29.04.2022 Views

AndelsboligNyt maj 2022

Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt sammen. I denne udgivelse får du nyttig viden om renoveringsprojekter fra A-Å, hjælp til den gode håndværkeraftale og juristen dykker også ned i vedligeholdelsespligten. I klimasektionen møder vi A/B Hunderup Møllepark, der deler foreningens erfaring fra et større vinduesprojekt, og sammen med energikonsulenten undersøger vi om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. Vi spørger også en ekspert, om vi når klimamålene, og hvordan andelsboligforeningerne kan bidrage.

Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt sammen. I denne udgivelse får du nyttig viden om renoveringsprojekter fra A-Å, hjælp til den gode håndværkeraftale og juristen dykker også ned i vedligeholdelsespligten. I klimasektionen møder vi A/B Hunderup Møllepark, der deler foreningens erfaring fra et større vinduesprojekt, og sammen med energikonsulenten undersøger vi om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. Vi spørger også en ekspert, om vi når klimamålene, og hvordan andelsboligforeningerne kan bidrage.

SHOW MORE
SHOW LESS

Create successful ePaper yourself

Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.

Nyheder og nyttig viden til landets andelsboligforeninger

Maj 2022

Fluen på

væggen til en

valuarvurdering

Side 36

Top 5 renoveringsprojekter

i andelsboligforeningen 2022

Side 31

TEMA: Renovering

Nye vinduer har forbedret

komforten markant hos

A/B Hunderup Møllepark

Side 1 i klimasektionen

OGSÅ I DENNE UDGAVE

• Indgå en god

håndværkeraftale

• Den store

vedligeholdelsesguide

• Stigende renter: Skal

foreningen omlægge eller ej?


Annonce

Banker generalforsamlingen

snart på døren?

Og trænger facaden til en

kærlig hånd?

25 års erfaring med dygtige medarbejdere på tværs af faggrupper og

tilfredse kunder i hobetal – argumenterne for at vælge Pro-Malerservice

til foreningens næste maleropgave er mange. Og det er ikke uden grund,

at det er vigtigt at få professionelle folk på opgaven. Skader i murværket

kan nemlig lede til alvorlige og langvarige konsekvenser, der forkorter

bygningens levetid.

Pro-Malerservice bistår også med andet end malerarbejde. Med dygtige

folk på tværs af håndværkerfag har vi bred erfaring og viden, der rækker

langt ud over maleropgaver.

Jacob Hoffmann, Indehaver

– og som branchepartner på Andelsportal.dk tør vi godt kalde

os eksperter i branchen!


Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder

om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes.

Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om,

hvordan vi kan løfte jeres opgave.

Facader

Vinduer og udhæng

Trappeopgange

Kælderarealer

Malerentrepriser

Private boliger

25+

års erfaring

17

medarbejdere

366+

entrepriser

udført

www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk

Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525


Annonce

Nye vinduer giver mere

end

.

bare en besparelse

pa varmeregningen

Kontakt os på telefon:

81 81 81 54

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte,

er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere

energirigtig model. Udover at pynte på facaden er nye

vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen.

Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både

isolerende og støjdæmpende.

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af

jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise

ApS klar med råd og vejledning.

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres

renovering.

ADRESSE

Benedikte Alle 18,

2690 Karlslunde

WEB

www.stenkilde-toemrer.dk

www.facebook.com/StenkildeTE

KONTAKT OS

Steffen: 81 81 81 54

Mail: ss@b-s-e.dk

CVR: 39425378


Når renoveringsprojektet kalder

De seneste år har stået i renoveringens tegn for danskerne, da

coronanedlukning, hjemmearbejde og indefrosne feriepenge gav

anledning og tid til at igangsætte nye boligprojekter i hjemmet. For

flere af landets andelsboligforeninger har renoveringsprojekterne

omvendt været sat på pause, da generalforsamlinger er blevet

udskudt og forkortet. Heldigvis har corona løsnet sit greb,

og aktivitetsniveauet i foreningerne nærmer sig normalen.

Renoveringsopgaverne venter, og det har vi i denne udgivelse

valgt at bringe et tema om.

Få nyttig viden fra fire eksperter fra forskellige håndværkerbrancher

på side 25 og bliv klogere på en vellykket renoveringsproces

med gode råd fra A/B Søren Norby på side 18. En

andelsboligforening, der deler ud af deres erfaring med større

renoveringsentrepriser, der ikke altid går som først planlagt.

Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt

sammen. Derfor dykker vi på side 14 ned i regler for

vedligeholdelsesansvaret, og i vores klimasektion spørger vi

fagmanden, om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. I

denne udgivelse udvider vi nemlig magasinet med en klimasektion

midt inde i bladet, hvor vi sætter energirenoveringer og grønne

prioriteringer under luppen. Vi besøger blandt andet A/B Hunderup

Møllepark, der med et større vinduesprojekt har øget komforten i

andelsboligerne markant. Vi stiller også en ekspert fra Klimarådet

spørgsmålet om, hvorvidt vi når vores klimamål, og hvordan

andelsboligforeninger bidrager til den grønne omstilling.

I denne udgivelse får vi også et unikt indblik i valuarvurderinger,

da vi som fluen på væggen følger en erfaren valuar på hans

vurderingsbesøg. Det kan du læse mere om på side 36. På side 42

undersøger vi, hvordan foreningen skal forholde sig til dagens

rentemarked, og på side 46 slutter vi med en FAQ om andelskronen.

God læselyst.

Nynne Groth Hallander, redaktør

AndelsboligNyt

Udgives af Andelsportal.dk,

som er en del af:

3byggetilbud.dk A / S

Antonigade 4

1106 København K

Web:

E-mail:

SVANEMÆRKET

Tryksag

4041 0820

www.andelsportal.dk

info@andelsportal.dk

Tlf: 7733 4000

Redaktion: Nicole Mikkelsen

Layout:

Oplag: 4.400

Tryk:

Anton Egholm

Daniel Christian Hinchely

Maria Carlsen

Nynne Groth Hallander (ansvarshavende)

Eik Franksdottir Mikkelsen og

Pernille Svalebæk (grafisk ansvarlig)

Printconnect ApS

Vil du hellere læse

magasinet digitalt?

Scan QR-koden og

få adgang til alle

vores magasiner!

Er du ikke den rette modtager

af dette blad?

Eller har foreningen skiftet formand?

Så indtast de nye oplysninger på

www.andelsportal.dk/opdater

og vi opdaterer vores adressekartotek.

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, input og idéer.

Dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk.

AndelsboligNyt

Side 5


Indhold

Maj 2022

8

13

14

18

25

Kort AndelsboligNyt

Tema: Renovering

Renoveringsprojekter er et vigtigt, værdifuldt, men

også til tider komplekst emne i andelsboligforeninger.

Med dette tema får du råd til en vellykket renoveringsproces,

den gode håndværkeraftale og svar på

vedligeholdelsesansvaret i foreningen.

Den store vedligeholdelsesguide

A/B Søren Norby: Vi har lært at stole på vores

mavefornemmelse

Bestyrelsen i den københavnske andelsboligforening

deler deres indsigter til et succesfuldt renoveringsprojekt

– for desværre går det ikke altid så nemt.

Fire brancheeksperters råd til et vellykket

renoveringsprojekt

Side 36

31

34

44

Top 5 renoveringsprojekter i

andelsboligforeningen 2022

De mest efterspurgte renoveringsopgaver i år

hos Andelsportal.dk.

Indgå en god håndværkeraftale

Få en gratis entreprisegaranti på op

til 100.000 kroner

Også i denne udgave

36

Unikt indblik: Fluen på væggen til en

valuarvurdering

Sådan vurderer en valuar foreningens ejendom.

Klimasektion

1

7

Side 1

A/B Hunderup Møllepark: Nye vinduer har

forbedret komforten markant

I Odense møder vi den passionerede bestyrelse

til en snak om gevinsterne ved foreningens

vinduesprojektet og en sund drift.

Er en grøn vedligeholdelsesplan

fremtiden?

Vil vedligeholdelsesplanen, energimærket og

energirapporten have en fremtid i samspil?

42

46

Stigende renter: Skal andelsboligforeningen

omlægge eller ej?

FAQ

Hvordan påvirker andelskronen formue og værdi

af en andelsbolig?

10

14

Ekspert fra Klimarådet: Det går alt

for langsomt

Eksperten tager pulsen på klimamålene, og

hvordan andelsboligforeninger kan bidrage til

den grønne omstilling.

Gode råd til at udskifte gasfyret

Side 6

AndelsboligNyt


Annonce

VALUARVURDERING

eller

INDEFRYSNING AF ANDELSKRONEN

Vi kan hjælpe jer med et

på jeres ejendoms valuarværdi i dag.

- Også efter de nye ‘Blackstone-regler’ er trådt i kraft


36 mia.

i vurderingssum

503

vurderede ejendomme

16.422

boliger i alt

1.515.435 m 2

vurderede kvadratmeter

Vi valuarvurderer ca. 500

andelsboligforeninger årligt

Gratis vejledende værdiansættelse

og gennemgang af foreningen

Vi sælger også ejendomme,

der danner referencer for en

valuarvurdering

Vi deltager gerne på jeres

generalforsamling

Vi har valuarvurderet

andelsboligforeningers

ejendomme de seneste 10 år

Vi er selvfølgelig medlem af DE

STAD Valuar

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE

Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø

Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk

Valuar

En del af STAD Erhverv


Kort AndelsboligNyt

Betragtes malerarbejde

som en forbedring?

Malerarbejde i den private

andelsbolig er sjældent defineret som

en forbedring i foreningernes vedtægter.

Dog betragtes opsætning af filt og

glasvæv ofte som en forbedring, der

afskrives over eksempelvis 20 år.

Dyk ned i foreningens afskrivningskurve

for at se, hvad reglerne er for forbedringer

i din forening.

Vidste du?

At godt halvdelen af alle andelsboliger

befinder sig i København? Her udgør

boligformen mere end 20 procent af den

samlede boligmasse – hvilket er

markant mere end i det jyske,

hvor tallet er 5 procent.

0-2 ½ %

2 ½-5 %

5-10 %

10-20 %

20 %

Kilde: Indenrigs- og

Boligministeriet:

Andelsboliglovens

værdiansættelsesprincipper,

december 2021

Side 8

AndelsboligNyt


Hvad bekymrer dig som boligejer/andelshaver?

(Det, der bekymrer mest, næstmest og tredjemest. Tal i procent)

Ejerbolig

Andelsbolig

35

30

25

20

15

10

34,8 %

17,0 %

32,7 %

25,8 %

26,9 %

24,3 %

23,9 %

32,1 %

23,2 %

31,7 %

22,7 %

20,5 %

19,6 %

9,7 %

19,5 %

23,0 %

18,7 %

33,1 %

Kilde: En spørgeskemaundersøgelse

foretaget af

Kantar Gallup for Videncentret

Bolius og Realdania

17,2 %

15,1 %

12,8 %

9,3 %

7,9 %

5

0

Stigende Stigende

skatter og energipriser

udgifter til og -afgifter

det offentlige

Rotter

og andre

skadedyr

Dårlig

økonomi og

problemer

med at have

råd til min

bolig

Indbrud

Dårligt

indeklima

(råd og

skimmelsvamp)

At boligen

bliver svær

Rentestigninger

og/

Dårligt

naboskab

at sælge eller ændringer

i mit

lokalområde

i gebyr

ifm. bank-/

realkreditlån

Klimaændringer,

der fører til

flere skybrud,

stormskader

mv.

Fejlbehæftede/ny

ejendomsvurdering

Ophør af

afdragsfrihed

i

forbindelse

med lån

70 % af

danskerne

...mener, at det er

'afgørende', 'meget vigtigt'

eller 'vigtigt', at deres

husstand kommer til at

reducere klimaaftrykket

fra boligen.

2022 satser for godtgørelse til

bestyrelsen

Bestyrelsen kan blive betalt for deres frivillige

arbejde i foreningen. Det kan enten ske gennem

godtgørelse for udgifter, der er brugt i

forbindelse med arbejdet eller som et honorar

for deres tid og arbejde. En skattefri godtgørelse

kan ske med op til følgende beløb i 2022:

Maksimum kr. 2.450,- årligt (telefon og internet)

Maksimum kr. 1.500,- årligt (porto, møder,

kontorartikler m.v.)

Kilde: ABF

Få tilbud på lån og finansiering

til andelsboligforeningen

Samarbejdet mellem Andelsportal.dk og

Danske Bank er et tilbud til andelsbolig-

foreninger, der gerne vil have et nyt tillægslån,

omlagt deres eksisterende lån

eller ønsker en dialog med banken om at

skifte bank. Servicen kan også benyttes,

hvis I i jeres forening gerne vil have en idé

om, hvad lån til kommende projekter koster,

og hvad andelshaverne skal være villige til

at betale, for at projektet kan blive en

realitet. Bliv kontaktet inden for 24 timer:

www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening

AndelsboligNyt

Side 9


Kort AndelsboligNyt

siden sidst ..

på Andelsportal.dk

Tæller fremtidige forbedringer

med i energimærket?

Nej. Energikonsulenten tager kun energiforbedringer

med, der er udført. Energimærket kan dog

bruges til meget mere end blot et lovpligtigt

salgsdokument, da det danner en god bund for

vedligeholdelse og forbedring af bygningen.

Vidste du?

at kun 37

...ud af de omkring 112.000 andelsboliger, man

finder i Københavnsområdet, var til salg hos

ejendomsmæglere i 2021? Det er altså en

udbudsprocent på 0,03 procent. I hele Danmark

var udbudsprocenten 0,3 procent.

Kilde: Realkredit Danmark/Danske Bank

Stor kompleksitet i anbefalingerne

til en ny vurderingsnorm

Med hjælp fra valuaren belyser vi udvalgets

anbefalinger til fremtidens vurderingsnorm

på andelsboligmarkedet. Og det

er bare om at holde tungen lige i munden,

da vurderingsmetoderne er en indviklet

størrelse.

Læs mere her:

www.andelsportal.dk/nyheder/

valuar-om-anbefalingerne

Grønne investeringer: Den voksende trend

Nye trends og tendenser titter hele tiden

frem på ejendomsmarkedet, og andelsboligmarkedet

er ingen undtagelse. Da

udviklingen på andelsboligmarkedet ofte

er lidt bagud sammenlignet med udviklingen

på det kommercielle ejendomsmarked,

giver det en god indikation på, hvad

der kan forventes. Men hvilke trends og

tendenser kan vi så forvente på andelsboligmarkedet

i 2022? Det har vi talt med en

ekspert om.

Læs mere: www.andelsportal.dk/

nyheder/groenne-investeringer

Nej (34 %)

Afstemning på Andelsportal.dk:

Er du bekymret for prisudviklingen

på andelsboliger?

Ved ikke (10 %)

Ja (56 %)

Bliv klogere på, hvad det vil sige

at sidde i bestyrelsen

Hvad indebærer det egentlig at sidde i

bestyrelsen, og hvilke særlige forpligtelser

har formanden? Bestyrelsen og formanden

behandler meget mere end boligsalg

og beboerklager. At være en del af bestyrelsen

i en andelsboligforening er en måde

at tage ansvar for driften og vedligeholdelsen

af den andelsboligforening, man

bor i. Bliv klogere på ansvarsområder og

bestyrelsesposten her.

Læs mere: www.andelsportal.dk/guides/

andelsboligbestyrelse/

Side 10

AndelsboligNyt


Annonce

En dørtelefon til din telefon

“Kan man få det som app”? Et

spørgsmål, vi ofte hører, når

det handler om dørtelefoner.

Ja, det kan man. Hos Mejlshede

findes en masse forskellige

dørtelefonsystemer, heriblandt

nogle der går direkte til din

telefon. Er det løsningen for jer?

Ring til os på 35 39 39 39, og lad

os finde ud af det.


Annonce

Få ro i maven:

Brug et erfarent firma til

maleropgaven!

Hos MD byggeentreprise er vi specialister i maleropgaver.

Vi har nemlig valgt at afgrænse os til netop det område,

vi er bedst til!

Malerarbejde både inde og ude

Skal foreningen have malet trappeopgangen,

fælles arealerne, facaden eller er det de enkelte

boliger, der trænger til et nyt penselstrøg? Så er vi

fagmanden til opgaven.

Med MD byggeentreprise på opgaven kan I være

sikre på, at vi benytter malerprodukter af højeste

kvalitet, der lever op til alle miljøkrav.

Den gode service er en selvfølge

Hos MD byggeentreprise er en god dialog og et

imødekommende sind en selvfølge. Vi tror nemlig

på, at godt humør og venlighed smitter, og derfor

er det også en fast del af vores service, når vi rykker

ud til maleropgaven i andelsboligforeningen.

