Tinglysning - RASMUSSEN / Data

rasmussendata.dk

Tinglysning - RASMUSSEN / Data

Tinglysning

I Indledning 3

1. Om ejendomsret, tinglysning og fast ejendom 3

2. Tinglysning i fortid og nutid 3

II Ejendomsbegrebet 3

1. Indledning 3

2. Begrebet fast ejendom 3

3. Lovgivningens ejendomsbegreb 3

3.1 »Bestemt fast ejendom« – TL§ 10, stk. 1 3

3.2 »Samlet fast ejendom« – Udstykningsloven §§ 14

og 16 4

3.3 Sammenhæng mellem udstykningsloven og

tinglysningsloven 4

4. Særlige regler om bygninger 4

4.1 Bygningsbegrebet 4

4.2 Identifikationsproblemer 4

4.3 Stiftelse og tinglysning af rettigheder over

bygninger på fremmed grund 4

5. Nogle eksempler 5

6. Særlige former for fast ejendom 5

6.1 Ejerlejligheder 5

6.2 Andre ejendomme 5

7. Oversigt over reglerne om udstykning,

sammenlægning og arealoverførsel 5

7.1 Indledning 5

7.2 Udstykning, TL§ 22 5

7.3 Sammenlægning, TL§ 21 5

7.4 Arealoverførsel, TL§ 23 5

III Sikringsakt og rettighedsbegreb 6

2. Tinglysning som sikringsakt for rettigheder over fast

ejendom – TL§ 1, stk. 1 6

2.1 Nogle grundprincipper 6

3. Hvad forstås ved en »ret over en bestemt fast

ejendom« i TL§ 10, stk. 1 6

3.1 Indledning – generel afgrænsning af

tinglysningslovens rettighedsbegreb 6

3.2 Ret over bestemt fast ejendom som modsætning

til personlige gældskrav 6

4. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden

tinglysning, men som kan tinglyses 6

4.1 Indledning – oversigt over den videre fremstilling6

4.2 Transporter på pantebreve – TL§ 2 6

4.3 Gældsovertagelse på pantebreve ved ejerskifte –

TL§ 39 stk. 3 6

4.4 Rettigheder, der før tinglysningsloven var fritager

for tinglysning 6

4.5 Private vejrettigheder 6

5. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden

tinglysning, og som ikke kan tinglyses 7

5.1 Sædvanlige brugsrettigheder – TL§ 3 og LL § 7 7

5.2 Skatter og afgifter – TL§ 4 7

6. Ubestemte og betingede rettigheder over fast

ejendom 7

6.1 Indledning – ubestemte rettigheder 7

6.2 Nogle eksempler 7

6.3 Legatarers rettigheder 8

6.4 Endelige skøder 8

6.5 Betingede skøder 8

7. Interesser, der ikke traditionelt betegnes som

rettigheder 9

7.1 Rådighedsindskrænkninger 9

7.2 Bemyndigelser til at udøve en ret – tinglysning af

fuldmagt 10

8. Forskellige rettighedstyper 10

8.1 Servitutter og andre begrænsninger 10

8.2 Ekspropriation 10

8.3 Hævd 10

8.4 Stævninger, domme og retsforfølgning 10

IV Grundlaget for tinglysning 12

1. Indledning – kravet om dokument 12

1.1 Flere rettigheder i samme dokument 12

2. Tingbogslegitimation – Legitimationsvirkningen 12

2.1 Almindelige principper 12

2.3 Legitimation ifølge samtykke og fuldmagt 12

2.5 Legitimation for selskaber og sameje 12

2.7 Legitimationsvirkning efter TL§ 29 13

3. Øvrige krav til dokumentet 13

3.1 Indledning 13

3.2 Angivelse af prioritetsstilling 13

3.3 Angivelse af påtaleberettiget ved servitutter 13

3.4 Diverse formkrav til dokumenter 13

V Tinglysningsdommerens prøvelse af

dokumenter 14

1. Indledning 14

2. Kort om de enkelte reaktionsmuligheder 14

2.1 Prøvelse inden indførelse i dagbog og tingbog 14

2.2 Afvisning eller delvis afvisning – TL§ 15, stk. 2 14

2.3 Tinglysning med frist – TL§ 15 stk. 3 14

2.4 Tinglysning med retsanmærkning – TL§ 15, stk. 4

14

3. Tinglysningsdommerens reaktion, når der er

usikkerhed om tinglysningsgrundlaget 15

3.1 Indledning 15

3.2 Prøvelse af udstederens legitimation 15

3.3 Prøvelse af lovligheden og gyldigheden af

dokumentets indhold 15

VI Prioritets- og gyldighedsvirkning 16

1. Indledning 16

2. Prioritetsvirkningen – TL§ 1 16

2.1 Indledning – kort om bestemmelsens

hovedanvendelsesområde 16

2.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen

16

2.3 Ekstinktionsbetingelserne 16

2.4 Hvornår regnes retsvirkningen fra? 16

3. Gyldighedsvirkningen – TL§ 27 17

3.1 Indledning – kort om bestemmelsens

hovedanvendelsesområde – TL§ 27 17

3.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af

bestemmelsen? 17

3.3 Ekstinktionsbetingelserne 17

3.4 Hvilke stærke indsigelser kan ikke ekstingveres jf

TL§ 27 17

3.5 Overdragerens muligheder for at afværge

ekstinktion 17

3.6 Anvendelse af TL§ 27 mellem overdrageren og

erhververen 18

3.7 Sammenhæng mellem gyldighedsvirkning og

erstatning – TL§ 31 18

4. Forholdet mellem TL§ 1 og § 27 18

4.1 Indledning 18


VII Aflysning, udslettelse og forandring af

rettigheder 19

1. Indledning – oversigt over den videre fremstilling 19

2. Almindelige regler om aflysning 19

3. Specielle regler om udslettelse af servitutter og

pantebreve m.v. 19

3.1 Servitutter – TL§ 11, stk. 1 19

3.2 Pantebreve – TL§ 11, stk 2 19

3.3 Aflysning af andre rettigheder 19

4. Udslettelse af rettigheder – TL§ 20, stk. 1 og 2 19

5. Retsvirkningerne af aflysning og udslettelse 19

VIII Rettelse af tingbogen og erstatning for fejl

20

1. Indledning 20

2. Rettelse af tingbogen – TL§ 20 stk. 3 og § 34 20

2.1 Reglerne 20

3. Erstatning i forbindelse med tinglysning 20

3.1 Indledning 20

3.2 Tinglysningslovens regler om erstatning 20

3.3 Almindelige erstatningsregler 20


TINGLYSNING I Indledning

I Indledning

1. Om ejendomsret, tinglysning og fast ejendom

· Formueret er opdelt i ejendomsret og obligationsret. Obligationsretten navnlig behandler

det indbyrdes retsforhold mellem parterne, inter partes. Ejendomsretten behandler

navnlig aftaleparternes forhold til tredjemand og forholdet mellem flere tredjemænd

indbyrdes (tredjemandsproblemer).

· Bogen omhandler kun fast ejendom.

· Ved løsøre er tredjemandsproblemer ofte løst gennem retspraksis uden at løsninger

fremgår af lovgivningen.

· Ved fast ejendom er der også forskellige løsninger, men de er oftest nedfældet i

tinglysningsloven, hvilket har betydet, at reglerne er langt mere ensartede end for løsøre.

2. Tinglysning i fortid og nutid

· En egenskab ved salg af fast ejendom som altid var vigtig var offentligheden. Senere blev

tingbøger indført for at man havde nemmere ved at følge med i hvad som skete.

Underpant blev indrømmet for at kunne sikre realkredit.

· Vi fik tinglysningsloven i 1926. Den bygger på grundlaget af Frederik Vinding Kruses

betænkning.

II Ejendomsbegrebet

1. Indledning

· Tinglysningsloven er inddelt i 3 afsnit. §1-42b om fast ejendom. §42c-49a om løsøre og

formue i almindelighed. §50-54 om lovens gennemførelse og overgangsbetemmelser.

2. Begrebet fast ejendom

· Definitionen er først og fremmest: jord. Som udgangspunkt er andre fysiske genstande

løsøre. Gammel definition var urørlige ting.

· Bygninger opført på jorden, så den er en del af denne, bliver også fast ejendom. Løsøre

som er indlagt i bygningen så de er del af denne hører også med jf TL§ 38 og TL§ 37 ved

erhvervsvirksomheder.

· Udskillelse af løsøre der er del af fast ejendom kan kun ske når denne er regelmæssig og

sædvanlig.

· Tilvækstlæren siger at en lejer eller forpagter af en fast ejendom godt må fjerne løsørebestanddele

af en fast ejendom, når han selv har bekostet deres indførelse og det ikke gør

skade på ejendommens fysiske tilstand at fjerne dem.

