Andelsbolig Nyt september 2020

Andelsbolig Nyt

- Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

September 2020

sider med

klima

TEMA : BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Fællesskab kan skabe

mere bæredygtighed

+

11 ildsjæle skal fungere som AB Halvtolvs klimavagthunde

Kompost i andelsboligforeningen

Generalforsamlingen post corona-nedlukning

Medlem af

Anlægsgartner

Vi udfører:

Anlæg af fællesarealer,

flisebelægning, nyanlæg

af haver, vedligeholdelse

og snerydning

Sansehave på Nørrebro

Sansehave på Nørrebro

med faglig stolthed

Glostrup Park Hotel

Hvad end der er tale om nye fælles arealer,

omlægning af de eksisterende, beskæring

eller flisearbejde, står Torben Andersen og

hans dygtige stab af anlægs gartnere og

entreprenører klar til at udføre et solidt

stykke arbejde i jeres andelsboligforening.

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra

græsplæner, beplantning og vedlige -

holdelse til snerydning og brolægning.

Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er

det et princip, at bygherre altid kontaktes

samme dag, som der er rettet henvendelse.

Tilbuddet foreligger 48 timer efter at

opgaven er besigtiget.

Julemærkehjemmet Roskilde

Vi kører i hele hovedstadsområdet.

Ring på +45 4063 9847.

Bykærs Anlæg ApS

Vestervej 18, 4050 Skibby

CVR 27514073

+45 4063 9847 / info@bykaers.dk

www.bykaers.dk

Indhold

Tema: Bæredygtig boligforening

10

7

10

12

Kort Andelsbolig Nyt

Tema: Bæredygtig boligforening

Ny forskning: Fællesskab kan skabe

mere bæredygtighed

16

Mindsk vandforbruget og gør klimaet

og pengepungen en tjeneste

26

18

1

Etabler en byttestation i

andelsboligforeningen

Klimasektion:

11 ildsjæle skal fungere som AB Halvtolvs

klimavagthunde

7

Energirenovering af andelsboligforeningen

36

10

Et godt energimærke belønnes med

god finansiering

1

Klimasektion

12

LAR: Kloakkernes livredder

23


26

Affaldshåndtering i andelsboligforeninger

kalder på sjove og nemme fællesløsninger

Også i denne udgave:

31

Ejendomsvurderinger: Hvad er op og ned?

34

FAQ: Hvilke regler findes, når man skal låne

til en andelsbolig?

36

Generalforsamlingen post corona-nedlukning

4 Andelsportal.dk

Klima og bæredygtighed på dagsordenen

Kloge hoveder har ofte sagt, at verden kun kan håndtere én global krise ad

gangen. Det meste af 2020 har den globale coronakrise og dens økonomiske

og sundhedsmæssige konsekvenser været på dagsordenen. Men inden da

var det klimakrisen, der for alvor tog overskrifter. Og særligt i vores egen

lille andedam – Danmark – har der aldrig været så meget fokus på klima og

bæredygtighed, som der var inden coronakrisen ramte.

Alle sejl er lige nu sat ind på at få samfund og økonomi tilbage på sporet.

Og lasten er ladet med mange gode intentioner om, at økonomien skal

genoprettes med grønne og bæredygtige tiltag.

Hos Andelsbolig Nyt har vi længe barslet med en idé om en klimasektion,

og lige nu synes vi, det er mere aktuelt end nogensinde før. Ikke kun fordi,

at klimakrisen banker på døren, og vi i Danmark har ambitiøse mål om at

reducere vores CO 2

-udslip. Også fordi at den nye boligaftale har medtænkt

energimærkninger, og ejendommens energimæssige stand derfor får

betydning for andelsboligforeningerne. Energimærkning kan du blandt

andet blive klogere på i klimasektionen, som er placeret midt i bladet – og

så kan du læse om AB Halvtolvs klimavagthunde, energirenoveringer og

LAR-løsninger.

Andelsbolig Nyt

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:

AB Gruppen A / S

Kristen Bernikows Gade 6

1105 København K

Web: www.andelsportal.dk

E-mail: info@andelsportal.dk

Tlf: 7733 4000

Redaktion: Mette Blume

Anton Egholm

Nynne Pihl Groth

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout: Eik Franksdottir Mikkelsen

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

CO 2

-aftryk kan reduceres med andre tiltag end vedligeholdelse af

ejendommen. Med ændret adfærd og gode initiativer kan man i andelsboligforeningen

også gøre en forskel. Derfor behandler vi i dette nummer

af Andelsbolig Nyt temaet bæredygtig boligforening. Her kan du blive

klogere på alt fra kompost til affaldshåndtering og fællesskabets betydning

for CO 2

-aftrykket.

Vi får ofte spørgsmål om de forskellige former for ejendomsvurderinger

af andelsboligforeninger på redaktionen – og med god grund: De mange

regler og lovændringer, der er kommet i de senere år har gjort det svært at

gennemskue for de fleste. Vi giver dig et overblik på side 31.

På redaktionen ved vi, at læserne af Andelsbolig Nyt er gode til at

komme med kommentarer, idéer og input. Vi glæder os derfor til at

høre, hvad I synes om vores nye tillæg. Som altid kan de sendes til os

på info@andelsportal.dk.

God læselyst

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af

dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand?

Så indtast de nye oplysninger på

www.andelsportal.dk/opdater og vi

opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5

ANNONCE

Nye vinduer giver mere

end

.

bare en besparelse

pa varmeregningen

Kontakt os på telefon:

81 81 81 54

Vi benytter

anerkendte leverandører

som KPK, Rationel,

Outline, Outrup

og Velux.

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er

det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig

model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer

med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er

nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og

støjdæmpende.

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres

vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar

med råd og vejledning.

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres

renovering.

ADRESSE

Benedikte Alle 18,

2690 Karlslunde

WEB

www.stenkilde-toemrer.dk

www.facebook.com/StenkildeTE

KONTAKT OS

Steffen: 81 81 81 54

Mail: ss@b-s-e.dk

CVR: 39425378

KORT Andelsbolig Nyt

Ny mulighed

for delebil i


GoMore har netop lanceret en god løsning for

andelshavere, der ønsker at deles om en

leasingbil. Med GoMore Fællesbil er det

muligt at have en eller flere fællesbiler i andelsboligforeningen.

GoMore Fællesbilen lejes som en

leasingbil hos GoMore, hvor man betaler et fast

beløb om måneden, og lejen ”tjenes efterfølgende

ind” ved, at de andelshavere, der er medlemmer af

delebilen, betaler for at leje den.

Fællesbilen er nøglefri, og derfor kan alle medlemmer

åbne bilen med deres mobil. Få mere viden om

GoMore Fællesbil på:

www.gomore.dk/faellesbil

Fra brevkassen på Andelsportal.dk:

Skal forretningsorden og referater

være tilgængelige for andelshaverne?

Desværre ser vi en bestyrelse, som ikke ønsker at alle

generalforsamlingsbeslutninger bliver tilgængelige

for andelshaveren, trods forslag om fri adgang til

disse vigtige generalforsamlingsbeslutninger. Derved

bliver det jo vanskeligt at informere nye andelshavere

om de regler, som tidligere generalforsamlinger har

vedtaget. Desværre ses også en bestyrelse, som ikke

følger foreningens generalforsamlingsbeslutninger.

Hvordan kan den enkelte andelshaver, som ikke sidder

i bestyrelsen, løse dette alvorlige problem

med en bestyrelse, der dels ikke ønsker at

følge generalforsamlingsbeslutninger

eller ønsker, at alle generalforsamlingsbeslutninger

er frit tilgængelige

for nye som ældre

andelshavere?

Er du på Facebook?

Så husk, at du kan følge Andelsportal.dk for

opdateringer og fifs.

www.facebook.com/andelsportaldk

Altså: Skal bestyrelsens forretningsorden

og referater være

tilgængelige for andelshaverne?

Svar:

Bestyrelser er ikke – med mindre vedtægterne siger

andet – forpligtede til at offentliggøre deres forretningsorden.

Generalforsamlingsreferater skal almindeligvis

udsendes til medlemmerne, og disse har krav på at

modtage kopi deraf. Det løses i praksis lettest ved at

gøre generalforsamlingsreferaterne tilgængelige for

medlemmerne på foreningens hjemmeside.

Med venlig hilsen

Erik Matthiesen, Advokat (H), Advodan

Erma@advodan.dk

Andelsportal.dk

7

KORT Andelsbolig Nyt

Nyt byttekoncept skal

gøre det lettere at bytte

andelsboliger

Flere små og mellemstore ejendomsadministrationsvirksomheder

står bag bytandel.dk,

som skal gøre det lettere for landets

andelshavere at bytte andelsbolig.

Målsætningen er et stort miljø med andelsboligprofiler,

hvor profilejerne kan søge og

blive søgt på ud fra kriterier, de selv opretter,

f.eks. ønsket om en tilsvarende bolig i et

andet område, en større eller mindre bolig,

eller en bolig tættere på gadeniveau, til når

alderdommen melder sig.

Bytandel.dk’s særlige algoritme matcher profilerne

op imod hinanden, og det foregår helt

anonymt, indtil begge parter ønsker kontakt.

“Tanken har fra start været at skabe et miljø,

der var inspireret af datingsider, blot hvor

profilen er ens bolig og ikke dig selv. Dermed

kan man sagtens have en aktiv profil, selvom

man ikke er i en aktiv flyttefase, men blot

ønsker at se hvad man kan blive tilbudt at

bytte til, eller selv afgive tilbud til andre,”

forklarer Christian Weber.

Har jeres forening en husorden?

Vidste

du?

Er det tid til at male foreningens

facade?

Så prøv eventuelt at male facaden med nogle prøver,

inden I beslutter jer for en farve. Malerfirmaet, som

I booker, kan også hjælpe jer med farvevalget. I kan

indhente tilbud på malerarbejde på:

www.andelsportal.dk/indsendopgave

At boligaftalen er en realitet? D. 4. juni

2020 stemte et flertal i Folketinget den

såkaldte Blackstone-aftale igennem og

allerede fra 1. juli 2020 trådte de nye

lovændringer i kraft. Det medførte blandt

andet en massiv efterspørgsel på valuarvurderinger

op til 1. juli 2020.

Ja

Nej

Ved ikke

Andet

Kilde:

ABF’s medlemsundersøgelse

fra 2020 om husorden

22%

1% 3%

74%

El-biler i andelsboligforeningen

I 2019 skaffede danskerne sig

over 5.000 elbiler, hvilket er tre

gange flere end året før (2018).

2020 forventes at blive endnu et

rekordår for elbiler, rapporterer

FDM. Måske det er på tide at

overveje, om I skal have en

ladestander?

8 Andelsportal.dk

Andelsboligerne er populære blandt personer under 30 år

Personer i ejerbolig

Personer i andelsbolig

50-69 år 30-49 år 18-29 år

70+ år

0 5 10 15 20

25 30 35 40 45 50

Kilde: Data stammer fra artiklen; „Nu er hovedstadens andelsforeninger også for de vellønnede – se her, hvordan den

typiske andelshaver ser ud“ bragt i Berlingske Tidende 24.2.2020

Fastforrentede lån i høj kurs på andelsboligmarkedet

Andelen af fastforrentede lån er stormet frem gennem en årrække på andelsboligmarkedet

– og langt kraftigere end på ejerboligmarkedet.

I 2009 var andelen af fastforrentede lån til andelsboligforeningerne på 30%

I 2019 udgjorde andelen af fastforrentede lån 62%

Hvad sker der på Andelsportal.dk?

Opkøb af andelsboligforeninger

fortsætter efter boligaftale

I kølvandet på Blackstone-sagen kom den

længe ventede boligaftale d. 1. juli. En aftale,

der skulle stikke en kæp i hjulet for de mange

ejendoms- og pensionsselskaber, der opkøbte

boligforeninger – men den kæp virker ikke, når

det gælder andelsboligforeninger.

Boligaftalen, der skulle stoppe de mange opkøb

af boligforeninger og udlejningsejendomme,

gør det i stedet attraktivt at opkøbe andelsboligforeninger.

Læs her hvorfor:

www.andelsportal.dk/nyheder/opkoeb-af-andelsboligforeninger

Har du tjekket din altan for nylig?

Hvis du ikke har sikkerhedsundersøgt altanen for

nylig, burde du måske overveje det. Et øget fokus

på sikkerheden af altaner kommer nemlig i kølvandet

på en altanulykke i Kolding d. 26. juli, hvor fem unge

kom til skade.

Altanulykken har skabt debat om, hvorvidt altaner

bør synes. Det er nemlig ikke første gang, at en altan

er brast sammen. En lignende ulykke fandt sted i

2016 i Nykøbing Falster. Læs mere:

www.andelsportal.dk/nyheder/har-dutjekket-din-altan

Andelsportal.dk

9

TEMA SEPTEMBER 2020

Bæredygtig

boligforening

I

dette tema sætter vi fokus på bæredygtighed.

Et begreb, der i de senere år er blevet

brugt i flæng om alt fra forbrugsvarer til

virksomhedsdrift eller livsstil. Men hvad vil

det egentlig sige at være bæredygtig? Når det

kommer til bæredygtighed i forhold til klima

og miljø bliver ordet ofte brugt i forbindelse

med, hvordan man passer på jorden.

Det handler om at give jorden videre til

næste generation i lige så god stand, som

man overtog den. Derfor handler bæredygtighed

om klimabeskyttelse og en skånsom

tilgang til jordens naturlige ressourcer.

I Danmark har vi ambitioner om en bæredygtig

og grøn omstilling. Regeringen har

derfor en ambition om, at Danmark skal være

uafhængig af de fossile brændsler – kul, olie

og gas – i 2050. Med andre ord skal vi være

CO 2

-neutrale inden 2050.

Du kan på side 12 læse mere om, hvilken

rolle fællesskabet spiller, når det kommer til

bæredygtig livsstil i boligforeninger. Ny

forskning viser nemlig, at CO 2

-aftrykket er

markant lavere hos dem som bor i økolandsbyer

og deltager i fødevarefællesskaber. Temaet

er også spækket med gode råd til, hvordan

man mindsker vandforbruget, etablerer en

byttestation eller opsætter en kompostbunke/

station i andelsboligforeningen.

På side 26 har vi talt med en professor om

affaldshåndtering og som en del af artiklen

finder du også en lille plakat, som du kan

hænge op i skraldeskuret hvis du vil inspirere

og /eller rose andre beboere i andelsboligforeningen

for deres gode affaldshåndtering.

Det er en ambitiøs målsætning, hvor boligforeningerne

kan spille en afgørende rolle. I

andelsboligforeninger er man nemlig fælles

om mange ressourcer. Eksempelvis affaldshåndtering

eller varmeregningen. Derfor

kan man i en andelsboligforening også med

ganske få tiltag forbedre brugen af de

fælles ressourcer markant, så anvendelsen

bliver mere bæredygtig. Og oven i hatten

have en positiv indvirkning på både den

enkelte andelshavers økonomi og for

andelsboligforeningens.

