InselshoppIng - Immobilien Magazin

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Wo noch Zinshäuser zu finden sind, wie

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lIebe leserIn,

lIeber leser!

ie halten die letzte Ausgabe vor der Sommerpause in

den Händen. Es ist eine Ausgabe, die Ihnen – auch

– Lust auf neue Wege machen soll. Die Sie herauslocken

soll aus dem Tagesgeschäft, die neue Perspektiven

anbieten soll.

Dazu nämlich eignet sich der Sommer ganz besonders. Ein

tolles Geschäft hat BAIChef Jakoubek beispielsweise nach eigener

Aussage während eines FloridaUrlaubes in der Hängematte

telefonisch auf die Reihe gebracht.

Denn: In unserer schönen, neuen, total vernetzten Welt ist der

geografische Ort, wo man seine Tätigkeit verrichtet, immer unerheblicher.

Selbst erfolgreiche und hochprofessionelle Meetings

kann man theoretisch am Meeresstrand abwickeln – und

auch praktisch, wie alle MIPIMTeilnehmer, die beispielsweise

unseren Plage d’Autriche frequentieren, bestätigen können. Arbeit

und Freizeit sind nicht mehr, wie früher, klar abgegrenzt.

Selbstständigkeit und Angestelltendasein gehen immer mehr

ineinander über. Nichts wird in fünf Jahren noch so sein, wie

es vor fünf Jahren einmal war. Keine Frage, wir durchleben soe

EDIToRIAL 06|12

ben ein Zeitalter der radikalen Veränderungen – mit extremen,

mehrfachen Pendelausschlägen. Das betrifft unseren gesamten

Lebensbereich. Auch scheinbar alltäglich. Private Geldanlage

in Immobilien beispielsweise. Was sich da in den letzten drei

oder vier Jahren geändert hat und wahrscheinlich auch noch

ändern wird, hätten selbst in die Zukunft blickende Experten

so wohl nicht erwartet.

Oder die Preisentwicklung im Luxusimmobilienbereich. Oder

was die Entwicklungen bei Ferienimmobilien (aber nicht nur

auch in Spanien oder Griechenland) betrifft. Sie alle sind nur

einige (allerdings nicht zufällig gewählte) Beispiele für radikale

Veränderungen. Und alle mitsamt gute Gründe, diesen Sommer

zur (eigenen und der des Unternehmens) Standortbestimmung

intensiv zu nutzen.

Ich wünsche Ihnen einen schönen Sommer und für die Zeit

danach eine ausgewogene(re) LifeWorkBalance. Denn auch

das wird ein neuer Trend sein.

Herzlichst Ihr

06|12 Immobilien Magazin 3

iNHALT 7-8|12

Die eigene insel

Mit einer vollen Brieftasche lässt sich der

Inselwunsch leicht realisieren – aber nicht nur.

FuNdAMeNTALs

06 BraNcheNNeWS

08 KoluMNe: Der TrIaThleT

12 KoluMNe: BreITeNWIrKuNg

18 MaNager IN MoTIoN

19 TerMIN-TIPPS

20 IMMoBIlIeN & STeuerN

21 IMMoBIlIeNrechT

22 IMMo-NeWSTIcKer

150 auToTeST: reNaulT FlueNce Z.e.

152 ForuM ZuKuNFT IMMoBIlIe

153 KoluMNe: Der IMMo-NoMaDe

154 cocKTaIl

Ab in Den süDen

Wirkliche Schnäppchen gibt‘s nur am Papier.

Doch die Nachfrage nach Ferienimmobilien steigt wieder.

158 DIe leTZTe SeITe

THeMA WohNeN & luxuS

26 eINleITuNg

28 DIe eIgeNe INSel

34 FerIeNIMMoBIlIeN

48 oBjeKTrePorTage: FlughaFeN WIeN

54 hoTelMarKT

58 ServIceD aParTMeNTS

62 STuDeNTeNSTaDT

68 SoNNTagSFrageN

speciAL INveSTMeNT

79 euroPäIScher reTTuNgSrINg

86 INveSTMeNT

88 aKTuelle ZINShäuSer

94 ZINShäuSer

101 INveSTMeNT

102 vorSorgeWohNuNgeN

108 WIeNWerT: erTragreIche IMMoBIlIeN

112 KoMMeNTar: vorSorge

114 IMMo-aKTIeN

126 BauherreNMoDelle

132 SchroTTIMMoBIlIeN

AM puLs

134 BIg: archITeKTur MachT Schule

140 PorTräT: DaNIel jelITZKa

146 BüroS Der ZuKuNFT

152 ForuM ZuKuNFT IMMoBIlIe

INHALT

4 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 5

sPeciAl: invesTmenT

Wo und wie Sie Ihr geld

in Immobilien bestens anlegen.

FlughAFen Wien

Der Skylink ist eröffnet – unter dem

Namen check-in 3. ein Zwischenstopp.

140

PORTRÄT

Der Steirer Daniel jelitzka eroberte im Nu Wien. Wie das? gesundes

wirtschaftliches Denken paart sich perfekt mit umtriebigem unternehmergeist.

imPRessum: medieneigentümer-, herausgeber- und Redaktionsanschrift: Immobilien

Magazin verlag gmbh, Millennium Tower, handelskai 94–96, 1200 Wien, Telefon:

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a-1200 Wien herausgeber: gerhard rodler (g.rodler@immobilien-magazin.

at) geschäftsführer: reinhard einwaller chefredakteur: gerhard rodler (g.rodler@

imv-medien.at) stv. chefredakteurin: Priska Koiner Anzeigen: ronald goigitzer (ronald.goigitzer@imv-medien.at),

01/512 16 16-30, mitarbeiter dieser Ausgabe: Michael

Neubauer, erika hofbauer, Franz haimerl, gregor Famira, Karin Fuhrmann,

Thomas rottenberg, Philipp Kaufmann, Thomas Malloth, ronald goigitzer, heinz

Fletzberger Art Direktion: Tobias oberhammer layout: johanna Bachinger cover:

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KURZ

& KNAPP

vermischtes im

schnellen überblick

parndorf bekoMMt

ein einkaufSzentruM

Kürzlich fand der Spatenstich für den ersten Bauteil des

zukünftigen Shoppingcenters Parndorf statt. Damit ist

ein entscheidender Grundstein für die Errichtung des Zentrums

gelegt, das ein zeitgemäßes Vollangebot für die Region

nördliches Burgenland, aber auch die Slowakei und Ungarn

bieten wird.

Durch die Ergänzung des Angebots des Outlet Centers werden

für drei Millionen Menschen im Umkreis von circa 60 Autominuten

(oder für 4,5 Millionen Menschen im Umkreis von circa

90 Autominuten) zukünftig alle Bedürfnisse abgedeckt. Der

Branchenmix des Einkaufszentrums wird sich aus Lebensmit-

ShoppingCenter-

Markt booMt

Am österreichischen Shoppingcenter-Markt tut sich

heuer einiges. In Gerasdorf nördlich von Wien macht

das G3 Shopping Resort mit einer vermietbaren Fläche von

rund 70.000 Quadratmetern auf, außerdem die Luxusmeile im

1. Bezirk, der Hochholzerhof. Das Bahnhofscenter Wien-Mitte

wird noch in diesem Jahr eröffnen. Weitere Neueröffnungen

sind das KISS in Kufstein, Retail Parks in Eugendorf, Wörgl,

Schwaz, Nußdorf-Debant bei Lienz, St. Veit an der Glan, Waidhofen

an der Thaya (Thayapark) und Fürstenfeld oder das

Bloomfield in Leobersdorf (ehemals Leoville). Bereits in den

ersten Monaten des Jahres haben einige neue Einkaufsstätten

aufgesperrt, darunter der Neukauf in Villach, das Villaggio

in Parndorf oder die Stadtgalerie in Schwaz. Der Traunpark in

Wels, La Stafa in Wien und Euroshopping in Graz befinden sich

im Relaunch.

Per Ende 2011 gab es in Österreich 209 Shoppingcenter mit

einer vermietbaren Fläche von über 3,5 Millionen Quadratmetern.

Zusammen erwirtschafteten sie einen Umsatz von

11,3 Milliarden Euro (plus acht Prozent). Flächenbereinigt

niederösterreich boomt

Von steigender Nachfrage nach Immobilien in

Niederösterreich berichtet immobilien.net:

Einer Aussendung der Immobilienplattform

zufolge wurden gegenüber dem Vorjahr um 20

Prozent mehr konkrete Wohnraum-Anfragen

verzeichnet. Mit 40 Prozent der gesamten

Nachfrage bei den Immobilienvermittlern sei

das Einfamilienhaus im Eigentum die

beliebteste Wohnart. Das gute Preis-Leistungs-

Verhältnis ziehe Großstadtbewohner vor allem

in den Speckgürtel rund um Wien. Der

durchschnittliche Preis pro Quadratmeter

innerhalb des Gürtels in Wien (exklusive Innere

Stadt) liege bei 3.979 Euro, in Niederösterreich

liegen die Durchschnittspreise zwischen

1.000 und 2.000 Euro – teure Ausnahme sei

der Bezirk Mödling mit etwa 3.000 Euro.

tel, Sport, Elektro, Parfumerie, Einrichtung, Textil, Schuhe und

einer modernen Gastronomie zusammensetzen. Das Einkaufszentrum

wird direkt gegenüber vom Outlet Center am neuen

Autobahnzubringer der A4 liegen. Das Einkaufszentrum wird

aus jeder Richtung und in jede Richtung befahrbar sein.

Beim Entwurf für das neue Einkaufszentrum wurde auf die Erfüllung

höchster ökologischer Standards geachtet. So werden

bei der Klimatisierung Erd- und Windenergie zur Kühlung im

Sommer und Erwärmung im Winter genutzt. Durch standortgerechte

Bepflanzung wird ein wunderbar „grünes“ Einkaufszentrum

entstehen.

entspricht das einem Umsatzplus von 4,5 Prozent. In den in

Summe über 7.700 Geschäften wurden 70.000 Menschen beschäftigt.

Der Marktanteil der Shoppingcenter im Einzelhandel

liegt bei 23,7 Prozent.

Fotos: © istockphoto.com / Kuzma, poba

restitution kann warten

Der Europäische Gerichtshof für

Menschenrechte (EGMR) hat

Rumäniens Regierung eine

neunmonatige Schonfrist zur

Abänderung des Restitutionsgesetzes

gewährt. Ursprünglich

war als Termin der 12. Juli

2012 vereinbart.

Vig kauft Mehr

oSt-iMMobilien

Die Vienna Insurance Group (VIG) will künftig stärker

in Immobilien investieren. Dabei störe ihn der

Markteinbruch in Osteuropa überhaupt nicht, denn es

komme vor allem auf attraktive Lagen an.

Das Wachstumspotenzial für Versicherungen sei in Osteuropa

nach wie vor hoch, sagt Hagen. Eine Verdoppelung

der Pro-Kopf-Ausgaben für Lebensversiche rungen auf 20

Dollar würde ein zusätzliches Prämienvolumen von 500

Millionen Dollar bedeuten.

Das sind Beträge, von denen man im Westen nur träumen

kann. Den Vertrieb in Osteuropa will die Vienna Insurance

Group über den Bankpartner Erste Group intensivieren. Im

Unterschied zu Deutschland liegt die Garantieverzinsung hier

in Österreich etwa einen halben Prozentpunkt niedriger.

one-Stop-Shop

geStartet

Eine kraftvolle Partnerschaft startete am 18. Juni. Das

Maklerunternehmen ERA Österreich und der Bausparer

und Finanzierer Wüstenrot taten sich zusammen

und bieten den Kunden nun ein Komplettservice von der

Objektwahl bis zur Finanzierung.

„Die Kunden erhalten mit dieser Partnerschaft ein noch besseres

Service“, sagt ERA-Österreich Geschäftsleiter Gottfried

Hackbarth. Die Kundenbetreuer beider Firmen sind ausgestattet

mit dem Know-how des anderen. Die beiden Internettools

Sanierungsrechner und Finanzierungsrechner –

von Wüstenrot entwickelt – nützen beide Unternehmen.

Somit begleitet entweder der Makler oder der Bankberater

ab sofort den Kunden rundum und komplett. Die Verträge

zu dieser kraftvollen Zusammenarbeit wurden bereits im

Mai unterzeichnet.

tojner plant

freizeitareal

Demnächst starten die Planungen für jenes Areal, auf

dem der Wiener Eislaufverein, das Konzerthaus und das

Hotel Intercontinental zu finden sind. Der Prozess wird in einer

neuen Form stattfinden. Experten, Private – eben Michael

Tojners Unternehmen Wertinvest – und die öffentliche Hand

werden gemeinsam ein Konzept erarbeiten.

Tojner will das Areal revitalisieren – wobei es gewisse Vor gaben

gibt: So muss etwa die Eisfläche aufgrund einer bestehenden

Vereinbarung in der gleichen Größe erhalten bleiben. Denn

derzeit besteht diese eher gar nicht: Auf der einen Seite verhindern

Mauern den Blick auf die Fläche des Eislaufvereins, auf der

anderen parkende und fahrende Autos.

Die Beteiligten – Hotel, Konzerthaus und Eislaufverein – könnten

künftig etwa Flächen gemeinsam nutzen. Wie dies aussehen

könnte, ist noch offen. Anders, als sonst oft üblich, wird es

keinen städtebaulichen Wettbewerb geben. Stattdessen werden

drei Planungsteams eingerichtet, die Entwürfe ausarbeiten sollen.

Der Startschuss dazu soll Anfang Juli fallen, der Prozess sich

bis in den Herbst erstrecken.

6 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 7

Überblick

branche

liebe triathlongeMeinde!

Vor ein paar Tagen hat ein Kollege auf einer der

vielen Immobilienveranstaltungen, die wir in

der Zwischenzeit auch dankenswerterweise auf

www.immotermin.at abfragen können, zu mir

gesagt: „Weißt du, der Juni ist schon genauso dicht wie

der Dezember.“

HausverwalterInnen haben das schon immer gewusst,

denn die letzten Abrechnungsschmerzen werden von

den ersten Urlaubsfreuden begleitet, man genießt die

tief emotional archaische Romantik des Würstel Grillens

und stopft den Terminkalender voll, um mit bangem Gefühl

die Ergebnisse der Notenkonferenzen der Kinder zur

Kenntnis zu nehmen.

Auch ich reise den Juni entlang in den Juli hinein

und treffe auf einer Konferenz eine junge Schwedin,

wohl Mitte 20, falsch gedacht, ich habe nie mit ihr

gesprochen, sie schwingt sich auf die Bühne der Convention

einer weltweit tätigen Maklervereinigung, schnappt

sich das Mikro und referiert 20 Minuten frei, auf

Englisch und – wohltuend – mit einem einzigen Chart.

Wir lesen: „Joy + Knowledge = Success.“ Ein Ruck geht

durch meinen konferenzgeprüften Körper und ich denke

bei mir: „Let us remember this.“ Sie trifft den Triathleten

auf den Kopf.

Ich reise weiter in Richtung Juli und nach St. Pölten. Dort

bei der Firma JOMO überreiche ich gemeinsam mit mei-

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der triathlet

koluMne

VoN THoMAS MALLoTH

nem Freund Georg Edlauer die 1000. ImmoCard an Herrn

Riessner, einen jungen Mann, den ich zum Bundestag

einlade. Bei den unvermeidlichen Pressefotos lächelt er

zuerst noch nicht so professionell, was aber viel wichtiger

ist, nach ein paar Minuten und einem Gedankenaustausch

zum Thema Kundennähe und Sicherheit schnappt

er sich mit Freude die ImmoCard Tafel und posiert. Er

erinnert mich an den jungen Sean Connery im Kampf

gegen das Böse.

Gegen Ende des Monats treffe ich mich mit dem neuen

Redakteur, der jetzt „Wohnen, Wie und Wo“ gestaltet

(ORF 2 immer am Dienstag ab 17:40 Uhr im Rahmen der

Sendung „Sommerzeit“), er erzählt mir, dass wir die Sendung

mit den niedrigsten „Wegschaltquoten“ sind, mehr

als 70 Prozent der ZuseherInnen sehen unsere Sendung

vom Anfang bis zum Ende und das sind bis zu 570.000

Haushalte. Es geht nicht um Selbstdarstellung oder gar

darum, ein Gegengewicht zu einem Verriss in Ö3 aufzubauen,

es geht um das Motto „Steter Tropfen höhlt den

Stein“, um „Freude und Wissen sind Erfolg“.

Please live a Big Hand to the exciting young swedish Lady,

to our Newcomer in St. Pölten and to ourselves too, and

have a really great and hot Summer.

Yours sincerely,

Triathlet

Foto: © Porr AG

Der Wiener büromarkt wächst und wächst...

Entgegen anderslautenden Meldungen wächst der Wiener

Büromarkt konstant und beständig. Und das seit eh und je.

Im Jahr 1994 sind acht Millionen Quadratmeter Büro in der

Bundeshauptstadt zur Verfügung gestanden. 2012 werden es

10,622.000 Quadratmeter sein, von denen 6,8 Prozent leer

stehen, wie CBRE ermittelte.

8 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 9

(Quelle: CBRE)

7.970

8.060

8.200

8.495

9.000

’94 ’96 ’98 ’00 ’02 ’04 ’06 ’08 ’10 ’12

ba will porr-anteile

loSwerden

Der größte Aktionär des Baukonzerns Porr, die B&C

Stiftung, bereitet den Verkauf seines Aktienpaketes –

rund 37 Prozent – vor. Das 100 Millionen Euro teure Paket

dürfte an die Aktionäre rund um Porr-Chef Karl-Heinz

Strauss gehen. Die Stiftung vereinigte davor der Bank Austria/

UniCredit gehörende Anteile von Industriefirmen wie Lenzing

oder Semperit. Ex-Bank-Austria-Chef Erich Hampl ist aktuell

sowohl Aufsichtsratschef der Bank und Vorstandsvorsitzender

der B&C Industriestiftung. Der Tiroler Gebäudetechnikunternehmer

Klaus Ortner, der derzeit knapp unter 30 Prozent hält,

könne, ohne ein Übernahmeangebot für die gesamte Firma

auszulösen, nicht zukaufen. Bei einer bereits angekündigten

Kapitalerhöhung (wahrscheinlich im Herbst) solle der derzeit

sehr geringe Streubesitz von rund zehn Prozent erhöht werden.

Anders als bei den übrigen Firmen der Stiftung halte die Bank

Austria die Genussrechte an der Porr. Damit bekomme bei

einem Verkauf die Bank Austria und damit die UniCredit 95

Prozent des Verkaufserlöses.

Porr-Chef Strauss will den Sachverhalt nicht kommen tieren.

Die Porr will ihre Immobilien laut APA in zwei Fonds auslagern,

einen davon für die zahlreichen Hotelbeteiligungen und einen

für diverse andere Immobilien wie Büros und Logistikflächen.

9.390

9.597

10.003

10.302

10.622

Überblick

branche

KURZ

& KNAPP

vermischtes im

schnellen überblick

iMMQu überniMMt iMMo-award CäSar

Der Verein zur Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft

(ImmQu) tritt ab 2013 als offizieller Veranstalter

des Cäsar auf. Damit übernimmt ImmQu auch die

inhaltliche Leitung. Die epmedia Werbeagentur GmbH, die

bisher federführend den Immobilienpreis vergeben hat, wird

weiterhin für die Planung und Organisation der Veranstaltung

zuständig sein. „Wir sind stolz, als Veranstalter des Cäsar

auftreten zu können. Für uns ist der Immobilienaward eine

ausgezeichnete Chance, die Qualität der gesamten Branche zu

fördern und zu prämieren und dadurch Personen auszuzeich-

10 immobilien Magazin 7-8|12

rreef für deutsche bank ein ladenhüter

Die Deutsche Bank hat die Pläne zum

Verkauf ihrer Vermögensverwaltung vorerst ad

acta gelegt. Auch mit dem letzten verbliebenen

Kaufinteressenten gab es keine

Einigung. Die Bank habe die Verhandlungen

mit Guggenheim Partners über den Immobilien-

und Infrastrukturfonds-Anbieter RREEF

beendet. Wie es mit der Sparte weitergehen

soll, will die Bank im September verkünden.

Die beiden neuen Chefs hatten sich zum

Amtsantritt zum Universalbankmodell und zur

Vermögensverwaltung bekannt, die als neuer

Geschäftsbereich Asset & Wealth Management

(AWM) gleichwertig neben der Invest-

mentbank (CB&S), dem globalen Zahlungsverkehr

(GTB) und dem Privatkundengeschäft

(PBC) stehen soll.

nen, die den hohen Standard unserer Branche gewährleisten“,

so Herwig Teufelsdorfer, Vorsitzender des Vorstandes von

ImmQu. Auch Reinhard Einwaller, Geschäftsführer der epmedia

und Initiator des Cäsar, freut sich über die promi nente

Patronanz: „Mit der ImmQu wurde ein würdiger ide aler Trägerverein

für den Cäsar gefunden.“ Der Cäsar 2013 soll kurz

nach Ostern stattfinden und für herausragende Leis tungen in

der Immobilienwirtschaft – rückwirkend für das Jahr 2012 –

vergeben werden. Der Preis wird ausschließlich an natürliche

Personen verliehen.

Foto: © istockphoto.com / BasieB

Fotos: ©flickr.com/ UggBoy UggGirl & ©istockphoto.com/Feng Yu, Alexey Kashin

schweizer immo-blase wächst

Die Hypothekarkredite in der

Schweiz haben 2011 ungebremst

zugenommen. Die

Schweizerische Nationalbank

plant für Immo-Finanzierung

antizyklische Kapitalpuffer zu

verlangen. 2011 wuchs das

Volumen um 5,2 Prozent.

riChtiggeStellt

Listen, Zahlen und Infos. Es tut uns leid. Es haben sich

in zwei Artikeln im Immobilien Magazin 06 Fehler eingeschlichen.

Beim Maklerranking ist unter den Franchise-

Marken im österreichischen Wohnbereich RE/MAX an erster

Stelle, während ERA in Tirol den Markt der Fran chiser dominiert.

In Vorarlberg liegt die Volksbank Vorarlberg Immobilien

vor der s Real Immobilienvermittlung. Wo ein Fehler, da

auch gleich mal zwei. Dazu ist bei der Immobilien-Plattform

Wohnnet im Bericht „Platz da! – Es wird enger“ in der Tabelle

ein Fehler passiert. Hier sei nun richtiggestellt: Medieninhaber

von Wohnnet.at ist die DMID Internet und Bauverlags

GesmbH, deren Geschäftsführer Peter Erlebach ist. Wohnnet

wurde im Jahr 2000 von Styria Multi Media AG & Co KG

und Wüstenrot gegründet. Derzeit ist der Schmutzer Verlag

51 Prozent an DMID beteiligt.

die stärksten makler wohnbereich

wohnungen & häuser, gemessen am honorar 2011

franchise-marken honorar m2 RE/MAX 24.102.000 426.546

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Überblick

branche

12 immobilien Magazin 7-8|12

und irgendwann

bleib i dann durt …

eine Kaimauer. Die Zehen baumeln im Wasser,

das kühle Nass sorgt für Prickeln am Wadenbein.

Die letzten Strahlen der kraftvollen Sonne

spiegeln sich in den Wellen und außer dem

aufgeregten Kreischen eines Schwarmes junger

Möwen, hörst Du nur das Willkommenssignal eines Kreuzfahrtschiffes

am Horizont. Die kühle Brise und das leise

Rauschen des Meeres vervollkommnen den Sound eines

ganz besonderen Momentes. Kitschig? Ja! Magisch? Auch!

Das Meer, das hitzige Temperament der Spanier(innen),

die architektonische Kraft der Stadt und – zugegeben – die

gepflegte Art des Fußballs ließen mich schon vor Jahren

entscheiden, dass ich nach Barcelona auswandern werde.

Die Frage ist nur, wann.

Und: Es bleibt auch die Frage, was ein paar schöne Orte auf

diesem geschundenen Erdball so erstrebenswert macht.

Magische Locations, die so viele Menschen anziehen, dass

– Bonmot am Rande – mit dem Ansturm die Magie auch

rasch wieder weg ist.

Wasser hat definitiv etwas mit der Magie eines Ortes zu

tun. Wasser bedeutet Leben und Kraft, aber auch Entwicklung.

Vom Plätschern des kleinen Gebirgsbaches bis zum

reißenden Tosen der Niagarafälle – beides übt grenzenlose

Faszination auf Menschen aus. Am besten funktioniert

welChe Sind beSte

deutSChe Städte?

Städterankings gibt es viele, allerdings berücksichtigen sie häufig

zu wenige Faktoren, um Investoren, Bestandshaltern oder

auch Eigennutzern ein aktueller und verlässlicher Ratgeber für

die Erstbewertung eines Immobilienstandortes sowie dessen

Zukunftspotenzials zu sein. Um hier Abhilfe zu schaffen, hat

die NAI apollo group ein Bewertungssystem namens Städte-

Attraktivitätsranking „StAR“ entwickelt.

Die deutschen Top-Städte München (1) und Hamburg (2)

punkten insbesondere durch ihre jeweils positive wirtschaftliche

und demografische Situation, die sich zukünftig weiter

fortentwickeln wird. So sind es in der Regel die hohe Kaufkraft,

die niedrige Arbeitslosigkeit sowie die hohe und wachsende

Einwohner- und/oder Haushaltszahl, die zu den Ergebnissen

der Gewinnerstädte führen. Auffällig ist, dass sich neben

breitenwirkung

Die koMMunikATionS-koluMne

VoN RoNALD GoIGITZER

Wasser, wenn wir einen hohen Berg im Rücken haben.

Denn diesen freizuhalten, ist uns schon bei der Wahl des

Sitzplatzes im Restaurant wichtig. Und so ein Berg als Stütze

hat etwas Beruhigendes. Dritte wichtige magische Zutat:

Erhabenheit. Über allen anderen thronen ist selbst für

duckmäuserische Daseinsgenossen erstrebenswert. Und wo

man Gebäude wie am besten errichtet, damit ihre Bedeutung

von möglichst imposantem und lang anhaltendem

Bestand ist, hüpfen uns die Religionen von Stonehenge bis

zu Maria Taferl vor.

Wir fühlen uns besser, lächeln mehr, schlafen ruhiger und

strahlen mehr Energie aus. Perfekt für wohnen, arbeiten,

einkaufen und alles, was man sonst noch in Immobilien

machen kann.

Gut, nicht jede Immobilie kann am Wasser gebaut werden.

Aber mit dem Bewusstsein, „je magischer, desto erfolgreicher,

desto profitabler“, lässt sich vielleicht auch das eine

oder andere Gebäude schon in der Planung optimieren. Und

sei's nur mit einem Wasserbrunnen im Eingangsbereich.

Ich jedenfalls buch’ jetzt den Flug nach Barcelona. Ob's

nur ein Kurztrip war, erfahren Sie in der Ausgabe neun des

Immobilien Magazins.

http:/breitenwirkung.blogspot.com

München und Hamburg kleinere Städte wie Heidelberg (3), Erlangen

(4) und Ingolstadt (5) unter den Top fünf-Städten befinden

und Berlin (6), Köln (7), Stuttgart (10) oder Frankfurt a. M.

(11) auf hintere Plätze verweisen. Wirtschaftliche Prosperität

bringt Imagegewinn sowie Zuwanderung mit der Folge, dass

Wohnraum knapp wird. Die ohnehin niedrigen durchschnittlichen

Renditen können sich durch das im Vergleich zu den

Mieten noch höhere Kaufpreiswachstum weiter verringern.

Neben einer schlechten wirtschaftlichen und demografischen

Entwicklung unterstreichen geringe Miet- und Preisniveaus bei

zugleich negativer Entwicklung die Probleme der Flop-Städte,

wie etwa Dessau-Roßlau oder Gelsenkirchen.

Potsdam, Jena, Dresden oder Rostock befinden sich hingegen

in der oberen Hälfte des Attraktivitätsrankings StAR.

Fotos: istockphoto.com/mipan

überliQuide

lebenSVerSiCherer

Die deutschen Lebensversicherungen wissen nicht wohin

mit ihrem Geld. Sie sollen die Kundengelder möglichst

sicher, aber auch möglichst gewinnbringend anlegen.

Angesichts historisch niedriger Zinsen gleicht dies der Quadratur

des Kreises. Die Folgen bekommen viele Sparer unmittelbar

zu spüren.

In den 1990er-Jahren lag die durchschnittliche Verzinsung

einer Lebensversicherung nach Angaben des Bundes der Versicherten

noch bei acht Prozent. Im vergangenen Jahr waren

es im Schnitt 4,2 Prozent – und selbst die Vier vor dem Komma

scheint zu wackeln.

Das Problem der Branche: Das Geld steckt vor allem in festverzinslichen

Wertpapieren. Knapp 90 Prozent der Kapitalanlagen

der Lebensversicherer entfallen auf Pfandbriefe, Staatsanleihen,

Unternehmensdarlehen oder andere Rentenpapiere.

Seit dem Dauertief an der Zinsfront, mit dem die Europäische

Zentralbank in der Staatsschuldenkrise Kredite billig macht,

werfen die als sicher geltenden Papiere kaum noch etwas ab.

Deutsche Staatsanleihen bringen so wenig wie nie zuvor.

Das bekommen die Versicherer vor allem bei Neuanlagen zu

spüren. Die Investitionen in Aktien, die als profitabler, aber

riskanter gelten, haben die Unternehmen nach dem Zusammenbruch

des Neuen Marktes zu Beginn des Jahrtausends

dagegen deutlich runtergefahren. Die Versicherer sind daher

auf der Suche nach neuen attraktiven Anlageformen, die vergleichsweise

sicher sind.

Mit Sorge blickt die Branche in diesem Zusammenhang

allerdings auf die geplanten Aufsichts- und Eigenkapitalregeln

unter Solvency II. Danach soll für Investitionen in erneuerbare

Energien und Infrastruktur ebenso viel Eigenkapital

vorgehalten werden wie für riskantere Beteiligungen zum

Beispiel an Hedgefonds.

Jetzt gelten Immobilien als wichtigstes Alternativinvestment.

Sie sollen unter Solvency II mit mindestens 25 Prozent

Eigenkapital unterlegt werden. Die Versicherer halten

dies für nicht sachgerecht. Zum Vergleich: Bei Aktien sollen

es 30 Prozent sein.

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KURZ

& KNAPP

vermischtes im

schnellen überblick

VioletteS wohnbauprojekt

StädtebauliCheS leitbild für Viola park

Die Umgebung des Wiener Fußballvereins Austria wird

attraktiver gestaltet. Vor Kurzem wurde das städtebauliche

Leitbild für den betreffenden Bereich – genannt „Viola

Park“ – entwickelt. Umfasst in dem Verfahren war das Gebiet

zwischen Südosttangente (A23), Laaer-Berg-Straße, Theodor-

Sickel-Gasse, Endlichergasse, Ludwig-von-Höhnel-Gasse, Altes

Landgut und eben der Generali-Arena.

Durchgeführt wurde der Prozess unter anderem gemeinsam

von der Stadt, einem Bauträger und auch dem FK Austria Wien.

Anlass für die Entwicklung des Bereiches ist unter anderem die

verbesserte Anbindung: Die U-Bahn-Linie U1 wird dort in einigen

Jahren Station machen. Sie wird bis 2017 die Therme Wien

anfahren – die Station „Altes Landgut“ ist jene, die den Verteilerkreis

Favoriten und damit die Generali-Arena erschließen

wird. Vorgesehen sind der Ausbau der sozialen Infrastruktur,

14 immobilien Magazin 7-8|12

einkaufszentren boomen in china

Westeuropa und Nordamerika sind bereits

mit Einkaufszentren übersät, nun ziehen

die Schwellenländer nach. Getrieben wird

der Shoppingcenter-Boom von China. Laut

einer Studie von CBRE entsteht bereits

jedes zweite neue Einkaufszentrum dort.

Der Berater CBRE hat den Einkaufszentren-Projektstand

in 180 Großstädten

untersucht. In 63 Städten wurden voriges

Jahr neue Shoppingcenter eröffnet, 50

davon in sogenannten Emerging Markets.

Von der in Bau befindlichen Fläche – 29,6

Millionen Quadratmeter – wiederum

befindet sich die Hälfte in China. Andere

aktive Märkte sind Abu Dhabi, Hanoi,

Kuala Lumpur, Neu-Delhi und Sao Paulo.

CoMpetenCe Center Salzburg wurde für Seine

kliMakoMpetenz auSgezeiChnet

Die Prisma Salzburg erhält für die Entwicklung am

Competence Park Salzburg eine Auszeichnung für

Kompetenz im Klimaschutz. Die vom Bundesministerium

gemeinsam mit klima.aktiv vergebene Auszeichnung wird

im Rahmen des Aktions- und Beratungsprogramms „Mobilitätsmanagement

für Betriebe, Bauträger und öffentliche

Verwaltung“ vergeben.

Beim Competence Park SALZBURG werden mehrere klima-

und ressourcenschonende Maßnahmen umgesetzt. Hinter

der Hochhaussanierung steht ein ausgeklügeltes ökologisches

Konzept, die Häuser in der Mitte sind Niedrigenergiehäuser

mit Solarpanelen und die Energiespeicherung

läuft direkt über den Pufferspeicher der Salzburg AG auf

dem Inge-Morath-Platz. Der Standort Competence Park

Salzburg ist ökologisch, kulturell und sozial in ein ausge-

klügeltes Energiespar- und Mobilitätsmanagementkonzept im

Stadtwerk Lehen eingebunden. Die entstehenden hochwertigen

Büro-, Labor- und Forschungsflächen sowie der Wohnraum

sind in die größte zusammenhängende thermische Solaranlage

Salzburgs integriert.

Der Competence Park Salzburg ist ein kombinierter Arbeits-

und Lebensraum, daher werden für Arbeitsplätze, Besucher

und Bewohner rund 300 Fahrradabstellplätze, E-Bike-Tankstellen

und die Möglichkeit eines Radverleihs geschaffen. Zusätzlich

zu der Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz

ist das Angebot noch durch eine eigene Haltestelle in der

Strubergasse „Stadtwerk Lehen“ erweitert worden. Auch für

Elektroautos wird es direkt auf dem Areal eine Ladestation

für E-PKW geben. Gemeinsam mit der Stadt Salzburg wird ein

Shared Space eingerichtet.

der Nahversorgung, die Errichtung von Woh nungen, aber auch

die Neuorganisation des Straßen-, Fuß- und Geh wegenetzes.

In der Preisgerichtssitzung wurde der Beitrag von „Königlarch

Architekten“ in Kooperation mit dem Unternehmen EGKK

Landschaftsarchitektur zu Weiterbearbeitung empfohlen. Vorgesehen

ist darin unter anderem eine sogenannte Stadtvillenstruktur,

also eine kleinteiligere Bebauung. Auch die Schaffung

von Hofbereichen wird angeregt.

Foto: © Königlarch Architekten

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Immobilien Magazin Verlag GmbH, Millennium Tower, Handelskai 94 – 96, 1200 Wien

InternatIonaler

netzwerkknotenpunkt

re.comm 12

Die re.comm, die heuer zum ersten Mal von

5. bis 12. Dezember in Kitzbühel stattfindet, vernetzt

internationale Top-Führungskräfte der Immobilienbranche.

Netzwerke, seien sie virtuell oder auch persönlicher Natur, bestimmen den

Geschäftsalltag und haben einen oft nicht unwesentlichen Anteil am geschäftlichen

Erfolg. Die re.comm 12 bietet für die 400 Teilnehmer und Teilnehmerinnen

eine Plattform, das eigene Netzwerk, über die bestehenden

Kontakte hinaus, auf einer internationalen Ebene zu erweitern.

Gerade Vorstände und Geschäftsführer großer Unternehmen haben - auch

wenn es auf den ersten Blick seltsam klingt – nur wenige Möglichkeiten,

neue Kontakte zu schließen. Die Tage sind meist minutiös durchgeplant, für

das informelle Gespräch bleibt wenig Zeit. Hier wird man bei der re.comm

ansetzen und bewusst Plattformen schaffen, um das Knüpfen von Kontakten

auf eine neue Qualitätsebene zu heben.

Die „Trefferwahrscheinlichkeit“ ist dabei auf der re.comm eine große, denn

die Teilnehmer und Teilnehmerinnen – allesamt Top-Führungspersönlichkeiten

der internationalen Immobilienwirtschaft – begegnen sich auf Augenhöhe.

Dafür sorgt die durchaus restriktive Einladungspolitik der re.comm: Gemeinsam

mit dem Working Advisory Board, bestehend aus Martin Sabelko

(CBRE Global Investors), Christoph Stadlhuber (Signa Holding) und Philipp

Kaufmann (ÖGNI) sowie internationalen Beratern wurde eine Vorauswahl

der Teilnehmer und Teilnehmerinnen getroffen. Teilnehmen an der re.comm

können somit nur jene Personen, die sich auf dieser Liste potenzieller Teilnehmer

befinden oder im Zuge ihrer Registrierung zur re.comm von dem

Gremium akzeptiert werden.

Gleichzeitig bietet das gesamte Setting der re.comm 12 ideale Möglichkeiten,

neue Kontakte zu knüpfen und bestehende auszubauen. Neben der

zentralen Location K3 KitzKongress, in der auch die Keynotes, Workshops

und Diskussionsrunden geplant sind, finden zahlreiche Side-Events, wie

zum Beispiel beim Stanglwirt, statt, die vorwiegend dem Gedankenaustausch

der Teilnehmer und Teilnehmerinnen untereinander dienen und eine

ideale Netzwerkplattform darstellen. Unternehmen haben zudem die Möglichkeit,

über eine Content- oder Networking-Partnerschaft mit Unterstützung

des Veranstalters individuelle Events umzusetzen, zu denen gezielt

Targets eingeladen werden können.

Ganz im Zeichen des großen Themas der re.comm 12 – „Rethink!“ – setzt

die Veranstaltung somit auch im Bereich Netzwerke neue Maßstäbe und

versteht sich als Nährboden für neue geschäftliche Verbindungen auf internationalem

Niveau.

InternatIonale Star-Speaker

und Intellektuelle Querdenker

Das Speakerboard der re.comm 12 liest sich wie

das Who-is-Who der Innovatoren und Denker unserer Zeit.

Den „klassischen“ Vortragenden wird man unter den Speakern der re.comm

12 vergeblich suchen. Vom Management-Guru in Lederjacke, Kjell Nordström

bis hin zu berühmten Wissenschaftlern wie Leonard Mlodinow oder

Anton Zeilinger werden auf dem Immobilien-Think-Tank des Jahres die

klügsten Köpfe der Welt vertreten sein.

Für den Bereich Wirtschaft haben bereits einige bekannte Persönlichkeiten

ihr Kommen zugesichert. Unter ihnen befindet sich beispielsweise Tomáš

Sedláček. Der Ökonom ist Chefvolkswirt der Tschechoslowakischen Handelsbank

AG (ČSOB), ehemaliger Berater von Václav Havel und Bestseller

Autor. Sein Buch „Die Ökonomie von Gut und Böse“ ist gerade dabei die

heimischen Bestsellerlisten zu erobern. Weitere Vortragende sind der französische

Wirtschaftswissenschaftler Jacques Attali, Autor und langjähriger

Berater des französischen Staatspräsidenten François Mitterrand sowie der

Schweizer Trendforscher und CEO des Gottfried Duttweiler Instituts David

Bosshart.

Von der Wirtschaft zur Ethik. Wirtschaften muss, wie jedes andere handeln

auch, legitim und verantwortbar sein – so die Theorie. Aber wo beginnt diese

Legitimität und wie weit kann diese Verantwortung gehen? Genau diesen

Themen werden die Vortragenden aus den Bereichen Ethik und Compliance

nachgehen. Impulsgeber dazu wird unter anderen der deutsche Jurist,

Philosoph und Soziologe Felix Ekardt sein. Ekardt setzt sich insbesondere

mit der Theorie der Gerechtigkeit sowie der Theorie der Nachhaltigkeit auseinander.

Als weiteren prominenten Vertreter der Ethik hat sich auch der

Präsident des Ethikverbandes der Deutschen Wirtschaft e.V., Ulf Dietrich

Posè angekündigt.

Auf den Spuren der Zukunfts- und der Naturwissenschaften bewegen sich

die namhaften Vortragenden aus dem Bereich Wissenschaft. So wird es

unter anderem Impulse von Nils Müller, Trendforscher, Leonard Mlodinow,

US-amerikanischer Physiker und Autor, Anton Zeilinger, österreichischer

Quantenphysiker und Universitätsprofessor, Frank Schirrmacher, deutscher

Journalist und Mitherausgeber der Frankfurter Allgemeinen Zeitung sowie

Charles Leadbeater, britischer Trendforscher und ehemaliger Berater von

Tony Blair geben. Weitere Informationen über die re.comm 12 gibt es unter:

www.recomm.eu.

Tomáš Sedláček

Jaques Attali

Kjell A. Nördström

Überblick

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ROlANd SuTER wurde zum neuen Präsidenten

des österreichischen Fertighausverbandes (ÖFV)

gewählt. Er folgt in dieser Funktion Josef Gruber,

der weiterhin dem Vorstand angehört. Die

höchste Priorität nehmen für den gebürtigen

Schweizer Maßnahmen zur Weiterbildung von

Facharbeitern ein. Roland Suter erwarb 1985 die

Hartl Haus Holzindustrie, deren Geschäfte er

auch führt. Weiters sind im Vorstand der ÖFV

Friedrich Schachner, Erich Weichselbaum und

erstmals Franz Genböck.

Für die Eigenprojekte holt sich Raiffeisen-Leasing

in Wien ThOMAS huSSl an Bord. Der Bau- und

Immobilienspezialist entwickelt als Leiter der

Eigenprojekte sowohl Wohnimmobilien als auch

Gewerbeimmobilien in Österreich und im Ausland.

Hussl ist in der Branche kein Unbekannter.

Zuletzt wickelte er Bauherrenmodelle ab, war

davor bei conwert zuständig für die Entwicklung

von Wohnungsportfolios in Leipzig und

Neu bauten in Budapest. Davor war er Niederlassungsleiter

bei der Strabag. Hussl studierte in

Zürich Bauingenieurswesen.

Der Developer GBI setzt neue Schwerpunkte bei

studentischem und smartem Wohnen. Für gezielte

Akquise von Grundstücken und Immobilien

wurde eine neue Gesellschaft namens GBI

Development GmbH gegründet. Die Leitung

übernehmen die im Unternehmen bestens bekannten

und bewährten Mitarbeiter ..STEfAN..

GEhRING und ClEMENS JuNG. Gehring ist für den

Berliner Raum verantwortlich und Clemens Jung

für Kassel und Frankfurt am Main.

Verstärkung erhält das Europa-Team von

Gazeley. Der globale Logistikimmobilienentwickler

und Investor hat BERT ANGEl von

Prologis geholt. Angel war bei Prologis rund 14

Jahre Senior Vice President Commercial Director.

Die Erfahrungen, die er bei der Betreuung

von weltweiten Großkunden, wie Procter &

Gamble, CEVA oder Hennes & Mauritz, erwarb,

bringt er in seine neue Funktion im Team der

Global Customer Solutions bei Gazeley mit.

Hier ist er für den Ausbau und die Pflege von

Kunden in ganz Europa zuständig.

Eine starke Stimme hält die German Facility Management,

GEFMA. Seit Mai verstärkt SVEN ARETz.

die Abteilung Presse und Kommunikation und

übernimmt zentral die Brancheninitiative „Facility

Management – Die Möglichmacher“ (MM).

Nach seiner journalistischen Ausbildung war

Aretz PR-Referent und dann auch Redakteur für

die Bereiche Print, Online und Social Medias.

Geförderter Wohnbau

Wien, Kundratstraße

Fotos: beigestellt

Mag. Michael Gehbauer

Wohnbauvereinigung GPA

Bauträger

Die Uniqa Real Estate AG holt sich einen neuen

Vorstand aus den eigenen Reihen. RONAld.

. WAhRlICh, der zuletzt die Abteilung „Steuern,

Finanz- und Rechnungswesen“ leitete, wurde

in den Vorstand berufen. Ronald Wahrlich ist

seit 2008 im Unternehmen. Zuvor arbeitete der

44-Jährige als Steuerberater und Tax-Manager bei

Deloitte Österreich.

Frisch gedruckte Visitenkarten mit dem Firmennamen

Porreal Immobilien Management GmbH

verteilt nun GERhARd hAuMER. Seit 1. Juni ist

der in Immobilienkreisen bestens bekannte

Manager Mitglied der Geschäftsführung bei der

Immobilientochter der Porr AG. Der gebürtige

Wiener führte über 17 Jahre lang die Geschäfte

der first facility GmbH und internationalisierte

das Unternehmen. Bei der Porreal soll er das

noch junge Unternehmen weiter aufbauen.

Die Wirtschaftskanzlei Dorda Brugger Jordis holt

sich aus den eigenen Reihen einen jungen Anwalt.

.KlAuS PfEIffER. ist seit 2010 im Real Estate Desk

aktiv und kann seit Februar 2012 als Rechtsanwalt

in Österreich tätig sein. Zu Dorda Brugger Jordis

kam er nach seiner Rechtsanwaltsanwärterschaft

bei Graf & Pitkowitz in Wien. Pfeiffer ist bereits

Autor mehrerer Fachbeiträge aus dem Immobilien-

und Wettbewerbsrecht. Er sammelte internationale

Erfahrungen am Institut für Privatrechtsvereinheitlichung

in Rom, war in London freier

Mitarbeiter des Fachverlags „Hart Publishing“.

TERMIN-TIPPS

energy Tomorrow

in wien

Ausstieg aus der Atomenergie und Einstieg in erneuerbare

Energie aus Wind, Wasser und Sonne. Dafür steht der

Experte Olav Hohmeyer. Er berät die deutsche Bundesregierung

und kommt am Energy Tomorrow Tag nach Wien.

wann? 17. September 2012

wo? Sofitel Vienna Stephansdom

kosten? Kostenlos

www.energy-tomorrow.eu

real esTaTe circle 2012

in wien

Das Konferenzunternehmen Business Circle veranstaltet

heuer erstmals eine zweitägige Fachkonferenz mit

Messecharakter im November. Thema sind die Trends

am heimischen und internationalen Immobilienmarkt.

wann? 8. bis 9. November 2012

wo? Cortyard by Marriott Wien Messe

kosten? 1.499 € (Frühbucher 1.399 €)

www.businesscircle.at

green & blue building conference

in wien

Über Ökobilanzen, Nachhaltigkeit und Lebenszyklusrenditen

wird auf der dritten GBBKonferenz in Wien diskutiert.

GBB steht für Green & Blue Building Conference.

wann? 27. September 2012

wo? Vienna Twin Conference Center

kosten? 790 €

www.confare.at

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immobilien & steuern

Die Autorin

Karin Fuhrmann

ist steuerberaterin und Partnerin bei TPa horwath. sie ist Fachvortragende sowie -autorin und

mitglied des wissenschaftlichen Beirats des masterlehrgangs „international real estate Valuation“.

ihre fachlichen schwerpunkte liegen in der Besteuerung von Liegenschaftsvermögen im betrieblichen

und außerbetrieblichen Bereich, in immobilienfonds und in der Bauwirtschaft.

Ferien- & luxusimmobilien in FranKreich, spanien & portugal:

Was gibt es aus steuerlicher sicht zu beachten?

Aktuell wird eine große Zahl an luxusimmobilien in bekannten

Feriendomizilen angeboten. Auch bei ausländischen

Ferienimmobilien fallen – wie in Österreich –, abhängig

vom jeweiligen land, unterschiedliche Abgaben und Gebühren

an. Nachfolgend werden daher exemplarisch die Folgen eines

investments in Frankreich, Spanien und Portugal dargestellt.

Halten österreichische Staatsbürger Immobilienvermögen

im Ausland, stellt sich die Frage, welches Land laufende

Mieterträge oder einen späteren Verkauf besteuern darf.

Aufgrund des Welteinkommensprinzips sind alle Einkünfte

aus ausländischem Immobilienvermögen in Österreich

steuerlich zu erfassen. Da auch der Lagestaat regelmäßig

ein Besteuerungsrecht geltend macht, gibt es zwischen den

Ländern Doppelbesteuerungsabkommen (DBA), welche

dafür sorgen, dass es zu keiner tatsächlichen doppelten

Steuerbelastung kommt. Im Normalfall ist in solchen DBA

geregelt, dass der Lagestaat der Immobilie das Besteuerungsrecht

besitzt. Österreich kann somit keine unmittelbare Besteuerung

durchführen. Es besteht für Österreich die Möglichkeit,

die ausländischen Einkünfte bei der Bestimmung

des Steuertarifs zu berücksichtigen. Es handelt sich dabei

um den sogenannten Progressionsvorbehalt. Dieser führt

dazu, dass die österreichischen Einkünfte mit einem höheren

Steuersatz belastet sind, als dies der Fall wäre, wenn

keine ausländischen Einkünfte vorliegen würden. Aufgrund

der Neuregelung der Besteuerung von Immobilienverkäufen

seit 1. April 2012 in Österreich gilt eine andere Methodik.

Ausländische Veräußerungsgewinne sind aufgrund der Konzeption

der Immobiliensteuer als Steuer mit Abgeltungswirkung

seit 1. April 2012, unabhängig von der Behaltedauer,

nicht für die inländische Steuerberechnung relevant.

Frankreich

Wird durch einen österreichischen Staatsbürger eine

Ferienimmobilie erworben, sind verschiedene steuerliche

Abgaben zu leisten. Beim Kauf einer Immobilie

wird eine Registrationssteuer eingehoben. Diese beträgt

4,8 Prozent der Kaufsumme. 1,2 Prozent gehen an die

Gemeinde und 3,6 Prozent gehen an das Department.

Weiters empfängt der Staat 2,5 Prozent dieser Kosten als

Verwaltungskosten. Ebenfalls ist eine Immobiliensteuer

zu bezahlen, welche eine jährliche Abgabe darstellt. Eine

Wohnsteuer ist vom Wohneigentümer zu entrichten,

wenn die Immobilie zu Wohnzwecken weitervermietet

wird. Wird die Immobilie wieder verkauft, dann wird

eine Abgabe für die Wertvermehrung fällig. Diese Abgabe

beträgt für Ausländer 16 Prozent. Befindet sich die

Immobilie länger als 15 Jahre im Besitz desselben Eigentümers,

dann erfolgt eine Freistellung dieser Abgabe.

Portugal

Ein Immobilienerwerb bringt eine 10-prozentige Grunderwerbssteuer

(GrESt) mit sich. Zusätzlich fallen Stempelgebühren,

Notar- und Anwaltskosten in Höhe von fünf

Prozent des Kaufpreises an. Ebenfalls ist eine kommunale

Steuer für die Immobilienübertragung vom Erwerber zu

entrichten. Nach dem Immobilienkauf wird eine jährliche

Grundsteuer fällig, welche sich zwischen 0,2 Prozent und

0,8 Prozent bewegt. Bei Vermietung der Immobilien sind

die Einkünfte aus Vermietung in Portugal steuerpflichtig.

Spanien

Bei einer Immobilienübertragung ist eine Mehrwertsteuer

von sieben Prozent oder 16 Prozent vom Erwerber zu entrichten.

