Vejledning om drift af almene boliger m
Vejledning om drift af almene boliger m
Vejledning om drift af almene boliger m
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
<strong>Vejledning</strong> <strong>om</strong> <strong>drift</strong> <strong>af</strong> <strong>almene</strong> <strong>boliger</strong> m.v.Bygge- og Boligstyr. vejl. <strong>af</strong> 27. december 1996UDDRAGAfsnit 2Beboerdemokrati2.1. BeboerdemokratiBeboerne har ret til medindflydelse på boligorganisationens og den enkelte <strong>af</strong>delings <strong>drift</strong>,idet beboerne s<strong>om</strong> altovervejende hovedregel vil udgøre et flertal i boligorganisationensøverste myndighed (repræsentantskabet/generalforsamlingen) og have ret til at vælgeflertallet <strong>af</strong> bestyrelsens medlemmer. Endvidere har beboerne altid ret til at vælge heleden lokale bestyrelse for hver enkelt <strong>af</strong>deling/bebyggelse - den såkaldte<strong>af</strong>delingsbestyrelse.En undtagelse gælder dog for de <strong>almene</strong> boligorganisationer, der udelukkende består <strong>af</strong>ældre<strong>boliger</strong>, der bebos <strong>af</strong> svage og plejekrævende beboere. Her kank<strong>om</strong>munalbestyrelsen eller amtsrådet beslutte, at beboerrepræsentanterne iboligorganisationens bestyrelse udpeges <strong>af</strong> k<strong>om</strong>munalbestyrelsen eller amtsrådet blandtpårørende eller andre, der vil varetage beboernes interesser. Der henvises til lovens § 33stk. 4.Beboernes k<strong>om</strong>petence til i et nærmere <strong>af</strong>grænset <strong>om</strong>fang at træffe beslutninger <strong>om</strong><strong>af</strong>delingens forhold udøves gennem henholdsvis <strong>af</strong>delingsbestyrelsen og <strong>af</strong>delingsmødet.Endvidere har <strong>af</strong>delingsmødet mulighed for at beslutte at uddelegere k<strong>om</strong>petence fra<strong>af</strong>delingsbestyrelse og <strong>af</strong>delingsmøde til mindre grupper <strong>af</strong> beboere i <strong>af</strong>delingen.Ifølge lov <strong>om</strong> <strong>almene</strong> <strong>boliger</strong> m.v. skal de nærmere regler <strong>om</strong> valg <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsbestyrelseog dennes virks<strong>om</strong>hed fastsættes i vedtægterne. Hvis der i de aktuelle vedtægter for enboligorganisation er tillagt beboerne videregående beføjelse, er det dissevedtægtsbestemmelser, der gælder. Er beboernes beføjelser i en eller flere relationer ikke<strong>om</strong>talt i boligorganisationens vedtægter, har beboerne de beføjelser, der tilk<strong>om</strong>mer dem ihenhold til normalvedtægterne. Vedtægter, der tillægger beboerne mindre ret tilmedindflydelse end de bestemmelser, der fremgår <strong>af</strong> loven og <strong>af</strong> normalvedtægterne, eruden gyldighed, jf. bekendtgørelsens § 4 stk. 2, og vejledningens <strong>af</strong>snit 1.3Det er således overladt til den enkelte boligorganisation i vedtægterne at træffe beslutning<strong>om</strong> væsentlige forhold <strong>af</strong> mere organisatorisk karakter. Herudover er normalvedtægternesmere detaljerede regler <strong>om</strong> beboernes og <strong>af</strong>delingernes beføjelser fravigelige. Denenkelte boligorganisations vedtægter kan således have en anden udformning end anført inormalvedtægterne for den pågældende type boligorganisation, blot fravigelserne ikkebegrænser lejernes beføjelser til at udøve de i henhold til loven, bekendtgørelsen ognormalvedtægterne hjemlede beføjelser til at øve indflydelse på boligorganisationens og<strong>af</strong>delingens anliggender gennem <strong>af</strong>delingsmøde, <strong>af</strong>delingsbestyrelse og ur<strong>af</strong>stemning.S<strong>om</strong> eksempel på en gyldig <strong>af</strong>vigelse fra normalvedtægterne kan nævnes, at intet er tilhinder for, at det i boligorganisationens vedtægter bestemmes, at hver <strong>af</strong>deling højst kanhave eet medlem <strong>af</strong> boligorganisationens bestyrelse, dog forudsat at beboerne har flertal ibestyrelsen.I <strong>af</strong>snit 5 er medtaget de vigtigste regler <strong>om</strong> <strong>af</strong>delingsmødet, <strong>af</strong>delingsbestyrelsen ogdisse beboerdemokratiske organers virks<strong>om</strong>hed. Om de mere detaljerede regler henvisestil normalvedtægterne, der er optaget s<strong>om</strong> bilag til denne vejledning. Med de anførtebegrænsninger vil flere <strong>af</strong> de anførte bestemmelser s<strong>om</strong> nævnt kunne fraviges i denenkelte boligorganisations vedtægter.2.2. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en k<strong>om</strong>mune eller en amtsk<strong>om</strong>muneDet ovenfor beskrevne <strong>om</strong> beboernes ret til medindflydelse på den enkelte <strong>af</strong>delings <strong>drift</strong>finder tilsvarende anvendelse for k<strong>om</strong>munale og amtsk<strong>om</strong>munale ældre<strong>boliger</strong>.1
Valgbare s<strong>om</strong> medlemmer <strong>af</strong> repræsentantskabet er lejere fra den pågældende <strong>af</strong>deling,disses ægtefæller eller hermed sidestillede personer. Samme personkreds er i øvrigtvalgbar til boligorganisationens bestyrelse.Afdelingsbestyrelsen sørger for, at der indkaldes til <strong>af</strong>delingsmøde. Hvis der ikke er valgt<strong>af</strong>delingsbestyrelse eller har en <strong>af</strong>delingsbestyrelse nedlagt sit hverv, uden at ny<strong>af</strong>delingsbestyrelse er valgt, varetager boligorganisationens bestyrelse de funktioner, derer henlagt til <strong>af</strong>delingsbestyrelsen, jf. lovens § 34 stk. 4.Er der ikke valgt <strong>af</strong>delingsbestyrelse i <strong>af</strong>delinger med mindst halvdelen <strong>af</strong> <strong>boliger</strong>ne iboligorganisationen, har en lejerforening samme adgang til at deltage irepræsentantskabet s<strong>om</strong> de øvrige <strong>af</strong>delingsbestyrelser, hvis mindst 25 pct. <strong>af</strong> samtligelejere er medlemmer <strong>af</strong> foreningen, jf. lovens § 11 stk. 2. Opfylder flere foreningerbetingelsen, tilfalder retten den forening, der har flest medlemmer blandt beboerne.Hvis det helt undtagelsesvist ikke er muligt at vælge repræsentanter for beboerne tilrepræsentantskabet i en boligorganisation, består repræsentantskabet alene <strong>af</strong>bestyrelsen, indtil det (igen) bliver muligt at vælge beboerrepræsentanter.I <strong>almene</strong> forretningførerorganisationer og i <strong>almene</strong> andelsselskaber bestårrepræsentantskabet <strong>af</strong> boligorganisationens bestyrelse og mindst 1 repræsentant forbeboerne fra hver <strong>af</strong> datterorganisationernes og de administrerede organisationersbestyrelse, jf. lovens § 11 stk. 1, og Bygge- og Boligstyrelsens normalvedtægter.3.3. K<strong>om</strong>petenceDet er i henhold til bekendtgørelsens § 6 stk. 2, boligorganisationens øverste myndighed,der har k<strong>om</strong>petencen til at træffe beslutning <strong>om</strong> følgende forhold:1.Valg <strong>af</strong> revisor.2.Hvorvidt boligorganisationen helt eller delvist skal administreres <strong>af</strong> en forretningsfører,herunder <strong>af</strong> en almen forretningførerorganisation eller et alment andelsselskab.3.Boligorganisationens administrations- og byggepolitik.4.Erhvervelse eller salg <strong>af</strong> boligorganisationens ejend<strong>om</strong>me.5.Væsentlig forandring <strong>af</strong> boligorgansationens ejend<strong>om</strong>me.6.Grundkøb.7.Iværksættelse <strong>af</strong> nyt byggeri.8.3
Nedlæggelse eller salg <strong>af</strong> en <strong>af</strong>deling.9.Ændring <strong>af</strong> vedtægterne.10.Opløsning <strong>af</strong> boligorganisationen.Boligorganisationens øverste myndighed kan endvidere beslutte, at 2 <strong>af</strong>delinger, der erbeliggende i samme k<strong>om</strong>mune skal lægges sammen, jf. bekendtgørelsens § 24 stk. 1,samt <strong>af</strong>snit 22Det er desuden boligorganisationens øverste myndighed, der godkenderboligorganisationens vedtægter, årsregnskab og beretning.Boligorganisationens øverste myndighed godkender efter bekendtgørelsens § 6 stk. 3,<strong>af</strong>delingernes regnskaber og træffer beslutning <strong>om</strong> følgende forhold vedrørende<strong>af</strong>delingerne:1.Erhvervelse eller salg <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingernes ejend<strong>om</strong>me.2.Væsentlig forandring <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingernes ejend<strong>om</strong>me.3.Grundkøb.4.Iværksættelse <strong>af</strong> nyt byggeri.Ifølge bekendtgørelsens § 7 kan boligorganisationens øverste myndighed beslutte atoverlade k<strong>om</strong>petencen på et eller flere <strong>af</strong> de sidstnævnte <strong>om</strong>råder til boligorganisationensbestyrelse. Den øverste myndighed kan dog til enhver tid beslutte, at trækkebemyndigelsen tilbage.Endelig træffer boligorganisationens øverste myndighed beslutning <strong>om</strong> valg <strong>af</strong> indvendigvedligeholdelses- og istandsættelsesordning. Den øverste myndighed kan dog beslutte atoverlade valg <strong>af</strong> indvendig vedligeholdelses- og istandsættelseordning til <strong>af</strong>delingsmødet.Der henvises til Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 905 <strong>af</strong> 14. oktober 1996 <strong>om</strong>vedligeholdelse og istandsættelse <strong>af</strong> <strong>almene</strong> <strong>boliger</strong> m.v. og <strong>af</strong>snit 143.4. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en k<strong>om</strong>mune eller en amtsk<strong>om</strong>muneI <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>, der tilhører en k<strong>om</strong>mune eller en amtsk<strong>om</strong>mune findes ingenøverste myndighed og heller ikke nogen bestyrelse. Det er her den pågældendek<strong>om</strong>mune eller amtsk<strong>om</strong>mune, der s<strong>om</strong> ejer udøver den k<strong>om</strong>petence, der er beskrevetovenfor under <strong>af</strong>snit 3.33.5. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en selvejende institutionI selvejende institutioner, der ejer <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>, er bestyrelsen, den øverstemyndighed, jf. lovens § 10 stk. 3.4
Det er således bestyrelsen i den selvejende institution, der træffer <strong>af</strong>gørelse inden fortilsvarende <strong>om</strong>råder, s<strong>om</strong> er beskrevet ovenfor under <strong>af</strong>snit 3.3Om valg og sammensætning <strong>af</strong> bestyrelsen i disse institutioner henvises i øvrigt til <strong>af</strong>snit 4Afsnit 4Boligorganisationens bestyrelseI det følgende <strong>om</strong>tales de grundlæggende regler <strong>om</strong> boligorganisationens bestyrelse,dennes valg og sammensætning samt reglerne <strong>om</strong> interessekonflikter og inhabilitet.Opmærks<strong>om</strong>heden henledes på, at det er bestyrelsens opgave til stadighed at sikre, atbestyrelsens medlemmer er bekendt med deres rettigheder og pligter. I praksis vilboligorganisationen således kunne udlevere et særtryk <strong>af</strong> <strong>af</strong>snit 4.1. - 4.6 til nyebestyrelsesmedlemmer.4.1. BestyrelsenDen overordnede ledelse <strong>af</strong> boligorganisationen og dens <strong>af</strong>delingers forhold skal ifølgebekendtgørelsens § 12 varetages <strong>af</strong> bestyrelsen. Bestyrelsen træffer bestemmelse <strong>om</strong>varetagelsen <strong>af</strong> den daglige administration.Bestyrelsen har det overordnede juridiske og økon<strong>om</strong>iske ansvar for boligorganisationensdispositioner, og skal herunder sørge for, at boligorganisationens virks<strong>om</strong>hedtilrettelægges, ledes og udøves forsvarligt og i overensstemmelse med lov <strong>om</strong> <strong>almene</strong><strong>boliger</strong> m.v., regler fastsat i medfør <strong>af</strong> loven samt boligorganisationens vedtægter.Bestyrelsen skal herunder sikre, at boligorganisationens aktiviteter er i overensstemmelsemed reglerne <strong>om</strong> de <strong>almene</strong> boligorganisationers formål.Bestyrelsen er bl.a. ansvarlig for:-Budgetlægning.-Regnskabs<strong>af</strong>læggelse.-Lejefastsættelse.-Udlejning.Herudover kan den øverste myndighed have uddelegeret en række nærmere angivnebeslutninger til boligorganisationens bestyrelse. Det drejer sig <strong>om</strong> følgende <strong>om</strong>råder:-Endelig godkendelse <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingernes regnskaber.-Erhvervelse eller salg <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingernes ejend<strong>om</strong>me.-Væsentlig forandring <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingernes ejend<strong>om</strong>me.5
-Grundkøb til brug for etablering <strong>af</strong> nyt boligbyggeri.-Iværksættelse <strong>af</strong> nyt boligbyggeri.Den øverste myndighed kan dog til enhver tid beslutte at trække delegationen tilbagesåledes, at den øverste myndighed på ny har k<strong>om</strong>petencen på de pågældende <strong>om</strong>råder.Det er bestyrelsens opgave at forestå den praktiske gennemførelse <strong>af</strong> denadministrations- og byggepolitik, s<strong>om</strong> boligorganisationens øverste myndighedfastlægger.Bestyrelsen skal sikre en forsvarlig <strong>drift</strong> <strong>af</strong> boligorganisationen og dens <strong>af</strong>delinger.Bestyrelsen skal herudover påse, at <strong>drift</strong>en foregår efter rationelleadministrationsmetoder, og at forvaltningsudgifterne holdes på det lavest mulige niveau.Ved forvaltningen skal beboernes interesser tilgodeses, og boligorganisationens og<strong>af</strong>delingernes anliggender skal varetages bedst muligt. Der henvises i denne forbindelsetil lovens § 7Bestyrelsen er ansvarlig for, at boligorganisationen tilrettelægger sin byggevirks<strong>om</strong>hed ioverensstemmelse med de retningslinjer, s<strong>om</strong> er fastlagt <strong>af</strong> boligorganisationens øverstemyndighed, og at boligorganisationens byggeri søges gennemført efter rationellebyggemetoder og til den lavest mulige pris. Endvidere er det bestyrelsens ansvar, atbyggeriet søges udformet tilfredsstillende i planmæssig, arkitektonisk, økologisk ogteknisk henseende, og at der stilles fornødne krav <strong>om</strong> kvalitetssikring, jf. lovens § 108Bestyrelsen har således ansvaret for, at der opbygges en velfungerende administrativorganisation i boligorganisationen. Bestyrelsen kan s<strong>om</strong> led heri ansætte enforretningsfører, s<strong>om</strong> står for den daglige ledelse <strong>af</strong> boligorganisationen. Bestyrelsen skalsikre sig, at <strong>af</strong>taler <strong>om</strong> forretningsførelse indgås skriftligt med fastsættelse <strong>af</strong> klareopsigelsesregler. Opmærks<strong>om</strong>heden henledes endvidere på, at de indgåede <strong>af</strong>taler skalvære offentligt tilgængelige. Der henvises i denne forbindelse til § 12 stk. 3, ibekendtgørelsen.Bestyrelsen bør sikre sig - eventuelt ved udtrykkelige bestemmelser her<strong>om</strong> i de nævnte<strong>af</strong>taler - at den til stadighed er i besiddelse <strong>af</strong> de oplysninger, der er nødvendige for, atden kan udøve sit hverv. Det skal understreges, at bestyrelsen altid skal være informeret<strong>om</strong> dispositioner, der enten er <strong>af</strong> usædvanlig art eller i øvrigt er <strong>af</strong> stor betydning forboligorganisationen. Bestyrelsen bør herunder løbende vurdere den økon<strong>om</strong>iske udviklingi boligorganisationen og dennes <strong>af</strong>delinger.Bestyrelsen skal på hvert bestyrelsesmøde nøje gennemgå revisionsprotokollen, s<strong>om</strong>boligorganisationens revisor udarbejder. Enhver protokoltilførsel skal underskrives <strong>af</strong>samtlige bestyrelsesmedlemmer, jf. bekendtgørelsens § 93 stk. 5. Hvis revisor har pegetpå væsentlige problemer i revisionsprotokollen, har bestyrelsen pligt til at gribe ind medhenblik på en løsning <strong>af</strong> disse.Herudover har bestyrelsen en særlig forpligtelse til at sikre rammerne for et aktivtbeboerdemokrati i boligorganisationens <strong>af</strong>delinger. Bestyrelsens opgaver i forbindelsemed etablering <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsmøder og <strong>af</strong>delingsbestyrelser er nærmere <strong>om</strong>talt i <strong>af</strong>snit 5Bestyrelsen kan ikke træffe beslutninger på <strong>om</strong>råder, hvor k<strong>om</strong>petencen er henlagt tilbeboerne i <strong>af</strong>delingerne. Beboerne har her beslutningsretten, såfremt de holder<strong>af</strong>delingsmøder og vælger en <strong>af</strong>delingsbestyrelse. Derimod er det ledelsens opgave atgennemføre de beslutninger, s<strong>om</strong> beboerne træffer. Det skal understreges, at det erbestyrelsen, der har det overordnede juridiske og økon<strong>om</strong>iske ansvar også for debeslutninger, s<strong>om</strong> træffes på <strong>af</strong>delingsplan.6
