Udskriv denne plan - Lokalplan - Silkeborg

lokalplaner.silkeborg.dk

Udskriv denne plan - Lokalplan - Silkeborg

LOKALPLAN 36-003

FOR ET OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL VED KILDEVEJ I

SEJS/SVEJBÆK

FORSLAG

Fremlagt i offentlig høring fra 3. april 2013 til 31. maj 2013.


Indholdsfortegnelse

Bestemmelser 1

1. Formål 2

2. Områdets afgræsning og zonestatus 3

3. Områdets anvendelse 4

4. Udstykning 5

5. Veje, stier og parkering 6

6. Bebyggelsens omfang og placering 9

7. Bebyggelsens ydre fremtrædende 10

8. Ubebyggede arealer og beplantning 12

9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 16

10. Grundejerforening 17

11. Lokalplanens retsvirkninger 18

Redegørelse 19

Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 20

Lokalplanens formål og baggrund 21

Eksisterende forhold 22

Fremtidige forhold 24

Miljøvurdering 26

Lokalplanens forhold til anden planlægning 27

Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 30

Juridiske kort 31

Bilag 3: Planteliste 32

Hvad er en lokalplan? 33

Miljørapport 34

Indledning 35

Resume af miljørapport 36

Overvågning 37

Forbindelse til andre planer 38

Projektbeskrivelse og 0-alternativ 39

Vurdering af væsentlige miljøpåvirkninger 40


LOKALPLAN 36-003 1


1. Lokalplanens formål

Lokalplanens formål er:

● at der etableres et boligområde med åben-lave boliger.

● at bebyggelsen integreres i landskabet og fremstår afdæmpet

og diskret.

● at sløre overgangen mellem parcellerne, de omkringliggende

rekreative arealer og boligvænget.

● at der sikres mulighed for at opleve de landskabelige

sammenhænge og værdier i området.

Ad 1.1: Der kan ikke dispenseres fra

lokalplanens formål.

LOKALPLAN 36-003 2


2. Områdets afgrænsning og zonestatus

2.1

Lokalplanen afgrænses som vist på kortbilag 1 og omfatter hele

matrikel nr. 60ri Linå By, Linå samt en del af matrikel nr. 60sz Linå

By, Linå samt alle parceller, der efter den 24.09.12 udstykkes fra de

nævnte ejendomme inden for lokalplanens område.

2.2

Lokalplanområdet ligger ved planens vedtagelse i landzone.

2.3

Lokalplanområdet overføres i hele sin udstrækning til byzone ved

planens endelige vedtagelse.

LOKALPLAN 36-003 3


3. Områdets anvendelse

3.1

Lokalplanområdet må kun anvendes til boligformål og dertil hørende

fællesanlæg.

3.2

De på kortbilag 2 viste grunde må kun anvendes til åben/lav

boligbebyggelse i form af fritliggende enfamiliehuse. På hver grund

må der kun opføres og indrettes én bolig.

3.3

Arealet uden for de på kortbilag 2 viste grunde må kun anvendes til

rekreativt, grønt fællesareal samt vej- og færdselsareal. Der kan ikke

bygges i området. Området skal være tilgængeligt for områdets

beboere.

3.4

Uden for de på kortbilag 2 viste grunde kan der etableres 1 mindre

bygning på maks. 15 m2, samt anlæg nødvendige for privat, fælles

og offentlig forsyningsvirksomhed, f.eks. transformerstationer,

regnvandsbassiner, fælles affaldsplads og andre tekniske anlæg, når

placering og udformning tilpasses den omgivende bebyggelse.

Ad 3.2: De på kortbilag 2 viste

overgangsarealer, er en del af de

private grunde.

Ad 3.3: Dog kan der bygges og

etableres de i § 3.4 nævnte

undtagelser.

LOKALPLAN 36-003 4


4. Udstykning

4.1

Udstykning kan kun ske i overensstemmelse med den vejledende

udstykningsplan på kortbilag 2.

4.2

Ingen grunde må udstykkes med et mindre areal end 600 m2 og

maksimalt med et areal på 1.000 m2

LOKALPLAN 36-003 5


5. Veje, stier og parkering

5.1

Der udlægges areal til nye veje, stier og boligvænge i

princippet som vist på kortbilag 2. Veje og stier

udlægges og anlægges efter vejlovgivningens regler.

5.2

Lokalplanområdet må kun vejbetjenes fra Kildevej.

Ved vejtilslutninger skal der etableres

hjørneafskæringer, jf. § 39 i lov om offentlige veje ( jf.

lovbek. nr. 1048 af 3. november 2011). Endvidere skal

der sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende

vejregler.

5.3

Det på kortbilag 2 viste boligvænge skal udformes som

multifunktionelt rum til ophold, leg

og regnvandshåndtering m.m og etableres så det har

karakter af opholdsareal.

Minimum 20 % af arealet udlagt til boligvej skal

anlægges så det fremstår grønt.

Ad 5.1: Der kan i forbindelse med

detailplanlægning og byggemodning

ske mindre justeringer af vejenes og

stiernes placering samt

vendepladsernes udformning i forhold

til det på kortbilaget angivne.

Ad 5.2: Beplantning og

bebyggelse m.m. skal placeres, så

oversigtsarealerne friholdes.

Ad 5.3: Boligvænget etableres som et

"multifunktionelt rum", hvor kørsel kun

må ske med meget lav hastighed

(normalt maksimalt 15 km/t)

Ad 5.3: Boligvænget kan fremstå som

et samlet opholdsareal, hvor vejarealet

også benyttes til opholdsareal.

Alternativt kan der indarbejdes

rekreative arealer i færdselarealerne.

Illustration af hvordan boligvænget kan

udformes med grønt rekreativt areal i

færdselsarealet.

LOKALPLAN 36-003 6


5.4

På kortbilag 2 er der vist de arealer, der er udlagt til:

5.5

● Stamvej, udlægges med en bredde på 10 m,

hvor kørebanen skal have en minimum bredde

på 6 m.

● Boligvænget, udlægges med en bredde på 9 m

hvor kørebanen skal have en minimum bredde

på 5 m.

● Kombinerede cykel- og gangstier, udlægges med

en bredde på 5 m, hvoraf stiernes befæstede

flade skal have en bredde på min. 3 m.

● Rekreative naturstier, udlægges med en bredde

på 3 m. Stierne skal anlægges med stenmel eller

grus i en bredde på 1,5 m.

Hvor stierne krydser stamvejen og boligvænget, skal

der etableres trafikdæmpende foranstaltninger i form af

hævede flader med fast belægning.

5.6

Stamvejen skal etableres med fast belægning.

5.7

Boligvænget kan etableres med en belægning, som

regnvand kan trænge igennem, fx græsarmering,

særlige belægningssten, grus, stenmel og lignende.

Eksempel på et boligvænge med

rekreativt opholdsareal i

færdselsarealet. Fra Holstebro.

Ad 5.5: Bestemmelsen skal skabe

større sikkerhed for de bløde

trafikanter.

Ad 5.5: Bestemmelsen gælder alle stier

i lokalplanområdet, der krydser

vejarealer. Dog kan stiens krydsning

over boligvænget udføres med

stenmel, hvis boligvænget ikke

anlægges med en fast belægning.

Ad 5.7: Hensigten med bestemmelsen

er at give mulighed for en grøn

karakter i området samtidig med, at

regnvand kan nedsives lokalt.

LOKALPLAN 36-003 7


5.8

Der skal være vendemulighed for lastvogne på

boligvænget.

5.9

Der må kun etableres én overkørsel fra vej til hver

grund. Overkørslen må have en udstrækning på max. 6

m.

5.10

Der må ikke etableres direkte adgang til stamvejen fra

tilstødende grunde.

5.11

På veje og kombinerede cykel- og gangstier skal der

etableres belysning.

Master til belysning af veje og stier må ikke overstige

en højde på 3,5 m. Der må alene anvendes armaturer

til belysning af veje og stier, som retter lyset nedad,

rettet mod færdselsarealerne. Armaturer, som spreder

lyset mod haver og fællesarealer, er ikke tilladt.

5.12

Der skal anlægges mindst 2 p-pladser pr. bolig på den

enkelte grund.

5.13

Inden for lokalplanområdet er det i tidsrummet kl.

20.00-06.00 ikke tilladt at parkere eller henstille:

● biler med tilladt totalvægt over 3.500 kg.

