Bestyrelsens beretning 2011.pdf - AB Pile Allé 19 AD

Bestyrelsens beretning.
Nogle vil måske undre sig over det forholdsvist sene tidspunkt vi afholder den ordinære generalforsamling
på i år. Vi plejer jo altid at holde den inden den 1. april.
Vi holder os dog inden for vedtægternes bestemmelser idet der står at generalforsamlingen skal
afholdes senest 4 måneder efter regnskabsårets afslutning.
Nye andelshavere:
Lars Damgård Nielsen 19 c, 3. tv. er blevet andelshaver. Velkommen til.
Bestyrelsen
Bestyrelsens konstituering og arbejde
Efter sidste ordinære generalforsamling konstituerede bestyrelsen sig.
Rikke blev næstformand, Dyre sekretær, Henrik, kasserer, Tobias ordinært medlem og Torben e
formand.
Igen i år er referatskrivningen gået på omgang. Vi har bestræbt os på, at få referater ud så hurtigt
som muligt efter møderne, helst inden 5 dage.
Bestyrelsen har haft nogle underudvalg.
Bygge og altanudvalg som har taget sig af renoverings- og altanprojektet. Det har bestået af Tobias,
Henrik, Torben T og Torben E.
Haveudvalget består af Ingrid, Bryndis, Mette og Rikke
Administrator
Vi har i Torben T en virkelig god administrator, som kender ejendommen ned til mindste detalje,
og som udfører et stort og værdifuldt arbejde både for bestyrelsen såvel som for foreningen.
Alt i alt
Vi havde efter min opfattelse en temmelig velfungerende bestyrelse indtil altanprojektet blev en
realitet og op til kort før den ekstraordinære generalforsamling.
Jeg røber vist ingen hemmelighed ved at mene, at samarbejdet derefter har været lidt anstrengt.
Økonomi:
Administrator vil senere komme ind på foreningens økonomi, men jeg kan da kort oplyse, at det
også i år ser rimeligt fornuftigt ud, i forhold til det budgetterede.
Administrator foreslog bl.a., at vi spredte vores formue på flere pengeinstitutter, således at vi
kunne være omfattet af statens bankgaranti i tilfælde af at uheldet skulle være ude. Vi valgte
Ringkøbing Landbobank, Det er så langt væk fra Amager, som vi kunne komme.
1

Som I også kan se af regnskabet lægger vi op til en boligafgiftsstigning på 11 %. p.g.a. de omfattende
renoveringsarbejder vi skal i gang med.
Ejendomsvurdering.
Ejendomsvurderingen er ikke faldet, som forventet. Den er tvært i mod steget med 1 mio. kr. så
den nu er på 94 mio. kr. Vi har, med de nye lån vi optager til renoveringsprojektet, en buffer på
ca. 20 mio. at stå imod med.
Andelsværdien.
Sidste år vedtog generalforsamlingen, at opjustere andelsværdien med 1 %.
I år vil vi foreslå at opjustere med endnu 1 %., således at andelsværdien vil udgøre
ca..51.670.000,-
Året der gik.
Der blev afholdt en gårddag den 29. maj. 2010
Der var skuffende få fremmødte, men det lykkedes alligevel at give haven en tiltrængt vedligeholdelse
og beplantning..
Loppemarked den 6. juni. 201
For anden gang var der beboere, som havde taget initiativ til loppemarked. Der var endog annonceret
i dagspressen, så der var alenlange køer udenfor på Pile Allé til åbningen. Alt i alt gik Loppemarkedet
fint.
Gårdfesten i august 2010.
Gårdfesten gik også i 2010 rigtig godt. Der var et ekstraordinært stort fremmøde, vejret var med
os, grisen velstegt.
Tak, til alle de som stegte vildsvin og lavede tilbehør, arrangerede en god skattejagt for børnene,
opsatte og nedtog læsejl og til de få, som ryddede op efter festen.
Borde og bænke
Vi har i forbindelse med gårdfesten repareret de gamle borde og bænke, som ellers så helt udtjente
ud. Derudover har vi anskaffet et antal nye borde, som bliver sat op, når gårdsæsonen begynder
igen.
