Download den samlede beskrivelse af projektet ... - Ældre Sagen

aeldresagen.dk

Download den samlede beskrivelse af projektet ... - Ældre Sagen

Seniorhuse i Danmark

– til fællesskab og glæde


Indhold

Hovedpunkter 1

Vision og sammenfatning 1

Hvad gør et Seniorhus anderledes? 5

Forbilleder 7

Organisation 10

Boliger og tilbud 11

Arkitektur, byggeri og mulig beliggenhed 13

Tilgængelighed 14

Bygherreprogram - delelementer 15

Bilag 1: Forbilleder 18

Bilag 2: Regelsæt for 21

Andelsboliger

Private lejeboliger

Almene boliger

Ældre Sagen 2011

Projektgruppen:

Margrethe Kähler, Ældre Sagen

Mogens Taarup, Ældre Sagen, lokalbestyrelsen i København

Bent Johansen, De Københavnske Ældreråd

Egon Peter Thomsen, sagkyndig

Jørgen Nue Møller, sagkyndig


Hovedpunkter

• Vi foreslår opførelsen af Seniorhuse, som en ny boligform for seniorer

• Ideen er at skabe et godt liv for seniorer i huse med velindrettede, fremtidssikrede boliger,

fællesskab og interessante, valgfrie aktiviteter. Det er vores overbevisning, at sådanne huse

kan blive en god ramme omkring et indholdsrigt og selvstændigt liv for seniorer

• Vi forestiller os huse, som i kraft af et tæt samarbejde med frivillige har økonomi og ressourcer

til både spændende faciliteter og aktiviteter. F. eks. i kondirum, restaurant, værksteder,

bibliotek, gæsteværelser, samlingslokaler etc. Samspil med kommunale faciliteter

vil være velkomment

• Seniorhuse er karakteristiske ved:

o at den fysiske struktur lægger op til et levende socialt fællesskab

o at der er spændende, valgfri aktiviteter og tilbud

o at de rummer forskellige boligformer, der alle er præget af god tilgængelighed

o at beboerne både har helt individuelle boliger og adgang til fælles faciliteter

o at beboere, som får behov for hjemmehjælp og hjemmesygepleje, får denne som en

kommunal service på lige fod med andre borgere i kommunen

o at huset rummer faciliteter til besøg af gæster - bl.a. gæsteværelser

• Seniorhuse er en videreudvikling af de kendte moderne bofællesskaber, med stor vægt

både på den fremtidssikrede, personlige bolig og på fællesskabet med andre beboere og

seniorer i bydelen. Seniorhuse er næppe for børnefamilier, men kan godt åbne sig for beboere

under 50 år.

• Vi foreslår Seniorhuse placeret centralt ift. kollektive transportmidler i et levende boligmiljø,

hvor de bliver et plus for miljøet, og hvor beboerne på deres side kan føle sig som en

del af det omgivende miljø. Boligerne kan f. eks. også etableres i tilslutning til et kulturhus

eller et medborgerhus og huset kan i det hele taget med fordel placeres i samspil med

kommunale faciliteter og service.

• Huslejerne skal være overkommelige. Det skal være muligt at bo her for også med en lille/beskeden

indkomst

• Seniorhuse kan organiseres med en selvejende institution som bygherre og opdeles i to

eller tre ejerlejligheder. Den ene ejerlejlighed overdrages en andelsboligforening bestående

af Seniorhusets beboere. Boligsociale hensyn varetages ved en almen boligorganisations

udleje af mindst 20 % af boligerne til boligstøtteberettigede seniorer. Den sidste ejerlejlighed

udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter Fællestorvet som et center for oplevelser

og løsning af praktiske opgaver.


Andre organisationsmodeller er mulige.

Vision og sammenfatning

Vision

Ideen er at skabe steder, der kombinerer velindrettede, fremtidssikrede, private boliger med

faciliteter, der letter hverdagslivet samt rummer et levende fællesskab med netværk og støtte,

når der er behov derfor. Vi er sikre på, at der både for beboerne og for samfundet vil være

store gevinster – også af økonomisk art - ved en sådan boform.

Visionen er huse, som både beboere og omgivelser vil være stolte af og som kan danne model

for andre byggerier rundt om i landet. Huse med et fællesskab, der giver social identitet. Med

farver, fantasi og i god kvalitet.

1


Smukke, venlige og funktionelle huse, som udstråler glæde og giver beboerne velbefindende.

Huse med temperament, lyst og udtryk. Ikke dyre huse, som er for fine. Snarere huse i enkle

materialer med fleksible rum og forskellige lejlighedsstørrelser, hvor rummene kan inddeles og

indrettes efter beboernes skiftende behov.

Intelligente huse, der åbner sig for de nye muligheder, som informations-teknologien tilbyder i

dag. Og med en concierge - et alt-muligt-menneske - som hjertet i husene, hvor man kan få

hjælp til stort set alt – fra praktiske gøremål til en snak over disken.

Huse, som er bygget af færdige kvalitetskomponenter med præfabrikerede badeværelser mm.

og etableret i et partnerskab mellem kommende beboere, bygherre, arkitekt, ingeniør og

eventuelt en kunstner.

Baggrund

Ældre Sagen får ofte henvendelser fra seniorer, der ønsker at flytte i fremtidssikrede boliger

med mulighed for fællesskab og aktiviteter.

Ældre Sagens Fremtidsstudie fra 2011 viser klart et markant fald i lysten til at flytte i plejehjem

og plejeboliger. I stedet leder seniorerne efter alternativer som bofællesskaber og andre

boligformer, hvor man kan flytte ind uden kommunal visitation.

Denne tendens hænger uden tvivl sammen med, at beboere i plejehjem i dag typisk er meget

svage: Godt halvdelen har demenssygdomme, og den gennemsnitlige levetid i plejehjem er

knap to år.

