AndelsboligNyt maj 2022

Nyheder og nyttig viden til landets andelsboligforeninger 

Maj 2022 

Fluen på 

væggen til en 

valuarvurdering 

Side 36 

Top 5 renoveringsprojekter 

i andelsboligforeningen 2022 

Side 31 

TEMA: Renovering 

Nye vinduer har forbedret 

komforten markant hos 

A/B Hunderup Møllepark 

Side 1 i klimasektionen 

OGSÅ I DENNE UDGAVE 

• Indgå en god 

håndværkeraftale 

• Den store 

vedligeholdelsesguide 

• Stigende renter: Skal 

foreningen omlægge eller ej?

Annonce 

Banker generalforsamlingen 

snart på døren? 

Og trænger facaden til en 

kærlig hånd? 

25 års erfaring med dygtige medarbejdere på tværs af faggrupper og 

tilfredse kunder i hobetal – argumenterne for at vælge Pro-Malerservice 

til foreningens næste maleropgave er mange. Og det er ikke uden grund, 

at det er vigtigt at få professionelle folk på opgaven. Skader i murværket 

kan nemlig lede til alvorlige og langvarige konsekvenser, der forkorter 

bygningens levetid. 

Pro-Malerservice bistår også med andet end malerarbejde. Med dygtige 

folk på tværs af håndværkerfag har vi bred erfaring og viden, der rækker 

langt ud over maleropgaver. 

Jacob Hoffmann, Indehaver 

– og som branchepartner på Andelsportal.dk tør vi godt kalde 

os eksperter i branchen!

Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder 

om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes. 

Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om, 

hvordan vi kan løfte jeres opgave. 

Facader 

Vinduer og udhæng 

Trappeopgange 

Kælderarealer 

Malerentrepriser 

Private boliger 

25+ 

års erfaring 

17 

medarbejdere 

366+ 

entrepriser 

udført 

www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk 

Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525

Annonce 

Nye vinduer giver mere 

end 

. 

bare en besparelse 

pa varmeregningen 

Kontakt os på telefon: 

81 81 81 54 

Hvis vinduerne i andelsboligforeningen er gamle og slidte, 

er det på tide at overveje et skift til en nyere og mere 

energirigtig model. Udover at pynte på facaden er nye 

vinduer med til at nedsætte energiforbruget i foreningen. 

Dertil er nye vinduer nemme at vedligeholde og er både 

isolerende og støjdæmpende. 

Ønsker jeres andelsboligforening en faglig vurdering af 

jeres vinduers tilstand, er Stenkilde Tømrer & Entreprise 

ApS klar med råd og vejledning. 

Vi er eksperter i udskiftning af vinduer og døre 

og giver gerne et uforpligtende tilbud på jeres 

renovering. 

ADRESSE 

Benedikte Alle 18, 

2690 Karlslunde 

WEB 

www.stenkilde-toemrer.dk 

www.facebook.com/StenkildeTE 

KONTAKT OS 

Steffen: 81 81 81 54 

Mail: ss@b-s-e.dk 

CVR: 39425378

Når renoveringsprojektet kalder 

De seneste år har stået i renoveringens tegn for danskerne, da 

coronanedlukning, hjemmearbejde og indefrosne feriepenge gav 

anledning og tid til at igangsætte nye boligprojekter i hjemmet. For 

flere af landets andelsboligforeninger har renoveringsprojekterne 

omvendt været sat på pause, da generalforsamlinger er blevet 

udskudt og forkortet. Heldigvis har corona løsnet sit greb, 

og aktivitetsniveauet i foreningerne nærmer sig normalen. 

Renoveringsopgaverne venter, og det har vi i denne udgivelse 

valgt at bringe et tema om. 

Få nyttig viden fra fire eksperter fra forskellige håndværkerbrancher 

på side 25 og bliv klogere på en vellykket renoveringsproces 

med gode råd fra A/B Søren Norby på side 18. En 

andelsboligforening, der deler ud af deres erfaring med større 

renoveringsentrepriser, der ikke altid går som først planlagt. 

Renovering og vedligeholdelse i foreningen hænger tæt 

sammen. Derfor dykker vi på side 14 ned i regler for 

vedligeholdelsesansvaret, og i vores klimasektion spørger vi 

fagmanden, om en grøn vedligeholdelsesplan er fremtiden. I 

denne udgivelse udvider vi nemlig magasinet med en klimasektion 

midt inde i bladet, hvor vi sætter energirenoveringer og grønne 

prioriteringer under luppen. Vi besøger blandt andet A/B Hunderup 

Møllepark, der med et større vinduesprojekt har øget komforten i 

andelsboligerne markant. Vi stiller også en ekspert fra Klimarådet 

spørgsmålet om, hvorvidt vi når vores klimamål, og hvordan 

andelsboligforeninger bidrager til den grønne omstilling. 

I denne udgivelse får vi også et unikt indblik i valuarvurderinger, 

da vi som fluen på væggen følger en erfaren valuar på hans 

vurderingsbesøg. Det kan du læse mere om på side 36. På side 42 

undersøger vi, hvordan foreningen skal forholde sig til dagens 

rentemarked, og på side 46 slutter vi med en FAQ om andelskronen. 

God læselyst. 

Nynne Groth Hallander, redaktør 

AndelsboligNyt 

Udgives af Andelsportal.dk, 

som er en del af: 

3byggetilbud.dk A / S 

Antonigade 4 

1106 København K 

Web: 

E-mail: 

SVANEMÆRKET 

Tryksag 

4041 0820 

www.andelsportal.dk 

info@andelsportal.dk 

Tlf: 7733 4000 

Redaktion: Nicole Mikkelsen 

Layout: 

Oplag: 4.400 

Tryk: 

Anton Egholm 

Daniel Christian Hinchely 

Maria Carlsen 

Nynne Groth Hallander (ansvarshavende) 

Eik Franksdottir Mikkelsen og 

Pernille Svalebæk (grafisk ansvarlig) 

Printconnect ApS 

Vil du hellere læse 

magasinet digitalt? 

Scan QR-koden og 

få adgang til alle 

vores magasiner! 

Er du ikke den rette modtager 

af dette blad? 

Eller har foreningen skiftet formand? 

Så indtast de nye oplysninger på 

www.andelsportal.dk/opdater 

og vi opdaterer vores adressekartotek. 

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, input og idéer. 

Dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk. 


Side 5

Indhold 


8 

13 

14 

18 

25 

Kort AndelsboligNyt 

Tema: Renovering 

Renoveringsprojekter er et vigtigt, værdifuldt, men 

også til tider komplekst emne i andelsboligforeninger. 

Med dette tema får du råd til en vellykket renoveringsproces, 

den gode håndværkeraftale og svar på 

vedligeholdelsesansvaret i foreningen. 

Den store vedligeholdelsesguide 

A/B Søren Norby: Vi har lært at stole på vores 

mavefornemmelse 

Bestyrelsen i den københavnske andelsboligforening 

deler deres indsigter til et succesfuldt renoveringsprojekt 

– for desværre går det ikke altid så nemt. 

Fire brancheeksperters råd til et vellykket 

renoveringsprojekt 

Side 36 

31 

34 

44 

Top 5 renoveringsprojekter i 

andelsboligforeningen 2022 

De mest efterspurgte renoveringsopgaver i år 

hos Andelsportal.dk. 

Indgå en god håndværkeraftale 

Få en gratis entreprisegaranti på op 

til 100.000 kroner 

Også i denne udgave 

36 

Unikt indblik: Fluen på væggen til en 


Sådan vurderer en valuar foreningens ejendom. 

Klimasektion 

1 

7 

Side 1 

A/B Hunderup Møllepark: Nye vinduer har 

forbedret komforten markant 

I Odense møder vi den passionerede bestyrelse 

til en snak om gevinsterne ved foreningens 

vinduesprojektet og en sund drift. 

Er en grøn vedligeholdelsesplan 

fremtiden? 

Vil vedligeholdelsesplanen, energimærket og 

energirapporten have en fremtid i samspil? 

42 

46 

Stigende renter: Skal andelsboligforeningen 

omlægge eller ej? 

FAQ 

Hvordan påvirker andelskronen formue og værdi 

af en andelsbolig? 

10 

14 

Ekspert fra Klimarådet: Det går alt 

for langsomt 

Eksperten tager pulsen på klimamålene, og 

hvordan andelsboligforeninger kan bidrage til 

den grønne omstilling. 

Gode råd til at udskifte gasfyret 

Side 6 

AndelsboligNyt

Annonce 

VALUARVURDERING 

eller 

INDEFRYSNING AF ANDELSKRONEN 

Vi kan hjælpe jer med et 

på jeres ejendoms valuarværdi i dag. 

- Også efter de nye ‘Blackstone-regler’ er trådt i kraft 

 

36 mia. 

i vurderingssum 

503 

vurderede ejendomme 

16.422 

boliger i alt 

1.515.435 m 2 

vurderede kvadratmeter 

Vi valuarvurderer ca. 500 

andelsboligforeninger årligt 

Gratis vejledende værdiansættelse 

og gennemgang af foreningen 

Vi sælger også ejendomme, 

der danner referencer for en 


Vi deltager gerne på jeres 

generalforsamling 

Vi har valuarvurderet 

andelsboligforeningers 

ejendomme de seneste 10 år 

Vi er selvfølgelig medlem af DE 

STAD Valuar 

Ejendomsmæglere & Valuarer, MDE 

Østerfælled Torv 10. 1. sal 2100 København Ø 

Telefon 32 83 06 10 • valuar@staderhverv.dk • www.staderhverv.dk 

Valuar 

En del af STAD Erhverv


Betragtes malerarbejde 

som en forbedring? 

Malerarbejde i den private 

andelsbolig er sjældent defineret som 

en forbedring i foreningernes vedtægter. 

Dog betragtes opsætning af filt og 

glasvæv ofte som en forbedring, der 

afskrives over eksempelvis 20 år. 

Dyk ned i foreningens afskrivningskurve 

for at se, hvad reglerne er for forbedringer 

i din forening. 

Vidste du? 

At godt halvdelen af alle andelsboliger 

befinder sig i København? Her udgør 

boligformen mere end 20 procent af den 

samlede boligmasse – hvilket er 

markant mere end i det jyske, 

hvor tallet er 5 procent. 

0-2 ½ % 

2 ½-5 % 

5-10 % 

10-20 % 

20 % 

Kilde: Indenrigs- og 

Boligministeriet: 

Andelsboliglovens 

værdiansættelsesprincipper, 

december 2021 

Side 8 


Hvad bekymrer dig som boligejer/andelshaver? 

(Det, der bekymrer mest, næstmest og tredjemest. Tal i procent) 

Ejerbolig 

Andelsbolig 

35 

30 

25 

20 

15 

10 

34,8 % 

17,0 % 

32,7 % 

25,8 % 

26,9 % 

24,3 % 

23,9 % 

32,1 % 

23,2 % 

31,7 % 

22,7 % 

20,5 % 

19,6 % 

9,7 % 

19,5 % 

23,0 % 

18,7 % 

33,1 % 

Kilde: En spørgeskemaundersøgelse 

foretaget af 

Kantar Gallup for Videncentret 

Bolius og Realdania 

17,2 % 

15,1 % 

12,8 % 

9,3 % 

7,9 % 

5 

0 

Stigende Stigende 

skatter og energipriser 

udgifter til og -afgifter 

det offentlige 

Rotter 

og andre 

skadedyr 

Dårlig 

økonomi og 

problemer 

med at have 

råd til min 

bolig 

Indbrud 

Dårligt 

indeklima 

(råd og 

skimmelsvamp) 

At boligen 

bliver svær 

Rentestigninger 

og/ 

Dårligt 

naboskab 

at sælge eller ændringer 

i mit 

lokalområde 

i gebyr 

ifm. bank-/ 

realkreditlån 

Klimaændringer, 

der fører til 

flere skybrud, 

stormskader 

mv. 

Fejlbehæftede/ny 

ejendomsvurdering 

Ophør af 

afdragsfrihed 

i 

forbindelse 

med lån 

70 % af 

danskerne 

...mener, at det er 

'afgørende', 'meget vigtigt' 

eller 'vigtigt', at deres 

husstand kommer til at 

reducere klimaaftrykket 

fra boligen. 

2022 satser for godtgørelse til 

bestyrelsen 

Bestyrelsen kan blive betalt for deres frivillige 

arbejde i foreningen. Det kan enten ske gennem 

godtgørelse for udgifter, der er brugt i 

forbindelse med arbejdet eller som et honorar 

for deres tid og arbejde. En skattefri godtgørelse 

kan ske med op til følgende beløb i 2022: 

Maksimum kr. 2.450,- årligt (telefon og internet) 

Maksimum kr. 1.500,- årligt (porto, møder, 

kontorartikler m.v.) 

Kilde: ABF 

Få tilbud på lån og finansiering 

til andelsboligforeningen 

Samarbejdet mellem Andelsportal.dk og 

Danske Bank er et tilbud til andelsbolig- 

foreninger, der gerne vil have et nyt tillægslån, 

omlagt deres eksisterende lån 

eller ønsker en dialog med banken om at 

skifte bank. Servicen kan også benyttes, 

hvis I i jeres forening gerne vil have en idé 

om, hvad lån til kommende projekter koster, 

og hvad andelshaverne skal være villige til 

at betale, for at projektet kan blive en 

realitet. Bliv kontaktet inden for 24 timer: 

www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening 


Side 9


siden sidst .. 

på Andelsportal.dk 

Tæller fremtidige forbedringer 

med i energimærket? 

Nej. Energikonsulenten tager kun energiforbedringer 

med, der er udført. Energimærket kan dog 

bruges til meget mere end blot et lovpligtigt 

salgsdokument, da det danner en god bund for 

vedligeholdelse og forbedring af bygningen. 

Vidste du? 

at kun 37 

...ud af de omkring 112.000 andelsboliger, man 

finder i Københavnsområdet, var til salg hos 

ejendomsmæglere i 2021? Det er altså en 

udbudsprocent på 0,03 procent. I hele Danmark 

var udbudsprocenten 0,3 procent. 

Kilde: Realkredit Danmark/Danske Bank 

Stor kompleksitet i anbefalingerne 

til en ny vurderingsnorm 

Med hjælp fra valuaren belyser vi udvalgets 

anbefalinger til fremtidens vurderingsnorm 

på andelsboligmarkedet. Og det 

er bare om at holde tungen lige i munden, 

da vurderingsmetoderne er en indviklet 

størrelse. 

Læs mere her: 

www.andelsportal.dk/nyheder/ 

valuar-om-anbefalingerne 

Grønne investeringer: Den voksende trend 

Nye trends og tendenser titter hele tiden 

frem på ejendomsmarkedet, og andelsboligmarkedet 

er ingen undtagelse. Da 

udviklingen på andelsboligmarkedet ofte 

er lidt bagud sammenlignet med udviklingen 

på det kommercielle ejendomsmarked, 

giver det en god indikation på, hvad 

der kan forventes. Men hvilke trends og 

tendenser kan vi så forvente på andelsboligmarkedet 

i 2022? Det har vi talt med en 

ekspert om. 

Læs mere: www.andelsportal.dk/ 

nyheder/groenne-investeringer 

Nej (34 %) 

Afstemning på Andelsportal.dk: 

Er du bekymret for prisudviklingen 

på andelsboliger? 

Ved ikke (10 %) 

Ja (56 %) 

Bliv klogere på, hvad det vil sige 

at sidde i bestyrelsen 

Hvad indebærer det egentlig at sidde i 

bestyrelsen, og hvilke særlige forpligtelser 

har formanden? Bestyrelsen og formanden 

behandler meget mere end boligsalg 

og beboerklager. At være en del af bestyrelsen 

i en andelsboligforening er en måde 

at tage ansvar for driften og vedligeholdelsen 

af den andelsboligforening, man 

bor i. Bliv klogere på ansvarsområder og 

bestyrelsesposten her. 

Læs mere: www.andelsportal.dk/guides/ 

andelsboligbestyrelse/ 

Side 10 


Annonce 

En dørtelefon til din telefon 

“Kan man få det som app”? Et 

spørgsmål, vi ofte hører, når 

det handler om dørtelefoner. 

Ja, det kan man. Hos Mejlshede 

findes en masse forskellige 

dørtelefonsystemer, heriblandt 

nogle der går direkte til din 

telefon. Er det løsningen for jer? 

Ring til os på 35 39 39 39, og lad 

os finde ud af det.

Annonce 

Få ro i maven: 

Brug et erfarent firma til 

maleropgaven! 

Hos MD byggeentreprise er vi specialister i maleropgaver. 

Vi har nemlig valgt at afgrænse os til netop det område, 

vi er bedst til! 

Malerarbejde både inde og ude 

Skal foreningen have malet trappeopgangen, 

fælles arealerne, facaden eller er det de enkelte 

boliger, der trænger til et nyt penselstrøg? Så er vi 

fagmanden til opgaven. 

Med MD byggeentreprise på opgaven kan I være 

sikre på, at vi benytter malerprodukter af højeste 

kvalitet, der lever op til alle miljøkrav. 

Den gode service er en selvfølge 

Hos MD byggeentreprise er en god dialog og et 

imødekommende sind en selvfølge. Vi tror nemlig 

på, at godt humør og venlighed smitter, og derfor 

er det også en fast del af vores service, når vi rykker 

ud til maleropgaven i andelsboligforeningen. 

Vi står også altid til rådighed, hvis I søger råd eller 

tilbud på kvalitetssikkert malerarbejde. 

Kontakt os i dag! 

info@mdbyggeentreprise.dk 

2490 8860 

www.mdbyggeentreprise.dk/ 

Se tidligere kvalitetsresultater: 

MD byggeentreprise 

mdbyggeentreprisev 

VI 

DÆKKER 

JYLLAND 

& FYN!