Diese wird anstelle der GrEST eingehoben. Auch

hier gibt es eine Abgabe für die Wertvermehrung einer

Immobilie. Der Zuwachs wird mit einem Steuersatz von

16 Prozent bis 30 Prozent versteuert. Eine Besteuerung erfolgt

maximal über 20 Jahre. Wird die Immobilie verkauft,

ist eine Gewinnsteuer zu entrichten. Die Besteuerungsgrundlage

bestimmt sich durch die Preisdifferenz zwischen

dem Erwerbs- und Verkaufspreis. Ausländische Immobilienverkäufer

haben den Gewinn pauschal mit 35 Prozent

zu versteuern.

Wie die Ausführungen zeigen, ist jedenfalls vor Erwerb einer

Ferienimmobilie fachlicher Rat einzuholen, um die gesamten

Investitionskosten richtig einschätzen zu können.

immobilienrecht

Kroatien: erleichterungen bei immobilientransaKtionen

im August 2011 trat eine Gesetzesänderung in Kraft, der

gemäß die Grundbücher zu vermerken hatten, ob ein Gebäude

auch eine Nutzungsbewilligung habe. Diese erschwerte

den Grundverkehr wesentlich und wurde nun abgeschafft.

AUTOR: GreGor Famira, Cee

Die Veräußerung eines Gebäudes oder einer Wohnung

in einem Gebäude ohne derartige grundbücherliche

Bestätigung sollte nicht mehr gestattet sein. Bei allen

bisher schon errichteten Gebäuden, bei denen diese

Anforderung bisher nicht galt, sollten die Benützungsbewilligungen

innerhalb von 12 Monaten nachgereicht

werden. Nach dieser Übergangsfrist sollten auch schon

bestehende Gebäude ohne eine solche Anmerkung nicht

mehr veräußerbar sein.

Diese gesetzliche Regelung hatte mehrere Haken: Zunächst

gibt es – laut Aussage einer zuständigen Beamtin – für etwa

50 Prozent der Gebäude in Zagreb keine Benützungsbewilligung.

Dies auch deshalb, weil Errichter es sich lediglich „erspart“

hatten, um eine Benützungsbewilligung anzusuchen.

Zweiter Haken war, dass Wohnungseigentümern meist

die Benützungsbewilligung nicht vorgelegt wurde. Der

Wohnungseigentümer konnte zwar darauf vertrauen,

dass der Bauträger darum angesucht und sie auch erhalten

hatte; es war jedoch nicht üblich, eine Ausfertigung

an den Wohnungseigentümer weiterzuleiten. Deswegen,

insbesondere bei nicht mehr am Markt tätigen Bauträgern,

war es vielen Eigentümern unmöglich, eine Benützungsbewilligung

zu erlangen und um einen entsprechenden

Vermerk im Grundbuch anzusuchen.

Dritter Haken war schließlich die Frage, ob jedwede Art der

Veräußerung von der gesetzlichen Regelung umfasst wäre,

oder ob es nur den Verkauf beträfe. Das Gesetz war in diesem

Punkt nicht eindeutig und es gab gewichtige Argumente

auf beiden Seiten. Dies hat dazu geführt, dass die Grundbücher

diese Regelung teilweise nicht angewendet haben.

In Summe hat diese bestimmt mit guten Motiven in Kraft

gesetzte Regelung einige Verunsicherung erzeugt und den

Grundverkehr deutlich erschwert. Konsequenterweise

wurde diese Regelung nunmehr wieder abgeschafft. Ein

Hindernis für Investitionen ist damit wieder weggefallen.

Vertrauensschutz des grundbuchs bis 7.11. ausgesetzt

Achtung! 6-Monatsfrist für Berichtigungen von Fehlern

im Zusammenhang mit der Grundbuchsumstellung.

AUTOR: Johannes hysek, Wien

Heuer im Frühjahr wurden die elektronischen Grundbuchsdaten

vom „alten“ Grundbuch in das „neue“ übertragen.

Das „neue“ Grundbuch wurde am 7. 5. 2012 eröffnet. Da bei

dieser Umstellung eine riesige Menge an Daten übertragen

wurde, sind Fehler – wenngleich eher unwahrscheinlich –

nicht gänzlich auszuschließen. Das Gesetz (§ 21 GUG) sieht

für derartige Szenarien vor, dass Fehler entweder auf Antrag

oder von Amts wegen zu berichtigen sind.

Werden allerdings durch die Berichtigung bücherliche

Rechte Dritter (z.B. Eigentums-, Pfandrecht) berührt, die

aufgrund eines Rechtsgeschäfts (z.B. Kauf) nach der Umstellung

des Grundbuchs eingetragen wurden, ist eine Berichtigung

nur dann zulässig, wenn der Berichtigungsantrag

innerhalb von sechs Monaten nach Eröffnung des umgestellten

Grundbuchs beim Grundbuchsgericht einlangt.

Das bedeutet, dass bis 7. November 2012 der Vertrauensschutz

auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs

ausgesetzt ist. Danach gilt der Vertrauensschutz

wieder. Es ist daher einem Erwerber zu raten, nicht nur

den aktuellen Grundbuchsstand zu prüfen, sondern diesen

auch mit dem des Grundbuchs „alt“ zu vergleichen,

weil er auf den neuen Grundbuchsstand allein nicht vertrauen

darf. Aber auch ein bereits bücherlich Berechtigter

sollte prüfen lassen, ob die Umstellung fehlerlos erfolgte,

weil die Gefahr besteht, dass ein Erwerber nach dem

7. November 2012, lastenfrei erwerben kann, wenn die

Last bei der Datenübertragung nicht mitübertragen wurde.

20 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 21

Die Autoren

Gregor Famira & Johannes Hysek

rechtsanwälte der internationalen anwaltssozietät Cms reich-rohrwig hainz aus

Österreich und Cee informieren sie über rechtliche neuerungen vor ort. Gregor Famira

(Bild li.) koordiniert alle real estate-agenden der sozietät für Cee, Johannes hysek

(Bild re.) ist experte für immobilienrecht in Österreich.

IMMO IMMO

gEnErAtIOnEnWECHsEL

nEWstICKEr

In der DEBA hat eine friktionsfreie

familiäre Firmenübergabe stattgefunden.

Der ehemalige Geschäftsführer und

seit 1989 auch Hauptgesellschafter Dr.

Gerhard Ottenschläger hat sich nach vierzig

verdienstvollen Jahren aus dem Geschäft

zurückgezogen und die Verantwortung

seinen Kindern übertragen. Er hat

das Unternehmen sehr erfolgreich geleitet

und dient seinen Nachfolgern als großes

Vorbild, vor allem was seine Handschlagsqualität

und Kundenorientiertheit betrifft.

Sein Sohn Andreas Ottenschläger und

seine Tochter Claudia mit Ehemann Günther

Schleifer führen mit viel Engagement

die Firma weiter. Schwerpunkt bleibt die

Errichtung von exklusiven Eigentumswohnungen

und Reihenhäusern in Top-Lagen.

Für ihre Kunden, deren Zufriedenheit an

erster Stelle steht, schafft sie Wohnräume

zum Wohlfühlen. Darüberhinaus entwickelt

und betreut die DEBA Projekte

für Investoren. Die aktuellen Bauvorhaben

in Vorbereitung befinden sich in den

begehrtesten Wohngegenden des 16.,

18., 19. und 23. Bezirks in Wien.

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Aktuelle news finden sie auch

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nEubAu WIEn EnErgIE

„sMArt CAMpus“

Drees & Sommer steuert federführend

den Neubau der Wien Energie Unternehmenszentrale

„Smart Campus“.

Auf rund 82.500 Quadratmetern entstehen

für ein Investitionsvolumen von circa

110 Millionen Euro Büros, Werkstätten,

Magazine und Lager für 1.400 Mitarbeiter.

Bei dem „Smart Campus“ genannten

Gebäudekomplex liegt der Fokus auf der

intelligenten Gebäudeautomatisierung

und Steuerung der Funktionsbereiche

Verwaltung, Betrieb und Support. Neben

der Zentrale des Wiener Energieversorgers

entsteht bis 2015 auch ein neues

Zählergebäude mit einer Bruttogeschoßfläche

von 16.000 Quadratmetern. Hier

werden künftig 320 Angestellte in den

Bereichen Zählerlager, Eichung, Prüfung

und Ausgabe arbeiten.

Mit dem gegenständlichen Bauprojekt

entsteht bis Ende 2015 ein Gebäudekomplex,

der durch seine Funktion und Größe

eine herausragende Stellung im Süden

von Wien einnehmen wird.

drees & sommer projektmanagement

und bautechnische beratung gmbH

www.dreso.com

EHL-pArtnEr sAvILLs

WEItErHIn An dEr spItzE

Der internationale Associate Partner

von Österreichs führendem Immobiliendienstleister

EHL Immobilien konnte

seine Marktführerschaft am britischen Immobilienmarkt

zum neunten Mal in Folge

festigen und mit einem Umsatzplus von

ca. sechs Prozent sogar weiter ausbauen.

Savills ist unangefochtene Nummer 1

Der immo-Newsticker erscheint in jeder Ausgabe des

immobilien Magazins in inhaltlicher Zusammenarbeit mit

führenden österreichischen immobilienunternehmen.

und ließ seine Mitbewerber CBRE und

JLL deutlich hinter sich. Savills behauptet

sich damit auch im globalen Ranking

als mittlerweile fünftgrößter Immobiliendienstleister

weltweit. Verantwortlich für

diesen Erfolg ist das dichte Netzwerk von

Niederlassungen und Partnerunternehmen

auf allen Kontinenten. Der intensive Austausch

von Know-How und Marktdaten

trägt wesentlich zur Qualität der Dienstleistungspartner

bei. Auf Basis dieser

weltweiten Vernetzung kann auch EHL

ihre Kunden global perfekt betreuen.

EHL Immobilien

www. ehl.at

EHL bIEtEt WErt-AppArtEMEnts

by sILvEr LIvIng

Mit dem Konzept „Wert-Appartements“

bringt EHL Immobilien

eine attraktive Innovation auf den österreichischen

Vorsorgemarkt. Traditionell interessieren

bei Investments in Immobilien

urbane Ein- bis Zweipersonenhaushalte.

EHL setzt nun auf das noch stärker wachsende

Marktsegment Senioren mit speziell

für ältere Menschen optimierten Einheiten,

in denen schwerpunktmäßig Services

aus dem Bereich des betreuten Wohnens

angeboten werden können.

Silver-Living-Wert-Appartements sind vor

allem wegen der stark wachsenden Nachfrage

und der durch spezielle Betreibervereinbarungen

abgesicherte Mieterträge

äußerst attraktiv. Vor allem Anlegern, die

bereits klassische Vorsorgewohnungen besitzen,

eröffnet sich hier die Möglichkeit

zur Ertragsoptimierung bei höchst möglicher

Sicherheit.

EHL Immobilien

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EHL stArtEt MIt vErMArKtung

dEs stAdtpALAIs In 1080

Im Herzen des 8. Bezirks gelangen

Büroflächen in einem einzigartigen

und besonders prachtvollen Stilaltbau zur

Vermarktung. Das wunderschöne Stadtpalais

in der Albertgasse 35 verfügt über

ein besonders repräsentatives Entree und

eine gehobene Innenausstattung. Die Kombination

aus historischer Bausubstanz und

topmoderner Büroeinrichtung verleiht dem

Objekt einen ganz besonderen Charme. Neben

einem prunkvollen Büropalais mit ca.

1.800 Quadratmeter steht auch ein modernes

Dachgeschoßbüro mit ca. 700 Quadratmeter

zur Verfügung. Im Hochparterre

befindet sich ein prachtvoller, großzügig

ausgestatteter Konferenz- und Veranstaltungssaal,

welcher für Meetings, Kundenveranstaltungen,

Schulungen oder externe

Veranstaltungen genutzt werden kann.

Das repräsentative Objekt steht im Eigentum

der Palmers AG und wird exklusiv von

EHL Immobilien und VIENNA Immobilien

vermarktet. Informationen unter

EHL Immobilien

www. ehl.at

EHL CEntEr MAnAgEMEnt

gEWInnt zWEI sOLAL AWArds

EHL Center Management wurde vom

International Council of Shopping

Centers (ICSC) gleich zwei Mal mit der

international wichtigsten Auszeichnung

für Marketingkampagnen für Shopping

Center, den „SOLAL SILVER Awards“,

ausgezeichnet. Die Honorierung erfolgte

für die Kampagnen der Eröffnung des

Silesia City Center in Kattowitz mit Paris

Hilton und der Elvis-Sommerpromotion im

Polus City Center in Bratislava. Die perfekt

abgestimmten Kampagnen und intensive

mediale Begleitung brachten überdurchschnittliche

Besucherzahlen und außergewöhnliche

Umsatzeffekte. Trotz stagnierenden

Marktvolumens ist es mit den

beiden kreativen Marketingkampagnen

gelungen, Wachstum zu generieren.

Die Verleihung der beiden SOLAL SILVER

Awards aus 173 Einsendungen ist eine Bestätigung

für die großartige Arbeit des Center-Management-Teams

rund um den Center

Management Experten Jörg Bitzer.

EHL Immobilien

www. ehl.at

EHL Ist WErtvOLLstE IMMObILI-

EnMArKE ÖstErrEICHs

EHL Immobilien wurde bereits zum

zweiten Mal mit dem Immobilienmarkenaward

als wertvollste österreichische

Immobilienmarke ausgezeichnet.

Die Bewertung erfolgt auf Basis einer

wissenschaftlichen Grundlage nach dem

Real Estate Brand Potential Index und

nicht durch Juryempfehlung. Mit Hilfe der

konsequent auf Seriosität, Qualität und

Service ausgerichteten Strategie konnte

EHL Immobilien ein erstklassiges Image

aufbauen. Für alle Dienstleistungen der

EHL Immobiliengruppe hat Markenpflege

einen sehr hohen Stellenwert. Viel mehr

als der Bekanntheitsgrad zählt in der Branche

aber die Identifikation der Kunden mit

der Marke und die Qualität, die damit verbunden

ist. Die Ermittlung als wertvollstes

Unternehmen in den Bereichen Immobilienmakler

und Asset/Property Management

ist Ausdruck der hohen Wertschätzung und

Vertrauen in EHL Immobilien.

EHL Immobilien

www. ehl.at

sCHÖnEr AusbLICK

AM WIEnEr bürOMArKt

Die internationale Media Agentur

Aegis mietet jetzt das prominente

Dachgeschoß in der Gumpendorfer Straße

an. Insgesamt 1.300 Qudratmeter Büro

direkt über dem Café Sperl sorgen für den

optimalen Ausblick über die Stadt. Colliers

hat die Bürovermietung durchgeführt und

Aegis damit wieder zu einem innerstädtischen

Standort verholfen. „Wenn man auf

die Bedürfnisse der Unternehmen eingeht,

sind auch im schwierigen Umfeld Vermietungen

möglich. Die Nachfrage nach Büros

von Seiten der Mieter ist da, es geht darum,

sich um alle Interessenten in gleich hoher

Qualität zu kümmern.“ ist Georg Muzicant,

Geschäftsführer von Colliers überzeugt.

Colliers International

www. colliers.at

22 immobilien Magazin 7-8|12

7-8|12 immobilien Magazin 23

IMMO

nEWstICKEr

ErstE grOup IMMOrEnt rEfInAnzIErt

bürOgEbäudE In bELgrAd

Erste Group Immorent hat die Refinanzierung

von „Avenue 19“, einem

Bürogebäude der Kategorie A, in Belgrad

übernommen. Das Gebäude, welches aus

zwei Bürokomplexen besteht, wurde 2008

fertig gestellt und befindet sich in Novi

Beograd. Es hat eine Gesamtgrundfläche

von 17.059 Quadratmeter und verfügt

über zehn Geschoße sowie 232 Parkplätze

in der dazu gehörenden Tiefgarage. Die

Lage ist exklusiv, da sich die Autobahn,

welche Novi Beograd mit dem alten Stadtzentrum

verbindet, in unmittelbarer Nähe

befindet. Auch der Flughafen ist in 15 Minuten

erreichbar. Zudem wurde in unmittelbarer

Nähe der Liegenschaft eine neue

Brücke errichtet, die von Novi Beograd in

den alten Stadtteil führt.

Die Vorteile des Bürogebäudes haben viele

internationale Unternehmen erkannt. Zu

den aktuellen Mietern zählen unter anderem

die Delegation der Europäischen

Kommission, Huawei Technologies, das

Rote Kreuz und Dr. Oetker.

Erste group Immorent Ag

www.erstegroupimmorent.at

LOgIstIKMArKt LEbt!

Entgegen der weit verbreiteten Meinung,

dass Vermietungen in den Bereiche

Logistik und Industrie in Österreich

im Moment nur sehr schwer abzuschließen

sind, wurde nun ein kräftiges Lebenszeichen

gesetzt. Im neuen Logistikzentrum

Wien-Nord, errichtet von der Karimpol,

wurden nun insgesamt 3.600 Quadratmeter

Lagerflächen sowie 300 Quadratmeter

Büroflächen an Phoenix Pharma vermietet.

Dr. Max Huber & Partner hat die Ansiedlung

begleitet und ist auch vom Entwickler

Karimpol co-exklusiv mit der weiteren Verwertung

beauftragt.

Das Gebäude liegt direkt an der S1 im Norden

Wiens und bietet insgesamt 24.400

Quadratmeter Lagerflächen in der ersten

UP TO DATE

mit der ersten Online-Zeitung

für die Immobilienbranche!

Täglich*

Direkt auf Ihrem

PC oder Handy

Der immo-Newsticker erscheint in jeder Ausgabe des

immobilien Magazins in inhaltlicher Zusammenarbeit mit

führenden österreichischen immobilienunternehmen.

Phase. Sebastian Scheufele, geschäftsführender

Gesellschafter von Dr. Max Huber

& Partner: „Attraktive Lagerflächen sind

sogar sehr gefragt. Allerdings ist eben notwendig,

dass die Flächen verfügbar sind,

und nicht erst errichtet werden. Hier hat

Karimpol mit der Fertigstellung des Gebäudes

den richtigen Schritt zum richtigen

Zeitpunkt gewählt.“ Die hohe Qualität der

Flächen war in Kombination mit der optimalen

Verkehrsanbindung das ausschlaggebende

Argument für den Standort.

dr. Max Huber & partner

www.dmhpartner.at

COLLIErs dEAL In LInz

Ein bemerkenswerter Verkauf wurde

vor kurzem von Colliers in Linz abgeschlossen.

Das insgesamt 13.500 Quadratmeter

große Infra Center wurde an die

internationale Investmentgesellschaft Warburg

Henderson verkauft. Das Infra Center

ist zur Gänze vermietet, Anker Mieter sind

Merkur und Vögele. Colliers unterstreicht

mit dem Abschluss weiter seine Retail-

Kompetenz. „Das Center passt sehr gut

ins Portefeuille von Warburg Henderson

in Österreich. Das Center funktioniert gut

und ist in hervorragendem Zustand, für

Warburg Henderson ist die Immobilie ein

hervorragendes Investment.“ meint Georg

Muzicant, Geschäftsführer von Colliers.

Colliers International

www. colliers.at

24 immobilien Magazin 7-8|12

7-8|12 immobilien Magazin 25

today

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www.immoflash.at

*Mo. – Do.

AusdrucksstArke Architektur

Die Sternbrauerei in Salzburg wird pure Gegenwartskunst, beschreibt UBM-Vorstand Martin Löcker das Bauvorhaben.

nde Juni nahmen die Vorsitzende des Salzburger Bau-

ausschusses Hannelore Schmidt, UBM-Vorstand Martin

Löcker und Rainbergstraße-Geschäftsführer Markus

Lunatschek den ersten Spatenstich für den Westteil der

Sternbrauerei Riedenburg vor. UBM Realitätenentwicklung AG wird

bis 2014 am Fuße des Rainberges nach den Entwürfen der New

Yorker Architektinnen Gisue und Mojgan Hariri 66 exklusive Eigentumswohnungen

und Penthouses errichten. Der 2010 begonnene

Ostteil ist so gut wie abgeschlossen. Die meisten Wohnungen und

Penthouses haben schon neue Eigentümer gefunden. Kein Wunder

also, dass auch für den zweiten Bauabschnitt das Interesse groß

ist. Bereits vor Baubeginn, jubelt die von UBM engagierte Maklerin

Elisabeth Rauscher, konnten 36 Prozent bei betuchten Klienten

platziert werden. Der Stadtteil Riedenburg ist eine beliebte Wohngegend.

Durch das Neutor erreicht man in echten fünf Minuten die

barocke Altstadt mit dem Festspielbezirk. Trotz der zentralen Lage

aber bestimmen Villen und viel Grün das Stadtbild.

Die Sternbrauerei in der Riedenburg ist das wahrscheinlich prominenteste

Wohnungsprojekt in Salzburg. Zwischen 1898 und 1907

vom altösterreichischen Baumeister Jakob Ceconi errichtet, lag das

20.636 Quadratmeter große Gelände seit der Betriebsaufgabe 1956

brach. Wegen der sensiblen Lage am Rande der weltberühmten Altstadt

wurde für die Neubebauung extra ein internationaler Architek-

turwettbewerb ausgeschrieben, aus dem die New Yorker Architektinnen

Gisue und Mojgan Hariri als Sieger hervorgingen. Ihr Entwurf

von insgesamt sechs skulptural durchgestalteten Baukörpern vor

dem Hintergrund der Felsen des Rainberges fand den Gefallen von

Stadt, Altstadtkommission und Gestaltungsbeirat. In Salzburg keine

Selbstverständlichkeit, wie Kenner der Szene wissen.

Die Sternbrauerei wird pure Gegenwartskunst, beschreibt UBM-Vorstand

Martin Löcker das Bauvorhaben. Die Architektur ist nicht beliebig,

sondern ausdrucksstark. Die Wohnungen sind unverwechselbar –

egal ob Ost- oder Westteil – keine gleicht der anderen. Angeboten

werden Zwei-Zimmer-Wohnungen bis 77 Quadratmeter, Drei-Zimmer-

Wohnungen bis 103 Quadratmeter und Vier-Zimmer-Wohnungen bis

117 Quadratmeter. Hochwertige Designerausstattung ist selbstverständlich.

Feinste Parkettböden, moderne Bäder in edlem Philip

Starck-Design oder raumhohe Verglasungen im Wohnbereich sorgen

für ein hervorragendes Wohnambiente. Highlight sind die sechs Penthouse-Wohnungen.

Sie sind zwischen 133 und 276 Quadratmeter

groß und verfügen über bis zu 350 Quadratmeter Panoramaterrasse.

UBM ReaLitätenentwickLUnG aG

A-1210 Wien, Floridsdorfer Hauptstr. 1

T +43 (0) 50 626-0

F +43 (0) 50 626-1472

E ubm@ubm.at

I www.ubm.at

Fotos: UBM

EinlEitung Thema

Von der (Wieder-)Entdeckung

der Langsamkeit

In diesen Tagen macht die Immobilienbranche traditionell

den Laden für die nächsten sechs bis acht Wochen

dicht. Ist das immer noch so? Ist das noch zeitgemäß?

In einer Epoche, wo alles schneller sein muss? Wo es

immer noch heißt: Speed kills?

Ja. Es ist mehr angesagt als jemals zuvor. Zumindest hat der

Summerbreak mehr Berechtigung – und sogar Notwendigkeit

als im zurückliegenden Jahrzehnt. Die „Krise“ hat uns nämlich –

ohne, dass wir es wirklich gemerkt haben im Tagesgeschäft

– bereits ins nächste Zeitalter katapultiert. Mittlerweile sind

nicht mehr die erfolgreich, die alles schneller entscheiden –

koste es, was es wolle. Buchstäblich. Nein. Die Superschnellen,

Supereffektiven, Superaktiven – die gibt es heute kaum noch.

Die sind im Trubel der Krise verschwunden, haben die Branche

gewechselt oder machen eine mehr oder weniger freiwillige

Pause. Wer heute noch am Markt ist, erfolgreich am Markt ist,

hat ein ganz anderes Verhaltensmuster. Der nimmt sich für

seine Entscheidungen Zeit. Lässt schlimmstenfalls auch mal

eine scheinbar supergünstige Gelegenheit aus, wenn einer der

Superschnellen, Superaktiven rascher entschieden hat (meist,

ohne ernsthaft nachzudenken).

Gut so! Wir sind in einem neuen Zeitalter. Dem Zeithalter

der Nachhaltigkeit. Einem Zeitalter, welches der (Wieder-)

Ent deckung der Langsamkeit gewidmet ist. Allen jenen, die

sich (und andere) fragen, ob die Krise denn schon vorbei sei,

noch bevorstehe oder wir gerade mitten drinnen sind, allen

jenen also, die in der Tageshektik buchstäblich den Überblick

ver loren haben, eingeklemmt in einen 30-Minuten-Meeting-

Marathon von 9 bis 21 Uhr oder so, allen diesen gehetzten

Topmanagern der Branche sei ein Buch als Sommerlektüre

empfohlen: Die Entdeckung der Langsamkeit. Und ein radikaler

Summerbreak von vier oder sechs Wochen. Ganz ehr-

26 immobilien Magazin 7-8|12

AutOR: Gerhard rodler

lich: Auch, wenn man es selber gar nicht so wahrhaben will,

gelegentlich, die Welt dreht sich auch dann weiter, wenn man

selbst mal nicht im Hamsterrad Gas gibt – und sogar die von

einem geleitete Firma oder Arbeitsgruppe tut das im Regelfall.

Zumindest dann, wenn man die entsprechenden organisatorischen

Vorbedingungen dafür geschaffen hat.

Und: Der Ruf nach dem, nach der scheinbar unentbehrlichen

XY wird von Tag zu Tag leiser. Bis er im Regelfall längstens nach

fünf oder sechs Wochen so gut wie ganz verstummt, weil andere

diese Lücke füllen. Niemand rationalisiert sich damit in

Wahrheit gänzlich weg. Man schafft nur Freiräume für strategisches

Denken, für das Verschaffen eines Überblickes. Also für

die Dinge, die eine Führungskraft wirklich tun sollte. An anderer

Stelle dieser Ausgabe widmen wir uns in einem weiteren

Schwerpunkt dem Thema Investment. Hätte sich das seinerzeitige

Ein-Mann-Management der damals größten – soweit ich

mich erinnern kann, sogar europaweit größten – Immobilien-

Aktiengesellschaft diese Langsamkeit, dieses Bewusst-Abstandnehmen,

dieses Bewusst-ein-wenig-Loslassen zu Herzen genommen,

wäre wohl einiges mit Sicherheit anders gekommen.

Es macht schon Sinn, im Sommer ein paar Wochen „einfach

mal weg“ zu sein. Ab in den Süden oder Westen – oder wohin

auch immer. Nicht unbedingt geografisch, nicht mehr physisch.

Nein, man kann auch zu Hause oder sogar im Büro „einfach

mal weg“ sein – um mit neuen Erkenntnissen (über sich

selbst, über das eigene Unternehmen) zurückzukommen. Dazu

kann man sich ein Sabbatical gönnen oder was auch immer.

Es geht schlicht darum, sich auf den Weg zu machen – um

mit neuen Lösungsansätzen und Ideen zurückzukommen. Die

nächsten Wochen sind dazu exakt die beste Gelegenheit. Und

um diese Chance zu ergreifen, sollte man (ausnahmsweise)

nicht allzu lange nachdenken.

Foto: ©istockphoto.com / emilia Stasiak

Weltweit leiden 30 %

der Menschheit unter

akutem Wassermangel.

Who

cares?

Österreich

Ohne Wasser kein Leben. Vor allem in Entwicklungsländern

sterben jeden Tag tausende Menschen an

den Folgen von Wasserknappheit, verschmutztem

Wasser und fehlenden sanitären Anlagen. CARE

Österreich kämpft seit 25 Jahren für eine bessere

Wasserversorgung in Afrika, Asien und Lateinamerika

und hilft Menschen in den betroffenen Gebieten,

sich selbst zu helfen.

Helfen auch Sie mit: PSK 1.236.000, BLZ 60.000

www.care.at

WIEN NORD

TheMa Die eigene insel

Reif füR Die insel

Dem Alltagsstress entfliehen. einmal so richtig mit der seele baumeln können.

eine eigene insel hat schon etwas. Mit einer vollen Brieftasche lässt sich der

Wunsch leicht realisieren. es gibt aber auch schnäppchen. auTor: Michael neubauer

Die Insel war schon immer beliebt. Nicht nur

Seeräuber bunkerten ihre Beute auf einsamen

Inseln in der Karibik. Auch so mancher wohlhabende

Investor in der jüngsten Vergangenheit

suchte sein Glück auf den Cayman Islands.

Doch, warum nicht gleich eine Insel sein Eigen nennen?

Aber nur wenige versuchen, ihren Traum von der eigenen Insel

in die Realität umzusetzen. Sie gehen davon aus, dass nur der

Jetset über das notwendige Kapital verfügt, eine Insel zu erwerben.

Schließlich sieht man in den Medien häufig Inseln in

der Südsee oder im Pazifischen Ozean mit ausgedehnten Sandstränden,

Palmen und luxuriösen Hotelanlagen. Diese Objekte

sind in der Tat teuer, sehr teuer, und nur um mehrere Millionen

Euro zu haben. Es geht aber auch deutlich günstiger, zum

Beispiel in Griechenland.

Die Finanzkrise zwingt viele griechische Familien, kleine Inseln

zu verkaufen, die ihnen seit Jahrhunderten gehören. Als

Käufer geben sich derzeit Investoren – vor allem aus dem arabischen

Raum – die Klinke in die Hand. Anfang April sicherte

sich die Familie des Emirs von Katar, Scheich Hamad Al Thani,

mit Oxia eine der wohl schönsten Insel im Ionischen Meer.

Der Scheich dürfte ein Schnäppchen gemacht haben. Denn der

Verkäufer, die griechischaustralische Familie Stamoulis, musste

deutliche Zugeständnisse machen. Am Ende der Verhandlungen

ging das 4.223 Quadratkilometer große unbewohnte

Eiland nicht für die ursprünglich angepeilten 6,9 Millionen

Euro, sondern für nur fünf Millionen Euro über den Tisch.

Und das, obwohl Oxia wunderbar gelegen ist, im Ionischen

Meer nahe Ithaka. Historische Gewässer: Hier versammelten

sich die Kriegsschiffe der Heiligen Liga, um in der Seeschlacht

von Lepanto am 7. Oktober 1571 südlich der Insel die Flotte der

Osmanen zu schlagen. Natur und Geschichte pur.

KyKladen sind wahre schmucKstücKe

„Wenn jemand in Griechenland investieren will, dann ist jetzt

der beste Zeitpunkt, es zu tun“, wird der griechische Immobilienmakler

Giannis Revithis in der Tageszeitung „Die Welt“

zitiert. „Es wird niemals mehr eine bessere Gelegenheit geben.“

Die Immobilienbranche wittert Morgenluft. „Jetzt, da

sich die griechische Wirtschaft in schweren Zeiten befindet,

könnte für Sie die Gelegenheit gekommen sein, Ihre Traum

Foto: www.privateislandsonline.com

insel zu kaufen“, heißt es in den Hochglanzbroschüren und

Prospekten, auf einschlägigen Internetseiten und Immobilienportalen,

die griechischen Boden feilbieten, von kleinen Teilen

des Festlandes bis zu privaten Ägäisinseln. Lange Zeit war die

Regierung unwillig, den Verkauf von staatlichem Immobilienbesitz

in Betracht zu ziehen. Jetzt springen einige Politiker auf

den Zug auf und hoffen, mit dem Verkauf von Tafelsilber Kasse

machen und das klaffende Loch in den Staatsfinanzen stopfen

zu können. Die Liste von Kleininseln, die in Griechenland zum

Verkauf stehen, sei lang, sagte der Athener Immobilienmakler

Dimitris Voyatzis. Darunter seien auch einige „Superstücke“.

An der Spitze steht die Felseninsel Patroklos, die in der Nähe

des berühmten Tempels des Meeresgottes Poseidon am Kap

Sounion liegt. Die rund vier Quadratkilometer große Insel liegt

nur 850 Meter von der Küste Athens entfernt und soll 100 Millionen

Euro kosten. Zum Verkauf stehen nach griechischen

Medienberichten zwei weitere Inseln im Ionischen Meer,

Provadi und Modi. Die Preise sollen zwischen einer und drei

Millionen Euro liegen. Als Schmuckstücke gelten einige kleine Eilande

der Inselgruppe der Kykladen. Die Mehrheit der Griechen

hat wegen der harten Sparmaßnahmen in den vergangenen drei

Jahren fast 25 Prozent ihres Einkommens verloren.

Angaben der griechischen Tourismusorganisation EOT zufolge

verfügt der griechische Staat über 6.000 Inseln im Ägäischen

und Ionischen Meer. Nur 227 von ihnen sind bewohnt, 60

befinden sich im Privatbesitz von Konzernen, Familien oder

Investoren. Manche Inseln bestehen nur aus schroffen Felsformationen,

manche sind zu Hause für ein paar Büsche und

Eidechsen. Alle aber sind weitgehend unberührt und umgeben

von blauem, sauberem Wasser und damit verlockende Versuchungen

für Investoren. Jeder kann kaufen, unabhängig

von seiner Staatsangehörigkeit. Es gibt nur zwei Ausnahmen:

Inseln im Grenzbereich oder in der Nähe militärischer Anlagen

sind, zumindest für außereuropäische Interessenten, tabu. Wer

sich ernsthaft den Kauf einer eigenen Insel überlegt, kommt

an zwei Männern kaum vorbei. Mehr als 120 Stück davon hat

Farhad Vladi, der Gründer von Vladi Private Islands www.

vladiprivateislands.de, derzeit im Angebot – vom Pazifik

bis zur Karibik, vom 25.000DollarWaldinselchen bis zum

knapp 50 Millionen USDollar teuren TraumEiland, vielfach

mit illustren Vorbesitzern, wie John Wayne, Mel Gibson oder

Errol Flynn. „Wir verkaufen rund 20 bis 30 Inseln pro Jahr. Die

Preise liegen zwischen 100.000 und fünf Millionen Euro.“ Der

zweite Big Player ist Chris Krolow, Chef der Maklerfirma Privat

Islands (www.privateislandsonline.com).

jedes jahr teurer

The rania experience, Malediven

Laut Chris Krolow, ist die Zahl der Inserate, die griechische Inseln

anbieten, um 40 Prozent angewachsen. Dem Inselmakler

Krolow zufolge wären viele Griechen tatsächlich durch die

Vorschläge aus Deutschland auf die Idee gekommen, ihre

Inseln zu veräußern. Der plötzliche Boom liege jedoch keinesfalls

an der Finanznot der Verkäufer. Vielmehr hätten die

Ratschläge aus Deutschland, Griechenland sollte doch Inseln

verkaufen, um die Schulden abzutragen, einige Griechen erst

auf den Gedanken gebracht, ihre unbewohnten Inseln zu Geld

zu machen: „Sie haben die Medienberichte über deutsche Politiker

gelesen“, sagt Krolow. Nicht wenige von ihnen hätten

sogar die Hoffnung geäußert, das große öffentliche Interesse

werde die Preise in die Höhe treiben.

Bislang ist dieser Effekt ausgeblieben. Noch sind griechische

Inseln vergleichsweise günstig zu haben: „Sie kosten teilweise

nur zwei Millionen Dollar – weniger als eine Skihütte in

Aspen“, wirbt Private Islands im Internet. Preissteigerungen

sind die Regel, da Inseln nicht nachproduziert werden können,

die Nachfrage aber zunimmt. „Im Schnitt steigen die Preise

zwischen zehn und 20 Prozent pro Jahr“, analysiert der

28 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 29

thema

luxus & wohnen

TheMa Die eigene insel

Inselprofi Vladi. Er weiß, wovon er spricht. Der Sohn einer

deutschen Hausfrau und eines persischen Kaufmanns mit

kanadischer Staatsbürgerschaft studierte Volkswirtschaftslehre,

absolvierte ein Traineeprogramm bei der Deutschen Bank, bevor

es ihn vor mehr als 40 Jahren zur InselMaklerei zog. „1971

verkaufte ich mit Cousine Island in den Seychellen meine erste

Insel, mittlerweile sind es 2.000 geworden.“ Den typischen Inselkäufer

gibt es nicht. „In drei Jahrzehnten habe ich charakterlich

unterschiedlichste Inseleigentümer kennenlernen dürfen, die –

unabhängig von ihrem Beruf oder gesellschaftlichen Stand – eines

gemein haben: Sie alle sind ausgeprägte Individualisten mit

einer großen Ausdauer, wenn es um die Erfüllung ihrer persönlichen

Vorhaben geht.“

auch eine frage der infrastruKtur

Lage, Lage, Lage gilt auch bei Inseln. Wie bei allen Immobilien,

ist auch bei Inseln der Marktwert vor allem von der Lage abhängig.

Diese ist schließlich eine Eigenschaft, die unveränderbar

ist. Bebauung, Erschließung und ähnliche Charakteristika

lassen sich durch entsprechende Maßnahmen ändern, die Lage

einer Immobilie jedoch unter keinen Umständen. Die Inseln,

die sich in touristisch attraktiven Regionen befinden, werden

daher zu wesentlich höheren Preisen auf dem Immobilienmarkt

angeboten, als solche, die abgelegen vor ungenutzten Küsten

liegen. Wenn man eine Insel kaufen möchte, sollte man sich

also vor allem über die Nutzung des Eilandes im Klaren sein:

Wer auf der Suche nach einem einsamen Ort für freie Tage ist

und ohne Komfort leben möchte, kann sich beispielsweise für

eine kleine Insel vor der skandinavischen Küste entscheiden.

Wenn man die Insel jedoch touristisch nutzen möchte und

plant, einen Campingplatz oder eine kleine Pension zu betreiben,

sollte man eine Insel kaufen, die sich in erstklassiger Lage

befindet – auch, wenn der Kaufpreis dementsprechend höher

ist. Schließlich ist es bei einem vielversprechenden Geschäftskonzept

möglich, eine Finanzierung in Anspruch zu nehmen.

Neben der Lage ist der Preis auch davon abhängig, inwiefern die

Insel erschlossen ist. Der Preis einer Insel, auf der weder Wasser

noch Elektrizitätsleitungen und auch keinerlei VerkehrsInfrastruktur

vorhanden sind, ist in der Regel niedriger als der einer

erschlossenen Insel in vergleichbarer Lage.

Wo liegt also die ideale Insel? „Eine Insel muss in einem

politisch stabilen Staat liegen, in dem auch ohne Beschränkungen

von Privatpersonen Land erworben werden darf. Die

Insel sollte nicht zu weit vom Festland entfernt liegen, damit

zum Beispiel das nächste Krankenhaus schnell erreichbar ist.

Eine Bucht für die Ankunft mit dem Boot muss ebenfalls vorhanden

sein. Und die Insel darf keine Bewohner haben – außer

dann den zukünftigen Eigentümer“, fasst Vladi zusammen.

„ eine insel hat Keine hausnummer.

eine insel hat eine seele.“

farhad Vladi, grünDer von vlaDi Private islanDs

Foto: www. vladi-private-islands.de

Watch island, New York

Wa rum so wenige Inseln am Markt sind, ist – zumindest für

Vladi – leicht erklärt: „Ein mit viel Liebe erschlossenes Eiland

wird für viele Eigentümer zu einer Art Familienmitglied, dieses

herzugeben, fällt dementsprechend äußerst schwer. Man

kann dieses Phänomen auch anders beschreiben: Eine Insel

hat keine Hausnummer. Eine Insel hat eine Seele.“

Bevor man nun aber eine Portokasse plündert und einige

Millionen Euro, kanadische oder USDollar auf den Tisch legt,

sollte man ein paar Tage auf seiner Insel verbringen, um ganz

sicher zu gehen, das ideale Eiland gewählt zu haben. „Generell

raten wir jedem Käufer, zur Probe ein paar Tage auf einer Insel

zu verbringen, um zu sehen, ob einem diese Art von Leben

überhaupt gefällt. Aber auch Kunden, die nicht die Absicht haben,

eine Insel zu kaufen, haben die Möglichkeit, einen Urlaub

der etwas anderen Art zu verbringen“, so Vladi, der über 70

Inseln – unterteilt in SelbstversorgerInseln und sogenannte

ResortInseln – zur Miete anbietet. Wie der Name schon sagt,

muss der Gast auf einer SelbstversorgerInsel für sein leibliches

Wohl selbst sorgen. Wer sich dagegen richtig verwöhnen lassen

will, kann seinen Urlaub auf einer der „FullServiceInseln“

verbringen, entweder für sich alleine oder mit Freunden.

SelbstversorgerInseln sind bereits ab 100 USDollar pro Tag zu

haben. Wer eine ResortInsel bucht, muss schon tiefer in die

Tasche greifen. Die Preise starten bei 500 USDollar pro Tag

und gehen bis 10.000 USDollar und mehr – dann haben aber

auch bis zu 16 Personen Platz auf der Insel. Ideal ist das zum

Beispiel für Freunde, die gemeinsam Urlaub machen wollen.

aussergewöhnliche Konzepte

Den Anstoß dazu gab Vladi der britische Unternehmer Richard

Branson. Branson sprach den InselProfi an, weil er es

bedauerte, dass seine Insel an vielen Tagen im Jahr „leer“ steht

– und gab ihm den Auftrag, diese für ihn an Urlauber zu vermitteln.

Da haben wir dann begonnen, auch Inseln zu vermieten.

Ver fügen Sie über ein nicht zu knappes Urlaubsbudget,

könnten Sie auch für einige Tage Gast von Dietrich „Didi“ Mateschitz

werden. (Keine Angst – es gibt nicht nur Red Bull zu

trinken). Der RedBull und Formel1Boss erwarb auf Anraten

von InselProfi Vladi für zehn Millionen Dollar Laucala Island.

Vorbesitzer der Insel war Falcom Forbes. Forbes hatte die Insel

im Jahre 1972 für eine Million Dollar gekauft. Er bezeichnete

sie als den schönsten Platz der Welt und lud auch Elizabeth

Taylor dorthin ein. Er wollte dort begraben werden. Man erfüllte

ihm den Wunsch. Vor dem Verkauf der Insel ließ die

ForbesFamilie das Grab exhumieren und überführte die Urne

in die USA. Mateschitz errichtete auf Laucala ein Luxusresort.

Gerade einmal 25 Villen gibt es auf der Insel mit eigenem Flughafen,

der von Jets mit maximal 30 t MTOW (bis Gulfstream

500 o.ä.) angeflogen werden kann. Da bleibt nur die Qual der

Wahl, ob es eine Villa auf Stelzen über der Lagune, mit privatem

Strandabschnitt, auf einer privaten Halbinsel oder hoch

auf dem Hügel mit einzigartigem Blick sein soll. Natürlich gibt

es mehrere elegante Restaurants und Bars, aber jede Residenz

verfügt auch über ihren eigenen DinnerPavillon für ein romantisches

Abendessen in trauter Zweisamkeit. Bei aller Privatsphäre

wird zudem jede Menge für einen aktiven Urlaub

geboten: Tauchen und Schnorcheln, Segeltörns mit einer der

hauseigenen Jacht en, geführte Wanderungen, Reiten, Golfen

auf dem 18LochMeister schaftsplatz und ein fantastisches

Wellnesscenter gibt es hier. So viel Exklusivität hat freilich ihren

Preis: Eine Villa mit All inclusiveVerpflegung kostet pro

Nacht zwischen 3.800 und 26.000 Dollar – pro Tag, aber das

versteht sich von selbst.

30 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 31

thema

luxus & wohnen

TheMa Die eigene insel

Doch nicht jedes Inselinvestment ist ein Selbstläufer. Die

Inseln des Prestigeobjekts The World in Dubai werden unaufhaltsam

vom Persischen Golf geschluckt. Die 300 Sandbänke

von The World, aus denen Inseln in Form einer Weltkarte entstehen

sollten, versinken langsam, aber sicher im Meer. Und

während The Palm Deira und Jebel Ali wohl gar keine Zukunft

mehr haben – The World sowie die zweite und dritte Palme,

Palm Deira und Palm Jebel Ali wurden gestoppt, dümpelt The

Palm Jumeirah vor sich hin. Die Palmwedel sind zum größten

Teil noch unbebaut, die Wohnungen entlang des Stamms

allenfalls zu einem Drittel belegt, die Immobilienpreise in den

letzten zwei, drei Jahren um bis zu 60 Prozent gefallen.

KiriBati geht unter

Auch der Klimawandel dürfte für so manche Insel das Aus

bedeuten. Neben dem Anstieg des Meeresspiegels haben

Malediven, Samoa, Fidschi und Tuvalu auch immer häufiger

unter extremen Wetterbedingungen zu leiden. Noch haben die

Inselstaaten den Kampf gegen den Klimawandel aber nicht aufgegeben.

Durch die Klimaerwärmung schmilzt das Eis in den

Polarregionen. Der steigende Meeresspiegel bedroht vor allem

kleine Inselstaaten, die wegen ihrer weißen Strände und riesigen

Palmen beliebte Urlaubsziele sind. Die Ankündigung des Präsidenten

der Malediven, er wolle für sein bedrohtes Volk Land in

Sri Lanka, Indien oder Australien kaufen, sorgte wohl auch des

32 immobilien Magazin 7-8|12

halb für viel Aufsehen. Unabhängig davon, ob das ernst gemeint

oder ein Hilferuf war: Die meisten der 1.196 MaledivenInseln

liegen gerade einmal einen Meter über dem Meeresspiegel. Prognosen

zufolge könnte dieser aber im schlimmsten Fall bis zum

Jahr 2100 um zwei Meter steigen. Der Anstieg des Meeresspiegels

macht sich heute schon bemerkbar. Weil das Grundwasser zunehmend

versalzt, wird auf einigen Inseln des pazifischen Inselstaats

Kiribati das Trinkwasser knapp. Darunter haben vor allem

die Bauern zu leiden, weil Landwirtschaft so kaum noch möglich

ist. So bedroht auch der steigende Meeresspiegel im Pazifik die

Existenz der kleinen Nation Kiribati. Immer mehr Bewohner des

aus 32 tief liegenden Koralleninseln bestehenden Landes müssen

ihre Häuser aufgeben, weil ihnen das Meerwasser buchstäblich

ins Wohnzimmer schwappt. Im Süßwasser, das unter einigen Inseln

liegt, steigt der Salzgehalt. Früchte in den Gärten sterben

ab, weil die Wurzeln der Pflanzen mit Meerwasser in Kontakt

kommen. Einige der Inseln liegen nur wenige Zentimeter über

dem Meeresspiegel. Wie der Präsident von Kiribati, Anote Tong,

jüngst bekannt gab, verhandelt er mit der Regierung des Nachbarlandes

Fidschi über die Möglichkeit einer Umsiedlung der

rund 100.000 Bewohner bis 2050. Tong erwägt den Kauf von

2.000 Hektar Land. Die Migration würde langsam erfolgen.

„Wir wollen nicht, dass auf einen Schlag 100.000 Menschen aus

Kiribati umziehen“, sagt Tong. Als Erstes würden ausgebildete

Arbeiter umgesiedelt. „Sie müssen Arbeit finden, damit sie von

der Bevölkerung nicht als Flüchtlinge gesehen werden.

Schulzewerder island, Polen

Foto: www.privateislandsonline.com

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Immobilien Magazin 04 | 2012

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Immobilien Magazin 05 | 2012

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Immobilien Magazin 06 | 2012

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Die Rekordjagd der Shoppingcenter führt

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Schmäh der Nachnutzungsmöglichkeiten.

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theMA Ferienimmobilien

Foto: © istockphoto.com / Johannes Compaan

Ab in den

Süden

der Schockzustand währte nur kurz: nach einem massiven nachfrage -

einbruch im Gefolge der Finanz- und Wirtschaftskrise steigt die nachfrage

nach Ferienimmobilien schon wieder – wenn auch selektiv. Und: So wirkliche

Schnäppchen gibt’s nur am Papier. Autor: Gerhard rodler

34 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 35

THEMA

Luxus & WoHnEn

theMA Ferienimmobilien THEMA

Luxus & WoHnEn

uli und August heißt es nach wie vor für über 55 Prozent

der Österreicher: „Ab in den Süden.“ Novosibirsk hat

sich als Urlaubsdestination nach wie vor nicht so recht

durchgesetzt. In den nächsten acht Wochen sind im

Schnitt jede Woche rund acht Prozent der Österreicher eine

Woche oder – in weniger Fällen – zwei Wochen in Süd- oder

Südosteuropa auf Urlaub.

Nach wie vor eine Option: statt ein Hotel zu buchen, lieber

gleich eine Ferienimmobilie kaufen. Während bis vor etwa

drei Jahren der Trend zum Urlaub in den eigenen vier Wänden

eher wieder abgeflacht ist, hat sich das Blatt seither wieder

gewendet. Denn die Flucht aus dem Euro hat viele Haus- oder

Wohnungsbesitzer bei Ferienimmobilien den Mund wieder

wässrig gemacht.

Eine aktuelle Zahl, die man sich auf der Zunge zergehen lassen

sollte: Nach Analysen der Statistik Austria gehen bereits über

28 Prozent der Ferienreisen der Österreicher nicht mehr in

ein Hotel, sondern vielmehr in die eigene Ferienimmobilie.

Tendenz: wahrscheinlich weiter steigend.

Das Angebot, das die Hobbyinvestoren dabei vorfinden, ist im

Süden riesengroß wie nie zuvor, aber zugleich auch reichlich

durchwachsen. Dem bis vor einigen Jahren ungebrochenen

Bauboom an den Küsten von Spanien und Portugal folgte

beispielsweise blankes Entsetzen der örtlichen Immobilienprojektentwickler.

Die vielfach rasch und billig in Küstennähe

hingebauten Ferienhäuser entwickelten sich trotz Preisnachlasses

und Zugaben von Booten oder Autos zu Ladenhütern.

Jene Käuferschicht, an die sich diese Angebote gerichtet hatten,

war mehr oder weniger von einem Tag auf den anderen

zahlungsunfähig – oder hatte zumindest andere Prioritäten.

Manuel Alonso, Immobilienmakler und -entwickler an der

spanischen Costa Blanca, wurde da am falschen Fuß erwischt.

Vom Immobilien-Goldrausch angesteckt, hatte er sich mit

einem eigenen Projekt versucht und steht jetzt ebenfalls so gut

wie vor der Pleite.

Eine Verbesserung der Nachfrage ist hier aber trotz wieder anspringenden

Trends zur Ferienimmobilie dennoch nicht in

Sicht. Und das hat seine guten Gründe.

Das Ferienhaus oder, wenn schon nicht das, dann zumindest

die Ferienwohnung am Meer hat als Idealvorstellung zwar zuletzt

stark gewonnen, aber ein Mindestmaß an Qualität wird

dabei nicht nur vorausgesetzt, ganz im Gegenteil werden

die Qualitätsansprüche sogar von Jahr zu Jahr deutlich nach

oben geschraubt.

Der Österreicher Matthias Ernst hat jahrelang für verschiedene

Maklerbüros, vor allem an Spaniens Küste, gearbeitet. Zwischenzeitig

ist er wieder zurück. Denn seine „Ware“, das waren vor

allem billig gebaute Ferienwohnungen in einigen hundert

Meter n Luftlinie-Abstand zum Meer, war de facto nicht mehr

loszuschlagen. Weil die Mitarbeiter der Ferienimmobilien-

Foto: © istockphoto.com / Jacob Wackerhausen

makler – vielfach spanische Niederlassungen deutscher Unternehmen

– meist überhaupt kein Fixum bekommen, konnte sich

Ernst den Job in Spanien im wahrsten Sinn des Wortes nicht

mehr leisten.