Vi står også altid til rådighed, hvis I søger råd eller

tilbud på kvalitetssikkert malerarbejde.

Kontakt os i dag!

info@mdbyggeentreprise.dk

2490 8860

www.mdbyggeentreprise.dk/

Se tidligere kvalitetsresultater:

MD byggeentreprise

mdbyggeentreprisev

VI

DÆKKER

JYLLAND

& FYN!


Renovering

TEMA

N

ye vinduer, udskiftning af tag, ny varmekilde

eller en tiltrængt overhaling af fællesarealerne.

Renoveringsopgaverne i andelsboligforeningen kommer i

mange former og størrelser. De er både værdifulde og nødvendige,

men kan til tider også være kringlede at håndtere. Er det tid til at

igangsætte en renoveringsopgave i foreningen eller vedligeholde

egen andelsbolig, så hjælper vi jer godt på vej med dette tema.

Et vellykket renoveringsprojekt kræver en tovholder, der sammen

med håndværkerfirmaet sikrer et godt aftalegrundlag, en

gnidningsfri proces, løbende information til beboerne og meget

andet. Hos A/B Søren Norby lærte bestyrelsen af bitter erfaring,

at en uvildig rådgiver næste gang er en nødvendighed. På side 18

deler de deres gode råd til et succesfuldt renoveringsprojekt, da

foreningens egen totalrenovering desværre endte galt.

Hvilke gode råd til renoveringsopgaven har brolæggeren,

tagmanden, vindueseksperten og altanfirmaet? Det spørger vi dem

om på side 25, hvor du blandt andet bliver præsenteret for fem

tydelige tegn på, at altanen trænger til et tjek. Samtidig dykker vi

ned i den gode håndværkeraftale på side 34, så foreningen undgår

at ende med håret i postkassen, når værktøjskassen er fundet frem.

Udover magasinet, du sidder med her, hjælper Andelsportal.dk også

andelsboligforeninger med tilbud på bygge- og renoveringsopgaver,

store som små. Vi har gransket vores data og kårer de fem mest

efterspurgte renoveringsprojekter i 2022. Hvilken opgave der

indtager førstepladsen, kan du se på side 31.

Renovering og vedligeholdelse er to sider af samme mønt.

Med hjælp fra en erfaren jurist gennemgår vi derfor vedligeholdelsesansvaret

i andelsboligforeningen fra A-Å på side 14.

Dette nummer af AndelsboligNyt indeholder også en

klimasektion, hvor vi blandt andet berører grønne renoveringer.

Vi besøger den passionerede bestyrelse hos den odenseanske

andelsboligforening A/B Hunderup Møllepark, der med nye

vinduer har øget komforten i andelsboligerne til stor glæde for

beboerne. Med hjælp fra energikonsulenten undersøger vi også,

hvordan grønne renoveringsprojekter kan tænkes aktivt ind i

vedligeholdelsesplanen.

AndelsboligNyt

Side 13


TEMA: Renovering

Den store

vedligeholdelsesguide

Vedligeholdelse i andelsboligforeningen arter sig ofte som en uoverskuelig gråzone,

som både bestyrelser og andelshavere har svært ved at finde vej igennem. Med kyndig

viden fra Cathrine Sejberg Jensen, der er jurist i Foreningensafdelingen hos Newsec, et

af Danmarks største ejendomsadministrationsfirmaer, opsætter vi en guide for, hvad der

er værd at vide, når der skal renoveres og vedligeholdes i andelsboligforeningen.

TEKST: NICOLE MIKKELSEN

D

et mest gængse spørgsmål,

der opstår, når man

taler om vedligehold i

andelsboligforeningen, er hvilken

vedligeholdelsespligt der er pålagt

andelshaveren kontra, hvad

foreningen står for at vedligeholde.

Jurist i Newsecs Foreningsafdeling

Cathrine Sejberg Jensen indleder

med at forklare, at det varierer

fra forening til forening hvilke

vedligeholdelsespligter, man

pålægger andelshaveren. Derfor er

juristens allernådigste råd:

"Se altid på, hvad der står i

foreningens vedtægter, da man her

har de interne love og regler, der

beskriver vedligeholdelsespligten."

Ansvarsfordelingen ved

vedligehold

Mange bestyrelser anvender

Andelsboligforeningens Fællesrepræsentations

(ABF) vedtægter.

Cathrine Sejberg Jensen tager også

udgangspunkt i disse vedtægter for

at eksemplificere ansvars-

fordelingen ved vedligehold.

"Med udgangspunkt i ABF’s

standardvedtægter fordeler

vedligeholdelsespligten sig

således, at andelshaveren står for

vedligehold inden for boligens fire

vægge, mens foreningen står for at

vedligeholde alt det udvendige på

ejendommen som klimaskærmen og

fællesarealerne," fortæller juristen.

Ydermere står andelshaveren

for at vedligeholde vandrette

forsynings- og afløbsinstallationer

inde i andelen, mens foreningen

står for de lodrette forsynings- og

afløbsinstallationer i boligen.

Ansvaret, delt ud mellem andelshaver og forening, opstilles som standard således:

Andelshaveren har ansvar for

Indvendig vedligeholdelse i boligen

Andelsboligforeningen har ansvar for

Vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm

Områder andelshaveren har eksklusiv

brugsret til f.eks. altaner eller haver

Udvendig vedligeholdelse af altan

og fælles områder

Indersiden af vinduer og døre

Vandrette forsynings- og afløbsinstallationer

Ydersiderne af døre og vinduer

Lodrette forsynings- og afløbsinstallationer

Toilet og badeværelse og andre evt.

forbedringer i andelen

Etageadskillelser

Side 14

AndelsboligNyt


Fællesarealer er et fælles

ansvar

På trods af standardvedtægterne

beskriver en stringent

ansvarsopdeling fordelt på

andelshaverne og foreningen, så

understreger Cathrine Sejberg

Jensen, at alle andelshavere har

indberetningspligt på gældende

skader eller manglende vedligehold

på fællesarealer. Bestyrelsen skal

også gøres opmærksom på, hvis der

er skader på for eksempel rør inde

i andelen, som kun andelshaveren

selv kan have overblik over.

Cathrine Sejberg Jensen uddyber:

Ved skader kan en fagmand

vurdere, hvem der har

vedligeholdelsespligten.

"Der kan være risiko for skade på

flere bygningsdele, og hvis det ikke

indberettes til bestyrelsen, kan

andelshaveren i sidste ende risikere

at stå med et erstatningsansvar

over for foreningen eller andre

andelshavere."

En vedligeholdelsesplan er

en god idé

Udarbejdet af en bygnings-

konstruktør, rådgivende ingeniør

eller ejendomsadministration

er en vedligeholdelsesplan

andelsboligforeningens overblik

over vedligeholdelsesarbejde

inden for de kommende typisk

10 år. Newsec anbefaler alle

foreninger at få udarbejdet en

vedligeholdelsesplan. Den bidrager

til, at foreningen undgår så

mange unødige og uforudsigelige

regninger og renoveringer som

muligt ved løbende at vedligeholde

ejendommen.

Mangler jeres

forening en

vedligeholdelsesplan?

Få 3 tilbud!

"Med en vedligeholdelsesplan

har bestyrelsen mulighed for at

stille sig selv spørgsmålet omkring

budgetteringen. Er den kommende

renovering noget, der har behov

for finansiering igennem optagning

af lån i banken, eller er det muligt

for foreningen at spare op til

renoveringen?" siger Cathrine

Sejberg Jensen. Ydermere uddyber

hun, at en vedligeholdelsesplan også

kan tilsikre økonomiske fordele for

foreningen.

Økonomiske fordele med en

vedligeholdelsesplan

"Hvis vedligeholdelsesplanen

fortæller, at man inden for de næste

to år eksempelvis skal have malet

vinduer, udbedret sætningsskader

og udskiftet tagrender i forskellige

etaper, kan det være en fordel at

slå projekterne sammen. Herved

puljer man stilladskrævende

arbejdsopgaver til samme tidspunkt,

så man slipper for at betale stillads

tre gange, men kan nøjes med én,"

forklarer juristen.

En vedligeholdelsesplan holder

typisk i ti år, men Cathrine Sejberg

Jensen fortæller, at man løbende

bør få den opdateret. På den måde

har andelsboligforeningen et reelt

overblik, hvor i processen de er i

forhold til vedligeholdelse, og om de

forventede renoveringer egentlig

er så presserende som først antaget.

Det kan også hjælpe til at holde

andelskronen stabil.

Uenigheder om

vedligeholdelsespligten

Til tider kan der forekomme

uenigheder omkring, hvem der

har vedligeholdelsespligten, når

der sker en skade i ejendommen.

Juristens erfaring er, at man her

skal ty til vedtægterne for at se,

om der står beskrevet, hvem

vedligeholdelsespligten tilfalder.

Hvis der ud fra vedtægterne ikke

kan udledes, hvem der hæfter for

vedligeholdelsen," uddyber juristen,

at foreninger kan dvæle ved deres

tidligere procedurer ved sådanne

tilfælde. Ved ingen tidligere

tilfælde, der beskriver en løsning,

kan man finde vejledning i ABF’s

standardvedtægter. Sjældent sker

det, at sidste mulighed tages i brug,

hvilket er en tur i byretten.

Fortsættes

AndelsboligNyt

Side 15


TEMA: Renovering

Det sker kun hvis man absolut

ingen løsning kan finde, fortæller

Cathrine Sejberg Jensen.

Foreningen skal huske, der gælder

et lighedsprincip beboerne imellem,

og når man skaber en praksis i

foreningen, vil den også forpligte

ved fremtidige lignende sager.

Forskellen på vedligehold

og renoveringer

Ud over det forventede vedligehold

af andelsboligen, som forventes af

andelshaveren, kan man også vælge

at renovere boligen.

Hvad er afskrivninger og hvor meget afskriver man?

Forventet tab af værdi over tid beskrives som afskrivninger

i andelsboliger. Hvis man som andelshaver investerer i

renoveringer i andelsboligen får renoveringen en tilskrevet

værdi. Der afskrives ikke på alment vedligehold. Derfor vil

eksempelvis maling ikke indgå som en forbedring, men

vedligehold af lejligheden. Det er meget forskelligt, hvor

meget værdi forbedringer får tilskrevet af værdi, da ikke

alle forbedringer taber værdi lige hurtigt. ABF har beskrevet

forbedringstypernes tilskrevne værdi. Derudover har de

udarbejdet afskrivningskurver, der viser, hvor meget værdi

en forbedring afskriver sig for hvert år. Tjek i vedtægterne,

hvilken afskrivningskurve din forening bruger.

"Ret firkantet set er vedligehold

i andelsboligen en opretholdelse

af status quo af boligen. Hvis

tilføjelser eller ændringer i forhold

til eksempelvis badeværelse, køkken

eller rumfordeling foretages, er

det derimod en forbedring," siger

juristen fra Newsec.

Bestyrelsen skal godkende

renoveringen

Ved ønske om renovering i

en andel skal andelshaveren

anmelde arbejdet til bestyrelsen,

førend projektet igangsættes. Ved

godkendelse af renoveringsprojekter

siger Cathrine Sejberg Jensen:

"Det er vigtigt, at man som

andelshaver sidder lidt på

hænderne, før man kaster sig ud i at

udføre en renovering. Bestyrelsen

skal først have mulighed for at

give tommel op eller tommel ned til

projektet, før det kan igangsættes."

Når tilladelsen gives, bør

bestyrelsen betinge en godkendelse

af, at det beskrives, hvad projektet

indebærer, og hvordan det udføres.

Eksempelvis, hvis en væg skal

nedrives, skal en ingeniør vurdere,

om den er bærende, og i så fald skal

andelshaveren søge byggetilladelse.

"Det er vigtigt, at godkendelserne

bliver lavet for at sikre et lovligt

byggeri og for at vise bestyrelsen,

at man passer godt på sin andel,"

siger Cathrine Sejberg Jensen.

Hun fremhæver, at selvom

bestyrelsen godkender byggeriet,

er det andelshaveren, der står med

ansvaret for, at renoveringen laves

lovligt. Andelshaveren bør derfor

gemme eventuelle godkendelser,

tilladelser, fakturaer og lignende til

senere dokumentation.

Ny andelshaver – hvem står

for udbedring af ulovlige

renoveringer?

Til tider forekommer det, at

andelshavere vælger at renovere

uden godkendelse fra bestyrelsen

og ydermere, at renoveringerne

er ulovlige. Derfor står der i ABF’s

standardvedtægter, at man som

ny andelshaver har 14 dage til at

gennemgå sin andel ved overtagelse.

Newsecs jurist fortæller:

"Man har på dette tidspunkt et

tilbageholdt beløb i købesummen,

så den nye andelshaver har en

mere smidig mulighed for at sikre

sine penge, hvis man opdager

mangler." Cathrine Sejberg Jensen

uddyber, at det er en god idé at

gennemgå alle installationer i

boligen, men samtidig er det også

almindeligt at fejl, mangler og

ulovlige installationer opdages, når

andelen tages i brug. Her gælder en

almindelig forældelsesregel på tre år,

og den ultimative forældelsesregel

på ti år. Hvis fejl opdages, er det

essentielt, at fejlen anmeldes, så

snart den opdages. Jo længere tid

der går fra overtagelsen, jo sværere

har den nye andelshaver ved at

kunne dokumentere, at fejlen ikke

er opstået efter overtagelsen.

Få dine renoveringer

vurderet

Når andelshavere vælger at foretage

ændringer i andelsboligen i stedet

for blot at vedligeholde, kan det

have indflydelse på prisen ved

eventuelt salg.

"Andelskronen bestemmer

andelens maksimalpris ved salg.

Hvis andelshaveren sætter et nyt

køkken eller et nyt badeværelse

ind i andelen, kan boligen dog blive

mere værd," siger Cathrine Sejberg

Jensen.

Side 16

AndelsboligNyt


Annonce

Imidlertid vil renoveringer foretaget

i andelsboligen ikke altid være

det samme værd igennem tiden

grundet afskrivninger. Ydermere

har renoveringens størrelse også

indflydelse på det ekstra beløb man

kan få for sin andelsbolig. Til at

bestemme dette, gøres der oftest

brug af en vurderingsmand, der

gennemgår lejligheden og tager

udgangspunkt i afskrivninger

igennem den dokumentation,

andelshaveren kan fremlægge.

Vedligehold er ikke

sort/hvidt

Newsecs jurist erfarer, at når

der er tale om vedligehold i

andelsboligforeninger, opleves

det ofte, at en fagmand

må vurdere, hvem der har

vedligeholdelsespligten. Det sker

for eksempel ved vandskader, hvor

en fagmand tilkaldes for at vurdere,

hvor skaden startede, og hvad

årsagen skyldtes. Med hjælp fra en

objektiv fagperson vurderes det,

hvis vedligeholdelsespligt dækker

over den installation, der er skyld i

vandskaden.

Afslutningsvist understreger

Cathrine Sejberg Jensen, at

vedligeholdelsespligten også kan

tilfalde flere parter, hvis der er flere

forhold, der er årsag til manglen.

Her er vedligehold ikke altid sort/

hvidt med én 'skyldig', men en

kompleks situation der kan munde

ud i en mere detaljeret vurdering

og sag.

Mangler I en

blikkenslager med

BLIK for detaljen?

Vi kan blandt andet lave:

Skifertag

Tagrender

Kobberarbejde

Zinkinddækning

Taginddækning og anden inddækning

Nedtagning af skorstene

Diverse blikkenslageropgaver

Gratis kvalitetstjek

Når vi varetager større opgaver for eksempelvis

boligforeninger, kommer vi altid på besøg et år

efter og besigtiger og tjekker op på, at alt er, som

det skal være. Hvis det ikke er det, ordner vi det

naturligvis for egen regning.

www.furdalblikogtagservice.dk

furdalblik@gmail.com

CVR.: 37216062

Rin

22215649!

Fin

Fac!


TEMA: Renovering

A/B Søren Norby:

Vi har lært at stole

på vores mavefornemmelse

Renoveringer i andelsboligforeninger er en stor økonomisk beslutning, og den rette

proces for en renovering kan være svær at gennemskue. Hos A/B Søren Norby har

renoveringsprojektet været en udfordrende omgang, der med sin start i 2019 stadig står

ufuldendt i foråret 2022. Vi besøgte A/B Søren Norby for at få indsigt i, hvilke forbehold

andelsboligforeninger skal foretage, for at være bedst rustet til en renovering.

TEKST: NICOLE MIKKELSEN | FOTOGRAFI: EIK FRANKSDOTTIR

A/B Søren Norby

› Består af to ejendomme hhv.

