AndelsboligNyt maj 2022

Nyheder og nyttig viden til landets andelsboligforeninger
Maj 2022
Fluen på
væggen til en
valuarvurdering
Side 36
Top 5 renoveringsprojekter
i andelsboligforeningen 2022
Side 31
TEMA: Renovering
Nye vinduer har forbedret
komforten markant hos
A/B Hunderup Møllepark
Side 1 i klimasektionen
OGSÅ I DENNE UDGAVE
• Indgå en god
håndværkeraftale
• Den store
vedligeholdelsesguide
• Stigende renter: Skal
foreningen omlægge eller ej?

Annonce
Banker generalforsamlingen
snart på døren?
Og trænger facaden til en
kærlig hånd?
25 års erfaring med dygtige medarbejdere på tværs af faggrupper og
tilfredse kunder i hobetal – argumenterne for at vælge Pro-Malerservice
til foreningens næste maleropgave er mange. Og det er ikke uden grund,
at det er vigtigt at få professionelle folk på opgaven. Skader i murværket
kan nemlig lede til alvorlige og langvarige konsekvenser, der forkorter
bygningens levetid.
Pro-Malerservice bistår også med andet end malerarbejde. Med dygtige
folk på tværs af håndværkerfag har vi bred erfaring og viden, der rækker
langt ud over maleropgaver.
Jacob Hoffmann, Indehaver
– og som branchepartner på Andelsportal.dk tør vi godt kalde
os eksperter i branchen!

Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder
om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes.
Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om,
hvordan vi kan løfte jeres opgave.
Facader
Vinduer og udhæng
Trappeopgange
Kælderarealer
Malerentrepriser
Private boliger
25+
års erfaring
17
medarbejdere
366+
entrepriser
udført
www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk
Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525

Annonce
Nye vinduer giver mere
end
.
bare en besparelse
pa varmeregningen
Kontakt os på telefon:
81 81 81 54
Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte,
er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere
energirigtig model. Udover at pynte på facaden er nye
vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen.
Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både
isolerende og støjdæmpende.
Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af
jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise
ApS klar med råd og vejledning.
Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre
og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres
renovering.
ADRESSE
Benedikte Alle 18,
2690 Karlslunde
WEB
www.stenkilde-toemrer.dk
www.facebook.com/StenkildeTE
KONTAKT OS
Steffen: 81 81 81 54
Mail: ss@b-s-e.dk
CVR: 39425378

Når renoveringsprojektet kalder
De seneste år har stået i renoveringens tegn for danskerne, da
coronanedlukning, hjemmearbejde og indefrosne feriepenge gav
anledning og tid til at igangsætte nye boligprojekter i hjemmet. For
flere af landets andelsboligforeninger har renoveringsprojekterne
omvendt været sat på pause, da generalforsamlinger er blevet
udskudt og forkortet. Heldigvis har corona løsnet sit greb,
og aktivitetsniveauet i foreningerne nærmer sig normalen.
Renoveringsopgaverne venter, og det har vi i denne udgivelse
valgt at bringe et tema om.
Få nyttig viden fra fire eksperter fra forskellige håndværkerbrancher
på side 25 og bliv klogere på en vellykket renoveringsproces
med gode råd fra A/B Søren Norby på side 18. En
andelsboligforening, der deler ud af deres erfaring med større
renoveringsentrepriser, der ikke altid går som først planlagt.
Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt
sammen. Derfor dykker vi på side 14 ned i regler for
vedligeholdelsesansvaret, og i vores klimasektion spørger vi
fagmanden, om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. I
denne udgivelse udvider vi nemlig magasinet med en klimasektion
midt inde i bladet, hvor vi sætter energirenoveringer og grønne
prioriteringer under luppen. Vi besøger blandt andet A/B Hunderup
Møllepark, der med et større vinduesprojekt har øget komforten i
andelsboligerne markant. Vi stiller også en ekspert fra Klimarådet
spørgsmålet om, hvorvidt vi når vores klimamål, og hvordan
andelsboligforeninger bidrager til den grønne omstilling.
I denne udgivelse får vi også et unikt indblik i valuarvurderinger,
da vi som fluen på væggen følger en erfaren valuar på hans
vurderingsbesøg. Det kan du læse mere om på side 36. På side 42
undersøger vi, hvordan foreningen skal forholde sig til dagens
rentemarked, og på side 46 slutter vi med en FAQ om andelskronen.
God læselyst.
Nynne Groth Hallander, redaktør
AndelsboligNyt
Udgives af Andelsportal.dk,
som er en del af:
3byggetilbud.dk A / S
Antonigade 4
1106 København K
Web:
E-mail:
SVANEMÆRKET
Tryksag
4041 0820
www.andelsportal.dk
info@andelsportal.dk
Tlf: 7733 4000
Redaktion: Nicole Mikkelsen
Layout:
Oplag: 4.400
Tryk:
Anton Egholm
Daniel Christian Hinchely
Maria Carlsen
Nynne Groth Hallander (ansvarshavende)
Eik Franksdottir Mikkelsen og
Pernille Svalebæk (grafisk ansvarlig)
Printconnect ApS
Vil du hellere læse
magasinet digitalt?
Scan QR-koden og
få adgang til alle
vores magasiner!
Er du ikke den rette modtager
af dette blad?
Eller har foreningen skiftet formand?
Så indtast de nye oplysninger på
www.andelsportal.dk/opdater
og vi opdaterer vores adressekartotek.
På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, input og idéer.
Dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk.
AndelsboligNyt
Side 5

Indhold
Maj 2022
8
13
14
18
25
Kort AndelsboligNyt
Tema: Renovering
Renoveringsprojekter er et vigtigt, værdifuldt, men
også til tider komplekst emne i andelsboligforeninger.
Med dette tema får du råd til en vellykket renoveringsproces,
den gode håndværkeraftale og svar på
vedligeholdelsesansvaret i foreningen.
Den store vedligeholdelsesguide
A/B Søren Norby: Vi har lært at stole på vores
mavefornemmelse
Bestyrelsen i den københavnske andelsboligforening
deler deres indsigter til et succesfuldt renoveringsprojekt
– for desværre går det ikke altid så nemt.
Fire brancheeksperters råd til et vellykket
renoveringsprojekt
Side 36
31
34
44
Top 5 renoveringsprojekter i
andelsboligforeningen 2022
De mest efterspurgte renoveringsopgaver i år
hos Andelsportal.dk.
Indgå en god håndværkeraftale
Få en gratis entreprisegaranti på op
til 100.000 kroner
Også i denne udgave
36
Unikt indblik: Fluen på væggen til en
valuarvurdering
Sådan vurderer en valuar foreningens ejendom.
Klimasektion
1
7
Side 1
A/B Hunderup Møllepark: Nye vinduer har
forbedret komforten markant
I Odense møder vi den passionerede bestyrelse
til en snak om gevinsterne ved foreningens
vinduesprojektet og en sund drift.
Er en grøn vedligeholdelsesplan
fremtiden?
Vil vedligeholdelsesplanen, energimærket og
energirapporten have en fremtid i samspil?
42
46
Stigende renter: Skal andelsboligforeningen
omlægge eller ej?
FAQ
Hvordan påvirker andelskronen formue og værdi
af en andelsbolig?
10
14
Ekspert fra Klimarådet: Det går alt
for langsomt
Eksperten tager pulsen på klimamålene, og
hvordan andelsboligforeninger kan bidrage til
den grønne omstilling.
Gode råd til at udskifte gasfyret
Side 6
AndelsboligNyt

Annonce
VALUARVURDERING
eller
INDEFRYSNING AF ANDELSKRONEN
Vi kan hjælpe jer med et
på jeres ejendoms valuarværdi i dag.
- Også efter de nye ‘Blackstone-regler’ er trådt i kraft
36 mia.
i vurderingssum
503
vurderede ejendomme
16.422
boliger i alt
1.515.435 m 2
vurderede kvadratmeter
Vi valuarvurderer ca. 500
andelsboligforeninger årligt
Gratis vejledende værdiansættelse
og gennemgang af foreningen
Vi sælger også ejendomme,
der danner referencer for en
valuarvurdering
Vi deltager gerne på jeres
generalforsamling
Vi har valuarvurderet
andelsboligforeningers
ejendomme de seneste 10 år
Vi er selvfølgelig medlem af DE
STAD Valuar
Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE
Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø
Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk
Valuar
En del af STAD Erhverv

Kort AndelsboligNyt
Betragtes malerarbejde
som en forbedring?
Malerarbejde i den private
andelsbolig er sjældent defineret som
en forbedring i foreningernes vedtægter.
Dog betragtes opsætning af filt og
glasvæv ofte som en forbedring, der
afskrives over eksempelvis 20 år.
Dyk ned i foreningens afskrivningskurve
for at se, hvad reglerne er for forbedringer
i din forening.
Vidste du?
At godt halvdelen af alle andelsboliger
befinder sig i København? Her udgør
boligformen mere end 20 procent af den
samlede boligmasse – hvilket er
markant mere end i det jyske,
hvor tallet er 5 procent.
0-2 ½ %
2 ½-5 %
5-10 %
10-20 %
20 %
Kilde: Indenrigs- og
Boligministeriet:
Andelsboliglovens
værdiansættelsesprincipper,
december 2021
Side 8
AndelsboligNyt

Hvad bekymrer dig som boligejer/andelshaver?
(Det, der bekymrer mest, næstmest og tredjemest. Tal i procent)
Ejerbolig
Andelsbolig
35
30
25
20
15
10
34,8 %
17,0 %
32,7 %
25,8 %
26,9 %
24,3 %
23,9 %
32,1 %
23,2 %
31,7 %
22,7 %
20,5 %
19,6 %
9,7 %
19,5 %
23,0 %
18,7 %
33,1 %
Kilde: En spørgeskemaundersøgelse
foretaget af
Kantar Gallup for Videncentret
Bolius og Realdania
17,2 %
15,1 %
12,8 %
9,3 %
7,9 %
5
0
Stigende Stigende
skatter og energipriser
udgifter til og -afgifter
det offentlige
Rotter
og andre
skadedyr
Dårlig
økonomi og
problemer
med at have
råd til min
bolig
Indbrud
Dårligt
indeklima
(råd og
skimmelsvamp)
At boligen
bliver svær
Rentestigninger
og/
Dårligt
naboskab
at sælge eller ændringer
i mit
lokalområde
i gebyr
ifm. bank-/
realkreditlån
Klimaændringer,
der fører til
flere skybrud,
stormskader
mv.
Fejlbehæftede/ny
ejendomsvurdering
Ophør af
afdragsfrihed
i
forbindelse
med lån
70 % af
danskerne
...mener, at det er
'afgørende', 'meget vigtigt'
eller 'vigtigt', at deres
husstand kommer til at
reducere klimaaftrykket
fra boligen.
2022 satser for godtgørelse til
bestyrelsen
Bestyrelsen kan blive betalt for deres frivillige
arbejde i foreningen. Det kan enten ske gennem
godtgørelse for udgifter, der er brugt i
forbindelse med arbejdet eller som et honorar
for deres tid og arbejde. En skattefri godtgørelse
kan ske med op til følgende beløb i 2022:
Maksimum kr. 2.450,- årligt (telefon og internet)
Maksimum kr. 1.500,- årligt (porto, møder,
kontorartikler m.v.)
Kilde: ABF
Få tilbud på lån og finansiering
til andelsboligforeningen
Samarbejdet mellem Andelsportal.dk og
Danske Bank er et tilbud til andelsbolig-
foreninger, der gerne vil have et nyt tillægslån,
omlagt deres eksisterende lån
eller ønsker en dialog med banken om at
skifte bank. Servicen kan også benyttes,
hvis I i jeres forening gerne vil have en idé
om, hvad lån til kommende projekter koster,
og hvad andelshaverne skal være villige til
at betale, for at projektet kan blive en
realitet. Bliv kontaktet inden for 24 timer:
www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening
AndelsboligNyt
Side 9

Kort AndelsboligNyt
siden sidst ..
på Andelsportal.dk
Tæller fremtidige forbedringer
med i energimærket?
Nej. Energikonsulenten tager kun energiforbedringer
med, der er udført. Energimærket kan dog
bruges til meget mere end blot et lovpligtigt
salgsdokument, da det danner en god bund for
vedligeholdelse og forbedring af bygningen.
Vidste du?
at kun 37
...ud af de omkring 112.000 andelsboliger, man
finder i Københavnsområdet, var til salg hos
ejendomsmæglere i 2021? Det er altså en
udbudsprocent på 0,03 procent. I hele Danmark
var udbudsprocenten 0,3 procent.
Kilde: Realkredit Danmark/Danske Bank
Stor kompleksitet i anbefalingerne
til en ny vurderingsnorm
Med hjælp fra valuaren belyser vi udvalgets
anbefalinger til fremtidens vurderingsnorm
på andelsboligmarkedet. Og det
er bare om at holde tungen lige i munden,
da vurderingsmetoderne er en indviklet
størrelse.
Læs mere her:
www.andelsportal.dk/nyheder/
valuar-om-anbefalingerne
Grønne investeringer: Den voksende trend
Nye trends og tendenser titter hele tiden
frem på ejendomsmarkedet, og andelsboligmarkedet
er ingen undtagelse. Da
udviklingen på andelsboligmarkedet ofte
er lidt bagud sammenlignet med udviklingen
på det kommercielle ejendomsmarked,
giver det en god indikation på, hvad
der kan forventes. Men hvilke trends og
tendenser kan vi så forvente på andelsboligmarkedet
i 2022? Det har vi talt med en
ekspert om.
Læs mere: www.andelsportal.dk/
nyheder/groenne-investeringer
Nej (34 %)
Afstemning på Andelsportal.dk:
Er du bekymret for prisudviklingen
på andelsboliger?
Ved ikke (10 %)
Ja (56 %)
Bliv klogere på, hvad det vil sige
at sidde i bestyrelsen
Hvad indebærer det egentlig at sidde i
bestyrelsen, og hvilke særlige forpligtelser
har formanden? Bestyrelsen og formanden
behandler meget mere end boligsalg
og beboerklager. At være en del af bestyrelsen
i en andelsboligforening er en måde
at tage ansvar for driften og vedligeholdelsen
af den andelsboligforening, man
bor i. Bliv klogere på ansvarsområder og
bestyrelsesposten her.
Læs mere: www.andelsportal.dk/guides/
andelsboligbestyrelse/
Side 10
AndelsboligNyt

Annonce
En dørtelefon til din telefon
“Kan man få det som app”? Et
spørgsmål, vi ofte hører, når
det handler om dørtelefoner.
Ja, det kan man. Hos Mejlshede
findes en masse forskellige
dørtelefonsystemer, heriblandt
nogle der går direkte til din
telefon. Er det løsningen for jer?
Ring til os på 35 39 39 39, og lad
os finde ud af det.

Annonce
Få ro i maven:
Brug et erfarent firma til
maleropgaven!
Hos MD byggeentreprise er vi specialister i maleropgaver.
Vi har nemlig valgt at afgrænse os til netop det område,
vi er bedst til!
Malerarbejde både inde og ude
Skal foreningen have malet trappeopgangen,
fælles arealerne, facaden eller er det de enkelte
boliger, der trænger til et nyt penselstrøg? Så er vi
fagmanden til opgaven.
Med MD byggeentreprise på opgaven kan I være
sikre på, at vi benytter malerprodukter af højeste
kvalitet, der lever op til alle miljøkrav.
Den gode service er en selvfølge
Hos MD byggeentreprise er en god dialog og et
imødekommende sind en selvfølge. Vi tror nemlig
på, at godt humør og venlighed smitter, og derfor
er det også en fast del af vores service, når vi rykker
ud til maleropgaven i andelsboligforeningen.
Vi står også altid til rådighed, hvis I søger råd eller
tilbud på kvalitetssikkert malerarbejde.
Kontakt os i dag!
info@mdbyggeentreprise.dk
2490 8860
www.mdbyggeentreprise.dk/
Se tidligere kvalitetsresultater:
MD byggeentreprise
mdbyggeentreprisev
VI
DÆKKER
JYLLAND
& FYN!

