Almen Boligforum 17-08-07 (PDF) - Realdania Debat

realdaniadebat.dk

Almen Boligforum 17-08-07 (PDF) - Realdania Debat

HARMONISK

FUSION?

Indtryk fra debatmøde i Almen Boligforum den 16. august 2007

BLOD, SVED OG BILLIGERE BOLIGER

Fusion betaler sig. Også selvom det er benhårdt arbejde.

Det mener KABs administrerende direktør Jesper Nygård

et halvt år inde i fusionsprocessen.

KUN HVIS DET GIVER MENING

Fusion er ikke løsningen for alle, mener beboerdemokrat Katja Lindblad.

MED MENING SKAL

ORGANISATION BYGGES

“Vi forspilder en unik mulighed for at udvikle de organisationer,

vi fusionerer.” Kontante smæk fra Lars Kolind.


02 Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum


Harmonisk fusion?

Om 10 år har vi højst 300 boligorganisationer i Danmark. Det vurderede to ud

af tre deltagere under meningsmålingerne på Almen Boligforums debatmøde

på Hindsgavl den 16. august 2007. I dag er der omkring 700 organisationer, så

hvis profetien skal holde stik, kan vi se frem til store omvæltninger i sektoren

de næste par år.

Bliver fusioner det foretrukne redskab til disse forventede forandringer? Noget kunne

tyde på det. Debatmødets meningsmålinger viste nemlig også, at fire ud af fem mødedeltagere

mener, at fusioner og administrationsfællesskaber kan bidrage til at løse sektorens

problemer.

Skepsis kan man dog sagtens finde i sektoren. Sammenlægning eller samarbejde er nemlig

ikke nødvendigvis løsningen for alle boligorganisationer. Men det er vigtigt, at man som

beboerdemokrat eller administrator har den rette viden til at træffe en kvalificeret

beslutning. Man skal kende både forhindringer og gevinster, før man tager hul på så stort

et stykke forandringsledelse, som en fusion typisk er. Det pointerede begge frontfigurer

i Domeas og KABs nyligt gennemførte fusioner. Og så skal man gøre sig det klart, hvad

meningen er med fusionen, fastslog virksomhedsguruen Lars Kolind.

Vi er allerede kendt for at have vores meningers mod. Lad os komme i gang med at finde en

mening, som Lars Kolind og resten af Danmark kan forholde sig til. Med eller uden fusion!

På de følgende sider har vi samlet op på dagens indtryk – tak til alle, der medvirkede til at

gøre dagen til en stor succes.

God læselyst!

Henning Kirk Christensen

Formand for Almen Boligforum

Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum 03


Med mening

skal organisation bygges

En fusion kan sætte gevaldigt skub i en virksomheds udvikling, hvis man benytter chancen til at formulere

en fælles mening for den nye organisation. Det mener virksomhedsguruen Lars Kolind, som kraftigt

advarer mod at lade et forældet ledelseshierarki overleve fusionen.

I 20 minutter uddeler Lars Kolind stilfærdigt velovervejede

smæk til forsamlingen i Almen Boligforum. Budskabet

er ingen i tvivl om: ”Den måde, vi laver fusioner på herhjemme,

er dårlig. Vi forspilder en unik mulighed for at udvikle

de organisationer, vi fusionerer.”

Dias med slagord og store armbevægelser er ikke nødvendige,

for Kolinds pointer er skarpe og får de fleste i den

tætpakkede sal til at rette sig i sædet og spidse ører: ”Det er

faktisk min opfattelse, at fusionerne ikke yder noget bidrag

til at løse problemerne. Fusionerne slører det store og mere

grundlæggende problem – og de udfordringer I står overfor.”

Koralrev i organisationstoppen

Men hvis man alligevel giver sig i kast med opgaven, opfordrer

Kolind fusionsparterne til at være særligt opmærksomme på

et par ting. For det første ikke blindt at overføre de sammen-

12 04 Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum


”I taler om beboerdemokrati. Gudfader bevares

– det er vi da totalt ligeglade med!

Det er noget helt andet, der er interessant.

Jeg skal ikke fortælle jer, hvad jeres mening er, men jeg synes

edderhyleme ikke, I er gode til at tydeliggøre meningen.”

bragte organisationers respektive ledelsesformer: ”Organisationer

har en tendens til efterhånden at blive ligesom koralrev

– de stivner simpelthen. Og når de møder nye udfordringer,

så bygger de en lille ny balkon på koralrevet, uden at den

grundlæggende funktion bliver genovervejet. Den oprindelige

idé, entusiasmen og passionen forsvinder bag regler,

vedtægter, procedurer, generalforsamlinger og møder.”

Kolind peger også på, at alt for mange fusioner fejlagtigt

fokuserer på at sammenkøre de oprindelige organisationers

medarbejdere og systemer: ”Dermed får fusionen i virkeligheden

karakter af en forhandling – skal det være på vores eller

jeres måde?”

