Forslag - Gladsaxe Kommune

gladsaxe.dkForslagILLUSTRATIONEN VISER ETEKSEMPEL PÅ BEBYGGELSENSMULIGE UDFORMNING.Lokalplan 215Bytoften

Hvorfor lokalplan?I Gladsaxe Kommune skal der normalt laves en lokalplan• når dele af kommuneplanen skal realiseres,• når der gennemføres større udstykninger eller større bygge- og anlægsarbejder,herunder nedrivning af bygninger,• og når forældede byplanvedtægter skal moderniseres.Hvad er en lokalplan?En lokalplan består af to dele - en redegørelse for planen og planens juridiske bestemmelser.Formålet med redegørelsen er at orientere kommunens borgere og andre interesseredeom den planlagte udvikling.I redegørelsen for planen beskrives de eksisterende forhold i området. Lokalplanens indholdog dens forhold til den øvrige plan lægning beskrives. Desuden forklares lokalplanensretsvirkninger.Den juridiske del indeholder de bestemmelser, der efter lokalpla nens vedtagelse erbindende for grundejerne og brugerne. Lokalplanens bestemmelser er udformet somparagraffer og supple ret med kortbilag. Alle gældende lokalplaner kan ses påwww.plansystemdk.dk og på kommunens egen hjemmeside, gladsaxe.dk.IndsigelsesfristFor at sikre borgernes indsigt og medindflydelse i planlægningen frem lægges hermedet forslag til lokalplan.Forslaget er fremlagt i perioden 07.09.2010 - 02.11.2010.Har De indsigelser eller ændringsforslag til kommuneplantillægget, skal De skrive til:Gladsaxe ByrådBy- og MiljøforvaltningenRosenkæret 392860 SøborgellerPr. e-post: byplan@gladsaxe.dk.Fristen for indsendelse af indsigelser og ændringsforslag er fast sat til 02.11.2010.Før en lokalplan vedtages endeligt, behandler byrådet de modtagne, skrift lige tilkendegivelserog beslutter, i hvilket omfang ændrings forslag og indsigelser skal imødekommesi den færdige lokalplan.Byrådet bekendtgør herefter lokalplanens endelige vedtagelse i den lokale presse.Eventuelle yderligere oplysninger om lokalplanforslaget kan fås ved hen vendelse til:Byplanafdelingen, Rosenkæret 39, tlf. 39 57 50 42.

Redegørelse for forslag til lokalplan 215Bytoften i Gladsaxe kvarterBaggrundGladsaxe almennyttige Boligselskab er ejere af rækkehusbebyggelsenBytoften. På grund af bygningernes dårlige standønsker GaB at nedrive bebyggelsen, og i stedet opføre ca. 125nye almene boliger.Hidtil har området været omfattet af lokalplan 101 fra 1997.Efter bestemmelserne i denne lokalplan skal den eksisterendebebyggelse bevares, og planen giver derfor ikke mulighed fornedrivning og efterfølgende nybyggeri. Byrådet har besluttetat efterkomme GaB’s ønsker, og det er på denne baggrund, atlokalplan 215 er udarbejdet.Lokalplanens områdeLokalplanens område afgrænses mod nord og vest af Mårvængetog Motorring 3, mod syd af Klausdalsbrovej og Ræveholmen,og mod øst af Gladsaxe Møllevej og villabebyggelsenpå Rensdyrvej.Lokalplanens formålLokalplanen skal sikre, at en ny fremtidig bebyggelse vilkunne danne rammen for et attraktivt boligområde medca. 125 tæt-lave boliger.Bebyggelsen skal udformes som klynger af rækkehuse i éntil to etager. De enkelte boligklynger danner intime gårdrummed gode opholdsarealer. Bebyggelsen som helheddisponeres omkring en stor, fælles grønning.Bebyggelsen skal opføres som lavenergibyggeri.HistorieRækkehusbebyggelsen Bytoften blev opført som almene boligeri 1955. Byggeriet var efter vor tids standart meget spartanskudført. Blandt andet var boligernes ydervægge opførtsom uisolerede elementer af letbeton, og boligerne var opvarmetmed