Bestyrelsen og forretningsføreren er således forpligtet til at gribe ind, hvis en beslutningstrider mod gældende bestemmelser, herunder bestemmelser i boligorganisationens egnevedtægter. Derimod kan bestyrelsen ikke nægte at udføre en beslutning, blot fordi denfinder, at denne er uhensigtsmæssig. I disse situationer må bestyrelsen søge eventuelleproblemer løst ved forhandling med beboerne i den pågældende <strong>af</strong>deling. Ombestyrelsens ansvar og k<strong>om</strong>petence i forhold til beboerdemokratiet i <strong>af</strong>delingernehenvises i øvrigt til <strong>af</strong>snit 5.4Bestyrelsen kan pådrage sig erstatningsansvar efter de almindelige erstatningsregler, hvisboligorganisationen eller dens <strong>af</strong>delinger har lidt tab s<strong>om</strong> følge <strong>af</strong> kritisable dispositionereller udvist forsømmelighed fra bestyrelsens side.Alle bestyrelsesmedlemmer hæfter for bestyrelsens dispositioner. Ogsåbestyrelsesmedlemmer, s<strong>om</strong> har været imod en beslutning, kan ifalde et ansvar, hvis ikkede kan dokumentere, at de har taget udtrykkeligt forbehold. Sådanne forbehold bør i givetfald tydeligt fremgå <strong>af</strong> det skriftlige referat fra det eller de pågældende bestyrelsesmøder.Tilsvarende gælder for forretningsføreren. For at sikre boligorganisationen mod tab s<strong>om</strong>følge <strong>af</strong> fejl ved forretningsførelsen, kan bestyrelsen beslutte, at der skal tegnes enansvarsforsikring. K<strong>om</strong>munalbestyrelsen vil i tilfælde <strong>af</strong> tab kunne forlange, atboligorganisationen rejser erstatningskrav over for de pågældende.Et <strong>om</strong>råde, der med mellemrum har givet anledning til problemer erbestyrelsesmedlemmers deltagelse i studierejser, udenlandske kongresser ellerboligkonferencer og lign.S<strong>om</strong> <strong>om</strong>talt har bestyrelsen ansvaret for at sikre en forsvarlig <strong>drift</strong> <strong>af</strong> boligorganisationenog <strong>af</strong>delingerne. Hvis boligorganisationens bestyrelser <strong>af</strong>holder udgifter til ovennævnteaktiviteter, s<strong>om</strong> efter boligorganisationens forhold ikke er formålstjenlige eller fagligtrelevante kan bestyrelsesmedlemmerne pådrage sig et erstatningsansvar.Bestyrelsen bør navnlig være opmærks<strong>om</strong> på følgende forhold i forbindelse medstudierejser, udenlandske kongresser eller boligkonferencer og lign:-Aktiviteten skal falde indenfor boligorganisationens formål og naturligevirks<strong>om</strong>heds<strong>om</strong>råde.-Udgifterne må - da de er en del <strong>af</strong> forvaltningsudgifterne - holdes på det lavest muligeniveau.-Hvis der deltager personer, s<strong>om</strong> ikke er bestyrelsesmedlemmer eller ansatte iboligorganisationen, skal disse selv <strong>af</strong>holde deres andel <strong>af</strong> udgifterne efter endokumenteret opgørelse.-Hvis bestyrelsesmedlemmer deltager i rejser eller særlige arrangementer efter indbydelsefra rådgivere, entreprenører, leverandører m.fl., bør udgifterne hertil betales <strong>af</strong>boligorganisationen og ikke <strong>af</strong> disse samarbejdsparter.-7
Hvis studierejser m.v. k<strong>om</strong>bineres med ferie, må udgifter hertil <strong>af</strong>holdes <strong>af</strong> deltagerne selvligeledes på baggrund <strong>af</strong> en dokumenteret opgørelse.4.2. Valg <strong>af</strong> bestyrelsesmedlemmerDer gælder i vid udstrækning ensartede regler for valg <strong>af</strong> bestyrelsesmedlemmer i de 3typer boligorganisationer.4.2.1. Beboervalgte medlemmerDen øverste myndighed i den <strong>almene</strong> boligorganisation vælger alle eller flertallet <strong>af</strong>bestyrelsens medlemmer, jf. lovens § 33 stk. 1.Beboerne har således en ubetinget ret til at udgøre flertallet <strong>af</strong> bestyrelsen. Denne ret kanikke begrænses ved bestemmelser i boligorganisationens vedtægter eller på anden måde.Et bestyrelsesmedlem behøver ikke nødvendigvis at være medlem <strong>af</strong> en<strong>af</strong>delingsbestyrelse eller <strong>af</strong> repræsentantskabet, men kan vælges blandt samtlige lejere,disses ægtefæller, registrerede partnere eller hermed ligestillede personer.Der er dog på et enkelt punkt en undtagelse til reglen <strong>om</strong> beboerflertal i bestyrelsen:Hvor en almen boligorganisation udelukkende består <strong>af</strong> ældre<strong>boliger</strong>, der bebos <strong>af</strong> svageog plejekrævende beboere kan k<strong>om</strong>munalbestyrelsen eller amtsrådet beslutte, atbeboerrepræsentanterne i boligorganisationens bestyrelse udpeges <strong>af</strong>k<strong>om</strong>munalbestyrelsen eller amtsrådet blandt beboere, pårørende eller andre, der vilkunne varetage beboernes interesser. Reglen fremgår <strong>af</strong> lovens § 33 stk. 4.Hvis det navnlig i små boligorganisationer rent undtagelsesvist ikke er muligt at vælgebeboere til boligorganisationens bestyrelse, består bestyrelsen alene <strong>af</strong> de øvrigeeksterne medlemmer, indtil det (igen) bliver muligt at vælge repræsentanter for beboerne.Det er derfor vigtigt, at man i forbindelse med sammensætningen <strong>af</strong> bestyrelsen eropmærks<strong>om</strong> på, at denne situation kan opstå, jf. nedenfor.4.2.2. Andre medlemmer <strong>af</strong> bestyrelsenBoligorganisationens øverste myndighed kan via bestemmelser i boligorganisationensvedtægter beslutte, at andre end beboerne har ret til at udpege repræsentanter tilboligorganisationens bestyrelse, jf. lovens § 33 stk. 1. Det skal understreges, at beboernefortsat har krav på at udgøre flertallet <strong>af</strong> bestyrelsen, også selv<strong>om</strong> der tillægges andre rettil at være repræsenteret i bestyrelsen.Der kan f.eks. være tale <strong>om</strong> repræsentanter for en interesseorganisation eller enforretningsførerorganisation. Men også personer med sagkundskab inden for bygge- ogbolig<strong>om</strong>rådet, f.eks. en arkitekt eller advokat, vil kunne sidde i bestyrelsen, såfremtrepræsentantskabet beslutter dette.Hvis den øverste myndighed træffer beslutning her<strong>om</strong>, kan k<strong>om</strong>munalbestyrelsen udpegeet eller flere medlemmer til en almen boligorganisations bestyrelse, jf. lovens § 13 stk. 1.Et medlem <strong>af</strong> k<strong>om</strong>munalbestyrelsen kan endvidere være medlem <strong>af</strong> bestyrelsen, hvis denpågældende s<strong>om</strong> lejer er valgt <strong>af</strong> beboerrepræsentanterne i den øverste myndighed ellervedtægterne åbner mulighed herfor, jf. lovens § 13 stk. 2.Der er imidlertid ifølge lovens § 14 forbud mod, at følgende enten vælges eller udpegess<strong>om</strong> medlem <strong>af</strong> bestyrelsen:1.Borgmesteren i den tilsynsførende k<strong>om</strong>mune.2.Rådmanden, i Københavns K<strong>om</strong>mune borgmesteren for den magistrats<strong>af</strong>deling, hvortiltilsynet med de <strong>almene</strong> boligorganisationer er henlagt.3.8
Formanden for det udvalg, hvortil tilsynet med <strong>almene</strong> boligorganisationer i k<strong>om</strong>munen erhenlagt.4.Ansatte i den del <strong>af</strong> den k<strong>om</strong>munale forvaltning, der udøver tilsynet med de <strong>almene</strong>boligorganisationer i k<strong>om</strong>munen.Baggrunden for forbudet er, at netop denne personkreds i en række sager, der vedrørerden <strong>almene</strong> boligorganisation, vil være inhabile.Er tilsynet med opførelse og <strong>drift</strong> <strong>af</strong> <strong>almene</strong> <strong>boliger</strong> henlagt under forskellige udvalg, er detalene formanden for det udvalg, hvorunder tilsynet med <strong>drift</strong>en er henlagt, der ikke kanvælges/udpeges s<strong>om</strong> medlem <strong>af</strong> boligorganisationens bestyrelse.Det forhold, at k<strong>om</strong>munalbestyrelsen har udpeget et eller flere medlemmer <strong>af</strong> bestyrelseni en boligorganisation, fritager ikke k<strong>om</strong>munalbestyrelsen for dens tilsynsforpligtelse.Tværtimod vil k<strong>om</strong>munens repræsentation i boligorganisationens bestyrelse kunne styrketilsynet derved, at k<strong>om</strong>munen på et meget tidligt tidspunkt vil kunne få informationer <strong>om</strong>eventuelle problemer, liges<strong>om</strong> den herigennem vil få en fremskudt position med henblikpå udbygningsplaner og løsning <strong>af</strong> boligsociale opgaver.Det skal samtidig understreges, at det eller de medlemmer, der er udpeget <strong>af</strong>k<strong>om</strong>munalbestyrelsen, er almindelige medlemmer <strong>af</strong> bestyrelsen. De <strong>af</strong>k<strong>om</strong>munalbestyrelsen udpegede medlemmer har imidlertid en dobbeltrolle. De skalsåledes på en gang både varetage offentlige interesser og boligorganisationensinteresser. Selv<strong>om</strong> disse bestyrelsesmedlemmer indtager denne særlige stilling ibestyrelsen, har de helt de samme pligter og rettigheder s<strong>om</strong> de øvrigebestyrelsesmedlemmer.Det skal <strong>om</strong>vendt fremhæves, at det forhold, at der er udpeget repræsentanter fork<strong>om</strong>munalbestyrelsen, ikke har konsekvenser for de øvrige bestyrelsesmedlemmer. Dissemedlemmer har derfor samme rettigheder og samme ansvar, s<strong>om</strong> i bestyrelser udenk<strong>om</strong>munal repræsentation.Hvis boligorganisationen vil sikre de ansatte en egentlig ret tilmedarbejderrepræsentation, kan der indsættes en udtrykkelig bestemmelse her<strong>om</strong> iboligorganisationens vedtægter. Ligeledes kan der <strong>om</strong>vendt i vedtægterne indsættes enbestemmelse <strong>om</strong>, at de ansatte ikke er valgbare til boligorganisationens bestyrelseog/eller <strong>af</strong>delingsbestyrelserne.Garanterne har ret til gennem en garantforsamling at vælge et eller flere medlemmer tilbestyrelsen i en almen boligorganisation med indbetalt garantikapital(garantiorganisation), jf. lovens § 33 stk. 1.Om garanternes stilling i disse boligorganisationer skal i øvrigt bemærkes følgende:Overdragelse og pantsætning <strong>af</strong> garantibeviser skal godkendes <strong>af</strong> k<strong>om</strong>munalbestyrelsen,jf. § 8 stk. 3, i bekendtgørelsen.Garantforsamlingen træffer beslutning <strong>om</strong> udbetaling <strong>af</strong> udbytte til garanterne. Et årsudbytte må ikke uden k<strong>om</strong>munalbestyrelsens godkendelse overstige 5 pct. <strong>af</strong>garantikapitalen. Hvis der i tidligere år er udbetalt mindre end 5 pct. i udbytte, kan detmindre udbetalte dog tillægges uden særlig godkendelse <strong>af</strong> k<strong>om</strong>munalbestyrelsen. Det eren forudsætning for udbetaling <strong>af</strong> udbytte, at boligorganisationens arbejdskapital er positivefter at udbetaling er sket.En beslutning <strong>om</strong> udbetaling <strong>af</strong> udbytte skal godkendes <strong>af</strong> repræsentantskabet i kr<strong>af</strong>t <strong>af</strong>,at dette godkender boligorganisationens regnskaber, jf. <strong>af</strong>snit 3.3Endelig fremgår det <strong>af</strong> lovens § 194 at enhver garant inden den 1. januar år 2000 kanforlange, at boligorganisationen overtager den pågældendes garantibeviser til dissesværdi. Denne ret til at kræve garantibeviser indløst består, uanset <strong>om</strong> der inden dette9
tidspunkt træffes beslutning <strong>om</strong> likvidation <strong>af</strong> boligorganisationen. I de sager s<strong>om</strong> hidtil harværet <strong>om</strong> overdragelse <strong>af</strong> garantibeviser, er dette s<strong>om</strong> nævnt typisk sket til kurs pari.En bestyrelse skal bestå <strong>af</strong> et ulige antal medlemmer (mindst 3), jf. lovens § 33 stk. 2, ogbekendtgørelsens § 11 stk. 1. Der er ingen generel overgrænse for antallet <strong>af</strong>bestyrelsesmedlemmer. Antallet må <strong>af</strong>hænge <strong>af</strong> boligorganisationens størrelse og dearbejdsopgaver, s<strong>om</strong> bestyrelsen skal varetage samt tillige <strong>af</strong> de interesser, s<strong>om</strong> ønskesrepræsenteret. Hensynet til en hensigtsmæssig og rationel tilrettelæggelse <strong>af</strong> denoverordnede ledelse <strong>af</strong> boligorganisationens anliggender taler dog for, at antallet <strong>af</strong>bestyrelsesmedlemmer holdes inden for rimelige grænser.Medlemmer <strong>af</strong> en almen boligorganisations bestyrelse vælges for højst 2 år ad gangen.Genvalg kan finde sted. Et bestyrelsesmedlem kan dog til enhver tid <strong>af</strong>sættes <strong>af</strong> den, derhar valgt eller udpeget den pågældende.For k<strong>om</strong>munalbestyrelsesudpegede medlemmer gælder dog reglerne i lov <strong>om</strong>k<strong>om</strong>munernes styrelse.Boligorganisationens øverste myndighed træffer på et ordinært møde beslutning <strong>om</strong>,hvorvidt den øverste myndighed eller bestyrelsen vælger formand og /eller næstformandfor bestyrelsen. Formand eller næstformand skal være beboer i boligorganisationen, jf. §11 stk. 2, i bekendtgørelsen.4.3. Vederlag til boligorganisationens bestyrelseI henhold til bekendtgørelsens § 13 stk. 1, kan bestyrelsen tillægges et beskedentvederlag for dens arbejde. Vederlaget må ikke overstige 41,20 kr. pr. lejemålsenhed forde første 100 lejemålsenheder i boligorganisationen og 24,72 kr. pr. lejemålsenhed forboligorganisationens øvrige lejemålsenheder.Bestyrelsen kan dog hvert år træffe beslutning <strong>om</strong>, at disse beløb reguleres ioverensstemmelse med Danmarks Statistiks timelønsindeks for industriens arbejderemed indekset for februar måned 1995 s<strong>om</strong> basis (opreguleret med lønudviklingen februar1995 - februar 1996 er de tilsvarende beløb henholdsvis 42,93 kr. pr. lejemålsenhed og25,76 kr. pr. lejemålsenhed).Såfremt k<strong>om</strong>munalbestyrelsen godkender det, kan der tillægges bestyrelsen et størrevederlag, der dog ikke må overstige det dobbelte <strong>af</strong> det ovenfor beregnede vederlag, jf.bekendtgørelsens § 13 stk. 2. Der skal dog være ganske særlige grunde til, atk<strong>om</strong>munalbestyrelsen godkender det forhøjede vederlag.De <strong>om</strong>talte beløbsgrænser gælder ikke for vederlag til bestyrelsen i en almenforretningsførerorganisation eller et alment andelsselskab. Ifølge bekendtgørelsens § 13stk. 3, gælder for disse boligorganisationer, at bestyrelsesvederlaget skal holdes på etrimeligt niveau. Vederlaget skal godkendes <strong>af</strong> bestyrelsen. Ved godkendelsen <strong>af</strong>vederlagets størrelse kan lægges vægt på antallet <strong>af</strong> administrerede datterorganisationer,antallet og størrelsen <strong>af</strong> disses <strong>af</strong>delinger samt det med bestyrelseshvervet forbundnearbejde. Herudover skal sikres, at de samlede administrationsudgifter fordatterorganisationer ikke overstiger, hvad der kan anses for rimeligt.4.4. Interessekonflikter og inhabilitetI lovens § 17 er indeholdt bestemmelser <strong>om</strong> interessekonflikter og inhabilitet, herunder <strong>om</strong>indberetningspligt og k<strong>om</strong>munalbestyrelsens eventuelle godkendelse <strong>af</strong> <strong>af</strong>taler.Bestemmelserne <strong>om</strong>fatter medlemmer <strong>af</strong> boligorganisationens bestyrelse, en<strong>af</strong>delingsbestyrelse, boligorganisationens forretningsfører samt funktionærer og andreansatte.4.4.1. IndberetningspligtHvis de ovennævnte personer leder, deltager i ledelsen <strong>af</strong> eller blot har en økon<strong>om</strong>isktilknytning til byggevirks<strong>om</strong>hed udenfor boligorganisationen, skal det indberettes tilk<strong>om</strong>munalbestyrelsen, jf. lovens § 17 stk. 1. Det er bestyrelsens pligt at påse, atindberetning til k<strong>om</strong>munalbestyrelsen sker i tilfælde, hvor det er påkrævet.Indberetningspligten <strong>om</strong>fatter foruden lederen <strong>af</strong> byggevirks<strong>om</strong>hed og personer, der haren nær økon<strong>om</strong>isk interesse i virks<strong>om</strong>heden, også personer, der deltager i ledelsen. Der10
