelse, udseende og

indretning, hvilket

bidrager til ghettoisering

I hvilket omfang forventes der at

være variation i boligstørrelsen?

33 Variation i boligstørrelse

Implementeringen består i al væsentlighed i, at der i modellen er stærke økonomiske incitamenter til at

variere boligstørrelsen, og developermarkedets aktørers bestræbelser på at optimere det enkelte

udviklingsprojekt dermed i høj grad forventes at medføre en rimelig variation i boligstørrelserne.

7


3

Boligens pris er primært knyttet til dens størrelse, hvorfor denne er tæt knyttet til ovenstående økonomiske

model, der ses bearbejdet i afsnittet om mangfoldigt boligbyggeri under ”Social bæredygtighed”. For at

tiltrække forskellige beboersegmenter skal der ud over boligpriser og boligstørrelser også tænkes i variation

i boligtyper og ejerformer. Herudover vurderes projektets fokus på udviklingen af forskellige attraktorer

(udover f.eks. de klassiske højpris-kriterier som udsigt til vand/natur) at bidrage til at tiltrække forskellige

beboersegmenter.

Fuldstændig lige fordeling af

alle beboersegmenter i alle

ejendomme i alle områder

Blanding af alle

beboersegmenter i visse

områder/ delvis blanding

af beboersegmenter i alle

områder

Delvis blanding af

beboersegmenter i

visse områder

Lille blanding af

beboersegmenter i

visse områder

Ghettoisering

I hvilket omfang forventes der at

være variation i beboersegmenter?

Variation i

beboersegmenter

34

Da Køge Kyst kun delvist kan styre dette, vil det ikke være realistisk at gå efter niveau 5. Desuden forventes

det i den udleverede absorptionsanalysen, at Køge Kyst vil tiltrække bestemte beboersegmenter. Men via

de fastlagte rammer beskrevet i bilaget ”Mangfoldigt boligbyggeri” mener vi, at det er muligt at placere sig

4

over dansk standard.

”Gennem varierede tilbud i bydelen, såsom cafemiljø, sports- og idrætsfaciliteter, kulturtilbud mv. er det

muligt at tiltrække en varieret gruppe af brugere til området udefra.” Dette lykkes grundet to ting: For det

første vil bylivslaboratoriet Orkanens Øje have stort fokus på at tiltrække mange forskellige

brugersegmenter og på, hvordan de kan skabe synergi med hinanden. For det andet skabes variation i

brugersegmenterne grundet vores fokus på de forskellige almindinger, der hver især rummer tilbud, der

henvender sig til forskellige brugersegmenter. Der er derfor både aktiviteter og muligheder for unge og

ældre, for den stillesiddende der har brug for ro og for den aktive der vil udfolde sig fysisk eller har brug for

gang i gaden og underholdning, for den kulturelt interesserede og for den der bare har sin daglige gang i

området. Området indrettes derfor ikke alene med fokus på et bestemt segment eller en bestemt

fritidsaktivitet. Området skal også fungere i hverdagen og på regnvejrsdage i oktober, hvor almindingerne

ligger stille hen. Almindingerne indrettes derfor, så de både er velfungerende for dem, der bruger stedet i

deres fritid, og for dem, der her har deres daglige gang og hverdagsliv.

De fysiske rammer skal såvidt muligt kunne rummer mange forskellige aktiviteter og også tværkulturelle

aktiviteter. Der skal fx. være plads til både Kajak, dans, musik, graffiti, skoleundervisning, kaffebar og

kreative erhverv. Igen er almindingerne et stærkt og bærende element, da der med almindingerne opstår

et stort fokus på det offentlige rum, hvor forskelligheder mødes og ideer udveksles. Ved at give en lang

række af blandede foreninger og brugere medejerskab til almindingerne meget tidligt i processen, lægges

der op til, at der skabes et stærkt ejerskab til området, som helt naturligt vil afføde en række traditioner og

begivenheder i almindingerne. Også bruges af snapslanten og etableringen af ”Orkanens øje” giver

mulighed for, at mange forskellige mindre initiativer kan muliggøres, som ellers ikke havde kunnet lade sig

gøre i et større administrativt bureaukrati.

Alle brugertyper benytter

området.

Etableringen af aktive byrum

sker allerede inden byggeriets

start.

Høj grad af blanding af

brugertyper, der benytter

området.

Etableringen af aktive

byrum sker allerede inden

byggeriets start.

Enkelte brugertyper

tiltrækkes og bruger

området allerede

inden det er

færdigbygget.

Enkelte brugertyper

benytter området

efter det er

færdigbygget

Kun én type af brugere

benytter området efter

det er færdigbygget.

I hvor høj grad er der taget højde for

variation i brugersegmenter?

Variation i

brugersegmenter

35

5

Området lægger op til og

bruges til en lang række af

tværkulturelle aktiviteter

Området lægger op til en

lang række af

tværkulturelle aktiviteter

og bruges delvist.

Området lægger op til

enkelte tværkulturelle

aktiviteter, og bruges

delvist.

Området lægger op

til enkelte

tværkulturelle

aktiviteter, men

bruges ikke.

Området lægger ikke op

til og bruges ikke til

tværkulturelle

aktiviteter.

I hvor høj grad er der i den fysiske

indretning lagt op til muligheder for

at udfolde tværkulturelle aktiviteter?

Tværkulturelle

aktiviteter

36

8

TEAM SLA · Køge Kyst · s 65


s 66

ØKONOMI - Elementer og indikatorer

Score

Input – Anbefaling - Argumentation for valgt placering

NB.: Ifht. samfunds- og kommunaløkonomi beskrives her konsekvensen af valgte løsninger

Skala med fokus på materialer/kvalitet for løsningen

NB: Ifht. samfunds- og kommunaløkonomi beskrives skalaen ikke, da der her ikke træffes valg om placering på skalaen.

SLA teamets definition og

beskrivelse af måleenheden

# Indikator

Dansk best practice International best practice Utopia

Normal dansk

standart

Lovmæssige krav og

normer

Element:

Energi

5

For Køge Kyst anbefales en CO2-neutral elforsyning, hvor en større del af de nye tiltag gennemføres i hen i

byggefasen. Det eksisterende el-net benyttes som buffer. Der etableres solceller på tagene og facaderne,

hvor det er attraktivt og der opstilles solceller på et areal til produktion af CO2 venlig strøm og varme. Der

forberedes for yderligere etablering af alternativ el-forsyning som kan støttes at EUDP o.l. for at fremme

den økonomiske bæredygtighed.

