Indstilling - Velkommen til Århus Kommune

friedrich.sophia43

Indstilling - Velkommen til Århus Kommune

Indstilling

Til Århus Byråd

via Magistraten

Teknik og Miljø

Århus Kommune

Planlægning og Byggeri

Teknik og Miljø

Den 1. august 2007

Kalkværksvej 10

8100 Århus C

Offentlig fremlæggelse af forslag til lokalplan nr. 815. Blandet

byområde på Nordhavnen, Århus Midtby. Tillæg nr. 116

til Kommuneplan 2001 samt miljøvurdering af lokalplan nr.

815.

1. Resume

Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 10 ha beliggende på den

nordøstligste del af den nuværende containerhavn. Området er gennem

1. udbudsrunde for salg af de bynære havnearealer under salg til konsortiet,

der vandt udbuddet med det såkaldte Light*house projekt. Lokalplanen

omfatter 3 delområder.

Sagsnr.: POB/07/01696-026

Journalnr.: 01.02.05P00

Sagsbeh.: Mogens Vasegaard

Telefon: 8940 2640

Direkte: 8940 2648

Telefax: 8940 2508

E-post: pob@aarhus.dk

Direkte: mv@sa.aarhus.dk

www.aarhuskommune.dk

Område I udlægger byggefelter, hvor ny bebyggelse skal placeres, og der

fastlægges bestemmelser for udnyttelsen af det enkelte byggefelt med

hensyn til etageantal og bygningshøjder. Byggemuligheden anslås til at

være mellem 350 og 500 boliger alt afhængig af den endelige fordeling

mellem boliger og erhverv, samt størrelsen på den enkelte bolig. I områdets

nordøstlige del er der udlagt et særligt byggefelt, hvor der kan opføres

et højhus med en bygningshøjde i maksimalt kote 146. Illustrationer

er indsat i lokalplanens beskrivende del. Område II skal betragtes som en

rammelokalplan som kun fastlægger de overordnede forhold. Et konkret

projekt skal senere følges op af en detaillokalplan. Område III udlægger

arealer til en stor boulevard, en parallelvej til boulevarden, et færdselsareal

samt en promenade mod bugten.

Der vil i området kunne opføres maksimalt 63.000 m 2 etageareal, hvoraf

mindst 34.000 m 2 skal anvendes til boligformål, og mindst 18.000 m 2

skal anvendes til erhvervsformål. 95 % af boligerne skal være til helårs-


eboelse, medens de resterende 5 % kan være uden pligt til helårsbeboelse.

Der er i forbindelse med lokalplanen udarbejdet en miljøvurdering. Samlet set konkluderes

det i miljøvurderingen, at en omdannelse af Nordhavnen til tæt bymæssig bebyggelse

med et bredt udbud af boliger, let erhverv, kulturelle tilbud mv. er det bedste alternativ

for byen, både socialt, økonomisk og infrastrukturelt. Det konkrete byggeprojekt vurderes

med dets arkitektur, overordnede skulpturelle bebyggelsesprofil og organisation at skabe

en sammenhængende bebyggelse, der på én gang danner rammen for en ny bydel med et

mangfoldigt byliv og skaber en ny og markant byprofil for Århus mod bugten.

Det vurderes overordnet, at eksisterende aktiviteter og virksomheder på Nordhavnen, og i

de øvrige dele af havnen kan overholde kommuneplanens støjkrav i forhold til blandet

bolig- og erhvervsanvendelse på Nordhavnen. Dog har der i forbindelse med udarbejdelsen

af miljøvurderingen vist sig nogle usikkerheder og forhold, som skal undersøges nærmere

i forbindelse med den offentlige fremlæggelse af lokalplanen og i den videre udvikling

af Light*house projektet og naboområderne. Det drejer sig om følgende forhold:

• Det er usikkert, om lugt fra foderstofvirksomhederne på Mellemarmen er i konflikt

med højhuset.

• Der er sandsynlighed for, at hurtigfærgesejladsen i Århus Havn, som passerer tæt

forbi lokalplanområdet, påvirker lokalplanens område I med støjbelastning, der

overskrider de vejledende grænseværdier bl.a. for lavfrekvent støj.

• I forhold til lokalplanområdet viser vindanalyser, at der kan forekomme ukomfortable

vindforhold på dele af byrummene omkring Light*house projektet.

Lokalplanen er anvendelsesmæssigt i overensstemmelse med kommuneplanen, men da

denne kun giver mulighed for at opføre bebyggelser i op til 12 m, er der udarbejdet et

tillæg for nærværende lokalplanområde samt de nærmeste naboområder på Nordhavnen.

