Ejer, andelshaver eller lejer? - Boligselskabernes Landsforening

Ejer, andelshaver eller lejer? 

Økonomi- og Erhvervsministeriet 

Finansministeriet 

Indenrigs- og Sundhedsministeriet 

Justitsministeriet 

Ministeriet for Flygtninge, Indvandrere og Integration 

Skatteministeriet 

Socialministeriet 

Maj 2003

Ejer, andelshaver eller lejer?

Ejer, andelshaver eller lejer? 

Maj 2003 

Oplag: 2.000 

ISBN trykt udgave: 

87-7862-174-7 

EAN stregkode 9788778621740 

ISBN elektronisk udgave: 

87-7862-175-5 

EAN stregkode 9788778621747 

Publikationen kan bestilles hos: 

Schultz Information 

Vognmagergade 7 

1120 København K. 

Tlf.: 43 63 23 00 

e-mail: schultz@schultz.dk 

Publikationen kan også hentes på Økonomi- 

og Erhvervsministeriets hjemmeside: www.oem.dk 

Henvendelse om publikationen kan i øvrigt ske til: 

Økonomi- og Erhvervsministeriet 

Slotsholmsgade 10-12 

1216 København K. 

Tlf.: 33 92 33 50 

Design: MONTAGEbureauet ApS 

Repro og tryk: Kailow Graphic A/S, 

arbejdsmiljøcertificeret efter OHSAS 18001 

Fotos til publikationen er leveret af: 

MONTAGEbureauet ApS 

2 Ejer, andelshaver eller lejer?

Indholdsfortegnelse 

Forord .............................................................................................. 5 

Kapitel 1 Lejernes mulighed for at overtage deres almene bolig 

på ejereller andelsbasis – sammenfatning ........................... 7 

1.1 Udvalgets opgaver ............................................................ 8 

1.2 Afgrænsning af udvalgets arbejde ...................................... 9 

1.3 Den almene boligsektor .................................................... 9 

1.4 Udvalgets anbefalinger til hovedlinjer i en reform ............ 11 

1.5 Juridiske aspekter ........................................................... 15 

1.6 Internationale erfaringer ................................................. 15 

1.7 Reformens effekter og langsigtede økonomiske 

konsekvenser .................................................................. 15 

1.8 Oversigt over udvalgets anbefalinger ............................... 18 

Kapitel 2 Ejerformerne og de boligsociale opgaver ............................. 19 

2.1 Beskrivelse af den eksisterende boligmasse ....................... 20 

2.2 Ejerlejligheder ................................................................ 22 

2.3 Andelsboliger ................................................................. 24 

2.4 Den almene boligsektor .................................................. 26 

2.5 Boligsociale opgaver ....................................................... 20 

Kapitel 3 Mulig model for lejernes overtagelse af deres 

bolig som ejereller andelsbolig og beskrivelse 

af organisering af blandede ejerformer ............................... 43 

3.1 Indledning ..................................................................... 44 

3.2 Gældende regler om salg ................................................. 45 

3.3 En mulig model for lejernes overtagelse af deres bolig ...... 46 

3.4 Salg af ledige lejemål i problemramte områder ................ 63 

3.5 Organisering af blandede ejendomme ............................. 63 

Kapitel 4 Konsekvenser ...................................................................... 69 

4.1 Forventet efterspørgsel efter køb af almene boliger ........... 70 

4.2 Reformens indflydelse på det øvrige boligmarked ............ 97 

4.3 Økonomiske konsekvenser for boligorganisationerne, 

Landsbyggefonden, Nybyggerifonden, 

staten og kommunerne ................................................. 109 

4.4 Beboersammensætningen og kommunal anvisning ........ 128 

4.5 Vedligeholdelse og forbedringer ..................................... 142 

Ejer, andelshaver eller lejer? 3

Kapitel 5 Internationale erfaringer .................................................. 151 

5.1. England – Right to Buy ................................................ 152 

5.2. Holland – deregulering og frivilligt salg ........................ 156 

5.3 Sverige – omdannelse til bostadsret ............................... 161 

Bilag .......................................................................................... 167 

Bilag 1. Oversigt over finansiering – almene familieboliger ... 168 

Bilag 2. Køb som andelsboliger efter gældende prisfastsættelse 169 

Bilag 3. Metode .................................................................. 185 

Bilag 4. Individuel boligstøtte ............................................. 193 

Bilag 5. Forventet efterspørgsel opdelt efter boligens 

geografiske beliggenhed og opførelsesår 

samt lejerens alder .................................................. 195 

Bilag 6. Kommunegrupper ................................................. 200 

Bilag 7. Støtteordninger mv. der har betydning for de 

økonomiske konsekvenser ved salg af almene boliger 202 


Forord 

Det er regeringens målsætning, at der skal være større valgfrihed for 

den enkelte. Det gælder også i forhold til valg af boligform. Regeringen 

ønsker derfor at gennemføre en reform, der giver lejerne i almene familieboliger 

mulighed for at overtage deres bolig på ejereller andelsbasis. 

På denne baggrund blev der nedsat et embedsmandsudvalg, som skulle 

forberede, hvordan en sådan reform kan gennemføres. 

Udvalget har nu fremlagt en juridisk holdbar model for, hvorledes lejerne 

kan få mulighed for at overtage deres almene bolig. Udvalget har i 

den forbindelse blandt andet set på overtagelsesvilkår, de økonomiske 

og boligsociale konsekvenser samt mulighederne for, at provenuet fra 

salget anvendes til nyt alment byggeri. 

På baggrund af udvalgets forslag til hovedlinjer i en reform vil regeringen 

drøfte udspillet med de forskellige aktører på boligmarkedet, herunder 

de kommunale parter. Rapporten sendes derfor i høring hos de relevante 

parter. På baggrund af drøftelserne med aktørerne vil regeringen 

i løbet af efteråret fremsætte lovforslag, der giver lejerne i almene familieboliger 

mulighed for at overtage deres boliger. 

Bendt Bendtsen 



1. Lejernes mulighed for at overtage 

deres almene bolig på ejereller 

andelsbasis – sammenfatning 


Regeringen ønsker at gennemføre en reform, der giver lejerne i de almene 

boliger mulighed for at overtage deres bolig på ejereller andelsbasis. 

Formålet med reformen er at give de almene lejere mulighed for frit at 

vælge, om de vil købe deres bolig eller, om de vil blive boende som lejere 

på uændrede vilkår. Endvidere er det også hensigten at skabe en øget 

blanding af ejerformer blandt andet i problemramte områder med henblik 

på at opnå en mere varieret beboersammensætning. 

Regeringen nedsatte i februar 2002 et embedsmandsudvalg, som skulle 

beskrive og analysere, hvordan en reform kan gennemføres. 

1.1 Udvalgets opgaver 

Udvalget har haft følgende opgaver: 

Udvalgets opgave er at forberede en reform, der giver beboerne i almene 

boliger adgang til at overtage deres bolig på ejereller andelsbasis. 

Udvalget skal beskrive, hvordan en sådan ordning kan gennemføres. I den 

forbindelse skal de juridiske aspekter inddrages. 

Herunder skal de organisatoriske konsekvenser for de berørte boligafdelinger 

overvejes. 

Endvidere skal udvalget belyse de økonomiske konsekvenser for boligorganisationerne, 

Landsbyggefonden og det offentlige. 

Det skal herunder overvejes, efter hvilke principper prisen skal fastsættes, 

ved beboernes overtagelse af deres almene bolig. I disse overvejelser 

skal det inddrages, at prisen på den ene side skal være så lav, at ordningen 

bliver attraktiv for beboerne, og på den anden side så høj, at beboerne 

ikke ved videresalg kan kapitalisere fordelen ved en lav leje. 

Udvalget skal belyse, hvilke konsekvenser ordningen vil få for andre 

dele af boligmarkedet. 

Endelig skal udvalget belyse, hvilke konsekvenser ordningen kan forventes 

at få for forbedringsaktiviteten, beboersammensætningen og 

mobiliteten i de berørte almene bebyggelser. 


Udvalget skal i sine overvejelser inddrage erfaringerne fra salget af Københavns 

Kommunes beboelsesejendomme samt internationale erfaringer 

på området, herunder særligt erfaringerne fra England. 

1.2 Afgrænsning af udvalgets arbejde 

Ifølge kommissoriet skal almene lejere have adgang til at overtage deres 

bolig på ejereller andelsbasis. Almene ungdomsboliger og almene ældreboliger, 

som er en del af de almene boliger, er imidlertid opført til behovsbestemt 

udlejning. 

Almene ungdomsboliger anvises af boligorganisationen til unge uddannelsessøgende 

og andre unge med et særligt behov derfor. Lejerne af 

disse boliger kan kun blive boende en vis periode, idet boligorganisationen 

skal opsige lejeaftalen, når lejeren har fuldført sin uddannelse, 

eller de forudsætninger, hvorunder boligen blev udlejet, ikke længere er 

til stede. 

Almene ældreboliger er boliger, der er særligt indrettet til brug for ældre 

og personer med handicap. Boligerne kan både være almindelige 

ældreboliger og plejeboliger. Plejeboliger er boliger, hvortil der er knyttet 

omsorgs- og servicefunktioner med tilhørende personale svarende til 

den pågældende beboergruppes behov, og de er indført som en boligtype, 

der skal afløse plejehjem. Lejere af ældreboliger skal visiteres af kommunalbestyrelsen. 

På denne baggrund forekommer det ikke hensigtsmæssigt at lade retten 

til at overtage sin bolig omfatte ungdomsboliger og ældreboliger. Udvalget 

har derfor valgt at afgrænse beskrivelsen og analysen af en reform 

til almene familieboliger. 

1.3 Den almene boligsektor 

Den almene boligsektor har til opgave at løse en række boligsociale 

opgaver ved at opføre og administrere udlejningsboliger, hvortil der 

ydes offentlig støtte. Den almene boligsektor udgør med ca. 490.000 

boliger en femtedel af den samlede boligmasse. Heraf er de ca. 470.000 

almene familieboliger. 


En almen boligorganisation består ud over selve boligorganisationen af 

en række afdelinger, hvori boligerne er beliggende. Der er ca. 760 almene 

boligorganisationer med i alt ca. 7.400 afdelinger. Der er meget stor 

spredning på størrelsen af såvel boligorganisationer som afdelinger. 

Boligorganisationens ledelse består af et repræsentantskab og en bestyrelse. 

Repræsentantskabet (evt. generalforsamlingen) varetager som øverste 

myndighed boligorganisationens overordnede anliggender og træffer 

således beslutning om erhvervelse, salg og væsentlig forandring af afdelingernes 

ejendomme, grundkøb og iværksættelse af nyt byggeri samt 

om ændring af vedtægterne og opløsning af organisationen. Det godkender 

endvidere afdelingernes regnskaber. 

Bestyrelsen varetager den øvrige overordnede ledelse af boligorganisationen 

og afdelingerne. Bestyrelsen er ansvarlig for udlejning, budgetlægning, 

regnskabsaflæggelse, lejefastsættelse og den daglige administration. 

Det er bestyrelsen, som udadtil forpligter både organisationen og 

de enkelte afdelinger. 

I de enkelte afdelinger afholdes der årlige afdelingsmøder, hvortil alle 

afdelingens beboere har adgang. Afdelingsmødet vælger en afdelingsbestyrelse, 

der udelukkende består af beboere i afdelingen. Afdelingsmødet 

godkender afdelingens budget og iværksættelse af arbejder og aktiviteter 

i afdelingen samt fastsætter en husorden. 

Afdelingerne er økonomisk uafhængige af hinanden, ligesom de er økonomisk 

uafhængige af boligorganisationen. Dette indebærer, at lejen i 

den enkelte afdeling skal fastsættes således, at den kan dække alle afdelingens 

udgifter (balancelejeprincippet). 

Det er afdelingerne, der har skødet på de almene boligejendomme. 

Efter de gældende regler kan boligorganisationerne ikke sælge boligerne 

enkeltvis. Dette gælder både salg til lejerne og salg til udefrakommende 

købere. 

De almene boligorganisationer er underlagt et kommunalt tilsyn. 

Med henblik på at øge sektorens selvfinansiering samt imødegå problemer 

i eksisterende byggeri indbetaler afdelingerne bidrag til boligorga- 


nisationens dispositionsfond og til Landsbyggefonden. Nybyggerifonden, 

der alene tilføres midler fra afdelinger med tilsagn efter 1998, 

har til formål at yde støtte til opførelse af nyt alment byggeri. 

Udlejningen af almene boliger sker som udgangspunkt efter et ventelisteprincip. 

Kommunen har til løsning af boligsociale opgaver anvisningsret 

til 1/4 af de ledige almene boliger. Anvisningen kan udvides ved aftale 

mellem kommunen og boligorganisationen. Herudover kan det aftales, 

at op til 90 pct. af de ledige boliger, der ikke anvises af kommunen, 

udlejes efter særlige kriterier. 

1.4 Udvalgets anbefalinger til hovedlinjer i en reform 

De følgende kapitler indeholder udvalgets analyser og overvejelser om 

blandt andet de juridiske og organisatoriske aspekter, jf. kapitel 3, de 

økonomiske konsekvenser og anvendelsen af provenuet ved salg, jf. afsnit 

4.1 og 4.3, og de boligsociale konsekvenser, jf. afsnit 4.4. På denne 

baggrund anbefaler udvalget følgende hovedlinjer for en reform. 

Nye muligheder for lejerne 

Det foreslås, at det som udgangspunkt er lejerne i de enkelte afdelinger, 

der beslutter, om lejerne skal have mulighed for at overtage deres bolig 

som ejereller andelsboliger. Er der flertal for overtagelse, kan lejere, der 

ønsker at købe deres bolig, melde sig som køber på et hvilket som helst 

tidspunkt i løbet af deres lejeperiode. Lejere, der ikke ønsker at købe 

deres bolig, bliver boende som almene lejere på uændrede vilkår. Der 

henvises til kapitel 3. 

Reformen ændrer således ikke de nuværende lejeres rettigheder. Når 

en lejer flytter, vil der ske genudlejning efter de gældende regler, men 

samtidig vil den nye lejer få samme ret til at købe som den fraflyttede 

lejer. 

For fremtidigt støttet alment nybyggeri skal det være en forudsætning 

for tilsagn, at den enkelte lejer kan overtage boligen, hvis han ønsker 

det. Dermed vil lejernes mulighed for at købe deres bolig ikke være afhængig 

af en afdelingsbeslutning i nyt alment byggeri. 

Derudover får de enkelte boligorganisationer også mulighed for at træffe 

beslutning om at tillade, at lejerne i organisationens afdelinger kan 


overtage deres boliger. I de tilfælde vil det ikke være nødvendigt, at der 

er flertal herfor i afdelingerne. 

Det almene byggeri skal fortsat bidrage til at løse boligsociale opgaver. 

Dette formål tilgodeses blandt andet ved, at lejerne først får mulighed 

for at overtage deres bolig i byggeri, der har fungeret som alment byggeri 

i 10 år. 

Vilkår for overtagelse 

De økonomiske vilkår for overtagelse er udformet under hensyn til, at 

der vil være lejere, der er interesserede i at overtage deres bolig. Samtidig 

skal prisen fastsættes sådan, at lejerne ikke opnår store kapitalgevinster 

herved. Prisfastsættelsen skal desuden ske under hensyntagen til, 

at der bliver et rimeligt provenu pr. solgt bolig. Endelig tillægges det 

vægt, at reformen bidrager til et mere velfungerende boligmarked. 

Det foreslås derfor, at prisen fastsættes på markedsvilkår både for ejerog 

andelsboliger, men at 30 procent af salgsprisen først forfalder til 

betaling, når boligen videresælges. Teknisk vil der være tale om, at 

Tabel 1.1 Lejerens vilkår ved køb af en gennemsnitlig almen bolig med en 

markedspris på 755.000 kr. 

Del af Bolig- Netto- Stigning Forventet 

markedsprisen, omkostning husleje ved køb efterspørgsel 

som køberen og afdrag før køb2) finansierer ved køb1) (kr.) (kr. pr. md.) (kr. pr. md.) (kr. pr. md.) (Antal) 

Salg til markedsprisen 

Salg til markedsprisen 

med et rentefrit 

755.000 6.600 2.500 4.100 2.-4.000 

stående lån på 30 pct. 528.000 4.600 2.500 2.100 30.-60.000 

Anm.: Tallene er afrundede. Priserne er skønsmæssigt fremskrevet til 1. januar 2002. 

Beregningerne er behæftet med en ikke ubetydelig usikkerhed. 

1) Boligomkostningen dækker grundskyld, ejendomsværdiskat, real forrentning efter 

skat samt løbende drifts- og vedligeholdelsesomkostninger. Der er forudsat en markedsrente 

på 6 pct. Boligomkostningerne vurderes at blive stort set de samme, uanset 

om en almen bolig købes som ejerbolig eller som andelsbolig til markedsprisen, da 

skattemæssige forskelle vil afspejles i markedsprisen. Der er forudsat sædvanlige 

finansieringsvilkår. 

2) Nettohusleje er lig husleje fratrukket individuel boligstøtte. 


Nybyggerifonden yder et rentefrit stående lån på 30 procent af prisen, 

der forfalder ved videresalg, jf. afsnit 4.1. Det betyder, at Nybyggerifonden 

modtager den fulde markedspris for boligen fratrukket gæld og 

forholdsmæssig indfrielse af pantegæld m.v. 

Dermed lægges der i prisfastsættelsen ikke op til at forskelsbehandle køberne 

afhængigt af, om de ønsker at overtage deres bolig som ejereller andelsbolig. 

Der skal være tale om et reelt valg mellem ejerog andelsboliger. 

Det er vurderingen, at markedsprisen for en almen bolig i gennemsnit 

vil blive 755.000 kr. Lejernes vilkår ved overtagelse af en gennemsnitlig 

almen bolig er vist i tabel 1.1. 

Anvendelse af provenuet ved salg 

Hovedsigtet er, at nettoprovenuet skal anvendes til nyt alment byggeri. 

Salgssummen anvendes først til forholdsmæssig indfrielse af pantegælden 

m.v. Af det resterende provenu foreslås det, at en mindre del tilfalder 

de berørte ejendomme, mens størstedelen indbetales til Nybyggerifonden. 

Der henvises til afsnit 3.3.9. 

En mindre andel af nettoprovenuet får beboerne i de berørte ejendomme 

lov til at beholde i fællesskab. Disse midler kan anvendes til at kompensere 

for øgede administrative udgifter eller til at styrke grundlaget for 

arbejder på deres fælles ejendom. Beløbet fastsættes til 5 procent af nettoprovenuet 

svarende i gennemsnit til omkring 6.500 kr. pr. solgt bolig. 

Nybyggerifonden, der er en del af Landsbyggefonden, har til formål at yde 

støtte til opførelse af nyt alment byggeri, jf. afsnit 1.3. Der vil skulle fremlægges 

nærmere regler for anvendelsen af de overførte midler i Nybyggerifonden 

med henblik på en forøgelse af det almene boligbyggeri. 

Der skal tages hensyn til, at den enkelte boligorganisation i dag efter de 

gældende regler kan disponere over midlerne i boligorganisationens 

dispositionsfond efter nærmere fastsatte regler. De har derfor i en længerevarende 

periode efter salget krav på at få tilbageført midler fra det 

indbetalte provenu i Nybyggerifonden til anvendelse i forbindelse med 

muligt nybyggeri i boligorganisationen, forudsat at der foreligger kommunalt 

tilsagn. 

Endvidere vil boligorganisationen have krav på at få tilbageført midler 

til afholdelse af andre udgifter inden for dispositionsfondens formål. 


Det kunne blandt andet være tilskud til dækning af tab ved driften af 

boligorganisationens afdelinger, udlån til renovering af boligorganisationens 

afdelinger og i et vist omfang til beboerrådgivning mv. Økonomi- 

og erhvervsministeren vil skulle fastsætte nærmere retningslinjer i 

disse tilfælde om, at beløbet vil skulle tilbageføres, hvis Nybyggerifonden 

på baggrund af en samlet vurdering finder, at de ansøgte midler er 

rimelige og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende 

afdelings situation, ligesom det gøres til en betingelse for tilbageførelsen, 

at aktiviteterne ikke kan finansieres på anden måde, der er sædvanlig 

inden for sektoren. 

Hvor stort et nybyggeri af almene boliger, som salgsprovenuet formentligt 

kan finansiere, fremgår af tabel 1.3 samt af afsnit 4.3.2. 

Varetagelse af de boligsociale opgaver 

Kommunerne skal fortsat kunne løse deres boligsociale opgaver. Derfor 

foreslåes det, at reformen drøftes med de kommunale parter. 

Anvisning til almene boliger er i dag den væsentligste mulighed for 

kommunerne for at løse de boligsociale opgaver. Derfor anvendes størstedelen 

af salgsprovenuet også til nyt alment byggeri. Den samlede boligmasse 

vil dermed forøges med reformen. Hertil kommer, at kommunernes 

behov for anvisning til almene boliger ikke er konstant, men 

ændres til stadighed blandt andet på grund af den generelle økonomiske 

udvikling såvel nationalt som regionalt. En anden faktor af betydning 

er det fremtidige behov for boliger til nytilkomne flygtninge. 

Behovet er det seneste 1 1/2 år faldet markant, men der er usikkerhed 

om det fremtidige niveau. Dette er nærmere belyst i afsnit 4.4.4. 

For at fremme en mere varieret beboersammensætning blandt andet i 

problemramte boligområder, foreslås det, at boligafdelingerne skal 

kunne beslutte i nærmere bestemt omfang at sælge ledige boliger til 

udefrakommende under forudsætning af, at boligerne sælges på rene 

markedsvilkår, at kommunen er enig i beslutningen og at lejemålet har 

stået ledigt i mindst 1 måned. Der henvises til afsnit 4.4.3. 


1.5 Juridiske aspekter 

Reformen vil indebære en række ændringer af boliglovgivningen. 

Justitsministeriet og Kammeradvokaten har vurderet den foreslåede 

models forhold til grundlovens § 73. Det er Justitsministeriets og Kammeradvokatens 

vurdering, at modellen ikke vil indebære ekspropriation. 


1.6 Internationale erfaringer 

I flere af de lande, som Danmark normalt sammenligner sig med, er der 

gennemført reformer om salg af almene/almennyttige, kommunale 

eller statslige boliger. Det er imidlertid særdeles vanskeligt at overføre 

de internationale erfaringer til danske forhold. Det skyldes, at der er 

betydelige forskelle på graden af subsidiering og regulering af de enkelte 

landes boligmarkeder, og at der er store forskelle mellem landenes 

sammensætning af ejerformer på boligmarkedet. 

En af de væsentlige forskelle mellem udvalgets forslag til en reform og 

de lande, som har gennemført lignende reformer, er, at de ikke har anvendt 

provenuet til nybyggeri. Når størstedelen af provenuet anvendes 

til nybyggeri, vil den samlede boligmasse forøges. Blandt andet også 

derfor kan erfaringerne fra disse lande ikke overføres på Danmark. 

I kapitel 5 beskrives elementerne i de forskellige reformer og erfaringerne 

hermed i England, Holland og Sverige. 

1.7 Reformens effekter og langsigtede økonomiske 

konsekvenser 

Reformen vil have en række økonomiske konsekvenser for den almene 

sektor og det offentlige, jf. afsnit 4.3. Det er dog vanskeligt at beregne 

disse konsekvenser. Reformens sigte er, at alle lejere får et reelt valg mellem 

at eje og leje, men valgmuligheden afhænger af, om den enkelte 

afdeling eller den enkelte boligorganisation beslutter, at lejerne får 

denne mulighed. Dernæst kan den enkelte lejers personlige præferencer 

øge eller mindske hans ønske om at købe sin bolig under de givne økonomiske 

vilkår. 


Tabel 1.2 nedenfor viser en beregning af de økonomiske konsekvenser, 

forudsat at alle lejere får muligheden for at købe. Som det fremgår af 

tabellen, vil der kunne frigives betydelige værdier med reformen, hvoraf 

langt størstedelen vil blive overført til Nybyggerifonden. Som følge af 

det stående lån vil Nybyggerifonden have et udestående lån med pant i 

fast ejendom, indtil boligerne omsættes igen. De samlede økonomiske 

konsekvenser for det offentlige er svære at vurdere, da de blandt andet 

afhænger af salgsmønstret og omfanget af et eventuelt efterfølgende 

nybyggeri. 

Salget af boligerne vil have afledte konsekvenser i form af mistede fremtidige 

indtægter for boligorganisationerne, der dog modsvares af, at 

organisationerne efter salget ikke vil have udgifter til renovering mv. af 

de solgte boliger. 

For Landsbyggefonden vil der være afledte konsekvenser i form af 

mistede fremtidige indtægter, der dog modsvares af, at der efter salget 

Tabel 1.2 Samlede økonomiske konsekvenser for parterne frem til og med 

2020, nutidsværdi 

16 Ejer, andelshaver eller lejer? 

Salg til markedspris Salg til markedspris med et 

rentefrit stående lån på 30 pct. 

Skønnet antal solgte boliger 4.000 60.000 

(mio. kr.) (mio. kr.) 

Boligorganisationerne1) –70 –1.500 

Landsbyggefonden2) –190 –970 

Nybyggerifonden 340 8.290 

Staten 120 2.850 

Kommunerne 40 860 

Anm.: Beregningerne er behæftet med en ikke ubetydelig usikkerhed. Omkostningerne 

ved salg samt de fem procent af nettoprovenuet, som tilfalder boligafdelingen, er 

fratrukket. 

1) Salget af boligerne vil have afledte konsekvenser for boligorganisationerne i form af 

mistede fremtidige indtægter for boligorganisationerne, der dog modsvares af, at organisationerne 

efter salget ikke vil have udgifter til renovering mv. af de solgte boliger. 

2) For Landsbyggefonden vil den primære konsekvens være mistede fremtidige indtægter, 

der modsvares af, at der efter salget ikke vil være behov for støtte til renovering af 

de solgte boliger.

ikke vil være behov for at give tilsagn om støtte til renovering af de solgte 

boliger. Endvidere bortfalder allerede givne tilsagn om støtte til de 

solgte boliger. Herudover vil fonden skulle dække tab i de få tilfælde, 

hvor det viser sig, at salgssummen ikke er tilstrækkelig til at dække de 

indestående lån og salgsomkostninger. 

Staten vil få tilbagebetalt grundkapital samt opnå besparelser på løbende 

støtte og individuel boligstøtte, når boligerne ikke længere er lejeboliger. 

Kommunerne vil som staten få tilbagebetalt grundkapital samt opnå 

besparelser på løbende støtte og individuel boligstøtte, når boligerne 

ikke længere er lejeboliger. 

Omfanget af det nybyggeri, der kan finansieres af salgsprovenuet i 

Nybyggerifonden, fremgår af nedenstående tabel 1.3. Det forudsættes, 

at Nybyggerifonden betaler ydelsesstøtten til nybyggeriet, mens kommunerne 

betaler grundkapitalen på 7 pct. svarende til de p.t. gældende 

regler. Eftersom de solgte boliger ikke udgår af boligbestanden, vil 

nybyggeriet bidrage til at forøge den samlede boligmasse. 

Tabel 1.3 Nybyggerifondens provenu samt muligt nybyggeri efter gældende 

støtteniveau 




Nybyggerifondens provenu 

pr. solgt bolig1) Muligt nybyggeri 

90.000 kr. 140.000 kr. 

pr. 1.000 solgte boliger 260 boliger 400 boliger 

Anm.: Beregningerne er behæftet med en ikke ubetydelig usikkerhed. Omkostningerne 

ved salg samt de fem procent af nettoprovenuet, som tilfalder boligafdelingen, er 

fratrukket. Der er ikke taget hensyn til, at boligorganisationerne i begrænset 

omfang vil få mulighed for at trække på Nybyggerifonden til andre formål end 

nybyggeri. Det er forudsat, at kommunerne betaler 7 procent i grundkapital. 

1) Markedsprisen – og dermed også provenuet – pr. solgt bolig vil være væsentligt større 

ved salg til markedsprisen med et rentefrit stående lån end ved salg til markedsprisen 

med sædvanlig finansiering. Årsagen er, at væsentligt flere beboere vil have råd til at 

købe de lidt dyrere almene boliger, hvis en del af købesummen finansieres ved et 

stående rentefrit lån. 


1.8 Oversigt over udvalgets anbefalinger 

Der er i nedenstående boks 1.1. givet en oversigt over udvalgets anbefalinger 

til hovedlinjer i en reform. 

Boks 1.1 Oversigt over udvalgets anbefalinger 

• Alle lejere i almene familieboliger skal frit kunne overtage deres lejlighed 

som ejereller andelsbolig, såfremt der er flertal herfor i afdelingen. 

Den enkelte boligorganisation kan også give tilladelse hertil. Det 

støttede almene byggeri skal dog være over 10 år gammelt. Der ændres 

i øvrigt ikke ved lejernes vilkår, herunder regler om ventelister m.v. 

• For fremtidigt byggeri af almene familieboliger vil det være en forudsætning 

for offentligt støttetilsagn, at lejerne får ret til at overtage deres 

lejlighed, når byggeriet er 10 år gammelt. 

• Prisen for overtagelse fastsættes på markedsvilkår både for ejerog andelsboliger. 

30 pct. af salgsprisen forfalder dog først til betaling, når 

boligen videresælges. Det sker i form af et rentefrit stående lån i Nybyggerifonden. 

• Størstedelen af provenuet anvendes til nybyggeri. 

- Efter indfrielse af pantegæld m.v. overføres langt størstedelen af (netto)provenuet 

til Nybyggerifonden. 

- 5 pct. af provenuet får beboerne i de berørte ejendomme lov til at beholde 

i fællesskab, som kompensation for øgede administrative udgifter 

til blandede ejendomme. 

- De berørte boligorganisationer får desuden efter nærmere fastsatte 

regler mulighed for udover nybyggeri at trække på Nybyggerifonden 

til andre formål f.eks. udlån til renovering og dækning af driftstab. 

• Kommunerne skal fortsat kunne løse deres boligsociale opgaver. Anvisning 

til almene boliger er i dag den væsentligste mulighed for kommunerne 

for at løse de boligsociale opgaver. Størstedelen af provenuet 

anvendes derfor til nybyggeri. Reformen drøftes med de kommunale 

parter. 

• For at opnå en mere varieret beboersammensætning blandt andet i 

problemramte boligområder får afdelingen eller boligorganisationen 

adgang til at sælge ledige boliger til andre under forudsætning af, at 

det sker på rene markedsvilkår, at kommunen er enig og lejligheden 

har stået ledig 1 måned. 


2. Ejerformerne og de boligsociale opgaver 


I dette kapitel præsenteres – efter en kort statistisk beskrivelse af hele 

boligmassen – de ejerformer, der primært er relevante i forbindelse med 

salg af almene boliger som ejerboliger eller andelsboliger, dvs. ejerlejligheder, 

private andelsboliger og den almene boligsektor. 

2.1 Beskrivelse af den eksisterende boligmasse 

Boligmassens fordeling efter ejerog udlejningsforhold og ændringerne 

i disse forhold siden 1960 er belyst i tabel 2.1. 

Tabel 2.1 Boligmassen fordelt efter ejerog udlejningsforhold 

19601) 1981 2002 

Tusinder Antal Pct. Antal Pct. Antal Pct. 

Ejerboliger 2) heraf: 

668 46 1.162 54 1.328 53 

Ejerlejligheder (0) (0) (112) (5) (117) (5) 

Andre boliger (668) (46) (1.050) (49) (1.211) (48) 

Andelsboliger 3) 15 1 45 2 167 7 

Almene boliger 144 10 331 15 491 19 

Private udlejningsboliger 2,4) 567 39 545 25 493 20 

Stat og kommune 69 5 79 4 44 2 

I alt 1.463 100 2.162 100 2.523 100 

1) Opgørelsen for 1960 omfatter kun beboede boliger 

2) Private boliger med uoplyst udlejningsforhold eller ubenyttede på tællingstidspunktet 

i 1981og 2002 er fordelt således, at enfamiliehuse er henført til ejerboliger, 

mens øvrige boliger er henført til private udlejningsboliger 

3) Antallet af andelsboliger i 1960 og 1981 er skønnet 

4) Inkl. udlejede ejerlejligheder og parcelhuse (hhv. 78.685 og 55.198 boliger i 2002) 

Kilde: Erhvervs- og Boligstyrelsens opgørelse på baggrund af tal fra Danmarks Statistik 

Overordnet set består boligmassen af 53 pct. ejerboliger, 41 pct. lejeboliger 

og 7 pct. andelsboliger. 

Andelen af ejerboliger er siden 1960 forøget fra 46 til 53 pct. Godt halvdelen 

af denne stigning kan henføres til muligheden for at etablere ejer- 


lejligheder i 1966. Ejerlejlighederne udgør i dag 5 pct. af boligmassen. 

Hovedparten af ejerlejlighederne er opstået ved opdeling af private 

udlejningsejendomme i ejerlejligheder. Denne udvikling ophørte i 1979, 

hvor der blev stoppet for opdeling af ejendomme opført før 1966. Der 

er dog stadig mange udlejede ejerlejligheder, der normalt sælges som 

ejerboliger, når lejeren flytter. Der har endvidere siden 1966 været et 

begrænset nybyggeri af ejerlejligheder. Den resterende stigning i andelen 

af ejerboliger skyldes, at ejerboliger i form af parcelhuse og tæt-lavt 

byggeri siden 1960 har udgjort en relativt stor andel af nybyggeriet. 

Andelen af private andelsboliger er siden 1960 steget fra ca. 1 til 7 pct. 

af boligmassen. Udover den ovenfor nævnte omdannelse af private 

lejeboliger til andelsboliger kan stigningen i andelen af andelsboliger 

henføres til et ret omfattende nybyggeri af andelsboliger, efter at det i 

1981 blev muligt at opføre disse med offentlig støtte. Hovedparten af 

andelsboligerne er beboet af andelshavere. Resten af andelsboligerne er 

beboet af lejere, der ønskede at forblive lejere, da andelsboligforeningen 

købte ejendommen. Disse boliger sælges normalt til en andelshaver, når 

lejeren flytter. 

Andelen af lejeboliger er siden 1960 faldet fra 54 til 41 pct. af boligmassen. 

Der er i perioden sket store ændringer i fordelingen af lejeboligerne 

efter ejerforhold. 

Andelen af private lejeboliger er siden 1960 faldet fra 39 til 20 pct. af boligmassen. 

Baggrunden er især, at mange private udlejningsejendomme 

er overtaget af lejerne på andelsbasis eller opdelt i ejerlejligheder. 

Omdannelsen til andelsboliger har især fundet sted efter indførelsen af 

tilbudspligten i 1975. Endvidere blev der især i 1970’erne nedrevet en 

del ældre utidssvarende private udlejningsejendomme i forbindelse 

med sanering. Endelig har private udlejningsejendomme især siden 

omkring 1970 kun udgjort en beskeden andel af nybyggeriet. 

Andelen af almene boliger er siden 1960 steget fra 10 til 19 pct. af boligmassen. 

Denne stigning skyldes helt overvejende, at de almene boliger i 

perioden har udgjort en relativt stor andel af nybyggeriet. 

Andelen af lejeboliger tilhørende staten og kommunerne er siden 1960 

faldet fra 5 til 2 pct. Den overvejende del af disse boliger tilhører beliggenhedskommunen. 

Faldet skyldes især Københavns Kommunes salg af 

de fleste af kommunens udlejningsboliger. Også andre kommuner har 


solgt ud af deres udlejningsboliger. Til gengæld er der siden 1987 opført 

en del kommunale ældreboliger. 

2.2 Ejerlejligheder 

Ejerlejlighedssystemet er karakteriseret ved, at der sker en opdeling i lejligheder 

eller andre rum af selve den faste ejendom. Disse enheder ejes 

hver for sig særskilt. Ejerlejligheder kan kun oprettes i ejendomme, som 

i deres helhed opdeles i ejerlejligheder. Reglerne herom findes i ejerlejlighedsloven. 

Der kan ske opdeling i ejerlejligheder i ejendomme, hvis opførelse er 

påbegyndt efter 1. juli 1966, bygninger, der ikke indeholder andre lejligheder 

eller rum end 2 beboelseslejligheder, når en række kvalitetskrav 

er opfyldt, fredede bygninger, bygninger, der udelukkende anvendes til 

andet end beboelse (erhverv), bygninger, der lovligt er opdelt i ejerlejligheder 

i henhold til tidligere lovgivning samt visse former for ældreboliger 

og kondemnerede bygninger. Der kan ikke ske opdeling af ejendomme 

tilhørende almene boligorganisationer eller private andelsboligforeninger. 

Ejerlejligheder etableres ved, at ejeren af ejendommen indleverer en anmeldelse 

om ejendommens opdeling i ejerlejligheder til tinglysning. 

Normalt vil de fleste ejerlejligheder først blive solgt efterhånden, som 

lejeren flytter, således at ejerlejlighederne kan sælges til købere, der selv 

kan anvende ejerlejlighederne til beboelse. 

Hver ejerlejlighed anses som en selvstændig fast ejendom. Men opdelingen 

er ikke fuldstændig, idet det kun er ejendommens enkelte lejligheder, 

der bliver ejerlejlighedsejerens særejendom. Ejeren af en ejerlejlighed 

har sammen med de andre lejlighedsejere i ejendommen ejendomsret 

til grunden, fælles bestanddele og tilbehør m.v. efter et fordelingstal, 

der fastsættes som en brøkdel. Er der ikke fastsat fordelingstal, 

er lejlighederne ligestillede. Det forhold, at de enkelte ejerlejligheder 

anses som selvstændige ejendomme, medfører, at de enkelte ejerlejlighedhedsejere 

kan optage lån med pant i deres ejerlejlighed. 

Alle ejere af ejerlejligheder er obligatoriske medlemmer af ejerforeningen. 

Ejerforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen, der 

vælger en bestyrelse til varetagelse af ejendommens daglige drift. På 


generalforsamlingen har ejerne stemmeret efter fordelingstal. Beslutninger 

på generalforsamlingen træffes ved almindeligt stemmeflertal, 

dog kræves normalt kvalificeret flertal (2/3 af de stemmeberettigede) 

ved salg, fornyelser, nyanskaffelser og ændringer af væsentlig karakter. 

Ændringer af fordelingstallene kræver som udgangspunkt enstemmighed. 

Det er også generalforsamling og i det daglige en bestyrelse, der administrerer 

de fælles anliggender for ejerne, såsom fælles vedligeholdelse, 

renovation, forsikringer o.lign. 

Ejerforeningen og bestyrelsen kan indgå aftaler med tredjemand om de 

fælles anliggender. Derudover kan den enkelte ejerforening have vedtægter 

og ordensregler som eksempelvis regulerer forhold vedrørende 

brugen af de enkelte lejligheder, brugen af fælles ejendom, fordelingen 

af visse særlige udgifter eller om vedligeholdelse af bygninger og installationer 

m.v. 

Fællesudgifterne mellem ejerne reguleres efter fordelingstal eller ligeligt 

mellem ejerne. Det drejer sig om alle udgifter, der vedrører grunden, 

bygningens fælles bestanddele, fælles indretning og fælles forsyningsog 

serviceordninger. Fællesudgifter er typisk udgifter til almindelig 

drift, vedligeholdelse og forbedringer. Derudover kan der eventuelt opkræves 

bidrag til en grundfond, der kan imødegå uforudsete udgifter til 

vedligeholdelsesarbejder. Endelig kan der opkræves særlige bidrag til 

omfattende vedligeholdelsesindsats. 

Bestyrelsen udarbejder normalt et årligt budget over de forventede fællesudgifter 

og de enkelte ejeres andel heraf opkræves normalt løbende 

som ejerforeningsbidrag. Ejerne hæfter personligt (med hele deres formue), 

solidarisk (for hele kravet) og direkte over for tredjemand (fælleskreditorer) 

for krav mod ejerforeningen. 

Økonomi- og erhvervsministeren har udarbejdet en vejledende vedtægt 

for ejerforeninger, der gælder medmindre andet er vedtaget og tinglyst. 

Hvis sælgeren af en ejerlejlighed til beboelse har forlangt en pris, der er 

væsentligt højere end lejlighedens værdi, kan køberen forlange prisen 

nedsat til et beløb, der af boligretten skønnes rimeligt. Bestemmelsen er 

uden praktisk betydning. 


2.3 Andelsboliger 

Ved en andelsboligforening forstås en forening, der har til formål at 

drive en ejendom på andelsbasis, således at foreningens medlemmer 

som andelshavere har andel i foreningens formue, og den enkelte andelshaver 

i forbindelse hermed har en særskilt brugsret til en bestemt 

bolig i ejendommen. Brugsretten kan også omfatte erhvervslokaler. 

Regelgrundlaget for andelsboliger er andelsboligloven. Derudover indeholder 

lejeloven og almenboligloven visse specielle regler om andelsboliger. 

Andelsboliger kan etableres på to forskellige måder: 

For det første kan andelsboliger etableres ved, at lejerne i en udlejningsejendom 

danner en andelsboligforening, som køber ejendommen af ejeren. 

Andelsboligforeningens køb af ejendommen kan ske på grundlag af 

en frivillig aftale mellem ejeren og foreningen eller efter lejelovens regler 

om tilbudspligt. Sker overdragelsen på grundlag af en frivillig aftale, 

skal mindst en trediedel af ejendommens beboelseslejere være medlemmer 

af andelsboligforeningen, og der er ingen regler om fastsættelsen 

af købesummen. Sker overdragelsen efter reglerne om tilbudspligt, 

skal mindst halvdelen af ejendommens beboelseslejere være medlemmer 

af andelsboligforeningen, og lejerne skal have tilbudt ejendommen 

til samme købesum og øvrige vilkår, som ejeren kan dokumentere, kan 

opnås ved salg til anden side. De lejere, der ikke ønsker at være medlemmer 

af andelsboligforeningen, fortsætter som lejere i andelsboligforeningens 

ejendom. Disse boliger vil normalt af andelsboligforeningen 

blive solgt til nye andelshavere, efterhånden som lejerne fraflytter 

ejendommen. 

For det andet kan andelsboliger etableres ved, at en andelsboligforening 

opfører nybyggeri eller køber en nyopført ejendom, hvor foreningens 

medlemmer hver får brugsret til en bolig. Der er siden 1981 ydet offentlig 

støtte til etablering af andelsboliger ved nybyggeri. Efter lovændring 

i 2002 er støtten blevet afskaffet med virkning fra 2005, jf. lov nr. 1086 

af 17. december 2002. 

Det er andelsboligforeningen, der ejer foreningens ejendom. De enkelte 

andelshavere ejer en andel af foreningens formue og har kun en 

brugsret til deres andelsbolig. Som følge heraf er det kun andelsbolig- 


foreningen, der kan optage lån med pant i ejendommen. Andelsindskuddet 

finansieres typisk dels kontant, dels ved lån optaget i et pengeinstitut. 

Pengeinstitutterne har udviklet forskellige sikkerhedsarrangementer 

som alternativ til lån med pant i andelsboliger. Disse arrangementer 

giver dog ikke långiver samme sikkerhed som en panteret. 

Andelsboligforeningens øverste myndighed er generalforsamlingen, der 

vælger en bestyrelse til varetagelse af foreningens daglige drift. På generalforsamlingen 

har hver andelshaver én stemme. Beslutninger på generalforsamlingen 

træffes med almindeligt flertal, idet der dog normalt 

kræves kvalificeret flertal (2/3) til gennemførelse af beslutninger af 

mere vidtgående karakter, som f.eks. ændring af fordelingen af boligafgiften 

mellem andelshaverne. 

Foreningens udgifter dækkes af en boligafgift, der fordeles mellem andelshaverne. 

Det drejer sig om ydelser på lån optaget af andelsboligforeningen 

samt udgifter til almindelig drift og vedligeholdelse. Nogle 

andelsboligforeninger foretager endvidere henlæggelser til fremtidige 

større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. 

Andelshaverne hæfter som udgangspunkt alene med deres indskud for 

forpligtelser, der vedrører foreningen. Der er dog mulighed for at optage 

lån med personlig og solidarisk hæftelse. 

Økonomi- og erhvervsministeren har udarbejdet en vejledende vedtægt 

for andelsboligforeninger. 

Der er i andelsboligloven fastsat regler om maksimalpriser ved overdragelse 

af andelsboliger. Efter disse regler må prisen ikke overstige værdien 

af andelen i foreningens formue med tillæg af individuelle forbedringer 

i boligen og eventuelt tillæg eller fradrag for boligens vedligeholdelsesstand. 

Ved opgørelsen af foreningens formue må værdien af foreningens 

ejendom ikke ansættes højere end anskaffelsesprisen, den kontante 

værdi som udlejningsejendom (ansat af en valuar) eller den senest 

ansatte ejendomsværdi. Til disse værdier kan dog lægges værdien af forbedringer 

udført på ejendommen efter anskaffelsen eller vurderingen. 


2.4 Den almene boligsektor 

2.4.1 Indledning 

Almene boliger opføres og drives af almene boligorganisationer. Dog 

kan almene ældreboliger også opføres og drives af kommuner, amtskommuner 

og selvejende institutioner. 

Der er i alt ca. 760 almene boligorganisationer med i alt ca. 7.400 afdelinger, 

som drives på et nonprofit grundlag. Der er i alt ca. 491.000 almene 

boliger, hvilket svarer til ca. 19 pct. af den samlede boligmasse. 

Begrebet ”almen bolig” er samlebetegnelse for tre forskellige boligtyper, 

nemlig almene familieboliger, almene ældreboliger og almene ungdomsboliger. 

Etableres der servicearealer i forbindelse med ældreboliger, 

er der tale om plejeboliger. Familieboliger og ældreboliger kan tillige 

etableres som bofællesskaber. 

2.4.2 Lovgrundlaget 

Det almene boligbyggeri reguleres af lov om almene boliger samt støttede 

private andelsboliger m.v. (almenboligloven) og den almene lejelov. 

Byggeriet reguleres endvidere af en række bekendtgørelser udstedt i 

henhold til disse love. De vigtigste bekendtgørelser er driftsbekendtgørelsen, 

støttebekendtgørelsen og udlejningsbekendtgørelsen. Hertil 

kommer den enkelte boligorganisations vedtægter, jf. nærmere under 

2.4.4. 

2.4.3 Boligorganisationernes hovedformål m.v. 

Boligorganisationerne har som hovedformål at opføre, udleje, administrere, 

vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter. 

Derudover kan en boligorganisation (kun) udføre aktiviteter, som enten 

har en naturlig tilknytning til boligerne og administrationen af boligerne, 

eller som er baseret på den viden, som organisationen har oparbejdet 

gennem sin virksomhed. Disse aktiviteter kaldes sideaktiviteter 

eller accessorisk virksomhed. De sideaktiviteter, som en boligorganisation 

kan udøve, er opregnet i en bekendtgørelse (sideaktivitetsbekendtgørelsen). 

Boligorganisationerne kan således kun udføre aktiviteter, 

som hører under hovedformålet, og de tilladte sideaktiviteter. Som 


eksempler på lovlige sideaktiviteter kan nævnes administration af kommunale 

beboelsesejendomme, administration af grundejerforeninger, 

ejerforeninger, gård- og vejlaug og lignende, hvori boligorganisationen/afdelingerne 

er medlem, intern teknisk rådgivning og intern håndværksvirksomhed. 

Boligorganisationens aktiviteter er skattefritaget inden for rammerne af 

selskabsskatteloven og sideaktivitetsbekendtgørelsen. 

2.4.4 Organisationsformer 

Der er 2 hovedtyper af almene boligorganisationer: boligorganisationer 

med egne boliger og boligorganisationer uden egne boliger. Til boligorganisationer 

med egne boliger hører et antal afdelinger, hvori boligerne 

er beliggende. Boligorganisationer uden egne boliger administrerer 

udelukkende andre boligorganisationers boliger. 

Almene boligorganisationer kan organiseres på forskellig vis: 

Boligorganisationer med egne boliger kan organiseres som 

• selvejende boligorganisationer 

• andelsboligorganisationer 

• garantiorganisationer (nye organisationer kan dog ikke organiseres 

som garantiorganisationer). 

Boligorganisationer uden egne boliger kan være enten 

• andelsselskaber eller 

• forretningsførerorganisationer, idet forretningsførerorganisationerne 

kan være organiseret som selvejende boligorganisationer, andelsboligorganisationer 

og garantiorganisationer. Forretningsførerorganisationer 

kan stifte datterorganisationer, og det er disse datterorganisationer, 

som bygger boligerne og ejer afdelingerne. Der kan ikke godkendes 

nye forretningsførerorganisationer. 

Nye boligorganisationer skal godkendes af kommunalbestyrelsen i den 

kommune, hvor organisationen vil etablere sig. 

Erhvervs- og Boligstyrelsen (tidl. Bygge- og Boligstyrelsen) har udarbejdet 

standardvedtægter for de forskellige boligorganisationsformer, 

men reglerne er stort set ens for alle boligorganisationer uanset organisationsformen. 

Vedtægterne indeholder regler om valg og sammensætning 

af de forskellige beboerdemokratiske organer, jf. nærmere un- 


der 2.4.10, om procedure i forbindelse med afholdelse af møder i de 

nævnte organer osv. Der er ingen pligt til at anvende disse normalvedtægter, 

men hvis den enkelte boligorganisation udarbejder sine egne 

vedtægter, må de naturligvis ikke stride mod de gældende regler i love 

og bekendtgørelser, ligesom de heller ikke må give lejerne mindre ret til 

medindflydelse i forhold til de gældende regler. 

En boligorganisation (bortset fra andelsselskaberne og forretningsførerorganisationerne) 

består ud over selve boligorganisationen af en 

række afdelinger, hvori boligerne er beliggende. Boligorganisationen og 

de dertil hørende afdelinger udgør tilsammen en særlig juridisk konstruktion 

med gensidig afhængighed og indflydelse. 

2.4.5 Økonomisk uafhængighed 

Afdelingerne er grundlaget for boligorganisationens virksomhed. 

Afdelingerne administreres som udgangspunkt af den boligorganisation, 

som de hører under. Afdelingerne er økonomisk uafhængige af 

hinanden, ligesom de er økonomisk uafhængige af boligorganisationen. 

Den enkelte afdeling er således en selvstændig økonomisk enhed, hvilket 

indebærer, at afdelingens indtægter (=lejeindtægterne) skal kunne 

dække afdelingens udgifter, jf. nærmere under 2.4.7. En afdeling hæfter 

kun for egne forpligtelser – og dermed ikke for andre afdelingers og 

boligorganisationens forpligtelser, ligesom boligorganisationen ikke 

hæfter for afdelingernes forpligtelser, medmindre den har påtaget sig en 

sådan forpligtelse. 

Selv om afdelingen udgør en selvstændig økonomisk enhed, har den 

kun en begrænset beslutningskompetence vedr. egne anliggender. Dette 

skyldes, at det er boligorganisationens bestyrelse, som har den overordnede 

ledelse af organisationen og afdelingerne, og som er ansvarlig for 

driften, herunder for at udlejningen, budgetlægningen osv. sker i overensstemmelse 

med de gældende regler. Det er således ikke selve afdelingen, 

som indgår de forskellige aftaler, der forpligter afdelingen, f.eks. 

lejeaftaler, ansættelseskontrakter og aftaler med håndværkere. Afdelingen 

kan heller ikke beslutte, at den ikke fortsat vil administreres af 

den boligorganisation, som afdelingen er en del af, men af en fremmed 

administrator, da det er boligorganisationens øverste myndighed (repræsentantskab 

eller generalforsamling), der træffer beslutning om, 

hvorvidt boligorganisationen helt eller delvist skal administreres af en 

forretningsfører. 


Hvert byggeforetagende skal som udgangspunkt udgøre en afdeling for 

sig, og den enkelte afdeling skal have skøde på ejendommen. 

Selv om den enkelte afdeling således har skøde på den ejendom, som 

afdelingen består af, har afdelingen ikke alle de ejerbeføjelser, som andre 

ejere af fast ejendom har. Afdelingen kan f.eks. ikke beslutte at sælge 

ejendommen. Denne ret tilkommer boligorganisationens øverste myndighed. 

Begrundelsen herfor er, at det er øverste myndighed, som har 

ansvaret for boligorganisationens vigtigste anliggender, jf. nærmere 

under 2.4.10. 

2.4.6 Finansiering 

Det almene byggeri har over årene være finansieret på mange forskellige 

måder og med forskellig fordeling mellem stat, kommune og beboere. 

Fællestrækket har været, at det offentlige dels har ydet en kontant 

éngangsstøtte dels støtte til delvis betaling af ydelserne på de optagne 

lån. Hertil kommer, at finansieringen af og støtten til de enkelte boligtyper 

har været forskellig. 

I bilag 1 er givet en oversigt over finansieringen af det almene byggeri 

fra og med 1967. 

Inden for de senere år er finansieringen af de tre boligtyper gjort ens og 

udgør for nybyggeri med tilsagn i perioden 15. juni 2001 til udgangen 

af 2004 følgende: 

• 7 pct. af anskaffelsessummen finansieres som kommunal 

grundkapital, 

• 2 pct. finansieres som beboerindskud, og 

• 91 pct. finansieres ved optagelse af realkreditlån, 

hvortil staten løbende yder ydelsesstøtte. 

Til ungdomsboligerne ydes tillige et ungdomsboligbidrag, som sikrer en 

lavere beboerbetalingsandel i disse boliger, jf. nedenfor. 

Til servicearealer, der etableres i tilknytning til ældreboliger, yder staten 

et éngangstilskud på 40.000 kr. pr. bolig, dog max. 60 pct. af etableringsudgifterne. 

Endelig betaler staten den kommunale grundkapital i almene ældreboliger, 

der etableres til yngre fysisk handicappede. 


Grundkapital stilles til rådighed af den kommune, hvor byggeriet opføres, 

og har karakter af et lån. Lånene er rentefrie og tillige afdragsfrie 

i indtil 50 år efter ejendommens ibrugtagelse. Kommunerne har som 

udgangspunkt ikke mulighed for at finansiere grundkapitalen ved egenoptagelse 

af lån. 

Beboerindskuddet betales af lejeren i forbindelse med indflytning og 

tilbagebetales ved fraflytning. Indskuddet reguleres ikke. 

Realkreditlån. Før 1.1.1999 var lånetypen fastsat i loven, men fastsættes 

nu af økonomi- og erhvervsministeren efter forhandling med finansministeren, 

således at belåningen af nybyggeriet mere smidigt og hurtigt 

kan tilpasses markedsforholdene med henblik på at minimere de 

statslige udgifter. P.t. gælder, at nybyggeriet skal belånes med 30-årige 

rentetilpasningslån, hvor restgælden refinansieres hvert år. Det er en 

betingelse for optagelse af realkreditlånet, at kommunen stiller garanti 

for den del af lånet, som har sikkerhed ud over 65 pct. af ejendommens 

værdi. 

Beboerne betaler som udgangspunkt en ydelse på 3,4 pct. af anskaffelsessummen 

plus de løbende bidrag m.v. til realkreditinstitutterne, i alt 

svarende til ca. 3,6 pct. af anskaffelsessummen. Betalingen sker første 

gang tre måneder efter låneoptagelsen og reguleres herefter hvert år i 35 

år med 75 pct. af stigningen i nettoprisindekset eller i det summariske 

lønindeks, såfremt dette er steget mindre. Regulering sker første gang et 

år efter første terminsbetaling. 

Forskellen mellem beboerbetalingen og den samlede ydelse på realkreditlånet 

betales af staten som ydelsesstøtte. 

Som det fremgår, er beboerbetalingen fastsat og reguleret uafhængigt af 

finansieringen/lånetypen. Overstiger beboerbetalingen ydelsen på lånet 

frem til det 35. år efter låneoptagelsen, opsamles det overskydende beløb 

i en nybyggerifond, som gradvist skal overtage den statslige ydelsesstøtte. 

Efter det 35. år nedsættes lejen ikke, men midlerne indbetales 

med 1/3 til Nybyggerifonden, 1/3 til den lokale dispositionsfond og 1/3 

til Landsbyggefonden, jf. også nedenfor under 2.4.9. 