Dieses Entlohnungssystem hatte für den spanischen Ferienimmobilienmarkt

aber noch eine andere Nebenwirkung: je

leerer die Mägen der (erfolglosen) Verkäufer, desto aggressiver

deren Verkaufsmethoden. Die gemachten Versprechungen entfernten

sich damit zuletzt immer mehr von der Realität.

Neben diesem nach wie vor von Überangebot an zweit klassigen

Qualitäten geprägten Markt für Erstbezüge (mit zum Teil seit

drei oder vier Jahren bereits leeren Einheiten) gibt es seit Neuestem

aber einen aus Käufersicht weit interessanteren, aber weniger

laut gepriesenen Markt an spanischen Ferien immobilien.

Die besten Plätze hatten sich seit Jahrzehnten naturgemäß die

Spanier selbst gesichert. Als Folge der immer tristeren wirtschaftlichen

Rahmenbedingungen müssen sich immer mehr

Spanier von diesen erstklassigen Ferienimmobilien trennen. Der

spa nische Immobilienexperte Manolo Bigaz geht davon aus,

dass bis zum Sommer bis zu 5.000 derartige „gebrauchte“ Top-

Ferienimmobilien auf den Markt kommen werden – und das

aufgrund der hohen Zahl zu vergleichsweise günstigen Preisen.

Bigaz meint – wohl nicht ganz uneigennützig, aber nachvollziehbar

–, dass dies das wahre Schnäppchen am spanischen Immobilienmarkt

sei.

spAniEns iMMobiLiEnMArkT isT

AM bodEn. scHnäppcHEn gibT Es

TroTzdEM nicHT.

36 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 37

theMA Ferienimmobilien THEMA

Luxus & WoHnEn

Foto: © istockphoto.com / mauro Grigollo

3.500,– €/m2 PREISE:

für gute Qualitäten, stabil

ANGEBOTE:

leicht rückläufig

HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:

seit eU-Mitgliedschaft gering

PortUGAl

Ein schmuckes Ferienappartement mit knapp 50 Quadratmetern

um 40.000 Euro – und das noch dazu an der Algarve im

Ferienparadies Portugal? Kein Problem. So etwas gibt es neuerdings

wirklich. Aber ist es auch sein Geld wert?

Keine Rede davon, sagt Hubert Leitlinger. Er lebt seit einem

Jahrzehnt immer wieder mindestens sechs Monate in Portugal

und schlägt sich in dieser Zeit als Immobilienvermittler über

die Runden. Er sagt: „Angebote, in denen Ferienwohnungen

ab 30.000 Euro angeboten werden, sollte man besser gar nicht

weiterverfolgen. Der Bauzustand und die Lage sind hier derart

schlecht, dass der Renovierungsaufwand oft so hoch ist wie der

Kaufpreis. Von einem Kauf ist hier abzuraten.“ Bei mittlerer

Lage und Ausstattung muss man mit Quadratmeterpreisen ab

3.500 Euro rechnen. Schnäppchenpreise sind das keine mehr.

Das scheinbare Schnäppchen in Portugal erweist sich bei oberflächlicher

Prüfung als Kuckucksei. Mangelnde Bauqualität

und Erhaltungskosten machen eine Investition oft unwirtschaftlich.

Im zurückliegenden Jahrzehnt war in Portugal die

Bauwirtschaft der zentrale wirtschaftliche Motor. Errichtet

wurden neben Shoppingcenter eben auch Ferienimmobilien –

und zwar mehr, als nachgefragt wurden.

Besonders deutlich wird das auch in der Gegend rund um Faro,

wo sich vor allem Österreicher und Deutsche niedergelassen

haben. Die Preise hier sind zwischen 2007 und 2010 um gut 35

Prozent gesunken und dümpeln seither auf niedrigem Niveau

vor sich hin. Dennoch raten die Experten dringend davon ab,

sich nur aufgrund des scheinbar günstigen Preises jetzt mit

einem Ferienhaus einzudecken. Denn diese Angebote – siehe

vorhin – sind eben ihr Geld nicht wert.

Andererseits scheint in Portugal – im Gegensatz zu manchem

anderen Mittelmeerland – ein Ende der Ferienimmobilien krise

in Sichtweite. Ein Bebauungsgesetz, das zwar schon 1993 erlassen,

aber erst seit wenigen Jahren streng exekutiert wird,

verhindert, dass die Landschaft auch bei einem Anziehen der

Nachfrage weiter zubetoniert wird.

Das stabilisiert allgemein die Preise der bestehenden und zu rund

20 Prozent leer stehenden Ferienimmobilien. Übrigens: Vor zwei

Jahren war die Leerstandquote noch um 50 Prozent höher.

Immobilien in der Nähe von Golfplätzen zählen zu den beliebtesten.

Alleine an der Algarve gibt es 17 Courses. Ein Golfappartement

an der Westalgarve gibt es ab 150.000 Euro. Renovierte

Farmhäuser sind ab 180.000 Euro, Villen ohne Meerblick

ab 250.000 Euro zu haben. Costa Dorada und Costa da Gale

südlich von Lissabon sind günstiger und werden eher von

reichen Portugiesen bevorzugt. Geheimtipp ist die Wald- und

Hügellandschaft des Baixo Alentejo nördlich der Algarve im

Landesinneren. Alte Farmhäuser sind hier besonders günstig

und ab 30.000 Euro zu haben, vor allem sind sie in der Bauqualität

nicht mit den Pappendeckelhäuschen an den Ferienküsten

zu vergleichen.

38 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 39

theMA Ferienimmobilien THEMA

Luxus & WoHnEn

Mit rund einer Million Neubauten müsste das Überangebot eigentlich

für jeden etwas dabei haben. Experten glauben allerdings,

dass die Preise noch immer nicht realistisch sind und weiter purzeln

werden, obwohl der Preisverfall bereits langsamer vor sich

geht. Aber selbst die Hälfte von einer absurd hohen Summe kann

noch viel zu viel sein für ein in schlechter Bauqualität ausgeführtes

Appartement in einer leeren Ferienkaserne. Wer erste Reihe

fußfrei haben will, muss derzeit von 600.000 bis viele Millionen

Euro hinblättern – die Immobilien direkt am Meer haben allerdings

bislang noch den geringsten Wertverfall verzeichnet.

Was man noch wissen sollte: 95 Prozent der Hypotheken sind

variabel verzinst. Kommt es früher oder später zu einer Anhebung

des Leitzinses, gibt es ein weiteres Immodesaster in

Spanien. Und, wie es um die spanischen Banken bestellt ist,

ist seit Anfang Juni EU-weit bekannt. Aber auch ausländische

Investoren dürften noch weiter unter Druck kommen. Viele

Engländer haben teilweise bis zu 100 Prozent des Kaufpreises

finanziert. Da tickt die nächste Zeitbombe.

Da Mallorca als Standort weiterhin bei finanziell starken

Kunden das Interesse weckt, wird auch nach wie vor in Luxusanwesen

in absoluter Top 1A-Lage investiert.

Im absoluten Luxussegment tut sich dagegen nur wenig.

Der Immobilienmarkt auf Mallorca teilt sich gerade wie eine

Schere: Eigentümer von Häusern und Wohnungen unter 1,5

Millionen sind durchaus bereit, den Preis extrem zu reduzieren.

Nun gerät der ein oder andere Eigentümer unter Druck

und senkt den Preis um teilweise bis zu 35 bis 40 Prozent.

Anders bei den Hausherren der ganz edlen Villen ab zwei Millionen:

In der Regel haben diese Käuferkunden damals die

Immobilie als reines Ferienobjekt gekauft, das Geld war und

ist vorhanden und daher keine Bank, kein Druck. Sicherlich

sind die Eigentümer einer Villa für fünf Millionen Euro hier

bereit, den Preis zu verhandeln, um auch dem Käufer ein gutes

Gefühl zu vermitteln, aber mehr als 20 Prozent Verhandlungsspielraum

sind meistens nicht drin.

Foto: © istockphoto.com / matthew dixon

3.000,– €/m2 PREISE:

für gute Qualitäten, trend

uneinheitlich, je billiger, desto größer

der Preisverfall

ANGEBOTE:

nach wie vor weit größer als die nachfrage

HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:

SPAnien

40 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 41

gering

theMA Ferienimmobilien THEMA

Luxus & WoHnEn

Foto: © istockphoto.com / ShutterWorx

10.000,– €/m2 PREISE:

für gute Qualitäten,

weiter steigend

ANGEBOTE:

HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:

SüdFrAnkreich

Wie nirgendwo sonst auf der Welt, stiegen die Immobilienpreise

Jahr für Jahr. Am Höhepunkt der Wirtschaftskrise, 2010, kamen

die Preissteigerung zwar kurzfristig gerade mal zum Stehen, aber

seither geht es schon wieder munter weiter nach oben.

Wohnungen an der Meeresfront, die von „den Parisern“ gerade

mal zwei Wochen genutzt wurden und sonst leer standen, kletterten

auf 8.000 bis 10.000 Euro.

Damit aber nicht genug. Denn in Südfrankreich muss man

auch ganz genau auf die monatlichen Betriebskosten achten.

Die stehen nämlich in der Regel weder im Verkaufsprospekt

noch im Kaufvertrag, schlagen sich aber gelegentlich schon

mal mit 15 Euro pro Monat und Quadratmeter zu Buche.

Zwischen Nizza und St. Tropez stehen quasi rund ums Jahr gut

25.000 Ferienimmobilien zum Verkauf.

Miniwohnungen, Studios genannt, die de facto umgebaute

Tiefgaragen sind, gehen bereits in Golfe Juan schon wieder

zwischen 150.000 und 200.000 Euro über den Ladentisch, das

90-Quadratmeter-Appartement an der Croisette in Cannes ist

nach wie vor nicht unter 2,5 Millionen Euro zu haben und,

wer eine Villa in den umliegenden Hügeln samt Meeresblick

möchte, sollte schon so an die 7,5 Millionen auf der Seite

haben. Wie gesagt, hier an der Côte d'Azur ist alles relativ

und flexibel.

42 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 43

konstant

gering

theMA Ferienimmobilien THEMA

Luxus & WoHnEn

4.500,– €/m2 PREISE:

für gute Qualitäten, stabil

ANGEBOTE:

gering

HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:

gering

itAlien

Foto: © istockphoto.com / swetta

Ganz im Gegensatz zur allgemeinen Tourismusflaute steigen

die Immobilienpreise für Ferienhäuser weiter ungebrochen.

Für ein repräsentatives Landhaus in der Toskana darf man

schon mal auch eine Million Euro auf den Tisch blättern, aber

selbst, wer sich etwas bescheidener gibt, braucht das nötige

Kleingeld. Unter 380.000 Euro braucht man in der Toskana gar

nicht erst zu suchen beginnen – und auf niedrigere Preise zu

hoffen, ist ähnlich realistisch wie das Ausmerzen der Mafia.

Aber auch Norditalien ist als Destination für Ferienimmo bilien

nicht nur beliebt, sondern wird auch zunehmend teurer. An

der nördlichen Adria sind Wohnungen in sehr guter Lage, wie

etwa im Zentrum Grados, ab 4.500 Euro pro Quadratmeter zu

haben. Aufgrund der knappen Kassen der Kommunen kommen

aber erhöhte Kosten auf den Käufer zu.

Viele Gemeinden führen neue Gebühren für Ferienwoh nungen

ein. Die Nachfrage nach Häusern zieht sich auch entlang des

Ligurischen Meeres bis Livorno und von der Adria bis Ancona.

Ab diesen Orten wird die Anreise schon zu lange und strapaziös

und nicht mehr gerne auf sich genommen. Die Preise in Ligurien

und an der toskanischen Festlandküste sind hoch, aber stabil.

Im Landesinneren sind die Preise, wie überall, günstiger als

am Meer. Beim Kauf gelten aber andere Spielregeln als in Österreich.

Die Kaufabwicklung erfolgt in zwei Schritten. Dem

„Compromesso“, einem rechtlich bindenden Kauf- und Verkaufsversprechen,

in dem alle Bedingungen für den Kauf fest-

gelegt sind, und einem Endvertrag, der vor einem Notar abgewickelt

wird. Der Abschluss dieses Vertrages garantiert und

sichert das Eigentum. Achtung: Beim „Compromesso“ waren

schon viele Käufer der Meinung, es handle sich nur um eine

Absichtserklärung ohne bindende Wirkung (ohne Notar) und

waren erstaunt, als auf Einhaltung geklagt wurde.

Ein neuer Trend: Urlaub im (eigenen) Landhaus eines Mafia-Bosses.

In Italien werden Güter der Mafia enteignet und

mit Mitteln der Europäischen Union in Genossenschaften

umgewandelt, darunter Ferienimmobilien, Weingüter oder

Olivenölfabriken.

Möglich wurden die Umwandlungen durch Änderungen in

der italienischen Gesetzgebung. Lange schon ist es der Polizei

erlaubt, Vermögen von Mafia-Mitgliedern oder Geschäftsleuten

mit Verbindungen zu organisierter Kriminalität auf Basis

eines Verdachts zu konfiszieren. Doch seit 1996 können solche

Besitztümer auch für soziale Zwecke genutzt werden. Die Regierung

von Premier Silvio Berlusconi beschleunigte die Enteignungen.

Es ist eine ihrer schärfsten Waffen im Kampf gegen

die drei großen Mafia-Syndikate, die Cosa Nostra in Sizilien,

die Camorra in der Gegend um Neapel und die ´Ndrangheta in

Kalabrien an der Südspitze Italiens.

Eine der 1.700 konfiszierten Immobilien in Siziliens Hauptstadt

Palermo beherbergt jetzt übrigens die regionale Anti-

Mafia-Ermittlungseinheit (DIA).

44 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 45

theMA Ferienimmobilien THEMA

Luxus & WoHnEn

Der Gedanke, dass es in Griechenland zum Ausverkauf kommt,

liegt seit Jahren nahe. Wie jeder Schuldner in einem Umschuldungsverfahren,

müsse man bereit sein, auch das Tafelsilber

zu verkaufen. Das heißt, alles zu veräußern, was dazu dienen

kann, die Schulden abzubauen: Staatsbeteiligungen, Immobilien,

Ländereien, auch Inseln. Aber die griechische Administration

denkt nicht im Entferntesten daran, dem Rechnung zu

tragen. Im Gegenteil.

Natürlich wollen die lokalen Makler jetzt Kapital schlagen

und werben mit Preisabstürzen: Auf Kreta habe der Quadratmeter

vor zehn Jahren noch 2.000 Euro gekostet, letztes Jahr

war derselbe Quadratmeter 3.100 Euro wert und nun müsste

man nur mehr 2.500 Euro zahlen. Aber in Wahrheit kommt

bis dato keine Ferienimmobilie unter ihrem tatsächlichen

Wert auf den Markt.

Denn die Anlage in reale Werte bleibt fast überall aufrecht,

auch in Griechenland – im Gegenteil, neues Geld sucht die

sicheren Assets.

Hinzu kommt, dass Griechenland eine längere Tourismus-

Tradition hat und sich daher für weniger Schnellschüsse in Sachen

Regionalentwicklung, wie etwa Spanien, schämen muss.

Die Blase wurde nicht so schnell nicht so groß – und so gehen

die Preise nun wieder runter.

Foto: © istockphoto.com / oversnap

2.500,– €/m2 PREISE:

für gute Qualitäten, stabil

ANGEBOTE:

HÜRDEN BEIM IMMOKAUF:

GriechenlAnd

46 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 47

gering

nach wie vor sehr hoch, zum teil (z.b. beim

inselkauf) de facto weiterhin unüberwindbar

objektreportage flughafen wien

ZwiSchEn-

lAnDung

Jetzt ist er eröffnet: Der neue Terminal am Flughafen.

Eine Skandalgeschichte geht damit langsam zu Ende.

Doch die Vorstandsetage schmiedet bereits weitere

Ausbaupläne. aUtoriN: Priska koiner

foto: flughafen wien ag

Das blieb Wien erspart: Ein Eröffnungsdebakel, wie in Berlin-Brandenburg,

ist am Flughafen Wien-Schwechat ausgeblieben. In Berlin

musste die Eröffnung wegen offener Fragen bei der Brandschutztechnik

aufs nächste Jahr verschoben werden. Die alten Airports

wurden in der Nacht davor zugemacht. Nun steht alles still. So ein

Debakel ist am Wiener Flughafen ausgeblieben. Andere dagegen nicht. Tatsache

ist: Seit 5. Juni werden die Passagiere am nigelnagelneuen Check-in 3, das ist der

überraschend eingeführte neue Namen für den Skylink, abgewickelt. Nach über

zehn Jahren Planungs- und Bauzeit ist das Gebäude mit vier Jahren Verspätung

fertig. Die Dimensionen sind enorm: Gemütliche sieben Minuten Gehzeit, über

400 Meter, ist der neue Trakt von der Pierspitze bis zum Terminal lang. 150.000

Betonmischer lieferten rund 300.000 Tonnen Beton an. Das Dach wiegt so viel wie

sieben voll beladene Jumbojets. Die Glasfläche der Fassade ist so groß wie 600.000

Sonnenbrillen aneinandergelegt. Rekorde über Rekorde lassen sich finden, doch der

Nutzen ist schnell auf den Punkt gebracht: Die Fläche des Flughafens verdoppelt

sich. Die Kapazität steigt auf 35 Millionen Passagiere.

EinE unrühmlichE und langE VorgEschichtE

Die unrühmliche Vorgeschichte des Check-in 3 als Skylink kann der neue Name nicht

verstecken. Denn jahrelange Verzögerungen, Kostenexplosionen und Skandale begleiteten

das Infrastruktur-Immobilienprojekt. Heute ist der Skylink ein Fall für die Justiz –

und wird es noch bleiben. Was hat sich ereignet? Die erste Planung war bereits zur Millenniumswende

in Auftrag gegeben worden. Ein Jahr später, nach den Anschlägen am

11. September in New York, wurde das Projekt verkleinert. Im Juni 2004 folgte die offizielle

Ankündigung für den Bau um 400 Millionen Euro. Der damalige Vorstandssprecher

des Flughafens Herbert Kaufmann ging von einer Fertigstellung im Jahr 2008 aus. Doch

der erste Ärger bahnte sich im April 2007 an. Die Europäische Union verlangte eine

nachträgliche Umweltverträglichkeitsprüfung für den Ausbau. Diese Probleme waren

noch harmlos im Vergleich zu denen, die noch kommen sollten. Im Sommer 2008

war alles anders. Die Kosten stiegen auf 657 Millionen Euro, die Inbetriebnahme

48 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 49

thEma

luxus & WohnEn

objektreportage flughafen wien

wurde verschoben auf Oktober 2009. Als Grund dafür nannte

der damals für Bau und Finanzen zuständige Flughafen-Vorstand

Christian Domany höhere Materialpreise.

milliardEngrab und KriminalFall

Die Kostensteigerungen fanden kein Ende. Ein Köpferollen in der

Vorstandsetage begann bei Christian Domany im Februar 2009.

Ungefähr eineinhalb Jahre später ging sein Nachfolger Ernest Gabmann.

Gemeinsam mit Vorstandssprecher Herbert Kaufmann und

ebenso Gerhard Schmid. Nach Domanys Abgang starteten interne

Statusermittlungen. Die Verträge mit allen wurden aufgelöst. Dass

das Versetzen einer Wand um 60 Zentimeter 337 Stunden Planung

benötigte und 150.000 Euro Kosten aufwarf, war nur ein Beispiel

für die Misswirtschaft. Von einem Milliardengrab war die Rede.

Auch der Rechnungshof schaltete sich ein und prüfte letztendlich.

Zur selben Zeit war der Skylink schon ein Fall für die Justiz. Ziemlich

genau vor drei Jahren langte im Juli 2009 die erste Anzeige

ein. Es folgten Verhaltensdarstellungen und Erhebungen wegen

des Verdachts der Untreue. Siebeneinhalb Monate stand die Baustelle

still. Im Dezember 2009 wurde entschieden weiterzubauen

und die Kosten mit schlimmstenfalls 830 Millionen Euro kalkuliert.

Hausdurchsuchungen und ein vernichtender Rechnungshofbericht

folgten. Der Rechnungshof kam zum Schluss: Das Projekt

wurde an die Grenzen der Wirtschaftlichkeit geführt. Es fehle an

Facts & FigurEs

pier Süd

71.000 Quadratmeter

450 Meter länge

33 Meter Breite

20 Meter höhe

17 flugzeugpositionen („finger“)

33 schengen-gates

15 non-schengen gates

18 einreise-schalter mit grenzkontrolle

terMiNal

76.000 Quadratmeter

270 Meter länge

55 Meter Breite

20 Meter höhe

64 Check-in schalter

rund 40 Check-in-automaten

15 sicherheitskontrollstraßen

8 ausreise-schalter mit grenzkontrolle

10 gepäckrückgabebänder

Stabilität. Die Leistungen der Konsulenten seien schwer mangelbehaftet.

Der Verdacht des Betrugs stand im Raum.

nEuE VorständE bEgrEnzEn dEn schadEn

Wer Verantwortung für dieses Finanzschlamassel zu tragen hat,

das wird die Justiz klären. Über die Ursachen wird spekuliert.

War es der politische Einfluss, der mit der Strategie der rechten

Farben hier zu weit gegangen ist? War es ein Grundfehler

der Planung, eine auf den ersten Blick günstigere Planung nun

doppelt teuer zu bezahlen? War es die kaputte Haustechnikbranche,

die den Innenausbau nochmals x-fach verteuerte? Diese

Spekulationen werden vielleicht nicht geklärt. Geklärt ist aber

seit September des vorigen Jahres, dass Julian Jäger und Günther

Ofner als Vorstandsduo angetreten sind, um den Karren aus

dem Dreck zu fahren. Bis dahin waren 35 Hausdurchsuchungen

durchgeführt worden, fast 170 Befragungen und somit 160

Laufmeter Aktenordner oder 14.000 Gigabyte Speicherplatz für

elektronische Daten angefallen.

Julian Jäger leitete zuvor den Flughafen Malta, der in seiner Zeit

zum besten Flughafen des Jahres von ACI gewählt wurde. Am

Flughafen ist Jäger für Aviation zuständig. Gerhard Ofner dagegen

ist Finanzvorstand und leitete große Projekte in Südosteuropa

für den niederösterreichischen Energieversorger EVN. Jäger und

Ofner sind mit einem Konzept angetreten, in dem sie verspra-

fotos: flughafen wien ag

chen, die endgültigen Kosten um 800 Millionen Euro zu halten.

Dieses Ziel ist bereits unterschritten. Zuletzt wurde von 760 Millionen

Euro für das gesamte Projekt gesprochen. Der Flughafen

verlangt ungerechtfertigte Kostenerhöhungen, die durch Mängel

in der Auftragserfüllung entstanden sind, in der Höhe von

57 Millionen Euro zurück. Ein Versicherungsvergleich brachte

schon einmal 11,1 Millionen Euro in die Flughafen-Buchhaltung

zurück – der deckt die Planungsmängel ab. Von 31 Millionen Euro

Schaden durch bauausführenden Firmen geht man aus. Aber es

laufen auch Schadenersatzforderungen in die andere Richtung.

Ex-Vorstand Gabmann will 573.000 Euro wegen vorzeitiger Auflösung

seines Vertrags ohne einen Konsulentenvertrag, wie die

beiden anderen erhalten. Die Ermittlungen könnten sich noch

Jahre ziehen. Ergebnisse könnten in zwei Jahren vorliegen. Immerhin

geht es um Bilanzfälschung, Untreue, Betrug.

zu EngE gängE, zu WEnig sitzgElEgEnhEitEn

Der Probebetrieb von Jahresbeginn ist längst Vergangenheit.

3.200 Testpassagiere, 85.000 Gepäcksstücke und 1.700 Abflüge

und Ankünfte gingen der Eröffnung voraus. Test gelungen. Verbesserungen

sind bereits in Arbeit. Denn in der ersten Woche

zeigte sich: Der Terminal leidet noch an Kinderkrankheiten. Design,

Komfort, Shopping und Restaurants gefallen den Reisenden.

Aber bei manchem tut sich noch Verbesserungsbedarf auf.

Etwa die Beschilderung in Richtung der alten Check-in-Bereiche.

Räumlich verbessert werden können noch die Anstellflächen

sowie die Verbindung des neuen Terminals zum Altbestand. Es

gebe zu wenige Sitzgelegenheiten bei den Schleusen im Schengenraum.

Der Skylink sei zu eng geraten. Der Weg von der Ankunftshalle

zu den Check-in-Schaltern wirkt auf Passagiere beklemmend.

Die Rolltreppen sind mit 80 Zentimetern Breite enger

als bei den Wiener U-Bahn-Stationen. Die Fluchtwege sind schmal.

Das gilt auch für die vielen Gänge im Retail-, Restaurant-

und Wartebereich. Für bauliche Änderungen ist es zu spät.

diE nEuEn baustEllEn samt immo-KonzEpt

Jäger und Ofner arbeiten bereits an den nächsten Konzepten.

Und es ist gewiss: Diese Baustelle ist beinahe beendet, aber die

nächste folgt sogleich. Noch im Juni startete die Modernisierung

des Terminals 1. Der Check-in 1 wird auf Vordermann

gebracht. Zugleich ist die alte Ankunftshalle bereits außer Betrieb.

Hier wird eine Baustelle für den ÖBB-Bahnhof eingerichtet,

der eine bessere Vernetzung mit der Bahn bringen soll. Bis

Ende des Jahres wird entschieden, ob man den ältesten Teil

des Flughafens neu baut oder saniert. Und hinter verschlossenen

Türen wird bereits am nächsten Großkonzept getüftelt.

Der Flughafen soll ein neues Immobilienkonzept erhalten. Bei

diesem Konzept für die Immobilienwirtschaft geht es um den

Non-Aviation Bereich. Es werden derzeit mehrere Pläne gewälzt.

Etwa der Bau eines Shoppingcenters mit 10.000 bis

50 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 51

thEma

luxus & WohnEn

objektreportage flughafen wien

20.000 Quadratmetern Fläche. Es soll auch für Nicht-Fluggäste

nutzbar sein. Ebenfalls überlegt man zusätzliche Konferenzflächen,

ein neues Hotel mit mindestens 100 Betten. Büros. Und,

und, und. Eigentlich ist alles offen. Im Herbst oder bis spätestens

Ende des Jahres soll dem Aufsichtsrat ein fertiges Konzept präsentiert

werden.

nEuE stratEgiE, andErE schWErpunKtE

Der Flughafen verfolgt auf jeden Fall mit den neuen Vorständen

eine klare Strategie: Statt sich auswärts zu beteiligen oder mit anderen

Flughäfen zu liebäugeln, werde man künftig am Standort

selbst investieren, so Günther Ofner. Das Thema Beteiligung am

Flughafen Bratislava ist damit völlig vom Tisch. Zwei defizitäre

Engagements möchte man wieder loswerden. Die Beteiligung am

Flughafen Kosice und Friedrichshafen. Der Flugplatz Bad Vöslau

wurde abgewertet, da der Wert, der in den Büchern stand, nicht

zu sehen war. Nur der Flughafen Malta, an dem Wien mit über 50

Prozent beteiligt ist, entwickelt sich positiv. Bis 2015 sollen 590

Millionen Euro investiert werden – „möglichst, ohne die Schulden

zu erhöhen“, fügt Ofner hinzu.

In diesem Jahr wird noch moderat investiert. Der Vorstand kalkuliert

mit Investitionen in der Höhe von 160 Millionen Euro.

Es wird hier streng gerechnet. Die Nettoverschuldung soll heuer

den Höchstwert erreichen, aber unter 800 Millionen Euro liegen.

Dann kann es ab dem nächsten Jahr aufwärts gehen. Die Inbetriebnahme

des Check-in 3 oder Alt-Skylink wird heuer mit 75

bis 80 Millionen Euro zu Buche schlagen. Zwar werden 20 Millionen

Euro mehr eingenommen werden, doch dem stehen 35 bis

40 Millionen Betriebskosten, 40 Millionen Euro Abschreibungen

und Zinsen in der Höhe von 20 Millionen Euro gegenüber.

Es gEht auFWärts

Das erste Quartal verlief für die Flughafen Wien AG bereits erfreulich.

Alle wesentlichen Kennzahlen zeigen nach oben. Die Umsätze

klettern. Das Ebitda erhöhte sich. Der Ebit stieg. Das Konzernergebnis

ist somit um 9,1 Prozent im Vergleich zum Vorjahr

auf 21,6 Millionen Euro angestiegen. „Die gesetzten Maßnahmen

greifen“, resümiert Finanzvorstand Günther Ofner. Nach dem

erfreulichen ersten Jahresviertel wurden die Prognosen für heuer

hinaufgesetzt. Vorstand Julian Jäger erwartet nun eine Steigerung

des Passagieraufkommens um 4 bis 5 Prozent und einen um

zehn Prozent höheren Nettogewinn von 55 Millionen Euro. Der

Umsatz werde über 600 Millionen Euro liegen. Der Immobilienbereich

war dabei ein höchst erfolgreicher Sektor. Das Segment

Retail & Properties war am erfolgreichsten. Mit einem Plus von

12,6 Prozent auf 28,8 Millionen. Grund dafür sind höhere Mieterträge,

besser Erlöse aus dem Shopping, der Gastronomie und

dem Parken.

Überhaupt wird am Flughafen an der Kosten- und Effizienzschraube

gedreht. Gebäudebetreuung und Sicherheit wurden

ausgelagert. Über Gehaltserhöhungen und Abfertigungen werden

mit den Mitarbeitern Gespräche geführt. Die Personalkosten sol-

fotos: Baumschlager & eberle, flughafen wien ag

len trotz Terminal-Eröffnung stabil gehalten werden. Durch die

neuen Shops kommen rund 300 Arbeitsplätze hinzu. Nicht ganz

so glückvoll wie mit den Zahlen verlief es mit den Mietern der

neuen Geschäfte im Skylink oder Check-in 3. 15 Prozent der Geschäfte

bleiben von der Eröffnung an bis auf Weiteres am neuen

Terminal geschlossen. Der Flughafen schickt den indischen Geschäftsmann

Rakesh Sardana in Konkurs. Verträge mit seinen drei

Gesellschaften Artifacts, Saveria und Striberny wurden gekündigt.

Grund für diesen Schritt waren ausgebliebene Zahlungen, mangelhafte

Warenbestückung in den Geschäften und, dass der Ausbau

der Geschäfte nicht erfolgt sei. Ein Exekutionsverfahren und

eine Räumungsklage laufen. Sardana hatte rund 18 Prozent der

Verkaufsflächen gemietet. Zwei kleinere Flächen sind noch nicht

übergeben und können deshalb sofort neu vergeben werden. Der

Rest wird später neu ausgeschrieben.

als baustEllE zu EndE. dEr Krimi hat Ein juristischEs nachspiEl.

Eine dritte Landepiste wird lang schon überlegt und diskutiert.

Gegen sie protestierten heftig die Anrainer. Auf das Umweltverträglichkeitsverfahren

wartet man noch. „Erst wenn die Genehmigung

da ist, entscheiden wir weiter.“ so Peter Kleemann,

Pressesprecher des Flughafens. Von weiteren 1,3 Milliarden Euro

Investition wird gemunkelt. Woher das Geld kommen soll? Vermutlich

aus dem Cashflow und teils über eine Kapitalerhöhung

an der Börse. Aber genau daran liegt – nach internen Gerüchten –

der eigentliche Skylink-Skandal: Wien hat einen neuen Flughafen,

doch der ist jetzt schon zu klein.

„ statt sich ausWärts zu bEtEiligEn

odEr mit andErEn FlughäFEn zu

liEbäugEln, WErdEn Wir am standort

sElbst inVEstiErEn.“

günthEr oFnEr, Vorstand flughafen ag

WirtschaFtsFaKtor

flughafen sChweChat

alle Prognosen zeigen nach oben. der nachfrage nach reisen

mit dem flugzeug wird in Zukunft noch weiter steigen.

erholen sich die Volkswirtschaften, wird der luftverkehr um

durchschnittlich 4,2 Prozent bis 2020 wachsen. für dieses

wachsende Passagieraufkommen wird trotz dem gerade eröffneten

Check-in 3 die jetzige größe in wien-schwechat nicht

ausreichen. derzeit können 35 Millionen Passagiere abgewickelt

werden. doch, langfristig betrachtet, ist das nicht genug.

das einzugsgebiet umfasst nach einschätzungen der flughafen

wien ag 14,3 Millionen Menschen. seit dem Beitritt

der östlichen nachbarländer zur europäischen union ist eine

größere reisetätigkeit in und aus diesen ländern bemerkbar.

um die zukünftigen kapazitäten zu schaffen, ist die dritte

Piste in Planung und erhielt höchste Priorität.

flughäfen sind wirtschaftsfaktoren. schon heute ist der

flughafen der größte arbeitgeber ostösterreichs - nach eigenen

angaben. in den über 230 unternehmen sind 19.000

Mitarbeiter beschäftigt. rechnet man weitere damit verbundene

arbeitsplätze mit, so sind summa summarum 52.500

arbeitsplätze damit verbunden. allein die flughafen wien ag

beschäftigte im letzten Jahr 4.525 Mitarbeiter. 48 Prozent

davon kommen aus wien, 38 Prozent aus niederösterreich

und 10 Prozent aus dem Burgenland.

19.000 Quadratmeter am flughafen sind gewerbeflächen.

das entspricht der fläche des einkaufszentrums Messepark in

dornbirn. am neuen terminal Check-in 3 haben 30 shops und

20 gastronomiebetriebe auf einer fläche von 9.600 Quadratmetern

ihr geschäft aufgenommen. allein die gewerbeflächen

am Check-in 3 entsprechen damit der größe des einkaufszentrums

Millennium City am wiener handelskai.

52 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 53

thEma

luxus & WohnEn

TheMa Hoteltrends

Leistbarer

Luxus

Ob Luxus oder Low-budget: in Österreich und ganz besonders

in Wien bieten die Hotelimmobilien wieder besondere Möglichkeiten,

um sich zu engagieren. auTorin: erika Hofbauer

Hotelconsulter Michael Widmann, Geschäftsführer

der Wiener Niederlassung von PKF

Hotelexperts: „Wäre ich ein arabischer Scheich

oder ein russischer Oligarch, würde ich mir ein

schönes Luxushotel in Wien kaufen – um für

Generationen etwas zu haben.“ Ein anderer Vorschlag von ihm:

Ein Zwei- bis Drei-Sterne-Stadthotel in Salzburg, Innsbruck oder

Graz würde es aus Renditeüberlegungen auch tun. Damit wird

eines klar: Der Hotelmarkt in Österreich ist in Bewegung.

Mit 11,4 Millionen Nächtigungen brachte das vergangene Jahr

2011 für Wien mit plus fünf Prozent einen neuen Rekordwert

mit sich, meldet Hotel- und Tourismusberater Kohl & Partner

in seinem aktuellen Hotelbericht 2012. Und es soll in der

Gangart weitergehen, sind die Experten sicher. Denn schon

in den vergangenen Jahren lockten die jahrelang wachsenden

Nächtigungszahlen viele in- und ausländische Hotel investoren

in die Bundeshauptstadt. So konnten beispielsweise im Drei-

Sterne- Segment von 2007 bis 2011 mit rund 27 Prozent Bettenzuwachs

die größten Steigerungsraten verzeichnet werden.

Mit einem Bettenzuwachs von 20 Prozent in den letzten fünf

Jahren folgt mit der Vier-Sterne-Kategorie das in Wien am

stärksten vertretene Hotelsegment. Es stellt rund die Hälfte

der gesamten Kapazität, heißt es in dem Bericht weiter. Neben

mehreren Hotels der Luxusklasse in der Innenstadt wird

es starke Steigerungen vor allem rund um den neuen Hauptbahnhof

und in den ausgewiesenen Stadtentwicklungs ge-

bieten geben. Produktseitig stehen die meisten Entwicklungen

im gebrandeten (Low-)Budget und Economy-Bereich an, lautet

das Resümee im Hotelbericht 2012.

Kapitalflüchtlinge suchen hotels

PKF-Berater Widmann erkennt speziell in Wien einen starken

Nachfragedruck seitens der Investoren. „Kapitalflüchtlinge“

aus Russland, der Ukraine oder aus Kasachstan wenden sich

entweder aus politischen Gründen dem Westen zu oder auch

einfach, „weil sie zu viel Geld haben“, so Widmann. Neuerdings

zählen auch griechische oder italienische Kapitalflüchtlinge

zur potenziellen Investorenklientel, weiß der PKF-Chef.

Und arabische Interessenten sehen sich immer wieder gerne

in Österreich um. Warum boomt gerade der Hotelmarkt so?

Widmann: „Das Problem sind die großen Leerstände im Bürosegment,

die für Investoren nicht mehr interessant genug für

ein Engagement sind. Die Entwickler wollen Alternativen zu

diesen Immobilien und entscheiden sich eben für Hotels.“

Kurzum: Es ist viel Geld am Markt, aber es ist dennoch schwierig,

Finanzierungen zu bekommen, beschreibt Widmann die

paradoxe Situation. Kohl-Geschäftsführer Martin Schaffer

sieht dies ähnlich: „Hotelimmobilien, unabhängig davon, ob

in der Planungsphase befindliche oder bestehende, sehen sich

einem zunehmend restriktiven Kapitalmarkt gegenüber. Die

erwarteten Eigen kapitalquoten und Renditen machen immer

www.hoteldaniel.com

mehr Hotelprojekte oder Hotel-Refurbishments schwieriger zu foto:

Das hotel Daniel in Wien verlässt jegliche hotelkonvention.

finanzieren. Zusätzlich steigen die Ansprüche der Investoren an

den Betreiber hinsichtlich Reputation und Track Records.“

Anspruchsvolle Investoren bemerkt ebenfalls Hotelexperte

Widmann: „Auch Russen schauen mittlerweile mehr auf den

Cashflow.“ Projekte, die größere Stabilität und höhere Renditen

versprechen, haben gute Chancen, auf Interessenten zu

stoßen. Da sieht Widmann vor allem den Low-Budget-Bereich

zum Zug kommen: „Derzeit gibt es nur 10 bis 20 Prozent der

Zimmer, die wir in diesem Bereich brauchen. Da ist noch viel

Bedarf.“ Diese Projekte sind eher im urbanen Bereich zu finden

– und sinnvoll. Denn „am Land“ ein Projekt zu ent wickeln,

ist fast unmöglich geworden, weiß Widmann: „Früher hat die

lokale Bank ein regionales Projekt finanziert – diese Schiene ist

endgültig vorbei.“

Stabilität ist für den hauptsächlich in Osteuropa tätigen

Hotel developer Warimpex der große Pluspunkt für Österreich

als Hotelimmobilien-Standort. Einen aktuellen Trend ortet

Warimpex-Vorstand Franz Jurkowitsch jedoch nicht auf die

Alpenrepublik allein beschränkt: Serviced Appartements. Nach

großen Erfolgen in London, Paris und New York und neuerdings

auch in Berlin, Warschau und Prag setzt sich diese Form

des Wohnens im Hotel immer mehr durch, so Jurkowitsch.

Nicht nur in Luxus-, sondern auch in Mittelklassehotels können

Zimmer angemietet oder sogar gekauft werden und somit

alle Annehmlichkeiten eines Hotels, wie Concierge-Service,

Garagenplätze, Gästezimmer, Nutzung von Spa und Fitnessräumen,

als attraktives Extra zur eigenen Wohnung dazugemietet

werden. Jurkowitsch: „Diese Entwicklung bietet einigen

Städten einen Zukunftsmarkt mit bedeutendem Potenzial.“

Potenzial, das auch bei den östlichen Nachbarn vorhanden

ist: „In unseren Kernmärkten in Zentral- und Osteuropa entwickelte

sich der Hotelimmobilienmarkt im letzten Jahr durch-

aus positiv und auch die Prognosen für 2012 zeigen nach oben.

Auslastung und Zimmerpreise ziehen wieder an, allerdings je

nach Destination in unterschiedlich starker Dynamik“, erklärt

der Warimpex-Vorstand. Speziell der Immobilienmarkt

in Polen sei aufgrund der positiven Wirtschaftsaussichten für

internationale Investoren interessant und auch Russland gelte

für viele als Zukunftsmarkt.

luxus gegen low-Budget

Wohin entwickelt sich also der heimische Hotelmarkt? PKF-

Berater Widmann sieht den österreichischen Markt „wachgeküsst“.

Gerade innovative Konzepte im Low-Budget-Bereich –

Stichworte 25hours oder Hotel Daniel – definieren den Begriff

Luxus neu. Widmann: „Große Zimmer, feine Restaurants und

die plüschige Empfangshalle sind für viele nicht mehr so wichtig.“

Da zähle schon mehr der angesagte Club oder designorientiertes

Interieur – Lifestyle-Gastronomie wäre wohl die passende

Beschreibung des neuen Luxus.

Auch Kohl-Geschäftsführer Schaffer sieht „in der ohnehin

stärker gebrandeten Stadthotellerie eine zunehmende Zahl

an Kettenhotels, unabhängig von der Kategorie“. Neben der

Neuerrichtung von Hotels bieten vor allem das Refurbishment

von durch Investitionsstau unter Druck gekommenen

Privathotels und Hotels Expansionsmöglichkeiten, weiß Hotelexperte

Schaffer. In beiden Segmenten sei viel Bewegung,

doch darf man nicht zu viele Parallelen erwarten. Denn die

Beweggründe für Errichtung und Betrieb eines Luxus- und

eines Budget hotels unterscheiden sich zumeist grundlegend:

Das Luxushotel diene nicht selten der Wertsicherung und -steigerung

einer Immobilie. Investoren und Eigentümer bedienen

sich des laufenden Hotelbetriebs, um die Instand haltung

und Bewirtschaftung der Immobilie zu gewährleisten.

54 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 55

theMa

luxus & wohnen

TheMa Hoteltrends

hotel 25hours setzt als Budgethotel auf Wirtschaftlichkeit.

Schaffer: „Im Luxussegment handelt es sich oft um Prestigeprojekte,

die auch von institutionellen Eigentümern selten

mit marktkonformen Renditeerwartungen verknüpft sind.“

Die Maxime der Budgethotels sind Optimierung und Wirtschaftlichkeit.

So würden die Niedrigpreis-Segmenthotels nicht

nur hohe Umsätze, sondern auch eine höhere Umsatzrentabilität

als ihre luxuriösen Geschwister erreichen. Schaffer: „Selbst,

wenn man die kurzen Produktlebenszyklen berücksichtigt,

können die Renditen von Budgethotels weitaus besser sein

als in anderen Kategorien.“ Ob Luxus oder Mittelklasse –

alle Hotels müssen eines anbieten: eine klare Positionierung.

Hotel- und Tourismusberater Schaffer weiß, warum: „Die gefühlte

Austauschbarkeit des Produktes ist der absolute Worst

Case, da in diesem Fall nur der Preis als Verkaufsargument

herangezogen werden kann.“

genügend potenzial für alle

Für 25hours-Chef Christoph Hoffmann zählt Wien nach wie vor

weltweit zu den Top 20 der gefragtesten „All Time Favour ites“

im Leisure-Segment: „Der Zenit ist noch längst nicht erreicht.

Aber ebenso spannend erscheint mir das Corporate-Segment

„ wahrscheinlich zuM ersten

Mal erleBt wien einen

derartigen zuwachs an

echten luxushotel-MarKen.“

christoph hoffMann, 25Hours-CHef

mit Wien als Gateway zum gar nicht mehr so wilden Osten.“

Er sieht im Wettbewerb der Luxushäuser zur Mittelklasse vor

allem die Upscale-Hotelmarken in der Pflicht: „Wahrscheinlich

zum ersten Mal erlebt Wien einen derartigen Zuwachs an

echten Luxushotelmarken.“ Das sei eine Chance, wenn daraus

neue Zielgruppen generiert werden und Wien sein Image als

Grande Dame der europäischen Kulturmetropolen weiter ausbauen

kann, so Hoffmann. Ein Risiko bleibt für den 25hours-

Chef jedoch bestehen – allerdings auch für die budgetorientierte

Hotellerie: „Wenn die diversen Upscale-Marken schwach

werden und sich einen Preiskampf liefern.“

Für Warimpex-Chef Franz Jurkowitsch gibt es letztendlich

genügend Potenzial in allen Segmenten: „Ohne Zweifel – die

Luxushotellerie boomt in den Großstädten weiter. Kriterien,

wie eine gute Infrastruktur mit Geschäften, Restaurants und

Verkehrsanbindungen, hochwertige Ausstattung, Serviceangebote

und hohe Verarbeitungsqualität in allen Details, machen

aus Bauprojekten Luxusobjekte.“ Auf der anderen Seite bieten

auch Budgethotels enormes Potenzial. Jurkowitsch: „Gerade

im Städtetourismus ist es für viele Besucher meist nicht so

entscheidend, wie großzügig und hochwertig das Hotel ausgestattet

ist. Dem Gast reichen oft ein bequemes Bett und eine

saubere Dusche, Badezimmer werden mitunter auch mit anderen

Gästen geteilt.“ Jeder Hoteltyp richte sich eben an eine andere

Zielgruppe: „Wo für den einen schon ein sauberes Zimmer

Luxus bedeutet, ist es für den anderen eine Suite mit eigenem

Whirlpool und Zimmerservice. Wichtig ist es daher, seine Zielgruppe

und ihre individuellen Bedürfnisse genau zu kennen

und sich daran zu orientieren.“

Trotz guter Marktaussichten könnte mancherorts noch mehr

gehen. Hotelimmobilien-Experte Widmann: „Es gibt eine

Rege lung, die eine bestimmte Mindestgröße von Zimmern in

Österreich vorschreibt. Eine unsinnige Vorschrift“, schimpft

der PKF-Chef über diese scheinbare Schutzverordnung der

Luxushotellerie. An einem Beispiel skizziert er, wieso der Low-

Budget-Bereich in anderen Ländern noch besser gehe als hierzulande:

„Die Motel One-Zimmer sind in Wien um zwei Quadratmeter

größer als in München.“

fotos: media.wien.25hours-hotel.com, Hotel daniel

„irrwitzige auswüchse von üBerKreativen architeKten“

„daniel“-betreiber florian Weitzer und Geschäftsführer

Michael Pfaller im interview mit dem immobilien Magazin

über ideenlose konzepte, schöne Herausforderungen und

goldene Wasserhähne.

Wie beurteilen Sie den hotelmarkt in Wien?

Wie der Hotelimmobilienmarkt sich entwickelt, können wir

nicht beurteilen, wir sind keine immobilienprofis, sondern

Hotelbetreiber und unternehmer mit anspruch auf etwas mehr,

als vordergründig nur rasch Geld zu verdienen. das sind zwei

sehr verschiedene Gewerbe. Wir meinen, dass der Hotelmarkt

in Österreich statisch und ideenlos ist. Was von manchen

als Mut bezeichnet wird, sind oft nur irrwitzige auswüchse

von irgendwelchen überkreativen architekten, die sich selbst

verwirklichen. die von vielen Hotels benutzte bezeichnung

design hotel trifft meist nicht zu – es sind konzepte ohne seele

und ohne Zusammenhang. aus unserer sicht wird dadurch viel

von der tollen substanz vieler immobilien kaputtgemacht.

Wie ordnen Sie sich ein?

Wir sind nicht direkt auf klassische Hotelimmobilien fokussiert,

viel mehr interessieren uns die Gestaltung und das ausräumen

von Hindernissen. Wir „bespielen“ lieber schwierige immobilien,

die sich aus der sicht der Mitbewerber nicht ideal als

Hotel immobilien eignen, wir sehen uns gerne mit Herausforderungen

konfrontiert, bei uns kommt das ganze konzept aus

einer Hand.

hotel-Daniel-Betreiber Florian Weitzer und Geschäftsführer Michael Pfaller am Dach des Grazer hotels.

Wie sehen Sie das „Match“ Luxushotels versus Zwei- bis Drei-

Sterne-häuser?

Wir betrachten luxus aus einem ganz anderen blickwinkel

und finden, dass sich viele investoren und Hoteliers aber nur

mit dem klassischen begriff luxus beschäftigen. sie übersehen

dabei, dass Generationen von heute luxus ganz anders

wahrnehmen. aus unserer sicht sind die Zeiten von goldenen

Wasserhähnen und kofferträgern vorbei, die sind im Museum

besser aufgehoben als im Hotel.

für fragen zur klassifizierung sind wir nicht die richtigen ansprechpartner

– wir können uns damit nicht identifizieren

und brechen mit unseren konzepten aus diesem korsett aus.

in Österreich wird viel zu viel auf Politik, regelwerk und

tradition Wert gelegt. für eine nachhaltig gute entwicklung

der branche sollte man etwas mehr international denken und

selbstkritisch sein.

Womit wollen Sie mit dem „Daniel“ punkten?

das „daniel“ verlässt jegliche Hotelkonvention. unsere konzepte

sind nachhaltig, mutig, zeitgemäß und vor allem von

uns selbst gedacht. sie sind natürlich gewachsen und nicht

irgendwie aufgesetzt – man spürt die Wärme und die seele in

unseren Hotels. Wir gestalten und schaffen neue konzepte und

begeistern damit eine bestimmte Zielgruppe. Wir sind überzeugt,

dass wir nicht für jeden Geschmack die erste Wahl sind,

aber das ist gut so.

56 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 57

theMa

luxus & wohnen

TheMA seRviced aPaRtments theMa

luxus & wohnen

WOhn(T)rAuMluxuS

Wohnen mit Concierge oder Butler: Serviced Apartments führen noch ein Schattendasein

am heimischen Markt. Doch derzeit erhält Wien interessante neue Objekte,

die keineswegs mit more of the same aufwarten. AUTORiN: PRiska koineR

Foto: Raiffeisen evolution

In Döbling auf 116 Quadratmetern in Wien wohnen

und sich wie auf Ferien fühlen. Das geht. Zumindest bei

Ulrike Huttar. Die Sprachtrainerin für Englisch betreibt

mit ihrem Mann ein Übersetzungsbüro und sagt über

die Orchideenstadt, in der sie wohnt: „Wann immer ich

möchte, springe ich ins Pool. Wenn ich Ärger habe oder Hilfe

benötige, rufe ich die Concierge an.“ Garten, Pool, Rezeption

und hauseigene Satellitenanlage gehören zur Grundausstattung

ihrer Wohnung und sind in den Betriebskosten inkludiert.

Dazu stehen in der Anlage noch mietbare Büros, ein Partyraum

sowie ein Spa-Bereich bereit. Ungefähr 30 Cent höhere Betriebskosten

als anderswo bezahlt die Dolmetscherin für diesen

Luxus gerne. Die Orchideenstadt ist ein Wohnbauprojekt der

besonderen Art. Das Serviced Apartment-Konzept planten und

realisierten IG-Immobilien und Raiffeisen evolution.

Der Markt wächst weltweit

Dieses Konzept breitet sich weltweit rasant aus. „Die Nachfrage

nach Serviced Apartments nimmt kontinuierlich zu, was auch

an dem stets zunehmenden Optimismus der Betreiber abzulesen

ist“, so Charles McCrow, CEO des Apartment Service

Worldwide, das alle zwei Jahren den Global Serviced Apartments

Industrie Report veröffentlicht. Beim Optimismus allein

ist es nicht geblieben. In Zahlen ausgedrückt, ist der weltweite

Bestand in drei Jahren um 34 Prozent gestiegen. In den USA

und Kanada sogar um 58 Prozent im letzten Jahr. Spezifisch

für den europäischen Markt ist, dass die Preisreduktion und die

Klassifizierung mehr als Herausforderungen angesehen werden

als auf den anderen Kontinenten. In Österreich ist der Markt

sehr klein. So klein, dass er dem globalen Blick des Global

Serviced Apartments Industrie Report 2011 – 2012 entgeht.

