Læs som pdf-dokument - Lejernes LO – Skive afd.

Lejer- og boligforhold
i
kommunerne
Om kommunale værktøjer i boligpolitikken
© Lejernes Landsorganisation
August 2006

Indhold
........................................................................................................................... SIDE
FORORD ............................................................................................................................3
1. LEJELOV CONTRA BOLIGREGULERINGSLOV ........................................................................4
2. GOD HISTORIE / DÅRLIG HISTORIE.....................................................................................5
3. POLITISKE SKEL ..............................................................................................................7
4. MODARGUMENTER ..........................................................................................................8
a. Boligmangel...........................................................................................................8
b. Administrative byrder.............................................................................................8
c. Boligstøtte..............................................................................................................9
d. Lejenedsættelse ....................................................................................................9
e. Istandsættelse .....................................................................................................10
5. ANDRE VÆRKTØJER ......................................................................................................11
a. Byggelov..............................................................................................................11
b. Boligkommission..................................................................................................11
Udarbejdet for organisationen af Lejernes LO Region Midt, august 2006
Redaktion: Lejernes LO’s næstformand Jørgen D. Jensen og stud.scient.pol. Ole Sellmer Sørensen
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 2

Forord
Kære kommunalbestyrelsesmedlem
Vi henvender os til dig på vegne af Lejernes Landsorganisation (LLO). Vi har som interesseorganisation
den opgave at varetage lejernes interesser i forhold til udlejerne, de offentlige myndigheder
og politikerne.
I forbindelse med kommunalreformen har kommunalbestyrelserne udover Danmark fået mulighed
for at forny den politiske stillingtagen til en række politiske områder. Derfor skal du som kommunalbestyrelsesmedlem
ligeledes tage stilling til din kommunes politik på boligområdet.
Dette skrift har til formål at erindre dig om en række værktøjer, der kan sikre et ordnet boligmarked
for både lejer og udlejer.
Kommunerne har bl .a. mulighed for at:
• Benytte byggeloven som aktivt redskab
• Nedsætte en boligkommission
• Nedsætte bygningsforbedringsudvalg
• Indføre eller fastholde den boligregulering, der gælder det meste af den private udlejningssektor
i Danmark.
De nævnte værktøjer er til rådighed som kommunalpolitiske værktøjer. Det betyder, at du som
kommunalpolitiker har ansvaret for at benytte dig af værktøjerne i din kommune. Håber dette skrift
er en hjælp til, at du kan deltage aktivt og tage stilling på et meget vigtigt politisk område.
Vi vil her især informere dig om fordelene ved boligregulering. For det første ved at sammenligne
boligreguleringsloven med lejeloven. For det andet ved at vise boligreguleringens effekt for den
enkelte lejer. For det tredje ved at påvise at støtte til boligregulering nyder bred politisk opbakning.
For det fjerde ved at argumentere for, at der ikke er væsentlige argumenter imod boligregulering.
Du er til enhver tid meget velkommen til at kontakte os med kommentarer eller spørgsmål.
Kontakt kan ske til vores Landsorganisation via llodk@llodk.dk.
Nærmere om organisationens arbejde kan findes på www.lejerneslo.dk
Med venlig hilsen
Jørgen D. Jensen
Næstformand i Lejernes LO i Danmark
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 3

