Download investeringsguiden her. - Difko A/S

valuebuilding.dk

Download investeringsguiden her. - Difko A/S

grundlæggendeinvesterings-

guide

sol, vind og ejendomme

1


Sol, vind og ejendomme

kan styrke din formue

Har du en ambition om at optimere din formues positive ud-

vikling, kan denne investeringsguide hjælpe dig på vej. Her

får du et sagligt indblik i, hvorfor investering i solenergi,

vindmøller og ejendomme kan styrke din portefølje og give

dig det ønskede større økonomiske råderum. Endvidere vil vi

fremhæve de risici, du skal have for øje, inden du investerer.

Med denne investeringsguide får du:

• indsigt i værdien af at supplere aktier og obligationer med

sol-, vind- og ejendomsprojekter,

• vejledning i at finde de bedste projektmuligheder, som passer

til netop dine konkrete behov, og

• en beskrivelse af fordele og risici ved at investere i sol-, vindog

ejendomsprojekter.

Når dine indtægter og din formue stiger, får du mulighed for

aktivt at påvirke formuens positive udvikling. Du har sikkert

allerede oplevet interesse fra din bank eller andre, som tilbyder

private banking og opsparingsprodukter.

Her tilbydes du typisk investeringsforeninger og andre pro-

dukter, der er baseret på aktier og obligationer. Aktier og ob-

ligationer er både relevante og fornuftige løsninger, men de

kommer til kort, hvis du vil optimere din skat, sikre dig mod

inflation eller være mindre sårbar mod konjunkturudsving.

Derfor bør du overveje direkte investeringer i eksempelvis

solcelleanlæg, vindmøller og ejendomme, hvis du ønsker at

styrke din formue og sprede risikoen i din portefølje.

35 års erfaring i direkte investeringer

Difko har arbejdet med formidling og administration af direkte

investeringer siden 1976, og etableret mere end 190

investeringsprojekter for over 50.000 private investorer.

35 års arbejde med direkte investeringer i både høj- og lav-

konjunktur har skabt en særlig indstilling hos Difko. Vi er

grundige og seriøse, vi forfølger aktuelle muligheder, kan

tackle uforudsete udfordringer og arbejder på at sikre bæredygtighed

og værditilvækst i hvert eneste projekt.

I denne guide stiller vi vores viden, kompetencer og erfaring

med direkte investeringer til rådighed for de mange nye investorer,

der hver dag viser interesse for investering i sol,

vind og ejendomme. Vi håber, at guiden inspirerer, motiverer

og giver svar på dine spørgsmål. Vil du vide mere, er du altid

meget velkommen til at kontakte os.

God læselyst.

Carsten Skov-Aggerholm

Adm. direktør i Difko A/S

3


4

indholdSfortegnelse

indledning

Fordele ved direkte investeringer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Direkte investeringer .................................7

Enkel forretningsmodel - stor gennemsigtighed........7

Adgang til attraktive aktiver ..........................8

Konkurrencedygtige afkast ...........................8

Spredning af risiko....................................9

Investér din skat aktivt ............................. 10

Selskabsformer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13

K/S - Kommanditselskab . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14

A/S - Aktieselskab .................................. 16


hvilKen inveSTeRing PASSeR Til dig?

gør dig klart, hvad du vil og kan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19

Samlet overblik over dine muligheder................ 20

vedvarende energi . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

investering i solcelleanlæg . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25

En strålende investering............................ 25

Stabil og driftssikker................................ 26

Teknisk drift og support ............................ 27

Garantiordninger ................................... 27

Jordleje ............................................ 27

Scrapværdien ...................................... 28

Skattemæssige afskrivninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 28

Attraktive finansieringsmuligheder ................. 28

Beregning af afkast på solcelleanlæg................ 28

Up-sides ved solcelleanlæg ......................... 29

Risikofaktorer ved solcelleanlæg .................... 29

Konkret eksempel - Solcelleprojekt .................. 30

investering i vindmøller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .33

Sikkerhed i teknologien og støtteordninger.......... 33

Teknisk drift og support ............................ 34

Jordleje ............................................ 35

Scrapværdien ...................................... 35

Skattemæssige afskrivninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 35

Attraktive finansieringsmuligheder ................. 36

Beregning af afkast på vindmøller................... 36

Up-sides ved vindmøller ............................ 37

Risikofaktorer ved vindmøller . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 37

Konkret eksempel - Vindmølleprojekt................ 38

investering i ejendomme . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 41

Stabil langsigtet værditilvækst...................... 41

Beliggenhed ....................................... 42

Lejerforhold........................................ 42

Ejendommen ....................................... 43

Administration optimerer driften .................... 43

Skattemæssige afskrivninger . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 44

Finansiering af ejendomsprojekter ..................44

Beregning af afkast på ejendomme..................44

Up-sides ved ejendomme ........................... 45

Risikofaktorer ved ejendomme ...................... 45

Konkret eksempel - Ejendomsprojekt ................46

”Brugte” investeringsprojekter . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .49

Fordele ved brugte investeringsprojekter............ 49

Flere fordele end ulemper........................... 49

Salg af anparter .................................... 49

”Brugte” tyske anparter............................. 50

de væsentligste risikofaktorer . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .53

Hvor realistiske er budgettets forudsætninger?...... 53

Hvor robust er driftsbudgettet? ..................... 54

Hvilken tryghed er der i finansieringen? ............. 54

Hvordan foretages kreditvurderingen? .............. 56

Forpligtelser ....................................... 57

Hvilke forudsætninger har udbyder og administrator? 58

difko - din erfarne udbyder og rådgiver . . . . . . . . . . . . .61

5


FoRdele ved

direkte investeringer

direkte investeringer

Investeringsprojekter inden for solcelleanlæg, vindmøller

og ejendomme er kendetegnede ved et meget direkte og

aktivt ejerskab, hvor du som investor har et tæt forhold til

det, du har investeret i. En sådan investering er således forskellig

fra traditionelle investeringer i aktier, obligationer

og investeringsforeninger, hvor investoren ikke er aktiv i

forhold til sin investering.

Når du investerer i et solcelleanlæg, en vindmølle eller

en ejendom, bliver du – eventuelt sammen med en mindre

gruppe af andre investorer – ejer i den virksomhed, som producerer

energi eller udlejer kontorer, butikslokaler osv. Dermed

har du mulighed for at få større indblik, indflydelse og

engagement end ved traditionelle investeringer. Derfor kaldes

investering i solceller, vindmøller og ejendomme også

for ”direkte investeringer”. En betegnelse denne guide også

bruger, når fælles forhold for alle tre aktivklasser beskrives.

Direkte investeringer byder på en lang række fordele og mu-

ligheder, som vil kunne optimere din formue:

• Enkel forretningsmodel – stor gennemsigtighed

• Adgang til attraktive aktiver

• Konkurrencedygtigt afkast

• Spredning af risiko

• Aktiv investering af skatten

yield gap

Samlede Samlede

projektindtægter – driftsomkostninger

Projektprisen

Projektets gennemsnitlige finansieringsomkostninger

= Finansieringsrente på eksempelvis 5%

enkel forretningsmodel – stor gennemsigtighed

Det bærende investeringselement i direkte investeringer

er, at projektet er i stand til at generere et nettoafkast, som

positivt overstiger projektets finansieringsrente – altså at

investeringen har et såkaldt positivt yield gap. Et postivt

yield gap muliggør eksempelvis løbende afdrag på gæld eller

udlodninger til investorerne. I de fleste tilfælde kan man

sige, at jo større yield gap, jo bedre er forudsætningerne for

en attraktiv økonomi i investeringsprojektet.

I en direkte investering er det relativt enkelt at vurdere,

hvor realistisk et yield gap er, fordi en direkte investering

er baseret på simple forretningsmodeller, hvor ”kerneforretningen”

(solcelleanlægget, vindmøllen eller ejendommen)

er overskuelig. En stor del af forretningsaktiviteten

er baseret på faste kontrakter/aftaler og derfor forholdsvis

forudsigelig. Eksempelvis er lejeindtægter, tarifniveauer

(afregningssatser på den elektricitet vindmøller og solcelleanlæg

producerer), service- og vedligeholdelsesaftaler ofte

baseret på lange og juridisk bindende kontrakter. Alt i alt

er direkte investeringer relativt gennemsigtige, og du har

derfor gode muligheder for at vurdere dit potentielle afkast

i forhold til dine risici.

= Nettoafkast på eksempelvis 6,5%

Yield gap

på 1,5%

7

Fordele


Modsat er investeringer i aktier og erhvervsobligationer for

det meste baseret på virksomheder med relativt komplekse

forretningsmodeller. Det er overordentligt vanskeligt at

vurdere virksomhedernes fremtidige indtægts- og omkostningsniveauer,

og endnu sværere er det at vurdere de risici,

som virksomheden er eksponeret for. For eksempel kan det

være vanskeligt at vurdere kvaliteten af en banks samlede

udlån eller en virksomheds garantiforpligtelser, juridiske eller

teknologiske trusler osv.

Adgang til attraktive aktiver

Direkte investeringer giver adgang til vindmøller, solceller

og ejendomme, hvilket på den ene side er meget attraktive

aktiver, men på den anden side er kapitalkrævende, hvis man

skal løfte hele investeringen selv. Historisk set har professionelle

og institutionelle investorer altid suppleret med direkte

investeringer, fordi de er attraktive, men det har typisk

krævet en investering på 25 millioner kr. og opefter. Hvis

du foretager direkte investeringer sammen med en række

medinvestorer i et K/S eller A/S, har du mulighed for at få

adgang til attraktive aktiver og gode fordele med en mindre

investering.

Konkurrencedygtige afkast

Direkte investeringer har historisk givet pæne afkast, der

ud fra en gennemsnitsbetragtning som minimum har kunnet

konkurrere med afkastniveauerne fra aktier og obligationer.

Det samlede afkast på vedvarende energianlæg eller ejendomme

stammer fra henholdsvis driftsafkastet eller værdireguleringer

(prisafkastet).

8

driftsafkast

Driftsafkastet stammer fra den indtægt, aktivet genererer,

fratrukket de omkostninger, der er ved at drive aktivet. Ofte

er såvel indtægter som omkostninger i stor udstrækning

kontraktbaseret, og derfor er driftsafkastet relativt stabilt

og forudsigeligt. Se mere om driftsafkastet i beregningsmodellerne

under de forskellige aktivtyper længere fremme i

denne guide.

værdireguleringer

Værdireguleringer kaldes også prisafkastet, og er det afkast

investorerne får, hvis aktivet bliver mere værd. Eksterne

forhold kan gøre det mere eller mindre interessant at eje

aktivet, hvis der eksempelvis sker ændringer i lånevilkår,

renteniveauer, inflationsforventninger, vækstforventninger

m.m. Prisafkastet er særdeles konjukturafhængigt og har

meget store udsving over tid.

Samlet afkast

Vedvarende energianlæg (solcelleanlæg og vindmøller) er

produktionsanlæg, som har en begrænset levetid. Værdien

forventes at nærme sig nul efter 20–30 år, hvilket betyder, at

afkastet i princippet alene genereres fra anlæggenes daglige

driftsoverskud. Ændringer i efterspørgslen har dog betydet,

at igangsatte vedvarende energianlæg er steget i værdi, og

at der dermed også på vindmøller og solcelleanlæg kan være

et positivt prisafkast, som bidrager til det samlede afkast.

Driftsafkastet på vedvarende energianlæg vil afhængigt af

land, anlæggets alder og stand typisk svinge imellem 7% og

12%. Investerer du via et 10-mandsprojekt, kan der være

yderligere skattemæssige aspekter, der kan medvirke til et

endnu højere afkast.


Ejendomme af en vis kvalitet har over en årrække haft en

værditilvækst, og derfor kan du med en høj grad af realisme

påregne en værdistigning i den ejendom, som du investerer

i. Afkastet fra ejendomme genereres således både fra en

værditilvækst (prisafkastet) samt fra det daglige driftsoverskud

(driftsafkastet). Det samlede afkast på ejendomme er

historisk set realiseret på et niveau omkring 7-11% – igen afhængigt

af land, beliggenhed og stand.