2.4.7 Lejebetaling 

Huslejen i det almene byggeri fastsættes ud fra et balanceprincip, dvs. at 

indtægterne skal dække alle udgifter. Foruden de nævnte kapitaludgif- 


ter (de ca. 3,6 pct. af anskaffelsesudgiften), betaler beboerne de løbende 

driftsudgifter til vedligeholdelse, periodiske fornyelser, renovation, skatter 

og afgifter samt administration m.v. Den samlede starthusleje, dvs. 

både kapitaludgifter og driftsudgifter, for nyt alment byggeri udgør ca. 

700-750 kr. pr. kvm, hvoraf kapitaludgifterne udgør ca. 60 pct. 

2.4.8 Udlejningsreglerne 

Udgangspunktet for udlejningen af almene familieboliger er, at de udlejes 

efter anciennitet på venteliste. 

Med henblik på at sikre en hensigtsmæssig udnyttelse af boligmassen 

har visse persongrupper fortrinsret frem for andre på ventelisten: 

• Børnefamilier har fortrinsret til de større lejligheder. 

• Ældre og handicappede har i mindre omfang fortrinsret til bestemte 

ældre- og handicapegnede boliger. 

• Personer, der allerede har bolig i boligorganisationen, har fortrinsret 

frem for udefrakommende ansøgere (oprykningsretten). 

Med henblik på løsning af boligsociale opgaver – det vil normalt sige 

akut bolignød – kan kommunalbestyrelsen træffe beslutning om anvisningsret 

til indtil 1/4 af de ledige familie- og ungdomsboliger. Herudover 

kan kommunalbestyrelsen og boligorganisationen aftale, at kommunens 

anvisningsret udvides til indtil 100 pct. af de ledige boliger. Anvisningsretten 

går forud for ventelisten. Når kommunen har anvist en 

lejer, garanterer kommunen for opfyldelsen af lejerens betaling af eventuelle 

udgifter til istandsættelse ved fraflytning. 

Ventelisteprincippet, herunder reglerne om oprykningsventelisten, 

blev lovfæstet i 1992 for at skabe et gennemskueligt, retfærdigt og forenklet 

udlejningsregelsæt. Men samtidig skabte man også et mere stift 

system, som ikke gav store muligheder for at påvirke beboersammensætningen. 

På den baggrund blev udlejningsreglerne gjort fleksible i forbindelse 

med integrationspakken i foråret 2000. Med de nye fleksible udlejningsregler 

har kommunerne fået langt bedre mulighed for at fremme en 

mere ligelig beboersammensætning i kommunens almene boligafdelinger, 

da det i vid udstrækning er blevet muligt at tilpasse udlejningen til 

de lokale forhold i kommunerne. 


Efter de fleksible udlejningsregler kan kommunalbestyrelsen og den 

almene boligorganisation indgå aftale om, at udlejning af ledige almene 

familieboliger skal ske efter særlige kriterier. Aftalen kan dog maksimalt 

omfatte 90 pct. af de ledige boliger i en afdeling, som ikke anvises 

af kommunen. Mindst 10 pct. af boligerne skal altså fortsat udlejes efter 

de sædvanlige ventelisteregler. 

Der er ingen bindinger med hensyn til, hvilke udlejningskriterier der 

kan aftales, da dette vil afhænge af de lokale forhold. I de svage boligafdelinger 

kan der f.eks. indgås aftaler, der giver bestemte grupper, 

f.eks. pendlere med beskæftigelse i kommunen, unge studerende eller 

ældre, der ønsker at flytte i tide, en fortrinsret til de ledige boliger. I de 

mere velfungerende afdelinger kan det på den anden side være relevant 

at indgå aftaler, der tilgodeser udsatte befolkningsgruppers boligbehov. 

Det er dog en klar forudsætning, at der ikke må ske diskrimination over 

for etniske minoriteter eller socialt vanskeligt stillede mennesker. 

Desuden må aftalerne ikke forhindre kommunalbestyrelsen i at løse 

sine boligsociale opgaver over for boligsøgende med et akut boligbehov. 

2.4.9 Den almene sektors fonde 

Der opsamles på forskellig måde midler fra den almene sektor i et antal 

fonde med henblik på dels at øge sektorens selvfinansiering dels at imødegå 

problemer i det eksisterende byggeri. Opsamlingen sker dels lokalt 

i den enkelte boligorganisations dispositionsfond dels centralt i Landsbyggefonden. 

Dispositionsfonden er boligorganisationens fond og virker som lokal 

stødpudekapital. Fonden opbygges af midler fra de enkelte boligafdelinger, 

idet der opkræves særlige bidrag til fonden over huslejen, indtil 

fonden har nået en vis minimumsstørrelse. P.t. opkræves 182 kr. årligt 

pr. bolig, indtil fonden udgør 3.508 kr. pr. bolig. Hertil kommer halvdelen 

af de likvide midler fra udamortiserede lån, jf. nedenfor. 

Landsbyggefonden blev oprettet i 1967 med det formål at yde økonomisk 

og sagkyndig bistand til de almene boligorganisationer. 

Landsbyggefonden finansieres via indbetalinger fra de almene boligafdelinger 

i form af pligtmæssige bidrag fra afdelinger ibrugtaget før 1970 

samt indbetalinger fra udamortiserede prioritetslån. 


De pligtmæssige bidrag udgør samlet 698 mio. kr. årligt (2002-niveau). 

Den overvejende del af bidragene reguleres efter reguleringsindekset for 

boligbyggeri. 

Indbetalinger fra udamortiserede lån: Det er et centralt princip i den 

almene sektor, at lejebetalingen til dækning af prioritetsydelser ikke 

bortfalder, når de oprindelige prioritetslån udløber. Byggerier med tilsagn 

før 1.1.1999 indbetaler halvdelen af de likvide midler, der fremkommer 

i forbindelse med, at de optagne realkreditlån udamortiseres. 

Den anden halvdel forbliver i boligorganisationens dispositionsfond 

og virker som en lokal stødpudekapital. 

For byggeri med tilsagn efter den 31.12.1998 fordeles de likvide midler 

med 1/3 til den lokale dispositionsfond og 2/3 til Landsbyggefonden. 

De samlede indbetalinger fra udamortiserede lån stiger fra 58 mio. kr. i 

2000, til 298 mio. kr. i 2005, 1,5 mia. kr. i 2010 og 3,8 mia. kr. i 2020. 

Halvdelen heraf indbetales til Landsbyggefonden, svarende til 29 mio. 

kr. i 2000, 149 mio. kr. i 2005, 755 mio. kr. i 2010 og 1,9 mia. kr. i 2020. 

De opsamlede midler fordeles i Landsbyggefonden som følger: 

Trækningsretten 

En boligorganisation har fortrinsret til tilskud på 60 pct. af de pligtmæssige 

bidrag. De nævnte tilskud kan opnås til opførelse, om- og tilbygninger, 

moderniserings- og forbedringsarbejder m.v. af almene boligorganisationers 

byggeri. Ordningen har karakter af en opsparingsordning. 

Landsdispositionsfonden 

Til landsdispositionsfonden overføres dels 40 pct. af de pligtmæssige 

bidrag dels samtlige de indbetalte likvide midler fra byggerier med tilsagn 

før 1999 og endelig 1/3 af de likvide midler fra byggerier med tilsagn 

efter 1998. Ved lov nr. 1087 af 17. december 2002 er den tidligere 

moderniseringsfond afskaffet og inkorporeret i landsdispositionsfonden. 

Endvidere er anvendelsesområdet for midlerne udviddet og indeholder 

nu følgende elementer: 

• Renoveringsstøtte: I forhold til den tidligere støtteordning er anvendelsen 

udviddet og dækker nu støtte til finansiering af opretning, 

udbedring, vedligeholdelse, forbedring, ombygning, sammenlægning 


af lejligheder og miljøforbedring. Landsdispositionsfonden kan i 

perioden 2003-08 inden for en samlet årlig ramme på 1,5 mia. kr. yde 

ydelsesstøtte til finansiering af sådanne arbejder. Heraf skal mindst 

50 mio. kr. anvendes til at gøre eksisterende almene boliger mere 

egnede for handicappede. Den tidligere støtteordning i forbindelse 

med udbedring af byggeskader i byggerier med tilsagn før 1.7.1986 

indgår i renoveringsstøtten. 

• Driftsstøtte. Landsdispositionsfonden kan – som hidtil – yde driftsstøtte 

i form af tilskud eller lån til problemramte boligafdelinger. Det 

drejer sig om dækning af underskud, løbende driftsstøtte, huslejesikring 

og huslejebidrag ifm. de såkaldte omprioriteringsrunder, 

udlæg ifm. hjemfaldsordningen, støtte til ansættelse af beboerrådgivere 

m.v. 

• Nybyggeristøtte. Som noget nyt skal en del af landsdispositionsfondens 

midler anvendes til finansiering af nybyggeriet. Landsdispositionsfonden 

refunderer således statens udgifter til ydelsesstøtte som 

følge af nedsættelsen af den kommunale grundkapital i perioden 

2002-04. 

Nybyggerifonden 

Nybyggerifonden tilføres midler alene fra byggerier med tilsagn efter 

1998. Disse byggerier indbetaler for det første samtlige de likvide midler, 

der måtte fremkomme i de første 35 år efter tilsagnstidspunktet. 

Sådanne likvide midler fremkommer, såfremt den løbende beboerbetaling 

på de optagne lån overstiger ydelserne på lånet som følge af den 

årlige refinansiering (rentetilpasningslån). For det andet indbetales 1/3 

af de likvide midler, der fremkommer efter det 35. år. Som det fremgår, 

vil der gå op mod 30 år, inden der kommer midler af betydning i fonden. 

Fondens midler skal anvendes som ydelsesstøtte til etablering af 

almene boliger. 

Landsbyggefondens indtægter er kun svagt stigende over de nærmeste 

år. Samtidig har Landsbyggefonden udgiftsforpligtelser til særligt omprioriteringsordningen 

(huslejebidrag) samt fortsat byggeskadestøtte. 

Fonden vil derfor – når der ses bort fra trækningsretten, hvor udgifterne 

forudsættes at svare til indtægterne – først fra 2009 have et overskud. 

Overskuddet vil herefter være stærkt stigende. 

Udover Landsbyggefonden er der for byggeri med tilsagn efter 30.6.1986 

oprettet en Byggeskadefond til dækning af disse byggeriers udgifter til 

byggeskader og kvalitetssikring af byggeriet i øvrigt (1 og 5 års eftersyn). 


Fonden omfatter alment byggeri og støttede private andelsboliger opført 

efter den 30.6.1986. De omfattede byggerier indbetaler i tilknytning 

til opførelsen 1 pct. af anskaffelsessummen til fonden. Der er således 

tale om en slags forsikringsordning. Fonden betaler 95 pct. af udbedringsudgiften, 

mens bygningsejeren (beboerne) betaler resten. 

2.4.10 Beboerdemokratiet og de forskellige beboerdemokratiske organers 

kompetencer 

Beboerdemokratiet i det almene byggeri er meget udbredt, og lejerne 

i den enkelte afdeling har således ret til medindflydelse på boligorganisationens 

og afdelingens drift via de forskellige beboerdemokratiske 

organer. De beboerdemokratiske organer er øverste myndighed, bestyrelsen, 

afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet. Organerne har forskellige 

kompetencer. 

Nedenstående gennemgang gælder for selvejende almene boligorganisationer: 

Øverste myndighed 

Øverste myndighed er et repræsentantskab. Repræsentantskabet varetager 

boligorganisationens overordnede anliggender og træffer således 

beslutning om bl.a. organisationens byggepolitik, erhvervelse, salg og 

væsentlig forandring af organisationens ejendomme, ændring af vedtægterne 

og opløsning af organisationen. Herudover træffer repræsentantskabet 

beslutning om en række forhold vedr. afdelingerne – erhvervelse, 

salg og væsentlig forandring af afdelingernes ejendomme, grundkøb, 

iværksættelse af nyt byggeri og frikøb af tilbagekøbsklausuler, ligesom 

det godkender afdelingernes regnskaber. 

Repræsentantskabet kan delegere sin kompetence vedr. afdelingernes anliggender, 

bortset fra kompetencen vedr. frikøb, til bestyrelsen, ligesom 

det kan overtage en kompetence, som egentlig ligger hos bestyrelsen. 

Beboerne udgør flertallet i repræsentantskabet, eftersom repræsentantskabet 

består dels af bestyrelsen, hvor mindst halvdelen af medlemmerne 

skal være beboere i organisationen, dels af et antal repræsentanter for 

hver afdeling. 

Ved ”beboere” forstås ud over lejerne lejernes ægtefæller eller hermed 

sidestillede personer. 


Sammensætningen af repræsentantskabet indebærer, at der kan være 

repræsentantskabsmedlemmer, som ikke har tilknytning til boligorganisationen. 

Dette skyldes, at repræsentantskabet som nævnt består af 

bl.a. bestyrelsen, og alle – med få undtagelser – kan vælges til bestyrelsen 

(mindst halvdelen skal dog være beboere), jf. nærmere nedenfor om 

bestyrelsen. 

Det besluttes på et afdelingsmøde, om afdelingsmødet eller afdelingsbestyrelsen 

vælger afdelingens repræsentanter til repræsentantskabet. 

Bestyrelsen 

Som det fremgår af 2.4.5, er det bestyrelsen, der har den overordnede 

ledelse af boligorganisationen og afdelingerne. Bestyrelsen er ansvarlig 

for driften, herunder for at udlejning, budgetlægning, regnskabsaflæggelse, 

lejefastsættelse og den daglige administration sker i overensstemmelse 

med de gældende regler. Det er således bestyrelsen, som er 

ansvarlig for administrationen af ventelisterne, ligesom det er bestyrelsen, 

som udadtil forpligter både organisationen og de enkelte afdelinger. 

Da det er bestyrelsen, der er ansvarlig for de nævnte forhold, har bestyrelsen 

pligt til at gribe ind, hvis afdelingerne træffer beslutninger, som 

strider mod de gældende regler. 

Bestyrelsesmedlemmerne vælges af repræsentantskabet, idet repræsentantskabet 

dog kan beslutte, at kommunalbestyrelsen udpeger et eller 

flere medlemmer. Ikke alle kan vælges til bestyrelsen; f.eks. kan borgmesteren 

i den tilsynsførende kommune og ansatte i den del af den 

kommunale forvaltning, der udøver tilsynet med de almene boligorganisationer, 

jf. nærmere under 2.4.12, ikke vælges. Bestyrelsen skal bestå 

af et ulige antal medlemmer, og mindst halvdelen skal være beboere i 

boligorganisationen. 

Afdelingsbestyrelsen 

Afdelingsbestyrelsen godkender bl.a. afdelingens budget og forelægger 

det for afdelingsmødet til godkendelse. Afdelingsbestyrelsen forelægger 

ligeledes de overordnede rammer for iværksættelse af arbejder og aktiviteter 

i afdelingen for afdelingsmødet til godkendelse. Herudover påser 

afdelingsbestyrelsen, at der er god orden i afdelingen. 

Afdelingsbestyrelsen vælges af afdelingens beboere og består udelukkende 

af beboere. 


Afdelingsmødet 

Afdelingsmødet, hvortil alle afdelingens beboere har adgang, godkender 

afdelingens budget. Herudover godkender afdelingsmødet iværksættelse 

af arbejder, f.eks. forbedringsarbejder, og aktiviteter i afdelingen og 

fastsætter en husorden. 

2.4.11 Erhvervelse, forandring og afhændelse af almene ejendomme 

Det er boligorganisationens øverste myndighed, som træffer beslutning 

om erhvervelse, væsentlig forandring og afhændelse af afdelingernes 

ejendomme. 

Afhændelse af almene ejendomme skal godkendes af kommunalbestyrelsen 

i den kommune, hvor ejendommen er beliggende. Indeholder 

ejendommen boliger, skal afhændelsen også godkendes af Erhvervs- og 

Boligstyrelsen. Ministeren skal dog ikke godkende afhændelsen, 

hvis afhændelsen sker inden for samme boligorganisation eller til en anden 

almen boligorganisation. Der er ikke krav om, at der foretages en 

ejendomsmæglervurdering af den ejendom, som skal afhændes, men 

den kan kun afhændes på grundlag af en vurdering efter reglerne i lov 

om vurdering af landets faste ejendomme. Ved vurderingen lægges 

ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet 

til grund. 

Ved fuldstændig afhændelse af afdelingens ejendom likvideres afdelingen. 

Nettoprovenuet (salgssummen med fradrag af de konkrete omkostninger 

ved afhændelsen) anvendes til indfrielse af den indestående 

belåning og dernæst til tilbagebetaling af beboerindskud (2 pct. af ejendommens 

anskaffelsessum, som lejeren betaler ved lejeaftalens indgåelse). 

Hvis der herefter er et overskud, indbetales det til boligorganisationens 

dispositionsfond, jf. nærmere under 2.4.9. 

Ved delvis afhændelse indbetales nettoprovenuet som et ekstraordinært 

afdrag på de indestående lån, og et evt. overskud indbetales til dispositionsfonden. 

Ved konkurs har lejeren sikkerhed for at få sit beboerindskud tilbagebetalt, 

eftersom kommunen eller amtskommunen garanterer for tilbagebetalingen. 


2.4.12 Tilsyn 

Kommunalbestyrelsen i den kommune, hvor boligorganisationen har 

hjemsted, fører tilsyn med selve boligorganisationen, mens det er kommunalbestyrelserne 

i de kommuner, hvor de enkelte afdelinger ligger, 

som fører tilsyn med afdelingerne. 

Kommunalbestyrelsen påser, at driften udføres i overensstemmelse med 

de gældende regler (det vil sige almenboligloven, den almene lejelov, 

bekendtgørelserne og vedtægterne). Herudover påser kommunalbestyrelsen 

en række mere specifikke forhold, f.eks. at ejendommenes vedligeholdelsestilstand 

er forsvarlig, ligesom den skal godkende diverse enkeltdispositioner, 

f.eks. køb og salg af ejendomme. 

2.5 Boligsociale opgaver 

2.5.1 Kommunernes boligsociale opgaver 

Det er kommunalbestyrelsens forpligtelse at anvise midlertidigt husly 

til folk i akut bolignød efter § 66 i lov om social service, og at sørge for 

forsyning og anvisning af boliger til flygtninge efter § 12 i lov om integration 

af udlændinge i Danmark. Hertil kommer, at kommunalbestyrelsen 

skal kunne anvise boliger til de mest udsatte grupper (hjemløse 

m.v.), jf. § 1 i lov om social service. Herudover skal kommunerne drage 

omsorg for, at der i nødvendigt omfang tilvejebringes almene ældreboliger, 

der kan udlejes til ældre og personer med handicap, som har 

særligt behov for sådanne boliger, jf. § 105 i lov om almene boliger samt 

støttede private andelsboliger m.v. Endelig har kommunerne en række 

ikke-lovbundne boligsociale opgaver. 

Der er stor forskel på typerne af opgaver. De lovbestemte opgaver drejer 

sig snævert om at skaffe en given personkreds tag over hovedet. 

Indsatsen for de mest udsatte drejer sig om normalisering af tilværelsen 

og social integration. De ikke-lovbundne boligsociale opgaver handler 

om at skabe en varieret og bredt sammensat beboersammensætning i 

kommunernes boligområder og om at tilvejebringe det almene byggeri, 

der skal til. Kommunerne har dog ingen boligsociale opgaver efter 

den sociale lovgivning. 

Løsningen af de forskellige typer af opgaver kan i langt de fleste tilfælde 

forenes med henblik på at skabe varige løsninger på såvel akutte 

boligproblemer som problemer af anden boligsocial karakter. Det kan 


dog – og typisk i et presset boligmarked – forekomme, at de to typer af 

opgaver har en modsatrettet effekt. Det kan således være nødvendigt at 

nedtone løsningen af de boligsociale opgaver for at løse akutte husvildeproblemer 

og den lovfæstede forsyningsforpligtelse overfor flygtninge. 

2.5.2 De lovbestemte opgaver 

Til de lovbestemte opgaver, som kommunerne skal løse, hører som 

nævnt opgaverne efter servicelovens § 66, opgaverne efter integrationslovens 

§ 12 samt indsatsen for de mest udsatte grupper efter servicelovens 

§ 1. 

Efter servicelovens § 66 er kommunen forpligtet til at skaffe familier eller 

enlige, der har mistet en bolig, midlertidig husly mod betaling. Forpligtelsen 

indebærer dermed ikke pligt til at fremskaffe egentlige boliger, 

men blot midlertidigt husly. Forpligtelsen forudsætter, at det drejer sig 

om en person eller en familie, der har mistet sin hidtidige bolig og står 

helt uden mulighed – midlertidigt eller varigt – for at få tag over hovedet, 

det vil sige er akut husvild. I behandlingen af sager efter § 66 skal 

kommunen i hvert enkelt tilfælde foretage en konkret vurdering. 

Anvisning efter § 66 sikrer således ikke nødvendigvis den boligsøgende 

en varig løsning af den pågældendes boligproblem. Det vil dog ofte være 

tilfældet, at kommunerne prioriterer egentlige boliger som løsningsform. 

Dette skyldes især, at egentlige boliger er en både billigere og mere 

hensigtsmæssig løsning. 

Kommunernes forpligtelse i medfør af § 66 i serviceloven er ikke reguleret 

detaljeret, og forpligtelsen beror for en væsentlig del på kommunernes 

skøn. Det betyder, at bestemmelsen i praksis er blevet fortolket 

forskelligt i kommunerne. Dette indebærer, at der opgørelsesmæssigt er 

meget stor forskel på antallet af ansøgere om husly i de forskellige kommuner, 

ligesom der er store forskelle i anvisningen kommunerne imellem. 

1 Udover de egentlige boliger har kommunerne også mulighed for 

at anvende institutioner, pensionater, hoteller m.m. til at imødegå akut 

bolignød. Institutionerne dog kun som en nødløsning og ikke til familier 

med børn. 

1) Socialministeriet har med brev af 10. december 2002 til alle kommuner præciseret ministeriets 

fortolkning af husvildebegrebet og anvendelsen af § 66 i serviceloven. 


Kommunernes forpligtelse til at anvise flygtninge boliger fremgår af 

integrationslovens § 12. Kommunalbestyrelsen skal anvise en bolig til de 

flygtninge, som Udlændingestyrelsen visiterer til kommunen. Anvisningen 

skal ske snarest muligt, efter at ansvaret for en flygtning er overgået 

til kommunalbestyrelsen. 

Kommunalbestyrelsen kan anvise flygtningen et midlertidigt opholdssted, 

indtil det er muligt at anvise en permanent bolig. Kommunalbestyrelsen 

har efter de gældende regler mulighed for at foretage en 

vurdering og prioritering af alle boligsøgendes behov med henblik på at 

undgå, at en kommune nødsages til at anvise bolig til en flygtning i en 

situation, hvor der er en boligsøgende, som konkret vurderes at have et 

mere presserende boligbehov. 

Kommunerne har almene familie- og ungdomsboliger samt offentligt 

ejede udlejningsboliger til rådighed til at anvise en varig løsning i forbindelse 

med akut bolignød. Gennem anvisningsretten og aftalereglen 

kan kommunen sikre sig anvisningsret til de almene familie- og ungdomsboliger, 

og som udlejer bestemmer kommunen selv anvisningen 

til de kommunale udlejningsboliger. Herudover har kommunen også i 

en vis udstrækning anvisningsret til private udlejningsboliger i forbindelse 

med byfornyelse og til støttede andelsboliger. Kommunerne har 

tillige mulighed for at aftale anvisningsret til de øvrige private udlejningsboliger 

og ustøttede andelsboliger. 

2.5.3 De ikke-lovbundne boligsociale opgaver 

Til løsning af de ikke-lovbundne boligsociale opgaver har kommunerne 

i forhold til de almene familieboliger mulighed for at bruge de fleksible 

udlejningsregler, hvorefter udlejning af op til 90 pct. af ledige almene 

familieboliger kan ske efter særlige kriterier, som aftales på grundlag 

af de lokale forhold, jf. 2.4.8. Der er således ikke bindinger med hensyn 

til, hvilke kriterier, der kan aftales, idet der dog ikke må ske diskrimination 

overfor bestemte grupper begrundet i race, hudfarve, afstamning 

eller national eller etnisk oprindelse eller lignende. 2 

Problemerne med segregering af boligmassen gennem en ensidig beboersammensætning 

kombineret med nedslidte by- og boligområder kan 

bl.a. løses via en bredt sammensat og varieret beboersammensætning. 

2) Kriterierne er desuden beskrevet i Vejledning om fleksible udlejningsregler og beboermaksimum, 

Økonomi- og Erhvervsministeriet, 2001 


Der kan således indgås aftaler, der giver visse grupper fortrinsret til de 

ledige boliger f.eks. ved at tilgodese udsatte gruppers boligbehov. 

Desuden kan kommunerne i et vist omfang ønske at hjælpe deres ’egne’ 

borgere med at skifte bolig. Det kan f.eks. være husstande, der på grund 

af familieforøgelse har behov for en større bolig, det kan være ældre, der 

i tide ønsker en mere velegnet bolig, eller det kan være skilsmisseramte. 

Kommunerne har desuden mulighed for at tilgodese pendlere eller tilflyttere 

med beskæftigelse i kommunen. Kommunen kan således ønske 

at være med til at få flyttekæderne til at forløbe mere gnidningsfrit. 

Enkelte kommuner har indgået mere eller mindre formelle aftaler med 

boligorganisationer. Det betyder, at der ikke er en egentlig anvisningsprocent, 

men at hver enkelt anvisning sker i samarbejde mellem kommunen 

og boligorganisationen. 

2.5.4 Kommunal anvisning til almene boliger 

Ifølge de seneste skøn blev der i 2000 samlet set anvist knap 10.000 almene 

boliger. 3 Knap 20.000 personer fik herved anvist en bolig, mens 

godt 15.000 personer fik afslag på en almen familiebolig. Dette afspejler 

bl.a. de muligheder, kommunen har for at anvise en bolig, og hvor 

mange ansøgere kommunen har haft. Samtidig er anvisningsprocenten 

påvirket af, at en del af ansøgerne er blevet afvist, fordi kommunen har 

vurderet, at de ikke er i akut bolignød. 

En intern undersøgelse af Kommunernes Landsforening i 2002 viser, 

at der samlet set er anvist ca. 14.000 boliger i 2001. Dette tal omfatter dog 

både almene og offentlige udlejningsboliger såvel som andre boligformer. 

Den Sociale Ankestyrelses undersøgelse viser endvidere, at der er store 

regionale forskelle på anvendelsen og udbredelsen af anvisningsretten. 

Undersøgelsen viser, at ca. 70 pct. af kommunerne gør brug af anvisningsretten. 

Det svarer til, at ca. 75 pct. af de almene familieboliger er 

omfattet af anvisningsretten. Over halvdelen af disse boliger er beliggende 

i hovedstadsregionen. Blandt de kommuner, som gør brug af 

anvisningsretten, har kommunerne i gennemsnit anvisningsret til 80 

pct. af de almene afdelinger. 

3) Den Sociale Ankestyrelse, 2001 


Den gennemsnitlige anvisningsret i afdelinger med anvisningsret, forstået 

som hvor mange af de ledige boliger i disse afdelinger, som kommunen 

disponerer over, udgør på landsbasis ca. 30 pct. 4 Dette viser, at 

aftalereglen bliver taget i anvendelse af kommunerne, hvilket igen 

afspejler, at behovet for boliger til løsning af de boligsociale opgaver i 

nogle kommuner er større end de 25 pct., som anvisningsretten omfatter. 

Blandt de kommuner, som har besvaret spørgsmålene om udnyttelsesgraden, 

ligger udnyttelsesgraden på landsplan på 94, hvilket betyder, 

at kommunerne ud fra en gennemsnitsbetragtning anviser til næsten 

alle de ledige boliger, som de bliver tilbudt. Når man forhandler indenfor 

aftalereglens rammer, tyder dette således på, at kommunerne er gode 

til at sætte et skøn for hvor mange boliger, de har behov for til at løse 

boligsociale opgaver. 5 Kommunerne har et økonomisk incitament hertil, 

idet anvisningsretten modsvares af en pligt til at afholde udgifter til 

lejetab samt kontraktmæssige forpligtelser ved fraflytning. 

Der er dog betydelige regionale forskelle, og det kan derfor ikke udelukkes, 

at der i enkelte områder kan være tale om et underskud af boliger 

til at løse de boligsociale opgaver. Det fremgår således også af undersøgelsen, 

at udnyttelsesgraden i Hovedstadsregionen er på 100. 

4) Vægtet i forhold til antallet af boliger i de enkelte afdelinger. 

5) Den Sociale Ankestyrelses undersøgelse tager udgangspunkt i anvisning af boliger efter den kommunale 

anvisningsret efter almenboliglovens § 59, stk. 1 og 2, hvor der som udgangspunkt er tale 

om akut bolignød. Definitionen af sidstnævnte adskiller sig dog fra Socialministeriets seneste 

præcisering, hvorfor dette omfatter såvel lovbundne som ikke-lovbundne boligsociale opgaver. 


3. Mulig model for lejernes overtagelse af deres 

bolig som ejereller andelsbolig og beskrivelse 

af organisering af blandede ejerformer 


3.1 Indledning 

Ifølge udvalgets kommissorium har udvalget til opgave at forberede en 

reform, der giver beboerne i almene boliger adgang til at overtage deres 

bolig på ejereller andelsbasis. Udvalget skal således beskrive, hvordan 

en sådan ordning kan gennemføres. 

Udvalget har bl.a. overvejet en model, som under nærmere angivne 

betingelser ville give den enkelte lejer en umiddelbar køberet. Modellen 

ville indebære, at lejeren fik krav på at overtage sin bolig, hvis den pågældende 

måtte ønske det, uden at denne ret ville være betinget af godkendelse 

fra boligorganisationen, kommunalbestyrelsen eller andre. 

Efter modellen ville lejeren frit kunne vælge, om den pågældende ville 

overtage sin bolig som ejerbolig eller som andelsbolig. 

Justitsministeriet og Kammeradvokaten har over for udvalget tilkendegivet, 

at man er mest tilbøjelig til at mene, at en ordning, hvor en lejer vil 

have en umiddelbar ret til at overtage sin bolig, vil indebære ekspropriation 

efter grundlovens § 73. Det må således antages, at almene boligorganisationer 

nyder beskyttelse efter denne bestemmelse, og at en lovgivning, 

der skaber pligt for organisationerne til på lejerens begæring at 

sælge en bolig, formentlig vil udgøre et indgreb af ekspropriativ karakter. 

Dette gælder, uanset at ordningen i givet fald indrettes på en måde, 

der indebærer, at organisationen/afdelingen ikke lider noget økonomisk 

tab ved salget. 

Regeringen har tilkendegivet, at den ikke vil fremsætte et lovforslag, der 

indebærer ekspropriation, og udvalget finder derfor ikke anledning til 

at beskrive denne model yderligere. 

I det følgende skitseres i stedet en anden model, hvorefter lejerne kan få 

adgang til at overtage deres bolig. Denne model adskiller sig fra den ovenfor 

omtalte model ved ikke at tillægge den enkelte lejer en umiddelbar 

ret til at overtage sin bolig, men derimod at lade det være op til lejerflertallet 

i den pågældende afdeling, om der skal være adgang for lejerne 

i afdelingen til at købe deres lejligheder, jf. nærmere under afsnit 

3.3.2. Derudover får de enkelte boligorganisationer også mulighed for 

at træffe beslutning om at tillade, at lejerne i organisationens afdelinger 

kan overtage deres boliger. 


3.2 Gældende regler om salg 

Efter § 6, stk. 4, nr. 1, i driftsbekendtgørelsen træffer boligorganisationens 

øverste myndighed beslutning om erhvervelse eller salg af afdelingernes 

ejendomme. I selvejende almene boligorganisationer er øverste 

myndighed et valgt repræsentantskab, jf. § 10, stk. 2, i almenboligloven. 

Ifølge § 11, stk. 1, 1. pkt., består repræsentantskabet af boligorganisationens 

bestyrelse og mindst 1 repræsentant for hver afdeling. Da mindst 

halvdelen af medlemmerne i bestyrelsen skal være beboere, jf. § 33, stk. 

1, 2. pkt., udgør beboerne flertallet i repræsentantskabet. Ved "beboere" 

forstås ud over lejerne lejernes ægtefæller eller hermed sidestillede personer. 

Uanset om boligorganisationen er organiseret som en selvejende 

almen boligorganisation eller er organiseret på anden måde, udgør beboerne 

altid flertallet i øverste myndighed. 

Efter § 27, stk. 1, 1. pkt., i almenboligloven skal afhændelse af en almen 

boligorganisations ejendom godkendes af kommunalbestyrelsen. Hvis 

ejendommen omfatter boliger, skal afhændelse tillige godkendes af Erhvervs- 

og Boligstyrelsen, medmindre afhændelse sker inden for samme 

organisation eller til en anden almen boligorganisation, jf. § 27, stk. 2. 

Afhændelse skal efter § 27, stk. 3, ske på baggrund af en vurdering, hvor 

ejendommens tilstand og prisforholdene på overdragelsestidspunktet 

lægges til grund. I øvrigt foretages vurderingen efter reglerne i lov om 

vurdering af landets faste ejendomme. 

Erhvervs- og Boligstyrelsens praksis i relation til at godkende salg af (bolig)ejendomme 

er restriktiv. Efter praksis gives der således kun tilladelse 

til salg, hvis der foreligger særlige grunde. Begrundelsen herfor er de 

almene boligorganisationers hovedformål, som er at opføre, udleje, 

administrere, vedligeholde og modernisere almene boliger, og den offentlige 

støtte, som gives til denne bestemte boligtype ud fra den forudsætning, 

at ejendommene som udgangspunkt forbliver i alment regi. 

Styrelsen godkender normalt kun salg, hvis der er udlejningsvanskeligheder, 

således at der opstår underskud i den pågældende afdeling. Det 

vil være en forudsætning, at andre løsninger, f.eks. omdannelse til en 

anden boligtype, er overvejet og fundet udsigtsløse. 

Styrelsen godkender som altovervejende hovedregel kun salg af almene 

ejendomme som udlejningsejendomme. I helt særlige situationer kan 

der dog også godkendes salg som ejerboliger. 


Som det fremgår af ovenstående, giver de gældende regler ikke boligorganisationerne 

ved organisationernes øverste myndighed en generel 

adgang til at sælge boligerne til lejerne, hvis lejerne skulle være interesseret 

heri. 

3.3 En mulig model for lejernes overtagelse af deres bolig 

3.3.1 Kort beskrivelse af den mulige model 

Ved modellen tillægges afdelingsmødet kompetence til at beslutte, om 

lejerne i afdelingen skal have ret til at købe deres bolig. Træffer afdelingsmødet 

beslutning om, at lejerne skal kunne købe deres bolig, får 

boligorganisationen således pligt til at sælge boligerne til de interesserede 

lejere. Den enkelte lejer kan vælge, om lejeren vil købe eller blive 

boende som lejer. Hvis lejeren vælger at købe sin bolig, kan lejeren selv 

bestemme, om lejeren vil købe boligen som ejerbolig eller som andelsbolig. 

Boligorganisationens øverste myndighed tillægges den samme kompetence 

til at beslutte, at lejerne skal have ret til at købe deres bolig. 

Salg skal ske til markedsprisen, hvad enten der sælges som ejerbolig eller 

som andelsbolig. Markedsprisen fastsættes af 2 valuarer. 

Salgsindtægten anvendes til at dække nærmere bestemte udgifter og 

forholdsmæssig indfrielse af lån i ejendommen. Et eventuelt overskydende 

provenu deponeres i Nybyggerifonden (en del af Landsbyggefonden) 

bortset fra en mindre del, som overføres til den fælles ejendom 

(den almene afdeling samt ejerlejlighederne og andelsboligerne). Udgangspunktet 

er, at midlerne i Nybyggerifonden skal anvendes til nybyggeri. 

Boligorganisationen får i en længerevarende periode efter salget 

krav på at få tilbageført midler fra det indbetalte provenu til anvendelse 

i forbindelse med nybyggeri i boligorganisationen, hvis der foreligger 

kommunalt tilsagn. Organisationen vil endvidere have krav på at få tilbageført 

midler til afholdelse af andre udgifter, idet der skal være tale 

om anvendelse, som ligger inden for dispositionsfondens anvendelsesområde. 


Den nærmere beskrivelse af modellen følger nedenfor under afsnit 

3.3.2-3.3.10. 


3.3.2 Hvordan får lejerne adgang til at overtage deres bolig 

Ved modellen, som forudsætter en række lovændringer, tillægges afdelingsmødet, 

dvs. lejerne i afdelingen, kompetence til ved en flertalsafgørelse 

at beslutte, om den enkelte lejer i afdelingen skal have ret til 

under nogle nærmere fastsatte betingelser at overtage sin bolig enten 

som ejerbolig eller som andelsbolig. Der fastsættes regler om processen 

omkring det enkelte salg, om prisen og om anvendelse af salgsindtægten 

m.v. Afdelingsmødet kan således træffe sin beslutning på grundlag 

af en vurdering af disse (kendte) vilkår. 

Det følger af modellen, at hvis afdelingsmødet beslutter, at lejerne i 

afdelingen skal have ret til at overtage deres bolig, kan den enkelte lejer 

i afdelingen vælge, om den pågældende vil overtage sin bolig, og lejeren 

kan endvidere vælge, om boligen skal overtages som ejerbolig eller som 

andelsbolig. 

En afdelingsbeslutning om at give afdelingens lejere ret til at overtage 

deres bolig vil således gælde for alle lejerne, men det er op til den enkelte 

lejer at afgøre, om lejeren vil benytte sig af retten. Den enkelte lejer 

vil dermed frit kunne vælge, om han eller hun vil benytte sig af retten 

på det tidspunkt, hvor afdelingsbeslutningen træffes, på et senere tidspunkt 

eller slet ikke. 

En afdelingsbeslutning om at give lejerne den pågældende ret vil efter 

modellen ikke kunne ændres. Hvis en afstemning får et negativt udfald, 

vil forslaget derimod kunne sættes til afstemning igen på et senere tidspunkt. 

Det er som nævnt ovenfor boligorganisationens øverste myndighed, der 

efter de gældende regler har kompetencen til – under nogle nærmere 

fastsatte betingelser, herunder godkendelse fra kommunalbestyrelsen 

og eventuelt fra Erhvervs- og Boligstyrelsen – at beslutte salg af afdelingernes 

ejendomme, men der er ikke tale om, at boligorganisationen har 

en generel adgang til at beslutte at sælge afdelingernes ejendomme – 

hverken til lejerne eller til andre. 

Ved den omhandlede model tillægges afdelingsmødet således en ny 

kompetence. Der er tale om en kompetence for afdelingen til at beslutte, 

at man for fremtiden vil være underlagt den nye ordning, hvorefter 

lejerne har adgang til at købe deres egen bolig. Afdelingsmødets beslutning 

om at give lejerne i afdelingen retten til at overtage deres bolig vil 


ikke skulle godkendes – hverken af andre organer i boligorganisationen, 

kommunalbestyrelsen eller Erhvervs- og Boligstyrelsen. 

Efter de gældende regler har boligorganisationens øverste myndighed 

kompetence til i visse tilfælde at beslutte salg af afdelingernes ejendomme. 

Denne kompetence udvides, således at øverste myndighed også får 

mulighed for at beslutte, at lejerne skal kunne købe deres bolig. 

3.3.3 Hvem kan overtage de almene boliger 

Det er lejerne i de afdelinger, hvor der er flertal for at give lejerne den 

omhandlede ret, der efter modellen får mulighed for at købe deres 

bolig. Hertil kommer lejerne i de boligorganisationer, hvor øverste 

myndighed har besluttet at give lejerne denne mulighed. Retten til at 

købe vedrører alene den pågældende lejers bolig, og lejeren er den person, 

som har lejekontrakten vedrørende det pågældende lejemål. 

Som det fremgår af afsnit 1.2, har udvalget valgt at afgrænse beskrivelsen 

og analysen af en reform til kun at omfatte almene familieboliger og 

dermed ikke ungdoms- og ældreboliger. Den skitserede model omfatter 

således kun almene familieboliger. 

Lejerens ret til at købe vil indtræde ved lejeaftalens indgåelse og bortfalde 

ved lejeaftalens opsigelse. Lejeren vil kunne melde sig som køber 

på et hvilket som helst tidspunkt i løbet af denne periode. 

Det følger af modellen, at når en lejer flytter, skal der ske genudlejning 

efter de gældende regler – det vil sige udlejning efter boligorganisationens 

venteliste eller efter kommunal anvisning. Den nye lejer får herefter 

samme ret til at købe som den fraflyttede lejer. 

De lejligheder, som måtte stå ledige ved ordningens ikrafttræden, vil ligeledes 

blive genudlejet efter de gældende regler, hvorefter den nye lejer – 

hvis det besluttes, at lejerne i afdelingen skal have adgang til at overtage 

deres bolig – vil opnå ret til at købe lejligheden. 

Også det almene byggeri skal bidrage til at løse boligsociale opgaver. Det 

foreslås at indsætte en begrænsning i ordningen, således at den kun 

kommer til at gælde for byggeri, der har fungeret som alment byggeri i 

10 år. Hermed sikres det, at den offentlige støtte til almene boliger 

udnyttes efter sit boligsociale formål. Endvidere vil risikoen for, at et 

salg giver underskud, blive mindre, da belåningen i forbindelse med 


opførelsen af byggeriet falder med tiden. Ulempen ved en sådan ordning 

er, at en del lejere vil blive afskåret fra at benytte den nye ordning. 

For så vidt angår det fremtidige byggeri (byggeri med tilsagn efter reformens 

ikrafttræden) gøres det til en betingelse for den offentlige støtte, 

at lejerne opnår en umiddelbar køberet efter 10 år. Dermed vil lejernes 

mulighed for at købe deres bolig hverken bero på en afdelingsbeslutning 

eller en beslutning i øverste myndighed. 

3.3.4 Salg som ejerbolig 

Hvis den enkelte lejer får mulighed for og vælger at blive ejer, bliver lejeren 

enten ejer af en selvstændig ejendom (her i betydningen ejendom 

med eget matrikelnummer), f.eks. et rækkehus, eller af en ejerlejlighed 

(som også er en selvstændig ejendom, men uden eget matrikelnummer). 

Udgangspunktet er, at der sker udstykning fra den almene ejendom, 

således at en lejer, der køber, bliver ejer af en selvstændig ejendom. Det 

er imidlertid ikke alle ejendomme, som rent faktisk kan udstykkes, og 

der må derfor ske en ejerlejlighedsopdeling af de ejendomme, som ikke 

kan udstykkes. Lejerne i disse ejendomme vil herefter blive ejerlejlighedsejere. 

Om der kan ske udstykning eller ej beror på de fysiske forhold (f.eks. 

om der er tale om en rækkehusbebyggelse eller en etageejendom). 

Hvis udstykning er mulig, ligger det i modellen, at boligorganisationen 

skal forestå udstykningen af de boliger, som lejerne vil købe. Ved boligorganisationen 

forstås i denne sammenhæng boligorganisationens administration, 

som også efter den gældende ordning forestår det praktiske 

arbejde med driften af afdelingerne, f.eks. indgåelse af lejekontrakter, 

varetagelse af kontakten til myndigheder og håndværkere. Administrationen 

udfører dette arbejde på organisationsbestyrelsens vegne, 

idet det er organisationsbestyrelsen, der er ansvarlig for, at driften sker 

i overensstemmelse med de gældende regler. 

Der behøver ikke at ske udstykning af afdelingens ejendom i sin helhed, 

når den første lejer melder sig som køber, idet udstykningen kan ske successivt 

i takt med, at lejerne melder sig som købere. 

Hvis udstykning ikke er mulig, opdeles ejendommen som nævnt i ejerlejligheder. 

Ejendommen opdeles på en sådan måde, at hver bolig bliver 

en selvstændig ejerlejlighed – det vil sige, at en ejendom med 50 boliger 


opdeles i 50 ejerlejligheder. Det er også boligorganisationen, som skal 

forestå ejerlejlighedsopdelingerne. 

Det vil ikke altid være nødvendigt at opdele hele afdelingen i ejerlejligheder. 

Hvis afdelingen f.eks. består af blokke med selvstændige matrikelnumre, 

der ikke er samnoteret i matriklen, vil boligorganisationen 

kunne nøjes med at opdele den ene blok, hvis alle de lejere, som vil 

overtage deres bolig, bor i denne blok. Hvis blokkene ligger på samme 

matrikelnummer, kan der foretages udmatrikulering af den ene blok, 

som herefter opdeles i ejerlejligheder. 

Udgifter, som knytter sig til det konkrete salg, f.eks. udstykningsudgifter, 

vil efter modellen skulle betales af boligorganisationen (af boligorganisationens 

dispositionsfond) som et udlæg for afdelingen. Når boligen 

er solgt, skal afdelingen – af salgsindtægten – betale det beløb, som 

boligorganisationen har lagt ud, jf. nedenfor under afsnit 3.3.9. 

Ved ejerlejlighedsopdeling vil afdelingen efter modellen skulle optage et 

lån i Landsbyggefonden til dækning af udgifterne til opdelingen. 

Afdelingen vil hæfte for lånet og vil skulle tilbagebetale en forholdsmæssig 

del af lånet efter hvert salg. Hvis der f.eks. er 25 lejligheder, til- 


agebetales 1/25 ved hvert salg. Landsbyggefonden vil kun have krav på 

tilbagebetaling af lånet i det omfang, der sker salg, som giver mulighed 

for tilbagebetaling. Der henvises til afsnit 3.3.9. 

Boligorganisationen sørger også for vurderingen af boligerne, jf. nedenfor 

under afsnit 3.3.8. 

Som det fremgår, vil boligorganisationen således have pligt til at medvirke 

til salget. Kommunalbestyrelsen, som er tilsynsmyndighed med de 

almene boligorganisationer, vil skulle påse, at boligorganisationen opfylder 

sin pligt hertil. 

Det følger af modellen, at når en lejer har købt sin bolig, vil denne kunne 

disponere over boligen på samme måde som andre ejere. Det vil sige, 

at den nye ejer bl.a. vil kunne udleje boligen, ligesom han vil kunne 

videresælge den på almindelig vis. De solgte boliger skifter således status 

fra almene boliger til ejerboliger i forbindelse med førstegangssalget 

og bevarer deres nye status fremover. 

De lejere, som ikke ønsker at være ejere, bliver boende i afdelingen som 

almene lejere. 

3.3.5 Salg som andelsbolig 

De lejere, som får mulighed for at overtage deres bolig, og som ønsker 

at blive andelshavere, vil skulle stifte en andelsboligforening, som herefter 

køber de boliger, hvor de pågældende lejere bor, idet det er andelsboligforeningen, 

der skal stå som ejer af foreningens ejendom. Da andelsboligformen 

er en kollektiv boligform, der bygger på et fællesskab 

mellem andelshaverne, forudsætter boligformen et vist minimum af 

deltagere. Andelsboligloven gælder således kun for andelsboligforeninger 

med mindst 3 lejligheder, og udvalget har derfor fundet det hensigtsmæssigt, 

at der skal melde sig mindst 3 lejere, førend der kan etableres 

en andelsboligforening. Dette indebærer, at en lejer, der ønsker at 

købe sin bolig som andelsbolig, kun vil få mulighed herfor, hvis der er 

mindst 2 andre lejere, der også vil være andelshavere. De enkelte andelshavere 

køber hver et andelsbevis, hvortil der er knyttet en brugsret. 

Hvis ejendommen kan udstykkes, udstykkes de pågældende boliger i 

selvstændige ejendomme, som købes af andelsboligforeningen. Andelsboligforeningen 

kommer herefter til at bestå af et antal selvstændige 

ejendomme. 


Hvis det derimod ikke er muligt at udstykke ejendommen, opdeles den 

i ejerlejligheder, og andelsboligforeningen vil skulle købe de pågældende 

ejerlejligheder. I denne situation kommer andelsboligforeningen til 

at bestå af et antal ejerlejligheder. 

Det kan dog også forekomme, at en almen afdeling består af både rækkehuse 

og etageejendomme. I så fald kan andelsboligforeningen komme 

til at bestå af såvel selvstændige ejendomme som ejerlejligheder. 

Også her vil boligorganisationen skulle sørge for udstykningen/ejerlejlighedsopdelingen 

m.v., og udgifterne hertil forudsættes betalt på samme 

måde som ved salg som ejerboliger. 

Når der efterfølgende melder sig flere lejere, som vil være andelshavere, 

vil andelsboligforeningen skulle optage disse lejere i foreningen, idet det 

gøres til et vilkår ved etableringen af andelsboligforeningen, at den 

optager nye medlemmer i takt med, at flere lejere melder sig. 

En andelshaver, som har overtaget sin bolig på denne måde, vil ligesom 

andre andelshavere kunne videresælge sit andelsbevis. Det forudsættes, 

at denne type andelsboliger undtages fra andelsboliglovens regler om 

maksimalpriser. Andelsboligen bevarer sin status som andelsbolig, og 

en andelshaver vil dermed ikke kunne videresælge boligen som ejerbolig, 

selv om boligen rent faktisk måtte være en ejerlejlighed. 

De lejere, som ikke vil være andelshavere, bliver – ligesom de lejere, der 

ikke vil være ejere – boende i afdelingen som almene lejere. 

3.3.6 Prisen – ejerboliger 

Ved salg af afdelingens boliger som ejerboliger vil prisen skulle fastsættes 

som markedsprisen. Markedsprisen er den pris, som køberen må 

formodes at kunne videresælge boligen til umiddelbart efter købet, og 

dermed den pris, som tilsvarende ejerboliger i området handles til. 

Markedsprisen beror ikke blot på boligens størrelse, alder, beliggenhed m.v., 

men også på det forhold, at der er tale om boliger, som måske i lang tid 

fremover vil ligge i et kvarter hovedsageligt bestående af alment byggeri. 

Det vurderes ikke at være muligt at fastsætte markedsprisen beregningsmæssigt, 

hvorfor der må foretages individuelle vurderinger ved 

hvert salg, jf. under afsnit 3.3.8. 


Overtagelsen sker til markedsprisen opgjort uden hensyntagen til handelsomkostninger 

m.v. Køberen betaler herudover sædvanlige handelsomkostninger. 

3.3.7 Prisen – andelsboliger 

Efter de gældende regler i andelsboligloven er der maksimalpriser ved 

salg af andelsboliger. Prisen på andelsboliger tager udgangspunkt i 

ejendommens værdi som udlejningsejendom. 1 Via koblingen til prisen 

på private udlejningsejendomme afspejler prisfastsættelsen på andelsboliger 

således et marked, hvor lejen er reguleret. Tilsvarende ved etablering 

af andelsboligforeninger i eksisterende udlejningsejendomme 

efter lejelovens regler om tilbudspligt kan foreningen overtage ejendommen 

til den pris, som ejeren kan få ved salg af ejendommen som 

udlejningsejendom. 

Det indebærer, at prisen på andelsboliger i kraft af huslejereguleringen 

typisk ligger væsentligt lavere end markedsprisen. Det eksisterende 

andelsboligmarked er således karakteriseret ved en stivnet prisstruktur, 

der ikke nødvendigvis sikrer en sammenhæng mellem pris og kvalitet. 

Det vurderes at være uhensigtsmæssigt, at prisen på almene boliger, der 

sælges som andelsboliger, tager udgangspunkt i ejendommens værdi 

som udlejningsejendom. Det skyldes for det første, at en forøgelse af 

antallet af prisregulerede andelsboliger vil medføre en yderligere cementering 

af skævheder på boligmarkedet. For det andet vil provenuet pr. 

solgt bolig blive forholdsvis beskedent, idet prisen vil være væsentligt 

lavere end andelsboligernes markedspris. 2 For det tredje kan der blive et 

betydeligt omfang af salg, der sker med tab. 

Prisen ved salg af almene boliger til lejerne som andelsboliger fastsættes 

derfor som andelsboligernes markedspris. Herved forstås de priser, der 

vil kunne opnås ved salg af boligerne på et frit marked. Dette gælder 

både ved det første køb og ved eventuelle efterfølgende køb som følge af 

optagelse af nye medlemmer i andelsboligforeningen. 

1) Der er dog også mulighed for at fastsætte maksimalprisen med udgangspunkt i ejendommens 

anskaffelsessum. 

2) Efterspørgslen ved mulighed for køb af almene boliger som andelsboliger efter gældende prisfastsættelse 

er beregnet i bilag 2. 


Der lægges dermed i prisfastsættelsen op til ikke at forskelsbehandle 

køberne afhængigt af, om de ønsker at overtage deres bolig som ejereller 

andelsbolig. Hvis de gældende regler om prisfastsættelsen også skulle 

anvendes for almene boliger, der overtages som andelsboliger, ville 

det indebære, at prisen på boligen kun ville blive halvt så stor, som hvis 

boligen overtages som ejerbolig. Dermed ville der ikke være tale om et 

reelt valg mellem ejerog andelsboliger. 

Det forudsættes i den forbindelse, at almene boliger, der sælges som 

andelsboliger, undtages fra andelsboliglovens regler om maksimalpriser. 

Priserne ved andelshavernes videresalg af andelsboligerne vil dermed 

være rent markedsbestemte. Købere af almene boliger som andelsboliger 

påtager sig dermed samme konjunkturbestemte risiko som købere 

af ejerboliger. 

Ligesom ved salg som ejerboliger fastsættes prisen ved konkrete vurderinger 

af boligerne, jf. under afsnit 3.3.8. Dette gælder både ved det 

første køb og ved eventuelle efterfølgende køb. 

3.3.8 Fastsættelse af salgsprisen 

Hvad enten der er tale om salg direkte til en lejer eller til en andelsboligforening, 

vil markedsprisen skulle fastsættes af 2 valuarer i fællesskab. 

Lejeren (i andelsboligsituationen de interesserede lejere i fællesskab) og 

boligorganisationen vælger hver sin valuar. 

Som udgangspunkt vil alle prisfastsættelser skulle ske på denne måde, 

men det kan overvejes, om det er muligt at indføre en ordning, hvorefter 

vurderingen i visse tilfælde, f.eks. ved salg af ens boliger, der tidsmæssigt 

ligger tæt på hinanden, kan undlades. 

Valuarernes fastsættelse af prisen vil kunne indbringes for domstolene 

af begge parter. Indbringelsen vil skulle ske senest 4 uger efter, at resultatet 

af vurderingen er meddelt lejeren. 

Udgifterne til valuarvurderingen afholdes af boligorganisationen som 

et udlæg for afdelingen. Når boligen er solgt, betaler afdelingen – af 

salgsindtægten – det beløb, som boligorganisationen har lagt ud. Der 

henvises til afsnit 3.3.9. 

Med henblik på at sikre at der ikke afholdes unødvendige udgifter til 

valuarvurderinger, vil en interesseret lejer, som efter vurderingen be- 


slutter sig for alligevel ikke at købe, skulle betale en andel af valuarudgiften. 

Afdelingen afholder den resterende del af udgiften og låner 

beløbet i Landsbyggefonden, således at boligorganisationen får dækket 

sit udlæg. Der henvises til afsnit 3.3.9. 

3.3.9 Anvendelse af salgsindtægten 

Indtægten fra det konkrete salg anvendes først og fremmest til forholdsmæssig 

indfrielse af de lån, som hviler på ejendommen, herunder 

til tilbagebetaling af beboerindskuddet, og til dækning af de omkostninger, 

som afdelingen har haft i forbindelse med salget, herunder 

udgifter til udstykning og valuarudgifter. Ved salg af ejerlejligheder tilbagebetales 

en forholdsmæssig del af det lån, som er optaget i Landsbyggefonden 

til dækning af udgiften til ejerlejlighedsopdelingen. 

Lån 

Der kan være tale om følgende lån, som skal indfries forholdsmæssigt 

(alle afdelinger har ikke nødvendigvis alle de nævnte slags lån): Realkreditlån 

(til opførelsen og efterfølgende forbedringer), grundkapitallån, 

byggeskadelån og driftsstøttelån. 

Udstykning 

For hver ejendom, der udstykkes, betales en afgift til staten på 5.000 kr. 

Herudover betales et gebyr på 1.820 kr. til Kort- og Matrikelstyrelsen pr. 

udstykket ejendom. I København og på Frederiksberg betales gebyret dog 

til kommunen. Hertil kommer udgifter til landinspektør. Det er ikke muligt 

at angive den præcise størrelse af denne udgift, men den anslås at 

ligge på ca. 12.000 kr. pr. ejendom. 

