Ejerboligforum 12-03-08 (PDF) - Realdania Debat

Ejerboligforum
Når over there er lige her!
Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum den 12. marts 2008
Ingen grund til panik?
Der er langvarig stagnation i sigte på boligmarkedet,
forudser cheføkonom Helge Pedersen fra Nordea
En troværdig partner
I Århus skaber kommunen forudsigelige rammer for
at fremme en fornuftig by- og boligudvikling
Forbrug i forandring
Masser af hjerte – og lidt mere hjerne. Bider nedturen sig fast, vil
befolkningen kvittere med mere rationelle forbrugsmønstre

Fanden på væggen eller falsk alarm?
Boligmarkedet er gået i stå, og dansk økonomi befinder sig i et vadested
med risiko for langvarig stagnation. Er der grund til panik? Nej,
sagde eksperterne på Ejerboligforums seneste debatmøde.
Budskabet var ikke til at tage fejl af; friværdifesten er forbi, og boligejerne skal
indstille sig på en måske langvarig periode med prisjusteringer på boligmarkedet.
Det betyder i praksis, at mange vil have svært ved at sælge boligen til den pris, de
gav for den, da prisfesten kulminerede for et par år siden.
Når det alligevel ikke giver anledning til panik, skyldes det en historisk lav arbejdsløshed,
ligesom der heller ikke er noget, som tyder på, at et politisk indgreb er på
vej i forhold til boligmarkedet. Endelig er det også usikkert, i hvilket omfang den
finansielle krise i USA vil trække de europæiske økonomier med ned.
Da Ejerboligforum mødtes den 12. marts 2008 handlede det om økonomi i både
mikro- og makroperspektiv, og vi fik også forklaret, hvordan virkeligheden tager sig
ud for tre aktører i markedet. I Århus Kommune er troværdighed og forudsigelighed
i samarbejdet med byggesektoren på programmet, fortalte direktør for Teknik og
Miljø, Carl Nielsen, mens Thomas Torp, vicedirektør og talsmand for Dansk Ejendomsmæglerforening,
forsvarede de ofte udskældte ejendomsmæglere. Til sidst tog
Eva Steensig et kig i krystalkuglen og varslede, at fremtidens forbrug vil blive styret
lidt mere af hjernen end af hjertet.
Med dagens program kom vi hele vejen rundt om boligmarkedet, og selvom oplægsholderne
ikke kunne ændre på de noget dystre udsigter for boligejerne, så har de
gjort det nemmere at nuancere debatten om et boligmarked i ubalance.
Oplev eller genoplev dagens højdepunkter på de følgende sider – tak til alle, der
medvirkede til at gøre dagen spændende og indholdsrig.
God læselyst!
Allan Malskær
Formand for Ejerboligforum
2 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

INDHOLD
Ingen grund til panik?
For at undgå recession i USA bliver renten sænket
kraftigt, men det får ingen konsekvenser i Europa, hvor
problemet er høj inflation. I Danmark er økonomien på
vippen, og stagnationen på boligmarkedet bliver langvarig,
mener cheføkonom Helge Pedersen fra Nordea.
Intet nyt under solen
Store prisudsving på boligmarkedet er ikke noget nyt
fænomen og kan heller ikke helt undgås i fremtiden,
mener Morten Skak fra Syddansk Universitet. Finanspolitikken
kan bruges til at regulere markedet, men
indgreb har ofte uforudsete konsekvenser.
Et boligbjerg i Ørestad
Det bliver spektakulært – 8.000 m2 bolig i 10 etager
bygget sammen med 16.000 m2 parkeringshus med
plads til 480 biler.
En troværdig partner
Århus Kommune kan ikke planlægge sig ud af problemerne
med et uforudsigeligt boligmarked. Kommunens
opgave er at skabe forudsigelige rammer for en
fornuftig by- og boligudvikling, mener Carl Nielsen.
Syndebukken
Det er ejendomsmæglerens skyld –
uanset om boligpriserne går op eller ned.
Thomas Torp punkterer et par myter og
giver sit bud på, hvor svært det egentlig
kan være at sætte pris på en bolig.
Forbrug i forandring
Mere rationelle forbrugere og større fokus på effektivitet
og funktionalitet i boligvalget. Hvis nedturen bider
sig fast i dansk økonomi, vil vores forbrugsmønstre
også forandre sig markant, mener sociologen Eva
Steensig.
Interview: Projektudviklere uden kriseskyld
Overudbud af nye boliger og ingen købere. Det har
været en brat opvågnen for projektudviklerne, men
problemerne er ikke selvskabte, mener Niels Thorup,
som er projektdirektør hos Schaumann Development.
Medlemsdebat har mødt ham til en snak om det skrantende
boligmarked.
04
06
08
12
14
16
18
Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 3

