Niras A/S m.fl.: Projektbeskrivelse - Køge Kyst

koegekyst.dk

Niras A/S m.fl.: Projektbeskrivelse - Køge Kyst

200% KØGE

NIRAS, EFFEKT, JUURLINK [+] GELUK m.fl.


PROJEK TITEL

KOMMISION

Id agam appetere iudicabit nam, eu sed summo nominavi

intellegat. Mea suas minimum fierent te, eum salutandi

appellantur cu, eum no probo clita tempor. Eu omnes nominati

vix, sit possit ornatus assueverit ei, causae fastidii insolens ex per.

Ius no graeci ceteros tibique, reque dolore impetus in pri. Eam

aeterno convenire urbanitas ad. Eum lucilius scriptorem

liberavisse ea, mucius adversarium mei eu, duo an meis viris

impetus.

PROJEK TITEL

AKTØRER

KOMMISION

Id agam appetere iudicabit nam, eu sed summo nominavi

intellegat. Mea suas minimum fierent te, eum salutandi

ØKONOMI

appellantur cu, eum no probo clita tempor. Eu omnes nominati

KR

vix, sit possit ornatus assueverit ei, causae fastidii insolens ex per.

Ius no graeci ceteros tibique, reque dolore impetus in pri. Eam

aeterno convenire urbanitas ad. Eum lucilius scriptorem

liberavisse ea, mucius adversarium mei eu, duo an meis viris

impetus.

TID

PROJEK TITEL

AKTØRER

BÆREDYGTIGHED

KOMMISION

Id agam appetere iudicabit nam, eu sed summo nominavi

intellegat. Mea suas minimum fierent te, eum salutandi

ØKONOMI

appellantur cu, eum no probo clita tempor. Eu omnes nominati

vix, sit possit ornatus assueverit ei, causae fastidii insolens ex per.

KR

RELATEREDE PROJEKTER

Ius no graeci ceteros tibique, reque dolore impetus in pri. Eam

aeterno convenire urbanitas ad. Eum lucilius scriptorem

liberavisse ea, mucius adversarium mei eu, duo an meis viris

impetus.

PROJEK TITEL

TID

AKTØRER

BÆREDYGTIGHED

KOMMISION

ØKONOMI

KR

RELATEREDE PROJEKTER

TID

BÆREDYGTIGHED

RELATEREDE PROJEKTER

KR

Id agam appetere iudicabit nam, eu sed summo nominavi

intellegat. Mea suas minimum fierent te, eum salutandi

appellantur cu, eum no probo clita tempor. Eu omnes nominati

vix, sit possit ornatus assueverit ei, causae fastidii insolens ex per.

Ius no graeci ceteros tibique, reque dolore impetus in pri. Eam

aeterno convenire urbanitas ad. Eum lucilius scriptorem

liberavisse ea, mucius adversarium mei eu, duo an meis viris

impetus.

AKTØRER

ØKONOMI

TID

BÆREDYGTIGHED

RELATEREDE PROJEKTER

Vores tilgang til løsning

af opgaven

Et område der som Køge Kyst der skal udvikles over en

længere årrække, må nødvendigvis planlægges med en

ret stor åbenhed overfor de muligheder som løbende vil

opstå. Både i forhold til at kunne skabe en projektudvikling

der løbende tilpasses og udnytter de muligheder

som findes i markedet, og i forhold til at skabe en åben

ramme for den kulturelle og kommercielle udvikling af og

i området.

Udviklingen af Køge Kyst er nært knyttet til udviklingen

af Køge som helhed, og der er stor mulighed for at skabe

en række nye kvaliteter, faciliteter og tilbud i Køge,

som vil styrke byens position i den regionale kontekst.

Når dette er sagt, mener vi samtidig at det er helt afgørende

for udviklingsplanens succes, at den baserer sig

på de store kvaliteter og de mange aktive aktører der

allerede findes i Køge. Køge skal således ikke opnå en

ny regional position ved at blive noget helt nyt men ved

at blive mere Køge, og vi har som et pejlemærke for de

valg vi har truffet gennem den indledende fase haft en

arbejdstitel som hedder 200 % Køge.

Tidsperspektivet, bæredygtighed og økonomisk realisme

og fornuftighed har været andre væsentlige pejlemærker

i vores diskussioner og arbejdsproces, som

bl.a. har ført til anbefaling af at afvente udviklingen af

Collstrupgrunden, og her blot planlægge for struktur og

sammenhæng, samt et overordnet fokus på at minimere

udgifterne til infrastruktur og parkering.

Kontekst, sammenhæng og rollefordeling mellem de

3 projektområder har været en anden vigtig diskussion,

idet områdernes forudsætninger og potentialer er

ganske forskellige. Både tidsplan/udviklingsparathed,

bæredygtighedsfokus, økonomisk potentiale og udviklingsproces

må således i vore øjne relateres direkte til

forudsætningerne i de enkelte områder, samtidig med at

det bliver centralt at skabe logiske forbindelser og sammenhæng.

200 % Køge

200% Køge er ikke blot en reference til den fysiske og

betydningsmæssige fordobling af Køges bymidte som

Køge Kyst projektet muliggør, men også til et bevidst

valg af købstaden Køges kvaliteter og sjæl som den

grundlæggende byggesten i den nye byudvikling.

200% Køge er udtryk for en udviklingsstrategi, der satser

på i videst muligt omfang at forankre og bygge fornyelse

og udvikling på de fantastiske fysiske, kulturelle,

og historsiske rammer som byen tilbyder de nye bydele.

200% Køge tilkendegiver ønsket om en byvækst der

socialt, kulturelt og rumligt bliver en fuldt integreret del

af det eksisterende Køge igennem en naturlig vækst, og

som gerne skal resultere i at Køge kommer på landkortet

og brandes i selvforståelsen såvel som i hovedstadsregionen

og internationalt som 200% Køge.

200% Køge indikerer ambitionen om at gøre byen unik.

Ikke ved at importere spektakulære projekter, men ved

at skabe et stærkt bysamfund, hvor sociale og kulturelle

netværk udnyttes og udvikles som et væsentligt aktiv i

udviklingen af de fysiske rammer, indhold og løsninger i

Køge Kyst.

Fysisk indebærer tankegangen et fokus på at knytte de

nye muligheder, vækstmiljøer og bystrukturer tæt sammen

med de eksisterende omkringliggende byområder

for at skabe synergi og relationer mellem nyt og eksisterende.

Dette at delområderne i høj grad sammentænkes

med den lokale kontekst og mulige sammenhænge på

tværs.

Kulturstrategien for Køge Kyst (og by) baseres på en

stimulering af de vækstlag der findes i byen gennem

etableringen af en “byens kulturorganisation” der med

udgangspunkt i Køges eksisterende styrkepositioner og

aktiver dyrker, udvikler og tiltrækker aktiviteter og vækst

muligheder. Disse skal løbende testes og forankres i den

lokale kontekst med lokale brugere og aktører således

at ejerskab og autencitet bliver centrale værdier for de

kulturudbud, der skal gøre bydelen levende og attraktiv.

Økonomisk indebærer 200 % Køge at vi må tage udgangspunkt

i de lokale markedsvilkår, hvilket bl.a.

indebærer et fokus på at minimere udgifter til infrastrukturelle

anlæg og parkering, og maksimere værdien af

området gennem en landskabelig og en kulturel byggemodningsstrategi.

Udviklingsplanen skal være fleksibel,

så Køge Kyst og byen løbende kan tilpasse planen til

de muligheder og det tempo der viser sig realistisk for

Køge, uden at gå på kompromis med planens grundlæggende

værdier og principper.

Programmeringsmæssigt og i relation til forventet udbygningstakt

er det ligeledes vigtigt at fange en Køgeskala,

hvilket bl.a. er baggrunden for at vi anbefaler

udbygningen med kontorerhverv opstartes i stationsområdet

og i en vis grad i Søndre Havn før udviklingen

af Collstrupgrunden igangsættes, så der kan skabes

og færdiggøres nogle sammenhængende attraktive nye

bymiljøer, frem for at starte mange steder på én gang. Et

detaljeret studie af muligheder for dobbeltudnyttelse af

fremtidige faciliteter på tværs af kultur, bolig og erhverv

er også et vigtigt element i denne sammenhæng.

Infrastrukturelt indebærer 200 % Køge at vi anbefaler

at tage udgangspunkt i den følsomme bymæssige og

landskabelige skala der knytter sig til midtbyen og Køge

Å, hvorfor vi bla. anbefaler en alternativ trafikløsning, der

placerer en fremtidig tunnel nord for stationen frem for

i forbindelse med det mere sårbare og attraktive del af

stationsområdet ned imod Køge Å. På samme måde ser

vi jernbanen og krydsningen af denne som en naturlig

del af Køges historie og arv, og vi ser derfor et potentiale

i at bevare og udvikle den niveaufrie adgang på tværs af

skinnerne, der også underbygger den fantastiske visuelle

forbindelse mellem by og havn, frem for etableringen

af nye bro og tunnelanlæg for fodgængere og cyklister.

Landskabeligt indebærer 200 % Køge en maksimal udnyttelse

af de landskabelige potentialer der knytter sig til

eksempelvis stranden, strandengen, Køge Bugt og Køge

Å.

Ny styringsmodel og

arbejdsform

Den tilgang til planlægning og projektudvikling, som vi

argumenterer for at Køge Kyst skal bygge på, får naturligvis

ikke blot betydning for, hvordan vi vil arbejde i

konkurrencen. Den har i høj grad betydning for den styringsmodel

vi foreslår, at Køge Kyst benytter i projektudviklingen

over de kommende mange år.

Vi vil, som en integreret del af vores arbejde i fase 2, opstille

forslag til styringsmodel og dertil hørende styringsdokumenter,

der kan sikre at Køge Kysts vision bliver

realiseret. Det vil vi gøre inden for rammerne af (og på

enkelte punkter som et supplement til) de tre elementer

konkurrenceprogrammet kræver at udviklingsplanen

indeholder (Strategi- og Handlingsplan; Proces- og Etapeplan;

Fysisk hovedstruktur).

Et projekt af Køge Kysts størrelse bliver traditionelt styret

ved hjælp en detaljeret fysisk masterplan, en tidsog

realiseringsplan, samt et projektbudget med løbende

opfølgning. Det hele styres af en snæver projektorganisation.

Erfaringerne viser at denne model har mange

begrænsninger i en super kompleks styringsvirkelighed

som byudvikling er.

Vi foreslår i stedet, at der udvikles en mere dynamisk

model, hvor alle ovennævnte dokumenter erstattes af

styringsdokumenter og processer, der kan håndtere

mange parallelle projekter i en dynamisk verden. Der er

ikke tale om mindre styring og retning. Når der arbejdes

med stor åbenhed kræves stram og professionel projektstyring.

Projektdesign

Vi har valgt at relatere vores arbejdsmetode og projektdesign

direkte til de formulerede visioner for Køge Kyst.

For hvert enkelt visionspunkt har vi således identificeret

de centrale hovedgreb, som vi vurderer vil være afgørende

for realiseringen af de pågældende visioner. Herefter

har vi defineret nogle af de mest centrale analyser

og projekter, som skal belyses og videreudvikles i fase

2. Materialet skal læses som vores arbejdshypoteser. Vi

har i fase 1 ikke fokuseret på de endelige løsninger, men

på at få stillet de rigtige spørgsmål og hypoteser.

Projekterne formulerer en række spørgsmål, muligheder

og retningsgivende valg som vi bearbejder i 2. fase. Vi

mener, det er vigtigt at gå systematisk og analytisk til

arbejdet inden for rammerne af en stram projektstyring.

Materialet kan derfor ses som et foreløbigt projektkatalog.

Det er tanken, at vi løbende vil udvikle disse projekter,

ligesom vi forstiller os at der vil komme nye til i den

videre udviklingsproces.

Ved at projektsætte de forskellige centrale dele af udviklingsplanen

bliver der mulighed for at prioritere og

sammentænke de forskellige aspekter af planen både

internt i projektgruppen og i dialogen med Køge Kyst.

Det vil således være muligt for Køge Kyst at prioritere

mellem de enkelte projekter og definere hvilke aspekter

der ønskes fokuseret særligt på i den videre proces.

Når vi afleverer udviklingsplanen, vil projekterne blive

indarbejdet i både strategi- og handlingsplanen og i

proces og etapeplanen ligesom de økonomiske vurderinger

vil blive knyttet til de enkelte projekter / analyser.

Denne model med overordnede hovedgreb og en række

klart definerede men skiftende projekter vil også kunne

pege frem mod arbejdet efter konkurrencen. Projektbeskrivelserne

vil kunne betragtes som kommissorier for

det videre arbejde, og det vil være muligt løbende at koordinere

og prioritere hvilke projekter der vil være mest

centrale at igangsætte på et givent tidspunkt.

Projekterne kan således prioriteres i relation til en overordnet

tidsplan for Køge Kysts etapevise udvikling, og

relateres til milepæle i projektudviklingen. Herudover

bliver det muligt at vurdere hvilke projekter der må betragtes

som en forudsætning for andre, og hvilke der

kan bidrage til en generel værditilvækst i området.

VISION

VISION

PROJEKTER

PROCES

KR

KR

PROJEKT SKABELON

PROJEKT SKABELON

PROJEKT SKABELON

KR

KOMMISSORIUM

KOMMISSORIUM

AKTØRER

ØKONOMI

TID

KOMMISSORIUM

Id agam appetere iudicabit nam, eu sed summo nominavi

intellegat. Mea suas minimum fierent te, eum salutandi

appellantur cu, eum no probo clita tempor. Eu omnes

nominati vix, sit possit ornatus assueverit ei, causae fastidii

insolens ex per. Ius no graeci ceteros tibique, reque dolore

impetus in pri. Eam aeterno convenire urbanitas ad. Eum

lucilius scriptorem liberavisse ea, mucius adversarium mei

eu, duo an meis viris impetus.

AKTØRER

ØKONOMI

TID

AKTØRER

ØKONOMI

TID

Id agam appetere iudicabit nam, eu sed summo nominavi

intellegat. Mea suas minimum fierent te, eum salutandi

appellantur cu, eum no probo clita tempor. Eu omnes

nominati vix, sit possit ornatus assueverit ei, causae fastidii

insolens ex per. Ius no graeci ceteros tibique, reque dolore

impetus in pri. Eam aeterno convenire urbanitas ad. Eum

lucilius scriptorem liberavisse ea, mucius adversarium mei

eu, duo an meis viris impetus.

Id agam appetere iudicabit nam, eu sed summo nominavi

intellegat. Mea suas minimum fierent te, eum salutandi

appellantur cu, eum no probo clita tempor. Eu omnes

nominati vix, sit possit ornatus assueverit ei, causae fastidii

insolens ex per. Ius no graeci ceteros tibique, reque dolore

impetus in pri. Eam aeterno convenire urbanitas ad. Eum

lucilius scriptorem liberavisse ea, mucius adversarium mei

eu, duo an meis viris impetus.

BÆREDYGTIGHED

BÆREDYGTIGHED

BÆREDYGTIGHED

RELATEREDE PROJEKTER

RELATEREDE PROJEKTER

RELATEREDE PROJEKTER


HELHED OG

DELOMRÅDER

Økonomi

Mange projekter strander på, at de mange spændende

ideer ikke er tilstrækkeligt økonomisk funderet i virkelighedens

verden. Særligt i denne opgave, hvor der vil

være både store økonomiske potentialer og udgifter

i forbindelse med den gradvise omdannelse, er det

centralt at indtænke tidsperspektivet i forhold til den

økonomiske realisering af projektet. Det er herudover

vigtigt, at de forskellige mulige modeller for udvikling af

både kultur, detailhandel og boliger hviler på præmisser

der vil opfattes som attraktive for potentielle investorer

og projektudviklere.

Vi foreslår således, at det efterspurgte økonomioverslag

med oplistning af udgifter til enkeltelementer ses i en

bredere sammenhæng, og betragtes som en faseopdelt

økonomisk strategi. Denne kan beskrive sammenhængen

imellem anlægsinvesteringer og områdets værdistigning

knyttet til de skabte byggeretter og sikre, at der

er en fornuftig fordeling af mellem udgifter og indtægter

gennem hele forløbet.

Etableringen af de tre krydsninger af banen og etablering

af tilstrækkelige parkeringsmuligheder vil eksempelvis

være vigtige og omkostningstunge elementer,

der med fordel vil kunne kobles til realisering af nogle af

helhedsplanens byggemuligheder.

Forslaget om en landskabelige byggemodningsstrategi

skal også ses i dette lys, hvor intentionen er, at kunne

realisere en større indtægt ved salg af byggeretter, når

områdets kvaliteter og muligheder allerede er gjort tydelige

gennem etablering af nye spændende by- og landskabsrum

samt nye forbindelsesstrøg.

