Historiske kroer og hoteller - Genanvend Gården

Historiske kroer og hoteller – moderne hoteldrift i
gamle bygninger
Januar 2007

Indhold
Forord 5
1 Markedspotentialet for nostalgi og kulturarv 7
1.1 Turisterne går efter kulturarven 7
1.2 Vor tids forbruger og hotelgæst… 8
1.2.1 … søger nostalgi 8
1.2.2 … har penge til at rejse meget 9
1.2.3 … bliver ældre og ældre 9
1.2.4 … er sundhedsbevidst 9
1.3 De historiske hoteller i oplevelsesøkonomien 9
1.3.1 Hvad er oplevelsesøkonomi 10
1.3.2 Et eksempel på et historisk hotel i oplevelsesøkonomien:
Cotswold House Hotel, England 11
2 De tre hoteltyper 13
2.1 Bygningernes pleje 13
2.2 Hotellernes profil 14
3 Rejsekroer 16
3.1 Krobygningernes arkitektur 16
3.2 Krobygningernes tilstand 17
3.3 Forskellige funktioner i forskellige bygninger 18
3.4 Kroernes profil 18
3.5 De gamle rejsekroer i udvikling 19
3.6 Krogæsterne 20
3.7 Centrale udfordringer 20
3.8 Investor eller ej? 21
3.9 Lovgivning 21
3.10 De besøgte rejsekroer 22
3.10.1 Sønderho Kro – Bevaring og drift i museal kulturarv 22
3.10.2 Falsled Kro – Den velrenommerede gourmet-kro 24

3.10.3 Schackenborg Slotskro – Istandsættelse og udvidelse af
fredede og bevaringsværdige bygninger 25
3.10.4 Bromølle Kro – ’Vi lever af, at gæsterne kommer igen’ 27
3.10.5 Kongensbro Kro – Familieforretningen overdrages til næste
generation 28
3.10.6 Brösarps Gästgifveri (Sverige) – Kvalitet for alle - og at
genfinde tabt erindring 30
4 Byhoteller 32
4.1 Byhotellernes arkitektur 32
4.2 Bygningernes tilstand 33
4.3 Byhotellernes profil 34
4.4 Centrale udfordringer og muligheder 35
4.5 Lovgivning 36
4.6 De besøgte byhoteller 36
4.6.1 Hotel Dagmar – ’Landets ældste hotel i landets ældste by’ 36
4.6.2 Hotel Vinhuset – Salg af ejendom finansierer forbedringer 38
4.6.3 Hotel Randers – Familiens hotel i over 100 år 39
4.6.4 Hotel Prindsen – Hele byens Hotel 41
4.6.5 Grand Hotel Terminus (Norge) – Ud af Tornerosesøvnen 42
5 Kysthoteller 45
5.1 Kysthotellernes arkitektur 45
5.2 Bygningernes tilstand 46
5.3 Kysthotellernes profil 47
5.4 Det personlige værtskab 48
5.5 Den rolige oase 49
5.6 Lovgivning 49
5.7 De besøgte kysthoteller 49
5.7.1 Svinkløv Badehotel – Gæsternes ’sommerhus’ 49
5.7.2 Helenekilde Hotel og Badepension – Københavnernes ’get
away’ 51
5.7.3 Solstrand Hotel & Bad – Forretning og fornøjelse forenes 53
6 Overordnede udfordringer og løsningsmuligheder for de
historiske hoteller og kroer 56
6.1 De historiske hoteller vs. ’almindelige’ provinshoteller 56
6.2 Bygningsmæssige udfordringer og anbefalinger 58
6.3 Driftsmæssige udfordringer og anbefalinger 62
6.4 Lovgivningsmæssige udfordringer og anbefalinger 66
6.4.1 Fredede og bevaringsværdige bygninger 66

6.4.2 Kommunen er bygningsmyndighed 67
6.4.3 Arbejdsmiljølovgivningen 68
7 Afsluttende bemærkninger 70
Bilag 1: Markedsmæssig forpagtning 72
Bilag 2: HORESTAs sammenlignende normtalsanalyse af
provinshoteller og historiske hoteller 74
Bilag 3: Ekspertinterviews 77
Bilag 4: Litteratur 78

Forord
Hvilke udfordringer står en moderne hoteldrift overfor, når rammerne er
historiske? Og hvilket potentiale er der for at drive hotel og restaurant i
historiske bygninger? Hvordan kan den moderne hotel- og restaurantdrift
og sikring af de bygningsmæssige bevaringsværdier gå op i en højere
enhed?
Dette var spørgsmålene, da HORESTA med økonomisk støtte fra Realdania
i begyndelsen af 2006 bad Bygningskultur Danmark om at lave en
analyse af historiske kroer og hoteller i Danmark.
Initiativet til undersøgelsen markerer et skift i måden at tænke på det
danske hotelprodukt, da der tidligere ikke har været tradition for at betragte
de historiske hoteller i Danmark som en særskilt gruppe. Hvor alle
andre europæiske lande har netværk af historiske hoteller, som bl.a.
er organiseret i markedsføringsnetværket ’Historic Hotels of Europe’,
står Danmark tilbage som det eneste land uden en organisation for historiske
hoteller, der deltager i det europæiske netværk.
Denne undersøgelse sætter fokus på de danske historiske hoteller uden
for hovedstadsområdet. Bygningskultur Danmark har besøgt 15 historiske
hoteller og kroer i Danmark og i udlandet.
Undersøgelsen har specifikt haft fokus på rejsekroer, byhoteller og
kysthoteller situeret i fredede eller bevaringsværdige bygninger. Desuden
har der i udvælgelsen været fokus på de gode eksempler; tilfælde
hvor det er lykkedes at have en bæredygtig drift samtidig med at man
søger at bevare bygningernes kulturhistoriske værdier.
Med udgangspunkt i casestudierne, en række ekspertinterviews 1 og
desk research peges på centrale udfordringer, muligheder og løsninger
for en bæredygtig og moderne hoteldrift i velholdte og velbevarede bygninger.
I undersøgelsen er følgende kroer og hoteller besøgt og analyseret:
Rejsekroer
• Sønderho Kro, Fanø
• Schackenborg Slotskro, Sønderjylland
• Falsled Kro, Sydfyn
• Bromølle Kro, Vestsjælland
• Kongensbro Kro, Midtjylland
• Brösarps Gästgifveri, Skåne i Sverige
1 Se Bilag 3: Ekspertinterviews
5

Byhoteller
• Hotel Prindsen, Roskilde
• Hotel Dagmar, Ribe
• Hotel Vinhuset, Næstved
• Hotel Randers, Randers
• Grand Hotel Terminus, Bergen i Norge
Kysthoteller
• Svinkløv Badehotel, Nordjylland
• Helenekilde Badehotel, Nordsjælland
• Solstrand Hotel & Bad, Bergen i Norge
• Cotswold House Hotel, Gloucestershire i England (udenfor kategori)
Læsevejledning
I kapitel 1 synliggøres potentialet for de historiske hoteller og kroer ved
at undersøge tendenserne i markedet; bl.a. efterspørgslen efter kulturarv,
ligesom de historiske hoteller sættes ind i en oplevelsesøkonomisk
kontekst.
Kapitel 2 giver, med udgangspunkt i de besøgte kroer og hoteller, et
overordnet billede af de tre hoteltypers bygningspleje og profil.
I kapitel 3-5 analyseres de tre forskellige hoteltyper (rejsekroerne, byhotellerne
og kysthotellerne) adskilt. Her er der også mulighed for at
læse om de besøgte hoteller og kroer og lade sig inspirere af deres erfaringer.
Kapitel 6 er rapportens konkluderende kapitel, hvor hotellerne og kroernes
overordnede udfordringer hvad angår drift, bygninger og lovgivning
analyseres, og mulige løsningsmuligheder foreslås.
Kapitel 7 afrunder rapporten med en række fremadrettede bemærkninger
til, hvordan historiske hoteller og kroer og andre relevante aktører
kan bruge undersøgelsen som afsæt til et videre udviklingsarbejde.
6

1 Markedspotentialet for nostalgi og kulturarv
Flere overordnede tendenser tyder på, at der er et godt marked for de
historiske hoteller. Der er en klar tendens til, at kulturarv tiltrækker turister,
ligesom unikke oplevelser er i høj kurs.
Efterspørgslen kan blandt andet forklares med, at vor tids forbruger og
hotelgæst søger nostalgi og har et stort rådighedsbeløb at rejse for; og
så er forbrugerne oplevelseshungrende og identitetssøgende. Gennemsnitsalderen
er stigende, hvilket øger efterspørgslen for de historiske
hoteller, da de ældre generelt er mere interesserede i historien. For de
yngre forbrugere gælder et behov for at stresse af og være offline, hvilket
de historiske oaser kan tilbyde.
1.1 Turisterne går efter kulturarven
Fonden Realdania og Kulturarvsstyrelsen offentliggjorde i 2005 resultaterne
af en større analyse af danskernes og dansk erhvervslivs (herunder
dansk turismes) holdninger og forventninger til kulturarvens 2 betydning
for kommuner og regioner.
Resultaterne af denne undersøgelse viser tydeligt, at danske virksomheder
og borgere opfatter kulturarven som en vigtig ressource til udviklingen
af lokalsamfundet.
Analysen viser også, at danskerne i stort omfang opsøger kulturarv, når
de skal på mindre ture, længere udflugter eller på ferie. Undersøgelsen
viser, at:
• 92 % af borgerne og 83 % af virksomhederne mener, at kulturarven
tiltrækker turister.
• 83 % af danskerne mener, at kulturarven har stor betydning,
når de skal vælge mål for ture, ferier og udflugter.
• 82 % af danskerne vil tage weekendophold i områder, der er rige
på kulturarv – selvom det gør besøget dyrere.
2
I analysen forstås kulturarv bredt som den ’faste’ kulturarv: ”Kulturarven kan
defineres som de spor mennesket har efterladt sig gennem tiderne, og som er
med til at danne vor fælles erindring om fortiden. I denne analyse er kulturarven
afgrænset til de bygninger, fortidsminder og kulturmiljøer, som findes i byerne
og i det åbne land – i kulturlandskabet.”
7

En europæisk undersøgelse 3 fra 2001 viser, at 27 % af de adspurgte turister
(både lokale, nationale og udenlandske; 69 % europæere, 31 %
fra lande uden for Europa) i praksis besøgte historiske bygninger på deres
rejse. (Tager man kun de udenlandske turister, dvs. alle turisterne
uden for deres hjemland, var det hele 40 %, der besøgte historiske
bygninger.) Tilsvarende tal 4 fra USA viser, at hele 81 % af de adspurgte
rejsende havde minimum én kulturel, kunstnerisk eller historisk oplevelse
på deres rejse, og at der er sket en stigning i de rejsendes lyst til
at opleve kulturelle, kunstneriske eller historiske aktiviteter.
En undersøgelse fra 1997 5 viser desuden, at udenlandske turisters overvejende
motivation for at besøge Danmark er landets kultur og kulturarv;
det var tilfældet for 46 % af de adspurgte. Danmark var dermed
det europæiske land, hvor de udenlandske turister opfattede kultur/kulturarv
som den største tiltrækningsfaktor.
1.2 Vor tids forbruger og hotelgæst…
Kulturarvens centrale betydning i turismesammenhæng kan ses som
svar på, at der i en verden i stadig forandring, med konstante teknologiske
fremskridt og et væld af valgmuligheder er brug for historie og
forankring. Med valgmulighederne følger også et fragmenteret forbrugsmønster,
hvor forbrugeren den ene dag rejser på badeferie i Thailand
og den næste i Danmark, spiser traditionelt dansk smørrebrød til
frokost og mad fra det asiatiske fusionskøkken til aften, ligesom dem
der handler i discount-butikker gerne samtidig forkæler sig selv med en
luksus-kroferie.
Her beskrives nogle af de aktuelle forbrugertendenser.
1.2.1 … søger nostalgi
Der har været en tendens til, at den stigende globalisering og masseproduktion
har ledt til større ensartethed på verdensplan. Derfor bliver
værdien af autenticitet (eller endda ’uægte’ autenticitet) også vigtigere
for forbrugeren. Og forbundet med behovet for autenticitet er en nostalgi-følelse,
en længsel efter den ’enkle’ og ’ægte’ fortid. Der er stærk
efterspørgsel efter den unikke egenskab at have en fortid. I Danmark
kommer dette bl.a. til udtryk ved, at en bred vifte af produkter markedsføres
på gammeldags værdier og er inspireret af traditioner, dog
med et moderne præg. Eksempler er de populære mikrobryggerier, boligindretning
med fokus på landlig hygge, romantik og nostalgi samt en
generel vækst i retro både mht. produkter, design og emballage.
På samme vis søger turisterne hen, hvor stedets kulturelle identitet
kommer til udtryk og historiske hoteller bliver et anderledes alternativ
til det produkt, de moderne hoteller kan tilbyde. Men følelsen af autenticitet
opnås ikke blot ved det man ser, men som et resultat af en helhedsoplevelse.
Ferie- og fritidsforbruget efterspørger derfor oplevelser
knyttet til historie og identitet.
3
The European Association for Tourism and Leisure Education (ATLAS) lavede i
forbindelse med ‘The Cultural Tourism Research Programme’ en række spørgeskemaundersøgelser
i 1992, 2001 og 2004. Resultaterne er baseret på næsten
30.000 besvarelser fra over 200 forskellige steder i Europa.
4
Travel Industry Association of America, 2003
5 EUROBAROMETER
8

1.2.2 … har penge til at rejse meget
Med til billedet hører, at flere mennesker i dag har en større disponibel
indkomst end tidligere, samtidig med at det er blevet billigere at rejse.
Og selv om der nok efterspørges discount i hverdagen, så prioriteres
luksus og selvforkælelse lejlighedsvist.
Det betyder også, at den årlige sommerferie er blevet til flere, kortere
ferier fordelt over året. (I de første otte måneder af 2004 steg antallet
af kortere ferier i Europa med 24 %, hvorimod antallet af ferier på over
4 dage kun steg med 1 %. 6 )
1.2.3 … bliver ældre og ældre
En stadig større andel af forbrugerne vil blive seniorer; også kaldet ’det
grå guld’. Danmarks Statistik forudser, at antallet af personer på 65 år
og derover vil vokse med 533.435 (65 %) de næste 25 år, fra 823.000 i
dag til 1,36 mio. omkring år 2030.
En lignende kraftig vækst forventes også i de andre europæiske lande.
Seniorerne vil være ved godt helbred, være økonomisk velstillede og
mange vil gå tidligt på pension.
Konsekvenserne af stigningen i antallet af seniorer kan blandt andet
være:
• Stigende efterspørgsel efter kvalitet, komfort og sikkerhed.
• Stigende efterspørgsel efter mere afslappende underholdningsfaciliteter
(fx golfbaner).
• Stigende efterspørgsel efter én-persons-produkter.
• Større efterspørgsel uden for højsæsonen.
• Stigende fokus på sundhed.
Det ældre segment har ofte en interesse i kultur og kulturarv, hvilket
blot understreger, at de udgør en stor potentiel målgruppe for de historiske
hoteller. Seniorerne vil imidlertid ikke opfatte sig selv som ’gamle’,
hvorfor markedsføringen over for denne målgruppe bør fokuseres omkring
andre forhold end alder.
1.2.4 … er sundhedsbevidst
Et ønske om sundhed og velvære påvirker ligeledes efterspørgslen.
Særligt de større generationer af yngre seniorer vil interessere sig for
proaktivt at påvirke sundheden, hvilket kommer til udtryk i aktivitetsrige
ferier og wellness-ophold. Men også de yngre, mere tidspressede
forbrugere har behov for wellness-ophold og rolige oaser til at forebygge
stress eller stresse af.
1.3 De historiske hoteller i oplevelsesøkonomien
Oplevelsesøkonomien er et vigtigt aspekt i vore tids forbrugertendenser.
Når de historiske hoteller og livsstilshotellerne ikke blot er funktionelle,
men også bidrager til gæstens oplevelse med nogle uhåndgribelige
og ikke-standardiserbare kvaliteter, er de en del af oplevelsesøkonomien.
6 World Travel Market Global Travel Report 2004/2005
9

1.3.1 Hvad er oplevelsesøkonomi
Oplevelsesøkonomi er en avanceret serviceøkonomi, hvor serviceydelser
sælges på en måde, der minder om teatret med de underliggende varer
og serviceydelser som rekvisitter. Argumentet er, at virksomheder må
iscenesætte mindeværdige oplevelser for deres kunder og på denne
måde bliver oplevelsen i sig selv produktet. Udviklingen fra råvareøkonomi
til oplevelsesøkonomi beskrives på følgende måde:
• Hvis man sælger uforarbejdede varer, er der tale om råvareøkonomi
• Hvis man sælger forarbejdede fysiske produkter, er der tale om
en fremstillingsøkonomi
• Hvis man sælger de aktiviteter, der udføres, er der tale om serviceøkonomi.
• Hvis man sælger den tid, som kunden tilbringer, er der tale om
oplevelsesøkonomi.
At ’tiden’ er central hænger sammen med, at forbrugerne bliver mere
tidspressede; der bliver ikke mere tid, men hele tiden flere muligheder
for tidsforbrug. Dermed er tidsforbruget i forbindelse med vare- og serviceforbrug
på vej til at blive den største ’omkostning’ for forbrugeren
og i visse tilfælde større end selve prisen.
Det er dog ikke kun de kreative erhverv og kulturinstitutionerne, der
tænker i oplevelser i dag. Flere og flere virksomheder arbejder med oplevelser
og forholder sig til begrebet oplevelsesøkonomi. Man ser virksomheder,
der beskæftiger sig med alt fra detailhandel over bankvirksomhed
til fødevareproduktion, tænke oplevelser ind i deres produkter
og serviceydelser. Det gør de, fordi der er stor efterspørgsel på oplevelser,
og fordi oplevelser er en effektiv vej til at skabe en unik profil i en
markedssituation præget af global konkurrence mellem produkter og
serviceydelser, hvor de grundlæggende egenskaber og kvalitetsparametre
bliver stadig mere ens. Oplevelser er en genvej til differentiering
og stærke brands.
Udviklingen fra råvareøkonomi til oplevelsesøkonomi er skitseret i figuren
og eksemplet nedenfor, hvor kaffe ikke bare er noget man drikker –
men en oplevelse!
Figur 1.1
10

At oplevelser er blevet en ny vare, skyldes vores stigende behov for at
skabe en egen identitet i en tilværelse præget af øget frihed og økonomisk
råderum. Identitet er ikke længere givet, og moderne mennesker
efterspørger oplevelser i deres stræben efter at forme deres personlighed
og tilværelse. Oplevelser bliver et brud på hverdagen, som fylder
lidt i tid, men meget i vores selvforståelse; helhedsoplevelserne bliver
en lille luksus med stor effekt. Derfor er folk villige til at betale meget
for oplevelser.
1.3.2 Et eksempel på et historisk hotel i oplevelsesøkonomien: Cotswold House
Hotel, England
Denne tendens til et voksende
marked for (dyre) oplevelser,
sporede Ian Taylor tilbage i
slutningen af 90’erne. Den engelske
hotelejer har mangeårig
erfaring fra hotelbranchen og
åbnede for 6-7 år siden det
luksuriøse livsstilshotel,
Cotswold House Hotel, i Chipping
Campden, en landsby ca. 2 timers kørsel fra London i nordvestlig
retning.
Taylor har en passioneret interesse for gamle bygninger og syntes, at
det gamle fredede hotel var ideelt til formålet: at skabe et unikt luksusprodukt,
som differentierer sig fra andre hotelprodukter. Hotellet er fra
1802, men i kælderen kan man finde rester af bygningsfundamenter og
en brønd fra middelalderen. I byen Chipping Campden er alle de gamle
bygninger fredet i en vis grad 7 , ligesom der er en kommunal bevarende
lokalplan, og der er derfor strenge regler for ombygninger og krav til
anvendelsen af traditionelle kvalitetsmaterialer, fx til hvilke vinduer, der
anvendes. Lovgivningen administreres
ved, at en kommunal planlægger og en
person fra bevaringsmyndighederne er
tilknyttet enhver byggesag. Det gør
naturligvis byggesager mere omstændelige
end normalt; til gengæld
sikrer det gensidig forståelse og læring
mellem de kommunale sagsbehandlere og
bygningsbevaringsmyndigheden. De
offentlige myndigheder opleves som hjælpsomme og gode til at foreslå
alternative løsninger – og så er en direkte konsekvens af bevaringen, at
Chipping Campden i dag står som et unikt historisk miljø, som folk
kommer langvejs fra for at opleve.
Det historiske miljø og den engelske landidyl er vigtige elementer i hotellets
identitet. Derudover er kodeordene for Cotswold House Hotel et
højt serviceniveau og gourmet-mad dyrket som en passion – og så er
det mindre vigtigt at holde omkostningerne nede. Dette afspejles i en
gennemsnitlig værelsespris på £215 (knap 2400 DKK).
7
I England findes der flere forskellige kategorier af fredede bygninger, i modsætning
til i Danmark, hvor der kun er én form for fredning. (Læs mere om den
danske lovgivning i kapitel 6.4.)
11

At prisen ikke skræmmer kunderne væk reflekteres i en belægningsprocent
på omkring 70 % over hele året. Gæsterne er typisk unge mennesker
fra London, par på et romantisk ophold og virksomheder, der afholder
mindre konferencer på stedet. Der
afholdes også mange selskaber, især
bryllupper. Derudover er der stor interesse
for hotellet på de udenlandske
markeder; særligt i USA og Japan, hvor
hotellet også har salgsrepræsentanter.
De udenlandske gæster står for 15 % af
omsætningen, men Taylor vurderer, at
potentialet er så stort her, at andelen af
udenlandske gæster kan vokse til 25 %, forudsat en fortsat markedsføringsindsats.
Ejeren har erfaring med, at luksushotelproduktet kræver
en konsistent markedsføring. Derfor tager Taylor ofte på rejser til både
USA og Japan for at opretholde de kontakter, der er helt essentielle for
markedsføringen af livsstilsproduktet.
For at kunne levere mindeværdige oplevelser og opretholde et højt serviceniveau,
gøres der også meget ud af at rekruttere og ikke mindst
fastholde medarbejdere.
Ønsket om at tiltrække de mest kvalificerede medarbejdere gør, at
Cotswold House Hotels rekrutteringsstrategi går langt ud over landegrænserne.
Hotelskolerne i Schweiz besøges, og der opbygges kontakter
i flere forskellige lande for at få en international gruppe medarbejdere.
Medarbejderne tilbydes en løn, der ligger over det gennemsnitlige niveau,
og der er sørget for bolig til dem. Det er dog stadig svært at fastholde
dem i længere tid, hvilket er ærgerligt, da de lokale, som kommer
og spiser igen og igen, sætter pris på at møde et ansigt de kender.
Cotswold House Hotel er blot ét af mange historiske hoteller i Storbritannien,
hvor der i løbet af de seneste ti år er gjort meget for at revitalisere
bygningerne og hotelkonceptet.
12