10 Andelsportal.dk

ANNONCE

NYE VINDUER I

BOLIGFORENINGEN?

Så bør I ringe til A Jørgensen Tømrermester ApS

Ring til os

allerede nu på

Vi har 17 års erfaring med håndværket og stor viden,

når det kommer til at hjælpe boligforeninger med at få

udskiftet vinduer – så med os går I ikke galt i byen.

30 11 63 17

- så er jeres opgave i

trygge og erfarne

hænder.

Vi kan rådgive jer fra start til slut og garanterer,

at I ender med det resultat, I har drømt om. I skal med

andre ord bare læne jer tilbage og lade os gøre arbejdet.

www.tomrermesterandersjorgensen.dk

Allékredsen 257, 3400 Hillerød - anders-hj@outlook.com - Tlf: 30 11 63 17

TEMA BÆREDYGTIG BOLIGFORENING

Tagterrasse hos Andelsboligforeningen

Søpassagen, der er kendt for at

være Danmarks første CO 2

-neutrale

andelsboligforening. Foreningen

har gennemført en række miljø- og

energitiltag som en del af en

omfattende renovering i flere etaper

og fremtidssikring af ejendommen

i et miljøbevidst fællesskab. På

Andelsportal.dk kan du læse mere

om foreningen.

Ny forskning:

Fællesskab kan skabe

mere bæredygtighed

Andelsboligforeninger kan spille en

afgørende rolle, når det kommer til

Danmarks målsætning om reduktion af

CO 2

-udslippet. Ny forskning fra en gruppe

forskere på Københavns Universitet viser

nemlig, at de, der bor i grønne fællesskaber,

har et mindre CO 2

-aftryk end

gennemsnitsdanskeren.

TEKST: MARIA CARLSEN

C

O 2

-aftrykket kan reduceres med op mod

30-60 procent, når man bor i et økosamfund

eller fødevarefælleskab frem for på en almindelig

villavej. Det er et af de foreløbige resultater, som en

gruppe forskere fra Københavns Universitet har fundet

frem til med forskningsprojektet COMPASS.

Projektet går ud på at undersøge og forstå, hvordan

fællesskab gør en forskel, når det kommer til grøn omstilling,

bæredygtighed og adfærdsændringer. Traditionelle

tilgange til adfærdsændringer fokuserer som

regel på individet, enten i form af informationskampagner,

økonomiske incitamenter eller grønne skatter,

forklarer en af forskerne bag projektet og lektor i antroprologi

på Københavns Universitet Quentin Gausset.

12 Andelsportal.dk

O

2

O

2

O2

O

2

„De gængse tilgange fokuserer på individet,

men vi må indrømme, at det ikke rykker ret

meget. Folk ændrer ikke adfærd i det omfang,

der er behov for, til at skabe et bæredygtigt

samfund. Vores projekt havde som hypotese, at

fællesskab faktisk kan gøre en større forskel.

Hvis man er sammen om ting, kan man ændre

adfærd meget mere, meget dybere og måske

i et større omfang, end hvis man står alene,“

fortæller han.

Derfor har forskergruppen lavet en undersøgelse,

hvor godt 1.000 repræsentativt

udvalgte danskere har svaret på spørgeskemaer

om energiforbrug, transport, madvaner m.m.

Samme spørgsmål er stillet til 250 medlemmer

af økosamfund eller fødevarefællesskaber.

Analysen af svarene viser, at danskere, der bor

i grønne fællesskaber, i gennemsnit har et

CO 2

-aftryk, der er op imod 30 procent lavere

end gennemsnitsdanskeren – og i nogle tilfælde

var CO 2

-aftrykket op til 60 procent mindre.

Linsefrikadeller, bæredygtige rejser og

stordriftsfordele

Forskerne bag COMPASS har også foretaget

feltarbejde i forbindelse med projektet og

giver derfor nogle bud på, hvordan fællesskaberne

fordrer en mere bæredygtig adfærd.

„De behøver ikke nødvendigvis at bo sammen

– bare det, at de spiser sammen nogle

gange om ugen og interagerer sammen,

betyder, at der kommer vidensudveksling, og

man deler erfaringer og viden om alt fra elbiler

eller bæredygtig rejser og tøj,“ forklarer

antroprologen.

En anden faktor, som spiller ind, er de fysiske

infrastrukturer, som mange af fællesskaberne

kan drage nytte af. Nogle infrastrukturer

giver stordriftsfordele som CO 2

-neutralt

fjernvarmeanlæg eller affaldssorteringssystemer.

Men også adgang til et fælleshus,

hvor beboere kan tage imod gæster og derved

O

2

O

2

O

2

O2

Fortsættes »

Danagruppen ApS

Professionel brolægning og gode tilbud

til andelsboligprojekter

ANNONCE

Skal jeres gårdområde have nye

fliser, eller er der blot brug for

vedligeholdelse af de gamle?

Du kan altid kontakte os hvis

du søger sparring til et

brolægningsprojekt.

Du fanger os

stensikkert på 22 10 38 78!

Tlf.: 22 10 38 78

Hvidkildevej 24, 2. tv.

2400 København NV

info@danagruppen.dk

dana-gruppen.dk


AB Søpassagen har etableret ekstra mange tørresnore under et

overdække og sat prisen op på brugen af tørretumblere for at

spare penge på strøm.

kan leve i små boliger, eller når beboere laver mad i

fælleskab og dermed bruger mindre energi og ressourcer,

spiller ind.

Infrastrukturer kan også være sociale og fx bestå i,

hvordan beboere organiserer sig. Arbejdsgrupper, der

er specialiseret i energiforsyning, affald, hønsegård,

delebil, fælleshus, fælles måltider eller indkøb træffer

beslutninger for resten af gruppen, og det er af

afgørende betydning for CO 2

-aftrykket.

„I disse grupper undersøger man, hvad de bedste

alternativer eller de bedste muligheder er, og går i

dybden med det for til sidst at præsentere den bedste

løsning til en generalforsamling. Ofte vedtages forslag,

fordi resten af gruppen stoler på arbejdsgruppen,“

fortæller Quentin Gausset og uddyber, hvorfor beslutninger

truffet af arbejdsgrupper kan betyde et mindre

CO 2

-aftryk for individet:

„Hvis jeg sidder herhjemme alene, skal jeg både kigge

på transport, købe økologisk, købe mad og sortere

affald, men jeg har bare ikke tid til at tænke på det

hele, og hvad der er bedst. Når der er arbejdsgrupper,

som går i dybden med de spørgsmål og træffer beslutninger

for de andre, så kan jeg slappe af og stole på, at

de andre gør det godt for mig, og på den måde sparer

jeg rigtig meget tid.“

Fællesskab i landets andelsboligforeninger

Og hvad så med beboerne i landets andelsboligforeninger?

Kan de også reducere deres CO 2

-aftryk

og blive mere bæredygtige via fællesskab? Eller er

det kun for dem, der spiser sammen og bor i

økosamfund?

Spørgsmål som disse arbejder de med i virksomheden

Naboskab. Her har man siden 2014 arbejdet

i krydsfeltet mellem bæredygtig adfærd, fællesskab

og mennesker. I dag udfører de primært rådgivning,

konsulentydelser, analyser og pilotprojekter inden

for forskellige tematikker omkring bæredygtighed.

Oprindeligt startede den med at opsætte naboskabe

i eksempelvis andelsboligforeninger. Naboskabene

fungerede som byttestationer og skabte grobund for

undersøgelser af sammenhængen mellem fællesskab,

deling og det at bytte ting.

„Det er min hypotese, at den synergi, der opstår med

det fællesskab, det er at sætte gang i nogle grønne

initiativer, fører til, at folk bliver samlet. Det kan

medføre en hel masse socialt, at man skal til at arbejde

sammen om et fælles mål, og hvis man kan lykkes

med det, kan det også være med til at styrke den

sociale front,“ fortæller Kristoffer Ravnbøl, der er

sociolog og medstifter af Naboskab.

Han henviser til, at AB Søpassagen, der er beliggende

på Østerbro i København, er et godt eksempel på

en andelsboligforening, der har gjort dette. I 2008

besluttede beboerne i AB Søpassagen, at de ville skabe

Danmarks første CO 2

-neutrale andelsboligforening.

Siden da har foreningen blandt andet fået lavskylstoiletter,

opsat solceller, facadeisoleret ejendommen

og etableret regnvandsopsamling fra taget til

foreningens vaskeri.

Solceller: AB Søpassagen har valgt at opsætte 319 m 2 solceller

på foreningens tag. Solcelleanlæget producerer strøm

svarende til 40.000 kwh om året.

14 Andelsportal.dk

„I dag er der mange andelsboligforeninger, hvor man

måske ikke længere har så meget at være fælles om,

fordi folk har fået egne vaskemaskiner, vaskekælderen

er væk, folk har fået egne grill på altanen, og der

kommer ikke altid så mange til generalforsamlinger

og sommerfesten. Meget er udliciteret til, at andre

kommer og ordner alle de ting, der skal ordnes. Tit

glemmer vi, at der skal noget til, og der skal være

nogle aktiviteter, der skaber noget fællesskab. Og her

er det jo interessant at igangsætte grønne projekter,

som de har gjort i AB Søpassagen,“ siger Kristoffer

Ravnbøl og uddyber:

„Men det kommer ikke af sig selv. Nogle skal gå sammen

om at sige, at nu skal vi have solceller, eller nu

får vi plantet nogle nyttehaver, nu går vi sammen om

at få delt nogle biler, eller hvad det nu er. Særligt, hvis

det samtidig er noget, der kan samle beboerne.“

Han peger på, at nogle kommuner har indført testforsøg

om energifællesskaber, hvor flere foreninger

kan gå sammen om at investere i solceller og sælge

overskudsenergien tilbage til el-nettet, hvilket er et

andet tiltag, hvor fælleskab kan gå hånd i hånd med

det bæredygtige projekt.

Andelstanken version 2.0 er grøn

Fællesskabet kan med lidt god vilje blive et værktøj til

at få et lavere CO 2

-aftryk samtidig med, at der pustes

liv i den gamle andelstanke. Og Quentin Gausset fra

COMPASS er ikke i tvivl om, at der er et stort potentiale

for, at de, som bor i andelsboligforeninger også

kan bruge fælleskabet som et værktøj til at leve mere

bæredygtigt. Dog skal man være opmærksom på, at

det kan tage tid at komme i gang:

„Det første skridt er, at man skal sætte sig ned og tale

om projektet, for der skal være en fælles bevidsthed,

fælles mål og fælles vilje, og så skal de nok finde ud af

det. Det vil tage lidt tid, og det kan gå lidt langsomt

til at begynde med. Når det lykkes, er det virkelig et

kvantespring: Så reducerer man sit forbrug med rigtig

meget og hurtigt. Det er hårdt arbejde, men når det

lykkes, er der også en rigtig stor gevinst,“ siger Quentin

Gausset.

Samtidig kan man gøre det til sin fordel, at man i en

andelsboligforening bor tæt sammen. Det er nemlig

bekvemt og let at deles om værktøj, haveredskaber,

sportsudstyr, spil eller lignende i eksempelvis en byttebod

eller en fælles ordning. Delebiler og fællesspisninger

er også eksempler på tiltag, der kan kickstarte

'projekt grøn boligforening'. Samtidig kan de mere

sociale objekter være interessante at dele i en boligforening,

forklarer Kristoffer Ravnbøl:

„I sin tid, da vi arbejdede med vores naboskab,

havde vi nogle versioner af naboskabene, hvor

det meget gik ud på, at man skulle dele nogle

praktiske ting: haveredskaber og den slags – men

vi havde også versioner, vi testede af, hvor man

skulle dele mere sociale ting i foreningerne, som

havespil og andre ting, som også kunne blive sociale

objekter. Det var noget, der var interessant at

tænke sammen og måske et godt sted at starte for

andelshavere, men sådan noget som mad og måltider

er jo også oplagt, hvis man ønsker at starte et

bæredygtigt projekt op.“

Lykkes man med at bruge fællesskabet som et

værktøj til en mere bæredygtig adfærd, kan det

endda være, at man bliver lidt mere tilfreds med

sit liv.

Beboerne i de grønne fællesskaber, som

COMPASS undersøgte, var nemlig mere

tilfredse end gennemsnitsdanskeren:

„Det er lidt af en overraskelse, for når man kigger

på den danske befolkning generelt, er danskere

som regel mere tilfredse med deres liv, når de

forbruger mere og har flere penge. Men de, som

boede i økolandsbyerne, havde lidt lavere indkomst

end gennemsnittet, og alligevel var de mere

tilfredse med deres liv, end de rigeste er,“ siger

Quentin Gausset.

Collective Movements and Pathways to Sustainable

Societies (COMPASS) er et forskningsprojekt, der

studerer miljøbevægelser for at forstå, hvordan de

påvirker miljøadfærd, sociale normer, og institutioner

i samfundet. COMPASS går ud over det traditionelle

fokus på individuelle valg ved at undersøge processen

i forbindelse med de miljøadfærdsændringer,

som igangsættes af de mange miljøfællesskaber, der

er blomstret op i Danmark i det seneste årti.

O

O2

2

O

2

O

2

O2

O2

O

2

O

Andelsportal.dk

2

O

2

15

Mindsk vandforbruget

og gør klimaet og

pengepungen en tjeneste

Dryppende haner, lange bade og tøjvask i stride strømme. Et højt

vandforbrug er blot én af mange klimasyndere – men det er også en

udgift, der kan gøre ondt på pengepungen. I denne artikel kan du

læse mere om, hvad man kan gøre for at mindske vandforbruget i

andelsboligforeningen.

TEKST: METTE BLUME

M

ange tager det måske som en selvfølge,

at der er rent vand i hanerne.

Men det er bestemt ingen selvfølge

– det kræver nemlig mange ressourcer

at bevare det rene drikkevand, som vi har i

Danmark. Et højt vandforbrug skader klimaet, men

det er også en stor udgiftspost. Dog er der hjælp at

hente, og der er heldigvis meget, man kan gøre for

at mindske vandforbruget, og hjemmet er et godt

sted at starte.

Hvordan står det egentlig til?

Først bør andelsboligforeningen finde ud af, hvor

stort vandforbruget er i foreningen. Det gør man

ganske enkelt ved at lave en måling af vandforbruget.

Derudover kan man lave en rundspørge,

hvor man får indsigt i beboernes forbrugsvaner, da

man på den måde kan komme med konkrete forslag

til ændringer.

Generalforsamling med fokus på vand

Hvis man som beboer ikke kender til konsekvenserne

af et for højt vandforbrug, er det de færreste,

der vil reagere på det. Derfor bør bestyrelsen gå forrest

og gøre vand til omdrejningspunktet på næste

generalforsamling. Her er det utroligt vigtigt at

informere og give gode råd til, hvordan foreningen i

fællesskab kan nedbringe vandforbruget.

