Download BvB's årsberetning 2007 (22 sider, pdf 2.158 KB)

bvb.dk
  • No tags were found...

Download BvB's årsberetning 2007 (22 sider, pdf 2.158 KB)

2007 | erfaringsformidlingGODE TAGE – Succesen fortsætterDa BvB’s store formidlingsprojekt – med publikation,hjemmeside og udstillinger både i Byggecentrumog i det mobile galleri – blev ”søsat” i maj2005, var det med ønsket om at gøre det lettere atvælge de gode byggetekniske dvs. robuste, gennemprøvedeog erfaringsmæssigt holdbare løsninger.Vi kan allerede nu konstatere, at rådgivereofte henviser til projekt GODE TAGE, der har opnåetstatus som anerkendt teknisk fælleseje.Anden erfaringsformidlingOgså i 2007 har BvB været aktiv på andre områderend de GODE TAGE.Kurser om vådrumI Byggecentrum har BvB været medunderviser påkurser, baseret på SBi Anvisning 200 “Vådrum“. Ikursusmaterialet indgik bl.a. BvB´s byggetekniskepublikationer ”3 gode vådrum” fra 2001 og ”Godevådrum ved bygningsrenovering” fra 2002.Hjemmesiden ”godetage.dk” har i 2007 haft ikkemindre end 36.000 besøg – en stigning på 20 % iforhold til 2006.Rundt til tekniske skolerDen mobile udstilling har i 2007 besøgt 14 tekniskeskoler, og der har været holdt kurser og ”gå hjemmøder”for lærlinge, svende og mestre flere steder.Der er stor interesse for at få udstillingen på besøgog lade den indgå som en del af undervisningen.GODE TAGE i Byggecentrum i BallerupBvB’s teknikere har også i 2007 bemandet denpermanente udstilling GODE TAGE i forbindelsemed to weekendarrangementer ”Byg om og forny”.Målgruppen er her – udover rådgivere og entreprenører– også parcelhusejere, som udviser stor interessefor, hvad man skal vælge i forbindelse medudskiftning eller renovering af et tag, og som søgeroplysning om krav til isolering m.v.Konference og miniseminarom ”Den Gode Håndværker”På Odense Tekniske Skole har man i foråret 2007igangsat en ny 3-årig tillægsuddannelse for bygningshåndværkere,der ønsker at arbejde målrettetmed restaurering af historiske og fredede bygninger.Dette initiativ har været inspirationen til atudvikle endnu et uddannelsesinitiativ under betegnelsen”Den Gode Håndværker” – der mere ermålrettet bygningsrenovering. Sidstnævnte projekter støttet økonomisk under projektinitiativet ”Renovering2010” af Realdania og GI (GrundejernesInvesteringsfond) og med forsøgsmidler fra Velfærdsministeriet.BvB deltog ved en konference om ”Den Gode Håndværker”.Konferencens formål var at identificeresærlige områder, der kan medvirke til bedre løsningerbåde fagligt, teknisk og holdningsmæssigt.BvB bidrog med et indlæg om, hvordan man undgårbyggeskader. Indlægget fokuserede bl.a. på,hvor vigtigt det er have realistiske tidsplaner, etgrundigt tilsyn og at huske den faglige stolthed ogarbejdsglæden.


erfaringsformidlingSenere på året deltog BvB desuden samme stedved et miniseminar – ”Projekt Byfornyelse og DenGode Håndværker”. Målet med dagen var at sættefokus på de faglige felter, hvor det vil være naturligtat sætte ind med særlige undervisningsforløb, derkan medvirke til at højne standard og status i renoveringsopgaver.for studerende, der skulle løse en byfornyelsesopgave.I Odense med en mere overordnet gennemgangaf risikoområderne tag, kældre, vådrum ogvandinstallationer, mens der i Ålborg blev fokuseretpå gennemførelse af en renovering fra førregistreringtil aflevering, og problematikkerne omkringfugtige kældre.Undervisning for konstruktørstuderendeBvB har holdt kursus for konstruktørstuderende, iår i henholdsvis Odense og Ålborg. Begge stederByfornyelse i arkitektuddannelsenBvB har i år været medunderviser på et studieforløbover 3 dage på Arkitektskolen i Århus, hvor derogså deltog konstruktørstuderende. Målet medkurset var at give de studerende bedre viden ombyfornyelse, bygnings- og boligforbedring og om,hvordan man undgår byggeskader.bvb.dkBvB’s hjemmeside er en væsentlig faktor i erfaringsformidlingen.I 2007 var der næsten 34.000 besøg– en stigning på 30 % i forhold til 2006 – og i en test”Bedst på nettet”, hvor Videnskabsministeriet harforetaget vurdering af offentlige hjemmesider, harBvB fået fire ud af fem mulige stjerner.Samarbejde med GIBvB arbejder tæt sammen med GI om at udviklebygningsrenoveringen. GI kan finansiere initiativer,projekter og forsøg inden for bl.a. byfornyelse,byøkologi og istandsættelse af den ældre boligmasse.Læs nærmere om gennemførte og planlagteprojekter på gi.dk.BvB byggeteknikSe og bestil BvB’s mange byggetekniskepublikationer fra bvb.dkSamarbejde med BYG-ERFABYG-ERFA producerer BYG-ERFA blade, der kommermed løsninger på aktuelle byggetekniskeproblemer. BvB er repræsenteret i bestyrelsen og