kan ligeledes være risiko for interessekollision, hvis de <strong>om</strong>fattede personer sidder ibestyrelsen eller har en økon<strong>om</strong>isk interesse i boligorganisationen. Indberetningspligten<strong>om</strong>fatter altså ikke kun personer, der deltager i den daglige <strong>drift</strong>.Om den pågældende deltager i ledelsen vil formentlig sjældent give anledning til tvivl.Således må ikke blot direktører og overordnede funktionærer, men i almindelighed ogsåf.eks. medlemmer <strong>af</strong> bestyrelse eller repræsentantskab anses s<strong>om</strong> <strong>om</strong>fattet <strong>af</strong>bestemmelsen.Indberetning skal ske, uanset <strong>om</strong> der efter bestyrelsens skøn er risiko forinteressekonflikt.K<strong>om</strong>munalbestyrelsen kan straks eller senere nedlægge forbud imod, at forholdetfortsættes. Virkningen <strong>af</strong> et forbud er, at den pågældende må vælge imellem at ophøremed den virks<strong>om</strong>hed, der <strong>om</strong>fattes <strong>af</strong> forbuddet eller at træde tilbage fra sit hverv iboligorganisationen.4.4.2. Godkendelse <strong>af</strong> <strong>af</strong>talerHvis medlemmer <strong>af</strong> boligorganisationens bestyrelse, <strong>af</strong>delingsbestyrelsen,forretningsføreren eller en funktionær, disses nære slægtninge eller andre nærtståendedeltager i ledelsen <strong>af</strong> eller i øvrigt har en nær tilknytning til et selskab, en forening eller enanden privat juridisk person med interesser i tilknytning til den <strong>almene</strong> boligorganisationog dennes <strong>af</strong>delinger, skal boligorganisationens <strong>af</strong>taler med disse selskaber m.v. i visseretsforhold godkendes <strong>af</strong> k<strong>om</strong>munalbestyrelsen.Kravet <strong>om</strong> godkendelse giver k<strong>om</strong>munalbestyrelsen mulighed for at vurdere enhver muliginteressekonflikt.Ved nære slægtninge forstås ægtefæller, registrerede partnere, beslægtede ellerbesvogrede i opeller nedstikkende linie (forældre, svigerforældre, børn, svigerbørn ogbørnebørn) eller i sidelinien så nær s<strong>om</strong> søskendebarn (tanter, onkler, niecer og nevøer),jf. lovens § 17 stk. 3.Ved andre nærtstående forstås faste samlevere, disses børn, plejebørn og lignende.En nær tilknytning til en juridisk person vil ikke blot foreligge, for så vidt angår enindehaver eller k<strong>om</strong>manditist, men efter <strong>om</strong>stændighederne f.eks. også i forhold til den,der er aktionær, anpartshaver, kreditor eller debitor.Bestemmelsen <strong>om</strong>fatter også håndværkere, der s<strong>om</strong> mestre eller selvstændigtarbejdende svende varetager ind- eller udvendige vedligeholdelsesarbejder, reparationereller andre bygningsarbejder.K<strong>om</strong>munalbestyrelsen skal godkende alle boligorganisationens <strong>af</strong>taler <strong>om</strong> grundsalg,entreprenørvirks<strong>om</strong>hed, leverandørvirks<strong>om</strong>hed, arkitektvirks<strong>om</strong>hed, advokatvirks<strong>om</strong>hedeller lignende. Bestemmelsen <strong>om</strong>fatter således f.eks. boligorganisationens <strong>af</strong>taler <strong>om</strong>istandsættelse ved fr<strong>af</strong>lytninger med en malermester, der er gift med et medlem <strong>af</strong>boligorganisationens bestyrelse.Ansøgning <strong>om</strong> godkendelse skal indsendes til k<strong>om</strong>munalbestyrelsen, forinden endeligbindende <strong>af</strong>tale er indgået.De nævnte selskaber m.v. kan således godt deltage i en licitation, s<strong>om</strong>boligorganisationen <strong>af</strong>holder. Hvis der agtes indgået en <strong>af</strong>tale med et <strong>af</strong> de nævnteselskaber, skal k<strong>om</strong>munalbestyrelsen imidlertid forinden have forelagt <strong>af</strong>talen tilgodkendelse.Nægtelse <strong>af</strong> godkendelse indebærer, at den pågældende enten må vælge at <strong>af</strong>stå fra<strong>af</strong>talen, eller at den person, der er årsag til <strong>af</strong>slaget, nedlægger sit hverv iboligorganisationen. Et samtykke kan meddeles indtil videre, således atk<strong>om</strong>munalbestyrelsen til enhver tid kan ændre sin <strong>af</strong>gørelse, hvis forholdene taler derfor.4.4.3. Særlig inhabilitetDet er tillige fastsat i loven, at de nævnte personer ikke må deltage i behandlingen <strong>af</strong>sager, hvori de selv eller nærtstående slægtninge og lign. har en særinteresse, eller <strong>af</strong>sager s<strong>om</strong> har en særlig interesse for andre, s<strong>om</strong> de har nær tilknytning til f.eks. vedvenskab, familieforbindelse eller ansættelsesforhold, jf. lovens § 1811
4.4.4. K<strong>om</strong>munalbestyrelsens behandling <strong>af</strong> habilitetspørgsmålVed behandlingen <strong>af</strong> spørgsmål <strong>om</strong> interessekonflikter må k<strong>om</strong>munalbestyrelsen træffesin <strong>af</strong>gørelse på grundlag <strong>af</strong> et skøn over, <strong>om</strong> der efter de lokale forhold i det foreliggendeeller i andre tilsvarende tilfælde må frygtes at være en konkret fare for misbrug til skadefor boligorganisationen og/eller lejerne.Er der en ikke helt ubegrundet tvivl, bør k<strong>om</strong>munalbestyrelsens stilling generelt tendere iretning <strong>af</strong>, at forbud nedlægges eller samtykke nægtes. Der bør i den forbindelse udvisesen ganske særlig agtpågivenhed i situationer, hvor en <strong>af</strong>tale træffes <strong>af</strong>boligorganisationen, men hvor <strong>af</strong>talens økon<strong>om</strong>iske konsekvenser skal bæres <strong>af</strong> en enkeltlejer, f.eks. tilfælde, hvor en lejer skal bære udgiften til istandsættelse ved fr<strong>af</strong>lytning, menhvor det efter leje<strong>af</strong>talen er boligorganisationen, der alene træffer <strong>af</strong>tale medhåndværkerne <strong>om</strong> arbejdets <strong>om</strong>fang og pris4.5. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en k<strong>om</strong>mune eller en amtsk<strong>om</strong>muneDe ovenfor under <strong>af</strong>snit 4.1.- 4.4 <strong>om</strong>talte regler gælder ikke for <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>, dertilhører en k<strong>om</strong>mune eller en amtsk<strong>om</strong>mune, idet der ikke i loven er krav <strong>om</strong>, at der skalvælges en bestyrelse med repræsentanter for beboerne i disse <strong>boliger</strong>.4.6. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en selvejende institutionDe regler og retningslinjer, s<strong>om</strong> er beskrevet ovenfor under <strong>af</strong>snit 4.1.- 4.4 , gælderligeledes for selvejende institutioner. Der er dog den vigtige undtagelse, at det i disseinstitutioner er <strong>af</strong>delingsbestyrelsen, s<strong>om</strong> vælger flertallet <strong>af</strong> bestyrelsens medlemmer.Mindst halvdelen <strong>af</strong> institutionsbestyrelsens medlemmer skal være beboere i denselvejende institution. Beboerne har således også krav på beboerflertal i disseinstitutioners bestyrelser.Kravet <strong>om</strong> beboerflertal kan dog fraviges i to tilfælde:1.Boligministeren vil efter indstilling <strong>af</strong> k<strong>om</strong>munalbestyrelsen i den k<strong>om</strong>mune, hvor deselvejende <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong> agtes etableret, i ganske særlige tilfælde heltundtagelsesvist kunne bestemme, at beboerne kun kan vælge et antal, der svarer til enunder halvdelen <strong>af</strong> medlemmerne i institutionens bestyrelse, hvis fundats, vedtægter ellerlignende, der den 25. april 1996 er gældende for den organisation, der tager initiativ til atoprette den selvejende institution, er til hinder for, at beboerne udpeger flertallet <strong>af</strong>bestyrelsens medlemmer, jf. lovens § 33 stk. 3.2.Hvis den selvejende institution udelukkende består <strong>af</strong> ældre<strong>boliger</strong>, der bebos <strong>af</strong> svage ogplejekrævende beboere, kan k<strong>om</strong>munalbestyrelsen eller amtsrådet beslutte, atbeboerrepræsentanterne i boligorganisationens bestyrelse udpeges <strong>af</strong>k<strong>om</strong>munalbestyrelsen eller amtsrådet blandt beboere, pårørende eller andre, der vilkunne varetage beboernes interesser, jf. lovens § 33 stk. 4.Hvis der i en selvejende institution ikke er valgt <strong>af</strong>delingsbestyrelse eller<strong>af</strong>delingsbestyrelsen har nedlagt sit hverv uden at en ny <strong>af</strong>delingsbestyrelse er valgt,finder den under pkt. 2, <strong>om</strong>talte regel vedrørende udpegning <strong>af</strong> repræsentanter forbeboerne til institutionens bestyrelse tilsvarende anvendelse.Afsnit 5Afdelingsbestyrelse og <strong>af</strong>delingsmøde5.1. AfdelingsbestyrelsenAfdelingsbestyrelsen vælges ved simpelt flertal på et <strong>af</strong>delingsmøde, jf. nedenfor under<strong>af</strong>snit 5.212
Er der i en <strong>af</strong>deling ikke valgt <strong>af</strong>delingsbestyrelse, eller har den nedlagt sit hverv uden atvære <strong>af</strong>løst <strong>af</strong> en ny <strong>af</strong>delingsbestyrelse, varetages dens funktioner <strong>af</strong>boligorganisationens bestyrelse, jf. lovens § 34 stk. 4.En lejer- eller beboerforenings bestyrelse kan være <strong>af</strong>delingsbestyrelse, forudsat 1) at derer flertal herfor blandt de stemmeberettigede deltagere på <strong>af</strong>delingsmødet, 2) at et flertal<strong>af</strong> lejerne er tilsluttet foreningen, og 3) at foreningen kun har medlemmer, der bor i<strong>af</strong>delingen, jf. lovens § 34 stk. 2. Et senere <strong>af</strong>delingsmøde kan dog bestemme, at der påny skal vælges <strong>af</strong>delingsbestyrelse efter de almindelige regler.Valgbare til <strong>af</strong>delingsbestyrelsen er lejere i <strong>af</strong>delingen, disses ægtefæller samt hermedsidestillede personer. En beboer behøver ikke nødvendigvis at stå på lejekontrakten for atkunne vælges til <strong>af</strong>delingsbestyrelsen, idet det er de faktiske forhold, der er <strong>af</strong>gørende.Afdelingsbestyrelsen består <strong>af</strong> et ulige antal medlemmer, dog mindst 3, inklusiveformanden. Afdelingsbestyrelsens størrelse fastsættes på det ordinære <strong>af</strong>delingsmøde(valgmødet).Det ordinære <strong>af</strong>delingsmøde (valgmødet) træffer ligeledes beslutning <strong>om</strong>, hvorvidt<strong>af</strong>delingsmødet eller <strong>af</strong>delingsbestyrelsen vælger formand for <strong>af</strong>delingsbestyrelsen, og <strong>om</strong><strong>af</strong>delingsmødet eller <strong>af</strong>delingsbestyrelsen vælger repræsentanter til repræsentantskabet.Det kan bestemmes i boligorganisationens vedtægter, at bolighavendeejend<strong>om</strong>sfunktionærer og/eller ansatte i boligorganisationen ikke er valgbare til<strong>af</strong>delingsbestyrelsen.Det kan derimod efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse ikke bestemmes, at der ikkemå være sammenfald mellem hvervet s<strong>om</strong> medlem <strong>af</strong> en <strong>af</strong>delingsbestyrelse og hvervets<strong>om</strong> medlem <strong>af</strong> boligorganisationens bestyrelse eller repræsentantskab. En sådanbestemmelse finder man, vil være i strid med de beboerdemokratiske regler.Medlemmer <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsbestyrelsen bliver ikke <strong>af</strong>lønnet, jf. lovens § 34 stk. 3.Afdelingsbestyrelsen har krav på, at boligorganisationens bestyrelse yder den nødvendigebistand i forbindelse med udførelsen <strong>af</strong> dens funktion. Afdelingen <strong>af</strong>holder rimeligeudgifter til <strong>af</strong>delingsbestyrelsens arbejde.Afdelingsbestyrelsen fastsætter nærmere bestemmelser <strong>om</strong> udførelsen <strong>af</strong> sit hverv i enforretningsorden. Denne skal indeholde bestemmelser <strong>om</strong>:1.Indkaldelse <strong>af</strong> suppleanter.2.Suppleanters adgang til at deltage i bestyrelsesmøder.3.Lejere og andres adgang til at overvære bestyrelsesmøder.4.Der føres beslutningsprotokol eller skrives beslutningsreferat over <strong>af</strong>delingsbestyrelsensforhandlinger/møder.Afdelingsbestyrelsen kan beslutte, at den endelige <strong>af</strong>gørelse <strong>af</strong> spørgsmål, der henhørerunder <strong>af</strong>delingsbestyrelsen, skal træffes ved ur<strong>af</strong>stemning blandt <strong>af</strong>delingens lejere, jf.også nedenfor. Ved ur<strong>af</strong>stemning, s<strong>om</strong> er skriftlig og hemmelig, har hver husstand 2stemmer uanset husstandens størrelse. I vedtægterne kan vælges et andet antal stemmerpr. husstand, men alle husstande skal have samme antal stemmer. Efter en ur<strong>af</strong>stemning13