Fire gode råd til den enkelte andelshaver

Størstedelen af vores vandforbrug foregår på badeværelset

eller i køkkenet, derfor er det også her, at

hver enkelt andelshaver bør starte.

5 ud af 6 fylder vaskemaskinen helt, hver gang

de vasker. For at spare på vandet, når man vasker,

bør man fylde vaskemaskinen helt, undgå at bruge

forvask og kun vaske, når tøjet trænger.

4 ud af 6 lukker for vandet, så snart sæben er vasket

af. For at spare på vandet, bør man tage kortere

bade og lukke for vandet, mens man sæber sig ind,

og så snart sæben er vasket af.

5 ud af 6 lukker for vandet, mens de børster tænder.

Hvis man lader vandet løbe i fem minutter, mens

man børster tænder, bruger man op til 60 liter vand.

Derfor bør man lukke for vandet, mens man børster

tænder.

2 ud af 4 skyller grøntsager i en balje. Når man

skyller grøntsager i en balje, kan man spare op til 12

liter vand i minuttet. Derfor kan det være godt givet

ud at benytte en balje, når grøntsagerne skal ordnes.

Bagefter kan man benytte vandet i baljen til at vande

blomster med. Benyt også en balje til at vaske op i

og spar vand på opvasken.

Fælles toiletter kan nedbringe vandforbruget

Andelsboligforeningen får det mest optimale

overblik over vandforbruget, hvis den enten selv har

ansvaret for toiletterne, eller hvis det kolde vand

afregnes efter individuelle målere. Hvis foreningen

har ansvaret for toiletterne, er det også muligt at

investere i toiletter med lavt skyl, der i høj grad

nedsætter vandforbruget.

Saml regnvand til fællesvaskeri

Hvorfor ikke benytte Danmarks store mængder

regnvand til at nedbringe vandforbruget? Regnvandet

kan opsamles ved hjælp af tagrender, der

leder vandet ned til en regnvandstank. Herefter

pumpes vandet videre til endnu en tank, der

forbindes med andelsboligforeningens fællesvaskeri,

hvor det ‘genanvendes’ til tøjvasken.

16 Andelsportal.dk

ANNONCE

www.entreprisestyring.dk

HOVEDENTREPRISER | TOTALENTREPRISER | RÅDGIVNING | FAGENTREPRISER


Etabler en byttestation

i andelsboligforeningen

Det bliver mere og mere aktuelt at gøre brug af bytteordninger eller andre former for

genbrugsløsninger. Genbrugsforretninger med både tøj og indbo er i fremgang, og det

kan have en positiv indflydelse på både personlig økonomi og i det store miljøbillede.

Andelsboligforeninger landet over kan med fordel få etableret en bytteordning, der kan

give gamle genstande nyt liv i naboernes stuer.

TEKST: ANTON EGHOLM | ILLUSTRATION: PERNILLE SVALEBÆK

Hvordan fungerer en bytteordning

i en andelsboligforening?

Og hvordan kan det være til

gavn for både beboerne og miljøet?

Vi dykker ned i, hvad en bytteordning

er, hvad der skal til for at få ordningen

etableret, hvad der skal til for at drive

den, og hvorfor det er et fornuftigt

initiativ på flere parametre.

Hvad er en bytteordning?

Ifølge Københavns Kommune

bliver mange genstande smidt ud

som affald, selvom de potentielt godt

kunne bruges af andre. Derfor kan

en genbrugsstation være med til at

forlænge levetiden på de ting, som vi

hver især skiller os af med. Flere og

flere andelsboligforeninger gør brug

af en bytteordning i deres ejendom.

Det er dog stadig et initiativ, der med

god grund kan etableres i endnu flere

ejendomme.

Hvordan kan en bytteordning

se ud?

Det er ikke alle andelsboligforeninger,

der har samme faciliteter og samme

muligheder for opsætning af en bytteordning.

Heldigvis er en bytteordning

nem at tilpasse fællesområder og

kan sættes op på et hav af forskellige

måder. Ifølge Københavns Kommune

er der nogle konkrete retningslinjer,

som generelt er fordelagtige i forhold

til etableringen af en bytteordning.

Først og fremmest kan en bytteordning

være alt fra en enkelt hylde til et

helt rum, hvilket gør det til et fleksibelt

initiativ. Dertil bør ordningen placeres

et sted, hvor beboerne naturligt

kommer forbi. Dette kan være ved et

eventuelt storskraldsrum, affaldsbeholdere

eller nær et fælles vaskerum.

Hvis den placeres nær affaldsbehold-

ere, er det dog vigtigt, at ordningen

ikke er til gene for skraldemænd eller

andre. Det er samtidig vigtigt, at

placeringen er et tørt sted – dette kan

findes og aftales med bestyrelsen, en

vicevært eller et eventuelt gårdlaug.

Hvad kræver det at have en

bytteordning?

Når den fysiske plads til en byttestation

er på plads, er der ifølge

Københavns Kommune blot få andre

faktorer, som spiller ind for at få den

til at fungere. Et råd lyder, at man bør

finde én eller flere frivillige til at stå

for driften af byttestationen. Deres

funktion skal bestå i at holde over-

skuelighed og orden i stationen og at

de ting, som er placeret på bytte-

stationen, ikke hober sig op eller

‘gror fast’. Hertil kan der eventuelt

udarbejdes en rutine for bortskaffelse

af forældet materiale også med henblik

på at bortskaffe det korrekt.

Kom i gang med jeres egen

byttestation

Hvis du vil etablere en byttestation i

din andelsboligforening, så foreslå

det på næste generalforsamling.

Det er et bæredygtigt og økonomisk

fordelagtigt initiativ, som både foreningens

beboere og vores miljø kan

få glæde af. Du kan finde flere gode

råd og informationer ved at søge på

Københavns Kommunes hjemmeside

på www.kk.dk/bytte-og-genbrug

18 Andelsportal.dk

ANNONCER

DØGNVAGT

26 20 11 19

PYNT JERES EJENDOM MED

NYE DØRE OG VINDUER

Garanti for

kvalitetsbevidst

låsesmed

Gratis og

uforpligtende

tilbud gives

Er I trætte af nedslidte og utætte

vinduer og døre, hvor varmen fosser ud?

Løs problemet, inden de kolde måneder

rammer, og lad Tømrermester RFA hjælpe!

Vi har over 10 års erfaring med

udskiftning af vinduer og

døre i boligforeninger.

Ring i dag på:

2096 0307

Med mange års erfaring fra faget

ved vi hvordan man skaber sikkerhed

og gode løsninger.

Tlf. 26 20 11 19

www.dereslaasesmed.dk | rene@dereslaasesmed.dk

www.tomrer-rfa.dk // 2096 0307 // toemrer.rfa@gmail.com

Bigårdsvej 43, 4070 Kirke Hyllinge // CVR: 39764725

For et bedre indeklima...

Proline Ventilation

Et kanalsystems vigtigste opgave er at transportere luft fra

ét sted til et andet. Er kanalsystemet utæt, betyder det, at

emhætten mister sugeevnen til at transportere den varme

luft. Ved at strømpefore kanalerne indvendigt får man et nyt

selvbærende ventilationsrør, som også kan udføres i de

gamle skorstene, der ofte ikke er i brug.

Kanaltætning

Prolines metode indebærer, at huller og samlinger tætnes i

eksisterende kanaler, da vi strømpeforer kanalerne med en

tilegnet strømpe, som også er godkendt i forhold til brand.

Komplet med Proline Ventilation

Det eksisterende kanalsystem kan opretholdes helt eller

delvist. Selve processen er hurtig i forhold til traditionel

udskiftning, da der ikke forekommer bygningsarbejde i form af

nedrivninger, og generne for beboerne er ligeledes minimale.

Kontakt os på 6361 8545 og hør om jeres muligheder

– eller se mere på WWW.PROLINE-GROUP.DK

Proline Group er markedsledende i Europa inden for relining af

spildevand og afløbsrør i etageejendomme. Reliningen udføres med

polyesterplast efter en patenteret metode. Proline-koncernen ejes af

Lifco Group, som igen er ejet af Carl Bennet og har en årlig omsætning

på seks milliarder med over 3000 medarbejdere i koncernen.

rfa-aps-kvartside-ABNyt_sep20.indd 8 20.08.2020 14

Som autoriseret el-installatør tilbyder vi løsninger,

der sikrer, at kvalitet og sikkerhed er i top. Vi kan som

jeres faste elektriker stå for drift, vedligeholdelse og

el-renovering i jeres andelsboligforening.

Få et uforpligtende tilbud på montering, renovering

eller installation af:

Dørtelefoni

Brandalarmer

Sensorlys til opgangen

El-arbejde

Psst..

Vi kan også udskifte

de gamle lyskontakter

i opgangen med nye

i antibakterielt

materiale.

www.ds-elteknik.dk

+45 7874 2120 · sl@ds-elteknik.dk

Valby Langgade 225, ST, 2500 Valby

DE BYGNINGSFORNYELSE APS

www.de-renovering.dk · danny@de-renovering.dk · +45 2730 7030

Hornsherredvej 250A, Lyndby Strand, 4070 Kirke Hyllinge

ANNONCE

Eksperter i betonrenovering

og betonkonstruktioner

med over 35 års erfaring

Vi gennemgår gratis jeres facader og altaner

Har jeres forening altaner, facader, trapper, sokler, parkeringskældre eller andre

betonkonstruktioner, så hold øje med om det skal renoveres. I kan nemlig

spare mange penge og undgå armerings-, fugt- og skimmelskader og komme

renoveringerne i forkøbet, hvis I lærer at spotte tegn på betonnedbrydning.

Hos DE Bygningsfornyelse ApS tilbyder vi gratis og uforpligtende rådgivning,

så en repræsentant fra andelsboligforeningen sammen med en fagperson kan

gennemgå jeres betonkonstruktioner.

Vi yder professionel rådgivning, gratis konsulentbistand, og gode materialer

er naturligvis en selvfølge. Læg der til, at vi altid giver 5 års garanti på

håndværksmæssigt korrekt udført arbejde efter de gældende regler.

SKAL VI OGSÅ HJÆLPE JER I ANDELSBOLIGFORENINGEN?

Så ring på 2730 7030 eller skriv til os på danny@de-renovering.dk.

Ingen opgave er for stor, ingen for lille.

VI TILBYDER:

• Gratis konsulentbistand og behandlingsforslag

• Effektiv entreprisestyring

• Renovering af facader

• Betonaltaner

• Behandling af revnedannelser og afskalning

• Finisharbejde af den flotteste kvalitet

ANNONCER

PROFESSIONELT MALERARBEJDE

- I kan stole på!

NyMalet ApS leverer førsteklasses malerarbejde med

skarpe linjer og priser. Om det er flyttelejligheden eller

den slidte opgang i andelsboligforeningen, der trænger

til en tur – så kan vi hjælpe med:

Kvalitetsløsninger

Kvalitetsprodukter

Professionelt udført malerarbejde

Holdbarhed og finish er i højsædet hos os, da vi udfører

arbejde, der holder i mange år frem. I skal derfor

blot læne jer tilbage og glæde jer over det nye flotte

malerarbejde i hjemmet eller i opgangen.

Find os på Facebook

Hjemmeside www.nymalet.dk

Telefon +45 5252 9373

Mail

info@nymalet.dk

Adresse Gadekærvej 31 st. tv., 2500 Valby

CVR 40850325

Klimasektion

Andelsbolig Nyt udkommer for første gang med en klimasektion.

Energirenovering og klimatilpasning har nemlig aldrig været mere aktuelt.

Med den nye boligaftale er andelsboligforeningens energimærkning også

blevet af ekstra stor betydning. I klimasektionen kan du derfor læse

mere om både energimærkets betydning, klimatilpasning, energirenoveringer

og hvordan andre andelsboligforeninger griber

energirigtige tiltag an.

11 ildsjæle skal fungere

som AB Halvtolvs

klimavagthunde

Fra torsdags-grill til grøn grill, fra snorlige græsplæner til vilde planter i gårdhaven – og et farvel

til lange varme bade men et goddag til et hurtigt klimavenligt skyl. Det er blot nogle af de

ambitioner og initiativer, som AB Halvtolvs klimagruppe har i tankerne. Derudover er energirenoveringer

og solceller også højt på klima-ønskelisten hos den ambitiøse klimagruppe i den

københavnske andelsboligforening.

TEKST: METTE BLUME | FOTOGRAFI: EIK FRANKSDOTTIR MIKKELSEN

V

i træder ind i den hyggelige stuelejlighed

til duften af nybrygget kaffe på kanden. Et

øjeblik inden gik vi på brostensgaderne langs

Christianshavns Kanal i København, før vi drejede ind

i den hyggelige gårdhave med smukke blomster og

grønne frodige altaner med klatreplanter. Vi er på

besøg hos AB Halvtolv, eller mere specifikt hos

Karen Mygind, der er en af de 11 ildsjæle i andelsboligforeningens

klimagruppe.

› AB Halvtolv blev grundlagt i 2000.

› Foreningen råder over 156 andelsboliger.

› Andelsboligforeningen ligger på Holmen i København K.

› Der er aktiviteter næsten hver dag – alt fra torsdags-grill,

kor og cykelklub til vinklub og bådlaug.

Fortsættes »

Klimasektion | Andelsportal.dk

1

Klimasektion

Mandat til klimaregnskab

Vi stiller skoene, hænger jakkerne og træder derefter

ind i det indbydende og farverige køkkenalrum. Vi når

knapt at sætte os, før det banker på døren, og ind kommer

Ingeborg, der sammen med Karen er meget engageret i

klimagruppen.

Gruppen mødes fast en gang om måneden – nogle gange

i flere timer, da de alle har meget på deres grønne hjerter.

Med sig i hånden har Ingeborg en skål propfyldt med

vindruer, blommer og æbler, som hun stiller midt på

bordet, og hurtigt kommer vi ind på det, som det hele

handler om – Halvtolvs klimagruppe.

“Klimagruppen blev nedsat på en generalforsamling sidste

år. Initiativtageren var andelshaveren Martin, en journalist,

der solgte konceptet til os andre med en vision om at have

et klimaregnskab lige så vel som et økonomisk regnskab.

På den måde var det ikke bare en gruppe, der opstod, men

en, der blev nedsat med et generalforsamlingsmandat fra

begyndelsen,” siger Karen.

“Klimagruppen blev nedsat med henblik på, at vi skulle

komme med nogle forskellige forslag til den generalforsamling,

der var planlagt i maj i år. Men så kom corona,

og generalforsamlingen blev udskudt til efter sommeren.

Vi har dog allerede udarbejdet klimaregnskabet, hvor vi

har beregnet CO 2

-udledningen i foreningen,” uddyber

Ingeborg, mens Karen stolt finder klimaregnskabet frem i

papirbunken.

Tænk klima ind i alle laug

Et af kendetegnene ved Halvtolv er andelsboligforeningens

stærke sammenhold og de mange fælles aktiviteter.