Som anført under afsnit 3.3.4 betales udstykningsudgifterne i første omgang 

af boligorganisationen. Når den konkrete bolig er solgt, bruges en 

del af salgsindtægten til at dække dette beløb. 


Ejerlejlighedsopdeling 

Ved ejerlejlighedsopdeling er der udgifter til landinspektør. Her anslås 

udgiften at være noget lavere – ca. 4.000 kr. pr. ejerlejlighed. 

Afdelingen optager et lån i Landsbyggefonden til afholdelse af disse udgifter. 

Efter hvert salg tilbagebetaler afdelingen en forholdsmæssig del af 

lånet. Hvis et salg ikke medfører en salgsindtægt, der er stor nok til den 

forholdsmæssige betaling, sker der først tilbagebetaling efter det første 

salg derefter, hvor overskuddet er tilstrækkeligt stort til den forholdsmæssige 

betaling. Ordningen tilrettelægges på en sådan måde, at Landsbyggefonden 

kun får krav på tilbagebetaling af lånet i det omfang, der 

sker salg, der giver mulighed for tilbagebetaling. 

Valuarvurdering 

Det er vanskeligt at skønne over størrelsen af valuarudgifterne, men de 

skønnes at komme til at ligge på i alt ca. 30.000 kr. pr. bolig (15.000 kr. 

pr. valuar). Udgifterne vil dog formentlig kunne nedbringes, f.eks. ved 

at sende opgaven i udbud. 

Udgiften vil skulle dækkes af den konkrete salgsindtægt på samme måde 

som udgifterne til udstykning. 

I den situation, hvor afdelingen har optaget et lån i Landsbyggefonden 

til dækning af afdelingens udgifter til en vurdering, som ikke resulterer 

i et salg, vil lånet skulle tilbagebetales ved det førstkommende salg, som 

giver mulighed herfor. 

Optagelse af lån i Landsbyggefonden 

Rækker indtægten ikke både til den forholdsmæssige indfrielse af lån, 

herunder tilbagebetaling af beboerindskuddet, og til dækning af de omkostninger, 

som afdelingen har haft i forbindelse med salget, vil afdelingen 

skulle optage et lån i Landsbyggefonden. Der optages et samlet 

lån til dækning af disse udgifter. Lånet skal ikke dække udgiften til ejerlejlighedsopdeling, 

idet der som nævnt altid optages et særskilt lån i 

Landsbyggefonden til dækning af denne udgift. 

Lånene vil skulle tilbagebetales ved førstkommende salg, hvor tilbagebetaling 

er mulig. Lånet vedr. valuarvurderingen (vedr. ikke-gennemførte 

salg) tilbagebetales før det samlede lån vedr. uindfriede lån og omkostninger. 

Det lån, som vedrører ejerlejlighedsopdelingen indfries til 

sidst. 


Nettoprovenu 

Først efter forholdsmæssig indfrielse m.v. ved den konkrete handel og 

tilbagebetaling af eventuelt tidligere optaget lån i Landsbyggefonden til 

finansiering af salg bliver der tale om et nettoprovenu. 

Det forudsættes, at dette overskud overføres til Nybyggerifonden. Fonden, 

som er en del af Landsbyggefonden, blev oprettet i 1999. Fonden har 

til formål at yde ydelsesstøtte til etablering af almene boliger (efter de på 

udbetalingstidspunktet gældende regler). Fonden omfatter kun det nyere 

byggeri (byggeri, hvortil der er meddelt støttetilsagn efter den 31. december 

1998) og får sine midler via indbetalinger fra de enkelte afdelinger. 

Der bliver tale om en deponeringsordning, hvorefter boligorganisationen 

vil skulle deponere nettoprovenuet i fonden. Boligorganisationen 

får herefter i en længerevarende periode efter salget krav på at få tilbageført 

midler fra det indbetalte provenu til anvendelse i forbindelse med 

boligorganisationens etablering og finansiering af nyt byggeri. Det er 

en forudsætning for udnyttelse af tilbageføringsretten, at der foreligger 

kommunalt tilsagn. Organisationens tilgodehavende i fonden nedskrives 

med tilsagnet. Udnyttes retten ikke inden for perioden, vil boligorganisationens 

tilgodehavende blive nedskrevet med hele det deponerede 

beløb. Deponeringen og den tilknyttede tilbageføringsret indebærer, 

at den enkelte boligorganisation – såfremt den offentlige støtte skulle 

bortfalde for fremtiden – inden for den angivne periode fortsat vil have 

krav på at få tilbageført midler fra fonden til finansiering af nyt byggeri. 

Som nævnt skal de deponerede beløb anvendes til nybyggeri. Boligorganisationen 

vil dog endvidere efter ansøgning have krav på at få tilbageført 

midler til de samme formål, som gælder for boligorganisationens 

dispositionsfond, f.eks. til tilskud til dækning af tab ved driften af 

boligorganisationens afdelinger og udlån til renovering af afdelingerne. 

Der vil skulle fastsættes nærmere retningslinjer om tilbageføring af disse 

midler. Af retningslinjerne vil komme til at fremgå, at tilbageføring skal 

ske, hvis Nybyggerifonden på grundlag af en samlet vurdering af de forhold, 

som ligger til grund for boligorganisationens ansøgning om tilbageføring, 

finder, at de ansøgte midler er rimelige og nødvendige med 

henblik på at forbedre den pågældende afdelings situation, ligesom det 

gøres til en betingelse for tilbageføringen, at aktiviteterne ikke kan finansieres 

på anden måde, der er sædvanlig inden for sektoren. 


Som det fremgår af afsnit 3.5 om organisering af blandede ejendomme, 

indebærer den beskrevne model for lejernes overtagelse, at en almen 

ejendom, som ikke kan udstykkes, vil skulle opdeles i ejerlejligheder. En 

sådan ejerlejlighedsejendom kan herefter komme til at bestå af 3 forskellige 

beboergrupper: de enkelte ejerlejlighedsejere, andelshaverne og 

de resterende almene lejere. Ejerforeningen bliver det centrale organ for 

dette fællesskab. Arbejder vedr. ejendommens fællesanliggender, f.eks. 

facader, tag, opgange, tekniske installationer og udenomsarealer, vil skulle 

besluttes af fællesskabet og finansieres af alle beboerne i ejendommen. 

Dette forhold indebærer risiko for, at det kan blive administrativt 

tungt at drive en sådan ejerforening, og bl.a. som kompensation herfor 

etableres en ordning, hvorefter den samlede ejendom, jf. nærmere 

under afsnittene 3.5.1 og 3.5.2, får andel i provenuet. Dette sker ved, at 

der oprettes en ejerforeningsfond, hvortil der overføres 5 pct. af nettoprovenuet. 

Beløbet kan anvendes til dækning af øgede udgifter til administration 

og til vedligeholdelses- og forbedringsprojekter, som er fælles 

for hele ejendommen. Dermed øges den fælles forståelse for at igangsætte 

nødvendige og hensigtsmæssige arbejder på den fælles ejendom. 

Beboerne forudsættes derfor at blive mere motiverede for at stemme for 

igangsætning af udgiftskrævende arbejder på ejendommen. Ordningen 

vurderes således at kunne få en gavnlig virkning for de pågældende 

ejendommes tilstand. 

3.3.10 Salg med tab 

Det kan forekomme, f.eks. ved overbelånte ejendomme, at et konkret 

salg vil medføre tab for afdelingen. Herved forstås, at salgsindtægten 

ikke er tilstrækkelig til at dække både den forholdsmæssige indfrielse af 

lånene, herunder tilbagebetaling af beboerindskuddet, og de udgifter, 

som direkte relaterer sig til det konkrete salg (og ved ejerlejlighedsopdeling 

en forholdsmæssig del af udgiften til opdelingen). 

Ved sådanne salg vil afdelingen som nævnt skulle optage lån i Landsbyggefonden, 

og lånet tilbagebetales ved de efterfølgende salg, hvis salgsindtægten 

rækker hertil. 

3.3.11 Konsekvenser af salget for stat, kommuner og de almene fonde 

Bortfald af støtten 

Ved frasalg bortfalder den løbende offentlige støtte – det vil sige den del 

af støtten, som vedrører de frasolgte boliger. Også Landsbyggefondens 

støtte bortfalder. 


Konsekvenser af salget for staten 

Som nævnt bortfalder den løbende offentlige støtte for de frasolgte 

boliger. Dette betyder, at statens udgifter til ydelsesstøtte og anden 

løbende støtte falder i takt med, at boligerne bliver solgt. 

Der sker forholdsmæssig indfrielse af de ydede lån. 

Herudover vil statens udgifter til individuel boligstøtte også falde. 

Konsekvenser af salget for kommunerne 

At lejerne får en køberet som beskrevet under afsnit 3.3.2 indebærer, at 

kommunalbestyrelsen mister den kompetence, som den har i dag til at godkende 

salg af almene ejendomme, jf. under afsnit 2.4.11. Kommunalbestyrelsen 

vil således ikke kunne modsætte sig salget af de almene boliger. 

Mængden af boliger, som kommunalbestyrelsen råder over til den boligsociale 

anvisning, vil som konsekvens heraf reduceres i større eller 

mindre omfang. 

Der sker forholdsmæssig indfrielse af grundkapitallån og driftsstøttelån. 

Derimod sker der ingen tilbagebetaling af eventuel anden form for kommunal 

støtte ydet i form af tilskud. 

Herudover vil kommunernes udgifter til individuel boligstøtte falde. 

Konsekvenser af salget for Landsbyggefonden og boligorganisationernes 

dispositionsfond 

Der skal ikke længere ske indbetaling til Landsbyggefonden og boligorganisationernes 

dispositionsfond for de frasolgte boliger. 

Konsekvenser af salget for Nybyggerifonden 

Ordningen bevirker, at der kommer flere midler i Nybyggerifonden. 

Midlerne vil dog i en længerevarende periode være "øremærket" til 

nybyggeri i de organisationer, hvor der er sket salg. 

3.3.12 Vurdering af modellen i forhold til grundlovens § 73 

Justitsministeriet og Kammeradvokaten har om forholdet mellem den 

beskrevne model og grundlovens § 73 udtalt følgende: 


Modellen vil bl.a. kunne indebære, at der skal indføres en regulering, 

hvorefter tilsagn om fremtidigt byggeri, der gives til boligorganisationer, 

herunder eksisterende organisationer, gøres betinget af, at den afdeling, 

som nybyggeriet hører under, underlægger sig den omtalte ordning 

med muligheden for salg af lejligheder til lejere og i visse tilfælde 

andre interesserede. 

Det er Justitsministeriets og Kammeradvokatens opfattelse, at en sådan 

regulering, der vedrører tilsagn om fremtidigt byggeri, kan gennemføres, 

uden at dette vil udgøre indgreb af ekspropriativ karakter. 

Spørgsmålet er herefter, hvorledes den del af den foreslåede model, der 

indebærer, at den enkelte afdeling i en boligorganisation skal kunne 

beslutte at lade eksisterende almene boliger være omfattet af ordningen 

med mulighed for salg af lejligheder, skal bedømmes i forhold til 

grundlovens § 73. 

Efter Justitsministeriets og Kammeradvokatens opfattelse vil en sådan 

ordning ikke kunne indebære indgreb af ekspropriativ karakter i forhold 

til afdelingerne inden for en boligorganisation, allerede fordi det 

vil være op til den enkelte afdeling selv at beslutte, om man vil være 

omfattet af ordningen med mulighed for salg af lejligheder. 

Om spørgsmålet om, hvorvidt ordningen vil kunne udgøre ekspropriation 

over for boligorganisationerne, bemærkes følgende: 

Det er den enkelte afdeling, der har skøde på ejendommen, mens det 

efter de gældende regler er boligorganisationen, der har kompetence til 

at træffe beslutning om salg af en ejendom. Et salg kræver dog godkendelse 

fra kommunalbestyrelsen og i visse tilfælde Erhvervs- og Boligstyrelsen. 

Det er ikke muligt at sælge enkelte lejligheder. 

Ved et eventuelt salg vil et positivt salgsprovenu efter de gældende regler 

som udgangspunkt tilgå boligorganisationens dispositionsfond, hvis 

midler organisationen kan anvende til nybyggeri, vedligeholdelse m.v. 

Organisationen skal dog indbetale et nærmere beregnet engangsbeløb 

til Landsbyggefonden som kompensation for, at Landsbyggefonden mister 

andel i fremtidige lejeindtægter ved et salg. Den enkelte afdeling har 

ikke selv en dispositionsfond. 


Det følger af almenboliglovens § 23, at økonomi- og erhvervsministeren 

kan give organisationen pålæg om at anvende dispositionsfondens 

midler til de nævnte formål, og at ministeren ved organisationens manglende 

overholdelse af et sådant pålæg kan forlange, at midlerne overføres 

til en konto i Landsbyggefonden. 

Den foreslåede model indebærer, at den enkelte afdeling får kompetence 

til at beslutte, at afdelingen skal være omfattet af ordningen med salg 

af lejligheder til beboere m.v. Hvis en afdeling har truffet en sådan 

beslutning, vil efterfølgende salg af lejligheder skulle ske til en pris, som 

svarer til markedsprisen. 

Boligorganisationen skal efter modellen afholde visse udgifter forbundet 

med salg af lejligheder, men således at den pågældende afdeling efterfølgende 

skal betale et beløb til organisationen, der svarer til de afholdte 

udgifter. 

Salgssummen skal efter forslaget anvendes til forholdsmæssig indfrielse 

af pantegælden m.v. Hvis salgsprovenuet er positivt, skal overskuddet 

indbetales til Nybyggerifonden. 

Boligorganisationen vil efter den beskrevne model i en længerevarende 

periode efter salget have krav på at få tilbageført midler fra det indbetalte 

provenu til anvendelse i forbindelse med nybyggeri, forudsat at der 

foreligger kommunalt tilsagn. 

Endvidere vil boligorganisationen have krav på fra Nybyggerifonden at 

få tilbageført midler fra det indbetalte provenu, i det omfang midlerne 

skal anvendes til afholdelse af andre udgifter, der falder inden for de formål, 

som midler i organisationens dispositionsfond kan anvendes til. 

I modellen forudsættes det, at der skal fastsættes nærmere retningslinjer 

herom. I disse retningslinjer vil det skulle fastsættes, at tilbageføring skal 

ske, hvis Nybyggerifonden på grundlag af en samlet vurdering af de forhold, 

der ligger til grund for ansøgningen om at få tilbageført midler, 

finder, at de udgifter, som de ansøgte midler skal anvendes til, er rimelige 

og nødvendige med henblik på at forbedre den pågældende afdelings 

situation, og at udgifterne ikke kan finansieres på anden måde, der 

er sædvanlig inden for sektoren. 

Til støtte for, at modellen vil kunne indebære ekspropriation i forhold 

til de pågældende boligorganisationer, kan det navnlig anføres, at kom- 


petencen til at beslutte, at en ejendom skal være omfattet af ordningen 

om salg af lejligheder, henlægges til den enkelte afdeling, at et provenu 

af salget skal tilgå Nybyggerifonden, og at en boligorganisation vil miste 

sin andel i lejeindtægter, i det omfang der sker salg af lejligheder. 

Heroverfor står imidlertid, at de almene boligorganisationer i forvejen 

er undergivet en intensiv offentlig regulering, således at organisationerne 

må tåle betydelige ændringer i de regler, der gælder på området, at 

boligorganisationen allerede efter de gældende regler ikke har samtlige 

de beføjelser m.v., der normalt er knyttet til ejendomsretten, herunder 

bl.a. således, at det er den enkelte afdeling, der har skøde på ejendommen, 

at den pågældende boligorganisation i en længerevarende periode 

efter et salg vil have krav på hos Nybyggerifonden at få tilbageført midler 

fra det indbetalte provenu, i tilfælde, hvor der opnås tilsagn om nybyggeri, 

samt i en række tilfælde hvor der er tale om afholdelse af andre 

udgifter af den ovennævnte karakter, at den enkelte afdeling skal dække 

boligorganisationens afholdte udgifter i forbindelse med salg af lejligheder 

og at provenuet – og dermed det beløb, som organisationen vil 

have krav på hos Nybyggerifonden i de nævnte tilfælde – hidrører fra en 

salgssum, som fastsættes på grundlag af markedsværdien for ejerlejligheder. 

På den anførte baggrund er det Justitsministeriets og Kammeradvokatens 

opfattelse, at der inden for rammerne af den beskrevne model kan 

gennemføres en ordning med salg af lejligheder i eksisterende almene 

boliger, uden at dette vil udgøre et ekspropriativt indgreb over for de 

pågældende boligorganisationer. 

Tilbage er spørgsmålet, hvorledes en model, der indebærer, at den pågældende 

boligorganisation skal kunne beslutte at lade eksisterende 

almene boliger være omfattet af ordningen med mulighed for salg af 

lejligheder, skal bedømmes i forhold til grundlovens § 73. 

Der vil være tale om en ordning, der svarer til den ordning, der er beskrevet 

ovenfor, med den forskel, at (også) boligorganisationen kan træffe 

beslutning om at være omfattet af ordningen. 

Det forhold, at boligorganisationen kan træffe en sådan beslutning, vil 

ikke indebære ekspropriation over for boligorganisationen, allerede fordi 

det vil være op til den enkelte organisation selv at beslutte, om man vil 

være omfattet af ordningen med mulighed for salg af lejligheder. 


Efter Justitsministeriets og Kammeradvokatens opfattelse vil der heller 

ikke være tale om et ekspropriativt indgreb over for de enkelte afdelinger 

inden for den pågældende organisation. I den forbindelse kan der 

henvises til det, der er anført ovenfor, bl.a. om, at der er tale om et område, 

som i forvejen er undergivet en intensiv offentlig regulering, og om, 

at det er boligorganisationen, der har kompetencen til inden for rammerne 

af de gældende regler at beslutte salg af en ejendom. 

3.4 Salg af ledige lejemål i problemramte områder 

Med henblik på at øge muligheden for at skabe en mere varieret beboersammensætning 

blandt andet i problemramte områder gives afdelingsmødet 

mulighed for at beslutte, at ledige lejemål i nærmere bestemt 

omfang skal kunne sælges til udefrakommende (kan være lejere i boligorganisationen 

og andre). Boligorganisationens øverste myndighed tillægges 

samme kompetence for så vidt angår afdelinger beliggende i de 

nævnte områder. Det vil formentlig være forholdsvis ressourcestærke 

personer, der vil være interesserede i at købe boligerne. I boligområder 

med en koncentration af mindre ressourcestærke lejere vil et sådant tiltag 

derfor kunne give en mere varieret beboersammensætning, der vil 

have en positiv effekt på udviklingen af boligområdet. 

Det forudsættes, at disse boliger sælges på rene markedsvilkår, at kommunen 

er enig i beslutningen, og at lejemålet har været ledigt i mindst 

1 måned. Det forudsættes endvidere, at ordningen udformes således, at 

beslutningen kan gøres tidsbegrænset. 

3.5 Organisering af blandede ejendomme 

3.5.1 Indledning 

Efter den beskrevne model skal boliger i en afdeling, der sælges som ejerboliger 

eller andelsboliger, udstykkes matrikulært, hvis dette er muligt, 

jf. afsnittene 3.3.4 og 3.3.5. Dermed udgør de solgte ejerboliger og 

andelsboligforeningen en eller flere selvstændige ejendomme. De usolgte 

boliger, der fortsætter som en almen afdeling, udgør ligeledes en eller 

flere selvstændige ejendomme. Organiseringen af disse boliger adskiller 

sig ikke fra sædvanlige ejerboliger, andelsboligforeninger og almene 

afdelinger. 


Hvis de solgte boliger ikke kan udstykkes matrikulært – f.eks. fordi afdelingen 

består af en etageejendom – opdeles ejendommen i ejerlejligheder. 

Opdelingen gennemføres, når en eller flere lejere melder sig som 

købere af deres bolig som ejerbolig eller andelsbolig. Der kan derved i 

én og samme ejendom blive tre forskellige typer beboere: ejerlejlighedsejere, 

andelshavere og almene lejere. I det følgende belyses det, 

hvordan en sådan ejerlejlighedsforening kan organiseres. 

3.5.2 Overordnet organisation 

Beslutninger, som vedrører de fælles anliggender, træffes i ejerforeningsregi. 

Det vil sige, at ejerforeningen bliver det forum, som er fælles for 

hele ejendommen, og dermed det forum, hvor ejerne får indflydelse 

svarende til deres fordelingstal. Medlemmer af ejerforeningen er de enkelte 

ejerlejlighedsejere, andelsboligforeningen og den almene afdeling. 

De overordnede beslutninger i ejerforeningen træffes på generalforsamlingen, 

der også vælger en bestyrelse og en administrator. Bestyrelsen 

udfører generalforsamlingens beslutninger og udøver ledelsesfunktionerne 

mellem generalforsamlingerne, mens administrator varetager 

den daglige administration. 

De enkelte ejerlejlighedsejere er medlemmer af ejerforeningen og har 

dermed ret til at deltage i generalforsamlingen med stemmeret svaren- 


de til deres fordelingstal. Ejerlejlighedsejerne kan vælges til ejerforeningens 

bestyrelse. 

De enkelte andelshavere er ikke medlemmer af ejerforeningen og må 

derfor udøve deres indflydelse via andelsboligforeningen. Andelsboligforeningen 

er en selvstændig forening med egne vedtægter og egen generalforsamling 

og bestyrelse. Andelsboligforeningen må i sine vedtægter 

tage stilling til, hvem der skal repræsentere foreningen på ejerforeningens 

generalforsamling. En oplagt mulighed vil være, at den lader sig 

repræsentere af foreningens bestyrelse. Andelsboligforeningens repræsentanter 

har på generalforsamlingen stemmeret svarende til andelsboligforeningens 

fordelingstal og kan vælges til ejerforeningens bestyrelse. 

De almene lejere er heller ikke medlemmer af ejerforeningen. Det er 

den almene afdeling, der har skøde på de boliger, der bebos af almene 

lejere. Det er imidlertid boligorganisationens øverste myndighed, der 

træffer de vigtigste beslutninger vedrørende organisationens forhold, 

mens det er organisationens bestyrelse, der har ansvaret for den daglige 

drift. Boligorganisationens bestyrelse har således det juridiske og økonomiske 

ansvar for driften i de enkelte afdelinger. Det er derfor boligorganisationens 

bestyrelse, der kan møde op på ejerforeningens generalforsamling 

med stemmeret svarende til den almene afdelings fordelingstal. 

Bestyrelsen kan eventuelt lade sig repræsentere på generalforsamlingen 

af en i organisationen ansat funktionær. Organisationens 

bestyrelsesmedlemmer eller deres repræsentant(er) kan vælges til ejerforeningens 

bestyrelse. 

Det forhold, at en sådan ejerlejlighedsejendom kan komme til at bestå 

af 3 ejerformer/organisationer kan medføre diverse problemer – der vil 

f.eks. kunne vedtages 3 forskellige husordener. Sådanne problemer må 

løses i forbindelse med den nærmere udformning af modellen. 

Boligorganisationens repræsentanter på ejerforeningens generalforsamling 

er forpligtet til at overholde reglerne om beboerdemokrati og 

skal derfor handle i overensstemmelse med afdelingens beslutninger på 

de punkter, hvor afdelingsbestyrelsen eller afdelingsmødet efter almenboligloven 

og driftsbekendtgørelsen har beslutningskompetencen. 

Repræsentanter fra boligorganisationen, der vælges til ejerforeningens 

bestyrelse, har ikke en tilsvarende forpligtelse, idet bestyrelsen er valgt 

af den samlede generalforsamling. 


Med henblik på at sikre, at den almene afdelings synspunkter kan fremføres 

på generalforsamlingen af personer, der er valgt direkte af de almene 

lejere i afdelingen, indføres der en ret for afdelingsbestyrelsen til 

at deltage i ejerforeningens generalforsamling med taleret, men uden 

stemmeret. 

For at mindske risikoen for konflikter mellem de 3 grupperinger vil det 

formentlig være hensigtsmæssigt, at ejerforeningsfælleskabet begrænses 

mest muligt, således at kun de arealer/bygningsdele, som ikke kan henføres 

til bestemte ejerlejligheder, f.eks. bærende konstruktioner, facader, 

tag, opgange, tekniske installationer, beboerhus, vaskeri og udenomsarealer 

bliver fællesanliggender. Derimod kan vedligeholdelse og fornyelse 

af vinduer gøres til den enkelte ejers anliggende. Dette forhold reguleres 

af ejerforeningens vedtægter. Den del af driften, der ikke kan 

henføres til bestemte lejligheder, og dermed skal varetages i ejerforeningens 

regi, vil dog formentlig normalt udgøre den største del af driften. 

3.5.3 Administration 

Ejerforeningens administrator, der varetager den del af driften, der sker 

i ejerforeningens regi, vælges som nævnt ovenfor af ejerforeningens generalforsamling. 

Derudover vælger andelsboligforeningens generalforsamling en administrator, 

der tager sig af den del af driften, der sker i andelsboligforeningens 

regi. Den del af driften, der alene vedrører den almene afdeling, 

varetages af boligorganisationen. 

Der vil skulle udarbejdes særskilte budgetter og regnskaber for ejerforeningen, 

andelsboligforeningen og den almene afdeling. Bidrag til den 

del af driften, der varetages i ejerforeningens regi vil udgøre en væsentlig 

post på andelsboligforeningens og den almene afdelings budgetter 

og regnskaber. 

Så længe flertallet af boligerne efter fordelingstal tilhører den almene 

afdeling, vil boligorganisationen have den afgørende indflydelse i ejerforeningen 

og vil dermed også have den afgørende indflydelse på, hvem 

der vælges til at administrere ejerforeningen. Der er hjemmel til, at boligorganisationer 

kan administrere ejerforeninger. 


3.5.4 Ejerforeningens vedtægter 

Det er den almene boligorganisation, der forestår opdelingen i ejerlejligheder 

og dermed formulerer ejerforeningens vedtægter. Derefter kan 

vedtægterne ændres af ejerforeningens generalforsamling efter vedtægternes 

bestemmelser om vedtægtsændringer. 

Det vil formentlig være hensigtsmæssigt i et vist omfang at fastsætte 

regler om vedtægternes indhold for at sikre, at der ikke gennemføres 

vedtægtsbestemmelser, der på urimelig måde tilsidesætter en eller flere 

af de tre grupperingers berettigede interesser. 

3.5.5 Kommunalt tilsyn 

Den almene sektor er reguleret ved et omfattende regelsæt. Endvidere er 

såvel boligorganisationerne som de enkelte afdelinger underlagt et vidtgående 

kommunalt tilsyn. 

I modsætning hertil er den lovmæssige regulering af ejerforeninger og 

andelsboligforeninger begrænset til nogle få overordnede bestemmelser, 

og der er ikke noget kommunalt tilsyn med disse foreninger. 

Som udgangspunkt vil den del af driften, der foregår i ejerforeningens 

regi, ikke være omfattet af de almene regler og dermed ikke være underlagt 

kommunalt tilsyn. Boligorganisationens repræsentanter på ejerforeningens 

generalforsamling vil dog være forpligtet til at handle i overensstemmelse 

med et eventuelt pålæg fra kommunalbestyrelsen. Pålægget 

kan dog eventuelt være umuligt at gennemføre, hvis boligorganisationens 

repræsentanter udgør et mindretal på generalforsamlingen. Det 

er tvivlsomt, om kommunalbestyrelsen med bindende virkning kan give 

pålæg til medlemmer af ejerforeningens bestyrelse. Det nærmere indhold 

af kommunens tilsynsforpligtelse må derfor fastsættes. 

Det vil formentlig være hensigtsmæssigt at fastsætte regler, der – så 

længe der er almene lejere tilbage i ejendommen – sikrer en betryggende 

revision af ejerforeningens regnskaber, samt regler, der sikrer kommunalbestyrelsen 

mulighed for indsigt i ejerforeningens forhold. 

3.5.6 Beboerdemokratiet 

Beboerdemokratiet i den almene afdeling vil ændre karakter, idet de 

beslutninger, afdelingsbestyrelsen og afdelingsmødet har kompetence 

til at træffe, ikke nødvendigvis vil kunne gennemføres. Afdelingsbestyrelsen 

og afdelingsmødet vil alene have kompetence til at pålægge bolig- 


organisationens repræsentanter at søge beslutningerne gennemført på 

ejerforeningens generalforsamling. 

De almene lejere vil ikke have direkte adgang til at deltage i ejerforeningens 

generalforsamling, hvor beslutningerne træffes. Deres interesser varetages 

på generalforsamlingen af afdelingsbestyrelsen og boligorganisationens 

repræsentanter. 

3.5.7 Lejefastsættelsen i den almene afdeling 

Lejen for de almene boliger fastsættes som efter gældende regler til balancelejen. 

Bidraget til ejerforeningen til dækning af den del af udgifterne 

vedrørende driften, der ligger i ejerforeningens regi, indgår i lejen. 

Foreskrevne henlæggelser til vedligeholdelse sker over den almene afdelings 

budget og regnskab, medmindre sådanne henlæggelser foretages af 

ejerforeningen. Gennemførelse af vedligeholdelsesarbejder vedrørende 

forhold, der henhører under ejerforeningen, besluttes af ejerforeningen. 

Ejerforeningen kan beslutte at foretage opsparing i en grundfond. Oprettelse 

af en grundfond kan efter normalvedtægten kræves af 1/4 af foreningens 

medlemmer efter antal eller efter fordelingstal. Ejerforeningen 

kan også beslutte at foretage henlæggelser til fremtidige forbedringer. 

Der er imidlertid ikke hjemmel til, at almene afdelinger kan foretage en 

sådan opsparing. For at undgå lejemæssige konsekvenser for de almene 

lejere vil det formentlig være hensigtsmæssigt at fastsætte, at den almene 

afdeling ikke kan pålægges at bidrage til en grundfond eller til henlæggelser 

til fremtidige forbedringer. Det medfører, at den almene afdeling 

må betale, når de opsparede midler anvendes. Den almene afdeling 

finansierer udgifterne ved låneoptagelse. 

3.5.8 Hæftelsesforhold 

De enkelte ejerlejlighedsejere hæfter solidarisk og personligt for ejerforeningens 

forpligtelser. Andelsboligforeningen og den almene afdeling 

hæfter ligeledes solidarisk med hele deres formue for ejerforeningens 

forpligtelser. De enkelte andelshavere hæfter derimod kun med deres 

indskud. De almene lejere hæfter kun med deres beboerindskud, som 

dog er dækket af en kommunal garanti. 


4. Konsekvenser 


I dette kapitel beskrives konsekvenserne af reformen, der giver lejerne i 

almene boliger mulighed for at overtage deres boliger på ejereller andelsbasis. 

Først beregnes lejernes forventede efterspørgsel efter at købe 

deres boliger i afsnit 4.1. Derefter redegøres der for reformens indflydelse 

på det øvrige boligmarked i afsnit 4.2 og de økonomiske konsekvenser 

for boligorganisationerne, Landsbyggefonden, Nybyggerifonden, 

staten og kommunerne i afsnit 4.3. Dernæst beskrives effekterne på 

beboersammensætningen i de almene boliger og konsekvenserne for 

den kommunale anvisning som følge af lejernes køb af almene boliger, 

jf. afsnit 4.4. Endelig diskuteres konsekvenserne for omfanget af vedligeholdelse 

og forbedringer, jf. afsnit 4.5. 

4.1 Forventet efterspørgsel efter køb af almene boliger 

Lejernes efterspørgsel efter køb af deres almene boliger som ejerboliger 

eller andelsboliger til markedsprisen belyses i de følgende afsnit ved at 


vurdere, om lejerne har råd til at købe, og om de har en økonomisk tilskyndelse 

til at købe. Om lejerne har råd til at købe deres boliger, er et 

spørgsmål om, hvorvidt lejerne kan forventes at blive vurderet kreditværdige 

i forbindelse med optagelse af lån til køb af deres almene bolig. 

Ved økonomisk tilskyndelse til at købe forstås, om lejerne – givet deres 

personlige præferencer – vil vurdere det attraktivt at købe deres bolig 

under de givne vilkår. 

4.1.1 Antal lejere, der får muligheden for at købe 

Det er i beregningerne af efterspørgslen forudsat, at alle lejere i de almene 

boliger får muligheden for at købe deres almene bolig. Det er nemlig 

ikke muligt at beregne, hvor mange lejere der får en ret til at købe 

deres bolig via en afdelingsbeslutning. Det afhænger af, om der i den 

enkelte boligafdeling er et flertal blandt lejerne til at give hinanden ret 

til at overtage egen bolig. Det er heller ikke muligt at beregne, hvor 

mange boligorganisationer der vil give lejerne i organisationens afdelinger 

mulighed for at overtage deres boliger. 

Der vil formentlig være en del boligafdelinger, hvor der kan være flertal 

blandt beboerne for at give mulighed for at købe egen bolig. Det må forventes, 

at de lejere, som aktuelt har en tilskyndelse til at købe deres 

almene bolig, vil være positivt stemt over for, at alle lejere i de enkelte 

afdelinger skal tildeles muligheden for at købe deres almene bolig, hvis 

de ønsker det. Andre lejere, som har tilskyndelse til at købe deres bolig, 

men som ikke har råd til at købe den, kan ønske at holde muligheden 

åben for at købe boligen på et senere tidspunkt, når de får råd. Det 

samme ønske vil formentlig også gælde for lejere, som har råd til at købe 

deres bolig, men som ikke umiddelbart har nogen økonomisk tilskyndelse 

til at købe den. For en del lejere vil det derfor nok have en vis betydning, 

at tildelingen af en køberet er ensbetydende med, at de ikke behøver 

at udnytte køberetten, men at de blot får muligheden for at købe. 

Det kan dog tænkes, at nogle af de lejere, som har råd og tilskyndelse til 

at købe deres almene bolig, synes så godt om den almene boligform, at 

de under alle omstændigheder ønsker at forblive almene lejere. Den 

samme holdning vil også kunne findes blandt lejere, som alligevel ikke 

har tilskyndelse til at købe deres bolig. Nogle af lejerne ser derfor formentlig 

helst, at boligafdelingen som helhed bliver bibeholdt som almene 

boliger, og ser derfor ikke så gerne, at andre lejere får mulighed for 

at købe deres bolig. Det vil mindske antallet af lejere, som får muligheden 

for at købe deres bolig. 


Blandt de lejere, der ikke har nogen tilskyndelse til at købe deres almene 

bolig, kan der være delte holdninger til, om lejerne skal have mulighed 

for at overtage deres boliger eller ej. Hvis lejerne ikke ønsker at 

medvirke til at forhindre andre lejere i eventuelt at vælge at købe deres 

almene bolig, kan det tænkes, at de vil stemme for en afdelingsbeslutning 

om køb af almene boliger eller blot undlade at stemme. Medvirkende 

hertil er formentlig, at lejerne bliver boende på uændrede vilkår, 

hvis de ikke ønsker at købe deres almene bolig. 

Det er imidlertid også muligt, at nogle lejere vil opfatte blandede ejerformer 

som mere administrativt besværligt eller uhensigtsmæssigt uanset, 

at huslejerne i de almene boliger ikke bliver berørt. Omvendt vil 

andre måske opfatte blandede ejerformer som en positiv fornyelse af 

den almene sektor. 

Derudover vil lejernes oprykningsret (som giver en lejer, der bor i en 

almen bolig, fortrinsret til en bolig i samme boligorganisation frem for 

udefra kommende ansøgere) kunne have en indflydelse på, om lejerne 

vil være positivt eller negativt stemt overfor en beslutning om, at lejerne 

kan overtage deres boliger. Det er imidlertid ikke entydigt, hvordan 

den gældende oprykningsret vil påvirke lejernes adfærd. En lejer med 

høj anciennitet på oprykningslisten som følge af, at lejeren har boet 

lang tid i en almen bolig, og som derfor står for tur til at kunne flytte til 

en bedre bolig, vil formentlig modsætte sig afdelingsbeslutningen, indtil 

han er flyttet til en anden bolig i afdelingen, som han ønsker at købe. 

Hvor mange af lejerne, der allerede bor i den bolig, de kunne tænke sig 

at købe, er umuligt at afgøre. For lejere med lange udsigter til oprykning 

vil oprykningsretten formentlig have ringe betydning for deres holdning 

til afdelingsbeslutningen, medmindre lejeren netop er flyttet ind i 

sin nuværende almene bolig med henblik på senere oprykning til en 

bedre bolig. 

Sammenfattende vil det ikke være alle lejere, der får muligheden for at 

overtage deres bolig via en afdelingsbeslutning. Det er imidlertid ikke 

muligt at beregne hvor mange lejere, der får muligheden for at købe 

deres bolig. Nogle forhold trækker i retning af, at en del færre lejere får 

muligheden. Andre forhold indikerer, at der ikke nødvendigvis bliver 

meget færre lejere, der får muligheden. Efterspørgslen vurderes at blive 

mindre end, hvis alle lejere får muligheden for at købe deres bolig, men 

det er usikkert hvor meget mindre efterspørgslen vil blive, fordi der kan 

vise sig at være flertal for en afdelingsbeslutning i de boligafdelinger, 


hvor der netop er lejere, der har råd og tilskyndelse til at købe deres almene 

boliger. Det er ligeledes ikke muligt at beregne, hvor mange boligorganisationer 

der vil give lejerne i organisationens afdelinger mulighed 

for at overtage deres boliger. Beregningerne af efterspørgslen vurderes 

på denne baggrund at ligge på den høje side. 

4.1.2 Elementer i den enkelte lejers overvejelser om at købe sin bolig 

Når den enkelte lejer får muligheden for at købe sin almene bolig, skal 

han beslutte, om han ønsker at benytte sig af muligheden for at købe, 

eller om han vil forblive lejer som hidtil. Lejeren vil derfor blandt andet 

skulle overveje, om han har råd til at købe sin almene bolig, og om de 

løbende boligomkostninger i forbindelse med køb vil blive højere eller 

lavere end den nuværende husleje. Medvirkende til disse overvejelser er 

også lejerens egne forventninger til den fremtidige økonomiske udvikling 

i samfundet, herunder den fremtidige prisudvikling på boligmarkedet. 

Dertil kommer også lejerens forventninger til sin egen fremtidige 

økonomiske situation. Derudover vil den enkelte lejer tage en række 

individuelle forhold såsom tidshorisont, risikovillighed, livs- og familiesituation, 

ønsker om boligform m.fl. med i sine overvejelser. Samtidig 

vil lejerens køb af sin almene bolig adskille sig fra andre mulige boligkøb, 

idet lejeren sparer tid på at lede efter en bolig og på forhånd har 

kendskab til boligens kvalitet. Det forudsættes, at lejeren vil have adgang 

til den fornødne mængde af troværdig information (herunder 

vedrørende lånevilkår) for at kunne opnå et økonomisk overblik og 

træffe en velovervejet beslutning. 

Den offentlige støtte til og regulering af den almene boligsektor betyder, 

at en overvejende del af lejerne i de almene boliger – efter hensigten – 

betaler en billigere husleje, end de ville have gjort i fravær af offentlig 

støtte. Det betyder, at lejeren opnår en besparelse på sit husholdningsbudget 

ved at bo i en almen bolig frem for i en ejerbolig. Det kan kaldes 

en reguleringsgevinst, fordi huslejebesparelsen er en gevinst lejeren modtager 

i kraft af reguleringen af markedet. Jo større reguleringsgevinsten 

er, desto mindre attraktivt vil det imidlertid være for lejeren at købe sin 

almene bolig. 

Der er imidlertid også nogle almene boliger, hvor huslejen ikke er lavere, 

end den ville have været under fri huslejedannelse (dvs. reguleringsgevinsten 

er negativ). Det er således forbundet med et tab for lejerne at 

bo i disse boliger, og det vil umiddelbart være en økonomisk fordel for 

lejerne at købe deres almene bolig. Når disse lejere ikke allerede har 


fundet en billigere bolig end deres almene bolig, kan det skyldes lejerens 

individuelle præferencer, eller at der ikke har været et reelt alternativ. 

Lejerens tilskyndelse til at købe sin almene bolig afhænger blandt andet 

af konjunkturerne på boligmarkedet. Det skyldes, at huslejen i de almene 

boliger er bestemt som en balanceleje ud fra udgifter til løbende 

drift, vedligeholdelse og til dels kapitaludgifter. Udbud og efterspørgsel 

efter boliger påvirker således ikke huslejen i de almene boliger. Der er 

derimod fri prisdannelse på ejerboligmarkedet. Det betyder, at prisen 

og derved boligomkostningerne for en ejerbolig svinger mere end 

huslejen for en tilsvarende almen bolig. Under en højkonjunktur, hvor 

der er forholdsvis stor efterspørgsel efter boliger, er prisen på ejerboliger 

og den deraf følgende boligudgift forholdsvis høj sammenlignet 

med huslejen i tilsvarende almene boliger. Der er da en positiv reguleringsgevinst 

ved at bo i en almen bolig. Omvendt er priserne på ejerboliger 

forholdsvist lave i løbet af en lavkonjunktur, og der vil da være en 

mindre (eller negativ) reguleringsgevinst ved at bo i almen bolig. Reguleringsgevinsten 

ved at bo i en almen bolig er således afhængig af konjunkturerne 

på boligmarkedet. På lang sigt er der dog ikke systematiske 

reale kapitalgevinster ved den ene ejerform frem for den anden, fordi 

priserne på boligmarkedet på lang sigt vil følge den generelle prisudvikling. 

I løbet af kortere perioder kan svingningerne i boligpriserne imidlertid 

betyde, at der kan være såvel positive som negative reale kapitalgevinster. 

4.1.2.1 Lejerens valg mellem køb som ejerbolig eller andelsbolig til markedsprisen 

Hvis en lejer vil købe sin almene bolig, skal han beslutte sig for, om han 

vil købe sin bolig som ejerbolig eller som andelsbolig. Boligomkostningerne 

vurderes at blive stort set de samme, uanset om en almen bolig 

købes som ejerbolig eller som andelsbolig til markedsprisen. Det skyldes, 

at den skattemæssige begunstigelse af andelsboliger vil afspejles i 

markedsprisen for andelsboliger. 1 Lejerens valg af ejerform vil derfor 

1) Den skattemæssige begunstigelse af andelsboliger øges i takt med, at gælden nedbringes, idet der 

ikke er fradrag for andelsboligforeningens renteudgifter, og at der ikke betales ejendomsværdiskat 

af andelsboliger. Ved en fri prisdannelse på andelsboliger vil den skattemæssige begunstigelse desuden 

øges i takt med, at andelsindskuddet udgør en større del af andelsforeningens formue. Det 

skyldes, at andelsindskuddet på sigt vil udgøre en større del af andelsboligforeningens formue, 

idet værdien af andelsindskuddet vil følge prisudviklingen på boligmarkedet. Der er fradrag for 

andelshaverens egne renteudgifter. 


ero på en individuel afvejning mellem en række forhold, og det er derfor 

ikke afgjort, at lejerne entydigt vil foretrække at købe deres almene 

boliger som ejerboliger eller som andelsboliger. Ejendomsretten over 

egen bolig kan have en betydning for den enkelte køber, idet man typisk 

har en større rådighed over sin bolig som ejer end som andelshaver. 

Derudover kan selve boligformen også have en betydning, da ejerboligformen 

som udgangspunkt er individualistisk, mens andelsboligformen 

bygger på en forening mellem beboerne. 

4.1.3 Metode 

Lejernes tilskyndelse til at købe deres almene bolig som ejerbolig eller 

andelsbolig til markedsprisen belyses ved at sammenligne bolig-omkostningerne 

ved en omdannelse til ejerbolig med den nuværende husleje 

for den almene bolig. Det er forudsat i beregningerne, at lejeren har 

en tilskyndelse til at købe sin almene bolig, hvis det ikke indebærer en 

stigning i boligomkostningerne. Den enkelte lejers personlige præferencer 

kan imidlertid øge eller mindske hans ønske om at købe sin bolig 

under de givne økonomiske vilkår, jf. følsomhedsberegningerne i afsnit 

4.1.7. Udsigterne til en større råderet over egen bolig kan blandt andet 

medvirke til, at den enkelte lejer vil være villig til at acceptere en vis stigning 

i boligomkostningerne i forhold til den nuværende husleje. Ligeledes 

kan køb af egen almene bolig for nogle være et alternativ til køb 

af en ordinær ejerbolig eller andelsbolig, hvor køberen måske i forvejen 

er villig til at acceptere en større boligomkostning. På den anden side 

kan eksempelvis transaktionsomkostningerne ved især ejerboliger betyde, 

at boligomkostningerne ved køb skal blive klart lavere end den nuværende 

husleje, før den enkelte lejer vil vælge at skifte boligform. Det 

er ikke muligt at beregne, i hvilket omfang lejernes personlige præferencer 

påvirker den samlede efterspørgsel. 

Analyserne er foretaget på en repræsentativ stikprøve fra 1999 udtaget 

af Danmarks Statistik, som indeholder oplysninger om den enkelte 

bolig, ejerforhold, grund- og ejendomsværdier, beboernes alder, køn, 

indkomst mv. 

Boligomkostningerne ved køb af den almene bolig som ejerbolig eller 

andelsbolig beregnes som en forrentning af markedsprisen ved køb af 

den almene bolig, jf. beskrivelsen af forudsætningerne i bilag 3. Markedsprisen 

kendes i sagens natur ikke, men kan skønsmæssigt beregnes 

ved at bruge ToldSkats vurderingsmodel for ejerboliger på de almene 

boliger, hvorved den almene bolig vurderes, som havde den været en 


ejerbolig, jf. bilag 3. Af beregningstekniske grunde er det forudsat, at 

markedsprisen ved køb som ejerbolig og andelsbolig er ens. 

Boligomkostningerne er udtryk for den omkostning, der er ved at bo i 

en given bolig. Afdrag på lån indgår ikke i boligomkostningerne, fordi 

afdrag ikke kan betragtes som en omkostning for husstanden. Afdrag er 

derimod en opsparing. Afdragene vil imidlertid belaste husstandens likviditet 

i det omfang, det ikke er muligt for husstanden at mindske sit 

forbrug eller sin opsparing (fx opsparing på bankkonto, værdipapirer, 

pensionsopsparing osv.). I forbindelse med en sammenligning af husstandens 

omkostninger ved forskellige boligformer er det således boligomkostningerne 

og ikke likviditetsbelastningen, der umiddelbart er det 

relevante begreb. Selvom opsparing i bolig ikke er en omkostning, skal 

lejeren alligevel kunne betale afdrag for at kunne købe sin almene bolig, 

og derfor er likviditetsbelastningen også relevant ved sammenligningen 

af boligformer. Begreberne boligomkostning og likviditetsbelastning er 

således begge vigtige. 

Foruden de løbende omkostninger ved at eje en bolig er køb af en almen 

bolig forbundet med en række engangsomkostninger. Der er omkostninger 

i forbindelse med udstykning/ejerlejlighedsopdeling og omkostninger 

ved valuarvurdering af boligerne, som dog ikke afholdes af 

køberen, jf. afsnit 3.1. Dertil kommer køberens udgifter til tinglysningsafgifter. 

De nævnte engangsomkostninger modgås imidlertid af lejernes 

indbetalinger af beboerindskud mv., som ikke indgår i stikprøven. Det 

er særdeles vanskeligt at skønne over størrelsen af de nævnte poster, og 

der vurderes umiddelbart at være store variationer. Engangsomkostningerne 

og beboerindskud mv. er på denne baggrund ikke inddraget i beregningerne. 

Det er vurderingen, at efterspørgslen efter køb af almene boliger vil 

være stort set den samme, uanset om lejerne får mulighed for køb af 

almene boliger som ejerboliger eller som andelsboliger. Det skyldes, at 

boligomkostningerne ved køb som andelsboliger til markedsprisen som 

nævnt vil blive stort set de samme som ved køb som ejerboliger, idet 

skattemæssige forskelle mellem ejerformerne vil afspejles i markedsprisen. 

Det er forudsat i beregningerne af efterspørgslen, at lejeren tilbydes 

at købe sin almene bolig som enten ejerbolig eller andelsbolig. Det er 

ikke muligt at beregne sammensætningen af efterspørgslen i tilfælde af 

frit valg mellem de to ejerformer. 


4.1.4 Lejernes tilskyndelse til at købe deres almene boliger 

Hvis lejerens boligomkostninger stiger ved, at han køber sin almene bolig 

som ejerbolig eller andelsbolig til markedsprisen, vil det ud fra en 

økonomisk betragtning alt andet lige være mere attraktivt for ham at 

vælge at forblive lejer frem for at vælge at købe sin bolig. Beregningerne 

viser dog, at for ca. 6 pct. af de almene boliger – svarende til knap 30.000 

boliger – vil lejerens boligomkostning ikke stige, hvis lejeren vælger at 

købe sin almene bolig, jf. tabel 4.1.1. 

For de resterende 94 pct. af lejerne i de almene boliger vil boligomkostningen 

ved køb som ejerbolig eller andelsbolig til markedsprisen derimod 

blive højere end den nuværende husleje, jf. tabel 4.1.1. I gennemsnit 

vil boligomkostningen ved køb blive godt 50 pct. højere end huslejen. 

Der er dog en betydelig spredning. 

Tabel 4.1.1 Fordeling af boliger efter boligomkostning ved køb relativt 

til husleje som almen bolig 

Ved faktisk husleje Ved husleje fratrukket 

individuel boligstøtte 

Antal Fordeling Antal Fordeling 

Indeks almene boliger pct. almene boliger pct. 

1,0 og derunder 28.900 6,1 10.100 2,1 

1,1 27.500 5,8 11.600 2,5 

1,2 47.500 10,1 22.700 4,8 

1,3 60.800 12,9 31.100 6,6 

1,4 63.400 13,4 35.700 7,6 

1,5 57.500 12,2 35.000 7,4 

1,6 48.500 10,3 32.400 6,9 

1,7 37.300 7,9 27.300 5,8 

1,8 25.700 5,5 22.300 4,7 

1,9 17.400 3,7 17.300 3,7 

2,0 13.100 2,8 14.800 3,1 

Derover 43.700 9,3 210.800 44,7 

I alt 471.200 100,0 471.200 100,0 

Anm.: Indekset er beregnet som boligomkostning ved køb som ejerbolig eller andelsbolig 

til markedsprisen divideret med husleje som almen bolig. Individuel boligstøtte 

er boligydelse og boligsikring. 

Kilde: Egne beregninger. 


En betydelig del (knap 60 pct.) af lejerne i de almene boliger modtager 

individuel boligstøtte fra det offentlige, idet 21 pct. af lejerne (ikke-pensionister) 

modtager boligsikring, og 38 pct. af lejerne modtager boligydelse. 

Boligsikring gives som udgangspunkt til lejere, der er ikke er 

pensionister, afhængig af husstandens indkomst- og formueforhold, 

husleje, antallet af børn samt boligens størrelse, jf. bilag 4. Boligydelse 

gives derimod til pensionister i leje-, ejer-, og andelsboliger afhængig af 

husstandens indkomst- og formueforhold, boligomkostning, antallet af 

børn samt boligens størrelse. 2 Den individuelle boligstøtte betyder, at 

lejerne i de almene boliger i realiteten betaler mindre end den opgjorte 

faktiske husleje. Individuel boligstøtte øger således reguleringsgevinsten 

ved at bo i en almen bolig. Køber en lejer sin bolig som ejerbolig eller 

andelsbolig, vil lejeren ikke længere være berettiget til at modtage individuel 

boligstøtte som tilskud. For lejeren vil den mistede individuelle 

boligstøtte derfor være en omkostning ved at købe boligen, og individuel 

boligstøtte vil således indgå som et element i lejerens overvejelser 

om køb. 

Når man inddrager individuel boligstøtte i beregningen af reguleringsgevinsten, 

finder man en ringere økonomisk tilskyndelse for lejerne til 

at købe deres almene boliger, idet boligomkostningerne ved køb i gennemsnit 

stiger med 150 pct. i forhold til huslejen. Der er da kun ca. 2 

pct. af de almene boliger – svarende til ca. 10.000 boliger – hvor boligomkostningen 

ved køb ikke vil blive større end den reelle husleje som 

lejebolig, jf. tabel 4.1.1. 

For de resterende 98 pct. af lejerne i de almene boliger vil boligomkostningerne 

ved køb derimod blive højere end den nuværende reelle husleje. 

Det er således langt størstedelen af lejerne, der ikke har en økonomisk 

tilskyndelse til at købe deres almene bolig, fordi huslejen som almen 

bolig er lav som følge af regulering og individuel boligstøtte. 

Inddrager man yderligere, at lejeren ved køb af sin almene bolig som 

ejerbolig eller andelsbolig også skal betale afdrag (dvs. opsparing i boligen), 

vil det belaste lejerens likviditet. Likviditeten vil dog kun blive 

belastet i det omfang, det ikke er muligt for husstanden at mindske sit 

forbrug eller sin opsparing (fx opsparing på bankkonto, pensionsop- 

2) Pensionister i andelsboliger modtager dog 60 pct. af boligydelsen som lån og 40 pct. af boligydelsen 

som tilskud. Pensionister i ejerboliger modtager derimod hele boligydelsen som lån. Af beregningstekniske 

grunde er der imidlertid set bort fra dette forhold i beregningerne. 


sparing osv.). Antages det, at lejerne slet ikke kan nedbringe hverken 

forbrug eller opsparing i forbindelse med køb, vil der kun være knap 

5.000 lejere, som vil have en potentiel tilskyndelse til at købe deres almene 

bolig som ejerbolig, idet boligudgiften (dvs. boligomkostning og 

afdrag) ikke vil blive højere end den nuværende husleje, jf. tabel 4.1.2. 

For halvdelen af lejerne vil boligudgiften blive mere end fordoblet i forbindelse 

med køb som ejerbolig eller andelsbolig til markedsprisen. 

Tabel 4.1.2 Fordeling af boliger efter likviditetsbelastning ved 

køb relativt til reel husleje som almen bolig 

Ved husleje fratrukket individuel boligstøtte 

Antal Fordeling 

Indeks almene boliger pct. 

1,0 og derunder 4.800 1,0 

1,1 5.600 1,2 

1,2 9.400 2,0 

1,3 17.700 3,8 

1,4 25.700 5,4 

1,5 28.400 6,0 

1,6 32.100 6,8 

1,7 29.500 6,3 

1,8 28.200 6,0 

1,9 22.800 4,8 

2,0 20.500 4,3 

Derover 246.500 52,3 

I alt 471.200 100,0 

Anm.: Indekset er beregnet som boligomkostning plus afdrag ved køb som ejerbolig 

eller andelsbolig til markedsprisen divideret med reel husleje som almen bolig. 

Den reelle husleje er lig den faktiske husleje fratrukket individuel boligstøtte. 

Individuel boligstøtte er boligydelse og boligsikring. Likviditetsbelastning er lig 

boligomkostning plus afdrag. 


Beregningerne indikerer således, at mellem 5.000 og 10.000 lejere har en 

økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene bolig som ejerbolig 

eller andelsbolig til markedsprisen. Lejernes økonomiske tilskyndelse til 


at købe deres almene boliger varierer dog alt efter boligens geografiske 

beliggenhed, jf. bilag 5. Der er relativt mange lejere i provinsen i kommuner 

med færre end 40.000 indbyggere, som vil have en økonomisk 

tilskyndelse til at købe deres almene bolig, fordi reguleringsgevinsten er 

mindst dér som følge af de lavere ejerboligpriser. Den økonomiske tilskyndelse 

til at købe sin almene bolig afhænger derimod ikke væsentligt 

af boligens opførelsesår. Den individuelle boligstøtte betyder, at det i 

overvejende grad er de unge lejere, som har en økonomisk tilskyndelse 

til at købe deres almene bolig som ejerbolig. Langt de fleste pensionister 

vil ikke have nogen økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene 

bolig, fordi de modtager boligydelse. 

4.1.5 Lejernes økonomiske potentiale for køb af almene boliger 

Hvorvidt lejeren har råd til at købe sin almene bolig, er et spørgsmål 

om, hvorvidt han kan forventes at blive vurderet kreditværdig i forbindelse 

med optagelse af lån til køb af sin almene bolig. Der er imidlertid 

forskel på, om lejeren køber sin bolig som ejerbolig eller som andelsbolig. 