2 De tre hoteltyper
De tre historiske hoteltyper, der indgår i denne analyse - rejsekroer,
byhoteller og kysthoteller - er ikke kun i historisk baggrund, byggestil
og beliggenhed forskellige. Også størrelsen har vist sig at være typebestemt,
selvom antallet af værelser kan variere inden for de enkelte kategorier:
Rejsekroerne råder oftest over 14-20 værelser (enkelte dog op
til 40), byhotellerne har 50-80 værelser (et enkelt udenlandsk har 130)
og kysthotellerne omkring 30 (et enkelt er udbygget til 135, også udenlandsk).
Der tegner sig ligeledes et typebestemt mønster for hotellerne og kroernes
profil og for deres pleje af bygninger, hvor rejsekroerne klart er
det bredeste produkt med stor spredning inden for såvel profil som
bygninger. Byhotellerne samler sig mere, men stadig med variation,
mens kysthotellerne er den mest homogene gruppe.
2.1 Bygningernes pleje
Pleje af bygninger kan udføres på mange måder, men er der tale om
pleje af historiske bygninger, er det fra et bygningsfagligt synspunkt
ønskeligt, at plejen er udført i overensstemmelse med materialer og
formgivning i det oprindelige hus.
Benævnes en bygning som velbevaret, har den en høj grad af originalt
materiale, og dets udseende er tilnærmelsesvis intakt siden opførelsen
– og de forandringer, der måtte være foretaget, er udført på en måde,
der ikke ødelægger helheden.
Benævnes en bygning som velholdt, er det blot udtryk for, at den er
istandsat og løbende vedligeholdes – det rummer ingen betragtning om,
hvordan vedligeholdet eller istandsættelserne er udført, og dermed heller
ikke, om der er taget hensyn til den oprindelige byggeskik.
I Figur 2.1 anskueliggøres kroerne og hotellernes vedligeholdelsesgrad
sammenholdt med bevaringsgraden – altså en vurdering af, hvor velholdt
stedet er og hvor velbevaret det er. Rejsekroerne er angivet med
grønt, byhotellerne med orange og kysthotellerne med blåt. 8
8
En vurdering af bygningernes pleje er udelukkende udtryk for en bevarings- og
bygningsfaglig betragtning, og giver ikke et billede af, om kroen eller hotellet er
et rart sted at være. De besøgte kroer og hoteller er alle behagelige rejsemål.
13

Figur 2.1
Høj grad af bevaring
• Sønderho Kro
• Schackenborg Slotskro
• Hotel Randers
•Hotel Dagmar Dagmar
• Grand Hotel Terminus •Svinkløv Badehotel
•Falsled Kro
• Hotel Prindsen
Misligholdt
• Hotel Vinhuset
Velholdt
• Helenekilde Badehotel
• Brösarps Gästgifveri
• Bromølle Kro
• Kongensbro Kro
Lav grad af bevaring
•SolstrandHotel & Bad
Rejsekroerne strækker sig fra bygninger med høj grad af bevaring til lav
grad af bevaring og fra middel vedligeholdelsesgrad til meget velholdt.
Schackenborg Slotskro udmærker sig inden for begge kriterier, mens fx
Kongensbro Kro med faglige øjne ikke har nogen særlig bevaringsinteresse,
eftersom bygningerne er af forholdsvis ny oprindelse.
Byhotellerne spænder fra middel til høj grad af bevaring og fra middel
til høj vedligeholdelsesstandard. Hotel Randers og Hotel Dagmar er
bedst bevaret og bedst vedligeholdt, mens Hotel Vinhuset ligger mere
jævnt mellem anskuelsesværdierne.
Kysthotellerne er alle meget velholdte, men varierer fra forholdsvis lav
bevaringsgrad til ganske velbevaret. For eksempel er Svinkløv Badehotel
meget tro mod sin oprindelige arkitektur, mens Solstrand Hotel &
Bad hovedsageligt lader hver bygningsudvidelse repræsentere sin tid.
2.2 Hotellernes profil
Rejsekroerne har med en enkelt undtagelse et traditionelt udtryk, der
går fra gourmet til folkeligt; fra dyrt og eksklusivt til lavt prisniveau. I
Figur 2.2 visualiseres hotellernes profil, hvor tradition/fornyelse sammenholdes
med gourmet/folkelig. Rejsekroerne er angivet med grønt,
byhotellerne med orange og kysthotellerne med blåt.
Sønderho og Falsled Kro er begge i den eksklusive ende af skalaen,
men Falsled er fornyeren af de to. I den anden ende finder vi kroen for
alle og med stærk lokal forankring, Bromølle Kro, der både er traditionel
og med bred økonomisk appel.
Byhotellerne har også med enkelte forbehold et ganske traditionelt produkt,
der henvender sig bredt til alle henover midten. Højest mod
gourmetprofilen ligger Hotel Randers, mens Hotel Vinhuset fornyer med
et mere folkeligt/uformelt image.
14

Kysthotellerne er et eksklusivt produkt med tydelig gourmetprofil. Her
finder vi Svinkløv Badehotel i den traditionelle ende af skalaen, mens
Solstrand Hotel & Bad er mere til fornyelse.
Figur 2.2
•Svinkløv Badehotel
• Sønderho Kro
Gourmet
•SolstrandHotel & Bad
•Falsled Kro
• Helenekilde Badehotel
Tradition
• Hotel Randers
• Schackenborg Slotskro
• Grand Hotel Terminus
•Hotel Dagmar
•Hotel Prindsen
• Brösarp Gästgifveri
Fornyelse
• Kongensbro Kro
•BromølleKro
Folkelig
• Hotel Vinhuset
I de følgende kapitler fremstilles de tre grupper af historiske kroer og
hoteller hver for sig, og der bliver anledning til at fordybe sig nøjere i de
specielle karakteristika, typiske problemstillinger og erfaringer, der kendetegner
hver gruppe, ligesom alle de besøgte kroer og hoteller præsenteres
enkeltvis.
15

3 Rejsekroer
I Danmark findes der omkring 450 kroer, hvoraf 113 er de gamle kongeligt
privilegerede kroer fra perioden 1650-1850. Omkring 13 af de
danske kroer med overnatningsfaciliteter er fredede, imens langt flere
er erklæret bevaringsværdige.
Fælles for de fleste af kroerne er, at de er en del af en kulturhistorisk
infrastruktur og mange har rødder tilbage til renæssancen - enkelte går
endog tilbage til tidlig middelalder. Deres formål har oprindeligt været
pausen på rejsen, og ikke et egentligt feriested. Kroerne ligger typisk
ved gamle hovedfærdselsårer, ved havne og overfartssteder, i tilknytning
til fx møllerier, ved slotte og herregårde samt ved broer, vadesteder
og toldopkrævningssteder. Typisk ligger kroerne heller ikke i større
byer, men i mindre landsbyer eller fritliggende på landet. Deres nærhed
til hovedveje kan være en uhensigtsmæssig beliggenhed i forhold til det
historiske hotelprodukt. Nogle af kroerne har i dag høj bevaringsværdi,
men nogle har også gennemført bevaringsmæssigt uheldige moderniseringer,
især de seneste 50 år.
3.1 Krobygningernes arkitektur
Rejsekroerne er de ældste bygningsanlæg blandt de tre historiske hotelkategorier.
Deres udtryk udspringer af en lokal landhus-tradition,
hvor materialer, proportioner og konstruktioner er af en sådan karakter,
at almindelige mennesker med det rette håndelag har kunnet bygge og
reparere husene selv. Kroerne har typisk oprindeligt været en længebygning
på en etage med krostue samt bolig for kroværten og eventuelt
et par værelser i tagetagen. Ved siden af krobygningen har der almindeligvis
været en rejsestald og eventuelt yderligere en eller to længer til
sekundære funktioner.
For alle kroerne i undersøgelsen gælder det, at deres hovedbygninger
er opført i traditionsbunden landlig byggeskik og med materialer, der
har været produceret inden for en geografisk nær rækkevidde. Deres
facader har en fast rytme af skiftevis mur og vinduer, og døre og vinduer
er hovedsagligt traditionelle, af malet træ og med vinduessprosser.
To tredjedele af kroerne har lyse pudsede, kalkede og malede facader;
de resterende fremstår i blankt murværk af røde teglsten. I enkelte facader
indgår bindingsværk. Halvdelen af kroerne har stråtage og halvdelen
har tage hængt med tagsten af rød tegl.
Kroernes øvrige bygninger er af blandet alder og karakter, men indordner
sig som oftest hovedbygningens udtryk. Et par af ejendommene
rummer sekundære bygninger, der både i udtryk og faktiske år er ældre
end hovedbygningen, og enkelte er sågar flyttet dertil andre steder fra.
16

3.2 Krobygningernes tilstand
Som følge af deres høje alder er rejsekroerne den hoteltype, der har
undergået flest forandringer og har (set med bygningsbevaringsøjne)
lidt størst nød gennem tiderne. De fleste kroer fastholder deres hovedfacade
som et klassisk motiv, men de er ofte meget forbyggede på krobygningens
bagside, og langtfra intakte siden opførelsen. Tværtimod er
halvdelen af krobygningerne en eller flere gange blevet nedrevet og
genopbygget.
Kroejerne står foran store udfordringer: Bygningerne har ofte tabt en
stor del af deres oprindelige ’charme og sjæl’ gennem mange ombygninger.
Deres oprindelige beliggenhed langs hovedveje regnes i dag for
uattraktive, og deres alder og byggeskik påkalder sig vedligeholdelse
med relativt korte intervaller og på en håndværksmæssigt meget traditionel
måde.
Flere kroejere vedligeholder selv og har selv idéer til bygningsforbedringer.
Under halvdelen af de besøgte kroer søger bygningsfaglig, og endnu
færre restaureringsfaglig, rådgivning forud for istandsættelsesarbejder.
Bygningernes tilstand og udseende er derfor i høj grad et udtryk
for ejernes smag og kundskaber - især når bygningerne ikke er fredet.
Blandt de besøgte rejsekroer er både meget velbevarede, velholdte
bygninger og bygninger, der er nogenlunde vedligeholdt, men ikke har
nogen særlig bevaringsværdi. Når dette illustreres som i Figur 3.1 bliver
det tydeligt, at de tre fredede kroer (Sønderho Kro, Schackenborg
Slotskro og Falsled Kro) ikke alene har størst bevaringsværdi. Man finder
også de mest velholdte kroer blandt de fredede bygninger.
Figur 3.1
Høj grad af bevaring
• Sønderho Kro
Misligholdt Velholdt
• Bromølle Kro
•KongensbroKro
Lav grad af bevaring
• Schackenborg Slotskro
•Falsled Kro
• Brösarps Gästgifveri
17

3.3 Forskellige funktioner i forskellige bygninger
De seks rejsekroer i undersøgelsen har alle placeret deres værelser til
overnatning i en anden (fritstående eller tilbygget) bygning end kroens
hovedbygning. Fordelen ved denne løsning er især, at restaurant og
fællesfaciliteter ikke generer de overnattende gæster. Men der er også
en bygningsmæssig gevinst, hvis hovedbygningen bærer på kroens
ældste og største bygningsmæssige værdier: interiøret skal ikke opdeles
i små enheder, der skal ikke etableres en hel række installations- og
konstruktionskrævende badeværelser, sidebygningerne har i mange tilfælde
mindre sarte interiører, og værelsernes indretning lader sig bedre
rationalisere og forny i yngre bygninger.
En enkelt kro har valgt at etablere en helt ny fritliggende bygning til
køkken og teknik. (Se kapitel 3.10.3 om Schackenborg Slotskro.) Dette
er anbefalelsesværdigt, når det bliver for anstrengt at tilpasse den gamle
bygning til de nye krav og faciliteter.
3.4 Kroernes profil
Ifølge en interviewundersøgelse fra 2003 9 forbinder mange danskere
kroer med hygge, tradition, demokrati, atmosfære, varme og venlig
service, men også med at være gammeldags og konservativ, ligesom
kroer nogle associeres med tvivlsom smag og fed mad. Ifølge undersøgelsen
kan der ofte være en konflikt mellem det forventede, det ønskede
og det faktisk oplevede blandt kro-gæster. Denne uoverensstemmelse
kan hænge sammen med, at kro-betegnelsen i dag dækker over forskellige
typer:
1. Den gamle traditionelle kro: udlejning af simple værelser, ikke luksuriøst,
lokalt forankret. Lever meget af lokale selskaber og standardiserede
weekendophold med suppe, steg og musik.
2. Den moderne gammeldags kro: holder fast i de danske madtraditioner,
men med fornyelse. Gør mere ud af deres værelser og istandsætter
bygningerne.
3. Gourmet-kroen: luksus, selvforkælelse og gourmet-mad er i højsædet.
Har næsten ikke traditionel, dansk mad.
At kroerne favner bredt konceptmæssigt illustreres fint ved de seks besøgte
kroer, som alle nok lægger vægt på historien, men som spænder
meget bredt i forhold til, hvem de appellerer til. Især Bromølle Kro, men
også Kongensbro og Brösarp, sætter en ære i at være folkelige og have
en bred appel (om end Kongensbros profil er under forandring), imens
Sønderho og Falsled Kro bevidst har valgt at have et gourmet-koncept.
Schackenborg Slotskro har gået gourmet-vejen, men forsøger at opnå
en større bredde i deres produkter, så de også kan appellere bredt til
lokalbefolkningen. Kroernes profil er illustreret i figuren nedenfor.
9
Nick Johns & Szilvia Gyimothy (2003): Varemærket kro – danske kroers brand
mytologi, Center for Regional- og Turismeforskning
18

Figur 3.2
Tradition
•Sønderho Kro
Gourmet
• Schackenborg Slotskro
•BrösarpGästgifveri
• Kongensbro Kro
• Bromølle Kro
Folkelig
•Falsled Kro
Fornyelse
3.5 De gamle rejsekroer i udvikling
Som man kan se i figur 3.2 tegner der sig to forskellige spor for udviklingen
af kro-produktet; dem der har fokuseret på et gourmet-
/luksuskoncept og dem der har beholdt en mere folkelig profil, men
med moderniseringer og/eller udvidelser af kapaciteten og måske også
produktporteføljen, ved fx at udbyde forskellige typer pakker eller udvide
køkkenet med catering. Begge udviklingsspor er en forbedring af
kro-produktet og afspejler, at markedet for de historiske kroer er og har
været i en positiv udvikling, hvilket flere af kroejerne også giver udtryk
for.
De gamle kroer har et godt potentiale og der findes en del eksempler
på, at en investering og nytænkning af en gammel kro resulterer i en
fornuftig forretning (se kapitel 3.10).
Fælles for de velfungerende koncepter er, at de fremstår som en helhed
ved at samme linie følges i bygningernes oprindelige stil, indretning,
design-profilen og ikke mindst i forhold til, hvad gæsterne stilles i forventning.
Rejsekroerne udgør samlet set et stykke kulturhistorie, men
hver kro har også sin egen unikke historie, og det er vigtigt, at denne
synliggøres. Dette kan gøres ved storytelling, men ofte giver den kommunikerede
historie kun mening, hvis helhedsindtrykket støtter op omkring
dette. Et godt koncept kan også ’skrive sin egen historie’, som det
er tilfældet med Falsled Kro (kapitel 3.10.2), hvor den internationalt inspirerede
indretning i de historiske gamle bygninger fortæller en historie
om en fransk kok, der inspirerede danskerne ved allerede i begyndelsen
af 70’erne at servere fransk gourmet-mad for sine gæster.
Helhedsoplevelsen består også i, at der tilbydes en god og omfattende
service, uanset om kroen har en eksklusiv profil eller ej. Erfaringer fra
bl.a. Bromølle Kro viser, at ekstra serviceydelser der letter kunderne fra
ekstra arbejde er en lige så vigtig del af selskabsproduktet som den gode
mad. Og folk vil hellere end gerne betale for den omfattende service
- tid er jo en ekstra værdifuld ressource i oplevelsesøkonomien.
19

Derudover synes en fællesnævner for de fungerende koncepter også at
være et stort personligt engagement fra ejerens / forpagterens / direktørens
side.
3.6 Krogæsterne
Med udviklingen i kro-produktet kan man ikke længere tale om en typisk
kro-kunde (50+, middel indkomst, middelklasse), og selvom 40+
måske stadig fylder mest i billedet, så er målgruppen i dag langt bredere
end tidligere.
En del af krogæsterne er tilbagevendende forretningsrejsende, som de
gamle traditionelle og moderne gammeldags kroers ’hjemlighed’ appellerer
til. Samtidig er de mere folkelige kroer oftest lokalt forankret, og
de lokale kommer jævnligt forbi og spiser en middag eller holder deres
familiefester på kroen. Fx er Bromølle Kro så populær blandt de lokale,
at de har oprettet foreningen ’Bromølle Kros Venner’, der giver forrang
til kroens jævnlige arrangementer (se kapitel 3.10).
Anderledes ser det ud med gourmet-kroerne, der tiltrækker gæster
langvejs fra og ofte har en større andel udenlandske gæster end de folkelige
kroer.
3.7 Centrale udfordringer
En central udfordring for rejsekroerne er, at de er små, både hvad angår
antallet af værelser samt faciliteter som restaurant og mødelokaler.
Dermed har kroerne fysiske rammer, der udfordrer en moderne hoteldrift,
idet der ikke er meget økonomisk eller tidsmæssigt overskud til
nytænkning, investeringer, markedsføring og andre indtægtsfremmende
tiltag.
At udvikle den gamle rejsekro kræver både økonomiske, menneskelige/tidsmæssige
og vidensmæssige ressourcer. Derfor er der også en
tendens til, at kroerne er meget driftsorienterede og ikke har tid til produktudvikling
og markedsføringstiltag. Dette hænger i høj grad sammen
med den lille drift og omsætning, og situationen forværres af en generel
personalemangel i hotel- og restaurationsbranchen. Personalemanglen
kan ligeledes være ensbetydende med, at gæsterne får dårlige oplevelser
pga. manglende eller ikke kvalificeret personale, hvilket får den
uhensigtsmæssige konsekvens, at de ikke vender tilbage og/eller fortæller
dårligt om produktet til omgangskredsen.
Et problem ved rejsekroernes lille drift er, at det kan være problematisk
at få en god lønsomhed, hvis der er tale om et lavpriskoncept. Den
uheldige konsekvens kan blive, at kroerne ikke udvikler sig i takt med
målgrupperne, og at konceptet dermed er baseret på et ikkeeksisterende
kundegrundlag. Disse havner i en ond cirkel, hvor bygningerne
forfalder og gæsterne udebliver pga. den dårlige kvalitet.
Derudover er der den udfordring ved driften af de gamle kroer, at det
ikke blot kræver kendskab til og erfaring med hoteldrift; kendskab til
bygningsvedligeholdelse og ældre bygninger er også nødvendigt. Dog
kan manglende viden på dette område afhjælpes ved brug af professionelle
rådgivere og håndværkere.
20

3.8 Investor eller ej?
Ifølge direktør for Danske Kroer & Hoteller, Jørgen Christensen, ejes og
drives omkring to tredjedele af rejsekroerne i Danske Kroer & Hoteller
af samme person eller familie. Denne konstruktion har den fordel, at
bygninger og drift tænkes som en helhed og at ejeren, der også driver
stedet, er villig til at investere mere i bygningerne. Omvendt er det ikke
altid, at ejeren er opmærksom på, at hans hotelprodukt kræver udvikling
– og så kan en investor presse på for de nødvendige tiltag. En kapitalstærk
investor kan ligeledes være en unik mulighed for at komme til
bunds i et vedligeholdelsesmæssigt efterslæb og dermed få kroen op på
et niveau, der kan tiltrække nye målgrupper, ligesom det fx er sket på
Schackenborg Slotskro (kapitel 3.10.3). Og så kan opdelingen af drift
og ejerskab have den fordel, at forpagteren kan koncentrere sig om de
driftsmæssige aspekter, imens ejeren kan prioritere bygningernes ve og
vel.
Ulemperne ved at sælge bygningerne til en investor er bl.a. at man som
forpagter/lejer af bygningerne ikke vil opnå den værdistigning, der ligger
i bygningerne, ligesom processen med at få foretaget reparationer
og forbedringer kan være langsommelig, da ejer ikke står direkte til ansvar
over for gæsterne og måske ikke har øje for, at produktet kræver
forbedring. Det er derfor også væsentligt at finde en god investor/samarbejdspartner,
der har forståelse for både bygnings- og driftsbehov.
Desuden kan der skelnes mellem de ’kommercielle investorer’ og
de ’velhavende investorer’, der ofte vedligeholder af interesse uden krav
til, at vedligeholdelsen skal kunne forrentes.
3.9 Lovgivning
Rejsekroerne ligger ofte i landlige omgivelser og vil derfor (i tillæg til
lovgivningen for alle tre hoteltyper, som er beskrevet i kapitel 6.4) typisk
være omfattet af landskabsregulerende lovgivning så som: Naturbeskyttelsesloven,
Skovloven og Planloven.
Lovgivningen kan være en begrænsning, når man ønsker en bygningsudvidelse
af kroen. Der kan være regler for nye bygningers udseende
og størrelse, ligesom der kan være regler for, at der ikke må opføres
flere bygninger på området. Det kan ligeledes være vanskeligt at opnå
mulighed for at købe tilstødende grund til kroen, til bygninger, til parkering
eller til andre større udendørsarealer til kroen.
Til gengæld vil lovgivningen ofte sikre, at kroens omgivelser er naturskønne
og attraktive, og er derfor en medvirkende faktor til, at kroens
gæster kommer til området. For eksempel vil en naturfredning, et klukkende
vandløb eller en kommende status af Nationalpark tiltrække et
segment af kunder, der ønsker disse omgivelser.
Man kan læse mere om lovgivningen på Skov- og Naturstyrelsens
hjemmeside, www.sns.dk. Skov- og Naturstyrelsen varetager en række
af de statslige opgaver, som miljøministeren har ansvaret for, bl.a. inden
for naturbeskyttelse og skovbrug. Desuden står styrelsen for drift
og administration af de statsejede skove samt Miljøministeriets øvrige
arealer. Styrelsen administrerer planloven og fungerer som statens faglige
enhed for fysisk planlægning. Et erklæret delmål for styrelsens indsats
er bl.a. at arbejde for en balance mellem natur og erhverv.
21