Udvikling af nye

priskonkurrerende alternative

energikilder.

Løbende udbygning af

bydelen med CO2

neutral el-forsyning.

De største

investeringer

foretages i slutningen

af udbygningsfasen.

Tiltag til reduktion af

el-forbruget

Investering i CO2-neutral

el-forsyning til dækning

af hele området med det

nuværende prisniveau

Hvilken pris per kWh forventes for

elforsyningsløsningen inklusive

eventuelt lokale elproduktionsanlæg?

37 Pris, elforsyningsløsning

Der forventes en pris på 1,3 kr/kWh over 20 år og med tilbagebetalingstid på 13 år. Se i øvrigt bilag 8.3

Prisen kan yderligere sænkes ved etablering af alternativ el-forsyning med støttes at EUDP, ForskVE o.l.

For Køge Kyst anbefales en CO2-neutral varmeforsyning, hvor en større del af de nye tiltag gennemføres i

hen i byggefasen. Området klargøres til solvarme og der etableres solvarme på tagene, hvor det er

attraktivt. Endvidere etableres varmepumper, som kører, når strømmen er billig. Der forberedes for

yderligere etablering af alternativ varmeforsyning som kan støttes at EUDP o.l. for at fremme den

økonomiske bæredygtighed.

5

CO2-neutraliteten ses over et år, hvor fjernvarmesystemet benyttes som buffer. Det minimerer

omkostninger til lagring af energi i bydelen. Der gennemføres tiltag til reduktion af varmebehovet bl.a.

gennem krav om bygningernes energiklasse. Herved opnås stor miljømæssig gevinst for pengene.

Udnyttelse af virksomheders overskudsvarme er billig i investering og drift, når der er tale om et

fjernvarmesystem. Der forventes en pris på 213 kr./kW over 20 år med en tilbagebetalingstid på 10 år. se i

øvrigt bilag 8.3

En CO2-neutral bydel medfører en væsentlig samfundsøkonomisk gevinst i form af lavere omkostninger til

energiforbrug. Desuden betyder den omfattende mængde af ikke-fossile energikilder, at Køge Kyst bidrager til

reduceret forurening fra transport af olie, kul m.v. til kraftværker, såvel som en lavere udledning af CO2 og dermed

begrænsning af de økonomisk skadelige effekter, som den globale opvarmning har på samfundsøkonomien i form af

potentielt havvandstigning, øget forekomst af ekstremregn etc. Sådanne effekter medfører betydelige værditab eller

betragtelige investeringer i forebyggende tiltag.

Vi foreslår, at overproduktion af energi i området på sigt skal benyttes i rekreative sammenhænge – fx ved at pumpe

vand ind i bassiner ved overproduktion, og lade det trække turbiner på vejen ud, når der bliver brug herfor. En sådan

bearbejdning af overskudsenergi vil spille fint sammen med vores brug af vand som element i byrummet. I

kombination med Køge Kyst som CO2-neutral bydel giver disse tiltag Køge Kyst et positivt og særegent brand, der kan

tiltrække de virksomheder og beboere, som man ønsker. Dette afspejles direkte på den kommunale økonomi.

Udvikling af nye former for

varmeforsyning, som er

ekstrem billig og som uden

ekstra pladskrav kan

implementeres i bydelen.

Løbende udbygning af

bydelen med CO2

neutral

varmeforsyning

Tiltag til at reducere

varmebehovet.

Investering i CO2-neutral

varme-forsyning til

dækning af hele

området med det

nuværende prisniveau

Hvilken pris per kWh forventes for

den samlede varmeforsyningsløsning

inklusive eventuel lokale

varmeproduktionsanlæg?

Pris,

varmeforsyningsløsning

38

Hvad er de samfundsøkonomiske

effekter af den valgte

energiforsyning?

Samfundsøkonomi,

energi

39

Hvad er de kommunaløkonomiske

effekter af de valgte energiløsninger?

Kommunaløkonomi,

energi

40

Vi foreslår desuden, at man udvider fjernvarme-systemet til at omfatte hele Køge, da Køge Kyst er for lille et område

til at give en væsentlig positiv gevinst. En udvidelse vil derfor give en forbedret økonomi på kommunalt niveau. Ifht.

selve energiforsyningen vil vores plan for Køge Kyst ikke medføre kommunaløkonomiske driftsudgifter, forudsat at

kommunen ikke er medejer af det lokale forsyningsselskab.

Element: Transport

4

I forholdt til veje har vi brugt følgende forudsætninger og priser pr. enhed:

780 kr/m² veje. 16 200 m² veje giver en samlet udgift på 12.636.000 kr.

Af hensyn til den sundhedsfremmende status for byen, er alle omkostninger til vejanlæg

forsøgt minimeret.

Afgift på alle veje

Ved vejafgifter opnås en

effektiv reduktion af

biltrafik

Det er enormt nemt at

komme rundt for biler

Alle har adgang til

offentlige veje i

henhold til

gældende

lovgivning.

Alle har adgang til

offentlige veje i henhold

til gældende lovgivning.

Anlægsøkonomiske

omkostninger, veje

41

I forholdt til cykelstier har vi brugt følgende forudsætninger og priser pr. enhed:

390 kr/m² cykelsti

15 625 kr/m² gang- og cykelbro

782 000 kr/elevator for gang- og cykelbro (for funktionshæmmede, samt cykel)

3

I Alle større byer er der en

sund balance mellem bilister.

gående, løbende og cyklister.

Shared space er kendt og

anvendt praksis i mange år

i udlandet.

Det skal være trygt og

sikkert at bruge cyklen

i byen

Alle har adgang til

cykelstier i henhold

til gældende

lovgivning.

Alle har adgang til

offentlige cykelstier i

henhold til gældende

lovgivning

Hvad er anlægsomkostningerne til

forventede anlæg af cykelstier i

bydelen inkl. niveaufri

skæring/forbindelser?

Anlægsøkonomiske

omkostninger, cykelstier

42

3 900 m² cykelsti giver en udgift på 1.521.000 kr

1 400 m² bro giver en udgift på 21.875.000 kr.