● biler med tilladelse til mere end otte passagerer

● større anhængere såsom sættevogne,

campingvogne, både og lignende.

Illustration af græsarmering

Ad 5.9: De belagte arealer skal

begrænses af hensyn til områdets

grønne karakter og bebyggelsens

fremtræden i landskabet.

Ad 5.11: Det er hensigten med

bestemmelsen, at belysningen fremstår

diskret og afdæmpet.

Ad 5.11: Bestemmelsen gælder ikke de

rekreative naturstier.

LOKALPLAN 36-003 8


6. Bebyggelsens omfang og placering

6.1

Bebyggelsesprocenten for den enkelte ejendom må ikke overstige

30.

For ejendomme under 700 m2 beregnes bebyggelsesprocenten ud fra

en grundstørrelse på 700 m2.

6.2

Al bebyggelse skal respektere de fastlagte byggelinjer som vist på

kortbilag 2.

6.3

Bygninger må ikke opføres i mere end 2 etager med en

bygningshøjde på maks. 7,5 m.

6.4

Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning, el, vand og

kloakering efter de enkelte forsyningsvirksomheders til enhver tid

gældende regler. Tilslutningspligt til kollektiv varmeforsyning er dog

betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et

projektforslag efter varmeforsyningsloven, og at der rent faktisk kan

opnås forsyning fra anlægget ved byggeriets ibrugtagning

6.5

Boligbebyggelse og anden støjfølsom bebyggelse skal støjmæssigt

sikres, så det indendørs støjniveau i opholdsrum opfylder kravene

fastsat i Bygningsreglementet.

Ad 6.1: Det er hensigten med

bestemmelsen, at alle ejendomme i

området uanset grundstørrelse får

mulighed for at opføre en familiebolig

af passende størrelse.

Ad 6.2:

Byggelinjen mod boligvænget er

placeret 2,5 m inde på egen grund.

Byggelinjen mod naturarealet er

placeret 4 m inde på egen grund.

Ad 6.3: Det er hensigten med

højdebestemmelserne, at bebyggelsen

ikke skal blive dominerende i forhold

til landskabet og omgivelserne.

Ad 6.4: Såfremt bebyggelsen opføres

som lavenergibyggeri, fritages denne

fra tilslutningspligten til den kollektive

varmeforsyning jf. Planlovens § 19,

stk. 4. Lavenergibyggeri betyder, at

byggeriet opfylder

klassifikationskravene til

lavenergibyggeri i

Bygningsreglementet, der er

gældende på byggetidspunktet.

LOKALPLAN 36-003 9


7. Bebyggelsens ydre

fremtrædende

7.1

Udvendige bygningssider, herunder sokler, må kun

fremtræde i farver, der har en andel af sort på mindst

50 % opgjort i NCS-farvesystemet.

Anvendes der mursten som facadebeklædning, må der

alene anvendes mørke sten i røde, brune, sorte eller

mørkegrå nuancer.

Anvendes der til udvendig beklædning brædder af

træsorter som taks, tuja, lærk, eg, pitch pine, douglas,

redwood, merbau, mahogni, teak eller lignende med

særlige egenskaber i forhold til fugtfølsomhed og

selvimprægnering, kan disse dog fremstå i træsortens

naturfarve evt. vedligeholdt med en farveløs eller

mørkpigmenteret olie eller lignende.

7.2

Tagflader skal opføres som levende grønne tage.

Tagene skal beplantes med sedum og mosser eller

lignende. Tagkonstruktioner må ikke udføres med

valmede gavle.

7.3

På udvendige bygningssider må blanke og reflekterende

materialer kun anvendes til vinduer, solfangere og

solceller.

7.4

Vinduespartier må maksimalt udgøre 50% af den

enkelte bygningsside.

7.5

Individuelle antenner, herunder parabolantenner, må

ikke placeres højere end bygningen. Parabolantenner

må maksimalt have en diameter på 1 meter. Der skal

ved placering, størrelse og farvevalg desuden tages

hensyn til den omgivende bebyggelse, så

Ad 7.1: NCS-farvebetegnelser er et

logisk farvesystem til at beskrive

farver. En farve angives i systemet

som fx: S2030-Y90R, hvor 20 angiver

sortheden i %, 30 kulørtheden, og

Y90R farvens kulørttone. Dvs. at der i

lokalplanområdet skal anvendes

farver, der har en NCS-farvekode, som

starter med S50 eller højere.

Bestemmelsen skal sikre, at

bebyggelsen fremstår dæmpet i forhold

til omgivelserne.

Ad 7.2: Et levende, grønt tag er et tag

med planter som yderste

tagbeklædningslag. De grønne tage

skal bidrage til, at bebyggelsen falder

ind i landskabet, og samtidig give

området en særlig karakter med høj

rekreativ værdi.

Foto: Grøn tagbeplantning.

Ad 7.3: Materialer betegnes som

blanke og reflekterende, når de har en

glans, som svarer til en malet

overflade med et glanstal over 20.

Ad 7.4: Ved sammenhængende

vinduesflader medregnes de vinduer,

som har en indbyrdes afstand på under

0,5 meter.

LOKALPLAN 36-003 10


parabolantennerne ikke er umiddelbart synlige set fra

vej.

7.6

Ovenlysvinduer, solfangere og solceller må tilsammen

maksimalt udgøre 25% af den enkelte tagflade.

7.7

Solfangere og solceller placeret på taget skal integreres

i tagfladen enten parallelt med tagbeklædningen eller

monteret i pult, med skjulte beslag, tilslutninger og

lignende.

Pultene må maksimalt udgøre 25% af den samlede

tagflade, og de må alene beklædes med mat, sort

tagpap og lignende eller fremstå i samme materialer

som den øvrige tagflade.

7.8

Der kan ikke etableres masteanlæg,

hustandsvindmøller eller mobilmaster i

lokalplanområdet.

7.9

I området må ingen form for kommerciel skiltning eller

reklamering finde sted.

7.10

Træhuse til beboelse må ikke have udseende af

bjælkehus med udvendige synlige hjørnesamlinger.

Ad 7.7:

Illustration af pult

Ad 7.1-7.8: Formålet med

bestemmelserne er, at bebyggelsen

skal fremstå diskret af hensyn til

landskabet. Bestemmelserne skal

sikre, at der ikke opstår reflektioner og

dominerende bebyggelser, som kan

forstyrre oplevelsen af det

sammenhængende landskab.

Ad 7.10: Den omtalte hustype

harmonerer ikke med traditionelle

danske parcelhusområder.

LOKALPLAN 36-003 11


8. Ubebyggede arealer og

beplantning

8.1

Områder uden for de på kortbilag 2 viste grunde skal

anlægges som fællesarealer (veje, stier, beplantning,

afskærmende foranstaltninger, legeplads,

nedsivningsbassin og lignende) i overensstemmelse

med kortbilag 2.

8.2

De på kortbilag 2 viste "Naturarealer" skal udvikles og

vedligeholdes med et ensartet naturpræg i form af

hedeslette med græsarter og lyng. Arealerne må også

beplantes med solitære buske og træer samt mindre

klynger af træer og buske. Der skal vælges arter som

nævnt i Bilag 3: Planteliste eller lignende med samme

karakter.

Overskudsjord fra byggemodningen af området må

påfyldes arealerne forinden området beplantes. Jorden

skal udlægges, så terrænet fremstår i bløde og

varierede landskabsformer med en maksimal højde på

1 meter over naturligt terræn samt maksimal hældning

svarende til 1 på 3. Terræn inden for 0,5 meter fra

naboskel må ikke ændres.

8.3

De på kortbilag 2 med særlig signatur viste arealer

udlagt til “Græs” kan anlægges og vedligeholdes som

brugsplæne.

8.4

Beplantningsklynger skal anlægges i princippet som vist

på kortbilag 2 med egnstypiske træer og buske.

Beplantningsklyngen markeret med "2" på kortbilag 2,

skal fastholdes som et sammenhængende læbælte.

Der skal vælges arter som nævnt i Bilag 3: Planteliste

eller lignende med samme karakter.

Ad 8.1: Ved afskærmende

foranstaltninger forstås f.eks.

støjafskærmning, beplantningsbælte,

sikkerhedsafskærmning m.m.

Ad 8.2: Det er hensigten med

bestemmelsen, at der skabes en

sammenhæng til det omkringliggende

landskab.