i teknikergruppen, der varetager den byggetekniskekvalitetssikring af erfaringsbladene.BvB vedlægger ofte BYG-ERFA blade ved afrapporteringaf eftersyn, fordi BYG-ERFA bladene erudtryk for ”god byggeskik”, og derfor supplerereftersynsrapport og BvB’s sammenfatning.DUKOBvB har sammen med Dansk Byggeri og Byggeskadefondenfor det støttede nybyggeri – stiftetDUKO (Dansk Undertagsklassifikationsordning ApS)og er repræsenteret i bestyrelsen og i teknikergruppen.Der er tale om en frivillig ordning, hvor producenterog leverandører af undertage mod gebyrkan få deres produkter klassificeret, når de bl.a.dokumenterer en række egenskaber som fx styrke,vejrbestandighed og bygbarhed.Selve klassifikationen blev – indtil udgangen af 2007– foretaget af SBi (Statens Byggeforskningsinstitut),der også varetog sekretariatsfunktionen. Fra 1. januar2008 er DUKO overflyttet til BYG-ERFA, somhar overtaget sekretariatsfunktionen.Byg på erfaringerwww.byg-erfa.dkUndertage– diffusionstætte og diffusionsåbneUndertage under tagdækninger anvendesfor at beskytte de underliggende konstruktionerdels mod indtrængende regn og snedels mod kondensdryp. Der har gennemen del år været problemer forbundet meduhensigtsmæssig valg eller forkert udførelseaf undertage, hvilket fx har reduceretlevetiden og medført alvorlige fugt-, råd- ogsvampeskader.I erfaringsbladet gennemgås materiale- ogudformningsmæssige forudsætninger forvalg af undertag, samt hvor projekterendeog udførende skal være opmærksommeved nybyggeri og renovering.BYG-ERFA erfaringsblad (27) 07 06 29Traditionelt, fast undertagmed vingetagstenEt traditionelt, fast undertag i form af tagpappå et underlag af brædder blev tidligere blotkaldt for ‘brædder og pap’. Nu anvendesbetegnelsen ofte for både brædder, krydsfinereller OSB-plader som underlag fortagpap. I erfaringsbladet omtales en rækkesærlige forhold i forbindelse med anvendelsen– herunder krav til konstruktioner ogmaterialer.BYG-ERFA erfaringsblad (27) 05 06 28Skimmelsvamp på tagunderlagaf krydsfiner i ventilerede tagrumUndertiden ses vækst af skimmelsvampepå undersiden af krydsfinerplader, der eranvendt som underlag for tagpap eller tagfolie– ofte over et ventileret tagrum medkonstruktioner af gitter- eller bjælkespær.Det samme ses – om end ikke så ofte – i deteglstenstage med ventilerede undertage,der kaldes „brædder og pap“, men somofte består af krydsfiner og tagpap. I erfa-Undertage og tagkonstruktioner– opbygning og materialer, ventilation ogkondens, fugt og skimmelvækstringsbladet omtales, hvad der kan medføreskimmelsvampevækst, og hvordan problemernegribes an i både eksisterende ognye tage.BYG-ERFA erfaringsblad (27) 01 09 22Ventilation af tagkonstruktioner.Gitterspær-, parallel-, skrå- og hanebåndstagemed udnyttet tagetageBilledet viser et kraftigt angreb af skimmelvækstpå spær og undertag i en tagkonstruktionmed et utilstrækkeligt ventilerettagrum. I erfaringsbladet redegøres forudformning af forskellige former for ventilation,som anvendes i forbindelse medgitterspærtage, paralleltage/skråtage oghanebåndstage med udnyttet tagetage.Desuden redegøres for ventilationsforhold,hvor der ikke anvendes undertag, eller hvisder anvendes henholdsvis et diffusionstætog et diffusionsåbent undertag.BYG-ERFA erfaringsblad (27) 99 09 20Undertage – opbygning, materialerog projekteringI erfaringsbladet præsenteres en rækketyper af undertagsprodukter, og de egenskaberder skal tages hensyn til ved valgaf undertagsmateriale og -type. Desudenbeskrives en række væsentlige konstruktiveforhold, og forslag til kvalitetssikring afprojektering.Informationsblad 2007 09 09Undertage. Udførelse og detaljerMangelfuldt udførte samlingsdetaljer iundertage er erfaringsmæssigt årsag tilmange problemer.Billedet viser en rørgennemføring, hvorundertaget ikke er udført med fast underlagog ikke slutter tæt til røret, hvilket bevirker,at vand på undertaget kan løbe direkte ned iog nedbryde tagkonstruktionen. For at opnået godt resultat anbefales omhyggelig projekteringog udførelse af detaljer.I erfaringsbladet gennemgås en række konstruktivedetaljer belyst ved eksempler.BYG-ERFA erfaringsblad (27) 97 11 25Alternative isoleringsmaterialer– granuleret papir, hørfibre ogvulkansk askePå baggrund af de senere års øgedeinteresse for anvendelse af såkaldte alternativeisoleringsmaterialer (især papir- oghørisolering) er der siden 1997 gennemførten række undersøgelser af materialernesegenskaber og anvendelse – i såvel konkretebyggerier som laboratorieforsøg.I erfaringsbladet omtales de mest anvendtealternative isoleringsmaterialer og underhvilke omstændigheder en dampspærrekan udelades.Billedet viser en tagkonstruktion (med tagpappå krydsfiner) isoleret med indblæstpapirgranulat. Konstruktionen er udførtuden ventilation og dampbremse, og der erefterfølgende konstateret høje fugtindhold itagkrydsfineren.BYG-ERFA erfaringsblad (29) 05 09 29Taginddækninger af zink, aluminium,kompositter og blyBYG-ERFA erfaringsblad (27) 97 11 24DUKO har klassificeret undertagsmaterialerne ifire klasser. På hjemmesiden duko.dk kan man vedat indtaste oplysninger om en ejendoms tagdækning,taghældning, kompleksitet, tilgængelighed,klimapåvirkning og etagehøjde får beregnet enanvendelsesklasse. Man kan derefter få oplyst,hvilke undertage, der er klassificeret af DUKO tilden pågældende anvendelsesklasse. Ved udgangenaf 2007 var der klassificeret 21 undertage.DUKO og byg-erfaDUKO – Dansk UndertagsklassifikationsordningAps – er fra januar 2008 flyttet ind hos BYG-ERFA i Ballerup. Med koordineret informationgennem hjemmeside, erfablade, informationsfolderemv. er der lagt op til en styrket indsatsfor bedre undertage i byggeriet.Bly er et giftigt tungmetal, der ophobes imiljøet og medfører sundhedsmæssigeskader. Siden 2002 har det – med få und-


