LOKALPLAN 25-004 Vedtaget - Lokalplan - Silkeborg

lokalplaner.silkeborg.dk

LOKALPLAN 25-004 Vedtaget - Lokalplan - Silkeborg

LOKALPLAN 25-004

FOR ET OMRÅDE TIL BOLIGFORMÅL VED

SØNDERMARKSGADE i ANS

Vedtaget

Silkeborg Byråd 25. februar 2013

Offentligt bekendtgjort 28. februar 2013.


Indholdsfortegnelse

Bestemmelser 1

1. Formål 2

2. Områdets afgræsning og zonestatus 3

3. Områdets anvendelse 4

4. Udstykning 5

5. Veje, stier og parkering 6

6. Bebyggelsens omfang og placering 8

7. Bebyggelsens ydre fremtrædende 11

8. Ubebyggede arealer og beplantning 13

9. Betingelser for at tage ny bebyggelse i brug 16

10. Grundejerforening 17

11. Ophævelse af eksisterende lokalplan 18

12. Lokalplanens retsvirkninger 19

Redegørelse 20

Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning 21

Lokalplanens formål og baggrund 22

Eksisterende forhold 23

Fremtidige forhold 25

Miljøvurdering 28

Lokalplanens forhold til anden planlægning 29

Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning 30

Juridiske kort 32

Miljørapport 33

Indledning 34

Resume af miljørapport 35

Overvågning 36

Forbindelse til andre planer 37

Projektbeskrivelse og 0-alternativ 38

Vurdering af væsentlige miljøpåvirkninger 39


LOKALPLAN 25-004 1


1. Lokalplanens formål

Lokalplanens formål er:

● At der etableres et boligområde med en blandet bebyggelse af

tæt/lave og åben/lave boliger.

● At bebyggelsen respekterer de særlige landskabelige træk og

placeres, således at der fra området er visuel kontakt til de

skovklædte skrænter og til søen.

● At bebyggelsen af hensyn til landskabet fremstår i mørke

dæmpede farver.

Ad 1.1) Der kan ikke dispenseres fra

lokalplanens formål

LOKALPLAN 25-004 2


2. Områdets afgrænsning og zonestatus

2.1

Lokalplanens grænse er vist på kortbilag 1, og omfatter følgende

matrikelnumre: Dele af 13i, 13o og 13p Iller By, Grønbæk, samt

parceller der efter den 02-10-2012 udstykkes fra de nævnte

ejendomme inden for lokalplanens område.

2.2

Lokalplanen ligger i landzone. Lokalplanområdet overføres til byzone

ved planens endelige vedtagelse.

2.3

Lokalplanområdet opdeles i delområderne I, II og III, som vist på

kortbilag 2A og 2B.

LOKALPLAN 25-004 3


3. Områdets anvendelse

3.1

Området må kun anvendes til åben/lav og tæt/lav boligbebyggelse.

Herudover kan der i området etableres fælles anlæg som veje, stier

og grønne fællesarealer samt fælles faciliteter.

3.2

Området er opdelt i delområde I, II og III som vist på kortbilag 2A og

2B.

Delområde I kan anvendes til åben/lav boliger i form af

enfamiliehuse.

Delområde II kan enten anvendes til tæt/lav boligbebyggelse i form

af række-dobbelthuse eller til åben/lav boligbebyggelse i form af

enfamiliehuse.

Delområde III kan anvendes til tæt/lav boligbebyggelse i form af

række- eller dobbelthuse.

3.3

Arealerne vist på kortbilag 2A og 2B, må kun anvendes til rekreativt

grønt fællesareal. Området skal være tilgængeligt for alle

i lokalplanområdet.

Der må ikke bygges i området, dog kan der med særlig godkendelse

opføres en mindre bygning på maks 10 m 2 beregnet for områdets

fælles drift samt en mindre plads til fælles affaldsdepot for de 3

nordlige parceller.

3.4

Inden for lokalplanområdet kan der påføres energiforsyningsanlæg,

kloakpumpestation o.l. forsyningstekniske anlæg, når deres placering

og udformning tilpasses den omgivende bebyggelse, beplantning og

omgivende landskab.

3.5

Der kan inden for området drives en sådan virksomhed, som

almindeligvis kan udføres i boligområder, under forudsætning af

- at virksomheden maksimalt optager 25 % af den enkelte boligs

etageareal,

- at virksomheden ikke medfører ulemper for de omkringboende,

- at ejendommen ikke ved skiltning eller lignende ændrer karakter af

beboelsesejendom,

- at parkering kan etableres på egen grund,

- at virksomheden ikke har andre ansatte, end boligens beboere.

Ved åben/lav bebyggelse forstås

enfamiliehuse og parcelhuse. Ved

tæt/lav bebyggelse forstås række-

eller dobbelthuse.

Ad 3.3: Bestemmelser om udformning

af grønne områder og tekniske anlæg

på terræn, se § 6.

LOKALPLAN 25-004 4


4. Udstykning

4.1

Udstykning skal ske i overensstemmelse med kortbilag 2A og 2B. Der

kan dog foretages mindre skeljusteringer.

4.2

Grunde til åben/lav bebyggelse må ikke udstykkes med et mindre

areal end 700 m2 og et større areal end 1000 m2.

Grunde til tæt/lav bebyggelse må ikke udstykkes med et areal

mindre end 200m2 og større end 350m2. Grundene skal ialt have en

gennemsnitlig størrelse på min. 250 m2.

Indenfor delområde II kan der max. udstykkes 4 grunde til åben/lav

eller 10 grunde til tæt/lav boliger.

Indenfor delområde III kan der max. udstykkes 23 grunde til tæt/lav

boliger.

4.3

Parcellerne kan udstykkes i overensstemmelse med de vejledende

illustrationsplaner, som vist på kortbilag 4 og 5.

Ad 4.1: Der kan ske mindre

justeringer i planen, hvis der er behov

for en anden fordeling af boligtyperne.

Der er fastsat bestemmelser om

udstykning for at tilgodese § 10A i

Byggeloven. Hvis området skal

udstykkes, skal ejendommenes del af

etagearealet, parkeringspladser,

opholdsarealer, adgang til fælles

forsyningsledninger m.m. tinglyses på

ejendommene.

ad. 4.2. Bestemmelsen skal sikre, at

der opnås større sammenhængende

grønne fællesarealer.

LOKALPLAN 25-004 5


5. Veje, stier og parkering

5.1

Lokalplanområdet må kun vejbetjenes fra Søndermarksgade.

Vejadgangen skal placeres som vist på kortbilag 2 A og 2B.

5.2

Ved vejtilslutninger skal der etableres hjørneafskæringer, jf. § 39 i

lov om offentlige veje ( jf. lovbek. nr. 1048 af 3. november 2011)..

Der skal også sikres de nødvendige oversigtsarealer, jf. gældende

vejregler.

5.3

Der udlægges areal til nye veje, stier og manøvrearealer som vist på

kortbilag 2A og 2B.

Boligveje udlægges i princippet som vist på kortbilag 2A og 2B og

anlægges efter vejlovgivningens regler.

Stamvejen udlægges i en bredde på 8 m. og boligvejene i en bredde

på 7,5 m. Vejene etableres med fortov på 1 m og med græsrabat på

1m.

Der skal være vendemulighed for lastbiler.

Sti udlægges i en bredde på 3 m og etableres med en belægning,

som regnvand kan trænge igennem, f.eks. græsarmering, særlig

belægningsten, grus, stenmel og lign.. Stien må ikke etableres med

fliser eller asfalt.

Øvrige stier kan etableres som trampestier og placeres i princippet

som vist på kortbilag 2A og 2B.

Der gives adgangsmulighed til parcellen, der ligger øst for

lokalplanområdet. Adgangen ligger i forlængelse af adgangsvejen i

det grønne område som vist på kortbilag 2 A og 2 B.

5.4

Der er må kun etableres en overkørsel fra vej til hver grund.

Overkørslen må have en bredde på maks. 6,0 m.

5.5

For tæt/lav bebyggelse, skal der anlægges mindst 1,5 p-plads pr.

bolig. Mindst en p-plads skal placeres på egen grund.

For åben/lav bebyggelse skal der anlægges mindst 2 p-pladser på

egen grund.

5.6

Ad 5.2: Vedrørende udformningen af

vendepladser henvises til

Vejdirektoratets publikation: "Byernes

trafikarealer, hæfte 9. Anlæg for

parkering og standsning m.v."

