Andelsbolig Nyt november 2021

abgruppen

I dette nummer af Andelsbolig Nyt tager vi temaet forandringer op. Der er nemlig sket rigtig meget på andelsboligmarkedet i 2020 og der er ikke noget, der tyder på, at forandringerne sættes på pause. Du kan derfor både møde en andelsboligforening, som skulle være omstillingsparate, da de blev tilbudt at blive opkøbt. Du kan også læse om ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger og om det lovforslag, som regeringen har sendt i høring, der skal afskaffe offentlige ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger helt. I denne udgave af Andelsbolig Nyt behandler vi også den verserende debat om altanregler i Københavns Kommune og så kan du læse om den tagterrasse, som en andelsboligforening har fået op.

Andelsbolig Nyt

- Nyheder og rådgivning til landets andelsboligforeninger

November 2020

TEMA: FORANDRINGER

Sol over København

Også i denne udgave:

Salget af AB Holmebo blev med nød og næppe stemt ned – men hvad så nu?

Bestyrelsen vil komme langt ved at acceptere, at forandring altid vil eksistere

Nyt energitilskud er også for andelsboligforeninger


Medlem af

Anlægsgartner

Vi udfører:

Anlæg af fællesarealer,

flisebelægning, nyanlæg

af haver, vedligeholdelse

og snerydning

Sansehave på Nørrebro

Sansehave på Nørrebro


med faglig stolthed

Glostrup Park Hotel

Hvad end der er tale om nye fælles arealer,

omlægning af de eksisterende, beskæring

eller flisearbejde, står Torben Andersen og

hans dygtige stab af anlægs gartnere og

entreprenører klar til at udføre et solidt

stykke arbejde i jeres andelsboligforening.

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra

græsplæner, beplantning og vedlige -

holdelse til snerydning og brolægning.

Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er

det et princip, at bygherre altid kontaktes

samme dag, der er rettet henvendelse.

Tilbuddet foreligger 48 timer efter, at

opgaven er besigtiget.

Julemærkehjemmet Roskilde

Vi kører i hele hovedstadsområdet.

Ring på +45 4063 9847.

Bykærs Anlæg ApS

Vestervej 18, 4050 Skibby

CVR 27514073

+45 4063 9847 / info@bykaers.dk

www.bykaers.dk


Indhold

10

7

10

Kort Andelsbolig Nyt

Tema: Forandringer



12

Salget af AB Holmebo blev med nød og

næppe stemt ned – men hvad så nu?

TEMA: FORANDRINGER

18

Fastfrosne valuarvurderinger og farvel til

offentlige ejendomsvurderinger

38

25

Har jeres andelsboligforening styr på

vedtægterne, hvis et salg står for døren?

26

Bestyrelsen vil komme langt ved at

acceptere, at forandring altid vil eksistere

Også i denne udgave:

30

Stor debat om altanregler i

Københavns Kommune

34

34

Nyt energitilskud er også for

andelsboligforeninger

38

Sol over København

12

Forsidefoto: Sara Skytte, Wuttke & Ringhof

4 Andelsportal.dk


Der blæser nye vinde over

andelsboligmarkedet

Andelsboligmarkedet er under forandring, og sådan har det været længe. I den

senere tid er det dog gået rigtigt stærkt på andelsboligmarkedet: Alene i år

har budt på ny boligaftale, endnu en udskydelse af de offentlige ejendomsvurderinger

og senest et lovforslag fra regeringen om at afskaffe de offentlige

ejendomsvurderinger af andelsboligforeninger helt – alt dette midt i en

coronapandemi.

Det kan være svært at følge med, og ikke alle mener, at forandring altid fryder.

I dette nummer af Andelsbolig Nyt behandler vi derfor de mange ændringer,

der sker på andelsboligmarkedet i disse tider. Temaet forandringer starter på

side 10, hvor du blandt andet kan møde en andelsboligforening, der skulle være

omstillingsparate, da de blev tilbudt at blive opkøbt. Du kan også læse om ejendomsvurderinger

af andelsboligforeninger og ikke mindst det lovforslag, som

regeringen har sendt i høring, der vil afskaffe de offentlige ejendomsvurderinger

helt.

For andelsboligforeninger med adresse i København og altanprojekter på

tegnebrættet kan der være dårligt nyt. Et sæt nye altanregler kan nemlig betyde

stramninger og færre godkendte ansøgninger. Læs mere i artiklen ‘Stor debat

om altanregler i Københavns Kommune’ på side 30.

Andelsbolig Nyt

Udgives af Andelsportal.dk, som er en del af:

AB Gruppen A / S

Kristen Bernikows Gade 6

1105 København K

Web: www.andelsportal.dk

E-mail: info@andelsportal.dk

Tlf: 7733 4000

Redaktion: Anton Egholm

Mette Blume

Nynne Pihl Groth

Maria Carlsen (ansvarshavende)

Layout: Eik Franksdottir Mikkelsen og

Pernille Svalebæk

Oplag: 4.000

I midten af oktober blev der åbnet op for et nyt energitilskud, som også

tilgodeser andelsboligforeninger. Du kan blive klogere på tilskuddet og læse

om, hvad I kan søge om energitilskud til på side 34.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, idéer og input; dem kan

du sende til os på info@andelsportal.dk.

God læselyst

Maria Carlsen, redaktør

Er du ikke den rette modtager af

dette blad?

Eller har andelsforeningen skiftet formand?

Så indtast de nye oplysninger på

www.andelsportal.dk/opdater/ og vi

opdaterer vores adressekartotek.

Andelsportal.dk

5


ANNONCE

Nye vinduer giver mere

end

.

bare en besparelse

pa varmeregningen

Kontakt os på telefon:

81 81 81 54

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte,

er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere

energirigtig model. Ud over at pynte på facaden er nye

vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen.

Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både

isolerende og støjdæmpende.

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af

jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise

ApS klar med råd og vejledning.

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres

renovering.

ADRESSE

Benedikte Alle 18,

2690 Karlslunde

WEB

www.stenkilde-toemrer.dk

www.facebook.com/StenkildeTE

KONTAKT OS

Steffen: 81 81 81 54

Mail: ss@b-s-e.dk

CVR: 39425378


KORT Andelsbolig Nyt

Fra brevkassen på Andelsportal.dk:

Kan en ny bestyrelse ændre en

godkendelse?

Hej,

Kan en ny bestyrelse ændre på en beslutning

om godkendelse af en reparation i en

bolig, som den tidligere bestyrelse har

godkendt på skrift?

På forhånd tak.

Ny afgørelse: Arbejdssøgende

andelshavere må godt udføre

bestyrelsesarbejde

I A/B Tinghøjvej 12A-18 nord for København er en

arbejdssøgende andelshaver blevet trukket i dag-

penge, fordi vedkommende lavede frivilligt og ulønnet

bestyrelsesarbejde. Vedkommende var medlem af

Metals A-Kasse. ABF gik efter andelshaverens henvendelse

ind i sagen med repræsentanter fra både

Venstre, Enhedslisten og Dansk Folkeparti. Styrelsen

for Arbejdsmarked og Rekruttering har efterfølgende

på baggrund af andelshavers klage underkendt A-kasse

Metals afgørelse.

Svar:

Hej,

Der er ikke tilstrækkelige oplysninger

til at give et præcist

svar. Udgangspunktet må være,

at andelshaverens vedligeholdelsesforpligtelse

skal findes i vedtægternes fordeling af

vedligeholdelsespligten, hvilket sædvanligvis

betyder, at en lang række af de indvendige

bygningsbestanddele i andelslejligheden skal

vedligeholdes forsvarligt af andelshaveren.

Såfremt en – ukyndig – bestyrelse er kommet til at

godkende en ufagmæssig reparation, er andelshaveren

fortsat forpligtet af vedtægtens bestemmelse,

hvorfor andelshaveren vil være forpligtet til

at omgøre den forkert udførte reparation.

Om andelshaveren i den forbindelse vil kunne

kræve nogle udgifter erstattet af andelsboligforeningen

må afhænge af, om det forhold, at der

indledningsvis blev givet en godkendelse, påfører

andelshaveren yderligere omkostninger, som

kunne være undgået, hvis foreningens tidligere

bestyrelse ikke havde godkendt det forkerte.

Mvh Erik Matthiesen, Advokat (H)

Erma@advodan.dk

Vidste

du?

7 ud af 10 lufter ikke ud

med gennemtræk mere end højst 1 gang i

døgnet, selvom det anbefales at lufte ud med

gennemtræk 3 gange om dagen.

Kilde: Videncenteret Bolius

7 % at af dem, der ikke har hus

og have, efterlyser flere grønne områder

i byerne grundet corona-pandemien?

Det viser en YouGov-spørgeundersøgelse

udarbejdet for Videncentret Bolius.

Andelsportal.dk

7


KORT Andelsbolig Nyt

Nye pristal for andelsboliger

mødte stor kritik

Tal fra Danmarks Statistik i efteråret 2020 viste, at prisudviklingen

for andelslejligheder har ligget fladt siden

2015 – og i 2019 faldt de endda en smule. Til sammenligning

steg priserne for både ejerlejligheder og enfamilieshuse

i 2020. Tallene er dog blevet mødt med

stor kritik fra mange parter. Tallene, som Danmarks

Statistik udgav, var et ‘eksperimentelt prisindeks’ og var

baseret på en frivillig stikprøveundersøgelse af salgspriserne

på andelslejligheder.

Flere har påpeget, at opgørelsen indeholdt mange

metodiske fejl. Derfor opfordrer mange af andelsboligmarkedets

parter til, at der bliver oprettet et administrativt

register for solgte andelsboliger, således at prisudviklingen

kan overvåges bedre.

Husk at indhente flere tilbud

på opgaven

Vedtager I at gå i gang med et nyt projekt på generalforsamlingen?

Så husk altid at indhente flere tilbud på

opgaven. Herved får I ikke kun flere priser på opgaven

men også flere håndværkeres idé til løsning og

udførelse. Hos Andelsportal.dk kan I helt uforpligtende

indhente tilbud hos vores landsdækkende netværk af

håndværkere og entreprenører. Og vælger I en håndværker

via Andelsportal.dk, kan I få en gratis entreprisegaranti

på 100.000 kroner oven i hatten.

Indsend din opgave her:

www.andelsportal.dk/indsendopgave

Vidste

du?

... at en typisk dansker ifølge Dansk Energi i bruger

gennemsnit 1.600 kWh pr. år, mens en gennemsnitsfamilie

på to voksne og to børn bruger 4.400 kWh pr. år.

1.600 kWh

årligt

3.440 kr.

årligt

4.400 kWh

årligt

9.460 kr.