brændeovn. Bebyggelsen var på opførelsestidspunktetgivet en forventet levetid på ca. 25 år.I 1970’erne blev bebyggelsen efterisoleret, og siden er boligerneløbende renoveret, hvilket til en vis grad har hævet denbyggetekniske standard. En omfattende facaderenovering harændret det arkitektoniske udtryk.I 2008 blev der udarbejdet en tilstandsrapport for afdelingen.Rapportens vurdering er, at bebyggelsen for de fleste bygningsdelesvedkommende har en restlevetid på mellem 5 og15 år. Rapporten vurderer, at grunden til, at bebyggelsen endnuikke er helt nedslidt, er de løbende renoveringer og opdateringer,der er sket siden 1970’erne.IndholdDen kommende boligbebyggelse udformes som en tæt-lavbebyggelse, hvor boligerne og de fælles friarealer indgår i etnært samspil med hinanden. Boligerne opføres som klynger afLOKALPLANENS OMRÅDE3

et og to etagers rækkehuse omkring hver deres gårdrum.Gårdrummet er gruppens ankomstareal som foruden privatparkering og cykelparkering rummer fælles ophold og småbørnslegeplads.Indgangen til boligerne og deres forhaver venderud til gårdrummet, der således fungerer som boliggruppenssociale rum, hvor man mødes under trygge rammer. Boligerneudformes i varierende størrelse, så de egner sig til bådeenlige og familier i alle aldre.Boligklyngerne orienterer sig omkring et stort, grønt fællesareal,der udformes som en åben græsklædt grønning medklynger af træer, buske og solitære træer. Grønne kiler strålerud fra grønningen og adskiller de enkelte boligklynger, ogfremhæver bebyggelsens grønne karakter. Et net af landskabsstierforbinder boliggrupperne, så man kan færdes til fods iområdet uden at benytte boligvejene. Boligernes private havervender ud mod de grønne kiler og grønningen. Havernes størrelsevarierer efter beliggenhed, dog altid med respekt for degrønne kiler og fællesgrønningen.I en lavning på grønningen indgår et eksisterende overløbsbassinfor regnvand som et landskabeligt element – eventueltbearbejdet, så det fremstår som en lille sø. Ligeledes centraltpå grønningen opføres et fælleshus for hele bebyggelsen.TilbygningerGaB og kommunen forudser, at der med tiden vil opstå ønskerfra bebyggelsens beboere om tilbygning af udestuer og terrasseoverdækningertil den enkelte bolig samt garager til privatparkering. Det er et ønske fra GaB, at sådanne tilbygningerbliver opført efter en samlet plan, der detaljeret viser, hvordande må udformes. Da bebyggelsens endelige udformning endnuikke er fastlagt i detaljer, kan lokalplanen ikke indeholde tilsvarendekonkrete bestemmelser om udformning af tilbygninger.En detaljeret tilbygningsplan vil blive udarbejdet af GaB,når bebyggelsen som helhed står færdig. Formålet med tilbygningsplanener at sikre, at området som helhed bevarer sit arkitektoniskeudtryk. Det vil blive tinglyst på ejendommen, attilbygninger skal ske efter tilbygningsplanen.Bebyggelsens beboere skal være opmærksomme på, at ansøgningom byggetilladelse altid skal ske gennem GaB, der erbebyggelsens ejer.Farver i bebyggelsenTil udvendigt træværk som eksempelvis vinduesrammer,vindskeder og stakitter må man kun anvende farverne sort,hvid, grå eller jordfarver. Til samme type træværk skal manvælge den samme farve i hele bebyggelsen. Denne bestemmelseskal sikre, at bebyggelsen som helhed bevarer sit ensartedeudseende.Jordfarver defineres som varme nuancer af gul, rød, brun oggrøn som f.eks. de traditionelle farver dodenkop og umbra.Jordfarver anses ikke for at være kraftigt kulørte