3. Lovgivningens ejendomsbegreb

3.1 »Bestemt fast ejendom« – TL§ 10, stk. 1

· Den faste ejendom skal være individualiseret. Så den klart træder frem og man ved hvad

man snakker om. Derfor skal en rettighed også være tinglyst på hele ejendommen, og kan

ikke ske på en del af denne, TL§ 10s2.

25-JUN-00, 20:20 Side 3 af 21


TINGLYSNING II Ejendomsbegrebet

· Man kan have rettigheder der kun angår en del af ejendommen, blot hele ejendommen

hæfter for denne rettighed. Den faste ejendom skal opfattes som en enhed,

enhedsgrundsætningen.

· Der er sammenhæng til UL§ 14+16 som siger at salg, pantsætning eller langvarig bortleje

af en del af en fast ejendom ikke må ske uden udstykning. Ejeren kan ikke lave et

særskilt salg af bygninger og grund.

· Ideelle andele er ved fx sameje. Dette kan ske da man ejer fx 50% af hele den faste

ejendom. Hele ejendommen hæfter for samejet og ikke kun fx garagen.

· En eneadkomsthaver kan ikke pantsætte ideel andel.

3.2 »Samlet fast ejendom« – Udstykningsloven §§ 14 og 16

· UL§2 Def. af fast ejendom er: 1) ét matrikelnummer, eller 2) flere matrikelnumre, der

ifølge noteringen i matriklen skal holdes forenet.

· UL§ 14 Salg og pantsætning »Der må kun ske ejerskifte eller pantsætning af et areal,

såfremt det udgør en samlet fast ejendom eller en umatrikuleret ejendom«.

3.2.1. Brugsrettigheder kan kun gives i maksimum 30 år

· UL§ 16 Brugsrettigheder, kan ikke gives for mere end 30 år ad gangen, og ikke længere

end 10 år såfremt arealet udgør en del af en umatrikuleret ejendom. Formålet er at

hindre en omgåelse af §14. Lejeaftalen kan godt være tidsubestemt, blot den ikke binder

udlejer længere end 30 år.

· ¬ Tekniske installation, man kan godt lave en brugsaftale længere end 30 år hvis det er

en teknisk indretning som en fx en mast, transformer, brønd og den fylder højst 5 m².

· ¬ Servitutter. Brugsrettigheder hjemler en faktisk råden over ejendommen, som sågar vil

afskære ejeren fra råden. Servitutter hjemler en faktisk råden i mere speciel henseende,

og ejeren forbeholder sig rådighed over ejendommen i et vist omfang.

· ¬ Hus og husrum uden jord. Udstykningsloven omfatter kun jordarealer og ikke

bygninger. Dette har betydning for ejendommens opdeling af ejerlejligheder og for

brugsrettigheder vedrørende hus og husrum. Hvis lejemålet ikke omfatter nogen del af

grunden, kræves det således ikke at reglen i UL§ 16 overholdes.

3.3 Sammenhæng mellem udstykningsloven og tinglysningsloven

· Matriklen er grundlaget for tinglysningssystemet, og for at UL§ 14+16 overholdes. De

bliver efterprøvet af tinglysningsdommeren, og dette fungerer i praksis fordi man er nød

til at sikre sig mod andre aftaleerhververe ved tinglysning, TL§ 1s2.

· Der kan ske tinglysning med frist til udstykning. Disse aftaler er gyldige civilretlige selvom

de er i strid med UL§ 16, men en part kan ikke civilretligt være forpligtet til at opfylde en

aftale, hvis indhold er ulovligt og ikke kan gøres lovligt.

· Tinglysning kan kun ske hvis den angår en individualiseret ejendom.

· Umatrikulerede arealer anses for individualiseret hvis de fx er afgrænset af matrikulerede

områder, sognegrænser osv.

4. Særlige regler om bygninger

· Bygninger som er opført af en lejer på lejet grund kan få sin bygning registret i tingbogen

på et selvstændigt blad, TL§ 19s1. Der kan være problemer med individualiseringen af

disse bygninger.

4.1 Bygningsbegrebet

· Af afgørende betydning for sondringen mellem en bygning og almindeligt løsøre er, om

den pågældende genstand er bestemt til varig forbliven på grunden.

· Man skal endvidere dokumentere sin adkomst til grunden hvor bygningen er opført for at

tinglysningsdommeren kan godtage bygningen og give den sit selvstændige ejendomsblad.

Dette kan ske ved fx at vise lejekontrakten, en byggetilladelse eller grundejerens

udtrykkelige samtykke.

4.2 Identifikationsproblemer

· Bygninger på fremmed grund kan identificeres måske gennem brandforsikringspolicen

eller byggetilladelsen.

· Kommende, fremtidige, projekterede bygninger kan nok ikke tinglyses så de hører med til

fx pantet i allerede eksisterende bygninger.

4.3 Stiftelse og tinglysning af rettigheder over bygninger på fremmed grund

· Bygninger på fremmed grund som er tinglyst, bliver underlagt alle tinglysningslovens

bestemmelser.

· Når bygningen har fået sit eget ejendomsblad betyder det at rettigheder over bygningen

kun kan registreres på bladet for ejendommen og ikke på bladet for grunden.

· Ekstinktion af rettigheder kan ske efter TL§ 1s2, dvs at den som først får tinglyst sit ret

over bygningen på fremmed grund ekstingverer alle tidligere utinglyste rettigheder.

25-JUN-00, 20:20 Side 4 af 21


TINGLYSNING II Ejendomsbegrebet

· Lejeretten på den fremmed grund er meget vigtig at den bibeholdes ved ejerskifte af

bygningen på fremmed grund, så en eventuel tvangsauktionskøber kan indtræde i

lejekontrakten for grunden når han køber bygningen. Derfor skal lejeaftalen tinglyses på

grunds ejendomsblad. Ofte har panthaver i bygningen også pant i lejeaftalen eller der er

en særskilt bestemmelse i lejeaftalen, om at panthaver i bygningen kan indtræde i

lejeaftalen af grunden.

· Konfusion, giver bagefter som HR ikke mulighed for at opretholde adskillelsen af

bygningen og grunden. Der er dog undtagelser, side 41.

5. Nogle eksempler

6. Særlige former for fast ejendom

6.1 Ejerlejligheder

· Hvis en landinspektør attestere, at det er umuligt at udstykke i selvstændige enheder, så

er man nød til at lave ejerlejligheder. Det er således umuligt at lave ejerlejligheder ud af

fritliggende bygninger.

· Ejerlejligheder får eget blad i tingbogen. Den vigtigste følge heraf er, at efter opdelingen i

ejerlejligheder kan der ikke længere tinglyses rettigheder over den oprindelige ejendom

som helhed, samt at rettigheder over de enkelte ejerlejligheder tinglyses på den

pågældende lejligheds blad i tingbogen.

6.2 Andre ejendomme

· Anpartslejligheder, er en ideel anpart i en fast ejendom kombineret med en eksklusiv

brugsret til en bestemt lejlighed i den pågældende ejendom.

· Landbrugsejendomme, er på mindst 2 ha jordareal anvendes til jordbrugsvirksomhed.

7. Oversigt over reglerne om udstykning, sammenlægning og

arealoverførsel

7.1 Indledning

· Udstykning, UL§ 14, kan være nødvendig ved fx byggemodning af en tidligere

landbrugsejendom.

· Sammenlægning, efter UL§ 8 for at få en større ejendom med et matrikel nummer.

· Arealoverførsel, UL§ 7, fra en ejendom til en anden kan også være nødvendig.

· Der kan opstå problemer med rettigheder som er stiftet på hele ejendommen inden dens

areal ændres. Disse er først og fremmest reguleret i TL§ 21-24.

7.2 Udstykning, TL§ 22

· TL§ 22, siger at ved udstykning så skal servitutterne fordeles evt. efter en landinspektør

erklæring – hvoraf det fremgår, om servitutterne skal hvile på hele ejendommen eller kun

på enkelte af de grundstykker som ejendommen udstykkes i.

· TL§ 22s7 bestemmer at pantehæftelser, består på hele ejendommen.

· En panthaver kan dog give samtykke til, at en udstykket parcel eller restejendommen

skal udgå af panteretten i forbindelse med udstykningen. Dette skal tinglyses på

pantebrevet og kaldes en relaksations påtegning.

· Hvis der ikke sker en formindskelse af panteretten er det ikke nødvendigt at overføre

panteretten til udstykningen, men så skal der laves en uskadelighedsattest af

tinglysningsdommeren og to særlig kyndige mænd herom.

7.3 Sammenlægning, TL§ 21

· Inden der kan ske sammenlægning skal der være et opgør mellem panthaverne om deres

indbyrdes prioritetsstilling i den sammenlagte bygning. Den nye prioritetsstilling skal

tinglyses på pantebrevene, TL§ 21s1.

