und Facility Management - Reality Consult

Reality Consult GmbH
Unternehmensberatung für
Immobilien- und Facility Management
Neue Geschäftsmodelle
für Asset-, Property- und
Facility Management
Peter Prischl
Fachveranstaltung Herbst 2010
Düsseldorf, Berlin, Frankfurt, München, Wien

„…. Er hat ja nichts an!“
PCP 10-02-10
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„Neue Kleider“ sind noch kein Geschäftsmodell
–vor allem in harten Zeiten
Immobilien- und Facility Management (IFM) – Tätigkeits-Begriffe
Real Estate Portfolio Management
Real Estate Asset Management (REAM)
Property Management
Real Estate Investment Management
Immobilienmanagement
Public Real Estate Management (PREM)
EcclesiasticReal Estate Management
Hausverwaltung…..
PCP 10-09-21
Corporate Real Estate Management (CREM)
Facility Management (FM)
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Industrial Facility Management
Gebäudemanagement
Facility Services
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„Märchenhafte“ Wunschträume:
6 (oder mehr) Dienstleister kassieren „en suite“
Die voll aufgegliederte Wertschöpfungskette in der IFM-Theorie
1. Investment Management Grundentscheidung, dass investiert wird
WIEVIEL
2. Portfolio Management WORIN – Asset-KLASSEN, wie AUFGETEILT
WIE RISKANT
WIE LANGE - Zeithorizont
3. Asset Management WAS TUN – speziell für Asset-Klasse Immobilien
4. Property Management ???
5. Facility Management WEM WIE NÜTZEN – Produktivität
des Kerngeschäfts verbessern
6. Facility Services Immo-Dienstleistung/en gesichert erbringen
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Etiketten vs. Funktionen:
„Kampf um besten Platz in der Nahrungskette“
Geschäftsmodell eines angelsächsischen Investors
PCP 10-02-10
Management
requirements
strategy
financial
requirements
quality
requirements
Investor
Portfolio Management
Asset Management
Facilities Management
spatial configuration
Property Management
operating / daily business
Properties
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external capital (Banks)
results
overall reporting
portfolio reporting
individual reporting
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Im Grunde reden wir von zwei,
höchstens drei, Aufgabenbündeln:
§ Investment Management
+ Portfolio Management
§ Real Estate Portfolio Management
+ Real Estate Asset Management
+ Property Management
+ Facility Management
(+ Facility Services – alle / die meisten)
§ Facility Services
(einzelne oder mehrere je Kunde)
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Warum diese Aufdröselei?
§ Ständisch-zünftischesDenken aus dem „vorindustriellen Zeitalter“
§ Unternehmerischer Erfolg scheint dem einzelnen Betrieb wahrscheinlicher durch
„Hinaufreden“ der eigenen fachlichen Leistung
als durch Managementleistung
§ Ganz tief sitzend:
„Kaufmann“ gegen „Techniker“,
„Erbsenzähler“ gegen „Technik-Freaks“
§ Die für eine Managementleistung Verantwortlichen sehen ihr Heil eher in
„Teile und Herrsche“ (Ausschreibung = interaktives Übers-Ohr-Hauen)
als in
Management bzw. Integration in sinnvollen Wertschöpfungsketten
PCP 10-09-21
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Asset Management schafft Werte durch
Entscheidungen
Typische Asset Management Entscheidungen bei Immobilien
§ Das eingesetzte Kapital – das in Immobilien investierte Geld – verlangt einen
angemessenen nachhaltigen Ertrag.
Dieser kann nicht nur durch Immobilienentwicklung erreicht werden,
sondern auch durch Bestandshaltung,
also das Management im Besitz befindlicher Immobilien
§ Asset Management Entscheidungen müssen stets
in einem disziplinierten, klaren Prozess getroffen werden,
einem geschlossenen wirtschaftlichen Modell mit mehreren Optionen
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Property Management = Hausverwaltung
auf Englisch (ursprünglich)
Property Management
§ „Property“ bedeutet in Großbritannien das Gleiche wie „real estate“,
also auf Deutsch: Immobilie/n.
§ Ein Property Manager / ein Property Management Unternehmen ist ein
Unternehmen, welches Immobilien für andere Leute/Unternehmen managt.
