PDFCVT_RÃ¥deret 1.0

blboligen.dk

PDFCVT_RÃ¥deret 1.0

1

Råderet

- og andre muligheder

for forbedringer af boligen


2

Boligdrømme


Råderet handler om:

• Større frihed

• Større fleksibilitet

• Flere individuelle hensyn

• Styrket engagement og bokvalitet

• Et kvalitetsmæssigt løft skal gøre boligerne

attraktive for en bredere kreds

6


Lovgrundlaget

• Lov om leje af almene boliger

• Kapitel 8, §§ 35-42

• Bekendtgørelse om drift af almene boliger

• Kapitel 18, §§ 81-94

• Lov om almene boliger

• § 37 b (kollektiv råderet)

7


Reglerne gælder for …

• Almene familieboliger, ældreboliger og

ungdomsboliger

• som tilhører en almen boligorganisation

• Almene ældreboliger

• som tilhører kommuner, amtskommuner eller

selvejende institutioner

8


Reglerne gælder ikke for …

• Erhvervslejemål

• Kælderlokaler

• Garager

• Fremlejemål

9


Mange muligheder for forbedringer og

forandringer

Finansieret af lejeren

Finansieret via afdelingen

Individuelle forbedringer inde

• Råderet

Individuelle forandringer inde

• Aftales med administrationen

Forbedringer/forandringer ude

• Afdelingsmødet beslutter

Kollektive forbedringer

• Samtlige boliger forbedres

Kollektiv råderet

• Enkelte boliger forbedres

• Bestemte forbedringer

• Frivilligt

Hårde hvidevarer

• Installationsret

10


11

Den individuelle råderet


Individuel råderet - inde i boligen

Forbedringer

• Lejeren har ret til at lave alle former for forbedringer

og få godtgørelse ved fraflytning

• Gælder arbejder i alle rum (køkken, bad, entré,

værelser)

• Gælder ikke hårde hvidevarer

Forbedringsarbejder:

• Forøger boligens værdi

• Giver ret til godtgørelse ved fraflytning

• Skal ikke reetableres ved fraflytning

12


Individuel råderet – inde i boligen

Forandringer

• Forandringsarbejder skal aftales individuelt mellem

lejer og boligorganisation

Forandringsarbejder:

• Giver ikke ret til godtgørelse ved fraflytning

• Reetablering + depositum eller ej?

13


Spørgsmål

• En lejer har været på rejse og købt en

mexicansk håndvask, som hun ønsker at

udskifte i stedet for den hvide standard

håndvask på badeværelset.

• En lejer ønsker at etablere et 3 fløjet

indbygningsskab i sit soveværelse.

Er det en forbedring eller en forandring?

14


Individuel råderet – inde i boligen

Særlige regler om skillevægge

• Lejeren har ret til at opsætte, flytte eller fjerne alle ikkebærende

skillevægge

• Kan ikke kræves reetableret

• Giver ikke ret til godtgørelse i forbindelse med

forandringsarbejder

• Giver ret til godtgørelse i forbindelse med

forbedringsarbejder

15


Individuel råderet – udenfor boligen

Afdelingsmødet beslutter, hvilke arbejder der er tilladt

udenfor boligen:

• Forbedringer og dermed godtgørelse?

• Forandringer og evt. reetablering/depositum?

Hvis afdelingsmødet ikke har truffet beslutning om

arbejder udenfor boligen, kan lejer og boligorganisation

indgå en individuel, skriftlig aftale

16


Opgave – forbedringer og forandringer

• Find 3 - 5 arbejder, som I synes at det er ok, at

beboerne udfører udenfor boligen.

• Er arbejderne forbedringer eller forandringer?

• Kan I komme på eksempler på arbejder som

beboerne ikke må lave – og begrund hvorfor!

17


Individuel råderet – udenfor boligen

Afdelingsmødets beslutninger skal:

• Fremgå af et råderetskatalog over tilladte

arbejder

• Meddeles alle lejere

• Godkendes af boligorganisationens bestyrelse

18


Råderetskatalog

• Signaler:

• Frihed

• Information og ikke restriktion

• Muligheder og ikke begrænsninger

• Ret til det individuelle – variation/forskellighed

• Tænk på afdelingens image!