Og en familiesammenføring af denne konfliktsky art giver ikke

noget fremtidssikret resultat: ”Hvis man behandler hinanden

ordentligt og gennemfører fusionen pænt og nydeligt, så

gør man ikke for meget skade, men man opnår heller ikke

det spring fremad, som fusionen kunne bruges til. Det er i

virkeligheden ret marginale omkostningsbesparelser, man

opnår, og derfor kan man sige, at der kommer meget lidt ud af

fusionerne.”

Vejen til en vellykket fusion

Fusionsprocessen skal være en fælles skabelsesproces frem

for en forhandlingsproces med vindere og tabere. Kolind peger

på fire grundlæggende elementer for en vellykket fusion:

For det første skal man identificere meningen med organisationen:

”Hvis man siger, at meningen med vores virksomhed er,

at de tunghøre skal føle en livsglæde, som er lige så stor som

alle andre menneskers, så løser virksomheden en samfundsopgave.

Så er den ikke bare en leverandør blandt mange.

Den, der har en tydelig mening, kan få hele orkesteret til at

spille samme melodi, og sammen kan de skabe en langt større

værdi.”

Men Kolind synes ikke, at boligorganisationers mening er særlig

tydelig: ”I taler om beboerdemokrati. Gudfader bevares –

det er vi da totalt ligeglade med! Det er noget helt andet, der

er interessant. Jeg skal ikke fortælle jer, hvad jeres mening er,

men jeg synes edderhyleme ikke, I er gode til at tydeliggøre

meningen.”

Skab alliancer

For det andet handler det om at etablere partnerskaber med

mennesker og organisationer, der brænder for organisationens

mening: ”Patientforeninger – for eksempel Tunghøreforeningen

– vil meget gerne arbejde sammen med virksomheder,

der interesserer sig for de hørehæmmedes livskvalitet, hvorimod

de er fuldstændig ligeglade med at arbejde sammen med

nogen, der bare laver høreapparater.”

For det tredje ser Kolind ingen vej uden om et opgør med det,

han kalder ’det funktionelle hierarki’; en fast struktureret organisation

som for eksempel Fords bilfabrikker: ”Den var supergod

som grundlag for at drive en amerikansk bilfabrik i 1916.

Den er totalt uegnet til at drive en videnbaseret boligorganisation

i 2007 – fuldstændig forældet. Mennesker skal arbejde

sammen på kryds og tværs af hierarkiet. Dermed opnår man en

flydende overgang mellem det, der sker inde i organisationen,

og det der sker udenfor.”

Farvel til kommandobroen

Også ledelsen skal være opmærksom på sin rolle under og

efter fusionen: ”I den nye model har kaptajnen overladt roret

til andre, mens han sørger for, at skibet har den helt rigtige

besætning. Vi er enige om, hvor vi skal hen, og vi forudser uvejr

og så videre. Det er den slags, kaptajnen beskæftiger sig med

i dag – det er ikke at stå og styre skibet. Ledelse skifter fra at

være hierarkisk kommandoledelse til værdibaseret ledelse,”

siger Kolind og fortsætter:

”Følger I fusionsopskriften, så er potentialet for den nytte,

I kan gøre, langt større end de 10-25 procent omkostningsbesparelser,

som en almindelig fusion medfører.”

Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum 05


06 Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum


Vokseværk

Gode råd er guld værd, når overvejelserne går i retning af sammenlægninger og samarbejdsøvelser med

andre boligorganisationer. Jørn Ravn fra Domea og Jesper Nygård fra KAB repræsenterer de to største

fusionerede aktører på det almene marked og delte beredvilligt ud af gode og dårlige fusionserfaringer.

Læs mere på de følgende to opslag.

Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum 07


Det koster

tid, kroner og ø

Vokseværk

Kig jer om i god tid, gang fusionsbudgettet med to og få hjælp udefra. Det var tre af de vigtigste råd,

som administrerende direktør og fusionsfrontmand i Domea, Jørn Ravn, berigede Almen Boligforum med.

En fusion kræver mål og mening. Det er Jørn Ravn fra

Domea enig med Lars Kolind i, men der ophører enigheden

mellem de to også. To et halvt års fusion har nemlig sat sine

spor på Domea-direktørens idealisme: ”Jeg mener ikke, at man

skal lave en stor forandringsproces, samtidig med at man totalt

redefinerer virksomheden. Man skal jo klare produktionen, som

man har gjort det hidtil. Og det er fantastisk vigtigt for os, at

have vores ’kunder’ med,” slår direktøren fast, men understreger

samtidig, at fusionen har konsekvenser:

”Når du forlanger en kæmpemæssig forandring i tre virksomheder,

tre kulturer og med mange medarbejdere inddraget, så

kan det ikke undgås, at det slår gnister. På den korte bane tror

jeg, at forpligtelserne tager et dyk. Man kan simpelthen ikke

imødekomme alle krav, når man laver så store forandringer.

Kvaliteten bliver ringere, end før du startede. Så på den lange

bane skal du være sikker på, at du kan levere et bedre produkt,

end du kunne i forvejen – og det var dét, vi arbejdede for.”

Men det er ikke kun kunderne, der skal holdes fast i processen.