Afkast af investeringen

Ofte præsenteres man som investor for et helt tredje afkast

typisk benævnt ”afkast af investeringen”, ”investors afkast”

og ”interne rente (IRR)”. Benævnelsen dækker generelt over

investors afkast i forhold til det indbetalte indskud og investors

likviditet ved deltagelse i projektet (udlodninger og

eventuelle skattefradrag). Man kan støde på, at udbyderne

beregner dette afkast forskelligt. Derfor er det nødvendigt

at sætte sig ind i beregningsformen for at kunne sammenligne

udbydernes afkastmodeller.

Spredning af risiko

Det er en gylden regel inden for investering og formuepleje,

at man ikke skal lægge alle sine æg i samme kurv. Derfor vil

din bankrådgiver typisk anbefale dig at kombinere aktier og

obligationer og - specielt inden for aktier - foreslå forskellige

brancher, markeder m.m. Men selvom investeringsporteføljer

i børsnoterede papirer er meget varierende i sin sammensætning,

så påvirkes aktier og obligationer til en vis grad af

de samme faktorer og den samme aktuelle børsstemning.

Direkte investeringer påvirkes af helt andre og individuelle

faktorer og samvarierer derfor i mindre grad med noterede

værdipapirer. Tilføres en investeringsportefølje bestående

af aktier og obligationer også direkte investeringer, vil det

resultere i en reduktion af risikoen, fordi man pr. definition

reducerer sin risiko ved at investere i forskellige aktiver, som

prismæssigt påvirkes af så forskellige forhold som muligt.

Dette kaldes i investeringsteorien ”at have lille samvariation”.

En lille samvariation gør din samlede formueudvikling

mere robust og stabil.

9

Fordele


investér din skat aktivt

Hvis du betaler topskat – som typisk er et betydeligt skat-

tebeløb – er der mulighed for at aktivere pengene med en

investering i et K/S-projekt (læs mere om kendetegnene

ved et K/S-selskab på side 13). Investerer du eksempelvis

i et solcelle-, vindmølle- eller ejendomsprojekt, vil du via

adgang til afskrivninger på aktivet kunne opnå personlige

skattefradrag med afledte skattebesparelser til følge. Skattebesparelsen

kan delvist finansiere indskuddet, der udgør

egenkapitalen i selskabet. Denne skattebesparelse gør det

muligt at investere i et solcelle-, vindmølle- eller ejendomsprojekt

og få den opsparing, som du søger.

At opnå skattebesparelser ved deltagelse i et K/S-projekt

har intet med skatteunddragelse at gøre. Den sparede skat

bliver fuldt ud tilbagebetalt via skatten på projektets drift

og eventuelle fortjenester, hvorfor staten reelt set typisk

tilbagebetales en større skat, end hvis investeringen ikke

var foretaget. Pengene kommer blot ud at yngle, helt efter

hensigten med lovgivningen.

Når du indskyder din skattebesparelse som egenkapital i et

K/S-projekt, betyder det, at projektet har mindre behov for

kapital og finansiering, da indskud af egenkapital via skatten

er en særdeles billig finansieringskilde. Som investor kommer

du lettere i gang, da skatten hjælper med indskuddet

af egenkapital. Bemærk dog, at der typisk er behov for et

større egenkapitalindskud end det, skattebesparelsen kan

bibringe.

Kommanditselskabets likviditetsoverskud kan udbetales

løbende til investorerne i form af udlodninger, som er skattefrie.

På side 30, 38 og 46 kan du se, hvordan din investerings-

mæssige situation kan se ud i forhold til skattebesparelse

og indbetaling af egenkapital på baggrund af eksempler på

konkrete investeringsprojekter.

10

Beskatning af personlige investorer

Et K/S-projekt defineres som skattemæssigt transparent.

Det betyder, at K/S-projektet ikke er selvstændigt skattepligtigt,

men at beskatningen er placeret hos K/S-projektets

investorer. Som personlig investor i et K/S-projekt anbefales

det klart fra vores side, at du anvender virksomhedsskatteordningen,

da det er her, du bedst kan optimere din skattemæssige

situation i forhold til en K/S-investering. Ved at

benytte virksomhedsskatteordningen opnår du fuldt fradrag

for skattemæssige underskud, som typisk fremkommer således:

eksempel ved anvendelse af

virksomhedsskatteordning

Resultat før renter og afskrivninger 1.000.000 kr.

- Nettorenter -500.000 kr.

- Afskrivninger -750.000 kr.

Skattemæssigt resultat / fradrag -250 .000 kr .

Med udgangspunkt i en topskattesats på 52,2%, svarer

dette til en besparelse på 130.500 kr.

Deltager du i andre erhvervsmæssige virksomheder og i for-

vejen gør brug af virksomhedsskatteordningen, vil ordnin-

gen være gældende for alle dine virksomheder. Vi anbefaler

at søge skattemæssig rådgivning, som kan give dig det nødvendige

overblik over din samlede skattemæssige situation.

Investerer du som personlig investor i et A/S, vil du ikke blive

beskattet af selskabets indkomst. Til gengæld kan du heller

ikke fratrække skattemæssige underskud fra selskabet. Du

vil i stedet blive beskattet af de aktieudbytter, du modtager

fra selskabet.


investering i k/s-projekter har

intet med skatte und dragelse at

gøre. den sparede skat bliver fuldt

ud tilbagebetalt via skatten på

projektets drift og eventuelle fortjenester.



Selskabsbeskatning

Hvis du vil foretage direkte investeringer via egne danske

selskaber, anbefaler vi, at du søger rådgivning om investeringen

og om de skattemæssige konsekvenser, der er for

selskabet.

Som hovedregel beskattes selskaber ikke af udbytte, ge-

vinst og tab på andele i datterselskaber under forudsætning

af, at dit selskabs andel i den direkte investering er på 10%

eller mere.

11

Fordele


SelSKABSFoRmeR

Direkte investeringer i sol, vind og ejendomme foretages

typisk som køb af ejerandele i et kommanditselskab (K/S) eller

et aktieselskab (A/S). Det er udbyderen af de direkte in-

oversigt

Selskabsform Antal deltagere hæftelse ud over

indskud og eventuelle

kautioner

Kommanditselskab (K/S) Maksimalt 10 investorer,

hvis investorerne skal

have fordel af projektets

skattefradrag

vesteringer, der vælger selskabsformen, men som investor

bør du naturligvis kende de helt grundlæggende forskelle

på kommandit- og aktieselskaber.

Solidarisk, begrænset,

subsidær og indirekte

(se side 14)

Aktieselskab (A/S) Ubegrænset Ingen hæftelse for investor

Skattemæssige

forhold

Investorerne beskattes af

driften minus renter og afskrivninger.

Udlodningerne

er skattefrie

Selskabet beskattes af

driften. Investorerne beskattes

af aktieudbyttet

13

Selskabsformer


K/S – Kommanditselskab

Et kommanditselskab – ofte betegnet K/S eller 10-mandssel-

skab – er en selvstændig juridisk enhed, der som oftest ejer

et aktiv (eksempelvis et solcelleanlæg, en vindmølle eller en

ejendom).

Som investor i et kommanditselskab bliver du kommanditist.

Deltagerantallet i K/S-projekter har siden 1989 gennem lovgivningen

været begrænset til maksimalt ti investorer, hvis

investorerne skal have personlige fordele af projektets fradrag.

Solidarisk og begrænset hæftelse

Investorerne i et K/S hæfter solidarisk, hvilket betyder, at

investorerne hver især hæfter for selskabet og reelt set alle

dets forpligtelser. Hele beløbet kan afkræves af hver enkelt,

dog er din hæftelse begrænset til den andel af den samlede

investering, som du har ejerskab af.

Subsidiær og indirekte hæftelse

Hæftelsen er også subsidiær og indirekte, hvilket betyder, at

kommanditselskabets kreditorer ikke kan søge sig fyldestgjort

hos dets investorer, da dette alene kan ske af K/S’et.

For at opnå de gunstige skattemæssige fordele som inve-

stor i et K/S-projekt stiller skattelovgivningen krav om, at

man som investor skal påtage sig en risiko ved deltagelse i

projektet. Risikoen består i, at man påtager sig hæftelse på

lige vilkår med projektets øvrige investorer. Se mere under

afsnittet om risikofaktorer side 53.

14

eksempel på

subsidiær hæftelse

Du ejer ti K/S-anparter i en vindmølle, med en hæftelse

på 150.000 kr. pr. anpart. Du har ved investeringens

begyndelse indbetalt 80.000 kr. pr. anpart.

Total hæftelse:

10 x 150.000 kr.

Indbetaling:

= 1.500.000 kr.

10 x 80.000

Resthæftelse:

= 800.000 kr.

1 .500 .000 kr . – 800 .000 kr . = 700 .000 kr .

Komplementarselskabet

Lovgivningen kræver, at én juridisk part i K/S’et hæfter ubegrænset,

og derfor stiftes der et komplementarselskab, som

spiller denne rolle. Komplementarselskabet er et anpartsselskab

(ApS) med en egenkapital på typisk 80.000 kr. Derfor

kan den ubegrænsede hæftelse – hvis denne realiseres

- maksimalt beløbe sig til egenkapitalen på typisk 80.000

kr. Komplementarselskabet har ingen drift, og selskabets

primære formål er netop at være den part i projektet, der

hæfter ubegrænset, så den enkelte investors hæftelse er

begrænset til et givent beløb. For at sikre investorerne den

fulde råderet over projektet ejes komplementarselskabet

oftest i samme fordelingsforhold som kommanditselskabet.

driften i et komplementarselskab

Som investor i et komplementarselskab har du medindfly-

delse på, hvordan selskabet driftes. På de årlige generalfor-

samlinger er du med til at vælge de bestyrelsesmedlemmer,

der skal varetage selskabets interesse.

en omsættelig investering

Ønsker du at sælge dine anparter i et K/S-projekt, er det mu-

ligt at sælge dem via et fondsmæglerselskab. Læs mere om

salg af brugte anparter på side 49.


k/s-konstruktion

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

Begrænset

hæftelse

Kommanditselskabet (K/S)

Skatten fordeles

mellem de 10 investorer

Investors indskud Investors indskud Ingen

hæftelse

• Selvstændig juridisk enhed som ejer og driver

det aktiv, der er investeret i.

• Du indskyder din andel af egenkapitalen i

selskabet. Den samlede egenkapital udgør

minimum 2-3 mio. kr.

• Du hæfter for den totale hæftelse, der er

pr. anpart, fratrukket dit indskud

• Selskabets skattemæssige over- eller underskud

beskattes hos selskabets investorer

Ubegrænset hæftelse overfor

kommanditselskabet, men

reelt begrænset til egenkapitalen

på typisk 80.000 kr.

Komplementar (ApS)

• Selskabsenhed som sikrer den lovkrævede

ubegrænsede hæftelse fra selvstændig juridisk

enhed

• Du indskyder din andel af komplementarens

samlede egenkapital på typisk 80.000 kr.

• Efter at du har indskudt din andel af egenkapitalen,

har du ingen yderligere hæftelser

over for komplementaren

15

Selskabsformer


A/S – Aktieselskab

Som medejer i et aktieselskab hæfter du alene med den ind-

skudte aktiekapital og eventuelt i form af kautioner for lån

og kreditter i selskabet. Der er ingen yderligere hæftelse.

Ved investering i et aktieselskab bliver du aktionær og har

ikke de gunstige skattebetingelser, som i et K/S-selskab.

Derfor er investeringer i aktieselskaber specielt egnede til

placering af frie midler og pensionsmidler, som ønskes fornuftigt

forrentet.

Aktieselskabets overskud udbetales løbende til investo-

rerne i form af udbytte, som er skattepligtig, dog er selska-

ber med en ejerandel af aktieselskabet på over 10% ikke

skattepligtig af udbyttet.

16


17

Selskabsformer


gøR dig KlART,

hvad du vil og kan Samlet overblik

Det klassiske spørgsmål om vilje og evne er også afgørende

i relation til investering, når du skal beslutte, hvordan du vil

investere.

Viljen afhænger i høj grad af de ”hårde” gevinster, som investeringen

forventes at kaste af sig. Men den afhænger også

i betydeligt omfang af mere ”bløde” forhold som investeringens

troværdighed, din tillid til udbyderen – eller ganske enkelt

om at have en god fornemmelse i maven.