årligt

Kilde: Videncenteret Bolius

8 Andelsportal.dk


Send os et billede af din

affaldshåndtering

I seneste udgave af Andelsbolig Nyt skrev vi om

affaldshåndtering i artiklen: ‘Professor: Affaldssortering

i andelsboligforeninger kalder på sjove og nemme

fællesløsninger.’ Vi har efterfølgende fået flere henvendelser

fra læsere, der ønsker gode eksempler på,

hvordan man klarer affaldshåndteringen inde i boligen.

Hvordan sorterer man på

lidt plads? Og findes der

gode eksempler?

Vi vil derfor opfordre

alle med gode løs-

ninger til at sende et

billede ind til

info@andelsportal.dk,

så andre kan blive

inspireret.

45 % af andelshaverne vil

renovere inden for de næste 5 år.

Det viser en YouGov-spørgeundersøgelse

udarbejdet for Dansk Byggeri.

Lyskæder på andelsboligforeningen

i vinterhalvåret?

Så husk at købe lyskæder med LED-lys.

De bruger mindre strøm og holder længere.

Undgå ekstra ledninger ved at benytte

lyskæder, der er tilsluttet et batteri. Skal lyskæderne

tilsluttes en stikdåse, så husk at denne

skal være monteret udendørs af en autoriseret

el-installatør.

Benyt kun kæder, der er beregnet til

udendørs brug.

Få tilbud på lån og finansiering til

andelsboligforeningen

Andelsportal.dk har indgået et samarbejde med

Danske Bank, så I hurtigt kan få rådgivning om foreningens

lån. Går I med tanker om et nyt tillægslån,

omlægning af jeres eksisterende lån, eller ønsker I en

dialog med banken om at skifte bank? Så kan I via

en henvendelse på Andelsportal.dk få kontakt til en

foreningsspecialist inden for

24 timer på hverdage. Servicen kan

også benyttes, hvis I gerne vil have

en idé om, hvad lån til kommende

projekter kommer til at koste.

Hvad sker der på Andelsportal.dk?

2.500 nye private andelsboliger skal skabe

diversitet på boligmarkedet

Boligforeningen AAB er hjernen bag en helt ny boligform.

En boligform, der kategoriseres som den spekulationsfrie

andelsbolig til en lav husleje, hvor alle kan være med.

Nu skal det være slut med urimelig høj husleje og tårnhøje

priser på boligmarkedet. 2.500 nye andelsboliger kommer

nemlig som et modsvar på den seneste udvikling, der har

været på det københavnske boligmarked.

www.andelsportal.dk/nyheder/andelsboliger-skaber-

diversitet

Regeringen vil afskaffe

offentlige ejendomsvurderinger af

andelsboligforeninger

Det er gået ubemærket hen for mange af

andelsboligmarkedets parter, at skatteminister

Morten Bødskov (S) har sendt et lovforslag i

høring, der praktisk talt skal afskaffe offentlige

ejendomsvurderinger af andelsbolig-

foreninger.

www.andelsportal.dk/nyheder/regeringen-

afskaffe-ejendomsvurderinger

Andelsportal.dk

9


TEMA NOVEMBER 2020

Forandringer

D

e senere år, er der gennemført

flere lovindgreb, der påvirker

andelsboligmarkedet: En ny

boligaftale trådte i kraft den 1. juli 2020

og her i oktober har regeringen

sendt et lovforslag i høring, der skal

afskaffe den offentlige ejendomsvurdering

af andelsboliger helt. Dette på et

år, hvor coronapandemi har præget os

alle – andelsboligforeninger har været

udfordret på, hvordan den almindelige

drift skulle køre og generalforsamlinger

skulle afvikles.

Forandringer i andelsboligforeninger

kommer i mange størrelser. De skyldes

ikke kun lovændringer, men kan også

skyldes, at der bliver lagt en ny kurs,

eller at et flertal i foreningen ønsker at

gennemføre et nyt projekt. Vi har derfor

også været i dialog med en ekspert i

forandringsledelse for at få gode råd til,

hvordan man håndterer forandringer på

konstruktiv vis i bestyrelsen.

Flere og flere efterspørger nu lidt

politisk ro på andelsboligmarkedet. En

periode, hvor der ikke konstant kommer

ændringer, man som andelshaver

og bestyrelsesmedlem skal forholde sig

til.

I dette tema sætter vi derfor fokus på

forandringer. Vi ser på, hvad det betyder

for en lille forening, at den med et nyt

lovindgreb pludseligt bliver et attraktivt

investeringsobjekt, og derfor bliver tilbudt

at blive opkøbt - og hvordan man

fortsætter som andelsboligforening, når

opkøbet ikke gennemføres.

Vi dykker også ned i nogle af de lovændringer,

man som andelshaver i en

andelsboligforening bør være opmærksom

på i disse tider.



10 Andelsportal.dk


ANNONCE

NYE VINDUER I

BOLIGFORENINGEN?

Så bør I ringe til A. Jørgensen Tømrermester ApS

Ring til os

allerede nu på

Vi har 17 års erfaring med håndværket og stor viden,

når det kommer til at hjælpe boligforeninger med at få

udskiftet vinduer – så med os går I ikke galt i byen.

30 11 63 17

- så er jeres opgave i

trygge og erfarne

hænder.

Vi kan rådgive jer fra start til slut og garanterer,

at I ender med det resultat, I har drømt om. I skal med

andre ord bare læne jer tilbage og lade os gøre arbejdet.

www.tomrermesterandersjorgensen.dk

Allékredsen 257, 3400 Hillerød - anders-hj@outlook.com - Tlf: 30 11 63 17


TEMA FORANDRINGER

Salget af AB Holmebo blev

med nød og næppe stemt ned

– men hvad så nu?

Den 26. august 2020 skulle valget stå, og

dommen over AB Holmebo ville falde.

Skulle boligforeningen fortsætte som andelsboligforening,

eller ville den blive solgt til

pensionsselskabet PFA og gå i opløsning? Til

stor glæde for andelshaveren Vivian Lynbech

og det øvrige nej-hold blev salget stemt ned.

Og så går livet videre – men hvordan?

Det undersøger vi i denne artikel.

Tre hurtige om AB Holmebo

Andelsboligforeningen Holmebo

ligger i Ordrup

› Holmebo blev stiftet i 2005

› Antal andelshavere: 28

TEKST: METTE BLUME

ILLUSTRATION: PERNILLE SVALEBÆK

S

alget af AB Holmebo havde været i

spil i mange måneder, da det en sensommeraften

i august blev stemt ned.

Men inden da var salget af andelsboligforeningen

noget, der havde fået 78-årige Vivian

Lynbech til at skride til handling. Hun undersøgte

nemlig sagen, hyrede en advokat og begyndte at

stemme dørklokker i foreningen. Én ting var

sikkert: Holmebo skulle forblive en andelsboligforening,

og Vivian og det øvrige nej-hold ville

ikke give slip på friheden som andelshavere.

„Min overbevisning i kampen var, at vi er en

andelsboligforening, og vi har vores frihed. På den

måde er vi ikke underlagt et stort system, hvor

vi aldrig kan komme frem og sige vores mening.

For nej-holdet betød dét at have sin frihed mere

end det kontante beløb, som PFA lokkede med,“

forklarer Vivian.

12 Andelsportal.dk


Indsatsen skulle vise sig at give pote. Da

stemmerne den 26. august blev talt op, vandt

nej-holdet efter et tæt løb. I alt mødte 26

andelshavere op til afstemningen, og udfaldet

endte med 16 ja-stemmer og 10 nej-stemmer.

„Jeg begynder at blive rigtig bevidst om og glad

for, at vi ikke blev opkøbt af PFA. Når man står

midt i kampens hede, kan man ikke altid forestille

sig følgerne af det, man kæmper for, men

det er gået op for mig nu. Og det var godt, at vi

kæmpede,“ siger Vivian Lynbech.

Fortsættes »

Regler for salg af andelsboligforening

Med den nye boligaftale, der trådte i

kraft den 1. juli 2020, gælder det, at

såfremt en andelsboligforening skal

opløses, kræver det jævnfør §2 nr. 1

§7 stk. 2, at minimum fire femtedele af

beboerne – eller 80% – stemmer for en

opløsning. Dette gælder dog ikke, hvis

andelsboligforeningen jævnfør § 3 stk. 3

§ 7 stk. 2 før lovforslagets fremsættelse

den 22. april 2020 på en generalforsamling

har vedtaget et lavere flertalskrav

– som eksempelvis to tredjedele.

Kilde: www.retsinformation.dk

ANNONCER

Farvel til skimmelsvamp og fugt

Goddag til behageligt indeklima

TP-Byggesagkyndig ApS kan hjælpe jeres boligforening med at komme

problemer med skimmelsvamp til livs - en gang for alle! Vi udfører en

gennemgribende undersøgelse med både termografering og fugtmåling.

På den måde kan TP-Byggesagkyndig hjælpe jeres boligforening med

at finde årsagen til fugtproblemerne, afgøre omfanget og dermed

hjælpe jer med at komme fugtproblemerne til livs.

Ligegyldigt om det er skimmel i kælderrum, på loftrum eller udfordringer

med utætte badeværelser, er TP-Byggesagkyndig ApS det rette

firma at kontakte.

TP-Byggesagkyndig ApS

Adresse: Vinhaven 39, 2. tv., 2500 Valby

Tlf.: 22 22 07 57

Email: Tor@tp-byggesagkyndig.dk

CVR: 40891889

Med TP-Byggesagkyndig på

sagen kan du vide dig sikker

på et professionelt forløb, med

rådgivning i øjenhøjde. Der er

altid en årsag – og en løsning.


TEMA FORANDRINGER

Skibet sejler ikke uden kaptajn og

mandskab

Vivian kan dog ikke læne sig tilbage

endnu. Hun har taget teten og er blevet

bestyrelsesformand i den nye bestyrelse.

Den gamle bestyrelse havde nemlig

frivilligt besluttet sig for at træde tilbage,

hvis salget til PFA blev stemt ned.

„Til generalforsamlingen efter afstemningen

var der ingen, der meldte sig

som ny formand, og der sagde min

sunde fornuft mig, at skibet ikke sejler

uden en kaptajn og mandskab. Så jeg

meldte mig til formandsposten, fordi

ingen andre rejste sig,“ siger Vivian, der

fortæller, at de fik valgt en bestyrelse

med fire bestyrelsesmedlemmer og to

suppleanter. En ny bestyrelse med et

godt samarbejde, som Vivian sætter stor

pris på.

„Jeg må sige, at vi er blevet en rigtig

god bestyrelse. Når vi er til møderne,

arbejder vi. Der er ingen udenomssnak,

og vi går målrettet efter, hvad det er, vi

skal. Vi sparrer rigtig meget med hinanden

og bruger hinandens kompetencer.