Renovering 

TEMA 

N 

ye vinduer, udskiftning af tag, ny varmekilde 

eller en tiltrængt overhaling af fællesarealerne. 

Renoveringsopgaverne i andelsboligforeningen kommer i 

mange former og størrelser. De er både værdifulde og nødvendige, 

men kan til tider også være kringlede at håndtere. Er det tid til at 

igangsætte en renoveringsopgave i foreningen eller vedligeholde 

egen andelsbolig, så hjælper vi jer godt på vej med dette tema. 

Et vellykket renoveringsprojekt kræver en tovholder, der sammen 

med håndværkerfirmaet sikrer et godt aftalegrundlag, en 

gnidningsfri proces, løbende information til beboerne og meget 

andet. Hos A/B Søren Norby lærte bestyrelsen af bitter erfaring, 

at en uvildig rådgiver næste gang er en nødvendighed. På side 18 

deler de deres gode råd til et succesfuldt renoveringsprojekt, da 

foreningens egen totalrenovering desværre endte galt. 

Hvilke gode råd til renoveringsopgaven har brolæggeren, 

tagmanden, vindueseksperten og altanfirmaet? Det spørger vi dem 

om på side 25, hvor du blandt andet bliver præsenteret for fem 

tydelige tegn på, at altanen trænger til et tjek. Samtidig dykker vi 

ned i den gode håndværkeraftale på side 34, så foreningen undgår 

at ende med håret i postkassen, når værktøjskassen er fundet frem. 

Udover magasinet, du sidder med her, hjælper Andelsportal.dk også 

andelsboligforeninger med tilbud på bygge- og renoveringsopgaver, 

store som små. Vi har gransket vores data og kårer de fem mest 

efterspurgte renoveringsprojekter i 2022. Hvilken opgave der 

indtager førstepladsen, kan du se på side 31. 

Renovering og vedligeholdelse er to sider af samme mønt. 

Med hjælp fra en erfaren jurist gennemgår vi derfor vedligeholdelsesansvaret 

i andelsboligforeningen fra A-Å på side 14. 

Dette nummer af AndelsboligNyt indeholder også en 

klimasektion, hvor vi blandt andet berører grønne renoveringer. 

Vi besøger den passionerede bestyrelse hos den odenseanske 

andelsboligforening A/B Hunderup Møllepark, der med nye 

vinduer har øget komforten i andelsboligerne til stor glæde for 

beboerne. Med hjælp fra energikonsulenten undersøger vi også, 

hvordan grønne renoveringsprojekter kan tænkes aktivt ind i 

vedligeholdelsesplanen. 


Side 13


Den store 

vedligeholdelsesguide 

Vedligeholdelse i andelsboligforeningen arter sig ofte som en uoverskuelig gråzone, 

som både bestyrelser og andelshavere har svært ved at finde vej igennem. Med kyndig 

viden fra Cathrine Sejberg Jensen, der er jurist i Foreningensafdelingen hos Newsec, et 

af Danmarks største ejendomsadministrationsfirmaer, opsætter vi en guide for, hvad der 

er værd at vide, når der skal renoveres og vedligeholdes i andelsboligforeningen. 

TEKST: NICOLE MIKKELSEN 

D 

et mest gængse spørgsmål, 

der opstår, når man 

taler om vedligehold i 

andelsboligforeningen, er hvilken 

vedligeholdelsespligt der er pålagt 

andelshaveren kontra, hvad 

foreningen står for at vedligeholde. 

Jurist i Newsecs Foreningsafdeling 

Cathrine Sejberg Jensen indleder 

med at forklare, at det varierer 

fra forening til forening hvilke 

vedligeholdelsespligter, man 

pålægger andelshaveren. Derfor er 

juristens allernådigste råd: 

"Se altid på, hvad der står i 

foreningens vedtægter, da man her 

har de interne love og regler, der 

beskriver vedligeholdelsespligten." 

Ansvarsfordelingen ved 

vedligehold 

Mange bestyrelser anvender 

Andelsboligforeningens Fællesrepræsentations 

(ABF) vedtægter. 

Cathrine Sejberg Jensen tager også 

udgangspunkt i disse vedtægter for 

at eksemplificere ansvars- 

fordelingen ved vedligehold. 

"Med udgangspunkt i ABF’s 

standardvedtægter fordeler 

vedligeholdelsespligten sig 

således, at andelshaveren står for 

vedligehold inden for boligens fire 

vægge, mens foreningen står for at 

vedligeholde alt det udvendige på 

ejendommen som klimaskærmen og 

fællesarealerne," fortæller juristen. 

Ydermere står andelshaveren 

for at vedligeholde vandrette 

forsynings- og afløbsinstallationer 

inde i andelen, mens foreningen 

står for de lodrette forsynings- og 

afløbsinstallationer i boligen. 

Ansvaret, delt ud mellem andelshaver og forening, opstilles som standard således: 

Andelshaveren har ansvar for 

Indvendig vedligeholdelse i boligen 

Andelsboligforeningen har ansvar for 

Vedligeholdelse af ejendommens klimaskærm 

Områder andelshaveren har eksklusiv 

brugsret til f.eks. altaner eller haver 

Udvendig vedligeholdelse af altan 

og fælles områder 

Indersiden af vinduer og døre 

Vandrette forsynings- og afløbsinstallationer 

Ydersiderne af døre og vinduer 

Lodrette forsynings- og afløbsinstallationer 

Toilet og badeværelse og andre evt. 

forbedringer i andelen 

Etageadskillelser 

Side 14 


Fællesarealer er et fælles 

ansvar 

På trods af standardvedtægterne 

beskriver en stringent 

ansvarsopdeling fordelt på 

andelshaverne og foreningen, så 

understreger Cathrine Sejberg 

Jensen, at alle andelshavere har 

indberetningspligt på gældende 

skader eller manglende vedligehold 

på fællesarealer. Bestyrelsen skal 

også gøres opmærksom på, hvis der 

er skader på for eksempel rør inde 

i andelen, som kun andelshaveren 

selv kan have overblik over. 

Cathrine Sejberg Jensen uddyber: 

Ved skader kan en fagmand 

vurdere, hvem der har 

vedligeholdelsespligten. 

"Der kan være risiko for skade på 

flere bygningsdele, og hvis det ikke 

indberettes til bestyrelsen, kan 

andelshaveren i sidste ende risikere 

at stå med et erstatningsansvar 

over for foreningen eller andre 

andelshavere." 

En vedligeholdelsesplan er 

en god idé 

Udarbejdet af en bygnings- 

konstruktør, rådgivende ingeniør 

eller ejendomsadministration 

er en vedligeholdelsesplan 

andelsboligforeningens overblik 

over vedligeholdelsesarbejde 

inden for de kommende typisk 

10 år. Newsec anbefaler alle 

foreninger at få udarbejdet en 

vedligeholdelsesplan. Den bidrager 

til, at foreningen undgår så 

mange unødige og uforudsigelige 

regninger og renoveringer som 

muligt ved løbende at vedligeholde 

ejendommen. 

Mangler jeres 

forening en 

vedligeholdelsesplan? 

Få 3 tilbud! 

"Med en vedligeholdelsesplan 

har bestyrelsen mulighed for at 

stille sig selv spørgsmålet omkring 

budgetteringen. Er den kommende 

renovering noget, der har behov 

for finansiering igennem optagning 

af lån i banken, eller er det muligt 

for foreningen at spare op til 

renoveringen?" siger Cathrine 

Sejberg Jensen. Ydermere uddyber 

hun, at en vedligeholdelsesplan også 

kan tilsikre økonomiske fordele for 

foreningen. 

Økonomiske fordele med en 

vedligeholdelsesplan 

"Hvis vedligeholdelsesplanen 

fortæller, at man inden for de næste 

to år eksempelvis skal have malet 

vinduer, udbedret sætningsskader 

og udskiftet tagrender i forskellige 

etaper, kan det være en fordel at 

slå projekterne sammen. Herved 

puljer man stilladskrævende 

arbejdsopgaver til samme tidspunkt, 

så man slipper for at betale stillads 

tre gange, men kan nøjes med én," 

forklarer juristen. 

En vedligeholdelsesplan holder 

typisk i ti år, men Cathrine Sejberg 

Jensen fortæller, at man løbende 

bør få den opdateret. På den måde 

har andelsboligforeningen et reelt 

overblik, hvor i processen de er i 

forhold til vedligeholdelse, og om de 

forventede renoveringer egentlig 

er så presserende som først antaget. 

Det kan også hjælpe til at holde 

andelskronen stabil. 

Uenigheder om 

vedligeholdelsespligten 

Til tider kan der forekomme 

uenigheder omkring, hvem der 

har vedligeholdelsespligten, når 

der sker en skade i ejendommen. 

Juristens erfaring er, at man her 

skal ty til vedtægterne for at se, 

om der står beskrevet, hvem 

vedligeholdelsespligten tilfalder. 

Hvis der ud fra vedtægterne ikke 

kan udledes, hvem der hæfter for 

vedligeholdelsen," uddyber juristen, 

at foreninger kan dvæle ved deres 

tidligere procedurer ved sådanne 

tilfælde. Ved ingen tidligere 

tilfælde, der beskriver en løsning, 

kan man finde vejledning i ABF’s 

standardvedtægter. Sjældent sker 

det, at sidste mulighed tages i brug, 

hvilket er en tur i byretten. 

Fortsættes 


Side 15


Det sker kun hvis man absolut 

ingen løsning kan finde, fortæller 

Cathrine Sejberg Jensen. 

Foreningen skal huske, der gælder 

et lighedsprincip beboerne imellem, 

og når man skaber en praksis i 

foreningen, vil den også forpligte 

ved fremtidige lignende sager. 

Forskellen på vedligehold 

og renoveringer 

Ud over det forventede vedligehold 

af andelsboligen, som forventes af 

andelshaveren, kan man også vælge 

at renovere boligen. 

Hvad er afskrivninger og hvor meget afskriver man? 

Forventet tab af værdi over tid beskrives som afskrivninger 

i andelsboliger. Hvis man som andelshaver investerer i 

renoveringer i andelsboligen får renoveringen en tilskrevet 

værdi. Der afskrives ikke på alment vedligehold. Derfor vil 

eksempelvis maling ikke indgå som en forbedring, men 

vedligehold af lejligheden. Det er meget forskelligt, hvor 

meget værdi forbedringer får tilskrevet af værdi, da ikke 

alle forbedringer taber værdi lige hurtigt. ABF har beskrevet 

forbedringstypernes tilskrevne værdi. Derudover har de 

udarbejdet afskrivningskurver, der viser, hvor meget værdi 

en forbedring afskriver sig for hvert år. Tjek i vedtægterne, 

hvilken afskrivningskurve din forening bruger. 

"Ret firkantet set er vedligehold 

i andelsboligen en opretholdelse 

af status quo af boligen. Hvis 

tilføjelser eller ændringer i forhold 

til eksempelvis badeværelse, køkken 

eller rumfordeling foretages, er 

det derimod en forbedring," siger 

juristen fra Newsec. 

Bestyrelsen skal godkende 

renoveringen 

Ved ønske om renovering i 

en andel skal andelshaveren 

anmelde arbejdet til bestyrelsen, 

førend projektet igangsættes. Ved 

godkendelse af renoveringsprojekter 

siger Cathrine Sejberg Jensen: 

"Det er vigtigt, at man som 

andelshaver sidder lidt på 

hænderne, før man kaster sig ud i at 

udføre en renovering. Bestyrelsen 

skal først have mulighed for at 

give tommel op eller tommel ned til 

projektet, før det kan igangsættes." 

Når tilladelsen gives, bør 

bestyrelsen betinge en godkendelse 

af, at det beskrives, hvad projektet 

indebærer, og hvordan det udføres. 

Eksempelvis, hvis en væg skal 

nedrives, skal en ingeniør vurdere, 

om den er bærende, og i så fald skal 

andelshaveren søge byggetilladelse. 

"Det er vigtigt, at godkendelserne 

bliver lavet for at sikre et lovligt 

byggeri og for at vise bestyrelsen, 

at man passer godt på sin andel," 

siger Cathrine Sejberg Jensen. 

Hun fremhæver, at selvom 

bestyrelsen godkender byggeriet, 

er det andelshaveren, der står med 

ansvaret for, at renoveringen laves 

lovligt. Andelshaveren bør derfor 

gemme eventuelle godkendelser, 

tilladelser, fakturaer og lignende til 

senere dokumentation. 

Ny andelshaver – hvem står 

for udbedring af ulovlige 

renoveringer? 

Til tider forekommer det, at 

andelshavere vælger at renovere 

uden godkendelse fra bestyrelsen 

og ydermere, at renoveringerne 

er ulovlige. Derfor står der i ABF’s 

standardvedtægter, at man som 

ny andelshaver har 14 dage til at 

gennemgå sin andel ved overtagelse. 

Newsecs jurist fortæller: 

"Man har på dette tidspunkt et 

tilbageholdt beløb i købesummen, 

så den nye andelshaver har en 

mere smidig mulighed for at sikre 

sine penge, hvis man opdager 

mangler." Cathrine Sejberg Jensen 

uddyber, at det er en god idé at 

gennemgå alle installationer i 

boligen, men samtidig er det også 

almindeligt at fejl, mangler og 

ulovlige installationer opdages, når 

andelen tages i brug. Her gælder en 

almindelig forældelsesregel på tre år, 

og den ultimative forældelsesregel 

på ti år. Hvis fejl opdages, er det 

essentielt, at fejlen anmeldes, så 

snart den opdages. Jo længere tid 

der går fra overtagelsen, jo sværere 

har den nye andelshaver ved at 

kunne dokumentere, at fejlen ikke 

er opstået efter overtagelsen. 

Få dine renoveringer 

vurderet 

Når andelshavere vælger at foretage 

ændringer i andelsboligen i stedet 

for blot at vedligeholde, kan det 

have indflydelse på prisen ved 

eventuelt salg. 

"Andelskronen bestemmer 

andelens maksimalpris ved salg. 

Hvis andelshaveren sætter et nyt 

køkken eller et nyt badeværelse 

ind i andelen, kan boligen dog blive 

mere værd," siger Cathrine Sejberg 

Jensen. 

Side 16 


Annonce 

Imidlertid vil renoveringer foretaget 

i andelsboligen ikke altid være 

det samme værd igennem tiden 

grundet afskrivninger. Ydermere 

har renoveringens størrelse også 

indflydelse på det ekstra beløb man 

kan få for sin andelsbolig. Til at 

bestemme dette, gøres der oftest 

brug af en vurderingsmand, der 

gennemgår lejligheden og tager 

udgangspunkt i afskrivninger 

igennem den dokumentation, 

andelshaveren kan fremlægge. 

Vedligehold er ikke 

sort/hvidt 

Newsecs jurist erfarer, at når 

der er tale om vedligehold i 

andelsboligforeninger, opleves 

det ofte, at en fagmand 

må vurdere, hvem der har 

vedligeholdelsespligten. Det sker 

for eksempel ved vandskader, hvor 

en fagmand tilkaldes for at vurdere, 

hvor skaden startede, og hvad 

årsagen skyldtes. Med hjælp fra en 

objektiv fagperson vurderes det, 

hvis vedligeholdelsespligt dækker 

over den installation, der er skyld i 

vandskaden. 

Afslutningsvist understreger 

Cathrine Sejberg Jensen, at 

vedligeholdelsespligten også kan 

tilfalde flere parter, hvis der er flere 

forhold, der er årsag til manglen. 

Her er vedligehold ikke altid sort/ 

hvidt med én 'skyldig', men en 

kompleks situation der kan munde 

ud i en mere detaljeret vurdering 

og sag. 

Mangler I en 

blikkenslager med 

BLIK for detaljen? 

Vi kan blandt andet lave: 

Skifertag 

Tagrender 

Kobberarbejde 

Zinkinddækning 

Taginddækning og anden inddækning 

Nedtagning af skorstene 

Diverse blikkenslageropgaver 

Gratis kvalitetstjek 

Når vi varetager større opgaver for eksempelvis 

boligforeninger, kommer vi altid på besøg et år 

efter og besigtiger og tjekker op på, at alt er, som 

det skal være. Hvis det ikke er det, ordner vi det 

naturligvis for egen regning. 

www.furdalblikogtagservice.dk 

furdalblik@gmail.com 

CVR.: 37216062 

Rin 

22215649! 

Fin 

Fac!


A/B Søren Norby: 

Vi har lært at stole 

på vores mavefornemmelse 

Renoveringer i andelsboligforeninger er en stor økonomisk beslutning, og den rette 

proces for en renovering kan være svær at gennemskue. Hos A/B Søren Norby har 

renoveringsprojektet været en udfordrende omgang, der med sin start i 2019 stadig står 

ufuldendt i foråret 2022. Vi besøgte A/B Søren Norby for at få indsigt i, hvilke forbehold 

andelsboligforeninger skal foretage, for at være bedst rustet til en renovering. 

TEKST: NICOLE MIKKELSEN | FOTOGRAFI: EIK FRANKSDOTTIR 

A/B Søren Norby 

› Består af to ejendomme hhv. 

Amagerbrogade 130 og 

Søren Norbys Allé 2 på Amager. 

› Består af 10 andele samt erhvervs- 

lejemål i begge stueetager. 

› Grundlagt i 1986. 

› Foreningen er opkaldt efter 

Søren Norby en tidligere søofficer. 

E 

n spæd forårsdag i marts 

ankom vi til de over 120 år 

gamle bygninger på hjørnet 

mellem Søren Norbys Allé og 

Amagerbrogade i København. Det 

mørkerøde murværk lyses op af 

solen, der står lavt på himlen, og 

ejendommens gesimser og grønne 

vinduer vidner om et klassisk ældre 

københavnerbyggeri. 

