Kommuneplan 2006 4 - Høje-Taastrup Kommune

www2.htk.dk

Kommuneplan 2006 4 - Høje-Taastrup Kommune

Høje-Taastrup Kommune4DetailhandelsanalyseBilag til planredegørelsenKommuneplan 2006


Høje-Taastrup KommuneAnalyse af udviklingsmulighederne fordetailhandelen i Høje-Taastrup KommuneAugust 2005


INDHOLDSFORTEGNELSE1. Konklusion, vurderinger og anbefalinger 32. Tendenser på detailhandelsområdet 173. Detailhandelen i Høje Taastrup Kommune 284. Befolknings- og forbrugsforhold 365. Indkøbsmønstret i Høje Taastrup Kommune 436. Konkurrencesituationen i markedsområdet 44Bilag 1: Branchefortegnelse


Konklusion, vurderinger og anbefalinger1. Konklusion, vurderinger oganbefalinger► IndledningICP er af Høje-Taastrup Kommune blevetanmodet om at foretage en detailhandelsanalyse.Analysen giver en status for detailhandeleni Høje-Taastrup kommune ogbeskriver udviklingsmulighederne i de forskelligeudbudspunkter i kommunen, herunderhvilke butikker der kan suppleresmed.Der bliver ligeledes taget stilling til, hvorvidtdet i et lidt bredere perspektiv er muligtat foretage byomdannelser i kommunen.Endelig vurderes det, i hvilket omfang mankan etablere store udvalgsvarebutikker ogbutikker, der forhandler særligt arealkrævendevaregrupper i kommunen samt hvordette bør ske.Det beregnes og vurderes desuden, hvorstore arealer der er behov for til henholdsvisdagligvarer, udvalgsvarer og butikker,der forhandler særligt arealkrævende varegrupperi de forskellige dele af kommunen.Arealbehovet beregnes for 2018.► AnalyserneICP har foretaget en rekognoscering afbutikkerne i kommunen, herunder opgjortomsætningen i 2004 og foretaget en beregningaf det nuværende og fremtidigeforbrug af detailhandelsvarer i kommunen.OmsætningI Høje-Taastrup kommune var der i sommeren2005 240 butikker med et samletsalgsareal på godt 100.000 m 2 og en omsætningi 2004 på ca. 3,3 mia. kr. inkl.moms.I Høje Taastrup centerområde, der funktionelter kommunens hovedcenter, er derknap 100 butikker. Disse butikker omsattei 2004 for godt 1,4 mia. kr. Heraf var ca.2/3 udvalgsvareomsætning.ArealeffektivitetArealeffektiviteten målt som omsætning pr.m 2 salgsareal, ligger i Taastrup by og HøjeTaastrup, hvad angår dagligvarerne, på etrelativt normalt niveau – omkring 59.000kr./m 2 . I de øvrige dele af kommunen liggereffektiviteten på dagligvarearealernepå et noget højere niveau, således, at densamlede arealeffektivitet ligger på 62.000kr./m 2 .3


Konklusion, vurderinger og anbefalingerArealbelastningen i udvalgsvarebutikkernei Høje-Taastrup ligger på ca. 37.000kr./m 2 . Dette må betragtes som et normaltniveau, butikssammensætningen og størrelsernetaget i betragtning.I kommunen i øvrigt ligger arealeffektivitetenpå et lavere niveau. Man skal dog hervære opmærksom på, at der her er mangestore butikker i kommunen i øvrigt, dernormalt er kendetegnet ved en relativt lavarealeffektivitet.Området Høje Taastrup, der især udgøresaf City 2, har et butiksmix med en attraktionover middel. Dette er typisk for et storcenter.► ForbrugDet potentielle forbrug fra borgerne i Høje-Taastrup kommune var i 2004 knap 2 mia.kr. inkl. moms fordelt med godt 1 mia. kr.på dagligvarer og knap 1 mia. kr. på udvalgsvarer.► HandelsbalanceDer var på dagligvarer et forhold mellemomsætning og forbrug på 120 %, mensforholdet på udvalgsvaresiden var 220 %.Disse 2 tal viser, at forbrugerne fra kommunensopland beløbsmæssigt køber mereind i butikkerne i Høje-Taastrup kommune,end forbrugere fra Høje-Taastrupkommune køber ind i butikker uden forkommunen.Tallene tyder på et meget væsentligt regionaltopland.AttraktionI Taastrup bymidte ligger den gennemsnitligeattraktion omkring middel, hvilket er etumiddelbart tilfredsstillende niveau for enbymidte, der kombinerer meget koncentrerethandel med mere ekstensivt udnyttedegadestrækninger.Forklaringen skal især findes i den attraktivedetailhandel, der findes i City 2 samt istorbutiksområdet ved Ikea.Forholdet mellem omsætning og forbrug erdog faldet betydeligt både inden for dagligvarerog udvalgsvarer siden 1997. Dettebetyder, at især kunderne fra oplandet4


Konklusion, vurderinger og anbefalingeruden for kommunen har fået nye indkøbsmulighederi f.eks. Roskilde, Rødovreog i Field’s og Fisketorvet.City 2 er ét af Danmarks største butikscentremed et mix af attraktive butikker ogservicefunktioner i øvrigt. Storbutiksområdetved Ikea er ét af de 2 mest attraktive iHovedstadsregionen – især på grund afIkeas størrelse og unikke status på detailhandelsområdet.Etableringen af Field’s, udvidelsen og renoveringenaf Rødovre Centrum samt enudbygning af Hundige Storcenter og Ro’sTorv kan dog betyde, at især City 2 vil blivesat under pres.På udvalgsvaresiden er det vor opfattelse,at den generelle konkurrencesituation påVestegnen er skærpet.► OplandetPå baggrund af de foreliggende oplysningerer det vor vurdering, at butikkerne iHøje-Taastrup på dagligvareområdet haren vis oplandseffekt i Albertslund kommunesamt i Ishøj kommune.Det er vor vurdering, at mellem 5 og 10 %af det potentielle dagligvareforbrug i dissekommuner dækkes ved køb i butikker iHøje-Taastrup kommune.På udvalgsvaresiden udgøres oplandet -især på grund af Ikeas unikke status pådetailhandelsområdet, men også på grundaf City 2’s størrelse og butiksmix - af heleden vestlige del af Vestegnen samt dele afRoskilde kommune.Det vurderes, at Ikeas opland er væsentligtstørre.Det er vor vurdering, at det vil være vanskeligtfor Høje-Taastrup at udvide oplandetgeografisk. Således skal man i højeregrad satse på at tiltrække flere kunder fradet opland, man allerede har godt fat i.► Udviklingsmuligheder og anbefalingerCenterafgrænsningerSer man på en centerafgrænsning i relationtil detailhandel, er det væsentligt, atkravene om udviklingsmuligheder forenesmed kravet om koncentration. Afgrænsningenmå ikke være så snæver, at storebutikker ikke kan etableres, men omvendtskal den ikke være så stor, at butikker kanetablere sig uden direkte sammenhængmed det eksisterende udbud.Dette skal forenes med, at prisen for omdannelserog nybyggeri af tekniske årsagergenerelt er væsentlig højere i det mankan kalde primære ”strøggader” end i udkantenaf centerområdet.5


Konklusion, vurderinger og anbefalingerDet er vor vurdering, at bymidteafgrænsningernei de 3 stationsbyer samt ved detregionale aflastningsområde ved Ikea påmange måder opfylder disse krav.På længere sigt bør Høje-Taastrup Kommunedog søge at udvide centerområdetved Ikea, da dette område på længere sigtbør styrkes.Området kan f.eks. udvides med ”Vindmøllegrunden”.Det fremtidige arealbehov til dagligvare-og udvalgsvaredetailhandel frem til2018Planloven udstikker de overordnede retningslinjerfor hvorledes nye arealer til detailhandelskal placeres og hvor storearealer der må udlægges til enkelte butikker.Generelt må der kun planlægges for detailhandeli større omfang i bymidterne.Dagligvarebutikker må maksimalt have etbruttoareal på 3.000 m 2 og udvalgsvarebutikkerog butikker der forhandler særligtarealkrævende varegrupper må højst haveet bruttoareal på 1.500 m 2 . Såfremt manønsker butikker større end disse, skal derforeligge en særlig planlægningsmæssigbegrundelse.Desuden skal den kommunale planlægningpå detailhandelsområdet respekterede retningslinjer der er nedfældet i Regionplanen.”Forslag til Regionplan 2005” fra HUR harbestemt, at der i centerområderne i HøjeTaastrup og Taastrup ingen øvre grænseer for hvor mange m 2 , der må udlægges tildetailhandel.I Hedehusene må der maksimalt udlægges5.000 m 2 til detailhandel.I aflastningscentret ved Ikea må der ikkeudlægges areal til ny detailhandel frem til2017.Regionplanforslaget åbner mulighed for, atder udlægges én butik, der forhandler særligtarealkrævende varegrupper, på indtil5.000 m 2 . Kommunen kan desuden planlæggefor butikker indtil 1.500 m 2 , der forhandlersærligt arealkrævende varegrupper.Arealudlægget må blot ikke forrykkeden regionale balance.Frem til 2018 ventes det, at forbruget iHøje-Taastrup kommune samt i kommunernei oplandet vil stige med ca. 12% fordagligvarer og 20% for udvalgsvarer.Under forudsætning af, at den samledeforbrugsstigning skal dækkes gennem tilførselaf nyt butiksareal, vil bruttoarealbehoveti perioden 2004 – 2018 for dagligvarernesvedkommende udgøre 3.000 m 2 ogfor udvalgsvarer 15.000 m 2 for hele kommunen.6


Konklusion, vurderinger og anbefalingerI den forbindelse er det vor vurdering, atyderligere arealudlæg overordnet bør placeresved City 2, i Taastrup, i Hedehusene,ved Ikea samt langs Roskildevej.Høje TaastrupI Høje Taastrup ligger City 2, Stationsområdetog det udlagte område til H.C. AndersenArena.Det er dog vor vurdering, at arealudlæggetikke udelukkende bør fastlægges ud fraberegninger, men i højere grad styres afønsket om at styrke centrenes position pådetailhandelsområdet og bestræbelser påat tilføre detailhandelen i Høje-Taastrupkommune mulighed for mere dynamik.Desuden bør man i den udstrækning deter muligt, udlægge arealer i beliggenheder,hvor detailhandelen vil efterspørgedem.Det er generelt vor vurdering, at detailhandeleni Høje-Taastrup kommune styrkesbedst og mest effektivt ved en styrkelse afde eksisterende udbudspunkter. Det ersåledes vigtigt, at den overvejende del afarealudlægget lægges i forbindelse medde eksisterende centerdannelser og aflastningscentre.Ved City 2 er det vor vurdering, at arealettil dagligvarer i dag er meget stort.En udvidelse af udvalgsvarearealet herkunne tilføre centret øget styrke.Dette skal ses i lyset af, at de fleste dagligvarerindkøbes relativt lokalt, mens forbrugernei langt højere grad er villige til atkøre langt for at købe udvalgsvarer. Det ersåledes udvalgsvareudbuddets styrke ogkvalitet, der er afgørende for et udbudspunktsregionale status og tiltrækningskraft.I den gældende kommuneplan er der udlagt6.250 m 2 til detailhandel vest for City 2samt i banegårdsområdet. Desuden er derudlagt 11.750 m 2 til udvalgsvarer i H.C.Andersen Arena.7


