Lokalplan 1.45Ådalens Privatskole Forslag til - Ishøj Kommune

Ishøj Kommune 2004
Udkast 24.11.2004
& Kommuneplantillæg nr. 9
Lokalplan 1.45
Ådalens Privatskole
Forslag til

Ortofoto: DDO, copyright COWI
Udarbejdet af Dybbro & Haastrup ApS, byplanlæggere og arkitekter, i samarbejde
med Ishøj Kommune, Teknisk Forvaltning og Ådalens Privatskole.
Kommuneplantillæg nr. 9 side 14
Offentlig fremlæggelse side 18
Kortbilag 2 side 13
Kortbilag 1 side 11
Redegørelse side 1
Baggrund for lokalplan 1.45 side 1
Lokalplanområdet side 1
Terrænforhold, beplantning og bebyggelse side 1
Veje og parkering side 2
Stier side 2
Lokalplanens indhold side 2
Forhold til anden planlægning side 4
Regionplan 2001 side 4
Kommuneplan 1998 – 2009 side 4
Lokalplaner og byplanvedtægter side 5
Deklarationer side 5
Jordbund og forurening side 5
Byggelinier side 5
Ledningsanlæg side 5
Bestemmelser side 6
§ 1 Lokalplanens formål side 6
§ 2 Lokalplanens område og zonestatus side 6
§ 3 Områdets anvendelse side 6
§ 4 Udstykninger side 6
§ 5 Vej, sti og parkeringsforhold side 6
§ 6 Ledningsanlæg side 7
§ 7 Bebyggelsens omfang og placering side 7
§ 8 Bebyggelsens ydre fremtræden side 7
§ 9 Ubebyggede arealer side 7
§10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse side 8
§ 11 Tilladelse fra andre myndigheder side 8
§ 12 Ophævelse af lokalplan side 8
§ 13 Retsvirkninger side 8
Vedtagelsespåtegning side 9
Indholdsfortegnelse

1
Orthofoto optaget sommeren 2001 (?)
Terrænforhold, beplantning og bebyggelse
Terrænet er fladt, men falder svagt mod Køge Bugt.
Langs Skovvej er der en 10 m bred blandet beplantning, der bl.a.
består af birk, gran og røn.
Mod nord er der et levende hegn (Seljerøn) i 5 – 7 meters højde.
Den nuværende bebyggelse består af en række kubisk formede
træpavillioner malet i lys grønbrun farve. Tagene er med hældning og
består af røde bølgeplader.
Lokalplanområdet
Lokalplanen omfatter skoleområdet som mod vest har skel mod børneinstitutionen
Tranely, mod nord vandrehjemmet og mod vandsiden
boldbanerne ved Strandparken. Mod syd grænser området op til Skovvej.
Det eksisterende skoleområde er i byzone, mens udvidelsesområdet
er landzone.
Området er på ca. 1,6 ha.
Baggrund for lokalplan 1.45
Ådalens Privatskole blev etableret på en af kommunen lejet grund i
1982.
For at kunne indpasse et nyt skolebyggeri mellem parcelhusområdet
og de åbne arealer ved Køge Bugt Strandpark, blev lokalplan 1.23
udarbejdet i 1989.
Denne nye lokalplan 1.45 er udarbejdet for at åbne mulighed for en
udvidelse af Ådalens Privatskole. Udvidelsen omfatter en ny klassefløj,
en ny idrætssal og 16 nye parkeringspladser.
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE Redegørelse

2
Der udlægges arealer til friarealer. Hegnsbeplantningen mod nord må
ikke fældes uden Byrådets tilladelse.
Hegning må kun etableres som levende hegn evt. suppleret med trådhegn.
Tagfladers hældning skal være mellem 12 og 18 grader. Facader skal
beklædes med træ.
Skitserne på side 3 viser eksempler på hvorledes den nye byggelse
kan disponeres på baggrund af planens bestemmelse.
Ny bebyggelse må kun placeres indenfor de angivne byggefelter. I
område I må bygninger højst opføres i en etage med udnyttet tagetage
og en max. bygningshøjde på 8,5 meter. I område II må bygninger
(idrætssal) højst opføres i 14 meters højde.
Området vejbetjenes fra Skovvej hvor der via separate ind- og
udkørelser gives adgang til et parkeringsanlæg med plads til 25 pladser
(skråparkering).
Området udlægges til offentlige formål (undervisning, og lignende samt
til private institutioner af almennyttig karakter).
Med planens vedtagelse overføres den sydøstlige del af lokalplanområdet
til byzone.
Lokalplanens indhold
Lokalplanen indeholder et areal til udvidelse af Ådalens Privatskole.
Udvidelsen sker på Skovvej – fælledens arealer.
Stier
Parallelt med Skovvej på indersiden af beplantningsbæltet, ligger en
godt 2 m bred kombineret gang- og cykelsti.
Veje og parkering
Området har i dag en tilkørsel og en frakørsel fra Skovvej. Parkeringen
foregår som ensrettet skråparkering med plads til 11 biler.
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE REDEGØRELSE