1. Lejelov contra boligreguleringslov
En aftale mellem en udlejer og en lejer er ikke en aftale som alle andre aftaler. Langt de fleste lejere
har ikke valget mellem af bo til leje eller eje sin egen bolig. En lejer er sædvanligvis ikke vant til at
læse dokumenter og mange lejere lejer kun en bolig en eller to gange i livet. En udlejer, derimod,
kender ofte langt mere til lovgivningen. Denne forskel har en meget stor betydning for udformningen
af mange af de lejeaftaler, der bliver indgået.
Således adskiller markedet for lejeboliger sig markant fra andre markeder. Der er derfor grund til at
beskytte den svage part i aftalen frem for at lade markedskræfterne få frit spil. I modsætning til lejeloven
beskytter boligreguleringsloven den svage part i aftalen. Derfor har langt de fleste kommuner
bestemt, at boligreguleringsloven skal være gældende i deres kommune.
Det er dig som kommunalbestyrelsesmedlem, der har ansvaret og muligheden for at sikre, at den
svage part i aftaleforholdet bliver beskyttet.
Hvis du vil sikre, at følgende skal gælde i din kommune på boligområdet skal du stemme for boligregulering.
• Huslejen bestemmes efter ejendommens udgifter, og en forrentning der bl.a. afhænger af
moderniseringsgraden, i stedet for lejelovens langt mere vage begreb ”det lejedes værdi”.
• Bedre muligheder for, via huslejenævn og Grundejernes Investeringsfond, at sikrer vedligeholdelsen
af misligholdte ejendomme.
• Beskyttelse mod at nyindflyttede lejere i større ejendomme bydes ringere vilkår end ejendommens
øvrige lejere.
• Bedre muligheder for at modvirke genudlejningslejeforhøjelser bl.a. begrundet i dårligt udførte
moderniseringer.
• En ret til genhusning ved større moderniseringslejeforhøjelser. Det betyder beskyttelse mod
at blive tvunget ud af boligen som følge af meget store forbedringslejeforhøjelser.
• Særligt for lejere af enkeltværelser: En vis minimumsbeskyttelse mod urimelige opsigelser,
hvor disse lejere ellers lovligt uden begrundelse vil kunne opsiges med en måneds varsel.
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 4

2. Boligreguleringslovens betydning i praksis
Forskellen mellem lejeloven og boligreguleringsloven er altafgørende. Forskellen viser sig ikke
bare formelt i lovens tekst. Også i det virkelig liv for den enkelte lejer er forskellen mellem boligreguleringsloven
og lejeloven skæbnesvanger. Dette ses tydeligt ved at drage en sammenligning mellem
en lejers situation fra en kommune med boligregulering med en lejers situation i en kommune
uden boligregulering.
I Herning er der endnu ikke boligregulering. Boligreguleringen blev afskaffet med det mindst mulige
flertal tilbage i maj 1999. 10 stemte for og 9 stemte imod at afskaffe boligregulering. Da Herning
var reguleret lå lejen på en almindelig ældre lejlighed i Herning ifølge huslejenævnets formand på
350-400 kr. pr. m² pr. år. Efter afskaffelse af boligreguleringen vurderede samme huslejenævnsformand
i 2003 1 at huslejen af en lejlighed af samme standard lå på 500-550 kr. pr. m² pr. år. Boligregulering
har således afgørende betydning. Effekten af manglende boligregulering kan altså betyde
en forskel på 200 kr. pr. m² pr. år for den enkelte lejer.
Byggeriet Jægerparken, Dalgas Alle 113 – 135 i Skive indeholdende 111 lejemål, hvor boligreguleringen
har fungeret igennem mange år. Beboerrepræsentation løser sammen med Lejernes LO
langt de fleste problemstillinger i byggeriet ved forhandlinger med ejerne, selskabet Axel Brøndum
Boliger K/S, der har udgangspunkt i Viborg.
I Herning ville lejerne i et tilsvarende byggeri set ud fra konkrete sammenligninger kunne tilpligtes
at betale en leje der ligger omkring 50 % højere, og en beboerrepræsentation ville i høj grad være
overladt til at stå med hatten i hånden, i manglen af andre rettigheder, hvis der skulle forhandles
med ejersiden.
I Skive er der boligregulering. I Skive på Dalgas Allé blev der i 1971 opført 111 lejligheder som
privat boligbyggeri. Her var lejen i november år 2005 sat til 422 kr. pr. m², hvilket er lejen udregnet
efter boligreguleringsloven i en forhandling mellem ejendommens ejer og Lejernes LO. Dermed er
1 Rapport udarbejdet af Randers Kommune i f. m. kommunalbestyrelses drøftelse af boligreguleringen i Randers.
Resultatet af debatten var at det dengang borgerligt dominerede byråd bibeholdte boligreguleringen i
Randers.
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 5