I forbindelse med godkendelse af

vejprojekt, skal der tages stilling til,

om de eksisterende chikaner på

Søndermarksgade skal ændres.

Lov om offentlige veje

Lov om private fællesveje

Ad. 5.3) Der kan i forbindelse med

detailplanlægningen og byggemodning

ske mindre justeringer af vejenes og

vendepladsernes udformning i forhold

det på kortbilagets angivne.

Veje og manøvrearealer udlægges og

anlægges efter vejlovgivningens

regler.

LOKALPLAN 25-004 6


Master til belysning af veje og stier må ikke overstige en højde på 3,5

m. Der må kun anvendes armaturer til belysning af veje, som retter

lyset nedad, og er rettet mod færdselsarealerne. Armaturer som

spreder lyset mod haver og fællesarealer er ikke tilladt.

5.7

Inden for lokalplanområdet er det fra kl. 20.00-06.00 ikke tilladt, at

parkere eller henstille:

5.8

● biler med tilladt totalvægt over 3.500 kg.

● biler med tilladelse til mere end otte passagerer samt

● større anhængere såsom sættevogne, campingvogne, både og

lignende.

Anlæg til afledning af vand fra veje indenfor lokalplanområdet skal

placeres i forbindelse med vejanlægget eller afledes til

regnvandsbassin.

Ad 5.6: Bestemmelsen skal forhindre

unødig lysforurening og istedet sikre,

at belysningen fremstår diskret og

afdæmpet af hensyn til landskabet og

skoven.

ad. 5.8: Afledning af regnvand kan

ske overjordisk i render til regnbede

eller bassin.

LOKALPLAN 25-004 7


6. Bebyggelsens omfang og

placering

6.1

Delområde I

Indenfor området kan der opføres 3 åben/lav

boliger. Bebyggelsen skal respektere byggelinjerne,

som vist på kortbilag 2A og 2B.

Bebyggelsesprocenten for hver grund må ikke

overstige 30.

Der må til hver bolig opføres en garage/ carport på

max. 35 m2 og et mindre udhus på maks 10 m2.

Bygningerne skal respektere skovbyggelinjen, som

vist på kortbilag 2A og 2B.

Boligen skal udføres i 2 plan, forskudte plan eller

med parterre.

6.2

Delområde II

Ved åben/lav bebyggelse

Hvis bebyggelsen udnyttes til åben/lav,

skal bebyggelse placeres min. 2,5 m fra vejskel og

skal respektere skovbyggelinjen, jf. kortbilag 2A.

Bebyggelsesprocenten for hver grund må ikke

overstige 30.

Der kan til hver bolig opføres en garage/carport på

max. 35 m2 og et udhus på 10 m 2 .

Bebyggelsen skal respektere skovbyggelinjen.

Ved tæt/lav bebyggelse

Hvis bebyggelsen udnyttes til tæt/lav,

skal bebyggelse placeres indenfor de anviste

byggefelter, vist på kortbilag 2B.

Det samlede etageareal må max. udgøre 1360 m2

fordelt på max 10 boliger. Det bebyggede areal må

max udgøre 50% af den enkelte grund inkl. carport

og udhus.

Der kan opføres en carport på max. 20 m2 og et

udhus på max. 10m 2 på hver grund. Carporten og

udhuset skal placeres mellem bygbebyggelse og min.

1 m fra vejskel. Alle carporte

tilhørende rækkehusbebyggelse med adgang fra

samme vej skal placeres i samme afstand fra

Bestemmelsen om at boligen skal

udføres med forskudte planer eller

parterre, skal sikre at bygningen

tilpasser sig terrænnet.

Planen viser når delområde II udnyttes

til tæt/lav bebyggelse.

LOKALPLAN 25-004 8


vejskel.

På carportene kan der etableres tagterrasser, efter

en samlet plan i princippet som vist på

situationsplanen.

6.3

Delområde III

Inden for området kan der max. opføres 23 boliger.

Boligbebyggelsen skal placeres indenfor de anviste

byggefelter, vist på kortbilag 2A og 2B.

Det samlede etageareal må max. udgøre 3510 m2

fordelt på max. 23 boliger. Det bebyggede areal må

max. udgøre 50 % af den enkelte grund inkl. carport

og udhus.

Anvendes delområde II til åben/lav boliger, må det

samlede etageareal i delområde III max. udgøre

3850 m2 fordelt på 23 boliger.

Der kan opføres en carport på max. 20 m2 og et

udhus på max. 10m 2 på hver grund. Carporten og

udhuset skal placeres mellem bygbebyggelse og min.

1 m fra vejskel. Alle carporte

tilhørende rækkehusbebyggelse med adgang fra

samme vej skal placeres i samme afstand fra

vejskel.

På carportene kan der etableres tagterrasser, efter

en samlet plan i princippet som vist på

situationsplanen.

6.4

Fælles for alle delområder

Ny bebyggelse kan opføres i maks. 2 etager med en

højde på maks. 7,5 m over eksisterende terræn.

Hvis bebyggelsen opføres i en etage, må højden

max. være 4 m. Dog kan enkelte

bygningsdele, f.eks lyskorridorer svarende til 5% af

boligarealet opføres i en højde på 5 m.

6.5

Ny bebyggelse til tæt/lav skal opføres efter en samlet

plan.

Når der foreligger en godkendt samlet plan, kan

bebyggelsen dog opføres etapevis, såfremt den

enkelte etape består af min. 5 boliger.

Ad 6.4) Det er hensigten med

højdebestemmelserne at bebyggelsen

stadig giver mulighed for visuel

kontakt til de skovklædte skrænter.

Ad 6.5) I en samlet plan skal der

redegøres for:

● placering af boligbebyggelsen

og evt. fællesbygninger og

tilhørende private- og fælles

opholdsarealer,

● placering af

tilbygningsmuligheder, set i

sammenhæng med en

udnyttelse af det maksimale

etageareal,

● placering af carporte/garager og

småbygninger,

● terrænreguleringer,

● udstykningsplan (§10a i

byggeloven),

● bygningsprofiler, facader og

LOKALPLAN 25-004 9


6.6

Bebyggelsen skal tilsluttes kollektiv varmeforsyning,

el, vand og kloakering efter de enkelte

forsyningsvirksomheders til enhver tid gældende

regler.

6.7

Boligbebyggelse skal støjmæssigt sikres, så det

indendørs støjniveau i opholdsrum opfylder kravene

fastsat i Bygningsreglementet.

Udformningen af boligens facader skal således ske,

så det maksimale støjniveau indendørs ikke

overstiger L den 46 dB(A), når vinduerne er åbne. Der

henvises desuden til Miljøstyrelsens Vejledning nr. 4,

2007 " Støj fra veje".

6.8

Tæt/lav bebyggelse skal indenfor delområderne gives

et arkitektonisk helhedspræg.

materialevalg

Ad 6.6) Såfremt bebyggelsen opføres

som lavenergibyggeri fritages denne

fra tilslutningspligten til den kollektive

varmeforsyning jf. Planlovens § 19,

stk. 4. Lavenergibyggeri betyder, at

byggeriet opfylder

klassifikationskravene til

lavenergibyggeri i

Bygningsreglementet, der er gældende

på byggetidspunktet.

Tilslutningspligt til kollektiv

varmeforsyning er betinget af, at

Silkeborg Kommune efterfølgende

godkender et projektforslag efter

varmeforsyningsloven, og at der kan

opnås forsyning fra forsyningsanlægget

ved byggeriets ibrugtagning.

Ad 6.6) Støjsikring kan f.eks. ske med

særlig afskærmning uden for vinduet

eller særligt isolerende konstruktioner.

Boliger kan f.eks. orienteres så der så

vidt muligt er opholds- eller soverum

mod boligens stille facade og birum

mod gaden.

Ad. 6.8) Bestemmelsen skal sikre en

god arkitektonisk helhedsvirkning. Det

betyder ikke, at alle bygningerne er

eller delelementer skal være identiske.

Godkendelse af bebyggelsesplanen

forudsætter at § 6.5 kan overholdes.

LOKALPLAN 25-004 10


7. Bebyggelsens ydre fremtrædende

7.1

Udvendige bygningssider, må kun fremtræde i farver, der har en

andel af sort på min. 50 % opgjort i NCS farvesystemet. Ved

anvendelse af rene gråtoner skal andelen af sort dog kun overstige

min. 50 % opgjort i NCS farvesystemet.

Anvendes der mursten som facadebeklædning må der alene

anvendes mørke sten i røde, brune, sorte eller mørkegrå nuancer.

