testtt

zygidental

AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

Vedligeholdsplan

AB Skottetinget

December 2015

Udført af:

Lasse Flindt Kristiansen

Tlf: 41 77 50 83 Mail: lfk@gaihede.dk

1


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

Oversigt over forestående renoveringsarbejder mv.

Generelt om vedligeholdsplanen

December 2015

LFK/beb

Formålet med vedligeholdsplanen er, at give jer et bedre beslutningsgrundlag for vedligeholdsplanlægning

og gennemførelse af evt. nødvendige renoveringer og forbedringer på

ejendommens tag, facader, vinduer, VVS-installationer, kælder, trapper og indvendige

fællesarealer.

Gaihede a/s har foretaget en overordnet gennemgang af ejendommens tag, facader, trapper,

vinduer, kælder, VVS-installation mv. for, at få registreret omfanget af tilrådelige

renoveringsarbejder.

På baggrund af dette, er der af Gaihede a/s vurderet og beregnet budgetter for gennemførelse

af arbejderne. Der er herved fremkommet medfølgende forslag ud fra en samlet

betragtning – herunder tekniske og økonomiske overvejelser.

Renoveringsopgaverne kan ikke udskydes uden samtidig enten, at regulere omkostninger til

forebyggende arbejder eller acceptere, at bygningsdele tager skade.

Denne vedligeholdsplan bør revideres minimum hvert 5. år, medmindre foreningen får udført

større renoveringer eller lignende.

Ejendommens facader er grundmurede med blankt murværk i røde og gule teglsten, der er

fuget op med indfarvet fuge. Facaderne har en rig udsmykning i form af gesimser og

motiver. Ejendommens vinduer i boligerne er en blanding af de originale vinduer, mens de

resterende er udskiftet i midten af 1980’erne, til vinduer med koblede rammer.

Ejendommen har behov for renovering af facader, vinduer, konstruktioner og sokkel i

kælder, samt tekniske installationer.

Om budgettal

· Alle budgettal er beregnet på grundlag af priser fra V & S byggedata og erfaringstal fra

tilsvarende arbejder

· Alle budgettal er angivet med forbehold for efterfølgende indhentning af tilbud fra

håndværkere

· Budgettallene er beregnet i forventede 2015-priser

· Bemærk, at finansieringsomkostninger og eventuelle øvrige bygherreomkostninger ikke

er medregnet

· Alle delpriser er eksklusiv moms

Gaihede a/s · Trekronergade 126 H, 2. · 2500 Valby · tlf: 70 22 11 41 · cvr: 21 53 47 49 · info@gaihede.dk · www.gaihede.dk

Ejendomsdata

· Navn: AB Skottetinget

· Adresse: Tingvej 43 og Skotlandsgade 1-3A,

· Matr. nr.: 62a og 62e

· Ejendommen opført i år: 1894

· Antal etager: 5 og 6 etager, kælder og loftrum

· Antal opgange: 4 hovedtrapper og 3 køkkentrapper

· Samlet boligareal: 1839 m²

· Antal boliger: 29

· Antal erhverv 2 stk.

· Opvarmning: Fjernvarme

· SAVE værdi (bevaringsværdi) 4

· Energimærkning Klasse ”4” (EMO-nr 200046225)

2


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

Overordnet konklusion

Generelt er tilstanden af ejendommen på niveau med tilsvarende ejendomme af den alder.

Ejendommens tilstand:

Klimaskærm, bygningsdel 01, 03, 04 og 05

Under middel Middel Over middel

Installationer, bygningsdel 09, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 og 17

Under middel Middel Over middel

Udenoms arealer, bygningsdel 18 og 19

Under middel Middel Over middel

Kælder/fællesarealer, bygningsdel 02, 06, 07 og 08

Under middel Middel Over middel

3


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

På følgende områder bør der foretages særligt vedligehold / renoveringsarbejder

de kommende år:

Facader/endegavl/sokkel

Med udgangspunkt i dårlige fuger, løse mursten samt delvist løstsiddende puds på sokler,

anbefales der en partiel facaderenovering.

Krybekælder under café

Det anbefales at reparere murværk og diverse pudslag på betongulv.

Etablering af ventilation for reduktion af fugt i murværk.

Nedtagning af alt træværk grundet fugtophobning/generel oprydning.

Vinduer

Vinduer anbefales at udskiftes indenfor det nærmeste år, alternativt en renovering.

El

Med udgangspunkt i løse el-dæksler anbefales et generelt El-tjek i kældre samt opgange.