der sikret en aftale mellem lejer og udlejer, hvor lejeren bor til en rimelig pris og udlejeren stadig
har et fornuftigt afkast.
Førnævnte sammenligning er taget med udgangspunkt i større byer. Sammenligner man situationen
imellem to landkommuner er forskellen mellem boligregulering og ikke regulering endnu mere
markant.
I den gamle Sallingsund Kommune er der ikke boligregulering. I denne kommune satte huslejenævnet
i august 2002 lejen til 421 kr. pr. m² pr. år for et lejemål i en ejendom fra 1912 beliggende i Roslev.
Ejendommen var i udpræget dårlig stand, men boligretten valgte at underkende huslejenævnet,
hvorefter huslejen blev sat op til den pris på 499 kr. pr. m². pr. år, som udlejer oprindeligt havde
forlangt.
Et af de forhold, der gør det svært med ”det lejedes værdi”, som redskab, er at en leje ikke kan nedsættes
uden at lejer ved sammenligninger, som er svært at fremskaffe, kan føre bevis for at lejen
skal nedsættes. Derved ser vi mange eksempler på, at lejeren står hjælpeløse overfor at søge lejen
nedsat også i meget dårligt vedligeholdte ejendomme.
Det lidt bedre vedligeholdte ejendom fra 1910 i
Jebjerg, hvor huslejen er væsentligt lavere.
Ejendommen fra 1912 i Jernbanegade i Roslev
Kun 4 kilometer væk i nabokommunen Sundsøre ligger Jebjerg. I Sundsøre Kommune er der boligregulering.
I Jebjerg blev lejen omtrent samtidigt sat til 300 kr. pr. m². pr. år for en 100 m² stor lejlighed
fra 1910. Således viser effekten af boligregulering sig i kraft af en forskel på 200 kr. pr. m².
pr. år. Det vel og mærke for to lejligheder af samme stand og med blot 4 kilometers afstand imellem
sig.
Eksemplerne fra det virkelige liv illustrerer med alt tydelighed, at boligregulering gør en afgørende
forskel for den enkelte lejers økonomiske situation.
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 6

3. Politiske skel
Interessen og viljen til at støtte den svage part på boligmarkedet går på tværs af politiske skel. Stillingtagen
til området er ikke et spørgsmål, der er afhængig af partifarve. Dette ses tydeligt i kraft af
udtalelser fra de to store partier i dansk kommunal politik
Venstres officielle holdning til det politiske spørgsmål på landsplan kan findes på www.venstre.dk.
”For Venstre er det også vigtigt, at danskerne føler sig trygge i forhold til deres bolig. Skattestoppet
betyder, at ejendomsværdiskatten ligger fast i kroner og øre til gavn for boligejerne. Og huslejereguleringen
betyder fortsat tryghed for lejerne i lejeboliger”.
Socialdemokratiets officielle holdning på landsplan er ligeså entydig i sin holdning til at boligregulering
er et ønskværdigt kommunalt politisk værktøj.
”I Socialdemokratiet er vi tilhængere af kommunernes mulighed for at benytte den omkostningsbestemte
husleje i lejeboliger” Rene Skau Björnsson, MF for Socialdemokratiet.
På kommunalpolitisk niveau findes den samme holdning til boligregulering på tværs af politisk
grundopfattelse.
I Skanderborg er Aleksander Aagaard borgmester. Aleksander Aagaard er tilhænger af boligregulering
og medlem af Venstre.
”At være medlem af Venstre og at gå ind for boligregulering er
bestemt ikke to modsatrettede størrelser. Boligregulering har
fungeret fint i en kommune som Skanderborg. I det hele taget
syntes jeg at parterne generelt har fremkommet med en række
rigtig fornuftige aftaler. Jeg er bestemt for boligregulering”
Aleksander Aagaard, Skanderborg
Foto: http://www.nyskanderborg.dk/home
Støtten til regulering af boligmarkedet kan således med få lokale undtagelser findes bredt og over
hele det politiske spektrum. Både på statsniveau og på kommunalt niveau er der opbakning til at
bibeholde boligreguleringsloven.
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 7