I gården møder vi Marianne Einshøj 

Jakobsen og Karsten Sand, der er 

henholdsvis bestyrelsesmedlem 

og formand i bestyrelsen for 

den lille forening, A/B Søren 

Norby. Andelsboligforeningen 

består af 10 andele samt 

erhvervslejemål i stueetagerne. 

Bestyrelsesmedlemmet Marianne 

tager teten og begynder at vise 

os rundt for at give et indblik i 

foreningens renoveringer – eller 

rettere sagt; de ikke-færdiggjorte 

renoveringer. 

"Det her handler ikke om, at vi 

vil hænge nogen ud. Det får vi 

ikke noget ud af. Til gengæld, hvis 

nogen kan bruge vores erfaringer 

til at undgå en lignende situation, 

så kan det trods alt munde ud 

i noget godt alligevel," indleder 

bestyrelsesmedlemmerne. 

Siden totalrenoveringens start i april 

2019 har beboerne haft hjem i en 

ufærdig ejendom med fejl, mangler 

og byggerod. Alt fra gavl og tag til 

vinduer, kælder og ventilation skulle 

nemlig have en kærlig omgang. 

Kommunikationen mellem alle 

parterne i projektet gik desværre 

i hårknude – og foreningen har 

derfor flere gode råd at dele ud af. 

Side 18 


Vedligeholdelsesplanen er 

det første skridt 

Mens vi går rundt om ejendommen, 

fortæller Marianne og Karsten, at 

foreningen ikke tidligere havde 

renoveret ejendommen, og der 

manglede både vedligeholdelse og 

en vedligeholdelsesplan. 

"Vi var i bestyrelsen enige om, at 

bygningen skulle renoveres. Vi 

havde en god økonomi i banken. 

Men vi havde også den holdning, 

at vi ikke bare skulle skrue 

andelskronen op, da vi holder 

fast i andelsprincippet," fortæller 

Marianne, der siden 2016 har været 

et passioneret bestyrelsesmedlem i 

A/B Søren Norby. 

Da A/B Søren Norby er en lille 

forening bliver beslutningerne 

for foreningen vedtaget ved 

at inddrage alle andelshavere. 

Ved et beboermøde vedtages 

beslutningerne, og det samme skete 

ved valget af firmaet, der skulle 

udføre vedligeholdelsesplanen. 

Beslutningen var enkel, da 

kun ét firma tilbød at varetage 

vedligeholdelsesplanen for 

foreningen. 

Bestyrelsen uddyber, at vedligeholdelsesplanen 

var med til 

at overskueliggøre hvilke 

renoveringer, der var mest 

fordelagtige at påbegynde først. 

Undersøg firmaerne, før 

de begynder 

Firmaet, der udførte 

vedligeholdelsesplanen, blev 

senere A/B Søren Norbys 

ejendomsadministration. 

Ejendomsadministrationen rådgav 

herefter foreningen til at samle 

alle partnerne til den kommende 

renovering under dem – på den 

måde ville de undgå, at de skulle 

koordinere mellem adskillige 

firmaer. En løsning, der er relevant 

i mange henseender, men der 

i denne konkrete sag desværre 

betød, at foreningen ikke havde 

fingeren på pulsen i forhold til det 

udførte arbejde og den nødvendige 

kommunikation. 

Entreprenørfirmaet, som A/B 

Søren Norby brugte er i dag gået 

konkurs og havde flere konkurser 

bag sig. Derfor er læringen klar: 

Til færdiggørelse af byggeriet hos 

A/B Søren Norby, vil bestyrelsen 

lave grundig research af firmaet og 

ydermere selv stå for at indhente 

tre forskellige tilbud på opgaven, så 

der er mere gennemsigtighed. 

Et andet – og måske bestyrelsens 

vigtigste råd – er at man som 

forening får en objektiv fagmand 

med på sidelinjen: 

"Spred jeres aftaler mellem flere 

firmaer, så I får en uvildig rådgiver 

på projektet. Så har I en at gå til, når 

der opstår problemer." 

Garanti og entrepriseaftaler 

er altid en god idé 

Førend renoveringen påbegyndte 

lavede byggerådgiveren et 

Undertaget gaber 

efter tagudskiftningen. 

udbudsmateriale, der beskrev, 

hvordan renoveringen skulle foregå, 

materialevalg og varslinger. 

"Vi var generelt bekymrede 

igennem processen, fordi 

entreprenøren ikke overholdte 

det udbudsmateriale, som 

byggerådgiveren havde givet os," 

siger begge bestyrelsesmedlemmer 

og tilføjer: 

"Efter de havde lavet taget ovre på 

Amagerbrogade 130 skulle de i gang 

på vores anden ejendom. De glemte 

dog at varsle, at taget skulle pilles 

ned, så pludseligt var der intet tag. 

Det er farligt." 

Fortsættes 


Side 19


Der var klare uoverensstemmelser 

mellem entreprenørernes måde at 

tilgå projektet, byggerådgiverens 

ansvarsfølelse og foreningens 

forventninger. Foreningens råd til 

at undgå sådanne situationer er – 

udover at lave et udbudsmateriale 

– også at få lavet en detaljeret 

entrepriseaftale. En entrepriseaftale 

udarbejdes i samspil mellem 

foreningen og entreprenøren. 

Et eksempel er AB 18, der beskriver 

leverancer, udbetalinger, fejl, 

økonomisk sikkerhed, tidsfrister, 

dagsbøder med mere. Vigtigt 

beskriver den også, hvordan 

man skal gøre, hvis der opstår 

uenigheder i renoveringen, så man 

kan komme videre. 

A/B Søren Norby brugte 

entrepriseaftalen til at få 

entreprenøren til at færdiggøre 

arbejdet, men dette nægtede 

entreprenøren. Derfor kom 

Voldgiftnævnet ind over, der skulle 

vurdere sagen. Afgørelsen var, 

at A/B Søren Norby havde ret til 

de tilbageholdte midler, hvorfor 

entrepriseaftalen var brugbar 

for foreningen. Ydermere, hvis 

foreningen havde søgt en ekstern 

garantiordning, havde de kunnet 

ansøge om dækning af udbedringer 

– men som bestyrelsen fortæller os: 

"Vi stolede på byggerådgiveren." 

Skriv alt ned 

Listen er lang med de udfordringer 

Marianne og Karsten viser os på 

den alligevel kun 10 andele store 

forening. Da vi efter rundturen i 

ejendommen sætter os i Mariannes 

lejlighed, viser hun os en mappe, 

foreningen har udarbejdet: 

"Jeg vil anbefale alle, der går i gang 

med en større renovering, at holde 

historik over byggeprocessen. Hvis 

først det ender galt, så er det helt 

vildt hårdt at finde hoved og hale i 

hele processen, hvis man ikke har 

gjort det. Og så kan man bare håbe 

på, at man ikke får brug for det," 

siger Marianne og Karsten. 

Begge bestyrelsesmedlemmer er 

enige om, at mappen giver et klart 

overblik over alle parterne og 

delene i sagen. Et overblik begge 

bestyrelsesmedlemmer til sidst 

ikke magtede at have i hovedet, da 

det gik ud over søvnkvaliteten og 

humøret. 

Gå med mavefornemmelsen 

Ét ord går særligt igen på vores 

rundvisning hos A/B Søren Norby – 

og det er ordet 'mavefornemmelse'. 

"Hvis vi var gået efter vores 

mavefornemmelser meget tidligere, 

så havde vi også handlet meget 

tidligere. Men det var også et meget 

stort ansvar. Det bør jo ikke være 

forkert at stole på sin byggerådgiver, 

som man betaler 10 procent af 

entreprisesummen for at hjælpe, 

rådgive og føre tilsyn," fortæller 

Marianne. 

Bestyrelsen uddyber også, hvordan 

de har lært at holde langt flere 

penge tilbage. I dag har de betalt 

5 ud af de 6 millioner kroner for 

projektet, selvom de stadig står 

overfor en renovering, der koster 

2 millioner kroner at færdiggøre – 

og det er altså uden, at der bliver 

rettet op på fejlene. Hos A/B 

Søren Norby har de fokus på at 

lægge den tidligere sag bag sig. 

Et nyt rådgivende ingeniørfirma 

har netop påbegyndt en ny 

vedligeholdelsesplan. Med firmaets 

ekspertise og historik er foreningen 

fuld af håb for et vellykket projekt. 

Bestyrelsen afskeder os på trappen 

i den mere end 120 år gamle 

københavnerejendom. Det røde 

murværk med de charmerende 

grønne vinduer har været en 

hård læring igennem, men kan 

være en hjælp til, hvordan andre 

andelsboligforeninger i Danmark 

skal forberede sig, når de beslutter 

sig for at vedligeholde deres 

ejendomme. 

Vi siger: Tak for de gode råd. 

Bygningen er uden understøtning 

i kælderen efter 

entreprenørens arbejde. 

Side 20 


Annonce 

Opladning gjort 

enkelt til bolig- og 

andelsforeninger 

I ejer løsningen 

Intet abonnement, gebyrer eller 

bindinger 

I sætter prisen på el i jeres forening, 

og I kan tjene på løsningen 

Skalérbar løsning. Nemt og billigt at udvide 

i takt med flere elbiler 

Oplad både hjemme og ude (+150.000 

ladestandere i Danmark og hele Europa) 

Installeret og serviceret af DKTV A/S 

Læs mere på: 

dktv.dk/ladebokse eller homecharge.dk/forening 

Eller ring til os på tlf.: 43 32 47 48

Annonce 

Fremtidens dørtelefon er bæredygtig 

Når en dørtelefon skal være fremtidssikker, så skal den, ud over 

at være slidstærk og pålidelig, også afspejle hvordan vi gerne 

vil have, vores verden skal se ud i fremtiden. 

Med Intratone har vi en dørtelefonløsning som ikke bare er 

innovativ og smart, men som også sænker klimaaftrykket 

betragteligt, sammenlignet med traditionelle trådførte 

løsninger. Med Intratone er man nemlig fri for at installere 

svartelefoner, samt at trække kabler fra opgangsdøren op til 

lejlighederne. Det gør det både billigt og hurtigt at sætte op. 

FREMTIDENS 

DØRTELEFON 

Med en traditionel trådført dørtelefonløsning bruges 

der omtrent 200 meter kabel til en opgang med 

20 døre. Derudover skal kablerne skiftes efter ca. 

10-15 år, hvilket er en stor udgift for kunden, og for 

vores klode. Med Intratone er det muligt at spare 

op til 96% af kablerne, og da opkaldene foregår 

over beboernes almindelige telefoner, skal der ikke 

monteres noget i lejligheden. 

Kampagne 

GRATIS 

INSTALLATION 

ved bestilling inden 

1. juli 2022 

Intratone er derfor det grønne valg, og med vores dørtelefoner 

kan vi hjælpe med at mindske forbruget af plast og elektronik, 

og gøre en forskel for miljøet. 

Svar dørtelefonen selvom du ikke er hjemme 

Det moderne menneske er meget på farten. Vi er vant til 

at være connectet, og det giver os en mulighed for at være 

meget mere fleksible. Nøglen til dette ligger i vores forlomme. 

Intratone er en intelligent dørtelefon som ringer op med 

videokald direkte til beboernes smartphones, tablets eller 

sågar til fastnettelefoner uden video. Det giver beboerne 

mulighed for f.eks. at lukke pakkeposten ind eller få leveret 

måltidskassen uden at være fanget derhjemme. 

Mød fremtidens dørtelefon 

Bæredygtig og kabelfri 

Intratone gør også livet nemmere for ældre og gangbesværede, 

som ellers kan have svært ved at nå ud til hoveddøren. 

Et system man kan stole på 

Vores franske leverandør udvikler og producerer alle 

komponenter i EU. Vi nyder godt af deres erfaringer gennem 

20 år og de står altid klar med support hvis vi møder en 

udfordring. Vores digitale online-platform gør driften hurtig og 

smidig, og gør det muligt at udskifte navne, numre, koder 

og adgangsbrikker med få klik på computeren. 

Tino Holtz, 

Direktør 

Plento 

ENGROS 

www.plento.dk/intratone

KLIMASEKTION: Vinduer 

A/B Hunderup Møllepark: 

Nye vinduer har forbedret 

komforten markant 

Vi indleder klimasektionen med et besøg hos den odenseanske andelsboligforening 

A/B Hunderup Møllepark. Her har nye vinduer ikke kun bidraget til effektiv isolering, 

men også en mærkbar øget komfort hos foreningens beboere. Vi får gode råd til 

renoveringsprojektet og en sund andelsboligdrift fra formand Agner Bisgaard og 

bestyrelsesmedlem Stig Nexø. 

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER | FOTOGRAFI: PERNILLE SVALEBÆK 

Gåturen fra Odense 

Banegård til boligkvarteret 

Hunderup var en 

sand fornøjelse den flotte 

forårsdag i marts, hvor vi besøgte 

A/B Hunderup Møllepark. 

Andelsboligforeningen består 

af to blokke og de nymonterede, 

nydelige vinduer sætter et moderne 

præg på de gule murstensfacader. 

Vinduesprojektet blev færdigt 

i vinteren 2021 – og allerede 

nu melder bestyrelsen, at 

andelshaverne har stor gavn 

af den forbedrede komfort og 

kuldereducering, vinduerne har 

bevirket. 

Over en god kop kaffe i fælleslokalet 

gør formand Agner Bisgaard 

og bestyrelsesmedlem Stig 

Nexø os langt klogere på godt 

bestyrelsesarbejde – også under et 

større renoveringsprojekt. 

Har fingrene nede i 

maskineriet 

Det er tydeligt fra det første 

håndtryk, at Agner Bisgaard og 

Stig Nexø har styr på sagerne i 

bestyrelsen hos A/B Hunderup 

Møllepark. Faktisk administrerer 

bestyrelsen selv driften af 

foreningen, står for tjek af ejen- 

dommen og alt det, der hører til. 

Fortsættes 

Klimasektion 

Side 1


"Vi sidder selv med fingrene 

langt nede i maskineriet. Vi 

har en administrator til at styre 

bogholderiet, men vi mener, at det 

vil være synd, hvis én udefra skulle 

varetage alle dagligdagsopgaverne, 

da vi kender vores forening og 

beboerne rigtig godt," siger Stig 

Nexø, der har været en del af 

bestyrelsen i 12 år. Agner Bisgaard 

nikker. Han har selv været en del 

af A/B Hunderup Møllepark siden 

2006 og uddyber: 

"I bestyrelsen er vi meget 

opmærksomme på, hvad der rører 

sig i foreningen. Vi er så tæt på 

hinanden, at vi hurtigt kan prikke 

hinanden på skulderen og vende 

aktuelle emner. For os er det vigtigt, 

A/B Hunderup Møllepark 

› Blev stiftet i 1997 som nybyg 

at der er orden i sagerne, og at vi 

hurtigt følger op på de løse ender i 

foreningen." 

Det er ikke kun i dagligdagen, 

at bestyrelsen i A/B Hunderup 

Møllepark har en betydningsfuld 

finger på pulsen. Også når der 

skal renoveres i foreningen er 

medlemmerne yderst involverede. 

Sådan var det også, da foreningen 

skulle have nye vinduer tilbage i 

efteråret 2021. 

› Består af 24 dejlige boliger på mellem 80-100 m 2 

Årlig gennemgang af 

ejendommene 

Hos A/B Hunderup Møllepark har 

de valgt at erstatte den 10-årige 

vedligeholdelsesplan med en årlig 

gennemgang af ejendommen. 

› Alle beboere har en altan og alle opgange en elevator 

› Foreningen anvender en fastfrosset valuarvurdering 

som vurderingsprincip 

› Foreningen har erstattet ventelisten med en 

interesseliste 

› Læs mere på www.hunderupmøllepark.dk 

"Vi laver faktisk kun en plan et 

år frem, hvor vi ser på standen af 

bygningsdele som tag, mursten, 

tagrender og elevatorer. Vi har ti 

punkter stående, vi skal igennem, og 

herfra planlægger vi projekterne," 

siger Agner Bisgaard og påpeger, 

at foreningens økonomi er sund, 

og de derfor godt kan spare penge 

sammen til de projekter, der trænger 

til en kærlig hånd. 

"Med vores vinduesprojekt havde 

vi sat 2-300.000 kroner til side 

over flere år, så vi havde råd til at 

udskifte dem. Vi stod overfor, at de 

skulle males, og det ville også koste 

en del med stillads og arbejdsløn. 

Derfor kunne vi fremskynde 

vinduesprojektet og spare penge 

på vedligeholdelsen i samme 

ombæring," supplerer Stig Nexø og 

tilføjer: 

"Nu har vi fået vinduer, der i hvert 

fald holder de næste 50 år, og som 

giver et plus i forhold til energi og 

komfort. Komforten fylder nok 

mest for os, da det er den, vi kan 

mærke helt tydeligt er forbedret. 

Side 2 

Klimasektion

Lav faste aftaler med 

firmaet 

Vi spørger til bestyrelsens bedste 

råd til et godt renoveringsprojekt, 

og her spiller faste aftaler en vigtig 

rolle. 

Jo større glasflade, jo bedre 

isoleringsevne. Vinduerne er 

derfor valgt med så lille en 

ramme, som muligt. 

"Det gælder om at have faste aftaler 

om, hvornår projektert starter og 

slutter. En god løbende dialog og 

opfølgning på byggepladsen, det 

virker. Man skal som bestyrelse 

spørge ind til, om vi er, hvor vi skal 

være i projektet, tjekke om der er 

isoleret i vinduespladerne og så 

videre," siger Agner Bisgaard og 

Stig Nexø supplerer: 

Træk, kuldeindfald og støj fra gaden 

er mindsket, og det er til stor gavn 

for alle. Samtidig er de nye vinduer 

i træ/alu og kræver derfor ikke 

vedligeholdelse." 