Kælderlofter generelt

Det anbefales at reparere nedfaldende pudslofter grundet utilstrækkelig isolering imod brand.

Særlige akutte forhold:

Krybekælder under café

Udskiftning og renovering af bærende I-jern og vederlag grundet korrosion under cafégulv.

Foretagelse af korrosionsbeskyttende maling af I-jern.

Gulvreparation og nedtagning træværk i kælder under café.

Kældre

Udbedring af El-installationer.

4


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

01 Tagværk

Taget i sin helhed.

Taget i sin helhed.

Tørt træværk og uisoleret pulterrum.

Foto af tag og murværk i trappetårnfacade.

Brandkam tæt på ovenlysvindue.

Udluftningshætter i tag set fra ovenlysvindue.

5


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

01 Tagværk

Ejendommens tag er et københavnertag med naturskifer på den skrå del og tagpap på den

vandrette del. Taget er skiftet i samme forbindelse med indretning af tagboliger i 2004-2006.

Fjernvarme, vinduer og brystningsisolering er fra 1986.

Underliggende konstruktion (spær og lægter mv.) er udført i træ. Den flade del af

taget er blevet hævet en anelse, idet der er udført ”ekstra” isolering af denne del af

tagfladen. Tagfladerne er gennembrudt af tagvinduer, kanter mod brandmure,

faldstammeudluftninger og ventilation mv. Alle inddækninger, tagrender og nedløb er udført i

zink.

Under renoveringen til nyt tag, er der udført et ovenlysvindue meget tæt opad brandkam. Det

anbefales, at der løbende holdes opsyn for fremskreden slidtage af tagpap omkring vindue,

grundet større koncentration af vand ved nedbør.

Det anbefales, at foretage tagkontrol hvert andet år ved entreprenørfirma, med kontrol på

indvendig og udvendig side af tagfladen, for defekte inddækninger og rensning af stoppede

tagrender mv. registrerede utætheder bør omgående afhjælpes. Derudover kan der forekomme

enkeltudgifter eksempelvis i forbindelse med vandskader, disse er ikke medregnet i budgettal.

Almindelig levetid for naturskifer er ca. 80 år og for tagpap samt zink ca. 15-30 år. Dog kan

diverse inddækninger og hætter i zink m.v. forventes at have en kortere restlevetid. Herudover

bør tagrender renses minimum 1 gang årligt. Derudover kan der forekomme enkeltudgifter

eksempelvis i forbindelse med vandskader disse er ikke medregnet i budgettal.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Årlig tagkontrol 5.000 5.000 5.000

Driftsomkostninger

Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000

6


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

02 Kælder/fundering

Manglende pudslag på krybekældervæg

Manglende pudslag på krybekældergulv

Korrosion af vederlag for I-jern

Manglende korrosionsbeskyttelse af I-jern

Begrænset ventilering af kælder ved lyskasse

Fugtmåling af kældervæg

7


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

02 Kælder/fundering

Der er fuld kælder under ejendommen. Kælderen bruges til pulterrum/oplag og varmecentral.

Kældervægge er generelt grundmuret og kældergulvet er udført i beton. Pulterrum er adskilt af

stålskillevægge monteret direkte mod kældergulv.

Ejendommen har 2 udvendige kældertrappeløb, uden afløbsforhold i bunden. Trappeløb er i

dårlig stand. Det foreslås at renovere trappeløb, samt etablere afløbsrist med faskine i bunden.

Indvendige kældertrappeløb er udskiftet til beton, og er i god stand. Der er ikke udført

omfangsdræn, hverken mod gade- og gårdside. Der er lyskasser mod gadeside.

Kældre med kælderrum fremstår tørre. Krybekælder fremstår fugtig.

I alle kældre anbefales gennemgang og etablering af ventilationsriste i vinduer. Lyskasser mod

gadeside er udført i teglsten, 5 stk., hvor vindueshuller mod kælder er tilmuret. Lyskasser er

afblændet med alu-plade/rist i terrænniveau. Dette bør nedlægges og fjernes helt.

Det bør sikres, at der er varme hele året, så kældrene har en temperatur på min. 18˚C. Disse

tiltag mindsker risiko for forfald af bærende konstruktioner herunder svampeskader, råd i

bjælker og korrosion i armeringer samt I-jern under café.

Det anbefales, at nedtage ældre træværksskillevægge samt en oprydning af diverse

byggematerialer og andre effekter i kældre.

Det foreslås, at eksisterende tiltag gennemgås, for at optimere eksisterende ventilation og

luftskifte i kældre.