kan det samme forslag først sendes til ur<strong>af</strong>stemning igen efter <strong>af</strong>holdelse <strong>af</strong> ordinært,obligatorisk <strong>af</strong>delingsmøde.5.2. AfdelingsmødetI en ny <strong>af</strong>deling skal det første <strong>af</strong>delingsmøde <strong>af</strong>holdes inden 6 måneder efterindflytningen.Efter lovens § 36 skal <strong>af</strong>delingsmødet godkende <strong>af</strong>delingens budget for det k<strong>om</strong>mende år.Afdelingsmødet kan herudover beslutte, at det også skal have regnskabet forelagt tilgodkendelse. Der vil i givet fald skulle <strong>af</strong>holdes to ordinære <strong>af</strong>delingsmøder årligt, hvor<strong>af</strong>det ene betegnes 'det ordinære, obligatoriske <strong>af</strong>delingsmøde' og det andet betegnes'regnskabsmødet'.Hvert år skal der <strong>af</strong>holdes ordinært, obligatorisk <strong>af</strong>delingsmøde i hver enkelt <strong>af</strong>delinginden 3 måneder før næste regnskabsårs begyndelse. På dette møde forelægges<strong>af</strong>delingens <strong>drift</strong>sbudget for det k<strong>om</strong>mende år for <strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse.Fremsætter det i vedtægterne fastsatte nødvendige antal stemmeberettigede deltagere på<strong>af</strong>delingsmødet krav her<strong>om</strong>, skal godkendelse <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingens <strong>drift</strong>sbudget ske vedur<strong>af</strong>stemning blandt <strong>af</strong>delingens lejere. Antallet kan i vedtægterne højst fastsættes til atudgøre 25 pct. <strong>af</strong> de fremmødte stemmeberettigede deltagere, jf. lovens § 36Afdelingsmødet kan s<strong>om</strong> nævnt indledningsvis beslutte, at årsregnskabet skal forelægges<strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse. Der skal i så fald inden 5 måneder efter regnskabsåretsslutning <strong>af</strong>holdes yderligere et ordinært <strong>af</strong>delingsmøde i den pågældende <strong>af</strong>deling(regnskabsmødet). Afdelingsmødet skal i sådanne tilfælde også beslutte, på hvilket <strong>af</strong> deto ordinære <strong>af</strong>delingsmøder valg <strong>af</strong> medlemmer til <strong>af</strong>delingsbestyrelsen og eventuelt valg<strong>af</strong> repræsentanter til repræsentantskabet skal finde sted (valgmødet).På valgmødet besluttes det tillige, <strong>om</strong> det er <strong>af</strong>delingsmødet eller <strong>af</strong>delingsbestyrelsen,der vælger formand for <strong>af</strong>delingsbestyrelsen. I boligorganisationer, hvor den øverstemyndighed er et valgt repræsentantskab, besluttes det herudover <strong>om</strong> <strong>af</strong>delingsmødet eller<strong>af</strong>delingsbestyrelsen vælger repræsentanter til repræsentantskabet.Bygge- og Boligstyrelsen skal gøre opmærks<strong>om</strong> på, at det i en overgangsperiode vil værehensigtsmæssigt, at <strong>af</strong>delingsmødet - i alle <strong>af</strong>delinger, hvor budgettet ikke hidtil har væretforelagt <strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse - beslutter, at årsregnskabet skal forelægges<strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse. Dette er begrundet i, at man ellers risikerer, at<strong>af</strong>delingsmødet ikke har h<strong>af</strong>t godkendelsesk<strong>om</strong>petence, hverken hvad angår regnskabeller budget for <strong>af</strong>delingen for regnskabsårene 1996 og 1997.Ekstraordinært <strong>af</strong>delingsmøde <strong>af</strong>holdes, når <strong>af</strong>delingsbestyrelsen finder anledning til det,når der på et tidligere tidspunkt er truffet beslutning her<strong>om</strong>, når boligorganisationensbestyrelse anmoder <strong>af</strong>delings-bestyrelsen her<strong>om</strong>, eller når det i vedtægterne fastsattenødvendige antal husstande i <strong>af</strong>delingen fremsætter krav her<strong>om</strong>. Antallet kan ivedtægterne højst fastsættes til at udgøre 25 pct. <strong>af</strong> lejerne.Øverste myndighed kan efter forudgående godkendelse på <strong>af</strong>delingsmøder i derespektive <strong>af</strong>delinger bestemme, at 2 eller flere <strong>af</strong>delinger, s<strong>om</strong> udgør en samletbebyggelse med fælles varmeforsyning, kollektive anlæg eller lignende, skal anses s<strong>om</strong>een <strong>af</strong>deling med hensyn til beboernes beføjelser, således at <strong>af</strong>delingerne skal havefælles <strong>af</strong>delingsmøde og fælles <strong>af</strong>delingsbestyrelse. Det skal i denne forbindelseunderstreges, at såvel beslutning <strong>om</strong> sammenlægning, s<strong>om</strong> en eventuel senerebeslutning <strong>om</strong> ophør <strong>af</strong> denne, skal træffes på separate <strong>af</strong>delingsmøder i de respektive<strong>af</strong>delinger.Indkaldelse til ordinært <strong>af</strong>delingsmøde foretages normalt <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsbestyrelsen og skalske med mindst 4 ugers varsel ved brev til samtlige husstande i <strong>af</strong>delingen. Det ersåledes ikke tilstrækkeligt at indkalde til <strong>af</strong>delingsmødet ved opslag i <strong>af</strong>delingen. Til<strong>af</strong>delingsmødet indkaldes samtlige beboere i <strong>af</strong>delingen og boligorganisationensbestyrelse.I en ny <strong>af</strong>deling foregår indkaldelsen normalt på initiativ <strong>af</strong> lejerne i <strong>af</strong>delingen. Sker detteikke, påhviler det boligorganisationens bestyrelse at indkalde til det første <strong>af</strong>delingsmøde.14
Bliver et <strong>af</strong>delingsmøde ikke indkaldt rettidigt, påhviler det boligorganisationens bestyrelseat indkalde til <strong>af</strong>delingsmøde og forestå <strong>af</strong>holdelsen <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsmødet.Indkaldelse til ekstraordinært <strong>af</strong>delingsmøde skal ske med mindst 2 ugers varsel ved brevtil samtlige husstande i <strong>af</strong>delingen.Senest 1 uge forud for det ordinære, obligatoriske <strong>af</strong>delingsmøde udsendes budgettet fordet k<strong>om</strong>mende år til samtlige husstande i <strong>af</strong>delingen. Hvis der ikke <strong>af</strong>holdesregnskabsmøde, udsendes endvidere det sidst godkendte årsregnskab samt eventuelskriftlig årsberetning.Afholdes der særskilt regnskabsmøde i <strong>af</strong>delingen, udsendes regnskabet for <strong>af</strong>delingen -eventuelt i en mere let læselig udformning, jf. <strong>af</strong>snit 16.2.3 - samt eventuel skriftligårsberetning til samtlige husstande i <strong>af</strong>delingen senest 1 uge forud for det ordinære<strong>af</strong>delingsmøde, hvor regnskabet skal godkendes.Forslag, der skal behandles på <strong>af</strong>delingsmødet, skal ligeledes bekendtgøres - eventueltved udsendelse til samtlige husstande i <strong>af</strong>delingen - senest 1 uge før mødet.Adgang til og stemmeret på <strong>af</strong>delingsmødet har samtlige lejere i <strong>af</strong>delingen, dissesægtefæller eller hermed sidestillede personer. Adgang har tillige - men uden stemmeret -boligorganisationens bestyrelse og repræsentanter for denne. Endvidere kan<strong>af</strong>delingsmødet beslutte, at andre deltager i mødet, ligeledes uden stemmeret.Boligorganisationens bestyrelse kan beslutte, at andre deltager i mødet med taleret.Hver husstand har s<strong>om</strong> udgangspunkt 2 stemmer uanset husstandens størrelse. Ivedtægterne kan vælges et andet antal stemmer pr. husstand, men alle husstande skalhave samme antal stemmer. Disse rettigheder <strong>om</strong>fatter også lejere i <strong>almene</strong>ungd<strong>om</strong>s<strong>boliger</strong> og <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>.I tilfælde, hvor en bolig udlejes til flere end 2 beboere, f.eks. bofællesskaber, må disseselv indbyrdes <strong>af</strong>gøre, hvem der skal udøve stemmeretten.Boligorganisationens ledelse skal orienteres <strong>om</strong> <strong>af</strong>holdelse <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsmødet og har ret tilat lade sig repræsentere på mødet, dog uden stemmeret.Afdelingsmødet træffer beslutning ved almindeligt stemmeflertal blandt de fremmødte.Boligorganisationens øverste myndighed kan træffe beslutning <strong>om</strong>, hvorvidt der ivedtægterne skal indsættes en bestemmelse <strong>om</strong>, at der kan <strong>af</strong>gives stemmer vedfuldmagt. Indeholder vedtægterne ikke en sådan bestemmelse, træffer <strong>af</strong>delingsmødetbeslutning her<strong>om</strong>. Beslutning her<strong>om</strong> bør alene træffes med virkning for fremtidige<strong>af</strong>delingsmøder liges<strong>om</strong> det bør fremgå <strong>af</strong> fremtidige mødeindkaldelser. Derved sikresdet, at beboerne i <strong>af</strong>delingen altid forud for et <strong>af</strong>delingsmøde ved, hvorvidt der kanstemmes ved fuldmagt.Der vil dog uanset vedtægtsbestemmelserne eller beslutning på <strong>af</strong>delingsmøde aldrigkunne stemmes ved fuldmagt i de tilfælde, hvor det direkte fremgår <strong>af</strong> loven, at beslutningtræffes <strong>af</strong> de stemmeberettigede deltagere i <strong>af</strong>delingsmødet, jf. f.eks. lovens § 34 stk. 2,vedrørende beslutning <strong>om</strong>, at en lejer- eller beboerforenings bestyrelse skal være<strong>af</strong>delingsbestyrelse. Indeholder vedtægterne adgang til at stemme ved fuldmagt, vil detvære hensigtsmæssigt allerede i forbindelse med den udsendte dagsorden at gøreopmærks<strong>om</strong> på, hvis der på <strong>af</strong>delingsmødet skal træffes beslutninger, hvor det ikke ermuligt at stemme ved fuldmagt.Afdelingsmødet kan beslutte, at den endelige <strong>af</strong>gørelse <strong>af</strong> ethvert emne, der er tilbehandling på <strong>af</strong>delingsmødet, skal træffes ved ur<strong>af</strong>stemning blandt <strong>af</strong>delingens lejere.Beslutning <strong>om</strong> ur<strong>af</strong>stemning træffes s<strong>om</strong> hovedregel ved almindeligt stemmeflertal. Vedur<strong>af</strong>stemning, s<strong>om</strong> er skriftlig og hemmelig, har hver husstand 2 stemmer uansethusstandens størrelse. I vedtægterne kan vælges et andet antal stemmer pr. husstand,men alle husstande skal have samme antal stemmer.Ur<strong>af</strong>stemning kan kun <strong>af</strong>holdes indenfor den enkelte <strong>af</strong>deling. Der kan således ikke<strong>af</strong>holdes fælles ur<strong>af</strong>stemning for flere <strong>af</strong>delinger. I forbindelse med eksempelvisur<strong>af</strong>stemning <strong>om</strong> fælles anlæg, kan samme stemmeseddel dog benyttes i flere <strong>af</strong>delinger,blot det sikres, at stemmesedlerne fra de enkelte <strong>af</strong>delinger holdes adskilt i forbindelse15
med optællingen. Er det besluttet, jf. ovenfor, at 2 eller flere <strong>af</strong>delinger skal anses s<strong>om</strong>een <strong>af</strong>deling med hensyn til beboernes beføjelser, således at <strong>af</strong>delingerne har fælles<strong>af</strong>delingsbestyrelse og fælles <strong>af</strong>delingsmøde, anses <strong>af</strong>delingerne dog også s<strong>om</strong> een<strong>af</strong>deling ved <strong>af</strong>holdelse <strong>af</strong> ur<strong>af</strong>stemning.Efter en ur<strong>af</strong>stemning kan det samme forslag først sendes til ur<strong>af</strong>stemning igen efter<strong>af</strong>holdelse <strong>af</strong> ordinært, obligatorisk <strong>af</strong>delingsmøde (budgetmødet).For så vidt angår beslutning <strong>om</strong>, at <strong>af</strong>delingens <strong>drift</strong>sbudget og/eller årsregnskab skalgodkendes ved ur<strong>af</strong>stemning blandt <strong>af</strong>delingens lejere, gælder særlige regler.Beslutning <strong>om</strong> ur<strong>af</strong>stemning træffes i sådanne tilfælde med tilslutning fra det ivedtægterne fastsatte nødvendige antal <strong>af</strong> de fremmødte stemmeberettigede deltagere.Antallet kan i vedtægterne maksimalt fastsættes til at udgøre 25 pct. <strong>af</strong> de fremmødtestemmeberettigede, jf. lovens § 36Tilsvarende regler gælder, for så vidt angår beslutning <strong>om</strong> ur<strong>af</strong>stemning efter lovens § 37stk. 3, vedrørende gennemførelse <strong>af</strong> arbejder og aktiviteter i <strong>af</strong>delingen, s<strong>om</strong> påregnes atmedføre en lejeforhøjelse, der overstiger 15 pct. <strong>af</strong> den gældende årsleje.I øvrigt skal bemærkes, at <strong>af</strong>holdelse <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsmøder, ur<strong>af</strong>stemninger m.v. i vidt<strong>om</strong>fang hviler på de almindelige foreningsretlige principper, hvorfor k<strong>om</strong>munalbestyrelsennormalt ikke bl.a. <strong>af</strong> bevismæssige grunde kan gå ind i en endelig bedømmelse <strong>af</strong>, <strong>om</strong>disse principper er overholdt i forbindelse med et mødes indkaldelse og <strong>af</strong>vikling og iforbindelse med udformning og <strong>af</strong>holdelse <strong>af</strong> en <strong>af</strong>stemning.5.3. Afdelingsmødets og <strong>af</strong>delingsbestyrelsens beføjelserI hver enkelt <strong>af</strong>deling i boligorganisationen vælger <strong>af</strong>delingsmødet en <strong>af</strong>delingsbestyrelse,med det formål <strong>af</strong> varetage <strong>af</strong>delingens interesser bl.a. i forhold til boligorganisationensledelse, herunder at øve indflydelse på <strong>af</strong>delingens <strong>drift</strong> indenfor de givne rammer.Pr. 1. januar 1997 er k<strong>om</strong>petencefordelingen mellem <strong>af</strong>delingsbestyrelsen og<strong>af</strong>delingsmødet ændret, således at <strong>af</strong>delingsmødet nu har fået mere vidtgåendebeføjelser end tidligere.Afdelingsmødet er således tillagt k<strong>om</strong>petence allerede i budget- og planlægningsfasen,hvilket har til hensigt at sikre beboerne en mere reel indflydelse på udviklingen, end hvisder alene - s<strong>om</strong> efter de tidligere regler - var tale <strong>om</strong> en godkendelse <strong>af</strong> allerede foretagnedispositioner.Ændringen betyder ligeledes, at der ikke længere er den samme restriktive fordeling <strong>af</strong>k<strong>om</strong>petence<strong>om</strong>råder mellem <strong>af</strong>delingsbestyrelse og <strong>af</strong>delingsmøde. Afdelingsbestyrelsenskal forelægge forslag til de overordnede rammer for arbejder og aktiviteter i <strong>af</strong>delingenfor <strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse, og efterfølgende, når <strong>af</strong>delingsmødet har godkendtforslagene, vil <strong>af</strong>delingsbestyrelsen s<strong>om</strong> sin væsentligste opgave - skulle udmønte denævnte rammer. Afhængigt <strong>af</strong>, hvor detaljeret <strong>af</strong>delingsmødet vælger at gå ind igodkendelsen <strong>af</strong> sådanne rammer, vil <strong>af</strong>delingsbestyrelsen få større eller mindre'albuerum' i udmøntningen <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsmødets beslutninger.En yderligere ændring, der følger <strong>af</strong> loven, er, at <strong>af</strong>delingsmødet har mulighed for atbeslutte, at <strong>af</strong>delingsbestyrelsens og <strong>af</strong>delingsmødets k<strong>om</strong>petence på en række <strong>om</strong>råderskal uddelegeres til mindre grupper <strong>af</strong> beboere, f.eks. beboerne i en enkelt opgang.Afdelingsbestyrelsen kan forelægge ethvert spørgsmål for <strong>af</strong>delingsmødet, liges<strong>om</strong><strong>af</strong>delingsbestyrelsen kan beslutte, at den endelige <strong>af</strong>gørelse <strong>af</strong> et spørgsmål, derhenhører under <strong>af</strong>delingsbestyrelsen, skal <strong>af</strong>gøres <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsmødet eller, s<strong>om</strong> nævntovenfor, ved ur<strong>af</strong>stemning blandt <strong>af</strong>delingens lejere.Tilsvarende kan <strong>af</strong>delingsmødet beslutte, at et givet spørgsmål skal <strong>af</strong>gøres vedur<strong>af</strong>stemning. For at der ikke senere skal opstå tvivl <strong>om</strong> <strong>af</strong>stemning og<strong>af</strong>stemningsresultat, bør <strong>af</strong>delingsbestyrelsen og <strong>af</strong>delingsmødet altid i forbindelse med,at et spørgsmål lægges ud til ur<strong>af</strong>stemning, træffe beslutning <strong>om</strong> ur<strong>af</strong>stemningensudformning, herunder hvilke oplysninger og hvilket materiale, der skal sendes ud til destemmeberettigede.16