Amagerbrogade 130 og

Søren Norbys Allé 2 på Amager.

› Består af 10 andele samt erhvervs-

lejemål i begge stueetager.

› Grundlagt i 1986.

› Foreningen er opkaldt efter

Søren Norby en tidligere søofficer.

E

n spæd forårsdag i marts

ankom vi til de over 120 år

gamle bygninger på hjørnet

mellem Søren Norbys Allé og

Amagerbrogade i København. Det

mørkerøde murværk lyses op af

solen, der står lavt på himlen, og

ejendommens gesimser og grønne

vinduer vidner om et klassisk ældre

københavnerbyggeri.

I gården møder vi Marianne Einshøj

Jakobsen og Karsten Sand, der er

henholdsvis bestyrelsesmedlem

og formand i bestyrelsen for

den lille forening, A/B Søren

Norby. Andelsboligforeningen

består af 10 andele samt

erhvervslejemål i stueetagerne.

Bestyrelsesmedlemmet Marianne

tager teten og begynder at vise

os rundt for at give et indblik i

foreningens renoveringer – eller

rettere sagt; de ikke-færdiggjorte

renoveringer.

"Det her handler ikke om, at vi

vil hænge nogen ud. Det får vi

ikke noget ud af. Til gengæld, hvis

nogen kan bruge vores erfaringer

til at undgå en lignende situation,

så kan det trods alt munde ud

i noget godt alligevel," indleder

bestyrelsesmedlemmerne.

Siden totalrenoveringens start i april

2019 har beboerne haft hjem i en

ufærdig ejendom med fejl, mangler

og byggerod. Alt fra gavl og tag til

vinduer, kælder og ventilation skulle

nemlig have en kærlig omgang.

Kommunikationen mellem alle

parterne i projektet gik desværre

i hårknude – og foreningen har

derfor flere gode råd at dele ud af.

Side 18

AndelsboligNyt


Vedligeholdelsesplanen er

det første skridt

Mens vi går rundt om ejendommen,

fortæller Marianne og Karsten, at

foreningen ikke tidligere havde

renoveret ejendommen, og der

manglede både vedligeholdelse og

en vedligeholdelsesplan.

"Vi var i bestyrelsen enige om, at

bygningen skulle renoveres. Vi

havde en god økonomi i banken.

Men vi havde også den holdning,

at vi ikke bare skulle skrue

andelskronen op, da vi holder

fast i andelsprincippet," fortæller

Marianne, der siden 2016 har været

et passioneret bestyrelsesmedlem i

A/B Søren Norby.

Da A/B Søren Norby er en lille

forening bliver beslutningerne

for foreningen vedtaget ved

at inddrage alle andelshavere.

Ved et beboermøde vedtages

beslutningerne, og det samme skete

ved valget af firmaet, der skulle

udføre vedligeholdelsesplanen.

Beslutningen var enkel, da

kun ét firma tilbød at varetage

vedligeholdelsesplanen for

foreningen.

Bestyrelsen uddyber, at vedligeholdelsesplanen

var med til

at overskueliggøre hvilke

renoveringer, der var mest

fordelagtige at påbegynde først.

Undersøg firmaerne, før

de begynder

Firmaet, der udførte

vedligeholdelsesplanen, blev

senere A/B Søren Norbys

ejendomsadministration.

Ejendomsadministrationen rådgav

herefter foreningen til at samle

alle partnerne til den kommende

renovering under dem – på den

måde ville de undgå, at de skulle

koordinere mellem adskillige

firmaer. En løsning, der er relevant

i mange henseender, men der

i denne konkrete sag desværre

betød, at foreningen ikke havde

fingeren på pulsen i forhold til det

udførte arbejde og den nødvendige

kommunikation.

Entreprenørfirmaet, som A/B

Søren Norby brugte er i dag gået

konkurs og havde flere konkurser

bag sig. Derfor er læringen klar:

Til færdiggørelse af byggeriet hos

A/B Søren Norby, vil bestyrelsen

lave grundig research af firmaet og

ydermere selv stå for at indhente

tre forskellige tilbud på opgaven, så

der er mere gennemsigtighed.

Et andet – og måske bestyrelsens

vigtigste råd – er at man som

forening får en objektiv fagmand

med på sidelinjen:

"Spred jeres aftaler mellem flere

firmaer, så I får en uvildig rådgiver

på projektet. Så har I en at gå til, når

der opstår problemer."

Garanti og entrepriseaftaler

er altid en god idé

Førend renoveringen påbegyndte

lavede byggerådgiveren et

Undertaget gaber

efter tagudskiftningen.

udbudsmateriale, der beskrev,

hvordan renoveringen skulle foregå,

materialevalg og varslinger.

"Vi var generelt bekymrede

igennem processen, fordi

entreprenøren ikke overholdte

det udbudsmateriale, som

byggerådgiveren havde givet os,"

siger begge bestyrelsesmedlemmer

og tilføjer:

"Efter de havde lavet taget ovre på

Amagerbrogade 130 skulle de i gang

på vores anden ejendom. De glemte

dog at varsle, at taget skulle pilles

ned, så pludseligt var der intet tag.

Det er farligt."

Fortsættes

AndelsboligNyt

Side 19


TEMA: Renovering

Der var klare uoverensstemmelser

mellem entreprenørernes måde at

tilgå projektet, byggerådgiverens

ansvarsfølelse og foreningens

forventninger. Foreningens råd til

at undgå sådanne situationer er –

udover at lave et udbudsmateriale

– også at få lavet en detaljeret

entrepriseaftale. En entrepriseaftale

udarbejdes i samspil mellem

foreningen og entreprenøren.

Et eksempel er AB 18, der beskriver

leverancer, udbetalinger, fejl,

økonomisk sikkerhed, tidsfrister,

dagsbøder med mere. Vigtigt

beskriver den også, hvordan

man skal gøre, hvis der opstår

uenigheder i renoveringen, så man

kan komme videre.

A/B Søren Norby brugte

entrepriseaftalen til at få

entreprenøren til at færdiggøre

arbejdet, men dette nægtede

entreprenøren. Derfor kom

Voldgiftnævnet ind over, der skulle

vurdere sagen. Afgørelsen var,

at A/B Søren Norby havde ret til

de tilbageholdte midler, hvorfor

entrepriseaftalen var brugbar

for foreningen. Ydermere, hvis

foreningen havde søgt en ekstern

garantiordning, havde de kunnet

ansøge om dækning af udbedringer

– men som bestyrelsen fortæller os:

"Vi stolede på byggerådgiveren."

Skriv alt ned

Listen er lang med de udfordringer

Marianne og Karsten viser os på

den alligevel kun 10 andele store

forening. Da vi efter rundturen i

ejendommen sætter os i Mariannes

lejlighed, viser hun os en mappe,

foreningen har udarbejdet:

"Jeg vil anbefale alle, der går i gang

med en større renovering, at holde

historik over byggeprocessen. Hvis

først det ender galt, så er det helt

vildt hårdt at finde hoved og hale i

hele processen, hvis man ikke har

gjort det. Og så kan man bare håbe

på, at man ikke får brug for det,"

siger Marianne og Karsten.

Begge bestyrelsesmedlemmer er

enige om, at mappen giver et klart

overblik over alle parterne og

delene i sagen. Et overblik begge

bestyrelsesmedlemmer til sidst

ikke magtede at have i hovedet, da

det gik ud over søvnkvaliteten og

humøret.

Gå med mavefornemmelsen

Ét ord går særligt igen på vores

rundvisning hos A/B Søren Norby –

og det er ordet 'mavefornemmelse'.

"Hvis vi var gået efter vores

mavefornemmelser meget tidligere,

så havde vi også handlet meget

tidligere. Men det var også et meget

stort ansvar. Det bør jo ikke være

forkert at stole på sin byggerådgiver,

som man betaler 10 procent af

entreprisesummen for at hjælpe,

rådgive og føre tilsyn," fortæller

Marianne.

Bestyrelsen uddyber også, hvordan

de har lært at holde langt flere

penge tilbage. I dag har de betalt

5 ud af de 6 millioner kroner for

projektet, selvom de stadig står

overfor en renovering, der koster

2 millioner kroner at færdiggøre –

og det er altså uden, at der bliver

rettet op på fejlene. Hos A/B

Søren Norby har de fokus på at

lægge den tidligere sag bag sig.

Et nyt rådgivende ingeniørfirma

har netop påbegyndt en ny

vedligeholdelsesplan. Med firmaets

ekspertise og historik er foreningen

fuld af håb for et vellykket projekt.

Bestyrelsen afskeder os på trappen

i den mere end 120 år gamle

københavnerejendom. Det røde

murværk med de charmerende

grønne vinduer har været en

hård læring igennem, men kan

være en hjælp til, hvordan andre

andelsboligforeninger i Danmark

skal forberede sig, når de beslutter

sig for at vedligeholde deres

ejendomme.

Vi siger: Tak for de gode råd.

Bygningen er uden understøtning

i kælderen efter

entreprenørens arbejde.

Side 20

AndelsboligNyt


Annonce

Opladning gjort

enkelt til bolig- og

andelsforeninger

I ejer løsningen

Intet abonnement, gebyrer eller

bindinger

I sætter prisen på el i jeres forening,

og I kan tjene på løsningen

Skalérbar løsning. Nemt og billigt at udvide

i takt med flere elbiler

Oplad både hjemme og ude (+150.000

ladestandere i Danmark og hele Europa)

Installeret og serviceret af DKTV A/S

Læs mere på:

dktv.dk/ladebokse eller homecharge.dk/forening

Eller ring til os på tlf.: 43 32 47 48


Annonce

Fremtidens dørtelefon er bæredygtig

Når en dørtelefon skal være fremtidssikker, så skal den, ud over

at være slidstærk og pålidelig, også afspejle hvordan vi gerne

vil have, vores verden skal se ud i fremtiden.

Med Intratone har vi en dørtelefonløsning som ikke bare er

innovativ og smart, men som også sænker klimaaftrykket

betragteligt, sammenlignet med traditionelle trådførte

løsninger. Med Intratone er man nemlig fri for at installere

svartelefoner, samt at trække kabler fra opgangsdøren op til

lejlighederne. Det gør det både billigt og hurtigt at sætte op.

FREMTIDENS

DØRTELEFON

Med en traditionel trådført dørtelefonløsning bruges

der omtrent 200 meter kabel til en opgang med

20 døre. Derudover skal kablerne skiftes efter ca.

10-15 år, hvilket er en stor udgift for kunden, og for

vores klode. Med Intratone er det muligt at spare

op til 96% af kablerne, og da opkaldene foregår

over beboernes almindelige telefoner, skal der ikke

monteres noget i lejligheden.

Kampagne

GRATIS

INSTALLATION

ved bestilling inden

1. juli 2022

Intratone er derfor det grønne valg, og med vores dørtelefoner

kan vi hjælpe med at mindske forbruget af plast og elektronik,

og gøre en forskel for miljøet.

Svar dørtelefonen selvom du ikke er hjemme

Det moderne menneske er meget på farten. Vi er vant til

at være connectet, og det giver os en mulighed for at være

meget mere fleksible. Nøglen til dette ligger i vores forlomme.

Intratone er en intelligent dørtelefon som ringer op med

videokald direkte til beboernes smartphones, tablets eller

sågar til fastnettelefoner uden video. Det giver beboerne

mulighed for f.eks. at lukke pakkeposten ind eller få leveret

måltidskassen uden at være fanget derhjemme.

Mød fremtidens dørtelefon

Bæredygtig og kabelfri

Intratone gør også livet nemmere for ældre og gangbesværede,

som ellers kan have svært ved at nå ud til hoveddøren.

Et system man kan stole på

Vores franske leverandør udvikler og producerer alle

komponenter i EU. Vi nyder godt af deres erfaringer gennem

20 år og de står altid klar med support hvis vi møder en

udfordring. Vores digitale online-platform gør driften hurtig og

smidig, og gør det muligt at udskifte navne, numre, koder

og adgangsbrikker med få klik på computeren.

Tino Holtz,

Direktør

Plento

ENGROS

www.plento.dk/intratone


KLIMASEKTION: Vinduer

A/B Hunderup Møllepark:

Nye vinduer har forbedret

komforten markant

Vi indleder klimasektionen med et besøg hos den odenseanske andelsboligforening

A/B Hunderup Møllepark. Her har nye vinduer ikke kun bidraget til effektiv isolering,

men også en mærkbar øget komfort hos foreningens beboere. Vi får gode råd til

renoveringsprojektet og en sund andelsboligdrift fra formand Agner Bisgaard og

bestyrelsesmedlem Stig Nexø.

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER | FOTOGRAFI: PERNILLE SVALEBÆK

Gåturen fra Odense

Banegård til boligkvarteret

Hunderup var en

sand fornøjelse den flotte

forårsdag i marts, hvor vi besøgte

A/B Hunderup Møllepark.

Andelsboligforeningen består

af to blokke og de nymonterede,

nydelige vinduer sætter et moderne

præg på de gule murstensfacader.

Vinduesprojektet blev færdigt

i vinteren 2021 – og allerede

nu melder bestyrelsen, at

andelshaverne har stor gavn

af den forbedrede komfort og

kuldereducering, vinduerne har

bevirket.

Over en god kop kaffe i fælleslokalet

gør formand Agner Bisgaard

og bestyrelsesmedlem Stig

Nexø os langt klogere på godt

bestyrelsesarbejde – også under et

større renoveringsprojekt.

Har fingrene nede i

maskineriet

Det er tydeligt fra det første

håndtryk, at Agner Bisgaard og

Stig Nexø har styr på sagerne i

bestyrelsen hos A/B Hunderup

Møllepark. Faktisk administrerer

bestyrelsen selv driften af

foreningen, står for tjek af ejen-

dommen og alt det, der hører til.

Fortsættes

Klimasektion

Side 1


KLIMASEKTION: Vinduer

"Vi sidder selv med fingrene

langt nede i maskineriet. Vi

har en administrator til at styre

bogholderiet, men vi mener, at det

vil være synd, hvis én udefra skulle

varetage alle dagligdagsopgaverne,

da vi kender vores forening og

beboerne rigtig godt," siger Stig

Nexø, der har været en del af

bestyrelsen i 12 år. Agner Bisgaard

nikker. Han har selv været en del

af A/B Hunderup Møllepark siden

2006 og uddyber:

"I bestyrelsen er vi meget

opmærksomme på, hvad der rører

sig i foreningen. Vi er så tæt på

hinanden, at vi hurtigt kan prikke

hinanden på skulderen og vende

aktuelle emner. For os er det vigtigt,

A/B Hunderup Møllepark

› Blev stiftet i 1997 som nybyg

at der er orden i sagerne, og at vi

hurtigt følger op på de løse ender i

foreningen."

Det er ikke kun i dagligdagen,

at bestyrelsen i A/B Hunderup

Møllepark har en betydningsfuld

finger på pulsen. Også når der

skal renoveres i foreningen er

medlemmerne yderst involverede.

Sådan var det også, da foreningen

skulle have nye vinduer tilbage i

efteråret 2021.

› Består af 24 dejlige boliger på mellem 80-100 m 2

Årlig gennemgang af

ejendommene

Hos A/B Hunderup Møllepark har

de valgt at erstatte den 10-årige

vedligeholdelsesplan med en årlig

gennemgang af ejendommen.

› Alle beboere har en altan og alle opgange en elevator

› Foreningen anvender en fastfrosset valuarvurdering

som vurderingsprincip

› Foreningen har erstattet ventelisten med en

interesseliste

› Læs mere på www.hunderupmøllepark.dk

"Vi laver faktisk kun en plan et

år frem, hvor vi ser på standen af

bygningsdele som tag, mursten,

tagrender og elevatorer. Vi har ti

punkter stående, vi skal igennem, og

herfra planlægger vi projekterne,"

siger Agner Bisgaard og påpeger,

at foreningens økonomi er sund,

og de derfor godt kan spare penge

sammen til de projekter, der trænger

til en kærlig hånd.

"Med vores vinduesprojekt havde

vi sat 2-300.000 kroner til side

over flere år, så vi havde råd til at

udskifte dem. Vi stod overfor, at de

skulle males, og det ville også koste

en del med stillads og arbejdsløn.

Derfor kunne vi fremskynde

vinduesprojektet og spare penge

på vedligeholdelsen i samme

ombæring," supplerer Stig Nexø og

tilføjer:

"Nu har vi fået vinduer, der i hvert

fald holder de næste 50 år, og som

giver et plus i forhold til energi og

komfort. Komforten fylder nok

mest for os, da det er den, vi kan

mærke helt tydeligt er forbedret.

Side 2

Klimasektion


Lav faste aftaler med

firmaet

Vi spørger til bestyrelsens bedste

råd til et godt renoveringsprojekt,

og her spiller faste aftaler en vigtig

rolle.