Anvendes der til udvendig beklædning brædder af træsorter som

taks, tuja, lærk, eg, pitch pine, douglas, redwood, merbau, mahogni,

teak eller lignende med særlige egenskaber i forhold til

fugtfølsomhed og selvimprægnering, kan disse dog fremstå i

træsortens naturfarve evt. vedligeholdt med en farveløs eller

mørkpigmenteret olie eller lignende.

7.2

Alle tage skal fremstå som "flade tage" med en maks. hældning

på 10 %.

Dog kan der tilføjes mindre bygningsdele fj. 6.4.

Bebyggelsen kan opføres med levende grønne tage.

Eksempler på tæt/lav bebyggelse

7.3

På udvendige bygningssider må blanke og reflekterende materialer

kun anvendes til vinduer, solfangere og solceller. Solfangere og

solceller skal indarbejdes som elementer i facaden.

Placeres der solceller på taget, skal de følge tagets hældning.

Solcellerne kan dog have en større hældning, såfremt solcellerne

ikke er højere end murkronen.

7.4

I områder med tæt/lav bebyggelse skal værn og afskærmning på

Ad 7.2) NCS-farvebetegnelser er et

logisk farvesystem til at beskrive

farver. En farve angives i systemet

som fx: S2030-Y90R, hvor 20 angiver

sortheden i %, 30 kulørtheden, og

Y90R farvens kulørttone. Dvs. at der i

lokalplanområdet skal anvendes farver

der har en NCS farvekode som starter

med S70 eller højere. Ved gråtoner

forstås kulørtneutrale farver, som fx:

angives S4000-N, S5000-N osv.

Bestemmelsen skal sikre at

bebyggelsen fremstår diskret og

afdæmpet i forhold til landskabet.

Områdets synlighed fra nærliggende

rekreative områder, herunder

søen, kan forstyrre oplevelsen af det

sammenhængende landskab.

Ad 7.2: Et levende grønt tag er et tag

med planter som yderste

tagbeklædningslag. De fleste grønne

tage er enten beplantet med græs

eller stenurter.

De grønne tage skal bidrage til, at

bebyggelsen falder ind i landskabet og

samtidigt give området en særlig

karakter med høj rekreativ værdi.

Eksempel på grønne tage.

Ad 7.3) Materialer betegnes som

blanke og reflekterende, når de har en

glans, som svarer til en malet

overflade med et glanstal over 20.

LOKALPLAN 25-004 11


tagterrasser udføres ens og godkendes efter en samlet plan.

7.5

Træhuse til beboelse må ikke have udseende af bjælkehus med

udvendige synlige hjørnesamlinger.

7.6

I området må ingen form for kommerciel skiltning eller reklamering

finde sted.

7.7

Individuelle antenner herunder parabolantenner må ikke placeres, så

overkant antenne/parabol er højere end 0,50 m over murkrone.

Parabolantenner må maksimalt have en diameter på 1 meter.

Ad 7.5: Bjælkehuse med udvendige

synlige hjørnesamlinger harmonerer

ikke med traditionelle danske

boligtyper.

Ad 7.2 - 7.6) Af hensyn til landskabet

er det formålet med bestemmelserne

at bebyggelsen skal fremstå diskret.

Områdets synlighed fra nærliggende

rekreative områder betyder, at der

skal undgås, at der opstår reflektioner

og dominerende bebyggelser, som kan

forstyrre oplevelsen af det

sammenhængende landskab.

LOKALPLAN 25-004 12


8. Ubebyggede arealer og beplantning

8.1

Min. 20% af lokalplanområdet skal være grønt fællesarealer til

trampestier, beplantning, legeplads, nedsivningsbassin ol.. Arealerne

er vist på kortbilag 2 A og 2B.

Der kan ikke opstilles solceller på terræn.

8.2

De fælles grønne arealer skal fremstå åbne og anlægges og

vedligeholdes som overdrev/fælled. Mindre dele kan klippes til

opholdsarealer og trampestier kan anlægges med grus

eller som klippede spor i græsset.

8.3

Til beplantning på fællesarealer skal anvendes hjemmehørende

planter, f.eks. træer og buske som tjørn, røn, eg, mirabelle, syren,

paradisæble, bærmispel og æble.

Beplantningen må ikke medføre skyggegener i beboelsesrum og på

opholdsarealer.

Træerne plantes enkeltstående - eller i mindre grupper. Træerne

må ikke spærre for udsynet gennem landskabskilerne, og skal

holdes i en form, der understøtter udsigten til landskabet, fx ved

beskæring eller opstamning.

8.4

Arealerne skal anlægges efter en samlet plan, som beskriver flg.:

● anvendelse

● indretning og udtryk (placering af overskudsjord)

● beplantning (typer, højder, skyggegivende o.lign.)

● belægning

● udstyr (legeredskaber, bænke, bålsteder, skilte,

affaldspladser, flagstænger o.lign)

● pleje og drift

Planen skal godkendes af Silkeborg Kommune.

8.5

Markering af skel mod nabo skal etableres som levende hegn.

Beplantning mod færdselsarealer og fællesarealer skal plantes 0,3 m

inde på egen grund. Beplantningen må have en højde på max. 1,60

m.

Ad 8.2) Det er hensigten med

bestemmelsen, at beplantningen skal

passe til og understøtte områdets

karakter og samtidig give boligområdet

et særkende. Beplantningen udformes

og holdes, så indsigt til de skovklædte

skrænter og til søen sikres.

Det forudsættes, at udstykkerne

anlægger fællesarealer og

afskærmende foranstaltninger.

ad 8.3) Det er hensigten med

bestemmelsen, at beplantningen skal

passe til og understøtte områdets

karakter, samtidig at karakterisere

boligområdet. Beplantningen holdes i

en højde så indsigt til de skovklædte

skrænter og til søen sikres.

Ad. 8.5) Når der indgås aftaler om

byggemodning skal der samtidigt laves

aftaler om tidspunkt og økonomi for

anlæg af fællesarealer og

afskærmningsforanstaltninger. Hvis

plantetidspunktet er uheldigt, kan dette

udskydes til efteråret, mod

sikkerhedsstillelse i form af indbetaling

af et nærmere aftalt beløb, der

indsættes på en spærret konto.

Ad 8.6) Bestemmelsen skal bl.a. sikre

at området fremstår åbent og de

grønne græsarealer ved skræntfoden

naturligt indgår i de private haver og

området som sådan.

LOKALPLAN 25-004 13


Skel, som vist på kortbilag 2A og B, mod adgangsvejene og de

grønne arealer mod lokalplanens østlige og sydlige afgrænsning, må

ikke markeres.

8.6

På grunde til åben/lav bebyggelse, må det befæstede og bebyggede

areal ikke overstige 50 % af den enkelte grunds areal.

På grunde til tæt/lav bebyggelse, må det befæstede og det

bebyggede real ikke overstige 70% af den enkelte grunds areal.

8.7

Ved placering og udformning af udendørs opholdsarealer skal det

sikres, at det beregnede ækvivalente støjniveau påført fra trafik

overholder de generelle rammebestemmelser i Kommuneplan 2009-

2020.

Ved lokalplanens udarbejdelse må støjniveauet således ikke

overstige Lden 58 dB(A) - både ved facaderne og på de udendørs

opholdsarealer, medmindre særlige forhold taler for en lempelse.

8.8

Støjforanstaltninger langs Søndermarksgade skal udføres som

jordvold med en højde på min. 1 m. Volden kan udføres som

støj/støttevæg mod bebyggelsen, når den etableres uden for

vejbyggelinjen. (12.5 m fra vejmidte)

Jordvolden kan etableres uden for vejbyggelinjen i en afstand af 9,5

m fra vejmidte.

Jordvolden skal begrønnes.

8.9

Der skal til hver ejendom udlægges areal til indretning af plads til

opsamling af affald herunder genanvendeligt affald. Placering,

indretning og adgang til pladsen skal ske i henhold til gældende

regulativer.

8.10

Al regnvand skal nedsives indenfor lokalplanområdet.

Afledningen kan ske til faskiner eller overjordisk, så regnvandet

bliver synligt og dermed kan bidrage til en rekreativ værdi for

området.

Eventuelle regnvandsbassiner skal placeres indenfor arealet, som

anvist på kortbilag 2A og 2B og udføres som nedsivningsbassiner

uden afløb.

8.11

Større både, uindregistrerede køretøjer og campingvogne må ikke

opbevares inden for lokalplanområdet.