Renovering
TEMA
N
ye vinduer, udskiftning af tag, ny varmekilde
eller en tiltrængt overhaling af fællesarealerne.
Renoveringsopgaverne i andelsboligforeningen kommer i
mange former og størrelser. De er både værdifulde og nødvendige,
men kan til tider også være kringlede at håndtere. Er det tid til at
igangsætte en renoveringsopgave i foreningen eller vedligeholde
egen andelsbolig, så hjælper vi jer godt på vej med dette tema.
Et vellykket renoveringsprojekt kræver en tovholder, der sammen
med håndværkerfirmaet sikrer et godt aftalegrundlag, en
gnidningsfri proces, løbende information til beboerne og meget
andet. Hos A/B Søren Norby lærte bestyrelsen af bitter erfaring,
at en uvildig rådgiver næste gang er en nødvendighed. På side 18
deler de deres gode råd til et succesfuldt renoveringsprojekt, da
foreningens egen totalrenovering desværre endte galt.
Hvilke gode råd til renoveringsopgaven har brolæggeren,
tagmanden, vindueseksperten og altanfirmaet? Det spørger vi dem
om på side 25, hvor du blandt andet bliver præsenteret for fem
tydelige tegn på, at altanen trænger til et tjek. Samtidig dykker vi
ned i den gode håndværkeraftale på side 34, så foreningen undgår
at ende med håret i postkassen, når værktøjskassen er fundet frem.
Udover magasinet, du sidder med her, hjælper Andelsportal.dk også
andelsboligforeninger med tilbud på bygge- og renoveringsopgaver,
store som små. Vi har gransket vores data og kårer de fem mest
efterspurgte renoveringsprojekter i 2022. Hvilken opgave der
indtager førstepladsen, kan du se på side 31.
Renovering og vedligeholdelse er to sider af samme mønt.
Med hjælp fra en erfaren jurist gennemgår vi derfor vedligeholdelsesansvaret
i andelsboligforeningen fra A-Å på side 14.
Dette nummer af AndelsboligNyt indeholder også en
klimasektion, hvor vi blandt andet berører grønne renoveringer.
Vi besøger den passionerede bestyrelse hos den odenseanske
andelsboligforening A/B Hunderup Møllepark, der med nye
vinduer har øget komforten i andelsboligerne til stor glæde for
beboerne. Med hjælp fra energikonsulenten undersøger vi også,
hvordan grønne renoveringsprojekter kan tænkes aktivt ind i
vedligeholdelsesplanen.
AndelsboligNyt
Side 13

TEMA: Renovering
Den store
vedligeholdelsesguide
Vedligeholdelse i andelsboligforeningen arter sig ofte som en uoverskuelig gråzone,
som både bestyrelser og andelshavere har svært ved at finde vej igennem. Med kyndig
viden fra Cathrine Sejberg Jensen, der er jurist i Foreningensafdelingen hos Newsec, et
af Danmarks største ejendomsadministrationsfirmaer, opsætter vi en guide for, hvad der
er værd at vide, når der skal renoveres og vedligeholdes i andelsboligforeningen.
TEKST: NICOLE MIKKELSEN
D
et mest gængse spørgsmål,
der opstår, når man
taler om vedligehold i
andelsboligforeningen, er hvilken
vedligeholdelsespligt der er pålagt
andelshaveren kontra, hvad
foreningen står for at vedligeholde.
Jurist i Newsecs Foreningsafdeling
Cathrine Sejberg Jensen indleder
med at forklare, at det varierer
fra forening til forening hvilke
vedligeholdelsespligter, man
pålægger andelshaveren. Derfor er
juristens allernådigste råd:
"Se altid på, hvad der står i
foreningens vedtægter, da man her
har de interne love og regler, der
beskriver vedligeholdelsespligten."
Ansvarsfordelingen ved
vedligehold
Mange bestyrelser anvender
Andelsboligforeningens Fællesrepræsentations
(ABF) vedtægter.
Cathrine Sejberg Jensen tager også
udgangspunkt i disse vedtægter for
at eksemplificere ansvars-
fordelingen ved vedligehold.
"Med udgangspunkt i ABF’s
standardvedtægter fordeler
vedligeholdelsespligten sig
således, at andelshaveren står for
vedligehold inden for boligens fire
vægge, mens foreningen står for at
vedligeholde alt det udvendige på
ejendommen som klimaskærmen og
fællesarealerne," fortæller juristen.
Ydermere står andelshaveren
for at vedligeholde vandrette
forsynings- og afløbsinstallationer
inde i andelen, mens foreningen
står for de lodrette forsynings- og
afløbsinstallationer i boligen.
Ansvaret, delt ud mellem andelshaver og forening, opstilles som standard således:
Andelshaveren har ansvar for
Indvendig vedligeholdelse i boligen
Andelsboligforeningen har ansvar for
Vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm
Områder andelshaveren har eksklusiv
brugsret til f.eks. altaner eller haver
Udvendig vedligeholdelse af altan
og fælles områder
Indersiden af vinduer og døre
Vandrette forsynings- og afløbsinstallationer
Ydersiderne af døre og vinduer
Lodrette forsynings- og afløbsinstallationer
Toilet og badeværelse og andre evt.
forbedringer i andelen
Etageadskillelser
Side 14
AndelsboligNyt

Fællesarealer er et fælles
ansvar
På trods af standardvedtægterne
beskriver en stringent
ansvarsopdeling fordelt på
andelshaverne og foreningen, så
understreger Cathrine Sejberg
Jensen, at alle andelshavere har
indberetningspligt på gældende
skader eller manglende vedligehold
på fællesarealer. Bestyrelsen skal
også gøres opmærksom på, hvis der
er skader på for eksempel rør inde
i andelen, som kun andelshaveren
selv kan have overblik over.
Cathrine Sejberg Jensen uddyber:
Ved skader kan en fagmand
vurdere, hvem der har
vedligeholdelsespligten.
"Der kan være risiko for skade på
flere bygningsdele, og hvis det ikke
indberettes til bestyrelsen, kan
andelshaveren i sidste ende risikere
at stå med et erstatningsansvar
over for foreningen eller andre
andelshavere."
En vedligeholdelsesplan er
en god idé
Udarbejdet af en bygnings-
konstruktør, rådgivende ingeniør
eller ejendomsadministration
er en vedligeholdelsesplan
andelsboligforeningens overblik
over vedligeholdelsesarbejde
inden for de kommende typisk
10 år. Newsec anbefaler alle
foreninger at få udarbejdet en
vedligeholdelsesplan. Den bidrager
til, at foreningen undgår så
mange unødige og uforudsigelige
regninger og renoveringer som
muligt ved løbende at vedligeholde
ejendommen.
Mangler jeres
forening en
vedligeholdelsesplan?
Få 3 tilbud!
"Med en vedligeholdelsesplan
har bestyrelsen mulighed for at
stille sig selv spørgsmålet omkring
budgetteringen. Er den kommende
renovering noget, der har behov
for finansiering igennem optagning
af lån i banken, eller er det muligt
for foreningen at spare op til
renoveringen?" siger Cathrine
Sejberg Jensen. Ydermere uddyber
hun, at en vedligeholdelsesplan også
kan tilsikre økonomiske fordele for
foreningen.
Økonomiske fordele med en
vedligeholdelsesplan
"Hvis vedligeholdelsesplanen
fortæller, at man inden for de næste
to år eksempelvis skal have malet
vinduer, udbedret sætningsskader
og udskiftet tagrender i forskellige
etaper, kan det være en fordel at
slå projekterne sammen. Herved
puljer man stilladskrævende
arbejdsopgaver til samme tidspunkt,
så man slipper for at betale stillads
tre gange, men kan nøjes med én,"
forklarer juristen.
En vedligeholdelsesplan holder
typisk i ti år, men Cathrine Sejberg
Jensen fortæller, at man løbende
bør få den opdateret. På den måde
har andelsboligforeningen et reelt
overblik, hvor i processen de er i
forhold til vedligeholdelse, og om de
forventede renoveringer egentlig
er så presserende som først antaget.
Det kan også hjælpe til at holde
andelskronen stabil.
Uenigheder om
vedligeholdelsespligten
Til tider kan der forekomme
uenigheder omkring, hvem der
har vedligeholdelsespligten, når
der sker en skade i ejendommen.
Juristens erfaring er, at man her
skal ty til vedtægterne for at se,
om der står beskrevet, hvem
vedligeholdelsespligten tilfalder.
Hvis der ud fra vedtægterne ikke
kan udledes, hvem der hæfter for
vedligeholdelsen," uddyber juristen,
at foreninger kan dvæle ved deres
tidligere procedurer ved sådanne
tilfælde. Ved ingen tidligere
tilfælde, der beskriver en løsning,
kan man finde vejledning i ABF’s
standardvedtægter. Sjældent sker
det, at sidste mulighed tages i brug,
hvilket er en tur i byretten.
Fortsættes
AndelsboligNyt
Side 15

TEMA: Renovering
Det sker kun hvis man absolut
ingen løsning kan finde, fortæller
Cathrine Sejberg Jensen.
Foreningen skal huske, der gælder
et lighedsprincip beboerne imellem,
og når man skaber en praksis i
foreningen, vil den også forpligte
ved fremtidige lignende sager.
Forskellen på vedligehold
og renoveringer
Ud over det forventede vedligehold
af andelsboligen, som forventes af
andelshaveren, kan man også vælge
at renovere boligen.
Hvad er afskrivninger og hvor meget afskriver man?
Forventet tab af værdi over tid beskrives som afskrivninger
i andelsboliger. Hvis man som andelshaver investerer i
renoveringer i andelsboligen får renoveringen en tilskrevet
værdi. Der afskrives ikke på alment vedligehold. Derfor vil
eksempelvis maling ikke indgå som en forbedring, men
vedligehold af lejligheden. Det er meget forskelligt, hvor
meget værdi forbedringer får tilskrevet af værdi, da ikke
alle forbedringer taber værdi lige hurtigt. ABF har beskrevet
forbedringstypernes tilskrevne værdi. Derudover har de
udarbejdet afskrivningskurver, der viser, hvor meget værdi
en forbedring afskriver sig for hvert år. Tjek i vedtægterne,
hvilken afskrivningskurve din forening bruger.
"Ret firkantet set er vedligehold
i andelsboligen en opretholdelse
af status quo af boligen. Hvis
tilføjelser eller ændringer i forhold
til eksempelvis badeværelse, køkken
eller rumfordeling foretages, er
det derimod en forbedring," siger
juristen fra Newsec.
Bestyrelsen skal godkende
renoveringen
Ved ønske om renovering i
en andel skal andelshaveren
anmelde arbejdet til bestyrelsen,
førend projektet igangsættes. Ved
godkendelse af renoveringsprojekter
siger Cathrine Sejberg Jensen:
"Det er vigtigt, at man som
andelshaver sidder lidt på
hænderne, før man kaster sig ud i at
udføre en renovering. Bestyrelsen
skal først have mulighed for at
give tommel op eller tommel ned til
projektet, før det kan igangsættes."
Når tilladelsen gives, bør
bestyrelsen betinge en godkendelse
af, at det beskrives, hvad projektet
indebærer, og hvordan det udføres.
Eksempelvis, hvis en væg skal
nedrives, skal en ingeniør vurdere,
om den er bærende, og i så fald skal
andelshaveren søge byggetilladelse.
"Det er vigtigt, at godkendelserne
bliver lavet for at sikre et lovligt
byggeri og for at vise bestyrelsen,
at man passer godt på sin andel,"
siger Cathrine Sejberg Jensen.
Hun fremhæver, at selvom
bestyrelsen godkender byggeriet,
er det andelshaveren, der står med
ansvaret for, at renoveringen laves
lovligt. Andelshaveren bør derfor
gemme eventuelle godkendelser,
tilladelser, fakturaer og lignende til
senere dokumentation.
Ny andelshaver – hvem står
for udbedring af ulovlige
renoveringer?
Til tider forekommer det, at
andelshavere vælger at renovere
uden godkendelse fra bestyrelsen
og ydermere, at renoveringerne
er ulovlige. Derfor står der i ABF’s
standardvedtægter, at man som
ny andelshaver har 14 dage til at
gennemgå sin andel ved overtagelse.
Newsecs jurist fortæller:
"Man har på dette tidspunkt et
tilbageholdt beløb i købesummen,
så den nye andelshaver har en
mere smidig mulighed for at sikre
sine penge, hvis man opdager
mangler." Cathrine Sejberg Jensen
uddyber, at det er en god idé at
gennemgå alle installationer i
boligen, men samtidig er det også
almindeligt at fejl, mangler og
ulovlige installationer opdages, når
andelen tages i brug. Her gælder en
almindelig forældelsesregel på tre år,
og den ultimative forældelsesregel
på ti år. Hvis fejl opdages, er det
essentielt, at fejlen anmeldes, så
snart den opdages. Jo længere tid
der går fra overtagelsen, jo sværere
har den nye andelshaver ved at
kunne dokumentere, at fejlen ikke
er opstået efter overtagelsen.
Få dine renoveringer
vurderet
Når andelshavere vælger at foretage
ændringer i andelsboligen i stedet
for blot at vedligeholde, kan det
have indflydelse på prisen ved
eventuelt salg.
"Andelskronen bestemmer
andelens maksimalpris ved salg.
Hvis andelshaveren sætter et nyt
køkken eller et nyt badeværelse
ind i andelen, kan boligen dog blive
mere værd," siger Cathrine Sejberg
Jensen.
Side 16
AndelsboligNyt

Annonce
Imidlertid vil renoveringer foretaget
i andelsboligen ikke altid være
det samme værd igennem tiden
grundet afskrivninger. Ydermere
har renoveringens størrelse også
indflydelse på det ekstra beløb man
kan få for sin andelsbolig. Til at
bestemme dette, gøres der oftest
brug af en vurderingsmand, der
gennemgår lejligheden og tager
udgangspunkt i afskrivninger
igennem den dokumentation,
andelshaveren kan fremlægge.
Vedligehold er ikke
sort/hvidt
Newsecs jurist erfarer, at når
der er tale om vedligehold i
andelsboligforeninger, opleves
det ofte, at en fagmand
må vurdere, hvem der har
vedligeholdelsespligten. Det sker
for eksempel ved vandskader, hvor
en fagmand tilkaldes for at vurdere,
hvor skaden startede, og hvad
årsagen skyldtes. Med hjælp fra en
objektiv fagperson vurderes det,
hvis vedligeholdelsespligt dækker
over den installation, der er skyld i
vandskaden.
Afslutningsvist understreger
Cathrine Sejberg Jensen, at
vedligeholdelsespligten også kan
tilfalde flere parter, hvis der er flere
forhold, der er årsag til manglen.
Her er vedligehold ikke altid sort/
hvidt med én 'skyldig', men en
kompleks situation der kan munde
ud i en mere detaljeret vurdering
og sag.
Mangler I en
blikkenslager med
BLIK for detaljen?
Vi kan blandt andet lave:
Skifertag
Tagrender
Kobberarbejde
Zinkinddækning
Taginddækning og anden inddækning
Nedtagning af skorstene
Diverse blikkenslageropgaver
Gratis kvalitetstjek
Når vi varetager større opgaver for eksempelvis
boligforeninger, kommer vi altid på besøg et år
efter og besigtiger og tjekker op på, at alt er, som
det skal være. Hvis det ikke er det, ordner vi det
naturligvis for egen regning.
www.furdalblikogtagservice.dk
furdalblik@gmail.com
CVR.: 37216062
Rin
22215649!
Fin
Fac!

