Andelsbolig Nyt september 2020
Klima og bæredygtighed er omdrejningspunktet for dette nummer af Andelsbolig Nyt. Her kan du læse om den bæredygtige boligforening og hvordan fællesskab kan medføre et reduceret CO2-aftryk. Vi behandler også mulighederne for en kompost i andelsboligforeningen, gode tips til affaldshåndtering og viden om vandforbrug. Derudover kan du i dette magasin finde et klimatillæg, hvor der er gode tips til energirenoveringer, viden om LAR-løsninger og inspiration at hente fra AB Halvtolvs klimagruppe.
Klima og bæredygtighed er omdrejningspunktet for dette nummer af Andelsbolig Nyt. Her kan du læse om den bæredygtige boligforening og hvordan fællesskab kan medføre et reduceret CO2-aftryk. Vi behandler også mulighederne for en kompost i andelsboligforeningen, gode tips til affaldshåndtering og viden om vandforbrug. Derudover kan du i dette magasin finde et klimatillæg, hvor der er gode tips til energirenoveringer, viden om LAR-løsninger og inspiration at hente fra AB Halvtolvs klimagruppe.
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Andelsbolig Nyt
- Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger
September 2020
sider med
klima
TEMA : BÆREDYGTIG BOLIGFORENING
Fællesskab kan skabe
mere bæredygtighed
+
11 ildsjæle skal fungere som AB Halvtolvs klimavagthunde
Kompost i andelsboligforeningen
Generalforsamlingen post corona-nedlukning
Medlem af
Anlægsgartner
Vi udfører:
Anlæg af fællesarealer,
flisebelægning, nyanlæg
af haver, vedligeholdelse
og snerydning
Sansehave på Nørrebro
Sansehave på Nørrebro
med faglig stolthed
Glostrup Park Hotel
Hvad end der er tale om nye fælles arealer,
omlægning af de eksisterende, beskæring
eller flisearbejde, står Torben Andersen og
hans dygtige stab af anlægs gartnere og
entreprenører klar til at udføre et solidt
stykke arbejde i jeres andelsboligforening.
Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra
græsplæner, beplantning og vedlige -
holdelse til snerydning og brolægning.
Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er
det et princip, at bygherre altid kontaktes
samme dag, som der er rettet henvendelse.
Tilbuddet foreligger 48 timer efter at
opgaven er besigtiget.
Julemærkehjemmet Roskilde
Vi kører i hele hovedstadsområdet.
Ring på +45 4063 9847.
Bykærs Anlæg ApS
Vestervej 18, 4050 Skibby
CVR 27514073
+45 4063 9847 / info@bykaers.dk
www.bykaers.dk
Indhold
Tema: Bæredygtig boligforening
10
7
10
12
Kort Andelsbolig Nyt
Tema: Bæredygtig boligforening
Ny forskning: Fællesskab kan skabe
mere bæredygtighed
16
Mindsk vandforbruget og gør klimaet
og pengepungen en tjeneste
26
18
1
Etabler en byttestation i
andelsboligforeningen
Klimasektion:
11 ildsjæle skal fungere som AB Halvtolvs
klimavagthunde
7
Energirenovering af andelsboligforeningen
36
10
Et godt energimærke belønnes med
god finansiering
1
Klimasektion
12
LAR: Kloakkernes livredder
23
Kompost i andelsboligforeningen
26
Affaldshåndtering i andelsboligforeninger
kalder på sjove og nemme fællesløsninger
Også i denne udgave:
31
Ejendomsvurderinger: Hvad er op og ned?
34
FAQ: Hvilke regler findes, når man skal låne
til en andelsbolig?
36
Generalforsamlingen post corona-nedlukning
4 Andelsportal.dk
Klima og bæredygtighed på dagsordenen
Kloge hoveder har ofte sagt, at verden kun kan håndtere én global krise ad
gangen. Det meste af 2020 har den globale coronakrise og dens økonomiske
og sundhedsmæssige konsekvenser været på dagsordenen. Men inden da
var det klimakrisen, der for alvor tog overskrifter. Og særligt i vores egen
lille andedam – Danmark – har der aldrig været så meget fokus på klima og
bæredygtighed, som der var inden coronakrisen ramte.
Alle sejl er lige nu sat ind på at få samfund og økonomi tilbage på sporet.
Og lasten er ladet med mange gode intentioner om, at økonomien skal
genoprettes med grønne og bæredygtige tiltag.
Hos Andelsbolig Nyt har vi længe barslet med en idé om en klimasektion,
og lige nu synes vi, det er mere aktuelt end nogensinde før. Ikke kun fordi,
at klimakrisen banker på døren, og vi i Danmark har ambitiøse mål om at
reducere vores CO 2
-udslip. Også fordi at den nye boligaftale har medtænkt
energimærkninger, og ejendommens energimæssige stand derfor får
betydning for andelsboligforeningerne. Energimærkning kan du blandt
andet blive klogere på i klimasektionen, som er placeret midt i bladet – og
så kan du læse om AB Halvtolvs klimavagthunde, energirenoveringer og
LAR-løsninger.
Andelsbolig Nyt
Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:
AB Gruppen A / S
Kristen Bernikows Gade 6
1105 København K
Web: www.andelsportal.dk
E-mail: info@andelsportal.dk
Tlf: 7733 4000
Redaktion: Mette Blume
Anton Egholm
Nynne Pihl Groth
Maria Carlsen (ansvarshavende)
Layout: Eik Franksdottir Mikkelsen
Pernille Svalebæk
Oplag: 4.000
CO 2
-aftryk kan reduceres med andre tiltag end vedligeholdelse af
ejendommen. Med ændret adfærd og gode initiativer kan man i andelsboligforeningen
også gøre en forskel. Derfor behandler vi i dette nummer
af Andelsbolig Nyt temaet bæredygtig boligforening. Her kan du blive
klogere på alt fra kompost til affaldshåndtering og fællesskabets betydning
for CO 2
-aftrykket.
Vi får ofte spørgsmål om de forskellige former for ejendomsvurderinger
af andelsboligforeninger på redaktionen – og med god grund: De mange
regler og lovændringer, der er kommet i de senere år har gjort det svært at
gennemskue for de fleste. Vi giver dig et overblik på side 31.
På redaktionen ved vi, at læserne af Andelsbolig Nyt er gode til at
komme med kommentarer, idéer og input. Vi glæder os derfor til at
høre, hvad I synes om vores nye tillæg. Som altid kan de sendes til os
på info@andelsportal.dk.
God læselyst
Maria Carlsen, redaktør
Er du ikke den rette modtager af
dette blad?
Eller har andelsforeningen skiftet formand?
Så indtast de nye oplysninger på
www.andelsportal.dk/opdater og vi
opdaterer vores adressekartotek.
Andelsportal.dk
5
ANNONCE
Nye vinduer giver mere
end
.
bare en besparelse
pa varmeregningen
Kontakt os på telefon:
81 81 81 54
Vi benytter
anerkendte leverandører
som KPK, Rationel,
Outline, Outrup
og Velux.
Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, er
det på tide at overveje et skift til en nyere og mere energirigtig
model. Ud over at pynte på facaden er nye vinduer
med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. Dertil er
nye vinduer nemme at vedligeholde og er både isolerende og
støjdæmpende.
Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af jeres
vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise ApS klar
med råd og vejledning.
Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre
og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres
renovering.
ADRESSE
Benedikte Alle 18,
2690 Karlslunde
WEB
www.stenkilde-toemrer.dk
www.facebook.com/StenkildeTE
KONTAKT OS
Steffen: 81 81 81 54
Mail: ss@b-s-e.dk
CVR: 39425378
KORT Andelsbolig Nyt
Ny mulighed
for delebil i
andelsboligforeningen
GoMore har netop lanceret en god løsning for
andelshavere, der ønsker at deles om en
leasingbil. Med GoMore Fællesbil er det
muligt at have en eller flere fællesbiler i andelsboligforeningen.
GoMore Fællesbilen lejes som en
leasingbil hos GoMore, hvor man betaler et fast
beløb om måneden, og lejen ”tjenes efterfølgende
ind” ved, at de andelshavere, der er medlemmer af
delebilen, betaler for at leje den.
Fællesbilen er nøglefri, og derfor kan alle medlemmer
åbne bilen med deres mobil. Få mere viden om
GoMore Fællesbil på:
www.gomore.dk/faellesbil
Fra brevkassen på Andelsportal.dk:
Skal forretningsorden og referater
være tilgængelige for andelshaverne?
Desværre ser vi en bestyrelse, som ikke ønsker at alle
generalforsamlingsbeslutninger bliver tilgængelige
for andelshaveren, trods forslag om fri adgang til
disse vigtige generalforsamlingsbeslutninger. Derved
bliver det jo vanskeligt at informere nye andelshavere
om de regler, som tidligere generalforsamlinger har
vedtaget. Desværre ses også en bestyrelse, som ikke
følger foreningens generalforsamlingsbeslutninger.
Hvordan kan den enkelte andelshaver, som ikke sidder
i bestyrelsen, løse dette alvorlige problem
med en bestyrelse, der dels ikke ønsker at
følge generalforsamlingsbeslutninger
eller ønsker, at alle generalforsamlingsbeslutninger
er frit tilgængelige
for nye som ældre
andelshavere?
Er du på Facebook?
Så husk, at du kan følge Andelsportal.dk for
opdateringer og fifs.
www.facebook.com/andelsportaldk
Altså: Skal bestyrelsens forretningsorden
og referater være
tilgængelige for andelshaverne?
Svar:
Bestyrelser er ikke – med mindre vedtægterne siger
andet – forpligtede til at offentliggøre deres forretningsorden.
Generalforsamlingsreferater skal almindeligvis
udsendes til medlemmerne, og disse har krav på at
modtage kopi deraf. Det løses i praksis lettest ved at
gøre generalforsamlingsreferaterne tilgængelige for
medlemmerne på foreningens hjemmeside.
Med venlig hilsen
Erik Matthiesen, Advokat (H), Advodan
Erma@advodan.dk
Andelsportal.dk
7
KORT Andelsbolig Nyt
Nyt byttekoncept skal
gøre det lettere at bytte
andelsboliger
Flere små og mellemstore ejendomsadministrationsvirksomheder
står bag bytandel.dk,
som skal gøre det lettere for landets
andelshavere at bytte andelsbolig.
Målsætningen er et stort miljø med andelsboligprofiler,
hvor profilejerne kan søge og
blive søgt på ud fra kriterier, de selv opretter,
f.eks. ønsket om en tilsvarende bolig i et
andet område, en større eller mindre bolig,
eller en bolig tættere på gadeniveau, til når
alderdommen melder sig.
Bytandel.dk’s særlige algoritme matcher profilerne
op imod hinanden, og det foregår helt
anonymt, indtil begge parter ønsker kontakt.
“Tanken har fra start været at skabe et miljø,
der var inspireret af datingsider, blot hvor
profilen er ens bolig og ikke dig selv. Dermed
kan man sagtens have en aktiv profil, selvom
man ikke er i en aktiv flyttefase, men blot
ønsker at se hvad man kan blive tilbudt at
bytte til, eller selv afgive tilbud til andre,”
forklarer Christian Weber.
Har jeres forening en husorden?
Vidste
du?
Er det tid til at male foreningens
facade?
Så prøv eventuelt at male facaden med nogle prøver,
inden I beslutter jer for en farve. Malerfirmaet, som
I booker, kan også hjælpe jer med farvevalget. I kan
indhente tilbud på malerarbejde på:
www.andelsportal.dk/indsendopgave
At boligaftalen er en realitet? D. 4. juni
2020 stemte et flertal i Folketinget den
såkaldte Blackstone-aftale igennem og
allerede fra 1. juli 2020 trådte de nye
lovændringer i kraft. Det medførte blandt
andet en massiv efterspørgsel på valuarvurderinger
op til 1. juli 2020.
Ja
Nej
Ved ikke
Andet
Kilde:
ABF’s medlemsundersøgelse
fra 2020 om husorden
22%
1% 3%
74%
El-biler i andelsboligforeningen
I 2019 skaffede danskerne sig
over 5.000 elbiler, hvilket er tre
gange flere end året før (2018).
2020 forventes at blive endnu et
rekordår for elbiler, rapporterer
FDM. Måske det er på tide at
overveje, om I skal have en
ladestander?
8 Andelsportal.dk
Andelsboligerne er populære blandt personer under 30 år
Personer i ejerbolig
Personer i andelsbolig
50-69 år 30-49 år 18-29 år
70+ år
0 5 10 15 20
25 30 35 40 45 50
Kilde: Data stammer fra artiklen; „Nu er hovedstadens andelsforeninger også for de vellønnede – se her, hvordan den
typiske andelshaver ser ud“ bragt i Berlingske Tidende 24.2.2020
Fastforrentede lån i høj kurs på andelsboligmarkedet
Andelen af fastforrentede lån er stormet frem gennem en årrække på andelsboligmarkedet
– og langt kraftigere end på ejerboligmarkedet.
I 2009 var andelen af fastforrentede lån til andelsboligforeningerne på 30%
I 2019 udgjorde andelen af fastforrentede lån 62%
Hvad sker der på Andelsportal.dk?
Opkøb af andelsboligforeninger
fortsætter efter boligaftale
I kølvandet på Blackstone-sagen kom den
længe ventede boligaftale d. 1. juli. En aftale,
der skulle stikke en kæp i hjulet for de mange
ejendoms- og pensionsselskaber, der opkøbte
boligforeninger – men den kæp virker ikke, når
det gælder andelsboligforeninger.
Boligaftalen, der skulle stoppe de mange opkøb
af boligforeninger og udlejningsejendomme,
gør det i stedet attraktivt at opkøbe andelsboligforeninger.
Læs her hvorfor:
www.andelsportal.dk/nyheder/opkoeb-af-andelsboligforeninger
Har du tjekket din altan for nylig?
Hvis du ikke har sikkerhedsundersøgt altanen for
nylig, burde du måske overveje det. Et øget fokus
på sikkerheden af altaner kommer nemlig i kølvandet
på en altanulykke i Kolding d. 26. juli, hvor fem unge
kom til skade.
Altanulykken har skabt debat om, hvorvidt altaner
bør synes. Det er nemlig ikke første gang, at en altan
er brast sammen. En lignende ulykke fandt sted i
2016 i Nykøbing Falster. Læs mere:
www.andelsportal.dk/nyheder/har-dutjekket-din-altan
Andelsportal.dk
9
TEMA SEPTEMBER 2020
Bæredygtig
boligforening
I
dette tema sætter vi fokus på bæredygtighed.
Et begreb, der i de senere år er blevet
brugt i flæng om alt fra forbrugsvarer til
virksomhedsdrift eller livsstil. Men hvad vil
det egentlig sige at være bæredygtig? Når det
kommer til bæredygtighed i forhold til klima
og miljø bliver ordet ofte brugt i forbindelse
med, hvordan man passer på jorden.
Det handler om at give jorden videre til
næste generation i lige så god stand, som
man overtog den. Derfor handler bæredygtighed
om klimabeskyttelse og en skånsom
tilgang til jordens naturlige ressourcer.
I Danmark har vi ambitioner om en bæredygtig
og grøn omstilling. Regeringen har
derfor en ambition om, at Danmark skal være
uafhængig af de fossile brændsler – kul, olie
og gas – i 2050. Med andre ord skal vi være
CO 2
-neutrale inden 2050.