Andelsboligforeningen har nemlig over 20 forskellige laug

– alt fra bådlaug, hønselaug og saunalaug til rygelaug og

bilaug. Nu er klimagruppen så blevet søsat, og en af

gruppens høje ambitioner er at tænke klima ind i

foreningens andre laug.

“Jeg er kommet med et forslag til, hvordan mange af de

forskellige laug kan tænke klima ind i deres arbejdsopgaver.

Ud over det har vi nogle forskellige undergrupper, hvor vi

hver især har forskellige ansvarsområder. Vi har for eksempel

et par stykker, der står for vores klimaregnskab. Der er

generelt en løs organisering, hvor vi i fællesskab snakker

om alle de ambitioner, vi har, og så fordeler vi os på de

forskellige fokusområder,” siger Ingeborg og fortsætter:

“Vi har også talt om at lave nogle forskellige workshops,

hvor vi får nogle personer ud, der kan informere os og

skabe en generel klimabevidsthed i foreningen. Og nu

kommer vi jo også til at kunne følge en udvikling i vores

CO 2

-udledning, så ud fra det kan vi også snart komme

med nogle forslag til, hvad man faktisk kan gøre for at

forbedre det,” siger Ingeborg.

AB Halvtolv ligger et stenkast fra vandet.

CO 2

Forskellige kompetencer – fælles mål

Et af kendetegnene ved Halvtolvs klimagruppe er diversiteten

og medlemmernes forskellige kompetencer. Netop

denne forskellighed er noget, som gruppen nyder godt af,

når der skal uddelegeres ansvarsområder.

“Folk kan virkelig noget. Jeg ved ikke, om jeg blev overrasket,

men jeg tænkte ’hold da op, hvor er folk skarpe’

– men på en fed måde. For eksempel har vi en ingeniør

i gruppen, som ikke er så god til computer, men så har

jeg hjulpet ham med at få hans forbrugsmålinger ind i et

Excel-ark. På den måde supplerer vi hinanden godt og kan

hjælpe hinanden,” siger Ingeborg, mens Karen smiler og

tilføjer:

“Ja, vores ingeniør elsker at aflæse vores forbrug, når vi skal

have lavet vores klimaregnskab. Det kribler helt i ham, når

han skal hen at aflæse,” griner Karen over til Ingeborg, som

hurtigt stemmer i med et grin.

Karen har tidligere arbejdet med arbejdsmiljø og forebyggelse,

derfor nyder hun at bruge sin erfaring inden for

dette område, hvor hun kan føre det ud i livet og gøre en

forskel i klimagruppen.

“Det er nogle vidunderlige folk, der er med i klimagruppen.

Nu hvor jeg selv er blevet pensionist, synes jeg, at det

er vidunderligt at lave noget, der lidt tangerer til det, jeg

lavede før,” siger Karen.

Til daglig læser Ingeborg folkesundhedsvidenskab, og derfor

kommer hun også med en masse relevant og brugbar

viden. Blandt andet om, hvordan miljøet også kan påvirke

sundheden.

2 Andelsportal.dk | Klimasektion

Klimasektion

Gør klimakampen mere håndgribelig

Både Karen og Ingeborg giver udtryk for den klimaangst

og handlingslammelse, som de begge har følt –

særligt inden klimagruppen blev nedsat.

“På studiet læser jeg meget om, hvordan miljøpåvirkning

også påvirker sundhed. Derfor synes jeg, det er

utrolig fedt, at jeg kan bruge min interesse og viden i

klimagruppen. Jeg har også været aktiv i andre

klimagrupper, men der har den såkaldte klima-angst

gjort, at jeg har følt mig handlingslammet. Det, der taler

for at være aktiv her er, at det er væsentligt mere håndgribeligt.

Jeg synes, det er meget positivt, at man starter

i det små. I en andelsboligforening starter man faktisk et

sted, hvor målene er håndgribelige og realistiske.

Fortsættes »

Ingeborg forrest i billedet fortæller om det

ikoniske bådskur, som både indeholder sauna,

kajakker og fungerer som fælles festlokale.


3

Klimasektion

TV: AB Halvtolv kan prale med frodige grønne fællesarealer. TH: Vi besøger AB Halvtolvs hønsegård.

Man føler sig ikke handlingslammet,

fordi man netop kan lave ændringer i det

små, men stadig berøre 156 lejligheder,”

forklarer Ingeborg med en god portion

engagement i stemmen.

“Jeg er helt enig med Ingeborg. Jeg

synes, at det er frygteligt at tænke på, at

vores børnebørn skal leve en så usikker

eksistens. Den der fremtidsangst og den

dårlige samvittighed får vi omdannet

til konkret aktivitet i klimagruppen. Jeg

håber, at vi kan fungere som foreningens

klimavagthund, hvor vi kan sprede det

grønne budskab,” uddyber Karen, der

glæder sig over, at både hende og

Ingeborg nu føler, at de rent faktisk

bidrager til den grønne omstilling.

Corona har sat sit præg på

solcelle-plan

Der er ingen tvivl om, at corona stak en

kæp i det ellers velsmurte grønne hjul

hos Halvtolv. Desværre blev andelsboligforeningens

generalforsamling i maj

udskudt til efter sommeren, og derfor har

klimagruppen ikke haft mulighed for at

præsentere deres solcelle-forslag til resten

af foreningen. Dog har det lille pusterum

givet dem mulighed for at klæde

sig ekstra godt på til at forsvare det

grønne initiativ på den forsinkede

generalforsamling.

“Et af vores forslag til generalforsamlingen

er, at vi skal have solceller op, sådan de

kan tage en del af vores elforbrug,” siger

Karen, mens hun i sine papirer leder efter

det konkrete forslag, som klimagruppen

har udarbejdet.

“I forslaget har vi også taget højde for

mange af de forskellige argumenter, der

kan være mod at få opsat solceller. Vi

tror nemlig, at folk er meget beskyttende

over for stedet, og måske mener de, at

det bør komme i første række at beskytte

foreningen, inden der kommer en masse

nye initiativer. Men netop i forhold til

solceller, havde vi tænkt, at de skulle være

på et af de bådskure, vi har længere nede

ad vejen. Dog er det også en bygning, der

har ekstrem høj affektionsværdi for folk.

Derfor består vores opgave jo også i at

imødekomme beboernes bekymringer på

bedst mulig vis,” siger Ingeborg, hvortil

Karen supplerer:

“Netop derfor har vi også lavet et virkelig

grundigt forslag, hvor vi allerede har indhentet

tilbud fra nogle konsulentfirmaer

om tre forskellige løsninger. Vi har også

taget højde for, hvordan det skal afdrages,

og udover det bakker bestyrelsen også op,

hvilket var meget vigtigt for os.”

Tre gode råd

Karen og Ingeborg deler til sidst ud af

deres gode råd til andre andelsboligforeninger,

der gerne vil tage et grønt

ansvar og gå i Halvtolvs fodspor:

“Det første vigtige råd er at have en god

og tæt dialog med bestyrelsen. Det har

vi virkelig draget nytte af. Det har også

været nødvendigt, ellers tror jeg, at der

havde været mere handlingslammelse i

gruppen,” siger Ingeborg og fortsætter

med råd nummer to:

“Derudover skal foreningen og klimagruppen

sætte sig nogle gode og realistiske

mål. Gruppen skal have et helt klart

formål. Tænk på, hvad gruppen skal gøre,

og hvad dens vigtigste rolle er,” forklarer

Ingeborg, hvorefter Karen supplerer med

det tredje råd:

“Jeg tror også, det er vigtigt, at gruppen

skal have dens egen personlige identitet.

Det er også en identitet og en rolle, der

kan ændre sig løbende. Vores formål det

første år har for eksempel været at få os

etableret og se på, hvad klima i andelsboligforeningen

egentlig er for noget.

Og undersøge, hvordan CO 2

-regnskabet

står til i foreningen. Vores identitet for

næste år er måske mere at få idéerne

omsat til handling og sikre os de øvrige

beboeres opbakning.”


ANNONCE

Få et klokkeklart overblik over

energiforbruget med et energimærke

fra EBAS

Uforudsete energiudgifter, budgetter, der skrider, og ejendomme,

der er alt andet end klimavenlige. Det kan være frustrerende

og dyrt at mangle overblik over andelsboligforeningens energimæssige

stand. Heldigvis er det muligt at få fuld kontrol over

energiforbruget og få en grønnere og mere energirigtig ejendom

med et energimærke fra EBAS.

Med den nye boligaftale er

energimærket af stor betydning

for andelsboligforeninger.

Hos EBAS er vi klar til at hjælpe

jeres boligforening med konkrete

forslag til, hvordan I forbedrer

energimærket.

Kyndig rådgivning og overskueligt overblik

Gennem ekspertrådgivning fra EBAS, der har stor erfaring med

boligforeninger, får I et detaljeret kendskab til jeres ejendoms

faktiske energiforbrug og omkostningerne, så I bliver i stand til

at forbedre ejendommens energimæssige stand til gavn for

budgettet, driften og det samlede klimaaftryk.

Med et energimærke fra EBAS gennemgås ejendommen

grundigt af specialiserede energirådgivere, der skaber et

samlet overblik over energiforbruget med en skræddersyet

løsning med konkrete forslag til forbedringer og besparelser.

Læs mere om mulighederne på EBAS.dk eller kontakt EBAS på krh@ebas.dk

ANNONCE

Spar penge

Med god samvittighed

Når det kommer til taget, er den bedste

økonomiske løsning også den

bedste for klimaet.

De to erfarne tømrermestre fra Pro Tagenergi ApS

laver alt i tagarbejde – også når det gælder grønne

løsninger. De er nemlig ikke et sekund i tvivl om,

hvordan man lægger et kvalitetsrigt solcelletag på

andelsboligforeningerne.

Den høje kvalitet går ikke på kompromis med

æstetikken i tømrerfirmaets arbejde – og der bliver

kræset om ethvert projekt, så alt altid står knivskarpt.

Hvis I er interesseret i at få et tag af god kvalitet

og bo i en forening, der rider på den grønne

bølge, så skal I ikke tøve med at tage kontakt til

Tømrerfirmaet Pro Tagenergi ApS på tlf.:

93 96 90 20

Tømrerfirmaet Pro Tagenergi ApS

93 96 90 20

pro-tagenergi@outlook.dk

CVR: 40876472

Søndre Paradisvej 5, 2840 Holte

Klimasektion

Energirenovering af


Der er mange gode grunde til at energirenovere andelsboligforeningen. Både

besparelser, klimahensyn og ønsket om en mere bæredygtig fremtid vejer tungt på

vægtskålen, men også bedre indeklima og mere komfort i de enkelte andelsboliger

bør tages med i overvejelserne, når en energirenovering af andelsboligforeningen

debatteres. Vi giver her en oversigt over typiske energirenoveringsprojekter, som

måske kan inspirere til at igangsætte en grøn renovering.


Allier jer med en fagmand og tænk i helheder

Der er mange muligheder i forhold til energirenovering af en andelsboligforening, og hver eneste andelsboligforening

er unik, når det kommer til, hvad der kan betale sig. Derfor anbefales det, at I i andelsboligforeningen

laver et forarbejde og allierer jer med en fagmand eller rådgiver, der kan hjælpe jer med at

finde de løsninger, der passer bedst til netop jeres boligforening. En rådgiver kan hjælpe med en forundersøgelse,

således at ejendommen gennemgås samtidig med at energimærkning og vedligeholdelsesplaner

tages i betragtning. Herved kan I få anbefalinger til hvilke indsatser, der ville være mest fordelagtige, i

hvilken rækkefølge de skal udføres og hvilke løsninger, der passer bedst til jeres forenings behov.

Læs om de

forskellige

løsninger


7

Klimasektion

Isolering

Der er ofte store besparelser at hente, hvis man vælger

at efterisolere. Alt fra loft og etageadskillelser til

endegavle, facader, kælder eller måske hulmure kan

med fordel isoleres.

Efterisolering kan hurtigt have en positiv effekt på

varmeregningen og er ofte en energirenovering, der

kan igangsættes i forbindelse med andre projekter. Er

isoleringen utilstrækkelig på eksempelvis loftet kan

det ofte resultere i problemer med fugt og skimmel.

Pris:

Potentiel besparelse:

Tid:

Cirkulationspumper

Cirkulationspumper transporterer det varme vand til

foreningens radiatorer og sørger for, at det varme vand

kommer ud i vandhanerne. Mange ældre cirkulationspumper

er manuelt styret og kan derfor ikke tilpasse sig

efter varmebehov. Det betyder, at de kan stå og sluge

rigtig meget strøm. Nye pumper er derimod frekvensstyrede

og kan tilpasse ydelsen efter varmebehovet.

Pris:

Potentiel energibesparelse:

Tid:

Andre fordele: Lettere at betjene og kræver mindre af

varmemesteren

Andre fordele: Bedre komfort og indeklima

Tag

De fleste andelsboligforeninger kan med fordel tænke

energibesparelser ind, når det gamle tag skal renoveres

eller udskiftes. Alt afhængigt af tagkonstruktion og

materialer kan der ofte være store besparelser at hente,

hvis en ny tagkonstruktion kan hjælpe til, at bygningen

holder bedre på varmen i vintermånederne.

Døre

Det er ikke alle, der ved det, men det er ikke kun døre til

opgangen, der er foreningens ansvar. Ofte hører hoveddør

og bagtrappedør også til andelsboligforeningens fælles

vedligeholdelsespligt. Og disse kan med fordel udskiftes,

hvis de er af ældre dato, for at undgå unødvendigt træk og

varmeudslip i de enkelte andelsboliger.

Pris:


Tid:

Andre fordele: Æstetisk pænere

Pris:


Tid:

Andre fordele: Øget sikkerhed og sikring af ejendommen

Belysning

I nogle boligforeninger kan det være en god idé at

se nærmere på foreningens belysning på fællesarealer

som opgange og udendørsarealer. Energivenlige

LED-lyskilder sparer energi og giver ofte mere lys.

Samtidig kan de opsættes med bevægelsessensorer,

så de kun er tændt, når der er behov for belysning.

Pris:


Tid:

Andre fordele: Større tryghed for andelshavere

Udskiftning og isolering af rør

I mange ældre ejendomme kan der være behov for at

ejendommens rør udskiftes og isoleres, således at varmetab

mindsker, men også fordi, at de gamle rør er så slidte,

at det hurtigt kan resultere i små og store vandskader.

I nogle andelsboligforeninger kan få, simple tiltag

være nok og stadig betyde store besparelser i forhold til

varmetab, mens det i andre andelsboligforeninger kan

være et stort projekt, hvor rigtig mange af andelsboligforeningens

installationer er berørt og derfor koster mere

tid og penge.

Pris:


Tid:

Andre fordele: Færre udgifter til løbende vedligeholdelse

og bedre forsikringsvilkår


Klimasektion

Udskiftning af vinduer

Mange andelsboligforeninger har til huse i ældre ejendomme, som har

ældre 2-lags termoruder. Der kan typisk spares mere end 100 kWh/m 2

vindue ved udskiftning til nye lavenergivinduer med 2 eller 3-lags energiruder.