Dette tillæg muliggør bebyggelse i op til kote 33,4, og for mindre områder i op til kote

37,1, 40,8 og 146. Byggehøjderne afviger med op til 1 m fra højderne i udbuddet, og er et

resultat af den forhandling, der har fundet sted omkring salget af arealet.

2. Tidligere beslutninger

Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer

Byrådet vedtog den 21. september 2005 Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer -

tillæg nr. 58 til Kommuneplan 2001 endeligt. Kommuneplantillægget udgør det fremtidige

overordnede grundlag og rammen for udviklingen og omdannelsen af De Bynære Havnearealer.

Køb af Fiskeri-, Træskibs- og Lystbådehavnen

Byrådet besluttede den 21. juni 2006 at indgå en aftale med Havnen om overtagelse af

hovedparten af Fiskeri-, Træskibs- og Lystbådehavnen - som en tillægsaftale til den allerede

aftalte overdragelsesplan for De Bynære Havnearealer.


Dispositionsplan for de nordlige områder

Byrådet vedtog den 21. juni 2006 De Bynære Havnearealer - dispositionsplan for de nordlige

områder endeligt.

Med den endelige vedtagelse blev det endvidere besluttet, at der i forbindelse med detailplanlægningen

af de byområder der grænser op til Lystbådehavnen skal arbejdes mere

detaljeret med overgangszonen mellem lystbådehavnen og de nye byområder. Det skal

endvidere i forbindelse med det byggefelt der grænser op til Lystbådehavnens vinterplads

overvejes om og i givet fald hvordan der kan ske et funktionsmæssigt overlap mellem

Lystbådehavnen og det nye byområde.

Udbud og salg af arealer på Pier 4

Byrådet vedtog den 21. juni 2006 indstilling om udbud af dele af Pier 4. Endvidere har

Byrådet den 2. maj 2007 på et lukket møde vedtaget, at der indgås aftale med

Light*house og Z-huset på baggrund af de reviderede tilbud, som beskrevet i sagen. I

samme sag er Borgmesterens Afdeling og Teknik og Miljø bemyndiget til at indgå salgsaftale

indenfor de i indstillingerne beskrevne rammer.

3. Beskrivelse af indstilling

Lokalplanområdet omfatter et ca. 10 ha stort område beliggende på den nordøstlige del af

nordhavnens Pier 4 i Århus Havn. Området anvendes i dag til havneaktiviteter i form af

containerterminal for Århus Havn.

Lokalplanområdet er en del af De Bynære Havnearealer og er nærmere beskrevet i ”Dispositionsplan

for de Nordlige Områder”, og er omfattet af 1. udbudsrunde for salg af arealer

i området. 1. udbudsrunde omfattede dispositionsplanens yderste nordlige ø, og udbuddet

blev vundet af et konsortium som står bag projektet Light House.

Lokalplanen er udarbejdet for at kunne realisere dette vindende projekt.

Lokalplanen udlægger området til blandet- bolig og erhvervsformål. 95 % af boligerne skal

være med helårsbeboelse, medens resten kan være uden pligt til helårsbeboelse. Der kan

i området etableres butikker, restauranter, offentlige formål og virksomheder med ingen

eller minimale miljøpåvirkninger på omgivelserne. Erhverv i stueetagen skal forbeholdes

butikker, restauranter, caféer og andre publikumsorienterede funktioner.

Lokalplanområdet opdeles i 3 områder.

Område I omfatter den nordligste af de 4 øer Pier 4 er planlagt at omdannes til. Lokalplanen

udlægger byggefelter, hvor ny bebyggelse skal placeres, og der fastlægges be-


stemmelser for udnyttelsen af det enkelte byggefelt med hensyn til etageantal og bygningshøjder.

Lokalplanen fastlægger ikke et bestemt antal boliger, men byggemuligheden

anslås til at være mellem 350 og 500 boliger alt afhængig af den endelige fordeling mellem

boliger og erhverv, samt størrelsen på den enkelte bolig. I områdets nordøstlige del er

der udlagt et særligt byggefelt, hvor der kan opføres et højhus i op til 43 etager og med

en bygningshøjde i maksimalt kote 146.

Lokalplanen er udformet på grundlag af Light*house projektet. Illustrationer fra projektet

er indsat i lokalplanens beskrivende del, og bestemmelserne tager udgangspunkt i og

bygger på projektet.

