AndelsboligNyt Forår 2024

Nyheder og nyttig viden til landets andelsboligforeninger 

Marts 2024 

Brug generalforsamlingen 

til at 

sætte skub i nye 

projekter 

Side 20 

Anbefaling: 

Gå jeres nye 

vurdering 

igennem 

Side 31 

TEMA: Generalforsamling i andelsboligforeningen 

Generalforsamlingen A-Å 

Side 14 

OGSÅ I DENNE UDGAVE 

• Derfor er klimasikring af 

andelsboligforeningen en 

nødvendighed 

• FAQ: Hvilket ansvar har 

bestyrelsen? 

• Ny lov om prissætning

Annonce 

Træt bare 

ved tanken? 

Med det elektroniske låsesystem fra iLOQ slipper du for 

besværet med at udskifte låse og bestille nye nøgler. Den 

elektroniske nøgle kan bare kodes ud af systemet, så den 

ikke bliver misbrugt af andre. Det er nemt, sikkert og fleksibelt. 

Og så slipper du for at bestille nye nøgler til hele opgangen. 

Igen. 

Læs mere om alle fordelene ved et elektronisk låsesystem 

på mejlshede.dk

Annonce 

Tømrerarbejde i 

topkvalitet 

Kontakt Tømrermester Martin Frederiksen ApS 

Tømrermester Martin Frederiksen ApS leverer tømrerløsninger 

i høj kvalitet til kunder på hele Sjælland. Vi 

varetager alle former for tømrerarbejde, så drømmer I 

om nye vinduer eller trænger foreningen til et nyt tag, 

hjælper vi jer trygt i mål. 

Vi står altid klar til at tage professionel hånd om jeres 

renoveringsprojekt og sikre jer den gode løsning, I 

ønsker for foreningens ejendom. Vi råder og vejleder 

jer, samt lytter til jeres ønsker og behov under hele 

processen – og tager os af alle byggeriets faser. 

15 års erfaring er jeres garanti for et godt håndværk! 

“ 

Tømrermester Martin Frederiksen ApS 

er synonym med høj kvalitet. Mangler 

I en kyndig partner, der kan varetage 

renoverings projektet for jer, kan I trygt 

kontakte mig, ejer Martin Frederiksen, på tlf.: 

23 98 69 85 

m.frederiksen.byg@gmail.com · www.tomrermester-martin.dk

Den øverste myndighed i foreningen 

I denne udgave af AndelsboligNyt dykker vi ned i et af de mest 

vitale aspekter af livet i en andelsboligforening: generalforsamlingen. 

Generalforsamlingen er den årlige begivenhed, hvor 

beslutninger om drift, vedligehold og årsregnskabet træffes. Men 

generalforsamlingen er mere end det. Generalforsamlingen er 

også foreningens øverste myndighed og en sammenkomst, hvor 

demokratiet og fællesskabet styrkes. 

Opskriften på en vellykket generalforsamling kan variere fra 

forening til forening. For nogle er fællesspisning og socialt samvær 

vigtigt, mens andre foreninger sikrer et stort fremmøde ved at holde 

en kort, men effektiv generalforsamling. Generalforsamlingen 

bliver sat under luppen fra side 13 af. Her kan du læse mere om, 

hvordan forskellige foreninger afvikler deres generalforsamling, 

gå ombord i generalforsamlingens A-Å og få brancheeksperternes 

gode råd til, hvad der skal til, når idéer skal vedtages og blive til 

handling i forbindelse med den årlige generalforsamling. 

AndelsboligNyt 

Udgives af Andelsportal.dk, 

som er en del af: 

3byggetilbud.dk A / S 

Antonigade 4 

1106 København K 

Web: www.andelsportal.dk 

E-mail: info@andelsportal.dk 

Tlf: 7733 4000 

Redaktion: Nicole Mikkelsen 

Fie Rueløkke 

Michelle Nielsen 

Maria Carlsen (ansvarshavende) 

Layout: Eik Franksdottir Mikkelsen (grafisk ansvarlig) 

Emma Sofia Madsen 

Oplag: 4.500 

Tryk: Printconnect ApS 

Regn, regn og atter regn. Aldrig har det regnet så meget, som det 

var tilfældet i 2023. De menneskeskabte klimaforandringer betyder, 

at et hav af boligejere og boligforeninger kæmper med for meget 

vand på deres grund. På side 36 kigger vi nærmere på klimasikring. 

SVANEMÆRKET 

I den senere tid har flere begivenheder givet anledning til, at 

værdisætning af andelsboligforeningers ejendomme og grunde 

debatteres heftigt. Der udkom efter lang ventetid nye vurderinger 

af andelsboligforeningernes grundværdier i slutningen af sidste 

år. De vurderinger behandler vi på side 31. Også lovgivningen om 

hvordan andelsboligforeningernes ejendomme kan prisfastsættes er 

kommet til behandling i folketinget. Det ser vi nærmere på i artiklen 

på side 42. 

Tryksag 

4041 0820 

Vil du hellere læse 

magasinet digitalt? 

Scan QR-koden og 

få adgang til alle 

vores magasiner! 

Rigtig god læselyst 

Er du ikke den rette modtager 

af dette blad? 

Eller har foreningen skiftet formand? 

Maria Carlsen, redaktør 

Så indtast de nye oplysninger på 

www.andelsportal.dk/opdater 

og vi opdaterer vores adressekartotek. 

På redaktionen bliver vi altid glade for kommentarer, input og idéer. 

Dem kan du sende til os på info@andelsportal.dk. 


Side 5

Indhold 


8 

13 

Kort AndelsboligNyt 

Tema: Generalforsamling i andelsboligforeningen 

Generalforsamlingen er essentiel for andelsboligforeningens 

eksistens. Alt fra deltagelse, til formalia, 

regler og gode råd til forslag og projekter bliver sat 

under luppen. 

14 


Cirkulærer, nøgleoplysninger eller taleret. Vi 

gennemgår hele molevitten i guiden om generalforsamlingen 

fra A-Å. 

Også i denne udgave 

Side 36 

18 

20 

27 

28 

Generalforsamlingen i praksis 

To andelsboligforeninger fortæller, hvordan de tilgår 

arbejdet omkring og under generalforsamlingen. 

Brug generalforsamlingen til at sætte 

skub i nye projekter 

3 brancheeksperter giver gode råd til processen 

omkring nye forslag til generalforsamlingen. 

Hvordan får nye idéer ben at gå på? 

Tip: Få en energiscreening af andels 

boligforeningen 

Rockwools værktøj til energiscreening tager 

udgangspunkt i foreningens energimærke og ser 

nærmere på muligheder for energiforbedring. 

Dagsorden til generalforsamlingen 

Hvem og hvordan sættes dagsordenen til den årlige 

generalforsamling? 

31 

Anbefaling: Gå jeres nye vurdering 

igennem og gør regnestykket op 

36 

41 

42 

Derfor er klimasikring af andelsboligforeningen 

en nødvendighed 

Hvordan klimasikres ejendommen til fremtidens 

vejr? 

Indhent altid flere tilbud på foreningens 

opgaver 

Andelsportal.dk, som er en del af 3byggetilbud.dk, 

hjælper foreningen med at få tilbud på store og 

små opgaver. Og der er mange gode grunde til at 

få hjælp. 

Ny lov om prissætning af 

andelsboligforeninger 

Den længe ventede lov om prissætning af 

andelsboligforeningers ejendomme er langt om 

længe kommet under behandling i folketinget. 

44 

47 

FAQ 

Bestyrelsens ansvar i en andelsbolig forening. 

Branchepartnere på Andelsportal.dk 

Side 18 

Side 6 

AndelsboligNyt

Annonce


29 % 

af befolkningen i 

København bor i 

andelsbolig 

5 % bor i øvrig boligform 

19 % 

bor i almene boliger 

24 % 

bor i privat lejebolig 

23 % 

bor i ejerboliger 

Kilde: Danmark Statistik 

Andelsboligforeningerne bør 

have interesse for boligskatter 

De nye ejendomsskatter påvirker 

også andelsboligforeninger, i form af 

grundskyldsstigninger. I de foreløbige 

vurderinger fra 2023 kan det tydeligt ses, 

at grundværdierne er steget meget, især i 

Hovedstadsområdet. 

Søg om støtte til det lokale liv 

Nordea-fonden støtter for enings liv, som har til 

formål at knytte mennesker sammen. Fonden 

finansierer projekter som støtter fælles skabet, 

understøtter foreningslivet, de lokale ildsjæle 

og initiativer som bidrager til lokale aktiviteter. 

Se mere på Nordea-fondens hjemmeside. 

Andelsboligforeningerne kan i 2024 

opleve en skattestigning på op til 2,8 

procent, mens den i de efterfølgende 

år kan stige op til 4,75 procent indtil 

andelsboligforeningen betaler den 

fulde grundskyld. Derfor vil man i 

andelsboligforeningerne også kunne 

forvente at kunne mærke stigningerne af 

ejendomsskatterne i et mindre omfang. 

Kilde: Nykredit 

4,75 % 

972,7 mm 

Så meget nedbør faldt der i 2023 i 

Danmark. Det er mere end 25 procent 

mere end normalen. Og ifølge DMI’s 

klimaindikatorer vil større 

mængder af nedbør være 

en del af fremtidens 

klima i Danmark. 

Kilde: DMI 

2,8 % 

Side 8 


En husorden er 

en god idé 

Den kan nemlig sikre 

godt naboskab og 

forebygge konflikter, 

fordi den tager hensyn 

til de problematikker, som 

kan opstå, når mange mennesker bor tæt 

sammen. Hus ordenen skal godkendes på 

generalforsamlingen. 

Ændringer i andelsboligforeningens 

renovationsregning 

Fakturering af kommunale renovationsydelser 

må ikke længere indeholde moms. Dog er der 

undtagelser. Regningen må godt indeholde 

moms, når det gælder andelsboligforeninger, 

som ligger i en kommune, hvor renovationen 

er leveret af et privat firma. Dertil vil 

andelsboligforeninger, som befinder sig i en 

kommune, hvor renovationsopgaverne bliver 

varetaget af et kommunalt ejet selskab, men 

som er placeret i en selskabskonstruktion, 

hvor det ikke er i kommunens forvaltning, også 

kunne inkludere moms i regningen. 

6 råd til, hvordan du håndterer 

støj i lejligheden 

1. Tag hurtigt kontakt til din nabo omkring 

støjen, inden irritationen vokser. 

Foråret er tid til fornyelse 

udendørs 

Foråret er det rette tidspunkt at 

påbegynde fornyelser eller vedligeholde 

andelsboligforeningens fælles udendørsarealer. 

På Andelsportal.dk kan I finde de 

rette fagfolk til jeres opgave og få 

uforpligtende tilbud på jeres projekt. 

2. Tag en uformel snak om, hvilke støjgener 

du oplever, og hvordan de påvirker din 

hverdag. 

3. Afprøv praktiske løsninger – få placeret 

tv og højtalere på lydtæt underlag, læg 

tæpper i lejligheden eller sæt filtdupper 

under stolene. 

Mangler I en 

anlægsgartner 

til foreningens 

udearealer? 

Få 3 tilbud! 

4. Hvis dialog ikke hjælper, er en skriftlig 

klage mulig. Spørg bestyrelsen til råds om, 

hvordan andelsboligforeningen behandler 

sådanne sager. 

5. Få hjælp fra en neutral tredjepart. 

6. Investér i lydisolering. 

Kilde: Nabostøj.dk 


Side 9


Siden sidst .. 

på Andelsportal.dk 

Ny lov om værdiansættelsesprincipperne 

er på vej 

Den 22. februar 2024 blev et nyt lovforslag 

om værdiansættelsesprincipperne, L 111, 

fremsat i folketinget. Vedtages L 111, ændres 

gyldighedsperioden for valuarvurderinger, 

samt vil det være muligt at indeksregulere 

sin offentlige vurdering. 

Læs mere: 

https://www.andelsportal.dk/ nyheder/ 

ny-lov-vaerdiansaettelsesprincipperne 

-paa-vej/ 

www... 