Løssiddende puds på vægge bør fjernes, og efter opnåelse af ventileret kælder kan murværk

repareres for pudslag.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Nedrivning trævægge og

oprydning i kælder 40.000

Renovering af udvendige

kældertrappeløb 55.000

Fjernelse af lyskasser i

terræn 80.000

Partiel murreparation

kældervægge 35.000

Driftsomkostninger

Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000

8


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

03 Facade/sokkel

Krakkeleret sten over sokkel mod gade

Revnet/åbent for fugtindtrængen mod kælder

Løse sten og fuger ved indgange

Dårlige fuger i brystninger under vinduer

Dårlige fuger og mursten ved opgang

Mangelfuld aflukning i facade over nedløb

9


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

03 Facade/sokkel

Alle facader og gavle er murede. De bærende langsgående hovedskillerum midt i bygningerne

er også udført som murværk.

Ejendommen består af 2 forskellige ejendomme med hvert sit udtryk mod gade.

Gadefacade, bygning 1, Tingvej 43 står som blank mur med fyldte mørtelfuger og

facadeudsmykning i form af enkel ornamentik, gennemgående gesimsbånd og pudset

tagfodsgesims. Underfacaden er præget af 2 erhvervslejemål -en ældre café med træbeklædning

på facaden, samt et mindre erhvervslejemål.

Gadefacade, bygning 2, Skotlandsgade 3 står som blank mur med fyldte mørtelfuger og

facadeudsmykning i form af mønstret murværk, gennemgående gesimsbånd og pudset

tagfodsgesims.

Generelt trænger gadefacadernes gesimsbånd, murværksfuger og sålbænke til vedligehold.

Pudsreparationer, overfladebehandling samt malerbehandling vil beskytte mod nedbrydning af

gesimsbåndet, samt få facaden til at fremtræde pænere og mere velvedligeholdt. Samtidig

med vedligeholdelsesarbejder på gesimsbånd, sålbænke samt tagfodsgesims skal diverse

sætningsskader og murstensfuger udbedres for at sikre mod vandindtrængen i facaden.

Herudover bør der udføres en nænsom afrensning af facaden.

Ejendommens frie gavl mod Tingvej er udført som blank mur med fyldte mørtelfuger.

Fugerne er i dårlig forfatning. Det foreslås, at der udføres en udvendig efterisolering af gavlen

med afsluttende puds og malet med silikatmaling. Revner foreslås afhjulpet ved forankring

med rustfri jern ved revnedannelser.

Sålbænke er med afdækning i beton/puds. Overflader på sålbænke er med revner og enkelte

har større skader. Sålbænke trænger til vedligehold.

Pudsreparationer, overfladebehandling samt malerbehandling vil beskytte mod nedbrydning

samt få facaden til at fremtræde pænere og mere velvedligeholdt.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Partiel facaderenovering 350.000

Gavl mod Tingvej repareres

og der udføres efterisolering 125.000

Partiel facaderenovering

Gårdfacade 75.000

Driftsomkostninger

Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000

10


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

04 Vinduer, 05 Udvendige døre

Originale boligvinduer og knækkede sålbænke

Gennemtæret træværk i opgangsvindue

Ældre hovedindgangsdør

Originalt cafévindue og bagtrappedør

Kældervindue delvist tilmuret for ventilation Boligvindue fra 1986

11


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

04 Vinduer, 05 Udvendige døre

Ejendommen har i 1986 fået udskiftet vinduerne mod beboelse fra de originale et-lags

trævinduer til trævinduer med termoglas uden spalteventiler for tilførsel af udeluft.

Mod erhverv, kælder og trappeopgange er der oprindelige trævinduer med et lag glas.

Malerbehandlingen på udvendig side på gadesiden (mod sydvest) viser tegn på nedbrydning

(revner/ krakeleringer i maling mv.), og er umiddelbart utilstrækkeligt vedligeholdt.

Malerbehandlingen på udvendig side på gårdsiden (mod nordøst) viser mindre tegn på

nedbrydning. Disse vinduer har et noget større vedligeholdsinterval end vinduer mod gade pga.

orientering.

En god malerbehandling kan forventes at have en levetid mellem 5-10 år afhængig af

verdenshjørneorientering m.m.

Det er oplyst, at der er et tiltagende omfang af punkterede termoruder i vinduer fra 1986.