Også medarbejderne skal være i fokus: ”De bliver meget

utrygge, når de hører om fusion. Det, vi frygtede mest, var, at

vores planer skulle slippe ud. For skete det, før vi var færdige

med at finde ud af, om en fusion var en god idé, frygtede vi, at

medarbejderne ville blive usikre.”

08 Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum


Domea

ører

Domea er resultat af en fusion den 1. januar 2005 mellem

Dansk Boligselskab, Danmarks Boligselskab og Boligselskabet

BSB. Har i alt ca. 30.000 boliger i hele landet fordelt på 150

boligorganisationer. Ni regionskontorer, fire lokalkontorer og

170 medarbejdere.

En vigtig gulerod

Det var stadig mere påtrængende udfordringer, der satte gang

i fusionstankerne hos de tre partnere bag Domea: ”Vi kunne

se, at kompleksiteten af vores opgaver blev større og større,

og konkurrencen voksede. Vi ville gerne noget mere, end vi

magtede, og vores eget udviklingsbehov var meget større end

det, vi i virkeligheden kunne opfylde.”

Den nye organisation skulle skabe mere nærhed for de samme

ressourcer: ”Vores boliger ligger alt for spredt i Danmark. Det

gjaldt simpelthen om at få mere volumen i de enkelte områder

af landet,” fortæller Jørn Ravn.

Samtidig var udsigten til større udviklingskapacitet en vigtig

gulerod: ”Ved at blive sammenlagt kunne vi få mere in-house

ekspertise, hvilket netop var nødvendigt for os for at tackle

den kompleksitet, der var omkring vores marked. Hele kompetence-

og uddannelsesområdet har vi fået mange flere kræfter

til ved at fusionere.”

Missionen lykkedes

En kundeundersøgelse har vist, at 85 procent af Domeas

beboere synes, at organisationen gør et udmærket stykke

arbejde, og det glæder Jørn Ravn: ”Jeg synes, at vi har nået

vores mål. Vi er allerede i dag en stærkere organisation, end

hver af os var før.”

Og økonomien klarede skærene: ”Vi fastholdt stort set alle

vores kunder – og vi har fået nogle nye. Vores økonomiske resultat

det første år blev faktisk bedre end forventet. I det andet

år, hvor vi havde behov for manuel arbejdskraft, blev resultatet

dårligere end forventet. Men vi har en egenkapital, der svarer

til forventningerne,” fortæller direktøren.

”Jeg tror godt, vi kunne have ventet fem-syv år med at fusionere.

Men det er klart, at når man mangler helt elementær

viden, har behov for mere udviklingskraft og skal dække et helt

land, så bliver man nødt til at træffe beslutningen i tide.” Og

alle de tre parter var fusionsparate, derfor var timingen god.

Forandring fryder – og koster

Også økonomiske og servicemæssige fordele har fusionen

ført med sig: ”Før fusionen havde vi 11 regionskontorer og

fem lokalkontorer, og efter fusionen ni regionskontorer og tre

lokalkontorer. Ikke desto mindre havde vi et bedre servicesystem,

og alligevel kunne vi spare ressourcer,” fortæller Ravn,

der dog måtte sige farvel til 10 medarbejdere: ”Hele denne her

forandringsproces koster! Både i tid, kroner og ører.”

Og netop tidsudgiften til konverteringen af it tog tre gange så

lang tid, som Domeas it-leverandør havde lovet: ”I stedet for at

bruge ressourcerne på at finde en ny exceptionel måde at løse

opgaverne på, blev vi tvunget til at fokusere på at rette fejl. Det

var ærgerligt – det trak søm ud og har faktisk haft konsekvenser

helt frem til i dag. Det betød også, at samarbejdsrelationerne

mellem de forskellige kontorer var svære at etablere.

Kræfterne blev brugt på at sørge for at få løst dagligdagens

opgaver. Vi måtte også tage mere manuelt arbejde ind.”

Fusionsfif

Domea-fusionen har gjort det klart for Jørn Ravn, hvad begyndere

skal holde sig for øje: ”Man skal kigge sig om i god tid og

vurdere, om man vil tilslutte sig en eksisterende administration,

eller om man vil lave en fusion. Man skal være klar over,

at en fusion kræver enormt mange ressourcer – og det kan man

gange med to! Hvis man skal redesigne hele virksomheden,

skal man tro på, at der er nogen, der kan lære en noget. Man er

nødt til at tage eksterne rådgivere ind, men man skal også vide,

at de ikke kender ’butikken’. Og hvis I går med tanker om fusion,

jamen så brug os hæmningsløst. Vi ved, hvad det handler

om og skal nok sige stop, hvis det bliver for meget.”

Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum 09


BLOD,

Vokseværk

SVED

OG BILLIGERE boliger

Fusion er al sliddet værd, mener KABs administrerende direktør Jesper Nygård et halvt år inde i

processen. Det er vejen frem til bedre og billigere boliger. Men det gælder om at fastholde det nære

og vedkommende for både beboere og medarbejdere.