Dermed skulle der være borde og bænke til alle.
Fastelavn 2011
I år blev fastelavnsfesten højst utraditionelt afviklet i højt solskin og forholdsvist lunt vejr.
2

Belært af tidligere erfaringer havde vi en paptønde til de små, og en almindelig til de store.
For de store blev Alberte kattekonge, og Samuel kattedronning
For de små blev Anna kattekonge og Julius kattedronning.
Efter tøndeslagningen havde Dyre, Samantha og Rikke arrangeret et traktement i håndværkerrummet.
Vi takker for indsatsen.
Loft og kælderrum
En tak først og fremmest til Kasper, Torben T og Tobias for nu næsten at have afsluttet kælder
og loftsprojektet. De har sørget for at snart alle har adgang til et kælder og / eller loftsrum.
Trappesten i C og D
Trappestenene foran C og D var ved at gå i opløsning. De er blevet repareret og skulle nu være
fremtidssikrede således at de ikke går i stykker. De har da også klaret den hårde vinterfrost uden
skader.
Havens vedligeholdelse
En stor tak til Ingrid, som kyndigt har passet forhavens bede og kummer.
Hoveddør i B
Hoveddøren i B blev olieret af Sofie og Mette, så den igen kunne se præsentabel ud.
Beboermøde
I anledning af at vi i 2011 skulle i gang med et stort renoveringsprojekt, og altanprojektet var
gået ind i sin afsluttende fase, holdt vi, den 16. november 2010 et beboermøde hvor vi orienterede
om de forestående arbejder, og afstemningstemaerne på den kommende ekstraordinære generalforsamling.
Allerede her begyndte bølgerne at gå højt.´
oo000ooo
Den ekstraordinære generalforsamling i december.
Det er næppe undgået nogens opmærksomhed, at foreningen afholdt en ekstraordinær generalforsamling
den 13. december.
Foreningen skulle tage stilling til hhv. et facaderenoveringsprojekt, og et altanprojekt.
Stort set hele foreningen var repræsenteret på forsamlingen, hvilket vist aldrig er sket før i foreningens
historie.
Udover bestyrelsens forslag var der var stillet en række forslag, som alle havde tilknytning til de
to projekter, som var til afstemning.
3

Generalforsamlingen var indkaldt dels for at få sat gang i den påtrængende renovering af facaderne
dels udløberen af generalforsamlingens beslutning fra 2009, om at fremkomme med et
fællesfinansieret altanprojekt.
Altanforslaget var altså ikke på nogen måde en principbeslutning om finansieringsform. Den
principbeslutning havde generalforsamlingen taget i 2009. Der var tale om en helt konkret beslutning
om et helt konkret projekt.
Tonen på generalforsamlingen var hård, og til tider uforsonlig. Der blev fremsat en del påstande
om uhæderlig opførsel og ditto skumle motiver. Der blev ligeledes anført, at man rent foreningsretligt
ikke kunne vedtage et forslag, som indebar en fornyelse for et mindretal, med almindeligt
flertal.
Dirigenten besluttede suverænt, at forslagene kunne vedtages med almindeligt flertal.
Facaderenoveringen blev vedtaget med stort flertal. Der var kun 9 andelshavere, som var imod.
Altanprojektet blev som bekendt forkastet, idet der var stemmelighed. 19 for og 19 imod. D.v.s.
at foreningen var delt lige over.
Efter generalforsamlingen.
oo000ooo
Fandt jeg det, som formand, derfor – fuldstændigt utraditionelt – nødvendigt at rundsende en
efterfølgende opfølgning på generalforsamlingen.
Hovedformålet var at forsøge at lukke diskussionen, berolige de nye andelshavere, og komme
videre.
Samtidig gav jeg udtryk for, at det var problematisk at et bestyrelsesmedlem fremstod som talsmand
for et sagsanlæg mod foreningen, uden på forhånd at have orienteret sine bestyrelseskolleger
om den rolle.