Afklaringen af, om evnen er til stede, er langt mere enkel og

handler om dine konkrete indtægts- og formueforhold. Uanset

hvilke hensyn du vægter højest, bør dine forudsætninger

for enhver beslutning om investering altid baseres på et

godt overblik over din samlede økonomi.

overblik over direkte investeringer

Vi kan ikke give dig overblikket over din samlede økonomi,

men med skemaet på næste side giver vi dig et godt overblik

over de muligheder for direkte investering, som du kan foretage

i sol, vind og ejendomme.

Skemaet kan guide dig hen til de løsninger, der bedst imøde-

kommer dine behov. Der kan enten være tale om en skat-

tebegunstiget opsparing, hvor skattebesparelsen betaler en

stor del af det kontante indskud. Eller der kan være tale om

en kapitalanbringelse, hvor formuen skal placeres attraktivt

med hensyn til afkast og risiko.

For at du kan deltage i direkte investeringer, stilles der kon-

krete krav til både din indkomst og formue. Hvis kravene er

opfyldt, skal du tage stilling til, hvilke forventninger den direkte

investering skal opfylde.

Du har blandt andet mulighed for at foretage investeringer:

• hvor dit indskud bliver betalt tilbage i løbet af få år,

• hvor du opnår positiv likviditet i hele investeringens

periode,

• hvor du får et stabilt og konkurrencedygtigt løbende

afkast, og

• hvor du har udsigt til den store gevinst, den dag aktivet

sælges, hvilket oftest er efter en længere årrække.

direkte investeringer er pengeanbringelse

med forventet højt stabilt

afkast i forhold til risiko.



Når du har sporet dig ind på, hvilken type af direkte investering

der bedst lever op til dine forventninger, kan du gå

direkte til netop de afsnit i investeringsguiden, som er mest

relevante for dig.

Bemærk, at skemaet kun er vejledende. Hvert eneste projekt

for direkte investering er forskelligt – ligesom der er forskel

på investorer.

19


SAmleT oveRBliK over dine muligheder

dine inveSTeRingSmæSSige

udgAngSPunKTeR

Lønmodtager med

høj indkomst

Du har opsparet

overskud i din virksomhedsordning

Dit holding- og driftselskab

har sikret

dig en høj indkomst

og/eller formue

Du har en

stor formue

Du har et større

pensionsdepot, som

du selv kan råde

over og investere

20

inveSTeRingSFoRm KRAv Til din indTægT og FoRmue

Skattebegunstiget opsparing,

hvor skattebesparelsen betaler

en stor del af investeringen/

indskuddet.

Kapitalanbringelse.

• Forventet minimum årlig indtægt på

500.000 kr. samt formue på minimum

500.000 kr. ved de mindste projekter.

• Indtægts- og formuekravene stiger, afhængig

af det konkrete projekts størrelse

og risiko.

• Der er intet krav til indtægt og formue,

men minimumskøbet kan dog variere fra

projekt til projekt. Typisk fra ca. 10.000 kr.

til ca. 400.000 kr.


FoRvenTningeR Til inveSTeRingen

• Relativt store personlige skattefradrag i en kort

periode (2-3 år).

• Indskudskapital relativt hurtigt tilbagebetalt (3-4 år).

• Stabil fortjeneste i resten af projektets løbetid uafhængig

af konjunkturudviklingen.

• Positiv likviditet i hele projektperioden før tilbagebetaling

af indskud.

• Relativt små personlige skattefradrag over en længere

årrække (10-15 år).

• Positiv likviditet i hele projektperioden før tilbagebetaling

af indskud.

• Sandsynlig stor fortjeneste, når aktivet sælges, med

mulig upside ved konjunkturforbedringer.

• Stabile afkast/udlodninger, der som minimum kan

konkurrere med afkast på noterede værdipapirer.

• Stabile afkast/udlodninger, som er mindre konjunkturfølsomme

end noterede værdipapirer.

• Stabile afkast/udlodninger, der som minimum kan

konkurrere med afkast på noterede værdipapirer.

• Sandsynlig stor fortjeneste, den dag aktivet sælges,

med mulig upside ved konjunkturforbedringer.

diReKTe inveSTeRingSløSningeR

SolcelleAnlæg

(K/S-investering i nye/brugte anparter)

(side 23 – 30)

vindmølleR

(K/S-investering i nye/brugte anparter)

(side 33 - 38)

ejendomme

(K/S-investering i nye/brugte anparter)

(side 41 - 46)

SolcelleAnlæg

(A/S-investering) (side 23 - 30)

vindmølleR

(A/S-investering) (side 33 - 38)

ejendomme

(A/S-investering) (side 41 - 46)

BRugTe TySKe AnPARTeR

(A/S-investering) (side 49 - 50)

21

Samlet overblik


vedvARende eneRgi

- en god investering for dig og fremtiden

Ledende miljøeksperter og geologer har i årevis diskuteret

og været uenige om, hvornår de nuværende reserver af fossile

brændstoffer vil være opbrugte. Ligeledes har konsekvenserne

af CO2 udledningerne givet anledning til meget

forskellige synspunkter om den globale opvarmning, men

med en klar overvægt til holdninger om, at politisk indgriben

er nødvendig.

Derimod er alle eksperter enige om, at alternativ energi – og

specielt sol- og vindenergi – fremadrettet bør være et stort

perspektivrigt indsatsområde. Og perspektiverne er store.

Den seneste rapport fra FN’s klimapanel konkluderer, at

sol- og vindteknologien og andre alternative energikilder

har potentiale til at dække op imod 80% af verdens samlede

energibehov i 2050.

At næsten halvdelen af den globale tilvækst i elproduktion

for tiden kommer fra primært sol og vind er yderligere et

klart billede på, at en grøn og mere klimavenlig omstilling er

i fuld gang. Selv i kriseåret 2009 voksede den globale vindkraftkapacitet

med 30% og solenergien med 50%.

Ulykker som den på Fukushima atomkraftværket i Japan

i 2011 har betydet, at den tyske regering har besluttet at

lukke alle landets atomkraftværker senest i 2022, hvilket vil

eskalere den alternative energis rivende udvikling. Udgangspunktet

er meget beskedent. I 2009 dækkede vindkraft

4,2% og solenergi 0,4% af Europas samlede elforbrug. Der er

derfor al mulig grund til at tro på, at netop sol- og vindenergi

kigger ind i en lang periode med meget høj vækst.

projekter i vedvarende energi hand -

ler ikke kun om politisk korrekthed, men

om god investeringsmæssig logik!



Difko har udviklet projekter inden for alternativ energi siden

1985. Vi er først og fremmest drevet af mulighederne for

at udvikle attraktive investeringsløsninger. Vi tillægger den

alternative energis positive miljømæssige effekt betydelig

værdi og sympati, men vi er først og fremmest et investeringshus

med en altovervejende mission om styrke vores

investorers formue. Det ser vi fortsat, at der er rige muligheder

for i den alternative energi.

23

Vedvarende energi


investering i

SolcelleAnlæg

en strålende investering

Efter mange års kvalitetsudvikling og positive driftserfa-

ringer med elproducerende solpaneler, vurderes solcelleteknologien

at være meget driftssikker. Driftssikkerheden

fremmes af, at teknologien er uden bevægelige dele og

understøttes yderligere af, at solpanelproducenterne typisk

giver fem års produktgaranti og 25 års effektgaranti.

Derudover er solpanelerne serieforbundet i mindre grupper.

Skulle der opstå fejl eller driftsstop på et af panelerne vil det

dermed kun få minimal betydning for den samlede produktion

fra solcelleparken.

største energikilde på jorden

Solens stråler er langt den største energikilde på jorden

og den mest rene og naturlige energiform. Dagligt leverer

solen flere tusinde gange den energi, der forbruges på

hele kloden. Teknologien for udvinding af elektrisk energi

fra solen har efterhånden eksisteret i over 50 år, og den

bliver konstant videreudviklet for at øge effektiviteten.

Strømproduktionen fra solcelleanlæg, som vi kender dem

i dag, udleder ikke CO2 , og solenergi bidrager dermed aktivt

til at reducere udledningen af drivhusgasser.

europa førende inden for solenergi

Resultatet af EU’s klima- og energiaftale er, at Europa

i dag er førende inden for opførelse af solcelleanlæg. I

2004 var der 3.961 MWp solcelleanlæg i hele verden. I

2010 er tallet på over 39.500 MWp, hvoraf Europa har

opført 29.250 MWp.

Holdes den høje driftssikkerhed op imod den meget høje

grad af stabilitet i antal soltimer/indstråling, kan man med

forholdsvis stor sikkerhed forudsige elproduktionen fra

solcelleanlægget. Eller sagt på en anden måde: den ”strømproducerende

fabrik”, som et solcelleanlæg udgør, er en

meget driftssikker fabrik med et meget stabilt output. Som

ethvert andet produktionsanlæg skal dette dog serviceres

med jævne mellemrum, ligesom det skal sikres, at myndighedernes

og forsikringsselskabernes krav til driftssikkerheden

overholdes. Til dette formål indgår solcelleparken en serviceaftale

og en aftale om teknisk ledelse.

Den globale finanskrise har sat sine spor på alle børser,

og selvom en stor del af de europæiske lande har haft

svære investeringskår, er markedet for solenergi på verdensplan

vokset med godt 56% fra 2009 til 2010 mod

15% fra 2008 til 2009. Denne udvikling gør solenergi til

en af de hurtigst voksende energikilder i verden, og det

sætter fokus på produktionen og udviklingen af solcellemoduler.

25

Solcelleanlæg


Stabil og driftssikker

Trods solcelleteknologiens hastige fremskridt er teknologien

endnu ikke fuldt ud kommercielt bæredygtig. Som et led

i ambitionerne om at øge den alternative energis andel af

den samlede elproduktion har mange lande besluttet at give

store garanterede tilskud til elproduktion fra solcelleanlæg

i op til 20 år. Tyskland har været et af pionerlandene, men

også Frankrig, Spanien, Italien og en lang række andre lande

har indført ”feed in tariff systems” (FIT). Med FIT forpligter

landene sig til at købe strøm fra vedvarende energikilder til

en pris, som ligger betydeligt over markedsprisen. Hermed

sikres investorerne i et solcelleanlæg mulighed for at vælge

en solid aftager til et attraktivt prisniveau.

26

teknikken bag solceller

1

1 Solindstrålingen er en afgørende

fak tor for den mængde energi, som

solcelleanlægget producerer. Grund-

læggende er der meget begrænsede

udsving i solindstrålingen over Europa

med årlige afvigelser på kun 3-5%.

2

Kombinationen af en driftssikker og stabil elproduktion og

en statsgaranteret elafregningspris fra idriftsættelse sikrer

solprojekter en stabil indtjening, som igen sikrer en pålidelig

budgettering. Stabiliteten, driftssikkerheden og de mangeårige

garantier giver mulighed for en attraktiv langsigtet finansiering,

som igen giver gode forudsætninger for at skabe

et meget realistisk billede af projektets fremadrettede økonomi.

Derfor tør vi fremhæve solcelleprojekter som særligt

stabile investeringer.

2 Solpanelet er en energiomformer,

som er i stand til at omforme solens

strålingsenergi til elektrisk energi. En

solcelle er bygget op omkring to lag

silicium med modsatrettede egenskaber.

Det ene lag har et naturligt overskud

af elektroner, mens det andet har

et elektronunderskud.

3

3 Strømmen fra et solpanel varierer alt

efter, hvor meget solen skinner. Solcellerne

producerer jævnstrøm, som omformes

til vekselstrøm via en såkaldt

vekselretter. På den måde produceres

elektricitet, som ved sammenkobling

af mange solceller kan udnyttes kommercielt.


Teknisk drift og support

Solindstrålingen og dermed solcellernes produktion på et

givent sted er meget forudsigelig, og derfor kan den budgetterede

driftsøkonomi med stor sandsynlighed indfries, forudsat

anlægget fungerer rent teknisk som forventet.

Den tekniske performance bliver bedre, hvis projektets ud-

byder sørger for kvalificeret overvågning og for en lokal ser-

vicekontrakt. Servicekontrakten kan blandt andet indeholde

rensning for støv, sne og løvfald på panelerne. Tjek altid,

om der en indgået en sikkerhedsfremmende og dækkende

servicekontrakt, som forebygger ubehagelige overraskelser,

inden du foretager en investering i et solcelleanlæg.