Administrerende direktør Jesper Nygård fra KAB kan

næsten ikke få armene ned. Udgifterne har været massive til

sammenlægningen af to københavnske, almene sværvægtere,

og medarbejderne har båret en voldsom arbejdsbyrde. Men på

trods af kuldsejlede it-planer og enkelte kultursammenstød har

indsatsen båret frugt: KAB er blevet en mere robust med- og

modspiller, mener Nygård.

”Forudsætningen for både at blive bedre og billigere er effektivisering

og at være flere enheder om at dele basisomkostninger,”

fortæller direktøren, der også nævner et stadig mere svækket

beboerdemokrati som sidste skub mod fusionen for AKB og

KAB: ”Vi var bekymrede for, at konkurrencen ville blive mere og

mere på prisen, når det nuværende lag af beboerdemokrater

dør ud. Så ville vi miste en stor del af vores identitet; nemlig

det udviklingsorienterede, for det ville der ikke være råd til.”

Svaret var at blive én stor, mere synlig virksomhed og talerør for

beboerne og sektoren.

Slut med enmandshære

Indadtil var målet en mere robust organisation: ”Vi ville gerne

fortsat være en stærk spiller på markedet. Vi havde in-house

ekspertise, men mange steder var den ekspertise enmandshære.

Ved at blive større kunne vi blive mere robuste. Vi ville være i

stand til at billiggøre vores produkt og effektivisere det. Vi ville

kunne styrke vores driftssikkerhed, kvalitet og faglighed, og vi

ville være sikre på fortsat at udvikle os.” Men mål og visioner er

ikke nok i fusionsprocessen:

”Det skal også være sjovt. Der skal udvikles, der skal være plads

til at udgive bøger, afholde arkitektkonkurrencer – alt det der

også udvikler vores produkt. Men forudsætningen for den slags

er, at vi er gode til daglig administration.”

Business as un-usual

Forud for fusionen besluttede KAB og AKB, at tre ting skulle

overholdes: Servicen over for kunderne måtte ikke forringes.

Ingen medarbejdere måtte afskediges. Og endelig skulle administrationsgebyret

fastfryses frem til 2009: ”Det er et fusionsvilkår,

der gør økonomien vanskeligere i overgangsårene.”

Samtidig ville ledelsen bevidst undgå store forandringer i starten,

så derfor kører KABs og AKBs respektive forvaltningsmodeller

videre frem til 2009: ”Vi ville lave ’business as usual’. Det

har vi fortrudt mange gange, for man kan ikke lave business as

usual, når man skifter alt muligt andet.”

Og der har været mange bolde i luften: ”Vi har brugt enorme

ressourcer i 2005 og 2006, vi har haft fokus på en ombygning

af vores hus til 20 millioner kroner for at gøre klar til 80 nye

medarbejdere. Vi har haft it-investeringer i størrelsesorden

15-20 millioner kroner. Vi har skiftet grafisk identitet, og vi har

haft en masterplan med 450 punkter, som alle er nået til tiden.

Problemet er de punkter, der ikke stod på masterplanen.”

Det drejer sig blandt andet om forsinkede systemændringer –

en særdeles bekostelig affære: ”Jeg har en fortid som it-chef,

og når man gav en prognose på tid eller penge, måtte man

gange med pi, før man havde det rigtige svar. Fusionsudgifter

skal ganges med pi², for det er dyrere og tager mere tid.”

10 Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum


”Fusionsudgifter skal ganges med pi²,

for det er dyrere og tager mere tid.”

En stor mundfuld

”Opgaven er større, end vi havde vurderet, men på ingen måde

umulig. Vores indhentning af synergieffekten er parallelforskudt,

for det tager længere tid, end vi havde satset på. Der er masser

af synergieffekt – ét kontorhus, ét kontorlokale, ét it-system og

så videre. Men vi skal blive meget dygtigere, end vi har været til

at styre omstillingsøkonomien.”

Meget af presset har ligget på personalet: ”Det har været hårdt

for medarbejderne og ledelsen, og vi har haft brug for

fleksible folk. Vi forsøger i daglig praksis at signalere, at vi er en

ny virksomhed. Det kan være enormt svært at få til at fungere,

og mange af medarbejderne falder tilbage i ’plejer’. Uddannelse,

videndeling og beslutninger tager længere tid, end man tror.

Hele den irrationelle faktor – sammensmeltning af organisationskulturerne

– kan man ikke forberede sig på.”

administrative plan er et enormt vigtigt redskab. Om det også er

det på det næste niveau – boligorganisation med videre – det

vil jeg godt stille spørgsmålstegn ved. Hvis en lille organisation

fungerer godt, så er det for mig fremragende. Men fungerer det

ikke i en lille organisation, så kan det sagtens være vejen frem

at fusionere.”

KAB

KAB er resultatet af en fusion den 1. januar 2007 mellem AKB og

KAB – Bygge- og Boligadministration. I alt 35 storkøbenhavnske

boligorganisationer, 1.100 ansatte og 50.000 boliger.

Fusion er løsningen, mener Nygård – i hvert fald for KAB, men

ikke nødvendigvis for alle: ”Jeg tror, at sammenlægning på det

Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum 11


Hørt i debatten!

