Fondsfinansiering af landbrug
Fondsfinansiering af landbrug
Fondsfinansiering af landbrug
You also want an ePaper? Increase the reach of your titles
YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.
Hans Christian Jørgensen<br />
Torben Andersen<br />
Bent Kristensen<br />
Introduktion <strong>af</strong> BPT Landbrugsfonde<br />
BPT Land<br />
BPT Farm Properties<br />
8. oktober 2012<br />
www.agrofond.dk<br />
www.bptam.com & www.htcagro.dk
Agenda<br />
1. Hvorfor <strong>landbrug</strong>sinvesteringer og<br />
hvorfor nu?<br />
1. Prisudviklingen – Landbrugsejendomme<br />
2. Husleje – forpagtnings<strong>af</strong>gift<br />
3. BPT Farm Management<br />
2
Landbrugsinvesteringer – det globale perspektiv<br />
Befolkningen stiger,<br />
<strong>landbrug</strong>sarealet per<br />
indbygger falder<br />
Kilde: Laguna Bay Pastoral Company<br />
• 7 mia. mennesker globalt idag og 8.3 mia i 2030 (op 18,6%)<br />
• Madvare forbrug er stigende<br />
• Gennemsnitligt 2.780 kcal dagligt; 3.420 kcal i udviklede lande, 2.630<br />
kcal i udviklingslande<br />
• Estimat 2030: 3,050 kcal dagligt (op 9,7%) og sammenholdt med<br />
befolkningsudviklingen (+18,6%) svarer dette til ca 30% større<br />
behov<br />
• Øget levestandard medfører større forbrug <strong>af</strong> animalske produkter<br />
(kylling, svin, kvæg mm)<br />
• En kylling kræver 2 til 3 kg kilo foder (kornprodukt)<br />
• Et kilo svinekød kræver ca. 4 kg foder (kornprodukt)<br />
• Et kilo bøf kræver ca 7 kg foder (korn+grovfoder)<br />
• Jord er et knapt gode, hvor produktionen bl.a. er <strong>af</strong>hængig <strong>af</strong> vejr,<br />
vand, infrastruktur og politiske forhold<br />
• Få nye teknologier (GMO f.eks.)<br />
• Kina med 20% <strong>af</strong> jordens befolkning vil mangle vand og<br />
sandsynligvis <strong>landbrug</strong>sareal i fremtiden 3
Fakta om dansk <strong>landbrug</strong><br />
• Landbrug er grundlæggende en rentabel og inflationssikret aktivitet, hvis der<br />
er en konservativ finansiering og jordprisen er balanceret i forhold til<br />
<strong>af</strong>kastevne<br />
• Balanceret jordprisniveau ved at være nået<br />
• Stabilt udbytte <strong>af</strong> hele <strong>landbrug</strong>sproduktionen over årene<br />
• Der er stor og stabil global efterspørgsel efter danske <strong>landbrug</strong>sprodukter,<br />
hvor Danmark er verdenskendt for at levere produkter <strong>af</strong> høj kvalitet og stor<br />
effektivitet<br />
• Dansk <strong>landbrug</strong>sforskning og udvikling er i verdensklasse<br />
• Dansk fødevareproduktion har flere lokomotiver i verdensklasse – Arla,<br />
Danish Crown, Tican, Rose Poultry, Danpo, DLG, DLF m.fl.<br />
• Den seneste revision i <strong>landbrug</strong>sloven har gjort det muligt for<br />
investeringsfonde mv. at investere i <strong>landbrug</strong> i Danmark.<br />
4
Danske Landbrugspriser (ejendomme)<br />
Kr<strong>af</strong>tig stigende frem til<br />
2008.<br />
Ned ca. 30 - 50% siden<br />
Vanskeligt at få banklån<br />
både nu og i de<br />
kommende år<br />
Store krav til<br />
egenkapital<br />
Pris per ha.<br />
300000<br />
250000<br />
200000<br />
150000<br />
100000<br />
50000<br />
0<br />
Ejendomspriser<br />
Korrigeret ejendomspriser Ejendomspriser<br />
1992K1<br />
1992K3<br />
1993K1<br />
1993K3<br />
1994K1<br />
1994K3<br />
1995K1<br />
1995K3<br />
1996K1<br />
1996K3<br />
1997K1<br />
1997K3<br />
1998K1<br />
1998K3<br />
1999K1<br />
1999K3<br />