Jeg ville slet ikke kunne løfte

den her opgave, hvis jeg ikke havde mit

hold omkring mig,“ siger Vivian.

Møde med den gamle bestyrelse

Der er ingen tvivl om, at foreningen led

under uenighederne i forbindelse med

salget, men efter at støvet havde lagt sig,

besluttede Vivian og den øvrige bestyrelse

sig for at få klinket skårene med

ja-holdet og komme videre.

„Jeg og den nye bestyrelse blev enige

om, at nu skal vi have skibet til at sejle

videre. Vi skal jo bo her alle sammen, og

Vil du vide mere om sagen?

Andelsportal.dk har dækket

sagen inden det blev afgjort, om

AB Holmebo skulle sælges eller ej.

Du kan læse mere om sagen på

Andelsportal.dk og få et indblik i

sagen fra PFAs og Vivians side.

14 Andelsportal.dk


Indstillingen til mødet var, at nu er vi her

sammen, og nu skal vi ikke røre for meget i

suppen, nu skal vi videre. Vi talte lidt og stillede nogle

praktiske spørgsmål til den gamle bestyrelse, og

alle svarene kom villigt. Jeg tror, at vi alle gik derfra

med en fornemmelse af, at vi godt kan finde ud af at

komme videre.

Vivian Lynbech, bestyrelsesformand i AB Holmebo

alle skal føle sig tilpas. Derfor foreslog

jeg, at vi inviterer den gamle bestyrelse

til kaffe og kage. Det ville de alle heldigvis

gerne ud over en,“ fortæller Vivian.

I bestyrelsen var der enighed om, at det

var nødvendigt at mødes som voksne

mennesker og være enige om at være

uenige oven på konflikten.

„Indstillingen til mødet var, at nu er vi

her sammen, og nu skal vi ikke røre for

meget i suppen, nu skal vi videre. Vi talte

lidt og stillede nogle praktiske spørgsmål

til den gamle bestyrelse, og alle svarene

kom villigt. Jeg tror, at vi alle gik derfra

med en fornemmelse af, at vi godt kan

finde ud af at komme videre,“ siger

Vivian.

Ny kaptajn bag roret kræver fuld

information

Ud over at komme videre fra den

lange periode med stress, advokater

og afstemninger, havde Vivian og den

øvrige bestyrelse også en klar vision om,

at der skulle lægges en ny kurs, og at

nogle ting skulle være anderledes med

dem bag roret.

„I bestyrelsen har vi nogle ting, som

står helt klart. Der skal ikke være noget

fnidder i krogene, og der skal være fuld

information til alle andelshavere. Jeg

blev dybt chokeret, da jeg opdagede, at

den gamle bestyrelse havde vidst, at der

var et tilbud om køb i et halvt år, før

andelshaverne fik noget at vide. Den

slags vil jeg ikke have,“ siger Vivian.

Allerede nu kan man ane den nye kurs,

som bestyrelsen har lagt for foreningen.

De har nemlig en ny hjemmeside med

information og kontaktoplysninger

i støbeskeen. Holdningen er, at alle

andelshavere har et ansvar og en ret til

at vide, hvad der foregår i foreningen.

Næste skridt er at få lagt et lån om, og

det skal andelshaverne naturligvis have

nøje oplysninger om på næste generalforsamling.

Fortsættes »

Andelsportal.dk

15


TEMA FORANDRINGER

Jeg kan klart anbefale, at andelsboligforeningerne

ser sine vedtægter igennem og bruger dem.

Foreningen skal nemlig aktivt sørge for at få

ændret vedtægterne, hvis man ønsker, at det kræver

80 procent tilslutning, og ikke to tredjedele,

hvis et salg skal gennemføres.

Vivian Lynbech, bestyrelsesformand i AB Holmebo

Råd: fair play og styr på

vedtægterne

I forbindelse med forhandlingerne om

salget lærte Vivian nogle vigtige ting

– både moralsk, og om hvad der bør stå

i andelsboligforeningens vedtægter. Hun

var nemlig overbevist om, at 80 procent

af andelshaverne skulle stemme for et salg,

hvis det skulle gå igennem. Men efter

nærmere undersøgelse viste det sig, at det

ikke gjorde sig gældende for Holmebo.

„Jeg kan klart anbefale, at andelsboligforeningerne

ser deres vedtægter igennem.

Nogle foreninger skal nemlig aktivt sørge

for at få ændret vedtægterne, hvis de

ønsker, at det kræver 80 procent tilslutning,

og ikke to tredjedele, hvis et salg

skal gennemføres,“ forklarer Vivian, der

har tjekket både lovtekst og vedtægter

igennem adskillige gange de seneste par

måneder.

Julen banker på døren og

Holmebo skal samles

På trods af de store bunker af papir,

låneomlægning og praktiske ting, så

har der været tid til at tænke på jul hos

andelsboligforeningen i Ordrup.

Visionen er nemlig, at foreningens

beboere skal se mere til hinanden, og en

oplagt mulighed er naturligvis en ny

tradition for julehygge i haven, hvor

der ønskes god jul på tværs af etager og

opgange.

„Vi har besluttet os for at pynte haven lidt

op til jul med lyskæder i træerne. Og så

vil vi invitere alle til varm glögg og æbleskiver.

Vi vil nemlig gerne ønske

beboerne glædelig jul og godt nytår,“

afslutter Vivian.

Udover det juridiske lægger Vivian også

vægt på, at salgsprocessen bør være rimelig

for alle parter. Derfor har hun en klar plan

for, hvad der skal ske, hvis der igen kommer

et bud på forening.

„For mig er det vigtigste fair play, så hvis

der skulle komme et nyt bud på Holmebo,

vil jeg med det samme indkalde til

beboermøde, hvor alle bliver informeret

om tilbuddet. Herefter skal der kompetente

folk på banen, der kan fortælle, hvad

der er for og imod. For der er både for

og imod, og det skal alle vide. Herefter

skal andelshaverne gå hjem og tænke sig

om, og så vil jeg sætte en ny dato, hvor vi

mødes igen,“ siger Vivian, der tilføjer, at

det netop var dét, der manglede i salgsprocessen

med AB Holmebo.

16 Andelsportal.dk


ANNONCE

Lene har mistet sin nøgle. Igen.

Og selvom det ikke er hendes skyld, at tyven

tog tasken ud af cykelkurven, gør det ikke

situationen mindre hovedrystende irriterende.

Det kan jo godt være besværligt at bestille nye

systemnøgler.

Det er der heldigvis råd for. Skifter jeres

ejendom til adgangskontrol med nøglebrikker,

kan du lynhurtigt lave nye nøgler - og gøre de

stjålne nøgler ubrugelige. Samtidig kan vi hos

Mejlshede Låse administrere systemet for jer.

Så er der én hovedpine mindre for bestyrelsen.

Mejlshede Låse A/S

Nørrebrogade 84

2200 København N

tlf.: 35 39 39 39

www.mejlshede.dk


TEMA FORANDRINGER

Fastfrosne valuarvurderinger og farvel til offentlige ejendomsvurderinger:

Nyt om værdiansættelse

Valuar giver sit besyv på vurdering af

andelsboliger efter den 1. juli 2020 – og så

får du viden om den mulige afskaffelse af

de offentlige ejendomsvurderinger af

andelsboligforeninger.

TEKST: MARIA CARLSEN

D

et der med værdiansættelse af andelsboligforeningens

ejendom er mildest talt ved at

være et kludetæppe af regler og undtagelser,

som kræver en ualmindeligt lige tunge

i munden at forstå. Den nye boligaftale, som trådte i

kraft den 1. juli 2020, komplicerede billedet yderligere,

og senest har regeringen sendt et lovforslag i høring,

som skal afskaffe offentlige ejendomsvurderinger helt.

Ja, du læste rigtigt: De offentlige ejendomsvurderinger,

som op mod 40 procent af landets andelsboligforeninger

har gået og ventet på siden 2013, kommer muligvis aldrig

til at se dagens lys. Skatteminister Morten Bødskov

(S) sendte nemlig et lovforslag i høring den 12. oktober

2020, som praktisk talt skal afskaffe de offentlige ejendomsvurderinger

af erhvervsejendomme helt.

18 Andelsportal.dk


ANNONCE

Skatteminister vil afskaffe ejendomsvurderinger

af andelsboligforeninger

I maj indgik partierne, der står bag den

politiske aftale om nye ejendomsvurderinger

– Socialdemokratiet, Venstre, Det Konservative

Folkeparti, Dansk Folkeparti og Liberal

Alliance – en ny aftale om ejendomsbeskatningen

i de kommende tre år, som er

gældende mens det nye system bliver klargjort.

Af denne aftale fremgår det, at der skal

findes en mere enkel model for vurdering af

erhvervsejendomme for at minimere risikoen

for flere fejl.

SKIFT TIL NYE OG

ENERGIRIGTIGE VINDUER

I ANDELSBOLIGFORENINGEN

Det er denne forenkling, som nu kan betyde,

at der slet ikke skal fastsættes en ejendomsværdi

af andelsboligforeningernes ejendomme.

I hvert fald hvis det lovforslag, som

regeringen har sendt i høring, bliver en

realitet. Andelsboligforeninger med en

offentlig ejendomsvurdering vil med stor

sandsynlighed i stedet blive nødt til at

anskaffe sig en valuarvurdering for at få en

gældende vurdering af deres ejendom.

Emil Ellekilde, partner og valuar hos STAD

Valuar, som er et datterselskab hos STAD

Erhverv, fortæller, at han som udgangspunkt

godt kan se idéen i at afskaffe de offentlige

ejendomsvurderinger. Blandt andet fordi, at

andelsboligforeninger i skattelovgivningsforhold

bor til leje og således ikke betaler

ejendomsværdiskat som de almindelige

boligejere.

Fortsættes »

Værdiansættelsesprincipper

Når andelskronen sættes, kan

andelsboligforeninger i dag

sætte ejendomsværdien efter tre

principper: Ejendommens anskaffelsespris,

handelsprisen (en valuarvurdering)

eller den offentlige

ejendomsvurdering. Der er dog

ikke foretaget nogle offentlige

ejendomsvurderinger siden 2012,

hvorfor mange andelsboligforeninger

har benyttet sig af en

forældet værdiansættelse.

RANDERS TØMRERFORRETNING APS

Hyacintvej 17, 8930 Randers Ø

Tlf.: 29 30 62 50

randerstomrer@hotmail.com

randerstømrerforretning.dk

2020


TEMA FORANDRINGER

„Personligt er jeg egentlig meget stor

tilhænger af det princip, som langt de fleste

andelsboligforeninger i praksis prøver at

håndhæve, nemlig at ingen skal risikere at

tabe penge på at købe sig ind i andelsboligforeningen.