Konklusion, vurderinger og anbefalingerTabel 1.1 Opsummering på anbefalinger til arealudlægOmrådeDagligvarer(m 2 )Udvalgsvarer(m 2 )I alt (m 2 )Særligt arealkrævende(m 2 )Nuværende rammerHøje Taastrup - - 18.000 *Taastrup by - - 5.000 *Hedehusene - - 5.000 *Kommunen i øvrigt - - 850 *Samlet ny rammeHøje Taastrup - - 30.000 5.000Taastrup by 6.000 7.000 13.000 35.000Hedehusene 3.000 2.000 5.000 0Kommunen i øvrigt - - 2.000 5.000Forslag ud over de gældende overordnede rammerHøje Taastrup - - - -Taastrup by - 10.000 10.000 -Hedehusene - - - -Kommunen i øvrigt - - - -*.: Der er i den eksisterende kommuneplan udpeget områder der kan udnyttes indenfor Amtets samlederamme på i alt 10.000 m 2Det er vor vurdering, at et arealudlæg iHøje Taastrup ved City 2 på yderligere2.000 m 2 til dagligvarer og 10.000 m 2 tiludvalgsvarer – i alt 12.000 m 2 vil sikre denfornødne dynamik og fleksibilitet.Således bliver den samlede ramme forHøje Taastrup på i alt 30.000 m 2 .TaastrupTaastrup består overordnet af 3 centerdannelser:Bymidten med Stationscentretog området lang Køgevej, Klovtoftekrydsetsamt aflastningsområdet ved Ikea.I Taastrup by er det besluttet at opføre enbebyggelse umiddelbart syd for banen8


Konklusion, vurderinger og anbefalingermed 3.000 m 2 dagligvareareal og 3.000 m 2udvalgsvareareal. Desuden forudsættesdet, at Stationscentret udnyttes fuldt ud iforhold til i dag.Dette betyder, at der alene bør udlæggesareal til at sikre en fleksibilitet.Det er vor vurdering, at dette gøres meden ramme på 3.000 m 2 til dagligvarer og4.000 m 2 til udvalgsvarer (se tabel 1.1)Således vil den samlede ramme for Taastrupby blive på 6.000 m 2 til dagligvarerog 7.000 m 2 til udvalgsvarer.I området ved Klovtofte krydset bør dervære mulighed for at udbygge med 15.000m 2 til bilforhandlere og forhandlere af campingvogneog lystbåde m.v.Ved aflastningscentret ved Ikea vil etudlæg på 20.000 m 2 til butikker, der forhandlersærligt arealkrævende varegrupper,være med til at sikre, at dette udbudspunktvil fastholde og udbygge sin positioni Hovedstadsregionen.Regionplanen åbner mulighed for at derplaceres én butik på indtil 5.000 m 2 , derforhandler særligt pladskrævende varegrupper.Desuden kan Kommunen udlæggearealer til butikker på indtil 1.500 m 2 .Således er det vor vurdering, at der i altbør udlægges 35.000 m 2 til butikker derforhandler særligt arealkrævende varegrupperi Taastrup.HedehuseneI Hedehusene bør der udlægges arealer tildagligvarer på 3.000 m 2 . Der bør udlægges2.000 m 2 til udvalgsvarer for at sikreen vis fleksibilitet i udvalgsvarearealerne.Kommunen i øvrigtI kommunen i øvrigt er det vor opfattelse,at der kun i meget begrænset omfang børudlægges arealer til dagligvarer og udvalgsvarer.Dette skal primært ses i lyset af, at udvalgsvaredetailhandelenbør koncentreres.Til butikker, der forhandler særligt pladskrævendevaregrupper, kan et udlæg på5.000 m 2 sikre den fornødne fleksibilitet.Det er vor vurdering, at de her anbefaledearealudlæg, med den skærpede konkurrencesituationder er beskrevet i nærværenderapport, ikke vil forrykke den regionalebalance.Størrelsesmæssige restriktionerDe generelle størrelsesmæssige restriktioner,som planloven udstikker, er for dagligvarebutikkeret bruttoareal på 3.000 m 2og for udvalgsvarebutikker 1.500 m 2 .På dagligvareområdet bør man - for atstyrke centerområderne - ikke lægge be-9


Konklusion, vurderinger og anbefalingergrænsninger på størrelsen, der er merevidtgående end det Planloven tillader.I kommunen i øvrigt er det vor vurdering,at der generelt ikke bør planlægges fordagligvarebutikker større end 1.200 m 2 ogudvalgsvarebutikker større end 500 m 2 .I de senere år er en række bymidteorienteredeudvalgsvarekoncepter begyndt atefterspørge større arealer. Tilstedeværelsenaf disse butikskoncepter er ofte det,der afgør, om et centerområde har en attraktiveller meget attraktiv detailhandel ogafgør hvorvidt centerområdet kan tiltrækkeog fastholde forbrugerne.Vi kan derfor ikke – ud fra en detailhandelsmæssigsynsvinkel – anbefale, at mani centerområderne lægger sig fast på maksimalestørrelser for udvalgsvarebutikker,der er mindre end dem planloven dikterer.Anbefalinger til det videre planlægningsarbejdePå længere sigt bør Høje-Taastrup Kommunearbejde for en udbygning af det regionaleaflastningscenter ved Ikea.Ved Ikea vil et udlæg på ca. 10.000 m 2 tiludvalgsvarer, være med til at sikre, at detteudbudspunkt vil fastholde og udbyggesin position i Hovedstadsregionen.Traditionelt har aflastningscentret ved Ikeaværet unikt i Hovedstadsregionen. Etableringenaf flere større udbudspunkter medstore udvalgsvarebutikker (Brogårdsvej iGentofte, Hovedvejen i Glostrup, Kristinehøji Tårnby, Københavnsvej i Roskildem.fl.) har i løbet af de senere år betydet, ataflastningscentrets betydning i Regionener blevet formindsket.Detailhandelen i Høje-Taastrup kommunehar siden 1997 mindsket sin betydning,hvilket ses af faldet i omsætningen i forholdtil forbruget.Det er derfor også her vor vurdering, atdette arealudlæg, med den skærpedekonkurrencesituation der er beskrevet,ikke vil forrykke den regionale balance.Udviklingsmulighederne for detailhandeleni Taastrup centerområdeCenterområdet i Taastrup fungerer i dagsom et attraktivt bydelscenter for den østligedel af kommunen med god dagligvareforsyningbåde inden for supermarkederog discountbutikker samt inden for fødevarespecialbutikkersom bagere, slagter ogost.Desuden ligger der en lang række godeudvalgsvarebutikker, der enten har et relativtstandardiseret vareudbud (f.eks. køkkenudstyr,optik o.a.) eller er præget af etmeget specialiseret vareudbud, der appel-10


Konklusion, vurderinger og anbefalingerlerer til et meget stort opland inden for etbegrænset segment.Detailhandelen i Taastrup består i dag af2-3 dele. Stationscentret nord for stationen,Køgevej fra stationen til Domhuset ogendelig Køgevej syd for Domhuset.I Stationscentret er der foruden en discountbutikalene detailhandel på et relativtlavt niveau. Centret har, som det liggerisoleret fra den øvrige detailhandel og meden relativt begrænset størrelse, megetvanskelige driftsvilkår.Etableres der som planlagt en dagligvarebutikpå 3.000 m 2 samt yderligere op til ca.3.000 m 2 mindre udvalgsvarebutikkerumiddelbart syd for stationen, vil dette iendnu højere fra styrke den centrale del afcenterområdet på bekostning af bl.a. Stationscentret.Det er derfor vor vurdering, at en anvendelsetil større udvalgsvarebutikker ellerbutikker, der forhandler særligt arealkrævendevaregrupper kunne være en muligløsning for en omdannelse af Stationscentret.Køgevej mellem stationen og Domhuset eret attraktivt bydelscenter. Renoveringen afKøgevej har skabt et unikt miljø, der i vidudstrækning tager hensyn til forbrugerneskrav om fredeliggjorte gader samt parkeringtæt på butikkerne.Da projektet syd for stationen ikke ligger iumiddelbar tilknytning til Køgevej, er detmeget væsentligt, at man forsøger visueltog funktionelt at gøre distancen fra bebyggelsentil Køgevej så kort og let fremkommeligfor kunderne som muligt.Syd for Domhuset ligger detailhandelsudbuddetgenerelt på et noget lavere niveau,som dog med tiden vil kunne styrkes bl.a.med etablering af en større dagligvarebutik.Udviklingen i Taastrup vil med projektetumiddelbart syd for stationen ske i dennordlige del af Køgevej. Det er derfor vorvurdering, at udviklingspotentialet i densydlige del af Køgevej er lidt mindre.Der er i dag relativt få beklædningsbutikkeri Taastrup.Dette er et meget væsentligt faktum i relationtil en udvikling af centerområdet.11


Konklusion, vurderinger og anbefalingerOverordnet set er det tilstedeværelsen afet godt, bredt og dybt sortiment inden forisær damebeklædning, som afgør, hvorattraktivt et indkøbssted er. Indkøb af damebeklædninger i vid udtrækning styrendefor husstandenes indkøb af specialiseredeudvalgsvarer i øvrigt.For at kunne udbygge underlaget og fastholdeforbrugerne i markedsområdet, nårdet gælder specialiserede udvalgsvarer, erdet som minimum nødvendigt, at der liggerflere beklædningsbutikker i et centerområde.Det er yderligere et krav, at en væsentligdel af disse skal være del af en kapitalkædeeller medlemmer af et frivilligt kædesamarbejde.Set i lyset af, at Taastrup ligger så tæt påét af Hovedstadsområdets største regionalecentre, City 2, er det vor vurdering, atTaastrup ikke kan øge sin position sombydelscenter væsentligt.Man bør i udviklingen af detailhandelen iTaastrup satse på at få integreret projektetumiddelbart syd for stationen så godt sommuligt med den eksisterende detailhandel icenterområdet.Bymiljøet består også af kundernes oplevelseaf en gåtur i bymidten. Et aktivt bymiljø,som giver kunderne en helhedsoplevelsemed kulturtilbud, bespisning, gademusikanterog andre bløde værdier somvand, pladsdannelser og kunst, vil ogsåvære vigtigt i fremtiden.I den forbindelse er de ydre rammer i Taastrupforbilledlige.Udespisning udgør ligeledes en stadigstørre andel af danskernes forbrug og haren stigende betydning for et indkøbsstedsattraktionsniveau. Specielt caféer er medtil at give Køgevej mere liv og være med tilat skabe en anden indkøbsoplevelse.Samtidig øger spisestederne kundernesopholdstid væsentligt. Man skal derforfortsat arbejde på at kunne tilbyde interessantespisesteder.Det er væsentligt, at handelsgader somKøgevej har tilstrækkelig stor personstrøm.De større dagligvarebutikker skal ivid udstrækning sørge for dette, men deter samtidig meget væsentligt, at alle andrekundeorienterede servicefunktioner ogsåer til stede. Derfor er det generelt vor anbefaling,at man ikke bør være for restriktivi forhold til etablering af underholdningstilbud,kommunale servicefunktioner m.v.Overordnet set vurderes Køgevej at haveet godt udgangspunkt for at udvikle sig ien positiv retningUdviklingsmulighederne for detailhandeleni Høje Taastrup centerområde12