5 steder, hvor der ofte opstår 

skimmelsvamp 

› På ydervægge, som er dårligt isolerede 

› Vindueskarme og lysninger fra kondens 

› Hjørner, da de er køligere og ikke bliver udsat 

for ventilation 

› Badeværelset 

› Loftet, grundet dårlig isolering 

21,1 % 

af danskerne har problemer 

med træk og kulde 

i boligen 

Kilde: Kantar Gallup for 

Videnscentret Bolius og 

Realdania 2023. 

Dansk Ejendomsmæglerforening: 

Højere grundskyld kan betyde lavere 

valuarvurdering 

Grundværdierne af landets andelsboliger 

har været kritiseret af flere parter. Vurderingsstyrelsen 

mener ikke, at kritikken er 

berettiget. Nu har Dansk Ejendomsmæglerforening 

påpeget, at de højere grundværdier 

kan betyde lavere valuarvurderinger og 

ABF bakker op. 

Læs mere: 

https://www.andelsportal.dk/nyheder/ 

de-grundskyld-lavere-vurdering/ 

Oversigt: Disse puljer og midler kan 

andelsboligforeninger søge 

Det kan være en jungle at finde tilskud og 

støtte til private andels- eller foreningsprojekter. 

Ofte overser man mulighederne 

for økonomisk støtte, som kan være til gavn 

ved renoverings- eller udviklingsprojekter. 

Hvis du er i tvivl om dine muligheder for 

fradrag og tilskud, så læs vores guide. 

Læs mere: 

https://www.andelsportal.dk/guides/ 

puljeoversigt/ 

Side 10 


Annonce 

Har I overvejet en frivillig opløsning 

af jeres andelsboligforening? 

“Kan man overhovedet det?” - vil de fleste nok tænke. 

Mange danskere tror, at der ikke er nogen vej tilbage, når en andelsboligforening 

først er stiftet. Faktisk er der flere og flere foreninger, der vælger en 

frivillig opløsning. 

De andelsboligforeninger vi hjælper i Bendix Estate har typisk kunne se 

sig selv i et eller flere af disse punkter: 

Din forening har optaget et renteswaplån. Ved salg af foreningens ejendom vil 

I lige nu pga. rentestigninger kunne undgå tab eller tjene penge på en frivillig 

opløsning af foreningen. 

I har ikke haft råd til at vedligeholde ejendommen, og i er nu endt med et vedligeholdelsesmæssigt 

efterslæb, der belaster jeres økonomi. 

Med en frivillig opløsning af jeres andelsboligforening vil I slippe for solidarisk 

hæftelse og I vil opnå økonomisk frihed, og slippe for tung administration og I 

vil være med til at fastsætte de fremtidige lejevilkår 

Kontakt Christopher hos Bendix Estate, 

hvis du vil vide mere eller har spørgsmål 

christopher@bendixestate.com 

+45 60 80 60 17 

bendixestate.com · Bryghuspladsen 8 Opgang C, 3. sal, 1473 København K · CVR: 44029499

Annonce 

— 

Dørtelefon med video 

giver ekstra tryghed 

Med en ABB-Welcome dørtelefon kan du på en videoskærm i boligen 

se, hvem der ringer på og samtidig tale med vedkommende. Så sikrer 

I let, at kun gæster med et lovligt ærinde bliver lukket ind. 

Lyder det interessant? Så kontakt din nærmeste el-installatør for en 

løsning til jer. 

Let’s write the future. Together.

Generalforsamling i 

andelsboligforeningen 

TEMA 

Én gang årligt samles der til generalforsamling i 

andelsboligforeningen – årets vigtigste møde. Det er 

på generalforsamlingen, at andelsboligforeningens 

beboere mødes og træffer beslutninger om forhold, der 

angår foreningen. 

Generalforsamlingen er den øverste myndighed i 

andelsboligforeningen. Det er generalforsamlingen, der 

kan ændre i vedtægter, vælge en bestyrelse, godkende 

årsregnskabet og fastsætte andelskronen. 

Den årlige generalforsamling er uhyre vigtig for 

andelsboligforeningens drift og udvikling, og så er den 

afgørende for fællesskabet i foreningen. Ved at samles og 

deltage i diskussioner om foreningens fremtid udvikles 

et stærkere sammenhold, og følelsen af medejerskab 

forstærkes blandt andelshaverne. Generalforsamlingen 

er dermed en essentiel del af andelsboligforeningens 

demokratiske proces og den vigtigste begivenhed i 

foreningen. 

Alligevel er der mange andelsboligforeninger, der kæmper 

med manglende deltagelse til generalforsamlingen. 

I dette tema sætter vi derfor generalforsamlingen i 

andelsboligforeningen under luppen. Hvordan gør 

de i andre andelsboligforeninger? Hvad bør man vide 

om generalforsamlingen? Hvad skal man have med af 

informationer til generalforsamlingen, hvis man vil sætte 

projekter i gang? 


Side 13



Det er på generalforsamlingen, at beboerne træffer beslutninger om forhold, der angår 

foreningen. For at sikre en effektiv og korrekt afvikling af generalforsamlingen, er det 

essentielt at forstå de dertil relaterede centrale begreber og procedurer. I guiden her 

gennemgår vi generalforsamlingen A-Å. 

TEKST: MICHELLE NIELSEN 

A 

Administration 

Har jeres forening en administrator 

tilknyttet, vil administratoren typisk 

bistå bestyrelsen, når den årlige generalforsamling 

skal afvikles. Administrator står ofte for at kalde 

ind til generalforsamling, udarbejde dagsorden, 

udarbejde budget, sende færdige regnskaber til 

bestyrelsen, samt gennemgå forslag, såfremt der 

er nogle medlemmer, der har sendt forslag ind. 

Desuden kan administrator være ordstyrer på 

generalforsamlingen, samt referent. 

B 

Bestyrelsen 

Det er generalforsamlingen, der vælger 

bestyrelsen. Bestyrelsen står for den 

daglige drift af foreningen og skal gennemføre de 

beslutninger, der træffes på generalforsamlingen. 

Har foreningen ikke en administrator, er det 

bestyrelsen, der kalder til generalforsamling, samt 

er det bestyrelsen, der afvikler generalforsamlingen. 

Det er ligeledes bestyrelsen, der kalder ind til 

generalforsamlingen, udarbejder en dagsorden, 

fremlægger bestyrelsens beretning, tager sig af 

forslag og gennemgår foreningens regnskaber m.m. 

på den årlige generalforsamling. 

C 

Cirkulærer 

Cirkulærer er retningslinjer, der dikterer, 

hvordan man skal fortolke love og 

bekendtgørelser. For andelsboligforeninger er 

interessante cirkulærer dem om andelsboligforeninger 

og boligfællesskaber og dem om 

pris fastsættelsesbestemmelser i lov om andelsboligforeninger 

og andre boligfællesskaber. Det er 

fornuftigt, at bestyrelsen sætter sig ind i disse, så 

den har styr på andelsboligforeningsloven. 

D 

Dagsorden 

En dagsorden kortlægger de punkter, 

som generalforsamlingen skal drøfte på 

den årlige generalforsamling. Typiske punkter på 

dagsordenen er bl.a. valg af ordstyrer (dirigent), 

bestyrelsens beretning, gennemgang af regnskaber 

og valg af formand og bestyrelse. Bestyrelsen sender 

dagsordenen ud forud for generalforsamlingen, så 

foreningens medlemmer kender til de punkter, der 

skal drøftes. Generalforsamlingen må ikke træffe 

væsentlige beslutninger om punkter, som ikke 

fremgår på dagsordenen. Som andelshaver kan du 

sende forslag til punkter, du ønsker at drøfte, til 

bestyrelsen forud for generalforsamlingen. Typisk 

skal forslag til punkter sendes til bestyrelsen senest 

8 dage inden. 

§ 

Side 14 


E 

Ekstraordinær generalforsamling 

Er der en sag i foreningen, som 

generalforsamlingen straks skal tage 

stilling til, kan man kalde til ekstraordinær 

generalforsamling. En ekstraordinær generalforsamling 

kan varsles ned til 8 dage før. Det 

er typisk enten generalforsamlingen, et flertal i 

bestyrelsen eller en i vedtægterne bestemt andel 

af beboerne, der kan kalde til ekstraordinær 

generalforsamling. 

F 

Flertal 

Det er på generalforsamlingen, at 

foreningen træffer beslutninger og 

stemmer for og imod forslag. Ved afstemninger 

opererer mange med en form for flertal, fordi det 

kan være vanskeligt at opnå 100 procent enighed. 

Typisk opererer man med enten simpelt eller 

kvalificeret flertal. Et simpelt flertal er et ganske 

almindeligt flertal – det betyder, at en enkelt stemme 

kan afgøre en beslutning. Et kvalificeret flertal 

er mere komplekst: Her gør man enten brug af 

fordelingen 2/3 eller 4/5. Det betyder, at enten 66 

eller 80 procent skal være enige, før en beslutning 

stemmes igennem. 

G 

Generalforsamlingen 

Generalforsamlingen er et vigtigt, årligt 

møde. Her mødes foreningens medlemmer 

og træffer beslutninger om forhold, der angår 

foreningen. Beslutninger om f.eks. valg af bestyrelse, 

renoveringsprojekter og vedtægtsændringer træffes 

på generalforsamlingen. Yderligere gennemgår 

generalforsamlingen på sit årlige møde foreningens 

regnskaber og budgetter m.m. 

H 

Husorden 

Det er generalforsamlingen, der fastsætter 

foreningens husorden. Husordenen er et sæt 

af fælles, daglige regler, der gælder for alle i foreningen. 

Ændringer i husordenen sker ofte via et simpelt flertal. 

En husorden er underordnet vedtægterne. 

I 

Indkaldelsen 

Det er bestyrelsen, eller 

administrator, der skal 

kalde til generalforsamling. Typisk 

annonceres generalforsamlingen 

via brev eller opslag på interne 

hjemmesider eller i opgangen. 

Indkaldelsen skal udsendes 

senest 14 dage før afholdelse af 

generalforsamlingen. Er der tale 

om en ekstraordinær generalforsamling, 

skal indkaldelsen som sagt udsendes senest 8 dage før. 

J 

Juridiske forhold 

Er der juridiske forhold, som foreningen skal 

drøfte, er det typisk på generalforsamlingen, 

at I skal drøfte dem. Foreningen skal selvfølgelig følge 

lovgivningen på området, men ønsker man ændringer 

i vedtægterne, der fungerer som foreningens egen 

'lovgivning', er det på generalforsamlingen, at man gør 

det. 

K 

Kommunikation 

Det er vigtigt, at kommunikationen om og 

på generalforsamlingen er god og effektiv. 

Sørg for, at kommunikationen om f.eks. tid, dato, sted og 

frister (såsom for modtagelsen af forslag) er helt klar, så 

så mange som mulig kommer til generalforsamlingen. 

Hertil er det essentielt, at kommunikationen til 

forsamlingen er ordentlig og effektiv. Det er nemlig her, 

beboerne får en status på foreningens drift, økonomi 

og andre sager, og det er vigtigt, at kommunikationen 

heromkring er god og klar, så alle forstår og finder 

informationen nyttig. Sørg hertil for, at der er rum til 

gode debatter og snakke om forslag, f.eks. via planlagte 

pauser, hvor beboerne kan snakke tingene igennem i 

små grupper. 

L 

Lokaler 

Det lyder måske banalt, men det er 

vigtigt, at der er ordentlige rammer for 

generalforsamlingen. Sørg for, at lokalerne er store 

nok, at der er stole nok, og at der er drikkevarer til 

forsamlingen. Skal flere beboere stå op i flere timer, 

fordi der ikke er plads nok, er der en risiko for, at de 

skipper næste generalforsamling, og det dur jo ikke. 

Fortsættes 


Side 15


M 

Myndighed 

Generalforsamlingen er foreningens højeste 

myndighed. Det er nemlig her, at foreningens 

medlemmer træffer de store beslutninger, vælger 

bestyrelse og formand og stemmer forslag igennem. 