Generelt foreslås at udskifte vinduer og døre til opgange og boliger på gade- og gårdsiden til

nye af træ med koblede rammer, hvor der er et lag glas i yderste ramme og termoglas i den

inderste ramme. Vinduernes opdeling udføres som de eksisterende vinduer.

Ved at udskifte til nye vinduer med koblede rammer opnås følgende fordele:

Nye lavenergiruder giver bedre varmeisolering end de eksisterende, hvilket giver et bedre

termisk indeklima samt bedre varmeøkonomi. Nye to-lags energiruder er generelt udført med

lidt bedre støjdæmpning end de eksisterende.

1. Udskiftningsarbjdet omfatter:

Demontering og bortkørsel af eksisterende opgangsdøre, kældertrappedør og vinduer samt

montering af nye opgangsdøre, kældertrappedør og termovinduer med nødvendige

ventilationsspalter. Afsluttende udvendig fugning og indvendige hvide lister.

2. Renoveringsarbejdet omfatter:

Snedker og malervedligehold af eksisterende opgangsdøre, kældertrappedør, vinduer samt

reparation af løse fuger.

For 1. og 2. tages der forbehold for fjernelse af evt. PCB fyldige fuger samt udskiftning af

erhvervsvinduer hvilke ikke er omfattet af budgettal. Budgettal her er inkl. stillads.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

Renoveringsomkostninger

Renovering af døre og

vinduer 650.000

Udskiftning af 2 døre mod

erhverv 45.000

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Udskiftning af døre og

vinduer 1.400.000

Renovering af øvrige døre 35.000

Driftsomkostninger

Årlig drift/service 5.000 5.000 5.000 5.000

12


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

06 Trapper

Funktionelt træværk på hovedtrappe

Funktionelt trappeløb på hovedtrappe

Ældre belægning på hovedtrappe

Funktionelt trappeløb på bagtrappe

13


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

06 Trapper

Ejendommen har 4 hovedtrapper og 3 bitrapper.

Trappeløbene er opbygget med trin, stødtrin, vanger, balustre og håndlister i træ. Underløb på

trapper og repos er udført med forskalling og puds.

På hovedtrapper er der pålagt linoleum, som er i funktionel stand.

På bitrapper er der lakeret trætrin. Trin er udhulede pga. slitage.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Malerrenovering af

hovedopgange, pr. stk. 150.000

Malerrenovering af

køkkenopgange, pr. stk. 130.000

Driftsomkostninger

Årlig drift/service

14


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

07 Port og gennemgange, 08 Etageadskillelser

Gennemgang fra gård til skotlandsgade

Gennemgang fra Skotlandsgade til gård

Etageadskillelse mangler loftbeklædning

Etageadskillelse mangler loftbeklædning

Midlertidig understøtning pga. korrosion i

vederlag

15


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser

Ejendommen har egen portgennemgang. Lofter og vægge er pudset og malet.

Det vurderes, at der er anvendt plastikmaling. Der er pudsskader på portvægge, og stort slid

på gennemgangen. Skal portrummet fremstå pænt, bør det overvejes at opsætte

fenderlister/beskyttelsesplader i begge sider til at beskytte vægoverfladerne mod slid.

Portloftet kan ved en istandsættelse med fordel efterisoleres mod overliggende beboelsesrum,

hvilket bidrager signifikant til ejendommens samlede energibesparelse. Der skal ved en

istandsættelse af portrummet påregnes en del pudsreparationer. Plastikmalingen bør fjernes

ved kemisk afrensning, og rummet behandles med silikatmaling.

Portdøren er den oprindelige 3-fløjede trædør med træfyldninger, og overparti ligeledes udført

med træfyldninger. Døren fremstår rimelig intakt, men er udpræget slidt. Det vurderes dog, at

dørpartiet kan istandsættes/oprettes. Ved istandsætning skal funktionen ændres således, at

åbningen kan gøres større for håndtering af affald.

Der er fuld kælder under ejendommen. Kælderen bruges til pulterrum/oplag og varmecentral.

Etageadskillelse mod stueetage er udført, som traditionel træbjælkelag med indskud.

Der er i 2004, i kælderen under Tingvej 43 og Skotlandsgade 1, gennemført en renovering af

råd/svamp i træbjælkerne, og disse er udskiftet/suppleret med nye imprægneret træ.

Ved portgennemgang, under hovedtrapper samt under café, er etageadskillelsen partielt udført

i beton, udstøbt mellem bærejern. Der er her opsat enkelte midlertidige afstivninger, og der

ses kraftig korrosion i de enkelte vederlag for bærejern. De øvrige normale etageadskillelser

vurderes at være i god stand.

