Se beretningen 2008 her - Boligforeningen 3B

3b.dk

Se beretningen 2008 her - Boligforeningen 3B

Beretning 2008


Bestyrelsen 2008

3B’s bestyrelse

Villy Sørensen

Steffen Morild

Jan Christiansen

Anders Brøgger

Anne Eriksen

Anni Gregersen

Arne Nauta

Birgit Olin

Dorte Skovgård

Ellen Vedelsby

Hans Peter Nielsen

Iris Gausbo

Jan Kjello Andersen

Karsten Peirup

Lars Emanuel

Monia Stoltz

Poul Erik Fuglsang

Robert Nielsen

Susan Sagnsby

Susanne Helmark

Uffe Andreasen

Finn Hansson

Henrik Borre

2008 – et travlt, men godt år

Som bestyrelse for en boligforening, der bygger og administrerer almene boliger,

har vi en forpligtelse over for samfundet. Men vi har også en forpligtelse

over for boligforeningens repræsentantskab, over for vores beboere og over

for de medarbejdere, der er ansat i virksomheden 3B.

Over for dem står vi til regnskab for de beslutninger, vi træffer. Og det gør vi

blandt andet ved at aflægge en beretning på repræsentantskabsmødet i juni.

Igen i år har vi valgt både at have en skriftlig og en mundtlig beretning.

Den skriftlige beretning starter således med en kort gennemgang af, hvad

der i omverdenen kunne få indflydelse på vores arbejde i 2008. Derefter gennemgår

vi i hovedlinjer, hvad bestyrelsen har arbejdet med politisk – og hvad

der er arbejdet med administrativt.

I en traditionel beretning peger bestyrelsen også på, hvad den vil arbejde

med både på kort sigt og på længere sigt. Det gør vi også. Men da særligt

den nyligt indgåede boligaftale kan få meget stor indflydelse på arbejdet i 2.

halvår 2009, har vi valgt at tage den med i den mundtlige beretning. Her vil

vi også komme ind på konsekvenserne for boligforeningen og de strategiske

valg, bestyrelsen skal træffe på baggrund af de nye vilkår.

Med tak for samarbejdet i det forløbne år ønsker jeg på bestyrelsens vegne

rigtig god læselyst.

Villy Sørensen

Formand for Boligforeningen 3B

Beretning08 2


Indhold

Boligpolitik ikke på dagsordenen i 2008................4

Boligpolitik ikke-eksisterende ...............................4

Bypolitisk initiativ fra miljøministeren ....................4

Forsøgslov om salg forlænget ..............................5

Fra udsat boligområde til hel bydel ......................5

Færre regler – mere frihed ...................................5

Finansieringsreform .............................................6

Boligselskabernes Landsforening – BL ................6

“En balanceret boligpolitik” ...................................6

Det politiske arbejde i 3B .......................................7

Stor bestyrelse .....................................................7

Tryghed i fokus .....................................................7

Klima, energi og miljø på fælleskonference .........8

Foreningsmøde om “Det gode afdelingsmøde” .......8

Bestyrelsens beslutninger i 2008 .........................9

Anvisningsaftaler ................................................11

Begyndende udlejningsproblemer ......................11

Støtte til boligafdelingerne ..................................13

Bestyrelsesudvalgene ..........................................12

Det administrative arbejde i 3B ...........................17

Regnskaber og budgetter ...................................17

Ventelister og medlemsbeviser ..........................17

Fremtidssikring af boligområderne .....................17

Navn og logo ......................................................17

3B’s beboerblad introduceret .............................17

Fokus på det boligsociale arbejde ......................18

Arbejdsprocesserne trimmet ..............................18

Stor personaleomsætning ..................................19

Mange nye ideer ....................................................20

Politikker for flere områder .................................20

Administrationsbidraget ......................................20

Teknologiske ambitioner .....................................20

Administrative ambitioner ...................................20

Ny administrationsbygning? ...............................20

Nye regler? Nye procedurer! ..............................20

Økonomisk beretning ...........................................21

Det sker i boligafdelingerne .................................25

Beretning 3B 2008

Juni 2009

Foto: 3B

Layout: meh/3B

Tryk: Formula A/S

Oplag: 1.000 stk.

Beretning08 3


Boligpolitik ikke på dagsordenen i 2008

I starten af år 2008 oplevede vi en masse uroligheder, hvor

unge brændte biler og containere af. Samtidig viser rapporter

fra Arbejderbevægelsens Erhvervsråd, at uligheden vokser. Der

bliver større forskel på rig og fattig i Danmark, flere børn lever i

fattigdom – og flere bliver hængende i fattigdommen.

Fattigdomsydelser som starthjælp, kontanthjælpsloft og

450-timersreglen er med til at gøre flere mennesker fattige, og

hvert år bliver et stigende antal danskere sat ud af deres bolig

af fogeden. Antallet af udsættelser voksede fra 3.377 i 2007

til 3.762 i 2008, svarende til en stigning på 11 procent. Og en

undersøgelse fra Socialforskningsinstituttet viser, at mange af

udsættelserne berører børnefamilier. Udsættelserne medfører

desuden hjemløshed, da hver fjerde, der bliver sat ud af boligen,

stadig er hjemløs et år efter udsættelsen.

Som ansvarlig boligorganisation efterlyser vi en politik, der

bevidst tager fat om de samfundsproblemer, som helt naturligt

får indflydelse på vores beboeres vilkår og dermed på, hvordan

vores boligområder fungerer.

muligheder for, at vores udearealer kan bruges til både oplevelser

og til fysiske aktiviteter for mange forskellige interesse- og

aldersgrupper.

Vi arbejder også på at skabe dejlige grønne områder, som vi

kan nyde vores fritid i.

Boligpolitik ikke-eksisterende

Boligpolitik var i 2008 næsten ikke-eksisterende. Det på trods af,

at det er et utroligt vigtigt område. Alle ved, det er vigtigt at have

gode boligområder – og ikke mindst at have et boligmarked,

hvor de, der ikke har råd til at købe eller betale en dyr husleje,

får mulighed for at etablere sig og dermed skabe et godt liv.

I løbet af året oplevede vi, at mange boligorganisationer simpelthen

måtte opgive at bygge nye almene boliger. Rammebeløbet

er for lille til at dække, hvad det koster at bygge i dag. Og hæves

rammebeløbet, bliver huslejen bare tilsvarende dyrere. Der

skal derfor åbnes for mulighed for at se på totaløkonomien i stedet

– samt findes andre og mere brugbare finansieringsmåder.

Hidtil har regeringens holdning været, at man var bange for

en overophedning, hvis den almene sektor begyndte at bygge.

Nu er der så finanskrise, så nu kunne det måske være med til at

sætte lidt skub i økonomien?

3B’s bestyrelse efterlyser en aktiv boligpolitik, som både gør

det muligt at bygge nyt med en rimelig husleje og sætte gang i

fremtidssikringen af den gamle boligmasse.

Grønhøj ligger i Ballerup.

Der er 46 rækkehuse opført i træ i 2001.

Bypolitisk initiativ fra miljøministeren

Men noget er der dog sket på det boligpolitiske område. Miljøministeren

offentliggjorde fx i oktober måned et bypolitisk initiativ,

som tager udgangspunkt i fire temaer: Sundere byer, grønnere

byer, blå byer og tættere byer. Men ingen af forslagene er fulgt

op med den nødvendige økonomi – og spørgsmålet er derfor,

om det overhovedet har haft nogen effekt.

På den anden side har 3B allerede fokus på en del af de initiativer,

ministeren fremhæver. Vi arbejder fx på at skabe gode

Beretning08 4


Østerhøj ligger i Ballerup

Der er 84 boliger i alt.

Det blå i kraft af vand har været på tegnebrættet, fx i Urbanplanen,

og blandt andre Hørgården har allerede sit eget lille hyggelige

gadekær. Vi er også opmærksomme på, at det er vigtigt,

at regnvandet kan sive direkte ned i jorden i stedet for at løbe

fra asfalt eller fliser ned i kloakken.

Og hver gang vi taler renovering af en af vores afdelinger,

indgår tagboliger naturligt i overvejelserne.

Samlet set mener vi derfor, at 3B generelt er godt med i forhold

til miljøministerens bypolitiske initiativ.

Forsøgslov om salg forlænget

Med stemmerne 61 mod 47 vedtog Folketinget den 12. juni

2008 at forlænge forsøgsloven om salg, der blev indført i juni

2004 og udløb ved udgangen af 2007.

Loven blev forlænget uændret med 1½ år fra den 1. juli 2008

til den 31. december 2009.

Umiddelbart er loven stadig ikke nogen succes, idet der fortsat

ikke er efterspørgsel efter at købe sin egen almene bolig.

I 3B’s tidligere boligorganisationer var beslutningen, at vi

ikke ville deltage i den oprindelige forsøgslov, og umiddelbart

ser det heller ikke ud til, at forlængelsen har konsekvenser i

vores forening. I skrivende stund har ingen afdelinger søgt om

at få mulighed for at købe deres boliger.

Fra udsat boligområde til hel bydel

Programbestyrelsen holdt i november måned 2008 en konference

for at markere afslutningen på sit arbejde.

Programbestyrelsen blev nedsat som led i regeringens strategi

mod ghettoisering, der blev offentliggjort i maj 2004. Opgaven

var at følge strategiens udvikling og at følge udviklingen

i de udsatte boligområder, ligesom bestyrelsen skulle vurdere

behovet for dispensationer, forsøg og nye initiativer.

Konferencen, der markerede afslutningen på de fire års arbejde,

havde samme titel som udvalgets rapport, nemlig “Fra

udsat boligområde til hel bydel”. Heri var konkrete anbefalinger

til regering, kommune og boligorganisationer.

Programbestyrelsen understregede således, at statens engagement

er nødvendig, og at integrationsindsatsen skal fastholdes

og styrkes – især i forhold til børn og unge. Kommunerne

skal godt nok gå foran i processen, men staten skal bidrage

med rammeprogram og ikke mindst finansielle bidrag.

Foreløbig ser det ikke ud til, at rapporten har haft den store

virkning, men som bestyrelse har vi særligt fokus på det boligsociale

arbejde samt på blandt andet omdannelse af boliger til

erhverv i udsatte områder, på styring af udlejning samt på renovering

og fremtidssikring af vores boligområder. Og umiddelbart

ser det ud til, at specielt de anvisningsaftaler, vi har indgået, har

været en succes, hvis vi måler i forhold til beboere i arbejde.

Færre regler – mere frihed

I starten af sommeren kom

den ventede rapport, hvor et

udvalg under velfærdsministeriet

– nu social- og indenrigsministeriet

– gav sit forslag

til, hvordan den almene sektor

kan reformeres.

I rapportens indledning kunne

man læse, at målet var en reform,

som øger decentraliseringen og dereguleringen.

Målet var med andre ord at

komme frem til, hvordan man kunne gå fra

detaljerede regler til overordnede mål, der konkret

aftales mellem kommune og boligorganisation.

Rapporten er en hel bog med alle de forslag til ændringer,

udvalget er kommet med. Titlen er “Den almene boligsektors

styring”. Bogen gennemgår også formålet med ændringerne –

og den fylder i alt 463 sider, hvilket siger lidt om det meget omfattende

arbejde, som BL, KL og velfærdsministeriet med videre

har stået for.

Det digre værk handlede i overskriftsform om centrale styringsmålsætninger,

om styringsdialog og differentieret tilsyn.

Derudover handlede det om aftalestyring, kvalitetsstyring og

egenkontrol og krav om dokumentation. Ud over reform af styring

indeholdt rapporten også forslag om åbning for sideaktiviteter,

lempelser i udlejningsreglerne og større kompetence til

repræsentantskabet.