Afdelingsbestyrelsen har i alle henseender pligt til at efterleve <strong>af</strong>delingsmødets eventuellebeslutninger, uanset <strong>om</strong> <strong>af</strong>delingsbestyrelsen kan udøve den besluttende myndighed ihenhold til loven. Afdelingsbestyrelsen kan ikke ensidigt lade <strong>af</strong>delingsmødetsbeslutninger efterprøve ved ur<strong>af</strong>stemning.Afdelingsmødet vælger <strong>af</strong>delingsbestyrelsen eller beslutter, under de tidligere nævnteforudsætninger, at en beboer- eller lejerforening skal fungere s<strong>om</strong> <strong>af</strong>delingsbestyrelse, jf.lovens § 34 stk. 2. Afdelingsmødet fastsætter <strong>af</strong>delingsbestyrelsens størrelse.Afdelingsmødet beslutter ligeledes, <strong>om</strong> <strong>af</strong>delingsmødet eller <strong>af</strong>delingsbestyrelsen vælgerformand for <strong>af</strong>delingsbestyrelsen. I boligorganisationer, hvor den øverste myndighed er etvalgt repræsentantskab, besluttes det herudover, <strong>om</strong> <strong>af</strong>delingsmødet eller<strong>af</strong>delingsbestyrelsen vælger repræsentanter til repræsentantskabet.Afdelingsbestyrelsen godkender <strong>af</strong>delingens <strong>drift</strong>sbudget og årsregnskab, forinden detgodkendes endeligt <strong>af</strong> boligorganisationens øverste myndighed/bestyrelse, jf. lovens § 35Afdelingsbestyrelsen skal forelægge <strong>af</strong>delingens <strong>drift</strong>sbudget for <strong>af</strong>delingsmødet tilgodkendelse, inden det godkendes endeligt <strong>af</strong> boligorganisationens øverstemyndighed/bestyrelse, jf. lovens § 36 Afdelingsmødet skal tillige have forelagt <strong>af</strong>delingensårsregnskab til orientering. Hvis <strong>af</strong>delingsmødet træffer beslutning her<strong>om</strong>, skal<strong>af</strong>delingens årsregnskab forelægges <strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse. Der henvisesendvidere til <strong>af</strong>snit 5.2 ovenfor <strong>om</strong> <strong>af</strong>delingsmødet.Det er op til det enkelte <strong>af</strong>delingsmøde at fastsætte retningslinier for, hvor detaljeret<strong>af</strong>delingsmødets godkendelse <strong>af</strong> budgettet skal være.Ud fra praktiske hensyn kan det være hensigtsmæssigt, at <strong>af</strong>delingsbestyrelsen ogboligorganisationens administration har et vist råderum for dispositioner og der<strong>af</strong> følgendebudgetreguleringer i årets løb uden på ny at skulle forelægge budgettet til godkendelse pået ekstraordinært <strong>af</strong>delingsmøde. Dette vedrører specielt vedligeholdelses- ogfornyelsesforhold.Træffer <strong>af</strong>delingsmødet principgodkendelse <strong>af</strong> budgettet, vil fornyet godkendelse kunvære nødvendig, hvis den godkendte budgetramme ændres væsentligt således, atvæsentlige arbejder, der var forudsat gennemført, må opgives, eller hvis lejen måforhøjes.Afdelingsmødet kan dog også beslutte at vedtage et budget med en meget detaljeretfastsættelse <strong>af</strong> de enkelte budgetposter.Ud over at godkende budgettet 'rent' kan budgettet godkendes, men under forudsætning<strong>af</strong>, at visse forhold undersøges nærmere, eller at der foretages en mindre budgetstigningend den forudsatte.Afdelingsbestyrelsen forelægger de overordnede rammer for iværksættelse <strong>af</strong> arbejder ogaktiviteter i <strong>af</strong>delingen for <strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse, jf. lovens § 37 stk. 1. Er<strong>af</strong>delingsbestyrelse ikke valgt, er det boligorganisationens bestyrelse, der forelæggerdisse overordnede rammer for <strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse, jf. lovens § 34 stk. 4.Med mindre k<strong>om</strong>munalbestyrelsen meddeler pålæg her<strong>om</strong>, kan sådanne arbejder ogaktiviteter i <strong>af</strong>delingen ikke gennemføres uden <strong>af</strong>delingsmødets samtykke.Afdelingsmødets godkendelse <strong>af</strong> iværksættelsen <strong>af</strong> sådanne foranstaltninger er nært forbundet med <strong>af</strong>delingsmødets godkendelsesk<strong>om</strong>petence i forhold til <strong>af</strong>delingens<strong>drift</strong>sbudget. I praksis vil de udgifter, der er forbundet med sådanne arbejder og aktiviteter,være indarbejdet i det budget, der, jf. ovenstående, skal godkendes på det ordinære,obligatoriske <strong>af</strong>delingsmøde. Det er således også hensigtsmæssigt, at drøftelsen oggodkendelsen <strong>af</strong>, hvilke arbejder og aktiviteter, der skal igangsættes, sker på det<strong>af</strong>delingsmøde, hvor budgettet forelægges til godkendelse, s<strong>om</strong> en del <strong>af</strong>budgetbehandlingen.Afdelingsmødet skal således, s<strong>om</strong> en del <strong>af</strong> budgetbehandlingen godkendevedligeholdelses- og fornyelsesarbejder, etablering <strong>af</strong> fritidsaktiviteter (eksempelvisudgivelse <strong>af</strong> beboerblad og <strong>af</strong>holdelse <strong>af</strong> kulturelle arrangementer) og iværksættelse <strong>af</strong>forebyggende arbejder rettet mod bolig<strong>om</strong>rådet og de enkelte beboere med henblik på at17
styrke det sociale liv og netværk i bolig<strong>om</strong>rådet (eksempelvis etablering <strong>af</strong> en vagtordningfor <strong>af</strong>delingen). Det er en forudsætning, at <strong>af</strong>delingsmødet samtidig tiltræder delejeforhøjelser, der måtte være nødvendige. Herudover skal <strong>drift</strong>en og beboernesanvendelse <strong>af</strong> fælleslokaler (eksempelvis beboerhus og fællesvaskeri) godkendes <strong>af</strong><strong>af</strong>delingsmødet.S<strong>om</strong> eksempel på en beslutning, der skal forelægges <strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse, kanendvidere nævnes beslutning <strong>om</strong>, at fordelingen <strong>af</strong> udgifterne til varme og el skal ske påbaggrund <strong>af</strong> varmefordelingsmålere og elektricitetsmålere, og at udgifterne til vand skalfordeles på grundlag <strong>af</strong> individuelle fordelings- eller <strong>af</strong>regningsmålere, jf. lovens § 38Afdelingsmødets beslutning har gyldighed for alle lejere i <strong>af</strong>delingen uanset eventuellemodstående kontraktsbestemmelser. Se også nedenfor.Påregnes et arbejde eller en aktivitet at medføre en lejeforhøjelse, der overstiger 15 pct.<strong>af</strong> den gældende årsleje, skal den endelige <strong>af</strong>gørelse lægges ud til ur<strong>af</strong>stemning, såfremtdet i vedtægterne fastsatte nødvendige antal stemmeberettigede deltagere på<strong>af</strong>delingsmødet fremsætter krav her<strong>om</strong>, jf. ovenfor <strong>om</strong> ur<strong>af</strong>stemning. Antallet kan ivedtægterne højst fastsættes til at udgøre 25 pct. <strong>af</strong> de fremmødte stemmeberettigededeltagere.Afdelingsbestyrelsen forestår, efter <strong>af</strong>delingsmødets beslutning, den nærmereudmøntning <strong>af</strong> rammerne for arbejderne og aktiviteterne i <strong>af</strong>delingen.Boligorganisationen har, når <strong>af</strong>delingsmødet har truffet beslutning her<strong>om</strong>, pligt til at ladesådanne arbejder udføre, jf. dog <strong>af</strong>snit 5.4 <strong>om</strong> ansvar og k<strong>om</strong>petence. Det er enforudsætning, at <strong>af</strong>delingsmødet har tiltrådt de lejeforhøjelser, der måtte værenødvendige.Afdelingsbestyrelsen kan inden for rammerne <strong>af</strong> <strong>drift</strong>sbudgettet bestemme, hvilkevedligeholdelsesog fornyelsesarbejder boligorganisationens ledelse skal lade udføre.Beslutningen skal forelægges <strong>af</strong>delingsmødet til godkendelse, jf. ovenfor. Når<strong>af</strong>delingsmødet har godkendt beslutning <strong>om</strong> vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder i<strong>af</strong>delingen, er det således <strong>af</strong>delingsbestyrelsen og ikke boligorganisationens bestyrelse,der bestemmer, i hvilken rækkefølge de forskellige arbejder igangsættes.Boligorganisationens bestyrelse kan ikke gennemføre sådanne arbejder uden<strong>af</strong>delingsbestyrelsens samtykke, medmindre k<strong>om</strong>munalbestyrelsen meddeler pålægher<strong>om</strong>. Boligorganisationens bestyrelse kan dog lade nødvendige og rimeligevedligeholdelsesarbejder udføre i <strong>af</strong>delingen, hvis arbejderne er <strong>af</strong> en sådan karakter, atde ikke uden væsentlig risiko kan <strong>af</strong>vente <strong>af</strong>delingsbestyrelsens beslutning, jf. også <strong>af</strong>snit5.4Afdelingsbestyrelsen fører tilsyn med <strong>af</strong>delingens vedligeholdelsestilstand, jf. lovens § 65stk. 1, og påser, at der er god orden i <strong>af</strong>delingen, jf. lovens § 39 En eventuel påtale kankun ske til boligorganisationens bestyrelse. Det ligger således uden for en<strong>af</strong>delingsbestyrelses beføjelser at påtale vedligeholdelsestilstanden over forejend<strong>om</strong>sfunktionærer eller at påtale overtrædelser <strong>af</strong> husordenen eller andre forholddirekte over for den enkelte lejer.Boligorganisationens øverste myndighed træffer beslutning <strong>om</strong> valg <strong>af</strong> indvendigvedligeholdelsesog istandsættelsesordning, jf. <strong>af</strong>snit 3.3 Valg <strong>af</strong> indvendigvedligeholdelses- og istandsættelsesordning kan dog være overladt til <strong>af</strong>delingsmødet,hvis den øverste myndighed har besluttet dette. Der henvises endvidere til Bygge- ogBoligstyrelsens bekendtgørelse nr. 905 <strong>af</strong> 14. oktober 1996 <strong>om</strong> vedligeholdelse ogistandsættelse <strong>af</strong> <strong>almene</strong> <strong>boliger</strong> m.v.Afdelingsbestyrelsen træffer beslutning <strong>om</strong>, hvorvidt fordeling <strong>af</strong> udgifterne til varme og elskal ske på baggrund <strong>af</strong> varmefordelingsmålere og elektricitetsmålere, og <strong>om</strong> udgifterne tilvand skal fordeles på grundlag <strong>af</strong> individuelle fordelings- eller <strong>af</strong>regningsmålere, jf. lovens§ 38 Beslutning her<strong>om</strong> skal godkendes <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsmødet s<strong>om</strong> en del <strong>af</strong> de overordnedearbejder og aktiviteter, jf. ovenfor.18
Afdelingsmødet fastsætter en husorden for <strong>af</strong>delingen. S<strong>om</strong> eksempel på forhold, der kanreguleres i husordenen, kan nævnes, at det er overladt til <strong>af</strong>delingsmødet at bestemme,<strong>om</strong> det skal være tilladt at holde husdyr.Afdelingsmødet kan dog ikke ved bestemmelse i husordenen tilsidesætte beboernes ret tilat holde husdyr ifølge kontrakt eller individuel <strong>af</strong>tale med boligorganisationen, liges<strong>om</strong>k<strong>om</strong>petencen til at fastsætte husordenen heller ikke kan benyttes til at indførebegrænsninger i øvrigt i de kontrakter, der er indgået med lejerne eller indføre ændringer iandre for alment boligbyggeri almindeligt gældende bestemmelser.Det skal understreges, at det altid er tilladt for blinde og svagtseende at holde førerhund,uanset bestemmelser her<strong>om</strong> i en bolig<strong>af</strong>delings husorden, jf. bekendtgørelsens § 127 Detbør endvidere tillades, at en invalidevogn kan parkeres i nærheden <strong>af</strong> den handicappedesbopæl.Forslag til ændringer i husordenen skal <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingens bestyrelse forud for <strong>af</strong>delingsmødetudsendes til samtlige lejere og skal på <strong>af</strong>delingsmødet forelægges <strong>af</strong><strong>af</strong>delingsbestyrelsen. Er der ikke valgt <strong>af</strong>delingsbestyrelse, skal boligorganisationensbestyrelse forestå udsendelsen og forelæggelsen.Afdelingsbestyrelsen skal orienteres <strong>af</strong> boligorganisationens bestyrelse - så vidt muligtforudgående - <strong>om</strong> ansættelse og <strong>af</strong>skedigelse <strong>af</strong> ejend<strong>om</strong>sfunktionærer, jf. lovens § 39Det er boligorganisationens bestyrelse, der foretager <strong>af</strong>skedigelser og ansættelser, menbestemmelsen forudsætter, at der i rimeligt <strong>om</strong>fang tages hensyn til <strong>af</strong>delingsbestyrelsensog hermed beboernes ønsker.I <strong>af</strong>delinger, der har modtaget tilsagn <strong>om</strong> offentlig støtte til etablering efter den 30. juni1986, har <strong>af</strong>delingsbestyrelsen, jf. lovens § 39 adgang til at overvære det eftersyn,Byggeskadefonden i henhold til lovens § 154 stk. 1, skal foretage inden 5 år efterbyggeriets <strong>af</strong>levering. Afdelingsbestyrelsen skal endvidere orienteres <strong>om</strong> den rapport, derudarbejdes på baggrund <strong>af</strong> eftersynet. Det påhviler således boligorganisationens ledelseat give <strong>af</strong>delingsbestyrelsen besked <strong>om</strong> tid og sted for 5-års eftersynet og at fremsendeden udarbejdede rapport til <strong>af</strong>delingsbestyrelsen.Der er tillagt <strong>af</strong>delingsmødet beføjelser <strong>om</strong> råderet i lovens §§ 69 og 70 Afdelingsmødetkan s<strong>om</strong> følge her<strong>af</strong> træffe beslutning <strong>om</strong> beboernes ret til at udføre forbedringer m.v. <strong>af</strong><strong>boliger</strong>ne ud over den fastsatte positivliste, jf. lovens § 69 og § 70 Afdelingsmødetsbeslutning her<strong>om</strong> skal godkendes <strong>af</strong> boligorganisationens bestyrelse. Der henvises til<strong>af</strong>snit 18 <strong>om</strong> råderet.Afdelingsmødet kan beslutte, at <strong>af</strong>delingsbestyrelsens og <strong>af</strong>delingsmødets k<strong>om</strong>petencepå en række <strong>om</strong>råder skal uddelegeres til mindre grupper <strong>af</strong> beboere, f.eks. beboerne i enenkelt opgang. Baggrunden for dette er et ønske <strong>om</strong> at give beboerdemokratiet bedremuligheder for at fungere, idet der vil være mulighed for at decentralisere beslutninger,der vedrører mindre dele <strong>af</strong> en <strong>af</strong>deling. Den enkelte boligorganisation og den enkelte<strong>af</strong>deling kan således i vedtægterne og i forretningsordenen fastsætte præcise regler, dertager højde for den enkelte boligorganisations eller <strong>af</strong>delings forhold.F.eks. kan der fastsættes helt præcise rammer for, hvordan uddelegeringen skal foregå,således at unødige konflikter efterfølgende undgås. De emner, der kan være behov for atfå behandlet i mindre grupper <strong>af</strong> beboere, kan eksempelvis være spørgsmål <strong>om</strong>vedligeholdelse <strong>af</strong> opgange, indgangspartier, udearealer, samt brugen <strong>af</strong> fælleslokalerm.v. Ligeledes kan man forestille sig, at der etableres en særlig genbrugsgruppe, en lokaltv-gruppe, et programpakkeudvalg, et husdyrsudvalg, et legepladsudvalg, enhusordensgruppe el. lign.5.4. Ansvar og k<strong>om</strong>petenceUanset <strong>af</strong>delingsbestyrelsens og <strong>af</strong>delingsmødets adgang til at træffe beslutningervedrørende <strong>af</strong>delingens <strong>drift</strong> har boligorganisationens bestyrelse det juridiske ogøkon<strong>om</strong>iske ansvar for <strong>af</strong>delingens dispositioner. Dette indebærer, atboligorganisationens bestyrelse skal skride ind, hvis <strong>af</strong>delingsbestyrelsens eller<strong>af</strong>delingsmødets beslutninger er i strid med de gældende bestemmelser i lov <strong>om</strong> <strong>almene</strong>19