19


Spørgsmål

Peter, der bor i et rækkehus, har bygget et

cykelskur i henhold til afdelingens

råderetskatalog

Efter nogle år begynder cykelskuret at mangle

maling!

Hvem skal male skuret?

20


Vedligeholdelse af råderetsarbejder

• Evt. udgift til vedligeholdelse og genanskaffelse

betales af lejeren via huslejeforhøjelse

• Gør det selv

• Det kan besluttes at visse udendørsarbejder kan

vedligeholdes af lejeren selv (fx male garage,

cykelskur, udestue)

• Beslutningerne skal skrives i vedligeholdelsesreglementet

eller som et tillæg til lejekontrakten

21


Krav til råderetsarbejder

Forbedringerne og forandringerne skal:

• Være rimelige og hensigtsmæssige

• Være af en acceptabel kvalitet

• Udføres håndværksmæssigt korrekt

• Udføres af autoriserede håndværkere hvis lovkrav

• Overholde afdelingens vedligeholdelsesreglement

22


Individuel råderet - hvad må man ikke?

÷ Almindelig vedligeholdelse

÷ Indebære fare (brand)

÷ Påføre de enkelte bygningsdele ulemper

÷ Uhensigtsmæssige i forhold til fælles installationer eller

klimaskærm

÷ Fratage boligen karakter af almen bolig

÷ Gøre boligen uegnet for handicappede og ældre

÷ Stride imod lokalplan eller servitutter

23


Sagsgangen - hvordan du kommer i gang?

Du har fået en god ide til en forbedring/forandring af din

bolig!

Du kontakter boligorganisationen og får en skriftlig

tilladelse

Du bestiller håndværkere eller går selv i gang med

arbejdet

Arbejdet bliver afsluttet og godkendes af inspektøren

Hvis du flytter indenfor 10 – 20 år kan du få penge for

dine forbedringer

24


Spørgsmål

Ved et tilfælde opdager ejendomsfunktionæren, at en

lejer har udskiftet det gamle køkken med et nyt.

Det viser sig at køkkenet blev installeret for 3 år siden

uden om råderetten, for den kender lejeren ikke noget

til.

Hvordan synes I, at funktionæren skal tackle situationen?

25


26

Andre muligheder for forbedringer


Installationsret

• Lejeren har ret til at indsætte sædvanlige

installationer i boligen

• Fx vaskemaskine, opvaskemaskine, tørretumbler mv.

• Lejeren ejer

• Lejeren vedligeholder

• Lejeren reetablerer ved fraflytning

• Lejeren er erstatningsansvarlig for skade, der

er forårsaget af disse installationer

27


Kollektive forbedringer

Huslejefinansierede forbedringer

Afdelingsmødet kan beslutte at samtlige boliger skal

forbedres, moderniseres eller renoveres

Inde: Køkken, bad etc.

Ude: Udestuer, garager, altaner etc.

Afdelingen finansierer

• Fx via realkredit, bank, trækningsret, dispositionsfond

Lejeren betaler via huslejestigning

28


Kollektive forbedringer

Afdelingsmødet beslutter

Boligorganisationen og evt. kommunalbestyrelsen

godkender

Administrationen sætter arbejdet i gang

Afdelingen finansierer

Alle lejerne betaler via huslejeforhøjelser

29


Kollektiv råderet

Huslejefinansierede individuelle forbedringer

Afdelingsmødet kan beslutte, at lejeren kan få udført

bestemte forbedringer

• Forbedringen er frivillig for lejeren

• Der skal udarbejdes oversigt over hvilke arbejder

• Maksimumsbeløb kan fastsættes

• Nærmere rammer kan besluttes (fx bestemte modeller)

• Forbedringerne omfatter ikke hårde hvidevarer

30


Kollektiv råderet

Huslejefinansierede individuelle forbedringer

• Forbedringerne finansieres af afdelingen

• fx via realkredit eller bank, trækningsret, dispositionsfond

• annuitetslån med en max. lånetid på 30 år

• Lejeren betaler via huslejen

• Forbedringerne må ikke medføre huslejestigninger, der

gør, at boligerne ikke kan lejes ud

• Beslutningerne træffes af afdelingsmødet og godkendes

af boligorganisationen

31


Kollektiv råderet i praksis

• Start med at undersøge afdelingens økonomi

• Er der forestående arbejder der skal udføres?