Vilkårene er helt fundamentale for den almene sektors arbejde,

og heldigvis har både kommunerne og BL en stor aktie

i de forslag, der ligger. Men hvordan forslagene kommer til at

se ud, når de skal behandles politisk en gang i løbet af foråret

2009, er svært at spå om.

Under alle omstændigheder er det utroligt positivt, at der er

sat fokus på de mange snærende bånd, vi har været underlagt

i utallige år. Og kommer det til at betyde færre regler og mere

frihed, hilser 3B ændringerne velkomne.

Men der er dog to sager, vi som bestyrelse gerne vil kommentere.

De udgør kun et meget lille hjørne af et samlet set rigtig godt

stykke arbejde, men vi synes alligevel, de begge er vigtige.

De to eksempler er organisationernes mulighed for at træffe

beslutning om større renoveringsarbejder og oprykningsretten.

Når vi vælger netop de to sager, er det, fordi det ene kan være

kontroversiel set i forhold til afdelingsdemokratiet, det andet har

har vi sendt høringssvar på.

Afdelingsmødets kompetence

Udvalget foreslår således en begrænsning af den enkelte bolig-

Beretning08 5


afdelings kompetence til at træffe beslutning om større renoveringer

eller helhedsplaner, og det kan umiddelbart virke som en

begrænsning af beboerdemokratiet.

I dag har boligorganisationens bestyrelse allerede en forpligtelse

til at gøre noget, hvis en afdeling forfalder, eller der opstår

udlejningsproblemer – og afdelingsmødet ikke vil godkende, at

der bliver gjort noget. Men hvor det før var kommunalbestyrelsen,

der skulle afgøre en sådan tvist mellem afdelingsmødet og

boligorganisationens bestyrelse, lægger lovforslaget op til, at det

i stedet er boligorganisationens egen opgave at løse problemet.

Det skal i givet fald ske på et repræsentantskabsmøde, hvorefter

velfærdsministeriet i hvert enkelt tilfælde skal orienteres.

Oprykningsret

Udvalget har også et forslag til ændring af reglerne om oprykningsret.

Udvalget foreslår ganske enkelt at gøre det muligt for

kommunen og boligorganisationen at aftale, at der ikke skal

være intern oprykningsret. Det foreslås endvidere at ophæve

oprykningsretten mellem boligafdelingerne og dermed lade

kommune og boligorganisation selv aftale, om den skal gælde.

Det indebærer – som vi ser det – reelt, at kommunen får

vetoret med hensyn til, om oprykningsretten skal gælde for tilflytning

til de boligafdelinger, der ligger i kommunen. Et af argumenterne

for at fusionere var jo netop, at vi så kunne tilbyde

boliger i flere kommuner i hovedstadsområdet og på den måde

være med til at bidrage til den nødvendige mobilitet på boligmarkedet.

Vi mener, at vi med forslaget vil opleve en forskelsbehandling

af vores medlemmer, alt efter hvilken kommune de

enten er bosat i eller ønsker bolig i.

Vi har derfor som tidligere nævnt sendt et høringssvar til velfærdsministeriet,

hvor vi understreger, at det bør være boligorganisationen

– ikke kommunen – som har kompetencen til at

beslutte en eventuel ophævelse af oprykningsretten.

Finansieringsreform

Et udvalgsarbejde, der skulle se på finansieringen af nybyggeri

af almene boliger, gik reelt helt i stå i 2008. Udvalget skulle have

aflagt rapport senest 1. juli 2008, og i regeringens lovprogram

stod der, at en reform af finansieringen skulle være på plads i

december 2008. Men efter de første to møder skete der intet,

udvalget blev ikke færdig før sommerferien, og der blev ikke

holdt flere møder i 2008.

Udvalgsarbejdet – der blandt andet havde deltagelse af BL

og KL – blev sat i gang efter den politiske aftale om den almene

boligsektor fra november 2006. Den ene del af udvalgsarbejdet,

der skulle se på den overordnede styring og komme med

initiativer til afbureaukratisering og forenkling, sluttede som tidligere

nævnt med den digre rapport i juni. Den anden del af

udvalgsarbejdet, der skulle se på finansieringen af den almene

boligsektor, gik altså helt i stå – og her er arbejdet først blevet

genoptaget i 2009.

Boligselskabernes Landsforening – BL

BL gør et stort arbejde for at bedre den almene sektors vilkår.

Ny i spidsen for det arbejde er Palle Adamsen, som blev valgt

som ny formand for BL lige før sommerferien. Han er administrerende

direktør i Lejerbo og uddannet cand.scient.adm. Han

kender den almene sektor indefra og har stor ledelseserfaring.

Alt sammen kvaliteter, som er nødvendige i det meget komplicerede

arbejde med at skabe ordentlige vilkår for den almene

sektor.

3B deltager også aktivt i BL’s ledelse. Administrerende direktør

Bent Frederiksen sidder i BL’s bestyrelse og er næstformand

i 1. kreds. I repræsentantskabet for 1. kreds sidder Villy

Sørensen og Steffen Morild, mens Iris Gausbo er kredsrepræsentant

i 9. kreds.

Alle steder forsøger vi naturligvis at sætte vores præg på

dagsordenen samt at sætte vores fingeraftryk på de sager, som

kommer til debat.

“En balanceret boligpolitik”

BL udsendte i slutningen af året et debatoplæg “En balanceret

boligpolitik” med deres bud på, hvad der skal gøres for at rette

op på flere års mangel på aktivitet på området. BL’s oplæg tager

fat på emner som klima, sunde boliger til et sundt liv, fremtidssikring

af slidte og utidssvarende boligområder, tryghed – også

i udsatte boligområder, flere boliger til de ældre og til de handicappede,

nybyggeri og byer i social balance.

Endelig gør BL i oplægget opmærksom på, at der er behov

for en bred boligpolitisk aftale om en balanceret almen boligpolitik

til afløsning af den nuværende boligaftale. Og at der skal

gennemføres omfattende reformer af det almene fondssystem

og af finansieringsreglerne, hvis vi skal sikre en socialt bæredygtig

boligpolitik i balance.

Det daværende boligforlig udløber i 2010 – og debatoplægget

blev fremlagt ved en politisk høring den 10. december 2008

som startskud til en debat om fremtidens boligpolitik. Det fik

ikke den store bevågenhed og effekt, men spørgsmålet er, om

ikke politikerne har haft det med i overvejelserne, før boligaftalen

faldt på plads i foråret 2009.

Beretning08 6


Det politiske arbejde i 3B

Organisationsbestyrelsen er 3B’s daglige politiske ledelse, og

den har det endelige juridiske og økonomiske ansvar for organisationen.

Bestyrelsen skal primært beskæftige sig med de mere

overordnede linjer og fokusere på, at der er forretningsgange

på alle væsentlige områder, at de valgte strategiske handlingsplaner

og indsatsområder følges, og at der arbejdes med forvaltningsrevision.

Som udgangspunkt holder bestyrelsen ca. syv årlige møder,

og der er udarbejdet en årsplan, hvoraf det fremgår, hvornår

bestyrelsen skal behandle hvad.

Stor bestyrelse

Boligforeningen 3B så dagens lys den 1. januar 2008 som konsekvens

af, at fire boligorganisationer besluttede sig for at slå

sig sammen til en. Vi lagde derfor ud 1. januar 2008 med at

være 33 bestyrelsesmedlemmer, men allerede efter repræsentantskabsmødet

i juni 2008 var vi nede på 23 medlemmer. Ved

valget på repræsentantskabsmødet i 2009 skal bestyrelsen reduceres

til det endelige antal på 15 medlemmer.

Bestyrelsen har nu officielt arbejdet i et år – og vi er i fuld

gang med at skrive historie. Frem til repræsentantskabsmødet i

2010 er vi dog stadig bundet af en række valgaftaler, som blev

indgået i tiden med sammenlægningsbestyrelsen, hvor organisationerne

tog beslutningerne om overgangsordningerne.

Alle er på den måde med til at bære værdier og kulturer med

fra den gamle organisation over i den nye organisation. Det har

den styrke, at ingen behøver at føle sig forbigået, og alle har

mulighed for at bidrage med opgaver eller sætte deres specielle

præg på den nye organisation.

Opgaverne og udfordringerne er fortsat at forene de forskellige

kulturer i en politisk organisation, hvor der ikke nødvendigvis

er fælles fodslag.

Til dem, som er bekymrede, kan vi garantere, at rammerne

for de ting, vi fagligt kan løfte, hele tiden er i spil. Bestyrelsens

behandling af sagerne er heller ikke mærket af de tidligere organisationers

forskellige kulturer. Det er de faglige ting, som er

i fokus, når sagerne behandles.

Og bestyrelsen har gennem det år, som er gået, behandlet

mange sager. Det har krævet mange diskussioner og mange

gange også både en første- og en andenbehandling af sagerne.

Men meget symptomatisk har det kun været nødvendigt at afgøre

en sag med afstemning een enkelt gang i løbet af året!

Tryghed i fokus

I februar måned blev hele Danmark rystet af, at unge skabte en

masse uro, tændte bål i gaderne og brændte biler og containere

af. Vi oplevede også problemerne i vores afdelinger. Derfor

satte vi fokus på emnet på et bestyrelsesseminar – og havde

Sejlhuset er nabo til Byparken

i Ørestad. Byparken blev indviet

i 2008.

Beretning08 7


den nye hot spot chef for to “varme” områder

i Valby til at holde oplæg for os på

repræsentantskabsmødet i november.

Bestyrelsen har derudover drøftet,

hvordan vi skal håndtere skadevoldere

efter trusler, hærværk og ildspåsættelser.

En drøftelse, der fortsætter i det nye

år.

En af de helt store udfordringer i den

almene sektor bliver nemlig at skabe

tryghed og stabilitet i vores boligområder.

I den forbindelse er vi i gang med at

se på, om vi rent juridisk kan skærpe tonen

i de breve, vi sender ud, når nogle

af vores beboere ikke ved, hvordan man

opfører sig i en boligafdeling, ligesom vi

har sat ekstra fokus på det boligsociale

arbejde i afdelingerne.

Med udgangspunkt i de lokale forhold

arbejdes der således for tiden med

forskellige boligsociale helhedsplaner i

både Kokkedal, Urbanplanen, Lønstrupgård

og Hvidbjergvej samt Valby. Også i

Sydhavnen gøres en ekstra indsats.

Mange af områderne er nemlig præget

af groft hærværk, ligesom der fra

tid til anden brændes biler af og skydes

med skarpt. Vi bliver alle både forskrækkede

og overraskede, når unge utilpassede

i vores boligkvarterer kan finde på

at ødelægge det, vi andre bygger op.

Det skaber naturligvis utryghed hos

vores beboere, og mange af dem, der

kan, flytter. Det starter en negativ spiral,

som vi under ingen omstændigheder vil

acceptere.

Det skal der sættes ind over for, men

det skal naturligvis ske på en måde, der

ikke udelukker nogen, men skaber de

nødvendige rammer.

Taler man med de unge om problemet,

siger de nemlig, at de keder sig og

er sure over, at ingen gør noget for dem.

Som boligorganisation og kommune må

man forholde sig til de meldinger. Det er

bydende nødvendigt, at vi i et samarbejde

mellem afdelingerne, boligorganisationen,

politiet og kommunen udarbejder

planer, som tager sigte på at skabe den

nødvendige tryghed i områderne. Det

er utroligt vigtigt, at samarbejdet i områderne

fungerer, og at man får afstemt

forventningerne.

De næste fem år vil vise, om helhedsplanerne

dels bliver til virkelighed, om

de virker – og om det lykkes at forankre

projekterne i lokalområderne.