4 stk elevatorer giver en udgift på 3.128.000 kr

3

Samlet udgift på 26.524.000 kr

Da vi i vores udviklingsplan tager udgangspunkt i shared space, har vi ikke foretaget en

opdeling mellem cykelstier, løbe/gangstier og fortove. Ifølge vores beregninger på den totale

udgift til shared space i de tre områder inklusiv niveaufri skæring, så vil blive på ca. 170

millioner kr., hvilket svarer til ca. 1300 kr. per kvadratmeter.

I Alle større byer er der en

sund balance mellem bilister.

gående, løbende og cyklister.

Shared space har været

kendt og anvendt praksis i

mange år.

Der skal være fuld

tilgængelighed for alle

i byens rum og gader.

Lovmæssige

tilgængelighedskrav

Alle har adgang til

offentlige

løbe/gangstier

fortove,

promenader mv. i

Alle har adgang til

offentlige løbe/gangstier

fortove, promenader

mv. i bydelen i henhold

til gældende lovgivning

Hvad er anlægsomkostningerne til

forventede anlæg af løbe/gangstier,

fortove, promenader mv. i bydelen?

Anlægsøkonomiske

omkostninger,

løbe/gangstier, fortove

m.v.

43

9


skal være opfyldt. Vi har i denne beregning taget udgangspunkt i følgende enhedspriser og forudsætninger i

almindingerne.

780 kr/m² asfalt

390 kr/m² grus

550 kr/m² beplantning

48 160 m² asfalt giver en udgift på 37.565.000 kr.

3.550 m² grus giver en udgift på 1.385.000 kr

28.375 m² beplantning giver en udgift på 15.606.000 kr

bydelen i henhold til

gældende

lovgivning.

3

I forholdt til kollektiv transport har vi brugt følgende forudsætninger og priser pr. enhed:

2 350 kr/m² busterminal.

2.021 m² busterminal giver en samlet udgift på 4.750.000 kr.

Anlægsøkonomiske

omkostninger, ny

kollektiv transport i

bydelen udover den

eksisterende kollektive

transport

44

4

I forholdt til parkering har vi brugt følgende forudsætninger og priser pr. enhed:

Cykel 1.500 kr/cykel på åben plads

Bil på terræn: 25.000 kr/bil

Bil i konstruktion: 125.000 kr/bil

Bil i kælder: 250.000 kr/bil

Bil i våd eller forurenet kælder: 350.000 kr/bil (denne type undgår vi)

Vi har regnet med dobbelt parkering/parkerings discount, men ser behovet samlet for hvert af

de tre delområder. Køge kysts andel i etablering af parkerings anlæg tænkes indregnet i en

samlet pulje af parkerings muligheder, og tjener som indtægt for Køge Kyst i forbindelse med

senere salg, udlejning eller afgift indtjening.

Vi forudsætter at det her handler om Køge Kysts andel i etableringen af parkerings anlæg.

Cykel parkering: 900 pladser i alt. = 1.350.000 kr.

Terræn parkering: 270 pladser i alt. = 6.750.000 kr.

Parkering i konstruktion: 919 pladser i alt. = 114.875.000 kr.

Parkering i kælder: 292 pladser i alt. = 73.000.000 kr.'

Samlede udgifter til parkering for Køge Kyst: 195.975.000 kr.

I øvrigt kan det oplyses at fordelingen af parkerings typer i forholdt til det samlede behov er:

19 % pladser på terræn, 34 % pladser i konstruktion og 47 % pladser i kælder.

Grundet at vi har taget væsentlige hensyn til jordbundsforhold og til dobbelt udnyttelse af

Anlægsøkonomiske

omkostninger, parkering

45

parkeringen, formår vi at sænke den samlede udgift for Køge Kyst.

Idet vi generelt vil styrke den offentlige transport, vil det betyde en væsentlig forbedring ifht. lavere CO2-udslip fra

privatbilisme. Indførelsen af shared space vil betyde, at trafikken glider lettere for alle trafikanter, hvilket sænker CO2forbruget

i bydelen, når bilerne ikke længere holder så meget i kø. Shared space giver desuden færre samt mindre

alvorlige trafikuheld, hvilket samlet set er godt rent samfundsøkonomisk, da det indebærer færre udgifter til

redningsberedskab, hospitalsindlæggelser, genoptræning, handicaphjælpemidler, botilbud til senhjerneskadede etc.

Hvad er de samfundsøkonomiske

effekter af de valgte løsninger for

transport?

Samfundsøkonomi,

transport

46

Da vi i øvrigt planlægger en væsentlig forbedring af både cykel- og gangforhold i Køge Kyst, som alt andet lige

medfører øget anvendelse af ”motionsforbedrende” transport, vil dette også afspejle sig positivt ifht færre udgifter på

sundhedsområdet til behandling af livstilssygdomme. Den motionsforbedrende transport bidrager samtidig til en

generelt bedre sundhedstilstand for befolkningen. Effekterne heraf beskrives under indikator 55b.

Ca. 9900 passagerer bruger busser i Køge dagligt. Køge Kommune har for 2008 budgetteret med et tilskud på ca. 21

mio. kr. til buskørsel. Der er meget stor forskel på tilskudsbehov linjerne imellem. Bybusserne er de mindst og

telebusserne er de mest tilskudskrævende. Da bebyggelserne i Køge Kyst forventes at blive mere fortættet end

eksisterende Køge By formodes driftstilskuddet pr. passager at være noget lavere end det nuværende niveau for

bybusser og betydeligt lavere end for telebusser. Den generelle fortætning i Køge Kyst og trafikløsningen med relativt

meget ”Shared space” medfører desuden, at kommunens udgifter til drift og vedligehold af veje, cykelstier, fortov etc.

vil være lavere pr. beboer end for gennemsnittet i Køge By.

Hvad er de kommunaløkonomiske

effekter af de valgte løsninger for

transport?

Kommunaløkonomi,

transport

47

Jf. indikator nr. 46 og 55 b vil en generel forbedring af sundhedstilstand som følge af mere ”motionsforbedrende”

transport betyde relativt mindre kommunale udgifter til pensioner (når folk er arbejdsduelige i længere periode) og til

forskellige former for aldersbetinget service (når ældre holder sig friskere og selvhjulpne i en længere periode).