Es gibt keine präzisere allgemeingültige Definition für „Property Management“.
§ Da die meisten institutionellen Immobilieninvestoren ursprünglich aus
englischsprachigen Ländern kamen, verwendeten sie den Ausdruck „Property
Manager“ wenn sie einen „Kümmerer“ für ihre Gebäude suchten.
§ Der Kern von Property Management ist in den meisten Fällen –
- Mieter gewinnen
- Mieter halten
- Rechnungswesen und Berichtswesen („Reporting“) für den Eigentümer.
PCP 10-09-21
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Facility Management – ein Management-
Ansatz mit einem europäischen Standard
DIN EN 15221-1 Europäisches Facility Management Modell
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Alle „Property Management“ Prozesse sind
im Facility Management beinhaltet!
GEFMA-Richtlinie 100: Facility Management Hauptprozesse
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Fazit:
§ Begriffe wie „Asset Management“ , „Property Management“ und leider auch
„Facility Management“ werden vor allem als Marketing-Etiketten verwendet
§ Es gibt keine einheitlichen Definitionen von Asset Management oder Property
Management, die tatsächlichen Tätigkeiten und Funktionen variieren stark
§ Asset Management hat als Kern die „Kaufen – Halten – Verkaufen“ Entscheidung
§ Von Property Management erwarten sich Auftraggeber das Gewinnen und Halten
von Mietern auf optimalen Mietniveaus sowie betriebswirtschaftliche Kompetenz
(FM hat diese Erwartung enttäuscht)
§ Facility Management, im Gegensatz zu Asset / Property Management, basiert auf
einer Europa-Norm (EN 15221), wird systematisch an Universitäten in der ganzen
Welt unterrichtet und ist eine systematische Management-Disziplin und Profession
§ Facility Management hat als Kern einen ganzheitlichen Ansatz zur Verbesserung
des Kerngeschäfts jeder Organisation, indem es für die Menschen produktive
Arbeitsplätze und Behausungen samt dazugehörigen Dienstleistungen erstellt – in
menschlich, ökonomisch und ökologisch zufriedenstellender Weise.
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Strategische Grundfrage: Mit welcher Kombination von
Hauptprozessen erwirtschafte ich optimalen Mehrwert
Generisches Prozess- / Geschäftsmodell der Immo-Wirtschaft
Bau
Kauf
Miete
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Immobilien-Portfolio-Management
Portfolio Management
Real Estate / Asset Facility / Facility Management
/ Property Management
Betrieb und Instandhaltung
Verwaltung / Bewirtschaftung
Dienste
Lebenszyklus Lebenszyklus (-Abschnitt)
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Rückbau
Verkauf
Kündigung
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Was sind Ansätze für neue Geschäftsmodelle
im Immobilien- und Facility Management?
§ Für globales Handeln gerüstet sein – und gleichzeitig lokal verankert bleiben
§ Funktionierende Prozesse nicht nur auf dem Papier, sondern in den –
- MitarbeiterInnen (Weiterbildung und Training!)
and
- in der IT (Excel ist zuwenig)
§ In das „Management“ im Immobilien-und Facility Management investieren
(Ausbildung, Training, Coaching, Teambildung)
§ Entweder auf High Tech Gebäudemanagement spezialisieren,
oder
§ Volle betriebswirtschaftliche Kompetenz entwickeln, damit Sie Ihren Kunden
als Manager und nicht nur als „Personalbereitsteller“ dienen können.
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Schlag nach bei Shakespeare: Facility
Management bleibt Facility Management, …..
„A rose
by another name
is still a rose…“
William Shakespeare
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…. auch wenn es sich als „Asset Management“
oder „Property Management“ besser verkauft!
Asset Management oder Property Management,
richtig gemacht, leisten ein wichtiges Stück
von ganzheitlichem Facility Management.
Immobilien- und Facility Manager,
die ihren Job ernst nehmen,
werden für ihre Kunden alles tun,
was eine nachhaltig überlegene Wertschöpfungskette
ergibt –
auch für ihr eigenes Unternehmen!
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Reality Consult führt Sie sicher ans Ziel
Hohe Ziele
werden Realität
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mit Reality Consult
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