Klima, energi og miljø på konference

I efteråret 2008 satte 3B fokus på klimaet

på den årlige fælleskonference,

som vi holder for alle medlemmer af afdelingsbestyrelserne.

Konferencens deltagere kom med en

masse bud på, hvad vi i afdelingerne

kan gøre for at fremtidssikre og udvikle

vores afdelinger – og til, hvordan vi kan

gøre boligerne energirigtige. Ideerne

blev efterfølgende samlet i et katalog,

som blev sendt ud til alle.

Erfaringerne fra konferencen viser, at

det ikke nødvendigvis koster mange penge

at blive mere energi- og miljøbevidst.

Idékataloget indeholder fx en del forslag

til initiativer, der kan sættes i gang, uden

at det koster de store beløb for afdelingen.

Meget handler blot om sund fornuft

og ændrede vaner. Det er vores indtryk,

at afdelingerne allerede nu har fokus på

de initiativer, der er lette at sætte i gang

– og at der bliver sat penge af på budgettet

for 2010 til at gennemføre nogle af

dem, der koster investeringer.

Anbefalingen i kataloget er fx at tage

fat på de akutte problemer i afdelingen,

fx affaldssortering, unormalt stort vandforbrug,

belysning eller indkøb af hårde

hvidevarer.

Generelt i klimadebatten tales om

energibesparelser i det nye byggeri. Det

er naturligvis vigtigt, men eftersom vi

ikke har meget nybyggeri på dagsordenen,

bør vi sætte fokus på den ældre del

af boligmassen. Der er nemlig ingen tvivl

om, at den gamle boligmasse trænger til

isolering, som lever op til nutidens standarder.

Her skal vi gøre brug af alle de

sidste nye teknologiske landvindinger –

og samtidig gøre vores boliger tidssvarende.

Det er efter vores mening den rigtige

vej frem.

Bestyrelsen besluttede som opfølgning

på konferencen at udlodde en præmie

til den afdeling, som stiller med det

bedste forslag til forbedring af miljøet

eller den bedste miljø- og energirigtige

løsning. Præmien er på 50.000 kr. Håbet

er, at det vil anspore afdelingerne til at

gøre en ekstraordinær indsats.

Men det koster penge – mange penge

– at gøre vores boliger energirigtige.

Den opgave kan boligafdeling og boligorganisation

ikke selv løfte, og med en

Landsbyggefond, som ikke engang har

penge til den nødvendige renovering af

de trængende almene boliger, skal både

stat og kommune være med.

Foreningsmøde om

“Det gode afdelingsmøde”

3B har fortsat den gode tradition med at

invitere repræsentanter fra afdelingsbestyrelserne

til fælles debat om aktuelle

temaer.

Formen er lidt mere uformel end

repræsentantskabsmøderne, og foreningsmødet

har ikke nogen decideret

beslutningskompetence. Foreningsmødet

er det forum, hvor medlemmerne

kan drøfte alt fra boligpolitik

til lokalt beboerdemokrati.

Det første foreningsmøde i Boligforeningen

3B blev holdt i Folehaven og på

dagsordenen var “Det gode afdelingsmøde”.

Baggrunden var, at deltagerprocenten

på afdelingernes årlige møder er faldende,

og det vil 3B’s bestyrelse gerne gøre

noget ved, ikke mindst fordi demokrati er

en af vores vigtigste fælles værdier.

Der kom mange gode idéer frem på

mødet lige fra, hvordan afdelingsbestyrelsen

kan aflægge beretning, så tilhørerne

ikke keder sig, til fællesspisning,

børnepasning og brug af flotte foto.

Beretning08 8


Bestyrelsens beslutninger i 2008

Ud over regnskab og budget har bestyrelsen i årets løb truffet beslutning om

• Forretningsorden for bestyrelsen

• Standardforretningsorden for afdelingsbestyrelserne

• Fælles forum – foreningsmøde hvert forår for to repræsentanter fra hver

afdeling og bestyrelsen

• Honorar – bestyrelsens medlemmer får alle et honorar for at sidde i bestyrelsen

• Kontaktpersonordning – hvor hver afdelingsbestyrelse har en fast kontaktperson

i organisationsbestyrelsen

• Ensartede retningslinjer og dermed en politik for repræsentation og gaver

• Navnet Boligforeningen 3B samt nyt logo og designlinje

• At 3B som princip ønsker at være med i et partnerskab om AlmenBolig+

• Fælleskonference om klima, energi og miljø

• Miljøpris 2009 som opfølgning på fælleskonferencen 2008

• Pressepolitik

• Kursuspulje, hvortil hvert lejemål årligt bidrager med 20 kr.

• Kursuskatalog

• Aktivitetspulje, hvortil hvert lejemål årligt bidrager med 15 kr.

• At beboerrådgiverordningen fortsat finansieres over 3B’s budget

• Stiftelse af aktieselskab, der kan stå for udlejning til erhverv, offentlige myndigheder,

institutioner etc.

• Godkendelse af ny udlejningsaftale i Høje Gladsaxe

• Godkendelse af forlig med seniorbofællesskabet Kløvermarken

• At udgive et beboerblad to gange årligt

Beretning08 9

Det første spadestik til det nu

færdige Egelunden blev taget

i 2008.


En grøn oase med legeplads i

Dyvekevænget på Amager

Beretning08 10


Bestyrelsen vil også fortsat have fokus på, hvordan vi kan sikre

beboerdemokratiet – og arbejde for at få yngre til at deltage i

det frivillige arbejde.

Anvisningsaftaler

3B har indgået aftaler om anvisning med langt de fleste af de

kommuner, vi har boliger i. I Herlev og i Fredensborg har kommunen

fx 100 % anvisning til nogle afdelinger, mens der for

næsten alle andre afdelinger er indgået aftale om fleksibel udlejning.

I København er man gået skridtet videre. Her gik Københavns

Kommune og de almene boligorganisationerne i 2006

sammen om at styrke de almene boligområder og løse de boligsociale

opgaver i en fælles anvisningsaftale.

De to parter indgik nemlig en unik femårig aftale om principperne

for, hvordan ledige boliger fremover skal lejes ud, og for,

hvordan man kan styrke områdernes image, sikre at beboerne

falder godt til – og løse de problemer, der måtte opstå i områderne.

Aftalen er baseret på et tæt og godt samarbejde mellem

kommunen og boligorganisationerne, og formålet er at skabe

en sammenhængende by, hvor der er mangfoldighed i alle boligområder,

og hvor alle er med til at løse de boligsociale opgaver.

Aftalen gælder alle almene boligområder i København og

kombinerer boligorganisationernes almindelige venteliste med

to former for udlejning, nemlig fleksibel udlejning og kombineret

udlejning.

Fleksibel udlejning betyder, at man i udsatte boligafdelinger

giver resursestærke boligsøgende fortrinsret til en vis andel af

boligerne. Det gælder ansøgere med tilknytning til arbejdsmarkedet,

uddannelsessøgende, seniorer over 55 år og skilsmisseramte.

3B har ikke kombineret udlejning i nogen af vores afdelinger,

men i fem bestemte udsatte boligområder i København lejes

ikke ud til ansøgere, som modtager kontanthjælp, får introduktionsydelse

eller starthjælp. I stedet får de anvist en passende

bolig i en “almindelig afdeling” – fx en af 3B’s afdelinger.

Fordelingen mellem de to typer udlejning er forskellig, alt efter

hvordan området i forvejen fungerer – og om den ønskede

mangfoldighed er til stede.

Aftalen evalueres årligt, så indsatsen hurtigt kan justeres,

hvis der er behov for det.

er i specielt de to nye afdelinger i Ørestad City: Brohuset og

Sejlhuset.

Her er der stadig mange tomme boliger. Nogle af dem har

aldrig været lejet ud, andre er relativt hurtigt blevet fraflyttet.

Erfaringen fra tidligere er, at der er større fraflytningsprocent

i nye afdelinger. Alligevel er det bekymrende huslejetab, vi oplever

i netop de to afdelinger. Derfor følger bestyrelsen også

udviklingen tæt og har bedt adminstrationen undersøge forskellige

muligheder for alternativ udlejning.

Huslejen er høj i de to byggerier. Det var da også svært at

holde anskaffelsessummen inden for maksimumbeløbet, og det

har været nødvendigt, at foreningen dækkede forskellige uforudsete

udgifter, herunder blandt andet rentetab.

Men det er ikke kun i Ørestad City, vi begynder at have problemer

med at leje vores boliger ud. Også i Dyvekevænget har

vi problemer, ligesom ungdomsboligerne i Egedalsvænge er

svære at leje ud.

Det er dispositionsfonden, der dækker udgifterne til lejetab,

og bestyrelsen holder et ekstra vågent øje med udviklingen, så

vi kan reagere hurtigt og sætte gang i fx ekstra markedsføring

eller boligsociale tiltag der, hvor vi oplever problemer.

På baggrund af de begyndende udlejningsproblemer har bestyrelsen

drøftet, om 3B fortsat skal bygge nye boliger. Vi er

enige om, at det er en af vores basale opgaver, og den skal vi

leve op til. Men vi skal naturligvis i hvert enkelt tilfælde tænke

os godt om og overveje, om vi vil kunne leje boligerne ud til

huslejen.

Det er i øvrigt en af baggrundene for, at vi går ind i et samarbejde

med KAB og Domea om at bygge AlmenBolig+, der er en

videreførelse af medejerboligkonceptet. Her betaler man dog

ikke et større indskud, men overtager i stedet en del af arbejdet

med den indre færdiggørelse – og med den daglige drift. Det

betyder så, at huslejen kan holdes nede.

Prangerhuset

med den flotte

arkitektur ligger i

København V.

Begyndende udlejningsproblemer

Bestyrelsen har løbende behandlet de udlejningsproblemer, der

Beretning08 11


Bestyrelsesudvalgene

Udvalgene beskriver her, hvad de har

arbejdet med i løbet af året. Ikke alle

emner er behandlet i bestyrelsen, og

udvalgenes beretning er derfor ikke

nødvendigvis udtryk for bestyrelsens

samlede holdning.

Til at forberede bestyrelsens beslutninger

har vi nedsat i alt fem udvalg. De har

ikke beslutningskompetence, men skal

alene forberede bestyrelsesbeslutningerne.

De fem udvalg er

1. Forretningsudvalget (FU) er 3B’s

politiske ledelse mellem bestyrelsens

møder, og udvalget forbereder bestyrelsesmøderne

i samarbejde med direktionen.

Samtidig fungerer FU som forberedende

udvalg angående økonomi

og strategi. Formand Villy Sørensen er

formand for udvalget, som derudover

består af 1. næstformand Steffen Morild

og 2. næstformand Jan Christiansen.

Suppleant er Uffe Andreasen.

2. Forvaltningsudvalget tager sig af

spørgsmål omkring driften, herunder det

boligsociale område og miljøområdet.

Uffe Andreasen er formand for udvalget.

3. Byggeudvalget tager sig af nybyggeri,

men har også fokus på de store

renoveringssager samt fremtidssikring.

Hans Peter Nielsen er formand for udvalget.

4. Kommunikationsudvalget forbereder

større kommunikationsbeslutninger

til bestyrelsen og fungerer som sparringspartner

for kommunikationsafdelingen.

Susanne Helmark er formand for

udvalget.

5. Kursusudvalget har ansvaret for at

tilrettelægge 3B’s kursusprogram for afdelingsbestyrelser.

Niels Olesen fra Vestergården

2 er formand for udvalget.

Udvalgenes kommissorier er vedtaget af

bestyrelsen.