Element:

Vand

3

Anlægsomkostninger til afledning og behandling af regnvand i form af vadier, trug og

regnbede medfører overslagsmæssigt anlægsudgifter på:

Stationsområdet: anlæg ca. 2,4 mio. kr. - driftsudgifter ca. 260.000 kr. pr. år.

Collstropgrunden: anlæg ca. 0,3 mio. kr.- driftsudgifter ca. 120.000 kr. pr. år.

Søndre Havn: anlæg ca. 0,3 mio. kr. - driftsudgifter ca. 220.000 kr. pr. år.

Beregningerne er baseret på Københavns Kommunes LAR-katalog.

Udvikling af nye metoder, som

gør det muligt hurtigt at tjene

en investering i

regnvandsløsninger hjem

Nogle

regnvandsløsninger

kan tilbagebetales og

en årrække, mens

andre

regnvandsløsninger

udelukkende har en

rekreativ værdi.

Anlægsøkonomiske

omkostninger,

regnvandsløsninger

48

Investeringer til opsamling og rensning af regnvand til vanding, tøjvask, toiletskyl o.l. medfører

reducerede omkostninger til drikkevand, og investeringen skulle gerne kunne tjenes hjem over

en årrække.

Da rent grundvandsbaseret drikkevand vil være en ressource, der i fremtiden forventes at blive mere knap end i dag,

vil det være en samfundsøkonomisk gevinst, at vi i Køge Kyst planlægger øget brug af sekundavand til havevanding,

bilvask, tøjvask og toiletskyl. Dette vil samlet lægge mindre beslag på mængden af rent drikkevand.

Hvad er de samfundsøkonomiske

effekter af de valgte løsninger for

regnvand?

Samfundsøkonomi,

regnvand

49

Anvendelse af regnvand til forbrugsvand betyder samtidig, at der opstår forsinkelser på afløbet af ekstremregn, som

10

TEAM SLA · Køge Kyst · s 67


dermed vil antage mindre voldsomme volumener og dermed mindre skadelige effekter på terræn, infrastruktur

(ledninger, veje etc.) og privat ejendom (skader på boliger samt især tab af værdier opbevaret i kældre) ved overløb.

Forsinkelser på afløbet af ekstremregn opnås også som følge af den relativt høje grad af begrønning af nyopførte

bygninger i udviklingsområdet. Tabsreduktionen ved ekstremregn er ganske betragtelig, idet såvel forekomsten som

skadesomfanget af overløb reduceres.

Den øgede bygningsbegrønning samt den øgede anvendelse af sekundavand og dermed begrænsede brug af rent

grundvandsbaseret drikkevand medfører et samlet set mindre afløb af vand til kloaksystemet, som derfor kan

vedligeholdes med lavere (og billigere) dimensioner. Samtidig reduceres det behov, som ellers ville være for

investeringer i nye overløbsbassiner etc. På trods af at indtægter i form af tilslutningsafgifter derfor alt andet lige vil

være mindre, formodes det at tiltaget vil have et positivt kommunaløkonomisk nettoresultat.

s 68

Hvad er de kommunaløkonomiske

effekter af de valgte løsninger for

regnvand?

Kommunaløkonomi,

regnvand

50

Den reducerede forekomst af overløb og deraf reducerede skader på kommunalt ejet terræn og infrastruktur har en

meget positiv effekt på både det kommunale anlægs- og driftsbudget til veje, bygninger etc. Den rekreative brug af

regnvand giver desuden et positivt brand til Køge Kommune.

Element:

Affald og forureningshåndtering

3

Etablering af køkkenkværne vil medføre en ekstra udgift på ca. 5000 kr. pr. husstand. Svarende

til ca. 50 kr/etage-m 2 . Den samme husstand vil kunne reducere udgifter til ugentlig

affaldstømning, da disse kan reduceres til 14. dages tømning. Når 14 dages tømning kan

realiseres i et stort område som Køge Kyst og vil der være et besparelsespotentiale på mindst

500 kr/år pr. husstand.

Udvikling af nye metoder til

affaldshåndtering, som

medfører ekstra indtægter.

Ingen tiltag til

affaldshåndtering vil være

det billigste, hvis man kun

ser på økonomien på

affaldshåndtering.

Tiltag til sortering af

affald, hvor der også

er økonomisk gevinst

ved nogle af

løsningerne

Mange tiltag til

sortering af affald.

Hvad er anlægsomkostningerne til

den forventede

løsning for affaldshåndtering?

Anlægsøkonomiske

omkostninger,

affaldshåndtering

51

Vælger man at etablere centralsug og nedgravede beholdere vil det minimere antallet af

tømninger og derfor skal det ikke forøge udgifterne til affaldshåndtering. De øvrige tiltag ligger

inden for den ”normale” løsning.

Vi ønsker at skabe en bydel, hvor vi ikke længere betragter affald – herunder også sekundavand – som en ubrugelig

”rest”, men derimod betragter det som en ressource. Denne mentale forandringsproces giver en positiv

samfundsøkonomisk gevinst i form af mindre spild fra fx fødevarer, og det vil reducere den samlede mængde affald til

forbrænding. På sigt vil disse tiltag føre Danmark op på højde med de lande, vi ellers normalt måler os med, som i

højere grad arbejder med genbrug (Tyskland, Sverige mfl.).

Hvad er de samfundsøkonomiske

effekter af de valgte løsninger for

affaldshåndtering?

Samfundsøkonomi,

affald

52

Ved at indføre køkkenkværne vil der desuden opnås en reduktion i det samlede CO2-forbrug, da organisk materiale

omdannes til biogas gennem mindre energiforbrugende processer. Erfaring viser, at kørselsbehovet (udgifter og Co2-

forbrug) er betydeligt lavere ved omdannelse til biogas, end hvis alt affald skulle fragtes til forbrænding.

Organisk affald føres gennem kloak, hvilket sparer en del renovationsafhentning. Jo mindre skraldebilerne skal køre

rundt i området, jo mindre slitage på kommunale vejanlæg og øvrige befæstede arealer samt mindre udledning af CO2.