som eksempelvispostkasserød, græsgrøn eller solsikkegul.Pudsede facadepartier eller bygningsdele i andre materialerkan have andre farver end de nævnte.Grønne tiltagGaB ønsker med den nye bebyggelse at bidrage til et godt miljøpå en række forskellige måder. De arbejder således med atetablere grønne tage på en del af bebyggelsen, nedsivning afregnvand eller etablering af en regnvandssø som en del af denfælles grønning. Bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri ilavenergiklasse 2015, og boligerne forberedes at blive tilsluttetden kommunale fjernvarmeforsyning.LUFTOERSPEKTIV, DER VISER EN MULIG UDFORMNING AF BEBYGGELSEN.4

ParkeringsforholdTil den kommende boligbebyggelse skal der etableres parkeringspladsersvarende til 1½ bil pr. bolig. Parkeringen skal fordeleshensigtsmæssigt i forhold til boligerne, og én p-plads pr.bolig skal anlægges i gårdrummet i umiddelbar tilknytning tilboligen. De resterende p-pladser skal anlægges langs de interneboligveje Skyttestien og Mårvænget. De eksisterende parkeringspladserpå Mårvænget , som ligger på kommunens vejarealuden for lokalplanområdet, indgår ikke i bebyggelsenssamlede kapacitet.Der skal etableres cykelparkering svarende til 2½ cykel pr.bolig i hver af de ni boligklynger.MotorringvejenCarportSkurParkeringCyklerMårvængetCarportSkurCyklerCyklerCyklerOpholdStakit SmåbørnslegHækCyklerStiforbindelseMellem Mårvænget og Ræveholmen er der i dag en privat stiforbindelsemed offentlig adgang. Stien har forbindelse til fodgængerpassagenunder Motorring 3 for enden af Dådyrvej. Dastien har betydning som en del af skolevejen for elever på EgegårdSkole, må den ikke nedlægges uden, at der etableres en nyvelegnet stiforbindelse mellem Mårvænget og Ræveholmen.BevaringsværdierDen eksisterende boligbebyggelse Bytoften er sammen medEgegård Skole udpeget som et bevaringsværdigt bymiljø iGladsaxe Kommunes kommuneatlas. De væsentligste kvaliteterligger i bebyggelsesplanen, hvor boligerne er placeret omkringden store fælles grønning, og i det arkitektoniske samspilmellem boligerne og skolen. Det er bebyggelsen som helhed,der er vurderet at være bevaringsværdig. Bortset fra EgegårdSkole har de enkelte bygninger i området lav bevaringsværdi.Da bebyggelsen som helhed er i så dårlig stand, at den vilvære nedslidt om få år, og da de enkelte huse ikke er bevaringsværdige,giver det ikke mening at opretholde bevaringsbestemmelsenfor bymiljøet. Sideløbende med lokalplanen, erder derfor udarbejdet et kommuneplantillæg, der ophæver bevaringsbestemmelsenfor Bytoften.Det landskabelige træk med den fælles grønning er videreførtsom et hovedtema i den fremtidige bebyggelsesplan. Denkommende bebyggelse vil opnå et vist samspil med EgegårdSkole idet lokalplanen indeholder bestemmelser om, at derovervejende skal anvendes gule eller hvidgule mursten til boligernesfacader.CyklerOpholdPLANTEGNING, DER VISER EN MULIG UDFORMNING AF TO BOLIGKLYNGERMED PARKERING, LEGEPLADS OG OPHOLDSAREALER.EGEGÅRD SKOLEStakitSmåbørnslegHækRegnvandsbassinLokalplanens miljømæssige konsekvenserDer er foretaget en screening af planens mulige indvirkningpå miljøet efter lov om miljøvurdering af planer og programmer.Screeningen viser, at lokalplanen ikke vil give anledningtil væsentlige miljøpåvirkninger, da området i dag er et udbyggetboligområde med almene boliger, hvilket lokalplanen ikkevil ændre på. Der er derfor ikke udarbejdet miljørapport.Der kan dog ske en række miljøpåvirkninger af ”mindre betydning”,som for hovedpartens vedkommende vurderes atvære positive.BYTOFTEN. FOTO FRA DEN EKSISTERENDE BEBYGGELSE5