Udskiftning af vinduer i en ældre andelsboligforening er ofte en

proces, der tager lang tid, fordi alle vinduer skal måles op og herefter

sættes i produktion efter de specifikke mål på hvert enkelt vindue.

Ofte skal der også bruges enten stillads eller lift til udskiftningen. Til

gengæld er resultatet ofte en æstetisk forbedring, og gener fra både støj

og træk reduceres gevaldigt, ligesom at udskiftning af vinduer kan have

en positiv indvirkning på ejendommens energimærke.

Pris:


Tid:

Andre fordele: Mindre støj udefra, øget lysindfald

SÅDAN GJORDE VI

På Andelsportal.dk kan andelsboligforeninger løbende

indsende deres byggeprojekter. Vi har set nærmere i

vores data og set på priser og tidshorisonter for renoveringsprojekter

igennem årene. Ydermere har vi benyttet

de beregninger, som lå i Energistyrelsens standardværdikatalog

for energibesparelser, og så er adskillige

energimærkningsrapporter for andelsboligforeningers

ejendomme set efter via tjekboligejendomme.sbi.dk. Disse

data er alle sammenholdt for at vurdere de forskellige

energirenoveringer. Det er vigtigt, at informationerne kun

benyttes som inspiration til kommende renoveringsprojekter,

og at der tages forbehold for, at pris, energibesparelse,

tidshorisonter og resultater ved en energirenovering

altid skal vurderes individuelt og gerne

sammen med en fagmand eller energivejleder.

= indikation på økonomien

= indikation på energibesparelsens størrelse

= Indikation på antal måneder projektet løber over

Her kan andelsboligforeningen også få reduceret energiregnskabet:

Solceller

Optimering af installationer

Ventilationsanlæg

Konvertering af fyr til energivenlig forsyning (typisk ikke i etageejendomme)

ANNONCE

Hos Spektrum Vinduer ApS har vi stor erfaring

med vinduesentrepriser i boligforeninger

- vi kan også hjælpe jer!

God kvalitet og stor fleksibilitet

Kompetent og grundig rådgivning

Løsninger skræddersyet til jeres forening

10 års garanti på næsten alle vinduer og døre

38 74 69 69

Brydes Allé 1, 4200 Slagelse

www.spektrumvinduer.dk

Klimasektion

Et godt energimærke

belønnes med god

finansiering

Grøn, grønnere, grønnest. Den nye boligaftale trådte i kraft d.1. juli 2020, og her spiller

energimærkning en væsentlig rolle for andelsboligforeningerne – blandt andet, når

der skal hentes finansiering i banken. Kundedirektør i Danske Bank Kristian Balleby

mener nemlig, at energimærkning bør stå højt på listen for andelsboligforeningerne.

TEKST: METTE BLUME | ILLUSTRATION: PERNILLE SVALEBÆK

D

er er grønt på menuen i den nye boligaftale,

og det kommer også til at påvirke andelsboligforeningerne.

Den nye boligaftale

kommer i kølvandet på den omstridte Blackstonesag,

hvor kortsigtede investorer blev beskyldt for

at drive lejepriserne i vejret ved at renovere lejlighederne

og leje dem ud til en væsentlig højere pris.

Men ud over at forebygge lignende sager skal boligaftalen

motivere blandt andre andelsboligforeningerne

til at energirenovere deres boliger – og her er

karensperioden en vigtig spiller.

“Så fra at energimærkning var uinteressant og uden

betydning for andelsboligforeningerne, er det nu det

modsatte. Med de nye krav til energimærkning får

du både lavere forbrugsudgifter, et mindre klimaaftryk

og en værdistigning af ejendommen. Man får

altså værdi med værdi på. Udover det får man også

værdien af, at man træder ud af karensperioden.”

“Når vi værdiansætter og udmåler, hvor mange

penge vi vil låne ud, bliver man værdiansat

højere, hvis foreningen ligger i energiklasse C

eller højere, og du bliver værdiansat lavere,

hvis du ligger i energiklasse D eller lavere.

Det skyldes meget enkelt, at værdien af

ejendommen er højere, fordi du bliver

fritaget karensperioden, hvilket også gør

sig gældende, hvis man rykker to energiklasser

op eller energirenoverer for minimum

3000 kroner per kvadratmeter”

siger Kristian Balleby og fortsætter:


Klimasektion

Hvad er karensperioden?

Ifølge lovens § 5, stk. 2 indebærer karensperioden,

at der skal gå fem år, før huslejen må sættes op

efter overtagelse og omfattende renovering af en

ejendom.

Som en del af aftalen er et grønt incitament, der

indbefatter, at karensperioden bortfalder, hvis

ejendommens energimærke rykkes til energiklasse

C eller højere, stiger med mindst to niveauer eller

energirenoveres for minimum 3000 kroner per

kvadratmeter.

Kilde: Transport- og Boligministeriet.

Klogt at ride med på den grønne flodbølge

For bankerne betyder et godt energimærke også

meget, når der skal værdiansættes og udlånes penge.

Et godt energimærke er altså ikke kun vigtigt for

foreningen – men også for banken.

“Det grønne kommer som en flodbølge. Klimaet er

meget højt på dagsordenen båret af en bred folkelig

opbakning. Allerede nu udsteder vi grønne obligationer

for at styrke den grønne omstilling. Jeg forudser

også, at grøn finansiering vil brede sig endnu mere.

Det vil sige, at når vi kigger frem, vil ejendomme, der

har et lavt klimaftryk, blive belønnet med en bedre

finansiering. De andre vil ikke blive straffet, men de vil

heller ikke blive belønnet,” afslutter han.

Ingen foreninger går fri

Andelsboligforeningerne gør klogt i at tænke energirenoveringer

og energimærkning ind – også selvom

man allerede nu har energimærke C.

“Selvom man har energimærke C, er der ingen foreninger,

der blot kan læne sig tilbage mere. Kravene til

energiklasse skærpes over tid. Lige nu er det energimærke

C, men om nogle år er det måske højere, eller

måske bliver der lavet en ny skala. Energimærkning

får altså en helt anden aktualitet nu,” understreger

Kristian Balleby.

Ifølge Kristian Balleby er én ting de økonomiske gevinster.

Et andet element er det ansvar, som andelsboligforeningerne

og de enkelte andelshavere bærer.

Hvorfor er boligaftalen og karensperioden

vigtige for andelsboligforeningerne?

Boligaftalen, og særligt reglen om karens-

perioden, har stor betydning for andelskronen

i landets andelsboligforeninger. Det skyldes, at

andelsboligforeningernes ejendomme prissættes

efter udlejningsejendomme. Kort fortalt – når der

sker væsentlige ændringer for udlejningsejendomme,

påvirker det også, hvordan andelsbolig-

foreningernes ejendomme værdisættes.

”Enhver andelsboligforening bør agere forsvarligt

og forholde sig til det her. Boligbranchen står for

40 procent af CO 2

-udledningen, og derfor står de

også for 40 procent af løsningen. Så når jeg taler om

ansvarlighed, er det både i forhold til foreningens

værdiansættelse og økonomi, men også i forhold til

det klimaaftryk, de sætter,” siger Kristian Balleby.

Kristian Balleby,

kundedirektør i Danske Bank


11

Klimasektion

LAR:

Kloakkernes

livredder

Sådan undgår du at skulle svømme ned med skraldet.

TEKST: ANTON EGHOLM | ILLUSTRATION: PERNILLE SVALEBÆK

Grønt tag

K

limaændringerne

bringer flere regnskyl med sig,

og over de næste 100 år vil der komme op mod

30 procent mere regn i de danske gader.

Regnen falder og nedbørsmængderne stiger – men

hvordan skal man håndtere klimaændringernes vejrmæssige

følger? LAR står for ’lokal afledning af regnvand’

og er et allerede anerkendt initiativ, der kan hjælpe de

danske kloakker med at undgå en omkostningstung

druknedød i fremtiden. Vi dykker ned i, hvad LAR er,

hvordan det kan bidrage i andelsboligforeninger og

naturligvis også på den store klimascene.

Regnbed

Nedsivningsgræsplæne

Gennemtrængelig belægning

Faskine

Fortsættes »


ANNONCE

Nye energiruder giver bedre

indeklima sommer og vinter

Er det blevet tid til at udskifte andelsboligforeningens

gamle ruder med energiruder? Nye energiruder

isolerer, således at der ikke kommer kulde ind fra

ruden om vinteren. Udskiftning af termoruder til

nye energiruder kan medføre en besparelse på

varmeregningen på op til 15-20 %.

DØGNVAGT

telefon: 2013 0269

Energiruder kan også få solafskærmning, som

minimerer risikoen for overophedning af boligen

i sommerperioder. Således kan nye energiruder

hjælpe med indeklimaet både sommer og vinter.

Hos Lindhard Glas har vi stor erfaring med

energiruder og vil gerne hjælpe jeres forening

med at få monteret nye energiruder.

Vi tilbyder:

Montering af vinduer og døre

Facadearbejde

Montering af nye energi-termoruder

Indramning

Nybyggeri og renovering

2020

adresse: Carl Medingsvej 48, 4230 Skælskør

telefon: +45 2013 0269

e-mail: poul@lindhardglas.dk

web: www.lindhardglas.dk

Klimasektion

Efter de store oversvømmelser, som mange

danskere oplevede i 2011, har der været en

stigende interesse for LAR-anlæg. Københavns

Kommune har allerede etableret flere LARanlæg

i form af blandt andet forsinkelsesbassiner,

multifunktionelle tage og nedsivningsbede. LAR

er en bølge, flere og flere vælger at ride med på

– og det er der et hav af gode grunde til.

LAR kan nemlig blandt andet have positiv

indflydelse på både æstetik, klima og økonomi

i boligforeningerne. Vi har hos Andelsbolig Nyt

taget en snak med Inge Faldager fra Teknologisk

Institut og seniorkonsulent hos LAR i Danmark,

der deler sine ekspertindsigter på området og

hjælper os rundt om fænomenet LAR.

Æstetikken er med

LAR er først og fremmest lavet for at skåne

kloaksystemerne. Men ifølge Inge Faldager kan

LAR også bidrage positivt til æstetikken i en

hvilken som helst boligforening.

“Har du en anlægsgartner kontra en konservativ

kloakmester, vil kloakmesteren ofte lægge en

faskine under græsplænen. Derimod siger en

kreativ anlægsgartner: Når vi nu er her, skal vi så

ikke prøve at indføre noget spændende?” siger

Inge Faldager.

Derudover kan man få et yderligere kreativt blik

på LAR-tiltag gennem regnvandskonsulenter.

Regnvandskonsulenter er fagfolk som kloakmestre

og anlægsgartnere, der har videreuddannet

sig, så de ser kreativt på mulighederne for

afledning af regnvand, når de betræder grønne

områder. LAR-løsninger slår altså to fluer med

ét smæk: De bidrager til at afhjælpe de udfordringer,

som klimaforandringer pålægger

kloaksystemer, og samtidigt bidrager de til etableringen

af nogle anderledes grønne områder.

LAR skåner for klimaudfordrende

lappeløsninger

LAR skåner klimaet for unødige kloakomlægninger

og er derfor et miljøbevidst tiltag. Ifølge

Inge Faldager kommer der i løbet af de næste

100 år til at være 30 procent mere regn, der skal

bortledes – og det er der ikke plads til.

“Enten skal man lave nye, større kloakker, og det

vil blive rigtig dyrt. Ellers skal man lave nogle

tiltag, der hjælper med at håndtere regnvandet –

det vil være det mest klimavenlige. Det skal være

sådan, at man ikke behøver at udbygge alle de

underjordiske systemer, men at man kan hjælpe

de underjordiske systemer,” siger Inge Faldager.

Foto: LAR i Danmark

I boligselskabet Vestergården håndteres regnvand

fra bebyggelsen i kanaler, regnbede, bassiner og

nedsives i jorden.

LAR som den mest økonomisk

reflekterede løsning

Alternativet til LAR er ikke nødvendigvis at

udbedre rørsystemet i de individuelle andelsboligforeninger.

Det er nemlig oftest i hovedkloakken,

at de store oversvømmelser opstår. Inge Faldager

fortæller hertil, hvorfor dette kan ende med at blive

dyrt for selv folk hjemme i privaten:

“Det skal vi alle sammen betale til – vi betaler alle

sammen spildevandsafledningsafgift. Hvis vi kan

koble noget regnvand, som netop kan frakobles, så

slipper vi for at betale for at lave alle vores kloaksystemer

større. Om man bor i parcelhus eller i

en andelsboligforening, betaler man for at aflede

sit spildevand. Så hvis kloakledningerne skal laves

større ude i vejen, så kommer vi alle sammen til

at betale,” forklarer Inge Faldager.

Dertil tilføjer Inge Faldager, at alle danskere har

betalt en tilslutningsafgift for at blive tilkoblet

kloaksystemet. Men i de områder, hvor det er

attraktivt for kommunen at få regnvandet væk fra

kloakken, kan man i mange tilfælde få pengene

igen. Dette er eksempelvis tilfældet i København,

hvor der er fælleskloakering. Derfor kan der være

et økonomisk incitament i at vælge LAR frem for

at udbedre ejendommens rør.

LAR i andelsboligforeninger

LAR kan vise sig at være et særdeles relevant initiativ

at tage i betragtning for andelsboligforeninger.

Andelsboligforeninger har nemlig ofte fællesarealer

med plads til tiltag som tagløsninger, nedsivningsbede

eller faskiner. Der er naturligvis et hav af

forskellige muligheder, alt efter hvor din andelsboligforening

er lokaliseret, og hvordan den ser ud.

Men én ting ligger fast - Inge Faldager opfordrer

til, at man tager LAR i betragtning til de regnskyl,

fremtiden kommer til at bringe med sig.


ANNONCE

Sæt

strøm

til


med solceller

Flere boligforeninger vil nu have solceller på foreningens

tage – og med god grund. Solcellerne er nemlig blevet både

billigere, pænere og lettere at håndtere inden for de senere

par år. Hos Farum el-installation vil vi meget gerne hjælpe

jeres andelsboligforening med at få opsat solceller.

Farum el-installation kan hjælpe med alle former el-arbejde

i andelsboligforeningen. Selvom vi har mere end 90 år på

bagen, leverer vi stadig kvalitetsløsninger og solid service til

alle kunder. Læg dertil, at vi har døgnvagt og er medlem af

garantiordningen TEKNIQ.

Hvorfor vælge os?

Hurtig udrykning

Bedst til prisen

Over 90 år i branchen

Et landsdækkende netværk af

160 autoriserede installatører

Vi kører i Nordsjælland og Storkøbenhavn.

Farum-el Installationsforretning

CVR: 19727432

Højrisvej 17, 3540 Lynge

www.farum-inst.dk

Tlf.: 2165 8126

info@farumel.dk

ANNONCE

Trænger jeres

andelsboligforening

også til klimasikring?