Igen ses også en positiv sideeffekt relateret til sundhed: Den mindre trafik af store skraldebiler betyder lavere grad af

partikeludledning, og for hver eneste skraldebil mindre i trafikken reduceres forekomsten af de alvorlige trafikulykker

(især højresvingsulykker med cyklister) og dermed de afledte udgifter til behandling, genoptræning, tab af arbejdsevne

etc.

Hvad er de kommunaløkonomiske

effekter af de valgte løsninger for

affaldshåndtering?

Kommunaløkonomi,

affald

53

Oprensning med bæredygtige oprensningsmetoder, hvor jorden oprenses bakteriologisk (insitu

metoden) er langt billigere end at bortkøre og rense den forurenede jord. På Sønder Havn

kan forureningen med kulbrinter og opløsningsmidler oprenses med velafprøvede in-situ

metoder. Overslagsmæssig pris: 10 mio. kr.

5

På Collstropgrunden renses den flygtige del af forureningen med ekstraktion, mens tungmetaldelen

ikke udgør nogen indeklima risiko og bliver liggende, men indkapsles med min. 1 m

jordopfyldning. Udgifter til ekstraktion er overslagsmæssigt 4 mio. kr. Udgifter til ekstra

indeklimasikring i form af et naturligt beluftet lecalag er overslagsmæssigt 3 mio. kr. (dette er

dog udgifter, som skal afholdes af køberne af grunden). På Stationsområdet er der igen ekstra

udgifter forbundet med jordforurening. Projektet kan evt. støttes af f.eks. Interreg IV, hvilket

vil kunne forbedre den økonomiske investering. Den successive udbygning af området giver

gode muligheder for oprensning af jorden på stedet. Over den lange udbygning kan bakterier

foretage rensning af jorden uden at benytte CO2 til bortkørsel af jord og dyre gebyrer for

bortskaffelse af jorden.

mere end 50 % lavere end

budget.

Bebyggelsesplanen gøres i høj

grad afhængig af den

forurenede jord

Nye metoder udvikles til

håndtering af den forurenede

jord

25-50 % lavere end budget

5-25 % lavere end

budget

budget

Der tages i

bebyggelsesplanen

ikke hensyn til den

forurenede jord

forøgede udgifter

Hvad er de samlede udgifter til

forureningshåndtering i bydelen

57 Forureningshåndtering

Hævning af området med ½ til 1 m giver mulighed for at spare udgifter til

grundvandssænkning. Der lægges vægt på at jordbalancerne går op, så der ikke skal køres jord

væk. På Collstropgrunden kan det blive nødvendigt at køre ren jord til den sydlige del af

området, hvor de grønne områder skal dækkes med ca. ½ m ren jord.

Køge Kyst ligger inde med en væsentlig problematik ifht håndteringen af de betragtelige mængder af forurenet jord på

området. Disse problematikker kan på samfundsplan vendes til noget positivt på både mikro- og makroniveau.

På mikroniveau fokuseres på den oplysende effekt til borgerne, der kan opnås ved at dele af den forurenede jord

bliver behandlet in situ. I den forbindelse kan udvikles særlige informationskampagner og informationstavler eller

lignende, hvormed oprensningen får et eksperimentelt og oplysende fokus. Bedre oplysning omkring forurening og

vores håndtering heraf, vil på sigt give en samfundsøkonomisk gevinst, ifht at få borgerne til at udvise en mere

forureningsbevidst adfærd.

Hvad er de samfundsøkonomiske

effekter af de valgte løsninger for

forureningshåndtering?

Samfundsøkonomi,

forureningshåndtering

58

11


På makroniveau er Danmark i forvejen langt fremme med metoder til håndtering af forurenet jord, og et

udviklingsprojekt som dette kan være med til at sætte Køge Kyst på verdenskortet. For danske virksomheder, der

arbejder med disse problematikker, vil det betyde mulighed for at bruge Køge Kyst som en showcase til at etablere sig

på markedet.

Element:

Fysiske rammer ifht byliv,

mangfoldighed og sundhed

I vores udviklingsplan tager vi udgangspunkt i det samlende koncept om almindinger. Den

samlede udgift hertil beløber sig på ca. 32 millioner kr., hvilket svarer til 1350 kr. per

kvadratmeter. Sættes dette beløb i forhold til det samlede antal etagekvadratmeter i de tre

områder, så bliver det for almindingen på Collstropgrunden ca. 360 kr./etagekvm og for

Søndre Havn ca. 530 kr./etagekvm. I snit svarer det til 450 kr./etagekvm.

5

Gennem tiltag i vores udviklingsplan har vi kunnet nedsætte dette beløb på en række

områder:

• terrænbearbejdningen

• ved genbrug og varieret materialeanvendelse

• optimering af den individuelle og generelle sundhed i befolkningen

Ved at skabe et område, hvor de fysiske rammer, bylivet og boligstørrelser og –priser virker inkluderende og

tiltrækkende på en bred vifte af segmenter og samfundslag, undgås ghettoisering. At skabe en sådan mangfoldig bydel

vil samfundsøkonomisk betyde, at der skal bruges færre ressourcer på integrationsprojekter. I mange tilfælde hænger

mislykket integration sammen med manglende kendskab og dermed forståelse for hinanden. Men ved at etablere et

boligområde, hvor vi i harmoni bor side om side med hinanden og oplever hinanden i det daglige – mødes i gården, i

supermarkedet, i børnehaven og på stranden – kan vi opnå en større forståelse for hinanden og vores forskellige

måder at leve og være på.

Man får det bedre mentalt og

fysisk ved at opholde og

bevæge sig i byens rum.

I de senere år fokuseres

deri højere grad på De

fysiske rammer ifht byliv,

mangfoldighed og

sundhed.

I de senere år

fokuseres deri højere

grad på De fysiske

rammer ifht byliv,

mangfoldighed og

sundhed.

De fysiske rammer

ifht byliv,

mangfoldighed og

sundhed er stadig

ikke en del af de

lovmæssige krav og

normer

forøgede udgifter

Hvor store anlægsomkostninger er

der forbundet med etableringen af

byrum, pladser, grønne og blå

elementer, terrænbearbejdning,

niveauspring, tilgængelighed for

handikappede/ældre, uorganiserede

sportsfaciliteter mv.?