Eksempelvis vil det være positivt for beboernes sundhed ogvelfærd at kunne flytte ind i nye og mindre støjplagede boligersom følge af lokalplanen. Når dette kun tillægges ”mindre betydning”skyldes det, at beboerne under alle omstændighedermå formodes at kunne se frem til en renovering af bebyggelsen,som vil bringe den sundhedsmæssige standard op på etacceptabelt niveau.Selv om lokalplanområdet er støjplaget fra blandt andet Motorring3, viser miljøscreeningen, at planen kun vil påvirkemiljøet i mindre grad på dette område, og at påvirkningen vilvære positiv. Det forudsættes, at Miljøstyrelsens vejledenderegler for trafikstøj bliver overholdt, og derved vil der være taleom en marginal forbedring af støjforholdene for både udendørsog indendørs opholdsarealer.Screeningens eneste negative miljøpåvirkning handler ombebyggelsens bevaringsværdi. Bytoften er udpeget som bevaringsværdigtbymiljø i kommuneplan og kommuneatlas påbaggrund af den vellykkede bebyggelsesplan, hvor boligerne erplaceret omkring en stor fælles grønning. Dette bymiljø forsvinder,når Bytoften rives ned, men temaet med boligerneplaceret omkring en fælles grønning videreføres i denne lokalplan.TrafikstøjNår man bygger boliger langs en motorvej, er det nødvendigtat tage særlige forholdsregler overfor støjpåvirkningen. EfterMiljøstyrelsens vejledning om støj fra veje, må støjniveauet iudendørs opholdsarealer og indendørs opholdsrum ikke overskridehhv. 58 dB og 46 dB. For at kunne overholde Miljøstyrelsensanvisninger kan det være nødvendigt, at man i bebyggelsesplanentager højde for de særlige støjforhold. Man kanvælge at indrette bebyggelsen, så de udendørs opholdsarealerligger i læ af bygningerne, og de mest udsatte boliger kan udformes,så de ikke har oplukkelige vinduer mod støjsiden. Deter GaB, der som bygherre har ansvaret for, at Miljøstyrelsensgrænseværdier overholdes.Lokalplanområdet støder op til flere af kommunens storetrafikårer. Der er således en del trafikstøj fra både Motorring3, Klausdalsbrovej og Gladsaxe Møllevej.Langs Motorring 3 er der allerede opført skærme, som dogkun til en vis grad begrænser støjproblemet. Her skal der arbejdesmed både skærmende bebygelse og boligtyper, der orienterersig mod læsiden.Langs Klausdalsbrovej vil det måske være nødvendigt at opføreen støjskærm på en del af strækningen, for at reducerestøjbelastningen tilstrækkeligt.Langs Gladsaxe Møllevej ønsker kommunen af hensyn tilgaderummets udseende, at en eventuel støjskærm udformessom et hegn på højst 1,8 meter. Hegnet skal være trukket tilbagefra vejskellet, og der skal være beplantning mellem hegnetog vejen.MODELFOTO AF GAB’S FORSLAG TIL NY BEBYGGELSE.6

VejbyggelinierLangs de kommunale boligveje Mårvænget, Rensdyrvej, Ræveholmenog Gladsaxe Møllevej udlægges en byggelinje på 5m fra vejskel. Byggelinjen skal sikre, at boligområdet bevarersin åbne karakter. Der er ikke byggelinje omkring de interneboligveje inden for lokalplanområdet.Langs Mortorring 3 og Klausdasbrovej gælder de vejbyggelinjer,som er fastlagt af vejmyndigheden. For Motorring 3 ervejbyggelinjen 10 m fra vejskel, og for Klausdasbrovej er den20 m fra vejmidte. Byggelinjerne er fastsat med henblik på eneventuel vejudvidelse.Lokalplanen giver dog mulighed for at opføre garager, carporteog lignende langs Motorring 3 og Klausdalsbrovej underforudsætning af, at bygningerne