Funktionalitet

Seniorhusenes idégrundlag er ikke et egentligt bofællesskab, mere et trygt boligmiljø, hvor

beboerne kan finde sammen i grupper. Et Seniorhus skal man ikke visiteres til. Her kan man

flytte ind, når der er ledige boliger, og skrive sig på venteliste, hvis der ikke er. Her skal være

lejligheder i forskellige størrelser, fælles restaurant eller spisesal, hvor man kan spise alle måltider

og en concierge. Samt bibliotek, musikrum, værksteder, motionscenter og andre fællesfaciliteter.

En grundlæggende idé med Seniorhusene er, at alle boliger og udendørsarealer er indrettet

ældreegnet og tilgængeligt, så man som udgangspunkt kan blive boende resten af livet. Hver

enkelt bolig og alle fællesarealer både ude og inde skal derfor opfylde tilgængelighedskravene i

det gældende bygningsreglementet.

Der er gode adgangsforhold med brede døre, som en kørestol let kan komme igennem. Ganglinjer,

der tillader en kørestol at passere uhindret. Rummelige badeværelser med plads til kørestol

og rollator og flytbare køkkenelementer. De bærende vægge og lofter er af en sådan

robusthed, at der kan installeres loftslifter om nødvendigt.

Indretningen tager desuden hensyn til syns- og hørehandicaps. Der er brugt byggematerialer

med god akustisk kvalitet, fx træ, puds og mursten. Der er god rumakustik (brug af akustikplader),

afskærmning af baggrundsstøj, god ikke blændende belysning, mulighed for afskærmning

af dagslys og teleslyngeanlæg.

Boligerne er desuden forberedt til og eventuelt delvist udstyret med smart house installationer,

som gør det muligt at åbne vinduer og døre automatisk, betjene nødkald og andre alarmer,

styre lys, varme, ventilation og opnå sikkerhed for brand, afbryde strømmen til ovn,

komfur m.m.

2


Ejerform

Seniorhuse kan opføres af en selvejende institution som bygherre. Den selvejende institution

kan etableres af en eller flere fonde og andre investorer i samarbejde. En Selvejende Institution

er mindre regelbundet end specielt de almene boliger og kan med det rette finansielle

grundlag bedre løfte driften af fællesfaciliteterne.

Ejendommen kan opdeles i to-tre ejerlejligheder. Den ene ejerlejlighed overdrages til en andelsboligforening

bestående af Seniorhusets beboere. Boligsociale hensyn kan varetages ved

at inddrage en almen boligorganisation som bygherre, således at mindst 20 % af boligerne

udlejes til boligstøtteberettigede seniorer. Den sidste ejerlejlighed udlejes til en andelsforening

(AMBA) og omfatter fællestorvet – en børs med forskellige brugerskabte aktiviteter og oplevelser

for husets beboere og pårørende og interesserede lokale borgere.

I lejeboligerne kan der opnås boligstøtte som tilskud. I andelsboligerne gives boligstøtte som

lån. Der er mulighed for at opnå støtte til 65 kvadratmeter. For hver ekstra beboer i husstanden

forøges denne arealnorm med 20 kvadratmeter.

Arkitektur

Lysten til at bo tættere er vendt tilbage og tiltrækker især seniorer her i storbyen, som kan

lide, at der er liv omkring dem og mange til at deles om regningerne og til at gøre stedet rart.

Fx med pool, spa, solarium, sauna, billard, bordtennis, snedkerværksted, håndarbejdsværksted,

bibliotek mm.

Vi peger på et hus, der har et afsæt i den organiske arkitektur, tilpasset nødvendigheden af at

bygge billigt, hvis Seniorhuset skal være for alle. Tietgenkollegiets runde form åbner mange

muligheder, men en ottekantet konstruktion, med fællesarealer i stuen og de forskellige boligformer

i den enkelte blokke kan stort set tilbyde det samme og vil formentlig være mindre

kompliceret at opføre. Men vi anbefaler, der arbejdes med den sluttede form, der åbner muligheder

for beskyttede fællesområder i bebyggelsens midte.

Træ kunne være et attraktivt byggemateriale, hvilket dog begrænser højden til 5-6 etager.

Men højere bør et Seniorhus, der også skal rumme samværsmuligheder på terræn, nok heller

ikke være.

Lavt energiforbrug og lavt CO2 udslip bør stå højt på ønskelisten og totaløkonomiske betragtninger

kan medvirke hertil. Måske som 0-energihuse eller Passivhuse. Men i hvert fald med

lavest mulige energiforbrug.

Overdækning og uderum

Som følge af det danske klima vil overdækning af en del af bebyggelsens ydre omgivelser være

ønskværdig. Det skaber særlige uderum og beskytter beboerne mod vind, regn og sne og

giver mulighed for samvær udendørs bl.a. i en indvendig gårdhave.

De ikke overdækkede arealer skal beplantes, så de giver både oplevelser og læ for blæst. Kvaliteten

af udearealerne er meget afgørende for bebyggelsens samlede kvalitet. Vi forestiller os,

at bebyggelsen skal rumme en delvist overdækket indre gårdhave. Et forskningsprojekt, Trivsel

og Boligform, fra Servicestyrelsen 2008, viser, at en sådan er et stort ønske hos ældre.

Ombygning

Ombygning ved overtagelse af nedlagte skoler, fabrikker, plejehjem, militær- og industribygninger

kan overvejes som udgangspunkt for et Seniorhus. De bedste dele af de gamle bygninger

kan få nye funktioner. Er kvaliteten for dårlig, bør de dog rives ned, så grunden kan frigøres

og byggemodnes. Men nogle gange er det eventyrlige huse af god kvalitet, hvis særpræg

kan bevares på enkle måder. Døre og porte kan for eksempel erstattes af glasdøre og -porte,

og stålkonstruktioner i store rum kan give ny styrke og spændstighed til de gamle mure og

lofter. Det kan også være tomme kontorlokaler, der ombygges og hvor man lægger en etage

eller to ovenpå og installerer elevatorer.

3


Beliggenhed

Vi anbefaler, at Seniorhuset ligger tæt så ved gode trafikforbindelser og indkøbsmuligheder

som muligt. Nogle af vores forbilleder som Bellevue Park i Malmø og Lions Park i Søllerød ligger

i trafiktomme og indkøbsløse områder, hvor der nok er smukt og åbent, men kun få muligheder

for egne indkøb og eget liv udenfor bebyggelsen, og hvor det er svært at komme til og

fra.