Anlægsøkonomiske

omkostninger, fysiske

rammer ifht byliv og

mangfoldighed

54

Hvad er de samfundsøkonomiske

effekter af de valgte løsninger for de

fysiske rammer ifht byliv og

mangfoldighed?

Samfundsøkonomi,

fysiske rammer ifht byliv

og mangfoldighed

55

a

A ghettoisering undgås har også en kommunaløkonomisk positiv effekt, da der hermed sørger for, at bydelen ikke

kommer ind i en negativ spiral, hvor grunde/boliger ikke kan sælges/lejes ud – eller kun til meget lave priser. Det vil

betyde en mindre velstillet beboersammensætning og dermed et samlet lavere skattegrundlag.

Hvad er de kommunaløkonomiske

effekter af de valgte løsninger for de

fysiske rammer ifht byliv og

mangfoldighed?

Kommunaløkonomi,

fysiske rammer ifht byliv

og mangfoldighed

56

a

Vi skaber en bydel, hvor de fysiske rammer lægger op til bevægelse, leg og motion. Som negativ samfundsøkonomisk

effekt kan et sådan byrum forøge udgiften til fald- og vridskader i forbindelse med motion og leg. Denne udgift vil dog

være meget lille set i forhold til besparelse på behandling af sygdomme opstået grundet inaktivitet og usund livsstil –

såsom hjerte/kar sygdomme, kræft mv. Det vurderes, at fysisk inaktivitet repræsenterer den 3. største

nettoomkostning for sundhedsvæsenet. Med udgangspunkt i Sundhedsstyrelsens landsdækkende tal (”Folkesundhed

og risikofaktorer”, 2006) svarer sundhedsudgifterne ved fysisk inaktivitet i Køge Kommune til ca. 33 mio. kr. Hertil

kommer, at fysisk inaktivitet medfører tab af ca. 7 ”kvalitetsleveår” i snit (herunder typisk år i den arbejdsduelige

alder). Ved at folk er arbejdsduelige i en længere periode reduceres nogle af udfordringerne med ”forsørgerbyrden” –

at vi inden for en relativt kort årrække vil opleve problemer med tilstrækkelig udbud af kvalificeret arbejdskraft.

En anden positiv effekt af en generelt forbedret sundhedstilstand er, at ældre efter overgang til pension/efterløn er

mere selvhjulpne og er det i en længere periode. Dette reducerer behovet for udgifter til hjemmehjælp, ældrepleje,

geriatrisk betingede hospitalsindlæggelser etc.

Hvad er de samfundsøkonomiske

effekter af de valgte løsninger for de

fysiske rammer ifht sundhed?

Samfundsøkonomi,

fysiske rammer ifht.

sundhed

55

b

Ligeledes vil et sundt byrum bidrage til at samfundets udgift til langtidssyge på dagpenge. I gennemsnit modtager knap

3 % af arbejdsstyrken sygedagpenge. De offentlige udgifter alene til sygedagpenge udgør ca. 12 mia. kr. om året, så

hvis sunde byrum blot bidrager til at reducere omfanget med 1 % er der tale om 120 mio. kr. på landsplan. Da Køge

Kommunes andel af den danske befolkning rundt regnet udgør 1 % vil det betyde 1,2 mio. kr. årligt.

På det mentale plan vil muligheden for havedyrkning og grønne områder modvirke stress, hvilket giver færre

sygedage. Virksomhedernes udgifter i Danmark i forbindelse med sygefravær skønnes at være på omkring 23 mia. kr.

om året. For samfundet skønnes udgifterne i alt at være på omkring 35 mia. kr. årligt. En øget sundhed vil derfor give

en væsentlig samfundsøkonomisk gevinst på mange niveauer. Et sundt byrum og ændrede transportvaner vil dermed

sænke den samlede udgift til sygehuse og øvrige sundhedsudgifter, betyde en lille stigning i antallet af erhvervsdygtige

samt en lavere udgift til dagpenge og sygefravær.

Langtidssyge på dagpenge betyder ikke kun en udgift for samfundet men giver også en mindre skatteindtægt i

kommunen. Ved at nedsætte antallet af langtidssyge via sundhed i byrummet ses altså også en økonomisk gevinst på

kommunalt plan.

Ligeledes vil et lavere sygefravær blandt kommunens egne ansatte forbedre kommunaløkonomien. I 2008 havde de

ansatte i Køge Kommune i gennemsnit 15,4 sygedage. Det er én dag mere end de ansatte i Roskilde og knap to dage

mere fravær sammenlignet med Solrød Kommune. Ved at nedbringe sygefraværet med to dage om året kan Køge med

4300 kommunalt ansatte frigøre godt 8000 ekstra gratis arbejdsdage årligt. Da en kommunalt ansat i 2008 i

gennemsnit tjente 240 kr. i timen giver dette en besparelse på 8000 x 7,5 x 240 kr. = 14.400.000 kr./årligt.

Selvom de mange tiltag vil give Køge Kommune en øget udgift til vedligehold af blandt andet cykelstier, fortove,

uderum mv. grundet det øgede antal beboere i området, så vil der netto være en positivt kommunal økonomisk

gevinst ved udbygningen af området Køge Kyst, da denne øgede driftsudgift vejes op imod den tilsvarende

skatteindtægt. Skatteindtægten vil årligt ligge på gennemsnitligt 16 mio. kr. (baseret på beregninger for antallet af de

forskellige beboersegmenter, deres årlige indkomst og Køges kommuneskat på 24,9 %). Herfra skal trækkes en øget

serviceudgift, som vil være varierende afhængigt at, om det er ældre, børnefamilier, studerende mv.

Hvad er de kommunaløkonomiske

effekter af de valgte løsninger for de

fysiske rammer ifht sundhed?

Kommunaløkonomi,

fysiske rammer ifht.

sundhed

56

b

Hvad er de kommunaløkonomiske

effekter af de valgte løsninger?

Kommunaløkonomi,

opsamling/generelt

NY

Mange kommuner står overfor problemet med faldende skatteindtægter og stigende udgifter grundet en øgning i

antallet af ældre borgere. Løsningen herpå er for Køge at tiltrække flere borgere i den erhvervsaktive alder, hvormed

satsningen på Køge Kyst er en væsentlig investering i fremtiden.

12

TEAM SLA · Køge Kyst · s 69


8.2 Cash-flow prognose

WACC 4%

Inflation 2%

WACC minus inflation 2%

Diskonteringsår 2010

I mio. kr.