Henvendelsen fik ikke helt det ønskede resultat. I hvert fald fandt repræsentanter for 9 andele det
opportunt at besvare opfølgningen i et brev, som blev omdelt til alle beboere.
Afklaring hos advokat.
oo000ooo
Som en anden udløber af generalforsamlingen, men på baggrund af den samme problematik.
fandt flertallet af bestyrelsen det bydende nødvendigt at få afklaret, om der er nogle foreningsretlige
forhold, som kunne forhindre os i at vedtage et projekt som altanprojektet, i hvert fald med
simpelt flertal.
På generalforsamlingen var der som nævnt rejst tvivl om en sådan afstemnings gyldighed. Der
blev henvist til en række advokatudtalelser, og det blev understreget at en beboers retshjælpsforsikring
var villig til at støtte en retssag, hvilket angiveligt var ensbetydende med, at man anså
udfaldet som rimeligt sikkert.
Der blev fra talsmandens side henvist til, at de foreningsretlige grundprincipper, herunder især
ligebehandlingsprincippet medførte at bestyrelsens forslag ikke ville kunne vedtages med almin-
4

deligt flertal. Talsmanden gav udtryk for at en vedtagelse måske endda ville kræve enstemmighed.
Endeligt blev det overfor generalforsamlingen fastslået, at hvis man vedtog forslaget var det ikke
et spørgsmål om der ville komme en retssag, men alene om hvornår.
Det blev også fremført hvad de økonomiske konsekvenser ville være for de andelshavere, som
ikke var med til at anlægge sagen.
Bestyrelsen formulerede derfor et brev til højesteretssagfører Henrik Qwist, som beskrev foreningens
faktiske forhold, problemstillingen eller uenigheden og parternes argumenter.
Qwist er bl.a. specialist inden for både andelsboligret og foreningsret.
Bestyrelsen blev efter lange forhandlinger enige om brevets indhold og ordlyd
Bestyrelsens brev og advokatens svar er for nyligt blevet omdelt til almindelig orientering, så I
har vel selv læst korrespondancen og draget jeres egne konklusioner. Jeg skal derfor kun kort
opsummere svaret.
Henrik Qwist slår fast, at
1. Generalforsamlingen er foreningens højeste myndighed.
Det betyder så, at når en generalforsamling på demokratisk vis har besluttet noget, skal
det udføres.
2. Vedtægterne er fuldt lovlige, og de afstemningsregler, som er fastsat i vedtægterne er
gældende.
D.v.s. at der ikke er tvivl om at bestyrelsens altanforslag efter vedtægterne kunne vedtages
med almindeligt flertal.
3. Der udover vedtægterne gælder almindelige foreningsretlige regler, som ikke er lovregler,
men som gælder for alle foreninger. De skal ikke inkorporeres i vedtægterne, idet de
langt hen ad vejen blot er udtryk for sund fornuft.
Henrik Qwist er ikke i tvivl om, at ingen af de almindeligt gældende foreningsretlige
grundsætninger kunne medføre, at bestyrelsens forslag ikke kunne vedtages med almindeligt
flertal.
4. Endelig er han temmelig sikker i sin vurdering af, at en evt. beslutning om altaner – med
almindeligt flertal, ikke ville kunne omgøres ved et civilretligt søgsmål.
Afslutningsvist påpeger han, at altanprojektet er et arkitektonisk velgennemarbejdet projekt, en
helhedsvurdering, som må ses som en uvildig persons cadeau til altanudvalget (Tobias, Henrik
og Torben T)
5

Alt taget i betragtning, må vi konkludere, at der kan være mange fuldt acceptable og forståelige
grunde til ikke at ville stemme for altanprojektet. Det være sig økonomiske overvejelser eller
andet, men det er nu slået fast, af to advokater, med speciale inden for andelsbolig- og foreningsret
at der ikke er noget juridisk grundlag for at hævde, at en vedtagelse med almindeligt flertal,
efter vedtægternes regler, ville være ugyldig, og at en retssag næppe vil komme til et andet resultat.
Efter afstemningen på den ekstraordinære generalforsamling, hvor altanforslaget faldt, er det
altså nu op til den enkelte at afgøre om man selv vil finansiere en altan.