Ursprünglich entstand das Konzept des Wohnens wie in einem

Hotel in Amerika. Die Grundidee entsprang dem Bedürfnis der

flexiblen Arbeitsorte. Arbeitnehmer suchten Langzeitunterkünfte.

Da es in den USA so gut wie keine Mietwohnungen auf Zeit gibt

und Hotels für längere Aufenthalte zu teuer sind, eröffneten dort

die ersten Serviced Apartments. Die Idee ist über England nach Europa

gekommen. Österreichs Markt ist bescheiden. Aber er ist da.

„In Österreich spielt einzig Wien eine größere Rolle“, sagt Anett

Gregorius, Geschäftsführerin von des Maklerunternehmens Apartmentservice

Deutschland. Destinationen wie Graz, Salzburg oder

Linz sind „quasi nicht wahrnehmbar.“ „In Österreich, Deutschland

und in der Schweiz entwickelt sich der Markt als Nische in

und mit einer großen Nähe zur Hotellerie“, ergänzt Gregorius.

wie Die warMen seMMeln

Der heimische Hotelmarkt reicht von günstig bis luxuriös.

Und ebenso breit ist die Palette der Serviced Apartments. Die

Döblinger Orchideenstadt etwa sucht Kunden, die billiger als

im Hotel auf Zeit wohnen wollen. Das Konzept wird offenbar

gut angenommen. „Die Wohnungen gehen weg wie die warmen

Semmeln“, meint Ernst Kovacs von Raiffeisen evolution. Wer

interessiert sich dafür? Ex-Justizministerin Karin Gastinger oder

Rapid-Kapitän Steffen Hofmann fanden in der Orchideenstadt

ihre Bleiben. Wer ist an dieser Wohnform interessiert? Die Hälfte

der Mieter ist älter als 45 Jahre, sieben von zehn tragen einen

akademischen Titel, gehören also zum A-Schicht-Einkommen.

Unternehmen, deren internationale Mitarbeiter immer wieder

nach Wien kommen, mieten ein Apartment und quartieren ihre

Manager ein. Günstiger als im Hotel. Wienweit gehen die Angebote

in Apartmenthotels von 40 Euro pro Nacht, etwa im

Alda no Serviced Apartment in der Wiener Apotstelgasse im 3.

Bezirk, bis zu 129 Euro pro Nacht im Adagio Zentrum in Wien

in der Urania straße. Nach oben ist im Luxussegment alles offen.

Mit Glanz unD GlaMour serviciert

Doch darum, was günstig ist, geht es nicht immer. Manchmal

braucht es Glanz und Glamour mit Service. Dem Luxus sind

keine Preisgrenzen nach oben gesetzt. Vor allem beim Kauf von

Eigentumsresidenzen, die Eigentümer repräsentativ nutzen

können und Pracht in die Stadt bringen. Nur ein Beispiel: Im

künftigen Hotel Kempinski am Wiener Schottenring werden

„Residenzen“ errichtet. Der Verkauf findet über Mundpropaganda

und nicht am freien Markt statt. Die exquisiteste Residenz

mit 340 Quadratmetern wird um ungefähr 6,8 Millionen

Euro einen Eigentümer finden. Die Kuppelwohnungen mit jeweils

220 Quadratmetern Größe sind die Prunkstücke des Gebäudes.

17 Wohnungen mit Terrassen von mindestens 50 Quadratmetern

und natürlich mindestens einem Stellplatz in der

Garage werden verkauft. Als Konzept finanzieren diese Luxuswohnungsverkäufe

die Errichtung des Fünf-Sterne-Hotels. Das

Besondere an diesen Wohnungen ist, was auch die Orchideenstadt

bietet: Die Nutzer können die Dienstleistungen des Hotels

in Anspruch nehmen. Dafür gibt es im Kempinski eigene Serviceverträge.

Das Spa- und Fitnessstudio steht den Wohnungsnutzern

zur Verfügung, ebenso wie das Restaurant-Catering.

Ähnlich mit exklusiver Lage macht es die Sans Souci Gruppe

in Wien. In der Burggasse neben dem Volkstheater entsteht ein

Hotel mit Luxusapartments. Im November 2012 soll das Sans

Souci Hotel & Residences eröffnet werden. Das renommierte

Designstudio YOO interpretierte den Lifestyle. Hoteldirektorin

Andrea Fuchs meint: „Wir sind der kosmopolitische Hideaway

mit einem eigenen Design- und britischen Schlafkonzept.“ Casual

Luxury ist das Motto des Lifestyle-Hotels. Die Zimmerpreise

liegen zwischen 260 und 2.000 Euro. Marketingpartner sind

die Preferred-Boutique-Hotels. Mit diesem neuen Konzept verwandelte

sich eine Büroruine in ein Prachtstück. Die Sans Souci

Gruppe investiert rund 48 Millionen Euro. Es entstehen

58 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 59

TheMA seRviced aPaRtments

Jung mit Praternähe: Der Campus Lodge nahe der zukünftigen Wirtschaftsuniversität

rechnet mit Nutzern aus dem Universitätsbereich.

Luxuriös mit Panoramablick: im exklusiv sanierten Sans Souci neben dem Volkstheater

kostet die einzigartige Aussicht pro Quadratmeter bis zu 17.500 euro.

60 Hotelzimmer mit durchschnittlich 35 Quadratmetern und

15 Eigentumswohnungen. Von Letzteren sind nur noch sechs

frei. Der Preis liegt bei 10.000 bis 17.500 Euro pro Quadratmeter.

Spa-Bereich, Gourmet-Supermarkt und Tiefgaragen gehören

selbstverständlich dazu. Mit der Revitalisierung erhält die

prächtige Immobilie wieder ihre ursprüngliche Funktion. Denn

bereits im 19. Jahrhundert war hier ein Hotel beheimatet, das in

den 1950er-Jahren einem Brand zum Opfer fiel. Danach wurde

es in ein Büro umfunktioniert und die Niederösterreichische

Gebietskrankenkasse nutzte das Bauwerk. Seit diese ausgezogen

ist, stand das Haus leer – mit Ausnahme von zwei kurzzeitigen

Hausbesetzungen. Die Sans Souci Gruppe baut die Immobilie

wieder in ihren Originalzustand zurück. So werden die verschwundenen

Holzbalkone wieder errichtet, Kastenfenster und

die runden Portale auf Straßenniveau wieder rückgebaut. Nur

der Wintergarten wird in ein Café-Restaurant uminterpretiert.

nicht Mehr voM Gleichen

Am Wiener Hotelmarkt ist von Flaute nichts zu sehen. Auch,

wenn er Rückschläge, wie den mit der asiatischen Hotelgruppe

Shangri-La, durchlebt. Im Luxusbereich läuft das Geschäft.

Internationale Experten halten Wien für einen der besten

Hotelmärkte Europas. Das gute alte Europa ist zwar kein Zukunftsmarkt,

aber ein unverzichtbarer Standort. Zurückzuführen

ist die Attraktivität für Investoren und Developer auf

die Wiener Mischung. Eine Mischung aus Alt und Neu, starken

Sehenswürdigkeiten und reichem kulturellen Programm.

Chancen sehen Hotelberater noch im Segment Budget- und

Boutiquehotels. Und da bieten sich Stadtentwicklungsgebiete,

wie der Hauptbahnhof, aber auch lifestyleorientierte Stadtteile,

wie das Museumsquartier, an. Was Wien braucht, sind

individuelle, moderne Konzepte. Denn die Kettenhotellerie sei

nicht das Gelbe vom Ei, wie Fanny Holzer, Hoteldirektorin von

Wiens erstem Design-Budget-Hotel 25hours, meint.

hiGhtech kann concierGe ersetzen

Diese Not-more-of-the-same-Konzepte entstehen bereits. Martin

Lenikus und Daniel Jelitzka sind derzeit vom indiviuellen Hotelvirus

betroffen. Lenikus plant drei bis fünf exquisite „Small

Luxury Hotels“ im Zentrum von Wien. Dort werden Kunst und

Luxus verbunden. Daniel Jelitzka entwickelt nach dem 25hours

bereits weitere Projekte. Was Wien aber nicht braucht, ist mehr

vom Gleichen. Unter diesem Stern will auch Raiffeisen evolution

betrachtet werden. „Wir wollen Mehrwert für die Wohnungskäufer

schaffen. Das entspricht unserer Strategie, dem

Markt und unserer USP“, sagt Markus Neurauter, Geschäftsführer

von Raiffeisen evolution. Aus diesem und anderen Gründen

wird kein Haus nach demselben Konzept wie das vorige errichtet.

Auch in der Wiener Plösslgasse bei den Belvedere- Gärten hat

man das Serviced Apartment-Konzept weiterentwickelt.

Fotos: Beyer, sans souci

Statt der Concierge ist der Zutritt mit Hightech abgesichert.

„Das ausgeklügelte Sicherheitskonzept hat skeptische Interessenten

überzeugt, auch ohne Concierge in der Plösslgasse

eine Wohnung zu kaufen.“ so Ernst Kovacs. Betreten kann das

Wohnhaus nur, wer einen Chip besitzt. Videoüberwachung,

Bewegungsmelder und automatische Beleuchtung sind im

smarten Paket inkludiert. Trotzdem können Boten, wie Post

oder Essenszusteller, mit einem temporären Zugangscode in das

Gebäude. In Boxen können Lebensmittel in einen Kühlschrank

oder gereinigte Kleider auf einer Stange deponiert werden. Bis

Ende 2013 entstehen 48 Eigentumswohnungen zwischen 62

und 264 Quadratmetern in der Plösslgasse. Fußbodenheizung

und 72 Parkplätze sind selbstverständlich. Eine 93 Meter große

Wohnung wurde bereits um 450.000 Euro verkauft. Und, wie

gehabt: Fitness und Allgemeinräume nützen die Bewohner gemeinschaftlich.

Interesse weckt dieses Konzept bei Diplomaten,

Unternehmern und vermögenden Bürgern, so Kovacs.

ein anruf GenüGt

Zielgruppenspezifisches Planen und Entwickeln ist der Weg,

den IG Immobilien-Geschäftsführer Hermann Klein eingeschlagen

hat. „Wir entwickeln nicht für die Masse, sondern

ganz spezifisch für den Standort und die Zielgruppe.“ So etwa

das Projekt Lodge beim Wiener Prater. Unweit der gerade in

Bau befindlichen neuen Wirtschaftsuniversität wird mit dem

Wohn- und Boarding House Campus Lodge die universitäre

Klientel angesprochen. 111 Mietwohnungen und 36 möblierte

Apartments wären optimal für Gastprofessoren, Studenten und

temporäre Universitätsangestellte. Swimmingpool, Fitness-

und Wellnesseinrichtung sowie eine Gemeinschafts küche und

ein großer Fahrradraum stehen hier zur Verfügung. Konzipiert

für junge Menschen, sind die Apartments kleiner als sonst üblich.

Fertiggestellt wird die Campus Lodge im Sommer 2013.

Und: Nicht universitäre Mieter sind ebenso willkommen.

SerVice

StandortanalySe

01/514 50-6736

wko.at/wien/freielokale

Für mehr Infos zu diesem Service der Wirtschaftskammer Wien einfach QR Code mit dem Handy scannen.

Wohnen mit Feriengefühlen: Den zentralen Pool der Orchideenstadt in

Wien Döbling nützen eigentümer, Mieter und Gäste im Boarding house.

Am kleinen, aber feinen Serviced Apartment-Markt hierzulande

bleiben zukünftig noch ein paar Herausforderungen zu meistern.

„Neben der Lage geht es immer auch um den Grundriss und das

Verhältnis von Leistung zu Preis“, ist Ernst Kovacs überzeugt.

„Den Bewohnern fällt es schwer, die Concierge anzurufen und

ihre Dienste in Anspruch zu nehmen. Sie bestellen Hundesitter,

kümmern sich um Gärtner, die Balkonblumen in Urlaubszeiten

gießen, oder besorgen auch Theaterkarten. Ein Anruf genügt.“

Und letztendlich fehlt es noch immer an Image und Bekanntheit.

Hermann Klein dazu: „Es gibt noch zu wenige Serviced

Apartments, sodass der Aufwand für Werbung noch relativ groß

ist. Es ist schwierig, solche Projekte, die nicht mit Glanz und

Glamour umwölkt sind, bekannt zu machen. In Brüssel dagegen

ist das Konzept gang und gäbe.“ Auch aus diesem Grund

überlegt er, die Boarding Houses in Serviced Apartments umzubenennen.

Dann wären mit einem Streich der Werbeeffekt und

die Nähe zum internationalen Markt geschafft.

Wo finde ich Standortinformationen

zu meinen

objekten?

Balkeninserat_70x210_161211.indd 1 29.12.2011 14:39:46

60 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 61

theMa

luxus & wohnen

TheMA WIE StUDENtEN WOHNEN

Platz zum Studieren

Nicht nur Touristen fühlen sich in Wien besonders wohl. Auch Studenten finden die

Bundeshauptstadt lebenswert und leistbar, bestätigte jüngst eine internationale Studie.

AUTORIN: ERIKA HOFBAUER

Wien hat es in die top-Five geschafft: das britische

Studentenetzwerk QS fand in einem

aktuellen ranking heraus, dass europäische

Städte die top 50 international dominieren.

Paris hat den Stockerlplatz. und

Wien – so stellte sich heraus – ist die fünftbeste Stadt für Studenten

weltweit. Zwar nicht unbedingt, was die wissenschaftliche

Elitenbildung anbelangt – da gab es im „World University

Ranking 2011“ nur den Rang 155 für die Universität Wien. Aber

in Sachen Lebensqualität, verbunden mit Kultur und Leistbarkeit,

sei die Stadt der Sachertorten und Fiaker nur schwer zu

übertrumpfen, so das Urteil der QSBewerter. Ein Potenzial, das

auch andere Branchen für sich zu nutzen wissen. International

ohnehin, aber auch in Österreich finden hei mische Bauträger

die urbane Zielgruppe zunehmend interessant.

StudentiSche Wohnprojekte boomen

Die IGImmobilien beispielsweise setzt mit ihrem Projekt Campus

Lodge auf dieses Pferd. Die rund 110 Apartments der Lodge

sind mit 30 bis 70 Quadratmetern kleiner gehalten, als in so

großen Wohnprojekten üblich ist. Die meisten Wohnungen

haben jedoch eine Wohnküche und eines oder zwei Zimmer

und eignen sich auch gut für eine Wohngemeinschaft, glaubt

Geschäftsführer Hermann Klein an eine ausgelastete Zukunft

bei dieser Immobilie. Das wird auch ganz besonders durch die

vielen Gemeinschaftseinrichtungen, die auf die Freizeitaktivitäten

von jungen Menschen zugeschnitten sind, ausgedrückt,

so Klein weiter: „Das Konzept und die Architektur sind bunter

und jugendlicher. Es gibt WLAN im ganzen Haus und mehr

öffentliche Räume, wie einen Partykeller mit Gemeinschaftsküche,

eine großzügige Lobby mit einem Loungebereich im

Erdgeschoss – zum gemeinsamen Lernen oder Relaxen – und

einen OutdoorPool. Außerdem gibt es eine FahrradWerkstatt

und pro Wohnung zwei FahrradAbstellplätze.“

Der große Bonus, erläutert der IGImmobilienChef weiter,

sei der Standort. Die Campus Lodge liegt nämlich 500 Meter

neben der neuen Wirtschaftsuniversität und im 2. Bezirk gibt

es zudem wenige frei finanzierte Mietwohnungen. Klein: „Dar

über hinaus entsprechen das hohe Freizeitangebot des Praters,

aber auch die Nähe zur Donauinsel besonders den Erwartungen

junger Menschen.“ Von der günstigen öffentlichen

Verkehrsanbindung ganz zu schweigen: Das Viertel befindet

sich in Gehweite zur U2Station „Stadion“, bereits in acht Minuten

sei man mit der U2 mitten im Zentrum, sieht Klein sein

Wohnprojekt auch für Studenten der Hauptuniversität von

Interesse. Dass das Konzept aufgeht, konnte IGImmobilien

Geschäftsführer Klein schon an ähnlichen Projekten, konkret

im 9. Bezirk, feststellen: „Das Objekt dort ist sehr gut vermietet.

Bei der Campus Lodge rechnen wir mit einer hohen Auslastung,

bereits jetzt sind viele Anfragen bei uns eingelangt.“

projekt: campuS Lodge

Die Campus Lodge ist das erste Wohnprojekt in Österreich,

das durch die Österreichische Gesellschaft für Nachhaltige

Immobilien (ÖGNI) mit einem DGNB-Nachhaltigkeitszertifikat

ausgezeichnet ist. Diese Sonderauszeichnung erreichte

die Wohnhausanlage durch geringen Energieverbrauch,

Reinigungs- und Instandhaltungsfreundlichkeit, pflegeleichte

Bodenbeläge und Oberflächen, Sicherung der Nachhaltigkeitsaspekte

bereits in der Bauphase, Überwachung des Baustellenprozesses

in Hinblick auf Abfall, Lärm und Staubvermeidung,

Verwendung von Alternativenergien Fotovoltaik und

Solarenergie.

Grundstücksfläche: 4.300 Quadratmeter

Nutzfläche: 8.000 Quadratmeter

Ausstattung: Outdoor-Swimmingpool, Partyraum mit

Schau küche, Wellnessbereich, Lobby, Self-Check-in

Fertigstellung: Sommer 2013

Wohneinheiten: 111 frei finanzierte Mietwohnungen,

36 mö blierte Boarding House-Apartments

Fotos: IG Immobilien

Ähnlich optimistisch, was Auslastung und Erfolg in der aufstrebenden

Zielgruppe der Jungen und Junggebliebenen betrifft, ist

Michael Pech, Vorstand des Österreichischen Siedlungswerks

(ÖSW). Mit dem Projekt Citycom2 – eröffnet im vergangenen

Jahr – wollte man neue Wege beschreiten. Das ebenfalls in künftiger

WUNähe gebaute Wohnhaus will dabei prinzipiell nicht nur

Studenten ansprechen. Pech: „Zielgruppenkriterium ist nicht das

Lebensalter, sondern vielmehr die Offenheit gegenüber neuen Lebensstilen.

So bilden junge und jung gebliebene Menschen, nicht

nur Studenten, mit dem Bedürfnis nach neuen Lebensformen

und einem Leben in Gemeinschaft die Interessentengruppe.“

Von Beginn an, so der ÖSWVorstand, war ein Soziologenteam

der wohnbund:consult am Projekt beteiligt, die das „Community

Building“Konzept mit entwickelte und den Prozess bis nach

Übergabe der Wohneinheiten an die Bewohner begleitete. Um

die Auslastung macht sich Pech keine Sorgen: „Es war von Beginn

an Teil des soziologischen Konzepts, dass nur 50 Prozent der

WGs an homogene Interessentengruppen vergeben werden sollen,

der Rest sollte, zugunsten der Realisierung des „Community

Building“Konzepts, durch Einzelpersonen besetzt werden.“ Somit

sei es für das ÖSW als Bauträger wenig überraschend, dass der

Vertrieb der WGs etwas länger dauert: „Schließlich wird ein völlig

neuartiges Wohnkonzept umgesetzt.“ Insgesamt sei es gelungen,

trotz knapper wirtschaftlicher Rahmenbedingungen durch interdisziplinäre

Projektentwicklung und Architektur, innovative Vermarktung

und Community Building über Social Media Networks

ein außer gewöhnliches Projekt erfolgreich umzusetzen, ist der

ÖSWVorstand begeistert.

thema

LuxuS & Wohnen

Projekt Campus Lodge: Idealer Standort durch räumliche Nähe zur Wirtschaftsuniversität

Frisch & gemütlich: Die Gemeinschaftsräume des Campus Lodge

62 Immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 Immobilien Magazin 63

TheMA WIE StUDENtEN WOHNEN

projekt: citycom

42 Wohngemeinschaftseinheiten und 98 geförderte Wohnungen

entstanden im Rahmen dieses Projektes in der Nähe

des Nordbahnhofes. Vom Cafe über Sauna bis hin zur Fahrrad-

Werkstatt wird so ziemlich alles für ein spannendes WG-Leben

geboten. Die Besonderheit: Alle WG-Zimmer sind gleich groß

und sicher zu verschließen. Das Wohnzimmer mit Küche steht

für gemeinsame Aktivitäten zur Verfügung. Jeder Bewohner

bekommt einen eigenen Mietvertrag. Um den Bewohnern einer

WG die Möglichkeit zu geben, sich nach der Kündigung eines

Mitbewohners den „neuen“ Mitbewohner selbst auszusuchen,

erhalten sie ein Nachnominierungsrecht. Die genaue Handhabung

und die einzuhaltenden Fristen sind in einem Mitbestimmungsstatut

geregelt.

Projekt CityCom: Nicht nur Studenten finden WG´s

mittlerweile als akzeptable Wohnmöglichkeit

Andere Wege werden international beschritten. In der Schweiz

beispielsweise hat sich – praktisch aus der Not heraus – eine

eigene Stiftung zu dem Thema gegründet. Stiftungszweck:

preisgünsti gen Wohnraum für Studierende schaffen. Die Stiftung

für Studen tisches Wohnen Zürich wurde 1987 gemeinsam

von der Eidgenössische Technische Hochschule (ETH), der Universität

Zürich, der Stadt Zürich und der Studentischen Wohngenossenschaft

Zürich (WOKO) gegründet. Heute bietet die

Stiftung Studierenden günstige Wohnmöglichkeiten an. Soll

heißen: Preislich liegt der studentische Wohnraum substanziell

unter vergleichbaren Marktangeboten. Der Richtpreis für ein

möbliertes Zimmer in einer WG liegt bei 500 Franken (circa

420 Euro). Trotz des Angebots von 1.500 Wohngelegenheiten

und weiteren 1.000 Zimmern für Studenten konstatierte die

Stiftung nachhaltigen Wohnungsmangel bei den Studenten –

Zürich ist nichts für Menschen mit niedrigem Einkommen, lautet

daher auch das lapidare Ergebnis der Ursachenforschung.

Der – ungedeckte – Bedarf liege bei 3.500 Zimmern, meldet die

Stiftung. Diese will in einer umfassenden Strategie bis 2015

noch 1.000 zusätzliche Zimmer auf den Markt bringen. Aktuellstes

Projekt: AspholzSüd im Zürcher Stadtteil Affoltern.

Die Stiftungsverantwortlichen setzen auf zeitgemäße Immobilientrends:

Einhaltung eines zukunftsorientierten Bau und Energiestandards,

Optimierung von Baukosten und Bauqualität sowie

der Betriebskosten beziehungsweise Wirtschaftlichkeit. Bei der

Vermietung wird ein Ertragsüberschuss von einem Prozent angestrebt.

Die Stiftung bietet in 13 Liegenschaften Wohnungen

an. Anfang Mai war Baubeginn der Wohnsiedlung Aspholz. Bis

Ende 2014 sollen über 300 Zimmer in Form von WGs, Wohnateliers

und Wohnclustern (Räumlichkeiten zwischen 13 und 15

Zimmern) entstehen. Eingesetztes Kapital: 15 Millionen Franken

(12,5 Millionen Euro).

Projekt Youniq: effiziente Wohnlösung

für die Dauer des Studiums

Fotos: behf architekten / Michael Nagel

Smarte community

Weniger nach MietpreisGesichtspunkten, sondern eher nach

RenditeBestrebungen agiert die International Campus AG (IC).

Sie bietet unter der Marke The Fizz studentische Wohnmöglichkeiten

an. Zielgruppe hier: Vor allem Studenten aus Familien

mit höherem Bildungsniveau und überdurchschnittlichem

Einkommen – die sich eben mehr als einen bloßen Schlafplatz

erwarten. „Unter studentischem Wohnen heute verstehen wir

eine Lebensqualität und eine Atmosphäre, die erfolgreiches

Lernen und Arbeiten fördern“, heißt es daher auch vollmundig

bei IC. Die durchaus moderne Ausstattung, ein zeitloses Wohnambiente

und exklusive Serviceleistungen (von Concierge

Service bis Sicherheitsdienst) sollen das Studentenleben leichter

und angenehmer machen: Beziehungspflege – persönlich und

virtuell – für den späteren Karriereschritt gilt bei The Fizz als

Teilnahmebedingung. Das ICPilotprojekt ist gerade in Bremen

im Entstehen und soll zum Wintersemester 2012/13 eröffnet

werden. Darüber hinaus befinden sich sieben weitere Objekte in

Planung. In den kommenden fünf Jahren sollen bis zu 20 Studentenhäuser

deutschlandweit in dieser Form betrieben werden.

„ unSere inveStoren Sind daran

intereSSiert, über LangfriStige

mietverträge und geringe beWirt-

SchaftungSkoSten eine optimaLe

rendite zu erzieLen.“

rainer nonnengäSSer, YOUNIQ-VORStAND

thema

LuxuS & Wohnen

Mit dem Schweizer Financier Kapitalpartner Konzept GmbH

holte sich IC einen erfahrenen Joint VenturePartner ins Boot.

Das Unternehmen gilt als Initiator geschlossener Immobilienfonds

für die Entwicklung dieser Assetklasse. Mit der Fondsreihe

‚Studentisches Wohnen‘ lässt die Kapitalpartner GmbH

derzeit (und in den kommenden Jahren) deutschlandweit in

Universitätsstädten Studentenapartments errichten.

Projekt Youniq: Steigende Studentenzahlen sorgen

für eine gute Auslastung und lange Wartelisten

64 Immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 Immobilien Magazin 65

TheMA WIE StUDENtEN WOHNEN

projekte: the fizz

Mit the Fizz (im Prospekt unter „Campus Bremen“ geführt)

setzt die Kapitalpartner Konzept GmbH auf einen Neubau

in Bremen. Das Objekt befindet sich auf dem Campus der

Universität Bremen. Bei der Immobilie, die planmäßig zum

nächsten Wintersemester betrieben werden soll, handelt

es sich um ein Objekt mit 336 Apartments, aufgeteilt in 9

Zwei-Zimmer-Apartments und 327 Ein-Zimmer-Apartments,

die Platz für 345 Studenten bieten. Die vermietbare Fläche

beträgt ca. 6.500 Quadratmeter. Daneben werden zwei

Gewerbeeinheiten angeboten, für die ein Waschsalon und

ein Bistro vorgesehen sind.

Mit „Campus Neu-Ulm“ wurden bereits im Jahr 2011 insgesamt

109 Einzelapartments im modernen Stadtteil Wiley im

Süden der Hochschulstadt Neu-Ulm errichtet. Nur 400 Meter

von der Hochschule entfernt bietet das Projekt seit April 2011

Wohnungen zum Verkauf oder als Kapitalanlage an.

Einem ähnlichen Konzept folgt der deutsche Anbieter von

Studentenwohnungen Youniq. Vorstand Rainer Nonnengässer

will neben der Lösung von studentischen Wohnproblemen

auch die Investorenbedürfnisse nicht außer Acht lassen. Er

findet es interessant, wenn Studentenwohnobjekte in einem

eigenen Immobilienfonds angeboten werden: „Unsere Investoren

sind insbesondere daran interessiert, über langfristige

Mietverträge und geringe Bewirtschaftungskosten eine optimale

Rendite zu erzielen. Hier bietet das Segment Studentisches

Wohnen gute Voraussetzungen: Mietverträge mit einer Dauer

von einem Jahr erlauben eine zeitlich flexible Anpassung des

Mietpreises an das standortabhängige Mietpreisniveau, was bei

anderen Wohnimmobilien in derart kurzen Intervallen nicht

möglich ist.“ Aufgrund der hohen Nachfrage bei gleichzeitig

geringem Angebot an Wohnraum weisen die YouniqStandorte

kaum Leerstand auf, so Nonnengässer. Zudem können frei

gewordene Apartments aufgrund ihrer Drittverwendbarkeit

zeitnah wieder vermietet werden: „Das reduziert das Mietausfallsrisiko

deutlich. Zwei Faktoren, die sich positiv auf die Renditeentwicklungen

auswirken.“

Kapitalpartner von Youniq ist die Fondgesellschaft MPC Capital

AG. Diese, so der Vorstand Nonnengässer, prognostiziere für die

Projekte eine jährliche Nettorendite von fünf bis sechs Prozent

nach Abzug aller Kosten. Und Nonnengässer ist von einem anhaltenden

Nachfragedruck überzeugt: „Gestärkt wird das Interesse

der Investoren durch die aktuellen Marktentwicklungen:

Doppelte Abiturjahrgänge bei gleichzeitiger Aussetzung der

66 Immobilien Magazin 7-8|12

Wehrpflicht und damit verbundenen kontinuierlich steigenden

Erstsemesterzahlen sowie ein nicht ausreichendes Wohnraumangebot

werden auch in den kommenden Jahren für eine

hohe Auslastung unserer Standorte und lange Wartelisten sorgen.“

Zudem habe eine aktuelle Bundesstudie ihre Prognose zu

den Studienanfängerzahlen deutlich nach oben korrigiert, sodass

bis mindestens 2025 mit einem hohen Nachfragepotenzial

zu rechnen ist. Nach Angaben des Deutschen Studentenwerks

sind 25.000 zusätzliche Wohnheimplätze notwendig, um den

Bedarf nur annähernd decken zu können.

Wie die fondS arbeiten

YouniqVorstand Rainer Nonnengässer erläutert die fruchtbare

Arbeitsweise dieser StudentenwohnungsFonds: Die Fondsgesellschaft

(hier: MPC) zeichnet für die Strukturierung und Vermarktung

der Fonds verantwortlich, der Developer (hier: Youniq)

entwickelt und bewirtschaftet die Studentenapartments. Es

handelt sich dabei um spezielle Konzeptimmobilien, die auf

die Wünsche und Bedürfnisse der anspruchsvollen Zielgruppe

aufbauen und optimal auf diese zugeschnitten sind. Im Gegensatz

zum normalen Wohnungsbau sind Studenten nicht auf der

Suche nach einer dauerhaften Bleibe, sondern wünschen sich

eine effiziente Wohnlösung für die Dauer ihres Studiums. Laut

einer ForsaStudie, die von Youniq in Auftrag gegeben wurde,

bevorzugt der größte Teil der Studenten die eigenen vier Wände

mit moderner Ausstattung, inklusive Küche und Bad. Weitere

unabdingbare Kriterien sind zudem die Universitätsnähe sowie

ein attraktives urbanes Umfeld. Angefangen mit drei Objekten

in Erlangen, Greifswald und Leipzig umfasst das Portfolio von

Youniq bundesweit über 3.200 Einheiten, die sich in Bewirtschaftung

oder in Bau befinden, ist Nonnengässer stolz, nach

eigenen Angaben führender Anbieter im Bereich Studentisches

Wohnen am deutschen Markt zu sein. Der erste gemeinsame

Fonds „MPC Deutschland 11“ bündelt mit einem Volumen von

rund 63 Millionen Euro die Projekte in Greifswald, Karls ruhe,

München Schleißheimer Straße und Frankfurt Riedberg II. Die

prognostizierte Rendite liegt bei 5,75 Prozent, so Nonnengässer.

vorreiter engLand

Im englischsprachigen Raum sind solche Konzepte und Kooperationen

durchaus keine Seltenheit, berichtet der YouniqVorstand

weiter. Hier habe sich die Nische „Studentisches Wohnen“

bereits als fester Investmentmarkt etabliert: „Bereits jeder zehnte

Student wohnt in einem Apartment, dass aus privater Hand

betrieben wird. Neben den insgesamt 150.000 bestehenden

Wohnungen, befinden sich derzeit weitere 30.000 in Planung

oder Bau.“ Besonders erfolgreich ist der britische AssetManager

Brandeaux: In Kombination mit dessen „Student Accommodation

Fund“, der nunmehr seit zwölf Jahren existiert, können

Großanleger direkt in den Markt einsteigen. Gegenwärtig verfügt

der Fonds über ein Portfolio von insgesamt 40 Standorten

mit Platz für 15.000 Studenten.

ErstE Group ImmorEnt VorsorGEwohnunGEn –

EInE InVEstItIon In dIE Zukunft

Vorsorgewohnungen sind aufgrund der hohen Kapitalsicherheit

durch die Wertbeständigkeit eine sehr solide Veranlagungsform.

Dafür sprechen eine höhere Rendite sowie eine

langfristige Wertsteigerung des Objektes. Das Prinzip der

Vorsorgewohnung ist denkbar einfach: Die Mieteinnahmen

werden über einen vereinbarten Zeitraum direkt zur Deckung

des Darlehens verwendet. Mit den administrativen Belangen

rund um die Vermietung der Wohnung muss sich der Anleger

nicht auseinandersetzen. Die Erste Group Immorent

bietet die ganze Dienstleistungspalette von der Finanzierung

und Kaufvertragsabwicklung über die Mietersuche und

–betreuung bis hin zur Hausverwaltung an.

So wird dem Anleger jeglicher organisatorischer Aufwand abgenommen

und zudem kann er auch noch steuerliche Vorteile

lukrieren. Denn der Vermieter einer Eigentumswohnung erspart

sich die Umsatzsteuer der Errichtungskosten und kann

während der Laufzeit die Finanzierungskosten steuerlich nutzen.

Die Rendite bewegt sich bei Vorsorgewohnungen zwisch-

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- da kommt was schönes

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1080 Josefstadt Lerchenfelderstraßee 58

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1120 Meidling Rotenmühlgasse 53

en 4 und 5,5 Prozent. Nach der Ausfinanzierung kann die

Wohnung weitervermietet und die Einnahmen als Zusatzpension

verwendet werden. Natürlich kann die Wohnung auch

verkauft oder mietfrei für den Eigenbedarf genutzt werden.

Das Portfolio der Erste Group Immorent umfasst repräsentative

Wohnbauprojekte in ganz Wien. Besonders ist der Bau in

der Wallgasse hervorzuheben, denn mit diesem Projekt wird

dem Wunsch der Kunden nach hochwertigen Wohnungen in

innerstädtischer Lage voll und ganz entsprochen.

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luxuS & WoHnen

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ScHönStEn PLatz

DEr WELt

Das Immobilien Magazin fragte die Immobilienprominenz des Landes nach

Erfahrungen in fremden Ländern, nach außergewöhnlichen Urlaubsimmobilien

und den Schwächen bei Hoteldevelopments. AUTORiN: PRISKA KoINER

Insel, Segelboot, Hoher Norden oder die

kleine Landvilla: Österreichs Immobilienprominenz

reist gerne. Die Antworten auf

die drei Sonntagsfragen des Immobilien

Magazins sind so bunt wie die Urlaubsorte

und die Branche. Diesmal fragten wir nach:

1. Wohin werden Sie heuer reisen?

2. Was würden Sie als Hoteldeveloper einführen,

ändern oder abschaffen?

3. Was war die schrecklichste oder außergewöhnlichste

immobilie ihres Lebens?

Ob der Urlaub ein Erfolg wird, hängt von der Umgebung,

dem Land, der Infrastruktur und ganz zentral

auch von der Bleibe ab. Österreichs Immobilienmanager

berichten von besonderen Orten, wo die

Seele baumeln lernt, wo ein unerwarteter Horrortrip

startet, ein Heiratsantrag wirklich angemessen ist

oder lebenslänglicher Rheumatismus droht.

bernHArd Ölz

Vorstand der Prisma Holding

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?

Wohin werden Sie heuer im Sommer reisen? Die

Auswahl erfolgt nach Thema der Reise, im Sommer ist bei mir

einerseits ein Erholungsurlaub am Meer in der Toscana und im

Spätsommer noch ein Erkundungstrip nach Schottland geplant.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Die Auswahl an unterschiedlichen Hoteltypen

und -qualitäten ist heute schon ziemlich breit, es gibt

für nahezu alle Ansprüche schon ein geeignetes Angebot. In

Italien ein nach österreichischen Qualitäts- und Dienstleistungsmaßstäben

geführtes Hotel zu errichten, wäre sicher

erfolgversprechend.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Die außergewöhnlichste

und aus heutiger Sicht gleichzeitig schrecklichste

Hotelimmobilie war der Strand in der Studentenzeit in Griechenland,

die beeindruckendste immer noch ein über 100

Jahre alter Turm eines Freundes von mir über Alassio.

Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / Andrii Bozhok, mbbirdy, Michael Phillips

tHomAS mAllotH

Lissabon, Portugal

obmann des Fachverbandes der

Immobilien- und Vermögenstreuhänder

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?

Wohin werden Sie heuer im Sommer reisen? Wir

drei – Patricia, meine Frau und Pia, meine Tochter – haben

schon viele Flecken dieser Erde bereist, von Alaska über Afrika

nach Thailand und natürlich europäische Länder. Wir wollen

einfach immer etwas Neues sehen und erleben. Dieses Jahr

geht es wahrscheinlich nach Portugal, auch in der Hoffnung,

mit unseren Euros ein wenig an Solidarität zu zeigen. Wichtig

sind für uns vor allem auch die sportlichen Möglichkeiten vor

ort, da ich nur sehr kurz an einem Platz ruhig sitzen kann.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Ich würde Hotels mit Zwei-Klassen-Gesellschaften

abschaffen und solche, deren Familiy Policy letztlich

darauf hinausläuft, dass Kinder unerwünscht sind. Wenn wir

nicht einmal in der Urlaubsentspannung mit Toleranz leben

können, wie sollten wir es dann im Alltag?

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste Urlaubsimmobilie

ihres Lebens – und warum? Die schrecklichste

Immobilie war ein Hotel in Ägypten, das zwischen zwei Baustellen

gelegen war und sich ausschließlich auf eine Nationalität

konzentrierte, sodass alle anderen an die Wand gedrängt

waren. Außergewöhnlich waren einige: das Four Seasons in

Nordthailand, inmitten eines Reisfeldes gelegen, und viele,

viele Lodges in Afrika sowie Hunderte Flecken Alaskas, an denen

wir mit unserem Wohnmobil Stopp zwischen Bären und

Gletschern, Walen und Fischerbooten gemacht haben.

Heribert Smolé

Vorstand der UBM Realitätenentwicklung AG

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?

Wohin werden Sie heuer im

Sommer reisen? Ich werde heuer mit meiner Familie nach

Griechenland fahren. Das Reiseziel ist nicht mein persönlicher

Beitrag gegen die Eurokrise. Vielmehr erwarte ich mir in der

Ägäis besten Service und moderate Preise, weil dieses Jahr

viele Gäste ausbleiben werden.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Energieeffizienz ist mir ein großes Anliegen.

Ich möchte nicht nur beim Strom, sondern auch bei Wärme

und Wasser benutzungsabhängige Schaltungen einführen.

Mein zweites großes Anliegen als passionierter Kaffeetrinker

ist die Abschaffung von Filterkaffee beim Frühstücksbuffet.

Eine Espressomaschine ist das Mindeste, was man für den

Gast tun kann.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Horribelstes

touristisches Erlebnis war ein Aufenthalt bei den Niagarafällen.

Feuchte Gischt von den Wasserfällen an der Fensterseite

und ein Wasserrohrbruch an der Rückseite meines Zimmers

hätten beinahe Rheumatismus ausgelöst.

Relaxen in Griechenland

68 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 69

Niagarafälle, USA

THeMA SoNNTAGSFRAGEN

HerWig teufelSdorfer

Vorstand der IVG Austria AG

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination?

Wohin werden Sie heuer im Sommer

reisen? Zu Anfang der Wahl einer Urlaubsdestination steht

meist die Frage nach der Möglichkeit, im Urlaubsland auch

Golf spielen zu können. Sollte es kein entsprechendes Angebot

geben, wird für den längeren Teil des Urlaubs eine

entsprechende Erkundung des Urlaubslandes angestrebt,

ausschließlich am Strand wäre nicht die Wunschvorstellung.

Dieses Jahr wird der Sommer ohne einen größeren Urlaub unsererseits

auskommen müssen, eine Woche Salzburg mit Festspielbesuch

und – Überraschung – Golf.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Weniger die Entwicklung und mehr den Betrieb

betrachtend, würde ich mit Ausnahme des Frühstücks

Buffets abschaffen, einen Airline Check-in im Hotel, inklusive

Gepäckabfertigung, einführen und weniger Speisen, dafür

aber in bester Qualität anbieten.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Besonders war

der Aufenthalt in einem holländischen Weingut aus dem 18.

Jahrhundert in Südafrika. Das Anwesen ist von Weingärten

umgeben, ein Großteil der Einrichtungsgegenstände stammte

aus der Zeit, ein besonderes Erlebnis.

70 immobilien Magazin 7–8|12

Aktivurlaub & Erholung

Weingarten, Südafrika

ericH fAlkenSteiner

CEo der FMTG

Leidenschaft Golfen

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination?

Wohin werden Sie heuer im Sommer

reisen? Die Destination muss für mich zur momentanen, persönlichen

Situation passen. War die Zeit davor sehr stressig,

suche ich meist eine Wellness-oase zum Entspannen. Im

Sommer darf das Meer natürlich nicht fehlen, aber auch in

die Berge zieht es mich zum Wandern. Genauso wird auch der

Sommerurlaub gemeinsam mit meiner Familie heuer aussehen.

Die perfekte Abwechslung aus Aktivurlaub und Erholung, am

besten an verschiedenen Destinationen im Alpe-Adria-Raum.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Da wir selbst als Hotelentwickler tätig

sind, kenne ich natürlich die Tücken, die ein neues Haus in

seiner Entwicklung mit sich bringt. Das Thema Nachhaltigkeit

ist mittlerweile unumgänglich und genau hier würde ich

den Hebel ansetzen und vieles einführen, was ein Umweltbewusstsein

schafft und genau dieses auch schützt. Gleichzeitig

würde ich vieles abschaffen, was unserer Natur und den kommenden

Generationen schadet.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste Urlaubsimmobilie

ihres Lebens – und warum? Das ist eine gute

Frage. Ich denke, dass es bei mir oft nicht an der Immobilie

scheitert, sondern am schlechten Service. Die Serviceleistung

muss passen, dann kann ich über den einen oder anderen

baulichen Mangel leicht hinwegsehen.

Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / webphotographeer, Alexander Raths, Izabela Habur, ranplett, © Neumann

Heinz neumAnn

Architekt

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs desti nation? Wohin

werden Sie heuer im Sommer reisen? Ebenso, wie in meinem

Zugang zur Architektur, suche ich auch in Bezug auf meine

Reise ziele das Unverfälschte, (Arche)Typische – und das ist in

der Regel nicht schrill und schreit nicht nach Aufmerksamkeit.

Luxus hotels, 24-Stunden-Animationsprogramm und Dauerbeschallung

– das alles übt auf mich keinen Reiz aus. Für Sommer,

Sonne, Luxus muss man nicht zwangsläufig in den Süden

fahren. Nirgendwo findet man so viel Sonne wie auf meiner Reise

zum Nordpol während des polaren Tages. Im Gegenzug wird

mich meine nächste Urlaubsreise wohl in den Süden führen.

Allerdings erst, wenn auf der Südhalb kugel Sommer herrscht

und in meiner Zieldestination, dem Südpol, die Temperaturen

von minus 60 Grad auf sommerliche Höchstwerte von minus 20

bis minus 25 Grad klettern. Ansonsten wache ich am liebsten im

Zelt in Alaska auf, weil mich das Heulen der Wölfe weckt.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Urlaub bedeutet für mich Auszeit vom Alltag

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infrastrukturelles Immobilien Management. Bewährte und erfahrene Teams, erprobtes

Know-how und eine lange Liste von Referenzen sprechen für sich. PORREAL bietet

einfach das Richtige für Sie.

– sprich: kein Telefon, kein Fernsehen, keine Zeitungen. Die

ideale Urlaubsimmobilie muss demnach medienfrei sein.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Ein 75.000 PS

starker Eisbrecher, der uns von Murmansk über Spitzbergen vorbei

an Franz-Josefs-Land direkt ins ewige Eis geführt hat, zählt

wohl zu den außergewöhnlichsten

Urlaubsimmobi lien.

Die absolute Abgeschiedenheit,

das Geräusch von berstendem,

meterdickem Packeis

oder das Bad im minus

zwei Grad kalten Nordmeer

(Foto) sind Eindrücke, die

man nicht in den Hochglanz-Tourismusbroschüren

findet – darin sehe ich den

wahren Luxus.

Fam. Neumann am Nordpol

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luxuS & WoHnen

AlexAnder Petritz

Geschäftsführer der Division Real Estate Development der Immovate Projektentwicklungs GmbH

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination? Wohin werden

Sie heuer im Sommer reisen? Wo kann ich selbst am besten

abschalten und entspannen, wo fährt auch meine Familie gerne

hin oder meine Freunde? Das sind die wichtigsten Kriterien für

die Auswahl der Urlaubsdestination. Ich verbringe die Zeit am

liebsten auf einem Segelboot, aber auch ein altes Fischerhäuschen

direkt an der Küste wäre schön, mit einem herrlichen Blick

weit über den Horizont. Der Sport darf natürlich nicht fehlen, wie

Segeln, dazu vielleicht noch Tauchen, Windsurfen oder einfach

Wasserball oder Beachvolleyball. Diesen Sommer fahre ich in die

dalmatinische Inselwelt, kreuze mit dem Boot von opatija bis Dubrovnik

und verbringe die zweite Woche in Istrien direkt am Meer,

bei kilometerlangen Kiesstränden, reichhaltigen Sportmöglichkeiten,

gutem Kulturangebot, super Restaurants und Clubs. Und das

alles ist relativ nahe zu Österreich. Wunderschön!

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Ich würde mir wünschen, dass sich die Ferienhotellerie

– gemäß dem Vorbild Stadthotellerie – ständig neu

erfindet. International erfolgreiche Hotelkonzepte im Budget-

Design- Segment belegen ja bereits, dass „viel Design“ auch für

„wenig Geld“ möglich ist. Qualität darf keine Sterne kennen. Luxus

bedeutet für mich den Fokus auf das Wesentliche, das Weg-

Sport darf nicht fehlen

lassen des Unnützen. Der Fokus auf das pure

Erlebnis Urlaub. Wir bauen übrigens gerade ein

Hotel in Wiener Innenstadtlage, das genau nach diesem Anforderungsprofil

gestrickt ist. Auf Urlaubshotels bezogen, ist es für

mich wichtig, dass es in der Nähe auch ein vielfältiges Sportangebot

gibt, eine Auswahl an Kneipen, Restaurants und Clubs sowie

vielleicht in der Nähe ein kulturelles Angebot.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Ich kann mich

speziell an ein Stadthotel in Kroatien erinnern, das mir auf der

Website als „Luxushotel“ verkauft wurde. Tatsächlich spiegelte

sich der Luxus darin wieder, dass beim Eingang sechs Leute dafür

zuständig waren, die Türen für ankommende Gäste aufzumachen.

Das Zimmer strahlte 90er-Jahre Romantik aus und der „Mief“

in den Kleiderschränken machte sich beim Aufmachen sehr

offensiv bemerkbar. Das Zimmer hatte unnötige 30 Quadratmeter

Fläche – ich fühlte mich in diesem abgewohnten Hotel mehr als

unwohl. Zu meiner miesen Stimmung beigetragen hat der überhöhte

Zimmerpreis. Zu dieser Zeit entwickelten wir bereits unser

Budget-Design-Hotel in der Wiener Innenstadt. Und in diesem

Moment ist mir erstmals so richtig klar geworden, warum der

internationale Trend in diese Richtung geht.

Segeln in Kroatien

Köstlich speisen in Dubrovnik

Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / Andreas Kaspar, Monika Lewandowska, Maciej Gowin, malerapaso, Antony Spencer, Stu Maschwitz, Anton Balazh, omergenc

bob mArtenS

Lehrgangsleiter für die postgraduale

Immobilien-Weiterbildung der TU Wien

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination? Wohin

werden Sie heuer im Sommer reisen? Ich verbinde Urlaub mit

Reiseerfahrung. Dabei wird auf organisierte Gruppenreisen

verzichtet und nicht systematisch nach dem Reisekochbuch

„1000 places to see before you die“ vorgegangen. Die Reisevorbereitung

selbst und das Tüfteln an möglichen Routen werden

bereits als Formen der Entspannung empfunden. Heuer

stehen für mich zusätzliche Bergtouren auf dem Programm.

Nicht zu guter Letzt liegt in der Bundeshauptstadt selbst

durch die einmalige Lage fortwährend ein Hauch von „Urlaub“

zum Greifen nahe. Wozu noch verreisen?

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Wenn ein Hotel nicht gänzlich ausgelastet

ist, würde ich Late-checkouts pro-aktiv anbieten. Insbesondere

nach mehrtägigen Aufenthalten und einer interkontinentalen

Reise wäre dies bei einem Nachtflug angenehm. Dies

sollte für den Betreiber letztlich von der Reinigungslogistik her

bewältigbar sein.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Das ehe malige

Segelschiff „af Chapman/Skeppsholmen“, in Stockholms bester

Lage geankert, vermittelt ein besonderes Herberg s erlebnis.

Auch, wenn die Unterkünfte an sich einfach gehalten sind, stellt

dies eine unverwechselbare Erfahrung dar. Ebenso empfinde ich

den Aufenthalt in einem einfachen Häuschen an einem skandinavischen

See nach wie vor als außergewöhnlich, bedenkt man

die vorhandene Ruhe und Einsamkeit wie auch die endlos erscheinende

Tageszeit während des Sommers.

micHAel grieSmAyr

CEo der value one holding AG

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?

Wohin werden Sie heuer im Sommer reisen? Das

hängt immer davon ab, worauf wir gerade Lust und Laune haben,

sei es eine Entdeckungsreise, eine neue Stadt kennenzulernen,

geliebte orte wieder einmal aufzusuchen oder einfach

zu relaxen und sich zu erholen. Und nachdem das feststeht,

werden übers Internet die geeigneten Locations gesucht – und

aufgrund meines Jobs, der ja eigentlich eine Berufung ist, was

Schönes zu entwickeln, haben wir immer den Anspruch, in besonderer

Architektur und Design zu leben. Heuer im Sommer

geht’s – wie immer mit der ganzen Familie – nach Sizilien,

ein Platz, dem wir auch beruflich durch den Bau von Fotovoltaikanlagen

verbunden sind, ein bisserl entdecken und viel

relaxen und golfen.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Diese Frage kann eigentlich ja nur aus dem

Kontext beantwortet werden, um welche Art des Hotels es sich

handelt, geht’s um ein Business und Urlaubshotel, befindet es

sich in der Stadt, am Land und am Meer etc., das heißt das

Wichtigste ist, es möglichst nach den Ansprüchen der jeweiligen

Zielgruppe zu entwickeln und dies auch entsprechend auf

der Website zu kommunizieren, damit der zukünftige Gast weiß,

was er/sie erwarten kann und somit Erwartungshaltung und Realität

im Einklang stehen. Prinzipiell und überall wichtig ist es

aber, den Dingen, die dazu führen, dass sich die Menschen

einfach wohlfühlen, besondere Aufmerksamkeit zu widmen.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Ein gemietetes

Haus am Strand in Castiglione della Pescaia in der Maremma/

Toskana, wo ich im Sommerlaub vor acht

Jahren meiner Frau den Heiratsantrag

gemacht habe.

72 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 73

Bergrouten

planen

Abschalten in Skandinavien

Heiratsantrag

in der Toskana

THeMA SoNNTAGSFRAGEN

mAnfred WiltScHnigg

Vorstand der Immofinanz Group

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?