Den oprindelige beplantning

kan bibeholdes i naturarealerne.

Referencefoto: Græs- og hedeslette

Ad 8.3: Ved brugsplæne forstås en tæt

og slidstærk vegetation, der

overvejende består af græs.

Ad 8.4: Det er hensigten med

bestemmelsen at

beplantningsklyngerne skal sløre

bebyggelsen i forhold til omgivelserne.

Den oprindelige beplantning

kan bibeholdes i naturarealerne.

Beplantningsklynger må ikke placeres

således, at de påvirker

oversigtsforhold ved vejtilslutninger.

LOKALPLAN 36-003 12


8.5

Det samlede befæstede og bebyggede areal må ikke

overstige 50% af den enkelte grunds areal.

8.6

Overgangsarealerne som vist på kortbilag 2

skal udvikles og vedligeholdes som hedeslette med

græsarter og lyng. Arealerne må også beplantes med

solitære buske og træer. Der skal vælges arter fra bilag

3: Planteliste, eller lignende med samme karakter.

På grunde markeret med signaturen "1" på kortbilag 2

må etableres sammenhængende beplantning i form af

træer og buske i overgangsarealerne. Der skal vælges

arter fra bilag 3: Planteliste, eller lignende med samme

karakter.

Der kan ikke etableres bebyggelse, hegn eller fast

belægning i overgangsarealerne.

8.7

I skel mellem de enkelte grunde skal etableres levende

hegn i princippet som vist på kortbilag 2.

Der må ikke etableres hæk eller hegn mod vej og

fællesarealer, foruden de på kortbilag 2 viste

undtagelser.

For de på kortbilag 2 viste grunde med mulighed

for hæk ud mod fællesarealerne og boligvænge skal

hækken plantes minimum 0,3 m inde på egen grund.

Levende hegn, som vist på kortbilag 2, skal beplantes

med Fjeldribs (Ribes alpinum) eller Naur (Acer

campestre) og disse levende hegn må ikke blive højere

end 2 m.

8.8

Rekreative fællesarealer skal anlægges efter en samlet

plan, som beskriver flg.:

Ad 8.5: Bestemmelsen skal sikre, at

området fremstår grønt og det

bebyggede og befæstede areal

fremstår dæmpet i forhold til

omgivelserne.

Ad 8.6 - 8.7: Hensigten er

at sløre overgangen mellem

boliggrunde og fællesarealer.

En slørende overgang defineres som at

grund og fællesareal flyder ud i

hinanden, og der ikke er nogen tydelig

grænse mellem grund og fællesareal.

Illustration af en sløret overgang

mellem natur og privat grund.

Ad 8.7: Hække i skellet mellem de

enkelte grunde samt ud til vej og

fællesarealer kan også etableres ud

i overgangsarealerne i princippet som

vist på kortbilag 2.

Ad 8.7: Levende hegn kan suppleres

med trådhegn, der dog ikke må være

højere end det levende hegn, når dette

har nået den ønskede højde.

Ad 8.8: Når der indgås aftaler om

byggemodning, skal der samtidig laves

aftaler om tidspunkt og økonomi for

LOKALPLAN 36-003 13


● anvendelse

● indretning og udtryk (placering af overskudsjord)

● beplantning (typer, højder, skyggegivende og

lignende)

● belægning

● udstyr (legeredskaber, bænke, bålsteder, skilte,

affaldspladser, flagstænger og lignende)

● belysning

● pleje og drift

Planen skal godkendes af Silkeborg Kommune.

8.9

Efter byggemodning må der højest foretages

terrænreguleringer på +/- 0,5 meter. Terræn inden for

0,5 meter fra naboskel må ikke ændres.

8.10

Uanset bestemmelserne i § 8.9 må der foretages

terrænregulering mellem vejskel og garage, carport,

holdeplads således, at der kan etableres en vejadgang

med en hældning på maks. 200 0/00. Terræntilpasning

ved indkørsel må ikke foretages ud over vejskel.

8.11

Støttemure mod veje og fællesarealer skal udføres i

samme materialer som ydervæggene på boligen,

naturlige materialer som træ eller natursten eller

beplantes med Dværgmispel (Cotoneaster), Vedbend

(Hedera) eller Singrøn (Vinca) eller lignende plante med

samme karakter.

8.12

Større både, uindregistrerede køretøjer og

campingvogne må ikke opbevares inden for

lokalplanområdet.

8.13

Der skal til hver ejendom udlægges areal til indretning

af plads til opsamling af affald herunder genanvendeligt

affald. Placering, indretning og adgang til pladsen skal

anlæg af fællesarealer og

afskærmningsforanstaltninger. Hvis

plantetidspunktet er uheldigt, kan dette

udskydes til efteråret mod

sikkerhedsstillelse i form af indbetaling

af et nærmere aftalt beløb, der

indsættes på en spærret konto.

Ad 8.9: I forbindelse med

byggemodningen skal udstykker

fremsende kotekort, der viser terrænet

før og efter byggemodning. Kortene

skal bruges ved Silkeborg Kommunes

administration af

terrænreguleringsbestemmelserne. Til

brug for bedømmelse af et konkret

projekt skal oplyses koter på

eksisterende og fremtidigt terræn.

Koter skal angives i DVR 90 (Dansk

Vertikal Reference 1990).

Skæringslinier mellem bygning og

eksisterende og fremtidigt terræn skal

indtegnes på facadetegninger.

Retningslinier for terrænregulering

fremgår af Silkeborg Kommunes pjece

”Terrænregulering”.

Ad 8.12: Hensigten med bestemmelsen

er at sikre, at området fremtræder

ordentligt. Opbevaring af større både,

uindregistrerede køretøjer og

campingvogne kan derfor kun finde

sted i dertilindrettede bygninger.

Ad 8.13: Der kan alternativt indrettes

en fælles plads for flere ejendomme.

Placering og indretning af en sådan

LOKALPLAN 36-003 14


ske i henhold til gældende regulativer.

8.14

Regnvand skal håndteres i lokalplanområdet ved

nedsivning. Dette kan eksempelvis ske ved etablering

af nedsivningsbassin, faskiner, trug,

regnvandsgrøfter eller regnbede.

Afvanding fra vejarealer og fællesarealerne skal

nedsives inden for lokalplanområdet i fællesarealerne.

Regnvand på de enkelte parceller skal håndteres inden

for egen grund.

Der skal redegøres for, at regnvand kan håndteres i

lokalplanområdet i forbindelse med byggemodningen.

fælles plads skal aftales med Silkeborg

Forsyning A/S.

Ad 8.14: Den præcise placering,

dimensionering og udformning af

regnvandsgrøfter,

nedsivningsbassin, trug og regnbede

samt tilpasning af matrikelskel

fastlægges ved projektering af

området. Anlæggelse af

afvandingssystem for området skal ske

efter miljøbeskyttelseslovens regler.

Etablering af anlægget kræver

forudgående tilladelse fra Silkeborg

Kommune.

LOKALPLAN 36-003 15


9. Betingelser for at tage ny bebyggelse

i brug

9.1

Ny bebyggelses må ikke tages i brug før:

● Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf.

§6.4

● Veje, stier samt fælles adgangsarealer er etableret jf. § 5

● Fælles grønne friarealer er anlagt og beplantet jf. § 8, eller der

foreligger en godkendt plan for områderne med tidsfrister for

etablering.

● Der er etableret anlæg til håndtering af regnvand som angivet i

§ 8.14.

LOKALPLAN 36-003 16


10. Grundejerforening

10.1

Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for samtlige

ejere inden for lokalplanens område.

10.2

Grundejerforeningen oprettes senest når 50% af boligerne er bygget

og taget i brug, eller når byrådet kræver det, idet der dog gives

ejerne et forudgående varsel på 3 måneder.

10.3

Grundejerforeningen skal kunne udvides til også at omfatte andre

områder, beliggende udenfor lokalplanområdet.

10.4

Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private

fællesveje og fælles grønne arealer, stier, beplantningsbælter, fælles

hække og afskærmende foranstaltninger m.v.

10.5

Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de i § 8 nævnte

fællesarealer og fællesanlæg.

10.6

Grundejerforeningen skal stedse underrette Silkeborg Kommune om

sin adresse.

10.7

Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes

af Byrådet.

10.8

Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommene) skal

forestå drift og vedligeholdelse af veje og stier,

beplantning, fællesarealer, afskærmende foranstaltninger m.v. indtil

grundejerforeningen er oprettet og har overtaget opgaverne.