3.10 De besøgte rejsekroer
Fem rejsekroer i Danmark og én i Sverige er besøgt i forbindelse med
undersøgelsen. Nedenfor beskrives kroernes profil og deres aktuelle udfordringer,
ligesom interessante løsninger og erfaringer fremhæves.
3.10.1 Sønderho Kro – Bevaring og drift i museal kulturarv
Profil
• Beliggenhed: Sønderho, Fanø
• Koncept: Historie, kvalitet, nærhed,
natur. Gourmet restaurant i
meget historisk interiør og idylliske
kulturmiljøomgivelser. Et rejsemål,
mere end en lokal kro. Helårsåben.
• Produkter: 14 værelser, a la carterestaurant
med 64 siddepladser,
½-pensionstilbud, møde-/konferencelokale for 8-10 personer,
haveservering, røgeovn, guidede ture i området.
• Prisniveau: dobbeltværelse 900-1.410,- kr. ekskl. morgenmad,
som koster 135,- kr. pr. person. 10
• Niels og Birgit Steen Sørensen ejer kroen, men den drives af
Charlotte og Jakob Sullestad.
• Ansatte: 8,5 årsværk (18-19 ansatte i højsæsonen, 4-5 ansatte
uden for højsæsonen)
• Gæster: Ca. 25-30 % udenlandske (mange fra Italien og USA),
ca. 25 % fra København og Nordsjælland, 10-20 % stamgæster.
Flest 40-60-årige, men også unge mellem 25 og 40 år.
• Vedligeholdelse: I håndværkerudgifter ville det anslået være ca.
2,5 % af omsætningen, men ejer udfører det hele selv, undtagen
det installationstekniske.
• Medlem af Relais & Chateaux siden 1979.
Sønderho Kro er en af Danmarks ældste bevarede krobygninger,
opført 1722. Kroens drift fordeler sig på tre
bygninger, hvoraf kun den gamle hovedbygning er fra
opførelsen. I 1977 blev der efter stramme lokalplansforskrifter
bygget en ny fritliggende fløj bag kroen som en
kopi af traditionel Sønderho-arkitektur. Desuden er den
tidligere rejsestald erstattet med et anneks, der i sit ydre
falder ind i miljøet, men i det indre er helt ombygget i
1997. Ejendommen er fredet.
Det særlige ved Sønderho Kro er den næsten
museale karakter, der er bevaret på
stedet. Helhedsindtrykket er godt: Miljøet er
et helstøbt lokalsamfund, og huset ligger
helt op ad dæmningen ud mod strandenge
og marsk. Arkitekturen er egnstypisk,
historisk og traditionel byggeskik med
stærkt Fanø-særpræg: Røde mursten, hvidmalede fuger, stråtag. Vedligeholdelsestilstanden
er middel, og originalitetsfornemmelsen i eksteriør
er høj.
10 Alle værelsespriser er angivet i listepriser inkl. moms.
22

I hovedbygningens indre er fine, velbevarede historiske krostuer med
nagelfast, originalt inventar i form af kakler, paneler, skabe, plankegulve,
fyldingsdøre, bredde døre, indbygget standur, kampestensgulv,
kældernedgang mm. Baglokaler og køkken i kroen af en lidt tilfældig og
broget kvalitet, pga. gennemførte ændringer i de senere årtier, hvoraf
dem fra 1970'erne er ganske hårdhændet udført. Anneksernes interiører
er bevaringsmæssigt uinteressante.
Ejerne foretager selv bygningsvedligeholdelsen
ifølge de direktiver, de har fået af Kulturarvsstyrelsen.
Det betyder, at der mindst to gange
om året er et meget stort praktisk stykke arbejde
at udføre, udover at køre driften. En arkitekt
hjælper med rådgivning. Ifølge ejerne
betyder det meget, at kroen ser ordentligt ud. Gæsterne skal få en positiv
overraskelse og stedet skal som helhed være bedre end forventet.
Fredningen er ifølge ejerne den største udfordring ved bygningerne, såvel
økonomisk som mht. restriktioner; men samtidig betragter ejerne
det gamle, vedligeholdte hus som kroens største værdi og attraktion - i
kombination med den meget gode mad. Kroen er i sig selv en af Fanøs
største magneter. Og de unikke gamle bygninger kombineret med beliggenheden
i et populært turistområde samt et internationalt gourmetimage
sikrer kroen et godt indtjeningspotentiale – dog er det vigtigt for
den fortsatte drift, at bygningernes kulturhistoriske værdier bevares.
Andre interessante erfaringer:
• Ejerne har været nødt til at dele ejendom og drift, for at kunne
afhænde kroen. Ingen af de potentielle købere har ønsket at
både købe og forpagte på én gang, bl.a. pga. tvivl om den store
vedligeholdelsesopgave, der ligger i bygningsovertagelsen. Det
forsøges nu at gøre det i etaper: Drift først, siden ejendom.
• Sønderho Kro og Falsled Kro er de eneste danske medlemmer af
det internationale netværk Relais & Chauteaux. Netværket har
givet Sønderho Kro en større international omtale og deraf flere
udenlandske gæster. Det koster ca. 100.000 kr. om året at være
medlem. (Ca. 70.- 80.000 kr. + rejseomkostninger til møder)
• Det er vanskeligt at få godt personale til denne geografiske placering.
Yngre mennesker har ikke lyst til at bosætte sig permanent
i Sønderho, og det er ikke muligt at finde en bolig, der er
til at betale. Særligt ikke om sommeren, hvor turisterne kan betale
langt mere i husleje, end lokale.
• Ejere har gode erfaringer med at være aktive i den lokale Erhvervsforening
og have et godt samarbejde med Turistkontoret.
Det giver videndeling og godt netværk.
• Synlighed via markedsføring og et godt rygte er afgørende, fordi
kroen ligger så langt fra alfarvej. Man kommer ikke bare forbi
Sønderho, så kroen skal fortsætte med at være et mål i sig selv.
23

3.10.2 Falsled Kro – Den velrenommerede gourmet-kro
Profil
• Beliggenhed: Falsled, Sydfyn
• Koncept: Det personlige værtskab i
forening med det fine franske gourmetkøkken
• Produkter: 20 værelser, a la carte restaurant
med 90 siddepladser (værelser
er forbeholdt de spisende gæster),
delikatesse-butik, helikopterlandingsplads
og møde-/konferencelokale til max. 20 personer med
pejs.
• Prisniveau: dobbeltværelse 1.350,- til 2.950,- kr. ekskl. morgencomplet
til kr. 150,- per person
• Belægning: 100 % om sommeren, weekenderne året rundt ligeledes
100 %
• Drives af Jean-Louis Liffroy og ejes af et K/S. Hovedparten af
selskabet ejes af Svend og Lene Grønlykkes efterkommere.
• Ansatte: 34 årsværk. (Omkring 60 ansatte om sommeren, inkl.
afløsere osv.)
• Gæster: om sommeren 50 % danske, 50 % udenlandske turister;
mange møder i vinterperioden, men også turister – men
flest danskere. Mange stamgæster.
• Medlem af Relais & Chateaux siden 1973
Den gamle kongeligt privilegerede kro blev købt af Grønlykke-familien i
1971. Sammen med den franske kok, Jean-Louis Liffroy, udviklede de
én af de første gourmet-kroer i Danmark og introducerede dermed danskerne
for det franske køkken.
Hovedbygningen er fredet. Komplekset udgør
især i det ydre en meget idyllisk stråtækt
'landsbyhelhed'. Hele hovedbygningen blev
ombygget i begyndelsen af 70’erne og alt
indvendigt er stort set ændret. Derudover er
udvidet med glasudestuer. For at øge
kapaciteten, er kroen siden blevet
ekspanderet med værelsesbygninger på den modsatte side af vejen.
Udvidelsen er sket dels ved at overtage en gammel landejendom og lade
den nyindrette og dels ved at flytte og genindrette en tidligere sognegård
fra en nærliggende landsby. Genanvendelsen af de gamle landbygninger
giver et harmonisk landligt miljø.
De gamle bygninger, som er så populære blandt gæster, er også ensbetydende
med nogle udfordringer for personalet. For det første er bygningerne
meget varme om sommeren og kolde om vinteren, hvilket
bl.a. resulterer i store varmeudgifter. I det hele taget følger mindre gode
fysiske arbejdsforhold med stedets historiske charme. Pladsen er begrænset
i køkken, kontor og reception, ligesom der mangler fysisk lagerplads.
Andre interessante erfaringer
• Indretningen i de traditionelle gamle bygninger er internationalt
inspireret. Dette er ud fra den overbevisning, at gæsten vil
24

overraskes og have oplevelser – og derfor behøver indretningen
ikke nødvendigvis at være gennemsyret af ’dansk tradition’.
• Ved ombygninger og udvidelser genbruges gerne gamle materialer
andre steder fra, købt af fx museer. Det sikrer en historiefortællende
helhed.
• Kroen har erfaring med, at det kan betale sig at have en god
myndighedskontakt og en god dialog med Kulturarvsstyrelsen.
Det sikrer, at udvidelser og vedligehold udføres på en acceptabel
måde og uoverensstemmelser undgås. Der kan fx komme
vejledning ud af den jævnlige kontakt med Kulturarvsstyrelsen,
ligesom man kan få en fornemmelse for, hvilke bygningsrådgivere
på markedet, der har god erfaring med fredede og bevaringsværdige
bygninger.
• Kroen går fortsat med udvidelsestanker, og det ønskes bl.a. at
gennemføre ændringer i f. m. ankomstforhold samt at opføre en
ny tolænget bygning med moderne/anderledes profil på vejens
modsatte side.
• Kroen anbefaler, at man med respekt for historien både bevarer
miljøet, men også udnytter dets potentiale til at skabe en spændende
og anderledes forretning.
• På trods af kroens gode renommé kan det være svært at finde
personale, bl.a. pga. den isolerede beliggenhed.
3.10.3 Schackenborg Slotskro – Istandsættelse og udvidelse af fredede og bevaringsværdige
bygninger
Profil
• Beliggenhed: Møgeltønder, Sønderjylland
• Koncept: Gourmet – men ønsker
også lokal forankring
• Produkter: 25 værelser, et bredt
spektrum af koncepter og priser:
Gourmet a la carte restaurant
med 34 siddepladser, krostue
med traditionel kromad i elegant
fortolkning, kaffe + kagespecialiteter, selskabslokale til 80-100
gæster (kan køre op til 180 på en aften i forskellige hold og lokaler),
konferencelokaler med plads til 25-40 personer samt en
bred vifte af ’pakker’ for leisure gæster, catering.
• Prisniveau: dobbeltværelse 1.190-1.490,- kr. inkl. morgenbuffet
• Belægning: 48 % i 2005
• Hotel- og bygningsdrift er helt adskilt. Bygningerne er ejet af
Schackenborg Slotskro A/S. Forpagter: Henning Kohl.
• Ansatte: Ca. 15 årsværk (12 fastansatte + en række løsarbejdere)
• Gæster: Meget sæsonopdelt. Sommer: 90 % ferieturister, 8 %
erhvervsturisme 11 og 2 % lokale. Forår og efterår: 60 % ’sort
sol-gæster’ (naturoplevelser), 25 % erhvervsturisme og 15 %
11
Begrebet ’erhvervsturisme’ spænder bredt i denne rapport og kan både være
enlige forretningsrejsende, mødeaktiviteter og større konferencer – dog er det
typisk de større byhoteller, der huser de mere pladskrævende konferencer,
imens de mindre kroer i højere grad har forretningsrejsende og mindre mødeaktiviteter.
25

ferierejsende, vinter: 35 % lokale, 35 % ferieturister, 30 % erhvervsturisme.
Slotskroen i Møgeltønder har været
privilegeret kro siden 1687, imens
krobygningen og de tre tilhørende hotelhuse,
beliggende på begge sider af Slotsgaden, er
fra midten af 1800-tallet, dengang genopført
efter en storbrand i byen. De tre huse er alle
fredede, hvorimod hovedbygningen blot er
erklæret bevaringsværdig. Derudover er der
en bevarende lokalplan for hele Møgeltønder. På billedet ses bl.a. servicetilbygningen,
der er nyopført og derfor hverken er fredet eller bevaringsværdig,
men en uundværlig del for at kroen kan rumme antallet af
gæster.
I 2001 blev bygningerne omfattende istandsat, og samtidig blev der udvidet
med 6 værelser og konferencefaciliteter. Ombygningerne foregik i
tæt samarbejde med fredningsmyndighederne og opfindsomme løsninger
måtte udføres for at imødekomme både krav fra frednings- og
brandmyndighederne samt den bevarende lokalplan. Fx er lavet flytbare
lodposte 12 i vinduerne til sikring af flugtvej og en særlig smeltesikring af
vinduer mellem hotelhusene. For at optimere hotellets
struktur er der som nævnt etableret en ny
servicebygning til køkken mv. Servicebygningen er
bygget i et afdæmpet, traditionelt formsprog, tilpasset
de eksisterende bygningers stil og overflader.
En mellembygning af glas i en nutidig formgivning
markerer adskillelsen af den ny og den
gamle bygning og sikrer samtidig personalet fornuftige
arbejdsgange mellem køkken og restaurant.
Andre interessante erfaringer
• Gourmet-konceptet kan være en ulempe i forhold til at tiltrække
kunder fra lokalområdet, da det konflikter med de lokales ønsker
- og med deres nærliggende muligheder for at gå ud og
spise god mad syd for grænsen til en lavere pris.
• Billig markedsføring kan opnås ved at deltage i lokale aktiviteter,
såvel som i landsdækkende TV-udsendelser, ligesom det
kongeligt klingende navn kan være en fordel.
• Kroens beliggenhed udgør på samme tid en stor værdi og en
udfordring for driften; en værdi pga. de unikke historiske omgivelser
og en udfordring pga. den isolerede beliggenhed.
• Der er både fordele og ulemper ved opdeling af hotel- og bygningsdrift
o Fordele: Forpagter kan koncentrere sig udelukkende om
driften + kapitalstærk ejer, hvor investeringer i bygningerne
ikke skal tages af indtægterne fra driften.
o Ulemper: Reparationer og større investeringer kan være
en omstændelig og langsom proces.
12 En lodpost er den midterste lodrette del af vindueskarmen i todelte vindues-
partier.
26

3.10.4 Bromølle Kro – ’Vi lever af, at gæsterne kommer igen’
Profil
• Beliggenhed: Jyderup, Vestsjælland
• Koncept: lokalt forankret kro med
folkelig profil
• Produkter: 20 værelser, a la carte
restaurant med ca. 480 siddepladser,
selskaber, kurser, weekendophold,
’håndværkerpakke’ (inkl. to
retter og madpakke), catering
• Prisniveau: dobbeltværelse 910,- kr. inkl. morgenmad
• Belægning: ca. 50 %
• Drift og ejerskab er samlet i ét selskab, der ejes af familien
Bresnov
• Ansatte: Ca. 27 årsværk (16 heltidsansatte, 5 elever, 6 deltidsansatte
samt et antal løsarbejdere)
• Gæster: par og ældre på weekend-/golfophold, rejsende håndværkere
• Ca. 3,6 % af omsætningen anvendes til større istandsættelses-
og ombygningsprojekter (hvert år har sit projekt). Derudover
løbende vedligeholdelse. Har to personer ansat til løbende vedligeholdelse
(den ene på fuld tid, den anden på deltid). Derudover
tilkaldes faste håndværkere udefra.
Der har ligget en kongeligt privilegeret kro på stedet siden 1198, men
bygningerne er nedrevet og genopført en del gange siden da, fordi de
med tiden ’skrider ned mod åen’, som løber meget tæt på bygningerne.
Dele af den nuværende hovedbygning er fra omkring 1700, men er udvidet
og ombygget siden, bl.a. med en del fra 1956 og en del fra 1968.
Bygningerne er ikke fredede eller vurderet bevaringsværdige, og der er
ikke lavet en gennemgang af bevaringsværdier i området; men kroen
ligger i et naturfredet område, og der er planer om at gøre omgivelserne,
Store Åmose, til nationalpark.
Kroen har været drevet af samme familie
siden 1972. Familien købte bygningerne i
1994 og datteren overtog i 1999. Driften
kunne først rigtig udvikles, efter drift og
ejendom blev samlet, da der ikke blev investeret
i bygningerne før.
Kroen er populær blandt de lokale, som ofte
besøger restauranten eller afholder fester på stedet. På grund af den
stærke lokale forankring er der altid mange spisende gæster, hvorfor
kroen ikke har nogen udfordringer i forbindelse med en decideret høj-
og lavsæson. De jævnlige forskellige aftenarrangementer, fx ’gourmet
og vinaften’, bliver altid hurtigt udsolgt til stamkundernes store fortrydelse.
Derfor er foreningen, ’Bromølle Kros Venner’, blevet oprettet,
hvor medlemmerne altid har førsteret til at tilmelde sig arrangementerne.
27

Andre interessante erfaringer
• Alt, der kan lette folks fester, er der rigtig
godt salg i. Det vil sige, at jo mindre kunden
skal tænke på, jo bedre er salget.
Derfor forsøger man altid at spå om, hvad
folk mangler. Det har bl.a. resulteret i en
meget succesrig nytårsmenu ud af huset,
som uden annoncering sælges til 300 personer.
• Driften er løbende blevet udvidet ved at
opføre værelser i nye bygninger, første
gang i 1997. Værelserne er placeret i separate bygninger for at
undgå støjgener fra de mange selskaber. Udvidelserne udføres
ud fra et forsigtighedsprincip, hvor det skal kunne løbe rundt
med kun 15 % belægning. Også i øjeblikket arbejdes der med
udvidelsestanker på værelsessiden, ligesom der meget snart
skal installeres nyt restaurationskøkken.
• Har gennem mange år haft samme personale, hvilket gør at
gæsterne får en god service. Omvendt kan det være svært at
komme ind i sammenholdet som nyansat. Det er en stigende
udfordring at finde gode og stabile elever til branchen
• Naturfredningen af området sætter grænser for udbygningen.
• Den populære a la carte-restaurant er meget mandskabskrævende
– dette søges løst ved at lave plads til en buffet i forbindelse
med en forestående udbygning af køkkenfaciliteterne.
• Synligheden sikres ved at have annoncer i lokalavisen – også
selv om arrangementer bliver udsolgt alligevel.
3.10.5 Kongensbro Kro – Familieforretningen overdrages til næste generation
Profil
• Beliggenhed: Ans, Midtjylland
• Koncept: ’dansk madkultur når
det er bedst, krydret med gastronomisk
elegance’.
• Produkter: 16 værelser, a la carte
restaurant, miniferier, selskaber,
vildt aften, kanoture, juleophold
• Prisniveau: dobbeltværelse 785–985,- kr.
• Belægning: 65-70 %
• Ejes og drives af familien Andersen, men drift og ejendom er
formelt adskilt i to selskaber
• 10 fastansatte, 20 løsarbejdere
• Gæster: 40 % familier/par på weekendophold, 25 % erhvervsturisme,
20 % golfere og 15 % udenlandske ferieturister (80 %
er danskere og en del er stamgæster).
• Vedligeholdelse: ca. 3 % af omsætningen.
• Medlem af Danske Kroer & Hoteller
Kongensbro Kro finder man i Midtjylland med krohave lige ned til Gudenåen.
Kroen har været kongeligt privilegeret kro siden 1663, men
bygningerne, der rummer 16 værelser samt møde- og selskabslokaler,
er fra henholdsvis 1949, 1954 og 2001. Hovedbygningen med krostuer
er en traditionel pudset længebygning med tegltag, opført som rekon-
28

struktion af den oprindelige krobygning. Bygningerne er ikke fredede og
der er ikke foretaget en registrering af bevaringsværdier i området, så
bygningerne har heller ingen bevaringsklassifikation.
Kroen har været drevet af samme familie
siden 1949. Familien købte kroen i 1984
og i 2005 blev driften overtaget af tredje
generation. Sønnen har overtaget driften
fuldstændig, men ejer indtil videre kun
25% af ejendommen. Forældrenes
fortsatte engagement betyder bl.a. at man
endnu ikke kan indfri gamle lån.
Generationsskiftet har medført et ændret fokus og forandringer i såvel
drift som bygninger. Forældrenes kro var et lavpris-kvalitetsprodukt,
der passede godt til datidens marked og efterspørgsel. Det resulterede i
en velbesøgt kro, men betød bl.a. også at forældrene ikke kunne hæve
en ordentlig løn for deres mange timers arbejde, samt at vedligeholdelse
af bygninger og opgradering af værelser blev nedprioriteret.
Den nye ejer har erkendt, at produktudvikling,
højere vedligeholdelsesstandard
og en forøgelse af kapaciteten er en nødvendighed
for at tilpasse kroen til nutidens
efterspørgsel og at sikre en fornuftig
drift for fremtiden. Kravene til en mere
lønsom drift har bl.a. medført prisstigninger
(dog stadig ikke i den dyre ende),
men også et bedre produkt. Arbejdsprocesser
er blevet optimeret gennem omstruktureringer, der sælges pakketilbud
til nye målgrupper og markedsføringen er forbedret.
Bygningerne undergår derfor i disse år en række forandringer: Arealerne
til selskaber er udvidet, og der bygges pt. en stor veranda til selskabslokalet,
ligesom en villa overfor kroen er inddraget i driften og
omdannet til 'suite'/feriebolig. Derudover er der planer om at opgradere
alle de eksisterende værelser, at bygge en ny fløj med 8-10 ekstra værelser
og at etablere et oplevelsesrum med vinkælder. Der er tale om
investeringer, der kræver kapital, hvorfor udfordringen nu er at finde en
investor, der vil købe 50 % af bygningerne.
I forhold til at gøre kroen attraktiv for en investor består den vigtigste
’forberedelse’ i at forbedre af driften. Allerede nu kan ændringerne
mærkes, og omsætningen er steget med 10-15 %.
Andre interessante erfaringer
• Mangler tid til markedsføringen og finder det derfor værdifuldt
at deltage i Danske Kroer & Hoteller.
• Vurderer at 20-30 % af omsætningen skyldes Danske Kroer &
Hoteller, særligt pga. deres erhvervskort-ordning.
29

3.10.6 Brösarps Gästgifveri (Sverige) – Kvalitet for alle - og at genfinde tabt erindring
Profil
• Beliggenhed: Brösarp, Skåne,
Sverige
• Koncept: Miljø & mad, gemytlighed.
Mødested for alle 'fra
adel til bønder'. Er blevet kendt
og anerkendt for en internationalt
inspireret kvalitetsudgave
af den skånske madkultur og
stort personligt nærvær i værtskabet.
• Produkter: 39 værelser, a la carte restaurant med ca. 135 siddepladser,
selskaber, catering, 5 konferencerum fra 2-90 pers.,
konferencerum til 130 i en tidligere frikirkebygning, picnickurve,
særarrangementer, golf- og safaripakker, mm.
• Prisniveau: dobbeltværelse 790-870,- (danske) kr. inkl. morgenmad.
• Belægning: Januar: 25-30 %, oktober: 50-60 %
• Ejes og drives af: Anders Cederberg
• Ansatte: 17-18 årsværk (fordelt på 60 personer)
• Gæster: Erhvervs- og ferieturisme. Lokale såvel som tilrejsende
fra Göteborg, Stockholm mv. Der er en stigende tendens til, at
der også kommer en del danske gæster.
• Vedligeholdelse: Ca. 2 % af omsætningen bruges. Finansieres
over driften. 1 fastansat medarbejder + to faste tilkaldehåndværkere.
• Medlem af 'Countryside Hotels' og 'Svenska Möten', et netværk
af 114 konferencesteder, som man indstilles til.
Der har været kro på toppen af Brösarps bakker
siden 1684. Den oprindelige kro var en
firelænget bindingsværksgård, hvoraf den sidste
længe forsvandt i 1950. Den nuværende
hovedbygning er i det ydre en velbevaret
længebygning i rød tegl fra 1885,
mødelokalefløjen er et tidligere tinghus fra 1813,
ganske pænt bevaret og nykalket i det ydre, og
værelsesfløjen er bygget i 1989 som kopi af en
ældre bygning. De to ældre bygninger blev
hårdhændet og gennemgribende renoveret i det
indre i 1989 - til stor fortrydelse for den
nuværende ejer. Cederberg betegner det som 'en vandalisering, hvor al
erindring blev revet ud', og har efter overtagelsen af kroen for 14 år siden
forsøgt - med indsigt og interesse - at fremdrage erindringen igen
ved fx at rekonstruere interiører som paneler, gulve mv. og indrette
med antikke møbler og malerier.
Kroen er et godt eksempel på, hvordan man kan genfinde en unik identitet,
selvom der er gennemført uhensigtsmæssige forandringer. Udover
at søge tilbage til en mere oprindelig bygningsmasse, tilføres kroen også
igen – og med succes- en forankring i fortiden ved at udvide med
30

opkøb af mere historiske og velrestaurerede omkringliggende bygninger.
Anders Cederberg er et fremtrædende eksempel på, hvordan det personlige
engagement har stor betydning for kroers drift. Han er energisk
og meget aktiv i lokalmiljøet, hvilket giver kroen en central rolle i området,
og nye initiativer iværksættes løbende. Bl.a. afholdes en fast tilbagevendende
antikmesse, og et tilsvarende fokus på moderne kunst og
design er under opsejling i form af en kunsthal: 'Brösarps Moderna'.
Målet er på sigt 50 værelser og 25 % mere i omsætning, end nu; men
stedet skal stadig være familiært.
Andre interessante erfaringer
• Kroens drift udvides ved at opkøbe
nabobygninger i landsbyen. Det er
især i den forholdsvis nænsomme
ombygning og istandsættelse af
disse, at ejeren viser sit kendskab
til bygningers kulturelle værdier.
• Er også medejer af Dalby Kro i
Skåne, som udelukkende er restaurant.
Her er en daglig chef ansat, og der tilbydes en miniferierute
med besøg på kroerne i Skanör, Dalby og Brösarp.
• Konkurrence er der en del af i området, eftersom Österlen (den
sydøstlige del af Skåne) har stor restaurantaktivitet pga. en høj
'get-away'-status i hele Sverige med især halveksklusiv kunst-
og kulturturisme til følge. Konkurrencen betragtes som et synergi-aktiv,
der trækker folk til egnen.
• Også hér er det vanskeligt at skaffe personale, selvom det gode
renommé skaffer medarbejdere og de bliver forholdsvis længe.
De dygtige kokke i området rejser gerne til Danmark, hvor lønnen
og storbyen trækker.
31

