Fondsfinansiering af landbrug

lro.dk

Fondsfinansiering af landbrug

Hans Christian Jørgensen

Torben Andersen

Bent Kristensen

Introduktion af BPT Landbrugsfonde

BPT Land

BPT Farm Properties

8. oktober 2012

www.agrofond.dk

www.bptam.com & www.htcagro.dk


Agenda

1. Hvorfor landbrugsinvesteringer og

hvorfor nu?

1. Prisudviklingen – Landbrugsejendomme

2. Husleje – forpagtningsafgift

3. BPT Farm Management

2


Landbrugsinvesteringer – det globale perspektiv

Befolkningen stiger,

landbrugsarealet per

indbygger falder

Kilde: Laguna Bay Pastoral Company

• 7 mia. mennesker globalt idag og 8.3 mia i 2030 (op 18,6%)

• Madvare forbrug er stigende

• Gennemsnitligt 2.780 kcal dagligt; 3.420 kcal i udviklede lande, 2.630

kcal i udviklingslande

• Estimat 2030: 3,050 kcal dagligt (op 9,7%) og sammenholdt med

befolkningsudviklingen (+18,6%) svarer dette til ca 30% større

behov

• Øget levestandard medfører større forbrug af animalske produkter

(kylling, svin, kvæg mm)

• En kylling kræver 2 til 3 kg kilo foder (kornprodukt)

• Et kilo svinekød kræver ca. 4 kg foder (kornprodukt)

• Et kilo bøf kræver ca 7 kg foder (korn+grovfoder)

• Jord er et knapt gode, hvor produktionen bl.a. er afhængig af vejr,

vand, infrastruktur og politiske forhold

• Få nye teknologier (GMO f.eks.)

• Kina med 20% af jordens befolkning vil mangle vand og

sandsynligvis landbrugsareal i fremtiden 3


Fakta om dansk landbrug

• Landbrug er grundlæggende en rentabel og inflationssikret aktivitet, hvis der

er en konservativ finansiering og jordprisen er balanceret i forhold til

afkastevne

• Balanceret jordprisniveau ved at være nået

• Stabilt udbytte af hele landbrugsproduktionen over årene

• Der er stor og stabil global efterspørgsel efter danske landbrugsprodukter,

hvor Danmark er verdenskendt for at levere produkter af høj kvalitet og stor

effektivitet

• Dansk landbrugsforskning og udvikling er i verdensklasse

• Dansk fødevareproduktion har flere lokomotiver i verdensklasse – Arla,

Danish Crown, Tican, Rose Poultry, Danpo, DLG, DLF m.fl.

• Den seneste revision i landbrugsloven har gjort det muligt for

investeringsfonde mv. at investere i landbrug i Danmark.

4


Danske Landbrugspriser (ejendomme)

Kraftig stigende frem til

2008.

Ned ca. 30 - 50% siden

Vanskeligt at få banklån

både nu og i de

kommende år

Store krav til

egenkapital

Pris per ha.

300000

250000

200000

150000

100000

50000

0

Ejendomspriser

Korrigeret ejendomspriser Ejendomspriser

1992K1

1992K3

1993K1

1993K3

1994K1

1994K3

1995K1

1995K3

1996K1

1996K3

1997K1

1997K3

1998K1

1998K3

1999K1

1999K3

2000K1

2000K3

2001K1

2001K3

2002K1

2002K3

2003K1

2003K3

2004K1

2004K3

2005K1

2005K3

2006K1

2006K3

2007K1

2007K3

2008K1

2008K3

2009K1

2009K3

2010K1

2010K3

2011K1

2011K3

2012K1

2012K3

Kilde: Statistikbanken

Priser på landbrugsejendomme inkluderer bygninger, stalde mm – est. ca 40.000 kr per hektar

120.000kr

80.000kr

5


Landbrugsfonde

NYT:

Fondsfinansiering

i dansk landbrug.