Udviklingen af områdets attraktivitet indenfor detailhandel

og kulturudbud indgår som ét væsentligt element

i denne sammenhæng, idet de populært sagt udgør

den væsentligste forudsætning for at få flere ”kunder i

butikken”, og dermed en mere levende bymidte i Køge

samlet set.

Optimering af trafikløsning der reducere omkostningerne

til infrastruktur herunder tunnel

Fremrykning af etablering af strand

Blå byggemodning/adgang til vand

Dobbeltudnyttelse af parkering

Reduktion af parkeringsnorm

Parkering på terræn på Collstrupgrunden i

projektets første faser

Valg af salgbare boligtyper på det nuværende

marked i første fase

Dobbeltudnyttelse af lokaler til offentlig og

kulturelle formål

Projekttilrettelæggelse der giver mulighed for

betydelig ny byggemulighed ved åen

Projekttilrettelæggelse der giver mulighed for

betydelig ny byggemulighed ved inderhavnen

På strategisk vigtige steder etableres tidligt

byrum med kvalitet

Reduktion af omkostningerne

X

X

X

X

X

Hæve værdien af arealerne

X

X

X

X

X

X

Stationsområdet

Økonomisk knytter de største potentialer sig til

detailhandels- og erhvervsudvikling ligesom der

vil være mulighed for at inkorporere boliger i området.

Markedsmæssigt vurderer NCC at der vil være et

potentiale for etablering af almennyttige boliger

eksempelvis i områdets nordlige del, mens der kan

være et potentiale for mere attraktive boliger i det

sydlige område ned imod Køge Å. Hele området

ligger stationsnært og erhvervsudviklingsmæssigt

er der eksempelvis et potentiale i kontorhotelkoncepter,

liberalt erhverv og enkelte domicilejendomme

i den nuværende markedssituation.

Parkeringskældre vil være en forudsætning for

både detailhandel og erhverv og vil udgøre en stor

udgift, hvorfor en etapevis udbygning skal planlægges

nøje.

Søndre Havn

I forhold til Søndre Havn er det som forudsat oplagt

at fokusere på skabelse af et attraktivt boligområde

med en profil der knytter an til både kultur

og de naturmæssige kvaliteter der knytter sig til

stranden, havet og strandengen. Introduktion af

yderligere vandelementer i form af kanaler eller

nye bygningsmæssige relationer til vand kan bidrage

til at øge områdets værdi.

Markedsmæssigt vurderer NCC at der vil umiddelbart

vil være størst potentiale i etablering af en

relativt lav og tæt bebyggelse i 1,5 til 4 etagers

højde, hvor alle boliger har adgang til et mindre

privat udeareal enten i form af en mindre have eller

tagterrasse. Målgruppen for denne type boliger vil

overvejende være børnefamilier, men der kan også

være mulighed for at etablere en andel af liebhaverboliger

på de mest attraktive placeringer.

Collstrupgrunden

Stationsnærheden og den umiddelbare sammenhæng

med stationen udgør områdets væsentligste

kvalitet i dag, og etablering af kontorerhverv er

som forudsat en oplagt mulighed. Området fremstår

dog uden sammenhæng med omgivelserne i

øvrigt, og arealet vil kunne opnå en højere værdi

ved at udvikle relationerne til de tilgrænsende områder

ikke mindste nordre kaj, også kaldet ”Køge

Nyhavn”. Der vil være mulighed for at introducere

boliger i området, eksempelvis pensionskassebyggerier

(f.eks. sygeplejerskernes) eller almennyttigt

byggeri i området, såfremt der skabes nogle attraktive

landskabs- eller bykvaliteter i området.

Jordforureningen i området vil være en parameter

det kan betale sig at udvikle en kreativ måde at

forholde sig til, da f.eks. parkeringskældre vil blive

yderligere fordyret.


Tid

”Tid er penge”, men i forbindelse med den gradvise transformationsproces

der knytter sig til Køge Kyst og de tilstødende

arealer, kan tålmodighed vise sig at være af mindst

ligeså stor værdi.

Det vil eksempelvis være af stor værdi at kunne fastholde

eksisterende faciliteter som store parkeringspladser på

fladen og busterminalen i de indledende faser indtil der er

skabt nye faciliteter der kan erstatte dem. Dette vil samtidig

sikre at bymidten gennem hele omdannelsesforløbet kan

fastholde en god funktionalitet og tilgængelighed. Collstrupgrunden

har eksempelvis en vigtig funktion som parkeringsplads

både i relation til bymidten og i relation til pendlere

med over 7oo parkeringspladser. Det vil således lette parkeringsproblemerne

i forbindelse med byomdannelsen i særligt

stationsområdet, hvis denne kapacitet kan opretholdes,

som minimum indtil et nyt pendleranlæg i forbindelse med

Køge Nord etableres.

Etableringen af den nye station ved Køge Nord bliver en

milepæl i Køges historie som vil ændre grundlæggende ved

byens funktionsmåde og potentialer. Ikke kun i relation til de

mere regionale potentialer, men også i den interne rollefordeling

mellem erhvervsudviklingsområderne i kommunen,

hvor det nøje skal overvejes hvilke typer af erhverv og handel

der placeres i hhv. midtbyen og i forbindelse med den

nye station. 2018 bliver således et vigtigt år på tidslinjen, der

bl.a. vil reducere behovet for pendlerparkeringspladser på

Collstrupgrunden til et minimum.

Regionshospitalet vil med potentielt 4.000 nye arbejdspladser

være en faktor som vil påvirke boligmarkedet i Køge

som helhed og efterspørgslen på nybyggeri i Køge Kyst i

særdeleshed. Udbygningen af Køge Kyst kan således med

fordel koordineres med hospitalets færdiggørelse, så man

er forberedt på at udnytte de nye muligheder i denne sammenhæng.

Stationsområdet

Området er oplagt at starte med, da det ikke er præget af

de mijlømæssige begrænsninger der gør sig gældende for

de øvrige projektområder. I forbindelse med den gradvise

udbygning af området kan det være en overvejelse værd,

at bibeholde både busterminalen og den sydligt placerede

parkeringsplads i de indledende faser, da de har en eksisterende

funktion, så der indledningsvist fokuseres på strækningen

imellem stationen og ”kulturaksen”.

Søndre Havn

Områdets transformation kan gradvis igangsættes straks

primært med midlertidige aktiviteter i eksisterende bygninger,

men kan med fordel afvente udflytning af miljøbelastende

virksomheder før transformationen for alvor sættes i

gang. Støjbelastningen fra havne aktivitet på den nordre kaj

begrænser de planlægningsmæssige muligheder på Søndre

Havn ganske betydeligt, og det anbefales, at det forud for

gennemførelsen af en detaljeret planlægning af området

indledes en dialog med lejerne af disse arealer om deres

fremtidsplaner.

Muligheden for, og omfang af, ydelse af kompensation ved

ophør af aktiviteter før lejemålenes ophør bør inddrages i en

totaløkonomisk vurdering, da der også på sigt kan være store

byudviklingspotentialer i forbindelse med den nordre kaj.

Collstrupgrunden

Områdets primære attraktion er stationsnærheden som udgør

et stort potentiale i relation til en bæredygtig udvikling

på langt sigt, men dette potentiale deles med stationsområdet,

hvis udviklingen i højere grad vil kunne styrke udviklingen

af handels- og byliv i Køge på kort sigt.

En lang række faktorer peger på, at området med fordel kan

afvente udvikling, til der er skabt klarhed omkring de langsigtede

udviklingsperspektiver for de tilstødende områder.

Nordkajen i det indre havne bassin udgør det største rekreative

potentiale, og sammenbindingen med dette område og

fremtidsperspektiverne for de tilstødende erhvervsområder

vil være afgørende for områdets samlede potentialer. Ved

at vente med udarbejdelse af en detaljeret plan for området

vil der ligeledes kunne skabes en højere grad af funktionsblanding

hvilket kan bidrage til at skabe et mere levende

område.

Kontekst og sammenhæng

Netværk og forbindelser

Infrastruktur

shared space modellen hvor biltrafikken nødvendigvis foregår

på de øvige trafikanters præmisser. Det store potentiale i shared

space er muligheden for at refortolke brugen af fladen og

dermed spilde mindre plads på traditionelle vejanlæg.

A2

Det giver mulighed for en fleksibel og effektiv udnyttelse

af uderum og mulighed for at skabe ankomstsituationer og

byrum, der fokuserer på menneskeskala, kommunikation og

udveksling.

A1

C1

C4

Publikumsorienteret kryds

Den nok væsentligste udfordring i udviklingen af Køge Kyst

projektet er at skabe forbindelsen og sammenhængen mellem

det historiske centrum, det gamle Køge og udviklingen

på havnen som et nyt byområde. Havnen og det eksisterende

center er adskilt af en bred ramme af infrastrukur der idag

udgør en barriere for tilgængeligheden og sammenhængen på

tværs.

Vi anbefaler at de enkelte delområder i videst muligt omfang

udvikles på baggrund af den lokale kontekst de indgår, som

skaber nogle ret væsensforskellige udgangspunkter i forhold

til skala orientering og typologi.

Stationsområdet anbefaler vi at videreudvikle på baggrund

af den eksisterende bygningsstruktur, hvor slipperne udgør

et markant hovedmotiv, som filter mellem nyt og gammelt.

Langs med banen vil der være mulighed for at integrere

større bygningsvolumener. Vi foreslår endvidere at fokusere

på at skabe et samlet indkøbsmiljø, hvor nyt og gammelt

integreres i videst muligt omfang. Se mere herom under Detailhandel.

Søndre Havn anbefaler vi udvikles i direkte relation

til de landskabelige kvaliteter der knytter sig til stranden

og strandengen, ligesom de store eksisterende bygningsvolumener

på en sammenhængende flade udgør et motiv

vi kan arbejde videre med. Collstrupgrunden anbefaler vi

ligeledes i videst muligt knyttet til den lokale kontekst, hvilket

primært indebærer at der arbejdes med at skabe nogle

direkte relationer til dels stationen, og dels ”Køge Nyhavn”

langs inderhavnens nordlige promenade.

Samtidig med at det er vigtigt at koble Køge Kysts delområder

til deres lokale kontekst er det helt centralt at de

forbindes indbyrdes ikke mindst i kraft af mere tydelige og

enkel forbindelser over jernbanen. Havnepladsen i forbindelse

med inderhavnen udgør i denne sammenhæng et helt

centralt punkt der hvis det udformes rigtigt vil kunne sammenbinde

alle delområder på tværs.

Den østvestgående Kulturakse krydser en ny og forstærket

nordsydgående handelsakse etableret på langs af stationsområdet

og parallelt med og koblet til handelslivet i Nørregade.

Kulturaksen og den kommercielle akse udgør et centralt

kryds i udviklingstrategien for Køge Kyst, men det anbefales

at hele det centrale byområde forbindes på kryds og tværs i

et sammenhængende netværk for bløde trafikanter, der opprioriterer

cyklister og fodgængere i bymidten.

Netværket skal forbinde bycentret intern. Det historiske

centrum, Stationsområdet, Collstrupgrunden og Søndre

Havn men også koble til de omkringliggende byområder og

naturressourcer såsom stranden mod syd og mod nord åen

og det bagvedliggende ålandskab. I konkurrenceområdet er

det netværket som binder de forskellige delområder sammen

til et sammenhængende område med forskllige karakterer,

funktioner og identiteter.

Prioritering af fodgængere og cyklister

De tre udviklingsområder tænkes og udvikles ud fra forskellige

perspektiver og bindes op på forskelige infrastrukturelle

forbindelser, men fælles for de tre udviklingsområder er muligheden

for at skabe byrum, der prioriterer fodgængere og

cyklister på lige fod med eller højere end bilismen i modsætning

til havnens og stationsområdets nuvværende byrum.

En naturlig måde at opgradere de bøde trafikanter på er

Barrieren mellem de to bydele kan nedbrydes både ved at

skabe en bedre adgang, men også ved at skabe flere anledninger.

Køge Kyst skal ind på det mentale landkort både hos

køgegenserne og hos byens gæster og det skal vi gøre ved at

skabe funktioner, begivenheder og steder på havnen der gør

den kendt.

Den primære forbindelse mellem det historiske center og

havnen skal derfor koble den direkte adgang med en bred

vifte af destinationer og publikumsorienterede kulturskabende

funktioner. Kulturaksen løber fra Køge Torv gennem snipperne,

over skinnerne og langs havnebassinet helt ud til havet

og stranden. Denne forbindelse vil blive en bærende struktur

for udviklingen og det anbefales at etablere den som det helt

centrale åbningstræk i udviklingen.

For at optimere kontakten mellem byen og vandet forslår vi

en fredeliggørelse af de nord- sydgående veje igennem og

forbi konkurrenceområdet.

Dette muliggøres ved at den gennemkørende trafik i høj

grad trækkes uden om konkurrenceområderne, blandt

andet v.h.a. 2 nye passager over jernbanen hh.v. mellem

fændediget og Toldbodvej i den sydlige del og mellem

Niels Juels Gade og Værftsvej i nord. På denne måde bliver

konkurrenceområderne tilgængeliggjort fra nord og syd og

imens gennemkørende trafik ledes udenom.

Bilkørsel kan stadig være tilladt i hele konkurrenceområdet

og langs de passerende veje, men i højere grad på de gåendes

og cyklisternes præmisser.

Vi anbefaler atat man igennem design af nye vejprofilernes

og den omkringliggende bebyggelses udformning og karakter

vil kunne opnå et gademiljø, der i højere grad promoverer

og prioriterer de bløde trafikanter og bylivet.


POTENTIALER I DE 3

DELOMRÅDER

Søndre Havn

Med havnen på nordsiden og køges smukke strandeng og hav på sydsiden har Søndre Havn en

unik og meget attraktiv beliggenhed.

Med sin unikke placering kan Søndre Havn blive et vigtigt billede på Køge Kyst projektets værdier

og liv, og derfor rummer netop denne bydel et ekstra stort potentiale i forbindelse med brandingen

af Køge Kyst.

De væsentligste udfordringer i udviklingen af Søndre Havn er at koble udviklingen af området

A. til de landskabelige Stationsområdet

værdier, den historiske identitet og struktur og samtidig etablere de rigtige

fysiske og programmatiske rammer for et udadvendt og rigt kultur- og byliv, der rækker langt

udover Køge.

I den sammenhæng ser vi kanten af Søndre Havn udviklingsområdet - der hvor byen og havet

mødes ved havnekant og strand - som det rigtige sted at placere de væsentlige nye kulturprogrammer

i Køge Kyst.

Tid

Vi ser boligerne, beboerne og boligmiljøet som den bærende bestanddel i det fremtidige Søndre

Havn. Livet og menneskerne i husene skal sprede sig til uderum, mellemrum og pladser i bydelen

og danne et lokalt forankret byliv og bykultur i området. En værdi vi gerne vil sikre som baggrund

og grundlag for den videre udvikling af kulturliv, handel og service på Søndre Havn.

Økonomi

I det lys er det centralt at sikre at der etableres den rigtige type boliger, bolig miljøer og beboersammensætning

i kvarteret. Boligudviklingen skal kunne tiltrække nye engagerede beboere;

familier, unge og gamle, fremmede og lokale, der vil bidrage positivt til bydelens liv.

Bæredygtighed

Erfaringer viser at de lokale fællesskaber, private uderum og rekreative omgivelser af høj kvalitet

er nogle af de faktorer der kan tiltrække de engagerede beboere som kan bidrage til fællesskaber

og derved skabe mere værdi, tiltrække flere mennesker og udvikling til området.

I den sammenhæng ser vi en række kvaliteter i en boligtypologi som Kartoffelrækkerne ved Søerne

i København som kan omsættes til nye værdier i udviklingen af boligtyper til Søndre Havn.

Kartoffelrækkerne har små private uderum, der iscenesætter boligens udeliv i sommerhalvåret

og skaber et positivt ejerskab og fællesskab uden at privatisere bebyggelsens offentlige rum.

Uderum i boligerne på Søndre Havn kan tænkes ud udformes på mange måder på terræn eller i

bebyggelsen.

Collstrupgrunden

Collstrupgrundens størrelse og placering giver anledning til en udviklingsstrategi, der i sig selv

skaber et nyt centrum og en rumlig identitet forbundet med de omgivende områder; stationsområdet,

parkeringsarealet nord for, såvel som bebyggelsen langs nordkajen af inderhavnen.

B. Collstrup Grunden

Ved at koble planen for Collstrupgrunden med en perspektivplan for de nære omgivelser kan vi

visualisere en større og mere langsigtet udvikling for interessenter, politikere, investorer m.fl. og

dermed sætte grunden i en mere værdifuld kontekts og beliggenhed som på sigt vil danne grundlag

for den økonomisk mest fordelagtige udvikling af både Collstrupgrunden og omgivelserne.