Wohin werden Sie heuer im Sommer

reisen? Ich nütze die wenigen freien Tage, um möglichst

viel von der Welt zu sehen, und lege mich auch hinsichtlich

der Art des Urlaubes nicht fest. So kann es einmal Inselspringen

in der Ägäis sein, im nächsten Jahr eine Foto-Safari in

Tansania oder eine Trekking-Tour durch Alaska. In diesem

Sommer locken die Metropolen in Fernost.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Schlimm finde ich Massenhotels ohne Atmosphäre,

Lobbys mit dem Charme einer Bahnhofshalle, lieblose

Frühstücks- und Fitnessräume, Aufzüge, in denen man kaum

mit Handgepäck Platz findet. Dass es in allen Kategorien mit

Kreativität und Liebe zum Detail auch anders geht, zeigen

Unternehmen wie Falkensteiner, Leonardo, Hilton, aber auch

viele kleine Boutique-Hotels.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Die

schlimmsten Stunden verbrachte ich als Student in

einem kleinen Hotel an den Dardanellen in der Türkei.

Das Zimmer war von vielerlei kriechendem und fliegendem

Getier bevölkert, darunter Moskitos, groß wie

Spatzen. Gegen zwei Uhr früh packte ich meine Koffer

und flüchtete in meinen Wagen. Eines der tollsten und

eigenwilligsten Hotels hingegen ist sicher das Le Dune an

der Westküste Sardiniens, nur ein paar Zimmer, Meeresrauschen,

herrliche Sonnenuntergänge, feinste mediterrane

Küche und das alles inmitten einer kilometerlangen

Dünenlandschaft.

74 immobilien Magazin 7–8|12

frAnz JurkoWitScH

CEo der Warimpex AG

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?

Wohin werden Sie heuer im Sommer reisen? Bei der

Urlaubsplanung kommt es für mich auf die richtige Mischung

an. Wichtig ist sowohl ein gewisses kulturelles Angebot mit Museen,

Galerien, Theater, Restaurants und guten Cafés als auch

die Möglichkeit, zu entspannen und abzuschalten – das kann

ich am besten beim Wandern. Im heurigen Sommer stehen bei

mir Reisen nach Vorarlberg und Südfrankreich an.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Bei der Wahl einer Immobilie ist für Hotelentwickler

vor allem der Standort entscheidend. Wichtig ist eine

gute Infrastruktur mit Restaurants, Geschäften und Verkehrsanbindungen.

Ich denke, dass es mittlerweile für jede Zielgruppe

und für jeden Geschmack die richtigen Unterkünfte gibt –

egal, ob Luxus- oder Low-Budget-Hotel, All-inclusive-Ferien

anlage, Frühstückspension oder Appartement mit Selbstversorgung.

Abschaffen würde ich lediglich schlechtes Service.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie war für mich zweifelsohne ein

Baumhotel im Norden Schwedens, bei dem sich die Hotelzimmer

hoch über dem Boden in den Baumkronen befinden.

Safari in Tansania

Baumhotel in Schweden

Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / William Davies, Phooey

Wir holen

Sie da rauS.

immotermin

Es geht doch immer um die Frage

wann, was, wo oder wer? – ob als Veranstalter

oder Gast, gute Planung spart

Ressourcen und steigert den Erfolg.

www.immotermin.at – Der neue Online-

Kalender der Immobilienwirtschaft.

THeMA SoNNTAGSFRAGEN

Peter ulm

Insel Hvar, Kroatien

Geschäftsführer der sixB4seven gmbh

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?

Wohin werden Sie heuer im

Sommer reisen? Da Urlaubsplanungen familiendemokratische

Entscheidungen zugrunde liegen, erfolgt die Auswahl zumeist

von meiner Familie und muss die Interessen von Kindern und

Eltern im gleichen Ausmaß treffen. Den heurigen Sommer

werde ich in einem alten kroatischen Haus auf der Insel Hvar

verbringen; eine herrliche Möglichkeit, um einerseits in einer

gewissen Abgeschiedenheit Erholung zu finden, aber doch je

nach Wunsch ein tolles Freizeitangebot zu haben.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Wenn ich als Hotelentwickler ausschließlich

meinen persönlichen Bedürfnissen nachgehen würde, würde

ich nur noch individuelle Landvillen oder kleine Hotels im

italienischen Hinterland (mit angeschlossenem Weingut) oder

auf Inseln errichten. Da die Konsumentenwünsche zum Glück

vielschichtiger sind, glaube ich, dass die momentane Tourismusindustrie

sehr gut alle Bedürfnisse abdeckt.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Zum Glück hat

mein Familienrat bei der Hotelwahl immer gut entschieden,

sodass eine verrückte Horde von Russen, die in einem Moskauer

Hotel während einer Geschäftsreise im Nachbarzimmer

die ganze Nacht Party gemacht haben, wahrscheinlich

mein schlimmstes Erlebnis war. Außergewöhnlich und ganz

im Sinne meines Geschmacks war ein einsames Landhaus in

der Toskana, in dem ich meine Hochzeitsreise verbracht habe.

Perfektes Service, ein Blick in die eigenen Weingärten, familiäres

Ambiente und viel Individualität.

cHriStiAn mArtH

Partner der PHHV Rechtsanwälte

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?

Wohin werden Sie heuer im Sommer

reisen? Urlaub bedeutet für mich Vielfalt und Neues entdecken

– egal, ob nah oder fern. Als junger Familienvater habe ich

mich beim kommenden Sommerurlaub bewusst für eine Destination

im Süden Europas entschieden, die gut und schnell erreichbar

ist, aber dennoch fernab vom Massen tourismus liegt.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Ich würde vor allem darauf achten, dass sich

das Hotel landestypisch und authentisch präsentiert. Das gilt

für Einrichtung, Ausstattung und Serviceleistungen ebenso

wie für das gastronomische Konzept. Es muss im Urlaub kein

Schnitzel mit Pommes geben.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Den außergewöhnlichsten

Urlaub habe ich in einem kleinen und einzigartigen

thailändischen Resort verbracht. Das Hotel war mit nur

16 Zimmern und exklusiver Ausstattung ein richtiges Erholungsparadies

und wie eine andere Welt. Schlechte Erlebnisse hatte

ich bislang keine, aber das

liegt wahrscheinlich an

meiner Einstellung: Man

kann sich über Gegebenheiten

beschweren oder

das Beste daraus machen.

Thailändisches Resort

Fotos: beigestellt + © www.istockphoto.com / Evgeniya Moroz, Kevin Miller, Ricardo Robledo

Unterkunft im Tropenwald

micHAel WidmAnn

Geschäftsführer der PKF hotelexperts GmbH

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubs destination? Wohin

werden Sie heuer im Sommer reisen? Meine Theorie ist, dass

die Menschen immer das wollen, was sie nicht haben. Diese

Binsenweisheit gilt auch für die Zeit des Urlaubs. Menschen,

die beruflich nicht voll ausgelastet sind, wählen vielleicht

ein zweiwö chiges Dschungel-Trekking oder einen sonstigen

Abenteuer -Urlaub. Andere Menschen, die beruflich unter permanentem

Stress leiden, möchten vielleicht im Urlaub nur die

Seele baumeln lassen. Nachdem ich früher eher der Fan von

Dschungel-Trekking war, bewege ich mich jetzt zunehmend auf

die „Seele-Baumel-Fraktion“ zu, aber vielleicht ist dies auch

eine Frage des Alters… In jedem Fall versuche ich, große,

ketten gebundene Hotelkästen zu vermeiden. Am liebsten sind

mir kleine Pensionen oder maximal kleine Boutique-Hotels, am

liebsten ein bisschen abseits ausgetretener Pfade. In den letzten

drei Jahren habe ich jeweils eine Woche auf Sizilien verbracht,

zuletzt in einer kleinen, charmanten 5-Zimmer-Pension in Noto,

einem traumhaft schönen Barockstädtchen im Südosten Siziliens.

Da ich grundsätzlich kein Fan lang geplanter Pauschalreisen

bin, stehen die Urlaubsdestinationen für dieses Jahr auch

noch nicht fest. Aber in der Regel verbinde ich Geschäftsreisen

mit privaten Aufenthalten. Da nächstens eine berufliche Reise

nach Buenos Aires ansteht, werde ich dort wohl einige Tage zum

Steakessen und Tangotanzen anhängen.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie ändern, einführen

oder abschaffen? Zunächst einmal müsste am Beginn eines

SilviA WuStinger-renezeder

Geschäftsführerin der SEG

Wie wählen Sie persönlich eine Urlaubsdestination?

Wohin werden Sie heuer im Sommer

reisen? Die schönste Abwechslung und

viele Anregungen finde ich bei Reisen in ferne

Länder – die beste Entspannung und Freude

für die ganze Familie beim gemeinsamen

Segeln am Meer – und heuer werden wir den

Sommerurlaub auf den Balearen verbringen.

Wären Sie Hotelentwickler, was würden Sie

ändern, einführen oder abschaffen? Bei

neuen Hotelbauten würde ich eine neue

Nachhaltigkeit einführen – die Möglichkeit

die Hotelanlagen in Zukunft auch in attraktive

Wohnhausanlagen umbauen zu können.

Qualitätstourismus definiert sich in vielen

orten schon dadurch, dass das Angebot an

Hotelbetten zurückgenommen wird und viele

ehemalige Hotelbauten – wenn möglich neu

genutzt werden – dafür sollen schon in der

Planungsphase Konzepte für eine spätere

Nutzung mit angedacht werden.

Welche war die schrecklichste oder die

außergewöhnlichste Urlaubsimmobilie ihres

Lebens – und warum? Es fällt mir schwer, eine

schreckliche Urlaubsimmobilie zu nennen.

Außergewöhnlich habe ich eine Hotelanlage

aus einzelnen Hütten im malaysischen Tropenwald

von Langhawi empfunden – das Gefühl

so nah an der Natur in offenen Holzhäusern zu

wohnen – war etwas ganz Besonderes.

Projektes immer geklärt werden, ob Renditeüberlegungen

oder Egoaspekte im Vordergrund

stehen. Beides lässt sich nur schwer auf einen Nenner bringen.

Für die Umsetzung eines Hotelkonzeptes – zumindest für die

öffentlichen Bereiche – würde ich mir einige branchenfremde, kreative

Menschen suchen, die mithelfen, ein spannendes Konzept

zu entwickeln. Viele Hotels sind nämlich nach wie vor furchtbar

langweilig und damit in Folge auch oft wirtschaftlich nicht besonders

erfolgreich. Um Erfolg zu haben, muss ein Hotel heutzutage

ein bisschen „schräg“ sein und auffallen, damit es einen

Vermarktungsaufhänger hat. Insgesamt wäre es das Ziel, eine

ideale Symbiose aus der operationalen Effizienz der Hotelgruppen

und der Kreativität mancher Einzelhoteliers herzustellen.

Welche war die schrecklichste oder die außergewöhnlichste

Urlaubsimmobilie ihres Lebens – und warum? Ich kann leider

nicht mit Hotel-Horrorstories dienen. Ganz im Gegenteil,

wir waren schon in Ländern tätig, in denen Unruhen oder gar

Bürgerkrieg herrschten, und in diesen Fällen waren oft die Hotels

nicht nur im übertragenen Sinne Zufluchtsorte. Als besonders

schreck liche (aber auch schrecklich erfolgreiche) Beherbergungsstätte

gilt übrigens das Hans Brinker Budget Hotel in

Amsterdam. Ein Zimmer mit einem rostigen Stockbett gilt dort

als Hochzeitssuite und die Wand über dem Pissoir als Gästebuch.

Hier wird aber mit diesen Schwächen kokettiert und sie

werden sogar in den Mittelpunkt der Vermarktung gestellt (http://

www.hans-brinker.com/).

76 immobilien Magazin 7–8|12 06|12

7–8|12 immobilien Magazin 77

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immobilien

als geldanlage

nach dem schock der letzten jahre kommt das

investmentinstrument immobilie wieder zurück.

sPecial

7-8|12 immobilien Magazin 79

Special: Investment

xxxx RubRIk

80 immobilien Magazin 7-8|12

Foto: ©istockphoto.com/bravobravo

Investment

immobilien bleiben

rettungsring Für anleger Special:

in der Finanzwelt gehen die wogen hoch: im wochenabstand wird

irgendeine großbank oder sogar irgendein europäisches land von

den ratingagenturen schlechter bewertet. aUTOR: GeRhaRd RodleR

Special: Investment

Fast scheint es so, als ob sich die

Finanzwelt rund um den Globus

gegen den Euro verschworen

hat und nun alles dazu beiträgt,

diesen zum Zerplatzen

zu bringen. Man sieht immer deutlicher:

Wir haben die Krise nicht hinter uns, sie

kommt erst direkt auf uns zu – oder wir

sind bestenfalls mittendrin. Nirgendwo

wird dies deutlicher als im Mutterland

der Misere, den USA.

„Geschäftsbanken im ganzen Land werden

weiter vom wirtschaftlichen Abschwung

und faulen Krediten in Mitleidenschaft

gezogen“, warnte jüngst

der USKongressausschuss, der die Verwendung

des 700 Milliarden Dollar (519

Milliarden Euro) schweren staatlichen

Bankenrettungspakets überwacht.

unsichere banken

Während die Großbanken die Verluste

über ihr riskantes, aber hochprofitables

Treiben an den globalen Kapitalmärkten

abfedern können, schlagen die faulen

Kredite bei den kleinen und mittelständischen

Instituten nach wie vor voll

ins Kontor, als ob man nichts aus den

Jahren 2009 und 2010 gelernt hätte.

Nach Berechnungen des USKongresses

schwebt fast jede Dritte der rund 8.100

Banken des Landes in Gefahr, von platzenden

Darlehen für Gewerbeimmobilien

in den Abgrund gerissen zu werden.

Ein besonders drastisches Beispiel eines

gescheiterten Immobiliendeals findet

sich aktuell übrigens in New York City

selbst: Dort mussten Investoren ein ganzes

Stadtviertel aufgeben, weil sie ihre

Raten nicht mehr zahlen konnten. Die

Kreditgeber suchen nun nach einem

Käufer für die Stuyvesant Town samt der

kleineren Schwestersiedlung Peter Cooper

Village. 25.000 Menschen leben hier.

Vor vier Jahren hatte das Areal im Herzen

Manhattans für die Rekordsumme

von 5,4 Milliarden Dollar (4 Milliarden

Euro) den Besitzer gewechselt; nach dem

Platzen der Immobilienblase ist es noch

geschätzte zwei Milliarden Dollar wert.

Schon aus diesen USFakten wird klar: In

Wahrheit bleibt uns die Wirtschafts und

Finanzkrise noch lange erhalten. Für Anleger,

die einen sicheren Hafen suchen,

bleiben daher nach wie vor Immobilien

als beste Alternative; und zwar sowohl in

Form von direkten Veranlagungen, wie

beispielsweise in Vorsorgewohnungen

oder Zinshäuser, aber auch nach dem

reinigenden Gewitter nun auch wieder

in österreichische Immobilienaktien,

die sich allesamt auf einem langfristig

attraktiven Einstiegsniveau befinden.

Wer besonders risikoarm veranlagen

möchte, tut dies am besten mit Vorsorgewohnungen.

Noch nie war es so aktuell

wie jetzt, nach dem großen Krach an den

nationalen Finanzmärkten. In Zeiten,

wo kaum noch einer Aktie oder einem

sonstigen Finanzprodukt voll vertraut

wird, ist die Akzeptanz von Immobilien

als langfristige wertgesicherte Anlage in

Österreich jedenfalls deutlich gestiegen.

Private Pensionsvorsorge, die Vorsorge

für Kinder und Enkel und der Wunsch,

im Alter in den eigenen vier Wänden

wohnen zu können, sind heute maßgebliche

Investitionsmotive.

renaissance der immobilie

Die Immobilie ist heute mehr denn je

das Investment für Anleger, die auf

langfristige Veranlagung mit sicherem

Ertrag setzen wollen. Eine besonders

interessante Investmentvariante sind

dabei die Vorsorgewohnungen. Anleger

haben im Zuge der Finanzkrise die Vorteile

von Vorsorgewohnungen erneut zu

schätzen gelernt, viele wünschen sich

mehr Unabhängigkeit von den Entwicklungen

an den Weltbörsen im Portfolio.

Dabei liegen transparente Investments,

die jeder versteht, im Trend der Zeit:

„Reale Werte, wie Vorsorgewohnungen,

werden aufgrund der Kombination aus

Sicherheit und Ertrag nun wieder stark

nachgefragt.“ Sicherheit bieten Vorsorgewohnungen

durch Grundbucheintrag,

Inflationsschutz und geringe

Wertschwankungen. Ertrag wird durch

laufende Mieteinnahmen, Wertzuwachs

und steuerliche Vorteile lukriert.

Die Renditen bei Vorsorgewohnungs

Projekten bewegen sich zwischen 3,5

und 4,5 Prozent.

anlegerwohungen boomen

Vorsorgewohnungen sind ideal für Anleger,

die auf höchstmögliche Sicherheit

setzen und vielleicht auch damit spekulieren,

selbst einmal darin zu leben.

Wichtiges Kriterium: die Wertsteigerung.

Laut Experteneinschätzungen sind vor

allem Eigentumswohnungen in Wien

eine lohnende Investition. Immerhin

liegt die durchschnittliche Rendite in der

Bundeshauptstadt Wien derzeit bei zwei

bis vier Prozent. Für risikobereite Anleger

ist noch einiges mehr drin; vor allem im

10. Bezirk, wo die Kaufpreise stark steigen

und aktuell (noch) eine hohe Mietrendite

erzielbar ist. Allerdings: Mieter haben

in Favoriten noch nicht verstärkt entdeckt,

was die lückenlose Vermarktung

erschwert. Sicherer sind Investitionen

in Mariahilf oder Hietzing. Und der 19.

Bezirk sei sowieso ein Evergreen; dort

sind die Kaufpreise zwar hoch, aber die

Wohnungen sind begehrt und die Preise

nach unten abgesichert. Wien ist derzeit

in Österreich sicher der interessanteste

Platz um Vorsorgewohnungen zu bauen,

da die Bevölkerungszahl steigt und zu wenig

gebaut wird. Außerdem besteht hier

der größte Markt an Mietwohnungen. 80

Prozent der Haushalte leben hier in Mietwohnungen,

20 Prozent in Eigentum. In

den Bundesländern ist das Verhältnis in

etwa umgekehrt. Daher investieren in

Wien auch viele Anleger aus den Bundesländern:

Oberösterreich, dem Burgenland

aber auch Tirol stellen nach Brancheneinschätzung

die größten Anlegergruppen

außerhalb der Bundeshauptstadt.

Jedenfalls ist auch die steuerliche Seite

der privat angeschafften Vorsorgewohnung

ein wichtiges Argument für die

Investition. Denn der Käufer beziehungsweise

Vermieter profitiert von der Rückvergütung

der im Kaufpreis enthaltenen

Umsatzsteuer und kann sie als Vorsteuer

geltend machen. Außerdem drücken Kreditzinsen

und erwähnte AfA die Steuern.

Jedenfalls ist auch die steuerliche Seite

der privat angeschafften Vorsorgewohnung

ein wichtiges Argument für die

Investition. Denn der Käufer beziehungsweise

Vermieter profitiert von der Rückvergütung

der im Kaufpreis enthaltenen

Umsatzsteuer und kann sie als Vorsteuer

geltend machen. Außerdem drücken Kreditzinsen

und erwähnte AfA die Steuern.

In erster Linie zählt die optimale Vermietbarkeit

der Wohnung – die Grundvoraussetzung

für ein erfolgreiches Immobilieninvestment

– zu den wichtigsten

Auswahlkriterien, die ein Investor

beim Kauf einer Vorsorgewohnung berücksichtigen

sollte. Hier kommt dem

zugrunde gelegten Immobilienkonzept

eine entscheidende Rolle zu: Lage, Wohnungskonfiguration

und Ausstattung der

Wohnungen sind daher wichtige Qualitätskriterien

für einen langfristigen

10 gründe, gerade jetzt in immobilien zu veranlagen

1. Jetzt sind die kursspekulationen weitgehend draußen. Gut aufgestellte und konservativ finanzierte Immobilien-aktiengesellschaften

stellen den aktuellen turbulenzen zum trotz eine stabile anlage dar. Im Grunde sollte der sogenannte innere Wert

der aktie – also die summe der Immobilien abzüglich offener kredite geteilt durch die Zahl der ausgegebenen aktien – einen

Richtwert dar. allenfalls sollte man noch einen sicherungsabschlag wegen möglicherweise nötiger abwertungen der Immobilien

berücksichtigen. die Rallye hat jedenfalls bei den Immobilienaktien bereits wieder begonnen – auch, wenn man für die nächsten

monate auch hier noch mit einem auf und ab rechnen sollte, klar ist, früher oder später geht es wieder bergauf. erste erfolgreich

platzierte kapitalmaßnahmen zeigen, dass das auch der markt so sieht.

2. Immobilienwertpapiere sind langfristige anlagen. kurzfristige schwankungen sollten den anleger nicht irritieren, da heißt es: augen

zu und durch. Wichtig dafür ist aber, dass es sich um qualitativ gute Immobilienportfolios mit guten mietverträgen und einem – gerade

jetzt besonders wichtigen – konservativen, langfristig orientierten management handelt.

3. der veranlagungsdruck der Immobiliengesellschaften ist weg. noch vor zwölf monaten stand so viel anlegerkapital bereit, dass es

schwer war, dafür auch ausschließlich qualitativ hochwertige Immobilien zu kaufen. manche Gesellschaften mussten kompromisse bei

der Immobilienqualität eingehen – das wirkt sich dort jetzt negativ aus. Für die mittlere Zukunft kann so etwas ausgeschlossen werden.

4. Überhitzte Preise gehören der vergangenheit an. die große nachfrage führte auch zu hohen Preisen – und notgedrungen niedrigen

mietrenditen. Jetzt steigen die mietrenditen, die objektpreise sinken. ein guter Zeitpunkt, bald Immobilien zu kaufen.

5. Weniger Projekte am markt sichert gute verwertbarkeit: durch die Finanzkrise und die allgemeinen turbulenzen wird es in den nächsten

Jahren weniger neue Immobilienprojekte geben. das ist schlecht für die baufirmen, aber gut für ausfinanzierte Immobiliengesellschaften,

da dadurch selbst bei nachlassender konjunktur eher keine überdurchschnittlichen leerstände abzusehen sind.

6. Immobilien sind vor allem in unsicheren Zeiten ein vergleichsweise besonders sicherer hafen. diese eigenschaft hat sich seit Jahrhunderten

nicht verändert. und, sehr langfristig betrachtet, war der Wertzuwachs von Immobilien deutlich höher als die Inflation.

7. auch jetzt ist de facto kein Wertverfall der Immobilien zu beobachten, lediglich die Immobilienaktien haben zunächst ihre Überbewertung

verloren und notieren aus psychologischen und spekulationsgründen zum teil unter ihrem Wert.

8. direktveranlagungen in Immobilien sind von der krise nicht betroffen, sofern das Projekt mit keinen oder sehr wenigen krediten

auskommt.

9. es gibt immer ein „leben danach“: der dot.com-krise vor acht Jahren entsprangen letztlich viele erfolgreiche Internetfirmen, die heute

zu den wertvollsten und profitabelsten unternehmen der Welt zählen. auch bei Immobilien gab es schon früher immer wieder kurzfristige

schwankungen. daher ist ausschließlich ein langfristiger betrachtungszeitraum hier relevant.

10. Immobilien decken das Grundbedürfnis der menschen und sind daher unentbehrlich. und, wer nicht in Immobilienwertpapiere investieren

möchte, für den empfehlen sich vorsorgewohnungen.

82 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 83

Special: Investment

Erfolg. In Hinblick auf die Lage sind vor

allem Infrastruktur und Verkehrsanbindung

bedeutende Parameter. Große

Arbeitgeber, Krankenhäuser und Pflegeanstalten

oder Universitäten in der Nähe

der Projekte sind Indizien für ein ausreichendes

Vermietungspotenzial. Zu

große Abstriche bei der geografischen

Positionierung zu machen, kommt umgekehrt

aber teuer: Bei schlechten Lagen

ist das Mietzinsausfallsrisiko größer, man

macht Einbußen in der „Qualität“ der

Mieterstruktur und ist mit einer größeren

MieterFluktuation konfrontiert. Damit

einher geht naturgemäß eine größere Abnutzung

der Wohnung, was wiederum

mehr Sanierungsaufwand mit sich bringt.

Grundsätzlich sollte der künftige Wohnungsbesitzer

immer darauf achten,

dass er nicht nach dem eigenen Gusto

kauft. Denn nur, wer eine Immobilie

aus der Perspektive seiner potenziellen

Mieter betrachtet, wird durchgehende

Einkünfte erzielen können. Schließlich

haben Mieter hinsichtlich der Wohnung

ganz bestimmte Vorstellungen.

Ideale Wohnungsgröße ist eine Zwei bis

VierzimmerAltbauwohnung. In Zahlen:

zwischen 30 und 70 Quadratmetern. In

EinzimmerWohnungen zu investieren,

zahlt sich eher nicht mehr aus: Nur sechs

Prozent aller Mietwohnungsinteressenten

(in Wien) suchen nach einer Wohnung

dieser Art. Hingegen tragen Zuckerln, wie

Balkon, Terrasse oder Loggia samt guter

Besonnung, Parkmöglichkeiten und effizientem

Grundriss, das Ihrige dazu bei,

eine Vorsorgewohnung zu einem Renner

zu machen. Nicht zuletzt entscheidet sich

ein Mieter aufgrund der Ausstattung für

eine Wohnung. Hochwertig und gleichzeitig

neutral sollte das Innere bestimmen.

alternative mietenpool

Um zukünftig – etwa in der Pension –

über die Mieteinnahmen aus eigenen

Immobilien verfügen zu können, kauft

man sich heute eine oder mehrere Eigentumswohnungen,

lässt sie professionell

managen und vermieten und profitiert

in vielerlei Hinsicht: Der Substanzwert

84 immobilien Magazin 7-8|12

der Immobilie ist – gerade in Zeiten

wie diesen – Garant für hohe Krisensicherheit.

Und: Der Investor profitiert

von langfristiger Wertbeständigkeit und

Wertsteigerungschancen.

Der Investor kann sich durch entsprechende

Vereinbarungen gegen allfällige

alternativen zu den alternativen

Mietausfälle über ein Mietenpool bei

einigen Anbietern solcher Vorsorgewohnungen

absichern und die Mieterträge

sind durch Wertsicherungsklauseln inflationsgeschützt.

Darüber hinaus ist der

Investor als Eigentümer im Grundbuch

eingetragen. Mit attraktiven Finanzierungsangeboten

ist die Realisierung des

alternative Immobilienfonds mit einer sehr speziellen veranlagungsstrategie haben derzeit

zwar erst einen kleinen marktanteil, ihre bedeutung wächst derzeit aber schlagartig.

In jeder branche gibt es spezialisten, so auch bei den Private-equity Immobilienfonds.

mit großer aufmerksamkeit verfolgen wir seit Jahren die auflage solcher spezialisierte

Fonds, die oft auch den vorteil haben, dass Ihre Investitionen wenig oder

so gut wie gar nicht mit der gesamtwirtschaftlichen entwicklung korrelieren. hierzu

zählen unter anderem segmente wie beispielsweise Parking, healthcare oder studentenwohnheime.

Zudem zählen auch Greenbuilding-Fonds zu dieser kategorie, da

sich die nachhaltige bauweise noch nicht in den standardsegmenten büro, Wohnen,

logistik oder Retail durchgesetzt hat.

die Zahl der alternativen Fonds ist jedoch sehr gering im vergleich zum Gesamtmarkt.

Im Jahr 2010 liegt der anteil bei 5,9 Prozent des Gesamtmarktes weltweit.

Interessanterweise hat diese anteiligkeit in den letzten drei Jahren stetig zugenommen

und sich von 2007 bis 2010 mehr als verdoppelt, geht aus einer aktuellen

marktanalyse der swisslake Capitalanlage aG hervor. swisslake ist ein unabhängiger

Investmentberater, der ausschließlich auf Immobilienanlagen weltweit spezialisiert

ist. mit standorten in Pfäffikon/Zürich und singapur ist das 2004 gegründete unternehmen

eine der bedeutenden beratungsgesellschaften in dieser branche.

mit dieser art von spezialisierung tun sich Fondsmanager im vertrieb oft leichter, denn

es gibt wenig Wettbewerb und eine individuellere Wahrnehmung bei den Investoren.

Fonds, die in altersheime, Pflegeheime und kliniken investieren, sind besonders in

Westeuropa, nordamerika, Japan und australien beliebt, denn die demogra fische entwicklung

dieser volkswirtschaften schafft eine nachhaltige nachfrage nach solchen

einrichtungen. Grüne Immobilienfonds, die sich auf nachhaltige Investitionen fokussieren,

sind ebenfalls bei den institutionellen Investoren beliebt geworden.

die Gründe hierfür sind nicht nur ein „gutes Gewissen“, da Immobilien weltweit für

über 40 Prozent der Co 2 -emissionen verantwortlich sind, sondern auch komparative

kostenvorteile durch fortgeschrittene technologien und langfristige bessere Chancen

in der vermietbarkeit und beim verkauf von Immobilien.

herzstück der swisslake ist die swisslake datenbank. diese umfasst zum stichtag

31. august 2010 2.780 Fonds, die von insgesamt 1.140 Fondsmanagern verwaltet

werden. die swisslake datenbank ist damit eine der größten datenbanken für Real

estate Private equity Investitionen weltweit.

Investments darüber hinaus schon mit

geringem Eigenkapitaleinsatz möglich.

Die Aussicht auf regelmäßige Zusatzeinkünfte

in der Pension, steuerliche Anreize,

die langfristige Wertbeständigkeit

aber auch der grundbücherlich gesicherte

Vermögenswert machen ein Investment

in eine Real Invest Ertragswohnung gerade

jetzt besonders reizvoll.

Eine gute Ertragswohnung muss auch auf

die Bedürfnisse der potenziellen Mieter

zugeschnitten sein, das heißt, sie muss

hinsichtlich Größe, Einteilung und Ausstattung

den Anforderungen der Wohnungssuchenden

entsprechen. Durch eine

qualitativ hochwertige Ausstattung kann

im Falle eines Mieterwechsels eine rasche

Wiedervermietung ohne umfangreichen

Sanierungsaufwand sichergestellt werden.

Einen großen Vorteil genießen Eigentümer

Ertragswohnungen, die sich für

Unser Herz schlägt

Liegenschaftsverwaltung

Immobilienvermittlung

Facility Management

Baumanagement

ein Projekt inklusive umfangreichen

Servicepakets entschieden haben. Die

gesamte administrative Abwicklung der

Immobilieninvestition wird für den Anleger

erledigt und das professionelle Management

der Immobilie gewährleistet.

Die Suche nach geeigneten Mietern, der

Verwaltungsaufwand und der mögliche

Ärger mit rechtlichen Problemen – alle

diese Verpflichtungen werden dem Eigentümer

von Profis abgenommen.

steuerliche gestaltung

Der Kauf einer Ertragswohnung eröffnet

dem Anleger auch einige interessante

Gestaltungsmöglichkeiten. Der Investor

erzielt aufgrund der Fremdvermietung

Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung,

die in die Einkommensteuererklärung

aufzunehmen sind und dem

normalen Steuertarif unterliegen. Das

für Ihr Investment

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Herrengasse 17

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oerag@oerag.at

www.oerag.at

bedeutet, dass der Anleger besonders in

der Anfangsphase anfallende steuerliche

Verluste deklarieren kann, welche dann

zu entsprechenden Steuervorteilen führen.

Als Ausgaben können grundsätzlich

alle Aufwendungen steuerlich geltend

gemacht werden, die im Zusammenhang

mit der Vermietungstätigkeit anfallen.

Dazu gehören zum Beispiel Zinsaufwand

und Finanzierungsnebenkosten,

Verwaltungshonorare, Maklergebühren,

oder Abschreibung auf die Herstellungskosten.

Die Möglichkeit, den Zinsaufwand

steuerlich zu verwerten, macht die

Fremdfinanzierung der Ertragswohnung

attraktiv. Intelligente Finanzierungsmodelle

machen aus der Ertragswohnung

eine lukrative Investmentvariante.

Wer in größeren Dimensionen denkt,

kann sich auch über ein Zinshaus wagen,

welches aber deutlich mehr Risiko und

einen hohen Arbeitseinsatz erfordert.

Special: Investment

4,8

4,6

4,4

4,2

4,0

3,8

3,6

3,4

3,2

3,0

2,8

2,6

Überblick

INVESTMENT

IMMo-AkTIENChECk DIE ANAlySE

ATrIuM

Atrium European Real Estate Limited (AT Listing) Austria ATX Fixed (Rebased)

Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

CoNwErT

12,5

12,0

11,5

11,0

10,5

10,0

9,5

9,0

8,5

8,0

7,5

7,0

Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

S IMMo

6,5 5,5

6,0 5,0

5,5 4,5

5,0 4,0

4,5 3,5

4,0 3,0

3,5 2,5

conwert Immobilien Invest AG Austria ATX Fixed (Rebased)

S IMMO AG (AT Listing) Austria ATX Fixed Austria (Rebased) ATX Fixed (Rebased)

Jul Mai 10 11 Aug Jun 11 10 Sep Jul 11 10 Aug Okt 11 10 Sep Nov 11 10 Okt Dez 11 10 Nov Jan 11 Dez Feb 11 11 Jän Mrz 12 11 Feb Apr 12 11 Mär Mai 12 11 Apr Jun 12 11 Mai Jul 12 11 Jun Aug 12 11

Legende Charts: Kurse vom 15. Juni 2012. Quelle: Factset. Legende Kasten: Quelle: erste Group-schätzungen, Factset

4,8

4,6

4,4

4,2

4,0

3,8

3,6

3,4

3,2

3,0

2,8

2,6

12,5

12,0

11,5

11,0

10,5

10,0

9,5

9,0

8,5

8,0

7,5

7,0

5,5 6,5

5,0 6,0

4,5 5,5

4,0 5,0

3,5 4,5

3,0 4,0

2,5 3,5

CA IMMo

CA Immobilien Anlagen AG Austria ATX Fixed (Rebased)

Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

IMMofINANz

3,2

3,0

2,8

2,6

2,4

2,2

2,0

1,8

1,6

Immofinanz AG (AT Listing) Austria ATX Fixed (Rebased)

Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

wArIMpEx

2,4

2,2

2,0

1,8

1,6

1,4

1,2

1,0

0,8

0,6

Warimpex Finanz- und Beteiligungs AG Austria ATX Fixed (Rebased)

Mai 11 Jun 11 Jul 11 Aug 11 Sep 11 Okt 11 Nov 11 Dez 11 Jän 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

kGV k/Bw DIV.-rENDITE k/CAShflow

2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e 2011 2012e 2013e

Atrium 9,0 12,3 9,8 0,56 0,55 0,55 4,1% 4,9% 5,8% 11,3 10,8 11,4

CA IMMo 11,6 15,0 11,0 0,43 0,38 0,37 4,6% 5,2% 5,2% 11,0 12,4 9,2

conwert 30,4 17,4 14,5 0,56 0,55 0,55 4,1% 4,1% 4,1% 19,8 19,1 14,2

Immofinanz 10,1 7,2 9,3 0,59 0,44 0,43 3,1% 6,3% 8,4% 12,4 10,7 9,2

S Immo 15,3 12,7 11,8 0,64 0,55 0,54 2,2% 2,8% 3,0% 10,6 9,3 8,5

warimpex 30,0 7,1 25,0 0,31 0,30 0,29 0,0% 6,7% 6,7% 9,4 – 3,95

MediaN 13,5 12,5 11,4 0,56 0,50 0,49 3,6% 5,1% 5,5% 11,2 10,8 9,2

2,4

2,2

2,0

1,8

1,6

1,4

1,2

1,0

0,8

0,6

3,2

3,0

2,8

2,6

2,4

2,2

2,0

1,8

1,6

ZwischeN hoffNuNg

uNd BaNgeN

aUTOriN: martIna vaLenta – ImmobILIenaKtIenanaLystIn der erste Group

Nach dem Kursrutsch Anfang Mai stabilisierten sich

die Aktienmärkte nach der Ankündigung, dass auch

Spanien unter den Euro-Rettungsschirm schlüpft,

sowie den Griechenland-Wahlen. Der ATX bewegte

sich auf Monatssicht seitwärts, während die österreichischen

Immos bis auf Atrium leichte Verluste verzeichneten. Seit Jahresbeginn

schaffte noch kein Titel ein Kursplus. Am besten entwickelte

sich der Shoppingcenter Spezialist Atrium mit einer ausgeglichenen

Performance, während die S IMMO mit 10 Prozent

deutlich im Minus ist. Dies liegt auch an der zuletzt deutlich

schlechteren Performance mit Auslaufen des Aktienrückkaufprogramms

Ende Mai. Die Berichtssaison ging mit der conwert

zu Ende, wurde aber von den politischen und wirtschaftlichen

Turbulenzen in der Eurozone in den Hintergrund gedrängt.

Wie erwartet, konnte conwert konnte im ersten Quartal die

Miet- und Verkaufserlöse aus dem Vorjahr nicht erreichen. Das

EBITDA lag mit 26,0 Millionen Euro rund 14 Prozent unter

dem Vorjahreswert, beim EBIT wurde nur ein Rückgang von

drei Prozent verzeichnet, da im Unterschied zum Vorjahr ein

positives Aufwertungsergebnis zu verzeichnen war. Das Nettoergebnis

lag mit 2,3 Millionen Euro auch aufgrund einer hohen

Steuerquote klar unter dem Vorjahreswert von 5,4 Millionen

Euro Positiv zu erwähnen ist aber, dass der Verschuldungsgrad

aufgrund der Immobilienverkäufe mittlerweile auf rund 56 Prozent

reduziert wurde und die operativen Kosten im ersten Quartal

deutlich gesenkt wurden. Wir sehen derzeit nur begrenztes

Aufwärtspotenzial für den Aktienkurs. Mehr Bewegung wird

vermutlich erst gegen Jahresende in den Aktienkurs kommen,

wenn die Reduktion des Nominalkapitals wirksam wird und die

Gesellschaft damit wieder frei verfügbare Reserven für Aktienrückkäufe

oder die zusätzliche Ausschüttung von 0,15 Euro hat.

Die S IMMO legte mit soliden Q1-Zahlen einen guten Start ins

neue Jahr hin. Die Mieterlöse sanken trotz zahlreicher Immobilienverkäufe

nur leicht (-0,6 Prozent), auch die operativen Kosten

konnten weiter reduziert werden. Positive Ergebnisbeiträge

kamen darüber hinaus von Immobilienverkäufen und von weiteren

Aufwertungen von Objekten in Deutschland. Unterstützt

durch einen positiven Steuereffekt stieg der Gewinn/Aktie letztlich

von 0,04 Euro auf 0,09 Euro. Der Ausblick blieb unverändert.

Die S IMMO überlegt, nach dem Abschluss des Aktienrückkauf-

programms mit Ende Mai ein weiteres aufzulegen. Insgesamt

kaufte das Unternehmen seit Ende November knapp 500.000

Aktien (0,73 Prozent) zurück. Am 15. Juni schüttete die S IMMO

ihre erste – KESt-freie – Dividende von 0,10 Euro/Aktie aus.

Der Hotelspezialist Warimpex profitierte im Q1 von einem

freundlicheren Umfeld auf den osteuropäischen Hotelmärkten

mit einem Umsatzplus von rund 20 Prozent sowohl im operativen

Hotelgeschäft als auch bei Verkäufen. Nach einem Verlust

von 3 Millionen Euro im Vorjahresquartal schaffte Warimpex

den Sprung zurück in die Gewinnzone. Warimpex gab auch

den beabsichtigten Verkauf seines 50 Prozent-Anteils am Hotel

InterContinental in Warschau bis Jahresende bekannt. Der

Verkaufspreis soll über Buchwert liegen und sich positiv auf die

Ertrags- und Liquiditätssituation auswirken. Laut Presseartikeln

ist das Hotel über 100 Millionen Euro wert.

Zwei Unternehmen nutzten auch das aktuell günstige Zeitfenster

für Anleiheemissionen. conwert platzierte eine fünfjährige

Anleihe über 65 Millionen Euro mit einem Zinssatz von 5,75

Prozent. Die Immofinanz plant, eine fünfjährige Anleihe über

100 Millionen Euro zu begeben, mit einem Coupon von 5,25

Prozent. Beide Anleihen wurden auch Retail-Investoren angeboten

und dienen der Refinanzierung von Wandelanleihen

sowie allgemeinen Unternehmenszwecken. Im Vergleich zur

Dividendenrendite schneidet der Coupon bei conwert besser,

aber bei der Immofinanz schlechter ab. Hier liegt die erwartete

Dividendenrendite heuer bei rund 6,3 Prozent und 8,4 Prozent

nächstes Jahr. Natürlich sind Aktieninvestments risikoreicher.

Dividendenzahlungen hängen von der Geschäftsentwicklung

des Unternehmens ab, während Couponzahlungen fix sind.

Erleichterung herrschte an den Märkten nach dem Wahlsieg

der Befürworter eines Sparkurses in Griechenland. Doch von

Euphorie kann keine Rede sein, noch kämpft die Eurozone mit

der Verschuldung in anderen Mitgliedsstaaten. Das charttechnische

Bild der Märkte deutet aber zumindest darauf hin, dass

ein Großteil der Befürchtungen und Ängste in Bezug auf die

Griechenland-Wahlen schon eingepreist war. Wir sehen auf

längere Sicht klare Kaufkurse an den Aktienmärkten, vor allem,

da der ATX im Schnitt 20 Prozent unter Buchwert notiert. Dies

wird längerfristig so nicht bleiben.

86 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 87

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beträgt ca. 700 Quadratmeter und ist auf drei stockwerke

verteilt. Im erdgeschoß und im ersten stock sind Büros untergebracht,

im zweiten stock befinden sich 2 Wohnungen.

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Real InveSt auStRIa

wächSt StaRk

und sucht weiterhin neue Investmentmöglichkeiten. Das Interesse der Österreicher an

einer besonders konservativen und damit im Regelfall vergleichsweise sicheren Veran-

lagung ihrer Ersparnisse ist weiterhin sehr hoch. Dieser seit Längerem anhaltende Trend

hat auch beim Marktführer unter den offenen Immobilienfonds in Österreich, dem Real

Invest Austria entsprechende Auswirkungen gezeigt.

o ist das Immobilienvermögen des Real Invest Austria,

dem offenen Immobilienfonds der Bank Austria-Gruppe

im abgelaufenen Geschäftsjahr 2011 auf über 1,7 Milliarden

Euro gewachsen.

Der offene Immobilienfonds hat im vergangenen Jahr dank des

im Vorjahr weiter anhaltenden Vertrauens der Anleger zusätzliche

Immobilien im Wert von rund 400 Millionen Euro gekauft und

rund 230 Millionen Euro an Nettomittelzuflüssen verbucht. Insgesamt

hat der Real Invest Austria im Jahr 2011 in neunzehn neue

Objekte investiert.

Zum Jahreswechsel wurden vier Wohnobjekte in den Wiener Gemeindebezirken

2, 15, 17 und 22 zugekauft. Am Nordbahnhof wird

die Buwog für den Real Invest Austria bis 2013 eine Wohnanlage

mit rund 200 Wohnungen errichten. Die Gesamtprojektkosten wurden

mit rund 33 Millionen Euro veranschlagt. Mit dem kürzlich von

der Prisma-Gruppe entwickelten frei finanzierten Wohnbauprojekt

in der Gaswerkgasse in Salzburg mit 52 Wohnungen setzt die Real

Invest die Diversifikation des Portfolios in den Bundesländern fort.

Derzeit ist der Real Invest Austria in 97 ausschließlich österreichischen

Objekten investiert. Rund 60 Prozent des Fondsvermögens

bestehen aus Wohnliegenschaften und Infrastrukturobjekten

wie Universitäten, Schulen, Pflegeeinrichtungen und

Kindergärten. Das Gesamtvolumen des Fonds betrug per 2. Jänner

2012 rund 1,778 Milliarden Euro. Die entspricht einem Marktanteil

von rund 62 Prozent.

Seit dem Jahreswechsel ist das Vertrauen der Anleger in den Real

Invest Austria als verlässlicher und vergleichsweise sicherer Hafen

für Investoren weiter angestiegen. So ist der Real Invest Austria

im ersten Halbjahr 2012 weiter gewachsen. Insgesamt hat sich das

Real Invest Austria-Fondsvolumen bis Ende Juni auf rund 1,9 Milliarden

Euro nochmals vergrößert. Dieses Fondswachstum und das

stetig steigende Immobilienportfolio bietet reichhaltige Aufgaben

für die straff organisierte Investmentabteilung bei der Real Invest

Austria, die aufgrund des gestiegenen Arbeitsanfalles personell

entsprechend aufgestockt wird. Denn die täglichen Mittelzuflüsse

müssen ja auch entsprechend gut in geeignete Immobilien veranlagt

werden.

Thomas Hetz, als Geschäftsführer bei der Real Invest Holding unter

anderem für die Investments des RIA verantwortlich: „Aufgrund des

stark gestiegenen Mittelaufkommens sind wir noch stärker gefordert,

laufend neue Veranlagungsmöglichkeiten in Immobilien zu finden.

Wir haben daher forciert damit begonnen, die bereits bestehenden

guten Kontakte zu Immobilienbestandshaltern und anderen interessierten

Immobilienverkäufern zu intensivieren und neue Kontakte

aufzubauen. Aufgrund des hohen Mittelzuflusses suchen wir neue

Einkaufsquellen für erstklassige Immobilien.“

welche Objekte Sucht Real InveSt auStRIa

Büroobjekte, Wohnimmobilen und Einzelhandelsobjekte in

Wien, den Bundesländern Hauptstädten und entsprechenden

Ballungsräumen

Der Real Invest Austria ist ein betont konservativ veranlagender

offener Immobilienfonds. Das spiegelt sich auch

in der Gewichtung der Assetklassen wieder, in welche der

Real Invest Austria veranlagt.

Der Real Invest Austria veranlagt ausschließlich in österreichische

Immobilien. Die Nutzungsaufteilung liegt bei 60

Prozent Infrastruktur -Immobilien und 40 Prozent Büro-

Immobilien. Unter Infrastruktur -Immobilien fallen Universitäten,

Schulen, Kindergärten etc., Wohnimmobilien und

auch Gewerbeimmobilien mit Mietern der öffentlichen Hand.

„wIR Suchen veRmIetete Objekte ab 10 mIllIOnen euRO“

Interview mit thomas hetz, Geschäftsführer Real Invest holding – cIO

Der Real Invest austria wächst weiter stark. wie erklären Sie

sich das?

THOMAS HETZ: Bei der regelmäßigen Bewertung aller offenen

Fonds hat die Vereinigung Österreichischer Investmentgesellschaften

VÖIG wiederholt bei der Berechnung der Sharp Ratio

den Real Invest Austria an die erste Stelle gereiht. Diese

Kennziffer macht den Anlageerfolg von Fonds vergleichbar.

Der Real Invest Austria ist auch der einzige offene Fonds der

ausschließlich in österreichische Immobilien investiert. Die

Immobilienankäufe werden primär über Eigenmittel finanziert.

Somit haben wir ein geringes Finanzierungs-Risiko. Auch der

Infrastruktur Anteil mit Mietern der öffentlichen Hand und einem

hohen Wohn immobilenanteil von ca. 600 Millionen Euro

bringt stabilen Cash Flow und damit Sicherheit für die Anleger.

welche konsequenzen hat dieses kontinuierliche wachstum

für Ihr unternehmen?

HETZ: Dies erfordert weiterhin die Investition in erstklassige

Immobilien und ein hoch professionelles Team um den Immobilen

Bestand optimal zu bewirtschaften. Da wir für unsere

Investitionen keine Finanzierungen benötigen können wir An-

fOnDSvOlumen: 2,2 Mrd. €

mItaRbeIteR: 75

PRODukte: Offene Immobilenfonds

Geschl. Immobilieninvestments

Vorsorgewohnungen

Eigeninvestments

käufe entsprechend schnell und sicher abwickeln und haben

somit einen entsprechenden Marktvorteil.

Geht sich dieses doch sehr starke wachstum in der letzten zeit

mit Ihrem derzeitigen Personalstand überhaupt aus. Die Real

Invest austria ist ja bekannt, dass Sie personell schon früher

recht straff organisiert ist?

HETZ: Die Frage ist berechtigt. Wir verfügen über einen hoch

qualifizierten und spezialisierten Mitarbeiter Stab, der diese

ausgezeichneten Ergebnisse erzielt. Natürlich muss mit dem

Immobilien Wachstum vor allem in den Spezialbereichen Asset

Management und Investment Management personell nachgezogen

werden.

welche Objekte suchen Sie konkret, wie müssen diese sein,

damit sie für Sie als potenziellen käufer interessant sind?

HETZ: Wir suchen vermietete Objekte ab 10 Millionen Euro.

in den Bereichen Büro, Wohnen, Gewerbeimmobilen mit Mietern

der öffentlichen Hand und Einzelhandelsimmobilien. Wir

forcieren den Erwerb von cash starken Einzelhandels Objekten

und die Investitionen im frei finanzierten Wohnbau. Wir haben

beispielhaft gerade ein Neubau Wohnprojekt in exzellenter

Lage in Salzburg erworben. Im Retail Bereich haben wir das

Refurbishment der Brigitta Einkaufs Passage erfolgreich abgeschlossen

und konnten somit eine weitere Wertsteigerung im

Retailbereich für den Real Invest Austria umsetzen.

wie kommt man mit Ihnen als Immobilienentwickler oder

potenzieller verkäufer einer Immobilie ins Geschäft?

HETZ: Die Position der Geschäftsführung des Investment

Management, die den kompletten Ein- und Verkauf für unsere

Gruppe abwickelt, wurde mit Herrn Roland Pinz neu besetzt.

Dieser ist ein exzellenter Immobilien-Fachmann und verfügt

über langjährige Erfahrung. Er und sein Stab bearbeiten alle

eingehenden Angebote und stehen für einen Erstkontakt jederzeit

zur Verfügung.

Danke für das Gespräch.

DeR DIRekte kOntakt zuR Real InveSt

karin Rupp Tel.: 33171 – 75222

EMail: karin.rupp@realinvest.at

Sabine eder Tel.: 33171 – 75139

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Gemütlicher Glanz

Des Wiener GolDes

zuverlässig steigen die Preise und fallen die renditen am Wiener zinshausmarkt.

eine investition bleibt trotz alledem interessant. in spitzenlagen aus anderen guten

Gründen als in wach geküssten Bezirken. autoriN: PrIska koIner

Das Wiener Gold boomt.

Das kann, ohne mit der

Wimper zu zucken, gesagt

werden. Denn heuer

ist der Zinshausmarkt

deutlich stärker in Bewegung als im Jahr

zuvor. Das zeigt ein Blick ins Wiener

Grundbuch. In den ersten vier Monaten

2010 wechselten 137 Zinshäuser mit einem

Volumen von rund 266 Millionen

Euro den Besitzer. So waren es 2011 im

selben Zeitraum 184 Häuser mit einem

Transaktionsvolumen von 482 Millionen

Euro. Dieser Sprung ist beachtlich.

Der Erste Wiener Zinshausmarktbericht

spricht von einem Anstieg des Transaktionsvolumens

zwischen 2010 und

2011 um 10 Prozent auf 780 Millionen

Euro. Das war Ende Februar. Mittlerweile

ist diese Summe durch Nachzügler im

Grundbuch – die es jedes Jahr gibt – auf

über 820 Millionen Euro angewachsen.