• Formålet med fondene:

• køb, finansiering og bortforpagtning af dansk landbrugsjord (fond I)

• finansiering af stalde og andre driftsbygninger, som udlejes til

danske landmænd – eksisterende og nybyggeri (fond II)

• Fondene skal via deres aktiviteter sikre landmændene en

optimal kombination af finansiering, rådgivning og medvirken

ved strukturel tilpasning og eventuel rekonstruktion

• Driftsbygninger og drift af jorden opfylder alle krav til velfærd og

miljø

• Landmanden har den driftsmæssige risiko og ansvar

Fondsfinansiering er specielt interessant for:

• unge landmænd (med lille egenkapital)

• velkonsoliderede samt ved generationsskifte

• nødlidende landmænd – per definition bedrifter er

rentable

• Fondene samarbejder med slagterier/mejerier mv. om at sikre

drift af staldene - aftale om sikring af husleje i tilfælde af

landmandens forfald (efterbetaling, indestående på

andelshaverkonti mv.) ud over 1 års garantiindskud fra

landmanden.

6


Landmænd til fondsinvesteringer

De 3 grupper

1) Unge landmænd med lille egenkapital

• Landmanden vil få den største andel af profitsharing, efter betaling af

husleje. Der vil være en mulighed for at få et godt afkast, såfremt

landmanden formår at øge produktiviteten af bedriften samt gennem

prisstigninger

• Landmanden vil få mulighed for at tilbagekøbe aktiverne efter nogle

nærmere fastsatte regler

• Landmanden vil få mulighed for at investere i en udvidelse af produktionen

2) Velkonsoliderede landmænd samt generationsskifte

• reducerer kapitalbindingen

• Kan få finansiering til nyinvesteringer

• Vanskeligt eller umuligt pt. at opnå finansiering

• Fondens ledelse er pga. markedskendskab og erfaring indenfor landbrug

lydhør overfor investeringer

• Kan købe aktiverne tilbage

3) Nødlidende landmænd

• Mulighed for at starte forfra via aportindskud – kræver dog accept fra banken

og nedskrivninger – principielt er der ingen nødlidende landmænd i fonden

7


Fondsstruktur

Fondssstruktur

Fondsledelse og drift

Landmanden selv

ansvarlig for drift

Fondene investerer kun

i fast ejendom – hhv.

jord og bygninger

• BPT Farm Management AM har

ansvar for daglig drift af fonden,

herunder tilsyn med lejerne,

udvikling af nye projekter,

forhandlinger med banker og

kreditinstitutioner mv.

• Landmanden driver jord og/eller

bygninger i eget driftsselskab.

BPT AM har indsigt i driften via

aftale samt bestyrelsesmedlem

• Lejen for jord og bygninger

fastsættes som en

minimumsbetaling plus

overskudsdeling

Fond 1

Forpagtningsafgift

Profit sharing

BPT Farm Management

• Asset management

• Driftsmanagement

• Udvikling, projekter mv.

Landbrugsjord

Betaling af

forpagtningsafgift

til fond 1

1

2

Landmandens

driftsselskab

Fond 2

Husleje

Profitsharing

Landbrugs-

bygninger

Betaling af leje

til fond 2

8


Land

Generationsskifte

Tilbagekøbsret

Jordleje

Konkurrencedygtig

finansiering

Overskudsdeling –

investor deler risiko for

driftsresultat

25% af landmændene er over 65 år og ejer ca 21% af landbrugsjorden

Farm fonden køber og bortforpagter jorden på en lang kontrakt.

Farm fonden ejer jorden og får værdien af eventuelle jordprisændringer

Landmanden kan købe jorden tilbage efter 10 år til aftalt pris, f.eks. reguleret med samme

procentsats som jordprisændringerne i regionen.

Jordlejen består af en grundleje samt en overskudsdeling.

Grundhuslejen er markedsafhængig, men udgør pt. 5.25 %

Sammenlignet med et 100% finansieret brug med 60% i et 30 årigt realkreditlån til 4,5% inklusiv bidrag samt et

banklån på resterende 40 % over 15 år til 7,5% - meget urealistisk.