Køb som ejerbolig 

I forbindelse med optagelse af et realkreditlån til finansiering af ejerboliger 

foretager realkreditinstitutterne en grundig individuel kreditvurdering 

af den konkrete potentielle køber. Det sker med udgangspunkt i 

køberens økonomiske forhold, husstandens sammensætning, hidtidige 


økonomiske forløb og vurdering af ejendommen m.v. Der er således 

vanskeligheder ved at generalisere over lejernes økonomiske muligheder 

for at købe deres almene boliger som ejerbolig, men som et groft 

skøn for kreditvurderingen kan man bruge en tommelfingerregel (baseret 

på realkreditinstitutternes erfaring) for hvor dyr en bolig, man kan 

købe for en given årlig bruttoindkomst. Typisk kan man realkreditfinansiere 

en ejerbolig, hvis værdi er 2-3 gange så stor som husstandens 

årlige bruttoindkomst. Det afhænger dog også af nettoformuens størrelse. 

Realkreditinstitutternes tommelfingerregler er angivet som intervaller 

i tabel 4.1.3 nedenfor. 

Tabel 4.1.3 Typiske forhold mellem boligpris og bruttoindkomst i forbindelse 

med kreditgivning – for givne indkomst- og formueniveauer 

Husstandens årlige Husstanden har en Husstanden har hver- Husstanden har en 

bruttoindkomst gæld på 100.000 kr. ken gæld eller formue formue på 100.000 kr. 

200.000 1,3-1,8 2,0-2,5 2,3-2,8 

300.000 1,8-2,3 2,2-2,7 2,5-3,2 

400.000 2,1-2,8 2,5-3,1 2,8-3,4 

500.000 2,4-2,9 2,6-3,2 2,8-3,4 

600.000 2,5-2,8 2,8-3,0 2,8-3,2 

Anm.: Tallene i tabellen angiver kontantprisen divideret med indkomsten. Intervallerne 

er kun indikative, da optagelse af realkreditlån beror på en individuel og mere 

detaljeret kreditvurdering. Intervallerne er baseret på, at køberen skal have råd til 

at optage et nominallån på 80 pct. af prisen samt yderligere finansiering af de 

resterende 20 pct. 

Kilde: Realkreditrådet 

De ovennævnte tommelfingerregler kan her anvendes til at give en indikation 

af, i hvilket omfang lejerne i de almene boliger har husstandsindkomster, 

der gør, at de har råd til at købe deres boliger. Der er derfor 

foretaget en beregning af forholdet mellem kontantprisen som ejerbolig 

for en given almen bolig og den årlige bruttoindkomst for hele 

husstanden, som bor i den pågældende almene bolig. Lejernes formueforhold 

er imidlertid ikke inddraget i beregningerne, da formuetallene 

i datagrundlaget er behæftet med usikkerhed. Det er godt halvdelen af 

de almene boliger, hvor forholdet mellem kontantprisen på den almene 

bolig og husstandens samlede bruttoindkomst er mindre end eller lig 3, 

jf. summen af de seks øverste rækker i tabel 4.1.4 nedenfor. 


T 

Tabel 4.1.4 Fordeling af boliger efter kontantpris som 

ejerbolig i forhold til husstandens samlede årlige 

bruttoindkomst 



0,5 og derunder 2.100 0,5 

1,0 27.500 5,8 

1,5 57.400 12,2 

2,0 64.100 13,6 

2,5 58.300 12,4 

3,0 50.800 10,8 

3,5 43.100 9,1 

4,0 35.100 7,5 

4,5 26.800 5,7 

5,0 20.300 4,3 

5,5 15.600 3,3 

6,0 11.500 2,5 

Derover 58.700 12,5 

I alt 471.200 100,0 

Anm.: Det antages, at lejeren kan realkreditfinansiere køb af sin almene bolig, hvis 

kontantprisen som ejerbolig divideret med husstandens samlede årlige bruttoindkomst 

er mindre end eller lig 3. 


Der er således omkring 260.000 af de almene boliger, hvor lejerens husstand 

skønnes at have indkomstforhold, der sætter lejeren i stand til at 

realkreditfinansiere køb af sin almene bolig som ejerbolig. 3 Den enkelte 

lejers økonomiske formåen må dog bero på en grundig individuel 

kreditvurdering, og antallet er således kun indikativt. Desuden kan antallet 

af lejere, der har råd til at købe deres almene bolig, ændres over tid 

i takt med den generelle udvikling i realindkomsterne og ændringer i 

den økonomiske formåen blandt lejere, der flytter ind og ud af de almene 

boliger. 

3) Ved en indeksværdi på 2 (for forholdet mellem boligens kontantpris og husstandens årlige bruttoindkomst) 

vil der i stedet være ca. 151.000 lejere, der har råd til at købe deres almene bolig som 

ejerbolig. 


Det er overvejende de 26-60 årige lejere, der har råd til at købe deres 

almene bolig, hvilket formentlig afspejler den tættere tilknytning til 

arbejdsmarkedet end for yngre og ældre aldersgrupper, jf. bilag 5. Der 

er desuden en overvægt af lejere i almene boliger opført før 1965, som 

forventes at have råd til at købe deres almene bolig. Boligens beliggenhed 

har imidlertid ikke nogen væsentlig indflydelse på, om lejerne har 

råd til at købe deres almene bolig som ejerbolig. 

Køb som andelsbolig til markedsprisen 

Ved dannelse af en andelsboligforening bliver 80 pct. af købesummen 

finansieret med et realkreditlån, som optages af andelsboligforeningen 

(dvs. andelshaverne i fællesskab). Op til 20 pct. af købesummen bliver 

finansieret ved andelsindskud fra hver enkelt andelshaver. 4 Når en andelsboligforening 

optager et realkreditlån, sker der almindeligvis ikke 

en kreditvurdering af de enkelte andelshavere. Den enkelte lejer skal 

således blot have råd til at finansiere andelsindskuddet. Beregningerne 

viser, at stort set alle lejere (dvs. 97 pct.) har råd til finansiere andelsindskuddet. 

5 Det kan dog ikke afvises, at realkreditinstitutterne i nogle 

tilfælde også vil skele til de enkelte andelshaveres kreditværdighed. Det 

vil formentlig især være tilfældet ved dannelse af andelsboligforeninger 

bestående af meget få (fx 3) andelshavere. 

Som et groft underkantsskøn for hvor mange lejere der har råd til at 

købe deres almene bolig som andelsbolig til markedsprisen, kan man 

anvende de samme tommelfingerregler for kreditværdighed som ved 

køb som ejerbolig. Lejeren vil da have råd til at købe sin almene bolig 

som andelsbolig, hvis markedsprisen som andelsbolig ikke er mere end 

3 gange større end husstandens bruttoindkomst. Det betyder, at omkring 

halvdelen af lejerne har råd til at købe deres almene bolig som 

andelsbolig til markedsprisen. 

At lejeren har indkomstforhold, der gør det muligt for ham at købe sin 

bolig, er ikke nødvendigvis ensbetydende med, at han også er villig til 

det. Det belyses i næste afsnit. 

4) Efter de gældende regler er det ikke muligt at realkreditbelåne den enkelte andelsbolig, da den 

enkelte andelshaver ikke ejer sin bolig. Andelshaveren ejer derimod en andel af andelsforeningens 

formue, hvortil der knytter sig en brugsret til en særskilt bolig, jf. afsnit 2.3. 

5) Det bemærkes, at det af beregningstekniske grunde er forudsat, at markedsprisen ved køb som 

ejerbolig og andelsbolig er ens. 


4.1.6 Tilskyndelsen til køb af almen bolig – for de lejere som har råd 

Dette afsnit kombinerer beregningerne fra de to foregående afsnit ved 

at beregne den potentielle efterspørgsel efter køb af almene boliger for 

de lejere, som både har en økonomisk tilskyndelse til at købe deres bolig, 

og som har råd til at købe. 

Beregningerne viser, at omkring halvdelen af lejerne har råd til at købe 

deres almene bolig som ejerbolig eller andelsbolig til markedsprisen, 

men heraf er det kun knap 9.000 lejere, som samtidig har en økonomisk 

tilskyndelse til at købe boligen, idet boligomkostningen ikke stiger i forbindelse 

med køb, jf. tabel 4.1.5. 6 

Tabel 4.1.5 Fordeling af boliger (som lejeren har råd til) efter 

boligomkostning ved køb i forhold til reel husleje 

som almen bolig 




1,0 og derunder 8.800 3,4 

1,1 9.900 3,8 

1,2 18.200 7,0 

1,3 24.500 9,4 

1,4 26.900 10,3 

1,5 26.100 10,0 

1,6 22.800 8,7 

1,7 18.700 7,2 

1,8 14.700 5,6 

1,9 10.800 4,1 

2,0 8.500 3,2 

Derover 71.100 27,2 

I alt 260.900 100,0 

Anm.: Det antages, at lejeren kan realkreditfinansiere køb af sin almene bolig, hvis 

kontantprisen som ejerbolig divideret med husstandens samlede årlige bruttoindkomst 

er mindre end eller lig 3. Den reelle husleje er faktisk husleje fratrukket 

individuel boligstøtte. 


6) Almindeligvis vil de fleste have råd til at købe boligen, såfremt boligomkostningen ikke stiger. 


Inddrager man yderligere, at lejeren ved køb af sin almene bolig også 

skal betale afdrag (dvs. opsparing i boligen), vil det belaste lejerens likviditet 

i det omfang, det ikke er muligt for husstanden at mindske sit 

forbrug eller sin opsparing (fx opsparing på bankkonto, pensionsopsparing 

osv.). Antager man, at lejerne slet ikke kan nedbringe hverken 

forbrug eller opsparing i forbindelse med køb, vil der kun være ca. 4.000 

lejere, som både har råd til at købe deres almene bolig, og som har tilskyndelse, 

idet boligudgiften (dvs. boligomkostning plus og afdrag) ikke 

vil blive højere end den nuværende husleje, jf. tabel 4.1.6. 

Tabel 4.1.6 Fordeling af boliger (som lejeren har råd til) efter 

likviditetsbelastning ved køb i forhold til reel husleje 

som almen bolig 




1,0 og derunder 4.000 1,6 

1,1 5.100 2,0 

1,2 8.000 3,1 

1,3 14.300 5,5 

1,4 20.300 7,8 

1,5 22.400 8,6 

1,6 23.700 9,1 

1,7 21.900 8,4 

1,8 20.000 7,7 

1,9 15.900 6,1 

2,0 13.300 5,1 

Derover 92.000 35,3 

I alt 260.900 100,0 

Anm.: Se tabel 4.1.5. Likviditetsbelastning er lig boligomkostning plus afdrag. 


Beregningerne peger således i retning af, at cirka halvdelen af lejerne i 

de almene boliger har råd til at købe deres almene bolig som ejerbolig 

eller andelsbolig til markedsprisen, men at det formentlig kun er mellem 

4.000 og 9.000 lejere, som også har en økonomisk tilskyndelse til at 

blive ejere eller andelshavere frem for at forblive lejere. 


Blandt de lejere, der har råd til at købe deres almene bolig og som samtidig 

har en økonomisk tilskyndelse til at købe, bor en forholdsvis stor 

del i provinsen i kommuner med færre end 40.000 indbyggere, hvor 

ejerboligpriserne ligger lavt i sammenligning med andre kommuner, jf. 

bilag 5. Der er desuden relativt mange potentielle købere blandt lejere, der 

bor i almene boliger opført før 1980. Endvidere er der forholdsvis mange 

potentielle købere blandt lejere under 35 år og relativt få over 55 år. 

4.1.7 Følsomhedsberegninger 

Bestemmelsen af den potentielle efterspørgsel er usikker. Den knytter sig 

blandt andet til beregningsforudsætningerne. Desuden kan den enkelte 

lejers personlige præferencer øge eller mindske hans ønske om at købe 

sin bolig under de givne økonomiske vilkår. Der kan være flere forhold, 

der trækker i hver sin retning, men som er vanskelige at sætte tal på og 

derfor ikke indgår i de økonomiske beregninger. Dertil kommer, at der 

er en usikkerhed forbundet med at vurdere, hvorvidt lejerne har råd til 

at købe deres boliger. Derudover har konjunkturerne på boligmarkedet 

indflydelse på lejernes tilskyndelse til at købe deres almene bolig. 

Beregningsforudsætninger 

Boligomkostningerne ved køb af den almene bolig som ejerbolig eller 

andelsbolig beregnes som en forrentning af markedsprisen ved køb af 

den almene bolig, jf. beskrivelsen af forudsætningerne i bilag 3. Hvis 

forrentningen er 1 pct.point lavere end forudsat vil efterspørgslen blive 

ca. 9.-18.000 boliger mod 4.-9.000 boliger. Hvis forrentningen derimod 

er 1 pct.point højere vil efterspørgslen i stedet blive ca. 2.-5.000 boliger. 

Lejernes præferencer 

Det er forudsat i beregningerne, at lejerne har en økonomisk tilskyndelse 

til at købe deres almene bolig som ejerbolig eller andelsbolig til 

markedsprisen, hvis køb af boligen ikke er forbundet med en stigning i 

deres boligomkostninger. Den enkelte lejers personlige præferencer kan 

imidlertid øge eller mindske hans ønske om at købe sin bolig under de 

givne økonomiske vilkår. Udsigterne til en større råderet over egen bolig 

kan blandt andet medvirke til, at den enkelte lejer vil være villig til at 

acceptere en vis stigning i boligomkostningerne i forhold til den nuværende 

husleje. På den anden side kan det eksempelvis af forsigtighedsgrunde 

være vigtigt for lejeren, at boligomkostningerne ved køb bliver 

klart lavere end den nuværende husleje, før han vil vælge at skifte boligform. 

Det er imidlertid ikke muligt at beregne, i hvilket omfang lejernes 

personlige præferencer har indflydelse på den samlede efterspørgsel. 


Hvis alle lejere er villige til at acceptere en stigning i deres boligomkostninger 

på eksempelvis 20 pct. ved køb i forhold til deres nuværende 

husleje (fratrukket individuel boligstøtte), vil den potentielle efterspørgsel 

efter køb af almene boliger alt andet lige blive ca. 4 gange større 

end beregnet. Der vil da være 17.-37.000 lejere i stedet for 4.-9.000 lejere, 

som potentielt vil købe deres almene bolig, jf. tabel 4.1.7 og 4.1.8. 

Spændet i efterspørgslen afhænger af, om det er likviditetsbelastningen 

eller boligomkostningen, der er lagt til grund for beregningen. Likviditetsbelastningen 

er som nævnt lig boligomkostningerne plus afdrag. 

Hvis boligomkostningerne derimod skal blive eksempelvis 20 pct. lavere 

end den nuværende husleje (fratrukket individuel boligstøtte), før 

lejerne vil vælge at skifte boligform, vil den potentielle efterspørgsel 

efter køb som ejerboliger eller andelsboliger til markedsprisen alt andet 

lige blive godt 80 pct. lavere end beregnet, idet den potentielle efterspørgsel 

vil blive reduceret fra 4.-9.000 lejere til mellem 700 og 1.400 

lejere, jf. tabel 4.1.7 og 4.1.8. 

Tabel 4.1.7 Potentiel efterspørgsel – ved en sammenligning af boligomkostning 

og reel husleje 

Lejeren har tilskyndelse til at købe, Alle 

hvis boligomkostningen ved køb: lejere 

er mindst ikke er højere er op til ønsker 

20 pct. lavere end reel husleje 20 pct. højere at købe 

end reel husleje end reel husleje 

Lejeren har råd, 

hvis boligens pris er højst: 

2 gange indkomsten 1.100 7.700 31.100 152.200 

2 1/2 gange indkomsten 1.200 8.400 34.700 210.400 

3 gange indkomsten 1.400 8.900 36.900 260.900 

Alle lejere har råd 1.800 10.200 44.500 471.200 

Anm.: Reel husleje er den faktiske husleje fratrukket individuel boligstøtte. 



Tabel 4.1.8 Potentiel efterspørgsel – ved en sammenligning af likviditetsbelastning 


Lejernes økonomiske potentiale 

En anden forudsætning for beregningerne er, at lejeren har råd til at 

købe sin almene bolig, såfremt markedsprisen ikke er mere end 3 gange 

så stor som husstandens årlige bruttoindkomst. I praksis vil en kreditvurdering 

ske på et detaljeret og individuelt grundlag, og kan således 

afvige fra den forudsatte tommelfingerregel. Desuden kan der være lejere, 

som ikke umiddelbart har råd til at købe deres bolig, men som kan 

få råd på et senere tidspunkt. Der er dog langt flere lejere, der har råd til 



hvis likviditetsbelastningen ved køb: lejere 






2 gange indkomsten 500 3.500 15.000 152.200 

2 1/2 gange indkomsten 600 3.900 16.300 210.400 




Likviditetsbelastning er lig boligomkostning plus afdrag. 

Kilde: Egne beregninger.

at købe deres almene bolig, end lejere, der har en økonomisk tilskyndelse 

til køb, og en ændring af grænseværdien for, om lejeren har råd eller 

ej, vil derfor ikke påvirke efterspørgslen væsentligt, jf. tabel 4.1.7 og 4.1.8. 

Beregningstidspunkt 

Lejernes efterspørgsel efter at købe deres almene boliger som ejerboliger 

afhænger blandt andet af konjunkturerne på boligmarkedet, herunder 

forventninger til den fremtidige boligprisudvikling. Den beregnede 

potentielle efterspørgsel vil således være afhængig af beregningstidspunktet. 

Beregningerne er foretaget på en detaljeret stikprøve fra 1999, 

og ejerboligpriserne er skønsmæssigt beregnet på baggrund af Told- 

Skats vurderingsmodel per 1. januar 1999, jf. bilag 3. Prisudviklingen på 

boligmarkedet fra 1999 til 2002 har imidlertid betydet, at det er blevet 

mindre attraktivt for lejerne at købe deres almene boliger som ejerboliger, 

da prisen på ejerlejligheder er steget mere end huslejerne. En skønsmæssig 

fremskrivning af prisniveauerne til 1. januar 2002 medfører, at 

efterspørgslen bliver halvt så stor som beregnet, idet den potentielle 

efterspørgsel vil blive reduceret fra 4.-9.000 lejere til 2.-4.000 lejere, jf. 

tabel 4.1.9 og 4.1.10. 

Tabel 4.1.9 Potentiel efterspørgsel – ved en sammenligning af boligomkostning 

og reel husleje, hvor prisniveauerne er fremskrevet til 1. januar 2002 


hvis boligomkostningen ved køb: lejere 










Anm.: Ejerboligpriserne er skønsmæssigt fremskrevet med 40 pct., svarende til stigningen 

i priserne på ejerlejligheder fra 1. januar 1999 til 1. januar 2002. Huslejerne 

er skønsmæssigt fremskrevet med 11 pct. svarende til stigningen i huslejerne fra 

1. januar 1999 til 1. januar 2002. Reel husleje er den faktiske husleje fratrukket 

individuel boligstøtte. 



Tabel 4.1.10 Potentiel efterspørgsel – ved en sammenligning af likviditetsbelastning 

og reel husleje, hvor prisniveauerne er fremskrevet 

til 1. januar 2002 

4.1.8 Konklusion 

Beregningerne viser, at omkring halvdelen af lejerne i de almene boliger 

har råd til at købe deres bolig som ejerbolig eller andelsbolig til markedsprisen. 

Der er imidlertid langt færre lejere, som samtidig har en 

økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene bolig. For de fleste vil 

køb af boligen nemlig indebære, at deres boligudgift bliver større end 

deres nuværende husleje. Medvirkende hertil er også, at en betydelig del 

af lejerne modtager boligstøtte, som vil bortfalde ved køb. 

Ved køb som enten ejerboliger eller andelsboliger til markedsprisen 

skønnes der at være omkring 2.-4.000 lejere, som både har råd til at 

købe deres almene bolig, og som samtidig har en potentiel økonomisk 

tilskyndelse til at købe, jf. tabel 4.1.11. Det svarer til knap 1 pct. af de 

almene familieboliger. Efterspørgslen vil ikke være jævnt fordelt over 

landet. Efterspørgslen efter køb af almene boliger som ejerboliger eller 

andelsboliger til markedsprisen skønnes at blive forholdsvis stor i provinsen 

i kommuner med færre end 40.000 indbyggere, da ejerboligpriserne 

er lave i sammenligning med andre kommuner. 



hvis likviditetsbelastningen ved køb: lejere 









Alle lejere har råd 800 2.700 9.900 471.200 

Anm.: Se tabel 4.1.9. Likviditetsbelastning er lig boligomkostning plus afdrag. 


Tabel 4.1.11 Forventet efterspørgsel efter køb af almene boliger 

Antal boliger I pct. af almene 

boliger i alt 

Køb som enten ejerbolig eller andelsbolig til markedsprisen 2.-4.000 1/2-1 

Anm.: Efterspørgslen er fremskrevet i forhold til datagrundlaget ved en skønsmæssigt 

fremskrivning af prisniveauerne til 1. januar 2002. Spændet i efterspørgslen afhænger 

af, om det er likviditetsbelastningen eller boligomkostningen, der er lagt 

til grund for beregningen. Likviditetsbelastningen er som nævnt lig boligomkostningen 

plus afdrag. Beregningerne er behæftet med ikke ubetydelig usikkerhed. 

Beregningerne af lejernes efterspørgsel efter køb af deres almene boliger 

skal tages med et vist forbehold, da de er behæftet med usikkerhed. 

Der er flere faktorer, som kan påvirke efterspørgslen i opad- eller nedadgående 

retning. For det første har konjunkturerne på boligmarkedet 

indflydelse på lejernes tilskyndelse til at købe deres almene bolig. I perioder 

med relativt høje boligpriser er reguleringsgevinsten ved at bo i en 

almen bolig stor, og efterspørgslen efter at købe almene boliger vil alt 

andet lige være relativt lav. Omvendt vil reguleringsgevinsten ved at bo 

i en almen bolig være relativt mindre i perioder med relativt lave boligpriser, 

og efterspørgslen vil dermed være større. For det andet kan den 

enkelte lejers personlige præferencer øge eller mindske hans ønske om 

at købe sin bolig under de givne økonomiske vilkår. For det tredje er beregningsforudsætningerne, 

herunder især boligprisen, behæftet med en 

ikke ubetydelig usikkerhed. 

Det er desuden forudsat, at lejeren tilbydes at købe sin almene bolig som 

enten ejerbolig eller andelsbolig. Det er ikke muligt at beregne sammensætningen 

af efterspørgslen i tilfælde af frit valg mellem ejerformer. 

Beregningerne af efterspørgslen er foretaget på baggrund af en forudsætning 

om, at alle lejere får muligheden for at købe deres almene 

bolig. 7 Det vil dog ikke blive alle lejere, der får muligheden for at overtage 

deres bolig via en afdelingsbeslutning, men det er ikke muligt at 

beregne, hvor mange færre lejere, der vil få en køberet. Det er heller ikke 

muligt at beregne, hvor mange boligorganisationer der vil give lejerne i 

organisationens afdelinger mulighed for at overtage deres boliger. Beregningerne 

af den potentielle efterspørgsel vurderes derfor som tidligere 

fremhævet at ligge på den høje side. 

7) Dannelse af en andelsboligforening forudsætter desuden, at der er mindst tre lejere i en boligafdeling, 

som ønsker at købe deres almene bolig som andelsbolig, jf. afsnit 3.1.5. 


4.1.9 Støtte til køb af egen bolig 

Selvom en betydelig del af lejerne har råd, fremgår det af det foregående, 

at det kun er en beskeden del af lejerne, der har en økonomisk tilskyndelse 

til at købe deres almene bolig som ejerbolig eller som andelsbolig 

til markedsprisen, fordi køb af boligen for langt de fleste vil indebære 

en stigning i deres boligomkostninger. Det kan overvejes at gøre 

det mere attraktivt for lejerne at købe deres bolig ved at øge deres økonomiske 

tilskyndelse til at blive ejere eller andelshavere gennem støtte 

til køb af egen bolig. 8 

Efterspørgslen efter køb af almene boliger vil kunne stimuleres ved, at 

alle lejere, der køber deres bolig, modtager støtte i form af et direkte tilskud. 

Et direkte tilskud til køb af egen bolig vil betyde, at lejerne skal 

betale mindre end markedsprisen ved køb af deres almene boliger. Det 

vil reducere boligomkostningerne i forbindelse med køb, og lejerne vil 

alt andet lige få en større økonomisk tilskyndelse til at købe deres bolig. 

Den enkelte lejers personlige præferencer kan imidlertid øge eller mindske 

hans ønske om at købe sin bolig under de givne økonomiske vilkår. 

Dertil kommer, at køberen ved videresalg kan realisere tilskuddet i form 

af en kapitalgevinst, hvilket vil stimulere efterspørgslen yderligere. 9 Det 

skyldes, at køberen i realiteten får reduceret sine boligomkostninger 

med værdien af kapitalgevinsten i den periode, han bor i boligen. Jo 

kortere tid køberen forventer at bo i sin bolig før et eventuelt videresalg, 

desto større betydning vil kapitalgevinsten have for hans økonomiske 

tilskyndelse til at købe. 

Det skønnes, at et direkte tilskud først og fremmest vil øge efterspørgslen 

efter køb af almene boliger i det ældre byggeri og i planbyggeriet i 

provinsen. Derudover vil et direkte tilskud især give en stimulering af 

efterspørgslen i det ældre byggeri i København og Frederiksberg samt i 

planbyggeriet i hovedstadsregionen i øvrigt. 

De positive virkninger, man ønsker at fremme ved at give støtte til køb 

af egen bolig, skal imidlertid ses i lyset af de forskellige negative konse- 

8) I kommissoriet for udvalget er anført, at "prisen på den ene side skal være så lav, at ordningen bliver 

attraktiv for beboerne, og på den anden side så høj, at beboerne ikke ved videresalg kan kapitalisere 

fordelen ved en lav leje". 

9) Mulighederne for kapitalisering af et direkte tilskud kan dog begrænses ved en tidsmæssig spredning 

af tilskuddet eller ved at kræve tilskuddet helt eller delvist tilbagebetalt, hvis boligen sælges 

videre inden for et nærmere fastsat tidsrum. Det vil imidlertid mindske mobiliteten i den givne 

tidsperiode. 


kvenser, der er ved at give støtte – afhængig af den konkrete udformning 

af ordningen. Det gælder ikke mindst den direkte og indirekte påvirkning 

af de offentlige udgifter til støtte. 

Et af problemerne ved at give tilskud til lejernes køb af almene boliger 

er, at det er et brud med hidtidige principper at give støtte til køb af 

ejerboliger med risiko for yderligere skævvridninger på et boligmarked, 

der i forvejen er præget af støtte- og tilskudsordninger. Et direkte tilskud 

vil desuden betyde, at den del af befolkningen, som tilfældigvis 

bor i en almen bolig, opnår en kapitalgevinst i forbindelse med køb af 

ejerbolig, alene fordi de bor i en almen bolig. 

Et andet problem ved at give et direkte tilskud til alle, der køber deres 

almene boliger, er, at det indebærer et såkaldt støttespild. Forklaringen 

er, at de lejere, som i forvejen ville have købt deres bolig uden tilskud, 

også modtager et tilskud. Støttespildet kan dog begrænses ved at målrette 

tilskuddet til eksempelvis lavindkomstgrupper, så tilskuddet gøres 

afhængigt af husstandens økonomiske forhold. Indkomstafhængige tilskud 

indebærer imidlertid en risiko for samspilsproblemer, hvor tildeling 

af tilskud kan medføre, at andre offentlige overførsler til køberen 

bliver reduceret. Dertil kommer, at et indkomstafhængigt tilskud vil 

kunne have en negativ virkning på arbejdsudbuddet. Hvis tilskuddet 

afhænger af indkomsten, kan det nemlig betyde, at nogle lejere vil have 

mindre incitament til at tage et arbejde, da det vil mindske deres muligheder 

for at opnå tilskud i forbindelse med køb af deres almene bolig. 

En overvejelse af indkomstafhængige tilskud nødvendiggør således en 

grundig belysning af disse forhold. 

I stedet for at give et direkte tilskud ved køb af almene boliger kan 

efterspørgslen stimuleres ved en udskydelse af betalingstidspunktet for 

en del af købesummen. Det svarer til, at Nybyggerifonden yder et stående 

lån til køberen af en almen bolig på en del af købesummen. Det antages, 

at det stående lån først betales tilbage, når køberen videresælger sin 

bolig. Nybyggerifonden modtager således den fulde markedspris for boligen 

fratrukket gæld og forholdsmæssig indfrielse af pantegæld m.v. Et 

stående lån fra Nybyggerifonden vil ligne de stående lån, som det forventes 

vedtaget, at realkreditinstitutterne får lov at tilbyde i forbindelse 

med belåning af ejerboliger. 10 

10) Jf. lovforslag L177 om realkreditlån og realkreditobligationer mv., som blev fremsat 12. marts 

2003. 


Køberens boligomkostninger vil ikke umiddelbart blive reduceret ved et 

stående lån fra Nybyggerifonden, idet afdraget som nævnt er en opsparing 

og ikke en omkostning. Derimod vil køberen opnå en likviditetsfordel 

i lånets løbetid, da afdraget først forfalder ved videresalg af boligen. 

I det omfang lejerne er likviditetsbegrænsede vil et stående lån fra 

Nybyggerifonden kunne stimulere efterspørgslen efter køb af almene 

boliger. I så fald vil et stående lån alt andet lige formentlig øge efterspørgslen 

i størrelsesordenen fra 1/2 pct. til 1 pct. af de almene boliger. 

Med henblik på at stimulere efterspørgslen yderligere kan det overvejes, 

om et stående lån fra Nybyggerifonden skal være gunstigt i form af en 

lavere forrentning end markedsrenten eller rentefrit. Det vil øge lejerens 

økonomiske tilskyndelse til at købe sin bolig, da det vil reducere boligomkostningerne 

i forbindelse med køb. Eksempelvis skønnes det, at et 

rentefrit stående lån på 30 pct. af markedsprisen vil øge efterspørgslen 

fra 2.-4.000 boliger til 30.-60.000 boliger. 11 Det skønnes, at efterspørgslen 

hovedsageligt vil stige i provinsen, det ældre byggeri i København og 

Frederiksberg samt i planbyggeriet i hovedstadsregionen i øvrigt. Den 

enkelte lejers personlige præferencer kan imidlertid øge eller mindske 

hans ønske om at købe sin bolig under de givne økonomiske vilkår. 

Et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden er imidlertid forbundet 

med et støttespild, idet nogle af lejerne også ville have en økonomisk tilskyndelse 

til at købe deres almene bolig uden et rentefrit stående lån. 

Dermed indebærer et rentefrit stående lån, at nogle lejere opnår et indirekte 

tilskud til forbrug af andre varer, fordi deres boligomkostninger 

ved køb bliver mindre end deres nuværende husleje. Der er imidlertid 

tale om et begrænset støttespild, da det kun er en beskeden del af lejerne 

i de almene boliger, som i forvejen ville købe deres almene bolig. 

I modsætning til et direkte tilskud vil køberne imidlertid ikke have 

nogen mulighed for at kapitalisere støtten ved et rentefrit stående lån 

fra Nybyggerifonden i forbindelse med videresalg. Det stående lån forfalder 

til betaling i forbindelse med videresalg, og køberen af den almene 

bolig modtager alene den del af købesummen, som han selv har 

betalt samt en eventuel kapitalgevinst/-tab som følge af prisudviklingen 

på boligmarkedet. Dermed sikrer et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden, 

at der på en og samme tid er en vis efterspørgsel efter køb af 

11) Spændet i efterspørgslen afhænger af, om det er likviditetsbelastningen eller boligomkostningerne, 

der er lagt til grund for beregningen. 


almene boliger, et rimeligt provenu per solgt bolig, og at køberne ikke 

har nogen mulighed for at kapitalisere støtten i forbindelse med videresalg. 

Det kan betale sig for Nybyggerifonden (som er en del af Landsbyggefonden) 

at yde et rentefrit stående lån til købere af almene boliger, hvis 

nettoindbetalingerne ved at yde det stående lån er større end ved ikke at 

yde et stående lån. Nybyggerifonden modtager den fulde markedspris 

for boligen fratrukket gæld og forholdsmæssig indfrielse af pantegæld 

m.v. Omkostningen for Nybyggerifonden ved et rentefrit stående lån er 

dermed den tabte forrentning af den udskudte betaling. Landsbyggefonden 

mister desuden de fremtidige indbetalinger fra udamortiserede 

lån for den del af de almene boliger, som lejerne køber. 

Beregningerne viser, at der samlet set er en fordel for Nybyggerifonden 

og Landsbyggefonden, ved at Nybyggerifonden yder et stående lån, selvom 

det er rentefrit, jf. tabel 4.1.12. Eksempelvis vil Nybyggerifonden og 

Landsbyggefonden set under ét modtage ca. 30 mia. kr. på sigt, hvis lejerne 

modtager et rentefrit stående lån på 30 pct. af markedsprisen fra 

Nybyggerifonden i forbindelse med køb af deres almene bolig. Det er 

godt 5 mia. kr. mere end i situationen uden mulighed for køb. 


Tabel 4.1.12 Konsekvens for Nybyggerifonden og Landsbyggefonden frem til og 

med 2020 (nutidsværdi, mia. kr.) 

Med henblik på at modvirke risikoen for at mobiliteten vedbliver at 

være lige så lav som den hidtidige mobilitet fra den almene sektor til 

ejerboligmarkedet, fordi køberen vanskeligt kan finde en bolig med lige 

så lave boligomkostninger, kan det overvejes, at det stående lån skal 

betales tilbage efter senest 10 år. 12 Et tilbagebetalingskrav, der ikke nødvendigvis 

forudsætter videresalg vil imidlertid mindske den økonomiske 

tilskyndelse til køb af egen bolig. 

12) En maksimal længde på 10 år vil være parallelt med lånelængden for stående realkreditlån til 

ejerboliger i lovforslag L177 om realkreditlån og realkreditobligationer mv., som blev fremsat 

12. marts 2003. 


Ej stående lån: Rentefrit stående lån 

Uden Med på en del af markedsprisen: 

mulighed mulighed 20 pct. 30 pct. 40 pct. 100 pct. 

for køb for køb 

Efterspørgsel 0 pct. ca. 1 pct. ca. 5 pct. ca. 12 pct. ca. 25 pct. 100 pct. 

Markedspris – 1,1 9,0 26,8 62,5 355 

– gæld – 0,6 4,5 12,0 25,1 120 

– omkostninger1) – 0,3 1,5 3,0 5,4 20,0 

– ejerforeningsfond2) – 0,0 0,2 0,6 1,6 10,8 

– tabt forrentning af stående lån3) + fremtidige indbetalinger 

– – 0,8 3,6 11,0 157 

fra udamortiserede lån 24,9 24,8 24,0 22,6 20,2 0 

Resultat 24,9 25,0 26,1 30,2 39,6 47,3 

Anm.: Efterspørgslen er skønsmæssigt fremskrevet til 2002 for at være sammenlignelige 

med oplysningerne for restgæld mv. Boligomkostningerne er lagt til grund for 

beregningen af efterspørgslen. 

1) Nettoprovenuet fradrages omkostninger i forbindelse med salget til udstykning, 

opdeling, vurdering, tinglysning, juridisk bistand, låneoptagelse, administration mv., 

jf. afsnit 4.3. 

2) Der overføres 5 pct. af nettoprovenuet til en ejerforeningsfond, jf. afsnit 3.3.9. 

3) Det antages, at køberen i gennemsnit bor 10 år i sin bolig, før han sælger den videre. 

Den tilbagediskonterede værdi af tabt forrentning af det stående lån i 10 år er ved en 

forudsat rente på 6 pct. lig (1,06 –10 –1)·lån.

4.2 Reformens indflydelse på det øvrige boligmarked 

Når lejerne får mulighed for at købe deres almene boliger, vil det ikke 

alene påvirke de pågældende boligafdelinger, men vil også kunne påvirke 

det øvrige boligmarked. Påvirkningen vedrører mobiliteten mellem 

de forskellige boligformer, boligpriserne, kapitalmarkedet og konkurrencen 

mellem interessenterne på boligmarkedet. Reformens indflydelse 

skal også ses i lyset af det nuværende samspil mellem de forskellige 

dele af boligmarkedet. 

4.2.1 Den almene sektors nuværende påvirkning af det øvrige boligmarked 

Forbrugernes behov for og efterspørgsel efter boliger afspejler både 

demografiske forhold, indkomsten og forholdet mellem boligomkostningerne 

i de forskellige boligformer. Forskelle i boligomkostningerne 

for sammenlignelige boliger i samme geografiske område er især et 

resultat af graden af regulering og subsidiering mellem de enkelte boligformer. 

Mobilitet 

De fleste mennesker har behov for og ønske om at skifte bolig flere 

gange i livet. Studerende, enlige, par, børnefamilier og ældre har forskellige 

behov og ønsker til boligen samt betalingsevne. Jobskifte, skilsmisse, 

ændrede økonomiske forhold m.v. er ligeledes forhold, der har 

betydning for, hvilken bolig den enkelte efterspørger. Det er derfor vigtigt, 

at der er en vis fleksibilitet på boligmarkedet, der bevirker, at den 

enkelte har mulighed for at erhverve den bolig, som passer bedst i forhold 

til hans aktuelle behov og økonomiske formåen. Det er ikke kun 

vigtigt for den enkelte, men også for samfundet som helhed, fordi der 

heri er et bidrag til fordelingen af velfærden. Et fleksibelt og tilgængeligt 

boligmarked har ligeledes betydning for fleksibiliteten på arbejdsmarkedet. 

Mobiliteten indenfor og mellem boligformer er i nogen grad et udtryk 

for fleksibiliteten på boligmarkedet. En lav mobilitet kan således være 

udtryk for såvel en optimal allokering af boligmassen som barrierer på 

boligmarkedet. 

Der er en forholdsvis høj mobilitet i den private udlejningssektor, jf. 

tabel 4.2.1. Det dækker imidlertid over en stor spredning, idet fraflytningsprocenten 

er høj i udlejningsboliger, hvor der er fri huslejedannel- 


Tabel 4.2.1 Årlig mobilitet 

se eller lav reguleringsgevinst 13, mens fraflytningsprocenten er lav i udlejningsboliger, 

der er underlagt huslejeregulering. 14 Mobiliteten i den 

ældre del af det private udlejningsbyggeri er således lavere end i det 

nyere udlejningsbyggeri. Mobiliteten ud af den almene sektor er lavere 

end for den private udlejningssektor, hvilket blandt andet skal ses på 

baggrund af reguleringsgevinsten ved at bo i en almen bolig. 

Derimod er mobiliteten på ejerboligmarkedet forholdsvis lav. Det er 

imidlertid ikke nødvendigvis et udtryk for, at ejerboligmarkedet ikke 

fungerer frit og effektivt. Den lavere mobilitet på ejerboligmarkedet kan 

henføres til flere forhold. Ejerboliger bliver primært efterspurgt af personer 

i beskæftigelse og af børnefamilier, som i kraft af deres tilknytning 

til arbejdsmarkedet og forankring i nærmiljøet typisk vil have mindre 

behov for og ønske om at flytte. En anden årsag er de forholdsvis høje 

omkostninger, der er forbundet med at købe og fraflytte en ejerbolig. 

Endelig kan den lavere mobilitet på ejerboligmarkedet være udtryk for, 

at ejerboligmarkedet er let tilgængeligt, og at det er muligt at finde en 

ejerbolig, der matcher den enkeltes behov og betalingsevne. 

13) Begrebet reguleringsgevinst betegner her den besparelse, som lejeren opnår ved at bo i en almen 

bolig, en privat udlejningsbolig underlagt huslejeregulering eller en andelsbolig frem for i en 

ejerbolig. Huslejebesparelsen er en gevinst, som lejeren modtager i kraft af den offentlige støtte 

til og regulering af disse dele af boligmarkedet. 

14) Jf. Det Økonomiske Råd, Dansk Økonomi, Forår 2001, kapitel 3. 


Ejer- Andels- Privat Almene Andre 

boliger boliger udlejning boliger boliger I alt 

Antal boliger (1.000) 1.206 117 489 424 59 2.295 

Fraflyttede boliger (1.000) 46 13 84 50 32 225 

Fraflytninger i pct. 

af antal boliger 3,8 11,1 17,1 11,9 54,2 9,8 

Anm.: Fraflyttede boliger angiver totale fraflytninger (dvs. hele husstande) for 

forskellige boligformer i 1992. Andre boliger omfatter kommunale boliger mv. 

Kilde: Boligministeriet, Boligfraflytninger – Analyse af samtlige fraflyttede boliger 

i perioden 1981-1992.

Der er en forholdsvis lille mobilitet mellem ejerboliger og de øvrige boligformer, 

jf. tabel 4.2.2. En forklaring på dette er, at det er forbundet 

med en reguleringsgevinst at bo i en lejebolig eller en andelsbolig i forhold 

til at bo i en ejerbolig, hvilket bevirker, at den almene sektor, 

andelsboligmarkedet og hovedparten af den private udlejningssektor er 

vanskelig tilgængelig for den del af befolkningen, som ikke i forvejen 

bor i én af disse boligformer. 

Tabel 4.2.2 Mobilitet mellem forskellige boligformer, pct.vis andel 

Til: Ejerbolig Andelsbolig Privat Almen I alt 

Fra: udlejning bolig 

Ejerbolig 53 6 27 14 100 

Andelsbolig 12 39 33 16 100 

Privat udlejning 13 6 62 20 100 

Almen bolig 10 3 35 52 100 

I alt 21 7 47 25 100 

Anm.: Flytninger angiver her totale flytninger (dvs. hele husstande) fra en bolig 

til en anden. 

Kilde: Det Økonomiske Råd, Dansk Økonomi, Forår 2001, kapitel 3, tabel III.17. 

Der er en høj intern mobilitet i den almene sektor, hvilket især skal ses 

på baggrund af, at lejerne i den almene sektor via bytteretten og oprykningsretten 

har mulighed for at få tildelt en anden og mere attraktiv 

bolig, end den de i forvejen bor i. Det understreges af, at jo større reguleringsgevinsten 

er, desto lavere er mobiliteten. 15 

Andelsboligmarkedet er ligeledes præget af en del interne flytninger. 

Årsagen hertil er blandt andet, at der opnås en relativ stor reguleringsgevinst 

ved at bo i en andelsbolig, særligt i de ældre andelsboliger. Dertil 

kommer, at der også for andelshavere er vide muligheder for at bytte. 

Det er formentlig også forklaringen på, at andelsboligmarkedet er vanskeligt 

tilgængeligt. 

15) Jf. Det Økonomiske Råd, Dansk Økonomi, Forår 2001, kapitel 3. 


Prisdannelsen på ejerboligmarkedet 

Forskelle i boligomkostningerne påvirker efterspørgslen efter de forskellige 

boligformer. Prisdannelsen på ejerboligmarkedet er dermed også 

påvirket af den offentlige støtte til og regulering af lejemarkedet og 

andelsboligmarkedet. 

Den offentlige støtte til og regulering af den almene boligsektor betyder, 

at næsten alle lejere i almene boliger betaler en husleje, der er lavere end 

de boligomkostninger, de ville have haft, hvis boligerne i stedet var ejerboliger, 

jf. afsnit 4.1. Jo større reguleringsgevinsten er ved at bo i en almen 

bolig frem for i en ejerbolig, desto mere økonomisk attraktivt er det at 

bo i en almen bolig. Reguleringsgevinsten betyder derfor, at der er flere, 

der gerne vil bo i en almen bolig, end der er almene boliger til. Efterspørgslen 

efter at bo i en almen bolig er altså større end udbuddet af 

almene boliger på grund af den relativt lave husleje. Der er med andre 

ord en overefterspørgsel efter de almene boliger, hvor der er en positiv 

reguleringsgevinst. 

Overefterspørgslen efter almene boliger giver sig udslag i kødannelser i 

form af ventelister, hvor ventelisterne typisk er længst for de mest attraktive 

almene boliger. Udover den boligsociale anvisning sker tildelingen 

af almene boliger primært efter ventelisteprincippet, jf. afsnit 2.4.8. De 

relativt lave boligomkostninger betyder formentlig også, at nogle af de 

almene lejere bor i større boliger, end de ville have gjort uden offentlig 

støtte. 

Den generelle boligefterspørgsel i samfundet stiger blandt andet som 

følge af en stigning i forbrugernes disponible indkomster. Det fremgår 

også af udviklingen i boligforbruget i løbet af de sidste 50 år. 16 Dertil 

kommer, at den generelle efterspørgsel efter boliger kan blive større i 

forbindelse med befolkningstilvækst, ændrede familiemønstre og skift i 

forbrugernes præferencer for forskellige boligformer mv. 

En større boligefterspørgsel kan imidlertid ikke blive tilfredsstillet 

blandt de almene boliger, fordi udbuddet af almene boliger er begrænset, 

og huslejerne er regulerede. Det samme gør sig gældende blandt 

andelsboliger og private udlejningsboliger, der er underlagt huslejeregulering. 

16) Jf. ADAM's databank. 


Derfor må efterspørgslen efter boliger i stedet tilfredsstilles på ejerboligmarkedet, 

hvor der er fri prisdannelse. Konsekvensen heraf er, at priserne 

på ejerboligmarkedet i dag er højere end, de ville have været, hvis 

der ikke fandtes regulering af huslejerne i den almene sektor. 17 Det skyldes 

blandt andet, at de almene boliger hovedsageligt ligger i større byer 

og i hovedstadsregionen, hvor udbuddet af byggegrunde er begrænset. 

Eksistensen af huslejeregulering i den almene sektor har altså en positivt 

afsmittende virkning på prisdannelsen på ejerboligmarkedet, fordi 

de forskellige boligformer er alternativer til hinanden. 18 Særligt i lokalområder 

med forholdsvis mange lejeboliger er priserne på ejerboligmarkedet 

højere end, de ville have været, hvis der ikke fandtes regulering 

af huslejerne i den almene sektor og i hovedparten af den private 

udlejningssektor. 

Dertil kommer, at eksistensen af huslejeregulering formentlig også kan 

medvirke til at forstærke de konjunkturelle udsving i ejerboligpriserne. 

4.2.2 Reformens påvirkning af det øvrige boligmarked 

På baggrund af det nuværende samspil mellem boligformerne vurderes 

det, hvordan lejernes køb af almene boliger vil påvirke prisdannelsen og 

mobiliteten på det øvrige boligmarked. 

Det er vurderingen, at det kun er et beskedent antal lejere i de almene 

boliger, der potentielt vil købe deres almene bolig som ejerbolig eller 

andelsbolig til markedsprisen, jf. beregningerne i afsnit 4.1. Det indebærer, 

at den deregulering af det almene marked, der følger af, at lejerne 

får mulighed for at købe deres almene boliger som ejerboliger eller 

andelsboliger til markedsprisen, vil være for beskeden til at påvirke prisudviklingen 

på det samlede ejerboligmarked. Dertil kommer, at huslejereguleringen 

af de potentielt efterspurgte almene boliger i forvejen 

17) Det er især tilfældet, hvis lavindkomstgrupperne har haft en større chance for at få tildelt en 

almen bolig end højindkomstgrupperne, hvilket betyder, at det er højindkomstgrupperne – som 

har en forholdsvis stor boligefterspørgsel – der skubbes over på ejerboligmarkedet. 

18) Disse mekanismer er blandt andet beskrevet i: G. Fallis og L. B. Smith, Uncontrolled Prices in a 

Controlled Market: The Case of Rent Controls, The American Economic Review, vol. 74, No. 1, 

Marts 1984, Det Økonomiske Råd, Dansk Økonomi, Boligmarkedet – skævt og ineffektivt, forår 

2001, E. Andersen og L. E. Rasmussen, Huslejereguleringens betydning for huslejer og ejerboligpriser, 

Nationaløkonomisk tidsskrift, nr. 1, 1997, s. 2-15, og L. E. Rasmussen, Local Housing 

Markets with Partial Rent Control, PhD thesis, Københavns Universitet, 1999. 


ikke har presset priserne op på ejerboligmarkedet, fordi der efter alt at 

dømme ikke har været nogen overefterspørgsel efter almene boliger, 

hvor der ikke er en positiv reguleringsgevinst. Det bemærkes endvidere, 

at køb af almene boliger isoleret set ikke ændrer det samlede udbud af 

boliger, men derimod kun sammensætningen af udbuddet. 

Prisdannelsen på det eksisterende andelsboligmarked vil heller ikke 

blive berørt af køb af almene boliger, uanset om de købes som ejerboliger 

eller andelsboliger til markedsprisen. Årsagen er, at priserne på de 

eksisterende andelsboliger ikke er markedsbestemte, men derimod er 

koblet til priserne på private udlejningsejendomme, hvor huslejen er 

reguleret. 

Det er derfor vurderingen, at køb af almene boliger i kraft af det beskedne 

omfang samlet set kun vil have en beskeden indflydelse på prisdannelsen 

på det øvrige boligmarked. Det er ligeledes vurderingen, at 

den overordnede mobilitet på boligmarkedet ikke vil blive påvirket som 

følge af den beskedne efterspørgsel efter køb af almene boliger. 

I lokalområder kan der dog være forhold, der i begrænset omfang trækker 

i retning af højere ejerboligpriser. Det skyldes, at en blandet beboersammensætning 

kan føre til mere stabile og velfungerende boligområder, 

som på sigt vil gøre boligområdet mere attraktivt for boligkøbere. 

Dertil kommer, at beboere i ejerboliger eller andelsboliger har en større 

tilskyndelse til at vedligeholde og forbedre deres boliger end lejere i 

almene boliger, jf. afsnit 4.5. Det kan ligeledes bidrage til på sigt at gøre 

et lokalt boligområde mere attraktivt. 

I det omfang lejere i de mindre velfungerende almene boligområder 

køber deres almene boliger, vil mobiliteten i de pågældende boligområder 

formentlig falde, fordi disse bebyggelser ofte er præget af højere fraflytningsprocenter 

end øvrige almene bebyggelser. En øget blanding af 

ejerformer i de mindre velfungerende almene boligområder, vil derfor 

kunne have en stabiliserende effekt på boligområdet og dermed understøtte 

en positiv udvikling af boligområdet. 

4.2.2.1 Rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden 

Modtager lejerne et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden i forbindelse 

med køb af deres almene bolig, vil det øge den økonomiske tilskyndelse 

til at købe for nogle af de lejere, som ellers ikke ville have købt 

deres almene bolig. Det skyldes, at deres boligomkostninger – i kraft af 


det rentefrie stående lån – ikke stiger i forbindelse med køb af boligen. 

Det vil alt andet lige øge efterspørgslen, jf. afsnit 4.1.9. 

Det vil indebære en deregulering af en del af det almene marked, hvorved 

prisdannelsen bliver fri på en større del af boligmarkedet. Da ejerboligpriserne 

som nævnt sandsynligvis er blevet presset op som følge af 

den offentlige støtte og regulering på det almene marked, hovedparten 

af den private udlejningssektor og andelsboligmarkedet, vil en deregulering 

af en del af det almene marked alt andet lige medføre, at udviklingen 

i ejerboligpriserne dæmpes i en periode. Det vil være særligt 

udtalt i de områder, hvor efterspørgslen er relativ stor. De almene boliger, 

hvor der var en positiv reguleringsgevinst, vil efter køb til markedsprisen 

ikke længere presse priserne op på ejerboligmarkedet. 

Dereguleringen vil betyde, at boligomkostningerne for de fremtidige 

generationer alt andet lige vil blive større, fordi der bliver færre boliger, 

hvor der er er en positiv reguleringsgevinst. Generelt større boligomkostninger 

vil virke dæmpende på boligefterspørgslen, idet forbrugerne 

vil efterspørge færre kvadratmetre per person. Det vil dermed virke 

dæmpende på prisudviklingen på ejerboligmarkedet. Det vil være særlig 

udtalt i byområder, hvor der er relativt mange almene boliger, og 

hvor udbuddet af byggegrunde er begrænset. 

Det er imidlertid ikke muligt at vurdere, hvor meget prisudviklingen på 

ejerboligmarkedet på lang sigt dæmpes som følge af en deregulering af 

dele af det almene boligmarked. Dæmpningen af prisudviklingen på 

ejerboligmarkedet er især afhængig af størrelsen af efterspørgslen efter 

køb af almene boliger og dermed af omfanget af dereguleringen af det 

almene marked. Desuden vil prisvirkningen afhænge af, i hvilket omfang 

de to boligformer har været alternativer til hinanden samt af forholdet 

mellem antallet af almene boliger og ejerboliger. I lokalområder 

vil der således være store forskelle på, hvor meget prisudviklingen på 

ejerboligmarkedet bliver dæmpet. Endvidere kan der på kort sigt for 

segmenter af boligmarkedet forekomme modsatrettede effekter på prisudviklingen, 

fordi der er en langsom tilpasning af boligmassen på boligmarkedet. 

Samlet vurderes der dog ikke at være meget store langsigtede 

virkninger på ejerboligpriserne. 

Hvis køberen af en almen bolig i forbindelse med videresalg ikke vil 

acceptere en stigning i sine boligomkostninger, må han købe en bolig, 

der er billigere, end den almene bolig han købte eller igen finde en bil- 


lig lejebolig. 19 Det indebærer en risiko for, at mobiliteten vedbliver at 

være lige så lav som den hidtidige mobilitet fra den almene sektor til 

ejerboligmarkedet, fordi køberen vanskeligt kan finde en bolig med lige 

så lave boligomkostninger, som den almene bolig han boede i. Det skyldes, 

at boligomkostningerne i den almene bolig på grund af offentlig 

støtte og regulering netop er billigere, end hvis boligen havde været en 

ejerbolig. 

Det kan imidlertid også tænkes, at nogle af de lejere, der køber deres 

almene bolig som ejerbolig, i forvejen havde tænkt sig (på sigt) at købe 

en ejerbolig, der ville indebære en stigning i deres boligomkostninger. 

Dermed vil nogle købere i forbindelse med videresalg af boligen kunne 

tænkes at købe en ejerbolig, der er dyrere end den almene bolig, de 

købte. Deres boligefterspørgsel vil således blive større end tidligere. En 

større boligefterspørgsel vil trække i retning af højere priser på boligmarkedet. 

Det må dog antages, at det kun vil være en begrænset del af 

de tidligere almene lejere, som på sigt vil øge deres boligomkostninger, 

da der hidtil har været en begrænset mobilitet fra almene boliger til 

ejerboliger. 

4.2.3 Det fremtidige boligbehov 

Lejernes køb af almene boliger som ejerboliger eller andelsboliger vil alt 

andet lige ændre sammensætningen af forskellige boligformer på boligmarkedet 

på kort sigt. Det ligger uden for kommissoriet at vurdere det 

langsigtede behov for forskellige boligformer. Forbrugernes behov for 

og efterspørgsel efter boliger vil ikke blot afspejle demografiske forhold, 

men vil især være bestemt af indkomsten og forholdet mellem boligomkostningerne 

i de forskellige boligformer. Forskelle i boligomkostningerne 

er især et resultat af graden af regulering og subsidiering mellem 

de enkelte boligformer. En vurdering af det fremtidige behov for 

eksempelvis lejeboliger ville således være behæftet med betydelig usikkerhed. 

4.2.4 Reformens indflydelse på kapitalmarkedet 

Kapitalmarkedet kan potentielt blive påvirket af, at lejerne får mulighed 

for køb af almene boliger, idet køb vil indebære indfrielse af indekslån 

og udstedelse af nye obligationer. 

19) Mulighederne for køberen af en almen bolig til igen at få en almen bolig begrænses af, at han 

ved købet mister bytte- og oprykningsretten. 


4.2.4.1 Indfrielse af indekslån 

For størstedelen af de almene boliger er byggeriet finansieret med realkreditlån. 

Fra 1982 og indtil 1999 blev det almene byggeri finansieret 

med indekslån. Kursværdien af det samlede udestående i indeksobligationer 

var 150 mia. kr. ved udgangen af 2001 svarende til knap 7 pct. af 

det samlede udestående på obligationsmarkedet. Heraf udgjorde kursværdien 

af den samlede obligationsrestgæld optaget som indekslån i 

den samlede almene sektor ca. 85 mia. kr. For almene familieboliger 

udgjorde kursværdien af obligationsrestgælden ca. 56 mia. kr. 