Jo større glasflade, jo bedre

isoleringsevne. Vinduerne er

derfor valgt med så lille en

ramme, som muligt.

"Det gælder om at have faste aftaler

om, hvornår projektert starter og

slutter. En god løbende dialog og

opfølgning på byggepladsen, det

virker. Man skal som bestyrelse

spørge ind til, om vi er, hvor vi skal

være i projektet, tjekke om der er

isoleret i vinduespladerne og så

videre," siger Agner Bisgaard og

Stig Nexø supplerer:

Træk, kuldeindfald og støj fra gaden

er mindsket, og det er til stor gavn

for alle. Samtidig er de nye vinduer

i træ/alu og kræver derfor ikke

vedligeholdelse."

En god dialog med

håndværkerne er afgørende

Grundet foreningens

forhenværende kendskab til

renoveringsprojekter, kunne

bestyrelsen udvælge tre

håndværkere, som skulle komme og

give tilbud på vinduerne.

"Vi fik tre entrepriseforslag, som vi

gennemgik. Det var heldigvis vores

hustømrer, vi kender godt, der fik

entreprisen på 2,7 millioner kroner,"

siger formanden, som får ros af Stig

Nexø for det ekstraarbejde, han har

lagt for at sikre den gode dialog med

håndværkerne. Agner Bisgaard gik

nemlig en ekstra mil for at skabe

gode relationer til stilladsarbejdere

og tømrermesteren.

arbejde, så gik jeg lige over til

bageren og købte dem lidt sødt. Kom

stilladsfolkene en weekend, fordi

de var bagud, stod jeg op og bød

dem velkommen, takkede dem og

sørgede for kaffen. De småting, gør

en stor forskel for, at projektet løber

bedre," forklarer Agner Bisgaard.

Bestyrelsen vil også gerne

fremhæve næstformand Svend

Mosekjær, der har lagt et stort

forarbejde i projektet med

omhyggelige beskrivelser og

specifikationer, der har bidraget til

et vellykket vinduesprojekt.

"Et godt råd er at sætte nogle

økonomiske rammer op i forhold

til, hvis tidsplanen ikke holder.

Eksempelvis dagsbøder. Det gjorde

vi ikke, da vi har haft stor tillid

til tømrermesteren, men vi vil

indtænke det i fremtidige projekter.

Bestyrelsen har drukket enormt

meget kaffe i dette projekt, det har

krævet energi, men det har også

været sjovt."

Fortsættes

Her overvejer bestyrelsen at

etablere ladestation, hvis

projektet stemmes igennem.

"Hver eneste morgen, det kan lyde

vanvittigt, stod jeg op og sagde

godmorgen til håndværkerne.

Og når de gjorde et godt stykke

Klimasektion

Side 3


KLIMASEKTION: Vinduer

Værdigrundlaget hos A/B Hunderup

Møllepark er baseret på de tre grundsten:

Tryghed, respekt og åbenhed.

Fremtiden i A/B Hunderup

Møllepark

Vinduesprojektet er overstået, og

på næste generalforsamling er det

ladestandere, der skal stemmes om.

"Nu kan vi mærke, at el-bilen er et

emne, vi skal tage stilling til, da det

er fremtiden. Vi har et oplæg med til

næste generalforsamling. Vi ønsker

en ladestation og på længere sigt, er

der nok brug for flere ladestandere,"

siger Agner Bisgaard.

en venteliste, så vi kan få nogle nye

andelshavere, der passer til os, og

som ønsker at tage et ansvar for at

drive foreningen videre," siger Stig

Nexø og Agner Bisgaard supplerer:

"Det er altid en svær proces, da det

skal være et godt match for alle

parter, og de også skal have lyst til

at være en del af vores forening,

men vi gør vores og kalder flere til

samtale."

Da vi takker pænt farvel til Stig

Nexø og Agner Bisgaard, er vi dog

ikke i tvivl. Hvis de nye medlemmer

bare har halvt så meget passion

for at drive en god forening som

de to herrer, så går A/B Hunderup

Møllepark en tryg og god fremtid i

møde.

Et andet vigtigt fokusområde i

fremtiden for bestyrelsen i A/B

Hunderup Møllepark er at tiltrække

nye andelshavere, der ønsker at

involvere sig i fællesskabet.

"Foreningen bliver 25 år i år, og

vores udfordring er, at beboerne

bliver ældre, og energien til at

drive foreningen naturligt bliver

mindre. Det betyder også, at vi er

på stikkerne, når vi skal have nye

medlemmer ind. Vi har valgt at

have en interesseliste i stedet for

Udskiftningen af vinduerne skal tjene flere formål. Her er

de væsentligste:

› Stor reduktion af energiforbruget. Vinduerne produceres

efter nyeste teknologi.

› Lavere fremtidige vedligeholdelsesomkostninger.

Udvendigt er vinduerne af aluminium. Træ indvendigt.

› Fremover slipper vi for store omkostninger til

stilladsopsætning og malerarbejde.

› Vinduerne forsynes med støj eller varmedæmpende

glas, hvilket medfører en langt bedre komfort i

lejlighederne.

Sådan skriver foreningen på dens hjemmeside.

Side 4

Klimasektion


Annonce

Medlem af

ANLÆGSGARTNER

med faglig stolthed

Anlæg af fællesarealer,

flisebelægning, nyanlæg

af haver, vedligeholdelse

og snerydning

Vi anlægger bede i alle niveauer

Funktionelle løsninger til niveauforskelle

Hvad end der er tale om nye fælles arealer,

omlægning af de eksisterende, beskæring eller

flisearbejde, står Torben Andersen og hans dygtige

stab af anlægs gartnere og entreprenører klar til at

udføre et solidt stykke arbejde i jeres andelsboligforening.

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra

græsplæner, beplantning og vedlige holdelse til

snerydning og brolægning.

Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er det et

princip, at bygherre altid kontaktes samme dag,

der er rettet henvendelse. Tilbuddet foreligger

48 timer efter, at opgaven er besigtiget.

Ekspertløsninger inden for belægning

Vi kører i hele hovedstadsområdet.

Ring på +45 4063 9847.

BYKÆRS ANLÆG APS

Vestervej 18, 4050 Skibby CVR 27514073

+45 4063 9847 // info@bykaers.dk // www.bykaers.dk


Annonce

Kender I genvejen til at reducere

jeres energiforbrug?

Bliv digital og bæredygtig

Det giver sig selv, at uden indsigt kan man ikke spare på

forbruget. Med en digital, grøn og fremtidssikret løsning

fra KeepFocus får I fuld kontrol og kan se såvel samlet som

individuelt forbrug time for time døgnet rundt. I får den

brugervenlige App.KeepFocus platform, hvor der bl.a. også

kan sættes alarmer for uforventet højt forbrug, f.eks. ved

lækager.

Personlig app til beboerne

Beboerne får vores overskuelige EnergyHome app til telefonen,

som ligeledes på timebasis viser individuelt forbrug

fordelt på hver energitype. Den enkelte beboer kan således

reducere sit energiaftryk, hvilket er til gavn for klimaet og

minimerer deres forbrugsregning.

Er I opmærksomme på lovkravene?

Fra den 1. januar 2022 er det blevet

lovpligtigt, at foreningens beboere bliver

oplyst om deres individuelle varmeforbrug

på månedsbasis. KeepFocus'

system overholder naturligvis alle lovkrav.

Vores professionelle rådgivere er altid

parate til at svare på spørgsmål og vi

giver også gerne en uforpligtende vurdering

af jeres muligheder.

Ring eller skriv til os på:

Tlf.: 7020 1999, mail: salg@keepfocus.dk

Innovation er vores DNA

Lang tid før der kom fokus på grøn omstilling og energiforbrug

udviklede KeepFocus energibesparende løsninger.

Som et plus understøtter vi alle typer målere (Open Metering

System), hvilket betyder at man ikke er bundet til

et bestemt system mange år frem. Vi leverer en fleksibel

løsning med serviceaftale, som er tilpasset præcist til jeres

forening, vedligeholdelsesplan og behov.

Vejlsøvej 51, 8600 Silkeborg

Tel: +45 70 20 19 99

Mail: salg@keepfocus.dk

www.keepfocus.dk


KLIMASEKTION: Grøn vedligeholdelsesplan

Er en grøn

vedligeholdelsesplan

fremtiden?

I takt med at energipriserne stiger, og et øget fokus på energioptimering lægger for

dagen, har vi stillet spørgsmålet om, hvorvidt grønne vedligeholdelsesplaner er

fremtiden, når foreninger er på tærsklen til at skulle renovere deres ejendomme.

Til at besvare dette har vi rådført os med Norca ApS, som er branchepartner i

vedligeholdelsesplaner og energimærkninger hos Andelsportal.dk.

TEKST: NICOLE MIKKELSEN

Vedligeholdelsesplaner

udføres til foreninger, der

ønsker at vedligeholde

deres ejendom. Ejendommen

gennemgås, og mulige vedligehold

listes i prioriteret rækkefølge, så

foreningen let og overskueligt kan

se hvilke renoveringer, der er mest

presserende at få udført.

Derimod bliver ejendommens

energimæssige stand klassificeret

separat. Dette foregår med hjælp fra

en energikonsulent, der udarbejder

et energimærke. Ydermere

beskrives rentable, energimæssige

renoveringer detaljeret i en

energirapport, som er udarbejdet af

en energirådgiver.

"Det er altså en tretrins-løsning, der

kræves, hvis andelsboligforeninger

ønsker at vedligeholde i samspil med,

at de energioptimerer," fortæller

energikonsulent og ekspert Chris

Skaarup fra Norca ApS.

Fortsættes

Klimasektion

Side 7


KLIMASEKTION: Grøn vedligeholdelsesplan

Energimærkningen er første

skridt mod grøn renovering

"Energimærkningen er det første

andelsboligforeningen skal

have udført, hvis foreningen

påtænker at energirenovere," siger

energikonsulenten.

Mange andelsboligforeninger har et

energimærke, da det er et krav ved

salg og udlejning. Dog kan det være,

at det trænger til en opdatering, hvis

ejendommen er blevet renoveret

siden energimærkningen blev

udført," siger Chris Skaarup.

Chris Skaarup,

Energikonsulent, Norca ApS

For at få et mere nuanceret billede

af de mulige energirenoveringer,

fortæller Chris Skaarup, at det også

er muligt at få en energirådgiver ud

og gennemgå ejendommen samt få

udarbejdet en energirapport.

"En energirådgiver gennemgår

ejendommen ligesom ved en

energimærkning. Udover dette

sætter energirådgiveren de

forskellige forslag til udbedringer

op mod hinanden. Der bliver også

lavet en prioriteret rækkefølge af

opgaverne – på samme måde som i

en vedligeholdelsesplan. Rapporten

beskriver, hvad der giver bedst

mening at energioptimere netop

nu. Energirapporten er langt mere

tilpasset foreningens muligheder

Hvad er en vedligeholdelsesplan?

› En vedligeholdelsesplan er en rapport, der giver

foreninger overblik over ejendommens tilstand.

› Vedligeholdelsesplanen beskriver også hvilke opgaver,

der bør foretages med henblik på vedligehold.

› Opgaverne opstilles prioriteret rækkefølge og med

budgetter.

› Vedligeholdelsesplanen beskriver ejendommens drift

de næste 10 år.

for renoveringer sammenlignet med

energimærkningen alene," uddyber

Chris Skaarup, og siger at man kan

nøjes med en energimærkning, hvis

renoveringerne er få og simple.

Kombinér vedligehold og

energirenovering

Når andelsboligforeninger vælger

at påbegynde renoveringer,

fortæller energikonsulenten, at

der ikke er noget problem i at

regne energiforbedringer med

ind i renoveringsplanlægningen.

Tværtimod giver det god mening at

lægge renoveringerne sammen:

"Hvis en forening for eksempel

beslutter, at tagkonstruktionen skal

udskiftes, så giver det god mening at

tænke energiforbedringer indover.

Dette kan eksempelvis ske med isolering,

når man allerede er i gang,"

rådgiver energikonsulenten.

Chris Skaarup fortæller, at

foreninger helt klart burde overveje

at få udregnet de energimæssige

besparelser, de kan opnå. Ud fra

energirådgiverens beregninger får

de konkretiseret hvilke besparelser,

der kan indfries, og hvornår de er

tjent hjem.

Energioptimeringer er let

tilgængelige

Ofte er energirenoveringer i

foreningerne lavthængende frugter,

der let og forholdsvist billigt kan

løses, således at man sparer på

energiforbruget:

"Det er meget forskelligt, hvor

meget foreninger kan spare på

energioptimering, og hvor de skal

starte. Vi oplever dog ofte dårlig

isolering mod ikke opvarmede

kælderrum eller i etageadskillelsen.

Det er en opgave, der nemt kan

løses med indblæsning af isolering,"

siger Chris Skaarup.

Hvad er en energimærkning?

› Et energimærke laves ud fra beregninger og beskriver, hvor energirigtig en ejendom er.

› Skalaen går fra A-G, hvor de mest energirigtige bygninger er A-mærkede.

› Energimærkningen beskriver også energiforbedringer, der kan foretages på ejendommen.

› Et energimærke holder i 10 år.

Side 8

Klimasektion


Han udbyder ydermere, at

ejendomme også kan drage fordel

af at udskifte ældre pumper i deres

varmeanlæg. Disse er oftest ikke

automatiserede og ikke tilpasset

ejendommens behov. Derfor

bruger de ofte langt mere strøm til

opvarmning end nødvendigt.

Grønne vedligeholdelsesplaner

kan være

fremtiden

Vedligeholdelsesplaner og

energirådgivning fungerer altså

i dag i to parallelle forløb. Da vi

spørger energikonsulenten, om man

med fordel kunne udvikle en grøn

vedligeholdelsesplan, er hans svar

klart:

"Vi samarbejder faktisk

med et firma, der udfører

vedligeholdelsesplaner for

ejendomme kombineret med vores

energirådgivning. Ejendommene

får en vedligeholdelsesplan,

hvor energiforbedringerne

også er regnet ind som et ekstra

perspektiv. Foreningerne kan på

den måde se deres vedligehold,

energiforbedringer og energimærke

og planlægge renoveringerne i

kombinerede løsninger."

Selvom vedligeholdelsesplanen og

energirapporten har to forskellige

formål, fortæller Chris Skaarup,

at det giver god mening at binde

de to elementer sammen. Når

renoveringer alligevel skal

påbegyndes, koster det mindre

at få energioptimeret i samme

ombæring, end hvis vedligehold og

energirenovering udføres adskilt.

En grøn vedligeholdelsesplan er

altså et godt innovativt initiativ til

boligforeninger, der både ønsker at

vedligeholde, men også ønsker at

have energiforbedringer for øje.

Ønsker I også

at få vedligeholdelsesplan?

Få 3 tilbud til

jeres forening!

Annonce

Byt til en smartere bruser.

Halvdelen af vandforbruget i dit hjem går til bad. Vand som er varmet op for at blive

anvendt 1 gang. Dette er et enormt spild af vand og energi. Er du klar til en smartere løsning?

Orbital Shower sparer op til 90% vand & op til 80% energi- men med 100% komfort.

Se mere på www.orbital-systems.com.


KLIMASEKTION: Klimamål

Ekspert fra Klimarådet:

Det går alt for langsomt

Klimaforandringerne har længe været på dagsordenen, og det er en kendsgerning, at

byggeriet har en stor andel af den samlede CO 2

-belastning og energiforbrug. Derfor har

man i andelsboligforeninger unægteligt også en oplagt mulighed for at bidrage positivt

til de ambitiøse klimamål, der i 2019 blev aftalt i Folketinget. Vi har talt med Per Heiselberg,

der er professor på Aalborg Universitet og Klimarådets ekspert på bygningsområdet, som

gør os klogere på, hvordan det ser ud i byggeriet i forhold til at nå klimamålene 2030 og

2050, samt hvordan man som andelsboligforening kan yde sit bidrag.

TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCEHLY

D

anskernes årvågenhed

på klimaet blev i særlig

grad cementeret ved

Folketingsvalget i 2019, da 'klima og

miljø' var dét emne, der fik allermest

omtale, hvilket efterfølgende fik

statsminister Mette Frederiksen

til at kalde valget for 'det første

klimavalg i danmarkshistorien'.

Senere i 2020 vedtog Folketinget

Klimaloven, hvori det blev

bestemt, at Danmarks udledning

af drivhusgasser i 2030 skal

være reduceret med 70 procent

sammenlignet med niveauet i

1990 – og senest i 2050 skal vi være

fuldstændig CO 2

-neutrale.

