29.04.2022 Views

AndelsboligNyt maj 2022

Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt sammen. I denne udgivelse får du nyttig viden om renoveringsprojekter fra A-Å, hjælp til den gode håndværkeraftale og juristen dykker også ned i vedligeholdelsespligten. I klimasektionen møder vi A/B Hunderup Møllepark, der deler foreningens erfaring fra et større vinduesprojekt, og sammen med energikonsulenten undersøger vi om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. Vi spørger også en ekspert, om vi når klimamålene, og hvordan andelsboligforeningerne kan bidrage.

Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt sammen. I denne udgivelse får du nyttig viden om renoveringsprojekter fra A-Å, hjælp til den gode håndværkeraftale og juristen dykker også ned i vedligeholdelsespligten. I klimasektionen møder vi A/B Hunderup Møllepark, der deler foreningens erfaring fra et større vinduesprojekt, og sammen med energikonsulenten undersøger vi om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. Vi spørger også en ekspert, om vi når klimamålene, og hvordan andelsboligforeningerne kan bidrage.

SHOW MORE
SHOW LESS

You also want an ePaper? Increase the reach of your titles

YUMPU automatically turns print PDFs into web optimized ePapers that Google loves.

Nyheder og nyttig viden til landets andelsboligforeninger<br />

Maj <strong>2022</strong><br />

Fluen på<br />

væggen til en<br />

valuarvurdering<br />

Side 36<br />

Top 5 renoveringsprojekter<br />

i andelsboligforeningen <strong>2022</strong><br />

Side 31<br />

TEMA: Renovering<br />

Nye vinduer har forbedret<br />

komforten markant hos<br />

A/B Hunderup Møllepark<br />

Side 1 i klimasektionen<br />

OGSÅ I DENNE UDGAVE<br />

• Indgå en god<br />

håndværkeraftale<br />

• Den store<br />

vedligeholdelsesguide<br />

• Stigende renter: Skal<br />

foreningen omlægge eller ej?


Annonce<br />

Banker generalforsamlingen<br />

snart på døren?<br />

Og trænger facaden til en<br />

kærlig hånd?<br />

25 års erfaring med dygtige medarbejdere på tværs af faggrupper og<br />

tilfredse kunder i hobetal – argumenterne for at vælge Pro-Malerservice<br />

til foreningens næste maleropgave er mange. Og det er ikke uden grund,<br />

at det er vigtigt at få professionelle folk på opgaven. Skader i murværket<br />

kan nemlig lede til alvorlige og langvarige konsekvenser, der forkorter<br />

bygningens levetid.<br />

Pro-Malerservice bistår også med andet end malerarbejde. Med dygtige<br />

folk på tværs af håndværkerfag har vi bred erfaring og viden, der rækker<br />

langt ud over maleropgaver.<br />

Jacob Hoffmann, Indehaver<br />

– og som branchepartner på Andelsportal.dk tør vi godt kalde<br />

os eksperter i branchen!


Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder<br />

om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes.<br />

Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om,<br />

hvordan vi kan løfte jeres opgave.<br />

Facader<br />

Vinduer og udhæng<br />

Trappeopgange<br />

Kælderarealer<br />

Malerentrepriser<br />

Private boliger<br />

25+<br />

års erfaring<br />

17<br />

medarbejdere<br />

366+<br />

entrepriser<br />

udført<br />

www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk<br />

Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525


Annonce<br />

Nye vinduer giver mere<br />

end<br />

.<br />

bare en besparelse<br />

pa varmeregningen<br />

Kontakt os på telefon:<br />

81 81 81 54<br />

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte,<br />

er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere<br />

energirigtig model. Udover at pynte på facaden er nye<br />

vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen.<br />

Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både<br />

isolerende og støjdæmpende.<br />

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af<br />

jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise<br />

ApS klar med råd og vejledning.<br />

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre<br />

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres<br />

renovering.<br />

ADRESSE<br />

Benedikte Alle 18,<br />

2690 Karlslunde<br />

WEB<br />

www.stenkilde-toemrer.dk<br />

www.facebook.com/StenkildeTE<br />

KONTAKT OS<br />

Steffen: 81 81 81 54<br />

Mail: ss@b-s-e.dk<br />

CVR: 39425378


Når renoveringsprojektet kalder<br />

De seneste år har stået i renoveringens tegn for danskerne, da<br />

coronanedlukning, hjemmearbejde og indefrosne feriepenge gav<br />

anledning og tid til at igangsætte nye boligprojekter i hjemmet. For<br />

flere af landets andelsboligforeninger har renoveringsprojekterne<br />

omvendt været sat på pause, da generalforsamlinger er blevet<br />

udskudt og forkortet. Heldigvis har corona løsnet sit greb,<br />

og aktivitetsniveauet i foreningerne nærmer sig normalen.<br />

Renoveringsopgaverne venter, og det har vi i denne udgivelse<br />

valgt at bringe et tema om.<br />

Få nyttig viden fra fire eksperter fra forskellige håndværkerbrancher<br />

på side 25 og bliv klogere på en vellykket renoveringsproces<br />

med gode råd fra A/B Søren Norby på side 18. En<br />

andelsboligforening, der deler ud af deres erfaring med større<br />

renoveringsentrepriser, der ikke altid går som først planlagt.<br />

Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt<br />

sammen. Derfor dykker vi på side 14 ned i regler for<br />

vedligeholdelsesansvaret, og i vores klimasektion spørger vi<br />

fagmanden, om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. I<br />

denne udgivelse udvider vi nemlig magasinet med en klimasektion<br />

midt inde i bladet, hvor vi sætter energirenoveringer og grønne<br />

prioriteringer under luppen. Vi besøger blandt andet A/B Hunderup<br />

Møllepark, der med et større vinduesprojekt har øget komforten i<br />

andelsboligerne markant. Vi stiller også en ekspert fra Klimarådet<br />

spørgsmålet om, hvorvidt vi når vores klimamål, og hvordan<br />

andelsboligforeninger bidrager til den grønne omstilling.<br />

I denne udgivelse får vi også et unikt indblik i valuarvurderinger,<br />

da vi som fluen på væggen følger en erfaren valuar på hans<br />

vurderingsbesøg. Det kan du læse mere om på side 36. På side 42<br />

undersøger vi, hvordan foreningen skal forholde sig til dagens<br />

rentemarked, og på side 46 slutter vi med en FAQ om andelskronen.<br />

God læselyst.<br />

Nynne Groth Hallander, redaktør<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Udgives af Andelsportal.dk,<br />

som er en del af:<br />

3byggetilbud.dk A / S<br />

Antonigade 4<br />

1106 København K<br />

Web:<br />

E-mail:<br />

SVANEMÆRKET<br />

Tryksag<br />

4041 0820<br />

www.andelsportal.dk<br />

info@andelsportal.dk<br />

Tlf: 7733 4000<br />

Redaktion: Nicole Mikkelsen<br />

Layout:<br />

Oplag: 4.400<br />

Tryk:<br />

Anton Egholm<br />

Daniel Christian Hinchely<br />

Maria Carlsen<br />

Nynne Groth Hallander (ansvarshavende)<br />

Eik Franksdottir Mikkelsen og<br />

Pernille Svalebæk (grafisk ansvarlig)<br />

Printconnect ApS<br />

Vil du hellere læse<br />

magasinet digitalt?<br />

Scan QR-koden og<br />

få adgang til alle<br />

vores magasiner!<br />

Er du ikke den rette modtager<br />

af dette blad?<br />

Eller har foreningen skiftet formand?<br />

Så indtast de nye oplysninger på<br />

www.andelsportal.dk/opdater<br />

og vi opdaterer vores adressekartotek.<br />

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, input og idéer.<br />

Dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk.<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 5


Indhold<br />

Maj <strong>2022</strong><br />

8<br />

13<br />

14<br />

18<br />

25<br />

Kort <strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Tema: Renovering<br />

Renoveringsprojekter er et vigtigt, værdifuldt, men<br />

også til tider komplekst emne i andelsboligforeninger.<br />

Med dette tema får du råd til en vellykket renoveringsproces,<br />

den gode håndværkeraftale og svar på<br />

vedligeholdelsesansvaret i foreningen.<br />

Den store vedligeholdelsesguide<br />

A/B Søren Norby: Vi har lært at stole på vores<br />

mavefornemmelse<br />

Bestyrelsen i den københavnske andelsboligforening<br />

deler deres indsigter til et succesfuldt renoveringsprojekt<br />

– for desværre går det ikke altid så nemt.<br />

Fire brancheeksperters råd til et vellykket<br />

renoveringsprojekt<br />

Side 36<br />

31<br />

34<br />

44<br />

Top 5 renoveringsprojekter i<br />

andelsboligforeningen <strong>2022</strong><br />

De mest efterspurgte renoveringsopgaver i år<br />

hos Andelsportal.dk.<br />

Indgå en god håndværkeraftale<br />

Få en gratis entreprisegaranti på op<br />

til 100.000 kroner<br />

Også i denne udgave<br />

36<br />

Unikt indblik: Fluen på væggen til en<br />

valuarvurdering<br />

Sådan vurderer en valuar foreningens ejendom.<br />

Klimasektion<br />

1<br />

7<br />

Side 1<br />

A/B Hunderup Møllepark: Nye vinduer har<br />

forbedret komforten markant<br />

I Odense møder vi den passionerede bestyrelse<br />

til en snak om gevinsterne ved foreningens<br />

vinduesprojektet og en sund drift.<br />

Er en grøn vedligeholdelsesplan<br />

fremtiden?<br />

Vil vedligeholdelsesplanen, energimærket og<br />

energirapporten have en fremtid i samspil?<br />

42<br />

46<br />

Stigende renter: Skal andelsboligforeningen<br />

omlægge eller ej?<br />

FAQ<br />

Hvordan påvirker andelskronen formue og værdi<br />

af en andelsbolig?<br />

10<br />

14<br />

Ekspert fra Klimarådet: Det går alt<br />

for langsomt<br />

Eksperten tager pulsen på klimamålene, og<br />

hvordan andelsboligforeninger kan bidrage til<br />

den grønne omstilling.<br />

Gode råd til at udskifte gasfyret<br />

Side 6<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Annonce<br />

VALUARVURDERING<br />

eller<br />

INDEFRYSNING AF ANDELSKRONEN<br />

Vi kan hjælpe jer med et <br />

på jeres ejendoms valuarværdi i dag.<br />

- Også efter de nye ‘Blackstone-regler’ er trådt i kraft<br />

<br />

36 mia.<br />

i vurderingssum<br />

503<br />

vurderede ejendomme<br />

16.422<br />

boliger i alt<br />

1.515.435 m 2<br />

vurderede kvadratmeter<br />

Vi valuarvurderer ca. 500<br />

andelsboligforeninger årligt<br />

Gratis vejledende værdiansættelse<br />

og gennemgang af foreningen<br />

Vi sælger også ejendomme,<br />

der danner referencer for en<br />

valuarvurdering<br />

Vi deltager gerne på jeres<br />

generalforsamling<br />

Vi har valuarvurderet<br />

andelsboligforeningers<br />

ejendomme de seneste 10 år<br />

Vi er selvfølgelig medlem af DE<br />

STAD Valuar<br />

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE<br />

Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø<br />

Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk<br />

Valuar<br />

En del af STAD Erhverv


Kort <strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Betragtes malerarbejde<br />

som en forbedring?<br />

Malerarbejde i den private<br />

andelsbolig er sjældent defineret som<br />

en forbedring i foreningernes vedtægter.<br />

Dog betragtes opsætning af filt og<br />

glasvæv ofte som en forbedring, der<br />

afskrives over eksempelvis 20 år.<br />

Dyk ned i foreningens afskrivningskurve<br />

for at se, hvad reglerne er for forbedringer<br />

i din forening.<br />

Vidste du?<br />

At godt halvdelen af alle andelsboliger<br />

befinder sig i København? Her udgør<br />

boligformen mere end 20 procent af den<br />

samlede boligmasse – hvilket er<br />

markant mere end i det jyske,<br />

hvor tallet er 5 procent.<br />

0-2 ½ %<br />

2 ½-5 %<br />

5-10 %<br />

10-20 %<br />

20 %<br />

Kilde: Indenrigs- og<br />

Boligministeriet:<br />

Andelsboliglovens<br />

værdiansættelsesprincipper,<br />

december 2021<br />

Side 8<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Hvad bekymrer dig som boligejer/andelshaver?<br />

(Det, der bekymrer mest, næstmest og tredjemest. Tal i procent)<br />

Ejerbolig<br />

Andelsbolig<br />

35<br />

30<br />

25<br />

20<br />

15<br />

10<br />

34,8 %<br />

17,0 %<br />

32,7 %<br />

25,8 %<br />

26,9 %<br />

24,3 %<br />

23,9 %<br />

32,1 %<br />

23,2 %<br />

31,7 %<br />

22,7 %<br />

20,5 %<br />

19,6 %<br />

9,7 %<br />

19,5 %<br />

23,0 %<br />

18,7 %<br />

33,1 %<br />

Kilde: En spørgeskemaundersøgelse<br />

foretaget af<br />

Kantar Gallup for Videncentret<br />

Bolius og Realdania<br />

17,2 %<br />

15,1 %<br />

12,8 %<br />

9,3 %<br />

7,9 %<br />

5<br />

0<br />

Stigende Stigende<br />

skatter og energipriser<br />

udgifter til og -afgifter<br />

det offentlige<br />

Rotter<br />

og andre<br />

skadedyr<br />

Dårlig<br />

økonomi og<br />

problemer<br />

med at have<br />

råd til min<br />

bolig<br />

Indbrud<br />

Dårligt<br />

indeklima<br />

(råd og<br />

skimmelsvamp)<br />

At boligen<br />

bliver svær<br />

Rentestigninger<br />

og/<br />

Dårligt<br />

naboskab<br />

at sælge eller ændringer<br />

i mit<br />

lokalområde<br />

i gebyr<br />

ifm. bank-/<br />

realkreditlån<br />

Klimaændringer,<br />

der fører til<br />

flere skybrud,<br />

stormskader<br />

mv.<br />

Fejlbehæftede/ny<br />

ejendomsvurdering<br />

Ophør af<br />

afdragsfrihed<br />

i<br />

forbindelse<br />

med lån<br />

70 % af<br />

danskerne<br />

...mener, at det er<br />

'afgørende', 'meget vigtigt'<br />

eller 'vigtigt', at deres<br />

husstand kommer til at<br />

reducere klimaaftrykket<br />

fra boligen.<br />

<strong>2022</strong> satser for godtgørelse til<br />

bestyrelsen<br />

Bestyrelsen kan blive betalt for deres frivillige<br />

arbejde i foreningen. Det kan enten ske gennem<br />

godtgørelse for udgifter, der er brugt i<br />

forbindelse med arbejdet eller som et honorar<br />

for deres tid og arbejde. En skattefri godtgørelse<br />

kan ske med op til følgende beløb i <strong>2022</strong>:<br />

Maksimum kr. 2.450,- årligt (telefon og internet)<br />

Maksimum kr. 1.500,- årligt (porto, møder,<br />

kontorartikler m.v.)<br />

Kilde: ABF<br />

Få tilbud på lån og finansiering<br />

til andelsboligforeningen<br />

Samarbejdet mellem Andelsportal.dk og<br />

Danske Bank er et tilbud til andelsbolig-<br />

foreninger, der gerne vil have et nyt tillægslån,<br />

omlagt deres eksisterende lån<br />

eller ønsker en dialog med banken om at<br />

skifte bank. Servicen kan også benyttes,<br />

hvis I i jeres forening gerne vil have en idé<br />

om, hvad lån til kommende projekter koster,<br />

og hvad andelshaverne skal være villige til<br />

at betale, for at projektet kan blive en<br />

realitet. Bliv kontaktet inden for 24 timer:<br />

www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 9


Kort <strong>AndelsboligNyt</strong><br />

siden sidst ..<br />

på Andelsportal.dk<br />

Tæller fremtidige forbedringer<br />

med i energimærket?<br />

Nej. Energikonsulenten tager kun energiforbedringer<br />

med, der er udført. Energimærket kan dog<br />

bruges til meget mere end blot et lovpligtigt<br />

salgsdokument, da det danner en god bund for<br />

vedligeholdelse og forbedring af bygningen.<br />

Vidste du?<br />

at kun 37<br />

...ud af de omkring 112.000 andelsboliger, man<br />

finder i Københavnsområdet, var til salg hos<br />

ejendomsmæglere i 2021? Det er altså en<br />

udbudsprocent på 0,03 procent. I hele Danmark<br />

var udbudsprocenten 0,3 procent.<br />

Kilde: Realkredit Danmark/Danske Bank<br />

Stor kompleksitet i anbefalingerne<br />

til en ny vurderingsnorm<br />

Med hjælp fra valuaren belyser vi udvalgets<br />

anbefalinger til fremtidens vurderingsnorm<br />

på andelsboligmarkedet. Og det<br />

er bare om at holde tungen lige i munden,<br />

da vurderingsmetoderne er en indviklet<br />

størrelse.<br />

Læs mere her:<br />

www.andelsportal.dk/nyheder/<br />

valuar-om-anbefalingerne<br />

Grønne investeringer: Den voksende trend<br />

Nye trends og tendenser titter hele tiden<br />

frem på ejendomsmarkedet, og andelsboligmarkedet<br />

er ingen undtagelse. Da<br />

udviklingen på andelsboligmarkedet ofte<br />

er lidt bagud sammenlignet med udviklingen<br />

på det kommercielle ejendomsmarked,<br />

giver det en god indikation på, hvad<br />

der kan forventes. Men hvilke trends og<br />

tendenser kan vi så forvente på andelsboligmarkedet<br />

i <strong>2022</strong>? Det har vi talt med en<br />

ekspert om.<br />

Læs mere: www.andelsportal.dk/<br />

nyheder/groenne-investeringer<br />

Nej (34 %)<br />

Afstemning på Andelsportal.dk:<br />

Er du bekymret for prisudviklingen<br />

på andelsboliger?<br />

Ved ikke (10 %)<br />

Ja (56 %)<br />

Bliv klogere på, hvad det vil sige<br />

at sidde i bestyrelsen<br />

Hvad indebærer det egentlig at sidde i<br />

bestyrelsen, og hvilke særlige forpligtelser<br />

har formanden? Bestyrelsen og formanden<br />

behandler meget mere end boligsalg<br />

og beboerklager. At være en del af bestyrelsen<br />

i en andelsboligforening er en måde<br />

at tage ansvar for driften og vedligeholdelsen<br />

af den andelsboligforening, man<br />

bor i. Bliv klogere på ansvarsområder og<br />

bestyrelsesposten her.<br />

Læs mere: www.andelsportal.dk/guides/<br />

andelsboligbestyrelse/<br />

Side 10<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Annonce<br />

En dørtelefon til din telefon<br />

“Kan man få det som app”? Et<br />

spørgsmål, vi ofte hører, når<br />

det handler om dørtelefoner.<br />

Ja, det kan man. Hos Mejlshede<br />

findes en masse forskellige<br />

dørtelefonsystemer, heriblandt<br />

nogle der går direkte til din<br />

telefon. Er det løsningen for jer?<br />

Ring til os på 35 39 39 39, og lad<br />

os finde ud af det.