4 De enkelte solcellemoduler bygges

sammen i et større solcellepanel.

Elektriciteten transporteres ud af

solparken ved at samle ledningerne

fra parkens mange vekselrettere i en

samlestation, hvorfra strømmen sendes

af sted i et enkelt, kraftigt kabel. I

de fleste tilfælde bliver elektriciteten

transformeret til en højere spænding,

hvilket gør det muligt at transportere

den sikkert over lange afstande.

4

5

5 Inden elektriciteten forlader solcel-

leparken foretages en måling af den

mængde, som danner grundlaget for

afregningen. Strømmen afregnes med

faste tariffer fra solparkens idriftsættelse

og i en fastlagt årrække.

garantiordninger

Normalt yder leverandørerne af solcellemodulerne en produktgaranti

samt en effektgaranti. Sådanne garantier

af hænger af leverandørerne. Et eksempel kan være, at le-

verandøren yder en femårig produktgaranti på solcellerne

og vekselretterne samt en effektgaranti, der betyder, at

solcellernes produktionsevne maksimalt kan falde med 10%

i løbet af de første 10 år og maksimalt 20% i løbet af 25 år.

jordleje

Jorden, som solcelleparken placeres på, kan enten købes eller

lejes. Det samme gælder kabelvejen for det kabel, som

transporterer strømmen væk fra solparken. Hvis jorden lejes,

kræver det en indgåelse af en eller flere jordlejeaftaler med

ejerne af jorden, samt at jordlejeaftalen tinglyses.

6

Forbruger

6 Elektriciteten fra solparken når ud til

forbrugerne via lokale elselskaber.

27

Solcelleanlæg


Scrapværdien

Producenter af solpaneler budgetterer med, at solcellean-

læg kan producere strøm i en lang årrække, typisk 25–35 år,

da der er en beskeden slitage på panelerne. Projektudbydere

udarbejder derimod ofte kun 20-årige budgetter, og derfor

fastsættes oftest en scrapværdi efter 20 år. Det er meget

forskelligt, hvilken scrapværdi udbyderne anvender, men vi

ser typisk en værdi, der svarer til ca. 8-10% af købsprisen.

Vær opmærksom på, at muligheden for at opnå afkastet er

mere usikker, hvis scrapværdien i projektets budgetterede

afkast er højere end 8-10%.

Skattemæssige afskrivninger

Mulighederne for skattemæssige afskrivninger på solcelleanlæg

er gunstige. Som for andre produktionsanlæg kan der

af anskaffelsessummen afskrives med op til 25% pr. år. Dog

skal projektet være under 1 MW. Det betyder, at du i de fleste

tilfælde vil have tjent det fulde indskud hjem igen over

en kort årrække (ned til tre år) på baggrund af driftsøkonomien

og de skattemæssige besparelser.

Attraktive finansieringsmuligheder

Den høje grad af driftssikkerhed i solprojekter sammenholdt

med statsgaranterede tilskudsordninger muliggør en ofte

meget gunstig og stabil projektfinansiering. Finansieringskarakteristika

vil typisk være lange løbetider, fast lang rente

og et første prioritetslån på typisk op til 80% af aktivets

værdi på købstidspunktet. Lånet har ofte alene sikkerhed i

selve solcelleanlægget – et såkaldt ”non-recourse” lån. Det

betyder, at du som investor i et solcelleanlæg ikke hæfter

for det primære lån i projektet.

28

Beregning af afkast på solcelleanlæg

Ved vedvarende energianlæg skal du være opmærksom på,

at afregningsprisen som udgangspunkt ikke følger markedsbaserede

modeller, men følger en afregningsmodel, der er

fastlagt af lovgiverne. Eksempelvis er den tyske afregningspris

for el fra solcelleanlæg fast i 20 år, mens markedsprisen

varierer fra dag til dag. Det vil samtidig sige, at mens du

kan regne med den samme indtægt i 20 år, så vil udgifterne

stige med det almindelige prisindeks.

Som standard beregner udbydere af solcelleanlæg afkastet

efter flere forskellige begreber:

20 års gennemsnitlig

indtægt ved salg af el – driftsudgifter

projektprisen

Første års indtægt

ved salg af el – driftsudgifter

projektprisen

= Gennemsnitligt

driftsafkast

= Første års

driftsafkast

IRR (interne rente) er den rentesats, der bevirker, at

nutidsværdien af ind- og udbetalingerne i en investering

giver nul. Det vil sige, at hvis den interne rente i

et projekt er større end det forrentningskrav, man som

investor har opstillet til investeringen, så er det en attraktiv

investering. Den interne rente bruges ofte til

at sammenligne forskellige investeringsprojekters

forrentning.


up-sides ved solcelleanlæg

• De fleste projektudbydere budgetterer med 20 års le-

vetid på et solcelleanlæg – dog med en vis scrapværdi

(salgsværdien ved projektets afslutning). Producenterne

forventer derimod, at anlæggene producerer strøm i 25-

35 år. Lever holdbarheden op til producenternes forvent-

ninger, kan det betyde, at scrapværdien øges yderligere, el-

ler at indtjeningen bliver større end forventet.

• Stor efterspørgsel efter solcelleanlæg vil ved et salg

kunne medføre en gevinst.

• Løbende udskiftning af solcellemoduler til mere effektive

moduler på baggrund af ny teknologi vil kunne give større

produktion.

• Markedsprisen på el vil ved store stigninger kunne bidrage

til en bedre projektøkonomi.

• Lovgivningsmæssige positive ændringer af tariffer, af

skrivningsregler etc.

Risikofaktorer ved solcelleanlæg

• Scrapværdien for solcelleanlægget kan blive mindre end

budgetteret.

• De garantistillende leverandører af solceller og vekselrettere

kan gå konkurs.

• Lovgivningsmæssige negative ændringer af tariffer,

afskrivningsregler etc.

Se øvrige generelle risikofaktorer under afsnittet side 53.

29

Solcelleanlæg


konkret eksempel

SolcellePRojeKT

K/S difko Zerre i udbudt og solgt ultimo 2010

Difko introducerede solprojekter for investorer i 2010, hvor

vi udbød og solgte tre solprojekter i det sydøstlige Tyskland.

I modsætning til vindmøller er solcelleteknologien

væsentligt mere simpel og driftssikker – blandt andet kan

nævnes det forhold, at der ikke er bevægelige dele i en solcellekonstruktion.

I projektet K/S Difko Zerre I var der tale om et nyopført og

nytilsluttet anlæg med en størrelse på 1,47 MWp med en

samlet projektpris på 27,7 mio. kr. Ligesom for vindmøller

garanterer den tyske stat en fast elafregningspris i projektets

første 20 år. For landbaserede solprojekter idriftsat i

2010 gælder en elafregningspris på 2,12 kr./kWh.

Stabiliteten i produktionen medfører, at finansieringsmulig-

hederne er yderst gunstige. K/S Difko Zerre I blev finansie-

ret med en projektfinansiering på 83% af købsprisen til en

fast rente i 10 år på bare 3,8%. Projektets investorer hæfter

ikke for dette lån i tilfælde af misligholdelse, og derfor er

den samlede reelle hæftelse i projektet yderst begrænset.

For at deltage i projektet med en ejerandel på 10% skulle

investor indbetale et indskud på 550.000 kr.

30

likviditetsbudget - personlig investor

Resultat

før afskrivninger

Skattemæssige

afskrivninger

Skattemæssigt

resultat

En andel på 10% gav en investor et skattefradrag i erhvervelsesåret

på 510.000 kr. og yderligere forventede

skattefradrag på 591.000 kr. i perioden 2011-2014. Ved investorens

fulde udnyttelse af skattefradragene i topskatten

ville investorens indskud være tilbagebetalt efter bare

tre år.

K/S Difko Zerre I blev udbudt med et forventet afkast af

investeringen efter skat på lige under 14% og en forventet

fortjeneste efter skat og tilbagebetaling af indskud på

391.000 kr. efter 20 år.

Fordi vores solcelleprojekter var finansieret uden nævne-

værdig hæftelse for investor, har de tiltrukket mange nye

investorer, som ikke har investeret i K/S-regi tidligere. Overordnet

set er det typisk højtlønnede lønmodtagere og virksomhedsejere,

som foretrækker denne investeringstype.

Status på projektet

Solprojektet, K/S Difko Zerre I, har vist særdeles gode resultater

på produktionen. 2011 bliver det første hele produktionsår,

og efter 10 måneder har anlægget produceret 21%

mere end budgetteret i udbudsprospektet. Denne øgede

produktion har forbedret likviditeten i projektet, således

det kan bidrage til en hurtigere gældsafvikling eller større

løbende udlodninger til investorerne.

Skattebesparelse/

-betaling

ind-/udbetaling

investor

likviditet

p .a .

Akkumuleret

likviditet

2010 68.615 -579.068 -510.454 266.457 -550.000 -283.543 -283.543

2011 161.963 -457.464 -295.501 154.252 0 154.252 -129.292

2012 164.645 -326.978 -162.333 84.738 0 84.738 -44.554

2013 169.413 -264.852 -95.439 49.819 0 49.819 5.265


31

Solcelleanlæg


investering i

vindmølleR

Sikkerhed i teknologi og støtteordninger

En investering i vindmøller ligner på mange områder en in-

vestering i solcelleanlæg. Her er det igen afgørende, at vind-

møllen er placeret i et land, som har en tilstrækkelig høj og

sikker tilskudsordning, samt at møllen er i stand til at generere

tilstrækkelig indtjening til dækning af både værdiforringelse,

renter, afdrag, løbende drift og ikke mindst afkast.

En vindmølle er et produktionsanlæg, hvis værdi forringes

i løbet af sin levetid som følge af brugen. Samtidig er produktionsprisen

for el produceret på vindmøller stadig så høj,

at statslige støtteordninger er nødvendige for at gøre opførelse

og drift af vindmøllerne investeringsmæssigt interessante.

I modsætning til solcelleanlæg, hvor solindstrålingen er rela-

tivt konstant, og teknologien er mere enkel, så er vindmøller

afhængige af en mere svingende drivkraft i form af vinden,

og samtidig er teknologien mere kompleks. På vindmølleom-

rådet er der dog efterhånden opbygget en betydelig historik,

og den velafprøvede og gennemtestede teknologi giver

i dag veldokumenterede og pålidelige forudsætninger for at

kunne forudsige den forventelige produktion.

Til gengæld er vindmølleteknologien langt mere effektiv

end solcelleteknologien, hvilket kommer klart til udtryk i

form af, at strømproduktionsprisen fra solceller er tre-fire

gange dyrere end strøm produceret fra vindmøller. Rent investeringsmæssigt

kompenserer de højere elafregningspriser

for solcelleanlæg dog herfor.

Vindmølleprojekternes tidshorisont er typisk op til 25 år,

som svarer til vindmøllernes forventede levetid. Det er dog

ikke usædvanligt, at flere investorer vælger at realisere projekterne

tidligere, fordi de fristes til at tage gevinsten hjem

hurtigere.

vindkraft dækker en stor del af verdens elforbrug

De første moderne vindmøller blev koblet til det danske

elsystem i 1976. I 2010 var vindmøllernes produktion på

7,8 mia. KWh (7.807 GWh) og dækkede dermed 21,9 % af

det samlede elforbrug i Danmark. I den danske regerings

energistrategi forventes en udbygningsplan, så vindkraft

i 2020 vil dække godt 40% af elforbruget i 2020.

Elproduktionen fra vindmøller er primært vokset, fordi

den installerede kapacitet er øget. Der er i dag væsentligt

færre vindmøller end for få år siden, men møllerne er

blevet større. Derudover er der flere vindmøller på havet,

hvor der er bedre vindforhold end på land.

Vindkraftkapaciteten på verdensplan er steget markant

og hurtigere end forventet. Potentialet er stort. EU’s

miljø agentur har beregnet, at vindmøller i 2020 vil kunne

dække EU’s samlede elforbrug hele tre gange. Verdens

totale vindkraftkapacitet var ved udgangen af 2009 ca.