3
Principskitser der viser hvordan området kan bebygges ud fra lokalplanens bestemmelser
2
1
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE REDEGØRELSE

4
1B4
1F7
1D14
1F10
1B12
1F6
1B17
Da rammeområde 1.D14 skal udvides ind i område 1F7, og da
bygningshøjden til idrætssalen skal øges fra 8.5 meter til 14 meter og
bebyggelsesprocenten fra 25 til 30, skal der udarbejdes et kommuneplantillæg
nr 9. Det er placeret bagest i lokalplanen.
1F7 er udlagt til boldfælled mv. Området der ligger i landzone må ikke
bebygges.
1D14 har en max. bebyggelsesprocent på 25, et max. etageantal på
1½ og en max. bygningshøjde på 8.5 meter.
Kommuneplan 1998 – 2009
I kommuneplanens hovedstruktur er planområdets nordvestlige del
udlagt til offentligt område (rammeområde 1D14). Den sydøstlige del
er udlagt til fritidsområde (rammeområde 1F7).
Regionplan 2001
I forbindelse med planarbejdet har Ishøj Kommune anmodet Københavns
Amt og Hovedstadens Udviklingsråd om en vurdering af skolens
udvidelsesplaner.
Begge myndigheder finder at der ikke er konflikter i forhold til deres
planlægning.
FORHOLD TIL ANDEN PLANLÆGNING
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE REDEGØRELSE

5
Ledningsanlæg
Der ligger en kloakledning i den nordlige del af planområdet. Den er
behæftet med en deklaration som vist på kortbilag 1.
I områdets sydøstlige del ligger en vandledning, der forsyner vandrehjemmet.
Deklarationsbredden er her 3 meter. Ledningen kan tænkes
omlagt i forbindelse med projektets gennemførelse.
Byggelinier
Der er ikke fastlagt byggelinier, ud over den 10 meter byggelinie i
forhold til Skovvej der er fastlagt i lokalplan 1.23.
Jordbund og forurening
Ishøj Kommune har ikke kendskab til særlige jordbundsforhold i området
som gør det nødvendigt med særlig ekstraordinære funderingsforanstaltninger
ved nybyggeri. Ishøj Kommune har ikke kendskab til
eventuel jordforurening inden for området.
Deklarationer
Området er omfattet af en tinglyst deklaration lyst 22. februar 1951.
Deklarationen blev tinglyst i forbindelse med udstykningen af ejendomme
langs Skovvej og skulle sikre, at arealet nordøst for Skovvej
og ud mod Køge bugt kunne friholdes for bebyggelse.
Der skal foreligge en tilladelse til bebyggelse fra HUR, som er den
påtaleberettigede part.
Lokalplaner og byplanvedtægter
Den nordvestlige del af området er omfattet af lokalplan 1.23 fra 1989.
Området udlægges til offentlige formål, undervisning og lignende, samt
til sådanne private institutioner af almennyttig karakter som efter Byrådets
skøn naturligt finder plads i området.
Kortbilaget fastlægger et byggeområde, et parkeringsareal, et kloak
servitutområde og friarealer.
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE REDEGØRELSE