Ingen grund til
USA sænker renten for at undgå recession, Europa kæmper med høj inflation, og Danmarks økonomi ligger
på vippen mellem overophedning og nedtur. Der er udsigt til langvarig stagnation på boligmarkedet,
forudser cheføkonom Helge Pedersen fra Nordea.
Gysertimen. Det er en lektion i dystre
fremtidsudsigter, Helge Pedersen
disker op med under den velvalgte
titel på sit oplæg. Og der er noget om
uhyggesnakken, viser det sig. Især
den amerikanske økonomi lider under
konsekvenserne af subprime-skandalen,
der har undermineret de finansielle
systemer og lagt en stærk dæmper på
investeringslysten. En regulær recession
er pludselig ikke så langt væk,
og det har tvunget den amerikanske
centralbank i offensiven: ”I januar
måned blev renten sænket med hele
125 basispunkter – 1,25 procentpoint.
Det skete inden for én uge. Det er den
kraftigste lempelse af pengepolitikken i
USA, siden Forbundsbanken blev stiftet
i 1913.”
Dansk økonomi på vippen
Helt så store rentefald viser sig dog
næppe i Europa, lyder buddet fra
Helge Pedersen. Her fokuserer Den
Europæiske Centralbank nemlig udelukkende
på at holde inflationen nede: ”I
øjeblikket er inflationen oppe på 3,4 procent,
hvilket er det højeste niveau siden
Euroens indførelse i 1999. Vi skal derfor
se meget svage økonomiske data fra
Euro-området, før en rentenedsættelse
kan komme på tale efter min vurdering.”
Det er blandt andet de stærkt stigende
råvarepriser over hele verden, der har
fået inflationen i vejret i Europa.
Da den danske pengepolitik er nært
forbundet med Euro-området, skal
boligmarkedet altså ikke forvente at
blive hjulpet på vej af en rentesænkning
i den nærmeste fremtid. Samtidig
befinder den danske økonomi sig midt i
en vanskelig balancegang. På den ene
side truer en overophedning af økonomien
med en rekordlav arbejdsløshed
og dermed højere lønninger, stigende
inflation og forringet konkurrenceevne.
På den anden side peger konjunkturbarometrene
nedad for byggeri, service
og industri, men Helge Pedersen vil ikke
kaldes en professionel grædekone, som
Anders Fogh Rasmussen ellers har gjort
det i flere medier: ”Man sidder ikke bare
og græder på befaling fra nogen. Det
går ned ad bakke, det kan han ikke lukke
øjnene for. Se på byggeaktiviteten – det
kraftigste fald i mange år!”
Et boligmarked i ubalance
Boligmarkedet har mærket usikkerheden,
men det skyldes hverken krisen
i den amerikanske økonomi eller usikre
internationale konjunkturer som sådan,
mener Helge Pedersen. I øjeblikket er
der et stort overudbud af boliger, og
det medvirker til at presse prisen, men
boligmarkedet er også plaget af et mere
grundlæggende problem: ”Siden vi fik
de afdragsfrie lån i 2004, er huspriserne
eksploderet. Priserne er kommet ud
af trit med udviklingen i de disponible
indkomster i befolkningen. Og det er
min bedste tommelfingerregel for,
hvordan boligpriserne på lang sigt kan
udvikle sig – de bliver nødt til at følge
befolkningens købekraft. Der er vi altså
kommet for højt op, og derfor mener
jeg også, at der fortsat er behov for en
pristilpasning på boligmarkedet.”
Også rentestigningen, der har fundet
sted siden bundniveauet i september
2005, kan forklare en del af boligmarkedets
tilbagegang: ”Lad os nu lege med
den tanke, at folk havde råd til at købe
et hus til én million kroner, da renten var
på sit laveste niveau og så se på, hvad
man har råd til at købe i dag, hvis den
månedlige nettoydelse efter skat, skal
være den samme. Med et fastforrentet
lån med afdrag har man råd til at købe
et hus til 866.000 kroner – det er en
prisændring på 13 procent. Men havde
man finansieret sig med de afdragsfrie
lån, så ville man i dag have råd til at
købe et hus til omkring 565.000 kroner –
det er hele 43 procent lavere.”
Ingen kartoffelkur
Helge Pedersen vil dog ikke være med
til at gøre problemerne større, end de er.
Antallet af tvangsauktioner ligger stadig
meget lavt, og intet tyder på, at danskerne
skal gennem endnu en kartoffelkur
som i slutningen af 1980erne: ”Der er
ingen grund til panik. Boligmarkedet
har det egentlig meget godt. Der bliver
ikke handlet noget i øjeblikket, men der
er ikke tale om en situation, der bare
tilnærmelsesvis minder om kartoffelkurens
konsekvenser.”
4 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