Doch zurück zu den Fakten im Zinshausmarktbericht:

Allein im ersten Wiener

Bezirk wurden 166 Millionen Euro umgesetzt,

und das sind 75 Prozent mehr

als im Vorjahr. Fazit: Der Run auf das

Zinshaus ist ungebrochen und wird

es weiterhin bleiben. Da sind sich die

Experten einig.

Hotspot ist und bleibt der 1. bezirk

Dabei steigen die Preise und fallen die

Renditen seit mehreren Jahren. Das ist

kein neuer Trend. „Seit jeher sind die Renditen

im ‚langweiligen‘ Mittelfeld aller

europäischen und nordamerika nischen

Länder. Insbesondere Wien kennt keine

kurzfristigen volatilen Preisbewegungen

bei Immobilien – und das seit mindestens

drei Jahrzehnten“, sagt Eugen Otto, Präsident

der internatio nalen Real Estate Verbandes

FIABCI. Einer der Hauptgründe

für die stei genden Preise ist das knapper

werdende Angebot bei gleichzeitig immer

höher werdenden Ansprüchen der

Käufer. Was zählt ist die Lage, die Lage

und dann der hervorragende Allgemeinzustand.

Unter diesen Voraussetzungen

akzeptieren die Käufer die niedrigeren

Renditen. Ein genauerer Blick auf die

Bezirke lohnt sich. Dieser Trend ist am

deutlichsten in RudolfsheimFünfhaus,

dem 15. Wiener Gemeindebezirk, zu

sehen. Für einen Quadratmeter eines

GründerzeitZinshauses bezahlen

94 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 95

Special: Investment

ZiNShauSMarkt iN WieN

renditen

14.

13.

17.

23.

18.

über 6%

über 5%

12.

19.

die Käufer zwischen 610 Euro und

1.460 Euro, während die maximal

erreichbare Rendite um 0,3 Prozentpunkte

auf 1,5 Prozent gesunken ist.

In den Bezirken Hietzing, dem 13.

Bezirk, Währing, dem 18. Bezirk, und

Döbling, dem 19. Bezirk, dagegen ist

der Mindestpreis heuer erstmals über

1.000 Euro pro Quadratmeter angestiegen.

Weiterhin das teuerste Pflaster

bleibt der 1. Bezirk im Zentrum. Hier

liegt der Verkaufspreis pro Quadratmeter

derzeit zwischen 3.200 Euro und

5.260 Euro pro Quadratmeter. Auch in

der Wiener City ging die Rendite zurück

auf 1,5 Prozent, was um 0,1 Prozentpunkte

weniger als im Vorjahr ist.

Aber Wien ist vielseitig. Auch am Zinshausmarkt.

Stabile Preise und Renditen

halten der 16. Bezirk Ottakring und im

17. Bezirk Währing. Im 11. Bezirk, dem

„Arbeiterbezirk“ Simmering und dem

12. Bezirk Meidling dagegen ist noch

größerer Profit möglich. Hier lassen

96 immobilien Magazin 7-8|12

20.

16.

8. 1.

15.

6. 4.

10.

21.

über 4%

bis 3,5%

Quelle: erster Wiener Zinshausmarktbericht von otto Immobilien

11.

22.

sich bei niedrigen Einkaufspreisen

von unter 500 Euro pro Quadratmeter

noch Renditen bis zu 6,4 Prozent erzielen.

Wie lange die Käufer die steigenden

Preise und sinkenden Renditen

noch akzeptieren, ist ungewiss. „Ein

Ende der Entwicklung ist nicht absehbar“,

sagt Eugen Otto. Da spielt einerseits

die Verunsicherung über die Weltwirtschaftsentwicklung

zusammen.

Die Investoren suchen Sicherheit. Das

Bewahren des Vermögens – egal, ob

klein oder groß, ist mehr ein Thema

als die Vermehrung. „Das Zinshaus

gilt unumstritten als sicherste Anlage

für und über Generati onen hinaus.“ so

Eugen Otto.

kulturgut geHt verloren

preise pro Quadratmeter

14.

13.

17.

23.

Doch der Markt an Zinshäusern wird

kleiner. Aus zwei Gründen. Der eine

bringt in regelmäßigen Abständen die

Kulturgutbewahrer auf die Barrikaden,

18.

12.

19.

20.

16.

8. 1.

15.

6. 4.

10.

21.

11.

22.

bis zu 5.200 €

über 2.000 € aber unter 3.000 €

über 1.000 € aber unter 2.000 €

Die besten renditen sind nicht in den noblen Bezirken zu finden, bei den preisen pro Quadratmeter punkten die Nobelbezirke.

die von Raubbau und Kulturverfall sprechen.

Der zweite Grund ist eine reine

Rechensache: Je mehr Zinshäuser verkauft

werden, desto weniger werden angeboten

– oder sie kommen erst nach ein

paar Jahren wieder auf den Markt, womit

die Chance hohe Renditen bei sanierten

Gebäuden einzunehmen deutlich sinkt.

Sie sind somit weniger attraktiv. Aber

zurück zum ersten Grund: Es ist eine

Tatsache, dass jährlich in Wien rund 170

Zinshäuser verschwinden. Einige verkaufte

Objekte weichen der Gewalt der

Abrissbirnen nur dann, wenn sie nicht

denkmalgeschützt sind. Wie etwa jüngst

an der Ecke Döblinger Gürtel und Döblinger

Hauptstraße, wo dem Altstilbau

unter heftigen Protesten ein modernes

Hotel der Marke Ibis Styles des französischen

Hotelriesen Accor folgen wird.

Warum ein Neubau dem Wiener Kulturobjekt

weichen muss, ist für Investor

Franz Honegger selbstverständlich: „Es

wären nur 75 Zimmer machbar gewesen.

So sind 133 Zimmer und zusätzlich eine

Tiefgarage möglich.“

Wien lebt vom alten Flair – sagen dagegen

die Kulturschützer. Aus ihrer Sicht

zu Recht. Die Diskussionen um die Ausweitung

der Schutzzonen für Denkmalschutz,

die seit 1996 diskutiert werden,

verlaufen immer wieder im Sand. Flair,

Charme und Denkmäler weichen den Gesetzen

der Ökonomie. Und die Zahlen belegen

es. Streng definiert gibt es in Wien

derzeit 15.100 GründerzeitZinshäuser.

2009 waren es noch 15.529. Die „strenge“

Rechnung definiert ein GründerzeitZinshaus

so: gebaut zwischen 1848 und 1918,

in geschlos sener Bauweise, im Stil des

Historismus mit dekorativen Stilelement

en, ohne Sonder nutzungen und ohne

Wohnungseigentum.

Zahlenmäßig stehen die meisten

GründerzeitZinshäuser in den Bezirken

Ottakring, RudolfsheimFünfhaus,

Landstraße, Währing und Hernals. Diese

fünf Bezirke decken mehr als ein Drittel

des Bestandes ab.

interesse am Wiener zinsHaus steigt

Wer investiert Zinshäuser? Vor allem

Banken, Kapitalgesellschaften und Versicherungen

sowie Projektgesellschaften.

Sie kaufen privaten Eigentümern die

Kulturgüter ab. Die Hälfte aller Wiener

Zinshäuser gehen an Unternehmen, die

damit zwei Drittel – 68 Prozent – des

Volumens ausmachen. Dagegen sind

drei von fünf Verkäufern private Eigentümer,

in deren Kassen 37 Prozent des

Volumens landen. Diese KäuferVerkäuferVerteilung

ist schon seit mehreren

Jahren zu beobachten: Privat

verkauft. Unternehmen kauft. Die Nachfrage

nach dem Wiener Gold ist jedenfalls

weiter sehr hoch. Für ausländische

Investoren wird das Zinshaus ebenfalls

interessanter. Vor allem Schweizer und

deutsche Interessenten treten am Marktplatz

auf. Aber Zinshausmakler Gerhard

Hudej hat auch schon Gespräche mit

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und auch selektiv im CEE-Raum. Kein Zufall, liegt doch die Stärke

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Special: Investment

Investoren aus Amerika, Asien, Osteuropa,

Frankreich und Italien geführt. Zu

Abschlüssen mit internationalen Investoren

kommt es aber noch selten.

lage, lage – oder docH meHr

Wo noch attraktive Lagen für ein Investment

zu finden sind, da sind sich

die Experten nicht ganz einig. Generell

zeichnet sich der Wiener Wohnhausimmobilienmarkt

durch eine kontinuierliche

Preisentwicklung aus, die von

der Nachfrage getragen ist. Lange Zeit

galt der Gürtel als magische Grenze am

Zinshaussektor. Bei den Investoren waren

vor allem die inneren Bezirke gefragt.

Die Außenbezirke werden aber langsam

wachgeküsst. Georg Muzicant, Chef von

Colliers, meint: „Die inte ressantesten

Objekte befinden sich in jenen Lagen,

in denen sehr selten Objekte auf den

Markt kommen und kaum oder gar nicht

an Wert verlieren: Das ist durchwegs in

den besten Lagen im 1. Bezirk und der

Umgebung sowie in Topwohnlagen in

Währing und Döbling der Fall“. Sollte

auch die Spitze des Zinshausmarktes

erreicht sein oder sollte es zu einer

Trendumkehr kommen, diese Immobilien

bleiben eine langfristige und sichere

Wertanlage. Das Angebot an diesen Topimmobilien

ist jedoch sehr begrenzt und

die Renditen sind entsprechend niedrig.

Eugen Otto ortet innerhalb des Gürtels

tolle Angebote, die mit dynamischen

Stadtentwicklungsgebieten zusammenhängen.

Um den Rochusmarkt im 2. Bezirk

oder im Servitenviertel mitten im 9.

Bezirk. Hier klettern die Quadratmeterpreise

zuletzt auf 3.000 Euro. „Die Käufer

solcher Häuser planen in der Regel den

Bau von Luxuswoh nungen und Luxusdachwohnungen

mit Abverkaufspreisen

von 8.000 Euro pro Quadratmeter und

mehr“, so Eugen Otto.

Aber auch im 4. Bezirk, rund um den

neuen Hauptbahnhof, erwartet er sich

noch Impulse. Und es gibt noch „aufstrebende

Grätzel“ für Eugen Otto: das

Stuwerviertel beim Prater und das Gebiet

rund um die Wirtschaftsuniversität.

Dort wird es für die Bewohner immer

attraktiver zu wohnen. Dort werden die

Preise auch noch steigen. Außerhalb

der Hauptverkehrsachse Gürtel sind vor

allem die Renditen derzeit sehr interessant.

In Simmering und Favoriten sind

doch noch Renditen bis zu 6,4 Prozent

zu erreichen. Lukrative Geschäfte sind

also durchaus noch zu machen. Dafür

lohnt sich der Blick über den eigenen

Tellerrand. „Es ist wie beim Angeln:

Die Resag Immobilienmakler, als umsatzstärkstes Unternehmen im Investmentbereich, stellen

ein hochprofessionelles Team zur Verfügung. Die jahrelange Erfahrung im Investmentbereich,

die akribische Aufbereitung der Unterlagen sowie genaueste Marktkenntnisse im Detail haben

uns diese Position verschafft.

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98 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 99

MARK & MARK

Der Wurm muss dem Fisch schmecken

und nicht dem Angler“, sagt Johannes

Endl, Vorstand der ÖRAG. Für

Ertragsob jekte kann man sich in anderen

Gegenden umsehen. In Bezirken,

die weniger beliebt oder elegant sind,

aber trotzdem von Mietern gesucht

werden. Dazu zählen für Endl in Wien

die Bezirke Favoriten, Simmering und

Meidling, und am anderen Donauufer

Floridsdorf und Donaustadt. Dort ist die

Infrastruktur gut. Die Bewohner können

mit UBahn, großen Durchzugsstraßen

und vielen Geschäften in diesen Bezirken

gut leben. Und wollen hier auch

bleiben. „Der typische Zinshaussucher

lehnt diese Lagen aber oft ab, da er sich

nicht vorstellen kann, selbst dort zu

wohnen. Ich würde ein Investment in

ein Haus mit „billigen“ Wohnungen in

nicht so eleganter Lage nicht per se als

JAHRE

weniger sicher einstufen, denn wohnen

müssen alle – auch in schlechten Zeiten

– und Wien wächst“, so Endl. Das

prognostiziert auch die Statistik Aus tria.

Heute leben in Wien 1,8 Millionen

Einwohner. Bis zum Jahr 2050 werden

es mehr als zwei Millionen Menschen

sein. Die Zukunft des Marktes ist ungewiss.

Es ist nicht vorhersehbar, ob dies

nun die Spitze der Entwicklung ist. Es

ist nicht vorhersehbar, ob durch die

anhaltende Unsicherheit der europäischen

Wirtschaft weiter große Mengen

an Kapital in den Zinshaumarkt fließen

werden. Investoren suchen den sicheren

Weg. Nur wenige sind risikofreudig.

Georg Muzicant empfiehlt, dass es heute

„absolut essenziell“ ist, Objekte zu erwerben,

die in beiden Szenarien ein gutes

Resultat liefern. Und das sind für ihn:

Objekte in Spitzenlagen.

„Verantwortungsvolles

Handeln braucht

Weitblick und schafft

Vertrauen.“

Friedrich Wachernig, Vorstand

tücken beim kauf

Doch investieren und sich dann zurücklehnen,

das genügt am Zinshaussektor

nicht. Mit einem Zinshaus kauft man

sich auch Arbeit ein, so Johannes Endl.

Das sollten die Investoren nicht vergessen.

Man muss sich mit den Mietern auseinandersetzen.

Der bauliche Zustand ist

im Auge zu behalten. Die gesetzlichen

Rahmenbedingungen sind laufend zu

beobachten. Immer wieder stellen sich

neue Fragen, die Gesetze ändern sich.

Wer hat eine Therme zu ersetzen?

Kann der Eigentümer vom Mieter verlangen,

dass er die Wohnung ausmalt, bevor

er sie verlässt? Wie hoch sind die zulässigen

Mietpreise? „Eine gute Hausverwaltung

unterstützt in allen Belangen – aber

die Entscheidung

Special: Investment

„es sieHt nacH einem rekordjaHr aus“

muss oft der Eigentümer treffen“, sagt

ÖRAGVorstand Johannes Endl. Und beim

Kauf von Zinshäusern gibt es Tücken.

Manche Betriebskosten und Instandhaltungsaufwendungen

sind nicht auf den

Mieter überwälzbar und sind in den Renditen

noch nicht abgezogen. „Wer sich

gerne mit seinem Besitz auseinandersetzt,

kann natürlich auch schlummerndes Potenzial

heben und so mit der Zeit ansehnliche

Renditen erwirtschaften.“

Für die Investition soll man sich Zeit

nehmen. Der Investor muss das eigene

Motiv erforschen. Geht es in erster

Linie um Erträge oder um Vermögensabsicherung.

Geht es um Aufwertung

und wieder verkaufen. Möglich ist –

auch derzeit – alles.

makler Gerhard Hudej konzentriert sich

mit seinem neu gegründeten Unternehmen

voll auf Zinshäuser. mit Priska

koiner sprach er über die Grenzen der

Preisgestaltung, die trends der Investoren

und, warum es sich lohnt, Zinshäuser

mit niedrigen renditen zu kaufen.

Wie weit können die preise noch steigen, bis der punkt

kommt, wo es sich nicht mehr lohnt, in ein Zinshaus zu

investieren?

GerHarD HUDeJ: Das transaktionsvolumen sieht heuer aus,

als ob es ein rekordjahr werden würde. Die nachfrage ist wirklich

gut. Das hängt mit der anhaltend schwierigen wirtschaftlichen

Lage in europa zusammen. Bei der Preisfindung geht es

längst nicht nur um die rendite. man muss das ganze Haus in

der kombination von rendite, substanzwert und Durchschnittsmieten

sehen. vor allem bei den mieten liegt oft ein Potenzial.

Wenn der Investor ein Zinshaus kauft, in dem die Durchschnittsmieten

bei vier euro pro Quadratmeter liegen, so hat

er einen großen Hebel, wenn Wohnungen frei werden.

ausländische käufer interessieren sich immer mehr für Wiener

Zinshäuser. Wer interessiert sich dafür?

HUDeJ: es gibt nachfrage von ausländischen Investoren aus

Deutschland, Italien, Frankreich, schweiz, amerika und sogar

aus asien. Grund dafür sind die, trotz enormer Preisanstiege,

durchschnittlich niedrigen substanzwerte und mieten in Wien.

vom stellenwert der stadt einmal abgesehen. Das Interesse

steigt. es werden objekte angeschaut, aber noch selten

gekauft.

Wie sieht der typische käufer von einem Wiener Zinshaus aus?

HUDeJ: In den letzten Jahren kauften nicht nur Unternehmer

und ausländische Investoren, sondern sehr viele Private und

stiftungen. vermögende Privatleute haben erkannt, welche

große Chancen das Zinshaus als Investment bietet. Bedingt

durch die wirtschaftlich unsichere Lage und das niedrige

Zinsniveau, haben die Investoren entdeckt, dass es besser ist,

Direktinvestitionen in Immobilien zu tätigen als mit aktien

oder Immo-Fonds Geld zu verlieren. sie kaufen mit eigenkapital

und finanzieren nur aus strategischen Gründen. Für

das Familienvermögen spielt die anfangsrendite keine so

große rolle. Dies ist auch ein Hauptgrund, warum die Preise

in den letzten Jahren so stark anstiegen.

Die Zahl an Zinshäusern in Wien wird immer kleiner. auch,

weil pro Jahr ungefähr 170 abgerissen werden. Wo liegt die

Schmerzgrenze für die preissteigerungen?

HUDeJ: Unendlich werden die Preise nicht steigen. Bei null

Prozent rendite wird keiner mehr kaufen. ein entscheidender

trend bei den Investoren ist, dass der Blick mehr und mehr

auf die nachhaltigkeit statt auf die renditen gerichtet wird.

Dafür ist langfristiges Denken notwendig – und diesen langen

atem haben stiftungen und Privatinvestoren. vermögende

akzeptieren kleinere renditen, wenn ein Potenzial in fünf bis

acht Jahren in sicht ist. es werden auch objekte mit zwei

Prozent rendite gekauft, weil Potenzial da ist.

Foto: © www.istockphoto.com / George Clerk

immofinanz refinanziert sich üBer anleihe

Die Immofinanz hat kürzlich eine Anleihe über 100 Millionen

Euro zu einem Zinssatz von 5,25 Prozent platziert.

Ursprünglich hatte man ein Volumen von zumindest 75 Millionen

angedacht.

Der Emissionserlös soll im Wesentlichen für die Refinanzierung

der Wandelanleihe 20072017 sowie für allgemeine Unternehmenszwecke

verwendet werden. ImmofinanzChef Eduard

Zehetner sieht das Papier als alternative Anlageform und verweist

auf die Stückelung von 1.000 Euro, die „insbesondere für

Privatanleger attraktiv“ sei. Die Anleihe hat eine Laufzeit von

conWert Platzierte 65 millionen-anleihe

Auch der Wiener Immobilienentwickler conwert Immobilien

Invest SE hat eine Unternehmensanleihe im Gesamtvolumen

von 65 Millionen Euro erfolgreich platziert, teilte das

Unternehmen am Mittwoch nach Börseschluss mit. Der Bond

hat eine Laufzeit von 5 Jahren (bis 2017) und einen Zinssatz

(Coupon) von 5,75 Prozent. Die Zeichnung der an das Retailpublikum

gerichteten Anleihe wurde vorzeitig geschlossen.

Die Mittel aus der Transaktion dienen der Tilgung der Wandelschuldverschreibungen

2007 – 2014 sowie allgemeinen Unternehmenszwecken,

insbesondere der Optimierung der Finanzierungsstruktur

der conwertGruppe.

fonds-cHeck

offene immobilienfonds

real invest austria 1.911,38 2003 3,00 0,90 1,01 4,14 3,38 3,80 www.realinvest.at

real invest europe 28,38 2007 3,50 1,50 2,24 -0,13 -3,96 -5,24 www.realinvest.at

erste immobilienfonds 375,01 2008 3,50 1,40 1,14 3,76 3,71 www.ersteimmobilien.at

immofonds 1 231,67 2004 3,25 1,00 1,32 2,95 3,85 2,41 www.immokag.at

raiffeisen-immobilienfonds 327,99 2004 3,50 1,15 1,19 2,69 3,06 0,25 www.raiffeisen.at

semperreal estate 115,08 2004 3,00 1,80 1,10 4,17 2,58 3,57 www.semperconstantia.at

100 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 101

fondsvolumen

(mio. €)

Legende: ter: Die total expense ratio gibt die zusätzlich zu dem ausgabeaufschlag anfallenden verwaltungskosten des Fonds an.

fondsbeginn

ausgabeaufschlag

verwaltungsgebühr

fünf Jahren und ist mit einer Stückelung von 1.000 Euro. Für

einen Rückkauf eigener Aktien – wie das viele andere hei mische

ImmoAGs derzeit aufgrund des vergleichsweise sehr niedrigen

Börsekurses derzeit machen – kann sich DEO Zehetner

indessen nicht erwärmen. Ein Rückkauf von Aktien sei derzeit

„Geldvernichtung, eine Investition in ein Konzept, das nicht

funktioniert“. Die Immofinanz will ihre Barbestände jedenfalls

nicht dazu verwenden, um ihre weit unter dem Buchwert notierenden

Aktien zurückzukaufen, sondern trägt sich mit dem

Gedanken, das Development durch die Verdoppelung ihrer Immobilienverkäufe

zu beschleunigen.

Gleichzeit ist ein Kapitalschnitt im Laufen. Das Grundkapital

beträgt nach 853,6 nun 426,8 Millionen Euro herabgesetzt

werden. Bei der letzten Hauptversammlung ist dieser geplante

Kapitalschnitt beschlossen worden, bestätigte Meran. Nicht

durchgegangen ist dagegen der Wunsch des Verwaltungsrates

auf genehmigtes Kapital.

Genehmigt wurde dagegen jedenfalls auch ein neues Aktienrückkaufprogramm

mit Preisgrenzen zwischen einem Euro

und 14 Euro. Bis zur gesetzlichen Obergrenze von 10 Prozent

des Grundkapitals dürfen damit conwertAktien ab sofort

weiter rückgekauft werden.

ter

1 jahr

3 jahre

5 jahre

Special: Investment

Anlegerwohnungen

DrIngenD gesucht!

Verstärkte nachfrage bei geringerer neubautätigkeit haben Anlegerwohnungen zu einem raren,

aber gesuchten Produkt gemacht. autor: Gerhard rodler

Foto: ©istockphoto.com / lubomir Grejtak

102 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 103

e unsicherer die Zeiten, desto

größer das Interesse an Vorsorgewohnungen:Sicherheitsorientierte

private Anleger sorgen

derzeit für eine starke Nachfrage

nach Vorsorgewohnungen.

Das Angebot ist gleichzeitig aber gegenüber

den Vorjahren zurückge gangen.

Einerseits ist die Finanzierung für die

Immobilienentwickler schwieriger geworden,

andererseits sind Grundstücke

in geeigneten Lagen kaum noch zu bekommen.

Das führt derzeit zu einer

Trendwende am Immobilienmarkt.

Nachfrage ist derzeit bereits drei- bis

fünfmal höher als das Angebot. Auf absehbare

Zeit dürfte sich das auch nicht

ändern. Und das hat seine guten Gründe.

Die Motivation, in Vorsorgewohnungen

zu investieren, hat sich in letzter Zeit indessen

gewandelt. Der Steuervorteil spielt

nun eine geringere Rolle, wichtiger sind

die Investitionssicherheit und die Nachhaltigkeit

der Rendite. Und vor allem:

Immer mehr Menschen zeigen sich

Special: Investment

willkommen auf der

sicheren seite!

verunsichert, ob die Sicherheit des

Euros als gemeinsame Währung

funktioniert und tauschen nun

Grundbuch gegen Sparbuch. Da wird

zwischenzeitig auch schon mal die

Rendite ebenso wenig bewertet wie

die Qualitäten der Lage und andere

Faktoren, die zu einer langfristig abgesicherten

Investition nun einmal

zählen. Immer mehr Anbieter widmen

sich daher dem scheinbar hoch

lukrativen Geschäftsfeld „Anlegerwohnung“.

Durch die größere Zahl von Anbietern

hat sich das Angebot auch stärker

differenziert. Die Dominanz der Innenstadtbezirke

(3. bis 9. Bezirk) und

der Grünbezirke (13., 18., 19. Bezirk)

schwindet, da hier so gut wie keine Foto: ©istockphoto.com / dorit Jordan dotan

www.immofonds1.at

ein fonds der immo kapitalanlage aG.

ProsPekthinweis: Die veröffentlichten Prospekte dieses Immobilienfonds in ihrer aktuellen Fassung inklusive sämtlicher Änderungen seit Erstverlautbarung stehen dem Interessenten unter www.immokag.at und in

den Hauptanstalten und Geschäftsstellen der Volksbankengruppe zur Verfügung.

Performancehinweis: Die Wert- und Ertragsentwicklungen von Immobilienfonds können nicht mit Bestimmtheit vorausgesagt werden. Performanceergebnisse der Vergangenheit

(Quelle: OeKB) lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung eines Immobilienfonds zu. Ausgabe- und Rücknahmespesen, sowie Provisionen, Gebühren und andere Entgelte

sind in der Performanceberechnung nicht berücksichtigt und können sich mindernd auf die angeführte Bruttowertentwicklung auswirken. werbung

geeigneten Grundstücke für neue Projekte

mehr verfügbar sind. Neue Lagen,

wie zum Beispiel der 2. Bezirk, und gute

Lagen in Bezirken außerhalb des Gürtels

werden verstärkt nachgefragt. Diese

Marktnische möchte verstärkt auch die

Wiener Privatbank – hinter der conwert-

Gründer Günter Kerbler steht – besetzen.

Sie bringt neben den klassischen Anlegerwohnungen

eine spezielle von ihr vor

einigen Jahren konzipierte Spielart der

Vorsorgewohnung auf den Markt.

Bei den Alt-Wiener Vorsorgewohnungen

handelt es sich dabei um ältere Wohnungen,

meist mit einem mehr oder weniger

Rendite bringenden Mietvertrag.

Die Investoren setzen hier vor allem auf

das spekulative Moment, dass der aktuelle

Mietvertrag auf die eine oder andere

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Weise ausläuft und die Woh nungen

dann irgendwann einmal für den Vermieter

zu weit besseren Konditionen

wieder vermietet werden kann. Und bis

dahin ist das Ersparte zumindest in einer

sicheren Immobilie geparkt.

Grundstücke in guten Lagen für neue

Projekte sind dagegen wie erwähnt immer

schwieriger zu bekommen, deshalb

werden immer mehr Vorhaben in früher

weniger interessanten Bezirken wie 10,

21 oder 22 realisiert. Insgesamt gibt es

die meisten Angebote in den Bezirken 5,

12 und 14. In der Innenstadt oder exklusiven

Cottage-Lagen mangle es dagegen

an Projekten.

Voraussetzung für ein sinnvolles Investment

ist jedenfalls, dass erzielbare

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Rund 750 Quadratmeter – 6 Altbauwohnungen – davon 3 Wohnungen

mit erheblichem Potential. Das Dachgeschoß ist bereits

ausgebaut und ein Lift vorhanden.

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Die erzielbaren renDiten

stehen bei anlegerwohnungen

nicht im

vorDergrunD.

7-8|12 immobilien Magazin 105

Special: Investment

Mieten und Anschaffungspreis eine

Rendite von 2,5 bis 4,5 Prozent ermöglichen

und der Standort in einer stark

nachgefragten Wohngegend liegt. Nur

so kann die Vermietung zu den prognostizierten

Mieten gewährleistet und

unerwünschter Leerstand vermieden

werden. Bei den erwähnten Alt-Wiener

Vorsorgewohnungen ist ein Einstieg übrigens

schon ab einem Eigenmitteleinsatz

von rund 25.000 Euro möglich und

damit auch für weniger liquiditätsstarke

Anleger interessant. Auch beispielsweise

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der Bauträger Süba kommt laufend mit

neuen Pro jekten auf den Markt. Ebenso

die Premium AG ist in diesem Segment

konstant höchst aktiv.

„Das ist die richtige Kapitalanlage für

Anleger, die das Potenzial der Stadtentwicklung

des 2. Wiener Bezirkes nutzen

und ihr Geld langfristig absichern und

vermehren möchten“, sagt Premium-

Vorstand Walter Wittmann. „Auch immer

mehr jüngere Personen entscheiden

sich für diese Möglichkeit, um für

„Wohnen am Park“ in Zentrumsnähe

Dachterrassenwohnungen mit Garagen

ihre Pension vorzusorgen und so ihren

Lebensabend abzusichern. Sie profitieren

von regelmäßigen Mieteinnahmen

mit gleichzeitiger Schaffung eines

Vermögenswertes.“

Die Raiffeisen Vorsorgewohnungserrichtungs

GmbH (RVW) entwickelt die von

ihr vertriebenen Immobilien nicht selbst,

sondern setzte auf eine Partnerschaft mit

der Seeste, die exklusiv für die RVW Anlegerwohnungen

entwickelt.

Und das mit bemerkenswertem Erfolg. So

wurde beispielsweise ein großes Wohnbauprojekt

mit Fokus auf Anlegerwohnungen

in Wien-Meidling großteils verkauft,

als noch nicht einmal die Bautafel

so richtig installiert worden war.

Anlegerwohnungen sind, so beteuern die

Vermarkter derartiger Immobilienprojekte

unisono, freilich nicht nur zum – hoffentlich

sicheren – Parken des Ersparten

interessant, sondern bringen auch tatsächlich

Renditen.

Zum Vergleich: Wiener Zinshäuser in

den allerbesten Lagen, wie beispielsweise

in der City oder im 7. oder 8. Bezirk in Foto: ©istockphoto.com / Josef muellek

Grünruhelage am Stadtrand

Extravagante Architektenvilla

Wien, schaffen für deren Anleger gerade einmal ein

oder zwei Prozent Rendite. Da davon noch diverse mit

dem Haus verbundene Kosten und Aufwendungen abzuziehen

sind, kommt unterm Strich gerade mal eine

Null oder vielleicht sogar ein Verlust heraus. Nur in den

weniger begünstigten Lagen, beispielsweise außerhalb

des Gürtels oder im 4. oder 5. Bezirk in Wien, rentieren

Zinshäuser in Wien ihren Anlegern über mehrere Jahre

betrachtet in einer durchschnittlichen Bandbreite von

vier bis sechs Prozent pro Jahr.

Dabei handelt es sich letztlich aber um tendenziell eher

alte Häuser, die nicht nur baulich in nicht allzu gutem

Zustand sind, sondern dazu auch noch eine absehbare

Lebensdauer aufweisen können.

Im Gegensatz dazu schaffen es neu erbaute Anlegerwohnungen,

ihren Anlegern relativ sichere drei bis vier

Prozent Rendite – nach Abzug aller Kosten – jedes Jahr

abzuliefern. Aufgrund des aktuell sehr niedrigen Zinsniveaus,

von denen in erster Linie zur Zeit Kreditnehmer

profitieren, ist das durchaus attraktiv. Aber, es gibt beim

Kauf einer Vorsorgewohnung auch einiges zu beachten.

Anleger sollten bei der Wahl solcher Produkte folgende

Fragen hinterleuchten:

1. Befindet sich das Projekt/die Vorsorgewohnung in

einer guten oder aussichtsreichen Lage mit guter Anbindung

ans U-Bahn-Netz, kann ich mit einer langfristig

regen Mieternachfrage rechnen?

2. Ist meine Vorsorgewohnung ein Alt- oder Neubau?

Falls Altbau, können steigende Sanierungskosten den

Ertrag so stark reduzieren, dass ich damit in die Liebhaberei-Problematik

komme?

3. Ist meine Vorsorgewohnung im Rahmen eines Mietenpools

aufgehoben oder trage ich ein eventuelles

Leerstandsrisiko alleine?

Fakt sei jedenfalls, so Lottes, dass sich das Qualitätsniveau

bei Vorsorgewohnungen verändert hat, denn die

Ansprüche der Mieter und auch der Eigentümer an die

Ausstattung und das Design sind gestiegen.

Man hat sich früher mehr an den Baukosten orientiert

und versucht, „günstig“ zu bauen. Wer heute als

Errichter von Vorsorgewohnungen mehr Geld in die

Ausstattung für Badezimmer, Küchen und Küchengeräten,

Parkett-Böden, Keramik, Fenster und so weiter

investiert, erhöht massiv die Chancen auf gute und

langfristige Vermietung und nachhaltige Wertsteigerung

der Immobilie.

Im Objekt Silbermöwe an der Lände 3 entstehen

derzeit 17.500 m2 moderne, nachhaltig

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zur Information und sind – sowohl nach österreichischem als auch nach ausländischem

Kapitalmarktrecht – weder ein Angebot noch eine Kauf- oder Verkaufsempfehlung. Der

Leser sollte daher nicht unangemessen auf zukunftsgerichtete Aussagen vertrauen. In der

106 immobilien Magazin 7-8|12 Vergangenheit erzielte Ergebnisse lassen keinen Rückschluss auf die 7-8|12 zukünftige immobilien Entwick- Magazin 107

lung zu. Jede konkrete Veranlagung sollte erst nach einem Beratungsgespräch erfolgen.

Special: Investment

WIEN NORD

„Der ertrag muss stimmen“

Wer heute von Investments in Immobilien spricht, hat meist vor allem

die Sicherheit der Geldanlage im Kopf. Das alleine reicht aber

nicht. Spätestens, wenn Aktien ihren Ruf wieder hergestellt haben,

wird auch die Rendite wieder wichtig. Für Wienwert war das

schon immer so, und soll auch in den nächsten Jahren so bleiben.

„In der Zwischenzeit wird schon jede Eigentumswohnung als sogenannte

Vorsorgewohnung verkauft und das ist definitiv falsch.“ räumt

Wolfgang Sedelmayer von Beginn an mit gern erzählten Stories auf.

Der Vorstand der Wienwert Immobilien AG, der das Unternehmen

gemeinsam mit Nikos Bakir vor 20 Jahren gegründet hat, trifft klare

Ansagen: „Nicht jede Immobilie ist ein ertragreiches Investment. Da

muss so viel perfekt zusammenpassen. Die Lage, der Kaufpreis, die

Größe, die Substanz, das Potenzial, das Baujahr und, und, und. Deshalb

ist es so wichtig, bei der Geldanlage auf den richtigen Partner zu

achten.“ Wienwert sei sehr sorgfältig bei der Auswahl der Immobilien

und prüfe lieber 3 oder 4mal oder noch öfter. Die Verantwortung für

das Geld des Investors stehe im Vordergrund.

Das Unternehmen konzentriert sich bei seinen Investitionen in Immobilien

auf Wiener Stilhäuser. Hier rechnet man mit mehr Potenzial

in der Wertsteigerung durch die hochwertige Substanz. Außerdem

zeigt die Erfahrung, daß solche Gebäude besser vermietbar sind, als

Neubauten. Nur in Ausnahmefällen setzt Wienwert auf Neubauten

oder Immobilien, die gewerbliche Nutzung wie Büroräumlichkeiten

aufweisen. „Das Risiko ist da einfach höher. Ein Unternehmen zieht

schnell mal um. Da muss der Ertrag schon weit über den Renditen im

Wohnbereich liegen, damit sich auch der höhere Aufwand auszahlt.“

betont Sedelmayer.

Die Gruppe setzt sehr stark auf individuelle Lösungen. Die Investition

in Immobilien ist nicht für jeden Anlegertyp über einen Kamm

zu scheren. Wer in eine Vorsorgewohnung investiert, hat oft auch

eine potenzielle Eigennutzung durch beispielsweise Kinder im Kopf.

Hier sehen die Auswahlkriterien oft anders aus, die Qualität von

Lage und Ausstattung steht manchmal mehr im Vordergrund als die

Höhe der Mieteinnahmen. Menschen, die hingegen generell von den

Vorteilen eines Investments in Immobilien profitieren wollen, setzen

sehr stark auf die Immobilienbeteiligungsmodelle oder die Anleihen.

Nikos Bakir: „Wir zwingen sicher niemandem zu seinem Glück. Menschen

die zu uns kommen, werden zuerst nach Ihren persönlichen

Zielen gefragt, erst dann wird gemeinsam beraten, welche Form des

Immobilien-Investments die richtige ist.“

Vorsorge mit Wohnungen

Der Begriff der Vorsorgewohnung sollte auch als auch solcher verstanden

werden. Wienwert betont, dass eine Kapitalanlage in Immobilien

nur geeignet ist für Menschen mit einem längeren Anlagehorizont.

„Für Zocker sind Vorsorgewohnungen nicht gemacht. Wie der

Name schon sagt, geht es um langfristige Geldanlage zur Absicherung

der Zukunft. Heute kaufen, morgen wieder verkaufen – dafür

werden sie nicht gemacht.“ unterstreicht Sedelmayer den Charakter

dieser Anlageform.

Die Investoren profitieren von möglichen steuerlichen Vorteilen genauso,

wie von der Tatsache, dass dieses Investment immer noch von Banken

finanziert wird. Wer heute versucht, Anleihen oder Aktienfonds mit

Kredit zu kaufen, wird oft scheitern, die Investition in Immobilien wird

von den Banken trotz erhöhter Vorsicht nach wie vor gerne gesehen.

Wienwert Immobilienprojekt

108 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 109

Man solle bei der Auswahl der Wohnungen schon sehr vorsichtig

sein, ergänzt der Vorstand. Die individuelle Lage, die besondere Entwicklung

des Umfeldes, die gebotene Infrastruktur und selbstverständlich

auch die Qualität der Wohnung selbst sollten einer genauen

Prüfung unterzogen werden. Schließlich sollen die Wohnungen

nicht nur einmal vermietbar sein sondern auch in 10 Jahren noch

Nutzer finden. Durch die Konzentration auf Wiener Stilhäuser und die

richtigen Auswahlkriterien beim Ankauf ist bei Wienwert Immobilien

von Beginn an hohe Qualität garantiert.

immobilienbeteiligungen – lange traDition mit Zukunft

Zusätzlich zu den Vorsorgewohnungen bietet Wienwert auch die

Möglichkeit der direkten Immobilienbeteiligung. Bei der Wienwert-

Immobilienbeteiligung werden die Anleger direkt Miteigentümer einer

größeren Immobilie, die als Wohnungen oder auch Büros genutzt

werden können. Entscheidend ist, dass sich diese Zinshäuser in sehr

guten Lagen befinden und ein hohes Entwicklungspotential haben,

etwa durch den Ausbau von Dachböden und anderer ungenutzter

Flächen oder die Änderung der Wohnungsgrundrisse.

Neben der hohen Rendite zwischen 3,5 und 6 Prozent bieten die

Wienwert-Immobilienbeteiligungen auch eine hohe Sicherheit. Denn

als direkter Miteigentümer ist man durch das Grundbuch optimal abgesichert.

Bei den Wienwert-Projekten handelt es sich um sorgfältig

ausgewählte klassische Wiener Zinshäuser der Jahrhundertwende,

die über eine solide Bausubstanz verfügen. Wichtig ist auch eine attraktive

Architektur nach aussen, denn „das Auge kauft mit“.

Sedelmayer: „Wir haben diese Form bewusst für Menschen konzipiert,

die an den Entwicklungschancen einer Immobilie teilhaben wollen,

ohne gleich das Gebäude zur Gänze kaufen zu müssen. Ertrag und

Risiko werden so besser aufgeteilt, jeder einzelne profitiert mehrfach.“

VorsorgeWohnungen – lerchenfelDerstrasse 144, 1080 Wien

Gut situiert in der Josefstadt

Die Josefstadt, Wien 8, gehört zu einer der begehrtesten Wiener

Wohnlagen innerhalb des Gürtels und ist deshalb eine der ersten

Investitionsadressen für Immobilien-Investoren in Wien. Die Nähe

zum ersten Bezirk, dem Parlament, Rathaus, Museumsquartier und

anleihe? Ja, bitte!

Das Instrument der Anleihe als Immobilieninvestment ist in Öster-

reich noch relativ unbekannt. Trotzdem birgt gerade diese Form viele

attraktive Vorteile. Der Emittent garantiert für die Laufzeit Zinsen, die

quartalsweise oder jährlich ausgeschüttet werden. Über die Laufzeit

der Anleihe, wobei das Kapital zur Gänze in Immobilien investiert

wird, kann man als Investor daher mit laufenden Erträgen unabhängig

von der individuellen Entwicklung einer Immobilie profitieren.

Auch das Risiko von Anleihen der Wienwert ist begrenzt, da die

Anleihen immer durch Immobilien besichert werden. Die Mittel der

Anleihe werden, mit einem entsprechenden Fremdkapitalanteil optimiert,

von Wienwert ausschließlich für den Ankauf und die Finanzierung

interessanter Immobilien und deren Entwicklung verwendet. Die

Immobilienkäufe erfolgen durch eigene Projektgesellschaften – dies

erhöht die Transparenz, weil jedes größere Immobilienobjekt über

eine eigene Gesellschaft gekauft und entwickelt wird.

Durch professionelle Projektentwicklung und eine ausgewogene

Mischung aus Eigen- und Fremdkapital kann eine attraktive Verzinsung

von bis zu 7,75 Prozent angeboten werden.

Wienwert Immobilien Finanz AG

Allerheiligenplatz 13, A-1200 Wien

Tel +43 1 332 07 07

Fax +43 1 332 07 08

anfrage@wienwert.at

www.wienwert.at

auch gleichzeitig die Lage beim Künstlerviertel des aufstrebenden

Brunnenmarktes, bieten ein angenehmes urbanes Wohngefühl.

Durch die perfekte Infrastruktur mit U-Bahn Anbindung und dem

direkt vor der Tür gelegenen Johann Strauss Park sind beste Voraussetzungen

für eine stabile Wertentwicklung gegeben.

immobilienbeteiligung – getreiDemarkt 10, 1010 Wien

Das gut erhaltene herrschaftliche Bürgerhaus in ausgezeichneter

Lage ist nur wenige Meter vom Naschmarkt, der Secession und

der Mariahilfer Straße entfernt. Auch das Museumsquartier, die

Oper und der Nahverkehrsknoten Karlsplatz sind schnell zu Fuß

zu erreichen. Die Lage befindet sich damit in einer der begehrtesten

Wiener Investitionslagen.

Ein herausragendes Merkmal der Immobilie ist seine besondere Architektur.

Der Grundriss ist U-förmig mit Innenhof. Das Portal sowie

der Eingang sind großzügig dimensioniert und prunkvoll gestaltet.

Der Architekt griff bei der Gestaltung des Gebäudes auf Stilelemente

der italienischen Renaissance zurück. Original erhaltene

Skulpturen spiegeln den Glanz und den Charme der der damaligen

FActSheet 7,75 PRozent

WIenWeRt SubStAnz AnleIhe II

Wienwert Immobilien Finanz AG

7,75 Prozent-Anleihe 2012 bis 2016

ISIN AT0000A0UJD3

Emittentin

Wienwert Immobilien Finanz AG

Allerheiligenplatz 13, 1200 Wien

Volumen

1.000.000,– Euro

Zeichnungsfrist

15.03.2012 bis 31.12.2012

Valutatag

01.04.2012

Laufzeit

4 Jahre ab Valutatag

Fälligkeit

01.04.2016

Mindestzeichnungssumme

100.000,– Euro

Verzinsung

7,75 Prozent p.a., KESt.-pflichtig

Art

Fixzins-Anleihe,

jährliche Ausschüttung

FActSheet 5,25 PRozent

WIenWeRt AnleIhe

Wienwert Immobilien Finanz AG

5,25 Prozent-Anleihe 2011 bis 2014

ISIN AT0000A0S9G2

Emittentin

Wienwert Immobilien Finanz AG

Allerheiligenplatz 13, 1200 Wien

Volumen

2.500.000,– Euro

Zeichnungsfrist

15.11.2011 bis 19.12.2012

Valutatag

20.12.2011

Laufzeit

3 Jahre ab Valutatag

Fälligkeit

20.12.2014

Mindestzeichnungssumme

50.000,– Euro

Verzinsung

5,25 Prozent p.a., KESt.-pflichtig

Art

Fixzins-Anleihe,

vierteljährliche Ausschüttung

Zeit wider. Ursprünglich 1870 als herrschaftliches Bürgerhaus konzipiert

und gebaut, befinden sich in jeder Etage zwei bis drei Großwohnungen

mit großzügiger Raumaufteilung und teilweise original

erhaltenen Kaminen und Stuckdecken. Das Gebäude verfügt über

eine sehr gute Bausubstanz, eine sanierte Innenhoffassade sowie

neue Fenster, auch ein Lift ist bereits vorhanden. Die verwertbare

Nutzfläche beträgt 3.041 m2 , hinzu kommt ein schöner Innenhof,

in dem sich derzeit vier Pkw-Stellplätze befinden. Im Erdgeschoß

sind Geschäftslokale untergebracht, in den vier Etagen darüber

befinden sich Wohnungen, die teilweise als Büros genutzt werden.

Ein großzügiges Dachgeschoß ist vorhanden und wird derzeit

inkl. Terassen auf knapp 830 m2 ausgebaut.

FActSheet 6,75 PRozent

WIenWeRt AnleIhe

Wienwert Immobilien Finanz AG

6,75 Prozent-Anleihe 2011 bis 2017

ISIN AT0000A0S9H0

Emittentin

Wienwert Immobilien Finanz AG

Allerheiligenplatz 13, 1200 Wien

Volumen

2.500.000,– Euro

Zeichnungsfrist

15.11.2011 bis 19.12.2012

Valutatag

20.12.2011

Laufzeit

6 Jahre ab Valutatag

Fälligkeit

20.12.2017

Mindestzeichnungssumme

50.000,– Euro

Verzinsung

6,75 Prozent p.a., KESt.-pflichtig

Art

Fixzins-Anleihe,

vierteljährliche Ausschüttung

110 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 111

ImmobIlIen sInD

noch Immer sexy

Trotz steigender Preise lohnt sich die Investition in Immobilien.

Doch nicht alles, was günstig ist, ist ein schnäppchen. autor: HeInz FletzBerger

Heinz Fletzberger

vorstAnd

der sÜBA BeteIlIgungs Ag

paulinensteig, 1160 Wien

Der österreichische Markt für Wohnimmobilien –

und hier besonders Wien – hat sich als großer Gewinner

der Krise herausgestellt. Stabile Renditen,

hohe Wertbeständigkeit und Unabhängigkeit von

Konjunkturzyklen sind die – zumindest im Moment – perfekten

Zutaten für ein Investment in Immobilien.

Die Zeit für Schnäppchen ist allerdings vorüber: „Sonderangebote“

sind zumeist nur mehr in C- und D-Lagen zu finden, verbunden

mit einem mittelfristigen niedrigeren Ertrag und einer

schwierigen Vermietungssituation.

Foto: sÜBA

Profitabel sind Immobilieninvestments somit nur in zentralen

Lagen, wo aufgrund der rückläufigen Neubautätigkeit (wobei

der Mangel an guten Objekten und Grundstücken eine entscheidende

Rolle spielt) und der hohen Nachfrage allerdings

auch die Preise – zwischen drei und fünf Prozent pro Jahr österreichweit

und zwischen sieben und acht Prozent im Jahr in

Wien – im Steigen begriffen sind.

Auch in den nächsten Jahren werden somit qualitativ hochwertige

Vorsorgewohnungen zwischen 45 und 60 Quadratmetern

und entsprechender (öffentlicher) Infrastruktur vermehrt

nachgefragt werden. Nicht zu unterschätzen ist dabei auch die

neue Rolle, die von den Kunden eingenommen wird: Nie zuvor

waren das Know-how über Immobilien, bedingt durch die

Informationstransparenz via Internet und Medien, und die

Ansprüche, die an die Immobilien selbst gestellt werden, höher.

Der durchdachte Grundriss einer Wohnung, die qualitativ

hochwertige Ausstattung, wie zum Beispiel der Küche mit

Business Circle, der Gastgeber der größten Branchenkonferenzen

in Österreich präsentiert:

Business Circle Jahresforum

8./9. November 2012, Hotel Courtyard by Marriott Wien Messe

Österreichs exklusiver Treffpunkt für Entscheider der Immobilienbranche

7. Real Estate Circle 2012

Fakten - Einschätzungen - Erfahrungen - Perspektiven

Auszug der spannenden Themenschwerpunkte

› Energie & Klima & Immobilienwirtschaft:

Die soziale Dimension

› Traditionelle vs. alternative Finanzierung

Geräten sowie „Extras“, wie beispielsweise Kinderwagen- oder

Fahrradabstellplätze, machen oft den entscheidenden Unterschied

in der Verwertung aus.

Gegenüber Neubauprojekten haben Gebrauchtwohnungen

dabei das Nachsehen. Neben altersbedingten Schwächen, die

ohne eine, meist kostenintensive, Revitalisierung, kaum wettzumachen

sind, ist die Bindung an das Mietrecht und damit

der geringere Ertrag im Vergleich zu Neubauten, in denen

marktkonforme Mieten verlangt werden können, vielfach ein

No-go-Argument.

Kurzum: Immobilien sind noch immer die beste Anlageform,

wenn es darum geht, sein Vermögen sicher parken zu wollen.

Allerdings ist nicht jede Immobilie auch eine ertragreiche Immobilie

– potenzielle Anleger sollten sich daher von Profis mit

langjähriger Erfahrung in der Entwicklung von Immobilien

beraten lassen.

› Investments in Deutschland / CEE / Türkei / Russland, Islamic Finance

› Das Erfolgsrezept zur Hotelfinanzierung

› Nachhaltigkeit und Energieeffizienz bei Investments in Österreich

Diskutieren Sie mit über 40 namhaften Experten, unter anderem mit:

Clemens Bauer/Soravia Group • Bruno Ettenauer/CA Immo • Franz Jurkowitsch/Warimpex • Jürgen F. Kelber/Conwert

SE • Martina Maly/Michaeler & Partner • Alexander Neuhuber/MAGAN Holding • Markus Neurauter/Raiffeisen evolution

• Franz-Josef Radermacher/FAW • Martin Sabelko/ING Real Estate • Christoph Stadlhuber/SIGNA Holding • Friedrich

Wachernig/S IMMO • Peter Wendlinger/HYPO NOE Gruppe • Manfred Wiltschnigg und Eduard Zehetner/Immofinanz Group

Programm anfordern bei Frau Karin Neubauer, neubauer@businesscircle.at, Tel: +43/1/522 58 20-27

112 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 113

Special: Investment

Foto: © istockphotos.com / ash Waechter, shutterstock.com / shalygin, Jag_cz

PhöNix aus der

immo-aG-asche

Nach der schockstarre der Krisenjahre entdecken die anleger langsam

und zaghaft, aber doch die immobilienaktien. autor: Gerhard rodler

Natürlich können die

mittlerweile neuerlichen

globalen Unsicherheiten

und Turbulenzen an den

Finanz- und Wirtschaftsmärkten

absehbar auch die Immobilienaktien

wohl oder übel erreichen. Aber:

Nach der totalen Weltuntergangsstimmung

bei den heimischen Immobilien-

Aktiengesellschaften – ausgelöst von der

Immofinanz- und MEL-Krise – hat sich

der Markt weitgehend beruhigt. Praktisch

alle österreichischen Immobilien-

AGs haben derzeit ruhigeres Fahrwasser

erreicht oder haben sogar die zurückliegenden

Quartale in Folge bereits wieder

mit positiven und zunehmend positiven

Werten abgeschlossen.