Bekymret for storm, forhøjet vandstand

eller skybrud? Der kan være mange gode

grunde til at få klimasikret andelsboligforeningens

ejendom. Hos JAC Kloak Teknik

A/S kan vi hjælpe med alt fra nedsivningsanlæg

til omfangsdræn eller strømpeforing

af foreningens faldstammer.

Vi er autoriserede kloakmestre, der altid

rykker hurtigt ud ligegyldigt om I har akutte

problemer eller blot har brug for en dygtig

entreprenør til foreningens fællesarealer.

VI TILBYDER:

Jord- og betonarbejde

Kloakrenovering

Høj faglighed

Personlig service

Hurtig udrykning

JAC

Kloak Teknik

+45 2014 1533 // pa@jacas.dk // Hovedgaden 15, 4420 Regstrup


Kompost i


Kompost er et miljøbevidst tiltag, der spreder sig til alle afkroge

– og andelsboligforeningerne er ikke en undtagelse. Flere andelsboligforeninger vælger

nemlig at oprette en kompostbunke, og det har mange positive følger i foreningerne.

TEKST: ANTON EGHOLM

Organisk affald udgør 30-50 procent af

affaldet hos danskere. Vi har derfor stukket

en finger i jorden og taget en snak med

kompostentusiast Peter Halbye for at finde ud af,

hvordan man laver den bedste kompostbunke, og

hvad den kan bidrage til i andelsboligforeningerne.

"En meget sandet jord vil have svært ved at holde på

vand. Derfor kan næringsstofferne nemt blive skyllet

ud. En meget komprimeret leret jord, derimod, kan

holde vand og luft ude. Ved at tilføre jorden kompost

kan man tilføre organisk muldet materiale og skabe

en god struktur i jorden," siger Peter Halbye.

Hvad bruges kompost til?

Kompost blandes typisk med den jord, hvori man

ønsker at gro planter, blomster, krydderurter eller

grøntsager. I den forbindelse virker kompost som en

slags organisk steroid til plantevæksten. Komposten

tilfører en ordentlig portion af næringsstoffer, som

mange planter har brug for, men derudover forbedrer

komposten også jordens struktur. Det kan ifølge

Peter Halbye, der både privat og i sit job beskæftiger

sig med kompost, være med til at sikre en stabil

grobund for planterne:

Hvordan skal en kompostbunke se ud?

Man skulle tro, at det ville være svært at finde plads

til en kompostbunke, men en kompostbunke kræver

ikke nødvendigvis så forfærdeligt meget plads. En

bunke med kompost skal, for at opnå de korrekte

organiske nedbrydningsprocesser, dog mindst være

én kubikmeter. Den ideelle kompostbunke er dog en

smule større:

"Den ideelle kompostbunke er to meter høj, tre

meter bred og tre meter lang. Men som andelsboligforening

kan man naturligvis godt nøjes med

en mindre bunke end dette, dog ikke under en kubikmeter,"

fortæller Peter Halbye.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

23


Årsagen til, at kompostbunken ikke må

være mindre end en kubikmeter, er ifølge

Peter Halbye, at den ikke vil påbegynde

sin naturlige nedbrydningsproces, hvis

den er for lille. Nedbrydningsprocessen

er den fase, der tilfører komposten store

dele af sine nærringsstoffer, som er gode

for jorden. Derudover får den jorden i

kompostbunken til at stige markant, og

en bunke af kompost kan under nedbrydningsprocessen

komme helt op på 70

grader. Man skal dog være opmærksom

på bunkens temperatur og helst sørge for,

at bunken ikke stiger til over 65 grader, da

det kan have negativ indflydelse på flere af

de gode mikroorganismer.

Hvilke fordele og ulemper er der

ved kompost?

Der er mange fordele og meget få ulemper

ved brug af kompost. En af de største

fordele er, at kompost er den mest effektive

måde at genbruge organisk affald på.

Ifølge Peter Halbye udgør organisk affald

mellem 30 procent og 50 procent af

affaldet hos danskere. Dertil tilføjer han:

"Blander man det organiske affald med

andet affald, finder den organiske nedbrydningsproces

ikke sted. Der bliver i

stedet dannet en rådden skraldemasse,

som afgiver metangas. Derudover kan det

ende med at blive blandet med industrielt

affald og ende i vores søer og åer."

At lave kompost er en ganske simpel

proces, og hvis man gør det korrekt, kan

det være svært at finde ulemper. Ud over

at det kræver en smule plads og måske

ikke er det mest æstetiske tiltag, mener

Peter Halbye, at de resterende ulemper er

bagateller:

"Er man bange for regnorme, kan man

argumentere for at dette er en ulempe ved

kompostering. Regnorme spiller nemlig

en stor rolle i nedbrydningen af organisk

materiale til færdig kompost," siger

Peter Halbye.

Hvilken slags affald gavner sig bedst som

kompost?

Når man laver en kompostbunke, er det

især vigtigt at holde øje med, hvilke former

for organisk materiale, der bliver kastet

i bunken. Her skelnes der nemlig mellem

letomsættelige planterester og sværtomsættelige

planterester. Letomsættelige

planterester er eksempelvis mindre

ukrudtsplanter, blade, kartoffelskræller,

gamle salathoveder og andre grøntsager

fra køleskabet. Svært omsættelige planterester

kan være træflis, grene, bark og de

robuste dele af mere hårføre planter, der

står ude hele vinteren. Ifølge Peter Halbye

gælder det om at finde den gyldne

mellemvej mellem let omsættelige og

svært omsættelige planterester for at få en

god kompost.

Der er to hovedsagelige fordele ved den åbne kompostbeholder: Der er som oftest mere

plads, og det er muligt at aftage de nederste brædder for at komme ind til den nederste og

mest næringsholdige kompost.

24 Andelsportal.dk

"For at opnå en god kompost, der hverken

bliver for varm eller har problemer med at

stige i temperatur, skal forholdet mellem

let omsættelige og svært omsættelige

være 50/50. Det vil sige at komposten

ikke udelukkende kan laves af andelsboligforeningens

køkkenaffald men også

må tilføres nogle svært omsættelige

planterester – måske fra foreningens

udearealer," udtaler kompostentusiasten.

Når kompostbunken skal opstartes, skal

man helst have gemt en god del af både

let omsættelige og svært omsættelige

planterester på forhånd. Dette skal løbende

tilføres bunken sammen med vand,

og i den forbindelse skal bunken også

stampes sammen.


Når man starter kompostinitiativet og

begiver sig ud i at tilføre ekstra planterester

og vand, vil der gå ca. 3 måneder,

før kompostbunken er formuldet og klar

til brug. Det vil dog kun være en fordel at

vente længere end de 3 måneder. Dertil

kan det tage længere tid, hvis man vælger

at starte kompostbunken om vinteren.

Derfor kan det være en god idé, at man i

boligforeningen udvælger en kompostansvarlig,

som også uddanner foreningens

beboere i brug af komposten og løbende

passer kompostbunken.

Der er to fordele ved den lukkede

kompostbeholder: Den ser pæn og ordentlig

ud, og i tilfælde af, at der er røget noget med

ned i komposten, som rotterne kan lide,

er den rottesikker.

Flere og flere begynder at bruge kompost

landet over, og det gælder også i andelsboligforeningerne.

Det skyldes, at kompostering

har en række gode medfølger,

der passer lige ind i andelsboligkonstellationen.

Komposten kan nemlig med fordel

bruges til beplantning af alt fra fællesbede

til blomster på fællesområderne. Derudover

kan en kompostbunke benyttes af

andelshaverne i forbindelse med altankasser,

krydderurter i vinduerne eller på

egne havearealer. De positive følger er

ikke kun at se med plantebrillerne på.

Et sådant initiativ kan nemlig også have

god indflydelse på affaldssortering og på

fællesskabet i andelsboligforeningen.

OBS: Man bør ikke tilføje rester

af kogte grøntsager, fiskeaffald

eller kødaffald. Det kan resultere

i rotter og skadedyr i andelsboligforeningen.

Almindeligt og

organisk have- og køkkenaffald

vil dog hverken trække rotter eller

skadedyr til sig men derimod give

en dejlig duft af skov.

Andelsportal.dk

25


Professor:

Affaldssortering i

andelsboligforeninger kalder på

sjove og nemme fællesløsninger

Genbrugsmarked, madkasser og fællesspisning med fokus på madspild. Det er blot

et udpluk af de mange forebyggende forslag, som Professor ved Center for Design,

Innovation og Bæredygtig Omstilling ved Aalborg Universitet Arne Remmen bringer til

bordet. Men ud over et generelt klimafokus i foreningen giver Arne Remmen også sit

bud på, hvordan man optimerer affaldssortering.

TEKST: METTE BLUME

A

ffaldssortering både skaber og kræver

fællesskab. I hvert fald hvis man spørger Arne

Remmen, der gennem flere år har forsket i emnet.

Efter regeringens nye affaldsaftale skal alle borgere

inden længe sortere hele ti forskellige typer skrald, og

ifølge Arne Remmen er vejen til optimal affaldssortering

den nemme fællesløsning.

"Hvis der er nogle nemme fællesløsninger i foreningen,

ender man med at tage de ti forskellige typer affald på

samme måde, som man tager de tomme pantflasker med

over i Irma. Det handler om at lave den fælles løsning så

attraktiv, at den ikke hober sig op hjemme i køkkenet. Hvis

man for eksempel alligevel kører på genbrugspladsen eller

går over med pant, hvorfor så ikke tage naboens med?

På den måde hjælper man også hinanden og holder

hinanden op på det," siger Arne Remmen.

Ud over at hjælpe hinanden og gøre det nemmere at

affaldssortere i fællesskab, er det ifølge Arne Remmen alfa

og omega, at andelsboligforeningen gør det sjovt at have

et klimafokus.

"Jeg tror på, at det først er når noget er sjovt, at ting sker.

Det er jo for eksempel sjovt at holde et genbrugsmarked

nede i gården, men det er knap så sjovt at spekulere over den

foliebakke, som man har smidt ned i plastskraldespanden,"

siger Arne Remmen med et smil på læben.

Affaldssortering er godt, men forebyggelse er bedre

Arne Remmen ser mange gode muligheder for at optimere

affaldssortering i andelsboligforeninger gennem de sjove og

nemme fællesløsninger. Han er dog overbevist om, at hvis

man virkelig vil gøre en forskel, bør man begynde tidligere i

processen.

"Jeg mener, at vi bør have mere fokus på, hvordan vi minimerer

affald i stedet for at have fokus på affaldssortering. Vi

bør altså tænke på forebyggelse og genbrug i første omgang.

Det gode ved affaldssortering er dog, at vi bliver mere bevidste

om, hvor meget affald vi egentlig har. Det er naturligvis

godt og enormt vigtigt at affaldssortere, men jeg går faktisk

endnu mere op i, hvordan man kan undgå alt det affald i

første omgang," siger Arne Remmen og fortsætter:

26 Andelsportal.dk

"Jeg oplever også ofte, at man i foreningerne ikke er bevidste

om mange af de ting, der rent faktisk allerede sker. Vi snakker

alt for meget om skraldespande, men de færreste indretter og

designer deres hverdag efter at minimere deres affald – men

det burde de," fastslår han.

Plastik fantastisk

Plast har længe været den helt store klimasynder, men det er

Arne Remmen ikke nødvendigvis enig i. For ham handler det

nemlig om at bruge genanvendelig plast, da man derved kan

minimere mængden af skrald.

"En nem og god måde at undgå affald på er for eksempel

ved brug af madkasser. En madkasse er et godt eksempel på,

at man sagtens kan lave emballage, der kan genanvendes.

Plast er et ofte udskældt materiale, men det gode plast, der

kan genanvendes, er et genialt materiale til at udvikle gode

genbrugsløsninger," siger Arne Remmen, mens han griner

over sine egne 20 år gamle madkasser, der er fast inventar i

køkkenskuffen.

De grønne briller skal altid være på

Ifølge Arne Remmen er nøglen til gode løsninger også dét at

have en generel klimabevidsthed i foreningen. En ting er at

hjælpe hinanden, forebygge og have affaldssortering for øje,

men omdrejningspunktet er, at man i foreningen formår at

have et generelt klimafokus, hvor man altid tænker i grønne

løsninger.

"Andelsboligforeningen bør have et generelt klimafokus.

En mobiltelefon har i gennemsnit en levetid på to år, så hvis

du beholder din mobiltelefon i fire år frem for to, så har du

allerede halveret miljøbelastningen. Det samme gælder for

foreningens øvrige IT-udstyr. Det kan også være i forbindelse

med renoveringer af ejendommen, hvor man eventuelt kan

genbruge de gamle mursten. En gammel mursten udleder

99 procent mindre CO 2

end en ny mursten. Så helt konkret

bør man tænke den gode klimahandling ind i alt, ikke kun

affaldssortering, men hele vejen rundt," understreger

Arne Remmen og fortsætter med kreative eksempler:

Fortsættes »

Andelsportal.dk

27

5 ÅR

Klip mig ud og hæng mig i opgangen eller i skralderummet

Du bidrager til at passe på vores

allesammens jordklode ved at affaldssortere

Du skåner naturen for at bruge:

PÅ AT NEDBRYDE EN BANANSKRÆL

PÅ AT NEDBRYDE PLASTIKPOSER

PÅ AT NEDBRYDE AVISPAPIR

PÅ AT NEDBRYDE DÅSER

PÅ AT NEDBRYDE PLASTIKFLASKER

PÅ AT NEDBRYDE ELEKTRONIK

PÅ AT NEDBRYDE GLAS

1.000.000 ÅR

1000 ÅR

PÅ AT NEDBRYDE CIGARETSKODDER

PÅ AT NEDBRYDE ØLKAPSLER

100 ÅR

PÅ AT NEDBRYDE TYGGEGUMMI

5 ÅR

500 ÅR

1 ÅR

500 ÅR

5 UGER

400 ÅR

fordi du gør en forskel

TAK


Hvad indebærer regeringens nye aftale om

affaldssortering?

"Man kunne for eksempel finde en god lokal kok og

kontakte de lokale supermarkeder for at høre, hvad

de har af mad, der skal spises nu. Herefter kunne

man få kokken til at lave god mad med de varer, der

alligevel er på vej mod sidste holdbarhedsdato. På

den måde skaber man den grønne bevidsthed hos

beboerne i foreningen. I øvrigt er det nemmere at få

folk med på det, end at diskutere, om man snart skal

have en kværn til bioaffaldet," afslutter

Arne Remmen.

› Affaldssortering: Borgere skal fremover sortere ti forskellige

typer affald: mad, papir, pap, metal, glas, plast, tekstil,

mad og -drikkekartoner, restaffald og farligt affald.

Ordningen skal gælde fra 1. juli 2021.

› Genanvende mere plastik: Kommunerne skal senest 1. januar

2022 stille krav om mindst 60 procent genanvendelse

af plastik samt høj genanvendelse af alle genanvendelige

affaldstyper.