4 Byhoteller
’Byhotellerne’ er almindeligvis købstadshoteller og jernbanehoteller fra
ca. 1850’erne og frem (hvoraf mange dog har en fortid som kgl. privilegeret
kro), beliggende centralt i bykernen. Hotellerne har været en væsentlig
del af byernes identitet og et naturligt samlingssted i forbindelse
med arrangementer, middage, besøg af venner, familie og forretningsforbindelser.
Mange af købstadshotellerne har høj bevaringsværdi og
flere står relativt uspolerede og har fortsat en samlende funktion i lokalsamfundet.
Byturisme har de seneste år været i vækst, og der vil de
kommende år være øget fokus på udvikling af attraktive bymiljøer, hvilket
kan være et godt grundlag for investering i byhotellernes udvikling.
Traditionelt har hotellerne været borgerskabets hotel, men i dag kan de
bedre karakteriseres som ’byens hotel’. Et par af de besøgte hoteller er
igennem en årrække gledet lidt ud af især den yngre del af lokalbefolkningens
bevidsthed og arbejder på at genindtage positionen som hele
byens hotel.
Byhotellerne adskiller sig generelt fra hotellerne/kroerne i landområder
ved, at de har en mere konstant efterspørgsel. Kundesegmenterne er
flere ved, at der er erhvervsturisme primært i vinterhalvåret med ferieturister
i weekenderne, og primært ferieturister i sommerhalvåret. På
denne måde er der potentiale for at opnå en højere gennemsnitlig belægningsprocent,
hvilket dog ofte også er nødvendigt for at have tilstrækkelig
indtjening til at servicere en større gæld/husleje, end der typisk
skal betales i landområderne.
4.1 Byhotellernes arkitektur
Der er flere forskellige arkitekturperioder repræsenteret blandt byhotellerne,
men man ser en overvægt af hovedbygninger i historicistiske 13
stilarter, planlagt og tegnet med ført hånd af en arkitekt eller bygmester
i 1800-årenes sidste halvdel. Dertil kommer et nyklassicistisk 14 ek-
13
Historicismen dækker en arkitekturperiode fra midten af 1800-tallet til begyndelsen
af 1900-tallet, hvor man valgte frit blandt historiske stilarter – nederlandsk,
italiensk eller fransk renæssance, engelsk gotik, barok, romantisme osv.
Det enkelte hus kunne have elementer fra flere stilarter. Kilde: Arkitekt MAA Erik
Iversens Stilblade, for Aalborg Kommune, 2005.
14
Nyklassicismen løber fra første verdenskrig til 1930, og er den sidste af de ’historiske
stilarter’. Den gør op med den forudgående tids tendens til at dekorere
med facadeeffekter. I stedet stiles efter det enkle udtryk, hvor huset opnår ro og
værdighed i kraft af sine proportioner. Kilde: Arkitekt MAA Erik Iversens Stilblade,
for Aalborg Kommune, 2005.
32

sempel fra 1920’erne og endvidere et hotel i rigtigt gamle renæssancebygninger
fra 1580-1600 15 .
Det ældste hotel skiller sig arkitektonisk markant ud ved at have mindre
bygningsvolumener, et mere varieret og fortællende og mindre taktfast
facadeudtryk samt en helt anden patineret overflade, end de øvrige.
Man ser, at der er foretaget ændringer gennem 400 år, og der er stor
bevægelse i bygningernes linier pga. sætninger i terræn og bygning.
Hovedparten af hotellernes facader fremstår pudsede og malede/kalkede
i lyse farver. Kun den ægte renæssancebygning og historicismens
kopi af renæssance fremstår i blank rød teglstensmur. Der ses
tegltage såvel som skifertage, og for de to højeste bygningers vedkommende
spiller taget ingen rolle i arkitekturen, eftersom det ikke fornemmes
eller ses fra gadeplan.
Inde i byhotellerne er der især i fællesarealerne mange markante og
detaljerige interiører, der vidner om en tid, hvor man lagde store økonomiske
og håndværksmæssige kræfter i dekorativt inventar.
Hotellerne er i sagens natur beliggende i tætte bymiljøer og indgår i en
sammenhæng med bebyggelsen i et gadeforløb eller omkring et torv.
Fælles for dem er, at de indtager en central plads omkring ét eller flere
gadehjørner, og enkelte fylder en hel karré. De har minimum to og
maksimum seks etager plus tagetage.
Alle byhotellerne er gennem tiderne blevet udvidet med tilbygninger i
form af sidehuse eller baghuse i skiftende tiders arkitektur eller som videreførelse
af den oprindelige - og nogle bliver det fortsat. Flere af hotellerne
er opført dér, hvor der tidligere lå ældre bygninger, såvel gæstgiverier
som almindelige borgerhuse, og et enkelt har sågar en hvælvet
kælder bevaret fra en tidlig bebyggelse (se kapitel 4.5.2. om Hotel Vinhuset).
Der er altså tale om flere lag af historie, også selvom bygningerne
ved første øjekast forekommer at være meget helstøbte.
Det er bemærkelsesværdigt, at 4 ud af 5 af de besøgte byhoteller er
omfattet af bygningsfredning og det sidste er i samme klasse, men har
ikke ønsket en fredning. Der er altså tale om en bygningsmasse af stor
arkitektonisk og kulturhistorisk værdi, som fortsat bruges til moderne
hoteldrift.
4.2 Bygningernes tilstand
Byhotellerne er i det store og hele både velholdte og velbevarede, og
de, der ikke pt. er helt med i vedligeholdelsen, står foran eller er i færd
med en større indsats på det område, og vil inden for de kommende år
efter planen også fremstå velholdte.
15
Dansk renæssance går fra 1500 til 1650. I købstæderne betød perioden bl.a.
en videreførelse og bearbejdning af senmiddelalderens bindingsværkshuse og
murede huse af tegl.
33

Figur 4.1
Høj grad af bevaring
• Hotel Randers
• Grand Hotel Terminus
•Hotel Dagmar
Misligholdt
• Hotel Vinhuset
• Hotel Prindsen
Velholdt
Lav grad af bevaring
Der er forskellige årsager til hotellernes velbevarede udseende. De fleste
af hotellerne har et ganske intakt eksteriør og interiør, som i mange
årtier har fremstået i den udgave, der ses i dag; men et par af hotellerne
har været igennem perioder, hvor de langtfra har været så helstøbte
som nu, bl.a. pga. uhensigtsmæssige bygningsforandringer. De er siden
dels blevet rettet op eller tilbageført, og dels udviklet i en retning, der
går bedre i spænd med det oprindelige hus end tidligere. Værelsernes
indretning og restauranternes køkkenfaciliteter har dog på samtlige byhoteller
undergået en række af forandringer. Det er især hér skiftende
tiders krav gør sig gældende.
En særlig kvalitet ved hovedparten af byhotellerne er den perlerække af
saloner, selskabslokaler og sale, der står som velbevarede billeder på
den tid, rummene er skabt i. Det er vanskeligt at konstatere, om det er
fredningsrestriktionerne, der har betydet, at de fine originale bygningsdetaljer
er bevaret, eller om det er de velbevarede bygningsdetaljer,
der har muliggjort en fredning.
4.3 Byhotellernes profil
Der er ikke de store afvigelser i byhotellernes profil. Stilmæssigt er hotellerne
forholdsvis traditionelle og byhotel-konceptet har både et element
af gourmet og folkelighed, hvilket afspejles i figur 4.2.
34

Figur 4.2
•Hotel Randers
Gourmet
Tradition
• Grand Hotel Terminus
•Hotel Dagmar
• Hotel Prindsen
Fornyelse
Folkelig
• Hotel Vinhuset
Udfordringen for byhotellerne er, at profilen skal kunne rumme flere forskellige
funktioner og mange forskellige kundesegmenter: erhvervsgæster,
turister, selskaber, konferencer og samtidig bespise de lokale, der
kommer på ’byens hotel’. De skal derfor samle sig om en central profil,
hvor de fleste mennesker med mellemrum kan se sig selv som målgruppe.
Derudover afhænger succesen også af et stort personligt engagement
hos indehaveren, der via kontakter, ikke mindst i nærmiljøet, netop bliver
byens hotel, med det potentiale, der i øvrigt knytter sig til destinationen.
4.4 Centrale udfordringer og muligheder
En af byhotellernes store udfordringer er, at det kræver store investeringer
at nå i bund med vedligeholdelsen af de fredede hoteller. Hotel
Vinhuset har løst problemet ved at sælge bygningerne fra og dermed
rejse kapital, imens andre vurderer, at det ikke er løsningen at adskille
drift og ejerskab af de værdifulde bygninger.
Det er en løbende udfordring at imødekomme såvel moderne kunders
forventninger som de mange kommunale myndighedskrav, samtidig
med at Kulturarvsstyrelsen har retningslinier for, hvad der må gøres
ved bygningerne.
Omvendt er de gamle, unikke bygninger også ensbetydende med en
række salgsmæssige fordele. Her er fx Hotel Randers et godt eksempel,
da historikken netop er noget af det Hotel Randers sælges på (den og
den person har boet i det og det værelse, mv.). Dermed består udfordringerne
i høj grad i bevaring af bygningerne.
Fælles for hotellerne er, at de står over for en potentiel generationsskifteproblematik.
Hotellernes størrelse på 50-80 værelser gør, at de kommer
op i en prisklasse, hvor privatpersoner har svært ved at være med
som købere; men samtidig er driften for lille til at være attraktiv for ho-
35

telkæder. En løsning kan være at udvide kapaciteten, men det tæt bebyggede
miljø kan begrænse udvidelsesmuligheden, ligesom en udvidelse
er omkostningsfuld.
Desuden er det også en forudsætning for en udvidelse af hotellet, at der
er et marked for det. Som alternativ til udvidelse kan man overtage
driften af nabohoteller og på denne måde opnå stordrift. For eksempel
har Hotel Europa i Aabenraa overtaget Sdr. Hostrup Kro og på denne
både opnået en bedre drift af kroen end det var muligt da den blev drevet
alene. 16
Ligesom rejsekroerne oplever byhotellerne en udfordring i at rekruttere
personale.
4.5 Lovgivning
I byerne gælder planloven for byzonen, og der vil ofte være udarbejdet
en detaljerig lokalplan i kommunen, der regulerer bebyggelsen i bykernen.
I byerne kan det være vanskeligt at imødekomme kommunens (og gæsternes)
krav om P-pladser til hotellet pga. tæt bebyggelse og dermed
manglende ubebyggede arealer. Og det kan koste dyrt i dispensationer.
Ved eventuelle udvidelser af et byhotel, der typisk er beliggende midt i
middelalderbyernes centrum, kan man støde på bekostelige besværligheder
i forhold til museumslovgivningen, idet der er stor chance for arkæologiske
fund og udgravninger. Man kan kontakte Kulturarvsstyrelsen,
Nationalmuseet eller det lokale museum for mere information.
4.6 De besøgte byhoteller
Fire byhoteller i Danmark og et i Norge er besøgt i forbindelse med undersøgelsen.
Nedenfor beskrives byhotellernes profiler og deres aktuelle
udfordringer, ligesom interessante løsninger og erfaringer fremhæves.
4.6.1 Hotel Dagmar – ’Landets ældste hotel i landets ældste by’
Profil
• Beliggenhed: Ribe, Vestjylland
• Produkter: 50 værelser, en gourmet
restaurant med 80 siddepladser,
en kælderrestaurant
med 70 siddepladser samt udendørs
sommerrestauranter og café,
pakketilbud (har temakoncepter
om vikinger, historie, kunst
og om Vadehavet), selskabs- og konferencelokaler til 120 gæster.
• Prisniveau: dobbeltværelse 1.145-1.545,- kr. inkl. morgenbuffet
• Belægning: 50 %
• Ejes og drives af familien Petersen – har været i samme families
eje de sidste 50 år
• Ansatte: 45 årsværk
16 Dette eksempel er ikke blandt de besøgte hoteller.
36

• Gæster: ca. 50 % ferieturister (halvdelen udenlandske) og 50%
erhvervsturisme (en tredjedel udenlandske).
• Vedligeholdelse: 6-8 % af omsætningen samt en heltidsansat
vedligeholdelsesmedarbejder.
Midt i middelalderbyen Ribe ligger det
fredede Hotel Dagmar, bygget i 1581 som
bolig for byens overborgmester. Samtidig
var det residens for byens gæster, og selv
om der gennem tiden har været mange
forskellige aktiviteter i huset, har det altid
været brugt til hotel i en eller anden form.
Weis Stue (8 små værelser, 4 mindre
restaurationslokaler med plads til 45 gæster, selskabslokale med plads
til 50 gæster og udendørs sommerservering i gården og på gaden) er
beliggende vis a vis og køres i samdrift med Hotel Dagmar. Weis Stue
er fra 1600, har stadig et oprindeligt interiør fra 1704, og er fredet.
Uden at have mistet sit historiske præg har hotellet været under en del
ombygninger de sidste 50 år. Det meste af den indvendige rumfordeling
i den ældste af bygningerne er af nyere dato og der er lavet toilet og
bad på værelserne. Over årene er udvidet med ekstra værelsesbygninger
og tilbygning til køkkenfunktionen mod gården. På Weis Stue er den
oprindelige rumfordeling bevaret siden 1704.
Hotel Dagmar er - sin meget høje alder taget i betragtning - et meget
velholdt hotel, både bygningsmæssigt og teknisk. De gamle bygninger
har et stort vedligeholdelsesbehov, selvom Hotel Dagmar sidst i
1980erne blev renoveret med nyt tag, nye vinduer og nye installationer,
og Weis Stue sidst i 1970erne blev facaderenoveret af den daværende
ejer, Ribe Kommune. Som markedet er i dag, har hotellet en størrelse
og et dækningsbidrag, der kan honorere den nødvendige vedligeholdelse
og udvikling af virksomheden.
Hotel Dagmar og Weis Stue vil derfor sandsynligvis kunne overleve og
udvikle sig med den nuværende ejer; men et generationsskifte – formodentlig
indenfor de næste 5-10 år - bør forberedes, såfremt ejendommene
skal overleve som hotel og restaurant
Andre interessante erfaringer
• Det er en udfordring, specielt i disse år med fuld beskæftigelse,
at tiltrække dygtige og veluddannede medarbejdere og få dem
til at etablere sig i lokalområdet.
• Det er dyrt at drive fredede bygninger. Forskellige myndighedskrav
til fx udluftning, fysisk arbejdsmiljø, sikkerheds- og brandkrav
samt køkkenfaciliteter kræver store økonomiske investeringer
i gamle bygninger, da der ikke findes nogen standardløsninger,
og det udgør dermed én af de største udfordringer i forhold
til driften.
37

4.6.2 Hotel Vinhuset – Salg af ejendom finansierer forbedringer
Profil
• Beliggenhed: Næstved, Sydsjælland
• Produkter: 57 værelser, a la carte restaurant
med 46 siddepladser, selskabslokaler
(op til 125 personer), mødelokaler (op til
150 personer), tema-aftener, team building,
catering
• Prisniveau: dobbeltværelse 945-1.045,-
kr. inkl. morgenbuffet
• Belægning: 45 %
• Jens Boe har solgt bygningerne til et ejendomsinvesteringsselskab
og lejer nu bygningerne og er direktør
for hotellet
• Ansatte: 19 årsværk
• Omsætningens fordeling: forretningsrejsende (30 %), mødevirksomhed
(25 %), selskaber (25 %), ferieturister (10 %) og a
la carte restaurant (10 %)
• Vedligeholdelse: Har en mand ansat til løbende vedligeholdelse
(20 timer om ugen).
Hotellet har en historie, der går tilbage til
1778, men de nuværende bygninger er
dog yngre, og blev opført i tre omgange i
sidste halvdel af 1800-tallet. I 1900 blev
nabohuset, det gamle posthus, en del af
hotellet. Dele af hotellet er bygget oven
på en gammel hvælvet kælder fra 1400tallet,
som i hovedtræk er intakt. Her er
hotellets a la carte restaurant placeret.
Hotellet fylder en hel karré, og slutter sig om en gård, hvor der for nylig
er udbygget med en glasforbindelsesgang. Omkring to tredjedele af hotellet
er fredet.
Jens Boe fortæller, at hotellet tidligere har været opfattet som ’fisefornemt’,
så udfordringen er nu, at gøre det mere folkeligt bl.a. ved en generel
holdningsændring til, hvordan gæsterne skal serviceres.
Den nuværende direktør købte drift og ejendom i
2003. Forretningen havde dengang et underskud
på 2-3 mio. kr., men det blev efterfølgende vendt
til et mindre overskud. Dog var det svært at finde
kapital nok til at istandsætte bygningerne og udvikle
hotellet.
Derfor blev ejendommen helt konkret solgt fra til et
ejendomsinvesteringsselskab d. 1. januar 2006,
hvilket frigjorde 5 mio. kr. til at forbedre og
istandsætte hotellet på en måde, der ikke ville have været mulig i en
overskuelig fremtid, hvis drift og ejendom forblev samlet i én struktur.
Udover at der er frigjort kapital til at istandsætte og udvikle hotellet, er
det også blevet lettere at sælge driften alene, når den tid kommer.
38

Ejendomsinvesteringsselskabet har ikke haft et særligt fokus på historiske
bygninger. For sådanne selskaber gælder, at driften er fornuftig og
har været det over en periode, at ejendommen er velbeliggende, og at
den rummer muligheder for alternativ anvendelse, hvis der ikke længere
ønskes en hoteldrift på stedet. Der er gode skattemæssige afskrivninger
på hotelejendomme, hvilket gør en investering mere attraktiv
end i andre ejendomme, og generelt er interessen for at investere i disse
bygninger skærpet de seneste år.
Andre interessante erfaringer
• Parkeringsfaciliteter har været en udfordring for hotellet, der
ligger centralt i Næstved. Der er kun 6 pladser foran hotelbygningen,
men problemet er blevet løst ved at betale kommunen
for at få 72 pladser til rådighed 50 meter fra hotellet.
• Hotellet er 3-stjernet og det er et bevidst valg ikke at opgradere
til fire stjerner. Dette valg hænger sammen med et ønske om at
give gæsterne mere end de forventer, derfor hellere være et
godt 3-stjernet i stedet for et knap så godt 4-stjernet hotel.
Desuden vælger hotellets forretningsrejsende generelt ikke at
overnatte på 4-stjernede hoteller.
• Gæsterne har stor interesse i hotellets historie, men man har på
hotellet hidtil ikke haft overskud til at formidle stedets historie i
tilstrækkelig grad.
• Værelserne er ikke-standardiserede, men er nyindrettet med et
gennemgående 'art deco' tema i variable farver. Planen er at lade
kendte personer indrette de resterende 8 af hotellets værelser.
• Kombinationen af turister og erhvervsgæster gør, at højsæsonen
spredes mere ud over året; omsætningsmæssigt er højsæsonen
marts-maj og september-november, imens der er flest
gæster i sommermånederne.
• Markedsføring koncentreres om at skabe et loyalitetsforhold til
de lokale virksomheder gennem personlig kontakt. Der investeres
målrettet personaleressourcer til dette.
4.6.3 Hotel Randers – Familiens hotel i over 100 år
Profil
• Beliggenhed: Randers, Østjylland
• Produkter: 79 værelser, selskabslokaler (op
til 125 personer), konferencelokaler (op til
100 personer), a la carte restaurant, café
• Prisniveau: dobbeltværelse 875-1.785,- kr.
inkl. morgenmad (hotellets tre antikke værelser
koster det samme som en suite)
• Ejes af Sonja og Wilhelm Mathisens Fond og
drives af Sonja Mathisen
• Ansatte: 35 årsværk
• Gæster: erhvervsturisme og ferieturister
• Vedligeholdelse: 6 % af hotelomsætningen
og 4 % af restaurantomsætningen – men rækker ikke altid
39

Hotel Randers er fra 1856 og har været i den
samme families eje siden 1892. For også at ramme
den yngre generation og dermed øge indtjeningen
blev i 2006 etableret en ny café i
underetagen af det ellers meget intakte gamle
hotel.
På trods af stedets bevaringsmæssigt gode
karakter er bygningerne ikke fredet, hvilket
hovedsagligt bunder i ejers ønske om at undgå
fredningsrestriktioner. Sonja Mathisen har ikke
lyst til at binde kommende generationer til restriktioner. Hotellet lider
ikke under en manglende fredning, da der i vedligeholdelsesøjemed er
fokus på bevaring af sjælen i det gamle hotel. Således arbejdes der løbende
på at sikre helheden. Vedligeholdelsesfilosofien er, at der ingen
standardløsninger findes til det gamle hotel, hvilket også gør vedligeholdelsen
meget omkostningsfuld.
Hotellet rummer meget intakte helheder, hvor historiefortællingen materialiserer
sig i bygning og inventar: I stueetagen er en række vældigt
fine saloner i 'art deco', der stammer fra en stor ombygning i 1929. Der
er også en sal med gobeliner fra 1890'erne, og en sal fra 1950'erne,
dekoreret af Paul Gauguins søn, og med et flygel, indviet af Victor Borge,
der som ung kom meget på hotellet. Et kongeligt hotelværelse inklusive
møblering og badeværelse står fuldstændigt bevaret, og bruges
stadig af kongehuset, når de gæster byen.
Sonja Mathisen har ledet hotellet meget
længe, og kender dets historie. Samme
familie har ejet det i over 100 år, hvilket
må anses at være hovedårsagen til den
høje grad af bevaring. At hotellet har set
sig nødsaget til at indrette en moderne
café i stuetagen er forståeligt, men om end den er stilmæssigt gennemført
i sig selv, svækker det den fine bygningsmæssige helhed.
Andre interessante erfaringer
• For at sikre hotellets bevaring for fremtiden, stiftede ejeren i
1998 en selvejende fond, ’Sonja og Wilhelm Mathisens Fond’
med det formål at erhverve aktiekapitalen i det oprindelige A/S
og at fastholde og udvikle Hotel Randers' position som et førsteklasses
hotel og fastholde dets kulturværdi – herunder sikre
det økonomiske grundlag for den fremtidige drift.
• En central udfordring er at yde en service af god kaliber.
• Hotellet løste allerede i 1964 fremtidige parkeringsproblemer
ved at etablere en parkeringskælder.
40