Die großen heimischen Immobilienwertpapiere

scheinen die Krise überwunden

zu haben und planen überwiegend

(wieder) auch für 2012 Dividendenausschüttungen.

Dass die Kurse der Immobilienaktien in

den nächsten Wochen explodieren, ist

aber dennoch nach wie vor eher unwahrscheinlich.

Zu groß sind noch die Vorbehalte

gegen Immobilien-AGs, die nach

wie vor einen überdurchschnittlich gro-

ßen Abschlag bei den derzeit erreichten

Börsekursen im Vergleich zum jeweiligen

inneren Wert hinnehmen müssen. Anleger

im Besitz von Immobilienwertpapiere

sollten sich daher weiterhin auf niedrige

Kurse einstellen. Auf der anderen Seite

bleibt den heimischen Immobilien-Aktiengesellschaften

damit der Zugang zum

Eigenkapitalmarkt, also die Ausgabe junger

Aktien, bis auf Weiteres verwehrt. Die

Immo-AGs reagieren darauf mit unterschiedlichen

Strategien. Auf den folgenden

zehn Seiten haben wir dazu einen

brandaktuellen Überblick.

Die einzelnen Immo-AGs haben zuletzt

zwar allgemein tendenziell eher recht

positiv performed, aber die Entwicklung

der einzelnen Gesellschaften ist doch

recht unterschiedlich. Wir bringen auch

dazu auf den folgenden Seiten einen

Überblick.

Die Ebits hüpfen dabei bei den meisten

wieder nach oben, die Umsätze entwickeln

sich ebenfalls erstaunlich gut. Und

vor allem: Der NAV (Net Asset Value)

liegt deutlich unter dem Kurs. Und das

bedeutet, dass man günstig in die Aktie

einsteigen könnte. Dennoch: Eine Aktie

bleibt eine Aktie bleibt eine Aktie.

(Oder wie im Fall Meinl ein Zertifikat).

Das Risiko, das die Börse mit sich bringt,

kann nun mal nicht ausgeschlossen werden.

Andererseits: Neben den jetzt offen

zutage getretenen Schwächen einer Aktie

bieten sich zahlreiche andere Aktien

jetzt ganz besonders zum Kauf an, weil

deren Immobilien oft um ein Drittel

mehr wert sind, als es dem aktuellen Börsekurs

entspricht. Neben Immobilienaktien

stoßen umgekehrt jetzt besonders

auch Immobilienfonds auf die langsam

wieder erstarkende Anlegergunst.

Dabei sollte man freilich nicht übersehen:

Die Situation am US-Immobilienmarkt

hat bei den meisten Investmentfonds

zu teils deutlichen Rückgängen geführt.

Fast drei Viertel der knapp 11.000 im

deutschsprachigen Raum zugelassenen

Investmentfonds haben seit Beginn der

Immobilienkreditkrise in den USA Verluste

verzeichnet, die nach wie vor nicht

aufgeholt werden konnten.

Aber: Seit die meisten Papiere ohnedies

Dividenden ausschütten, sollte das langfristig

denkende Investoren nicht allzu

sehr kümmern. Und auf lange Sicht waren

und sind Immobilien nach wie vor

die wohl beste Anlagealternative.

7-8|12 immobilien Magazin 115

Special: Investment

eco BusiNess

schrumPft sich GesuNd

die „kleine schwester“ der conwert, die auf Gewerbeimmobilien spezialisierte eco

Business aG, hat sich zuletzt wieder etwas erholt. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner

der Schreck über das zuletzt

dann doch sehr

schlechte Ergebnis des

Vorjahres dürfte den wenigen

verbliebenen Eco

Business-Aktionären (und nicht nur diesen)

wohl noch in den Knochen stecken.

Dennoch gibt es jetzt wieder Grund für

(freilich verhaltenen) Optimismus.

Die Eco Business Immobilien AG hat es

nach dem Desaster des Geschäftsjahres

2011 geschafft, sein Konzernergebnis im

ersten Quartal auf 1,3 Millionen Euro zu

steigern. Diese Entwicklung wird vor allem

auf geringere Zinszahlungen sowie

geringere Immobilien- und betriebliche

Aufwendungen zurückgeführt. Gegenüber

dem Vorjahresquartal reduzierten

sich die Mieterlöse auf 10,8 (11,5) Millionen

Euro, was sich vor allem aus dem

Verkauf von Immobilien zwischen dem

ersten Quartal 2011 und dem ersten

Quartal 2012 und der Weiterführung des

Redimensionierungsprogramms ergibt.

Aufgrund der Einsparungen bei den Immobilienaufwendungen

und sonstigen

betrieblichen Aufwendungen konnte das

operative Ergebnis (Ebit) auf Vorjahresniveau

in Höhe von 5,6 Millionen Euro

gehalten werden können.

Freilich, an der Wiener Börse ist die Eco

Business aus Publikumssicht eher ein

Rahmenprogramm. Sie gehört zu mehr

als 96 Prozent der Immogruppe conwert.

Die conwert hatte 2010 die noch immer

börsenotierte Eco Business übernommen

und erklärt, das auf Gewerbeimmobilien

spezialisierte Portfolio der Eco binnen

zwei bis drei Jahren gewinnbringend verkaufen

zu wollen.

Eco wird im laufenden Geschäftsjahr

2012 das Redimensionierungsprogramm

fortführen und das Immobilienportfolio

konsequent optimieren. Opportunistische

Zukäufe bei Objekten, bei denen

ein erhebliches Development-Potenzial

besteht und der Weiterverkauf binnen

zwei Jahren möglich ist, sind nur vereinzelt

geplant.

Das Immobilienvermögen ist mit 621

Millionen Euro Ende März praktisch unverändert

geblieben. Vor der Übernahme

Mitte 2010 hatte es noch 735 Millionen

Euro betragen. Das noch immer an der

Wiener Börse notierte Papier wurde am

Donnerstag mit 4,55 Euro gehandelt.

Gute Zahlen hat das Unternehmen jedenfalls

auch sonst bitter nötig. Immerhin

endete das Vorjahr operativ mit einer

blutigen Bilanz.

Das Jahr 2011 schloss für die Eco Business

nämlich letztendlich mit einem Konzern-

verlust von 12 Millionen Euro. 2011 gab

es darüber hinaus auch einen Betriebsverlust

von 1,8 Millionen Euro, nach einem

positiven Betriebsergebnis von 32,2 Millionen

Euro im Jahr 2010.

Der Vorsteuerverlust (EBT) belief sich

sogar auf 20,4 Millionen Euro. Der vergleichsweise

sehr große Verlust ist aber

vor allem auf notwendige Abschreibungen

der Immobilienbestände zurückzuführen.

Das zeigt sich auch bei einem

Blick auf das Immobilienvermögen. Im

Jahr 2010 hatte die Gesellschaft 9,4 Millionen

Euro Gewinn ausgewiesen.

Der Gesamtwert des Immobilienvermögens

der Eco Business reduzierte sich

im vergangenen Jahr von 711,6 Millionen

auf 621,7 Millionen Euro. Dieser

Rückgang des Vermögens ist aber nur

zu einem Teil auf Verkäufe im Jahr 2011

zurückzuführen, ebenfalls zu Buche

schlagen hier aber auch die „negative

Anpassungen des beizulegenden Zeitwerts“,

also die Abwertungen in Höhe

von 31 Millionen Euro.

umBauarBeiteN

Bei der coNwert

Beim althausdeveloper und -investor conwert sind die bereits seit einigen Jahren

dauernden umbauarbeiten noch im Gange. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner

der Immobilienentwickler

conwert Immobilien SE

hat schon einmal bessere

Zeiten gesehen. Und vor

allem auch ruhigere.

Aber der Reihe nach. Im ersten Quartal

2012 wurden wegen geringerer Immoverkäufen

deutlich weniger Umsatz

und Gewinn erzielt. Der Umsatz ging

im Vergleich zur Vorjahresperiode um

28,1 Prozent auf 91,2 Millionen Euro

zurück, das Betriebsergebnis verringerte

sich um 3,3 Prozent auf 26,7 Millionen

Euro. Das Konzernergebnis nach Ertragssteuern

hat sich auf 2,4 Millionen

Euro mehr als halbiert.

Die Vermietungserlöse gingen wegen

„starker Verkäufe 2011“ auf 46,8 (53,9)

Millionen Euro zu, betonte die Immobiliengesellschaft.

Der Leerstand wurde gegenüber

dem Vorjahresquartal leicht auf

15,1 (15,9) Prozent reduziert. Die Immobilienverkäufe

gingen jedoch im ersten

Quartal um 42 Prozent stark zurück. Conwert

verkaufte im ersten Quartal Immobilien

für 37,8 Millionen Euro, nach 65,3

Millionen Euro in der Vorjahresperiode.

Euro (inklusive Bewertungsergebnis) soll

erreicht werden. Der Verschuldungsgrad

soll auf Jahressicht auf 50 Prozent bis 55

Prozent verringert werden und die Eigenkapitalquote

auf 40 Prozent (derzeit 39,8

Prozent) gesteigert werden.

Davon einmal abgesehen, sind die Umbauarbeiten

bei der conwert jedenfalls

weiter voll im Gange. Bekanntlich bemüht

sich die Familien-Privatstiftung des

Bauindustriellen und Strabag-SE-Chefs

Hans Peter Haselsteiner um weitere Anteile.

Derzeit hält sie einen Anteil von

24,38 Prozent der Stimmrechte. Haselsteiner

hat zu erkennen gegeben, dass er

auf über 25 Prozent aufstocken will. Die

Gesamtzahl der conwert-Aktien beträgt

85,36 Millionen.

Zuvor hat die Stiftung zunächst indirekt

die von Petrus Advisers gehaltenen Anteile

(19,7 Prozent) übernommen und

danach den Managementvertrag beendet.

Johannes Meran, Gründungspartner

von Petrus Advisers LLP, schied aus dem

Unternehmen aus und berät künftig die

Eco BusinEss – stammaktiEn im amtlichEn handEl Dabei wurde immerhin ein Gewinn von conwErt – stammaktiEn im amtlichEn handEl

6,0

durchschnittlich 16,7 Prozent erzielt.

Der Immo-Entwickler hat sich nach ei-

9,5

5,5 5,5

5,5

genen Angaben bei den Verkäufen auf 9,0

einzelne Wohneinheiten konzentriert.

5,0

5,0 5,0

Damit belief sich das Immobilienvermö-

8,5

4,5

gen der conwert zum Quartalsende auf

2,8 Milliarden Euro, nach 3,2 Milliarden

8,0

4,0

Euro im Jahr davor. Dennoch: Das zu 7,5

4,0 Jan 12

Jan 12

Feb 12

Mär 12

Apr 12

Mai 12

Jun 12

Jahresbeginn anvisierte Ziel eines Vor-

Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

steuergewinns (EBT) von 50 Millionen

HFPS im Zusammenhang mit deren conwert-Investment.

Meran bleibt Verwaltungsratsvorsitzender

der conwert.

Auch auf der Kapitalseite ist die conwert

nun wieder aktiv. Weil auch bei der conwert

aufgrund des aktuellen Börsekurses

und der allgemeinen Stimmung am Investorenmarkt

an eine Kapitalerhöhung

nicht zu denken ist, wurde nun eine

eigene conwert-Anleihe aufgelegt.

Insgesamt handelt es sich dabei einem

Mindestvolumen von 50 Millionen Euro

und einer Laufzeit von fünf Jahren zur

öffentlichen Zeichnung auflegen. Die

beiden Lead-Manager der Emission, die

Raiffeisen Bank International (RBI) und

UniCredit Bank Austria, erwarten beim

vorangehenden Bookbuilding einen

Zinssatz von 5 3/4 Prozent. Der Emissionskurs

dürfte zwischen 100 und 101,5

Prozent liegen. Mit dem Emissionserlös

soll einerseits eine in diesem Jahr auslaufende

Wandelschuldverschreibung teilweise

refinanziert, andererseits die Finanzierungsstruktur

verbessert werden.

Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012 Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012

116 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 117

Special: Investment

ca immo holt sich

deutscheN rücKeNwiNd

aus dem seinerzeit biederen immobilieninvestor ca immobilien aG ist ein international

aktiver immobilienentwickler geworden. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner

für die CA Immo hängt, so

könnte man meinen, derzeit

nach einigen dürren Jahren

der Himmel jetzt (wieder)

voller Geigen. Nach einem

deutlich erstarken Vorjahr ging es im

bisherigen Jahresverlauf genau so weiter.

Die CA Immo erzielte zum Jahresauftakt

Gewinnzuwächse, die sogar über den

Analystenprognosen lagen. Das Ebitda

erhöhte sich im ersten Quartal im Jahresabstand

um 30 Prozent auf 60,3 Millionen

Euro und der Konzerngewinn (Net Profit)

um 70,7 Prozent auf 17,3 Millionen Euro,

wie das Unternehmen am Montagabend

mitteilte. Von der APA befragte Experten

hatten hier 6 Prozent Plus beziehungsweise

beim Nettoergebnis sechs Prozent

Rückgang erwartet. Alles in allem hat sich

auch die CA Immo ganz klar von einer

Investmentgesellschaft zu einer Developmentgesellschaft

entwickelt. Vor allem in

Deutschland gibt das Unternehmen dank

der Übernahme des deutschen Immobilienriesen

Vivico ordentlich Gas.

Die Mieterlöse wuchsen im ersten Quartal

um 13 Prozent auf 72,4 Millionen

Euro, prognostiziert war ein Anstieg um

gut zehn Prozent. Das Nettomietergebnis

verbesserte sich um 19 Prozent auf 63,1

Millionen Euro, das Nettoergebnis insgesamt

(Net Operating Income) stieg um

23,1 Prozent auf 65,6 Millionen Euro.

Wegen eines stark negativen Ergebnisses

aus Neubewertung von –19,6 Millionen

(nach positiven 3,5 Millionen im Vorjahr)

gab das Ergebnis der Geschäftstätigkeit

(Ebit) um 16,8 Prozent auf 39,9

Millionen Euro nach, obwohl die Abschreibungen

und Wertänderungen mit

minus 0,8 (minus 1,8) Millionen um 55

Prozent geringer ausfielen.

Das Immobilienvermögen der CA Immo

per 31.3. blieb gegenüber Ende 2012 mit

5,238 (5,222) Millionen Quadrat meter

praktisch unverändert, auch die Finanzverbindlichkeiten

veränderten sich

kaum – ebenso wie das Eigenkapital mit

1,820 (1,809) Milliarden Euro und die

Eigenkapitalquote von 30,8 (30,6) Prozent.

Einer Netto-Finanzverschuldung

von 2,9 Milliarden Euro standen etwa

5,2 Milliarden Euro Immo-Vermögen gegenüber.

Übrigens: Als erstes österreichisches

Immobilienunternehmen wurde

CA Immo nach den Standards der Österreichischen

Gesellschaft für Nachhaltige

Immobilienwirtschaft (ÖGNI) zertifiziert.

Die Zertifizierung bescheinigt eine

werteorientierte Unternehmensführung.

Dabei war schon das Vorjahr ein „Bilderbuch-Geschäftsjahr“.

Nach dem guten

Gewinnjahr 2011 mit 40- bis 60-prozen-

ca immo – stammaktiEn im amtlichEn handEl

10,0

9,0

8,0

7,0

6,0

tigen Ergebnissteigerungen ist nun die

Stabilisierung des Finanzbereiches angesagt.

Das Hauptaugenmerk werde in

den nächsten Jahren auf einer höheren

Eigenkapitalquote und einer sichtbaren

Schuldenreduktion über die normalen

Tilgungen hinaus liegen.

2012 sollen den 300 bis 350 Millionen

Euro Verkäufen Re-Investments von

rund 300 Millionen Euro – vor allem

in Deutschland (Berlin, Frankfurt) – gegenüberstehen.

Derzeit sind 18 Prozent

des Immo-Vermögens – oder 934 Millionen

Euro – in Bau und Entwicklung.

Diese Projekte befinden sich zu vier

Fünftel im Nachbarland, das derzeit

größte ist dort momentan das Skyline

Plaza in Frankfurt mit 36.000 Quadratmeter

Fläche bei 48 Millionen Euro

Bilanzwert und offenen Baukosten von

130 Millionen Euro, für Sommer 2013

ist die Fertigstellung geplant. Schon

2011 vollendet wurde das bisher größte

Einzelprojekt der CA Immo, der „Tower

185“ in Frankfurt.

Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012

BraNcheNPrimus

immofiNaNz deNKt um

der weg, über Kapitalerhöhungen an frisches Kapital zu kommen, ist der immo-aG

noch versperrt, sonst läuft es aber wieder prächtig. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner

Bei seinem Amtsantritt an die

Spitze der damals mehr als

nur strauchelnden Immofinanz

kritisierte CEO Eduard

Zehetner in einem Antrittsinterview

das Verhalten von Immobilien-

Aktiengesellschaften, die ihre Aktionären

zwar versprechen, um ihr Geld fertige

Immobilien – möglichst risikolos – zu

kaufen, um dann letztlich doch mit riskanteren

eigenen Developments die erzielten

Renditen aufzufetten – wenn alles

gut geht.

Jetzt macht genau dies auch die Immofinanz.

Denn eine realistische Chance auf

eine erfolgreiche Kapitalerhöhung über

die Börse ist noch nicht gekommen. Um

das Eigenkapital zu mehren, bleibt eigentlich

nur daher der Weg über eigene Immobilienentwicklungen.

In Polen beispielsweise startete die Immofinanz

kürzlich die Bauarbeiten eines Wohnbauprojektes

namens Debowe Tarasy

in Kattowitz (Polen). Die Fertigstellung

des 21,7 Millionen-Euro-Investments ist

für 2013 geplant. Bemerkenswert daran ist

die Tatsache, dass die Immofinanz damit

erstmals in den polnischen Wohnbaumarkt

als Entwickler eingestiegen ist. In

der bereits dritten Phase dieses Projektes

wird die Immofinanz 137 Appartements

in insgesamt drei Gebäuden entwickeln –

einem 11- und zwei fünfgeschossigen.

Diese Wohnbauaktivitäten in Polen sollen

in weitere Folge dann noch ausgebaut

werden. Aktuell sei die Entwicklung

von drei weiteren Projekten vorgesehen,

sofern die Marktbedingungen stabil bleiben:

Riverpark Phase I und II in Poznan,

Residea Alpha in Warschau und Debowe

Tarasy Phase IV in Kattowitz.

Eine Development ganz anderer Art hat

der Immobilienriese nahezu gleichzeitig

in Deutschland gestartet. Hier Immofinanz

baut in Düsseldorf am Rande des

Flughafens ein Büro. Das Investitionsvolumen

betrage 26,5 Millionen Euro. Es ist

das erste Eigendevelopment in Deutschland.

Das Projekt läuft unter dem Namen

Panta Rhei („Alles fließt“). Die Bauarbeiten

sollen Anfang Juni starten. Ende

2013 soll das neue Bürogebäude mit

9.658 Quadratmetern vermietbarer Bürofläche

und 176 Tiefgaragenstellplätzen

bezugsfertig sein.

Wirtschaftlich hat sich die Immofinanz

jedenfalls längst erholt. Das vor Kurzem

in den ATX Five aufgestiegene Unternehmen

hat seine Ergebnisse in den ersten

drei Quartalen 2011/12 wie erwartet

stark steigern können, allerdings lag das

Plus leicht unter den Erwartungen. Das

immofinanz – stammaktiEn im amtlichEn handEl

operative Ergebnis legte um 19,9 Prozent

auf 372,0 Millionen Euro zu, und das

Konzernergebnis wuchs um 17,5 Prozent

auf 269,4 Millionen Euro. Für das

Nettoergebnis war im Mittel ein Anstieg

um 21 Prozent auf 276,6 Millionen Euro

prognostiziert worden.

Die Mieterlöse erhöhten sich – konform

den Prognosen – um 3,4 Prozent auf

437,3 Millionen Euro. Die Erträge aus

dem Asset Management wuchsen um 5,7

Prozent auf 352,6 Millionen Euro, die

Erträge aus Immo-Verkäufen vor Währungseffekten

um 67,9 Prozent auf 39,4

Millionen Euro, und die Erträge aus Immo-Entwicklung

kletterten, ebenfalls vor

Währungseffekten, um 133,4 Prozent auf

49,0 Millionen Euro.

Aber: Das Konzernergebnis ist im dritten

Geschäftsquartal 2011/12 deutlich schlechter

ausgefallen als im zweiten Quartal. Es

reduzierte sich um mehr als 90 Prozent auf

4,3 Millionen Euro, Ursachen waren negative

unbare Effekte aus Wechselkursen und

die Bewertung von Derivaten.

118 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 119

3,0

2,5

2,0

1,5

1,0

Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012

Special: Investment

uBm GiBt Beim

umsatz Nochmals Gas

die älteste immobilienaktie an der wiener Börse fährt einen vergleichsweise

stabilen Kurs – mit tendenz nach oben. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner

die UBM-Realitätenentwicklung

ist nicht nur

eine der ältesten Immobilienaktien

an der

Wiener Börse, sie setzte

auch schon immer ihren Schwerpunkt

auf das Entwickeln, Verwerten und dann

Verkaufen von Immobilien. Und das Geschäft

läuft dabei für die UBM, was den

Umsatz betrifft, so gut wie schon lange

nicht. Nach einem extremen Umsatzanstieg

im Vorjahr legte die UBM in diesem

Jahr nochmals zu.

Höhere Zinsen bei der Finanzierung von

Immobilienentwicklungen drückten das

Ergebnis vor Ertragssteuer (EBT) freilich

um 21,4 Prozent auf 1,1 Millionen Euro.

Der Umsatz stieg gegenüber dem Vorjahreszeitraum

um 10 Prozent auf 34,1

Millionen Euro.

Die Projektpipeline sei trotz Schuldenkrise

und einhergehender Zurückhaltung

der Banken nicht beeinträchtigt, „dank

der soliden Eigenkapitalausstattung und

der stabilen Liquidität“. Schwerpunkte

des ersten Quartals 2012 sind die Revitalisierung

der Sternbrauerei Salzburg,

Wohnungsprojekte in München, Frankfurt

und Berlin sowie der Bau eines

Hotels in München gewesen.

In Amsterdam und bei Paris sind Hotelprojekte

in Planung. In Osteuropa stehe

auch 2012 Polen im Mittelpunkt: In

Warschau errichtet die UBM gemeinsam

mit der CA Immo den Poleczki Business

Park. Die Investitionen stiegen im ersten

Quartal insgesamt um 13,4 Prozent

auf 16,1 Millionen Euro. Die künftigen

Geschäfte können jedenfalls mit einem

deutlich bequemeren Kapitalpolster angegangen

werden. Aktuell wurde das

Grundkapital von davor 5,45 auf 18

Millionen Euro mehr als verdreifacht.

Gleichzeitig wird die UBM-Aktie dank

eines Aktiensplits im Verhältnis eins zu

zwei leichter handelbar.

Die Kapitalerhöhung fand übrigens ausschließlich

durch Gesellschaftsmittel

statt. Gewinnrücklagen, die in den vergangenen

Jahren angesammelt wurden,

wurden dazu ins Eigenkapital übertragen.

Der Streubesitz der UBM ist mit 12,58

Prozent relativ gering. Größter Anteilseigner

ist der Baukonzern Porr mit 41,33

Prozent. Dahinter folgen die CA Immo

International Beteiligungsverwaltungs

GmbH mit 25 Prozent und die Gruppe

Amber Privatstiftung, Bocca Privatstiftung,

die Warimpex-Chefs Georg Folian

und Franz Jurkowitsch mit 15,08 Prozent

sowie die Ortner Ges.m.b.H. mit

6,01 Prozent.

Im abgelaufenen Jahr senkte die UBM

ihre Schuldenquote von über 200 Prozent

auf rund 170 Prozent. Heuer ist eine

weitere Verringerung geplant.

Schon das Vorjahr war für die UBM –

aus Umsatzsicht – sehr gut gelaufen. Die

Jahresleistung des Konzerns legte um

29,9 Prozent auf 281,9 Millionen Euro

zu. In dem Wert enthalten sind Erlöse

aus Immobilienverkäufen, Mieteinnahmen,

Einnahmen aus Hotelbetrieb, Bauleistungen,

Lieferungen und Leistungen

an Arbeitsgemeinschaften sowie Einnahmen

aus Facility Management und

Managementleistungen.

Der Umsatz stieg um 71,4 Prozent auf

196,4 Millionen Euro. Allerdings verringerte

sich der operative Gewinn (Ebit)

im Jahresabstand um 10,5 Prozent auf

23,1 Millionen Euro. Der Jahresüberschuss

sank um 5,3 Prozent auf 8,9 Millionen

Euro. Grund dafür ist vor allem die

größere Steuerbelastung. Der Vorsteuergewinn

(EBT) erhöhte sich nämlich um

1,4 Prozent auf 14,6 Millionen Euro.

es war eine jahrelange und für

den bis dahin erfolgsverwöhnten

Hotelbetreiber und Immobilienentwickler

War impex

Finanz- und Beteiligungs AG

eine durchaus ungewohnte Durststrecke.

Jetzt ist sie endlich vorbei. Dank des wieder

florierenden Hotelgeschäfts hat das

Unternehmen erneut ins Plus gedreht.

Der Gewinn verbesserte sich im ersten

Quartal dieses Jahres gegenüber der Vorjahresperiode

von minus drei Millionen

Euro auf plus 259.000 Euro.

Das operative Ergebnis (Ebit) war allerdings

mit 1,5 Millionen Euro (noch)

negativ – nach minus 330.000 Euro

im Vergleichszeitraum. Das operative

Ergebnis ist übrigens nur wegen der

niedrigeren Erfolgsbeiträge aus Immobilienverkäufen

und geringeren unbaren

Zuschreibungen zu Wertminderungen

so stark eingebrochen.

Die Umsätze legten aber jedenfalls um

21 Prozent auf 13,85 Millionen Euro

kräftig zu.

uBm – stammaktiEn im amtlichEn handEl

Und so dürfte es jedenfalls vorerst

weiter gehen: April und im Mai ist es warimpEx – stammaktiEn im amtlichEn handEl

13,5

mit ähnlichen Zuwachsraten weitergegangen.

Am besten liefen die Hotels in

1,2

13,0

Warschau, Berlin und München. Nach- 1,0

zügler in der Entwicklung sind hinge-

12,5

gen nach wie vor der Fünf-Sterne-Hotel-

0,8

12,0

markt in Prag und Bukarest.

11,5

Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

warimPex ist wieder

auf erfolGsstrasse

Nach einigen blutroten Geschäftsjahren hat der investor und entwickler von

hotel immobilien wieder ins Plus gedreht. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner

Die Erträge aus dem Verkauf von Projektgesellschaften

schrumpften heuer im

ersten Quartal um 79 Prozent von 1,52

Millionen auf 319.000 Euro. Ein neuer

Verkaufsabschluss ist aber schon fast unter

Dach und Fach: Der Vorvertrag für die

Veräußerung eines 50-Prozent-Anteils am

Hotel InterContinental in Warschau ist

bereits unterzeichnet. Das Closing soll

noch heuer erfolgen.

Der in Osteuropa tätige Hotelbetreiber

und -entwickler Warimpex hofft auf die

Wiederbelebung des Investoreninteresses

in Osteuropa und will heuer ein bis zwei

Hotels mit Gewinn verkaufen, um seine

Eigenkapitalstruktur zu stärken. Die Erlöse

sollen dazu verwendet werden, um Kredite

auf Holdingebene zurückzuzahlen.

Das börsenotierte Unternehmen verfügte

per Ende Dezember 2011 bei einer Bilanzsumme

von 412,3 Millionen Euro über

76,6 Millionen Euro Eigenkapital. Das

entspricht rechnerisch einer Eigenkapitalquote

von etwa 18, 6 Prozent. Kapitalerhöhung

sei angesichts eines Aktienkurses

von etwa 1 Euro nicht geplant, eine

Wandelschuldverschreibung wie 2011 ist

aber nicht auszuschließen.

Potenzielle Käufer sind Staatsfonds aus

dem Mittleren Osten und private Investoren,

mögliche Verkaufsobjekte Hotels

in Polen oder Tschechien. Die polnischen

Hotels würden kurzfristig von

der heurigen Fußball-Europameisterschaft

profitieren, fast wichtiger sei aber

der langfristige Effekt der Infrastrukturinvestitionen

auf die lokale Wirtschaft.

Von den aktuell 4.800 Hotelzimmern

der Gruppe befinden sich die meisten

in Polen.

Damit fing dieses Jahr so gut an, wie 2011

geendet hatte. Im vergangenen Jahr ist

der Warimpex zum ersten Mal seit 2007

wieder ein positives Nettoergebnis gelungen.

Der Jahresgewinn erreichte 7,24

(minus 2,04) Millionen Euro.

Rechnerisch angepasst ist der Warimpex-

Gesamtumsatz 2011 um 11 Prozent auf

64,9 (58,4) Millionen Euro gestiegen,

das operative Ergebnis (Ebit) sank um 34

Prozent auf 9,66 (14,67) Millionen Euro.

Auch die Warimpex beginnt nun, ihre

Aktien zurückzukaufen.

120 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 121

0,6

0,4

Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012 Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012

Special: Investment

atrium – oder: Vom

leBeN Nach dem tod

Nach sehr turbulenten Jahren – bis hin zur Kurzzeitverhaftung von initiator Julius

meinl – hat die aG nun ruhigeres fahrwasser erreicht. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner

Viel zu Lachen hatten die

seinerzeitigen Aktionäre

der Meinl European Land

(MEL) jahrelang wahrlich

nicht. Einige Jahre

und eine Namensänderung in Atrium

später schaut die Welt für die jetzigen

Atrium-Aktionäre schon wieder freundlicher

aus. Auch, wenn ein guter Teil

der seiner zeitigen MEL-Aktionäre heute

nicht mehr an Bord ist und am Ruder

heute ganz andere sitzen.

Atrium hat jedenfalls im ersten Quartal

des heurigen Jahres ihren Vorsteuergewinn

um 86,4 Prozent auf 49,2 Millionen

Euro gesteigert. Die Neubewertungen

von vermieteten Immobilien

machten fast 400 Prozent gegenüber

dem Vorjahresquartal aus.

Die Bruttomieteinnahmen erhöhten sich

dagegen immerhin auch um 14,9 Prozent

auf 48,6 Millionen Euro, bereinigt um

Veränderungen der vermieteten Fläche

stieg dieser Wert um lediglich 5,1 Prozent.

Das Portfolio des auf Einkaufszentren in

Osteuropa spezialisierten Unternehmens

umfasst 155 Liegenschaften mit einem

Wert von 2,1 Milliarden Euro. Der Vermietungsgrad

betrug hohe 97,5 Prozent.

Der innere Wert wird mit 6,38 Euro am

Ende des Quartals angegeben, das ist etwas

mehr als die Hälfte des Börsekurses

zu Redaktionsschluss. Als Liquidität per

Ende März wurde 232,5 Millionen Euro

angegeben, die Fremdmittel betrugen

567,6 Millionen Euro. Gut gelaufen war

auch bei Atrium bereits auch das Vorjahr.

Im Jahr 2011 konnte ein überraschender

Gewinnsprung hingelegt werden, der

auch eine entsprechend höhere Dividende

bringt. Weitere Zukäufe durch

die Atrium sind auch schon in Planung.

Dabei will sich Atrium auf Ausbauten

von bestehenden Objekten und Erweite-

rungen in Kernlagen mit großer Vorvermietungsquote

konzentrieren.

Aber der Reihe nach: Der Vorsteuergewinn

von Atrium European Real Estate Limited

erhöhte sich im abgelaufenen Jahr um

34,9 Prozent auf 169,7 Millionen Euro.

Das Ergebnis vor Zinsen Steuern und Abschreibungen

(Ebitda), ausgenommen

Aufwertungen, stieg um 46,5 Prozent auf

144,2 Millionen Euro.

Die Neubewertungsgewinne beliefen sich

auf 129 Millionen Euro. Insgesamt erhöhte

sich das einkommenserwirtschaftende

Portfolio um zwei auf 155 Objekte

und wird mit 2,1 Milliarden Euro (2010:

1,5 Milliarden) bewertet.

Der Nettomietertrag verbesserte sich „auf

Vorjahresvergleichsbasis“ um 8,6 Prozent

auf 138,1 Millionen Euro, der Bruttomietertrag

um 7,5 Prozent auf 152,5 Millionen

Euro.

Die Fremdmittel sind per Jahresende 2011

auf 568 Millionen Euro nach 425 Millionen

Euro gestiegen, die Barliquidität wird

mit 235 Millionen Euro beziffert. Aber,

wie erwähnt, die Aktionäre der ersten

MEL-Stunden können diese Früchte nur

noch eher vereinzelt ernten. Die im Zuge

der Existenzkrise eingestiegene Gazit-

Globe Ltd. hält bereits 33,28 Prozent des

gesamten Eigenkapitals bzw. 32,85 Prozent

unter Berücksichtigung sämtlicher

Verwässerungseffekte.

Grund ist, dass eine mit Gazit-Globe Ltd.

verbundene Gesellschaft, die Gazit Gaia

Limited, per 25. Jänner 2012 bei Atrium

19,178.167 Stimmrechte hält, ein Anteil

von 5,14 Prozent. Ende August 2011 hatten

Gazit-Globe Ltd. und CPI CEE Management

LLC bekannt gegeben, dass sie gemeinsam

50,15 Prozent an Atrium halten. Das Joint-

Venture aus CPI und Gazit war 2008 bei der

damaligen MEL eingestiegen.

s immo steiGerte

QuartalsüBerschuss

operativ hat eine der traditionellsten immobilien-aktiengesellschaften in wien

zwar ein gutes Jahr, aber mit weniger Gewinn. autor: Gerhard rodler, cHartS: PrIsKa KoIner

die Sparkassen Immobilien

AG (s Immo) hat im ersten

Quartal zwar einen

höheren Periodenüberschuss

erzielt, operativ

aber weniger Gewinn gemacht. Der

Netto gewinn stieg um 18,2 Prozent auf

6,4 Millionen Euro, das Betriebsergebnis

(Ebit) sank um 5,6 Prozent auf 25,1 Millionen

Euro. Das ist besser, als von der APA

befragte Analysten erwartet hätten. Die

Mieterlöse blieben mit 30,1 Millionen

Euro (nach 30,3 Millionen Euro) stabil.

Diese Zahlen gab das Unternehmen Mittwochabend

ad hoc bekannt.

Wie berichtet, wird s Immo zum ersten

Mal in der Unternehmensgeschichte

für 2011 eine Dividende ausschütten.

Der Hauptversammlung werde eine

Gewinnausschüttung von 10 Cent pro

Aktie vorgeschlagen.

Im ersten Quartal wurden fünf Wohnimmobilien

in Berlin, ein Büroobjekt in

München sowie ein Wohngebäude in

Wien verkauft. Die Erlöse aus der Veräußerung

betrugen 39,5 Millionen, der erzielte

Veräußerungsgewinn gemäß IFRS-

Bilanz belief sich auf 0,7 Millionen Euro.

Das Ergebnis aus der Immobilienbewertung

machte im ersten Quartal 3,9

Millionen aus (nach 5,0 Millionen im

Vorjahresquartal). Die Aufwertungen

bezogen sich zur Gänze auf das deutsche

Immobilienportfolio. Das Finanzergebnis

betrug per Quartalsende (minus 16,3

Millionen Euro (Q1 2011: minus 17,6

Millionen) und enthielt einen nicht

cashwirksamen Fremdwährungsverlust

von 2,6 Millionen Euro.

2012 sollen rund fünf Prozent des Portfolios

im Wert von 100 Millionen Euro

verkauft werden. Ein wesentlicher Grund

dafür ist auch die Tatsache, dass Mittelzuflüsse

über die Börse – also im Zuge der

Ausgabe junger Aktien – wohl auf längere

Sicht noch kein Thema sein dürften.

Dazu ist der Kurs noch zu gering. Daher

wird der Spieß jetzt umgedreht.

Die Hauptversammlung der börsenotierten

s Immo hat den Vorstand kürzlich ermächtigt,

innerhalb der kommenden 30

Monate mit Zustimmung des Aufsichtsrates

eigene Aktien bis zu 10 Prozent

des Grundkapitals zurückzukaufen. Der

Gegenwert je Aktie darf dabei 1,00 Euro

nicht unterschreiten und nicht mehr

als 15 Prozent über dem durchschnittlichen

Börsekurs der dem Rückkauf vorangegangenen

drei Börsetage liegen.

Operativ läuft es jedenfalls auch für die

s Immo AG schon wieder sehr gut. Die

Ergebnisse der s IMMO AG für das erste

atrium – ordinary sharEs im amtlichEn handEl s immo – stammaktiEn im amtlichEn handEl

3,8

3,7

3,6

3,5

3,4

Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

Quartal 2012 beispielsweise sind im Einklang

mit der positiven Entwicklung

des vorangegangenen Jahres. Das erste

Quartal konnte das Unternehmen mit

Erfolg abschließen und das Periodenergebnis

um 18,2 Prozent steigern.

Obwohl sich der Immobilienbestand aufgrund

gewinnbringender Objektverkäufe

um 3,9 Prozent im Jahresvergleich reduzierte,

verringerten sich die Mieterlöse im

ersten Quartal 2012 lediglich um 0,6 Prozent

auf 30,1 Millionen Euro (Q1 2011:

30,3 Millionen Euro). Das Bruttoergebnis

der Hotelbewirtschaftung belief sich

auf 0,7 Millionen Euro im ersten Quartal

2012 (Q1 2011: 1,2 Millionen Euro). Im

Jahresvergleich ist ein positiver Sondereffekt,

der sich aus der EU-Präsidentschaft

Ungarns im ersten Halbjahr 2011 ergeben

hatte, zu berücksichtigen. Der Aufwand

aus der Immobilienbewirtschaftung

konnte im Berichtszeitraum auf 16,3

Millionen Euro (Q1 2011: 16,9 Millionen

Euro) gesenkt werden. Das Bruttoergebnis

beträgt in Summe 26,7 Millionen Euro

(Q1 2011: 27,7 Millionen Euro).

122 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 123

4,6

4,4

4,2

4,0

3,8

Jan 12 Feb 12 Mär 12 Apr 12 Mai 12 Jun 12

Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012 Quelle: Börse Wien mit stand vom 14. Juni 2012

Special: Investment

citec immoBilieN:

sPree statt doNau

mehr als nur „ein Koffer in Berlin“. autor: Gerhard rodler

die Citec Immobilien

Gruppe zählt eindeutig

zu den Wiener Berlin-

Pionieren. Zum Zeitpunkt,

als die Deutschen

selbst ihre – überwiegend geplatzten –

Investments in den damals wirklich

„neuen“ Bundesländern, also dem ehemaligen

DDR-Gebiet, erst verdauen

Nr. 2: Finden Sie eine Zielgruppe,

die gerne übersiedelt.

Und zwar am besten im STANDARD, denn seine

Leserschaft steht dem Thema Wohnungs- oder

Hauskauf beziehungs-weise Miete überdurchschnittlich

nahe. Keine andere Tageszeitungsleserschaft

hat größere Absichten, ein neues Zuhause zu

finden. Worauf warten Sie mit Ihrem Inserat also?

Quelle: Media-Analyse 2009/2010

124 immobilien Magazin 7-8|12

mussten und andere Österreicher den

Markt hier erst erkundeten, verkauften

die Citec-Managergerade ihr erstes

Berlin-Portfolio mit gutem Gewinn.

Seither besteht übrigens die strategische

Partnerschaft mit der Bank Austria, die

wohl auch manches einfacher macht.

Und: Die Citec bleibt Berlin jeden-

MONAT

Liegenschaftsbewertung

10.05

16 – 18 Uhr

TAG

Meeting

11:00 – 16:00 Uhr

falls treu. Für 2012 hatte sie sich das

Ziel gesteckt, ihr Immobilienportfolio

auf 125.000 Quadratmeter an Altbauwohnimmobilien

in Berlin aufzustocken.

Bereits Mitte 2012 war das übrigens erreicht.

Damit verfügen die Firma über

ein aktuelles Zinshausportfolio in Berlin

von 150 Millionen Euro.

Pressekonferenz

11:00 – 16:00 Uhr

Immobilienwirtschaft

14:00 – 18:00 Uhr

Essen mit Fr. Kohler

20:00 – 22:00 Uhr

MONAT

TAG

10:00

Meeting

11:00 – 16:00 Uhr

ANRUFEN !

Hr. MaierMeeting !

Jahrespressekonferenz

Mittwoch

11 Uhr

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Raum 120

Mittagessen

mit Hr. Egger

immotermin

www.immotermin.at –

Der neue Online-Kalender

der Immobilienwirtschaft.

Immo-Award

2012

Karten und Tisch

reservieren !

Pressekonferenz

11:00 – 16:00 Uhr

12:00Uhr ?

Meeting

18:00 – 20:00 Uhr

Golf-Club

21:00 – 23:00 Uhr

Immobilien

Workshop

anmelden !

Immobilien

Meeting

12 Uhr

Ohne Netz – mehr Ertrag

Top-Verdienst und langer finanzieller Atem bilden die Basis für die Luxusvariante

des Immobilieninvestments: das Bauherrenmodell. Wer mehr Risiko auf

sich nimmt, darf mit höheren Renditen und einem Zusatzeinkommen ohne

Arbeit rechnen. autorin: pRIsKA KoIneR

Martin Krenn ist sich seiner

Sache sicher: „Das

Bauherrenmodell ist

ein Nischenprodukt

und immer abhängig

davon, ob Modell, Immobilie und Investor

zusammenpassen.“ Der Geschäftsführer

der BK Immo Vorsorge GmbH

offeriert seinen finanzkräftigen Kunden

Bauherrenmodelle. „Das Bauherrenmodell

ist attraktiv für diejenigen, deren

Einkommen das Finanzamt mit 50 Prozent

besteuert. Gleichzeitig mit der Steuerersparnis

wird Vermögen geschaffen.“

Für ein Bauherrenmodell braucht der

Anleger zunächst ungefähr 25 bis 30

Prozent Eigenkapital. Der Rest wird über

Kredite finanziert. Diesen Eigenkapitalanteil

muss er jedoch nicht auf einmal,

sondern in den ersten Jahren, in denen

gebaut und saniert wird, einzahlen. Ab

dann wird 15 Jahre lang nur noch eine

vergleichsweise geringe monatliche Zuzahlung

für die Kreditraten fällig, da

die Mieteinnahmen und der Annuitätszuschuss

bereits laufen. Nach 15 bis 20

Jahren ist die Immobilie ausfinanziert.

Bei mehr Eigenkapital am Beginn reduzieren

sich natürlich die Kreditraten. Der

große Vorteil der Anlageform ist: Die

Sanierungskosten können verkürzt über

15 Jahre abgeschrieben werden. Der Anleger

erwirtschaftet zuerst einen Verlust.

Dadurch entsteht eine Steuerersparnis,

die von der Einkommenssteuer abziehbar

ist. Das Verlusteschreiben muss allerdings

ein Ende haben. Denn nach spätestens

25 Jahren – plus drei Jahren Bauzeit –

muss ein Totalgewinn erzielt werden und

die Steuer beim Finanzamt bezahlt werden.

Ist dann das Einkommen gering, weil

der Investor schon in Pension ist, war der

Zeitpunkt der Investition gut gewählt.

run auf das kleine Modell

Das gängigste Modell ist das „kleine Bauherrenmodell“.

Hierbei investiert eine

Gruppe von Bauherren in ein fix und

fertig entwickeltes Projekt. Widmungen,

Baugenehmigungen und Projekt wurden

von den Anbietern bereits vorbereitet.

Da wird aus einem desolaten Wohnhaus

ein neues Heim oder aus einer Kaserne

ein rundum erneuerter Wohnbau. Ein

Investment in eine Wohnhaussanierung

wird von den Ländern gefördert.

Dazu sind Bauherrenmodelle aber auch

bei Denkmalschutz und bei Instandset

zungen und Erhaltungen nach dem

Mietrechtsgesetz interessant und attraktiv.

Doch zurück zum sanierten Wohnbau,

der für den Investor nur mit geringem

Arbeitsaufwand verbunden ist.

Denn die Anbieter übernehmen Abwicklung,

Vermietung und Verwaltung.

Der Run auf dieses Bauherrenmodell ist

groß. „Wir haben heuer das beste Jahr

und werden mehr als 120 Mil lionen Euro

umsetzen.“ sagt Ferdinand Lechner, Vorstand

des Instituts für Anlageberatung,

IFA. In Graz und im ersten Wiener Bezirk

stehen zwei Objekte kurz vor dem Start.

In Summe hat Lechner 400 Projekte

erfolgreich abgewickelt und sagt: „Das

Vertrauen in uns ist aufgebaut.“ Die IFA

bietet ausschließlich kleine Bauherrenmodelle

an. Das wohl prominenteste,

aber untypische Beispiel eines aktuellen

Projekts ist die Revitalisierung der

Sofiensäle im dritten Wiener Bezirk. 107

Bauherren beteiligten sich an dem Projekt,

bei dem kein Einzelner mehr als

3,5 Prozent besitzt. Untypisch ist dieses

Objekt, weil üblicherweise Zinshäuser in

Bauherrenmodellen angeboten werden

und nicht noble Mischnutzungen. Zinshäuser

dort, wo die Stadt Wien speziell

fördert, um Wohnraum für die weiterhin

steigende Bevölkerung zu schaffen.

Das sind etwa Arbeiterbezirke mit guter

UBahnAnbindung. Die Pipeline von

Lechner ist voll.

Grundsätzlich gilt: Beim Bauherrenmodell

erwerben Investoren keine Wohnungen,

wie bei einer Vorsorgewohnung,

sondern einen Prozentanteil an

einem Mietshaus, das zuerst komplett

saniert und danach vermietet wird. Das

Grundprinzip ist simpel. Die Stärken und

Schwächen liegen im Detail. Zu den Stärken

zählen das Investment in einen realen

Wert, die Eintragung ins Grundbuch

und die steuerliche Absetzbarkeit und damit

weitgehend steuerfreie Einnahmen

über 15 Jahre. Dazu kommt, dass der

Investor in den Genuss der Wohnhaus

IFA

sanierungsförderung des Landes kommt, Foto:

ein geringes Vermietungsrisiko trägt und

keinerlei Aufwand durch die Vermietung

an ihn abfällt. Zu den Schwächen des

Bauherrenmodells zählen das recht komplexe

Anlagemodell, das anteilige Besitzen

einer Immobilie, ohne dabei eine eigene

Wohnung zu erwerben, und die langfristige

Kapitalbindung von 30 Jahren, denn

sonst muss nachversteuert werden. Eine

Schwäche ist weiters, dass für die optimale

Abschreibungssituation das Einkommen

viele Jahre in der obersten Steuerklasse

bleiben sollte und zuletzt, dass das volle

Risiko einer späteren Verwertung vom

Eigentümer abhängt.

More risk, More return

Die zweite Spielart ist das „große Bauher

renmodell“. Es funktioniert genauso

wie das kleine – nur, dass der Investor

vor Widmungen, Baugenehmigung und

Bauplänen einsteigt, meist mehr Kapital

investiert und höheres Risiko trägt. Er

kann Einfluss nehmen auf die bauliche

Gestaltung, trägt das Baurisiko und auch

das finanzielle Risiko mit – und muss es

auch nach dem Verwaltungsgerichtshof.

Den obersten Richtern genügt es nicht,

wenn der große Bauherr einen Fixpreis

zahlt. Jede Kostensteigerung muss vom

großen Bauherrn übernommen werden

und zugleich ist er berechtigt, von den

Unternehmen Rechnungslegung zu verlangen.

Das Risiko des großen Bauherren

ist höher aber seine Erträge letztendlich

auch. Das Investment ist nicht speku

lativ. „Bauherrenmodelle bieten große

wirtschaftliche Sicherheit“, meint Wirtschaftsprüfer

Hans Hammerschmied. Die

Eintragung im Grundbuch, hohe Vermietungsraten

durch den geförderten Wohnbau

und sichere Mieten stehen dem Investor

in Aussicht. Und Hammerschmied

weiter: „Hinzu kommt, dass die Objekte

in der Regel Anspruch auf zahlreiche Förderungen

und Landesdarlehen haben,

was das Finanzierungsrisiko erheblich reduziert.“

Eine Ernüchterung wie auf den

Finanzmärkten und bei Versicherungspolicen

kann nicht geschehen. Die Vorteile

gegenüber Vorsorgewohnungen sind

schnell skizziert. Vorsorgewohnungen

erhalten in der Regel keine Förderungen

und Landesdarlehen. Die Abschreibung

beträgt 67 Jahre und ein Totalgewinn

muss in 20 Jahren erreicht werden, um

nicht als Liebhaberei qualifiziert zu werden.

Das Vermietungsrisiko trägt der Eigentümer.

Beim Bauherrenmodell ist die

Abschreibungsdauer durch Mietrechtsgesetz,

Wohnhaussanierungsgesetz oder

Denkmalschutzgesetz auf 15 Jahre verkürzt.

Die Mieteinnahmen werden in den

ersten 15 Jahren neutralisiert. Gut gefördert

ist das Finanzrisiko gering. Bauherren

kommen in den Genuss einer fast siebenprozentigen

jährlichen Abschreibung auf

15 Jahre. Instandsetzungsaufwendungen

können in zehn Jahren abgeschrieben

werden und der „große“ Bauherr kann

die Nebenkosten des Grundstückserwerbs

sofort im Jahr der Aufwendung rückrechnen.

„Bei richtigem Timing können die

Anfangsverluste in die Berufszeit fallen

und mit dem hohen Einkommen gegengerechnet

werden, während die Gewinne

steuerschonend in die Pensionszeit fallen“,

erklärt Hammerschmied.

kleines Bauherrenmodell

1100 Wien, Raaber-Bahn-Gasse 3 - 5

» 3 % miteigentumsanteile

» circa 60 m²

» Gesamtinvestition 219.000 €

2011 – 2014 Bauphase

Investition in summe 54.000 €

steuern: Abschreibungen 43.300 €

steuerersparnis bei 50 % 21.650 €

2015 – 2029 Finanzierungsphase

» Landesdarlehen über 36.000 €

» Laufzeit 15 Jahre

» Fixzinssatz von 1 %

» Bankkredit: 132.300 €

mit 15 Jahren Laufzeit

» kalkulierter Zinssatz 5 %

Kreditrate pro monat 590 €

steuerersparnis monatlich 200 €

Ab 2030 ertragsphase

nettomieteinnahmen / Jahr 7.600 €

126 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 127

Quelle: IFA

Special: Investment

grosses BauherrenModell:

eckdaten, indexierung und renditen

8020 Graz, Bodenfeldgasse 8 + 8a

Geförderte Wohnbaufläche rd. 1.270 m²

Ungeförderte neubauflächen rd. 760 m²

Gesamtkosten je m² Wohnnutzfläche rd. 2.570,00 €

Vermietung

Fördermiete gem. stmk. WBF 1993 derzeit** nto.

(zum vgl.: Richtwertmiete 2011 6,76 €)

rd. 3,80 €

mieten ungeförderte Wohnungen lt. planrechnung 6,76 €

Auslastung geförderte Wohnungen 95 %

Auslastung frei finanzierte Wohnungen 95 %

Auslastung Garagenflächen 80 %

Jährliche Instandsetzungskosten durchschnittlich 4 %

Leerstehungskosten je m² 1,50 €

Zinsen p. a.