En god dialog med 

håndværkerne er afgørende 

Grundet foreningens 

forhenværende kendskab til 

renoveringsprojekter, kunne 

bestyrelsen udvælge tre 

håndværkere, som skulle komme og 

give tilbud på vinduerne. 

"Vi fik tre entrepriseforslag, som vi 

gennemgik. Det var heldigvis vores 

hustømrer, vi kender godt, der fik 

entreprisen på 2,7 millioner kroner," 

siger formanden, som får ros af Stig 

Nexø for det ekstraarbejde, han har 

lagt for at sikre den gode dialog med 

håndværkerne. Agner Bisgaard gik 

nemlig en ekstra mil for at skabe 

gode relationer til stilladsarbejdere 

og tømrermesteren. 

arbejde, så gik jeg lige over til 

bageren og købte dem lidt sødt. Kom 

stilladsfolkene en weekend, fordi 

de var bagud, stod jeg op og bød 

dem velkommen, takkede dem og 

sørgede for kaffen. De småting, gør 

en stor forskel for, at projektet løber 

bedre," forklarer Agner Bisgaard. 

Bestyrelsen vil også gerne 

fremhæve næstformand Svend 

Mosekjær, der har lagt et stort 

forarbejde i projektet med 

omhyggelige beskrivelser og 

specifikationer, der har bidraget til 

et vellykket vinduesprojekt. 

"Et godt råd er at sætte nogle 

økonomiske rammer op i forhold 

til, hvis tidsplanen ikke holder. 

Eksempelvis dagsbøder. Det gjorde 

vi ikke, da vi har haft stor tillid 

til tømrermesteren, men vi vil 

indtænke det i fremtidige projekter. 

Bestyrelsen har drukket enormt 

meget kaffe i dette projekt, det har 

krævet energi, men det har også 

været sjovt." 

Fortsættes 

Her overvejer bestyrelsen at 

etablere ladestation, hvis 

projektet stemmes igennem. 

"Hver eneste morgen, det kan lyde 

vanvittigt, stod jeg op og sagde 

godmorgen til håndværkerne. 

Og når de gjorde et godt stykke 

Klimasektion 

Side 3


Værdigrundlaget hos A/B Hunderup 

Møllepark er baseret på de tre grundsten: 

Tryghed, respekt og åbenhed. 

Fremtiden i A/B Hunderup 

Møllepark 

Vinduesprojektet er overstået, og 

på næste generalforsamling er det 

ladestandere, der skal stemmes om. 

"Nu kan vi mærke, at el-bilen er et 

emne, vi skal tage stilling til, da det 

er fremtiden. Vi har et oplæg med til 

næste generalforsamling. Vi ønsker 

en ladestation og på længere sigt, er 

der nok brug for flere ladestandere," 

siger Agner Bisgaard. 

en venteliste, så vi kan få nogle nye 

andelshavere, der passer til os, og 

som ønsker at tage et ansvar for at 

drive foreningen videre," siger Stig 

Nexø og Agner Bisgaard supplerer: 

"Det er altid en svær proces, da det 

skal være et godt match for alle 

parter, og de også skal have lyst til 

at være en del af vores forening, 

men vi gør vores og kalder flere til 

samtale." 

Da vi takker pænt farvel til Stig 

Nexø og Agner Bisgaard, er vi dog 

ikke i tvivl. Hvis de nye medlemmer 

bare har halvt så meget passion 

for at drive en god forening som 

de to herrer, så går A/B Hunderup 

Møllepark en tryg og god fremtid i 

møde. 

Et andet vigtigt fokusområde i 

fremtiden for bestyrelsen i A/B 

Hunderup Møllepark er at tiltrække 

nye andelshavere, der ønsker at 

involvere sig i fællesskabet. 

"Foreningen bliver 25 år i år, og 

vores udfordring er, at beboerne 

bliver ældre, og energien til at 

drive foreningen naturligt bliver 

mindre. Det betyder også, at vi er 

på stikkerne, når vi skal have nye 

medlemmer ind. Vi har valgt at 

have en interesseliste i stedet for 

Udskiftningen af vinduerne skal tjene flere formål. Her er 

de væsentligste: 

› Stor reduktion af energiforbruget. Vinduerne produceres 

efter nyeste teknologi. 

› Lavere fremtidige vedligeholdelsesomkostninger. 

Udvendigt er vinduerne af aluminium. Træ indvendigt. 

› Fremover slipper vi for store omkostninger til 

stilladsopsætning og malerarbejde. 

› Vinduerne forsynes med støj eller varmedæmpende 

glas, hvilket medfører en langt bedre komfort i 

lejlighederne. 

Sådan skriver foreningen på dens hjemmeside. 

Side 4 

Klimasektion

Annonce 

Medlem af 

ANLÆGSGARTNER 

med faglig stolthed 

Anlæg af fællesarealer, 

flisebelægning, nyanlæg 

af haver, vedligeholdelse 

og snerydning 

Vi anlægger bede i alle niveauer 

Funktionelle løsninger til niveauforskelle 

Hvad end der er tale om nye fælles arealer, 

omlægning af de eksisterende, beskæring eller 

flisearbejde, står Torben Andersen og hans dygtige 

stab af anlægs gartnere og entreprenører klar til at 

udføre et solidt stykke arbejde i jeres andelsboligforening. 

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra 

græsplæner, beplantning og vedlige holdelse til 

snerydning og brolægning. 

Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er det et 

princip, at bygherre altid kontaktes samme dag, 

der er rettet henvendelse. Tilbuddet foreligger 

48 timer efter, at opgaven er besigtiget. 

Ekspertløsninger inden for belægning 

Vi kører i hele hovedstadsområdet. 

Ring på +45 4063 9847. 

BYKÆRS ANLÆG APS 

Vestervej 18, 4050 Skibby CVR 27514073 

+45 4063 9847 // info@bykaers.dk // www.bykaers.dk

Annonce 

Kender I genvejen til at reducere 

jeres energiforbrug? 

Bliv digital og bæredygtig 

Det giver sig selv, at uden indsigt kan man ikke spare på 

forbruget. Med en digital, grøn og fremtidssikret løsning 

fra KeepFocus får I fuld kontrol og kan se såvel samlet som 

individuelt forbrug time for time døgnet rundt. I får den 

brugervenlige App.KeepFocus platform, hvor der bl.a. også 

kan sættes alarmer for uforventet højt forbrug, f.eks. ved 

lækager. 

Personlig app til beboerne 

Beboerne får vores overskuelige EnergyHome app til telefonen, 

som ligeledes på timebasis viser individuelt forbrug 

fordelt på hver energitype. Den enkelte beboer kan således 

reducere sit energiaftryk, hvilket er til gavn for klimaet og 

minimerer deres forbrugsregning. 

Er I opmærksomme på lovkravene? 

Fra den 1. januar 2022 er det blevet 

lovpligtigt, at foreningens beboere bliver 

oplyst om deres individuelle varmeforbrug 

på månedsbasis. KeepFocus' 

system overholder naturligvis alle lovkrav. 

Vores professionelle rådgivere er altid 

parate til at svare på spørgsmål og vi 

giver også gerne en uforpligtende vurdering 

af jeres muligheder. 

Ring eller skriv til os på: 

Tlf.: 7020 1999, mail: salg@keepfocus.dk 

Innovation er vores DNA 

Lang tid før der kom fokus på grøn omstilling og energiforbrug 

udviklede KeepFocus energibesparende løsninger. 

Som et plus understøtter vi alle typer målere (Open Metering 

System), hvilket betyder at man ikke er bundet til 

et bestemt system mange år frem. Vi leverer en fleksibel 

løsning med serviceaftale, som er tilpasset præcist til jeres 

forening, vedligeholdelsesplan og behov. 

Vejlsøvej 51, 8600 Silkeborg 

Tel: +45 70 20 19 99 

Mail: salg@keepfocus.dk 

www.keepfocus.dk

KLIMASEKTION: Grøn vedligeholdelsesplan 

Er en grøn 

vedligeholdelsesplan 

fremtiden? 

I takt med at energipriserne stiger, og et øget fokus på energioptimering lægger for 

dagen, har vi stillet spørgsmålet om, hvorvidt grønne vedligeholdelsesplaner er 

fremtiden, når foreninger er på tærsklen til at skulle renovere deres ejendomme. 

Til at besvare dette har vi rådført os med Norca ApS, som er branchepartner i 

vedligeholdelsesplaner og energimærkninger hos Andelsportal.dk. 

TEKST: NICOLE MIKKELSEN 

Vedligeholdelsesplaner 

udføres til foreninger, der 

ønsker at vedligeholde 

deres ejendom. Ejendommen 

gennemgås, og mulige vedligehold 

listes i prioriteret rækkefølge, så 

foreningen let og overskueligt kan 

se hvilke renoveringer, der er mest 

presserende at få udført. 

Derimod bliver ejendommens 

energimæssige stand klassificeret 

separat. Dette foregår med hjælp fra 

en energikonsulent, der udarbejder 

et energimærke. Ydermere 

beskrives rentable, energimæssige 

renoveringer detaljeret i en 

energirapport, som er udarbejdet af 

en energirådgiver. 

"Det er altså en tretrins-løsning, der 

kræves, hvis andelsboligforeninger 

ønsker at vedligeholde i samspil med, 

at de energioptimerer," fortæller 

energikonsulent og ekspert Chris 

Skaarup fra Norca ApS. 

Fortsættes 

Klimasektion 

Side 7

KLIMASEKTION: Grøn vedligeholdelsesplan 

Energimærkningen er første 

skridt mod grøn renovering 

"Energimærkningen er det første 

andelsboligforeningen skal 

have udført, hvis foreningen 

påtænker at energirenovere," siger 

energikonsulenten. 

Mange andelsboligforeninger har et 

energimærke, da det er et krav ved 

salg og udlejning. Dog kan det være, 

at det trænger til en opdatering, hvis 

ejendommen er blevet renoveret 

siden energimærkningen blev 

udført," siger Chris Skaarup. 

Chris Skaarup, 

Energikonsulent, Norca ApS 

For at få et mere nuanceret billede 

af de mulige energirenoveringer, 

fortæller Chris Skaarup, at det også 

er muligt at få en energirådgiver ud 

og gennemgå ejendommen samt få 

udarbejdet en energirapport. 

"En energirådgiver gennemgår 

ejendommen ligesom ved en 

energimærkning. Udover dette 

sætter energirådgiveren de 

forskellige forslag til udbedringer 

op mod hinanden. Der bliver også 

lavet en prioriteret rækkefølge af 

opgaverne – på samme måde som i 

en vedligeholdelsesplan. Rapporten 

beskriver, hvad der giver bedst 

mening at energioptimere netop 

nu. Energirapporten er langt mere 

tilpasset foreningens muligheder 

Hvad er en vedligeholdelsesplan? 

› En vedligeholdelsesplan er en rapport, der giver 

foreninger overblik over ejendommens tilstand. 

› Vedligeholdelsesplanen beskriver også hvilke opgaver, 

der bør foretages med henblik på vedligehold. 

› Opgaverne opstilles prioriteret rækkefølge og med 

budgetter. 

› Vedligeholdelsesplanen beskriver ejendommens drift 

de næste 10 år. 

for renoveringer sammenlignet med 

energimærkningen alene," uddyber 

Chris Skaarup, og siger at man kan 

nøjes med en energimærkning, hvis 

renoveringerne er få og simple. 

Kombinér vedligehold og 

energirenovering 

Når andelsboligforeninger vælger 

at påbegynde renoveringer, 

fortæller energikonsulenten, at 

der ikke er noget problem i at 

regne energiforbedringer med 

ind i renoveringsplanlægningen. 

Tværtimod giver det god mening at 

lægge renoveringerne sammen: 

"Hvis en forening for eksempel 

beslutter, at tagkonstruktionen skal 

udskiftes, så giver det god mening at 

tænke energiforbedringer indover. 

Dette kan eksempelvis ske med isolering, 

når man allerede er i gang," 

rådgiver energikonsulenten. 

Chris Skaarup fortæller, at 

foreninger helt klart burde overveje 

at få udregnet de energimæssige 

besparelser, de kan opnå. Ud fra 

energirådgiverens beregninger får 

de konkretiseret hvilke besparelser, 

der kan indfries, og hvornår de er 

tjent hjem. 

Energioptimeringer er let 

tilgængelige 

Ofte er energirenoveringer i 

foreningerne lavthængende frugter, 

der let og forholdsvist billigt kan 

løses, således at man sparer på 

energiforbruget: 

"Det er meget forskelligt, hvor 

meget foreninger kan spare på 

energioptimering, og hvor de skal 

starte. Vi oplever dog ofte dårlig 

isolering mod ikke opvarmede 

kælderrum eller i etageadskillelsen. 

Det er en opgave, der nemt kan 

løses med indblæsning af isolering," 

siger Chris Skaarup. 

Hvad er en energimærkning? 

› Et energimærke laves ud fra beregninger og beskriver, hvor energirigtig en ejendom er. 

› Skalaen går fra A-G, hvor de mest energirigtige bygninger er A-mærkede. 

› Energimærkningen beskriver også energiforbedringer, der kan foretages på ejendommen. 

› Et energimærke holder i 10 år. 

Side 8 

Klimasektion

Han udbyder ydermere, at 

ejendomme også kan drage fordel 

af at udskifte ældre pumper i deres 

varmeanlæg. Disse er oftest ikke 

automatiserede og ikke tilpasset 

ejendommens behov. Derfor 

bruger de ofte langt mere strøm til 

opvarmning end nødvendigt. 

Grønne vedligeholdelsesplaner 

kan være 

fremtiden 

Vedligeholdelsesplaner og 

energirådgivning fungerer altså 

i dag i to parallelle forløb. Da vi 

spørger energikonsulenten, om man 

med fordel kunne udvikle en grøn 

vedligeholdelsesplan, er hans svar 

klart: 

"Vi samarbejder faktisk 

med et firma, der udfører 

vedligeholdelsesplaner for 

ejendomme kombineret med vores 

energirådgivning. Ejendommene 

får en vedligeholdelsesplan, 

hvor energiforbedringerne 

også er regnet ind som et ekstra 

perspektiv. Foreningerne kan på 

den måde se deres vedligehold, 

energiforbedringer og energimærke 

og planlægge renoveringerne i 

kombinerede løsninger." 

Selvom vedligeholdelsesplanen og 

energirapporten har to forskellige 

formål, fortæller Chris Skaarup, 

at det giver god mening at binde 

de to elementer sammen. Når 

renoveringer alligevel skal 

påbegyndes, koster det mindre 

at få energioptimeret i samme 

ombæring, end hvis vedligehold og 

energirenovering udføres adskilt. 

En grøn vedligeholdelsesplan er 

altså et godt innovativt initiativ til 

boligforeninger, der både ønsker at 

vedligeholde, men også ønsker at 

have energiforbedringer for øje. 

Ønsker I også 

at få vedligeholdelsesplan? 

Få 3 tilbud til 

jeres forening! 

Annonce 

Byt til en smartere bruser. 

Halvdelen af vandforbruget i dit hjem går til bad. Vand som er varmet op for at blive 

anvendt 1 gang. Dette er et enormt spild af vand og energi. Er du klar til en smartere løsning? 

Orbital Shower sparer op til 90% vand & op til 80% energi- men med 100% komfort. 

Se mere på www.orbital-systems.com.

KLIMASEKTION: Klimamål 

Ekspert fra Klimarådet: 

Det går alt for langsomt 

Klimaforandringerne har længe været på dagsordenen, og det er en kendsgerning, at 

byggeriet har en stor andel af den samlede CO 2 

-belastning og energiforbrug. Derfor har 

man i andelsboligforeninger unægteligt også en oplagt mulighed for at bidrage positivt 

til de ambitiøse klimamål, der i 2019 blev aftalt i Folketinget. Vi har talt med Per Heiselberg, 

der er professor på Aalborg Universitet og Klimarådets ekspert på bygningsområdet, som 

gør os klogere på, hvordan det ser ud i byggeriet i forhold til at nå klimamålene 2030 og 

2050, samt hvordan man som andelsboligforening kan yde sit bidrag. 

TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCEHLY 

D 

anskernes årvågenhed 

på klimaet blev i særlig 

grad cementeret ved 

Folketingsvalget i 2019, da 'klima og 

miljø' var dét emne, der fik allermest 

omtale, hvilket efterfølgende fik 

statsminister Mette Frederiksen 

til at kalde valget for 'det første 

klimavalg i danmarkshistorien'. 

Senere i 2020 vedtog Folketinget 

Klimaloven, hvori det blev 

bestemt, at Danmarks udledning 

af drivhusgasser i 2030 skal 

være reduceret med 70 procent 

sammenlignet med niveauet i 

1990 – og senest i 2050 skal vi være 

fuldstændig CO 2 

-neutrale. 

Kort om Per Heiselberg 

› Uddannet Ph.d., civilingeniør. 

› Professor på Aalborg Universitet og viceinstitutleder 

på BUILD, Institut for Byggeri, By og Miljø. 

› Medlem af Klimarådet siden august 2020. 

› Vandt i 2018 'Det Bæredygtige Element, Personprisen' for 

sit arbejde med at fremme bæredygtighed i byggeriet. 

› Vandt i 2017 'ELFORSK-prisen' sammen med Chen Zhang 

for deres projekt 'Naturlig køling og ventilation via diffus 

loftindblæsning og termoaktive konstruktioner'. 

› Medlem af Energiklagenævnet. 

› Bestyrelsesmedlem i Danvak ApS og i IDA HVAC. 