Byggeteknik

Vi anbefaler ved nybyggeri et enkelt, industrielt fremstillet hus af gode materialer, der designes

af glimrende arkitekter, som formår at gøre enkeltheden til en kvalitet, som i så megen

anden dansk arkitektur.

Vi satser på gode, veltilrettelagte boliger fremstillet af individualiserede byggeklodser, der kan

tilpasses brugernes forskellige ønsker og behov. Vægge, der fx kan flyttes, fordi elinstallationer

er anbragt i lofterne og anden form for åbenhed og fleksibilitet i boligen.

Boligerne kan opføres af færdige kvalitetskomponenter med f.eks. præfabrikerede toiletkerner

i enkle materialer – måske hele lejlighedsmoduler - og med en enkel organisation med færre

underleverandører og rationel planlægning, som kan gøre byggeriet af billigere.

4


Hvad gør et Seniorhus anderledes?

Et Seniorhus er hverken klassisk boligkollektiv, et almindeligt seniorbofællesskab med 15-25

boliger eller et plejehjem. Det er en ny boligform, der samler det bedste fra de allerede eksisterende

og tilfører nye aspekter.

I nedenstående skema har vi prøvet at fremdrage nogle af de væsentlige forskelle mellem Seniorhuset

og de eksisterende boligformer.

Seniorhus Boligkollektiv

Livsfase 50+, men

plads til yngre

Selvhjulpen Ved indflytning

Ejerformer: ejerbolig, andelsbolig,

almen familiebolig,

Almen ældrebolig/plejebolig

Andelsboliger

Lejeboliger

50+ eller

aldersblandet

Almindelig

bolig

Ældre-

/plejebolig

aldersblandet 70-80+

Ja Ja Delvist

eller ikke

Alle ejerformer

Alle ejerformer

Tilgængelighed Ja Måske Sjældent Ja

Udendørs fællesarealer, fx også overdækket

gårdhave

Lokaler til fællesaktiviteter, værksteder,

musikrum, bibliotek, fest/teatersal

Fællesfaciliteter, restaurant, café, drugstore/minikøbmand,

pool

Almen

ældrebolig

Ja Måske Sjældent Måske

Ja Ja Sjældent Måske

Ja Nej Nej Sjældent

Gæsteværelser Ja Ja Sjældent Nej

Transport/stationsnært/indkøbsmuligheder

i lokalområdet

Ja Måske Måske Måske

Seniorhuse er for mennesker, der ved indflytningen er selvhjulpne. Det er ønskværdigt, at en

stor del af beboere også senere i vidt omfang kan klare sig selv, så huset forbliver et ungdommeligt

sted, der samtidig rummer omsorg for de svage.

Et Seniorhus har selvstændige boliger, der suppleres med faciliteter, som man ellers må bevæge

sig efter i byen. Her findes faciliteter og aktivitetstilbud indbygget i huset. Men Seniorhuset

er ikke så tæt som det lille, traditionelle bofællesskab med 15-25 boliger. I Seniorhuset er

der tilbud om benyttelse af de fælles faciliteter og aktiviteter og om samvær med mange andre

seniorer. Men vil man i en periode være mere for sig selv, tilbyder Seniorhuset selvsagt også

denne mulighed.

5


En af projektets større udfordringer er at skabe bæredygtig økonomi i faciliteter og aktiviteter.

Det kan udnyttelsen fra husets egne beboere næppe bære alene. Derfor er det vigtigt, at Seniorhuset

ikke alene favner sine egne beboere, men også åbner sig mod det omgivende bykvarter,

f. eks. ved at restaurant og café ikke blot er for huset, men også for beboere i det

omgivende bykvarter.

Dette samspil mellem kvarter og Seniorhuse vil kun være til Seniorhusets bedste – huset skal

være en del af byen, ikke en lukket enklave i byen. Det vil også være ønskeligt, hvis der i huset

kan integreres en helt sædvanlig købmandsforretning – en drugstore - frem for en kiosk for

beboerne.

6


Forbilleder

Vi har hentet inspiration til Seniorhuse i disse bebyggelser: Bellevue Park i Malmø, Lions Park i

Søllerød, Carlsro i Rødovre, Tietgenkollegiet i Ørestaden samt Solbjerg have på Frederiksberg.

De er alle nærmere beskrevet i bilag 1.

Bellevue Park i Malmø

Arkitektur 18 bygninger på 4-5 etager pudset i rosagylden farve med altaner til hver

lejlighed. Trods sin størrelse virker bebyggelsen ikke kompakt. Alle huse forbindes

indbyrdes af en bugtet indendørs gågade – lys og venlig. Udendørs

haveanlæg med lune hjørner og kroge. Bygget af de danske arkitekter Lene

Tranberg og Boje Lundgaard

Fællesfaciliteter Pool, spa, sauna, billard, bordtennis, snedker- og håndarbejdsværksteder,

bibliotek, internetcafé, vaskeri. Alt gratis

Fællesservice Reception, hvor man kan få hjælp til alle slags indkøb, ekstra rengøring og

vask. Restaurant, café, frisør, fodpleje, massage, opvarmet P-kælder. Alt

mod betaling og drevet i licitation

Lions Park i Søllerød, nord for København

Arkitektur Fritliggende klynger af toetages huse i gule mursten med inddækkede altaner.

Opført i tresserne. Beliggende i stor, smuk park

Fællesfaciliteter Bibliotek med internetopkobling, bank, festsal, varmtvandspool, trænings- og

aktivitetscenter med fysioterapi.

Danseaftener, loppemarked, mange kulturelle arrangementer

Fællesservice Minikøbmand, restaurant, mobil frisør og fodpleje. Alt mod betaling og drevet

i licitation.

I plejeafdelingen er der fast personale, som yder hjemmehjælp og hjemmepleje

til beboerne i kollektivlejlighederne

7


Carlsro i Rødovre, vest for København

Arkitektur Stor bebyggelse, hvor boligerne er placeret dels i et 8 etager højt og 200

meter langt hus, dels i 600 rækkehuse. Lille bysamfund. Størrelsen, det maskinelle

udtryk og den ret stive bebyggelsesplan gør Carlsro til forløber for

det egentlig industrialiserede boligbyggeri.