I forbindelse med salg af almene boliger er det forudsat, at der sker en 

forholdsmæssig indfrielse af restgælden. Indekslån er imidlertid inkonverterbare. 

Det betyder, at den almene boligorganisation ikke som udgangspunkt 

har ret til blot at indfri lånet, men må tilbagekøbe de bagvedliggende 

obligationer på normale markedsmæssige vilkår. Det vanskeliggøres 

af, at likviditeten i markedet for alle typer indeksobligationer 

er meget lav. Det ses af den relativt beskedne omsætning, der har været 

på markedet for indeksobligationer, idet forholdet mellem omsætningen 

af indeksobligationer og den cirkulerende mængde indeksobligationer 

er en tiendedel af forholdet mellem omsætningen af realkreditobligationer 

og den cirkulerende mængde realkreditobligationer. Den 

relativt lave omsætning af indeksobligationer skyldes den begrænsede 

udbredelse blandt andre end de institutionelle investorer. En kompleks 

konstruktion samt en lang løbetid medfører, at indeksobligationer primært 

egner sig til afdækning af langsigtede passiver. Resultatet er, at et 


værdipapir, der er solgt én gang, sjældent sælges videre. Der kan således 

vise sig at være problemer med såkaldte indlåsningseffekter, som betyder, 

at det vil kræve en betydelig overkurs at tilbagekøbe obligationerne 

og indfri lånene. Dette vil især gøre sig gældende i en situation med få 

sælgere. Det er imidlertid særdeles usikkert, hvor stort tabet ville blive, 

da det er uvist, hvad kursen i givet fald vil blive ved en ekstraordinær 

indfrielse. 20 

Som udgangspunkt skal restgælden indfries ved opkøb i markedet og 

indlevering af de bagvedliggende obligationer. I Obligationsbekendtgørelsen 

§ 5, stk. 2 er der dog mulighed for, at der kan ske indfrielse med 

andre end de bagvedliggende obligationer, såfremt disse indfrielser ikke 

overstiger 2 pct. af et realkreditinstituts samlede mængde udstedte obligationer. 

21 

Indfrielse med andre end de bagvedliggende indeksobligationer vil da 

skulle ske med andre indeksobligationer med en identisk betalingsprofil. 

Alternativt kan det ske ved indfrielse af en anden type inkonverterbar 

realkreditobligation plus fuld afdækning af eventuelle forskelle i 

betalingsprofilerne ved brug af et afledt finansielt instrument, jf. 

Obligationsbekendtgørelsen § 3, stk. 1 og 2. 22 I praksis vil denne afdækning 

dog være vanskelig at opnå. 

I henhold til balanceprincippet for realkreditinstitutter vil indfrielse 

med andre end de bagvedliggende indeksobligationer imidlertid betyde, 

at realkreditinstituttet skal opgøre likviditetsubalancer og heraf følgende 

renterisici efter de detaljerede opgørelseskrav i Obligationsbekendtgørelsens 

§§ 7-11. Det er imidlertid et fåtal af realkreditinstitutterne, der 

har de IT-mæssige ressourcer, der skal til for at kunne håndtere det. 

20) Historisk set har kursen på indeksobligationer overvejende ligget under 100, jf. Danmarks 

Nationalbank, Kvartalsoversigt, 1. kvartal 1999, figur 3, side 53. 

21) Grænsen på 2 pct. er fastsat under hensyntagen til realkreditlovens grundlæggende princip om, 

at der ved realkreditvirksomhed forstås ydelse af lån mod registreret pant i fast ejendom på 

grundlag af udstedelse af realkreditobligationer, jf. Realkreditloven § 1, stk. 3. Indfrielse med 

andre end de bagvedliggende obligationer ændrer sikkerhedsstillelsen fra pant i fast ejendom til 

sikkerhed i en anden fordring. 

22) For konverterbare obligationer gælder det, at selvom betalingsprofilerne er identiske, vil forskellige 

konverteringsrater på det oprindelige udlån og de til indfrielsen anvendte obligationer medføre 

likviditetsubalancer, fordi konvertering kan ændre betalingsprofilerne. 


En løsning på problemet med indlåsningseffekter er en "Hypotekbankordning", 

hvor Finansstyrelsen overtager gældsforpligtelsen fra 

den oprindelige låntager på betingelse af, at Finansstyrelsen modtager 

et beløb, der dækker Finansstyrelsens udgifter til betaling af gældsforpligtelsen 

på det overtagne lån og i øvrigt dækker omkostningerne ved 

gældsovertagelsen. 23 I forbindelse med omprioriteringsordningen fra 

1994 blev der yderligere givet mulighed for, at staten kunne indtræde i 

betalingsforpligtelsen på indeksobligationer og samtidig overtage den 

regulerede pantebrevsrestgæld, såfremt der ikke blev opkøbt indeksobligationer 

til indfrielse af et lån. 24 Det forudsættes, at Finansstyrelsen 

overtager en eventuel renterisiko ved, at betalingsrækken på de overtagne 

indekslån ikke er identisk med placeringen af den modtagne betaling 

fra den oprindelige låntager. 

4.2.4.2 Emission i forbindelse med belåning ved køb af almene boliger 

I forbindelse med køb af almene boliger skal der udstedes nye obligationer, 

når ny belåning skal erstatte den gamle gæld. Det vurderes, at det 

danske realkreditobligationsmarked uden problemer kan absorbere det 

emissionsomfang, som køb af almene boliger vil medføre, såfremt der 

anvendes de generelle obligationsprodukter. 

Det beror på, at der i forbindelse med refinansiering af rentetilpasningslån 

er udstedt betydelige mængder obligationer over en meget 

kort periode, uden at dette har givet anledning til negativ kursudvikling 

på obligationsmarkedet. Eksempelvis blev der i december 2001 over få 

dage udstedt obligationer til brug for refinansiering for godt 90 mia. kr., 

uden at det førte til en negativ kursudvikling. Den årlige obligationsudstedelse 

svinger fra år til år. I 2001 blev der samlet set udstedt obligationer 

for nominelt ca. 335 mia. kr. 

4.2.5 Konkurrence 

Reformen kan potentielt påvirke konkurrencen blandt ejendomsmæglere 

(valuarer), realkreditinstitutter, pengeinstitutter samt administrationsselskaber. 

23) Denne Hypotekbankordning blev etableret ved lov nr. 354 af 6. juni 1995 om imødegåelse af 

indlåsningseffekter på inkonverterbare realkreditlån m.v. 

24) Jf. lov nr. 282 af 27. april 1994 om visse almennyttige boligafdelingers omprioritering mv. 


Der kan potentielt blive tale om et betydeligt antal almene boliger, der 

hver skal vurderes af to valuarer med henblik på at fastsætte en pris som 

ejerbolig eller andelsbolig. Det vil alt andet lige føre til en øget efterspørgsel 

efter ejendomsmæglernes ydelser. Derudover vil lejernes køb af 

deres bolig øge efterspørgslen efter finansielle ydelser hos realkreditinstitutterne 

og pengeinstitutterne. Endelig vil blandede ejerformer medføre 

større administration, som potentielt skal varetages af administrationsselskaber 

e.l. 

Den potentielt større efterspørgsel efter ovennævnte serviceydelser kan 

betyde såvel en svækkelse som en skærpelse af konkurrencen. Udbyderne 

af de nævnte serviceydelser vil potentielt have en tilskyndelse til 

at samarbejde om opgaverne, hvilket alt andet lige vil mindske konkurrencen. 

Større efterspørgsel kan derimod også skærpe konkurrencen, da 

der vil være et større incitament for den enkelte udbyder til at bryde 

eventuelle samarbejdsaftaler. 25 

25) Jf. Rotemberg og Saloner, Price wars during booms. 


4.3 Økonomiske konsekvenser for boligorganisationerne, 

Landsbyggefonden, Nybyggerifonden, 

staten og kommunerne 

Salg af almene boliger vil have en række økonomiske konsekvenser for 

boligorganisationerne, Landsbyggefonden, Nybyggerifonden, staten og 

kommunerne. 

For det første vil salget af boligerne give et salgsprovenu. Salgsprovenuet 

opgøres netto, dvs. efter fradrag af lån vedrørende de solgte boliger, idet 

disse lån forudsættes indfriet i forbindelse med salget. 

For det andet vil løbende støtte fra staten, kommunerne og Landsbyggefonden 

til de solgte boliger ophøre med fremtidig virkning i forbindelse 

med salget. Det drejer sig både om støtte, der er givet tilsagn om i forbindelse 

med opførelsen af boligerne, og om støtte, der senere er givet 

tilsagn om til problemramte afdelinger, f.eks til udbedring af byggeskader, 

miljøforanstaltninger eller nedsættelse af huslejen. 

For det tredje vil lån ydet af staten, kommunen eller Landsbyggefonden 

til de solgte boliger blive tilbagebetalt. Disse lån er typisk rentefrie og 

ofte tillige afdragsfri i en længere periode. 

For det fjerde vil en række betalingsstrømme mellem boligorganisationerne 

og Landsbyggefonden og mellem de enkelte boligorganisationer 

og disses afdelinger ophøre, for så vidt angår de solgte boliger. Det betyder, 

at boligorganisationen og Landsbyggefonden mister fremtidige indtægter 

fra de solgte boliger. De mistede indtægter modsvares dog af besparelser 

på udgifter til renovering m.v. af de solgte boliger. 

Den almene sektor består af ca. 7.400 afdelinger, der er vidt forskellige 

med hensyn til salgsværdi, leje, belåning og støtte. Konsekvenserne af 

salget afhænger derfor i meget høj grad af, hvilke boliger der sælges. 

De økonomiske konsekvenser er opgjort i nutidsværdi, og der er kun 

medtaget konsekvenser frem til og med 2020. 

Det er beregningsmæssigt forudsat, at de boliger, der sælges, alle sælges 

den 1. januar 2002. Der er ved valget af opgørelsestidspunkt lagt vægt 

på at opnå en så aktuel opgørelse som muligt, samt at opgørelsen kan 

baseres på data fra opgørelsestidspunktet samt data, der med rimelig 


sikkerhed kan fremskrives til opgørelsestidspunktet. Opgørelsen omfatter 

ikke salg af boliger, der opføres i fremtiden. 

I forbindelse med opgørelsen er den almene sektor opdelt i 12 grupper 

efter opførelsesperiode (før 1965, 1965-79 samt 1980 og senere) og kommunegruppe 

(København-Frederiksberg, hovedstadsregionen i øvrigt, 

8 store bykommuner i provinsen samt øvrige kommuner). 1 

Det er beregningsmæssigt forudsat, at de solgte boliger i hver enkelt af de 

12 grupper med hensyn til belåning og støtte mv. svarer til gennemsnittet 

for alle almene boliger i gruppen. De indestående lån er medregnet til 

kurs 100, idet der ikke foreligger oplysninger om de faktiske kurser. 

I bilag 7 er gennemgået en række støtteordninger m.v., der har betydning 

for opgørelsen af de økonomiske konsekvenser. 

Der er ved opgørelsen ikke taget hensyn til, at pensionister er berettigede 

til boligydelse som ejere og andelshavere. Pensionister i ejerboliger 

får hele boligydelsen som lån, mens pensionister i andelsboliger får 60 

pct. af boligydelsen som lån. 

Ved opgørelsen af nettoprovenuet er fradraget omkostninger i forbindelse 

med salget til udstykning, opdeling, vurdering, tinglysning, juridisk 

bistand, låneoptagelse, administration mv. Ved beregningen af 

omkostningerne er anvendt de forudsætninger, der er anført i afsnit 3.3.9. 

I scenarium 1, hvor samtlige almene familieboliger forudsættes solgt, vil 

udgifterne til valuarer formentlig kunne reduceres væsentligt i forhold 

til disse forudsætninger. Der er endvidere medtaget et mindre beløb pr. 

solgt bolig til dækning af boligorganisationens udgifter til juridisk 

bistand, gebyrer, administration m.v. Købernes udgifter til tinglysning, 

juridisk bistand og låneoptagelse m.v. indgår ikke i de opgjorte omkostninger. 

Det skal understreges, at de beregnede omkostninger er behæftet 

med betydelig usikkerhed. Omkostningerne til opdeling i ejerlejligheder 

afhænger således i høj grad af, om salget er koncentreret i et begrænset 

antal afdelinger eller på et stort antal afdelinger med få salg i de 

enkelte afdelinger. Omkostningerne vil blive mindre, hvis der sælges 

flere boliger ad gangen. Det bemærkes, at der i modsætning til normale 

ejendomshandler ikke vil være nogen udgifter til ejendomsmægler. 

1) Kommunegrupperne er nærmere beskrevet i bilag 6. 


De 5 pct. af nettoprovenuet, der overføres til ejerforeningsfonden, jf. 

afsnit 3.3.9, er fradraget ved opgørelsen af Nybyggerifondens andel af 

nettoprovenuet. 

Ved opgørelsen af de økonomiske konsekvenser er der forudsat følgende: 

• Nettoprovenuet ved salget deponeres i Nybyggerifonden 

• Et eventuelt negativt nettoprovenu dækkes ved et lån fra 

Landsbyggefonden 

Ved opgørelsen af de økonomiske konsekvenser er fortrinsvis anvendt 

data fra internt materiale i Erhvervs- og Boligstyrelsen, herunder fra styrelsens 

regnskabsdatabase for den almene sektor (Regnstat). Herudover 

er der modtaget data fra Landsbyggefonden og Finansstyrelsen. Der er i 

forbindelse med beregningerne foretaget en række fordelinger og fremskrivninger, 

der i sagens natur er behæftet med nogen usikkerhed. 

4.3.1 Tre scenarier 

I det følgende belyses de økonomiske konsekvenser for boligorganisationerne, 

Landsbyggefonden, Nybyggerifonden, staten og kommunerne 

ved tre scenarier for salget: 

1. Alle almene familieboliger sælges til markedsprisen 

2. Salg til markedspris ved potentiel efterspørgsel 

3. Salg til markedsprisen, hvor 30 pct. af købesummen finansieres med 

et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden 

Da prisen forudsættes fastsat til markedsprisen både ved salg som ejerboliger 

og ved salg som andelsboliger, vurderes de økonomiske konsekvenser 

at være stort set ens, uanset om boligerne sælges som ejerboliger 

eller som andelsboliger. 

Det første scenarium, hvor alle almene familieboliger forudsættes solgt 

til lejerne, er rent teoretisk, idet det ikke er realistisk at forestille sig, at 

alle lejerne både har mulighed for og ønsker at købe deres bolig. Dette 

scenarium er medtaget, fordi det giver en god illustration af de økonomiske 

sammenhænge ved salg af almene familieboliger. 


Salgspriserne er opgjort på baggrund af data fra stikprøven fra Danmarks 

Statistik, jf. afsnit 4.1. Priserne er skønsmæssigt fremskrevet til 

prisniveauet pr. 1. januar 2002. 

I scenarierne 2 og 3 er der taget udgangspunkt i den potentielle efterspørgsel 

beregnet efter modellen i afsnit 4.1. Det medfører, at kun en del 

af boligerne vil blive solgt. Endvidere vil de solgte boliger ikke i alle henseender 

være repræsentative for samtlige almene familieboliger. For det 

første vil den gennemsnitlige salgspris for de solgte boliger være væsentligt 

lavere end for samtlige almene familieboliger. For det andet vil der 

overvejende blive solgt boliger til de lejere, der slet ikke eller kun i begrænset 

omfang modtager individuel boligstøtte. Den beregnede 

potentielle efterspørgsel er i sagens natur behæftet med betydelig usikkerhed. 

Scenarium 1 er gennemgået relativt grundigt. For at undgå en række gentagelser, 

er de to andre scenarier gennemgået mere kortfattet. Ved gennemgangen 

af disse scenarier er hovedvægten lagt på de forhold, der er 

særegne for de enkelte scenarier. 

4.3.1.1 Alle almene familieboliger sælges til markedsprisen (scenarium 1) 

I tabel 4.3.1 er vist de samlede økonomiske konsekvenser for parterne 

ved salg af alle almene familieboliger til markedsprisen. Konsekvenserne 

er opgjort i nutidsværdi. I tabel 4.3.2 er konsekvenserne opgjort pr. solgt 

bolig. 


Tabel 4.3.1 Samlede økonomiske konsekvenser for parterne ved salg af alle 

almene familieboliger til markedsprisen. Mio. kr. (nutidsværdi) 

Kommunegruppe Solgte Bolig- LBF Nybyggeri- Staten Komm. I alt 

boliger org. fonden 

Antal Mio. kr. Mio. kr. Mio. kr. Mio. kr. Mio. kr. Mio. kr. 

Opført før 1965 

Kbh-Fr.berg 31.200 - 600 - 500 14.000 2.900 1.100 16.900 

Øv.Hovedstadsreg. 58.000 - 1.900 - 1.100 42.700 4.000 1.700 45.400 

8 storbyer 45.200 - 1.300 - 900 26.100 3.100 1.300 28.300 

Øvrige komm. 45.100 - 1.400 - 800 16.900 3.400 1.400 19.500 

Opført 1965-79 

Kbh-Fr.berg 11.300 - 200 200 3.700 1.500 500 5.700 

Øv.Hovedstadsreg 60.400 - 1.700 1.200 29.500 6.100 2.700 39.800 

8 storbyer 42.800 - 1.000 1.000 19.700 5.600 2.100 27.400 

Øvrige komm. 47.800 - 1.100 100 12.500 5.900 2.300 19.700 

Opført 1980+ 

Kbh-Fr.berg 13.600 - 500 - 400 4.900 3.700 1.700 9.400 

Øv.Hovedstadsreg 29.000 - 1.200 - 900 15.000 8.300 3.300 24.500 

8 storbyer 27.300 - 1.000 - 800 10.300 7.200 2.900 18.600 

Øvrige komm. 59.500 - 2.200 - 2.000 11.600 17.600 6.600 31.600 

Alle boliger 471.200 -14.100 - 4.900 206.900 71.300 27.600 286.800 

Anm.: Beregningerne er behæftet med en ikke ubetydelig usikkerhed. 

Kommunegrupperne er nærmere beskrevet i bilag 6. 

Boligorganisationerne mister indtægter svarende til 14 mia. kr. De største 

poster er 8 mia. kr. i mistede indbetalinger fra udamortiserede lån til 

dispositionsfonden samt mistet trækningsret på knap 6 mia. kr. svarende 

til 40 pct. af de pligtmæssige bidrag vedrørende de solgte boliger. Der 

er endvidere mistede bidrag fra afdelingerne til dispositionsfonden på 

knap 1 mia. kr.. 

Mistede indtægter fra udamortiserede lån vedrører især perioden efter 

2010. Afgrænsningen af opgørelsen til 2020 medfører, at boligorganisationernes 

mistede indtægter fra de udamortiserede lån ikke medregnes 

fuldt ud. 


Boligorganisationernes mistede indtægter på de fremtidige betalinger på 

udamortiserede lån er klart størst for boliger opført i 1980 og senere. 

Tabet på trækningsretten modsvares af, at boligorganisationerne ikke 

har behov for tilskud til gennemførelse af forbedringer i afdelingerne, 

når alle boligerne er solgt. 

Tabel 4.3.2 Økonomiske konsekvenser for parterne pr. solgt bolig ved salg 

af alle almene familieboliger til markedsprisen. 1000 kr. pr. bolig 

(nutidsværdi) 




Antal 1000 kr. 1000 kr. 1000 kr. 1000 kr. 1000 kr. 1000 kr. 

pr. bolig pr. bolig pr. bolig pr. bolig pr. bolig pr. bolig 


Kbh-Fr.berg 31.200 - 20 - 20 450 90 40 540 

Øv.Hovedstadsreg. 58.000 - 30 - 20 740 70 30 780 

8 storbyer 45.200 - 30 - 20 580 70 30 630 

Øvrige komm. 45.100 - 30 - 20 370 80 30 430 


Kbh-Fr.berg 11.300 - 20 - 20 330 130 40 500 

Øv.Hovedstadsreg 60.400 - 30 - 20 490 130 40 660 

8 storbyer 42.800 - 20 - 20 460 130 50 640 

Øvrige komm. 47.800 - 20 0 260 120 50 410 

Opført 1980+ 

Kbh-Fr.berg 13.600 - 40 -30 360 270 130 690 

Øv.Hovedstadsreg 29.000 - 40 - 30 520 290 110 840 

8 storbyer 27.300 - 40 - 30 380 260 110 680 

Øvrige komm. 59.500 - 40 - 30 190 300 110 530 

Alle boliger 471.200 - 30 - 10 440 150 60 610 

Anm.: Beregningerne er behæftet med en ikke ubetydelig usikkerhed.

Landsbyggefonden mister indtægter i nutidsværdi svarende til 8 mia. 

kr. vedrørende fremtidige indbetalinger fra udamortiserede lån fra de 

solgte boliger. Afgrænsningen af opgørelsen til 2020 medfører, at Landsbyggefondens 

mistede indtægter fra de udamortiserede lån ikke medregnes 

fuldt ud. 

Derudover mister Landsbyggefonden fremtidige pligtmæssige bidrag til 

en nutidsværdi på knap 4 mia. kr. 

Til gengæld får Landsbyggefonden en gevinst som følge af besparelser 

på byggeskadestøtte (ca. 2.800 mio. kr.), huslejesikring (ca. 1.200 mio. 

kr.), huslejebidrag (ca. 1.200 mio. kr.) og tilbagebetalinger af grundkapitallån 

(ca. 950 mio. kr.), driftsstøttelån (ca. 650 mio. kr.) og A-lån (ca. 

240 mio. kr.). 

Landsbyggefondens samlede mistede indtægter kan opgøres til knap 5 

mia. kr. Hertil kommer mistede indbetalinger fra udamortiserede lån 

efter 2020, som skønnes at udgøre omkring 17 mia. kr. 

Ved salg af boliger opført før 1965 er den helt dominerende konsekvens 

for Landsbyggefonden mistede indbetalinger fra pligtmæssige bidrag. 

Ved salg af boliger opført i perioden 1965-79 opnår Landsbyggefonden 

betydelige besparelser vedrørende de ovenfor nævnte støtteordninger. 

Den samlede besparelse for disse årgange udgør ca. 6 mia. kr., svarende 

til mere end 80 pct. af fondens samlede udgifter til disse ordninger. 

Landsbyggefondens mistede indtægter i dette teoretiske scenarium, hvor 

samtlige almene boliger sælges, skal ses i sammenhæng med, at Landsbyggefonden 

efter et salg af samtlige almene boliger ikke vil have nogen 

opgaver tilbage. 

For Nybyggerifonden er den helt dominerende konsekvens nettoprovenuet 

fra salget, som tilfalder fonden. Nettoprovenuet er opgjort til 

207 mia. kr. 

Nettoprovenuet er især stort for boliger opført før 1965, hvor de oprindelige 

lån stort set er udamortiserede. Der kan dog i begrænset omfang 

være optaget lån til forbedringer. 


Også for boliger opført 1965-79 er nettoprovenuet generelt betydeligt. I 

afdelinger, hvor der er optaget betydelige lån til finansiering af byggeskader 

og driftsstøttelån, vil nettoprovenuet dog være mere begrænset. 

Også for boliger opført 1980 og senere er provenuet mere begrænset. 

Det gælder især for boliger opført i 1990’erne og finansieret med lange 

indekslån (IS 35). 

Der er en klar tendens til, at nettoprovenuet pr. bolig er større ved salg 

af boliger i Hovedstadsområdet end ved salg af boliger i provinsen. 

Statens samlede gevinst ved salg af alle almene familieboliger udgør 71 

mia. kr. i nutidsværdi. Heraf tegner besparelserne på individuel boligstøtte 

sig alene for 45 mia. kr. Der er endvidere en væsentlig gevinst vedrørende 

tilbagebetaling af grundkapitallån (ca. 7 mia. kr.) og besparelser 

på rentebidrag (ca. 6,5 mia. kr.), ydelsesstøtte (ca. 4,5 mia. kr.) og 

ydelsessikring (ca. 4,5 mia. kr.). 

For boliger opført før 1965 vedrører statens besparelser stort set udelukkende 

individuel boligstøtte. For boliger opført 1965-79 vedrører ca. 

65 pct. af besparelsen individuel boligstøtte. Resten af besparelsen vedrører 

en række ordninger, hvoraf ydelsessikring og rentesikring tegner 

sig for de største beløb. For boliger opført 1980 og senere vedrører 

omkring halvdelen af besparelsen individuel boligstøtte, mens resten 

især vedrører grundkapital, rentebidrag, ydelsesstøtte og afdragsbidrag. 

Kommunernes samlede gevinst ved salg af alle almene familieboliger 

udgør knap 28 mia. kr. i nutidsværdi, hvoraf besparelserne på individuel 

boligstøtte alene tegner sig for 21 mia. kr. Resten vedrører tilbagebetaling 

af grundkapitallån (ca. 6 mia. kr.) og driftsstøttelån (ca. 300 mio. 

kr.) samt besparelser på ydelsesstøtte (knap 400 mio. kr.). Tilbagebetaling 

af grundkapitallån vedrører boliger opført 1975 og senere, 

mens tilbagebetaling af driftsstøttelån helt overvejende vedrører boliger 

opført 1965-79. Besparelserne på ydelsesstøtte vedrører udelukkende 

boliger med tilsagn 1994-97. 

De samlede omkostninger ved salg af samtlige almene familieboliger 

som ejerboliger kan med de ovenfor nævnte forudsætninger beregnes 

til i størrelsesordenen 20 mia. kr., svarende til godt 40.000 kr. pr. solgt 

bolig. Ved et samtidigt salg af samtlige almene familieboliger må det 

dog antages, at udgifterne til valuarer, der udgør ca. 70 pct. af omkostningerne, 

vil kunne reduceres væsentligt. Ved salg som andelsboliger vil 


udgifterne til valuarer ligeledes kunne reduceres, idet andelsboligforeningen 

typisk vil købe flere boliger ad gangen. 

4.3.1.2 Salg til markedspris ved potentiel efterspørgsel (scenarium 2) 

Ved salg til markedspris udgør lejernes potentielle efterspørgsel efter at 

købe mellem ca. 2.000 boliger og ca. 4.000 boliger, afhængigt af om der 

anlægges en likviditetsbetragtning eller en boligomkostningsbetragtning, 


I tabel 4.3.3 er vist de samlede økonomiske konsekvenser for parterne ved 

salg af 4.000 almene familieboliger til markedsprisen. Konsekvenserne er 

opgjort i nutidsværdi. I tabel 4.3.4 er konsekvenserne opgjort pr. solgt bolig. 

Tabel 4.3.3 Samlede økonomiske konsekvenser for parterne ved salg til markedsprisen. 

Mio. kr. (nutidsværdi) 





Kbh-Fr.berg 100 0 0 20 0 0 20 

Øv.Hovedstadsreg. 100 0 0 20 0 0 20 

8 storbyer 200 0 -10 20 0 0 10 

Øvrige komm. 1.500 - 40 -60 150 20 10 80 


Kbh-Fr.berg 100 0 0 10 0 0 10 

Øv.Hovedstadsreg 200 0 0 40 10 0 50 

8 storbyer 100 0 0 10 0 0 10 

Øvrige komm. 1.200 - 20 -30 60 30 10 50 

Opført 1980+ 

Kbh-Fr.berg 0 0 0 10 0 0 10 

Øv.Hovedstadsreg 0 0 -10 0 10 0 0 

8 storbyer 100 0 0 0 10 0 10 

Øvrige komm. 400 - 10 -80 0 40 20 -30 

Alle boliger 4.000 - 70 -190 340 120 40 240 



Som følge af det beskedne antal solgte boliger må resultatet af opgørelsen 

af konsekvenserne for dette scenarium tages med forbehold. 

De 4.000 boliger, der forventes solgt, vil blive solgt til de lejere, der både 

har økonomisk mulighed for at købe deres bolig, og samtidig har en 

økonomisk tilskyndelse til at købe boligen. Som følge heraf vil de solgte 

boliger have en gennemsnitlig markedspris, der er lavere end den 

gennemsnitlige markedspris for samtlige almene familieboliger. Den 

gennemsnitlige markedspris for de solgte boliger udgør således kun 

270.000 kr. mod 755.000 kr. for alle almene familieboliger. 

Der er tre årsager til den meget store forskel i markedspriserne. For det 

første er de solgte boliger især beliggende i områder med lave ejendomspriser. 

Således er godt 3/4 af de solgte boliger beliggende i de øvrige 

kommuner i provinsen. For det andet er de solgte boliger ældre end 

de almene familieboliger som helhed. For det tredie er de solgte boliger 

væsentligt mindre end den gennemsnitlige almene familiebolig. De 

solgte boliger har således kun et gennemsnitligt areal på 57 m 2 mod et 

gennemsnit for alle almene familieboliger på 78 m 2. Endvidere er det 

især lejere, der slet ikke eller kun i meget begrænset omfang modtager 

individuel boligstøtte, der vil købe deres bolig som ejerbolig. De 4.000 

husstande modtager således i gennemsnit kun ca. 1.300 kr. årligt i individuel 

boligstøtte, mens gennemsnittet for alle almene familieboliger 

udgør godt 10.000 kr. årligt. 

Som følge af det beskedne antal boliger, der bliver solgt, er også de økonomiske 

konsekvenser relativt beskedne. 

Salget af de 4.000 familieboliger vil medføre mistede indtægter for boligorganisationerne 

og Landsbyggefonden svarende til henholdsvis 70 og 

190 mio. kr. Nybyggerifonden vil få indbetalinger svarende til 340 mio. 

kr., mens staten og kommunerne får en gevinst på henholdsvis 120 mio. 

kr. og 40 mio. kr. 


Tabel 4.3.4 Økonomiske konsekvenser for parterne pr. solgt bolig ved salg til 

markedspris. 1000 kr. pr. bolig (nutidsværdi) 






Kbh-Fr.berg 100 -10 -40 210 40 30 220 

Øv.Hovedstadsreg. 100 -20 -40 230 30 10 230 

8 storbyer 200 -10 -30 110 0 0 70 

Øvrige komm. 1.500 -20 -40 110 10 10 70 


Kbh-Fr.berg 100 -10 -20 110 30 0 120 

Øv.Hovedstadsreg 200 -10 -20 220 30 10 220 

8 storbyer 100 -10 -10 90 20 0 90 

Øvrige komm. 1.200 -20 -20 60 30 10 50 

Opført 1980+ 

Kbh-Fr.berg 0 

Øv.Hovedstadsreg 0 

8 storbyer 100 -20 -40 50 150 70 210 

Øvrige komm. 400 -30 -180 0 120 40 -50 

Alle boliger 4.000 -20 -50 90 40 10 70 


De samlede omkostninger ved salg af 4.000 almene familieboliger kan 

med de ovenfor nævnte forudsætninger beregnes til i størrelsesordenen 

300 mio. kr., svarende til 75.000 kr. pr. solgt bolig. Ved salg som andelsboliger 

vil udgifterne til valuarer kunne reduceres, idet andelsboligforeningen 

typisk vil købe flere boliger ad gangen. 


4.3.1.3 Salg til markedsprisen ved potentiel efterspørgsel, hvor 30 pct. af 

købesummen finansieres ved et rentefrit stående lån fra 

Nybyggerifonden (scenarium 3) 

I dette scenarium forudsættes det, at boligerne sælges til markedsprisen. 

Det er forudsat, at 30 pct. af købesummen finansieres med et rentefrit 

stående lån fra Nybyggerifonden, som forfalder til fuld indfrielse ved 

videresalg af boligen. I tilfælde, hvor der efter en forholdsmæssig indfrielse 

af indestående lån er mindre end 30 pct. af købesummen tilbage, 

forudsættes det, at Landsbyggefonden yder et lån til Nybyggerifonden 

til dækning af differencen. Lånet fra Landsbyggefonden tilbagebetales, 

så snart det er muligt, med midler fra salg i den pågældende afdeling. 

Når der anlægges en boligomkostningsbetragtning, udgør lejernes potentielle 

efterspørgsel efter køb af almene boliger knap 60.000 boliger. 

I tabel 4.3.5 er vist de samlede økonomiske konsekvenser for parterne 

ved salg af knap 60.000 almene familieboliger ved salg til markedsprisen, 

hvor 30 pct. af købesummen er finansieret med et rentefrit stående 

lån fra Nybyggerifonden. Konsekvenserne er opgjort i nutidsværdi. 

I tabel 4.3.6 er konsekvenserne opgjort pr. solgt bolig. 


Tabel 4.3.5 Samlede økonomiske konsekvenser for parterne ved salg til markedsprisen 

under forudsætning af, at 30 pct. af købesummen finansieres 

med et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden. Mio. kr. (nutidsværdi) 





Kbh-Fr.berg 5.200 - 100 -110 1.420 20 20 1.250 

Øv.Hovedstadsreg. 2.800 - 80 -60 960 10 10 840 

8 storbyer 2.700 - 70 -60 540 20 10 440 

Øvrige komm. 11.100 - 310 -240 1.590 110 70 1.220 


Kbh-Fr.berg 2.000 - 30 20 270 90 10 360 

Øv.Hovedstadsreg 9.100 - 230 110 1.600 480 50 2.010 

8 storbyer 3.600 - 70 50 380 160 20 540 

Øvrige komm. 12.000 - 240 -30 1.160 410 120 1.420 

Opført 1980+ 

Kbh-Fr.berg 1.200 - 40 -50 120 190 60 280 

Øv.Hovedstadsreg 2.600 - 100 -110 190 430 150 560 

8 storbyer 1.000 - 30 -40 60 140 50 180 

Øvrige komm. 5.600 - 200 -450 0 790 290 430 

Alle boliger 58.900 - 1.500 -970 8.290 2.850 860 9.530 


De knap 60.000 boliger, der forventes solgt, vil blive solgt til de lejere, 

der både har økonomisk mulighed for at købe deres bolig, og samtidig 

har en økonomisk tilskyndelse til at købe boligen. Der er en tendens til, 

at der især vil blive solgt boliger i de øvrige kommuner. Der vil dog også 

blive solgt en del boliger i København/Frederiksberg. Der er endvidere 

en tendens til, at der især vil blive solgt boliger opført før 1980. De solgte 

boliger har en gennemsnitlig markedspris på ca. 455.000 kr. mod 

755.000 kr. for samtlige almene familieboliger. De 60.000 husstande 

modtager i gennemsnit knap 1.000 kr. årligt i individuel boligstøtte. 


Boligorganisationerne mister indtægter svarende til 1,5 mia. kr. 

Beløbet vedrører især mistede betalinger på udamortiserede lån samt på 

trækningsretten. Salget har således ingen umiddelbare økonomiske 

konsekvenser for boligorganisationerne, da de mistede indtægter udelukkende 

vedrører afledte konsekvenser i form af mistede fremtidige 

bidrag mv. 

Landsbyggefonden mister indtægter svarende til knap 1 mia. kr. Hovedårsagen 

er mistede betalinger på udamortiserede lån og pligtmæssige 

bidrag. Til gengæld sparer Landsbyggefonden udgifter til byggeskadestøtte 

mv. 

Nybyggerifonden får indbetalinger svarende til godt 8 mia. kr. Indbetalingerne 

svarer til 140.000 kr. pr. solgt bolig. 

Statens samlede gevinst udgør knap 3 mia. kr. En sjettedel af gevinsten 

vedrører individuel boligstøtte, mens resten vedrører en række støtteordninger. 

Gevinsten vedrører især boliger opført efter 1980. Kommunernes 

samlede gevinst udgør knap 1 mia. kr., hvoraf hovedparten vedrører 

tilbagebetaling af grundkapital og sparede udgifter til individuel 

boligstøtte. 


Tabel 4.3.6 Økonomiske konsekvenser for parterne pr. solgt bolig ved salg til 

markedsprisen under forudsætning af, at 30 pct. af købesummen 

finansieres med et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden. 

1000 kr. pr. bolig (nutidsværdi) 






Kbh-Fr.berg 5.200 - 20 -20 270 0 0 240 

Øv.Hovedstadsreg. 2.800 - 30 -20 340 0 0 300 

8 storbyer 2.700 - 30 -20 200 10 0 160 

Øvrige komm. 11.100 - 30 -20 140 10 10 110 


Kbh-Fr.berg 2.000 - 20 10 140 50 10 180 

Øv.Hovedstadsreg 9.100 - 30 10 180 50 10 220 

8 storbyer 3.600 - 20 10 110 40 10 150 

Øvrige komm. 12.000 - 20 0 100 30 10 120 

Opført 1980+ 

Kbh-Fr.berg 1.200 - 30 -40 100 160 50 230 

Øv.Hovedstadsreg 2.600 - 40 -40 70 170 60 220 

8 storbyer 1.000 - 30 -40 60 140 50 180 

Øvrige komm. 5.600 - 40 -80 0 140 50 80 

Alle boliger 58.900 - 30 -20 140 50 10 160 


De samlede omkostninger ved salg af knap 60.000 almene familieboliger 

til markedsprisen, hvor 30 pct. af købesummen finansieres med et 

rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden, kan med de ovenfor nævnte 

forudsætninger beregnes til i størrelsesordenen 3 mia. kr., svarende til 

knap 50.000 kr. pr. solgt bolig. Ved salg som andelsboliger vil udgifterne 

til valuarer kunne reduceres, idet andelsboligforeningen typisk vil 

købe flere boliger ad gangen. 


4.3.2 Finansiering af nybyggeri 

Nettoprovenuet ved salget forudsættes anvendt til finansiering af nyt 

alment byggeri således, at boligorganisationerne fortsat kan varetage 

deres boligsociale opgaver. Boligorganisationen deponerer nettoprovenuet 

ved salg af almene boliger i Nybyggerifonden. 

Boligorganisationen vil i en længerevarende periode efter salget have 

krav på at få tilbageført midler fra det indbetalte provenu til anvendelse 

i forbindelse med nybyggeri, forudsat at der foreligger kommunalt 

tilsagn. Udnyttes retten ikke inden for perioden, nedskrives boligorganisationens 

tilgodehavende med hele det deponerede beløb. 

Nybyggerifonden anvender samtlige indestående midler til finansiering 

af nyt byggeri generelt og dermed ikke kun til finansiering af byggeri, 

som etableres af boligorganisationer med tilbageføringsret. 

Udover tilbageføring til anvendelse i forbindelse med nybyggeri kan de 

deponerede midler dog tilbageføres til boligorganisationens dispositionsfond 

til anvendelse til andre aktiviteter, som falder inden for gældende 

regler for dispositionsfondenes anvendelse. Der fastsættes nærmere retningslinier 

herfor. 

Med det nuværende støtteniveau udgør nutidsværdien af støtten til nyopførte 

almene familieboliger ca. 38 pct. af anskaffelsessummen, hvoraf 

de 7 procentpoint vedrører grundkapitalen. Resten af anskaffelsessummen 

betales af lejerne over huslejen. Idet der regnes med en gennemsnitlig 

anskaffelsessum på 1.135.000 kr. for en almen familiebolig 

(2002-prisniveau), udgør nutidsværdien af støtten til nyopførte almene 

familieboliger ca. 430.000 kr., hvoraf ca. 80.000 kr. vedrører grundkapitalen. 

Det forudsættes, at kommunen skal betale sædvanligt grundkapitallån 

til det nybyggeri, der finansieres med støtte fra Nybyggerifonden. Det 

kræver dermed et nettoprovenu på ca. 350.000 kr. for hver ny almen 

familiebolig, der skal opføres med støtte fra Nybyggerifonden. 

Det nettoprovenu, der opnås ved salg af almene boliger til lejerne som 

ejerboliger eller andelsboliger, afhænger dels af salgsprisen, dels af de 

indestående lån, der skal indfries i forbindelse med salget. Størrelsen af 

nettoprovenuet pr. solgt bolig afhænger derfor i høj grad af, hvilke boliger 

der sælges. 


Salgsprisen pr. bolig afhænger af de solgte boligers geografiske beliggenhed, 

idet prisniveauet er højere i hovedstadsområdet og i de større 

bykommuner end i det øvrige land. Endvidere vil nyere boliger alt andet 

lige have en højere salgspris end ældre boliger. 

Nettoprovenuet vil alt andet lige være større ved salg af ældre boliger, 

hvor de indestående låns restgæld normalt vil være beskeden, end ved 

salg af nyere boliger, hvor restgælden er stor. Restgælden kan endvidere 

være stor i afdelinger, hvor der er optaget større lån til udbedring af 

byggeskader. 


Endelig må det forventes, at det især vil være de boliger, der har en relativt 

lav markedspris, der vil blive solgt. Årsagen er, at flere vil have råd 

til at købe disse boliger, samt at den lave pris medfører, at flere vil have 

en tilskyndelse til at købe boligerne. 

I tabel 4.3.7 belyses størrelsen af det mulige nybyggeri i to forskellige 

scenarier. 

Tabel 4.3.7 Antal solgte boliger, Nybyggerifondens provenu samt muligt nybyggeri 

ved forskellige scenarier 

Ved salg som ejerboliger til markedsprisen forventes der kun at blive 

solgt omkring 4.000 boliger. En meget stor del af boligerne er beliggende 

i de øvrige kommuner, hvor prisniveauet er lavt. De solgte boliger 

har endvidere i de enkelte kommunegrupper og opførelsesperioder en 

markedspris, der er væsentligt lavere end gennemsnittet for alle almene 

familieboliger. Nybyggerifondens nettoprovenu udgør kun 90.000 kr. 

pr. solgt bolig. Det medfører, at der for hver 1.000 solgte boliger er 

mulighed for at opføre ca. 260 nye boliger. 

Ved salg til markedsprisen som ejerbolig, hvor 30 pct. af købesummen 

finansieres med et rentefrit stående lån, forventes der at blive solgt knap 

60.000 boliger. Der er en stor spredning på kommunegrupper og 

opførelsesperioder, men det største salg forventes at vedrøre boliger i de 

øvrige kommuner samt boliger opført før 1980. Nybyggerifondens nettoprovenu 

udgør 140.000 kr. pr. solgt bolig. Det medfører, at der for 

hver 1.000 solgte boliger er mulighed for at opføre ca. 400 nye boliger. 





Nybyggerifondens provenu pr. solgt bolig 90.000 kr. 140.000 kr. 

Muligt nybyggeri pr. 1.000 solgte boliger 260 boliger 400 boliger 

Anm.: Beregningerne skal tages med et vist forbehold, da de er behæftet med en ikke 

ubetydelig usikkerhed. En andel af omkostningerne betales fuldt ud ved første 

salg, hvorfor omkostningerne kan udgøre en betragtelig del af omsætningen i 

reformens første levetid. Der er ikke taget hensyn til, at boligorganisationerne vil 

få mulighed for at trække på Nybyggerifonden til andre formål end nybyggeri.

Det skal understreges, at de anførte skøn over Nybyggerifondens nettoprovenu 

og dermed muligheden for at opføre nye almene familieboliger 

er behæftet med betydelig usikkerhed, idet provenuet i høj grad 

afhænger af, hvilke boliger der bliver solgt. Ved en anden fordeling på 

kommunegrupper eller opførelsesgrupper kan nettoprovenuet og 

mulighederne for at opføre nybyggeri blive større eller mindre end 

anført. Der er ved beregningen af det mulige nybyggeri ikke taget hensyn 

til, at boligorganisationerne vil få mulighed for at trække på Nybyggerifonden 

til andre formål end nybyggeri. 

Det bør endvidere bemærkes, at en stor andel af Nybyggerifondens provenu 

først vil komme ind, når boligerne bliver solgt anden gang, da 30 

pct. af salgssummen er udestående i det stående lån. 

Hvis reformen medfører, at der bliver solgt et meget stort antal boliger 

i løbet af en kort periode, må det på grund af begrænsninger i byggesektorens 

kapacitet forudses, at nybyggeriet må strækkes over en årrække. 

Det skal derfor understreges, at selve salget af almene boliger ikke 

umiddelbart medfører behov for opførelse af nye almene boliger. Det er 

først efterhånden som de solgte boliger ville være blevet ledige til nyudlejning, 

at behovet for nye almene boliger melder sig. 


4.4 Beboersammensætningen og kommunal anvisning 

Beboersammensætningen i den almene sektor vil på sigt kunne ændres 

som følge af en reform, hvor lejerne får mulighed for at overtage deres 

bolig. Med udgangspunkt i en overordnet beskrivelse af den nuværende 

beboersammensætning i de enkelte ejerformer og indenfor den almene 

sektor vurderes det, hvordan reformen vil kunne ændre beboersammensætningen 

i de berørte bebyggelser indenfor den almene sektor. 

I forlængelse heraf vurderes det ligeledes, hvordan reformen vil kunne 

påvirke kommunernes anvisningsmuligheder til almene boliger. 

4.4.1 Den nuværende beboersammensætning i de enkelte ejerformer 

Beboersammensætningen er ikke den samme i de forskellige boligformer, 

men varierer efter socioøkonomisk status, jf. nedenstående tabel 

4.4.1. 

Tabel 4.4.1 Socialgrupper og ejerformer 

Ejerboliger i Ejer- Andels- Almene Private Total 

enfamilie- lejligheder boliger boliger udlejnings- 

Pct. huse boliger mv. 

Førtidspensionister 

Kontanthjælpsmodtagere 

4 3 5 12 8 6 

udenfor arbejdsmarkedet 2 2 4 9 5 4 

Folkepensionister 17 14 21 23 21 18 

Heltidsarbejdsløse 1 1 1 2 1 1 

Studerende 

Delvist beskæftigede 

5 11 14 9 16 8 

med lav indkomst 

Delvist beskæftigede med 

4 4 4 7 6 5 

middel-høj indkomst 

Fuldt beskæftigede med 

3 3 3 3 3 3 

lav indkomst 

Fuldt beskæftigede med 

11 10 9 9 10 10 

middel-høj indkomst 51 49 34 23 25 41 

Andre 3 4 4 4 5 4 

Total 100 100 100 100 100 100 

Kilde: Beregninger på baggrund af udtræk fra Danmarks Statistik foretaget af By og 

Byg, 2002. Tallene er afrundet. 


Set i forhold til boligmarkedet generelt bor der i de almene boliger og i 

de private udlejningsboliger relativt mange i den erhvervsaktive alder, 

der ikke har en tilknytning til arbejdsmarkedet. Omvendt er det primært 

personer i beskæftigelse med en middel eller høj indkomst, der 

bor i ejerboligerne. Beboersammensætningen i andelsboligerne afspejler 

til gengæld socialgruppernes procentvise andel af befolkningen. Dog 

bor der forholdsvis flere studerende og færre med en middel eller høj 

indkomst i andelsboligerne end i de øvrige ejerformer. 

At de enkelte socialgrupper overordnet fordeler sig forskelligt mellem 

de enkelte ejerformer kommer til udtryk ved, at der er forskel på indkomstniveauet 

i de enkelte ejerformer. Forskellen er størst mellem 

lejerne (almene og private) og ejerne (enfamiliehuse og ejerlejligheder), 

mens forskellen mellem lejernes (almene og private) og andelshavernes 

gennemsnitlige husstandsindkomst er mindre, jf. tabel 4.4.2. 

Tabel 4.4.2 Gennemsnitlig husstandsindkomst i de enkelte ejerformer 



1.000 kr. huse boliger mv. 

København-Frederiksberg 580 404 277 225 258 295 

Københavns forstæder – Nord 693 404 334 276 299 487 

Københavns forstæder – Syd 544 336 308 275 261 385 

Øvrige hovedstadsregion 520 358 288 233 288 411 

Større provinsbyer 490 332 283 210 220 328 

Mindre provinsbyer 450 341 258 200 231 343 

Øvrige kommuner 417 391 213 183 238 360 

Total 473 372 276 223 245 357 

Anm.: Den geografiske opdeling er nærmere beskrevet i bilag 6. 



Tabellen viser samtidig, at der ikke blot er stor forskel på beboernes 

gennemsnitlige husstandsindkomst mellem de enkelte ejerformer, men 

at der også er en betydelig geografisk forskel i indkomsterne indenfor de 

enkelte ejerformer. De almene lejere i Københavns nordlige og sydlige 

forstæder har i gennemsnit en noget højere husstandsindkomst end de 

almene lejere i provinsen og øvrige kommuner. Det er årsagen til, at 


selvom prisniveauet i hovedstadsregionen generelt er højere end i provinsen, 

er det alligevel omkring halvdelen af lejerne, der har råd til at 

købe deres almene bolig, uanset hvor i landet de bor, jf. afsnit 4.1. 

Forskelle i beboersammensætningen mellem de forskellige boligformer 

afspejler også, at forskellige familietyper ikke er jævnt fordelt mellem de 

forskellige boligformer, jf. nedenstående tabel 4.4.3. 

Tabel 4.4.3 Familietyper og ejerformer 



Pct. huse boliger mv. 

Enlige uden børn 19 53 55 53 57 38 

Enlige m. børn 2 3 4 10 5 4 

Par uden børn 42 27 25 20 19 31 

Par med børn 32 11 10 13 8 21 

Øvrige 5 7 7 5 11 6 

Total 100 100 100 100 100 100 



I den almene sektor bor der forholdsvis mange enlige med børn. Det hænger 

formentligt også sammen med, at en del er blevet anvist en bolig via de 

kommunale anvisningsregler, jf. afsnit 2.5. Desuden kan det være vanskeligt 

at finansiere en ejerbolig med én indkomst særligt i hovedstadsområdet. 

Det kan ligeledes være forklaringen på, at det hovedsageligt er par med 

eller uden børn, der er bosiddende i enfamiliehusene. 

Det er ikke kun de enkelte familiers økonomiske formåen, der har betydning 

for valget af bolig. Behov og ønsker til boliger er individuelle, 

og de vil typisk ændres over et livsforløb og være afhængige af den enkeltes 

familiesituation. 

4.4.2 Den nuværende beboersammensætning i den almene sektor 

Beboersammensætningen i den almene sektor er overordnet set karakteriseret 

ved, at mere end en tredjedel af lejerne i den erhvervsaktive 

alder enten ikke har en tilknytning til arbejdsmarkedet eller tilhører lavindkomstgrupperne 

på arbejdsmarkedet. Omkring hver fjerde lejer er 


folkepensionist. Samtidig er det omkring hver fjerde lejer, der har en 

middel eller høj indkomst, jf. nedenstående tabel 4.4.4. 

Tabel 4.4.4 Beboersammensætningen i almene boliger efter opførelsesår 

Pct. Før 1965 1965-1979 Efter 1979 Total 

Førtidspensionister 10 12 15 12 

Kontanthjælpsmodtagere udenfor arbejdsmarkedet 7 11 8 9 

Folkepensionister 28 14 25 23 

Heltidsarbejdsløse 2 3 2 2 

Studerende 8 8 10 9 

Delvist beskæftigede med lav indkomst 6 10 6 7 

Delvist beskæftigede med middel-høj indkomst 3 3 3 3 

Fuldt beskæftigede med lav indkomst 9 11 8 9 

Fuldt beskæftigede med middel-høj indkomst 24 24 20 23 

Andre 4 5 4 4 

Total 100 100 100 100 



Af ovenstående tabel fremgår det også, at de enkelte socialgrupper ikke 

fordeler sig ens indenfor de forskellige almene bebyggelser. Derfor ligger 

indkomstniveauet indenfor de forskellige almene bebyggelser heller 

ikke på samme niveau, jf. nedenstående tabel 4.4.5. 

Tabel 4.4.5 Gennemsnitlig husstandsindkomst efter opførelsesåret 

1.000 kr. Før 1965 1965-1979 Efter 1979 Total 

København-Frederiksberg 216 235 248 225 

Københavns forstæder - Nord 275 291 251 276 

Københavns forstæder - Syd 266 291 256 275 

Øvrige hovedstadsregion 229 248 221 233 

Større provinsbyer 211 220 195 210 

Mindre provinsbyer 209 208 182 200 

Øvrige kommuner 211 201 165 183 

Total 228 239 199 223 

Anm.: Den geografiske opdeling er nærmere beskrevet i bilag 6. 

Kilde: Beregninger på baggrund af udtræk fra Danmarks Statistik foretaget af By og Byg, 

2002. Tallene er afrundet. 


Det ældre byggeri 

Overordnet bor der relativt mange pensionister i de ældre bebyggelser 

fra før 1965, som ofte er centralt beliggende med en relativ lav husleje. 

Samtidig bor der forholdsvis mange med en middel eller høj indkomst. 

Det gælder særligt i forstæderne til København og den øvrige hovedstadsregion, 

hvor det er omkring hver tredje, der har en middel eller høj 

indkomst, jf. nedenstående tabel 4.4.6. 

Tabel 4.4.6 Fordeling af voksne beboere på socialgrupper i det ældre byggeri 

København Kbh.s Kbh.s Øvrige Større Mindre Øvrige 

Frederiks- forstæder forstæder hoved- provins- provins- komberg 

Nord Syd stads- byer byer muner 

Pct. region 

Førtidspensionist. 

Kontanthjælpmodt. 

10 9 10 13 11 11 12 

udenfor arb.markedet 9 5 5 7 8 6 6 

Folkepensionister 27 31 30 29 26 29 27 

Heltidsarbejdsløse 2 1 1 2 2 2 2 

Studerende 

Beskæftigede 

9 5 5 7 11 8 7 

m/ lav indkomst 

Beskæftigede m/ 

14 12 14 12 17 18 17 

middel-høj indkomst 24 35 33 28 23 24 23 

Andre 4 4 3 3 4 4 5 

Total 100 100 100 100 100 100 100 

Kilde: Beregninger på baggrund af udtræk fra Danmarks Statistik foretaget af By 

og Byg, 2002. Tallene er afrundet. 

Planbyggeriet 

I planbebyggelserne fra perioden 1965-1979, der ofte er beliggende i 

periferien af de større byer, er der overordnet set relativt mange lejere i 

den erhvervsaktive alder, der ikke har en tilknytning til arbejdsmarkedet, 

eller som tilhører lavindkomstgrupperne på arbejdsmarkedet, jf. 

tabel 4.4.4. 


Samtidig fremgår det af tabel 4.4.5, at indkomstniveauet i planbyggeriet 

er relativt højt set i forhold til indkomstniveauet i øvrige almene 

bebyggelser. Forklaringen herpå er, som det fremgår af nedenstående 

tabel 4.4.7, at der er en relativ stor indkomstspredning blandt lejerne i 

planbyggeriet. 

Tabel 4.4.7 Fordeling af voksne beboere på socialgrupper i planbyggeriet 




Pct. region 



14 11 10 14 12 13 16 




Studerende 

Beskæftigede 

9 7 9 7 10 8 5 



17 16 20 19 21 24 17 


Andre 5 6 4 4 5 4 5 

Total 100 100 100 100 100 100 100 



Mens det er omkring hver tredje lejer i forstæderne til København og i 

den øvrige hovedstadsregion, der har en middel eller høj indkomst, er 

det kun omkring hver femte lejer i provinsen, der har et tilsvarende indkomstniveau. 

En del af planbyggeriet er også karakteriseret ved, at forholdsvis mange 

af lejerne har en anden etnisk oprindelse end dansk, jf. nedenstående 

tabel 4.4.8. 


Tabel 4.4.8 Fordeling af beboere efter formel tilknytning til Danmark 

og oprindelsesland i de enkelte opførelsesperioder 

Pct. Før 1965 1965-1979 Efter 1979 Total 

Danskere 87 74 86 82 

Vesteuropa m.v. 2 2 2 2 

Øvrige lande, første generation 7 14 8 10 

Øvrige lande, efterkommere 4 10 4 6 

Total 100 100 100 100 



Det nyere byggeri 

I det nyere byggeri, opført efter 1979, bor der forholdsvis mange folkepensionister 

og mange lejere i den erhvervsaktive alder, der har en lav 

indkomst. Indenfor det nyere byggeri er der på landsplan også en relativ 

stor spredning i indkomstniveauet. Det hænger sammen med, at 

beboersammensætningen i særligt de mindre provinskommuner er 

præget af en ensidig beboersammensætning med forholdsvis mange 

pensionister og lejere, der ikke har en tilknytning til arbejdsmarkedet. 

Hvorimod der i det nyere byggeri særligt i forstæderne til København 

bor forholdsvis flere med en højere husstandsindkomst, jf. nedenstående 

tabel 4.4.9. 