4.6.4 Hotel Prindsen – Hele byens Hotel
Profil:
• Beliggenhed: Roskilde, Sjælland.
• Produkter: 80 værelser og suiter,
200 m 2 a la carte restaurant i tre
lokaler og café med i alt 100 siddepladser
samt fortovsservering,
et større antal saloner, festlokaler
og konferencerum, hvoraf 'Guldaldersalen'
er den mest markante
med mulighed for op til 200
pladser. Hotellet er meget populært til bryllupper og forretningsarrangementer.
• Prisniveau: dobbeltværelse 1.325- 1.525,- kr., inkl. morgenmad
• Belægning: 60 %
• Bygningerne ejes personligt af Martin Bank. Hoteldriften er et
A/S, hvor aktierne ejes 100 % af Martin Bank.
• Ansatte: 50 årsværk
• Gæster: Baserer sig på forretningsliv og lokalsamfund, så det er
mest forretningsrejsende og konferencer, selskaber og hvad
deraf følger af overnatninger samt lokale i a la carte restauranten.
• Vedligeholdelse: ca. 3,5 % af omsætningen. Har to mand ansat
til løbende vedligeholdelse: Én tømrer/altmuligmand og én maler.
• Medlem af Danske Konferencecentre
Hotel Prindsen har status som byens klassiske købstadshotel - dér hvor
borgerne mødes, og mange betragter det næsten som fælleseje. Som
indehaveren siger: 'Jeg er kustode på Roskildensernes hotel.'
Hotellet har rødder tilbage til 1695, men Hotel
Prindsen har været nedbrændt og genopbygget
et antal gange. Den nuværende trefløjede hovedbygning
er et resultat af byens borgeres
indsats i 1874: De dannede et selskab for at
redde stedet, fik de gamle bygninger revet ned
og en ny hotelbygning opført. Dermed fik
stedet sin karakter af hele byens samlingssted,
centrum for møder, fester, teater, danseskoler,
erhvervsklubber mv.: 'De Borgerliges Højborg'.
Hovedbygningen er tegnet af arkitekt Ove Petersen i en historie- og palæinspireret
stil med lån fra den franske renæssance, pudset og malet
med mange dekorative facadeelementer og skifer på mansardtag. Bygningens
ydre mod gaderne samt især 'Guldaldersalen' er bygningsbevaringsmæssigt
stedets største værdier.
Selvom alle værelser var istandsat, overtog Martin Bank i 1983 en 'synkende
skude', der ikke levede op til brandkrav, og hvor facader, tag og
restaurant trængte til mere end en' kærlig hånd'. Siden er hotellet
gradvist blevet renoveret og udbygget, hvor især skal nævnes en kostbar
og omfattende istandsættelse af teatersalen. I år 2000 gennemgik
hotellet en stor om- og tilbygning, og udvidedes dermed fra 46 til 77
41

hotelværelser og suiter. I dag består det samlede hotel derfor af fire
fløje: Hovedbygning og sidehus (begge fredet),
trappehus fra 1930'erne, sidehus fra 1900-tallets
første årtier samt endelig en ny værelsesfløj fra
2000, der lukker gården mod nord. Senest er i
gården tilføjet forbindelsesbygninger i glas og
stål. Hotellet er dermed løbende forandret og
fornyet gennem tiderne og er i dag så velholdt,
at nye og gamle bygningsdele har samme standard.
Det har været en god investering at istandsætte
og udvide hotellet: Som helhed har hotellet fået et gevaldigt løft, kapaciteten
er udvidet, og de kostbare restaureringer af det historiske inventar
har tjent sig ind.
Andre interessante erfaringer:
• Med få undtagelser er det ikke svært at skaffe og fastholde personale.
Oplandet er stort og stedet er en alsidig læreplads.
• For på sigt at gøre driften mere attraktiv for købere, overvejes
det at udvide med endnu en fløj, så 100 værelser opnås; men
det er vanskeligt at skaffe p-pladser nok (kommunalt krav), og
der kan eventuelt opstå ulemper i forhold til arkæologiske udgravninger,
da hotellet er beliggende i Middelalderbyens centrum.
• Når man samarbejder med arkitekter/rådgivere, der har godt
kendskab til Kulturarvsstyrelsens krav, opleves rådgiveren ikke
altid som 'bygherrens mand'. De har faglig stolthed og en fortsat
god relation til Kulturarvsstyrelsen med i overvejelserne.
• Kulturarvsstyrelsen har været rimeligt fleksible; men deres
sagsbehandling opleves som langsom, 'stram' og 'med lukkede
kort', ligesom man savner råd og vejledning fra styrelsens side.
Selvom det er styrelsens opgave at sikre bygningernes fredningsværdier,
uafhængigt af drift, er det erfaringen at nogle af
deres krav kan afvejes med mere pragmatiske realiteter.
4.6.5 Grand Hotel Terminus (Norge) – Ud af Tornerosesøvnen
Profil
• Beliggenhed: Bergen, Norge.
• Produkter: 131 værelser, kursus-
og konferencefaciliteter til op til
450 personer, kombinerede møderum
og værelser, lille sol-spamotionslokale,
et antal saloner og
restaurationslokaler (a la carte er
pt. lukket, men åbning af ’brasserie’
i det gamle restaurantlokale
med 170 siddepladser planlægges), Whisky-bar, café-mad.
• Prisniveau: dobbeltværelse 840-1.450,- (danske) kr. inkl. morgenmad
• Belægning: 82 % (Sommer 95 % og vinter 60 %)
• Ejes og drives af (to selskaber, én mand) Kjetil Smørås (ny ejer
siden maj 2006)
• Ansatte: Ca. 70 årsværk
42

• Gæster: ca. 30-40 % af omsætningen kommer fra kurser og
lignende, 40 % fra ferieturister og 30 % fra erhvervsturisme.
• Vedligeholdelse: Anslået ca. 5 mio. /år de første år – svarende
til 12-13 % af omsætningen. Derefter mindre.
• Medlem af ’De Historiske’
Hotellet er et stateligt byhotel i nyklassicistisk stil, beliggende centralt
ved siden af jernbanestationen i Bergen. Det er fra 1928, og var det
første luksus-hotel i Bergen – en status, der stadig kan fornemmes i
stueetagens velbevarede oprindelige interiører i foyer, saloner, restaurant,
trapperum mv., som føles som ’fordums storhed’.
Hotellet er partielt fredet – dvs. bygningens ydre
samt de ovennævnte dele af stueetagen og dens
faste inventar er beskyttet, mens der er råderum
for ejeren til at udvikle hotellet i øvrigt. Den
partielle fredning betyder bl.a., at der ikke er
problemer med at skaffe ordentlige køkkenfaciliteter,
eftersom køkkenet ikke er fredet.
Fredningsmyndigheden involverer sig kun
omkring de fredede dele, hvilket koncentrerer
dens indsats på det essentielle og giver
mulighed for hurtigere handling på øvrige
bygningsarbejder i bygningen. Dette er andre
vilkår end for de danske fredede hoteller, hvor hele bygninger i både
det indre og det ydre er omfattet af myndighedskrav, og alle arbejder
på bygningen udover almindelig vedligeholdelse skal godkendes af Kulturarvsstyrelsen.
Den partielle fredning er en præcisering af fredningsværdierne,
som gør hotelejeren meget opmærksom på, hvad det er, der
betragtes som værdifuldt og hvad man skal være opmærksom på at
bevare.
Hotellet har indtil 1994 i årtier været ejet af Indre Mission, som også
drev hotel i bygningerne, så mange forbinder således stadig stedet med
Indre Mission og afholdenhed. Det er en identitet, den nye ejer nu ønsker
at ryste af, samtidig med at den anses for at være en væsentlig del
af fortællingen. Det er en udfordring at vitalisere og synliggøre hotellet
igen: ’Bergen har glemt, at hotellet eksisterer!’
Indre Missions ejerskab har utvivlsomt
været en medvirkende faktor til, at så
lidt er forandret i hotelbygningen,
mens udviklingen andre steder samtidigt
førte en hale af bygningsændringer
med sig. Ét markant tiltag fra Indre
Missions side har dog tilført hotellet et
stort indtægtsmæssigt potentiale: Der
blev i 1967 på hotellets bagside bygget
en missionssal til 450 personer, der nu kan bruges til konferencer mv.
Andre interessante erfaringer:
• Der er tilskudsmuligheder pga. fredningen, men de er meget
begrænsede.
• Ejer betragter ’det fredede’ for at være sit ’unique selling point’.
43

• Ny identitet opnås bl.a. vha. en whisky-bar i den gamle pejsestue
med afholdelse af whisky-smagning, skotsk aften samt
klub-aften med jazz.
• Ejeren har overtaget et mangelfuldt vedligeholdt hotel og dermed
’tekniske overraskelser’ og dyre udbedringer. Dette finansieres
vha. ’kapital i ryggen’, lån til renovering samt via drift.
44

5 Kysthoteller
Fra slutningen af 1800-tallet begynder en egentlig ferie- og fritidskultur,
hvor nogle danskere tager til kysten i sommerperioden. Med denne begyndende
fritidskultur opstår badehotellerne og feriehotellerne langs
kysterne.
Kystturismen har traditionelt været dansk turismes største marked og
vækstområde, hvor især danske og tyske børnefamilier har ferieret i de
mange feriehusområder. Kystturismeproduktet har de seneste år været
præget af tilbagegang og et nedslidt turistprodukt.
Mange af de gamle badehoteller har imidlertid de senere år fået en tilbagekomst
som rekreative oaser i en travl hverdag, hvor arkitektur og
design har været nogle af de væsentlige parametre i hotellernes profilering
og produkt.
De historiske badehoteller udgør i dag en modpol til folks fortravlede
hverdag, hvor det kræves, at de ’er på’ og online hele tiden. Her fremstår
badehotellerne som en tidslomme med deres gammeldags, enkle
og romantiske indretning og danner dermed rammen for et afstressende
ophold, hvor man kan trække sig tilbage fra den hektiske hverdag.
Hjemlighed, ro og det personlige værtskab er vigtige værdier hos de
gammeldags badehoteller, ligesom det at være tæt på naturkræfterne
og havets brusen er et vigtigt aktiv. Samtidig er det hotellernes opgave
at danne rammen for fælles samvær, med egen rejsegruppe og/eller de
andre gæster, hvilket fx gøres ved at servere aftenkaffe og ved ikke at
have TV på værelserne, men i et fælles TV-rum.
Badehotellerne er et livsstilsprodukt med et stort potentiale; hvad enten
de vælger at holde en helt enkel stil eller kombinere med wellnessprodukter
som spa, dampbad og massage.
Hotel-produktet stiller samtidig store krav til et stort personligt engagement
og med en holdning om livsstil hos ejerne, der ikke kun hænger
sammen med det økonomiske afkast.
5.1 Kysthotellernes arkitektur
De historiske kyst- eller badehotellers bygningsudtryk er naturligvis bestemt
af de fremherskende arkitekturstrømninger i den periode, de opstod
i, dvs. fra 1800-tallets sidste år og frem til 1930-erne. Fælles for
dem er en let karakter og en forholdsvis enkel fortolkning af den valgte
stilart, der bl.a. ofte resulterer i en længebygning med gentagelse af et
bestemt facademotiv.
45

Blandt de historiske kysthoteller ses en majoritet af sommerlige træbygninger,
hvis udformning spænder fra de tidlige i en eventyrlig nationalromantisk
byggestil 17 til de sene og enklere i 'Bedre Byggeskik' 18 inspireret
arkitektur. Som en afslutning på badehotellernes storhedstid
forekommer også funktionalistiske/modernistiske eksempler fra
1930'erne, som dog ikke er besøgt i forbindelse med denne undersøgelse.
Et enkelt af de besøgte badehoteller er oprindeligt opført som privat,
pudset sommervilla i 1904, men er på et tidspunkt overgået til at være
badepensionat.
5.2 Bygningernes tilstand
De besøgte kysthoteller er alle meget velholdte – og bruger forholdsvis
mange ressourcer på hyppig vedligeholdelse. Kysthotellerne betragter
det som en særlig væsentlig del af deres identitet at fremstå nymalede,
nyskurede og rene, og deres vejrmæssigt udsatte beliggenhed ved havet
kræver en indsats for at opretholde en høj vedligeholdelsesstandard.
Bevaringen af det originale kysthotel varierer fra sted til sted, og alle
kysthotellerne er udvidet, men med forskellige fremgangsmåder. I figur
5.1 illustreres de besøgte kysthotellers grad af vedligeholdelse og bevaring.
17
Nationalromantikken er en historie-inspireret stilart fra perioden 1890-erne til
1. verdenskrig. Bygninger skulle være individuelle og stemningsfulde, og håndværket
blev symbol på tidens forkærlighed for det nationale og naturen. Man
søgte inspiration i det ”ægte” hjemlige og i det nordiske: landlige bindingsværkshuse,
malede svenske træhuse, norske stavkirker, danske middelalderborge,
vestjyske strandgårde og lign. Bygningskroppe sammensattes gerne af flere
forskellige enheder og var ikke bundet af en stram symmetri. Man sværmede for
detaljer med ”sjove” referencer: udskårne gavle med vikingesymboler, sokler i
kampesten, dørhåndtag af form som dyr, rustikke bjælkelofter, mm. Man ville
gerne fremvise det gode håndværk, den flotte konstruktion og brugen af ”hjemlige”
materialer som røde teglsten, kalket murværk og især træværk. Kilde: Arkitekt
MAA Erik Iversens Stilblade, for Aalborg Kommune, 2005.
18
Bedre Byggeskik-bevægelsen etableredes i 1915, men allerede i 1907 havde
akademiske arkitekter etableret Tegnehjælpen, der ydede prisbillig rådgivning til
bygherrer og bygmestre. Bevægelsen interesserede sig for den enkle, danske
byggetradition – en stilfærdig saglighed, præget af solide håndværks-traditioner,
og forsøgte at skabe forståelse for kvalitet i byggeriet. God, klassisk proportionering,
korrekte detaljer og ærlighed i valg af byggematerialer var budskabet. Man
ønskede enkle, hjemlige og smukke huse, samt praktisk og tidssvarende indretning.
Kilde: Arkitekt MAA Erik Iversens Stilblade, for Aalborg Kommune, 2005.
46

Figur 5.1
Høj grad af bevaring
Misligholdt Velholdt
Lav grad af bevaring
• Svinkløv Badehotel
• Helenekilde Badehotel
•SolstrandHotel & Bad
Det ene hotel blev udvidet to gange meget tidligt efter opførelsen og
har siden konsekvent bibeholdt og videreført det oprindelige udtryk i
hele bygningsanlægget. Det fremstår derfor som meget velbevaret i sin
helhed. (Se kapitel 5.7.1. om Svinkløv Badehotel)
Et andet hotel har en rationel pudset værelsesfløj fra 1970-erne, som
man gennem istandsættelser søger at tilføre et mere gammeldags udtryk
ved fx at have hvidmalede balkoner af træ på facaderne og en indretning
som i hovedbygningen. (Se kapitel 5.7.2 om Helenekilde Hotel
og Badepension)
Et tredje er udvidet mange gange igennem flere epoker, hvor den gamle
hovedbygning efterhånden forekommer lille, og hver tilbygning er udtryk
for sin samtids måde at tilbygge og tilpasse nye bygninger til gamle.
De mange tilbygninger og en høj grad af nye overflader i det gamle
hotel giver en knap så velbevaret følelse. (Se kapitel 5.7.3. om
Solstrand Hotel & Bad)
5.3 Kysthotellernes profil
De tre besøgte kysthoteller har alle et gourmet-koncept i de historiske
bygninger, hvilket kommer til udtryk i figur 5.2.
47

Figur 5.2
• Svinkløv Badehotel
Gourmet
•Solstrand
Hotel & Bad
• Helenekilde
Badehotel
Tradition Fornyelse
Folkelig
Fælles for de tre er, at de i disse år nyder stor popularitet, har en meget
høj belægningsgrad og rigtig mange stamgæster. Det ene hotel (Svinkløv)
har kun åbent i sommersæsonen, imens de andre to har åbent
året rundt. Deres eksklusive produkt kombineret med beliggenheden
ved havet og nærheden til en storby gør dem attraktive for virksomheder,
der bruger kysthotellerne til kurser, møder og andre aktiviteter.
Dette kundesegment har stor betydning for, at det er muligt at forlænge
det traditionelle sommerhotelprodukt til hele året.
5.4 Det personlige værtskab
En vigtig del af badehotel-oplevelsen er det personlige værtskab, der
giver gæsten en følelse af at være velkommen, at ’høre til’ samt en fornemmelse
af hjemlighed, som gør det muligt at slappe af. Desuden er
den personlige kontakt helt afgørende for at kunne skræddersy oplevelsen
til den enkelte gæst, ligesom erfaringerne viser, at den personlige
kontakt er det vigtigste markedsføringsredskab for alle de tre besøgte
hoteller. At det virker, understreges af at så mange af gæsterne vender
tilbage igen og igen.
Det personlige engagement er imidlertid enormt tidskrævende og kræver
en oprigtig interesse for gæsterne, hvorfor det kan betragtes som
en livsstil at være den personlige vært. Det personlige værtskab hviler
naturligvis ikke alene på ejerens/forpagterens skuldre, men er en opgave,
som alle medarbejdere skal løse. Her er en aktuel udfordring den
personalemangel i hotelbranchen, der også kan gøre det svært at fastholde
medarbejderne. Det er dog en udfordring, der kan imødekommes
ved at indgå fleksible aftaler med de ansatte, som i høj grad tilgodeser
deres personlige behov; også selvom det betyder, at medarbejdernes
behov til tider må prioriteres højere end gæsternes efterspørgsel (se
kapitel 5.7.3 om Solstrand Hotel & Bad). Resultatet vil til gengæld være
loyale medarbejdere, der føler en tilknytning til stedet og derfor også
besidder en vigtig ingrediens i det personlige værtskab.
48

5.5 Den rolige oase
Som sagt skaber badehotellernes fysiske omgivelser og den omgivende
natur de perfekte rammer for et rekreativt ophold. Men dette gør det
ikke nødvendigvis alene ud for en rolig oase; det er personalets
ansvar at sørge for at gæsten kan få ro, fx fra andre gæster. Dette kan
gøres på forskellige måder, fx ved at give larmende gæster ’en ekstra
god oplevelse’ ved at placere dem med god udsigt ud over havet under
middagen (men langt væk fra de andre gæster), som det fx praktiseres
hos Solstrand Hotel & Bad. Eller det kan gøres ved at lukke dele af opholdsrummene
af, så de overnattende gæster kan nyde deres aftenkaffe
i fred og fordragelighed uden de bliver forstyrret af alle restaurantens
spisende gæster, ligesom det praktiseres hos Svinkløv Badehotel.
5.6 Lovgivning
Badehoteller, der ønsker at lave forandringer i eksteriør og omgivelser,
kan berøres af lovgivningen omkring Strandbeskyttelseslinjen. Strandbeskyttelseslinien
er til for at sikre bevarelsen af de åbne kyster. Linjen
er som hovedregel 300 m udmålt ud fra landvegetationen langs kysten
på det tidspunkt, hvor den blev fastlagt. I sommerhusområder er den
100 m. Beskyttelseszonen er dog mindre på en række kyststrækninger,
hvor der er bebyggelse. Det er ikke tilladt at ændre tilstanden af de
arealer, der ligger inden for strandbeskyttelseszonen. Der må blandt
andet ikke placeres bebyggelse såsom bygninger, skure, campingvogne
og master, eller foretages ændringer i terrænet, tilplantning eller hegning.
Strandbeskyttelseslinjen er fastlagt af miljøministeren. Den er registreret
i matrikelregisteret og noteret i tingbogen på de enkelte ejendomme.
Den administreres særdeles restriktivt, og der meddeles kun
undtagelsesvist dispensation. Se i øvrigt Skov- og Naturstyrelsen på
www.sns.dk.
5.7 De besøgte kysthoteller
To kysthoteller i Danmark og et i Norge er besøgt i forbindelse med undersøgelsen.
Nedenfor beskrives kysthotellernes profil og deres aktuelle
udfordringer, ligesom interessante løsninger og erfaringer fremhæves.
5.7.1 Svinkløv Badehotel – Gæsternes ’sommerhus’
Profil
• Beliggenhed: Svinkløv
Strand/Klitplantage, Fjerritslev,
Jylland.
• Koncept: Helhed af natur, bygning
og sjæl. Natur, naturkræfter
og meget vigtig beliggenhed
lige ud til Vesterhavet. God
mad. Fred og ro, afstressende,
følelse af at være hjemme.
Renhed i enkle rum. Nærhed, personligt værtskab. Ejeren: ”Jeg
er husbestyrerinde i gæsternes sommerhus”.
• Produkter: 36 værelser, fire større lokaler til restaurant/opholdsrum
(et par af dem lukkes af om aftenen, så overnattende
gæster får fred fra andre besøgende), massagerum i
kælder, værelse i anneks kan laves om til mødelokale, a la carte
49

estaurant, selskaber, cykeludlejning. Der er udgivet en kogebog
om Svinkløv Badehotel.
• Prisniveau: dobbeltværelse 860-1.325,- kr. inkl. morgenmad og
aftenkaffe.
• Belægning: 90-100 % i sommerhalvåret
• Ejes og drives af Lise Emborg
• Ansatte: 18 årsværk. Der er 35 ansatte som udgør ca. halve
årsværk, da hotellet er lukket fra 1. oktober til medio april)
• Gæster: Alle typer, mest ferie- og fritid, der bliver i gennemsnit
4-5 nætter (Fra 1 op til 14 dage - tre uger): Familier, par, flere
generationer. 80-85 % stamkunder, mest danskere – ca. 95 %
• Vedligeholdelse: ca. 10 % af omsætningen.
Svinkløv Badehotel er tegnet af Kgl.
bygningsinspektør, arkitekt Ejnar Packness
og blev opført i 1925 på en storslået og unik
beliggenhed nedenfor 'Svinklovene's skrænt
mod Vesterhavet. Hotellet blev hurtigt populært
og derfor udvidet i 1928 og igen i
1934, begge gange som en direkte
udbygning og videreførelse af den
oprindelige arkitektur. Siden er selve hotellet ikke udvidet fysisk, men
en tidligere bestyrerbolig er inddraget som anneks med ni værelser og
et udtryk, der er tilpasset hovedbygningen.
Hotellet er et langt lysegråt malet træhus med en vinkelbygning på bagsiden.
Der er kælder, stueetage og tagetage. Stilen er en nøgtern og
enkel 'Bedre Byggeskik' inspireret træ-arkitektur, som har karakter af
'kæmpe-sommerhus'. Huset er ensartet formet med et glasverandainspireret
vinduesbånd (31 fag) og en lang kvist over hovedfacaden.
Vedligeholdelsesstandarden er meget høj, og ligeledes
originalitetsfornemmelsen – selvom det
oprindelige stråtag er erstattet af listedækket
tagpap. Det er med enkelte undtagelser umuligt
med det blotte øje at se, hvilke dele af bygningen,
der er nyere end andre. Inden døre er en
hvid, lys og luftig, skandinavisk stil. Alle overflader
er malede, og der er en ren og sval
sommerstemning. I stuerne er et farvetema
med skift fra rum til rum i form af farve på duge,
gardiner, dørindfatninger og fodpaneler.
Ejeren udviser stor forståelse for husets konstruktive muligheder og forudsætninger,
men formår samtidig på diskret vis at forbedre arbejdsforholdene
(nye køkken- og varmeforhold i kælder, nye renovations- og
vareindleveringsarealer med ramper og hegn på bagside, etc.) samt
værelsesstandarden (lydisolering af vægge, badeværelser, etc.)
Ejeren værdsætter stedet, som det er og mener, at stedets popularitet i
høj grad handler om 'dét, der ikke er her!' Hun er meget bevidst om
den unikke helhed, som naturen og bygningen udgør. Som hun siger:
'Vi har både rammerne udvendig og indvendig – og så skal vi bare fylde
på med rigtig god mad og service.'
50