8.12

Efter byggemodning må der højest foretages terrænreguleringer på

+/- 0,5 meter. Terræn indenfor 0,5 meter fra naboskel må ikke

ændres.

Levende hegn kan suppleres med

trådhegn der dog ikke må være højere

end det levende hegn, når dette har

nået den ønskede højde.

Højdebestemmelsenm skal sikre at

området fremstår åbent.

Ad 8.7) I forbindelsen med

byggemodningen skal der redegøres

for og indsendes dokumentation for at

bestemmelsen i pkt. 8.8 overholdes.

Ad 8.9) Der kan alternativt indrettes en

fælles plads for flere ejendomme.

Placering og indretning af en sådan

fælles plads skal aftales med Silkeborg

Forsyning A/S.

Ad. 8.10) Anlæggelse af

afvandingssystem for området skal ske

efter miljøbeskyttelseslovens regler.

Etablering af anlægget kræver

forudgående tilladelse fra Silkeborg

Kommune.

Den præcise placering og udformning

af regnvandsgrøfter, trug, regnbede,

regnvandsbassin samt tilpasning af

matrikelskel fastlægges ved

projektering af området.

Ad.8.11) Hensigten med bestemmelsen

er at sikre, at området fremtræder

ordentligt.

I forbindelse med byggemodningen

skal udstykker fremsende kotekort,

der viser terrænet før og efter

byggemodning. Kortene skal bruges

LOKALPLAN 25-004 14


Der må dog foretages terrænregulering mellem vejskel og garage,

carport, holdeplads således, at der kan etableres en vejadgang med

en hældning på maks. 200 0/00. Terræntilpasning ved indkørsel

må ikke foretages ud over vejskel.

8.13

Overskudsjord fra byggemodningen af området kan anvendes til

etablering af støjvold.

ved Silkeborg Kommunes

administration af

terrænreguleringsbestemmelserne.

Til brug for bedømmelse af et konkret

projekt skal oplyses koter på

eksisterende og fremtidigt terræn.

Koter skal angives i D.V.R. 90 (Dansk

Vertikal Reference). Skæringslinier

mellem bygning og eksisterende og

fremtidigt terræn skal indtegnes på

facadetegninger.

Retningslinier for terrænregulering

fremgår af Silkeborg kommunes pjece

"Terrænregulering".

LOKALPLAN 25-004 15


9. Betingelser for at tage ny bebyggelse

i brug

9.1

Ny bebyggelse må ikke tages i brug før:

● Bebyggelsen er tilsluttet fælles forsynings- og ledningsanlæg jf.

§ 6,

● Veje, trampestier samt fælles adgangs- og parkeringsarealer

er etableret jf. § 5,

● Fælles grønne friarealer er anlagt og beplantet jf. § 5 og § 8,

eller der foreligger en godkendt plan for områderne med

tidsfrister for etablering.

● Der er etableret anlæg til regnvandshåndtering som angivet i

pkt. 8,

● Der er etableret afskærmningsforanstaltninger, såsom anlæg af

støjvold, mur o.lign. jf § 8,

● Det ved beregninger er godtgjort, at de gældende støjkrav kan

overholdes jf. § 8.

Såfremt en bebyggelse ikke opføres under ét, skal der til hver

udbygningsetape være anlagt en tilsvarende del af fællesarealerne.

LOKALPLAN 25-004 16


10. Grundejerforening

10.1

Der skal oprettes en grundejerforening med medlemspligt for

samtlige ejere inden for lokalplanens område.

10.2

Grundejerforeningen oprettes senest når 50% af boligerne er bygget

og taget i brug, eller når byrådet kræver det, idet der dog gives

ejerne et forudgående varsel på 3 måneder.

10.3

Grundejerforeningen skal kunne udvides til også at omfatte andre

områder, beliggende udenfor lokalplanområdet.

10.4

Grundejerforeningen skal forestå drift og vedligeholdelse af private

fællesveje og fælles regnvandsanlæg, grønne arealer, stier,

beplantningsbælter, fælles hække og afskærmende foranstaltninger

m.v.

10.5

Grundejerforeningen er pligtig til at tage skøde på de i § 8 nævnte

fællesarealer og fællesanlæg, herunder anlæg til håndtering af

regnvand, når disse er anlagt.

10.6

Grundejerforeningen skal stedse underrette Silkeborg Kommune om

sin adresse.

10.7

Grundejerforeningernes vedtægter og ændringer heri skal godkendes

af Byrådet.

10.8

Udstykkerne af lokalplanområdet (ejerne af ejendommene) skal

forestå drift og vedligeholdelse af veje og stier, fællesarealer,

afskærmende foranstaltninger m.v. indtil grundejerforeningen er

oprettet og har overtaget opgaverne.

Det forudsættes, at udstykkerne i

samarbejde med områdets beboere /

grundejere tager initiativ til oprettelse

af grundejerforeningen.

LOKALPLAN 25-004 17


11. Ophævelse af eksisterende planer

11.1

Følgende servitut inden for området er i strid med lokalplanens

bestemmelser, og aflyses i henhold til Planlovens § 15, stk. 2 nr. 16

ved lokalplanens vedtagelse:

Dokument om etablering af beplantet bælte, tinglyst 22-05-1975 på

matr. nr. 13p Iller By, Grønbæk.

11.2

Lokalplan nr. 91, boligområde ved Rugvænget vil blive ophævet, på

de arealer, der er omfattet af nærværende lokalplan nr. 25-004.

Ophævelsen sker ved den endelige vedtagelse af lokalplanen og

offentliggørelsen heraf.

LOKALPLAN 25-004 18


12. Lokalplanens retsvirkninger

12.1

Ifølge planlovens § 18 gælder lokalplanens bestemmelser fra den dag,

det er offentliggjort, at byrådet har vedtaget planen endeligt. Herefter

må ejendomme i lokalplanområdet kun bebygges, udstykkes og i

øvrigt anvendes i overensstemmelse med planen.

Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte

som hidtil. Lokalplanen medfører ikke krav om etablering af de anlæg

m.v., der er indeholdt i planen.

Byrådet kan ekspropriere fast ejendom, der tilhører private eller

private rettigheder over fast ejendom, når ekspropriationen vil være

af væsentlig betydning for virkeliggørelsen af lokalplanen, jfr.

planlovens § 47.

Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser,

hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen. Når en

eventuel dispensation berører omboendes interesser, skal disse

underrettes om den påtænkte dispensation, og der skal gives mindst

14 dages frist til at fremkomme med eventuelle bemærkninger

herom. Først herefter kan byrådet ifølge § 19 i planloven give

dispensation.

Mere væsentlige afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved

at tilvejebringe en ny lokalplan. Private byggeservitutter og andre

tilstandsservitutter, der er uforenelige med lokalplanen, fortrænges af

planen, jf. planlovens § 18.

Andre private servitutter kan eksproprieres, når det vil være af

væsentlig betydning for virkeliggørelsen af planen jf. ovenfor.

Såfremt forhold ikke er reguleret i lokalplanen, gælder de almindelige

bebyggelsesregulerende bestemmelser i byggeloven.

LOKALPLAN 25-004 19


LOKALPLAN 25-004 20


Lokalplanområdets beliggenhed og afgrænsning

Lokalplanen omfatter et areal på ca. 2 ha. i Ans og vil ved færdigudbygningen udgøre den sydlige afgrænsning

af byen.

Området afgrænses af Søndermarksgade mod vest og boligområdet Rugvænget mod nord. Mod øst af

skovklædte skrænter og mod syd grænser området op mod en enkel bolig og skov.

Lokalplanområdet ved Søndermarksgade

Området er delvist omfattet af lokalplan 91 Rugvænget

Faktaoplysninger:

Omfattede matrikler: Dele af matr.nr. 13i, 13o og 13p Iller By, Grønbæk.

Samlet areal: Ca. 2,31 ha.

Boligantal: Max. 36 boliger.

Bebyggelsesprocent: 30 og 40%.

LOKALPLAN 25-004 21


Lokalplanens formål og baggrund

Lokalplanen er udarbejdet med henblik på at udtykke flere grunde til boliger. Boligudbygningen skal bidrage til

at imødekomme efterspørgsel af boliger i Ans og samtidig sikre, at oplevelsen af dalen og de skovklædte

skrænter opretholdes.

Lokalplanen giver mulighed for opførelse af max. 36 boliger som en tæt-lav og åben-lav boligbebyggelse med

forskellige boligtyper og med adgang til rekreative grønne omgivelser. Det nye boligområde ligger i naturlig

forlængelse af det eksisterende boligområde ved Rugvænget.