Annonce<br />

Få ro i maven:<br />

Brug et erfarent firma til<br />

maleropgaven!<br />

Hos MD byggeentreprise er vi specialister i maleropgaver.<br />

Vi har nemlig valgt at afgrænse os til netop det område,<br />

vi er bedst til!<br />

Malerarbejde både inde og ude<br />

Skal foreningen have malet trappeopgangen,<br />

fælles arealerne, facaden eller er det de enkelte<br />

boliger, der trænger til et nyt penselstrøg? Så er vi<br />

fagmanden til opgaven.<br />

Med MD byggeentreprise på opgaven kan I være<br />

sikre på, at vi benytter malerprodukter af højeste<br />

kvalitet, der lever op til alle miljøkrav.<br />

Den gode service er en selvfølge<br />

Hos MD byggeentreprise er en god dialog og et<br />

imødekommende sind en selvfølge. Vi tror nemlig<br />

på, at godt humør og venlighed smitter, og derfor<br />

er det også en fast del af vores service, når vi rykker<br />

ud til maleropgaven i andelsboligforeningen.<br />

Vi står også altid til rådighed, hvis I søger råd eller<br />

tilbud på kvalitetssikkert malerarbejde.<br />

Kontakt os i dag!<br />

info@mdbyggeentreprise.dk<br />

2490 8860<br />

www.mdbyggeentreprise.dk/<br />

Se tidligere kvalitetsresultater:<br />

MD byggeentreprise<br />

mdbyggeentreprisev<br />

VI<br />

DÆKKER<br />

JYLLAND<br />

& FYN!


Renovering<br />

TEMA<br />

N<br />

ye vinduer, udskiftning af tag, ny varmekilde<br />

eller en tiltrængt overhaling af fællesarealerne.<br />

Renoveringsopgaverne i andelsboligforeningen kommer i<br />

mange former og størrelser. De er både værdifulde og nødvendige,<br />

men kan til tider også være kringlede at håndtere. Er det tid til at<br />

igangsætte en renoveringsopgave i foreningen eller vedligeholde<br />

egen andelsbolig, så hjælper vi jer godt på vej med dette tema.<br />

Et vellykket renoveringsprojekt kræver en tovholder, der sammen<br />

med håndværkerfirmaet sikrer et godt aftalegrundlag, en<br />

gnidningsfri proces, løbende information til beboerne og meget<br />

andet. Hos A/B Søren Norby lærte bestyrelsen af bitter erfaring,<br />

at en uvildig rådgiver næste gang er en nødvendighed. På side 18<br />

deler de deres gode råd til et succesfuldt renoveringsprojekt, da<br />

foreningens egen totalrenovering desværre endte galt.<br />

Hvilke gode råd til renoveringsopgaven har brolæggeren,<br />

tagmanden, vindueseksperten og altanfirmaet? Det spørger vi dem<br />

om på side 25, hvor du blandt andet bliver præsenteret for fem<br />

tydelige tegn på, at altanen trænger til et tjek. Samtidig dykker vi<br />

ned i den gode håndværkeraftale på side 34, så foreningen undgår<br />

at ende med håret i postkassen, når værktøjskassen er fundet frem.<br />

Udover magasinet, du sidder med her, hjælper Andelsportal.dk også<br />

andelsboligforeninger med tilbud på bygge- og renoveringsopgaver,<br />

store som små. Vi har gransket vores data og kårer de fem mest<br />

efterspurgte renoveringsprojekter i <strong>2022</strong>. Hvilken opgave der<br />

indtager førstepladsen, kan du se på side 31.<br />

Renovering og vedligeholdelse er to sider af samme mønt.<br />

Med hjælp fra en erfaren jurist gennemgår vi derfor vedligeholdelsesansvaret<br />

i andelsboligforeningen fra A-Å på side 14.<br />

Dette nummer af <strong>AndelsboligNyt</strong> indeholder også en<br />

klimasektion, hvor vi blandt andet berører grønne renoveringer.<br />

Vi besøger den passionerede bestyrelse hos den odenseanske<br />

andelsboligforening A/B Hunderup Møllepark, der med nye<br />

vinduer har øget komforten i andelsboligerne til stor glæde for<br />

beboerne. Med hjælp fra energikonsulenten undersøger vi også,<br />

hvordan grønne renoveringsprojekter kan tænkes aktivt ind i<br />

vedligeholdelsesplanen.<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 13


TEMA: Renovering<br />

Den store<br />

vedligeholdelsesguide<br />

Vedligeholdelse i andelsboligforeningen arter sig ofte som en uoverskuelig gråzone,<br />

som både bestyrelser og andelshavere har svært ved at finde vej igennem. Med kyndig<br />

viden fra Cathrine Sejberg Jensen, der er jurist i Foreningensafdelingen hos Newsec, et<br />

af Danmarks største ejendomsadministrationsfirmaer, opsætter vi en guide for, hvad der<br />

er værd at vide, når der skal renoveres og vedligeholdes i andelsboligforeningen.<br />

TEKST: NICOLE MIKKELSEN<br />

D<br />

et mest gængse spørgsmål,<br />

der opstår, når man<br />

taler om vedligehold i<br />

andelsboligforeningen, er hvilken<br />

vedligeholdelsespligt der er pålagt<br />

andelshaveren kontra, hvad<br />

foreningen står for at vedligeholde.<br />

Jurist i Newsecs Foreningsafdeling<br />

Cathrine Sejberg Jensen indleder<br />

med at forklare, at det varierer<br />

fra forening til forening hvilke<br />

vedligeholdelsespligter, man<br />

pålægger andelshaveren. Derfor er<br />

juristens allernådigste råd:<br />

"Se altid på, hvad der står i<br />

foreningens vedtægter, da man her<br />

har de interne love og regler, der<br />

beskriver vedligeholdelsespligten."<br />

Ansvarsfordelingen ved<br />

vedligehold<br />

Mange bestyrelser anvender<br />

Andelsboligforeningens Fællesrepræsentations<br />

(ABF) vedtægter.<br />

Cathrine Sejberg Jensen tager også<br />

udgangspunkt i disse vedtægter for<br />

at eksemplificere ansvars-<br />

fordelingen ved vedligehold.<br />

"Med udgangspunkt i ABF’s<br />

standardvedtægter fordeler<br />

vedligeholdelsespligten sig<br />

således, at andelshaveren står for<br />

vedligehold inden for boligens fire<br />

vægge, mens foreningen står for at<br />

vedligeholde alt det udvendige på<br />

ejendommen som klimaskærmen og<br />

fællesarealerne," fortæller juristen.<br />

Ydermere står andelshaveren<br />

for at vedligeholde vandrette<br />

forsynings- og afløbsinstallationer<br />

inde i andelen, mens foreningen<br />

står for de lodrette forsynings- og<br />

afløbsinstallationer i boligen.<br />

Ansvaret, delt ud mellem andelshaver og forening, opstilles som standard således:<br />

Andelshaveren har ansvar for<br />

Indvendig vedligeholdelse i boligen<br />

Andelsboligforeningen har ansvar for<br />

Vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm<br />

Områder andelshaveren har eksklusiv<br />

brugsret til f.eks. altaner eller haver<br />

Udvendig vedligeholdelse af altan<br />

og fælles områder<br />

Indersiden af vinduer og døre<br />

Vandrette forsynings- og afløbsinstallationer<br />

Ydersiderne af døre og vinduer<br />

Lodrette forsynings- og afløbsinstallationer<br />

Toilet og badeværelse og andre evt.<br />

forbedringer i andelen<br />

Etageadskillelser<br />

Side 14<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Fællesarealer er et fælles<br />

ansvar<br />

På trods af standardvedtægterne<br />

beskriver en stringent<br />

ansvarsopdeling fordelt på<br />

andelshaverne og foreningen, så<br />

understreger Cathrine Sejberg<br />

Jensen, at alle andelshavere har<br />

indberetningspligt på gældende<br />

skader eller manglende vedligehold<br />

på fællesarealer. Bestyrelsen skal<br />

også gøres opmærksom på, hvis der<br />

er skader på for eksempel rør inde<br />

i andelen, som kun andelshaveren<br />

selv kan have overblik over.<br />

Cathrine Sejberg Jensen uddyber:<br />

Ved skader kan en fagmand<br />

vurdere, hvem der har<br />

vedligeholdelsespligten.<br />

"Der kan være risiko for skade på<br />

flere bygningsdele, og hvis det ikke<br />

indberettes til bestyrelsen, kan<br />

andelshaveren i sidste ende risikere<br />

at stå med et erstatningsansvar<br />

over for foreningen eller andre<br />

andelshavere."<br />

En vedligeholdelsesplan er<br />

en god idé<br />

Udarbejdet af en bygnings-<br />

konstruktør, rådgivende ingeniør<br />

eller ejendomsadministration<br />

er en vedligeholdelsesplan<br />

andelsboligforeningens overblik<br />

over vedligeholdelsesarbejde<br />

inden for de kommende typisk<br />

10 år. Newsec anbefaler alle<br />

foreninger at få udarbejdet en<br />

vedligeholdelsesplan. Den bidrager<br />

til, at foreningen undgår så<br />

mange unødige og uforudsigelige<br />

regninger og renoveringer som<br />

muligt ved løbende at vedligeholde<br />

ejendommen.<br />

Mangler jeres<br />

forening en<br />

vedligeholdelsesplan?<br />

Få 3 tilbud!<br />

"Med en vedligeholdelsesplan<br />

har bestyrelsen mulighed for at<br />

stille sig selv spørgsmålet omkring<br />

budgetteringen. Er den kommende<br />

renovering noget, der har behov<br />

for finansiering igennem optagning<br />

af lån i banken, eller er det muligt<br />

for foreningen at spare op til<br />

renoveringen?" siger Cathrine<br />

Sejberg Jensen. Ydermere uddyber<br />

hun, at en vedligeholdelsesplan også<br />

kan tilsikre økonomiske fordele for<br />

foreningen.<br />

Økonomiske fordele med en<br />

vedligeholdelsesplan<br />

"Hvis vedligeholdelsesplanen<br />

fortæller, at man inden for de næste<br />

to år eksempelvis skal have malet<br />

vinduer, udbedret sætningsskader<br />

og udskiftet tagrender i forskellige<br />

etaper, kan det være en fordel at<br />

slå projekterne sammen. Herved<br />

puljer man stilladskrævende<br />

arbejdsopgaver til samme tidspunkt,<br />

så man slipper for at betale stillads<br />

tre gange, men kan nøjes med én,"<br />

forklarer juristen.<br />

En vedligeholdelsesplan holder<br />

typisk i ti år, men Cathrine Sejberg<br />

Jensen fortæller, at man løbende<br />

bør få den opdateret. På den måde<br />

har andelsboligforeningen et reelt<br />

overblik, hvor i processen de er i<br />

forhold til vedligeholdelse, og om de<br />

forventede renoveringer egentlig<br />

er så presserende som først antaget.<br />

Det kan også hjælpe til at holde<br />

andelskronen stabil.<br />

Uenigheder om<br />

vedligeholdelsespligten<br />

Til tider kan der forekomme<br />

uenigheder omkring, hvem der<br />

har vedligeholdelsespligten, når<br />

der sker en skade i ejendommen.<br />

Juristens erfaring er, at man her<br />

skal ty til vedtægterne for at se,<br />

om der står beskrevet, hvem<br />

vedligeholdelsespligten tilfalder.<br />

Hvis der ud fra vedtægterne ikke<br />

kan udledes, hvem der hæfter for<br />

vedligeholdelsen," uddyber juristen,<br />

at foreninger kan dvæle ved deres<br />

tidligere procedurer ved sådanne<br />

tilfælde. Ved ingen tidligere<br />

tilfælde, der beskriver en løsning,<br />

kan man finde vejledning i ABF’s<br />

standardvedtægter. Sjældent sker<br />

det, at sidste mulighed tages i brug,<br />

hvilket er en tur i byretten.<br />

Fortsættes<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 15


TEMA: Renovering<br />

Det sker kun hvis man absolut<br />

ingen løsning kan finde, fortæller<br />

Cathrine Sejberg Jensen.<br />

Foreningen skal huske, der gælder<br />

et lighedsprincip beboerne imellem,<br />

og når man skaber en praksis i<br />

foreningen, vil den også forpligte<br />

ved fremtidige lignende sager.<br />

Forskellen på vedligehold<br />

og renoveringer<br />

Ud over det forventede vedligehold<br />

af andelsboligen, som forventes af<br />

andelshaveren, kan man også vælge<br />

at renovere boligen.<br />

Hvad er afskrivninger og hvor meget afskriver man?<br />

Forventet tab af værdi over tid beskrives som afskrivninger<br />

i andelsboliger. Hvis man som andelshaver investerer i<br />

renoveringer i andelsboligen får renoveringen en tilskrevet<br />

værdi. Der afskrives ikke på alment vedligehold. Derfor vil<br />

eksempelvis maling ikke indgå som en forbedring, men<br />

vedligehold af lejligheden. Det er meget forskelligt, hvor<br />

meget værdi forbedringer får tilskrevet af værdi, da ikke<br />

alle forbedringer taber værdi lige hurtigt. ABF har beskrevet<br />

forbedringstypernes tilskrevne værdi. Derudover har de<br />

udarbejdet afskrivningskurver, der viser, hvor meget værdi<br />

en forbedring afskriver sig for hvert år. Tjek i vedtægterne,<br />

hvilken afskrivningskurve din forening bruger.<br />

"Ret firkantet set er vedligehold<br />

i andelsboligen en opretholdelse<br />

af status quo af boligen. Hvis<br />

tilføjelser eller ændringer i forhold<br />

til eksempelvis badeværelse, køkken<br />

eller rumfordeling foretages, er<br />

det derimod en forbedring," siger<br />

juristen fra Newsec.<br />

Bestyrelsen skal godkende<br />

renoveringen<br />

Ved ønske om renovering i<br />

en andel skal andelshaveren<br />

anmelde arbejdet til bestyrelsen,<br />

førend projektet igangsættes. Ved<br />

godkendelse af renoveringsprojekter<br />

siger Cathrine Sejberg Jensen:<br />

"Det er vigtigt, at man som<br />

andelshaver sidder lidt på<br />

hænderne, før man kaster sig ud i at<br />

udføre en renovering. Bestyrelsen<br />

skal først have mulighed for at<br />

give tommel op eller tommel ned til<br />

projektet, før det kan igangsættes."<br />

Når tilladelsen gives, bør<br />

bestyrelsen betinge en godkendelse<br />

af, at det beskrives, hvad projektet<br />

indebærer, og hvordan det udføres.<br />

Eksempelvis, hvis en væg skal<br />

nedrives, skal en ingeniør vurdere,<br />

om den er bærende, og i så fald skal<br />

andelshaveren søge byggetilladelse.<br />

"Det er vigtigt, at godkendelserne<br />

bliver lavet for at sikre et lovligt<br />

byggeri og for at vise bestyrelsen,<br />

at man passer godt på sin andel,"<br />

siger Cathrine Sejberg Jensen.<br />

Hun fremhæver, at selvom<br />

bestyrelsen godkender byggeriet,<br />

er det andelshaveren, der står med<br />

ansvaret for, at renoveringen laves<br />

lovligt. Andelshaveren bør derfor<br />

gemme eventuelle godkendelser,<br />

tilladelser, fakturaer og lignende til<br />

senere dokumentation.<br />

Ny andelshaver – hvem står<br />

for udbedring af ulovlige<br />

renoveringer?<br />

Til tider forekommer det, at<br />

andelshavere vælger at renovere<br />

uden godkendelse fra bestyrelsen<br />

og ydermere, at renoveringerne<br />

er ulovlige. Derfor står der i ABF’s<br />

standardvedtægter, at man som<br />

ny andelshaver har 14 dage til at<br />

gennemgå sin andel ved overtagelse.<br />

Newsecs jurist fortæller:<br />

"Man har på dette tidspunkt et<br />

tilbageholdt beløb i købesummen,<br />

så den nye andelshaver har en<br />

mere smidig mulighed for at sikre<br />

sine penge, hvis man opdager<br />

mangler." Cathrine Sejberg Jensen<br />

uddyber, at det er en god idé at<br />

gennemgå alle installationer i<br />

boligen, men samtidig er det også<br />

almindeligt at fejl, mangler og<br />

ulovlige installationer opdages, når<br />

andelen tages i brug. Her gælder en<br />

almindelig forældelsesregel på tre år,<br />

og den ultimative forældelsesregel<br />

på ti år. Hvis fejl opdages, er det<br />

essentielt, at fejlen anmeldes, så<br />

snart den opdages. Jo længere tid<br />

der går fra overtagelsen, jo sværere<br />

har den nye andelshaver ved at<br />

kunne dokumentere, at fejlen ikke<br />

er opstået efter overtagelsen.<br />

Få dine renoveringer<br />

vurderet<br />

Når andelshavere vælger at foretage<br />

ændringer i andelsboligen i stedet<br />

for blot at vedligeholde, kan det<br />

have indflydelse på prisen ved<br />

eventuelt salg.<br />

"Andelskronen bestemmer<br />

andelens maksimalpris ved salg.<br />

Hvis andelshaveren sætter et nyt<br />

køkken eller et nyt badeværelse<br />

ind i andelen, kan boligen dog blive<br />

mere værd," siger Cathrine Sejberg<br />

Jensen.<br />

Side 16<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Annonce<br />

Imidlertid vil renoveringer foretaget<br />

i andelsboligen ikke altid være<br />

det samme værd igennem tiden<br />

grundet afskrivninger. Ydermere<br />

har renoveringens størrelse også<br />

indflydelse på det ekstra beløb man<br />

kan få for sin andelsbolig. Til at<br />

bestemme dette, gøres der oftest<br />

brug af en vurderingsmand, der<br />

gennemgår lejligheden og tager<br />

udgangspunkt i afskrivninger<br />

igennem den dokumentation,<br />

andelshaveren kan fremlægge.<br />

Vedligehold er ikke<br />

sort/hvidt<br />

Newsecs jurist erfarer, at når<br />

der er tale om vedligehold i<br />

andelsboligforeninger, opleves<br />

det ofte, at en fagmand<br />

må vurdere, hvem der har<br />

vedligeholdelsespligten. Det sker<br />

for eksempel ved vandskader, hvor<br />

en fagmand tilkaldes for at vurdere,<br />

hvor skaden startede, og hvad<br />

årsagen skyldtes. Med hjælp fra en<br />

objektiv fagperson vurderes det,<br />

hvis vedligeholdelsespligt dækker<br />

over den installation, der er skyld i<br />

vandskaden.<br />

Afslutningsvist understreger<br />

Cathrine Sejberg Jensen, at<br />

vedligeholdelsespligten også kan<br />

tilfalde flere parter, hvis der er flere<br />

forhold, der er årsag til manglen.<br />

Her er vedligehold ikke altid sort/<br />

hvidt med én 'skyldig', men en<br />

kompleks situation der kan munde<br />

ud i en mere detaljeret vurdering<br />

og sag.<br />

Mangler I en<br />

blikkenslager med<br />

BLIK for detaljen?<br />

Vi kan blandt andet lave:<br />

Skifertag<br />

Tagrender<br />

Kobberarbejde<br />

Zinkinddækning<br />

Taginddækning og anden inddækning<br />

Nedtagning af skorstene<br />

Diverse blikkenslageropgaver<br />

Gratis kvalitetstjek<br />

Når vi varetager større opgaver for eksempelvis<br />

boligforeninger, kommer vi altid på besøg et år<br />

efter og besigtiger og tjekker op på, at alt er, som<br />

det skal være. Hvis det ikke er det, ordner vi det<br />

naturligvis for egen regning.<br />

www.furdalblikogtagservice.dk<br />

furdalblik@gmail.com<br />

CVR.: 37216062<br />

Rin<br />

22215649!<br />

Fin<br />

Fac!