4. Modargumenter
Lejernes Landsorganisation varetager som nævnt lejernes interesser. Udlejers holdninger varetages
af grundejerforeningerne. I en rimelig identisk skrivelse til henholdsvis Viborg Storkommune,
Norddjurs og Syddjurs Kommune fremfører grundejerforeningen en række argumenter imod regulering
af boligmarkedet.
Disse argumenters gyldighed vil Lejernes LO afslutningsvis kommentere én for én.
a. Boligmangel
Grundejerforeningerne hævder, at boligreguleringslovens anvendelsesområde alene er i byer med
boligmangel. I de byer, hvor der ikke er boligmangel skal der således ikke være boligregulering.
Lejernes Landsorganisation er enig i, at boligreguleringsloven i højere grad end lejeloven beskytter
den svage part, når der er boligmangel og huslejen stiger i kraft af dette. Men det er en misforståelse
at tro, at boligmanglen er afskaffet, hvis den senest opførte – men meget dyre bolig – eller den dårligst
vedligeholdte – og derfor lidet attraktive bolig ikke kan udlejes her og nu.
Benyttes en sådan definition, ønsker man jo reelt, at der altid er en boligmangel – der presser den
svage part i forholdet ejer/lejer. Og for at undgå dette anser vi boligreguleringsloven som et nødvendigt
redskab, der burde beskytte alle lejere i den private udlejningssektor.
Boligoverskud fordrer
• Lav prisudviklingen på små ejerlejligheder
/ små ejerboliger
• Ingen ventelister til billige almene boliger
• Mange tomme lejeboliger
• Lav husleje i de tomme lejeboliger
b. Administrative byrder
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 8
Tanken, at der ikke skulle være en mangel på
egnede lejeboliger – og at lejerne derfor ikke
skulle frygte noget ved manglende boligregulering
- vil fordre, at der er et boligoverskud, der
også evner at regulere markedet til gunst for
lejerne.
Bedøm selv, om disse forudsætninger til stede.
Grundejerforeningerne hævder, at boligreguleringsloven medfører en stor administrativ byrde for
udlejerne.
Lejernes Landsorganisation må afvise dette som et argument imod boligregulering. I alle ejendomme
med til og med 6 boliger kan ejerne varsle efter samme metode som i lejeloven. Der fordres
ingen beregninger på ejersiden. Kun i større ejendomme skal udlejer føre egentlige budgetter. Anfægtes
lejen i de mindre ejendomme, er det huslejenævnets opgave at lægge et omtrentligt budget,
et såkaldt skyggebudget. Boligregulering medfører således ikke en større administrativ byrde for
udlejer.

c. Boligstøtte
Grundejerforeningerne hævder, at boligreguleringsloven ikke vil medføre, at udgifter til boligstøtte
bliver mindre.
Lejernes Landsorganisation må afvise dette argument fra udlejersiden. Boligstøtten beregnes i forhold
til huslejen. Idet huslejen bliver mindre ved boligregulering bliver udgifterne til boligstøtte
ligeledes mindre. Der er en besparelse for kommune og stat, at hente ved boligregulering i kraft af
mindre boligstøtteudgifter. Ved brug af økonomiministeriets lovmodel er det klarlagt, at ca. 1/3 af
de huslejestigninger, der gennemføres, væltes over på de offentlige udgifter. Det tilsvarende må
gælde omvendt, hvis lejen bliver mindre.
d. Lejenedsættelse
Grundejerforeningerne hævder, at uanset om boligreguleringsloven er gældende så er det muligt for
lejer at få nedsat en for høj husleje med hjemmel i lejelovens § 49.
§ 47. Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, 1. pkt., skal der foretages en sammenligning med
den leje, som er almindeligt gældende i kvarteret eller området for tilsvarende hus og husrum
med hensyn til beliggenhed, art, størrelse, kvalitet, udstyr og vedligeholdelsestilstand.
…………
§ 49. Stk. 1. Er lejen væsentligt højere end det lejedes værdi, kan lejeren forlange lejen
nedsat til et beløb, der er rimeligt under hensyn hertil. Ved vurdering af lejen og det lejedes
værdi finder reglen i § 47, stk. 1, tilsvarende anvendelse.
§ 49. Stk. 2. Ved afgørelse efter stk. 1, skal der tages hensyn til de i § 47, stk. 2, nævnte
omstændigheder. …………….
Lejernes Landsorganisation er enig i, at der er hjemmel til at nedsætte en uforholdsmæssig for høj
husleje i lejelovens § 49. Beskyttelsen er dog ikke nær så god som ved boligregulering. Ligeledes
kræver lejeloven et sammenligningsgrundlag i form af dokumentation for lejevilkårene i tilsvarende
udlejet ejendom i området. Dette kan tit være umådeligt svært at opfylde. Boligreguleringsloven
yder en større beskyttelse imod en uforholdsmæssig høj husleje, da den enkelte bolig kan vurderes
ud fra dets egne forudsætninger.
Det kan i den forbindelse også nævnes, at de økonomiske vismænd har beregnet, at den reguleringsgevinst
lejerne får ud af boligreguleringen er af langt lavere værdi end den gevinst som ejerne
modtager via skatterabatten, samt spørge om, hvorfor lejerne som de eneste skulle betale markedsleje,
når alle andre boligformer modtager skattesubsidier uanset beboernes indtægtsforhold.
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 9