Du kan på side 12 læse mere om, hvilken
rolle fællesskabet spiller, når det kommer til
bæredygtig livsstil i boligforeninger. Ny
forskning viser nemlig, at CO 2
-aftrykket er
markant lavere hos dem som bor i økolandsbyer
og deltager i fødevarefællesskaber. Temaet
er også spækket med gode råd til, hvordan
man mindsker vandforbruget, etablerer en
byttestation eller opsætter en kompostbunke/
station i andelsboligforeningen.
På side 26 har vi talt med en professor om
affaldshåndtering og som en del af artiklen
finder du også en lille plakat, som du kan
hænge op i skraldeskuret hvis du vil inspirere
og /eller rose andre beboere i andelsboligforeningen
for deres gode affaldshåndtering.
Det er en ambitiøs målsætning, hvor boligforeningerne
kan spille en afgørende rolle. I
andelsboligforeninger er man nemlig fælles
om mange ressourcer. Eksempelvis affaldshåndtering
eller varmeregningen. Derfor
kan man i en andelsboligforening også med
ganske få tiltag forbedre brugen af de
fælles ressourcer markant, så anvendelsen
bliver mere bæredygtig. Og oven i hatten
have en positiv indvirkning på både den
enkelte andelshavers økonomi og for
andelsboligforeningens.
10 Andelsportal.dk
ANNONCE
NYE VINDUER I
BOLIGFORENINGEN?
Så bør I ringe til A Jørgensen Tømrermester ApS
Ring til os
allerede nu på
Vi har 17 års erfaring med håndværket og stor viden,
når det kommer til at hjælpe boligforeninger med at få
udskiftet vinduer – så med os går I ikke galt i byen.
30 11 63 17
- så er jeres opgave i
trygge og erfarne
hænder.
Vi kan rådgive jer fra start til slut og garanterer,
at I ender med det resultat, I har drømt om. I skal med
andre ord bare læne jer tilbage og lade os gøre arbejdet.
www.tomrermesterandersjorgensen.dk
Allékredsen 257, 3400 Hillerød - anders-hj@outlook.com - Tlf: 30 11 63 17
TEMA BÆREDYGTIG BOLIGFORENING
Tagterrasse hos Andelsboligforeningen
Søpassagen, der er kendt for at
være Danmarks første CO 2
-neutrale
andelsboligforening. Foreningen
har gennemført en række miljø- og
energitiltag som en del af en
omfattende renovering i flere etaper
og fremtidssikring af ejendommen
i et miljøbevidst fællesskab. På
Andelsportal.dk kan du læse mere
om foreningen.
Ny forskning:
Fællesskab kan skabe
mere bæredygtighed
Andelsboligforeninger kan spille en
afgørende rolle, når det kommer til
Danmarks målsætning om reduktion af
CO 2
-udslippet. Ny forskning fra en gruppe
forskere på Københavns Universitet viser
nemlig, at de, der bor i grønne fællesskaber,
har et mindre CO 2
-aftryk end
gennemsnitsdanskeren.
TEKST: MARIA CARLSEN
C
O 2
-aftrykket kan reduceres med op mod
30-60 procent, når man bor i et økosamfund
eller fødevarefælleskab frem for på en almindelig
villavej. Det er et af de foreløbige resultater, som en
gruppe forskere fra Københavns Universitet har fundet
frem til med forskningsprojektet COMPASS.
Projektet går ud på at undersøge og forstå, hvordan
fællesskab gør en forskel, når det kommer til grøn omstilling,
bæredygtighed og adfærdsændringer. Traditionelle
tilgange til adfærdsændringer fokuserer som
regel på individet, enten i form af informationskampagner,
økonomiske incitamenter eller grønne skatter,
forklarer en af forskerne bag projektet og lektor i antroprologi
på Københavns Universitet Quentin Gausset.
12 Andelsportal.dk
O
2
O
2
O2
O
2
„De gængse tilgange fokuserer på individet,
men vi må indrømme, at det ikke rykker ret
meget. Folk ændrer ikke adfærd i det omfang,
der er behov for, til at skabe et bæredygtigt
samfund. Vores projekt havde som hypotese, at
fællesskab faktisk kan gøre en større forskel.
Hvis man er sammen om ting, kan man ændre
adfærd meget mere, meget dybere og måske
i et større omfang, end hvis man står alene,“
fortæller han.
Derfor har forskergruppen lavet en undersøgelse,
hvor godt 1.000 repræsentativt
udvalgte danskere har svaret på spørgeskemaer
om energiforbrug, transport, madvaner m.m.
Samme spørgsmål er stillet til 250 medlemmer
af økosamfund eller fødevarefællesskaber.
Analysen af svarene viser, at danskere, der bor
i grønne fællesskaber, i gennemsnit har et
CO 2
-aftryk, der er op imod 30 procent lavere
end gennemsnitsdanskeren – og i nogle tilfælde
var CO 2
-aftrykket op til 60 procent mindre.
Linsefrikadeller, bæredygtige rejser og
stordriftsfordele
Forskerne bag COMPASS har også foretaget
feltarbejde i forbindelse med projektet og
giver derfor nogle bud på, hvordan fællesskaberne
fordrer en mere bæredygtig adfærd.
„De behøver ikke nødvendigvis at bo sammen
– bare det, at de spiser sammen nogle
gange om ugen og interagerer sammen,
betyder, at der kommer vidensudveksling, og
man deler erfaringer og viden om alt fra elbiler
eller bæredygtig rejser og tøj,“ forklarer
antroprologen.
En anden faktor, som spiller ind, er de fysiske
infrastrukturer, som mange af fællesskaberne
kan drage nytte af. Nogle infrastrukturer
giver stordriftsfordele som CO 2
-neutralt
fjernvarmeanlæg eller affaldssorteringssystemer.
Men også adgang til et fælleshus,
hvor beboere kan tage imod gæster og derved
O
2
O
2
O
2
O2
Fortsættes »
Danagruppen ApS
Professionel brolægning og gode tilbud
til andelsboligprojekter
ANNONCE
Skal jeres gårdområde have nye
fliser, eller er der blot brug for
vedligeholdelse af de gamle?
Du kan altid kontakte os hvis
du søger sparring til et
brolægningsprojekt.
Du fanger os
stensikkert på 22 10 38 78!
Tlf.: 22 10 38 78
Hvidkildevej 24, 2. tv.
2400 København NV
info@danagruppen.dk
dana-gruppen.dk
TEMA BÆREDYGTIG BOLIGFORENING
AB Søpassagen har etableret ekstra mange tørresnore under et
overdække og sat prisen op på brugen af tørretumblere for at
spare penge på strøm.
kan leve i små boliger, eller når beboere laver mad i
fælleskab og dermed bruger mindre energi og ressourcer,
spiller ind.
Infrastrukturer kan også være sociale og fx bestå i,
hvordan beboere organiserer sig. Arbejdsgrupper, der
er specialiseret i energiforsyning, affald, hønsegård,
delebil, fælleshus, fælles måltider eller indkøb træffer
beslutninger for resten af gruppen, og det er af
afgørende betydning for CO 2
-aftrykket.
„I disse grupper undersøger man, hvad de bedste
alternativer eller de bedste muligheder er, og går i
dybden med det for til sidst at præsentere den bedste
løsning til en generalforsamling. Ofte vedtages forslag,
fordi resten af gruppen stoler på arbejdsgruppen,“
fortæller Quentin Gausset og uddyber, hvorfor beslutninger
truffet af arbejdsgrupper kan betyde et mindre
CO 2
-aftryk for individet:
„Hvis jeg sidder herhjemme alene, skal jeg både kigge
på transport, købe økologisk, købe mad og sortere
affald, men jeg har bare ikke tid til at tænke på det
hele, og hvad der er bedst. Når der er arbejdsgrupper,
som går i dybden med de spørgsmål og træffer beslutninger
for de andre, så kan jeg slappe af og stole på, at
de andre gør det godt for mig, og på den måde sparer
jeg rigtig meget tid.“
Fællesskab i landets andelsboligforeninger
Og hvad så med beboerne i landets andelsboligforeninger?
Kan de også reducere deres CO 2
-aftryk
og blive mere bæredygtige via fællesskab? Eller er
det kun for dem, der spiser sammen og bor i
økosamfund?
Spørgsmål som disse arbejder de med i virksomheden
Naboskab. Her har man siden 2014 arbejdet
i krydsfeltet mellem bæredygtig adfærd, fællesskab
og mennesker. I dag udfører de primært rådgivning,
konsulentydelser, analyser og pilotprojekter inden
for forskellige tematikker omkring bæredygtighed.
Oprindeligt startede den med at opsætte naboskabe
i eksempelvis andelsboligforeninger. Naboskabene
fungerede som byttestationer og skabte grobund for
undersøgelser af sammenhængen mellem fællesskab,
deling og det at bytte ting.
„Det er min hypotese, at den synergi, der opstår med
det fællesskab, det er at sætte gang i nogle grønne
initiativer, fører til, at folk bliver samlet. Det kan
medføre en hel masse socialt, at man skal til at arbejde
sammen om et fælles mål, og hvis man kan lykkes
med det, kan det også være med til at styrke den
sociale front,“ fortæller Kristoffer Ravnbøl, der er
sociolog og medstifter af Naboskab.
Han henviser til, at AB Søpassagen, der er beliggende
på Østerbro i København, er et godt eksempel på
en andelsboligforening, der har gjort dette. I 2008
besluttede beboerne i AB Søpassagen, at de ville skabe
Danmarks første CO 2
-neutrale andelsboligforening.
Siden da har foreningen blandt andet fået lavskylstoiletter,
opsat solceller, facadeisoleret ejendommen
og etableret regnvandsopsamling fra taget til
foreningens vaskeri.
Solceller: AB Søpassagen har valgt at opsætte 319 m 2 solceller
på foreningens tag. Solcelleanlæget producerer strøm
svarende til 40.000 kwh om året.
14 Andelsportal.dk
„I dag er der mange andelsboligforeninger, hvor man
måske ikke længere har så meget at være fælles om,
fordi folk har fået egne vaskemaskiner, vaskekælderen
er væk, folk har fået egne grill på altanen, og der
kommer ikke altid så mange til generalforsamlinger
og sommerfesten. Meget er udliciteret til, at andre
kommer og ordner alle de ting, der skal ordnes. Tit
glemmer vi, at der skal noget til, og der skal være
nogle aktiviteter, der skaber noget fællesskab. Og her
er det jo interessant at igangsætte grønne projekter,
som de har gjort i AB Søpassagen,“ siger Kristoffer
Ravnbøl og uddyber:
„Men det kommer ikke af sig selv. Nogle skal gå sammen
om at sige, at nu skal vi have solceller, eller nu
får vi plantet nogle nyttehaver, nu går vi sammen om
at få delt nogle biler, eller hvad det nu er. Særligt, hvis
det samtidig er noget, der kan samle beboerne.“
Han peger på, at nogle kommuner har indført testforsøg
om energifællesskaber, hvor flere foreninger
kan gå sammen om at investere i solceller og sælge
overskudsenergien tilbage til el-nettet, hvilket er et
andet tiltag, hvor fælleskab kan gå hånd i hånd med
det bæredygtige projekt.
Andelstanken version 2.0 er grøn
Fællesskabet kan med lidt god vilje blive et værktøj til
at få et lavere CO 2
-aftryk samtidig med, at der pustes
liv i den gamle andelstanke. Og Quentin Gausset fra
COMPASS er ikke i tvivl om, at der er et stort potentiale
for, at de, som bor i andelsboligforeninger også
kan bruge fælleskabet som et værktøj til at leve mere
bæredygtigt. Dog skal man være opmærksom på, at
det kan tage tid at komme i gang:
„Det første skridt er, at man skal sætte sig ned og tale
om projektet, for der skal være en fælles bevidsthed,
fælles mål og fælles vilje, og så skal de nok finde ud af
det. Det vil tage lidt tid, og det kan gå lidt langsomt
til at begynde med. Når det lykkes, er det virkelig et
kvantespring: Så reducerer man sit forbrug med rigtig
meget og hurtigt. Det er hårdt arbejde, men når det
lykkes, er der også en rigtig stor gevinst,“ siger Quentin
Gausset.
Samtidig kan man gøre det til sin fordel, at man i en
andelsboligforening bor tæt sammen. Det er nemlig
bekvemt og let at deles om værktøj, haveredskaber,
sportsudstyr, spil eller lignende i eksempelvis en byttebod
eller en fælles ordning. Delebiler og fællesspisninger
er også eksempler på tiltag, der kan kickstarte
'projekt grøn boligforening'. Samtidig kan de mere
sociale objekter være interessante at dele i en boligforening,
forklarer Kristoffer Ravnbøl:
„I sin tid, da vi arbejdede med vores naboskab,
havde vi nogle versioner af naboskabene, hvor
det meget gik ud på, at man skulle dele nogle
praktiske ting: haveredskaber og den slags – men
vi havde også versioner, vi testede af, hvor man
skulle dele mere sociale ting i foreningerne, som
havespil og andre ting, som også kunne blive sociale
objekter. Det var noget, der var interessant at
tænke sammen og måske et godt sted at starte for
andelshavere, men sådan noget som mad og måltider
er jo også oplagt, hvis man ønsker at starte et
bæredygtigt projekt op.“
Lykkes man med at bruge fællesskabet som et
værktøj til en mere bæredygtig adfærd, kan det
endda være, at man bliver lidt mere tilfreds med
sit liv.
Beboerne i de grønne fællesskaber, som
COMPASS undersøgte, var nemlig mere
tilfredse end gennemsnitsdanskeren:
„Det er lidt af en overraskelse, for når man kigger
på den danske befolkning generelt, er danskere
som regel mere tilfredse med deres liv, når de
forbruger mere og har flere penge. Men de, som
boede i økolandsbyerne, havde lidt lavere indkomst
end gennemsnittet, og alligevel var de mere
tilfredse med deres liv, end de rigeste er,“ siger
Quentin Gausset.
Collective Movements and Pathways to Sustainable
Societies (COMPASS) er et forskningsprojekt, der
studerer miljøbevægelser for at forstå, hvordan de
påvirker miljøadfærd, sociale normer, og institutioner
i samfundet. COMPASS går ud over det traditionelle
fokus på individuelle valg ved at undersøge processen
i forbindelse med de miljøadfærdsændringer,
som igangsættes af de mange miljøfællesskaber, der
er blomstret op i Danmark i det seneste årti.
O
O2
2
O
2
O
2
O2
O2
O
2
O
Andelsportal.dk
2
O
2
15
Mindsk vandforbruget
og gør klimaet og
pengepungen en tjeneste
Dryppende haner, lange bade og tøjvask i stride strømme. Et højt
vandforbrug er blot én af mange klimasyndere – men det er også en
udgift, der kan gøre ondt på pengepungen. I denne artikel kan du
læse mere om, hvad man kan gøre for at mindske vandforbruget i
andelsboligforeningen.
TEKST: METTE BLUME
M
ange tager det måske som en selvfølge,
at der er rent vand i hanerne.
Men det er bestemt ingen selvfølge
– det kræver nemlig mange ressourcer
at bevare det rene drikkevand, som vi har i
Danmark. Et højt vandforbrug skader klimaet, men
det er også en stor udgiftspost. Dog er der hjælp at
hente, og der er heldigvis meget, man kan gøre for
at mindske vandforbruget, og hjemmet er et godt
sted at starte.