I området må opføres maksimalt 63.000 m 2 etageareal. Heraf skal mindst 34.000 m 2 anvendes

til boligformål, og mindst 18.000 m 2 til erhvervsformål.

Område II omfatter den næstnordligste ø. For dette område fastlægges alene de overordnede

rammer. Før byggeri og anlæg kan igangsættes skal der udarbejdes en supplerende

detaillokalplan for området. Området er netop sendt i offentligt udbud.

Område III omfatter de offentlige trafikarealer. Lokalplanen udlægger en del af en fremtidig

boulevard, som skal trafikforsyne alle de nordlige havneområder. Herudover udlægges

areal til en parallelvej nær den nuværende Sverigesgade, en bydelsplads for enden af

boulevarden samt en bugtpromenade, der sikrer offentlig adgang til bugten.

Kommuneplanen

Lokalplanen er i overensstemmelse med kommuneplanens anvendelsesbestemmelser,

som udlægger lokalplanområdet til blandet- bolig og erhvervsbebyggelse. Kommuneplanen

muliggør imidlertid kun bebyggelse i op til højder på 12 m. For at sikre lokalplanens

bebyggelse, er der derfor udarbejdet et tillæg til kommuneplanen. Der udskilles et nyt

rammeområde, hvor der muliggøres bebyggelse med højder på op til kote 33,4, for mindre

områder op til kote 37,1 og 40,8 samt for et særligt udlagt område et højhus med

maksimal kote på 146. Det nye rammeområde i kommuneplanen omfatter foruden denne

lokalplan også lokalplan nr. 816 – samt yderligere et område, der udbydes i 2007. Tillægget

er indsat i lokalplanen.

Skoleforhold

Lokalplanen ligger i Samsøgade Skoles distrikt. Beregningerne viser, at der som følge af

udbygningen på Pier 4 i årene 2008 – 2011 ikke forventes at komme flere skolebørn end

de ca. 85, som allerede er indarbejdet i prognosen for Samsøgade Skole.

På den baggrund vurderes det som realistisk, at de skolebørn, som vil flytte ind på De

Bynære Havnearealer i ovennævnte periode kan være på Samsøgade Skole.


4. Strategi for borgerinddragelse

I forbindelse med udviklingen af De Bynære Havnearealer har der været borgerinddragelse

som følgende:

Helhedsplan for de Bynære Havnearealer

Forslag har været offentligt fremlagt i perioden fra den 19. februar til den 16. april 2003.

Debatperioden resulterede i 80 bidrag.

Informationscentret Nordhavnsgade 10 har været åbent for byens borgere i hele offentlighedsfasen

fra tirsdag - fredag kl. 10.00-14.00, lørdage kl. 10.00-14.00 samt en enkelt

søndag.

Forslag til Kvalitetshåndbog for De Bynære Havnearealer

Forslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 26. januar til den 23. marts

2005.

Den 22. februar 2005 blev der afholdt orienteringsmøde i Rådhushallen. 110 borgere deltog

i mødet.

Informationscentret Nordhavnsgade 10 har været åbent i hele offentlighedsfasen tirsdagtorsdag

kl. 12.00-17.00. Derudover har der været afholdt enkelte møder ud over åbningstiden.

I alt har der i offentlighedsfasen været 225 besøgende i Informationscentret.

I alt har der, inkl. deltagere i aftenmøder og andre gruppearrangementer været mere end

1.000 besøgende i Informationscentret.

Der er desuden blevet informeret om debatten i dagspressen, på Kommunens hjemmeside,

via nyhedsbrev fra aarhus.dk og på OBS indslag i lokal TV. Debatmaterialet har desuden

været fremlagt på bibliotekerne og i Kommune Information.

Først i forløbet blev der den 27. februar 2003 afholdt et informationsmøde i Rådhushallen.

Derudover har der været afholdt 5 på forhånd planlagte café-debataftener i Informationscentret

samt yderligere en debataften for foreninger mv. fra området omkring Fiskeri-.

Lystbåde- og Træskibshavnen. Pr. gang deltog 20-40 personer.

Endelig har der været afholdt en række foredrag og specialarrangementer efter ønske fra

foreninger, virksomheder m.v.

Dispositionsplan for de nordlige områder

Forslaget har været offentligt fremlagt i perioden fra den 27. februar til den 3. april 2006,

hvor debatperioden resulterede i 53 skriftlige bidrag.


Den 2. marts 2006 blev der afholdt et orienteringsmøde i KPMG-Huset Værkmestergade

25. På mødet blev dispositionsplanen præsenteret af arkitekt Knud Fladeland Nielsen. 130

borgere deltog i mødet.