e. Istandsættelse
Grundejerforeningerne hævder, at lejeloven giver lejerne muligheder for at forfølge udlejere, der
ikke vedligeholder deres ejendomme med sanktioner, der er fuldt så effektive som boligreguleringsloven.
Lejernes Landsorganisation afviser dette som usandt. Boligreguleringsloven giver huslejenævnet
mulighed for at fastsætte bindende tidsfrister for udførelse af vedligeholdelsesarbejder og midlertidige
lejenedsættelser, der er gældende indtil arbejderne er udført i særligt grelle tilfælde.
I lejeloven kan huslejenævnet alene afgøre, hvem der har vedligeholdelsesforpligtelsen, men ikke
fastsætte tidsfrister og sanktioner. Reelt overlades lejer i uregulerede kommuner oftest til at fraflytte.
Tankegangen i de manglende muligheder ligger i, at lovgiverne forventer at der i kommuner
uden regulering er et udbud af boliger, der gør, at lejerne ikke vælger at bo i dårligt vedligeholdte
boliger. Og at ejerne som følge deraf skulle være særligt motiverede for at vedligeholde ejendommene
for at fastholde lejere.
Realiteterne viser det modsatte.
Sammenfattende må det konkluderes, at grundejerforeningerne ikke formår at komme med vægtige
argumenter imod regulering af boligmarkedet. Nogle direkte selvstændige negative effekter af boligreguleringsloven
er ikke fremkommet fra grundejerforeningernes side.
I denne ejendom St. Torupvej 11 nær Skals, ejet af Jens Peter Svendsen (Låsby-Svendsen) finder vi
et af de meget sjældne tilfælde, hvor det er lykkedes at få nedsat en husleje i et dårligt vedligeholdt
lejemål på landet under henvisning til ”det lejedes værdi”. Lejen blev her nedsat fra 5.000 kr. til
2.700 kr. pr. måned ved en huslejenævnskendelse tilbage i 2002.
Når det lykkedes skyldes det det ene og alene, at en lokal landmand på samme vej havde opkøbt
andre misligholdte ejendomme, - istandsat og udlejet dem til mere rimelige priser. Da lejer oftest
står uden de konkrete nærtliggende sammenligningsmuligheder, som lejelovens fordrer, hører sagen
absolut til sjældenhederne i landdistrikter i kommuner uden boligregulering.
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 10