6
5.5 Langs Skovvej udlægges byggelinie 10 meter fra vejskel.
5.4 Det med p markerede areal på kortbilag 2 udlægges til parkering.
5.3 Stien a – b udlægges i en bredde af 3 meter, som vist på kortbilag 2.
5.2 Ved ud- og indkørsel til Skovvej skal hjørnerne afskæres med en
længde på mindst 5.0 meter.
5.1 Området vejbetjenes med separat ind- og udkørsel i princippet som
vist på kortbilag 2.
§ 5 Vej, sti og parkeringsforhold
4.1 Matrikulære ændringer må kun foretages i det omfang, de er i overensstemmelse
med lokalplanens sigte og kun efter Byrådets tilladelse.
§ 4 Udstykninger
Lokalplanområdet må kun anvendes til offentlige formål, undervisning
og lignende samt til private institutioner af almennyttig karakter.
§ 3 Områdets anvendelse
2.1 Med Byrådets offentlige bekendtgørelse af den vedtagne lokalplan,
overføres det på kortbilag 1 med skråskravering viste areal til byzone.
2.0 Lokalplanområdet afgrænses som vist på kortbilag 1. Det omfatter en
del af matr. Nr. 8c Tranegilde By Ishøj, samt alle parceller der efter
den … 2004 udstykkes fra denne del af ejendommen.
§ 2 Lokalplanens område og zonestatus
at muliggøre en udvidelse af Ådalens Privatskole
at tilpasse fremtidig bebyggelse til den eksisterende
at overføre den sydøstlige del af området til byzone samt
at erstatte lokalplan 1.23.
Lokalplanen har til formål:
§ 1 Lokalplanens formål
I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr 883 af 18. august 2004 med
senere ændringer) fastlægges herved følgende bestemmelser for det i §2
nævnte område:
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE
Bestemmelser

7
9.3 Hegning må kun etableres som levende hegn, evt. suppleret med
trådhegn, med en max. højde på 1,80 meter.
9.2 Den eksisterende beplantning som vist på kortbilag 1, må ikke uden
Byrådets tilladelse fældes eller udsættes for væsentlig beskæring.
9.1 De med priksignatur viste arealer på kortbilag 2 må ikke bebygge,
men udlægges til friarealer for området.
§ 9 Ubebyggede arealer
8.2 Skiltning og reklamering må kun finde sted med Byrådets tilladelse i
hvert enkelt tilfælde.
8.1 Til facader må kun anvendes træbeklædning behandlet i lyse jordfarver
(umbra og okker).
§ 8 Bebyggelsens ydre fremtræden
7.4 Tagfladers hældning skal være mellem 12 og 18 grader.
Inden for byggeområde I må bygningshøjden ikke overstige 8.5 meter.
Indenfor byggeområde II må bygningshøjden ikke overstige 14
meter.
7.3 Bygninger må ikke opføres med mere end en etage med udnyttet
tagetage.
Udenfor byggeområderne kan der dog opføres enkelte mindre bygninger,
cykelskure, overdækninger.
7.2 Bebyggelse må kun opføres indenfor de på kortbilag 2 med skråskravering
viste byggeområder I og II.
7.1 Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 30.
§ 7 Bebyggelsens omfang og placering
6.2 Eksisterende ledningsanlæg, som vist på kortbilag 1 (spildevandsledning
og vandledning) skal respekteres.
6.1 Elledninger må kun udføres som jordkabler.
§ 6 Ledningsanlæg
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE BESTEMMELSER

8
Byrådet kan meddele dispensation fra lokalplanens bestemmelser,
hvis dispensationen ikke er i strid med principperne i planen.
Den eksisterende lovlige anvendelse af en ejendom kan fortsætte
som hidtil. Lokalplanen medfører heller ikke i sig selv krav om etablering
af de anlæg med videre, der er indeholdt i planen.
RETSVIRKNINGER
Efter Byrådets endelige vedtagelse og offentliggørelse af lokalplanen
må ejendomme, der er omfattet af planen ifølge planlovens § 18 kun
udstykkes, bebygges eller i øvrigt anvendes i overensstemmelse med
planens bestemmelser.
Disse midlertidige retsvirkninger gælder fra ……………og indtil, den
endeligt vedtagne lokalplan er offentliggjort dog højst indtil ....................
………………
Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslag er udløbet
den …………….., kan der evt. efter planlovens § 13.2 opnås
tilladelse til udnyttelse af en ejendom i overensstemmelse med forslaget.
MIDLERTIDIGE RETSVIRKNINGER
Indtil forslaget er endelig vedtaget af Byrådet, må de ejendomme, der
er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde, der kan foregribe
indholdet af den endelige plan. Der gælder efter planlovens § 17 et
midlertidigt forbud mod udstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen.
Den eksisterende lovlige anvendelse af ejendommene kan
fortsætte som hidtil.
§ 13 Retsvirkninger
12.1 Lokalplan nr. 1.23, som er vedtaget af Ishøj Byråd den 27. september
1988 ophæves i sin helhed med den endelige vedtagelse af Lokalplan
1.45.
§ 12 Ophævelse af lokalplan
11.1 Uanset foranstående bestemmelser må der ikke foretages ændringer
af eksisterende forhold, før der er opnået tilladelse hertil fra HUR
jf. deklaration tinglyst den 22. februar 1951.
§ 11 Tilladelse fra andre myndigheder
10.1 Ny bebyggelse må ikke uden Byrådets tilladelse tages i brug, før bebyggelsen
er tilsluttet et kollektivt varmeforsyningsanlæg efter Byrådets
anvisning.
§10 Forudsætninger for ibrugtagen af ny bebyggelse
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE BESTEMMELSER