“Når jeg spørger nogen af jer, hvad vil der ske, hvis den

almene boligbevægelse ikke eksisterede, så kommer I

med nogle ”blødt-wienerbrød”-svar, som ikke overbeviser

mig om, at I har tænkt igennem, hvad jeres funktion er i

2007 og resten af det 21. århundrede.”

“Det handler i virkeligheden om at se og forstå hinandens

styrker og svagheder før fusionen, og så i øvrigt

glemme dem. Man skal i hvert fald ikke konfrontere

hinanden med dem efter fusionen.”

“Nogle gange kommer vi i sektoren til at lide

lidt af noget manisk. Al fokus bliver på fusion

og på at opnå de stordriftsfordele, som

der helt naturligt er i fusioner.”

“Jeg tror faktisk, der er en direkte sammenhæng mellem

fusion og bedre boliger. Man kan i hvert fald styrke sig på

bygherrekompetencen. Jeg er lykkelig over, at vi har råd til at

have arkitekter og ingeniører ansat, så vi kan være en bygherreorganisation,

som kan levere modspil til arkitekterne.”

“Det, jeg ser i min dagligdag, er jo problemer

med at finde de kvalificerede mennesker,

der har evnen og lysten til at engagere sig i

beboerdemokratiets arbejde.”

“Der er ingen sandhed i at sige,

at de små organisationer er

mindre professionelle end de

store eller dårligere drevet. Det

handler om de personer, der er

med.”

“Du kan godt klare bedre boliger uden en fusion.

Grundlæggende er fusion ikke afgørende for, om

dit produkt er fremtidssikret og godt.”

“Det er ikke nok at ansætte folk, man skal også skabe

et fagligt møde, hvor man kan lave efteruddannelsestiltag

og bygge hinanden op. Og der kan man med

fusionen godt høste fordele og skabe et større fagligt

rum i de enkelte boligorganisationer.”

12 Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum


Afstemningsresultater:

Hvor mange boligorganisationer tror du, vi har i Danmark om 20 år?

600 32,4%

300 43,3%

100 24,3%

Mener du, at man kan benytte en fusion som anledning til at vaske tavlen ren og designe den nye virksomhed, så

den passer perfekt til virkeligheden i 2007 i stedet for at være et kompromis mellem de to gamle organisationer?

Ja 59,8%

Nej 32,2%

Ved ikke 8,0%

Er det vigtigt at fusionere i god tid i stedet for at vente, til det bliver en nødvendighed?

Ja 81,6%

Nej 10,4%

Ved ikke 8,0%

Skal organisationsbestyrelsen have vetoret over for beslutninger foretaget på afdelingsmøder?

Ja 70,9%

Nej 24,4%

Ved ikke 4,7%

Fællesadministrationer eller forretningsførerselskaber med selvstændig bestyrelse og egen profil:

Er det vejen frem?

Ja 74,0%

Nej 16,9%

Ved ikke 9,1%

Mener du, at en fusion kan bane vej for bedre arkitektur og bedre boligdesign? – Svar ved mødets start:

Ja 71,3%

Nej 24,1%

Ved ikke 4,6%

Mener du, at en fusion kan bane vej for bedre arkitektur og bedre boligdesign? – Svar ved mødets slutning:

Ja 84,4%

Nej 14,3%

Ved ikke 1,3%

Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum 13


Kun hvis det virkelig giver

mening

Størrelsen er ikke alt, heller ikke når det gælder almene boligorganisationer, siger beboerdemokrat Katja

Lindblad fra Vallensbæk. Hver organisation skal spørge sig selv, hvorfor fusion er løsningen for dem.

Hun er en negl mod tavlen, den almene sektors provokerende

darling, som trækker en slipstrøm af beboerdemokratiske diskussioner

efter sig. Der står respekt om formand Katja Lindblad fra

Vallensbæk Boligselskabs afdeling Rosenlunden, og alle lytter

på tværs af holdninger og præferencer. Muligvis fordi hun er

konservativ lokalpolitiker midt i et rødt hav af Vestegnskommuner.

Sandsynligvis fordi hun er noget så usædvanligt som en

28-årig, der brænder for lokalt demokrati og den almene sektors

overlevelse.

Hun har tilhørernes opmærksomhed fra det sekund, hun blænder

op for listen over gode argumenter for at fusionere. Og den er

kort, for det handler mere om ’gørelsen’ end størrelsen, mener

Katja Lindblad. Beboerdemokratiet vil lige så vel kunne svækkes

som blomstre efter en fusion – det afhænger helt af de konkrete

forhold og den aktuelle situation.

Demokratisk paradoks

”Vi har et fantastisk beboerdemokrati, som folk fra hele verden

kommer rejsende for at se,” fortæller Lindblad og fremhæver,

at danskerne også elsker deres demokrati, og at den almene

sektor har fået masser af lokal beslutningskompetence. Men

de fleste almene beboere holder sig væk: ”Vi har altså dette

paradoks: Masser af beføjelser, folk synes, det er vigtigt, ingen

gider deltage. Vi er blevet mere private, ikke så interesserede i

fællesskabet eller i at gøre en kæmpeindsats over for flertallet,

så det solidariske krakelerer.”

