Andelsboligforening Gardes Alle 5-7A ... - Prosedo

Andelsboligforening Gardes Alle 5-7A
Formandsberetning 2010/11
Formandsberetning 2010/11 - 1 – Noel M Nugent

Indhold
Forord...................................................................................................................................................... 3
Vurderingen ............................................................................................................................................ 3
Køb & salg af andel ................................................................................................................................. 3
Istandsættelse ......................................................................................................................................... 4
Vedligeholdelse ....................................................................................................................................... 4
Projekter ............................................................................................................................................. 4
Kloak ................................................................................................................................................ 4
Understrygning af taget .................................................................................................................. 5
Udskiftning af Columbustryk i loft og kælder ................................................................................. 5
Kommende Projekter .......................................................................................................................... 5
Faldstamme og Stigestrenge ........................................................................................................... 5
Altandøre ........................................................................................................................................ 5
Serviceaftale elevatorer .................................................................................................................. 5
Fremtidige Projekter ........................................................................................................................... 6
Varmemålere ...................................................................................................................................... 6
Energimærkning ...................................................................................................................................... 6
Gården .................................................................................................................................................... 6
Flaskegenbrug ..................................................................................................................................... 6
Varmester/Service .............................................................................................................................. 6
Bestyrelsen .............................................................................................................................................. 6
Formandsberetning 2010/11 - 2 – Noel M Nugent

Forord
Andelsboligen som boligform har karakteristika fra både ejer- og lejeboligen. Det skyldes at
foreningen ejer ejendommen, mens lejeaspektet kommer til udtryk ved at andelshaverne køber en
andel af foreningens formue, og samtidig får brugsret til en bestemt bolig i foreningen.
Beslutningerne træffes på ægte demokratisk manér af generalforsamlingen, og derfor har man som
andelshaver stor medindflydelse på den måde som foreningen skal drives på. Centralt for dét at bo i
en andelsbolig er, at man kan vælge at involvere sig i foreningens aktiviteter efter behov, ligesom
man kan fravælge at deltage. Andelsboligen giver rum for de individuelle hensyn inden for
fællesskabets rammer. Andelstanken er i sig selv et dynamisk begreb, som ændres i takt med de
andelshavere, der til enhver tid bor i foreningen. Interessen i at bo ”billigt” er langsomt ved at
forsvinde til fordel for større individuelle samt fælles investeringer. I ”gamle” dage kom
andelsboligen med en lav risiko for køberne, men da mange foreninger – inklusive vores - valgte at
høste gevinsten ved 00ernes fest på boligmarkedet kan man på nuværende tidspunkt ikke engang
være sikker på at få hele indskuddet igen.
Vurderingen
Andelsboligen må højst handles til den såkaldte andelskrone som groft sagt er værdien af
ejendommen, fratrukket gælden i den, og så delt ud på de enkelte lejligheder efter fordelingstal.
Vores vurdering – af Wiborg & Partnere - er lavet i henhold til lov om Andelsboligforeninger og
Andre Boligfællesskaber § 5 stk.2 litra b, det vil sige en opgørelse af den kontante handelsværdi som
udlejningsejendom. Ejendommen er vurderet inklusive visse forbedringer foretaget af andelshaver i
årets løb. Da rentemarkedet har været meget svingende og usikkert på grund af finanskrisen har det
også betydet et mærkbart fald i priserne på boligudlejningsejendomme. Imidlertid har dette kun haft
en relativ begrænset indflydelse på prisniveauet for denne type af ”arkitektonisk elegante og meget
efterspurgte boligudlejningsejendom tæt ved Øresund”. En sammenligning med tilsvarende
ejendommen i området viser en noget konservativ vurdering af Erik Wiborg, med en beskeden
stigning i forhold til sidste vurderingen.
Køb & salg af andel
Hjerteligt velkommen til nye andelshavere som er flyttet ind i løbet af 2010. Vi har fået mange nye
medlemmer i løbet af de sidste 5 år som muligvis ikke kender så meget til foreningen samt vores
regler og traditioner. Da vi opdaterede vores vedtægter for nogle år siden valgte vi ikke at lave et
meget stringent regelsæt men i stedet valgte vi en mere lempelig strategi. Der er naturligvis en vis
risiko i den strategi og specielt nye medlemmer ved ikke hvordan de skal agere i forskellige
situationer. Husorden samt vedtægterne kan rekvireres ved at sende en mail til bestyrelsen@abgardesalle.dk.
Jeg nævner hermed følgende eksempel: en andelshaver opførte sig som om der var
tale om en ejerbolig. For at citere denne andelshaver, ”Jeg vil sk*** på jeres regler, jeg vil bare
sælge min bolig igennem en ejendomsmægler og jeg behøver ikke at informere jer om noget som
helst.” Vedkommende blev dog klogere.
Hvad er fremgangsmåden ved salg af en andel? I forbindelse med den pågældende sag har vi
udarbejdet følgende retningslinjer som kan anbefales hvis man vil undgå misforståelser samt ekstra
omkostninger:
Formandsberetning 2010/11 - 3 – Noel M Nugent