Andre interessante erfaringer
• Kundegrundlaget er rigeligt stort, så markedsføringsindsatsen
er meget nedtonet og fokuseret omkring de personlige relationer
med især stamgæster. Ejer sender fx et brev ud i marts om
nyt i løbet af vinteren, personalesituationen, etc. – til alle, der
har reserveret i den kommende sæson (ca. 1400). Det er et rigtigt
brev, underskrevet af Lise Emborg selv, og nogle får en personlig
hilsen med på vejen.
• Bruger hellere lidt ekstra på vedligeholdelse og rengøring, end
på markedsføring. Det er med til at opretholde det gode rygte,
som skaffer kunder.
• Vedligeholdelsen klares bl.a. vha. frivillige arbejdsophold, hvor
et netværk af stamgæster, venner og bekendte kommer og giver
en hånd med, fx ved at male, i 1-2 uger umiddelbart før og
efter den åbne sæson. Til de teknisk krævende opgaver benyttes
eksterne, men fast tilknyttede håndværkere.
• Med den intensive sommer, den nødvendige personlige vedligeholdelsesindsats
og den lange vinterlukning er der i meget høj
grad tale om et livsstilsarbejde for indehaveren.
• Booking og kontakt til hotellet foregår 'på gammeldags maner'
med telefon og bog uden computer og e-mail. Hjemmesiden er
minimal.
• Ejer anser det for vigtigt, at pris og kvalitet hænger sammen,
og at der er en forventningsafstemning med gæsten forud for
besøget. Fx er der små værelser og værelser uden havudsigt,
som man ved bookingen altid er ærlig omkring. Det er individuelt,
hvad gæster opfatter som godt.
• Stamgæsterne tilbydes særlige fordele og plejes bl.a. ved at
have førsteret til at booke værelser et år i forvejen, mens nye
kunder kan bestille max. 11 måneder i forvejen.
5.7.2 Helenekilde Hotel og Badepension – Københavnernes ’get away’
Profil
• Beliggenhed: Tisvildeleje, Nordsjælland
• Koncept: bryllupper, kurser og
selvforkælelsesophold med havudsigt.
• Produkter: 28 værelser, konference-
og selskabslokaler (op til
200 personer), temaarrangementer
(fx ’Bal i den bløde stil’ og ’Get away day), teambuilding, catering,
a la carte restaurant (kun åben for udefrakommende i
sensommermånederne)
• Prisniveau: dobbeltværelse 795-1.695,- kr. inkl. ’Mor Rigmors
Morgenmad’
• Belægning: 82-88 %
• Hotellet drives af Anders Buhl, som også medejer af bygningerne.
En stor del af bygningsmassen ejes af en investor.
• 60 ansatte i højsæsonen og 35 i lavsæsonen (arbejder også på
Tisvildeleje Strandhotel)
• Omsætningens fordeling: konference (50 %), a la carte (15 %)
og selskaber (35 %).
51

• Gæster: Særligt yngre københavnere og udenlandsdanskere.
Derudover en mindre kreds af tilbagevendende virksomheder.
Helenekilde Hotel og Badepension blev bygget i 1905 som en patriciervilla,
og i 1970’erne blev der bygget et anneks i tilknytning til den gamle
bygning. Bygningen er ikke fredet og der er ikke lavet en gennemgang
af bevaringsværdier i området, så stedets bevaringsværdi er ikke
vurderet.
Kapaciteten har ikke været stor nok, og
derfor er der blevet udvidet ved køb af et
sommerhus på den anden side af vejen,
hvor der nu er yderligere otte senge. Det
kan typisk bruges til en samlet gruppe
gæster. Derudover har ejeren købt det
nærliggende Tisvildeleje Strandhotel, som
ligger blot en lille km. væk. Hér kan fx dele
af et selskab indlogeres, men samtidig være tilknyttet Helenekilde. Erfaringen
med at udvide kapaciteten på denne måde har været positiv.
Bl.a. har dét at købe endnu et hotel ført til nogle stordriftsfordele, fordi
det har været besparende i såvel administration og indkøb som på personale-siden,
også selvom hotellerne er forskellige.
Ejeren overtog hotellet for godt fire år siden, hvor bygningerne var nedslidte
efter flere år uden den fornødne vedligeholdelse. Det fungerede
før som badehotel i den traditionelle pensionatsstil. Den nuværende ejer
har foretaget en del ombygninger, fx en mindre tilbygning, opbygning
af to store terrasser mod havet, nedrivning af vægge, etablering af nye
trægulve, modernisering af køkken og implementering af brandkrav.
De udførte ombygninger havde ikke været
mulige, hvis de skulle have været finansieret
af driftsoverskuddet, så derfor
har det været helt afgørende at have en
investor, der kan stille med kapital. Det
er dog vigtigt, at der eksisterer en enighed
mellem direktør og investor. Parterne
skal have nogenlunde samme ambitionsniveau
og målsætning om, hvad der
skal ske med stedet.
Andre interessante erfaringer
• Den gennemgående renovering af hotellet og dets image har
ført til en fuldstændig ændring i badehotellets kundegrundlag.
Kun 5-6 af de gamle stamgæster kommer stadig på hotellet,
men kan have svært ved at forstå alle forandringerne. Til gengæld
får de serveret samme mad som ’de plejer’ om end de
traditionelle retter ikke længere er på menukortet.
• Hotellet er et populært sted at holde bryllupsfester, hvilket betyder
at det er svært at tilbyde traditionelle weekendophold til
fx par. I stedet tilbydes disse, typisk yngre københavnere, ophold
fra søndag til onsdag til fordelagtige priser.
• Hotellet markedsføres ikke i traditionel forstand. Da den nuværende
ejer overtog, fortalte han om hotellet til sit personlige
netværk og gamle kunder (tidl. Restaurantchef på Konrad og
52

NASA i Kbh.). Samtidig fulgte han op på de første af konferencegæsterne
ved at kontakte dem og høre, hvad de havde syntes
om opholdet, hvad der kunne gøres bedre, osv. I det hele taget
er der løbende telefonisk kontakt med stamgæsterne.
• Det godt indtjenende konference-produkt har en relativt lille
kundekreds – til gengæld kommer de næsten alle sammen igen.
• Hotellet er beliggende i et sommerhusområde og mange af de
ældre naboer føler sig generet af støjen fra weekendens selskaber.
Situationen er søgt løst ved at installere lyddæmpende glas
i døre og vinduer. Dette har været muligt, da bygningen ikke er
fredet.
• Der er meget fugt ved vandet, hvilket loft og vægge bærer
præg af ved at blive ’sort-smudsede’ kun et par måneder efter
de er blevet malet. Det er nødvendigt at male minimum hvert
halve år.
5.7.3 Solstrand Hotel & Bad – Forretning og fornøjelse forenes
Profil
• Beliggenhed: Bjørnefjorden, 30 km
fra Bergen, Norge
• Koncept: Arbejde, wellness og det
personlige værtskab kombineres i
historiske rammer
• Produkter: 135 værelser, spa med
11 behandlingsrum, mødefaciliteter
(op til 200 personer), gourmetrestaurant
med 500 siddepladser (kun a la carte om sommeren)
• Prisniveau: dobbeltværelse 1.620-2.190,- (danske) kr. inkl.
morgenmad
• Belægning: 80 % (medregnes de fire uger årligt, hvor der er
lukket, er den 77, 6 %)
• Ejes og drives af Børrea Schau-Larsen og har været i familiens
eje i fire generationer. (Formelt er drift og ejendom adskilt i to
selskaber.)
• Ansatte: 90 årsværk
• Gæster: kommer mange steder fra; i sommeren 2006 var der
besøg af 37 forskellige nationaliteter.
• Vedligeholdelse: ca. 12 % af omsætningen. Har fire fastansatte
håndværkere på fuld tid til løbende vedligeholdelse og en person
arbejder fuld tid med tekniske krav, såsom ventilation, havopvarmning,
etc.
• Medlem af den norske organisation for historiske hoteller, ’De
Historiske’.
Bygningen har været drevet som hotel siden
1896 og har været i samme familie i fire
generationer siden 1929. Anlægget er
naturskønt beliggende med have ned til
fjorden og storslået udsigt over
fjordlandskabet. Det består af den gamle
hovedbygning i norsk nationalromantisk stil
med mange udskårne trædetaljer og dertil
nyere, enklere værelsesfløje og en helt ny og moderne spa-fløj. Hotellet
er gået gennem flere perioder med omfattende restaurering og udbyg-
53

ning, og hver bygning er barn af sin tid. Værelserne er imidlertid klassisk
indrettet, og fx er også nyere snedkerarbejder inspireret af de oprindelige.
Bygningerne er så velholdte, at det kan være svært at se,
hvad der er gammelt, men nyistandsat, og hvad der er helt nyt.
Hotellets profil kan beskrives med fire nicher: Møder, Weekend, Turisme,
SPA. En fast samarbejdspartner er Norges Handelshøyskole, som
med AFF Solstrand-programmet arrangerer kurser i lederudvikling 9
gange om året, 2 uger ad gangen, med hotellet som den fysiske ramme.
Kurserne udgør ca. 5 % af hotellets omsætning.
Der er flere ting, der gør Solstrand Hotel & Bad interessant som case,
bl.a. deres måde at håndtere medarbejderressourcer.
90 % af personalet på Solstrand Hotel & Bad er kvinder. De ansatte har
personalegoder og fleksible ansættelser, dvs. at mødetidspunkterne er
aftalt individuelt med hver ansat, afhængig af den ansattes livssituation.
Dermed får kvinderne mulighed for at kombinere familie- og arbejdsliv
og får dermed en stor glæde ved jobbet, hvorfor de bliver og er
loyale over for arbejdspladsen i mange år.
Også i forbindelse med ombygningsprojekter
prioriteres personalets behov.
Da der sidste år blev brugt 10
mio. NOK på forbedringer, blev investeringen
fx lavet ud fra det princip, at
5 mio. kr. skulle bruge på at forbedre
gæsternes komfort og 5 mio. på at forbedre
medarbejdernes arbejdssituation.
Medarbejderne var så med til at
bestemme, hvad der skulle gøres; bl.a. blev alle hotellets 186 toiletter
udskiftet til nogen, der var lettere at rengøre.
De forskellige medarbejderhensyn resulterer i, at hotellet ikke, ligesom
andre aktører i branchen, har problemer med at rekruttere og fastholde
medarbejdere.
Andre interessante erfaringer
• Medlemskabet i De Historiske giver først og fremmest hotellet
en tydeligere profil i markedet, da det historiske netværk får
meget opmærksomhed i medierne. Desuden oplever ejeren af
Solstrand Hotel & Bad, at folk der ejer og driver historiske overnatningssteder
typisk er ildsjæle og personligheder, som de har
stor nytte og glæde af at samarbejde med.
• Blandt de ansatte er der både lokale og udenlandske (22 forskellige
nationaliteter er ansat) medarbejdere, hvilket udgør en
rigtig god kombination, da man så både har dem, der kender til
lokalområdet og samtidig nogen, der kender til de udenlandske
gæsters kulturelle baggrund.
• Historien er med til at give hotellet en identitet og tydelig profil,
men samtidig er der stor opmærksomhed på hele tiden at
(re)definere hotellets identitet ved at analysere tendenser i verdens
udvikling og hvad der er interessant for mennesket. Dette
er ud fra en overbevisning, at det er vigtigt at finde en god ba-
54

lance mellem historien, nutiden og fremtiden ved at se ind i og
analysere fremtiden, men samtidig holde fast i rødderne.
• Der er fokus på at skræddersy oplevelserne, kende og opfylde
de enkelte gæsters specifikke behov og at skabe en historie for
gæsten. For at kunne gøre dette bruger ejeren tid og kræfter på
at sætte sig ind i gæsternes verden, fx ved at deltage i stor
konference for olieindustrien (som udgør en stor del af kunderne).
• På hotellet er man i en situation, hvor man kan være meget selektiv
og selv udvælge gæsterne. Målet er at skabe en fredelig
oase og derfor fravælges rejsegrupper, ligesom man hellere vil
have færre end for mange gæster.
55

6 Overordnede udfordringer og løsningsmuligheder for de historiske
hoteller og kroer
De danske historiske kroer og hoteller er i besiddelse af et unikt produkt,
hvor de gamle bygningers charme og sjæl (potentielt) er en stærk
identitets- og kvalitetsmarkør. Mange af kroerne og hotellerne er små
og hyggelige og danner rammen om et personligt værtskab, der får gæsterne
til at komme igen.
Samtidig er vilkårene for at afsætte det historiske hotelprodukt gunstige
af flere årsager. Der er en generel fremgang at spore i hotelerhvervet,
og når dette kombineres med forbrugernes efterspørgsel efter oplevelser,
nostalgi, historie og det unikke, så er mulighederne mange.
Ofte udnyttes mulighederne dog ikke til fulde, hvilket der er flere forklaringer
på. En central udfordring for flere af de historiske kroer og hoteller
er for eksempel, at den lille drift resulterer i et svagt kapitalgrundlag,
der besværliggør udvikling og markedsføring af produktet og tilstrækkelig
vedligeholdelse af de gamle bygninger. Og så trækker det
krævende personlige engagement og tilstedeværelse desuden store
veksler på ejerens/forpagterens familieliv og fritid; det er en livsstil at
drive et historisk hotel. Vedligeholdelsesefterslæb er imidlertid ikke altid
det største problem; men snarere en manglende viden om arkitektonisk
stil og bygningsbevaring blandt ejerne.
Dertil kommer, at hotellerne er pressede af nogle ydre omstændigheder,
såsom den hårde globale konkurrence og en generel mangel på
kvalificeret arbejdskraft, særligt i yderområderne. Desuden befinder hotellerne
sig i et krydsfelt af forskellige myndighedskrav og lovgivninger.
I kapitel 6.1 sammenlignes nøgletal for en række historiske hoteller
med nøgletallene for ’almindelige’ provinshoteller. Analysen tydeliggør
de små historiske hotellers og kroers økonomiske udfordringer.
I de efterfølgende tre afsnit (kapitel 6.2-6.4) opridses nogle af de besøgte
kroer og hotellers centrale udfordringer, relateret til henholdsvis
bygninger, drift og lovgivning. Samtidig foreslås en række løsningsmuligheder.
For eksempel kan der ligge nogle muligheder i at opsplitte hotel-
og ejendomsdrift, udvide driften og udnytte mulighederne for rådgivning
og vejledning vedrørende de gamle bygninger, ligesom tematiske
rundrejser kan være en måde at binde flere historiske hoteller og
kroer sammen til et samlet og mere oplevelsesrigt produkt.
6.1 De historiske hoteller vs. ’almindelige’ provinshoteller
De historiske hotellers udfordringer understreges ved en analyse gennemført
af HORESTA med udgangspunkt i HORESTAs årlige driftsanaly-
56

se, Normtalsanalysen, hvor ca. 270 virksomheder 19 , herunder hoteller,
restauranter, caféer, vandrerhjem mv. deltager.
Metoden for undersøgelsen er, at regnskabstal for samtlige deltagende
historiske hoteller 20 , på nær de københavnske, er sammenlignet med
samtlige deltagende hoteller i Danmark uden for København 21 . Det vurderes,
at de efterspørgselsvilkår, der gælder for København er specielle
uanset kulturarv, og at de ikke er relevante for denne undersøgelse.
Analysen viser, at de historiske hoteller, set under et, opnår en lavere
indtjening end hotellerne i Danmark i gennemsnit.
Herudover er der følgende elementer, der beskriver forskellene:
• Resultat før husleje, renter og afskrivninger, der er det centrale
nøgletal til vurdering af rentabiliteten, uanset ejerform, udgør
8,8 % af omsætningen på de historiske hoteller, i modsætning
til 23,2 % på hotellerne i gennemsnit.
• De historiske hoteller har en lavere gennemsnitlig størrelse end
gennemsnittet af de analyserede hoteller med 36 værelser og
en omsætning på knap 10 mio. kr., i modsætning til 101 værelser
og 27 mio. kr. generelt. Dette er med til at forklare den negative
afvigelse i forhold til den gennemsnitlige hoteldrift.
• Udgifterne til reparation og vedligeholdelse er 50 % højere, set i
forhold til omsætningen, på de historiske hoteller kontra hotellerne
i gennemsnit.
• Udgifterne til lønninger er forholdsvist højere på de historiske
hoteller, hvilket dels kan forklares med de mindre enheder, men
i ligeså høj grad skyldes uensartede værelser og fællesarealer,
der besværliggør arbejdsrutiner, rengøring mv.
• Mange historiske hoteller driver en omfattende restaurantvirksomhed
i tilknytning til værelsesudlejningen, hvilket netop skyldes,
at de tiltalende omgivelser danner gode rammer for forskellige
arrangementer og selskabelighed. En konsekvens af en
betydelig restaurantdrift er dog lavere indtjening som andel af
omsætningen.
På baggrund af den sammenlignende normtalsanalyse kan det med forsigtighed
konkluderes, at det i Danmark kan være en udfordring at opnå
en konkurrencefordel ved at drive hotelvirksomhed fra historiske
bygninger, målt i forhold til driftsafkastet. Dette sandsynliggøres desuden
af det faktum, at mange af de historiske og bevaringsværdige hotel-
og restaurantejendomme ejes af private eller foreninger, uden krav
om et markedsmæssigt afkast, eller med andre særlige vilkår. Ejerne
ønsker derimod at eje disse særlige steder af andre, ikke kommercielle,
årsager.
19
Hotellerne er hovedsagligt medlemmer af HORESTA.
20
De historiske hoteller er defineret som hoteller og kroer uden for København
(med overnatningsfaciliteter) opført før 1940. Gennemsnittet for historiske hoteller
er beregnet ud fra indberetninger fra otte hoteller, hvoraf to er fredede, et er
bevaringsværdigt og fire er ikke klassificeret som bevaringsværdig (gælder især
badehoteller).
21
’Provinshoteller’ er gennemsnittet for alle typer hoteller beliggende udenfor
Hovedstadsområdet.
57

Dog er der en række tendenser, der peger i retning af, at der er et stort
markedspotentiale for de historiske hoteller og kroer. Skulle det være
muligt på sigt at opnå en tilstrækkelig konkurrencemæssig fordel, hænger
det sammen med, at de fremtidige gæster potentielt er villige til at
betale en betydelig overpris for historiske rammer, udover den direkte
sammenlignelige ydelse, på andre hoteller. Betalingsvilligheden vil i så
fald bl.a. hænge sammen med en større oplevelsesværdi for gæsten.
Det kan ikke afvises, at dette vil ske ude i fremtiden, men i så fald kræver
det, at nogen vedligeholder kulturarven i kroerne og hotellerne så
længe, på ikke strengt kommercielle vilkår; ellers kan det frygtes, at
mange ejendomme ikke vil blive tilstrækkeligt eller hensigtsmæssigt
vedligeholdt.
I det følgende præsenteres opsummerende de historiske kroer og hotellers
væsentligste udfordringer, hvad angår bygningsbevaring og vedligeholdelse,
drift og lovgivning. For hver udfordring anbefales løsningsmuligheder.
6.2 Bygningsmæssige udfordringer og anbefalinger
Det er væsentligt at tage stilling til de historiske kroer og hotellers bygninger,
fordi de er den konkrete og materialiserede del af et steds historie.
Det er derfor en forudsætning for en vurdering af det historiske hotelprodukt,
at klassisk bygningsbevaring og traditionelt vedligehold, der
er tro mod det oprindelige hus, betragtes som positivt.
Bedømmelsen af vedligeholdet drejer sig altså ikke blot om graden,
men også om måden. Ingen af de besøgte kroer og hoteller er forsømte,
selvom der er gradsforskelle; men vedligeholdelsesmetoderne er forskellige.
Et typisk eksempel vil være istandsættelse af gamle vinduer
versus udskiftning med nye vinduer, hvor istandsættelsen understøtter
bevaringen, mens udskiftningen udelukkende er vedligeholdelse.
Bag en vurdering af en bygnings bevarings- og vedligeholdelsesgrad
gemmer sig også en aflæsning af 'de bløde værdier': Har stedet sjæl og
patina? I den forbindelse er det værd at nævne, at der i bygningsbevaringsfaglige
kredse fortløbende diskuteres temaer som: Hvad giver steder
sjæl? Er det autentiske udseende altid ægte? Er genbrug og rekonstruktion
en kulisse? Er konsekvente løsninger mere troværdige end
kompromiser? Med det i baghovedet, vil udgangspunktet for en vurdering
være spørgsmål som: Hvor meget og hvor gammel original substans
er der tilbage? Er stedets arkitektur bevidst videreført? Er 'Sommerfuglestøvet'
fjernet til fordel for effektive løsninger og dugfriske
overflader?
'Sommerfuglestøvet' er en poetisk beskrivelse af den stemning, der hviler
over et smukt gammelt hus, som kun er let berørt og derfor har sin
patina som en stærk del af helhedsudtrykket. Men helt konkret rummer
begrebet, at man tillader gamle bygningsdele, detaljer og overflader at
se gamle ud. Fx betragtes en krakeleret kakkel ikke som ødelagt, men
som et vidnesbyrd om historien, på samme måde som bemalede antikke
møbler får lov til at have deres form og overflader i fred.
Stort set alle adspurgte ejere peger på noget historisk som værende
stedets/bygningens største attraktion; men en række af bygningerne –
eller dele af dem - afspejler ikke denne bevidsthed om historien.
58