2007 | eftersynFormålet med BvB’s eftersyn er at registrere svigtog skader, så der hurtigst muligt kan rejses kravom udbedring overfor de ansvarlige parter.For ejendomme, hvor ejeren har fået tilsagn omoffentlig støtte inden 1. januar 1998 (gammel ordning),skal BvB kun gennemføre et 5-års eftersyn.For ejendomme med tilsagn efter 1. januar 1998(ny ordning) kan BvB gennemføre to eftersyn,nemlig 1- og 5-års eftersyn.BvB har siden 1995 gennemført 5-års eftersyn af2.376 ombygninger efter gammel ordning, og 1-årseftersyn af 705 ombygninger efter ny ordning. Afsidstnævnte er der endvidere gennemført 5-årseftersyn af 369 ejendomme. Det akkumuleredeantal eftersyn fremgår af diagram 1.Gammel ordning5-års eftersynI 2007 er der gennemført 24 eftersyn og ét særligbyggeteknisk eftersyn. Der er registreret svigt ogskader i 70 ud af 373 bygningsdele. Dette svarer tilet gennemsnit på 19 %. Der er ikke registreretvæsentlige svigt og skader.Ny ordning1-års eftersynI 2007 er der gennemført 55 eftersyn. Der er registreretsvigt og skader i 93 ud af 569 bygningsdele.Dette svarer til et gennemsnit på 16 %. Der er ikkeregistreret væsentlige svigt og skader.5-års eftersynBvB har i 2007 gennemført 5-års eftersyn i 83 sager,hvor der tidligere er gennemført 1-års eftersyn, ogét særligt byggeteknisk eftersyn. Der er registreretsvigt og skader i 267 ud af 1022 bygningsdele.Dette svarer til et gennemsnit på 26 %. Der er ikkeregistreret væsentlige svigt og skader.Udviklingen i svigt og skaderBvB har siden 1995 gennemgået ca. 47.500 bygningsdele.Som det fremgår af diagram 2, er niveauetfor alle typer svigt og skader næsten halveret,siden de første eftersyn blev gennemført i 1995.Hovedparten af disse konstaterede svigt og skaderer af mindre omfang eller væsentlighed.Procenten for ejendomme med væsentlige svigtog skader har været meget lav de seneste år. I 2005og 2006 har andelen udgjort 1 % og i 2007 er procentener for første gang faldet til 0.Der er ingen tvivl om, at muligheden for at gennemføreet eftersyn inden 8 måneder efter byggerietsaflevering har haft en væsentlig effekt pådenne udvikling. Siden de første 1-års eftersyn blevgennemført i 1999 har det været klart for rådgivereog entreprenører, at arbejdet bliver efterset kort tidefter byggeriets aflevering, og dette har haft enpositiv indflydelse på det færdige resultat.En medvirkende årsag til den positive udvikling erogså erfaringsopsamlingen og den tilhørende formidling,som er en af BvB’s vigtige opgaver. BvBhar gennem årene bl.a. fremhævet brugen af robusteog gennemprøvede løsninger fx inden fortage og vådrum.


SvigtSvigt er, når materialer, konstruktionereller bygningsdele ikke har de egenskaber,som de bør have i henhold tilindgåede aftaler, offentlige forskriftereller almindelig god byggeskik.SkadeSkade er, når svigt giver sig udslag i brud, lækage,deformering, ødelæggelse eller svækkelse.En væsentlig skade (ud fra en byggeteknisk ogøkonomisk vurdering) kan være dækningsberettiget– se afsnittet ”Skadedækning” side 16.antalDiagram 1. Antal eftersyn 1995-2007 (akkumuleret)6000500040003000250020001500100050001995/96 1996/97 1997/98 1998/99 1999/00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006(9 mdr.)2007Gammel ordning, 5-års eftersyn Ny ordning, 1-års eftersyn Ny ordning, 5-års eftersyn%Diagram 2. Udvikling i svigt og skader45403530Det samlede billede over svigt og skader viseren klar nedadgående kurve over de seneste 12 år25201510501995/96 1996/97 1997/98 1998/99 1999/00 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007(9 mdr.)Alle svigt og skader i % af eftersete bygningsdeleVæsentlige svigt og skader i % af eftersete ejendomme