Konklusion, vurderinger og anbefalingerCenterområdet har i dag 2 forskellige funktionerpå detailhandelsområdet. Ved HøjeTaastrup Station er der alene butikker, derhar stations- og lokalcenterfunktion. City 2fungerer omvendt som regionalt center.Det er vor vurdering, at detailhandelenomkring Høje Taastrup Station skal fungeresom indkøbssted for de rejsende samthave lokalcenterfunktion for borgere medbopæl i nærområdet. Således vil udbudetprimært bestå af dagligvarebutikker samtøvrige kundeorienterede servicefunktionersom frisør, pengeinstitut og forskelligeformer for fastfood.City 2 er som nævnt et af Hovedstadsregionensstørste butikscentre. Centret har pådet seneste fået konkurrence fra isærField’s, men også det udvidede og renoveredeRødovre Centrum, Hundige Storcenterog Ro’s Torv i Roskilde har betydet enskærpet konkurrencesituation.Det er dog vor opfattelse, at City 2 stadigvil være ét af regionens mest betydendeindkøbssteder.De mange butikker kombineret med kundeorienteredeservicefunktioner gør, atCity 2 er et meget attraktivt indkøbssted.Det er meget væsentligt, at City 2 genereltfortsat tiltrækker profilerede kædebutikker ikampen om at betjene kunderne. Samtidiger det vigtigt, at de eksisterende butikkerfortsat fornyer sig.Den fremtidige forbruger vil være merebevidst i forbindelse med sine indkøb ogvil lægge vægt på, at der er et bredt ogdybt udbud i den enkelte butik til den rigtigepris. De profilerede kædebutikker eroftest bedst til at tilbyde kunderne dette,ikke mindst på grund af en større kapitalog en bedre udnyttelse af stordriftsfordele.Overordnet er det vor vurdering, at derindenfor alle almindelige brancheområderfindes et godt udbud. Udbuddet består forde fleste branchers vedkommende af flerebutikker. Dette brede – og indenfor de flesteområder dybe sortiment – har stor positivbetydning for forbrugernes oplevelseraf City 2.Det er vort indtryk, at centret i dag har etrelativt loyalt publikum. Mange af disse erlokale fra Høje-Taastrup kommune, menogså forbrugerne fra oplandskommunerne13


Konklusion, vurderinger og anbefalingerer i vid udstrækning villige til at handle iCity 2, hvis det rette udbud findes.Man må omvendt antage, at kunder fraoplandskommunerne er knap på loyale ogsamtidig har mange af dem ikke langt tilkonkurrerende centre som Glostrup Storcenter,Ishøj Bycenter, Ballerup Centretsamt de allerede nævnte Hundige Storcenter,Rødovre Centrum og Ro’s Torv.Endelig er der de helt store konkurrenter;Field’s, Fisketorvet og Københavns City.Ejerne bag City 2 har inden for de næsteår planer om en større renovering afcentret. Så vidt vides, omfatter denne renoveringikke en udbygning.Udflytningen af stormagasinet på ca. 8.000m 2 vil skabe en vis rummelighed til nyebutiks-, restaurations- og underholdningskoncepter.Samtidig er arealeffektiviteten i forhold tilen række andre større centre relativt lav.Således er der intet umiddelbart presserendebehov for muligheder for at udvidecentretDet er dog væsentligt, at der i City 2 erplads til de nyeste butiksformer – især indenfor udvalgsvaredetailhandelen. Dettebetyder, at man som nævnt nødvendigvismå dedikere en vis arealramme til en fremtidigudvidelse af centret.Det er vor vurdering, at den rigtige beliggenhedvil få stadigt større betydning iårene fremover. Tendensen i detailhandelengår mod øget koncentration. Såledesvil nye butikker og butiksformer genereltsøge en placering sammen med andre ogdermed udnytte synergieffekten.I takt med at kunderne bliver mere mobileog er villige til at køre længere for at opnådet rigtige udbud, vil man fremover fokuseremere på parkeringsfaciliteterne. Derforvil det i fremtiden være en meget betydendekonkurrenceparameter for City 2 atkunne tilbyde kunderne enkle tilkørsels- ogafsøgningsforhold samt gode parkeringsmuligheder.Forbrugerne vil fortsat søge flere oplevelseri forbindelse med indkøbsturen, detvære sig både i selve butikken og i bymiljøet.Shopping bliver derfor i højere grad tilen udflugt for hele familien end opfyldelseaf konkrete behov for at gøre indkøb.Udviklingsmulighederne for detailhandeleni HedehuseneCenterområdet i Hedehusene fungerer idag som et svagt bydelscenter for denvestlige del af kommunen. I Hedehuseneligger der en række velfungerende supermarkederog discountbutikker.Der findes få fødevarespecialbutikker iHedehusene.14


Konklusion, vurderinger og anbefalingerPå udvalgsvareområdet ligger udbuddetpå et relativt lavt niveau med få butikker.Set i lyset af at Hedehusene ligger så tætpå City 2, er det vor vurdering, at man ikkevil kunne forbedre sin position væsentligtMan bør i udviklingen af detailhandelen iHedehusene satse på at have en dagligvarehandelpå det bedst mulige niveau.Dette vil sige, at man bør give mulighedfor, at f.eks. discountbutikker har mulighedfor at etablere sig i bymidten i forbindelsemed Hovedgaden.For at understøtte den eksisterende detailhandelmest muligt, er det væsentligt,at discountbutikkerne placeres i forbindelsemed Hovedgaden.Udviklingsmulighederne for detailhandeleni kommunen iøvrigtUden for de 3 større centerområder er detisær koncentrationen af bilforhandlere påRoskildevej og det regionale aflastningscenterved Ikea, der har betydning.Det er vor anbefaling, at man for at styrkeHøje-Taastrup kommunes muligheder forat markere sig yderligere på det detailhandelsmæssigelandkort, koncentrerer henholdsvisbilforhandling samt større udvalgsvarebutikkerog butikker, der i øvrigtforhandler særligt arealkrævende varegrupper,i disse to positioner.Der er udlagt ca. 12.000 m 2 til factoryoutletbutikker i forbindelse med opførelsenaf H.C. Andersen Arenaen vest forHøje Taastrup.Umiddelbart vil et sådant outlet være etaktiv for Høje Taastrup.Placering af større udvalgsvarebutikkerGenerelt søger de professionelle kæderinden for de større udvalgsvarebutikker idag placeringer, hvor butikkerne liggersammen med andre. Dette øger deressynlighed i markedet. Forbrugerne har letved at orientere sig mod et større udbudspunktog i sidste ende betyder dette bedredriftsvilkår for de større udvalgsvarebutikker.Mange steder i udlandet ses i dag etableringeraf retail-parks (større områder medstore udvalgsvarebutikker) i forbindelsemed regionale indkøbscentre.Det er dog vor vurdering, at skal Høje-Taastrup kommune øge sin betydning pådette område væsentligt, skal udbygningenske ved det regionale aflastningscenterved Ikea, idet man der allerede har enmeget attraktiv koncentration.I den forbindelse er det vor vurdering, atStationscentret i Taastrups omdannelse tilstore udvalgsvarebutikker alene er en godidé i relation til, at dette vil kunne styrke15


Konklusion, vurderinger og anbefalingerdetailhandelen i Taastrup og at den nuværendeanvendelse og udformning er megetproblematisk i forhold til den generelleudvikling på detailhandelsområdet.Omdannelse af eksisterende lokaler ierhvervsområder til detailhandelDet er ICP’s vurdering, at man ud fra etdetailhandelsmæssigt synspunkt så vidtmuligt skal undlade at give mulighed for atetablere detailhandel uden for de udpegedecenterområder/aflastningsområder,medmindre der er tale om placeringer, derligger i umiddelbar tilknytning til disse.Det er vor erfaring, at detailhandelsvirksomheder,der ikke er interesserede i gode,synlige beliggenheder, ofte har et begrænsetomsætningspotentiale og dermedmulighed for at overleve på længere sigt.16


Tendenser2. Tendenser på detailhandelsområdetPå baggrund af ICP's viden om væsentligeudviklingstræk på detailhandelsområdetbeskrives i dette afsnit de tendenser, somefter instituttets vurdering vil påvirke udviklingeni de kommende år.Nogle af de faktorer, som har en væsentligindflydelse på detailhandelens udvikling, eraf generel karakter, mens andre har enmere direkte forbindelse med driftsforholdenei de forskellige brancher.► Generelle forholdForbrugerneUanset om der vil være en økonomiskvækst, vil forbrugerne i de kommende årstille større krav til detailhandelen medhensyn til bl.a. butikkernes vareudvalg,varernes kvalitet samt butikkernes prispolitik.For den enkelte forbruger vil den stærkepriskonkurrence imidlertid ikke betyde etenten/eller, men et både/og ved valg afindkøbssted. Forbrugeren vil i nogle situationersøge at realisere de prisfordele, somforskellige lavprisformer vil kunne tilbyde. Iandre situationer vil forbrugeren søge moddet indkøbssted, hvor f.eks. vareudbuddeter mere specialiseret, servicegraden erhøjere, og omgivelserne er mere spændendeog tiltalende, og det vil forbrugerenså til gengæld også betale en merpris for.Forbrugerne vil lægge vægt på, at der er etstort vare- og/eller butiksudvalg i det enkelteindkøbssted. Dette forhold - kombineretmed forbrugernes generelt øgede mobilitet- bevirker, at afstanden til indkøbsstedet vilfå aftagende betydning. Denne udvikling vilgive en tendens til en geografisk koncentrationaf detailhandelen i færre punkter.Den fremtidige forbruger vil være merebevidst i forbindelse med sine indkøb. Dermå generelt forventes en skærpet konkurrencei detailhandelen. Eksisterende lavprisformerinden for butikstyperne vil fåstørre betydning og nye butiksformer baseretpå et lavpriskoncept vil blive udviklet.17


TendenserGenerelt er der en stor overkapacitet i detnuværende butiksnet, det vil sige, at der erlangt mere butiksareal, end der er behovfor.En del af denne overkapacitet er imidlertidaf teknisk karakter, idet meget af dettebutiksareal har en forkert beliggenhed iforhold til, hvor forbrugerne ønsker at købeind, og hvor der derfor kan skabes denfornødne rentabilitet i butiksdriften.for at holde døgnåbent fra kl. 06 mandagmorgen til kl. 17 lørdag eftermiddag.Desuden må dagligvarebutikker, med enårlig omsætning på indtil 24,1 mio. kr., måholde åbent på søn- og helligdage.Den geografiske indsnævring af den funktionellebykerne man har kunnet iagttage ide senere år i mange byområder, kan ses idenne sammenhæng.Der er i det hele taget en generel tendenstil, at omsætningen pr. arealenhed indenfor detailhandelen er faldende i disse år.Det vil sige, at selvom forbruget har væretstigende i en lang årrække, så har tilvæksteni detailhandelsarealet været så megetstørre, at arealeffektiviteten (målt som omsætningenpr. arealenhed) har været faldende.Dette er en international tendens.LukkelovenI de senere år er der gennemført flerelempelser i lov om butikstid. Således givesder nu butikkerne mulighed for at holdeåbent 9 søndage fra og med 2003. Denvæsentligste ændring i forhold til tidligereer dog, at der gives butikkerne mulighedSpecielt muligheden for generelt forlængetåbningstid om lørdagen har været positivfor detailhandelen i de større centre, derkan samordne åbningstiderne.Ligeledes har det kunnet konstateres, atdagligvarebutikker, der ligger under ovennævnteomsætningsgrænse og som erbeliggende i mindre lokalsamfund, har fåeten væsentlig omsætningsfremgang.En forøgelse af antallet af åbningstimer ibutikkerne vil kunne lette noget af pressetpå de butikker, som i dag er stærkt belastedeog derved mindske behovet for arealudvidelser.En generel liberalisering af lukkeloven ventesat betyde, at omsætningen vil falde18