Derudover er nedsat et ad hoc udvalg,

som skal se på 3B’s vedtægter og komme

med forslag til forbedringer, der kan

forelægges på repræsentantskabsmødet

i juni 2009. Formand for det udvalg

er Dorte Skovgård.

Forvaltningsudvalget

Forvaltning er noget, vi gør – men hvordan?

Hun gør det. Han gør det også! Nogenlunde

sådan gjorde en TV-reklame os

opmærksom på noget, vi alle gør, uden

at vi tænker over det. Og sådan er det

også med forvaltning. Alle beboerdemokrater

gør det. Nogle i afdelingsbestyrelser

og udvalg og andre i organisationsbestyrelsen.

Vi forvalter rammerne

for livet, som vi lever det i vores boligafdelinger.

Spørgsmålet er derfor ikke, om

vi gør det, men hvordan vi gør det, og

gør vi det godt nok? Ja, det beskæftiger

3B’s forvaltningsudvalg sig med. Forvaltningsudvalget

består af Robert Nielsen,

Iris Gausbo og Jan Kjello Andersen. Formand

er Uffe Andreasen.

Særligt tre temaer har fyldt meget og

vil fylde meget det kommende år i forvaltningsudvalget.

Vedligeholdelse af boligerne –

henlæggelser

Med gode og fremtidssikrede boliger er

3B en aktiv spiller i hovedstadens boligmarked.

Sådan skal det blive ved med

at være. Det er derfor nødvendigt, at vi

alle – også over huslejen – bidrager til,

at vores boliger vedligeholdes løbende.

Når vi slider på boligerne, skal vi have

henlagt og afsat de nødvendige penge

til at kunne vedligeholde dem. Det lyder

rimeligt, fordi det i sidste ende er boligforeningens

fælleskasse – og dermed de

øvrige afdelinger – der må træde til, hvis

en afdeling er kommet så langt bagefter

med henlæggelserne, at de ikke selv vil

kunne bære den nødvendige huslejestigning

for at indhente det forsømte.

Forvaltningsudvalget har en vision

om, at alle afdelinger skal henlægge

tilstrækkeligt. De afdelinger, der i dag

ikke henlægger i nødvendigt omfang,

bør hæve henlæggelserne, selv om det

kan betyde huslejestigninger. Forvaltningsudvalget

har også den holdning, at

organisationsbestyrelsen i forbindelse

med godkendelse af afdelingsbudgetterne

skal sikre, at alle afdelinger lever

op til deres ansvar. Forvaltningsudvalget

vil det kommende år arbejde med, at

de to principper kan gennemføres i alle

afdelingers budgettering.

Boligsocial indsats

Den almene boligsektor er født til at løfte

en solidarisk samfundsopgave. At sørge

for, at der er boliger til mennesker med

almindelige indkomster og boliger til

dem, der har svært ved at få en bolig et

andet sted. Det er vores varemærke, og

det skal vi være stolte over.

Det gode naboskab og den almindelige

sociale sammenhængskraft må

afdelingerne selv stå for, men når det

kommer til mere grundlæggende sociale

udfordringer, som i nogle afdelinger kan

komme til udtryk ved sociale spændinger

og utryghed, må der støtte til udefra.

Der, hvor det er nødvendigt, skal

der ske en forebyggende indsats, som

afdelingerne langt hen ad vejen selv kan

stå for. I de mere tunge situationer skal

der ske en mere langsigtet indsats, hvor

boligforeningens fællesskab, Landsbyggefonden

og kommunen også bidrager.

Forvaltningsudvalget følger afdelingernes

sociale udvikling og arbejder lige

nu med at konkretisere 3B’s boligsociale

politik og mål, så det vil kunne forelægges

bestyrelsen.

Miljø og energi

Det er ikke kun på det sociale område,

vi påtager os et ansvar for et bæredygtigt

samfund. Også på miljø- og energiområdet

skal vi opføre os bæredygtigt.

Beretning08 12


Støtte til boligafdelingerne

Bestyrelsen har i årets løb blandt andet bevilget støtte til følgende afdelinger:

Hørgården 1 og 2 har begge fået bevilget egen trækningsret/ydelsesstøtte,

svarende til 15.000 kr. pr. lejemål.

I Tranehavegård bakker bestyrelsen op om beslutningen om at omdanne

ældreboliger til boliger for særlige grupper. Afdelingen har derudover modtaget

tilsagn om støtte fra Landsbyggefonden på 1 mio. kr. til efterisolering af facaderne.

Valby-ejendommene har fået ydelsesstøtte i et år samt rente- og afdragsfrit

lån, så alle boliger kan få eget bad. Afdelingen har også fået tilsagn fra Landsbyggefonden

om 1 mio. kr. til ombygning af erhvervslejemål til tagboliger og

godt 1 mio. kr. til efterisolering af facaderne.

Remisevænget Nord har fået bevilget ydelsesstøtte til at dække en periode

med dobbelt ydelse på lån.

Vestergården 2 er bevilget trækningsret til udbedring af byggeskade på

15.000 kr. pr. lejemål.

Remisevænget Vest er bevilget afdragsfrit lån til at afbøde aftrapningen af

huslejetilskud fra Landsbyggefonden.

Måløv Park har fået bevilget trækningsret på 325.000 kr. til etablering af

genbrugsplads/miljøstation.

Ryesgade har fået en forhøjelse af egen trækningsret til altaner til i alt

300.000 kr.

Remisevænget Nord har fra Teknik- og Miljøforvaltningen fået tilsagn om

del i tilskudsdeklarationsmidlerne på i alt 200.000 kr. til en legeplads.

Beretning08 13

Billedet viser Ryesgade

der har fået forhøjelse

af egen trækningsret til

altaner.


Meget er nået ved, at vi i hver enkelt bolig opfører os fornuftigt:

Tager et kortere bad, slukker for lyset, sorterer affaldet og meget

mere. Men det skal ikke afholde os fra som boligforening at

gennemgå vores procedurer, adfærd og boliger.

Når det kommer til sparepærer, sparebrusere og varmepumper

i kælderen, gælder det bare om at komme i gang. Det

betaler sig. Både for miljøet og for pengepungen. Det samme

gælder miljørigtige indkøb af ting, som de ansatte bruger i hverdagen.

Det er straks mere bekosteligt, hvis det er boligernes

isoleringsevne, vinduerne, individuelle aflæsningsmålere og så

videre. Først og fremmest er det vigtigt, at vi bevarer opmærksomheden

på de områder, hvor vi kan gøre en forskel. Forvaltningsudvalget

arbejder derfor på boligforeningens målsætninger.

Noget vi kan stræbe imod. Og i den forbindelse også nogle

konkrete muligheder for, at vi kan nå dem.

Boligforeningen og afdelingernes økonomi

Det mest konkrete i 3B’s historie er, at vi har bevæget os fra

få til flere. Organisationsbestyrelsen har det endelige ansvar

for foreningens og afdelingernes samlede økonomi. Med nu op

mod 70 boligafdelinger og lige så mange budgetter er det en

massiv udfordring for organisationsbestyrelsen at gennemgå

budgetterne troværdigt. Udvalget arbejder derfor med en systematisk

metode, som sikrer, at bestyrelsen fortsat lever op til

det ansvar.

Byggeudvalget

3B’s byggeudvalg bestod i 2008 af Steffen Morild, Aino Vedel,

Dorte Skovgård og Hans Peter Nielsen (formand).

Byggeudvalget har både arbejdet med konkrete projekter og

med mere overordnede retningslinjer for 3B’s byggeri i et egentligt

byggeprogram.

Konkrete projekter

I beretningsperioden har vi således forholdt os til seks konkrete

projektforslag. Af disse er de fem stadig aktuelle, men ingen så

langt, at der for tiden kan træffes beslutning om dem i bestyrelsen.

Byggeudvalget har desuden aftalt med 3B’s byggeafdeling,

at mangelafhjælpning i forbindelse med nybyggeri og ombygninger

skal være et fokusområde. Der skal således aktivt arbejdes

på at minimere antallet af mangler, så vi giver vores beboere

en god start i det nye byggeri.

Arkitekturprogram

Mere overordnet har byggeudvalget arbejdet på at udforme et

arkitekturprogram, som skal konkretisere ledelsesgrundlaget

inden for vores område. Specielt fokuserer vi på at være innovative,

fremme et godt hverdagsliv og fremme bæredygtighed.

Med hensyn til det innovative har vi været særligt optaget af

facadeudtrykket, hvor vi har diskuteret, hvordan vi kan kombinere

variation, bæredygtighed og mulighed for, at den enkelte

bolig kan komme til udtryk i facaden – uden at det bliver det

rene anarki. Desuden har vi set på, hvordan vi med

Beretning08 14

Vestergårdsvej ligger i Københavns

NordVest-kvarter, tæt på

Bellahøj og Grøndalscenteret.


facaden kan fremme sammenhængen mellem inde- og udelivet.

Når vi har diskuteret bæredygtighed, har vi naturligvis haft

fokus på energiforbrug til opvarmning – og dermed igen facaden.

Men vi har også set på, hvordan vi her kan indbygge fleksibilitet

– altså fra starten tænke mulighed for ombygning ind.

Endelig har vi set på, hvordan vi ikke bare i byggeriet, men i

hele bygningens levetid kan tænke bæredygtighed ind. Det betyder,

at vi allerede ved opførelsen arbejder med at indtænke

miljøbelastning i forbindelse med nedrivning.

Endelig ønsker vi at fremme et godt hverdagsliv. Her har vi

talt om grønne områder, men også om at “bryde” blokudtrykket

– monotonien – og igen her se på muligheden for at lade den

enkelte bolig komme til udtryk.

Arkitekturprogrammet er ikke færdigbehandlet. Når byggeudvalget

er klar med et udkast, inddrager vi 3B’s byggeafdeling

for at få deres faglige respons på oplægget, og efter en eventuel

revision af programmet vil det blive fremlagt for bestyrelsen.

Kommunikationsudvalget

Kommunikationsudvalget består af Anne Eriksen, Annie Gregersen,

Anders Brøgger samt formand Hans Jørgen Larsen indtil

repræsentantskabsmødet i juni – herefter Susanne Helmark.

Udvalgets formål er at rådgive bestyrelsen i kommunikationsspørgsmål

og sikre, at kommunikationen i 3B lever op til

bestyrelsens beslutninger – internt som eksternt.

Vi skal ligeledes medvirke til at sikre en ensartet linje og helhed

i 3B’s kommunikation.

Vi har ikke beslutningskompetence, men kan komme med

indstillinger på kommunikationsområdet til bestyrelsen. Vi fungerer

blandt andet som sparringspartner for kommunikationsafdelingen

på områder som design, hjemmeside, generelle brochurer

og større markedsføringskampagner.

Vi er også redaktionsudvalg på beboerbladet og udformer

indstillinger til bestyrelsen om kommunikationsstrategi, mål og

handlingsplaner.

Kommunikationsstrategi

Vi har udarbejdet en strategi for, hvilken kommunikation – og til

hvem – vi ønsker at formidle. Ud fra det har vi lavet en handlingsplan

(årsplan), som vi følger.

En af de ting, vi har brugt en del tid på, er vores beboerblad,

som er blevet en succes. Vi prøver løbende at finde aktuelt stof

at formidle. Vi har fx taget fat på nogle af de erfaringer, vi fik på

fælleskonferencen (miljøtemaet), ligesom vi via bladet bringer

PR-omtale af boligerne og historier, der fortæller om vores gode

sociale liv i bebyggelserne.

Endelig har vi arbejdet med en standardhusorden og har fået

godkendt en standardforretningsorden for afdelingsbestyrelser.