Byggeriet er, som de fleste nok 

har hørt en gang eller to, en af 

de store syndere på udledning 

af drivhusgasser. Det leder os til 

spørgsmålet: Hvordan går det i 

byggeriet med at bidrage til at nå 

klimamålene? 

"Jeg synes, at vi er på vej i den 

rigtige retning. Det har vi været i 

50 år. Altså vi startede jo med at se 

på boligernes energibehov allerede 

i 70’erne," siger Per Heiselberg fra 

Klimarådet, men påpeger, at det ikke 

går hurtigt nok: 

"Det går alt for langsomt. I 

forhold til den aktivitet, der 

er nu, kommer vi slet ikke op 

på det aktivitetsniveau for 

energieffektiviseringer, der matcher 

vores samfundsøkonomiske 

potentiale. Her kunne vi 

sagtens to- eller tredoble den 

nuværende aktivitet. EU 

presser jo meget på for, at man 

i medlemslandene skal indføre 

nogle planer for renoverings- og 

energieffektiviseringsindsatsen i 

bygninger i de kommende år, fordi 

det generelt går for langsomt – 

ikke bare i Danmark, men i alle de 

europæiske lande." 

Side 10 

Klimasektion

der benyttes i dagligdagen til 

hverdagsaktiviteter såsom 

varme, lys og til madlavning, når 

bygningerne er opført. 

Per Heiselberg (Foto: klimaraadet.dk) 

Energitilskuddet: Øger 

incitament – men er også 

en barriere 

En undersøgelse fra Realkredit 

Danmark viser, at det er 

økonomiske incitamenter, som 

betyder mest for danskerne, når 

de overvejer energiforbedrende 

renoveringer. Nogle af redskaberne 

til at skubbe den grønne 

omstilling godt på vej er derfor 

Energistyrelsens Bygningspulje, 

også kendt som Energitilskuddet i 

daglig tale, samt andre fradrags- og 

tilskudsordninger. 

Med Bygningspuljen kan man 

som privat og boligforening søge 

om tilskud til skift af varmekilde, 

renovering af klimaskærmen og 

optimering af boligens drift. Søger 

man midler fra Bygningspuljen, må 

man ikke i forvejen have accepteret 

et tilbud på opgaven, og man skal bo 

i en ejendom med energimærke 

E, F eller G. Samtidig er der 

begrænsede midler i hver 

ansøgningsrunde. Derfor er der 

flere, som forgæves søger om tilskud 

– og i nogle tilfælde også vælger at 

udskyde energiforbedringen. 

"Det, der kan være udfordringen 

med sådan en pulje, er, at på den ene 

side kan den give incitament til at 

gå i gang med energirenoveringen, 

men på den anden side virker den 

også som en barriere. Dem, der ikke 

får tilskud, venter jo så til næste 

gang. Eller næste gang igen. Så den 

virker både som incitament for dem, 

der får tilskud, men som en barriere 

for alle de andre – for de går jo ikke 

i gang, hvis de ikke får tilskuddet," 

forklarer Per Heiselberg. 

Byggeriets CO 2 

-belastning: 

Fremstilling af byggematerialer 

vs. driftsenergi 

Der bygges i Danmark, Europa og 

resten af verden – meget endda. Og 

byggeriet, som dækker alt fra motorveje, 

boliger og kontorer, er i sig selv 

en stor klimasynder, der står for lige 

godt 40 procent af al energirelateret 

CO 2 

-udledning. 

Når udledningen af CO 2 

fra byg- 

ninger omtales, skelner eksperterne 

mellem selve fremstillingen 

af byggematerialer, herunder 

også opførslen og renovering af 

bygninger, og dén driftsenergi, 

"Vi har i mange år fokuseret 

på, hvordan vi kunne reducere 

energiforbruget i bygninger. Nu 

har vi lige så meget fokus på, 

hvordan vi kan reducere CO 2 

- 

belastningen. CO 2 

-udledningen fra 

materialerne, vi bruger i byggeriet, 

og de tekniske løsninger, vi putter 

ind i byggeriet, har en indvirkning 

på CO 2 

-belastningen. Derfor kigger 

vi i dag lige så meget på selve 

planlægningen og opførelsesfasen, 

som vi kigger på driftsfasen, 

fordi vi i opførelsen af byggeriet i 

virkeligheden i dag udleder mere 

CO 2 

end i selve driftsfasen," siger 

Per Heiselberg. 

Byggematerialer er den 

store udfordring 

Kigger man nærmere på, hvor i 

byggeriet de store udledninger 

af drivhusgasser sker, er det i 

fremstillingen af byggematerialer. 

De seneste mange år er der i 

forskellige byggereglementer stillet 

krav til forbedring af bygningers 

energieffektivitet, og det er også 

en af grundene til, at det generelt 

ser fornuftigere ud i den andel 

af byggeriet sammenlignet med 

fremstillingen af byggematerialer, 

hvor man ikke har set lige så mange 

krav. 

Produktionen af byggematerialer 

af træ, metal, mursten og glas 

belaster klimaet. Det kræver nemlig 

i mange tilfælde høje temperaturer 

og kemiske processer, når det 

fremstilles. Særligt beton udleder 

meget CO 2 

, når det fremstilles, 

fordi cement, som er en del af 

betonen, kræver temperaturer op 

mod 1.500 grader i sin produktion. 

Fortsættes 

Klimasektion 

Side 11

KLIMASEKTION: Klimamål 

Samtidig er beton på globalt plan 

et af de allermest benyttede 

byggematerialer, da det fremstilles 

af relativt tilgængelige råmaterialer 

– nemlig cement, vand, sand og 

sten. 

"Byggeriet har jo en indflydelse, 

fordi der er et relativt stort 

ressourceforbrug. Hvis vi kigger 

fremadrettet, så vil mange af de 

CO 2 

-emissioner, vi vil se nu og i de 

kommende år, være relateret til 

byggematerialer – altså til opførelse 

og renovering af byggeri," siger Per 

Heiselberg og supplerer: 

"Der er altså to ting i det. 

Der er dét at spare på vores 

materialeressourcer. Men det 

andet er også, at det sparer CO 2 

- 

emissioner, hvis vi genanvender 

byggematerialer." 

Stadigvæk vigtigt 

med effektivisering af 

driftsenergi 

I driftsfasen af opført byggeri 

benyttes der i højere og højere grad 

grøn energi. Naturgas- og oliefyr 

udskiftes eksempelvis i stor stil 

til fordel for mere energirigtige 

varmekilder i form af fjernvarme og 

varmepumper. 

"I selve driftsenergiforbruget, som 

vi i fremtiden ser ind i, vil der 

ikke være lige så stor reduktion i 

CO 2 

-emission – eller i hvert fald et 

mindre potentiale. Det skyldes, at 

vores energiforsyning bliver mere 

baseret på vedvarende energi,” 

fortæller Per Heiselberg. 

Selvom potentialet for at spare 

på udledningen af drivhusgasser 

er mindre, er det stadigvæk 

vigtigt fortsat at optimere denne 

del af byggeriet. Det skyldes, at 

der på nuværende tidspunkt 

ikke produceres nok grøn 

Hvem er Klimarådet? 

Klimarådet er et uafhængigt ekspertorgan, der rådgiver 

regeringen om, hvordan omstillingen til et klimaneutralt 

samfund kan ske, så vi i fremtiden kan leve i et Danmark 

med meget lave udledninger af drivhusgasser og samtidig 

fastholde bl.a. velfærd og udvikling. Klimarådet skal årligt 

vurdere, om regeringens klimaindsats anskueliggør, at de 

danske klimamål nås. Rådet skal desuden bidrage til den 

offentlige debat og udarbejder også løbende analyser og 

anbefalinger til klimaindsatsen. 

Kilde: www.klimaraadet.dk 

energi i Danmark, og der derfor 

stadig importeres sort energi – 

eksempelvis naturgas. Og da det er 

dyrt at udvide selve produktionen af 

vedvarende energi, kan vi billigere 

understøtte den grønne omstilling 

med energieffektive boliger. 

"Vi producerer i dag ikke al den 

vedvarende energi, vi selv skal 

bruge. Vi har faktisk en nettoimport 

af energi. Og det betyder, at hvis 

boligerne og boligforeningerne 

reducerer deres energibehov, så 

frigøres vedvarende energi, vi har 

til rådighed, til andre formål. Og 

så kan boligerne være med til at 

reducere behovet for udbygning 

af mere produktion af vedvarende 

energi," siger Per Heiselberg. 

Altså er det stadig fordelagtigt at få 

reduceret energibehovet i boligerne 

ved at tætne klimaskærmen med 

isolering og skifte utætte døre og 

vinduer samt renovere boligernes 

lys- og varmeinstallationer, hvilket 

trods alt både gavner pengepungen 

såvel som klimaet. 

Mere vedvarende energi til 

andre sektorer 

Den grønne energi er altså et 

vigtigt redskab for at opnå en 

neutral udledning af drivhusgasser 

i 2050, men dér taler man ikke 

kun byggeriet. Transportsektoren 

kræver meget energi og landbruget 

er også en stor drivhusgas-udleder. 

Da vi endnu ikke producerer nok 

grøn energi, kan en reduktion af 

energibehovet i byggeriet frigive 

den klimavenlige energi i andre 

sektorer og derved hjælpe dem – og 

os alle – med den grønne omstilling. 

"Det er jo landbruget og transporten, 

der er de to store drivhusgasudledere 

i 2030. Det skal vi have 

løst. Og dér er byggeriet ikke blandt 

de største udledere. Så det er mere 

et spørgsmål om, at det, at vi bruger 

energieffektiviseringsindsatsen i 

bygningerne, er med til at gøre det 

hele billigere for os alle sammen. 

Energieffektiviseringsindsatsen 

er billigere end at skulle investere 

i mere vedvarende energi, som 

er nødvendigt, hvis der skal være 

vedvarende energi nok til også 

at kunne reducere udledningen i 

andre sektorer. Så det kan ikke nytte 

noget, at vi i byggeriet bruger al den 

vedvarende energi, så der ikke er 

noget til de andre sektorer," siger 

Per Heiselberg. 

Side 12 

Klimasektion

Renovér først, når produkterne 

trænger til udskiftning 

Står man som andelshaver eller 

boligforening og tænker, at nu er det 

tid til at skifte vinduerne, så man 

kan få et bedre energimærke og 

gevinst på varmeregningen, 

skal man ikke gøre det, før de 

eksisterende vinduer har udstået 

deres levetid. Som tidligere adresseret, 

sker der i produktionen af 

byggematerialer nemlig en stor 

portion udledning af drivhusgasser. 

"Man skal ikke skifte vinduer ud, 

hvis de stadig har 15 års levetid. For 

så får vi jo godt nok en besparelse i 

driften ved at udskifte vinduerne, 

men der er jo også et CO 2 

-udslip ved 

produktion af vinduerne og ved 

at sætte dem ind i byggeriet. Så vi 

skal også passe på med, at vi ikke 

forsøger at lave nogle ændringer, 

der på sigt reducerer CO 2 

-udslippet, 

men som så her og nu giver et 

relativt stort ekstra CO 2 

-udslip," 

siger Per Heiselberg. 

Også et potentiale i 

andelsboligforeninger 

Bor man i en andelsboligforening, 

som ikke er nybyggeri med 

energimærkning A eller B, er 

der med stor sandsynlighed fine 

muligheder for at bidrage til 

klimamålene. 

"Jeg tror, at det er en tredjedel af 

andelsboligerne, der stadig har et 

energimærke på D eller lavere i 

dag. Så det vil sige, at der stadigvæk 

er en hel del, der godt kunne 

energieffektiveres. Og selvom det 

i sig selv måske ikke giver den helt 

store CO 2 

-reduktion, så betyder det 

jo, at hvis boligerne bruger mindre 

energi, jamen så kan vi jo bruge den 

vedvarende energi andre steder," 

fortæller Per Heiselberg og afslutter: 

"Men andelsboligforeningerne er 

faktisk godt med. Når jeg siger, at 

godt en tredjedel af andelsboliger 

har et energimærke på D eller 

lavere, er det også for at fortælle, 

at der i hvert fald er en tredjedel af 

boligerne, hvor der er mulighed for 

at lave forbedringer, som også er 

økonomisk rentable." 

Annonce 

Alt-i-én pakkeløsning 

med Danmarks 

bedste solcelleanlæg 

Solceller kan dække 65-70% af dit forbrug 

Vi leverer, installerer og står for papirarbejdet 

Aflast miljøet med en selvforsynende husstand 

Interesseret? 

Prøv vores prisberegner eller 

læs mere på www.viasol.dk 

+45 7020 7474 

NYHED 

Verdens 

bedste 

solceller 

kontakt@viasol.dk

KLIMASEKTION: Udskiftning af gasfyr 

Gode råd til at udskifte 

gasfyret 

Gaspriserne er steget og usikkerheden omkring gas efter den russiske 

invasion af Ukraine ligeså. Det er derfor en bedre tid end nogensinde for 

andelshavere og andelsboligforeninger at få udskiftet gasfyret med et 

billigere og grønnere alternativ. Bliv klogere her. 

TEKST: NYNNE GROTH HALLANDER 

Er der gasfyr at finde i din 

andelsboligforening, så kan 

du med fordel læse videre 

her. Rekordmange efterspørger 

nemlig at få udskiftet gasfyret med 

et grønnere alternativ – såsom en 

varmepumpe. 

Gaspriserne er seksdoblet 

Priserne på naturgas var ved 

udgangen af 2021 seksdoblet på 

blot et år sammenlignet med el. 

Det skyldes et lavere udbud og 

en højere efterspørgsel i de kolde 

måneder, men nu frygtes det, at 

priserne stiger yderligere set i 

kølvandet på den russiske invasion 

i Ukraine. Europa får nemlig en stor 

del af gasforsyningerne fra netop 

Rusland. 

I 2020 indgik regeringen en bred 

politisk aftale om klimavenlig 

varme til danskerne, hvor det blev 

bestemt, at olie- og gasfyr skal 

udfases frem mod 2030. Og nu tager 

udskiftningsivren for alvor fart. 

I uge 9 2022 oplevede 

Andelsportal.dk og søsterportalen 

3byggetilbud.dk, at 396 procent 

Nat 

flere efterspurgte en varmepumpe 

eller jordvarme sammenlignet med 

samme uge i 2021. 

Typisk udskiftes gasfyret med 

en luft til vand-varmepumpe, 

jordvarme eller fjernvarme. Og 

særligt varmepumpen står højt på 

ønskelisten hos flere boligejere. Og 

med god grund, hvis man dykker ned 

i tallene. 

3.800 3.800 

k k 0 0 

om å 

om å 

Hvad er besparelserne ved 

at udskifte gasfyret? 

Det koster cirka 90-120.000 kroner 

at få udskiftet til en energirigtig luft 

til vand-varmepumpe. 

29.200 29.200 k. k. 

om å 

om å 

Dog er der store besparelser at hente 

på varmeregningen – og samtidig 

bidrager du positivt til CO 2 

-aftrykket. 

Søg rådgivning hos 

fagmanden 

Foreningen kan tjekke i lokalplanen, 

hvornår der kan forventes mulighed 

for tilkobling til fjernvarmenettet. 

Samtidig anbefales det, at din 

forening søger rådgivning hos 

en installatør til valg af den 

bedste varmepumpeløsning eller 

jordvarmeanlæg, hvis I overvejer en 

udskiftning. 

Vam 

1.300 

k k 1.300 

0 0 om å 

om å 

14.500 

14.500 

k. 

k. 

om å 

om å 

Hvem der skal betale for udskiftning af gasfyret, fremgår af 

foreningens vedtægter og afhænger af, om gasfyret er en 

individuel forbedring eller en del af fællesinstallationerne. 

Side 14 

Klimasektion

Annonce 

Stiger defekte faldstammer jer 

snart til hovedet? 

JAC Kloakteknik A/S har med over 15 års erfaring i 

branchen stor ekspertise i strømpeforing af 

faldstammer i boligforeninger, hvor vi altid sikrer 

en personlig service og et godt resultat. 

En strømpeforing er en filtpose, der installeres i 

defekte kloakker eller faldstammer. Det er en effektiv 

løsning mod rørbrud, rotter, slidtage eller forstoppelser. 

Strømpeforing 

Faldstammer 

Rottespærre 

Kloakrenovering 

Nedsivningsanlæg 

TV-inspektion af kloak 

Entreprenørarbejde 

En strømpeforing er… 

• Nem og effektiv 

• Hurtigt udført 

• Billig og økonomisk 

JAC KLOAKTEKNIK A/S YDERVANG 7 4300 HOLBÆK 21 84 96 96 WWW.JACAS.DK

Annonce 

Ring på 

4141 0815 

FÅ RÅDGIVNING OG GRATIS EFTERSYN 

WWW.VILEA.DK 

Gratis forundersøgelse 

Nye ventilationsanlæg 

Udskiftning af ældre motorer 

Fuld service på anlæg 

DUKA-ventiler 

Projektering og planlægning 

Fordelene ved at optimere ventilationen 

i jeres ejendom er mange! 

Hos Vilea er vi specialister i ventilation i 

andelsboligforeninger. Vi ved nemlig hvor stort 

et uforløst potentiale af klimaoptimering, der 

findes i foreningerne, og hvor mange fordele 

og besparelser I går glip af. 

Vi tilbyder altid en gratis forundersøgelse 

til eftersyn og energioptimering af jeres 

ventilationsanlæg. Samtidig løfter vi gerne 

hele processen, hvor vi blandt andet udregner 

forbrug, tilbagebetalingstid og tilpasser 

løsningen i forhold til jeres beboerdemokrati 

og fastlagte rammer. 