I Informationscentret har der været afholdt 3 fyraftensmøder med følgende debattemaer:

`Hvor havner byen´ Oplæg ved arkitekt Thomas Carstens. Arkitema Århus. `Trafikbetjening

og trafikmiljø´. Oplæg ved civilingeniør Henrik Dorn Jensen, Rambøll Nyvig. `Byliv i

den nye bydel - hvordan´ Oplæg ved etnolog Søren Møller Christensen, firmaet Carlberg

& Christensen.

Informationscentret har været åbent i hele offentlighedsfasen tirsdag - torsdag kl. 12.00-

17.00. I alt har der været 325 besøgende.

Derudover er der blevet informeret i dagspressen og på Kommunens hjemmeside.

Light*house og Z-Huset

Offentliggørelse af vinderprojekter for 1. og 2. udbudsrunde den 16. april 2007 på rådhuset.

De to vinderprojekter blev præsenteret på et pressemøde den 16. april 2007. Efterfølgende

blev modeller og plancher af projekterne sammen med de øvrige projektforslag for 1.

og 2. udbudsrunde, 1. udbudsetape udstillet for offentligheden i Rådhushallen fra den 16.

april - 24. april 2007 hver dag kl. 10.00-18.00.

Projekterne er desuden præsenteret og beskrevet på Kommunens hjemmeside, i foldere

trykt i 2.000 eksemplarer og via dagspressen.

Endelig afholdes der løbende foredrag for grupper, foreninger, organisationer, virksomheder

etc. i Informationscentret og på eksterne lokationer

Der findes herudover i denne sag ikke behov for yderligere tiltag om borgerinddragelse

udover den lovbestemte procedure og den normale praksis for lokalplanlægningen i Århus

Kommune

5. Økonomiske konsekvenser

Nærværende lokalplanindstilling om lokalplan 815 for området omfattet af 1. udbudsrunde

af De Bynære Havnearealer har ingen direkte økonomiske konsekvenser.

De økonomiske og bevillingsmæssige konsekvenser af 1. udbudsrunde er beskrevet i tidligere

indstillinger herom, og senest i indstillingen "Anlægsbevilling. De Bynære Havnearealer.

Etablering af kystsikring samt 1. etape af byggemodning af Pier 4" (vedtaget den 27.

juni 2007).


I forbindelse med indstillingen om dispositionsplanen for Nordhavnen m.v. fra januar

2006, blev der udarbejdet en økonomimodel for De Bynære Havnearealer. Modellen sandsynliggjorde,

at det ud fra nogle nærmere angivne forudsætninger, var muligt at realisere

de planlægningsmæssige forhold økonomisk.

På baggrund af de første erfaringer med såvel salg af arealer, kommunale byggemodningsopgaver,

nye skøn over renteudgifterne samt ekstraafregning til Havnen, skønnes

det fortsat realistisk at opnå samlet økonomisk balance ved omdannelsen af De Bynære

Havnearealer.

6. Miljømæssige konsekvenser

Lokalplanen og kommuneplantillægget er vurderet til at være omfattet af Lov om Miljøvurdering

af Planer og Programmer. Der er derfor udarbejdet en miljøvurdering efter lovens

§ 4.

Behovet for en miljøvurdering skal ses i sammenhæng med projektets omfang og Højhuspolitik

for Århus Kommune, hvor det anføres, at der skal foretages en miljøvurdering i

forbindelse med planlægningsprocessen for det konkrete projekt.

Samlet set konkluderes det i miljøvurderingen, at en omdannelse af Nordhavnen til tæt

bymæssig bebyggelse med et bredt udbud af boliger, let erhverv, kulturelle tilbud mv. er

det bedste alternativ for byen, både socialt, økonomisk og infrastrukturelt. Det konkrete

byggeprojekt vurderes med dets arkitektur, overordnede skulpturelle bebyggelsesprofil og

organisation at skabe en sammenhængende bebyggelse, der på én gang danner rammen

for en ny bydel med et mangfoldigt byliv og skaber en ny og markant byprofil for Århus

mod bugten.

Det vurderes overordnet, at eksisterende aktiviteter og virksomheder på Nordhavnen, og i

de øvrige dele af havnen kan overholde kommuneplanens støjkrav i forhold til blandet

bolig- og erhvervsanvendelse på Nordhavnen. Dog har der i forbindelse med udarbejdelsen

af miljøvurderingen vist sig nogle usikkerheder og forhold, som skal undersøges nærmere

i forbindelse med den offentlige fremlæggelse af lokalplanen og i den videre udvikling

af Light*house projektet og naboområderne.