• Kan der optages realkreditlån? Er der nok, så alle

lejere kan få?

• Kan der gives tilskud fra egen trækningsret?

• Hvilke leverandører eller modeller kan der vælges

imellem? Alle?

• Hvordan håndteres evt. indbyggede hårde hvidevarer,

når lejer fraflytter?

32


Eksempel - før og nu

Kollektiv råderet:

Udgift i alt

Fra henlæggelser

Byggesagshonorar

Afskrivningsperiode på 10 år

Huslejestigning pr. md.

64.291 kr.

8.000 kr.

1.000 kr.

570 kr.

33


Kollektiv råderet - sagsgang

Ideen opstår – skitser udformes

Økonomien vurderes – forslag udarbejdes

Informationsmøde

Hvad kan vælges? – hvad er prisen?

Udkast udsendes til alle beboere

34

Afdelingsmøde


Kollektiv råderet - sagsgang

Forslaget fremføres – beboerne beslutter

Organisationsbestyrelsen og kommunen godkender

Info til alle

Den enkelte beboer beslutter

Plan laves – arbejdet udføres

35

Ny husleje


Konflikt?

Individuel råderet:

• Beboerklagenævnet behandler alle råderetssager:

• Forbedringer og forandringer inde i boligen

• Forbedringer og forandringer udenfor boligen

(råderetskataloget)

Kollektiv råderet:

• Kommunalbestyrelsen behandler uenighed mellem

boligorganisation og afdelingsmøde om den kollektive

råderet

36


37

Godtgørelse


Godtgørelse og afskrivning

• Når arbejdet er udført, beregner administrationen

godtgørelsen

• Max. grænse for godtgørelse er 117.340kr.

• 2012-beløb – satsen reguleres årligt

• Boligorganisationen og kommunen kan aftale at forhøje

godtgørelsen udover max. grænsen - dog højst 170.554 kr.

(2012)

• Godtgørelsen nedskrives over mindst 10 og højst 20 år

• Medmindre der aftales en hurtigere nedskrivning

• Afskrivningsperioden afhænger af forbedringens

forventede holdbarhed

• Flytter lejeren i løbet af afskrivningsperioden ret til

godtgørelse

38


Godtgørelse – et eksempel

Godtgørelse

Dokumenterede udgifter

Evt. reduktion:

65.000 kr.

• Værdi af eksisterende badeværelse - 5.000 kr.

• Energikrævende installation (fx spabad) - 6.500 kr.

• For høje håndværkerudgifter - 3.000 kr.

Godtgørelse i alt

Nedskrevet godtgørelse

50.500 kr.

Fraflytning 6 år efter udført arbejde med en nedskrivningsperiode

på 20 år

50.500 kr. / 14 år (restperiode)

Nedskrevet godtgørelse i alt

Som afdelingen udbetaler til fraflytter

35.350 kr.

39


Ny lejer

Ny lejer skal betale afdelingens udgifter til

godtgørelse til den fraflyttende lejer

Den ny lejer kan vælge:

• Enten at betale kontant

• Eller at få lejeforhøjelse i den resterende nedskrivningsperiode

Ved lejeforhøjelse betales godtgørelsen + renter

40


Ny lejer – eksemplet fortsat

Nedskrevet godtgørelse

- Resterende afskrivningsperiode på 14 år

- Rente (fx 6 %)

Lejeforhøjelse pr. år

Lejeforhøjelse pr. måned

35.350 kr.

3.803 kr.

317 kr.

41

More magazines by this user
Similar magazines