LOKALPLAN 25-004 22


Eksisterende forhold

Lokalplanområdet ligger i Ans og afslutter byen mod syd. Størstedelen af lokalplanområdet ligger i landzone,

idet den nordligste del er omfattet af lokalplan 91 og ligger i byzone. En stor del af området har hidtil været

dyrket landbrugsmæssigt med juletræer, men har de seneste år ligget brak. Den nordligste del af området har

været anvendt til erhverv i form af cementvirksomhed, hvor bygningerne står tilbage sammen med en

beboelse. Alle eksisterende bygninger nedrives.

Terrænnet er en sidedal til Gudenådalen og dalbunden er jævnt faldende fra syd mod nord. Der er udsigt over

Ans By til Tange sø. Lokalplanområdet grænser mod øst op til dalens stejle skovklædte krænter, der er

kendetegnende for Gudenådalens sider. Foden af skrænten bærer flere steder præg af tidligere tiders

sandgravning og virksomhedens aktiviteter.

De skovklædte skrænter udgør en naturlig afgræsning af lokalplanområdet og de omkringliggende

skovområder mod syd og øst.

LOKALPLAN 25-004 23


LOKALPLAN 25-004 24


Fremtidige forhold

Lokalplanen giver mulighed for at opføre op til 36 boliger i 2 etager. For at sikre en visuel kontakt til landskabet

med de skovklædte skrænter og udsigten til Gudenådalen og Tange sø, placeres bebyggelsen, så terrænnet

udnyttes bedst muligt. Samtidig brydes bebyggelsen med grønne åbne kiler.

Det forventes at området med opførelse af mange nye boliger vil bidrage til et attraktivt bymiljø i Ans.

Nedenstående illustrationsplan viser, hvordan bebyggelsen placeres.

Der skal etableres fælles opholdsarealer efter en samlet plan. En grundejerforening, omfattende grundejere i

lokalplanområdet skal forestå drift og vedligehold af de grønne områder og fælles opholdsarealer,

regnvandsbassiner og beplantning. Grundejerforeningen skal tillige stå for drift, pleje og vedligehold af

fællesveje og stier indenfor området.

Landskab og beplantning

En del af området er i kommuneplanen udlagt til særligt landskabeligt interesseområde, på grund af

beliggenheden ved de skovklædte skrænter langs Gudenåedalen.

Lokalplanområdet ligger i en mindre sidedal til Gudenådalen. Den landskabelige oplevelse på stedet er præget

af de stejle skovklædte skrænter, der understreger den smalle sidedal. Fra lokalplanområdet er der mod nord

udsigt over Ans by og Tange Sø til Gudenådalens skovklædte nordskrænter og giver området større skala.

Dalbunden ligger ubenyttet hen som brakmark og har et uplejet udtryk, mens dalsiderne er beklædt med

højstammet blandet skov.

Landskabsoplevelsen består dels af det nære landskabsrum. Det vil sige skovbrynenes afgræsninger mod øst

og vest der forstærker dalskrænternes volumen. Dels af de lange kig, hvor terrænet tydeligt opleves som

faldende gennem sidedalen og ned mod søen mod nord og placerer én i et større landskabsrum

(Gudenådalendalen).

Etablering af bebyggelse på et sted, hvor der ikke tidligere har været bebyggelse i det omfang, vil ændre

landskabet fra land-landskab til by-landskab. Landskabsoplevelsen vil derfor blive anderledes.

Lokalplanens væsentlige tiltag af hensyn til oplevelsen af landskabet er:

- At der skabes indsigt til de skovklædte skrænter.

- At bebyggelsen placeres med god afstand til skrænterne og der anlægges grønne kiler.

- At den visuelle sammenhæng langs dalen (nord-syd) bevares.

LOKALPLAN 25-004 25


- At skellene mod skovene friholdes for hegn, så skovbrynet fortsat har værdi for dyr og planter og er synligt.

- At der stilles krav om, at bebyggelsen fremstår diskret, med afdæmpede mørke farver,

og begrænset brug af reflekterende materialer m.v.

I bebyggelsesplanen er der grønne kiler, der giver mulighed for punktvise landskabskig mod de skovklædte

skrænter og til søen. Samtidig med lokalplanens bestemmelser om afdæmpede farver og bygningshøjder, vil

dele af de visuelle og oplevelsesmæssige værdier fastholdes, dels fordi der stadig vil være afstand til

skovbrynet og fordi den østlige dalside stadig vil kunne ses over og gennem bebyggelsen.

De vigtigste landskabselementer, nemlig den østlige skovklædte skrænt og dalens grundform bevares,

men med bymæssig bebyggelse i stedet for åbent land”.

Landskabskilerne skal etableres således, at naturlige græsser kan indfinde sig. Der må ikke placeres

beplantning så ind- og udsigten hindres, men gerne markeres. Beplantningen kan etableres i grupper eller som

enkeltstående træer, der opstammes. Landskabskilerne skal udformes og vedligeholdes, så de ikke fremstår

som kultiverede havearealer, men naturligt glider sammen med græsarealerne ved skræntfoden. Derfor er der

også i planen, en bestemmelse om, at der for grundene, der ligger op til skoven, kun er længdeskellene der må

markeres.

Områdets bebyggelse skal tilpasses de landskabelige terrænkurver.

Skovbryn og byggelinjer

Hele Hele området er i dag omfattet af Naturbeskyttelseslovens § 17 (skovbyggelinje).

Skovbyggelinjen er afkastet af skovene omkring Ans By. Formålet med skovbyggelinjen er at sikre skovenes

værdi som landskabselementer, samt opretholde skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og

dyrelivet og beskytte skovene mod blæst. Bestemmelsen indeholder et generelt forbud mod at placere

bebyggelse mv. i en afstand af 300 m fra de omfattede skovområder.

Bebyggelse indenfor områder omfattet af skovbyggelinje forudsætter enten at skovbyggelinjen reduceres, eller

at Silkeborg Kommune meddeler dispensation fra Naturbeskyttelseslovens § 17. Silkeborg Kommune vil søge

Naturstyrelsen om reduktion af skovbyggelinjen inden for lokalplanens område.

Skoven består hovedsageligt af nåletræer med enkelte løvtræer på skrænterne og med en markeret overgang

til det flade landbrugsland. Skovbrynet er i dag veldefineret i sin udstrækning, karakter af åbenhed og

beliggenhed for foden af skrænten.

Lokalplanen indeholder bestemmelser, der skal sikre hensynet til skoven:

● Bestemmelser der hindrer anlæg og bebyggelse indenfor området omfattet af byggelinjen mod skoven,

dog undtagen mindre terrasser der ligger sammen med bebyggelsen.

● Bestemmelser, der hindrer markering af skellene mod skovearealerne.

● Bestemmelser, der sikrer et ensartet udtryk og en ensartet vedligeholdelse af fællesarealerne op mod

skoven.

Lokalplanens bestemmelser for de områder, der er omfattet af en reduceret skovbyggelinje forventes at kunne

sikre, at hensynet til skoven som landskabselement og leveområde for dyrelivet, tilgodeses.

Det veldefinerede skovbryn, og skovbrynets udstrækning og beliggenhed ved foden af skrænten, hvorfra man

kan se ind gennem stammerne og fornemme terrænet, har stor betydning for oplevelsen af dalen og skoven.

Fastlæggelsen af skovbyggelinjen har afgørende betydning for, hvordan skovområdet vil blive oplevet, når

lokalplanen er realiseret.

Det vurderes, at byggelinjen ikke bør ligge nærmere end 30 meter fra skovbrynet mod øst. Dog kan en

byggelinje på 20 m mod syd accepteres. Skovbrynet mod syd, er en mindre strækning på ca. 40 m, der

opleves adskilt fra det øvrige skovbryn mod øst, idet den deles af kløften, der løber ned gennem arealet fra

syd. Kløften giver mere luft og varierer oplevelsen. Området er i nogen grad påvirket af bebyggelse, og det er

kun en mindre del byggefeltet, der berører byggelinjen. Derfor vurderer kommunen, at en reduktion af

skovbyggelinjen til 20 m ikke er i konflikt med formålet med skovbyggelinjen.

Reduktionen af skovbyggelinjen foretages for denne lokalplan son vist på kortbilag 5. Ophæves lokalplanen, vil

skovbyggelinjen træde i kraft igen for hele området.