Vi har arbejdet med en velkomstpakke til afdelingsbestyrelsesmedlemmer,

hvor der informeres om, hvad hvervet som afdelingsbestyrelsesmedlem

indebærer. Pakken er ment som en

hjælp og foreslås suppleret med 3B-kurser.

Det er meningen, at afdelingsbestyrelsen skal have adgang

til at se konto 115, 116 og 119 via nettet, og det vil være klar

inden sommerferien 2009.

Endelig har vi arbejdet på at ensarte materialet til bestyrelsen

og at understøtte 3B’s samlede strategi gennem nyhedsbrevet

Kanal 3B.

Den nye designlinje har betydet, at der i løbet af året er udgivet

mange forskellige foldere, som vi løbende har kommenteret.

Fokus i 2009

På tegnebrættet til 2009 er 3B’s intranet og budgetmateriale til

bestyrelserne. Desuden arbejder vi på at sikre en fælles skiltning

på kontorer og i boligafdelinger, fordi der efter fusionen er

behov for nye skilte med nyt logo og navn.

Bestyrelsen har nu fået eget lukket område på intranettet for at

bedre og lette kommunikationen. På sigt er det også meningen,

at afdelingsbestyrelserne skal have deres egne lukkede områder,

ligesom 3B’s hjemmeside skal gøres mere dialogbaseret.

Kursusudvalget

Historie og formål

At være valgt af beboerne til at varetage deres interesser er ikke

noget let opgave. De mange udfordringer, love og regler kan

virke uoverskuelige og snærende – og tage tid fra det egentlige

arbejde: At sikre beboerne indflydelse på deres egen bolig

og boligområde.

Derfor har 3B mange års tradition for at holde interne kurser

for medlemmer af afdelingsbestyrelserne, og 3B’s kursusudvalg

er nok det ældste udvalg i 3B. Før i tiden var det ofte formand

og næstformand i boligorganisationerne, der stod for kurserne.

I dag består kursusudvalget af Ellen Vedelsby, Susan Sagnsby,

Iris Gausbo og Niels Olesen (formand).

En del af 3B’s kompetenceudvikling

Udvalgets formål er at planlægge kurser for 3B’s medlemmer

af afdelingsbestyrelserne. Kurserne skal understøtte den udvikling,

3B’s bestyrelse har fastlagt rammerne for – og har til formål

at klæde de beboervalgte på, så de er klar til at løse de opgaver,

de møder i dagligdagen.

Kurserne holdes i eget regi, og det er erfarne folkevalgte,

der underviser mindre erfarne. Men kursusudvalget har også

mulighed for at inddrage både eksterne oplægsholdere og 3Bmedarbejdere,

når det skønnes nødvendigt.

Beretning08 15


Idéer og læringsstrategier

For at leve op til formålet arbejder vi ud

fra den anerkendende tilgang til kursisterne.

Kurserne er frivillige og er for de

flestes vedkommende fortsættelsen af

en arbejdsdag. Derfor er det vigtigt, at

deltagerne oplever, at det både er hyggeligt,

og at de får noget ud af at deltage.

Vi arbejder derfor bevidst med strategier

for læring.

Den gode stemning – ikke kun hygge

Vi kalder hyggen for “den gode stemning”,

og den arbejder vi meget bevidst

på at skabe. Konkret betyder det fx, at

vi arbejder med holdstørrelser på max

20. Det skaber mulighed for intimitet og

nærvær – og er en af forudsætningerne

for, at der er mange, der tør åbne op og

deltage aktivt i de debatter, der udvikler

sig undervejs.

Læring – en aktiv proces. To strategier

Grundlæggende for læring er, at det er

deltagernes egen aktivitet, der skaber

reel læring. Sidder man kun og lytter til

interessante oplæg, er indlæringseffekten

næsten lig nul.

Et andet læringsprincip bygger på,

at kursusdeltagernes for-forståelse skal

aktiveres. Derfor indeholder vores kurser

altid en start, hvor vi på forskellig vis

får aktiveret deltagerne.

Deltagernes egen aktivitet sikres ved

indlagte workshops med efterfølgende

fremlæggelser.

Planlagt og gennemført

Frem til sommerferien 2008 har der været

nogle faste kurser, der blev holdt en

gang om året, andre kurser blev holdt en

gang hvert andet år.

I januar/februar 2008 holdt kursusudvalget

således kursus over to aftener i

“Hvem bestemmer hvad” for mere end

50 deltagere. I april måned var der et

helt nyt kursus på tapetet, nemlig kursus

i byggeprocessen. Baggrunden var den

byggePix, 3B har udgivet som hjælp til

de afdelinger, der skal i gang med en

byggeproces – og kurset var bygget op

som supplement til denne.

Nyskabelsen: Et kursuskatalog

Fra sommerferien 2008 har kursusudvalget

fastlagt kurser et år frem i tiden

– nemlig fra august til juni året efter – og

sendt kursuskatalog ud til alle medlemmer

af afdelingsbestyrelserne lige efter

sommerferien.

Kursuskataloget indeholder fx tre kurser,

som er udbudt under overskriften

“Ny i afdelingsbestyrelsen”. De tre kurser

er “Velkomstkursus”, “Hvem bestemmer

hvad” samt “Budgetkursus”.

Velkomstkurset blev holdt sidst i oktober

– og kursus i konfliktløsning blev

holdt i november. Her var i alt 40 deltagere

igennem teori og øvelser i konflikter.

For kurset stod tre 3B-medarbejdere,

der nu er certificerede konfliktmæglere.

På tapetet i foråret 2009 er desuden

“Der er penge i skidtet” – et kursus i affaldshåndtering,

“Skriv gode referater”,

“God kommunikation” og “Det gode afdelingsmøde”.

Efter sommerferien 2009 vil et nyt, revideret

kursusprogram komme på gaden.

Skal stadig tænke nyt

På årets fire kurser har der været 120

deltagere, og kursusudvalget evaluerer

både på hvert enkelt kursus og på årets

kurser som helhed. Indtrykket er, at deltagerne

er tilfredse med kurserne, deltagerne

er meget aktive – og der kommer

altid nye vinkler og nye spørgsmål frem.

Selv om vi kun er godt halvvejs gennem

det første “rigtige” kursuskatalog, viser

deltagernes evalueringer, at vi har skabt

en praksis, som i høj grad synes at indfri

vores og dermed 3B’s målsætninger om

at styrke beboerdemokratiet ved at styrke

afdelingsbestyrelsernes kompetencer.

De interne kurser giver høj troværdighed,

stoffet er nærværende, fordi det er

hentet i egen afdeling – og så baner det

vejen for et ekstra godt samarbejde, når

3B’s medarbejdere deltager som undervisere.

En af grundene til, at kurserne får så

gode evalueringer, er netop, at vi folkevalgte

i udvalget kan trække på superdygtige

medarbejdere, både i det løbende

udvalgsarbejde og til udvalgte opgaver i

forbindelse med de enkelte kurser.

Men kursus og uddannelse er en dynamisk

proces, som hele tiden kræver

nytænkning og mod til at afprøve nye

strategier. Det er en af de ting, der gør det

spændende at deltage i kursusudvalget.

Fra kurset “Hvem

bestemmer hvad”,

der giver indblik i

3B’s struktur


Det administrative arbejde i 3B

Bestyrelsen har delegeret det administrative arbejde videre til

3B’s direktion. Det er her, ansvaret ligger for, at 3B er en effektiv

og attraktiv arbejdsplads, som leverer et produkt i en unik kvalitet.

Med 2008 var fusionen en realitet, og det er helt naturligt,

at det gav en del ekstra arbejde i administrationen – ikke mindst

det første halve år. Her var medarbejderne primært optaget af

regnskab, budget og medlemsbeviser. Andet halvår var vi så

langt, at vi kunne sætte fokus på det daglige arbejde for at sikre,

at vi udfører det så optimalt som muligt.

Regnskaber og budgetter

Regnskaber og budgetter var i de gamle organisationer fordelt

over hele året, men med fusionen skulle regnskaberne for alle

boligafdelinger og de gamle organisationer være klar samtidig.

Det var noget af en udfordring, og planlægningen var ikke optimal.

Så snart regnskaberne var på plads, fulgte en ikke mindre

hektisk periode med budgetter til alle boligafdelingerne.

Det gav problemer undervejs, ikke bare internt i administrationen,

men også for både bestyrelse og afdelingsbestyrelser,

som vi ikke ydede den service, de har krav på. Det beklager

vi. Men vi har efterfølgende taget ved lære af processen og

arbejder meget mere bevidst med planlægning og overholdelse

af tidsfrister. Allerede nu kan vi se, at næste regnskabs- og budgetproces

kommer til at fungere på en meget bedre måde.

Men det lykkedes altså trods alt med hiv og sving at få både

regnskaber og budgetter på plads. Og at præsentere materialet

til afdelingsmøderne på en anden og mere overskuelig måde,

som skabte stor tilfredshed.

Ventelister og medlemsbeviser

Samtidig med budgetter og regnskaber var der fuld fart på samkøringen

af ventelisterne. For hver boligorganisation førte vi en

venteliste for oprykning internt i afdelingen, oprykning til anden

boligafdeling – og en ekstern venteliste. Der var altså hele ni

lister, der skulle køres sammen til tre. Også oplysningerne til

brug for fleksibel udlejning skulle føres over.

Samtidig skulle alle have nyt medlemsbevis. Og selv om vi

havde valgt at skrive ud til alle i slutningen af 2007 for at være

sikre på, at vi havde de korrekte oplysninger, skulle vi ikke bare

sende mange breve ud – faktisk 36.000 med nye medlemsbeviser

– men også svare på mange telefonopkald. Derfor genoprettede

vi call centeret, som tog sig af de mange henvendelser.

Alligevel betød det ekstra belastning af kundeafdelingen og et

generelt pres på hele huset.

Som en følge af det nye administrationssystem og samkøringen

af ventelisterne har det ikke været muligt at lade ansøgerne

selv finde oplysning om deres plads på ventelisten på hjemmesiden.

Det gav – og giver stadig – en masse ekstra telefoniske

henvendelser.

Desværre er de tekniske problemer endnu ikke løst, men

målet er naturligvis, at ansøgerne selv kan skrive sig op via

hjemmesiden og her følge med i, hvilket nummer de står på

ventelisten.

Fremtidssikring af boligområderne

I 2007 besluttede bestyrelsen at gennemføre et projekt om at

fremtidssikre afdelingerne. Tre afdelinger blev valgt ud som en

form for pilotprojekt på området. De tre afdelinger er Egedalsvænge,

Herlevgårdsvej og Stubmøllevej. I 2008 blev der arbejdet

videre med de tre pilotprojekter, og de er nu “færdige” på

den måde, at der ligger skitseforslag, og der er sendt ansøgning

til Landsbyggefonden. Alle tre er på den måde klar til at sætte i

gang, men det bliver formodentlig først i 2013, at der kan ydes

tilskud fra Landsbyggefonden.

På Herlevgårdsvej er der dog givet tilsagn om ombygning af

en enkelt opgang, som er tom, fordi der har været brand i en

af boligerne, og de fleste beboere derfor er genhuset i andre

afdelinger.

Også på Australiensvej og i Valby-ejendommene er der sat

gang i projekter om fremtidssikring, som byggeudvalget i øvrigt

arbejder på at udvikle.

Navn og logo

Den nye boligforening “lånte” det første halve år Fællesadministrationen

3B’s logo, men med slutningen af foråret var det

også slut med det gamle logo. Bestyrelsen valgte et nyt – og det

blev så implementeret hen over sommeren – både i alle trykte

medier og på hjemmesiden.