2000K1<br />
2000K3<br />
2001K1<br />
2001K3<br />
2002K1<br />
2002K3<br />
2003K1<br />
2003K3<br />
2004K1<br />
2004K3<br />
2005K1<br />
2005K3<br />
2006K1<br />
2006K3<br />
2007K1<br />
2007K3<br />
2008K1<br />
2008K3<br />
2009K1<br />
2009K3<br />
2010K1<br />
2010K3<br />
2011K1<br />
2011K3<br />
2012K1<br />
2012K3<br />
Kilde: Statistikbanken<br />
Priser på <strong>landbrug</strong>sejendomme inkluderer bygninger, stalde mm – est. ca 40.000 kr per hektar<br />
120.000kr<br />
80.000kr<br />
5
Landbrugsfonde<br />
NYT:<br />
<strong>Fondsfinansiering</strong><br />
i dansk <strong>landbrug</strong>.<br />
• Formålet med fondene:<br />
• køb, finansiering og bortforpagtning <strong>af</strong> dansk <strong>landbrug</strong>sjord (fond I)<br />
• finansiering <strong>af</strong> stalde og andre driftsbygninger, som udlejes til<br />
danske landmænd – eksisterende og nybyggeri (fond II)<br />
• Fondene skal via deres aktiviteter sikre landmændene en<br />
optimal kombination <strong>af</strong> finansiering, rådgivning og medvirken<br />
ved strukturel tilpasning og eventuel rekonstruktion<br />
• Driftsbygninger og drift <strong>af</strong> jorden opfylder alle krav til velfærd og<br />
miljø<br />
• Landmanden har den driftsmæssige risiko og ansvar<br />
• <strong>Fondsfinansiering</strong> er specielt interessant for:<br />
• unge landmænd (med lille egenkapital)<br />
• velkonsoliderede samt ved generationsskifte<br />
• nødlidende landmænd – per definition bedrifter er<br />
rentable<br />
• Fondene samarbejder med slagterier/mejerier mv. om at sikre<br />
drift <strong>af</strong> staldene - <strong>af</strong>tale om sikring <strong>af</strong> husleje i tilfælde <strong>af</strong><br />
landmandens forfald (efterbetaling, indestående på<br />
andelshaverkonti mv.) ud over 1 års garantiindskud fra<br />
landmanden.<br />
6
Landmænd til fondsinvesteringer<br />
De 3 grupper<br />
1) Unge landmænd med lille egenkapital<br />
• Landmanden vil få den største andel <strong>af</strong> profitsharing, efter betaling <strong>af</strong><br />
husleje. Der vil være en mulighed for at få et godt <strong>af</strong>kast, såfremt<br />
landmanden formår at øge produktiviteten <strong>af</strong> bedriften samt gennem<br />
prisstigninger<br />
• Landmanden vil få mulighed for at tilbagekøbe aktiverne efter nogle<br />
nærmere fastsatte regler<br />
• Landmanden vil få mulighed for at investere i en udvidelse <strong>af</strong> produktionen<br />
2) Velkonsoliderede landmænd samt generationsskifte<br />
• reducerer kapitalbindingen<br />
• Kan få finansiering til nyinvesteringer<br />
• Vanskeligt eller umuligt pt. at opnå finansiering<br />
• Fondens ledelse er pga. markedskendskab og erfaring indenfor <strong>landbrug</strong><br />
lydhør overfor investeringer<br />
• Kan købe aktiverne tilbage<br />
3) Nødlidende landmænd<br />
• Mulighed for at starte forfra via aportindskud – kræver dog accept fra banken<br />
og nedskrivninger – principielt er der ingen nødlidende landmænd i fonden<br />
7
Fondsstruktur<br />
Fondssstruktur<br />
Fondsledelse og drift<br />
Landmanden selv<br />
ansvarlig for drift<br />
Fondene investerer kun<br />
i fast ejendom – hhv.<br />
jord og bygninger<br />
• BPT Farm Management AM har<br />
ansvar for daglig drift <strong>af</strong> fonden,<br />
herunder tilsyn med lejerne,<br />
udvikling <strong>af</strong> nye projekter,<br />
forhandlinger med banker og<br />
kreditinstitutioner mv.<br />