De fleste ejere og forpagtere har deres baggrund inden for hotel- og restaurationsbranchen
– og de har derfor som udgangspunkt et langt bedre
kendskab til drift, end til ældre bygningers behov. Bygningernes bevaring
og vedligeholdelse er derfor helt afhængig af ejerens eller forpagterens
interesse for og indsigt i historisk byggeskik og korrekt vedligeholdelse
af gamle bygninger.
En række af de udfordringer, der er nævnt nedenfor baserer sig på den
bygnings- og bevaringsfaglige betragtning af kroerne og hotellerne,
hvor bygningskulturen er i fokus, og formålet er at sikre et velholdt og
velbevaret historisk hotelprodukt.
Typiske udfordringer Anbefalede løsninger
Høje vedligeholdelsesudgifter. Det Det er desværre omkostningsfuldt at drive ejendomme, sær-
er dyrt at drive bygningerne. ligt når det skal gøres på en ordentlig måde med gode materialer
og godt håndværk. Planlæg derfor med realistiske vedligeholdelsesbudgetter,
og inkorporer både dem og uforudsete
udgifter i overvejelserne, når du lægger budget.
Finansiering af istandsættelser er
svære at finde
Ved brug af eksterne håndværkere og rådgivere: Opbyg et
netværk af faste folk, der kender din bygning og derfor dels
kan spare dig for indledende undersøgelser og dels kan
komme med gode og måske besparende idéer, baseret på
kendskabet til din bygning.
Overvej, om det kan betale sig at have en eller flere fastansatte
til at udføre det løbende vedligehold, i stedet for at indhente
dyre eksterne håndværkertimer efter behov.
Hvis du udfører vedligehold selv: Rådfør dig med fagfolk, så
du ikke kommer til at vælge for billige løsninger, der kan vise
sig at blive dyre i det lange løb.
Genbrug materialer, hvor det kan lade sig gøre. Der er flere
grunde til, at det er en god idé: det giver et mere autentisk
udtryk, de ældre materialer er ofte af god kvalitet og så kan
det nogle gange være billigere.
Undersøg om det er muligt at finde sponsorer, der vil levere
eller yde rabat, imod en reklameplads på hotellet eller i hotellets
markedsføringsmateriale. Vil en trælast levere gulvbrædder?
Eller vil en møbelproducent levere møbleringen, så
midlerne kan bruges på bygningen i stedet?
På Cotswold House Hotel lå i hvert værelse en præsentationsfolder
om hotellet. I den var en oversigt over samtlige leverandører
og rådgivere til hotellet. På hotellerne får kunden
oplevelser og inspiration til dét derhjemme.
Det kan overvejes at adskille ejendom og drift, således at
bygningsvedligeholdet kan finansieres af forpagterlejeindtægten.
Der kan være skattemæssige fordele ved denne løsning.
59

'Man bliver aldrig færdig': Arbejdet
med at vedligeholde er kontinuerligt
og lidt af et evighedsprojekt
Manglende tilgængelig viden og
rådgivning om bygningernes bevaring
Invester om muligt i vedvarende energi, fx et jordvarmeanlæg,
der kan tjene sig ind på en kort årrække og dermed frigøre
kapital til fx vedligeholdelse.
Hvis bygningen er fredet: Vedligeholdelsesudgifter på fredede
ejendomme er fradragsberettigede. Dette foregår i praksis
ved, at en arkitekt (en gang for alle) foretager en fysisk registrering
af det fredede, hvorefter der i sekretariatet udarbejdes
en attest, som i kroner opgør det samlede forfald-pr-år
beløb.
Kontakt Bygningsfredningsforeningen, BYFO: www.byfo.dk
Tinglys en bevaringsdeklaration på ejendommen. En bevaringsdeklaration
er en aftale mellem ejeren af en fredet bygning
og staten, og den giver bl.a. mulighed for at blive fritaget
for ejendomsskat og at opnå økonomisk støtte over en
vis størrelse til restaureringsarbejder. Ved denne aftale fraskriver
ejeren sig retten til at kunne kræve statslig overtagelse
af ejendommen, hvis en senere ansøgning om nedrivning
af den fredede bygning afvises. Deklarationen skal godkendes
af Kulturarvsstyrelsen inden tinglysning.
Når Kulturarvsstyrelsen giver tilskud på op til 25 % af summen
på større istandsættelsesarbejder, kan det samtidig udløse
en række krav, der er dyre at efterleve. Opfyldelsen af
disse krav kan blive et plus for brugeren og et plus for bygningernes
bevaring, hvilket er gode markedsføringsparametre.
Læg langtidsplaner for drift og vedligehold af bygningerne.
Det er en livsstil at eje og drive gamle bygninger, men ikke
nødvendigvis uoverskueligt, hvis det løbende vedligehold tilrettelægges
godt. I længden kan meget vindes ved at søge
professionel hjælp til at analysere bygningernes behov og til
udarbejdelse af vedligeholdelsesplaner.
At opnå tilstrækkelig meget viden til at sikre bygningers bevaringsværdier
kræver enten:
o Professionel hjælp
eller:
o Meget stor interesse for historisk byggeteknik og arkitekturhistorie.
Man kan søge viden på internettet om bygningsbevaring, fx
på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside, også selvom din bygning
er uden bevaringsklassificering: ’Information om bygningsbevaring’.
http://www.kuas.dk/tjenester/publikationer/emneopdelt/byg
ninger/byggeblade/index.jsp
Søg i litteraturen. Du kan danne dig et overblik hér:
www.bygningskulturbutikken.dk
60

Vanskeligt at tilpasse nutidige krav
i de gamle rammer:
1. Lovkravene til udformningen af
fx køkkener, varelevering, renovation
mm, som i dag er langt højere
end tidligere.
2. Kundens forventninger og krav
Manglende muligheder for økonomisk
støtte til pleje af historiske
bygninger
Begrænsede udvidelsesmuligheder
Søg viden hos kommunen. Er der mange fredede og bevaringsværdige
bygninger i kommunen, har de en del erfaringer
at høste af.
Søg viden hos professionelle rådgivere med erfaring indenfor
fredede og bevaringsværdige bygninger.
Undersøg, om der er en lokal bevaringsforening med kendskab
til områdets bygningskultur, der kan anbefale metoder
og samarbejdsparter. Landsforeningen for Bygningskultur og
Landskab, www.byogland.dk, kan hjælpe dig med at finde din
lokale bevaringsforening.
Hvis du udfører vedligehold selv: Opbyg et netværk af kompetente
venner og bekendte, der kan hjælpe både med rådgivning
og udførelsen af arbejdet. Dette kan forhindre, at du
’kører død’ i vedligeholdelsen selv.
Ad. 1. Man kan imødekomme lovkravene til de fysiske rammer
ved at flytte de installationskrævende funktioner ud af
de oprindelige rum, og lave fx en ny bygning (– alternativt
indrette en kælder -) til de teknisk krævende forhold, så som
køkkener. På denne måde skæmmes hovedbygningens indre
og ydre mindre.
Ad. 2. Nogle kundeforventninger kan være svære at imødekomme.
Man kan vælge at springe dem over og i stedet erstatte
med andre oplevelser. Dét, der ikke kan ændres, kan
på den måde vendes til et fordelagtigt særpræg. Sandsynligvis
har kroen eller hotellet andet at byde på, end opfyldelse
af standardkrav som badekar og aircondition. En indretning,
der i stedet understreger det historiske, kan være dét, der får
kunderne til at komme igen. På Svinkløv Badehotel kommer
kunderne fx meget pga. enkelheden og ’dét, der ikke er der’.
Vælg de goder og forkælelser til gæsterne, der ikke kræver
store ombygninger: Trådløst IT-netværk, fred og ro, en divan
og en lækker plaid, kvalitetsdyner, god mad, smukke overflader,
antikviteter eller designmøbler, mv.
Søg gode råd om indretning mv. gennem HORESTAs konsulentkorps:
www.horesta.dk
Undersøg, om der er fonde med fokus på bygningsvedligehold,
historiske bygninger eller det lokale miljø, der kunne
have interesse for at støtte istandsættelsesarbejder.
Er bygningerne bevaringsværdige eller hører de under en bevarende
lokalplan, kan der være kommunale puljer til støtte
af bygningsarbejder.
Opkøb eksisterende naboejendomme og inddrag dem i hoteldriften.
En større drift kan også opnås ved at opkøbe nærliggende
hoteller. Synergi-effekten kan øges ved at lade hotellerne
61

Udgifterne til vedligehold tjener sig
ikke nødvendigvis ind
Balancen mellem det gamle og det
nye er svær at holde
indgå i en rute af historiske hoteller.
Vedligeholdelsesudgifter er ikke en direkte investering, der
tjener sig ind på samme synlige måde som en udvidelse af
kapaciteten gør det. Men det er værd at bemærke, at samtlige
adspurgte ejere har påpeget ordentlig vedligeholdelse og
anvendelse af kvalitetsmaterialer som altafgørende for, om
kunderne kommer, og for hvilken pris man kan tage. Derudover
vil en gennemgående kvalitet også gøre det lettere at
sælge hotellet/kroen på et senere tidspunkt. Derfor må de
løbende vedligeholdelsesudgifter anses som en nødvendig ’investering’.
Fremhæv det særlige ved lige præcis din bygning. Tag udgangspunkt
i den bygning, du har, og forsøg ikke at presse
den til at være en anden og mere moderne bygning, end den
er. Lad dig eventuelt inspirere af modetendenser, men pas på
med at følge dem – især når det drejer sig om ændringer,
der er mere indgribende i bygningerne. Fortolk i stedet nye
krav og idéer, så de passer til din bygning.
Ved istandsættelser og udskiftninger: Brug som udgangspunkt
de traditionelle byggematerialer, som bygningerne er
’født’ med. De er de mest klædelige for huset og dem, der
byggeteknisk set arbejder bedst sammen med den eksisterende
bygning.
Skal der kopieres gamle bygningsdele, så få lavet en eksakt
og korrekt kopi. Det gælder både form og kvalitet på materialet.
For hver lille ændring forringes bevaringsværdien.
Kan der ikke udføres nye bygningsdele i ejendommens oprindelige
stil, bør man vælge at erstatte med et forenklet, nutidigt
fortolket element. På den måde kan det gamle og det
nye adskille sig og understrege hinanden uden at blive en
'uklar blandingsarkitektur'.
6.3 Driftsmæssige udfordringer og anbefalinger
Den danske hotelbranche har over den seneste årrække oplevet en
vækst, og samlet set er kapaciteten steget.
Antallet af hotelovernatninger i København har været stort set konstant
stigende indtil 1990, hvor der dog i årene fra 1990 til 2000 var en højere
vækstrate, der var medvirkende årsag til, at der begyndte at åbne
nye hoteller i byen. Hotellernes kapacitetsudnyttelse fulgte med denne
kapacitetsudvidelse indtil 2002, hvor en stagnerende efterspørgsel ikke
længere kunne kompensere for udvidelsen i antallet af værelser. Dette
betød faldende belægningsprocenter i byen generelt frem til 2004, hvor
efterspørgsel nåede så stor en stigning, at den atter kunne kompensere
for kapacitetsudvidelsen.
Ses på landet under et, er antallet af hotelovernatninger i Danmark i alt
steget med 8,6 % fra 1999 til 2005. I samme periode er belægnings-
62

procenten på landsbasis faldet med 2 %. Faldet i belægningsprocenten
skyldes i provinsen stagnerende efterspørgsel og en markant kapacitetsudvidelse.
I et internationalt perspektiv kæmper de danske hoteller en hård kamp i
en øget global konkurrence, som bl.a. skyldes lavere rejseomkostninger
og konkurrence fra billige destinationer. Konkurrencevilkårene vanskeliggøres
yderligere af, at de danske hoteller er belastet af et højere
moms- og afgiftsniveau end de øvrige europæiske lande. Hotelmomsen
i Danmark er på 25 % sammenlignet med fx 12 % i Sverige, 6 % i Holland
og 8 % i Norge 22 .
Konkurreres der primært på pris kunne man forestille sig en situation i
fremtiden, hvor de mange små selvstændigt ejede og drevne kroer og
hoteller, som i særdeleshed er de historiske, i stigende grad vil blive afløst
af store hotelkæder med stærke, globale brands, der har stordriftsfordele
og dermed kan reducere omkostningerne.
En modreaktion til de internationale hotelkæders fælles standarder har
imidlertid været øget efterspørgsel efter hoteller med unikke eller sofistikerede
og innovative karakteristika. Dette har resulteret i, at design-
og livsstilshoteller nyder stadig større popularitet på det europæiske hotelmarked.
De historiske hotellers unikke fysiske rammer kombineret med udfordringerne
ved at have en lille drift og samtidig store vedligeholdelsesomkostninger
peger på, at de skal vælge differentieringsstrategien frem
for at konkurrere på prisen. Differentieringen skal baseres på bygningernes
unikke præg, kvalitet, personlig service; gæsten skal have en
helhedsoplevelse. Men samtidig kræver det også en vurdering af markedet
for ens produkt, samt et udsyn i forhold til, hvad konkurrenterne
tilbyder.
Tiltagene kræver investeringer og dermed kapital, hvilket kan være en
stor udfordring for en lille drift. Størstedelen af de historiske kroer og
hoteller har en lille drift. Ser vi på de danske hoteller generelt udgør de
mindste hoteller på op til 39 senge, svarende til max. 20 værelser, en
væsentlig andel, målt i antal: 516 ud af 1.065 hoteller i alt, hvilket er
knap halvdelen af samtlige hoteller. 23
Udfordringerne relateret til en lille drift samt andre driftsmæssige udfordringer
gennemgås i skemaet nedenfor.
22
Momssatsen for Norge blev pr. 1. september 2006 hævet fra 0 til 8 %. Til
gengæld må hotellerne nu fratrække deres købsmoms på 25 % – også selv om
købsmomsen derved overstiger salgsmomsen.
23
Målt i markedsandele er betydningen dog noget mindre, idet de mindste hotellers
omsætning tilsammen udgør knap 10 % af den samlede hotelomsætning i
Danmark. Kilde: HORESTA
63

Typiske udfordringer Anbefalede løsninger
Hotellerne er af mindre størrelse,
hvorfor det er en udfordring at opnå
en rentabel drift
Svagt kapitalgrundlag forhindrer at
udvikle og forbedre produktet
Undersøg om det er muligt at udvide hotellet fysisk med respekt
for det oprindelige eller om hoteldriften kan udvides,
ved fx:
• opkøb af naboejendomme eller nybygning
• opkøb/ sammenlægning af flere hoteller i nærområdet.
Opkøb kræver en stor investering. Alternativt
kan samdrift opnås ved en driftsaftale, hvor ejendommen
ikke overtages.
• større produktportefølje (konferencer, kurser, selskaber,
tema-aftener, etc.). Små kroer og hoteller
har dog sjældent rammerne til at tilbyde konferencefaciliteter.
Undersøg i stedet for mulighederne for
at tilbyde møde og kursusvirksomhed i historiske
rammer som nicheprodukt, når arrangøren ikke stiller
traditionelle krav til av-udstyr mv.
Alternativt eller sideløbende kan man vælge et unikt og eksklusivt
produkt. Kodeord er kvalitet i indhold og omgivelser.
Analysér og optimér driften ved at forbedre forældede arbejdsgange
og evt. opbryde faggrænser. 24 Få evt. gennemført
et gratis økonomitjek hos HORESTA.
Opdel hotel- og ejendomsdrift. Man kan tale om to former for
opdeling:
1. Adskillelse i to selvstændige selskaber, dog med samme
ejer (det kan der være nogle skattemæssige fordele ved)
2. Hotel- og ejendomsdriften er reelt adskilt og der er både
en ejer af bygningerne og en forpagter (direktør/ejer af
drift) på stedet. Salget af bygninger frigør kapital (et éngangsbeløb)
og kan give en nødvendig saltvandsindsprøjtning
til forbedring af bygningerne og driften i det
hele taget. Derefter finansierer lejeindtægten vedligeholdelsen.
Dog vil man som forpagter/lejer af bygningerne ikke opnå
den værdistigning, der ligger i bygningerne, ligesom processen
med at få foretaget reparationer og forbedringer kan være
langsommelig, da ejer ikke står direkte til ansvar over for
gæsterne og måske ikke har øje for, at produktet kræver forbedring.
Derfor er det væsentligt at finde en god investor/samarbejdspartner,
der har forståelse for både bygnings-
og driftsbehov.
En opdeling i drift og ejendom kan have nogle skattemæssige
fordele, ligesom det kan opdele fokus på henholdsvis den
kommercielle drift og selve ejendomsbesiddelsen. Lejeindtægterne
vil dog ikke altid kunne dække de nødvendige vedligeholdelsesudgifter
af netop en historisk ejendom, hvorfor
24 Dette gælder for alle hotelvirksomheder og ikke særligt for de historiske hotel-
ler.
64

Det kan være problematisk at finde
aftagere/købere. Her er der tre
særskilte udfordringer:
1. Generationsskifteproblematik:
manglende lyst til at overtage
forældres forretning, men derudover
også udfordringer i forbindelse
med, at forældre skal betale
beskatning af gevinst (af den relativt
lille gevinst ved familieoverdragelse).
2. Købssummen for både ejendom
og drift er så stor, at det er svært
at finde købere.
3. At finde kvalificerede købere,
der mestrer både hoteldrift og
samtidig har kapital til at købe
bygningerne.
At finde effektive markedsføringskanaler
som matcher det specifikke
produkt (generel udfordring for
hotelerhvervet).
Hotellet eller kroen er ikke beliggende
i områder med nogle særlige
(naturlige eller menneskeskabte)
attraktioner
en velhavende ejer med fokus på bygningsbevaringen, kan
være en nødvendighed for at bevare ejendommen.
(Læs desuden om vilkårene for markedsmæssig forpagtning i
Bilag 1.)
Ad. 1. Som forældre giver man sine efterkommere de bedste
forudsætninger ved en kontinuerlig vedligeholdelse af bygningerne.
Efterkommeren kan bruge den stærke tilknytning og kendskabet
til stedet som et aktiv – uden dog at være bange for
at for at udvikle og nytænke stedets profil. Man kan blive inspireret
ved at samle erfaringer andre steder.
Et generationsskifte kan være en anledning til nye øjne på
stedets muligheder og nye kræfter til øget aktivitet.
Ad. 2. + 3. Overvej at sælge hotel-driften og bygningerne
adskilt – men i etaper.
Bygningernes værdi hænger tæt sammen med den gode hoteldrift,
hvorfor det kan være svært at ansætte ny forpagter
og sælge ejendommen samtidig.
Løsningen kan være at beholde enten drift eller bygninger i
en periode. Husk derfor også at forberede salget i god tid.
Søg desuden rådgivning om salgsproblematikken hos HO-
RESTA.
Levér altid kvalitet og god service – vigtigste markedsføring
er det gode omdømme, der skabes af gode oplevelser.
Man kan deltage i et markedsføringsnetværk, hvis profil matcher
hotelproduktet. Her kan fx nævnes Danske Kroer & Hoteller,
som har en profil, der hedder ’Classic Hotels’, der omfatter
de historiske hoteller, eller den udenlandske kæde ’Relais
& Chateaux’.
Udvikl produkter i samarbejde med attraktioner i området -
på den måde hjælper I hinanden med at tiltrække besøgende
ved en fælles markedsføring af, hvad området har at byde
på.
Plej dine stamkunder! Personlig kontakt og forståelse for
kundens særlige behov er vigtigt for at opbygge det tillidsforhold,
som skaber de faste relationer. Det gælder både privatpersoner
og virksomheder.
Markedsføring gennem events.
Lad selve rejsen mellem flere historiske kroer og hoteller være
attraktionen/oplevelsen. Dermed kædes hotellerne sammen
med en god historisk fortælling.
Temaer kan fx være ’Det fynske øhav’, en historisk (persons)
65

ejse, ’Krøniken/Matador’-byhoteller, kulturrejse med fokus
på lokale (madlavnings)traditioner, gode golfbaner eller arrangeret
over events i nærheden.
Rundrejserne kan inspireres af De Historiske i Norge
(www.dehistoriske.no), svenske Countryside Hotels
(www.countrysidehotels.se) eller måske endda Cross Country
International Equestrian Vacations
(www.equestrianvacations.com), som arrangerer ture på hesteryg
mellem forskellige kroer.
Udover de nævnte udfordringer er mangel på kvalificeret arbejdskraft
også én af de største udfordringer for de historiske hoteller – og her kan
uhensigtsmæssige fysiske rammer (små køkkener og upraktiske arbejdsgange)
være en særlig udfordring for de historiske hoteller.
Der er imidlertid tale om en generel udfordring for hotelerhvervet, hvorfor
mulige løsninger ikke vil blive anbefalet her.
6.4 Lovgivningsmæssige udfordringer og anbefalinger
Der er en række lovgivninger, der har eller kan have indflydelse på de
fysiske rammer på et historisk hotel, og det er væsentligt, at ejeren/forpagteren
sætter sig grundigt ind i, hvilken lovgivning, den historiske
kro- eller hotelejendom er omfattet af.
At have en løbende og konstruktiv dialog med både lokale og nationale
myndigheder sikrer, at der ikke opstår ubehagelige overraskelser i den
daglige drift og i forbindelse med forandringer. Der kan tilmed være god
rådgivning at hente hos myndighederne.
6.4.1 Fredede og bevaringsværdige bygninger
I Danmark er der i alt 45 fredede kroer/hoteller (med restaurant og
overnatning). Antallet af bevaringsværdige er langt større, ligesom der
findes en lang række bygninger uden bevaringsklassificering 25 - også
hoteller og kroer, der indgår i denne undersøgelse. Det betyder ikke, at
de er mindre interessante eller uden bevaringsværdi – de er blot ikke
blevet registreret endnu.
For at anskueliggøre omfanget af bevaringsværdige historiske hoteller/kroer
kan nævnes, at knap 3,5 % af HORESTAs medlemsskare er
bevaringsværdige (dvs. at de er blevet kategoriseret med en bevaringsværdi
mellem 1 og 4). De fredede hoteller udgør godt 2,5 % af medlemmerne.
Kulturarvsstyrelsen administrerer de godt 9.000 fredede bygninger i
Danmark i henhold til ’lov om bygningsfredning og bevaring af bygninger
og bymiljøer’. Når en bygning er fredet har den ’særlige arkitektoniske
eller kulturhistoriske kvaliteter af national betydning’, og fredningen
gælder både bygningens ydre og indre.
Det betyder bl.a. at ejeren skal holde bygningen i forsvarlig stand og at
indvendige såvel som udvendige ændringer, der går ud over almindelig
25 Dvs. hoteller som hverken er fredede eller erklæret bevaringsværdige.
66

vedligeholdelse, kræver forudgående tilladelse fra Kulturarvsstyrelsen.
Til gengæld har ejeren mulighed for at søge om økonomisk støtte til restaureringsarbejder.
De bevaringsværdige bygninger
Ud over de fredede bygninger udgør også de ca. 300.000 bevaringsværdige
bygninger i landet en væsentlig del af den danske kulturarv inden
for arkitektur og kulturhistorie. De bevaringsværdige bygninger har
’regional eller lokal betydning’, og en udpegning som bevaringsværdig
bygning omhandler alene bygningens ydre.
Det er kommunerne, der har ansvaret for de bevaringsværdige bygninger.
Kommunerne kan udpege bygninger som bevaringsværdige i kommuneplanen
eller udarbejde bevarende lokalplaner til sikring af bygningerne.
Kommunerne har også mulighed for at yde økonomisk støtte til
vedligeholdelsesarbejder på bevaringsværdige bygninger.
Læs mere på Kulturarvsstyrelsens hjemmeside: www.kuas.dk
6.4.2 Kommunen er bygningsmyndighed
For hoteller og kroer med mere end 10 sengepladser gælder Bygningsreglement
1995 - for erhvervs- og etagebyggeri. Bygningsreglementet
omhandler hele byggeriet: administrative og bebyggelsesregulerende
bestemmelser, beregning af bebyggelsens omfang, bygningers indretning,
konstruktive bestemmelser, brandforhold, fugtisolering, energiforbrug,
lydforhold, ildsteder og skorstene, indeklima og installationer.
Det er kommunerne, der behandler byggesagerne og beslutter, om man
kan få en byggetilladelse. Man skal have en byggetilladelse, hvis man fx
skal bygge en ny bygning, bygge en tilbygning eller bygge om. Ansøgning
om byggetilladelse eller anmeldelse af et byggeri skal derfor sendes
til den tekniske forvaltning i kommunen. For at give en byggetilladelse,
skal kommunen tage stilling til, om kravene i en række bestemmelser
og reglementer opfyldes i det foreslåede byggeprojekt.
For hoteller er det yderst vigtigt at have fokus på brandforhold og opfylde
sikkerhedskravene i den forbindelse, fordi mange mennesker opholder
sig på et hotels relativt lille areal samtidigt og overnatter i bygningerne.
I 2006 er nye energibestemmelser i Bygningsreglementet trådt i kraft.
Der er i bestemmelserne forskel på kravene til nybyggeri og om- og tilbygning
af eksisterende bygninger. Fredede og bevaringsværdige huse
er undtaget fra bestemmelserne. Men man skal være opmærksom på,
at en bevaringsværdig bygning ikke juridisk er bevaringsværdig, fordi
man synes, den er værd at bevare. Den kan kun undtages fra energibestemmelserne
i bygningsreglementet, hvis den er optaget som bevaringsværdig
i en kommuneplan eller er omfattet af forbud mod nedrivning
i en lokalplan eller byplanvedtægt. Derfor kan det være problematisk
for bygningernes bevaring, at store dele af Danmarks byer og bygninger
ikke er registreret for bevaringsværdier og dermed ikke har en
bevaringsklassifikation, der kan fritage dem fra energibestemmelserne.
Fritagelsen gælder i øvrigt ikke, hvis der er tale om væsentlige anvendelsesændringer
i en bygning, fx når en stald indrettes til værelser e.l.
67