· Hvis panthaverne ikke kan nå til enighed, kan sammenlægning alligevel gennemføres når

tinglysningsdommeren skærer igennem og bestemmer prioritetsstillingen og giver en

uskadelighedsattest som sikkerhed, TL§ 21s2.

7.4 Arealoverførsel, TL§ 23

· Servitutter, skal bedømmes af tinglysningsdommeren inden der kan ske arealoverførsel.

· Panterettigheder, arealoverførsel skal godkendes af panthaver, eller der skal laves en

uskadelighedsattest.

25-JUN-00, 20:20 Side 5 af 21


TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb

III Sikringsakt og

rettighedsbegreb

2. Tinglysning som sikringsakt for rettigheder over fast

ejendom – TL§ 1, stk. 1

2.1 Nogle grundprincipper

· Tinglysning er ikke en gyldighedsbetingelse, og har ingen betydning inter partes. Men er

nødvendig som sikringsakt.

· En rettighed over en fast ejendom er kun beskyttet mod ekstinktion uden tinglysning,

hvis den er omfattet af de udtrykkelige undtagelsesbestemmelser.

· Tinglyses ved stiftelse, overførsel, forandring eller pant i rettigheder.

3. Hvad forstås ved en »ret over en bestemt fast ejendom« i

TL§ 10, stk. 1

3.1 Indledning – generel afgrænsning af tinglysningslovens rettighedsbegreb

· I en ret over fast ejendom ligger der en afgrænsning i:

i) Afgrænsning af rettigheder over fast ejendom over for rettigheder over løsøre,

ii) Afgrænsning af rettigheder over bestemt fast ejendom tinglysningslovens forstand

over for anden »ikke-bestemt« fast ejendom, og

iii) Afgrænsning af rettigheder over fast ejendom over for personlige gældskrav mod

ejendommens ejer

3.2 Ret over bestemt fast ejendom som modsætning til personlige gældskrav

3.2.1. Indledning

· Man kan kun tinglyse krav mod den faste ejendom eller den til enhver tid værende ejer af

ejendommen. En personlig fordring mod den nuværende ejer kan ikke tinglyses.

3.2.2. Retten hjemler en råden eller en begrænsning i rådigheden over ejendommen

· Det kan være en begrænsning i den retlige eller den faktiske råden.

3.2.3. Retten kan inddrives med fortrinsret til ejendommens provenu (panterettigheder)

· Dette gælder de viljesbestemte/frivillige aftaler og retspant.

3.2.4. Retten kan gøres gældende over for den til enhver tid værende ejer

· Dette da tinglysning oplyser om en forpligtelse ved ejendommen.

4. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden tinglysning,

men som kan tinglyses

4.1 Indledning – oversigt over den videre fremstilling

4.2 Transporter på pantebreve – TL§ 2

· TL§ 2 bestemmer, at når et pantebrev er tinglyst, behøver overdragelse eller anden

overførelse af pantebrevet ingen tinglysning.

· Gældsbrevsloven definere sikringsakterne. Panterettigheder er omsætningsgældsbreve, jf.

GBL§ 11s2n3. Negotiable gældsbreve skal rådighedsberøves, simple gældsbreve skal

denuncieres. Hvis der i pantebrevet er indføjet en rektaklausul (»ikke til ordre«) så er

pantebrevet ikke negotiabelt, og er således et simpelt gældsbrev.

4.3 Gældsovertagelse på pantebreve ved ejerskifte – TL§ 39 stk. 3

· TL§ 39s3, overtagelse af pantegælden i en fast ejendom behøver ikke tinglysning. Dette

betyder at man kan tinglyse når man overtager et gælden (hvis nu pantebrevet skulle

bortkomme).

4.4 Rettigheder, der før tinglysningsloven var fritager for tinglysning

· Før var der en del rettigheder som ikke krævedes tinglyst. Hvis de er stiftet før

tinglysningsloven, er det muligt de stadig ikke er tinglyst jf TL§ 52.

4.5 Private vejrettigheder

· Undtagelser til TL§ 1s1 kan også fastsættes ved lovregel udenfor tinglysningsloven. Dette

er sket i loven om private vejrettigheder.

25-JUN-00, 20:20 Side 6 af 21


TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb

5. Rettigheder, som har prioritetsbeskyttelse uden tinglysning,

og som ikke kan tinglyses

5.1 Sædvanlige brugsrettigheder – TL§ 3 og LL § 7

5.1.1. Indledning

· Brugsrettigheder skal ikke tinglyses efter TL§ 3 og LL§ 7, og kan derfor ikke tinglyses jf.

TL§ 15s2.

5.1.2. Brugsrettigheders afgrænsning over for servitutter

· Da servitutter minder om brugsrettigheder, skal der sondres mellem dem, da det er meget

nødvendigt at tinglyse en servitut for give den beskyttelse.

· Brugsrettigheder giver en generel faktisk råden over ejendommen, mens en servitut kun

hjemler råden i en speciel henseende. Hvis det er en typisk rettighed, så er det en

brugsrettighed.

· Hvis rettigheden berører ejendommens substans, at den giver den berettigede ret til at

fjerne dele af ejendommen – fx sten eller grus – så er det noget som skal tinglyses.

5.1.3. Leje af hus og husrum – Lejelovens § 7

· Den selvstændige betydning af TL§ 3s1 er blevet reduceret efter ikrafttrædelsen af LL§ 7.

· Rettigheder efter lejeloven kræver ikke tinglysning for at opnå beskyttelse, derfor kræver

brugsret som hjemlet i LL§ 7 ikke tinglysning. Hvis lejer aftaler nogle særligt favorable

vilkår som går ud over lejeloven, så skal de tinglyses for at nyde beskyttelse mod senere

ejere af ejendommen, TL§ 1s1 og LL§ 7s2.

5.1.4. Andre brugsrettigheder – TL§ 3, stk. 1

· Andre brugsrettigheder end leje af hus og husrum falder under TL§ 3s1. Dette gælder fx

brugsrettigheder vedrørende jord og lån til brug uden vederlag.

· Her skal opsigelsesvarslet være på maksimum 6 måneder, ellers kræver den tinglysning.

5.1.5. Forudbetaling og nedsættelse af leje – TL§ 3, stk. 2.

· »Når en brugskontrakt er tinglyst, skal forudbetaling af leje for mere end et halvt år og

nedsættelse af lejen tinglyses ifølge denne lovs § 1, dersom denne forudbetaling eller

nedsættelse ikke har hjemmel i den tinglyste kontrakt.«

5.2 Skatter og afgifter – TL§ 4

· § 4. De på fast ejendom hvilende skatter og afgifter til stat og kommune samt

forsikringsbidrag til de af staten anerkendte brandforsikringsselskaber har gyldighed mod

enhver uden tinglysning.

· Stk 2.Gyldige uden tinglysning er endvidere ydelser hidrørende fra foranstaltninger, der

tjener til at sikre ejendommens forsyning med vand, lys, varme o lign, dens forbindelse

med omverdenen, afledning eller fjernelse fra ejendommen af vand eller andet, under

forudsætning af, at nævnte foranstaltninger foretages af det offentlige selv eller efter en af

det offentlige givet bemyndigelse. Anlægsbidrag til de nævnte foranstaltninger skal dog

altid tinglyses.

6. Ubestemte og betingede rettigheder over fast ejendom

6.1 Indledning – ubestemte rettigheder

· Ubestemte rettigheder kan normalt ikke tinglyses, jf TL§ 10s3. Undtagelser er:

i) rettigheder som er kun er indrømmet som en midlertidig villighed (og altså ikke

endeligt fastsat som TL§ 10s3 kræver) hvis de tjener et formål at tinglyse dem.

ii) Ejerservitutter kan ikke tinglyses så lang tid den påtaleberettigede er ejeren selv,

da rettigheden så ikke er »endelig«, da ejeren bare kan lade vær med at påtale.

· TL§ 10 Stk 3.Dokumentet kan være betinget eller knyttet til en tidsfrist, men dets indhold

må være endelig fastsat.

· Det betyder at det tinglyste dokument kan være betinget, men skal endeligt fastsat.

· At ejendommen for fremtiden skal være atomvåbenfri zone, kan ikke tinglyses, da det

ikke ligger indenfor ejendommens ejers rådighedsområde at sikre at denne servitut bliver

opfyldt.

· Ejerservitutter kan normalt ikke tinglyses.

· Ejerpantebreve kan tinglyses, selvom de er en fiktion, men de kan senere få indhold når

de håndpantsættes.

6.2 Nogle eksempler

· Den påtaleberettigede er også vigtig. Hvis det er ejeren selv som er påtaleberettigede, altså

den person som skal sørge for at servitutten bliver ført ud i livet, så kan han selv

tilbagekalde den. Derfor er denne form for servitut ikke »endelig« fastsat. Man skal indføre

en anden som påtaleberettiget i servitutten.

