Det samlede antal erhvervslejemål, som umiddelbart kan omdannes ...

de.dk

Det samlede antal erhvervslejemål, som umiddelbart kan omdannes ...

Det samlede antal erhvervslejemål, som umiddelbart kan omdannes til boliger, er begrænset.

Det viser en undersøgelse, som DE har foretaget blandt landets erhvervsmæglere. Når man

ser bort fra juridiske, tekniske og økonomiske aspekter, stiger tallet dog betydeligt.


TEMA

Hvor meget kan konverteres?

Af cand.scient.oecon. Trine Vie Madsen, DE og Lise Westphal · Foto: Poul Rasmussen

På landsplan vil et sted mellem 12 og 37 pct. af

de tomme kontorlokaler, som i dag enten er til

salg eller udleje, realistisk set kunne ombygges

til boliger – når der vel at mærke ses bort fra

eventuelle juridiske og/eller byggetekniske

aspekter.

Tages de juridiske og tekniske problemstillinger

med i betragtning, falder potentialet til

under en tiendedel. Og begynder man ydermere

at tage højde for de økonomiske aspekter i

forbindelse med en eventuel ombygning fra

erhverv til bolig, lander tallet helt nede på 1-3

pct. på landsplan.

Det viser en undersøgelse, som Dansk

Ejendomsmæglerforening i august måned har

gennemført blandt de af sine medlemmer, der

beskæftiger sig med erhverv, og som er medlemmer

af Internet-databasen over erhvervsejendomme,

Oline.

I alt 47 erhvervsmæglere over hele landet

har deltaget i undersøgelsen.

Det totale potentiale

66 pct. af de adspurgte erhvervsmæglere vurderer,

at 0-25 pct. af de tomme kontorlokaler,

som de har i kommission til enten salg eller

udleje, realistisk set kan ombygges til boliger -

når der ses bort fra eventuelle juridiske og/eller

byggetekniske aspekter. 19 pct. mener, at der

kan blive tale om at ombygge 25-50 pct., mens

15 pct. mener det kan dreje sig om helt op til 50-

75 pct.

Regionalt er der forskelle – og ses der bort

fra eventuelle juridiske og/eller byggetekniske

aspekter, ser det umiddelbart ud, som om det

største potentiale ligger i Jylland. Her vurderer

godt halvdelen af erhvervsmæglerne, at der kan

ombygges 0-25 pct. Lidt over en fjerdedel

FRA ERHVERV TIL BOLIG

Vi har i dette nummer af »Ejendomsmægleren« valgt at sætte fokus på et spørgsmål, som mange politikere og andre

medier også er stærkt optagede af i øjeblikket – nemlig konvertering af kontorarealer til boliger.

Oline-Lokalebørs Statistikken viser, at mængden af tomme kontorer på landsplan er steget fra 1,5 pct. i 2000 til 5,7

pct. pr. 1. juli i år. I hovedstadsområdet er tomgangen for kontorer nu oppe på 7,3 pct. Disse forhold får naturligvis

nogle udlejere til at overveje, om lokalerne med fordel kan omdannes til boliger. Men vejen til dette er – som det vil

fremgå af dette tema – ikke altid lige let.

Redaktionen

mener, at der kan blive tale om at ombygge 25 -

50 pct. – og endelig er der hele 25 pct., som

mener, at 50–75 pct. kan ombygges.

På både Fyn og Sjælland mener omkring tre

fjerdedele af de adspurgte erhvervsmæglere, at

0-25 pct. af de tomme kontorlokaler realistisk

set kan ombygges. På Sjælland er der 14 pct.,

som vurderer, at 50-75 pct. kan ombygges –

mens ingen på Fyn mener, at potentialet er så

stort.

Et bud på det totale potentiale på landsplan

vil samlet set være, at et sted mellem 12 og 37

pct. af de tomme kontorlokaler, som i dag enten

er til salg eller udleje, realistisk set kan ombygges

til boliger – når der ses bort fra eventuelle

juridiske og/eller byggetekniske aspekter.

(0,66*0+0,19*25+0,15*50+0*0,75=12,25 hhv.

0,66*25+0,19*50+0,15*75+0*100=37,25)

Juridiske og byggetekniske hindringer

Tages de juridiske og/eller byggetekniske

aspekter med i betragtning, begrænses potentialet

betydeligt. Her mener lidt mere end halvdelen

af de adspurgte erhvervsmæglere på

landsplan, at kun 0-25 pct. af de ovennævnte

potentielle kontorlokaler (som udgjorde mellem

12 og 37 pct. af det samlede antal kontorlokaler

til enten salg eller udleje) kan konverteres

til boliger.

Knap en fjerdedel af mæglerne mener, at

hvis der tages højde for eventuelle juridiske

og/eller byggetekniske aspekter, vil 25-50 pct. af

de potentielle kontorlokaler kunne have interesse

som boliger. Knap en femtedel mener, at

det er 50-75 pct. – og endelig er der 6 pct., som

mener, at 75 -100 pct. af de potentielle kontorlokaler

vil kunne bruges til boliger.