TEMA: Renovering
A/B Søren Norby:
Vi har lært at stole
på vores mavefornemmelse
Renoveringer i andelsboligforeninger er en stor økonomisk beslutning, og den rette
proces for en renovering kan være svær at gennemskue. Hos A/B Søren Norby har
renoveringsprojektet været en udfordrende omgang, der med sin start i 2019 stadig står
ufuldendt i foråret 2022. Vi besøgte A/B Søren Norby for at få indsigt i, hvilke forbehold
andelsboligforeninger skal foretage, for at være bedst rustet til en renovering.
TEKST: NICOLE MIKKELSEN | FOTOGRAFI: EIK FRANKSDOTTIR
A/B Søren Norby
› Består af to ejendomme hhv.
Amagerbrogade 130 og
Søren Norbys Allé 2 på Amager.
› Består af 10 andele samt erhvervs-
lejemål i begge stueetager.
› Grundlagt i 1986.
› Foreningen er opkaldt efter
Søren Norby en tidligere søofficer.
E
n spæd forårsdag i marts
ankom vi til de over 120 år
gamle bygninger på hjørnet
mellem Søren Norbys Allé og
Amagerbrogade i København. Det
mørkerøde murværk lyses op af
solen, der står lavt på himlen, og
ejendommens gesimser og grønne
vinduer vidner om et klassisk ældre
københavnerbyggeri.
I gården møder vi Marianne Einshøj
Jakobsen og Karsten Sand, der er
henholdsvis bestyrelsesmedlem
og formand i bestyrelsen for
den lille forening, A/B Søren
Norby. Andelsboligforeningen
består af 10 andele samt
erhvervslejemål i stueetagerne.
Bestyrelsesmedlemmet Marianne
tager teten og begynder at vise
os rundt for at give et indblik i
foreningens renoveringer – eller
rettere sagt; de ikke-færdiggjorte
renoveringer.
"Det her handler ikke om, at vi
vil hænge nogen ud. Det får vi
ikke noget ud af. Til gengæld, hvis
nogen kan bruge vores erfaringer
til at undgå en lignende situation,
så kan det trods alt munde ud
i noget godt alligevel," indleder
bestyrelsesmedlemmerne.
Siden totalrenoveringens start i april
2019 har beboerne haft hjem i en
ufærdig ejendom med fejl, mangler
og byggerod. Alt fra gavl og tag til
vinduer, kælder og ventilation skulle
nemlig have en kærlig omgang.
Kommunikationen mellem alle
parterne i projektet gik desværre
i hårknude – og foreningen har
derfor flere gode råd at dele ud af.
Side 18
AndelsboligNyt

Vedligeholdelsesplanen er
det første skridt
Mens vi går rundt om ejendommen,
fortæller Marianne og Karsten, at
foreningen ikke tidligere havde
renoveret ejendommen, og der
manglede både vedligeholdelse og
en vedligeholdelsesplan.
"Vi var i bestyrelsen enige om, at
bygningen skulle renoveres. Vi
havde en god økonomi i banken.
Men vi havde også den holdning,
at vi ikke bare skulle skrue
andelskronen op, da vi holder
fast i andelsprincippet," fortæller
Marianne, der siden 2016 har været
et passioneret bestyrelsesmedlem i
A/B Søren Norby.
Da A/B Søren Norby er en lille
forening bliver beslutningerne
for foreningen vedtaget ved
at inddrage alle andelshavere.
Ved et beboermøde vedtages
beslutningerne, og det samme skete
ved valget af firmaet, der skulle
udføre vedligeholdelsesplanen.
Beslutningen var enkel, da
kun ét firma tilbød at varetage
vedligeholdelsesplanen for
foreningen.
Bestyrelsen uddyber, at vedligeholdelsesplanen
var med til
at overskueliggøre hvilke
renoveringer, der var mest
fordelagtige at påbegynde først.
Undersøg firmaerne, før
de begynder
Firmaet, der udførte
vedligeholdelsesplanen, blev
senere A/B Søren Norbys
ejendomsadministration.
Ejendomsadministrationen rådgav
herefter foreningen til at samle
alle partnerne til den kommende
renovering under dem – på den
måde ville de undgå, at de skulle
koordinere mellem adskillige
firmaer. En løsning, der er relevant
i mange henseender, men der
i denne konkrete sag desværre
betød, at foreningen ikke havde
fingeren på pulsen i forhold til det
udførte arbejde og den nødvendige
kommunikation.
Entreprenørfirmaet, som A/B
Søren Norby brugte er i dag gået
konkurs og havde flere konkurser
bag sig. Derfor er læringen klar:
Til færdiggørelse af byggeriet hos
A/B Søren Norby, vil bestyrelsen
lave grundig research af firmaet og
ydermere selv stå for at indhente
tre forskellige tilbud på opgaven, så
der er mere gennemsigtighed.
Et andet – og måske bestyrelsens
vigtigste råd – er at man som
forening får en objektiv fagmand
med på sidelinjen:
"Spred jeres aftaler mellem flere
firmaer, så I får en uvildig rådgiver
på projektet. Så har I en at gå til, når
der opstår problemer."
Garanti og entrepriseaftaler
er altid en god idé
Førend renoveringen påbegyndte
lavede byggerådgiveren et
Undertaget gaber
efter tagudskiftningen.
udbudsmateriale, der beskrev,
hvordan renoveringen skulle foregå,
materialevalg og varslinger.
"Vi var generelt bekymrede
igennem processen, fordi
entreprenøren ikke overholdte
det udbudsmateriale, som
byggerådgiveren havde givet os,"
siger begge bestyrelsesmedlemmer
og tilføjer:
"Efter de havde lavet taget ovre på
Amagerbrogade 130 skulle de i gang
på vores anden ejendom. De glemte
dog at varsle, at taget skulle pilles
ned, så pludseligt var der intet tag.
Det er farligt."
Fortsættes
AndelsboligNyt
Side 19

TEMA: Renovering
Der var klare uoverensstemmelser
mellem entreprenørernes måde at
tilgå projektet, byggerådgiverens
ansvarsfølelse og foreningens
forventninger. Foreningens råd til
at undgå sådanne situationer er –
udover at lave et udbudsmateriale
– også at få lavet en detaljeret
entrepriseaftale. En entrepriseaftale
udarbejdes i samspil mellem
foreningen og entreprenøren.
Et eksempel er AB 18, der beskriver
leverancer, udbetalinger, fejl,
økonomisk sikkerhed, tidsfrister,
dagsbøder med mere. Vigtigt
beskriver den også, hvordan
man skal gøre, hvis der opstår
uenigheder i renoveringen, så man
kan komme videre.
A/B Søren Norby brugte
entrepriseaftalen til at få
entreprenøren til at færdiggøre
arbejdet, men dette nægtede
entreprenøren. Derfor kom
Voldgiftnævnet ind over, der skulle
vurdere sagen. Afgørelsen var,
at A/B Søren Norby havde ret til
de tilbageholdte midler, hvorfor
entrepriseaftalen var brugbar
for foreningen. Ydermere, hvis
foreningen havde søgt en ekstern
garantiordning, havde de kunnet
ansøge om dækning af udbedringer
– men som bestyrelsen fortæller os:
"Vi stolede på byggerådgiveren."
Skriv alt ned
Listen er lang med de udfordringer
Marianne og Karsten viser os på
den alligevel kun 10 andele store
forening. Da vi efter rundturen i
ejendommen sætter os i Mariannes
lejlighed, viser hun os en mappe,
foreningen har udarbejdet:
"Jeg vil anbefale alle, der går i gang
med en større renovering, at holde
historik over byggeprocessen. Hvis
først det ender galt, så er det helt
vildt hårdt at finde hoved og hale i
hele processen, hvis man ikke har
gjort det. Og så kan man bare håbe
på, at man ikke får brug for det,"
siger Marianne og Karsten.
Begge bestyrelsesmedlemmer er
enige om, at mappen giver et klart
overblik over alle parterne og
delene i sagen. Et overblik begge
bestyrelsesmedlemmer til sidst
ikke magtede at have i hovedet, da
det gik ud over søvnkvaliteten og
humøret.
Gå med mavefornemmelsen
Ét ord går særligt igen på vores
rundvisning hos A/B Søren Norby –
og det er ordet 'mavefornemmelse'.
"Hvis vi var gået efter vores
mavefornemmelser meget tidligere,
så havde vi også handlet meget
tidligere. Men det var også et meget
stort ansvar. Det bør jo ikke være
forkert at stole på sin byggerådgiver,
som man betaler 10 procent af
entreprisesummen for at hjælpe,
rådgive og føre tilsyn," fortæller
Marianne.
Bestyrelsen uddyber også, hvordan
de har lært at holde langt flere
penge tilbage. I dag har de betalt
5 ud af de 6 millioner kroner for
projektet, selvom de stadig står
overfor en renovering, der koster
2 millioner kroner at færdiggøre –
og det er altså uden, at der bliver
rettet op på fejlene. Hos A/B
Søren Norby har de fokus på at
lægge den tidligere sag bag sig.
Et nyt rådgivende ingeniørfirma
har netop påbegyndt en ny
vedligeholdelsesplan. Med firmaets
ekspertise og historik er foreningen
fuld af håb for et vellykket projekt.
Bestyrelsen afskeder os på trappen
i den mere end 120 år gamle
københavnerejendom. Det røde
murværk med de charmerende
grønne vinduer har været en
hård læring igennem, men kan
være en hjælp til, hvordan andre
andelsboligforeninger i Danmark
skal forberede sig, når de beslutter
sig for at vedligeholde deres
ejendomme.
Vi siger: Tak for de gode råd.
Bygningen er uden understøtning
i kælderen efter
entreprenørens arbejde.
Side 20
AndelsboligNyt

Annonce
Opladning gjort
enkelt til bolig- og
andelsforeninger
I ejer løsningen
Intet abonnement, gebyrer eller
bindinger
I sætter prisen på el i jeres forening,
og I kan tjene på løsningen
Skalérbar løsning. Nemt og billigt at udvide
i takt med flere elbiler
Oplad både hjemme og ude (+150.000
ladestandere i Danmark og hele Europa)
Installeret og serviceret af DKTV A/S
Læs mere på:
dktv.dk/ladebokse eller homecharge.dk/forening
Eller ring til os på tlf.: 43 32 47 48

Annonce
Fremtidens dørtelefon er bæredygtig
Når en dørtelefon skal være fremtidssikker, så skal den, ud over
at være slidstærk og pålidelig, også afspejle hvordan vi gerne
vil have, vores verden skal se ud i fremtiden.
Med Intratone har vi en dørtelefonløsning som ikke bare er
innovativ og smart, men som også sænker klimaaftrykket
betragteligt, sammenlignet med traditionelle trådførte
løsninger. Med Intratone er man nemlig fri for at installere
svartelefoner, samt at trække kabler fra opgangsdøren op til
lejlighederne. Det gør det både billigt og hurtigt at sætte op.
FREMTIDENS
DØRTELEFON
Med en traditionel trådført dørtelefonløsning bruges
der omtrent 200 meter kabel til en opgang med
20 døre. Derudover skal kablerne skiftes efter ca.
10-15 år, hvilket er en stor udgift for kunden, og for
vores klode. Med Intratone er det muligt at spare
op til 96% af kablerne, og da opkaldene foregår
over beboernes almindelige telefoner, skal der ikke
monteres noget i lejligheden.
Kampagne
GRATIS
INSTALLATION
ved bestilling inden
1. juli 2022
Intratone er derfor det grønne valg, og med vores dørtelefoner
kan vi hjælpe med at mindske forbruget af plast og elektronik,
og gøre en forskel for miljøet.
Svar dørtelefonen selvom du ikke er hjemme
Det moderne menneske er meget på farten. Vi er vant til
at være connectet, og det giver os en mulighed for at være
meget mere fleksible. Nøglen til dette ligger i vores forlomme.
Intratone er en intelligent dørtelefon som ringer op med
videokald direkte til beboernes smartphones, tablets eller
sågar til fastnettelefoner uden video. Det giver beboerne
mulighed for f.eks. at lukke pakkeposten ind eller få leveret
måltidskassen uden at være fanget derhjemme.
Mød fremtidens dørtelefon
Bæredygtig og kabelfri
Intratone gør også livet nemmere for ældre og gangbesværede,
som ellers kan have svært ved at nå ud til hoveddøren.
Et system man kan stole på
Vores franske leverandør udvikler og producerer alle
komponenter i EU. Vi nyder godt af deres erfaringer gennem
20 år og de står altid klar med support hvis vi møder en
udfordring. Vores digitale online-platform gør driften hurtig og
smidig, og gør det muligt at udskifte navne, numre, koder
og adgangsbrikker med få klik på computeren.
Tino Holtz,
Direktør
Plento
ENGROS
www.plento.dk/intratone

KLIMASEKTION: Vinduer
A/B Hunderup Møllepark:
Nye vinduer har forbedret
komforten markant
Vi indleder klimasektionen med et besøg hos den odenseanske andelsboligforening
A/B Hunderup Møllepark. Her har nye vinduer ikke kun bidraget til effektiv isolering,
men også en mærkbar øget komfort hos foreningens beboere. Vi får gode råd til
renoveringsprojektet og en sund andelsboligdrift fra formand Agner Bisgaard og
bestyrelsesmedlem Stig Nexø.
TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER | FOTOGRAFI: PERNILLE SVALEBÆK
Gåturen fra Odense
Banegård til boligkvarteret
Hunderup var en
sand fornøjelse den flotte
forårsdag i marts, hvor vi besøgte
A/B Hunderup Møllepark.
Andelsboligforeningen består
af to blokke og de nymonterede,
nydelige vinduer sætter et moderne
præg på de gule murstensfacader.
Vinduesprojektet blev færdigt
i vinteren 2021 – og allerede
nu melder bestyrelsen, at
andelshaverne har stor gavn
af den forbedrede komfort og
kuldereducering, vinduerne har
bevirket.
Over en god kop kaffe i fælleslokalet
gør formand Agner Bisgaard
og bestyrelsesmedlem Stig
Nexø os langt klogere på godt
bestyrelsesarbejde – også under et
større renoveringsprojekt.
Har fingrene nede i
maskineriet
Det er tydeligt fra det første
håndtryk, at Agner Bisgaard og
Stig Nexø har styr på sagerne i
bestyrelsen hos A/B Hunderup
Møllepark. Faktisk administrerer
bestyrelsen selv driften af
foreningen, står for tjek af ejen-
dommen og alt det, der hører til.
Fortsættes
Klimasektion
Side 1

KLIMASEKTION: Vinduer
"Vi sidder selv med fingrene
langt nede i maskineriet. Vi
har en administrator til at styre
bogholderiet, men vi mener, at det
vil være synd, hvis én udefra skulle
varetage alle dagligdagsopgaverne,
da vi kender vores forening og
beboerne rigtig godt," siger Stig
Nexø, der har været en del af
bestyrelsen i 12 år. Agner Bisgaard
nikker. Han har selv været en del
af A/B Hunderup Møllepark siden
2006 og uddyber:
"I bestyrelsen er vi meget
opmærksomme på, hvad der rører
sig i foreningen. Vi er så tæt på
hinanden, at vi hurtigt kan prikke
hinanden på skulderen og vende
aktuelle emner. For os er det vigtigt,
A/B Hunderup Møllepark
› Blev stiftet i 1997 som nybyg
at der er orden i sagerne, og at vi
hurtigt følger op på de løse ender i
foreningen."
Det er ikke kun i dagligdagen,
at bestyrelsen i A/B Hunderup
Møllepark har en betydningsfuld
finger på pulsen. Også når der
skal renoveres i foreningen er
medlemmerne yderst involverede.
Sådan var det også, da foreningen
skulle have nye vinduer tilbage i
efteråret 2021.
› Består af 24 dejlige boliger på mellem 80-100 m 2
Årlig gennemgang af
ejendommene
Hos A/B Hunderup Møllepark har
de valgt at erstatte den 10-årige
vedligeholdelsesplan med en årlig
gennemgang af ejendommen.
› Alle beboere har en altan og alle opgange en elevator
› Foreningen anvender en fastfrosset valuarvurdering
som vurderingsprincip
› Foreningen har erstattet ventelisten med en
interesseliste
› Læs mere på www.hunderupmøllepark.dk
"Vi laver faktisk kun en plan et
år frem, hvor vi ser på standen af
bygningsdele som tag, mursten,
tagrender og elevatorer. Vi har ti
punkter stående, vi skal igennem, og
herfra planlægger vi projekterne,"
siger Agner Bisgaard og påpeger,
at foreningens økonomi er sund,
og de derfor godt kan spare penge
sammen til de projekter, der trænger
til en kærlig hånd.
"Med vores vinduesprojekt havde
vi sat 2-300.000 kroner til side
over flere år, så vi havde råd til at
udskifte dem. Vi stod overfor, at de
skulle males, og det ville også koste
en del med stillads og arbejdsløn.
Derfor kunne vi fremskynde
vinduesprojektet og spare penge
på vedligeholdelsen i samme
ombæring," supplerer Stig Nexø og
tilføjer:
"Nu har vi fået vinduer, der i hvert
fald holder de næste 50 år, og som
giver et plus i forhold til energi og
komfort. Komforten fylder nok
mest for os, da det er den, vi kan
mærke helt tydeligt er forbedret.
Side 2
Klimasektion