Og forhindringsløbet for den almene sektors demokrati slutter

ikke dér: ”Vi har et meget fint forgrenet bureaukrati, hvor vi

møder os ihjel. Vi har svære boligområder, ghettoer, forfald, en

landsbyggefond, der bliver drænet for penge. Det er beboerdemokratier,

der er rigtig gode til at pille i sin egen navle og rigtig

dårlige til at orientere sig ud af afdelingerne mod de mange

samarbejdspartnere, som faktisk er nødvendige.”

Så der er pres på sektoren både indefra og udefra. Men er

fusioner svaret på problemerne?: ”Det er kommunalreformen

2.0, og hele debatten har været en italesættelse af, at stort er

godt, og derfor gør vi det. Jeg ønsker bare ikke, at den almene

boligsektor skal komme ud i det samme. Skal vi slå boligafdelinger,

organisationer eller administrationer sammen, så skal vi

have klare, definerede mål.”

Hvorfor fusion

Den almene sektor mangler at spørge sig selv, hvorfor fusion er

14 Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum


en løsning, påpeger formanden: ”Er det manglende effektivitet

i beslutningsprocessen eller administrationen? Vil vi gerne

modstå et pres fra de store kommuner? Vil vi modstå presset

fra beboerne, der kræver bedst og billigst service? Vil vi modstå

presset fra Christiansborg? Har vi visioner om en bedre sektor,

end den vi har i dag? Vil vi have færre boligafdelinger og færre

beboerdemokratier – og så bliver administrationen nemmere? Er

det pres udefra eller pres indefra?”

Katja Lindblad mener, at fusioner rummer mulighed for stordriftsfordele:

”Det er fint at have en mastodont til at administrere sine

boliger. Jeg er helt sikker på, at fru Jensen i Nørre Snede ikke er

klar over, at hendes boligorganisation nu har en administrator, der

har slået sig sammen med en anden. Men den dag, der ikke er

nogen, der svarer telefonen i mastodonten, så tror jeg sagtens,

hun kan mærke det.”

Lokal kultur er truet

Og der bliver ikke taget tilstrækkelig højde for lokale kulturer, når

fusionsvinden blæser: ”Hvilke overvejelser gør man sig, hvis man

fusionerer A og B? Hvordan har henholdsvis A og B det i deres

afdelinger, og hvad har man tænkt sig at gøre for at arbejde disse

to sammen? Der er også den risiko, at det bliver så stort, at det

falder mellem to stole.”

Fusion bør derfor efter Lindblads opfattelse tage udgangspunkt

i det lokale: ”Det er de lokale udfordringer, som de lokale

beboerdemokrater kommer til at stå med. Og så er det også min

opfattelse, at det skal være frivilligt. Jeg tror, det er vigtigt, når vi

tænker fusion, at vi tænker administrationen af boligerne for sig

og beboerdemokratiet ved siden af. Jeg tror på, at det kommer

i forskellige tempi – man arbejder forskelligt, og man tænker

forskelligt.”

Men problemet er ifølge Lindblad, at uddannelsesprogrammer

for beboerdemokrater i mange år kun har skabt gode administratorer:

”Det betyder bare, at når vi så skal orientere os ud

af afdelingen, så er regnskaber, budgetter og bestyrelsens

rådighedsbeløb det eneste, vi kan finde ud af. Så er det klart, at

der ikke er nogen, der tænker i politisk og værdibaseret ledelse

ude i boligafdelingerne.”

Andre veje end fusionen?

Måske kan andre redskaber end fusionen løse op for nogle af

problemer, foreslår Katja Lindblad: ”Et bedre, mere intensivt

samarbejde med kommunen, hvor kommunen har et ansvar? Det

kan være, vi skal vælge en helt anden tilgang med regelforenkling

og måske lave et minimumsdemokrati?”

Men hvis fusion er vejen, skal der ikke skydes med spredehagl,

advarer Lindblad: ”Lad os skelne mellem fusioner i administrationen

og beboerdemokratiet. Pas på med at tro, at store enheder

fordrer fællesskab og social kapital – det er langt sværere i større

boligafdelinger og organisationer. Vi skal passe på, at vi ikke

starter et korstog, hvor vi rammer forkert. Indimellem kunne jeg

godt ønske, at vi bare lod de boligafdelinger være, hvor det kører

okay. Måske vi bare skal sætte ind dér, hvor problemerne er.”

Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum 15


16 Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum


Fusion er ok

Bevægelse er α og Ω

En fusion bidrager ikke nødvendigvis med bedre boligkvalitet, bedre arkitektur eller attraktivt nærmiljø,

mener administrerende direktør Henning Thomsen fra Akademisk Arkitektforening.