Fællesfaciliteter Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskeri, hobbyværksteder,

grillpladser

Fællesservice Ejendomsadministration, 21 butikker

Tietgenkollegiet, Ørestaden, Amager

Arkitektur

Huset er ikke bare rundt med inspiration fra Kina, den ombyggede arena i

Lucca og især de runde fængsler på Cuba opført i det 19. årh. efter et princip

konstrueret af filosoffen Bentham. Kollegiet ligger i Ørestaden og gør alt,

hvad det kan, for at skille sig ud fra det strenge og noget mekaniske og monotone

præg, der ellers præger Ørestaden.

Tietgenkollegiet er levende i sin facadedynamik med egetræslameller uden

betonelementer, altaner, store vinduespartier og store bokasser beklædt

med Tombak – en legering af kobber og zink ophængt i stålwirer på væggen

i gårdrummet. Indvendig gårdhave med græs, træer og grillplads og rund

bænk omkring.

Tegnet af Lundgaard og Tranberg.

Fællesfaciliteter I stueetagen fællesaktiviteter fx højteknologisk fællesvaskeri, musikrum,

møde-, studie- og edbrum. Værksteder, køkken-, spise- og festlokaler. Parkering

i kælder. Rummelig cykelparkering på terræn.

Fællesservice Administrationskontor, formiddagsåbent.

Solbjerg Have, Frederiksberg

Arkitektur 6 etagers kanthus med forskellige boligformer, der lukker sig om haven. I

haven findes plejehjem og dagsinstituioner samt legepladser og fælles ophold.

Fællesfaciliteter Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskeri, hobbyværksteder,

grillpladser

Fællesservice Ejendomsadministration.

Fælles ejerlejlighedsforening, der dækker plejehjem, flere daginstitutioner,

pensionistboliger, ældreboliger, ungdomsboliger og almene familieboliger.

8


Samlet giver disse bebyggelser inspiration til vore tanker om Seniorhuse:

• Det gælder især Tietgenkollegiet, der gennem sit arkitektoniske greb i et stort rundt

slag samler bebyggelsen om et fællesareal og placerer en række fælles faciliteter i

stueetagen.

• Bellevue Park og Lions Park inspirerer på grund af indhold og muligheder i bebyggelserne.

Begge steder med parkbebyggelser som små landsbyer med boliger, faciliteter, aktivitetsmuligheder

samt cafe og restaurant. I Bellevue Park bindes det hele sammen af

glasoverdækkede gange, hvorfra man kan se ud på et smukt haveanlæg.

• Solbjerg Have inspirerer mest på grund af sin samling af forskellige bolig- og institutionsformer

i samme bebyggelse. Her er forskellige huse omkring en stor fælles have. Alt

bundet organisatorisk sammen af en fælles ejerlejlighedsforening.

9


Organisation

Seniorhuse kan organiseres som:

• Selvejende institution med to - tre ejerlejligheder:

Én, der overdrages til en andelsboligforening bestående af andelshavere og boligstøtteberettigede

lejere

En, der opføres med en almen boligorganisation som bygherre

Èn, der udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter fællestorvet

En selvejende institution er en institution med almennyttigt formål kombineret med erhvervsdrift.

Institutionen vil være omfattet af fondslovgivningen (Lov om Erhvervsdrivende Fonde).

Etablering af Seniorhuse som selvejende institution kan kræve samarbejde med en eller flere

fonde.

Så snart den selvejende institution er på plads, søges samlet en interessentkreds, der både

ønsker at flytte ind i andelsboligerne og at opnå en vis indflydelse på byggeriets detaljerede

udformning.

Hjemmehjælp og hjemmepleje

Beboere, som får behov for praktisk hjælp og personlig pleje (hjemmehjælp), får denne som

en kommunal service på lige fod med andre borgere i kommunen. Det samme gælder, hvis

beboerne får behov for hjemmesygepleje. Regelsættes findes i den sociale servicelov og i

sundhedsloven.

Hjemmehjælp gives af kommunen til beboere, som ikke selv kan udføre en række opgaver i

hjemmet pga. midlertidig eller varigt nedsat fysisk eller psykisk funktionsevne eller andre sociale

problemer. Det er modtagernes behov, der afgør, om hjælpen gives som varig eller midlertidig

hjælp.

Personlig hjælp og pleje er fx: personlig hygiejne, spisning, af - og påklædning.

Praktiske opgaver fx rengøring, tøjvask, indkøb og madservice.

Hjemmesygeplejen yder pleje, fx sårpleje, hjælp til medicinering, pleje af døende samt støtte

og vejledning til beboeren og dennes pårørende.

Både ved hjemmehjælp og hjemmesygepleje tilrettelægges ydelserne af kommunen. Begge

dele kan udføres af private leverandører, som er godkendt af kommunen.

Uanset hvilke aftaler, der indgås, har kommunalbestyrelsen/Borgerrepræsentationen det overordnede

ansvar for de to ordninger og fører også tilsyn med, hvordan de varetages.

10


Boliger og tilbud

Et Seniorhus står med en række udfordringer bl.a.:

• Det skal være billigt, men arkitektonisk spændende ude og inde

• Det skal være aktivt, men trygt

• Det skal kunne forandre sig i takt med beboernes behov

• Det skal åbne sig mod bysamfundet, men have egne servicetilbud

• Det skal være teknologisk avanceret, men også organisk

• Det skal forblive ungdommeligt

I det følgende nogle overvejelser om, hvordan disse udfordringer kan håndteres.

Fleksibilitet og tilgængelighed

Boligplanen i et Seniorhus skal være enkel og fleksibel og forberedt til installering af driftssikre

og brugervenlige teknologiske hjælpemidler til beboere med større eller mindre funktionsindskrænkninger.

Der skal derfor tages hensyn til indretningskravene i bygningsreglementet. Der

kan også hentes inspiration i Ældre Sagens håndbog, Alle tiders boliger – forbered din bolig til

et langt liv.