2007 | SkadedækningBvB yder økonomisk støtte til udbedring af væsentligebyggeskader, der hidrører fra gennemførelsenaf byggeri eller ombygninger støttet efter byfornyelsesloven.Den forsikringsmæssige side af BvB´svirke er bl.a. knyttet sammen med kravet om kvalitetssikringaf såvel projekt som arbejdets udførelse,så antallet af byggeskader minimeres.Fra det tidspunkt hvor byggeriet er afleveret, harentreprenører og rådgivere et 5-årigt ansvar. I denperiode har de både ret og pligt til at udbedre svigteller skader, som de er ansvarlige for. I sammeperiode dækker BvB derfor kun væsentlige byggeskaderi de tilfælde, hvor entreprenøren ellerrådgiveren er gået konkurs eller på anden mådeikke er i stand til at opfylde deres forpligtigelser. Ipraksis volder det imidlertid en del bygherrer besværat få entreprenører og rådgivere til at udføreden udbedring, de er ansvarlige for. I de tilfælde,hvor det drejer sig om væsentlige byggeskader,hjælper BvB bygherren med at få sagerne løst vedforligsforhandlinger, syn og skøn eller voldgift.Fra det 5. til det 20. år dækker BvB indtil 95 % afudgiften til udbedring af væsentlige byggeskaderefter fradrag for opbrugt levetid og eventuelleforbedringer i den byggetekniske kvalitet. Den resterendedel afholdes af ejeren som en slags selvrisiko.Byggeskader skal anmeldes inden 20 år efterafleveringen.Anmeldte skaderBvB har i 2007 modtaget 18 skadeanmeldelser mod22 anmeldelser året før. Antallet ligger lidt undergennemsnittet for de 5 forudgående år. Erfaringerneviser imidlertid, at antallet af skadeanmel-delser kan variere meget fra år til år (se diagram3). Det akkumulerede antal anmeldte skader harsiden 2001 udgjort ca. 5 - 6 % af det akkumuleredeantal eftersyn. I alt har BvB siden sin oprettelsemodtaget 222 skadeanmeldelser. Heraf er godt entredjedel anerkendt som dækningsberettigede.Flest anmeldelser i de ældste ombygningerBvB har tidligere modtaget lidt over halvdelen afanmeldelserne i tilknytning til sine eftersyn ogresten efter udløbet af den 5-årige ansvarsperiode.De seneste år har der imidlertid været en stigningi antallet af anmeldelser, hvor den 5-årige ansvarsperiodeer udløbet. Disse sager udgør nu ca. 72% af nye skadeanmeldelser.Tage er fortsat det største problemSkader på tag udgør fortsat den største andel af deskader, der anmeldes til og anerkendes som dækningsberettigedeaf BvB. I diagram 4 ses fordelingenaf primære skadetyper for anmeldte og anerkendteskader i perioden 1993-2007. Verserendesager, hvor der endnu ikke er truffet afgørelse omdækning, vil kunne påvirke tallene i diagrammet.Anmeldte skader på tag udgør 41 % af alle anmeldteskader. Anerkendte skader på tag udgør 51% af de anerkendte skader.Tagskader skyldes ofte et samspil af flere forskelligefaktorer, men fælles for dem er, at de registreredeproblemer knytter sig til fejl både ved projekteringenog udførelsen. Tagskader er forholdsmæssigtdyre at udbedre blandt andet på grund af deofte store udgifter til stillads. Skader på tag udgørsåledes 59 % af de anslåede udbedringsudgifter(reservationsbeløbene) se diagram 5. Reservati-


Diagram 3. Skadeanmeldelser pr. år%4540353025201510501993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20062007antalDiagram 4. Skadeanmeldelser 1993-2007 fordelt på skadetyper9080706050403020100tag facader vådrum vandinstallationer andreAlle anmeldte skaderAnerkendte skader