oliger m.v., bestemmelser udstedt i medfør <strong>af</strong> denne, bestemmelser i anden lovgivningsamt bestemmelser i de lejekontrakter, boligorganisationen har indgået med den enkeltelejer. Boligorganisationens bestyrelse kan således eksempelvis forlange en rimeligstandard for så vidt angår vedligeholdelse <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingen.I tilslutning hertil bemærkes, at det vil lette administrationen og samarbejdet mellemboligorganisationens bestyrelse og de enkelte <strong>af</strong>delingsbestyrelser, hvis der <strong>af</strong>tales noglegenerelle retningslinier for, hvilke typer <strong>af</strong> vedligeholdelses- og reparationsarbejderboligorganisationen uden videre kan lade udføre, dog med respekt <strong>af</strong> den k<strong>om</strong>petence,der måtte være uddelegeret til en gruppe <strong>af</strong> beboere. Det skal understreges, at det altid erboligorganisationens bestyrelse, der træffer <strong>af</strong>taler udadtil på boligorganisationens og<strong>af</strong>delingernes vegne.I den daglige administration <strong>af</strong> <strong>almene</strong> boligorganisationer kan der erfaringsmæssigt opståen del problemer, ikke alene vedrørende <strong>om</strong>fanget <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsbestyrelsernes,<strong>af</strong>delingsmødernes og beboernes rettigheder og beføjelser, men tillige vedrørende deproceduremæssige og andre mere formelle spørgsmål i forbindelse med <strong>af</strong>holdelse <strong>af</strong><strong>af</strong>delings- og <strong>af</strong>delingsbestyrelsesmøder.For så vidt angår et enkelt spørgsmål <strong>af</strong> denne karakter, der har givet anledning til særligtvivl, skal bemærkes, at <strong>af</strong>delingsmødet, jf. § 34 stk. 1, i loven kan beslutte, at ensiddende <strong>af</strong>delingsbestyrelse eller et eller flere medlemmer <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsbestyrelsen<strong>af</strong>sættes før udløbet <strong>af</strong> funktionsperioden.Det skal dog bemærkes, at der kun kan vælges en ny <strong>af</strong>delingsbestyrelse eller nyemedlemmer til <strong>af</strong>delingsbestyrelsen på samme møde, hvis dette fremgår <strong>af</strong> den forududsendte dagsorden. I modsat fald må ny <strong>af</strong>delingsbestyrelse vælges på etekstraordinært <strong>af</strong>delingsmøde. Dette kan eventuelt indkaldes på foranledning <strong>af</strong>boligorganisationens bestyrelse. Opmærks<strong>om</strong>heden skal endvidere henledes på, at en<strong>af</strong>delingsbestyrelse ikke kan foretage eksklusion <strong>af</strong> sine medlemmer. En<strong>af</strong>delingsbestyrelse bør i øvrigt, hvis den er i tvivl <strong>om</strong> beboernes stilling til spørgsmål <strong>af</strong>væsentlig betydning, foranledige disse drøftet på et <strong>af</strong>delingsmøde, eventuelt medefterfølgende ur<strong>af</strong>stemning.Det skal i tilknytning hertil understreges, at de offentlige myndigheder, der beskæftiger sigmed de <strong>almene</strong> boligorganisationers forhold, dvs. k<strong>om</strong>munalbestyrelserne, normalt ikkehar beføjelse til at <strong>af</strong>gøre en opstået uenighed med bindende virkning for parterne, dvs.boligorganisationens bestyrelse, <strong>af</strong>delingsbestyrelserne og de enkelte lejere. I praksis erder ofte tale <strong>om</strong> problemer <strong>af</strong> almindelig selskabsretlig, foreningsretlig eller <strong>af</strong>taleretligkarakter, hvis <strong>af</strong>gørelse, såfremt parterne ikke kan forhandle sig til rette, i givet fald hørerunder d<strong>om</strong>stolene. Det samme gælder normalt for konkrete tvistigheder mellemboligorganisationerne og de enkelte lejere, f.eks. <strong>om</strong> kontraktsforståelse,varmeregnskaber, vedligeholdelsesspørgsmål, fr<strong>af</strong>lytningsregninger og lignende. Kun vedd<strong>om</strong>stolene kan der ske en egentlig bevisførelse og bevisbedømmelse. Bygge- ogBoligstyrelsen må derfor s<strong>om</strong> udgangspunkt råde parterne til at forhandle sig til rette vedhjælp <strong>af</strong> de muligheder, beboerdemokratiet giver.5.5. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en k<strong>om</strong>mune eller en amtsk<strong>om</strong>muneDet i <strong>af</strong>snit 5.1.-5.3 beskrevne vedrørende valg <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsbestyrelse og <strong>af</strong>delingsmødesamt disse organers k<strong>om</strong>petence finder tilsvarende anvendelse for k<strong>om</strong>munale ogamtsk<strong>om</strong>munale <strong>almene</strong> ældreboliginstitutioner. Beboerne i k<strong>om</strong>munale ogamtsk<strong>om</strong>munale <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong> kan således <strong>af</strong>holde <strong>af</strong>delingsmøder og etablere en<strong>af</strong>delingsbestyrelse efter samme regler, s<strong>om</strong> gælder for <strong>almene</strong> boligorganisationer.Ligeledes finder det i <strong>af</strong>snit 5.4 beskrevne vedrørende ansvar og k<strong>om</strong>petence ogsåanvendelse for sådanne k<strong>om</strong>munale og amtsk<strong>om</strong>munale <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>.Idet der, s<strong>om</strong> nævnt i <strong>af</strong>snit 3.2 , hverken er valgt en organisationsbestyrelse eller enøverste myndighed i k<strong>om</strong>munale og amtsk<strong>om</strong>munale ældre<strong>boliger</strong>, bemærkes det dog, atdet i sådanne ældreboliginstitutioner er k<strong>om</strong>munalbestyrelsen eller amtsrådet, der udøver20
k<strong>om</strong>petencen i de tilfælde, hvor der i ovenstående er henvist til boligorganisationensbestyrelse eller øverste myndighed.I det <strong>om</strong>fang der i bestemmelserne henvises til, at boligorganisationen fastsætternærmere bestemmelse <strong>om</strong> et forhold i vedtægterne, gælder det for de k<strong>om</strong>munale ogamtsk<strong>om</strong>munale <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>, at nærmere bestemmelse fastsættes i enforretningsorden eller lignende, da der i sådanne boligorganisationer ikke skal udarbejdesvedtægter, jf. bekendtgørelsens § 55.6. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en selvejende institutionDet i <strong>af</strong>snit 5.1.-5.4 beskrevne finder tilsvarende anvendelse på <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>, dertilhører en selvejende institution. Beboerne i selvejende <strong>almene</strong> ældreboliginstitutionerkan således <strong>af</strong>holde <strong>af</strong>delingsmøder og etablere en <strong>af</strong>delingsbestyrelse efter sammeregler, s<strong>om</strong> gælder for <strong>almene</strong> boligorganisationer. I selvejende ældreboliginstitutioner erdet dog, jf. <strong>af</strong>snit 3.5 , institutionens bestyrelse, der er institutionens øverste myndighed.Det er således institutionens bestyrelse, der udøver k<strong>om</strong>petencen både, hvor der iovenstående er henvist til boligorganisationens bestyrelse og til øverste myndighed. Derhenvises i øvrigt til <strong>af</strong>snit 4.6 vedrørende valg <strong>af</strong> bestyrelsesmedlemmer i selvejendeældreboliginstitutioner.Afsnit 6Boligorganisationens <strong>af</strong>delingerHvert byggeforetagende i en almen boligorganisation skal udgøre en særlig <strong>af</strong>deling <strong>af</strong>den pågældende boligorganisation, jf. lovens § 16 Dette gælder også ubebyggedeejend<strong>om</strong>me. Ligeledes skal en allerede bebygget ejend<strong>om</strong>, der overtages <strong>af</strong> en almenboligorganisation, organiseres s<strong>om</strong> en særlig <strong>af</strong>deling.Desuden er der krav <strong>om</strong>, at en række andre aktiviteter, navnlig visse sideaktiviteter, skalorganiseres i en særlig <strong>af</strong>deling <strong>af</strong> den <strong>almene</strong> boligorganisation.6.1. Afdelingskategorier m.v.En almen bolig<strong>af</strong>deling i en almen boligorganisation kan bestå <strong>af</strong> følgende boligtyper:1.Almene familie<strong>boliger</strong>.2.Almene ungd<strong>om</strong>s<strong>boliger</strong>.3.Almene ældre<strong>boliger</strong>.Alle tre boligtyper opføres med støtte efter lovens § 115Der kan etableres <strong>almene</strong> bolig<strong>af</strong>delinger, der udelukkende består <strong>af</strong> en boligtype, f.eks.rene familie<strong>boliger</strong> eller ældre<strong>boliger</strong>.Der henvises til lovens kapitel 9 og Bygge- og Boligstyrelsens bekendtgørelse nr. 914 <strong>af</strong>17. oktober 1996 <strong>om</strong> støtte til <strong>almene</strong> <strong>boliger</strong> m.v. og den dertil knyttede vejledning.Der er også mulighed for at integrere de forskellige boligtyper i een <strong>af</strong>deling, f.eks.således at denne består <strong>af</strong> både <strong>af</strong> familie- og ungd<strong>om</strong>s<strong>boliger</strong>.Boligorganisationens øverste myndighed kan beslutte, at en almen bolig<strong>af</strong>deling skallægges sammen med en anden almen <strong>af</strong>deling, jf. nærmere <strong>af</strong>snit 6.3 Dette gælder også<strong>af</strong>delinger, s<strong>om</strong> består <strong>af</strong> forskellige boligtyper.For så vidt angår lejefastsættelsen henvises til <strong>af</strong>snit 17Almene bolig<strong>af</strong>delinger må ikke indeholde institutioner, erhvervslokaler ellerenkeltværelser, der er mærkede s<strong>om</strong> familie<strong>boliger</strong>, jf. bekendtgørelsens § 21 stk. 2.21
Bolig<strong>af</strong>delinger, der har fået tilsagn <strong>om</strong> offentlig støtte til opførelse før 1. januar 1992, ellers<strong>om</strong> havde almennyttig status før denne dato, kan dog bibeholde eksisterendeenkeltværelser, institutioner eller erhvervslokaler.Reglen skal ses i sammenhæng med, at <strong>af</strong>delinger i byggeri, der er opført med støtte førden nævnte dato, kan have skøde på erhvervsarealer, jf. § 3, stk. 1, i bekendtgørelsen <strong>om</strong>sideaktiviteter i <strong>almene</strong> boligorganisationer.Afdelinger, s<strong>om</strong> udelukkende indeholder erhvervslejemål, har almen status. Detteindebærer bl.a. adgang til fælles forvaltning <strong>af</strong> likvide midler med boligorganisationen ogandre <strong>almene</strong> <strong>af</strong>delinger. Der er byggefondsforpligtelse (dispositionsfondsforpligtelse) forydelser vedrørende udamortiserede lån ved salg og likvidation osv., jf. <strong>af</strong>snit 11.1 og 11.2Opmærks<strong>om</strong>heden henledes på, at der efter § 7, stk. 2, i bekendtgørelsen <strong>om</strong>sideaktiviteter er mulighed for, at boligorganisationen kan eje erhvervslokaler iejend<strong>om</strong>me, der erhverves med henblik på <strong>om</strong>dannelse til <strong>almene</strong> <strong>af</strong>delinger. Et sådantejerskab forudsætter dog k<strong>om</strong>munalbestyrelsens godkendelse.Lejen fastsættes efter lovens § 45 stk. 2, 2. pkt., og reguleres efter bestemmelserne i lov<strong>om</strong> lejeregulering i erhvervslokaler m.v., jf. <strong>af</strong>snit 17Boligorganisationens byggefond er en særlig <strong>af</strong>deling, jf. § 21 stk. 3 og kapitel 11 ibekendtgørelsen, jf. nærmere <strong>af</strong>snit 11Almene boligorganisationer kan etablere servicerarealer med offentlig støtte i tilknytning til<strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>.Om etablering <strong>af</strong> servicearealer med offentlig støtte henvises i øvrigt til den ovenfornævnte bekendtgørelse <strong>om</strong> støtte til <strong>almene</strong> <strong>boliger</strong> m.v. med tilhørende vejledning.De pågældende servicearealer kan også etableres uden offentlig støtte.I begge tilfælde skal der oprettes en særlig <strong>af</strong>deling, der har skøde på servicearealerne, jf.bekendtgørelsens § 21 stk. 4. Afdelingen har almen status, jf. ovenfor.Servicearealerne skal s<strong>om</strong> følge her<strong>af</strong> altid være udskilt s<strong>om</strong> en selvstændig, fastejend<strong>om</strong> enten ved udstykning eller ved opdeling en i særlig ejerlejlighed.K<strong>om</strong>munalbestyrelsen kan i øvrigt - når de <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong> s<strong>om</strong> servicearealerindrettes i tilknytning til, indrettes s<strong>om</strong> bofællesskaber for senil demente - efter en konkretvurdering og under forudsætning <strong>af</strong>, at den nødvendige sikkerhed i brandmæssighenseende kan anses for opfyldt, dispensere fra bygningsreglementets brandmæssigekrav til byggeri i skel. Dette skal i givet fald tinglyses i henhold til byggelovens § 27Såfremt en almen boligorganisation efter <strong>af</strong>tale med k<strong>om</strong>munalbestyrelsen tilvejebringerinstitutioner og <strong>boliger</strong>, s<strong>om</strong> <strong>om</strong>talt i lovens kap. 12 skal der oprettes særlige <strong>af</strong>delinger fordisse institutioner og <strong>boliger</strong>, jf. lovens § 161 og § 163 Den pågældende <strong>af</strong>deling haralmen status, jf. bemærkningerne ovenfor.En række <strong>af</strong> de <strong>almene</strong> boligorganisationers sideaktiviteter skal samles i nogle særlige,<strong>almene</strong> <strong>af</strong>delinger, jf. § 21 stk. 5, i bekendtgørelsen.Det fremgår <strong>af</strong> den <strong>om</strong>talte bestemmelse, at der skal oprettes særlige <strong>af</strong>delinger forfølgende (side)aktiviteter:1.Administration <strong>af</strong> <strong>boliger</strong> og institutioner m.v., s<strong>om</strong> ikke ejes <strong>af</strong> boligorganisationen eller <strong>af</strong>en <strong>af</strong>deling (ekstern ejend<strong>om</strong>sadministration).2.Udførelse <strong>af</strong> intern teknisk rådgivning og intern håndværksvirks<strong>om</strong>hed.3.Indskud m.v. i andre virks<strong>om</strong>heder.22
4.Ferie<strong>boliger</strong> for beboere og ansatte.Der <strong>af</strong>lægges særskilte regnskaber for hver <strong>af</strong> disse sideaktivitets<strong>af</strong>delinger, jf. § 68 stk. 1,i bekendtgørelsen. Kontoplanerne for disse <strong>af</strong>delinger er <strong>om</strong>talt nærmere i <strong>af</strong>snit 26Afdelingerne for sideaktiviteter har almen status på linie med bolig<strong>af</strong>delingerne iboligorganisationen, hvilket bl.a. indebærer, at der er mulighed for fælles forvaltning <strong>af</strong>midler efter de gældende regler her<strong>om</strong>.Der er dog fastsat en række særregler vedrørende de pågældende <strong>af</strong>delinger, jf. <strong>af</strong>snit 6.2Om boligorganisationernes muligheder for at eje og administrere bl.a. erhvervslokaler,institutioner og servicearealer henvises i øvrigt til reglerne i den ovenfor nævntebekendtgørelse <strong>om</strong> sideaktiviteter i <strong>almene</strong> boligorganisationer m.v. med tilhørendevejledning, hvor disse forhold er nærmere <strong>om</strong>talt.6.2. Økon<strong>om</strong>isk u<strong>af</strong>hængighedEn <strong>af</strong>deling er økon<strong>om</strong>isk u<strong>af</strong>hængig <strong>af</strong> andre <strong>af</strong>delinger og <strong>af</strong> boligorganisationen. Denhæfter således hverken for andre <strong>af</strong>delingers eller for boligorganisationens forpligtelser, jf.bekendtgørelsens § 23 stk. 1. På den anden side hæfter boligorganisationen heller ikkefor en <strong>af</strong>delings forpligtelser, medmindre den har påtaget sig en sådan hæftelse, jf.bekendtgørelsens § 23 stk. 2. Det er således eksempelvis den enkelte <strong>af</strong>deling, der skalvære debitor i henhold til pantebreve, der udstedes i forbindelse med opførelsen,eventuelle senere forbedringer og lignende.Bestemmelserne <strong>om</strong> den økon<strong>om</strong>iske u<strong>af</strong>hængighed tager sigte på at sikre, at der ikkesker en sammenblanding <strong>af</strong> økon<strong>om</strong>ien mellem <strong>af</strong>delingerne indbyrdes og mellem<strong>af</strong>delingerne og boligorganisationen/forretningsførerorganisationen/ en ikke almenforretningsfører, s<strong>om</strong> vil kunne medføre likviditetsproblemer eller andre økon<strong>om</strong>iskeproblemer og dermed skabe risiko for, at eksempelvis underskud i en <strong>af</strong>deling kan påføreandre <strong>af</strong>delinger tab. Såvel boligorganisationens s<strong>om</strong> den enkelte <strong>af</strong>delings økon<strong>om</strong>i måderfor tilrettelægges således, at den kan hvile i sig selv, jf. dog bekendtgørelsens § 46 stk.3, <strong>om</strong> udlån <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingsmidler.For at bidrage til at sikre <strong>af</strong>delingens økon<strong>om</strong>iske u<strong>af</strong>hængighed er det udtrykkeligt fastsati lovens § 16 at den enkelte <strong>af</strong>deling skal have skøde på ejend<strong>om</strong>men. Kravet kan dogfraviges ved på- og tilbygning <strong>af</strong> <strong>boliger</strong> til eksisterende <strong>af</strong>delinger, jf. lovens § 115 stk. 1,når matrikulær opdeling eller ejerlejlighedsopdeling ikke kan finde sted.Der er fastsat en række særregler vedrørende boligorganisationenssideaktivitets<strong>af</strong>delinger. Hovedsigtet med disse regler er at sikre, at økon<strong>om</strong>iskemellemværender mellem boligorganisationen og de nævnte <strong>af</strong>delinger foregår påmarkedsbestemte vilkår.Boligorganisationen kan således ikke - således s<strong>om</strong> det er tilfældet for andre <strong>almene</strong><strong>af</strong>delinger - overføre tilskud fra boligorganisationen til sideaktivitets<strong>af</strong>delingerne.Sideaktivitets<strong>af</strong>delinger kan dog på linie med andre <strong>af</strong>delinger opnå lån fraboligorganisationen, herunder <strong>af</strong> midler fra andre <strong>af</strong>delinger og fra dispositionsfonden,men der er fastsat en særlig regel <strong>om</strong> forrentning <strong>af</strong> disse lån, jf. § 47 stk. 4, ibekendtgørelsen og <strong>af</strong>snit 12De pågældende <strong>af</strong>delinger kan heller ikke opnå tilskud fra dispositionsfonden, jf.bekendtgørelsens § 38 stk. 1, nr. 1, og <strong>af</strong>snit 10S<strong>om</strong> en konsekvens <strong>af</strong>, at en <strong>af</strong>deling for sideaktiviteter ikke kan opnå tilskud fradispositionsfonden, er der, jf. bekendtgørelsens § 61 åbnet mulighed for, at <strong>af</strong>delingenårligt kan foretage passende henlæggelser til konsolidering <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingens økon<strong>om</strong>i.For visse sideaktiviteter gælder, at der ikke er krav <strong>om</strong>, at de indgår i en <strong>af</strong> de nævntesideaktivitets<strong>af</strong>delinger. Det drejer sig <strong>om</strong> sideaktiviteter, der enten ligger tæt på23