Udgifter:

2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

Køb af byggegrund 240,0

Køb af Bridana-grunden 5,5

3,0

Shared Space & almindinger (enhedspris 1.150 kr.) 8,8

Busterminal

Niveaufri skæring/vej

4,7

Niveaufri skæring/fodgænger 25,0

Jordforurening - Søndre Havn

Jordforurening - Stationsområdet

4,0 3,0 2,0 1,0

Jordforurening - Collstrupgrunden 2,0 1,0 1,0

Ekstrafundering 0,5 0,5 0,5 0,4

Cykel Parkering på terræn (enhedspris: 15 tkr) 0,3 0,2

Parkering på terræn (enhedspris: 25 tkr. ) 3,8

Parkering i konstruktion (enhedspris: 125 tkr. ) 14,5

69,6

16,5

Parkering under terræn (enhedspris: 250 - 350 tkr. ) 36,5

Udgifter til relocation af miljøtunge industrivirksomheder 0,8 1,1 0,4 0,4 0,4 0,3 0,3

Udgifter i alt (mio. kr.) 240,0 - 4,8 17,4 51,4 10,6 89,2 50,2 38,0

Diskonterede udgifter i alt (mio. kr.) 250,0 - 4,6 16,1 45,5 9,0 72,8 39,3 28,6

Akkumulerede diskonterede udgifter i alt (mio. kr.) 250,0 250,0 254,6 270,6 316,1 325,1 397,9 437,2 465,8

Indtægter - salg af byggeretter:

Søndre Havn - boliger -

søndre Havn - erhverv -

Søndre Havn - detailhandel -

Stationsområdet - boliger -

Stationsområdet - erhverv -

Stationsområdet - detailhandel -

Collstrupgrunden - boliger -

Collstrupgrunden - erhverv -

Collstrupgrunden - detailhandel -

Indtægter i alt (mio. kr.) -

Diskonterede indgtægter i alt (mio. kr.) - -

Akkumulerede indtægter i alt, diskonteret (mio. kr.) - -

Grand Total (240,0)

Grand Total, diskonteret (250,0)

Akkumuleret Grand Total, diskonteret (250,0)

* Forklaringer til cashflow prognosen findes i afsnittet om Økonomisk bæredygtighed.

s 70

-

-

(250,0)

12,1

2,8

0,6

1,7

2,1

5,5

-

2,7

0,4

27,9

26,8

26,8

23,2

22,2

(227,8)

27,0

12,5

0,3

3,8

4,7

2,6

-

6,0

0,2

57,1

52,6

79,4

39,6

36,5

(191,2)

8,8

27,0

9,5

0,3

3,8

4,7

2,6

-

6,0

0,2

54,0

47,8

127,2

2,6

2,3

(188,9)

11,3

27,0

9,5

0,3

3,8

4,7

2,6

-

6,0

0,2

54,0

45,9

173,1

43,4

36,8

(152,1)

25,6

8,4

0,1

3,6

4,5

0,8

-

5,8

0,1

48,9

39,9

213,0

(40,3)

(32,9)

(184,9)

12,5

25,6

6,1

0,1

3,6

4,5

0,8

-

5,8

0,1

46,7

36,5

249,5

(3,6)

(2,8)

(187,7)

12,5

25,6

6,1

0,1

3,6

4,5

0,8

-

5,8

0,1

46,7

35,1

284,5

8,6

6,5

(181,2)

12,5

0,3

0,2

12,9

9,3

475,1

29,5

6,1

0,1

3,6

4,5

0,8

-

5,8

0,1

50,5

36,4

321,0

37,6

27,1

(154,1)

12,5

0,2

12,6

8,8

483,9

29,5

6,1

0,1

3,6

4,5

0,8

-

5,8

0,1

50,5

35,0

355,9

37,9

26,2

(127,9)


TEAM SLA · Køge Kyst · s 71

2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 TOTAL

240,0

8,5

12,5

12,5

12,5

12,5

12,5

10,0

10,0

10,0

5,6

5,6

5,6

4,5

4,5

181,0

4,7

-

25,0

10,0

-

4,0

1,9

0,3

0,3

0,2

1,4

1,0

3,0

7,8

14,3

114,9

18,2

18,2

73,0

0,2

0,2

0,2

0,2

4,0

12,9

12,6

12,9

13,6

15,5

24,2

10,2

28,2

23,9

5,6

5,6

4,5

4,5

-

-

-

676,1

9,3

8,8

8,6

8,7

9,5

14,2

5,8

15,3

12,4

2,8

2,7

2,1

2,0

-

-

-

568,0

475,1

483,9

492,5

501,2

510,7

524,9

530,7

545,9

558,4

561,2

563,9

566,0

568,0

568,0

568,0

568,0

29,5

29,5

27,9

27,9

27,9

27,9

27,9

23,3

23,3

23,3

20,2

20,2

20,2

20,2

20,2

20,2

559,9

6,1

6,1

5,3

5,3

5,3

5,3

5,3

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

4,0

130,3

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

0,1

2,9

3,6

3,6

3,4

3,4

3,4

3,4

3,4

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

74,3

4,5

4,5

3,9

3,9

3,9

3,9

3,9

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

2,9

84,4

0,8

0,8

0,8

0,8

0,8

0,8

0,8

0,6

0,6

0,6

0,6

0,6

0,6

0,6

0,6

0,6

26,9

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

-

5,8

5,8

5,0

5,0

5,0

5,0

5,0

3,8

3,8

3,8

3,8

3,8

3,8

3,8

3,8

3,8

109,0

0,1

0,1

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

0,0

1,7

50,5

50,5

46,5

46,5

46,5

46,5

46,5

37,7

37,7

37,7

34,6

34,6

34,6

34,6

34,6

34,6

989,5

36,4

35,0

30,9

29,7

28,5

27,3

26,2

20,4

19,6

18,8

16,6

15,9

15,3

14,7

14,1

13,5

647,6

321,0

355,9

386,9

416,5

445,0

472,3

498,6

519,0

538,6

557,4

574,1

590,0

605,3

620,0

634,1

647,6

37,6

37,9

33,5

32,8

31,0

22,3

36,3

9,5

13,8

32,0

29,0

30,1

30,1

34,6

34,6

34,6

313,4

27,1

26,2

22,3

21,0

19,0

13,1

20,5

5,1

7,2

16,0

13,9

13,9

13,3

14,7

14,1

13,5

(154,1)