Rente svarer til 5,7%, ydelse til 8,22% og afdrag 2,52%

Grundhuslejen er konkurrencedygtig med dette

Overskudsdelingen beregnes af nettodækningsbidraget efter variable omkostninger,

kapacitetsomkostninger samt basisaflønning til landmanden. Alt måles på gruppen af de 25%

bedste indenfor området. Investor gruppens andel vil være på 30% af nettodækningsbidraget.

(i årene fra 2005 til 2010 ville der have været en lille overskudsdeling i 2007)

9


Bygninger

For lave investeringer

Fonden finansierer

100% af byggeriet

Basishusleje

konkurrencedygtig

Overskudsdeling –

investorer andel af

overskud

Investeringer i dansk landbrug har været under det nødvendige niveau i 3 år

BPT Farm Fonden køber og bygger stalde

Staldene bortforpagtes

Landmanden kan købe staldene tilbage efter 10 år til en aftalt nedskrevet værdi

Huslejen består af en grundhusleje samt en overskudsdeling

Grundhuslejen består af afskrivninger og forrentning af kapitalen, i alt pt 11.9 %

(afskrivning ca. 5.3% renter mv. 6.6%)

Sammenligning med traditionel finansiering, eksempel: 25 årigt realkreditlån

(=afskrivningsperioden) for 50% af byggeprisen og resten finansieret ved banklån over 15 år til 8%.

Rente og afdrag vil her udgøre 6,25% og 2,82%.

Overskudsdelingen beregnes af nettodækningsbidraget efter variable omkostninger,

kapacitetsomkostninger samt aflønning til landmanden. Alt måles på gruppen af de

25% bedste indenfor området. Investor gruppens andel vil være på 30% af

nettodækningsbidraget herudover.

(I årene fra 2005 til 2010 ville der have været en overskudsdeling hvert år for svineproducentere)

10


Tilbagekøbsordninger

• Alle lejekontrakter kan indeholde

tilbagekøbsrettigheder, der træder i kraft i år 10

• For aktiverne i BPT Land vil tilbagekøbsretten

være til markedsværdi eller til en på forhånd

aftalt pris plus ændringer i jordpriser

• For aktiverne i BPT Farm Properties vil

tilbagekøbsretten være til en anslået nedskrevet

værdi

11


Bygninger

Grundlag for tilbagekøb af stal.de

8.098.375

+

6 mdr husleje

2013 2014 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029

1 2 9 10 11 12 13 14 15 16 17

Bindingsperiode normalt 10 år Exitperiode

Fortsættelse af arrangeme

% Landmand køber eller får ny revideret kontrakt reinvest:

0

Rentesats 5,90 sum sum Evt. ny rente rest af periode

7,10 evt . ny ydels

hovedstol 20.000.000 18.960.000 9.743.508 8.098.375 6.246.945 4.395.515 2.434.850 947.724 -656.360 -2.355.085 -4.154.035

tilbagebet 1.040.000 1.553.478 1.645.133 11.901.625 1.851.430 1.960.665 15.713.720 1.487.126 1.604.084 1.698.725 1.798.950 1.905.088

afskrivning bygning 4,00 70 560.000 560.000 560.000 5.040.000 560.000 560.000 6.160.000 560.000 560.000 560.000 560.000 560.000

afskrivning inventar 8,00 30 480.000 480.000 480.000 4.320.000 480.000 480.000 5.280.000 480.000 480.000 480.000 480.000 480.000

afskrivning i alt 100 1.040.000 1.040.000 1.040.000 9.360.000 1.040.000 1.040.000 11.440.000 1.040.000 1.040.000 1.040.000 1.040.000 1.040.000

afskrevet værdi 5,20 20.000.000 18.960.000 11.680.000 10.640.000 9.600.000 8.560.000 8.560.000 7.520.000 -2.880.000 6.480.000 -3.920.000 5.440.000

akk "opsparing" 0 1.936.492 2.541.625 2.541.625 811.430 920.665 4.273.720

renteudgift 786.667 1.180.000 666.522 574.867 8.865.042 368.570 259.335 9.492.947 172.874 55.916 -38.725 -138.950 -245.088