oligorganisationernes kerneaktiviteter (hovedformål) uden dog at være kerneaktiviteter,eller har et meget begrænset <strong>om</strong>fang, jf. nærmere nedenfor under <strong>af</strong>snit 266.3. Sammenlægning <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingerTo eller flere bolig<strong>af</strong>delinger kan efter bekendtgørelsens § 24 sammenlægges til een<strong>af</strong>deling, hvis der er truffet beslutning her<strong>om</strong> <strong>af</strong> boligorganisationens øverste myndighed.Af hensyn til k<strong>om</strong>munalbestyrelsens mulighed for at udøve et effektivt tilsyn er det enforudsætning for sammenlægningen, at <strong>af</strong>delingerne er beliggende i samme k<strong>om</strong>mune.Dette gælder dog ikke, hvis der er tale <strong>om</strong> bebyggelser med et meget lille antal <strong>boliger</strong>,idet disse kan lægges sammen til en <strong>af</strong>deling, såfremt k<strong>om</strong>munalbestyrelserne i depågældende k<strong>om</strong>muner godkender sammenlægning, jf. bekendtgørelsens § 24 stk. 4.Sammenlægningen skal godkendes på et <strong>af</strong>delingsmøde i hver <strong>af</strong> de berørte <strong>af</strong>delinger,dog med den undtagelse, at såfremt boligorganisationens ledelse i forbindelse medopførelse <strong>af</strong> nybyggeri i flere etaper har besluttet, at disse skal udgøre en <strong>af</strong>deling, kan<strong>af</strong>delingsmødet ikke modsætte sig dette.Endvidere skal k<strong>om</strong>munalbestyrelsens godkendelse foreligge, hvis der er ydet statsstøttetil en <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingerne. K<strong>om</strong>munalbestyrelsens <strong>af</strong>gørelse kan ikke indbringes for en højereadministrativ myndighed.De pågældende <strong>af</strong>delinger bør s<strong>om</strong> udgangspunkt udgøre en samlet bebyggelse, s<strong>om</strong>danner en naturlig helhed og er opført kontinuerligt. Det kan f.eks. være hensigtsmæssigt,at flere små <strong>af</strong>delinger sammenlægges med henblik på at opnå en rationel <strong>drift</strong> <strong>af</strong><strong>af</strong>delingerne. Det bør dog sikres, at den sammenlagte <strong>af</strong>deling får en passende størrelse,således at beboerdemokratiet har mulighed for at fungere.Det må endvidere tages i betragtning, <strong>om</strong> de enkelte <strong>af</strong>delingers økon<strong>om</strong>i gør ensammenlægning betænkelig, hvilket vil kunne være tilfældet, hvis en <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingerne erunderfinansieret eller har et stort opsamlet underskud, der skal <strong>af</strong>vikles, mens den anden(de andre) har balance i deres økon<strong>om</strong>i.Lejen i den sammenlagte <strong>af</strong>deling skal fastsættes efter ensartede principper under hensyntil <strong>boliger</strong>nes indbyrdes værdi, jf. lovens § 45 stk. 2. En lejeforhøjelse i een <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingernevil ofte være nødvendig, og lejetilpasningen bør gennemføres på en måde, der tagerfornødent hensyn til de nuværende beboere, f.eks. gradvis eller i forbindelse med enforhøjelse <strong>af</strong> den sammenlagte <strong>af</strong>delings samlede leje. Tilpasningen skal dog væregennemført senest 10 år efter sammenlægningen, jf. bekendtgørelsens § 77 stk. 2. Nårlejetilpasningen er gennemført, må der ikke være lejeforskelle, s<strong>om</strong> er begrundet iforskellige kapitaludgifter og lign., men kun forskelle s<strong>om</strong> har baggrund i <strong>boliger</strong>nesindbyrdes værdi.Om <strong>af</strong>ståelse og sammenlægning m.v., hvor der samtidig er involveret ejend<strong>om</strong>me, dertilhører andre <strong>almene</strong> boligorganisationer, en selvejende institution eller en k<strong>om</strong>mune,henvises til reglerne i kap. 21 i bekendtgørelsen og <strong>af</strong>snit 22 nedenfor.6.4. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en k<strong>om</strong>mune eller amtsk<strong>om</strong>muneDe regler, s<strong>om</strong> er beskrevet ovenfor i <strong>af</strong>snit 6.1 - 6.3 gælder ikke for <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>,der ejes <strong>af</strong> en k<strong>om</strong>mune eller en amtsk<strong>om</strong>mune. K<strong>om</strong>muner og amtsk<strong>om</strong>muner har kunadgang til at opføre <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>, og kan ikke stå s<strong>om</strong> ejer <strong>af</strong> andre former foralment byggeri.6.5. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en selvejende institutionSelvejende institutioner, s<strong>om</strong> ejer <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong> kan kun bestå <strong>af</strong> een bolig<strong>af</strong>deling,jf. bekendtgørelsens § 25 stk. 1. Bestemmelsen udelukker ikke, at den selvejendeinstitution har <strong>af</strong>delinger, der ikke er bolig<strong>af</strong>delinger, jf. nedenfor.Da de <strong>om</strong>talte selvejende institutioner, altid vil have <strong>boliger</strong> med tilsagn <strong>om</strong> offentlig støtteefter 1. januar 1997, indebærer dette, at disse institutioner s<strong>om</strong> hovedregel ikke må ejeerhvervarealer, jf. <strong>af</strong>snit 6.1 ovenfor.Der er ikke krav <strong>om</strong> etablering <strong>af</strong> Byggefond i de nævnte institutioner, hvorfor der ikke erkrav <strong>om</strong> en særlig <strong>af</strong>deling til en sådan fond.24
De <strong>om</strong>talte bestemmelser <strong>om</strong> servicearealer finder derimod tilsvarende anvendelse forselvejende institutioner, s<strong>om</strong> ejer <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>.Derimod gælder reglerne vedrørende de såkaldte kapitel 12-institutioner ikke forselvejende institutioner.Selvejende institutioner har også mulighed for i et vist <strong>om</strong>fang at udøve sideaktiviteter, oger ligeledes <strong>om</strong>fattet <strong>af</strong> de ovenfor <strong>om</strong>talte regler <strong>om</strong> oprettelse <strong>af</strong> særlige sideaktivitets<strong>af</strong>delinger.Der kan dog alene blive tale <strong>om</strong> at oprette de i bekendtgørelsen § 21 stk. 5, nr.1) og 3) nævnte sideaktivitets-<strong>af</strong>delinger, jf. bekendtgørelsen <strong>om</strong> sideaktiviteter i <strong>almene</strong>boligorganisationer m.v. med tilhørende vejledning.Hvad angår spørgsmålet <strong>om</strong> økon<strong>om</strong>isk u<strong>af</strong>hængighed, jf. <strong>af</strong>snit 6.2 ovenfor, gælderifølge lovens § 16 at de <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>, s<strong>om</strong> ejes <strong>af</strong> en selvejende institution, skaludgøre en selvstændig økon<strong>om</strong>isk enhed. Denne enhed kan kun behæftes og forpligtes<strong>af</strong> forhold, der vedrører de ældre<strong>boliger</strong>, s<strong>om</strong> tilsagnet <strong>om</strong> offentlig støtte vedrører.Da de selvejende institutioner alene kan indeholde en bolig<strong>af</strong>deling, kan der ifølge sagensnatur ikke blive tale <strong>om</strong> sammenlægning <strong>af</strong> bolig<strong>af</strong>delinger inden for den pågældendeinstitution, jf. <strong>af</strong>snit 6.3 ovenfor.Om <strong>af</strong>ståelse og sammenlægning m.v., hvor der samtidig er involveret ejend<strong>om</strong>me, dertilhører andre selvejende institutioner, en almen boligorganisation eller k<strong>om</strong>munalt ejedeældre<strong>boliger</strong> henvises til reglerne i kapitel 21 i bekendtgørelsen og <strong>af</strong>snit 22 nedenfor.Afsnit 7Afdelingernes administrationBoligorganisationens bestyrelse har ansvaret for administrationen <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingerne, jf.bekendtgørelsens § 12 stk. 1. Administrationen skal være forsvarlig og tilrettelægges efterrationelle metoder samtidig med, at forvaltningsudgifterne skal holdes på det lavest muligeniveau, jf. lovens § 7 stk. 1.Det er boligorganisationens øverste myndighed, der efter bekendtgørelsens § 6 stk. 2, nr.2, beslutter, <strong>om</strong> boligorganisationen helt eller delvist skal administreres <strong>af</strong> enforretningsfører, herunder <strong>af</strong> en almen forretningsførerorganisation, et almentandelsselskab eller <strong>af</strong> en advokat. Denne beslutning kan ikke delegeres tilorganisationsbestyrelsen. Det er boligorganisationens bestyrelse, der i så fald ansætterforretningsfører.Aftaler <strong>om</strong> forretningsførelse skal indgås skriftligt med fastsættelse <strong>af</strong> klareopsigelsesregler, og de indgåede <strong>af</strong>taler skal være offentligt tilgængelige, jf.bekendtgørelsens § 12 stk. 3. Vilkårene i en administrations<strong>af</strong>tale skal tilgodeseboligorganisationens tarv bedst muligt samtidig med, at forretningsførelsen skal kunneforegå på en rimelig måde.Der er ikke fastsat nærmere regler <strong>om</strong> varigheden <strong>af</strong> forretningsfører<strong>af</strong>taler eller <strong>om</strong>opsigelsesvarsler - dette er dermed overladt til parterne. Omkring opsigelsesvarslerbemærkes, at såfremt der ikke i <strong>af</strong>talen er fastsat en udtrykkelig bestemmelse <strong>om</strong>opsigelse, vil boligorganisationen efter Bygge- og Boligstyrelsens opfattelse kunne frigøresig <strong>af</strong> <strong>af</strong>talen med passende varsel.Hvis der ikke er truffet beslutning <strong>om</strong> forretningsførelse, kan organisationsbestyrelsenansætte eget personale og dermed opbygge egen administration. Boligorganisationen<strong>af</strong>holder udgifterne til <strong>af</strong>delingernes administration. Ansætter bestyrelsen en fremmedforretningsfører, betales denne <strong>af</strong> boligorganisationen.7.1. AdministrationsudgifterEn almen boligorganisations administrationsudgifter vil typisk bestå <strong>af</strong> udgifter tilbestyrelsesarbejde, sekretariatsvirks<strong>om</strong>hed, udlejning, inspektion, bogholderi, revision ogbyggesager. Væsentlige udgiftsposter kan være lønudgifter, lokaleudgifter og edbudgifter.De samlede administrationsudgifter i boligorganisationen kan deles op iadministrations<strong>om</strong>råderne 'egne <strong>af</strong>delinger i <strong>drift</strong>', 'byggearbejder' og 'eksternadministration'. Inden for hvert <strong>af</strong> disse administrations<strong>om</strong>råder skal indtægterne dække25
udgifterne, således at de eksisterende <strong>af</strong>delingers beboere f.eks. ikke k<strong>om</strong>mer til at betalefor boligorganisationens byggeadministration ved opførelsen <strong>af</strong> en ny <strong>af</strong>deling. Eller medandre ord: Der skal budgetteres og konteres kostægte i organisationen.Boligorganisationens øverste myndighed træffer beslutning <strong>om</strong> boligorganisationensadministrationspolitik, jf. bekendtgørelsens § 6 stk. 2, nr. 3, og dermed <strong>om</strong> det generelleserviceniveau og administrationsudgifternes størrelse i organisationen. De enkelte<strong>af</strong>delinger kan efter bekendtgørelsens § 28 stk. 2, vælge administrative tillægsydelser.Dette betyder, at der kan være en vis forskel på udgifterne til administration i deforskellige organisationer og i de enkelte <strong>af</strong>delinger. Yderligere er der forskel på, hvormegen administrativ indsats, der fordres i boligorganisationer med mange små <strong>af</strong>delinger iforhold til boligorganisationer med store <strong>af</strong>delinger. En anden faktor, der påvirkeradministrationsudgifterne, er, hvor mange <strong>af</strong>delinger, der er samspilsramte medbyggeskadesager, store fr<strong>af</strong>lytningsprocenter og dårlig social funktion m.v.Man må dog til stadighed have for øje, at udgifterne til administration skal holdes på detlavest mulige niveau. Dette gælder også, selv <strong>om</strong> det indebærer nedskæringer imedarbejderstaben, s<strong>om</strong> følge <strong>af</strong> bortfald <strong>af</strong> arbejdsfunktioner, f.eks. fordi enboligorganisation ikke igangsætter nybyggeri i samme <strong>om</strong>fang s<strong>om</strong> tidligere.Der er ikke noget krav <strong>om</strong>, at en boligorganisations administrative medarbejdere (inkl.inspektørerne, jf. nedenfor) skal registrere deres forbrug <strong>af</strong> tid på de enkelteadministrations<strong>om</strong>råder eller på de enkelte <strong>af</strong>delinger. Fordelingen vil normalt kunne skepå baggrund <strong>af</strong> et skøn, men en egentlig registrering <strong>af</strong> tidsforbruget kan være en hjælp inogle tilfælde, f.eks. når boligorganisationen skal prissætte tillægsydelser.Omkring <strong>af</strong>grænsningen <strong>af</strong> inspektørfunktionerne i forhold til ejend<strong>om</strong>sfunktionærernesfunktioner gælder det, at ejend<strong>om</strong>sfunktionærarbejde, s<strong>om</strong> måtte blive udført <strong>af</strong> eninspektør, skal medtages på den enkelte <strong>af</strong>delings regnskab s<strong>om</strong> en <strong>drift</strong>sudgift. Det vil inogle tilfælde indebære, at inspektøren skal føre timesedler m.v. Yderligere vejledning<strong>om</strong>, hvilke arbejdsopgaver, der hører under inspektøren, kan gives <strong>af</strong>regnskabskonsulenttjenesten under Landsbyggefonden.For at sikre sammenlignelighed mellem organisationer med egne og organisationer medlejede administrationslokaler skal der i administrationsudgifterne medtages et beløb tilintern forrentning <strong>af</strong> friværdien <strong>af</strong> egne administrationslokaler (egenkapital bundet iadministrationsejend<strong>om</strong>). Her<strong>om</strong> henvises til bekendtgørelsens § 27 stk. 2, og tilgennemgangen <strong>af</strong> regnskabets konti.S<strong>om</strong> nævnt er det den enkelte boligorganisations øverste myndighed, der træfferbeslutninger <strong>om</strong> administrationen. For datterorganisationer under enforretningsførerorganisation er det således den enkelte datterorganisations øverstemyndighed, der træffer beslutning <strong>om</strong> administrationen.For at give beboere i <strong>af</strong>delinger under en datterorganisation <strong>af</strong> en almenforretningsførerorganisation mulighed for at vurdere, hvad administrationsudgifterneanvendes til, er det vigtigt, at oplysninger <strong>om</strong> administrationsudgifterne - og dissesindbyrdes fordeling på forretningsførerorganisation og de enkelte datterorganisationer -fremstår på en overskuelig måde.Er en datterorganisation utilfreds med betjeningen i sin forretningsførerorganisation, f.eks.fordi administrationen er for dyr eller for dårlig, kan det overvejes at opsigeforretningsfører<strong>af</strong>talen og skifte til en anden forretningsfører eller opbygge egenadministration.S<strong>om</strong> nævnt i indledningen til <strong>af</strong>snit 7 skal forretningsfører<strong>af</strong>taler indgås skriftligt og medklare opsigelsesregler. I mange forretningsfører<strong>af</strong>taler er der en opsigelsesbestemmelse,s<strong>om</strong> giver datterorganisationerne adgang til opsigelse med f.eks. 5 års varsel. Hvis derikke er fastsat bestemmelse <strong>om</strong> opsigelsesvarsel, følger det efter Bygge- ogBoligstyrelsens opfattelse <strong>af</strong> almindelig dansk <strong>af</strong>taleret, at en datterorganisation, der er enselvstændig juridisk person, vil kunne frigøres fra forretningsfører<strong>af</strong>talen med et passendevarsel.26