Erhvervs udviklingen på Collstrupgrunden bør i det omfang det er muligt suppleres med øvrige

funktioner såsom serviceerherv, publikumsorenterede funktioner og evt. på sigt boliger. Dette vil

bidrage til et mere sammensat og levende byområde med brugere hele døgnet.

Tid

I stedet for de traditionelle erhvervsudvikling anbefales det at fokuseres på en udvikling der i

videst muligt omfang inkludere kontorhoteller som en del af byggeriet.

I kontorhoteller kan større og mindre virksomheder samt fjernarbejdspladser til virksomheder i fx

København huses side om side i de samme bygninger. Det skaber et mere urbant, levende, dynamisk

og fleksibelt miljø. Denne type udvikling vil kunne bidrage til fleksibelt byggeri med lang

Økonomi

levetid og mulighed for re- programmering.

Stueetagen i erhvervs byggeriet har særlig vigtighed i forhold at skabe et levende arbejds- og

bymiljø på Collstrupgrunden, og vi ser et stort potentiale i at reservere stueetagerne, hvor mennesker

mødes og færdes mest, til fælles faciliteter, udadvendte aktiviteter, butikker o.l.

Bæredygtighed

Infrastrukturelt er det væsentligt at Collstrupgrunden kobles på de gennemgående transportstier

for både bil, fodgængere og cykeltrafik.

Stationsområdet

Stationsområdet er en del af Køges karakteristiske historiske centrum og en vigtig del af byens

historiske kulturarv. Køges intime “slipper” der forbinder havnen med bycenteret er en unik og

værdifuld byrumstype med et stort potentiale, der skal udnyttes og aktiveres.

I dag ender slipperne blindt i en infrastrukturel bagside til centrum, der samtidig udgør byens

facade mod havnen.

C. Søndre Havn

Udviklingen af stationsområdet skaber en ny mulighed for at aktivere slipperne som en del af

byens handelsgader og dermed opgradere Køges unikke historiske handelsmiljø både med yderligere

kapacitet og nye forbindelseslinjer bundet sammen med den historiske bys handelsloop.

Målet er at skabe et handels miljø der i funktionalitet kan måle sig med et moderne ”mall” men

med Køges historiske bymiljø, naturlige autencitet og funktionsblanding som ramme. I den sammenhæng

ser vi også i stationsområdet et potentiale i en blandet udvikling hvor handel i stuen

Tid

kan suppleres af mindre erhverv og evt boliger i de øvre etager.

Udviklingen repræsenterer samtidig en vigtig mulighed for at afslutte bystrukturen mod havnen

og dermed give Køge en ny og indbydende facade mod havnen og stationen. Denne gestus er

sammen med passagerne en væsentlig forbedring af forholdet mellem havn og by.

Økonomi

I forbindelse med udviklingen af Stationsområdet som et nyt handelsområde i Køge er der to

væsentlige udfordringer der skal undersøges og håndteres i fase 2. Den ene er en velfungerende

integration af større butikker i den fine og slanke bebyggelsesstruktur, der udgør slipperne. Den

anden er en økonomisk udviklingsmodel, der gør det attrakrivt og rentabelt at etablere den nødvendige

mængde parkeringspladser i forbindelse med det nye butiksområde.

Bæredygtighed

Den ønskede bebyggelsestæthed i stationsområdet er en stor udfordring i forhold til kulturarv og

rumlige kvaliteter og skalaen i området. En nærmere konsekvensanalyse foretaget gennem visualiseringer

og modelstudier skal foretages som baggrund for en endelig anbefaling.


Stationsområdet

5000 m2

Udvikling af “slipperne”

Slipperne fra den historiske købmandsgårde fortsættes

ind i konkurrenceområdet og udnyttes som

strukturenrende element og forbindelseslinjer i den

fremtidige udvikling. De primære slipper der forbinder

Nørregade og den nye gade fortsættes ind i de andre

konkurrenceområder og bliver en del af det samlede

fodgænger netværk.

Nyt handelsstrøg

Et handelsstrøg tværs igennem området forbinder

stationen med den historiske bymidte og ‘kulturaksen’

samt en række offentlige programmer og pladser. Det

udformes som et attraktivt gademiljø, hvor al trafik

forgår på fodgængeres og cyklisters premisser. Områdets

detailhandel placeres langs strøget og udformes

med åbne facader mod de offentlige rum.

Nyt handelsloop - Køge butikscenter

De vigtigste slipper og gader forbinder det nye strøg

med Nørregade således at der dannes et integreret

handelsloop” der forbinder byens gamle og nye detailhandel

i et sluttet forløb uden blinde veje.

Integration af “Big Box” butikker

De større butikker med et fodaftryk på op til 5000

m2 kan med fordel placeres i den nordligeende af

området, nord for den nye stationsplads og øst for de

lange blokke.

Øvrige større butikker anbefales integreres i den øvrige

bebyggelsesstruktur og ligesom de Andre bygninger

udformes med åbne facader mod handelsstrøget.

Zoning og fasedeling

Området kan opdeles i zoner der kan udformes med

forskellig tæthed, programsammensætning og rumlig

karakter. Disse zoner bruges I en faseinddeling af

områdets udvikling.

Collstrupgrunden

b1

b4

b2

b3

Udvikling af den bymæssige kontekst

Collstrupgrunden er relativt afskåret fra omkringliggende

bydele. På trods af størrelsen og den centrale

placering ser vi et stort værditab [bymæssigt og totaløkonomisk]

i en isoleret udviklingsstrategi. En væsentlig

udfordring i udviklingen af denne grund er derfor

at koble den trafikalt, funktionelt og strukturelt til de

eksisterende og fremtidige omgivelser.

Kobling til station og havn

Collstrupgrunden kan med fordel kobles til til det

bløde netværk mellem stationen og butiksområdet i

det historiske center og det nye udviklingsområder

omkring inderhavnen. Det giver Collstrupgrunden en

værdifuld rolle som portal til havnen ved ankomst

fra stationen og vil dermed bidrage til at skabe liv og

trafik i området.

Infrastruktur

Infrastrukturen forbi Collstrupgrunden bidrager til barrieren

mellem den historiske by og havnen.

Ved at trække vejen ind igennem Collstrupgrunden

bliver trafikken til en ressource, der skaber friktion,

liv og udveksling igennem udviklingsområdet, mens

arealet mod stationen bliver frigjort til udvikling i direkte

relation til byen med stationen og byen.

Udsyn og synlighed

Placerengen på sidelinjen i forhold til den kulturelle akse

fra torvet til havnen og i en meget udefineret kontekst

giver mulighed og anledning til her at udvikle en ny selvstændig

bycenter med sin egen rumlige identitet. Vi ser

et potentiale i netop her at tillade byggeri der stikker lidt

i højden og dermed øger områdets synlighed og udsyn i

forhold til omgivelserne.

Deling og fællesskab

Stueetagen på Collstrupgrunden er værdifuld for byliv

og kommunikation i kvarteret. Der er et potentiale i at

reservere stueetagerne til delte og fælles funktioner

for at generere naboskab, udviksling og liv i området.

Stuen kan rumme funktioner såsom kantine, konferencefacilteter,

mødelokaler, butikker, fitness, sport og

andre sociale funktioner.

Søndre Havn

Strandengen

Udviklingen af stranden sydøst for Søndre Havn er en

naturlig forlængelse af byudviklingen i Køge Kyst.

Det smukke landskab og beplantning fra strandengen

kan imidlertid også trækkes ind i Søndre Havn kvarterets

sydlige del og bidrage til at skabe følelsen af en

strandnær bydel hvor sand, og strandbeplantning kan

blive en natulige bestanddel i boligkvarteret. I fase to

vil vi undersøge hvordan strandengslandskabet kan

integreres i bydelen som værdiskabende og identitetsgivende

element.

Forbindelser på tværs

Kontakten mellem bebyggelsens indre og de omkringliggende

landskabsværdier er essentielle for områdets

boligværdi og kunne pege på potentialet i tværgående

forbindelseslinjer mellem stranden og havnen.

Korte facader mod vand og strand vil sikre en oplevelsesrig

og differentieret facade mod både strand

og inderhavn langs kulturaksen. Samtidigt vil denne

struktur naturligt skabe incitament for publikumsorienterede

funktioner i de korte gavle. Denne dynamik kan

studeres i eksempelvis i den aflange karréstruktur på

Islandsbrygge eller i New York griddet.

Kulturudvikling

Boligmiljøet suppleres af andre funktioner såsom

kultur, handel og service og evt. mindre erhverv langs

med boligområdets kant, der bliver den primære publikumsorinterede

del af Søndre Havn, og det område

hvor bymæssige eller regionale attraktioner udvikles

langs promenaderne og med direkte kontakt til de

attraktive kanter mod vand og strand.

Blå byggemodning – Vand som struktur element

Erfaringer fra blandt andet Sydhavnen i København

viser at etableringen af kanaler som rekreativt element

øger værdien i boligudviklingen. I Søndre Havn kunne

etableringen af nye kanaler bidrage til at skabe flere

attraktive byggegrunde og skabe et blåt netværk for

mindre både og badende som supplement til gadenettet.

Udformningen af kanalprofiler og kanter til vandet kan

med fordel udfordres i forhold til de konkrete brugsmuligheder

[badning sopning, vandsport o.l.] de tilbyder

brugere og beboere af området. I anden fase skal

det undersøges hvorvidt et eller flere nye blå forløb

vil virke som et naturligt integreret og værdiskabende

element for netop denne bydel.

Byrum og bygningstypologi /udnyt kulturhistorien

Eksisterende historisk byggeri og bygningsstruktur

danner en unik historisk kontekst til udviklingen af de

nye bystrukturer, byrum og bygningstypologier. Den

historiske struktur rummer muligheder for at skabe

unikke og anderledes byrum og typologier som kan

blive et visuelt ikon for den samlede udvikling af Køge

Kyst. En del af analysen i fase 2 bliver at udvikle et

lokalt forankret bebyggelses koncept, der udnytter

dette potentiale til fulde.

Bebyggelsen forankres historisk i den vestlige del i de

eksisterende bevaringsværdige bygninger mens situationen

i vest er mere åben for nye strukturer.


01. KULTUREN SOM DRIVKRAFT I

BYUDVIKLINGEN

Foto: Mathias Bojesen

Som en tilæg til den fysiske byggemodning af Køge Kyst og omgivelser

kan en progressiv kulturstrategi for udviklingen virke som en

mental og kulturel byggemodning, der har som hovedfokus hurtigt at

få etableret en ny forståelse for Køge Kysts potentialer blandt både

borgere, brugere, investorer og i den kommunale administration i bred

forstand, så alle bringes til at arbejde i den samme retning.

Bykultur

Som udgangspunkt for en kulturstrategi til udvikling af Køge Kyst tænker

vi kulturen i bred forstand, - som bykultur bestående af det liv og de

aktiviteter, der udgør livet i byen, hverdagskultur såvel som finkultur.

Udeliv, fritidsliv, foreningsliv, idræt og andre udadvendte kulturformer

rummer værdifulde potentialer for byudviklingen såvel som musik, kunst

teater og andre klassiske kulturformer.

Netværk frem for ikon

Med det som udgangspunkt ser vi kulturudviklingen i Køge Kyst som en

netværksbaseret dynamisk, åben og levende strategi frem for en ikonstrategi

der eksempelvis kunne handle om at fokusere på ikonbyggeri

eller enestående institutioner som bydelens nye bærende attraktor.

Vi anbefaler at nedsætte en kulturorganisation der fra begyndelsen driver

og udvikler og samler kulturelle potentialer og aktiviter i tæt samarbejde

med og forankret i Køges eksisterende styrkepositioner indenfor bl.a.

kunst, musik og maritim kultur.

Kultur handler om mennesker

Kulturudviklingen i Køge skal først og fremmest handle om at engagere

og motivere mennesker til at bidrage i udviklingen af kulturlivet løbende i

takt med, men også forud for byudviklingen.

Kulturen som driver

Kulturaktiviteter skaber værdi og opmæksomhed og kan som sådan

bidrage til et formidle udviklingsprocessen i Køge Kyst til borgere i Køge

såvel som resten af regionen.

Vi tror imidlertid at kulturudviklingen kan mere end det. Vi anbefaler at

tænke kulturudviklingen som en forandelig proces frem for midlertidige

projekter. Med det fokus vil vi understrege kulturstrategiens potentiale

som et laboratorium for mere permanente kulturer, faciliteter, institutioner,

organisationer m.m. som vil udgøre varige tiltag og værdier i den

nye bydel.

Synlighed og iscenesættelse

I udviklingen af en lokalt forankret bykultur, der skal kunne tiltrække og

engagere, er det væsentligt at kulturen og bykulturen er synlig i byen. Vi

ønsker i programmering og udfornmingen af de offetlige rum at fokusere

på synliggørelse og iscenesættelse af de kultur og værdiskabende aktiviteter,

der forgår i ethvert bykvarter. Faciliteter til sport, idræt, foreningsliv,

kunst, musik, vandsport mm. skal tænkes som scener og kobles til de

offentlige promenader i byen, så det bliver en oplevelse at komme forbi.

Og så bykulturen motiverer og engagerer beboerene selv såvel som

besøgende til deltagelse.

Det foreslås i den sammenhæng, at koncentrere aktiviterne langs de offentligt

orienterede netværk. Først og fremmest som en programmering

af kulturakseforløbet men sekundært også i de øvrige passager.

Byens Hus

Vi vil i anden fase undersøge placering og indhold af kulturhuset nærmere

med baggrund i både en nærmere analyse af program og rumkrav

for kulturhuset. Dels i forhold til en vurdering af ØA bygningens værdi i

den sammenhæng men også med udgangpunkt i potentaielt for at etablere

et “Byens Hus” i skæringspunktet for de tre delområder forenden af

inderhavnen.

Kulturarv

Som en grundlæggende tilgang til udviklingen af omdannelsen af Køges

historiske bystruktur - middelalderens og købstadens, såvel som industrialderens,

ønsker vi at udnytte de historiske værdier i både, banen,

slipperne, teatret og industribygningerne. Vi ser bygninger, byrum og

bystrukturer som integrerede dele af byens kulturarv og vi ønsker som

udgangspunkt at bygge videre på og bevare disse værdier i fremtidens

Køge Kyst. En konkret prioritering vil blive en del af fase 2.


1.1 Organisation / netværk

for kulturudvikling og kulturelle

aktører i køge

1.3 Kulturaksen forbinder

fremtidige kulturtilbud

1.5 Genrug af eksist bygninger

1.7 Sport og idræt i det offentlige

rum

Vi anbefaler at etablere en Kulturorganisationen Køge Kyst som nøglen

til en åben og dynamisk udvikling og tiltrækning af kultur. Organisationen

skal være omdrejningspunktet i et forgrenet netværk – en organisation i

flere nivauer. Der skal laves en stærk baggrundsgruppe af de rette aktører

i Køge og omegn – med enkelte stærke og inspirerende katalysatorer

udefra. I centrum ansættes en ”kulturhusleder”, som skal være stærk

til at inspirere og skabe netværk. Med kompetence i at se energicentre,

tiltrække dem, få dem til at gro og slå rod. I tillæg udvikles langsomt men

sikkert en base af ressourcer – i form af støttepersoner og flytbar teknisk

og fysisk udstyr relevant for aktiviteterne, så det er nemt at få aktiviteter

op og stå, og det er billigt at afprøve de forskellige aktiviteternes kunnen,

styrke og tiltrækningskraft.

A

B

C

D

E

Sports og idræts aktiviteter både på land og i vandet er vigtige aktiver

for byudviklingen fordi det potentielt kan koble det traditionelle danske

foreningsliv med uorganiseret idræt og bykultur og dermed bidrage til at

skabe et oplevelsesrigt, aktivt og sundt byliv i Køge Kyst.

Som et selvstændigt projekt vil vi undersøge muligheden for at lokalisere

fremtidige idrætsfaciliteter i Køge som en integreret del af Køge Kysts

samlede kulturstrategi. Det anbefales at sports og idræts faciliteter primært

lokaliseres omkring kulturaksen.

1.2 Events som udviklingsstrategi

Kulturaksen er en del af hovedstrukturen for Køge Kyst udvikling og

skal derfor ses som et helt centralt projekt. Kulturaksen er den primære

forbindelse fra det historiske bycenter til det nye kraftcenter ved havnen

og derfor helt afgørende for koblingen af Køge Kyst til Køge By. Aksen

udgør desuden den øst vest gående rygrad i udviklingen og den centrale

kobling af de tre perspektivområder.