panik?
Helge henviser
OECD – Organisation for Economic
Co-operation and Development:
www.oecd.org
IMF – International Monetary Fund:
www.imf.org
ECB – European Central Bank:
www.ecb.int
The Federal Reserve – Central Bank
of the United States:
www.federalreserve.gov
Danmarks Nationalbank:
www.nationalbanken.dk
Economist Intelligence Unit:
www.eiu.com
Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 5

Intet
nyt
under
solen
Store prisudsving på boligmarkedet er ikke noget nyt fænomen og kan heller ikke helt undgås i fremtiden,
mener Morten Skak fra Syddansk Universitet. Finanspolitikken kan bruges til at regulere markedet,
men indgreb har ofte uforudsete konsekvenser.
Det går op, og det går ned på boligmarkedet. Men hvordan skal man forklare de
store udsving? Den almindelige udvikling i konjunkturerne er en del af forklaringen, og
derudover giver især fem faktorer boligejerne sved på panden, fortæller Morten Skak:
1. Udbuddet udvikler sig meget langsommere end efterspørgslen. Det tager
tid at bygge boliger, og imens får den store efterspørgsel priserne til at stige til et
niveau, som ikke er holdbart, når udbuddet igen har indhentet efterspørgslen.
2. Udbuddet kan ikke reduceres igen, hvis efterspørgslen falder. Boligerne står der
og kan ikke fjernes. Boligerne skal altså sælges til den pris, man nu kan få for dem.
3. Spekulationsmotivet – man køber en bolig uden at mangle et sted at bo med
henblik på videresalg inden for få måneder. Forekommer ofte i forbindelse med
projektsalg og kan give anledning til ”spekulationsbobler” af den type, man også ser
for eksempel på aktiemarkedet.
4. Lovændringer eller ”prisindgreb”. Ændrede lånebetingelser og beskatningsforhold
har stor betydning for udviklingen på boligmarkedet, som vi senest så det
med indførelsen af afdragsfrie lån i 2004.
5. Strukturelle forhold som for eksempel udbuddet af byggegrunde. Mange
kommuner ønsker at begrænse udbuddet af byggegrunde for at være sikre på, at
infrastrukturen kan følge med.
Ifølge Morten Skak er konklusionen derfor ganske klar: ”Vi vil også få prisbobler i
fremtiden. Det er ikke noget, vi sådan lige kan gå ind og styre. Boligpriserne vil have
en tendens til at bevæge sig kraftigere end forbrugerpriserne.”
Et boligmarked uden regler?
Alligevel vil Morten Skak ikke helt
afskrive kontrollen med boligmarkedet.
Pengepolitikken og dermed rentesatsen
er ganske vist deponeret hos den
Europæiske Centralbank i Frankfurt,
men der er stadig mulighed for at
regulere finanspolitikken. Desværre har
finanspolitiske indgreb den svaghed, at
konsekvenserne kan være vanskelige
at forudse. Morten Skak nævner i
den forbindelse kartoffelkuren som
et eksempel på, at boligmarkedet kan
kollapse fuldstændigt, selvom de internationale
konjunkturer er positive:
”Vi kan med andre ord godt styre
boligmarkedet med finanspolitikken,
hvis vi tør. Der er eksempler på, at
dansk økonomi og udviklingen i danske
boligpriser er stukket af både i den
ene og den anden retning i forhold til
de internationale konjunkturer. Så det
er ikke, fordi vi ikke kan gøre noget.
Problemet er bare, at når vi begynder
at pille i det, så kan det medføre store,
uforudsete konsekvenser.”
6 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 7

