Erhvervsforum 02-04-08 (PDF) - Realdania Debat

realdaniadebat.dk

Erhvervsforum 02-04-08 (PDF) - Realdania Debat

KrisenkradserHvor forsvandt den økonomiske fremgang pludselig hen? Og hvad er fremtidsudsigterne – får vi langstraktkrise eller kortvarigt uvejr? Chefanalytiker Steen Bocian, Danske Bank, dykker ned i det globale finansmarkedog stiller skarpt på danske forhold.Mange beretninger begynder med ”der var engang”. Ogdet kunne denne passende også gøre, for der var engang,hvor det amerikanske boligmarked var i kraftig vækst.Efterspørgslen steg, priserne steg, og flere og flere hoppedepå vognen og blev ejere af deres egen bolig – en drøm for defleste, især i drømmenes eget land, Amerika.Og når markedet peger den rigtige vej, og alting går godt,trives optimismen. Der bliver tjent penge, og flere og flere fårdel i kagen. Det skabte en stor ivrighed blandt befolkningen– også den mindre kreditværdige del – der trippede for atrealisere drømmen om egen bolig.Det er her, at subprime-lånene kommer ind i billedet. Et subprimelåner et amerikansk boliglån uden sikkerhed i fast ejendom,der ydes til folk, der ikke kan blive kreditvurderet i det normalelånesystem. I USA deles lån ind i tre typer, alt efter hvor godede er. De bedste hedder prime, de næstbedste near prime ogde dårligste subprime. Subprime-lån ydes til boligejere med enmindre god økonomi, og de har typisk ikke fyldt meget mere endet par procent i den amerikanske økonomi. De er på långiverspræmisser, og renten er typisk højere og variabel. Det er derforikke et lån, man ønsker, men et lån, man tager af nød.Den bratte opvågningMen drømme har begrænsninger. Og finansmarkedet har nu vistsin kyniske variant af realisme, der har budt på en opbremsningi boligmarkedet og stigende amerikanske renter. ”Dermedforsvandt forudsætningen for subprime-lånene, og så fik manopskriften på en tvangsauktion,” forklarer Steen Bocian.For kreditinstitutterne havde solgt lånene videre til investeringsbanker,der puljede lånene sammen i obligationer, som efterfølgendeblev solgt til investorer. Og både pensionsselskaber, bankerog hedgefonde investerede lystigt i obligationerne, der lokkedemed høje renter. Men i den anden ende kunne boligejerne ikkelængere betale deres lån. Og investorerne begyndte at tabe penge.Mange penge.”Investeringsfondene har allerede lånt pengene ud, så demangler dem til at finansiere deres investering med og er nødttil at finde en anden mulighed,” fortæller Steen Bocian. Dahovedparten af investeringsfondene enten er bankejede ellerhar kreditsikkerhed fra banker, begynder de at trække på deglobale banker, der oplever et likviditetsdræn. Og da én ulykkesjældent kommer alene, bryder det system, hvorigennembanker under normale omstændigheder kan låne penge afhinanden, sammen.Tillidskrise”Nordea tør ikke låne ud til Danske Bank, for tænk nu hvisgrunden til, at Danske Bank gerne vil låne penge, er, at dehar måttet kanalisere en masse penge ind i nogle investeringsfonde,som i sidste ende har tabt dem alle sammen påsubprime-lån. Dermed får man hele det finansielle system tilat smelte sammen i en tabskrise, som måske i virkelighedener en tillidskrise,” konstaterer Steen Bocian.Tillidskrisen fører en bankkrise med sig, og den slags kriser harigen uheldige afsmitninger på både vækst, forbrug og investeringer.”Derfor får vi en amerikansk økonomi, som henover detseneste halve år er kommet ud i ganske pænt uvejr. Og jeg tror,at det kommer til at vare et stykke tid, før det her er overstået,”lyder buddet fra Steen Bocian. For det er ikke kun en finansielkrise, der præger aktiemarkedet. Olieprisen er rekordhøj, ogfødevarepriserne stiger kraftigt. ”Indkomstudviklingen er ikkespeciel gunstig, og samtidig er byggeriet i USA gået ganskemeget i stå. Samlet set har vi et billede af en økonomi, derbremser op.”4 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum


Ondt over AtlantenOg også Europa har ondt: ”Vi har fået en dollarsvækkelse,som er ganske markant, og bankerne i Europa, specielt i Tysklandog i Frankrig, bliver ramt. De oplever, at det er blevetnoget vanskeligere at være bank, og dermed kommer dereskunder til at opleve højere renter og en mere forsigtig tilgangtil at låne penge ud,” forklarer Steen Bocian. Situationenunder danske himmelstrøg er lidt en anden, for her har etopsving bragt ledigheden ned på rekordlave niveauer, mensboligmarkedet og den globale økonomi er på vej den andenvej. “Vi er fanget lidt mellem to stole, og derfor er det ogsåfor tidligt at sige, hvor vi helt præcis ender med konjunkturudviklingeni Danmark, men jeg tror ikke, der er nogen tvivlom, at det bliver mindre gunstigt, end det har været.”Et boligmarked i faldOg det er allerede et mindre gunstigt boligmarked, der tegnersig i dagens Danmark. ”Ejerlejlighedsmarkedet er faldet 10procent på landsplan, 20 procent i København. Der er høvletcirka ½ million af en almindelig ejerlejlighed. Det er altsånoget, der gør ondt, og det kommer for alvor til at gøre ondt,hvis parcelhusmarkedet kommer ned i gear. Vi har nogle skattelettelser,som hjælper lidt, så vores bedste bud er, at detikke ser helt så grelt ud,” siger han og fortsætter: ”Omkostningerneved at være førstegangskøber er lidt faldende, ogdet gør trods alt, at sandsynligheden for, at det her kommertil at kollapse, er mindre. Men vi er stadigvæk på nogleganske høje priser, også målt i forhold til rente, indkomst ogskatteforhold. Så der er en fortsat risiko for prisfald. Vi håberpå, at det bliver fald af den beskedne størrelse, men der er enganske pæn risiko for, at det går værre til.”Den følsomme byggebrancheI byggesektoren har der de seneste 10 år været højkonjunktur.Siden starten af 1990’erne er det gået opad, opad, opad – ogbyggeriets andel af BNP og af beskæftigelsen har været pæntstigende. ”Det betyder også, at vi ligger på nogle sårbareniveauer, forstået på den måde, at hvis der kommer en nedtur,så er det noget, der vil kunne forplante sig til hele byggesektorensaktiviteter. Det er typisk en meget konjunkturfølsomdel af økonomien. Spørgsmålet er selvfølgelig, om husprisernebegynder at falde mere markant, og hvilke følgevirkningerdet får for byggeriet? Umiddelbart er vores bedste bud, atvi ikke får det her markante fald, men det er værd at forholdesig til den risiko,” råder Steen Bocian.Hvis du vil vide mere:Danske Bank: www.danskebank.dk/danskeanalyseDanmarks Statistik: www.dst.dkRealkreditrådet: www.realkreditraadet.dkInternational Monetary Fund: www.imf.orgOpfølgning på debatdag i Erhvervsforum 5