Kategori 1

Kategori 2

Kategori 1

Kategori 2

Det centrale successkritie for aksen er den værdifulde kobling mellem

den forbindende fodgængerrute og koncetrationen af kulturbærende

steder, funktioner og begivenheder på havnen og i det gamle centrum,

der knytter sig til den.

Som en integreret del af kulturarvs analysen for det samlede projektområde

vil det være et særligt projekt at vurdere mulig genanvendelse af

især idustrihavnens store bygninger som historiske fragmenter i et nyt

byområde.

Den fysiske udformning af aksen bliver et delprojekt i fase 2.

Aksen er den oplagte vej fra byens torv, gennem slipperne, over stationsområdet,

ned igennem havnen og ud til vandet. Fodgængerforbindelsen

ændrer karakter i sit forløb gennem de forskellige historiske miljøer og

det skal undersøges i hvilket omfang den langstrakte gestus skal markeres

fysisk - evt som belægning eller andet. Målet med aksen er at skabe

et forløb af oplevelser hele vejen fra centrum og ud på Søndre Strand.

En vurdering af dette vil tage afsæt i en analyse af de specifikke bygningstrukturer,

fremtidige behov og mulige genanvendelser samt kobling

og sammenhæng til tid, økonomi, kapacitet og hovedstruktur i byudviklingen

af Søndre Havn.

EVENTS kan være stærke drivere for udviklingsprocessen. Som Roskilde

Festival i 40 år har været katalysator for Roskilde By, skabt fokus, kendskab

og indre udvikling af f.eks. et stærkt foreningsliv, rummer KØGE

KYST mulighederne for det selv samme. Både som drivere for selve

byudviklingen med kultur som det bærende værktøj i området – men på

sigt også for hele Køge By.

Events kan foregribe, promovere og undersøge grundlaget for mere

permanente kulturelle investeringer. Med årlige tilbagevendende events

kan Køge Kysts kulturorganisation udvikle og teste initiativ og energi

lokalt i Køge samt muligheden for at tiltrække aktører og gæster udefra.

På den måde kan events bidrage til at foregribe og igangsætte udvikling,

investering og energi.

Vi ser et potentiale for etablering af 4 årlige events – to med regional og

på sigt national tiltrækningskraft, og to med lokalt fokus. De 4 events

baseres i hver årtid med tanke i årstidernes drift og påvirkning på mødet

imellem by og hav.

Eksempelvis en regional festival med udgangspunkt i det stærke (salt)

vandkulturcenter. Her arbejdes med vinterbadning, tyrkisk bad, massage,

sauna, varme sten, alternativ behandling etc. Fokus er på trenden for

den individuelle renselse og stærk kropskultur kombuineret med sundhed.

Den eksisterende vinterbadning er udgangspunktet – og dyrkes til

at blive den største vinterbadebegivenhed i Danmark.

Et andet delprojekt i udviklingen af kulturaksen bliver koblingen til og

placeringen de kulturbærende funktioner, den forbinder som perler på

en snor.

Der er fem centrale steder i forløbet som udgøres af Køge Torv, det

gamle teater, havnepladsen med mulighed for udviklingen af “Byens

Hus” , et tredje punkt er ØA huset med forplads - evt. programsat med

kultur eller sports aktiviteter, et sidste vigtigt punkt er det forslåede (salt)

vandkulturhus eller landskab hvorefter aksen ender i overgangen til

Søndre Strand.

Foruden de fem hotspots er det målet at kulturaksen skal koble de øvrige

publikumsorienterede funktioner og byrum fra kanten af Søndre Strand til

stationsområdet. Ved afslutningen af fase 2 vil det stadig være åbent nøjagtigt

hvilke funktioner, der kommer til at ligge på aksen men den rumlige

strategi for aksen og den kommende programmering skal designes.

1.4 Kulturarvsanalyse

Der er allerede udarbejdet en grundig bygningsregistrering og kortlægning

af historiske spor på Søndre Havn, som danner et fint grundlag for

en prioritering og værdisætning af de kulturhistoriske spor i området.

1.6 Kunst i det offentlige

rum – KØS m fl.

Som en integreret del af den samlede kulturstategi for Køge Kyst ønsker

vi at bruge kunsten og i særdeleshed kunsten i det offentlige rum fra den

helt tidlige planlægning.

KØS – Danmarks eneste specialmuseum for kunst i det offentlige rum

får en unik mulighed for at blive et kunstmuseeum, der spiller en direkte

rolle i skabelsen af den nye by. KØS i samarbejde med Køge Kyst kan

udfolde sig på flere måder. Eksempelvis:

- Som kuratorere af udstillinger og installationer i det offentlige rum.

Det vil sikre Køge Kyst at kunsten får en vigtig rolle i byrumet fra

den tidlige begyndelse og i al fremtid.

- Som en integreret kvalitet i dannelsen af aktivitetssteder, byrum og

byggerier. Kunstnere kan kobles på disse projekter allerede i programfasen

og senere at deltage i det projekterende team.

I fase 2 vil vi konkretisere hvordan samarbejdet med KØS [og evt.andre]

kan give kunststrategien for Køge Kyst projektet et lokalt velforankret og

kompetent afsæt i arbejdet med kunsten som en integreret del af

byudviklingen.

1.8 [Salt]vandkulturhus

Et kerne projekt på kulturaksen og kulturstrategien i det hele taget er

udnyttelsen af den østlige spids mellem inderhavnen mod nord og stranden

mod syd. Den fantastiske position skal udnyttes til at skabe et sted

er inviterer både lokale og besøgende til at tage del i Køge Kysts kulturliv.

En attraktion der udnytter og udvikler det lokale byliv.

Vi ser et stort potentiale i at bygge videre på de eksisterende maritime

klubber på havnen. Vinter- og sommerbadning samt vandsport, kan

knyttes til et ambitiøst badehus og -anlæg, der kombinerer det bedste

fra wellness bevægelsen, med det bedste fra alverdens kurbad og sauna

traditioner med friluftsbad, vandsport, sundhed, fitness og rekreation.

Badehus og anlæg skal tænkes som et ambitiøst udført anlæg - et

vandlandskab inspireret af de bedste og mest oplevelsesrige havbade i

verden. Forgangseksempler kunne være Alvaro Sizas berømte havbadeanlæg

i Porto, Portugal og Peter Zumptors ligeså kendte kurbad i Vals i

Schweiz. Fokus skal være at give gæsterne unikke, æstetiske og kropslige

oplevelser, der kobler hav, kropskultur og vandsport og wellness.

I anden fase skal det undersøges hvorvidt etablering og drift kan finansieres

på markeds premisser. Projektet kan evt. have en alment eller

offentligt privat partnerskabs aspekt med almene funktioner til eksempelvis

skoler, genoptræninog andre offentlige programmer i dagtimerne.

Sommerens regionale omdrejningspunkt kunne være Køge Beach Party

som allerede er godt på vej, og der er gode og stærke aktører indenfor

f.eks. kajakroning. Dette udbygges til en unik event med basis i mangearter

af vandsport kombineret med musikfestivallen på stranden.

Den historiske bymidte med strukturen af slipper og købmandsgårde

udgør et andet meget markant kulturmiljø, som kræver et mere detaljeret

studie, som afsæt for den videre udvikling af en byintegreret detailhandelseudbygning.

I henholdsvis forår og efterår kunne der arbejdes med lokale begivenheder.

Foråret i gadefestivalens tegn. Her skal alle kulturaksens aktører

vise hvad de kan. En lokal festival for de lokale med det lokale talent. Her

fejres Køge for Køges borgere. Efterår handler om havets frugter – fisken,

maden fra havet. Mest naturligt vil det være at tage tilbage og udfordre

ældre tiders sildefester.

Bevaring af Køges kulturarv både i relation til det historiske købstadsmiljø

og i forhold til videreformidling af havnens historie som værdiskabende

afsæt for den fremtidige byudvikling, er et meget vigtigt element

i opgaven. Vi har derfor valgt at inddrage NIRAS’ ekspert i kulturarv og

kulturmiljø Mette Glarborg Bahrenscheer i den tilknyttede ekspertgruppe,

så vi sikrer, at disse perspektiver medtages i planlægningen.


02. DETAILHANDEL STYRKER

KØGE SOM HANDELSBY

Visionen for Køge Kyst indebærer bl.a., at den historiske bymidte bliver

udvidet med et stort antal kvadratmeter detailhandel. Det giver byen

mulighed for større butikstyper og et større vareudbud, hvor der hidtil

har været fastsat meget stramme rammer for udviklingen i den historiske

bymidte med henblik på at bevare det unikke købstadsmiljø.

Herved vil detailhandelsudbuddet i Køge kunne fremtidssikres, og nærheden

mellem den nye og den eksisterende detailhandel gør at udviklingen

vil kunne planlægges, så de forskellige butikstyper understøtter

hinanden i et integreret forløb rundt i bymidten.

Den centrale udfordring bliver at sikre en naturlig sammenhæng mellem

Køges eksisterende detailhandel i bymidten og den kommende udvidelse

af detailhandel og øvrige erhverv i Køge Kyst. De nye udviklingsmuligheder

i forbindelse med den nye station Køge Nord, bør ligeledes

inddrages i disse vurderinger, så der samlet set bliver skabt en positiv

synergi imellem Køge Kysts udviklingsmuligheder og profil, og de øvrige

eksisterende kvaliteter og muligheder i Køge.

Velfungerende bymidter med et bredt udvalg af butikker, øvrige tilbud

og oplevelsesmuligheder er en væsentlig konkurrenceparameter imellem

byerne i regionen. Vi ser derfor udviklingen af en sammenhængende

attraktiv bymidte, der forener nyt og gammelt som en af de vigtigste

parametre i udviklingsplanen, så Køge kan opnå en mere fremtidssikret

rolle som en moderne købstad, der rummer både historiske kvaliteter og

moderne byliv med et bredt vareudbud.

Et unikt købstadsmiljø

Vi foreslår at detailhandelsudbygningen ses i tættest mulig sammenhæng

med det eksisterende inskøbs- og bymiljø i Køge midtby, så der

skabes en samlet indkøbsoplevelse underbygget af kulturelle og rekreative

tilbud. Dette indebærer at hele Køge bymidtes funktionalitet skal

betragtes under ét for at opnå en optimal funktionalitet, svarende til de

muligheder man har i et storcenter, blot i et unikt købstadsmiljø, hvor der

er en lang række øvrige muligheder som skaber den perfekte ramme for

indkøb oplevelser og udflugter for hele familien.

Der skal således skabes en række naturlige forløb rundt i bymidten som

binder nye og eksisterende indkøbsmuligheder og oplevelser sammen

som en helhed. Inden for stationsområdet bliver det centralt at få bragt

strækningen mellem stationen og kulturaksen i spil.

Synergi mellem funktioner

Detailhandel bør udvikles i sammenhæng med andre kommercielle,

kulturelle og rekreative programmer, hvor øvrige tilbud vil kunne optimere

områdets samlede attraktivitet. Vi foreslår således at programmeringen

af det nye detailhandelsområde ses i sammenhæng med hele midtbyen

og ikke mindst de kulturelle programmer knyttet til kulturaksen,

så der skabes en blanding af kultur detailhandel, erhverv, boliger mm.

Et element i dette kan være at der skabes et naturligt forløb ned imod

inderhavnen, med mulighed for naturligt at blive ledt ned til inderhavnen

og via en attraktiv pladsdannelse her videre til Søndre Havn og de både

eksisterende og fremtidige muligheder her.

Liv i slipperne

Der skal skabes maksimalt liv i slipperne som en naturlig forbindelse

mellem de eksisterende og nye indkøbsmuligheder, og udformningen

af bebyggelsen i denne zone bør underordne sig den tværgående bygningsstruktur

her så der skabes en slags kommercielt og oplevelsesmæssigt

filter mellem nyt og gammelt.

På sigt kan man forestille sig etablering af mindre detailhandels ”satelitter”

i forbindelse med kulturaksen på Søndre Havn og på sigt på Collstrupgrunden.

Parkering

For at opnå en funktionalitet svarende til et storcenter er det afgørende

at skabe tilstrækkelig centralt placeret parkering, og vi vil såldes i den

videre proces arbejde med muligheden for etablering af parkeringskældre

under større dele af det fremtidige centrale detailhandelsområde,

ligesom muligheden for nye parkeringshuse i forbindelse med den eksisterende

midtby skal undersøges.

Stationsnærhed

Stationsnærheden skal udnyttes optimalt, sådan at det bliver enkelt at

benytte både tog og bus i forbindelse med indkøb i Køge Bymidte. Dette

indebærer, at vi foreslår at fastholde busterminalen i stationsområdet,

blot i en mere effektiv og kompakt udgave i forbindelse med stationsforpladsen.

Se projektbeskrivelsen for dette under infrastruktur.

Funktionsblandingen i stationsområdet er en udfordring i relation til

programmering og sikring af projektets økonomiske bæredygtighed,

men omvendt kan funktionsblandingen have store positive effekter, bl.a.

i forhold til dobbeltudnyttelse af parkeringspladser og i relation til energiforsyning.


2.1 Udarbejdelse af businesscase

for detailhandelsudbygningen

2.3 Udvikling af integrerede

bybygningsprincipper

2.4 Integrerede

parkeringsløsninger

2.5 Mixtypologi - integration

af bolig og erhverv

Vi vil i dette projekt udarbejde et forslag til en kommerciel udviklingsplan

for den fremtidige detailhandelsudbygning, hvor vi både vil arbejde med

bymidtens profil, programmeringen af forløb rundt i bymidten, herunder

”ankerbutikker” og principper for en etapevis realisering.

Et vigtigt element i dette studie bliver etableringen af et samlet handelsloop,

der samtidig forbinder til øvrige attraktive miljøer og muligheder i

Køge bymidte.

I forbindelse med programmeringen af nye detailhandelsmuligheder vil

det være interessant at udvikle nye principper for integration af større

bygningsvolumener som f.eks. en Føtex i en tæt bystruktur. Et element i

dette kan være at forretningens enkeltdele med slagter, bager, nonfood,

fødevarer m.m. opdeles i mindre enheder, så de ligger i umiddelbar forbindelse

med hinanden, men i relation til et offentligt tilgængeligt færdselsstrøg

med mere bymæssige kvaliteter.

For at skabe et attraktivt og levende byområde er det vigtigt både på byog

bygningsniveau, at undersøge mulighederne for at integrere bolig- og

erhverv i detailhandelsområderne.

Den organisatoriske fordeling mellem, kontor boliger og detailhandel bør

særligt undersøges for at optimeres i forhold til sol, vind, støj, energiforsyning

m.m.

Ved at integrere boliger og kontor i handelsområdene, kan det nødvændige

parkeringsareal reduceres kraftigt takket vare dobbeltudnyttelse af

de mange p- pladser.

2.2 Integrering af big box

detailhandel

I forbindelse med programmeringen af større detailhandelsbutikker i stationsområdet,

bliver det nødvendigt at analysere forskellige bytopologier.

Disse skal på én gang sikre mulighed for introduktionen af større sammenhængende

butiksarealer, og samtidig have en skala og funktionsblanding

som relaterer strukturen til den historiske bymidte og ikke

mindst slipperne, der er meget karakteristiske for bystrukturen i Køge.

Disse studier bliver nødt til at være relativt detaljerede for at fange skalaen

i bymidten, og skal samtidig sammentænkes nøje med etablering af

en effektiv parkeringsløsning, sandsynligvis som parkeringskælder.

Det er helt afgørende, at der skabes en meget enkel og effektiv parkeringsafvikling

i forbindelse med detailhandelsudbygningen, som kan

understøtte hele midtbyens funktionalitet som et åbent autentisk indkøbsmiljø

med en funktionalitet svarende til et storcenter, blot med flere

oplevelsesmuligheder.

I forbindelse med Stationsområdet skal parkeringen sandsynligvis etableres

som parkeringskælder med direkte adgang til et levende byintegreret

handelsmiljø. Som supplement, vil der kunne etableres parkeringshuse

andre steder i bymidten i relation til de historiske indfaldsveje.

I forbindelse med programmeringen af nye detailhandelsmuligheder vil

det være interessant at udvikle nye principper for integration af større

bygningsvolumener som f.eks. en Føtex i en tæt bystruktur. Et element i

dette kan være at forretningens enkeltdele med slagter, bager, non-food,

fødevarer m.m. opdeles i mindre enheder, så de ligger i umiddelbar forbindelse

med hinanden, men i relation til et offentligt tilgængeligt færdselsstrøg

med mere bymæssige kvaliteter. - Et koncept NCC allerede har

diskuteret med en investor og som vi vil videreudvikle som en mulighed i

en Køge sammenhæng.

2.6 Slipper

De for Køge karakteristiske slipper får en særstatus i detailhandelsstrategien,

da de kommer til at fungere som en overgangszone mellem

Nørregade og det nye nord- sydgående handelsstrøg.