25-JUN-00, 20:20 Side 7 af 21


TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb

· Rettigheder indrømmet som en villighed er til tider blevet indrømmet til tinglysning hvis

det tjener til et hensigtsmæssigt formål.

· Der skal være objektive kriterier for rettens indhold. Et pantebrev må godt være 10% af

ejendomsvurdering, men må ikke reguleres for værdistigning som skyldes forbedringer på

ejendommen, da det ikke objektivt vurderes hvilken værdistigning som skyldes

forbedringer på ejendommen.

6.3 Legatarers rettigheder

6.3.1. Tinglysning som adkomst for legataren

· Et testamente, hvorved en arving (legatar) tillægges en fast ejendom, kan ikke tinglyses

som adkomst for arvingen, så længe testator er i live. Først når dødsboet er gjort op.

6.3.2. Tinglysning som byrde til fordel for legataren

6.3.2.1 Genkaldelige testamenter

· Det er tvivlsomt om et testamente kan kræves tinglyst som en byrde for ejendommen.

Ikke klar retspraksis.

6.3.2.2 Uigenkaldelige testamenter

· Her kan legatarens ret muligvis tinglyses som en byrde på ejendommen. Men så længe

testator er i live og han har mulighed for at foretage dispositioner over ejendommen er det

tvivlsomt at legatarens ret kan tinglyses.

· Der kan normalt ikke tinglyses uigenkaldelige testamenter, medmindre særlige grunde

taler herfor.

6.4 Endelige skøder

· Der er ikke problemer med de endelige skøder, kun med de betingede. Der kan være

problemer med at finde ud af om det er et endeligt skøde, hvis det ikke er specificeret i

teksten af skødet.

· Efter TL§ 6 er skøder defineret som alle dokumenter »der overdrager ejendomsretten til en

bestemt fast ejendom eller en del af en sådan, være sig ubetinget eller betinget af

købesummens betaling eller andet«.

· Slutsedler er en købekontrakt inden skødet, ofte vil alle vilkårene ikke være forhandlet på

plads i en slutseddel.

· Betingede skøder og auktionsskøder kan tinglyses, men i byrde rubrikken. At de kan

tinglyses er af hensyn til køber som har en beskyttelses interesse.

6.5 Betingede skøder

6.5.1. Indledning

· Betingede skøder er som ejendomsforbehold ved løsøre salg. Den giver sælgeren

tilbagetrædelsesret i tilfælde af at købsaftalen bliver misligholdt, og han bibeholder

ejendomsretten til salgsgenstanden. Hvis der skrives et endeligt skøde mister sælgeren

ejendomsretten til den faste ejendom ved tinglysning.

· Hvis det ikke fremgår af skødets overskrift om det er betinget eller endeligt, så skal

tinglysnings dommeren vurdere det. Han vil dog være konservativ med at kalde et skøde

for endeligt, da sælger har en klar interesse i ikke at afgive ejendomsretten for tidlig.

· Tinglysning i adkomst eller byrde rubrikken kommer an på om det kun er købesummen

som er betingelsen. Er det kun købesummen som betinges så må skødet godt skrives i

adkomst rubrikken. Ellers skrives skødet i byrde rubrikken.

6.5.2. Betingede skøders betydning inter partes mellem sælger og køber

· Hvis betingelsen opfyldes, kan det betingede skøde lyses endeligt

· Hvis betingelsen ikke opfyldes, kan sælgeren hæve handlen, og kræve ejendommen

tilbage. Ved ophævelse finder princippet i KBL§ 57 ligeledes anvendelse, så der er en

gensidighed i parternes tilbagelevering.

· Sælgeren opnår sikkerhed for at betingelserne i skødet opfyldes, og køberen beskyttes, da

han kan holde ejendommen tilbage indtil erlagte ydelser er tilbagebetalt.

· HR: Købers krav på tilbagebetaling behøver ikke tinglyses.

· U1: Skødet er lyst med frist, for her vil det betingede skøde slettes ex officio. Det vil oftest

være mest praktisk at lyse en panterettighed i stedet som bibeholdes hvis betingelsen

ikke opfyldes, men køberen har erlagte nogle ydelser.

6.5.3. Har det betydning, i hvilken rubrik det betingede skøde tinglyses?

· HR: ingen betydning.

· Køber og sælger har betingede ret over ejendommen, og har lov til at disponere i henhold

til denne. Dvs de kan disponere betinget, eller ubetinget hvis de får modpartens accept til

dispositionen.

· TL§ 10 stk. 5 1. pkt må et skøde for at være tinglyst i adkomst rubrikken ikke være

knyttet til andre betingelser købesummens berigtigelse.

25-JUN-00, 20:20 Side 8 af 21


TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb

6.5.4. Sælgeres aftaleerhververe og kreditorer

· Sælger har ret til at disponere over den faste ejendom så lang tid han respekterer det

betingede skøde. Dispositioner som udlæg skal ligeledes respektere det betingede skøde.

· Dispositioner som transport over købesummen alene kan nok ikke tinglyses, da de ikke

er en disposition over den faste ejendom, men kun en simpel fordring på købesummen.

· Ved skøde betinget af udstykningstilladelse kan sælgeren lyse et pantebrev på hele

ejendommen, med respekt for det betingede skøde. Hvis det endelige skøde tinglyses,

fordi udstykningstilladelsen gives, bortfalder panteretten i den frasolgte parcel.

· I andre tilfælde en udstykningssituationen betyder endelig tinglysning af det betingede

skøde, at transporter, panterettigheder og udlæg i sælgers ret i henhold til det betingede

skøde eller i ejendommen med respekt af skødet, udslettes af tingbogen.

· Hvis sælger har overdraget sin ret i henhold til det betingede skøde til aftaleerhverver, så

mister sælgeren tingbogslegitimation. Dette vil tinglysningsdommeren dog ikke kunne se,

medmindre aftaleerhververen har sørget for at tinglyse sin ret.

6.5.5. Købers aftaleerhververe og kreditorer

· Køber skal respektere at skødet er betinget, og det skal hans dispositioner derfor også.

· Hvis køber indgår aftaler på grundlag af det betinget skøde, så er det muligt at

aftaleerhververe skal høres inden køber kan hæve købsaftalen, da en hævning kan være

meget byrdefuld for successorerne.

7. Interesser, der ikke traditionelt betegnes som rettigheder

7.1 Rådighedsindskrænkninger

· Rådighedsindskrænkninger gør ejeren af en fast ejendom inhabil til at foretage visse

dispositioner. At være inhabil er også en ret (alle andres ret).

7.1.1. Umyndighed og værgemål

· Hvis man er blevet frataget sin handleevne skal dette tinglyses, jf TL§ 48. Og værgen

ifalder strafansvar efter TL§ 13s2 hvis han ikke gør dette.

· Hvis fratagelsen af handleevnen er tinglyst så er dette en stærk indsigelse mod aftalen, jf

TL§ 27, 2. pkt.

· Mindreårige burde have deres årstal skrevet i tingbogen, TL§ 13s3, men det er kun en

ordensforskrift, og værgen ifalder ikke straf hvis denne forsømmer at gøre dette.

· Hvis der går tid mellem umyndighedsdekretets afsigelse og der stiftes og tinglyses en ny

panteret, så antager forfatteren at den ikke er gyldig jf TL§ 27 og ikke at den tinglyste ret

ekstingverer den ulyste (fratagelsen af handleevnen) efter TL§ 1s2.

7.1.2. Båndlæggelse

7.1.2.1 Indledning

· Båndlæggelse er en ordning hvor ejeren af en ejendom afskæres fra at råde over denne,

men alene kan oppebære eventuelle indtægter heraf. Endvidere udelukkes ejerens

kreditorer fra at søge fyldestgørelse i ejendommen, jf fx arvelovens §62. Båndlæggelse kan

som udgangspunkt kun ske ved arv eller gave, idet der ikke går noget fra modtagerens

kreditorer, båndlæggelsen angår alene noget som tilføres modtagerens formue, og derfor

kan kreditorbeskyttes.

· Båndlæggelse kan derfor som udgangspunkt kun stiftes ved gave eller arv.

· Når båndlæggelsen skal være generel, betyder det at al råden over ejendommen skal være

afskåret og ikke kun en del af råden, fx salg. Ejeren skal heller ikke kunne råde på anden

måde som fx pantsætning.

7.1.2.2 Båndlæggelse ved gave

· RPL§ 514 behandler båndlæggelse. Båndlæggelsen gør at ejeren ikke må have rådighed

over genstanden, og der skal være foretaget rimelig foranstaltninger for at ejeren ikke har

rådighed over genstanden, jf stk. 3.

· Det skal være en vederlagsfri overdragelse, jf RPL§ 514 stk. 1.

7.1.2.3 Båndlæggelse ved testamente

· Båndlæggelse af fast ejendom skal kun respekteres af legatarens kreditorer hvis der er

foretaget rimelige foranstaltninger til at hindre skyldnerens råden, dette betyder

tinglysning.