Tabel 4.4.9 Fordeling af voksne beboere på socialgrupper i det nyere byggeri 




Pct. region 



8 10 12 15 13 18 18 




Studerende 

Beskæftigede 

9 6 9 9 16 10 6 



21 14 15 16 16 15 12 


Andre 6 5 4 4 4 3 4 

Total 100 100 100 100 100 100 100 



Den Sociale Ankestyrelse har i samarbejde med By- og Boligministeriet 

undersøgt kommunernes brug af anvisningsretten til almene familieboliger. 

1 Undersøgelsen viser, at en stor del af kommunerne udnytter 

anvisningsmulighederne i samtlige almene afdelinger, men særligt i 

hovedstadsregionen anvises der i højere grad til problemramte afdelinger 

(afdelinger, der modtog omprioriteringsstøtte). At der samtidig er 

tale om en relativ høj fraflytningsprocent i det problemramte byggeri, 

medfører som hovedtendens, at andelen af anviste beboere i disse afdelinger 

vil være stigende. 

En forklaring på, at der i dele af planbyggeriet og det nyere byggeri bor 

relativt mange lejere, der enten ikke har en tilknytning til arbejdsmarkedet, 

eller som har et lavt indkomstniveau, kan derfor være kommunernes 

brug af anvisningsmulighederne. 

1) Kommunernes husvildeforpligtelse og anvisningsretten til almene boliger. Den Sociale Ankestyrelse, 

By- og Boligministeriet og Socialministeriet, 2001. 


4.4.3 Ændring af beboersammensætningen 

Spørgsmålet, om hvordan beboersammensætningen vil ændres, vurderes 

med udgangspunkt i den forventede efterspørgsel efter køb af almene 

boliger, herunder efterspørgslens fordeling på geografisk beliggenhed 

og opførelsestidspunkt. 

Det er forudsat i beregningerne af efterspørgslen, at alle lejere i de almene 

boliger får muligheden for at købe deres bolig, jf. afsnit 4.1. Det er 

nemlig ikke muligt at beregne, hvor mange lejere der får en ret til at købe 

via en afdelingsbeslutning. Det afhænger af, om der i den enkelte 

boligafdeling er et flertal blandt lejerne for at give hinanden ret til at 

overtage deres bolig. Det er heller ikke muligt at beregne, hvor mange 

boligorganisationer der vil give lejerne i organisationens afdelinger mulighed 

for at overtage deres boliger. Selvom det ikke er alle lejere i almene 

boliger, der får muligheden for at købe deres bolig, bliver efterspørgslen 

ikke nødvendigvis tilsvarende mindre, fordi der godt kan være flertal 

for en afdelingsbeslutning i de boligafdelinger, hvor der netop er 

lejere, der har råd og tilskyndelse til at købe deres bolig. Det betyder isoleret 

set, at beregningerne af efterspørgslen ligger på den høje side. En 

mindre efterspørgsel vil alt andet lige påvirke beboersammensætningen 

i mindre omfang. 

På kort sigt vil en reform ikke ændre på beboersammensætningen, idet 

det er de nuværende lejere, der tilbydes at købe deres bolig. Derimod vil 

der på længere sigt i forbindelse med videresalg kunne ske en ændring 

af beboersammensætningen. Beboernes skift i status fra lejer til ejer 

eller andelshaver vil dog i sig selv have en umiddelbar positiv indflydelse 

på udviklingen i boligområderne. Det skyldes blandt andet, at en større 

indflydelse på egen boligsituation vil kunne føre til en større beboertilfredshed, 

som kan have en afsmittende effekt på ejendommenes og 

boligområdets attraktivitet. Større beboertilfredshed vil formentlig også 

føre til en lavere mobilitet i særligt problemramte boligområder, så der 

opnås mere velfungerende og stabile boligområder. 

Det er vurderingen, at der kun vil være en beskeden efterspørgsel efter 

at overtage egen bolig som ejereller andelsbolig til markedspris, jf. 

afsnit 4.1. Det betyder, at køb af almene boliger må forventes at have en 

beskeden effekt på beboersammensætningen. Efterspørgslen forventes 

primært at finde sted i det ældre byggeri og planbebyggelserne i de mindre 

byer og i øvrige kommuner. I København, Frederiksberg, den øvrige 

hovedstadsregion og i de større byer, forventes der at være en be- 


grænset efterspørgsel efter at overtage egen bolig til markedspris. I 

enkelte boligafdelinger vil der dog på sigt kunne ske en større ændring 

af beboersammensætningen som følge af en større efterspørgsel i 

bestemte boligafdelinger. 

Rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden 

Modtager lejerne et rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden på 30 

procent af købesummen, vil der formentlig være op imod 60.000 almene 

lejere, der vil være interesserede i at købe deres bolig. Det vil sige, at 

efterspørgslen vil være betydelig højere end ved køb af almene boliger 

til markedspris. 

Det skønnes, at omkring halvdelen af salget vil finde sted i de mindre 

provinsbyer og i øvrige kommuner, mens omkring en tredjedel af salget 

vil finde sted i hovedstadsregionen. Derimod vil der formentlig kun 

være en mindre efterspørgsel i de større provinsbyer. Efterspørgslen 

skønnes primært at ligge i det ældre byggeri og i planbyggeriet. Det er 

således her, at beboersammensætningen i den almene sektor primært 

vil kunne påvirkes, hvis Nybyggerifonden yder et rentefrit stående lån 

på 30 procent af markedsprisen i forbindelse med køb. 

I ejerlejligheder bor forholdsvis flere personer i beskæftigelse med en 

middel eller høj indkomst end i de almene boliger, jf. tabel 4.4.1. Det 

indikerer, at et skift i ejerform fra almene boliger til ejerboliger eller til 

andelsboliger til markedspris formentligt vil betyde, at beboersammensætningen 

i de berørte bebyggelser på sigt vil ændres i retning af, at 

andelen af personer i beskæftigede med en middel eller høj indkomst vil 

stige. Hvordan beboersammensætningen i den almene sektor på sigt vil 

udvikle sig afhænger også af andre forhold, såsom den generelle økonomiske 

udvikling, antallet af personer med tilknytning til arbejdsmarkedet 

og kommunernes behov for anvisning til almene boliger. Dertil 

kommer, at udviklingen i beboersammensætningen i de berørte bebyggelser 

også afhænger af prisudviklingen på boligmarkedet lokalt og 

boligområdets attraktivitet, idet disse forhold har en afgørende indflydelse 

på, hvilke social- og indkomstgrupper der vil være interesserede i 

at købe de ledige boliger. Det er derfor vanskeligt at vurdere, hvordan 

beboersammensætningen i den almene sektor på sigt vil ændres. Samlet 

set kan det dog forventes, at beboersammensætningen med tiden vil 

ændres således, at andelen af personer, der er tilknyttet arbejdsmarkedet, 

vil stige. 


Erfaringerne med salget af Københavns Kommunes udlejningsejendomme 

bekræfter denne tendens, idet beboersammensætningen i de 

tidligere udlejningsejendomme tilnærmer sig til det øvrige boligmarked 

i København. 1 Desuden har det vist sig, at der er sket en halvering af 

andelen af beboere, der enten ikke har en tilknytning til arbejdsmarkedet 

eller som har en lav indkomst, ligesom der flytter færre enlige med 

børn og personer med anden etnisk oprindelse end dansk ind i de tidligere 

udlejningsejendomme. Forklaringen på, at andelen af enlige og 

personer med lav indkomst er faldet i de tidligere udlejningsejendomme 

i København, hænger formentlig sammen med, at det tidligere var 

netop nogle af disse befolkningsgrupper, der fik anvist en bolig i ejendommene. 

Andelen af personer uden eller med ringe tilknytning til 

arbejdsmarkedet vil dog ikke falde i samme omfang, som det er tilfældet 

i de tidligere TOR-ejendomme, fordi kommunerne bibeholder 

deres anvisningsmuligheder til de boliger, som forbliver almene boliger. 

I de mere velfungerende boligområder, hvor der typisk er en mere varieret 

beboersammensætning, vil en øget blanding af ejerformerne derfor 

sandsynligvis betyde, at beboersammensætningen vil tilnærme sig den 

generelle beboersammensætning i de enkelte byområder. I de mindre 

velfungerende boligområder, hvor beboersammensætningen er mere 

ensidig, vil en blanding af ejerformerne slå langsommere igennem. Det 

skyldes dels en forholdsvis beskeden efterspørgsel, men også at kommunerne 

vil få et større behov for at anvise til disse områder, som følge 

af salg af almene boliger i de mere velfungerende områder. Det kan ikke 

udelukkes, at der kan blive tale om en større koncentration af mindre ressourcestærke 

beboere i visse af de mindre velfungerende boligområder. 

For at fremme en mere varieret beboersammensætning blandt andet i 

problemramte boligområder får de enkelte boligafdelinger og boligorganisationer 

mulighed for at beslutte, at ledige boliger i et nærmere 

bestemt omfang kan sælges til udefrakommende under forudsætning 

af, at boligerne sælges på rene markedsvilkår, at kommunen er enig i 

beslutningen og at lejemålet har været ledigt i mindst 1 måned. Eftersom 

det formentlig vil være forholdsvis ressourcestærke personer, der 

vil være interesserede i at købe boligerne, vil et sådant tiltag derfor kun- 

1) Jf. "Erfaringer med salget af Københavns Kommunes beboelsesejendomme solgt gennem ejendomsselskabet 

TOR", COWI (2002). Det bemærkes, at udlejningsejendommene blev omdannet 

til andelsboliger efter gældende prisbestemmelser, dvs. prisen fastsættes med udgangspunkt i ejendommens 

værdi som udlejningsejendom. En direkte sammenligning er derfor ikke mulig. 


ne give en mere varieret beboersammensætning, der vil have en positiv 

effekt på udviklingen af boligområdet. 

4.4.4 Kommunernes anvisningsmuligheder 

Kommunerne har en forpligtelse til at anvise midlertidig husly til personer 

i akut bolignød og til at anvise boliger til flygtninge og de mest 

udsatte grupper (hjemløse m.v.). Kommunalbestyrelsen har efter almenboligloven 

ret til at kræve, at boligorganisationerne stiller indtil hver 

fjerde ledige almene familiebolig til rådighed med henblik på løsning af 

denne forpligtelse. Herudover kan kommunalbestyrelsen og boligorganisationen 

aftale, at kommunens anvisningsret udvides til indtil 100 

procent af de ledige boliger, jf. afsnit 2.4.8. 

Anvisning til almene boliger er i dag den væsentligste mulighed for kommunerne 

til at anvise husly til personer i akut bolignød og til flygtninge. 

Foruden anvisning til almene boliger har kommunerne dog mulighed 

for at løse akutte boligbehov ved anvisning i forbindelse med byfornyelse, 

ved anvisning til visse støttede andelsboliger, ved køb eller opførelse 

af kommunale udlejningsboliger. Udover de egentlige boliger 

har kommunerne også mulighed for at imødegå akut bolignød ved at 

anvende hotel- og herbergsophold. Derudover kan kommunerne indgå 

frivillige aftaler med private udlejere om at anvise til private udlejningsboliger 

og andelsboliger, jf. afsnit 2.5.2. Disse løsningsmuligheder 

anvendes imidlertid i dag kun i begrænset udstrækning. 

Reformens indflydelse på kommunernes anvisningsmuligheder 

Efterspørgslen efter at overtage almene boliger som ejereller andelsbolig 

til markedspris vurderes at være så beskeden, at det overordnet set ikke 

vil påvirke kommunernes muligheder for at anvise til almene boliger. 

Desuden forventes køb af almene boliger til markedspris primært at finde 

sted i de mindre byer og i øvrige kommuner, hvor anvisningen til almene 

boliger er langt mindre end i hovedstadsregionen og i de større byer. 2 

Rentefrit stående lån fra Nybyggerifonden 

Omkring halvdelen af salget vil formentligt finde sted i de mindre provinsbyer 

og i øvrige kommuner. Disse kommuner vil sandsynligvis ikke 

få problemer med at skaffe boliger til personer i akut bolignød og til 

flygtninge, da der generelt i disse kommuner er et mindre behov for 

2) Jf. Kommunernes husvildeforpligtelse og anvisningsretten til almene boliger, Den Sociale 

Ankestyrelse, 2001. 


anvisning til almene boliger. Dette skal dog ses i sammenhæng med, at 

kommunerne med integrationsloven er blevet forpligtet til at bosætte 

nytilkomne flygtninge. For mange af disse kommuner er det i praksis en 

ny forpligtelse. En begrænsning af anvisningsmulighederne til almene 

boliger vil således kunne påvirke disse kommuners muligheder for at 

varetage deres bosætningsforpligtelse. Behovet for boliger til flygtninge 

er imidlertid faldet markant det seneste 1 1/2 år, men der er usikkerhed 

om det fremtidige niveau. 

Set i lyset af, at de større byer i provinsen i mindre omfang end kommunerne 

i hovedstadsregionen benytter deres anvisningsmuligheder til 

almene boliger, vil det relative mindre salg af almene boliger i de større 

byer derfor formentlig betyde, at de resterende almene boliger vil kunne 

dække behovet for anvisning. Det kan dog ikke afvises, at enkelte kommuner 

kan komme i den situation, at der ikke er et passende antal almene 

boliger til anvisning. 

Det vil formentlig være omkring hver 9. almene lejer i hovedstadsregionen, 

der vil være interesseret i at overtage sin bolig, hvis der ydes et 

rentefrit stående lån på 30 procent af markedsprisen. Hovedparten af 

kommunerne i hovedstadsregionen anvender i stort omfang anvisningsmulighederne 

til almene boliger. Det bevirker, at nogle af kommunerne 

i hovedstadsregionen kan få problemer med at skaffe permanent 

husly til personer i akut bolignød og til flygtninge. Disse kommuner 

vil derfor i højere grad skulle bringe nogle af de andre løsningsmuligheder 

i anvendelse eller bygge nyt alment byggeri. Det bemærkes 

dog, at anvisningsmuligheder først vil blive berørt, når det pågældende 

lejemål ville have været blevet ledigt, hvorfor eventuelle anvisningsproblemer 

ikke umiddelbart opstår på kort sigt. 

Det er således primært i hovedstadsregionen og i nogle af de større byer, 

at der vil kunne opstå problemer med at skaffe et passende antal almene 

boliger til anvisning. Omfanget af problemerne med at skaffe et passende 

antal almene boliger til anvisning kan dog ikke angives præcist, 

da de lokale forhold er afgørende herfor. Der kan ikke umiddelbart sluttes 

fra de enkelte kommuners nuværende situation til deres fremtidige 

situation. Forskellige faktorer har betydning for udviklingen. 

Kommunernes behov for anvisning til boliger er ikke konstant, men 

ændres til stadighed. Behovet for at skaffe boliger til akut boligsøgende 

og flygtninge hænger blandt andet sammen med den generelle økonomiske 

udvikling såvel nationalt som regionalt. 


Samtidig vil salget af almene boliger forløbe over en længere tidsperiode. 

Det vil give kommunerne mulighed for at bringe de andre løsningsmuligheder 

i anvendelse, jf. de nævnte muligheder i indledningen til 

afsnittet. En øget anvendelse af disse muligheder, vil reducere kommunernes 

behov for at anvise til almene boliger. Desuden vil alment 

nybyggeri være af afgørende betydning for, hvordan en reform vil påvirke 

de enkelte kommunes anvisningsmuligheder. Omfanget af alment 

nybyggeri afhænger dog af antallet af ledige byggegrunde i den enkelte 

kommune, idet det i fuldt udbyggede kommuner kan være vanskeligt at 

finde egnede byggegrunde. Det vil især kunne være et problem i hovedstadsområdet. 

Overordnet set vil den samlede boligmasse dog forøges. 

Nogle kommuner vil muligvis få øgede udgifter som følge af reformen, 

idet huslejen i nybyggeri er højere end i det ældre byggeri, og fordi de 

øvrige løsningsmuligheder generelt set er mere udgiftstunge. 

Det er således vanskeligt at vurdere, hvordan en reform vil påvirke kommunernes 

muligheder for at skaffe husly til personer i akut bolignød og 

til flygtninge. Det kan ikke udelukkes, at der vil være kommuner, der 

kan få vanskeligheder ved at skaffe et passende antal boliger til anvisning. 

Erfaringer med salget af Københavns Kommunes beboelsesejendomme 

viser, at det efterfølgende er blevet vanskeligere at anvise permanent 

husly til personer i akut bolignød og til flygtninge. 

Kommunernes anvisningsmuligheder til almene boliger kunne øges 

ved, at den enkelte kommune får retten til at træffe beslutning om, at 

der eksempelvis i visse boligområder altid skal være et vist antal almene 

boliger til anvisning. En sådan beslutning kunne møntes på både et 

samlet antal boliger til anvisning i kommunen og et antal boliger til 

anvisning i hver boligafdeling. For den resterende del af de almene boliger 

vil lejerne have mulighed for at overtage deres boliger på ejereller 

andelsbasis. En sådan ordning vil kunne tilrettelægges under hensyntagen 

til, at en øget blanding af ejerformerne vil kunne understøtte en 

mere varieret beboersammensætning i afdelinger, hvor der ellers ville 

være en forholdsvis stor interesse for køb af almene boliger. Samtidig vil 

det dæmme op for en øget anvisning til boligområder, hvor koncentration 

af mindre ressourcestærke beboere i forvejen er forholdsvis høj. 

Omvendt vil der med en sådan ordning være færre lejere, der får mulighed 

for at overtage deres bolig, hvilket kan have som konsekvens, at 

enkelte lejere på trods af et ønske om at købe deres bolig ikke kan få lov 

hertil. 


4.5 Vedligeholdelse og forbedringer 

Nogle ejendomme og boliger er bedre vedligeholdte end andre. Der findes 

imidlertid ikke repræsentative undersøgelser af, om nogle ejerformer 

generelt er bedre vedligeholdte end andre ejerformer. Derfor beskrives 

de forskellige muligheder og incitamenter, der er indenfor de 

enkelte ejerformer til at vedligeholde og forbedre boligerne og bygningerne. 

I afsnittet sondres der på samme måde som i andelsboliglovgivningen 

og almenboliglovgivningen mellem vedligeholdelsesarbejder og forbedringsarbejder. 

Vedligeholdelse defineres overordnet som arbejder, der 

udføres løbende, når der konstateres svigt eller skader på ejendommen, 

dvs. således at ejendommens værdi ikke forringes som følge af fysisk 

nedslidning. Forbedringsarbejder defineres overordnet som ændringer, 

der hæver bygningens og boligens standard og tilfører ejendommen eller 

dens omgivelser en øget brugsværdi for beboerne. 

4.5.1 Muligheder og incitamenter til at vedligeholde og forbedre ejerlejlighedsejendomme 

Det er udelukkende ejerne, der har ansvaret for vedligeholdelsen af ejerlejlighedsejendommen 

og dens boliger. I langt de fleste ejerforeninger er 

den indvendige vedligeholdelse ejerens ansvar, mens den udvendige vedligeholdelse 

er foreningens ansvar. Ejerlejlighedsloven og ejerforeningens 

vedtægter regulerer forholdet mellem den enkelte ejer og fællesskabet, 


4.5.1.1 Udvendig vedligeholdelse og forbedringer af ejerlejlighedsejendomme 

Organisering 

Større beslutninger om den udvendige vedligeholdelse og forbedringer 

af ejerlejlighedsejendommen træffes i de fleste tilfælde af ejerforeningens 

medlemmer på generalforsamlingen, mens mindre løbende vedligeholdelsesarbejder 

som regel besluttes og varetages af bestyrelsen for 

ejerforeningen eller af en administrator, jf. afsnit 2.2. 

Finansiering 

Udgifter til større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder afholdes 

typisk ved opkrævning af ekstraordinære bidrag eller ved træk på konto 

for henlæggelser og/eller grundfond. Udgifter til mindre løbende vedligeholdelsesarbejder 

opkræves typisk via fællesudgifterne, der afholdes 

af ejerne ud fra de fastsatte fordelingstal. En del af disse løbende vedli- 


geholdelsesarbejder vedrørende fællesarealer gennemføres ofte af ejerforeningens 

medlemmer ved eget arbejde. 

Det er de enkelte ejere, der skal skaffe finansiering til de vedligeholdelses- 

og forbedringsarbejder, som generalforsamlingen vedtager, f.eks 

gennem ejerens belåning af ejerlejligheden. Ejernes individuelle økonomiske 

råderum, herunder friværdien i de enkelte boliger, har derfor en 

indflydelse på de enkelte ejeres muligheder for at vedligeholde og forbedre 

ejendommen. Jo længere tid den enkelte ejer har ejet sin bolig, 

desto større friværdi vil der typisk være i boligen. Derudover vil perioder 

med stigende ejendomspriser typisk give et økonomisk råderum, 

som kan give ejerne større muligheder for at vedligeholde og forbedre 

ejendommene. 

Incitamenter 

Ejerne har grundlæggende et incitament til at maksimere værdien af 

deres kapitalgode, nemlig boligen, idet både forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter 

må forudsættes at slå igennem på prisen. Det kan 

dog være forbundet med stor usikkerhed at vurdere den økonomiske 

levetid for de udførte arbejder. 

De enkelte ejers tidshorisont for, hvornår lejligheden påtænkes solgt, 

kan have en indflydelse på incitamentet til at vedligeholde ejendommen. 

En ejer, der på kort sigt forventer at sælge, vil typisk ikke løbe risikoen 

for, at investeringen som minimum ikke forøger lejlighedens værdi tilsvarende. 

Derudover betyder selve det at være ejer, at der ofte er incitament for 

ejeren til selv at udføre en del vedligeholdelses- og forbedringsarbejder. 

4.5.1.2 Indvendig vedligeholdelse og forbedringer af ejerlejlighedsejendomme 

Organisering 

Den enkelte ejer har som altovervejende hovedregel ansvaret og rådigheden 

over sin ejerlejlighed og kan indrette boligen, som han måtte ønske 

det. 

Finansiering 

I langt de fleste tilfælde er det ejeren selv, der skal finansiere og bekoste 

lejlighedens indvendige vedligeholdelse og forbedringer. Ejerens muligheder 

for at vedligeholde og forbedre sin lejlighed afhænger således af 

ejerens økonomiske formåen og af friværdien i ejerboligen. Den enkel- 


te ejer kan optage lån med pant i boligen, og i perioder med stigende 

ejendomspriser vil friværdien alt andet lige stige og give ejeren større 

økonomisk mulighed for at vedligeholde og forbedre boligen. 

Incitamenter 

Muligheden for at indrette og råde over egen ejerlejlighed vil som oftest 

i sig selv give et incitament til at udnytte denne frihed, ligesom nytteværdien 

af forbedringerne og vedligeholdelsesarbejderne i sig selv er et 

incitament. 

Boligejere vil ligeledes have et økonomisk incitament til at vedligeholde 

og forbedre deres ejerlejligheder, idet både forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter 

må forudsættes at slå igennem på prisen. 

4.5.2 Muligheder og incitamenter til at vedligeholde og forbedre private 

andelsboliger der er købt til markedspris 

I de private andelsboligforeninger er det medlemmerne (andelshaverne), 

som har den endelige indflydelse på foreningens og ejendommens drift, 


4.5.2.1 Udvendig vedligeholdelse og forbedringer af private andelsboliger 

Organisering 

Beslutninger om større vedligeholdelses- og forbedringsarbejder træffes 

af andelshaverne på generalforsamlingen. Den daglige drift varetages af 

bestyrelsen evt. med rådgivning fra en ejendomsadministrator, jf. afsnit 

2.3. 

Finansiering 

Andelsboligforeninger finansierer typisk vedligeholdelses- og forbedringsarbejder 

ved at optage lån med pant i ejendommen. Omkostningerne 

dækkes af andelshaverne gennem en forhøjelse af boligafgiften. 

Incitamenter 

Andelshavere, der har købt deres bolig til markedspris, vil på linie med 

ejere af ejerboliger have et økonomisk incitament til at maksimere værdien 

af deres kapitalgode, nemlig boligen, idet både forbedringsudgifter 

og vedligeholdelsesudgifter må forudsættes at slå igennem på prisen. 

Derudover vil nytteværdien og den langsigtede opretholdelse af ejendommens 

standard også være et incitament. 


Da det er andelsboligforeningen, der optager lån til finansieringen af 

vedligeholdelses- og forbedringsarbejderne, er det ikke den enkelte andelshavers 

kreditværdighed, der er afgørende for, om den nødvendige 

belåning kan optages, men derimod en eventuel friværdi i ejendommen 

og de forventede prisstigninger som følge af arbejderne. 

Erfaringerne med salget af Københavns Kommunes beboelsesejendomme 

gennem ejendomsselskabet TOR viser, at der er sket store forbedringer 

på ejendommene i næsten alle andelsboligforeningerne. En del af 

arbejderne er gennemført med byfornyelsesmidler, ligesom de store 

værdistigninger på boligmarkedet isoleret set har styrket forbedringsmulighederne, 

idet stigningerne har øget værdien af ejendommen og 

dermed belåningsmulighederne. 1 

4.5.2.2 Indvendig vedligeholdelse og forbedringer af private andelsboliger 

Organisering 

I private andelsboligforeninger er det i langt de fleste tilfælde den enkelte 

andelshaver, som har pligten til at vedligeholde boligen. I visse særlige 

tilfælde er det foreningen, der vedligeholder boligerne. 

Finansiering 

I de tilfælde, hvor det er pålagt andelshaveren at vedligeholde boligen, 

skal andelshaveren også selv finansiere vedligeholdelsen af boligen. 

Andelshavers mulighed for at forbedre boligen afhænger af andelshavers 

økonomiske formåen. Andelshaver har sædvanligvis ikke mulighed 

for at stille andelen til sikkerhed for et lån. Derfor må andelshaveren 

gennem et pengeinstitut finansiere forbedringerne uden sikkerhedsstillelse, 

medmindre andelshaveren har andre aktiver, der kan tjene som 

sikkerhed. Det betyder, at det typisk både er dyrere og vanskeligere at 

optage et banklån til finansiering af arbejderne, end det for eksempel er 

tilfældet for ejere af ejerlejligheder. Der henvises til en gennemgang af 

problemstillingen i betænkning nr. 1421 om Pant og udlæg i andelslejligheder, 

Erhvervs- og Boligstyrelsen (2002). 

1) Jf. “Erfaringer med salget af Københavns Kommunes beboelsesejendomme solgt gennem ejendomsselskabet 

TOR”, COWI (2002). Det bemærkes, at disse andelsboliger blev købt efter gældende 

prisbestemmelser, dvs. prisen fastsættes med udgangspunkt i ejendommens værdi som udlejningsejendom. 

En direkte sammenligning er derfor ikke mulig. 


I de tilfælde, hvor vedligeholdelsen påhviler andelsboligforeningen, er 

det foreningen, der finansierer dette. Andelsboligforeningen har mulighed 

for at finansiere sådanne udgifter ved at optage lån med pant ejendommen. 

Lånene forrentes og afdrages ved at hæve andelshavernes 

boligafgift til andelsboligforeningen. 

Incitamenter 

På linie med boligejere vil andelshavere, der har købt deres bolig til 

markedspris, have et økonomisk incitament til at vedligeholde og forbedre 

deres ejerlejligheder, idet både forbedringsudgifter og vedligeholdelsesudgifter 

må forudsættes at slå igennem på prisen. 

Incitamentet til at forbedre boligen afhænger ligeledes af nytteværdien 

af forbedringen. 

Erfaringer med salget af Københavns Kommunes beboelsesejendomme 

viser, at de nye andelshavere foretager vedligeholdelses- og forbedringsarbejder 

i boligerne. Eksempler på forbedringer foretaget af de nye 

andelshavere er typisk installation af nyt køkken og andre faste installationer. 

Af rapporten “Erfaringer med salget af Københavns Kommunes 

beboelsesejendomme, solgt gennem ejendomsselskabet TOR” fremgår 

det, at det spiller en væsentlig rolle for væksten i nyanskaffelser, at værdien 

af anskaffelser fratrukket løbende afskrivninger tilskrives den 

enkelte andelshaver. 


4.5.3 Muligheder og incitamenter til at vedligeholde og forbedre almene 

familieboliger 

Det er boligorganisationen, der har det overordnede ansvar for at vedligeholde 

afdelingens ejendomme, mens det er de enkelte afdelinger, der 

har kompetencen til at beslutte forbedringer, jf. afsnit 2.4. 

Der sondres mellem udgifter til vedligeholdelse og udgifter til forbedringer. 

Dette skyldes, at der er pligt til at henlægge til vedligeholdelse, 

mens der omvendt ikke må henlægges til forbedringer. 

4.5.3.1 Udvendig vedligeholdelse og forbedringer af almene familieboliger 

Organisering 

Som hovedregel besluttes vedligeholdelses- og forbedringsarbejder på 

de årlige afdelingsmøder. Afdelingsmødet har således kompetencen til 

at godkende afdelingernes budget, der danner grundlaget for det kommende 

års lejeopkrævning. Det kommunale tilsyn kan dog påbyde den 

fornødne vedligeholdelse, hvis kommunen mener, at en ejendom ikke 

holdes forsvarligt vedlige, jf. afsnit 2.4.12. 

Den enkelte lejer kan via reglerne om råderet iværksætte forandringer 

og forbedringer udenfor selve boligen, hvis enten afdelingen har besluttet, 

at sådanne arbejder kan udføres, eller boligorganisationen har givet 

den enkelte lejer en tilladelse hertil. Hvis der træffes beslutning om, at 

der kan udføres forandringer, der ikke er forbedringsarbejder, skal der 

tages stilling til, hvorvidt der skal ske reetablering ved fraflytning. Der 

henvises til afsnit 4.5.3.2 om råderetten. 

Finansiering 

Afdelingerne henlægger årligt passende beløb til fornyelse af tekniske 

installationer og større vedligeholdelsesarbejder på ejendommen. Henlæggelsernes 

størrelse fastsættes på grundlag af en vedligeholdelses- og 

fornyelsesplan, der mindst omfatter de kommende 10 år. Ud over disse 

henlæggelser opkræves et beløb til den løbende vedligeholdelse. Udgifterne 

indgår i afdelingens budget og godkendes således af lejerne. At 

udgifterne indgår i budgettet betyder, at de opkræves via lejen. Udgifter 

til forbedringer opkræves også via lejen, men lejeforhøjelsen træder 

først i kraft, når forbedringerne er gennemført. 

Som hovedregel er det afdelingerne, der afholder udgifterne til vedligeholdelse 

og forbedringer af de almene bebyggelser. Men der er mulighed 

for inden for de afsatte rammer at søge om tilskud til delvis finan- 


siering af arbejderne i Landsbyggefonden dels via trækningsretten, dels 

via fondens renoveringsstøtteordning og i begrænset omfang via fondens 

driftsstøtteordning, jf. omtalen heraf i afsnit 2.4.9. Derudover har 

afdelingerne mulighed for at søge om lån til forbedringsarbejder i boligorganisationens 

dispositionsfonde. 

Til bebyggelser opført med tilsagn efter 30.6.1986 dækker Byggeskadefonden 

desuden udgifter til byggeskader og til 1- og 5-års eftersyn. 

Forbedringer uden for boligen, som er foretaget af den enkelte lejer, 

giver ret til godtgørelse ved fraflytning, jf. råderetsreglerne. 

Incitamenter 

Det må antages, at lejere har et overordnet ønske om at holde huslejen 

på det lavest mulige niveau. Lejernes kortsigtede incitament til at tilslutte 

sig forslag om iværksættelse af udvendig vedligeholdelse må derfor 

anses for beskeden. 

Til gengæld bevirker mulighederne for at søge om støtte til vedligeholdelses- 

og forbedringsarbejder, at selvom lejerne ikke har et særligt stort 

incitament til at iværksætte vedligeholdelses- og forbedringsarbejder, er 

der i kraft af tilskudsmulighederne et vist incitament til at forbedre de 

almene bebyggelser trods ønsket om den lavest mulige husleje. 

Dertil kommer, at en væsentlig del af lejerne i de almene familieboliger 

modtager individuel boligstøtte. Det betyder, at lejeforhøjelser som 

følge af øgede udgifter til vedligeholdelse og til forbedringer ikke fuldt 

ud slår igennem som en reduktion i lejernes rådighedsbeløb. Dette vil 

alt andet lige give en større tilskyndelse til at acceptere øgede udgifter til 

vedligeholdelse og forbedringer - fordi der opnås en større nytteværdi, 

end der betales for via den reelle husleje. 

4.5.3.2 Indvendig vedligeholdelse og forbedringer af almene familieboliger 

Organisering og finansiering 

Den indvendige vedligeholdelse af de almene familieboliger søges sikret 

gennem én af følgende to grundvedligeholdelsesmodeller: A-ordningen 

eller B-ordningen. 

A-ordningen: Lejeren sørger selv for og betaler selv for at vedligeholde 

lejligheden i boperioden. Ved fraflytning istandsættes boligen af boligorganisationen 

for fraflytters regning, dog sådan at udgifterne deles 


mellem fraflytteren og afdelingen i forhold til den periode, lejeren har 

beboet lejemålet. Over en tiårig periode overtager boligorganisationen 

gradvist pligten til at istandsætte boligen. 

B-ordningen: Afdelingen har pligten til indvendig vedligeholdelse af lejligheden. 

Til gengæld indbetaler lejeren til lejlighedens indvendige vedligeholdelseskonto. 

Eventuel istandsættelse ved fraflytning afholdes af 

boligorganisationen. 

Boligorganisationens øverste myndighed fastlægger som udgangspunkt 

vedligeholdelsesreglementet, men kan dog delegere denne kompetence 

til boligorganisationens bestyrelse eller afdelingsmøderne. 

Råderet 

For at give lejerne større mulighed for at præge deres bolig, er der indført 

en lovfæstet råderet, der giver de enkelte lejere en ret til at udføre 

individuelle forbedringer af deres bolig. Hvilke forbedringer, lejerne 

har ret til at iværksætte, fremgår af den såkaldte positivliste i bekendtgørelsen 

om drift af almene boliger m.v. Alle lejere har en ret til at udføre 

de arbejder, som er nævnt i positivlisten. 

Til gengæld kræver forandringer og forbedringer inde i selve boligen, 

der ikke er nævnt i positivlisten, boligorganisationens godkendelse. 

Hvis boligorganisationen træffer beslutning om, at lejeren kan udføre 

forandringer, der ikke har karakter af forbedringer, skal der tages stilling 

til, om der skal ske reetablering ved fraflytning. 

Forbedringer udført af lejeren giver ret til godtgørelse ved fraflytning. 

Der ydes dog ikke godtgørelse for særligt luksusprægede forbedringer. 

Godtgørelsen beregnes på grundlag af afholdte udgifter, som skal dokumenteres 

efter arbejdernes afslutning og påtegnes lejekontrakten. Der 

kan maksimalt ydes godtgørelse på 42.924 kr. (2003-niveau). 

Godtgørelsen nedskrives over maksimalt 10 år. Den nye lejer, der flytter 

ind i en bolig, hvor der er gennemført forbedringer, skal betale afdelingens 

(boligorganisationens) udgifter til godtgørelse til den tidligere 

lejer. Den nye lejer kan vælge at betale for forbedringerne med et kontantbeløb 

eller via en lejeforhøjelse. 

Endelig kan forbedringer af boligerne ske ved, at afdelingsmødet træffer 

beslutning om, at der inden for en given periode skal iværksættes 

forbedringarbejder i samtlige boliger, jf. afsnit 2.4.10. 


Incitamenter 

Uanset hvilken vedligeholdelsesordning lejemålet er omfattet af, vil boligen 

blive vedligeholdt, idet enten boligorganisationen eller lejeren har 

en pligt hertil. 

Mulighederne for, at lejerne selv kan forbedre boligen, afhænger af hvilke 

arbejder, der er omfattet af råderetten (positivlisten), eller hvilke godkendelser 

den enkelte har fået af boligorganisationen. Incitamentet for 

den enkelte lejer til selv at iværksætte forbedringer af boligen afhænger 

af mulighederne for at få godtgjort sine investeringer ved fraflytning. 

Lejernes incitament til at tilslutte sig forslag på afdelingsmøderne om at 

iværksætte forbedringsarbejder i boligerne er umiddelbart større end til 

selv via råderetten at forestå disse arbejder. Dels som følge af at udgifterne 

hertil afholdes løbende over en stigning i huslejen, dels fordi der 

kan søges tilskud til forbedringsarbejder via trækningsretten i Landsbyggefonden, 

jf. afsnit 2.4.9. Dertil kommer, at en del lejere modtager 

individuel boligstøtte, der bevirker, at en stigning i huslejen ikke fuldt 

ud betales af den enkelte lejer. Omvendt har de fleste lejere et incitament 

til, at huslejen er lavest mulig som følge af, at lejerne ikke kan 

kapitalisere en eventuel værdistigning ved fraflytning. Endelig afhænger 

ønsket om at forbedre boligen af, hvorvidt nytteværdien for den enkelte 

er større end udgifterne hertil. 

4.5.4 Konklusion 

En sammenligning af incitamenterne til at vedligeholde og forbedre 

boligerne i de forskellige ejerformer viser overordnet, at ejere og andelshavere 

har det største incitament hertil. For den almene sektor gælder, 

at der er krav om, at bebyggelserne skal istandsættes og vedligeholdes, 

ligesom incitamentet til at forbedre de almene bebyggelser skal ses i 

sammenhæng med de gode finansierings- og støttemuligheder. 

En omdannelse af almene boliger til andelsboliger eller ejerboliger vil 

således alt andet lige styrke de enkelte beboeres incitament til at vedligeholde 

og forbedre deres boliger. For så vidt angår den udvendige vedligeholdelse 

og forbedring vil udviklingen i forbedringsaktiviteten i de 

ejendomme, hvor der sker en blanding af ejerformerne, afhænge af hvilke 

ejerformer, der bliver repræsenteret, og hvilken indbyrdes stemmevægt 

de har i den fælles ejerforening, der skal tage beslutning om vedligeholdelse 

og forbedringer. 


5. Internationale erfaringer 


I flere af de lande, som Danmark normalt sammenligner sig med, er der 

gennemført reformer om salg af almene/almennyttige, kommunale 

eller statslige boliger. Det er imidlertid særdeles vanskeligt at overføre 

de internationale erfaringer til danske forhold. Det skyldes, at der er 

betydelige forskelle på graden af subsidiering og regulering af de enkelte 

landes boligmarkeder, og at der er store forskelle mellem landenes 

sammensætning af ejerformer på boligmarkedet. En tilbundsgående, 

sammenlignende analyse ville således være omfattende. Nedenfor 

beskrives elementerne i de forskellige reformer og erfaringerne hermed 

i England, Holland og Sverige. 1 

5.1. England – Right to Buy 

I England gennemførte regeringen i 1980 en reform, som gav lejere i 

kommunale boliger ret til at købe deres bolig (Right to Buy 2), idet boliger 

til særlige formål som f.eks. ældreboliger og boliger til handicappede 

var undtaget fra ordningen. Boligerne blev solgt med rabatter på 

mellem 30 og 70 pct. af den vurderede markedspris. Right to Buy-ordningen 

anses i England for en succes ud fra den oprindelige målsætning 

om øget ejerskab til boligen. Ordningens popularitet har således betydet, 

at omkring en fjerdedel af de kommunale boliger er blevet solgt, og 

der er opstået en blanding af ejerformer. På den anden side viser de 

empiriske resultater, at det er blevet vanskeligere at løse boligsociale 

problemer, hvilket bl.a. kan henføres til nybyggeriets beskedne omfang. 

Reformen gennemførtes med loven Housing Act under overskriften 

Right to Buy. Inden da kunne kommunerne (local councils) gennemføre 

frivillige salg, men denne mulighed blev benyttet i meget ringe 

omfang. 

Formålet med reformen var at gennemføre privatisering på boligområdet 

og herigennem opnå et socialt boligmarked, som i højere grad fungerede 

på markedsmæssige vilkår. Det var samtidig opfattelsen, at privat 

ejerskab fører til en forbedret boligstandard via mindre udgifter for 

det offentlige til vedligeholdelse af boligerne. En meget stor del af den 

kommunale boligmasse var på det tidspunkt gammel og dårligt vedli- 

1) Der er anvendt samme terminologi som i materialet fra de pågældende lande. Den er ikke direkte 

sammenlignelig med den danske. 

2) Der henvises til www.odpm.gov.uk 


geholdt, og de samlede omkostninger ved en gennemgående istandsættelse 

af boligbestanden ville formentlig overstige omkostningerne ved et 

frasalg med prisreduktion, jf. Interview med professor Anne Powers, 

London School of Economics, 2002 (LSE). 

I gennemgangen fokuseres der på Right to Buy-ordningen, som isoleret 

set har haft størst volumen- og provenumæssig betydning med et samlet 

salg på over 1,5 mio. boliger og et provenu på ca. £ 27 mia., jf. “Salg 

af kommunale boliger i England”, Thomas Leen Olsson, Geografisk 

institut, Københavns Universitet, 2003 (Leen Olsson). Øvrige ordninger 

som f.eks. Large Scale Voluntary Transfer (konvertering af kommunale 

boliger til privat regi i form af non-profit selskaber) har også haft en vis 

betydning for det engelske boligmarked, men beskrives ikke her. 

Ordningen, som er ændret med tilpasninger og udvidelser flere gange, 

består i dag af følgende hovedelementer: 

Lejerne i det kommunale boligbyggeri har en lovmæssig ret til at købe 

deres egen bolig. Lejere, som har beboet sit lejemål i en periode på mindst 

2 år uden problemer, herunder overholdelse af rettidig huslejeindbetaling, 

kan købe deres bolig med et nedslag i prisen. Prisnedslaget eller 

rabatten bestemmes dels af, hvor længe den pågældende har været lejer, 

dels af lejemålets form, det vil f.eks. sige, om der tale om lejlighed eller 

rækkehus, og endelig af hvilken kommune, lejemålet er beliggende i. 

Generelt varierer rabatten mellem 32 pct. og 70 pct. af den vurderede 

markedspris. Rabatten er mindst i London-området og størst i yderområderne. 

Udover procentloftet er der et loft på rabatten i absolutte tal, 

som oprindeligt var på £ 25.000. Loftet er løbende blevet sat op og toppede 

i 1989 med £ 50.000. I 1999 blev det besluttet at sænke loftet til det 

nuværende niveau på £ 38.000. Også her varierer det fastsatte loft landet 

over, idet satserne reflekterer de lokale/regionale markedspriser på 

boligerne. Satserne varierer således mellem maksimum på £ 38.000 i det 

sydøstlige England og £ 22.000 i den nordøstlige del af landet. Med 

virkning fra 27. marts 2003 er dette maksimumsbeløb reduceret til 

£ 16.000 i 41 byråd (local authorities) i regionerne London, South East 

og East, jf. nedenfor. 

Overtagelsesprisen opgøres som den markedspris, en ejendomsmægler 

vurderer boligen til, med fradrag af den rabat, der er mulig i det enkelte 

tilfælde. Såfremt en lejer – efter at have købt sin bolig – ønsker at 


videresælge den inden for en periode på 3 år, er der krav om hel eller 

delvis tilbagebetaling af rabatten. 

Samtidig med ordningens gennemførelse i 1980 reducerede man tillige 

de subsidier og tilskud, som kommunerne modtog i forbindelse med 

opførelse af kommunale udlejningsejendomme. I stedet indførte man 

tilskudsordninger til opførelse i regi af de såkaldte housing associations 

– private non-profit boligselskaber. “Murstenstilskud” skulle endvidere 

erstattes af individuelle tilskud for lavindkomstgrupperne. Herved hjalp 

man de dårligst stillede, mens de bedre stillede fik et yderligere incitament 

til at købe sin bolig. Ændringerne i subsidiestrukturen – sammenholdt 

med det faktum, at lejere i nybyggeri efter en overstået 

“karensperiode” på 2 år kan forlange at overtage deres kommunale 

bolig – reducerede kraftigt kommunernes incitamenter til at opføre nyt 

socialt boligbyggeri. 

Kommunerne har derfor stort set ikke bygget nye udlejningsboliger 

siden reformens gennemførelse i 1980. Som følge heraf har kommunerne 

i visse områder – især i vækstcentre som det sydøstlige England, 

hvor boligefterspørgslen er meget høj – svært ved for det første at løse 

de boligsociale opgaver og for det andet at tilvejebringe boliger til nøglearbejdere 

3, som er afgørende for, at området kan fungere, men som 

ikke har en indkomst, der kan betale boligpriserne i området. Kommunerne 

har en forpligtelse til at huse hjemløse, og hjemløseproblematikken 

er derfor nøje forbundet med forandringerne i den kommunale 

sektor. Hjemløseorganisationen Shelter anslår, at der uden salg af de 

kommunale udlejningsboliger ville være ca. 6 pct. større boligmasse til 

rådighed til anvisning/udlejning hvert år. Samtidig betyder det manglende 

(kommunale) nybyggeri, at det boligudbud, som normalt ville 

efterspørges til disse formål, er faldet voldsomt i perioden. Leen Olsson 

anslår i sin rapport, at såfremt provenuet fra salget af de kommunale 

boliger var blevet reinvesteret i boligbyggeri, ville det samlede boligudbud 

i landet været øget med 30-50 pct. Der er således ikke en entydig 

sammenhæng mellem antallet af salg og det stigende antal hjemløse, 

idet hjemløseproblematikken som nævnt i høj grad er præget af det 

manglende kommunale nybyggeri. 

På trods af ordningens popularitet er det ikke typisk, at hele ejendomme/bebyggelser 

er blevet solgt, og ordningen har derfor også medført 

3) Nøglearbejdere er f.eks. buschauffører, skolelærere, sygeplejersker o.lign. 


landede boligområder selv i meget attraktive områder. På den anden 

side har forhold som boligens alder, type, indretning, størrelse og geografisk 

lokalisering haft betydning for salget af kommunale boliger, 

således at de største, bedst indrettede, bedst beliggende m.m. udgør 

langt den største andel af de solgte boliger (Leen Olsson). Som følge af, 

at de attraktive boliger groft sagt sælges først, kan de tilbageværende 

kommunale boliger komme til at fremstå som et dårligt alternativ til det 

privatejede boligmarked og herigennem “skubbe” til en negativ spiral i 

nogle boligområder. 

Dette afspejler endvidere en række strukturelle problemer i England, 

som igen afspejler den regionaløkonomiske udvikling. Det kan således 

forekomme, at tomme kommunale boliger forfalder i Nordengland, 

mens efterspørgslen ikke kan mættes med betragtelige prisstigninger til 

følge på boligmarkedet i det sydøstlige vækstområde. Sådanne problemer 

kan ikke tilskrives Right to Buy. 

Der er som nævnt stort set ikke bygget nye kommunale boliger siden 

1980. Den politiske udvikling går i stedet i retning af at stimulere boligselskaber 

til at bygge socialt udlejningsbyggeri. I 1980 var der således ca. 

6,5 mio. kommunale boliger samt ca. 300.000 almennyttige boliger, 

mens tallene i dag udgør 3,5 mio. henholdsvis 1,5 mio. boliger (LSE). 

Tallene afspejler flere faktorer. Dels er hele kommunale bebyggelser 

overgået til boligselskabsformer (Large Scale Voluntary Transfers), ligesom 

en del kommunale boliger er blevet nedlagt især uden for vækstcentrene. 

Dertil kommer en tilvækst af socialt boligbyggeri på ca. 

750.000 boliger fra boligselskaber o.lign. Boligforholdene i England har 

således udviklet sig mod et større privat marked i den forløbne periode. 

Der vil dog formodentlig fortsat være en vis bestand af kommunale, 

sociale boliger, alene af den grund, at ikke alle boliger vil være attraktive 

at købe, ligesom lejerne ikke i alle tilfælde vil have mulighed for eller 

tilskyndelse til at købe. 

Erfaringerne viser endvidere problemer omkring misbrug af ordningen, 

jf. Interview hos the Deputy Prime Ministers Office, 2002 (ODPM). 

Et eksempel er, at kravet om tilbagebetaling af rabatten omgås ved, at 

boligspekulanter betaler en lejer en sum penge for at overtage sin bolig. 

Pengesummen modsvares af, at spekulanten eller dennes selskab har en 

forkøbsret til at overtage boligen, når lejeren til sin tid kan sælge denne 

uden at blive mødt med tilbagebetalingskrav. Lejeren opnår således en 

gevinst, der udgøres af prisreduktionen ved overtagelse af boligen samt 


det beløb, som lejeren modtager af spekulanten. Spekulantens gevinst 

består i lav overtagelsespris, idet denne som regel aftales i forbindelse 

med forkøbsretten og mulighed for at genudleje med en høj husleje. 

Det engelske boligmarked er ureguleret i den forstand, at der er mulighed 

for fri huslejefastsættelse – her i forbindelse med genudlejning 

(Leen Olsson), ligesom det altså også er muligt at lade boligen få status 

af udlejningsbolig efter et videresalg. 

De engelske myndigheder har iværksat en undersøgelse af misbrugets 

omfang i 2002. Undersøgelsens hovedresultater viser bl.a., at det først 

og fremmest er i London-området, der er et marked for disse former for 

spekulation i ordningen. Således er ca. en fjerdedel af de kommunale 

boliger, der er overtaget i indre London (Camden og Lambeth) inden 

for de sidste 3 år overgået til at være privat udlejning med huslejer op 

mod £ 1000 om måneden, jf. Housing – Exploitation of the right to buy 

Scheme by Companies, Colin Jones, School of the Built Environment, 

Heriot-Watt University, 2003. På den baggrund besluttede regeringen i 

2003 at sænke den maksimale kontantrabat i en række områder 

omkring London (News Release 034: 6 March 2003). 

Regeringen vil nøje overvåge virkningen af denne ændring, inden der i 

øvrigt tages beslutninger om en eventuel modernisering af ordningen. 

Der er ikke overvejelser om at nedlægge ordningen. 

5.2. Holland – deregulering og frivilligt salg 

I Holland har der ikke været lovmæssige hindringer for salg indenfor 

det sociale boligbyggeri, men der har ikke været tradition for at sælge 

boligerne. Man har over en længere periode søgt at stimulere et salg, og 

med vedtagelsen af the Home Ownership Promotion Act i 2001 blev der 

fastsat nærmere retningslinier for salg af lejeboliger. 4 Loven havde til 

formål at stimulere salget af udlejningsboliger yderligere og hæve ejerboligers 

andel af den samlede boligmasse fra de eksisterende 50 pct. til 

65 pct. Da de sociale udlejningsorganisationer er private, kan salg ikke 

gennemtvinges, og loven pålægger derfor ikke boligselskaberne en egentlig 

pligt til at afstå deres ejendomme. I stedet skal boligselskaberne udarbejde 

en plan for frasalg, og planen skal godkendes af de lokale myndigheder. 

Boligselskaberne er som udgangspunkt frit stillet med hensyn 

4) Der henvises til www.vrom.nl 


til hvilke boliger, de i givet fald ønsker at sælge, idet salgsplaner dog som 

nævnt ovenfor skal forhandles med de kommunale myndigheder. Man 

har desuden søgt at stimulere lejerne til at købe ved f.eks. at muliggøre 

salg med prisreduktion samt tilvejebringe fordelagtige belånings-/finansieringsbetingelser 

tillige med skattefordele i form af rentefradragsret 

ved køb af egen bolig. 

The Home Ownership Promotion Act skal ses som et naturligt led i det 

forløb, som allerede indledtes i 1990’erne. Forløbet indebar en reduktion 

af den statslige detailregulering af den sociale udlejningssektor. Det 

overordnede mål hermed var at gennemføre en deregulering og decentralisering 

af den sociale udlejningssektor og derved give sektoren 

mulighed for at arbejde på markedsvilkår. Allerede hermed søgte den 

hollandske regering altså at stimulere til køb og salg af de sociale udlejningsboliger. 

Den offentlige støtte blev samtidig reduceret, idet man afskaffede 

de såkaldte objektive subsidier (billige lån samt løbende finansiel 

støtte med henblik på at holde lejeudgifterne nede), mens de såkaldt 

subjektive subsidier (individuel boligstøtte) blev fastholdt, jf.“Salg af sociale 

boliger i Nederlandene”, Birgitte Mazanti, Geografisk Institut, 

Københavns Universitet, 2003 (Mazanti). Frasalg af boliger gav således 

boligselskaberne mulighed for at erstatte de objektive subsidier med 

indtægterne fra salg. 

Med vedtagelsen af den såkaldte nulstillingsaftale (The balancing out 

Agreement), afskrev staten udestående lån hos sektoren, mod at boligselskaberne 

afstod fra alle løbende bidrag (objektive subsidier). Hermed 

opnåede sektoren en større økonomisk bevægelsesfrihed for sin virksomhed. 

Samtidig fastholdt man, at sektoren fortsat skal udøve sin virksomhed 

indenfor rammerne af byggeri og administration af social udlejningsboliger. 

Et eventuelt overskud skal således anvendes i overensstemmelse 

hermed, f.eks. til byfornyelsesformål, forbedringer osv., ligesom 

eventuelle underskud på sektorens investeringer nu skal dækkes af 

sektorens egen kapitalopsparing. 

I dag modtager sektoren ingen offentlig støtte til sine aktiviteter. Derfor 

har sektoren for at opretholde en økonomisk solvens dels – i mindre 

omfang – opført boliger med salg for øje, dels foretaget frasalg med 

henblik på at opnå et provenu til reinvestering i nybyggeri, renovering 

m.v. Sektoren har generelt – bl.a. som følge af nulstillingsaftalen – været 

solvent, og det har derfor ikke på nuværende tidspunkt ført til underskud 

hos boligselskaberne at skulle opføre nye udlejningsejendomme 


uden murstensstøtte. Nybyggeriet er således finansieret af gunstige 

belåningsmuligheder, indtægter fra frasalg og i nødvendigt omfang af 

boligselskabernes egenkapital. 

5.2.1. The Home Ownership Promotion Act 

The Home Ownership Promotion Act fra 2001 består af følgende hovedelementer: 

Boligselskaberne træffer selv beslutning om, hvilke boliger der ønskes 

frasolgt, og i princippet har hverken kommune eller lejere vetoret i 

denne forbindelse (Mazanti). Boligerne skal altid først tilbydes de nuværende 

lejere, som imidlertid kan vælge frit mellem at overtage deres 

bolig eller blive boende som lejere. 5 Boligselskaberne må i disse tilfælde 

afvente, at lejerne fraflytter boligerne, hvorefter de kan sættes til salg til 

andre borgere på det frie marked. Er der ingen købere, der melder sig, 

kan boligerne i sidste ende sælges til andre udlejningsselskaber, sociale 

såvel som private udlejere. Denne mulighed anses ikke for ønskværdig 

og benyttes kun yderst sjældent (Mazanti). 

Boligselskaberne er frit stillet med hensyn til at opstille salgsbetingelserne, 

idet loven dog fastsætter overordnede rammer, jf. nedenfor. 

Salgsprisen fastsættes som boligens værdi som ejerbolig på grundlag af 

vurdering af en uafhængig ejendomsmægler. Salgsprovenuet tilfalder 

fuldt ud boligselskabet og kan anvendes til investeringer i nybyggeri, 

renoveringer og køb. 

Der er mulighed for at sælge med maksimalt 30 pct. reduktion i salgsprisen 

i forhold til markedsværdien. 6 Dette kaldes betinget salg (jf. 

”Home Ownership in the Netherlands”, 2002, www.vrom.nl) og i sådanne 

kontrakter indgår ofte betingelser om forkøbsret for boligselskabet i 

5) Aedes, som er paraplyorganisationen af boligselskaber i Holland, har udarbejdet retningslinier for 

boligselskaberne vedrørende lejernes rettigheder i blandede ejendomme. 

6) Loven fastsætter følgende rammer for prisreduktion: 

En køber, der er beboer og som kan modtage statstilskud, kan maksimalt opnå en reduktion på 

30 pct. af salgsprisen. 

En køber, der ikke er beboer og som kan modtage statstilskud, kan maksimalt opnå en reduktion 

på 20 pct. af salgsprisen. 

En køber, der ikke kan modtage statstilskud, kan maksimalt opnå en reduktion på 10 pct. af salgsprisen. 


tilfælde af videresalg samt aftaler om deling af eventuelle kapitalgevinster 

eller tab. 