Miljøet omkring slipperne kan bl.a. rumme mindre detailhandel og specialbutikker

samt små cafeer barer og restauranter.

Der bør undersøges hvordan nye bygningsvolumener kan udformes og

placeres således at de forstærker og understøtter slipperne, der forbinder

området på tværs. For at skabe et attraktivt og oplevelsesrigt handelsmiljø

bør al ny detailhandel orienteres mod disse forbindelser og det

bør også undersøges, hvordan butiksfacader udformes på en måde, så

der skabes kontakt mellem gaderummet og bygningerens indre.

Der bør særligt undersøges hvordan parkeringsanlæg kan udformes

kreativt og med høj arkitektonsik kvalitet både indvendigt og udvendigt

og hvordan der kan sikres logiske og enkle forbindelser til de omkrinliggende

bygninger og byrum.

Etapedeling kræver et særligt fokus ligesom samspillet mellem de store

parkeringsanlæg og den øvrige byudvikling.

I forbindelse med de slipper der rumligt opløses lidt imod baneterrænnet

kan man overveje at give mulighed for en vis fortætning som kan understrege

den langsgående forbindelse, selvom arealerne ligger udenfor

konkurrenceområdet.


03. INFRASTRUKTUREN BLIVER

ET AKTIV FOR BYEN

Nye muligheder

Etableringen af en ny station Køge Nord, i forbindelse med den nye jernbaneforbindelse

mellem København og Ringsted, vil forstærke Køges

position på det regionale landkort, og særligt områderne i forbindelse

med Transportcentret, Parker & Rejs anlægget samt de tilstødende by –

og erhvervsudviklingsområder må forventes at få en betydelig udvikling.

Gennem omstigningsmuligheden til S-toget vil der herudover kunne

være en positiv effekt på Køge Kyst området, ligesom opgraderingen af

Lille Syd vil påvirke området i positiv retning.

Den helt overordnede disponering med udflytning af havnen mod nord,

og forbud af tunge køretøjer i centrum åbner op for nye muligheder i

Centrum af Køge, hvor der er behov for at etablere en tydelig omlægning

af trafikken, så de centrale trafikarealer der i dag udgør en barriere

i forhold til relationen mellem de centrale bydele og havnen kan omlægges.

I og med at Collstrop grunden i dag anvendes til parkering i forbindelse

med S-toget, vil der skulle etableres en betydelig mængde parkering i

konstruktion - en bekostelig affære, hvis omfang dog må forventes at

blive reduceret af det nye Parker & Rejs anlæg ved Køge Nord.

Den stationsnære placeringen og et fokus på forbedring af forholdene

for de bløde trafikanter kan reducere behovet for etablering af parkeringspladser,

ligesom dobbeltudnyttelse mellem bolig og erhverv er en

oplagt mulighed.

Etableringen af den nye busterminal er en anden designparameter, der

åbner op for nye muligheder.

På de bløde trafikanters

præmisser

Vi ser en stærk og tydelig forbindelse fra Torvet til inderhavnen og Køge

Bugt som det vigtigste åbningstræk i forbindelse med en byomdannelse

som skal vende Køges orientering imod vandet. Anbefalingen af at fredeliggøre

dette tværgående forløb, så færdsel sker på de bløde trafikanters

præmisser, og at afvente udvikling af Collstrupgrunden indebærer en ny

tænkning af trafikstrukturen i bymidten, hvor den eksisterende infrastruktur

og adgangsvejene fra Københavnsvej fortsat betjener bymidten i den

første fase. Herefter vil en ny tunnel under banens som forlængelse af

Niels Juels Gade skabe en ny sammenhæng med Collstrupgrunden og

Værftsvej.

I konkurrenceprogrammet er det forudsat, at der skal etableres 3 niveaufri

krydsningsmuligheder af jernbanen for at minimere jernbanens

barriereeffekt. I forbindelse med stationen er det en nødvendighed, men

vi vurderer at det kan være interessant at undersøge alternative løsninger

i forbindelse med både inderhavnen og Fændediget. Infrastrukturprojekter

som den foreslåede tunnel mellem Fændediget og Toldbodgade er

meget indgribende fysiske anlæg der ikke harmonerer særligt godt med

skalaen i bymidten, og tunnelløsningen vil eksempelvis koste anslået

70-90 mio at etablere samtidig med at en meget attraktiv byggemulighed

mod åen ødelægges. Se projektbeskrivelsen nedenfor omkring denne

problematik.

Konceptet for den foreslåede infrastrukturløsning bygger på 2 hoved

principper. Det ene handler om at mimimere trafiken i nord sydgående

retning, således at passagen mellem den eksisterende bymidte og havnen

gøres smuk, attraktiv og enkel for de bløde trafikanter.

Det andet handler om at skabe en fleksibel løsning der kan udvikles

skritvis og over tid, uden at der påkræves enorme investeringer i den

indledende fase. Denne trafikomlægning skal reducere i en samlet trafikløsning

for bymidten, hvor der skabes en enkel og tydelig adgang

til bymidten fra både syd og nord, med enkel adgang til tilstrækkelige

parkeringsmuligheder. Denne omlægning skal samtidig skabe mulighed

for en omlægning af de tværgående vejforbindelser på begge sider af

banen til i højere grad at være udformet som ”shared space” løsninger,

med færdsel for bilerne på de bløde trafikanters præmisser.

Bilerne skal være med i byudviklingen og det skal være enkelt at komme

rundt i bymidten, men i de centrale dele af byen herunder også inderhavnen

og hele Søndre Havn skal det ske på de bløde trafikanters præmisser.

Samtidig vil vi lægge stor vægt på at skabe et attraktivt publikumsorienteret

netværk for fodgængere og cyklister med aktive fleksible

byrum, der skaber en enkel og tydelig forbindelse til både stationen og

de regionale stiforbindelser.

Parkering

Parkeringen udgør et kapitel for sig selv og bliver et helt centralt nøgleprojekt,

hvor en optimering af parkeringsudnyttelsen gennem dobbeltudnyttelse

og fleksibilitet kan reducere de samlede omkostninger i

forbindelse med byudviklingen betragteligt.

I forholdt til at håndtere parkeringsudfordring i forbindelse med projektets

gradvise udvikling, vil vi således undersøge en række muligheder i

relation til parkering:

Reduktion af parkeringsnormer, vil være en enkel måde at reducere

udgifterne til etablering af parkeringsfaciliteter, men dette forudsætter

dels at dette indtænkes på et tidligt tidspunkt, og dels at der skabes en

optimeret (dobbelt-) udnyttelse af de parkeringsfaciliteter der etableres.

Det handler bl.a. om blanding af funktioner, hvor der særligt mellem

detailhandel og erhverv, men og så bolig vil væres store potentialer for

dobbeltudnyttelse. I forbindelse med Amerika Plads i København har det

f.eks været muligt at opnå en overbooking af parkeringspladser i forhold

til parkeringsnormerne på 30 % gennem funktionsblanding.

Selvfinancierende parkeringshuse er en anden mulighed, hvor dele

af bebyggelsen i f.eks Søndre Havn kan etableres uden parkeringspladser,

men hvor der bliver mulighed for at leje en parkeringsplads i et

parkeringshus for de beboere som har behov for en bil. Denne løsning

tydeliggør den betydelige økonomi der er forbundet med etablering af

parkeringspladser i et bymiljø og vil kunne fremme brugen af kollektiv

transport og delebiler.

Fleksible parkeringsarealer på fladen som kan have andre anvendelser

i fastsatte tidsrum, enten dagligt i løbet af ugen eller i forbindelse

med større arrangementer.

Etablering af parkering i konstruktion (typisk kælder) indenfor de

enkelte byggefelter er på mange måder den enkleste måde at styre både

etablering og finansiering i et udbygningsperspektiv, men vil for eksempel

ikke være en ideel løsning i områder med meget forurenet jord, eller

med oversvømmelsesrisiko. Både jordforureningen og den havnenære

placering kan således være en udfordring der skal analyseres nærmere i

forhold til at skabe økonomisk realistiske parkeringsløsninger.

Parkeringshuse udenfor projektområdet

Der er allerede peget på muligheden for at etablere parkeringshuse på

arealet nord for Collstrupgrunden, og i sammenhæng med detailhandels-strategien

der peger på potentialet i at betragte hele bymidten

inklusiv de nye detailhandelsområdet som et samlet åbent ”storcenter”

med klare forløb rundt i byen og store bymæssige kvaliteter, kan det

ligeledes være relevant at etablere parkeringshuse ved indfaldsvejene til

den eksisterende bymidte udenfor projektområdet.


3.1. Flytning af passager

over jernbanen for biler

3.2 Tunnelunderføring i

forlængelse af Niels Juels

Gade til Værftsvej

3.4 Muligheder for passage

af jernbanen.

3.6 Differerentieret parkeringsstrategi

Parkering er en af de allermest omkostningstunge poster i projektet, og

vi vil således nøje analysere mulighederne for reduktion af parkeringsnormer,

dobbeltudnyttelse, delebilsordninger m.m. på baggrund af

mulighederne i den stationsnære placering.

I fase 2 vil vi arbejde aktivt med parkeringen som en designparameter,

så der udvikles nogle klare principper for de enkelte delområder der

understøtter den fremtidige anvendelse og profil for områderne.

Parkering er en nøgleudfordring i alle delområder og den konkrete løsning

vil skulle relateres direkte til en mere detaljeret programmering af

områderne.

For detailhandelsområdet bliver tilstrækkelig centralt placeret parkering

en forudsætning for områdets funktion.

Det centrale område i forbindelse med inderhavnen er i dag en rodet

oplevelse hvor al trafik passerer banen netop der hvor det vil være muligt

at skabe en tydelig og naturlig overgang mellem den historiske bymidte

og havnen i ”kulturaksen”.

Samtidig er det vores vurdering, at den tunnelløsning der er forudsat

i programmet har en række uheldige konsekvenser udover at den i sit

forudsatte forløb leder hovedtrafikken på tværs af kulturaksen. De meget

lange tunnelramper vil ødelægge en unik byggegrund imod åen og det

fine miljøet her, skalaen i et sådant anlæg står i en kraftig kontrast til det

historiske købstadsmiljø og anlægget vil være meget dyrt med en negativ

påvirkning af den samlede projektøkonomi.

Vi ønsker med dette projekt at undersøge mulighederne for fredeliggørelse

af de centrale arealer gennem en simpel flytning af overkørslen for

biler mod syd, hvor en overkørsel kan etableres som en naturlig forlængelse

af Fændediget.

I projektet vil vi bearbejde den trafikale løsning herunder vurdere antallet

af nødvendige højre-og venstresvingsbaner for at undgå opstuvning/

blokering af trafikken i forbindelse med togpassage.

Projektet skal ses i sammenhæng med udviklingen af Collstrupgrunden,

hvor der vil kunne skabes en direkte sammenhæng med bymidten. I

forbindelse med en sådan tunnel vil det være muligt at etablere direkte

adgang til parkeringskældre primært i stationsområdet.

Denne tunnelunderføring vil færdiggøre den samlede trafikomlægning i

bymidten, så der skabes en tydelig og effektiv adgang til bymidten fra

både syd og nord.

3.3 Etablering af en kompakt

og overskuelig busterminal

I forbindelse med omlægningen af trafikstrukturen i det centrale udvekslingspunkt

mellem den historiske bymidte og havnen bliver det centralt

at arbejde med muligheden for passage af biler samtidig med at der

sikres den enklest mulige passage af dette centrale område for bløde

trafikanter. Vores anbefaling er, at der ikke etableres en niveaufri krydsning

i dette mest bymæssige punkt i Køge, og i stedet tilstræbes den

simplest mulige passage muliggjort gennem flytningen af biloverkørslen

af jernbanen for biler til Fændediget. Se projektbeskrivelsen for dette.

I forbindelse med stationen skal der være en niveaufri krydsning, en

løsning der må sammentænkes med byudviklingsmulighederne på Collstrupgrunden.

Vi foreslår at undersøge muligheden for at skabe en sammenhængende

cykelstiforbindelse mellem Søndre Havn og landskabet vest for Køge

by langs med åen, og vil i denne forbindelse undersøge muligheden for

en simpel underføring af cykelstien under de eksisterende broer. Denne

kunne evt. etableres som et forløb i højde med normalvandstanden i

åen, sikret med en støttemur, som kan sikre stien ved forhøjet vandstand.

Sammen med den enkle passagemulighed på fladen i forbindelse

med Havnepladsen og passagen i forbindelse med stationen, skabes

der således 3 attraktive og enkle forbindelser på tværs af banen, hvor

vi som generel tilgang har haft at skabe så enkle og attraktive passager

som muligt, samtidig med at der er et klart fokus på bymæssige

kvaliteter i en skala der svarer til bymidten.

I forhold til den samlede projektøkonomi udgør parkeringen en nøgleudfordring

idet de forudsatte parkeringsnormer og det forudsatte

bebyggelsesprocent indebærer investeringer på omkring 1.500.000.000

kr. Kan parkeringsnormen reduceres med 1/3 gennem dobbeltudnyttelse,

prioritering af delebilsordninger m.m, vil der således kunne sikres

en besparelse på 500.000.000 kr. Det giver således rigtig god mening

nøje at studere hvordan parkeringen mest optimalt disponeres, i lyset af

stationsnærheden.

Valget af parkeringsstrategi er nært knyttet til både ejerforhold samt den

forventede udbygningstakt og etaperne i denne. Tidsmæssigt skal parkeringsstrategien

sammentænkes med flytningen af pendlerparkering til

Køge Nord i 2018.

Denne løsning skal ses som et alternativ til den forudsatte tunnelløsning

som vi har vurderet vil koste i størrelsesordenen 70-90.000.000 kr.

Samtidig vil der være en meget attraktiv byggegrund ned imod åen med

syd-vestvendt solorientering med et areal på XXXX m2 svarende til en

byggeret på XXX m2 ved en bebyggelsesprocent på 130.. Herudover vil

trafikomlægningen frigøre nogle regulære byggemuligheder i forbindelse

med Kulturaksen på begge sider af banen, hvor alene byggeretten på

Havnepladsen vil være på minimum 6000 m2. Den samlede projektøkonomi

vil altså forbedres betragteligt ved at vælge denne løsning frem for

tunnelløsningen, samtidig med at de bymæssige kvaliteter forbedres.

Vi anbefaler at projektet gennemføres i de allertidligste faser, da fredeliggørelsen

af kulkturaksen vil være et vigtigt åbningstræk. Denne løsning

vil kunne gennemføres meget enkelt og dermed hurtigt.

Projektet skal ses i sammenhæng med etablering af kulturaksen, og i

særdeleshed Havnepladsens omdannelse der trækkes på tværs af banen.

Herudover vil denne overkørsel komme til at spille sammen med en

tunnel der etableres som en forlængelse af Niels Juels Gade når Collstrupgrunden.

DSB og andre operatører skal inddrages i projektet, men det vil som udgangspunkt

være muligt at etablere en ny overkørsel for biler, så længe

bommene koordineres med bomme for bløde trafikanter i Kulturaksen.

Projektet reducerer ressourceforbruget både i forbindelse med anlæg og

totaløkonomisk, selv hvis en ny tunnel i forlængelse af Niels Juels Gade

medregnes. Forholdene for de bløde trafikanter forbedres, og samtidig

giver den mulighed for skabelse af en høj bykvalitet både i forbindelse

med kulturaksen og langs åen.

Som et led i vores overordnede strategi at fokusere på udviklingen af

stationsområdet i projektets tidlige faser, anbefaler vi at etablere en kompakt

busterminal i forbindelse med stationsforpladsen for at understøtte

tilgængelighed og aktivitet i forbindelse med den historiske bymidte og

udviklingen af detailhandelsudbygningen her.

Busterminalen foreslås efter holandsk forbillede udformet som et dynamisk

stoppested, hvor bussernes nummer og destination vises når

de kører ind på holdepladsen. På denne måde kan terminalens omfang

reduceres til det halve, hvorved den bliver lettere integrerbar. Vi vil i projektet

undersøge hvordan busterminalen bedst integreres i forbindelse

med stationsforpladsen, herunder hvordan der findes en løsning som

tilgodeser både regionale og lokale busser.

3.5 Trafikløsning for passage

af havnepladsen langs med

jernbanen.

I forbindelse med omlægningen af trafikstrukturen i det centrale udvekslingspunkt

mellem den historiske bymidte og havnen bliver det centralt

at arbejde med muligheden for passage af biler samtidig med at der sikres

den enklest mulige passage af dette centrale område for bløde trafikanter.

Vores anbefaling er, at der ikke etableres en niveaufri krydsning i

dette mest bymæssige punkt i Køge, og i stedet tilstræbes den simplest

mulige passage for bløde trafikanter, muliggjort gennem flytningen af

overkørslen af jernbanen for biler til Fændediget.