En troværdig
partner
Det er umuligt at planlægge sig ud af de problemer, et uforudsigeligt boligmarked fører med sig. Også i Århus. Derfor
er kommunens opgave at skabe forudsigelige rammer for en fornuftig by- og boligudvikling, mener Carl Nielsen.
Carl Nielsen udstråler erfaring.
Direktør for Teknik og Miljø i Århus
Kommune og tyve års erfaring med forvaltningen
af Danmarks næststørste by.
Derfor gør han sig heller ingen illusioner
om den kommunale indflydelse på et
uforudsigeligt boligmarked. Kommunen
er uden indflydelse på langt de fleste af
de mekanismer, som skaber prisbobler
på boligmarkedet. Men det betyder
naturligvis ikke, at kommunen intet
gør for at fremme en fornuftig by- og
boligudvikling. Carl Nielsen nævner tre
primære indsatsområder:
”For det første kan kommunen skabe
nogle rammer. Vi kan ikke tvinge nogen
til at bygge, men vi kan skabe nogle
rammer, som gør det muligt at få boligbyggeri
i gang i kommunen. For det andet
kan vi prøve at stimulere aktiviteten
inden for byggesektoren på forskellig
vis. Og endelig kan vi selvfølgelig stille
nogle krav, som også kan være med til
at udvikle byggeriet.”
Forberedt på forandring
Kommunen administrerer plansystemet,
og derfor handler det med at skabe rammer
først og fremmest om at udlægge
kommuneplanrammer til boligområder.
Dertil kommer et tilstrækkeligt
beredskab af godkendte lokalplaner og
udbud af byggemodne grunde. På den
måde kan kommunen rykke hurtigt, hvis
efterspørgslen pludselig stiger. Men Carl
Nielsen er realist: ”Markedet reagerer
hurtigere end kommunen, og det kommer
måske bag på nogen af jer,” siger han.
Den overordnede planstrategi skal
desuden sikre en afvejning mellem
benyttelse og beskyttelse på lang sigt:
”Kommunen skal beslutte, hvor de
permanente grænser ligger mellem de
8 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

områder, vi gerne vil have byudvikling i,
og de områder, som vi godt vil beskytte
af hensyn til de forskellige interesser i
det åbne land.”
Variation og fleksibilitet i den geografiske
spredning af boligområderne, mange
forskellige typer boliger og en mangfoldighed
i beboersammensætningen
hører også til blandt de ting, kommunen
kan fremme ved hjælp af plansystemet.
Aktiv aktør
Kommunen er en væsentlig aktør, når
det handler om at stimulere både byggeriet
og byens udvikling som sådan.
Carl Nielsen nævner frilægningen af åen
i Århus, som et meget vellykket byudviklingsprojekt,
der skaber værdi for byens
borgere og trækker nye til. Århus Kommune
har gennemført flere projektkonkurrencer
om fremtidens boligområder og har
indført en præmieringsordning for kvalitet
og nytænkning i byggeriet.
Endelig kan kommunen også medvirke
til at skabe rum for nytænkning og
omstilling i byggeriet, blandt andet ved
at støtte eksperimenterende byggeri
i den almene sektor: ”Det handler alt
sammen om at stimulere aktiviteterne i
kommunen. Få noget til at ske og sørge
for, at det er interessant at komme til
byen – og bo i byen.”
Krav til kvalitet
Og der bliver stillet masser af krav fra
kommunens side for at sikre kvaliteten
og mangfoldigheden i både arkitektur og
beboersammensætning. Også skærpede
energikrav er blevet skrevet ind i flere
nye lokalplaner, og generelt oplever Carl
Nielsen ikke, at de private aktører bliver
skræmt væk, når kommunen stiller krav:
”Vores oplevelse er i virkeligheden det
modsatte. Vi stiller krav for at fremme kvaliteten,
og de private vil gerne være med til
at udvikle en bedre bygge- og boligsektor.
Både på den indholdsmæssige del, men
også når det handler om byggeteknik og
en lang række andre forhold.”
I sidste ende drejer det sig om at være en
troværdig partner – fastlægge rammer,
stimulere og stille krav på en måde som
er rimelig og gennemskuelig: ”Vi kan ikke
styre det uforudsigelige boligmarked, men
vi kan forhåbentlig – gennem den måde,
vi tilrettelægger vores politik på, og den
måde vi gennemfører den på – sikre, at
der er nogle forudsigelige rammer for den
sektor, der skal udvikle nye boligområder
i kommunen”.
Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 9