Tendenserisær for de butikker, der har kunnet holdeåbent om søndagen pga. lav omsætningsamt tankstationer.Inden for udvalgsvarer ventes en liberaliseringaf lukkeloven især at være positivfor detailhandelen i de større centre.PostordreDet almindelige salg via postordre har aldrigfået samme betydning i Danmark somi vore nabolande Tyskland og Sverige.Postordresalget i Danmark har i de senereår oplevet en kraftig vækst. Det vurderes,at den nuværende detailomsætning indenfor postordre er på godt 4 mia. kr. incl.moms årligt.Med baggrund i de investeringer, somudenlandske virksomheder har foretagetpå området i Danmark samt den stigendevarestandardisering, må det forventes, atpostordresalget vil øge sin betydning, menomfanget antages at blive væsentligt mindreend for salg via Internettet.InternetSelvom brugen af Internet kun har væretalmindelig i private husstande i Danmark iganske få år, har Internettet på denne kortetid opnået en meget stor betydning indenfor en lang række serviceområder.Det er ikke på det foreliggende grundlagmuligt at give et præcist billede af internettetsbetydning på detailhandelsområdet.Men i takt med den øgede udbredelse afinternetopkoblinger og de forbedrede betalingsmulighederover nettet, kan det ikkeudelukkes, at visse brancher vil blive udsatfor en mærkbar konkurrence. Dette er doghidtil ikke sket.► Behov for butiksarealSelvom der i visse områder er en overkapaciteti butiksnettet, og selvom øgedeåbningstider bliver indført og andre salgsformersom postordrer og Internet vinderfrem, så vil der stadig, som følge af denalmindelige strukturudvikling i detailhandelenog ændringer i forbrugernes indkøbsadfærd,være behov for nyt butiksareal i derigtige beliggenheder.Der vil derfor også i de kommende år væreinteresse for investeringer i butikker/butikscentrei eksisterende byområder,bl.a. i forbindelse med byfornyelse og revitalisering.For investorerne vil butiksprojekter i derigtige beliggenheder og rette størrelserogså fortsat være interessante, bl.a. fordidetailhandelen generelt kan betale højerehuslejer end andre lejerkategorier.19


TendenserVed en vurdering af butiksprojekter skaldet også tages i betragtning, at folketalletgenerelt er stagnerende. Ligeledes kan dettotale forbrug af varer, som omsættesgennem detailhandelen, forventes at værerelativt svagt stigende i løbet af de næste8-10 år.PlanlovenI et forsøg på at dæmme op for detailhandelensstigende fokusering på de størrebyer, blev der i 1997 gennemført en væsentligstramning af den eksisterende planlov.► DagligvaresektorenDen fremtidige butiksstruktur i dagligvaresektorenvil være præget af færre, menstørre butikker.SupermarkederSupermarkederne har omkring halvdelenaf omsætningen i de store dagligvarebutikker,og denne butikstype findes nu i allebyer med mere end 3.000 indbyggere.Denne ændring er dog blevet opblødt ensmule ved endnu en lovændring i 2002.Der stilles således øgede krav til en reguleringaf udviklingen, herunder målsætningog dokumentation i region- og kommuneplanerne,ligesom lokalplaner fremoverskal opfylde en række nye krav.Ændringerne har bevirket at der er indførtmaksimale butiksstørrelser på 3.000 m 2 fordagligvarebutikker og generelt 1.500 m 2 forudvalgsvarebutikker.Selvom disse stramninger vil kunne dæmpeudviklingen, vurderes tendensen modøget regional konkurrence at ville fortsætte.En butikstype som varehuset (Kvickly, Føtexm.fl.) har ligeledes fået stigende betydningog findes nu i alle byer med mere end20.000 indbyggere uden for Københavnsområdet.DiscountbutikkerI forbindelse med de senere års stærkepriskonkurrence har discountbutikken, somi sin markedsføring fremhæver sit lave20


Tendenserprisniveau, opnået en omsætning på 25 %af det totale dagligvaremarked.Samtidig har discountbutikken fået en udbredelse,hvor den nu forekommer i allebyer over 5.000 indbyggere, samt i næstentre fjerdedele af byerne mellem 3.000 og5.000 indbyggere.Når discountbutikken ofte findes i selv relativtsmå markedsområder, har det sammenhængmed, at discountbutikken i situdviklingsforløb har ændret sig fra sit oprindeligekoncept. Således har discountbutikkenudvidet sit varesortiment med demere omkostningstunge og personalekrævendeferskvarer som f.eks. frugt/grønt,mejeriprodukter og slagtervarer.Herved dækker discountbutikken så storen andel af forbruget på dagligvareområdet,at den i visse mindre byer og markedsområderfungerer som en nærbutik ikonkurrence med minimarkedet, som i situdviklingsforløb som butikstype efterhåndenhar forøget sit butiksareal, udvidet sitsortiment og forbedret sit serviceniveau,men som også derved har forøget sit omkostningsniveau.Det må forventes, at discountbutikkernesantal og betydning vil øges, og at mangeaf dem vil få en rolle som nærbutik.LavprisvarehuseLavprisvarehuset, som er mere uafhængigaf en beliggenhed sammen med andre21


Tendenserbutikker, var i mange år hæmmet i sin udbredelseud fra planlægningsmæssigeovervejelser i stat, amter og kommuner.I årene op til foråret 1995 blev der givettilladelse til etablering af lavprisvarehuse ien række kommuner.De nye regler om en maksimal butiksstørrelsepå 3.000 m 2 for dagligvarebutikkerbegrænser dog etableringen af nye lavprisvarehuse.Specialbutikkerne vil kræve et stort kundeunderlag,og vil derfor generelt have sværtved at overleve, når de ligger for sig selveller i lokalcentre og endog i visse mindrekommune-centre/bydelscentre.Specialbutikkerne har også vanskelighedermed at betale omkostningerne ved en beliggenhedi butikscentre, hvor de kunnedrage fordel af den store kundestrøm, somcentrenes øvrige butikker skaber.Som modtræk mod de større dagligvarebutikkervil man i fremtiden formentlig kunnese, at der vil opstå nye butiksformerinden for specialbutiksområdet baseret påkvalitet og indkøbsoplevelse for forbrugerne.Tankstationer/kioskerSpecialbutikkerI den stærke priskonkurrence, som måforventes at gøre sig gældende i de kommendeår, vil antallet af specialbutikkersom slagtere, bagere, fiskeforretningerm.m. blive kraftigt reduceret.I de større dagligvarebutikker vil der i stadigtstigende omfang blive etableret specialafdelinger,som vil påføre specialbutikkernekonkurrence.I de senere år har døgnkiosker og kiosker iforbindelse med tankstationer, fået en stadigtstørre del af omsætningen inden fordagligvareområdet.I især de mindre byer udgør tankstationerneen væsentlig del af dagligvareforsyningen.Det ventes, at denne udvikling vil fortsættebl.a. via etablering af profilerede kæder påområdet. Omvendt vil en yderligere liberaliseringaf lov om butikstid kunne bevirke,at de øvrige dagligvarebutikker kan gen-22


Tendenservinde en del af den omsætning, de i desenere år har mistet til kioskerne.► UdespisningFastfood, take-away og udespisning forventesgenerelt i de kommende år at erstatteen stadigt større del af forbrugernesindkøb af fødevarer.Således udgør danskernes forbrug til udespisningmellem 10%-15% af fødevareomsætningeni dagligvarehandelen. Det tilsvarendetal i USA er 50%.ProfileringDer vil ske en skarpere profilering af denenkelte butik/kæde, bl.a. som grundlag forat kunne udnytte bestemte dele af markedet,ved at rette sit vareudvalg eller sinforretningsform mod bestemte kundegrupper/forbrugssituationer.Også inden for udvalgsvaresektoren vilpriskonkurrencen blive forstærket generelt.► UdvalgsvaresektorenI udvalgsvaresektoren vil mange butikkerblive nedlagt, især de små og mellemstorebutikker, som ikke er beliggende sammenmed flere andre butikker.ButiksstørrelseGenerelt vil udvalgsvarebutikkerne blivestørre. De meget store butikker vil i deresbeliggenhedsvalg i stor udstrækning væreuafhængige af en placering sammen medandre butikker.Den gennemførte stramning af planloven,hvor der er sat en arealgrænse for udvalgsvarebutikkerpå 1.500 m 2 , vil dog begrænseudbredelsen af en række nye storbutikskoncepter.Nogle detailhandelsvirksomheder vil satsepå en udstrakt specialisering af deres udbud,mens andre f.eks. vil koncentrerederes vare-sortiment på relativt få varegrupper/varianter,for at kunne holde deresomkostningsniveau nede. I denne sammenhængvil store lavprisbutikker i forskelligebrancher vinde frem.23


TendenserKædedannelseBortset fra de frivillige kæder og indkøbsforeninger,var kædedannelsen inden fordansk udvalgsvaredetailhandel i mange årsvag.De egentlige kædevirksomheder har dog ide seneste år fået en stærkt stigende delaf markedet, og allerede i dag præges lejemålenei butikscentrene af butikker, somejes og styres centralt.Det må forventes, at de egentlige kæder vilfå en stærkt øget betydning, og at medlemmernei frivillige kæder og indkøbsforeningermå underkaste sig en stærkerecentral styring, for at kunne imødegå konkurrencenfra de egentlige kædevirksomheder.Beliggenheden af udvalgsvarebutikkerne iforhold til forbrugernes bopæl, er derforikke af så stor betydning som for dagligvarebutikkernesvedkommende.Også inden for udvalgsvaresektoren vil dergøre sig stærke koncentrationstendensergældende, både med hensyn til beliggenhed,størrelse af butikkerne og organisationsform.Styrken af disse tendenser vil dog varieremellem hovedgrupper af brancher og butikstyperog dermed få betydning for detailhandelensbeliggenhedsvalg.Generelt er beliggenheden blevet den altafgørendefaktor i detailhandelens vurderingeri forbindelse med investeringer i nyebutikker.For mange brancher er f.eks. huslejen forbutikslokalerne af mindre betydning endkravet til en god beliggenhed.Lokalisering af udvalgsvarebutikkerDa forbrugerne er mere frit stillet med hensyntil, hvornår de foretager deres udvalgsvarekøb,er udvalgsvarebutikker aflangt mindre betydning i det samlede servicebilledeend dagligvarebutikker.På investorsiden vil forhold som en øgetkædedannelse og etablering af udenlandskedetailvirksomheder være af stor be-24


Tendensertydning for lokaliseringen og trække investeringernemod de større centre.Inden for beklædningsområdet vil tendensernetil en centralisering af udbuddet værestørst.Forbrugernes krav om et stort og varieretudbud af varer og butikker, når de skalkøbe beklædning, betyder, at de vil søgemod de større centre.f.eks. radio/TV/ elektronik, legetøj, møbler,tæpper og hårde hvidevarer.Disse butikker vil i mange tilfælde samlesig i centre i byernes udkant, hvor etableringsomkostningerneer lave, og den trafikaletilgængelighed for især personbiler ergod.► Butikker der forhandler særligtarealkrævende varegrupperInden for denne kategori findes bl.a. forhandlereaf biler og lystbåde, køkkenbutikkersamt møbelhandlere og byggemarkeder.BilforhandlereI de øvrige udvalgsvarebrancher vil isærde mest specialiserede brancher søge enbeliggenhed i de større centre.Butikker i de brancher, hvor udvalgsprægeter mindre, eller brancher, som udbyderrelativt standardiserede udvalgsvarer(f.eks. sammenlignelige mærkevarer), vil istørre udstrækning kunne drives i mindredetailhandelskoncentrationer på kommune-og bydelscenterniveauet.Der vil fortsat blive etableret storbutikkerinden for en række udvalgsvarebrancher,Der er i de seneste 10 år sket store omvæltningeri bilforhandlerbranchen. Koncentrationstendensernehar slået igennempå flere planer.Geografisk samler forhandlerne sig i klynger.Det har vist sig, at der er stor synergieffektved at placere sig sammen med andreforhandlere. På den måde synes udbuddetstørre og forbrugerne vil, når debesøger disse udbud, let kunne bevægesig mellem forhandlerne.DAF (Danmarks Automobilforhandler Forening)der generelt organiserer de størreforhandlere, har i dag ca. 1.000 udsalgsstederinden for organisationens rammer.25