Lav faste aftaler med
firmaet
Vi spørger til bestyrelsens bedste
råd til et godt renoveringsprojekt,
og her spiller faste aftaler en vigtig
rolle.
Jo større glasflade, jo bedre
isoleringsevne. Vinduerne er
derfor valgt med så lille en
ramme, som muligt.
"Det gælder om at have faste aftaler
om, hvornår projektert starter og
slutter. En god løbende dialog og
opfølgning på byggepladsen, det
virker. Man skal som bestyrelse
spørge ind til, om vi er, hvor vi skal
være i projektet, tjekke om der er
isoleret i vinduespladerne og så
videre," siger Agner Bisgaard og
Stig Nexø supplerer:
Træk, kuldeindfald og støj fra gaden
er mindsket, og det er til stor gavn
for alle. Samtidig er de nye vinduer
i træ/alu og kræver derfor ikke
vedligeholdelse."
En god dialog med
håndværkerne er afgørende
Grundet foreningens
forhenværende kendskab til
renoveringsprojekter, kunne
bestyrelsen udvælge tre
håndværkere, som skulle komme og
give tilbud på vinduerne.
"Vi fik tre entrepriseforslag, som vi
gennemgik. Det var heldigvis vores
hustømrer, vi kender godt, der fik
entreprisen på 2,7 millioner kroner,"
siger formanden, som får ros af Stig
Nexø for det ekstraarbejde, han har
lagt for at sikre den gode dialog med
håndværkerne. Agner Bisgaard gik
nemlig en ekstra mil for at skabe
gode relationer til stilladsarbejdere
og tømrermesteren.
arbejde, så gik jeg lige over til
bageren og købte dem lidt sødt. Kom
stilladsfolkene en weekend, fordi
de var bagud, stod jeg op og bød
dem velkommen, takkede dem og
sørgede for kaffen. De småting, gør
en stor forskel for, at projektet løber
bedre," forklarer Agner Bisgaard.
Bestyrelsen vil også gerne
fremhæve næstformand Svend
Mosekjær, der har lagt et stort
forarbejde i projektet med
omhyggelige beskrivelser og
specifikationer, der har bidraget til
et vellykket vinduesprojekt.
"Et godt råd er at sætte nogle
økonomiske rammer op i forhold
til, hvis tidsplanen ikke holder.
Eksempelvis dagsbøder. Det gjorde
vi ikke, da vi har haft stor tillid
til tømrermesteren, men vi vil
indtænke det i fremtidige projekter.
Bestyrelsen har drukket enormt
meget kaffe i dette projekt, det har
krævet energi, men det har også
været sjovt."
Fortsættes
Her overvejer bestyrelsen at
etablere ladestation, hvis
projektet stemmes igennem.
"Hver eneste morgen, det kan lyde
vanvittigt, stod jeg op og sagde
godmorgen til håndværkerne.
Og når de gjorde et godt stykke
Klimasektion
Side 3

KLIMASEKTION: Vinduer
Værdigrundlaget hos A/B Hunderup
Møllepark er baseret på de tre grundsten:
Tryghed, respekt og åbenhed.
Fremtiden i A/B Hunderup
Møllepark
Vinduesprojektet er overstået, og
på næste generalforsamling er det
ladestandere, der skal stemmes om.
"Nu kan vi mærke, at el-bilen er et
emne, vi skal tage stilling til, da det
er fremtiden. Vi har et oplæg med til
næste generalforsamling. Vi ønsker
en ladestation og på længere sigt, er
der nok brug for flere ladestandere,"
siger Agner Bisgaard.
en venteliste, så vi kan få nogle nye
andelshavere, der passer til os, og
som ønsker at tage et ansvar for at
drive foreningen videre," siger Stig
Nexø og Agner Bisgaard supplerer:
"Det er altid en svær proces, da det
skal være et godt match for alle
parter, og de også skal have lyst til
at være en del af vores forening,
men vi gør vores og kalder flere til
samtale."
Da vi takker pænt farvel til Stig
Nexø og Agner Bisgaard, er vi dog
ikke i tvivl. Hvis de nye medlemmer
bare har halvt så meget passion
for at drive en god forening som
de to herrer, så går A/B Hunderup
Møllepark en tryg og god fremtid i
møde.
Et andet vigtigt fokusområde i
fremtiden for bestyrelsen i A/B
Hunderup Møllepark er at tiltrække
nye andelshavere, der ønsker at
involvere sig i fællesskabet.
"Foreningen bliver 25 år i år, og
vores udfordring er, at beboerne
bliver ældre, og energien til at
drive foreningen naturligt bliver
mindre. Det betyder også, at vi er
på stikkerne, når vi skal have nye
medlemmer ind. Vi har valgt at
have en interesseliste i stedet for
Udskiftningen af vinduerne skal tjene flere formål. Her er
de væsentligste:
› Stor reduktion af energiforbruget. Vinduerne produceres
efter nyeste teknologi.
› Lavere fremtidige vedligeholdelsesomkostninger.
Udvendigt er vinduerne af aluminium. Træ indvendigt.
› Fremover slipper vi for store omkostninger til
stilladsopsætning og malerarbejde.
› Vinduerne forsynes med støj eller varmedæmpende
glas, hvilket medfører en langt bedre komfort i
lejlighederne.
Sådan skriver foreningen på dens hjemmeside.
Side 4
Klimasektion

Annonce
Medlem af
ANLÆGSGARTNER
med faglig stolthed
Anlæg af fællesarealer,
flisebelægning, nyanlæg
af haver, vedligeholdelse
og snerydning
Vi anlægger bede i alle niveauer
Funktionelle løsninger til niveauforskelle
Hvad end der er tale om nye fælles arealer,
omlægning af de eksisterende, beskæring eller
flisearbejde, står Torben Andersen og hans dygtige
stab af anlægs gartnere og entreprenører klar til at
udføre et solidt stykke arbejde i jeres andelsboligforening.
Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra
græsplæner, beplantning og vedlige holdelse til
snerydning og brolægning.
Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er det et
princip, at bygherre altid kontaktes samme dag,
der er rettet henvendelse. Tilbuddet foreligger
48 timer efter, at opgaven er besigtiget.
Ekspertløsninger inden for belægning
Vi kører i hele hovedstadsområdet.
Ring på +45 4063 9847.
BYKÆRS ANLÆG APS
Vestervej 18, 4050 Skibby CVR 27514073
+45 4063 9847 // info@bykaers.dk // www.bykaers.dk

Annonce
Kender I genvejen til at reducere
jeres energiforbrug?
Bliv digital og bæredygtig
Det giver sig selv, at uden indsigt kan man ikke spare på
forbruget. Med en digital, grøn og fremtidssikret løsning
fra KeepFocus får I fuld kontrol og kan se såvel samlet som
individuelt forbrug time for time døgnet rundt. I får den
brugervenlige App.KeepFocus platform, hvor der bl.a. også
kan sættes alarmer for uforventet højt forbrug, f.eks. ved
lækager.
Personlig app til beboerne
Beboerne får vores overskuelige EnergyHome app til telefonen,
som ligeledes på timebasis viser individuelt forbrug
fordelt på hver energitype. Den enkelte beboer kan således
reducere sit energiaftryk, hvilket er til gavn for klimaet og
minimerer deres forbrugsregning.
Er I opmærksomme på lovkravene?
Fra den 1. januar 2022 er det blevet
lovpligtigt, at foreningens beboere bliver
oplyst om deres individuelle varmeforbrug
på månedsbasis. KeepFocus'
system overholder naturligvis alle lovkrav.
Vores professionelle rådgivere er altid
parate til at svare på spørgsmål og vi
giver også gerne en uforpligtende vurdering
af jeres muligheder.
Ring eller skriv til os på:
Tlf.: 7020 1999, mail: salg@keepfocus.dk
Innovation er vores DNA
Lang tid før der kom fokus på grøn omstilling og energiforbrug
udviklede KeepFocus energibesparende løsninger.
Som et plus understøtter vi alle typer målere (Open Metering
System), hvilket betyder at man ikke er bundet til
et bestemt system mange år frem. Vi leverer en fleksibel
løsning med serviceaftale, som er tilpasset præcist til jeres
forening, vedligeholdelsesplan og behov.
Vejlsøvej 51, 8600 Silkeborg
Tel: +45 70 20 19 99
Mail: salg@keepfocus.dk
www.keepfocus.dk

KLIMASEKTION: Grøn vedligeholdelsesplan
Er en grøn
vedligeholdelsesplan
fremtiden?
I takt med at energipriserne stiger, og et øget fokus på energioptimering lægger for
dagen, har vi stillet spørgsmålet om, hvorvidt grønne vedligeholdelsesplaner er
fremtiden, når foreninger er på tærsklen til at skulle renovere deres ejendomme.
Til at besvare dette har vi rådført os med Norca ApS, som er branchepartner i
vedligeholdelsesplaner og energimærkninger hos Andelsportal.dk.
TEKST: NICOLE MIKKELSEN
Vedligeholdelsesplaner
udføres til foreninger, der
ønsker at vedligeholde
deres ejendom. Ejendommen
gennemgås, og mulige vedligehold
listes i prioriteret rækkefølge, så
foreningen let og overskueligt kan
se hvilke renoveringer, der er mest
presserende at få udført.
Derimod bliver ejendommens
energimæssige stand klassificeret
separat. Dette foregår med hjælp fra
en energikonsulent, der udarbejder
et energimærke. Ydermere
beskrives rentable, energimæssige
renoveringer detaljeret i en
energirapport, som er udarbejdet af
en energirådgiver.
"Det er altså en tretrins-løsning, der
kræves, hvis andelsboligforeninger
ønsker at vedligeholde i samspil med,
at de energioptimerer," fortæller
energikonsulent og ekspert Chris
Skaarup fra Norca ApS.
Fortsættes
Klimasektion
Side 7

KLIMASEKTION: Grøn vedligeholdelsesplan
Energimærkningen er første
skridt mod grøn renovering
"Energimærkningen er det første
andelsboligforeningen skal
have udført, hvis foreningen
påtænker at energirenovere," siger
energikonsulenten.
Mange andelsboligforeninger har et
energimærke, da det er et krav ved
salg og udlejning. Dog kan det være,
at det trænger til en opdatering, hvis
ejendommen er blevet renoveret
siden energimærkningen blev
udført," siger Chris Skaarup.
Chris Skaarup,
Energikonsulent, Norca ApS
For at få et mere nuanceret billede
af de mulige energirenoveringer,
fortæller Chris Skaarup, at det også
er muligt at få en energirådgiver ud
og gennemgå ejendommen samt få
udarbejdet en energirapport.
"En energirådgiver gennemgår
ejendommen ligesom ved en
energimærkning. Udover dette
sætter energirådgiveren de
forskellige forslag til udbedringer
op mod hinanden. Der bliver også
lavet en prioriteret rækkefølge af
opgaverne – på samme måde som i
en vedligeholdelsesplan. Rapporten
beskriver, hvad der giver bedst
mening at energioptimere netop
nu. Energirapporten er langt mere
tilpasset foreningens muligheder
Hvad er en vedligeholdelsesplan?
› En vedligeholdelsesplan er en rapport, der giver
foreninger overblik over ejendommens tilstand.
› Vedligeholdelsesplanen beskriver også hvilke opgaver,
der bør foretages med henblik på vedligehold.
› Opgaverne opstilles prioriteret rækkefølge og med
budgetter.
› Vedligeholdelsesplanen beskriver ejendommens drift
de næste 10 år.
for renoveringer sammenlignet med
energimærkningen alene," uddyber
Chris Skaarup, og siger at man kan
nøjes med en energimærkning, hvis
renoveringerne er få og simple.
Kombinér vedligehold og
energirenovering
Når andelsboligforeninger vælger
at påbegynde renoveringer,
fortæller energikonsulenten, at
der ikke er noget problem i at
regne energiforbedringer med
ind i renoveringsplanlægningen.
Tværtimod giver det god mening at
lægge renoveringerne sammen:
"Hvis en forening for eksempel
beslutter, at tagkonstruktionen skal
udskiftes, så giver det god mening at
tænke energiforbedringer indover.
Dette kan eksempelvis ske med isolering,
når man allerede er i gang,"
rådgiver energikonsulenten.
Chris Skaarup fortæller, at
foreninger helt klart burde overveje
at få udregnet de energimæssige
besparelser, de kan opnå. Ud fra
energirådgiverens beregninger får
de konkretiseret hvilke besparelser,
der kan indfries, og hvornår de er
tjent hjem.
Energioptimeringer er let
tilgængelige
Ofte er energirenoveringer i
foreningerne lavthængende frugter,
der let og forholdsvist billigt kan
løses, således at man sparer på
energiforbruget:
"Det er meget forskelligt, hvor
meget foreninger kan spare på
energioptimering, og hvor de skal
starte. Vi oplever dog ofte dårlig
isolering mod ikke opvarmede
kælderrum eller i etageadskillelsen.
Det er en opgave, der nemt kan
løses med indblæsning af isolering,"
siger Chris Skaarup.
Hvad er en energimærkning?
› Et energimærke laves ud fra beregninger og beskriver, hvor energirigtig en ejendom er.
› Skalaen går fra A-G, hvor de mest energirigtige bygninger er A-mærkede.
› Energimærkningen beskriver også energiforbedringer, der kan foretages på ejendommen.
› Et energimærke holder i 10 år.
Side 8
Klimasektion

Han udbyder ydermere, at
ejendomme også kan drage fordel
af at udskifte ældre pumper i deres
varmeanlæg. Disse er oftest ikke
automatiserede og ikke tilpasset
ejendommens behov. Derfor
bruger de ofte langt mere strøm til
opvarmning end nødvendigt.
Grønne vedligeholdelsesplaner
kan være
fremtiden
Vedligeholdelsesplaner og
energirådgivning fungerer altså
i dag i to parallelle forløb. Da vi
spørger energikonsulenten, om man
med fordel kunne udvikle en grøn
vedligeholdelsesplan, er hans svar
klart:
"Vi samarbejder faktisk
med et firma, der udfører
vedligeholdelsesplaner for
ejendomme kombineret med vores
energirådgivning. Ejendommene
får en vedligeholdelsesplan,
hvor energiforbedringerne
også er regnet ind som et ekstra
perspektiv. Foreningerne kan på
den måde se deres vedligehold,
energiforbedringer og energimærke
og planlægge renoveringerne i
kombinerede løsninger."
Selvom vedligeholdelsesplanen og
energirapporten har to forskellige
formål, fortæller Chris Skaarup,
at det giver god mening at binde
de to elementer sammen. Når
renoveringer alligevel skal
påbegyndes, koster det mindre
at få energioptimeret i samme
ombæring, end hvis vedligehold og
energirenovering udføres adskilt.
En grøn vedligeholdelsesplan er
altså et godt innovativt initiativ til
boligforeninger, der både ønsker at
vedligeholde, men også ønsker at
have energiforbedringer for øje.
Ønsker I også
at få vedligeholdelsesplan?
Få 3 tilbud til
jeres forening!
Annonce
Byt til en smartere bruser.
Halvdelen af vandforbruget i dit hjem går til bad. Vand som er varmet op for at blive
anvendt 1 gang. Dette er et enormt spild af vand og energi. Er du klar til en smartere løsning?
Orbital Shower sparer op til 90% vand & op til 80% energi- men med 100% komfort.
Se mere på www.orbital-systems.com.