Det anbefales, at udskifte tærede bærejern/betondæk, forebyggende behandling af

etagebjælker og bærejern samt tillukning af huller i pudslofter.

I kælderen under café anbefales det, at nedtage og bortskaffe de fugtophobende

træskillevægge, byggeaffald, cykler samt foretage en generel oprydning for diverse

fugtophobende effekter.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Renovering af portvægge 40.000

Renovering portdør 20.000

Efterisolering portloft 15.000

Udskiftning af bærejern samt

svampe/råd undersøgelse 135.000

Brandlukninger af etagedæk 50.000

Afmontering/bortkørsel af

træværk/affald i kælder

under café 5.000

Driftsomkostninger

Årlig drift/service

16


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

09 WC og bad, 10 Køkken

Badeværelse i tagbolig

Køkken i tagbolig

Køkken i bolig

Emhætte i bolig

Fugtskade i badeværelse i tagbolig

Gasmåler i køkken

17


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

09 WC og bad, 10 Køkken

WC og bad

Alle lejligheder er forsynet med toilet- og baderum, i forskellig stand og variation.

Det er den enkelte andelshavers ansvar, at vedligeholde fuger i badeområderne,

samt sørge for, at installationer er tætte og funktionsdygtige.

Køkken

Alle lejligheder er forsynet med køkken, i forskellig stand og variation. Det er den

enkelte andelshavers ansvar, at vedligeholde sit køkken samt sørge for, at installationer er

tætte og funktionsdygtige.

Det anbefales, at igangsætte en undersøgelse af fugtskade i badeværelse i tagbolig.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Driftsomkostninger

Årlig drift/service

18


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

11 Varmeinstallationer

Ældre varmecentral/varmtvandsbeholdere

Cirkulationspumpe til fjernvarme

Ældre veksler

Rusten ballofix og uisolerede rørsamlinger

Rørreperationer

Uisolerede rørsamlinger

19


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

11 Varmeinstallationer

Ejendommen er opvarmet ved centralvarmeanlæg forsynet ved fjernvarme, med fordeling fra

veksler og varmtvandsbeholder i kælder.

Ejendommens varmeinstallation er udført i 1986 og er i ældre stand. Ved normalt vedligehold

vurderes varmtvandsbeholderne til, at have en restlevetid på 3-4 år.

Varmeanlæggene/radiatoranlæg opleves forsynet med termostatventiler.

Såfremt der af foreningen betales afkølingsafgifter grundet det ældre varmeinstallationssytem

er det muligt, at opnå en besparelse ved installation af nyt anlæg.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Ny varmecentral 250.000

Driftsomkostninger

Årlig drift/service 5.000 5.000 5.000 5.000 3.000

20


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

12 Afløb, 13 Kloak

Afløb til faldstamme fra stuebolig

Faldstamme fra stuebolig

Faldstamme fra stuebolig

Gulvafløb i badeværelse i tagbolig

Gulvafløb i badeværelse i bolig

21


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

12 Afløb, 13 Kloak

Afløb

Faldstammer er udført i forskellige materialer, og der er udført reparationer/partielle

udskiftninger med plast, støbejern, rustfri stål og galvaniserede jern rør. Det er oplyst fra

foreningen, at der løbende har været problemer med utætte faldstammer.

Der er flere steder synlige tegn på dels tæringer og overfladerust. Der har været problemer

med tilstopninger, og foreningen har fået udført en strømpeforring af køkkenfaldstammerne.

Det anbefales, at installationer løbende overvåges og repareres med minimalløsninger, og at

man foretager udskiftning af de resterende faldstammer.

Budgettal er forbundet med stor usikkerhed om omfang af tidligere udskiftninger, og der bør

inden gennemførelse foretages gennemgang for afdækning af omfang. Ligeledes skal omfang

af bygningsarbejder besluttes.

Kloak

Der bør undersøges for evt. skader på kloak. Derfor anbefales det, at der udføres en TVinspektion

af ejendommens kloaksystem, for derved at få afdækket eventuelle brud og

sætninger, der ligeledes kan give fugtskader og problemer med rotter osv.

Budgettal er for inspektion, og evt. skader der konstateres, er ikke medregnet.