Kort om Per Heiselberg

› Uddannet Ph.d., civilingeniør.

› Professor på Aalborg Universitet og viceinstitutleder

på BUILD, Institut for Byggeri, By og Miljø.

› Medlem af Klimarådet siden august 2020.

› Vandt i 2018 'Det Bæredygtige Element, Personprisen' for

sit arbejde med at fremme bæredygtighed i byggeriet.

› Vandt i 2017 'ELFORSK-prisen' sammen med Chen Zhang

for deres projekt 'Naturlig køling og ventilation via diffus

loftindblæsning og termoaktive konstruktioner'.

› Medlem af Energiklagenævnet.

› Bestyrelsesmedlem i Danvak ApS og i IDA HVAC.

Byggeriet er, som de fleste nok

har hørt en gang eller to, en af

de store syndere på udledning

af drivhusgasser. Det leder os til

spørgsmålet: Hvordan går det i

byggeriet med at bidrage til at nå

klimamålene?

"Jeg synes, at vi er på vej i den

rigtige retning. Det har vi været i

50 år. Altså vi startede jo med at se

på boligernes energibehov allerede

i 70’erne," siger Per Heiselberg fra

Klimarådet, men påpeger, at det ikke

går hurtigt nok:

"Det går alt for langsomt. I

forhold til den aktivitet, der

er nu, kommer vi slet ikke op

på det aktivitetsniveau for

energieffektiviseringer, der matcher

vores samfundsøkonomiske

potentiale. Her kunne vi

sagtens to- eller tredoble den

nuværende aktivitet. EU

presser jo meget på for, at man

i medlemslandene skal indføre

nogle planer for renoverings- og

energieffektiviseringsindsatsen i

bygninger i de kommende år, fordi

det generelt går for langsomt –

ikke bare i Danmark, men i alle de

europæiske lande."

Side 10

Klimasektion


der benyttes i dagligdagen til

hverdagsaktiviteter såsom

varme, lys og til madlavning, når

bygningerne er opført.

Per Heiselberg (Foto: klimaraadet.dk)

Energitilskuddet: Øger

incitament – men er også

en barriere

En undersøgelse fra Realkredit

Danmark viser, at det er

økonomiske incitamenter, som

betyder mest for danskerne, når

de overvejer energiforbedrende

renoveringer. Nogle af redskaberne

til at skubbe den grønne

omstilling godt på vej er derfor

Energistyrelsens Bygningspulje,

også kendt som Energitilskuddet i

daglig tale, samt andre fradrags- og

tilskudsordninger.

Med Bygningspuljen kan man

som privat og boligforening søge

om tilskud til skift af varmekilde,

renovering af klimaskærmen og

optimering af boligens drift. Søger

man midler fra Bygningspuljen, må

man ikke i forvejen have accepteret

et tilbud på opgaven, og man skal bo

i en ejendom med energimærke

E, F eller G. Samtidig er der

begrænsede midler i hver

ansøgningsrunde. Derfor er der

flere, som forgæves søger om tilskud

– og i nogle tilfælde også vælger at

udskyde energiforbedringen.

"Det, der kan være udfordringen

med sådan en pulje, er, at på den ene

side kan den give incitament til at

gå i gang med energirenoveringen,

men på den anden side virker den

også som en barriere. Dem, der ikke

får tilskud, venter jo så til næste

gang. Eller næste gang igen. Så den

virker både som incitament for dem,

der får tilskud, men som en barriere

for alle de andre – for de går jo ikke

i gang, hvis de ikke får tilskuddet,"

forklarer Per Heiselberg.

Byggeriets CO 2

-belastning:

Fremstilling af byggematerialer

vs. driftsenergi

Der bygges i Danmark, Europa og

resten af verden – meget endda. Og

byggeriet, som dækker alt fra motorveje,

boliger og kontorer, er i sig selv

en stor klimasynder, der står for lige

godt 40 procent af al energirelateret

CO 2

-udledning.

Når udledningen af CO 2

fra byg-

ninger omtales, skelner eksperterne

mellem selve fremstillingen

af byggematerialer, herunder

også opførslen og renovering af

bygninger, og dén driftsenergi,

"Vi har i mange år fokuseret

på, hvordan vi kunne reducere

energiforbruget i bygninger. Nu

har vi lige så meget fokus på,

hvordan vi kan reducere CO 2

-

belastningen. CO 2

-udledningen fra

materialerne, vi bruger i byggeriet,

og de tekniske løsninger, vi putter

ind i byggeriet, har en indvirkning

på CO 2

-belastningen. Derfor kigger

vi i dag lige så meget på selve

planlægningen og opførelsesfasen,

som vi kigger på driftsfasen,

fordi vi i opførelsen af byggeriet i

virkeligheden i dag udleder mere

CO 2

end i selve driftsfasen," siger

Per Heiselberg.

Byggematerialer er den

store udfordring

Kigger man nærmere på, hvor i

byggeriet de store udledninger

af drivhusgasser sker, er det i

fremstillingen af byggematerialer.

De seneste mange år er der i

forskellige byggereglementer stillet

krav til forbedring af bygningers

energieffektivitet, og det er også

en af grundene til, at det generelt

ser fornuftigere ud i den andel

af byggeriet sammenlignet med

fremstillingen af byggematerialer,

hvor man ikke har set lige så mange

krav.

Produktionen af byggematerialer

af træ, metal, mursten og glas

belaster klimaet. Det kræver nemlig

i mange tilfælde høje temperaturer

og kemiske processer, når det

fremstilles. Særligt beton udleder

meget CO 2

, når det fremstilles,

fordi cement, som er en del af

betonen, kræver temperaturer op

mod 1.500 grader i sin produktion.

Fortsættes

Klimasektion

Side 11


KLIMASEKTION: Klimamål

Samtidig er beton på globalt plan

et af de allermest benyttede

byggematerialer, da det fremstilles

af relativt tilgængelige råmaterialer

– nemlig cement, vand, sand og

sten.

"Byggeriet har jo en indflydelse,

fordi der er et relativt stort

ressourceforbrug. Hvis vi kigger

fremadrettet, så vil mange af de

CO 2

-emissioner, vi vil se nu og i de

kommende år, være relateret til

byggematerialer – altså til opførelse

og renovering af byggeri," siger Per

Heiselberg og supplerer:

"Der er altså to ting i det.

Der er dét at spare på vores

materialeressourcer. Men det

andet er også, at det sparer CO 2

-

emissioner, hvis vi genanvender

byggematerialer."

Stadigvæk vigtigt

med effektivisering af

driftsenergi

I driftsfasen af opført byggeri

benyttes der i højere og højere grad

grøn energi. Naturgas- og oliefyr

udskiftes eksempelvis i stor stil

til fordel for mere energirigtige

varmekilder i form af fjernvarme og

varmepumper.

"I selve driftsenergiforbruget, som

vi i fremtiden ser ind i, vil der

ikke være lige så stor reduktion i

CO 2

-emission – eller i hvert fald et

mindre potentiale. Det skyldes, at

vores energiforsyning bliver mere

baseret på vedvarende energi,”

fortæller Per Heiselberg.

Selvom potentialet for at spare

på udledningen af drivhusgasser

er mindre, er det stadigvæk

vigtigt fortsat at optimere denne

del af byggeriet. Det skyldes, at

der på nuværende tidspunkt

ikke produceres nok grøn

Hvem er Klimarådet?

Klimarådet er et uafhængigt ekspertorgan, der rådgiver

regeringen om, hvordan omstillingen til et klimaneutralt

samfund kan ske, så vi i fremtiden kan leve i et Danmark

med meget lave udledninger af drivhusgasser og samtidig

fastholde bl.a. velfærd og udvikling. Klimarådet skal årligt

vurdere, om regeringens klimaindsats anskueliggør, at de

danske klimamål nås. Rådet skal desuden bidrage til den

offentlige debat og udarbejder også løbende analyser og

anbefalinger til klimaindsatsen.

Kilde: www.klimaraadet.dk

energi i Danmark, og der derfor

stadig importeres sort energi –

eksempelvis naturgas. Og da det er

dyrt at udvide selve produktionen af

vedvarende energi, kan vi billigere

understøtte den grønne omstilling

med energieffektive boliger.

"Vi producerer i dag ikke al den

vedvarende energi, vi selv skal

bruge. Vi har faktisk en nettoimport

af energi. Og det betyder, at hvis

boligerne og boligforeningerne

reducerer deres energibehov, så

frigøres vedvarende energi, vi har

til rådighed, til andre formål. Og

så kan boligerne være med til at

reducere behovet for udbygning

af mere produktion af vedvarende

energi," siger Per Heiselberg.

Altså er det stadig fordelagtigt at få

reduceret energibehovet i boligerne

ved at tætne klimaskærmen med

isolering og skifte utætte døre og

vinduer samt renovere boligernes

lys- og varmeinstallationer, hvilket

trods alt både gavner pengepungen

såvel som klimaet.

Mere vedvarende energi til

andre sektorer

Den grønne energi er altså et

vigtigt redskab for at opnå en

neutral udledning af drivhusgasser

i 2050, men dér taler man ikke

kun byggeriet. Transportsektoren

kræver meget energi og landbruget

er også en stor drivhusgas-udleder.

Da vi endnu ikke producerer nok

grøn energi, kan en reduktion af

energibehovet i byggeriet frigive

den klimavenlige energi i andre

sektorer og derved hjælpe dem – og

os alle – med den grønne omstilling.

"Det er jo landbruget og transporten,

der er de to store drivhusgasudledere

i 2030. Det skal vi have

løst. Og dér er byggeriet ikke blandt

de største udledere. Så det er mere

et spørgsmål om, at det, at vi bruger

energieffektiviseringsindsatsen i

bygningerne, er med til at gøre det

hele billigere for os alle sammen.

Energieffektiviseringsindsatsen

er billigere end at skulle investere

i mere vedvarende energi, som

er nødvendigt, hvis der skal være

vedvarende energi nok til også

at kunne reducere udledningen i

andre sektorer. Så det kan ikke nytte

noget, at vi i byggeriet bruger al den

vedvarende energi, så der ikke er

noget til de andre sektorer," siger

Per Heiselberg.

Side 12

Klimasektion


Renovér først, når produkterne

trænger til udskiftning

Står man som andelshaver eller

boligforening og tænker, at nu er det

tid til at skifte vinduerne, så man

kan få et bedre energimærke og

gevinst på varmeregningen,

skal man ikke gøre det, før de

eksisterende vinduer har udstået

deres levetid. Som tidligere adresseret,

sker der i produktionen af

byggematerialer nemlig en stor

portion udledning af drivhusgasser.

"Man skal ikke skifte vinduer ud,

hvis de stadig har 15 års levetid. For

så får vi jo godt nok en besparelse i

driften ved at udskifte vinduerne,

men der er jo også et CO 2

-udslip ved

produktion af vinduerne og ved

at sætte dem ind i byggeriet. Så vi

skal også passe på med, at vi ikke

forsøger at lave nogle ændringer,

der på sigt reducerer CO 2

-udslippet,

men som så her og nu giver et

relativt stort ekstra CO 2

-udslip,"

siger Per Heiselberg.

Også et potentiale i

andelsboligforeninger

Bor man i en andelsboligforening,

som ikke er nybyggeri med

energimærkning A eller B, er

der med stor sandsynlighed fine

muligheder for at bidrage til

klimamålene.

"Jeg tror, at det er en tredjedel af

andelsboligerne, der stadig har et

energimærke på D eller lavere i

dag. Så det vil sige, at der stadigvæk

er en hel del, der godt kunne

energieffektiveres. Og selvom det

i sig selv måske ikke giver den helt

store CO 2

-reduktion, så betyder det

jo, at hvis boligerne bruger mindre

energi, jamen så kan vi jo bruge den

vedvarende energi andre steder,"

fortæller Per Heiselberg og afslutter:

"Men andelsboligforeningerne er

faktisk godt med. Når jeg siger, at

godt en tredjedel af andelsboliger

har et energimærke på D eller

lavere, er det også for at fortælle,

at der i hvert fald er en tredjedel af

boligerne, hvor der er mulighed for

at lave forbedringer, som også er

økonomisk rentable."

Annonce

Alt-i-én pakkeløsning

med Danmarks

bedste solcelleanlæg

Solceller kan dække 65-70% af dit forbrug

Vi leverer, installerer og står for papirarbejdet

Aflast miljøet med en selvforsynende husstand

Interesseret?

Prøv vores prisberegner eller

læs mere på www.viasol.dk

+45 7020 7474

NYHED

Verdens

bedste

solceller

kontakt@viasol.dk


KLIMASEKTION: Udskiftning af gasfyr

Gode råd til at udskifte

gasfyret

Gaspriserne er steget og usikkerheden omkring gas efter den russiske

invasion af Ukraine ligeså. Det er derfor en bedre tid end nogensinde for

andelshavere og andelsboligforeninger at få udskiftet gasfyret med et

billigere og grønnere alternativ. Bliv klogere her.

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER

Er der gasfyr at finde i din

andelsboligforening, så kan

du med fordel læse videre

her. Rekordmange efterspørger

nemlig at få udskiftet gasfyret med

et grønnere alternativ – såsom en

varmepumpe.

Gaspriserne er seksdoblet

Priserne på naturgas var ved

udgangen af 2021 seksdoblet på

blot et år sammenlignet med el.

Det skyldes et lavere udbud og

en højere efterspørgsel i de kolde

måneder, men nu frygtes det, at

priserne stiger yderligere set i

kølvandet på den russiske invasion

i Ukraine. Europa får nemlig en stor

del af gasforsyningerne fra netop

Rusland.

I 2020 indgik regeringen en bred

politisk aftale om klimavenlig

varme til danskerne, hvor det blev

bestemt, at olie- og gasfyr skal

udfases frem mod 2030. Og nu tager

udskiftningsivren for alvor fart.

I uge 9 2022 oplevede

Andelsportal.dk og søsterportalen

3byggetilbud.dk, at 396 procent

Nat

flere efterspurgte en varmepumpe

eller jordvarme sammenlignet med

samme uge i 2021.

Typisk udskiftes gasfyret med

en luft til vand-varmepumpe,

jordvarme eller fjernvarme. Og

særligt varmepumpen står højt på

ønskelisten hos flere boligejere. Og

med god grund, hvis man dykker ned

i tallene.

3.800 3.800

k k 0 0

om å

om å

Hvad er besparelserne ved

at udskifte gasfyret?

Det koster cirka 90-120.000 kroner

at få udskiftet til en energirigtig luft

til vand-varmepumpe.

29.200 29.200 k. k.

om å

om å

Dog er der store besparelser at hente

på varmeregningen – og samtidig

bidrager du positivt til CO 2

-aftrykket.

Søg rådgivning hos

fagmanden

Foreningen kan tjekke i lokalplanen,

hvornår der kan forventes mulighed

for tilkobling til fjernvarmenettet.

Samtidig anbefales det, at din

forening søger rådgivning hos

en installatør til valg af den

bedste varmepumpeløsning eller

jordvarmeanlæg, hvis I overvejer en

udskiftning.

Vam

1.300

k k 1.300

0 0 om å

om å

14.500

14.500

k.

k.

om å

om å

Hvem der skal betale for udskiftning af gasfyret, fremgår af

foreningens vedtægter og afhænger af, om gasfyret er en

individuel forbedring eller en del af fællesinstallationerne.

Side 14

Klimasektion


Annonce

Stiger defekte faldstammer jer

snart til hovedet?

JAC Kloakteknik A/S har med over 15 års erfaring i

branchen stor ekspertise i strømpeforing af

faldstammer i boligforeninger, hvor vi altid sikrer

en personlig service og et godt resultat.

En strømpeforing er en filtpose, der installeres i

defekte kloakker eller faldstammer. Det er en effektiv

løsning mod rørbrud, rotter, slidtage eller forstoppelser.

Strømpeforing

Faldstammer

Rottespærre

Kloakrenovering

Nedsivningsanlæg

TV-inspektion af kloak

Entreprenørarbejde

En strømpeforing er…

• Nem og effektiv

• Hurtigt udført

• Billig og økonomisk

JAC KLOAKTEKNIK A/S YDERVANG 7 4300 HOLBÆK 21 84 96 96 WWW.JACAS.DK


Annonce

Ring på

4141 0815

FÅ RÅDGIVNING OG GRATIS EFTERSYN

WWW.VILEA.DK

Gratis forundersøgelse

Nye ventilationsanlæg

Udskiftning af ældre motorer

Fuld service på anlæg

DUKA-ventiler

Projektering og planlægning

Fordelene ved at optimere ventilationen

i jeres ejendom er mange!