Diagram 5.Reservationsbeløb fordelt på bygningsdeleandrevandinstallationervådrumtagfacaderonsbeløbet udgør den anslåede udgift til tekniskerådgivere og entreprenører i forbindelse med udbedringenaf anerkendte skader.I kategorien skader på andre bygningsdele indgårbl.a. skader i kældre, etagedæk, indervægge, vinduer,kloak, varmeanlæg. Inden for hver af disseskadekategorier er der tale om meget få anmeldelser.Skadesager med regresBehandlingen af byggeskader, der anmeldes til BvBi tilknytning til den 5-årige ansvarsperiode, kompliceresaf, at BvB – udover den byggetekniskevurdering – skal forholde sig til, om det er muligtog hensigtsmæssigt at gøre ansvar gældende(regres) overfor en eller flere af byggeriets parter.Det er bl.a. en forudsætning for BvB’s dækning, atejeren har reklameret rettidigt overfor de ansvarlige.I disse sager vurderes det nøje, om det vilvære muligt at opnå en mindelighedsløsning, hvorde involverede parter selv afhjælper forholdene.Ved forligsforhandlingerne forsøger BvB – via enkonstruktiv dialog – at opnå en hurtig løsning, somsamtidig sparer alle parter for omkostningerne tilsyn og skøn, voldgift og advokathonorarer. Siden2002 har BvB i alt haft en besparelse på ca. 6,3 mio.kr. i forbindelse med indgåelse af forlig.Den økonomiske effekt af BvB’s regresbestræbelserer, at de ansvarlige betaler erstatning eller, at deforetager udbedring af de pågældende skader udenberegning.Er det ikke muligt at opnå en forligsmæssig løsning,vil regresbestræbelserne resultere i syn og skønog anlæggelse af voldgiftssag. I disse skadesagervil det ofte være ensbetydende med et langt sagsforløbover flere år.Skadesager uden regresBehandlingen af byggeskader, der anmeldes efterudløbet af den 5-årige ansvarsperiode, er mindrekompliceret, da BvB alene skal vurdere, om detanmeldte forhold, ud fra en byggeteknisk vurdering,opfylder betingelserne for skadedækning. Detsamme gør sig gældende i de situationer, hvor fxrådgiveren eller entreprenøren – inden udløbet afden 5-årige ansvarsperiode – er gået konkurs ellerlignende.Sager der er bortfaldetNogle sager falder bort, fordi de ansvarlige udbedrerskaden, mens sagen er under behandling i BvB.I næsten halvdelen af de bortfaldne anmeldelserhar de ansvarlige således foretaget udbedring afforholdene. I en del sager er det tilsyneladendetilstrækkeligt, at ejeren anmelder skaden til BvB,hvorefter de ansvarlige udbedrer de påtalte forholduden BvB’s egentlige medvirken. Andre sagerbortfalder, fordi ejeren vælger at trække anmeldelsentilbage, eller fordi skaden allerede er udbedret.Desuden bortfalder en del sager, fordi BvB ikkemodtager tilstrækkeligt materiale til at kunne behandlesagen.Sager der er afvist- manglende væsentlighedAf de anmeldte skader afvises en del mindre skaderpå grund af manglende væsentlighed. I 2007 drejerdet sig om ca. 19 % af anmeldelserne. Skaderne10


skadedækningStatus for alle skadeanmeldelser siden 1990Verserende sager ultimo 2007 ultimo 2006- skade anerkendt, afventer udbedring, retssag o.l. 28 37- under behandling, endnu ikke afgjort 12 13Afsluttede sager- skade anerkendt og udbedret af BvB 47 33- skade anerkendt, udbedret af parterne 3 3- bortfaldet 22 22- afvist 110 96Antal sager i alt siden 1990 222 204afvises, fordi udbedringsudgiften er relativ lille,skaden er af mindre betydning eller hører ind underden almindelige drift af ejendommen.- oprindelige forhold, der ikke er udbedretEt mindre antal anmeldte skader afvises, da detanmeldte forhold ikke stammer fra byfornyelsen,men er oprindelige byggetekniske problemer, derikke er udbedret.i Almindelige Betingelser for arbejder og leveranceri bygge- og anlægsvirksomhed (AB 92). Det betyderbl.a., at ejeren skal reklamere overfor de ansvarlige.Har ejeren ikke reklameret eller gjort det for sent,har BvB ikke mulighed for at yde økonomisk støttetil at udbedre byggeskaden.– ejeren har ikke reklameret eller har reklameretfor sentEt mindre antal anmeldte skader afvises, da ejerenenten har undladt at reklamere eller har reklameretfor sent. Det fremgår af skadebekendtgørelsen, atejeren i mangelafhjælpningsperioden først skalforsøge at få byggeskaden udbedret efter reglerne11


en udbedringssagTagkonstruktionen måtte laves omI Slagelse blev et toetages byhus renoveret i 2001.I forbindelse med renovering af tagkonstruktionenblev spærene oprettet, der blev monteret 5 nyekviste, nyt undertag og tagdækning af vingetegl. Iforbindelse med BvB´s 5-års eftersyn blev detkonstateret, at påforingsplankernes bredde varutilstrækkelig, og at der var svigt og mangler vedoplægningen af undertaget. BvB vurderede, attagkonstruktionen var væsentligt svækket på grundaf de smalle påforingsplanker, og at svigt og manglerved undertaget medførte risiko for opfugtningaf tagkonstruktionen.Efter forhandling tilbød entreprenøren at omlæggetaget. Rådgiveren tilbød at koordinere arbejdet ogføre tilsyn. Udbedringsarbejderne blev igangsat28. maj 2007 og blev afsluttet inden for en måned.12