• Landmanden driver jord og/eller<br />
bygninger i eget driftsselskab.<br />
BPT AM har indsigt i driften via<br />
<strong>af</strong>tale samt bestyrelsesmedlem<br />
• Lejen for jord og bygninger<br />
fastsættes som en<br />
minimumsbetaling plus<br />
overskudsdeling<br />
Fond 1<br />
Forpagtnings<strong>af</strong>gift<br />
Profit sharing<br />
BPT Farm Management<br />
• Asset management<br />
• Driftsmanagement<br />
• Udvikling, projekter mv.<br />
Landbrugsjord<br />
Betaling <strong>af</strong><br />
forpagtnings<strong>af</strong>gift<br />
til fond 1<br />
1<br />
2<br />
Landmandens<br />
driftsselskab<br />
Fond 2<br />
Husleje<br />
Profitsharing<br />
Landbrugs-<br />
bygninger<br />
Betaling <strong>af</strong> leje<br />
til fond 2<br />
8
Land<br />
Generationsskifte<br />
Tilbagekøbsret<br />
Jordleje<br />
Konkurrencedygtig<br />
finansiering<br />
Overskudsdeling –<br />
investor deler risiko for<br />
driftsresultat<br />
25% <strong>af</strong> landmændene er over 65 år og ejer ca 21% <strong>af</strong> <strong>landbrug</strong>sjorden<br />
Farm fonden køber og bortforpagter jorden på en lang kontrakt.<br />
Farm fonden ejer jorden og får værdien <strong>af</strong> eventuelle jordprisændringer<br />
Landmanden kan købe jorden tilbage efter 10 år til <strong>af</strong>talt pris, f.eks. reguleret med samme<br />
procentsats som jordprisændringerne i regionen.<br />
Jordlejen består <strong>af</strong> en grundleje samt en overskudsdeling.<br />
Grundhuslejen er markeds<strong>af</strong>hængig, men udgør pt. 5.25 %<br />
Sammenlignet med et 100% finansieret brug med 60% i et 30 årigt realkreditlån til 4,5% inklusiv bidrag samt et<br />
banklån på resterende 40 % over 15 år til 7,5% - meget urealistisk.<br />
Rente svarer til 5,7%, ydelse til 8,22% og <strong>af</strong>drag 2,52%<br />
Grundhuslejen er konkurrencedygtig med dette<br />
Overskudsdelingen beregnes <strong>af</strong> nettodækningsbidraget efter variable omkostninger,<br />
kapacitetsomkostninger samt basis<strong>af</strong>lønning til landmanden. Alt måles på gruppen <strong>af</strong> de 25%<br />
bedste indenfor området. Investor gruppens andel vil være på 30% <strong>af</strong> nettodækningsbidraget.<br />
(i årene fra 2005 til 2010 ville der have været en lille overskudsdeling i 2007)<br />
9
Bygninger<br />
For lave investeringer<br />
Fonden finansierer<br />
100% <strong>af</strong> byggeriet<br />
Basishusleje<br />
konkurrencedygtig<br />
Overskudsdeling –<br />
investorer andel <strong>af</strong><br />
overskud<br />
Investeringer i dansk <strong>landbrug</strong> har været under det nødvendige niveau i 3 år<br />
BPT Farm Fonden køber og bygger stalde<br />
Staldene bortforpagtes<br />
Landmanden kan købe staldene tilbage efter 10 år til en <strong>af</strong>talt nedskrevet værdi<br />
Huslejen består <strong>af</strong> en grundhusleje samt en overskudsdeling<br />
Grundhuslejen består <strong>af</strong> <strong>af</strong>skrivninger og forrentning <strong>af</strong> kapitalen, i alt pt 11.9 %<br />
(<strong>af</strong>skrivning ca. 5.3% renter mv. 6.6%)<br />
Sammenligning med traditionel finansiering, eksempel: 25 årigt realkreditlån<br />
(=<strong>af</strong>skrivningsperioden) for 50% <strong>af</strong> byggeprisen og resten finansieret ved banklån over 15 år til 8%.<br />
Rente og <strong>af</strong>drag vil her udgøre 6,25% og 2,82%.<br />
Overskudsdelingen beregnes <strong>af</strong> nettodækningsbidraget efter variable omkostninger,<br />