Derfor passer man på

med at sætte andelskronen højere end på

et niveau, hvor alle andelshaverne kan føle

sig trygge ved, at deres andelsindskud dermed

bare bliver en slags depositum plus en

eller anden rente over tid,“ siger han.

Emil Ellekilde,

Partner og valuar hos

STAD Valuar

Andelsboligforeninger med en valuarvurdering

kan nemlig vælge ikke at

benytte det fulde beløb, som valuaren er

kommet frem til, når andelskronen skal

sættes. En praksis, som mange andelsboligforeninger

benytter i dag, og som de også

tager højde for hos STAD Valuar:

„Vi gør faktisk i vores rapporter et stort

nummer ud af at fremskrive betydningen

af større fremtidige vedligeholdsarbejder

for at vise betydningen af disse, efterhånden

som fremtid bliver til nutid, og

hvad det får af betydning for værdiansættelsen

netop for at hjælpe andelsboligforeningerne

med at tænke lidt langsigtet

og overveje, hvad en ansvarlig andelskrone

egentlig er,“ udtaler Emil Ellekilde.

Boligaftale og prissætning på

andelsboligforeningers ejendomme

En ny boligaftale trådte i kraft den 1. juli

i år. Aftalen er oprindeligt udformet for

at komme problemer med den såkaldte

Blackstone-finte til livs. I de senere år har

mange lejere kæmpet med, at investeringsselskaber

opkøber den udlejningsejendom,

de bor i, for at modernisere den. Med afsæt

i den daværende boliglovs paragraf 5.2 kan

udlejerne hæve huslejen på baggrund af

den netop gennemførte modernisering.

Her påpegede kritikere, at en af konsekvenserne

kunne blive, at priserne på

udlejningsejendomme ville falde og hermed

ville priserne på andelsboligmarkedet

også falde. For at skærme andelsboligforeningerne

blev der indført en undtagelse

i boligaftalen, således at andelsboligforeninger

ikke vil være underlagt

den karensperiode på fem år, som vil gælde

for udlejningsejendomme.

Det er også helt centralt i boligaftalen, at

der er et grønt incitament, der betyder,

at karensperioden bortfalder, hvis en

udlejningsejendoms energimærke enten

rykkes til energiklasse C eller højere,

stiger med mindst to niveauer eller energirenoveres

for minimum 3.000 kroner per

kvadratmeter.

Til debatten om hvorvidt, at boligaftalen

kommer til at påvirke prissætningen på

andelsboliger, siger Emil Ellekilde:

„Lovindgrebet har som udgangspunkt primært

sigte på private handelsejendomme,

så med mindre andelsboligforeninger

har et rigtig dårligt energimærke, er

betydningen ret begrænset nu og her.“

Han tilføjer: „Man må give boligministeren

kredit for, at han har lavet et indgreb,

der ikke påvirker andelsboligforeningerne

synderligt. Men man kommer ikke uden

om, at andelsboligforeningers ejendomme

vurderes som udlejningsejendomme, og

over tid vil det få en skygge over valuarvurderingerne.“

De undtagelser, der skal beskytte andelsboligforeninger

for prisfald, betyder, at de

også bliver mere attraktive investeringsobjekter.

Og netop fordi andelsboligforeninger

er langt mere attraktive at opkøbe,

kan man ifølge valuaren argumentere

for, at andelsboligforeningernes ejendomme

kan holde deres priser oppe efter

lovindgrebet. Emil Ellekilde understreger

dog, at valuarvurderingerne bliver mindre

gennemsigtige med det nye indgreb:

„Valuarvurderingerne bliver en meget

arbitrær størrelse, fordi handler af

udlejningsejendomme ikke findes i

samme grad og der derfor ikke er noget

sammenligningsgrundlag til udarbejdelsen

af valuarvurderingen. Andelskronen vil

simpelthen være baseret på en virkelighed,

der ikke findes.“

Fastfrosne valuarvurderinger:

Hvad så nu?

Et andet væsentligt element fra boligaftalen

er reglen om, at andelsboligforeninger

får mulighed for at fastfryse

valuarvurderinger, der er blev indhentet

og lå klar hos andelsboligforeningen,

inden loven trådte i kraft den 1. juli

2020. Andelsboligforeninger, der ikke

fik udarbejdet en valuarvurdering inden

den 1. juli 2020 kan ikke længere nå at få

udarbejdet en valuarvurdering, som kan

fastfryses.

Men det betyder ikke, at der ikke stadigvæk

kan være fordele ved at indhente en

valuarvurdering: „Ud over foreninger,

der stadig benytter den offentlige

ejendomsvurdering er det også andelsboligforeninger,

der har foretaget

renoveringer som eksempelvis nyt tag og

vinduer, eller som har fået et nyt energimærke

i en bedre klasse, som fremover vil

være gode eksempler på ejendomme, hvor

vi bliver bedt om at udarbejde nye valuarvurderinger,“

fortæller Emil Ellekilde.

Han påpeger desuden, at de andelsboligforeninger,

der benytter en fastfrosset

valuarrapport til at fastsætte andelskronen,

kan få udfordringer, når revisoren skal

godkende årsregnskabet. „Revisoren har

brug for en form for dokumentation til at

understøtte ejendommens værdi, og her

vil en udløbet valuarrapport ikke være

fyldestgørende, selv om den som sagt fint

kan anvendes til andelskronen,“ fortæller

valuaren.

Hos STAD Valuar kommer man derfor til

at tilbyde andelsboligforeninger, der

benytter en indefrosset valuarvurdering

som et supplement, så deres årsregnskab

kan færdiggøres. Det bliver en meget

forenklet vurderingsrapport til at fastsætte

ejendommens værdi. Rapporten udregnes

på nøjagtig samme måde som en valuarrapport,

og den vil være fuldt ud gyldig i

forhold til revisorens arbejde – dog kan

den ikke anvendes til at fastsætte

andelskronen.

20 Andelsportal.dk


ANNONCE

FlexLife® med fast rente

er attraktivt for mange

andelsboligforeninger

TEKST: CHRISTIAN HILLIGSØE HEINIG, CHEFØKONOM DANSKE BANK

FlexLife® med fast rente i 30 år, der kom

på markedet i begyndelsen af september,

er en lånevariant, som kan give rigtig god

værdi for mange andelsboligforeninger.

Ud over at tilbyde fast rente og mulighed

for afdragsfrihed i op til 30 år, vil

andelsboligforeningen i højere grad

komme i førersædet i relation til styring

af foreningens økonomi. Det gælder

i forhold til at kunne sikre stabilitet i

boligafgiften, planlægning og opsparing

til vedligeholdelse og forbedringer samt

afvikling af gælden indtil det ønskede

niveau. Og det vel at mærke uden at

skulle omlægge realkreditlånet undervejs.

Fast rente er vigtig for mange

andelsboligforeninger

Gennem de senere år er andelsboligforeningerne

blevet stadig mere konservative

i deres lånevalg og efterspørger i

høj grad fastforrentede lån. De senere års

finansielle regulering har trukket i samme

retning, da potentielle andelsboligkøbere

ikke skal rentestresses, hvis foreningen har

fast rente. Rentestress vil heller ikke være

et tema for andelsboligforeningen, hvis de

gør brug af FlexLife® med fast rente.

Stor fleksibilitet i forhold til

boligafgift og restgæld ved udløb

Med FlexLife® kan andelsboligforeningen

selv fastsætte ydelsen på

realkreditlånet inden for en aftalt ramme.

Det behøves ikke som på traditionelle

realkreditlån at være en ren afdragsfri

ydelse eller en ydelse, hvor man fuldt ud

afvikler sit lån over 30 år, men netop den

ydelse der passer til andelsboligforeningens

ønsker og økonomiske prioriteringer.

Den faste rente og mulighed for op til

30 års afdragsfrihed betyder samtidig, at

andelsboligforeningen kan opnå stabilitet

omkring den fremtidige boligafgift.

FlexLife® giver endvidere andelsboligforeningen

gode muligheder for at

planlægge frem i tid. Hvis foreningen ved,

at den inden for en given årrække skal

foretage større renoveringer af ejendommen,

kan den opbygge en buffer ved at

skrue ned for ydelsen på realkreditlånet

og fastholde boligafgiften.

Det bliver også nemmere for foreningen

at styre efter et mål for den langsigtede

belåningsgrad. Ved optagelse af lånet kan

foreningen således vælge den restgæld

ved udløb, der i udgangspunktet sikrer en

belåningsgrad på eksempelvis 40 %.

Hvert kvartal kan foreningen justere på

lånet i forhold til ydelse, afdragsfri periode

eller foreningens ønskede restgæld ved

udløb – selvfølgelig inden for de aftalte

rammer, som foreningen fik ved optagelse

af lånet.

På Andelsportal.dk kan du

læse meget mere om Flexlife®

og andelsboligforeningens

muligheder. Læs mere her:

www.andelsportal.dk/nyheder/

flexlife-fast-rente

Andelsportal.dk

21


ANNONCE


ANNONCE

Er kloakken i jeres

andelsboligforening klar til

de regnfulde måneder?

Psst...

Kloakrør holder ikke for evigt, og når først

skaden er sket, kan du hurtigt vinke farvel

til en velfungerende kloak, og i stedet sige

goddag til rotter og oversvømmelser.

Før

Vi hjælper også med

vedligeholdelsesplaner

af afløb og lignende

installationer

J&J Kloak og Belægning ApS kan hjælpe

jeres andelsboligforening med at komme

kloakproblemerne i forkøbet inden de

udvikler sig og koster dyrt i sidste ende.

Efter

Vi udfører:

Kloakreparation

Rottespærring og TV-inspektion

Forsikringsskader

Højtvandssikring

Omfangsdræn

Strømpeforing

J&J Kloak og Belægning ApS

Vasekær 6

2730 Herlev

Find os på Facebook

Web:

E-mail:

www.jjkloak.dk

info@jjkloak.dk

John Tagge: +45 22 41 85 80

Jon Jensen: +45 22 51 85 80


TEMA FORANDRINGER

Har jeres andelsboligforening

styr på vedtægterne,

hvis et salg står for døren?

Der er efterhånden ikke mange, der er i tvivl om, at der den 1. juli 2020 trådte en

ny boligaftale i kraft. Men har I styr på jeres flertalskrav, hvis et købstilbud dumper

ind af brevsprækken? Hvis svaret er nej, er det måske på tide at få tjekket op på

vedtægterne, inden jeres andelsboligforening står for skud.

TEKST: METTE BLUME

D

er står i andelsboliglovens §7 stk.