Samtidig blev der udarbejdet et helt designprogram, som ligger

på hjemmesiden, så ingen kan være i tvivl om 3B’s logo

eller designlinje.

3B’s beboerblad introduceret

Bestyrelsen besluttede efter indstilling fra kommunikationsudvalget

at udgive et blad til vores beboere to gange årligt. Juli

2008 så det første blad derfor dagens lys. I bladet var en kort

opfordring til at deltage i beboerdemokratiet, en kort præsentation

af den nye boligforening – og eksempler på renovering

af boliger. Bladet indeholdt også en brevkasse – og fik en fin

modtagelse. Anden udgave havde miljø og naboskab som tema

– og var i øvrigt dybt inspireret af udgivelsestidspunktet, som

var i december.

Kommunikationsudvalget har i øvrigt besluttet, at fra 2. halvår

2009 skal bladet i stedet udkomme i oktober og april, så vi

undgår julereklamerne og sommerferien.

Beretning08 17


Fokus på det boligsociale arbejde

Det boligsociale arbejde i 3B er bredt og har mange facetter.

Centralt i administrationen sidder for tiden to boligsociale

konsulenter, der skal sørge for at koordinere den samlede boligsociale

indsats i alle foreningens afdelinger. Decentralt er i alt

14 boligsociale medarbejdere overvejende ansat via midler fra

puljer inden for rammerne af helhedsplaner i lokalområderne.

Her arbejder de på at afhjælpe afdelingernes konkrete sociale

problemer og med at fremme trivslen blandt beboerne. Der er

for eksempel sundhedsfremmende indsatser, stimulering af kulturlivet,

arbejde med at få arbejdsløse i beskæftigelse samt indsatser

for at skabe gode rammer og tilbud for børn og unge.

Forvaltningsudvalget er i fuld gang med at udarbejde en politik

for det boligsociale område, hvorefter den vil blive konkretiseret

i strategi, handleplaner og -mål.

Helhedsplanerne

Arbejdsåret 2008 var overvejende præget af arbejdet med de

boligsociale helhedsplaner. Den 1. april var der foreløbig ansøgningsfrist

på Landsbyggefondens pulje for den sociale og

forebyggende indsats. To nye helhedsplaner blev sendt af sted

– en for Folehaven og en for Lønstrupgård/Hvidbjergvej. Begge

helhedsplaner omhandler børn og unge indsatser, og her forventes

svar i løbet af foråret.

Der blev endvidere udarbejdet to tillæg til helhedsplanerne

for Urbanplanen og “Kokkedal på vej” med henblik på at fastholde

indsatsen med de daværende beboerrådgivere, der nu

integreres i de to lokale sekretariater. Der er kommet endeligt

tilsagn til Urbanplanen og “Kokkedal på vej”.

Boligsocial kontaktpersonordning

2008 har været et stille år for den boligsociale kontaktpersonordning.

Der har været diskussioner mellem BL, Københavns

Kommune og de boligsociale koordinatorer, om det skal være

personalet i driften eller nogle udvalgte beboere, der skal samarbejde

med de kommunale beboerrådgivere i forbindelse med

beboere med sociale problemer. I 3B vil vi gerne arbejde med

både driftspersonale og beboervalgte i 2009, så vi får to kontaktpersoner

i hver afdeling. Mange af vores lokalinspektører

har for øvrigt allerede et fast samarbejde med de lokale beboerrådgivere.

Undersøgelse om samarbejdet mellem kommunen og driften

Ultimo 2008 startede vi også en undersøgelse om, hvordan

samarbejdet mellem driften og kommunerne fungerer. Det

handler først og fremmest om at undersøge, om vores kollegaer

ved, hvem de skal henvende sig til, hvis de oplever beboere

med psykisk sygdom, demens, ensomme ældre, misrøgtede

børn, eller hvis der kommer lugt fra et lejemål. Undersøgelsen

afsluttes medio 2009 og er en opfølgning på en undersøgelse

fra 2004.

Boligsocialt netværk

I sommeren 2008 genoplivede de boligsociale konsulenter en

gammel tradition i 3B, nemlig et boligsocialt samarbejde på

tværs af afdelingerne. Samtlige boligsociale medarbejdere, der

arbejder i 3B’s afdelinger, er nu samlet i et netværk, der mødes

hvert kvartal. Gruppen består af 18 medarbejdere, og den

har allerede iværksat to projekter for 2009: en fotoudstilling om

boligsociale projekter og udarbejdelsen af en boligsocial politik

for 3B.

Sydhavn

Der er brugt en del tid på at forsøge at få hul på nogle af de

problemer, vores beboere oplever i Sydhavnen, især relateret

til børn og unges adfærd. Der er afholdt borgermøde og indgået

et samarbejde med Red Barnet Ungdom (RBU). RBU står i øvrigt

også for andre aktiviteter, fx pige- og drengeklubben samt

lektiecafeen i Apostelgården.

Social kapital

Fem naboskabsundersøgelser blev gennemført i starten af

året. Undersøgelsen er et værktøj til at afdække den sociale

kapital, og svarprocenterne var måske ikke i top, men værktøjet

er nu afprøvet i 3B og kan anvendes fremover. Eksempelvis

står Hjortegården for at skulle gennemføre en naboskabsundersøgelse.

Arbejdsprocesserne trimmet

Lige før sommerferien var det så tid til at se på arbejdsprocesserne

i administrationen. Anledningen var, at vi nu var igennem

den første fase af indførelsen af det nye administrationssystem,

at der var kommet mange nye medarbejdere, og at vi manglede

beskrivelser for en del arbejdsgange. Det var derfor naturligt at

stoppe op og se på de daglige rutiner.

Vi har valgt at kalde processen for procestrim, og efter en

fælles kick off dag for de administrative medarbejdere har hold

af ca. 20 medarbejdere fået en introduktion til arbejdsformen

– og derefter sat fokus på en enkelt arbejdsproces for at finde

ud af, om den kan udføres på en anden og mere effektiv måde.

Effekten er, at medarbejderne får tid til noget andet og – måske

for både 3B og medarbejderen – mere interessant arbejde.

Den store fordel ved arbejdsmetoden har været, at mange af

forbedringerne kunne gennemføres med det samme. Andre har

taget lidt længere tid – og andre igen er listet, så de senere kan

tages frem og eventuelt gennemføres.

Beretning08 18


Alle administrative medarbejdere har fået de nødvendige værktøjer

og kan nu selv tage initiativ til at starte en procestrim, når

de opdager et behov. På lidt længere sigt er det meningen, at

de decentralt ansatte medarbejdere skal lære metoden, så den

også kan komme arbejdet i boligafdelingerne til gavn.

Stor personaleomsætning

2008 var desværre ligesom 2007 præget af en meget stor personaleomsætning.

Det var der mange grunde til, men der er

ingen tvivl om, at de gunstige vilkår på arbejdsmarkedet gav

mange mod på at prøve nyt job.

Den store personaleomsætning har naturligt betydet ekstraarbejde

for en række af dem, der valgte at blive. Set i det lys

bliver det ikke mindre spændende at se resultatet af den trivselsmåling,

vi satte i gang i slutningen af året.

I bestyrelsen tog vi beslutning om at udbygge direktionen

med en vicedirektør, der samtidig skal fungere som

chef for hele driftsområdet. Med beslutningen

har bestyrelsen ønsket at

styrke direktionen og sætte større

ledelsesmæssig fokus på hele driftsområdet.

En af udfordringerne er nu at

videreuddanne de medarbejdere,

der har den direkte kontakt med beboerne i selve boligafdelingerne,

så de er godt klædt på til de mangeartede opgaver,

de møder. Samtidig skal vi have udviklet nogle gode værktøjer,

som kan sikre, at arbejdet udføres nogenlunde ens i alle vores

boligafdelinger.

Der er ingen tvivl: Det er vanskeligt at arbejde i en organisation

under så store forandringer, som 3B har været igennem

i 2008. Derfor skal fra bestyrelsen lyde en stor

ros og tak til det personale, som har

ydet en ekstra indsats i året, der

gik.

Rosenhaven, der ligger i Københavns

SydVest-kvarter, har elevatoradgang

og er generelt Beretning08 velegnet 19

for bevægelseshæmmede.


Mange nye ideer

Nu er det et år siden, vi fusionerede - og hvad skal der så

ske? Har vi nu den størrelse, som passer til de opgaver, vi skal

løse?

Bestyrelsen har drøftet, om størrelsen af 3B er passende.

Om det er bedst for os at være den lille, men vågne boligorganisation.

Vi har i første omgang valgt at fortsætte alene og få

skabt en god og effektiv organisation. Men vi er også enige om

at fortsætte samarbejdet med flere af de store københavnske

boligorganisationer og eventuelt etablere partnerskaber, hvis

der er behov for et tættere samarbejde.

Politikker for flere områder

Forvaltningsudvalget satte i 2008 gang i udarbejdelsen af politikker

på det boligsociale område og på energi- og miljøområdet.

Politikkerne skal nu diskuteres og vedtages – og herefter

skal der udarbejdes strategier og mål for områderne, og de skal

konkretiseres i egentlige handleplaner.

Også andre områder vil blive behandlet på samme måde, så

vi også her er klar til at leve op til de krav om mål- og rammestyring,

som vi vil møde fremover.

Administrationsbidraget

Bestyrelsen har naturligt fokus på, hvordan administrationsbidraget

udvikler sig. Målet er at få så meget kvalitet som muligt

for så få penge som muligt – men samtidig sikre ordentlige forhold

for de ansatte. Kvaliteten i det arbejde, der udføres, skal

være i orden, men samtidig ske på den mest effektive måde.

I 2009 vil bestyrelsen i den forbindelse tage hul på en debat

om en prispolitik, så vi kan lægge præcise retningslinjer for,

hvad der fx er indeholdt i administrationsbidraget, og hvad afdelingerne

kan købe som tillægsydelser.

Derudover vil der være fokus på, hvordan 3B’s drift kan optimeres

ved at udnytte stordriftsfordelene omkring konkrete ydelser

som fx elevatorservice, tv-signaler og lignende.

Alt sammen med det mål at sikre, at stigningen i administrationsbidraget

kan holdes på et fornuftigt leje.

Teknologiske ambitioner

På det teknologiske område vil vi også forsøge at leve op til de

forventninger og krav, afdelingerne har til 3B.

Administrationen i 3B er efterhånden på højde med udviklingen

af it-løsninger til den daglige brug i driften. Bestyrelsen og

afdelingerne har naturligvis også en forventning om at kunne

bruge teknologien som værktøj i deres virkefelt, og vi vil forsat

have fokus på, hvor vi kan bruge it-baserede løsninger i arbejdet,

som vi fx gør det ved at følge med i forbruget i Agenda2100.

Bestyrelsen har som en start også fået etableret en hjemmeside,

hvor alle indkaldelser og referater ligger.

Ligeledes er der mulighed for at skrive eller debattere emner på

denne side, men vi har ikke opsamlet så mange erfaringer med

dette endnu.

Administrative ambitioner

Administrativt havde vi på forhånd mange planer for 2008. Men

ret tidligt måtte vi erkende, at vi blev nødt til at skrue ned for

ambitionerne, hvis tingene skulle hænge sammen.

Til gengæld vil vi stræbe efter at nå at sætte de fleste af dem

i gang i 2009.

Vi vil fortsat arbejde for at gøre 3B til en god arbejdsplads,

så vi kan fastholde de dygtige og engagerede medarbejdere til

glæde og gavn for vores kunder.

Det helt store fokus vil fortsat være på at sikre en god og

smidig proces omkring regnskaber og budgetter. Men også arbejdsprocesser

og videreudvikling af administrationssystemet

vil få den fornødne opmærksomhed. Og selv om procestrim er

indarbejdet som arbejdsform blandt medarbejderne, vil ledelsen

fortsat have fokus på at bruge formen til at fremme arbejdsprocedurerne.