KLIMASEKTION: Klimamål
Ekspert fra Klimarådet:
Det går alt for langsomt
Klimaforandringerne har længe været på dagsordenen, og det er en kendsgerning, at
byggeriet har en stor andel af den samlede CO 2
-belastning og energiforbrug. Derfor har
man i andelsboligforeninger unægteligt også en oplagt mulighed for at bidrage positivt
til de ambitiøse klimamål, der i 2019 blev aftalt i Folketinget. Vi har talt med Per Heiselberg,
der er professor på Aalborg Universitet og Klimarådets ekspert på bygningsområdet, som
gør os klogere på, hvordan det ser ud i byggeriet i forhold til at nå klimamålene 2030 og
2050, samt hvordan man som andelsboligforening kan yde sit bidrag.
TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCEHLY
D
anskernes årvågenhed
på klimaet blev i særlig
grad cementeret ved
Folketingsvalget i 2019, da 'klima og
miljø' var dét emne, der fik allermest
omtale, hvilket efterfølgende fik
statsminister Mette Frederiksen
til at kalde valget for 'det første
klimavalg i danmarkshistorien'.
Senere i 2020 vedtog Folketinget
Klimaloven, hvori det blev
bestemt, at Danmarks udledning
af drivhusgasser i 2030 skal
være reduceret med 70 procent
sammenlignet med niveauet i
1990 – og senest i 2050 skal vi være
fuldstændig CO 2
-neutrale.
Kort om Per Heiselberg
› Uddannet Ph.d., civilingeniør.
› Professor på Aalborg Universitet og viceinstitutleder
på BUILD, Institut for Byggeri, By og Miljø.
› Medlem af Klimarådet siden august 2020.
› Vandt i 2018 'Det Bæredygtige Element, Personprisen' for
sit arbejde med at fremme bæredygtighed i byggeriet.
› Vandt i 2017 'ELFORSK-prisen' sammen med Chen Zhang
for deres projekt 'Naturlig køling og ventilation via diffus
loftindblæsning og termoaktive konstruktioner'.
› Medlem af Energiklagenævnet.
› Bestyrelsesmedlem i Danvak ApS og i IDA HVAC.
Byggeriet er, som de fleste nok
har hørt en gang eller to, en af
de store syndere på udledning
af drivhusgasser. Det leder os til
spørgsmålet: Hvordan går det i
byggeriet med at bidrage til at nå
klimamålene?
"Jeg synes, at vi er på vej i den
rigtige retning. Det har vi været i
50 år. Altså vi startede jo med at se
på boligernes energibehov allerede
i 70’erne," siger Per Heiselberg fra
Klimarådet, men påpeger, at det ikke
går hurtigt nok:
"Det går alt for langsomt. I
forhold til den aktivitet, der
er nu, kommer vi slet ikke op
på det aktivitetsniveau for
energieffektiviseringer, der matcher
vores samfundsøkonomiske
potentiale. Her kunne vi
sagtens to- eller tredoble den
nuværende aktivitet. EU
presser jo meget på for, at man
i medlemslandene skal indføre
nogle planer for renoverings- og
energieffektiviseringsindsatsen i
bygninger i de kommende år, fordi
det generelt går for langsomt –
ikke bare i Danmark, men i alle de
europæiske lande."
Side 10
Klimasektion

der benyttes i dagligdagen til
hverdagsaktiviteter såsom
varme, lys og til madlavning, når
bygningerne er opført.
Per Heiselberg (Foto: klimaraadet.dk)
Energitilskuddet: Øger
incitament – men er også
en barriere
En undersøgelse fra Realkredit
Danmark viser, at det er
økonomiske incitamenter, som
betyder mest for danskerne, når
de overvejer energiforbedrende
renoveringer. Nogle af redskaberne
til at skubbe den grønne
omstilling godt på vej er derfor
Energistyrelsens Bygningspulje,
også kendt som Energitilskuddet i
daglig tale, samt andre fradrags- og
tilskudsordninger.
Med Bygningspuljen kan man
som privat og boligforening søge
om tilskud til skift af varmekilde,
renovering af klimaskærmen og
optimering af boligens drift. Søger
man midler fra Bygningspuljen, må
man ikke i forvejen have accepteret
et tilbud på opgaven, og man skal bo
i en ejendom med energimærke
E, F eller G. Samtidig er der
begrænsede midler i hver
ansøgningsrunde. Derfor er der
flere, som forgæves søger om tilskud
– og i nogle tilfælde også vælger at
udskyde energiforbedringen.
"Det, der kan være udfordringen
med sådan en pulje, er, at på den ene
side kan den give incitament til at
gå i gang med energirenoveringen,
men på den anden side virker den
også som en barriere. Dem, der ikke
får tilskud, venter jo så til næste
gang. Eller næste gang igen. Så den
virker både som incitament for dem,
der får tilskud, men som en barriere
for alle de andre – for de går jo ikke
i gang, hvis de ikke får tilskuddet,"
forklarer Per Heiselberg.
Byggeriets CO 2
-belastning:
Fremstilling af byggematerialer
vs. driftsenergi
Der bygges i Danmark, Europa og
resten af verden – meget endda. Og
byggeriet, som dækker alt fra motorveje,
boliger og kontorer, er i sig selv
en stor klimasynder, der står for lige
godt 40 procent af al energirelateret
CO 2
-udledning.
Når udledningen af CO 2
fra byg-
ninger omtales, skelner eksperterne
mellem selve fremstillingen
af byggematerialer, herunder
også opførslen og renovering af
bygninger, og dén driftsenergi,
"Vi har i mange år fokuseret
på, hvordan vi kunne reducere
energiforbruget i bygninger. Nu
har vi lige så meget fokus på,
hvordan vi kan reducere CO 2
-
belastningen. CO 2
-udledningen fra
materialerne, vi bruger i byggeriet,
og de tekniske løsninger, vi putter
ind i byggeriet, har en indvirkning
på CO 2
-belastningen. Derfor kigger
vi i dag lige så meget på selve
planlægningen og opførelsesfasen,
som vi kigger på driftsfasen,
fordi vi i opførelsen af byggeriet i
virkeligheden i dag udleder mere
CO 2
end i selve driftsfasen," siger
Per Heiselberg.
Byggematerialer er den
store udfordring
Kigger man nærmere på, hvor i
byggeriet de store udledninger
af drivhusgasser sker, er det i
fremstillingen af byggematerialer.
De seneste mange år er der i
forskellige byggereglementer stillet
krav til forbedring af bygningers
energieffektivitet, og det er også
en af grundene til, at det generelt
ser fornuftigere ud i den andel
af byggeriet sammenlignet med
fremstillingen af byggematerialer,
hvor man ikke har set lige så mange
krav.
Produktionen af byggematerialer
af træ, metal, mursten og glas
belaster klimaet. Det kræver nemlig
i mange tilfælde høje temperaturer
og kemiske processer, når det
fremstilles. Særligt beton udleder
meget CO 2
, når det fremstilles,
fordi cement, som er en del af
betonen, kræver temperaturer op
mod 1.500 grader i sin produktion.
Fortsættes
Klimasektion
Side 11

KLIMASEKTION: Klimamål
Samtidig er beton på globalt plan
et af de allermest benyttede
byggematerialer, da det fremstilles
af relativt tilgængelige råmaterialer
– nemlig cement, vand, sand og
sten.
"Byggeriet har jo en indflydelse,
fordi der er et relativt stort
ressourceforbrug. Hvis vi kigger
fremadrettet, så vil mange af de
CO 2
-emissioner, vi vil se nu og i de
kommende år, være relateret til
byggematerialer – altså til opførelse
og renovering af byggeri," siger Per
Heiselberg og supplerer:
"Der er altså to ting i det.
Der er dét at spare på vores
materialeressourcer. Men det
andet er også, at det sparer CO 2
-
emissioner, hvis vi genanvender
byggematerialer."
Stadigvæk vigtigt
med effektivisering af
driftsenergi
I driftsfasen af opført byggeri
benyttes der i højere og højere grad
grøn energi. Naturgas- og oliefyr
udskiftes eksempelvis i stor stil
til fordel for mere energirigtige
varmekilder i form af fjernvarme og
varmepumper.
"I selve driftsenergiforbruget, som
vi i fremtiden ser ind i, vil der
ikke være lige så stor reduktion i
CO 2
-emission – eller i hvert fald et
mindre potentiale. Det skyldes, at
vores energiforsyning bliver mere
baseret på vedvarende energi,”
fortæller Per Heiselberg.
Selvom potentialet for at spare
på udledningen af drivhusgasser
er mindre, er det stadigvæk
vigtigt fortsat at optimere denne
del af byggeriet. Det skyldes, at
der på nuværende tidspunkt
ikke produceres nok grøn
Hvem er Klimarådet?
Klimarådet er et uafhængigt ekspertorgan, der rådgiver
regeringen om, hvordan omstillingen til et klimaneutralt
samfund kan ske, så vi i fremtiden kan leve i et Danmark
med meget lave udledninger af drivhusgasser og samtidig
fastholde bl.a. velfærd og udvikling. Klimarådet skal årligt
vurdere, om regeringens klimaindsats anskueliggør, at de
danske klimamål nås. Rådet skal desuden bidrage til den
offentlige debat og udarbejder også løbende analyser og
anbefalinger til klimaindsatsen.
Kilde: www.klimaraadet.dk
energi i Danmark, og der derfor
stadig importeres sort energi –
eksempelvis naturgas. Og da det er
dyrt at udvide selve produktionen af
vedvarende energi, kan vi billigere
understøtte den grønne omstilling
med energieffektive boliger.
"Vi producerer i dag ikke al den
vedvarende energi, vi selv skal
bruge. Vi har faktisk en nettoimport
af energi. Og det betyder, at hvis
boligerne og boligforeningerne
reducerer deres energibehov, så
frigøres vedvarende energi, vi har
til rådighed, til andre formål. Og
så kan boligerne være med til at
reducere behovet for udbygning
af mere produktion af vedvarende
energi," siger Per Heiselberg.
Altså er det stadig fordelagtigt at få
reduceret energibehovet i boligerne
ved at tætne klimaskærmen med
isolering og skifte utætte døre og
vinduer samt renovere boligernes
lys- og varmeinstallationer, hvilket
trods alt både gavner pengepungen
såvel som klimaet.
Mere vedvarende energi til
andre sektorer
Den grønne energi er altså et
vigtigt redskab for at opnå en
neutral udledning af drivhusgasser
i 2050, men dér taler man ikke
kun byggeriet. Transportsektoren
kræver meget energi og landbruget
er også en stor drivhusgas-udleder.
Da vi endnu ikke producerer nok
grøn energi, kan en reduktion af
energibehovet i byggeriet frigive
den klimavenlige energi i andre
sektorer og derved hjælpe dem – og
os alle – med den grønne omstilling.
"Det er jo landbruget og transporten,
der er de to store drivhusgasudledere
i 2030. Det skal vi have
løst. Og dér er byggeriet ikke blandt
de største udledere. Så det er mere
et spørgsmål om, at det, at vi bruger
energieffektiviseringsindsatsen i
bygningerne, er med til at gøre det
hele billigere for os alle sammen.
Energieffektiviseringsindsatsen
er billigere end at skulle investere
i mere vedvarende energi, som
er nødvendigt, hvis der skal være
vedvarende energi nok til også
at kunne reducere udledningen i
andre sektorer. Så det kan ikke nytte
noget, at vi i byggeriet bruger al den
vedvarende energi, så der ikke er
noget til de andre sektorer," siger
Per Heiselberg.
Side 12
Klimasektion

Renovér først, når produkterne
trænger til udskiftning
Står man som andelshaver eller
boligforening og tænker, at nu er det
tid til at skifte vinduerne, så man
kan få et bedre energimærke og
gevinst på varmeregningen,
skal man ikke gøre det, før de
eksisterende vinduer har udstået
deres levetid. Som tidligere adresseret,
sker der i produktionen af
byggematerialer nemlig en stor
portion udledning af drivhusgasser.
"Man skal ikke skifte vinduer ud,
hvis de stadig har 15 års levetid. For
så får vi jo godt nok en besparelse i
driften ved at udskifte vinduerne,
men der er jo også et CO 2
-udslip ved
produktion af vinduerne og ved
at sætte dem ind i byggeriet. Så vi
skal også passe på med, at vi ikke
forsøger at lave nogle ændringer,
der på sigt reducerer CO 2
-udslippet,
men som så her og nu giver et
relativt stort ekstra CO 2
-udslip,"
siger Per Heiselberg.
Også et potentiale i
andelsboligforeninger
Bor man i en andelsboligforening,
som ikke er nybyggeri med
energimærkning A eller B, er
der med stor sandsynlighed fine
muligheder for at bidrage til
klimamålene.
"Jeg tror, at det er en tredjedel af
andelsboligerne, der stadig har et
energimærke på D eller lavere i
dag. Så det vil sige, at der stadigvæk
er en hel del, der godt kunne
energieffektiveres. Og selvom det
i sig selv måske ikke giver den helt
store CO 2
-reduktion, så betyder det
jo, at hvis boligerne bruger mindre
energi, jamen så kan vi jo bruge den
vedvarende energi andre steder,"
fortæller Per Heiselberg og afslutter:
"Men andelsboligforeningerne er
faktisk godt med. Når jeg siger, at
godt en tredjedel af andelsboliger
har et energimærke på D eller
lavere, er det også for at fortælle,
at der i hvert fald er en tredjedel af
boligerne, hvor der er mulighed for
at lave forbedringer, som også er
økonomisk rentable."
Annonce
Alt-i-én pakkeløsning
med Danmarks
bedste solcelleanlæg
Solceller kan dække 65-70% af dit forbrug
Vi leverer, installerer og står for papirarbejdet
Aflast miljøet med en selvforsynende husstand
Interesseret?
Prøv vores prisberegner eller
læs mere på www.viasol.dk
+45 7020 7474
NYHED
Verdens
bedste
solceller
kontakt@viasol.dk

KLIMASEKTION: Udskiftning af gasfyr
Gode råd til at udskifte
gasfyret
Gaspriserne er steget og usikkerheden omkring gas efter den russiske
invasion af Ukraine ligeså. Det er derfor en bedre tid end nogensinde for
andelshavere og andelsboligforeninger at få udskiftet gasfyret med et
billigere og grønnere alternativ. Bliv klogere her.
TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER
Er der gasfyr at finde i din
andelsboligforening, så kan
du med fordel læse videre
her. Rekordmange efterspørger
nemlig at få udskiftet gasfyret med
et grønnere alternativ – såsom en
varmepumpe.
Gaspriserne er seksdoblet
Priserne på naturgas var ved
udgangen af 2021 seksdoblet på
blot et år sammenlignet med el.
Det skyldes et lavere udbud og
en højere efterspørgsel i de kolde
måneder, men nu frygtes det, at
priserne stiger yderligere set i
kølvandet på den russiske invasion
i Ukraine. Europa får nemlig en stor
del af gasforsyningerne fra netop
Rusland.
I 2020 indgik regeringen en bred
politisk aftale om klimavenlig
varme til danskerne, hvor det blev
bestemt, at olie- og gasfyr skal
udfases frem mod 2030. Og nu tager
udskiftningsivren for alvor fart.
I uge 9 2022 oplevede
Andelsportal.dk og søsterportalen
3byggetilbud.dk, at 396 procent
Nat
flere efterspurgte en varmepumpe
eller jordvarme sammenlignet med
samme uge i 2021.
Typisk udskiftes gasfyret med
en luft til vand-varmepumpe,
jordvarme eller fjernvarme. Og
særligt varmepumpen står højt på
ønskelisten hos flere boligejere. Og
med god grund, hvis man dykker ned
i tallene.
3.800 3.800
k k 0 0
om å
om å
Hvad er besparelserne ved
at udskifte gasfyret?
Det koster cirka 90-120.000 kroner
at få udskiftet til en energirigtig luft
til vand-varmepumpe.
29.200 29.200 k. k.
om å
om å
Dog er der store besparelser at hente
på varmeregningen – og samtidig
bidrager du positivt til CO 2
-aftrykket.
Søg rådgivning hos
fagmanden
Foreningen kan tjekke i lokalplanen,
hvornår der kan forventes mulighed
for tilkobling til fjernvarmenettet.
Samtidig anbefales det, at din
forening søger rådgivning hos
en installatør til valg af den
bedste varmepumpeløsning eller
jordvarmeanlæg, hvis I overvejer en
udskiftning.
Vam
1.300
k k 1.300
0 0 om å
om å
14.500
14.500
k.
k.
om å
om å
Hvem der skal betale for udskiftning af gasfyret, fremgår af
foreningens vedtægter og afhænger af, om gasfyret er en
individuel forbedring eller en del af fællesinstallationerne.
Side 14
Klimasektion

Annonce
Stiger defekte faldstammer jer
snart til hovedet?
JAC Kloakteknik A/S har med over 15 års erfaring i
branchen stor ekspertise i strømpeforing af
faldstammer i boligforeninger, hvor vi altid sikrer
en personlig service og et godt resultat.
En strømpeforing er en filtpose, der installeres i
defekte kloakker eller faldstammer. Det er en effektiv
løsning mod rørbrud, rotter, slidtage eller forstoppelser.
Strømpeforing
Faldstammer
Rottespærre
Kloakrenovering
Nedsivningsanlæg
TV-inspektion af kloak
Entreprenørarbejde
En strømpeforing er…
• Nem og effektiv
• Hurtigt udført
• Billig og økonomisk
JAC KLOAKTEKNIK A/S YDERVANG 7 4300 HOLBÆK 21 84 96 96 WWW.JACAS.DK