Hos Vilea er vi specialister i ventilation i

andelsboligforeninger. Vi ved nemlig hvor stort

et uforløst potentiale af klimaoptimering, der

findes i foreningerne, og hvor mange fordele

og besparelser I går glip af.

Vi tilbyder altid en gratis forundersøgelse

til eftersyn og energioptimering af jeres

ventilationsanlæg. Samtidig løfter vi gerne

hele processen, hvor vi blandt andet udregner

forbrug, tilbagebetalingstid og tilpasser

løsningen i forhold til jeres beboerdemokrati

og fastlagte rammer.

Gode grunde til at optimere ventilationen:

1.

2.

3.

4.

5.

Mindsk energispild: Hvis en motor er beskidt,

så bruger den mere energi, og det koster dyrt

Undgå et dårligt indeklima, der kan give

beboere hovedpine, kvalme, træthed m.m.

Minimér risikoen for skimmelsvamp og fugt

Bidrag til den grønne omstilling med

DUKA-ventiler i jeres ejendom

Kort tilbagebetalingstid ved udskiftning af motor.

I nogle tilfælde kun 1 års tilbagebetalingstid

Læs mere på www.vilea.dk

KLIMAOPTIMERING

Mindsk energispild:

Hvis en motor er beskidt eller

gammel, bruger den mere

energi og det koster dyrt.

Tlf.nr.: 4141 0815 | Stovbyvej 15, 2610 Rødovre | kontakt@vilea.dk | CVR: 43126563


Annonce

Hos Bolignet-Aarhus kan I spare op til 50%

på beboernes internetabonnementer

Få jeres eget bolignet

-og opnå alle fordelene

Fordelene ved ejerskabet er indflydelse på, at

pris, kvalitet og hastighed ikke sættes af andre.

Når nye foreninger vælger Bolignet-

Aarhus som ny internetudbyder, er

det typisk fordi beboerne prioriterer

internet af høj kvalitet til lavere pris.

Tag en klog beslutning i bestyrelsen

og få gratis rådgivning om jeres muligheder.

Kontakt os også, hvis I er det

mindste i tvivl...

Interesseret?

Bolignet-Aarhus er en landsdækkende

non-profit virksomhed, og vi har i

mere end 20 år haft succes på markedet

med billigt og stabilt internet, TV

og telefoni til kunder i hele Danmark

- og vi vækster fortsat.

SPAR

50%

Internet man ka’ forstå...

Læs mere på

bnaa.dk

Andelsboligforeninger i hele Danmark kan få en gratis og uforpligtende snak om

fordelene. Læs mere på bnaa.dk eller kontakt os på 82 50 80 00 | salg@bnaa.dk


Annoncer

Administration

af andelsboligforeninger

i hele

Danmark.

Vi skaber ro og tryghed, så I som

bestyrelse får luft til at planlægge

og arbejde med alt det sjove.

Tlf.: 70 232 232 | Web: azets.dk

Vinduesentrepriser er vores

Vi dækker

hele Jylland

speciale


VORES KUNDER FORTÆLLER, AT DE ISÆR VÆRDSÆTTER

VORES BEHAGELIGE OG RÅDGIVENDE SERVICE KOMBINERET MED

VORES GRUNDIGE ARBEJDE – INDEHAVER MORTEN UOTILA

www.vestkystensbyg.dk

Tel.nr.: 3049 4562

Info@vestkystensbyg.dk

Chr Winthers Vej 2A, 6700 Esbjerg

Tag en fagmand med på råd, når vinduerne skal udskiftes i boligforeningen.

Hos Vestkystens Byggefirma løfter vi vinduesentrepriser, store som små, og

tilbyder altid kompetent arbejdskraft. Samtidig hjælper vi med projektering,

byggemøder og vejledning.


TEMA: Renovering

Fire brancheeksperters

råd til et vellykket

renoveringsprojekt

Når andelsboligforeningen står over

for et renoveringsprojekt, er der mange

beslutninger at tage stilling til. Vi har

samlet en række brancheeksperter fra

forskellige fagområder og fået deres

besyv med. For hvad skal bestyrelsen vide

om projektet, hvornår skal renoveringsprojektet

begynde, og hvad kan gøre

processerne lettere? Få svarene her.

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER

Tagfirmaet:

Vælg den rette tagløsning fra start

Tagtyper kommer i mange former, og

andelsboligforeningen har derfor flere valgmuligheder,

når taget skal renoveres. Tømrermester RFA ApS

er vores brancheekspert i netop tagopgaver, og

indehaveren Rasmus Andersen gør os opmærksom på,

at det faktisk ikke er alle foreninger, der har frit valg på

'tag-hylden':

"Andelsboligforeninger i byen kan godt risikere, at der

er krav til, at man bibeholder samme tagtype, som man

har i dag. Tjek derfor de kommunale retningslinjer eller

spørg en fagmand til råds, hvis andelsboligforeningen

er i tvivl," lyder det fra Rasmus Andersen. Og generelt

er overvejelserne om, hvilket tag foreningen skal

have, en vigtig snak at tage hul på i god tid, forklarer

tageksperten:

"En andelsboligforening, der har sat sig ind i beboernes

behov, og som er skarpe på, hvad de vil have og ikke

vil have, er altid nemmere at vejlede. Det handler om,

at man taler højt om, hvilken tagtype man ønsker –

herunder også at præsentere beboerne for forskellige

materialeeksempler, klarlægge tidsperspektivet og stille

spørgsmål til os fagmænd, så der er bedre ro i maven

hos de fleste."

Undertag og ventilation skal ikke

undervurderes

Et råd, som Tømrermester RFA ApS altid giver de

bestyrelser, han taler med, omhandler undertag og

ventilation. Han uddyber:

"En løsning med fast undertag er klart at anbefale,

da det forlænger holdbarheden af tagkonstruktionen

markant. Samtidig er det vigtigt at vælge en fagmand,

der kender til at renovere tagoverflader i ejendomme

korrekt. Et element som sund ventilation og korrekt

isolering på tagarealerne skal nemlig indtænkes fra

start, så foreningen undgår fugtskader og skimmel,"

slutter Rasmus Andersen.

Rasmus Andersen,

Indehaver, Tømrermester RFA ApS

Fortsættes

AndelsboligNyt

Side 25


TEMA: Renovering

Altanfirmaet:

Fem tegn på altanskader

Altan.dk løfter altanopgaver i hele landet og er

vores brancheekspert på området. Og til foreninger

med ældre altaner – og særligt ældre betonaltaner –

giver marketingchef Ulrik Knudsen et vigtigt råd til

renoveringen:

Ulrik Knudsen,

Marketingchef, Altan.dk

"Der er som udgangspunkt slet ingen grund til

bekymring, når det kommer til altaner. Der er dog

godt 50.000 gamle betonaltaner, der kan være usikre

og bør renoveres eller udskiftes." Derfor har Altan.dk

samlet fem tegn, der viser, at din altan trænger til en

renovering. (Fotos: Altan.dk)

1. Hvide udfældninger

Kan du se hvide udfældninger på undersiden af altanen

indikerer det, at der foregår en transport af fugt gennem

betonen. Det kan give øget risiko for frostskade, og her

vil en borekerneanalyse derfor være en god idé at få

udført.

2. Revner i betonen

Revner i betonen kan både være almindeligt slid, men

også tegn på, at betonkonstruktionen er under en kritisk

nedbrydning. Få derfor undersøgt, hvad revnerne i

betonen betyder på din altan med hjælp fra en fagmand.

Side 26

AndelsboligNyt


3. Rødbrune udfældninger

"Finder du rødbrune udfældninger på altanen vil det typisk være et tegn på, at der foregår korrosion af den

indstøbte armering. Det kræver nærmere undersøgelse, da der kan foregå nedbrydning i den armering, der

bærer altanen," fortæller Ulrik Knudsen. Han tilføjer, at hvis altanen er fra før 1970 eller over 50 år gammel,

bør man bestille et altaneftersyn – uanset altantypen – da det langt fra er alle altaner, der har tydelige tegn på

renoveringsbehov.

4. Afskalning på altanen

"Når jerndelen, der er indstøbt i betonen begynder at

ruste, kan der komme afskalninger på undersiden og

langs for- og sidekanter på altanen," siger Ulrik Knudsen

og påpeger, at det er vigtigt at tage hånd om denne

nedbrydning, da betonstykker for altanen kan nedfalde.

5. Afskalning over rustent jern

Det sidste tegn omhandler en anden type afskalning,

du skal være opmærksom på. Nemlig små dækflader

tæt på betonoverfladen. Her kan der være tale om et

generelt problem, som et professionelt altaneftersyn vil

kunne afdække, så du kan vedligeholde altanen, inden

skaderne formerer sig.

AndelsboligNyt

Side 27


TEMA: Renovering

Brolæggeren:

Tænk vedligeholdelse ind

Forårssolen titter allerede frem, og hos T.R. Entreprise

& Ejendomsservice er de allerede i fuld gang med at

hjælpe andelsboligforeninger og private boligejere

med en opgradering af udearealerne. Faktisk kan man

udføre belægningsarbejde det meste af året– så længe

der ikke er sne og frost – foreningen kan altså sagtens

komme i gang allerede nu. Men én ting er helt sikker,

når det kommer til belægning på fællesarealerne,

hvis du spørger indehaver Thomas Rosholm Poulsen.

Foreningen skal overveje en løsning med mindst mulig

vedligeholdelse.

"Mit råd er, at andelsboligforeningen skal tænke over, at

arealerne skal være lette at vedligeholde efterfølgende.

Det letteste her er at vælge nogle større betonfliser til

fællesarealerne, så der ikke gror store mængder ukrudt

op i fugerne," siger Thomas Rosholm Poulsen.

Vælg en håndværker med erfaring

Det kan lyde banalt, men det er ikke desto mindre

vigtigt. Andelsboligforeningen bør nøje udvælge det

firma, der skal bruges til gårdrenoveringen, påpeger

Thomas Rosholm Poulsen.

Thomas Rosholm Poulsen,

Indehaver, T.R. Entreprise & Ejendomsservice

"Vælg en håndværker, der har erfaring med belægning

på større arealer, hvis hele gården skal have en

opgradering. Der er stor forskel på, hvorvidt firmaet

skal løfte en mindre terrasseopgave eller udføre

belægningsarbejde på flere hundrede kvadratmeter.

Hvis ikke det skal tage for lang tid, så skal foreningen

vælge et firma der kan, og har ressourcerne, til at løfte

en vis størrelse opgave," slutter den erfarne brolægger

fra T.R. Entreprise & Ejendomsservice.

For at gøre det nemmere for

regnvand at sive ned, vælger

flere brolæggere at etablere

rister i belægningen.

Side 28

AndelsboligNyt


Vindueseksperten:

Isolering skal også tænkes ind

Udskiftning af vinduer i andelsboligforeningen er

en populær renoveringsopgave – og TMT ApS har

specialiseret sig i netop dette. Nye vinduer bidrager

med meget, når de gamle 1-lags termoglas udskiftes til

3-lags energiglas. Det giver et plus på varmeregningen,

mindsker støjniveauet og forbedrer indeklimaet.

Indehaver Morten Trasborg vil dog huske foreningerne

på, at vinduesudskiftet ikke altid står alene.

Morten Trasborg,

Indehaver, TMT ApS

"Jeg rådgiver bestyrelsen til at være opmærksom på

isolering på tagarealerne. Varme siver op, og derfor får

man ikke den optimale effekt ved at udskifte vinduerne,

hvis taget er dårligt isoleret," siger Morten Trasborg.

Han påpeger også en anden tendens i ældre foreninger:

Overvej at få træ/alu vinduer

Det sidste råd, som TMT ApS vil dele med

andelsboligforeningen angående vinduesudskiftet,

omhandler vedligeholdelsesarbejdet.

"Jeg anbefaler, at man som forening gør brug af træ/

alu vinduer, såfremt bygningen ikke er fredet. Typisk

er det meget dyrt at få vedligeholdt vinduer inde i byen

i etageejendomme. Hvis man har træ/træ vinduer skal

der, afhængig af malingens kvalitet og vinduernes

placering i forhold til vind og vejr, en maler på hvert

4-8 år, for ellers rådner vinduet op," siger

Morten Trasborg og uddyber:

"Træ/alu vinduer kræver ikke vedligeholdelse. De er en

smule dyrere, men da vedligeholdelsesarbejdet ved træ/

træ vinduer nemt kan koste mindst 30.000 kroner for

en lejlighed grundet leje af maskiner, så får foreningen

hentet pengene hjem første gang vinduerne skal

vedligeholdes."

"Ældre bygninger har ofte en porøs facade, og

derfor skal foreningen tage højde for, at der er

genopretningsarbejde efterfølgende."

Annonce

Står I over for et

renoveringsprojekt?

Så er Dam Byg specialisten at kontakte. Vi har

stor erfaring med tag- og vinduesudskift i

andelsboligforeninger, der bidrager positivt til

foreningens energiregning. Vi sikrer altid en tryg

og gennemsigtig byggeproces fra den første

dialog til den endelige gennemgang.

Ring på 6176 8771!

MAIL:

ADR.: Slotshaven 3K, 1. 11.

4300 Holbæk

CVR: 42609307

morten@dam-byg.dk

Tag og vinduer

Gipsopgaver og lofter

Gulve og fodpaneler

Find os her

Indvendige døre

Terrasser, udestuer

og hegn


Annonce


TEMA: Renovering

Top 5 renoveringsprojekter i

andelsboligforeningen 2022

Trods 2022’s spæde start har der allerede været fuld gang i renoveringsprojekterne i

de danske andelsboligforeninger. Men hvilken form for renoveringsopgave har fundet

vej til toppen af podiet som den mest efterspurgte? Læs med her og find ud af hvilke

renoveringsopgaver, der har sneget sig ind i top 5 i de danske andelsboligforeninger

anno 2022.

TEKST: ANTON EGHOLM

Udover magasinet, du læser her, hjælper

Andelsportal.dk også med at formidle

uforpligtende tilbud på renoveringsprojekter

i boligforeninger til vores landsdækkende netværk

af håndværkere og leverandører. Vi har derfor

gransket vores data og set på top 5 mest efterspurgte

renoveringsprojekter i andelsboligforeningen i år. Vi

starter med femtepladsen.

5. Brolægning og renovering af

gårdarealerne

Der har allerede været stor efterspørgsel på det grå

arbejde ud i andelsboligforeningerne, men hvad er

det helt præcis en brolægningsopgave indebærer i

andelsboligregi?

Brolægningsopgaver er hovedsageligt at finde i form

af gårdarbejde i andelsboligforeninger med større

fællesarealer. Fællesarealerne er et vigtigt frirum

eller et rum til aktiviteter for mange andelshavere.

Derfor er der i starten af 2022 allerede flere, der har

valgt at investere i en renovering af fællesarealerne

og efterspurgt en brolægger. Ofte efterspørger

foreningerne også en større anlægsentreprise. Dette er

eksempelvis opgaver som implementering af højbede,

lægning af nye fliser eller plantning af bede. Flere

boligforeninger vælger også at tænke foreningens

klimasikring med ind i ligningen og får lavet LARløsninger

i gårdområdet. LAR står for ’lokal afledning af

regnvand’ og kan implementeres i gårdområder i form

af eksempelvis nedsivningsbede, omfangsdræn eller

faskiner.

Fortsættes

AndelsboligNyt

Side 31


TEMA: Renovering

Flere har i de forgange år brugt meget tid i hjemmet og

dermed også på de grønne fællesarealer eller boligens

tilhørende have. Derfor ryger brolægningsopgaver ind på

en naturlig og solid femteplads over top 5 renoveringer i

andelsboligforeninger anno 2022.

4. Tømrer- og tagarbejde

Tømrerarbejde er i evigt flor, og det er ikke en undtagelse

når vi taler om andelsboligforeninger. Men hvad er det

præcis for nogle løsninger tømrerne skruer sammen til

andelshaverne ude i de danske foreninger?

Tømrerarbejde kan foregå fra kælder til kvist og er derfor

også en mere omfavnende opgaveform end mange andre

på listen her. Men når det kommer til tømrerarbejde i

andelsboligforeninger, er der klart én type opgave, der

står for størstedelen af arbejdstimerne for tømrerne.

Tagprojekter har i starten af 2022 været varmt brød

for andelsboligforeningerne – og med rette. Taget er

indiskutabelt en vigtig ting at holde øje med for at skabe

et godt indeklima.

Det kan især være vigtigt at holde øje med, at der ikke

opstår svamp i tagkonstruktionen, da dette kan ende

med at blive en rigtig dyr affære. Samtidig er taget en

stor del af isolering i ejendommen, og med de stigende

priser på opvarmning kan det betale sig at renovere det

gamle tag. En anden vigtig tømreropgave at nævne er

vinduesudskiftning, som også bevirker et godt indeklima,

energioptimering og tilmed kan virke støjdæmpende.