Hvordan står det egentlig til?
Først bør andelsboligforeningen finde ud af, hvor
stort vandforbruget er i foreningen. Det gør man
ganske enkelt ved at lave en måling af vandforbruget.
Derudover kan man lave en rundspørge,
hvor man får indsigt i beboernes forbrugsvaner, da
man på den måde kan komme med konkrete forslag
til ændringer.
Generalforsamling med fokus på vand
Hvis man som beboer ikke kender til konsekvenserne
af et for højt vandforbrug, er det de færreste,
der vil reagere på det. Derfor bør bestyrelsen gå forrest
og gøre vand til omdrejningspunktet på næste
generalforsamling. Her er det utroligt vigtigt at
informere og give gode råd til, hvordan foreningen i
fællesskab kan nedbringe vandforbruget.
Fire gode råd til den enkelte andelshaver
Størstedelen af vores vandforbrug foregår på badeværelset
eller i køkkenet, derfor er det også her, at
hver enkelt andelshaver bør starte.
5 ud af 6 fylder vaskemaskinen helt, hver gang
de vasker. For at spare på vandet, når man vasker,
bør man fylde vaskemaskinen helt, undgå at bruge
forvask og kun vaske, når tøjet trænger.
4 ud af 6 lukker for vandet, så snart sæben er vasket
af. For at spare på vandet, bør man tage kortere
bade og lukke for vandet, mens man sæber sig ind,
og så snart sæben er vasket af.
5 ud af 6 lukker for vandet, mens de børster tænder.
Hvis man lader vandet løbe i fem minutter, mens
man børster tænder, bruger man op til 60 liter vand.
Derfor bør man lukke for vandet, mens man børster
tænder.
2 ud af 4 skyller grøntsager i en balje. Når man
skyller grøntsager i en balje, kan man spare op til 12
liter vand i minuttet. Derfor kan det være godt givet
ud at benytte en balje, når grøntsagerne skal ordnes.
Bagefter kan man benytte vandet i baljen til at vande
blomster med. Benyt også en balje til at vaske op i
og spar vand på opvasken.
Fælles toiletter kan nedbringe vandforbruget
Andelsboligforeningen får det mest optimale
overblik over vandforbruget, hvis den enten selv har
ansvaret for toiletterne, eller hvis det kolde vand
afregnes efter individuelle målere. Hvis foreningen
har ansvaret for toiletterne, er det også muligt at
investere i toiletter med lavt skyl, der i høj grad
nedsætter vandforbruget.
Saml regnvand til fællesvaskeri
Hvorfor ikke benytte Danmarks store mængder
regnvand til at nedbringe vandforbruget? Regnvandet
kan opsamles ved hjælp af tagrender, der
leder vandet ned til en regnvandstank. Herefter
pumpes vandet videre til endnu en tank, der
forbindes med andelsboligforeningens fællesvaskeri,
hvor det ‘genanvendes’ til tøjvasken.
16 Andelsportal.dk
ANNONCE
www.entreprisestyring.dk
HOVEDENTREPRISER | TOTALENTREPRISER | RÅDGIVNING | FAGENTREPRISER
TEMA BÆREDYGTIG BOLIGFORENING
Etabler en byttestation
i andelsboligforeningen
Det bliver mere og mere aktuelt at gøre brug af bytteordninger eller andre former for
genbrugsløsninger. Genbrugsforretninger med både tøj og indbo er i fremgang, og det
kan have en positiv indflydelse på både personlig økonomi og i det store miljøbillede.
Andelsboligforeninger landet over kan med fordel få etableret en bytteordning, der kan
give gamle genstande nyt liv i naboernes stuer.
TEKST: ANTON EGHOLM | ILLUSTRATION: PERNILLE SVALEBÆK
Hvordan fungerer en bytteordning
i en andelsboligforening?
Og hvordan kan det være til
gavn for både beboerne og miljøet?
Vi dykker ned i, hvad en bytteordning
er, hvad der skal til for at få ordningen
etableret, hvad der skal til for at drive
den, og hvorfor det er et fornuftigt
initiativ på flere parametre.
Hvad er en bytteordning?
Ifølge Københavns Kommune
bliver mange genstande smidt ud
som affald, selvom de potentielt godt
kunne bruges af andre. Derfor kan
en genbrugsstation være med til at
forlænge levetiden på de ting, som vi
hver især skiller os af med. Flere og
flere andelsboligforeninger gør brug
af en bytteordning i deres ejendom.
Det er dog stadig et initiativ, der med
god grund kan etableres i endnu flere
ejendomme.
Hvordan kan en bytteordning
se ud?
Det er ikke alle andelsboligforeninger,
der har samme faciliteter og samme
muligheder for opsætning af en bytteordning.
Heldigvis er en bytteordning
nem at tilpasse fællesområder og
kan sættes op på et hav af forskellige
måder. Ifølge Københavns Kommune
er der nogle konkrete retningslinjer,
som generelt er fordelagtige i forhold
til etableringen af en bytteordning.
Først og fremmest kan en bytteordning
være alt fra en enkelt hylde til et
helt rum, hvilket gør det til et fleksibelt
initiativ. Dertil bør ordningen placeres
et sted, hvor beboerne naturligt
kommer forbi. Dette kan være ved et
eventuelt storskraldsrum, affaldsbeholdere
eller nær et fælles vaskerum.
Hvis den placeres nær affaldsbehold-
ere, er det dog vigtigt, at ordningen
ikke er til gene for skraldemænd eller
andre. Det er samtidig vigtigt, at
placeringen er et tørt sted – dette kan
findes og aftales med bestyrelsen, en
vicevært eller et eventuelt gårdlaug.
Hvad kræver det at have en
bytteordning?
Når den fysiske plads til en byttestation
er på plads, er der ifølge
Københavns Kommune blot få andre
faktorer, som spiller ind for at få den
til at fungere. Et råd lyder, at man bør
finde én eller flere frivillige til at stå
for driften af byttestationen. Deres
funktion skal bestå i at holde over-
skuelighed og orden i stationen og at
de ting, som er placeret på bytte-
stationen, ikke hober sig op eller
‘gror fast’. Hertil kan der eventuelt
udarbejdes en rutine for bortskaffelse
af forældet materiale også med henblik
på at bortskaffe det korrekt.
Kom i gang med jeres egen
byttestation
Hvis du vil etablere en byttestation i
din andelsboligforening, så foreslå
det på næste generalforsamling.
Det er et bæredygtigt og økonomisk
fordelagtigt initiativ, som både foreningens
beboere og vores miljø kan
få glæde af. Du kan finde flere gode
råd og informationer ved at søge på
Københavns Kommunes hjemmeside
på www.kk.dk/bytte-og-genbrug
18 Andelsportal.dk
ANNONCER
DØGNVAGT
26 20 11 19
PYNT JERES EJENDOM MED
NYE DØRE OG VINDUER
Garanti for
kvalitetsbevidst
låsesmed
Gratis og
uforpligtende
tilbud gives
Er I trætte af nedslidte og utætte
vinduer og døre, hvor varmen fosser ud?
Løs problemet, inden de kolde måneder
rammer, og lad Tømrermester RFA hjælpe!
Vi har over 10 års erfaring med
udskiftning af vinduer og
døre i boligforeninger.
Ring i dag på:
2096 0307
Med mange års erfaring fra faget
ved vi hvordan man skaber sikkerhed
og gode løsninger.
Tlf. 26 20 11 19
www.dereslaasesmed.dk | rene@dereslaasesmed.dk
www.tomrer-rfa.dk // 2096 0307 // toemrer.rfa@gmail.com
Bigårdsvej 43, 4070 Kirke Hyllinge // CVR: 39764725
For et bedre indeklima...
Proline Ventilation
Et kanalsystems vigtigste opgave er at transportere luft fra
ét sted til et andet. Er kanalsystemet utæt, betyder det, at
emhætten mister sugeevnen til at transportere den varme
luft. Ved at strømpefore kanalerne indvendigt får man et nyt
selvbærende ventilationsrør, som også kan udføres i de
gamle skorstene, der ofte ikke er i brug.
Kanaltætning
Prolines metode indebærer, at huller og samlinger tætnes i
eksisterende kanaler, da vi strømpeforer kanalerne med en
tilegnet strømpe, som også er godkendt i forhold til brand.
Komplet med Proline Ventilation
Det eksisterende kanalsystem kan opretholdes helt eller
delvist. Selve processen er hurtig i forhold til traditionel
udskiftning, da der ikke forekommer bygningsarbejde i form af
nedrivninger, og generne for beboerne er ligeledes minimale.
Kontakt os på 6361 8545 og hør om jeres muligheder
– eller se mere på WWW.PROLINE-GROUP.DK
Proline Group er markedsledende i Europa inden for relining af
spildevand og afløbsrør i etageejendomme. Reliningen udføres med
polyesterplast efter en patenteret metode. Proline-koncernen ejes af
Lifco Group, som igen er ejet af Carl Bennet og har en årlig omsætning
på seks milliarder med over 3000 medarbejdere i koncernen.
rfa-aps-kvartside-ABNyt_sep20.indd 8 20.08.2020 14
Som autoriseret el-installatør tilbyder vi løsninger,
der sikrer, at kvalitet og sikkerhed er i top. Vi kan som
jeres faste elektriker stå for drift, vedligeholdelse og
el-renovering i jeres andelsboligforening.
Få et uforpligtende tilbud på montering, renovering
eller installation af:
Dørtelefoni
Brandalarmer
Sensorlys til opgangen
El-arbejde
Psst..
Vi kan også udskifte
de gamle lyskontakter
i opgangen med nye
i antibakterielt
materiale.
www.ds-elteknik.dk
+45 7874 2120 · sl@ds-elteknik.dk
Valby Langgade 225, ST, 2500 Valby
DE BYGNINGSFORNYELSE APS
www.de-renovering.dk · danny@de-renovering.dk · +45 2730 7030
Hornsherredvej 250A, Lyndby Strand, 4070 Kirke Hyllinge
ANNONCE
Eksperter i betonrenovering
og betonkonstruktioner
med over 35 års erfaring
Vi gennemgår gratis jeres facader og altaner
Har jeres forening altaner, facader, trapper, sokler, parkeringskældre eller andre
betonkonstruktioner, så hold øje med om det skal renoveres. I kan nemlig
spare mange penge og undgå armerings-, fugt- og skimmelskader og komme
renoveringerne i forkøbet, hvis I lærer at spotte tegn på betonnedbrydning.
Hos DE Bygningsfornyelse ApS tilbyder vi gratis og uforpligtende rådgivning,
så en repræsentant fra andelsboligforeningen sammen med en fagperson kan
gennemgå jeres betonkonstruktioner.
Vi yder professionel rådgivning, gratis konsulentbistand, og gode materialer
er naturligvis en selvfølge. Læg der til, at vi altid giver 5 års garanti på
håndværksmæssigt korrekt udført arbejde efter de gældende regler.
SKAL VI OGSÅ HJÆLPE JER I ANDELSBOLIGFORENINGEN?
Så ring på 2730 7030 eller skriv til os på danny@de-renovering.dk.
Ingen opgave er for stor, ingen for lille.
VI TILBYDER:
• Gratis konsulentbistand og behandlingsforslag
• Effektiv entreprisestyring
• Renovering af facader
• Betonaltaner
• Behandling af revnedannelser og afskalning
• Finisharbejde af den flotteste kvalitet
ANNONCER
PROFESSIONELT MALERARBEJDE
- I kan stole på!
NyMalet ApS leverer førsteklasses malerarbejde med
skarpe linjer og priser. Om det er flyttelejligheden eller
den slidte opgang i andelsboligforeningen, der trænger
til en tur – så kan vi hjælpe med:
Kvalitetsløsninger
Kvalitetsprodukter
Professionelt udført malerarbejde
Holdbarhed og finish er i højsædet hos os, da vi udfører
arbejde, der holder i mange år frem. I skal derfor
blot læne jer tilbage og glæde jer over det nye flotte
malerarbejde i hjemmet eller i opgangen.
Find os på Facebook
Hjemmeside www.nymalet.dk
Telefon +45 5252 9373
Mail
info@nymalet.dk
Adresse Gadekærvej 31 st. tv., 2500 Valby
CVR 40850325
Klimasektion
Andelsbolig Nyt udkommer for første gang med en klimasektion.
Energirenovering og klimatilpasning har nemlig aldrig været mere aktuelt.
Med den nye boligaftale er andelsboligforeningens energimærkning også
blevet af ekstra stor betydning. I klimasektionen kan du derfor læse
mere om både energimærkets betydning, klimatilpasning, energirenoveringer
og hvordan andre andelsboligforeninger griber
energirigtige tiltag an.
11 ildsjæle skal fungere
som AB Halvtolvs
klimavagthunde
Fra torsdags-grill til grøn grill, fra snorlige græsplæner til vilde planter i gårdhaven – og et farvel
til lange varme bade men et goddag til et hurtigt klimavenligt skyl. Det er blot nogle af de
ambitioner og initiativer, som AB Halvtolvs klimagruppe har i tankerne. Derudover er energirenoveringer
og solceller også højt på klima-ønskelisten hos den ambitiøse klimagruppe i den
københavnske andelsboligforening.
TEKST: METTE BLUME | FOTOGRAFI: EIK FRANKSDOTTIR MIKKELSEN
V
i træder ind i den hyggelige stuelejlighed
til duften af nybrygget kaffe på kanden. Et
øjeblik inden gik vi på brostensgaderne langs
Christianshavns Kanal i København, før vi drejede ind
i den hyggelige gårdhave med smukke blomster og
grønne frodige altaner med klatreplanter. Vi er på
besøg hos AB Halvtolv, eller mere specifikt hos
Karen Mygind, der er en af de 11 ildsjæle i andelsboligforeningens
klimagruppe.
› AB Halvtolv blev grundlagt i 2000.
› Foreningen råder over 156 andelsboliger.
› Andelsboligforeningen ligger på Holmen i København K.
› Der er aktiviteter næsten hver dag – alt fra torsdags-grill,
kor og cykelklub til vinklub og bådlaug.
Fortsættes »
Klimasektion | Andelsportal.dk
1
Klimasektion
Mandat til klimaregnskab
Vi stiller skoene, hænger jakkerne og træder derefter
ind i det indbydende og farverige køkkenalrum. Vi når
knapt at sætte os, før det banker på døren, og ind kommer
Ingeborg, der sammen med Karen er meget engageret i
klimagruppen.
Gruppen mødes fast en gang om måneden – nogle gange
i flere timer, da de alle har meget på deres grønne hjerter.
Med sig i hånden har Ingeborg en skål propfyldt med
vindruer, blommer og æbler, som hun stiller midt på
bordet, og hurtigt kommer vi ind på det, som det hele
handler om – Halvtolvs klimagruppe.
“Klimagruppen blev nedsat på en generalforsamling sidste
år. Initiativtageren var andelshaveren Martin, en journalist,
der solgte konceptet til os andre med en vision om at have
et klimaregnskab lige så vel som et økonomisk regnskab.
På den måde var det ikke bare en gruppe, der opstod, men
en, der blev nedsat med et generalforsamlingsmandat fra
begyndelsen,” siger Karen.