Et
boligbjerg
i Ørestad

01
Opfølgning
Det bliver spektakulært – 8.000 m2 bolig i 10 etager bygget sammen
med 16.000 m2 parkeringshus med plads til 480 biler. Målet er at
kombinere byens tæthed med den afslappede atmosfære i forstadens
baghaver. Bjerget minder om et villakvarter, der flyder ned over
en 10-etagers bygning.
Læs mere på www.vmbjerget.dk
Kilde: CPHX
på debatdag i Ejerboligforum 11

12 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

02
Kilde:
Bjerget består af 100 boliger på mellem 80 og 150 m2
alle med egen terrasse og udsigt over Vestamagers
gamle parcelhuse. Arkitekterne bag byggeriet er Bjarke
Ingels og BIG, mens Høpfner er bygherre. Den samlede
byggesum løber op i 450 millioner kroner, og Bjerget skal
være klar til indflytning medio 2008.
Læs mere på www.vmbjerget.dk
CPHX
Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 13

14 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

Syndebukken
Det hele er ejendomsmæglerens skyld – uanset om boligpriserne går op eller ned. Thomas Torp punkterer
myter og giver sit bud på, hvor svært det egentlig kan være at sætte pris på en bolig.
Thomas Torp har hørt alle fordommene mange gange før; ejendomsmæglerne
er kun ude på at mele deres egen kage. Som vicedirektør og talsmand for Dansk
Ejendomsmæglerforening mener Thomas Torp dog, at de fleste fordomme bygger
på myter og misforståelser. Først og fremmest er ejendomsmægleren kun sælgers
repræsentant: ”Det giver et helt fundamentalt problem, at man misforstår, hvad mæglerens
rolle er. Mæglerens rolle er at sikre den bedst mulige handel til sin kunde.”
En anden myte handler om, at ejendomsmægleren skulle have en interesse i at
presse priserne op: ”Ejendomsmægleren er interesseret i at få solgt en forfærdelig
masse boliger, det vil sige en stor omsætning. Og så er han interesseret i at få et
højt salær. Det er jo altid godt. Om boligpriserne går lidt op, eller de går lidt ned –
det er faktisk ikke særlig afgørende. Ganske vist sætter mægleren ofte sit salær ud
fra en procentsats af boligens salgspris, og derfor kan han naturligvis tjene et par
tusind ekstra ved at presse prisen 100.000 op. Men det er jo ikke det, der batter
noget. Det, der virkelig batter noget, det er at få solgt en hel masse boliger, så man
får mange salærer i stedet for at gå efter små justeringer,” pointerer Thomas Torp.
Når markedet vender
Kunsten er med andre ord at sætte den højest mulige pris, som boligen kan sælges
til inden for en rimelig tid. Og i den sammenhæng er det ejendomsmæglernes
store styrke, at de har fingeren på pulsen og ved, hvordan markedet er netop i dag.
Udfordringen opstår, når markedet pludselig forandrer sig, og priserne begynder at
falde. Så kan man risikere at have sat en pris, som viser sig at være for høj. Men det
går heller ikke at sætte prisen lavt fra starten. Så risikerer man, at boligen er solgt
inden for en uge, og dermed har man i praksis snydt sin kunde, som kunne have fået
en bedre pris ved at vente nogle måneder:
”Man bliver nødt til at acceptere, at ejendomsmægleren ikke kan gætte, hvornår
markedet forandrer sig, når banker og realkreditinstitutter heller ikke kan. Derfor må
man også acceptere at efter nogen tid, så kan det være nødvendigt at justere prisen.
Og det er jo ikke ejendomsmæglerens skyld, at markedet forandrer sig. Det handler
ikke om manglende evne til at sætte den rigtige pris. Pointen er, at man bliver nødt til
at sætte prisen, så den matcher det marked, vi har i dag. Sådan må det være”.
Glem overskrifterne
Thomas Torp mener også, at psykologien spiller en meget afgørende rolle i et
stagnerende boligmarked. Alle er bange for at blive snydt, og man glemmer det langsigtede
perspektiv i en boliginvestering, som ofte er på 20-30 år: ”Vi render alle sammen
rundt og gør præcist det, der står i Berlingske Tidende, og så er det klart, at det
går galt. Hvis der står i avisen, at det er farligt at købe, så er der ingen, der køber. Og
hvis der ikke er nogen, der køber, så går det galt! En selvopfyldende profeti. Og det
er ét af de mest alvorlige problemer på boligmarkedet.”
Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 15