7.1.2.4 Andre former for båndlæggelse

· Hvis et hensyn til et fællesskabet, som ejer genstanden fælles taler for det, kan

særkreditorerne ikke søge fyldestgørelse i genstanden, RPL§ 514s2.

· Er et interessentskab i tingbogen anført som ejer af ejendommen, hindres særkreditorer

udlæg i ejendommen allerede af tinglysningslovens almindelige regler, idet de enkelte

interessenter da ikke har tingbogslegitimation, jf TL§ 12s1.

· Måske

25-JUN-00, 20:20 Side 9 af 21


TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb

7.1.3. Tinglysning af visse familieretlige dokumenter – vielsesattest, særeje m.v.

· Vielses attesten kan tinglyses, og det sikre at den anden ægtefælle ikke kan sælge fælles

bolig i fælleseje uden samtykke fra den anden ægtefælle. En tinglysning af vielsesattesten

fremhæver at ejendommen er en Æ2(rvl)§18 bolig.

· Hvis vielsesattesten er tinglyst antager forfatteren at køber er i ond tro når han køber

boligen og han ikke har fået udtrykkelig samtykke fra den anden ægtefælle. Ægtefællen

mister tingbogslegitimation til at råde over ejendommen uden den anden ægtefælles

samtykke.

· Ved særeje, kan særejet tinglyses så den anden ægtefælle ikke kan tinglyse

vielsesattesten. Men er ikke en sikringsakt jf TL§ 1s1, men har hjemmel i

tinglysningspraksis.

7.1.4. Offentligretlige rådighedsindskrænkninger

· Ekspropriation skal tinglyses for at opnå prioritetsbeskyttelse.

· Almindelige indskrænkninger som fx overholdelse af planloven kræver ikke tinglysning.

· Andre bestemmelser foreskriver tinglysning for at beskrive rådighedsindskrænkninger

som fx klitfredning.

7.2 Bemyndigelser til at udøve en ret – tinglysning af fuldmagt

· HR: kan ikke tinglyses. En fuldmagt kan frit tilbagekaldes af fuldmagtsgiveren.

· U1: Administrationsfuldmagter. Hvor et selskab administrerer ejendommen og oppebære

lejeindtægterne heraf.

· U2: Uigenkaldelige fuldmagter (i praksis ikke eksisterende)

8. Forskellige rettighedstyper

8.1 Servitutter og andre begrænsninger

· Servitutter skal indeholde en ret over ejendommen for at den kan tinglyses. En servitut

hvorom der kan optages bestemmelse i en lokalplan, skal der tillige indhentes

kommunalbestyrelsens samtykke for at de gyldigt kan pålægges ejendommen.

8.2 Ekspropriation

· Ekspropriation skal tinglyses for ikke at ekstingveres.

8.3 Hævd

· Rettigheder over fast ejendom kan vindes ved hævd. Men skal stadig tinglyses, der er dog

specielle, mere lempelige, regler for tinglysning af hævd når den overtages af en ny ejer.

8.4 Stævninger, domme og retsforfølgning

8.4.1. Indledning

· Der er visse rettigheder over fast ejendom som ejeren ikke samtykker i.

8.4.2. Stævninger

· Stævninger angående ejendomsret og om begrænsede rettigheder over den faste ejendom

kan begæres tinglyst, jf TL§ 12s4.

· Om stævningen kan tinglyses besluttes af retten hvor sagen er anlagt og ikke af

tinglysningsdommeren. Tinglysning kan muligvis nægtes, hvis der er stor risiko for at

påståede ret fortabes i retssagen, eller om lysning medfører specielle ulemper for

ejendommens ejer.

· Der kan også ske en foreløbig berigtigelse jf. TL§ 33, hvis nogen mener at indholdet af

tingbogen er forkert.

8.4.3. Domme og administrative afgørelser

· Den, der ved dom får tillagt en ret over en fast ejendom, kan lade dommen tinglyse på

ejendommen, jf TL§ 12s1.

· HR: en dom kan som udgangspunkt tinglyses endeligt straks efter dens afsigelse, selv om

der fortsat er mulighed for at anke.

· U1: hvis tinglysningsdommeren ved at sagen er anket, skal dommen lyses med frist.

· Administrative afgørelser som fastslår, stifter, forandrer eller ophæver en ret over en fast

ejendom kan også tinglyses, fx fredningskendelser.

8.4.4. Retsforfølgning – konkurs, udlæg, arrest m.v.

· HR: enhver form for retsforfølgning rettet mod fast ejendom tinglyses for at opnå

prioritetsbeskyttelse.

· Konkurs: først ved udstedelse af konkursdekretet, kan den tinglyses, en begæring om

konkurs kan ikke lyses.

· Betalingsstandsning: skal ikke lyses. Men måske burde en bestemmelse om beskikkelse

af tilsyn for skyldneren kunne lyses. Det er dog ikke sikkert.

· Tvangsakkord: Begæringen kan ikke tinglyses. Når tvangsakkorden er blevet stadfæstet

ved skifteretten kan den tinglyses. Måske kan et tilsyn jf KL§ 168s2 som tilsynet ved

betalingsstandsning tinglyses.

25-JUN-00, 20:20 Side 10 af 21


TINGLYSNING III Sikringsakt og rettighedsbegreb

· Pantebrevsudlæg: kan også tinglyses, da den kræver selvstændig sikringsakt udover

pantebrevet.

· Beslaglæggelse: skal også tinglyses for at opnå retsvirkning.

25-JUN-00, 20:20 Side 11 af 21


TINGLYSNING IV Grundlaget for tinglysning

IV Grundlaget for tinglysning

1. Indledning – kravet om dokument

· Der er visse formelle krav til tinglysningen, hovedsageligt i TL§§ 9,10,12.

· Der er et skriftlighedskrav i TL§ 9s1

1.1 Flere rettigheder i samme dokument

· Hvis der er flere rettigheder i samme dokument, skal det tydeliggøres at de alle ønskes

tinglyst, de underordnede rettigheder skal være specificeret ud, TL§ 9s6. Hvis der er fejl i

tinglysningsdokumentet har tinglysningsdommeren ingen meddelelsespligt herom.

· Hvis der er flere rettigheder i sammen dokument af samme væsentlighed så kan TL§ 9s6

ikke anvendes, og tinglysning må ske uden særskilt begæring.

· Når man indsender et dokument til tinglysning, skal der samtidigt indsendes en genpart

på justitsministeriets godkendte papir, og denne genpart opbevares i tingbogsakten. Det

originale dokument udleveres til anmelderen med påtegning og tinglysningen.

2. Tingbogslegitimation – Legitimationsvirkningen

2.1 Almindelige principper

· TL§ 10s1 2led, fastslår, at et privat dokument for at kunne tinglyses skal fremtræde som

udstedt af den, der ifølge tingbogen er beføjet til at råde over den pågældende ret eller

som udstedt med hans samtykke. Dokumentudstederen skal have tingbogshjemmel.

· HR: Dokumentet skal »fremtræde som udstedt« jf TL§ 10s1 og der derfor ikke er noget

krav om notarialattest for at dokumentet er udstedt af den ifølge tingbogen berettigede.

· U1: For så vidt angår skøder og pantebreve skal udstederens underskrift være bekræftet

af en advokat eller to andre vitterlighedsvidner, jf TL§ 10s2. Vidnerne bevidner foruden

underskriftens ægthed også dateringens rigtighed og udstederens myndighed.

· Ugyldige dokumenter skal dommeren undersøge, og hvis undersøgelsen ikke giver

klarhed, skal de tinglyses med frist.

· For offentligretlige dokumenter er der også krav om tingbogshjemmel, TL§ 12s1.

· Pantebreve kræver ikke indførelse i tingbogen ved transport, TL§ 2. Men TL§ 10s1 kræver

at man er beføjet ifølge transporten på pantebrevet, denne skal altså have påtegning om

transporten.

· Der er en undtagelse af tingbogslegitimation ved nye bygninger.

2.3 Legitimation ifølge samtykke og fuldmagt

· Der kan være givet fuldmagt til en disposition over fast ejendom, når denne er foretaget

kræves ikke endvidere fuldmagt til tinglysning af denne.

· En fuldmagt skal altid vises i original til tinglysning.

· Ved fuldmagt kan der opstå problemer og der er righoldig domspraksis, nogen af de

problemer der kan opstå er:

i) Selvkontrahering hvor fuldmægtig kontraherer sig selv.

ii) Indholdet af fuldmagten skal fortolkes restriktivt for at undgå misbrug.

iii) Påtegninger på pantebreve om at andre end kreditor gyldigt skal være berettiget til

at kvittere dokumentet.

iv) Hvis en fuldmagt er udstedt af et aktie- eller anpartsselskab, må tinglysningsdommeren

påse at reglerne om tegningsret er overholdt.

· Fuldmagter vil ofte blive fortolket indskrænkende.