6 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum


CatellaCatella er en international investeringsbank, der ejes ultimativt af Inter Ikea, som er Ingvar Kamprads finansselskab.Banken beskæftiger sig primært med kapitalforvaltning, finansiel rådgivning og investering. På ejendomssiden arbejder cirka 330mennesker i 24 regionale kontorer rundt omkring i Europa. Hvert år gennemfører Catella transaktioner for cirka 120 milliarder kroner.FinanskrisenersundHvordan kan en menig amerikansk parcelhusejer i Georgia, som ikke betaler sine afdrag, påvirkeejendomsbranchen i Danmark? Og skulle den aktuelle finanskrise være sund for ejendomsbranchen? Ja,mener direktør Jesper Bo Hansen.Jesper Bo Hansen, administrerende direktør i Catella, togErhvervsforum med på en opklarende rejse i finanskrisensafsmitning på ejendomsbranchen – en afsmitning, der efterhans mening vil efterlade sig sunde spor.”I de seneste år er der sket en radikal ændring af investerings-og lånemarkedet for fast ejendom – både globalt oglokalt. Der er sket en væsentlig outsourcing af fast ejendomfra traditionelle ejendomsejere til kapitalmarkedet,” fortællerJesper Bo Hansen og forklarer videre, hvordan markedet istigende grad domineres af store internationale aktører, somofte via indirekte investeringer diversificerer deres risikoglobalt på samme præmisser, som de styrer risiko i enhveranden investering i aktier, obligationer og lignede aktivklasser.Samtidig er finansieringsmarkedet på fast ejendom ændretfra traditionel relationsdrevet långivning, hvor bankerneligger med risikoen på egen balance, til at være domineret af”securitised lending”.Her fungerer bankerne som agenter og strukturerer lånene,som de sælger på kapitalmarkedet via securitisationsprogrammer,hvor risikoen så ikke ligger hos bankerne selv,men hos slutinvestorerne, som ofte er store pensionsfonde,forsikringsselskaber og hedgefonde. Derved agerer banker oginvesteringsbanker som sælgere af lån til slutinvestorer, derbaserer deres investeringer på få internationale ratingbureauerskreditvurdering af lånene. Denne omplacering af risiko harskabt en mere direkte sammenhæng mellem kapitalmarkedetog markedet for fast ejendom, og sammenhængen er ikkeudgjort af småpenge: ”Det samlede årlige udlån fra dendanske realkreditsektor er på cirka 21 milliarder euro, og densamlede cirkulerende realkreditmasse i Danmark udgør cirka250 milliarder euro. Til sammenligning er det internationalesecuritisationsmarked vokset de seneste 10 år fra stort setingenting til en foreløbig top i 2006 med årlig udstedelsealene i Europa på 330 milliarder euro. Det er altså et marked,hvor man årligt har tilført mere likviditet til ejendomssektorenend det samlede udlån i hele den danske realkreditsektor,”konstaterer Jesper Bo Hansen.De falske vareetiketterDerfor gik ejendomsmarkedet heller ikke ram forbi, dakapitalmarkedet i juli 2007 blev sat i stå mere eller mindre påsekundet.”Det er klart, at når man har brugt de internationale kapitalmarkedertil at finansiere hele banksektoren og dermed ogsåhele ejendomssektoren, og man ikke længere tilfører likviditet,så kan man godt forstå, at det må sætte sit spor på bankernesudlån til hele ejendomsmarkedet. Kan man ikke finansiere sigselv, kan man selvfølgelig heller ikke finansiere sine kunder,”slår Jesper Bo Hansen fast. At subprime-lånene, der udgørunder ½ procent af det globale kapitalmarked, overhovedetspiller en rolle i denne sammenhæng, forklarer Jesper BoHansen med, at lånene blev solgt med falsk vareetikette.”Det, vi oplever nu, er, at det globale kapitalmarked har fåetet granatchok på grund af en smitteeffekt fra misligholdteOpfølgning på debatdag i Erhvervsforum 7


”Det, vi oplever nu, er, atdet globale kapitalmarkedhar fået et granatchok”amerikanske boliglån med dårligere betalere, de såkaldtesubprime-lån. Bortset fra de stakkels mennesker, der må gå frahus og hjem, når de ikke kan betale renter og afdrag på dereslån, er de tab, vi har set fra subprime-lånene i sig selv ikkenoget stort problem set i et globalt kapitalmarkedsperspektiv.Problemet er dog, at tilliden i kapitalmarkedet er væk,” konkludererJesper Bo Hansen.Subprime-lånene blev solgt med en rating – det vil sige enkreditvurdering – som viste sig at være langt fra virkeligheden.Det har betydet, at investorerne og hele kapitalmarkedethar tabt tilliden til de officielle kreditvurderinger, som sætterprisen på alle øvrige lån. Disse ratings er udarbejdet af desamme rating-institutter, som har lagt ratings til subprimelånene.Og selvom det sikkert skurrer i de flestes ører, atmanglende tillid skulle være sundt for noget som helst, holderJesper Bo Hansen fast i sin påstand om, at finanskrisen ergavnlig for ejendomssektoren:”Kapitalrigelighed giver en tendens til overophedning, kortsigteteller langsigtet, og jeg mener i virkeligheden, at prisenpå risikokapitalen var blevet for billig – både på egenkapitalog gæld. Likviditeten i markedet var født ud af et system,som ikke hvilede på princippet om en kunde og en relation,men på en prissætning af risikokapital i kapitalmarkedet, somikke havde en pind at gøre med klassisk kreditvurdering afkunder og lån. Securitisation flyttede risikoen for langt væk frakunden – bankerne blev reelt salgsagenter, og slutinvestorernekom for langt væk fra kunden, og derfor blev kreditvurderingenuigennemsigtig,” forklarer Jesper Bo Hansen. Nårfast ejendom samtidig er et fuldt integreret kapitalmarkedsprodukt,som bliver betragtet på lige fod med aktier og obligationer,skal det også behandles og måles på samme måde,mener Jesper Bo Hansen.”Vi har brug for, at hele sektoren skaber en troværdighedomkring den måde, vi driver den på, for ellers får vi det ry, atvi kun kan leve med konjunkturbestemt dygtighed, hvor det erstigende priser og faldende afkastkrav, som gør, at vi alle sammenbliver rige. Det er ikke et udtryk for en langsigtet værdiskabelse,som hviler på et fagligt grundlag. Og det er farligtfor industrien. Vi har haft rigeligt med tilfælde, hvor aktører iejendomssektoren har leveret de store overskrifter i aviserne,hver gang konjunkturerne vender.” Netop disse tilfælde er ihøj grad medvirkende til, at folk i ejendomsbranchen har fåetry for at være opportunister, hvilket naturligvis ikke er godt8 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum


Anette Krarup er direktør, stifter og ejer af Areea Ejendomsudvikling A/S siden 2002. Før da var hun medstifterog partner i udviklingsselskabet Nordkranen A/S 1998-2002. Oprindeligt er hun uddannet civilingeniør.stadig stor, blandt andet fordi udviklerenikke kan være sikker på, at denentreprenør han/hun har valgt, nu ogsåoverlever finans- og byggekrisen.Salgsrisikoen var i tiden før 2003af stor betydning og helt afgørende forfinansieringsvilkårene: Man skulle havesolgt, før man købte. Det ændrede sigradikalt under boomet, hvor ”alting pludseligkunne sælges.” Dette var, ifølgeAnette Krarup, ”den gængse opfattelse– også hos bankerne, og derfor har bankerneet kæmpe ansvar for det her, forder var jo mange, der fik lov til at købepå en meget, meget spinkel egenkapitalog uden have solgt noget først, for detgik jo så godt…” ”Nu er vi i den situationfor boliger, at man ikke tror, nogetkan sælges og for erhverv, at det er fordyrt. Investorernes afkastkrav er steget,og dermed får vi udviklere ikke det forvores ejendomme, som vi oprindeligthavde forventet,” fortæller Krarup.Udviklere tør tage chancerDa en udviklingsproces i ejendomsbranchensom regel strækker sig overen lang periode, vil de fire risici ikkenødvendigvis være placeret i sammekonjunktur. Dette gør, at udvikleren, ifølgeAnette Krarup, ikke kan regne med at undgåfaldgruber fuldstændig: ”For så kanman jo lige så godt lade være! Man er joudvikler, fordi man tør tage nogle chancer.Hvis ikke man er rustet til det, kan manlige så godt lukke og slukke, for det vilaltid gå op og ned i denne her branche.Så når man spørger, om man skal udviklei den aktuelle stop’n go økonomi, så ersvaret selvfølgelig: JA!”Fire gode rådNår det er sagt, har Anette Krarup ogsået par gode idéer til, hvordan man bedstoverlever som ejendomsudvikler: ”Mankan prøve at købe optioner, helst betingetaf solgte enheder, eller lave en aftaleom en bonuspræmie til sælgeren, nårprojektet er gået godt.” Hun råder ogsåtil, at man som udvikler er tro mod sinekompetencer: ”Jeg bygger for eksempelrækkehuse. Jeg er god til at byggerækkehuse, og det vil jeg nok blive vedmed, fordi det er det, som jeg formår.”Sidst men ikke mindst råder AnetteKrarup udviklerne til at indgå samarbejderpå kryds og tværs: ”Det kan godtvære, at man så tjener lidt mindre, mentil gengæld får man måske skabt et godtprojekt i stedet for at sjakre med kvalitetenpå det, man opfører. Det gælder omat være proaktiv, ellers dør man.”Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 11


Vejlesetframånen!