LOKALPLAN 36-003 17


11. Lokalplanens retsvirkninger

11.1

Ifølge planlovens § 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag,

det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter

må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i

øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte

som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg

m.v., der er indeholdt i planen.

Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller

private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være

af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr.

planlovens § 47.

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser,

hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en

eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse

underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst

14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger

herom. Først herefter kan byrådet ifølge § 19 i planloven give

dispensation.

Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved

at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre

tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af

planen, jf. planlovens § 18.

Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af

væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor.

Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige

bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven.

LOKALPLAN 36-003 18


LOKALPLAN 36-003 19


Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning

Lokalplanen omfatter et areal på cirka 1,8 ha. i den nordlige del af Sejs/Svejbæk og består af skov i dag.

Området grænser mod syd op til et eksisterende parcelhusområde. Mod vest støder området op til et

markareal, og mod nord er der skovarealer. Øst for lokalplanområdet er et større areal med fredskovspligt. I

den østlige del af lokalplanområdet ligger Kildevej, som vejbetjener området i dag.

Lokalplanområdet er vist på oversigtskortet.

Oversigtskort

LOKALPLAN 36-003 20


Lokalplanens formål og baggrund

Grundejeren har gennem længere tid ønsket, at lokalplanområdet kunne udstykkes til boliger. Dette blev muligt

ved vedtagelsen af Kommuneplan 2009-2020 for Silkeborg Kommune, hvor området sammen med tilstødende

arealer blev udlagt til et større sammenhængende byudviklingsområde.

Der er tidligere udarbejdet strukturplan for byudviklingsområdet nord for banen i Sejs/Svejbæk, som

lokalplanområdet er en del af. Lokalplanen skal således ses i sammenhæng med strukturplanen og dennes

principper for udbygningen af området.

Lokalplanen har til formål at etablere et boligområde med åben-lave boliger. Lokalplanområdet ligger i et

område med særlig landskabelig interesse, og det er derfor lokalplanens formål, at bebyggelsen skal fremstå

afdæmpet og diskret i forhold til landskabet.

Det er endvidere lokalplanens formål, at boliggrundene har stor kontakt med det omkringliggende landskab, og

at der er en sløret overgang mellem bebyggelsen, de omkringliggende rekreative områder og boligvænget.

Ligeledes skal lokalplanen sikre, at der er mulighed for at opleve de landskabelige sammenhænge og værdier i

området.

LOKALPLAN 36-003 21


Eksisterende forhold

Lokalplanområdet er et tidligere skovområde. Beplantningen består hovedsagelig af rødgran, der er plantet

omkring 1975 med spredte løvtræer. Lige nord for lokalplanområdet ligger en enkelt beboelsesejendom.

Lokalplanområdet ved planens vedtagelse.

Området ligger på den bageste del af den smeltevandsterrasse, som hele Sejs/Svejbæk er placeret på.

Lokalplanområdet er forholdsvis fladt, men stiger dog svagt mod nord. Ca. 150 meter nord for

lokalplanområdet stiger landskabet markant op ad stejle, skovklædte skrænter. Lokalplanområdet er endvidere

kendetegnet ved at have en sandet jordbund.

Byen afgrænses i syd af Gudenåens hovedløb, som nærmest lokalplanområdet passerer Borre Sø. Fra

planområdet er der ikke visuel kontakt til søerne og Gudenåen. Denne hindres af byen, der ligger som et

aflangt bånd langs kanten af smeltevandsterrassen. På den sydlige side af Borre Sø afgrænses Gudenådalen,

som mod nord, af stejle, skovklædte skråninger. Skråningerne på både den nordlige og sydlige side af området

er markante landskabstræk, som er synlige fra lokalplanområdet, hvis skoven fældes. Ligeledes vil

lokalplanområdet være synligt fra skrænterne, Himmelbjerget samt Sindbjerg og Stoubjerg, hvis skoven i

lokalplanområdet var fældet.

LOKALPLAN 36-003 22


Udsigt fra lokalplanområdet til Sindbjerg/Stoubjerg.

Øst for lokalplanområdet ligger et større areal med fredskovspligt, som dog ikke er fuldt beplantet ved

lokalplanens vedtagelse. Den del af lokalplanområdet, som støder op hertil, er udlagt til rekreativt areal, og der

holdes en afstand mellem arealet og bebyggelsen på over 40 m.

I dag betjenes lokalområdet af Kildevej, som også i fremtiden skal vejbetjene området. Trafikken fra

lokalplanområdet skal via Kildevej over jernbanen til Julsøvej. Der er en lysreguleret jernbaneoverskæring.

Ved lokalplanområdet er Kildevej anlagt som grusvej, hvorimod den ved jernbaneoverskæringen og Julsøvej er

asfaltbelagt.

Kildevej ved jernbaneoverskæringen og ved lokalplanområdet.

Zonestatus

Lokalplanområdet ligger i dag i landzone, men vil med lokalplanens vedtagelse overføres til byzone.

LOKALPLAN 36-003 23


Fremtidige forhold

Lokalplanen muliggør udstykning af op til 12 grunde til åben-lav boligbebyggelse. Grundene må ikke være

mindre end 600 m2 eller større end 1.000 m2.

Områdets karakter

Området er i kommuneplanen udlagt til særligt landskabeligt interesseområde på grund af beliggenheden på

dalterrassen og den store synlighed området har fra eksempelvis Himmelbjerget og Sindbjerg/Stovbjerg.

Lokalplanen sikrer gennem områdets udformning og princip, at bebyggelsen får sammenhæng med det

omkringliggende landskab. Lokalplanen har med sine bestemmelser til hensigt at der opstår et boligområde,

hvor landskabet og de rekreative områder er dominerende.

Bebyggelsen skal fremstå afdæmpet og diskret af hensyn til de landskabelige værdier. Således er der i

lokalplanen indføjet krav om, at bebyggelsen skal fremstå i mørke farver, som virker mere diskrete og mindre

synlige end lyse farver. Endvidere skal tagene udføres som levende, grønne tage for på en harmonisk måde at

indpasse sig i landskabet. Der er mulighed for at indpasse tagvinduer, solceller og solfangeranlæg i tage og

facader, men for at hindre unødige reflektioner i landskabet, må disse maksimalt udgøre 25 % af hver tagflade

i forening. Bebyggelse må opføres i 2 etager med en højde på 7,5 m. Den enkelte grund får en

bebyggelsesprocent på 30, hvilket betyder, at 30 % af grunden kan bebygges. Hvis grunden er under 700 m2,

udregnes bebyggelsesprocenten på baggrund af en grund på 700 m2.

Lysmaster på veje og stier må ikke overstige en højde på 3,5 m, for at de ikke virker for dominerende i

landskabet.

Der er ligeledes indføjet bestemmelser om befæstelsesgrad i lokalplanen, for at bebyggelsen ikke skal fremstå

så dominerende i landskabet. Således kan maksimalt 50 % af den enkelte grund befæstes med bebyggelse,

fliser, klinker m.m.

Lokalplanens bestemmelser sikrer en sløret overgang mellem bebyggelsen og fællesarealer, hvilket skal

bidrage til, at landskabet dominerer, og at bebyggelsen har let adgang til fællesarealerne. Dette sikres ved, at

der ikke kan laves hæk, bebyggelse eller befæstet areal ud mod fællesarealet.

Området får karakter af et boligvænge, hvor parcellerne indrammer den lukkede interne boligvej. Lokalplanen

indeholder bestemmelser, der skal sikre, at parcellerne fremstår åbne ud mod den interne boligvej.

Boligvænget får karakter af et delt byrum, der inviterer til andre aktiviteter end kørsel.

Grønne fællesarealer

Stort set alle grunde har tilknytning til et af områdets nærrekreative fællesarealer. Fællesarealerne er vigtige

for oplevelsen af de overordnede landskabelige sammenhænge og værdier, men også for at sikre gode

rekreative muligheder for områdets beboere samt besøgende i området. Hovedparten af de grønne

fællesarealer skal fremstå som hedeslette med græssorter og lyng med et lavt plejeniveau. Arealerne må også

beplantes med bunddækkende planter og lave buske. Hertil kan der plantes egnstypiske træer. En del af de

grønne fællesarealer kan anlægges som brugsplæne.