5. Andre værktøjer
Ønsker du at sikre et retfærdigt og velfungerende boligmarked, er der andre områder end fastholdelsen
af boligreguleringen, hvor du kan gøre en indsats som lokalpolitiker. Vi blandt disse pege på
brug af byggeloven og muligheden for at nedsætte en boligkommission.
a. Byggelov
Ønsker du som kommunalpolitikker at gøre en forskel i forhold til boligpolitikken vil der være god
grund til at se nærmere på den måde kommunen bruger værktøjer fra byggelovgivning m.v.
Byggeloven giver muligheder for at meddele påbud, f.eks. hvis en ejendom udgør en fare for forbipasserende
– eller det kunne være for kvarteret eller landsbyens børn – hvis de har mulig for at lege
skjul i en ruin.
Det er væsentligt at benytte disse muligheder. Dels fordi det kan befordre, at omgivelserne ikke
belastes af sådanne problemer – og dels fordi redskaberne er omkostningsfrie for det offentlige.
§ 18. Stk 1 Såfremt der som følge af mangler ved ejendommen opstår fare for ejendommens
beboere eller andre, jf. § 14, kan kommunalbestyrelsen kræve, at bebyggelsen og omkringliggende
arealer og bebyggelser i nødvendigt omfang afspærres og rømmes. ………….
§ 18. Stk 2 Når et af kommunalbestyrelsen meddelt påbud om at afhjælpe mangler, der frembyder
fare for ejendommens beboere eller andre, ikke efterkommes inden en af kommunalbestyrelsen
fastsat frist, kan kommunalbestyrelsen uanset bestemmelserne i § 17, stk. 2-3, straks
lade de pågældende arbejder udføre på ejerens bekostning.
Eksempler på bestemmelser i byggeloven
Historisk har der været for mange situationer, hvor ejere har ventet på offentlige tilskud – f.eks.
byfornyelsesmidler, som ville være kommet fællesskabet mere til nytte, hvis de var brugt i forlængelse
af ejernes egen indsats frem for som erstatning for mangel på samme.
b. Boligkommission
En boligkommission kan nedsættes efter lov om byfornyelse og udvikling af byer. De nærmere regler
fremgår af lovens § 81.
Nogen kunne indvende, at kommunens tekniske forvaltning i princippet kan udføre samme opgaver
som en boligkommission. Hertil er det vores svar, at en boligkommission har to afgørende fortrin:
1. En boligkommission har udover byggeteknisk viden også sundhedsfaglig viden repræsenteret.
2. I en boligkommission sidder der repræsentanter for såvel interesseorganisationer, som kommunalbestyrelsen.
Boligkommissionen kan virke som en aflastning for kommunale embedsmænd. Idet
udarbejdelsen af et kommunalt påbud kan udgøre en stor arbejdsmæssig belastning for forvaltnin-
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 11

gen, når påbudet møder modstand fra grundejere. En kommissionsafgørelse hviler på et solidt og
bredt fundament af overvejelser, der er svær at tilsidesætte.
I forhold til lejerne er det dog vigtigt at erindre, at en boligkommission sjældent kan hjælpe lejeren i
den eksisterende bolig, da boligkommissions kompetence jo oftest anvendes til at erklære en ejendom
for uegnet til boligformål. Den erstatter således ikke boligreguleringslovens muligheder for
pålæg om udførelse af nødvendig vedligeholdelse.
§ 81 Stk. 2. En boligkommission, der nedsættes efter stk. 1, vælges af kommunalbestyrelsen
for dennes funktionsperiode og skal bestå af 9 medlemmer:
1) 1 formand samt 2 medlemmer, der alle skal være medlemmer af kommunalbestyrelsen.
2) 1 medlem, der er læge.
3) 1 medlem, der har brandmæssig sagkundskab.
4) 1 medlem, der er bygningssagkyndig.
5) 1 medlem, der er jurist.
6) 1 medlem efter indstilling af de større grundejerforeninger i kommunen, jf. dog stk. 3.
7) 1 medlem efter indstilling af de større lejerforeninger i kommunen, jf. dog stk. 3.
Har kommunen en boligkommission vil det ofte være det rette sted at behandle en sag om mulig
kondemnering af de dårligste udlejningsboliger. I den sammenhæng vil det f.eks. være et godt redskab
i en aktiv landsbypolitik – hvor der satse på at fjerne det dårligste og bevare det bedste.
Det sidste fremmes f. eks. ved nedsættelsen af bygningsforbedringsudvalg, - et redskab, som ikke
nærmere beskrives her.
Detalje fra murværk på et gammelt stuehus, der udlejes nær Selde i Nordsalling.
Leje- og boligforhold i kommunerne, side 12