Franske altaner
oo000ooo
Der har siden altanprojektets start løbende kunne konstateres stor, næsten enstemmig velvilje
overfor at havehuset fik altaner. Foreningen har bare afslået at finansiere dem.
Det blev på et bestyrelsesmøde i januar foreslået, at foreningen kunne etablere franske altaner.
Formålet ville være at lave en standardløsning således at vi kunne lave udgangshuller i forbindelse
med facaderenoveringen. Så kunne de der ønskede altaner, enten nu eller senere få lov at
opsætte dem, uden at det ville medføre større belastninger for de nyrenoverede facader.
Denne ide blev modtaget meget positivt af en samlet bestyrelse. Også af de, der var imod det
oprindelige altanprojekt.
Forslagsstillerne ønskede på ingen måde at dette forslag skulle have karakter af at man ville luske
et nyt projekt ind af bagvejen, hvorfor det var meget afgørende, at det var en samlet og enig
bestyrelse, som stod bag. Det blev derudover kraftigt understreget, at ingen i det nuværende renoveringsudvalg
ønskede at arbejde videre med ideen, hvis ikke der var bred opbakning til projektet
i foreningen.
Alle bestyrelsens medlemmer gav tilsagn om hver især at vejre stemningen hos de nærmeste
beboere.
Da det initiativ ikke rigtigt lykkedes, blev en enig bestyrelse enige om at foretage en spørgeskemaundersøgelse.
For at få en afklaring.
Undersøgelsen, (som i parentes bemærket blev foretaget før advokatens svar forelå), blev besvaret
af 33 andele, og viste at foreningen fortsat er delt lige over i spørgsmålet. Derfor har altan /
byggeudvalget besluttet fra bestyrelsens side, at skrinlægge alle initiativer om altaner.
ooo000ooo
6

Facader
Året der kommer.
Da vi for ca. 8 år siden fik renoveret facaden mod gaden samt lagt nye tage var den oprindelige
plan at alle facaderne skulle renoveres. Det var fordi man vurderede at facaderne var så nedslidte,
at det ville være uforsvarligt at vente meget længere med en totalrenovering.
Facaderne er ikke blevet nævneværdigt vedligeholdt i hele ejendommens levetid.
Imidlertid viste det sig at den endelige pris var en for stor mundfuld for foreningens økonomi,
hvilket var årsagen til, at det kun blev til en gadefacade og et par tage.
Vi har hele tiden vidst, at facaderne var under hastig nedbrydning
Men nu går den ikke længere. Vi har haft fugt- og vandindtrængen gennem væggene. Frostskaderne
bliver værre år for år. At vente yderligere vil være at spille hasard med sikkerheden og
økonomien.
Derfor skal vi nu have oppudset facaderne og udbedret sætningsrevnerne. Yderligere bliver endegavlene
i havehuset isolerede. Det vil spare ca. 11.000,- i varmeregnskabet pr. år. Det er beregnet
med udgangspunkt i den lovpligtige energimærkerapport vi har fået lavet.
Vi får i øvrigt et tilskud fra kommunen på 25 % til isoleringsdelen.
Udover murerarbejderne er der indregnet maling af vinduer
Allerede i april 2010 fik vi tilknyttet en rådgiver – Steen Wangel – fra tegnestuen HUS , som gik
i gang med at vurdere renoveringens omfang, og i august havde vi et overblik over omfanget. Nu
kunne vi gå i gang med at indhente tilbud, og søge kommunen om tilskud til de energibesparende
dele af projektet.
Resten er kendt. Vi vedtog facaderenoveringen på den ekstraordinære generalforsamling, og skal
i dag vedtage finansieringen og dens konsekvenser.
Trappeopgange i 19 C og D
I forbindelse med facaderenoveringen vedtog vi også en renovering af trappeopgangene i C og
D.
Enhver kan ved selvsyn konstatere at opgangene C og D er frygteligt nedslidte. De er jo ikke
blevet vedligeholdt siden de blev malet, og det er nu ca.10 år siden. Opgangene er alene p.g.a.
deres størrelse udsat for en større belastning en opgang A og B, som jo fortsat ser fine ud.