en retsafgørelseUdførelsesfejl og utilstrækkeligt tilsynVed en voldgiftskendelse er en hovedentreprenør,en underentreprenør og en rådgiver blevet pålagtat betale BvB ca. 3,7 mio. kr. til udbedring af skaderpå tagkonstruktionen på 6 boligblokke i Midtjylland.De 6 boligblokke, som er opført i perioden 1942-45,fik bl.a. tagkonstruktionen renoveret i 1998-1999.I forbindelse med BvB´s 1-års eftersyn og 2 særligeeftersyn blev det registreret, at tagdækningen eroplagt med for stor dækbredde og lægteafstand,med deraf følgende for store åbninger ved de skråhjørneafskæringer. Dette medfører en markant øgetrisiko for vandpåvirkning, UV-bestråling og nedbrydningaf undertaget.BvB modtog en skadeanmeldelse den 11. april2002, og anerkendte 4. juli 2002 at yde økonomiskstøtte til dækning af de anmeldte skader. BvB reklameredepå vegne af bygherren overfor parterne.Bestræbelserne på at opnå en forligsmæssig løsningvar forgæves, og i 2003 indgav BvB klageskriftmod parterne.Det fremgår af voldgiftsretten kendelse, at tagsteneneikke er oplagt med korrekt lægteafstand ogdækbredde. Tagstenene har derfor ikke korrektindbyrdes beliggenhed med hensyn til tæthedlangs vinger og skrå hjørner. Det fremgår, at detproduktblad, som var gældende på tidspunktet forarbejdes udførelse, ikke kan tillægges særlig betydning,da det fremgår af produktbladet, at deangivne mål skal betragtes som vejledende. Detfremgår også af kendelsen, at korrekt lægteafstandog dækbredde skal udfindes konkret ved en prøveoplægningaf de teglsten, der er leveret.Voldgiftsretten er desuden enig i skønsmændenesvurdering af, at den ukorrekte oplægning af tagsteneneville kunne være opdaget ved et sædvanligttilsyn af bygherrens rådgiver, og at der derforer tale om et utilstrækkeligt tilsyn. Voldgiftsrettenanfører i den forbindelse, at: ”et tilsyn er forpligtettil ved stikprøver at kontrollere også udførelsen afmere rutinemæssige arbejder, og den mangelfuldeoplægning af tagstenene burde være konstateretsenest i forbindelse med, at stilladset blev tagetned”.Voldgiftsretten vurderer, at rådgiveren bærer 50 %og entreprenørerne 50 % af ansvaret for de konstateredefejl og mangler.13


2007 | økonomiÅrets resultatDen primære drift – der inkluderer et realiseretkurstab på obligationsbeholdningen på ca. 3 mio.kr. – viser et underskud på 7,3 mio. kr. Underskuddetreduceres delvist ved et overskud ved gennemførelseaf 1- og 5-års eftersyn på 5,3 mio. kr. Årsresultatetudviser et driftsunderskud på ca. 2 mio.kr. Der har i 2007 været urealiserede kursgevinsterpå obligationsbeholdningen på ca. 1,1 mio. kr. BvB’segenkapital udgør nu 56,6 mio. kr.De foregående år har driftsresultatet været positivt.Den primære årsag hertil har været overskuddetpå 5-års eftersyn af sager med tilsagn før 1. januar1998, hvor der kun gennemføres ét eftersyn. Antalletaf disse sager er imidlertid stærkt faldende (fra226 eftersyn i 2003 til 26 eftersyn i 2007). Da der erså få af denne type eftersyn tilbage i de kommendeår, forventer BvB, at dette bl.a. vil være en medvirkendeårsag til, at der fra 2008 vil fremkomme etstadigt stigende underskud på driften med deraffølgende reduktion i egenkapitalen. BvB har indledtdrøftelser med Socialministeriet (nu Velfærdsministeriet)af denne problematik.GI har i 1996-97 ydet BvB rentefrie lån på i alt 30mio. kr. Lånene forfalder i år 2012 med en afviklingover 3 år (2012-14). Forrentningen af denne kapitalhar indtil nu tilført BvB renteindtægter på i alt ca.17,7 mio. kr. Tilbagebetaling af lånet vil til sin tidmedvirke til en yderligere forringelse af BvB’s likviditet.Såvel bidragets størrelse som forholdet mellemudgifter og hensættelser til hhv. eftersyn og skadedækninger betydelige faktorer i BvB’s økonomi.Der redegøres herfor i de følgende afsnit.Tilsagn og bidragBvB’s aktiviteter finansieres ved bidrag, der indbetalesfor ejendomme, der efter den 30. juni 1990har modtaget tilsagn om støtte efter byfornyelsesloven.Bidraget udgør 1,5 % af ombygningsudgiften.Der hensættes 1 % til eftersyn m.m. og 0,5 %til skadedækning. Kommunen indbetaler bidraget,når ombygningsregnskabet er godkendt.De samlede bidrag siden 1990 udgør ultimo 2007ca. 284, 4 mio. kr. Heraf udgør årets andel 8,1 mio.kr. BvB har de sidste år registreret en væsentlignedgang i såvel bidragsindbetalinger som antalletaf nye sager. I 2002 blev der således indbetalt 22,2mio. kr. Der kan være flere årsager hertil - heriblandttravlhed i kommunerne i forbindelse medkommunalreformen - men meget tyder på, at derer tale om en varig tendens, som er en konsekvensaf de ændringer og reduktioner i støtten til byfornyelsesarbejder,der er sket siden 2002.Ud fra de beløbsmæssige reservationer, som kommunernehar foretaget og kendte tilsagn til konkreteejendomme, forventes der i de kommende årat ske indbetaling for 190 byfornyelsessager medsamlede ombygningsudgifter på ca. 1,7 mia. kr.Dette svarer til et forventet bidrag til BvB på i altca. 26 mio. kr. Heraf forventes bidraget for 2008 atudgøre 8,3 mio. kr.EftersynOverskud på eftersynUd over at dække de direkte eftersynsudgifter kanhensættelsen hertil også anvendes til dækning afBvB’s administrationsudgifter.15