TEMA: Renovering<br />

A/B Søren Norby:<br />

Vi har lært at stole<br />

på vores mavefornemmelse<br />

Renoveringer i andelsboligforeninger er en stor økonomisk beslutning, og den rette<br />

proces for en renovering kan være svær at gennemskue. Hos A/B Søren Norby har<br />

renoveringsprojektet været en udfordrende omgang, der med sin start i 2019 stadig står<br />

ufuldendt i foråret <strong>2022</strong>. Vi besøgte A/B Søren Norby for at få indsigt i, hvilke forbehold<br />

andelsboligforeninger skal foretage, for at være bedst rustet til en renovering.<br />

TEKST: NICOLE MIKKELSEN | FOTOGRAFI: EIK FRANKSDOTTIR<br />

A/B Søren Norby<br />

› Består af to ejendomme hhv.<br />

Amagerbrogade 130 og<br />

Søren Norbys Allé 2 på Amager.<br />

› Består af 10 andele samt erhvervs-<br />

lejemål i begge stueetager.<br />

› Grundlagt i 1986.<br />

› Foreningen er opkaldt efter<br />

Søren Norby en tidligere søofficer.<br />

E<br />

n spæd forårsdag i marts<br />

ankom vi til de over 120 år<br />

gamle bygninger på hjørnet<br />

mellem Søren Norbys Allé og<br />

Amagerbrogade i København. Det<br />

mørkerøde murværk lyses op af<br />

solen, der står lavt på himlen, og<br />

ejendommens gesimser og grønne<br />

vinduer vidner om et klassisk ældre<br />

københavnerbyggeri.<br />

I gården møder vi Marianne Einshøj<br />

Jakobsen og Karsten Sand, der er<br />

henholdsvis bestyrelsesmedlem<br />

og formand i bestyrelsen for<br />

den lille forening, A/B Søren<br />

Norby. Andelsboligforeningen<br />

består af 10 andele samt<br />

erhvervslejemål i stueetagerne.<br />

Bestyrelsesmedlemmet Marianne<br />

tager teten og begynder at vise<br />

os rundt for at give et indblik i<br />

foreningens renoveringer – eller<br />

rettere sagt; de ikke-færdiggjorte<br />

renoveringer.<br />

"Det her handler ikke om, at vi<br />

vil hænge nogen ud. Det får vi<br />

ikke noget ud af. Til gengæld, hvis<br />

nogen kan bruge vores erfaringer<br />

til at undgå en lignende situation,<br />

så kan det trods alt munde ud<br />

i noget godt alligevel," indleder<br />

bestyrelsesmedlemmerne.<br />

Siden totalrenoveringens start i april<br />

2019 har beboerne haft hjem i en<br />

ufærdig ejendom med fejl, mangler<br />

og byggerod. Alt fra gavl og tag til<br />

vinduer, kælder og ventilation skulle<br />

nemlig have en kærlig omgang.<br />

Kommunikationen mellem alle<br />

parterne i projektet gik desværre<br />

i hårknude – og foreningen har<br />

derfor flere gode råd at dele ud af.<br />

Side 18<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Vedligeholdelsesplanen er<br />

det første skridt<br />

Mens vi går rundt om ejendommen,<br />

fortæller Marianne og Karsten, at<br />

foreningen ikke tidligere havde<br />

renoveret ejendommen, og der<br />

manglede både vedligeholdelse og<br />

en vedligeholdelsesplan.<br />

"Vi var i bestyrelsen enige om, at<br />

bygningen skulle renoveres. Vi<br />

havde en god økonomi i banken.<br />

Men vi havde også den holdning,<br />

at vi ikke bare skulle skrue<br />

andelskronen op, da vi holder<br />

fast i andelsprincippet," fortæller<br />

Marianne, der siden 2016 har været<br />

et passioneret bestyrelsesmedlem i<br />

A/B Søren Norby.<br />

Da A/B Søren Norby er en lille<br />

forening bliver beslutningerne<br />

for foreningen vedtaget ved<br />

at inddrage alle andelshavere.<br />

Ved et beboermøde vedtages<br />

beslutningerne, og det samme skete<br />

ved valget af firmaet, der skulle<br />

udføre vedligeholdelsesplanen.<br />

Beslutningen var enkel, da<br />

kun ét firma tilbød at varetage<br />

vedligeholdelsesplanen for<br />

foreningen.<br />

Bestyrelsen uddyber, at vedligeholdelsesplanen<br />

var med til<br />

at overskueliggøre hvilke<br />

renoveringer, der var mest<br />

fordelagtige at påbegynde først.<br />

Undersøg firmaerne, før<br />

de begynder<br />

Firmaet, der udførte<br />

vedligeholdelsesplanen, blev<br />

senere A/B Søren Norbys<br />

ejendomsadministration.<br />

Ejendomsadministrationen rådgav<br />

herefter foreningen til at samle<br />

alle partnerne til den kommende<br />

renovering under dem – på den<br />

måde ville de undgå, at de skulle<br />

koordinere mellem adskillige<br />

firmaer. En løsning, der er relevant<br />

i mange henseender, men der<br />

i denne konkrete sag desværre<br />

betød, at foreningen ikke havde<br />

fingeren på pulsen i forhold til det<br />

udførte arbejde og den nødvendige<br />

kommunikation.<br />

Entreprenørfirmaet, som A/B<br />

Søren Norby brugte er i dag gået<br />

konkurs og havde flere konkurser<br />

bag sig. Derfor er læringen klar:<br />

Til færdiggørelse af byggeriet hos<br />

A/B Søren Norby, vil bestyrelsen<br />

lave grundig research af firmaet og<br />

ydermere selv stå for at indhente<br />

tre forskellige tilbud på opgaven, så<br />

der er mere gennemsigtighed.<br />

Et andet – og måske bestyrelsens<br />

vigtigste råd – er at man som<br />

forening får en objektiv fagmand<br />

med på sidelinjen:<br />

"Spred jeres aftaler mellem flere<br />

firmaer, så I får en uvildig rådgiver<br />

på projektet. Så har I en at gå til, når<br />

der opstår problemer."<br />

Garanti og entrepriseaftaler<br />

er altid en god idé<br />

Førend renoveringen påbegyndte<br />

lavede byggerådgiveren et<br />

Undertaget gaber<br />

efter tagudskiftningen.<br />

udbudsmateriale, der beskrev,<br />

hvordan renoveringen skulle foregå,<br />

materialevalg og varslinger.<br />

"Vi var generelt bekymrede<br />

igennem processen, fordi<br />

entreprenøren ikke overholdte<br />

det udbudsmateriale, som<br />

byggerådgiveren havde givet os,"<br />

siger begge bestyrelsesmedlemmer<br />

og tilføjer:<br />

"Efter de havde lavet taget ovre på<br />

Amagerbrogade 130 skulle de i gang<br />

på vores anden ejendom. De glemte<br />

dog at varsle, at taget skulle pilles<br />

ned, så pludseligt var der intet tag.<br />

Det er farligt."<br />

Fortsættes<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 19


TEMA: Renovering<br />

Der var klare uoverensstemmelser<br />

mellem entreprenørernes måde at<br />

tilgå projektet, byggerådgiverens<br />

ansvarsfølelse og foreningens<br />

forventninger. Foreningens råd til<br />

at undgå sådanne situationer er –<br />

udover at lave et udbudsmateriale<br />

– også at få lavet en detaljeret<br />

entrepriseaftale. En entrepriseaftale<br />

udarbejdes i samspil mellem<br />

foreningen og entreprenøren.<br />

Et eksempel er AB 18, der beskriver<br />

leverancer, udbetalinger, fejl,<br />

økonomisk sikkerhed, tidsfrister,<br />

dagsbøder med mere. Vigtigt<br />

beskriver den også, hvordan<br />

man skal gøre, hvis der opstår<br />

uenigheder i renoveringen, så man<br />

kan komme videre.<br />

A/B Søren Norby brugte<br />

entrepriseaftalen til at få<br />

entreprenøren til at færdiggøre<br />

arbejdet, men dette nægtede<br />

entreprenøren. Derfor kom<br />

Voldgiftnævnet ind over, der skulle<br />

vurdere sagen. Afgørelsen var,<br />

at A/B Søren Norby havde ret til<br />

de tilbageholdte midler, hvorfor<br />

entrepriseaftalen var brugbar<br />

for foreningen. Ydermere, hvis<br />

foreningen havde søgt en ekstern<br />

garantiordning, havde de kunnet<br />

ansøge om dækning af udbedringer<br />

– men som bestyrelsen fortæller os:<br />

"Vi stolede på byggerådgiveren."<br />

Skriv alt ned<br />

Listen er lang med de udfordringer<br />

Marianne og Karsten viser os på<br />

den alligevel kun 10 andele store<br />

forening. Da vi efter rundturen i<br />

ejendommen sætter os i Mariannes<br />

lejlighed, viser hun os en mappe,<br />

foreningen har udarbejdet:<br />

"Jeg vil anbefale alle, der går i gang<br />

med en større renovering, at holde<br />

historik over byggeprocessen. Hvis<br />

først det ender galt, så er det helt<br />

vildt hårdt at finde hoved og hale i<br />

hele processen, hvis man ikke har<br />

gjort det. Og så kan man bare håbe<br />

på, at man ikke får brug for det,"<br />

siger Marianne og Karsten.<br />

Begge bestyrelsesmedlemmer er<br />

enige om, at mappen giver et klart<br />

overblik over alle parterne og<br />

delene i sagen. Et overblik begge<br />

bestyrelsesmedlemmer til sidst<br />

ikke magtede at have i hovedet, da<br />

det gik ud over søvnkvaliteten og<br />

humøret.<br />

Gå med mavefornemmelsen<br />

Ét ord går særligt igen på vores<br />

rundvisning hos A/B Søren Norby –<br />

og det er ordet 'mavefornemmelse'.<br />

"Hvis vi var gået efter vores<br />

mavefornemmelser meget tidligere,<br />

så havde vi også handlet meget<br />

tidligere. Men det var også et meget<br />

stort ansvar. Det bør jo ikke være<br />

forkert at stole på sin byggerådgiver,<br />

som man betaler 10 procent af<br />

entreprisesummen for at hjælpe,<br />

rådgive og føre tilsyn," fortæller<br />

Marianne.<br />

Bestyrelsen uddyber også, hvordan<br />

de har lært at holde langt flere<br />

penge tilbage. I dag har de betalt<br />

5 ud af de 6 millioner kroner for<br />

projektet, selvom de stadig står<br />

overfor en renovering, der koster<br />

2 millioner kroner at færdiggøre –<br />

og det er altså uden, at der bliver<br />

rettet op på fejlene. Hos A/B<br />

Søren Norby har de fokus på at<br />

lægge den tidligere sag bag sig.<br />

Et nyt rådgivende ingeniørfirma<br />

har netop påbegyndt en ny<br />

vedligeholdelsesplan. Med firmaets<br />

ekspertise og historik er foreningen<br />

fuld af håb for et vellykket projekt.<br />

Bestyrelsen afskeder os på trappen<br />

i den mere end 120 år gamle<br />

københavnerejendom. Det røde<br />

murværk med de charmerende<br />

grønne vinduer har været en<br />

hård læring igennem, men kan<br />

være en hjælp til, hvordan andre<br />

andelsboligforeninger i Danmark<br />

skal forberede sig, når de beslutter<br />

sig for at vedligeholde deres<br />

ejendomme.<br />

Vi siger: Tak for de gode råd.<br />

Bygningen er uden understøtning<br />

i kælderen efter<br />

entreprenørens arbejde.<br />

Side 20<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Annonce<br />

Opladning gjort<br />

enkelt til bolig- og<br />

andelsforeninger<br />

I ejer løsningen<br />

Intet abonnement, gebyrer eller<br />

bindinger<br />

I sætter prisen på el i jeres forening,<br />

og I kan tjene på løsningen<br />

Skalérbar løsning. Nemt og billigt at udvide<br />

i takt med flere elbiler<br />

Oplad både hjemme og ude (+150.000<br />

ladestandere i Danmark og hele Europa)<br />

Installeret og serviceret af DKTV A/S<br />

Læs mere på:<br />

dktv.dk/ladebokse eller homecharge.dk/forening<br />

Eller ring til os på tlf.: 43 32 47 48


Annonce<br />

Fremtidens dørtelefon er bæredygtig<br />

Når en dørtelefon skal være fremtidssikker, så skal den, ud over<br />

at være slidstærk og pålidelig, også afspejle hvordan vi gerne<br />

vil have, vores verden skal se ud i fremtiden.<br />

Med Intratone har vi en dørtelefonløsning som ikke bare er<br />

innovativ og smart, men som også sænker klimaaftrykket<br />

betragteligt, sammenlignet med traditionelle trådførte<br />

løsninger. Med Intratone er man nemlig fri for at installere<br />

svartelefoner, samt at trække kabler fra opgangsdøren op til<br />

lejlighederne. Det gør det både billigt og hurtigt at sætte op.<br />

FREMTIDENS<br />

DØRTELEFON<br />

Med en traditionel trådført dørtelefonløsning bruges<br />

der omtrent 200 meter kabel til en opgang med<br />

20 døre. Derudover skal kablerne skiftes efter ca.<br />

10-15 år, hvilket er en stor udgift for kunden, og for<br />

vores klode. Med Intratone er det muligt at spare<br />

op til 96% af kablerne, og da opkaldene foregår<br />

over beboernes almindelige telefoner, skal der ikke<br />

monteres noget i lejligheden.<br />

Kampagne<br />

GRATIS<br />

INSTALLATION<br />

ved bestilling inden<br />

1. juli <strong>2022</strong><br />

Intratone er derfor det grønne valg, og med vores dørtelefoner<br />

kan vi hjælpe med at mindske forbruget af plast og elektronik,<br />

og gøre en forskel for miljøet.<br />

Svar dørtelefonen selvom du ikke er hjemme<br />

Det moderne menneske er meget på farten. Vi er vant til<br />

at være connectet, og det giver os en mulighed for at være<br />

meget mere fleksible. Nøglen til dette ligger i vores forlomme.<br />

Intratone er en intelligent dørtelefon som ringer op med<br />

videokald direkte til beboernes smartphones, tablets eller<br />

sågar til fastnettelefoner uden video. Det giver beboerne<br />

mulighed for f.eks. at lukke pakkeposten ind eller få leveret<br />

måltidskassen uden at være fanget derhjemme.<br />

Mød fremtidens dørtelefon<br />

Bæredygtig og kabelfri<br />

Intratone gør også livet nemmere for ældre og gangbesværede,<br />

som ellers kan have svært ved at nå ud til hoveddøren.<br />

Et system man kan stole på<br />

Vores franske leverandør udvikler og producerer alle<br />

komponenter i EU. Vi nyder godt af deres erfaringer gennem<br />

20 år og de står altid klar med support hvis vi møder en<br />

udfordring. Vores digitale online-platform gør driften hurtig og<br />

smidig, og gør det muligt at udskifte navne, numre, koder<br />

og adgangsbrikker med få klik på computeren.<br />

Tino Holtz,<br />

Direktør<br />

Plento<br />

ENGROS<br />

www.plento.dk/intratone


KLIMASEKTION: Vinduer<br />

A/B Hunderup Møllepark:<br />

Nye vinduer har forbedret<br />

komforten markant<br />

Vi indleder klimasektionen med et besøg hos den odenseanske andelsboligforening<br />

A/B Hunderup Møllepark. Her har nye vinduer ikke kun bidraget til effektiv isolering,<br />

men også en mærkbar øget komfort hos foreningens beboere. Vi får gode råd til<br />

renoveringsprojektet og en sund andelsboligdrift fra formand Agner Bisgaard og<br />

bestyrelsesmedlem Stig Nexø.<br />

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER | FOTOGRAFI: PERNILLE SVALEBÆK<br />