158.000 MW. Til sammenligning er den samlede danske

elkapacitet på ca. 13.000 MW, heraf 3.400 MW vind.

Vindkraftens bidrag til dækning af elforbruget globalt

forventes at være stærkt stigende de nærmeste år.

Kilde: Danmarks Vindmølleforening

33

Vindmøller


Teknisk drift og support

En vindmølles produktion kræver ikke alene, at vinden blæ-

ser. Vindmøllen skal rent teknisk også være til rådighed på

elnettet. Vi anbefaler derfor, at du sørger for, at der både

er indgået en almindelig servicekontrakt og en 12-måneders

rådighedsgaranti hos møllens serviceselskab. Typisk vil en

sådan rådighedsgaranti ligge på mellem 95-97%. Er vindmøllen

ikke til rådighed på det garanterede niveau, kompenserer

serviceselskabet for tabet.

Samtidig er det vigtigt, at myndighedernes og forsikrings-

selskabernes krav til driftssikkerheden overholdes. Til dette

formål har du mulighed for at indgå en teknisk ledelsesaftale.

34

teknikken bag vindmøller

1

1 Vinden er en uudtømmelig, men samti-

dig også en varierende energikilde med

en årlig afvigelse på 20-25%. Vinden

er afgørende for, hvor meget vindmøllerne

producerer. Vindmøller omdanner

vindens bevægelsesenergi til elektrisk

energi.

Ønsker du at forbedre vindmøllernes muligheder for at udnytte

vinden og dermed opnå en bedre rådighed på elnettet,

kan du søge teknisk support og overvågning fra udbyderens

tekniske afdeling eller en ekstern teknisk leverandør. Ved at

søge at sikre størst mulig rådighed af vindmøllen, sikrer du

dig som investor den højest opnåelige indtjening.

2 For at opnå den optimale udnyttelsesgrad

af vinden i forhold til produktionsomkostninger

er vindmøllerne

udstyret med tre vinger. Vingerne er

via rotoren koblet til gearkassen (dog

findes der også teknologi uden gearkasser).

2

3

4

5

3 Gearkassen konverterer rotorens

langsomme omdrejninger til generatorens

hurtige omdrejninger.

4 Generatoren producerer strømmen. En

styremekanisme sørger efterfølgende

for, at strømmen altid har en frekvens

på 50 Hz, som bruges i det europæiske

elnet.


jordleje

Den jord, som vindmølleparken skal stilles op på, kan enten

købes eller lejes. Det samme gælder kabelvejen for det kabel,

som bruges til at transportere strømmen væk fra vindmølleparken.

Skal jorden lejes, kræver det en indgåelse af

en eller flere jordlejeaftaler med ejerne af jorden, samt at

jordlejeaftalen tinglyses.

Scrapværdien

Vindmølleproducenter budgetterer en mølles levetid til 25

år. Efter projektets levetid skal møllen tages ned, og møllen

har ikke nogen scrapværdi ud over stålprisen. Flere projektudbydere

forventer, at stålprisen svarer til nedbrydningsomkostningerne,

og derfor regnes der med en scrapværdi på

nul.

5 Transformatoren sørger for, at strøm-

men kan transporteres over længere

afstande uden større tab.

6 Strømmen transporteres ud af vind-

mølleparken ved at samle ledningerne

fra samtlige parkens møller i en samlestation,

hvorfra strømmen sendes af

sted i et enkelt, kraftigt kabel.

6

7

7 Inden strømmen forlader parken, fore-

tages en måling af den strømmængde,

som danner grundlaget for afregningen.

Strømmen afregnes med specielle

vindtariffer.

Skattemæssige afskrivninger

Mulighederne for skattemæssige afskrivninger på vindmøller

er gunstige. Som for andre produktionsanlæg kan der af

anskaffelsessummen afskrives med op til 25% pr. år. Det

betyder, at du i de fleste tilfælde vil have tjent det fulde

indskud hjem igen over en kort årrække (ned til tre år) på

baggrund af driftsøkonomien og de skattemæssige besparelser.

8

Forbruger

8 Strømmen fra vindmøllerne når ud til

forbrugerne via lokale elselskaber.

35

Vindmøller


Attraktive finansieringsmuligheder

Projektfinansieringen af vindmølleprojekter er ofte meget

gunstig og stabil på grund af den relativt høje grad af sikkerhed

i vindprojekter og de statsgaranterede tilskudsordninger.

Finansieringskarakteristika vil typisk være lange

løbetider, fast lang rente og et første prioritetslån på typisk

op til 80% af projektets værdi på købstidspunktet. Dette

lån vil alene have sikkerhed i selve vindmøllen – et såkaldt

”non-recourse” lån. Det betyder, at du som investor i et vindmølleprojekt

ikke vil hæfte for det primære lån i projektet.

De gunstige finansieringsvilkår gør sig specielt gældende i

Tyskland, men også i andre lande nyder vindprojekter godt

af gunstig finansiering.

Beregning af afkast på vindmøller

Ved vedvarende energianlæg skal du være opmærksom på,

at afregningsprisen som udgangspunkt ikke følger markedsbaserede

modeller, men følger en afregningsmodel, der er

fastlagt af lovgiverne. Eksempelvis er den tyske afregningspris

for el fra vindkraftanlæg fast i 20 år, mens markedsprisen

varierer fra dag til dag. Det vil samtidig sige, at mens du

kan regne med den samme indtægt i 20 år, så vil udgifterne

stige med det almindelige prisindeks.

36

Som standard beregner udbydere af vindmøller afkastet efter

flere forskellige formler:

20 års gennemsnitlig

indtægt ved salg af el – driftsudgifter

projektprisen

Første års indtægt

ved salg af el – driftsudgifter

projektprisen

= Gennemsnitligt

driftsafkast

= Første års

driftsafkast

IRR (interne rente) er den rentesats, der bevirker, at

nutidsværdien af ind- og udbetalingerne i en investering

giver nul. Det vil sige, at hvis den interne rente i

et projekt er større end det forrentningskrav, man som

investor har opstillet til investeringen, så er det en attraktiv

investering. Den interne rente bruges ofte til

at sammenligne forskellige investeringsprojekters

forrentning.


up-sides ved vindmøller

• Møllens levetid kan være længere end de budgetterede

25 år.

• Stor efterspørgsel efter vindmøller vil kunne medføre en

gevinst ved et salg.

• Optimering af vindproduktionen via nye teknologier.

• Udskiftning af en gammel mølle til en ny større og mere

effektiv mølle.

• Opgradering og optimering af møllens tekniske perfor-

mance.

• Et skift fra tarifbaseret afregning til markedsbaseret afregning

vil ved store stigninger kunne bidrage til en bedre

projektøkonomi.

• Lovgivningsmæssige positive ændringer af tariffer, afskrivningsregler

etc.

Risikofaktorer ved vindmøller

• Mangelfuld teknisk drift og/eller vedligeholdelse af vindmøllerne.

• De garantistillende leverandører af vindmøllen, servicekontrakterne

etc. kan gå konkurs.

• Lovgivningsmæssige negative ændringer af tariffer, afskrivningsregler

etc.

• Udgangspunktet kan være for optimistiske prognoser for

vindproduktionen.

Se øvrige generelle risikofaktorer under afsnittet side 53.

37

Vindmøller


konkret eksempel

vindmøllePRojeKT

K/S difko Putlitz ii udbudt og solgt ultimo 2009

Difko udbød i slutningen af 2009 et vindmølleprojekt i Tysk-

land, som blev solgt til 10 investorer. Vindmøllen – en Vestas

V90-2MW – er Vestas’ mest solgte vindmølle på verdensplan

og anses for at være en af de mest driftssikre vindmøller på

markedet. Vindmøllen har en navhøjde på 105 meter og har

et vingefang på 90 meter, deraf navnet V90.

Vindmøllen blev oprindeligt rejst og idriftsat i 2005, og

derfor kunne vi udbyde et vindmølleprojekt med fuldt kendskab

til historiske produktionstal og kendskab til vindmøllens

drift. Projektet blev udbudt med sikkerhedselementet

i højsædet. Især kan fremhæves en lovbestemt afregningspris

på den producerede strøm på 63,5 øre/kWh i 16 år

– garanteret af den tyske stat. Der er indgået en serviceog

vedligeholdelseskontrakt med Vestas, som sikrer imod

overraskelser af driftsmæssig karakter i vindmøllens første

10 år. Aftalen betyder, at Vestas for egen regning servicerer,

vedligeholder og udskifter komponenter, hvis det er

nødvendigt.

38

likviditetsbudget - personlig investor

Resultat

før afskrivninger

Skattemæssigeafskrivninger

Skattemæssigt

resultat

Finansielt blev projektet struktureret, så investor skulle

indbetale 782.500 kr. for at deltage med 10% i projektet. Investors

risiko og dermed hæftelse blev maksimeret til alene

at udgøre 54% af projektprisen på i alt 25 mio. kr. En andel

på 10% gav en investor et skattefradrag i erhvervelsesåret

på 554.000 kr. og yderligere forventede skattefradrag på

668.000 kr. i perioden 2010-2013. Ved investorens fulde

udnyttelse af skattefradragene i topskatten ville investorens

indskud være tilbagebetalt efter bare seks år.

Projektet blev udbudt med et forventet afkast efter skat på

12% og en forventet fortjeneste efter skat og tilbagebetaling

af indskud på 480.000 kr. efter 20 år.

Investorerne i vindmølleprojekter som dette er fortrinsvis

højtlønnede lønmodtagere, som kan udnytte de forholdsvis

store skattefradrag i projektets opstart, men også virksomhedsejere

som ønsker at forblive i virksomhedsordningen

efter ophør eller salg af egen virksomhed. Alle dog med et

overordnet ønske om en sikker investering med visse upsidemuligheder.

Skattebesparelse/

-betaling

ind-/udbetaling

investor

likviditet

p .a .

Akkumuleret

likviditet

2009 22.574 -606.427 -583.854 348.561 -782.500 -435.283 -435.283

2010 130.226 -464.133 -333.907 174.299 0 174.299 -260.984

2011 154.960 -348.100 -193.140 100.819 11.000 111.819 -149.165

2012 156.525 -261.075 -104.550 54.575 20.000 74.575 -74.590

2013 159.430 -195.806 -36.376 18.988 23.000 41.988 -32.602


39

Vindmøller


investering i

ejendomme

Stabil langsigtet værditilvækst

Modsat de vedvarende energiprojekter, som alene baseres

på høje driftsafkast og som over årene helt mister sin værdi,

så er der helt andre faktorer, der gør sig gældende ved investering

i ejendomme. Fortjeneste ved en ejendomsinvestering

fremkommer oftest af værdistigning af ejendommen

samt ved løbende driftsoverskud, der kan anvendes til at

nedbringe gælden samt til udlodninger til investorerne.

Netop disse investeringsmæssige kvaliteter og de gode

muligheder for at kunne udarbejde et sikkert budget for

ejendommen har traditionelt tiltrukket mange investorer til

ejendomsmarkedet. Det giver overblik og tryghed med gode

muligheder for løbende at geninvestere overskud i nye ejendomme,

hvorved store formuer kan opbygges og værnes om.

Professionelle, formuende og institutionelle investorer så-

som pensionskasser har derfor også altid haft ejendomme

som en del af deres investeringsstrategi. Men fordelene gælder

også ofte for den ”mindre” private investor.

værdireguleringer

Historisk set har der generelt været en værdistigning på

fast ejendom. Det er svært at spå om fremtiden, men vi

forventer dette fortsat vil være gældende. Der vil dog

fortsat være store forskelle på, hvor meget ejendomme

stiger i pris. Beliggenheden er altafgørende. Jo bedre

beliggenhed, jo større værdistigning. Derfor ses også

mange forskellige gæt ved udbud af ejendomsprojekter.

Strøgejendomme med bedste beliggenhed vurderes

oftest til en værdistigning på 2–2,5% p.a., hvorimod sekundære

placeringer (dagligvarebutikker i mindre byer,

lagerejendomme m.m.) oftest reguleres med 0%.

På grund af de høje handelsomkostninger skal ejendomsinvesteringer

ses som en langsigtet investering, hvor

tids horisonten ofte bør være 10-15 år eller mere. For inve-

storerne betyder det, at netop denne type investeringer er

yderst fornuftige, når de foretages som en del af en pensionsopsparing.