2, at et salg af en andelsboligforening

kræver et flertal i

foreningen på 80 procent – eller fire

femtedele – og så er alt vel fryd og

gammen? Ja, det skulle man tro, men i

ikrafttrædelsesbestemmelsen er der et lille

‘men’. For at få klarlagt reglerne har vi talt

med Charlotte Rosenkilde, der til daglig

arbejder som jurist og teamleder hos

administrationsselskabet Newsec.

Charlotte Rosenkilde,

Teamleder og jurist

hos Newsec

„Hvis andelsboligforeningen har nogle

gamle vedtægter, hvor der står, at to

tredjedele kan beslutte at opløse foreningen

og sælge ejendommen, er den bestemmelse

stadig gældende, hvis de havde den

før den 22. april 2020 – og det er på

trods af loven om et flertalskrav på fire

femtedele,“ siger Charlotte Rosenkilde.

Undtagelsen er defineret i ikrafttrædelsesbestemmelsen

§3.

Foreninger med højere flertalskrav

kommer også i klemme

Foreningen kan altså ikke regne med, at

den kan opløses ved et flertal på fire

femtedele på trods af, at det står i loven.

Dog gælder vedtægternes flertalskrav kun,

hvis de er lavere end flertalskravet i loven,

og det undrer Charlotte Rosenkilde.

„Det er lidt sjovt at bemærke, at der er en

undtagelse, hvis vedtægtsbestemmelsen er

lavere end fire femtedele. Hvis foreningens

flertalskrav i vedtægterne er højere – for

eksempel ni tiendedele eller 90 procent,

så gælder det ikke. Så er man nede på

lovens fire femtedele,“ forklarer

Charlotte Rosenkilde.

Loven har ikke den tiltænkte effekt

Formålet med loven om et flertalskrav

på fire femtedele er egentlig lavet for at

beskytte andelsboligforeningerne, men

for nogle foreninger har det nu haft den

modsatte effekt, hvis de ønsker lovens

flertalskrav på fire femtedele eller højere.

„Der vil helt sikkert være foreninger, der

er berørt af det her. Der vil både være

foreninger, der har et flertalskrav på to

tredjedele stående i deres vedtægter, og

der vil også være foreninger, der har

højere end fire femtedele. De foreninger

er nu endt med at stå i en dårligere

situation, selvom det ikke har været

hensigten,“ understreger Charlotte.

Råd: Tjek jeres vedtægter

Charlotte Rosenkilde opfordrer alle

andelsboligforeninger, der ikke har

tjekket flertalskravet i deres vedtægter,

til at gøre det. Selvom der måske lige nu

er en konsensus i foreningen om, at et

salg ikke kommer på tale, er det vigtigt

at have klare retningslinjer i vedtægterne.

„Det er nødvendigt, at man som

forening er klar over, at der er kommet

den her regel. Det er jo en indikator

for, hvor stort et flertal, der bør være, i

vedtægterne. Det skal ikke være nemt at

opløse foreningen – det er en voldsom

beslutning, som påvirker beboerne

meget. Så hvis nogle foreninger lige nu

kan opløse sig med et lavere flertal end

fire femtedele, bør foreningen få ændret

det, sådan at vedtægterne følger loven,“

siger Charlotte.

Bestemmelsen om flertalskrav kan

ændres i vedtægterne med det samme

flertal, som en vedtægtsændring

kræver. Ifølge Charlotte Rosenkilde

bør foreningerne tage emnet med på

næste generalforsamling og overveje,

om de bør ændre vedtægterne.

Andelsportal.dk

25


TEMA FORANDRINGER

Bestyrelsen vil komme langt

ved at acceptere, at forandring

altid vil eksistere

Nye beboere, der vil ændre regler for kæledyr i foreningen, opdaterede skraldesorteringsregler

fra kommunen eller en boliglov, der ændrer reglerne for prissætning

af foreningens ejendom. Forandringer kommer i mange former og størrelser i

andelsboligforeningen – og fælles for dem alle er, at de ikke kan undgås. Men hvordan

håndterer bestyrelsen de mange forandringer på konstruktiv vis? Det ser vi nærmere

på her med hjælp fra en ekspert i forandringsledelse

TEKST: NYNNE PIHL GROTH

L

one Dawe er ekstern lektor i

forandringsledelse hos CBS og

proceskonsulent. Med andre ord er

hun den helt rette fagmand at tale med,

når det kommer til spørgsmål om, hvordan

bestyrelsen kan igangsætte forandringer

på bedste vis og uden at miste følgeskab

fra de resterende andelshavere. Men først

skal vi lige fastlægge, hvad en forandring

egentligt er.

Lone Dawe,

Lone Dawe, Proceskonsulent

og ekstern lektor i

forandringsledelse, CBS

Hvad er forandring for en

størrelse?

„Hvis vi tager udgangspunkt i teorien, så er

forandring et omdiskuteret emne. For er

forandring noget, der opstår pludseligt, eller

vil der altid være forandring – det er spørgsmålet,“

indleder Lone Dawe og fortsætter:

„Når vi tænker på forandring, kommer vi

ofte til at bruge metaforen fra eventyret.

Først er der harmoni, men så kommer

forandringen – det kan være dragen, der

fanger prinsessen – og forandringen ødelægger

ligesom det hele. I eventyret skal forandringen

overvindes, så vi igen kan få fred

og leve lykkeligt til vores dages ende. Det

vil jeg dog mene er en illusion. Forandring

er ikke noget, der skal overvindes. Den skal

accepteres, da den altid vil være der.“

Og netop illusionen om, at harmoni og

stilstand er en normaltilstand kan betyde,

at man i andelsboligforeningen glemmer,

at forandringer ikke er noget skidt, der skal

overkommes. Men tværtimod noget, som vil

være der hele tiden, og som betyder, at man

faktisk udvikler sig.

26 Andelsportal.dk


Forandringer er en selvfølgelighed i

andelsboligforeningen

Om det er nye beboere, en husorden, der

skal ændres, eller nye regulativer fra politisk

hold, sker der hele tiden noget i andelsboligforeningen,

der gør, at bestyrelsen

skal forholde sig til de mange forandringer,

der sker.

„Forandringer i andelsboligforeningen

adskiller sig fra forandringer på eksempelvis

arbejdspladsen ved, at menneskene jo bor

der. Det er ikke bare mennesker, der går på

arbejde, men her, hvor man bygger sin

rede – og derfor er der også mere på spil,

når det kommer til forandringer i andelsboligforeningen,“

forklarer Lone Dawe, som

faktisk selv tilbage i 80’erne var formand i

en andelsboligforening. Hun har derfor selv

oplevet andelstanken på tæt hånd og ved,

at forandringer kan være svære at forholde

sig til, når man i en forening har forskellige

opfattelser af, hvad forandringen egentligt

går ud på.

Fortsættes »

Forandringer i andelsboligforeningen

adskiller sig fra forandringer på

eksempelvis arbejdspladsen ved,

at menneskene jo bor der.

Lone Dawe, Proceskonsulent og ekstern

lektor i forandringsledelse, CBS

Andelsportal.dk

27


TEMA FORANDRINGER

Se ikke modstand som noget dårligt

„Øv. Hende Tina fra 3. tv. og Jens fra 14 th.

er altid modstandere af, hvad vi går og laver

i bestyrelsen. Ved de slet ikke, at vi gør alt det

her for dem?“

Sådanne samtaler kan du måske genkende

i din bestyrelse, men prøv at vende modstanden

på hovedet, anbefaler Lone Dawe.

„Modstand er ikke bare modstand. Jeg har

eksempelvis aldrig mødt et menneske, der vil

definere sig som et menneske, der har modstand

mod forandringer. Det er altid noget,

andre siger om en. Det med modstand skal

derfor mere ses som, at nogle blot vil noget

andet,“ forklarer Lone Dawe og kommer

med et godt råd:

„Som bestyrelse skal man være opmærksom

på, at forandringer kan komme mange

steder fra. I bør derfor have en lydhørhed og

ydmyghed overfor, at de forandringer, I selv

vil sætte i værk, blot er ét blandt flere bud.

Husk derfor at se andelshavernes meninger

som et konstruktivt input til at gøre det på

en anden måde.“

Er jeres bestyrelse måske 7 mil foran?

En god måde at inddrage andelshaverne på

er derfor at gøre processen og tankerne bag

valgene mere synlige.

Det gode råd fra eksperten:

Vær nysgerrig, stil spørgsmål og

lyt til, hvad de andre andelshavere

egentligt siger. Spørg dem:

Hvad vil I så gerne?

Generalforsamlingen kan være en

gråzone

På generalforsamlingen kommer de forandringer,

som andelsboligforeningen møder,

for alvor op til overfladen. Det er nemlig her,

at bestyrelsen sætter retningen for, hvordan

forandringer skal håndteres, og inddrager

andelshaverne i planen for de kommende år.

Men det er jo sjældent, at andelshaverne bare

nikker ja til det hele – og det er der mange

og gode grunde til, forklarer Lone Dawe:

„Generalforsamlingen er sjældent et godt

forum at tale om forandringer med

hinanden i. Her er man nemlig enten for

eller imod et forslag, og det betyder, at vi

diskuterer eller kæmper mod hinanden frem

for at forstå og gå i dialog. Bestyrelsen bør

derfor se nærmere på hvordan man inden

generalforsamlingen, kommer denne

usikkerhed i møde.“

„I andelsboligforeningen vælger vi bestyrelsen,

fordi de er engagerede og dygtige

mennesker til deres arbejde, som ligger en

masse frivillig tid til foreningens bedste. Men

bestyrelsen kan måske glemme, at alt imens

de bruger en masse tid og energi på andelsboligforeningen,

så lever de andre andelshavere

et andet liv,“ siger Lone Dawe og

kommer et godt råd:

„Måske man i foreninger, der ofte møder

modstand, bør have nogle løbende møder,

hvor man idégenerer med interesserede

andelshavere og hører deres holdning til det

nye lovforslag eller ejendomsrenovereingen.

Re-tænke hele måden man inviterer andelshaverne

til dialog om et nyt politisk forslag

eller idéen om en kompostbunke. Et andet

råd ville være at oprette forskellige laug med

hver deres ansvarsområde, hvor folk bliver

inddraget automatisk.“

?

?

?

28 Andelsportal.dk


Bestyrelsen som forandringsledere

Som du kan læse, spiller bestyrelsen altså en

vigtig rolle, når det kommer til forandringer

i andelsboligforeningen. Vi vil derfor slutte

af med Lone Dawes råd til bestyrelsen som

forandringsledere.

„Når man har magt, har man en særlig

forpligtelse til at være nysgerrig. I stedet for

at være den klassiske napoleonsleder, der

altid skal sætte retningen, er det måske mere

kompetencer som tålmodighed, tolerance og

lysten til at lytte på andres bekymringer, der

er vigtige,“ forklarer eksperten i forandringsledelse.