“Klimagruppen blev nedsat med henblik på, at vi skulle
komme med nogle forskellige forslag til den generalforsamling,
der var planlagt i maj i år. Men så kom corona,
og generalforsamlingen blev udskudt til efter sommeren.
Vi har dog allerede udarbejdet klimaregnskabet, hvor vi
har beregnet CO 2
-udledningen i foreningen,” uddyber
Ingeborg, mens Karen stolt finder klimaregnskabet frem i
papirbunken.
Tænk klima ind i alle laug
Et af kendetegnene ved Halvtolv er andelsboligforeningens
stærke sammenhold og de mange fælles aktiviteter.
Andelsboligforeningen har nemlig over 20 forskellige laug
– alt fra bådlaug, hønselaug og saunalaug til rygelaug og
bilaug. Nu er klimagruppen så blevet søsat, og en af
gruppens høje ambitioner er at tænke klima ind i
foreningens andre laug.
“Jeg er kommet med et forslag til, hvordan mange af de
forskellige laug kan tænke klima ind i deres arbejdsopgaver.
Ud over det har vi nogle forskellige undergrupper, hvor vi
hver især har forskellige ansvarsområder. Vi har for eksempel
et par stykker, der står for vores klimaregnskab. Der er
generelt en løs organisering, hvor vi i fællesskab snakker
om alle de ambitioner, vi har, og så fordeler vi os på de
forskellige fokusområder,” siger Ingeborg og fortsætter:
“Vi har også talt om at lave nogle forskellige workshops,
hvor vi får nogle personer ud, der kan informere os og
skabe en generel klimabevidsthed i foreningen. Og nu
kommer vi jo også til at kunne følge en udvikling i vores
CO 2
-udledning, så ud fra det kan vi også snart komme
med nogle forslag til, hvad man faktisk kan gøre for at
forbedre det,” siger Ingeborg.
AB Halvtolv ligger et stenkast fra vandet.
CO 2
Forskellige kompetencer – fælles mål
Et af kendetegnene ved Halvtolvs klimagruppe er diversiteten
og medlemmernes forskellige kompetencer. Netop
denne forskellighed er noget, som gruppen nyder godt af,
når der skal uddelegeres ansvarsområder.
“Folk kan virkelig noget. Jeg ved ikke, om jeg blev overrasket,
men jeg tænkte ’hold da op, hvor er folk skarpe’
– men på en fed måde. For eksempel har vi en ingeniør
i gruppen, som ikke er så god til computer, men så har
jeg hjulpet ham med at få hans forbrugsmålinger ind i et
Excel-ark. På den måde supplerer vi hinanden godt og kan
hjælpe hinanden,” siger Ingeborg, mens Karen smiler og
tilføjer:
“Ja, vores ingeniør elsker at aflæse vores forbrug, når vi skal
have lavet vores klimaregnskab. Det kribler helt i ham, når
han skal hen at aflæse,” griner Karen over til Ingeborg, som
hurtigt stemmer i med et grin.
Karen har tidligere arbejdet med arbejdsmiljø og forebyggelse,
derfor nyder hun at bruge sin erfaring inden for
dette område, hvor hun kan føre det ud i livet og gøre en
forskel i klimagruppen.
“Det er nogle vidunderlige folk, der er med i klimagruppen.
Nu hvor jeg selv er blevet pensionist, synes jeg, at det
er vidunderligt at lave noget, der lidt tangerer til det, jeg
lavede før,” siger Karen.
Til daglig læser Ingeborg folkesundhedsvidenskab, og derfor
kommer hun også med en masse relevant og brugbar
viden. Blandt andet om, hvordan miljøet også kan påvirke
sundheden.
2 Andelsportal.dk | Klimasektion
Klimasektion
Gør klimakampen mere håndgribelig
Både Karen og Ingeborg giver udtryk for den klimaangst
og handlingslammelse, som de begge har følt –
særligt inden klimagruppen blev nedsat.
“På studiet læser jeg meget om, hvordan miljøpåvirkning
også påvirker sundhed. Derfor synes jeg, det er
utrolig fedt, at jeg kan bruge min interesse og viden i
klimagruppen. Jeg har også været aktiv i andre
klimagrupper, men der har den såkaldte klima-angst
gjort, at jeg har følt mig handlingslammet. Det, der taler
for at være aktiv her er, at det er væsentligt mere håndgribeligt.
Jeg synes, det er meget positivt, at man starter
i det små. I en andelsboligforening starter man faktisk et
sted, hvor målene er håndgribelige og realistiske.
Fortsættes »
Ingeborg forrest i billedet fortæller om det
ikoniske bådskur, som både indeholder sauna,
kajakker og fungerer som fælles festlokale.
Klimasektion | Andelsportal.dk
3
Klimasektion
TV: AB Halvtolv kan prale med frodige grønne fællesarealer. TH: Vi besøger AB Halvtolvs hønsegård.
Man føler sig ikke handlingslammet,
fordi man netop kan lave ændringer i det
små, men stadig berøre 156 lejligheder,”
forklarer Ingeborg med en god portion
engagement i stemmen.
“Jeg er helt enig med Ingeborg. Jeg
synes, at det er frygteligt at tænke på, at
vores børnebørn skal leve en så usikker
eksistens. Den der fremtidsangst og den
dårlige samvittighed får vi omdannet
til konkret aktivitet i klimagruppen. Jeg
håber, at vi kan fungere som foreningens
klimavagthund, hvor vi kan sprede det
grønne budskab,” uddyber Karen, der
glæder sig over, at både hende og
Ingeborg nu føler, at de rent faktisk
bidrager til den grønne omstilling.
Corona har sat sit præg på
solcelle-plan
Der er ingen tvivl om, at corona stak en
kæp i det ellers velsmurte grønne hjul
hos Halvtolv. Desværre blev andelsboligforeningens
generalforsamling i maj
udskudt til efter sommeren, og derfor har
klimagruppen ikke haft mulighed for at
præsentere deres solcelle-forslag til resten
af foreningen. Dog har det lille pusterum
givet dem mulighed for at klæde
sig ekstra godt på til at forsvare det
grønne initiativ på den forsinkede
generalforsamling.
“Et af vores forslag til generalforsamlingen
er, at vi skal have solceller op, sådan de
kan tage en del af vores elforbrug,” siger
Karen, mens hun i sine papirer leder efter
det konkrete forslag, som klimagruppen
har udarbejdet.
“I forslaget har vi også taget højde for
mange af de forskellige argumenter, der
kan være mod at få opsat solceller. Vi
tror nemlig, at folk er meget beskyttende
over for stedet, og måske mener de, at
det bør komme i første række at beskytte
foreningen, inden der kommer en masse
nye initiativer. Men netop i forhold til
solceller, havde vi tænkt, at de skulle være
på et af de bådskure, vi har længere nede
ad vejen. Dog er det også en bygning, der
har ekstrem høj affektionsværdi for folk.
Derfor består vores opgave jo også i at
imødekomme beboernes bekymringer på
bedst mulig vis,” siger Ingeborg, hvortil
Karen supplerer:
“Netop derfor har vi også lavet et virkelig
grundigt forslag, hvor vi allerede har indhentet
tilbud fra nogle konsulentfirmaer
om tre forskellige løsninger. Vi har også
taget højde for, hvordan det skal afdrages,
og udover det bakker bestyrelsen også op,
hvilket var meget vigtigt for os.”
Tre gode råd
Karen og Ingeborg deler til sidst ud af
deres gode råd til andre andelsboligforeninger,
der gerne vil tage et grønt
ansvar og gå i Halvtolvs fodspor:
“Det første vigtige råd er at have en god
og tæt dialog med bestyrelsen. Det har
vi virkelig draget nytte af. Det har også
været nødvendigt, ellers tror jeg, at der
havde været mere handlingslammelse i
gruppen,” siger Ingeborg og fortsætter
med råd nummer to:
“Derudover skal foreningen og klimagruppen
sætte sig nogle gode og realistiske
mål. Gruppen skal have et helt klart
formål. Tænk på, hvad gruppen skal gøre,
og hvad dens vigtigste rolle er,” forklarer
Ingeborg, hvorefter Karen supplerer med
det tredje råd:
“Jeg tror også, det er vigtigt, at gruppen
skal have dens egen personlige identitet.
Det er også en identitet og en rolle, der
kan ændre sig løbende. Vores formål det
første år har for eksempel været at få os
etableret og se på, hvad klima i andelsboligforeningen
egentlig er for noget.
Og undersøge, hvordan CO 2
-regnskabet
står til i foreningen. Vores identitet for
næste år er måske mere at få idéerne
omsat til handling og sikre os de øvrige
beboeres opbakning.”
4 Andelsportal.dk | Klimasektion
ANNONCE
Få et klokkeklart overblik over
energiforbruget med et energimærke
fra EBAS
Uforudsete energiudgifter, budgetter, der skrider, og ejendomme,
der er alt andet end klimavenlige. Det kan være frustrerende
og dyrt at mangle overblik over andelsboligforeningens energimæssige
stand. Heldigvis er det muligt at få fuld kontrol over
energiforbruget og få en grønnere og mere energirigtig ejendom
med et energimærke fra EBAS.
Med den nye boligaftale er
energimærket af stor betydning
for andelsboligforeninger.
Hos EBAS er vi klar til at hjælpe
jeres boligforening med konkrete
forslag til, hvordan I forbedrer
energimærket.
Kyndig rådgivning og overskueligt overblik
Gennem ekspertrådgivning fra EBAS, der har stor erfaring med
boligforeninger, får I et detaljeret kendskab til jeres ejendoms
faktiske energiforbrug og omkostningerne, så I bliver i stand til
at forbedre ejendommens energimæssige stand til gavn for
budgettet, driften og det samlede klimaaftryk.
Med et energimærke fra EBAS gennemgås ejendommen
grundigt af specialiserede energirådgivere, der skaber et
samlet overblik over energiforbruget med en skræddersyet
løsning med konkrete forslag til forbedringer og besparelser.
Læs mere om mulighederne på EBAS.dk eller kontakt EBAS på krh@ebas.dk
ANNONCE
Spar penge
Med god samvittighed
Når det kommer til taget, er den bedste
økonomiske løsning også den
bedste for klimaet.
De to erfarne tømrermestre fra Pro Tagenergi ApS
laver alt i tagarbejde – også når det gælder grønne
løsninger. De er nemlig ikke et sekund i tvivl om,
hvordan man lægger et kvalitetsrigt solcelletag på
andelsboligforeningerne.
Den høje kvalitet går ikke på kompromis med
æstetikken i tømrerfirmaets arbejde – og der bliver
kræset om ethvert projekt, så alt altid står knivskarpt.
Hvis I er interesseret i at få et tag af god kvalitet
og bo i en forening, der rider på den grønne
bølge, så skal I ikke tøve med at tage kontakt til
Tømrerfirmaet Pro Tagenergi ApS på tlf.:
93 96 90 20
Tømrerfirmaet Pro Tagenergi ApS
93 96 90 20
pro-tagenergi@outlook.dk
CVR: 40876472
Søndre Paradisvej 5, 2840 Holte
Klimasektion
Energirenovering af
andelsboligforeningen
Der er mange gode grunde til at energirenovere andelsboligforeningen. Både
besparelser, klimahensyn og ønsket om en mere bæredygtig fremtid vejer tungt på
vægtskålen, men også bedre indeklima og mere komfort i de enkelte andelsboliger
bør tages med i overvejelserne, når en energirenovering af andelsboligforeningen
debatteres. Vi giver her en oversigt over typiske energirenoveringsprojekter, som
måske kan inspirere til at igangsætte en grøn renovering.
TEKST: MARIA CARLSEN
Allier jer med en fagmand og tænk i helheder
Der er mange muligheder i forhold til energirenovering af en andelsboligforening, og hver eneste andelsboligforening
er unik, når det kommer til, hvad der kan betale sig. Derfor anbefales det, at I i andelsboligforeningen
laver et forarbejde og allierer jer med en fagmand eller rådgiver, der kan hjælpe jer med at
finde de løsninger, der passer bedst til netop jeres boligforening. En rådgiver kan hjælpe med en forundersøgelse,
således at ejendommen gennemgås samtidig med at energimærkning og vedligeholdelsesplaner
tages i betragtning. Herved kan I få anbefalinger til hvilke indsatser, der ville være mest fordelagtige, i
hvilken rækkefølge de skal udføres og hvilke løsninger, der passer bedst til jeres forenings behov.
Læs om de
forskellige
løsninger
Klimasektion | Andelsportal.dk
7
Klimasektion
Isolering
Der er ofte store besparelser at hente, hvis man vælger
at efterisolere. Alt fra loft og etageadskillelser til
endegavle, facader, kælder eller måske hulmure kan
med fordel isoleres.
Efterisolering kan hurtigt have en positiv effekt på
varmeregningen og er ofte en energirenovering, der
kan igangsættes i forbindelse med andre projekter. Er
isoleringen utilstrækkelig på eksempelvis loftet kan
det ofte resultere i problemer med fugt og skimmel.
Pris:
Potentiel besparelse:
Tid:
Cirkulationspumper
Cirkulationspumper transporterer det varme vand til
foreningens radiatorer og sørger for, at det varme vand
kommer ud i vandhanerne. Mange ældre cirkulationspumper
er manuelt styret og kan derfor ikke tilpasse sig
efter varmebehov. Det betyder, at de kan stå og sluge
rigtig meget strøm. Nye pumper er derimod frekvensstyrede
og kan tilpasse ydelsen efter varmebehovet.
Pris:
Potentiel energibesparelse:
Tid:
Andre fordele: Lettere at betjene og kræver mindre af
varmemesteren
Andre fordele: Bedre komfort og indeklima
Tag
De fleste andelsboligforeninger kan med fordel tænke
energibesparelser ind, når det gamle tag skal renoveres
eller udskiftes. Alt afhængigt af tagkonstruktion og
materialer kan der ofte være store besparelser at hente,
hvis en ny tagkonstruktion kan hjælpe til, at bygningen
holder bedre på varmen i vintermånederne.
Døre
Det er ikke alle, der ved det, men det er ikke kun døre til
opgangen, der er foreningens ansvar. Ofte hører hoveddør
og bagtrappedør også til andelsboligforeningens fælles
vedligeholdelsespligt. Og disse kan med fordel udskiftes,
hvis de er af ældre dato, for at undgå unødvendigt træk og
varmeudslip i de enkelte andelsboliger.
Pris:
Potentiel besparelse:
Tid:
Andre fordele: Æstetisk pænere
Pris:
Potentiel energibesparelse:
Tid:
Andre fordele: Øget sikkerhed og sikring af ejendommen
Belysning
I nogle boligforeninger kan det være en god idé at
se nærmere på foreningens belysning på fællesarealer
som opgange og udendørsarealer. Energivenlige
LED-lyskilder sparer energi og giver ofte mere lys.
Samtidig kan de opsættes med bevægelsessensorer,
så de kun er tændt, når der er behov for belysning.
Pris:
Potentiel energibesparelse:
Tid:
Andre fordele: Større tryghed for andelshavere
Udskiftning og isolering af rør
I mange ældre ejendomme kan der være behov for at
ejendommens rør udskiftes og isoleres, således at varmetab
mindsker, men også fordi, at de gamle rør er så slidte,
at det hurtigt kan resultere i små og store vandskader.