Det anbefales at udskifte koldtvandsinstallationer i forbindelse med udskiftning af faldstammer.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Udskiftning af ældre

faldstammer 400.000

TV-inspektion af

ejendommes kloak 30.000

Driftsomkostninger

Årlig drift / serviceaftale på

dræn 6.000 3.500 3.500 3.500 3.500

22


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

14 Vandinstallationer

Installationer ved køkkenvask i bolig

Installationer ved køkkenvask i bolig

Stigstreng i bolig

Tæret vandrør/ballofix

23


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

14 Vandinstallationer

Ejendommens installation for koldt og varmt brugsvand er skiftet i 1986 i samtlige køkkener,

inkl. cirkulationsledning for det varme brugsvand.

Installation for det kolde vand, placeret ved de oprindelige toiletrum, blev ikke skiftet i 1986.

Det anbefales, at disse installationer for koldt brugsvand løbende overvåges, og repareres med

minimalløsninger, og at man om ca. et år foretager komplet udskiftning evt. samtidig med

resterende toiletfaldstammer.

Budgettal er forbundet med stor usikkerhed om omfang af tidligere udskiftninger, og der bør

inden gennemførelse foretages gennemgang for afdækning af omfang. Ligeledes skal omfang

af bygningsarbejder besluttes.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Udskiftning af ældre

koldtvandinstallation 100.000

Driftsomkostninger

Årlig drift/service 10.000 5.000 5.000 5.000 5.000

24


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm

Gasmåler i lejlighed

Aftræk i bad

Ulovlig åben klemmekasse i kælder

Aftræk i badeværelse

El installation i opgange

25


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm

Gasinstallationer

Ejendommen er forsynet med gasinstallation. Det er den enkelte andelshavers ansvar, at

vedligeholde sin installation samt sørge for, at installationer er tætte, funktionsdygtige og

lovlige. Det er her vigtigt, at flexslanger ikke er i nærheden af blus, og ikke bliver klemt

bagved ovnen.

Hovedfordelingsledningen i kælderen fremstod med lidt overfladerust.

Ventilation

Ejendommen er forsynet med separate naturlige aftrækskanaler i toilet/baderum. Køkkener

ventileres via køkkenvinduer.

De nye tagboliger har alle egen mekanisk aftræk fra bad og køkken, placeret på taget. På sigt

bør det overvejes, at etablere mekanisk udsugning i køkkener og baderum, men dette indgreb

kan afstedkomme mange vanskeligheder og omkostninger til følgearbejder.

Man bør kontrollere funktionen af de eksisterende aftrækskanaler og om nødvendigt få renset

kanalerne. Dette udføres af et specialistfirma, og kan gøres nedefra i de enkelte lejligheder.

El/svagstrøm

Ejendommens hovedledning og hovedtavler er i rimelig god stand. Installationer på bitrapper

er funktionsdygtige og i orden. Installationer på hovedtrapper er af ældre dato. Her bør

ejendommen på sigt overveje en totalrenovering for at opnå en bedre driftsøkonomi.

Der er forstået delvis problemer med dørtelefonanlægget.

I kælderen er belysningen mangelfuld. Her bør udføres et El-tjek af samtlige installationer

samtidig med, at belysningsniveauet bliver hævet, så det er muligt at færdes i hele kælderen.

Telefonledninger løber udvendigt på gårdfacaden. Ved renoveringsarbejder på gårdfacaden bør

det overvejes, at få omlagt installationerne, således at de bliver fremført indvendigt,

eksempelvis via bitrappeopgangene.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Maling af rusten gas

hovedfordelingsledning 25.000

Rensning af

ventilationskanaler 45.000

Omlægning af telefonkabler

gårdfacade 90.000

El-tjek af installationer i

kælderen 5.000

Driftsomkostninger

Årlig drift/service

26


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

18 Øvrige, 19 Private friarealer

Fugtophobende træværk krybekælder

Fugtophobende byggeaffald krybekælder

Efterladte effekter i kælder

Fælles cykelskur

Fugtophobende træværk krybekælder

Nedfalden fugtigt/råddent træværk

27


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

18 Øvrige, 19 Private friarealer

Ejendommens fællesarealer, i form af gård og indgangsarealer set bort fra ujævnt

terræn grundet rodvækst, er i generel god stand og bliver løbende vedligeholdt.

Det anbefales, at træværk på cykelskur behandles for at forlænge levetiden, og

modstandsevnen mod vejrforhold.

Der er d. 28. februar 2011 udført energimærkning, med en gyldighed på 10 år. Der er i denne

rapport estimeret signifikante energibesparelser mod investeringsforslag nr. 7, 8, 9 og 10 der

overordnet omhandler efterisolering af gavl/facader og etageadskillelser samt udskiftning af

vinduer.