Udviklingen går sjældent kun den ene vej, og som mange

boligejere har erfaret, går ejendomsværdierne op og ned

over kortere perioder. Inden for ejendomsinvesteringer er

kunsten at vælge de ejendomme, som er bedst rustet imod

dårlige konjunkturer, og som bedst høster gevinsterne i opgangstider.

Vi vil i det efterfølgende gennemgå de elementer,

som i denne sammenhæng har størst betydning.

udviklingen i nettoprisindekset og de gennemsnitlige

handelspriser på forretningsejendomme i danmark

(1992-2010)

UDVIKLINGEN I NETTOPRISINDEKSET OG DE GENNEMSNITLIGE HANDELSPRISER PÅ

RENE FORRETNINGSEJENDOMME I DANMARK (1992-2010)

180

160

140

120

100

80

60

40

20

0

1992

1993

1994

1995

1996

1997

1998

1999

2000

2001

Nettoprisindeks (2000=100) Kontantpriser for rene forretningsejendomme

2002

2003

2004

2005

2006

2007

2008

2009

2010

2011

41

Ejendomme


Beliggenhed

Ligesom for ejerboliger er beliggenheden også af afgørende

betydning for investeringsejendommes aktuelle og fremtidige

værdi. Kvaliteten af beliggenheden kan typisk deles op

i henholdsvis et makro- og et mikroniveau.

Makroniveauet omhandler et områdes overordnede vækst-

perspektiver. Blandt andet hvilken udvikling et land, en re-

gion eller en by står overfor, og hvad det må forventes at

give af efterspørgsel på en given ejendom.

Mikroniveauet tager afsæt i den helt specifikke adresse og

vurderer nærmere, om det er den rigtige placering i byen, på

strøget, i forhold til motorvejen etc.

Den samlede vurdering af beliggenheden vil afspejle pri-

sen på ejendommen. En god beliggenhed skaber større ef-

terspørgsel efter ejendommens lejemål, og dermed mindre

sandsynlighed for tomme lejemål og større sandsynlighed

for højere lejepriser. En god beliggenhed giver i sidste ende

en større sandsynlighed for en højere ejendomspris.

Investering i en ejendom med god beliggenhed er imidlertid

ikke ensbetydende med en god investering. Ligesom guld

kan købes for dyrt, kan de bedst beliggende ejendomme

være urealistisk højt prissat. Vær specielt opmærksom i

højkonjunkturer, hvor ejendomspriserne kan være meget

optimistiske. Her har driftsafkastet ofte ligget under finansieringsomkostningerne,

og afkastet er alene baseret på

usikre værdireguleringer. Omvendt er det typisk de bedst

42

beliggende og de ”dyre” ejendomme, som stiger mest, når

konjunkturerne vender. Derfor vil der altid være en betydelig

efterspørgsel efter de bedste ejendomme, som kan generere

meget attraktive afkast selv over en kortere periode.

Ejendomme på perifere beliggenheder, men som i prospek-

tet umiddelbart indikerer attraktive afkast, bør give anled-

ning til en betydelig skepsis. Ofte hviler afkastet alene på

lejekontrakter, som kun med lille sandsynlighed vil blive forlænget

eller erstattet. De mest uheldige eksempler herpå er

enkle kasseejendomme til eksempelvis mindre supermarkeder,

hvor investorer har oplevet, at ejendommen alene stod

til nedrivning ved lejekontraktens udløb eller ophør.

Vi vurderer, at beliggenhedskvaliteten er den vigtigste en-

keltfaktor forud for en ejendomsinvestering, men flere for-

hold gør sig gældende i vurderingen af, om der er tale om en

god investering.

lejeforhold

En ejendoms eksisterende lejekontrakter eller skønnede muligheder

for at indgå nye kontrakter er også afgørende for

ejendommens prissætning. Her er det længden af uopsigelige

lejekontrakter, du skal se på. I England ser vi lejekontrakter

løbe i op til 25-30 år, men mere generelt er der typisk tale

om 7-15 år, hvilket også gælder i Danmark. Det er betryggende

med lange lejekontrakter, da det giver en sikker stabil

drift i projektet. Det er dog vigtigt, at lejeren er økonomisk

solid og i stand til at betale lejen i uopsigelighedsperioden.


Ved lejekontrakter er det specielt vigtigt at få afdækket, om

de eksisterende kontrakter er indgået på et markedskonformt

niveau. Hvis kontrakterne er på et konformt niveau, og

beliggenheden er fornuftig, burde der være realistiske muligheder

for at genudleje lejemålet. Hvis niveauet er under

markedslejeprisen, kan der ligge en up-side i ejendommen.

Omvendt er der en større risiko i ejendommen, hvis lejerne

betaler mere end markedslejeprisen.

Hvis lejer fraflytter i forbindelse med projektets opstart, er

den gode beliggenhed den vigtigste faktor. I ejendomme

med sekundære beliggenheder, og hvor valgmulighederne er

færre, er det vigtigt, at ejendommen kan anvendes/udlejes

til alternative brancher.

ejendommen

Rent byggeteknisk er der en lang række forhold ved ejendommen,

som det er værd at være opmærksom på.

Vedligeholdelsesbudgettet skal afspejle ejendommens byg-

gestil og -materialer og de heraf afledte forventede omkost-

ninger til vedligeholdelse. En ejendom bygget med henblik

på at minimere vedligeholdelsesudgifterne sikrer relativt

mere pålidelige budgetter end en mere kompliceret ejendom.

Hvis ejendommen er fleksibel i sin anvendelse, øger det

sandsynligheden for genudlejning og begrænser dermed

sandsynligheden for lange perioder med tomme lejemål.

Dette er især vigtigt for ejendomme med sekundære beliggenheder,

hvor valgmulighederne er færre, og hvor genudlejning

ofte sker til nye lejere fra andre brancher med andre

lokalekrav.

Administration optimerer driften

Når du investerer i et ejendomsprojekt er der typisk indgået

en aftale med en ejendomsadministrator, som blandt andet

har kontakten til lejere, advokater m.m., og som sørger

for drift og vedligeholdelse af ejendommen. Som investor

vælger du frit i samarbejde med dine medinvestorer en administrator.

Her skal I være opmærksomme på administrationskontraktens

løbetid og opsigelsesvarsel.

En administrators vigtigste opgave er at hjælpe investorerne

med at optimere ejendommen. Eksempelvis i forbindelse

med refinansiering, ombygning og genudlejning af lokaler.

Netop genudlejningen er en væsentlig opgave i forbindelse

med driften. Uanset hvor lange lejekontrakterne er, kommer

der en dag, hvor ejendommen skal genudlejes, og det er først

her investeringen rigtig skal vise, hvad den er værd.

43

Ejendomme


Skattemæssige afskrivninger

Tidligere har gunstige afskrivningsregler og høj skattepro-

cent bevirket, at lånefinansierede ejendomsprojekter kunne

finansieres af skattelettelsen for den højtlønnede investor.

Sådan er det ikke mere, men skatten bidrager dog fortsat til

opsparingen i K/S-ejendomsprojekter, dog nu blot med mulighed

for at afskrive en ejendom med op til 4%.

Finansiering af ejendomsprojekter

Ved etableringen af et nyt ejendomsprojekt, vil den totale

projektpris indeholde købet af investeringsejendommen, diverse

udgifter i forbindelse med handelen og etableringen af

selskabet samt et honorar til udbyderen af projektet. Projektet

finansieres typisk med 60% i 20- eller 30-årige realkreditlån

(første prioritetslånet). Investorernes indskud udgør

typisk omkring 10-15%, hvoraf hovedparten som regel også

tilbydes finansieret. De resterende 10-25% fremskaffes ved

banklån (anden prioritetslånet), udstedelse af pantebrev og/

eller etablering af en kassekredit med en facilitet, som kan

dække de løbende udsving i likviditeten.

44

Beregning af afkast på ejendomme

Medlemmer af brancheforeningen DEB (Danske Ejendomsprojektudbyderes

Brancheforening) er forpligtet til at oplyse

brutto- og nettoafkast i sine prospekter.

Som standard beregner mange udbydere af ejendomsinve-

steringer afkastet efter flere forskellige formler:

Lejeindtægter - driftsudgifter

Indkøbsprisen

Lejeindtægter - driftsudgifter

- administrationsomkostninger

Projektprisen

= Bruttoafkast

= Nettoafkast

IRR (interne rente) er den rentesats, der bevirker at

nutidsværdien af ind- og udbetalingerne i en investering

giver nul. Det vil sige, at hvis den interne rente i

et projekt er større end det forrentningskrav, man som

investor har opstillet til investeringen, så er det en attraktiv

investering. Den interne rente bruges ofte til

at sammenligne forskellige investeringsprojekters

forrentning.


up-sides ved ejendomme

• Er ejendommen købt gunstigt ind (er den eksempelvis

købt ind under eller umiddelbart efter finanskrisen, hvor

ejendomspriserne faldt), kan der ligge en højere værdistig-

ning end budgetteret af udbyder.

• En positiv makroøkonomisk udvikling (regional og lokal)

kan medføre større værdistigninger end budgetteret.

• Lovgivningsmæssige positive ændringer af afskrivnings-

regler etc.

Risikofaktorer ved ejendomme

• Kan nuværende lejer ikke betale huslejen, eller fraflytter

lejer, kan det medføre mistede lejeindtægter.

• Er lejen højere end markedslejen, giver flere lejekontrakter

mulighed for, at lejer kan kræve lejenedsættelse til mar-

kedsleje.

• Mangelfuld sikring og/eller vedligeholdelse af ejendommen.

• Lovgivningsmæssige negative ændringer af afskrivningsregler

etc.

Se øvrige generelle risikofaktorer under afsnittet side 53.

45

Ejendomme


konkret eksempel

ejendomSPRojeKT

K/S difko Avedøre holme i

Difko udbød i 2008 et ejendomsprojekt i Hvidovre under

navnet K/S Difko Avedøre Holme I, som blev solgt til 10 investorer.

Der er tale om en nyopført lager-/logistikejendom

beliggende i det attraktive erhvervsområde Avedøre Holme.

Ejendommen er udlejet til Estée Lauder Cosmetics på en

lang uopsigelige lejekontrakt. Lejen ændres i forhold til

udviklingen i nettoprisindekset, hvilket sikrer, at ejendommens

værdi som minimum følger udviklingen i inflationen.

Ejendommen er fuldt afskrivningsberettiget. Ejendommen

blev udbudt på baggrund af en særdeles attraktiv pris og en

gunstig projektfinansiering.

Finansieringsmæssigt var projektet struktureret, så inve-

stor ved deltagelse med 10% skulle indbetale 550.000 kr.,

hvoraf 200.000 kr. var et forrentet lån med løbende renteafregning.

Investors risiko og dermed samlede hæftelse var

maksimeret til alene at udgøre 45% af den samlede projektpris

på 29,4 mio. kr.

likviditetsbudget - personlig investor

År Resultat Rente

investorlån

Skattemæssige

afskrivn .

Skattemæssigt

resultat

En andel på 10% gav en investor et skattefradrag i erhvervelsesåret

på 106.000 kr. og yderligere forventede skattefradrag

på 276.000 kr. Ved investorens fulde udnyttelse

af skattefradragene i topskatten ville investorens indskud

være tilbagebetalt efter ti år.

Investorer til vores ejendomsprojekter har historisk set

været investorer med en mellemlang horisont, da tidshorisonten

ved ejendomsinvesteringer er ca. 10 år. Overordnet

set er det typisk højtlønnede lønmodtagere og virksomhedsejere,

som går efter denne investeringstype.

Skattebesparelse/

-betaling

ind-/udbetaling

investor

ind-/udbetaling

investorlån

likviditet

p .a .

Akkumuleret

likviditet

2008 -7.000 0 -99.823 -106.823 63.774 -350.000 -200.000 -486.226 -486.226

2009 -14.730 16.000 -99.823 -98.553 58.836 0 16.000 74.836 -411.390

2010 -4.680 16.000 -99.823 -88.503 52.837 0 16.000 68.837 -342.554

2011 -780 16.000 -99.823 -84.603 50.508 0 16.000 66.508 -276.045

2012 3.470 16.000 -99.823 -80.353 47.971 0 16.000 63.971 -212.074

46


47

Ejendomme


”BRugTe”

investeringsprojekter

Ligesom man kan investere i nyudbudte investeringsprojek-

ter, kan man også investere i allerede etablerede projekter,

hvor man køber såkaldte ”brugte anparter” eller unoterede

aktier.