Annonce
Ring på
4141 0815
FÅ RÅDGIVNING OG GRATIS EFTERSYN
WWW.VILEA.DK
Gratis forundersøgelse
Nye ventilationsanlæg
Udskiftning af ældre motorer
Fuld service på anlæg
DUKA-ventiler
Projektering og planlægning
Fordelene ved at optimere ventilationen
i jeres ejendom er mange!
Hos Vilea er vi specialister i ventilation i
andelsboligforeninger. Vi ved nemlig hvor stort
et uforløst potentiale af klimaoptimering, der
findes i foreningerne, og hvor mange fordele
og besparelser I går glip af.
Vi tilbyder altid en gratis forundersøgelse
til eftersyn og energioptimering af jeres
ventilationsanlæg. Samtidig løfter vi gerne
hele processen, hvor vi blandt andet udregner
forbrug, tilbagebetalingstid og tilpasser
løsningen i forhold til jeres beboerdemokrati
og fastlagte rammer.
Gode grunde til at optimere ventilationen:
1.
2.
3.
4.
5.
Mindsk energispild: Hvis en motor er beskidt,
så bruger den mere energi, og det koster dyrt
Undgå et dårligt indeklima, der kan give
beboere hovedpine, kvalme, træthed m.m.
Minimér risikoen for skimmelsvamp og fugt
Bidrag til den grønne omstilling med
DUKA-ventiler i jeres ejendom
Kort tilbagebetalingstid ved udskiftning af motor.
I nogle tilfælde kun 1 års tilbagebetalingstid
Læs mere på www.vilea.dk
KLIMAOPTIMERING
Mindsk energispild:
Hvis en motor er beskidt eller
gammel, bruger den mere
energi og det koster dyrt.
Tlf.nr.: 4141 0815 | Stovbyvej 15, 2610 Rødovre | kontakt@vilea.dk | CVR: 43126563

Annonce
Hos Bolignet-Aarhus kan I spare op til 50%
på beboernes internetabonnementer
Få jeres eget bolignet
-og opnå alle fordelene
Fordelene ved ejerskabet er indflydelse på, at
pris, kvalitet og hastighed ikke sættes af andre.
Når nye foreninger vælger Bolignet-
Aarhus som ny internetudbyder, er
det typisk fordi beboerne prioriterer
internet af høj kvalitet til lavere pris.
Tag en klog beslutning i bestyrelsen
og få gratis rådgivning om jeres muligheder.
Kontakt os også, hvis I er det
mindste i tvivl...
Interesseret?
Bolignet-Aarhus er en landsdækkende
non-profit virksomhed, og vi har i
mere end 20 år haft succes på markedet
med billigt og stabilt internet, TV
og telefoni til kunder i hele Danmark
- og vi vækster fortsat.
SPAR
50%
Internet man ka’ forstå...
Læs mere på
bnaa.dk
Andelsboligforeninger i hele Danmark kan få en gratis og uforpligtende snak om
fordelene. Læs mere på bnaa.dk eller kontakt os på 82 50 80 00 | salg@bnaa.dk

Annoncer
Administration
af andelsboligforeninger
i hele
Danmark.
Vi skaber ro og tryghed, så I som
bestyrelse får luft til at planlægge
og arbejde med alt det sjove.
Tlf.: 70 232 232 | Web: azets.dk
Vinduesentrepriser er vores
Vi dækker
hele Jylland
speciale
“
VORES KUNDER FORTÆLLER, AT DE ISÆR VÆRDSÆTTER
VORES BEHAGELIGE OG RÅDGIVENDE SERVICE KOMBINERET MED
VORES GRUNDIGE ARBEJDE – INDEHAVER MORTEN UOTILA
www.vestkystensbyg.dk
Tel.nr.: 3049 4562
Info@vestkystensbyg.dk
Chr Winthers Vej 2A, 6700 Esbjerg
Tag en fagmand med på råd, når vinduerne skal udskiftes i boligforeningen.
Hos Vestkystens Byggefirma løfter vi vinduesentrepriser, store som små, og
tilbyder altid kompetent arbejdskraft. Samtidig hjælper vi med projektering,
byggemøder og vejledning.

TEMA: Renovering
Fire brancheeksperters
råd til et vellykket
renoveringsprojekt
Når andelsboligforeningen står over
for et renoveringsprojekt, er der mange
beslutninger at tage stilling til. Vi har
samlet en række brancheeksperter fra
forskellige fagområder og fået deres
besyv med. For hvad skal bestyrelsen vide
om projektet, hvornår skal renoveringsprojektet
begynde, og hvad kan gøre
processerne lettere? Få svarene her.
TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER
Tagfirmaet:
Vælg den rette tagløsning fra start
Tagtyper kommer i mange former, og
andelsboligforeningen har derfor flere valgmuligheder,
når taget skal renoveres. Tømrermester RFA ApS
er vores brancheekspert i netop tagopgaver, og
indehaveren Rasmus Andersen gør os opmærksom på,
at det faktisk ikke er alle foreninger, der har frit valg på
'tag-hylden':
"Andelsboligforeninger i byen kan godt risikere, at der
er krav til, at man bibeholder samme tagtype, som man
har i dag. Tjek derfor de kommunale retningslinjer eller
spørg en fagmand til råds, hvis andelsboligforeningen
er i tvivl," lyder det fra Rasmus Andersen. Og generelt
er overvejelserne om, hvilket tag foreningen skal
have, en vigtig snak at tage hul på i god tid, forklarer
tageksperten:
"En andelsboligforening, der har sat sig ind i beboernes
behov, og som er skarpe på, hvad de vil have og ikke
vil have, er altid nemmere at vejlede. Det handler om,
at man taler højt om, hvilken tagtype man ønsker –
herunder også at præsentere beboerne for forskellige
materialeeksempler, klarlægge tidsperspektivet og stille
spørgsmål til os fagmænd, så der er bedre ro i maven
hos de fleste."
Undertag og ventilation skal ikke
undervurderes
Et råd, som Tømrermester RFA ApS altid giver de
bestyrelser, han taler med, omhandler undertag og
ventilation. Han uddyber:
"En løsning med fast undertag er klart at anbefale,
da det forlænger holdbarheden af tagkonstruktionen
markant. Samtidig er det vigtigt at vælge en fagmand,
der kender til at renovere tagoverflader i ejendomme
korrekt. Et element som sund ventilation og korrekt
isolering på tagarealerne skal nemlig indtænkes fra
start, så foreningen undgår fugtskader og skimmel,"
slutter Rasmus Andersen.
Rasmus Andersen,
Indehaver, Tømrermester RFA ApS
Fortsættes
AndelsboligNyt
Side 25

TEMA: Renovering
Altanfirmaet:
Fem tegn på altanskader
Altan.dk løfter altanopgaver i hele landet og er
vores brancheekspert på området. Og til foreninger
med ældre altaner – og særligt ældre betonaltaner –
giver marketingchef Ulrik Knudsen et vigtigt råd til
renoveringen:
Ulrik Knudsen,
Marketingchef, Altan.dk
"Der er som udgangspunkt slet ingen grund til
bekymring, når det kommer til altaner. Der er dog
godt 50.000 gamle betonaltaner, der kan være usikre
og bør renoveres eller udskiftes." Derfor har Altan.dk
samlet fem tegn, der viser, at din altan trænger til en
renovering. (Fotos: Altan.dk)
1. Hvide udfældninger
Kan du se hvide udfældninger på undersiden af altanen
indikerer det, at der foregår en transport af fugt gennem
betonen. Det kan give øget risiko for frostskade, og her
vil en borekerneanalyse derfor være en god idé at få
udført.
2. Revner i betonen
Revner i betonen kan både være almindeligt slid, men
også tegn på, at betonkonstruktionen er under en kritisk
nedbrydning. Få derfor undersøgt, hvad revnerne i
betonen betyder på din altan med hjælp fra en fagmand.
Side 26
AndelsboligNyt

3. Rødbrune udfældninger
"Finder du rødbrune udfældninger på altanen vil det typisk være et tegn på, at der foregår korrosion af den
indstøbte armering. Det kræver nærmere undersøgelse, da der kan foregå nedbrydning i den armering, der
bærer altanen," fortæller Ulrik Knudsen. Han tilføjer, at hvis altanen er fra før 1970 eller over 50 år gammel,
bør man bestille et altaneftersyn – uanset altantypen – da det langt fra er alle altaner, der har tydelige tegn på
renoveringsbehov.
4. Afskalning på altanen
"Når jerndelen, der er indstøbt i betonen begynder at
ruste, kan der komme afskalninger på undersiden og
langs for- og sidekanter på altanen," siger Ulrik Knudsen
og påpeger, at det er vigtigt at tage hånd om denne
nedbrydning, da betonstykker for altanen kan nedfalde.
5. Afskalning over rustent jern
Det sidste tegn omhandler en anden type afskalning,
du skal være opmærksom på. Nemlig små dækflader
tæt på betonoverfladen. Her kan der være tale om et
generelt problem, som et professionelt altaneftersyn vil
kunne afdække, så du kan vedligeholde altanen, inden
skaderne formerer sig.
AndelsboligNyt
Side 27

TEMA: Renovering
Brolæggeren:
Tænk vedligeholdelse ind
Forårssolen titter allerede frem, og hos T.R. Entreprise
& Ejendomsservice er de allerede i fuld gang med at
hjælpe andelsboligforeninger og private boligejere
med en opgradering af udearealerne. Faktisk kan man
udføre belægningsarbejde det meste af året– så længe
der ikke er sne og frost – foreningen kan altså sagtens
komme i gang allerede nu. Men én ting er helt sikker,
når det kommer til belægning på fællesarealerne,
hvis du spørger indehaver Thomas Rosholm Poulsen.
Foreningen skal overveje en løsning med mindst mulig
vedligeholdelse.
"Mit råd er, at andelsboligforeningen skal tænke over, at
arealerne skal være lette at vedligeholde efterfølgende.
Det letteste her er at vælge nogle større betonfliser til
fællesarealerne, så der ikke gror store mængder ukrudt
op i fugerne," siger Thomas Rosholm Poulsen.
Vælg en håndværker med erfaring
Det kan lyde banalt, men det er ikke desto mindre
vigtigt. Andelsboligforeningen bør nøje udvælge det
firma, der skal bruges til gårdrenoveringen, påpeger
Thomas Rosholm Poulsen.
Thomas Rosholm Poulsen,
Indehaver, T.R. Entreprise & Ejendomsservice
"Vælg en håndværker, der har erfaring med belægning
på større arealer, hvis hele gården skal have en
opgradering. Der er stor forskel på, hvorvidt firmaet
skal løfte en mindre terrasseopgave eller udføre
belægningsarbejde på flere hundrede kvadratmeter.
Hvis ikke det skal tage for lang tid, så skal foreningen
vælge et firma der kan, og har ressourcerne, til at løfte
en vis størrelse opgave," slutter den erfarne brolægger
fra T.R. Entreprise & Ejendomsservice.
For at gøre det nemmere for
regnvand at sive ned, vælger
flere brolæggere at etablere
rister i belægningen.
Side 28
AndelsboligNyt

Vindueseksperten:
Isolering skal også tænkes ind
Udskiftning af vinduer i andelsboligforeningen er
en populær renoveringsopgave – og TMT ApS har
specialiseret sig i netop dette. Nye vinduer bidrager
med meget, når de gamle 1-lags termoglas udskiftes til
3-lags energiglas. Det giver et plus på varmeregningen,
mindsker støjniveauet og forbedrer indeklimaet.
Indehaver Morten Trasborg vil dog huske foreningerne
på, at vinduesudskiftet ikke altid står alene.
Morten Trasborg,
Indehaver, TMT ApS
"Jeg rådgiver bestyrelsen til at være opmærksom på
isolering på tagarealerne. Varme siver op, og derfor får
man ikke den optimale effekt ved at udskifte vinduerne,
hvis taget er dårligt isoleret," siger Morten Trasborg.
Han påpeger også en anden tendens i ældre foreninger:
Overvej at få træ/alu vinduer
Det sidste råd, som TMT ApS vil dele med
andelsboligforeningen angående vinduesudskiftet,
omhandler vedligeholdelsesarbejdet.
"Jeg anbefaler, at man som forening gør brug af træ/
alu vinduer, såfremt bygningen ikke er fredet. Typisk
er det meget dyrt at få vedligeholdt vinduer inde i byen
i etageejendomme. Hvis man har træ/træ vinduer skal
der, afhængig af malingens kvalitet og vinduernes
placering i forhold til vind og vejr, en maler på hvert
4-8 år, for ellers rådner vinduet op," siger
Morten Trasborg og uddyber:
"Træ/alu vinduer kræver ikke vedligeholdelse. De er en
smule dyrere, men da vedligeholdelsesarbejdet ved træ/
træ vinduer nemt kan koste mindst 30.000 kroner for
en lejlighed grundet leje af maskiner, så får foreningen
hentet pengene hjem første gang vinduerne skal
vedligeholdes."
"Ældre bygninger har ofte en porøs facade, og
derfor skal foreningen tage højde for, at der er
genopretningsarbejde efterfølgende."
Annonce
Står I over for et
renoveringsprojekt?
Så er Dam Byg specialisten at kontakte. Vi har
stor erfaring med tag- og vinduesudskift i
andelsboligforeninger, der bidrager positivt til
foreningens energiregning. Vi sikrer altid en tryg
og gennemsigtig byggeproces fra den første
dialog til den endelige gennemgang.
Ring på 6176 8771!
MAIL:
ADR.: Slotshaven 3K, 1. 11.
4300 Holbæk
CVR: 42609307
morten@dam-byg.dk
Tag og vinduer
Gipsopgaver og lofter
Gulve og fodpaneler
Find os her
Indvendige døre
Terrasser, udestuer
og hegn

Annonce

TEMA: Renovering
Top 5 renoveringsprojekter i
andelsboligforeningen 2022
Trods 2022’s spæde start har der allerede været fuld gang i renoveringsprojekterne i
de danske andelsboligforeninger. Men hvilken form for renoveringsopgave har fundet
vej til toppen af podiet som den mest efterspurgte? Læs med her og find ud af hvilke
renoveringsopgaver, der har sneget sig ind i top 5 i de danske andelsboligforeninger
anno 2022.
TEKST: ANTON EGHOLM
Udover magasinet, du læser her, hjælper
Andelsportal.dk også med at formidle
uforpligtende tilbud på renoveringsprojekter
i boligforeninger til vores landsdækkende netværk
af håndværkere og leverandører. Vi har derfor
gransket vores data og set på top 5 mest efterspurgte
renoveringsprojekter i andelsboligforeningen i år. Vi
starter med femtepladsen.
5. Brolægning og renovering af
gårdarealerne
Der har allerede været stor efterspørgsel på det grå
arbejde ud i andelsboligforeningerne, men hvad er
det helt præcis en brolægningsopgave indebærer i
andelsboligregi?
Brolægningsopgaver er hovedsageligt at finde i form
af gårdarbejde i andelsboligforeninger med større
fællesarealer. Fællesarealerne er et vigtigt frirum
eller et rum til aktiviteter for mange andelshavere.
Derfor er der i starten af 2022 allerede flere, der har
valgt at investere i en renovering af fællesarealerne
og efterspurgt en brolægger. Ofte efterspørger
foreningerne også en større anlægsentreprise. Dette er
eksempelvis opgaver som implementering af højbede,
lægning af nye fliser eller plantning af bede. Flere
boligforeninger vælger også at tænke foreningens
klimasikring med ind i ligningen og får lavet LARløsninger
i gårdområdet. LAR står for ’lokal afledning af
regnvand’ og kan implementeres i gårdområder i form
af eksempelvis nedsivningsbede, omfangsdræn eller
faskiner.
Fortsættes
AndelsboligNyt
Side 31

TEMA: Renovering
Flere har i de forgange år brugt meget tid i hjemmet og
dermed også på de grønne fællesarealer eller boligens
tilhørende have. Derfor ryger brolægningsopgaver ind på
en naturlig og solid femteplads over top 5 renoveringer i
andelsboligforeninger anno 2022.
4. Tømrer- og tagarbejde
Tømrerarbejde er i evigt flor, og det er ikke en undtagelse
når vi taler om andelsboligforeninger. Men hvad er det
præcis for nogle løsninger tømrerne skruer sammen til
andelshaverne ude i de danske foreninger?
Tømrerarbejde kan foregå fra kælder til kvist og er derfor
også en mere omfavnende opgaveform end mange andre
på listen her. Men når det kommer til tømrerarbejde i
andelsboligforeninger, er der klart én type opgave, der
står for størstedelen af arbejdstimerne for tømrerne.
Tagprojekter har i starten af 2022 været varmt brød
for andelsboligforeningerne – og med rette. Taget er
indiskutabelt en vigtig ting at holde øje med for at skabe
et godt indeklima.
Det kan især være vigtigt at holde øje med, at der ikke
opstår svamp i tagkonstruktionen, da dette kan ende
med at blive en rigtig dyr affære. Samtidig er taget en
stor del af isolering i ejendommen, og med de stigende
priser på opvarmning kan det betale sig at renovere det
gamle tag. En anden vigtig tømreropgave at nævne er
vinduesudskiftning, som også bevirker et godt indeklima,
energioptimering og tilmed kan virke støjdæmpende.
3. VVS-arbejde
Måske har du cyklet forbi en badeværelsescontainer
foran en andelsboligforening på vej hjem fra arbejde
siden årets begyndelse. Hvis det ikke er tilfældet, kan
vi berette, at VVS-arbejdet har været den tredje mest
efterspurgte type opgave fra andelsboligforeningerne
hos Andelsportal.dk.
Det er alfa og omega for en ejendom at have stærke
rørløsninger. En typisk renoveringsopgave for en
VVS'er i en andelsboligforening kunne være
en udskiftning af faldstammer i ejendommen.
Faldstammerne er et vertikalt afløb, som sørger
for, at spildevand har sikkert og godt afløb –
derudover samler faldstammerne spildevandet fra
de forskellige ejendomme, så det bliver ledt samme
sted hen. Derfor er faldstammerne særligt vigtige i
andelsboligforeninger. Samtidig er badeværelserne i
de enkelte andelsboliger også en stor del af de VVSopgaver,
andelsboligforeningerne efterspørger tilbud på
hos os. VVS-arbejde er derfor forståeligt rykket ind på
en tredjeplads.
Andre nævneværdige placeringer:
Det blev ikke til en plads i top 5, men
opgaver der involverer dørtelefonanlæg,
ejendomsadministration og valuarvurderinger
har også været yderst efterspurgte i
starten af 2022.
Side 32
AndelsboligNyt