Gåturen fra Odense<br />

Banegård til boligkvarteret<br />

Hunderup var en<br />

sand fornøjelse den flotte<br />

forårsdag i marts, hvor vi besøgte<br />

A/B Hunderup Møllepark.<br />

Andelsboligforeningen består<br />

af to blokke og de nymonterede,<br />

nydelige vinduer sætter et moderne<br />

præg på de gule murstensfacader.<br />

Vinduesprojektet blev færdigt<br />

i vinteren 2021 – og allerede<br />

nu melder bestyrelsen, at<br />

andelshaverne har stor gavn<br />

af den forbedrede komfort og<br />

kuldereducering, vinduerne har<br />

bevirket.<br />

Over en god kop kaffe i fælleslokalet<br />

gør formand Agner Bisgaard<br />

og bestyrelsesmedlem Stig<br />

Nexø os langt klogere på godt<br />

bestyrelsesarbejde – også under et<br />

større renoveringsprojekt.<br />

Har fingrene nede i<br />

maskineriet<br />

Det er tydeligt fra det første<br />

håndtryk, at Agner Bisgaard og<br />

Stig Nexø har styr på sagerne i<br />

bestyrelsen hos A/B Hunderup<br />

Møllepark. Faktisk administrerer<br />

bestyrelsen selv driften af<br />

foreningen, står for tjek af ejen-<br />

dommen og alt det, der hører til.<br />

Fortsættes<br />

Klimasektion<br />

Side 1


KLIMASEKTION: Vinduer<br />

"Vi sidder selv med fingrene<br />

langt nede i maskineriet. Vi<br />

har en administrator til at styre<br />

bogholderiet, men vi mener, at det<br />

vil være synd, hvis én udefra skulle<br />

varetage alle dagligdagsopgaverne,<br />

da vi kender vores forening og<br />

beboerne rigtig godt," siger Stig<br />

Nexø, der har været en del af<br />

bestyrelsen i 12 år. Agner Bisgaard<br />

nikker. Han har selv været en del<br />

af A/B Hunderup Møllepark siden<br />

2006 og uddyber:<br />

"I bestyrelsen er vi meget<br />

opmærksomme på, hvad der rører<br />

sig i foreningen. Vi er så tæt på<br />

hinanden, at vi hurtigt kan prikke<br />

hinanden på skulderen og vende<br />

aktuelle emner. For os er det vigtigt,<br />

A/B Hunderup Møllepark<br />

› Blev stiftet i 1997 som nybyg<br />

at der er orden i sagerne, og at vi<br />

hurtigt følger op på de løse ender i<br />

foreningen."<br />

Det er ikke kun i dagligdagen,<br />

at bestyrelsen i A/B Hunderup<br />

Møllepark har en betydningsfuld<br />

finger på pulsen. Også når der<br />

skal renoveres i foreningen er<br />

medlemmerne yderst involverede.<br />

Sådan var det også, da foreningen<br />

skulle have nye vinduer tilbage i<br />

efteråret 2021.<br />

› Består af 24 dejlige boliger på mellem 80-100 m 2<br />

Årlig gennemgang af<br />

ejendommene<br />

Hos A/B Hunderup Møllepark har<br />

de valgt at erstatte den 10-årige<br />

vedligeholdelsesplan med en årlig<br />

gennemgang af ejendommen.<br />

› Alle beboere har en altan og alle opgange en elevator<br />

› Foreningen anvender en fastfrosset valuarvurdering<br />

som vurderingsprincip<br />

› Foreningen har erstattet ventelisten med en<br />

interesseliste<br />

› Læs mere på www.hunderupmøllepark.dk<br />

"Vi laver faktisk kun en plan et<br />

år frem, hvor vi ser på standen af<br />

bygningsdele som tag, mursten,<br />

tagrender og elevatorer. Vi har ti<br />

punkter stående, vi skal igennem, og<br />

herfra planlægger vi projekterne,"<br />

siger Agner Bisgaard og påpeger,<br />

at foreningens økonomi er sund,<br />

og de derfor godt kan spare penge<br />

sammen til de projekter, der trænger<br />

til en kærlig hånd.<br />

"Med vores vinduesprojekt havde<br />

vi sat 2-300.000 kroner til side<br />

over flere år, så vi havde råd til at<br />

udskifte dem. Vi stod overfor, at de<br />

skulle males, og det ville også koste<br />

en del med stillads og arbejdsløn.<br />

Derfor kunne vi fremskynde<br />

vinduesprojektet og spare penge<br />

på vedligeholdelsen i samme<br />

ombæring," supplerer Stig Nexø og<br />

tilføjer:<br />

"Nu har vi fået vinduer, der i hvert<br />

fald holder de næste 50 år, og som<br />

giver et plus i forhold til energi og<br />

komfort. Komforten fylder nok<br />

mest for os, da det er den, vi kan<br />

mærke helt tydeligt er forbedret.<br />

Side 2<br />

Klimasektion


Lav faste aftaler med<br />

firmaet<br />

Vi spørger til bestyrelsens bedste<br />

råd til et godt renoveringsprojekt,<br />

og her spiller faste aftaler en vigtig<br />

rolle.<br />

Jo større glasflade, jo bedre<br />

isoleringsevne. Vinduerne er<br />

derfor valgt med så lille en<br />

ramme, som muligt.<br />

"Det gælder om at have faste aftaler<br />

om, hvornår projektert starter og<br />

slutter. En god løbende dialog og<br />

opfølgning på byggepladsen, det<br />

virker. Man skal som bestyrelse<br />

spørge ind til, om vi er, hvor vi skal<br />

være i projektet, tjekke om der er<br />

isoleret i vinduespladerne og så<br />

videre," siger Agner Bisgaard og<br />

Stig Nexø supplerer:<br />

Træk, kuldeindfald og støj fra gaden<br />

er mindsket, og det er til stor gavn<br />

for alle. Samtidig er de nye vinduer<br />

i træ/alu og kræver derfor ikke<br />

vedligeholdelse."<br />

En god dialog med<br />

håndværkerne er afgørende<br />

Grundet foreningens<br />

forhenværende kendskab til<br />

renoveringsprojekter, kunne<br />

bestyrelsen udvælge tre<br />

håndværkere, som skulle komme og<br />

give tilbud på vinduerne.<br />

"Vi fik tre entrepriseforslag, som vi<br />

gennemgik. Det var heldigvis vores<br />

hustømrer, vi kender godt, der fik<br />

entreprisen på 2,7 millioner kroner,"<br />

siger formanden, som får ros af Stig<br />

Nexø for det ekstraarbejde, han har<br />

lagt for at sikre den gode dialog med<br />

håndværkerne. Agner Bisgaard gik<br />

nemlig en ekstra mil for at skabe<br />

gode relationer til stilladsarbejdere<br />

og tømrermesteren.<br />

arbejde, så gik jeg lige over til<br />

bageren og købte dem lidt sødt. Kom<br />

stilladsfolkene en weekend, fordi<br />

de var bagud, stod jeg op og bød<br />

dem velkommen, takkede dem og<br />

sørgede for kaffen. De småting, gør<br />

en stor forskel for, at projektet løber<br />

bedre," forklarer Agner Bisgaard.<br />

Bestyrelsen vil også gerne<br />

fremhæve næstformand Svend<br />

Mosekjær, der har lagt et stort<br />

forarbejde i projektet med<br />

omhyggelige beskrivelser og<br />

specifikationer, der har bidraget til<br />

et vellykket vinduesprojekt.<br />

"Et godt råd er at sætte nogle<br />

økonomiske rammer op i forhold<br />

til, hvis tidsplanen ikke holder.<br />

Eksempelvis dagsbøder. Det gjorde<br />

vi ikke, da vi har haft stor tillid<br />

til tømrermesteren, men vi vil<br />

indtænke det i fremtidige projekter.<br />

Bestyrelsen har drukket enormt<br />

meget kaffe i dette projekt, det har<br />

krævet energi, men det har også<br />

været sjovt."<br />

Fortsættes<br />

Her overvejer bestyrelsen at<br />

etablere ladestation, hvis<br />

projektet stemmes igennem.<br />

"Hver eneste morgen, det kan lyde<br />

vanvittigt, stod jeg op og sagde<br />

godmorgen til håndværkerne.<br />

Og når de gjorde et godt stykke<br />

Klimasektion<br />

Side 3


KLIMASEKTION: Vinduer<br />

Værdigrundlaget hos A/B Hunderup<br />

Møllepark er baseret på de tre grundsten:<br />

Tryghed, respekt og åbenhed.<br />

Fremtiden i A/B Hunderup<br />

Møllepark<br />

Vinduesprojektet er overstået, og<br />

på næste generalforsamling er det<br />

ladestandere, der skal stemmes om.<br />

"Nu kan vi mærke, at el-bilen er et<br />

emne, vi skal tage stilling til, da det<br />

er fremtiden. Vi har et oplæg med til<br />

næste generalforsamling. Vi ønsker<br />

en ladestation og på længere sigt, er<br />

der nok brug for flere ladestandere,"<br />

siger Agner Bisgaard.<br />

en venteliste, så vi kan få nogle nye<br />

andelshavere, der passer til os, og<br />

som ønsker at tage et ansvar for at<br />

drive foreningen videre," siger Stig<br />

Nexø og Agner Bisgaard supplerer:<br />

"Det er altid en svær proces, da det<br />

skal være et godt match for alle<br />

parter, og de også skal have lyst til<br />

at være en del af vores forening,<br />

men vi gør vores og kalder flere til<br />

samtale."<br />

Da vi takker pænt farvel til Stig<br />

Nexø og Agner Bisgaard, er vi dog<br />

ikke i tvivl. Hvis de nye medlemmer<br />

bare har halvt så meget passion<br />

for at drive en god forening som<br />

de to herrer, så går A/B Hunderup<br />

Møllepark en tryg og god fremtid i<br />

møde.<br />

Et andet vigtigt fokusområde i<br />

fremtiden for bestyrelsen i A/B<br />

Hunderup Møllepark er at tiltrække<br />

nye andelshavere, der ønsker at<br />

involvere sig i fællesskabet.<br />

"Foreningen bliver 25 år i år, og<br />

vores udfordring er, at beboerne<br />

bliver ældre, og energien til at<br />

drive foreningen naturligt bliver<br />

mindre. Det betyder også, at vi er<br />

på stikkerne, når vi skal have nye<br />

medlemmer ind. Vi har valgt at<br />

have en interesseliste i stedet for<br />

Udskiftningen af vinduerne skal tjene flere formål. Her er<br />

de væsentligste:<br />

› Stor reduktion af energiforbruget. Vinduerne produceres<br />

efter nyeste teknologi.<br />

› Lavere fremtidige vedligeholdelsesomkostninger.<br />

Udvendigt er vinduerne af aluminium. Træ indvendigt.<br />

› Fremover slipper vi for store omkostninger til<br />

stilladsopsætning og malerarbejde.<br />

› Vinduerne forsynes med støj eller varmedæmpende<br />

glas, hvilket medfører en langt bedre komfort i<br />

lejlighederne.<br />

Sådan skriver foreningen på dens hjemmeside.<br />

Side 4<br />

Klimasektion


Annonce<br />

Medlem af<br />

ANLÆGSGARTNER<br />

med faglig stolthed<br />

Anlæg af fællesarealer,<br />

flisebelægning, nyanlæg<br />

af haver, vedligeholdelse<br />

og snerydning<br />

Vi anlægger bede i alle niveauer<br />

Funktionelle løsninger til niveauforskelle<br />

Hvad end der er tale om nye fælles arealer,<br />

omlægning af de eksisterende, beskæring eller<br />

flisearbejde, står Torben Andersen og hans dygtige<br />

stab af anlægs gartnere og entreprenører klar til at<br />

udføre et solidt stykke arbejde i jeres andelsboligforening.<br />

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra<br />

græsplæner, beplantning og vedlige holdelse til<br />

snerydning og brolægning.<br />

Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er det et<br />

princip, at bygherre altid kontaktes samme dag,<br />

der er rettet henvendelse. Tilbuddet foreligger<br />

48 timer efter, at opgaven er besigtiget.<br />

Ekspertløsninger inden for belægning<br />

Vi kører i hele hovedstadsområdet.<br />

Ring på +45 4063 9847.<br />

BYKÆRS ANLÆG APS<br />

Vestervej 18, 4050 Skibby CVR 27514073<br />

+45 4063 9847 // info@bykaers.dk // www.bykaers.dk


Annonce<br />

Kender I genvejen til at reducere<br />

jeres energiforbrug?<br />

Bliv digital og bæredygtig<br />

Det giver sig selv, at uden indsigt kan man ikke spare på<br />

forbruget. Med en digital, grøn og fremtidssikret løsning<br />

fra KeepFocus får I fuld kontrol og kan se såvel samlet som<br />

individuelt forbrug time for time døgnet rundt. I får den<br />

brugervenlige App.KeepFocus platform, hvor der bl.a. også<br />

kan sættes alarmer for uforventet højt forbrug, f.eks. ved<br />

lækager.<br />

Personlig app til beboerne<br />

Beboerne får vores overskuelige EnergyHome app til telefonen,<br />

som ligeledes på timebasis viser individuelt forbrug<br />

fordelt på hver energitype. Den enkelte beboer kan således<br />

reducere sit energiaftryk, hvilket er til gavn for klimaet og<br />

minimerer deres forbrugsregning.<br />

Er I opmærksomme på lovkravene?<br />

Fra den 1. januar <strong>2022</strong> er det blevet<br />

lovpligtigt, at foreningens beboere bliver<br />

oplyst om deres individuelle varmeforbrug<br />

på månedsbasis. KeepFocus'<br />

system overholder naturligvis alle lovkrav.<br />

Vores professionelle rådgivere er altid<br />

parate til at svare på spørgsmål og vi<br />

giver også gerne en uforpligtende vurdering<br />

af jeres muligheder.<br />

Ring eller skriv til os på:<br />

Tlf.: 7020 1999, mail: salg@keepfocus.dk<br />

Innovation er vores DNA<br />

Lang tid før der kom fokus på grøn omstilling og energiforbrug<br />

udviklede KeepFocus energibesparende løsninger.<br />

Som et plus understøtter vi alle typer målere (Open Metering<br />

System), hvilket betyder at man ikke er bundet til<br />

et bestemt system mange år frem. Vi leverer en fleksibel<br />

løsning med serviceaftale, som er tilpasset præcist til jeres<br />

forening, vedligeholdelsesplan og behov.<br />

Vejlsøvej 51, 8600 Silkeborg<br />

Tel: +45 70 20 19 99<br />

Mail: salg@keepfocus.dk<br />

www.keepfocus.dk


KLIMASEKTION: Grøn vedligeholdelsesplan<br />

Er en grøn<br />

vedligeholdelsesplan<br />

fremtiden?<br />

I takt med at energipriserne stiger, og et øget fokus på energioptimering lægger for<br />

dagen, har vi stillet spørgsmålet om, hvorvidt grønne vedligeholdelsesplaner er<br />

fremtiden, når foreninger er på tærsklen til at skulle renovere deres ejendomme.<br />

Til at besvare dette har vi rådført os med Norca ApS, som er branchepartner i<br />

vedligeholdelsesplaner og energimærkninger hos Andelsportal.dk.<br />

TEKST: NICOLE MIKKELSEN<br />

Vedligeholdelsesplaner<br />

udføres til foreninger, der<br />

ønsker at vedligeholde<br />

deres ejendom. Ejendommen<br />

gennemgås, og mulige vedligehold<br />

listes i prioriteret rækkefølge, så<br />

foreningen let og overskueligt kan<br />

se hvilke renoveringer, der er mest<br />

presserende at få udført.<br />

Derimod bliver ejendommens<br />

energimæssige stand klassificeret<br />

separat. Dette foregår med hjælp fra<br />

en energikonsulent, der udarbejder<br />

et energimærke. Ydermere<br />

beskrives rentable, energimæssige<br />

renoveringer detaljeret i en<br />

energirapport, som er udarbejdet af<br />

en energirådgiver.<br />

"Det er altså en tretrins-løsning, der<br />

kræves, hvis andelsboligforeninger<br />

ønsker at vedligeholde i samspil med,<br />

at de energioptimerer," fortæller<br />

energikonsulent og ekspert Chris<br />

Skaarup fra Norca ApS.<br />

Fortsættes<br />

Klimasektion<br />

Side 7


KLIMASEKTION: Grøn vedligeholdelsesplan<br />

Energimærkningen er første<br />

skridt mod grøn renovering<br />

"Energimærkningen er det første<br />

andelsboligforeningen skal<br />

have udført, hvis foreningen<br />

påtænker at energirenovere," siger<br />

energikonsulenten.<br />

Mange andelsboligforeninger har et<br />

energimærke, da det er et krav ved<br />

salg og udlejning. Dog kan det være,<br />

at det trænger til en opdatering, hvis<br />

ejendommen er blevet renoveret<br />

siden energimærkningen blev<br />

udført," siger Chris Skaarup.<br />

Chris Skaarup,<br />

Energikonsulent, Norca ApS<br />

For at få et mere nuanceret billede<br />

af de mulige energirenoveringer,<br />

fortæller Chris Skaarup, at det også<br />

er muligt at få en energirådgiver ud<br />

og gennemgå ejendommen samt få<br />

udarbejdet en energirapport.<br />

"En energirådgiver gennemgår<br />

ejendommen ligesom ved en<br />

energimærkning. Udover dette<br />

sætter energirådgiveren de<br />

forskellige forslag til udbedringer<br />

op mod hinanden. Der bliver også<br />

lavet en prioriteret rækkefølge af<br />

opgaverne – på samme måde som i<br />

en vedligeholdelsesplan. Rapporten<br />

beskriver, hvad der giver bedst<br />

mening at energioptimere netop<br />

nu. Energirapporten er langt mere<br />

tilpasset foreningens muligheder<br />

Hvad er en vedligeholdelsesplan?<br />

› En vedligeholdelsesplan er en rapport, der giver<br />

foreninger overblik over ejendommens tilstand.<br />

› Vedligeholdelsesplanen beskriver også hvilke opgaver,<br />

der bør foretages med henblik på vedligehold.<br />

› Opgaverne opstilles prioriteret rækkefølge og med<br />

budgetter.<br />

› Vedligeholdelsesplanen beskriver ejendommens drift<br />

de næste 10 år.<br />

for renoveringer sammenlignet med<br />

energimærkningen alene," uddyber<br />

Chris Skaarup, og siger at man kan<br />

nøjes med en energimærkning, hvis<br />

renoveringerne er få og simple.<br />

Kombinér vedligehold og<br />

energirenovering<br />

Når andelsboligforeninger vælger<br />

at påbegynde renoveringer,<br />

fortæller energikonsulenten, at<br />

der ikke er noget problem i at<br />

regne energiforbedringer med<br />

ind i renoveringsplanlægningen.<br />

Tværtimod giver det god mening at<br />

lægge renoveringerne sammen:<br />

"Hvis en forening for eksempel<br />

beslutter, at tagkonstruktionen skal<br />

udskiftes, så giver det god mening at<br />

tænke energiforbedringer indover.<br />

Dette kan eksempelvis ske med isolering,<br />

når man allerede er i gang,"<br />

rådgiver energikonsulenten.<br />

Chris Skaarup fortæller, at<br />

foreninger helt klart burde overveje<br />

at få udregnet de energimæssige<br />

besparelser, de kan opnå. Ud fra<br />

energirådgiverens beregninger får<br />

de konkretiseret hvilke besparelser,<br />

der kan indfries, og hvornår de er<br />

tjent hjem.<br />

Energioptimeringer er let<br />

tilgængelige<br />

Ofte er energirenoveringer i<br />

foreningerne lavthængende frugter,<br />

der let og forholdsvist billigt kan<br />

løses, således at man sparer på<br />

energiforbruget:<br />

"Det er meget forskelligt, hvor<br />

meget foreninger kan spare på<br />

energioptimering, og hvor de skal<br />

starte. Vi oplever dog ofte dårlig<br />

isolering mod ikke opvarmede<br />

kælderrum eller i etageadskillelsen.<br />

Det er en opgave, der nemt kan<br />

løses med indblæsning af isolering,"<br />

siger Chris Skaarup.<br />

Hvad er en energimærkning?<br />

› Et energimærke laves ud fra beregninger og beskriver, hvor energirigtig en ejendom er.<br />

› Skalaen går fra A-G, hvor de mest energirigtige bygninger er A-mærkede.<br />

› Energimærkningen beskriver også energiforbedringer, der kan foretages på ejendommen.<br />

› Et energimærke holder i 10 år.<br />

Side 8<br />

Klimasektion


Han udbyder ydermere, at<br />

ejendomme også kan drage fordel<br />

af at udskifte ældre pumper i deres<br />

varmeanlæg. Disse er oftest ikke<br />

automatiserede og ikke tilpasset<br />

ejendommens behov. Derfor<br />

bruger de ofte langt mere strøm til<br />

opvarmning end nødvendigt.<br />

Grønne vedligeholdelsesplaner<br />

kan være<br />

fremtiden<br />

Vedligeholdelsesplaner og<br />

energirådgivning fungerer altså<br />

i dag i to parallelle forløb. Da vi<br />

spørger energikonsulenten, om man<br />

med fordel kunne udvikle en grøn<br />

vedligeholdelsesplan, er hans svar<br />

klart:<br />

"Vi samarbejder faktisk<br />

med et firma, der udfører<br />

vedligeholdelsesplaner for<br />

ejendomme kombineret med vores<br />

energirådgivning. Ejendommene<br />

får en vedligeholdelsesplan,<br />

hvor energiforbedringerne<br />

også er regnet ind som et ekstra<br />

perspektiv. Foreningerne kan på<br />

den måde se deres vedligehold,<br />

energiforbedringer og energimærke<br />

og planlægge renoveringerne i<br />

kombinerede løsninger."<br />

Selvom vedligeholdelsesplanen og<br />

energirapporten har to forskellige<br />

formål, fortæller Chris Skaarup,<br />

at det giver god mening at binde<br />

de to elementer sammen. Når<br />

renoveringer alligevel skal<br />

påbegyndes, koster det mindre<br />

at få energioptimeret i samme<br />

ombæring, end hvis vedligehold og<br />

energirenovering udføres adskilt.<br />

En grøn vedligeholdelsesplan er<br />

altså et godt innovativt initiativ til<br />

boligforeninger, der både ønsker at<br />

vedligeholde, men også ønsker at<br />

have energiforbedringer for øje.<br />

Ønsker I også<br />

at få vedligeholdelsesplan?<br />

Få 3 tilbud til<br />

jeres forening!<br />

Annonce<br />

Byt til en smartere bruser.<br />

Halvdelen af vandforbruget i dit hjem går til bad. Vand som er varmet op for at blive<br />

anvendt 1 gang. Dette er et enormt spild af vand og energi. Er du klar til en smartere løsning?<br />

Orbital Shower sparer op til 90% vand & op til 80% energi- men med 100% komfort.<br />

Se mere på www.orbital-systems.com.