Fordele ved brugte investeringsprojekter

Nye investeringsprojekters meget fyldestgørende prospektmateriale

kan umiddelbart få dem til at virke mere

overskuelige og tilgængelige end brugte anparter. Men en

af de store fordele ved at investere i et etableret selskab er,

at du køber dig ind i et projekt, som allerede er i drift. Derfor

hviler budgetforudsætningerne på historiske, faktuelle

tal og eventuelle overraskende ”børnesygdomme” eller opstartsproblemer

er overstået eller synliggjort med mulighed

for at indregne det i prisfastsættelsen. Det giver dig som

investor en ekstra sikkerhed.

Sælgere af brugte investeringsprojekter er investorer, der

ønsker at realisere en opnået gevinst, eller som ønsker at

blive frigjort fra deres hæftelse af forskellige årsager. Dødsfald

og skilsmisse kan også være årsager til, at K/S-anparter

eller unoterede aktier bliver handlet.

Flere fordele end ulemper

Ulemperne ved at købe brugte anparter er få, men det kan i

nogle tilfælde være vanskeligt at få lige så fyldestgørende

information, som udbydere af nyetablerede investeringsprojekter

tilbyder. I mange tilfælde skal du betale et indskud for

at udrede den tidligere ejers andel i selskabets akkumulerede

værditilvækst, så et større indskud kan være påkrævet

eller skal søges finansieret. Har du ikke været med fra

selskabets udbud, kan du ikke anvende de standardiserede

skatteopgørelser, som administrator udarbejder. Vi anbefaler,

at du får udarbejdet en personlig skatteredegørelse hos

en rådgiver.

Salg af anparter

Investering i solcelleanlæg, vindmøller og ejendomme er

som hovedregel en langsigtet investering, primært grundet

relativt store handelsomkostninger ved såvel køb som salg

af aktivet. Dog er det ikke ualmindeligt, at investeringerne

– inden for visse områder eller i visse perioder – udvikler sig

så positivt inden for en kortere tidshorisont, at investorerne

i fællesskab beslutter at realisere investeringen med betydelig

gevinst.

du køber på det aktuelle markedsniveau,

og eventuelle kendte problem-

stillinger er indregnet ved prisfastsættelsen.



Får du på et tidspunkt, uafhængigt af dine medinvestorer,

behov for at realisere dine K/S-anparter eller unoterede aktier,

har du flere muligheder. Er dine medinvestorer interesserede

i at købe dig ud, kan dette være en løsning. Det kan

også være, at du selv eller selskabets administrator kender

en investor, som vil kunne træde ind i investeringen i dit

sted. En tredje mulighed er via en anpartsmægler. Her er

princippet næsten det samme, som hvis du vil sælge din bolig

og henvender dig til en ejendomsmægler. En anpartsmægler

vurderer andelen og tager den i kommission i en aftalt periode.

Salget af anparten gennemføres kun, hvis mægleren

som minimum kan opnå den pris, som I har aftalt.

Ved salg af de efterhånden mere end 20 år gamle danske

brugte masseanparter kræves det lovgivningsmæssigt, at

handlen sker via et fondsmæglerselskab, som er reguleret af

Finanstilsynet. Eftersom nyere brugte KS-anparter omfatter

store beløb, er det vores klare anbefaling, at dette også sker

via et fondsmæglerselskab, uanset at der lovgivningsmæssigt

ikke er stillet krav herom.

49

Brugte anparter


”Brugte” tyske anparter

I modsætning til herhjemme har man i Tyskland stadig mas-

seanpartsprojekter (projekter med ubegrænset antal inve-

storer), hvor investorer kan investere i alt lige fra film og

musik til ejendomme, skibe, fly m.m. Brugte tyske anparter

handles i stor stil. Ud fra vores erfaringer anbefaler vi danske

investorer at købe brugte tyske anparter i højt profilerede

erhvervsejendomme. De handles ofte til priser under

ejendommenes reelle værdi og rummer derfor en potentiel

stor up-side. Der er som regel tale om meget solide lejere

og ejendomme med særdeles gode beliggenheder – eksempelvis

kontor- og konferencefaciliteter beliggende på Pariser

Platz ved Brandenburger Tor i Berlin.

Handelen med de ”brugte” tyske anparter sker blandt andet

via børsen i Hamborg, hvorfor sikkerheden er høj og gennemsigtigheden

stor. I 2010 blev der her handlet ”brugte”

Kontor, Frankfurt

250 .000 kr .

50

hotel, Berlin

250 .000 kr .

tyske anparter for mere end 800 mio. kr. Som investor kan

du kun handle brugte tyske anparter via et fondsmæglerselskab

der er godkendt af Finanstilsynet, og som kan stille den

fornødne rådgivning til rådighed.

Hæftelsen i disse investeringer er begrænset i modsætning

til traditionelle anpartsinvesteringer. Desuden er der intet

skattemæssigt aspekt, hvorfor denne type af investering

egner sig bedst til placering af frie midler og/eller pensionsopsparing.

Anparterne handles til under ejendommenes reelle værdi,

og som investor har du derfor – ud over den faste årlige udlodning

– udsigt til stor fortjeneste den dag, ejendommene

sælges.

to måder at investere i tyske ejendomme via anparter

7% udlodning i 2011 6% udlodning i 2011 3,5% udlodning i 2011 4,5% udlodning i 2011

Købspris (100%): 1.000.000 kr.

Udlodning:

diReKTe

AFKAST

5,25%

52.500 kr.

detail, Rostock

250 .000 kr .

Kontor, essen

250 .000 kr .

KØB VED UDBUD KØB SOM ”BRUGT” TYSK ANPART

Købspris (59,75%): 597.500 kr.

Udlodning: 52.500 kr.

diReKTe

AFKAST

8,79%


51

Brugte anparter


de væsentligste

RiSiKoFAKToReR

Der vil altid være en vis økonomisk risiko forbundet med en

investering, og i kølvandet på den seneste finansielle krise

er denne risiko blevet særdeles nærværende for såvel investorer

med direkte investeringer som investorer med betydelige

midler placeret i værdipapirer.

For at kunne bedømme din risiko ved en direkte investering

bør du overordnet vurdere, om de forventninger, der er beskrevet

i projekterne, synes realistiske. Konkret er der en

række risikoelementer, som du bør have for øje:

• Budgetforudsætningerne

• Driftsbudgettet

• Finansieringen

• Kreditvurdering

• Forpligtigelser - resthæftelse og kaution

• Udbyders forudsætninger

hvor realistiske er budgettets forudsætninger?

Det kan være svært at bedømme et investeringsprojekts at-

traktivitet ud fra eksempelvis blot afkastets størrelse. Det

budgetterede afkast og den forventede udvikling i likviditeten

på enhver direkte investering hviler på en række sandsynlige

antagelser om fremtidige forhold som eksempelvis

de faktiske indtægter, de faktiske omkostninger, fremtidig

salgsværdi, inflation, renteniveau m.m.

Derfor indeholder et seriøst prospekt altid en række følsom-

hedsberegninger, som viser, hvordan afkast og likviditet vil

udvikle sig, hvis realiteterne viser sig at afvige væsentligt

fra de budgetterede forventninger. I de fleste tilfælde vil

projektet nemlig udvikle sig anderledes end budgetteret –

mere eller mindre positivt.

Jo større andel driftsafkastet udgør af det samlede budgetterede

afkast, jo større er sandsynligheden, for at det samlede

budgetterede afkast faktisk realiseres. Det betyder, at

projekter, der hviler på en høj grad af skønnede værdireguleringer,

er mere usikre end projekter, der hviler på et højt

driftsafkast. Det er dog ikke forkert at indregne sandsynliggjorte

høje værdireguleringer - det giver blot en højere risiko

i projektet.

ejendomsværdi / restgæld (i mio.kr.)

60

50

40

30

20

10

0

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20

Restgæld Ejendomsværdi

Eksemplet tager udgangspunkt i et budget, hvor der er indlagt ejendomsværdistigning

på 2% p.a., og hvor der er budgetteret med en nedbringelse af restgælden

på grund af et relativt højt driftsafkast.

53

Fortjeneste

før skat

År

Risikofaktorer


hvor robust er driftsbudgettet?

Et driftsbudget viser de forventede indtægter og udgifter i

projektet. En fornuftig drift af et solidt investeringsprojekt

kræver, at projektet kan generere et løbende overskud. For

at vurdere om et driftsbudget er sikkert, skal man se på om

det bygger på skøn eller ”solide” juridisk bindende kontrakter.

Solide kontrakter betyder i denne sammenhæng for ved-

varende energianlæg, at der eksempelvis foreligger stats-

garanterede tarifafregninger, produkt- og effektgarantier

samt detaljerede service- og vedligeholdelseskontrakter.

For ejendomsprojekter handler det altovervejende om lejekontraktens

løbetid samt lejerens bonitet (økonomiske

styrke). Solide kontrakter i investeringsprojekter er som udgangspunkt

en indikator, for at driftsbudgettet er realistisk,

hvorimod ikke-eksisterende eller korte kontrakter øger usikkerheden.

Korte kontrakter er dog ikke nødvendigvis en ulempe, efter-

som der kan være en berettiget tro på, at bedre kontrakter

kan indgås, når de korte kontrakter udløber. Men denne upsidemulighed

indebærer altså, at risikoen i projektet øges.

54

hvilken tryghed er der i finansieringen?

Typisk vil finansieringen være sammensat af realkreditlån,

banklån, eventuelt sælgerpantebreve og en kassekredit. Du

bør ikke udelukkende vurdere finansieringen ud fra hæftelse

og pris i form af renter og gebyrer – men også ud fra sikkerhed

for finansieringen i projektets budgetperiode og eventuelle

særlige finansieringsvilkår.

I forlængelse af finanskrisen har en del investorer oplevet,

at lån og kassekreditter blev opsagt i utide af banker, som

blev nødlidende eller skulle slanke deres forretningsomfang.

Det er en ubehagelig situation at få behov for at etablere

alternativ finansiering til sit projekt i en tid, hvor projektets

aktiver måske også er faldet betydeligt i værdi. Det er derfor

vigtigt altid at sikre sig, at de primære långivere i projektet

er sunde.


Projektets gearing

Gearingen er et udtryk for, hvor mange gange den samlede

projektsum er større end den indskudte kapital i projektet.

Investerer du i et projekt, hvor investeringskapitalen er højt

gearet, kan du opnå en stor gevinst. Dette er dog forudsat,

at projektets aktiver er steget som forventet, når de realiseres.

Hvis forventede værdistigninger er udeblevet, eller

værdien direkte er faldet, når aktiverne realiseres, vil tabet

gearing

og en eventuel gæld også tilsvarende være forholdsmæssigt

højere, end hvis investeringsprojektet ikke var så højt

gearet.

Du bør derfor undersøge, om du mener, at projektet er for-

svarligt gearet i forhold til markedets forventede udvikling

og i henhold til din individuelle risikovillighed.

Gearing øger investeringsrisikoen. Hvis projektet går godt, tjener du flere penge med en gearing. Men hvis projektet går

skidt, mister du flere penge med en gearing. Se følgende eksempel:

eksempel med gearing eksempel uden gearing

Startkapital 10 mio. kr. 10 mio. kr.

Lån 90 mio. kr. -

Investeringskapital 100 mio . kr . 10 mio . kr .

Afkast når markedet stiger med 10%

10% stigning 10 mio. kr. 1 mio. kr.

Værdi af investeringen 110 mio. kr. 11 mio. kr.

Tilbagebetaling af lån 90 mio. kr. -

Startkapitalen er blevet til 20 mio . kr . 11 mio . kr .

Afkast når markedet falder med 10%

10% fald -10 mio. kr. -1 mio. kr.

Værdi af investeringen 90 mio. kr. 9 mio. kr.

Tilbagebetaling af lån 90 mio. kr. -

Startkapitalen er blevet til 0 mio . kr . 9 mio . kr .