I nogle andelsboligforeninger kan få, simple tiltag
være nok og stadig betyde store besparelser i forhold til
varmetab, mens det i andre andelsboligforeninger kan
være et stort projekt, hvor rigtig mange af andelsboligforeningens
installationer er berørt og derfor koster mere
tid og penge.
Pris:
Potentiel besparelse:
Tid:
Andre fordele: Færre udgifter til løbende vedligeholdelse
og bedre forsikringsvilkår
8 Andelsportal.dk | Klimasektion
Klimasektion
Udskiftning af vinduer
Mange andelsboligforeninger har til huse i ældre ejendomme, som har
ældre 2-lags termoruder. Der kan typisk spares mere end 100 kWh/m 2
vindue ved udskiftning til nye lavenergivinduer med 2 eller 3-lags energiruder.
Udskiftning af vinduer i en ældre andelsboligforening er ofte en
proces, der tager lang tid, fordi alle vinduer skal måles op og herefter
sættes i produktion efter de specifikke mål på hvert enkelt vindue.
Ofte skal der også bruges enten stillads eller lift til udskiftningen. Til
gengæld er resultatet ofte en æstetisk forbedring, og gener fra både støj
og træk reduceres gevaldigt, ligesom at udskiftning af vinduer kan have
en positiv indvirkning på ejendommens energimærke.
Pris:
Potentiel energibesparelse:
Tid:
Andre fordele: Mindre støj udefra, øget lysindfald
SÅDAN GJORDE VI
På Andelsportal.dk kan andelsboligforeninger løbende
indsende deres byggeprojekter. Vi har set nærmere i
vores data og set på priser og tidshorisonter for renoveringsprojekter
igennem årene. Ydermere har vi benyttet
de beregninger, som lå i Energistyrelsens standardværdikatalog
for energibesparelser, og så er adskillige
energimærkningsrapporter for andelsboligforeningers
ejendomme set efter via tjekboligejendomme.sbi.dk. Disse
data er alle sammenholdt for at vurdere de forskellige
energirenoveringer. Det er vigtigt, at informationerne kun
benyttes som inspiration til kommende renoveringsprojekter,
og at der tages forbehold for, at pris, energibesparelse,
tidshorisonter og resultater ved en energirenovering
altid skal vurderes individuelt og gerne
sammen med en fagmand eller energivejleder.
= indikation på økonomien
= indikation på energibesparelsens størrelse
= Indikation på antal måneder projektet løber over
Her kan andelsboligforeningen også få reduceret energiregnskabet:
Solceller
Optimering af installationer
Ventilationsanlæg
Konvertering af fyr til energivenlig forsyning (typisk ikke i etageejendomme)
ANNONCE
Hos Spektrum Vinduer ApS har vi stor erfaring
med vinduesentrepriser i boligforeninger
- vi kan også hjælpe jer!
God kvalitet og stor fleksibilitet
Kompetent og grundig rådgivning
Løsninger skræddersyet til jeres forening
10 års garanti på næsten alle vinduer og døre
38 74 69 69
Brydes Allé 1, 4200 Slagelse
www.spektrumvinduer.dk
Klimasektion
Et godt energimærke
belønnes med god
finansiering
Grøn, grønnere, grønnest. Den nye boligaftale trådte i kraft d.1. juli 2020, og her spiller
energimærkning en væsentlig rolle for andelsboligforeningerne – blandt andet, når
der skal hentes finansiering i banken. Kundedirektør i Danske Bank Kristian Balleby
mener nemlig, at energimærkning bør stå højt på listen for andelsboligforeningerne.
TEKST: METTE BLUME | ILLUSTRATION: PERNILLE SVALEBÆK
D
er er grønt på menuen i den nye boligaftale,
og det kommer også til at påvirke andelsboligforeningerne.
Den nye boligaftale
kommer i kølvandet på den omstridte Blackstonesag,
hvor kortsigtede investorer blev beskyldt for
at drive lejepriserne i vejret ved at renovere lejlighederne
og leje dem ud til en væsentlig højere pris.
Men ud over at forebygge lignende sager skal boligaftalen
motivere blandt andre andelsboligforeningerne
til at energirenovere deres boliger – og her er
karensperioden en vigtig spiller.
“Så fra at energimærkning var uinteressant og uden
betydning for andelsboligforeningerne, er det nu det
modsatte. Med de nye krav til energimærkning får
du både lavere forbrugsudgifter, et mindre klimaaftryk
og en værdistigning af ejendommen. Man får
altså værdi med værdi på. Udover det får man også
værdien af, at man træder ud af karensperioden.”
“Når vi værdiansætter og udmåler, hvor mange
penge vi vil låne ud, bliver man værdiansat
højere, hvis foreningen ligger i energiklasse C
eller højere, og du bliver værdiansat lavere,
hvis du ligger i energiklasse D eller lavere.
Det skyldes meget enkelt, at værdien af
ejendommen er højere, fordi du bliver
fritaget karensperioden, hvilket også gør
sig gældende, hvis man rykker to energiklasser
op eller energirenoverer for minimum
3000 kroner per kvadratmeter”
siger Kristian Balleby og fortsætter:
10 Andelsportal.dk | Klimasektion
Klimasektion
Hvad er karensperioden?
Ifølge lovens § 5, stk. 2 indebærer karensperioden,
at der skal gå fem år, før huslejen må sættes op
efter overtagelse og omfattende renovering af en
ejendom.
Som en del af aftalen er et grønt incitament, der
indbefatter, at karensperioden bortfalder, hvis
ejendommens energimærke rykkes til energiklasse
C eller højere, stiger med mindst to niveauer eller
energirenoveres for minimum 3000 kroner per
kvadratmeter.
Kilde: Transport- og Boligministeriet.
Klogt at ride med på den grønne flodbølge
For bankerne betyder et godt energimærke også
meget, når der skal værdiansættes og udlånes penge.
Et godt energimærke er altså ikke kun vigtigt for
foreningen – men også for banken.
“Det grønne kommer som en flodbølge. Klimaet er
meget højt på dagsordenen båret af en bred folkelig
opbakning. Allerede nu udsteder vi grønne obligationer
for at styrke den grønne omstilling. Jeg forudser
også, at grøn finansiering vil brede sig endnu mere.
Det vil sige, at når vi kigger frem, vil ejendomme, der
har et lavt klimaftryk, blive belønnet med en bedre
finansiering. De andre vil ikke blive straffet, men de vil
heller ikke blive belønnet,” afslutter han.
Ingen foreninger går fri
Andelsboligforeningerne gør klogt i at tænke energirenoveringer
og energimærkning ind – også selvom
man allerede nu har energimærke C.
“Selvom man har energimærke C, er der ingen foreninger,
der blot kan læne sig tilbage mere. Kravene til
energiklasse skærpes over tid. Lige nu er det energimærke
C, men om nogle år er det måske højere, eller
måske bliver der lavet en ny skala. Energimærkning
får altså en helt anden aktualitet nu,” understreger
Kristian Balleby.
Ifølge Kristian Balleby er én ting de økonomiske gevinster.
Et andet element er det ansvar, som andelsboligforeningerne
og de enkelte andelshavere bærer.
Hvorfor er boligaftalen og karensperioden
vigtige for andelsboligforeningerne?
Boligaftalen, og særligt reglen om karens-
perioden, har stor betydning for andelskronen
i landets andelsboligforeninger. Det skyldes, at
andelsboligforeningernes ejendomme prissættes
efter udlejningsejendomme. Kort fortalt – når der
sker væsentlige ændringer for udlejningsejendomme,
påvirker det også, hvordan andelsbolig-
foreningernes ejendomme værdisættes.
”Enhver andelsboligforening bør agere forsvarligt
og forholde sig til det her. Boligbranchen står for
40 procent af CO 2
-udledningen, og derfor står de
også for 40 procent af løsningen. Så når jeg taler om
ansvarlighed, er det både i forhold til foreningens
værdiansættelse og økonomi, men også i forhold til
det klimaaftryk, de sætter,” siger Kristian Balleby.
Kristian Balleby,
kundedirektør i Danske Bank
Klimasektion | Andelsportal.dk
11
Klimasektion
LAR:
Kloakkernes
livredder
Sådan undgår du at skulle svømme ned med skraldet.
TEKST: ANTON EGHOLM | ILLUSTRATION: PERNILLE SVALEBÆK
Grønt tag
K
limaændringerne
bringer flere regnskyl med sig,
og over de næste 100 år vil der komme op mod
30 procent mere regn i de danske gader.
Regnen falder og nedbørsmængderne stiger – men
hvordan skal man håndtere klimaændringernes vejrmæssige
følger? LAR står for ’lokal afledning af regnvand’
og er et allerede anerkendt initiativ, der kan hjælpe de
danske kloakker med at undgå en omkostningstung
druknedød i fremtiden. Vi dykker ned i, hvad LAR er,
hvordan det kan bidrage i andelsboligforeninger og
naturligvis også på den store klimascene.
Regnbed
Nedsivningsgræsplæne
Gennemtrængelig belægning
Faskine
Fortsættes »
12 Andelsportal.dk | Klimasektion
ANNONCE
Nye energiruder giver bedre
indeklima sommer og vinter
Er det blevet tid til at udskifte andelsboligforeningens
gamle ruder med energiruder? Nye energiruder
isolerer, således at der ikke kommer kulde ind fra
ruden om vinteren. Udskiftning af termoruder til
nye energiruder kan medføre en besparelse på
varmeregningen på op til 15-20 %.
DØGNVAGT
telefon: 2013 0269
Energiruder kan også få solafskærmning, som
minimerer risikoen for overophedning af boligen
i sommerperioder. Således kan nye energiruder
hjælpe med indeklimaet både sommer og vinter.
Hos Lindhard Glas har vi stor erfaring med
energiruder og vil gerne hjælpe jeres forening
med at få monteret nye energiruder.
Vi tilbyder:
Montering af vinduer og døre
Facadearbejde
Montering af nye energi-termoruder
Indramning
Nybyggeri og renovering
2020
adresse: Carl Medingsvej 48, 4230 Skælskør
telefon: +45 2013 0269
e-mail: poul@lindhardglas.dk
web: www.lindhardglas.dk
Klimasektion
Efter de store oversvømmelser, som mange
danskere oplevede i 2011, har der været en
stigende interesse for LAR-anlæg. Københavns
Kommune har allerede etableret flere LARanlæg
i form af blandt andet forsinkelsesbassiner,
multifunktionelle tage og nedsivningsbede. LAR
er en bølge, flere og flere vælger at ride med på
– og det er der et hav af gode grunde til.
LAR kan nemlig blandt andet have positiv
indflydelse på både æstetik, klima og økonomi
i boligforeningerne. Vi har hos Andelsbolig Nyt
taget en snak med Inge Faldager fra Teknologisk
Institut og seniorkonsulent hos LAR i Danmark,
der deler sine ekspertindsigter på området og
hjælper os rundt om fænomenet LAR.
Æstetikken er med
LAR er først og fremmest lavet for at skåne
kloaksystemerne. Men ifølge Inge Faldager kan
LAR også bidrage positivt til æstetikken i en
hvilken som helst boligforening.
“Har du en anlægsgartner kontra en konservativ
kloakmester, vil kloakmesteren ofte lægge en
faskine under græsplænen. Derimod siger en
kreativ anlægsgartner: Når vi nu er her, skal vi så
ikke prøve at indføre noget spændende?” siger
Inge Faldager.
Derudover kan man få et yderligere kreativt blik
på LAR-tiltag gennem regnvandskonsulenter.
Regnvandskonsulenter er fagfolk som kloakmestre
og anlægsgartnere, der har videreuddannet
sig, så de ser kreativt på mulighederne for
afledning af regnvand, når de betræder grønne
områder. LAR-løsninger slår altså to fluer med
ét smæk: De bidrager til at afhjælpe de udfordringer,
som klimaforandringer pålægger
kloaksystemer, og samtidigt bidrager de til etableringen
af nogle anderledes grønne områder.
LAR skåner for klimaudfordrende
lappeløsninger
LAR skåner klimaet for unødige kloakomlægninger
og er derfor et miljøbevidst tiltag. Ifølge
Inge Faldager kommer der i løbet af de næste
100 år til at være 30 procent mere regn, der skal
bortledes – og det er der ikke plads til.
“Enten skal man lave nye, større kloakker, og det
vil blive rigtig dyrt. Ellers skal man lave nogle
tiltag, der hjælper med at håndtere regnvandet –
det vil være det mest klimavenlige. Det skal være
sådan, at man ikke behøver at udbygge alle de
underjordiske systemer, men at man kan hjælpe
de underjordiske systemer,” siger Inge Faldager.
Foto: LAR i Danmark
I boligselskabet Vestergården håndteres regnvand
fra bebyggelsen i kanaler, regnbede, bassiner og
nedsives i jorden.
LAR som den mest økonomisk
reflekterede løsning
Alternativet til LAR er ikke nødvendigvis at
udbedre rørsystemet i de individuelle andelsboligforeninger.
Det er nemlig oftest i hovedkloakken,
at de store oversvømmelser opstår. Inge Faldager
fortæller hertil, hvorfor dette kan ende med at blive
dyrt for selv folk hjemme i privaten:
“Det skal vi alle sammen betale til – vi betaler alle
sammen spildevandsafledningsafgift. Hvis vi kan
koble noget regnvand, som netop kan frakobles, så
slipper vi for at betale for at lave alle vores kloaksystemer
større. Om man bor i parcelhus eller i
en andelsboligforening, betaler man for at aflede
sit spildevand. Så hvis kloakledningerne skal laves
større ude i vejen, så kommer vi alle sammen til
at betale,” forklarer Inge Faldager.
Dertil tilføjer Inge Faldager, at alle danskere har
betalt en tilslutningsafgift for at blive tilkoblet
kloaksystemet. Men i de områder, hvor det er
attraktivt for kommunen at få regnvandet væk fra
kloakken, kan man i mange tilfælde få pengene
igen. Dette er eksempelvis tilfældet i København,
hvor der er fælleskloakering. Derfor kan der være
et økonomisk incitament i at vælge LAR frem for
at udbedre ejendommens rør.
LAR i andelsboligforeninger
LAR kan vise sig at være et særdeles relevant initiativ
at tage i betragtning for andelsboligforeninger.
Andelsboligforeninger har nemlig ofte fællesarealer
med plads til tiltag som tagløsninger, nedsivningsbede
eller faskiner. Der er naturligvis et hav af
forskellige muligheder, alt efter hvor din andelsboligforening
er lokaliseret, og hvordan den ser ud.
Men én ting ligger fast - Inge Faldager opfordrer
til, at man tager LAR i betragtning til de regnskyl,
fremtiden kommer til at bringe med sig.
14 Andelsportal.dk | Klimasektion
ANNONCE
Sæt
strøm
til
andelsboligforeningen
med solceller
Flere boligforeninger vil nu have solceller på foreningens
tage – og med god grund. Solcellerne er nemlig blevet både
billigere, pænere og lettere at håndtere inden for de senere
par år. Hos Farum el-installation vil vi meget gerne hjælpe
jeres andelsboligforening med at få opsat solceller.
Farum el-installation kan hjælpe med alle former el-arbejde
i andelsboligforeningen. Selvom vi har mere end 90 år på
bagen, leverer vi stadig kvalitetsløsninger og solid service til
alle kunder. Læg dertil, at vi har døgnvagt og er medlem af
garantiordningen TEKNIQ.