økonomiI sager efter ”gammel ordning”, skal der kun gennemføresét eftersyn (5-års). Dette har i 2007 betydetet overskud på disse sager på ca. 1,6 mio. kr.Dertil kommer et overskud på i alt ca. 3,6 mio. kr.på 1- og 5-års eftersyn (”ny ordning”). Det akkumuleredeoverskud på eftersyn udgør p.t. 75,6 mio.kr. og er dermed den væsentligste årsag til, at BvB’segenkapital er positiv.Samlede udgifter til to eftersynDe samlede udgifter ved at gennemføre to eftersyn(1- og 5-års eftersyn) er beregnet for de i alt 369sager, hvor der er gennemført og afrapporteret 2eftersyn. Den samlede udgift udgør i gennemsnit40.400 kr. Dette svarer til ca. 66 % af det beløb, derer hensat til gennemførelse af to eftersyn. BvB fårderved større eftersynsudgifter end efter dengamle ordning med kun ét eftersyn, men merudgiftenmodsvares forhåbentligt af, at svigt ogskader vil blive opdaget og udbedret på et tidligeretidspunkt, og at der efterfølgende vil bliveanmeldt færre skader til BvB.SkadedækningUdgifter til skadesagsbehandling og udbedringUltimo 2007 udgør de samlede nettoudgifter siden1990 til udbedring af skader ca. 17,2 mio. kr. Herudoverhar der været afholdt udgifter til undersøgelser,syn og skøn, advokathonorar m.v. for ca.6,3 mio. kr.EventualbeløbNår BvB i forbindelse med eftersynene vurderer,at et forhold ud fra en byggeteknisk vurderingprincipielt er dækningsberettiget, opgøres der – ien note i regnskabet – et eventualbeløb svarendetil den skønnede udbedringsudgift. Er der ikkeindgivet skadeanmeldelse inden to år efter eftersynetsafrapportering til ejeren, slettes den pågældendeeventualforpligtigelse, idet det antages, atforholdet er udbedret af byggeriets parter. For byggeskader,der anerkendes på grundlag af en skadeanmeldelse,opgøres et eventualbeløb på tilsvarendemåde. Når skaden er udbedret, sletteseventualbeløbet.Ultimo 2007 udgør det samlede eventualbeløb ca.24,5 mio. kr. fordelt med 1,3 mio. kr. fra eftersynssager,der er gennemført inden for de sidste to år,og 23,1 mio. kr. fra godkendte skadesager.I en større skadesag var der mellem byggerietsparter uenighed om, hvorvidt der var reklameretrettidigt. Der blev derfor anlagt en voldgiftssag tilafklaring heraf. I december 2006 afsagde voldgiftsrettenen kendelse, som fastslog, at bygherren ikkehavde reklameret rettidigt. På den baggrund harBvB i 2007 afvist at dække den anmeldte byggeskade.Det hensatte eventualbeløb på ca. 43 mio.kr. er derfor slettet.Er hensættelserne tilstrækkelige?Skader kan anmeldes indtil 20 år efter byggerietsaflevering. I forbindelse med oprettelsen af BvBblev der ikke gennemført aktuarmæssige beregningeraf skaderisikoen inden for denne 20-årigedækningsperiode. Det var således et skøn, at hensættelsernetil skadedækning i lovgivningen blevfastsat til 0,5 % af ombygningsudgiften for denenkelte byfornyelsessag. BvB´s bestyrelse har – påden baggrund og til brug for drøftelserne medVelfærdsministeriet – fundet det hensigtsmæssigt16


at få foretaget en aktuarmæssig beregning af skaderisikoen.Willis A/S, international forsikringsmægler,har således foretaget aktuarmæssigeberegninger af skaderisikoen for såvel nuværendesom fremtidige sager.Resultatet af disse beregninger viser, at BvB´snuværende portefølje af sager med 95 % sandsynligheder dækket af de nuværende hensættelserunder forudsætning af, at hensættelserne fremoverforrentes, og at der ikke kommer ”katastrofesager”.Hvis hensættelserne forrentes med diskontoen –der ca. svarer til Byggeprisindekset – vil den estimeredebuffer være på ca. 9 mio. kr. Hvis beløbetikke forrentes, vil bufferen blive reduceret til ca. 2,9mio. kr.For fremtidige sager vil der, med den nuværendeskadehensættelse på 0,5 % af ombygningsudgiften,sandsynligvis være tilstrækkelige midler til atdække skader, forudsat at hensættelserne forrentes.Hvis hensættelserne ikke forrentes, vil dervære risiko for, at der kommer til at mangle ca. 53mio. kr.BvB har ikke hidtil forrentet hensættelserne, og dervil på grund af voksende driftsunderskud ikkevære mulighed for at forrente hensættelserne tilskadedækning.Hvis hensættelserne til skadedækning forhøjes til1 % viser beregningerne, at der med 95 % sandsynlighedvil være tilstrækkelige hensættelser tilat dække fremtidige skader. Dette vil kræve enændring af byfornyelsesloven og indgår derfor idrøftelserne med Velfærdsministeriet.17