3. VVS-arbejde

Måske har du cyklet forbi en badeværelsescontainer

foran en andelsboligforening på vej hjem fra arbejde

siden årets begyndelse. Hvis det ikke er tilfældet, kan

vi berette, at VVS-arbejdet har været den tredje mest

efterspurgte type opgave fra andelsboligforeningerne

hos Andelsportal.dk.

Det er alfa og omega for en ejendom at have stærke

rørløsninger. En typisk renoveringsopgave for en

VVS'er i en andelsboligforening kunne være

en udskiftning af faldstammer i ejendommen.

Faldstammerne er et vertikalt afløb, som sørger

for, at spildevand har sikkert og godt afløb –

derudover samler faldstammerne spildevandet fra

de forskellige ejendomme, så det bliver ledt samme

sted hen. Derfor er faldstammerne særligt vigtige i

andelsboligforeninger. Samtidig er badeværelserne i

de enkelte andelsboliger også en stor del af de VVSopgaver,

andelsboligforeningerne efterspørger tilbud på

hos os. VVS-arbejde er derfor forståeligt rykket ind på

en tredjeplads.

Andre nævneværdige placeringer:

Det blev ikke til en plads i top 5, men

opgaver der involverer dørtelefonanlæg,

ejendomsadministration og valuarvurderinger

har også været yderst efterspurgte i

starten af 2022.

Side 32

AndelsboligNyt


Ønsker I også

at få malet

facaden?

Få 3 tilbud på

jeres opgave!

2. EL-arbejde

I starten af 2022 har der været mange

andelsboligforeninger og andelshavere, der har

fået den lyse idé at få optimeret elinstallationerne i

andelsboligforeningerne. Faktisk så mange, at opgaver

der involverer el-arbejde er kravlet op som den

næstmest efterspurgte opgavetype. Men hvilke

el-opgaver søger andelsboligforeningen tilbud på?

I nogle tilfælde er det foreningens ansvar at sørge

for, at elinstallationerne er opdaterede og tilpasset

den gældende lovgivning, hvis altså de ikke er

indvendige i andelene. I disse tilfælde vil det være

andelsboligforeningen, der skal stå for renovering af

elinstallationen på fællesarealerne og i trappeopgangen.

Ellers kan en normal renovering af elinstallationer i en

andelsboligforening være udskiftning af eltavler i de

enkelte boliger eller eltjek ved salg.

1. Malerarbejde

Med alverdens forskellige renoveringsopgaver, der

allerede er blevet indsendt i starten af 2022, er der

alligevel en enkelt, der klart står ud fra mængden.

Der har nemlig været massiv efterspørgsel på at give

andelsboligforeningen et ansigtsløft og få udført en

maleropgave.

Der er mange muligheder for maleropgaver i

andelsboligforeninger. En hyppig renoveringstype

for malere hos andelsboligforeninger er en total

overhaling og maling af facaderne. Samtidig er maling

af trappeopgange eller i den private bolig også opgaver,

der bidrager til, at maleropgaven ligger nummer et på

listen af mest efterspurgte renoveringsopgaver i starten

af året.

Få tilbud på renoveringsopgaven

Via Andelsportal.dk’s landsdækkende leverandørnetværk kan I modtage tre uforpligtende tilbud

på renoveringsprojekter i foreningen og i den private andelsbolig. Vi tilbyder også en gratis

entreprisegaranti på opgaven indsendt via Andelsportal.dk. Entreprisegaranti dækker med op

til 100.000 kroner, når der skal udføres arbejde for boligforeningen, og med 35.000 kroner for fejl

og mangler hos den private andelshaver.

AndelsboligNyt

Side 33


TEMA: Renovering

Indgå en god

håndværkeraftale

Generalforsamlingen er formentlig overstået, og I har måske

aftalt at gå videre med et renoveringsprojekt. Allerede i aftalen

med håndværkerfirmaet kan man sætte rammer for en god

proces og sikre sig mod fejl og mangler.

TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCHELY

Definér opgaven konkret og

præcist

Det er altid en god idé at undersøge

markedet, når man skal i gang med

et bygge- eller renoveringsprojekt

ved at indhente flere tilbud. En stor

faldgrube kan dog være, at man ikke

får konkretiseret, hvad man ønsker

at få lavet, hvilket kan resultere i tre

vidt forskellige tilbud. Sørg derfor

på forhånd at få defineret præcist og

konkret, hvad der skal laves, allerede

inden tilbuddene indhentes.

Håndværkeraftalen: Få det

på skrift

Mundtlige aftaler er bindende, men

der kan let opstå misforståelser

og uenigheder, da det er påstand

mod påstand. Sørg derfor altid for

at indgå en skriftlig aftale med din

håndværker, hvori I får afklaret alle

spørgsmål, så det står sort på hvidt.

Benyt gerne en standardkontrakt

som boligministeriets AB92, hvor

der afdækkes alle krav mellem

forening og entreprenør. Husk også

at få skrevet ind i aftalen, hvordan

fejl og mangler skal håndteres.

Dagbøder

Undgå forsinkelser på

håndværkeropgaven ved at aftale

dagbøder – særligt hvis det er

en hovedentreprise med flere

faggrupper med inde over projektet.

Det kan eksempelvis være et projekt,

hvor maleren først kan påbegynde

arbejdet, når tømreren er færdig.

Dagbøder kan derved skabe ekstra

incitament for, at håndværkerne

bliver færdige til tiden.

Garanti

De fleste garantiordninger

dækker kun arbejde udført for

privatpersoner. Er man derfor

en andelsboligforening, vil man

typisk ikke kunne finde hjælp hos

de forskellige garantiordninger,

håndværkerfirmaerne måtte

være del af. Andelsportal.dk’s

entreprisegaranti er blandt de første

i Danmark, der også dækker opgaver

udført for andelsboligforeninger.

Entreprisegarantien er gratis at søge

og dækker op til 100.000 kroner for

håndværksmæssige fejl og mangler

for foreninger og 35.000 kroner

for privatpersoner, når opgaven er

indsendt via vores tilbudstjeneste.

Til- og eftersyn

Det er vigtigt at føre tilsyn med

arbejdet for at sikre, at alt på

byggepladsen lever op til kravene.

Afhold gerne ugentlige byggemøder

med entreprenøren, hvor I drøfter,

hvorvidt arbejdet overholder

tidsplanen og økonomien.

Når projektet er afsluttet, bør man

holde 1-års og 5-års gennemgang

med entreprenøren, hvor man

genbesøger arbejdet og ser, om der

efterfølgende er kommet skader på

det udførte arbejde.

Det er altid en god idé at alliere

sig med en byggesagkyndig, der

kan stå for til- og eftersynene

samt byggemøderne, da de taler

det samme faglige sprog som

entreprenøren og kender til lovkrav

samt branchestandarder.

Betaling

Sørg for, at der i den skriftlige aftale

fremgår både prisen på opgaven og

betalingsfrister. Ved større projekter

er der kutyme for, at betalingen

består af en række delbetalinger,

imens der ved mindre opgaver

typisk betales det fulde beløb, når

opgaven er færdigudført. Sørg for

at tilbageholde den sidste rate,

indtil I er sikre på, der ikke er fejl og

mangler.

Mangler I en

håndværker til

jeres opgave?

Få 3 tilbud til

foreningen!

Side 34

AndelsboligNyt


Annonce

Boligvaskeri

uden bekymringer

L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt

af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.

Få en løsning, der matcher jeres behov

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux

Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan

skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager

drift, vedligehold og service i hele perioden.

Levering og installering.

Fri service og reservedele i hele leasingperioden.

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.

All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri,

vandskade og uheld.

Installationstjek

– optimering af vaskerum

Betalingssystem

– med mange muligheder

Flytning og bytning

– af maskiner ved ændret behov

Operationel leasing

Levering, installering, service, reservedele

og fuld forsikring af jeres vaskeri.

Til små månedlige ydelser.

Brugerbetalt vaskeri

Levering, installering, service, reservedele

og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask.

I skal ikke have en krone op af lommen!

Leasing gavner både økonomi og miljø

Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber,

bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets

levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt.

72 15 11 15 boligvaskeri.dk

Løsninger til erhvervslivet


Valuarvurdering

Om STAD Valuar

STAD Valuar er del af STAD

Erhverv. STAD Valuar beskæftiger

sig med vurderingsforretninger,

herunder valuarvurderinger af

andelsboligforeninger. De

hjælper godt 400 forskellige

andelsboligforeninger

med valuarvurderinger årligt.

Unikt indblik:

Fluen på væggen til en

valuarvurdering

På den første rigtige forårsdag i marts stod solen højt. Uden en sky på himlen tog vi en

tur til det mondæne Frederiksberg for at mødes med Emil Ellekilde, der er vurderingschef

hos vores branchepartner i valuarvurderinger, STAD Valuar. Vi havde nemlig

ekstraordinært fået lov til at være fluen på væggen ved en valuarvurdering, som gav

os et unikt indblik i, hvordan en valuarvurdering forløber sig, og hvad valuaren lægger

mærke til ved sit ejendomstjek. Overvejer I valuarvurdering af jeres andelsboligforening?

Så læs med her.

TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCHELY | FOTOGRAFI: PERNILLE SVALEBÆK

Det var en lun fredag

formiddag, da Emil Ellekilde

med et stort smil hilste på

os ude foran tøjbutikken Zornig,

som lejer butikslokalet af den

andelsboligforening, vi skulle besøge

– nemlig A/B Gammelkongevej 153.

Tidligere og fremtidige

forbedringer

Sammen med Emil blev vi budt velkommen

af Helle, der er bestyrelsesmedlem

i andelsboligforeningen,

hvor hun har boet siden begyndelsen

af 00’erne. Vurderingsmødet

startede rundt om spisebordet i den

hyggelige stue.

Indledningsvist forklarede Emil

lidt om selve valuarvurderingen,

og hvad der er vigtigt for den

endelige vurdering. Blandt andet

fortalte han, at valuarvurderingen

indgår i andelsboligforeningens

årsrapport, hvorfor Emils arbejde

er en forudsætning for revisorens

arbejde og udarbejdelsen af den

Side 36

AndelsboligNyt


endelige rapport. Valuarer tager

derfor udgangspunkt i regnskabet

for året før.

"Lidt ligesom hønen og ægget," siger

vurderingschefen.

Den erfarne valuar forklarede, at

han havde regnet lidt på tingene

hjemmefra, men at han også

havde forberedt et sæt spørgsmål

til ejendommen, herunder også

hvilke fremtidige forbedringer

andelsboligforeningen ser ind i.

"Er der sket større væsentlige ting

med ejendommen i de seneste år?"

var Emils første spørgsmål.

Bestyrelsesmedlemmet, Helle,

forklarede, at der ikke har

været store renoveringer, men

at der i 2019 var foretaget en

facaderenovering samt en

gårdrenovering i 2015, hvor

kloakkerne også fik sig en tur.

Derefter blev der spurgt ind til

ejendommens tag og vinduer, som

dog ikke var blevet skiftet, mens

Helle har boet der. Dog ved hun, at

begge emner har været skiftet på et

eller andet tidspunkt.

vurderingen af ejendommen, fordi

andelsboligforeningen ikke ejer dem

– det gør andelshaverne selv.

"Er der nogle større ting, I har i

støbeskeen, der skal laves syv-otte

år ud i fremtiden?" spørger Emil

nysgerrigt.

Helle forklarer, at der står i

den energirapport, de har fået i

forbindelse med energimærkning,

at vinduerne godt kunne trænge

til nye ruder. Desuden er de ved

at færdiggøre udskiftningen af de

lodrette stigestrenge, hvoraf kun to

mangler.

Fremvisning af to forskellige

lejligheder

Efter den gode snak om tidligere og

fremtidige projekter i ejendommen,

var det tid til at gå en tur indenfor

i ejendommen. Helle forklarede,

at der findes fire typer lejligheder

i foreningen, hvor hendes egen

og naboens er de mest typiske. Vi

startede i Helles lejlighed.

"Mit kig i selve lejligheden tager

ikke ret lang tid. Jeg kigger nemlig

på lejligheden i den kontekst, at

hvis der potentielt skulle være en,

der købte hele ejendommen og ville

rive alle køkkener og badeværelser

ned og sætte nogle nye op, så kunne

man det. Jeg skal altså bare forholde

mig til, om jeg tror på, man kan lave

et normalt køkken og et normalt

badeværelse i selve lejligheden,"

siger Emil indledningsvist og

supplerer:

"Jo mere en potentiel udlejer kan

få i leje, desto mere stiger ejendommens

værdi."

Helle viser os rundt i sin lejlighed

og fluebenene bliver sat i Emils

notater. Herefter bevægede vi os via

bagtrappen over i naboens lejlighed,

hvor det samme gør sig gældende.

Køkken? Tjek. Badeværelse? Småt,

men godt. Alt er i den fineste orden.

Fortsættes

"Den tekniske levetid på et tag

er 75 år. Vi ser dog ofte tag, der

stadig holder fint efter 100 år,"

siger Emil og konstaterer efter et

hurtigt kig på vinduerne i stuen, at

det ligner en typisk 90’er ramme.

A/B Gammelkongevej 153 har

tidligere diskuteret altaner, men det

var kun muligt at etablere dem ud

til baggården, hvilket andelshaverne

ikke var interesseret i dengang.

Dog har to andelshavere selv betalt

for opsætning af altaner. Men som

Emil forklarer, tæller de ikke med i

A/B Gammelkongevej 153

ligger på hjørnet af Edisonsvej

og Gammelkongevej på

Frederiksberg.

AndelsboligNyt

Side 37


Valuarvurdering

Mens vi kigger på naboens lejlighed,

stopper Emil op og inspicerer

vinduerne og fortæller: "De er fra

1994." Det står nemlig i rammen

mellem ruderne i vinduerne.

Vi spurgte nysgerrigt Emil, om

nogle forbedringer tæller mere end

andre i en valuarvurdering, hvortil

han svarede:

"Den første type af forbedringer,

som tæller negativt, er dét, der

ligger ude i fremtiden. Så hvis jeg får

at vide, at om to år skal hele taget

skiftes, som koster fem millioner

kroner, så skal jeg i den model, jeg

laver, forholde mig til det. Og i takt

med at årene går, og taget er skiftet,

så udgår det fra regnestykket, og

så bliver ejendommen mere værd,"

fortæller vurderingschefen fra

STAD Valuar.

Han forklarede desuden, at de

helt store forbedringer, som kan

øge værdien af ejendommen, er

altaner og elevatorer, som anses

som 100 procents forbedringer,

fordi man sætter noget nyt op, som

ikke var der i forvejen. Af samme

grund udløser en udskiftning

af eksempelvis vinduer ikke en

lige så stor værdistigning, fordi

man erstatter noget, som er der i

forvejen.

Op på loftet og ned i

kælderen

På bagtrappen stoppede den erfarne

valuar op og begyndte at vippe på

tæerne.

"Hvis trapperne knirker meget,

har det noget at gøre med, at der

gennem årene har været meget

damp, som har løsnet i dem. Det

behøver ikke at være noget

problem, men det antyder i hvert

fald, at det er mange år siden,

nogen har renoveret på dem."

Oppe på loftet konkluderer Emil,

at taget også har gennemgået en

forbedring.

"Det skal nok passe, at det har været

midt- eller starthalvfemserne.

Emil bemærker

rottestopperen.

Der er blandt andet lavet noget

isolering. I kan se det her også," siger

Emil og peger på den indvendige

side af taget.

Den hyggelige baggård bar tydeligt

præg af renoveringen tilbage i 2015.

I kælderen var der vaskekælder,

kælderrum til opbevaring og

fjernvarmeanlæg.

En valuarvurdering holder i

18 måneder og skal foretages af

en uddannet valuar. I 2020 brugte

cirka 60 procent af andelsboligforeningen

en valuarvurdering

som vurderingsprincip.

Side 38

AndelsboligNyt


Annonce

"Grunden til at jeg gerne vil i kælderen,

det skumle sted i ejendommen, er for at

se den her tavle," siger Emil og peger på

fjernvarmeanlægget og fortsætter:

"Fyrkedlen er fra 1986, og det indgår i

regnskabet, selvom det ikke er ret meget,

det betyder."

Afslutningsvist viser Helle os en

tidligere garage, der benyttes til fælles

cykelparkering. Det har i praksis ikke

nogen betydning for selve regnestykket,

fortæller Emil, men det gør jo en klar

fordel for beboernes hverdag.