Får man bedre boliger efter fusioner? Nej, mener Henning

Thomsen: ”Men at sige nej til dét, er ikke det samme som at

sige, at man skal lade være med at fusionere – man skal bare

finde ud af, i hvilken sammenhæng det indgår.” Henning Thomsen

er administrerende direktør for Akademisk Arkitektforening

og som sådan the go-to-guy, når det gælder en arkitektonisk

kommentar til den almene sektors udvikling.

Som frontmand for en nyskilt organisation har Henning

Thomsen nogle skarpe meninger om de potentielle fordele –

og ulemper – ved, at nogle organisationer samles, og andre

separeres: ”Der skal være lyst, vilje og mod til at forandre, til

at tænke anderledes og til at tænke nyt. Hvis virksomheder vil

noget på både den korte og den lange bane, så er de nødt til

at udnytte det, de har, og finde på noget nyt. Det handler om at

bevæge sig. Det er alfa og omega i dag. Derfor synes jeg, det

er fint med fusioner,” siger Henning Thomsen.

Målet og meningen er boligkvalitet, fremhæver Thomsen:

”Men overskriften er ikke ”Gode boliger”, det er ”Bedre boliger”.

Det handler om udvikling og om at lægge noget ekstra

til. Det er ikke nok for denne her bevægelse bare at levere

gode boliger. I bør levere bedre boliger. Hvordan gør man det?

Jamen, det vokser også ud af evnen, lysten, viljen og modet til

at forandre.”

Henning Thomsen tror på, at man får bedre boliger ved at

prioritere arkitektur, mennesker og muligheder: ”Jeg er fuld

af forståelse for, at man i en organisation er nødt til at bruge

meget tid på at finde ud af, hvordan man vil være – og jeg tror,

det kan bidrage med megen positiv energi både for ledelse,

medarbejdere og beboerdemokrater. Men meningen må vel

være bedre boliger. I skal dæleme sørge for at huske boligen i

al fusionssnakken.”

Kvalitetstjek

Hvordan får man skabt endnu bedre boliger og boligområder?

• Har et boligområde karakter og særpræg?

• Er husene præget af arkitektonisk kvalitet?

• Er der gode gaderum? Er der til at finde rundt?

• Har man tænkt eksisterende bygninger og landskaber ind?

• Veje, parkering, stier – hvordan spiller det i boligområderne?

• Er husene prioriteret højere end veje og parkering?

• Er gaderne fodgænger-, cykel- og bilvenlige?

• Er parkering integreret, er stier og veje tænkt ind?

• Er det trygt at bevæge sig disse steder?

• Er husene arkitekturmæssigt med til at give karakter og

særpræg til området?

• Er fællesarealerne udformet ordentligt?

• Er der tænkt over driften?

• Har man tænkt over byggeteknikken, har man brugt de

seneste landevindinger på det område?

• Er huse og rum så tilpas fleksible, at de kan tåle forandringer,

moderniseres eller tilpasses?

• Er der offentlig transport tæt på området?

• Er der gjort noget for at mindske miljøpåvirkning?

• Er der forskellige ejerformer?

• Er der forskellige boligtyper og -størrelser?

Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum 09 17


Hellere lille o

Det betaler sig at slå husholdningsbudgetterne sammen. Også selvom man hører til de små boligorganisationer.

Men banen skal være klar og alle indstillet på kampen, fortæller forretningsførerne fra to

nyfusionerede organisationer.

Et godt forarbejde før fusionen er guld værd. Det er forretningsførerne

Claus Poulsen og Per Carstensen enige om: ”De

små pip, der har været, har vi kunnet klare ved at henvise til, at

vi driver butikken i overensstemmelse med de fastlagte visioner,

mål og værdier,” siger Claus Poulsen fra det nye AL2bolig.

Demokratiet består

I AL2bolig fungerer afdelingerne helt efter planen som før

fusionen, mens sammenlægningen af boligorganisationer stadig

er i gang i Sorø i det kommende Sorø Boligselskab: ”Det var ikke

målet med fusionen, men det vigtigste ved den er i virkeligheden

at sikre, at der fremover er et bæredygtigt beboerdemokrati”

siger Per Carstensen. Han regner heller ikke med at kunne

undgå kultursammenstød, når Boligselskabet af 1942 til januar

fusionerer med to andre lokale organisationer: ”Beboerdemokraterne

havde tidligere en stor del af de opgaver, som nu

hører hjemme i administrationen. Måske bliver det svært for

beboerdemokraterne at slippe ansvaret.”

Men fordelene ved en fusion vejer stadig tungest. Ud over et

større rekrutteringsgrundlag til beboerbestyrelserne har fusionen

for AL2bolig betydet, at administrationsbidraget er faldet

300 kroner pr. lejemålsenhed for den mindste organisation og

100 kroner for den største.

Fra tusindkunstner til specialist

I Sorø er det endnu for tidligt at gøre regnskabet op, men Per

Carstensen har en forventning om, at fusionen både vil kunne

ses og mærkes for beboerne. Hvis ikke andre steder så i hvert

fald på beboerservicen: ”Vi har mulighed for at servicere

18 Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum


AL2bolig

AL2bolig er resultat af en fusion den 1. januar 2006

mellem Aabyhøj Boligforening og Boligforeningen Solgaarden.