Hvorfor vælge os?
Hurtig udrykning
Bedst til prisen
Over 90 år i branchen
Et landsdækkende netværk af
160 autoriserede installatører
Vi kører i Nordsjælland og Storkøbenhavn.
Farum-el Installationsforretning
CVR: 19727432
Højrisvej 17, 3540 Lynge
www.farum-inst.dk
Tlf.: 2165 8126
info@farumel.dk
ANNONCE
Trænger jeres
andelsboligforening
også til klimasikring?
Bekymret for storm, forhøjet vandstand
eller skybrud? Der kan være mange gode
grunde til at få klimasikret andelsboligforeningens
ejendom. Hos JAC Kloak Teknik
A/S kan vi hjælpe med alt fra nedsivningsanlæg
til omfangsdræn eller strømpeforing
af foreningens faldstammer.
Vi er autoriserede kloakmestre, der altid
rykker hurtigt ud ligegyldigt om I har akutte
problemer eller blot har brug for en dygtig
entreprenør til foreningens fællesarealer.
VI TILBYDER:
Jord- og betonarbejde
Kloakrenovering
Høj faglighed
Personlig service
Hurtig udrykning
JAC
Kloak Teknik
+45 2014 1533 // pa@jacas.dk // Hovedgaden 15, 4420 Regstrup
TEMA BÆREDYGTIG BOLIGFORENING
Kompost i
andelsboligforeningen
Kompost er et miljøbevidst tiltag, der spreder sig til alle afkroge
– og andelsboligforeningerne er ikke en undtagelse. Flere andelsboligforeninger vælger
nemlig at oprette en kompostbunke, og det har mange positive følger i foreningerne.
TEKST: ANTON EGHOLM
Organisk affald udgør 30-50 procent af
affaldet hos danskere. Vi har derfor stukket
en finger i jorden og taget en snak med
kompostentusiast Peter Halbye for at finde ud af,
hvordan man laver den bedste kompostbunke, og
hvad den kan bidrage til i andelsboligforeningerne.
"En meget sandet jord vil have svært ved at holde på
vand. Derfor kan næringsstofferne nemt blive skyllet
ud. En meget komprimeret leret jord, derimod, kan
holde vand og luft ude. Ved at tilføre jorden kompost
kan man tilføre organisk muldet materiale og skabe
en god struktur i jorden," siger Peter Halbye.
Hvad bruges kompost til?
Kompost blandes typisk med den jord, hvori man
ønsker at gro planter, blomster, krydderurter eller
grøntsager. I den forbindelse virker kompost som en
slags organisk steroid til plantevæksten. Komposten
tilfører en ordentlig portion af næringsstoffer, som
mange planter har brug for, men derudover forbedrer
komposten også jordens struktur. Det kan ifølge
Peter Halbye, der både privat og i sit job beskæftiger
sig med kompost, være med til at sikre en stabil
grobund for planterne:
Hvordan skal en kompostbunke se ud?
Man skulle tro, at det ville være svært at finde plads
til en kompostbunke, men en kompostbunke kræver
ikke nødvendigvis så forfærdeligt meget plads. En
bunke med kompost skal, for at opnå de korrekte
organiske nedbrydningsprocesser, dog mindst være
én kubikmeter. Den ideelle kompostbunke er dog en
smule større:
"Den ideelle kompostbunke er to meter høj, tre
meter bred og tre meter lang. Men som andelsboligforening
kan man naturligvis godt nøjes med
en mindre bunke end dette, dog ikke under en kubikmeter,"
fortæller Peter Halbye.
Fortsættes »
Andelsportal.dk
23
TEMA BÆREDYGTIG BOLIGFORENING
Årsagen til, at kompostbunken ikke må
være mindre end en kubikmeter, er ifølge
Peter Halbye, at den ikke vil påbegynde
sin naturlige nedbrydningsproces, hvis
den er for lille. Nedbrydningsprocessen
er den fase, der tilfører komposten store
dele af sine nærringsstoffer, som er gode
for jorden. Derudover får den jorden i
kompostbunken til at stige markant, og
en bunke af kompost kan under nedbrydningsprocessen
komme helt op på 70
grader. Man skal dog være opmærksom
på bunkens temperatur og helst sørge for,
at bunken ikke stiger til over 65 grader, da
det kan have negativ indflydelse på flere af
de gode mikroorganismer.
Hvilke fordele og ulemper er der
ved kompost?
Der er mange fordele og meget få ulemper
ved brug af kompost. En af de største
fordele er, at kompost er den mest effektive
måde at genbruge organisk affald på.
Ifølge Peter Halbye udgør organisk affald
mellem 30 procent og 50 procent af
affaldet hos danskere. Dertil tilføjer han:
"Blander man det organiske affald med
andet affald, finder den organiske nedbrydningsproces
ikke sted. Der bliver i
stedet dannet en rådden skraldemasse,
som afgiver metangas. Derudover kan det
ende med at blive blandet med industrielt
affald og ende i vores søer og åer."
At lave kompost er en ganske simpel
proces, og hvis man gør det korrekt, kan
det være svært at finde ulemper. Ud over
at det kræver en smule plads og måske
ikke er det mest æstetiske tiltag, mener
Peter Halbye, at de resterende ulemper er
bagateller:
"Er man bange for regnorme, kan man
argumentere for at dette er en ulempe ved
kompostering. Regnorme spiller nemlig
en stor rolle i nedbrydningen af organisk
materiale til færdig kompost," siger
Peter Halbye.
Hvilken slags affald gavner sig bedst som
kompost?
Når man laver en kompostbunke, er det
især vigtigt at holde øje med, hvilke former
for organisk materiale, der bliver kastet
i bunken. Her skelnes der nemlig mellem
letomsættelige planterester og sværtomsættelige
planterester. Letomsættelige
planterester er eksempelvis mindre
ukrudtsplanter, blade, kartoffelskræller,
gamle salathoveder og andre grøntsager
fra køleskabet. Svært omsættelige planterester
kan være træflis, grene, bark og de
robuste dele af mere hårføre planter, der
står ude hele vinteren. Ifølge Peter Halbye
gælder det om at finde den gyldne
mellemvej mellem let omsættelige og
svært omsættelige planterester for at få en
god kompost.
Der er to hovedsagelige fordele ved den åbne kompostbeholder: Der er som oftest mere
plads, og det er muligt at aftage de nederste brædder for at komme ind til den nederste og
mest næringsholdige kompost.
24 Andelsportal.dk
"For at opnå en god kompost, der hverken
bliver for varm eller har problemer med at
stige i temperatur, skal forholdet mellem
let omsættelige og svært omsættelige
være 50/50. Det vil sige at komposten
ikke udelukkende kan laves af andelsboligforeningens
køkkenaffald men også
må tilføres nogle svært omsættelige
planterester – måske fra foreningens
udearealer," udtaler kompostentusiasten.
Når kompostbunken skal opstartes, skal
man helst have gemt en god del af både
let omsættelige og svært omsættelige
planterester på forhånd. Dette skal løbende
tilføres bunken sammen med vand,
og i den forbindelse skal bunken også
stampes sammen.
Kompost i andelsboligforeningen
Når man starter kompostinitiativet og
begiver sig ud i at tilføre ekstra planterester
og vand, vil der gå ca. 3 måneder,
før kompostbunken er formuldet og klar
til brug. Det vil dog kun være en fordel at
vente længere end de 3 måneder. Dertil
kan det tage længere tid, hvis man vælger
at starte kompostbunken om vinteren.
Derfor kan det være en god idé, at man i
boligforeningen udvælger en kompostansvarlig,
som også uddanner foreningens
beboere i brug af komposten og løbende
passer kompostbunken.
Der er to fordele ved den lukkede
kompostbeholder: Den ser pæn og ordentlig
ud, og i tilfælde af, at der er røget noget med
ned i komposten, som rotterne kan lide,
er den rottesikker.
Flere og flere begynder at bruge kompost
landet over, og det gælder også i andelsboligforeningerne.
Det skyldes, at kompostering
har en række gode medfølger,
der passer lige ind i andelsboligkonstellationen.
Komposten kan nemlig med fordel
bruges til beplantning af alt fra fællesbede
til blomster på fællesområderne. Derudover
kan en kompostbunke benyttes af
andelshaverne i forbindelse med altankasser,
krydderurter i vinduerne eller på
egne havearealer. De positive følger er
ikke kun at se med plantebrillerne på.
Et sådant initiativ kan nemlig også have
god indflydelse på affaldssortering og på
fællesskabet i andelsboligforeningen.
OBS: Man bør ikke tilføje rester
af kogte grøntsager, fiskeaffald
eller kødaffald. Det kan resultere
i rotter og skadedyr i andelsboligforeningen.
Almindeligt og
organisk have- og køkkenaffald
vil dog hverken trække rotter eller
skadedyr til sig men derimod give
en dejlig duft af skov.
Andelsportal.dk
25
TEMA BÆREDYGTIG BOLIGFORENING
Professor:
Affaldssortering i
andelsboligforeninger kalder på
sjove og nemme fællesløsninger
Genbrugsmarked, madkasser og fællesspisning med fokus på madspild. Det er blot
et udpluk af de mange forebyggende forslag, som Professor ved Center for Design,
Innovation og Bæredygtig Omstilling ved Aalborg Universitet Arne Remmen bringer til
bordet. Men ud over et generelt klimafokus i foreningen giver Arne Remmen også sit
bud på, hvordan man optimerer affaldssortering.
TEKST: METTE BLUME
A
ffaldssortering både skaber og kræver
fællesskab. I hvert fald hvis man spørger Arne
Remmen, der gennem flere år har forsket i emnet.
Efter regeringens nye affaldsaftale skal alle borgere
inden længe sortere hele ti forskellige typer skrald, og
ifølge Arne Remmen er vejen til optimal affaldssortering
den nemme fællesløsning.
"Hvis der er nogle nemme fællesløsninger i foreningen,
ender man med at tage de ti forskellige typer affald på
samme måde, som man tager de tomme pantflasker med
over i Irma. Det handler om at lave den fælles løsning så
attraktiv, at den ikke hober sig op hjemme i køkkenet. Hvis
man for eksempel alligevel kører på genbrugspladsen eller
går over med pant, hvorfor så ikke tage naboens med?
På den måde hjælper man også hinanden og holder
hinanden op på det," siger Arne Remmen.
Ud over at hjælpe hinanden og gøre det nemmere at
affaldssortere i fællesskab, er det ifølge Arne Remmen alfa
og omega, at andelsboligforeningen gør det sjovt at have
et klimafokus.
"Jeg tror på, at det først er når noget er sjovt, at ting sker.
Det er jo for eksempel sjovt at holde et genbrugsmarked
nede i gården, men det er knap så sjovt at spekulere over den
foliebakke, som man har smidt ned i plastskraldespanden,"
siger Arne Remmen med et smil på læben.
Affaldssortering er godt, men forebyggelse er bedre
Arne Remmen ser mange gode muligheder for at optimere
affaldssortering i andelsboligforeninger gennem de sjove og
nemme fællesløsninger. Han er dog overbevist om, at hvis
man virkelig vil gøre en forskel, bør man begynde tidligere i
processen.
"Jeg mener, at vi bør have mere fokus på, hvordan vi minimerer
affald i stedet for at have fokus på affaldssortering. Vi
bør altså tænke på forebyggelse og genbrug i første omgang.
Det gode ved affaldssortering er dog, at vi bliver mere bevidste
om, hvor meget affald vi egentlig har. Det er naturligvis
godt og enormt vigtigt at affaldssortere, men jeg går faktisk
endnu mere op i, hvordan man kan undgå alt det affald i
første omgang," siger Arne Remmen og fortsætter:
26 Andelsportal.dk
"Jeg oplever også ofte, at man i foreningerne ikke er bevidste
om mange af de ting, der rent faktisk allerede sker. Vi snakker
alt for meget om skraldespande, men de færreste indretter og
designer deres hverdag efter at minimere deres affald – men
det burde de," fastslår han.
Plastik fantastisk
Plast har længe været den helt store klimasynder, men det er
Arne Remmen ikke nødvendigvis enig i. For ham handler det
nemlig om at bruge genanvendelig plast, da man derved kan
minimere mængden af skrald.
"En nem og god måde at undgå affald på er for eksempel
ved brug af madkasser. En madkasse er et godt eksempel på,
at man sagtens kan lave emballage, der kan genanvendes.
Plast er et ofte udskældt materiale, men det gode plast, der
kan genanvendes, er et genialt materiale til at udvikle gode
genbrugsløsninger," siger Arne Remmen, mens han griner
over sine egne 20 år gamle madkasser, der er fast inventar i
køkkenskuffen.
De grønne briller skal altid være på
Ifølge Arne Remmen er nøglen til gode løsninger også dét at
have en generel klimabevidsthed i foreningen. En ting er at
hjælpe hinanden, forebygge og have affaldssortering for øje,
men omdrejningspunktet er, at man i foreningen formår at
have et generelt klimafokus, hvor man altid tænker i grønne
løsninger.
"Andelsboligforeningen bør have et generelt klimafokus.
En mobiltelefon har i gennemsnit en levetid på to år, så hvis
du beholder din mobiltelefon i fire år frem for to, så har du
allerede halveret miljøbelastningen. Det samme gælder for
foreningens øvrige IT-udstyr. Det kan også være i forbindelse
med renoveringer af ejendommen, hvor man eventuelt kan
genbruge de gamle mursten. En gammel mursten udleder
99 procent mindre CO 2
end en ny mursten. Så helt konkret
bør man tænke den gode klimahandling ind i alt, ikke kun
affaldssortering, men hele vejen rundt," understreger
Arne Remmen og fortsætter med kreative eksempler:
Fortsættes »
Andelsportal.dk
27
5 ÅR
Klip mig ud og hæng mig i opgangen eller i skralderummet
Du bidrager til at passe på vores
allesammens jordklode ved at affaldssortere
Du skåner naturen for at bruge:
PÅ AT NEDBRYDE EN BANANSKRÆL
PÅ AT NEDBRYDE PLASTIKPOSER
PÅ AT NEDBRYDE AVISPAPIR
PÅ AT NEDBRYDE DÅSER
PÅ AT NEDBRYDE PLASTIKFLASKER
PÅ AT NEDBRYDE ELEKTRONIK
PÅ AT NEDBRYDE GLAS
1.000.000 ÅR
1000 ÅR
PÅ AT NEDBRYDE CIGARETSKODDER
PÅ AT NEDBRYDE ØLKAPSLER
100 ÅR
PÅ AT NEDBRYDE TYGGEGUMMI
5 ÅR
500 ÅR
1 ÅR
500 ÅR
5 UGER
400 ÅR
fordi du gør en forskel
TAK
TEMA BÆREDYGTIG BOLIGFORENING
Hvad indebærer regeringens nye aftale om
affaldssortering?
"Man kunne for eksempel finde en god lokal kok og
kontakte de lokale supermarkeder for at høre, hvad
de har af mad, der skal spises nu. Herefter kunne
man få kokken til at lave god mad med de varer, der
alligevel er på vej mod sidste holdbarhedsdato. På
den måde skaber man den grønne bevidsthed hos
beboerne i foreningen. I øvrigt er det nemmere at få
folk med på det, end at diskutere, om man snart skal
have en kværn til bioaffaldet," afslutter
Arne Remmen.