N 

Nøgleoplysninger 

På generalforsamlingen skal foreningens 

nøgleoplysninger fremlægges. Nøgleoplysningerne 

anfører i skemaer foreningens centrale 

økonomiske forhold. Der eksisterer tre forskellige 

skemaer, men bestyrelsen skal kun fremlægge 

det, der hedder "Nøgleoplysninger til brug for 

generalforsamlingen" på generalforsamlingen. Dette er 

lovbestemt. 

O 

Ordstyrer 

Ordstyreren, eller dirigenten, er den person, 

der styrer generalforsamlingens gang. 

Ordstyreren vælges forud for generalforsamlingen, 

så personen kan nå at forberede sig. Om det er 

generalforsamlingen eller bestyrelsen, der vælger 

ordstyreren, afhænger af foreningens vedtægter. Det 

anbefales, at man vælger en ordstyrer, der gerne vil 

være ordstyrer. Det anbefales desuden, at ordstyreren 

har godt styr på foreningens vedtægter samt reglerne 

for afstemning. På den måde kan ordstyreren nemmere 

sikre sig, at generalforsamlingen forløber korrekt i 

forhold til foreningens 'lovgivning', nemlig vedtægterne. 

P 

Planlægning af 

renoveringsprojekter 

Det er generalforsamlingen, der skal træffe 

beslutningerne om renoveringsprojekter. Bestyrelsen 

kan på egen hånd ikke tage beslutningen om, at der 

skal gennemføres større 

renoveringsprojekter 

i/på foreningen. 

Stilles der forslag om 

f.eks. et tagskift eller 

opsætning af altaner, 

skal generalforsamlingen 

stemme for eller imod 

projektet. 

Q 

Quorumregler 

Quorumreglerne findes i foreningens 

vedtægter og betegner det antal af 

medlemmer, der som minimum skal være til stede, før 

en beslutning kan træffes. Quorumreglerne kan være 

forskellige alt efter typen af beslutninger, der skal 

træffes – dette vil stå i vedtægterne. 

R 

Referat 

Når generalforsamlingen er afsluttet, 

skal enten bestyrelsen eller administrator 

indenfor et i vedtægterne bestemt antal uger sende 

et referat ud. Referatet opstiller de punkter, der blev 

drøftet på generalforsamlingen, samt de beslutninger, 

der blev truffet. Det er et vigtigt dokument, som 

medlemmer, der ikke har kunne deltage, kan bruge 

til at se, hvilke beslutninger, der er truffet. Hertil er 

referatet en del af handlens dokumenter ved salg af 

boligerne. En køber kan gennem referatet få en idé om, 

om foreningen er sund og få kendskab til fremtidige 

renoveringsprojekter, der kan få økonomisk betydning 

for køberen. 

S 

Stemme 

Det er som sagt på generalforsamlingen, 

at medlemmerne stemmer for/imod 

beslutninger. Det sker via enten et simpelt eller 

kvalificeret flertal. Det vil typisk være muligt at 

brevstemme, såfremt man ikke fysisk kan være til stede. 

Side 16 


T 

Taleret 

Som udgangspunkt har alle medlemmer 

af foreningen taleret. Og har man taleret, 

tæller ens mening og stemme på generalforsamlingen. 

Alt afhængigt af vedtægterne, har en bisidder typisk 

ikke taleret. En bisidder er en person, som et medlem af 

foreningen har med på generalforsamlingen. 

Skulle det ske, at der opstår en diskussion på 

generalforsamlingen, og er der en eller flere, der tyer 

til personligt, mundtligt mudderkast, kan ordstyreren 

fratage den eller de medlemmer taleretten. 

U 

Udvalg 

Det er på generalforsamlingen, at 

medlemmerne af foreningen skal beslutte, om 

der skal oprettes et eller flere udvalg. Eksempler herpå 

er et festudvalg, der arrangerer fællessammenkomster, 

eller et altanudvalg, der står i front for et altanprojekt. 

Ø 

Økonomi 

På generalforsamlingen gennemgås 

foreningens økonomi i form af regnskaberne 

for det forgangne år. Skal der f.eks. omlægges lån, er det 

generalforsamlingen, der skal beslutte det. 

Å 

Årsrapport 

Årsrapporten består af foreningens 

regnskaber for det forgangne år. I den står 

de essentielle økonomiske oplysninger om foreningen. 

Den består af en balance, resultatopgørelse samt 

noter. Mange foreninger afholder generalforsamling i 

forbindelse med regnskabsårets udløb og årsrapportens 

udarbejdelse – typisk 4 måneder efter regnskabsårets 

udløb. 

V 

Vedtægter 

Vedtægterne er det regelsæt, som foreningen 

følger. Hertil skal foreningen naturligvis 

følge normal lovgivning på området. Men vedtægterne 

fungerer som retningslinjerne eller 'lovgivningen' 

i foreningen. I og med det er foreningen selv, der 

bestemmer vedtægterne, varierer de fra forening til 

forening. 

Æ 

Ændringer af vedtægterne 

Ændringer af vedtægterne skal ske 

på generalforsamlingen. Det 

er vigtigt, at man forinden sætter sig 

grundigt ind i vedtægterne, så det ikke 

ender med, at en ny vedtægt strider 

imod en gammel. Bestyrelsen alene 

kan ikke ændre i vedtægterne, 

for generalforsamlingen skal 

stemme ændringerne igennem. 

Dette skal typisk ske via et 

kvalificeret flertal. 


Side 17

Generalforsamlingen i praksis 

Generalforsamlingen i 

praksis 

Generalforsamlingen er årets vigtigste møde i foreningen, og afvikles hvert eneste 

år i alle landets andelsboligforeninger. Vi har spurgt to andelsboligforeninger, 

en mindre i Korsør og en større i Vanløse, om, hvordan de tilgår arbejdet omkring 



AB Skovstranden 

› Stiftet 2004 

› Består af 18 boliger fordelt på 9 dobbelthuse 

› Formand: Flemming Bach Rasmussen 

› Foreningen har ikke en administrator tilknyttet 

I den lille forening, AB Skovstranden, eksisterer 

andelstanken. Det fortæller formand, Flemming 

Bach Rasmussen, der tilføjer, at det betyder, at der er 

stor opbakning til generalforsamlingerne samt andre 

fællesarrangementer. 

Hvordan tilgår bestyrelsen arbejdet med 

generalforsamlingen? 

"Det er os i bestyrelsen, der kalder til generalforsamling 

og os, der opstiller forslag og ændringer. Der er en del 

arbejde i det. Men det er ikke værre end, at man tager 

en time foran computeren. Vi hjælper hinanden, så 

det er ikke kun én af os, der sidder med det. Det er os 

i bestyrelsen sammen, der står for det. Og det gør, at 

man ikke føler, at der er et pres på én. Men vi er en lille 

forening og vores boliger er sunde, så der er heller ikke 

så mange problemstillinger her, som vi skal drøfte på 

forsamlingen." 

Er der stor opbakning til generalforsamling 

og fællesarrangementer? 

"Ja. Typisk deltager 20-23 mennesker på en generalforsamling. 

Vi er jo ikke så stor en forening, og i mange 

boliger bor der kun én. Men opbakningen er god. Både 

til forsamlingen og fællesarrangementer. Vi er som sagt 

18 boliger, og når der er et arrangement af en slags, 

deltager minimum 16 af dem." 

"Måske vi er lidt atypiske, men de fleste af os er ret 

enige om, at det her liv er en fælles ting." 

"Vi har et stærkt socialt sammenhold, og andelstanken 

eksisterer. Men vi gør også en del for at gøre opmærksom 

på, at det er en særlig boform – at det er en form 

for fællesskab, man bor i. Vi opfordrer altid til, at folk 

deltager i arrangementerne og det fællesarbejde, der 

nu er. Og der er god opbakning til sociale arrangementer. 

Vi har dog den problemstilling, at det er de samme 

personer, der skal klare arbejdet, når der er noget. Det 

hænger formentlig sammen med, at mange er oppe i 

alderen og simpelthen ikke kan." 

Har I gjort jer nogle tiltag for at rette op på 

problemstillingen? 

"Sidste år ændrede vi vores venteliste til en 

interesseliste. Så kan vi nemlig vælge de rette beboere. 

Så står en af de store boliger tom, vil vi gerne kunne 

vælge, at der skal et par eller en familie ind, frem for en 

enlig. Og så vil vi gerne kunne vælge på baggrund af, 

om vi mener, at der er tale om nogle, der gider deltage 

i arbejdet og fællesskabet – det, der nu hører til, når 

man bor i en andelsboligforening. Og vælge nogen, der 

interesserer sig i det fællesskab, som vi har." 

Side 18 


AB Bangsbo 

› Stiftet 1927 

› Består i dag af 157 lejligheder 

› Formand: Tonny Fisher 

› Foreningen har en administrator tilknyttet 

AB Bangsbo er en større, sund forening, der 

gennem årene har gennemført flere renoveringer. 

Projekterne har generalforsamlingen skulle stemme 

igennem, og derfor har bestyrelsen helt styr på 

at holde de gode generalforsamlinger, fortæller 

formand, Tonny Fisher. 

Hvordan tilgår bestyrelsen arbejdet med 

generalforsamlingen? 

"Det er meget administrator, der håndterer og styrer 

generalforsamlingen. Administrator og os holder møder 

forinden, og her hører hun om, hvad vi har af ting og 

sager, og hvilke forslag vi har. Men hun kalder ind til 

generalforsamlingen og sender dagsordenen ud. Det 

sker senest 3 uger før generalforsamlingen. Selvom 

vi har en administrator tilknyttet, er bestyrelsen 

selvfølgelig til stede til generalforsamlingen. Vi 

er lønnet, så der er krav til os om det. På generalforsamlingen 

præsenterer jeg lige bestyrelsen, og 

så foreslår jeg administrator som dirigent. Og den 

rolle påtager hun sig, og så går hun ellers i gang jf. 

dagsordenen. Vi runder selvfølgelig valg af bestyrelsen, 

regnskaber, forslag m.m. Det forløber meget stille og 

roligt efter planen." 

Er der stor opbakning til generalforsamling 

og fællesarrangementer? 

"Til generalforsamlingerne er ca. 60 boliger til stede. Og 

vi er 157 lejligheder. Der er typisk størst engagement, 

når der er møder omkring valuarvurderingen. Så 

kommer dem, der har planer om at sælge, på banen. 

Men jeg synes egentlig, at opbakningen er okay. Til 

fællesarrangementer er det ca. det samme. Men man 

kan sige, at til en arbejdsdag, er der jo ikke arbejde 

nok til at sætte alle i gang – såfremt alle skulle dukke 

op. Sidste år var der et par stykker, der ikke kunne på 

dagen, men som gerne ville hjælpe en anden dag, så det 

fik de lov til. For eksempel var der en, der lugede bed en 

anden dag. Så der er okay opbakning." 

Har I nu eller førhen indført tiltag, der øger 

engagementet? 

"Vi har flere fællesarrangementer årligt." 

"Vi har for eksempel en årlig lystændingsfest første 

søndag i december. Der står den på gløgg og varm 

chokolade – og sidste år kom julemanden." 

Hvordan forbereder I jer, når I har et 

renoveringsprojekt i sigte? 

"Jamen vi har lige haft besøg af en VVS-ingeniør, 

der har fortalt, at vi skal skifte samtlige ventiler på 

vores fjernvarmeanlæg. Vi er gode til at planlægge ift. 

generalforsamlingen og jf. vedtægterne afholder vi 

generalforsamlingen i udgangen af april. Inden holder vi 

og administrator møder og snakker projektet igennem. 

Hun tilføjer det til forslagene, som hun senere sender 

til os, så vi kan kigge dem igennem. Så det er en del af 

dagsordenen, når vi sender den ud. Så ved de, at vi skal 

stemme om det." 

"Der er ret stor opbakning til fællesarrangementerne og 

hygger folk sig til de arrangementer, har de 

måske mere lyst til at deltage i andre 

arrangementer og forsamlinger." 


Side 19

Fra idé til handling – med brancheeksperternes råd 

Fra idé til handling: 

Brug generalforsamlingen 

til at sætte skub i nye 

projekter 

Det er på den årlige generalforsamling, at der er 

mulighed for at bringe nye idéer og forslag på banen 

og få dem afprøvet. Alt fra drømmen om opsætning af 

altaner, til etablering af solceller eller udskiftning af vinduer 

Mangler I en 

håndværker til 

jeres opgave? 