fjernes uden erstatning, hvisvejmyndigheden skønner det nødvendigt af hensyn til eneventuel vejudvidelse.Byggeri og vejanlæg inden for vejbyggelinjen langs Motorring3 forudsætter, at Vejdirektoratet meddeler dispensationfra byggelinjen. Vejdirektoratet har meddelt, at man er sindetat meddele dispensation på grundlag af et konkret projekt.VarmeforsyningEfter Gladsaxe Kommunes varmeforsyningsplan indgår lokalplaneni et område, der er forsynet med naturgas. Områdetgrænser imidlertid op til et område, som inden for en tidshorisontpå ca. 5 år er planlagt til at overgå til fjernvarme. Det erByrådets ønske, at også lokalplanens område skal overgå tilfjernvarme, når ledningsnettet er udbygget. Den kommendebebyggelse skal derfor tilsluttes fjernvarmeforsyning, og indtilnettet er udbygget skal området forsynes med en midlertidiglokal varmeforsyning.Efter byggelovgivningen kan lavenergibyggeri kun fritagesfor tilslutning til kollektiv energiforsyning, hvis det kan dokumenteres,at en anden form for varmeforsyning vil være samfundsmæssigtmere rentabel.LavenergibyggeriI Kommuneplan 2009 har Byrådet besluttet, at der i alle størrelokalplaner skal stilles krav om, at ny bebyggelse skal opføressom lavenergibyggeri med energiklasse 1 efter reglerne i bygningsreglementetBR08. Efter det nye bygningsreglementBR10, som er trådt i kraft 1. juli 2010, svarer dette til lavenergiklasse 2015.Lavenergibyggeri klasse 2015 forventes at blive et krav foralt byggeri i 2015.ForsinkelsesbassinNordvand A/S, som driver og vedligeholder kloakledningsnetteti Gladsaxe Kommune, har en regnvandsledning, der løbergennem lokalplanens område. Fra området syd for Klausdalsbrovejledes vand fra tagflader og befæstede arealer i et separatledningssystem gennem lokalplanområdet. Herefter ledesvandet sammen med almindeligt spildevand og videre i systemet.GAB OVERVEJER AT UDFORME FORSINKELSESBASSINET SOM EN SØ.(INSPIRATIONSFOTO FRA BOLIGBEBYGGELSEN EMILIEKILDE, GENTOFTE).I forbindelse med kraftige regnskyl sker det, at ledningsnettetskapacitet ikke kan optage de store regnmængder. Der erderfor etableret en overløbsfunktion i form af et forsinkelsesbassin.Bassinet er i dag udformet som en lavning i en del afden eksisterende åbne grønning. I forbindelse med kraftigeregnskyl danner regnvandet midlertidigt en sø i lavningen.Det er kun regnvand, der ved spidsbelastning bliver stemmetop i forsinkelsesbassinet.Ved ny bebyggelse i området skal den nuværende forsinkelsesfunktionopretholdes, og lokalplanen fastlægger, at anlæggetskal udformes som et landskabeligt element i grønningen.GaB overvejer at udforme forsinkelsesbassinet som en sø medet permanent vandspejl eller som et beplantet, fugtigt områdemed et varieret buskads. Den nye udformning af forsinkelsesbassinetskal med hensyn til funktion, kapacitet og vedligeholdelsegodkendes af Nordvand A/S.NaturbeskyttelseslovenDer er i dag ingen naturtyper inden for lokalplanområdet, somer omfattet af Naturbeskyttelsesloven. Hvis GaB vælger atetablere en sø med et areal på over 100 m2 som en del af denfælles grønning, vil den fremover skulle beskyttes efter Naturbeskyttelseslovens§ 3. Dette indebærer blandt andet, at søensnaturtilstand ikke må ændres.7