Fleksibilitet handler ikke kun om at kunne flytte vægge eller etageadskillelser. Både boligplanen

og boligernes indretning skal skabe fleksibilitet. F.eks. ved hjælp af rummøbler som kombinerede

skabe, senge og reoler.

Hver bolig skal kunne rumme et moderne hverdagsliv for en aktiv senior og den verden af

minder og fortid, som de fleste seniorer også bærer med sig. Boligplanerne må derfor ikke være

fastlåste og skal kunne rumme også lidt ældre møbler. Der vil være forskellige holdninger til

åben plan kontra adskilt stue og soveværelse. Nogle vil foretrække det ene, andre det andet.

Det samme gælder spisestue kontra spisekøkken – eller åbent køkken i forbindelse med stue.

Jo mindre boligerne er, i jo større grad vil det være nødvendigt med fleksible ruminddelinger.

Der skal være valgfrihed med hensyn til indretning af køkken og valg af elementer. Nogle vil

foretrække et minimalistisk køkken og spise de fleste af deres måltider i restauranten, andre

vil have god plads til at udfolde sig med køkkenkunstens fornøjelser.

Det samme gælder indretning af bad og toilet. Vi har i Danmark tradition for bad og toilet i

samme rum i modsætning til mange centraleuropæiske lande. Adskilles bad og toilet er det

nærliggende at kombinere soverum med bad og anden wellness orienteret indretning, som det

ofte ses i nyere udenlandsk boligindretning. Med både bad og toilet skal have en rummelighed,

der gør det muligt at bruge kørestol og rollator og at få bistand af en hjælper.

Intelligente boliger og hjælpemidler

Seniorhusets boliger har - indenfor den økonomiske ramme - informations- og sikkerhedssystemer

som en integreret del af boligen. Det giver komfort og sikkerhed og gør det også muligt

at etablere trænings- og behandlingsforløb i hjemmet.

Vinduer og døre kan åbnes med fjernbetjening, hvis det er nødvendigt. Med en IHCinstallation,

der består af en el-del og et multimedie-netværk, kan beboerne programmere de

enkelte funktioner over internettet, fx velkomstlys, sluk-alt-knapper, lysruter, styrbare stikkontakter,

lysdæmpning, automatisk lysslukning.

11


Tilbud til et godt liv i landsbyen

Seniorhuset skal være som en landsby med socialt og kulturelt liv. Der skal kunne handles,

spises, læses, dyrkes sang og musik, motioneres, vaskes og ses film osv. Der skal være plads

til overnattende gæster, f.eks. ved sygdom eller lignende.

Husets hjerte er conciergen, et alt-muligt-menneske, der ikke bare vogter adgangen, men også

ordner alle praktiske ting, som beboerne kan have behov for, som f.eks. at bestille billetter,

organisere ting i relation til boligerne osv. Concierge funktionen kan – helt eller delvist – lægges

i hænderne på frivillige, indefra eller udefra, som modtager særlig skoling i varetagelse af

denne vigtige funktion.

CONCIERGE

”Et Seniorhus uden en concierge er som en kirke uden en præst

Concierge er et fransk ord, som tidligere blev brugt om en person der arbejdede på et

af de mange europæiske slotte eller paladser, hvor han havde til opgave at tage imod

de mange gæster, og vise dem rundt.

Når du finder conciergen, har du fundet din bedste ven - conciergen er den der hjælper

dig med dine ønsker, spørgsmål og behov - store som små. Conciergen er den som

kender byen ind og ud. Conciergen har fingeren på byens puls og ved altid hvad der

sker af aktiviteter. Uanset om dit ønske er enkelt eller kompliceret så udfører Conciergen

sin opgave med største konduite og omhu. Ingen opgave er for lille eller for stor.

Tæt ved conciergen findes husets drugstore, en lille butik, hvor man både kan klare de mindre

daglige indkøb, købe håndkøbsmedicin og bestille apotekervarer. Kan bebyggelsen og beliggenheden

rumme det, vil et tilhørsforhold til et lokalt supermarked, købmand eller kiosk være

optimalt. Det kan sikre et fastere økonomisk underlag, men også her kan der arbejdes med

frivillig arbejdskraft.

At gøre restauranten økonomisk bæredygtig er en helt særlig udfordring, der formentlig vil

kunne løses via en cateringaftale med lokale restauranter eller spisehuse. Alternativt kan restauranten

åbne sig mod lokalsamfundet på samme vis som restauranter i f.eks. sejlsportsmiljøer.

Kulturtorv. Vi forestiller os, at Seniorhuset f. eks en gang om året åbner et kulturtorv i gårdhaven,

hvor ikke-kommercielle foreninger og private – ikke mindst husets beboere – kan sælge

håndarbejder, kunsthåndværk og gammelt ”skrammel”, som man gerne vil af med.

Fællestorv. Det er vores ønske, at Seniorhuse rummer et brugerstyret aktivitetscenter – et

fællestorv - hvor der tilbydes aktiviteter af varierende art, og hvor alle brugere er medansvarlige

for at skabe et aktivt miljø og sætte aktiviteter i gang sammen. Vi forestiller os, at fællestorvet

er styret af et centerråd, der hjælper med at planlægge, arrangere og gennemføre forskellige

aktiviteter, arrangementer og sundhedsfremmende foredrag og events. Rådet er baseret

på frivillig indsats.

Aktivitetsbørs. Kommunikation af centeraktiviteterne sker på nettet og på plakater i Seniorhuset

samt hos husets concierge.

12


Arkitektur, byggeri og mulig beliggenhed

Gruppen finder, at Seniorhuset kan lade sig inspirere af arkitekturen i Tietgenkollegiet, men

måske i tilpasset form, så huset f.eks. bliver ottekantet frem for rundt. Det vil lette anvendelsen

af præfabrikerede moduler. Udkragningerne (udhængsrummene) i den indvendige gård i

Tietgenkollegiet kan også være mindre, men den grundlæggende idé vil kunne bæres videre,

hvis grunden egner sig dertil. Det helt afgørende er den sluttede form, der skaber mulighed for

fællesskab i husets ”mave”.