TendenserDette tal var i midten af 90’erne ca. 1.500.DAF konkluderer bl.a. på den baggrund, atca. 30% af de større udsalgssteder er lukketpå ca. 5 år. De skønner samtidig, atendnu 1/3 af medlemmerne i løbet af denæste par år vil være i farezonen for atlukke som følge af bl.a. fabriksalliancer ogfusioner i både produktions-, distributionsogforhandlerleddet.I mange byer er der i dag 2 forhandlere,der fører mærker fra samme fabriks- ogdistributionsfusionerede virksomhed.Fremover vil der formentlig kun være énforhandler, der skal sælge og servicerebegge mærker.Udviklingen går samtidig imod, at nyproduceredebiler skal serviceres væsentligtmindre – ca. kun halvt så ofte – som hidtil.Dette betyder dels, at de arealer der disponerestil værksteder bliver mindre, delsat en væsentlig del af omsætningen forsvinderi de udsalgssteder, der har tilknyttetværksted.DAF forudser, at man i løbet af en årrækkevil se langt færre udsalgssteder, men omvendtvil der blive opretholdt værkstedsfaciliteteri et mere fintmasket net.Ligeledes venter man, at mange bilforhandlerevil finde sammen i større ”huse”hvor man har sit eget udstillingssted, menfælles værkstedsfaciliteter, klargøringsanlægm.v.Det er vor vurdering, at der kun i megetbegrænset omfang vil ske en etablering afforhandlere, der udelukkende sælger brugtebiler, som vil afføde et behov for omdannelseog nybyggeri til butikker, der forhandlersærligt arealkrævende varer.Byggemarkeder, møbelbutikker og køkkenbutikkerGenerelt er der på landsplan en overkapaciteti denne branche. Udviklingen er prægetdels af brancheglidning dels af behovetfor gode placeringer, gerne sammen medandre butikker.Sortimentet udvides i disse år i byggemarkedernetil også at omfatte cykler, møbler,lamper, et egentlig farvehandelssortimentsamt lejlighedsvis en lang række varer iøvrigt f.eks. standardiseret beklædning.Arealbehovet går for tiden i 2 retninger.Jem & Fix, der blot bruger et areal på ca.1.000 m 2 og i den anden ende af skalaenBauhaus, som med sin største butik (i Holbæk)i Danmark har et areal omkring15.000 m 2 .Kravet til beliggenhed er ens for alle butikker.Stor synlighed og gerne sammen medandre butikker, selvom de største ikke påsamme måde som de mindre er afhængigaf beliggenheden sammen med andre.26


TendenserEt discountbyggemarked som f.eks. Jem &Fix vil i høj grad være afhængig af placeringsammen med andre. De vil derfor søgeen placering sammen med andre byggemarkedereller ”lande”. Da deres arealkraver maksimalt 1.500 m 2 , kan etableringertættere på bymidten også komme påtale.Hvad angår møbelbutikker vurderes, atudviklingen går i retning af skarpere koncepter.De store koncepter vil blive endnustørre 5.000 – 20.000 m 2 og butikker somf.eks. BIVA etablere butikker i størrelsesordenen1.000 – 1.500 m 2 .De store vil som f.eks. Ikea inddrage flerebrancheområder i deres sortiment og vilderfor i nogle tilfælde i højere grad bliveboligindretningsbutikker end egentlige møbelbutikker.offentlige transportmidler vil være stigende.Hvad angår køkkener er der de seneste 5 -10 år sket en markant vækst i salget.Væksten har været drevet af det generelleøkonomiske opsving samt af mulighedenfor låneomlægning og belåning af friværdierbetinget af de stigende boligpriser.Køkkenbutikkerne er størrelsesmæssigt optil 1.500 m 2 , men de fleste er dog under700 m 2 . Det er vort indtryk, at der de senesteår er etableret en del butikker. Dette ersket i kraft af et bredere udbud inden forområdet. Butikkerne er meget beliggenhedsorienteredeog betjener typisk et megetstort område. Butikkerne placerer siggerne sammen med andre køkkenbutikker.De allerstørste butikker vil i mindre udstrækninghave brug for at ligge sammenmed andre butikker, men deres krav tilsynlighed og tilgængelighed med bil og27


Detailhandelen i Høje-Taastrup kommune3. Detailhandelen i Høje-Taastrup kommuneI nærværende afsnit vil detailhandelen iHøje-Taastrup kommune blive beskrevet.ICP har i juli 2005 besøgt kommunensbutikker og har i den forbindelse bl.a. opgjortbutikkernes salgsareal og indhentetoplysninger om butikkernes omsætning i2004.For at give en karakteristik af butiksudbuddet,har ICP endvidere vurderet deenkelte butikkers attraktionsværdi i forholdtil forbrugerne.Butikkerne er kategoriseret i hovedbranchegrupperne:dagligvarer, beklædning, boligudstyrog øvrige udvalgsvarer (for definitionse bilag 1) på baggrund af deres hovedaktivitet.Butikker under kategoriensærligt arealkrævende, behandles særskiltsenere.Har en butik aktiviteter inden for flere hovedbranchegrupper,er omsætningen fordeltinden for de 4 hovedbranchegrupper.Geografisk er resultaterne af undersøgelsenaf detailhandelen fordelt på hhv. 1)Høje-Taastrup, som består af det regionalebutikscenter City 2 og området omkringHøje Taastrup Station, 2) Hedehusene,som er butikskoncentrationen på Hovedgaden,samt 3) Taastrup by, der består afbutikkerne på Køgevej samt Taastrup Stationscenter.Der er i alt 240 butikker i Høje-Taastrupkommune, heraf er 96 butikker, svarendetil ca. 40 %, placeret i Høje-Taastrup (City2).Ca. 63 % eller 152 af kommunens butikkerer udvalgsvarebutikker.Beklædningsbutikkerne, som er en afgørendefaktor for forbrugernes valg af indkøbssted,udgør 44 % af butikkerne i HøjeTaastrup.Af de 23 butikker i Hedehusene bymidte,er godt 60 % dagligvarebutikker. 40 % afbutikkerne i Taastrup by/Køgevej er dagligvarebutikker.28


Detailhandelen i Høje-Taastrup kommuneTabel 3.1 Antal butikker juli 2005 fordelt på brancher i Høje-Taastrup kommuneDagligvareri altUdvalgsvareri altBeklædningBoligudstyrØvrigeudvalgsvarerDetailhandelialtHøje-Taastrup 18 78 42 18 18 96Hedehusene 14 9 4 2 3 23Taastrup by / Køgevej 33 48 14 17 17 81Kommunen i øvrigt 23 17 5 6 6 40Høje-Taastrup total 88 152 65 43 44 240► Butikkernes attraktionFor at give en karakteristik af butiksudbuddeti bydelen, har ICP i forbindelse med rekognosceringenaf butikkerne foretaget enoverordnet bedømmelse af den enkeltebutiks attraktion efter følgende skala:5: Meget høj4: Høj3: Middel2: Lav1: Meget lavI vurderingen er der bl.a. taget hensyn tilkvaliteten og bredden i butikkens sortiment,butikkens størrelse i forhold til sortimentetog branchen samt disponeringen afarealerne.I tabel 3.2 vises den gennemsnitlige attraktionfor butikkernes i de 4 hovedbranchegrupper.Den samlede gennemsnitligeattraktion ligger omkring middel i Høje-Taastrup kommune betragtet under et.Den gennemsnitlige attraktion ligger dog etstykke over middel i Høje Taastrup (City2), mens den gennemsnitlige attraktiongenerelt ligger under middel for butikkernei kommunen i øvrigt, hvis man ser bort frade store udvalgsvarebutikker omkringMårkærvej.Vurderingen skal derfor opfattes som enforbrugers bedømmelse af den enkelte butiksattraktion.29


Detailhandelen i Høje-Taastrup kommuneTabel 3.2 Butikkernes attraktion fordelt på brancher og områder i Høje-Taastrup kommuneDagligvarerUdvalgsvareri altBeklædningBoligudstyrØvrigeudvalgsvarerDetailhandelialtHøje-Taastrup 3,2 3,5 3,4 3,4 3,7 3,4Hedehusene 2,7 3,1 * * * 2,9Taastrup by / Køgevej 3,1 2,6 2,4 2,4 3,0 2,8Kommunen i øvrigt 2,7 3,5 3,0 4,0 3,4 2,9Høje-Taastrup total 3,0 3,2 3,1 3,1 3,3 3,1*) Kan af anonymitetshensyn ikke oplysesDen gennemsnitlige attraktion totalt set ikommunen afspejler naturligvis ligeledesen vis spredning.23 % har en lav eller meget lav attraktion.Omkring halvdelen af butikkerne i kommunenhar en attraktion på et middelniveau.I figur 3.2 ses attraktionens spredning forbutikkerne i kommunen betragtet under et.Som det fremgår, har knap 30 % af butikkernei Høje-Taastrup kommune en højeller en meget høj attraktion, mens ca.Figur 3.2 Attraktionens spredning i %50%49%40%30%20%21%24%10%0%2%Meget lav Lav Mellem Høj Meget højv5%30


Detailhandelen i Høje-Taastrup kommune► SalgsarealerTil brug for en vurdering af detailhandelenskapacitet, har ICP foretaget en grov opmålingaf salgsarealet i alle butikkerne i kommunen.Tabel 3.3 viser salgsarealerne i Høje-Taastrup kommune. Salgsarealet er detområde, hvor kunderne færdes og bliverbetjent. For butikker med væsentligt salginden for flere hovedbranchegrupper, ersalgsarealet fordelt.Det samlede salgsareal er godt 100.000m 2 . Boligudstyr udgør over halvdelen afsalgsarealet i kommunen, mens dagligvarerneudgør knap 20 % af det samledesalgsareal.På trods af ca. 44 % af butikkerne i HøjeTaastrup er beklædningsbutikker, udgørbeklædning ca. 30 % af arealet i Høje Taastrup.► BruttoarealerDer er endvidere foretaget en grov opmålingaf bruttoarealerne i butikkerne i kommunen.Bruttoarealerne er defineret som det samledeareal, der hører til butikken, hvilket vilsige salgsareal og eventuelle kontorersamt lager- og personalerum. Eventuellelokaler i kælderetager indgår heri.Der er i alt ca. 175.000 m 2 bruttoareal detailhandeli Høje-Taastrup kommune. Herafer omkring 28 % dagligvarehandel,mens knap halvdelen er boligudstyr.Ca. halvdelen af det samlede bruttoarealfindes i Høje Taastrup. Bemærk i relationTabel 3.3 Salgsarealer i Høje-Taastrup kommune 2005 i m 2DagligvarerUdvalgsvareri altBeklædningBoligudstyrØvrigeudvalgsvarerDetailhandelialtHøje-Taastrup 8.000 29.100 10.900 13.200 5.000 37.100Hedehusene 1.900 1.100 400 500 200 3.000Taastrup by / Køgevej 4.700 5.900 1.500 2.700 1.700 10.600Kommunen i øvrigt 4.900 46.200 1.400 41.200 3.600 51.100Høje-Taastrup total 19.500 82.300 14.200 57.600 10.500 101.80031