For at motivere og stimulere salget af udlejningsboliger åbner loven 

endvidere mulighed for, at en køber kan opnå et statstilskud, såfremt 

denne tilhører en lavindkomstgruppe og dermed er berettiget til boligstøtte. 

Statstilskuddet er altså afhængigt af indkomstforhold og desuden 

af forhold omkring belåningen af boligen. Der kan opnås et kontant tilskud 

på maksimalt € 150 om måneden, idet salgsprisen ikke må over 

stige et beløb på ca. € 120.000. I forbindelse med tilskudsordningen 

foregår salget som betinget salg. Der kan være følgende betingelser 

knyttet hertil: 

1. Boliger, der er købt med en prisreduktion, må ikke sælges indenfor en 

periode på 5 år. 

2. Såfremt køber inden for en periode på 15 år ønsker at videresælge en 

bolig, der er købt med prisreduktion, skal boligen først tilbydes boligselskabet, 

og en del af reduktionen skal, hvor det indgår i kontrakten, 

tilbagebetales til boligselskabet. 

Det er boligselskaberne, som konkret udmønter lovens muligheder i 

forbindelse med salg. 

5.2.2. Det hollandske boligmarked 

Det er en vigtig faktor ved det hollandske boligmarked, at det fortsat er 

kendetegnet ved en høj grad af statslig regulering, for så vidt angår 

huslejereguleringen. Huslejefastsættelsen i Holland foregår fra centralt 

hold med henblik på at sikre en rimelig husleje for samfundets lavindkomstgrupper 

og fungerer både i forhold til den private og den sociale 

udlejningssektor. Huslejereguleringen sker med udgangspunkt i ”Residential 

Tenancies Act” fra 1979 (Mazanti). Herefter fastsættes maksimalhuslejer 

efter placering i et pointsystem baseret på kvalitet, herunder 

etage, beliggenhed og faciliteter. Til den samlede sum af points kan tillægges 

forskellige serviceudgifter (f.eks. rengøring, udgifter til fællesarealer 

m.v.). Huslejen fastsættes politisk og følger inflation og prisudvikling. 

Lejestigninger kan finde sted én gang årligt. Huslejeniveauet afspejler 

derfor ikke nødvendigvis den reelle markedsværdi, og huslejen i de 

sociale udlejningsboliger er lav set i forhold til huspriserne. 

For at overvinde boligmanglen og sætte gang i byggeproduktiviteten 

efter 2. verdenskrig har den hollandske stat ydet offentlig støtte til 


opførelse af sociale udlejningsboliger. Dette har ført til, at de sociale 

udlejningsboliger i dag – også efter de seneste års frasalg – udgør en trediedel 

af den samlede boligmasse på omkring 6,5 mio. boliger 

(Mazanti). Sammenholdt med det (politisk fastsatte) lave lejeniveau og 

den generelt set høje kvalitet af boligerne har sektoren derfor traditionelt 

set været kendetegnet ved en blandet beboersammensætning. Det 

er således ikke usædvanligt, at husstande med såvel middel som høje 

indkomster finder det attraktivt at bo i sociale udlejningsboliger. Der er 

dog tegn på, at der inden for de sidste 20 år har fundet en udvikling 

sted, hvor lavindkomstgrupperne koncentreres i de sociale udlejningsboliger, 

mens husstande med højere indkomster i stigende grad er at 

finde i ejerboligsektoren (Mazanti). Et stigende salg af sociale boliger, 

hvor de attraktive boliger formodentlig sættes til salg ud fra indtjeningsmæssige 

hensyn, kan således medvirke til en større segregering. 

I årene 1998, 1999 og 2000 blev der samlet set solgt ca. 69.000 boliger 

(Mazanti). En undersøgelse i 1998 havde vist, at ca. 65 pct. af beboerne 

i det sociale boligbyggeri var interesseret i at købe deres bolig, og alene 

i 2000 blev der udbudt ca. 68.000 boliger til salg, jf. Notat fra Den Kongelige 

Danske Ambassade i Haag, 2002. Til sammenligning er der i perioden 

2001-2002 solgt ca. 32.000 boliger. Denne udvikling skyldes primært 

prisudviklingen på boligmarkedet, idet priserne på boliger i 2000- 

2001 er steget med næsten 20 pct. Markedsprisen er i storbyerne og i det 

tættest befolkede område i den vestlige del af landet kommet op på et 

niveau, som bevirker, at lejerne har vanskeligt ved at overtage deres 

bolig. Boligudgiftens størrelse ved køb virker således afskrækkende, selv 

om der er fuld fradragsret for renteudgiften i forbindelse med boliglånet. 

Det skal ses i forhold til den meget lave husleje, som betales i den 

sociale sektor, hvorefter spændet mellem huspriser og husleje gør det 

mere attraktivt at leje frem for at eje i den nuværende økonomiske 

situation. Endelig har de markante prisstigninger betydet, at efterspørgslen 

efter udlejningsboliger er steget, hvilket indebærer at mange boligselskaber 

er tilbageholdende med at udbyde boliger til salg. 

Over 2 mio. boliger administreres af boligselskaber. Det hollandske 

boligministerium forventede i forbindelse med gennemførelsen af the 

Home Ownership Promotion Act, at der ville blive solgt op mod 

500.000 boliger inden 2010, mens boligselskaberne selv har anslået et 

samlet salg i størrelsesordenen 200.000 boliger. Boligministeriet har på 

baggrund af udviklingen nedjusteret sine forventninger til det samlede 

salg. Krumtappen i den hollandske reform er således, at det ved at gøre 


sektoren markedsbevidst er lykkedes at stimulere en udvikling, hvorefter 

sektoren selv opfatter (frivillige) frasalg positivt for at kunne investere 

og konsolidere sig. 

5.3 Sverige – omdannelse til bostadsret 

I 1982 blev der indført en omdannelseslov 7, som minder om den danske 

tilbudspligt i forbindelse med salg af private udlejningsejendomme, 

idet lejerne i udlejningsboliger fik en forkøbsret til deres lejebolig, hvis 

de dannede en såkaldt bostadsretsforening. Bostadsretten svarer nærmest 

til en mellemting mellem andelsboliger og ejerboliger, idet købsprisen 

svarer til prisen som udlejningsejendom, mens der er fri prisdannelse 

ved videresalg. I 1983 blev de almennyttige boligselskaber og 

andre offentligt ejede ejendomme dog undtaget fra bestemmelserne om 

forkøbsret og tilbudspligt. Undtagelserne blev ophævet i 1992. Herefter 

skal en omdannelse af almennyttige boliger finde sted på samme vilkår 

som for øvrige ejendomme. Bostadsretsordningen er nærmere beskrevet 

nedenfor i afsnit 5.3.1. og de nyeste erfaringer fra Stockholm gennemgås 

i afsnit 5.3.2. Den almennyttige boligmasse i Sverige er traditionelt 

ejet og drevet af kommunerne, men med en høj grad af statslig 

finansiering. 

5.3.1. Bostadsretten 

Siden slutningen af 1970’erne har man diskuteret omdannelse af udlejningsboliger 

til ejerboliger i Sverige. I 1991 blev der sat særligt politisk 

fokus på denne del af boligpolitikken med henblik på at øge salget af de 

almennyttige boliger til lejerne. 

Allerede i 1982 blev lov om ret til ejendomserhvervelse med omdannelse 

til bostadsret for øje – i det daglige kaldet omdannelsesloven gennemført. 

Hovedformålet med loven og med de komplementerende forandringer 

i bostadsretsloven, der blev gennemført på samme tid, var at 

styrke lejernes indflydelse i forbindelse med omdannelse til bostadsret. 

Man håbede, at disse tiltag sammen med indførelse af forbedrede finansieringsmuligheder 

ville føre til en stigning i omdannelserne af udlejningsboliger 

til bostadsret. 

7) Der henvises til www.boverket.se samt www.rixlex.riksdagen.se 


Omdannelsesloven gav lejerne en egentlig forkøbsret til deres bolig, hvis 

de dannede en bostadsretsforening. Ejeren af ejendommen kunne herefter 

ikke gennemføre et salg, uden at tilbyde ejendommen til lejerne på 

samme vilkår som en køber udefra – altså i hovedtræk svarende til tilbudspligten 

i den danske lovgivning. De lejere, som ikke ønskede at 

have en bostadsret, havde ret til at blive boende som lejere på samme 

vilkår som hidtil. I omdannelses- og salgsprocessen er det, som for danske 

andelsboligforeninger, bostadsretsforeningen, som optager et realkreditlån 

til finansiering af købet. Ydelsen på lånet fordeles på de enkelte 

beboere, men det er foreningen som sådan, der står som debitor. I modsætning 

til de danske andelsboliger kan en bostadsret imidlertid belånes 

og stilles som sikkerhed, idet den er defineret som en bestemt bolig i 

ejendommen. I forbindelse med salget af ejendommen til den nystiftede 

bostadsretsforening kan sælgeren kun opnå en pris, der afspejler prisen 

som udlejningsejendom og hermed det afkast, som den regulerede 

husleje for en udlejningsejendom giver. Der er ikke fastsat maksimalpriser, 

som det er tilfældet for danske andelsboliger, og ved videresalg af 

bostadsretten er der således fri prisdannelse. Førstegangssælger har derfor 

mulighed for at opnå en væsentlig kapitaliseringsgevinst ved denne 

de facto overgang fra det regulerede til det frie boligmarked. 

Omdannelsesloven fandt anvendelse på udlejningsejendomme generelt, 

og allerede i 1983 blev de almennyttige boligselskaber og andre offentligt 

ejede ejendomme undtaget fra bestemmelserne om forkøbsret og 

tilbudspligt og i 1984 blev overdragelse til stat og kommune også undtaget 

fra tilbudspligten. For boligselskaberne var der i stedet mulighed 

for at foretage omdannelser til bostadsret ved dannelse af såkaldte ’kontorsstiftninger’, 

men uden tilbudspligt. Dette indebar f.eks., at selskaberne 

selv kunne udpege, hvad der svarer til andelsboligs- eller afdelingsbestyrelsen, 

og at lejerne først derefter blev optaget i bostadsretsforeningen. 

Dette betød også, at initiativet til omdannelse næsten altid 

kom fra selskaberne selv og ikke fra lejerne. Samtlige undtagelser – 

pånær ved overdragelse til staten – blev ophævet i 1992. Herefter skal en 

omdannelse af almennyttige boliger finde sted på samme vilkår som for 

øvrige ejendomme, det vil sige med tilbudspligt. 

1990’ernes politiske diskussioner førte til den mere principielle drøftelse 

af, om det er/burde være en offentlig opgave at udleje boliger. Samtidig 

oplevede flere kommunale boligselskaber økonomiske problemer, 

og samlet set førte dette til, at en række kommuner valgte at sælge kommunale 

boligselskaber til private. 


Det mest almindelige er, at en kommune sælger en almennyttig ejendom 

direkte til en nyoprettet bostadsretsforening, men der forekommer 

desuden salg til private boligselskaber. I disse tilfælde drives ejendommen 

som regel videre som udlejningsejendom, og huslejen vil være 

uforandret på grund af huslejereguleringen i Sverige, jf. nedenfor. 

Huslejefastsættelsen i Sverige foregår efter et brugsværdisystem, jf. ”Salg 

af almene boliger i Sverige”, Peter Abbas, Geografisk Institut, 

Københavns Universitet, 2003 (Abbas). Herefter bestemmes brugsværdien 

af en lejlighed af dennes beskaffenhed i forhold til størrelse, vedligeholdelse, 

beliggenhed, adgangsforhold m.m. Bedømmelse heraf bygger 

på et pointsystem udarbejdet af SABO og Hyresgästernes Riksforbund. 

8 En vurdering efter brugsværdisystemet udtrykker på denne 

måde en objektiv sammenligning mellem ens lejligheder. For de almennyttige 

boliger er det endvidere muligt at overføre kapitalafkast i ældre 

boliger med høj rentabilitet, til nyere boliger med lav rentabilitet. Dette 

skyldes et ønske om at holde kapitalomkostningerne nede og derved opnå 

en lav husleje i nybyggeriet. De almennyttige boliger spiller en central 

rolle i brugsværdisystemet. I tilfælde af prøvelser ved Hyresnämden 

(som svarer til Huslejenævnet) anvendes således sammenligninger med 

huslejen i almennyttige boliger i kommunen. Abbas peger i sin rapport 

endvidere på, at de almennyttige boligselskaber anvendes til at fastsætte 

huslejeniveauet, fordi de er udgifts- og indtjeningsneutrale. Huslejerne 

i sektoren baserer sig således på omkostningerne i forbindelse 

med opførelse, drift og vedligeholdelse. Opfattelsen er, at dette afspejler 

den rimelige, omkostningsbestemte leje, der kan tages for en given lejlighed. 

Den nuværende regering har efter sin tiltræden i 1994 søgt at dæmpe 

salget af de almennyttige boliger. Dette begrundes dels med behovet 

generelt for udlejningsboliger – især i de svenske vækstområder – og 

specielt med behovet for boliger til disposition for den kommunale 

boliganvisning. Desuden betragter regeringen den almennyttige boligmasse 

som en del af samfundets kapital på grund af den høje grad af 

statslig finansiering. Et salg bør derfor efter regeringens opfattelse ikke 

give et provenu direkte til den enkelte kommune, selv om ejerskab og 

beslutning om at gennemføre et salg er i kommunalt regi. 

8) Interesseorganisation SABO er den svenske landsorganisation for almennyttige boliger, mens 

Hyresgästernes Riksforbund er den svenske søsterorganisation til Lejernes Landsorganisation. 


I 1996 blev der fastsat regler, hvorefter et almennyttigt boligselskab mister 

den statslige støtte i form af rentebidrag, såfremt det sælger mere end 

25 pct. af sin boligmasse. 

I april 2002 gennemførte regeringen endelig en ny lov, som fratager 

kommunen den umiddelbare dispositionsret, idet alle salg skal forelægges 

amtet (Länsstyrelsen). Det gælder endvidere, at et eventuelt nettoprovenu 

skal komme boligsektoren til gode, idet der ellers sker en 

modregning i statens bloktilskud. 

Tidlige studier tyder på, at i perioden 1991-94, hvor den politiske majoritet 

aktivt pressede på for salg og omdannelser som boligpolitisk virkemiddel, 

solgte selskaber under SABO samlet set omkring 10.000 lejligheder 

9, hvoraf knap 3.000 blev omdannet til bostadsret, jf. ”Från allmännytta 

till bostadsrätt i miljonprogramsområden”, Research Report 

1998:1, Bo Bengtsson m.fl., Instituttet för bostadsforskning, Uppsala 

Universitet. Nyere studier henviser til en opgørelse af Hyresgästernes 

Riksforbund i 2001, hvorefter omfanget af frasalg opgjordes til i alt 

13.000 lejligheder, mens der var planer om yderligere salg af over 

100.000 lejligheder. I Stockholm er der foretaget mærkbare frasalg af 

den almennyttige boligmasse, siden kommunen fik nyt politisk flertal 

ved valget i 1998 (Abbas). 

5.3.2. Studier fra Stockholm 

Det første studium af erfaringerne med salg af almennyttige boliger i 

Sverige er gennemført af Peter Abbas, Geografisk institut, Københavns 

Universitet, 2003. Studierne koncentrerer sig dog til Stockholm, idet 

man særligt har set på erfaringer omkring segregering mellem indre og 

ydre by. 

Omdannelser til bostadsret kan ses som et særligt Stockholmsfænomen. 

Dette skal ses i lyset af, at Boverket iflg. Abbas, har opgjort det samlede 

antal omdannelser, det vil sige såvel private som almennyttige, i perioden 

1990-2002 til 47.500 lejeboliger. Af disse er 34.500 eller 72 pct. solgt 

i Stockholm (Abbas). 

Stockholm kommune traf i 1998 en principiel beslutning om, at kommunen 

skulle gøre en særlig indsats for at øge andelen af bostadsretter 

ved at frasælge dele af den almennyttige boligmasse. 

9) Heri indgår interne handler mellem boligselskaber. 


Formålet var overordnet set at blande ejerformerne og modvirke segregationstendenserne 

i boligområder med mange almennyttige boliger, 

særligt i forstæderne. 

De bagvedliggende overvejelser for beslutningen omfattede overvejelser 

om større økonomiske fordele ved ejerskab, bedre vedligeholdelse, større 

grad af indflydelse over egen bolig samt øget social kontrol og stabilitet 

i boligområderne. Samtidig valgte kommunen at stoppe salg af kommunale 

grunde til byggeri af almennyttige boliger. 

Prisfastsættelsen baserede sig på markedsprisen på grundlag af vurderinger 

af uvildige ejendomsmæglere. Imidlertid indebar prisfastsættelsen 

på de almennyttige boliger, at disse blev solgt til en pris langt under 

den pris, som beboerne kunne opnå ved videresalg. Dette skyldes vurderingsprincipperne 

for frasalg af almennyttige udlejningsejendomme 

til bostadsret, hvor vurderingen i forbindelse med “tilbudspligten” fastsættes 

som prisen på kommunale udlejningsboliger, mens en bostadsret 

kan videresælges baseret på en pris foretaget i markedet, jf. under 

afsnit 5.3.1 ovenfor. 

Der har således været et betydeligt økonomisk incitament til at overtage 

sin bolig som bostadsret, hvilket igen afspejles i den betydelige omsætning 

af boligerne over en kort periode. 

Erfaringerne viser imidlertid også betydelige forskelle mellem ydre og 

indre by (Abbas). Udviklingen mellem indre og ydre by peger således i 

grove træk på en stigende segregering, hvor ressourcesvage grupper er 

koncentreret i ydre by, mens de mere ressourcestærke grupper forefindes 

i eller flytter sig mod indre by. Dette har betydet, at markedspriserne 

generelt set har ligget lavere i ydre by end i indre by, hvilket igen har 

forstærket den tendens, at de mere ressourcestærke fortrinsvis har søgt 

og har haft økonomisk mulighed for at overtage boliger i indre by, hvorimod 

mange beboelser i ydre by ikke har været særligt attraktive ligesom 

mange beboere ikke har haft økonomisk mulighed for at overtage 

deres bolig. 

Hertil kommer, at Stockholm som samlet vækstområde har en meget 

høj boligefterspørgsel. Denne kan differentieres med en høj boligefterspørgsel 

i indre by og en noget lavere boligefterspørgsel generelt i ydre 

by. 


Samlet set peger frasalget af almennyttige boliger i Stockholm på, at der 

er opstået en mere markant opdeling mellem ydre og indre by (Abbas). 

Abbas konkluderer således, at det på trods af en forstærket indsats i 

relation til problematikken i ydre by, ikke er lykkedes at bryde segregationstendenserne 

ved at blande ejerformerne gennem frasalg af de 

almennyttige boliger, men at frasalget i Stockholm snarere har øget 

segregationsprocessens hastighed. 

Abbas påpeger i den forbindelse, at dette først og fremmest skyldes, at 

de nydannede bostadsretter har kunnet videresælges straks efter 

omlægningen med store kapitalgevinster til følge, og at spændet mellem 

førstegangssalgsprisen og markedsprisen på bostadsretter har bevirket, 

at højindkomstgrupper har haft mulighed for at købe sig til en større 

andel af den indre bys boligmasse. Dertil kommer, at kommunen – på 

trods af reduktionen i den samlede (kommunale) boligudlejningsmasse 

– har undladt at opføre nybyggeri, selv om der eksisterer en høj 

efterspørgsel på denne boligform. 


Bilag 


Bilag 1. Oversigt over finansiering – almene familieboliger 

Oversigt over finansiering – almene familieboliger 


Grundkapital Belåning Løbende støtte 

Beboer- Stat Kommune LBF Nominal- Indekslån Stat Kommune 

indskud lån 

Pct. Pct. Pct. Pct. Pct. Pct. Pct. Pct. 

01.04.1967 6 3.000 kr. 94 100 

01.04.1971 6 4.000 kr. 94 100 

01.07.1971 3 4.000 kr. 97 100 

01.04.1975 3 10 5 8 74 100 

01.04.1977 3 10 6 7 74 100 

01.01.1980 3 13 6 5 74 100 

01.01.1981 3 15 6 2 74 100 

01.01.1982 3 17 6 0 74 100 

01.04.1982 2 17 6 0 75 100 

01.01.1984 2 12 6 0 80 100 

01.01.1987 2 9 4 0 85 100 

01.01.1989 2 4 4 0 90 100 

01.01.1990 2 0 4 0 94 100 

01.01.1994 2 0 7 0 91 80 20 

01.01.1997 2 0 7 0 91 80 20 

01.01.1998 2 0 14 0 84 100 

01.01.1999 2 0 14 0 84 100 

15.06.2001 2 0 7 0 91 100

Bilag 2. Køb som andelsboliger efter gældende 

prisfastsættelse 

I dette bilag belyses lejernes efterspørgsel efter køb af deres almene boliger 

som andelsboliger efter gældende prisfastsættelse. Det beregnes, hvor 

mange lejere der potentielt har en økonomisk tilskyndelse til at købe 

deres almene bolig, samt hvor mange lejere der har råd til at købe. 

Analyserne er foretaget på registeroplysninger af en repræsentativ 10 pct. 

stikprøve af den danske befolkning for 1999. 

Efter de gældende regler er prisen på en andelsbolig på niveau med ejendomsværdien, 

og andelsboligprisen udgør da i gennemsnit omkring halvdelen 

af markedsprisen. Boligomkostningerne for andelsboliger adskiller 

sig fra boligomkostningerne for ejerboliger ved, at der ikke er fradrag 

for andelboligforeningens renteudgifter, og at der ikke betales ejendomsværdiskat 

af andelsboliger. Boligomkostningerne for ustøttede 

andelsboliger R t på tidspunkt t beregnes som: 

R t = (T t + δ t – pb t + π t) · p t + r t · (p 0 –∑A t) + r t(1-τ t) · p* t 

• Prisen på andelsboliger p t er underlagt regulering og er fastsat til ejendomsværdien 

som udlejningsbolig. Ejendomsværdien for den enkelte 

bolig beregnes som ejendomsværdien for hele ejendommen divideret 

med antallet af boliger. 

• T t er grundskyldspromillen ganget med grundværdiens andel af ejendomsværdien. 

T t varierer mellem kommuner, men er i gennemsnit 

0,59 pct. af boligens pris. 

• δ t er driftsomkostninger, som i gennemsnit er 250 kr. per m 2. Størrelsen 

af driftsomkostningerne er således i gennemsnit knap 6 1/2 pct. af 

andelsboligprisen. 

• pb t er inflationen, som antages at være 2 pct., og risikopræmien π t antages 

at være 3 pct. 

• Andet led i formlen er forrentningen af restgælden, hvoraf A t er afdrag 

og r t er den alternative forrentning, som antages at være 6 pct. 

• Sidste led i formlen er den alternative forrentning efter skat af friværdien 

p* t, hvoraf kapitalindkomstbeskatningen τ t er 33 pct. 

Det er i beregningerne forudsat, at alle lejere får muligheden for at købe 

deres almene bolig. Dannelse af en andelsboligforening forudsætter dog, 

at der er mindst tre lejere i en boligafdeling, som ønsker at købe deres 

almene bolig som andelsbolig. 


2.1 Lejernes tilskyndelse til at købe deres almene bolig 

som andelsbolig efter gældende prisfastsættelse 

Efter den gældende prisfastsættelse vil boligomkostningerne ved køb af 

almene boliger som andelsboliger være stort set de samme som den 

nuværende husleje. Der er dog en betydelig spredning. Det skyldes blandt 

andet, at den nuværende husleje afhænger af ydelsen på lånene i den 

almene ejendom. Hvis anskaffelsessummen eksempelvis var meget lavere 

end den nuværende ejendomsværdi, vil en refinansiering af ejendommen 

i forbindelse med køb betyde, at boligomkostningerne (i kraft af 

ydelsen på det nye realkreditlån) vil blive større end den nuværende husleje. 

Omvendt vil boligomkostningerne som andelsbolig blive lavere end 

den nuværende husleje som almen bolig, hvis boligen oprindeligt blev 

finansieret med en højere rente end i dag. 

Beregningerne viser, at for knap to tredjedele af de almene boliger – svarende 

til ca. 294.000 boliger – vil lejerens boligomkostning ikke blive 

højere end den nuværende husleje, hvis lejeren kan købe sin bolig som 

andelsbolig efter gældende prisfastsættelse, jf. tabel 2.1. 


Tabel 2.1 Fordeling af boliger efter boligomkostning som andelsbolig efter 

gældende prisfastsættelse relativt til husleje som almen bolig 

Ved faktisk husleje Ved husleje fratrukket 

individuel boligstøtte 

Antal Fordeling Antal Fordeling 

Indeks almene boliger pct. almene boliger pct. 

1,0 og derunder 293.800 62,3 166.700 35,4 

1,1 71.300 15,1 44.400 9,4 

1,2 43.200 9,2 31.800 6,7 

1,3 24.100 5,1 22.900 4,9 

1,4 14.200 3,0 17.000 3,6 

1,5 8.300 1,8 14.100 3,0 

1,6 5.100 1,1 13.000 2,8 

1,7 2.900 0,6 10.700 2,3 

1,8 2.100 0,5 10.700 2,3 

1,9 1.700 0,4 9.200 2,0 

2,0 1.100 0,2 8.900 1,9 

Derover 3.400 0,7 121.700 25,8 

I alt 471.200 100,0 471.200 100,0 

Anm.: Indekset er beregnet som boligomkostning som andelsbolig efter gældende prisfastsættelse 

divideret med husleje som almen bolig. Individuel boligstøtte er boligydelse 

og boligsikring. 


Den individuelle boligstøtte betyder imidlertid, at lejerne i de almene 

boliger i realiteten betaler mindre end den opgjorte faktiske husleje. 

Beboere i andelsboliger er ikke berettigede til individuel boligstøtte, og 

lejeren vil derfor opfatte den mistede individuelle boligstøtte som en 

omkostning ved at købe den almene bolig som andelsbolig. 1 Tager man 

individuel boligstøtte med i betragtningen, er der derfor ca. 35 pct. af de 

almene boliger (svarende til ca. 167.000 boliger), hvor boligomkostningerne 

i forbindelse med køb som andelsbolig efter gældende prisfastsættelse 

ikke vil blive større end den reelle husleje som almen bolig, jf. tabel 2.1. 

1) Pensionister i andelsboliger modtager dog 40 pct. af boligydelsen som tilskud og 60 pct. af boligydelsen 

som lån. Af beregningstekniske grunde er der imidlertid set bort fra dette forhold i beregningerne. 


Tabel 2.2 Fordeling af boliger efter likviditetsbelastning ved 

køb som andelsbolig efter gældende prisfastsættelse 

relativt til reel husleje som almen bolig 




1,0 og derunder 116.200 24,7 

1,1 47.200 10,0 

1,2 41.900 8,9 

1,3 31.300 6,6 

1,4 22.500 4,8 

1,5 17.200 3,6 

1,6 13.700 2,9 

1,7 12.000 2,5 

1,8 10.900 2,3 

1,9 9.500 2,0 

2,0 9.700 2,1 

Derover 139.400 29,6 

I alt 471.200 100,0 

Anm.: Indekset er beregnet som boligomkostning plus afdrag ved køb som andelsbolig 

efter gældende prisfastsættelse divideret med husleje som almen bolig. Individuel 

boligstøtte er boligydelse og boligsikring. 


Tager man yderligere hensyn til, at lejeren ved køb af sin almene bolig 

også skal betale afdrag, vil lejerens likviditet blive belastet i det omfang, 

han ikke kan nedbringe sit forbrug eller sin opsparing. Antages det, at 

lejeren er likviditetsbegrænset, vil der være en fjerdedel af lejerne (svarende 

til 116.000 lejere), der potentielt vil have en økonomisk tilskyndelse 

til at købe deres almene bolig som andelsbolig efter gældende prisfastsættelse, 

jf. tabel 2.2. 

Beregningerne indikerer således, at mellem 116.000 og 167.000 lejere har 

en økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene bolig som andelsbolig 

efter gældende regler. 


2.2 Lejernes økonomiske potentiale for køb af almen bolig som andelsbolig 

efter gældende prisfastsættelse 

Ved dannelse af en andelsboligforening bliver 80 pct. af ejendomsværdien 

finansieret med et realkreditlån, som optages af andelsboligforeningen 

(dvs. andelshaverne i fællesskab). Op til 20 pct. af ejendomsværdien 

bliver finansieret ved andelsindskud fra hver enkelt andelshaver. Det er 

ikke muligt efter gældende regler at realkreditbelåne den enkelte andelsbolig, 

da den enkelte andelshaver ikke ejer sin bolig. Andelshaveren ejer 

derimod en andel af andelsforeningens formue, hvortil der knytter sig en 

brugsret til en særskilt bolig. 

I forbindelse med at en andelsboligforening optager et realkreditlån, bliver 

der almindeligvis ikke foretaget en kreditvurdering af de enkelte 

andelshavere. Den enkelte lejer skal således blot have råd til at finansiere 

andelsindskuddet svarende til op til 20 pct. af prisen ved køb som andelsbolig. 

Beregningerne viser, at stort set alle lejere (dvs. 99 pct.) har råd 

til finansiere andelsindskuddet. Det kan dog ikke afvises, at realkreditinstitutterne 

i nogle tilfælde også vil skele til de enkelte andelshaveres 

kreditværdighed. Det vil formentlig især være tilfældet ved dannelse af 

andelsboligforeninger bestående af meget få (fx 3) andelshavere. 

Som et groft underkantsskøn for hvor mange lejere, der har råd til at 

købe deres almene bolig som andelsbolig, kan man anvende samme 

tommelfingerregel for kreditværdighed som ved køb af ejerboliger. 

Tommelfingerreglen er, at lejeren kan finansiere køb af sin almene bolig, 

hvis boligprisen divideret med husstandens samlede årlige bruttoindkomst 

er mindre end eller lig 3. Lejeren vil da have råd til at købe sin 

almene bolig som andelsbolig, hvis ejendomsværdien per bolig ikke er 

mere end 3 gange større end husstandens bruttoindkomst. Det betyder, 

at mindst 80 pct. af lejerne har råd til at købe deres almene bolig som 

andelsbolig, jf. summen af de seks øverste rækker i tabel 2.3. 


Tabel 2.3 Fordeling af boliger efter pris som andelsbolig relativt 

til husstandens samlede årlige bruttoindkomst 



0,5 og derunder 16.100 3,4 

1,0 94.900 20,1 

1,5 97.900 20,8 

2,0 81.900 17,4 

2,5 58.000 12,3 

3,0 40.600 8,6 

3,5 26.900 5,7 

4,0 16.300 3,5 

4,5 9.000 1,9 

5,0 5.800 1,2 

5,5 3.800 0,8 

6,0 2.300 0,5 

Derover 17.700 3,8 

I alt 471.200 100,0 

Anm.: Det antages, at lejeren kan finansiere køb af sin almene bolig, hvis andelsboligprisen 

efter gældende prisfastsættelse divideret med husstandens samlede årlige 

bruttoindkomst er mindre end eller lig 3. 


2.3 Tilskyndelsen til køb af almen bolig som andelsbolig efter gældende 

prisfastsættelse – for de lejere som har råd 

Dette afsnit kombinerer de to foregående afsnit ved at beregne den potentielle 

efterspørgsel for de lejere, der samtidig har en økonomisk tilskyndelse 

til at købe deres almene bolig som andelsbolig og har råd til at købe 

boligen. 

Beregningerne viser, at mindst 80 pct. af lejerne har råd til at købe deres 

almene bolig som andelsbolig efter gældende regler, men heraf er det ca. 

105.-150.000 lejere, der også har en økonomisk tilskyndelse til at købe 

deres almene bolig som andelsbolig, idet købet ikke fører til en stigning 

i deres boligomkostninger, jf. tabel 2.4 og 2.5. Det svarer til en potentiel 

efterspørgsel på mellem 20 og 30 pct. af boligerne i de almene familie- 


oliger. Intervallet afhænger af, om man ser på likviditetsbelastningen 

eller boligomkostningen ved køb. 

Til sammenligning blev størstedelen af Københavns Kommunes beboelsesejendomme 

solgt til andelsforeninger gennem ejendomsselskabet 

TOR I/S, hvoraf der var omkring 55 pct. af lejerne, som blev andelshavere, 

mens 45 pct. af lejerne valgte at forblive lejere i de nyetablerede 

andelsboligforeninger. 

Tabel 2.4 Fordeling af boliger (som lejeren har råd til) efter 

boligomkostning ved køb som andelsbolig i forhold 

til reel husleje som almen bolig 




1,0 og derunder 149.300 38,3 

1,1 37.700 9,7 

1,2 26.700 6,8 

1,3 19.400 5,0 

1,4 14.800 3,8 

1,5 11.700 3,0 

1,6 11.300 2,9 

1,7 9.100 2,3 

1,8 9.100 2,3 

1,9 7.500 1,9 

2,0 7.300 1,9 

Derover 85.600 22,0 

I alt 389.700 100,0 

Anm.: Det antages, at lejeren kan finansiere køb af sin almene bolig, hvis andelsboligprisen 

efter gældende prisfastsættelse divideret med husstandens samlede årlige 

bruttoindkomst er mindre end eller lig 3. Den reelle husleje er faktisk husleje 

fratrukket individuel boligstøtte. 



Tabel 2.5 Fordeling af boliger (som lejeren har råd til) efter 

likviditetsbelastning ved køb som andelsbolig i forhold 

til reel husleje som almen bolig 




1,0 og derunder 105.200 27,0 

1,1 41.200 10,6 

1,2 35.700 9,2 

1,3 26.300 6,7 

1,4 18.900 4,9 

1,5 14.900 3,8 

1,6 11.600 3,0 

1,7 10.200 2,6 

1,8 9.400 2,4 

1,9 8.200 2,1 

2,0 8.200 2,1 

Derover 99.900 25,6 

I alt 389.700 100,0 

Anm.: Se tabel 2.4. Likviditetsbelastning er lig boligomkostning plus afdrag. 


2.4 Efterspørgsel opdelt efter boligens geografiske beliggenhed og opførelsesår 

samt lejerens alder 

I dette afsnit ses der nærmere på, om der er regionale forskelle i efterspørgslen 

efter køb af almene boliger som andelsboliger efter de gældende 

regler. Det undersøges desuden om efterspørgslen varierer med 

boligens opførelsesår eller lejerens alder. 

Geografisk beliggenhed 

Der er relativt mange af lejerne i hovedstadsregionen i øvrigt, som har 

en økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene bolig som andelsbolig, 

mens der er relativt få lejere i provinsen i kommuner med færre end 

40.000 indbyggere, der har økonomisk tilskyndelse til køb, jf. tabel 2.6. 

Der er derimod ingen væsentlige regionale forskelle på tildelingen af 

individuel boligstøtte. Boligens beliggenhed har heller ikke nogen væs- 


entlig indflydelse på, om lejerne økonomisk set er i stand til at finansiere 

køb af deres almene bolig som andelsbolig. 

Blandt de lejere, der både har råd til at købe deres almene bolig som 

andelsbolig efter gældende prisfastsættelse og økonomisk tilskyndelse til 

at købe, er der relativt mange, der bor i hovedstadsregionen i øvrigt, men 

relativt få, der bor i provinsen i kommuner med færre end 40.000 indbyggere. 

Tabel 2.6 Geografisk fordeling af almene boliger, pct. 

København Hovedstads- Storby- Øvrige I alt 

og regionen kommuner provins- 

Frederiksberg i øvrigt i provinsen kommuner 

Alle almene boliger 12,9 30,7 25,3 31,0 100 

Boliger, hvor lejeren har tilskyndelse til køb 

– målt ved boligomkostning i f.t. faktisk husleje 14,5 40,0 24,5 21,1 100 

– målt ved boligomkostning i f.t. reel husleje 14,7 44,8 23,2 17,3 100 

– målt ved likviditetsbelastning i f.t. reel husleje 15,0 49,8 20,7 14,5 100 

Boliger, hvor lejeren har råd 12,5 31,7 25,3 30,4 100 

Boliger, hvor lejeren både har råd og tilskyndelse til køb 



Anm.: Den reelle husleje er faktisk husleje fratrukket individuel boligstøtte. 

Kommunegrupperne er nærmere beskrevet i bilag 6. 

Kilde: Egne beregninger 

Boligens opførelsesår 

En betydelig del af de almene boliger – godt 40 pct. – er opført før 1965. 

Boliger opført i perioden 1965-1979 udgør knap en tredjedel af den 

almene boligsektor, og godt en fjerdedel af de almene boliger er opført 

efter 1980. 

Ved mulighed for køb som andelsboliger efter gældende regler er der en 

relativt stor del af lejerne i almene boliger opført før 1965, der har en 

økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene bolig, jf. tabel 2.7. 

I almene boliger opført efter 1980 bor der forholdsvis mange lejere, som 

modtager individuel boligstøtte. Lejere i boliger opført efter 1980 vil 


således alene i kraft af individuel boligstøtte have en ringere økonomisk 

tilskyndelse end andre til at købe deres almene bolig som andelsbolig. 

Der er en overvægt af lejere i almene boliger opført før 1965, som ventes 

at have råd til at købe deres almene bolig som andelsbolig. For boliger 

opført efter 1980 er der derimod relativt få, der har råd til at købe deres 

almene bolig som andelsbolig. 


andelsbolig efter gældende regler og en økonomisk tilskyndelse til at 

købe, er der relativt mange, der bor i almene boliger opført før 1965. 

Tabel 2.7 Fordeling af almene boliger efter opførelsesår, pct. 

Lejerens alder 

Lejerens alder (i kombination med livsstil) kan i sig selv betyde, at der 

blandt lejerne i de almene boliger er nogle aldersgrupper, som i højere 

grad end andre aldersgrupper vil ønske at købe deres almene bolig som 

ejerbolig. Årsagen er, at efterspørgslen efter bolig varierer hen over den 

enkeltes livsforløb. 

Ved mulighed for køb som andelsboliger efter gældende regler, er der 

umiddelbart ikke tegn på, at lejernes økonomiske tilskyndelse til at købe 

deres almene bolig afhænger af lejerens alder, jf. tabel 2.8. Individuel 


Før 1965 1965-1979 1980 

og derefter 

I alt 

Alle almene boliger 41,4 32,9 25,7 100 


– målt ved boligomkostning i f.t. faktisk husleje 47,5 28,9 23,6 100 

– målt ved boligomkostning i f.t. reel husleje 51,9 30,2 17,9 100 

– målt ved likviditetsbelastning i f.t. reel husleje 56,4 28,8 14,8 100 

Boliger, hvor lejeren har råd 45,9 32,6 21,5 100 




Anm.: Den reelle husleje er faktisk husleje fratrukket individuel boligstøtte. 

Kilde: Egne beregninger

oligstøtte bidrager imidlertid til, at pensionisterne har en ringere økonomisk 

tilskyndelse til at købe deres almene bolig. 


almene bolig som andelsbolig. Derimod er der relativt få unge og ældre, 

der har råd til at købe deres almene bolig. Forskellen mellem aldersgrupperne 

afspejler formentlig tilknytningen til arbejdsmarkedet. 


andelsbolig efter gældende prisfastsættelse og økonomisk tilskyndelse til 

at købe, er der forholdsvist få pensionister. Der er en ligelig fordeling 

blandt de øvrige aldersgrupper. 

Tabel 2.8 Aldersfordeling blandt lejere i de almene boliger, pct. 

Alder 18-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61-67 68-75 76+ I alt 

Alle almene boliger 14,4 8,6 9,3 8,7 8,0 7,0 7,0 6,1 7,8 10,0 13,1 100 

Boliger, hvor lejeren 

har tilskyndelse til køb 

– målt ved boligomkostning 

i f.t. faktisk husleje 

– målt ved boligomkost- 

14,3 8,8 9,4 8,7 7,8 7,2 7,2 6,2 8,0 10,0 12,3 100 

ning i f.t. reel husleje 

– målt ved likviditets- 

22,7 11,8 11,2 9,1 8,5 8,1 8,0 6,8 6,8 3,5 3,5 100 

belastning i f.t. reel husleje 22,5 11,7 11,2 8,7 8,4 7,9 8,1 7,0 7,3 3,8 3,6 100 

Boliger, hvor lejeren har råd 10,7 9,4 10,5 9,7 8,9 7,8 7,7 6,6 8,3 9,2 11,2 100 

Boliger, hvor lejeren både 

har råd og tilskyndelse til køb 


i f.t. reel husleje 16,7 12,5 12,1 9,8 9,3 8,8 8,7 7,4 7,4 3,7 3,7 100 

– målt ved likviditetsbelastning 


Anm.: Der er angivet 1 lejer per husstand. Lejerens alder er opgjort for den ældste 

person i husstanden. Den reelle husleje er faktisk husleje fratrukket individuel 

boligstøtte. 



2.5 Følsomhedsberegninger 

Bestemmelsen af lejernes efterspørgslen efter køb af almene boliger er 

usikker. Der kan være flere forhold, der trækker i hver sin retning, men 

som er vanskelige at sætte tal på og derfor ikke indgår i de økonomiske 

beregninger. Ligeledes kan der være usikkerhed ved nogle af de forudsætninger, 

der er lagt til grund for beregningerne. 

Det er blandt andet forudsat i beregningerne, at lejerne har en økonomisk 

tilskyndelse til at købe deres almene bolig som andelsbolig efter 

gældende prisfastsættelse, hvis boligomkostningen i forbindelse med 

køb ikke bliver større end den nuværende husleje (fratrukket individuel 

boligstøtte). Den enkelte lejers personlige præferencer kan imidlertid 

øge eller mindske hans ønske om at købe sin bolig under de givne økonomiske 

vilkår. 

Hvis alle lejere er villige til at acceptere en stigning i boligomkostningerne 

på eksempelvis 20 pct. i forhold til den nuværende husleje (fratrukket 

individuel boligstøtte), vil den potentielle efterspørgsel efter køb som 

andelsboliger blive 184.-215.000 boliger, jf. tabel 2.9 og 2.10. Hvis boligomkostningerne 

derimod skulle være eksempelvis 20 pct. lavere end 

den nuværende husleje (fratrukket individuel boligstøtte), før lejerne vil 

vælge at skifte boligform, vil den potentielle efterspørgsel efter køb som 

andelsboliger blive 36.-63.000 boliger. Beregningerne er således forholdsvist 

følsomme over for forudsætningerne om lejerens tilskyndelse 

til at vælge at blive andelshaver frem for lejer. 

Beregningerne er derimod mindre følsomme over for antagelserne om, 

hvornår lejeren har råd til at overtage sin almene bolig som andelsbolig. 


Tabel 2.9 Potentiel efterspørgsel ved køb som andelsbolig efter gældende 

prisfastsættelse – baseret på en sammenligning af boligomkostning 



hvis boligomkostningen ved køb lejere 




Lejeren har råd, hvis 

andelsboligens pris er 

højst 3 gange indkomsten 63.100 151.100 215.100 390.100 





prisfastsættelse – baseret på en sammenligning af likviditetsbelastning 



hvis likviditetsbelastningen ved køb lejere 









Likviditetsbelastning er lig boligomkostning plus afdrag. 



Lejernes efterspørgsel efter at købe deres almene boliger som andelsboliger 

afhænger desuden af udviklingen i ejendomsvurderingerne, som i 

beregningerne er opgjort per 1. januar 1999. Ejendomsværdierne er 

imidlertid steget mere end huslejerne fra 1999 til 2002. En skønsmæssig 

fremskrivning af prisniveauerne til 1. januar 2002 medfører dog, at det 

kun er blevet lidt mindre attraktivt for lejerne at købe deres almene bolig 

som andelsbolig, jf. tabel 2.11 og 2.12. Der er således forsat rundt regnet 

mellem 20 og 30 pct. af lejerne i de almene boliger, der både har råd og 

økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene bolig som andelsbolig 

efter gældende regler. 


prisfastsættelse – baseret på en sammenligning af boligomkostning 

og reel husleje, hvor prisniveauer er fremskrevet til 1. januar 2002 



hvis boligomkostningen ved køb lejere 








Anm.: Ejendomsværdierne er skønsmæssigt fremskrevet med 24 pct., svarende til stigningen 

i vurderingen for identiske beboelsesejendomme på 9 lejligheder og derover 

fra 1. januar 1999 til 1. januar 2002. Huslejerne er skønsmæssigt fremskrevet 

med 11 pct. svarende til stigningen i huslejerne fra 1. januar 1999 til 1. januar 

2002. Reel husleje er den faktiske husleje fratrukket individuel boligstøtte. 


Tabel 2.12 Potentiel efterspørgsel ved køb som andelsbolig efter gældende prisfastsættelse 

– baseret på en sammenligning af likviditetsbelastning 

og reel husleje, hvor prisniveauer er fremskrevet til 1. januar 2002 


hvis likviditetsbelastningen ved køb lejere 








Anm.: Se tabel 2.11. Likviditetsbelastning er lig boligomkostning plus afdrag. 


2.6 Konklusion 

Lejernes potentielle efterspørgsel efter køb af almene bolig som andelsboliger 

ved den gældende prisfastsættelse er forholdsvis stor. Mindst 80 

pct. af lejerne i de almene boliger har råd til at købe deres almene bolig 

som andelsbolig. Mellem 95.000 og 145.000 af lejerne, svarende til 20 og 

30 pct., har samtidig en potentiel økonomisk tilskyndelse til at købe. 

2.7 Påvirkning af det øvrige boligmarked ved køb af almene boliger som 

andelsboliger efter gældende prisfastsættelse 

Ved køb af almene boliger som andelsboliger vil prisen efter gældende 

regler som nævnt være på niveau med ejendomsværdien for den almene 

bolig. Prisdannelsen på andelsboliger er ikke fri, da der ved videresalg af 

andele i andelsboligforeninger er fastlagt maksimalpriser. Markedet for 

andelsboliger må derfor betegnes som inefficient, da der ikke nødvendigvis 

er nogen sammenhæng mellem pris og kvalitet. Beregningerne 

angiver således, at prisen ved køb af almene boliger som andelsboliger i 

gennemsnit udgør omkring halvdelen af markedsprisen som ejerbolig. 


Ved køb af almene boliger som andelsboliger efter gældende prisfastsættelse, 

vil boligerne skifte fra det almene marked, hvor der er offentlig 

støtte og regulering, til andelsboligmarkedet, hvor der heller ikke er fri 

prisdannelse. Det er dermed vurderingen, at køb som andelsboliger ikke 

vil påvirke prisdannelsen på ejerboligmarkedet. Ved køb af en almen bolig 

som andelsbolig vil der således fortsat være en reguleringsgevinst, der er 

større end ved køb som ejerbolig. 

Prisdannelsen på andelsboligmarkedet vurderes heller ikke at blive berørt, 

fordi prisen på andelsboliger efter gældende regler er koblet til prisen 

på private udlejningsejendomme, og dermed reflekterer prisstrukturen 

på et marked, hvor lejen er reguleret. 

Køb af almene boliger som andelsboliger vil heller ikke medføre nævneværdige 

ændringer i mobiliteten på boligmarkedet, fordi fraflytningshyppigheden 

fra en andelsbolig overordnet set er den samme som for en 

almen bolig, hvilket blandt andet skal ses på baggrund af reguleringsgevinsterne. 


Bilag 3. Metode 

Data 

Analyserne er foretaget på registeroplysninger af en repræsentativ 10 

pct. stikprøve af den danske befolkning for 1999. Oplysninger om boligforhold 

stammer fra Bygnings- og Boligregistret (BBR) og Danmarks 

Statistiks Ejendomsregister. I BBR er der information om hver enkelt 

boligs fysiske karakteristika, ejerforhold, udlejningsforhold m.m., og i 

Ejendomsregistret er der bl.a. oplysninger om ejendomsværdier og 

grundværdier. Endelig er anvendt en række personoplysninger om alder, 

indkomst m.v., som er hentet fra den integrerede database for arbejdsmarkedsforskning 

(IDA) og Indkomstregistret i Danmarks Statistik. 

Kun lejere i de 471.200 almene familieboliger vil blive omfattet af 

reformen. I beregningerne er det imidlertid ikke muligt at skelne mellem 

almene familieboliger og andre almene boliger. Efterspørgslen efter 

køb af almene familieboliger er derfor justeret proportionalt med forholdet 

mellem antal almene familieboliger og det samlede antal almene 

boliger. Resultatet vil dog blive skævt i det omfang reguleringsgevinsten, 

indkomst- og formuefordelingen mv. ikke er den samme i almene familieboliger 

som i ældreboliger, ungdomsboliger og handicapboliger. 

Beregning af boligomkostning som ejerbolig 

Forskellen mellem boligomkostningen (usercost) ved køb som ejerbolig 

og huslejen i den almene bolig er her betegnet som lejerens reguleringsgevinst, 

da den eventuelt lavere husleje som almen bolig er en 

gevinst for lejeren i kraft af reguleringen af markedet. 

Boligomkostningen ved køb som ejerbolig beregnes ud fra en antagelse 

om, at forrentningen af en ejendomsinvestering skal svare til den bedste 

forrentning, en investor alternativt kunne opnå. Boligomkostningen 

skal derfor dække grundskyld, ejendomsværdiskat, real forrentning efter 

skat, løbende drifts- og vedligeholdelsesomkostninger samt forventede 

kapitalgevinster. Forudsætningerne er som i Det Økonomiske Råd, 

Dansk Økonomi, forår 2001, kapitel 3. 1 

1) Dog med undtagelse af forudsætningerne om driftsomkostningerne. 


Boligomkostningen for ejerboliger R t på tidspunkt t beregnes som: 

R t = (T t + e t + r t(1-τ t) – pb t + π t + δ t – (p t+1 –p t)/p t ) · p t 

• T t er grundskyldspromillen ganget med grundværdiens andel af ejendomsværdien. 

T t varierer mellem kommuner, men er i gennemsnit 

0,59 pct. af boligens pris. 

• Ejendomsværdiskatten e t er 1 pct. 

• Den alternative forrentning r t af kapitalen antages at være 6 pct. 

• Kapitalindkomstbeskatningen τ t er i gennemsnit 33 pct. 

• Inflationen pb t er antaget at være 2 pct. svarende til ECB's langsigtede 

inflationsmålsætning. 

• Risikopræmien π t er antaget at være 3 pct., da prisudviklingen for boliger 

er mere volatil end for et alternativt risikofrit kapitalgode. Der 

knytter sig en vis usikkerhed til vurderingen af risikopræmien, og den 

er derfor forudsat som i Jespersen og Munch (2001) og Lunde (1996). 

• Driftsomkostningerne δ t er 250 kr. per m 2, jf. By- og Boligministeriet 

(2000), Den almene boligsektor, tabel 4.3, hvor omkostningerne for 

1997 dog er fremskrevet med udviklingen i forbrugerprisindekset. 

Driftsomkostningerne dækker over omkostninger til vandafgift, kloakbidrag, 

renovation, forsikring, energiforbrug, administration, renholdelse, 

vedligeholdelse, særlige aktiviteter, diverse udgifter, henlæggelser 

til vedligeholdelse, fornyelse og andet. Der er ikke eksplicit taget 

højde for afskrivninger. Størrelsen af driftsomkostningerne er således 

i gennemsnit ca. 3 1/2 pct. af ejerboligprisen. 

• Den forventede reale kapitalgevinst (p t+1 –p t)/p t er sat lig nul, da der på 

langt sigt ikke er systematiske kapitalgevinster ved investering i bolig 

fremfor andre investeringsgoder. Det skyldes, at kontantpriserne på 

langt sigt vil følge den generelle prisudvikling. Baseret på en sammenligning 

af udvikling i kontantpriserne og forbrugerpriserne for perioden 

1955-2000 forekommer denne antagelse rimelig. På kort sigt (fx i 

løbet af en konjunkturopgang eller konjunkturnedgang) kan der 

imidlertid være såvel positive som negative reale kapitalgevinster ved 

investering i bolig, da kontantpriserne er mere volatile end forbrugerpriserne. 

• p t er boligens pris. Markedsprisen på den almene bolig ved køb som 

ejerbolig kendes i sagens natur ikke. Ejerboligprisen kan imidlertid 

skønsmæssigt beregnes ved at bruge ToldSkats vurderingsmodel for 

ejerboliger på de almene boliger, hvorved den almene bolig vurderes 

som havde den været en ejerbolig. 


Der knytter sig en vis usikkerhed til beregningen af boligomkostningerne 

som følge af ovenstående forudsætninger. Det gælder især forudsætningerne 

vedrørende finansiering, risikopræmie og driftsomkostninger. 

En ændring i forudsætningerne vil således påvirke beregningen af boligomkostningerne 

og vil som følge deraf have betydning for vurderingen 

af efterspørgslen efter køb af almene boliger. Med ovenstående forudsætninger 

udgør boligomkostningerne ca. 10 pct. af boligprisen. Hvis 

forudsætningerne var 1 pct.point lavere ville efterspørgslen efter køb af 

almene boliger som ejerboliger blive ca. 18.000 boliger mod 9.000 boliger 

under de anvendte forudsætninger. Hvis forudsætningerne derimod 

var 1 pct.point højere, ville efterspørgslen efter køb af almene boliger 

som ejerboliger i stedet blive ca. 5.000 boliger. 

Beregning af likviditetsbelastning ved køb som ejerbolig 

Likviditetsbelastningen L t omfatter foruden boligomkostningerne R t 

også afdrag på gælden A t. 

L t = (R t + A t) · p t 

Afdragene afhænger af renten r t og løbetiden n. Under antagelse af en 

rente på 6 pct. og en løbetid på 30 år, udgør afdragene 1,26 pct. af boligens 

pris. 

A t = (r t/(1–(1+r t) –n) – r t ) · p t 


Prisfastsættelsen af ejerboliger 

Markedsprisen på den almene bolig ved køb som ejerbolig kendes i 

sagens natur ikke. Der tages derfor i beregningerne af markedsprisen 

udgangspunkt i ejendomsvurderingerne. Der foreligger dog ingen ejendomsvurderinger 

for de enkelte almene boliger, idet de enkelte boliger 

ikke udgør selvstændige ejendomme. I analyserne er markedsprisen på 

ejerboliger derfor skønsmæssigt beregnet på grundlag af ToldSkats vurderingsmodel 

for ejerboliger pr. 1. januar 1999. 

Der er uden tvivl knyttet en vis usikkerhed til beregningen af markedspriserne. 

ToldSkats model er imidlertid den bedste mulighed for at beregne 

en markedspris for et stort antal boliger. Udvikling af mere detaljerede 

modeller ligger uden for opgaven i kommissoriet. 

Det er vurderet, at markedspriser beregnet efter ToldSkats vurderingsmodel 

for ejerboliger afspejler for generelle forhold til, at modellen kan 

anvendes til fastsættelsen af prisen ved konkrete salg af den enkelte 

almene bolig som ejerbolig til beboerne. Vurderingsmodellen vil ikke 

kunne afskære indbringelse for domstolene med efterfølgende vurdering 

af skønsmænd. Det er derfor foreslået, at markedsprisen ved salg til 

lejerne som ejerboliger fastsættes ved konkrete vurderinger foretaget af 

to valuarer. 

Den største usikkerhed knytter sig formentlig til korrektionen for lokale 

forskelle i prisniveauet, som kan være store selv inden for snævre geografiske 

områder. Det vurderes, at usikkerheden er størst i større områder, 

der udelukkende består af almene boliger, samt i mindre kommuner, 

hvor der ofte kun er få sammenlignelige ejerboliger, der kan anvendes 

som vejledning ved prisfastsættelsen. 

Hertil kommer, at beboersammensætningen i de almene boliger formentlig 

ofte kan have en vis indflydelse på efterspørgslen efter boligerne 

og dermed på markedsprisen. 


Boks 3.1 ToldSkats vurderingsmodel for ejerboliger 

ToldSkats vurderingsmodel for ejerboliger bygger på statistiske analyser 

af samtlige salg i en periode forud for vurderingen. 

Der beregnes særskilte modeller for henholdsvis parcel-, række- og 

sommerhuse, samt ejerlejligheder. 

For ejendomstyper hvor der foreligger en grundværdi (parcel, række og 

sommerhuse), fratrækkes grundværdierne inden analyserne foretages. 

Grundværdierne er for disse ejendomstyper fastsat i et særligt grundværdisystem. 