Gode grunde til at optimere ventilationen: 

1. 

2. 

3. 

4. 

5. 

Mindsk energispild: Hvis en motor er beskidt, 

så bruger den mere energi, og det koster dyrt 

Undgå et dårligt indeklima, der kan give 

beboere hovedpine, kvalme, træthed m.m. 

Minimér risikoen for skimmelsvamp og fugt 

Bidrag til den grønne omstilling med 

DUKA-ventiler i jeres ejendom 

Kort tilbagebetalingstid ved udskiftning af motor. 

I nogle tilfælde kun 1 års tilbagebetalingstid 

Læs mere på www.vilea.dk 

KLIMAOPTIMERING 

Mindsk energispild: 

Hvis en motor er beskidt eller 

gammel, bruger den mere 

energi og det koster dyrt. 

Tlf.nr.: 4141 0815 | Stovbyvej 15, 2610 Rødovre | kontakt@vilea.dk | CVR: 43126563

Annonce 

Hos Bolignet-Aarhus kan I spare op til 50% 

på beboernes internetabonnementer 

Få jeres eget bolignet 

-og opnå alle fordelene 

Fordelene ved ejerskabet er indflydelse på, at 

pris, kvalitet og hastighed ikke sættes af andre. 

Når nye foreninger vælger Bolignet- 

Aarhus som ny internetudbyder, er 

det typisk fordi beboerne prioriterer 

internet af høj kvalitet til lavere pris. 

Tag en klog beslutning i bestyrelsen 

og få gratis rådgivning om jeres muligheder. 

Kontakt os også, hvis I er det 

mindste i tvivl... 

Interesseret? 

Bolignet-Aarhus er en landsdækkende 

non-profit virksomhed, og vi har i 

mere end 20 år haft succes på markedet 

med billigt og stabilt internet, TV 

og telefoni til kunder i hele Danmark 

- og vi vækster fortsat. 

SPAR 

50% 

Internet man ka’ forstå... 

Læs mere på 

bnaa.dk 

Andelsboligforeninger i hele Danmark kan få en gratis og uforpligtende snak om 

fordelene. Læs mere på bnaa.dk eller kontakt os på 82 50 80 00 | salg@bnaa.dk

Annoncer 

Administration 

af andelsboligforeninger 

i hele 

Danmark. 

Vi skaber ro og tryghed, så I som 

bestyrelse får luft til at planlægge 

og arbejde med alt det sjove. 

Tlf.: 70 232 232 | Web: azets.dk 

Vinduesentrepriser er vores 

Vi dækker 

hele Jylland 

speciale 

“ 

VORES KUNDER FORTÆLLER, AT DE ISÆR VÆRDSÆTTER 

VORES BEHAGELIGE OG RÅDGIVENDE SERVICE KOMBINERET MED 

VORES GRUNDIGE ARBEJDE – INDEHAVER MORTEN UOTILA 

www.vestkystensbyg.dk 

Tel.nr.: 3049 4562 

Info@vestkystensbyg.dk 

Chr Winthers Vej 2A, 6700 Esbjerg 

Tag en fagmand med på råd, når vinduerne skal udskiftes i boligforeningen. 

Hos Vestkystens Byggefirma løfter vi vinduesentrepriser, store som små, og 

tilbyder altid kompetent arbejdskraft. Samtidig hjælper vi med projektering, 

byggemøder og vejledning.


Fire brancheeksperters 

råd til et vellykket 

renoveringsprojekt 

Når andelsboligforeningen står over 

for et renoveringsprojekt, er der mange 

beslutninger at tage stilling til. Vi har 

samlet en række brancheeksperter fra 

forskellige fagområder og fået deres 

besyv med. For hvad skal bestyrelsen vide 

om projektet, hvornår skal renoveringsprojektet 

begynde, og hvad kan gøre 

processerne lettere? Få svarene her. 


Tagfirmaet: 

Vælg den rette tagløsning fra start 

Tagtyper kommer i mange former, og 

andelsboligforeningen har derfor flere valgmuligheder, 

når taget skal renoveres. Tømrermester RFA ApS 

er vores brancheekspert i netop tagopgaver, og 

indehaveren Rasmus Andersen gør os opmærksom på, 

at det faktisk ikke er alle foreninger, der har frit valg på 

'tag-hylden': 

"Andelsboligforeninger i byen kan godt risikere, at der 

er krav til, at man bibeholder samme tagtype, som man 

har i dag. Tjek derfor de kommunale retningslinjer eller 

spørg en fagmand til råds, hvis andelsboligforeningen 

er i tvivl," lyder det fra Rasmus Andersen. Og generelt 

er overvejelserne om, hvilket tag foreningen skal 

have, en vigtig snak at tage hul på i god tid, forklarer 

tageksperten: 

"En andelsboligforening, der har sat sig ind i beboernes 

behov, og som er skarpe på, hvad de vil have og ikke 

vil have, er altid nemmere at vejlede. Det handler om, 

at man taler højt om, hvilken tagtype man ønsker – 

herunder også at præsentere beboerne for forskellige 

materialeeksempler, klarlægge tidsperspektivet og stille 

spørgsmål til os fagmænd, så der er bedre ro i maven 

hos de fleste." 

Undertag og ventilation skal ikke 

undervurderes 

Et råd, som Tømrermester RFA ApS altid giver de 

bestyrelser, han taler med, omhandler undertag og 

ventilation. Han uddyber: 

"En løsning med fast undertag er klart at anbefale, 

da det forlænger holdbarheden af tagkonstruktionen 

markant. Samtidig er det vigtigt at vælge en fagmand, 

der kender til at renovere tagoverflader i ejendomme 

korrekt. Et element som sund ventilation og korrekt 

isolering på tagarealerne skal nemlig indtænkes fra 

start, så foreningen undgår fugtskader og skimmel," 

slutter Rasmus Andersen. 

Rasmus Andersen, 

Indehaver, Tømrermester RFA ApS 

Fortsættes 


Side 25


Altanfirmaet: 

Fem tegn på altanskader 

Altan.dk løfter altanopgaver i hele landet og er 

vores brancheekspert på området. Og til foreninger 

med ældre altaner – og særligt ældre betonaltaner – 

giver marketingchef Ulrik Knudsen et vigtigt råd til 

renoveringen: 

Ulrik Knudsen, 

Marketingchef, Altan.dk 

"Der er som udgangspunkt slet ingen grund til 

bekymring, når det kommer til altaner. Der er dog 

godt 50.000 gamle betonaltaner, der kan være usikre 

og bør renoveres eller udskiftes." Derfor har Altan.dk 

samlet fem tegn, der viser, at din altan trænger til en 

renovering. (Fotos: Altan.dk) 

1. Hvide udfældninger 

Kan du se hvide udfældninger på undersiden af altanen 

indikerer det, at der foregår en transport af fugt gennem 

betonen. Det kan give øget risiko for frostskade, og her 

vil en borekerneanalyse derfor være en god idé at få 

udført. 

2. Revner i betonen 

Revner i betonen kan både være almindeligt slid, men 

også tegn på, at betonkonstruktionen er under en kritisk 

nedbrydning. Få derfor undersøgt, hvad revnerne i 

betonen betyder på din altan med hjælp fra en fagmand. 

Side 26 


3. Rødbrune udfældninger 

"Finder du rødbrune udfældninger på altanen vil det typisk være et tegn på, at der foregår korrosion af den 

indstøbte armering. Det kræver nærmere undersøgelse, da der kan foregå nedbrydning i den armering, der 

bærer altanen," fortæller Ulrik Knudsen. Han tilføjer, at hvis altanen er fra før 1970 eller over 50 år gammel, 

bør man bestille et altaneftersyn – uanset altantypen – da det langt fra er alle altaner, der har tydelige tegn på 

renoveringsbehov. 

4. Afskalning på altanen 

"Når jerndelen, der er indstøbt i betonen begynder at 

ruste, kan der komme afskalninger på undersiden og 

langs for- og sidekanter på altanen," siger Ulrik Knudsen 

og påpeger, at det er vigtigt at tage hånd om denne 

nedbrydning, da betonstykker for altanen kan nedfalde. 

5. Afskalning over rustent jern 

Det sidste tegn omhandler en anden type afskalning, 

du skal være opmærksom på. Nemlig små dækflader 

tæt på betonoverfladen. Her kan der være tale om et 

generelt problem, som et professionelt altaneftersyn vil 

kunne afdække, så du kan vedligeholde altanen, inden 

skaderne formerer sig. 


Side 27


Brolæggeren: 

Tænk vedligeholdelse ind 

Forårssolen titter allerede frem, og hos T.R. Entreprise 

& Ejendomsservice er de allerede i fuld gang med at 

hjælpe andelsboligforeninger og private boligejere 

med en opgradering af udearealerne. Faktisk kan man 

udføre belægningsarbejde det meste af året– så længe 

der ikke er sne og frost – foreningen kan altså sagtens 

komme i gang allerede nu. Men én ting er helt sikker, 

når det kommer til belægning på fællesarealerne, 

hvis du spørger indehaver Thomas Rosholm Poulsen. 

Foreningen skal overveje en løsning med mindst mulig 

vedligeholdelse. 

"Mit råd er, at andelsboligforeningen skal tænke over, at 

arealerne skal være lette at vedligeholde efterfølgende. 

Det letteste her er at vælge nogle større betonfliser til 

fællesarealerne, så der ikke gror store mængder ukrudt 

op i fugerne," siger Thomas Rosholm Poulsen. 

Vælg en håndværker med erfaring 

Det kan lyde banalt, men det er ikke desto mindre 

vigtigt. Andelsboligforeningen bør nøje udvælge det 

firma, der skal bruges til gårdrenoveringen, påpeger 

Thomas Rosholm Poulsen. 

Thomas Rosholm Poulsen, 

Indehaver, T.R. Entreprise & Ejendomsservice 

"Vælg en håndværker, der har erfaring med belægning 

på større arealer, hvis hele gården skal have en 

opgradering. Der er stor forskel på, hvorvidt firmaet 

skal løfte en mindre terrasseopgave eller udføre 

belægningsarbejde på flere hundrede kvadratmeter. 

Hvis ikke det skal tage for lang tid, så skal foreningen 

vælge et firma der kan, og har ressourcerne, til at løfte 

en vis størrelse opgave," slutter den erfarne brolægger 

fra T.R. Entreprise & Ejendomsservice. 

For at gøre det nemmere for 

regnvand at sive ned, vælger 

flere brolæggere at etablere 

rister i belægningen. 

Side 28 


Vindueseksperten: 

Isolering skal også tænkes ind 

Udskiftning af vinduer i andelsboligforeningen er 

en populær renoveringsopgave – og TMT ApS har 

specialiseret sig i netop dette. Nye vinduer bidrager 

med meget, når de gamle 1-lags termoglas udskiftes til 

3-lags energiglas. Det giver et plus på varmeregningen, 

mindsker støjniveauet og forbedrer indeklimaet. 

Indehaver Morten Trasborg vil dog huske foreningerne 

på, at vinduesudskiftet ikke altid står alene. 

Morten Trasborg, 

Indehaver, TMT ApS 

"Jeg rådgiver bestyrelsen til at være opmærksom på 

isolering på tagarealerne. Varme siver op, og derfor får 

man ikke den optimale effekt ved at udskifte vinduerne, 

hvis taget er dårligt isoleret," siger Morten Trasborg. 

Han påpeger også en anden tendens i ældre foreninger: 

Overvej at få træ/alu vinduer 

Det sidste råd, som TMT ApS vil dele med 

andelsboligforeningen angående vinduesudskiftet, 

omhandler vedligeholdelsesarbejdet. 

"Jeg anbefaler, at man som forening gør brug af træ/ 

alu vinduer, såfremt bygningen ikke er fredet. Typisk 

er det meget dyrt at få vedligeholdt vinduer inde i byen 

i etageejendomme. Hvis man har træ/træ vinduer skal 

der, afhængig af malingens kvalitet og vinduernes 

placering i forhold til vind og vejr, en maler på hvert 

4-8 år, for ellers rådner vinduet op," siger 

Morten Trasborg og uddyber: 

"Træ/alu vinduer kræver ikke vedligeholdelse. De er en 

smule dyrere, men da vedligeholdelsesarbejdet ved træ/ 

træ vinduer nemt kan koste mindst 30.000 kroner for 

en lejlighed grundet leje af maskiner, så får foreningen 

hentet pengene hjem første gang vinduerne skal 

vedligeholdes." 

"Ældre bygninger har ofte en porøs facade, og 

derfor skal foreningen tage højde for, at der er 

genopretningsarbejde efterfølgende." 

Annonce 

Står I over for et 

renoveringsprojekt? 

Så er Dam Byg specialisten at kontakte. Vi har 

stor erfaring med tag- og vinduesudskift i 

andelsboligforeninger, der bidrager positivt til 

foreningens energiregning. Vi sikrer altid en tryg 

og gennemsigtig byggeproces fra den første 

dialog til den endelige gennemgang. 

Ring på 6176 8771! 

MAIL: 

ADR.: Slotshaven 3K, 1. 11. 

4300 Holbæk 

CVR: 42609307 

morten@dam-byg.dk 

Tag og vinduer 

Gipsopgaver og lofter 

Gulve og fodpaneler 

Find os her 

Indvendige døre 

Terrasser, udestuer 

og hegn

Annonce


Top 5 renoveringsprojekter i 

andelsboligforeningen 2022 

Trods 2022’s spæde start har der allerede været fuld gang i renoveringsprojekterne i 

de danske andelsboligforeninger. Men hvilken form for renoveringsopgave har fundet 

vej til toppen af podiet som den mest efterspurgte? Læs med her og find ud af hvilke 

renoveringsopgaver, der har sneget sig ind i top 5 i de danske andelsboligforeninger 

anno 2022. 

TEKST: ANTON EGHOLM 

Udover magasinet, du læser her, hjælper 

Andelsportal.dk også med at formidle 

uforpligtende tilbud på renoveringsprojekter 

i boligforeninger til vores landsdækkende netværk 

af håndværkere og leverandører. Vi har derfor 

gransket vores data og set på top 5 mest efterspurgte 

renoveringsprojekter i andelsboligforeningen i år. Vi 

starter med femtepladsen. 

5. Brolægning og renovering af 

gårdarealerne 

Der har allerede været stor efterspørgsel på det grå 

arbejde ud i andelsboligforeningerne, men hvad er 

det helt præcis en brolægningsopgave indebærer i 

andelsboligregi? 

Brolægningsopgaver er hovedsageligt at finde i form 

af gårdarbejde i andelsboligforeninger med større 

fællesarealer. Fællesarealerne er et vigtigt frirum 

eller et rum til aktiviteter for mange andelshavere. 

Derfor er der i starten af 2022 allerede flere, der har 

valgt at investere i en renovering af fællesarealerne 

og efterspurgt en brolægger. Ofte efterspørger 

foreningerne også en større anlægsentreprise. Dette er 

eksempelvis opgaver som implementering af højbede, 

lægning af nye fliser eller plantning af bede. Flere 

boligforeninger vælger også at tænke foreningens 

klimasikring med ind i ligningen og får lavet LARløsninger 

i gårdområdet. LAR står for ’lokal afledning af 

regnvand’ og kan implementeres i gårdområder i form 

af eksempelvis nedsivningsbede, omfangsdræn eller 

faskiner. 

Fortsættes 


Side 31


Flere har i de forgange år brugt meget tid i hjemmet og 

dermed også på de grønne fællesarealer eller boligens 

tilhørende have. Derfor ryger brolægningsopgaver ind på 

en naturlig og solid femteplads over top 5 renoveringer i 

andelsboligforeninger anno 2022. 

4. Tømrer- og tagarbejde 

Tømrerarbejde er i evigt flor, og det er ikke en undtagelse 

når vi taler om andelsboligforeninger. Men hvad er det 

præcis for nogle løsninger tømrerne skruer sammen til 

andelshaverne ude i de danske foreninger? 

Tømrerarbejde kan foregå fra kælder til kvist og er derfor 

også en mere omfavnende opgaveform end mange andre 

på listen her. Men når det kommer til tømrerarbejde i 

andelsboligforeninger, er der klart én type opgave, der 

står for størstedelen af arbejdstimerne for tømrerne. 

Tagprojekter har i starten af 2022 været varmt brød 

for andelsboligforeningerne – og med rette. Taget er 

indiskutabelt en vigtig ting at holde øje med for at skabe 

et godt indeklima. 

Det kan især være vigtigt at holde øje med, at der ikke 

opstår svamp i tagkonstruktionen, da dette kan ende 

med at blive en rigtig dyr affære. Samtidig er taget en 

stor del af isolering i ejendommen, og med de stigende 

priser på opvarmning kan det betale sig at renovere det 

gamle tag. En anden vigtig tømreropgave at nævne er 

vinduesudskiftning, som også bevirker et godt indeklima, 

energioptimering og tilmed kan virke støjdæmpende. 

3. VVS-arbejde 

Måske har du cyklet forbi en badeværelsescontainer 

foran en andelsboligforening på vej hjem fra arbejde 

siden årets begyndelse. Hvis det ikke er tilfældet, kan 

vi berette, at VVS-arbejdet har været den tredje mest 

efterspurgte type opgave fra andelsboligforeningerne 

hos Andelsportal.dk. 

Det er alfa og omega for en ejendom at have stærke 

rørløsninger. En typisk renoveringsopgave for en 

VVS'er i en andelsboligforening kunne være 

en udskiftning af faldstammer i ejendommen. 