Forbrug i forandring
Mere rationelle forbrugere og større fokus på effektivitet og funktionalitet i boligvalget. Hvis nedturen bider
sig fast i dansk økonomi, vil vores forbrugsmønstre også forandre sig markant, mener sociologen Eva Steensig.
Økologisk kaffe fra tankstationen
tilsat bæredygtighed og glorie. Eva
Steensig har valgt et rammende symbol
for den højkonjunktur, som måske er ved
at være forbi. Der har været overskud
på alle fronter, og det har afspejlet sig i
vores forbrug. Immaterielle værdier som
fællesskab, økologi, bæredygtighed og
emotionel kapital har spillet en stor rolle:
”Masser af hjerte. Også på bundlinjen.
Følelser og oplevede behov har
retfærdiggjort rigtig meget forbrug. Det
er også her drømmene om moderne
bofællesskaber begynder at spire, og
boligen skal rumme mulighed for samvær
og harmoni. Det bedste eksempel
er køkken-alrummet, hvor vi kan være
sammen og naboens børn kan løbe ind
og ud.”
En ny rationalitet
Eva Steensig er sociolog og gennem
sit firma Lighthouse Cph lever hun af
at kortlægge de mange små adfærdsændringer,
som tilsammen giver
omfattende ændringer i danskernes
forbrugsmønstre. Og der er noget nyt på
16 Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum

Eva Steensigs fem bud på,
hvor forbrugerne er på vej hen
Rationalitet
”Vi har brug for en rationel krog til at retfærdiggøre
vores forbrug.”
Anti-alvor, magi, leg og sjov
”Vi får en reaktion på tidens alvor, de svedende
isbjørne, global opvarmning og så videre. Forbrugerne
vil gerne hjælpe, men de vil også gerne
bare have det sjovt.”
Store oplevelser
”Englændere tager hellere på weekendophold i
Dubai end i Paris. Forbrugerne har stadig store
drømme, men det er oplevelser før ting.”
Forankring
”Stort fokus på at definere sine rødder og en
nyfortolkning af det at være dansk.”
Privathed
”Et stigende behov for privathed i en periode, hvor
GPSen er med overalt, og alle kan følge vores færden.”
vej i øjeblikket. En truende lavkonjunktur
sætter en ny dagsorden, som handler
om rationalitet og besindighed: ”Man
har kunnet sælge rigtig mange ting på
drømme, på følelser, og tage ti gange så
mange penge for et æg, hvis folk selv kan
få lov at hente det under hønen. Nu har vi
altså nogen forbrugere, der lige pludselig
spørger: Jamen, er det bedre æg?”
Den samme tendens gør sig gældende
i boligen, der frem for alt skal fungere
som en effektiv ramme om mange
forskellige funktioner: ”Både samvær
og privathed. Vi ser en mere udbredt
sondring mellem funktionerne i boligen:
Hvad er til samvær? Og hvad er til
forskansning? Vi begynder at få en
videnskabeliggørelse og et fokus på effekt
og funktionalitet. Boligen er stadig
et symbol for vores drømme og værdier,
men fundamentet bliver en pragmatisk
kombination af etik og æstetik, rationalitet
og følelser.”
For meget forsigtighed?
Eva Steensig ser en periode med lidt
mere hjerne end hjerte, og ligesom
Thomas Torp peger hun på risikoen for
en selvskabt krise: ”Det bliver ikke et
rigtigt crash. Vi har stadig et arbejdsmarked,
hvor arbejdstagerne har fat i
den lange ende. Men det er en opbremsning,
og forbrugerne er besindige. Vi
risikerer en situation, hvor recessionen
er forbrugerskabt.”
Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 17

INTERVIEW
Projektudviklere
uden
kriseskyld
Overudbud af nye boliger og ingen købere. Det
har været en brat opvågnen for projektudviklerne,
men problemerne er ikke selvskabte, mener Niels
Thorup, som er projektdirektør hos Schaumann
Development. Medlemsdebat har mødt ham til
en snak om det skrantende boligmarked.