› Mindre forbrænding: Kapaciteten på forbrændingsanlæg

skal nedbringes, så den passer til affaldsmængderne, der

forventes at falde i takt med mere affaldssortering.

› Cirkulær økonomi: Borgere skal kunne aflevere affald til

virksomheder, som kan genbruge det. Alle kommunale

genbrugspladser skal have et område, hvor borgerne kan

levere genstande til direkte genbrug.

Kilde: Regeringen.dk

ANNONCE

Tid til at

isolere?

Isolering forbedrer både andelsboligforeningens

energimærke og værdi, har positiv indvirkning

på indeklimaet og så kan isolering reducere

varmeregningen.

Kontakt os i dag og hør mere om, hvordan vi

kan hjælpe jeres andelsboligforening.

Tlf.: 40 30 31 05

Vi kører på

hele Sjælland!

A-Z Isolering & Totalentreprise ApS

www.a-zisolering.dk

40 30 31 05

mk@a-zisolering.dk

CVR: 33362722

ANNONCER

Ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger:

Hvad er op og ned?

Prissætning på andelsboliger og ejendomsvurderinger er en kompliceret størrelse.

Mange købere af andelsboliger har svært ved at gennemskue, hvordan prisen på

en andelsbolig er skruet sammen, og for mange af de nuværende andelshavere er

vurderingsregler og muligheder nu også ved at blive uoverskuelige. Vi dykker ned i

både nye og gamle regler for vurderingsmetoder og giver dig et overblik her.


P

rissætningen af andelsboliger er ofte til debat,

og i de senere år er der også kommet både ny

lovgivning, bekendtgørelser og ændrede regelsæt,

der har gjort gennemsigtigheden i prissætningen

endnu mere forvirrende. For at forstå prissætningen

skal man til at starte med se på, hvordan andelskronen

bestemmes.

Prisfastsættelse af andelsboliger følger den såkaldte

maksimalprisbestemmelse, som er beskrevet i Andelsboligloven.

Maksimalprisbestemmelsen er oprindeligt

og fra politisk side indført for at sikre en boligform,

som økonomisk er et godt alternativ til både ejer- og

lejebolig. Bestemmelsen har eksisteret siden 1979.

Cirkeldiagram:

Sådan fordeles vurderingsmetoderne

i andelsboligforeningerne

35%

Den offentlige

ejendomsvurdering

25%

Anskaffelsesprisen

Maksimalprisen er udtryk for den højeste pris, som en

sælger af en andelsbolig kan sælge sin andelsbolig for.

Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens

formue (andelsværdien) tillagt værdien af de forbedringer,

der er gennemført i boligen. Når man skal beregne

andelskronen er det af stor betydning, hvor meget

andelsboligforeningens ejendom er værd. Vurderingen

skal ske efter et af følgende tre principper:

Den offentlige ejendomsvurdering, valuarvurderingen

eller anskaffelsesprisen.

Anskaffelsesprisen er den mindst udbredte

Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen

betalte ved stiftelsen. Hertil lægges forbedringer på

ejendommen. Princippet anvendes primært ved

nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen

ikke er steget endnu. Kun 25 procent af andelsboligforeningerne

benytter sig af anskaffelsessummen.

40%

Valuarvurdering

Kilde: Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5,

stk. 2 udgivet af Transport- og Boligministeriet.

Sådan udregner

du andelskronen

Fortsættes »

Andelskrone

=

Ejendommens

værdi

+ Øvrige aktiver +

Oprindelige indskud fra alle

andelshavere

Foreningens

gæld

Andelsportal.dk

31

Den offentlige ejendomsvurdering har

været længe undervejs

Når ejendommens værdi prisfastsættes ud

fra den offentlige ejendomsvurdering, prisfastsættes

værdien ud fra SKATS vurderingsvejledning.

Andelsboligforeningernes

ejendomme vurderes som erhvervsejendomme.

I Danmark er der i alt 400.000

erhvervsejendomme, og ifølge SKAT

vil der først i 2022 være vurderinger af

erhvervsejendomme klar til andelsboligforeningerne.

De offentlige ejendomsvurderinger

blev sat i bero allerede i 2013, fordi

de var fejlbehæftede. Derfor er det stadig

ejendomsvurderinger fra 2011-2012, der

gælder for de andelsboligforeninger, der

benytter den offentlige ejendomsvurdering

til at prissætte deres andelsboligforenings

ejendom. De offentlige ejendomsvurderinger

er blevet udskudt af flere omgange

og senest i efteråret 2019.

SKAT har tidligere oplyst, at de nye, offentlige

ejendomsvurderinger vil være baseret

på såkaldt markedsdata, plandata og BBRdata,

som Vurderingsstyrelsen indhenter i

samarbejde med aktører som realkreditinstitutter,

kommuner, Danmarks Statistik

og ejendomsbranchen. Når en andelsboligforenings

ejendom skal værdisættes, vil

Vurderingsstyrelsen benytte sig af den

afkastbaserede metode, der lidt simpelt kan

forklares som en metode, hvor ejendommen

betragtes som et investeringsobjekt

med faste (leje)indtægter og (drifts)udgifter.

Med andre ord vil de offentlige ejendomsvurderinger

ligeledes tage udgangspunkt

i markedspriserne på udlejningsejendomme,

og et potentielt prisfald

på udlejningsejendomme kan derfor

også påvirke de kommende offentlige

ejendomsvurderinger.

Valuarvurderinger har ofte været

til debat

Da de offentlige ejendomsvurderinger

har været udskudt i mange år, har flere

andelsboligforeninger valgt at udskifte

deres offentlige ejendomsvurdering

med en valuarvurdering. I dag er valuarvurderingen

den mest udbredte vurderingsmetode,

og i dag benytter ca. 40

procent af landets andelsboligforeninger

valuarvurdering til værdiansættelse af

deres ejendom.

Valuarvurderinger udarbejdes ved at

ejendommens værdi i fri handel fastsættes

som en udlejningsejendom af en uddannet

valuar. I nogle tilfælde har andelsboligforeninger,

der er overgået til en

valuarvurdering, oplevet en stor værdistigning,

og dette har blandt andet affødt

en del debat om hvorvidt valuarvurderingerne

var for høje. Derfor kom der for

nogle år siden en ny bekendtgørelse, der

både stillede krav til valuarens uddannelse

og metoden for, hvordan vurderingen

blev udarbejdet.

Ejendomsvurderinger efter

boligaftalen

Først 1. juli 2020 trådte den nye boligaftale

i kraft. Det er blevet diskuteret

meget, hvor stor en indvirkning denne

vil have på værdien af andelsboligforeningernes

ejendomme. Aftalen er

oprindeligt udformet for at komme problemer

med den såkaldte Blackstonefinte

til livs. I de senere år har mange

lejere kæmpet med, at investeringsselskaber

opkøber den udlejningsejendom,

de bor i, for at modernisere den og efterfølgende

hæve huslejen. Dette ville et

flertal med boligminister Kaare Dybvad

Bek (S) i spidsen gerne til livs, og derfor

blev boligaftalen vedtaget og trådte i kraft

1. juli 2020. En boligaftale, som blandt

andet er blevet kritiseret for, at faldende

priser på udlejningsejendomme vil

resultere i faldende priser på andelsboligmarkedet.

For at skærme andelsboligforeninger

mod værditab, er de derfor undtaget

for den karensperiode på fem år, som

kommer til at gælde for udlejningsejendomme.

Ligeledes har andelsboligforeninger

fået mulighed for at fastfryse

deres valuarvurdering på ubestemt tid,

hvis den er indhentet inden 1. juli 2020.

Valuarvurderingen må ikke være mere

end 18 måneder gammel den 1. juli

2020, men har en forening mere end én

valuarvurdering, der er under 18 måneder

gammel, kan foreningen selv vælge,

1. OKTOBER

Maksimalprisbestemmelsen har

eksisteret siden 1979.

Ny bekendtgørelse for valuarvurderinger

træder i kraft. Nye krav til både valaurerne

og valuarvurderinger bliver gældende.

1979

2013

2018

2019

De offentlige

ejendomsvurderinger

suspenderes, fordi de

er fejlbehæftede, og

vurderinger fra tidligere

år bliver gældende.

OKTOBER

Nye ejendomsvurderinger udskydes

igen, igen. Skatteminister Morten

Bødskov (S) må endnu engang

meddele, at ejendomsvurderingerne

udsættes yderligere som følge af

'it-problemer'.

32 Andelsportal.dk

ANNONCE

hvilken vurdering, der skal fastholdes. Valuarvurderingen

kan fastholdes, selvom foreningen ikke

har brugt den til værdiansættelse af andelene,

hvis det er dokumenteret ved revisorerklæring/

note i regnskabet, at den er indhentet inden

1. juli 2020.

Det er endnu ikke til at sige, hvordan boligaftalen

og dens regulering af salg af udlejningsejendomme

samt nye regler for andelsboligmarkedet

vil påvirke prissætningen på andelsboligejendomme.

Dog er de nye regler blevet

kritiseret for, at muligheden for fastfrysning kan

betyde, at nogle andelsboligforeninger arbejder

med en kunstigt fastholdt højere andelskrone.

Det kan nemlig få betydning i forbindelse med

belåning både for andelsboligforeningen og

for dem, som skal låne penge til at købe en

andelsbolig.

Bankernes egen vurdering af

andelsboligforeningerne

Som en lille krølle på hallen værdiansætter

mange banker andelsboligforeningers med deres

egen individuelle vurdering. Det gør de både

fordi der er strenge krav til finansiering i dag, og

for at sikre sig, at hverken andelsboligforeningen

eller den enkelte andelshaver låner et urealistisk

højt beløb i ejendommen. Falder markedsprisen

på udlejningsejendomme kombineret

med en høj gældsprocent, kan man i værste

tilfælde derfor blive teknisk insolvente, eller den

enkelte andelshaver kan stå med en andelsbolig,

der ikke kan sælges til den pris, den er købt for.

De fleste af de større banker tager derfor ofte en

individuel vurdering af den enkelte forenings

værdiansættelse og gæld, når de vurderer, hvor

mange penge en kunde kan låne til køb af en

andelsbolig.

Elitebrolæggeren

20 20

ROSENDAL BROLÆGNING APS

3byggetilbud.dk’s elitebrolægger 2020

er klar til at lave løsningen til jeres

forenings gårdområde

Rosendal Brolægning ApS står klar til alt det

grå anlægsarbejde i andelsboligforeningerne.

Firmaet har over 24 års erfaring med i bagagen,

og ved lige hvordan fliserne skal lægges.

Vi udfører også fortov for både private og

kommuner.

1. JULI

Den nye boligaftale træder i kraft.

Valuarvurderinger foretaget op til 18

måneder før 1. juli 2020 kan fastfryses.

2020

2022

Det forventes tidligst, at der

i 2022 vil være vurderinger

af erhvervsejendomme klar

til andelsboligforeningerne.

+45 2097 4049

post@rosendalbrolaegning.dk

Overdrevsvej 11, 3390 Hundested

CVR-nummer: 38866966

OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:

Hvilke regler findes, når man skal

låne til en andelsbolig?

Hvordan er det lige med de lånekrav, som kommende andelshavere bliver mødt af i

banken? Og hvad kigger bankerne egentlig på, når en mulig andelsboligkøber har en

forespørgsel på et andelsboliglån?

Finansieringsmulighederne til andelsboliger har i de

sidste par år været til debat. Der er nemlig kommet

skærpede krav til finansiering af andelsboliger, og som en

følge af boligaftalen har nogle banker også meldt ud, at

de vil se anderledes på mulighederne for andelsboliglån.

Selvom man allerede bor i en andelsbolig, er det godt

at vide, hvilke krav kommende købere møder, og hvilke

regler, der gælder for eksisterende andelsboliglån.

Realkreditlån er ikke muligt

Mange andelsboligkøbere tror, at det er en simpel proces

at låne til en andelsbolig og nogle tror fejlagtigt også,

at de kan finansiere en andelsbolig med et realkreditlån,

som det er tilfældet med ejerboliger. Ved et andelsboligkøb

kan andelshavere optage et ganske almindeligt banklån

med pantsætning af andelsboligen (andelsbeviset)

som sikkerhedsstillelse. Realkreditlån er ikke muligt.

Det skyldes, at man som andelshaver ikke er den juridiske

ejer af andelsboligen, men derimod køber en andel af

foreningens formue, og dermed retten til at bo i en

af boligerne.

Krav om egenfinansiering på 5 procent

Når en potentiel andelskøber skal låne til en andelsbolig,

bliver vedkommende mødt med et krav om egenfinansiering

på minimum 5 procent. Et krav, der blev

indført med andelsboligloven tilbage i juni 2018. Og

reglen om 5 procents egenfinansiering har haft betydning

for de lånekrav, som andelsboligkøbere bliver mødt med

i dag. Reglen, som egentlig er indført for at beskytte

købere, forvirrer ofte, da flere købere tror, at de kun skal

stå klar med 5 procent af andelens værdi, og glemmer

andelen af foreningens gæld.

De 5 procent en andelsboligkøber skal betale udregnes

på baggrund af købsprisen på andelsboligen + dens

forbedringer + andelen af foreningens gæld set ud fra

fordelingstallet. Fordelingstallet kan findes i foreningens

regnskaber.

Har en andelsbolig et fordelingstal på 2 procent betyder

det, at boligens andel svarer til 2 procent af foreningens

gæld. Hvis foreningen har en gæld på 10 millioner kroner,

så svarer de 2 procent til 200.000 kroner. I dette tilfælde

er det 5 procent af de 200.000 kroner man skal komme

med i egenbetaling = 10.000 kroner.

De 10.000 kroner skal i dette tilfælde lægges oven i

5 procent af andelens værdi + dens forbedringer og

egenfinansieringen på 5 procent kan udregnes.

Kan banken afvise et andelsboliglån?

Det kan variere fra bank til bank, hvilke krav man

bliver mødt med, når man er interesseret i at låne til en

andelsbolig. De fleste banker beder om at se årsopgørelse

fra skattevæsnet, de seneste 3 lønsedler, pensionsinfo,

oplysninger om opsparing og budget over faste

udgifter og så ønsker de også at granske information om

selve andelsboligforeningen og dens gæld.

Siger banken nej til finansiering skyldes det, at andelsboligkøbers

økonomi ikke er robust nok eller at banken

ikke vil lade en kunde låne penge til en andelsboligforening,

hvis andelsboligforeningens ejendomsvurdering

ligger meget langt fra bankens egen vurdering af samme

boligforening. Bankerne foretager nemlig deres egne

kreditvurderinger af boligforeningerne. Og her ser de på

foreningens belåningsgrad og ejendomsvurdering. Derfor

kan nogle andelshavere også blive overraskede over, at

banken har en anden vurdering af deres andelsboligforening

end de selv har. Dette kan eksempelvis betyde,

at andelshaveren ikke kan låne så meget som først

antaget i andelsboligens friværdi.