Få 3 tilbud til 

foreningen! 

er idéer, der på andelsboligforeningens generalforsamling kan få ben at gå på. Mange 

projekter i andelsboligforeningen bliver først realiseret efter en længere periode med 

betænkningstid og lobbyarbejde blandt foreningens beboere. Få gode råd til processen 

fra tre brancheeksperter. 

TEKST: MARIA CARLSEN 

A 

lle andelshavere i en andelsboligforening 

har mulighed for at være med til at forme og 

forbedre andelsboligforeningen og søsætte 

initiativer. Et større projekt kan være en fantastisk 

måde at forny og forbedre ejendommen på, men det 

kræver grundig planlægning og samarbejde. 

Et godt startskud 

I den indledende fase kan det være en god idé at 

overveje, om du skal starte med at præsentere din 

idé for nogle af de andre beboere i foreningen. 

Måske ønsker du at renovere fællesområder, 

tilføje nye faciliteter som fælles tagterrasse eller 

cykelopbevaring, eller måske endda ændre på 

energiforsyningen eller tilføje nye altaner. Det 

kan være en større proces, der også indebærer 

økonomiske beslutninger. Inviter derfor til åbne 

drøftelser og modtag gerne forslag og feedback fra 

andre andelshavere. 

Rom blev ikke bygget på en dag. Det samme gælder 

større vedligeholdelses- og fornyelsesprojekter i 

andelsboligforeningen. Hav derfor tålmodighed med 

processen og overvej, om du måske skal foreslå på 

den kommende generalforsamling, at du nedsætter 

et udvalg, der undersøger mulighederne for at 

igangsætte et nyt projekt eller en renovering. Et 

udvalg, der undersøger muligheder, er mindre 

forpligtende og kan være et godt startskud til en 

langsigtet proces, der resulterer i, at projektet i sidste 

ende lykkes. 

Forarbejdet er nøglen til succes 

Ligegyldigt om en generalforsamling har givet grønt 

lys til, at et udvalg nedsættes, eller om et forslag skal 

præsenteres uden indledende udvalgsarbejde, så er 

et godt forarbejde nøglen til succes. 

Det handler om at undersøge omhyggeligt, hvad 

det pågældende projekt indebærer, herunder dets 

formål, omkostninger, mulige fordele og ulemper. 

Er der behov for en rådgiver, der kan hjælpe? Hvad 

koster det? Gå i dialog med dygtige firmaer, der 

har specialiseret sig og kan levere det, I ønsker 

– ligegyldigt om det er en ny legeplads eller en 

tagterrasse. Få priser på projektet og se på mulige 

finansieringsmodeller. Undersøg også om der skal 

indhentes byggetilladelse eller om der kan indhentes 

støtte eller tilskud til projektet. Jo mere detaljeret 

og velunderbygget forslaget er, desto større er 

sandsynligheden for, at det vil blive taget seriøst af 

de andre andelshavere. 

Side 20 


Branche: Solceller 

Branche: Vinduer 

Inden generalforsamlingen 

"Vil I overbevise foreningen om, at et solcelleanlæg 

er en god investering, er der flere parametre, I kan 

slå på. Bl.a. lavere energiudgifter fra dag 1, en relativ 

kort tilbagebetalingstid og et grønnere image. Det 

hele er med til at øge værdien af ejendommen og 

gøre jer mere attraktive for nye andelshavere. Brug 

gerne visuelle virkemidler til at illustrere tilbagebetalingstid, 

besparelse og CO2-reduktion, og forbered 

jer på spørgsmål omkring finansieringsmuligheder, 

fordelingsnøgle og lignende." 

Efter generalforsamlingen 

"Første skridt er at finde ud af, om solcelleprojektet 

overhovedet er en mulighed for jeres forening. 

Vi anbefaler at få foretaget en screening af 

jeres ejendom med en uvildig rådgiver, som 

gennemgår forbrug og øvrige data samt de statiske 

konstruktioner, taget og strømforsyningen. Ud fra 

screeningen kan rådgiveren vurdere, hvad der kan 

lade sig gøre, og hvilke myndighedsbehandlinger der 

kræves. På baggrund af beregningerne får I desuden 

en indikation af tilbagebetalingstid, CO2-besparelse 

og økonomisk overblik. En screening er økonomisk 

overskuelig og vil give jer de bedste forudsætninger 

at træffe en beslutning ud fra." 


"At skifte vinduer er et større projekt, så et godt råd 

er, at bestyrelsen er godt forberedt og har et tilbud 

klar, så beboerne på generalforsamlingen har noget 

konkret at tage stilling til. Når en forening kontakter 

mig for at få et tilbud på skift af vinduer, kommer jeg 

forbi og besigtiger ejendommene og vinduerne. Jeg 

måler et par af vinduerne op og så tager vi en snak 

om ønsker til typen af vinduer, rammetyper, glas 

m.m. På den baggrund udarbejder jeg et tilbud, som 

bestyrelsen og beboerne så kan tale om til generalforsamlingen." 

"Et andet råd er, at foreningen holder nogle infoeller 

summemøder for at få en fornemmelse for, om 

der er opbakning til projektet. Bestyrelser bruger 

en del tid på at hente tilbud ind. At tage kontakt til 

en håndværker, få håndværkeren ud, få afstemt ift. 

ønsker og behov osv. tager tid. Og der kan det være 

rart, at bestyrelsen, forinden alt det arbejde går i 

gang, ved, at der er en interesse for projektet. Det 

gør, at der er mere seriøsitet omkring det.” 


"Planlægning er vigtig, og det er derfor det første, 

vi går i gang med. Der går nogle uger, før vi kan 

gå i gang, for vinduer har typisk en leveringstid 

på 6 til 8 uger. Derfor anbefaler jeg også, at 

man sætter projektet i gang hurtigst muligt, når 

projektet er stemt igennem. Men ja, vi prioriterer 

planlægningen. Det er rart for beboerne, at de 

kender til planen og ved, om vi skal ind i 

deres lejligheder undervejs i processen. 

Og så gør vi selvfølgelig vores for, 

at vores arbejde er til mindst 

mulig gene for beboerne." 

Fortsættes 


Side 21

Fra idé til handling – med brancheeksperternes råd 

Branche: Altaner 


"Undersøg først og fremmest, hvor mange i foreningen, 

der drømmer om altan? Det kan være en god idé 

lige at få en føler ud hos naboerne. Er der et fælles 

ønske om altaner, eller står man alene med ønsket? 

Er der et fælles ønske, er det første step på en generalforsamling 

at få nedsat et altanudvalg og finde 

ud af, hvor mange i foreningen, som ønsker altan. 

Dernæst går udvalgets arbejde i gang med at gå ud 

og hente tilbud fra altanleverandørerne. Husk, at det 

ikke nødvendigvis er alle, der behøver at få monteret 

en altan, hvis de ikke ønsker det. Tit kan resten 

stadig få deres altandrøm opfyldt." 

"Det kan altid være en fordel at vise, hvordan altanerne 

på facaden kunne se ud, og derfor tilbyder vi 

også en gratis visualisering af et altanprojekt på 

netop din facade." 


"Sammenlign flere tilbud. Det er altid en god idé at 

sammenligne de forskellige indhentede tilbud. Når 

du skal sammenligne dine tilbud, er det imidlertid 

vigtigt at kigge på mere end blot den samlede pris. 

Ellers kan du meget vel ende med at betale mere for 

et tilbud, som ellers ser billigst ud. Det er ikke altid, 

at de forskellige altanleverandører kalder forskellige 

processer det samme, ligesom det kan være svært at 

gennemskue, hvad enkelte poster indeholder eller 

mangler, og hvad de koster. Derfor har vi også lavet 

en tilbudssammenligner, som kan bruges, uanset leverandøren. 

Den er til at finde på vores hjemmeside." 

"Når det kommer til altaner, anbefaler vi altid, at 

man får besøg af den kommende altanleverandør i 

andelsboligforeningen. Det kan være en rigtig god 

idé at få din kommende altanleverandør med ud til et 

møde med altanudvalget eller på et beboermøde, for 

at fortælle om jeres muligheder." 

"Ydermere kan det være en god idé at få en rådgiver 

med på projektet. Det kan være en mindre 

invester ing, men det er ofte det værd. En rådgiver 

kan hjælpe jer gennem processen og tage ansvar for 

de beslutninger, der træffes, så det ikke er jer, uden 

erfaring med projekter som disse, der er ansvarshavende 

for beslutningerne. Som formand for eller 

medlem af altanudvalget vil du desuden få en uvildig 

at sparre med – det sikrer jer alle og giver tryghed." 

5 gode råd, når du vil stille forslag på en 

generalforsamling: 

1. Gør forarbejdet: Undersøg omhyggeligt 

dit forslag, herunder dets formål, omkostninger, 

mulige fordele og ulemper. Jo mere 

detaljeret og velunderbygget dit forslag er, 

desto større er sandsynligheden for, at det 

vil blive taget seriøst af de andre andelshavere. 

2. Søg støtte og allierede: Få opbakning fra 

andre i foreningen, der kan dele dine synspunkter 

eller have lignende interesser. 

3. Kommuniker klart og tydeligt: Når du præ - 

sen terer dit forslag, skal du være klar, 

præcis og overbevisende. Brug enkle og 

letforståelige termer og vær forberedt på 

at besvare spørgsmål eller imødekomme 

bekymringer fra andre andels havere. 

4. Følg vedtægterne: Følg foreningens vedtægter 

og procedurer for at stille og diskutere 

forslag. Dette inkluderer at indsende 

dit forslag rettidigt, respektere taletider og 

deltage konstruktivt i diskussionen. 

5. Vær fleksibel og åben for kompromis: Vær 

parat til at justere dit forslag baseret på 

feedback og input fra andre andelshavere. 

At vise fleksibilitet og være villig til at finde 

kompromisløsninger kan være afgørende 

for at opnå enighed og støtte til dit forslag 

på generalforsamlingen. 

Side 22 


Annonce 

Brug energien smartere 

Smart Building 

Tænk hvis jeres bygning 

kunne tænke selv 

Med Brunata Smart Building kan ejendomme selv advare om 

råd, svamp, lækager, løbende toiletter, brand og ressourcespild. 

Slip for unødige bekymringer, og få store besparelser på både driftsbudgettet og 

klimaregnskabet oveni. Ved hjælp af intelligente sensorer, der er bundet sammen i 

et trådløst LoRaWAN-netværk, hjælper vores Smart Building-services jer med at 

beskytte både bygninger og beboere. 

Uanset om I er en boligforening, en erhvervsvirksomhed eller driver offentlige ejendomme 

er der store gevinster med vores Internet of Things-baserede 

løsninger. 

Læs mere om Smart Building på brunata.dk eller kontakt os på 77 77 70 70.

ANLÆGSGARTNER 

med faglig stolthed 

Hvad end der er tale om nye fælles arealer, 

omlægning af de eksisterende, beskæring eller 

flisearbejde, står Torben Andersen og hans 

dygtige stab af anlægs gartnere og entreprenører 

klar til at udføre et solidt stykke arbejde i jeres 

andelsboligforening. 

Hos Bykærs Anlæg løfter vi nemlig alt fra 

græsplæner, beplantning og vedlige holdelse til 

snerydning og brolægning. 

Kundeservice er vigtigt for os. Derfor er det et 

princip, at bygherre altid kontaktes samme dag, 

der er rettet henvendelse. Tilbuddet foreligger 

48 timer efter, at opgaven er besigtiget. 

Vi kører i hele hovedstadsområdet. 

Ring på +45 4063 9847. 

Ek 

Anlæg af fællesarealer, 

flisebelægning, nyanlæg 

af haver, vedligeholdelse 

og snerydning 

Fu 

V

Annonce 

Medlem af 

Undgå vand i gården med: 

Et effektivt regnbed 

En faskine eller nedsivningsanlæg 

Et omfangsdræn 

Diverse LAR-løsninger 

S 

Kontakt os i dag og få 

et tilbud inden for 48 timer! 