På længere sigt kan man overveje at flytte terminalen til Collstrupgrunden,

når udviklingen her har fået et vist omfang her, hvilket indebærer at

der evt. skal indtænkes en arealreservation i dette område.


04. BYUDVIKLING, BY-OMDANNELSE

OG BYBYGNING UDFØRES KREATIVT

OG I HØJ KVALITET

En åben plan

Med udgangspunkt i at skabe en strategisk udviklingsplan for de næste

mange års udvikling ser vi åbenhed og modtagelighed som en kerne

værdier i planen.

Vi ønsker en plan der kan imødekomme og håndtere de unikke og uforudsigelige

udviklingsmuligheder (og begrænsninger) der opstår løbende

over tid. Vi ser derfor ikke en traditionel endimensionel masterplan som

løsningen på en robust udviklingsstrategi med mulighed for løbende at

tilpasse og justere delemeneterne i Køge Kysts mangeårige udvikling.

Vi ser derfor den fysiske udviklingsplan som robust og åben ramme eller

hovedstruktur for udviklingen af mangfoldige projekter.

Den fysiske hovedstruktur vil således bestå af en robust rammeplan, der

underbygger hovedvisionen i en række karaktergivende hovedtræk som

kan fastholdes igennem hele udviklingen.

Hovedtræk

Hovedstrukturen i Køge Kyst vil udgøres af robuste identitetsgivende

elementer af med kraft og fleksibilitet til at bære igennem projektet som

strukturerende hovedtræk.

Dels vil den bestå af den indledende infrastrukturrelle disponering og de

muligheder koblinger og forbindelser den muliggør. Infrastrukturen er

nærmere beskrevet under infrastrukturafsnittet.

Et andet strategisk element er kulturaksen og de byrum der knytter sig til

forløbet fra Køge Torv gennem snipperne overbanden langs havnen og

ud til vandet.

Derudover vil hovedstrukturen bestå af en række landskabelige koblinger

til stranden og strandengen, havnekanten og åen, der giver forskellig

karakter og identitet til de byområder de møder.

For nuværende kan ovennævnte beskrives som strategiske fokusområder,

mens den kreative ideudvikling og designproces, der kan konkretisere

og illustrere hvordan disse strategiske kvaliteter omsættes til tilgængelige

oplevelser vil blive undersøgt nærmere i fase to.

Væsentlige spørgsmål i den sammenhæng er adgang, overgang og

tilgængelighed til vandet fra strand, havn, å og kanaler. Vandet skal være

et aktivt element i bylivet, igennem badning vandsport sejlads mm.

Ved at projektsætte og udvikle disse strategiske hovedelemnter i fase to

vil en robust og identitetsgivende hovedestruktur for mange års udvikling

tegne sig. Det er et succeskriterie for disse værdiskabende hovedtræk

at de udmyntes i tilgængelige oplevelser der kan bidrage til at profilere

udviklingen mod omverdenen.

Udvikling af nye bytypologier

Foruden de store hovedtræk ligger der en væsentlig designopgave

i anden fase i en detaljeret undersøgelse af byrum bygnigstypologi,

skala og tæthed i de tre delområder.

De konkrete designundersøgelser vil dels fungere som en kreativ

ideudviklingsproces, hvor konkrete bytypologier for byrum og bygninger

testes i forhold til de respektive funktionsprogrammer, værdisæt

og mål i de tre områder med henblik på at fastlægge strukturerende

retningslinjer og mål for udviklingen i de tre områder.

Gennem denne undersøgelse vil det være muligt at teste områderne

i forhold til økonomiske konskvens analyser og dermed afveje

spørgsmål om bymæssige og boligmæssige kvaliteter i forhold til

den samlede projektøkonomi.

Designundersøgelsen vil desuden skabe bileder på den fysiske

udvikling der vil bidrage til at konkretisre, mangfoldiggøre og formidle

visionen for køge kyst med henblik på at skabe begejstring

og engagement og debat omkring projektet.


4.1 Landskabelig byggemodningsstrategi

Et vigtigt element i udviklingsplanen bliver på et tidligt tidspunkt i omdannelsesprocessen

at få kommunikeret og vist, at der er skabt nogle unikke

nye muligheder og kvaliteter for både borgere og investorer, som kan

åbne op for en helt ny forståelse for potentialerne i, og dermed brugen

af, både Køge Kysts arealer og Køge by som helhed.

Vi anbefaler derfor, at udvikle en landskabelig byggemodningsstrategi

der kan komme til at spille en central rolle i byudviklingen, som kan inkludere

en bred palette af muligheder som vi vil arbejde fokuseret med i

konkurrencens 2. fase.

Ved at etablere en række nye forbindelser pladser, landskabstræk og

kunstneriske oplevelser og nye udfoldelsesmuligheder i området, vil

området således kunne opleve en forøget tilgængelighed og interesse,

der kan bidrage til at øge områdets kommercielle værdi.

Juurlink & Geluk har i en lang række projekter arbejdet med hvordan

landskabelige elementer, pladser mv. kan skabe en forøget tilgængelighed,

en højere værdi og nye rekreative muligheder forud for salg af byggeretter,

hvor disse elementer ofte viser sig at være selvfinansierende på

langt sigt. Atmosfære, identitet, relation, forskel og forbindelser er derfor

nøglebegreber i denne sammenhæng.

I forbindelse med den landskabelige byggemodningsstrategi vil vi prissætte

de enkelte forslag og vurdere deres betydning i forhold til grundpriserne

i området. Nogle af disse tiltag og projekter kan med fordel

finansieres gennem kulturpuljen.

4.2 Inderhavnen – projektets

fysiske / geografiske omdrejningspunkt

for byudviklingen

Havnepladsen er et af de vigtigste punkter i området, idet en bevidst

behandling af denne og forbindelse til den samlede kulturakse fra Torvet

til Havet vil kunne bidrage til at binde hele Køge Midtby sammen og

skabe en ny orientering imod vandet. I forbindelse med havnepladsen vil

der være mulighed for placering af en større offentligt henvendt bygning,

som kunne rumme flere af de funtioner der er efterspurgt i programmet.

Det kunne både være kulturhus, biograf, spillested m.m.

Samtidig kunne der i kraft af nærheden til rådhuset være mulighed for en

bredere programmering som en slags “Byens Hus” der ligeledes kunne

rumme dele af de borger rettede kommunale funktioner, så der kunne

blive en tydelig adgang til de kommunale tilbud og services gennem en

serviceskranke, som det er set i flere andre kommuner.

Den viste bygning på nedenstående diagram har et grundplan på ca.

1500 m2, og bygningen vil således i 4 etager kunne rumme min. 6000

etagemeter.

4.3 Stranden

Amager Strandpark

Nærheden til stranden og strandengen udgør et stort potentiale der bør

inddrages meget aktivt i forbindelse med byudviklingen.

Forbedring og udvikling af stranden i relation til de store nye dækmoleanlæg

i forbindelse med udbygningen af havnen bliver et meget vigtigt

projekt, der kan bidrage til at skabe en fremtidssikret attraktiv strand i

centrum af byen hvilket vil være en hel unik kvalitet.

Etableringen af stranden skal tage højde for strømforhold, sedimentstransporter

m.m., så de kvaliter som skabes bliver af vedvarende kvalitet.

Der kan her være mulighed for at implementere forskellige løsninger,

der rummer forskellige landskabelige motiver og økonomiske konsekvenser.

Enten kan man gennemføre en meget omfattende udvidelse af

strandarealerne eller også kan der etableres et nyt landskab der i lighed

med Amager Strandpark skaber en lokal lagune og en stor strand i den

samme løsning.

4.6 Differentieret feasabilitystudy

for de 3 delområder

Det er centralt at koble byudviklingsplanen med en realistisk forståelse

af de kommercielle potentialer i de 3 delområder. Vi foreslår derfor, at

der gennemføres et differentieret feasabilitystudy for hvert af de 3 delområder

der beskriver de kommercielle potentialer, forslag til programmæssig

sammensætning af (detail-) handel, erhverv, bolig og kultur samt

de realistiske målgrupper der knytter sig til de enkelte områder indenfor

disse segmenter.

I forbindelse med dette vil vi kunne perspektivere de økonomiske konsekvenser

der knytter sig til valg af bygningstypologier, bygningernes

funktion og program samt de tiltag som vi foreslår som led i den landskabelige

byggemodningsstrategi.

Konkret vil disse feasabilitystudies beskrive en række forhold der udvikles

og beskrives sideløbende med den øvrige projektudvikling.

Potentielle investorer til projekter i de enkelte områder vil kunne beskrives

som en del af disse studier, hvor der kan ske en kobling af målgrupper,

projektøkonomien for byggerier og mulige bygningstypologier.

Udbygningstakt og etapedeling vil ligeledes udspringe meget af dette

studie, idet det som udgangspunkt skal tilstræbes at skabe mulighed for

at der kan ske en gradvis udbygning i afsluttede etaper, gerne af en vis

størrelse, så beboere, lejere og brugere ikke oplever en meget lang årrække

med byggerod og larm.

Med udgangspunkt i absorptionsanalysen og detailhandelsanalysen vil vi

vurdere hvad der kan være en realistisk udbygningstakt i det nuværende

marked.

Disse analyser gennemføres i et samarbejde mellem NCC og Kenneth

Wåhlberg fra Niras.

Havnepladsen med ”Byens Hus”

Relationen til vandet vil blive et af de centralt motiver vi vil arbejde med

på havnepladsen , hvor man kan forestille sig alt fra et markant trappeanlæg

med opholdsmuligheder (tilskuerplads for flydende scene?) til

en bystrand som kunne give grobund for en helt ny brug og forståelse af

inderhavnen.

Disse muligheder og den relaterede anlægsøkonomi vil vi belyse i forbindelse

med fase 2, hvor vi ligeledes vil vurdere hvorvidt det vil være økonomisk

attraktivt at fremrykke disse investeringer, med henblik på hurtigt

at få skabt nogle nye muligheder og kvaliteter i området som kan forøge

attraktivitet og grundværdier.

4.5 Køge Å

Landskabelige kvaliteter der trækkes ind i projektområderne og bruges i den

fremtidige udformning

4.4 Strandengen

Strandengens vidder og dynamiske relation til havet, hvor skiftende

vandstand skaber varierede biotoper, er en af Søndre Havns store kvaliteter.

I konkurrencens 2. fase vil vi arbejde bevidst med hvordan vi kan skabe

en præcis relation mellem strandengen og bebyggelsen, så strandengen

bliver tydeliggjort som en kvalitet i forbindelse med bosætning i området.

Køge Å

Køge Å er i dag et unikt landskabeligt miljø i umiddelbar sammenhæng

med bymidten. Vi ser et meget stort potentiale i at tydeliggøre åen som

både nærrekreativt landskabskvalitet, hovedcykelrute og forbindelse til

de fine landskaber umiddelbart vest for Køge by.

System af publikumsorienterede offentlige rum

Strandengens flade kan anvendes aktivt i forbindelse med større events

og arrangementer i forbindelse med Køge Kyst.

Strandengen skal sammentænkes med foranstaltninger i forbindelse

med havvandsstigninger og den overordnede stistruktur.

Med vores forslag om at undlade etableringen af en tunnel i forbindelse

med Fændediget, skabes der mulighed for at udvikle et fantastisk flot

landskabeligt miljø i forbindelse med åen, samtidig med at det bliver

muligt at udvikle en bebyggelse som udnytter den meget attraktive beliggenhed.


05. BORGERE OG INTERESSENTER

DELTAGER AKTIVIT BYUDVIKLINGEN

Deltagelse, forhandling og interaktion

i livets by

I en ikke så fjern fortid var Søbadeanstalten og badestranden trækplastre

og vigtige elementer i livet i Køge. Stranden blev klargjort til sæsonen

hvert år. ”Den Raske Køgeungdom renser Stranden for Sten” hedder det

i filmen Køgebilleder 1936–38 nr. 2. Hundredvis af børn og unge samlede

sten i kurve og spande. Stenene blev lagt i en bunke. En stor fælles aktion,

på initiativ af Køge Turistforening, gjorde de stranden og vandet til en

stor attraktion for køgenserne. Køgenserne tog ansvar for badesæsonen.

Det fortæller om en befolkning, der holder af deres by og deres strand.

Målet må være at Køge Kyst på samme måde bliver en del af livet i

Køge, og et sted mange føler ejerskab til og vil bidrage til at udvikle.

Procesforløbet i forbindelse med denne konkurrence må nødvendigvis

ses i et perspektiv, der strækker sig både tilbage og frem i tiden. Det er

således som udgangspunkt centralt, at fastholde det engagement der

er skabt i forbindelse med den indledende borger- og interessentinddragelse,

herunder i forbindelse med udarbejdelse af Kulturplanen for

Søndre Havn og Stationsområdet, så gode ideer tages med i betragtning

i det videre udviklingsforløb. For at realisere Køge Kysts vision skal den

basale borger- og interessentinddragelse suppleres med en målsætning

om direkte involvering, og for at realisere målene har Køge Kyst behov

for en lang række samarbejdspartnere og legekammerater.

Borger- og interessentinddragelsen skal foregå på mange niveauer og

med mange forskellige metoder. De basale mål er at skabe interesse,

kendskab og ejerskab til projektet, så udviklingsprocessen bliver kvalificeret

og udviklet på baggrund af de ideer og ønsker borgere og interessenter

har. Disse basale aktiviteter skal håndteres målrettet og med stor

opmærksomhed.

Bylab Køge Kyst

Det er visionen at Køge Kyst og særligt Søndre Havn skal have et blomstrende

kulturliv. Vi skal dog være realistiske og forstå, at det vil tage tid

at nå dertil, og at det ikke kommer af sig selv. Der er behov for en organisering

og nogle fysiske rammer, der hjælper på vej. ”Bylab Køge Kyst

kan være en åben dør hos Køge Kyst der inviterer interesserede aktører

indenfor.

Man har meget positive erfaringer med at etablere denne type åbne

udstillingsvinduer hvor både borgere og professionelle interessenter har

mulighed for at følge med i og påvirke udviklingen i eksempelvis Hafen-

City i Hamborg og i forbindelse med H+ i Helsingborg.

Bygningen kan f.eks. rumme udstillinger, lokaler for workshops og møder,

café mm.

Vi vil i fase 2 udvikle en model for hvordan Bylab Køge Kyst skal fungere,

hvilke platforme det kan fungere på, metoder til udvikling af aktiviteter

og en initiering af blivende projekter. Heri indgår også en økonomisk

vurdering, forslag til kompetencer samt en beskrivelse af samspillet med

andre aktører.

Strategien med at projektsætte og visualisere væsentlige udviklingsprojekter

i Køge Kyst byudvikling skal i denne sammenhæng også ses som

et udadvendt redskab til formidling. Projektsætningen og tidslinjen, der

vil give både give Køge Kyst organisationen internt og alle de mange

deltagere i processen et overblik over igangværende og fremtidige

projekter, hvem der er aktører på dem og hvornår de implementeres. Vi

forestiller os en mandshøj proceslinje fyldt med projekter som en del af

Bylab Køge Kyst.

Timing og valg af de rigtige metoder til den konkrete situation og de

implicerede aktører er afgørende. Med henblik på at kunne skabe den

bedst mulige sammenhæng med dels havnen og dels handelslivet i

bymidten ser vi det udover den generelle inddragelse af borgere som

vigtigt at fokusere særligt på at skabe en dialog med både havnen, virksomheder

og handelsstandsforeningen i Køge så tidligt som muligt så

disse aktører kan tages i ed i forbindelse med udviklingen af principper

for udviklingen.

Dialog med Havnens

virksomheder

Et centralt element i inddragelsesprocessen bliver efter vores vurdering,

at få etableret en dialog med de virksomheder i både Søndre Havn

og på havnearealerne i forbindelse med Collstrupgrunden, der i en vis

forstand kan betragtes som ”partystoppers”. Deres aktivitet indebærer

nogle miljømæssige aspekter, der har meget store konsekvenser for

hvordan arealerne kan udnyttes, og vil / ville i givet fald indebære at

støjafskærmning og sikkerhedsafstande bliver en meget central designparameter.

Vi foreslår derfor, at der gøres meget ud af at få afklaret

hvilke af disse bindinger, der kan ændres på og hvornår, så vi får skabt

de optimale muligheder for udviklingen af områderne. Denne proces kan

betragtes som en slags ”klargøring af spillepladen”, så vi eksempelvis

ikke (som forudsat i støjrapporten) er nødsaget til at lave en 6 etagers

sammenhængende bebyggelse overvejende med erhverv, langs Søndre

Havns nordlige promenade. –En løsning der svarer meget dårligt til ønsket

om bibeholdelse af eksisterende bygninger, bymæssig variation og

et levende bymiljø med funktionsblanding.