Det drejer sig om følgende forhold:

Lugt. Havnen rummer flere virksomheder, der afgiver lugt. I forbindelse med miljøvurderingen

er lugtpåvirkningen i lokalplanområdet beregnet. Resultatet af beregningerne viser,

at virksomhederne ikke giver anledning til niveauer over Miljøstyrelsens vejledende grænse

på 10 LE/m 3 i op til en højde af 90 m, mens beregningerne viser, at to foderstofvirksomheder

giver anledning til niveauer over 10 LE/ m 3 over 90 meters højde. Beregningerne

vil mens lokalplanforslaget er i offentlig høring blive fremsendt til nærmere vurdering


hos Danmarks MiljøUndersøgelser for at få klarlagt, hvorvidt beregningsresultaterne skal

have konsekvenser i forhold til den endelige vedtagelse af lokalplanen.

Støj. Der er sandsynlighed for, at hurtigfærgesejladsen i Århus Havn, som passerer tæt

forbi lokalplanområdet, påvirker lokalplanens område I med støjbelastning, der overskrider

de vejledende grænseværdier bl.a. for lavfrekvent støj. Hurtigfærgernes miljøgodkendelser

bygger på et grundlag, hvor Nordhavnen i sin helhed blev anvendt til erhvervshavn.

I forlængelse af, at dele af området med den aktuelle lokalplanlægning omdannes til blandede

boliger og erhverv, bør det undersøges nærmere, om hurtigfærgedriften kan fortsætte

uden ændringer i de vilkår, der er stillet til driften.

Vindforhold. I forhold til lokalplanområdet viser vindanalyser, at der kan forekomme

ukomfortable vindforhold på dele af byrummene omkring Light*house projektet. Det anbefales

derfor, at disse forhold søges afhjulpet i den konkrete udformning af byrummene

ved bevidst at anvende beplantning og andet inventar på en måde, så vindforholdene afhjælpes.

Samspillet mellem bygningerne i dette og efterfølgende omdannelsesområder i

Nordhavnen kan påvirke vindklimaet i både positiv og negativ retning. Da lokalplanområdet

er det første i omdannelsesområdet, der detailplanlægges, kan det ikke lade sig gøre

at justere bebyggelsen i det aktuelle lokalplanområde yderligere i forhold til de kommende

faser, end det allerede er gjort. Det kan derimod overvejes at arbejde med vindberegninger

i de næstfølgende områder.

Et ikke teknisk resume er indsat som en del af lokalplanens redegørende del omhandlende

forholdet til anden planlægning. Miljøvurderingen fremlægges i sin helhed i offentlig høring

sammen med lokalplanforslaget.

7. Konsekvenser i forhold til mål

Lokalplanen er i overensstemmelse med Helhedsplanen for de Bynære Havnearealer og

med kommuneplanens målsætninger udtrykt i en ”Kvalitetshåndbog”, der fastlægger det

nærmere indhold i den fremtidige bydel, og som fungerer som overordnet idégrundlag for

den udvikling, som er nærmere beskrevet i Dispositionsplan for de Nordlige Områder.

Lokalplanen lever op til tillæg nr. 84 til Kommuneplan 2001, som omhandler Højhuspolitik

for Århus Kommune.

Endvidere er lokalplanen i overensstemmelse med kommuneplanens målsætninger og

strategier bl.a. om, at der skal udvikles forskellige byområder og boligkvarterer, så muligheden

for reelle valg kan tilgodeses. Der skal sikres gode fysiske rammer for varierede boog

livsformer i de enkelte bydele og kvarterer.


8. Beslutningspunkter

At 1) forslag til lokalplan nr. 815. Blandet byområde på Nordhavnen, Århus Midtby godkendes

til offentlig fremlæggelse,

At 2) forslag til Tillæg nr. 116 til Kommuneplan 2001 godkendes til offentlig fremlæggelse,

og

At 3) miljøvurdering af lokalplan nr. 815 godkendes til offentlig fremlæggelse.

Peter Thyssen

/

Bjarne Knudsen

Bilagsfortegnelse:

Bilag 1: Forslag til lokalplan nr. 815. (kopi til alle/+ elektronisk)

Bilag 2: Miljøvurdering af lokalplan nr. 815. (kopi til alle/+ elektronisk)

More magazines by this user
Similar magazines