1været2SpinderihallerneDe renoverede Spinderihaller skal give rum, faciliteter og atmosfæretil en blanding af private og kreative virksomheder. Ombygningen afhallerne, som er tegnet af arkitektfirmaet Schmidt Hammer Lassen,forventes færdig i foråret 2009. Vejle Kommune er bygherre påprojektet, der gennemføres i partnerskab med Realdania.MikropolzonenEt isbjerg midt i byen og et nyt center for kultur, sundhed, konferenceog idræt er to af de helt nye store byggeprojekter i Vejles Mikropolzone,idéudviklet og tegnet af COBE arkitekter, Vejle Kommune og lokalesamarbejdspartnere.Ifølge Henrik Stjernholm, arkitekt og chef for teknisk forvaltning i VejleKommune, skal opskriften bag Vejles succes findes i kommunens proaktiveholdning: ”Vi er blevet mere bevidste om, at vi skal være proaktive,at vi skal videregive vores visioner til de private bygherrer og gøredem opmærksomme på mulighederne i Vejle.” Om Vejle Kommunesslogan, ”Vejle skal kunne ses fra månen!”, siger Henrik Stjernholm: ”Vivil gerne, at Vejle bliver kendt for noget, og at der fortsat er udviklingi byen – også i nedgangstider. Og det virker: Jeg tror aldrig, der harså meget aktivitet i Vejle, som der er lige nu!”3IsbjergetProjekt Isbjerget, som skal ligge i Mikropolzonen, er bygget op overen 225 meter lang indendørs skibakke med løjper og rigtig sne. Underskibakken er der planer om at indrette et nyt multimedie-biblioteksammen med butikker, kontorer, caféer og restauranter. Projekteter udviklet af COBE arkitekter i samarbejde med Vejle Kommune oglokale samarbejdspartnere.45mens6Schønherr.BølgenBertel Nielsen A/S er bygherre på fem blokke med ejerboliger ved VejleFjord designet af Henning Larsens Tegnestue. De to første bølger er netopved at blive bygget nu og forventes at blive taget i brug i 2009.BryggenBryggen er Vejles nye butikscenter og et godt eksempel på et fortrinligtsamarbejde mellem kommune og private investorer: ”Det har jo været endel af kommunens strategi i mange år,” fortæller Stjernholm, ”at hvis viskulle have et butikscenter, så skulle det ligge nede i byen. Da de privateinvestorer kom, fulgte kommunen op med en offentlig investering til anlæggelsenaf et nyt torv og nye kørebaner. For det, synes vi som kommune, ervores opgave!” Steen og Strøm og NCC Property er bygherrer på Bryggen,arkitekterne bag centret er 3XN og Schmidt Hammer Lassen.Vejle Renseanlæg”Vi synes, at det er vigtigt med kunst og skønhed her i byen – også nårdet gælder vores rensningsanlæg.” Henrik Stjernholm om rensningsanlæggetaf kunstner Ingvar Cronhammer og landskabsarkitekt TorbenOpfølgning på debatdag i Erhvervsforum 13


ExtrememakeoverFra århundredeskiftet og frem til slutningen af 1980’erne husede Kellers Park i Brejning ved Vejle enrække institutioner for mentalt og fysisk handicappede – de såkaldte Kellerske Institutioner. I dag erbygningerne totalrenoverede og parken omdannet til et kæmpe rekreativt område med luksusboliger,egen marina, golfbane, arkitekttegnede villaer samt luksushotel.”Hvis Gud har skabt et paradis iDanmark, så må det være her!” skullelæge og professor Christian Keller eftersigende have udbrudt, da han i slutningenaf 1800-tallet ankom til Brejning ved VejleFjord i sin søgen efter et egnet område iJylland til sine institutioner. Her grundlagdehan sit personlige livsværk – de KellerskeInstitutioner – ud fra sin overbevisning omdet gavnlige for krop og sjæl ved frisk luft,havbade, skov og bevægelsesfrihed. Allebygninger, hvoraf de største er inspireret afden franske renæssances slotsarkitektur,lod han tegne af arkitekt og professorVilhelm Klein mellem 1901 og 1913.Udvikleren fra UrupI slutningen af 1980’erne nedlagdeinstitutionerne deres virke, og i 1992udskrev Vejle Amt en konkurrenceom, hvad der skulle ske med området.Hverken amt eller developere så imidlertidnogle oplagte muligheder ellergod forretning i de fremførte forslagog først i 2001, hvor Dan Brockdorff,direktør i Urup Development, kompå banen, skete der noget.I 2002 blev hele området på fem tønderland solgt til Urup Development, der,i tæt samarbejde med arkitektfirmaetSchmidt Hammer Lassen og kommunen,udarbejdede en helhedsplan og udvikledeområdet med alt fra ny marina,luksusboliger, hotel, spa og golf tillamper og postkasser: ”Det handlede joikke bare om at få noget god arkitektur,”fortæller Dan Brockdorff, ”det var ogsånoget med at få indhold i projektet. Såvi fremlagde en plan, der gik helt ned idetaljen, som for eksempel belysningaf postkasser, plan over beplantninger,beskyttelse af udsigter og lignende. Altblev planlagt – også funktionerne inde ide enkelte bygninger.”14 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum


Respekt for det unikkeDet var vigtigt for Dan Brockdorff, atstedets unikke karakter blev respekteret,at nybyggeriet både blev tilpassetlandskabet og de eksisterende gamlebygninger, samt at sammenhængeni området ikke blev ødelagt. I amtetsoprindelige udspil til, hvordan områdetskulle bebygges, var der lagt op til enmeget høj bebyggelsesprocent: ”Dervar tilladelse til at bygge massivt medboliger herude, og jeg taler om massivt!Vi snakker om 100 boliger. Men vi villedet modsatte af grådigheden her. Vi villehellere lave noget eksklusivt, lækkertog godt og så håbe på, at det var os,der var de udvalgte. Og selvfølgeligville vores købspris afspejle dette. Viplacerede ti eksklusive boliger plusfire oppe i kunstcentret, og det var det.Resten lavede vi til udsigtsservitut, såden dag jeg ikke er her mere, kommerder forhåbentlig ikke mere, for det ersådan, jeg gerne vil have det her.”Økonomiske opgangstiderUrup Development udviklede KellersPark i gunstige økonomiske tider og slapstort set uden ubehagelige økonomiskeoverraskelser: ”Vi nåede at komme igennemdet, da opturen var der, og det harvi selvfølgelig været glade for. Vi fik dognogle tæsk, da lokalplanen, på grundaf en teknisk detalje, blev lavet om.Dér måtte vi genforhandle kontrakteret år efter, og det blev dyrt! Et tocifretmillionbeløb, fordi byggepriserne jo stegså voldsomt.”Læs mere om Urup Development og KellersPark på: www.urupdevelopment.dkOpfølgning på debatdag i Erhvervsforum 15


Et kig iKellers Park


I Kellers Park er der plads til både krop og sjæl. Det fik Erhvervsforumsmødedeltagere at se ved selvsyn, da direktør Dan Brockdorff guidededem gennem områdets herligheder og luksuriøse boliger.Læs mere om Kellers Park på:www.urupdevelopment.dk/kellerspark/generel-informationOpfølgning på debatdag i Erhvervsforum 17


INTERVIEWFra omsorgtil wellnessComwellKellers Park· Projekt: 5-stjernet spa- ogkonferencehotel· Projektperiode: 2005-2008Mandag den 18. februar 2008 fik Jylland sit første 5-stjernede hotelbeliggende i hjertet af Kellers Park i Brejning ved Vejle. Her harhotelkoncernen Comwell ofret 200 millioner kroner på at omskabede Kellerske Institutioner til luksushotellet Comwell Kellers Park.· Bygherre: Kellers Park Hotelbyg/Comwell· Omkostninger: 200 millioner kroner· Arkitekt: Schmidt Hammer Lassen· Ingeniørrådgivning: COWIComwell Kellers Park, der ligger særdeles naturskønt tæt på skov og strand,direkte ned til Vejle Fjord, består af fire totalrenoverede bygninger i klassiskpalæstil. Kombinationen af hotel, spa og konferencefaciliteter af internationalstandard skal tiltrække såvel konferencegæster som turister.Medlemsdebat har mødt hotellets direktør Flemming Jakobsen til en snak omfortid og fremtid for Comwell Kellers Park.· Bygherrerådgiver: Henning Andersen· Samlet areal: 15.500 etagemeter,heraf 2.500 etagemeter nybyggeri· 104 værelser, plads til 250overnattende· Konferencefaciliteter for op til 200deltagere· Comwell er sikret hoteldriften via en20-årig kontrakt18 Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum


INTERVIEWDirektør Flemming JakobsenTidligere F&B Manager for Hotel Koldingfjordog direktør for Hotel Fakkelgaarden.Flemming Jakobsen siger om at være direktørfor Comwell Kellers Park: ”Det har væreten stor og spændende udfordring for mig atåbne Jyllands første 5-stjernede hotel – ognu glæder jeg mig til at være med til atudvikle spadelen. Comwell Kellers Park eren lille perle med en spændende historie,som jeg elsker at fortælle gæsterne om.”Medlemsdebat:Hvorfor valgte hotelkoncernen Comwellnetop Kellers Park som stedet for et5-stjernet hotel?Medlemsdebat:Hvordan er renoveringsprocessen forløbet?Medlemsdebat:Hvordan får man økonomi i et koncept, derbåde tilbyder konferencefaciliteter og leisure?Medlemsdebat:Hvor stor er andelen af henholdsviskonferencegæster og leisuregæster?Medlemsdebat:Hvordan tror du, hotelbranchen viludvikle sig i de kommende år?Flemming Jakobsen: Først og fremmest fordi rammerne er helt perfekte og unikke:De smukke gamle palæbygninger, den nydannede marina, golfbanen, de flotte arkitekttegnedeboliger, fjord og skov – alt hænger sammen! Og når det nu også er et spahotel,så har ikke mindst omgivelserne, der direkte inviterer til ro og velvære, været megetattraktive for os. Og så ligger Kellers Park helt ideelt midt i trekantsområdet, med kun 12kilometer til både Fredericia og Vejle og med 45 minutter til Billund Lufthavn.Flemming Jakobsen: Det har været en lang proces med mange udfordringer, menmed stor opbakning fra Børkop Kommune (nu Vejle Kommune red.). Kommunen havdeogså interesse i en områdefornyelse af Kellers Park, der førhen rummede de KellerskeInstitutioner, som udgjorde rammen om livet for udviklingshæmmede og sindslidende.De Kellerske Institutioner har gennem tiderne været en central arbejdsplads i området– i 1970’erne var omkring 1.700 af områdets beboere beskæftiget dér. Af samme grundhar også lokalbefolkningen fulgt projektet med stor interesse. Først med lidt skepsis,specielt i forhold til anlæggelsen af marinaen, men siden med stor begejstring. Detblev tydeligt for os på åbningsdagen, hvor 3.500 af de lokale deltog.Flemming Jakobsen: Jamen det er faktisk meget nemt! Når vi både kan tilbydefaciliteter til konference samt spa, golf og naturskønne omgivelser, sikrer vi højbelægning både på hverdage og i weekender. Vi har desuden dags-spa og efterhåndenogså held med at lokke vores konferencegæster en tur i spaen.Flemming Jakobsen: Som det ser ud nu, har vi cirka 80 procent konferencegæsterog 20 procent spagæster. I løbet af de næste fem år håber vi på at få spadelen op på40 procent. Konferencedelen er et brand nu og fungerer godt, mens spaen er det nye,som skal i gang. I Sverige og i Tyskland har man en decideret spakultur, som ikke findesi Danmark – endnu! Men den kommer, og den vil vi gerne være med til at udvikle.Flemming Jakobsen: Jeg tror stadig, at der vil komme nye hoteller i Danmark,men først og fremmest vil de eksisterende udvide. Vi vil få større enheder – specieltinden for konferenceområdet. Og så vil spa blive et helt nyt segment. Vi er mangeom buddet nu, men kvaliteten af spafaciliteter hos danske hoteller og kroer er megetsvingende. Derfor støtter vi også brancheforeningen Danske Spa’s arbejde for enkvalitetsmærkning af spahoteller.Opfølgning på debatdag i Erhvervsforum 19


Vidste du, at …• Erhvervsforum er en del af Realdania Medlemsdebat, der fremmer viden og debat om det byggede miljø• Mere end 800 personer er engagerede i Realdania Medlemsdebats aktiviteter• Øvrige debatfora er Almen Boligforum, Byudviklingsforum, Ejerboligforum, Landbrugsforum og Privat Boligforum• Næste debatmøde i Erhvervsforum finder sted onsdag den 8. oktober 2008Vi har brug for din mening!Realdania MedlemsdebatNicolai Eigtveds Gade 28 1402 København KT: 70 11 66 66 F: 32 88 52 97 medlemsdebat@realdania.dk www.realdania.dk

More magazines by this user
Similar magazines