2007 | regnskabSammendrag – regnskabet i sin helhed kan rekvireres.resultatopgørelse007 2006mio. krmio. krBidrag 8,123 10,071EftersynHensat andel af årets bidrag -5,415 -6,714Anvendte hensættelser til årets afholdte eftersyn m.m. 8,645 11,148Forskydning i hensættelse til eftersyn 3,230 4,434Udgifter til årets lovpligtige eftersyn -3,378 -4,532Eftersyn efter regulering af hensættelser -0,148 -0,098SkadedækningHensat andel af årets bidrag -2,707 -3,357Anvendte hensættelser til skader, jf. nedenfor 3,435 6,441Forskydning i hensættelse til skadedækning 0,728 3,084Afholdte udgifter vedrørende anmeldte skader -4,158 -7,361Ejerandel og regres m.m. 0,723 0,920Skadedækning efter regulering af hensættelser -2,707 -3,357Resultat af bidrag, eftersyn og skader 5,267 6,616AdministrationsudgifterPersonaleudgifter -9,540 -9,751Afskrivninger -0,079 -0,223Øvrige driftsomkostninger -2,273 -2,348Administrationsudgifter -11,892 -12,322Finansielle poster 4,626 6,225Resultat af primær drift -7,266 -6,097Årets driftsresultat -1,999 0,519balance31.12.2007 31.12.200mio.krmio. krAktiverLikvider og tilgodehavender 184,204 189,781PassiverEgenkapital 56,646 57,565Hensat til eftersyn 15,035 18,266Hensat til skadedækning 80,664 81,392Hensættelser i alt 95,699 99,658Skyldige omkostninger 1,859 2,558Gæld til GI 30,000 30,000Samlet gæld 31,859 32,558Passiver i alt 184,204 189,78118


2007 | nøgletalnøgletalultimoultimo2007 006Bidrag i altAntal sager med bogført bidrag akk. 3.079 3.035mio. krmio. krIndbetalte og tilgodehavende bidrag akk. 284,4 276,3Bidrag pr. sag kr krGennemsnitligt og afrundet bidrag 92.000 91.000Heraf hensat til eftersyn 58.000 57.000Heraf hensat til skadedækning 34.000 33.000Hensat og anvendt til eftersyn mio. kr mio. krIndbetalt og hensat til eftersyn akk. 180,274 174,858Afholdte udgifter til eftersyn akk. 89,561 86,183Overskydende hensættelser, overført til driftsregnskabet akk. 75,677 70,409Hensat til fremtidige eftersyn, jf. balancen akk. 15,036 18,266Hensat og anvendt til skadedækning mio. kr mio. krIndbetalt og hensat til skadedækning akk. 104,158 101,451Afholdte udgifter i forbindelse med skadesagsbehandling akk. 6,327 5,131Afholdte udgifter til skadedækning, netto akk. 17,167 14,928Hensat til fremtidig skadedækning, jf. balancen akk. 80,664 81,392Eventualbeløb pr. 31.12.2007 1) mio. kr mio. krPrincipielt dækningsberettigede ved eftersyn, 2 sidste år 1.,382 46,327Godkendte dækningsberettigede skader, verserende sager 23,137 23,235Eventualbeløb i alt 24,519 69,5622007 006Pengestrøm mio. kr mio. krDriftens likviditet -4,105 -4,877Anvendt til nettoinvestering i obligationer 29,655 1,605Forøgelse af likviditet 25,550 -3,2721)Beløbene er ikke regnskabsført, men fremgår af note til regnskabet.Beløbene søges i størst muligt omfang dækket af byggeriets parter.19


2007 | organisationBESTYRELSEMEDARBEJDERE PR. 31.12.2007Advokat Niels Arthur Andersen, FormandEjendomsforeningen DanmarkLandsformand Klaus HansenLejernes LandsorganisationDirektør Jan HansenAndelsboligforeningernesFællesrepræsentationVicekontorchef Maj GreenKommunernes LandsforeningTeamchef Annette Klint KofodKøbenhavns og FrederiksbergkommunerDirektionAdm. direktør, cand. polit. Lars AxelsenVicedirektør Preben StenaltInge-Marie Kryger, Afdelingschef, cand. jur.Margrethe Petri Godtkjær, Teknisk chef, arkitekt m.a.a.Anette Zachhau, adm. sagsbehandlerAnita Agger, bygningskonstruktørBodil Friberg, ingeniørFrank B. Reigstad, bygningskonstruktørHelge Birkerod Aaquist, cand. jur.Inger Kauffmann, arkitekt m.a.a.Kristian Køie, arkitekt m.a.a.Lene Neble, arkitekt m.a.a.Linda Heyde Olsen, cand. jur.Orla Christoffersen, arkitekt m.a.a.Pia Jensen, koordinatorBvB har fælles direktion med GI. Der erindgået en administrationsaftale mellemselskaberne.REVISIONERNST & YOUNGStatsautoriseret RevisionsaktieselskabStatsaut. revisor Tommy NørskovStatsaut. revisor Henning I. Jensen20


BvBByggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse er enselvejende institution, der blev oprettet ved lov i 1990.BvB’s virksomhed er reguleret af bestemmelserne i lovom byfornyelse og udvikling af byer. Velfærdsministerieter ressortministerium.BvB´s formål er• at gennemføre eftersyn,• at yde økonomisk støtte til udbedring af skader,• at opsamle og formidle erfaringer af byggeteknisk art,• at deltage i andre aktiviteter, der kan fremme kvalitetog effektivitet i byggeriet.Beretning 2007© BvB maj 2008Eftertryk tilladt med angivelse af kildeLayout: Tegnestuen Jens V. NielsenFoto: BvB og Jens V. NielsenProduktion: Vilhelm Jensen & PartnereOplag: 6.000

More magazines by this user
Similar magazines