Detailhandelen i Høje-Taastrup kommuneTabel 3.4 Bruttoarealer i Høje-Taastrup kommune 2005 i m 2DagligvarerUdvalgsvareri altBeklædningBoligudstyrØvrigeudvalgsvarerDetailhandelialtHøje-Taastrup 26.700 61.200 19.200 32.100 9.900 87.900Hedehusene 3.300 1.500 400 600 500 4.800Taastrup by / Køgevej 9.100 10.200 2.500 4.500 3.200 19.300Kommunen i øvrigt 9.700 53.400 1.500 47.300 4.600 63.100Høje-Taastrup total 48.800 126.300 23.600 84.500 18.200 175.100til bruttoarealerne, at disse opgøres efterbutikkens hovedbranche – f.eks. har enrække dagligvarebutikker aktiviteter indenfor flere branchekategorier, hvilket resultereri en fordeling af salgsarealet, men ikkeaf bruttoarealet. Endvidere er der for HøjeTaastrup samt Taastrup Stationscenter ogBlåkildecentret, pålagt fællesareal til bruttoarealet.Dette er fordelt forholdsmæssigtmellem de forskellige brancher.dagligvareomsætningen knap 37 %, mensbeklædning udgjorde ca. 14 %, boligudstyrudgjorde godt 37 % og omsætningen aføvrige udvalgsvarer udgjorde knap 12 % afden samlede omsætning i kommunen.Knap halvdelen af den samlede omsætninger placeret i Høje-Taastrup, mens deøvrige to koncentrationer tegner sig forgodt 17 % af kommunens detailomsætning.► OmsætningTal for butikkernes omsætning i 2004 erindhentet ved direkte henvendelse til deenkelte butiksindehavere. For butikker, derikke har ønsket at medvirke i undersøgelsen,har ICP måttet skønne omsætningen.Omsætningen i Høje-Taastrup kommunevar i 2004 ca. 3,3 mia. kr., heraf udgjorde32


Detailhandelen i Høje-Taastrup kommuneTabel 3.5 Omsætning i Høje-Taastrup kommune 2004 i mio. kr. inkl. moms (afrundede)DagligvarerUdvalgsvareri altBeklædningBoligudstyrØvrigeudvalgsvarerDetailhandelialtHøje-Taastrup 467 1.090 * * * 1.557Hedehusene 119 * * * 146Taastrup by / Køgevej 276 1.022 * * * 424Kommunen i øvrigt 356* * * 1.203Høje-Taastrup total 1.218 2.110 474 1.250 388 3.330*) Kan af anonymitetshensyn ikke oplyses► ArealbelastningOmsætning pr. m 2 salgsareal – arealbelastningen– giver et indtryk af belastningen/udnyttelsenaf butikkernes salgsarealer.Arealbelastningen er et mål for, i hvor højgrad butikkerne udnytter arealerne effektivt.En meget høj arealbelastning vil almindeligvisbetyde, at forbrugerne ikke hartilfredsstillende indkøbsforhold. Derfor kanen meget høj belastning indikere, at der erbehov for en forøgelse af butikkernessalgsareal set ud fra et forbrugersynspunkt.Set fra detailhandelens synsvinkel er belastningenaf salgsarealet også væsentlig.En høj belastning kan vanskeliggøre opnåelsenaf en hensigtsmæssig butiksdrift,mens en lav omsætning pr. m 2 salgsarealkan skabe problemer med at få en rentabeldrift af butikken, idet huslejen oftest er atbetragte som en fast omkostning.Der kan ikke opstilles specifikke grænserfor, hvornår arealbelastningen er på ettilfredsstillende niveau. Nye rationelt indrettedebutikker kan normalt klare en størrebelastning end ældre, dårligt indrettedebutikker. Tabel 3.8 viser arealbelastningeni Høje-Taastrup Kommune.Arealbelastningen ligger generelt på etnormalt niveau for dagligvarerne i helekommunen samt for udvalgsvarerne i HøjeTaastrup. I de øvrige dele af kommunenligger den gennemsnitlige arealbelastningfor udvalgsvarer på et relativt lavt niveau.Det skyldes dog blandt andet, at den typeaf butikker, der findes på Mårkærvej typiskhar en langt lavere arealbelastning.33


Detailhandelen i Høje-Taastrup kommuneTabel 3.6 Butikkernes arealbelastning – omsætning pr. m 2 salgsareal (1.000 kr. pr. m 2 )DagligvarerUdvalgsvareri altBeklædningBoligudstyrØvrigeudvalgs-Høje-Taastrup 58 37 * * *Hedehusene 63 * * *Taastrup by / Køgevej 5919* * *Kommunen i øvrigt 73* * *Høje-Taastrup total 62 26 33 22 37► Butikker der forhandler særligtarealkrævende varerTabel 3.7 Forhandlere af særligt arealkrævendevaregrupperICP har foretaget en opgørelse af antalletat butikker, der forhandler særligt arealkrævendevarer. I denne kategori hørerbutikker, der forhandler biler, lystbåde,køkkener samt tømrer og trælastvarer.Disse butikker og deres areal er på grundaf deres særlige karakter ikke medtaget idet foregående.Herudover er bl.a. møbelbutikker og byggemarkederligeledes planlægningsmæssigtdefineret som særlig arealkrævendebutikker. Disse butikker bliver af ICP defineretsom boligudstyrsbutikker og er derforogså medtaget i detailhandelsanalysen.Antal Areal, m 2Høje-Taastrupi alt 22 65.200Ud af de 22 særligt arealkrævende butikkeri Høje Taastrup kommune, er der 14bilforhandlere, 3 møbelbutikker, 2 køkkencentreog en motorcykelforhandler, en butikmed camping og en trælasthandel.► Sammenlignet med tidligere analyserI 1998 foretog ICP en detailhandelsanalyseaf Høje Taastrup kommune. Heraf kandet ses, at antallet af butikker nogenlundedet samme som i 1998. Det samlede antalbutikker i 1998 var 244 butikker mod 240 i2005. Der er ikke sket væsentlige forskyd-34


Detailhandelen i Høje-Taastrup kommuneninger i antallet af butikker i de forskelligebrancher. Udbudspunkterne Høje Taastrupog Taastrup by har oplevet en svag stigningi antallet af butikker, mens Hedehusenehar oplevet et fald fra 15 til 9 udvalgsvarebutikker.I Høje Taastrup har City2 i denne periode udbygget centret medomkring brutto 8.000 m 2 til både detailhandelog andre servicefunktioner.Både bruttoarealerne og salgsarealer har,udover udbygningen af City 2, ikke ændretsig væsentligt siden 1998. Dog er salgsarealetfor kommunen i øvrigt steget omkring14.000 m 2 , hvilket skyldes en omfordelingaf de store butikker på Mårkærvej.Den samlede omsætning er steget godt16% i perioden 1997 til 2004. Dagligvareomsætningener steget knap 12% mensudvalgsvareomsætningen er steget knap19%. Arealbelastningerne er dog nogenlundede samme både i 1997 og i 2004.35


Befolknings- og forbrugsforhold4. Befolknings- og forbrugsforholdI indeværende kapitel beskrives befolknings-og forbrugsforholdene for Høje-Taastrup kommune samt nabokommunerne.Høje-Taastrup kommune er opdelt i områderneTaastrup, Høje Taastrup, Hedehusene(inkl. Fløng), Sengeløse samt Reerslev.Figur 4.1 Afgrænsning af Høje-TaastrupkommuneDer arbejdes dels med statistisk materialespecifikt tilknyttet disse områder, dels medgenerelle tal for kommunen.For nabokommunernes vedkommende,relaterer tallene sig til kommunerne i dereshelhed. Nabokommunerne er i denne sammenhængRoskilde, Greve, Ishøj, Vallensbæk,Albertslund, Glostrup, Ledøje-Smørum, Gundsø, Ølstykke og Stenløse.Beregningerne og opgørelserne knytter sigtil indeværende år, 2005, samt horisontårene2010 og 2018.Forbruget vises for dagligvarer, beklædning,boligudstyr og øvrige udvalgsvarer.Der er ved beregningen af forbruget anvendtICP’s bearbejdning af DanmarksStatistiks forbrugsundersøgelse samt – fornabokommunernes vedkommende –Danmarks Statistiks befolkningsprognoseog oplysninger om indkomst og boligforhold.Af figur 4.2 ses befolkningstallene for Høje-Taastrupog de 10 omegnskommuner.Høje-Taastrup er sammen med Greve ogRoskilde de største i regionen med mellemca. 45.000 og ca. 55.000 indbyggere. Befolkningensfordeling vil ikke ændre sigbetragteligt frem mod 2018. Størst procentvisvækst ses i Ølstykke (ca. 7,5 %frem mod 2018), mens det største procentvisefald sker i Albertslund (ca. 6 %frem mod 2018).Betragtes markedsområdet under et, ventesen stigning på ca. 1 % - eller knap3.000 personer – frem mod 2018.36


Befolknings- og forbrugsforholdFigur 4.2 Antal personer (pr. 1.1) i kommunens 5 delområder samt i nabokommunerne60.00050.00045.46744.99547.67146.52554.37257.39440.00030.00020.00010.00021.22820.3619.2239.67011.67911.9192.3982.24993979620.66820.69812.26012.17328.14626.44020.78521.73913.38413.45015.35816.50310.52510.37715.74916.708200520102018-TaastrupHøje-TaastrupHedehuseneSengeløseReerslevKommunen i altIshøjVallensbækAlbertslundGlostrupGreveStenløseØlstykkeLedøje-SmørumGundsøRoskildeFigur 4.3 Gennemsnitlig husstandsindkomst og personindkomst i 2003700.000600.000500.000400.000397.162397.162397.162397.162397.162397.162399.003507.069388.177380.332501.966571.922546.019575.113547.189Gns. husstandsindk.Gns. personindk.415.168397.160300.000200.000187.206187.148187.784139.619119.275183.430166.586216.476168.905188.309203.541210.326194.687218.242205.791196.535178.625100.000-TaastrupHøje-TaastrupHedehuseneSengeløseReerslevKommunen i altIshøjVallensbækAlbertslundGlostrupGreveStenløseØlstykkeLedøje-SmørumGundsøRoskildeDanmark i alt37


Befolknings- og forbrugsforholdAf figur 4.3 fremgår niveauerne for dengennemsnitlige husstandsindkomst samtpersonindkomst for hhv. områderne i Høje-Taastrup kommune samt de øvrige kommuneri markedsområdet. Som referenceer tal for Danmark betragtet under et ligeledesmedtaget. Tallene for omegnskommunernehidrører 2003, da disse er denyest tilgængelige.Det har ikke været muligt at udspecificerede gennemsnitlige husstandsindkomsterpå de enkelte bydele i Høje-Taastrup. Betragteskommunen under et, ligger den påniveau med landsgennemsnittet. Genereltligger husstandsindkomsterne lidt underHøje-Taastrup i flere af nabokommunerne,mens kommunerne nordvest for Høje-Taastrup ligger noget over. I flere af dissekommuner er der dog flere personer pr.husstand, hvilket bringer de gennemsnitligepersonindkomster mere på linie.► ForbrugsforholdPå baggrund af ovenstående oplysningerom befolknings- og indkomstforholdenesamt ICP’s specialtabeller fra DanmarksStatistiks seneste forbrugsundersøgelser,er dagligvareforbruget for seneste hele år(2004) samt horisontårene 2010 og 2018beregnet.primært i Taastrup, Hedehusene og Høje-Taastrup. De tyndt befolkede områderSengeløse og Reerslev tegner sig selvsagtkun for en meget lille del af kommunenssamlede dagligvareforbrug.Total set er kommunens dagligvareforbruggodt 1 mia. kr. i indeværende år, hvilketventes at stige med ca. 100 mio. kr. (10 %)frem mod 2018. Dette skal ses i lyset af, atantallet af borgere i kommunen forventesat falde lidt i samme periode. Som det ligeledesses af figur 4.4, sker der et betragteligtforbrug i kommunerne omkring Høje-Taastrup.Figur 4.5 viser forbruget af beklædning forde samme bydele og kommuner og her erfordelingen i store træk den samme, mensdet absolutte forbrug i kr. er lavere. Borgernei Høje-Taastrup forbruger for godt300 mio. kr. beklædning i 2004, hvilketventes at stige med knap 14 % frem mod2018.Hvor dagligvarer i høj grad købes lokalt, eret godt udbud af beklædning og andre udvalgsvarernoget kunderne gerne rejserlængere efter – et godt udbud af beklædningsbutikkerhjælper med at tiltrækkekunder længere væk fra og dermed til at fådel i disse kommuners forbrug.Som det ses af figur 4.4, der viser dagligvareforbruget,sker kommunens forbrug38