AfvandingsforholdDet er kommunens målsætning at fremme grundvandsdannelsen.Der opfordres derfor til, at tagvand nedsives, såfremtjordbunds- og forureningsforhold tillader det. Befæstede arealerkan eksempelvis udføres som græsarmerede flader.Nedsivning af regnvand kræver tilladelse efter miljøbeskyttelseslovensbestemmelser.Spildevand og evt. regnvand skal afledes til det offentligespildevandssystem i overensstemmelse med kommunens spildevandsplan.Det samlede afløb må ikke overstige den vandmængde,der svarer til de gældende afløbskoefficienter.VandforsyningLokalplanområdet ligger i Nordvand A/S’s vandforsyningsområde.JordforureningLokalplanens område er beliggende i byzone, og ejendomme,der ligger i byzone, er som udgangspunkt klassificeret som lettereforurenet i henhold til jordforureningsloven. Dette kaldesområdeklassificering. Forureningen er opbygget gennem mangeår og kan skyldes f.eks. boligopvarmning, bilers udstødning,industriens udledning, opfyld og terrænreguleringersamt andre diffuse kilder.Hvis der skal flyttes jord fra et areal, der er områdeklassificeret,skal jorden anmeldes til kommunens Miljøafdeling.Der er ikke registreret jordforurening inden for lokalplanområdet.Det betyder dog ikke nødvendigvis, at der ikke findesjordforurening i området, men blot at der ikke på nuværendetidspunkt findes oplysninger herom, som er registreretaf myndighederne. Træffes jordforurening i forbindelse mednedrivning eller jordarbejde på ejendommene, skal kommunensMiljøafdeling kontaktes.LokalplanLokalplanområdet er hidtil omfattet af lokalplan 101, tinglyst9. oktober 1997. Lokalplan 101 er en bevarende lokalplan, somudlægger området til boligområde med tæt-lav boligbebyggelse.Bortset fra opførelse af udestuer, carporte mv. må bebyggelsenshelhedsindtryk ikke ændres. Med vedtagelse af dennelokalplan ophæves lokalplan 101.Lokalplanforslagets midlertidige retsvirkningerIndtil forslaget er endeligt vedtaget af Byrådet, må de ejendomme,der er omfattet af forslaget, ikke udnyttes på en måde,der kan foregribe indholdet i den endelige plan.Der gælder efter planlovens § 17 et midlertidigt forbud modudstykning, bebyggelse og ændring af anvendelsen. Den eksisterendelovlige anvendelse af ejendommene kan fortsættesom hidtil.Når fristen for fremsættelse af indsigelser og ændringsforslager udløbet, kan Byrådet under visse forudsætninger givetilladelse til udnyttelse af de omfattede ejendomme i overensstemmelsemed forslaget.Disse midlertidige retsvirkninger gælder, indtil forslaget erendeligt vedtaget, dog højst 1 år efter forslagets offentliggørelse.Lokalplanens retsvirkningerEfter Byrådets offentlige bekendtgørelse af lokalplanens vedtagelsehar lokalplanen retsvirkninger som beskrevet i § 17.KommuneplanLokalplanens område er sammenfaldende med Kommuneplanesrammeområde 11.B.10, som fastlægger anvendelsen tiltæt-lav boligbebyggelse med bebyggelsesprocent 25 og maksimalt1½ etager. GaB’s foreslåede bebyggelse er stedvis i 2 etager,og lokalplanen er således ikke i overensstemmelse medkommuneplanen.Kommuneplanen fastlægger desuden i Retningslinje 11.1 atBytoften er et bevaringsværdigt bymiljø, hvis karakterskabendetræk skal bevares og om muligt forbedres. Det giver efterByrådets vurdering ikke mening at opretholde denne bevaringsbestemmelse,hvis bebyggelsen rives ned. Til gengældindgår det som en del af lokalplanens formål, at den nye bebyggelseskal orienteres omkring en fælles grønning.Der er derfor parallelt med lokalplanen udarbejdet et tillægtil Kommuneplan 2009. I tillægget fastsættes det maksimaleetageantal til 2 etager, og bevaringsbestemmelsen for Bytoftenophæves.Enkeltområde11.B.10BetegnelseBytoften IAnvendelseTæt-lav boligerMaks. Bebyggelsesprocent 25Maks. antal etager 28