(127,9)

(105,6)

(84,7)

(65,7)

(52,6)

(32,1)

(26,9)

(19,8)

(3,8)

10,1

24,0

37,3

52,0

66,1

79,7


Bilag 8.3

8.3 Energibalancer for Køge Kyst

Energibalancer for Køge Kyst

2015 2020 2025 2033 Sum

Forbrug

Varmebehov boliger MWh/år 500 680 650 970 2800

Varmebehov erhverv incl. detail

og kultur

s 72

MWh/år 615 630 480 675 2400

Elbehov boliger MWh/år 470 650 610 920 2650

Elbehov erhverv incl. detail

og kultur

MWh/år 1640 1680 1280 1800 6400

Varmeproduktion

solfangere MWh/år 300 460 460 460 1680

Areal (m2) 650 1000 1000 1000 3650

Tilb. betaling

(år)

18 15 13 11

varmepumper (evt. kombineret

MWh/år

med fjernkøling på længere sigt)

500 800 400 600 2300

Tilb. betaling

(år)

8 5 5 5

nye/rentable energiformer MWh/år 200 200 500 900

Tilb. betaling

(år)

10 10 10 10

køkkenkværne MWh/år 80 90 90 80 340

Gennemsnitlig

tilbagebetalingstid for varme

År 12 10 9 8 10

Elproduktion

solceller MWh/år 380 770 770 770 2690

Areal (m2) 2500 5000 5000 5000 17500

Tilb.betaling

(år)

18 16 14 10

nye/rentable energiformer MWh/år 3200 1000 2000 6200

Tilb. betaling

(år)

12 10 10

Køkkenkværne MWh/år 40 50 40 50 180

Gennemsnitlig

tilbagebetalingstid for el

År 18 13 11 10 13


ebygge ebyggelses ses %

pr. grund

8.4 Arealfordeling og parkeringsbehov

Tabel 5.1.2: Areal fordeling og Parkerings behov

Område

Forudsætning

stationsområdet

Samlet Sa e

grundareal

56,000

Target

Target a ge Bebygget ebygge

bebyggelses % brutto Areal i

alt m2

130 72,800

Overordnede arealer

Bygbart

OOffentlige e ge

gennemsnitlig

ge e s g

Grundareal Grundareal i

arealer %

grundstørrelse m2

alt m2

33 37,520 4,000

Antal

Gennemsnitlig

byggeg byggegrunde u de

bebygget brutto

inkl.

areal pr. grund m2

eksisterende

9 7,761

Target

Antal

Bygbart

Gennemsnitlig

Samlet Sa e Target a ge Bebygget ebygge OOffentlige e ge

gennemsnitlig

ge e s g byggeg byggegrunde u de

Bebyggelses ebygge ses %

Område

Grundareal Grundareal i

bebygget brutto

grundareal 8.4. bebyggelses Tabellen % brutto viser Areal i Funktions Køge arealer % fordeling Kysts arealer grundstørrelse og m2parkeringsbehov.

inkl.

pr. grund

alt m2

areal pr. grund m2

alt m2

eksisterende

Forudsætning

Erhverv

Offentlig og Offentlig og

Bebyggelses ebygge ses %

Bolig o g Areal ea Erhverv e Parkerings discounten Detailhandel e a aer de beregnet Kultur u u Fritid d inkl. ved Kultur u u Fritid at d finde forskellen

Parker a e

Bolig Bolig %

Kontor Areal Detailhandel %

privat privat service

privat service

Check

pr. grund stationsområdet m2 Kontor 56,000 % 130 72,800 Areal m233

eksisterende 37,520 % Areal m2 4,000 9 7,761 1.94 Boli

Søndre Havn 152,000 mellem m2 bolig 130 behovet 197,600 og 33kontor 101,840 og detail 4,000 behovet. % 25 Areal m2 7,761 1.94

Collstrup‐grunden 31,000 150 46,500 36 19,716 4,000 5 9,434 2.36

155,000 100,000 21,000 13,000 26,000 1.5 pr b

Køge Kyst K st i alt 239 239,000 000 316 316,900 900 159 159,076 076 40 88,319 319

1.94 26.5 19,292.0 39.0 28,392.0 25.0 18,200.0 1.0 728.0 8.5 6,188.0 100.0

Søndre Havn 152,000 130 197,600 33 101,840 4,000 25 7,761 1.94 69.0 136,344.0 14.0 27,664.0 1.0 1,976.0 6.0 11,856.0 10.0 19,760.0 100.0

Collstrup‐grunden 31,000 150 46,500 36 19,716 4,000 5 9,434 2.36 0.0 0.0 95.0 44,175.0 2.5 1,162.5 1.5 697.5 1.0 465.0 100.0

Køge KKyst st i alt 239 239,000 000 316 316,900 900 159 159,076 076 40 88,319 319 155 155,636 636 100 100,231 231 21 21,339 339 13 13,282 282 26 26,413 413

Target 155,000 100,000 21,000 13,000 26,000

Dif. 636 231 339 282 413 1,900

Funktions fordeling Parkering

Erhverv

Offentlig og Offentlig og

Bolig o g Areal ea Erhverv e

Detailhandel e a a de Kultur u u Fritid d inkl. Kultur u u Fritid d

Bolig Bolig %

Kontor Areal Detailhandel %

privat privat service

privat service

Check

m2 Kontor % Areal m2 eksisterende % Areal m2

m2

% Areal m2

Parkering a e g

Bolig

Parkering

Erhverv

Kontor

Parkering a e g Parkering a e g

Detailhandel Kultur Fritid

Parkering

Offentlig og

privat service

Parkering

Parkerings a e gs Parkering a e g I

Parkering a e g i P‐ Parkering a e g på

under under terræng

discount alt

hus m2 terræng m2

m2

1.94

1.94

155,000

26.5

69.0

19,292.0

136,344.0

100,000

39.0

14.0

28,392.0

27,664.0

21,000

25.0

1.0

18,200.0

1,976.0

13,000

1.0

6.0

728.0

11,856.0

26,000