kapacitetsomkostninger samt <strong>af</strong>lønning til landmanden. Alt måles på gruppen <strong>af</strong> de<br />
25% bedste indenfor området. Investor gruppens andel vil være på 30% <strong>af</strong><br />
nettodækningsbidraget herudover.<br />
(I årene fra 2005 til 2010 ville der have været en overskudsdeling hvert år for svineproducentere)<br />
10
Tilbagekøbsordninger<br />
• Alle lejekontrakter kan indeholde<br />
tilbagekøbsrettigheder, der træder i kr<strong>af</strong>t i år 10<br />
• For aktiverne i BPT Land vil tilbagekøbsretten<br />
være til markedsværdi eller til en på forhånd<br />
<strong>af</strong>talt pris plus ændringer i jordpriser<br />
• For aktiverne i BPT Farm Properties vil<br />
tilbagekøbsretten være til en anslået nedskrevet<br />
værdi<br />
11
Bygninger<br />
Grundlag for tilbagekøb <strong>af</strong> stal.de<br />
8.098.375<br />
+<br />
6 mdr husleje<br />
2013 2014 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029<br />
1 2 9 10 11 12 13 14 15 16 17<br />
Bindingsperiode normalt 10 år Exitperiode<br />
Fortsættelse <strong>af</strong> arrangeme<br />
% Landmand køber eller får ny revideret kontrakt reinvest:<br />
0<br />
Rentesats 5,90 sum sum Evt. ny rente rest <strong>af</strong> periode<br />
7,10 evt . ny ydels<br />
hovedstol 20.000.000 18.960.000 9.743.508 8.098.375 6.246.945 4.395.515 2.434.850 947.724 -656.360 -2.355.085 -4.154.035<br />
tilbagebet 1.040.000 1.553.478 1.645.133 11.901.625 1.851.430 1.960.665 15.713.720 1.487.126 1.604.084 1.698.725 1.798.950 1.905.088<br />
<strong>af</strong>skrivning bygning 4,00 70 560.000 560.000 560.000 5.040.000 560.000 560.000 6.160.000 560.000 560.000 560.000 560.000 560.000<br />
<strong>af</strong>skrivning inventar 8,00 30 480.000 480.000 480.000 4.320.000 480.000 480.000 5.280.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000<br />
<strong>af</strong>skrivning i alt 100 1.040.000 1.040.000 1.040.000 9.360.000 1.040.000 1.040.000 11.440.000 1.040.000 1.040.000 1.040.000 1.040.000 1.040.000<br />
<strong>af</strong>skrevet værdi 5,20 20.000.000 18.960.000 11.680.000 10.640.000 9.600.000 8.560.000 8.560.000 7.520.000 -2.880.000 6.480.000 -3.920.000 5.440.000<br />
akk "opsparing" 0 1.936.492 2.541.625 2.541.625 811.430 920.665 4.273.720<br />
renteudgift 786.667 1.180.000 666.522 574.867 8.865.042 368.570 259.335 9.492.947 172.874 55.916 -38.725 -138.950 -245.088<br />
Administration 0,70 140.000 140.000 140.000 140.000 1.400.000 140.000 140.000 1.680.000 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000<br />
Ydelse % (cash flow) 11,80 1. år ny ydelse<br />
Ydelse (fast) 11,00 926.667 2.360.000 2.360.000 2.360.000 22.166.667 2.360.000 2.360.000 26.886.667 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000<br />
12
Pipeline Stalde<br />
Pipeline > Est. 1 mia<br />
Totalt behov for<br />
at vedligeholde<br />
produktionen<br />
est. DKK 3 til 4 mia.<br />
• MTH Højgård, Gråkjær samt andre har en kr<strong>af</strong>tig<br />
pipeline, men landmændene har vanskeligheder med<br />
finansieringen<br />
• Rådgivningscentrene finder nye potentielle<br />
investeringsmuligheder<br />
• Bankerne er normalt <strong>af</strong>visende med ny<br />
byggefinansiering, men vil gerne levere cases<br />
• Bankerne er generelt interesserede i at levere<br />
driftsfinansieringen under visse forudsætninger<br />
13
Other pipeline to be checked<br />
2200 Sows for Piglet production<br />