40 63 98 47 

Torben Andersen 

Indehaver 

S 

Bykærs Anlæg ApS 

Vestervej 18, 4050 Skibby 

CVR: 27514073 

Find os på Facebook 

+45 4063 9847 / info@bykaers.dk 

www.bykaers.dk

Annonce 

Altaner opsat med 

respekt og omhu 

Prøv vores 

prisberegner på 

henckelhus.dk 

Skal din andelsboligforening have opsat en eller flere altaner? 

Så er Henckelhus måske det rigtige firma for jer? Henckelhus er et velrenommeret 

altanfirma, der blandt andet hjælper andelsboligforeninger med at realisere deres 

altandrømme. Med mange års erfaring fra branchen ved vi, hvordan vi kommer i 

mål med et godt altanprojekt. Indehaver Jacob Henckels unikke og omhyggelige 

proces er afgørende for at sikre, at ethvert projekt udføres med tilfredshed hos 

både kunde og firmaet selv. 

Hos Henckelhus hjælper vi også gerne med at opsætte en enkelt eller to altaner, 

hvis det er det, der er behov for. 

Opsætning af altaner med respekt for ... 

... Ejendommens udtryk og arkitektur 

... De beboere, der bor i ejendommen 

... Håndværket og håndværkerne 

... Kundens ønsker og drømme 

Web: www.henckelhus.dk 

Adresse: Jernbanevej 13, 4720 Præstø 

Telefon: 24 24 76 37 

E-mail: mail@henckelhus.dk 

VI GØR OS UMAGE

TIP: Få en energiscreening 

af andelsboligforeningen 

ROCKWOOL tilbyder alle landets andelsboligforeninger gratis vejledning, hvis de 

overvejer at gå i gang med energirenovering og gerne vil have råd og vejledning om 

mulighederne for deres ejendom. 


Der kan være store besparelser at hente 

for foreninger, der vælger at energirenovere 

deres ejendom og forbedre deres 

energimærker, men det kan være svært at komme 

i gang. 

Det vil de gerne hjælpe landets andelsboligforeninger 

med hos ROCKWOOL. Derfor tilbyder 

de en gratis energiberegning og screening af andelsboligforeningens 

ejendom. ROCKWOOL har 

udviklet et værktøj til at vurdere mulighederne 

for energirenovering af andelsboligforeningens 

ejendom og kommer herefter med et bud på projektets 

rentabilitet. 

Hvordan får vi et energimærke C? 

Kristoffer Saunamäki, der er ROCKWOOLs 

ekspert indenfor energirenovering, står bag 

værktøjet. Han tager en dialog med andelsboligforeningens 

bestyrelse og gennemgår muligheder 

via værktøjet og ser på beregninger for 

projekterne. 

Han har arbejdet med boligforeninger og 

energioptimering i mange år og har lavet mange 

energiscreeninger for andelsboligforeningerne. 

”Med værktøjet får foreningerne at vide, hvad 

de forskellige energirenoveringer koster, hvad 

besparelsen er, og hvad tilbagebetalingstiden er,” 

fortæller han. 

Samtidig får andelsboligforeningerne et godt 

pejlemærke af, hvad energirenoveringerne vil 

betyde for ejendommens energimærke og mere 

specifikt, hvad der skal til for at rykke op i 

energimærkeklassen C. 

Årsagen til at mange andelsboligforeninger gerne 

vil vide, hvad det kræver at få et energimærke 

C er de regler, der i dag er for vurdering af 

udlejningsejendomme. For nogle foreninger 

kan avanceringen til energimærke C betyde en 

værdistigning af deres ejendom. 

Teknisk isolering er et forslag, der går igen 

Der er mange fordele ved at energirenovere og 

derfor er der også mange andelsboligforeninger, 

der er glade for at benytte værktøjet. Kristoffer 

Saunamäki fortæller, at værktøjet kan foreslå en 

bred vifte af energirenoveringer. Alt fra isolering 

af ydervægge til udskiftning af vinduer. En af 

de energirenoveringer, som ofte går igen er den 

tekniske isolering: 

”Den tekniske isolering, altså rørisoleringen, den er 

altid, eller tit og ofte, utilstrækkelig. Eksempelvis kan 

der være foreninger, hvor der løber fordelingsrør i 

kælderen, der afgiver en masse varme, fordi de ikke 

er isoleret. De her fordelingsrør kan også findes på 

loftet.” 

Den gode nyhed er, at teknisk isolering er en af de 

forbedringer, der har en kort tilbagebetalingstid 

– der går med andre ord forholdsvis kort tid 

før energibesparelserne har tjent udgiften til 

energirenoveringen hjem. 

Ønsker I også at få en 

gratis energiscreening hos 

Rockwool? 

Book tid her! 


Side 27

Dagsorden til generalforsamlingen 

Dagsorden til 

generalforsamlingen 

Mange forhold skal drøftes på årets vigtigste møde, nemlig generalforsamlingen. Det 

er i den forbindelse vigtigt at have en dagsorden, så generalforsamlingen kan sætte 

flueben ud fra de emner, der skal drøftes i fællesskab. Hvem der sætter dagsordenen, og 

hvordan den bruges, kan du læse mere om her. 

TEKST: FIE RUELØKKE 

Hvad er en dagsorden? 

En dagsorden er en oversigt over de emner, der 

skal gennemgås på generalforsamlingen. En 

dagsorden giver overblik over mødets struktur i 

og med den opstiller en række punkter, som skal 

gennemgås på generalforsamlingen. Det er typisk 

bestyrelsen, der sender dagsordenen ud forud for 

generalforsamlingen. Dagsordenen giver andelshaverne 

en mulighed for at forberede og sætte sig 

ind dagsordenens punkter. 

Hvad skal en dagsorden til 

generalforsamlingen indeholde? 

Der er ikke faste regler for, hvad en dagsorden skal 

indeholde, og det kan variere meget alt efter, hvilken 

andelsboligforening der er tale om, og hvilke punkter 

bestyrelsen samt andelshaverne ønsker, at der skal 

gennemgås. 

Side 28 


Dagsordenens indhold er oftest bestemt ud fra 

foreningens vedtægter, og en række punkter man 

ofte ser en dagsorden kan indeholde vil være 

punkter som: 

› Beretning for det forgangne år 

› Regnskab 

› Valg af formand og bestyrelsesmedlemmer 

› Budget gennemgang 

› Valg af revisor og administrator 

› Forslag 

› Eventuelt andet 

Hvem sætter dagsordenen til 

generalforsamlingerne? 

En generalforsamling afholdes årligt og når man 

bliver indkaldt, vil det ofte foregå via foreningens 

interne kommunikationsplatform. Oftest er det via 

digitale kanaler, mail, Facebookgruppe og som sedler 

i opgangen eller i postkassen. Indkaldelsen har typisk 

en dagsorden tilknyttet, der giver indblik i, hvilke 

punkter der skal drøftes til generalforsamlingen. 

Som andelshaver kan du have indflydelse på, 

hvad dagsordenen skal indeholde. Den enkelte 

andelshaver skal selv sørge for at indsende de 

ønskede forslag tidsnok til, at de andre beboere kan 

se forslaget inden generalforsamlingen. Du kan altså 

som andelshaver være med til at sætte dagsordenen 

til generalforsamlingen. Fristen for indkaldelse vil 

typisk være 8 dage før generalforsamlingen, men 

tidsfristen bestemmes af vedtægterne. 

Dette er en god idé for bestyrelsen: 

Som bestyrelse er det en god idé at tydeliggøre at forslag til dagsordenen skal sendes 

direkte til bestyrelsen inden for den givne deadline. Det er nemlig bestyrelsens opgave, 

at medlemmerne har gode forudsætninger for at sætte deres præg på dagsordenen til 


Hvis de forslående punkter modtages i tide, er det også en god idé at sende den 

opdaterede dagsorden tilbage til medlemmerne senest en uge inden generalforsamlingen, 

så de kan nå at forholde sig til de nye punkter. 


Side 29

Annonce 

FEB. 2024 

Andelsboliglån 

– lav rente og bedst i test 

Du får en attraktiv lav rente og specialiseret rådgivning, når du 

skal låne til din andelsbolig. Vores andelsboliglån er netop kåret 

som bedst i test af Forbrugerrådet Tænk. 

Scan koden og læs mere.

De nye grundvurderinger 

Anbefaling: Gå jeres nye 

vurdering igennem og gør 

regnestykket op 

I december 2023 sendte Vurderingsstyrelsen nye vurderinger af andelsboligforeningers 

grundværdier ud. Vurderingerne har affødt kritik, for flere mener, at der er fejl og skævheder 

i dem. Vurderingsstyrelsen selv mener, at langt de fleste vurderinger er korrekte. 

Er der noget om snakken? Vi kigger nærmere på de nye vurderinger af grundværdier. 


S 

idst Vurderingsstyrelsen 

sendte offentlige 

vurderinger ud var 

tilbage i 2012. Ventetiden på 

nye vurderinger har testet 

manges tålmodighed, men i 

december 2023 kom der nye 

vurderinger. I modsætning til 

2012-vurderingerne er de nye 

vurderinger af ejendommes 

grundværdier – og ikke af 

værdierne af ejendommene. 

Vurderingerne har ført til 

forvirring og forundring hos 

en del af landets andelsboligforeninger. 

Og det har affødt 

kritik af Vurderingsstyrelsen 

og vurderingerne. Kritikken går 

særligt på, at det er galimatias, 

at naboejendomme, der er noget 

nær ens, kan få helt forskellige 

vurderinger, samt at mange af de 

nye vurderinger er langt højere 

end valuarvurderingerne, der 

vurderer både grund og ejendom 

– og ikke kun grunden. 

Vurderingsstyrelsen selv har 

afvist kritikken af flere omgange 

og maner til ro – og det er de 

ikke ene om. For skønt kritikken 

af vurderingerne har fyldt i 

medierne, står det muligvis ikke 

så grelt til, som man går og tror. 

Fortsættes 


Side 31


De nye vurderinger 

Da de nye grundvurderinger til 

andelsboligforeninger udkom 

i 2023 var det efter et nyt 

vur derings system, som 

kun tager udgangspunkt i 

grundværdien. Det hedder, at 

Vurderingsstyrelsen vurderer en 

grund efter bedste økonomiske 

benyttelse af grunden i ubebygget 

stand (eller: som var der tale 

om en grund med ejerboliger). 

Grundværdien kan 

som følge af det nye 

vurderingssystem 

godt være højere 

end for eksempel 

valuarvurderingen, i og 

med grunden i teorien 

kunne være brugt til et 

andet formål (ejerboliger). 

De nye 2023-vurderinger 

er foreløbige, men skal 

danne udgangspunkt 

for udregningen af 

foreningernes betaling 

af grundskyld. Det nye 

vurderingssystem har 

til hensigt at sikre, at 

grund værdien, og som følge heraf 

grundskylden, er den samme for 

beboelsesejendomme, der har 

samme beliggenhed – uagtet, 

om der er tale om ejer- eller 

andelsbeboelse. 

Flere maner til ro 

Vurderingsstyrelsen selv er 

blandt dem, der maner til ro. 

Styrelsen, der ellers har haft 

nogle turbulente måneder som 

følge af haglbyger af kritik (først 

af vurderingerne af privatboliger 

og nu vurderingerne af erhvervsejendomme), 

forklarer, at langt 

de fleste vurderinger er korrekte, 

og at man skal se på kun den 

skattemæssige betydning af ens 

vurdering. Men flere frygter den 

skattemæssige betydning – særligt 

dem med en ny vurdering, der er 

langt højere end den gamle. 

Det er dog ikke sikkert, at de 

økonomiske følger er så slemme, 

som man ellers kunne tro, når 

man kigger på sin nye (høje) 

vurdering. De afhænger af flere 

faktorer, og en tårnhøj vurdering 

betyder ikke per automatik 

en tårnhøj stigning i huslejen. 

Man skal huske på, at de 

nye vurderinger benytter 

sig af et forsigtigheds princip, 

der tager toppen af 

stigningen. Hertil ænd rer 

promille satsen sig. (...) 