Veje

Lokalplanområdet vejbetjenes af en ny indkørsel fra Kildevej. Denne indkørsel er forbeholdt betjening af

området. Det er ikke hensigten, at vejen på et senere tidspunkt skal betjene yderligere boliger i eller uden for

lokalplanområdet.

På sigt skal Kildevej betjene yderligere to boligenklaver umiddelbart nord for lokalplanområdet. I den

forbindelse skal der i henhold til strukturplanen for Sejs/Svejbæk Nord anlægges en nordlig vej, som skal

håndtere trafikken i fremtiden. Indtil denne vej er etableret, vil lokalplanområdets trafik køre ad Kildevej og

ned til Julsøvej. Når den nordlige vej er etableret, skal trafikken fra lokalplanområdet også køre på denne.

Stier

Det sikres i lokalplanen, at der er stimæssig tilknytning til fremtidige nærtliggende boligområder og rekreative

arealer uden for lokalplanområdet. Stiernes placering indgår i den overordnede landskabelige strategi for

området som angivet i strukturplanen for Sejs/Svejbæk N. Samtidig vil stiudlæggene indgå i et større fremtidigt

stisystem, der på sigt binder de nye boligområder nord for banen sammen med byens funktioner, som trinbræt,

kirke, skole og detailhandel.

Stierne i området er diffenrentierede, således at nogle skal anlægges som belyste cykel- og gangstier, mens

andre anlægges med et rent rekreativt sigte med løs belægning og uden belysning.

Klima

Der er i lokalplanen krav om, at bebyggelsen skal udføres med grønne, beplantede tage. Dette er primært, for

at bebyggelsen fremstår indpasset og afdæmpet i forhold til landskabet. De grønne tage har dog også et

klimatisk perspektiv. De grønne tage vil kunne optage en del nedbør og dermed bidrage til, at nedsivning af

regnvand sker lokalt.

Der må ikke bortledes regnvand, herunder vejvand, fra området. Afvanding fra vejarealer og fællesarealerne

skal nedsives inden for lokalplanområdet. Afvanding af regnvand på de enkelte parceller skal håndteres inden

for egen grund. Den præcise nedsivningsmetode, dimensionering og udformning fastlægges i forbindelse med

projekteringen af området.

Områdets jordbund er formentlig i stor udstrækning sandjord. Det forventes derfor, at regnvand i høj grad kan

nedsives i lokalplanområdet. Den interne boligvej kan endvidere laves med en belægning, som regnvand kan

nedsive i. Regnvand skal dog også kunne håndteres i lokalplanområdet ved ekstreme nedbørshændelser, eller

hvis nedsivning ikke er muligt, eksempelvis ved hård frost.

LOKALPLAN 36-003 24


Grundejerforening

Der skal oprettes en grundejerforening, som skal forestå drift og vedligehold af lokalplanområdets fælles

grønne områder, anlæg til håndtering af regnvand, samt private veje og stier inden for lokalplanområdet.

LOKALPLAN 36-003 25


Miljøvurdering

Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket efter §3,

stk. 1 og nr. 3 På baggrund af screeningen vurderes det at lokalplanen medfører væsentlige miljøpåvirkninger

og derfor skal miljøvurderes.

Lokalplanen er miljøvurderet på følgende forhold:

● Landskab

Miljøvurderingen foreligger i en selvstændig rapport , som offentliggøres sammen med forslaget til lokalplan.

LOKALPLAN 36-003 26


Lokalplanens forhold til anden planlægning

Silkeborg Kommuneplan 2009-2020

Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 36-B-20 og 36-R-105 og er i overensstemmelse

hermed.

Rammeområdet 36-B-20 er udlagt til blandet boligområde med mulighed for at opføre såvel enfamiliehuse,

rækkehuse, dobbelthuse, kædehuse eller gårdhusbebyggelse i maks. 2 etager, beregnet for en familie, som de

til området hørende institutioner og anlæg som fx børne- og ældreinstitutioner samt kollektive tekniske anlæg.

Lokalplanområdet er i kommuneplanen udpeget som område af særlig landskabelig interesse, og det er fastsat

som krav, at udbygning af området tidligst må ske, når der er vedtaget en lokalplan og gennemført en

miljøvurdering af den landskabelige påvirkning ved planens realisering. Det fremgår endvidere af

rammebestemmelserne, at beskyttelsen af de landskabelige forhold sandsynligvis vil betyde, at der vil blive

fastsat særlige bebyggelsesregulerende bestemmelser for området i lokalplanen, herunder bestemmelser om

omfang og udformning af bebyggelsen samt om områdets overordnede disponering, udnyttelse og lignende.

Lokalplanen er udarbejdet i overensstemmelse med kommuneplanen, og der er i tilknytning til lokalplanens

udarbejdelse gennemført miljøvurdering af den landskabelige påvirkning ved realisering af lokalplanen. Læs

endvidere afsnit om miljøvurdering.

Strukturplan Sejs/Svejbæk Nord

Lokalplanområdet indgår i strukturplanen for Sejs/Svejbæk Nord. Området er en mindre del af de i alt 10

udlagte boligenklaver. Nærværende lokalplan er udarbejdet i overensstemmelse med strukturplanen og dennes

principper.

Skitse over strukturplanen for Sejs/Svejbæk Nord. Lokalplanområdet er markeret.

Lokalplanen er som vist på ovenstående kort en del af en større boligenklave. Den nordlige vej, som på sigt

skal betjene alle boligenklaverne, kommer i takt med områdets udbygning. Lokalplanområdet vejbetjenes fra

den eksisterende Kildevej, hvorfra der er adgang til Julsøvej. Kildevej og jernbaneoverskæringen ved Julsøvej

og Kildevej kan ikke håndtere en fuld udbyggelse af boligenklaven, og derfor udarbejdes der kun lokalplan for

den sydlige del af boligenklaven.

I henhold til den overordnede strukturplan skal boligenklaverne virke som en samlet klynge med et individuelt

udtryk i forhold til strukturplanens øvrige boligenklaver. I udarbejdelsen af lokalplanen har det derfor været

vigtigt, at hele boligenklaven ses samlet. Lokalplanen er således baseret på principperne i bebyggelsesplanen

for hele boligenklaven. Nedenstående principskitse arbejder med tre lukkede boligvænger, som alle er

omkranset af rekreative arealer og med et sammenhængende beplantningsbælte i planens vestlige side. De

enkelte boliggrunde har alle adgang til det omkringliggende rekreative areal. Samtidig arbejdes der med

rekreative rum i vejarealerne.

Lokalplanen og dennes udlæg skal således både ses i sammenhæng med strukturplanen og principskitsen for

hele boligenklaven.

LOKALPLAN 36-003 27


Principskitse for hele boligenklaven

Varmeforsyning

Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive varmeforsyning,

med mindre bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri. Det er derfor i §9 fastsat, at ny bebyggelse ikke må

tages i brug, før der er foretaget tilslutning til kollektiv varmeforsyning efter Silkeborg Kommunes

LOKALPLAN 36-003 28


etningslinjer. Beslutning om konkret varmeforsyningsform sker på baggrund af et godkendt projektforslag

efter varmeforsyningsloven.

Spildevand

Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune. Området skal separatkloakeres og

spildevand ledes til det offentlige kloaksystem. Regnvand fra bygningernes tage og befæstet areal nedsives på

egen grund igennem faskiner, græs eller regnbede. Dimensionering og udformning fastlægges i forbindelse

med projekteringen af området.

Vandforsyning

Området hører under Silkeborg Forsynings forsyningsområde i henhold til Vandforsyningsplan 2010-2017.

Affaldsplan

Lokalplanormådet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal opbevares og bortskaffes i

henhold til gældende regulativer.

LOKALPLAN 36-003 29


Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning

Arkæologiske og naturhistoriske bevaringsværdier (Museumsloven)

Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af

jordarbejde skal Museumslovens §§ 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske

forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund.

Findes der i forbindelse med jordarbejdet spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang, det berører

fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Silkeborg Museum.

Skovbyggelinie (Naturbeskyttelseslovens § 17)

Området er omfattet af 300 meter skovbyggelinie. Bebyggelse indenfor områder omfattet af skovbyggelinie

forudsætter enten at skovbyggelinien reduceres, eller at Silkeborg Kommune meddeler dispensation fra

Naturbeskyttelseslovens § 17.