Den 1. januar 2008 fik 3B en ny driftsstruktur, hvor blandt

andet inspektøropgaverne blev omlagt. I 2009 vil den første

evaluering af den nye struktur så blive gennemført.

Vi skal have udviklet et intranet, så alle får let adgang til de

relevante oplysninger. Administrationssystemet skal videreudvikles,

og vi har blandt andet planer om at kunne scanne dokumenterne,

så vi sparer både papir og arbejdsgange. Elektronisk

udveksling af fakturaer, et rekvisitionssystem og et drifts- og

vedligeholdelsessystem er også på tegnebrættet.

Ny administrationsbygning?

Administrationsbygningen i Kronprinsessegade understøtter

ikke den arbejdsform, 3B ønsker. Bygningen har masser af

charme, men er ikke særlig praktisk indrettet, og der er ikke

længere plads til alle medarbejderne.

Bestyrelsen har derfor drøftet muligheden for ny administrationsbygning.

For tiden er der dog ingen aktuelle løsninger eller

aftaler, men vi vil som bestyrelse arbejde videre med at se på

mulighederne.

Nye regler – nye procedurer

Der er heller ingen tvivl om, at der vil blive vedtaget nye regler

for styring af vores arbejde, og at det vil give andre, spændende

arbejdsopgaver og udfordringer. Det gælder fx den dokumentationspakke,

der formodentlig vil blive vedtaget, ligesom vi også

skal arbejde videre med forvaltningsrevisionen.

Alt sammen med det formål at sikre vores kunder en god

service – og samtidig holde administrationsbidraget på et fornuftigt

leje.

Beretning08 20


Økonomisk beretning

Årets resultat

Årets resultat blev et overskud på 3.172

tkr.

Overskuddet skyldes især nettorenteindtægter,

der er ca. 8 mio. kr. højere

end budgetteret. Den højere renteindtægt

skyldes hovedsagelig indtægtsførsel

af tidligere afskrevet urealiseret

kurstab på investeringsbeviser samt

merindtægt fra forrentning af bankbeholdning.

Saldo pr. 31. december 2008

på tidligere afskrevet urealiseret kurstab

udgør herefter ca. 16 mio. kr. Dette er

tidligere udgiftsført i årsregnskaberne

for de tre boligorganisationer.

Udgifter til kontorhold og personale

er ca. 5 mio. kr. højere end budgetteret.

Bruttoadministrationsudgifterne er i 2008

ca. 6 mio. kr. højere end budgetteret.

Stigning i personaleudgifterne vedrører

hovedsagelig vikarassistance og

rekruttering, der tilsammen udgør ca.

2 mio. kr. mere end budgetteret. Fremmed

assistance og it-udgifter under

kontorhold ligger tilsammen 3,2 mio.

kr. højere end budgetteret. Disse fire

poster udgør altså en samlet budgetafvigelse

på ca. 5,2 mio. kr. Ovennævnte

merudgifter modsvares delvis

af merindtægter på i alt ca. 2,5 mio. kr.

fra lovmæssige gebyrer m.v. og byggesagshonorarer.

Balance

Foreningens egenkapital udgør ved udgangen

af 2008 180.110 tkr. Heraf udgør

dispositionsfonden 116.081 tkr. og

arbejdskapitalen efter årets overskud

35.657 tkr.

Afdelingernes indestående i boligorganisationen

udgør i alt 302.365 tkr. pr.

31. december 2008. Tilgodehavende

hos afdelinger udgør ca. 21 mio. kr.

Udlån til afdelinger fra dispositionsfonden

(konto 714) udgør ved årets udgang

52.703 tkr., der især vedrører lån i

forbindelse med hjemfaldsaftalen. Udlån

fra arbejdskapitalen (konto 719) udgør

14.776 tkr. Dette vedrører lån til finansiering

af særlige sager.

Der er i 2008 ydet tilskud fra dispositionsfonden

på i alt 10.136 tkr. Heraf udgør

dækning af lejeledighed i afdelinger

3.786 tkr. Tilskud fra arbejdskapitalen

udgør i alt 4.660 tkr. og vedrører hovedsagelig

udgifter i forbindelse med fusion

af de tre boligorganisationer og Fællesadministrationen

3B pr. 1. januar 2008.

Disponibel arbejdskapital udgør

13.472 tkr. pr. 31. december 2008.

Fremtiden

Der er efter regnskabsårets afslutning

ikke indtruffet væsentlige forhold, der

påvirker foreningens eller afdelingernes

økonomiske stilling.

Anvendt regnskabspraksis

Årsregnskabet er aflagt i overensstemmelse

med velfærdsministeriets bekendtgørelse

nr. 42 af 23. januar 2008

om drift af almene boliger m.v.

Foreningen

Byggesagshonorarer er taget til indtægt

efter produktionsprincippet, hvilket indebærer,

at der foretages regulering for

værdiforskydning af igangværende projekter.

Forrentning

Mellemregningskonti med gæld til afdelinger

forrentes med diskontoen minus

2 %, og mellemregningskonti med tilgodehavende

hos afdelinger forrentes

med diskontoen plus 1 %.

Dispositionsfonden forrentes med diskontoen

minus 2 %, dog minimum 1%.

Princippet for renteberegning er dag

til dag med kvartalsvis tilskrivning.

Den interne forrentning af den del af

egenkapitalen, der er bundet i ejendommen,

beregnes på baggrund af den budgetterede

rentesats og ejendomsværdien

primo året.

Værdipapirer

Værdipapirer er optaget til kursværdi pr.

31. december 2008, der er reguleret for

udbytte udloddet efter regnskabsårets

afslutning.

Opskrivning af værdipapirer til beløb

større end anskaffelsessummen overføres

til opskrivningshenlæggelser under

egenkapitalen, mens øvrige reguleringer

føres i resultatopgørelsen under renter.

Ejendomsværdien er pr. 31. december

2008 nedskrevet til den offentlige

vurdering pr. 1. oktober 2008 på 29.500

tkr.

Afskrivningsprincipper

Inventar og maskiner afskrives over otte

år. Pc’ere og programmer afskrives over

tre år, mens andet it-udstyr samt boligprogrammer

afskrives over fem år.

Afdelinger

Periodisering

Prioritetsydelser udgiftsføres, når de er

forfaldne, mens øvrige udgifter og indtægter,

som vedrører regnskabsåret, er

medtaget i regnskabet efter forfaldstidspunktet.

Henlæggelser til planlagt og periodisk

vedligeholdelse

Henlæggelser til planlagt og periodisk

vedligeholdelse og fornyelser foretages

efter 10-årige vedligeholdelsesbudgetter,

således at der til stadighed er dækning

for de udgifter, der er indarbejdet i

planerne.

Vedligeholdelseplanerne omfatter udskiftning

og vedligeholdelse af alle bygningsdele.

Forbedringsarbejder

Større forbedringsarbejder lånefinansieres

som udgangspunkt. Årets afdrag udgiftsføres

og anvendes til afskrivning af

forbedringsarbejdet.

Beretning08 21


Resultatopgørelse for perioden

1. januar - 31. december 2008

Ordinære udgifter

2008

Budget

2008 t.kr.

Budget

2009 t.kr.

501 Bestyrelseshonorarer 677.316 470 576

502 Mødeudgifter, kontingenter m.v. 1.538.275 1.520 1.730

511 Personaleudgifter 41.770.858 40.282 41.181

513 Kontorholdsudgifter (inkl. IT-drift) 8.180.093 4.642 5.228

514 Kontorlokaleudgifter (inkl. afskrivning

administrationsejendom) 3.216.907 2.754 3.104

515 Afskrivning driftsmidler 2.226.090 2.365 2.412

516 Særlige aktiviteter 1.160.712 600 620

521 Revision 998.200 950 1.000

530 Bruttoadministrationsudgifter 59.768.451 53.583 55.851

531 Tilskud til afdelinger 6.411.626 6.647 3.369

532 Renteudgifter 8.451.362 7.245 8.258

533 Henlæggelse af afdelingernes bidrag

m.v. til dispositionsfonden 24.148.680 18.504 23.240

540 Samlede ordinære udgifter 98.780.119 85.979 90.718

541 Ekstraordinære udgifter 60.466 0 0

550 Udgifter i alt 98.840.585 85.979 90.718

551 Overskudsfordeling 3.172.113 3.830

560 Udgifter og evt. overskud i alt 102.012.698 85.979 94.548

Ordinære indtægter

601 Administrationsbidrag:

1 Egne afdelinger i drift 44.094.368 44.939 47.288

3 Sideaktivitetsafdelinger 53.440 80 80

602 Lovmæssige gebyrer og særlige ydelser 3.957.074 2.375 2.650

603 Renteindtægter 23.462.090 14.481 15.330

604 Afdelingernes bidrag m.v. til

dispositionsfonden 24.148.680 18.504 23.240

605 Byggesagshonorarer, nybyggeri 150.001 450 144

606 Byggesagshonorarer, forbedringsarbejder 5.947.909 5.050 5.666

607 Diverse indtægter 99.109 100 150

610 Samlede ordinære indtægter 101.912.671 85.979 94.548

611 Ekstraordinære indtægter 100.027 0 0

620 Indtægter i alt 102.012.698 85.979 94.548

630 Indtægter og evt. underskud i alt 102.012.698 85.979 94.548

Beretning08 22


Balance pr. 31. december 2008

Aktiver 31/12 2008

Anlægsaktiver

Materielle anlægsaktiver

701 Administrationsbygning 29.500.000

Kontantværdi pr. 1/10 2008 kr. 29.500.000

702 Inventar 1.775.537

704 IT-anlæg 5.258.773

Finansielle anlægsaktiver

712 Garantikapital i anden virksomhed 10.000

714 Dispositionsfond/lån til afdelinger 52.703.368

715 Kapitalindskud, sideaktiviteter 375.000

719 Andre finansielle anlægsaktiver 14.776.200

720 Anlægsaktiver i alt 104.398.878

Omsætningsaktiver

Tilgodehavender

721.1 Afdelinger i drift 20.569.597

722 Afdelinger under opførelse (nybyggeri) 2.254.644

725 Debitorer 2.835.351

726 Andre tilgodehavender 8.050.724

727 Forudbetalte udgifter 397.070

730 Tilgodehavende renter 5.358.025

731 Værdipapirer 260.902.359

732 Likvide beholdninger:

1 Kassebeholdning 13.159

2 Bankbeholdning 93.212.609 93.225.768

740 Omsætningsaktiver i alt 393.593.537

750 Aktiver i alt 497.992.415

Passiver

Egenkapital

801 Boligorganisationsandele 9.905.280

803 Dispositionsfond 116.081.050

804 Opskrivningshenlæggelser 18.466.671

805 Arbejdskapital 35.657.218

810 Egenkapital i alt 180.110.219

Kortfristet gæld

821.1 Afdelinger i drift 302.365.021

824 Bankgæld 0

825 Leverandører 1.419.217

826 Omkostninger 6.635.507

827 Afsætninger 1.289.343

829 Feriepengeforpligtelse 3.496.300

830 Anden kortfristet gæld 2.676.808

840 Kortfristet gæld i alt 317.882.196

850 Passiver i alt 497.992.415


Den uafhængige revisors erklæring til Boligforeningen 3B

Vi har i overensstemmelse med danske revisionsstandarder og god offentlig revisionsskik revideret

årsregnskabet for Boligforeningen 3B for regnskabsåret afsluttet 31. december 2008, hvorfra

regnskabssammendragene er foretaget. I vor revisionspåtegning dateret 26. maj 2009 udtrykte vi

en konklusion uden forbehold på det regnskab, hvorfra regnskabssammendraget er uddraget.