Disse forslag indebærer både energibesparelser samt en forskønnelse af ejendommens æstetik.

Årlige driftsomkostninger for bygningsdelen i nuværende stand er vurderet og anført nederst i

skemaet. Bemærk, anbefalede renoveringsarbejder kan have indflydelse på driftsomkostninger.

Renoveringsomkostninger

Opdatering af

energimærkning

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Spørg

Gaihede for

pris

Driftsomkostninger

Opdatering af Gaihede

vedligeholdsplan

Spørg

Gaihede for

pris

Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000

28


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

20 Byggeplads

Parkeringsareal foran ejendom

Transportvej til gård

Gårdareal

Gårdbelægning

29


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

20 Byggeplads

For renovering af gade-, gård-, gavlfacade eller for vinduesudskiftning, skal der etableres

stillads og byggepladsforhold. Etablering og drift af byggeplads i 3 mdr.

Renoveringsomkostninger

Årstal/beløb i kr. ekskl. moms (2015-priser)

2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

Byggeplads 80.000

30


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

Teknisk rådgivning ved gennemførelse af projekter på ejendommen

I fortsættelse af gennemgangen på ejendommen vil der ofte være ønske om at få gennemført

renoveringer eller forbedringer på ejendommen.

Renoveringsprojekter bør altid gennemføres med assistance fra ingeniør/arkitekt.

Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i at gennemføre projekterne inden for det

aftalte budget og til tiden.

Vi bestræber os på at finde den helt rigtige løsning, som vi tilpasser jeres ejendom indtil den

mindste detalje.

I tæt dialog med bestyrelsen aftaler vi byggesagens omfang og forløb – lige fra idé og

behovsanalyse til eftersyn, før garantien udløber.

Herunder kan du se et eksempel på, hvilke opgaver vi normalt håndterer for ejendommen i

et renoveringsprojekt:

· Udarbejdelse af teknisk og økonomisk forslag til en generalforsamling, herunder

budgettal for delopgaver af forskelligt omfang samt evt. supplerende arbejder.

Indhold og alternativer aftales med bestyrelsen og tilpasses herefter.

· Indledende myndighedsbehandling/principafklaring med myndigheder

· Gennemgang og tilpasning af forslag i henhold til ønsker fra bestyrelsen og evt.

administrator

· Deltagelse på generalforsamling

· Aftale med bestyrelsen om arbejdets endelige omfang

· Beboerinformation

· Projektmateriale for indhentning af tilbud

· Myndighedsbehandling

· Indhentelse af underhåndstilbud/licitation fra kvalificerede entreprenører

· Oplæg/forslag til kontrakt med entreprenør

· Fagtilsyn med arbejdets udførelse og kvalitetssikring

· Byggeledelse/byggemøder

· Opfølgningsmøder med bestyrelsen efter aftale

· Iværksættelse af ekstraarbejder inden for aftalt budget

· Godkendelse af entreprenørens fakturaer samt månedlig budgetopfølgning

· Afholdelse af afleveringsforretning

· Afsluttende byggeregnskab

· Afholdelse af 1- og 5-års eftersyn

Forløbet af byggesager kan altid tilpasses netop jeres ønsker og behov.

31


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

Gaihede ingeniører og arkitekter er specialister i renovering og vedligehold af boligejendomme,

som f.eks. kan omfatte:

· Tagudskiftning

· Vinduesrenovering, restaurering eller udskiftning

· Facaderenovering

· Vandinstallationsudskiftning

· Faldstammeudskiftning

· Centralvarme/fjernvarme

· Indeklima/ventilation

· Gasinstallationer

· Energistyring

· Kloakrenovering

· Fugtsikring

· Altaner

· Gårdmiljø

· Brandalarmering

· Altanlukninger

· Badeværelser

· Køkkener

· Vaskeri

· Alarmer

· Solvarme

· Elevator

· Tagboliger

· Affaldshåndtering

Herudover efterspørger andels- og ejerforeninger oftest vores ”husrådgiver”-funktion med

arkitekt- og ingeniørrådgivning og hjælp i forbindelse med:

· Andelsvurderinger

· Bygningsdrift og mindre ombygninger i ejendommen

· Fugtproblemer (bl.a. opstigende fugt i fundament eller kældergulv)

· Risikostyring og forsikringsskader

· Skimmelsvamp

· Rør og afløb

· Revner

· Utætheder ved tag, facade, vinduer, rør, kælder

· Efterisoleringsbehov og -muligheder samt besparelse

· Termografi

En metode til påvisning af f.eks. mangelfuld isolering og dårlige konstruktioner, fugt

samt varmerør (utætheder og kuldebroer)