Vi foreslår Seniorhuset nyopført af præfabrikerede elementer: boligkassetter. Stueetagen bør

dog eventuelt opføres i betonelementer, for at skabe de fornødne rumligheder. Boligkassetterne

placeres herefter på betondækket.

Boligkassetterne færdigproduceres i det væsentlige på fabrik og monteres på byggepladsen.

Elementerne skal udføres efter et overordnet design af danske arkitekter med kendskab til

seniorbyggeri og boligfællesskaber.

Arkitekterne og øvrige rådgivere vælges efter prækvalifikation. Producenten af boligkassetter

vælges efter udbud i ind og udland. Logistik organiseres efterfølgende i forbindelse med valg af

producent.

Det er vigtigt med en variation i boligernes størrelse, fortrinsvis dog mindre boliger. Det forventes,

at der vil være mange singler i et Seniorhus. Den gennemsnitlige boligstørrelse anslås

til godt 75 kvadratmeter, men med et spænd mellem 65 og 90 kvadratmeter.

13


Tilgængelighed

• Der skal være elevatoradgang til alle etager og alle blokke, evt. via altangange, som også

kan fungere som små terrasser.

• Alle boliger er tilgængelige med brede døre ude og inde. Døre skal være 87 cm. (10 M)

brede, så både en manuel og en elektrisk kørestol let kan komme igennem.

• Køkken og badeværelse skal nemt kunne tilpasses en kørestols- eller rollatorbruger. For

eksempel med flytbare køkkenelementer og håndvaske skuffer i stedet for dybe skabe.

• Alle rum er bygget, så man let kan komme omkring, hvis man sidder i kørestol. Det betyder,

at de mest benyttede ganglinjer skal være mindst halvanden meter brede.

• Håndtag og greb til vinduer, radiatorer mm. er lette at bruge også, hvis man får nedsat

kraft i arme og hænder, og de skal sidde, så de kan nås af en kørestolsbruger. El-kontakter

har stor trykplade og skal sidde mindst 90 cm over gulvet. Døre kan også åbnes ved en

trykplade og sensorer.

• Ledninger er monteret i et loftspanel, så man kan ændre rummenes fordeling efter behov.

• Udendørsarealer er indrettet til dårligt gående, svagtseende og kørestolsbrugere. Det vil

sige med flisebelægning, bænke og en terrænstigning på mindre end 1:25.

14


Bygherreprogram – delelementer

Anlægs- og driftskoncept

Endeligt program udarbejdes, når byggegrunden er kendt og sonderingen af byggepolitiske og

finansielle forhold er på plads.

Vision

Der skal være boliger i forskellige størrelser til 50+årige - både enlige og par og et fællestorv

som et center for oplevelser og løsning af praktiske opgaver.

Organisation

Ejendommen kan opføres af en selvejende Institution som bygherre og opdeles i to - tre ejerlejligheder.

En ejerlejlighed overdrages en andelsboligforening bestående af Seniorhusets beboere. En anden

ejerlejlighed udlejes til en andelsforening (AMBA) og omfatter fællestorvet. Boligsociale

hensyn kan varetages ved inddragelse af en almen boligorganisation.

Kulturelle funktioner

Fællestorvet designes til forskellige aktivitetsformål. Det er huset kulturelle og praktiske oplevelsescenter

med tilbud, der retter sig til:

Beliggenhed

• Husets beboere,

• Pårørende

• Besøgende ældre fra lokalområdet mv.

Huset funktion forudsætter stationsnær beliggenhed, så beboere, pårørende og besøgende i

videst muligt omfang kan transportere sig selv omkring.

Beliggenhed med bynær infrastruktur vil påvirke husets tilbud af kulturelle aktiviteter gunstigt.

Byggegrund

Både en rektangulær og en kvadratisk grund kan anvendes. Alternativt kan en eksisterende

ejendom, der egner sig til formålet, erhverves til ombygning.

Boligfordeling

Boligfordeling, etageareal og antallet af husstande i ejendomme er sat i relation til bæredygtighed

i ejendommens og aktiviteternes driftsøkonomi.

Fællestorvets aktivitetsarealer

Fællestorvet skal rumme aktiviteter og gøremål foretaget af husets beboere, pårørende eller

interesserede ældre borgere.

Udgifter, der omfatter udvikling, planlægning, konkrete byggeudgifter og særlige tekniske installationer

forudsættes finansieret ved fondsstøtte.

15


Særlige udviklingsopgaver

Der afsættes et beløb til særlige udviklingsopgaver, som kan bruges til:

• At udvikle boligernes funktion og indretning bedst muligt.

• At planlægge og installere driftssikre og brugervenlige teknologiske hjælpemidler i boligerne,

der vil gøre beboere med funktionstab mere selvhjulpne.

• At udvikle samarbejdsrelationer mellem kommende brugerne med henblik på drift og

ledelse af Fællestorvet. Opgaven løses ved at andelsboligkøberne melder sig til kursus

og samarbejdsmøder.

- Kurserne begynder senest ved start på byggeriet

- Kurserne evalueres, når byggeriet er taget i brug

Brugerdemokrati som ledelsesredskab

Brugerdemokrati efter andelsprincippet er en kendt organisationsform i Danmark. Brugerdemokrati

har været anvendt i kommercielle virksomheder, i andelsboligforeninger og - siden

1971 - i almene boligorganisationer.

Denne organisationsform, hvor brugerne inden for brugerkredsen vælger den øverste myndighed,

er velegnet til at løse brugernes behov og til at synliggøre individuelle problemer og

fremme nødvendige løsninger til gavn for fællesskabet og de enkelte individer.

Andelsboligforeningen er valgt som organisationsform, fordi den kan bringe demokrati og

medbestemmelse om boligernes anliggende ind i dagligdagen.

Boligafdelingen

Boligprojektets organiseres som en andelsboligforening, der overtager boligafdelingen fra den

selvejende Institution – bygherren.

Der fastsættes regler i vedtægten for optagelse på venteliste, herunder aldersbetingede vilkår.