Faldstammerne er et vertikalt afløb, som sørger 

for, at spildevand har sikkert og godt afløb – 

derudover samler faldstammerne spildevandet fra 

de forskellige ejendomme, så det bliver ledt samme 

sted hen. Derfor er faldstammerne særligt vigtige i 

andelsboligforeninger. Samtidig er badeværelserne i 

de enkelte andelsboliger også en stor del af de VVSopgaver, 

andelsboligforeningerne efterspørger tilbud på 

hos os. VVS-arbejde er derfor forståeligt rykket ind på 

en tredjeplads. 

Andre nævneværdige placeringer: 

Det blev ikke til en plads i top 5, men 

opgaver der involverer dørtelefonanlæg, 

ejendomsadministration og valuarvurderinger 

har også været yderst efterspurgte i 

starten af 2022. 

Side 32 


Ønsker I også 

at få malet 

facaden? 

Få 3 tilbud på 

jeres opgave! 

2. EL-arbejde 

I starten af 2022 har der været mange 

andelsboligforeninger og andelshavere, der har 

fået den lyse idé at få optimeret elinstallationerne i 

andelsboligforeningerne. Faktisk så mange, at opgaver 

der involverer el-arbejde er kravlet op som den 

næstmest efterspurgte opgavetype. Men hvilke 

el-opgaver søger andelsboligforeningen tilbud på? 

I nogle tilfælde er det foreningens ansvar at sørge 

for, at elinstallationerne er opdaterede og tilpasset 

den gældende lovgivning, hvis altså de ikke er 

indvendige i andelene. I disse tilfælde vil det være 

andelsboligforeningen, der skal stå for renovering af 

elinstallationen på fællesarealerne og i trappeopgangen. 

Ellers kan en normal renovering af elinstallationer i en 

andelsboligforening være udskiftning af eltavler i de 

enkelte boliger eller eltjek ved salg. 

1. Malerarbejde 

Med alverdens forskellige renoveringsopgaver, der 

allerede er blevet indsendt i starten af 2022, er der 

alligevel en enkelt, der klart står ud fra mængden. 

Der har nemlig været massiv efterspørgsel på at give 

andelsboligforeningen et ansigtsløft og få udført en 

maleropgave. 

Der er mange muligheder for maleropgaver i 

andelsboligforeninger. En hyppig renoveringstype 

for malere hos andelsboligforeninger er en total 

overhaling og maling af facaderne. Samtidig er maling 

af trappeopgange eller i den private bolig også opgaver, 

der bidrager til, at maleropgaven ligger nummer et på 

listen af mest efterspurgte renoveringsopgaver i starten 

af året. 

Få tilbud på renoveringsopgaven 

Via Andelsportal.dk’s landsdækkende leverandørnetværk kan I modtage tre uforpligtende tilbud 

på renoveringsprojekter i foreningen og i den private andelsbolig. Vi tilbyder også en gratis 

entreprisegaranti på opgaven indsendt via Andelsportal.dk. Entreprisegaranti dækker med op 

til 100.000 kroner, når der skal udføres arbejde for boligforeningen, og med 35.000 kroner for fejl 

og mangler hos den private andelshaver. 


Side 33


Indgå en god 

håndværkeraftale 

Generalforsamlingen er formentlig overstået, og I har måske 

aftalt at gå videre med et renoveringsprojekt. Allerede i aftalen 

med håndværkerfirmaet kan man sætte rammer for en god 

proces og sikre sig mod fejl og mangler. 

TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCHELY 

Definér opgaven konkret og 

præcist 

Det er altid en god idé at undersøge 

markedet, når man skal i gang med 

et bygge- eller renoveringsprojekt 

ved at indhente flere tilbud. En stor 

faldgrube kan dog være, at man ikke 

får konkretiseret, hvad man ønsker 

at få lavet, hvilket kan resultere i tre 

vidt forskellige tilbud. Sørg derfor 

på forhånd at få defineret præcist og 

konkret, hvad der skal laves, allerede 

inden tilbuddene indhentes. 

Håndværkeraftalen: Få det 

på skrift 

Mundtlige aftaler er bindende, men 

der kan let opstå misforståelser 

og uenigheder, da det er påstand 

mod påstand. Sørg derfor altid for 

at indgå en skriftlig aftale med din 

håndværker, hvori I får afklaret alle 

spørgsmål, så det står sort på hvidt. 

Benyt gerne en standardkontrakt 

som boligministeriets AB92, hvor 

der afdækkes alle krav mellem 

forening og entreprenør. Husk også 

at få skrevet ind i aftalen, hvordan 

fejl og mangler skal håndteres. 

Dagbøder 

Undgå forsinkelser på 

håndværkeropgaven ved at aftale 

dagbøder – særligt hvis det er 

en hovedentreprise med flere 

faggrupper med inde over projektet. 

Det kan eksempelvis være et projekt, 

hvor maleren først kan påbegynde 

arbejdet, når tømreren er færdig. 

Dagbøder kan derved skabe ekstra 

incitament for, at håndværkerne 

bliver færdige til tiden. 

Garanti 

De fleste garantiordninger 

dækker kun arbejde udført for 

privatpersoner. Er man derfor 

en andelsboligforening, vil man 

typisk ikke kunne finde hjælp hos 

de forskellige garantiordninger, 

håndværkerfirmaerne måtte 

være del af. Andelsportal.dk’s 

entreprisegaranti er blandt de første 

i Danmark, der også dækker opgaver 

udført for andelsboligforeninger. 

Entreprisegarantien er gratis at søge 

og dækker op til 100.000 kroner for 

håndværksmæssige fejl og mangler 

for foreninger og 35.000 kroner 

for privatpersoner, når opgaven er 

indsendt via vores tilbudstjeneste. 

Til- og eftersyn 

Det er vigtigt at føre tilsyn med 

arbejdet for at sikre, at alt på 

byggepladsen lever op til kravene. 

Afhold gerne ugentlige byggemøder 

med entreprenøren, hvor I drøfter, 

hvorvidt arbejdet overholder 

tidsplanen og økonomien. 

Når projektet er afsluttet, bør man 

holde 1-års og 5-års gennemgang 

med entreprenøren, hvor man 

genbesøger arbejdet og ser, om der 

efterfølgende er kommet skader på 

det udførte arbejde. 

Det er altid en god idé at alliere 

sig med en byggesagkyndig, der 

kan stå for til- og eftersynene 

samt byggemøderne, da de taler 

det samme faglige sprog som 

entreprenøren og kender til lovkrav 

samt branchestandarder. 

Betaling 

Sørg for, at der i den skriftlige aftale 

fremgår både prisen på opgaven og 

betalingsfrister. Ved større projekter 

er der kutyme for, at betalingen 

består af en række delbetalinger, 

imens der ved mindre opgaver 

typisk betales det fulde beløb, når 

opgaven er færdigudført. Sørg for 

at tilbageholde den sidste rate, 

indtil I er sikre på, der ikke er fejl og 

mangler. 

Mangler I en 

håndværker til 

jeres opgave? 

Få 3 tilbud til 

foreningen! 

Side 34 


Annonce 

Boligvaskeri 

uden bekymringer 

L’EASY Business varetager drift, vedligehold og service af jeres vaskeri – så I kan nyde godt 

af en fleksibel og enkel løsning med tilfredse beboere. Leveret, installeret og serviceret. 

Få en løsning, der matcher jeres behov 

Ingen boligforeninger er ens. Derfor samarbejder vi med Electrolux 

Professionel, så vi med markedets bedste og bredeste udvalg, kan 

skræddersy vaskeløsninger, der dækker jeres behov. Vi varetager 

drift, vedligehold og service i hele perioden. 

Levering og installering. 

Fri service og reservedele i hele leasingperioden. 

Telefonsupport og hjælp til fejlfinding. 

All-risk forsikring der bl.a. dækker brand, tyveri, 

vandskade og uheld. 

Installationstjek 

– optimering af vaskerum 

Betalingssystem 

– med mange muligheder 

Flytning og bytning 

– af maskiner ved ændret behov 

Operationel leasing 

Levering, installering, service, reservedele 

og fuld forsikring af jeres vaskeri. 

Til små månedlige ydelser. 

Brugerbetalt vaskeri 

Levering, installering, service, reservedele 

og fuld forsikring, afregnet automatisk per vask. 

I skal ikke have en krone op af lommen! 

Leasing gavner både økonomi og miljø 

Nye maskiner bruger væsentligt mindre energi, og når leasingaften udløber, 

bliver de efterset og leaset videre til en ny aftager. Det forlænger produktets 

levetid, og når det skal skrottes, bliver 95% af materialerne genanvendt. 

72 15 11 15 boligvaskeri.dk 

Løsninger til erhvervslivet

Valuarvurdering 

Om STAD Valuar 

STAD Valuar er del af STAD 

Erhverv. STAD Valuar beskæftiger 

sig med vurderingsforretninger, 

herunder valuarvurderinger af 

andelsboligforeninger. De 

hjælper godt 400 forskellige 

andelsboligforeninger 

med valuarvurderinger årligt. 

Unikt indblik: 

Fluen på væggen til en 


På den første rigtige forårsdag i marts stod solen højt. Uden en sky på himlen tog vi en 

tur til det mondæne Frederiksberg for at mødes med Emil Ellekilde, der er vurderingschef 

hos vores branchepartner i valuarvurderinger, STAD Valuar. Vi havde nemlig 

ekstraordinært fået lov til at være fluen på væggen ved en valuarvurdering, som gav 

os et unikt indblik i, hvordan en valuarvurdering forløber sig, og hvad valuaren lægger 

mærke til ved sit ejendomstjek. Overvejer I valuarvurdering af jeres andelsboligforening? 

Så læs med her. 

TEKST: DANIEL CHRISTIAN HINCHELY | FOTOGRAFI: PERNILLE SVALEBÆK 

Det var en lun fredag 

formiddag, da Emil Ellekilde 

med et stort smil hilste på 

os ude foran tøjbutikken Zornig, 

som lejer butikslokalet af den 

andelsboligforening, vi skulle besøge 

– nemlig A/B Gammelkongevej 153. 

Tidligere og fremtidige 

forbedringer 

Sammen med Emil blev vi budt velkommen 

af Helle, der er bestyrelsesmedlem 

i andelsboligforeningen, 

hvor hun har boet siden begyndelsen 

af 00’erne. Vurderingsmødet 

startede rundt om spisebordet i den 

hyggelige stue. 

Indledningsvist forklarede Emil 

lidt om selve valuarvurderingen, 

og hvad der er vigtigt for den 

endelige vurdering. Blandt andet 

fortalte han, at valuarvurderingen 

indgår i andelsboligforeningens 

årsrapport, hvorfor Emils arbejde 

er en forudsætning for revisorens 

arbejde og udarbejdelsen af den 

Side 36 


endelige rapport. Valuarer tager 

derfor udgangspunkt i regnskabet 

for året før. 

"Lidt ligesom hønen og ægget," siger 

vurderingschefen. 

Den erfarne valuar forklarede, at 

han havde regnet lidt på tingene 

hjemmefra, men at han også 

havde forberedt et sæt spørgsmål 

til ejendommen, herunder også 

hvilke fremtidige forbedringer 

andelsboligforeningen ser ind i. 

"Er der sket større væsentlige ting 

med ejendommen i de seneste år?" 

var Emils første spørgsmål. 

Bestyrelsesmedlemmet, Helle, 

forklarede, at der ikke har 

været store renoveringer, men 

at der i 2019 var foretaget en 

facaderenovering samt en 

gårdrenovering i 2015, hvor 

kloakkerne også fik sig en tur. 

Derefter blev der spurgt ind til 

ejendommens tag og vinduer, som 

dog ikke var blevet skiftet, mens 

Helle har boet der. Dog ved hun, at 

begge emner har været skiftet på et 

eller andet tidspunkt. 

vurderingen af ejendommen, fordi 

andelsboligforeningen ikke ejer dem 

– det gør andelshaverne selv. 

"Er der nogle større ting, I har i 

støbeskeen, der skal laves syv-otte 

år ud i fremtiden?" spørger Emil 

nysgerrigt. 

Helle forklarer, at der står i 

den energirapport, de har fået i 

forbindelse med energimærkning, 

at vinduerne godt kunne trænge 

til nye ruder. Desuden er de ved 

at færdiggøre udskiftningen af de 

lodrette stigestrenge, hvoraf kun to 

mangler. 

Fremvisning af to forskellige 

lejligheder 

Efter den gode snak om tidligere og 

fremtidige projekter i ejendommen, 

var det tid til at gå en tur indenfor 

i ejendommen. Helle forklarede, 

at der findes fire typer lejligheder 

i foreningen, hvor hendes egen 

og naboens er de mest typiske. Vi 

startede i Helles lejlighed. 

"Mit kig i selve lejligheden tager 

ikke ret lang tid. Jeg kigger nemlig 

på lejligheden i den kontekst, at 

hvis der potentielt skulle være en, 

der købte hele ejendommen og ville 

rive alle køkkener og badeværelser 

ned og sætte nogle nye op, så kunne 

man det. Jeg skal altså bare forholde 

mig til, om jeg tror på, man kan lave 

et normalt køkken og et normalt 

badeværelse i selve lejligheden," 

siger Emil indledningsvist og 

supplerer: 

"Jo mere en potentiel udlejer kan 

få i leje, desto mere stiger ejendommens 

værdi." 

Helle viser os rundt i sin lejlighed 

og fluebenene bliver sat i Emils 

notater. Herefter bevægede vi os via 

bagtrappen over i naboens lejlighed, 

hvor det samme gør sig gældende. 

Køkken? Tjek. Badeværelse? Småt, 

men godt. Alt er i den fineste orden. 

Fortsættes 

"Den tekniske levetid på et tag 

er 75 år. Vi ser dog ofte tag, der 

stadig holder fint efter 100 år," 

siger Emil og konstaterer efter et 

hurtigt kig på vinduerne i stuen, at 

det ligner en typisk 90’er ramme. 

A/B Gammelkongevej 153 har 

tidligere diskuteret altaner, men det 

var kun muligt at etablere dem ud 

til baggården, hvilket andelshaverne 

ikke var interesseret i dengang. 

Dog har to andelshavere selv betalt 

for opsætning af altaner. Men som 

Emil forklarer, tæller de ikke med i 

A/B Gammelkongevej 153 

ligger på hjørnet af Edisonsvej 

og Gammelkongevej på 

Frederiksberg. 


Side 37

Valuarvurdering 

Mens vi kigger på naboens lejlighed, 

stopper Emil op og inspicerer 

vinduerne og fortæller: "De er fra 

1994." Det står nemlig i rammen 

mellem ruderne i vinduerne. 

Vi spurgte nysgerrigt Emil, om 

nogle forbedringer tæller mere end 

andre i en valuarvurdering, hvortil 

han svarede: 

"Den første type af forbedringer, 

som tæller negativt, er dét, der 

ligger ude i fremtiden. Så hvis jeg får 

at vide, at om to år skal hele taget 

skiftes, som koster fem millioner 

kroner, så skal jeg i den model, jeg 

laver, forholde mig til det. Og i takt 

med at årene går, og taget er skiftet, 

så udgår det fra regnestykket, og 

så bliver ejendommen mere værd," 

fortæller vurderingschefen fra 

STAD Valuar. 

Han forklarede desuden, at de 

helt store forbedringer, som kan 

øge værdien af ejendommen, er 

altaner og elevatorer, som anses 

som 100 procents forbedringer, 

fordi man sætter noget nyt op, som 

ikke var der i forvejen. Af samme 

grund udløser en udskiftning 

af eksempelvis vinduer ikke en 

lige så stor værdistigning, fordi 

man erstatter noget, som er der i 

forvejen. 

Op på loftet og ned i 

kælderen 

På bagtrappen stoppede den erfarne 

valuar op og begyndte at vippe på 

tæerne. 

"Hvis trapperne knirker meget, 

har det noget at gøre med, at der 

gennem årene har været meget 

damp, som har løsnet i dem. Det 

behøver ikke at være noget 

problem, men det antyder i hvert 

fald, at det er mange år siden, 

nogen har renoveret på dem." 

Oppe på loftet konkluderer Emil, 

at taget også har gennemgået en 

forbedring. 

"Det skal nok passe, at det har været 

midt- eller starthalvfemserne. 

Emil bemærker 

rottestopperen. 

Der er blandt andet lavet noget 

isolering. I kan se det her også," siger 

Emil og peger på den indvendige 

side af taget. 

Den hyggelige baggård bar tydeligt 

præg af renoveringen tilbage i 2015. 

I kælderen var der vaskekælder, 

kælderrum til opbevaring og 

fjernvarmeanlæg. 

En valuarvurdering holder i 

18 måneder og skal foretages af 

en uddannet valuar. I 2020 brugte 

cirka 60 procent af andelsboligforeningen 

en valuarvurdering 

som vurderingsprincip. 

Side 38 


Annonce 

"Grunden til at jeg gerne vil i kælderen, 

det skumle sted i ejendommen, er for at 

se den her tavle," siger Emil og peger på 

fjernvarmeanlægget og fortsætter: 

"Fyrkedlen er fra 1986, og det indgår i 

regnskabet, selvom det ikke er ret meget, 

det betyder." 

Afslutningsvist viser Helle os en 

tidligere garage, der benyttes til fælles 

cykelparkering. Det har i praksis ikke 

nogen betydning for selve regnestykket, 

fortæller Emil, men det gør jo en klar 

fordel for beboernes hverdag. 

Inden vi tager afsked med Emil, løber 

han over på den anden side af vejen for 

at kigge på taget fra afstand for at se, om 

der er en mobilmast, som ejendommen 

lægger tag til for et mobilselskab, som 

derved giver en ekstra lejeindtægt på 

20-40.000 kroner. 

SKAL VI HJÆLPE JERES 

ANDELSBOLIGFORENING 

MED MURER OPGAVERNE? 

Uanset om der er tale om lægning af klinker og fliser 

i boligen, eller om andelsboligfor eningens facader 

skal have en kærlig hånd, er vi klar til at løfte opgaverne, 

store som små. 