720 Sows for Piglet production<br />
1300 Sows<br />
2200 Sows for piglet production (approval from the bank?)<br />
1400 Sows for Piglet production (approval from the bank?)<br />
3200 Sows<br />
1100 Sows for piglet production<br />
2000 Sows (breeding sales)<br />
370 Cows (approval from the bank?)<br />
135 Cows plus pigs (approval from the bank?)<br />
Close to DKK 400 million and more coming<br />
14
Total pipeline<br />
Pipeline på jord er på 3.132 hektar.<br />
Overvægt i Midt og Sydjylland<br />
Al jord er i forbindelse med stuehuse og produktionsbygninger<br />
15
Jord<br />
16
Minimums<strong>af</strong>kast beregninger<br />
Resultat opg Kommentar<br />
Husleje 5,2% Inkl omk<br />
Fonds omkostninger (0.2%) Beregnet på indskud, min 1m p.a<br />
Årlig Management fee (0.25%) Beregnet på indskud, min 2.5m p.a.<br />
EBITDA 4,75%<br />
Indtjening før skat 4,75% Minimums<strong>af</strong>kast<br />
Herudover kommer 80% <strong>af</strong> jordværdiændringer samt evt profit sharing.<br />
Fonden er ikke forpligtigt til at sælge under indkøbspris inkl. transaktionsomkostninger<br />
17
Location: Funen<br />
• Top 25% farmer<br />
• good track record<br />
• Depending on approval from<br />
the bank<br />
PROPERTY FACTS<br />
Address Funen<br />
No of hectare 425<br />
Construction 2013<br />
Rent Guarantee 1 years<br />
INVESTMENT FACTS<br />
Acquisition level DKK 45 to 50 million<br />
Ekspansion interested<br />
Expected net yield 5,2%<br />
Tenant(s) Farmer<br />
Deal structure Asset Deal<br />
Sourcing Off Market<br />
18
Location: Give<br />
• Generational change<br />
• good track record<br />
• Presently includes a pig farm<br />
and several farm houses but<br />
the buildings might be divested<br />
PROPERTY FACTS<br />
Address Give<br />
No of hectare 450<br />
Ekspansion n.a.<br />
Rent Guarantee 1 years<br />
INVESTMENT FACTS<br />
Acquisition level DKK 40 million<br />
Ekspansion n.a.<br />
Expected net yield 5,2%<br />
Tenant(s) New<br />
Deal structure Asset Deal<br />
Sourcing Off Market<br />
19
Risici ved dansk <strong>landbrug</strong><br />
Politiske indgreb:<br />
• EU Støtte genforhandles pt.<br />
• Forslag: ubehandlet gylle må ikke spredes fra 2020<br />
• Øget krav til miljø og velfærd fra politikerne<br />
Landmandens betalingsevne:<br />
• Vil blive overvåget nøje<br />
• Afhængig <strong>af</strong> global prisudvikling<br />
• Vind og vejr for planteavl<br />
• Aftaler med landmænd om indeståender/fødevarevirksomhed<br />
• Dækkes via <strong>af</strong>taler og overvågning<br />
Investeringsmuligheder:<br />
• Finansieringsinstitutternes og landmændenes manglende villighed<br />
til at sælge jord<br />
• Byggepriser<br />
• Juridisk og økonomisk adskillelse kan være udfordrende<br />
20
BPT Farm Management AM - kompetencer<br />
Fonds management<br />
Landbrugsspecifik<br />
ekspertise<br />
• Management <strong>af</strong> leje<strong>af</strong>taler, indgåelse <strong>af</strong> nye <strong>af</strong>taler mv. og<br />
dermed også udvælgelse <strong>af</strong> egnede landmænd<br />
• Regnskabsføring/accounting fakturering <strong>af</strong> lejere,<br />
budgetopfølgning, selskabets og fondens regnskaber (IFRS)<br />
• Forsikring og treasury management<br />
• Håndtering <strong>af</strong> debitorer<br />
• Kvartalsvis rapportering til ejerne<br />
• Årsbudgetter, årsregnskaber og årsrapporter<br />
• Afsøgning <strong>af</strong> markedet for nye engagementer/investeringsobjekter<br />