Silkeborg Kommune vil søge Naturstyrelsen om reduktion af skovbyggelinien inden for lokalplanområdet, idet

en reduktion af skovbyggelinjen forventes at medføre en administrativ forenkling.

Områdeklassificering

Området er udtaget fra områdeklassificeringen, jf. Jordforureningslovens §50a i forbindelse med vedtagelsen af

denne lokalplan. Der kan dog ske ændringer af områdeklassificeringen efterfølgende. Det er derfor det til

enhver tid gældende kort for områdeklassificeringen på Silkeborg Kommunes hjemmeside, som er gældende.

Opgravning og flytning af jord fra ejendomme i områdeklassificerede områder skal anmeldes til kommunen 4

uger inden flytning.

Afvandingsforhold

Vandløb, grøfter, dræn, rørledninger, lavninger i terrænet hvor vand opsamles m.v. skal i forbindelse med

byggeri og anlægsarbejde reetableres, således at afvanding sikres. Ændres placering, bredde, dybde,

rørdiameter kræves en godkendelse i forhold til Vandløbsloven.

Veje og stier (Lov om offentlige veje samt lov om private fællesveje)

Anlæggelse af veje, stier og parkeringsarealer skal ske efter vejlovgivningens regler herom.

Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde

skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal

omfatte plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings-

og belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej.

Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af

lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom.

LOKALPLAN 36-003 30


LOKALPLAN 36-003 31


Planteliste

Planter til hedearealer

Træer

● Eg (Quercus ssp.)

● Birk (Betula ssp.)

● Skovfyr (Pinus sylvestris)

● Vildæble (Malus sylvestris)

● Vild pære (Pyrus communis)

● Mirabelle (Prunus cerasifera)

● Tjørn (Crataegus laevigata)

Bunddække og buske

● Bølget Bunke (Deschampsia flexuosa)

● Hedelyng (Calluna vulgaris)

● Hedemelbærris (Arctostaphylos uva-ursi)

● Blåbær (Vaccinium corymbosum)

● Revling (Empetrum nigrum)

● Tyttebær (Vaccinium vitis-idaea)

● Enebær (Juniperus communis)

● Rød svingel (Festuca rubra)

LOKALPLAN 36-003 32


Hvad er en lokalplan?

En lokalplan fastlægger retningslinjerne for, hvordan et areal må anvendes. For eksempel:

● Hvordan man må placere og udforme bygninger, veje og stier.

● Hvor der skal være friarealer og hvordan de skal indrettes.

● Hvilke huse og bymiljøer, der er bevaringsværdige mv.

Retningslinjerne i en lokalplan skal medvirke til, at et område anvendes og udformes under hensyn til

omgivelserne og i overensstemmelse med den øvrige planlægning i kommunen.

Silkeborg Kommune udarbejder altid en lokalplan forud for større bygge- og anlægsarbejder, væsentlige

nedrivninger eller væsentlige ændringer i anvendelsen af en ejendom - eller hvis byrådet i øvrigt skønner, at

det er nødvendigt.

Lokalplaner udarbejdes efter regler i Planloven. Planloven regulerer anvendelsen af areal i Danmark på et

overordnet niveau. Den sikrer samtidigt, at der bliver taget hensyn til alle interesser i samfundet, når arealer

bruges og indrettes. Planloven bestemmer også, hvad en lokalplan skal indeholde, og hvordan den skal

offentliggøres.

Offentlig høring

Inden Silkeborg Byråd kan vedtage en lokalplan, skal forslaget offentliggøres i otte uger. Borgerne kan sætte

sig ind i forslaget og har mulighed for at kommentere det og komme med forslag til ændringer. Når Byrådet har

vurderet de indkomne bemærkninger og ændringsforslag, kan lokalplanen vedtages endeligt.

Bestemmelserne får herefter bindende virkning for grundejere og brugere i området.

Når lokalplanen er vedtaget

Når en lokalplan er vedtaget må der ikke etableres byggeri eller anlæg, der er i strid med

planen. Anvendelsen af bebyggelse og anlæg, der er lovligt etableret før lokalplanens vedtagelse, kan dog

fortsætte uændret. En lokalplan medfører heller ikke pligt for grundejerne til at realisere de anlæg, som planen

indeholder. Men

hvis du vil ændre noget på din ejendom, skal ændringerne være i overensstemmelse med lokalplanen. For

eksempel, hvis du ønsker at bygge om på din ejendom eller ønsker at bruge din ejendom til andre formål.

Byrådet kan give dispensation til mindre betydende ændringer, mens mere væsentlige ændringer kun kan

gennemføres med en ny lokalplan.

Læsevejledning

Lokalplanen er delt op i to hovedafsnit:

● Redegørelsen beskriver baggrunden for lokalplanen samt lokalplanens forhold til anden planlægning og

lovgivning. Denne del er beskrivende og ikke juridisk bindende.

● Bestemmelserne og de tilhørende kortbilag er den juridisk bindende del af lokalplanen. Denne del er

bindende for byrådet, samt for grundejere i - og brugere af området.

LOKALPLAN 36-003 33


LOKALPLAN 36-003 34


Indledning

Silkeborg Kommune har miljøvurderet forslag til lokalplan 36-003 for et område til boligformål ved Kildevej i

Sejs/Svejbæk i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Lokalplanen giver mulighed for boliger i et område på ca. 1,8 ha. nord for Sejs/Svejbæk. Området er udpeget

som landskabeligt interesseområde (Silkeborg Kommuneplan 2009-2020), og lokalplanen er derfor

miljøvurderet i forhold til påvirkningen af landskabet.

Miljøvurderingen er udarbejdet sideløbende med lokalplanforslaget, og der er samtidig søgt at indarbejde

hensyn til landskabet i planforslaget.

LOKALPLAN 36-003 35


Resume af miljørapport

Lokalplanen giver mulighed for boliger i et område på ca. 1,8 ha. nord for Sejs/Svejbæk. Området er udpeget

som landskabeligt interesseområde (Silkeborg Kommuneplan 2009-2020), og lokalplanen er derfor

miljøvurderet i forhold til påvirkningen af landskabet.

Miljøvurderingen er udarbejdet sideløbende med lokalplanforslaget, og der er samtidig søgt at indarbejde

hensyn til landskabet i planforslaget.

Der er tidligere lavet en strukturplan for området, og der er også lavet en miljøvurdering af strukturplanen.

Lokalplanområdet ligger i Gudenådalen nord for den eksisterende by Sejs/Svejbæk, på en terrasse skabt af

smeltevand i sidste istid. Landskabet omkring lokalplanområdet er unikt, med stejle skovklædte skrænter mod

nord, og mod syd dalforløbet med de forbundne søer; Brassø, Borre Sø og Julsø (Gudenåsystemet). De

skovklædte skrænter og søerne i dalbunden er en central del af Det Midtjyske Søhøjland, hvor de store

sammenhænge i landskabet er væsentlige (se principskitse 1).

Lokalplanområdet består i dag af skov, hovedsageligt nåletræer, men med enkelte birk og eg. Området

afgrænses mod vest af et læhegn med blandede løvtræer, og herefter et markareal. Området grænser mod

syd op til et eksisterende parcelhusområde, og længere mod nord de skovklædte skrænter. Øst for

lokalplanområdet er der et større areal med fredskovspligt.

I lokalplanen er der taget højde for den landskabelige sammenhæng i det store dalsystem ved at sikre udsyn til

de nordlige og sydlige skrænter. Udsynet sikres ved fastlæggelse af åbne grønne kiler på hver side af

boligklyngen i overensstemmelse med strukturplanen.

De grønne kiler vil få et højt naturpræg, med en vegetation af hede eller eng med klynger af birk, eg, fyr og

lignende, med udgangspunkt i den eksisterende vegetation i området.

Bebyggelsen placeres i en klynge omkring et fælles vejareal/friareal. Imellem grundene er der hæk, men ellers

fremstår grundene åbne ud mod de omkransende grønne arealer. Hensigten er, at naturen trækkes ind på den

enkelte grund, og der derved bliver en tættere kontakt mellem grundene og de naturprægede omgivelser.

På grund af terrænet vil bebyggelsen være synlig fra flere steder i det omkringliggende landskab. I lokalplanen

er der derfor bestemmelser om, at bebyggelsen skal fremstå diskret, med levende grønne tage og i

afdæmpede farver, samt begrænsning af reflekterende materialer og lys.