Befolknings- og forbrugsforholdFigur 4.4 Udvikling i dagligvareforbrug i mio. kr. (2004-priser)1.6001.4001.2001.000800600400200-484515210244267302419466295326583608484562304340327390246269354417414214131.0151.1151.0801.1701.2891.511TaastrupHøje-TaastrupHedehuseneSengeløseReerslevKommunen i altIshøjVallensbækAlbertslundGlostrupGreveStenløseØlstykkeLedøje-SmørumGundsøRoskilde200420102018Figur 4.5 Udvikling i beklædningsforbrug i mio. kr. (2004-priser)40037935030030334531034825020015010014515963768094124142143849517018417290104961197484105128200420102018501213-44TaastrupHøje-TaastrupHedehuseneSengeløseReerslevKommunen i altIshøjVallensbækAlbertslundGlostrupGreveStenløseØlstykkeLedøje-SmørumGundsøRoskilde39


Befolknings- og forbrugsforholdAf figur 4.6 ses forbruget af boligudstyr.Dette ligger typisk beløbsmæssigt dobbeltså højt som beklædningsforbruget, ligesomvæksten fra 2004 til 2018 er højere.Forbruget af boligudstyr ligger på ca. 470mio. kr. i Høje-Taastrup kommune i 2004,hvilket ventes at stige med ca. 22 % fremmod 2018. I de øvrige kommuner ventesstigninger på mellem 16 og 32 % afhængigaf bl.a. befolkningstilvæksten.tragtet - godt udvalg af boligudstyrsbutikkertiltrække en andel af købene fra deomkringliggende udbudspunkter.Figur 4.7 viser forbruget for den sidste kategori,øvrige udvalgsvarer. Forbruget herafligger på ca. 188 mio. kr. i 2004 i Høje-Taastrup kommune. Dette ventes at stigemed ca. 13 % frem mod 2018. I de øvrigekommuner forventes stigninger på mellem8 og 24 % i perioden.Ligesom det er tilfældet med beklædning,kan et udbudspunkt med et - relativt be-Figur 4.6 Udvikling i boligudstyrsforbrug i mio. kr. (2004-priser)900800780700600572547657600500400300200100224264971251231551922469193239150183267309220283162200172228132160187244200420102018-TaastrupHøje-TaastrupHedehusene67SengeløseReerslevKommunen i altIshøjVallensbækAlbertslundGlostrupGreveStenløseØlstykkeLedøje-SmørumGundsøRoskilde40


Befolknings- og forbrugsforholdFigur 4.7 Udvikling i forbruget af øvrige udvalgsvarer i mio. kr. (2004-priser)30028925023588899939474958213209238200188200415010050106115987586566481566562774652688320102018-TaastrupHøje-TaastrupHedehusene32SengeløseReerslevKommunen i altIshøjVallensbækAlbertslundGlostrupGreveStenløseØlstykkeLedøje-SmørumGundsøRoskildeFigur 4.8 Udvikling i det samlede forbrug af udvalgsvarer i mio. kr. (2004-priser)1.8001.6001.4001.2001.000800600400200-4575229601.130199248252307394313133924672903435446084445531.0661.2403083693314252522963594541.2181.530TaastrupHøje-TaastrupHedehuseneSengeløseReerslevKommunen i altIshøjVallensbækAlbertslundGlostrupGreveStenløseØlstykkeLedøje-SmørumGundsøRoskilde20042010201841


Befolknings- og forbrugsforholdAf figur 4.8 ses det samlede forbrug afudvalgsvarer (beklædning, boligudstyr ogøvrige udvalgsvarer). Således viser figuren,at det samlede forbrug af udvalgsvareri Høje-Taastrup kommune er på ca.960 mio. kr. i 2004, hvilket ventes at stigemed ca. 18 % til 1,1 mia. kr. i 2018. Denlaveste vækst ses i Alberslund, som ogsåer kommunen med det største fald i befolkningstallet:her stiger forbruget af udvalgsvarermed ca. 12 % i perioden. Denstørste vækst sker primært i kommunernenordvest for Høje-Taastrup kommune. IGlostrup kommune ses dog også en kraftigvækst. Her stiger forbruget af udvalgsvarermed ca. 24 % til i alt 553 mio. kr. i 2018. Ide store kommuner Roskilde og Grevestiger forbruget af udvalgsvarer med hhv.26 og 16 % i perioden.Af figur 4.9 ses udviklingen i det samlededetailhandelsforbrug, altså forbruget afdagligvarer og udvalgsvarer betragtet underet. I og med dagligvareforbruget i kr.og ører stiger mindre end forbruget af udvalgsvarer,viser denne figur lavere procentvisestigninger. Det samlede forbrug iHøje-Taastrup kommune er knap 2 mia. i2004, hvilket stiger med ca. 14 % fremmod 2018. Laveste stigning ses atter i Albertslund(stigning på 8 % i perioden),mens de højeste stigninger ses i Ølstykkeog Gundsø (hhv. 24 og 22 %).Figur 4.9 Udvikling i det samlede detailhandelsforbrug i mio. kr. (2004-priser)3.5003.0002.5002.0001.5001.000500-9411.037409492519609798527261.9752.2458119335856691.1271.2169291.1162.1462.4106137096588144985667138712.5073.040TaastrupHøje-TaastrupHedehuseneSengeløseReerslevKommunen i altIshøjVallensbækAlbertslundGlostrupGreveStenløseØlstykkeLedøje-SmørumGundsøRoskilde20042010201842


Indkøbsmønstret i Høje-Taastrup Kommune5. Indkøbsmønstret i Høje-Taastrup kommune►HandelsbalanceVed at sætte den realiserede omsætning ibutikkerne i Høje-Taastrup kommune iforhold til forbruget i kommunen fås et udtrykfor dækningsgraden eller hvor stor endel af det potentielle forbrug i kommunen,der svarer til omsætningen i kommunensbutikker i 2004.Dækningsgraden afspejler således ikke,hvorledes omsætningen er sammensat afkøb fra lokale forbrugere og forbrugerebosat i andre områder, men er alene udtrykfor, om der er overskud eller underskudpå handelsbalancen.I det følgende er forholdet mellem omsætningenog forbruget af henholdsvis dagligvarer,beklædning, boligudstyr samt øvrigeudvalgsvarer beregnet for Høje-Taastrupkommune.I alt udgør omsætningen i Høje-Taastrupkommune således knap 70 % mere enddet samlede forbrug hos borgerne i kommunen.Tabel 5.1 Omsætning i forhold til forbrug i1997 og 20041997 2004Dagligvarer 124% 120%Udvalgsvarer i alt 240% 220%Beklædning 164% 156%Boligudstyr 298% 267%Øvrige udvalgsvarer 216% 206%Detailhandel I alt 177% 169%Beklædningsbutikkerne omsætter for ca.56 % mere end Høje-Taastrup-borgernesbeklædningsforbrug, mens der bliver omsatfor hele 167 % mere boligudstyr endforbruget i kommunen. Samlet set er udvalgsvareomsætningenHøje-Taastrupkommune omkring 120 % højere end detsamlede udvalgsvareforbrug i kommunen.Udviklingen siden 1997 viser dog, at forbrugog omsætning har nærmet sig hinandenen anelse, f.eks. er forholdet for beklædningfaldet 8 procentpoint, mens boligudstyrog øvrige udvalgsvarer er faldethhv. 31 og 10 procentpoint.43


Konkurrencesituation6. Konkurrencesituationen imarkedsområdetI indeværende kapitel skitseres konkurrencesituationeni området omkring Høje-Taastrup kommune.Høje-Taastrup kommune ligger på mangemåder centralt placeret med korte afstandetil en række udbudspunkter af varieretstørrelse og intensitet – især mod øst ogvest, hvor motorvejsforbindelserne gørafstanden til hhv. København City og Roskildeganske kort. Mod syd og sydøst liggerGreve, Hundige og Ishøj, som er mindreudbudspunkter. Dog besidder de toBilka-lavprisvarehuse en stor attraktion ogtrækker kunder til fra et stort opland.Området nord for Høje-Taastrup kommuneer mere tyndt befolket og med større afstandemellem større udbudspunkter. Balleruphar et attraktivt center, men nord forHøje-Taastrup kommune er Frederikssundog Hillerød de nærmeste store byer. ICPvurderer dog, at disse regionale handelscentrekun i yderst ringe grad tiltrækkerkunder fra Høje-Taastrup kommune, menskunder i det centrale Nordsjælland er nogetmere orienteret ind mod f.eks. Høje-Taastrup kommune.I det følgende vil de øvrige udbudspunkternær Høje-Taastrup kommune blive skitseret.Ingen af disse har et butiksudbud, derkan matche f.eks. City 2. Byer som f.eks.Glostrup og Hundige har dog centerbebyggelseaf en beskaffenhed, der ikkealene kan tilbyde kunderne et godt dagligvareudbud,men også et fair udbud af udvalgsvarerinden for mange varegrupper.Dette mindsker kundernes udkørsel til deomkringliggende udbudspunkter.Dagligvarer købes primært lokalt og allede omkringliggende udbudspunkter kanforsyne borgerne på dette punkt. Tyndester nettet af dagligvarebutikker de nærmeste5-10 km. nordvest for kommunen. Dagligvarekundervil dog typisk køre efter detnærmeste udbud eller handle ind i forbindelsemed transport fra arbejde.► Karakteristik af omkringliggendeudbudspunkterI det følgende knyttes kommentarer til devæsentligste butikskoncentrationer omkringHøje-Taastrup kommune.RoskildeI Roskilde kommune findes et af de absolutstørste butiksudbud på Sjælland. Roskildebymidte fungerer som regionalcenteri Roskilde Amt og er således et væsentligt44


KonkurrencesituationFigur 6.1 Omegnens udbudspunkterindkøbssted for forbrugerne i den nordligedel af Roskilde Amt. Placeringen i tilknytningtil motorvejsnet og tog gør transportmellem Roskilde og Høje-Taastrup ganskekort.I Roskilde kommune findes godt 350 butikker,hvoraf knap 200 findes i en bymidtemed et koncentreret gågadeforløb. I 2003åbnede Ro’s Torv – et moderne butikscentermed ca. 50 enheder. Centret blev styrketmed et Føtex varehus først i 2005.GlostrupBymidten fungerer som knudepunktscenteri området og er koncentreret omkring GlostrupStorcenter.Der er omkring 120 butikker i Glostrupkommune. De 70 af butikkerne ligger i bymidten,hvoraf cirka 25 % er dagligvarebutikker,mens 30 % er beklædningsbutikker.I den øvrige del af Glostrup kommune erandelen af dagligvarebutikker væsentlighøjere, idet knap 55 % af butikkerne erdagligvarebutikker.En stor del af de landsdækkende kæder errepræsenteret i Glostrup bymidte.Glostrup bymidte ligger i en afstand på 7-8km fra Høje-Taastrup.45