• Optimering <strong>af</strong> jord/bygninger så der opnås en rationalisering mht. beliggenhed,<br />
specialisering, brug <strong>af</strong> arbejdskr<strong>af</strong>t og daglig ledelse.<br />
• Udviklingsprojekter, byggeri, vedligehold, forsikringer mv.<br />
• Faglig support til landmændene, herunder opfølgning på deres drift v.<br />
deltagelse i driftsbestyrelser. En del <strong>af</strong> dette arbejde sker i samarbejde med<br />
<strong>landbrug</strong>ets konsulenttjeneste 21
BPT Farm Management<br />
Navn Stilling Uddannelse Baggrund Født Nationalitet<br />
Bent<br />
Kristensen<br />
Hans Christian<br />
Jørgensen<br />
Torben Andersen<br />
Senior Portfolio<br />
Manager<br />
Direktør<br />
HTC Agro<br />
Direktør<br />
HTC Agro<br />
HD i Finansiering<br />
B.Sc. i<br />
<strong>landbrug</strong>søkonomi<br />
Forsikrings –<br />
aussurandør<br />
M.Sc. Agriculture –<br />
Agronom, Life<br />
Københavns<br />
Universitet<br />
Team Leader, Nordea Investment<br />
Management<br />
International aktie- og obligationschef A.P.<br />
Møller<br />
International salgsdirektør I dansk<br />
staldudstyrsfirma<br />
Projektchef for inter-nationale farmprojekter<br />
Forsikrings assurandør -<strong>landbrug</strong><br />
Befalingsmand i Den Kgl. Livgarde<br />
Direktør Steff Houlberg slagteri<br />
Chefkonsulent <strong>landbrug</strong>srådgivning<br />
Kontorchef Danske Slagterier , Axelborg<br />
1958 Dansk<br />
1970 Dansk<br />
1956 Dansk<br />
22
Samarbejde med <strong>landbrug</strong>et<br />
Politiske opbakning<br />
Samarbejdspartnere/<br />
initiativtagere/<br />
sponsorer<br />
Jurister<br />
Andre<br />
Landbrug & Fødevarer, Axelborg København<br />
Centrovice, Fyn<br />
Gefion, Sjælland<br />
LMO, Midtjylland<br />
Jysk Landbrugsrådgivning<br />
Landbo Nord, Nordjylland<br />
Kromann Reumert<br />
Videncenter For Landbrug<br />
Life (Landbohøjskolen)<br />
BPT Farm Management AM ønsker samarbejde med kvalificerede personer, som<br />
medvirker til at opnå det fælles mål om at skabe gode og sikre forretninger, som er<br />
rentable og som opfylder samtlige krav til godt landmandskab.<br />
23
Kontakter<br />
Hans Christian Jørgensen<br />
Direktør og partner<br />
HTC Agro<br />
Torben Andersen<br />
Direktør og partner<br />
HTC Agro<br />
Mobile: +45 2165 0022<br />
hcj@htcagro.dk<br />
Mobile: +45 40 10 78 77<br />
Fax: +45 33 69 07 35<br />
toa@htcagro.dk<br />
24
Disclaimer<br />
Dette materiale stilles kun til rådighed med information for øje. Inden man investerer i noget BPT Asset Management A/S (BPT) produkt bør man undersøge<br />
juridiske og skattemæssige konsekvenser, valutarestriktioner eller valutakontrolkrav som man kan komme ud for i henhold til landets love. BPT har taget alle<br />
mulige forholdsregler for at sikre, at de oplysninger dette dokument indeholder er pålidelige, men vi giver ingen garanti eller foregiver, at den information,<br />
der er i dette dokument, er nøjagtig eller fuldstændig. Tidligere resultater er ingen rettesnor for fremtidige resultater. Investorer i BPT fonde skal være<br />
opmærksomme på, at sådanne investeringer er risikable og at værdien <strong>af</strong> investeringerne kan variere over tid, og at man som investor måske ikke får det<br />
fulde investerede beløb tilbage. BPT opfordrer alle investorer til at søge professionel rådgivning om ovennævnte emne såvel som om andre relevant emner,<br />
før der investeres i vore produkter.<br />
25
Change language