Boligforeningens overordnede myndighed er en generalforsamling af medlemmer, der vælger

en ansvarlig bestyrelse.

Andelsboligforeningen har den fulde rådighed og driftspligt af boligdelen af ejendommen, og

afholder alle udgifter vedrørende denne.

Fællestorvet

Fællestorvet ejerlejlighed lejes ligeledes af investor.

Fællestorvet anliggender og drift forestås af en andelsforening, hvor generalforsamlingen af

brugere vælger en ansvarlig bestyrelse. Den juridiske forbindelse til andelsboligforeningen

fastlægges.

Beboerne er automatisk medlemmer af andelsforeningen og interesserede brugere uden for

huset kan blive medlem for et mindre indskud.

16


Andelsforeningens vedtægter udvikles senere med hensyn til vilkår for medlemskab, bestyrelse

valg og eventuelle fagudvalg.

Det overordnede ansvar omfatter:

• Drift og bæredygtighed i fællestorvets aktiviteter

• Udvikling og tilrettelæggelse af fælles aktiviteter og arrangementer

• Fællestorvets vedligeholdelse, rengøring og økonomi mv.

Den daglige leder, der ansættes af bestyrelsen og refererer til denne, har det daglige ansvar

for personale, økonomi, administration og markedsføring. Lederen skal samtidig understøtte

aktivitetsudviklingen.

Fællestorvets økonomi

Fællestorvet fungerer som et oplevelsescenter, med udbud af aktiviteter og tilbud til beboere,

pårørende og borgere fra lokalområdet.

Fællestorvets aktiviteter forventes at give en omsætning fra drugstore, restaurant og selskabslokaler

samt betaling for særlige arrangementer.

Det forudsættes at brugerne selv udfører praktisk og organisatorisk arbejde, bortset fra rengøring

og vedligeholdelse. Der ansættes ikke personale bortset fra en medarbejder til regnskabsførelse.

Beboerne forestår derfor selv kulturaktiviteter, betjening af concierge-funktion og drugstore.

Restauranten forpagtes eventuel ud.

17


Bilag 1. Forbilleder

Bellevue Park

Livsfase 50+

Selvhjulpen Ja, ved indflytning

Boligtype 374 private lejeboliger med lejligheder fra 1-5 værelser. Drives af

5 stiftelser samlet i en non-profit institution og organiseret som et

aktieselskab

Arkitektur 18 bygninger på 4-5 etager. Alle huse forbindes indbyrdes af en

bugtet indendørs gågade – lys og venlig. Udendørs haveanlæg

med lune hjørner og kroge

Fællesfaciliteter Pool, spa, sauna, billard, bordtennis, snedker- og håndarbejdsværksteder,

bibliotek, internetcafé, vaskeri. Alt gratis

Fællesservice Reception, hvor man kan få hjælp til alle slags indkøb, ekstra

rengøring og vask. Restaurant, café, frisør, fodpleje, massage,

opvarmet P-kælder. Alt mod betaling og drevet i licitation

Trafikforbindelser i nærheden

indkøbsmuligheder

Lions Park i Søllerød

Livsfase 50+

Begge dele

Selvhjulpen Ja, ved indflytning

Boligtype Seniorkollektiv med 133 private lejeboliger med lejligheder fra 3-1

værelse samt plejehjem med 38 plejeboliger med kommunal visitation.

Opført af Lions Club i Søllerød. Tilsvarende bebyggelser i

Hillerød og Birkerød

Arkitektur Fritliggende klynger af toetages huse i gule mursten. Opført i

1960´erne. Beliggende i stor, smuk park

Fællesfaciliteter Bibliotek med internetopkobling, bank, internetcafé, festsal,

varmtvandspool, trænings- og aktivitetscenter med fysioterapi.

Danseaftener, loppemarked, mange kulturelle arrangementer

Fællesservice Minikøbmand, restaurant, mobil frisør og fodpleje. Alt mod betaling

og drevet i licitation.

I plejeafdelingen er der fast personale, som yder hjemmehjælp og

hjemmepleje til beboerne i kollektivlejlighederne

Trafikforbindelser i nær- Nej

heden indkøbsmuligheder

18


Carlsro i Rødovre

Livsfase Alle aldre

Selvhjulpen Ja

Boligtype 927 almene familieboliger opført i 1950´erne.

Opført af DAB og Rødovre almennyttige Boligselskab.

Arkitektur Storbebyggelse, hvor boligerne er placeret dels i et 8 etager højt og

200 meter langt hus, dels i 600 rækkehuse. Lille bysamfund. Størrelse,

det maskinelle udtryk og den ret stive bebyggelsesplan gør

Carlsro til forløber for det egentlig industrialiserede boligbyggeri.

Fællesfaciliteter Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskeri, hobbyværksteder,

grillpladser

Fællesservice Ejendomsadministration, 21 butikker

Trafikforbindelser i

nærheden indkøbsmuligheder

Tietgenkollegiet i Ørestaden

Livsfase Unge studerende

Ja

Selvhjulpen Ja

Boligtype 360 kollegieboliger fra 24-33 kvadratmeter. Fordelt på 6 etager. Drives

af fonden Tietgenkollegiet stiftet på baggrund af en donation fra

Nordea-Danmark-Fonden.

Arkitektur Huset er ikke bare rundt med inspiration fra Sydkina, men evende i

sin facadedynamik med egetræslameller udenpå betonelementer,

altaner, store vinduespartier og store bokasser beklædt med Tombak

– en legering af kobber og zink ophængt i stålwirer på væggen i

gårdrummet. Indvendig gårdhave med græs, træer og grillplads og

rund bænk omkring.

Tegnet af Tranberg og Lundgaard. Opført i 2004-05

Fællesfaciliteter I stueetagen fællesaktiviteter fx højteknologisk fællesvaskeri, klassisk

musik-, rytmisk musikrum, møde-, studie- og edb-rum. Værksteder,

køkken-, spise- og festlokaler. Parkering i kælder. Rummelig

cykelparkering på terræn.

Fællesservice Administrationskontor, formiddagsåbent.