Administration 0,70 140.000 140.000 140.000 140.000 1.400.000 140.000 140.000 1.680.000 140.000 140.000 140.000 140.000 140.000

Ydelse % (cash flow) 11,80 1. år ny ydelse

Ydelse (fast) 11,00 926.667 2.360.000 2.360.000 2.360.000 22.166.667 2.360.000 2.360.000 26.886.667 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000 1.800.000

12


Pipeline Stalde

Pipeline > Est. 1 mia

Totalt behov for

at vedligeholde

produktionen

est. DKK 3 til 4 mia.

• MTH Højgård, Gråkjær samt andre har en kraftig

pipeline, men landmændene har vanskeligheder med

finansieringen

• Rådgivningscentrene finder nye potentielle

investeringsmuligheder

• Bankerne er normalt afvisende med ny

byggefinansiering, men vil gerne levere cases

• Bankerne er generelt interesserede i at levere

driftsfinansieringen under visse forudsætninger

13


Other pipeline to be checked

2200 Sows for Piglet production

720 Sows for Piglet production

1300 Sows

2200 Sows for piglet production (approval from the bank?)

1400 Sows for Piglet production (approval from the bank?)

3200 Sows

1100 Sows for piglet production

2000 Sows (breeding sales)

370 Cows (approval from the bank?)

135 Cows plus pigs (approval from the bank?)

Close to DKK 400 million and more coming

14


Total pipeline

Pipeline på jord er på 3.132 hektar.

Overvægt i Midt og Sydjylland

Al jord er i forbindelse med stuehuse og produktionsbygninger

15


Jord

16


Minimumsafkast beregninger

Resultat opg Kommentar

Husleje 5,2% Inkl omk

Fonds omkostninger (0.2%) Beregnet på indskud, min 1m p.a

Årlig Management fee (0.25%) Beregnet på indskud, min 2.5m p.a.

EBITDA 4,75%

Indtjening før skat 4,75% Minimumsafkast

Herudover kommer 80% af jordværdiændringer samt evt profit sharing.

Fonden er ikke forpligtigt til at sælge under indkøbspris inkl. transaktionsomkostninger

17


Location: Funen

• Top 25% farmer

• good track record

• Depending on approval from

the bank

PROPERTY FACTS

Address Funen

No of hectare 425

Construction 2013

Rent Guarantee 1 years

INVESTMENT FACTS

Acquisition level DKK 45 to 50 million

Ekspansion interested

Expected net yield 5,2%

Tenant(s) Farmer

Deal structure Asset Deal

Sourcing Off Market

18


Location: Give

• Generational change

• good track record

• Presently includes a pig farm

and several farm houses but

the buildings might be divested

PROPERTY FACTS

Address Give

No of hectare 450

Ekspansion n.a.

Rent Guarantee 1 years

INVESTMENT FACTS

Acquisition level DKK 40 million

Ekspansion n.a.

Expected net yield 5,2%

Tenant(s) New

Deal structure Asset Deal

Sourcing Off Market

19


Risici ved dansk landbrug

Politiske indgreb:

• EU Støtte genforhandles pt.

• Forslag: ubehandlet gylle må ikke spredes fra 2020

• Øget krav til miljø og velfærd fra politikerne

Landmandens betalingsevne:

• Vil blive overvåget nøje

• Afhængig af global prisudvikling

• Vind og vejr for planteavl

• Aftaler med landmænd om indeståender/fødevarevirksomhed

• Dækkes via aftaler og overvågning

Investeringsmuligheder:

• Finansieringsinstitutternes og landmændenes manglende villighed

til at sælge jord

• Byggepriser

• Juridisk og økonomisk adskillelse kan være udfordrende

20


BPT Farm Management AM - kompetencer

Fonds management

Landbrugsspecifik

ekspertise

• Management af lejeaftaler, indgåelse af nye aftaler mv. og

dermed også udvælgelse af egnede landmænd

• Regnskabsføring/accounting fakturering af lejere,

budgetopfølgning, selskabets og fondens regnskaber (IFRS)

• Forsikring og treasury management

• Håndtering af debitorer

• Kvartalsvis rapportering til ejerne

• Årsbudgetter, årsregnskaber og årsrapporter

• Afsøgning af markedet for nye engagementer/investeringsobjekter

• Optimering af jord/bygninger så der opnås en rationalisering mht. beliggenhed,

specialisering, brug af arbejdskraft og daglig ledelse.

• Udviklingsprojekter, byggeri, vedligehold, forsikringer mv.

• Faglig support til landmændene, herunder opfølgning på deres drift v.

deltagelse i driftsbestyrelser. En del af dette arbejde sker i samarbejde med

landbrugets konsulenttjeneste 21


BPT Farm Management

Navn Stilling Uddannelse Baggrund Født Nationalitet

Bent

Kristensen

Hans Christian

Jørgensen

Torben Andersen

Senior Portfolio

Manager

Direktør

HTC Agro

Direktør

HTC Agro

HD i Finansiering

B.Sc. i

landbrugsøkonomi

Forsikrings –

aussurandør

M.Sc. Agriculture –

Agronom, Life

Københavns

Universitet

Team Leader, Nordea Investment

Management

International aktie- og obligationschef A.P.

Møller

International salgsdirektør I dansk

staldudstyrsfirma

Projektchef for inter-nationale farmprojekter

Forsikrings assurandør -landbrug

Befalingsmand i Den Kgl. Livgarde

Direktør Steff Houlberg slagteri

Chefkonsulent landbrugsrådgivning

Kontorchef Danske Slagterier , Axelborg

1958 Dansk

1970 Dansk

1956 Dansk

22


Samarbejde med landbruget

Politiske opbakning

Samarbejdspartnere/

initiativtagere/

sponsorer

Jurister

Andre

Landbrug & Fødevarer, Axelborg København

Centrovice, Fyn

Gefion, Sjælland

LMO, Midtjylland

Jysk Landbrugsrådgivning

Landbo Nord, Nordjylland

Kromann Reumert

Videncenter For Landbrug

Life (Landbohøjskolen)

BPT Farm Management AM ønsker samarbejde med kvalificerede personer, som

medvirker til at opnå det fælles mål om at skabe gode og sikre forretninger, som er

rentable og som opfylder samtlige krav til godt landmandskab.

23


Kontakter

Hans Christian Jørgensen

Direktør og partner

HTC Agro

Torben Andersen

Direktør og partner

HTC Agro

Mobile: +45 2165 0022

hcj@htcagro.dk

Mobile: +45 40 10 78 77

Fax: +45 33 69 07 35

toa@htcagro.dk

24


Disclaimer

Dette materiale stilles kun til rådighed med information for øje. Inden man investerer i noget BPT Asset Management A/S (BPT) produkt bør man undersøge

juridiske og skattemæssige konsekvenser, valutarestriktioner eller valutakontrolkrav som man kan komme ud for i henhold til landets love. BPT har taget alle

mulige forholdsregler for at sikre, at de oplysninger dette dokument indeholder er pålidelige, men vi giver ingen garanti eller foregiver, at den information,

der er i dette dokument, er nøjagtig eller fuldstændig. Tidligere resultater er ingen rettesnor for fremtidige resultater. Investorer i BPT fonde skal være

opmærksomme på, at sådanne investeringer er risikable og at værdien af investeringerne kan variere over tid, og at man som investor måske ikke får det

fulde investerede beløb tilbage. BPT opfordrer alle investorer til at søge professionel rådgivning om ovennævnte emne såvel som om andre relevant emner,

før der investeres i vore produkter.

25

More magazines by this user
Similar magazines