Dialog med Handelsstandsforening

m.fl.

I og med at vi foreslår at betragte hele Køge midtby som et samlet

indkøbsmiljø, der skal maksimeres i forhold til tilgængelighed, parkeringsdækning,

cirkulationsmuligheder og oplevelsesmæssige kvaliteter,

vil det være oplagt at inddrage handelsstandsforeningen og andre relevante

aktører med interesse i Køge midtbys udvikling i videreudvikling af

det detailhandelskoncept vi udarbejder i konkurrencens 2. fase.


5.1 Bylab Køge Kyst

5.3 Kommunikationsstrategi

5.4 Partnerskaber

5.5 Den kollektive erindring

om Søndre Havn

Der behov for et handlekraftigt knudepunkt i området, der hele tiden lytter,

opdager muligheder, koordinerer, stimulerer og handler. Det er ikke

en organisation der styrer og organiserer alt, men en organisation der er

handlekraftig og åben. Den udviklingskultur Køge Kyst vil fremme kræver

at mange engagerer sig og deltager i udviklingen, der strækker sig over

mange år. Hvis der bliver sat for snævre rammer dræber det udviklingskulturen,

men når energien er der, skal den fanges og stimuleres. Der

skal være kort fra idé til handling.

I forbindelse med større byomdannelsesprojekter har man mange steder

positive erfaringer med at etablere bygninger eller genbruge gamle som

åbne udstillingsplatforme, hvor både borgere og professionelle interessenter

har mulighed for at følge med i og påvirke udviklingen. Dette

indgår eksempelvis i HafenCity i Hamborg og i forbindelse med H+ i

Helsingborg.

Bygningen kan f.eks. rumme udstillinger, lokaler for workshops og møder,

café mm, men kan i en Køge sammenhæng også knyttes direkte til

den kulturelle udvikling af området og administrationen af kulturpuljen.

Vi vil i fase 2 udvikle en model for hvordan Bylab Køge Kyst skal fungere,

hvilke platforme det kan fungere på, metoder til udvikling af aktiviteter

og en initiering af blivende projekter. Heri indgår også en økonomisk

vurdering, forslag til kompetencer samt en beskrivelse af samspillet med

andre aktører.

5.2 Forslag til

inddragelsesmetoder

En aktiv kommunikationsstrategi med eksponering af konkurrencen og

udviklingsplanerne i relevante medier vil være blandt de effektive og ”lavt

hængende frugter” i forhold til at få skabt interesse omkring projektet.

Midlertidige aktiviteter og nye alternative anvendelser af eksisterende

byrum, parkeringspladser m.m. kan herudover, ligesom kunstneriske

events og installationer, være med til at placere Køge Kyst på det mentale

landkort i en regional skala, hvor hele kommunens brand og identitet

bringes i spil. Tapperiet , KØS og alle mulige andre kulturelle aktører i

Køge bør inddrages aktivt i dette arbejde, hvor de kulturelle perspektiver

ligeledes spiller en stor rolle.

En kommunikationsstrategi kan betragtes som en slags mental og kulturel

byggemodningsstrategi, der har som hovedfokus hurtigt at få etableret

en ny forståelse for Køge Kysts potentialer blandt både borgere,

brugere, investorer og i den kommunale administration i bred forstand,

så alle bringes til at arbejde i den samme retning. Afholdelse af diverse

events og koncerter organiseret i samarbejde med lokale aktører vil

ligeledes være en relevant måde at bruge noget af den afsatte kulturpulje

på, da opmærksomheden omkring Køge Kyst vil kunne øges markant

selv gennem aktiviteter der har et kort tidsperspektiv.

Esben Danielsen fra Roskilde Festival vil bidrage til formuleringen af mulige

inddragelsesmetoder, ligesom Peter Schultz Jørgensens kompetencer

og viden om aktivitetsdreven byomdannelse i Amsterdam, Madrid,

Barcelona, Marseille, New York og København vil kunne bringes i spil.

Køge Kyst er i sig selv et partnerskab mellem Readania Arealudvikling

og Køge Kommune. For at realisere visionerne bag Køge Kyst, skal der

udvikles mange mindre partnerskaber og en interessentkultur for ide og

projektudvikling der understøtter visionerne. Køge Kyst har mulighed for

at skabe nogle nye typer konstellationer, der tager afsæt i Køge og samtidig

trækker på de regionale potentialer. Køge vælger sine partnere ud

fra hvad de kan bidrage med, og ikke ud fra, hvor de ligger.

Netværk med andre lignende byudviklingsområder, kulturinstitutioner i

andre byer m.m. kan give adgang til megen viden og inspiration der kan

inddrages i forbindelse med områdets udvikling.

Havnen bliver en vigtig medspiller i processen, hvor det bliver vigtigt at

relatere byudviklingen til de konkrete udflytningsplaner, og i visse tilfælde

kan det være relevant at fremskynde en udflytning eller afvikling af

virksomheder hvis deres aktivitet er i for stor modstrid med overordnede

interesser i planen.

DSB skal inddrages i relation til udviklingen i og omkring stationsområdet,

i forbindelse med flytningen af bil overkørslen, etablering af tunnel

og i forhold til definering af præcise rammer for udviklingen langs banen.

Investorer, projektudviklere, bygherrer, ejendomsselskaber, bygningsrådgivere

og arkitekter skal alle kunne se potentialerne i at deltage aktivt

i byudviklingsprocessens fremdrift, både som en faglig udfordring og

som en forretningsmæssig mulighed. Det er vigtigt at der skabes en kultur

omkring projektet, hvor der er en gensidig konkurrence og et fokus

på både kvalitet og indhold i det der bliver bygget.

Handelstandsforeningen skal ligesom potentielt tilflyttende erhvervsvirksomheder

og butikker kunne se potentialerne i at udvikle Køge Kyst

efter den definerede vision. Det kræver et åbent udviklingsfora, hvor de

implicerede parter har mulighed for at påvirke processen, påpege nye

muligheder eller justere kursen.

Med henblik på at etablere et solid forståelse af områdets historie er der

brug for at aktivere stemmer og fortællinger med relation til Søndre Havn.

Erindringer og fortællinger om livet på Søndre Havn og stranden har bærekraft,

når de bliver bragt frem til overfladen af folk i Køge, der har eller

har haft tilknytning til Søndre Havn som deres arbejdssted, som brugere

af stranden m.v. Mange borgere er passive bærere af vigtige kapitler i

Køges nyere historie, der vil kunne bidrage til en forståelse og berigelse

af det kulturhistoriske udgangspunkt, herunder hvilke historier der knytter

sig til brugen af specifikke bygninger m.m.

Vi vil i fase 2 udvikle et koncept for hvordan fortællinger og erindringer

fra Søndre Havn og Stranden kan blive en produktiv faktor i byudviklingen.

Vi vil komme med bud på en metode og en organisering, som sikrer

at det bliver en løbende proces, hvor byudviklingen vil lægge nye lag på

Køges fortælling.

Organisationer og foreninger både i Køge og regionalt skal ligeledes

opleve, at der med Køge Kyst åbnes for nye spændende muligheder.

Projektteamet har stor erfaring i at tilrettelægge og udvikle åbne, kollektive

udviklingsforløb med inddragelse af borgere og interessenter. Som

eksempler kan næves deltagelse i det åbne udviklingsforløb i forbindelse

med udviklingen af Uniconarealet i Roskilde, som har bidraget til et

forøget fokus på området og forhøjede grundpriser i området. Med baggrund

i vores brede erfaringsramme vil vi udvikle og designe en proces

specifikt til Køge Kyst.

Som del af konkurrencens 2. fase vil vi foreslå forskellige metoder til at

komme i en konstruktiv, kreativ og fremadrettet dialog med de meget

forskellige aktører, interessenter og muligheder, der knytter sig til udviklingen

af Køge Kyst.


06. BÆREDYGTIGHED ER DET

OVERORDNEDE PRINCIP FOR

BYUDVIKLING OG BYOMDANNELSE

Tilgang

Tilgang

Udvikling af en ny bydel, der ligger stationsnært og havnært giver unikke

muligheder Udvikling for af en at planlægge ny bydel, der en ligger by, som stationsnært er miljøoptimeret og havnært med giver bl.a. et unikke lavt

energiforbrug, muligheder for et lavt at planlægge transportbehov, en by, som CO2 er neutral miljøoptimeret energiforsyning med bl.a. og lave et

eller lavt ingen energiforbrug, miljøbelastende et lavt udledninger transportbehov, til vand, CO2 jord neutral og luft. energiforsyning

Eftersom byområdet

og lave er eller nyt kan ingen der miljøbelastende arbejdes meget udledninger aktivt med bygningsanvendelserne

til vand, jord og luft.

og Eftersom adfærdsmønstre, byområdet så er også nyt sociale kan der faktorer arbejdes som meget fritidsaktiviteter aktivt med bygningsanvendelserne

tilgodeses. og adfærdsmønstre, så også sociale faktorer som fritids-

og lave

huslejer

aktiviteter og lave huslejer tilgodeses.

Vi anbefaler at der udvikles en differentieret tilgang til bæredygtighed, da

der Vi er anbefaler meget forskellige at der udvikles udfordringer en differentieret og muligheder tilgang i de til bæredygtighed,

3 projektområder

der da udgør der er Køge meget Kyst forskellige Vi foreslår udfordringer således at og der muligheder opstilles et i bæredygtighedsprograråder

der for udgør hvert Køge af projektområderne Kyst Vi foreslår ligesom således at det der beskrives opstilles hvordan et bære-

de 3 projektom-

udvikling dygtighedsprogram i disse kan spille for hvert bedst af muligt projektområderne sammen både ligesom internt det og i beskrives relation

til Køge hvordan som udvikling helhed. i Projekternes disse kan spille bæredygtighedsprofil bedst muligt sammen vil således både internt være

forskellige og i relation og der til Køge vil opstå som en helhed. slags rollefordeling Projekternes bæredygtighedsprofil områderne imellem hvor vil

vi sammen således være kan vurdere forskellige hvilke og tiltag der vil der opstå i det en konkrete slags rollefordeling område og med områderne

imellem bindinger hvor og vi ønsker sammen vil have kan vurdere størst effekt, hvilke så tiltag der der kan i træffes det konkrete bevi-

de

konkrete

dste område valg i og processen. med de konkrete bindinger og ønsker vil have størst effekt,

så der kan træffes bevidste valg i processen.

Det brede bæredygtighedsbegreb omfattende Social Sundhedsmæssig

Økonomisk Det brede og bæredygtighedsbegreb Miljømæssig bæredygtighed omfattende ligger Social til grund Sundhedsmæssig

for konkurrencebesvarelsen

Økonomisk og Miljømæssig og vil blive inddraget bæredygtighed i forbindelse ligger med til grund afprøvning for konkurrencebesvarelsen

bæredygtighedsværktøjet. og vil blive inddraget I vurderingen i forbindelse af projekterne med afprøvning vil der og

og

udvikling

således udvikling blive bæredygtighedsværktøjet. ”målt” på en lang række indikatorer, I vurderingen hvoraf projekterne nogle kan vil påvirkes

således i projektet blive ”målt” og andre på en må lang ses række som grundforudsætninger indikatorer, hvoraf nogle for de kan enkelte påvir-

der

delområder kes i projektet (f.eks. og afstanden andre må til ses nærmeste som grundforudsætninger skole m.m.) for de enkelte

delområder (f.eks. afstanden til nærmeste skole m.m.)

Partnerskaber

Der Partnerskaber

kan indgås en lang række partnerskaber i dette projekt. Københavns

kommune Der kan arbejder indgås en med lang en række CO2 neutral partnerskaber bydel i i Ørestaden dette projekt. ved Københavns

Sundby

kommune arbejder med en CO2 neutral bydel i Ørestaden ved Sundby

metro station og i Nordhavns-kvarteret. Københavns delebiler vil sikkert

metro station og i Nordhavns-kvarteret. Københavns delebiler vil sikkert

være interesserede i at afprøve delebilkonceptet i et forstadsområde.

Branding og spredningseffekt

Branding Køge vil kunne og spredningseffekt

skabe et helt nyt brand som attraktiv bosætnings og arbejdskommune,

vil kunne skabe hvilket et vil helt have nyt en brand positiv som indflydelse attraktiv bosætnings på kommunaløko-

og ar-

Køge

bejdskommune, nomien i form af hvilket nye skatteindtægter. vil have en positiv Hvis indflydelse der satses på kommunaløkonomien

udvikling i form vil det af forstærke nye skatteindtægter. denne effekt Hvis med der større satses lokal på omsætning lokal kulturel og et

lokal kulturel

udvikling mere attraktivt vil det brand forstærke potentielle denne effekt nytilflyttere. med større lokal omsætning og et

mere Projektet attraktivt har en brand karakter, for potentielle hvor det vil nytilflyttere. skabe interesse for efterfølgelse

Projektet langt ud over har en kommunegrænsen. karakter, hvor det Projektet vil skabe kan interesse derfor for have efterfølgelse en positiv

langt effekt ud på over byudviklingsprojekter kommunegrænsen. i andre Projektet kommuner. kan derfor have en positiv

effekt på byudviklingsprojekter i andre kommuner.

Stationsnærheden giver i samspil med en ny moderne busterminal

Bæredygtighedsværktøjer.

og intelligente delebil ordninger unikke muligheder for at udvikle et nyt

byområde med et meget begrænset behov for private biler, ikke mindst i

NIRAS Søndre har Havn. en solid Dette erfaring kan også med have en en systematisk positiv indflydelse vurdering på af den forskellige sociale

bæredygtighedsparametre, bæredygtighed, da muligheden både for gennem bolig erfaringer i ”forstanden” med et uden bæredygtighedsværktødigvis

at skulle have som er en udarbejdet eller to biler for vil Københavns gøre drømmen Kommune, at bo gennem i attrak-

nødven-

en tive systematisk omgivelse tæt vurdering på både af den projekters historiske carbon bymidtes footprint, attraktioner, livscyklusbaserede

og de vurderinger fremtidige af kulturelle konkrete og bygningsanlæg oplevelsesmæssige og gennem kvaliteter tværgående i området

naturen

samarbejde tilgængelig for mellem en bredere en række målgruppe. førende Et europæiske bilfrit bymiljø rådgivningsfirmaer

(eller som minimum

med biltrafik gennem på SEEN de bløde samarbejdet, trafikanters hvor præmisser) vi løbende vil arbejder herudover med give at

formaliseret

udvikle nye muligheder redskaber i forhold til vurdering til bydesign, af udviklingsplaners hvor fleksible bæredygtighed byrum på en sammenhængende

forstand. Vi flade råder vil ligeledes kunne understøtte over økonomer bykvaliteten som vil i kunne et både vurdere levende,

i en

bred

de kulturelt samfunds- og offentligt og kommunaløkonomiske tilgængeligt område effekter i eksempelvis af forskellige Søndre tiltag, Havnmen

ambitionsniveauet for disse vurderinger må fastlægges i fællesskab, så

der Havvandsstigninger vurderes på de mest må centrale tages for elementer, givet, og da vil medføre det ellers at vil områderne kunne blive

et i sin meget helhed omfattende vil oversvømmes studie. ved en hundredeårshændelse, hvis der

ikke gennemføres tiltag der håndterer denne udfordring. Denne udfordring

vil således kan imødegås indgå aktivt på forskellige i udviklingen måder, af en og ny vil type bl.a. by kunne baseret resultere på i

Vi

bæredygtige anbefalinger om principper, kotering og af vil områderne kunne bidrage og om med hvilke analyser bygningsmaterialer

af hvilke tiltag

der der anvendes i den konkrete i stueetager, kontekst så de vil kan have modstå den største oversvømmelser effekt i relation ved til som en

minimum 100 års hændelser.

bæredygtig udvikling. Vi forventer at der vil være megen læring forbundet

med disse diskussioner, og ser umiddelbart en række oplagte aspekter

der Jordforureningen kan være retningsgivende af ikke mindst for de Collstrupgrunden valg der skal træffes og dele i forbindelse af Søndre

med Havn byudviklingen:

peger på at det kan være hensigtsmæssigt at undlade etablering

af parkeringskældre i disse områder da de dels vil være meget dyre at

Stationsnærheden etablere i kraft af deponeringsafgifter giver i samspil med og en dels ny samtidig moderne vil busterminal være oversvømmelsestruede,

intelligente delebil med ordninger mindre unikke der etableres muligheder diger for eller at udvikle lignende et langs nyt

og

byområde alle kanter med herunder et meget havne begrænset kajanlæg, behov hvilket for vil private reducere biler, de ikke rekreative mindst i

Søndre kvaliteter Havn. i disse Dette områder. kan også have en positiv indflydelse på den sociale

bæredygtighed, da muligheden for en bolig i ”forstanden” uden nødvendigvis

Tid er at en skulle central have parameter en eller to i forhold biler vil til gøre bæredygtighed, drømmen om hvilket at bo blandt i attraktive

andet omgivelse indebærer tæt at på det både er nødvendigt den historiske at betragte bymidtes nye attraktioner, anlæg i et naturen livscyklusperspektiv,

de fremtidige kulturelle fokusere og på oplevelsesmæssige fleksible anvendelsesmuligheder kvaliteter i området hvor

og

tilgængelig bygninger kan for en tilpasses bredere nye målgruppe. behov, ligesom Et bilfrit de bymiljø mere tekniske (eller som optimeringsmuligheder

med biltrafik med på de relation bløde til trafikanters energiforbrug præmisser) i en så vil rivende herudover udvikling give

minimum

nye at standarder muligheder og i forhold tiltag løbende til bydesign, må justeres. hvor fleksible byrum på en sammenhængende

flade vil kunne understøtte bykvaliteten i et både levende,

kulturelt og offentligt tilgængeligt område i eksempelvis Søndre Havn

Havvandsstigninger må tages for givet, og vil medføre at områderne i

sin helhed vil oversvømmes ved en hundredeårshændelse, hvis der ikke

gennemføres tiltag der håndterer denne udfordring. Denne udfordrin kan

imødegås på forskellige måder, og vil bl.a. kunne resultere i anbefalinger

om kotering af områderne og om hvilke bygningsmaterialer der anvendes

i stueetager, så de kan modstå oversvømmelser ved som minimum 100

års hændelser.