Lokalplan 215Bytoften i Gladsaxe kvarterI henhold til lov om planlægning (Lovbekendtgørelse nr. 937af 24.09.2009) fastsættes følgende bestemmelser for det i § 2nævnte område:§ 1 Lokalplanens formålDenne lokalplan har til formål:• at give mulighed for at opføre en attraktiv tæt-lav boligbebyggelsemed tilhørende fællesfaciliteter,• at fastlægge de overordnede principper for bebyggelsens udformningog arkitektur, herunder at boligerne skal opføressom rækkehuse, der er grupperet i mindre klynger omkringen fælles åben grønning,• at fastlægge de overordnede adgangsforhold,• at sikre, at bebyggelsen opføres som lavenergibyggeri.§ 2 Område og zonestatus2.1Lokalplanområdet, som er beliggende i byzone, afgrænses somvist på kortbilag 1.2.2Lokalplanområdet omfatter følgende matr. nr., alle af Gladsaxe:8fu,9d,9aa, 9ab, 9ac, 9ad, 9ae, 9af, 9ag, 9ah, 9ai, 9ak, 9al, 9am, 9an,9ao, 9ap, 9aq, 9ar, 9as, 9at, 9au, 9av, 9ax, 9ay, 9az, 9aæ, 9aø,9ba, 9bb, 9bc, 9bd, 9be, 9bf, 9bg, 9bh, 9bi, 9bk, 9bl, 9bm, 9bn,9bo, 9bp, 9bq, 9br, 9bs, 9bt, 9bu, 9bv, 9bx, 9by, 9bz, 9bæ, 9bø,9ca, 9cb, 9cc, 9cd, 9ce, 9cf, 9cg, 9ch, 9ci, 9ck, 9cl, 9cm, 9cn,9co, 9cp, 9cq, 9cr, 9cs, 9ct, 9cu, 9cv, 9cx, 9cy, 9cz, 9cæ, 9cø,9da, 9db, 9dc, 9dd, 9de, 9df, 9dg, 9dh, 9di, 9dk, 9dl, 9dm, 9dn,9do, 9dp, 9dq, 9dr, 9ds, 9dt, 9du, 9dv, 9dx, 9dy, 9dz, 9dæ, 9dø,9ea, 9eb, 9ec, 9ed, 9ee, 9ef, 9eg, 9eh, 9ei, 9ek, 9el, 9em, 9en,9eo, 9ep, 9eq, 9er, 9es, 9et,9fa§ 3 UdstykningDer må ikke ved udstykning opstå ejendomme mindre end300 m².§ 4 Områdets anvendelse4.1Lokalplanens område må kun anvendes til boligformål i formaf tæt-lav boliger til helårsbeboelse samt fællesfaciliteter forbebyggelsens beboere.4.2Der må drives erhvervsvirksomhed i beboelsesbygninger underforudsætning af:• at virksomheden drives af den, der bebor den pågældendeejendom,• at virksomheden kun optager et bruttoareal på højst 25 % afboligens etageareal,• at virksomheden ikke i væsentligt omfang opsøges af publikumog ikke ved støj, trafik og lignende er til gene for deomkringboende, samt• at virksomheden efter Byrådets skøn drives på en sådan måde,at ejendommens karakter af beboelsesejendom ikke forandres,ej heller ved skiltning, oplag eller lignende, og atområdets karakter af boligområde ikke brydes.§ 5 Bebyggelsens omfang og placering5.1Bebyggelsens overordnede disponering skal ske i princippetsom vist på kortbilag 3.Boliger må kun opføres som klynger af rækkehuse med højst20 boliger i hver klynge.5.2Bebyggelsesprocenten for området som helhed må ikke overstige25 %.9

§ 10 Veje, stier og parkering10.1Bebyggelsen skal vejbetjenes fra Mårvænget og Ræveholmen,og der skal etableres interne veje i princippet som vist på kortbilag2.10.2Der skal etableres en offentlig stiforbindelse mellem Mårvængetog Ræveholmen. Der skal desuden etableres stiforbindelsermellem de enkelte boligklynger og gennem den fælles grønningi princippet som vist på kortbilag 2.10.3Der skal anlægges parkeringsareal svarende til mindst 1½ bilpr. bolig. 1 parkeringsplads pr. bolig skal anlægges inden forboligklyngernes ankomstareal. Øvrige parkeringspladser kananlægges langs de interne boligveje. Der skal desuden anlæggesmindst 5 parkeringspladser i forbindelse med fælleshuset.10.4For parkeringsareal og areal til intern boligvej, som anlæggesinden for vejbyggelinjerne langs Motorring 3 og Klausdalsbrovej,skal der anvises et tilsvarende areal uden for byggelinjernetil erstatning i tilfælde af en vejudvidelse.10.5Der skal etableres overdækket cykelparkering svarende tilmindst 2,5 cykel pr. bolig, som skal placeres inden for boligklyngernesankomstareal.