Ønsker I også
at få malet
facaden?
Få 3 tilbud på
jeres opgave!
2. EL-arbejde
I starten af 2022 har der været mange
andelsboligforeninger og andelshavere, der har
fået den lyse idé at få optimeret elinstallationerne i
andelsboligforeningerne. Faktisk så mange, at opgaver
der involverer el-arbejde er kravlet op som den
næstmest efterspurgte opgavetype. Men hvilke
el-opgaver søger andelsboligforeningen tilbud på?
I nogle tilfælde er det foreningens ansvar at sørge
for, at elinstallationerne er opdaterede og tilpasset
den gældende lovgivning, hvis altså de ikke er
indvendige i andelene. I disse tilfælde vil det være
andelsboligforeningen, der skal stå for renovering af
elinstallationen på fællesarealerne og i trappeopgangen.
Ellers kan en normal renovering af elinstallationer i en
andelsboligforening være udskiftning af eltavler i de
enkelte boliger eller eltjek ved salg.
1. Malerarbejde
Med alverdens forskellige renoveringsopgaver, der
allerede er blevet indsendt i starten af 2022, er der
alligevel en enkelt, der klart står ud fra mængden.
Der har nemlig været massiv efterspørgsel på at give
andelsboligforeningen et ansigtsløft og få udført en
maleropgave.
Der er mange muligheder for maleropgaver i
andelsboligforeninger. En hyppig renoveringstype
for malere hos andelsboligforeninger er en total
overhaling og maling af facaderne. Samtidig er maling
af trappeopgange eller i den private bolig også opgaver,
der bidrager til, at maleropgaven ligger nummer et på
listen af mest efterspurgte renoveringsopgaver i starten
af året.
Få tilbud på renoveringsopgaven
Via Andelsportal.dk’s landsdækkende leverandørnetværk kan I modtage tre uforpligtende tilbud
på renoveringsprojekter i foreningen og i den private andelsbolig. Vi tilbyder også en gratis
entreprisegaranti på opgaven indsendt via Andelsportal.dk. Entreprisegaranti dækker med op
til 100.000 kroner, når der skal udføres arbejde for boligforeningen, og med 35.000 kroner for fejl
og mangler hos den private andelshaver.
AndelsboligNyt
Side 33

TEMA: Renovering
Indgå en god
håndværkeraftale
Generalforsamlingen er formentlig overstået, og I har måske
aftalt at gå videre med et renoveringsprojekt. Allerede i aftalen
med håndværkerfirmaet kan man sætte rammer for en god
proces og sikre sig mod fejl og mangler.
TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCHELY
Definér opgaven konkret og
præcist
Det er altid en god idé at undersøge
markedet, når man skal i gang med
et bygge- eller renoveringsprojekt
ved at indhente flere tilbud. En stor
faldgrube kan dog være, at man ikke
får konkretiseret, hvad man ønsker
at få lavet, hvilket kan resultere i tre
vidt forskellige tilbud. Sørg derfor
på forhånd at få defineret præcist og
konkret, hvad der skal laves, allerede
inden tilbuddene indhentes.
Håndværkeraftalen: Få det
på skrift
Mundtlige aftaler er bindende, men
der kan let opstå misforståelser
og uenigheder, da det er påstand
mod påstand. Sørg derfor altid for
at indgå en skriftlig aftale med din
håndværker, hvori I får afklaret alle
spørgsmål, så det står sort på hvidt.
Benyt gerne en standardkontrakt
som boligministeriets AB92, hvor
der afdækkes alle krav mellem
forening og entreprenør. Husk også
at få skrevet ind i aftalen, hvordan
fejl og mangler skal håndteres.
Dagbøder
Undgå forsinkelser på
håndværkeropgaven ved at aftale
dagbøder – særligt hvis det er
en hovedentreprise med flere
faggrupper med inde over projektet.
Det kan eksempelvis være et projekt,
hvor maleren først kan påbegynde
arbejdet, når tømreren er færdig.
Dagbøder kan derved skabe ekstra
incitament for, at håndværkerne
bliver færdige til tiden.
Garanti
De fleste garantiordninger
dækker kun arbejde udført for
privatpersoner. Er man derfor
en andelsboligforening, vil man
typisk ikke kunne finde hjælp hos
de forskellige garantiordninger,
håndværkerfirmaerne måtte
være del af. Andelsportal.dk’s
entreprisegaranti er blandt de første
i Danmark, der også dækker opgaver
udført for andelsboligforeninger.
Entreprisegarantien er gratis at søge
og dækker op til 100.000 kroner for
håndværksmæssige fejl og mangler
for foreninger og 35.000 kroner
for privatpersoner, når opgaven er
indsendt via vores tilbudstjeneste.
Til- og eftersyn
Det er vigtigt at føre tilsyn med
arbejdet for at sikre, at alt på
byggepladsen lever op til kravene.
Afhold gerne ugentlige byggemøder
med entreprenøren, hvor I drøfter,
hvorvidt arbejdet overholder
tidsplanen og økonomien.
Når projektet er afsluttet, bør man
holde 1-års og 5-års gennemgang
med entreprenøren, hvor man
genbesøger arbejdet og ser, om der
efterfølgende er kommet skader på
det udførte arbejde.
Det er altid en god idé at alliere
sig med en byggesagkyndig, der
kan stå for til- og eftersynene
samt byggemøderne, da de taler
det samme faglige sprog som
entreprenøren og kender til lovkrav
samt branchestandarder.
Betaling
Sørg for, at der i den skriftlige aftale
fremgår både prisen på opgaven og
betalingsfrister. Ved større projekter
er der kutyme for, at betalingen
består af en række delbetalinger,
imens der ved mindre opgaver
typisk betales det fulde beløb, når
opgaven er færdigudført. Sørg for
at tilbageholde den sidste rate,
indtil I er sikre på, der ikke er fejl og
mangler.
Mangler I en
håndværker til
jeres opgave?
Få 3 tilbud til
foreningen!
Side 34
AndelsboligNyt

Annonce
Boligvaskeri
uden bekymringer
L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt
af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.
Få en løsning, der matcher jeres behov
Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux
Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan
skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager
drift, vedligehold og service i hele perioden.
Levering og installering.
Fri service og reservedele i hele leasingperioden.
Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.
All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri,
vandskade og uheld.
Installationstjek
– optimering af vaskerum
Betalingssystem
– med mange muligheder
Flytning og bytning
– af maskiner ved ændret behov
Operationel leasing
Levering, installering, service, reservedele
og fuld forsikring af jeres vaskeri.
Til små månedlige ydelser.
Brugerbetalt vaskeri
Levering, installering, service, reservedele
og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask.
I skal ikke have en krone op af lommen!
Leasing gavner både økonomi og miljø
Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber,
bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets
levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt.
72 15 11 15 boligvaskeri.dk
Løsninger til erhvervslivet

Valuarvurdering
Om STAD Valuar
STAD Valuar er del af STAD
Erhverv. STAD Valuar beskæftiger
sig med vurderingsforretninger,
herunder valuarvurderinger af
andelsboligforeninger. De
hjælper godt 400 forskellige
andelsboligforeninger
med valuarvurderinger årligt.
Unikt indblik:
Fluen på væggen til en
valuarvurdering
På den første rigtige forårsdag i marts stod solen højt. Uden en sky på himlen tog vi en
tur til det mondæne Frederiksberg for at mødes med Emil Ellekilde, der er vurderingschef
hos vores branchepartner i valuarvurderinger, STAD Valuar. Vi havde nemlig
ekstraordinært fået lov til at være fluen på væggen ved en valuarvurdering, som gav
os et unikt indblik i, hvordan en valuarvurdering forløber sig, og hvad valuaren lægger
mærke til ved sit ejendomstjek. Overvejer I valuarvurdering af jeres andelsboligforening?
Så læs med her.
TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCHELY | FOTOGRAFI: PERNILLE SVALEBÆK
Det var en lun fredag
formiddag, da Emil Ellekilde
med et stort smil hilste på
os ude foran tøjbutikken Zornig,
som lejer butikslokalet af den
andelsboligforening, vi skulle besøge
– nemlig A/B Gammelkongevej 153.
Tidligere og fremtidige
forbedringer
Sammen med Emil blev vi budt velkommen
af Helle, der er bestyrelsesmedlem
i andelsboligforeningen,
hvor hun har boet siden begyndelsen
af 00’erne. Vurderingsmødet
startede rundt om spisebordet i den
hyggelige stue.
Indledningsvist forklarede Emil
lidt om selve valuarvurderingen,
og hvad der er vigtigt for den
endelige vurdering. Blandt andet
fortalte han, at valuarvurderingen
indgår i andelsboligforeningens
årsrapport, hvorfor Emils arbejde
er en forudsætning for revisorens
arbejde og udarbejdelsen af den
Side 36
AndelsboligNyt

endelige rapport. Valuarer tager
derfor udgangspunkt i regnskabet
for året før.
"Lidt ligesom hønen og ægget," siger
vurderingschefen.
Den erfarne valuar forklarede, at
han havde regnet lidt på tingene
hjemmefra, men at han også
havde forberedt et sæt spørgsmål
til ejendommen, herunder også
hvilke fremtidige forbedringer
andelsboligforeningen ser ind i.
"Er der sket større væsentlige ting
med ejendommen i de seneste år?"
var Emils første spørgsmål.
Bestyrelsesmedlemmet, Helle,
forklarede, at der ikke har
været store renoveringer, men
at der i 2019 var foretaget en
facaderenovering samt en
gårdrenovering i 2015, hvor
kloakkerne også fik sig en tur.
Derefter blev der spurgt ind til
ejendommens tag og vinduer, som
dog ikke var blevet skiftet, mens
Helle har boet der. Dog ved hun, at
begge emner har været skiftet på et
eller andet tidspunkt.
vurderingen af ejendommen, fordi
andelsboligforeningen ikke ejer dem
– det gør andelshaverne selv.
"Er der nogle større ting, I har i
støbeskeen, der skal laves syv-otte
år ud i fremtiden?" spørger Emil
nysgerrigt.
Helle forklarer, at der står i
den energirapport, de har fået i
forbindelse med energimærkning,
at vinduerne godt kunne trænge
til nye ruder. Desuden er de ved
at færdiggøre udskiftningen af de
lodrette stigestrenge, hvoraf kun to
mangler.
Fremvisning af to forskellige
lejligheder
Efter den gode snak om tidligere og
fremtidige projekter i ejendommen,
var det tid til at gå en tur indenfor
i ejendommen. Helle forklarede,
at der findes fire typer lejligheder
i foreningen, hvor hendes egen
og naboens er de mest typiske. Vi
startede i Helles lejlighed.
"Mit kig i selve lejligheden tager
ikke ret lang tid. Jeg kigger nemlig
på lejligheden i den kontekst, at
hvis der potentielt skulle være en,
der købte hele ejendommen og ville
rive alle køkkener og badeværelser
ned og sætte nogle nye op, så kunne
man det. Jeg skal altså bare forholde
mig til, om jeg tror på, man kan lave
et normalt køkken og et normalt
badeværelse i selve lejligheden,"
siger Emil indledningsvist og
supplerer:
"Jo mere en potentiel udlejer kan
få i leje, desto mere stiger ejendommens
værdi."
Helle viser os rundt i sin lejlighed
og fluebenene bliver sat i Emils
notater. Herefter bevægede vi os via
bagtrappen over i naboens lejlighed,
hvor det samme gør sig gældende.
Køkken? Tjek. Badeværelse? Småt,
men godt. Alt er i den fineste orden.
Fortsættes
"Den tekniske levetid på et tag
er 75 år. Vi ser dog ofte tag, der
stadig holder fint efter 100 år,"
siger Emil og konstaterer efter et
hurtigt kig på vinduerne i stuen, at
det ligner en typisk 90’er ramme.
A/B Gammelkongevej 153 har
tidligere diskuteret altaner, men det
var kun muligt at etablere dem ud
til baggården, hvilket andelshaverne
ikke var interesseret i dengang.
Dog har to andelshavere selv betalt
for opsætning af altaner. Men som
Emil forklarer, tæller de ikke med i
A/B Gammelkongevej 153
ligger på hjørnet af Edisonsvej
og Gammelkongevej på
Frederiksberg.
AndelsboligNyt
Side 37

Valuarvurdering
Mens vi kigger på naboens lejlighed,
stopper Emil op og inspicerer
vinduerne og fortæller: "De er fra
1994." Det står nemlig i rammen
mellem ruderne i vinduerne.
Vi spurgte nysgerrigt Emil, om
nogle forbedringer tæller mere end
andre i en valuarvurdering, hvortil
han svarede:
"Den første type af forbedringer,
som tæller negativt, er dét, der
ligger ude i fremtiden. Så hvis jeg får
at vide, at om to år skal hele taget
skiftes, som koster fem millioner
kroner, så skal jeg i den model, jeg
laver, forholde mig til det. Og i takt
med at årene går, og taget er skiftet,
så udgår det fra regnestykket, og
så bliver ejendommen mere værd,"
fortæller vurderingschefen fra
STAD Valuar.
Han forklarede desuden, at de
helt store forbedringer, som kan
øge værdien af ejendommen, er
altaner og elevatorer, som anses
som 100 procents forbedringer,
fordi man sætter noget nyt op, som
ikke var der i forvejen. Af samme
grund udløser en udskiftning
af eksempelvis vinduer ikke en
lige så stor værdistigning, fordi
man erstatter noget, som er der i
forvejen.
Op på loftet og ned i
kælderen
På bagtrappen stoppede den erfarne
valuar op og begyndte at vippe på
tæerne.
"Hvis trapperne knirker meget,
har det noget at gøre med, at der
gennem årene har været meget
damp, som har løsnet i dem. Det
behøver ikke at være noget
problem, men det antyder i hvert
fald, at det er mange år siden,
nogen har renoveret på dem."
Oppe på loftet konkluderer Emil,
at taget også har gennemgået en
forbedring.
"Det skal nok passe, at det har været
midt- eller starthalvfemserne.
Emil bemærker
rottestopperen.
Der er blandt andet lavet noget
isolering. I kan se det her også," siger
Emil og peger på den indvendige
side af taget.
Den hyggelige baggård bar tydeligt
præg af renoveringen tilbage i 2015.
I kælderen var der vaskekælder,
kælderrum til opbevaring og
fjernvarmeanlæg.
En valuarvurdering holder i
18 måneder og skal foretages af
en uddannet valuar. I 2020 brugte
cirka 60 procent af andelsboligforeningen
en valuarvurdering
som vurderingsprincip.
Side 38
AndelsboligNyt