· Energimærkning (EMO)

· Myndighedskrav og tilskudsordninger

· Syns- og skønssager

· Leverandør- og håndværkerstyring

· Byggeteknisk hot-line

· Opfølgning og rutiner for viceværter

32


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

Ejendommen AB Skottetinget Vedligeholdsbudget iht vedligeholdsplan December 2016

Bygningsdel 2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

01 Tagværk

Årlig tagkontrol 5.000 5.000 5.000

02 Kælder/fundering

Nedrivning trævægge og oprydning i kælder 40.000

Renovering af udvendige kældertrappeløb 55.000

Fjernelse af lyskasser i terræn 80.000

Partiel murreparation kældervægge 35.000

03 Facade/sokkel

Partiel facaderenovering 350.000

Gavl mod Tingvej repareres og der udføres efterisolering 125.000

Partiel facaderenovering Gårdfacade 75.000

04 Vinduer, 05 Udvendige døre

Renovering af døre og vinduer 650.000

Udskiftning af 2 døre mod erhverv 45.000

Udskiftning af døre og vinduer 1.400.000

Renovering af øvrige døre 35.000

06 Trapper

Malerrenovering af hovedopgange, pr. stk. 150.000

Malerrenovering af køkkenopgange, pr. stk. 130.000

07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser

Renovering af portvægge 40.000

Renovering portdør 20.000

Efterisolering portloft 15.000

Udskiftning af bærejern samt svampe/råd undersøgelse 135.000

Brandlukninger af etagedæk 50.000

Afmontering/bortkørsel af træværk/affald i kælder under café 5.000

11 Varmeinstallationer

Ny varmecentral 250.000

12 Afløb, 13 Kloak

Udskiftning af ældre faldstammer 400.000

TV-inspektion af ejendommes kloak 30.000

14 Vandinstallationer

Udskiftning af ældre koldtvandinstallation 100.000

15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm

Maling af rusten gas hovedfordelingsledning 25.000

Rensning af ventilationskanaler 45.000

Omlægning af telefonkabler gårdfacade 90.000

El-tjek af installationer i kælderen 5.000

18 Øvrige, 19 Private friarealer

Opdatering af energimærkning

Spørg Gaihede

20 Byggeplads

Byggeplads 80.000

Sum 1 1.815.000 575.000 5.000 0 2.080.000

Uforudseelige omkostninger 182.000 58.000

Teknisk rådgivning og byggestyring 225.000 75.000

Administrator 90.000 29.000

I alt ekskl. moms 2.312.000 737.000 5.000 0

Moms 25% 578.000 184.250 1.250 0

Byggesagsbehandling hos kommunen (ej moms) 5.000

All risk forsikring (ej moms) 10.000 5.000

I alt inkl. moms 2.905.000 926.250 6.250 0

33


AB Skottetinget

Vedligeholdsplan

December 2015

LFK/beb

Ejendommen AB Skottetinget

Driftsbudget iht vedligeholdsplan December 2016

Bygningsdel 2016 2017 2018 2019

2020/senere

forbedring

01 Tagværk

Årlig drift/service 15.000 15.000 15.000 15.000 15.000

02 Kælder/fundering

Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000

03 Facade/sokkel

Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000

04 Vinduer, 05 Udvendige døre

Årlig drift/service

06 Trapper

Årlig drift/service

07 Porte og gennemgange, 08 Etageadskillelser

Årlig drift/service

09 WC og bad, 10 Køkken

Årlig drift/service

11 Varmeinstallationer

Årlig drift/service 5.000 5.000 5.000 5.000 5.000

12 Afløb, 13 Kloak

Årlig drift/serviceaftale på dræn 6.000 6.000 3.500 3.500 3.500

14 Vandinstallationer

Årlig drift/service 10.000 5.000 5.000 5.000 5.000

15 Gasinstallationer, 16 Ventilation, 17 El/svagstrøm

Årlig drift/service

18 Øvrige, 19 Private friarealer

Opdatering af Gaihede vedligeholdsplan - Spørg Gaihede for pris

Årlig drift/service 10.000 10.000 10.000 10.000 10.000

I alt ekskl. moms 66.000 61.000 58.500 58.500 58.500

Moms 25% 16.500 15.250 14.625 14.625

I alt inkl. moms 82.500 76.250 73.125 73.125

34

More magazines by this user
Similar magazines