Inden vi tager afsked med Emil, løber

han over på den anden side af vejen for

at kigge på taget fra afstand for at se, om

der er en mobilmast, som ejendommen

lægger tag til for et mobilselskab, som

derved giver en ekstra lejeindtægt på

20-40.000 kroner.

SKAL VI HJÆLPE JERES

ANDELSBOLIGFORENING

MED MURER OPGAVERNE?

Uanset om der er tale om lægning af klinker og fliser

i boligen, eller om andelsboligfor eningens facader

skal have en kærlig hånd, er vi klar til at løfte opgaverne,

store som små.

Høj kvalitet og nærværende kundeservice er grundstenene

hos os, når vi løser byggeopgaver ude hos

vores kunder. Med mere end 30 års erfaring fra bygge

branchen har vi opbygget en stor ekspertise, og

I kan derfor forvente perfekte resultater med os på

opgaven.

Ønsker I et godt tilbud? Så tøv ikke

med at kontakte os!

"Sådan en ting kan hurtigt blive en

million kroner værd for ejendommen,"

afslutter vurderingschefen.

Vi hjælper

også gerne med

tømrer-, maler- og

gulvarbejde

Telefon: 21 23 72 27

Mail: asd@asd.dk

CVR: 42751189

Adresse: Søholtparken 44, 2660 Brøndby Strand


Annonce

Har I husket at

opdatere energimærket i

jeres andelsboligforening?

Ved salg og ved udlejning er det et krav, at andelsboligforeningen

har et gyldigt energimærke. Et energimærke er gyldigt i 10 år

– og NINS KOMPAGNI ApS er klar til at hjælpe med en opdatering

af jeres energimærke.

Vores energimærkerapporter udføres af professionelle

energikonsulenter, der har stor erfaring med energimærkning

af andelsboligforeninger. Tøv derfor ikke med at kontakte

NINS KOMPAGNI ApS på tlf.: 7178 6187 for en god snak om

energimærkning i jeres forening.

Forny

energimærket fra

5.995,-

ekskl. moms.

Niels Hornhaver,

bygningssagkyndig

Find os på

Facebook

Tlf.: 7178 6187

Mail: niels@nins.dk

Web: www.tilstandsrapport-energimaerke.dk


Annonce

Drømmer du om en ny altan?

Få din plads i solen, med en god investering.

Altanen har en positiv effekt for hele lejligheden.

Den bidrager til bedre indeklima og giver en lysere lejlighed.

En altan indbyder til socialt samvær, afslapning og udeliv.

Altanen er vinduet mod verden og livet udenfor.

Se vores udvalg og læs mere på www.balco.dk


Stigende renter

Stigende renter:

Skal andelsboligforeningen

omlægge eller ej?

Rentemarkedet er vendt på hovedet. Hvor det længe har været muligt for

andelsboligforeninger at konvertere ned i rente, er renterne nu steget overraskende

meget. Hvordan man som forening skal forholde sig til dette, er

Realkredit Danmark/Danske Bank jer behjælpelige med her.

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER

I

en ny analyse fra Realkredit Danmark/Danske

Bank dykker cheføkonom Christian Hilligsøe

Heinig ned i de forskellige omlægningsmuligheder,

som andelsboligforeningerne har i denne tid, hvor

renterne er steget. Her gennemgår han de enkelte

konverteringsmuligheder samt deres fordele og

ulemper. Det kan lyde meget teknisk, men skaber

grobund for en god samtale om lån og finansiering i

foreningen.

Søg konkret rådgivning, hvis I er i tvivl

Vi anbefaler, at foreningen tager kontakt til

en finansiel rådgiver for konkret vejledning.

På Andelsportal.dk har vi et samarbejde

med Danske Bank, hvor foreningen

uforpligtende kan indhente tilbud på at

omlægge lån. Det kan I læse mere om her:

www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening

Christian Hilligsøe Heinig,

cheføkonom, Danske Bank

Skal vi omlægge vores FlexLån®?

Har jeres andelsboligforening et FlexLån®, kan de

stigende renter give anledning til, at der måske kan

hjemtages en kursgevinst på andelsboligforeningens

FlexLån®. Det vil dog imidlertid ikke give mening at

omlægge fra FlexLån® til FlexLån®. Det skyldes, at en

evt. kursgevinst modsvares af en højere rente på det

nye lån. Dertil kommer også omkostninger forbundet

med omlægningen, forklarer Christian Hilligsøe Heinig.

"Vi anbefaler heller ikke en konvertering

ud af FlexLån® til et fastforrentet lån. Har

andelsboligforeningen i dag et FlexLån®, så er der

tale om en kendt risiko, og der bør være økonomi til at

håndtere stigende renter i foreningen," siger Christian

Hilligsøe Heinig og uddyber:

"Hvis andelsboligforeningen imidlertid er nervøs over

renteudviklingen og bekymret for den fremtidige boligafgift

ved stigende renter, så kan en omlægning være

relevant i erkendelse af, at man i udgangspunktet har

valgt en forkert lånestrategi."

Side 42

AndelsboligNyt


Skal vi omlægge vores fastforrentede lån?

Grundet de stigende renter kan andelsboligforeninger,

der nu har fastforrentede lån med en kuponrente på

især 0,5 procent eller 1 procent overveje at omlægge

lånet med henblik på at reducere gælden. Kuponrenten

dækker over den pålydende rente på en obligation.

Break even-horisonten dækker over, hvor

lang tid der går før, at restgældsreduk-

tionen er blevet spist op af en højere rente.

"I øjeblikket er det muligt at skære i omegnen af 10-20

procent af restgælden ved en førtidig indfrielse, hvis

man som andelsboligforening sidder med et af disse

fastforrentede lån. Størst restgældsreduktion fås i

øjeblikket, hvis man sidder med et afdragsfrit 30-årigt

0,5 procent-lån. Her er indfrielseskursen aktuelt i

omegnen af kurs 83. Det vil sige, at man kan købe

100 kroner gæld tilbage for blot 83 kroner," forklarer

cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.

Overvejer man som andelsboligforening at give sig i

kast med en omlægning

med restgældsreduktion

for øje, så bør der med

cheføkonomens indblik

være noget 'valuta for

pengene.'

"Her er vores normale

tommelfingerregel, at

restgælden som minimum

gerne skulle reduceres

med i omegnen af 8-10

procent," siger Christian

Hilligsøe Heinig.

Gør jer overvejelser

om break evenhorisonten

Udover refleksionen om at reducere foreningens

restgæld, bør foreningen også tænke over den såkaldte

break even-horisiont, hvis lånet skal omlægges.

"Helt konkret betyder det, at hvis foreningen i dag

har et fastforrentet 0,5 procent-lån med afdrag, så

kan det indfries til en kurs tæt på 84. Optager man et

fastforrentet 2,5 procent-lån med afdrag til en kurs 98,

så vil gevinsten fra restgældsreduktionen være væk i

løbet af en omtrent 10-årig periode," uddyber Christian

Hilligsøe Heinig.

Skal vi lave en opkonvertering eller en skrå

konvertering?

Det spørgsmål er der også flere foreninger, der stiller.

Lad os lige se på betydningerne først:

› En opkonvertering betyder, at man skifter det gamle

fastforrentede lån ud med et nyt fastforrentet lån.

Derved får man en højere rente, men med en lavere

restgæld til følge.

...Her er vores normale

tommelfingerregel, at

restgælden som minimum

gerne skulle reduceres med

i omegnen af 8-10 procent,

— Christian Hilligsøe Heinig

› Skrå konvertering betyder, at man går fra et

fastforrentet lån over til et lån med variabel rente.

Christian Hilligsøe Heinig

påpeger, at man som

forening altid skal lade

valget af konvertering

bero på foreningens

individuelle præferencer

i forhold til eksempelvis

renterisiko, belåningsgrad

og boligafgift.

"Ved en skrå konvertering

skal foreningen være

bevidst om, at man har

en anden renterisiko end

ved et fastforrentet lån

– og det kan indebære større udsving i boligafgiften

fremadrettet. Endeligt kan omlægningen reducere

antallet af potentielle købere, der ønsker at købe sig ind i

foreningen fremadrettet, da de i så fald skal igennem et

rentestress for at kunne blive købsgodkendt," forklarer

cheføkonomen og slutter:

"Ved en opkonvertering skal man omvendt være

klar over, at der kan komme et kurstab, når man

konverterer op i rente, og et nyt kurstab senere igen

ved nedkonvertering, hvis renten efterfølgende

falder. Det vil – sammen med omkostningerne til

omlægning af lån – også spise noget af den oprindelige

restgældsreduktion."

AndelsboligNyt

Side 43


Entreprisegaranti

Indsend

foreningens

opgave og få

3 uforpligtende

tilbud!

Få en gratis entreprisegaranti

på op til 100.000 kroner

Entreprisegaranti er den første garantiordning, der også dækker arbejde udført for

andelsboligforeninger. Entreprisegaranti dækker håndværksmæssige fejl og mangler for

op til 100.000 kroner i boligforeninger. Og så er ordningen ganske gratis og kan søges, når

I indsender en forespørgsel på tre tilbud via Andelsportal.dk.

H

verken med håndværkerfradraget

eller hos diverse

garantiordninger på byggeri

har boligforeninger stået forrest i

køen. Det blev ændret, da

Andelsportal.dk og søsterportalen

3byggetilbud.dk lancerede

Entreprisegaranti, som dækker

håndværksmæssige fejl og

mangler for op til 100.000 kroner

for boligforeninger og 35.000

kroner for private andelshavere.

Flere andelsboligforeninger har

allerede benyttet sig af den gratis

garantiordning.

En udvidelse af vores gratis

tilbudsservice

Siden 2001 har Andelsportal.dk

formidlet nyttig viden til landets

andelshavere og bestyrelser,

men også hjulpet selvsamme

godt videre med deres bygge- og

renoveringsopgaver.

Andelsportal.dk har nemlig en

gratis opgaveservice, hvor

I kan indsende bygge- og

renoveringsopgaver og modtage tre

uforpligtende tilbud fra et netværk

af håndværkere og leverandører,

som spænder lige fra valuarer og

administratorer til kloakmestre

og totalentreprenører. Servicen

er gratis og målsætningen er klar:

Andelsportal.dk vil gøre det trygt

og enkelt at få udført håndværkerarbejde

i andelsboligforeningen.

Sådan fungerer

Entreprisegaranti

Entreprisegaranti henvender sig

både til private andelshavere og

den samlede andelsboligforening.

Garantiordningen dækker

håndværksmæssige fejl og mangler,

for op til 35.000 kroner for private

andelshavere og helt op til

100.000 kroner for

andelsboligforeninger.

Entreprisegarantien dækker også

hvis virksomheden går konkurs.

Entreprisegaranti er gratis og gives

på bygge- og renoveringsopgaver

indsendt via Andelsportal.dk. Det

kræver blot, at foreningen uploader

tilbuddet fra den leverandør,

den har valgt til opgaven, inden

arbejdet igangsættes. Så gennemser

portalens serviceafdeling sagen og

udsteder garantien.

Side 44

AndelsboligNyt


Annonce

Ud med det gamle

ind med det grønne

Betaler jeres andelsboligforening unødvendige penge på

elregningen? Få indbyggede lyssensorer i trappe opgangene

og spar strøm fra dag ét.

Med sensor LED-belysning fra HHR EL-TEKNIK ApS får

I automatisk tænd/sluk-funktion, og hvis I samtidig

ønsker en ny røgalarmsløsning, installerer vi også dette.

HHR EL-TEKNIK ApS er nemlig jeres specialist i

energirigtig belysning i boligforeningen.

Ring på tlf.:70 27 24 04

ol@hhr.dk

www.hhr.dk

CVR-nr.: 30896963

TILBUD:

Få et el-tjek

inkl. rapport

for 1.000 kr.

Strandboulevarden 5b,

2100 København

Årets El-installatør

(10+ ansatte) 2021


FAQ

Andelskronen

FAQ

TEKST: ANTON EGHOLM

Det kan være svært at sætte sig ind i de forskellige

terminologier, når det kommer til andelsboligsproget.

Her dykker vi ned i andelskronen. For hvad er

en andelskrone egentligt? Og hvordan påvirker

andelskronen formue og værdi af en andelsbolig? Læs

med her og bliv klogere på andelskronen.

Hvad er andelskronen?

Andelskronen styrer andelsværdien i kontekst til den

samlede ejendomsværdi, gæld og øvrige aktiver. Det

er med andre ord en værdi, der bliver tilknyttet hver

enkelt kvadratmeter i den større ejendom, hvorfor

værdien af en andelsbolig bestemmes ud fra en fastsat

andelskrone. Andelskronen fastsættes en gang om året

på en generalforsamling og styrer i perioden den værdi,

hver enkelt andelsbolig kan have.

Hvordan beregnes andelskronen?

For at finde andelskronen i en andelsboligforening,

ser man på den samlede ejendomsværdi, foreningens

gæld og øvrige aktiver. Her kan foreningens gæld

defineres som det pengebeløb, som foreningen skylder

i form af eksempelvis realkreditlån, banklån eller til

kreditorer. Dertil kan øvrige aktiver defineres som

værdi i ejendommen, der supplerer ejendommens værdi.

Dette giver et billede på, hvorledes foreningens kapital

er anvendt, og kan ses på blandt andet bankkonti,

obligationer og hos debitorer.

Anskaffelsesprisen: Den pris, som foreningen betalte

ved stiftelsen + forbedringer på ejendommen.

Valuarvurdering: Foretaget af en valuar, som baseret på

forskellige faktorer giver sin vurdering af ejendommens

værdi som udlejningsejendom.

(Psst... Kom med på en valuarvurdering på side 36.)

Den offentlige ejendomsvurdering: Værdien

prisfastsættes ud fra SKATS vurderingsvejledning

fra 2011-2012. Det er bestemt ved lov, at dette

vurderingsprincip ikke bliver opdateret i fremtiden.

Hvad kan andelskronen bruges til?

Andelskronen kan som nævnt bruges til at beregne

en andels værdi i forhold til ejendommen. Når du har

fundet andelskronen, kan du altså finde ud af, hvad af

værdien i netop din andel er. Til at demonstrere dette

har vi opstillet et fiktivt regnestykke:

Foreningens andelskrone: 76,00 kroner (kurs 7.600)

Din boligs kvadratmeter: 70m 2

Værdien af din andelsbolig:

7.600 x 70 = 532.000 kr.

Ejendomsværdi og andelskrone

Det er vigtigt, at foreningen får vurderet ejendommen

til den rette værdi, da ejendommens værdi har

indvirkning på andelskronen. Prisen på en

andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra

tre metoder:

Sådan udregnes andelskronen

Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld

Oprindelige indskud fra alle andelshavere

= Andelskronen

Side 46

AndelsboligNyt


Annoncer

Branchepartnere på Andelsportal.dk

Vi har en eksklusiv udvalgt gruppe af branchepartnere, der er eksperter i netop deres felt.

De tilbyder relevant rådgivning, services eller ydelser til andelsboligforeninger og andelshavere

– og er specialister i branchen

Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder

om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes.

Altaner

Døre

Dørtelefoni

Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om,

hvordan vi kan løfte jeres opgave.

Ejendomsadministration

Finansiering

Gårdmiljø

Facader

Vinduer og udhæng

Ladestandere

Trappeopgange

Kælderarealer

Opgangsrenovering (Maler)

Malerentrepriser

Private boliger

Tagrenovering

25+

Tørrelofter

års erfaring

17

Valuar

medarbejdere

366+

Vedligeholdelsesplan og

entrepriser

energimærkninger

udført

Vinduer

www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk

Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525

AndelsboligNyt

Side 47


Annonce

Maj 2022

Drøm dig væk,

hjemme

Besøg www.altan.dk og se hvordan du kommer

i gang med din altandrøm.


Fleksibel finansiering af

jeres andelsforening

FlexLife ® – nu også med fast rente

Det er ikke alle udgifter, man kan forudse i en ejendom.

Med FlexLife ® kan vi aftale en restgæld, som I først skal

betale sammen med sidste ydelse. Det gør det nemt at

frigøre likviditet, så I også har plads til de udgifter, der ikke

kan planlægges.

Realkreditlån

Restgæld

Etablering af

dørtelefoner

Udskiftning af

tagrender

Stor

vandskade

efter skybrud

Udskiftning af

faldstammer i

2 opgange

0 5 10 15 20 25 30 år

FlexLife ®

Traditionelt realkreditlån

Med FlexLife ® kan I låne op til 75% af ejendommens

værdi. Når rammerne for lånet er aftalt,

har I f.eks. mulighed for at justere ydelserne hen

ad vejen mod et gebyr. Og I kan få helt op til

30 års afdragsfrihed, hvis I har en god

økonomi og friværdi.

Læs mere på rd.dk/erhverv

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!