9
Ole Bjørstorp Ole Horskær Madsen
borgmester teknisk chef
På Byrådets vegne
Ishøj Byråd den X. xxxxxxxxxx 2004
Forslaget er i henhold til § 27 i lov om planlægning vedtaget af Ishøj
Byråd til offentlig fremlæggelse.
Vedtagelsespåtegning
Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforenelige med
lokalplanen, fortrænges af lokalplanen.
Videregående afvigelser fra lokalplanen kan kun gennemføres ved
tilvejebringelse af en ny lokalplan.
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE BESTEMMELSER

10
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE

ISHØJ KOMMUNE
Lokalplan nr. 1.45
Kortbilag 1: Områdets afgrænsning
1:1000
Areal der overføres til
byzone
Vandledning
Kloakledning
Eksisterende levende hegn
a
8c
Skovvej
b

12
LOKALPLAN 1.45
ÅDALENS PRIVATSKOLE

ISHØJ KOMMUNE
Lokalplan nr. 1.45
Kortbilag 2: Områdets anvendelse
1:1000
P
Byggefelt I og II
Eksisterende bygninger
Parkering
Beplantningsbælte
Friareal
a
I
8c
Skovvej
P
I
P
II
b
Byggelinie 10 m

14
Ole Bjørstorp Ole Horskær Madsen
borgmester teknisk chef
På Byrådets vegne
Ishøj Byråd den X. xxxxxxxxxr 2004
Forslag til tillæg nr. 9 til Kommuneplan 1998-2009 for Ishøj Kommune
er i henhold til § 11, stk. 3 i Lov om planlægning vedtaget af Ishøj
Byråd til offentlig fremlæggelse.
Vedtagelsespåtegning
OMRÅDE 1D14
Navn: Ådalens Privatskole
Fremtidig anvendelse: Offentlige formål
Bebyggelsens art: Undervisningsbygning
Max. bebyggelsesprocent: 30
Max. antal etager: 1½
Max. bygningshøjde: 14 meter
Rammeområde 1D14 udvides som angivet på kortbilaget og nedennævnte
bestemmelser optages i kommuneplanen for området.
I henhold til planloven (lovbekendtgørelse nr. 883 af 18. august 2004
med senere ændringer) fastlægges følgende bestemmelser som rammer
for lokalplaner, der tilvejebringes inden for det på tilhørende kortbilag
viste område.
Kommuneplantillæg nr. 9
TILLÆG NR. 9 TIL KOMMUNEPLAN 1998-2009
ÅDALENS PRIVATSKOLE

15
1F7
1D14
B18
1F10
1B12
1F6
1B17
TILLÆG NR. 9 TIL KOMMUNEPLAN 1998-2009
ÅDALENS PRIVATSKOLE

Hvis der er synspunkter eller ændringsforslag til forslagene, skal disse
sendes til Ishøj Kommune, Teknisk Forvaltning, Ishøj Store Torv 20,
2635 Ishøj, eller på mail: tek@ishoj.dk senest den XX. xxxxxx 200X,
hvorefter bemærkningerne vil indgå i Byrådets videre behandling af
forslagene.
Offentlig fremlæggelse
Forslag til lokalplan og kommuneplantillæg er fremlagt til offentlig debat
fra den XX. xxxxxxx 200X til den XX. xxxxxxx 200X.