2.5 Legitimation for selskaber og sameje

2.5.1. Legitimation for aktie- og anpartsselskaber

· Der er en tegningsret for selskaber, men den kan være begrænset i selskabets vedtægter.

· For at give dommeren mulighed for at vurdere tegningsretten skal en udskrift af

Erhvervs- og Selskabsstyrelsens register medsendes med indhold om de

tegningsberettigede som dokumentation for tinglysningen. En relativ ny udskrift.

2.5.2. Legitimation for fonde

· Erhvervsdrivende fonde er også registrerede i aktieselskabsregistret. Ikkeerhvervsdrivende

fonde behandles som i afsnit 2.5.4.

25-JUN-00, 20:20 Side 12 af 21


TINGLYSNING IV Grundlaget for tinglysning

2.5.3. Legitimation for interessentskaber og sameje

2.5.3.1 Interessentskaber

· HR: kan kun tinglyses når alle interessenter har underskrevet. Der kan dog være

fuldmagt situationer i selskabets vedtægter som gør at det ikke er nødvendigt, men så må

vedtægterne fremvises ved tinglysning.

· Interessenter kan ikke foretage disposition over en ideel anpart af en fast ejendom, da en

interessent ikke ejer en ideel anpart af ejendommen som sådan, men af en andel af

interessentskabets nettoformue.

2.5.3.2 Sameje

· Ejendomme ejet i sameje, kan den enkelte andelshaver godt råde over sin ideelle anpart,

men kan kun råde over hele ejendommen ved samtykke fra alle medejere.

2.5.4. Legitimation for andre selskaber, foreninger m.v.

· Vedtægterne er meget vigtige for at vurdere selskabet og dens tegningsret.

· Det skal undersøges hvem der er berettiget til at disponere, og derefter hvordan han er

berettiget til at disponere.

· Tinglysningsdommeren skal endvidere vurdere om dispositionen er normal i forhold til

vedtægterne. Hvis den er usædvanlig må der kræves ekstra sikkerhed for at

tegningsreglerne er overholdt, eller egentlig, at dispositionen er besluttet på generalforsamlingen.

2.7 Legitimationsvirkning efter TL§ 29

· Siger at der kan betales med frigørende virkning til den som står anført som ejer i

tingbogen; (der kan altid betales med frigørende virkning til den materielle ejer af

ejendommen).

· TL§ 29 indeholder en fravigelse af reglen i TL§ 25, 2.pkt, hvorefter retsvirkningerne af

tinglysning regnes fra anmeldelsen til tinglysning.

3. Øvrige krav til dokumentet

3.1 Indledning

· Der er en lang række formelle krav til dokumentet og der vil ikke her blive redegjort

udtømmende for disse.

3.2 Angivelse af prioritetsstilling

· Man skal angive dokumentets prioritetsstilling for at undgå anmærkning, jf TL§ 15s4p1.

· En henvisning til at den vil respektere de i tingbogen anførte rettigheder er nok.

· Ved pantebreve kræver TL§ 15s5p2, at de enkelte foranstillede hæftelser samt disses

beløb altid skal angives.

3.3 Angivelse af påtaleberettiget ved servitutter

· Et servitutdokument skal altid have angivet den eller de påtaleberettigede, jf TL§ 10s6.

· Den påtaleberettigede skal være specificeret med klarhed.

3.4 Diverse formkrav til dokumenter

· Der findes mange forkrav til dokumenter og det er ikke her mulighed for at beskrive dem

alle.

· Der skal skrive matrikel nummer og navnet på anmelderen af dokumentet. Der skal være

en angivelse af de forpligtigede og de berettigede,

· Pantebreve skal debitors og kreditors bopæl angives, det seneste tinglyste skøde skal

medfølge, den skal være underskrevet af uvildige vitterlighedsvidner.

25-JUN-00, 20:20 Side 13 af 21


TINGLYSNING V Tinglysningsdommerens prøvelse af dokumenter

V Tinglysningsdommerens

prøvelse af dokumenter

1. Indledning

· Der er behov for prøvelse af tinglysningen, for at vi kan bevare tilliden til tingbogen.

2. Kort om de enkelte reaktionsmuligheder

2.1 Prøvelse inden indførelse i dagbog og tingbog

· Let konstaterbare mangler, der med sikkerhed vil hindre endelig indførelse i tingbogen

behøver end ikke at føres i dagbogen, jf TL§ 14s2.

· Derefter sker en prøvelse inden den kan føres i tingbogen, jf TL§ 15s1.

· En afvisning da dokumentet ikke er i overensstemmelse med TL§ 15s2 kan ske allerede

fra dagbogen af.

2.2 Afvisning eller delvis afvisning – TL§ 15, stk. 2

· TL§ 15 stk 2 fastslår, at et dokument skal afvises fra tinglysning i følgende fem tilfælde:

1) at dokumentet efter sin natur overhovedet ikke kan tinglyses, 2) eller ikke kan

tinglyses i vedkommende retskreds, 3) eller tinglysningen er åbenbart overflødig til rettens

beskyttelse, 4) eller dokumentets udsteder - eller den, en offentlig handling angår - ikke

er berettiget til at råde over ejendommen i den angivne retning, 5) hvis en person, der kun

har betinget adkomst, udsteder et dokument uden at anføre betingelsen.

AD1, dokumentets natur er fx hvis det er et løsørepantebrev.

AD2, forkert retskreds.

AD3, åbenbart overflødig fx normale brugsrettigheder.

AD4, manglende tingbogslegitimation

AD5, betinget adkomst skal klart fremgå at den kun er betinget.

· Ugyldige dokumenter afvises efter TL§ 8s3.

· Også dokumenter som ikke opfylder betingelserne i tinglysningsbekendtgørelsen eller

andre tinglysningsforskrifter kan afvises.

· Er det kun en del af dokumentet som kan man delvis afvise fx den ugyldige bestemmelse i

dokumentet.

· Tinglysningsdommeren er ikke forpligtet til kun at foretage en delvis afvisning, det beror

på hans skøn.

2.3 Tinglysning med frist – TL§ 15 stk. 3

· Stk 3.Angiver udstederen af dokumentet sig berettiget til at råde over ejendommen, men

har undladt at anmelde fornødent bevis herfor(f eks eksekutorbevilling, fuldmagt,

skifteudskrift, udskrift af handels- eller aktieselskabs-register o lign) sætter dommeren

anmelderen en frist til at fremskaffe fornøden bevislighed. Dommeren kan efter

anmelderens begæring forlænge fristen.

· Udløber fristen slettes dokumentet fra tingbogen, TL§ 16s3.

· TL§ 8s2 giver mulighed for at lyse med frist hvis der er usikkerhed om dokumentets

gyldighed, og dommeren vil give parterne tid til at afgøre gyldighedsspørgsmålet.

2.4 Tinglysning med retsanmærkning – TL§ 15, stk. 4

· Retsanmærkning gives hvis et dokument har undladt at angive den berettigedes

prioritetsstilling, eller hvis denne er angivet på en måde, der strider mod tingbogens

indhold.

· Hvis der er flere muligheder for prioritetsstilling den materielle retsstilling ikke fremgår

entydigt af tingbogen, skal tldommeren angive den mest ugunstige retsstilling. Dette fordi

retsanmærkning har til formål at advare den berettigede om, at han muligvis ikke opnår

den prioritetsstilling, som dokumentet lover ham.

· Retsanmærkning medfører ikke umiddelbart nogen retsvirkninger.

25-JUN-00, 20:20 Side 14 af 21


TINGLYSNING V Tinglysningsdommerens prøvelse af dokumenter

3. Tinglysningsdommerens reaktion, når der er usikkerhed om

tinglysningsgrundlaget

3.1 Indledning

· Disse er typiske eksempler på hvad TLD kan komme ud for.

3.2 Prøvelse af udstederens legitimation

3.2.1. Udstederens manglende legitimation fremgår af tingbogen

· Dokumentet afvises efter TL§ 15s2 når der åbenlyst mangler legitimation til

dispositionen.

3.2.2. Udstederens manglende legitimation beror på uden for tingbogen liggende omstændigheder

· HR: TLD skal ikke undersøge forhold som ligger udenfor tingbogen. Ikke ved kendskab til

utinglyst ret, eller vis mistanke om ond tro.

· U1: hvis der en fast begrænsning ifølge lovregel, fx dispositioner i strid med

udstykningsloven.

· U2: TLD skal kun tage hensyn til Rvl§18 hvis vielsesattesten er tinglyst.

· TLD skal have meget sikker viden om for ikke at tinglyse, men ved mistanke kan han lyse

med frist.

3.3 Prøvelse af lovligheden og gyldigheden af dokumentets indhold

· Afvisning kræver sikker viden, da en forkert afvisning gør erstatningsansvarlig.