INTERVIEW
Medlemsdebat:
Hvad er status på de boligprojekter, som
Schaumann har til salg i øjeblikket?
Medlemsdebat:
Hvad gør Schaumann med de boligprojekter,
som I har forpligtet jer til at bygge og sælge?
Medlemsdebat:
På hvilken måde har det vigende boligmarked
påvirket Schaumanns overordnede strategi for
boligmarkedet?
Medlemsdebat:
Har projektudviklerne en del af ansvaret for den
nuværende krise på boligmarkedet? Har I skabt
et overudbud af (dyre) boliger?
Medlemsdebat:
Hvad skal der til, for at boligmarkedet kommer
ud af det nuværende dødvande?
Niels Thorup: Salget af ejerboliger går trægt, og det regner vi med vil fortsætte i
hvert fald et år frem. Et lyspunkt kan være det forventede “lønhop” til de offentlige
ansatte. Det kan forbedre økonomien væsentligt for det segment og måske få nogle
til at se sig om efter en ny ejerbolig.
Niels Thorup: Ligesom de fleste andre projektudviklere har vi valgt at udleje
boligerne, og det går over al forventning. Vi har for eksempel et rækkehusprojekt
i Brønshøj med 60 rækkehuse, hvoraf 42 var solgt inden markedet gik i stå. De
resterende 18 boliger udlejede vi i løbet af en weekend. Så der er masser af
boligsøgende i markedet.
Niels Thorup: Som udgangspunkt er det slut med rent projektsalg. Arkitektens
visualiseringer er ikke længere nok til at sælge boligerne, og vi vil derfor gøre langt
mere for at teste markedet, inden vi starter nye projekter. Det betyder blandt andet,
at vi bygger et færdigt prøvehus, så man kan få fornemmelsen for både beliggenheden
og boligens kvalitet. Samtidig overvejer vi at samarbejde med institutionelle
investorer om at bygge boliger til udlejning, ligesom vi planlægger at flytte fokus
fra hovedstaden til områder, hvor markedet ikke oplever den samme turbulens. Det
handler for eksempel om flere steder i Jylland og omkring Odense. På den måde er
vi afgjort blevet langt mere kræsne i valget af byggegrunde.
Niels Thorup: Grundlæggende mener vi ikke, at der er et overudbud. I storbyerne
er priserne skudt voldsomt i vejret, og det siger sig selv, at et boligmarked
og almindelige boligkøbere ikke kan klare prisstigninger på 20-30 procent om året
igennem en længere periode. En af forklaringerne er, at der fra 2000 og frem til 2006
opstod et meget spekulativt “mellemhandlerlag”, der gik ind og købte boligerne på
projektstadiet og solgte dem igen med meget store fortjenester i forbindelse med
indflytning. Disse fortjenester var for det meste langt højere end projektudviklernes.
Men for at vende tilbage til det med overudbuddet, så blev der, specielt i
1990erne, kun bygget meget få nye boliger, omkring 1.000 om året i københavnsområdet.
Statistisk set er der alene i Københavns Kommune behov for cirka 3.000
nye boliger om året. I et par år har vi ligget væsentligt over det niveau, men tallet
er nu kraftigt faldende. Boligbehovet er der med andre ord stadig og sammenholdt
med de mange spekulationskøb, mener jeg derfor ikke, at projektudviklerne
har hovedansvaret for denne prisboble.
Niels Thorup: Vi mener blandt andet, at bankerne er blevet alt for forsigtige.
Det er en væsentlig stopklods, at bankerne gennem længere tid har forlangt, at
man har solgt sin nuværende bolig, før man kan købe en ny. Men det hænger
naturligvis også sammen med den finansielle krise, som helt generelt har gjort
bankerne mere tilbageholdende med at låne penge ud. Og så er der psykologien
– får vi en lavkonjunktur, vil priserne falde yderligere? Der er mange, der i
øjeblikket vælger at leje for at observere markedet, og den usikkerhed er det vanskeligt
at slippe af med, før vi får nogle klare tegn på, at krisen på boligmarkedet
ikke hænger sammen med en generel lavkonjunktur.
Opfølgning på debatdag i Ejerboligforum 19

Vidste du, at …
• Ejerboligforum er en del af Realdania Medlemsdebat, der fremmer viden og debat om det byggede miljø
• Mere end 800 personer er engagerede i Realdania Medlemsdebats aktiviteter
• De andre debatfora er Almen Boligforum, Byudviklingsforum, Erhvervsforum, Landbrugsforum og Privat Boligforum
Vi har brug for din mening!
Realdania Medlemsdebat
Nicolai Eigtveds Gade 28 1402 København K
T: 70 11 66 66 F: 32 88 52 97 medlemsdebat@realdania.dk www.realdania.dk