KLIMASEKTION: Klimamål<br />

Ekspert fra Klimarådet:<br />

Det går alt for langsomt<br />

Klimaforandringerne har længe været på dagsordenen, og det er en kendsgerning, at<br />

byggeriet har en stor andel af den samlede CO 2<br />

-belastning og energiforbrug. Derfor har<br />

man i andelsboligforeninger unægteligt også en oplagt mulighed for at bidrage positivt<br />

til de ambitiøse klimamål, der i 2019 blev aftalt i Folketinget. Vi har talt med Per Heiselberg,<br />

der er professor på Aalborg Universitet og Klimarådets ekspert på bygningsområdet, som<br />

gør os klogere på, hvordan det ser ud i byggeriet i forhold til at nå klimamålene 2030 og<br />

2050, samt hvordan man som andelsboligforening kan yde sit bidrag.<br />

TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCEHLY<br />

D<br />

anskernes årvågenhed<br />

på klimaet blev i særlig<br />

grad cementeret ved<br />

Folketingsvalget i 2019, da 'klima og<br />

miljø' var dét emne, der fik allermest<br />

omtale, hvilket efterfølgende fik<br />

statsminister Mette Frederiksen<br />

til at kalde valget for 'det første<br />

klimavalg i danmarkshistorien'.<br />

Senere i 2020 vedtog Folketinget<br />

Klimaloven, hvori det blev<br />

bestemt, at Danmarks udledning<br />

af drivhusgasser i 2030 skal<br />

være reduceret med 70 procent<br />

sammenlignet med niveauet i<br />

1990 – og senest i 2050 skal vi være<br />

fuldstændig CO 2<br />

-neutrale.<br />

Kort om Per Heiselberg<br />

› Uddannet Ph.d., civilingeniør.<br />

› Professor på Aalborg Universitet og viceinstitutleder<br />

på BUILD, Institut for Byggeri, By og Miljø.<br />

› Medlem af Klimarådet siden august 2020.<br />

› Vandt i 2018 'Det Bæredygtige Element, Personprisen' for<br />

sit arbejde med at fremme bæredygtighed i byggeriet.<br />

› Vandt i 2017 'ELFORSK-prisen' sammen med Chen Zhang<br />

for deres projekt 'Naturlig køling og ventilation via diffus<br />

loftindblæsning og termoaktive konstruktioner'.<br />

› Medlem af Energiklagenævnet.<br />

› Bestyrelsesmedlem i Danvak ApS og i IDA HVAC.<br />

Byggeriet er, som de fleste nok<br />

har hørt en gang eller to, en af<br />

de store syndere på udledning<br />

af drivhusgasser. Det leder os til<br />

spørgsmålet: Hvordan går det i<br />

byggeriet med at bidrage til at nå<br />

klimamålene?<br />

"Jeg synes, at vi er på vej i den<br />

rigtige retning. Det har vi været i<br />

50 år. Altså vi startede jo med at se<br />

på boligernes energibehov allerede<br />

i 70’erne," siger Per Heiselberg fra<br />

Klimarådet, men påpeger, at det ikke<br />

går hurtigt nok:<br />

"Det går alt for langsomt. I<br />

forhold til den aktivitet, der<br />

er nu, kommer vi slet ikke op<br />

på det aktivitetsniveau for<br />

energieffektiviseringer, der matcher<br />

vores samfundsøkonomiske<br />

potentiale. Her kunne vi<br />

sagtens to- eller tredoble den<br />

nuværende aktivitet. EU<br />

presser jo meget på for, at man<br />

i medlemslandene skal indføre<br />

nogle planer for renoverings- og<br />

energieffektiviseringsindsatsen i<br />

bygninger i de kommende år, fordi<br />

det generelt går for langsomt –<br />

ikke bare i Danmark, men i alle de<br />

europæiske lande."<br />

Side 10<br />

Klimasektion


der benyttes i dagligdagen til<br />

hverdagsaktiviteter såsom<br />

varme, lys og til madlavning, når<br />

bygningerne er opført.<br />

Per Heiselberg (Foto: klimaraadet.dk)<br />

Energitilskuddet: Øger<br />

incitament – men er også<br />

en barriere<br />

En undersøgelse fra Realkredit<br />

Danmark viser, at det er<br />

økonomiske incitamenter, som<br />

betyder mest for danskerne, når<br />

de overvejer energiforbedrende<br />

renoveringer. Nogle af redskaberne<br />

til at skubbe den grønne<br />

omstilling godt på vej er derfor<br />

Energistyrelsens Bygningspulje,<br />

også kendt som Energitilskuddet i<br />

daglig tale, samt andre fradrags- og<br />

tilskudsordninger.<br />

Med Bygningspuljen kan man<br />

som privat og boligforening søge<br />

om tilskud til skift af varmekilde,<br />

renovering af klimaskærmen og<br />

optimering af boligens drift. Søger<br />

man midler fra Bygningspuljen, må<br />

man ikke i forvejen have accepteret<br />

et tilbud på opgaven, og man skal bo<br />

i en ejendom med energimærke<br />

E, F eller G. Samtidig er der<br />

begrænsede midler i hver<br />

ansøgningsrunde. Derfor er der<br />

flere, som forgæves søger om tilskud<br />

– og i nogle tilfælde også vælger at<br />

udskyde energiforbedringen.<br />

"Det, der kan være udfordringen<br />

med sådan en pulje, er, at på den ene<br />

side kan den give incitament til at<br />

gå i gang med energirenoveringen,<br />

men på den anden side virker den<br />

også som en barriere. Dem, der ikke<br />

får tilskud, venter jo så til næste<br />

gang. Eller næste gang igen. Så den<br />

virker både som incitament for dem,<br />

der får tilskud, men som en barriere<br />

for alle de andre – for de går jo ikke<br />

i gang, hvis de ikke får tilskuddet,"<br />

forklarer Per Heiselberg.<br />

Byggeriets CO 2<br />

-belastning:<br />

Fremstilling af byggematerialer<br />

vs. driftsenergi<br />

Der bygges i Danmark, Europa og<br />

resten af verden – meget endda. Og<br />

byggeriet, som dækker alt fra motorveje,<br />

boliger og kontorer, er i sig selv<br />

en stor klimasynder, der står for lige<br />

godt 40 procent af al energirelateret<br />

CO 2<br />

-udledning.<br />

Når udledningen af CO 2<br />

fra byg-<br />

ninger omtales, skelner eksperterne<br />

mellem selve fremstillingen<br />

af byggematerialer, herunder<br />

også opførslen og renovering af<br />

bygninger, og dén driftsenergi,<br />

"Vi har i mange år fokuseret<br />

på, hvordan vi kunne reducere<br />

energiforbruget i bygninger. Nu<br />

har vi lige så meget fokus på,<br />

hvordan vi kan reducere CO 2<br />

-<br />

belastningen. CO 2<br />

-udledningen fra<br />

materialerne, vi bruger i byggeriet,<br />

og de tekniske løsninger, vi putter<br />

ind i byggeriet, har en indvirkning<br />

på CO 2<br />

-belastningen. Derfor kigger<br />

vi i dag lige så meget på selve<br />

planlægningen og opførelsesfasen,<br />

som vi kigger på driftsfasen,<br />

fordi vi i opførelsen af byggeriet i<br />

virkeligheden i dag udleder mere<br />

CO 2<br />

end i selve driftsfasen," siger<br />

Per Heiselberg.<br />

Byggematerialer er den<br />

store udfordring<br />

Kigger man nærmere på, hvor i<br />

byggeriet de store udledninger<br />

af drivhusgasser sker, er det i<br />

fremstillingen af byggematerialer.<br />

De seneste mange år er der i<br />

forskellige byggereglementer stillet<br />

krav til forbedring af bygningers<br />

energieffektivitet, og det er også<br />

en af grundene til, at det generelt<br />

ser fornuftigere ud i den andel<br />

af byggeriet sammenlignet med<br />

fremstillingen af byggematerialer,<br />

hvor man ikke har set lige så mange<br />

krav.<br />

Produktionen af byggematerialer<br />

af træ, metal, mursten og glas<br />

belaster klimaet. Det kræver nemlig<br />

i mange tilfælde høje temperaturer<br />

og kemiske processer, når det<br />

fremstilles. Særligt beton udleder<br />

meget CO 2<br />

, når det fremstilles,<br />

fordi cement, som er en del af<br />

betonen, kræver temperaturer op<br />

mod 1.500 grader i sin produktion.<br />

Fortsættes<br />

Klimasektion<br />

Side 11


KLIMASEKTION: Klimamål<br />

Samtidig er beton på globalt plan<br />

et af de allermest benyttede<br />

byggematerialer, da det fremstilles<br />

af relativt tilgængelige råmaterialer<br />

– nemlig cement, vand, sand og<br />

sten.<br />

"Byggeriet har jo en indflydelse,<br />

fordi der er et relativt stort<br />

ressourceforbrug. Hvis vi kigger<br />

fremadrettet, så vil mange af de<br />

CO 2<br />

-emissioner, vi vil se nu og i de<br />

kommende år, være relateret til<br />

byggematerialer – altså til opførelse<br />

og renovering af byggeri," siger Per<br />

Heiselberg og supplerer:<br />

"Der er altså to ting i det.<br />

Der er dét at spare på vores<br />

materialeressourcer. Men det<br />

andet er også, at det sparer CO 2<br />

-<br />

emissioner, hvis vi genanvender<br />

byggematerialer."<br />

Stadigvæk vigtigt<br />

med effektivisering af<br />

driftsenergi<br />

I driftsfasen af opført byggeri<br />

benyttes der i højere og højere grad<br />

grøn energi. Naturgas- og oliefyr<br />

udskiftes eksempelvis i stor stil<br />

til fordel for mere energirigtige<br />

varmekilder i form af fjernvarme og<br />

varmepumper.<br />

"I selve driftsenergiforbruget, som<br />

vi i fremtiden ser ind i, vil der<br />

ikke være lige så stor reduktion i<br />

CO 2<br />

-emission – eller i hvert fald et<br />

mindre potentiale. Det skyldes, at<br />

vores energiforsyning bliver mere<br />

baseret på vedvarende energi,”<br />

fortæller Per Heiselberg.<br />

Selvom potentialet for at spare<br />

på udledningen af drivhusgasser<br />

er mindre, er det stadigvæk<br />

vigtigt fortsat at optimere denne<br />

del af byggeriet. Det skyldes, at<br />

der på nuværende tidspunkt<br />

ikke produceres nok grøn<br />

Hvem er Klimarådet?<br />

Klimarådet er et uafhængigt ekspertorgan, der rådgiver<br />

regeringen om, hvordan omstillingen til et klimaneutralt<br />

samfund kan ske, så vi i fremtiden kan leve i et Danmark<br />

med meget lave udledninger af drivhusgasser og samtidig<br />

fastholde bl.a. velfærd og udvikling. Klimarådet skal årligt<br />

vurdere, om regeringens klimaindsats anskueliggør, at de<br />

danske klimamål nås. Rådet skal desuden bidrage til den<br />

offentlige debat og udarbejder også løbende analyser og<br />

anbefalinger til klimaindsatsen.<br />

Kilde: www.klimaraadet.dk<br />

energi i Danmark, og der derfor<br />

stadig importeres sort energi –<br />

eksempelvis naturgas. Og da det er<br />

dyrt at udvide selve produktionen af<br />

vedvarende energi, kan vi billigere<br />

understøtte den grønne omstilling<br />

med energieffektive boliger.<br />

"Vi producerer i dag ikke al den<br />

vedvarende energi, vi selv skal<br />

bruge. Vi har faktisk en nettoimport<br />

af energi. Og det betyder, at hvis<br />

boligerne og boligforeningerne<br />

reducerer deres energibehov, så<br />

frigøres vedvarende energi, vi har<br />

til rådighed, til andre formål. Og<br />

så kan boligerne være med til at<br />

reducere behovet for udbygning<br />

af mere produktion af vedvarende<br />

energi," siger Per Heiselberg.<br />

Altså er det stadig fordelagtigt at få<br />

reduceret energibehovet i boligerne<br />

ved at tætne klimaskærmen med<br />

isolering og skifte utætte døre og<br />

vinduer samt renovere boligernes<br />

lys- og varmeinstallationer, hvilket<br />

trods alt både gavner pengepungen<br />

såvel som klimaet.<br />

Mere vedvarende energi til<br />

andre sektorer<br />

Den grønne energi er altså et<br />

vigtigt redskab for at opnå en<br />

neutral udledning af drivhusgasser<br />

i 2050, men dér taler man ikke<br />

kun byggeriet. Transportsektoren<br />

kræver meget energi og landbruget<br />

er også en stor drivhusgas-udleder.<br />

Da vi endnu ikke producerer nok<br />

grøn energi, kan en reduktion af<br />

energibehovet i byggeriet frigive<br />

den klimavenlige energi i andre<br />

sektorer og derved hjælpe dem – og<br />

os alle – med den grønne omstilling.<br />

"Det er jo landbruget og transporten,<br />

der er de to store drivhusgasudledere<br />

i 2030. Det skal vi have<br />

løst. Og dér er byggeriet ikke blandt<br />

de største udledere. Så det er mere<br />

et spørgsmål om, at det, at vi bruger<br />

energieffektiviseringsindsatsen i<br />

bygningerne, er med til at gøre det<br />

hele billigere for os alle sammen.<br />

Energieffektiviseringsindsatsen<br />

er billigere end at skulle investere<br />

i mere vedvarende energi, som<br />

er nødvendigt, hvis der skal være<br />

vedvarende energi nok til også<br />

at kunne reducere udledningen i<br />

andre sektorer. Så det kan ikke nytte<br />

noget, at vi i byggeriet bruger al den<br />

vedvarende energi, så der ikke er<br />

noget til de andre sektorer," siger<br />

Per Heiselberg.<br />

Side 12<br />

Klimasektion


Renovér først, når produkterne<br />

trænger til udskiftning<br />

Står man som andelshaver eller<br />

boligforening og tænker, at nu er det<br />

tid til at skifte vinduerne, så man<br />

kan få et bedre energimærke og<br />

gevinst på varmeregningen,<br />

skal man ikke gøre det, før de<br />

eksisterende vinduer har udstået<br />

deres levetid. Som tidligere adresseret,<br />

sker der i produktionen af<br />

byggematerialer nemlig en stor<br />

portion udledning af drivhusgasser.<br />

"Man skal ikke skifte vinduer ud,<br />

hvis de stadig har 15 års levetid. For<br />

så får vi jo godt nok en besparelse i<br />

driften ved at udskifte vinduerne,<br />

men der er jo også et CO 2<br />

-udslip ved<br />

produktion af vinduerne og ved<br />

at sætte dem ind i byggeriet. Så vi<br />

skal også passe på med, at vi ikke<br />

forsøger at lave nogle ændringer,<br />

der på sigt reducerer CO 2<br />

-udslippet,<br />

men som så her og nu giver et<br />

relativt stort ekstra CO 2<br />

-udslip,"<br />

siger Per Heiselberg.<br />

Også et potentiale i<br />

andelsboligforeninger<br />

Bor man i en andelsboligforening,<br />

som ikke er nybyggeri med<br />

energimærkning A eller B, er<br />

der med stor sandsynlighed fine<br />

muligheder for at bidrage til<br />

klimamålene.<br />

"Jeg tror, at det er en tredjedel af<br />

andelsboligerne, der stadig har et<br />

energimærke på D eller lavere i<br />

dag. Så det vil sige, at der stadigvæk<br />

er en hel del, der godt kunne<br />

energieffektiveres. Og selvom det<br />

i sig selv måske ikke giver den helt<br />

store CO 2<br />

-reduktion, så betyder det<br />

jo, at hvis boligerne bruger mindre<br />

energi, jamen så kan vi jo bruge den<br />

vedvarende energi andre steder,"<br />

fortæller Per Heiselberg og afslutter:<br />

"Men andelsboligforeningerne er<br />

faktisk godt med. Når jeg siger, at<br />

godt en tredjedel af andelsboliger<br />

har et energimærke på D eller<br />

lavere, er det også for at fortælle,<br />

at der i hvert fald er en tredjedel af<br />

boligerne, hvor der er mulighed for<br />

at lave forbedringer, som også er<br />

økonomisk rentable."<br />

Annonce<br />

Alt-i-én pakkeløsning<br />

med Danmarks<br />

bedste solcelleanlæg<br />

Solceller kan dække 65-70% af dit forbrug<br />

Vi leverer, installerer og står for papirarbejdet<br />

Aflast miljøet med en selvforsynende husstand<br />

Interesseret?<br />

Prøv vores prisberegner eller<br />

læs mere på www.viasol.dk<br />

+45 7020 7474<br />

NYHED<br />

Verdens<br />

bedste<br />

solceller<br />

kontakt@viasol.dk


KLIMASEKTION: Udskiftning af gasfyr<br />

Gode råd til at udskifte<br />

gasfyret<br />

Gaspriserne er steget og usikkerheden omkring gas efter den russiske<br />

invasion af Ukraine ligeså. Det er derfor en bedre tid end nogensinde for<br />

andelshavere og andelsboligforeninger at få udskiftet gasfyret med et<br />

billigere og grønnere alternativ. Bliv klogere her.<br />

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER<br />

Er der gasfyr at finde i din<br />

andelsboligforening, så kan<br />

du med fordel læse videre<br />

her. Rekordmange efterspørger<br />

nemlig at få udskiftet gasfyret med<br />

et grønnere alternativ – såsom en<br />

varmepumpe.<br />

Gaspriserne er seksdoblet<br />

Priserne på naturgas var ved<br />

udgangen af 2021 seksdoblet på<br />

blot et år sammenlignet med el.<br />

Det skyldes et lavere udbud og<br />

en højere efterspørgsel i de kolde<br />

måneder, men nu frygtes det, at<br />

priserne stiger yderligere set i<br />

kølvandet på den russiske invasion<br />

i Ukraine. Europa får nemlig en stor<br />

del af gasforsyningerne fra netop<br />

Rusland.<br />

I 2020 indgik regeringen en bred<br />

politisk aftale om klimavenlig<br />

varme til danskerne, hvor det blev<br />

bestemt, at olie- og gasfyr skal<br />

udfases frem mod 2030. Og nu tager<br />

udskiftningsivren for alvor fart.<br />

I uge 9 <strong>2022</strong> oplevede<br />

Andelsportal.dk og søsterportalen<br />

3byggetilbud.dk, at 396 procent<br />

Nat<br />

flere efterspurgte en varmepumpe<br />

eller jordvarme sammenlignet med<br />

samme uge i 2021.<br />

Typisk udskiftes gasfyret med<br />

en luft til vand-varmepumpe,<br />

jordvarme eller fjernvarme. Og<br />

særligt varmepumpen står højt på<br />

ønskelisten hos flere boligejere. Og<br />

med god grund, hvis man dykker ned<br />

i tallene.<br />

3.800 3.800<br />

k k 0 0<br />

om å <br />

om å<br />

Hvad er besparelserne ved<br />

at udskifte gasfyret?<br />

Det koster cirka 90-120.000 kroner<br />

at få udskiftet til en energirigtig luft<br />

til vand-varmepumpe.<br />

29.200 29.200 k. k.<br />

om å<br />

om å<br />

Dog er der store besparelser at hente<br />

på varmeregningen – og samtidig<br />

bidrager du positivt til CO 2<br />

-aftrykket.<br />

Søg rådgivning hos<br />

fagmanden<br />

Foreningen kan tjekke i lokalplanen,<br />

hvornår der kan forventes mulighed<br />

for tilkobling til fjernvarmenettet.<br />

Samtidig anbefales det, at din<br />

forening søger rådgivning hos<br />

en installatør til valg af den<br />

bedste varmepumpeløsning eller<br />

jordvarmeanlæg, hvis I overvejer en<br />

udskiftning.<br />

Vam<br />

1.300<br />

k k 1.300<br />

0 0 om å <br />

om å<br />

14.500<br />

14.500<br />

k.<br />

k.<br />

om å<br />

om å<br />

Hvem der skal betale for udskiftning af gasfyret, fremgår af<br />

foreningens vedtægter og afhænger af, om gasfyret er en<br />

individuel forbedring eller en del af fællesinstallationerne.<br />

Side 14<br />

Klimasektion


Annonce<br />

Stiger defekte faldstammer jer<br />

snart til hovedet?<br />

JAC Kloakteknik A/S har med over 15 års erfaring i<br />

branchen stor ekspertise i strømpeforing af<br />

faldstammer i boligforeninger, hvor vi altid sikrer<br />

en personlig service og et godt resultat.<br />

En strømpeforing er en filtpose, der installeres i<br />

defekte kloakker eller faldstammer. Det er en effektiv<br />

løsning mod rørbrud, rotter, slidtage eller forstoppelser.<br />

Strømpeforing<br />

Faldstammer<br />

Rottespærre<br />

Kloakrenovering<br />

Nedsivningsanlæg<br />

TV-inspektion af kloak<br />

Entreprenørarbejde<br />

En strømpeforing er…<br />

• Nem og effektiv<br />

• Hurtigt udført<br />

• Billig og økonomisk<br />

JAC KLOAKTEKNIK A/S YDERVANG 7 4300 HOLBÆK 21 84 96 96 WWW.JACAS.DK


Annonce<br />

Ring på<br />

4141 0815<br />

FÅ RÅDGIVNING OG GRATIS EFTERSYN<br />

WWW.VILEA.DK<br />

Gratis forundersøgelse<br />

Nye ventilationsanlæg<br />

Udskiftning af ældre motorer<br />

Fuld service på anlæg<br />

DUKA-ventiler<br />

Projektering og planlægning<br />

Fordelene ved at optimere ventilationen<br />

i jeres ejendom er mange!<br />

Hos Vilea er vi specialister i ventilation i<br />

andelsboligforeninger. Vi ved nemlig hvor stort<br />

et uforløst potentiale af klimaoptimering, der<br />

findes i foreningerne, og hvor mange fordele<br />

og besparelser I går glip af.<br />

Vi tilbyder altid en gratis forundersøgelse<br />

til eftersyn og energioptimering af jeres<br />

ventilationsanlæg. Samtidig løfter vi gerne<br />

hele processen, hvor vi blandt andet udregner<br />

forbrug, tilbagebetalingstid og tilpasser<br />

løsningen i forhold til jeres beboerdemokrati<br />

og fastlagte rammer.<br />

Gode grunde til at optimere ventilationen:<br />

1.<br />

2.<br />

3.<br />

4.<br />

5.<br />

Mindsk energispild: Hvis en motor er beskidt,<br />

så bruger den mere energi, og det koster dyrt<br />

Undgå et dårligt indeklima, der kan give<br />

beboere hovedpine, kvalme, træthed m.m.<br />

Minimér risikoen for skimmelsvamp og fugt<br />

Bidrag til den grønne omstilling med<br />

DUKA-ventiler i jeres ejendom<br />

Kort tilbagebetalingstid ved udskiftning af motor.<br />

I nogle tilfælde kun 1 års tilbagebetalingstid<br />

Læs mere på www.vilea.dk<br />

KLIMAOPTIMERING<br />

Mindsk energispild:<br />

Hvis en motor er beskidt eller<br />

gammel, bruger den mere<br />

energi og det koster dyrt.<br />

Tlf.nr.: 4141 0815 | Stovbyvej 15, 2610 Rødovre | kontakt@vilea.dk | CVR: 43126563