LOKALPLAN 25-004 26


Påvirkning af bilag IV arter

EU’s habitatdirektivs bilag IV omfatter en række dyre- og plantearter, der er strengt beskyttede. Ifølge

Bekendtgørelse om udpegning og administration af internationale naturbeskyttelsesområder samt beskyttelse

af visse arter, må kommunen ikke vedtage planer, der kan skade yngle- og rasteområde for dyrearter på bilag

IV samt ødelægge plantearterne på bilag IV (Bek. 408 af 01/05-2007).

Området består i dag af bebyggelse og anlæg ved en tidligere cementvirksomhed samt et dyrket areal, der

indtil for nylig har været juletræsplantage, der er fældet mellem 2006 og 2008.

Relevante bilag IV arter i Silkeborg Kommune er: Arter af Flagermus, Odder, Stor Vandsalamander,

Spidssnudet frø, Strandtudse, Grøn Kølleguldsmed, Grøn Mosaikguldsmed og Markfirben.

Silkeborg Kommune har ikke registreret bilag IV arter i området. Det er pga arealets hidtidige anvendelse til

hhv. dyrkning og erhvervsbebyggelse/anlæg kommunens vurdering, at området ikke er et velegnet levested

for bilag IV arter”.

Jordbund

Der skal i forbindelse med byggemodningen foretages jordbundsundersøgelse. Regnvand fra veje og andre

fælles befæstede arealer skal afledes inden for lokalplanområdet i faskiner, regnrender, regnbede,

regnvandsbassiner m.m. Synligt regnvandsafledning kan tilføre området et naturligt præg.

Støj

Ny bebyggelse skal opføres eller afskærmes således, at det indendørs støjniveau ikke overskrider

Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier. Udendørs opholdsarealer skal sikres i henhold til retningslinjerne i

kommuneplanen.

Veje og stier

Der er vejadgang til boligområdet fra Søndermarksgade. I forbindelse med godkendelse af vejprojektet tages

der stilling til, om de eksisterende chikaner på Søndermarksgade skal fjernes eller erstattes. Internt i området

er bebyggelsen grupperet omkring boligvejene, således at alle beboere vil få mulighed for at køre helt hen til

deres bolig.

Fra området skal der etableres adgang til den eksisterende sti i boligområdet ved Rugvænget.

Klima:

Områdets jordbund er formodentlig let sandjord. Det forventes derfor, at håntering af regnvand fra tage og

befæstede arealer nedsives inden for lokalplanområdet.

LOKALPLAN 25-004 27


Miljøvurdering

Lokalplanen er screenet efter Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Screeningen er sket efter §3,

stk1. og nr. 3.

På baggrund af screeningen vurderes det, at lokalplanen medfører væsentlige miljøpåvirkninger og derfor skal

miljøvurderes.

Lokalplanen er miljøvurderet på følgende forhold:

● Landskab

● Skovbyggelinje

Miljøvurderingen foreligger i en selvstændig rapport Miljørapport for lokalplan 25-004 for et boligområde ved

Søndermarksgade i Ans, som offentliggøres sammen med forslaget til lokalplan.

LOKALPLAN 25-004 28


Lokalplanens forhold til anden planlægning

Silkeborg Kommuneplan 2009-2020

● Kommuneplanens rammer

Lokalplanen er omfattet af kommuneplanens rammeområde 25-B-19 og er i overensstemmelse hermed.

En del af lokalplanområdet er omfattet af et område med særlige landskabelige interesser. Baggrunden herfor

er, at der i området er store sammenhængende dalskrænter langs Gudenådalen og de tilhørende sidedale. Fra

området er der udsigt til Gudenådalen og mulighed for at opleve dalens profil.

I henhold til kommuneplanens retningslinje L11 skal landskabshensyn tillægges særlig stor vægt inden for

områder af særlig landskabelig interesse. Der er derfor bestemmelser i lokalplanen, der skal sikre at byggeri

og anlæg placeres og udformes under særlig hensyntagen til landskabet, samt at offentligheden i en vis

udstrækning sikres indsigt til og adgang i området.

Bolig- og befolkningsprognose

Det forventes, at der i området vil blive opført op til 36 nye boliger. Befolkningsprognose 2013 vil blive justeret

i forhold hertil.

Eksisterende lokalplan 91

En del af lokalplanområdet er i dag omfattet af lokalplan 91. Lokalplan 91 vil blive ophævet på de arealer, der

bliver omfattet af lokalplan 25-004. Ophævelsen sker med byrådets endelige vedtagelse af lokalplan 25-004.

Servitutter

Dokument om etablering af beplantet bælte, tinglyst 22-05-1975 på matr. nr. 13p Iller By, Grønbæk aflyses ved

planens endelige godkendelse.

Anden sektorplanlægning

Lokalplanområdet vejbetjenes fra Søndermarksgade. I forbindelse med godkendelse af vejprojektet

tages der stilling til om de eksisterende chikaner på Søndermarksgade skal fjernes eller erstattes.

● Skole- og institutionsplanlægning, lokalplanen giver mulighed for opførelse af op til 36 nye boliger.

Lokalplanen ændrer herved anvendelsen af områder i landzone til boligformål. Det forventes ikke, at der

i området vil blive behov for yderligere institutioner.

● Området er udlagt til kollektiv varmeforsyning. Ny bebyggelse skal tilsluttes den kollektive

varmeforsyning, med mindre bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri. Tilslutningspligten er dog

betinget af, at Silkeborg Kommune efterfølgende godkender et projektforslag efter

varmeforsyningsloven, og at der rent faktisk kan opnås forsyning fra anlægget ved byggeriets

ibrugtagning.

● Det fremgår af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune, at der kan modtages spildevand fra området.

Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune.

Lokalplanområdet ligger indenfor område, der vandforsynes fra Ans Vandværk.

Lokalplanområdet er omfattet af Silkeborg Kommunes affaldsplan. Alt affald skal bortskaffes i henhold til

gældende regulativer.

Lokalplanområdet er omfattet af spildevandsplanen for Silkeborg Kommune og regnvand skal nedsives

indenfor lokalplanområdet. Hvis jorden ikke er nedsivningsegnet, skal regnvandet afledes over et

regnvandsbassin, der skal placeres indenfor lokaplanområdet.

LOKALPLAN 25-004 29


Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning

Tilladelser fra andre myndigheder eller efter anden lovgivning

Arkæologiske og naturhistoriske bevaringsværdier (Museumsloven)

Der kan i området være fund af betydning for den arkæologiske kulturarv. Forud for iværksættelse af

jordarbejde skal Museumslovens §§ 25-27 iagttages. Disse bestemmelser vedrører arkæologiske

forundersøgelser, udgravninger og anmeldelse af fund.

Findes der i forbindelse med jordarbejdet spor af fortidsminder skal arbejdet standses i det omfang, det berører

fortidsmindet. Fortidsmindet skal straks anmeldes til Silkeborg Museum.

Der er ikke registreret fund eller fortidsminder på de berørte arealer eller i deres umiddelbare nærhed.

På bakkedraget ovenfor det kommende lokalplanområde er der til gengæld registreret flere sløjfede gravhøje

fra sten- eller bronzealder, og i forbindelse med den igangværende grusgravning ved Alleenlund, har Silkeborg

Museum både udgravet dele af en større bebyggelse fra yngre romersk jernalder og bebyggelsesspor fra yngre

stenalder.

Der har således været en del aktivitet i området i forhistorisk tid.

Museet anbefaler derfor en arkæologisk prøvegravning på arealet i god tid inden området skal byggemodnes.

En prøvegravning er frivillig, men sikrer at museumsloven ikke overtrædes, og at et påbegyndt anlægsarbejde

ikke må standses, hvis der fremkommer skjulte fortidsminder, med forsinkelse og fordyrelse til følge.

Skovbyggelinie (Naturbeskyttelseslovens § 17)

Området er omfattet af 300 meter skovbyggelinie. Bebyggelse indenfor områder omfattet af skovbyggelinie

forudsætter enten at skovbyggelinien reduceres, eller at Silkeborg Kommune meddeler dispensation fra

Naturbeskyttelseslovens § 17. Silkeborg Kommune vil søge Naturstyrelsen om reduktion af skovbyggelinien

inden for lokalplanens område, idet en reduktion af skovbyggelinjen forventes at medføre en administrativ

forenkling. Se kortbbilag 5.

Landbrugspligt (Landbrugsloven)

Matr.nr. 13 o Iller By, Grønbæk er pålagt landbrugspligt. Realiseringen af lokalplanens byggemuligheder

forudsætter derfor, at Jordbrugskommissionen ophæver landbrugspligten. Ophævelse af landbrugspligten

forventes at kunne ske i forbindelse med udstykningen af området.