Lånemulighederne på andelsboligmarkedet har fået

en del kritik og derfor er et udvalg nedsat til at se på

finansieringsmulighederne. Du kan læse mere om

udvalgets arbejde og blive klogere på andelsboliglån

på Andelsportal.dk.

På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet

34 Andelsportal.dk

ANNONCE

Valuarvurdering efter 1. juli

Efter en forhåbentlig veloverstået

sommerferie kommer vi alle tilbage

til vores almindelige hverdag igen, og

så alligevel ikke helt (vi taler ikke om

COVID-19).

Mange Andelsboligforeninger har

haft travlt med at indhente nye valuarvurderinger

inden 1. juli 2020, hvor

de nye regler omkring fastfrysning af

andelskronen trådte i kraft.

Spørgsmålet der trænger sig på

nu er, om Andelsboligforeningerne

fortsat skal have udarbejdet

valuarvurderinger til deres regnskaber?

Der er ingen tvivl om, at foreningerne

i forhold til den nye lovgivning kan

fastfryse deres valuarvurdering,

såfremt den opfylder kravene. I

forhold til gældende årsregnskabslov

skal man dog fortsat have udarbejdet

en valuarvurdering af ejendommen

hvert år for at kunne opfylde kravene.

Det er således opfattelsen hos

Gottlieb+Partners, at en årlig valuarvurdering

derfor fortsat er vigtig.

Foreningerne anbefales derfor at tage

en dialog med deres revisor omkring,

hvorledes de skal forholde sig til

behovet for en årlig valuarvurdering.

Valuarvurdering hos

Gottlieb+Partners

Hos Gottlieb+Partners får du:

√ Vurdering som bankerne stoler på

√ Erfarne og anerkendte valuarer

√ Sparring om foreningens fremtid

√ Valuar der gerne deltager på

generalforsamling samt er medlem af

Dansk Ejendomsmæglerforening

Gottlieb+Partners er lige dele

erhvervsmægling og strategisk

rådgivning. Vi bistår med køb,

salg, udlejning, genforhandling,

sale og lease back og rådgivning

inden for alle typer erhvervsejendomme.

Vi har derfor et

indgående kendskab til boligudlejningsmarkedet.

info@gottliebpartners.dk

T: +45 8877 4045

Covid-19

Generalforsamlingen

post corona-nedlukning

Corona har forandret hverdagen for mange danskere – ikke blot under,

men også efter. Hjemmearbejde, online-familiemiddage, fællessang og

nye forbrugsmønstre er blot nogle af de ændringer, flere af os tager med

ud på den anden side. Men også generalforsamlingen kan tage nye former

i fremtiden, efter corona kom i vejen. Ejendomsadministrationsselskabet

Newsec gør os klogere på denne udvikling.

TEKST: NYNNE PIHL GROTH

I

ntet blev som forventet for de andelsboligforeninger,

hvor foråret normalt står i generalforsamlingens

tegn. Årsagen var coronakrisen,

som betød en nedlukning af Danmark og umuliggjorde

forsamlinger på mere end ti personer. Men af

kriser lærer man ofte, og det gælder også for andelsboligforeningerne,

der allerede så småt er begyndt

at gøre sig nye tanker om generalforsamlingen i

fremtiden.

Det hele gik i stå

Grundet corona kunne frustrerede andelshavere og

bestyrelser vinke farvel til den vigtigste begivenhed

på året: Generalforsamlingen. Ligesom forslag, renoveringsprojekter

og nødvendige driftsspørgsmål blev

udskudt på ubestemt tid. Flere af landets andelsboligforeninger

valgte derfor at rykke generalforsamlingen,

men dette er ikke helt uden konsekvens.

Fortsættes »

36 Andelsportal.dk

ANNONCE

Lene har mistet sin nøgle. Igen.

Og selvom det ikke er hendes skyld, at tyven

tog tasken ud af cykelkurven, gør det ikke

situationen mindre hovedrystende irriterende.

Det kan jo godt være besværligt at bestille nye

systemnøgler.

Det er der heldigvis råd for. Skifter jeres

ejendom til adgangskontrol med nøglebrikker,

kan du lynhurtigt lave nye nøgler - og gøre de

stjålne nøgler ubrugelige. Samtidig kan vi hos

Mejlshede Låse administrere systemet for jer.

Så er der én hovedpine mindre for bestyrelsen.

Mejlshede Låse A/S

Nørrebrogade 84

2200 København N

tlf.: 35 39 39 39

www.mejlshede.dk

Covid-19

„Det er ikke optimalt at holde generalforsamlingen

i sommerferien – også selvom flere har holdt ferie

hjemme i år. Det betyder, at for nogle foreninger

bliver generalforsamlingen først aktuel her i efteråret,

hvilket mere eller mindre sætter hjulene i andelsboligforeningen

i stå,“ siger teamleder og jurist hos

Newsec, Charlotte Rosenkilde. Og derfor begyndte

flere bestyrelser allerede i foråret at tænke ud af

boksen.

Charlotte Rosenkilde,

Teamleder og jurist hos Newsec

Der er nogle løbende udgifter, som

bestyrelsen ikke kan undgå at betale,

selvom generalforsamlingen ikke er afholdt. Er

det en sædvanlig udgift, som foreningen plejer at

betale, kan den betales uden en godkendelse fra generalforsamlingen.

Derimod må bestyrelsen ikke sætte

større vedligeholdelsesprojekter i gang, ligesom

et ikke-vedtaget byggeprojekt, som ellers var

tiltænkt at igangsættes hen over sommeren,

ikke må påbegyndes.

Ordet ’digital’ kom på dagsordenen

Ejendomsadministrationsselskabet Newsec afholder

normalt omkring 700 generalforsamlinger i foråret,

men da corona satte ind, skulle nye metoder tages

i brug.

„Vi oplevede, at flere bestyrelser tog skeen i egen

hånd og kontaktede os, da man jo ikke vidste,

hvornår corona var et afsluttet kapitel. De ville

høre mere om muligheden for at stemme de nødvendige

beslutninger igennem i foreningen, uden

at medlemmerne skulle mødes fysisk. Her introducerede

vi dem til de virtuelle møder,“ fortæller

Charlotte Rosenkilde.

Samtidig spændte vedtægterne også ben for flere af

de andelsboligforeninger, der ønskede at gøre brug af

den online mulighed.

„Det var kun retmæssigt at afholde virtuelle generalforsamlinger

hos de andelsboligforeninger, der under

coronakrisen blev enige om, at de ønskede dette. En

sådan beslutning kræver nemlig normalt en vedtægtsændring,

som igen kræver en generalforsamlingsbeslutning,“

forklarer Charlotte Rosenkilde.

Den mulighed takkede flere bestyrelser ja til.

„Der var stor succes med at afholde virtuelle budget-

og bestyrelsesmøder, som vi i foråret afviklede

mange af. Vi afviklede også nogle virtuelle generalforsamlinger,

men kun for mindre andesboligforeninger,

da der maksimalt bør være 30 deltagere på

disse. Det skyldes, at man via et lille skærmbillede

skal kunne se, hvem der rækker hånden op, når

forslagene stilles,“ siger Charlotte Rosenkilde.

Et godt råd: Vedtag en vedtægtsændring,

der giver mulighed for, at andelsboligforeningen

kan tænke i alternativer, når det

kommer til afholdelse af generalforsamlingen

i fremtiden. Så kan I senere finde ud af, hvornår

denne mulighed skal anvendes, og hvilke forslag

der er oplagte at stemme om online.

38 Andelsportal.dk

Covid-19

Hvad så med de større andelsboligforeninger?

Det helt store spørgsmålet lød dog: Hvad gør vi så med

de andelsboligforeninger, der har mere end 30 medlemmer?

For Newsec blev svaret en ny digital løsning.

„Vi har udviklet en digital platform – Den Digitale

Generalforsamling – hvor man kan stemme og kommunikere

online i andelsboligforeningen. Man kan ikke se

hinanden på skærmen, da det foregår på en hjemmeside,

som andelshaverne har et log-in til,“ forklarer Charlotte

Rosenkilde og fortsætter:

„Generalforsamlingen kan foregå over flere dage. Man

åbner op på en bestemt dag, hvor alle kan stille spørgsmål

og få svar fra en af vores dirigenter. Alle andelshavere

kan læse både forslag og spørgsmål og tilmed

komme med modforslag. På et forudbestemt sluttidspunkt

skal alle så gå ind og stemme ja, nej eller blankt til

forslagene – og så kommer resultatet helt automatisk.“

Nej

JA

På med livrem og seler

Uanset om man i andelsboligforeningen ønsker at gøre

brug af den digitale mulighed for generalforsamlinger

eller ej, er det en god idé at gå med livrem og seler, hvis

corona igen skulle ramle ind i generalforsamlingen.

„Nogle foreninger er allerede gået forrest og har vedtaget

en vedtægtsændring, så de i fremtiden har muligheden

for at gøre brug af den digitale generalforsamling

som et alternativ, hvis corona skulle spøge igen,“

meddeler juristen Charlotte Rosenkilde. Og netop

corona har vist flere andelsboligforeninger, at det er

vigtigt at have styr på vedtægterne på forkant frem

for bagkant.

I andelsboligforeningen er der typisk

stor forskel på, hvor IT-kyndige andelshaverne

er. Bestyrelsen skal være klar på at

skulle hjælpe flere andelshavere med at logge

ind på hjemmesiden på mobilen, computeren

eller tabletten, hvis man vedtager at generalforsamlingen

afholdes digitalt.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

39

Covid-19

Ikke et spørgsmål om hverken-eller

Hvis du allerede nu frygter, at den årlige generalforsamling

aldrig bliver den samme igen, så bare rolig.

Er den fysiske generalforsamling en mulighed, er det

klart fordelagtigt at vælge, når det kommer til de store

spørgsmål i foreningen, mener Charlotte Rosenkilde:

„Den fulde udgave af den ordinære generalforsamling,

hvor bestyrelsesmedlemmer skal vælges og listelange

punkter diskuteres, ser jeg stadig som værende relevant

at tage i sin almindelige og fysiske form. Dertil

kommer vigtigheden i det sociale, hvor andelshaverne

mødes over et glas rødvin, snacks eller en kop kaffe,

hvilket man jo ofte gør på generalforsamlingen.

Det skal man endelig holde fast i.“

Den digitale udgave skal derimod ses som et godt supplement

eller et tilvalg under særlige omstændigheder,

mener juristen fra Newsec. Og en situation, hvor den

digitale form for alvor kommer til sin ret, er i forbindelse

med den ekstraordinære generalforsamling.

„Digital afstemning er særligt egnet til den ekstraordinære

generalforsamling, hvor man ofte kun

stemmer om få emner. Især ved anden behandling,

hvor der ikke mødte nok op første gang, gør den

digitale mulighed processen en del nemmere for både

medlemmer og bestyrelsen. Her har man nemlig

allerede drøftet emnet mundtligt og mangler blot at

afgive stemme om forslaget, som er en formalitet,”

siger Charlotte Rosenkilde.

Andelsboligforeninger har rykket sig

Skal Charlotte Rosenkilde spå om fremtidens

generalforsamlinger, er der ingen tvivl: Corona

har sat skub i nogle processer, som har fået flere

andelsboligforeninger med på en digital bølge.

En bølge, der ellers nok var gået utallige år, før

de havde surfet med på.

„Ens umiddelbare tanker om andelsboligforeninger

omhandler ikke ordet ‘digital’, men det

skal de måske i fremtiden. Corona har sat skub i

nye, effektive veje, hvorpå demokratiet i andelsboligforeningen

kan udøves. Flere andelsboligforeninger

har fundet ud af, at det her digitale

ikke er så farligt, og på den måde har de

allerede rykket sig,“ siger Charlotte Rosenkilde

og slutter:

„I fremtiden tror jeg bestemt, at flere foreninger

vil gøre brug af den digitale mulighed for at

holde generalforsamlinger, men også bestyrelsesmøder.

Måske endda flere vil deltage i demokratiet,

da den digitale generalforsamling løsriver

medlemmerne fra kravet om at være et bestemt

sted på et bestemt tidspunkt, når der er

generalforsamling.“

Har I endnu ikke indkaldt til en ny

generalforsamling, så husk at det skal

ske efter vedtægternes regler til den nye

dato. Det betyder, at alle frister skal følge

den nye dato, ligesom at andelshaverne igen

skal kunne indsende forslag.

40 Andelsportal.dk

ANNONCE

Malerfirmaet HR

- Hurtigere end de fleste

SPAR

10%

PÅ DIN NÆSTE

MALEROPGAVE!

Hos Malerfirmaet HR ApS er vi specialister i renovering af

opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og

effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er

vores bedste reklame.

For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som

små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang!

Ring på tlf.: 2627 5195!

Med os på maleropgaven får du:

Kvalitet til tiden

En flot finish ned til mindste detalje

Sublim service

Konkurrencedygtige priser

Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr

ANNONCE

Kan det gøres bedre?

Der er nok at holde styr på i en andelsboligforening med vedligeholdelse,

projekter og en kompleks økonomi. Derfor kan det være godt at give jeres

forening et finansielt eftersyn. For måske kan det gøres bedre.

Tal med vores specialister, der har stor erfaring med andelsboligforeninger.

De kan blandt andet hjælpe jer med at vurdere, om foreningen har de rigtige

lån og lægge en plan for, hvordan I kan optimere foreningens økonomi.

Ring til os på 45 14 01 00 for at aftale et uforpligtende møde.

ANNONCE

Søger jeres andelsboligforening

en administrator, der kan

varetage foreningens

interesser?

Hos Cubus Administration lover vi, at I får en

fast kontaktperson, der kender jeres forening,

udfordringer og behov til en fornuftig pris.

Vi er til for jeres forening og giver altid grundig,

fleksibel og professionel hjælp. Vi er fuldt opdaterede

på andelsboligmarkedet og med mere

end 20 års erfaring samt fire ansatte advokater er

der ikke den sag, vi ikke kan hjælpe jer med.

Vil du indhente en pris på administration

af jeres andelsboligforening?

Så kontakt Steen Skals på 3328 3004 eller send

send mail en til mail ss@lawfirm.dk til ss@lawfirm.dk og oplys og oplys antallet antallet af

af andele, andele, foreningens navn navn og og adresse samt samt

kontaktoplysninger på, hvem der skal modtage

tilbuddet.

www.cubusadministration.dk

Dronningens Tværgade 30, 1302 København K

+45 70 26 99 10

ss@lawfirm.dk

ANNONCE

”Det betyder meget, at altandøren står åben og jeg

kan høre byen. Nogle gange bruger jeg den bare til at

trække lidt luft, høre musik, tale i telefon eller nusse

om planterne. Fra køkkenet er altanen hele tiden

synlig, og det kan jeg godt lide”

- Lasse, Vesterbro

Læs mere på www.altan.dk

Andelsbolig Nyt september 2020

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?