Annonce<br />

Hos Bolignet-Aarhus kan I spare op til 50%<br />

på beboernes internetabonnementer<br />

Få jeres eget bolignet<br />

-og opnå alle fordelene<br />

Fordelene ved ejerskabet er indflydelse på, at<br />

pris, kvalitet og hastighed ikke sættes af andre.<br />

Når nye foreninger vælger Bolignet-<br />

Aarhus som ny internetudbyder, er<br />

det typisk fordi beboerne prioriterer<br />

internet af høj kvalitet til lavere pris.<br />

Tag en klog beslutning i bestyrelsen<br />

og få gratis rådgivning om jeres muligheder.<br />

Kontakt os også, hvis I er det<br />

mindste i tvivl...<br />

Interesseret?<br />

Bolignet-Aarhus er en landsdækkende<br />

non-profit virksomhed, og vi har i<br />

mere end 20 år haft succes på markedet<br />

med billigt og stabilt internet, TV<br />

og telefoni til kunder i hele Danmark<br />

- og vi vækster fortsat.<br />

SPAR<br />

50%<br />

Internet man ka’ forstå...<br />

Læs mere på<br />

bnaa.dk<br />

Andelsboligforeninger i hele Danmark kan få en gratis og uforpligtende snak om<br />

fordelene. Læs mere på bnaa.dk eller kontakt os på 82 50 80 00 | salg@bnaa.dk


Annoncer<br />

Administration<br />

af andelsboligforeninger<br />

i hele<br />

Danmark.<br />

Vi skaber ro og tryghed, så I som<br />

bestyrelse får luft til at planlægge<br />

og arbejde med alt det sjove.<br />

Tlf.: 70 232 232 | Web: azets.dk<br />

Vinduesentrepriser er vores<br />

Vi dækker<br />

hele Jylland<br />

speciale<br />

“<br />

VORES KUNDER FORTÆLLER, AT DE ISÆR VÆRDSÆTTER<br />

VORES BEHAGELIGE OG RÅDGIVENDE SERVICE KOMBINERET MED<br />

VORES GRUNDIGE ARBEJDE – INDEHAVER MORTEN UOTILA<br />

www.vestkystensbyg.dk<br />

Tel.nr.: 3049 4562<br />

Info@vestkystensbyg.dk<br />

Chr Winthers Vej 2A, 6700 Esbjerg<br />

Tag en fagmand med på råd, når vinduerne skal udskiftes i boligforeningen.<br />

Hos Vestkystens Byggefirma løfter vi vinduesentrepriser, store som små, og<br />

tilbyder altid kompetent arbejdskraft. Samtidig hjælper vi med projektering,<br />

byggemøder og vejledning.


TEMA: Renovering<br />

Fire brancheeksperters<br />

råd til et vellykket<br />

renoveringsprojekt<br />

Når andelsboligforeningen står over<br />

for et renoveringsprojekt, er der mange<br />

beslutninger at tage stilling til. Vi har<br />

samlet en række brancheeksperter fra<br />

forskellige fagområder og fået deres<br />

besyv med. For hvad skal bestyrelsen vide<br />

om projektet, hvornår skal renoveringsprojektet<br />

begynde, og hvad kan gøre<br />

processerne lettere? Få svarene her.<br />

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER<br />

Tagfirmaet:<br />

Vælg den rette tagløsning fra start<br />

Tagtyper kommer i mange former, og<br />

andelsboligforeningen har derfor flere valgmuligheder,<br />

når taget skal renoveres. Tømrermester RFA ApS<br />

er vores brancheekspert i netop tagopgaver, og<br />

indehaveren Rasmus Andersen gør os opmærksom på,<br />

at det faktisk ikke er alle foreninger, der har frit valg på<br />

'tag-hylden':<br />

"Andelsboligforeninger i byen kan godt risikere, at der<br />

er krav til, at man bibeholder samme tagtype, som man<br />

har i dag. Tjek derfor de kommunale retningslinjer eller<br />

spørg en fagmand til råds, hvis andelsboligforeningen<br />

er i tvivl," lyder det fra Rasmus Andersen. Og generelt<br />

er overvejelserne om, hvilket tag foreningen skal<br />

have, en vigtig snak at tage hul på i god tid, forklarer<br />

tageksperten:<br />

"En andelsboligforening, der har sat sig ind i beboernes<br />

behov, og som er skarpe på, hvad de vil have og ikke<br />

vil have, er altid nemmere at vejlede. Det handler om,<br />

at man taler højt om, hvilken tagtype man ønsker –<br />

herunder også at præsentere beboerne for forskellige<br />

materialeeksempler, klarlægge tidsperspektivet og stille<br />

spørgsmål til os fagmænd, så der er bedre ro i maven<br />

hos de fleste."<br />

Undertag og ventilation skal ikke<br />

undervurderes<br />

Et råd, som Tømrermester RFA ApS altid giver de<br />

bestyrelser, han taler med, omhandler undertag og<br />

ventilation. Han uddyber:<br />

"En løsning med fast undertag er klart at anbefale,<br />

da det forlænger holdbarheden af tagkonstruktionen<br />

markant. Samtidig er det vigtigt at vælge en fagmand,<br />

der kender til at renovere tagoverflader i ejendomme<br />

korrekt. Et element som sund ventilation og korrekt<br />

isolering på tagarealerne skal nemlig indtænkes fra<br />

start, så foreningen undgår fugtskader og skimmel,"<br />

slutter Rasmus Andersen.<br />

Rasmus Andersen,<br />

Indehaver, Tømrermester RFA ApS<br />

Fortsættes<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 25


TEMA: Renovering<br />

Altanfirmaet:<br />

Fem tegn på altanskader<br />

Altan.dk løfter altanopgaver i hele landet og er<br />

vores brancheekspert på området. Og til foreninger<br />

med ældre altaner – og særligt ældre betonaltaner –<br />

giver marketingchef Ulrik Knudsen et vigtigt råd til<br />

renoveringen:<br />

Ulrik Knudsen,<br />

Marketingchef, Altan.dk<br />

"Der er som udgangspunkt slet ingen grund til<br />

bekymring, når det kommer til altaner. Der er dog<br />

godt 50.000 gamle betonaltaner, der kan være usikre<br />

og bør renoveres eller udskiftes." Derfor har Altan.dk<br />

samlet fem tegn, der viser, at din altan trænger til en<br />

renovering. (Fotos: Altan.dk)<br />

1. Hvide udfældninger<br />

Kan du se hvide udfældninger på undersiden af altanen<br />

indikerer det, at der foregår en transport af fugt gennem<br />

betonen. Det kan give øget risiko for frostskade, og her<br />

vil en borekerneanalyse derfor være en god idé at få<br />

udført.<br />

2. Revner i betonen<br />

Revner i betonen kan både være almindeligt slid, men<br />

også tegn på, at betonkonstruktionen er under en kritisk<br />

nedbrydning. Få derfor undersøgt, hvad revnerne i<br />

betonen betyder på din altan med hjælp fra en fagmand.<br />

Side 26<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


3. Rødbrune udfældninger<br />

"Finder du rødbrune udfældninger på altanen vil det typisk være et tegn på, at der foregår korrosion af den<br />

indstøbte armering. Det kræver nærmere undersøgelse, da der kan foregå nedbrydning i den armering, der<br />

bærer altanen," fortæller Ulrik Knudsen. Han tilføjer, at hvis altanen er fra før 1970 eller over 50 år gammel,<br />

bør man bestille et altaneftersyn – uanset altantypen – da det langt fra er alle altaner, der har tydelige tegn på<br />

renoveringsbehov.<br />

4. Afskalning på altanen<br />

"Når jerndelen, der er indstøbt i betonen begynder at<br />

ruste, kan der komme afskalninger på undersiden og<br />

langs for- og sidekanter på altanen," siger Ulrik Knudsen<br />

og påpeger, at det er vigtigt at tage hånd om denne<br />

nedbrydning, da betonstykker for altanen kan nedfalde.<br />

5. Afskalning over rustent jern<br />

Det sidste tegn omhandler en anden type afskalning,<br />

du skal være opmærksom på. Nemlig små dækflader<br />

tæt på betonoverfladen. Her kan der være tale om et<br />

generelt problem, som et professionelt altaneftersyn vil<br />

kunne afdække, så du kan vedligeholde altanen, inden<br />

skaderne formerer sig.<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 27


TEMA: Renovering<br />

Brolæggeren:<br />

Tænk vedligeholdelse ind<br />

Forårssolen titter allerede frem, og hos T.R. Entreprise<br />

& Ejendomsservice er de allerede i fuld gang med at<br />

hjælpe andelsboligforeninger og private boligejere<br />

med en opgradering af udearealerne. Faktisk kan man<br />

udføre belægningsarbejde det meste af året– så længe<br />

der ikke er sne og frost – foreningen kan altså sagtens<br />

komme i gang allerede nu. Men én ting er helt sikker,<br />

når det kommer til belægning på fællesarealerne,<br />

hvis du spørger indehaver Thomas Rosholm Poulsen.<br />

Foreningen skal overveje en løsning med mindst mulig<br />

vedligeholdelse.<br />

"Mit råd er, at andelsboligforeningen skal tænke over, at<br />

arealerne skal være lette at vedligeholde efterfølgende.<br />

Det letteste her er at vælge nogle større betonfliser til<br />

fællesarealerne, så der ikke gror store mængder ukrudt<br />

op i fugerne," siger Thomas Rosholm Poulsen.<br />

Vælg en håndværker med erfaring<br />

Det kan lyde banalt, men det er ikke desto mindre<br />

vigtigt. Andelsboligforeningen bør nøje udvælge det<br />

firma, der skal bruges til gårdrenoveringen, påpeger<br />

Thomas Rosholm Poulsen.<br />

Thomas Rosholm Poulsen,<br />

Indehaver, T.R. Entreprise & Ejendomsservice<br />

"Vælg en håndværker, der har erfaring med belægning<br />

på større arealer, hvis hele gården skal have en<br />

opgradering. Der er stor forskel på, hvorvidt firmaet<br />

skal løfte en mindre terrasseopgave eller udføre<br />

belægningsarbejde på flere hundrede kvadratmeter.<br />

Hvis ikke det skal tage for lang tid, så skal foreningen<br />

vælge et firma der kan, og har ressourcerne, til at løfte<br />

en vis størrelse opgave," slutter den erfarne brolægger<br />

fra T.R. Entreprise & Ejendomsservice.<br />

For at gøre det nemmere for<br />

regnvand at sive ned, vælger<br />

flere brolæggere at etablere<br />

rister i belægningen.<br />

Side 28<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Vindueseksperten:<br />

Isolering skal også tænkes ind<br />

Udskiftning af vinduer i andelsboligforeningen er<br />

en populær renoveringsopgave – og TMT ApS har<br />

specialiseret sig i netop dette. Nye vinduer bidrager<br />

med meget, når de gamle 1-lags termoglas udskiftes til<br />

3-lags energiglas. Det giver et plus på varmeregningen,<br />

mindsker støjniveauet og forbedrer indeklimaet.<br />

Indehaver Morten Trasborg vil dog huske foreningerne<br />

på, at vinduesudskiftet ikke altid står alene.<br />

Morten Trasborg,<br />

Indehaver, TMT ApS<br />

"Jeg rådgiver bestyrelsen til at være opmærksom på<br />

isolering på tagarealerne. Varme siver op, og derfor får<br />

man ikke den optimale effekt ved at udskifte vinduerne,<br />

hvis taget er dårligt isoleret," siger Morten Trasborg.<br />

Han påpeger også en anden tendens i ældre foreninger:<br />

Overvej at få træ/alu vinduer<br />

Det sidste råd, som TMT ApS vil dele med<br />

andelsboligforeningen angående vinduesudskiftet,<br />

omhandler vedligeholdelsesarbejdet.<br />

"Jeg anbefaler, at man som forening gør brug af træ/<br />

alu vinduer, såfremt bygningen ikke er fredet. Typisk<br />

er det meget dyrt at få vedligeholdt vinduer inde i byen<br />

i etageejendomme. Hvis man har træ/træ vinduer skal<br />

der, afhængig af malingens kvalitet og vinduernes<br />

placering i forhold til vind og vejr, en maler på hvert<br />

4-8 år, for ellers rådner vinduet op," siger<br />

Morten Trasborg og uddyber:<br />

"Træ/alu vinduer kræver ikke vedligeholdelse. De er en<br />

smule dyrere, men da vedligeholdelsesarbejdet ved træ/<br />

træ vinduer nemt kan koste mindst 30.000 kroner for<br />

en lejlighed grundet leje af maskiner, så får foreningen<br />

hentet pengene hjem første gang vinduerne skal<br />

vedligeholdes."<br />

"Ældre bygninger har ofte en porøs facade, og<br />

derfor skal foreningen tage højde for, at der er<br />

genopretningsarbejde efterfølgende."<br />

Annonce<br />

Står I over for et<br />

renoveringsprojekt?<br />

Så er Dam Byg specialisten at kontakte. Vi har<br />

stor erfaring med tag- og vinduesudskift i<br />

andelsboligforeninger, der bidrager positivt til<br />

foreningens energiregning. Vi sikrer altid en tryg<br />

og gennemsigtig byggeproces fra den første<br />

dialog til den endelige gennemgang.<br />

Ring på 6176 8771!<br />

MAIL:<br />

ADR.: Slotshaven 3K, 1. 11.<br />

4300 Holbæk<br />

CVR: 42609307<br />

morten@dam-byg.dk<br />

Tag og vinduer<br />

Gipsopgaver og lofter<br />

Gulve og fodpaneler<br />

Find os her<br />

Indvendige døre<br />

Terrasser, udestuer<br />

og hegn


Annonce


TEMA: Renovering<br />

Top 5 renoveringsprojekter i<br />

andelsboligforeningen <strong>2022</strong><br />

Trods <strong>2022</strong>’s spæde start har der allerede været fuld gang i renoveringsprojekterne i<br />

de danske andelsboligforeninger. Men hvilken form for renoveringsopgave har fundet<br />

vej til toppen af podiet som den mest efterspurgte? Læs med her og find ud af hvilke<br />

renoveringsopgaver, der har sneget sig ind i top 5 i de danske andelsboligforeninger<br />