Jordforureningen af ikke mindst Collstrupgrunden og dele af Søndre

Havn peger på at det kan være hensigtsmæssigt at undlade etablering

af parkeringskældre i disse områder da de dels vil være meget dyre at

etablere i kraft af deponeringsafgifter og dels samtidig vil være oversvømmelsestruede,

med mindre der etableres diger eller lignende langs alle

kanter herunder havne kajanlæg, hvilket vil reducere de rekreative kvaliteter i disse områder.

Bæredygtighedsværktøjer

Tid er en central parameter i forhold til bæredygtighed, hvilket blandt

andet indebærer at det er nødvendigt at betragte nye anlæg i et

livscyklusperspektiv, fokusere på fleksible anvendelsesmuligheder hvor

NIRAS har en solid erfaring med en systematisk vurdering af forskellige

bygninger kan tilpasses nye behov ligesom de mere tekniske optimeringsmuligheder

med relation til energiforbrug er i en så rivende udvikling

bæredygtighedsparametre, både gennem erfaringer med et bæredygtighedsværktøj

som er udarbejdet for Københavns Kommune, gennem

at standarder og tiltag løbende må justeres.

en systematisk vurdering af projekters carbon footprint, livscyklusbaserede

vurderinger af konkrete bygningsanlæg og gennem et tværgående

Økonomi bliver en afgørende bæredygtigheds faktor i byomdannelsen i

samarbejde mellem en række førende europæiske rådgivningsfirmaer

Køge Kyst. Mange projekter strander på, at de mange spændende ideer

formaliseret gennem SEEN samarbejdet, hvor vi løbende arbejder med

ikke er tilstrækkeligt økonomisk funderet i virkelighedens verden. Særligt

at udvikle redskaber til vurdering af udviklingsplaners bæredygtighed

denne opgave, hvor der vil være både store økonomiske potentialer

i en bred forstand. Vi råder ligeledes over økonomer som vil kunne

og udgifter i forbindelse med den gradvise omdannelse, er det centralt

vurdere de samfunds- og kommunaløkonomiske effekter af forskellige

at indtænke tidsperspektivet i forhold til den økonomiske realisering af

tiltag, men ambitionsniveauet for disse vurderinger må fastlægges i fællesskab,

så der vurderes på de mest centrale elementer, da det ellers vil

projektet. Det er herudover vigtigt, at de forskellige mulige modeller for

udvikling af både kultur, detailhandel og boliger hviler på præmisser der

kunne blive et meget omfattende studie.

vil opfattes som attraktive for potentielle investorer og projektudviklere.

Vi foreslår således, at det efterspurgte økonomioverslag med oplistning

Vi vil således indgå aktivt i udviklingen af en ny type by baseret på bæredygtige

principper, og vil kunne bidrage med analyser af hvilke tiltag der

af udgifter til enkeltelementer ses i en bredere sammenhæng, og betragtes

som en faseopdelt økonomisk strategi. Denne kan beskrive sammenhængen

imellem anlægsinvesteringer og områdets værdistigning

i den konkrete kontekst vil have den største effekt i relation til en bæredygtig

udvikling. Vi forventer at der vil være megen læring forbundet

knyttet til de skabte byggeretter og sikre, at der er en fornuftig fordeling

med disse diskussioner, og ser umiddelbart en række oplagte aspekter

af mellem udgifter og indtægter gennem hele forløbet. Etableringen

der kan være retningsgivende for de valg der skal træffes i forbindelse

af de tre krydsninger af banen og etablering af tilstrækkelige parkeringsmuligheder

vil eksempelvis være vigtige og omkostningstunge

med byudviklingen:

elementer, der med fordel vil kunne kobles til realisering af nogle af helhedsplanens

byggemuligheder.


6.1 Strategi for håndtering

af jordforurening

6.3 Kontorhotel og

lokalkontorer

6.5 Støj

6.8 Klimasikringsstrategi

En bevidst strategi for håndtering af jordforureningen på Collstrupgrunden

og på Søndre Havn er et centralt element i skabelsen af en økonomisk

bæredygtig udviklingsplan for Køge Kyst. Jordforureningen kan

enten være et problem i forhold til konkret fysisk kontakt med jorden eller

i forbindelse med udsivning af gasser.

Jordforureningen har således betydning for valg af parkeringsløsninger,

bebyggelsesformer, placering af af udearealer og landskabselementer.

Håndtering af jordforurening kan eksempelvis have indflydelse på forslag

til generel kotering på Søndre Havn, hvor tilførsel af et rent lag jord på

fælles friarealer eksempelvis kan være en måde at håndtere forureningen.

I forhold til eksisterende bygninger er det primært problematikken omkring

gasser der skal håndteres, og som kan have betydning for hvilke

bygninger der kan anvendes til hvilke formål i forbindelse med byomdannelsen.

Disse studier vil ikke kunne færdiggøres som en del af konkurrencen,

og må efterfølgende analyseres nærmere.

På samme måde vil der skulle gennemføres mere detaljerede analyser i

forbindelse med jordforurening på Søndre Havn før der kan gennemføres

en mere detaljeret planlægning, men vi vil i projektet beskrive forskellige

realistiske måder at håndtere jordforureningen som minimerer de økonomiske

omkostninger forbundet med disse.

6.2 Intelligent transport -

bymiljøer der opmuntrer til

at gå, cykle og tage toget

eller dele biler

Som en del af Collstrupgrundens erhvervsudvikling ser vi sociale, økonomiske

og miljømæssige potentialer i udviklingen af kontorhoteller eler

lokalarbejdspladser til større firmaer lokaliseret i København.

Kontorhoteller kendes fra Holland, hvor flere og flere forstadskommuner

tilbyder satellitkontorer som firmaer inde i centrum kan tilbyde deres

medarbejdere, der bor i forstaden.

Kontorhotellet huser således en lang række virksomheder som deler

kantine og state of the art video link og kommunikationsudstyr, og dermed

undgås unødvendig spildtid på den hårdt belastede infrastruktur

ind mod centrum.

Kontorhoteller er en dynamisk og fleksibel udnyttelse af kontorbyggeri

der giver mulighed for at skabe lokale netværk på tværs af virksomheder

og arbejdspladser, reducerer energi og tids forbrug på pendling og giver

Køge en del i den erhvervsudvikling der ellers normalt vil knytte sig til

København.

et nærmere markedsanalyse og feasibiltyvurdering af kontorhotels udviklingen

på collstrupgrunden i forhold til eksempelvis frasalg af grunde

til domiciler vil være en del af projektet i fase 2.

6.4 Bæredygtige materialer

– ”træbyen”

Der er meget store fortætningspotentialer indenfor det stationsnære

område, hvilket både vil kunne skabe en mere levende bymidte, en

bæredygtig bolig og erhvervsudvikling og dermed også det økonomisk

grundlag for en ambitiøs omdannelse af hele Køge Kyst. Udfordringen

i denne forbindelse er, at mange af de mest oplagte arealer er markant

påvirket af støj fra enten vej eller bane.

Strategier for håndtering af støj vil derfor indgå som et element i udviklingen

af bygningstypologier og disses orientering og struktur, hvor vi

bl.a. gennem placeringen af nye bygningsvolumener kan reducere de

generelle støjgener i de 3 delområder

6.6 Økonomisk bæredygtighed

- feasabilitystudier

I forbindelse med både detailhandelsudvikling og kommercielt baserede

kulturinstitutioner, vil vi i projektets 2. fase gennemføre overordnede

feasibilitystudier der beskriver koncept, opland, økonomisk realisme,

målgrupper mm, som vi eksempelvis har gjort det i forbindelse med

omdannelse af havnearealerne i Sønderborg.

Heri vil indgå anbefalinger af hvilke typer af kulturtilbud, der vil være et

kundegrundlag for, ligesom vi vil vurdere deres betydning i forhold til

udviklingen af områdets, og i lidt bredere forstand Køges identitet og

brand i en regional kontekst.

I dette arbejde vil vi bl.a. trække på erfaringer fra projektet “Værdistigninger

i Byudviklingen” gennemført for PLAN 09, ligesom NCC´s erfaringer

med projektudvikling i forbindelse med både bolig- og erhverv vil

blive bragt i spil.

De forventede klimaændringer vil give anledning til en højere middelvandstand

i havet og ændret nedbørsfordeling med mere nedbør om

vinteren, mindre nedbør om sommeren og flere ekstreme nedbørshændelser

om sommeren. Den ændrede nedbørsfordeling vil ligeledes give

anledning til en øget grundvandsdannelse og større vintervandføring i

vandløbene, hvorimod der om sommeren generelt vil være mindre vand

i vandløbene. Oversvømmelsesrisikoen inden for projektområdet er i dag

forholdsvis acceptabel, hvor det kun er områderne langs Køge Å og havnebassinet

der udviser et risikoniveau svarende til en 100 års hændelse.

Hvis der således ikke sker ændringer af middelvandstanden i området,

vil det være muligt at gennemføre helt normale og uproblematisk bebyggelse

af havnearealerne.

Inddrages klimaændringerne, der forudses at indtræffe gradvis over de

kommende 100 år, er situationen væsentligt mere nuanceret. Anvendes

IPCC’s seneste antagelser om 0,4 m middelvandstandsændring vil

udstrækningen af oversvømmelsesrisikoområdet ikke øges væsentligt,

vist som blå områder på illustrationen. Her vil det være muligt at opnå

samme eller lavere oversvømmelsesrisiko ved at øge terrænkoterne i

de udsatte områder, eller udlægge arealer til en anvendelse, der har en

mindre konsekvens i forbindelse med en oversvømmelse.

Jævnfør den seneste forskning er der en udpræget chance for at middelvandstandsændringerne

bliver større end 0,4 m. Sandsynligt er det at

middelvandstanden stiger 1-1,5 m frem mod år 2100. Betragtes situationen

ved en middelvandstandshævning på 1,5 m vil væsentlige dele af

Køge bliver oversvømmet ved en 100 års hændelse. Således udstrækningen

af det oversvømmede område øges til også at inkludere det med

rødt markerede område på illustrationen nedenfor

Som en integreret del af den stationsnære byudvikling anbefales

det at undersøge mulighederne for en progressiv trafikløsning,

hvor fodgænger venlige byrum, stationsnærhed og evt. delebilsstationer

bliver en integreret del af udviklingen kan opfordre til

nye transport vaner.

Vi foreslår som en del af fase to at undersøge potentialet ved en ny

bymodel som afløser for de sidste 40 års planlægning med min. 1 parkeringsplads

per bolig/arbejdsplads. Bilen(erne) og boligen/arbejdspladsen

opfattes i dag som en uadskillig enhed - en nødvendighed for at bo eller

arbejde i et forstadsområde.

Det foreslås, at bilens dominans nedjusteres i bybilledet, særligt i Søndre

Havn. Lokale veje kan udvikles som shared spaces, hvilket frigør en del

plads til fællesarealer, leg og bløde trafikanter. Måske tilbydes beboerne

i den nye bydel ikke parkeringsplads til egen bil ved boligen, men

får i stedet mulighed for at tilmelde sig bydelens delebilsordning, hvor

beboerne for et mindre månedligt beløb får adgang til en række forskellige

køretøjer, der kan dække et hvert tænkeligt transportbehov. Der er

mulighed for af/og pålæsning tæt på boligen, men eventuelle egne biler

parkeres i parkeringshuse 100-400 meter væk. Der kan evt. tilkøbes

parkeringsplads tættere på.

Det foreslås at der regnes eksempler på, hvor mange kr. forskellige

familietyper sparer ved, at de ikke længere behøver eje og vedligeholde

1-2 biler for at få deres hverdag til at hænge sammen. Et socialt aspekt

er således at kunne tilbyde en attraktiv boform, hvor de samlede udgifter

til transport, energiforbrug og husleje er lavere end lignende byggeri i

Hovedstadsområdet. Dermed kan Køge være med til skabe de længe

ventede billige boliger (totaløkonomi) i Hovedstadsområdet. Det skal

samtidig belyses som en del af projektet hvordan denne model influerer

på arealudviklingen ud fra et totaløkonomisk perspektiv.

For stationsområdets udvikling er tilgængelig parkeringskapacitet en

forudsætning og derfor en nødvendig del af funktionaliteten.

I forhold til det forestående byggeri er det væsentligt at overveje miljøbelastningen

ved opførelsen af byggeriet såvel som ved den efterfølgende

drift.

Miljøssægt giver det mening at forholde til de materialer bygninger opføres

i og stille miljøkrav til materialernes globale miljøpåvirkning.

Vi har i teamet erfaring med at udregne den globale klimapåvirkning fra

et givent produkt, virksomhed eller samfund, og har også arbejdet specifikt

med byggematerialer. Overordnet er der store drivhusgasbesparelser

at hente ved at tænke i lettere konstruktioner som er opført i nordisk træ

frem for tunge konstruktioner i cement, tegl og mursten.

Som en del af udviklingsarbejdet i fase 2 foreslår vi en vurdering der

sammenholder miljømæssige fordele med byggetekniske, anlægsøkonomiske

og totaløkonmiske aspekter ved en bydel opført i træ.

6.7 Intelligente bygningstypologier

Af hensyn til energiforbrug og optimal udnyttelse af fællesarealer bør der

tilstræbes en høj grad af blandende anvendelser i de enkelte bygninger.

Den optimale orientering af boliger er mod Syd og Vest, hvor daglysforholdene

er optimale. For kontorer er det anderledes. De overophedes let

og har behov for begrænset direkte lysindfald og vender optimalt mod

Nord og Øst. Derved undgås et unødvendigt kølebehov i kontorer og

boligerne får den attraktive eftermiddags og aftensol.

Ved at organisere bolig og erhverv sammen i sådanne lavenergibygninger

vil køle/varmebehovet være meget begrænset og kan dækkes af

lokale kilder, f.eks. et mindre decentralt forsyningssystem, der består

af jordvarme og bygningsintegreret solvarme. Der er imidlertid mange

parametre i udformningen af både bolig og erhvervsudvikling på Køge

Kyst og der er forskellige hensyn og programsammensætninger knyttet

til de 3 forskellige perspektivområder.

i fase 2 vil vi i forbindelse med typologistudier og ud fra helhedsorienterede

udviklingsparmetre lave et studie og en vurderinga potentialerne for

energirigtig orientering af bebyggelsen og samtænkning af de forskellige

funktioner udfra dette hensyn.

Bilagstekst

Oversvømmelserisiko i 2100. IPCC’s forudsigelser (middelvandstanden stiger 0,4m) angivet med

blå farver for 1, 10 og 100 års gentagelsesperiode. Det røde og blå areal vil blive oversvømmet

ved en 100 års hændelse, hvis middelvandstanden stiger 1,5m.

Det anbefales at der forud for den endelige planlægning af bebyggelsen

af områderne i projektområdet udarbejdes en klimasikringsstrategi Køge

By som helhed.

I konkurrencens 2. fase vil vi analysere hvilke konkrete tiltag der kan gennemføres

med henblik på at imødegå de generelle havvandsstigninger,

herunder permanente diger, mobile diger, kotering af området m.m.


NIRAS, EFFEKT, JUURLINK [+] GELUK m.fl.

More magazines by this user
Similar magazines