— David Bresemann Jakobsen, 

Andelsboligchef hos Danske Bank 

Men for at få afklaring på de 

økonomiske følger af jeres nye 

vurdering, skal I i gang med et 

større regnestykke. 

David Bresemann Jakobsen, 

andelsboligchef hos Danske 

Bank, har siden vurderingerne 

blev offentliggjort, undersøgt 

flere foreningers regnskaber for 

at få indblik i de økonomiske 

følger. Han har kigget på andelsboligforeninger, 

der har offentligt 

tilgængelige regnskaber og regnet 

på de nye vurderinger ift. de 

gamle vurderinger: 

"Jeg har undersøgt stigningen og 

derefter undersøgt foreningen. 

Undersøgt antal kvadratmeter 

og antal andele. Og så kigget 

på stigningen ift. det. Og der er 

meget stor forskel fra forening 

til forening," forklarer David 

Bresemann Jakobsen. 

Skønt der stadig er mange 

regnskaber at gennemgå, tegner 

der sig et klart billede: Der er 

rigtig stor forskel fra forening til 

forening. Og man kan ikke antage 

på baggrund af procentmæssige 

stigninger. Foreninger 

med samme procentuelle 

stigning i deres respektive 

vurderinger, kan derfor 

ikke antage, at de får 

samme skattemæssige 

stigning. 

Der er flere eksempler på 

vurderinger, der stiger flere 

1000 procent, men som 

David Bresemann Jakobsen 

påpeger, er det vigtigt, 

at man ikke kun kigger 

på det nye tal, der står i 

vurderingen: 

"Man skal huske på, at 

de nye vurderinger benytter 

sig af et forsigtighedsprincip, 

der tager toppen af stigningen. 

Hertil ændrer promillesatsen 

sig. Det kan godt være, at du har 

en vurdering, der stiger mere 

end 1000 procent, men dén 

faktor, du bruger til at udregne 

grundskylden, ændrer sig 

samtidig. Det glemmer mange." 

Foruden den ændrede 

promillesats, gælder en 

stigningsbegrænsning. I 2024 

er stigningsbegrænsningen 

på 2,8 procent. Fra 2025 er 

stigningsbegrænsningen på 

(maksimalt) 4,75 procent. Det 

betyder, at fra 2025 sker der en 

årlig stigning i grundskylden på 

Side 32 


4,75 procent, indtil foreningen 

betaler fuld grundskyld. 

Gå jeres nye vurdering 

igennem sammen 

Har I ikke styr på de økonomiske 

følger af foreningens nye 

vurdering, bør I få det. David 

Bresemann Jakobsen anbefaler, 

at man tager fat i bestyrelsen, der 

bør kalde til samling, enten en 

generalsamling eller et møde. 

Bestyrelsen bør tage fat i 

administrator og bede administrator 

om at deltage på 

samlingen: 

"Man er nødt til at tage fat i sin 

egen forening og kigge i sin egen 

forenings regnskaber. For det 

første vil jeg anbefale, at man 

tager fat i bestyrelsen og opfordrer 

bestyrelsen til, at man får 

yderligere information på den 

næste generalforsamling, eller at 

der afholdes et særskilt informationsmøde. 

Og som bestyrelse 

kan det være en fordel, at man 

beder administrator og om muligt 

revisor om at komme til mødet 

for at skabe tryghed og vished om 

den skattemæssige betydning for 

foreningen." 

Det er som sagt først om omkring 

20 år, at du mærker til den fulde 

skattemæssige effekt, for det 

er først her, at du betaler fuld 

grundskyld af de nye vurderinger. 

Dette er vigtigt at understrege, 

for det har stor betydning for din 

skattebetaling. 

Tager man udgangspunkt i Anders Svendsens 

estimat nedenfor og siger, at man som beboer i en forening 

skal betale 50 kroner mere om måneden, skal man 

betale 600 kroner mere årligt. En stigning på 600 kroner 

årligt i en periode på 20 år betyder, at man som beboer 

skal betale 12.000 kroner mere årligt i husleje – eller 1.000 

kroner mere i måneden. Men først om omkring 20 år ud i 

fremtiden. Bid hertil mærke i, at Anders Svendsen tilføjer, 

at de 50 kroner måske er højt sat. 

lejerorganisationen LLO vil det 

for langt de fleste være det. LLO 

forventer nemlig, at det ikke 

drejer sig om mange penge: 

"... vi regner ikke med stigninger 

på mere end 20-50 kroner om 

måneden, og det er måske endda 

højt sat," forklarer chefjurist i LLO 

Anders Svendsen til TV2. 

Kig kun på jeres egen 

forening 

Ifølge David Bresemann Jakobsen 

indikerer regnskaberne, at 

de skattemæssige følger er 

forskellige fra forening til 

forening. For eksempel kan 

man intet generelt sige om 

vurderinger, der har samme 

procentmæssige stigning. Han 

anbefaler derfor, at man kigger 

på kun sin egen forening. Der 

er rigtig stor forskel forening 

til forening, fordi der er forskel 

på foreningerne: forskel i 

antallet af andele, forskel i antal 

kvadratmeter på de forskellige 

andele m.m. Alle forskelle, 

der har betydning for de 

skattemæssige følger af jeres nye 

grundvurdering. 

Kritikken af grund vurderinger, 

der er højere end 

valuarvurderingerne 

Det var forventet, at vurderingerne 

ville stige – både fordi de gamle vurderinger 

var helt tilbage fra 2012 af, 

samt fordi Vurderingsstyrelsen har 

benyttet et nyt vurderings system. 

Men det undrer flere, at mange 

nye vurderinger er markant højere 

særligt ift. til valuarvurderingerne, 

der vurderer både grund og 

Eksempel 

ejendom, og ikke kun grunden. 

Fortsættes 

De føromtalte 

skattebegrænsninger skal sikre, at 

de yderligere skatteomkostninger 

er nemmere at sluge. Og ifølge 


Side 33


Blandt andre har DR Nyheder 

kunne rapportere om 

andelsboligforeninger med 

nye vurderinger, der er 100 

millioner kroner højere ift. 

valuarvurderingerne. Og det afføder 

kritik. Andelsboligforeningernes 

Fællesrepræsentation (ABF) 

kritiserer vurderingerne og kalder 

dem voldsomme. 

Kritikken kommer ligeledes fra 

Revisionsselskabet BDO, hvor 

chefkonsulent Henning Boye 

udtaler til DR: 

"Vi tror ikke, at de nye vurderinger 

kan være rigtige, når der er 

så stor afstand til valuarvurderingerne. 

Det er jo professionelle 

ejendomsmæglere, som har vurderet 

den samlede ejendom." 

og er kommet frem til, at de nye 

grundvurderinger hos tre ud 

af fire foreninger er højere ift. 

valuarvurderingen. 

Men egentlig er det ikke meningen, 

at man som forening skal sammenligne 

ens nye vurdering med 

valuarvurderingen. Underdirektør 

hos Vurderingsstyrelsen, Claus 

F. Houmann, forklarer, at de to 

vurderinger har forskellige formål, 

og at det derfor vil være en fejl at 

sammenligne dem. 

Den nye vurdering skal foreningen 

kun bruge til at regne grundskylden 

ud – og den har derfor intet at gøre 

med prissætningen af foreningens 

ejendom, som valuarvurderingen 

har. Det er et nyt vurderingssystem, 

og ifølge Vurderingsstyrelsen er det 

noget, folk lige skal forstå og vænne 

sig til. 

øjensynligt er magen til foreningens 

ejendom. Vurderingerne “sætter 

grundværdien for den ene ejendom 

til 68 millioner, den anden til 89,” 

lyder det i historien. 

Direktør i ABF, Jan Hansen, 

udtalte kort efter, at vurderingerne 

blev offentliggjort, at der er flere 

eksempler på skævheder, der er 

uforklarlige: 

"Vi oplever helt uforklarlige 

forskelle på vurderinger af 

grundene for naboejendomme. 

Der er eksempler med foreninger, 

der deler gård, hvor der er 

op mod 50 procent forskel på 

grundvurderingerne – og andre, 

hvor grundvurderingerne er 

dobbelt så høje på den anden side af 

gaden. Det var jo netop skævheder 

og forskelle, som de nye vurderinger 

skulle gøre op med." 

Chefkonsulenten knytter hertil: 

"De når frem til, at selvom man 

tager bygningen med, så er 

vurderingen mindre end det, som 

Vurderingsstyrelsen mener, at selve 

grunden er værd." 

BDO har undersøgt 271 

andelsboligforeninger i København 

Når vurderingen af naboejendommen 

er en helt 

anden 

Hertil har skævheder ift. 

vurderinger af naboejendomme 

affødt kritik. Blandt andre har 

Politiken bragt en historie om en 

forenings vurdering, der er markant 

højere ift. naboejendommens, der 

Men ifølge Vurderingsstyrelsen 

er det ikke forkert, når nogle 

vurderinger er forskellig ift. 

dem, naboejendommene har. I 

en mail til Politiken forklarer 

Vurderingsstyrelsen: 

"Da ejendomme sjældent er helt ens, 

vil to naboandelsboligforeninger 

godt kunne få forskellig grundværdi 

og dermed beskatningsgrundlag. 

Hvis ikke plangrundlaget og BBRregistreringen 

er den sammen, 

ender foreningerne formentlig med 

forskellig grundværdi og dermed 

beskatningsgrundlag." 

Kildehenvisninger: 

TV2.dk, Andelsboligforeningernes 

Fællesrepræsentation, DR.dk, 

Finans.dk, Politiken.dk 

Side 34 


Annonce 

Mere end 

35 års 

erfaring! 

AL & Holm Malerfirma ApS stod for hele processen, da 

denne smukke bygning skulle moderniseres. Vi tog hånd 

om både murer-, stukkatør-, tømrer- og malerarbejdet, 

samt opsætning og nedtagning af stillads. I projektet 

benyttede vi linoliemaling til at male vinduerne. Linoliemaling 

eller traditonel vinduesmaling bruges for at passe 

godt på vinduerne, så de holder i mange år. 

Forlæng andelsboligforeningens levetid 

med AL & Holm Malerfirma ApS 

Ved at prioritere vedligeholdelsen af facade såvel som vinduer, 

mindskes risikoen for skader på ejendommen og levetiden forlænges. 

AL & Holm Malerfirma ApS er jeres erfarne samarbejdspartner og 

totalentreprenør, som besidder de rette kompetencer til at løfte 

renoveringsprojekterne i jeres andelsboligforening. Ved at samle 

projekterne, slipper I for at have stillads oppe flere gange til gene 

for beboere. Og så har I kun dialog med én totalentreprenør, som 

skaber forudsætningerne for en nem og overskuelig proces. 

Tøv ikke med at kontakte os og lad os høre om jeres kommende 

renoveringsprojekter!

Klimasikring af andelsboligforeningen 

Skal I have 

klimasikret jeres 

forening? 

Få 3 tilbud til 

foreningen! 

Derfor er klimasikring af 

andelsboligforeningen en 

nødvendighed 

Med 972,7 millimeter nedbør på et år var 2023 det vådeste år nogensinde. De store 

nedbørsmængder påvirker bebyggelsesområderne i Danmark. Derfor er det uhyre vigtigt 

for andelsboligforeninger at se ind i, hvordan I bedst forhindrer skader på ejendommen 

og klimasikrer til fremtidens vejr. 

TEKST: NICOLE MIKKELSEN 

Klimaforandringerne ændrer det danske vejr. 

Ekstreme vejrhændelser så som nedbør, 

oversvømmelser og stormfloder vil opstå 

hyppigere og være kraftigere end førhen. Ifølge 

Amanda Fehler Vallgårda, som er analytiker i 

Klimalaboratoriet hos CONCITO, Danmarks førende 

klimatænketank, vil vejrhændelser, som den 

stormflod, der ramte dele af Danmark i efteråret, på 

sigt påvirke store dele af Danmark. Især lavpunkter 

i landet, hvor vand samles, vil være mere udsatte for 

ekstrem regn. 

"Vi ser en stor øgning i det areal, som bliver påvirket 

af stormfloder. De områder som allerede nu bliver 

ramt, vil opleve hårdere og hyppigere stormfloder. 