anno <strong>2022</strong>.<br />

TEKST: ANTON EGHOLM<br />

Udover magasinet, du læser her, hjælper<br />

Andelsportal.dk også med at formidle<br />

uforpligtende tilbud på renoveringsprojekter<br />

i boligforeninger til vores landsdækkende netværk<br />

af håndværkere og leverandører. Vi har derfor<br />

gransket vores data og set på top 5 mest efterspurgte<br />

renoveringsprojekter i andelsboligforeningen i år. Vi<br />

starter med femtepladsen.<br />

5. Brolægning og renovering af<br />

gårdarealerne<br />

Der har allerede været stor efterspørgsel på det grå<br />

arbejde ud i andelsboligforeningerne, men hvad er<br />

det helt præcis en brolægningsopgave indebærer i<br />

andelsboligregi?<br />

Brolægningsopgaver er hovedsageligt at finde i form<br />

af gårdarbejde i andelsboligforeninger med større<br />

fællesarealer. Fællesarealerne er et vigtigt frirum<br />

eller et rum til aktiviteter for mange andelshavere.<br />

Derfor er der i starten af <strong>2022</strong> allerede flere, der har<br />

valgt at investere i en renovering af fællesarealerne<br />

og efterspurgt en brolægger. Ofte efterspørger<br />

foreningerne også en større anlægsentreprise. Dette er<br />

eksempelvis opgaver som implementering af højbede,<br />

lægning af nye fliser eller plantning af bede. Flere<br />

boligforeninger vælger også at tænke foreningens<br />

klimasikring med ind i ligningen og får lavet LARløsninger<br />

i gårdområdet. LAR står for ’lokal afledning af<br />

regnvand’ og kan implementeres i gårdområder i form<br />

af eksempelvis nedsivningsbede, omfangsdræn eller<br />

faskiner.<br />

Fortsættes<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 31


TEMA: Renovering<br />

Flere har i de forgange år brugt meget tid i hjemmet og<br />

dermed også på de grønne fællesarealer eller boligens<br />

tilhørende have. Derfor ryger brolægningsopgaver ind på<br />

en naturlig og solid femteplads over top 5 renoveringer i<br />

andelsboligforeninger anno <strong>2022</strong>.<br />

4. Tømrer- og tagarbejde<br />

Tømrerarbejde er i evigt flor, og det er ikke en undtagelse<br />

når vi taler om andelsboligforeninger. Men hvad er det<br />

præcis for nogle løsninger tømrerne skruer sammen til<br />

andelshaverne ude i de danske foreninger?<br />

Tømrerarbejde kan foregå fra kælder til kvist og er derfor<br />

også en mere omfavnende opgaveform end mange andre<br />

på listen her. Men når det kommer til tømrerarbejde i<br />

andelsboligforeninger, er der klart én type opgave, der<br />

står for størstedelen af arbejdstimerne for tømrerne.<br />

Tagprojekter har i starten af <strong>2022</strong> været varmt brød<br />

for andelsboligforeningerne – og med rette. Taget er<br />

indiskutabelt en vigtig ting at holde øje med for at skabe<br />

et godt indeklima.<br />

Det kan især være vigtigt at holde øje med, at der ikke<br />

opstår svamp i tagkonstruktionen, da dette kan ende<br />

med at blive en rigtig dyr affære. Samtidig er taget en<br />

stor del af isolering i ejendommen, og med de stigende<br />

priser på opvarmning kan det betale sig at renovere det<br />

gamle tag. En anden vigtig tømreropgave at nævne er<br />

vinduesudskiftning, som også bevirker et godt indeklima,<br />

energioptimering og tilmed kan virke støjdæmpende.<br />

3. VVS-arbejde<br />

Måske har du cyklet forbi en badeværelsescontainer<br />

foran en andelsboligforening på vej hjem fra arbejde<br />

siden årets begyndelse. Hvis det ikke er tilfældet, kan<br />

vi berette, at VVS-arbejdet har været den tredje mest<br />

efterspurgte type opgave fra andelsboligforeningerne<br />

hos Andelsportal.dk.<br />

Det er alfa og omega for en ejendom at have stærke<br />

rørløsninger. En typisk renoveringsopgave for en<br />

VVS'er i en andelsboligforening kunne være<br />

en udskiftning af faldstammer i ejendommen.<br />

Faldstammerne er et vertikalt afløb, som sørger<br />

for, at spildevand har sikkert og godt afløb –<br />

derudover samler faldstammerne spildevandet fra<br />

de forskellige ejendomme, så det bliver ledt samme<br />

sted hen. Derfor er faldstammerne særligt vigtige i<br />

andelsboligforeninger. Samtidig er badeværelserne i<br />

de enkelte andelsboliger også en stor del af de VVSopgaver,<br />

andelsboligforeningerne efterspørger tilbud på<br />

hos os. VVS-arbejde er derfor forståeligt rykket ind på<br />

en tredjeplads.<br />

Andre nævneværdige placeringer:<br />

Det blev ikke til en plads i top 5, men<br />

opgaver der involverer dørtelefonanlæg,<br />

ejendomsadministration og valuarvurderinger<br />

har også været yderst efterspurgte i<br />

starten af <strong>2022</strong>.<br />

Side 32<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Ønsker I også<br />

at få malet<br />

facaden?<br />

Få 3 tilbud på<br />

jeres opgave!<br />

2. EL-arbejde<br />

I starten af <strong>2022</strong> har der været mange<br />

andelsboligforeninger og andelshavere, der har<br />

fået den lyse idé at få optimeret elinstallationerne i<br />

andelsboligforeningerne. Faktisk så mange, at opgaver<br />

der involverer el-arbejde er kravlet op som den<br />

næstmest efterspurgte opgavetype. Men hvilke<br />

el-opgaver søger andelsboligforeningen tilbud på?<br />

I nogle tilfælde er det foreningens ansvar at sørge<br />

for, at elinstallationerne er opdaterede og tilpasset<br />

den gældende lovgivning, hvis altså de ikke er<br />

indvendige i andelene. I disse tilfælde vil det være<br />

andelsboligforeningen, der skal stå for renovering af<br />

elinstallationen på fællesarealerne og i trappeopgangen.<br />

Ellers kan en normal renovering af elinstallationer i en<br />

andelsboligforening være udskiftning af eltavler i de<br />

enkelte boliger eller eltjek ved salg.<br />

1. Malerarbejde<br />

Med alverdens forskellige renoveringsopgaver, der<br />

allerede er blevet indsendt i starten af <strong>2022</strong>, er der<br />

alligevel en enkelt, der klart står ud fra mængden.<br />

Der har nemlig været massiv efterspørgsel på at give<br />

andelsboligforeningen et ansigtsløft og få udført en<br />

maleropgave.<br />

Der er mange muligheder for maleropgaver i<br />

andelsboligforeninger. En hyppig renoveringstype<br />

for malere hos andelsboligforeninger er en total<br />

overhaling og maling af facaderne. Samtidig er maling<br />

af trappeopgange eller i den private bolig også opgaver,<br />

der bidrager til, at maleropgaven ligger nummer et på<br />

listen af mest efterspurgte renoveringsopgaver i starten<br />

af året.<br />

Få tilbud på renoveringsopgaven<br />

Via Andelsportal.dk’s landsdækkende leverandørnetværk kan I modtage tre uforpligtende tilbud<br />

på renoveringsprojekter i foreningen og i den private andelsbolig. Vi tilbyder også en gratis<br />

entreprisegaranti på opgaven indsendt via Andelsportal.dk. Entreprisegaranti dækker med op<br />

til 100.000 kroner, når der skal udføres arbejde for boligforeningen, og med 35.000 kroner for fejl<br />

og mangler hos den private andelshaver.<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 33


TEMA: Renovering<br />

Indgå en god<br />

håndværkeraftale<br />

Generalforsamlingen er formentlig overstået, og I har måske<br />

aftalt at gå videre med et renoveringsprojekt. Allerede i aftalen<br />

med håndværkerfirmaet kan man sætte rammer for en god<br />

proces og sikre sig mod fejl og mangler.<br />

TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCHELY<br />

Definér opgaven konkret og<br />

præcist<br />

Det er altid en god idé at undersøge<br />

markedet, når man skal i gang med<br />

et bygge- eller renoveringsprojekt<br />

ved at indhente flere tilbud. En stor<br />

faldgrube kan dog være, at man ikke<br />

får konkretiseret, hvad man ønsker<br />

at få lavet, hvilket kan resultere i tre<br />

vidt forskellige tilbud. Sørg derfor<br />

på forhånd at få defineret præcist og<br />

konkret, hvad der skal laves, allerede<br />

inden tilbuddene indhentes.<br />

Håndværkeraftalen: Få det<br />

på skrift<br />

Mundtlige aftaler er bindende, men<br />

der kan let opstå misforståelser<br />

og uenigheder, da det er påstand<br />

mod påstand. Sørg derfor altid for<br />

at indgå en skriftlig aftale med din<br />

håndværker, hvori I får afklaret alle<br />

spørgsmål, så det står sort på hvidt.<br />

Benyt gerne en standardkontrakt<br />

som boligministeriets AB92, hvor<br />

der afdækkes alle krav mellem<br />

forening og entreprenør. Husk også<br />

at få skrevet ind i aftalen, hvordan<br />

fejl og mangler skal håndteres.<br />

Dagbøder<br />

Undgå forsinkelser på<br />

håndværkeropgaven ved at aftale<br />

dagbøder – særligt hvis det er<br />

en hovedentreprise med flere<br />

faggrupper med inde over projektet.<br />

Det kan eksempelvis være et projekt,<br />

hvor maleren først kan påbegynde<br />

arbejdet, når tømreren er færdig.<br />

Dagbøder kan derved skabe ekstra<br />

incitament for, at håndværkerne<br />

bliver færdige til tiden.<br />

Garanti<br />

De fleste garantiordninger<br />

dækker kun arbejde udført for<br />

privatpersoner. Er man derfor<br />

en andelsboligforening, vil man<br />

typisk ikke kunne finde hjælp hos<br />

de forskellige garantiordninger,<br />

håndværkerfirmaerne måtte<br />

være del af. Andelsportal.dk’s<br />

entreprisegaranti er blandt de første<br />

i Danmark, der også dækker opgaver<br />

udført for andelsboligforeninger.<br />

Entreprisegarantien er gratis at søge<br />

og dækker op til 100.000 kroner for<br />

håndværksmæssige fejl og mangler<br />

for foreninger og 35.000 kroner<br />

for privatpersoner, når opgaven er<br />

indsendt via vores tilbudstjeneste.<br />

Til- og eftersyn<br />

Det er vigtigt at føre tilsyn med<br />

arbejdet for at sikre, at alt på<br />

byggepladsen lever op til kravene.<br />

Afhold gerne ugentlige byggemøder<br />

med entreprenøren, hvor I drøfter,<br />

hvorvidt arbejdet overholder<br />

tidsplanen og økonomien.<br />

Når projektet er afsluttet, bør man<br />

holde 1-års og 5-års gennemgang<br />

med entreprenøren, hvor man<br />

genbesøger arbejdet og ser, om der<br />

efterfølgende er kommet skader på<br />

det udførte arbejde.<br />

Det er altid en god idé at alliere<br />

sig med en byggesagkyndig, der<br />

kan stå for til- og eftersynene<br />

samt byggemøderne, da de taler<br />

det samme faglige sprog som<br />

entreprenøren og kender til lovkrav<br />

samt branchestandarder.<br />

Betaling<br />

Sørg for, at der i den skriftlige aftale<br />

fremgår både prisen på opgaven og<br />

betalingsfrister. Ved større projekter<br />

er der kutyme for, at betalingen<br />

består af en række delbetalinger,<br />

imens der ved mindre opgaver<br />

typisk betales det fulde beløb, når<br />

opgaven er færdigudført. Sørg for<br />

at tilbageholde den sidste rate,<br />

indtil I er sikre på, der ikke er fejl og<br />

mangler.<br />

Mangler I en<br />

håndværker til<br />

jeres opgave?<br />

Få 3 tilbud til<br />

foreningen!<br />

Side 34<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Annonce<br />

Boligvaskeri<br />

uden bekymringer<br />

L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt<br />

af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret.<br />

Få en løsning, der matcher jeres behov<br />

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux<br />

Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan<br />

skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager<br />

drift, vedligehold og service i hele perioden.<br />

Levering og installering.<br />

Fri service og reservedele i hele leasingperioden.<br />

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding.<br />

All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri,<br />

vandskade og uheld.<br />

Installationstjek<br />

– optimering af vaskerum<br />

Betalingssystem<br />

– med mange muligheder<br />

Flytning og bytning<br />

– af maskiner ved ændret behov<br />

Operationel leasing<br />

Levering, installering, service, reservedele<br />

og fuld forsikring af jeres vaskeri.<br />

Til små månedlige ydelser.<br />

Brugerbetalt vaskeri<br />

Levering, installering, service, reservedele<br />

og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask.<br />

I skal ikke have en krone op af lommen!<br />

Leasing gavner både økonomi og miljø<br />

Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber,<br />

bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets<br />

levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt.<br />

72 15 11 15 boligvaskeri.dk<br />

Løsninger til erhvervslivet


Valuarvurdering<br />

Om STAD Valuar<br />

STAD Valuar er del af STAD<br />

Erhverv. STAD Valuar beskæftiger<br />

sig med vurderingsforretninger,<br />

herunder valuarvurderinger af<br />

andelsboligforeninger. De<br />

hjælper godt 400 forskellige<br />

andelsboligforeninger<br />

med valuarvurderinger årligt.<br />

Unikt indblik:<br />

Fluen på væggen til en<br />

valuarvurdering<br />

På den første rigtige forårsdag i marts stod solen højt. Uden en sky på himlen tog vi en<br />

tur til det mondæne Frederiksberg for at mødes med Emil Ellekilde, der er vurderingschef<br />

hos vores branchepartner i valuarvurderinger, STAD Valuar. Vi havde nemlig<br />

ekstraordinært fået lov til at være fluen på væggen ved en valuarvurdering, som gav<br />

os et unikt indblik i, hvordan en valuarvurdering forløber sig, og hvad valuaren lægger<br />

mærke til ved sit ejendomstjek. Overvejer I valuarvurdering af jeres andelsboligforening?<br />

Så læs med her.<br />

TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCHELY | FOTOGRAFI: PERNILLE SVALEBÆK<br />