Tinglysning af et ugyldigt dokument er ikke TLD ansvar, men anmelderens og der er

derfor ikke noget erstatningsansvar mod statskassen.

25-JUN-00, 20:20 Side 15 af 21


TINGLYSNING VI Prioritets- og gyldighedsvirkning

VI Prioritets- og

gyldighedsvirkning

1. Indledning

· Prioritetsvirkningen følger af TL§ 1, og den ekstingverer ulyste rettigheder.

· Gyldighedsvirkningen er efter TL§ 27, og når dokumentet er tinglyst kan kun de stærke

ugyldighedsindsigelser gøres gældende imod den: falsk, umyndighed og voldelig tvang.

· Gyldighedsvirkningen indtræder kun for godtroende aftaleerhververe, ikke for kreditorer

eller aftaleerhververe i ond tro om den allerede tinglyste rettigheds ugyldighed.

2. Prioritetsvirkningen – TL§ 1

2.1 Indledning – kort om bestemmelsens hovedanvendelsesområde

· Kerneområdet er ved dobbeltsalg af samme rettighed over den faste ejendom.

2.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen

· Kun aftaleerhververe og kreditorer er omfattet af bestemmelsen jf ordene »aftale« og

»retsforfølgning«.

· Det betyder, at navnlig rettigheder stiftet ved hævd, ekspropriation og arv ikke kan

ekstingvere utinglyste rettigheder i medfør af TL§ 1s2, selv om de tinglyses.

· Tinglysning af hævd og ekspropriation bevirker ikke ekstinktion af andre utinglyste

rettigheder. Hævd og ekspropriation kan naturligvis fortrænge andre rettigheder efter

reglerne om erhvervelse af ejendomsret ved hævd og ekspropriation, men ikke efter

reglerne i tinglysningsloven. Arv falder ligeledes udenfor »aftale« begrebet i TL§ 1.

2.3 Ekstinktionsbetingelserne

2.3.1. Ekstinktion forudsætter konflikt mellem rettigheder

· Der skal være en konflikt mellem rettighederne. Hvis det tinglyste dokument udtrykker

respekt for utinglyste rettigheder eller referere til dokumenter som indeholder utinglyste

rettigheder antages der at være en accept af de utinglyste rettigheder og de kan ikke

ekstingveres.

2.3.2. Tinglysning af aftale eller retsforfølgning

· Aftale skal tinglyses for at ekstingvere utinglyst ret. Mellem to utinglyste, konfliktende

rettigheder gælder: først i tid, bedst i ret.

2.3.3. God tro hos aftaleerhververe – kreditorer må godt være i ond tro

· Aftale skal være i god tro, kreditorer må godt være i ond tro, for at kunne ekstingvere en

utinglyst rettighed, altså ikke have kendskab til rettigheden.

· God tro defineret i TL§ 5: »Ved god tro forstås i denne lov, at erhververen ikke kender den

utinglyste ret og ej heller ved grov uagtsomhed er skyld i sit ukendskab til den. God tro

må være tilstede på det tidspunkt, da aftalen anmeldes til tinglysning, og ved

overdragelse af pantebreve på overdragelsens tid.« Heraf følger at simpel uagtsom stadig

er god tro.

· Tingbogen skal efterses, da der kan være rettigheder tinglyst med frist.

· Der er ikke ond tro hvis: man ikke efterser offentlige registre, eller aktmappen. Hvis der er

en generel henvisning til at ejendommen overtages med de rettigheder og byrder som den

tidligere ejer havde.

· Der er ond tro hvis: tingbogen henviser til aktmappen; hvis man besigtiger ejendommen,

og der tydeligt er spor efter fx en brugsret; hvis man har kendskab til en verserende sag;

kendskab til erhververens dokument.

· Hvis erhververen siges at være i ond tro om den utinglyste ret, eller har respekt for denne

kan han ikke ekstingvere.

2.4 Hvornår regnes retsvirkningen fra?

· Tinglysningens retsvirkninger regnes fra den dag hvor dokumentet er anmeldt til

tinglysning, TL§ 25p1.

· Dokumenter der anmeldes til tinglysning samme dag, ligestilles, TL§ 25p3. Det betyder at

de skal have respekt for hinanden, jf TL§ 16s1p3, anmærkning gives dog ikke, hvis

rettighederne ikke strider imod hinanden.

25-JUN-00, 20:20 Side 16 af 21


TINGLYSNING VI Prioritets- og gyldighedsvirkning

3. Gyldighedsvirkningen – TL§ 27

3.1 Indledning – kort om bestemmelsens hovedanvendelsesområde – TL§ 27

· »Når et dokument er tinglyst og udleveret eller afsendt fra tinglysningskontoret, kan

godtroende erhververe af rettigheder over ejendommen ifølge tinglyst aftale - eller ifølge

transport på et pantebrev - ikke mødes med nogen indsigelse mod nævnte dokuments

gyldighed. Den indsigelse, at et dokument er falsk eller forfalsket eller at dets udstedelse

retsstridig er fremkaldt ved personlig vold eller ved trussel om øjeblikkelig anvendelse af

sådan eller at udstederen var umyndig ved udstedelsen bevares dog også overfor den

godtroende erhverver«.

3.2 Hvilke retssubjekter er omfattet af bestemmelsen?

· Kun aftaleerhververe kan påberåbe sig bestemmelsen. Kreditorer opnår ikke bedre ret end

deres debitor, der ingen ret har pga ugyldighed.

· Desuden kan indehavere af rettigheder stiftet ved: hævd, ekspropriation eller arv ikke

påberåbe sig TL§ 27.

· Grunden til at aftaleerhververe kan ekstingvere og ikke kreditorer er grundet en

legitimationsekstinktion, og omsætningshensynet.

3.3 Ekstinktionsbetingelserne

3.3.1. Der skal være en indsigelse

· Der skal være en relevant indsigelse efter aftalelovens §29-33 og erhververen skal være i

ond tro herom.

3.3.1.1 Indsigelser hvor man ikke bruger TL§ 27

· Proforma aftaler ekstingveres også, men ikke af TL§ 27, men af aftl§34.

· Fuldmagtsoverskridelses indsigelses kan også overhøres, men heller ikke her bruges TL§

27, men derimod aftl§11s1 og de almindelige fuldmagtsregler.

· Æ2§18 hvis fristen er udløbet kan der ikke gøres indsigelser.

· Hvis indsigelsen ikke gælder opnåelsen af aftalen, men simpelthen, at aftalen ikke

længere kan bruges fordi den er ophævet i medfør at de hævelsesbeføjelser der findes, så

kan man ikke påberåbe sig TL§ 27.

3.3.2. Tinglysning af dokumenter

· Både dokumentet med ugyldighedsindsigelsen mellem overdrageren og erhververen; og

dokumentet mellem erhververen (den onde) og den god troende aftaleerhverver skal være

tinglyst for at påberåbe sig TL§ 27.

3.3.3. God tro hos aftaleerhververe

· Der skal være god tro (jf TL§ 5 definitionen) hos aftaleerhverver for at kunne ekstingvere

(TL§ 27s1) eller opnå erstatning ved en stærk ugyldighedsindsigelse (TL§ 31 jf TL§ 27p2.)

· Tidspunktet for god tro er ved indsendelsen til tinglysning.

· Hvis erhververens dokument og aftaleerhververens dokument indsendes samtidigt til

tinglysning, antages aftaleerhververens dokument først at være indsendt når erhververens

(den ondes) dokument er afsendt fra tinglysningskontoret i tinglyst stand. BOGEN siger

noget vrøvl om at det er fordi aftaleerhververen først kan være sikker på sin ret når

erhververens dokument er tinglyst.

3.4 Hvilke stærke indsigelser kan ikke ekstingveres jf TL§ 27

· TL§ 27p2 nævner kun falsk eller forfalsket, eller ved trussel om vold, eller umyndig, men

der gælder også andre.

· Kan ikke ekstingveres hvis aftalen strider mod offentligretlige forskrifter.

· Aftalen kan ikke ekstingvere en omstødelse i medfør af konkursloven, medmindre

omstødelsen er betinget af ond tro hos erhververen.

· Indsigelser efter GBL§ 15-17 indeholder også indsigelser.

· Umyndighed er en indsigelse hvis umyndigheden er tinglyst på ejendommen.

· Mindreårighed kan gøres gældende uden at have været tinglyst.

· Manglende tingbogslegitimation er også en stærk indsigelse.

3.5 Overdragerens muligheder for at afværge ekstinktion

· Det bedste er at rette henvendelse inden erhververens dokument er udleveret eller afsendt

fra tinglysningskontoret.

· Hvis den er afsendt, så at kære tinglysningsafgørelsen så den bliver gjort om.

· Eller udtage stævning mod erhververen og lade denne tinglyse på ejendommen, dette vil

også bringe aftaleerhververen i ond tro, så det synes jeg personligt er det bedste.