For ejerlejligheder anvendes grundværdien ikke som et 

element i beregningen af ejendomsværdien. Grundværdien er indeholdt 

i normtallet. 

Vurderingsforslagssystemet er bygget op omkring normtal, der udtrykker 

kontantværdier (salgspriser) i kr. pr. m 2. 

Modellerne er generelt bygget op i fem trin. 

1. Det sammenvejede etageareal fastsættes ved at vægte etagearealet 

efter dets beliggenhed i bygningen. For ejerlejligheder er det sammenvejede 

etageareal lejlighedens areal ifølge BBR med tillæg af arealer 

fra eventuelle supplementsrum. For andre ejendomstyper er det sammenvejede 

etageareal en vægtning mellem det bebyggede areal, der 

altid indgår med 100 pct., og arealer på 1. sal og i kælderen m.m.. 

2. Det generelle normtal fastsættes som den gennemsnitlige bygningsværdi 

for hele landet pr. m 2 sammenvejet etageareal for en standardbygning. 

Normtallet for den enkelte bygning forhøjes eller nedsættes, 

hvis bygningen afviger fra standardbygningen med hensyn til alder, installationer, 

materialer eller størrelse. Standardbygningen er den samme 

over hele landet. 

3. Det lokale normtal fastsættes ved en mere finmasket analyse, hvor der 

tages hensyn til geografiske forskelle. En del af den forskel i værdien, 

der skyldes beliggenheden, opfanges af grundværdierne, men også 

bygningernes værdi afhænger af beliggenheden. Vurderingsmodellen 

for ejerlejligheder afviger lidt fra de øvrige modeller, idet grundværdien 

indgår i normtallet. Lokalkorrektionen for ejerlejligheder 

omfatter derfor hele den forskel i værdien, der skyldes beliggenheden. 

Ved lokalkorrektionen opfanges de geografiske forskelle i bygninger- 


nes værdi. Det lokale normtal udgøres af summen af det generelle 

normtal og lokalkorrektionen. Der kan være store lokale forskelle 

inden for selv snævre geografiske områder. I ejerlejlighedsmodellen er 

eksempelvis Nørrebro i København opdelt i ca. 30 delområder, mens 

kommunerne på Lolland-Falster som hovedregel ikke er opdelt i delområder. 

Jo flere lokale korrektioner der er i beregningerne, desto 

bedre er grundlaget for at vurdere prisen, forudsat at der er tilstrækkeligt 

med salg. I områder med almene boliger, hvor der ikke er ret 

mange ejerboliger, er beregningen af markedsprisen således mere 

usikker. Det er imidlertid særdeles vanskeligt at vurdere, hvor stor 

usikkerheden er. 

4. Bygningsværdien beregnes ved at tage udgangspunkt i det generelle 

normtal for standardbygningen. Hertil tillægges den lokale korrektion, 

og der gives tillæg og fradrag for alder, installationer mv. Herved 

fremkommer et normtal for den bygning, der skal vurderes. Bygningsværdien 

beregnes ved at gange dette normtal med det sammenvejede 

etageareal. For ejerlejligheder svarer bygningsværdien til ejendomsværdien. 

5. Ejendomsværdien for de ejendomstyper hvor der foreligger en grundværdi, 

beregnes ved at lægge grundværdien til bygningsværdien. 

Med henblik på at belyse usikkerheden ved at benytte ToldSkats vurderingsmodel 

er to ejendomsmæglere blevet anmodet om at vurdere i alt 

14 boliger i almene afdelinger. Ejendomsmæglervurderinger viser ikke 

nogen entydig afvigelse i forhold til beregningerne af markedsprisen efter 

ToldSkats model. I nogle tilfælde er ejendomsmæglernes vurdering 

højest, og i andre tilfælde er det modsat. Om usikkerheden vedrørende 

ToldSkats vurderinger kan der med udgangspunkt i vurderingen for 

ejerlejligheder forventes en afvigelse i størrelsesordenen 10 pct. Ejendomsmæglernes 

vurdering af udvalgte almene boliger peger i samme retning. 

Datagrundlaget er imidlertid beskedent og vedrører kun et enkelt år. 

Datagrundlaget giver heller ikke grundlag for at belyse eventuelle geografiske 

forskelle. Det er endvidere vurderet, at det ikke på en tilstrækkelig 

sikker måde er muligt – f.eks ved hjælp af afstandsprocenterne 

mellem ToldSkats vurderinger og salgspriserne – at korrigere modellen. 

Baggrunden er, at afstandsprocenterne forholder sig til den seneste vurdering. 

Endvidere justeres ToldSkats vurderingsmodel løbende. Afstandsprocenterne 

varierer derfor over tid. Det findes på denne baggrund ikke 

meningsfuldt at forsøge at korrigere resultaterne af ToldSkats vurderingsmodel. 


Boks 3.2 Ejendomsmæglervurderinger 

To ejendomsmæglere er i oktober 2002 anmodet om foretage vurderinger 

af boliger i 14 almene afdelinger. De udvalgte afdelinger repræsenterer 

en betydelig spredning med hensyn til beliggenhed, alder og attraktivitet. 

Gennemsnitligt ligger ejendomsmæglernes vurderinger som ejerboliger 

10 pct. over en vurdering af de samme boliger efter ToldSkats vurderingsmodel 

pr. 1. januar 2002. Der er dog en betydelig geografisk spredning. 

Af de 14 vurderede boliger er ejendomsmæglernes vurderinger for 10 

boliger højere end vurderingerne efter ToldSkats model, mens det omvendte 

er tilfældet for 4 boliger. 

I hovedstadsområdet blev boliger i 5 af de udvalgte afdelinger vurderet 

væsentligt højere af ejendomsmæglerne end efter ToldSkats model (heraf 

2 boliger mere end 30 pct. højere), mens der i de 3 sidste afdelinger 

kun var en beskeden forskel. 

For de 3 boliger i større provinsbyer er der kun en mindre forskel mellem 

ejendomsmæglernes vurderinger og vurderingen efter ToldSkats 

model. 

For de 3 boliger i de mindre kommuner blev 2 boliger af ejendomsmæglerne 

vurderet ca. 30 pct. højere end efter ToldSkats model, mens 

forskellen for den sidste bolig var lige så stor i den modsatte retning. 

Blandt de udvalgte afdelinger er der to, som er udprægede problemramte. 

Disse blev af ejendomsmæglerne vurderet henholdsvis 3 og 10 

pct. lavere end efter ToldSkats model. 

Det kan konkluderes, at der gennemsnitligt kun er begrænsede forskelle 

mellem ejendomsmæglernes vurderinger og vurderingerne efter Told- 

Skats model. Niveauforskellen kan i nogen grad forklares med det forskellige 

vurderingstidspunkt. Der er ikke noget entydigt forhold mellem 

ejendomsmæglernes vurderinger og vurderingerne efter ToldSkats 

model, idet ejendomsmæglernes vurderinger i nogle tilfælde er højere 

og i andre tilfælde lavere. Ejendomsmæglerne formodes at være lidt 

bedre til at opfange forskelle i afdelingernes attraktivitet. Men selv for 


de to udprægede problemramte afdelinger er ejendomsmæglernes vurderinger 

dog kun lidt lavere end vurderingerne efter ToldSkats model. 

I de små kommuner, hvor der er få sammenlignelige ejendomme, viser 

de store forskelle mellem ejendomsmæglernes vurderinger og vurderingerne 

efter ToldSkats model, at det er vanskeligt at opnå en sikker og 

pålidelig værdiansættelse. 

Ved beregningen af de økonomiske konsekvenser for boligorganisationerne, 

Landsbyggefonden, Nybyggerifonden, staten og kommunerne i 

afsnit 4.3 er markedspriserne for ejerboliger skønsmæssigt opreguleret 

med 40 pct. for at nå op på prisniveauet pr. 1. januar 2002. Lejen er tilsvarende 

skønsmæssigt opreguleret med 11 pct. 


Bilag 4. Individuel boligstøtte 

Nedenfor er i hovedtræk beskrevet reglerne for tildeling af boligsikring 

og boligydelse. Satser og regler er for 2002, jf. Socialministeriet, Boligsikring 

2002 til lejeboliger og Socialministeriet, Boligydelse 2002 til pensionister. 

Boligsikring 

Boligsikring gives til lejere (ikke-pensionister) i lejeboliger og udgør 66 

pct. af forskellen mellem huslejen og en beregnet indtægtsandel. 

• Indtægtsandelen beregnes som 5 pct. af husstandens samlede indkomst. 

Hvis årsindkomsten overstiger 113.500 kr., medregnes der 27,3 

pct. af indkomsten herudover. 

• Hvis der er børn i husstanden, forøges beløbet på 113.500 kr. med 

28.400 for hvert barn fra det 2. til det 4. barn. 

• Hvis der ikke er børn i husstanden, kan boligsikringen højest udgøre 

15 pct. af huslejen. 

• Boligsikringen afhænger af boligens størrelse. For den 1. person i husstanden 

medregnes 65 m 2 – for hver af de følgende personer medregnes 

20 m 2. Er boligen større, indgår kun en del af huslejen i beregningen. 

• Har husstanden formue over 1/2 mio. kr., medregnes en del heraf i 

indkomsten. 

• En boligsikringsmodtager skal dog altid selv betale en husleje på 

mindst 18.200 kr. årligt. 


Boligydelse 

Boligydelse gives til pensionister i leje-, ejer-, og andelsboliger og udgør 

81 pct. af forskellen mellem huslejen med et årligt tillæg på 2.300 kr. og 

en beregnet indtægtsandel. 

• Indtægtsandelen beregnes som 5,5 pct. af husstandens samlede indkomst. 

Hvis årsindkomsten overstiger 119.200 kr., medregnes der 

26,5 pct. af indkomsten herudover i indtægtsandelen. 

• Hvis der er børn i husstanden, forøges beløbet på 119.200 kr. med 

28.400 kr. for hvert barn fra det 2. til det 4. barn. 

• Boligydelsen afhænger af boligens størrelse. For den 1. person i husstanden 

medregnes 65 m 2 – for hver af de følgende personer medregnes 

20 m 2. Er boligen større, indgår kun en del af huslejen i beregningen. 

• Har husstanden formue over 1/2 mill. kr., medregnes en del heraf i 

indkomsten. 

• En pensionist skal dog altid selv betale en husleje, der udgør 11 pct. af 

indkomsten og mindst 11.400 kr. 

• Til andelsboliger gives 60 pct. af boligydelsen som lån og 40 pct. som 

tilskud. Man kan nøjes med at modtage de 40 pct., der gives som tilskud. 

Til ejerboliger gives hele boligydelsen som lån. 


Bilag 5. Forventet efterspørgsel opdelt efter boligens 

geografiske beliggenhed og opførelsesår samt 

lejerens alder 

I dette bilag er den forventede efterspørgsel efter køb som ejereller andelsbolig 

til markedsprisen nærmere belyst med hensyn til boligens 

geografiske beliggenhed, boligens opførelsesår og lejerens alder. 

Boligens geografiske beliggenhed 

Antallet af almene boliger er ikke jævnt fordelt over landet. Der er endvidere 

store regionale forskelle på størrelsen af reguleringsgevinsterne. 

Der er relativt mange lejere i de øvrige kommuner i provinsen, som vil 

have en økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene bolig, fordi 

reguleringsgevinsten er mindst dér som følge af de lavere ejerboligpriser, 

jf. tabel 5.1. Der er derimod ingen væsentlige regionale forskelle på 

tildelingen af individuel boligstøtte. Boligens beliggenhed har ikke nogen 

væsentlig indflydelse på, om lejerne økonomisk set er i stand til at 

finansiere køb af deres almene bolig. 

Blandt de lejere, der både har råd til at købe deres almene bolig og økonomisk 

tilskyndelse til at købe, er der forholdsvis mange, der bor i provinsen 

i kommuner med færre end 40.000 indbyggere, mens der er relativt 

få lejere, som bor i storbykommuner i provinsen eller hovedstads- 


egionen. Det skal dog bemærkes, at der er betydelige variationer i 

efterspørgslen kommunerne imellem. 

Tabel 5.1 Geografisk fordeling af almene boliger, pct. 

Boligens opførelsesår 

En betydelig del af de almene boliger – godt 40 pct. – er opført før 1965. 

Boliger opført i perioden 1965-1979 udgør knap en tredjedel af den 

almene boligsektor, og godt en fjerdedel af de almene boliger er opført 

efter 1980. 

Der er ikke alene som følge af opførelsesåret væsentlig forskel på lejernes 

økonomiske tilskyndelse til at købe deres almene bolig, jf. tabel 5.2. 

For så vidt angår individuel boligstøtte, er der en lidt større andel af 

lejerne i almene boliger opført efter 1980, som modtager individuel 

boligstøtte, end i andre almene boliger. Lejere i boliger opført efter 1980 

vil således alene i kraft af individuel boligstøtte have en ringere økonomisk 

tilskyndelse end andre til at købe deres almene bolig. 


København Hovedstads- Storby- Øvrige I alt 

og regionen kommuner provins- 

Frederiksberg i øvrigt i provinsen kommuner 

Alle almene boliger 12,9 30,7 25,3 31,0 100 


– målt ved boligomkostning i f.t. faktisk husleje 14,9 8,5 8,9 67,6 100 



Boliger, hvor lejeren har råd 13,0 28,6 22,5 35,9 100 

Boliger, hvor lejeren både har råd 

og tilskyndelse til køb 



Anm.: Det antages, at lejeren kan realkreditfinansiere køb af sin almene bolig, hvis markedsprisen 

divideret med husstandens samlede årlige bruttoindkomst er mindre 

end eller lig 3. Den reelle husleje er faktisk husleje fratrukket individuel boligstøtte. 

Likviditetsbelastning er lig boligomkostning plus afdrag. Kommunegrupperne 

er nærmere beskrevet i bilag 6. 


Der er en overvægt af lejere i almene boliger opført før 1965, som ventes 

at have råd til at købe deres almene bolig. For boliger opført efter 

1980 er der derimod relativt få, der har råd. Det skyldes, at ejerboligpriserne 

for almene boliger opført før 1965 absolut set er de laveste, 

mens ejerboligpriserne for boliger opført efter 1980 absolut set ligger 

højest. Blandt de lejere, der både har råd til at købe deres almene bolig 

og en økonomisk tilskyndelse til at købe, er der relativt mange, der bor 

i almene boliger opført før 1980. 

Tabel 5.2 Fordeling af almene boliger efter opførelsesår, pct. 

Lejerens alder 

Lejerens alder (i kombination med livsstil) kan i sig selv betyde, at der 

blandt lejerne i de almene boliger er nogle aldersgrupper, som i højere 

grad end andre aldersgrupper vil ønske at købe deres almene bolig. 

Årsagen er, at efterspørgslen efter bolig varierer hen over den enkeltes 

livsforløb. Hypotesen er derfor, at det fortrinsvis vil være yngre og midaldrende, 

som vil overveje at købe deres almene bolig. 1 

Lejernes økonomiske tilskyndelse til at købe deres almene bolig afhænger 

ikke væsentligt af lejerens alder, jf. tabel 5.3. Derimod bidrager indi - 

1) Pensionister kan dog tænkes at ville købe deres lejebolig med henblik på deres arvinger. 

Før 1965 1965-1979 1980 I alt 

og derefter 

Alle almene boliger 41,4 32,9 25,7 100 


– målt ved boligomkostning i f.t. faktisk husleje 39,6 36,7 23,7 100 



Boliger, hvor lejeren har råd 47,1 34,5 18,3 100 






viduel boligstøtte til, at forskellige aldersgrupper har forskellig økonomisk 

tilskyndelse til køb af almene boliger. Der er færre blandt de unge 

(18-30 årige) lejere, der modtager individuel boligstøtte, hvilket formentlig 

skyldes, at de unge har færre børn. Den individuelle boligstøtte 

betyder således, at det i overvejende grad er de unge lejere, som har 

en økonomisk tilskyndelse til at købe deres almene bolig. Langt de fleste 

pensionister vil ikke have nogen økonomisk tilskyndelse til at købe 

deres almene bolig, fordi de modtager boligydelse. 


almene bolig. Derimod er der relativt få unge og ældre, der har råd. 

Forskellen mellem aldersgrupperne afspejler formentlig tilknytningen 

til arbejdsmarkedet. Blandt de lejere, der både har råd til at købe deres 

almene bolig og økonomisk tilskyndelse til at købe, er der forholdsvist 

mange lejere under 35 år og relativt få over 55 år. 


Tabel 5.3 Aldersfordeling blandt lejere i de almene boliger, pct. 

Alder 18-25 26-30 31-35 36-40 41-45 46-50 51-55 56-60 61-67 68-75 76+ I alt 

Alle almene boliger 14,4 8,6 9,3 8,7 8,0 7,0 7,0 6,1 7,8 10,0 13,1 100 

Boliger, hvor lejeren 

har tilskyndelse til køb 


i f.t. faktisk husleje 

– målt ved boligomkost- 

13,9 6,8 6,7 6,3 6,0 5,6 5,3 4,5 7,8 12,9 24,3 100 

ning i f.t. reel husleje 

– målt ved likviditets- 

31,2 12,6 10,8 7,9 7,0 7,6 6,0 2,9 5,2 3,5 5,6 100 

belastning i f.t. reel husleje 32,4 12,0 10,3 7,6 7,0 7,6 6,0 2,9 5,2 3,5 5,6 100 

Boliger, hvor lejeren har råd 10,6 10,8 12,0 10,9 9,8 8,3 8,1 6,8 7,4 6,9 8,3 100 

Boliger, hvor lejeren både 

har råd og tilskyndelse til køb 



– målt ved likviditetsbelastning 


Anm.: Der er angivet 1 lejer per husstand. Lejerens alder er opgjort for den ældste person 

i husstanden. 



Bilag 6. Kommunegrupper 

I dette bilag beskrives de anvendte kommunegrupper i detaljer. 

Tallene angiver såkaldte kommunenumre. 

København og Frederiksberg 

101 København 147 Frederiksberg 

Hovedstadsregionen i øvrigt 

Nordlige forstæder 

157 Gentofte 

159 Gladsaxe 

171 Ledøje-Smørum 

Sydlige forstæder 

151 Ballerup 

153 Brøndby 

155 Dragør 

161 Glostrup 

Øvrige hovedstadsregion 

209 Frederikssund 

211 Frederiksværk 

213 Græsted-Gilleleje 

215 Helsinge 

217 Helsingør 

461 Odense 

561 Esbjerg 

173 Lyngby-Tårbæk 

181 Søllerød 

189 Værløse 

201 Allerød 

163 Herlev 

165 Albertslund 

167 Hvidovre 

169 Høje Tåstrup 

175 Rødovre 

219 Hillerød 

221 Hundested 

225 Jægerspris 

229 Skibby 

231 Skævinge 

615 Horsens 

621 Kolding 


205 Birkerød 

207 Farum 

208 Fredensborg- 

Humlebæk 

183 Ishøj 

185 Tårnby 

187 Vallensbæk 

253 Greve 

269 Solrød 

233 Slangerup 

251 Bramsnæs 

255 Gundsø 

257 Hvalsø 

259 Køge 

Storbykommuner i provinsen (over 40.000 indbyggere) 

Øvrige provinskommuner 

Mindre provinsbyer (10-40.000 indbyggere) 

313 Haslev 

315 Holbæk 

323 Kalundborg 

325 Korsør 

329 Ringsted 

333 Slagelse 

367 Nakskov 

369 Nykøbing F 

373 Næstved 

407 Rønne 

445 Middelfart 

449 Nyborg 

479 Svendborg 

515 Haderslev 

537 Sønderborg 

545 Åbenrå 

573 Varde 

607 Fredericia 

631 Vejle 

731 Randers 

657 Herning 

661 Holstebro 

663 Ikast 

671 Struer 

707 Grenå 

727 Odder 

743 Silkeborg 

745 Skanderborg 

779 Skive 

223 Hørsholm 

227 Karlebo 

235 Stenløse 

237 Ølstykke 

261 Lejre 

263 Ramsø 

265 Roskilde 

267 Skovbo 

271 Vallø 

751 Århus 

851 Ålborg 

787 Thisted 

791 Viborg 

805 Brønderslev 

813 Frederikshavn 

821 Hjørring 

823 Hobro 

841 Skagen

Øvrige kommuner (under 10.000 indbyggere) 

301 Bjergsted 

303 Dianalund 

305 Dragsholm 

307 Fuglebjerg 

309 Gørlev 

311 Hashøj 

317 Hvidebæk 

319 Høng 

321 Jernløse 

327 Nykøbing-Rørvig 

331 Skælskør 

335 Sorø 

337 Stenlille 

339 Svinninge 

341 Tornved 

343 Trundholm 

345 Tølløse 

351 Fakse 

353 Fladså 

355 Holeby 

357 Holmegård 

359 Højreby 

361 Langebæk 

363 Maribo 

365 Møn 

371 Nysted 

375 Nr Alslev 

377 Præstø 

379 Ravnsborg 

381 Rudbjerg 

383 Rødby 

385 Rønnede 

387 Sakskøbing 

389 Stevns 

391 Stubbekøbing 

393 Suså 

395 Sydfalster 

397 Vordingborg 

401 Allinge-Gudhjem 

403 Hasle 

405 Neksø 

409 Åkirkeby 

421 Assens 

423 Bogense 

425 Broby 

427 Egebjerg 

429 Ejby 

431 Fåborg 

433 Glamsbjerg 

435 Gudme 

437 Hårby 

439 Kerteminde 

441 Langeskov 

443 Marstal 

447 Munkebo 

451 Nr Åby 

471 Otterup 

473 Ringe 

475 Rudkøbing 

477 Ryslinge 

481 Sydlangeland 

483 Søndersø 

485 Tommerup 

487 Tranekær 

489 Ullerslev 

491 Vissenbjerg 

493 Ærøskøbing 

495 Ørbæk 

497 Årslev 

499 Årup 

501 Augustenborg 

503 Bov 

505 Bredebro 

507 Broager 

509 Christiansfeld 

511 Gram 

513 Gråsten 

517 Højer 

519 Lundtoft 

521 Løgumkloster 

523 Nordborg 

525 Nr Rangstrup 

527 Rødding 

529 Rødekro 

531 Skærbæk 

533 Sundeved 

535 Sydals 

539 Tinglev 

541 Tønder 

543 Vojens 

551 Billund 

553 Blåbjerg 

555 Blåvandshuk 

557 Bramming 

559 Brørup 

563 Fanø 

565 Grindsted 

567 Helle 

569 Holsted 

571 Ribe 

575 Vejen 

577 Ølgod 

601 Brædstrup 

603 Børkop 

605 Egtved 

609 Gedved 

611 Give 

613 Hedensted 

617 Jelling 

619 Juelsminde 

623 Lunderskov 

625 Nørre Snede 

627 Tørring-Uldum 

629 Vamdrup 

651 Avlum-Haderup 

653 Brande 

655 Egvad 

659 Holmsland 

665 Lemvig 

667 Ringkøbing 

669 Skjern 

673 Thyborøn-Harboør 

675 Thyholm 

677 Trehøje 

679 Ulfborg-Vemb 

681 Videbæk 

683 Vinderup 

685 Åskov 

701 Ebeltoft 

703 Galten 

705 Gjern 

709 Hadsten 

711 Hammel 

713 Hinnerup 

715 Hørning 

717 Langå 

719 Mariager 

721 Midtdjurs 

723 Nørhald 

725 Nr Djurs 

729 Purhus 

733 Rosenholm 

735 Rougsø 

737 Ry 

739 Rønde 

741 Samsø 

747 Sønderhald 

749 Them 

761 Bjerringbro 

763 Fjends 

765 Hanstholm 

767 Hvorslev 

769 Karup 

771 Kjellerup 

773 Morsø 

775 Møldrup 

777 Sallingsund 

781 Spøttrup 

783 Sundsøre 

785 Sydthy 

789 Tjele 

793 Ålestrup 

801 Arden 

803 Brovst 

807 Dronninglund 

809 Farsø 

811 Fjerritslev 

815 Hadsund 

817 Hals 

819 Hirtshals 

825 Læsø 

827 Løgstør 

829 Løkken-Vrå 

831 Nibe 

833 Nørager 

835 Pandrup 

837 Sejlflod 

839 Sindal 

843 Skørping 

845 Støvring 

847 Sæby 

849 Åbybro 

861 Års 


Bilag 7. Støtteordninger mv. der har betydning for de økonomiske 

konsekvenser ved salg af almene boliger 

1. Statslån 

Frem til 1958 indgik statslån som et væsentligt element ved finansieringen 

af alment nybyggeri. Lånene er ydet som annuitetslån med en løbetid 

på op til 60 år. Renten er lavere end på realkreditlån, og der var mulighed 

for afdragshenstand i op til 20 år. 

Den samlede restgæld udgør knap 700 mio. kr., og de sidste lån forventes 

tilbagebetalt omkring 2015. 

Ved salg af boliger opført før 1958 vil disse statslån blive indfriet. Til 

gengæld mister staten de fremtidige renter og afdrag på lånene. 

2. A-lån fra Landsbyggefonden 

Fra 1958 til 1. april 1967 blev alment nybyggeri finansieret ved realkreditlån 

(94 pct.) og beboerindskud (6 pct.). 

Som et led i boligforliget i 1966 blev Landsbyggefonden oprettet. 

Landsbyggefonden deltog i finansieringen af alment nybyggeri fra 1968 

til 31. marts 1975 med et såkaldt A-lån. Lånet udgjorde oprindeligt 

3.000 kr. pr. lejlighed og blev senere forhøjet til 4.000 kr. pr. lejlighed. Alånene 

er rente- og afdragsfri, så længe der ydes rentesikring til afdelingen. 

Den samlede restgæld på A-lånene udgør knap 240 mio. kr. 

Ved salg af boliger opført med tilsagn i perioden 1. april 1967 til 31. 

marts 1975 vil Landsbyggefonden få tilbagebetalt indestående A-lån i de 

solgte boliger. 

3. Grundkapital 

Grundkapitalen, der er et kontant kapitalindskud, der finansierer en del 

af anskaffelsessummen ved opførelse af almene boliger, blev indført ved 

boligforliget i 1974. Fra 1. april 1975 udgjorde grundkapitalen 23 pct. af 

anskaffelsessummen, fordelt mellem staten (10 pct.point), kommunen 

(5 pct.point) og Landsbyggefonden (8 pct.point). Siden er grundkapitalen 

gradvist blevet reduceret. Grundkapitalen fra Landsbyggefonden 

og staten udgik fra henholdsvis 1980 og 1990. Grundkapitalen er således 

nu rent kommunal og udgør for tiden 7 pct. af anskaffelsessummen. 


Grundkapitallånene er rentefri og afdragsfri i op til 50 år. Tilbagebetalingen 

af de første grundkapitallån vil således først blive påbegyndt 

i 2025. 

Den samlede restgæld på grundkapitallånene udgør ca. 14 mia. kr., fordelt 

med ca. 7 mia. kr. til staten, ca. 6 mia. kr. til kommunerne og ca. 1 

mia. kr. til Landsbyggefonden. 

Ved salg af boliger opført med tilsagn fra 1. april 1975 vil der ske tilbagebetaling 

af grundkapitallån. 

4. Rentesikring 

Rentesikringsordningen blev indført som et led i boligforliget i 1966. 

Rentesikring, der ydes til almene boliger med tilsagn fra 1. april 1967 til 

31. marts 1982, er en løbende støtte til dækning af den del af renteudgiften, 

der overstiger 6 pct. p.a. Rentesikringen aftrappes ved, at beboerbetalingen 

reguleres med 3/4 af stigningen i priserne eller lønningerne. 

Rentesikringen betales af staten. 

Der er endvidere siden juni 1978 i begrænset omfang ydet støtte i form af 

rentesikring til lån optaget til finansiering af udbedring af byggeskader. 

Rentesikringen udgør ca. 300 mio. kr. årligt og skønnes at være fuldt aftrappet 

senest i 2015. 

Ved salg af boliger opført med tilsagn i perioden 1. april 1967 til 31. 

marts 1982 vil staten spare udgiften til rentesikring. 

5. Rentebidrag og afdragsbidrag 

Almene boliger opført med tilsagn i perioden fra 1. april 1982 til udgangen 

af 1989 blev finansieret med korte indekslån (IS 20). Indekslånet 

udgjorde 75-90 pct. af boligernes anskaffelsessum. Til disse boliger ydes 

løbende støtte i form af rentebidrag, der svarer til renterne på indekslånet. 

I henhold til en overgangsordning er en væsentlig del af de almene boliger, 

der er opført med tilsagn i perioden fra 1. oktober 1979 til 31. marts 

1982, tillige finansieret med indekslån med rentebidrag. 

Til almene boliger opført med tilsagn i perioden 1984-89 ydes endvidere 

løbende støtte i form af afdragsbidrag. Afdragsbidraget udgør afdra- 


get på en del af indekslånet svarende til 5-15 pct. af anskaffelsessummen. 

Der er endvidere i samme periode ydet støtte i form af rentebidrag og 

afdragsbidrag til udbedring af byggeskader i almene boligafdelinger. 

Endelig er der i forbindelse med 1985-omprioriteringen sket omprioritering 

af nominallån til korte indekslån (IS 20) inden for en ramme på 

2 mia. kr. Til disse lån ydes løbende støtte i form af rentebidrag. 

De årlige udgifter til rentebidrag og afdragsbidrag udgør ca. 1,3 mia. kr. 

Udgifterne forventes fuldt aftrappet omkring 2015. Omkring 90 pct. af 

udgifterne vedrører nybyggeri. Rentebidrag og afdragsbidrag betales af 

staten. 

Ved salg af boliger opført med tilsagn i perioden 1. oktober 1979 til 31. 

december 1989 vil staten spare udgiften til rentebidrag og afdragsbidrag. 


6. Ydelsesstøtte 

Med virkning fra 1990 blev finansieringen af alment nybyggeri lagt om 

til lange indekslån (IS 35). Med virkning fra 1999 blev den obligatoriske 

finansiering med indekslån erstattet af en mulighed for at vælge den 

mest fordelagtige realkreditlånetype. Lånetypen fastsættes af staten. Der 

blev i 1999 anvendt fastforrentede nominallån og fra 2000 rentetilpasningslån 

med 1-årig rentetilpasning. 

Den løbende støtte til lånene ydes i form af ydelsesstøtte, der udgør den 

del af låneydelsen, der overstiger 3,6 pct. pr. år af anskaffelsessummen - 

siden 2000 dog 3,4 pct. med tillæg af bidrag til realkreditinstituttet. 

Ydelsesstøtten aftrappes ved at beboerbetalingen reguleres med 3/4 af 

priseller lønudviklingen. 

Ydelsesstøtten betales af staten, idet kommunerne dog for boliger med 

tilsagn i perioden 1994-97 betaler en femtedel af ydelsesstøtten. 

Der er endvidere i 1990 givet tilsagn om statslig støtte i form af ydelsesstøtte 

til lån optaget til finansiering af udbedring af byggeskader. 

De årlige udgifter til ydelsesstøtte udgør knap 600 mio. kr. Udgifterne til 

ydelsesstøtte til allerede opførte boliger forventes fuldt aftrappet 

omkring 2030. 

Ved salg af boliger opført med tilsagn i 1990 eller senere vil staten spare 

udgiften til ydelsesstøtte. Ved salg af almene boliger med tilsagn i perioden 

1994-97 vil kommunerne endvidere spare udgiften til ydelsesstøtte. 

7. Driftsstøttelån 

Der er siden begyndelsen af 1970’erne gennemført en række ordninger, 

der giver Landsbyggefonden mulighed for at yde driftsstøttelån til problemramte 

almene bebyggelser. 

I 1971 fik Landsbyggefonden efter lov om boligbyggeri mulighed for at 

yde midlertidige driftslån til nedbringelse af begyndelseslejen i almennyttigt 

byggeri i de første år efter ibrugtagelsen. Driftslånene måtte kun 

ydes til byggerier, hvor væsentlige udlejningsvanskeligheder var opstået 

eller måtte forudses. I 1973 fik Landsbyggefonden endvidere mulighed 

for at yde lån til almennyttigt byggeri til dækning af driftsunderskud 

(driftstabslån) som følge af udlejningsvanskeligheder i de første år efter 

byggeriets ibrugtagelse. 


I 1972 gennemførtes lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt 

boligbyggeri. Loven gav boligministeren mulighed for at yde statslån til 

Landsbyggefonden med henblik på videreudlån til byggerier med væsentlige 

udlejningsvanskeligheder. Lånene kunne anvendes til nedbringelse 

af begyndelseshuslejen samt til betaling af beboerindskud. I 1974 

fik også kommunerne adgang til at yde lån til Landsbyggefonden til 

videreudlån efter lovens regler. I 1977 blev der endvidere mulighed for 

at yde driftstabslån efter loven. Samtidigt fik kommunerne mulighed 

for at vælge, om lånet skulle ydes via Landsbyggefonden eller direkte til 

boligselskabet. Endvidere fik også realkreditinstitutterne mulighed for 

af institutternes reserver at yde lån til nødlidende afdelinger, såfremt 

dette var en forudsætning for afdelingens videreførelse som almennyttigt 

byggeri. 

Med virkning fra 1. januar 1980 blev lov om midlertidig offentlig støtte 

til almennyttigt boligbyggeri ophævet. Lovens regler om driftslån 

blev i det væsentlige videreført i lov om midlertidig offentlig støtte til 

almennyttigt boligbyggeri og statsstøttede kollegier. Muligheden for at 

yde statslån til Landsbyggefonden blev dog ophævet. 

I 1985 gennemførtes lov om omprioritering m.m. af visse almennyttige 

boligafdelinger. Loven gav Landsbyggefonden mulighed for i forbindelse 

med omprioriteringen at yde lån til afdelinger med væsentlige økonomiske 

vanskeligheder. Endvidere kunne staten og kommunerne yde 

lån til Landsbyggefonden med henblik på videreudlån efter lovens regler. 

Støtte efter loven kunne kun gives inden for en nærmere fastsat økonomisk 

ramme og forudsatte, at der var indgivet ansøgning om støtte 

inden den 1. september 1985. 

I 1987 fik Landsbyggefonden mulighed for at yde støtte til almennyttige 

boligafdelinger, hvor der er konstateret så væsentlige økonomiske 

problemer, at de kan vanskeliggøre afdelingernes videreførelse. Støtten 

ydes af de midler, der er overført til den samtidigt oprettede landsdispositionsfond. 

I 1990 blev lov om midlertidig offentlig støtte til almennyttigt boligbyggeri 

og statsstøttede kollegier ophævet, idet lovens regler om driftsstøttelån 

i forenklet form blev overført til lov om boligbyggeri. 

Med virkning fra 1. januar 1997 blev reglerne om driftsstøttelån uden 

væsentlige ændringer overført til lov om almene boliger. 


Der gælder varierende regler for forrentning og tilbagebetaling af 

de ydede driftsstøttelån. En del af de driftsstøttelån, der blev ydet i 

1970’erne, er tilbagebetalt. Den overvejende del af de resterende driftsstøttelån 

er rentefri. Lånene er endvidere typisk afdragsfri i op til 50 

år, idet Landsbyggefonden dog kan forlange afdragsbetalingen påbegyndt 

på et tidligere tidspunkt, hvis afdelingens økonomi muliggør 

dette. 

Den aktuelle restgæld på de af Landsbyggefonden ydede driftsstøttelån 

udgør ca. 1,2 mia. kr. Omkring halvdelen af beløbet vedrører driftsstøttelån 

ydet af Landsbyggefondens egne midler, mens resten er nogenlunde 

ligeligt fordelt på lån ydet af henholdsvis staten og kommunerne 

til Landsbyggefonden med henblik på videreudlån til problemramte 

afdelinger. 

Langt hovedparten af driftsstøttelånene er ydet til afdelinger opført i perioden 

1965-79. 

Ved salg af boliger med driftsstøttelån vil restgælden på de ydede driftsstøttelån 

blive tilbagebetalt til långiverne (Landsbyggefonden, staten og 

kommunerne). 

Driftsstøttelån ydet af kommunerne direkte til de enkelte boligorganisationer 

indgår ikke i beregningen af de økonomiske konsekvenser, idet 

der ikke foreligger oplysninger om disse lån. 

8. Byggeskadestøtte fra Landsbyggefonden 

Med virkning fra 1. januar 1991 blev støtten til udbedring af byggeskader 

overtaget af Landsbyggefonden for fremtidige tilsagn. 

Finansieringen af udgifterne til udbedring af byggeskader blev frem 

til og med 1998 foretaget med lange indekslån (IS 35). Med virkning 

fra 1999 blev den obligatoriske finansiering med indekslån erstattet 

af en mulighed for at vælge den mest fordelagtige realkreditlånetype. 

Lånetypen fastsættes af staten. Der blev i 1999 anvendt fastforrentede 

nominallån og fra 2000 rentetilpasningslån med 1-årig rentetilpasning. 

Den løbende støtte til lånene ydes i form af ydelsesstøtte, der udgør den 

del af låneydelsen, der overstiger 3,6 pct. pr. år af anskaffelsessummen – 

siden 2000 dog 3,4 pct. med tillæg af bidrag til realkreditinstituttet. 


Ydelsesstøtten aftrappes ved at beboerbetalingen reguleres med 3/4 af 

priseller lønudviklingen. 

Landsbyggefonden kan yde ydelsesstøtte efter samme regler til ombygning 

af ledige lejligheder og forbedring af miljøet i almene afdelinger. 

Landsbyggefondens udgift til ydelsesstøtte udgjorde 183 mio. kr. i 2001. 

De årlige udgifter skønnes i løbet af nogle år at stige til ca. 270 mio. kr. 

som følge af allerede givne tilsagn. Derefter vil ydelsesstøtten til allerede 

givne tilsagn være faldende som følge af aftrapningen af støtten. 

Hovedparten af Landsbyggefondens udgifter til ydelsesstøtte vedrører 

afdelinger opført i perioden 1965-79. 

Ved salg af boliger, der modtager ydelsesstøtte til byggeskader, vil 

Landsbyggefonden opnå en besparelse på udgifterne til ydelsesstøtte. 

9. Omprioriteringsstøtte 

Der er gennemført 3 omprioriteringsrunder i henholdsvis 1985, 1994 

og 2000. 

Omprioriteringerne omfatter problemramte afdelinger og har til formål 

gennem omlægning af lån til andre lånetyper og til lån med længere 

restløbetid at opnå en ydelsesnedsættelse for de omfattede afdelinger. 

I forbindelse med omprioriteringerne er der ydet driftsstøttelån og 

løbende tilskud i form af huslejesikring og huslejebidrag. De herved 

fremkomne økonomiske lettelser for afdelingerne er anvendt til huslejenedsættelser, 

finansiering af nødvendige renoveringsarbejder, miljøforbedrende 

foranstaltninger, økonomisk genopretning samt sociale 

foranstaltninger mv. 

Vedrørende omprioriteringen i 1985 henvises til afsnittene ovenfor om 

rente- og afdragsbidrag og om driftsstøttelån. 

9.1 Ydelsessikring 

Ydelsessikring ydes til de nyoptagne lån i afdelinger, der er omprioriteret 

ved omprioriteringen i 1994. Der ydes endvidere ydelsessikring til 

ikke omprioriterede lån (skyggeomprioritering). Samtidig bortfaldt 

støtten til de indfriede lån samt til lån omfattet af skyggeomprioritering. 

Ydelsessikringen betales af staten og udgør forskellen mellem ydelsen 

på lånene og en beboerbetaling på 1,915 pct. halvårligt af lånets 


oprindelige hovedstol. Ydelsessikringen aftrappes ved, at beboerbetalingen 

reguleres med 3/4 af priseller lønudviklingen. 

Den årlige udgift til ydelsessikring udgør ca. 500 mio. kr. Ydelsessikringen 

forventes fuldt aftrappet omkring 2026. 

Ydelsessikringen ydes helt overvejende til afdelinger opført i perioden 

1965-79. 

Ved salg af boliger, der modtager ydelsessikring, vil staten spare udgiften 

til ydelsessikring. 

9.2 Huslejesikring 

Huslejesikring ydes til afdelinger omfattet af omprioriteringen i 1994, 

hvor den tilsigtede lettelse ikke kunne opnås ved omprioritering eller 

skyggeomprioritering. 

Huslejesikringen ydes med det fulde beløb i 4 år. Derefter sker der en 

aftrapning med årligt 2 kr. pr. m 2 fra det 5. til det 10. år og derefter med 

årligt 5 kr. pr. m 2. 

Det samlede tilsagnsbeløb udgør 178 mio. kr. årligt, fordelt med 158 

mio. kr. til Landsbyggefonden og 20 mio. kr. til staten. 

Huslejesikringen ydes helt overvejende til afdelinger opført i perioden 

1965-79. 

Ved salg af boliger, der modtager huslejesikring, vil Landsbyggefonden 

og staten spare udgiften til huslejesikring. 

9.3 Huslejebidrag 

Huslejebidrag ydes til afdelinger omfattet af omprioriteringen i 2000. 

Huslejebidrag ydes med det fulde beløb i 4 år. Derefter sker der en aftrapning 

med årligt 2 kr. pr. m 2 fra det 5. til det 10. år og derefter med 

årligt 5 kr. pr. m 2. 

Landsbyggefonden kan give tilsagn om huslejebidrag inden for en samlet 

ramme på 140 mio. kr. Staten refunderer Landsbyggefondens udgifter 

til huslejebidrag med maksimalt 100 mio. kr. i 2001, 80 mio. kr. i 

2002 og 40 mio. kr. i 2003. I det omfang statens refusion i det enkelte år 


udgør et mindre beløb, kan det ikke anvendte beløb overføres til det følgende 

år. 

Det indgår i omprioriteringsordningen, at økonomi- og erhvervsministeren 

kan give tilladelse til omprioriteringer inden for en samlet 

ramme for den årlige ydelsesreduktion på 80 mio. kr. Ved omprioriteringen 

forlænges lånenes restløbetid. Den herved fremkomne ydelsesnedsættelse 

kommer de omfattede afdelinger til gode. Løbetidsforlængelsen 

har som udgangspunkt ingen økonomiske konsekvenser for 

det offentlige, idet den hidtidige støtte forsætter uden ændringer. 

Konsekvensen af omprioriteringen er en udskydelse af indbetalingerne 

fra udamortiserede lån til boligorganisationens dispositionsfond og 

Landsbyggefonden. 

Huslejebidrag ydes overvejende til afdelinger opført i perioden 1965-79. 

Ved salg af boliger, der modtager huslejebidrag, vil Landsbyggefonden 

og staten spare udgiften til huslejebidrag. 

10. Frikøb af tilbagekøbsklausuler 

Godt 200 afdelinger i Københavns Kommune med i alt ca. 37.000 almene 

boliger har i 2002 frikøbt hjemfaldsforpligtelser påhvilende afdelingernes 

ejendomme for et samlet beløb på ca. 1,8 mia. kr. De 37.000 boliger 

udgør omkring 2/3 af samtlige almene boliger i Københavns Kommune. 

Frikøbsbeløbet er finansieret ved optagelse af 30-årige nominallån. Der 

opkræves en lejeforhøjelse på 30 kr. pr. m 2 årligt til dækning af en del af 

ydelsen på det optagne lån. Lejeforhøjelsen reguleres med 3/4 af priseller 

lønudviklingen. 

Landsbyggefonden yder ydelsesstøtte svarende til forskellen mellem 

ydelsen på det optagne lån og lejeforhøjelsen. Derudover yder Landsbyggefonden 

et driftsbidrag til nedsættelse af lejeforhøjelsen til henholdsvis 

10 og 20 kr. pr. m 2 i de første to år. Endelig kan Landsbyggefonden 

i særlige tilfælde yde et særligt driftsbidrag til yderligere nedsættelse 

af lejeforhøjelsen. 

Ydelsesstøtte, driftsbidrag og særligt driftsbidrag ydes som lån til boligorganisationen 

og afvikles i takt med organisationens mulighed for at 

afvikle lånet med midler fra egenkapitalen. 


Staten yder Landsbyggefonden et lån til dækning af fondens udgifter til 

ordningen. Lånet påbegyndes afviklet i 2010 og skal være tilbagebetalt 

inden 2015. 

Udgiften til ydelsesstøtte mv. udgør knap 100 mio. kr. i 2002 og falder 

til ca. 40 mio. kr. i 2004, idet driftsbidragene kun ydes de første to år. 

Ydelsesstøtten skønnes at være fuldt aftrappet omkring 2032. 

Ved salg af boliger i København vil eventuelle lån optaget til finansiering 

af frikøb af hjemfaldsforpligtelser skulle indfries. Derved reduceres 

nettoprovenuet ved salget. Til gengæld sparer boligorganisationen – der 

i sidste ende betaler ydelsesstøtten – udgiften til ydelsesstøtte. 

Der er i beregningerne af de økonomiske konsekvenser ikke taget hensyn 

til de særlige lånearrangementer med Landsbyggefonden og staten. 

Uden for København skønnes der at være omkring 25.000 almene boliger 

med hjemfaldsforpligtelser. Da det formodes, at hjemfaldstidspunktet 

typisk er senere end i København, skønnes det, at disse hjemfaldsforpligtelser 

generelt er mindre byrdefulde end i København. Hjemfaldsforpligtelserne 

uden for København indgår ikke i beregningerne af 

de økonomiske konsekvenser. 

11. Pligtmæssige bidrag 

Afdelinger ibrugtaget før 1970 indbetaler pligtmæssige bidrag til Landsbyggefonden 

efter nedenstående regler. 

Afdelinger ibrugtaget før 1963 indbetaler bidrag svarende til 70 pct. af 

lejerforhøjelsen efter boligforliget i 1966. Disse bidrag reguleres ikke. 

Bidragene udgør årligt 68 mio. kr. 

Afdelinger ibrugtaget før 1965 indbetaler tillige et årligt bidrag på 44,60 

kr. pr. m 2 dog kun 19,95 kr. pr. m 2 for afdelinger, der inden 1983 af 

kommunen har fået bevilget hel eller delvis fritagelse for hidtidige bidrag. 

Afdelinger ibrugtaget 1965-69 indbetaler et årligt bidrag på 19,95 

kr. pr. m 2 (2002-niveau). Disse bidrag reguleres efter reguleringsindekset 

for boligbyggeri. Bidragene udgjorde i 2002 i alt 630 mio. kr. 

Afdelinger, der i de seneste 3 år har modtaget støtte til nedbringelse af 

huslejen, kan af Landsbyggefonden delvis fritages for pligtmæssige bidrag. 


Den indbetalende boligorganisation har en fortrinsret (trækningsret) 

svarende til 60 pct. af de indbetalte bidrag. Trækningsretten kan bl.a. 

anvendes til tilskud til moderniserings- og forbedringsarbejder i boligorganisationens 

afdelinger. Trækningsretten muliggør en vis udligning 

mellem afdelinger i samme boligorganisation. 

De resterende 40 pct. af bidragene tilfalder Landsbyggefonden. Denne 

del af bidragene muliggør udligning i sektoren på tværs af boligorganisationerne. 

Ved salg af boliger ibrugtaget før 1970 vil boligorganisationernes 

trækningsret og Landsbyggefondens indtægter blive reduceret. 

12. Udamortiserede lån 

Det er et centralt princip i den almene sektor, at lejebetalingen til 

dækning af prioritetsydelse ikke bortfalder, når lånene er udamortiserede. 

Efter lånenes udamortisering skal et beløb svarende til prioritetsydelsen 

indbetales til boligorganisationens dispositionsfond. Halvdelen 

af disse midler overføres til Landsbyggefondens landsdispositionsfond. 

For byggeri med tilsagn efter 1998 udgør andelen dog kun 1/3, idet 

yderligere 1/3 skal overføres til Nybyggerifonden. 

De samlede indbetalinger fra udamortiserede lån stiger fra 58 mio. kr. i 

2000 til 298 mio. kr. i 2005, 1,5 mia. kr. i 2010 og 3,8 mia. kr. i 2020. Disse 

beløb deles ligeligt mellem boligorganisationernes dispositionsfonde 

og Landsbyggefonden. 

Indbetalingerne fra udamortiserede lån frem til 2020 vil især komme 

fra boliger med tilsagn i perioden 1979-89 finansieret med korte indekslån 

(IS 20). Der vil endvidere komme væsentlige bidrag fra boliger 

med tilsagn i perioden 1967-79 finansieret med nominallån med rentesikring. 

Boliger opført med tilsagn før 1967 vil kun bidrage i meget 

beskedent omfang. Fra boliger opført med tilsagn i 1990 og senere 

finansieret med lange indekslån (IS 35) eller 30-årige nominallån vil der 

først komme bidrag fra udamortiserede lån efter omkring 2030. 

Ved salg af boliger opført med tilsagn i perioden 1979-89 og i mindre 

omfang i perioden 1967-79 vil såvel boligorganisationernes dispositionsfonde 

som Landsbyggefonden miste betydelige indtægter. 


Landsbyggefonden har udstedt et regulativ, hvorefter fonden i forbindelse 

med salg af almene boliger har krav på en andel af nettoprovenuet. 

Landsbyggefondens krav beregnes som nutidsværdien af de fremtidige 

indbetalinger fra udamortiserede lån i ejendommens forventede 

restlevetid, som fonden mister som følge af salget. Landsbyggefonden 

får kun dækket den del af sit krav, der kan rummes inden for nettoprovenuet. 

Landsbyggefondens regulativ har ikke hjemmel i lovgivningen, men er 

dog godkendt af det tidligere By- og Boligministerium. 

Det er i de økonomiske konsekvensberegninger forudsat, at regulativet 

ikke finder anvendelse ved salg af almene boliger til lejerne. 

13. Bidrag til boligorganisationernes dispositionsfonde 

Afdelingerne indbetaler årligt et beløb på 182 kr. pr. lejemålsenhed til 

boligorganisationens dispositionsfond, indtil fondens likvide midler for 

boligorganisationen som helhed udgør 3.508 kr. pr. lejemålsenhed (2002niveau). 

Når dispositionsfondens likvide midler er nået op på dette 

niveau, ophører afdelingernes indbetalinger til fonden. Beløbene reguleres 

efter nettoprisindekset. 

Det skønnes, at omkring 2/3 af boligerne betaler fuldt bidrag til dispositionsfondene, 

mens de resterende boliger ikke betaler bidrag. Der er 

en klar tendens til, at det især er ældre boliger, der ikke betaler bidrag. 

De årlige bidrag til dispositionsfondene udgør i størrelsesordenen 60 

mio. kr. 

Ved salg af almene boliger i boligorganisationer, der opkræver bidrag til 

dispositionsfonden, vil dispositionsfonden miste indtægter. 

14. Boligorganisationernes administrationsudgifter 

I forbindelse med salg af almene boliger til lejerne som ejerboliger eller 

andelsboliger må det forventes, at der vil ske en vis stigning i udgifterne 

til administration af ejendommene som følge af de komplicerede 

organisatoriske forhold i bebyggelser, der kommer til at bestå af en 

blanding af almene boliger, ejerboliger og andelsboliger. Merudgifternes 

størrelse afhænger af de konkrete forhold i de enkelte afdelinger 

og kan derfor ikke opgøres med rimelig sikkerhed. Generelt vil boligorganisationernes 

administrationsudgifter pr. bolig blive højest i afdelin- 


ger, hvor der efter frasalg kun er få boliger tilbage i den resterende almene 

afdeling. 

15. Garantier 

I forbindelse med opførelse af almene boliger ydes der garanti for den 

del af realkreditlånet, der på tidspunktet for lånets optagelse har pantesikkerhed 

ud over 65 pct. af ejendommens værdi. Garantien omfatter 

til enhver tid så stor en del af restgælden, som det oprindelige garantibeløb 

udgjorde af hovedstolen. Ejendommens værdi fastsættes på 

grundlag af en vurdering af ejendommens anskaffelsessum. 

Tilsvarende ydes der garanti for realkreditlån optaget til finansiering af 

udbedring af byggeskader og ekstraordinære renoveringsarbejder. 

Garantien ydes til den del af lånet, der på tidspunktet for lånets optagelse 

har pantesikkerhed ud over 80 pct. af ejendommens værdi. 

De bestående garantier er ydet af staten, kommunerne og Landsbyggefonden. 

I mange tilfælde er garantierne delt mellem flere parter 

ved en regaranti, der typisk udgør halvdelen af den samlede garanti. 

De samlede garantier udgør et meget betydeligt beløb. Alene Landsbyggefondens 

regarantiforpligtelser for kommunale garantier vedrørende 

lån til byggeskaderenovering mv. udgør således ca. 4,5 mia. kr. 

Der vil ikke være risiko for tab på garantier i forbindelse med salg af 

almene boliger, idet indestående lån vedrørende de solgte boliger forudsættes 

indfriet i forbindelse med salget. 

16. Byggeskadefonden 

Almene boliger opført med tilsagn efter den 30. juni 1986 er omfattet af 

Byggeskadefonden. 

Byggeskadefonden er en selvejende institution, der har til formål at yde 

støtte til udbedring af skader, som har deres årsag i forhold ved opførelsen 

af byggeriet. 

Med henblik på at vurdere bygningernes tilstand og registrere eventuelle 

skader inden 5 år fra afleveringen af det enkelte byggeri forestår 

Byggeskadefonden et 1-års og et 5-års eftersyn af de omfattede byggerier. 

Udgiften til eftersynet afholdes af fonden. 


Byggeskadefonden yder støtte til dækning af indtil 95 pct. af bygningsejerens 

udgifter til udbedring af byggeskader. Dækning fra fonden kan 

kun opnås for skader, der anmeldes til fonden inden 20 år fra byggeriets 

aflevering. 

Byggeskadefondens midler tilvejebringes ved et bidrag fra det enkelte 

omfattede byggeri. Bidraget udgør 1 pct. af den godkendte anskaffelsessum 

og betales senest på byggeriets afleveringstidspunkt. Såfremt det er 

nødvendigt, kan fonden opkræve et løbende bidrag fra samtlige byggerier, 

der omfattes af fonden. 

Der er to muligheder for regulering af forholdet mellem Byggeskadefonden 

og de boliger, der sælges til beboerne som ejerboliger eller andelsboliger. 

Den ene mulighed er, at de boliger, for hvilke der i forbindelse med 

opførelsen er betalt bidrag til Byggeskadefonden, fortsat skal være 

omfattet af Byggeskadefondens dækning efter salget. Denne løsning kan 

begrundes med, at der er tale om en forsikringsordning. Betaling af bidrag 

(forsikringspræmie) medfører derfor naturligt, at boligerne er 

omfattet af fondens dækning. Boligerne vil udgå af Byggeskadefondens 

dækning 20 år efter byggeriets aflevering, idet skader ikke kan anmeldes 

efter dette tidspunkt. 

Den anden mulighed er, at de solgte boliger udgår af Byggeskadefondens 

dækning i forbindelse med salget. I dette tilfælde må der ske tilbagebetaling 

af det betalte bidrag med fradrag af de udgifter fonden har 

afholdt til afholdelse af 1-års og 5-års eftersyn samt værdien af den 

dækning, boligerne har haft i perioden fra opførelsen til salgstidspunktet. 

Denne løsning kan begrundes med, at boligerne ved salget ophører 

med at være almene boliger. Det skal dog bemærkes, at Byggeskadefonden 

efter gældende regler ikke kun omfatter almene boliger, men 

også støttede private andelsboliger. 

Boliger, der inden salget har fået tilsagn fra Byggeskadefonden om støtte 

til udbedring af byggeskader, bevarer denne støtte uanset salget. 

Der indgår i beregningerne af de økonomiske konsekvenser ikke forhold 

vedrørende Byggeskadefonden. 


17. Individuel boligstøtte 

Individuel boligstøtte til husstande i almene familieboliger udgør i 

størrelsesordenen 5 mia. kr. årligt. Udgifterne til boligsikring deles ligeligt 

mellem staten og kommunerne, mens staten betaler 3/4 af udgifterne 

til boligydelse. 

Ved salg af boliger vil staten og kommunerne spare udgifter til individuel 

boligstøtte. 

Der er ved beregningen af de økonomiske konsekvenser ikke taget hensyn 

til, at pensionister, der køber deres bolig som ejerbolig eller andelsbolig, 

også efter købet har mulighed for at få boligydelse.

Ejer, andelshaver eller lejer? - Boligselskabernes Landsforening

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?