Trafikforbindelser i

nærheden indkøbsmuligheder

Metro

19


Solbjerg Have

Livsfase Alle aldre: børn, unge, ældre, gamle

Selvhjulpen Både selvhjulpne og ikke-selvhjulpne

Boligtype Institutioner og almene boliger

Arkitektur 6 etagers kanthus med forskellige boligformer, der lukker

sig om haven. Her findes plejehjem, daginstitutioner samt

legepladser og fælles ophold

Fællesfaciliteter Legeplads, selskabslokaler, gæsteværelser, fællesvaskere,

hobbyværksteder, grillpladser

Fællesservice Ejendomsadministration

Fælles ejerlejlighedsforening, der omfatter plejehjem, daginstitutioner,

pensionistboliger, almene familieboliger, almene

ældreboliger og ungdomsboliger

Trafikforbindelser i nærheden,

Indkøbsmuligheder

Metro, busser, S-tog

Mange

20


Bilag 2. Regelsæt for:

• Andelsboliger

• Private lejeboliger

• Almene familieboliger

Hvad er en andelsbolig?

En andelsbolig er kendetegnet ved, at det er Andelsboligforeningen, som ejer og driver ejendommen.

Andelshaverne ejer hver en andel af fællesformuen, og har brugsret til en bolig i

ejendommen. Andelshaverne deltager altså i et formuefællesskab, som ejer ejendommen og

fastsætter retningslinierne for fællesskabet.

Andelsboliger reguleres efter andelsboligforeningsloven.

Hvem bestemmer hvad?

Andelsboligloven fastsætter de overordnede retningslinjer for andelsboliger. Andelsboligforeningen

har selv indflydelse på, hvordan vedtægterne skal være. I vedtægterne er der bl.a.

regler for, hvordan Andelsboligforeningen skal ledes, og hvilke rettigheder og pligter den enkelte

andelshaver har.

Øverste myndighed

Generalforsamlingen er den øverste myndighed. Her træffes beslutninger om Andelsboligforeningen.

Det sker normalt ved simpelt flertal. Som andelshaver kan du derfor ikke være sikker

på, at et ønske kan vedtages.

Husleje

"Huslejen" i en andelsbolig er en boligafgift, som dækker foreningens drift. Det kan fx være:

• ydelser på foreningens lån

• vedligeholdelse / renovering

• skatter

• vand m.m.

Huslejen kan derfor variere i takt med foreningens udgifter.

Lån til andelen

Man kan låne med sikkerhed i sin andel. Lånet sikres ved et ejerpantebrev for lånets hovedstol.

Ejerpantebrevet skal tinglyses på Justitsministeriets pantebrevsformular ANDEL.

Boligstøtte/boligydelse

I andelsboliger gives støtten kun som lån, ikke som tilskud.

Private lejeboliger

Hvad er en privat lejebolig?

En privat lejebolig lejes af et selskab, en selvejende institution eller en pensionskasse. De administreres

af professionelle administratorer eller advokater. Der er normalt ingen ventelister.

I Seniorhuse bør det aftales med administrator, at der føres en venteliste.

21


Reglerne om private lejeboliger findes i lejeloven.

Hvem bestemmer hvad?

Beboerrepræsentationen eller et flertal af lejerne har i en privat udlejningsejendom en række

forskellige muligheder for at øve indflydelse på den måde, som udlejer skal tilrettelægge sin

virksomhed på. Beboerrepræsentationen har indflydelse på:

• Udlejers løbende drift af ejendommen

• Udlejers regulering af lejen

• Udlejers vedligeholdelsesarbejder

• Udlejers forbedringsarbejder

Øverste myndighed

Øverste myndighed er selskabet, den selvejende institution eller pensionskassen.

Husleje

I alle private udlejningsboliger opført efter 1991 kan udlejer og lejer frit aftale huslejens størrelse.

Der er ingen central regulering af huslejen.

Boligstøtte/boligydelse

Boligstøtte/boligydelse gives som tilskud efter reglerne i lov om boligstøtte.

Beboerindskudslån

Lån til beboerindskud gives som udgangspunkt kun til almene lejeboliger.

Almene boliger

Hvad er en almen bolig?

Det er en samlebetegnelse for tre forskellige boligtyper, nemlig almene familieboliger, almene

ældreboliger og almene ungdomsboliger.

De almene boliger er reguleret af lov om almene boliger og lov om leje af almene boliger.

Finansiering

Nybyggeri finansieres med:

• 14 pct. kommunal grundkapital

• 2 pct. beboerindskud

• 84 pct. finansieres ved optagelse af realkreditlån

Hvem bestemmer hvad?

Almene familieboliger drives af almene boligorganisationer, hvis formål er at opføre, udleje,

administrere, vedligeholde og modernisere almene boliger med tilhørende fællesfaciliteter.

Beboerne har det afgørende ord i den daglige drift.

Øverste myndighed

I øverste myndighed (eksempelvis repræsentantskabet) består flertallet af beboere.

Afdelingsbestyrelsen består udelukkende af beboere. Beboerne vælger af deres kreds en afdelingsbestyrelse,

som har den daglige kontakt til administration og bestyrelse i boligorganisationen.

22


Der skal holdes mindst et årligt møde for beboerne, hvor der forelægges regnskab og behandles

budget mv. Ofte indkaldes der til flere møder bl.a. ved større forbedringsarbejder og andre

udgiftskrævende opgaver.

Reglerne om beboerdemokrati findes i bekendtgørelse om drift af almene boliger.

Husleje

De almene boliger er omfattet af den almene lejelov. Efter reglerne fastsættes den samlede

husleje for boligerne i en afdeling, så der til enhver tid er dækning for afdelingens driftsudgifter.

Det princip hedder balancelejeprincippet.

Huslejen dækker kun retten til at bruge boligen Der opkræves derfor særskilt betaling for andre

ydelser, såsom vand, varme, internet, tv mm. Her betales efter forbrug.

Boligstøtte/boligydelse

Boligstøtte/boligydelse gives som tilskud efter reglerne i lov om boligstøtte.

Beboerindskudslån

Der kan opnås lån til beboerindskud.

23

More magazines by this user
Similar magazines