1. Sælger adviser foreningen.
2. 2 bestyrelses medlemmer gennemgår lejligheden for eventuelt fejl og
mangler(misligholdelse). Sælger har vedligeholdelsespligt for bl.a. gulv, vinduer, altandøre,
varmemåler m.m. Det er ikke muligt for sælger at fraskrive sig ansvar for eventuelle fejl og
mangler ved at overføre udgiften til køber.
3. Forbedringer samt bilag hertil gennemgås samt dokumenteres. Maksimum
nedskrivningsperiode er 30 år, minimum 10 år. Er man uenige med bestyrelsens beregninger
er man velkommen til at anvende en ekstern vurderingsmand for egne regning. Vurderingen
skal godkendes af foreningen.
4. Prisen aftales mellem foreningen og andelshaver. Pris ifølge den seneste årsrapport, minus
eventuelle udgifter i forbindelse med misligholdelse, plus forbedringer.
5. Administrator adviseres.
6. Sælger kontakter eventuelt en ejendomsmægler, hvis ikke en køber er ved hånden.
7. Køber indstilles til godkendelse som medlem af foreningen.
8. Handlen godkendes.
Derudover har vi udarbejdet en overdragelsesaftale i samarbejde med Sjeldani administration som
har mange års erfaring indenfor handel med andelsboliger.
Istandsættelse
Når man istandsætter boligen er det vigtigt at man ikke bliver fristet til at lave om på
(lodrette)installationer der tilhører foreningen. Her tænker jeg specielt på faldstammer, lodrette
vandrør, varmemåler samt tilhørende udstyr. Foreningen står for udskiftning samt vedligeholdelse af
lodrette installationer. Andelshaveren skal sikre at foreningen – til hver en tid – kan få adgang til
disse installationer. Rør som er muret ind i væggen eller skjult bag et køkkenskab blotlægges på
andelshaverens regning. Har man ønsker om at lave om på lejlighedens layout kræver det en skriftlig
tilladelse som indgår i dokumentationen ved fraflytning. Det er naturligvis også andelshaverens pligt
at overholde bygningsreglementet. Endvidere har foreningen vedligeholdelsespligt på gamle
terrasso gulv (badeværelse). Opstår der revne eller skade skal de rapporteres omgående for at
mindske risikoen for vandskader.
Vedligeholdelse
Vi foretager løbende vedligeholdelse af ejendommen baseret på vores tilstandsrapport. Mange
projekter er planlagt og lagt ind i budgettet, mens der er mange små projekter som løbende kommer
til overfladen. Reparation af husets sokkel var ikke planlagt men viste sig at være absolut nødvendig
da regnvandet trængte ned i kælderen sidste efterår. Vi fortager nu også løbende oprensning og
reparation af overfladebrønde for at undgå lignende (frost)skader i fremtiden. Skader på brønde er
desværre ikke omfattet af vores forsikring.
Projekter
Kloak
Vi fik foretaget en TV inspektion af kloakken som viste store skader på hovedledning under Nr. 7. Vi
var derfor tvunget til at udskifte hele røret fra Gardes Alle og ude til gården. I samme ombæring fik vi
Formandsberetning 2010/11 - 4 – Noel M Nugent