Væsentlige tiltag af hensyn til oplevelsen af landskabet:

● Bebyggelsen placeres samlet, og fremstår som en klynge omgivet at grønne arealer.

● Der skabes et sammenhængende landskab med åbne naturarealer (eng og hede) rundt om klyngen af

bebyggelse i overensstemmelse med strukturplanen.

● Den visuelle sammenhæng på tværs af dalen (nord-syd) bevares gennem sigtelinjer og åbne kiler i

overensstemmelse med strukturplanen.

● Der stilles krav om at bebyggelsen fremstå diskret, med afdæmpede mørke farver, levende grønne tage

og begrænset brug af reflekterende materialer og lys.

● Stisystemet udbygges med rekreative stier, som giver bedre adgangsforhold til området for alle.

LOKALPLAN 36-003 36


Overvågning

Bestemmelserne i lokalplanen vil blive realiseret gennem byggesagsbehandlingen. Fremtidige afgørelser i

forhold til lokalplanen skal være i overensstemmelse med lokalplanens hensigter.

Området bør besigtiges når lokalplanområdet er udbygget, for at vurdere påvirkningen af landskabet. Særligt

oplevelsen af området set fra Sindbjerg og Stovbjerg samt fra de sydlige skrænter. Der bør følges op på

uhensigtsmæssige forhold i fremtidige lokalplaner indenfor strukturplanområdet.

LOKALPLAN 36-003 37


Forbindelse til andre planer

Lokalplanen skal være i overensstemmelse med strukturplanen for området.

LOKALPLAN 36-003 38


Projektbeskrivelse og 0-alternativ

Eksisterende forhold

Lokalplanområdet ligger i Gudenådalen nord for den eksisterende by Sejs/Svejbæk, på en terrasse skabt af

smeltevand i sidste istid. Landskabet omkring lokalplanområdet er unikt, med stejle skovklædte skrænter mod

nord, og mod syd dalforløbet med de forbundne søer; Brassø, Borre Sø og Julsø (Gudenåsystemet). De

skovklædte skrænter og søerne i dalbunden er en central del af Det Midtjyske Søhøjland, hvor de store

sammenhænge i landskabet er væsentlige (se principskitse 1).

Lokalplanområdet består i dag af skov, hovedsageligt nåletræer, men med enkelte birk og eg. Området

afgrænses mod vest af et læhegn med blandede løvtræer, og herefter et markareal. Området grænser mod

syd op til et eksisterende parcelhusområde, og længere mod nord de skovklædte skrænter. Øst for

lokalplanområdet er der et større areal med fredskovspligt.

Luftfoto med lokalplanområdet

Alternativer

Lokalplanen indeholder bestemmelser for, hvordan området må udbygges med nye boliger. 0-alternativet for

området er, at den nuværende anvendelse med skovbrug (nåletræsplantage) fortsætter. I miljørapporten er

ændringerne vurderet i forhold til 0-alternativet. Der er ikke behandlet andre alternativer.

LOKALPLAN 36-003 39


Vurdering af væsentlige miljøpåvirkninger

Indledning og metode

Lokalplanens påvirkning af landskabet er vurderet med fokus på de landskabselementer, der er karakteristiske

og værdifulde for området og deres sårbarhed. I vurderingen er der lagt vægt på landskabets visuelle og

oplevelsesmæssige kvaliteter. De karaktergivende elementer er primært terrænet (dalen) og skoven.

Oplevelserne knytter sig særligt til udsigterne, de store landskabelige sammenhænge og variationen i

landskabet.

De planlagte ændringer er vurderet i forhold til den nuværende anvendelse til skovbrug (0-alternativet).

Derudover er det vurderet om lokalplanen er i overensstemmelse med strukturplanen for området.

Bestående forhold

Beskrivelsen af landskabet er delvist gengivet fra miljøvurderingen af strukturplanen, da det særligt er de store

landskabelige sammenhænge, der er væsentlige for området.

Strukturplanområdet ligger i dalstrøget mellem Silkeborg og Ry. Lokalplanen omfatter ca. 1,8 ha. af

strukturplanens område.

LOKALPLAN 36-003 40


Terrænkort der viser dalbunden, smeltevandsterrasserne og skrænterne på begge sider.

Overordnet beskrivelse af landskabet

Landskabet er karakteriseret ved en langstrakt smeltevandsdal, som strækker sig i øst-vestlig retning fra Ry til

Silkeborg, og afgrænses af højere liggende morænelandskaber. I dalbunden ligger flere søer, som

gennemstrømmes af Gudenåen. Langs søbredderne er der flere steder dannet smeltevandsterrasser, og

erosionsdale med stejle skråninger (se terrænkort herover). Landskabet rummer både et kuperet terræn,

bysamfund, skov, søer og indimellem enkelte dyrkede marker.

Skovområdet

Skoven nord for området er karakteriseret ved dens store udstrækning. Den ligger højt og i et meget kuperet

terræn i form af skrænterne og de mange mindre erosionsdale ned mod søerne. Det udstrakte og meget

kuperede skovområde udgør en central del af Det Midtjyske Søhøjland. Området kan ses på lang afstand fra

det bakkede landskab syd for søerne.

LOKALPLAN 36-003 41


Luftfoto af strukturplanområdet. Strukturplanområdet rummer både landbrugs- og skovdrift. Fotopunkter er

markeret med tal (1-4). Lokalplanområdet ligger cirka midt i strukturplanområdet øst for den åbne mark.

Byen

Selvom byen ligger i et rekreativt værdifuldt landskab - i en dal mellem søer og skov - er der dårlig kontakt

imellem byen og omgivelserne. Der er et stort potentiale i at forbedre byens kontakt til det landskab den ligger

i, og forbedre adgangen til både søerne mod syd og skovområdet mod nord.

Lokalplanområdet

Lokalplanområdet ligger midt i strukturplanområdet, i tilknytning til den eksisterende by. Lokalplanområdet

består i dag af skov. Terrænet er jævnt stigende fra byens nuværende grænse op mod skrænterne og skoven

mod nord.

LOKALPLAN 36-003 42


Foto 1, mod nord fra Kildetoften i det eksisterende boligområde. Skrænterne og skovbrynet udgør en klar

afgrænsning af et rum i landskabet, og markerer overgangen fra den flade smeltevandsterrasse til skrænterne.

Foto 2, mod syd fra skovbrynet ved skræntens fod i den vestlige lysning. Der er udsyn til de skovklædte

skrænter på den modsatte side af dalen henover den eksisterende by.

LOKALPLAN 36-003 43


Foto 3, mod syd fra skovbrynet i den østlige lysning. I baggrunden ses skrænterne på den anden side af dalen

hen over den eksisterende by.

Foto 4, fra sti et stykke op ad skrænten lidt inde i skoven. Der kan skabes et fint udsigtspunkt, ved rydning af

en mindre kile op til toppen af skrænten.

De landskabelige værdier og landskabets sårbarhed

Følgende afsnit om de landskabelige værdier og sårbarheden er gengivet fra miljøvurderingen af

strukturplanen, da det særligt er de store landskabelige sammenhænge der er væsentlige at tage hensyn til.

Områdets synlighed

De landskabelige værdier knytter sig særligt til terrænet med de markante skrænter omkring dalen. Terrænet

giver mulighed for udsigter fra området til de sydlige skrænter, og omvendt også indsigt til området udefra. En

del af området ses blandt andet fra de nærliggende lyngbakker Sindbjerg og Stoubjerg, som er et fredet

område. Derved bliver området sårbart overfor bebyggelse, som har stor synlighed fra det omkringliggende

landskab.

LOKALPLAN 36-003 44


Landskabelige sammenhænge

De store landskabelige sammenhænge er væsentlige for områdets værdi. Særligt det markante dalforløb med

søer i bunden, samt det store sammenhængende skovområde. Området er derfor sårbart overfor ændringer,

der forringer oplevelsen af de landskabelige sammenhænge, både dalens forløb i øst-vestlig retning, men også

sammenhængen på tværs af dalen med de skovklædte skrænter på begge sider af søerne (principskitse 1).

Principskitse 1. Det er væsentligt for oplevelsen af landskabet, at kontakten mellem skrænterne på hver side af

dalen bevares.