· Der kan også ske foreløbig rettelse af tingbogen efter TL§ 33 som også vil bringe

aftaleerhverver i ond tro ved ikke at efterse tingbogen.

25-JUN-00, 20:20 Side 17 af 21


TINGLYSNING VI Prioritets- og gyldighedsvirkning

3.6 Anvendelse af TL§ 27 mellem overdrageren og erhververen

· Kan også anvendes mellem overdrageren og erhververen, og det betyder at der er et mere

snævert god tros begreb end der traditionelt efter aftaleloven er inter partes. Dette er

mindre hensigtsmæssigt, men dog lovhjemmel.

3.7 Sammenhæng mellem gyldighedsvirkning og erstatning – TL§ 31

· Der skal være stor tillid til tingbogen. Derfor kan aftaleerhververe der sætter deres lid til

tingbogen ekstingvere svage indsigelser og holdes skadesløse ved stærke indsigelser.

4. Forholdet mellem TL§ 1 og § 27

4.1 Indledning

· Dette har jeg ikke læst, står med petit

25-JUN-00, 20:20 Side 18 af 21


TINGLYSNING VII Aflysning, udslettelse og forandring af rettigheder

VII Aflysning, udslettelse og

forandring af rettigheder

1. Indledning – oversigt over den videre fremstilling

· Aflysning sker på baggrund af en kvittering, udslettelse sker på andet grundlag.

2. Almindelige regler om aflysning

· Aflysning sker efter samme regel som ved tinglysning, nemlig TL§ 10s1. Der kræves det

samme som fx genpart af kvitteringen.

· Servitutter og pantebreve er underlagt særlige regler i TL§ 11.

3. Specielle regler om udslettelse af servitutter og pantebreve

m.v.

3.1 Servitutter – TL§ 11, stk. 1

· »§ 11. Udslettelse eller forandring af en ret over en tjenende ejendom kræver kun

samtykke fra ejeren af den herskende ejendom, medmindre andre i denne berettigede har

ladet en særlig erklæring tinglyse på den tjenende ejendom om, at deres samtykke skal

indhentes til udslettelsen eller forandringen.«

· De påtaleberettigede i servitutten skal give deres samtykke til aflysning TL§ 11s1 jf

TL§ 10s6.

3.2 Pantebreve – TL§ 11, stk 2

· »Stk 2.Til udslettelse af pantebreve kræves enten fremlæggelse af selve dokumentet i

kvitteret stand eller bevis for, at panteretten er ophørt ifølge retsbeslutning. Pantebreve til

statskassen og de af staten etablerede låneinstitutioner samt realkreditinstitutter, der er

godkendt af staten, kan dog efter dommerens bestemmelse udslettes mod kvittering af

den ifølge tingbogen berettigede.«

· Bestemmelsen finder kun anvendelse på negotiable pantebreve.

· For simple pantebreve – fx skadesløsbreve – kan aflysning finde sted på baggrund af

forevisning af en løs kvittering udstedt af kreditor (panthaver). Tinglysningsdommeren

kan således ikke kræve selve pantebrevet forevist

3.3 Aflysning af andre rettigheder

· Udlæg og arrest kan aflyses på grundlag af løs kvittering udstedt af berettiget.

4. Udslettelse af rettigheder – TL§ 20, stk. 1 og 2

· Efter TL§ 20 kan der ske udslettelse uden dokumentation og samtykke for rettigheder der

» der åbenbart er ophørt«. Dette kan ske ex officio eller på begæring.

· Hvis der er tvivl om ophøret bruges TL§ 20s2.

· Der kan ske erstatning ved uberettiget udslettelse, dog ikke hvis der ikke er stiftet en

konkurrerende ret i mellemtiden.

5. Retsvirkningerne af aflysning og udslettelse

· Udslettelse medfører, at ret er utinglyst.

· Der kan opstå ekstinktionsproblemer ved forkert slettede rettigheder, da det antages at

TL§ 27 kan anvendes analogt her og ekstingvere den gamle, forkert utinglyste ret.

25-JUN-00, 20:20 Side 19 af 21


TINGLYSNING VIII Rettelse af tingbogen og erstatning for fejl

VIII Rettelse af tingbogen og

erstatning for fejl

1. Indledning

· Hvis der sker fejl kan den forurettede kræve 1) tingbogen rettet, 2) kræve erstatning.

2. Rettelse af tingbogen – TL§ 20 stk. 3 og § 34

2.1 Reglerne

· Oplysninger i tingbogen kan rettes ex officio når fejlen opdages, TL§ 20s3. Kan dog også

ske på baggrund af en henvendelse.

· TL§ 20s3 forudsætter fejl begået af tinglysningsdommeren, og kan ikke anvendes hvis

rettigheden skyldes en fejlen på anmelderens side.

· TL§ 34 behandler fejl begået af tinglysningsdommeren.

· Efter TL§ 20 har den forurettede ikke noget retskrav på at få rettelsen, det har efter

TL§ 34.

· Hvis der stiftes en ny rettighed på baggrund af en §34 fejl, så vurderer Landsretten jf TL§

30, om det er den forurettede eller aftaleerhververen som skal miste rettigheden og nøjes

med erstatning.

3. Erstatning i forbindelse med tinglysning

3.1 Indledning

· Erstatning ifølge tinglysningsloven er reguleret i §§30,31,32,34,35. Ud over disse

bestemmelser gælder de almindelige erstatningsretlige regler, der supplere reglerne i TL.

· Hensynet til tilliden til tingbogen ligger formentlig bag reglerne i TL§ 31+32, der hjemler

erstatning, selv om der ikke subjektivt er handlet forkert fra TLD side.

3.2 Tinglysningslovens regler om erstatning

3.2.1. Sikring af gyldighedsvirkningen – TL§ 3, jf. § 27, 2. pkt.

· » Den godtroende erhverver, der som følge af reglen i § 27, 2. pkt, ikke erhverver ret over

ejendommen, har ret til erstatning for det herved opståede tab.« for tab ved manglende

ekstinktion som skyldes en stærk indsigelse fra overdragerens side.

· §31 garanterer kun for indholdet af tingbogen ikke for forfalskede

tinglysningspåtegninger.

3.2.2. Uberettiget udslettelse – TL§ 32, jf TL§ 20

· Skyld er ikke nødvendig for at give erstatning ved uberettiget udslettelse af en rettighed

fra tingbogen. Har ikke stor betydning indenfor retspraksis.

3.2.3. Fejl i tingbogen, akt m.m. – TL§ 34

· Fejl ved indføring i tingbogen giver erstatning efter TL§ 34s1.

· Andre fejl i tingbogen giver erstatning efter TL§ 34s2. Kunne fx være forkert eller

manglende retsanmærkning.

3.2.4. Andre fejl – TL§ 35

· Residualbestemmelse, hvor andre fejl udført af tinglysningsvæsnets tjenestemænd vil

ifalde ansvar jf TL§ 35.

· TL§ 16s4 siger at tinglysning skal ske senest 10 dage efter anmeldelsen, men der er ikke

noget erstatningsansvar ved at overskride denne frist.

3.3 Almindelige erstatningsregler

· De almindelige erstatningsregler (erstatning udenfor kontrakt) skal også være opfyldte for

at man kan diskuttere en erstatning.

3.3.1. Kausalitet, adækvans og tab

· Den forurettede skal have lidt et tab. Men der er en tabs begrænsnings pligt.

· Den forurettedes tab skal være påregneligt og have årsags sammenhæng til fejlen.

3.3.2. Ansvar for fejl begået af tinglysningsvæsnets eget personale og selvstændige medhjælpere

· Statens ansatte er ansvarlige.

25-JUN-00, 20:20 Side 20 af 21


TINGLYSNING VIII Rettelse af tingbogen og erstatning for fejl

· Man kan også snakke om et ansvar efter DL 3-19-2 blot der er et vist over- og

underordnelsesforhold, da personer som overlades et hverv til selvstændig udførelse, ikke

er omfattet af arbejdsgiver ansvaret.

· Staten vil have et regreskrav mod tinglysningsdommeren for fejl udført at dennes ansatte,

men kun hvis TLD har forvoldt skaderne forsætligt eller groft uagtsomt.

3.3.3. Regler om ansvarsfrihed

· Ved skadelidtes medvirken kan erstatning falde væk. Dette kunne fx være hvis der

mangler god tro.

· Der er ikke ansvar for fejl på arealets størrelse, af ejendommens adresse, eller af

ejendomsskyldvurderingen eller købesummer.

· Ejendommens beskaffenhed kan heller ikke give ansvar såfremt den materielt afviger fra

tingbogen. Dvs fejl som køberen selv burde vide og undersøge inden købet af fast ejendom

ikke giver erstatning.

· Oplysninger givet over telefonen giver ikke mulighed for at ifalde et erstatningsansvar.

25-JUN-00, 20:20 Side 21 af 21

More magazines by this user
Similar magazines