For selvfølgelig skal man turde at

have folk, der ikke er enige, når man er i

bestyrelsen, men det er også vigtigt, at man

lytter til dem.

Når man har magt har man en særlig

forpligtelse til at være nysgerrig.

I stedet for at være den klassiske

napoleonsleder, der altid skal sætte retningen,

er det måske mere kompetencer som

tålmodighed, tolerance og lysten til at lytte på

andres bekymringer, der er vigtige.

Lone Dawe, Proceskonsulent og ekstern

lektor i forandringsledelse, CBS

ANNONCER

CUBUS ADMINISTRATION

Et erfaren administrationsselskab

der rådgiver, vejleder og hjælper.

Vi er til for jeres forening og giver altid

grundig, fleksibel og professionel

hjælp.

Vi er fuldt opdateret på andelsboligmarkedet

og med 20 års erfaring samt

fire ansatte advokater er der ikke den

sag, vi ikke kan hjælpe jer med.

Giv os et kald nu på

7026 9910

SPECIALISTER I AT OPSNUSE

OG UDBEDRE SKIMMELSVAMP

Vi tilbyder professionel skadeservice

til jeres andelsboligforening. Med 17

ansatte og en dygtig skimmelsvampehund

rykker vi hurtigt ud på opgaven

og afslutter den først, når skimlen er

100 procent væk.

Ring for et

godt tilbud i dag!

Tlf.: 6015 8515

Glade kunder er

vores levebrød, så jeres

opgave er i gode hænder

hos os!

www.cubusadministration.dk

Dronningens Tværgade 30, 1302 København K

70 26 99 10 – ss@lawfirm.dk

Vi hjælper med

Vandskader · Brandskader

Opsporing og udbedring af skimmel

Afvaskning af sod

info@asap.nu | +45 6016 8535 | www.asap.nu


Stor debat om altanregler

i Københavns Kommune

I København er politikerne lige nu meget uenige om et sæt nye altanregler.

Flere partier mener, at der er lagt op til nogle alt for stramme regler for de

borgere, der ønsker at få opsat en altan, mens andre partier mener at nye altanregler

er nødvendige for at undgå prisstigninger på de københavnske boliger.

TEKST: MARIA CARLSEN | ILLUSTRATION: EIK FRANKSDOTTIR

Mange andelsboligforeninger har fået

opsat altaner på deres ejendomme i

løbet af de senere år og flere drømmer

om, at det skal blive deres tur en dag. Men det er

måske slut, for de andelsboligforeninger, der har

adresse i Københavns Kommune. Bliver et nyt

sæt retningslinjer stemt igennem vil langt flere få

afslag på deres altanansøgninger.

Uenighed i Teknik- og Miljøforvaltningen

Teknik- og Miljøforvaltningen i Københavns

Kommune sendte torsdag d. 8.10.2020, efter et

møde i Borgerrepræsentationen, et sæt nye

retningslinjer for altaner i høring.

Socialdemokratiet, Enhedslisten og Alternativet

har lagt op til stramninger af de nuværende altanregler.

Stramningerne indebærer blandt andet, at

altaner vil være styret af afstanden til bygningen

overfor. Altanerne ud til gården må med forslaget

kun være fra 70-130 centimeter dybe, hvor de i

dag må være op til 150 meter dybe, og så må de

heller ikke med de nye retningslinjer dække så

mange vinduer, som de må i dag. Reglerne bliver

også strammet for altaner ud til gaden, hvor

altanerne maksimalt må være 90 centimeter dybe.

30 Andelsportal.dk


Der er ikke nogen tvivl om, at der er københavnere, som synes, det er

dejligt, at de har fået en altan, men jeg er bekymret for, hvad det gør ved

boligpriserne. I forvejen er der pres på boligpriserne, og det kan jo være med til at

fordyre boligmassen, at så mange flere lejligheder får altaner.

Ninna Hedeager Olsen til Berlingske Tidende, maj 2020

Ligeledes vil bevaringsværdige bygninger, bygninger

fra før 1856 og dekorerede facader heller

ikke få mulighed for at få opsat altaner. I dag er

der blot en opfordring til, at altanen placerer sig

på en måde, der tager hensyn til symmetri og

dekorationer i gaden. Ifølge flere politikere er

disse opfordringer ikke tilstrækkelige, da de

mener, at der i dag bliver opsat altaner uden

hensyn til arkitektur.

Der har været så stor uenighed partierne i mellem,

at der ved et møde, hvor der kom flertal for

stramningerne blev lavet en protokolbemærkning

anført af Klaus Mygind, SF:

„SF, Dansk Folkeparti, de Konservative, Venstre og

de Radikale ser altaner som en væsentlig forbedring

af boligforholdene i den ældre boligmasse.

SF ønsker ikke, at muligheden for at lave

altaner imod gården yderligere begrænses. Altaner

ud mod gaden skal fortsat kunne etableres med

respekt for husets og gadens arkitektoniske

værdier. Vi ser ikke nødvendigvis, at altaner

forringer et hus ‘æstetiske kvalitet.’“

Et af de argumenter, der er blevet fremlagt for at

stramme altanreglerne kommer fra Enhedslistens

teknik- og miljøborgmester Ninna Hedeager

Olsen, der vil stramme altanreglerne for at undgå

ulighed på boligmarkedet. I en artikel bragt i

foråret i Berlingske Tidende har hun udtalt:

Retningslinjerne, der er sendt i høring

1. Altanens størrelse vil være bestemt af

afstanden til bygningen overfor.

2. Altaner ud til gården kan derfor være fra

70-130 centimeter dybe alt afhængigt

af hvor langt væk andre bygninger er

placeret. I dag må altaner være op til 150

centimeter.

3. Altanerne må ikke dække lige så mange

vinduer, som de må i dag.

4. Altanerne ud til gaden må i dag være op

til 130 centimeter dybe, mens de med de

nye retningslinjer maksimalt må være 90

centimeter dybe.

5. Bygninger bygget før 1856, gadefacader

på såkaldte SAVE 1-, 2-, og 3-bygnigner,

samt dekorerede facader kan ikke få altan.

6. Det vil ikke være muligt at få altan, når

man bor i stuen medmindre, at der er en

frihøjde på op mere end 2,8 m.

7. På ældre facader i smalle gader er der

også lagt op til et forbud mod altaner ud

mod gaden.

„Der er ikke nogen tvivl om, at der er københavnere,

som synes, det er dejligt, at de har fået en

altan, men jeg er bekymret for, hvad det gør ved

boligpriserne. I forvejen er der pres på boligpriserne,

og det kan jo være med til at fordyre boligmassen,

at så mange flere lejligheder får altaner.“

Fortsættes »

Andelsportal.dk

31


Der lægges op til, at langt færre københavnere skal

have mulighed for at få en altan, fordi ud over at flere

vil få afslag, så skal altaner helt generelt være mindre.

Torben Liborius fra DI Dansk Byggeri

DI Dansk Byggeri: 80 procent vil få

afslag eller blive begrænset

DI Dansk Byggeri vurderer, at op mod

80 procent fremover vil få enten afslag eller en

godkendelse på betingelse af, at altanen bliver

markant mindre end planlagt med de nye

retningslinjer:

„Der lægges op til, at langt færre københavnere

skal have mulighed for at få en altan, fordi ud

over at flere vil få afslag, så skal altaner helt

generelt være mindre. Derfor vil flere ansøgere

blive mødt med fx et krav om, at altanen kun

må være 60 cm dyb, og så er altanen ikke brugbar

til ophold, fordi der ikke engang er plads til

to stole. Dermed vil en tilladelse i flere tilfælde

være ubrugelig for beboerne,“ siger underdirektør

i DI Dansk Byggeri Torben Liborius i

en pressemeddelelse.

Forslaget vil ramme alle etageejendomme, men

særligt bygninger, som er opført før 1920 vil

kunne mærke konsekvenserne. Byrummonitor

skriver, at hvor det i dag er muligt at opføre

altaner mod gaden på cirka 40 til 60 procent af

alle lejlighedsbyggerier opført mellem 1856 og

1920, lægger de nye retningslinjer op til kun at

gøre det muligt for 5 til 15 procent af lejlighederne.

Mens det slet ikke skal være muligt at

opføre altaner hverken mod gaden eller gården

på bygninger opført mellem 1650 til 1856.

En evig debat

Det er ikke første gang, at altaner er til debat i

København. Efter en lang periode med mange

tilladelser indførte Københavns Kommune

tilbage i 2016 et ganske restriktivt regelsæt,

som allerede blev ændret i 2017, fordi

Borgerrepræsentationens politikere pressede på.

Og netop derfor mener flere kritikere af

stramningerne, at man ikke allerede kan

revidere altanreglerne.

Både politikere og brancheorganisationer peger

nemlig på, at der mangler eksempler på, at det

er gået galt efter 2017, hvor Københavns

Kommune sidst reviderede reglerne.

Københavns Kommune fører desværre ikke

statistik over, hvor mange altanprojekter, der

er blevet afvist siden 2017 – og derfor kan det

blive svært at afgøre, om der stadig bliver givet

tilladelser til altaner, der skærmer facaderne

eller om disse allerede bliver afvist med det

nuværende regelsæt.

„Desværre stammer nogle af de eksempler på

altaner, der har været fremlagt som begrundelse

for yderligere stramninger, fra bygninger med

altaner, der er opsat før de seneste stramninger

i 2016. Vi bakker op om, at vi skal bevare de

arkitektoniske værdier, og at altaner ikke må

genere underboer og naboer, men det kan de

Der er siden stramningerne i 2016 etableret mindst

10.000 altaner på både små og store ejer-, andels- og

lejeboliger i København i følge DI Dansk Byggeri

32 Andelsportal.dk


Underskriftindsamling skal forhindre

retningslinjer i at blive vedtaget

Lysogluft.nu er et initiativ som er skabt af

interesseorganisationen for altanfirmaer,

under Dansk Industri. Lysogluft.nu har oprettet

en underskriftindsamling, der har til formål

at få stoppet de forslåede retningslinjer og i

stedet beholde de nuværende retningslinjer.

I slutningen af oktober 2020 havde knap

1.000 mennesker underskrevet underskrift-

indsamlingen.

Intentionen med underskriftindsamlingen er

at aflevere samtlige underskrifter til politikerne

ved høringens afslutning ultimo november.

nuværende regler langt hen ad vejen sørge for.

Det er få præciseringer, der er brug for, ikke

det store indgreb, der nu lægges op til,“ udtaler

Torben Liborius fra DI Dansk Byggeri.

Høringsperioden skal nu bruges på at få mere

afklaring om hvilke altanprojekter, der får

afslag og hvilke, der har fået godkendelser med

regelsættet fra 2017.