Landskabets variation

Lysningerne med de dyrkede marker, som afgrænses af skov og skrænter mod nord, har også en stor

landskabelig værdi. De udgør en række mindre rum i landskabet og giver samtidig indsigt til foden af

skrænterne, som også markeres af skovbrynet (foto 1). Det markante skift i landskabet, fra et jævnt og svagt

stigende terræn (smeltevandsterrasse) til stejl skovklædt skrænt, giver stor landskabelig variation og fortæller

en væsentlig historie om landskabets dannelse. Området er sårbart overfor ændringer, der slører overgangen

fra smeltevandsterrasse til skrænt.

Hvad gælder her?

Området er en del af et større landskab i Det Midtjyske Søhøjland, der er udpeget som område af særlig

landskabelig interesse i Silkeborg Kommuneplan 2009-2020 (tidligere udpeget af Århus Amt). For landskabelige

interesseområder gælder nedenstående retningslinjer.

● Stk. 1. Påvirkning af landskabsoplevelsen

Inddragelse af arealer til formål, der kan påvirke landskabsoplevelsen i negativ retning, skal så vidt

muligt undgås. Inden for områder af særlig landskabelig interesse skal landskabshensyn tillægges særlig

stor vægt.

● Stk. 2. Nyt byggeri

I områder af særlig landskabelig interesse skal byggeri og anlæg placeres og udformes under særlig

hensyntagen til landskabet. Ikke-landbrugsmæssigt byggeri, større veje, større tekniske anlæg og

beplantning skal så vidt muligt undgås.

● Stk. 3. Ådale

Ådale skal så vidt muligt friholdes for bebyggelse, beplantning og andre elementer, der kan sløre

terrænet eller virke dominerende i forhold til oplevelsen af ådalen.

● Stk. 4. Adgang og færdsel

Offentligheden skal så vidt det er muligt sikres adgangs- og færdselsmuligheder i områder, der rummer

særlige landskabelige interesser samt i de bynære landskaber.

I kommuneplanen, hvor området er udlagt til fremtidig boligområde, er der derfor krav om, at der skal laves

miljøvurdering af den landskabelige påvirkning.

Miljøpåvirkninger

LOKALPLAN 36-003 45


Lokalplanens indvirkning på landskabet

De ændringer, som en realisering af lokalplanen medfører, vil påvirke landskabet væsentligt i forhold til den

nuværende anvendelse til skovbrug (0-alternativet). Byens udstrækning udvides, og bebyggelsen vil ændre det

landskab man ser, både fra de modsatte skrænter i syd og fra Sindbjerg og Stoubjerg.

For at sikre landskabets visuelle og oplevelsesmæssige kvaliteter er det væsentligt:

● At der gennem lokalplanen sikres udsyn på tværs af dalen mellem de nordlige og sydlige skrænter.

● At der tages hensyn til områdets synlighed ude fra.

Lokalplanens formål

Der er i lokalplanens formål lagt vægt på, at der tages hensyn til landskabet gennem bestemmelser om, at

bebyggelsen skal integreres i landskabet og fremstå afdæmpet og diskret, og at der skal sikres mulighed for at

opleve de landskabelige sammenhænge og værdier i området. Det er desuden et formål, at overgangen

mellem de enkelte parceller og det omkransende grønne område sløres. Der kan ikke dispenseres fra formålet.

Kontakt på tværs af dalen

I lokalplanen er der taget hensyn til den landskabelige sammenhæng på tværs af dalen ved at fastlægge åbne

grønne kiler i retning nord-syd på hver side af bebyggelsen. Dette er også i overensstemmelse med

strukturplanen, hvor de grønne kiler er et bærende element. Kilerne fremstår som åbne grønne rum, hvor der

udvikles hede eller eng også i overensstemmelse med strukturplanen.

Bebyggelse i klynge

Det er et overordnet princip i strukturplanen, at bebyggelsen skal etableres i klynger. Så sammenhængen i

området bliver landskabet, i form af åbne eng- og hedearealer. Lokalplanen giver mulighed for traditionelle

parcelhusgrunde. Det er hensigten, at boligerne skal fremstå som en klynge.

Der er to større kiler, en vest for klyngen langs det eksisterende læhegn som bevares, og en mod øst langs

med vejen. Det er hensigten at boligklyngen gennem det ensartede grønne område rundt om grundene vil

fremstår som et samlet element i landskabet.

Identiteten for klyngen er, at grundene er samlet omkring et fælles vejareal, og der er åbent mellem den

enkelte grund og de omkransende grønne områder. Det er meningen, at naturen derved trækkes ind på den

enkelte grund.

Synlighed

Lokalplanen indeholder bestemmelser om bebyggelsens fremtræden. Bygninger skal fremstå diskrete i

afdæmpede mørke farver, og med levende grønne tage. Derudover er der en række begrænsninger i forhold til

anvendelsen af reflekterende materialer, solfangere og vinduespartier, som har til hensigt at mindste

refleksioner og genskin fra området. Særligt etableringen af levende grønne tage vil bidrage betydeligt til

områdets fremtræden i forhold til beliggenheden på den sydvendte skråning, med indsigt fra store dele af det

omgivende landskab.

De spredte klynger af naturligt hjemmehørende træer i området bidrager også til en begrønning af området, og

mindsker bebyggelsens synlighed.

Konklusion

En realisering af lokalplanen vil ændre landskabet, da det bliver mere bebygget. De åbne kiler med eng og

hede kan fremhæve de landskabelige sammenhænge og sikre den visuelle kontakt til det omkringliggende

landskab, herunder udsynet på tværs af dalen.

Væsentlige principper i lokalplanen, der tilgodeser de landskabelige værdier:

● Bebyggelsen placeres samlet, og fremstår som en klynge omgivet at grønne arealer.

● Der skabes et sammenhængende landskab med åbne naturarealer (eng og hede) rundt om klyngen af

bebyggelse i overensstemmelse med strukturplanen.

● Den visuelle sammenhæng på tværs af dalen (nord-syd) bevares gennem sigtelinjer og åbne kiler i

overensstemmelse med strukturplanen.

● Der stilles krav om at bebyggelsen fremstå diskret, med afdæmpede mørke farver, levende grønne tage

og begrænset brug af reflekterende materialer og lys.

● Stisystemet udbygges med rekreative stier, som giver bedre adgangsforhold til området for alle.

Det vurderes, at lokalplanen er i overensstemmelse med strukturplanen, og at strukturplanens hensigter er

videreført i lokalplanen.

Afbødende foranstaltninger

LOKALPLAN 36-003 46


De grønne kiler øst og vest for boligklyngen skal jf. strukturplanen videreføres i fremtidige boligområder mod

nord, så de kan fungere som udsigtskiler mod nord og syd. De grønne kiler bør ikke være smallere, end de er

udlagt i lokalplanforslaget.

Da der allerede er søgt at indarbejde hensyn til landskabet i lokalplanforslaget, gives der ikke forslag til flere

afbødende foranstaltninger her.

LOKALPLAN 36-003 47


sr

60vt

60sq

60vs

60agx

60sp

Signaturforklaring

33.5

60iæ

30.5

Lokalplangrænse

Højdekurver

60so

31.5

60vr

Eksisterende vejadgang

Matrikel

32.5

60sæ

60iz

Fredskov

Bygning

34.5

60vq

33.5

34.5

60vp

60sz

32.5

60pø

31.5

60ro

60

35.5

60ri

34.5

36.5

Lokalplan 36-003

Kildevej

60rk

32.5

60oa

Eksisterende forhold

Teknik- og Miljøafdelingen

33.5

Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00

Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90

31.5

35.5

38.5

Mål 1:1000

Dato 02. august 2012

Konstr. POM

Tegn. POM

0 10 20 30 40 Meter

0 10 20 30 40 Meter

Rev.dato

Sag nr.

Tg.nr.

34.5

37.5

32.5

Kortbilag 1

Copyright Silkeborg Kommune

33.5

60qg


Signaturforklaring

Lokalplangrænse

Grunde

Boligvænge

Stamvej

Hæk

Cykel- og gangsti

Natursti

Vejadgang

Byggelinie

Naturareal

Beplantningsklynge

Overgangsareal

Græs

Lokalplan 36-003

Lokalplankort

Teknik- og Miljøafdelingen

Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00

Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90

Mål 1:750

Dato 02. august 2012

Konstr. POM

Tegn. POM

Rev.dato

Sag nr.

Tg.nr.

Kortbilag 2

Copyright Silkeborg Kommune

More magazines by this user
Similar magazines