KonkurrencesituationRødovreRødovres detailhandel er primært koncentrereti Rødovre Centrum, der udover atvære kommunecenter i Rødovre kommune,er et regionalt udbudspunkt – primærtpå grund af størrelsen og det store udvalgaf butikker. Rødovre Centrum er såledeset væsentligt indkøbssted for borgerne iRødovre kommune, men tiltrækker ogsåforbrugere fra de nærliggende kommuner.Der er ca. 75 butikker i Rødovre Centrum,heraf er knap 20 % dagligvarebutikker. Herer blandt andet varehuset Kvickly og supermarkederneSuperBest og Irma.Der er ca. 30 beklædningsbutikker, herafer over halvdelen dametøjsbutikker.Størstedelen af butikkerne i Rødovre Centrumer tilknyttet et kædesamarbejde.Der er i Albertslund Centrum knap 40 butikker,hvoraf 65 % er udvalgsvarebutikker.Omsætningen var i 2004 på godt 600 mio.kr. Centret blev senest renoveret i 2003.GreveDe væsentligste udbudspunkter i Grevekommune er Greve Midtby Centret ogHundige Storcenter.Greve Midtby Centret blev senest renovereti 2002 og forsyner med sine knap 25butikker en stor del af kommunens borgeremed især dagligvarer.Hundige Storcenter gennemgik i 2002 enstørre renovering og restrukturering.Centret huser ca. 60 butikker, herunderhøjattraktive butikker som Bilka og Hennes& Mauritz.AlbertslundDetailhandelen i Albertslund er koncentreretomkring Albertslund Centrum, der liggerumiddelbart syd for Roskildevej. Langthovedparten af detailhandelen i kommunener beliggende her. Nord for Roskildevejligger de to lokalcentre Trippendalcentretog Vestcenter, der hver indeholderet supermarked samt nogle få specialbutikker.Endvidere ligger der en række størrebutikker langs Roskildevej.IshøjIshøj Bycenter har status som kommunecenteri Ishøj kommune og er knudepunktscenteri Københavns Amt. Det ervor vurdering, at Ishøj Bycenter, udover atvære et væsentligt indkøbssted for forbrugernei Ishøj kommune, tiltrækker forbrugerefra det sydlige København på grundaf lavprisvarehuset Bilka.46


KonkurrencesituationDer ca. 30 butikker i Ishøj Bycenter, herafer knap 1/3 dagligvarebutikker. Centretblev senest renoveret i 2004.Den gennemsnitlige attraktion ligger lidtover middel i Ishøj Bycenter.► Fremtidig konkurrencesituationICP har igennem bl.a. kontakt til relevantemyndigheder klarlagt hvilke betydeligebutikskoncentrationer, der er undervejs imarkedsområdet.RoskildeSom nævnt står Ro’s Torv over for en udbygning.Der er allerede etableret forbedredeparkeringsforhold, således antallet afP-pladser er oppe på ca. 1000.Selve centret bliver udvidet fra de nuværendeca. 18.000 m 2 til ca. 28.000 m 2 . Denye butikker i centret står klar til åbning iefteråret 2006.GlostrupDer er planer om en gennemgribende renoveringaf Glostrup Storcenter. Desudenkan en udvidelse komme på tale. Der erdog ingen konkrete tidsplaner eller videnom projektets beskaffenhed på nuværendetidspunkt.RødovreRødovre Centrum bliver i løbet af 2005suppleret med et Føtex varehus.Med Magasins lukning i City 2, er Magasinsbutik i Rødovre Centrum den enestepå vestegnen, hvilket må betragtes som enstyrkelse af Rødovre Centrum som udbudspunkt.GreveInden for den nærmeste tid vil HundigeStorcenter blive udvidet og omstruktureret.De enkelte dele bliver knyttet bedre sammen,således centret opnår en mere helstøbtog moderne fremtoning.Udvidelsen vil blive på omkring 8.000 m 2 .StorkøbenhavnSom nævnt ligger Høje-Taastrup trafikaltset meget tæt på København og dermedlandets bredeste og dybeste butiksudbudsamt storcentrene Fisketorvet og field’s.Da Høje-Taastrup på mange måder erorienteret ind mod København, vil dette –sammen med den naturlige tiltrækningKøbenhavns store butiksudbud har – haveen indflydelse på især udvalgsvareomsætningeni området.47


KonkurrencesituationDer sker løbende mindre udskiftninger ogomdannelser i Københavns butiksudbud.Af større projekter skal nævnes arbejdetmed omdannelsen af CityArkaden. Heretableres Galleri K med ca. 10.000 m 2 butiksarealog 5.000 m 2 kælder med ca. 20butikker, cafeer m.v.Lyngby bymidte, City2, Fisketorvet ogfield’s vil intensiveres i årene fremover.I marts 2004 åbnede Skandinaviens størstebutikscenter field’s på Amager Fælledpå ca. 65.000 m 2 . Dette nye superregionaleshoppingcenter forventes at tiltrækkekunder fra hele Sjælland og Sydsverige.Som ankerlejere er lavprisvarehuset Bilka,stormagasinet Debenhams samt Hennes &Mauritz og Stadium. Der er ca. 130 butikkerog andre servicefunktioner.Lyngby bymidte har indenfor de sidste årgennemgået megen renovering. LyngbyStorcenter blev i efteråret 2003 færdig meden totalrenovering med blandt andet nybelægning, lofter og facade, samt en udbygningpå omkring 6.000m 2 og i alt knap25 flere butikker. Lyngby bymidte er hermedblevet et endnu stærkere regionaltcenter.Forbrugernes mobilitet er stigende og konkurrencenmellem bl.a. Københavns City,48


Bilag 1ICP’s branchefortegnelse og –gruppering


1. DAGLIGVARER15.81.20 Bagerforretninger50.50.20 Servicestationer med kiosksalg52.11.10 Kolonialhandel52.11.20 Døgnkiosker52.11.30 Supermarkeder. Forretninger med fuldt fødevaresortiment og etsalgsareal på mindst 400 m 2 hvor non-food-varer som hovedregeludgør mindre end 20% af detailomsætningen.52.11.40 Discountbutikker52.12.10 Varehuse. Selvbetjeningsbutikker med fuldt fødevaresortiment,hvor omsætningen af non-food-varer udgør mere end 20% af densamlede omsætning og hvor salgsarealet udgør mindst 1.500m 2 .52.21.00 Frugt og grøntforretninger52.22.00 Slagter- og viktualieforretninger52.23.00 Fisk- og vildtforretninger52.24.10 Brødudsalg52.24.20 Chokolade- og konfektureforretninger52.25.00 Vinforretninger52.26.00 Tobaksforretninger52.27.10 Osteforretninger52.27.30 Helsekostforretninger52.27.90 Detailhandel med føde- drikke- og tobaksvarer fraspecialforretninger i øvrigt.52.31.00 Apoteker52.32.00 Detailhandel med medicinske og ortopædiske artikler52.33.10 Parfumerier52.33.20 Materialister52.48.75 Blomsterforretninger71.40.10 Udlejning af videobåndBilag 1Side 2


2. BEKLÆDNING52.12.20 Stormagasiner52.41.00 Detailhandel med kjolestoffer, garn, broderier mv.52.42.10 Dametøjsforretninger52.42.20 Herretøjsforretninger52.42.30 Herre- og dametøjsforretninger (blandet)52.42.40 Babyudstyrs- og børnetøjforretninger excl.barnevognsforretninger52.43.10 Skotøjsforretninger52.50.90 Forhandlere af brugt tøj52.61.00 Detailhandel fra postordreforretningerBilag 1Side 3


3. BOLIGUDSTYR45.31.00 El-installatører med butikshandel45.33.00 VVS-installatører og blikkenslagerforretninger45.43.10 Gulvbelægnings- og vægbeklædningsvirksomhed45.44.20 Glarmesterforretninger med butikshandel52.44.10 Møbelforretninger *)52.44.30 Boligtekstilforretninger52.44.40 Detailhandel med køkkenudstyr, glas, porcelæn, bestik, vaser,lysestager m.v.52.44.50 Detailhandel med belysningsartikler52.45.10 Detailhandel med elektriske husholdningsmaskiner og apparaterherunder hårde hvidevarer, støvsugere & symaskiner52.45.20 Radio- og tv-forretninger52.46.10 Isenkramforretninger52.46.20 Byggemarkeder *)52.46.30 Farve- og tapetforretninger52.48.01 Tæppeforretninger52.48.30 Forhandlere af gaveartikler og brugskunst (gaveboder)52.48.35 Kunsthandle og gallerivirksomhed52.48.66 Detailhandel med computere og standardsoftware52.48.70 Detailhandel med telekommunikationsudstyr52.48.80 Planteforhandlere og havecentre52.50.20 Antikvitetsforretninger52.50.90 Andre forhandlere af brugte varer52.61.00 Detailhandel fra postordreforretninger52.74.60 Låsesmede – hvis salgslokale71.33.10 Udlejning af edbmaskiner – hvis salgslokale71.33.20 Udlejning af kontormaskiner – hvis salgslokale*) Planloven definerer møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttetbyggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler dogbåde møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel somboligudstyr.Bilag 1Side 4


4. ØVRIGE UDVALGSVARER50.30.20 Detailhandel med reservedele og tilbehør til biler mv.(autoudstyrsforretninger)50.40.00 Detailhandel med motorcykler, reservedele og tilbehør52.43.20 Lædervareforretninger52.45.30 Pladeforretninger52.45.40 Forhandlere af musikinstrumenter52.47.00 Bog- og papirhandlere52.48.05 Urmagerforretninger52.48.10 Urmager- og guldsmedeforretninger52.48.15 Guldsmede- og juvelerforretninger52.48.20 Optikere52.48.25 Fotoforretninger52.48.40 Frimærke- og møntforretninger52.48.45 Sportsforretninger herunder detailhandel med camping-,lystfisker- og jagtudstyr (bortset fra campingvogne og lystbåde)52.48.50 Detailhandel med legetøj og spil herunder hobbyforretninger,detailhandel med festartikler og fyrværkeri samt detailhandel medvideo- og computerspil52.48.60 Cykel- og knallertforretninger52.48.85 Dyrehandel52.48.95 Pornobutikker52.48.99 Detailhandel med andre varer, barnevogne, børstevarer,skumgummi, ovne og pejse, skibsproviantering med butikshandel.52.50.10 Bogantikvariater52.50.90 Andre forhandlere af brugte varer.52.61.00 Detailhandel fra postordreforretninger - hvis salgslokaleBilag 1Side 5


5. BUTIKSTYPER DER FORHANDLER SÆRLIGT PLADSKRÆVENDEVAREGRUPER50.10.20 Detailhandel med biler50.10.30 Detailhandel med campingvogne mv.52.44.10 Møbelforretninger *)52.48.55 Forhandlere af lystbåde og udstyr hertilTømmerhandler og butikker med større bygningsmaterialer *)52.48.99 Detailhandel med køkken og badeværelseselementer*) Planloven definerer møbelforretninger og tømmerhandler med tilknyttetbyggemarked som særligt pladskrævende varegruppe. ICP behandler dogbåde møbelforretninger og byggemarkedsdelen i en tømmerhandel somboligudstyr.Bilag 1Side 6


Kommuneplan 2006, Bind 4 af 4Detailhandel, bilag til PlanredegørelsenUdgivet 2006Redaktion: Byrådscentret, Høje-Taastrup Kommune.Udarbejdet af ICP A/SOplag: 600 stk.Foto: ICP A/S, Ole Rasch, Else Trier ogHøje-Taastrup KommuneTrykkeri: Nordtryk a-s

More magazines by this user
Similar magazines