Helt centralt for høringsperioden bliver også

debatten om, hvor store altaner københavnerne

egentlig ønsker sig. Udfordringer

med blandt andet dagslys i stuelejligheder, som

bor under dybe altaner, har nemlig været en

del af den årelange debat. Marcus Vestager, som

er medlem af Teknik- og Miljøudvalget for

Socialdemokratiet og initiativtager til de nye

stramninger, mener, at altaner også har værdi

for københavnerne, hvis de er mindre. Den

holdning deler han dog ikke med hverken

altanfirmaer eller mindretallet i Teknik- og

Miljøudvalget.

Vi bakker op om, at vi skal bevare de arkitektoniske

værdier, og at altaner ikke må genere underboer og

naboer, men det kan de nuværende regler langt hen ad

vejen sørge for. Det er få præciseringer, der er brug for, ikke

det store indgreb, der nu lægges op til.

Torben Liborius fra DI Dansk Byggeri

Andelsportal.dk

33


Nyt energitilskud er også

for andelsboligforeninger

Nu er der godt nyt for alle andelsboligforeninger, der drømmer om nye vinduer,

fortsatsvinduer, isolering af loftet eller måske udskiftning af de gamle fyr.

Det nye energitilskud, som Energistyrelsen har åbnet op for, er nemlig også for

andelsboligforeninger. Bliv klogere på ansøgning og hvilke energirenoveringer jeres

andelsboligforening kan søge om tilskud til.

TEKST: MARIA CARLSEN

A

ndelsboligforeningerne har ofte følt sig

forbigået, når det kommer til økonomiske

tilskuds- og fradragsordninger på energirenovering.

Det har været komplekst for boligforeninger

at søge om tidligere energitilskudsordninger

– og ofte med et mindre energitilskud som

resultat af anstrengelserne. Men nu er der kommet en

pulje, som andelsboligforeningerne også kan glæde sig

over at kunne søge tilskud til.

Hvem kan søge om tilskud?

Af bekendtgørelsen om energitilskud fremgår det, at:

„Det er muligt at søge om tilskud både som privatperson,

privat interessentskab, andelsforening, ejerforening

i etageejendom, eller som virksomhed,

herunder aktieselskaber, anpartsselskaber eller andet

selskab (dog ikke interessentskaber), foreninger, legater

og selvejende institutioner.“

Fortsættes »

34 Andelsportal.dk


ANNONCE

Malerfirmaet HR

- Hurtigere end de fleste

SPAR

10%

PÅ DIN NÆSTE

MALEROPGAVE!

Hos Malerfirma HR ApS er vi specialister i renovering af

opgange og istandsættelse af flyttelejligheder. Hurtigt og

effektivt arbejde er vores varemærke, og de gode resultater er

vores bedste reklame.

For boligforeninger og private løfter vi malerprojekter, store som

små, og vi garanterer et professionelt resultat – hver gang!

Ring på tlf.: 2627 5195!

Med os på maleropgaven får du:

Kvalitet til tiden

En flot finish ned til mindste detalje

Sublim service

Konkurrencedygtige priser

Pottemagerporten 5, 2650 Hvidovre | malerfirmaethr@hotmail.com | +45 2627 5195 | www.facebook.com/malerfirmaethr


Vær dog opmærksom på, at det ikke er

muligt at kombinere energitilskuddet med

andre tilskud eller fradragsordninger.

Det er heller ikke muligt at søge om

energitilskud med tilbagevirkende kraft.

Er en renovering allerede sat i gang eller

afsluttet, kan der ikke søges om energitilskud.

Hvad kan man søge om

energitilskud til?

1) Energiforbedringer vedrørende

bygningens klimaskærm omfattende:

a. Udvendig isolering af ydervæg for

massiv ydervæg og let ydervæg, dog ikke

for hulmur og kælderydervæg.

b. Efterisolering af tag og loft, herunder

skunkvægge, flade tage og

skråvægge direkte mod tag.

c. Isolering af terrændæk.

d. Udvendig isolering af sokkel ved

terrændæk.

e. Udskiftning af facadevinduer.

f. Udskiftning af dørhøjt vindue

(terrassedøre, skydedøre, foldedøre o.l.).

g. Udskiftning af ovenlysvinduer.

h. Montering af forsatsramme eller koblet

ramme på eksisterende eller nyt vindue

med 1 lag glas.

2) Energiforbedringer vedrørende

bygningens forsyning omfattende

konvertering til varmepumpe til

opvarmning af helårsboliger, jf. § 13.

For at få energitilskud til konvertering til

varmepumpe skal flere betingelser være

opfyldt:

• Konvertering til varmepumpe skal ske fra

oliekedel, gasfyr, biokedel eller elvarme, og

din bolig skal være beliggende uden for et

fjernvarmeområde.

• Varmepumpen skal have A++ eller A+++

og så skal installationen udføres af en

VE-godkendt montør eller -virksomhed.

3) Energiforbedringer vedrørende

bygningens drift omfattende

følgende tiltag, jf. § 14:

a. Etablering af balanceret mekanisk

ventilation med varmegenindvinding

med varmeveksler.

b. Varmegenindvinding fra afkastluften

ved udsugning via varmepumpe.

c. Konvertering til vandbårent

rumvarmeanlæg.

Hvordan søger man om

energitilskud?

Det har fra Energistyrelsens side været

kommunikeret ud, hvordan man søger

som privat person, men der har manglet

informationer om, hvordan man søger

som andelsboligforening. Andelsportal.dk

har rettet henvendelse til Energistyrelsen

for at få oplysninger om, hvordan andelsboligforeninger

ansøger.

For at få energitilskud kan man via

Energistyrelsens hjemmeside tilgå en

ansøgningsportal udarbejdet til formålet.

Det er meget vigtigt, at man søger om

tilskud, før man går i gang med projektet.

Når først materialer er indkøbt, eller der

er en underskrevet aftale med håndværkeren,

er det for sent.

For alle tiltag, med undtagelse af konvertering

af primær varmekilde, er det

desuden en forudsætning, at der foreligger

en energimærkning af bygningen.

Hvor lang tid tager behandlingen

af ansøgningerne?

Energistyrelsen har meldt ud, at de ikke

kan oplyse præcist, hvor lang tid, sagsbehandlingen

kommer til at tage. Men

der tilstræbes en behandlingstid, der ikke

overstiger 4 uger.

En fagmand kan være

administrator

Når der skal søges om tilskud til energirenovering

i ansøgningsportalen, er det

muligt at invitere andre personer til at

hjælpe med ansøgningen. I mange andelsboligforeninger

kan dette være relevant,

når der eksempelvis er en byggesagkyndig

til at hjælpe dem med renoveringsprojekter,

eller hvis en projektansvarlig

fra andelsboligforeningen kan bidrage til

ansøgningen.

Husk, at der kommer flere puljer løbende.

Der har siden puljen åbnede op torsdag

den 15.10.20 været rigtig stor efterspørgsel

fra særligt de private boligejere.

Andelsportal.dks søsterportal

Energihjem.dk har oplevet en massiv

stigning i henvendelser i forbindelse med

offentliggørelsen af energitilskuddet. En

tolvdobling i antallet af besøgende og

en stigning på 800 % på efterspørgslen

om energimærker vidner om den nye

tilskudsmærknings popularitet.

Ansøgninger til puljen vil blive behandlet

efter ‘først til mølle-princippet’.

Og mange af de private boligejere skal

ud at hente et gyldigt energimærke for at

kunne søge. Mange andelsboligforeninger

har dog allerede et energimærke, da energimærket

er lovpligtigt i forbindelse med

salg af andelsboliger, og foreningen har

derfor et gyldigt energimærke på hånden.

I bygningspuljen, der finansierer energitilskuddet,

er der 245 millioner kroner, som

fordeles efter først-til-mølle-princippet.

Når der ikke er flere midler i puljen,

vil der blive lukket for ansøgning.

Energistyrelsen har dog allerede informeret

om, at der i løbet af de kommende

år vil blive åbnet op for flere puljer.

På Andelsportal.dk opdaterer vi løbende

om mulighederne for energitilskud for

andelsboligforeninger, ansøgningsforhold

og puljer.

36 Andelsportal.dk


ANNONCE

Få et klokkeklart overblik over

energiforbruget med et energimærke

fra EBAS

Uforudsete energiudgifter, budgetter, der skrider, og ejendomme,

der er alt andet end klimavenlige. Det kan være frustrerende

og dyrt at mangle overblik over andelsboligforeningens energimæssige

stand. Heldigvis er det muligt at få fuld kontrol over

energiforbruget og få en grønnere og mere energirigtig ejendom

med et energimærke fra EBAS.

Med den nye boligaftale er

energimærket af stor betydning

for andelsboligforeninger.

Hos EBAS er vi klar til at hjælpe

jeres boligforening med konkrete

forslag til, hvordan I forbedrer

energimærket.

Kyndig rådgivning og overskueligt overblik

Gennem ekspertrådgivning fra EBAS, der har stor erfaring med

boligforeninger, får I et detaljeret kendskab til jeres ejendoms

faktiske energiforbrug og omkostningerne, så I bliver i stand til

at forbedre ejendommens energimæssige stand til gavn for

budgettet, driften og det samlede klimaaftryk.

Med et energimærke fra EBAS gennemgås ejendommen

grundigt af specialiserede energirådgivere, der skaber et

samlet overblik over energiforbruget med en skræddersyet

løsning med konkrete forslag til forbedringer og besparelser.

Læs mere om mulighederne på EBAS.dk eller kontakt EBAS på krh@ebas.dk


S l over København

Sommerferieturene til syden er i de flestes tilfælde blevet aflyst i år,

men for beboerne på Gammel Kalkbrænderi Vej er der andre boller på suppen.

De er nemlig blot en trappetur fra sjette sal med havudsigt og en solrig platform.

Andelsboligforeningen har fået tagterrasse, og den ihærdige bestyrelse endte

med et resultat, de ikke havde turde drømme om.

TEKST: ANTON EGHOLM

N

ye altaner i de københavnske gader

er ikke nyt under solen. Men

hvordan får man mulighed for at

træde ud i den friske luft, uden at bygningens

facade bliver beklædt med altaner?

De første tanker bag tagterrassen på

Gammel Kalkbrænderi Vej

Der er ikke nogen tvivl om, at tagterrassen

på toppen af Gammel Kalkbrænderi Vej er

et sted, der får andelsboligforeningen til

at smelte sammen med de smukke

omgivelser, hvor havudsigt kombineres med

madlavningsmuligheder. Men det har ikke

altid været øverst på ønskelisten for beboerne

at få etableret en tagterrasse. For blandt andre

Peter Grunnet startede det nemlig med en

drøm om noget lidt andet.