Den nye organisation har omkring 4.000 boliger

i Århus Kommune og Favrskov Kommune.

Sorø Boligselskab

Den Selvejende Byggevirksomhed for Sorø Kommune,

Boligselskabet for Sorø & Omegn og Boligselskabet af

1942 fusionerer den 1. januar 2008. Den nye organisation

vil dermed have omkring 1.350 boliger.

og vaks

...

beboerne bedre både ved sygdom og i ferier. Vores personale

kan nu specialisere sig inden for bestemte områder, hvor vi

tidligere har siddet og klaret alt selv. I en lille administration er

man lidt en tusindkunstner.”

Fokus på fremtidens bolig

Både i Sorø Boligselskab og i AL2bolig er fremtiden allerede

under lup: ”Vi er i gang med at se på, hvordan vi skal

fremtidssikre vores ældre boligområder komfortmæssigt,

tilgængelighedsmæssigt og energiøkonomisk,” fortæller

Claus Poulsen, mens Per Carstensen supplerer:

”Vi har fire nye byggeprojekter i gang, og det er ret utraditionelt

i disse tider. Det er vi lidt stolte af. Kommunen har

valgt os både som bygherre og driftsherre, og vi mener, at vi

i fremtiden er bedre rustet til de opgaver.”

Og der er alt i alt mange fordele ved at have en større, samlet

finansiel styrke, påpeger AL2boligs Claus Poulsen: ”Fusionen

betyder, at vi kan lave en mere stringent planlægning

af, hvordan vi skal anvende midlerne i fremtiden – målrettet

og præcist. Og administrativt kan vi se, at fusionen er en

klar forenkling.”

Presset stiger

Per Carstensen er enig i, at der er interne fordele ved at

fusionere, men presset udefra er blevet endnu større: ”Vi er

stadigvæk et lille boligselskab, men på længere sigt kunne

vi nok ikke have overlevet med 500 boliger hver. Det har vi

væsentlig bedre mulighed for nu. Der har også været et ønske

fra kommunen om, at de boligselskaber, der er i kommunen,

bliver lagt sammen. Så føler vi også, at vi står lidt bedre i

konkurrencen med de store,” mener forretningsføreren, der

bakkes op af Claus Poulsen:

”Fusionen giver en række fordele i forhold til den ledelseskraft,

man kan lægge i organisationen. Vi har lettere ved at nå

ud til vores 4.000 beboere, end KAB har til sine 50.0000. Og

det har gjort, at accepten er lidt større – helt ud i yderste led.

KAB og Domea har en større strategisk udfordring end en boligorganisation

af vores størrelse, det er der ingen tvivl om.”

Opfølgning på debatmødet i Almen Boligforum 19


Realdania støtter blandt andet:

AlmenNet

AlmenNet” er den almene boligsektors forum for udvikling og læring og

et led i et fælles udviklingsinitiativ fra Landsbyggefondens og Realdanias

side. Formålet med projektet er at fremme en fælles udvikling af idéer og

løsninger i de almene boligafdelinger. Initiativet bliver fra 2008 permanent

som “Foreningen AlmenNet”. Læs mere på www.almennet.dk

Arkitektur i udsatte boligområder

Projektet ”Arkitektur i udsatte boligområder” er iværksat af Akademisk Arkitektforening

og blandt andet støttet af Realdania. Formålet med projektet er gennem

udenlandske eksempler at bringe helt ny viden og inspiration til, hvordan

man via arkitektur og byplanlægning kan omdanne nedslidte boligområder til

mere spændende og tiltrækkende boligmiljøer og modvirke ghettoisering.

Magnetboliger

Med udgangspunkt i Frederiksberg Forenede Boligselskabers byggeplaner

for 40 almene boliger på Flintholm Alle på Frederiksberg, støtter Realdania

et magnetbolig-projekt, der har til formål at styrke det danske almene

boligbyggeris udvikling. Magnetboliger er almene boliger, der skal

tiltrække beboere, som med deres kreativitet og engagement kan styrke

lokalområdet og det almene boligbyggeri.

Mimersgadekvarteret

Københavns Kommune og Realdania indgår i et partnerskab om at udforme

og realisere et demonstrationsprojekt, der skal støtte udviklingen af

kvarteret omkring Mimersgade på Nørrebro i København og give området

et arkitektonisk løft. Læs mere på www.mimersgadekvarteret.dk

Vidste du, at …

• 105 mere end almindeligt interesserede deltog på debatmødet den 16. august 2007

Almen Boligforum er en del af Realdania Medlemsdebat, der fremmer viden og debat om det byggede miljø

• Mere end 650 personer er engagerede i Realdania Medlemsdebats aktiviteter

• De andre debatfora omfatter Byudviklingsforum, Ejerboligforum, Erhvervsforum, Landbrugsforum og Privat Boligforum

Vi har brug for din mening!

Realdania Medlemsdebat

Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K

T: 70 11 66 66 F: 32 88 52 97 medlemsdebat@realdania.dk www.realdania.dk

More magazines by this user
Similar magazines