Dertil vil nye områder blive berørt af de stigende 

vandmængder,” siger Amanda Fehler Vallgårda. 

Side 36 


Klimaændringerne betyder ifølge CONCITO, at ca. 

30 procent af Danmarks areal potentielt er påvirket 

af ekstreme vejrhændelser allerede nu. Det omfatter 

440.000 helårsboliger og 160.000 fritidsboliger, som 

er inden for risikozonen. 

Konsekvenserne af vejrændringerne har også været 

til at mærke hos JAC Kloakteknik A/S. Det forklarer 

indehaver og kloakmester, Paw Andersen, som er 

ekspert i kloakløsninger til boligforeninger: 

"Vi har fået flere henvendelser på klimasikring mod 

de store nedbørsmængder. Det er typisk at huse og 

ejendomme ikke kan holde vandet ude. Grundvandet 

stiger, og derfor kommer der vand i kælderen, som 

skader ejendommen," siger Paw Andersen. 

Klimasikring og vedligehold er afgørende 

De store vandmængder skaber problemer i andelsboligforeningernes 

ejendomme. Kloakmesteren 

erfarer, at det almindeligvis er det manglende 

dræn eller problemer med det eksisterende dræn, 

som giver anledning til skader, når store mængder 

nedbør falder. 

Fremtidens klima i Danmark 

Ifølge CONCITOs rapport "Klimaforandringernes 

betydning for fremtidens arealanvendelse", 

fra januar 2024, vil Danmarks 

vejr ændres på adskillige fronter. 

I fremtiden vil man i højere grad kunne 

opleve: 

1. Ændrede nedbørsmønstre som giver 

tørrere somre og vådere vintre. 

2. Øget risiko for oversvømmelser grundet 

skybrud. 

3. Forurening af vandløb og kystvand som 

følge af oversvømmelser. 

4. Øget risiko for oversvømmelser på baggrund 

af stigende grundvand. 

5. Hyppigere og voldsommere stormfloder. 

6. Varmere temperaturer med flere varmedage 

over 25 grader og hedebølgedage 

over 28 grader. 

Dertil er der også en overset faldgrube, som 

andelsboligforeninger skal være opmærksom på, når 

det kommer til nedbør, forklarer Paw Andersen: 

"Man skal også huske at vedligeholde sine brønde 

for at sikre sig mod vandet. Hvis man har en 

tagvandsbrønd, og den er blokeret, så løber vandet 

ikke ud, hvor det er meningen, at det skal gøre. 

I stedet løber det typisk mod det lavest liggende 

område, som er kælderen." 

Eksperten uddyber, at selvom man ikke har en 

kælder, så er der stadig en betydelig fordel ved at 

anlægge et dræn: 

"Det er en misforståelse, at kun ejendomme med kælder 

skal have dræn. Ved at installere et dræn på et etplanshus, 

bliver man sikret mod fugt i soklen. Og kommer 

der først fugt i soklen, kan det trænge igennem til fundamentet, 

hvilke kan føre til markante skader, herunder 

frostsprængninger i fundamentet." 

Paw Andersen understreger desuden, at hvis 

ejendomme gentagne gange bliver skadet, uden der 

klimasikres, kan forsikringsselskaber vælge ikke at 

ville forsikre andelsboligforeningen. 

"At investere i klimasikring er altså også en 

forsikring af ejendommens fremtidige levetid – og 

det kan blive meget dyrere på sigt, hvis man ikke 

klimasikrer," siger kloakeksperten. 

Årligt vedligehold kan forhindre store 

skader 

Foruden klimasikring slår kloakmesteren et slag 

for vigtigheden i vedligehold af kloakken og 

tagrenderne årligt, som værn mod store skader på 

andelsboligforeningens ejendom: 

"Vedligeholdelse årligt er altafgørende, når man vil 

sikre sin ejendom mod skader fra nedbør og forhøjet 

grundvand. Det er en relativ lav pris, kloakmestre 

tilbyder på de her serviceaftaler, der starter på 

omkring 80 kroner om måneden, hvor man herefter 

er sikret årligt vedligehold," siger Paw Andersen. 

Fortsættes 


Side 37

Klimasikring af andelsboligforeningen 

Med sådan en løsning kommer man potentielle 

skader til livs, både fordi vedligehold sikrer, at 

ejendommen er korrekt klimasikret, men ligeså at 

opstartede skader bliver opdaget i tide. 

Kloakeksperten fortæller, at med en 

vedligeholdelsesløsning, kommer kloakfirmaet ud 

til andelsboligforeningen og tømmer tagrender og 

tagvandsbrønde årligt. Dertil bliver kloaksystemet 

gennemgået hvert andet år. 

Flere tiltag kan hindre oversvømmelser i 

byområderne 

Det er dog ikke altid nok at få klimasikret ejendommen. 

Når vejrændringerne bliver markante, 

må man klimatilpasse større områder, som hele 

byer – men det kan der være udfordringer i, mener 

Amanda Fehler Vallgårda fra CONCITO: 

"Vi ser fordele i at gøre brug af tiltag, hvor 

man i større udstrækning bruger marker som 

vandparkering eller genslyngning af vandløb som 

metode til at forsinke regnvandet, så det løber 

langsommere igennem vandoplandet," siger Amanda 

Fehler Vallgårda. 

Og for at sikre ejendomme i byerne, som 

andelsboligforeninger også typisk er, så er 

der også muligheder for i højere grad at føre 

vandet andetsteds, så det ikke oversvømmer 

bebyggelsesområderne. 

"Når det kommer til byområder, så er det grønne 

områder, legepladser, skateparker, som man kan 

anvende til vandparkering," afslutter CONCITOs 

klimaanalytiker. 

"Man kan eksempelvis bygge diger omkring bebyg gelses 

områderne. Men hvor højt skal man så bygge diget? 

Hvad gør man, når vandstanden går over diget, fordi 

klimaændringerne bliver anderledes end man forudsagde? 

Der er mange usikkerheder forbundet med 

klimaforandringer, og derfor er der fordele i at tænke i 

andre løsninger end barrierer i form af diger." 

I stedet forklarer klimanalytikeren om fordelene 

ved at sammentænke, hvordan man kan anvende 

vandparkering i vandoplandet. Vandopland, også 

kaldet afvandingsområde, er det areal, hvor nedbør 

transporteres til vandløb, søer og hav. 

5 tips til klimasikring af andelsboligforeningen 

5 gode råd 

1. Kommer der skjolder på kældervæggene på soklen, så er det et tegn på, at 

grundvandet står højere end det plejer og at det ikke kommer væk. 

2. Sørg for at have højvandsslukke i kælderen. 

3. Få vedligeholdt omfangsdræn, brønde og tagrender. 

4. Tag kontakt til en kloakmester ved mistanke om problemer med vand. 

5. Hvis ejendommen ikke er klimasikret, så er det en god idé at kontakte en kloakmester og få 

lagt dræn. 

Side 38 


Annonce 

Brandsikr foreningen 

og skab tryghed 

Ikke alle har styr på reglerne omkring brandsikker hed, 

men det har AJ Sikring og Teknik ApS! ! Vi er eksperter 

indenfor brandsikring og gør ejendommen brandsikker 

for kunder på hele Sjælland. 

Vi har speciale i at sikre bygninger med udgangs punkt 

i markedets bedste udstyr, metoder og teknik - vi 

mener nemlig, at det essentielt, at I føler, at I kan stole 

100 procent på jeres branddetektorer. 

AJ Sikring og Teknik ApS’ erfarne team står klar til 

at råde, vejlede jer, samt skrædersy en helt optimal 

løsning, der dækker foreningens behov – og 

selvfølgelig opfylder både lov- og forsikringskrav. 

Vi er ISO-certificerede samt medlem af TEKNIQ og 

Sikkerhedsbranchen. 

Kvaliteten går vi aldrig på kompromis med, så ønsker 

I moderne, sikre branddetektorer, kan I trygt kontakte 

AJ Sikring og Teknik ApS. 

AJ Sikring og Teknik ApS Tingvej 33, 4000 Roskilde +45 70 26 60 70 info@ajsikring.dk

Annonce 

Din bil, dine briller og dine tænder får jævnligt et eftersyn ... 

... hvad med 

din altan? 

Op imod 50.000 altaner er gamle og usikre. 

Altan.dk tilbyder både eftersyn, renovering 

og udskiftning af din gamle og slidte altan. 

Læs mere på 

www.altan.dk/eftersyn

Indhent altid 

flere tilbud på 

foreningens 

opgaver 

Mange andelsboligforeninger benytter 

Andelsportal.dk til at indhente tilbud på 

foreningens opgaver og det er der gode 

grunde til. 

Opgaver, som Andelsportal.dk ofte 

hjælper foreninger med at hente tilbud 

på: 

› Valuarvurderinger 

› Dørtelefoni 

› Altaner 

› Renovering af trappeopgange 

› Udskiftning af vinduer 

› Renovering af faldstammer 

› Gårdrenovering og vedligehold af udearealer 

› Ejendomsservice 


Andelsboligforeninger står ofte over for en 

større opgave, når de skal udføre renoveringer, 

bruge leverandører eller foretage større 

vedligeholdelsesarbejde på foreningens ejendom. Disse 

projekter kræver omhyggelig planlægning, koordinering 

og ikke mindst et budget, der passer til foreningens 

økonomi. I den henseende er det afgørende for 

andelsboligforeninger at indhente pålidelige tilbud fra 

kompetente entreprenører og leverandører. Og derfor 

er der flere og flere andelsboligforeninger, der benytter 

Andelsportal.dk til at få tilbud på deres opgaver. 

En del af 3byggetilbud.dk 

Andelsportal.dk har eksisteret siden år 2000 og har 

lige så længe hjulpet andelsboligforeninger med at 

få tilbud på deres projekter og få løst deres opgaver. 

Det er ikke alle, der ved det, men Andelsportal.dk 

er en del af 3byggetilbud.dk, som har et netværk af 

1.600 håndværkere og leverandører tilknyttet. Med 

det netværk i ryggen kan Andelsportal.dk udvælge 

kvalitetssikrede og relevante virksomheder til 

andelsboligforeninger. 

På Andelsportal.dk eller 3byggetilbud.dk indsendes 

opgaven. Den verificeres telefonisk og efterfølgende 

udvælges tre firmaer, der kan og vil afgive tilbud på 

opgaven. I 2023 var der mere end 1.500 boligforeninger, 

der valgte at gøre brug af denne service. 

Denne tilgang kan være fordelagtig af flere årsager. For 

det første giver Andelsportal.dk andelsboligforeninger 

mulighed for at nå ud til et bredt netværk af 

leverandører og entreprenører på tværs af forskellige 

fagområder. Dette øger konkurrenceaspektet, hvilket 

ofte resulterer i mere konkurrencedygtige tilbud. Ved 

at indhente flere tilbud fra forskellige udbydere kan 

andelsboligforeningerne også bedre sammenligne priser, 

kvalitet og betingelser i de forskellige tilbud, hvilket 

hjælper dem med at træffe gode valg, når det kommer til 

renovering og projekter i foreningen. 

For det andet kan brugen af Andelsportal.dk bidrage til 

at spare tid og ressourcer for andelsboligforeningerne. 

I stedet for at skulle kontakte og forhandle med hver 

enkelt entreprenør individuelt kan de blot indsende 

deres opgavebeskrivelse én gang og derefter modtage 

flere tilbud fra forskellige udbydere. 

Desuden kan Andelsportal.dk bidrage til at sikre kvalitet 

og pålidelighed i de leverede tilbud. Alle entreprenører 

og håndværkere, der er tilknyttet platformen, gennemgår 

en screeningproces for at sikre, at de op fylder 

visse standarder for faglig kompetence og på lidelighed. 

Dette giver andelsboligforeninger en vis tryghed for, 

at de modtager tilbud fra troværdige og kom petente 

udbydere. Endvidere tilbyder Andelsportal.dk ofte 

adgang til tidligere kunders anmeldelser og vur der inger 

af de forskellige entreprenører. Dette giver andels bolig 

foreninger mulighed for at evaluere udbydernes 

tidligere præstationer og deres evne til at levere 

tilfredsstillende resultater. 