55

Risikofaktorer


Rente- og valutarisici

Der kan være betydelig risiko forbundet med udviklingen i

renteniveauet og valutakurserne.

Hvis eksempelvis driftsindtægterne i projektet ligger helt

fast over en længere budgetperiode, men selskabets lån er

hjemtaget med variabel rente, så vil selskabets driftsresultat

efter renter udvikle sig mindre gunstigt end budgetteret,

hvis renteniveauet stiger - og omvendt, hvis det falder.

Hvis driftsindtægterne kommer ind i selskabet i én valuta,

mens betydelige udgifter som eksempelvis afdrag på lån og

renter betales i en anden valuta, vil selskabets driftsresultat

i givet fald udvikle sig mindre gunstigt end budgetteret, hvis

indtægtsvalutaen svækkes i forhold til den anden.

Derfor skal du sikre dig, at du kender og accepterer de even-

tuelle risici, som kan være forbundet med rente- og valuta-

kursudviklingen i det konkrete projekt, som du overvejer at

investere i.

lTv-klausuler

LTV betyder “loan to value”. LTV-klausuler bruges af nogle

banker for at opretholde forholdet mellem lånets størrelse

og aktivets værdi. En sådan klausul i en låneaftale kan eksempelvis

medføre, at der hvert år skal indhentes en vurdering

af aktivet, og lånets størrelse skal være inden for

eksempelvis 60-70% af denne værdi. Typisk indregnes en

resthæftelse og/eller kautioner i denne værdi, og hvis kravet

ikke overholdes, kan banken kræve yderligere sikkerheder

fra investorerne.

56

hvordan foretages kreditvurderingen?

Når du investerer i et K/S-projekt i fællesskab med en mindre

gruppe investorer, er det vigtigt, at alle deltagere i projektet

har en fornuftig økonomisk soliditet. Dels for at sikre projektets

finansiering på attraktive vilkår, dels for at kunne sikre

driften, hvis indtjeningen i en periode ikke følger budgettet.

Jo grundigere en kreditvurdering, du selv udsættes for før

indtrædelse i et projekt, jo større er også din sikkerhed for,

at alle medinvestorerne på erhvervelsestidspunktet har det

fornødne økonomiske fundament for at deltage.

Kreditvurderingen er individuel for hver investor. Såvel

udbyderen som finansieringskilden bør foretage kreditvurderingen.

Der stilles typisk krav til størrelsen af din årlige

indkomst og minimumskrav til din frie formues størrelse.

For selskabsinvestorer vil der typisk også blive stillet krav

til egenkapitalforhold og soliditet samt personlig kaution fra

selskabets ultimative ejer.

Der foretages som hovedregel ikke kreditvurderinger i for-

bindelse med investeringer i A/S-projekter, medmindre der

kræves sikkerhedsstillelse.


Forpligtelser

hæftelse og kaution i K/S-projekter

Ved et K/S-projekts start har du indbetalt et indskud og

tegnet dig for en andel af det samlede projekt. Hvis driften

udvikler sig så negativt, at selskabet får brug for yderligere

kapital, har du som investor i et kommanditselskab nogle

økonomiske forpligtelser, såsom hæftelse og/eller kaution.

hæftelse

Hæftelse er defineret som den ikke-indbetalte del af stam-

kapitalen. Ud fra nedenstående eksempel er hæftelsen

dermed 100.000 kr., som vil stige eller falde i takt med indbetalinger

eller udlodninger. Dog vil hæftelsen aldrig kunne

overstige stamkapitalen.

eksempel på hæftelse

Samlet stamkapital 150.000 kr.

- Heraf indbetalt 50.000 kr.

= Samlet indbetalingsrisiko 100.000 kr.

Kautioner

Kaution stilles typisk til sikkerhed for långivers engagement

i projektet. Kautionerne kan typisk hentes ud over hæftelsen

af långiver. Nedenstående eksempel viser den samlede

indbetalingsrisiko.

eksempel på kaution

Hæftelsen 100.000 kr.

+ Kautioner 100.000 kr.

= Samlet indbetalingsrisiko 200.000 kr.

ingen hæftelse og kaution i A/S-projekter

Som hovedregel er der ingen forpligtigelser i form af hæftelse

eller kaution i forbindelse med investering i A/S-projekter.

Største risiko er, at du kan miste dit indskud.

57

Risikofaktorer


hvilke forudsætninger har udbyder og administrator?

Den optimale drift af et solcelleanlæg, en vindmølle eller

en ejendom kræver de rigtige branchekompetencer. Derfor

vil investorerne ofte vælge at outsource opgaven med den

egentlige drift og vedligeholdelse til en professionel administrationspartner.

På den måde bliver det alene selskabsledelsen,

som du og dine medinvestorer varetager, og dette vil

I typisk få assistance til hos det selskab, som har formidlet

investeringen.

Hvis du stod over for at skulle opføre et nyt hus og vælge

bygmester, så ville du sandsynligvis tillægge det stor værdi,

at bygmesteren har masser af erfaring fra konkrete husbyggerier,

gode referencer med ry for at levere til tiden med den

rigtige kvalitet, kompetente medarbejdere osv. Omvendt

ville du sandsynligvis være en smule skeptisk, hvis bygmesteren

var nystartet og mere eller mindre skulle debutere

med dit husbyggeri.

På samme måde skal du forholde dig kritisk til, om et investe-

ringsprojekts udbyder og administrator har de nødvendige

forudsætninger i form af de kompetencer, erfaringer og ressourcer,

der skal til for at optimere et projekts indkøb, finansiering,

budgettering, drift og opfølgning.

58

Undersøg og spørg ind til, om udbyderen før, under og efter

et projekt synes at kunne sikre dig en optimal værdiskabelse

i din eventuelle investering. Husk på, at der oftest er tale om

mangeårige projekter, hvor der altid vil opstå nye muligheder

og uforudsete udfordringer. Det vigtigste for dig er, at du

hos udbyderen oplever, at der bliver taget sikkert hånd om

dine ønsker om at styrke din formue - uanset om det gælder

om at optimere de skattemæssige forhold, drive selskabet

effektivt eller forfølge nye værdiskabende muligheder.

Frihed til at vælge ny administrator

Projektperioden for en direkte investering kan være lang,

men det er ikke sikkert, at det i det lange løb er bedst for

projektet at være administreret af udbyderen. Det er derfor

væsentligt for dig og dine medinvestorer, at I har mulighed

for at skifte teknisk, kommerciel og selskabsmæssig administrator

inden for en overskuelig periode. Vær specielt opmærksom

på administrationskontraktens løbetid og undgå

så vidt muligt mangeårige eller uopsigelige kontrakter.


59

Risikofaktorer


diFKo

din erfarne udbyder og rådgiver

Difko er en fondsejet virksomhed, der hver dag arbejder mål-

rettet på at give investorerne større økonomisk råderum og

frihed. Det har vi gjort i medgang og i modgang siden 1976

ved at udvikle projekter for over 30 mia. kr. inden for solcelleanlæg,

vindmøller, ejendomme og skibe.

Vores mange investorer har naturligvis også været påvirket

af finanskrisens uro, men vi har med glæde kunne konstatere,

at de generelt er kommet rigtig pænt igennem udfordringerne.

Vi tror på, at Difkos tilgang til og håndtering af

projekterne har forebygget mange vanskeligheder.

difko invest a/s

Attraktive investeringsprojekter

Med vores store erfaring og bredden i vores kompetencer

er du sikret en professionel rådgivning inden for direkte

investeringer, skat og finansiering. Ud fra dine investeringsmæssige

behov og ønsker kan vi finde netop de

investeringsløsninger, der passer til dig og styrker din

for mue, uanset om du vil investere i solcelleanlæg, vindmøller

eller ejendomme.

difko fondsmæglerselskab a/s

nem adgang til handel med anparter og aktier

Difko Fondsmæglerselskab A/S er markedets største og

førende udbyder af ”brugte” anparter og unoterede aktier.

Du tilbydes vurdering og formidling af alle former

for danske og tyske anparter samt unoterede aktier i selskaber,

der er udbudt af Difko eller andre udbydere. Difko

Fondsmæglerselskab A/S er som et fondmæglerselskab

underlagt Finanstilsynets overvågning og regulering.

Med de kompetencer og den erfaring, vi har opbygget, kan vi

gøre en positiv økonomisk forskel for vores investorer. Derfor

tillader vi os at sige, at ”vi gør mere for din formue”.

Difko har kontorer i Holstebro, Horsens og København, hvor

i alt ca. 75 medarbejdere arbejder fokuseret inden for fire

enheder:

difko administration a/s

høj faglighed med international erfaring

Administration af investeringsaktiver er et dynamisk

område, der både kræver faste rutiner, handlekraft og

ikke mindst høj faglighed. Vores styrke er vores højt specialiserede

interne ressourcer, som giver investorerne

adgang til alle relevante administrationskompetencer.

Det sikrer tryghed, pålidelighed og aktiv værdiskabelse.

difko tech

høj teknisk indsigt og ekspertise

Teknisk administration af vedvarende energiprojekter

kræver særlig faglig indsigt, konstant overvågning og

teknisk ledelse. Vi har højt specialiserede kompetencer,

der i en specialistenhed udelukkende beskæftiger sig

med at optimere den tekniske drift af eksisterende projekter

og som samtidig teknisk kvalitetssikrer indkøb af

nye projekter.

61

Difko A/S


KonTAKT diFKo

din partner på alle områder

Vi håber, at denne investeringsguide har givet dig lyst til at

få yderligere information omkring dine investeringsmuligheder,

og hvordan Difko kan gøre mere for din formue.

Du er meget velkommen til at kontakte vores salgsafdeling

eller en af vores andre specialister i huset. Du kan også læse

mere på www.difko.dk.

62

kontaktinformation

hovedkontor

difko A/S

Sønderlandsgade 44

7500 holstebro

Tlf . 70 11 75 00

difko@difko .dk

Salgs- og investeringsrådgivning

Finn Blaavand

investeringschef

Tlf . 96 10 53 83

fbl@difko .dk

Finansiering

Knud erik Keller

Finanschef

Tlf . 96 10 53 35

kek@difko .dk

Administration af projekter

Thomas Birkedal

iR-manager

Tlf . 20 70 53 88

tbi@difko .dk

handel med brugte anparter

Søren Sørensen

direktør

Tlf . 33 88 22 40

sos@difko .dk

Teknisk support

daniel leuchtmann

Teknisk direktør

Tlf . 96 10 53 68

dal@difko .dk


disclaimer

Informationer i denne investeringsguide er udarbejdet af

Difko A/S som generel information til personlig brug.

Anbefalinger skal ikke opfattes som hverken tilbud om eller

opfordring til køb eller salg af de pågældende direkte investeringer.

Materialet er alene udarbejdet på basis af offentligt

tilgængeligt materiale og Difkos mangeårige erfaring

med direkte investeringer.

Difko har omhyggeligt søgt at sikre sig, at investeringsgui-

den er korrekt og retvisende, men påtager sig imidlertid intet

ansvar for dens nøjagtighed eller fuldkommenhed. Samtidig

gøres opmærksom på, at der kan være opstået lovgivningsmæssige

ændringer efter redaktionens afslutning.

Eventuelle tab, der måtte følge af dispositioner foretaget

på baggrund af anbefalinger og vurderinger i denne investeringsguide

er ikke underlagt Difkos ansvar.

De oplysninger, der er anført, kan have ændret sig i forhold

til produktionstidspunktet, ligesom informationen ikke tager

udgangspunkt i eller er tilpasset nogen kunders personlige

forhold. Derfor opfordrer vi dig til at indhente yderligere og/

eller opdateret information hos os og andre, inden du træffer

konkrete beslutninger om investering.

Redaktionen er afsluttet den 6. december 2011

63


holstebro

Sønderlandsgade 44

7500 Holstebro

Tlf.: 70 11 75 00

Fax: 70 11 75 25

difko@difko.dk

www.difko.dk

horsens

Sønderbrogade 76

8700 Horsens

Tlf.: 70 10 55 50

Fax: 70 10 55 51

København

Dr. Tværgade 30, 2. sal

1302 København K

Tlf.: 70 25 15 12

Fax: 35 27 62 79

Similar magazines