udskiftet brønde i begge ender af røret til Ø425 plastik som er mindre rotte venlig, dog mangler vi
montering af rottespærrer. Det er bare et spørgsmål om tid før Nr.5 skal igennem samme tur da
rotterne ikke holder sig tilbage for at gnave igennem de gamle kloakker som ifølge
forsikringsselskabet er mere en 60 år gammel. Den samlede udgift for udskiftningen af de 18 m kloak
var Kr.67.781,00 og efter ihærdigt arbejde fra både bestyrelsen samt administrator fik vi en
erstatning på Kr. 47.541,00 fra Købstædernes Forsikring, som havde afvist vores krav i første
omgang.
Understrygning af taget
Vi har desværre ikke gennemført understrygning af taget de sidste 2-3 år så projektet blev lidt mere
omfattende end tiltænkt. En stor tak til Birgit Andreasen som styrede projektet. Utætheder i taget er
noget vores servicevirksomhed samt beboere skal hold øje med og rapportere til bestyrelsen. En
løbende vedligeholdelse af taget er en forudsætning for at vores forsikring er gældende.
Udskiftning af Columbustryk i loft og kælder
Da der er meget fokus i dag om at nedbringe energiforbruget har vi fået installeret PIR følere til lys
styring i kælder, loft samt vaskerierne. Mange af de gamle Columbustryk var allerede i stykker og
kunne ikke repareres. Det vil være skønt hvis alle fællesarealer benyttede PIR følere, men det er et
lidt større projekt på hovedtrapperne da kabelføringen er andeles.
Kommende Projekter
Faldstamme og Stigestrenge
Da vi har stigende omkostninger til vedligeholdelse af faldstamme og stigestrenge havde vi
ambitioner om at gennemføre en totaludskiftning. Projektet er desværre lidt mere kompliceret en
som så, da det kræver en ophugning af samtlige badeværelses gulve. Bestyrelsen dropper derfor
dette forslag til fordel for en udskiftning af køkken faldstammer og stigestrenge samt stophaner på
alle stigestrenge.
Altandøre
Vi har i mange år ønsket at udskifte de sidste gamle altandøre, men der har altid været andre
projekter som var prioriteret højere. Mange tak til Hans Henrik Fosbøl som har gjort et stort stykke
arbejde ved at indhente tilbud og tale med leverandører og kommer til at stå i spidsen for projektet.
Der er ikke fastlagt nogen dato for udskiftning endnu men vi regner med at projektet igangsættes
efter sommerferien.
Serviceaftale elevatorer
Vi bruger forholdsvis mange penge på vores nye elevatorer. Vi vil derfor kigge nærmere på den
serviceaftale vi har med vores nuværende leverandør, og undersøge markedet for en mere
fordelagtig løsning. Da vi valgte en industri standard løsning kan vi frit vælge leverandør. I
forbindelse med opgraderingen af elevatorerne fik vi skiftet alarmsystemet til at køre med "sim" kort
dvs. mobilnumre. Vi er derfor ikke længere afhængige af TDC men kan frit vælge den billigste
leverandør.
Formandsberetning 2010/11 - 5 – Noel M Nugent

Fremtidige Projekter
Varmemålere
Vores varmemålersystem er forældet og kan desværre ikke længere repareres (Den sidste
medarbejder som har serviceret systemet er gået på pension). Systemet kan sikkert anvendes en
sæson mere men så går det ikke længere. Vi skal derfor ude og finde et nyt (standard) system i løbet
af den næste års tid. Forslag / ideer er velkommen.
Energimærkning
Vi fik foretaget den lovpligtige energimærkning af ejendommen som er et krav ved salg af andel.
Tænk at det blev et ”D”. Det er alligevel utroligt med tanke på husets utilstrækkelige isolering.
Gården
Flaskegenbrug
Der er kommet nye regler for afhentning af flasker, vi skal nu betale Kr.388,00 plus moms for hver
palle flasker, der bliver afhentet. Ifølge Benjamin(viceværtservice) bliver der afhentet flasker ca. 5-8
gange pr. år. Vores del af udgiften er ca. kr.970,00, som er ca. kr.36,00 per andelshavere per år. Det
lyder som en overkommelige udgift, MEN en udgift som vi får meget svært ved at kontrollere så
længe der er fri adgang til gården, og alle skal nu betale- i stedet for at tjene på afhentningen.
Varmester/Service
Det var ikke uden betænkeligheder at vi udskiftede en fastansat vicevært med en
servicevirksomhed. Der er fordele og ulemper med begge løsninger, men selvom vi undgår en
arbejdsgivers forpligtelser med en service virksomhed kan stigende omkostninger på området være
en bekymring.
Jeg har ikke hørt andet end rosende ord for servicevirksomhedens indsats, så en stor tak til Benjamin
& Co.
Bestyrelsen
Vi har desværre haft nogle problemer med bestyrelsens mail konto i løbet af den sidste års tid. Da vi
klagede over dårlig sikkerhed på kontoen gik vi fra at modtage flere tusind spam-mails om måneden
til slette ikke at modtage nogen mails. Alt skulle være i orden nu men vi overvejer en anden løsning /
leverandør.
Jeg ønsker at takke de øvrige bestyrelsesmedlemmer for støtte i løbet af den sidste års tid. En stor
tak til Bente fordi hun altid lægger hus til vores møder samt deltager i fællesformandsmøder, til Lars
for alle hans hjælp i forbindelse med lånekonverteringen, og til Jan for hans referater. Også tak til
Mathilde for hendes indsats.
Formandsberetning 2010/11 - 6 – Noel M Nugent