Der bliver der lagt nyt linoleum, og malet vægge og døre.
Derudover vil der blive opsat forsatsvinduer i alle opgangene. Også køkkentrapper. Det vil –
igen med udgangspunkt i energirapporten medføre en samlet besparelse på varmeudgifterne på
små 20.000 kr.
Jeg vil derfor opfordre beboerne i C og D om at passe på de nyrenoverede opgange. Og ikke at
klistre hoveddørene til med allehånde klistermærker o.s.v. Det er forbudt.
7

Derudover vil vi opfordre kommende bestyrelser til også løbende at sørge for at vedligeholde
trapperne, så vi ikke skal ud i en ny totalrenovering igen om 10 år.
Rør.
Vi havde i året der gik også forbindelse med firmaet Eduard Troelsgård, som havde udarbejdet
en rørrapport for os.
Vi har i årets løb arbejdet på en handlingsplan vedr. udskiftning af vandrør og faldstammer.
Vi har, som jeg sagde i bestyrelsens beretning allerede sidste år, besluttet at udskiftningen skal
ske etapevist således at vi afholder udgifterne over den daglige vedligeholdelsesdrift. Det bliver
den kommende bestyrelses opgave, at prioritere udskiftningen.
Haven.
Kastanjetræet er fortsat mølædt. Bestyrelsen overvejer fortsat om vi skal fælde det, og plante et
nyt. Vi følger de løbende opdaterede anbefalinger for bytræer, som er angrebet af kastanjemøl.
Julelys.
Som nogen måske har bemærket har der heller ikke i år været julebelysning i gården.
Vi har ikke noget gårdudvalg, så beboerne blev opfordret til at melde sig til at hhv. indkøbe og
opsætte passende julebelysning. Ingen meldte sig.
Efeu
Vi har tidligere på året fået en henvendelse fra naboejendommen om at efeuen ved skraldecontainerne
er ved at løfte taget af huset. Vi har derfor taget skridt til en omfattende beskæring af
efeuen, og tanken er at vi derefter selv kan holde den i ave.
Der vil sandsynligvis blive behov for lettere reetableringsarbejder efter at murere, tømrere og
malere har forladt bygningen, så det ville nok være en god idet at forsøge at få genetableret et
udvalg. Mere om det om lidt.
Affaldssortering
Som jeg plejer at nævne, har vi affaldscontainere til næsten al slags affald.
De er temmelig godt afmærkede. Det er faktisk meningen, at man skal benytte containerne til det
der står på dem. D.v.s. at der f.eks. skal pap i papcontaineren, Så skal der ikke dåser eller andet i.
De skal i dåsecontaineren.
Flaskecontaineren er et kapitel for sig. Det er en fantastisk god ting, at vi har sådan en container,
men den bliver af og til fuld.
Når det sker skal man ikke stille flasker og glas ved siden af den, og tro at der kommer en lille
flaskenisse og rydder op efter en. Der er glimrende flaskecontainere ned ved Netto. Brug dem,
når vores egen er fuld.
8

Som et lille, men ikke ubetydeligt kuriosum vil jeg nævne, at vi får dummebøder på op til kr.
2.000,- pr gang, hvis affaldet ikke er korrekt sorteret. Det kan hurtigt løbe op, og det er da ærgerlige
penge at komme af med.
Nedtagning af en del af cykelskurtaget.
I december faldt der en ordentlig dyne sne ned og ødelagde en del af taget på cykelskuret.
Heldigvis skete det om natten, så der skete kun materiel skade.
I februar tog Tobias, Henrik og Torben T initiativ til at fjerne ruinen, så vi igen kunne anvende
pladsen til det oprindelige formål, nemlig cykelparkering. Der var mange der mødte op og hjalp
til. Tak for det.
Nu afventer vi bare at bygge halvtaget op igen.
Husdyr og lukkede døre
Vi har i år haft en del problemer med katte, som opholder sig på vore opgange.