Laver vi samme beregning som ovenfor, vil

et sted mellem 20 og 45 pct. af de »potentielle«

kontorlokaler kunne bruges til boliger, selv hvis

der tages højde for juridiske og/eller byggetekniske

aspekter. Et centralt skøn er derfor, at cirka

8 pct. af de tomme kontorlokaler umiddelbart

kan ombygges til boliger.

Rentabilitetsbetragtninger

Tager vi endelig med i betragtning, at byggeomkostningerne

ved en eventuel konvertering

skal kunne stå i et rimeligt forhold til den

forventede salgs-/udlejningspris, bliver det

samlede potentiale meget lille – idet hele 72

pct. på landsplan vurderer, at det kun i 0-25 pct.

af tilfældene vil være økonomisk rentabelt at gå

i gang med en ombygning.

På Fyn vurderer halvdelen af de adspurgte

erhvervsmæglere dog, at det vil være økonomisk

fornuftigt at konvertere i 25-50 pct. af

tilfældene – den anden halvdel mener det vil

være fornuftigt i 0-25 pct. af tilfældene.

På Sjælland og i Jylland vurderer henholdsvis

73 og 79 pct. af mæglerne, at det kun vil være

fornuftigt set ud fra et økonomisk argument i

0-25 pct. af tilfældene – mens 18 henholdsvis 21

pct. mener, at byggeomkostningerne vil stå i et

rimeligt forhold til den forventede salgs-/udlejningspris

i mellem 25 -50 pct. af tilfældene.

Tager vi udgangspunkt i de 8 pct., vi kom

frem til som værende et centralt skøn for hvor

mange procent af de tomme kontorlokaler, der

på landsplan umiddelbart kan laves om til boliger,

vil vi efter at have taget højde for de økonomiske

aspekter dermed være nede på noget der

ligner 1-3 pct. på landsplan.

Alt i alt må det samlede antal erhvervslejemål

som umiddelbart kan omdannes til boliger

dermed siges at være begrænset. z

EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 09 | 2003

5


6

TEMA

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

0-25%

25-50%

50-75%

75-100%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

0-25%

25-50%

50-75%

75-100%

80%

70%

60%

50%

40%

30%

20%

10%

0%

0-25%

25-50%

50-75%

75-100%

Fordelingen af de adspurgte mægleres svar på spørgsmål 1

Hele landet

66%

19%

15%

0%

EJENDOMSMÆGLEREN | NR. 09 | 2003

Sjælland

73%

14%

14%

0%

Fyn

75%

25%

0%

0%

Fordelingen af de adspurgte mægleres svar på spørgsmål 2

Hele landet

51%

23%

19%

6%

Sjælland

45%

23%

32%

0%

Fyn

50%

25%

25%

0%

Fordelingen af de adspurgte mægleres svar på spørgsmål 3

Hele landet

72%

21%

6%

0%

Sjælland

73%

18%

9%

0%

Fyn

50%

50%

0%

0%

Jylland

53%

26%

21%

0%

Jylland

58%

21%

5%

16%

Jylland

79%

21%

0%

0%

Sådan har vi spurgt

Spørgsmål 1

Hvor stor en del af de tomme kontorlokaler

som du har i kommission til

enten salg eller udleje, og som er

beliggende i selvstændige enheder

(bygninger og/eller etager, og altså

ikke eksempelvis kontorer som en del

af en industriejendom) – vil efter en

ombygning realistisk set kunne

anvendes til boliger?

Der bortses ved besvarelsen af

dette spørgsmål fra juridiske problemstillinger

(servitutter, planlovgivning

mv.) samt byggetekniske hindringer

(flugtveje mv.), idet vi blot

ønsker et overblik over det totale

potentiale.

Spørgsmålet bedes besvaret med

udgangspunkt i din realistiske vurdering

af, om der ville være efterspørgsel

efter boliger med den pågældende

beliggenhed. Eksempelvis vil ejendomme

i nærheden af jernbanestationer

og i havneområder være mere

attraktive end ejendomme i deciderede

industriområder.

Spørgsmål 2

Hvor stor en del af de ejendomme –

som du under pkt. 1 vurderer kunne

have interesse som boliger – anser du

det for muligt at konvertere, når de

aktuelle juridiske forhold (kommuneog

lokalplaner mv.) tages i betragtning?

Spørgsmål 3

Med udgangspunkt i rentabilitetsbetragtninger

på baggrund af en eventuel

konvertering bedes du angive,

hvor stor en del af de ejendomme –

som du ovenfor under pkt. 2 har

anset for konverteringsmulige – det

også vil være økonomisk fornuftigt at

konvertere.

Med andre ord: Vil byggeomkostningerne

stå i et rimeligt forhold til

den forventede salgs-/udlejningspris

for den nyetablerede bolig?

More magazines by this user
Similar magazines