Advarsel 1

More documents

Recommendations

Info

Indsigelse fra den sagkyndige Den sagkyndige indsendte den 7. maj 2009 sine bemærkninger til den påtænkte afgørelse. Bemærkningerne er i det følgende gengivet i kursiv, sammen med styrelsens besvarelse. Den sagkyndige har kommenteret den alvorlige og de to betydelige fejlangivelser i udkastet til afgørelsen, og herunder rejst indsigelse mod vurderingen i to af dem. Denne del af indsigelsen er behandlet under de respektive punkter i listen af fejlangivelser nedenfor. Den alvorlige fejl er nedjusteret som følge af indsigelsen, og er nu placeret mellem de betydelige fejl. Den sagkyndige anfører generelt, at dialogen i forbindelse med den tekniske revision er fagligt udviklende, men risikoen for fratagelse af beskikkelsen er derimod en stressfaktor, der påvirker den sunde dømmekraft negativt. Gennemførelsen af en advarsel vil derfor hverken gavner den sagkyndige eller huseftersynsordningen. Styrelsen skal dertil bemærke, at synspunktet er sympatisk, men ikke foreneligt med den gældende tekniske revisionsordning. Revisionen var tidligere primært baseret på dialogen i marken, men der udviklede sig alligevel en meget kraftig offentlig kritik af kvaliteten i tilstandsrapporterne, som førte til den skærpede revisionsform med sanktioner. Indsigelsen har ikke medført ændringer i styrelsens samlede konklusion om en advarsel, og sagen er derefter afsluttet med mindre ændringer i forhold til det udkast, der var i høring. Styrelsens tekniske vurdering af de konstaterede fejl Teknisk revisor har bemærkninger til 37 punkter i tilstandsrapporten, og har angivet 25 af dem som fejl. Efter gennemgang af revisionsmaterialet har styrelsen identificeret fejl og unøjagtigheder vedrørende 28 forhold i tilstandsrapporten, og herunder 3 betydelige fejl. Fejlene er anført nedenfor med de kommentarer og vurderinger, der lægges til grund for afgørelsen. Der henvises i øvrigt til fotodokumentation mv. i kontrolrapporten. De tre betydelige fejl Under ”Generelle kommentarer til bygningernes tilstand” har den sagkyndige oplyst, at ejendommen er opdelt i ideelle anparter, at hele ejendommen er besigtiget og at den hovedbesigtigede anpart er lejligheden på 1. sal. Under ”Bygningsdele” er boligtypen anført som ”Ideel anpart”. 2/8
Oplysningerne efterlader en vis tvivl hos brugerne af tilstandsrapporten om de to anparter er besigtiget med samme grundighed, hvilket er en forudsætning. Denne usikkerhed i beskrivelsen ville dog være en ubetydelig fejl, hvis ejendommen rent faktisk var besigtiget ensartet. Beboeren af stuelejligheden har imidlertid oplyst, at denne bolig blev besigtiget af den sagkyndige i forbindelse med tilstandsrapporten H-06-------0234 af 22. september 2006, men ikke ved den sagkyndiges to efterfølgende rapporter for ejendommen. Den sagkyndige har ikke afvist dette i sine kommentarer til teknisk revisor. Revisor havde ikke adgang til stueetagen. Hvis det samme var tilfældet ved den sagkyndiges besigtigelse, burde ejer være orienteret om, at der måtte tages forbehold, og at sælgeransvaret derfor ikke kunne fraskrives for denne del. Hvis det alligevel ikke var opnået adgang, skulle der være taget forbehold under ”Bygningsdele, som er gjort utilgængelige”. I ejendomme med ideelle anparter har hver enkelt anpartshaver ansvar for ejendommen i sin helhed. Ifølge håndbogen kapitel 3 afsnit 4.02 skal tilstandsrapporten derfor omfatte hele ejendommen, herunder alle boligceller i bygningerne. Der må ikke ske fornyelse af en tilstandsrapport uden genbesigtigelse, hvilket senest er præciseret i huseftersynsordningens nyhedsbrev af 14. september 2007, som er obligatorisk viden for de sagkyndige. Den manglende indvendige besigtigelse af lejligheden i stueetagen på 107 m 2 medfører, at der kan mangle væsentlige oplysninger om husets tilstand, og at rapporten derfor kan udgøre et vildledende grundlag for brugernes dispositioner. Efter styrelsens vurdering vil en manglende besigtigelse af denne størrelse normalt være en så alvorlig fejl, at den i sig selv ville medføre en påtale. Den sagkyndige medgiver i sin indsigelse, at stuelejligheden ikke er besigtiget indvendigt siden det første besøg den 22. september 2006. Stuelejligheden var ved første besigtigelse istandsat og uden væsentlige skader og ejeren stadig den samme, men sælger havde ikke sørget for adgang, og den sagkyndige fik ikke taget forbehold, idet der herskede tvivl om reglerne for genbesigtigelser. Disse regler blev først efterfølgende præciseret af styrelsen den 14. september 2008. Styrelsen skal bemærke at reglerne blev præciseret den 14. september 2007, altså godt 2 måneder før den aktuelle tilstandsrapport. (Den sagkyndiges datoangivelse skyldes antageligt, at der i høringsmaterialet stod 14. september 2009, hvilket åbenlyst var en skrivefejl). Styrelsen medgiver dog, at den sagkyndige havde et vist kendskab til lejligheden, hvilket allerede i høringsmaterialet blev angivet som formildende omstændighed i den samlede begrundelse for afgørelsen (sidst i dokumentet). Som konsekvens heraf er vurderingen ændret fra alvorlig til betydelig fejl. Under pkt. 8.3 har den sagkyndige ikke registreret, at der er flere åbne revner i blyinddækningen under kvisten mod vejen. Der er hermed risiko for fugtskader i skunkrummet, som ikke er tilgængeligt. Skaden angår klimaskærmens basale tæthed og eventuelle følgeskader kan blive omkostningskrævende. Forholdet skal karakteriseres med K3. 3/8
Page 1: Scan-jour ---------- Advarsel -----
Page 5 and 6: Under samme punkt har den sagkyndig
Page 7 and 8: Samlet begrundelse for afgørelsen

Advarsel 1

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?