Områdeklassificering

Området er udtaget fra områdeklassificeringen, jf. Jordforureningslovens §50a i forbindelse med vedtagelsen af

denne lokalplan. Der kan dog ske ændringer af områdeklassificeringen efterfølgende. Det er derfor det til

enhver tid gældende kort for områdeklassificeringen på Silkeborg Kommunes hjemmeside, som er gældende.

Området er ikke pt. omfattet af jordforureningsloven § 50a om områdeklassificering. Flytning af jord skal følge

jordforureningslovens § 50.

Afvandingsforhold

Vandløb, grøfter, dræn, rørledninger, lavninger i terrænet hvor vand opsamles m.v. skal i forbindelse med

byggeri og anlægsarbejde reetableres, således at afvanding sikres. Ændres placering, bredde, dybde,

rørdiameter kræves en godkendelse i forhold til Vandløbsloven.

Veje og stier (Lov om offentlige veje samt lov om private fællesveje)

Anlæggelse af veje, stier og parkeringsarealer skal ske efter vejlovgivningens regler herom.

Før veje, stier og parkeringsarealer anlægges skal Silkeborg Kommune godkende projektet. I visse tilfælde

LOKALPLAN 25-004 30


skal godkendelsen offentligt annonceres med en indsigelsesfrist på 6 uger. Det fremsendte projekt skal omfatte

plan, længdeprofil samt tværsnit, der viser opbygning af vejen/stien. Der skal oplyses om afvandings- og

belysningsforhold samt udførelse af vejens tilslutning til overordnet vej, herunder afklaring af de eksisterende

chikaner.

Forlægning/nedlægning af eksisterende private vejadgange, der ikke er forenelige med realiseringen af

lokalplanen, forudsættes gennemført i henhold til vejlovgivningens regler herom.

LOKALPLAN 25-004 31


13ai

52

Søndermarksgade

38

40

Lokalplan 25-004

13ah

13ab

13ac 58

Eksisterende forhold

54

62

64

6613ad

68

70

72

74

76 78

84

82

80

Teknik- og Miljøafdelingen

Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00

Mål 1:1500

Dato 21.09.2012

Konstr.

Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90

60

13ø

21

13aa

23

39

37

Tegn. mv

13p

13o

Rev.dato

Sag nr.

Tg.nr.

Kortbilag 1

Copyright Silkeborg Kommune


Signaturforklaring

Lokalplan 25-004

Lokalplankort A

Lokalplangrænse

Delområdegrænse

Nye grunde

Byggefelt

Byggelinie

Vejudlæg

Vejret

Vejbyggelinie

Oversigtareal

Vejadgang

Sti

Trampesti

Støjvold

støjvæg

Skovbyggelinje

Fælles grønt friareal

Regnvandsbassin

Ingen skelmarkering

Affaldsplads

Teknik- og Miljøafdelingen

Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00

Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90

Mål 1:1500

Dato 21. sept. 2012

Konstr. mv

Tegn. mv

Rev.dato 26. feb. 2013

Sag nr.

Tg.nr.

Kortbilag 2A

Copyright Silkeborg Kommune


Signaturforklaring

Lokalplan 25-000

Lokalplankort B

Lokalplangrænse

Delområdegrænse

Nye grunde

Byggefelt

Byggelinie

Vejudlæg

Vejret

Vejbyggelinie

Oversigtareal

Vejadgang

Sti

Trampesti

Støjvæg

Støjvold

Skovbyggelinje

Fælles_grønt_friareal

Regnvandsbassin

Ingen skelmarkering

Affaldsplads

Teknik- og Miljøafdelingen

Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00

Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90

Mål 1:1500

Dato 21. sept. 2012

Konstr. mv

Tegn. mv

Rev.dato 26. feb. 2013

Sag nr.

Tg.nr.

Kortbilag 2B

Copyright Silkeborg Kommune


Lokalplan 25-004

Illustrationsplan

Teknik- og Miljøafdelingen

Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89701000

Bygninger er vist ved tagudhæng / Illustration

Mål 1:1250

Dato 21.09.2012

Tegn. MV

Rev.dato 27.02.13

Sag nr. 11/41812

Tg.nr.

Kortbilag 3

Copyright Silkeborg Kommune


Lokalplan 25-004

Illustrationsplan

Teknik- og Miljøafdelingen

Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89701000

Bygninger er vist ved tagudhæng / Illustration

Mål 1:1250

Dato 21.09.2012

Tegn. MV

Rev.dato 27.02.13

Sag nr. 11/41812

Tg.nr.

Kortbilag 4

Copyright Silkeborg Kommune


Lokalplan 25-004

Teknik- og Miljøafdelingen

Søvej 3, 8600 Silkeborg. Tlf. 89 70 10 00

Eksisterende og fremtidig skovbyggelinje

Bygninger er vist ved tagudhæng / Evt. skel er kun til oversigtsbrug / Koter er angivet i DVR90

Mål 1:3000

Dato 26. feb. 2013

Konstr. mv

Tegn. mv

Rev.dato

Sag nr.

Tg.nr.

Kortbilag 5

Copyright Silkeborg Kommune


Indledning

Silkeborg Kommune har miljøvurderet forslag til lokalplan 25-004 for et boligområde ved Søndermarksgade i

Ans i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Lokalplanområdet omfatter et område på ca. 2 ha. øst for Søndermarksgade i Ans. Lokalplanen giver mulighed

for opførelse af op til 36 boliger som åben/lav og tæt/lav bebyggelse.

Miljøvurderingen indeholder en beskrivelse og vurdering af planens sandsynlige virkninger på landskaber

omfattet af skovbyggelinie.

LOKALPLAN 25-004 34


Resume af miljørapport

Lokalplanen er miljøvurderet, da bebyggelse og aktiviteter i området vil kunne påvirke omgivelserne

væsentligt.

Lokalplanen giver mulighed for placering af op til 36 nye boliger i området med tilhørende grønne områder.

Landskabelige interesser

Lokalplanen indeholder bestemmelser, der skal sikre, at landskabsinteresserne i området ikke forringes. Planen

fastsætter bestemmelser for placering og udformning af bebyggelsen, med henblik på at bebyggelsen skal

fremstå diskret i afdæmpede farver.

Der er udlagt grønne kiler mellem bebyggelsen, så der gennem bebyggelsen er udsyn til de skovklædte

skrænter mod øst og over byen til søen mod nord. Der er fastsat bestemmelser for beplantningen i kilerne, der

sikrer, at de fremstår som åbne græsarealer, svarende til arealerne mod de skovklædte skrænter. Desuden er

der bestemmelser om, at skellene mod skoven ikke markeres.

Lokalplanens væsentlige tiltag af hensyn til oplevelsen af landskabet:

- At der skabes indsigt til de skovklædte skrænter.

- At bebyggelsen placeres med god afstand til skrænterne og der anlægges grønne kiler.

- At den visuelle sammenhæng langs dalen (nord-syd) bevares.

- At skellene mod skovene friholdes for hegn, så skovbrynet fortsat har værdi for dyr og planter og er synligt.

- At der stilles krav om, at bebyggelsen fremstår diskret, med afdæmpede mørke farver,

og begrænset brug af reflekterende materialer m.v.

Lokalplanområdet har hidtil været anvendt til cementstøberi og landbrug med juletræer, dog har de dyrkede

arealer de seneste år ligget brak. Med fældningen af juletræerne, med henblik på etablering af bebyggelse,

opleves skovbrynet og dalen bedre. Gennem lokalplanens bebyggelsesplan og bestemmelserne vurderes det,

at de visuelle og oplevelsesmæssige værdier på stedet vil kunne sikres, og at der dermed er taget de

nødvendige hensyn til landskabet.

Skovbyggelinje

I forbindelse med lokalplanarbejdet er skovbrynet fastsat og der er sket enkelte justeringer, så skovbrynet

idag er veldefineret i sin udstrækning, karakter og beliggenhed for foden af skrænten. Det betyder, at

byggelinjen mod skoven vurderes at have afgørende betydning.

Lokalplanens væsentlige tiltag af hensyn til byggelinje

- at der kun etableres enkelte anlæg i form af mindre terrasser indenfor området omfattet af byggelinie mod

skoven.

- At der er bestemmelser, der hindre markering af skellene mod skovearealerne,

- At der er bestemmelser, der fastlægger områdets karakter,

- At der er bestemmelser, der sikrer et ensartet udtryk og en ensartet vedligeholdelse af fællesarealerne.