› Affaldssortering: Borgere skal fremover sortere ti forskellige
typer affald: mad, papir, pap, metal, glas, plast, tekstil,
mad og -drikkekartoner, restaffald og farligt affald.
Ordningen skal gælde fra 1. juli 2021.
› Genanvende mere plastik: Kommunerne skal senest 1. januar
2022 stille krav om mindst 60 procent genanvendelse
af plastik samt høj genanvendelse af alle genanvendelige
affaldstyper.
› Mindre forbrænding: Kapaciteten på forbrændingsanlæg
skal nedbringes, så den passer til affaldsmængderne, der
forventes at falde i takt med mere affaldssortering.
› Cirkulær økonomi: Borgere skal kunne aflevere affald til
virksomheder, som kan genbruge det. Alle kommunale
genbrugspladser skal have et område, hvor borgerne kan
levere genstande til direkte genbrug.
Kilde: Regeringen.dk
ANNONCE
Tid til at
isolere?
Isolering forbedrer både andelsboligforeningens
energimærke og værdi, har positiv indvirkning
på indeklimaet og så kan isolering reducere
varmeregningen.
Kontakt os i dag og hør mere om, hvordan vi
kan hjælpe jeres andelsboligforening.
Tlf.: 40 30 31 05
Vi kører på
hele Sjælland!
A-Z Isolering & Totalentreprise ApS
www.a-zisolering.dk
40 30 31 05
mk@a-zisolering.dk
CVR: 33362722
ANNONCER
Ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger:
Hvad er op og ned?
Prissætning på andelsboliger og ejendomsvurderinger er en kompliceret størrelse.
Mange købere af andelsboliger har svært ved at gennemskue, hvordan prisen på
en andelsbolig er skruet sammen, og for mange af de nuværende andelshavere er
vurderingsregler og muligheder nu også ved at blive uoverskuelige. Vi dykker ned i
både nye og gamle regler for vurderingsmetoder og giver dig et overblik her.
TEKST: MARIA CARLSEN
P
rissætningen af andelsboliger er ofte til debat,
og i de senere år er der også kommet både ny
lovgivning, bekendtgørelser og ændrede regelsæt,
der har gjort gennemsigtigheden i prissætningen
endnu mere forvirrende. For at forstå prissætningen
skal man til at starte med se på, hvordan andelskronen
bestemmes.
Prisfastsættelse af andelsboliger følger den såkaldte
maksimalprisbestemmelse, som er beskrevet i Andelsboligloven.
Maksimalprisbestemmelsen er oprindeligt
og fra politisk side indført for at sikre en boligform,
som økonomisk er et godt alternativ til både ejer- og
lejebolig. Bestemmelsen har eksisteret siden 1979.
Cirkeldiagram:
Sådan fordeles vurderingsmetoderne
i andelsboligforeningerne
35%
Den offentlige
ejendomsvurdering
25%
Anskaffelsesprisen
Maksimalprisen er udtryk for den højeste pris, som en
sælger af en andelsbolig kan sælge sin andelsbolig for.
Maksimalprisen er værdien af andelen i foreningens
formue (andelsværdien) tillagt værdien af de forbedringer,
der er gennemført i boligen. Når man skal beregne
andelskronen er det af stor betydning, hvor meget
andelsboligforeningens ejendom er værd. Vurderingen
skal ske efter et af følgende tre principper:
Den offentlige ejendomsvurdering, valuarvurderingen
eller anskaffelsesprisen.
Anskaffelsesprisen er den mindst udbredte
Anskaffelsesprisen udgør den pris, som foreningen
betalte ved stiftelsen. Hertil lægges forbedringer på
ejendommen. Princippet anvendes primært ved
nybyggede ejendomme, hvor værdien af ejendommen
ikke er steget endnu. Kun 25 procent af andelsboligforeningerne
benytter sig af anskaffelsessummen.
40%
Valuarvurdering
Kilde: Ekspertgruppens rapport om boligreguleringslovens § 5,
stk. 2 udgivet af Transport- og Boligministeriet.
Sådan udregner
du andelskronen
Fortsættes »
Andelskrone
=
Ejendommens
værdi
+ Øvrige aktiver +
Oprindelige indskud fra alle
andelshavere
Foreningens
gæld
Andelsportal.dk
31
Den offentlige ejendomsvurdering har
været længe undervejs
Når ejendommens værdi prisfastsættes ud
fra den offentlige ejendomsvurdering, prisfastsættes
værdien ud fra SKATS vurderingsvejledning.
Andelsboligforeningernes
ejendomme vurderes som erhvervsejendomme.
I Danmark er der i alt 400.000
erhvervsejendomme, og ifølge SKAT
vil der først i 2022 være vurderinger af
erhvervsejendomme klar til andelsboligforeningerne.
De offentlige ejendomsvurderinger
blev sat i bero allerede i 2013, fordi
de var fejlbehæftede. Derfor er det stadig
ejendomsvurderinger fra 2011-2012, der
gælder for de andelsboligforeninger, der
benytter den offentlige ejendomsvurdering
til at prissætte deres andelsboligforenings
ejendom. De offentlige ejendomsvurderinger
er blevet udskudt af flere omgange
og senest i efteråret 2019.
SKAT har tidligere oplyst, at de nye, offentlige
ejendomsvurderinger vil være baseret
på såkaldt markedsdata, plandata og BBRdata,
som Vurderingsstyrelsen indhenter i
samarbejde med aktører som realkreditinstitutter,
kommuner, Danmarks Statistik
og ejendomsbranchen. Når en andelsboligforenings
ejendom skal værdisættes, vil
Vurderingsstyrelsen benytte sig af den
afkastbaserede metode, der lidt simpelt kan
forklares som en metode, hvor ejendommen
betragtes som et investeringsobjekt
med faste (leje)indtægter og (drifts)udgifter.
Med andre ord vil de offentlige ejendomsvurderinger
ligeledes tage udgangspunkt
i markedspriserne på udlejningsejendomme,
og et potentielt prisfald
på udlejningsejendomme kan derfor
også påvirke de kommende offentlige
ejendomsvurderinger.
Valuarvurderinger har ofte været
til debat
Da de offentlige ejendomsvurderinger
har været udskudt i mange år, har flere
andelsboligforeninger valgt at udskifte
deres offentlige ejendomsvurdering
med en valuarvurdering. I dag er valuarvurderingen
den mest udbredte vurderingsmetode,
og i dag benytter ca. 40
procent af landets andelsboligforeninger
valuarvurdering til værdiansættelse af
deres ejendom.
Valuarvurderinger udarbejdes ved at
ejendommens værdi i fri handel fastsættes
som en udlejningsejendom af en uddannet
valuar. I nogle tilfælde har andelsboligforeninger,
der er overgået til en
valuarvurdering, oplevet en stor værdistigning,
og dette har blandt andet affødt
en del debat om hvorvidt valuarvurderingerne
var for høje. Derfor kom der for
nogle år siden en ny bekendtgørelse, der
både stillede krav til valuarens uddannelse
og metoden for, hvordan vurderingen
blev udarbejdet.
Ejendomsvurderinger efter
boligaftalen
Først 1. juli 2020 trådte den nye boligaftale
i kraft. Det er blevet diskuteret
meget, hvor stor en indvirkning denne
vil have på værdien af andelsboligforeningernes
ejendomme. Aftalen er
oprindeligt udformet for at komme problemer
med den såkaldte Blackstonefinte
til livs. I de senere år har mange
lejere kæmpet med, at investeringsselskaber
opkøber den udlejningsejendom,
de bor i, for at modernisere den og efterfølgende
hæve huslejen. Dette ville et
flertal med boligminister Kaare Dybvad
Bek (S) i spidsen gerne til livs, og derfor
blev boligaftalen vedtaget og trådte i kraft
1. juli 2020. En boligaftale, som blandt
andet er blevet kritiseret for, at faldende
priser på udlejningsejendomme vil
resultere i faldende priser på andelsboligmarkedet.
For at skærme andelsboligforeninger
mod værditab, er de derfor undtaget
for den karensperiode på fem år, som
kommer til at gælde for udlejningsejendomme.
Ligeledes har andelsboligforeninger
fået mulighed for at fastfryse
deres valuarvurdering på ubestemt tid,
hvis den er indhentet inden 1. juli 2020.
Valuarvurderingen må ikke være mere
end 18 måneder gammel den 1. juli
2020, men har en forening mere end én
valuarvurdering, der er under 18 måneder
gammel, kan foreningen selv vælge,
1. OKTOBER
Maksimalprisbestemmelsen har
eksisteret siden 1979.
Ny bekendtgørelse for valuarvurderinger
træder i kraft. Nye krav til både valaurerne
og valuarvurderinger bliver gældende.
1979
2013
2018
2019
De offentlige
ejendomsvurderinger
suspenderes, fordi de
er fejlbehæftede, og
vurderinger fra tidligere
år bliver gældende.
OKTOBER
Nye ejendomsvurderinger udskydes
igen, igen. Skatteminister Morten
Bødskov (S) må endnu engang
meddele, at ejendomsvurderingerne
udsættes yderligere som følge af
'it-problemer'.
32 Andelsportal.dk
ANNONCE
hvilken vurdering, der skal fastholdes. Valuarvurderingen
kan fastholdes, selvom foreningen ikke
har brugt den til værdiansættelse af andelene,
hvis det er dokumenteret ved revisorerklæring/
note i regnskabet, at den er indhentet inden
1. juli 2020.
Det er endnu ikke til at sige, hvordan boligaftalen
og dens regulering af salg af udlejningsejendomme
samt nye regler for andelsboligmarkedet
vil påvirke prissætningen på andelsboligejendomme.
Dog er de nye regler blevet
kritiseret for, at muligheden for fastfrysning kan
betyde, at nogle andelsboligforeninger arbejder
med en kunstigt fastholdt højere andelskrone.
Det kan nemlig få betydning i forbindelse med
belåning både for andelsboligforeningen og
for dem, som skal låne penge til at købe en
andelsbolig.
Bankernes egen vurdering af
andelsboligforeningerne
Som en lille krølle på hallen værdiansætter
mange banker andelsboligforeningers med deres
egen individuelle vurdering. Det gør de både
fordi der er strenge krav til finansiering i dag, og
for at sikre sig, at hverken andelsboligforeningen
eller den enkelte andelshaver låner et urealistisk
højt beløb i ejendommen. Falder markedsprisen
på udlejningsejendomme kombineret
med en høj gældsprocent, kan man i værste
tilfælde derfor blive teknisk insolvente, eller den
enkelte andelshaver kan stå med en andelsbolig,
der ikke kan sælges til den pris, den er købt for.
De fleste af de større banker tager derfor ofte en
individuel vurdering af den enkelte forenings
værdiansættelse og gæld, når de vurderer, hvor
mange penge en kunde kan låne til køb af en
andelsbolig.
Elitebrolæggeren
20 20
ROSENDAL BROLÆGNING APS
3byggetilbud.dk’s elitebrolægger 2020
er klar til at lave løsningen til jeres
forenings gårdområde
Rosendal Brolægning ApS står klar til alt det
grå anlægsarbejde i andelsboligforeningerne.
Firmaet har over 24 års erfaring med i bagagen,
og ved lige hvordan fliserne skal lægges.
Vi udfører også fortov for både private og
kommuner.
1. JULI
Den nye boligaftale træder i kraft.
Valuarvurderinger foretaget op til 18
måneder før 1. juli 2020 kan fastfryses.
2020
2022
Det forventes tidligst, at der
i 2022 vil være vurderinger
af erhvervsejendomme klar
til andelsboligforeningerne.
+45 2097 4049
post@rosendalbrolaegning.dk
Overdrevsvej 11, 3390 Hundested
CVR-nummer: 38866966
OFTE STILLEDE SPØRGSMÅL PÅ ANDELSPORTAL.DK:
Hvilke regler findes, når man skal
låne til en andelsbolig?
Hvordan er det lige med de lånekrav, som kommende andelshavere bliver mødt af i
banken? Og hvad kigger bankerne egentlig på, når en mulig andelsboligkøber har en
forespørgsel på et andelsboliglån?
Finansieringsmulighederne til andelsboliger har i de
sidste par år været til debat. Der er nemlig kommet
skærpede krav til finansiering af andelsboliger, og som en
følge af boligaftalen har nogle banker også meldt ud, at
de vil se anderledes på mulighederne for andelsboliglån.
Selvom man allerede bor i en andelsbolig, er det godt
at vide, hvilke krav kommende købere møder, og hvilke
regler, der gælder for eksisterende andelsboliglån.
Realkreditlån er ikke muligt
Mange andelsboligkøbere tror, at det er en simpel proces
at låne til en andelsbolig og nogle tror fejlagtigt også,
at de kan finansiere en andelsbolig med et realkreditlån,
som det er tilfældet med ejerboliger. Ved et andelsboligkøb
kan andelshavere optage et ganske almindeligt banklån
med pantsætning af andelsboligen (andelsbeviset)
som sikkerhedsstillelse. Realkreditlån er ikke muligt.
Det skyldes, at man som andelshaver ikke er den juridiske
ejer af andelsboligen, men derimod køber en andel af
foreningens formue, og dermed retten til at bo i en
af boligerne.
Krav om egenfinansiering på 5 procent
Når en potentiel andelskøber skal låne til en andelsbolig,
bliver vedkommende mødt med et krav om egenfinansiering
på minimum 5 procent. Et krav, der blev
indført med andelsboligloven tilbage i juni 2018. Og
reglen om 5 procents egenfinansiering har haft betydning
for de lånekrav, som andelsboligkøbere bliver mødt med
i dag. Reglen, som egentlig er indført for at beskytte
købere, forvirrer ofte, da flere købere tror, at de kun skal
stå klar med 5 procent af andelens værdi, og glemmer
andelen af foreningens gæld.
De 5 procent en andelsboligkøber skal betale udregnes
på baggrund af købsprisen på andelsboligen + dens
forbedringer + andelen af foreningens gæld set ud fra
fordelingstallet. Fordelingstallet kan findes i foreningens
regnskaber.
Har en andelsbolig et fordelingstal på 2 procent betyder
det, at boligens andel svarer til 2 procent af foreningens
gæld. Hvis foreningen har en gæld på 10 millioner kroner,
så svarer de 2 procent til 200.000 kroner. I dette tilfælde
er det 5 procent af de 200.000 kroner man skal komme
med i egenbetaling = 10.000 kroner.
De 10.000 kroner skal i dette tilfælde lægges oven i
5 procent af andelens værdi + dens forbedringer og
egenfinansieringen på 5 procent kan udregnes.
Kan banken afvise et andelsboliglån?
Det kan variere fra bank til bank, hvilke krav man
bliver mødt med, når man er interesseret i at låne til en
andelsbolig. De fleste banker beder om at se årsopgørelse
fra skattevæsnet, de seneste 3 lønsedler, pensionsinfo,
oplysninger om opsparing og budget over faste
udgifter og så ønsker de også at granske information om
selve andelsboligforeningen og dens gæld.