Det kan der være flere årsager til, bl.a. at velmenende beboere lukker dem ind, fordi de løber
med folk ind, eller fordi dørene står åbne. Problemet er bare, at dyrene ikke selv kan åbne dørene
og komme ud igen, og det får af og til både synlige og duftlige konsekvenser, som ikke er så
rare.
Vi skal derfor henstille til, at man ikke lukker katte ind på trappeopgange, prøver at undgå, at de
smutter med ind og i det hele taget holder yderdørene lukkede.
Vaskeri
Nu vi taler om husdyr, så er vaskemaskinerne fortsat plaget af dyrehår. Der har været talrige opfordringer
til dyreejerne om at foretage en ekstra skylning, efter vask. Men som med så meget
andet har disse opfordringer ikke sat sig varige spor i foreningen.
Nye vaskemaskiner
Som jeg fortalte på sidste ordinære generalforsamling, har vore vaskemaskiner vasket uafbrudt i
godt 10 år. Det var på tide med en udskiftning. Det er nu sket. Vi får et fint system med elektronisk
bestillingssystem. Det betyder bl.a. at det nu ikke bliver muligt, at vaske ind over andres
tider, og at man betaler for sit forbrug.
Venteliste
Ventelisten er nu på 170 personer.
Husk: Foreningens børn kan fortsat på ethvert tidspunkt blive optaget på listen.
Trappevask
Trappevasken varetages fortsat af Andrea, Kamma, Ida under behørigt tilsyn af Anne.
9

Vi synes fortsat at det er en glimrende ordning selv at forestå trappevasken, med vore egne beboere.
Vicevært
Jan er heldigvis kommet sig over sidste års sygeperiode, og varetager igen viceværtfunktionerne
fuldt ud.
Hvad de går ud på, kan enhver forvisse sig om, ved at slå op på foreningens hjemmeside, hvor
han opgaver er beskrevet.
Snerydning
I denne vinter er der faldet en del sne, så Jan har derfor haft en del at se til omkring snerydning.
Specialudvalg.
Bestyrelsen kunne tænke sig, at der blev nedsat en række udvalg, som hver især fik til opgave, at
være ansvarlig for forhold i foreningen.
Det kunne f.eks. være et haveudvalg, eller et vedligeholdelsesudvalg, som skal være opmærksom
på forskellige ting, som trænger til at blive vedligeholdt. De får hver især et budget at arbejde
med. Så kunne man måske hurtigt have ordnet det kvaste cykelskurtag.
Fordelen vil være, at man ikke behøver at vende al ting i bestyrelsen, men blot kan gå i gang,
uden forsinkende sagsbehandling. Bestyrelsen forestiller sig, at et bestyrelsesmedlem er repræsenteret
i hvert underudvalg.
I al almindelighed.
Vi bor i et fællesskab, og i sagens natur ret tæt. Vi har forskellige vaner og gøremål. I det store
og hele forløber det hele jo ganske gnidningsløst, men vi skal alligevel opfordre til at man respekterer
visse normer og omgangsformer, såsom at:
• Gøre opmærksom på hvis man afholder større (festlige) arrangementer. Her kan man passende
bl.a. udover opslag, bruge foreningens hjemmeside.
Vær ligeledes opmærksom på, at man ikke ved et opslag, har fået grønt lys til at buldre løs hele
natten. Husordnen skal overholdes.
• Man ikke støjer eller bygger om, om aftenen, natten, eller tidligt om morgenen, - i hvert fald
ikke i weekender.
• Man i det hele taget tager hensyn til at der bor nogen over, under og ved siden af én selv. Husk
på, at vi bor i en gammel ejendom, hvor der er meget lydt mellem etagerne og væggene.
Vi har en husorden, som man kan læse på vores hjemmeside.
Det er os selv, som har vedtaget disse ordensregler, Derfor må man også
kunne forvente, at man i alt væsentligt overholder den.
Endelig:
Gårdfest afholdes som sædvanligt den 3. lørdag i august. D.v.s. 20. august.
Jeg håber ikke at jeg har glemt noget, for nu afslutter jeg bestyrelsens beretning.
10