Lokalplanens bestemmelser for områder omfattet af reduceret skovbyggelinje forventes at kunne sikre, at

hensynet til skoven som landskabselement og leveområde for dyrelivet tilgodeses.

LOKALPLAN 25-004 35


Overvågning

Silkeborg Kommune vil ved realiseringen af projektet påse, at lokalplanens bestemmelser overholdes.

Der planlægges ikke yderligere tiltag til overvågning af planens miljøpåvirkninger.

LOKALPLAN 25-004 36


Forbindelse til andre planer

Forbindelse til andre planer

Området ligger i kommuneplanens rammeområde 25-B-19 og en mindre del af området er udpeget som et

område med særlige landskabelige interesser. Bebyggelsen skal placeres så udsynet over byen og søen fra

Søndermarksgade ikke hindres.

Bebyggelsen skal udformes og placeres, så landskabet ikke ændres eller forstyrres væsentligt og der skal

sikres visuel kontakt gennem området til de skovklædte skrænter mod øst og ådalen i nord.

LOKALPLAN 25-004 37


Projektbeskrivelse og 0-alternativ

Projektbeskrivelse og O-alternativ

Lokalplanen indeholder bestemmelser for, hvordan området må udbygges med nye boliger. O-alternativet for

området er, at den nuværende anvendelse til brakmark fortsætter.

LOKALPLAN 25-004 38


Vurdering af væsentlige miljøpåvirkninger

Landskab

Indledning og metode

Lokalplanens forventede påvirkning af landskabet er vurderet med fokus på de landskabselementer, der giver

landskabet karakter og som er værdifulde for landskabet.

I vurderingerne er der lagt vægt på landskabets visuelle og oplevelsesmæssige kvaliteter. De planlagte

ændringer er vurderet i forhold til den nuværende anvendelse (0-alternativet).

Bestående forhold

Lokalplanområdet ligger i en mindre sidedal til Gudenådalen, som er en bred ådal skabt gennem istiderne

og har en anseelig størrelse. Sidedalenbunden er 150 m bred.

Lokalplanområdet ligger i den sydøstlige del af Ans, øst for indfaldsvejen Søndermarksgade.

Området ligger mellem Søndermarksgade og de skovklædte skrænter der afgrænser dalen mod øst. Terrænet

siger jævnt mod syd.

Stort set al skov omkring lokalplanområdet består af gamle høje nåletræer og enkelte løvtræer.

Den landskabelige oplevelse på stedet er præget af de stejle skovklædte skrænter, der understreger den

smalle sidedal. Samtidig er der mod nord udsigt over Ans by og Tange Sø til Gudenådalens skovklædte

nordskrænter og giver området større skala.

Dalbunden ligger ubenyttet hen som brakmark og har et uplejet udtryk, mens dalsiderne er beklædt med

velholdt og højstammet blandet skov.

LOKALPLAN 25-004 39


Højdekort hvor Ans by er markeret med rødt og lokalplanområdet med gult. De blå områder er de lave

områder Ans sø og Gudenådalen og de grønne områder er de højereliggende områder.

Landskabsoplevelsen består dels af det nære landskabsrum, lokalplanområdet. Det vil sige skovbrynenes

afgræsninger mod øst og vest der forstærker dalskrænternes volumen. Dels af de lange kig, hvor terrænet

tydeligt opleves som faldende gennem sidedalen og ned mod søen mod nord og placerer én i et større

landskabsrum (Gudenådalendalen).

Kortet viser hvor bebyggelse på 6 meter kan ses i området.

Miljøpåvirkning

Etablering af bebyggelse på et sted, hvor der ikke tidligere har været bebyggelse i det omfang, vil ændre

landskabet fra land-landskab til by-land-landskab. Landskabsoplevelsen vil derfor blive anderledes.

Bebyggelsen placeres forholdsvis højt oppe på skrænten i forhold til størstedelen af byen, der ligger i

dalbunden. Det vurderes ikke, at bebyggelsen vil opleves som dominerende set fra bunden af dalen, da

bebyggelsen højst bliver på 2 etager svarende til 7.5 m, den opføres i mørke farver og skoven på skrænterne

fortsat vil danne en baggrund for bebyggelsen

Konklusion

Når de eksisterende erhvervsbygninger fjernes og den nye bebyggelse etableres, vil det ændre landskabet fra

åben dalbund/brakmark til boligområde.

I bebyggelsesplanen er der grønne kiler, der giver mulighed for punktvise landskabskig mod de skovklædte

skrænter og søen. Samtidig med lokalplanens bestemmelser om afdæmpede farver og bygningshøjder, vil dele

af de visuelle og oplevelsesmæssige værdier på stedet fastholdes, idet der stadig vil være afstand til

skovbrynet og fordi den østlige dalside stadig vil kunne ses over og gennem bebyggelsen.

De vigtigste landskabselementer, nemlig den østlige skovklædte skrænt og dalens grundform bevares,

men med bymæssig bebyggelse i stedet for åbent land.

Skovbyggelinje

Hele området er i dag omfattet af skovbyggelinje. Skovbyggelinjen er afkastet af skovene omkring Ans By.

Formålet med skovbyggelinjen er at sikre skovenes værdi som landskabselementer samt opretholde

LOKALPLAN 25-004 40


skovbrynene som værdifulde levesteder for plante- og dyrelivet og beskytte skovene mod blæst.

Bestemmelsen indeholder et generelt forbud mod at placere bebyggelse mv. i en afstand af 300 m fra de

omfattede skovområder.

Ved lokalplanlægningen skal der tages hensyn til den visuelle kontakt til skoven til og udsynet til skovområdet,

således at skoven fortsat fremstår som et selvstændigt landskabselement. Ligeledes skal der videst muligt

tages hensyn til plante- og dyrelivet i selve skovbrynet, idet dette er særligt værdifuldt som levested for bl.a.

vildtet. Afstanden til bebyggelsen samt til havearealer og anlæg er her væsentligt, idet bebyggelse og

tilhørende aktiviteter uundgåeligt vil forstyrre. Der bør derfor bibeholdes en bræmme af naturlig vegetation

langs skovbrynet.

Skovbyggelinjen kan reduceres af Naturstyrelsen.

Bestående forhold

Arealet, der skal anvendes til boligbebyggelse er privatejet. De eksisterende erhvervsbygninger ligger på den

ordlige del af arealet og ligger helt op til skovbrynet. Herudover har en del af området været tilplantet med

juletræer, der er fældet i forbindelse med forberedelserne til at udnyttelse området til boligformål.

Erhvervsbygningerne indenfor lokalplanområdet vil blive fjernet. Herved er skovbrynet blevet synligt.

Miljøpåvirkninger

Skovbyggelinjen er i lokalplanen reduceret til en linje, der følger skovbrynet i en afstand af 30 m mod øst og 20

m mod syd. Herved vil der være mulighed for, med en byggelinje mod vej på 2,5 meter øst for adgangsvejen,

at give et acceptabelt byggefelt til både tæt/lav og åben/lav bebyggelse på grundene, samtidig med at en

bræmme friholdes for bebyggelse langs skovbrynet.

Konklusion og afbødende foranstaltninger

Der er tale om et veldefineret skovbryn, og skovbrynets udstrækning, karakter og beliggenhed ved

skræntfoden har stor betydning for oplevelsen af dalen og skoven. Fatslæggelsen af den reducerede

skovbyggelinje har afgørende betydning for, hvordan skovområdet vil blive oplevet, når lokalplanen er

realiseret.

Det vurderes, at byggelinjen ikke bør ligge nærmere end 30 meter fra skovbrynet. Dog kan en byggelinje på

20 m accepteres mod syd. Skovbrynet her er en mindre strækning på ca. 40 m og er ikke så markant og i

nogen grad påvirket af anden bebyggelse.

Med den reducerede byggelinjen skal det sikres, at der ikke etableres nogen form for bebyggelse indenfor den

reducerede skovbyggelinje.

Samtidigt stilles krav om etablering af beplantning på arealerne, med plantearter der er naturligt

hjemmehørende og forbud mod at markere skel mod skoven, med henblik på størst mulig bevægelighed for

vildt.

Området indenfor den reducerede skovbyggelinje pålægges særlige bestemmelser, med henblik på at

understøtte skovbyggelinjens funktion som spredningskorridor, samt med henblik på at sikre, at området

fremtræder ensartet og naturåpræget.

LOKALPLAN 25-004 41

More magazines by this user
Similar magazines