Indsend jeres forenings 

opgave ved at scanne 

QR-koden 

Det er gratis og 

uforpligtende! 


Side 41

Ny lov om prissætning af 

andelsboliger 

Lovforslag, der omhandler prissætningen af andelsboliger, er fremsat og sat i 

behandling i folketinget. 


Der er godt nyt for landets andelshavere. De 

har ventet i mere end 12 år på, at der kom en 

afklaring på, hvordan de må prissætte deres 

andelsboligs ejendom og dermed også deres egen 

andelsbolig. Og nu er den her omsider. 

Lovforslag længe under vejs 

29/2-23 sender Folketinget nemlig det lovforslag, der 

hedder L 111 i 1. behandling. Lovforslaget, som har 

været længe undervejs, omhandler hvordan man kan 

prissætte sin andelsbolig. 

Hvis det bliver vedtaget, betyder det, at man som 

andelsboligforening kan vælge mellem flere måder 

at værdiansætte ejendommen, og dermed fastsætte 

andelskronen og prisen på de enkelte boliger. 

Helt konkret vil en valuarvurdering være gyldig i 42 

måneder frem for kun 18 måneder. Desuden vil en 

nettoprisindeksering af seneste offentlige vurdering 

være mulig. 

Loven vil, hvis den bliver vedtaget, have tilbagevirkende 

kraft. Allerede fra ikrafttrædelsen 15. april 2024 kan 

andelsboligforeninger vente med at få foretaget en ny 

vurdering, til tre år efter at de sidst har fået foretaget en. 

Det er social- og boligminister Pernille Rosenkrantz- 

Theil (S), der genfremsætter lovforslaget L 111, som i 

store træk minder om det lovforslag (L 32), der blev 

fremsat af den forhenværende regering. Det tidligere 

lovforslag faldt bort i oktober 2022 pga. folketingsvalget. 

Der er foretaget enkelte ændringer i lovforslaget L 111, 

og bemærkningerne er omskrevet. 

Kritik af lovforslaget 

Lovforslaget har af flere omgange fået kritik. Blandt 

andet af de valuarer, der udfører valuarvurderingerne. 

En valuarvurdering med en gyldighedsperiode på 3 år 

er blevet kritiseret for ikke at være retvisende flere år 

efter den er udarbejdet, ligesom at blandt andet Dansk 

Ejendomsmæglerforening har kritiseret lovforslaget for, 

at få valuarer til at søge væk fra markedet og dermed 

presse priserne på valuarvurderinger op. 

Dette er lidt paradoksalt, da lovforslaget blandt 

andet har til formål at sænke de årlige udgifter til en 

valuarvurdering. 

Lovændringen i korte træk: 

› Valuarvurderingens gyldighedsperiode 

forlænges fra 18 måneder til 42 måneder. 

› Den sidste offentlige ejendomsvurdering 

kan reguleres, så den nettoprisindekseres. 

› Vedtages L 111, træder den i kraft den 15. 

april 2024. 

› Allerede fra lovens ikrafttræden kan 

foreninger vente med at få foretaget en 

ny vurdering til tre år efter, at de sidst 

har fået foretaget en. 

Dette magasin er sendt i tryk 1/3-24 og vi har derfor 

ikke haft mulighed for at medtage seneste opdatering 

i sagen. Den kan du finde på Andelsportal.dk. 

Side 42 


Annonce 

Telefon: 70 270 970 

Trappevask 

Rens af tagrender 

Vinduespolering 

Ejendomsservice 

Snerydning 

Grøn service 

VINDUESPUDSNING 

Lige fra store opgaver, såsom 

landets store hoteller og større 

kontorbygninger, uddannelsesinstitutioner, 

skoler, institutioner 

og øvrige offentlige bygninger, 

indkøbscentre – til mindre private 

virksomheder, butikker og private 

boliger. 

EJENDOMSSERVICE 

Vi har mange års erfaring inden for 

servicering af boligforeninger og ejendomsadministratorer 

med alt inden 

for trapperengøring, vinduespolering, 

tagrenderens, grøn service og vinterbekæmpelse. 

RENGØRING 

Vi er et landsdækkende rengøringsselskab, 

som varetager et bredt sortiment 

af rengøringsopgaver hovedsageligt 

i Storkøbenhavn, samt på 

hele Sjælland og i Trekantsområdet. 

Midtager 17, 2605 Brøndby - tlf.: 70 270 970 - mail@vaskebjoern.dk - www.vaskebjoern.dk

FAQ 

FAQ 

Hvilket ansvar har 

bestyrelsen i en 

andelsboligforening? 

TEKST: FIE RUELØKKE 

A 

ndelsboligforeningers bestyrelser har en 

række ansvarsområder, der skal varetages. 

En bestyrelse vælges på generalforsamlingen 

og har til opgave at lede andelsboligforeningen 

og sørge for, at de beslutninger, som er truffet på 

generalforsamlingen, føres ud i livet. 

Hvad står bestyrelsen for? 

Bestyrelsens opgave er at varetage den daglige ledelse og 

drift af foreningen. Den daglige ledelse skal forstås som 

det praktiske i foreningen. Det indebærer de ting som 

bestyrelsen kan foretage, uden at det skal tages op på en 

generalforsamling. Som hovedregel må bestyrelsen altid 

udbedre funktionelle skader og mangler i foreningen 

udendom generalforsamlingen – men er der tale 

om omkostningsfulde skader, må bestyrelsen kun 

igangsætte begrænsede foranstaltninger og indkalde til 

ekstraordinær generalforsamling. 

Hvilken forsikring anbefales det, at 

bestyrelsen har? 

Det er en god idé, at bestyrelsen har en bestyrelsesansvarsforsikring. 

Selvom man har en ansvarsforsikring 

som privatperson, gælder forsikringen ikke, hvis man 

begår fejl i arbejdet som bestyrelsesmedlem. Forsikringen 

bliver normalt tegnet i forbindelse med ejendomsforsikringen. 

Hvad dækker en bestyrelsesansvarsforsikring 

over? 

En bestyrelsesansvarsforsikring dækker situationer, 

hvor bestyrelsesmedlemmer eller suppleanter ifalder 

et erstatningsansvar for formueskade. Forsikringen 

dækker også over skader tilføjet af personer også selvom 

bestyrelsesmedlemmet eller suppleanten er trådt ud af 

bestyrelsen. Derudover dækker forsikringen også over 

bøder såsom databeskyttelsesordningen i andelsboligforeningen. 

Fortsættes 

Side 44 


Annonce 

TRYGHED 

I ALLE DØGNETS TIMER 

Lad Skadeservice Sjælland ApS være jeres andelsboligforenings 

professionelle samarbejdspartner, som passer på 

jeres ejendom. Vores skadeserviceteam er tilgængelig på 

telefonen 24 timer i døgnet, året rundt. Så sker der en skade, 

sørger vi for at hjælpen kommer ud til jer med det samme. 

Med Skadeservice Sjælland ApS som jeres faste ejendomsvagt 

er I sikret tryghed samt hurtig og handle kraftig hjælp. 

Vi kender til jeres ejendom og kan derfor hurtigt lokalisere og 

udbedre skader – og så slipper I også for at ringe adskillige 

håndværkere op, når uheldet er ude. 

VORES 

SERVICE ER 

TILGÆNGELIG 

24/7 

Fast vagt, som kender ejendommen 

Hurtig lokalisering af skader 

Skadeservice 24 timer i døgnet 

Skræddersyet serviceaftale 

Førsteprioritetshjælp ved 

vandskader, skybrud og storm 

30 års erfaring i branchen 

Vi dækker hele Sjælland og øerne 

Skadeservice Sjælland ApS 

Dalsvinget 16B, 4200 Slagelse 

Farverland 3-5, 2600 Glostrup 

Hjemmeside: www.ss-sj.dk 

CVR: 42380326 

kontor@ss-sj.dk 

54 333 000

FAQ 

Hvilket ansvar har bestyrelsen ved byggeprojekter 

og vedligeholdelse? 

Det er bestyrelsens ansvar at renoveringer i 

andelsbolig foreningen er udført korrekt. I tilfælde af det 

ikke er, kan andelshaveren nemlig kræve en erstatning 

fra bestyrelsen. Derfor anbefaler Andelsportal.dk, at 

bestyrelsen benytter ekstern rådgivning for at sikre, at 

arbejdet udføres korrekt. 

Hvad med fællesområder og udearealer? 

Som udgangspunkt er der ikke generelle 

lovregler for vedligeholdelsespligtens fordeling 

mellem andels haver og foreningen. Derfor skal 

andelsboligforeningen fastlægge, hvilke regler der er 

for vedligeholdelsespligten. Andelshaveren har ofte 

vedligeholdelsespligten på udearealer såsom haver 

med ene brugsret, mens det er foreningen, som har 

vedligeholdelsespligten på fælles udearealer. 

Har bestyrelsen oplysningspligt overfor 

købere? 

En andelsboligforenings bestyrelse har oplysningspligt 

overfor kommende andelshavere. Disse oplysninger 

indebærer bl.a. information om foreningens vedtægter, 

husdyrsregler, regnskaber, husorden, fællesarbejde 

og mere. Hvis ikke oplysningspligten overholdes kan 

bestyrelsen gøres ansvarlig, hvis andelshaveren lider 

nogen form for tab. 

Skal bestyrelsen godkende handlen og 

prisen? 

Ved overdragelser i foreningen, skal bestyrelsen sikre, 

at foreningens vedtægter og praksis bliver overholdt, 

også når der er ejendomsmægler på. Mæglerens 

opgave er at udbyde boligen til salg, finde en køber og 

gennemføre handlen, men bestyrelsen skal godkende 

køber, pris og øvrige vilkår. 

Opfylder en andelshaver ikke sin vedligeholdelsespligt, 

kan bestyrelsen hyre en havemand på vedkommendes 

regning (såfremt dette står skrevet i foreningens 

vedtægter). Står det nedskrevet i vedtægterne, at 

bestyrelsen må hyre en havemand på andelshaverens 

regning, vil det typisk kun gælde, når andelshaveren 

har groft forsømt sin vedligeholdelsespligt til en grad, 

hvor der kan ske skade på ejendommen. 

En ny dom betyder også at bestyrelsen har oplysningspligt 

overfor sælger af en andelsbolig, hvis der er hentet 

en ny valuarvurdering. 

Hvilket ansvar har bestyrelsen ved køb og 

salg af andelsboliger? 

Det er bestyrelsens ansvar, at køb og salg af 

andelsboliger foregår i overensstemmelse med 

foreningens vedtægter og den gældende lovgivning 

på området. Foreningens bestyrelse skal formelt 

godkende køber. Det kan ikke udelukkes, at bestyrelsen 

ved forkert værdiansættelse af andelen kan stå med 

ansvaret overfor køberen. Derfor er det vigtigt at få 

tegnet en bestyrelsesansvarsforsikring. 

Side 46 


Annoncer 

Branchepartnere på Andelsportal.dk 

Vi har en eksklusiv udvalgt gruppe af branchepartnere, der er eksperter i netop deres felt. 

De tilbyder relevant rådgivning, services eller ydelser til andelsboligforeninger og andelshavere 

– og er specialister i branchen 

Altaner 

Døre 

Dørtelefoni 

Faldstammer 

Finansiering 

Forsikring 

Isolering 

Solceller 

Vinduer 


Side 47

Annonce 

HomeDeko ApS Ambolten 39, 6000 Kolding +45 72 20 01 61 info@home-deko.dk 

DEKO 

Design, planlægning og 

renovering samlet ét sted 

Vi forener design og håndværk – og står for alt fra skitsen 

på tegnebrættet til den sidste hånd på resultatet. 


Vi visualiserer og realiserer jeres bygge drømme. Om der 

er tale om et projekt for den enkelte beboer eller hele 

foreningen, tager HomeDeko ApS professionel 

hånd om sagen. 

Badeværelser 

Køkkener 

Totalentrepriser 

Malerarbejde 

Renovering af gulve 

Design, indretning og interiør

AndelsboligNyt Forår 2024

Transform your PDFs into Flipbooks and boost your revenue!

Delete template?

Save as template ?