Siger banken nej til finansiering skyldes det, at andelsboligkøbers
økonomi ikke er robust nok eller at banken
ikke vil lade en kunde låne penge til en andelsboligforening,
hvis andelsboligforeningens ejendomsvurdering
ligger meget langt fra bankens egen vurdering af samme
boligforening. Bankerne foretager nemlig deres egne
kreditvurderinger af boligforeningerne. Og her ser de på
foreningens belåningsgrad og ejendomsvurdering. Derfor
kan nogle andelshavere også blive overraskede over, at
banken har en anden vurdering af deres andelsboligforening
end de selv har. Dette kan eksempelvis betyde,
at andelshaveren ikke kan låne så meget som først
antaget i andelsboligens friværdi.
Lånemulighederne på andelsboligmarkedet har fået
en del kritik og derfor er et udvalg nedsat til at se på
finansieringsmulighederne. Du kan læse mere om
udvalgets arbejde og blive klogere på andelsboliglån
på Andelsportal.dk.
På Andelsportal.dk kan du finde mere viden om andelsboligmarkedet
34 Andelsportal.dk
ANNONCE
Valuarvurdering efter 1. juli
Efter en forhåbentlig veloverstået
sommerferie kommer vi alle tilbage
til vores almindelige hverdag igen, og
så alligevel ikke helt (vi taler ikke om
COVID-19).
Mange Andelsboligforeninger har
haft travlt med at indhente nye valuarvurderinger
inden 1. juli 2020, hvor
de nye regler omkring fastfrysning af
andelskronen trådte i kraft.
Spørgsmålet der trænger sig på
nu er, om Andelsboligforeningerne
fortsat skal have udarbejdet
valuarvurderinger til deres regnskaber?
Der er ingen tvivl om, at foreningerne
i forhold til den nye lovgivning kan
fastfryse deres valuarvurdering,
såfremt den opfylder kravene. I
forhold til gældende årsregnskabslov
skal man dog fortsat have udarbejdet
en valuarvurdering af ejendommen
hvert år for at kunne opfylde kravene.
Det er således opfattelsen hos
Gottlieb+Partners, at en årlig valuarvurdering
derfor fortsat er vigtig.
Foreningerne anbefales derfor at tage
en dialog med deres revisor omkring,
hvorledes de skal forholde sig til
behovet for en årlig valuarvurdering.
Valuarvurdering hos
Gottlieb+Partners
Hos Gottlieb+Partners får du:
√ Vurdering som bankerne stoler på
√ Erfarne og anerkendte valuarer
√ Sparring om foreningens fremtid
√ Valuar der gerne deltager på
generalforsamling samt er medlem af
Dansk Ejendomsmæglerforening
Gottlieb+Partners er lige dele
erhvervsmægling og strategisk
rådgivning. Vi bistår med køb,
salg, udlejning, genforhandling,
sale og lease back og rådgivning
inden for alle typer erhvervsejendomme.
Vi har derfor et
indgående kendskab til boligudlejningsmarkedet.
info@gottliebpartners.dk
T: +45 8877 4045
Covid-19
Generalforsamlingen
post corona-nedlukning
Corona har forandret hverdagen for mange danskere – ikke blot under,
men også efter. Hjemmearbejde, online-familiemiddage, fællessang og
nye forbrugsmønstre er blot nogle af de ændringer, flere af os tager med
ud på den anden side. Men også generalforsamlingen kan tage nye former
i fremtiden, efter corona kom i vejen. Ejendomsadministrationsselskabet
Newsec gør os klogere på denne udvikling.
TEKST: NYNNE PIHL GROTH
I
ntet blev som forventet for de andelsboligforeninger,
hvor foråret normalt står i generalforsamlingens
tegn. Årsagen var coronakrisen,
som betød en nedlukning af Danmark og umuliggjorde
forsamlinger på mere end ti personer. Men af
kriser lærer man ofte, og det gælder også for andelsboligforeningerne,
der allerede så småt er begyndt
at gøre sig nye tanker om generalforsamlingen i
fremtiden.
Det hele gik i stå
Grundet corona kunne frustrerede andelshavere og
bestyrelser vinke farvel til den vigtigste begivenhed
på året: Generalforsamlingen. Ligesom forslag, renoveringsprojekter
og nødvendige driftsspørgsmål blev
udskudt på ubestemt tid. Flere af landets andelsboligforeninger
valgte derfor at rykke generalforsamlingen,
men dette er ikke helt uden konsekvens.
Fortsættes »
36 Andelsportal.dk
ANNONCE
Lene har mistet sin nøgle. Igen.
Og selvom det ikke er hendes skyld, at tyven
tog tasken ud af cykelkurven, gør det ikke
situationen mindre hovedrystende irriterende.
Det kan jo godt være besværligt at bestille nye
systemnøgler.
Det er der heldigvis råd for. Skifter jeres
ejendom til adgangskontrol med nøglebrikker,
kan du lynhurtigt lave nye nøgler - og gøre de
stjålne nøgler ubrugelige. Samtidig kan vi hos
Mejlshede Låse administrere systemet for jer.
Så er der én hovedpine mindre for bestyrelsen.
Mejlshede Låse A/S
Nørrebrogade 84
2200 København N
tlf.: 35 39 39 39
www.mejlshede.dk
Covid-19
„Det er ikke optimalt at holde generalforsamlingen
i sommerferien – også selvom flere har holdt ferie
hjemme i år. Det betyder, at for nogle foreninger
bliver generalforsamlingen først aktuel her i efteråret,
hvilket mere eller mindre sætter hjulene i andelsboligforeningen
i stå,“ siger teamleder og jurist hos
Newsec, Charlotte Rosenkilde. Og derfor begyndte
flere bestyrelser allerede i foråret at tænke ud af
boksen.
Charlotte Rosenkilde,
Teamleder og jurist hos Newsec
Der er nogle løbende udgifter, som
bestyrelsen ikke kan undgå at betale,
selvom generalforsamlingen ikke er afholdt. Er
det en sædvanlig udgift, som foreningen plejer at
betale, kan den betales uden en godkendelse fra generalforsamlingen.
Derimod må bestyrelsen ikke sætte
større vedligeholdelsesprojekter i gang, ligesom
et ikke-vedtaget byggeprojekt, som ellers var
tiltænkt at igangsættes hen over sommeren,
ikke må påbegyndes.
Ordet ’digital’ kom på dagsordenen
Ejendomsadministrationsselskabet Newsec afholder
normalt omkring 700 generalforsamlinger i foråret,
men da corona satte ind, skulle nye metoder tages
i brug.
„Vi oplevede, at flere bestyrelser tog skeen i egen
hånd og kontaktede os, da man jo ikke vidste,
hvornår corona var et afsluttet kapitel. De ville
høre mere om muligheden for at stemme de nødvendige
beslutninger igennem i foreningen, uden
at medlemmerne skulle mødes fysisk. Her introducerede
vi dem til de virtuelle møder,“ fortæller
Charlotte Rosenkilde.
Samtidig spændte vedtægterne også ben for flere af
de andelsboligforeninger, der ønskede at gøre brug af
den online mulighed.
„Det var kun retmæssigt at afholde virtuelle generalforsamlinger
hos de andelsboligforeninger, der under
coronakrisen blev enige om, at de ønskede dette. En
sådan beslutning kræver nemlig normalt en vedtægtsændring,
som igen kræver en generalforsamlingsbeslutning,“
forklarer Charlotte Rosenkilde.
Den mulighed takkede flere bestyrelser ja til.
„Der var stor succes med at afholde virtuelle budget-
og bestyrelsesmøder, som vi i foråret afviklede
mange af. Vi afviklede også nogle virtuelle generalforsamlinger,
men kun for mindre andesboligforeninger,
da der maksimalt bør være 30 deltagere på
disse. Det skyldes, at man via et lille skærmbillede
skal kunne se, hvem der rækker hånden op, når
forslagene stilles,“ siger Charlotte Rosenkilde.
Et godt råd: Vedtag en vedtægtsændring,
der giver mulighed for, at andelsboligforeningen
kan tænke i alternativer, når det
kommer til afholdelse af generalforsamlingen
i fremtiden. Så kan I senere finde ud af, hvornår
denne mulighed skal anvendes, og hvilke forslag
der er oplagte at stemme om online.
38 Andelsportal.dk
Covid-19
Hvad så med de større andelsboligforeninger?
Det helt store spørgsmålet lød dog: Hvad gør vi så med
de andelsboligforeninger, der har mere end 30 medlemmer?
For Newsec blev svaret en ny digital løsning.
„Vi har udviklet en digital platform – Den Digitale
Generalforsamling – hvor man kan stemme og kommunikere
online i andelsboligforeningen. Man kan ikke se
hinanden på skærmen, da det foregår på en hjemmeside,
som andelshaverne har et log-in til,“ forklarer Charlotte
Rosenkilde og fortsætter:
„Generalforsamlingen kan foregå over flere dage. Man
åbner op på en bestemt dag, hvor alle kan stille spørgsmål
og få svar fra en af vores dirigenter. Alle andelshavere
kan læse både forslag og spørgsmål og tilmed
komme med modforslag. På et forudbestemt sluttidspunkt
skal alle så gå ind og stemme ja, nej eller blankt til
forslagene – og så kommer resultatet helt automatisk.“
Nej
JA
På med livrem og seler
Uanset om man i andelsboligforeningen ønsker at gøre
brug af den digitale mulighed for generalforsamlinger
eller ej, er det en god idé at gå med livrem og seler, hvis
corona igen skulle ramle ind i generalforsamlingen.
„Nogle foreninger er allerede gået forrest og har vedtaget
en vedtægtsændring, så de i fremtiden har muligheden
for at gøre brug af den digitale generalforsamling
som et alternativ, hvis corona skulle spøge igen,“
meddeler juristen Charlotte Rosenkilde. Og netop
corona har vist flere andelsboligforeninger, at det er
vigtigt at have styr på vedtægterne på forkant frem
for bagkant.
I andelsboligforeningen er der typisk
stor forskel på, hvor IT-kyndige andelshaverne
er. Bestyrelsen skal være klar på at
skulle hjælpe flere andelshavere med at logge
ind på hjemmesiden på mobilen, computeren
eller tabletten, hvis man vedtager at generalforsamlingen
afholdes digitalt.
Fortsættes »
Andelsportal.dk
39
Covid-19
Ikke et spørgsmål om hverken-eller
Hvis du allerede nu frygter, at den årlige generalforsamling
aldrig bliver den samme igen, så bare rolig.
Er den fysiske generalforsamling en mulighed, er det
klart fordelagtigt at vælge, når det kommer til de store
spørgsmål i foreningen, mener Charlotte Rosenkilde:
„Den fulde udgave af den ordinære generalforsamling,
hvor bestyrelsesmedlemmer skal vælges og listelange
punkter diskuteres, ser jeg stadig som værende relevant
at tage i sin almindelige og fysiske form. Dertil
kommer vigtigheden i det sociale, hvor andelshaverne
mødes over et glas rødvin, snacks eller en kop kaffe,
hvilket man jo ofte gør på generalforsamlingen.
Det skal man endelig holde fast i.“
Den digitale udgave skal derimod ses som et godt supplement
eller et tilvalg under særlige omstændigheder,
mener juristen fra Newsec. Og en situation, hvor den
digitale form for alvor kommer til sin ret, er i forbindelse
med den ekstraordinære generalforsamling.
„Digital afstemning er særligt egnet til den ekstraordinære
generalforsamling, hvor man ofte kun
stemmer om få emner. Især ved anden behandling,
hvor der ikke mødte nok op første gang, gør den
digitale mulighed processen en del nemmere for både
medlemmer og bestyrelsen. Her har man nemlig
allerede drøftet emnet mundtligt og mangler blot at
afgive stemme om forslaget, som er en formalitet,”
siger Charlotte Rosenkilde.
Andelsboligforeninger har rykket sig
Skal Charlotte Rosenkilde spå om fremtidens
generalforsamlinger, er der ingen tvivl: Corona
har sat skub i nogle processer, som har fået flere
andelsboligforeninger med på en digital bølge.
En bølge, der ellers nok var gået utallige år, før
de havde surfet med på.
„Ens umiddelbare tanker om andelsboligforeninger
omhandler ikke ordet ‘digital’, men det
skal de måske i fremtiden. Corona har sat skub i
nye, effektive veje, hvorpå demokratiet i andelsboligforeningen
kan udøves. Flere andelsboligforeninger
har fundet ud af, at det her digitale
ikke er så farligt, og på den måde har de
allerede rykket sig,“ siger Charlotte Rosenkilde
og slutter:
„I fremtiden tror jeg bestemt, at flere foreninger
vil gøre brug af den digitale mulighed for at
holde generalforsamlinger, men også bestyrelsesmøder.
Måske endda flere vil deltage i demokratiet,
da den digitale generalforsamling løsriver
medlemmerne fra kravet om at være et bestemt
sted på et bestemt tidspunkt, når der er
generalforsamling.“
Har I endnu ikke indkaldt til en ny
generalforsamling, så husk at det skal
ske efter vedtægternes regler til den nye
dato. Det betyder, at alle frister skal følge
den nye dato, ligesom at andelshaverne igen
skal kunne indsende forslag.
40 Andelsportal.dk
ANNONCE
Malerfirmaet HR
- Hurtigere end de fleste
SPAR
10%
PÅ DIN NÆSTE
MALEROPGAVE!
Hos Malerfirmaet HR ApS er vi specialister i renovering af
opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og
effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er
vores bedste reklame.
For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som
små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang!
Ring på tlf.: 2627 5195!
Med os på maleropgaven får du:
Kvalitet til tiden
En flot finish ned til mindste detalje
Sublim service
Konkurrencedygtige priser
Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr
ANNONCE
Kan det gøres bedre?
Der er nok at holde styr på i en andelsboligforening med vedligeholdelse,
projekter og en kompleks økonomi. Derfor kan det være godt at give jeres
forening et finansielt eftersyn. For måske kan det gøres bedre.
Tal med vores specialister, der har stor erfaring med andelsboligforeninger.
De kan blandt andet hjælpe jer med at vurdere, om foreningen har de rigtige
lån og lægge en plan for, hvordan I kan optimere foreningens økonomi.
Ring til os på 45 14 01 00 for at aftale et uforpligtende møde.
ANNONCE
Søger jeres andelsboligforening
en administrator, der kan
varetage foreningens
interesser?
Hos Cubus Administration lover vi, at I får en
fast kontaktperson, der kender jeres forening,
udfordringer og behov til en fornuftig pris.
Vi er til for jeres forening og giver altid grundig,
fleksibel og professionel hjælp. Vi er fuldt opdaterede
på andelsboligmarkedet og med mere
end 20 års erfaring samt fire ansatte advokater er
der ikke den sag, vi ikke kan hjælpe jer med.
Vil du indhente en pris på administration
af jeres andelsboligforening?
Så kontakt Steen Skals på 3328 3004 eller send
send mail en til mail ss@lawfirm.dk til ss@lawfirm.dk og oplys og oplys antallet antallet af
af andele, andele, foreningens navn navn og og adresse samt samt
kontaktoplysninger på, hvem der skal modtage
tilbuddet.
www.cubusadministration.dk
Dronningens Tværgade 30, 1302 København K
+45 70 26 99 10
ss@lawfirm.dk
ANNONCE
”Det betyder meget, at altandøren står åben og jeg
kan høre byen. Nogle gange bruger jeg den bare til at
trække lidt luft, høre musik, tale i telefon eller nusse
om planterne. Fra køkkenet er altanen hele tiden
synlig, og det kan jeg godt lide”
- Lasse, Vesterbro
Læs mere på www.altan.dk