Høj kvalitet og nærværende kundeservice er grundstenene 

hos os, når vi løser byggeopgaver ude hos 

vores kunder. Med mere end 30 års erfaring fra bygge 

branchen har vi opbygget en stor ekspertise, og 

I kan derfor forvente perfekte resultater med os på 

opgaven. 

Ønsker I et godt tilbud? Så tøv ikke 

med at kontakte os! 

"Sådan en ting kan hurtigt blive en 

million kroner værd for ejendommen," 

afslutter vurderingschefen. 

Vi hjælper 

også gerne med 

tømrer-, maler- og 

gulvarbejde 

Telefon: 21 23 72 27 

Mail: asd@asd.dk 

CVR: 42751189 

Adresse: Søholtparken 44, 2660 Brøndby Strand

Annonce 

Har I husket at 

opdatere energimærket i 

jeres andelsboligforening? 

Ved salg og ved udlejning er det et krav, at andelsboligforeningen 

har et gyldigt energimærke. Et energimærke er gyldigt i 10 år 

– og NINS KOMPAGNI ApS er klar til at hjælpe med en opdatering 

af jeres energimærke. 

Vores energimærkerapporter udføres af professionelle 

energikonsulenter, der har stor erfaring med energimærkning 

af andelsboligforeninger. Tøv derfor ikke med at kontakte 

NINS KOMPAGNI ApS på tlf.: 7178 6187 for en god snak om 

energimærkning i jeres forening. 

Forny 

energimærket fra 

5.995,- 

ekskl. moms. 

Niels Hornhaver, 

bygningssagkyndig 

Find os på 

Facebook 

Tlf.: 7178 6187 

Mail: niels@nins.dk 

Web: www.tilstandsrapport-energimaerke.dk

Annonce 

Drømmer du om en ny altan? 

Få din plads i solen, med en god investering. 

Altanen har en positiv effekt for hele lejligheden. 

Den bidrager til bedre indeklima og giver en lysere lejlighed. 

En altan indbyder til socialt samvær, afslapning og udeliv. 

Altanen er vinduet mod verden og livet udenfor. 

Se vores udvalg og læs mere på www.balco.dk

Stigende renter 

Stigende renter: 

Skal andelsboligforeningen 

omlægge eller ej? 

Rentemarkedet er vendt på hovedet. Hvor det længe har været muligt for 

andelsboligforeninger at konvertere ned i rente, er renterne nu steget overraskende 

meget. Hvordan man som forening skal forholde sig til dette, er 

Realkredit Danmark/Danske Bank jer behjælpelige med her. 


I 

en ny analyse fra Realkredit Danmark/Danske 

Bank dykker cheføkonom Christian Hilligsøe 

Heinig ned i de forskellige omlægningsmuligheder, 

som andelsboligforeningerne har i denne tid, hvor 

renterne er steget. Her gennemgår han de enkelte 

konverteringsmuligheder samt deres fordele og 

ulemper. Det kan lyde meget teknisk, men skaber 

grobund for en god samtale om lån og finansiering i 

foreningen. 

Søg konkret rådgivning, hvis I er i tvivl 

Vi anbefaler, at foreningen tager kontakt til 

en finansiel rådgiver for konkret vejledning. 

På Andelsportal.dk har vi et samarbejde 

med Danske Bank, hvor foreningen 

uforpligtende kan indhente tilbud på at 

omlægge lån. Det kan I læse mere om her: 

www.andelsportal.dk/laan-andelsboligforening 

Christian Hilligsøe Heinig, 

cheføkonom, Danske Bank 

Skal vi omlægge vores FlexLån®? 

Har jeres andelsboligforening et FlexLån®, kan de 

stigende renter give anledning til, at der måske kan 

hjemtages en kursgevinst på andelsboligforeningens 

FlexLån®. Det vil dog imidlertid ikke give mening at 

omlægge fra FlexLån® til FlexLån®. Det skyldes, at en 

evt. kursgevinst modsvares af en højere rente på det 

nye lån. Dertil kommer også omkostninger forbundet 

med omlægningen, forklarer Christian Hilligsøe Heinig. 

"Vi anbefaler heller ikke en konvertering 

ud af FlexLån® til et fastforrentet lån. Har 

andelsboligforeningen i dag et FlexLån®, så er der 

tale om en kendt risiko, og der bør være økonomi til at 

håndtere stigende renter i foreningen," siger Christian 

Hilligsøe Heinig og uddyber: 

"Hvis andelsboligforeningen imidlertid er nervøs over 

renteudviklingen og bekymret for den fremtidige boligafgift 

ved stigende renter, så kan en omlægning være 

relevant i erkendelse af, at man i udgangspunktet har 

valgt en forkert lånestrategi." 

Side 42 


Skal vi omlægge vores fastforrentede lån? 

Grundet de stigende renter kan andelsboligforeninger, 

der nu har fastforrentede lån med en kuponrente på 

især 0,5 procent eller 1 procent overveje at omlægge 

lånet med henblik på at reducere gælden. Kuponrenten 

dækker over den pålydende rente på en obligation. 

Break even-horisonten dækker over, hvor 

lang tid der går før, at restgældsreduk- 

tionen er blevet spist op af en højere rente. 

"I øjeblikket er det muligt at skære i omegnen af 10-20 

procent af restgælden ved en førtidig indfrielse, hvis 

man som andelsboligforening sidder med et af disse 

fastforrentede lån. Størst restgældsreduktion fås i 

øjeblikket, hvis man sidder med et afdragsfrit 30-årigt 

0,5 procent-lån. Her er indfrielseskursen aktuelt i 

omegnen af kurs 83. Det vil sige, at man kan købe 

100 kroner gæld tilbage for blot 83 kroner," forklarer 

cheføkonom Christian Hilligsøe Heinig. 

Overvejer man som andelsboligforening at give sig i 

kast med en omlægning 

med restgældsreduktion 

for øje, så bør der med 

cheføkonomens indblik 

være noget 'valuta for 

pengene.' 

"Her er vores normale 

tommelfingerregel, at 

restgælden som minimum 

gerne skulle reduceres 

med i omegnen af 8-10 

procent," siger Christian 

Hilligsøe Heinig. 

Gør jer overvejelser 

om break evenhorisonten 

Udover refleksionen om at reducere foreningens 

restgæld, bør foreningen også tænke over den såkaldte 

break even-horisiont, hvis lånet skal omlægges. 

"Helt konkret betyder det, at hvis foreningen i dag 

har et fastforrentet 0,5 procent-lån med afdrag, så 

kan det indfries til en kurs tæt på 84. Optager man et 

fastforrentet 2,5 procent-lån med afdrag til en kurs 98, 

så vil gevinsten fra restgældsreduktionen være væk i 

løbet af en omtrent 10-årig periode," uddyber Christian 

Hilligsøe Heinig. 

Skal vi lave en opkonvertering eller en skrå 

konvertering? 

Det spørgsmål er der også flere foreninger, der stiller. 

Lad os lige se på betydningerne først: 

› En opkonvertering betyder, at man skifter det gamle 

fastforrentede lån ud med et nyt fastforrentet lån. 

Derved får man en højere rente, men med en lavere 

restgæld til følge. 

...Her er vores normale 

tommelfingerregel, at 

restgælden som minimum 

gerne skulle reduceres med 

i omegnen af 8-10 procent, 

— Christian Hilligsøe Heinig 

› Skrå konvertering betyder, at man går fra et 

fastforrentet lån over til et lån med variabel rente. 

Christian Hilligsøe Heinig 

påpeger, at man som 

forening altid skal lade 

valget af konvertering 

bero på foreningens 

individuelle præferencer 

i forhold til eksempelvis 

renterisiko, belåningsgrad 

og boligafgift. 

"Ved en skrå konvertering 

skal foreningen være 

bevidst om, at man har 

en anden renterisiko end 

ved et fastforrentet lån 

– og det kan indebære større udsving i boligafgiften 

fremadrettet. Endeligt kan omlægningen reducere 

antallet af potentielle købere, der ønsker at købe sig ind i 

foreningen fremadrettet, da de i så fald skal igennem et 

rentestress for at kunne blive købsgodkendt," forklarer 

cheføkonomen og slutter: 

"Ved en opkonvertering skal man omvendt være 

klar over, at der kan komme et kurstab, når man 

konverterer op i rente, og et nyt kurstab senere igen 

ved nedkonvertering, hvis renten efterfølgende 

falder. Det vil – sammen med omkostningerne til 

omlægning af lån – også spise noget af den oprindelige 

restgældsreduktion." 


Side 43

Entreprisegaranti 

Indsend 

foreningens 

opgave og få 

3 uforpligtende 

tilbud! 

Få en gratis entreprisegaranti 

på op til 100.000 kroner 

Entreprisegaranti er den første garantiordning, der også dækker arbejde udført for 

andelsboligforeninger. Entreprisegaranti dækker håndværksmæssige fejl og mangler for 

op til 100.000 kroner i boligforeninger. Og så er ordningen ganske gratis og kan søges, når 

I indsender en forespørgsel på tre tilbud via Andelsportal.dk. 

H 

verken med håndværkerfradraget 

eller hos diverse 

garantiordninger på byggeri 

har boligforeninger stået forrest i 

køen. Det blev ændret, da 

Andelsportal.dk og søsterportalen 

3byggetilbud.dk lancerede 

Entreprisegaranti, som dækker 

håndværksmæssige fejl og 

mangler for op til 100.000 kroner 

for boligforeninger og 35.000 

kroner for private andelshavere. 

Flere andelsboligforeninger har 

allerede benyttet sig af den gratis 

garantiordning. 

En udvidelse af vores gratis 

tilbudsservice 

Siden 2001 har Andelsportal.dk 

formidlet nyttig viden til landets 

andelshavere og bestyrelser, 

men også hjulpet selvsamme 

godt videre med deres bygge- og 

renoveringsopgaver. 

Andelsportal.dk har nemlig en 

gratis opgaveservice, hvor 

I kan indsende bygge- og 

renoveringsopgaver og modtage tre 

uforpligtende tilbud fra et netværk 

af håndværkere og leverandører, 

som spænder lige fra valuarer og 

administratorer til kloakmestre 

og totalentreprenører. Servicen 

er gratis og målsætningen er klar: 

Andelsportal.dk vil gøre det trygt 

og enkelt at få udført håndværkerarbejde 

i andelsboligforeningen. 

Sådan fungerer 

Entreprisegaranti 

Entreprisegaranti henvender sig 

både til private andelshavere og 

den samlede andelsboligforening. 

Garantiordningen dækker 

håndværksmæssige fejl og mangler, 

for op til 35.000 kroner for private 

andelshavere og helt op til 

100.000 kroner for 

andelsboligforeninger. 

Entreprisegarantien dækker også 

hvis virksomheden går konkurs. 

Entreprisegaranti er gratis og gives 

på bygge- og renoveringsopgaver 

indsendt via Andelsportal.dk. Det 

kræver blot, at foreningen uploader 

tilbuddet fra den leverandør, 

den har valgt til opgaven, inden 

arbejdet igangsættes. Så gennemser 

portalens serviceafdeling sagen og 

udsteder garantien. 

Side 44 


Annonce 

Ud med det gamle 

ind med det grønne 

Betaler jeres andelsboligforening unødvendige penge på 

elregningen? Få indbyggede lyssensorer i trappe opgangene 

og spar strøm fra dag ét. 

Med sensor LED-belysning fra HHR EL-TEKNIK ApS får 

I automatisk tænd/sluk-funktion, og hvis I samtidig 

ønsker en ny røgalarmsløsning, installerer vi også dette. 

HHR EL-TEKNIK ApS er nemlig jeres specialist i 

energirigtig belysning i boligforeningen. 

Ring på tlf.:70 27 24 04 

ol@hhr.dk 

www.hhr.dk 

CVR-nr.: 30896963 

TILBUD: 

Få et el-tjek 

inkl. rapport 

for 1.000 kr. 

Strandboulevarden 5b, 

2100 København 

Årets El-installatør 

(10+ ansatte) 2021

FAQ 

Andelskronen 

FAQ 

TEKST: ANTON EGHOLM 

Det kan være svært at sætte sig ind i de forskellige 

terminologier, når det kommer til andelsboligsproget. 

Her dykker vi ned i andelskronen. For hvad er 

en andelskrone egentligt? Og hvordan påvirker 

andelskronen formue og værdi af en andelsbolig? Læs 

med her og bliv klogere på andelskronen. 

Hvad er andelskronen? 

Andelskronen styrer andelsværdien i kontekst til den 

samlede ejendomsværdi, gæld og øvrige aktiver. Det 

er med andre ord en værdi, der bliver tilknyttet hver 

enkelt kvadratmeter i den større ejendom, hvorfor 

værdien af en andelsbolig bestemmes ud fra en fastsat 

andelskrone. Andelskronen fastsættes en gang om året 

på en generalforsamling og styrer i perioden den værdi, 

hver enkelt andelsbolig kan have. 

Hvordan beregnes andelskronen? 

For at finde andelskronen i en andelsboligforening, 

ser man på den samlede ejendomsværdi, foreningens 

gæld og øvrige aktiver. Her kan foreningens gæld 

defineres som det pengebeløb, som foreningen skylder 

i form af eksempelvis realkreditlån, banklån eller til 

kreditorer. Dertil kan øvrige aktiver defineres som 

værdi i ejendommen, der supplerer ejendommens værdi. 

Dette giver et billede på, hvorledes foreningens kapital 

er anvendt, og kan ses på blandt andet bankkonti, 

obligationer og hos debitorer. 

Anskaffelsesprisen: Den pris, som foreningen betalte 

ved stiftelsen + forbedringer på ejendommen. 

Valuarvurdering: Foretaget af en valuar, som baseret på 

forskellige faktorer giver sin vurdering af ejendommens 

værdi som udlejningsejendom. 

(Psst... Kom med på en valuarvurdering på side 36.) 

Den offentlige ejendomsvurdering: Værdien 

prisfastsættes ud fra SKATS vurderingsvejledning 

fra 2011-2012. Det er bestemt ved lov, at dette 

vurderingsprincip ikke bliver opdateret i fremtiden. 

Hvad kan andelskronen bruges til? 

Andelskronen kan som nævnt bruges til at beregne 

en andels værdi i forhold til ejendommen. Når du har 

fundet andelskronen, kan du altså finde ud af, hvad af 

værdien i netop din andel er. Til at demonstrere dette 

har vi opstillet et fiktivt regnestykke: 

Foreningens andelskrone: 76,00 kroner (kurs 7.600) 

Din boligs kvadratmeter: 70m 2 

Værdien af din andelsbolig: 

7.600 x 70 = 532.000 kr. 

Ejendomsværdi og andelskrone 

Det er vigtigt, at foreningen får vurderet ejendommen 

til den rette værdi, da ejendommens værdi har 

indvirkning på andelskronen. Prisen på en 

andelsboligforenings ejendom kan fastsættes ud fra 

tre metoder: 

Sådan udregnes andelskronen 

Ejendommens værdi + øvrige aktiver - foreningens gæld 

Oprindelige indskud fra alle andelshavere 

= Andelskronen 

Side 46 


Annoncer 

Branchepartnere på Andelsportal.dk 

Vi har en eksklusiv udvalgt gruppe af branchepartnere, der er eksperter i netop deres felt. 

De tilbyder relevant rådgivning, services eller ydelser til andelsboligforeninger og andelshavere 

– og er specialister i branchen 

Vi samarbejder dagligt med private og større entreprisevirksomheder 

om at skræddersy mulighederne for netop den opgave, der ønskes. 

Altaner 

Døre 

Dørtelefoni 

Ring til os i dag på 4177 7703 og hør mere om, 

hvordan vi kan løfte jeres opgave. 

Ejendomsadministration 

Finansiering 

Gårdmiljø 

Facader 

Vinduer og udhæng 

Ladestandere 

Trappeopgange 

Kælderarealer 

Opgangsrenovering (Maler) 

Malerentrepriser 

Private boliger 

Tagrenovering 

25+ 

Tørrelofter 

års erfaring 

17 

Valuar 

medarbejdere 

366+ 

Vedligeholdelsesplan og 

entrepriser 

energimærkninger 

udført 

Vinduer 

www.pro-malerservice.dk | Telefon: 4177 7703 | Mail: kontakt@pro-malerservice.dk 

Adresse: Hørkær 30, 2730 Herlev | CVR: 39476525 


Side 47

Annonce 


Drøm dig væk, 

hjemme 

Besøg www.altan.dk og se hvordan du kommer 

i gang med din altandrøm.

Fleksibel finansiering af 

jeres andelsforening 

FlexLife ® – nu også med fast rente 

Det er ikke alle udgifter, man kan forudse i en ejendom. 

Med FlexLife ® kan vi aftale en restgæld, som I først skal 

betale sammen med sidste ydelse. Det gør det nemt at 

frigøre likviditet, så I også har plads til de udgifter, der ikke 

kan planlægges. 

Realkreditlån 

Restgæld 

Etablering af 

dørtelefoner 

Udskiftning af 

tagrender 

Stor 

vandskade 

efter skybrud 

Udskiftning af 

faldstammer i 

2 opgange 

0 5 10 15 20 25 30 år 

FlexLife ® 

Traditionelt realkreditlån 

Med FlexLife ® kan I låne op til 75% af ejendommens 

værdi. Når rammerne for lånet er aftalt, 

har I f.eks. mulighed for at justere ydelserne hen 

ad vejen mod et gebyr. Og I kan få helt op til 

30 års afdragsfrihed, hvis I har en god 

økonomi og friværdi. 

Læs mere på rd.dk/erhverv

AndelsboligNyt maj 2022

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?