Det udførte arbejde

Vi har planlagt og udført vort arbejde i overensstemmelse med den danske revisionsstandard om

den uafhængige revisors erklæring på revisionsopgaver med særligt formål med henblik på at

opnå høj grad af sikkerhed for, at regnskabssammendraget i al væsentlighed er i overensstemmelse

med det årsregnskab, som det er uddraget af.

Konklusion

Det er vor opfattelse, at omstående regnskabssammendrag i al væsentlighed er i overensstemmelse

med det årsregnskab, som det er uddraget af.

For bedre at forstå foreningens finansielle stilling og resultat samt omfanget af den foretagne revision

skal regnskabssammendraget læses i sammenhæng med det årsregnskab, som regnskabssammendraget

blev uddraget af, herunder den tilhørende revisionspåtegning.

København, den 26. maj 2009

Revisionsinstituttet

Statsautoriseret Revisionsaktieselskab

John Krarup Nielsen

statsautoriseret revisor

Beretning08 24


Det sker i boligafdelingerne

Organisationsbestyrelsen er som tidligere nævnt 3B’s daglige politiske

ledelse, og den har det endelige juridiske og økonomiske ansvar

for organisationen – og dermed også for boligafdelingerne.

Men beslutningerne om at renovere forberedes af afdelingsbestyrelserne

og vedtages lokalt på afdelingsmødet.

Bestyrelsen ser med tilfredshed på, at mange afdelinger er i gang

med større eller mindre renoveringsarbejder, og vi har valgt at vise

nogle af dem her i beretningen.

Hammelstruphus

Afdeling 3046 Hammelstruphus omfatter 56 hovedsageligt 3-rums

boliger, hvoraf 42 har altan.

På grund af synlige skader på altanernes betonkonstruktion og et

ønske fra beboerne om inddækning af altanerne er der nu endelig

gennemført et længe ventet projekt.

Altanlukningen er udført med koksgrå alu-profiler og skyde-/foldeglas.

Så nu kan beboerne anvende altanen langt mere i løbet af

året, og samtidig er afdelingen blevet en hel del pænere. Inddækning

af altanerne er desuden en vedligeholdelsesmæssig langsigtet

løsning, da altankonstruktionen nu er beskyttet mod vind og vejr.

Indgangspartierne er også fornyet, og murværket er samtidig

pudset, så indgangsfacaden har fået et mere markant udtryk.

Projektet er gennemført i forbindelse med en omprioritering og er

så godt som uden økonomisk påvirkning af huslejen.

Hammelstruphus. Altanerne er nu inddækket

med glas, men kan åbnes i de varme sommerdage.

Händelsvej

Det hele startede med en tagudskiftning. Så blev der udarbejdet

et bygningseftersyn, der beskrev den generelle tilstand for bebyggelsen,

og projektet udviklede sig til mere for at give afdelingen et

ordentligt løft. Også nye indgangspartier, nye kældervinduer, altaner

og vandmålere var et stort ønske hos beboerne. Vuggestuen “Red

Barnet” stod samtidigt foran en renovering, så samlet blev der igangsat

en større byggesag.

Nu er arbejdet udført, og afdelingen er blevet meget flot.

Händelsvej. De nye indgangspartier er udført i

mahogny og den buede baldakin af fiberbeton.

Beboernes store ønske om dørtelefonerne kan

give mere tryghed.

Australiensvej

Som den første del af en fornyelse af afdelingen på Australiensvej er

der nu gennemført en el-renovering, varmeanlægget er nyt, de uisolerede

gavle er udvendigt efterisoleret – og gården er renoveret.

Næste skridt i Australiensvejs fornyelse bliver de længe ventede

lejlighedssammenlægninger, hvoraf der indgår både vandrette og

lodrette sammenlægninger. Den endelige finansiering med støttede

lån fra Landsbygefonden er dog endnu ikke afklaret.

Australiensvej. Gavlisolering med Rockwool og

puds.


Vestergården 1

Fugerne i murværket har det skidt, belægningerne på stier og veje

er meget nedslidte – og kloakkerne er flere steder brudt sammen.

Derfor fik afdelingen udført en tilstandsundersøgelse, og der blev

udviklet et større renoveringsprojekt. En lang forberedelse er nu

overstået, og arbejdet er i gang.

Alt murværk får en tur og vil fremstå med nye fuger og fornyelse

af murværket over vinduerne. Kloakkerne bliver delvist udskiftet, delvist

renoveret – og belægninger og beplantninger bliver fornyet. Når

det hele er overstået sidst på året, vil Vestergården 1 fremstå med

en tiltrængt renovering og forskønnelse af fællesarealerne.

Stillads til murerne, der står for

reparation af al murværk.

Lønstrupgård

En større helhedsplan er i gang i Lønstrupgård, og i 2008 blev etape

2 i fremtidssikringen af afdelingen gennemført.

Beboerne manglede et sted, hvor de kan mødes til forskellige

aktiviteter, og byggeriet af et beboerhus gik for alvor i gang i 2008.

Beboerhuset vil være færdigt i 2009, og alt er forløbet efter planen. I

2008 stod et andet stort projekt endelig færdigt, nemlig sammenlægningen

af hybler. Etværelses lejligheder er lagt sammen til toværelses

lejligheder, og i alt er 28 hybler lagt sammen.

Flere andre projekter blev færdiggjort i 2008: nye gavle for at efterisolere

facaden, ny legeplads og renovering af hele kloaksystemet.

Måløv Park

2008 har stået i køkkenrenoveringens tegn i Måløv Park, og i alt er

der skiftet over 60 køkkener.

Rejsegilde på Lønstrupgårds

nye beboerhus.

Folehaven

Folehaven har også været i fokus i 2008. Et pilotprojekt blev sat i

værk mellem Københavns Kommune, Miljøministeriet og Boligforeningen

3B. Projektet gik ud på at udvikle støjdæmpende foranstaltninger

i form af skodder for vinduerne, som blev afprøvet på to

blokke. Senere skal det vurderes, om det skal videreføres til de resterende

blokke. Derudover blev der rejst en støjmur med et friareal

bag muren som et forsøg på at få beboerne til at bruge friarealet omkring

blokkene. Muren tager noget af støjen fra vejen og medvirker

til, at støjen bliver dæmpet i gården.

Remisevænget Øst

I efteråret 2008 startede renoveringen af friarealerne i Remisevænget

Øst, hvor det færdige resultat består af nye legepladser, terrasser

og beplantninger. Renoveringen er næsten færdig og forventes

helt færdig i sommeren 2009.

I 2008 kom der også endelig fuld tryk på facaderenoveringen.

Samtlige blokke får nye facader inklusive vinduer. Hele bebyggelsen

fremstår nu helt opdateret til de krav, der i 2008 stilles til isolering.

Klaus Bondam og Villy Sørensen

afprøver de nye støjdæmpende

Beretning08 26

skodder i Folehaven.


Med muligheden for altantilvalg har de mange midtforboliger også

fået et væsentligt bedre indeklima m.m. Tilvalg af altaner, franske altaner

og altaninddækninger er desuden blevet en succes ud over al

forventning. Der er i alt tilvalgt over 225 altaner, 200 franske altaner

og 260 altaninddækninger.

Remisevænget Nord

I 2008 blev første del af afdelingens store renovering færdig med

helt nye friarealer, der både rummer en stor legeplads og boldbane

samt en helt række små opholdsterrasser fordelt rundt omkring i de

to gårde.

Den første del af renoveringen i Remisevænget

Nord blev færdig i 2008.

Hørgården

I efteråret 2008 blev individuelle køkkenmoderniseringer sat i gang i

Hørgården. Alt forarbejdet blev lavet, og det fysiske bliver færdiggjort

i løbet af 2009.

Byggeafdelingen havde før opstarten på køkkenmoderniseringerne

modtaget 48 forhåndstilkendegivelser fra lejere i Hørgården 1 og

40 forhåndstilkendegivelser fra Hørgården 2.

Status i starten af april – 4 måneder efter at de første køkkener

blev etableret – var, at der i Hørgården 1 er udført fire flyttekøkkener

ud af de 29 køkkenmoderniseringer. I Hørgården 2 er der udført otte

flyttekøkkener ud af 16. Dette er dog ikke det endelige resultat, idet

HTH har givet beboerne endnu en chance i form af en husstandsomdelt

tilmeldingsseddel, så flere beboere kan i 2009 nå at vælge at få

moderniseret deres køkken.

Egedalsvænge og Egelunden

Med en større udfordring med en PCB-forurening i forbindelse med

nedrivningen af de 4½ blokke kom der endelig fuld gang i opførelsen

af det nye pleje- og aktivitetscenter Egelunden med nye ældreboliger

og plejeboliger samt et ældrecenter. Med udgangen af 2008 stod

byggeriet færdigt og klar til indflytning i første kvartal af 2009. I forbindelse

med opførelsen af Egelunden blev friarealerne i Egedalsvænge

renoveret. Samtidig blev der lavet gårdsplads og terrasse til

Egelunden, så plejecentrets beboere kan nyde sommervejret i hyggelige

omgivelser udenfor.

Hørgårdens gamle køkkener fra 60’erne blev

taget ned, og nye og flotte køkkener blev installeret.

Herlev Skole

I 1990’erne blev Herlev Skole lavet om til ældreboliger, men der var

ikke penge nok til at renovere det hele. Det har derfor været nødvendigt

at vente på, at der kom flere penge til.

Det er lykkedes, og i 2008 fik afdelingen endelig et ansigtsløft

med total renovering af facader og beton samt renovering af kloak.

Udearealerne er også renoveret, og der er sat emhætter op og lavet

ventilation. Derudover er der malet overalt. Det største arbejde blev

færdigt i 2008, men der var ikke penge til det hele, da kloakken blev

dyrere end ventet. Tilbage er dog kun efterarbejder, der ventes færdig

efter sommerferien 2009. Der er indvielse den 4. juni 2009.

Egelunden i Kokkedal har en dejlig tagterrasse,

hvor beboerne kan nyde solen.


Boligforeningen 3B har ca. 12.000 almene boliger i 69

afdelinger i seks kommuner i Storkøbenhavn.

Der er ca. 80 ansatte i administrationen og 150 ansatte i

boligafdelingerne.

3B udvikler, bygger og administrerer boliger og boligområder.

Vores udgangspunkt er beboerdemokratiet, brugerne

samt samspillet mellem boligafdelingerne og omgivelserne.

Boligforeningen påtager sig et medansvar for at løfte de

samfundsmæssige udfordringer i boligområderne.

Boligforeningen 3B vil

• Være lydhør over for beboernes ønsker og krav

• Medvirke til at skabe rammerne for et godt hverdagsliv

i boligområderne

• Fremme udviklingen af nye bygge- og boligformer

• Arbejde for bæredygtige boligområder

• Vælge miljørigtige løsninger

• Være en attraktiv samarbejdspartner

Som virksomhed vil Boligforeningen 3B også være

• Effektiv og konkurrencedygtig

• En attraktiv arbejdsplads

Det gør vi ved at være

• Demokratiske

• Nærværende

• Fremsynede

• Ansvarlige

• Socialt engagerede

• Miljøbevidste

Boligforeningen 3B

Boks 2232

Kronprinsessegade 14

1306 København K

Tlf. 70 20 76 00

Fax 33 18 62 64

E-mail 3b@3b.dk

www.3b.dk

Ekspeditionstid

Hverdage 10-14

Onsdage 10-17

Fredage 10-13

More magazines by this user
Similar magazines