Der er ikke adgang for den enkelte <strong>af</strong>deling til at vælge en anden administrator.Afdelingen er 'født' s<strong>om</strong> en integreret del <strong>af</strong> en bestemt boligorganisation, og det erboligorganisationens bestyrelse, der ansætter administratoren efter beslutning her<strong>om</strong> <strong>af</strong>den øverste myndighed, jf. her<strong>om</strong> under indledningen til <strong>af</strong>snit 7Via beboerdemokratiet har beboerne indflydelse på valget, da de efter lovensbestemmelser har flertallet i såvel organisationsbestyrelsen s<strong>om</strong> i den øverste myndighed.En særlig form for administratorskift kan dog ske ved en total overførsel <strong>af</strong> en <strong>af</strong>deling fraeen boligorganisation til en anden. Det forudsætter bl.a. enighed mellem de toboligorganisationer og k<strong>om</strong>munalbestyrelsens medvirken. Overførelse griber ind i den<strong>af</strong>givende organisations økon<strong>om</strong>i, fordi der skal overføres en forholdsmæssig del <strong>af</strong>dispositionsfond m.v.S<strong>om</strong> nævnt skal byggesagshonorarerne fuldt ud dække administrationsudgifter iforbindelse med byggesager i bred forstand. Det indebærer bl.a., at underskud på denalmindelige <strong>drift</strong> principielt ikke må dækkes via byggesagshonorarer.En total balance mellem udgifter og indtægter ved byggeadministration inden for detenkelte regnskabsår vil ikke altid kunne opnås. Eksempelvis <strong>af</strong>holdes en del <strong>af</strong>administrationsudgifterne ved nybyggeri ofte i et andet regnskabsår end det, hvoribyggesagshonoraret udbetales. Den forskydning, der her er tale <strong>om</strong>, skal reguleres overarbejdskapitalen.Der opkræves byggesagshonorarer og beløb til dækning <strong>af</strong> bestyrelsesudgifter iforbindelse med nybyggeri, jf. bekendtgørelsens § 29 stk. 1.Af bekendtgørelsens § 29 stk. 2, fremgår, at boligorganisationen også i visse tilfælde skalopkræve byggesagshonorarer og bestyrelsesudgifter fra <strong>af</strong>delinger i <strong>drift</strong>. Det skal ske,når der er tale <strong>om</strong> gennemførelse <strong>af</strong> den type arbejder, s<strong>om</strong> er <strong>om</strong>fattet <strong>af</strong> lovens §§ 37-38 Disse bestemmelser <strong>om</strong>fatter bl.a. gennemførelsen <strong>af</strong> rimeligemoderniseringsarbejder, kollektive anlæg og ekstraordinære renoveringsarbejder i en<strong>af</strong>deling. Endvidere kan opkræves byggesagshonorar m.v. i forbindelse med udbedring <strong>af</strong>byggeskader og gennemførelse <strong>af</strong> øget vedligeholdelse, <strong>om</strong>bygning <strong>af</strong> ledige lejlighederog forbedring <strong>af</strong> miljøet, hvortil ydes støtte fra Landsbyggefonden efter lovens § 91 stk. 2.Gennemførelsen <strong>af</strong> arbejderne kræver godkendelse på et <strong>af</strong>delingsmøde, idet etnedstemt forslag dog vil kunne gennemføres efter pålæg fra k<strong>om</strong>munalbestyrelsen.Bekendtgørelsens § 29 stk. 2, <strong>af</strong>grænser, hvilke arbejder, der skal udløsebyggesagshonorar, i forhold til vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder m.v., der ikke skaludløse honorar. I praksis indebærer bestemmelsen s<strong>om</strong> altovervejende hovedregel, at derskal beregnes honorar for alle arbejder, der medfører huslejeforhøjelser. Herved sikresbeboerne direkte indflydelse på honorarets betaling, da honoraret skal fremgå <strong>af</strong> deøkon<strong>om</strong>iske oplysninger, s<strong>om</strong> fremlægges for <strong>af</strong>delingsmødet forud for vedtagelsen. Pådenne måde k<strong>om</strong>mer kun de <strong>af</strong>delinger, s<strong>om</strong> byggeadministrationsudgifterne vedrører, tilat betale for administrationen.Der kan ikke opkræves byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter i forbindelse medgennemførelse <strong>af</strong> andre arbejder end de ovennævnte, jf. bekendtgørelsens § 29 stk. 3.Visse vedligeholdelses- og fornyelsesarbejder er dog så administrationskrævende, at detville være urimeligt at <strong>af</strong>skære boligorganisationen fra at beregne byggesagshonorar. Denekstra administrationsudgift skulle nemlig i givet fald bæres <strong>af</strong> samtligeboligorganisationens <strong>af</strong>delinger. Derfor kan organisationen med tilsynsmyndighedens(k<strong>om</strong>munalbestyrelsens) godkendelse tage byggesagshonorar og bestyrelsesudgifter iforbindelse med særligt <strong>om</strong>fattende og k<strong>om</strong>plicerede vedligeholdelses- ogfornyelsesarbejder, jf. bekendtgørelsens § 29 stk. 3, 2. pkt.Byggesagshonorarer og bestyrelsesudgifter beregnes efter de regler, der gælder for støttetil nybyggeri. Der kan naturligvis kun opkræves beløb i det <strong>om</strong>fang, der er udgifter til depågældende formål. Der kan således ikke opkræves beløb til dækning <strong>af</strong>bestyrelsesudgifter, hvis beløbet reelt ikke tilgår boligorganisationensbestyrelsesmedlemmer. Honoraret er en lønindtægt, og skal dermed indgå i de enkelte27
estyrelsesmedlemmers skattepligtige indk<strong>om</strong>st. Der er principielt ikke noget til hinder for,at bestyrelsesmedlemmerne kan vælge at lade honoraret videregå til andre formål, menhonoraret skal i så fald være beskattet forinden hos det enkelte bestyrelsesmedlem.Det skal bemærkes, at byggesagshonorarer bl.a. dækker forretningsføreransvar, og at derderfor i begrebet 'udgifter' ovenfor kan medregnes beløb til dækning her<strong>af</strong>.7.2. AdministrationsbidragVed boligorganisationernes fastsættelse <strong>af</strong> administrationsbidrag skal der budgetteres såkostægte s<strong>om</strong> muligt, uden at der kræves en egentlig tidsregistrering. Det betyder bl.a., atder ved budgetteringen skal sikres dækning <strong>af</strong> udgifter til administration, fratrukketindtægter fra byggesager, hvor der skal opkræves særskilt byggesagshonorar, fralovmæssige gebyrer samt fra ekstern administration.Boligorganisationens nettorenteindtægter, der stammer fra en fælles forvaltning <strong>af</strong> egnebolig<strong>af</strong>delingers midler, må ikke indgå i budgetteringen <strong>af</strong> bidraget, jf. bekendtgørelsens §27 stk. 1. Denne bestemmelse fastslår, at <strong>af</strong>delinger i <strong>drift</strong> tilsammen betaleradministrationsbidrag, s<strong>om</strong> dækker <strong>drift</strong>sadministrationen i snæver forstand.Disse regler muliggør, at den enkelte <strong>af</strong>delings betaling <strong>af</strong> administrationsbidrag i højeregrad <strong>af</strong>spejler administrationsforbruget. Herved kan <strong>om</strong>kostningsbevidstheden forøges,idet udgifterne til det valgte serviceniveau synliggøres.Boligorganisationen kan vælge mellem tre forskellige metoder, når den samledebudgetterede administrationsbetaling fra bolig<strong>af</strong>delinger i <strong>drift</strong> skal fordeles på de enkelte<strong>af</strong>delinger i form <strong>af</strong> administrationsbidrag.Den første metode er nævnt i bekendtgørelsens § 28 stk. 1. Efter denne metode - der erhovedreglen - fastsættes administrationsbidraget til et beløb, der er lige stort pr.lejemålsenhed.Den anden metode fremgår <strong>af</strong> bekendtgørelsens § 28 stk. 2, og indebærer en opdeling <strong>af</strong>administrationsbidraget i et grundbidrag for en grundydelse og tillægsbidrag fortillægsydelser. Grundydelsen skal <strong>om</strong>fatte en grundlæggende, forsvarlig administration,dvs. den administration, s<strong>om</strong> er nødvendig for at drive <strong>af</strong>delingerne, så lovens krav <strong>om</strong>forsvarlig forvaltning og beboerdemokrati er opfyldt. Grundydelsen skal derfor s<strong>om</strong>minimum <strong>om</strong>fatte betaling for de tunge administrations<strong>om</strong>råder s<strong>om</strong> udlejnings-,fr<strong>af</strong>lytnings-, inspektions- og regnskabsadministration.Grundbidraget skal fastsættes til et beløb, der er lige stort pr. lejemålsenhed.Tillægsydelserne, s<strong>om</strong> udgøres <strong>af</strong> alle de ydelser, der ikke er med i grundydelsen, kantilbydes og vælges <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingerne. Tillægsydelserne prissættes <strong>af</strong> boligorganisationen.Priserne på de enkelte ydelser skal fremgå <strong>af</strong> budgettet/regnskabet.Derved er det den enkelte <strong>af</strong>deling, s<strong>om</strong> - via beboerdemokratiet, jf. lovens kapitel 2 - selv<strong>af</strong>gør, hvor meget service den ønsker fra boligorganisationen i form <strong>af</strong> tillægsydelser ogdermed hvor stort et administrationsbidrag, der skal betales.Vedrørende prissætningen henvises til bemærkningerne til konto 601.1. i <strong>af</strong>snit 26Den tredje metode er en variant <strong>af</strong> den anden, og er nævnt i bekendtgørelsens § 28 stk.3. Efter denne metode kan grundbidraget deles op i et fast bidrag, der fastsættes pr.<strong>af</strong>deling, og et bidrag, der fastsættes pr. lejemålsenhed. Det faste bidrag pr. <strong>af</strong>deling måikke overstige udgifterne til budgettering og regnskabs<strong>af</strong>læggelse.Boligorganisationen har hermed mulighed for at tilpasse den samlede bidragsstørrelse tilde faktiske (mer)<strong>om</strong>kostninger pr. lejemålsenhed, der typisk er forbundet med de små<strong>af</strong>delingers budget- og regnskabsudarbejdelse. Resultatet vil blive, at beboere iboligorganisationens små <strong>af</strong>delinger k<strong>om</strong>mer til at betale højere administrationsbidrag pr.lejemålsenhed end beboerne i boligorganisationens store <strong>af</strong>delinger. Ordningen kan øgeincitamentet til at sammenlægge små <strong>af</strong>delinger.Ved beregning <strong>af</strong> administrationsbidrag skal anvendes den fordelingsnorm, s<strong>om</strong> fremgår<strong>af</strong> bekendtgørelsens § 28 stk. 4. Herved k<strong>om</strong>mer man frem til hver enkelt <strong>af</strong>delingsbetaling for boligorganisationens administration.28
Specielt bemærkes <strong>om</strong> erhvervslokaler, at fordelingsnormen - med en beregning på 1lejemålsenhed pr. påbegyndt 60 m(2) skal følges, selv <strong>om</strong> de pågældende erhvervslokalerpå grund <strong>af</strong> den markedsbestemte leje eventuelt kun kan udlejes med tab. I så fald måtabet, liges<strong>om</strong> andre lejetab i en <strong>af</strong>deling, dækkes <strong>af</strong> <strong>af</strong>delingens boligdel. Liggererhvervslokalerne i en ren erhvervs<strong>af</strong>deling, bliver der tale <strong>om</strong> et underskud på <strong>drift</strong>en.Servicearealer indgår også ved beregningen <strong>af</strong> fordelingsnormen med samme vægt s<strong>om</strong>erhvervslejemål, dvs. 1 lejemålsenhed pr. påbegyndt 60 m(2).Uanset hvilken <strong>af</strong> de tre metoder for beregning <strong>af</strong> administrationsbidrag,boligorganisationen vælger, sker den lejemæssige fordeling <strong>af</strong> administrationsbidraginden for den enkelte <strong>af</strong>deling ikke pr. lejemål, men efter de lejefordelingsregler, derfremgår <strong>af</strong> bekendtgørelsens §§ 77-78 De enkelte lejemål i en <strong>af</strong>deling betaler såledesofte forskellige beløb for organisationens administration, <strong>af</strong>hængig <strong>af</strong> lejemålenesindbyrdes værdi (størrelse og udstyr m.v.), jf. <strong>af</strong>snit 17For forretningsførerorganisationerne gælder de samme regler s<strong>om</strong> for de øvrigeboligorganisationer.På grund <strong>af</strong> den forskel, der kan være mellem de enkelte datterorganisationers måde athåndtere administrationen på, har forretningsførerorganisationerne mulighed for atfastsætte forskellige grundbidrag pr. lejemålsenhed i <strong>drift</strong> i de forskelligedatterorganisationer, jf. bekendtgørelsens § 30 Varetager en datterorganisation såledesselv udlejningsadministrationen, bør bidraget til forretningsførerorganisationen alt andetlige være lavere end i den datterorganisation, der ikke selv står for udlejningen.7.3. K<strong>om</strong>munalbestyrelsens tilsynHvis en boligorganisations administrationsudgifter har tendens til at stige ud over etrimeligt niveau, f.eks. på grund <strong>af</strong> opførelse <strong>af</strong> en dyr administrationsbygning, hark<strong>om</strong>munalbestyrelsen s<strong>om</strong> et led i sit tilsyn mulighed for at gribe ind med restriktioner. Derkan f.eks. fra k<strong>om</strong>munens side skrides ind, hvis de årlige udgifter til administration bliverurimeligt store. K<strong>om</strong>munalbestyrelsen kan endvidere direkte nedlægge forbud mod enkonkret påtænkt erhvervelse <strong>af</strong> en bygning. Har en boligorganisation forkøbt sig, vilk<strong>om</strong>munalbestyrelsen også kunne gennemtvinge en billigere løsning <strong>af</strong> lokaleproblemet. Idenne forbindelse skal specielt nævnes, at lovens § 28 <strong>om</strong> k<strong>om</strong>munalforhåndsgodkendelse <strong>af</strong> væsentlige forandringer <strong>af</strong> <strong>almene</strong> boligorganisationersejend<strong>om</strong>me også gælder ved forandringer <strong>af</strong> administrationsejend<strong>om</strong>me.K<strong>om</strong>munalbestyrelsen kan i øvrigt s<strong>om</strong> tilsynsmyndighed altid gribe ind over for etadministrationsbidrag, den generelt eller konkret finder er for højt. En k<strong>om</strong>munalbestyrelsevil endvidere have mulighed for at fastsætte normtal for administrationsbidraget, <strong>af</strong>passetefter de konkrete forhold. Normtal vil kunne fastsættes såvel for det totaleadministrationsbidrag s<strong>om</strong> for grundbidrag eller for grundbidragets bestanddele.7.4. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en k<strong>om</strong>mune eller en amtsk<strong>om</strong>muneBestemmelserne i bekendtgørelsens § 26 § 28 stk. 1, 2, 4 og 5 samt § 29 finder ogsåanvendelse for <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong>, s<strong>om</strong> ejes <strong>af</strong> en k<strong>om</strong>mune eller en amtsk<strong>om</strong>mune, jf.bekendtgørelsens § 31K<strong>om</strong>munalbestyrelsen eller amtsrådet kan således vælge at lade en almenforretningsfører forestå administrationen <strong>af</strong> de k<strong>om</strong>munale ældre<strong>boliger</strong> - i så fald kanforretningsfører beregne sig et honorar efter de tilsvarende regler, s<strong>om</strong> gælder foradministrationen <strong>af</strong> <strong>almene</strong> bolig<strong>af</strong>delinger, jf. <strong>af</strong>snit 7.1K<strong>om</strong>munalbestyrelsen eller amtsrådet kan alternativt selv vælge at foreståadministrationen, og kan i så fald efter bekendtgørelsens § 27 stk. 3, beslutte at opkræveet administrationsbidrag. Der kan alene opkræves et bidrag svarende til de faktiskeadministrationsudgifter, og det er et krav, at k<strong>om</strong>munen kan fremlægge dokumentationherfor.Det forudsættes samtidig, at det k<strong>om</strong>munale administrationsbidrag opgjort pr.lejemålsenhed ikke overstiger niveauet for det administrationsbidrag, s<strong>om</strong> betales <strong>af</strong><strong>almene</strong> bolig<strong>af</strong>delinger beliggende i k<strong>om</strong>munen/amtet.29
7.5. Almene ældre<strong>boliger</strong> tilhørende en selvejende institutionFor <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong> ejet <strong>af</strong> en selvejende institution finder reglerne for de k<strong>om</strong>munaleog amtsk<strong>om</strong>munale <strong>almene</strong> ældre<strong>boliger</strong> tilsvarende anvendelse, jf. ovenstående <strong>af</strong>snit7.4Forestår institutionen selv <strong>drift</strong>en <strong>af</strong> <strong>boliger</strong>ne, opkræves der dog ikke et egentligtadministrationsbidrag, idet den samlede husleje i henhold til balancelejeprincippet blotskal dække samtlige udgifter - fordelingen <strong>af</strong> <strong>drift</strong>sudgifterne, herunderadministrationsudgifterne, på de enkelte <strong>boliger</strong> sker efter deres indbyrdes værdi.Institutionens bestyrelse har den k<strong>om</strong>petence, der i henhold til det anførte er tillagt de<strong>almene</strong> boligorganisationers øverste myndighed og bestyrelse.30