Annonce
"Grunden til at jeg gerne vil i kælderen,
det skumle sted i ejendommen, er for at
se den her tavle," siger Emil og peger på
fjernvarmeanlægget og fortsætter:
"Fyrkedlen er fra 1986, og det indgår i
regnskabet, selvom det ikke er ret meget,
det betyder."
Afslutningsvist viser Helle os en
tidligere garage, der benyttes til fælles
cykelparkering. Det har i praksis ikke
nogen betydning for selve regnestykket,
fortæller Emil, men det gør jo en klar
fordel for beboernes hverdag.
Inden vi tager afsked med Emil, løber
han over på den anden side af vejen for
at kigge på taget fra afstand for at se, om
der er en mobilmast, som ejendommen
lægger tag til for et mobilselskab, som
derved giver en ekstra lejeindtægt på
20-40.000 kroner.
SKAL VI HJÆLPE JERES
ANDELSBOLIGFORENING
MED MURER OPGAVERNE?
Uanset om der er tale om lægning af klinker og fliser
i boligen, eller om andelsboligfor eningens facader
skal have en kærlig hånd, er vi klar til at løfte opgaverne,
store som små.
Høj kvalitet og nærværende kundeservice er grundstenene
hos os, når vi løser byggeopgaver ude hos
vores kunder. Med mere end 30 års erfaring fra bygge
branchen har vi opbygget en stor ekspertise, og
I kan derfor forvente perfekte resultater med os på
opgaven.
Ønsker I et godt tilbud? Så tøv ikke
med at kontakte os!
"Sådan en ting kan hurtigt blive en
million kroner værd for ejendommen,"
afslutter vurderingschefen.
Vi hjælper
også gerne med
tømrer-, maler- og
gulvarbejde
Telefon: 21 23 72 27
Mail: asd@asd.dk
CVR: 42751189
Adresse: Søholtparken 44, 2660 Brøndby Strand

Annonce
Har I husket at
opdatere energimærket i
jeres andelsboligforening?
Ved salg og ved udlejning er det et krav, at andelsboligforeningen
har et gyldigt energimærke. Et energimærke er gyldigt i 10 år
– og NINS KOMPAGNI ApS er klar til at hjælpe med en opdatering
af jeres energimærke.
Vores energimærkerapporter udføres af professionelle
energikonsulenter, der har stor erfaring med energimærkning
af andelsboligforeninger. Tøv derfor ikke med at kontakte
NINS KOMPAGNI ApS på tlf.: 7178 6187 for en god snak om
energimærkning i jeres forening.
Forny
energimærket fra
5.995,-
ekskl. moms.
Niels Hornhaver,
bygningssagkyndig
Find os på
Facebook
Tlf.: 7178 6187
Mail: niels@nins.dk
Web: www.tilstandsrapport-energimaerke.dk

Annonce
Drømmer du om en ny altan?
Få din plads i solen, med en god investering.
Altanen har en positiv effekt for hele lejligheden.
Den bidrager til bedre indeklima og giver en lysere lejlighed.
En altan indbyder til socialt samvær, afslapning og udeliv.
Altanen er vinduet mod verden og livet udenfor.
Se vores udvalg og læs mere på www.balco.dk

Stigende renter
Stigende renter:
Skal andelsboligforeningen
omlægge eller ej?
Rentemarkedet er vendt på hovedet. Hvor det længe har været muligt for
andelsboligforeninger at konvertere ned i rente, er renterne nu steget overraskende
meget. Hvordan man som forening skal forholde sig til dette, er
Realkredit Danmark/Danske Bank jer behjælpelige med her.
TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER
I
en ny analyse fra Realkredit Danmark/Danske
Bank dykker cheføkonom Christian Hilligsøe
Heinig ned i de forskellige omlægningsmuligheder,
som andelsboligforeningerne har i denne tid, hvor
renterne er steget. Her gennemgår han de enkelte
konverteringsmuligheder samt deres fordele og
ulemper. Det kan lyde meget teknisk, men skaber
grobund for en god samtale om lån og finansiering i
foreningen.
Søg konkret rådgivning, hvis I er i tvivl
Vi anbefaler, at foreningen tager kontakt til
en finansiel rådgiver for konkret vejledning.
På Andelsportal.dk har vi et samarbejde
med Danske Bank, hvor foreningen
uforpligtende kan indhente tilbud på at
omlægge lån. Det kan I læse mere om her:
www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening
Christian Hilligsøe Heinig,
cheføkonom, Danske Bank
Skal vi omlægge vores FlexLån®?
Har jeres andelsboligforening et FlexLån®, kan de
stigende renter give anledning til, at der måske kan
hjemtages en kursgevinst på andelsboligforeningens
FlexLån®. Det vil dog imidlertid ikke give mening at
omlægge fra FlexLån® til FlexLån®. Det skyldes, at en
evt. kursgevinst modsvares af en højere rente på det
nye lån. Dertil kommer også omkostninger forbundet
med omlægningen, forklarer Christian Hilligsøe Heinig.
"Vi anbefaler heller ikke en konvertering
ud af FlexLån® til et fastforrentet lån. Har
andelsboligforeningen i dag et FlexLån®, så er der
tale om en kendt risiko, og der bør være økonomi til at
håndtere stigende renter i foreningen," siger Christian
Hilligsøe Heinig og uddyber:
"Hvis andelsboligforeningen imidlertid er nervøs over
renteudviklingen og bekymret for den fremtidige boligafgift
ved stigende renter, så kan en omlægning være
relevant i erkendelse af, at man i udgangspunktet har
valgt en forkert lånestrategi."
Side 42
AndelsboligNyt

Skal vi omlægge vores fastforrentede lån?
Grundet de stigende renter kan andelsboligforeninger,
der nu har fastforrentede lån med en kuponrente på
især 0,5 procent eller 1 procent overveje at omlægge
lånet med henblik på at reducere gælden. Kuponrenten
dækker over den pålydende rente på en obligation.
Break even-horisonten dækker over, hvor
lang tid der går før, at restgældsreduk-
tionen er blevet spist op af en højere rente.
"I øjeblikket er det muligt at skære i omegnen af 10-20
procent af restgælden ved en førtidig indfrielse, hvis
man som andelsboligforening sidder med et af disse
fastforrentede lån. Størst restgældsreduktion fås i
øjeblikket, hvis man sidder med et afdragsfrit 30-årigt
0,5 procent-lån. Her er indfrielseskursen aktuelt i
omegnen af kurs 83. Det vil sige, at man kan købe
100 kroner gæld tilbage for blot 83 kroner," forklarer
cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.
Overvejer man som andelsboligforening at give sig i
kast med en omlægning
med restgældsreduktion
for øje, så bør der med
cheføkonomens indblik
være noget 'valuta for
pengene.'
"Her er vores normale
tommelfingerregel, at
restgælden som minimum
gerne skulle reduceres
med i omegnen af 8-10
procent," siger Christian
Hilligsøe Heinig.
Gør jer overvejelser
om break evenhorisonten
Udover refleksionen om at reducere foreningens
restgæld, bør foreningen også tænke over den såkaldte
break even-horisiont, hvis lånet skal omlægges.
"Helt konkret betyder det, at hvis foreningen i dag
har et fastforrentet 0,5 procent-lån med afdrag, så
kan det indfries til en kurs tæt på 84. Optager man et
fastforrentet 2,5 procent-lån med afdrag til en kurs 98,
så vil gevinsten fra restgældsreduktionen være væk i
løbet af en omtrent 10-årig periode," uddyber Christian
Hilligsøe Heinig.
Skal vi lave en opkonvertering eller en skrå
konvertering?
Det spørgsmål er der også flere foreninger, der stiller.
Lad os lige se på betydningerne først:
› En opkonvertering betyder, at man skifter det gamle
fastforrentede lån ud med et nyt fastforrentet lån.
Derved får man en højere rente, men med en lavere
restgæld til følge.
...Her er vores normale
tommelfingerregel, at
restgælden som minimum
gerne skulle reduceres med
i omegnen af 8-10 procent,
— Christian Hilligsøe Heinig
› Skrå konvertering betyder, at man går fra et
fastforrentet lån over til et lån med variabel rente.
Christian Hilligsøe Heinig
påpeger, at man som
forening altid skal lade
valget af konvertering
bero på foreningens
individuelle præferencer
i forhold til eksempelvis
renterisiko, belåningsgrad
og boligafgift.
"Ved en skrå konvertering
skal foreningen være
bevidst om, at man har
en anden renterisiko end
ved et fastforrentet lån
– og det kan indebære større udsving i boligafgiften
fremadrettet. Endeligt kan omlægningen reducere
antallet af potentielle købere, der ønsker at købe sig ind i
foreningen fremadrettet, da de i så fald skal igennem et
rentestress for at kunne blive købsgodkendt," forklarer
cheføkonomen og slutter:
"Ved en opkonvertering skal man omvendt være
klar over, at der kan komme et kurstab, når man
konverterer op i rente, og et nyt kurstab senere igen
ved nedkonvertering, hvis renten efterfølgende
falder. Det vil – sammen med omkostningerne til
omlægning af lån – også spise noget af den oprindelige
restgældsreduktion."
AndelsboligNyt
Side 43

Entreprisegaranti
Indsend
foreningens
opgave og få
3 uforpligtende
tilbud!
Få en gratis entreprisegaranti
på op til 100.000 kroner
Entreprisegaranti er den første garantiordning, der også dækker arbejde udført for
andelsboligforeninger. Entreprisegaranti dækker håndværksmæssige fejl og mangler for
op til 100.000 kroner i boligforeninger. Og så er ordningen ganske gratis og kan søges, når
I indsender en forespørgsel på tre tilbud via Andelsportal.dk.
H
verken med håndværkerfradraget
eller hos diverse
garantiordninger på byggeri
har boligforeninger stået forrest i
køen. Det blev ændret, da
Andelsportal.dk og søsterportalen
3byggetilbud.dk lancerede
Entreprisegaranti, som dækker
håndværksmæssige fejl og
mangler for op til 100.000 kroner
for boligforeninger og 35.000
kroner for private andelshavere.
Flere andelsboligforeninger har
allerede benyttet sig af den gratis
garantiordning.
En udvidelse af vores gratis
tilbudsservice
Siden 2001 har Andelsportal.dk
formidlet nyttig viden til landets
andelshavere og bestyrelser,
men også hjulpet selvsamme
godt videre med deres bygge- og
renoveringsopgaver.
Andelsportal.dk har nemlig en
gratis opgaveservice, hvor
I kan indsende bygge- og
renoveringsopgaver og modtage tre
uforpligtende tilbud fra et netværk
af håndværkere og leverandører,
som spænder lige fra valuarer og
administratorer til kloakmestre
og totalentreprenører. Servicen
er gratis og målsætningen er klar:
Andelsportal.dk vil gøre det trygt
og enkelt at få udført håndværkerarbejde
i andelsboligforeningen.
Sådan fungerer
Entreprisegaranti
Entreprisegaranti henvender sig
både til private andelshavere og
den samlede andelsboligforening.
Garantiordningen dækker
håndværksmæssige fejl og mangler,
for op til 35.000 kroner for private
andelshavere og helt op til
100.000 kroner for
andelsboligforeninger.
Entreprisegarantien dækker også
hvis virksomheden går konkurs.
Entreprisegaranti er gratis og gives
på bygge- og renoveringsopgaver
indsendt via Andelsportal.dk. Det
kræver blot, at foreningen uploader
tilbuddet fra den leverandør,
den har valgt til opgaven, inden
arbejdet igangsættes. Så gennemser
portalens serviceafdeling sagen og
udsteder garantien.
Side 44
AndelsboligNyt

Annonce
Ud med det gamle
ind med det grønne
Betaler jeres andelsboligforening unødvendige penge på
elregningen? Få indbyggede lyssensorer i trappe opgangene
og spar strøm fra dag ét.
Med sensor LED-belysning fra HHR EL-TEKNIK ApS får
I automatisk tænd/sluk-funktion, og hvis I samtidig
ønsker en ny røgalarmsløsning, installerer vi også dette.
HHR EL-TEKNIK ApS er nemlig jeres specialist i
energirigtig belysning i boligforeningen.
Ring på tlf.:70 27 24 04
ol@hhr.dk
www.hhr.dk
CVR-nr.: 30896963
TILBUD:
Få et el-tjek
inkl. rapport
for 1.000 kr.
Strandboulevarden 5b,
2100 København
Årets El-installatør
(10+ ansatte) 2021

FAQ
Andelskronen
FAQ
TEKST: ANTON EGHOLM
Det kan være svært at sætte sig ind i de forskellige
terminologier, når det kommer til andelsboligsproget.
Her dykker vi ned i andelskronen. For hvad er
en andelskrone egentligt? Og hvordan påvirker
andelskronen formue og værdi af en andelsbolig? Læs
med her og bliv klogere på andelskronen.
Hvad er andelskronen?
Andelskronen styrer andelsværdien i kontekst til den
samlede ejendomsværdi, gæld og øvrige aktiver. Det
er med andre ord en værdi, der bliver tilknyttet hver
enkelt kvadratmeter i den større ejendom, hvorfor
værdien af en andelsbolig bestemmes ud fra en fastsat
andelskrone. Andelskronen fastsættes en gang om året
på en generalforsamling og styrer i perioden den værdi,
hver enkelt andelsbolig kan have.
Hvordan beregnes andelskronen?
For at finde andelskronen i en andelsboligforening,
ser man på den samlede ejendomsværdi, foreningens
gæld og øvrige aktiver. Her kan foreningens gæld
defineres som det pengebeløb, som foreningen skylder
i form af eksempelvis realkreditlån, banklån eller til
kreditorer. Dertil kan øvrige aktiver defineres som
værdi i ejendommen, der supplerer ejendommens værdi.
Dette giver et billede på, hvorledes foreningens kapital
er anvendt, og kan ses på blandt andet bankkonti,
obligationer og hos debitorer.
Anskaffelsesprisen: Den pris, som foreningen betalte
ved stiftelsen + forbedringer på ejendommen.
Valuarvurdering: Foretaget af en valuar, som baseret på
forskellige faktorer giver sin vurdering af ejendommens
værdi som udlejningsejendom.
(Psst... Kom med på en valuarvurdering på side 36.)
Den offentlige ejendomsvurdering: Værdien
prisfastsættes ud fra SKATS vurderingsvejledning
fra 2011-2012. Det er bestemt ved lov, at dette
vurderingsprincip ikke bliver opdateret i fremtiden.
Hvad kan andelskronen bruges til?
Andelskronen kan som nævnt bruges til at beregne
en andels værdi i forhold til ejendommen. Når du har
fundet andelskronen, kan du altså finde ud af, hvad af
værdien i netop din andel er. Til at demonstrere dette
har vi opstillet et fiktivt regnestykke:
Foreningens andelskrone: 76,00 kroner (kurs 7.600)
Din boligs kvadratmeter: 70m 2
Værdien af din andelsbolig:
7.600 x 70 = 532.000 kr.
Ejendomsværdi og andelskrone
Det er vigtigt, at foreningen får vurderet ejendommen
til den rette værdi, da ejendommens værdi har
indvirkning på andelskronen. Prisen på en
andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra
tre metoder:
Sådan udregnes andelskronen
Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld
Oprindelige indskud fra alle andelshavere
= Andelskronen
Side 46
AndelsboligNyt

Annoncer
Branchepartnere på Andelsportal.dk
Vi har en eksklusiv udvalgt gruppe af branchepartnere, der er eksperter i netop deres felt.
De tilbyder relevant rådgivning, services eller ydelser til andelsboligforeninger og andelshavere
– og er specialister i branchen
Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder
om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes.
Altaner
Døre
Dørtelefoni
Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om,
hvordan vi kan løfte jeres opgave.
Ejendomsadministration
Finansiering
Gårdmiljø
Facader
Vinduer og udhæng
Ladestandere
Trappeopgange
Kælderarealer
Opgangsrenovering (Maler)
Malerentrepriser
Private boliger
Tagrenovering
25+
Tørrelofter
års erfaring
17
Valuar
medarbejdere
366+
Vedligeholdelsesplan og
entrepriser
energimærkninger
udført
Vinduer
www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk
Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525
AndelsboligNyt
Side 47

Annonce
Maj 2022
Drøm dig væk,
hjemme
Besøg www.altan.dk og se hvordan du kommer
i gang med din altandrøm.

Fleksibel finansiering af
jeres andelsforening
FlexLife ® – nu også med fast rente
Det er ikke alle udgifter, man kan forudse i en ejendom.
Med FlexLife ® kan vi aftale en restgæld, som I først skal
betale sammen med sidste ydelse. Det gør det nemt at
frigøre likviditet, så I også har plads til de udgifter, der ikke
kan planlægges.
Realkreditlån
Restgæld
Etablering af
dørtelefoner
Udskiftning af
tagrender
Stor
vandskade
efter skybrud
Udskiftning af
faldstammer i
2 opgange
0 5 10 15 20 25 30 år
FlexLife ®
Traditionelt realkreditlån
Med FlexLife ® kan I låne op til 75% af ejendommens
værdi. Når rammerne for lånet er aftalt,
har I f.eks. mulighed for at justere ydelserne hen
ad vejen mod et gebyr. Og I kan få helt op til
30 års afdragsfrihed, hvis I har en god
økonomi og friværdi.
Læs mere på rd.dk/erhverv