Læs mere på Erhvervs- og Byggestyrelsens hjemmeside: www.ebst.dk
6.4.3 Arbejdsmiljølovgivningen
Kravene til det fysiske arbejdsmiljø kan være vanskelige at efterkomme
i historiske huse, hvor rummene kan være for små, loftshøjden for lav,
rumforløbene for upraktiske osv. til at sikre fornuftige arbejdsgange.
Til gengæld mente størstedelen af de adspurgte hotelejere, at det var
en positiv faktor for det psykiske arbejdsmiljø at være ansat på et historisk
sted, hvor glæden og stoltheden over det unikke smitter af på
personalet.
Pladsmangel er en udfordring for mange kroer og hoteller af ældre dato,
og det kan give en uhensigtsmæssig indretning af arbejdspladsen. Det
kan også være en udfordring at finde plads til de tekniske hjælpemidler,
som kan afhjælpe belastningerne.
Arbejdsmiljøloven er meget klar: Det er virksomhederne, der primært
selv skal løse deres arbejdsmiljøproblemer. Virksomhederne kan få
hjælp hos myndigheder, organisationer og rådgivere, men det er virksomheden,
der skal etablere og organisere arbejdsmiljøarbejdet. Lovgivningen
kan stille krav til virksomhederne. Og myndighederne kan
gennem Arbejdstilsynet kontrollere, om virksomheden lever op til kravene.
På Arbejdstilsynets hjemmeside findes bl.a. Arbejdsmiljøvejviser 35-
2005 for Hotel & Restauration, der lokaliserer de mest almindelige problemer
og rådgiver om tiltag.
Læs mere på Arbejdstilsynets hjemmeside: www.at.dk (link til vejviser
35-2005: http://www.at.dk/sw5797.asp) og på Arbejdsmiljøinstituttets
hjemmeside: www.arbejdsmiljøviden.dk .
Typiske udfordringer Anbefalede løsninger
Manglende konstruktiv dialog Etabler en god og jævnlig kontakt til sagsbehandleren i Kul-
mellem ejer og Kulturarvsstyrelturarvsstyrelsen. Forståelse for deres arbejde og tilgang til
sen samt for lidt rådgivning og bygningen kan skabe en tillid og kontakt, der er givende for
vejledning fra Kulturarvsstyrelsen samarbejdet.
Vær imødekommende, så er der større mulighed for at forhandle.
Fx ’Hvis jeg genskaber smedejernshegnet foran huset,
kan der så muligvis gives tilladelse til at lave et nyt dørhul
i væggen i restauranten?”
Planlæg med en sagsbehandlingstid på tre måneder.
Man kan med forsøge at arbejde på, at få vejledning og rådgivning
fra myndigheden. Som ejer af en fredet ejendom er
man forvalter af en væsentlig del af Danmarks kulturarv - og
det forpligter. Loven pålægger ejerne et ansvar, som indebærer,
at bygningen skal holdes i forsvarlig stand, og at bygningsarbejder
kræver tilladelse fra Kulturarvsstyrelsen, så det
er forsøget værd at bede om vejledning.
Læs mere i publikationen ’Når bygningen er fredet’ på Kultu-
68

For dårligt gensidigt kendskab til
og samarbejde mellem den kommunale
bygningsmyndighed og
Kulturarvsstyrelsen: 'Kommunen
gør generelt intet, før Kulturarvsstyrelsens
afgørelse foreligger'.
Kravene til moderne restaurationskøkkener
og tekniske hjælpemidler,
der kan lette arbejdsgangen
harmonerer dårligt med de gamle
bygninger.
Brandkravene er vanskelige at leve
op, til uden at bygningernes
udseende ændres.
Ventilations-kravene er vanskelige
at imødekomme, uden at
skæmme bygningernes eksteriør
og interiører.
rarvsstyrelsens hjemmeside www.kuas.dk.
Arranger fælles møder og gennemgange af bygningerne med
sagsbehandlere fra både kommune og Kulturarvsstyrelsen til
stede samtidigt.
Hold begge parter løbende informeret om sagens status –
også selvom Kulturarvsstyrelsen selv sender sin afgørelse
frem til kommunen.
Lav en ny bygning til køkkenfunktionen (Schackenborg
Slotskro) eller et nyt køkken i kælderen (Svinkløv Badehotel)
Gem de moderne installationer væk i de lokaler, hvor kunderne
færdes. En madelevator kan fx godt sidde bag en
gammel fyldingslåge.
Søg professionel hjælp for at sikre, at brandkravene imødekommes.
Søg også gerne professionel hjælp til den æstetiske
udformning af de nødvendige tiltag i den forbindelse. Fx kan
der tages hensyn til de historiske bygningers udseende ved
at flugtvejstrapper, brandslukningsudstyr, skiltning mv. indarbejdes
i arkitekturen, således at der ikke ukritisk benyttes
standardløsninger, der forringer stemningen og æstetikken
på stedet. Inden du søger bygningsrådgivning, kan du bl.a.
spørge kommunen, Kulturarvsstyrelsen, Bygningskultur
Danmark m.fl. om, hvem på markedet der har gode erfaringer
indenfor at arbejde med fredede, bevaringsværdige eller
andre historiske bygninger på en nænsom måde.
Forsøg at opnå et kompromis mellem tekniske krav og bevaringsmæssige
krav gennem dialog med kommune og/eller
Kulturarvsstyrelsen. Vær opmærksom på de dobbelte problemstillinger:
Smukke og velbevarede rum tiltrækker kunderne,
men er uanvendelige, hvis fx luften er dårlig.
Spørg professionelle rådgivere til råds om, hvordan man sikrer
bygningen æstetisk og bevaringsmæssigt, når der skal laves
tekniske installationer. Måske er det nødvendigt med tilpassede
og opfindsomme løsninger i stedet for standard.
Man skal være opmærksom på, at ikke alle installatører har
forståelse for at skabe udseendemæssigt harmoniske resultater.
Spørg både rådgivere og håndværkere efter referencer til
arbejder på tilsvarende, gamle bygninger, så du kan få en
fornemmelse for, hvordan arbejdet udføres. Når du oplever
velgennemførte forbedringer andre steder, så spørg hvem
der har lavet det, og opbyg en samling af ønskede håndværkere
og rådgivere.
69

7 Afsluttende bemærkninger
HORESTA og Bygningskultur Danmark har haft stor fornøjelse ud af arbejdet
med dette projekt, som vi har lært meget af.
I HORESTA betragter vi imidlertid ikke spørgsmålene om de historiske
kroer & hotellers vilkår og fremadrettede muligheder for afsluttet med
rapportens offentliggørelse. Vi vil tværtimod bruge rapporten som afsæt
for yderligere grundige overvejelser om, hvordan vi som organisation -
meget gerne i samarbejde med andre interessenter - kan bidrage til
yderligere at fremtidssikre denne så helt afgørende del af den danske
kulturarv.
Det har samtidigt været et helt centralt omdrejningspunkt for HORESTA
og Bygningskultur Danmark, at rapporten beskrev og dokumenterede
en række centrale udfordringer for denne type af virksomhed, men det
har også været vores målsætning, at kunne angive nogle konkrete løsningsforslag
og vejledninger, som kan inspirere de relevante virksomheder
og give retningslinier til, hvordan de kan agere fremadrettet.
For eksempel vil et oplagt næste skridt være at oprette et netværk af
historiske hoteller i Danmark.
I dag kan kroerne og hotellerne være med i forskellige markedsføringsnetværk,
som Danske Kroer & Hoteller, Danske Slotte & Herregårde,
Marguerit Hotellerne eller udenlandske netværk, som fx Relais & Chateaux.
Men der kunne muligvis være en idé i at etablere et fællesskab for de
historiske hoteller, som kunne have andre formål end markedsføring.
Sådanne formål kunne fx være:
• Konkret bygningsrådgivning
• Erfaringsudveksling i forbindelse med bygningsvedligeholdelse
og det at drive et historisk hotel generelt.
• Rådgivning om alternative finansieringsmuligheder, fx private
investeringsselskaber.
Et sådant netværk vil kunne generere særlig værdi, hvis netværkets
hovedformål er bygningsrådgivning og erfaringsudveksling i den forbindelse
- frem for udelukkende markedsføring.
Det er vores forventning, at denne rapport vil medvirke til at skabe
yderligere og forstærket fokus på den stærke kulturarv, som de danske
historiske kroer og hoteller i høj grad er bærere af. Vi er af den overbevisning,
at et sådant fornyet fokus fra både det øvrige turisterhverv og
70

organisationer, fra politikere og myndigheder, fra presse og medier og
ikke mindst fra forbrugerne vil medvirke til en forøget efterspørgsel efter
historiske/autentiske og kvalitative oplevelser.
Ligeledes er det vores forhåbning, at restaureringsarkitekter og bevaringseksperter
med rapporten vil få input til at se de historiske kroer og
hoteller som en helhed, hvor en række driftsmæssige krav skal kombineres
med en hensigtsmæssig vedligeholdelse og bevaring af de gamle
bygninger.
HORESTA vil gerne takke de mange involverede i projektet, herunder
ikke mindst Bygningskultur Danmark og Realdania samt virksomhedslederne
og medarbejdere på de historiske kroer og hoteller, som har ”lagt
ryg til” de for rapporten så vigtige virksomhedsbesøg. Det skal afslutningsvis
tilføjes, at vi som en form for resumé tillige har udarbejdet en
noget mindre publikation, hvor vi har oplistet nogle af de væsentligste
elementer fra selve rapporten ’Historiske kroer og hoteller – moderne
hoteldrift i gamle bygninger’. Dette resumé kan downloades fra både
www.bygningskultur.dk og www.horesta.dk - i øvrigt ligesom selve rapporten.
København, januar 2007
Lone Njor Hulth Thomas Martinsen
direktør, HORESTA direktør, Bygningskultur Danmark
71

Bilag 1: Markedsmæssig forpagtning
Forpagtningsafgiftens størrelse afhænger af betingelserne i den konkrete
forpagtningskontrakt, herunder navnlig omfanget og tilstanden af det
forpagtede samt fordelingen af rettigheder og forpligtelser mellem forpagter
og bortforpagter.
Forpagtningsafgiften beregnes normalt ud fra bruttoomsætningens størrelse.
Ved fastsættelse af en procentsats for forpagtningsafgiften, kan det vejledende
oplyses, at den for:
• Hoteller ligger typisk på mellem 18 - 25 % af bruttoomsætningen
ekskl. moms.
• Restauranter ligger typisk på mellem 6 - 10 % af bruttoomsætningen
ekskl. moms.
Afgiften kan være omsætningsbestemt, gradueret eller aftalt til et fast
årligt beløb mm.
Med udgangspunkt i de vejledende intervaller kan den konkrete procent
af forpagtningsafgiften tilnærmes ud fra blandt andet følgende forhold:
Ved store bygninger og store arealer kan der opnås stordriftsfordele og
dermed en større avance, hvilket trækker i retning af en højere forpagtningsafgift.
Hvis den store kapacitet benyttes til at udbyde mange
forskellige aktiviteter, vil der ikke nødvendigvis være tale om stordriftsfordele,
hvorfor store bygninger og arealer i så tilfælde ikke bør føre til
en højere forpagtningsafgift.
Dette gælder typisk ikke kroerne.
Hvorvidt maskiner, inventar og andet driftsmateriel indgår som en del
af det forpagtede har stor betydning for forpagtningsafgiftens størrelse.
Typisk vil sådant udstyr helt eller delvist medfølge. Er dette ikke tilfældet,
bør forpagtningsafgiften sættes lavt.
På kroerne vil det være naturligt, at inventar mv. tilhører driftsherre eller
forpagter, såfremt der sker en adskillelse med ejendommen, der
overgår til et ejendomsselskab.
Såfremt tilstanden af det forpagtede er mere nedslidt end sædvanligt,
bør dette afspejles i forpagtningsafgiften, der bør sættes lavt.
72

I det nuværende billede af landets kroer vil dette mange steder være
aktuelt. En adskillelse af drift og ejendom kan føre til, at den kapital,
der frigøres fra ejer ved salg af ejendommen kan anvendes til indvendig
vedligeholdelse og inventar mv.
Driftsudgifter afholdes normalt af forpagter. Til driftsomkostninger henregnes
miljøafgifter, udgifter til vandforsyning, forsikringer, renovation,
renholdelse af lokaler samt af afløb, telefon, gas, elektricitet og personalelønninger.
Såfremt bortforpagter påtager sig at afholde en del af
disse udgifter, vil dette normalt trække i retning af en højere forpagtningsafgift.
Vedligeholdelsen vil typisk være fordelt sådan, at forpagteren har ansvaret
for den indvendige vedligeholdelse, mens bortforpagteren har
ansvaret for den udvendige vedligeholdelse. Såfremt forpagteren bærer
en del af ansvaret for den udvendige vedligeholdelse, vil dette tale for
en mindre forpagtningsafgift, idet forpagteren her har en videregående
forpligtelse i forhold til, hvad der er sædvanligt.
Såfremt myndighederne stiller krav om ændring af indretning eller indlægning
af særlige installationer som betingelse for fortsat opretholdelse
af driften, vil dette ansvar påhvile bortforpagteren, tilsvarende vil
udgifterne hertil skulle dækkes af bortforpagteren. Derimod vil udgifter
til myndighedernes indgriben foranlediget af måden forpagteren driver
virksomheden på skulle dækkes af forpagteren.
Såfremt forpagteren har afståelsesret og goodwill, vil dette tale for en
højere forpagtningsafgift.
Normalt er forpagtningsforholdet uopsigeligt for bortforpagteren i en vis
årrække, mens forpagteren typisk har et opsigelsesvarsel på omkring 6
måneder. Såfremt bortforpagterens uopsigelighed ligger under 10 år –
dog noget kortere ved bortforpagtning af offentlig ejendom – vil dette
tale for en lavere forpagtningsafgift.
Kilde: Afrapportering pr. 30. juni 2006: Forprojekt: Bevaring af dansk
kulturarv på landets kroer og provinshoteller.
73

Bilag 2: HORESTAs sammenlignende normtalsanalyse af provinshoteller
og historiske hoteller
HORESTA har gennemført en analyse med udgangspunkt i HORESTAs
årlige driftsanalyse ved navn Normtalsanalysen, hvor cirka 300 virksomheder,
herunder hoteller, restauranter, caféer, vandrerhjem mv.
deltager.
Metoden for undersøgelsen er, at regnskabstal for samtlige deltagende
historiske hoteller 26 på nær de københavnske er sammenlignet med
samtlige deltagende hoteller i Danmark udenfor København. Det vurderes,
at de efterspørgselsvilkår, der gælder for København er specielle
uanset kulturarv, og at de ikke er relevante for denne undersøgelse.
Særkørsel historiske hoteller
2005/06
Provinshoteller Historiske
hoteller
01. Hotelomsætning 100,0% 100,0%
01.1 Værelsessalg 78,3% 83,1%
01.2 Lokaleleje 15,9% 15,0%
01.3 Leje af udstyr 1,1% 1,2%
01.4 Øvrige indtægter 4,7% 0,8%
02. Vareforbrug 2,1% 2,7%
03. Bruttoresultat hoteldrift 97,9% 97,3%
04. Direkte omkostninger hotel 30,2% 35,5%
04.1 Løn & feriepenge excl. rengøring 12,8% 17,9%
04.2 Udgift til rengøringsselskab 2,4% 0,1%
04.3 Løn & feriepenge til rengøring 8,2% 12,0%
04.4 Linnedudgift 3,0% 3,4%
04.5 Øvrige direkte omkostninger 3,8% 2,1%
05. Hotelbidrag 67,7% 61,8%
06. Restaurantomsætning 100,0% 100,0%
06.1 Salg af drikkevarer 36,5% 36,4%
06.2 Salg af madvarer 62,3% 61,8%
06.3 Entreindtægt 0,2% 1,2%
26 De historiske hoteller er udvalgt på baggrund af liste af Bygningskultur Dan-
mark.
74

06.4 Øvrige indtægter 1,0% 0,5%
07. Vareforbrug/råvarer 27,6% 27,5%
08. Bruttoresultat restaurantdrift 72,4% 72,5%
09. Direkte omkostninger restaurant 52,0% 54,2%
09.1 Løn & feriepenge excl. rengøring 41,7% 44,0%
09.2 Udgift til rengøringsselskab 0,7% 0,0%
09.3 Løn & feriepenge til rengøring 4,8% 5,6%
09.4 Duge, servietter m.m. 1,8% 1,6%
09.5 Øvrige direkte omkostninger 3,1% 3,0%
10. Restaurantbidrag 20,4% 18,3%
11. Omsætning ialt 100,0% 100,0%
11.1 Hotelomsætning 51,9% 39,2%
11.2 Restaurantomsætning 48,1% 60,8%
12. Resultat før fællesomkostninger 44,9% 35,4%
13. Fællesomkostninger ialt 21,8% 26,6%
13.1 Gager & løn administration 5,6% 5,7%
13.2 Øvrige personaleomkostninger 2,3% 4,5%
13.3 Lokaleomkostninger 4,0% 4,7%
13.4 Indvendig rep./vedl. 1,9% 3,0%
13.5 Marketing og repræsentation 3,3% 3,2%
13.6 Administration 3,7% 5,3%
13.7 Managementafgift 0,9% 0,0%
13.8 Øvrige fællesomkostninger 0,3% 0,1%
14. Resultat før husleje/renter/afskr. 23,2% 8,8%
15. Forpagtning/husleje 13,0% 4,4%
16. Ejendomsomkostninger 1,0% 1,6%
17. Finansiering/leasing 1,7% 2,9%
18.1 Afskrivning på inventar/biler 1,7% 1,3%
18.2 Afskrivning på bygninger 1,1% 0,0%
19. Resultat før skat 4,6% -1,4%
20. Værdi af egen arbejdskraft 0,3% 1,4%
21. Res. før skat og egen arbejdskraft 4,9% 0,1%
Nøgletal
Gennemsnitlig omsætning 27.375.541 9.846.825
Gennemsnitligt værelsesantal 101 36
Årets gennemsnitlige belægning 52,7% 48,1%
Totalomsætning pr.værelse i kr. 270.463 272.426
Omsætning pr. antal beskæftiget,kr 698.691 542.880
Gennemsnitspris pr. solgt værelse 572,3 520,9
REVPAR 301,7 250,6
TREVPAR 741,0 746,4
GOPPAR 171,6 65,9
Antal beskæftigede pr. værelser 0,39 0,50
Linnedudgift pr. solgt værelse 21,7 21,0
Linnedudgift pr. solgt seng 15,5 13,7
Rengøringsudgift pr. solgt værelse 77,3 76,3
75

Løn/gager/indehaverløn excl.reng. 32,6% 40,9%
Omkostning til rengøring 8,1% 8,2%
Belægningsprocenter: Normtal Normtal
Jan 41% 21%
Feb 42% 25%
Mar 48% 30%
Apr 54% 44%
Maj 54% 57%
Juni 57% 68%
Juli 59% 71%
Aug 64% 76%
Sep 68% 68%
Okt 57% 45%
Nov 59% 40%
Dec 35% 31%
76

Bilag 3: Ekspertinterviews
Følgende eksperter er blevet interviewet i forbindelse med undersøgelsen:
1. Szilvia Gyimóthy, assisterende professor i Service Management,
Lunds Universitet, d. 4. maj 2006
2. Jan Edshage, Countryside Hotels, Sverige, 8. maj 2006
3. Hans Bröchner-Mortensen, Brøchner Hotels, 9. maj 2006
4. Geir Aasgaard Hansen og Lars Blicher-Hansen, VisitDenmark, 11.
maj 2006
5. Jørn Andreasen, Kulturarvsstyrelsen, 18. maj 2006
6. Jan Jepsen, sagsbehandler, Fanø Kommune, 30. maj 2006
7. Jørgen Christensen, Danske Kroer & Hoteller, 12. juni 2006
8. Niels Henrik Geitle, De Historiske, Norge, 24. august 2006
77

Bilag 4: Litteratur
• Afrapportering pr. 30. juni 2006: Forprojekt: Bevaring af dansk
kulturarv på landets kroer og provinshoteller.
• Arkitekt MAA Erik Iversens Stilblade, for Aalborg Kommune
(2005)
• Danmarks Statistik (2006): Uafbrudt vækst i antallet af ældre
de næste 40 år, Nyt fra Danmarks Statistik, Nr. 238
• Dehn-Nielsen, H. (2004): Kroer Danmark Rundt, Holkenfeldt
• ETC Research Group (2005): City Tourism & Culture, The European
Experience
• Johns, N. & Gyimothy, S. (2003): Varemærket kro – danske
kroers brand mytologi, Center for Regional- og Turismeforskning
• Kulturarvsstyrelsen & Fonden Realdania (2005): Kulturarv – en
vigtig ressource for kommunernes udvikling. En analyse af danskernes
holdninger til kulturarv.
• World Travel Market Global Travel Report 2004/2005
78