§ 11 Trafikstøj11.1Støjbelastning fra trafikstøj må ikke overstige Miljøstyrelsensvejledende retningslinjer. Støjbelastning for udendørs opholdsarealermå ikke overstige 58 dB, og indendørs i sove- ogopholdsrum må belastningen ikke overstige 46 dB med åbnevinduer.11.2Der må opføres støjskærm langs Motorring 3 og langs enstrækning af Klausdalsbrovej, som vist på kortbilag 2. LangsGladsaxe Møllevej må etableres et støjdæmpende hegn påhøjst 1,8 m med en afstand fra vejskel på mindst 5 m.12.3Der må etableres grønne tage, som kan mindske behovet for atbortlede regnvand.12.4Som en del af den fælles grønning skal etableres et overløbsbassinfor regnvand. Overløbsbassinets kapacitet og udformningskal fastlægges i samarbejde med Nordvand A/S. Overløbsbassinetskal udformes på en sådan måde, at det oplevessom et naturligt, landskabeligt element i den fælles grønning.Det kan eksempelvis udformes som et beplantet, fugtigt områdeeller som en regnvandssø med blankt vandspejl.Anlæggets funktion må ikke nedlægges eller reduceres udenforudgående aftale med Nordvand A/S.§ 13 Kollektiv varmeforsyningBebyggelsen skal tilsluttes kollektiv fjernvarmeforsyning. Derkan etableres en midlertidig varmeforsyning indtil den kommunalefjernvarmeudbygning er gennemført.§ 14 Energiforbrug14.1Ny bebyggelse skal opføres som lavenergibyggeri med lavenergiklasse2015 efter reglerne i bygningsreglementet, BR10.§ 15 Vilkår for ibrugtagen af ny bebyggelseNy bebyggelse må ikke tages i brug, før• der er etableret vejadgang som beskrevet i § 10.1,• bebyggelsen er tilsluttet kollektiv varmetilslutning som beskreveti § 13,• der er etableret opholds- og parkeringsarealer som beskreveti §§ 8.3, 10.3 og 10.5,• der er etableret tilstrækkelige støjdæmpende foranstaltningertil at retningslinjerne i § 11.1 overholdes.§ 16 Ophævelse af lokalplanLokalplan nr. 101, tinglyst den 9. oktober 1997, ophæves i sinhelhed.§ 12 Afvandingsforhold, overløbsbassin12.1Ved afvanding til kloaksystemet må den maksimale vandmængdeikke overstige de gældende afløbskoefficienter.12.2Regnvand kan nedsives på nærmere angivne vilkår, såfremtjordbunds- og forureningsforhold tillader det.§ 17 Lokalplanens retsvirkninger17.1Ejendomme, der er omfattet af lokalplanen, må kun udstykkes,bebygges og anvendes i overensstemmelse med planensbestemmelser.Eksisterende lovlig anvendelse af ejendommene kan fortsættesom hidtil, idet lokalplanen ikke medfører en ”handlepligt” iform af krav om etablering af de anlæg, som planen muliggør.11

17.2Byrådet kan meddele dispensationer til mindre afvigelse fralokalplanens bestemmelser under forudsætning af, at dette ikkeer i strid med principperne i planen.Videregående afvigelser kan kun finde sted ved tilvejebringelseaf en ny lokalplan.Således vedtaget af Gladsaxe Byråd, den 25. august 2010Karin Søjberg Holst/Philip Hartmann17.3Private servitutter og andre tilstandsservitutter, der er uforeneligemed lokalplanen, fortrænges af planen.12

Byggefelter, byggelinjerFælles grønning oggrønne kiler(principiel placering)Vejadgang(principiel placering)Stier(principiel placering)Gladsaxe MøllevejMaterielgårdEvt. ny støjskærmRensdyrvejRæveholmenEgegård SkoleMårvængetNordMotorring 3KlausdalsbrovejLokalplan 215Kortbilag 2Byggefelter, vejadgang,fælles grønning og grønne kiler, mv.Gladsaxe Kommune. Byplanafdelingen1:2500

Lokalplan 215