› Bygherre: AB Gl. Kalbrænderi Vej 27-33,

Andelsforening med 42 lejligheder.

› Arkitekt: Wuttke & Ringhof Arkitekter:

Skitsering, projektering og udbud,

projektledelse, budgetter og

opfølgning på økonomi, fagtilsyn

og byggeledelse.

› Ingeniør: D&N A/S rådgivende

ingeniørfirma F.R.I - Statiske

beregninger og installationer.

› Brandrådgivning: DBI – Dansk

Brand- og Sikringsteknisk Institut.

› Hovedentreprenør: Falk Tage A/S.

Altanopsætningen eksploderer på de københavnske

lejligheder og øger livskvaliteten for

de mange, der får muligheden for at kunne

38 Andelsportal.dk


› Tagterrassen er placeret på

Gammel Kalbrænderivej 27-33.

› Projektet omfattede istandsættelse af

gårdfacaden, nyindretning af loft m.

beboer depotrum, nyt skiffertag og

ny fællesterrasse.

› Pris for tagterrassen med alle

omkostninger: 4.7 mio. kr. inkl. moms.

› Tagterrassen er omtrent 200m 2

plus nye trappearealer i loftrummet.

Foto: Falk Tage A/S

åbne døren ud til gaderne og gårdene

og trække frisk luft. Det var også først

ønsket for Peter Grunnet, der er formand

og beboer i andelsboligforeningen ved

Gammel Kalkbrænderi Vej.

„Jeg forsøgte af tre omgange at få opsat

altaner – jeg bor på femte sal og ville

virkelig nyde at have en altan. Men det

kunne gennem fællesafstemningerne ikke

lade sig gøre, da folk følte, det ville blive

for mørkt med altaner. Så stod vi pludselig

og skulle have ordnet taget og lavet

facader. Og så stemte vi om, hvorvidt vi

skulle have en tagterrasse. Det blev så heldigvis

stemt igennem med et flertal på én

enkelt stemme,“ fortæller Peter Grunnet.

Et nyt tag og en finpudsning af facaderne

blev altså vejen ind til et tiltrængt udeområde

for beboerne på øverste sal. Men

ifølge arkitektfirmaet bag startede det

heller ikke med mere end bare en idé om

et udeområde.

„Det startede med at vi blev kontaktet af

andelsboligforeningen, der havde tre ret

ordinære opgaver. Der skulle lægges et

nyt tag, så skulle der ordnes facader og så

kom det som en sidebemærkning, at de

gerne ville have etableret en lille

tagterrasse,“ fortæller Thomas.

Ifølge arkitektvirksomheden var det en

større udfordring end som så at skabe et

dejligt og brugbart sted på ejendommen.

Der ses mange eksempler rundt omkring

i København på flotte tagterrasser, der

dog bliver brugt begrænset – dette fordi

det kan være svært at gøre den vindblæste

tagtop til et dejligt sted at opholde sig.

Glem ikke vindforholdene

Det har været et tæt samarbejde

mellem bestyrelsen og arkitektfirmaet,

der har været drivkraften mod et smukt

og benyttelsesværdigt resultat.

„Vi lavede et terrasseudvalg, der sparrede

med arkitekterne om, hvad der skulle

være deroppe, og ikke være. Så stod

arkitektvirksomheden for at komme med

forslag omkring tiltagene på tagterrassen.

Bagefter evaluerede vi dem i terrasseudvalget

og sendte dem nogle forslag

retur,“ fortæller Peter Grunnet.

Vigtigheden for arkitektvirksomheden

lå hovedsageligt i at få skabt et sted, hvor

det var dejligt at opholde sig, og hvor det

kunne foregå i læ. Derfor kom arkitekterne

med et udspil, der omhandlede en

forlængelse af trappeopgangene, så de ville

fungere som tre små trappehuse.

„Det vigtige for os var primært, at vi

kunne skabe et rum deroppe, hvor der

var læ, og at vi kunne skabe et sted, hvor

man kunne sidde op ad en væg med en

liggestol, når solen skinnede. Vi kiggede på

Fortsættes »

Andelsportal.dk

39


en masse andre tagterrasser i København,

hvor der på mange af dem ikke var særlig

meget læ, og folk derfor ikke havde lyst til

at bruge dem,“ fortæller Thomas Ringhof.

Ikke kun en dans på roser

Men det har ikke kun været en dans på

roser at få etableret tagterrassen. For at

spare unødige omkostninger og få gode

håndværkertilbud, ville man nemlig have

alle arkitekttegninger færdige, før man

begav sig ud i at renovere tage og facader.

Og da hverken bestyrelsen eller arkitektvirksomheden

havde lavet et lignende

projekt før, var det en længere proces at få

tegningerne i hus:

„Vi har ikke lavet et så omfangsrigt

tagterrasseprojekt før, men vi har lavet

balkoner og renoveret tage flere gange

i København. Så vi vidste meget om

konstruktionen på københavnerhuse,

og hvordan det skulle laves. Men det at

arbejde med sådan en engageret forening,

der virkelig lægger et hårdt arbejde i at

få noget godt på taget – det har vi ikke

prøvet før, og det hjalp helt sikkert også os

som arkitekter på projektet.“

Tagterrassen i dag

På trods af at tagterrassen ikke var førsteprioritet

for Peter Grunnet, fortryder

han bestemt ikke at være gået ind i

projektet med fulde drag:

„Tagterrassen er bestemt et godt

alternativ til altaner – men der er jo både

fordele og ulemper ved at have sin egen

altan eller en fælles tagterrasse. På en

altan har man mulighed for at have sit

eget rum, og man kan være sikker på, at

man kan være alene, hvis det er det, man

har lyst til. Men på en tagterrasse er der

mulighed for flere ting: Vi har eksempelvis

et stort udekøkken, tre grill-områder

og en bruser til de varme sommerdage,“

fortæller Peter Grunnet.

Samtidig er fællesarealet en fremragende

måde for andelsboligforeningens beboere

at komme hinanden mere ved. De store

langborde og caféområderne giver et

bedre grundlag for sociale sammenkomster.

På trods af, at det ikke var alle,

der stemte ja til tiltaget, bliver tagterrassen

brugt hyppigt på kryds og

tværs af etager og aldersgrupper. Det tror

Peter Grunnet blandt andet er på grund

af de mange muligheder, der er at kaste

sig over:

„Der er ikke nogen swimmingpool, men

ellers er der stort set muligheder for alt,“

fortæller han.

Der har også været muligheder for dem,

der har savnet en have inde i byen for at

få en snært af grønne fingre på tagområdet.

En del af arealet er nemlig

blevet brugt til beplantning af mindre

træer, og væggene er blevet beklædt med

krydderurter og andet grønt. Det tagpap,

der stadig var synligt, har også fået et

grønt tag med nogle beplantninger,

hvilket har givet tagterrassen et flot æstetisk

udseende på toppen af København.

Ifølge arkitekterne bag projektet har det

været et optimalt samarbejde med en

række ildsjæle fra bestyrelsen.

„I sidste ende er vi super tilfredse med

resultatet. Noget af det, vi er meget

glade for at se nu er, at mange af de beboere,

der bor længere nede i bygningen,

også benytter sig af tagterrassen og dens

muligheder. Når vi kan se, at de bruger

tagterrassen, ved vi, at det er en succes,“

fortæller Thomas Ringhof.

Fotos: Sara Skytte, Wuttke & Ringhof

40 Andelsportal.dk


ANNONCE

Søger jeres andelsboligforening

hjælp til en tagrenovering?

– så kan I få hjælp fra erfarne tageksperter hos Provinsen ApS.

Når andelsboligforeningen skal i gang med at

renovere taget, kan det med fordel kombineres

med andre renoverings- eller udvidelsesprojekter.

Det kan være alt fra isolering til udskiftning af

vinduer, døre eller måske skal I have nye

tagrender? Hos Provinsen ApS har vi stor

erfaring med at hjælpe boligforeninger trygt i

mål med deres renoveringsprojekter.

Hos Provinsen ApS er vi et innovativt og moderne

byggefirma, der går op i at tage et socialt ansvar.

Derfor sørger vi for, at vores produktion er

bæredygtig, vi benytter de rigtige materialer,

og alt affald vi har sorteres og kommer retur til

leverandøren, så det kan blive genanvendt.

PROVINSEN APS

Sanderhusvej 1, 4690 Haslev

CVR: 39698358

kontakt@provinsen-byg.dk

Telefon: 9290 7900

www.provinsen-byg.dk

WWW.PROVINSEN-BYG.DK TELEFON: 9290 7900


ANNONCE

FlexLife ®

– nu med fast rente

Nyhed

Med FlexLife ® får I en fleksibilitet, I ikke får med andre realkreditlån.

Det giver jer nogle unikke muligheder for at tilpasse lånet til jeres

andelsboligforening. Ikke bare her og nu, men også i takt med at der

opstår nye behov i foreningen. Og med fast rente kan I udnytte det

lave renteniveau uden at skulle tænke på eventuelle rentestigninger.

I kan låne op til 75% af ejendommens værdi. Og når rammerne for

lånet er aftalt, har I f.eks. mulighed for at justere ydelserne hen ad

vejen og få helt op til 30 års afdragsfrihed.

Få mere at vide om FlexLife ®

Ring på 45 14 01 00 eller

gå ind på rd.dk/erhverv-flexlife


ANNONCE

HAR I BRUG FOR ET ERFARENT

MALERFIRMA TIL JERES

ANDELSBOLIGFORENING?

Vores mange års erfaring i

malerbranchen har givet os kompetencerne

til at løfte enhver maleropgave – og det forpligter.

Telefon:

Email:

Adresse:

CVR:

VORES

KVALITETS-

STEMPEL

ER VORES

25 ÅRS

ERFARING

4354 9080

malerfirmaet@ebrocks.dk

Bredekærsvænge 212, 2635 Ishøj

34470677

Hos Malerfirmaet E. Brocks varetager vi alt fra

facaderenovering til flyttelejligheder. Uanset, hvor

uoverskuelig og kompleks en opgave fremstår, er

der ikke den maleropgave gennem de

sidste 25 år, vi ikke kan løse.

Vi er altid garant for en god pris med løsninger af

højeste kvalitet, der altid udføres til tiden. Samtidig

står vi til rådighed ved vedligeholdelse og

renovering af jeres trappeopgange.

Malerfirmaet

E. Brocks A/S


ANNONCE

”Jeg bruger min altan året rundt. Jeg har en kurv med

tæpper, puder og skind stående lige inden for døren,

så det altid er lige ved hånden. Selv på en vinterdag

med solskin kan jeg finde på at sætte mig derud på

et lammeskind og med en kop kaffe.”

- Xenia, Amager

Læs mere på www.altan.dk

More magazines by this user
Similar magazines