Det var en lun fredag<br />

formiddag, da Emil Ellekilde<br />

med et stort smil hilste på<br />

os ude foran tøjbutikken Zornig,<br />

som lejer butikslokalet af den<br />

andelsboligforening, vi skulle besøge<br />

– nemlig A/B Gammelkongevej 153.<br />

Tidligere og fremtidige<br />

forbedringer<br />

Sammen med Emil blev vi budt velkommen<br />

af Helle, der er bestyrelsesmedlem<br />

i andelsboligforeningen,<br />

hvor hun har boet siden begyndelsen<br />

af 00’erne. Vurderingsmødet<br />

startede rundt om spisebordet i den<br />

hyggelige stue.<br />

Indledningsvist forklarede Emil<br />

lidt om selve valuarvurderingen,<br />

og hvad der er vigtigt for den<br />

endelige vurdering. Blandt andet<br />

fortalte han, at valuarvurderingen<br />

indgår i andelsboligforeningens<br />

årsrapport, hvorfor Emils arbejde<br />

er en forudsætning for revisorens<br />

arbejde og udarbejdelsen af den<br />

Side 36<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


endelige rapport. Valuarer tager<br />

derfor udgangspunkt i regnskabet<br />

for året før.<br />

"Lidt ligesom hønen og ægget," siger<br />

vurderingschefen.<br />

Den erfarne valuar forklarede, at<br />

han havde regnet lidt på tingene<br />

hjemmefra, men at han også<br />

havde forberedt et sæt spørgsmål<br />

til ejendommen, herunder også<br />

hvilke fremtidige forbedringer<br />

andelsboligforeningen ser ind i.<br />

"Er der sket større væsentlige ting<br />

med ejendommen i de seneste år?"<br />

var Emils første spørgsmål.<br />

Bestyrelsesmedlemmet, Helle,<br />

forklarede, at der ikke har<br />

været store renoveringer, men<br />

at der i 2019 var foretaget en<br />

facaderenovering samt en<br />

gårdrenovering i 2015, hvor<br />

kloakkerne også fik sig en tur.<br />

Derefter blev der spurgt ind til<br />

ejendommens tag og vinduer, som<br />

dog ikke var blevet skiftet, mens<br />

Helle har boet der. Dog ved hun, at<br />

begge emner har været skiftet på et<br />

eller andet tidspunkt.<br />

vurderingen af ejendommen, fordi<br />

andelsboligforeningen ikke ejer dem<br />

– det gør andelshaverne selv.<br />

"Er der nogle større ting, I har i<br />

støbeskeen, der skal laves syv-otte<br />

år ud i fremtiden?" spørger Emil<br />

nysgerrigt.<br />

Helle forklarer, at der står i<br />

den energirapport, de har fået i<br />

forbindelse med energimærkning,<br />

at vinduerne godt kunne trænge<br />

til nye ruder. Desuden er de ved<br />

at færdiggøre udskiftningen af de<br />

lodrette stigestrenge, hvoraf kun to<br />

mangler.<br />

Fremvisning af to forskellige<br />

lejligheder<br />

Efter den gode snak om tidligere og<br />

fremtidige projekter i ejendommen,<br />

var det tid til at gå en tur indenfor<br />

i ejendommen. Helle forklarede,<br />

at der findes fire typer lejligheder<br />

i foreningen, hvor hendes egen<br />

og naboens er de mest typiske. Vi<br />

startede i Helles lejlighed.<br />

"Mit kig i selve lejligheden tager<br />

ikke ret lang tid. Jeg kigger nemlig<br />

på lejligheden i den kontekst, at<br />

hvis der potentielt skulle være en,<br />

der købte hele ejendommen og ville<br />

rive alle køkkener og badeværelser<br />

ned og sætte nogle nye op, så kunne<br />

man det. Jeg skal altså bare forholde<br />

mig til, om jeg tror på, man kan lave<br />

et normalt køkken og et normalt<br />

badeværelse i selve lejligheden,"<br />

siger Emil indledningsvist og<br />

supplerer:<br />

"Jo mere en potentiel udlejer kan<br />

få i leje, desto mere stiger ejendommens<br />

værdi."<br />

Helle viser os rundt i sin lejlighed<br />

og fluebenene bliver sat i Emils<br />

notater. Herefter bevægede vi os via<br />

bagtrappen over i naboens lejlighed,<br />

hvor det samme gør sig gældende.<br />

Køkken? Tjek. Badeværelse? Småt,<br />

men godt. Alt er i den fineste orden.<br />

Fortsættes<br />

"Den tekniske levetid på et tag<br />

er 75 år. Vi ser dog ofte tag, der<br />

stadig holder fint efter 100 år,"<br />

siger Emil og konstaterer efter et<br />

hurtigt kig på vinduerne i stuen, at<br />

det ligner en typisk 90’er ramme.<br />

A/B Gammelkongevej 153 har<br />

tidligere diskuteret altaner, men det<br />

var kun muligt at etablere dem ud<br />

til baggården, hvilket andelshaverne<br />

ikke var interesseret i dengang.<br />

Dog har to andelshavere selv betalt<br />

for opsætning af altaner. Men som<br />

Emil forklarer, tæller de ikke med i<br />

A/B Gammelkongevej 153<br />

ligger på hjørnet af Edisonsvej<br />

og Gammelkongevej på<br />

Frederiksberg.<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 37


Valuarvurdering<br />

Mens vi kigger på naboens lejlighed,<br />

stopper Emil op og inspicerer<br />

vinduerne og fortæller: "De er fra<br />

1994." Det står nemlig i rammen<br />

mellem ruderne i vinduerne.<br />

Vi spurgte nysgerrigt Emil, om<br />

nogle forbedringer tæller mere end<br />

andre i en valuarvurdering, hvortil<br />

han svarede:<br />

"Den første type af forbedringer,<br />

som tæller negativt, er dét, der<br />

ligger ude i fremtiden. Så hvis jeg får<br />

at vide, at om to år skal hele taget<br />

skiftes, som koster fem millioner<br />

kroner, så skal jeg i den model, jeg<br />

laver, forholde mig til det. Og i takt<br />

med at årene går, og taget er skiftet,<br />

så udgår det fra regnestykket, og<br />

så bliver ejendommen mere værd,"<br />

fortæller vurderingschefen fra<br />

STAD Valuar.<br />

Han forklarede desuden, at de<br />

helt store forbedringer, som kan<br />

øge værdien af ejendommen, er<br />

altaner og elevatorer, som anses<br />

som 100 procents forbedringer,<br />

fordi man sætter noget nyt op, som<br />

ikke var der i forvejen. Af samme<br />

grund udløser en udskiftning<br />

af eksempelvis vinduer ikke en<br />

lige så stor værdistigning, fordi<br />

man erstatter noget, som er der i<br />

forvejen.<br />

Op på loftet og ned i<br />

kælderen<br />

På bagtrappen stoppede den erfarne<br />

valuar op og begyndte at vippe på<br />

tæerne.<br />

"Hvis trapperne knirker meget,<br />

har det noget at gøre med, at der<br />

gennem årene har været meget<br />

damp, som har løsnet i dem. Det<br />

behøver ikke at være noget<br />

problem, men det antyder i hvert<br />

fald, at det er mange år siden,<br />

nogen har renoveret på dem."<br />

Oppe på loftet konkluderer Emil,<br />

at taget også har gennemgået en<br />

forbedring.<br />

"Det skal nok passe, at det har været<br />

midt- eller starthalvfemserne.<br />

Emil bemærker<br />

rottestopperen.<br />

Der er blandt andet lavet noget<br />

isolering. I kan se det her også," siger<br />

Emil og peger på den indvendige<br />

side af taget.<br />

Den hyggelige baggård bar tydeligt<br />

præg af renoveringen tilbage i 2015.<br />

I kælderen var der vaskekælder,<br />

kælderrum til opbevaring og<br />

fjernvarmeanlæg.<br />

En valuarvurdering holder i<br />

18 måneder og skal foretages af<br />

en uddannet valuar. I 2020 brugte<br />

cirka 60 procent af andelsboligforeningen<br />

en valuarvurdering<br />

som vurderingsprincip.<br />

Side 38<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Annonce<br />

"Grunden til at jeg gerne vil i kælderen,<br />

det skumle sted i ejendommen, er for at<br />

se den her tavle," siger Emil og peger på<br />

fjernvarmeanlægget og fortsætter:<br />

"Fyrkedlen er fra 1986, og det indgår i<br />

regnskabet, selvom det ikke er ret meget,<br />

det betyder."<br />

Afslutningsvist viser Helle os en<br />

tidligere garage, der benyttes til fælles<br />

cykelparkering. Det har i praksis ikke<br />

nogen betydning for selve regnestykket,<br />

fortæller Emil, men det gør jo en klar<br />

fordel for beboernes hverdag.<br />

Inden vi tager afsked med Emil, løber<br />

han over på den anden side af vejen for<br />

at kigge på taget fra afstand for at se, om<br />

der er en mobilmast, som ejendommen<br />

lægger tag til for et mobilselskab, som<br />

derved giver en ekstra lejeindtægt på<br />

20-40.000 kroner.<br />

SKAL VI HJÆLPE JERES<br />

ANDELSBOLIGFORENING<br />

MED MURER OPGAVERNE?<br />

Uanset om der er tale om lægning af klinker og fliser<br />

i boligen, eller om andelsboligfor eningens facader<br />

skal have en kærlig hånd, er vi klar til at løfte opgaverne,<br />

store som små.<br />

Høj kvalitet og nærværende kundeservice er grundstenene<br />

hos os, når vi løser byggeopgaver ude hos<br />

vores kunder. Med mere end 30 års erfaring fra bygge<br />

branchen har vi opbygget en stor ekspertise, og<br />

I kan derfor forvente perfekte resultater med os på<br />

opgaven.<br />

Ønsker I et godt tilbud? Så tøv ikke<br />

med at kontakte os!<br />

"Sådan en ting kan hurtigt blive en<br />

million kroner værd for ejendommen,"<br />

afslutter vurderingschefen.<br />

Vi hjælper<br />

også gerne med<br />

tømrer-, maler- og<br />

gulvarbejde<br />

Telefon: 21 23 72 27<br />

Mail: asd@asd.dk<br />

CVR: 42751189<br />

Adresse: Søholtparken 44, 2660 Brøndby Strand


Annonce<br />

Har I husket at<br />

opdatere energimærket i<br />

jeres andelsboligforening?<br />

Ved salg og ved udlejning er det et krav, at andelsboligforeningen<br />

har et gyldigt energimærke. Et energimærke er gyldigt i 10 år<br />

– og NINS KOMPAGNI ApS er klar til at hjælpe med en opdatering<br />

af jeres energimærke.<br />

Vores energimærkerapporter udføres af professionelle<br />

energikonsulenter, der har stor erfaring med energimærkning<br />

af andelsboligforeninger. Tøv derfor ikke med at kontakte<br />

NINS KOMPAGNI ApS på tlf.: 7178 6187 for en god snak om<br />

energimærkning i jeres forening.<br />

Forny<br />

energimærket fra<br />

5.995,-<br />

ekskl. moms.<br />

Niels Hornhaver,<br />

bygningssagkyndig<br />

Find os på<br />

Facebook<br />

Tlf.: 7178 6187<br />

Mail: niels@nins.dk<br />

Web: www.tilstandsrapport-energimaerke.dk


Annonce<br />

Drømmer du om en ny altan?<br />

Få din plads i solen, med en god investering.<br />

Altanen har en positiv effekt for hele lejligheden.<br />

Den bidrager til bedre indeklima og giver en lysere lejlighed.<br />

En altan indbyder til socialt samvær, afslapning og udeliv.<br />

Altanen er vinduet mod verden og livet udenfor.<br />

Se vores udvalg og læs mere på www.balco.dk


Stigende renter<br />

Stigende renter:<br />

Skal andelsboligforeningen<br />

omlægge eller ej?<br />

Rentemarkedet er vendt på hovedet. Hvor det længe har været muligt for<br />

andelsboligforeninger at konvertere ned i rente, er renterne nu steget overraskende<br />

meget. Hvordan man som forening skal forholde sig til dette, er<br />

Realkredit Danmark/Danske Bank jer behjælpelige med her.<br />

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER<br />

I<br />

en ny analyse fra Realkredit Danmark/Danske<br />

Bank dykker cheføkonom Christian Hilligsøe<br />

Heinig ned i de forskellige omlægningsmuligheder,<br />

som andelsboligforeningerne har i denne tid, hvor<br />

renterne er steget. Her gennemgår han de enkelte<br />

konverteringsmuligheder samt deres fordele og<br />

ulemper. Det kan lyde meget teknisk, men skaber<br />

grobund for en god samtale om lån og finansiering i<br />

foreningen.<br />

Søg konkret rådgivning, hvis I er i tvivl<br />

Vi anbefaler, at foreningen tager kontakt til<br />

en finansiel rådgiver for konkret vejledning.<br />

På Andelsportal.dk har vi et samarbejde<br />

med Danske Bank, hvor foreningen<br />

uforpligtende kan indhente tilbud på at<br />

omlægge lån. Det kan I læse mere om her:<br />

www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening<br />

Christian Hilligsøe Heinig,<br />

cheføkonom, Danske Bank<br />

Skal vi omlægge vores FlexLån®?<br />

Har jeres andelsboligforening et FlexLån®, kan de<br />

stigende renter give anledning til, at der måske kan<br />

hjemtages en kursgevinst på andelsboligforeningens<br />

FlexLån®. Det vil dog imidlertid ikke give mening at<br />

omlægge fra FlexLån® til FlexLån®. Det skyldes, at en<br />

evt. kursgevinst modsvares af en højere rente på det<br />

nye lån. Dertil kommer også omkostninger forbundet<br />

med omlægningen, forklarer Christian Hilligsøe Heinig.<br />

"Vi anbefaler heller ikke en konvertering<br />

ud af FlexLån® til et fastforrentet lån. Har<br />

andelsboligforeningen i dag et FlexLån®, så er der<br />

tale om en kendt risiko, og der bør være økonomi til at<br />

håndtere stigende renter i foreningen," siger Christian<br />

Hilligsøe Heinig og uddyber:<br />

"Hvis andelsboligforeningen imidlertid er nervøs over<br />

renteudviklingen og bekymret for den fremtidige boligafgift<br />

ved stigende renter, så kan en omlægning være<br />

relevant i erkendelse af, at man i udgangspunktet har<br />

valgt en forkert lånestrategi."<br />

Side 42<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Skal vi omlægge vores fastforrentede lån?<br />

Grundet de stigende renter kan andelsboligforeninger,<br />

der nu har fastforrentede lån med en kuponrente på<br />

især 0,5 procent eller 1 procent overveje at omlægge<br />

lånet med henblik på at reducere gælden. Kuponrenten<br />

dækker over den pålydende rente på en obligation.<br />

Break even-horisonten dækker over, hvor<br />

lang tid der går før, at restgældsreduk-<br />

tionen er blevet spist op af en højere rente.<br />

"I øjeblikket er det muligt at skære i omegnen af 10-20<br />

procent af restgælden ved en førtidig indfrielse, hvis<br />

man som andelsboligforening sidder med et af disse<br />

fastforrentede lån. Størst restgældsreduktion fås i<br />

øjeblikket, hvis man sidder med et afdragsfrit 30-årigt<br />

0,5 procent-lån. Her er indfrielseskursen aktuelt i<br />

omegnen af kurs 83. Det vil sige, at man kan købe<br />

100 kroner gæld tilbage for blot 83 kroner," forklarer<br />

cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig.<br />

Overvejer man som andelsboligforening at give sig i<br />

kast med en omlægning<br />

med restgældsreduktion<br />

for øje, så bør der med<br />

cheføkonomens indblik<br />

være noget 'valuta for<br />

pengene.'<br />

"Her er vores normale<br />

tommelfingerregel, at<br />

restgælden som minimum<br />

gerne skulle reduceres<br />

med i omegnen af 8-10<br />

procent," siger Christian<br />

Hilligsøe Heinig.<br />

Gør jer overvejelser<br />

om break evenhorisonten<br />

Udover refleksionen om at reducere foreningens<br />

restgæld, bør foreningen også tænke over den såkaldte<br />

break even-horisiont, hvis lånet skal omlægges.<br />

"Helt konkret betyder det, at hvis foreningen i dag<br />

har et fastforrentet 0,5 procent-lån med afdrag, så<br />

kan det indfries til en kurs tæt på 84. Optager man et<br />

fastforrentet 2,5 procent-lån med afdrag til en kurs 98,<br />

så vil gevinsten fra restgældsreduktionen være væk i<br />

løbet af en omtrent 10-årig periode," uddyber Christian<br />

Hilligsøe Heinig.<br />

Skal vi lave en opkonvertering eller en skrå<br />

konvertering?<br />

Det spørgsmål er der også flere foreninger, der stiller.<br />

Lad os lige se på betydningerne først:<br />

› En opkonvertering betyder, at man skifter det gamle<br />

fastforrentede lån ud med et nyt fastforrentet lån.<br />

Derved får man en højere rente, men med en lavere<br />

restgæld til følge.<br />

...Her er vores normale<br />

tommelfingerregel, at<br />

restgælden som minimum<br />

gerne skulle reduceres med<br />

i omegnen af 8-10 procent,<br />

— Christian Hilligsøe Heinig<br />

› Skrå konvertering betyder, at man går fra et<br />

fastforrentet lån over til et lån med variabel rente.<br />

Christian Hilligsøe Heinig<br />

påpeger, at man som<br />

forening altid skal lade<br />

valget af konvertering<br />

bero på foreningens<br />

individuelle præferencer<br />

i forhold til eksempelvis<br />

renterisiko, belåningsgrad<br />

og boligafgift.<br />

"Ved en skrå konvertering<br />

skal foreningen være<br />

bevidst om, at man har<br />

en anden renterisiko end<br />

ved et fastforrentet lån<br />

– og det kan indebære større udsving i boligafgiften<br />

fremadrettet. Endeligt kan omlægningen reducere<br />

antallet af potentielle købere, der ønsker at købe sig ind i<br />

foreningen fremadrettet, da de i så fald skal igennem et<br />

rentestress for at kunne blive købsgodkendt," forklarer<br />

cheføkonomen og slutter:<br />

"Ved en opkonvertering skal man omvendt være<br />

klar over, at der kan komme et kurstab, når man<br />

konverterer op i rente, og et nyt kurstab senere igen<br />

ved nedkonvertering, hvis renten efterfølgende<br />

falder. Det vil – sammen med omkostningerne til<br />

omlægning af lån – også spise noget af den oprindelige<br />

restgældsreduktion."<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 43


Entreprisegaranti<br />

Indsend<br />

foreningens<br />

opgave og få<br />

3 uforpligtende<br />

tilbud!<br />

Få en gratis entreprisegaranti<br />

på op til 100.000 kroner<br />

Entreprisegaranti er den første garantiordning, der også dækker arbejde udført for<br />

andelsboligforeninger. Entreprisegaranti dækker håndværksmæssige fejl og mangler for<br />

op til 100.000 kroner i boligforeninger. Og så er ordningen ganske gratis og kan søges, når<br />

I indsender en forespørgsel på tre tilbud via Andelsportal.dk.<br />

H<br />

verken med håndværkerfradraget<br />

eller hos diverse<br />

garantiordninger på byggeri<br />

har boligforeninger stået forrest i<br />

køen. Det blev ændret, da<br />

Andelsportal.dk og søsterportalen<br />

3byggetilbud.dk lancerede<br />

Entreprisegaranti, som dækker<br />

håndværksmæssige fejl og<br />

mangler for op til 100.000 kroner<br />

for boligforeninger og 35.000<br />

kroner for private andelshavere.<br />

Flere andelsboligforeninger har<br />

allerede benyttet sig af den gratis<br />

garantiordning.<br />

En udvidelse af vores gratis<br />

tilbudsservice<br />

Siden 2001 har Andelsportal.dk<br />

formidlet nyttig viden til landets<br />

andelshavere og bestyrelser,<br />

men også hjulpet selvsamme<br />

godt videre med deres bygge- og<br />

renoveringsopgaver.<br />

Andelsportal.dk har nemlig en<br />

gratis opgaveservice, hvor<br />

I kan indsende bygge- og<br />

renoveringsopgaver og modtage tre<br />

uforpligtende tilbud fra et netværk<br />

af håndværkere og leverandører,<br />

som spænder lige fra valuarer og<br />

administratorer til kloakmestre<br />

og totalentreprenører. Servicen<br />

er gratis og målsætningen er klar:<br />

Andelsportal.dk vil gøre det trygt<br />

og enkelt at få udført håndværkerarbejde<br />

i andelsboligforeningen.<br />

Sådan fungerer<br />

Entreprisegaranti<br />

Entreprisegaranti henvender sig<br />

både til private andelshavere og<br />

den samlede andelsboligforening.<br />

Garantiordningen dækker<br />

håndværksmæssige fejl og mangler,<br />

for op til 35.000 kroner for private<br />

andelshavere og helt op til<br />

100.000 kroner for<br />

andelsboligforeninger.<br />

Entreprisegarantien dækker også<br />

hvis virksomheden går konkurs.<br />

Entreprisegaranti er gratis og gives<br />

på bygge- og renoveringsopgaver<br />

indsendt via Andelsportal.dk. Det<br />

kræver blot, at foreningen uploader<br />

tilbuddet fra den leverandør,<br />

den har valgt til opgaven, inden<br />

arbejdet igangsættes. Så gennemser<br />

portalens serviceafdeling sagen og<br />

udsteder garantien.<br />

Side 44<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Annonce<br />

Ud med det gamle<br />

ind med det grønne<br />

Betaler jeres andelsboligforening unødvendige penge på<br />

elregningen? Få indbyggede lyssensorer i trappe opgangene<br />

og spar strøm fra dag ét.<br />

Med sensor LED-belysning fra HHR EL-TEKNIK ApS får<br />

I automatisk tænd/sluk-funktion, og hvis I samtidig<br />

ønsker en ny røgalarmsløsning, installerer vi også dette.<br />

HHR EL-TEKNIK ApS er nemlig jeres specialist i<br />

energirigtig belysning i boligforeningen.<br />

Ring på tlf.:70 27 24 04<br />

ol@hhr.dk<br />

www.hhr.dk<br />

CVR-nr.: 30896963<br />

TILBUD:<br />

Få et el-tjek<br />

inkl. rapport<br />

for 1.000 kr.<br />

Strandboulevarden 5b,<br />

2100 København<br />

Årets El-installatør<br />

(10+ ansatte) 2021


FAQ<br />

Andelskronen<br />

FAQ<br />

TEKST: ANTON EGHOLM<br />

Det kan være svært at sætte sig ind i de forskellige<br />

terminologier, når det kommer til andelsboligsproget.<br />

Her dykker vi ned i andelskronen. For hvad er<br />

en andelskrone egentligt? Og hvordan påvirker<br />

andelskronen formue og værdi af en andelsbolig? Læs<br />

med her og bliv klogere på andelskronen.<br />

Hvad er andelskronen?<br />

Andelskronen styrer andelsværdien i kontekst til den<br />

samlede ejendomsværdi, gæld og øvrige aktiver. Det<br />

er med andre ord en værdi, der bliver tilknyttet hver<br />

enkelt kvadratmeter i den større ejendom, hvorfor<br />

værdien af en andelsbolig bestemmes ud fra en fastsat<br />

andelskrone. Andelskronen fastsættes en gang om året<br />

på en generalforsamling og styrer i perioden den værdi,<br />

hver enkelt andelsbolig kan have.<br />

Hvordan beregnes andelskronen?<br />

For at finde andelskronen i en andelsboligforening,<br />

ser man på den samlede ejendomsværdi, foreningens<br />

gæld og øvrige aktiver. Her kan foreningens gæld<br />

defineres som det pengebeløb, som foreningen skylder<br />

i form af eksempelvis realkreditlån, banklån eller til<br />

kreditorer. Dertil kan øvrige aktiver defineres som<br />

værdi i ejendommen, der supplerer ejendommens værdi.<br />

Dette giver et billede på, hvorledes foreningens kapital<br />

er anvendt, og kan ses på blandt andet bankkonti,<br />

obligationer og hos debitorer.<br />

Anskaffelsesprisen: Den pris, som foreningen betalte<br />

ved stiftelsen + forbedringer på ejendommen.<br />

Valuarvurdering: Foretaget af en valuar, som baseret på<br />

forskellige faktorer giver sin vurdering af ejendommens<br />

værdi som udlejningsejendom.<br />

(Psst... Kom med på en valuarvurdering på side 36.)<br />

Den offentlige ejendomsvurdering: Værdien<br />

prisfastsættes ud fra SKATS vurderingsvejledning<br />

fra 2011-2012. Det er bestemt ved lov, at dette<br />

vurderingsprincip ikke bliver opdateret i fremtiden.<br />

Hvad kan andelskronen bruges til?<br />

Andelskronen kan som nævnt bruges til at beregne<br />

en andels værdi i forhold til ejendommen. Når du har<br />

fundet andelskronen, kan du altså finde ud af, hvad af<br />

værdien i netop din andel er. Til at demonstrere dette<br />

har vi opstillet et fiktivt regnestykke:<br />

Foreningens andelskrone: 76,00 kroner (kurs 7.600)<br />

Din boligs kvadratmeter: 70m 2<br />

Værdien af din andelsbolig:<br />

7.600 x 70 = 532.000 kr.<br />

Ejendomsværdi og andelskrone<br />

Det er vigtigt, at foreningen får vurderet ejendommen<br />

til den rette værdi, da ejendommens værdi har<br />

indvirkning på andelskronen. Prisen på en<br />

andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra<br />

tre metoder:<br />

Sådan udregnes andelskronen<br />

Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld<br />

Oprindelige indskud fra alle andelshavere<br />

= Andelskronen<br />

Side 46<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong>


Annoncer<br />

Branchepartnere på Andelsportal.dk<br />

Vi har en eksklusiv udvalgt gruppe af branchepartnere, der er eksperter i netop deres felt.<br />

De tilbyder relevant rådgivning, services eller ydelser til andelsboligforeninger og andelshavere<br />

– og er specialister i branchen<br />

Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder<br />

om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes.<br />

Altaner<br />

Døre<br />

Dørtelefoni<br />

Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om,<br />

hvordan vi kan løfte jeres opgave.<br />

Ejendomsadministration<br />

Finansiering<br />

Gårdmiljø<br />

Facader<br />

Vinduer og udhæng<br />

Ladestandere<br />

Trappeopgange<br />

Kælderarealer<br />

Opgangsrenovering (Maler)<br />

Malerentrepriser<br />

Private boliger<br />

Tagrenovering<br />

25+<br />

Tørrelofter<br />

års erfaring<br />

17<br />

Valuar<br />

medarbejdere<br />

366+<br />

Vedligeholdelsesplan og<br />

entrepriser<br />

energimærkninger<br />

udført<br />

Vinduer<br />

www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk<br />

Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525<br />

<strong>AndelsboligNyt</strong><br />

Side 47


Annonce<br />

Maj <strong>2022</strong><br />

Drøm dig væk,<br />

hjemme<br />

Besøg www.altan.dk og se hvordan du kommer<br />

i gang med din altandrøm.


Fleksibel finansiering af<br />

jeres andelsforening<br />

FlexLife ® – nu også med fast rente<br />

Det er ikke alle udgifter, man kan forudse i en ejendom.<br />

Med FlexLife ® kan vi aftale en restgæld, som I først skal<br />

betale sammen med sidste ydelse. Det gør det nemt at<br />

frigøre likviditet, så I også har plads til de udgifter, der ikke<br />

kan planlægges.<br />

Realkreditlån<br />

Restgæld<br />

Etablering af<br />

dørtelefoner<br />

Udskiftning af<br />

tagrender<br />

Stor<br />

vandskade<br />

efter skybrud<br />

Udskiftning af<br />

faldstammer i<br />

2 opgange<br />

0 5 10 15 20 25 30 år<br />

FlexLife ®<br />

Traditionelt realkreditlån<br />

Med FlexLife ® kan I låne op til 75% af ejendommens<br />

værdi. Når rammerne for lånet er aftalt,<br />

har I f.eks. mulighed for at justere ydelserne hen<br />

ad vejen mod et gebyr. Og I kan få helt op til<br />

30 års afdragsfrihed, hvis I har en god<br />

økonomi og friværdi.<br />

Læs mere på rd.dk/erhverv

Hooray! Your file is uploaded and ready to be published.

Saved successfully!

Ooh no, something went wrong!