Förderungsdarlehen lt. planrechnung 5 % (aktuell 2,875 %)

Freie Finanzierung lt. planrechnung 5 % (aktuell 2,500 %)

Bauzeitzinsen lt. planrechnung 5 % (aktuell 3,250 %)

indexierungsfaktoren

mietenindex 1,83 %

Indexierung der Leerstehungskosten 1,83 %

steigerung sonstige Kosten 1,50 %

Immobilien Wertsteigerung 1,25 %

Kennzahlen für eine projektbeteiligung von 10 %

Anteilige Fläche (3 tiefgaragenplätze) rd. 203 m²

einzahlung 2011 bis 2013 rd. 139.000 €

*netto-Cashflow 2011 bis 2013 rd. 88.500 €

Gesamteinzahlung bis 2033 nto* rd. 244.000 €

*netto-Cashflow pro m² bis 2033 rd. 1.220 €

Wertgesicherte mieten pro Jahr ab 2034 rd. 27.900 €

renditen

6,67 % p.a. bis ende 2033 (IRR - netto-Cashflow* zu indexiertem Immobilienwert 1,25 % p.a.)

11,46 % p.a. vermietungsrendite ab 2034 (auf Basis netto-Kapitaleinsatz zu indexierten nettomieten

bei 5 % Leerstand, 4 % Instandhaltungskosten)

* Angenommener einkommensteuersatz 50 %

**Fördermiete ist abhängig vom Zinssatz des Förderdarlehens (hj. Anpassung).

Quelle: BK Immo

Mehrwert durch das Modell

Was jetzt nach Luxusvariante für betuchte

Investoren und nach einer Schnäppchenjagd

aussieht, hat aber auch einen gesellschaftlichen,

politischen und volkswirtschaftlichen

Mehrwert. Wenn stark

baufällige Gebäude in innerstädtischen

Lagen saniert werden, wird nicht nur der

absehbare Engpass an Wohnraum aufgefangen.

Wien – dort, wo die meisten

Bauherrenmodelle angeboten werden –

wird wachsen und nach den letzten Prognosen

in den nächsten drei Jahrzehnten

die ZweiMillionenMarke durchbrechen.

Dazu kommt, dass die Struktur des Wohnens

sich mit Singlehaushalten und

Kleinfamilien so ändert, dass viele kleine

Wohnungen gefragt werden. Für diese

Entwicklungen braucht die Bundeshauptstadt

nicht nur Neubauten am Rande der

Stadt, sondern verfolgt die Philosophie,

den Erhalt und die Sanierung des Altbestandes

zu fördern. Ein Investor in ein

Bauherrenmodell trägt also somit zum Erhalt

der historischen Bausubstanz bei und

schafft neuen lebenswerten Wohnraum.

Die lnvestition mit langem Atem ist

nicht bloß eine Randerscheinung. „Obwohl

sie in einem ImmobilienPortfolio

immer nur eine Ergänzung und wohl

kaum ausschließliches Element sein

wird“, so Krenn. Das Investitionsvolumen

in Österreich betrug 2010 rund 220

Millionen Euro. Die Hälfte davon fällt

auf das Bau und Baunebengewerbe, die

mit 60 Prozent davon Löhne und Gehälter

finanzieren. „Das Bauherrenmodell

hat eine volkswirtschaftliche Bedeutung,

die wir gerade im Detail überprüfen lassen“,

meint IFAGeschäftsführer Lechner.

Mit konkreten Ergebnissen ist heuer

im Herbst zu rechnen. Der Grundansatz

ist aber bereits da. Die Investitionen

haben ökonomische, gesellschaftliche

und politische Bedeutung. Volkswirtschaftlich

gesehen, wird das Kapital in

Österreich gehalten, Bauherrenmodelle

schaffen Arbeitsplätze und der Fiskus

Foto: BK Immo

profitiert von Verkehrssteuern, Rechtsgebühren, Lohnabgaben

und höherer Kaufkraft. Von der politischen

Seite gesehen sind es nicht nur positive Wirtschafts und

Budgeteffekte, die generiert werden. Es wird Wohnraum

geschaffen, ohne Aufschließungskosten zu generieren,

die innerstädtische Substanz wird erhalten und letztendlich

sichert das Bauherrenmodell den Bürgern eine

private sichere Pensionsvorsorge. Die Gemeinden können

kostengünstige Mietflächen bereitstellen, die sich

meist an ökologisch vernünftigen Lagen befinden durch

gute Anschlüsse mit öffentlichen Verkehrsmitteln. Somit

nützt das Bauherrenmodell der Gesellschaft. Das

Grundbedürfnis Wohnen ist abgedeckt, günstige Mieten

werden gesichert und Community Responsibility findet

durch die Bauherrenobjekte auch in der Form statt, dass

problematische Bebauungen korrigiert und Viertel gezielt

belebt werden können.

die grösste transparenz verlangen

Bei der Luxusvariante der Immobilieninvestition stecken

die Tücken im Detail. Immobilie, Initiator und Modell

müssen eben auf Herz und Nieren geprüft sein, bevor eingestiegen

wird. In Bauherrenmodellen wird meist mit

dem höchsten Steuersatz gerechnet. Verringert sich

Wir vermitteln ihr

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vom

Wohnhaus

bis zum

Fachmarktzentrum

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bürohaus

Fragen sie uns bezüglich

ihres anlageinvestments

das Einkommen des Investors durch

Jobwechsel oder Pensionsantritt, sinkt

sofort die Steuerersparnis. Dann sieht

die Gesamtrenditenrechnung gleich

ganz anders aus. Überhaupt sind die Indexierung

und die Planrechnung genau

unter die Lupe zu nehmen. Die Mietauslastung

in den Kalkulationen beträgt

meist 95 Prozent. Das ist realistisch.

Aber die Kosten der restlichen fünf Prozent

sind bisweilen nicht eingerechnet

beziehungsweise oftmals in den Planrechnungen

nicht nachvollziehbar.

Martin Krenn warnt vor einem weiteren

blinden Fleck, der meist nicht bedacht

wird: „Instandhaltungskosten treten bei

einer frisch sanierten Immobilie nicht

auf. Aber allerspätestens nach fünf bis

zehn Jahren muss hier und dort investiert

werden.“ Überhaupt ist es eine

Frage der Gewichtung der Faktoren, der

Indexierung und der Transparenz.

tücken und herausforderungen

Die Qualität eines Modells erkennt der

Investor auch an der umfassenden Information

und hohen Transparenz. Martin

Krenn betont: „Der Investor muss sich

bei all seinen Vorteilen im Klaren sein,

das Bauherrenmodell ist eine langfristige

Sache, die man nicht so einfach

beendet.“ Und diese langfristige Sache

macht man nicht allein. Die Investoren

verpflichten sich, bei Abschluss des Bauherrenvertrags

30 Jahre auf eine Aufteilung

der Anteile in Wohnungen zu verzichten.

Die meisten lassen das Modell

nachher weiterlaufen. „Beschließt die

Mehrheit der Investoren eine Teilung,

bedarf es eines ausgeklügelten Systems“,

so Krenn von der BK Immo. Sonst sind

Streit und Mediation programmiert. Wer

bekommt die Dachgeschosswohnung?

Wer die Wohnung über der Waschküche?

Würde vor der Frist von 30 Jahren verkauft

werden, müsste nachversteuert

werden. Das käme teuer. Einen Nachfolgemarkt

gibt es nicht. Käufer müssen

selbst gesucht werden.

im vergleich:

vorsorgewohnung

Durchführbar sind die Bauherrenmodelle

so gut wie ausschließlich in den Städten.

In Wien liegt als Bundeshauptstadt und

bevölkerungsreichste Stadt des Landes

selbstverständlich der Hotspot. Doch

auch in den Landeshauptstädten Graz

oder Linz entstehen Bauherrenmodelle.

Aber da ist zu differenzieren. Während

IFAGeschäftsführer Hans Lechner in Linz

mit kleinen Bauherrenprojekten sehr

zufrieden ist, sieht die Sache bei großen

Bauherrenmodellen anders aus. „In Oberösterreich

und Salzburg gibt es nur vereinzelt

große Bauherrenmodelle, da keine

Förderlandschaft besteht“, meint Martin

Krenn von der BK Immo.

Dem Bauherrenmodell droht immer wieder

Ungemach. Leere oder wie in letzter

BauherrenModell

rechtliches ideelles mieteigentum Wohnungseigentum ohne

eigennutzung

meist totalsanierung neubau

mietpool teilweise mietpool

Steuerliches begünstigte 1 / 15 AfA normal AfA mit 67 Jahren

hohe sofortabschreibung geringe sofortabschreibung

große vermietung kleine vermietung

totalgewinn maximal 28 Jahre totalgewinn maximal 23 Jahre

veranlagung durch veranlagung durch

Betriebsfinanzamt Wohnsitzfinanzamt

vorsteuerabzug sofort vorsteuerabzug nach

Fertigstellung

Förderung Direktdarlehen mit 15 Jahren und keine Förderungen

land Wien 1 % laufende Annuitätenzuschüsse

Vermietung gefördert über 15 Jahre freie miete

in Wien geringes Risiko teilweise hohes Risiko bei

nachvermietung

Sonstiges langfristige veranlagung mittelfristig

geringer eigenmittelanteil hoher eigenmittelanteil

Zeit durch Sparmaßnahmen geringer gefüllte

Fördertöpfe machen die Umsetzung

schwieriger. Dazu kommen regelmäßige

Versuche des Fiskus, den Bauherrenmodellen

den Garaus zu machen. Gehören

sie doch zum sogenannten „grauen“,

also ungeregelten Kapitalmarkt. Zum

grauen Kapitalmarkt zählen Wertpapiere,

Versicherungen und Steuersparmodelle,

wie eben Bauherrenmodelle oder auch

TimesharingFerienimmobilien. Die Versuche,

das Bauherrenmodell zu Fall zu

bringen, verlaufen sich jedoch immer

wieder. Damit bleibt für Topverdiener dieses

langfristige Investment eine bequeme

Option. „Letztendlich bleibt die Investition

eine individuelle Entscheidung“,

betont Lechner. Da dürften noch viele

Rechenstifte gespitzt werden.

Quelle: IFA

„Sicherer hafen“ immobilie

Der persönliche Rettungsschirm für Immobilieninvestoren

er „Euro-Rettungsschirm“ ist zum Dreh- und Angel-

punkt der europäischen Politik geworden und das ist

nicht nur für Privatinvestoren ein Warnsignal: Die unsichere

Zukunft der Gemeinschaftswährung und die

unabsehbaren Folgen der Krise für Geldwert und Finanzmärkte sind

Anlass genug, die Asset Allocation anzupassen und einen wesentlichen

Teil des Vermögens in Immobilienwerten anzulegen.

„Sachwerte sind derzeit die logische Alternative zu Finanzanlagen“,

erklärt Franz Pöltl, Leiter der Investmentabteilung von EHL Immobilien.

„Der Inflationsschutz durch indexierte Mieteinnahmen ist dabei

nur ein Aspekt; die Tatsache, dass das investierte Kapital als Realwert

deutlich besser geschützt ist als bei Finanzanlagen, ist mittlerweile

mindestens genauso wichtig.“ Attraktiv, so Pöltl, seien aber keineswegs

nur die derzeit äußerst stark nachgefragten Veranlagungen in

Wohnimmobilien, wie Vorsorgewohnungen oder Zinshäuser. Auch der

gewerbliche Immobilienmarkt bietet sehr attraktive Möglichkeiten.

„Bei moderatem und damit nachhaltig gesichertem Mietniveau

und/oder langfristigen Mieterträgen/-verträgen sind gewerbliche Immobilien

mindestens genauso aussichtsreich wie Vorsorgewohnungen

und Zinshäuser. In einer solchen Konstellation wird auch ein

Konjunkturabschwung wenig Sorge bereiten und stabile Cash-Flows

über einige schwierige Jahre hinweg liefern.“ Doch mit der Entscheidung

für Immobilien ist der Anlageerfolg noch längst nicht gesichert.

„Falsche Manöver führen auch in einem an sich sicheren Hafen zu Havarien.

Aber bei sorgfältiger Planung und Objektauswahl, gut strukturierter

Finanzierung und fachkundiger Beratung sind Immobilienveranlagungen

derzeit die sicherste und langfristig auch im Hinblick auf die

Rendite eine sehr chancenreiche Anlageklasse.“

Mag. Franz Pöltl FRICS

Geschäftsführer

EHL Investment Consulting GmbH

T +43 1 512 76 90-300

E f.poeltl@ehl.at

CheCklISte IMMobIlIenInveStMent

Die 5 Investment-Gebote

1. Die Investmentpolitik sollte auf die makro-

ökonomischen Grundlagen abgestimmt sein

2. Antizyklisches Investieren verspricht hohe Renditen,

erfordert aber eine detaillierte Analyse der Märkte

sowie deren zukünftige Entwicklung

3. Mittel- und langfristig abgesicherte Mieten sind

wichtiger als eine kurzfristig hohe Rendite

4. Nachhaltige Lagen und Gebäude sichern die

Rendite über den Konjunkturzyklus hinweg

5. Die Kaufentscheidung sollte immer objekt-

und niemals kapitalgetrieben sein

erfolgsfaktoren von büroimmobilien

» Gute Lage mit hochwertigem,

öffentlichen Verkehrsanschluß (U-Bahn)

» Gute technische Ausstattung und flexibles Layout

» Moderate Mieten und niedrige Nebenkosten

» Langfristige Mietverträge mit guten Mietern

» Volle Indexierung der Mieten

» Wenn möglich zertifizierte Gebäude

erfolgsfaktoren von einkaufs- & Fachmarktzentren

» Starkes Einzugsgebiet mit hoher Kaufkraft

» Guter Mietermix

» Dominante Lagen/Zentren

» Volle Indexierung der Mieten mit guten Marken

» Laufzeit der Verträge darf nicht über die fundamen-

talen Grundlagen des Standortes hinwegtäuschen

130 immobilien Magazin 7–8|12 7–8|12 immobilien Magazin 131

ImmobIlIen mIt

SchönheItSfehlern

mit der finanzierung riesiger einkaufszentren, lagerhallen oder Produktionshallen

manövrierten sich banken ins out. Gestern ertragreich, sind sie heute Schrottimmobilien.

für ein Investment aber manchmal doch noch interessant. autoriN: PRIsKA KOIneR

Der Wahnsinn begann

2008. Rückblickend betrachtet,

wurden in einem

Maßstab Immobi

lien entwickelt, die heute

gar nicht mehr realisiert werden würden.

Die Developer entwickelten ohne

Ende. Hier ein Einkaufszentrum, dort

ein Logistikzentrum, dort ein Shopping-

Paradies. Die Banken finanzierten und

gaben auch Kunden, die sie nicht gut

kannten, Kredite. Eine Krise später sieht

das Blatt ganz anders aus. Banken finden

in ihren Portfolios einen erwähnenswerten

Teil von Not leidenden Krediten. Im

Juni teilte die Raiffeisen Bank International

mit, dass das Volumen der Not

leidenden Kredite um 8,9 Prozent auf

7,3 Milliarden Euro angestiegen ist. Im

April wertberichtigte die Hypo Tirol in

Italien um 125 Millionen Euro Not leidende

Kredite. Spanische Kreditinstitute

bereinigen Wertansätze in der Höhe von

175 Milliarden Euro von Wohnimmobilien,

die mit Bauträgerfinanzierungen

entstanden sind.

Vor Europa wartEn diE SchuldEnkäufEr

Die Schuldenkäufer sind bereits in den

Startlöchern. Die globale Private-Equity-Branche

bereitet sich bereits auf den

Kauf Not leidender Kredite vor. Finanzinvestor

Howard Marks und andere sei-

ner Profession legen bereits eine Vielzahl

neuer sogenannter „distressed-debt“-

Fonds bereit. Kollabiert Europa, können

diese Investoren reiche Beute angeln. Offizielle

Zahlen über das Ausmaß gibt es

nicht. Nach Schätzungen handelt es sich

um 1.000 bis 3.000 Milliarden Euro, von

denen sich die europäischen Kreditinstitute

in den kommenden Jahren trennen

werden. Hinter diesen Not leidenden

Krediten verbergen sich auch Zero Value

Properties oder Schrottimmobilien, wie

sie flapsig genannt werden.

Nun suchen die Banken einerseits Käufer

für Kreditportfolios. Nun suchen die

Eigentümer, aber auch Käufer neue Nut-

zungen für ihre Objekte. Was tun mit

einer Immobilie, deren Erträge gleich

null sind, deren Cashflow versiegt, weil

keine Mieter mehr zu finden sind? Einen

Markt für Objekte mit Schönheitsfehlern

gibt es nicht. Investoren und Käufer

für Schrottimmobilien sind ebenso

außergewöhnlich wie die Objekte. Aber

es gibt sie. „Zero Value Properties sind

für Privatstiftungen, Generaldirek toren

oder Industrielle interessant“, sagt Heinz

Kunesch, Go Asset Advisory-Geschäftsführer.

Immobilien-affine Stiftungen

und Gesellschaften, die nicht nur kaufen,

sondern auch verwalten, sowie vermögende

Menschen und Unternehmer,

ergänzt Andreas Liebsch, ebenfalls Geschäftsführer

von Go Asset.

Letztendlich geht es darum, in Kleinarbeit

doch noch Mieter, den richtigen

Käufer oder eine neue Nutzung für das

Projekt „VIVALDI”, 1170 WIen, neuWALDeggerstrAsse 23

grüner WoHnen

In MAuer

- 22 reizende eigentumsappartements

- 60 – 130 m 2 Wohnfläche

- sonnige grünruhelage

- tiefgarage

- Fertigstellung Herbst 2012

hässliche Entlein zu finden. Voraussetzung

allerdings ist, dass eine Dokumentation

und Aufbereitung mit einer Due

Diligence Prüfung erstellt wird. Für den

Käufer wird die Immobilie, wenn nötig,

aufbereitet: Ein Zubau, ein Umbau oder

eine neue Zufahrt genügen manchmal

schon, um ein Objekt attraktiv für einen

neuen Mieter oder einen Verkauf zu machen.

Dann schlägt die Stunde der regionalen

Bezirkskaiser. Nur ein Beispiel:

Im Burgenland bei einem Fachmarktzentrum

ist eine Umnutzung geglückt. Einst

gut performed, sackten die Erträge ab, als

in der Nähe ein größeres Einkaufszentrum

entstand. Die Mieter wanderten ab.

„Ein leer gewordenes Fachmarktzentrum

ist ein Klassiker und eine harte Nuss, weil

im Moment keinem etwas dazu einfällt.

Wenn das Rotlicht-Milieu und Wettbüros

einziehen, ist es für eine Wende

auf die Ertragsseite meist zu spät“, so

01 / 580 10 20 www.sueba.at

An dreas Liebsch. Die Lösung war: Der lokale

Großunternehmer wollte ein neues

Büro, entschied sich für diesen Standort

und damit zogen andere verwandte Unternehmen

in die anderen Objekte ein.

Ein Kompetenzzentrum für Installateure

und Baunebengewerbe ist somit entstanden.

Eine Patentlösung für Objekte gibt

es allerdings nicht. Jedes Objekt – ob

Lagerhalle, Produktionshalle oder Einkaufszentrum

– braucht eine individuelle

Lösung. Mit Refurbishment, Restrukturierung

und strukturierter Verwertung

ist dann aus den Problemimmobilien

noch etwas zu machen. Heinz Kunesch

rückt die Größenordnung zurecht: „Die

Anzahl der Zero Property Values in den

Portfolios ist klein: Es sind höchstens

ein paar Prozent der Gesamtmenge,

wenn nicht sogar Promille.“ Nur: Derzeit

müssen und wollen sich viele von ihren

schwarzen Schafen trennen.

AttrAktIVe WoHnungen

In neuWALDegg

- 43 x Wohnqualität in zwei Häusern

- 46 – 138 m 2 Wohnfläche

- toplage am Waldrand

- tiefgarage

- Fertigstellung ende 2012

Projekt „Due VILLe”, 1230 WIen, kAnItzgAsse 14 – 16

132 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 133

Special: Investment

ArchiTEkTur

MAchT SchulE

Mehr Platz, Freiraumklassen und Wohlgefühl: Die Ansprüche

an den Lebens- und Arbeitsraum Schule ändern sich laufend.

Die Bundesimmobiliengesellschaft investiert dabei aus guten

Gründen in gute Architektur.

Er hatte für sich recht. Marc Twain bemerkte zur Schule nur kurz und trocken:

„Für mich gibt es Wichtigeres als die Schule.“ Dieser gern zitierte

Ausspruch des amerikanischen Schriftstellers freut viele Schüler und

Schülerinnen. Sie sehen in Twain einen geistigen Verbündeten. Zugegeben:

Wichtigeres mag es geben.

Wichtigeres gibt es aber nicht, wenn man die Verantwortung der Gestaltung

von Schulen trägt. Und das sind Betreiber und Architekten.

Dort, wo die Jugend lernt, Sport betreibt und Bildung stattfindet,

ist es das Ziel, „eine optimale Lernumgebung zu schaffen“, sagt

Wolfgang Gleissner. Der Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft

ist verantwortlich für 680 Gebäude an 320 Schulstandorten.

Mit Unterstützung von Architekten wird laufend erweitert, saniert

und angepasst. Das muss auch sein.

MEhr SchülEr in höhErEn SchulEn

Denn ständig ändern sich die Anforderungen an Klassen und

Schulgebäude. Neue pädagogische Konzepte verlangen etwa

Freiraumklassen. Neue Atrien oder Aulen wollen von den Schulen

multifunktional verwendet werden. Immer mehr Schüler bleiben

nachmittags in den Schulen und benötigen für diese Nachmittagsstunden

Aufenthaltsräume und Freiraum. Noch dazu ändert sich

die Zahl der Schüler in den Schulen dramatisch. Während sich die

heimischen Volksschulklassen seit Jahren durch geburtenschwache

Jahrgänge leeren, drängen die Schüler in höhere Schulen –

mit und ohne Berufsschwerpunkt.

„Das wäre eine glatte themenverfehlung“

Schülerinnen und Schüler nehmen von guter Architektur ihrer

Schule etwas für das Leben mit. Wolfgang Gleissner, Geschäftsführer

der Bundesimmobiliengesellschaft BIG, im Interview

über die Orte, die unsere Zukunft bestimmen, falsch

verstandene Selbstverwirklichung und den Irrglauben, dass

gute Architektur mehr kosten muss.

Warum braucht Schule gute Architektur?

WOLFGANG GLEISSNER: Schulen sind Orte, an denen die Zukunft

unseres Landes wesentlich bestimmt wird. Natürlich sind

in erster Linie die Pädagogen für die Entwicklung der Kinder und

Jugendlichen entscheidend. Gleich darauf folgt aber die Umgebung,

in der Lernen stattfindet. Architektur bildet also einen

entsprechenden Rahmen. Demzufolge ist gute Architektur auch

nicht als Selbstverwirklichung von Planern gefragt, sondern soll

die jeweiligen Schwerpunkte der Bildungseinrichtung bestmöglich

unterstützen.

An diesem Punkt sind Architekten gefordert, zwischen den baulichen,

pädagogischen und architektonischen Vorgaben und Vorstellungen die

Lösungen zu entwickeln. Und das nicht nur am Reißbrett. „Wir haben

von der Wettbewerbsausschreibung an mit Lehrern, Eltern und Schülern

in intensiven Gesprächen das Konzept erarbeitet“, sagt Claudia

Schrammel. Die Architektin war gemeinsam mit Günter Bösch verantwortlich

für den Ausbau des Klosterneuburger Gymnasiums, das

mit 1.200 Schülern aus allen Nähten platzte. Sonderunterrichtsräume,

eine Freiklasse auf der Terrasse und Platz für die Nachmittagsschüler

erweitern nun die Räume. Am meisten freut Schrammel, trotz der Größe

der Schule eine „Wohlfühlatmosphäre“ geschaffen zu haben.

GuTE ArchiTEkTur MuSS nichT MEhr koSTEn

Jeder Umbau und jede Baumaßnahme haben ihre speziellen Herausforderungen.

Die Bundesimmobiliengesellschaft legt Wert darauf,

dass gute Architekten Hand anlegen und gestalten. Denn es

sei ein Irrglaube, dass gute Architektur mehr kosten muss, streicht

BIGGeschäftsführer Gleissner hervor. Zwischen Wirtschaftlichkeit,

Architektur und Funktionalität ist bei jedem Gebäude die passende

Lösung zu finden. So etwa bei der Höheren Technischen Lehranstalt

für Forstwirtschaft in der steirischen Stadt Bruck an der Mur. Seit der

Sanierung ist schon an der Holzfassade das Konzept der Schule erkennbar.

An diesem Standort werden seit dem Jahr 1900 Förster und

Försterinnen ausgebildet. Architekt Wilfried Kassarnig hat Tradition

und Moderne verbunden und in das Gebäude übersetzt. Denn für ihn

ist selbstverständlich: „Architektur prägt unseren Lebensraum und

begleitet uns bewusst oder unbewusst im Leben.“

Schüler – auch, wenn sie es nicht gleich sehen – nehmen Werte fürs

Leben aus den Schuljahren mit. Gebäude und Architektur tragen

auch dazu bei. „Das Schulgebäude beeinflusst junge Menschen.

Denn Räume beeinflussen die Kommunikation, die Offenheit und

Warum lohnt es sich, in Architektur zu investieren?

GLEISSNER: Das ausgewogene Verhältnis von architektonischer

Qualität, Funktionalität und Wirtschaftlichkeit ist vor allem

im Schulbau von essenzieller Bedeutung. Das ist ein für jedes

Projekt der BIG geltender Grundsatz. Sobald einer der Faktoren

überwiegt, existiert bereits ein Ungleichgewicht und die Harmonie

ist gestört. Ziel ist es, mit den vorhandenen Mitteln die optimale

Lernumgebung zu schaffen. Dazu gilt es, bei Planung und

Ausführung eines stets in den Mittelpunkt zu rücken und zu keinem

Zeitpunkt zu vergessen: Das ist der Zweck des Gebäudes.

Trotzdem, abseits der geistigen Anstrengungen: Was kostet gute

Schularchitektur und was bringt sie?

GLEISSNER: Schulbau darf keinesfalls als Spielwiese der Architektur

gesehen werden, das wäre eine glatte Themenverfehlung.

Andererseits ist es ein hartnäckig verankerter Irrglaube, dass

gute Architektur mehr kosten muss. Architektur hat sehr viel

mit durchdachten Raumkonzepten und verwendeten Materialien

zu tun. Wenn beispielsweise besondere Oberflächen nicht

nur schön sind, sondern auch leicht zu pflegen, und eine längere

den Weitblick“, ist Christian Heiss überzeugt. Der Architekt entwarf

und plante die Schule am Wiener Contiweg. Das Gymnasium in der

Wiener Donaustadt ist ein modernes, luftigleichtes Gebäude, das

schon beim Eingang einen Durchblick in den Innenhof gewährt.

VollE PiPElinE – ViElE AuFGAbEn

Die Bundesimmobiliengesellschaft macht ihre Hausaufgaben. Insgesamt

plant oder realisiert das Unternehmen in den kommenden vier

bis fünf Jahren in Österreich 39 Neubauten oder Generalsanierungsprojekte

mit einem Investitionsvolumen von 493,0 Millionen Euro. Darüber

hinaus befinden sich zehn Projekte in der Vorbereitungsphase.

„Wir führen derzeit 15 Bauvorhaben mit einem Volumen von 219 Millionen

Euro aus. Weitere Projekte im Wert von 274 Millionen Euro sind

in Planung“, gibt BIGGeschäftsführer HansPeter Weiss einen Überblick.

So wird weiter kräftig in die Zukunft mithilfe guter Architekten

investiert. Und übrigens: Mark Twains wird es immer geben.

Haltbarkeit haben, sollen sie auch in der Herstellung mehr kosten

dürfen. Denn das rechnet sich bei den laufenden Kosten nach

einer gewissen Zeit. Hier sind wir in einem stetigen Prozess, ein

Schulgebäude über den ganzen Lebenszyklus zu denken.

Wie flexibel ist moderner Schulbau und denkt man dabei wachsende

oder je nach region sinkende Schülerzahlen mit?

GLEISSNER: Die Flexibilität hat ihre Grenzen des Machbaren.

Schulen sind auf bestimmte Kapazitäten ausgelegt und können

gewisse Schwankungsbreiten abfedern. Ein Thema ist mit

Sicherheit die Lösung der Frage: Wie kann vorhandener Raum

möglichst effizient und, soweit möglich, multifunktional genutzt

werden? Beispielsweise durch Nutzung von Schulen am Abend

durch Erwachsenenbildungseinrichtungen oder die Nutzung von

Turnhallen für Sportvereine oder lokale Veranstaltungen. Grundsätzlich

wird aber der Raumbedarf für die pädagogischen Aufgaben

vom Unterrichtsministerium bei der BIG bestellt. Dort

wiederum werden natürlich der Bedarf und demografische Entwicklungen

genauestens verfolgt und daraus die räumlichen Anforderungsprofile

entwickelt.

Contiweg in der Wiener Donaustadt

Investition: 23 Millionen Euro

„Räume haben großen Einfluss auf Kommunikation,

Offenheit und Weitblick. Dabei meine

ich nicht das Wohlfühlen, sondern Räume haben

die Fähigkeit, den Geist öffnen zu können.

Das ist besonders bei jungen Menschen spannend,

weil hnen mit der Schule bereits Architektur

mit auf den Lebensweg gegeben wird.

Ich bin überzeugt, dass durch ein richtiges

Gebäude viel möglich ist.“

HBLA für Forstwirtschaft Bruck an der Mur

Investition: 20 Millionen Euro

„Architektur prägt unseren Lebensraum und begleitet

uns bewusst oder unbewusst im Leben. Räume stehen

im Dialog mit dem Nutzer. Die Sprache ist manchmal

laut, manchmal leise. „Bildung braucht Wurzeln.“ Das ist

der Leitspruch der Forstschule in Bruck. Sie sind nicht

sichtbar, aber sie bilden das Fundament des Baumes. Sie

geben ihm Halt in stürmischer Zeit und schicken Nahrung

bis in die Blattspitzen.

Vielleicht sehen wir den Raum, der uns umschließt, in

der Distanz der Zeit besser als in der Gegenwart, wo uns

der Alltag beschäftigt. Bildung trägt den Wortteil Bild in

sich. Ein Bild vom Raum mitzunehmen, ist auch Bildung

und deswegen vergleicht sich ein mitgenommener Raumeindruck

mit den Wurzeln des Baumes, die nicht durch

ihre Erscheinung prahlen, sondern im Hintergrund des

Geschehens ihre wichtige Aufgabe erfüllen.“

„Räume haben die Fähigkeit

den Geist zu öffnen.“

Architekt Christian Heiss

„Ein Bild vom Raum mit-

zunehmen, ist auch Bildung“

Architekt Wilfried Kassarnig

„Tradition und Moderne sind

Gegensätze, die sich verbinden lassen.“

Architekt Gerhard Aicher

„Schule braucht auch Wohlfühl-

atmosphäre – und Schüler genug Platz.“

Architektin Claudia Schrammel

Schloss Weinzierl in Wieselburg

Investition: 8 Millionen Euro

„Das Schloss Weinzierl in Wieselburg ist

in erster Linie ein Verwaltungsbau. Die

zwei Stammklassen benutzen nur 130

Quadratmeter des Gebäudes. Dem schon

abgelebten und abgewohnten Gemäuer

wurden mit der Sanierung und dem Umbau

wieder Helligkeit und Freundlichkeit

zurückgegeben. Der sich über die Jahre

entwickelte Höhlencharakter ist einer

freundlich-hellen Atmosphäre gewichen.

Tradition und Moderne sind Gegensätze,

die sich verbinden lassen.“

Gymnasium und Realgymnasium in Klosterneuburg

Investition: 5,5 Millionen Euro

„Das Ziel ist, dass die Jugend die Architektur auch mitnimmt ins

Leben und in dieser wichtigen Zeit angenehme Räume erlebt und

die Lichtsituation gut passt. Denn Schule braucht auch Wohlfühlatmosphäre

– und Schüler genug Platz.“

porträt daniel jelitzka

alle Fotos: jana Madzigon

Vom SteIrerbuam,

der WIen eroberte

ein gesundes wirtschaftliches Grundverständnis zusammen mit einer unternehmerischen

einstellung ist für Immobilienunternehmer naturgemäß eine Grundvoraussetzung

– und wohl auch in der branche flächendeckend vorhanden. Autor: Gerhard rodler

In Zeiten der ersten Erfolge am Boden haften zu bleiben

und über den nächsten Morgen hinauszudenken – die

nicht mehr ganz so häufig anzutreffende Zutat, die aus

erfolgreichen Immobilienunternehmern nachhaltig

und langfristig erfolgreiche Immobilienunternehmer

macht. Einer derjenigen, auf die beides zutrifft, ist mit Sicherheit

Daniel Jelitzka.

Sein Weg in die Immobilienbranche war ihm irgendwie in

die Wiege gelegt, familiäre Wurzeln dorthin gab es in gewisser

Weise. Sein Vater war Bauunternehmer. Den Weg dorthin

freilich fand er in Wahrheit ganz anders. Und ganz woanders.

Die Erkenntnis, dass Immobilien nicht nur eine nützliche

Sache für den Menschen an sich – als Wohnungen, Büros oder

Infrastrukturimmobilien – und manchmal auch schön anzusehen

sind, sondern dass man damit auch richtig gutes Geld

verdienen kann, die reifte in einer der weltweiten Haupt städte

des Kapitalismus an sich, in New York.

Zweimal zwei Monate arbeitete der junge Daniel Jelitzka dort

als Assistant Manager in der Handelsbranche in New York.

Ein Job, den er sich eigentlich hätte gar nicht leisten können.

Denn seine weder mondäne, noch irgendwie tolle New Yorker

Wohnung kostete schlappe 1800 Dollar im Monat – günstiger

gab es damals de facto nichts. Das Problem dabei: Mit einem

monatlichen Einkommen von knapp über 1000 Dollar netto

ging sich das irgendwie nicht aus. Wäre da nicht unerwartet

am Höhepunkt der sich anbahnenden Existenzkrise ein Freund

aufgetaucht, dem die Untermiete in Jelitzkas Wohnung gut

und gerne 2.000 Dollar wert war – weil damals, ein paar Monate,

nachdem sich Daniel Jelitzka die gesamte Wohnung für

1.800 Dollar gesichert hatte, war das schon wieder nicht mehr

günstiger zu haben. Willkommen im Real-Life-Monopoly.

Jelitzka erkannte: Es kommt auf die richtige Lage und den richtigen

Zeitpunkt an, dann klappt das auch mit dem Immobiliengeschäft.

Dazu kam, dass der Steirer parallel zu seinem abgeschlossenen

Jus-Doktoratsstudium in Graz in Frankfurt eine

Ausbildung in Immobilienökonomie abgeschlossen hatte. In

Österreich gab es damals ja noch so gut wie keine hochklassige

Immobilienausbildung.

Damals, als Jelitzka gerade mit seinem Studium fertig war, begann

sich gerade eben eine professionelle Immobilienbranche

zu etablieren. Es war die Zeit, als das Immobilien Magazin gegründet

wurde und die Constantia Privatbank die Immofinanz

und ihre Immobilienentwicklungsaktivitäten etablierte.

Genau dort, zur Immofinanz, wollte Jelitzka auch hin – und

rief einfach den damaligen Chef, Karl Petrikovics, an. Dutzende

Anläufe waren nötig, dann klingelte bei Jelitzka in Graz das

Telefon. In knapp einer Stunde könnte er bei „KPE“ einen Termin

haben. Auch, wenn das die Polizei jetzt besser nicht lesen

sollte: Es ging sich knapp aus, den Termin zu schaffen. So hatte

alles begonnen und Jelitzka verdiente sich unter seinen beiden

ersten und letzten Chefs, Karl Petrikovics und Michael

140 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 141

porträt daniel jelitzka

„ in den usa habe ich bemerkt,

dass man mit immobilien geld

verdienen kann.“

daniel jelitzka, jp iMMoBilien

Mitterndorfer, seine ersten beruflichen Sporen. Es herrschte

Aufbruchstimmung und Pioniergeist, damals am Wiener Immobilienmarkt.

Aus seinem ersten Auftrag als Mystery Shopper

den Wiener Wohnimmobilienmarkt zu screenen, wurde seine

erste – bis heute erfolgreiche – Geschäftsidee: Das Konzept der

„Vorsorge wohnung“, mit dem die Immofinanztochter CPB

dann jahrzehntelang, de facto bis zum Immofinanz-Crash, ungebrochen

erfolgreich unterwegs war, wurde von Jelitzka aus der

Taufe gehoben.

Zwei Jahre währte die Zeit im Immofinanz-Konzern. Dann war

Schluss mit Angestelltendasein. Hinter jedem erfolgreichen

Mann steht eine Frau – heißt es. Das trifft wohl auch auf den

Familienvater Jelitzka zu. Dazu kommt aber bei Jelitzka, dass

zum Erfolg auch noch ganz wesentlich ein Mann beigetragen

hat, der (in der öffentlichen Wahrnehmung) „hinter“ ihm

steht. Sein gleichberechtigter Partner Reza Akhavan, mit dem

er sich die Firma paritätisch teilt.

Und zwar von Anfang an. Dieser Partner hatte ihn schon beim

ersten Schritt in die Selbstständigkeit nach den zwei Immofinanz-Jahren

begleitet, beim ersten – für die beiden damals

reichlich risikobehafteten – Projekt. Es handelte sich um drei

Wohnungen, die angekauft, saniert und mit Gewinn wieder

verkauft worden sind, und kurz darauf das erste Bauträgerprojekt

im sechsten Wiener Gemeindebezirk. Damals ein 25

Millionen-Schilling-Projekt und damit angesichts des nicht

vorhandenen Eigenkapitals ein Betrag, an dessen Rückzahlung

er wohl sein Leben lang gearbeitet hätte beim damaligen Ein-

kommenslevel. Der Vertrag mit seinem Partner entstand übrigens

auf einer Serviette. Und das war kein Zufall. Immerhin

war dieser damals Wirt, der sich verpflichtet hatte, zeitnah von

der Gastronomie ins Immobiliengeschäft zu wechseln.

DAniel JelitzkA Ganz persönlich

Mein lieblingsbuch …

das Gewicht des schmetterlings, von erri de luca

Am liebsten geworden wäre ich…

pianist

Mein lieblingsrestaurant ist…

das japanische restaurant Mochi

im zweiten Wiener Bezirk.

zeit verbringen würde ich am liebsten mit…

meiner Familie.

Den Menschen, den ich am meisten bewundere, ist…

meine Mutter.

Als meine größte Stärke sehe ich…

meine emotionale intelligenz.

Meine größte Schwäche ist…

Ungeduld.

ich würde mich bezeichnen als…

hart, aber fair.

Wichtig ist mir,…

immer eine lösung mit einer menschlichen note zu

finden.

Meine drei besten projekte sind …

meine drei söhne.

Mein ziel in den nächsten 10 Jahren ist …

keines, der Weg ist das ziel.

142 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 143

porträt daniel jelitzka

Erfolg bedingt nicht unbedingt, ein Workoholic zu sein – vielfach

ist sogar das Gegenteil der Fall. Daniel Jelitzka hält es jedenfalls

mit einer ausgewogenen Work-Life-Balance: zwei Drittel

Büro, ein Drittel Familie. Nach drei Wochen Intensivarbeit

taucht er dann schon mal für drei oder vier Tage samt Familie

ab. Drei Söhne hat Jelitzka jetzt, seine Kinder sind elf und neun

Jahre, das jüngste 18 Monate.

Jelitzka ist in Wien definitiv gut vernetzt, als „professioneller“

Netzwerker sieht er sich aber nicht, als Adabei, der auf jeder

Veranstaltung glänzt, schon gar nicht. Dass es in Wien praktisch

keinen Deal gibt, der nicht irgendwann einmal (meist

sogar als einer der ersten) an ihn herangetragen wird, erwähnt

er nicht. Dass würde zu ihm auch nicht passen. Jelitzka liebt

eher das Understatement. Und hat damit reichlich an nachhaltigem

Erfolg. Und das seit bald zwei Jahrzehnten.

DAniel JelitzkA iM intervieW

„Mit MeineM GechäFtspartner von BeGinn an erFolGreich“

ihr erster kontakt und zugleich erster Chef war karl

petrikovics. Wie ist es ihnen mit ihm ergangen?

daniel jelitzka: die zeit bei der immofinanz unter karl

petrikovics und Michael Mitterdorfer war für mich in der Folge

sehr prägend. Man wollte alles und das sofort. arbeiten, essen,

schlafen – das war der rhythmus. das schönste in den drei

ersten jahren war die triester straße, denn die führte mich in

„meine“ steiermark. aber im nachhinein bin ich für die ausbildung

durch kpe und MM noch immer dankbar.

Haben Sie ihre nähe zur immobilienbranche über die Familie

bekommen?

jelitzka: nicht unbedingt. das war mein eigener entschluss,

in Wahrheit zu einem zeitpunkt, als ich zehntausende kilometer

von zu hause entfernt war. allerdings war mein vater als

technischer angestellte in der Baubranche tätig. Mit 40 jahren

hatte er sich dann übrigens selbstständig gemacht und anteile

an der östU-stettin gekauft, später aber dann an die habau

wiederverkauft.

Sie sind mit Jelitzka & partner praktisch kontinuierlich erfolgreich,

der große Flop blieb bisher aus. Viele jener – auch

größeren – unternehmen, die etabliert waren, als Sie begonnen

haben, gibt es gar nicht mehr. Was machen Sie anders, besser?

jelitzka: es ist wahrscheinlich meine Begeisterung für immobilien.

Was man leidenschaftlich macht, macht man auch gut.

Und in Wahrheit bedarf es gar nicht so viel, um dinge besser

zu machen als der durchschnitt.

Geht das auch konkreter?

jelitzka: erfolg, vor allem langfristiger erfolg, ist sicher

immer dem gesamten team geschuldet. ich weiß, dass wir in

den letzten jahren ein tolles, erfolgreiches und vor allem auch

stabiles team aufgebaut haben. Bei uns gibt es de facto kaum

Fluktuation, das ist ein besonders wichtiger Mosaikstein für

langfristigen erfolg. das geht vor allem über den persönlichen

zugang, Mitarbeitern, auch jungen Mitarbeitern, vertrauen zu

schenken und ihnen verantwortung zu übergeben.

und die anderen erfolgsbausteine?

jelitzka: ich denke auch, dass wir uns einen guten ruf

erworben haben. ich bin seit 18 jahren in der Branche und seit

16 jahren selbstständig. ich der gesamten zeit haben wir immer

prioritär nach lösungen gesucht, die für alle seiten tragbar

sind. Und ich denke, ein erfolgsfaktor ist es auch, Geschäfte,

von denen man nicht 100 prozent überzeugt ist, auszulassen.

Und wir haben sehr viele Geschäfte auch ausgelassen. Und:

Wir nehmen uns zeit für die entwicklung jeder liegenschaft.

Die Firma Jelitzka ist heute einer der führenden Marktteilnehmer

in Wien. Was kommt als nächstes?

jelitzka: Wir haben die reiseflughöhe erreicht. Wir sind derzeit

in drei Bereichen aktiv: Bauträgerei, investment und Makelei.

Weil es spaß macht, noch ab und zu ein hoteldevelopment.

diesen Weg wollen wir beibehalten. das betrifft auch die

Unternehmensgröße. Wir haben derzeit rund 45 Mitarbeiter.

ich denke, dass wir uns langfristig bei 50 einpendeln sollten.

„Wir sind Wie Flugzeug-

konstrukteure: Wir bauen

noch, aber das ding hat

schon abgehoben.“

RE.COMM – REthinking thE REal EstatE BusinEss

kitzbühel, tirol

5. bis 7. Dezember 2012

By invitation only

www.recomm.eu

Jacques attali

Wirtschaftswissenschaftler, Autor und langjähriger Berater

des französischen Staatspräsidenten François Mitterrand

alles ist in Bewegung, die Wirtschaft, die Politik, die Menschen, die Märkte, das konsumverhalten.

aber: Wohin bewegen sich alle? und in welche Richtung bewegen sie sich dabei? gibt es

so etwas wie einen „Common-ground“ im gesellschafts- und marktpolitischen Zusammenspiel?

Die re.comm, das visionäre impulsgipfeltreffen der internationalen immobilienwirtschaft,

sucht antworten und zeigt Visionen auf.

in PaRtnERsChaft Mit

144 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 145

Am pUls NEUE BüROKONzEpTE

Fotos: Richard Tanzer

SchallgedäMpFte

denkerzelle

So gar nicht verstaubt und ärmelschonend gibt sich die heimische Finanzverwaltung.

Mit der Umsetzung des „Bürokonzepts 2020“ ist der Fiskus fortschrittlicher

als manches Unternehmen. AUTORIN: ERIKA HOFBAUER

kosteneinsparung und Ressourcenoptimierung –

Schlagwörter aus der Betriebswirtschaft, die in der

öffentlichen Verwaltung zunehmend zum Einsatz

kommen. Im Wiener Finanzministerium ging man

sogar noch einen Schritt weiter: Moderne Konzepte

zur Organisations- und Infrastrukturentwicklung fanden Einzug

in notwendige Überlegungen, wie einerseits ehrgeizige

Sparbemühungen mit optimierten Arbeitsabläufen kombiniert

werden können.

„Bürokonzept 2020“ heißt die Antwort auf die Frage, wie Sy ner -

gien innerhalb der Finanzverwaltung erreicht werden können.

Das Konzept, das wissenschaftlich unter anderem von der TU

Wien unter Universitätsprofessor Alexander Redlein begleitet

wurde, ist seit 2004 im Umsetzungsstatus: Arbeiteten im Jahr

2000 noch rund 16.000 Beamte an den acht Finanzamt-Standorten,

waren es zehn Jahre später nur noch 11.650. Seit 2004

ging auch die angemietete Fläche des Finanzministeriums um

21 Prozent zurück. Ab heuer tritt das Projekt in eine besonders

interessante Phase: Im neu entstehenden Bürokomplex „Wien

Mitte“ sollen in dem auf 100.000 Quadratmetern Nutzfläche

ausgelegten Gebäude auf rund 35.000 Quadratmetern acht

Finanzämter sowie die Großbetriebsprüfung ihren Vollbetrieb

aufnehmen. Spätestens 2013 werden die Finanzbeamten in

ihren neuen Büros sitzen, derzeit wird an der Detailflächen-

sowie der Belegungsplanung gefeilt.

veränderte organisation

Die Eckpunkte des Bürokonzeptes skizzierte Gerhard Pipal, im

Finanzministerium zuständig für die Immobilien des Hauses,

bereits am vergangenen internationalen Facility Management-

Kongress an der TU Wien im November, als das Konzept präsentiert

wurde:

Wien Mitte in 1030 Wien, Landstraßer Hauptstraße, mit rund

61.000 Quadratmetern

Green Worx in 1020 Wien, Lassallestra ße, mit rund 19.200

Quadratmetern

Silbermöwe in 1030 Wien, Haidingergasse, mit rund 17.500

Quadratmetern

Diese organisatorischen Änderungen erfordern ein ordentliches

Maß an infrastruktureller Anpassung. Technik-Professor

Redlein zeigt sich stolz, „den ersten Meter“ dieses

virtuelle büros in toplage

Ständig besetzte Büros sind inzwischen bei vielen modernen

Unternehmensformen kaum mehr sinnvoll – oder möglich.

„Aktuelle Arbeitsformen, wie Co-Working, Desk-Sharing, Home

oder Mobile Office, verlangen nach effizienten und flexiblen

Bürolösungen“, erläutert Alexander Varendorff, Geschäftsführer

des Business Center-Betreibers Bena „den Trend einer

Totalflexibilisierung des Arbeitsplatzes in einer neuen Dimension“.

Das Unternehmen bietet seinen Kunden mit dem ‚virtuellen

Büro‘ nicht nur physisch die Büros an, sondern auch

eine repräsentative Büroadresse in Toplage mit eigener Telefonnummer.

Die Büroservices, wie Empfang oder Sekretariat,

sowie die IT- und Telekommunikationsprodukte können flexibel

kombiniert und an den sechs Wiener Standorten unabhängig

genutzt werden. Varendorff: „Das Büro ist immer genau dort,

wo sich der Kunde gerade befindet.“

146 Immobilien magazin 7-8|12 7-8|12 Immobilien magazin 147

Am pUls NEUE BüROKONzEpTE

Change-Prozesses wissenschaftlich begleiten zu können. Sein

Institut wurde mit der Bedarfserhebung in diesem Bereich der

Finanzverwaltung beauftragt: „Im E-Government sind ja die

Ministerien Vorreiter“, ist Redlein beeindruckt von der progressiven

Einstellung der Verwaltung. Nun ging es darum, innovative

Büroformen zu entwickeln und sinnvolle Infrastrukturmaßnahmen

einzubauen. Die wesentliche Frage zu Beginn war,

erinnert sich Redlein: „Welche Abläufe gibt es im Ministerium?“

Denn jede Stelle braucht ein anderes Arbeitsumfeld: Gibt es persönlichen

oder nur telefonischen Kundenkontakt? Bewegt man

sich viel im Außendienst? Die Großbetriebsprüfer seien ja eher

draußen vor Ort. Ebenso die Finanzpolizei, die hauptsächlich

auf Baustellen anzutreffen sei, so Redlein. Aber auch Büroarbeit

ist nicht gleich Büroarbeit: „Wenn jemand mit Vertragsanalyse

beschäftigt ist, benötigt er eine andere Arbeitsumgebung

als Routinearbeiter“, erklärt Redlein die Anforderungen. Nur

hübsche, neue Büromöbel hinzustellen, genüge nicht. Das gehe

oft an den Anforderungen vorbei. Denn auch im Verwaltungsbetrieb

arbeite man zunehmend projektorientiert – und nicht

alle Teams sind personell immer gleich zusammengesetzt. Genauso

flexibel müssen daher auch die Bürolösungen sein.

raus aus der isolation

Mit einem neuen Bürokonzept will Alexander Strohmayer in

die Welt der Office-Anbieter vorstoßen. Mit seinen „Neno

Offices“ sei er am puls der zeit: Man widme sich den neuen

Bedürfnissen einer wachsenden Gruppe von „digitalen

Nomaden“ und Selbstständigen, die es mittlerweile in sehr

vielen Brachen gibt, die ein flexibles Arbeitsumfeld suchen,

das sie an ihr Leben anpassen können und nicht umgekehrt,

erläutert der Neno-Gründer sein Konzept. Office on Demand

könnte man in Kurzform zu den Neno-Büros sagen.

Die Registrierung und die Einrichtung eines Accounts

erfolgen online. über ein Ticketsystem können Nutzer zeitblöcke

kaufen, die je nach Bedarf eingelöst werden können.

Auch die Buchung der Räumlichkeiten erfolgt online. Die

Tickets werden zu einem Einheitspreis angeboten, der für

alle Standorte in der Stadt gilt und auch an allen eingelöst

werden kann. Ticketpreise beginnen bei 19 Euro pro Halbtag

und beinhalten die gebuchte Raumnutzung, die gesamte

technische Infrastruktur (Bürogeräte) sowie ein Getränkekontingent.

Nutzer können Einzelarbeitsplätze, offene Bereiche,

Kreativräume, Wissens- und Medienforen buchen.

Je nach aktuellem Job wird die Arbeitsumgebung ausgewählt:

Die Urban Creative-Standorte befinden sich in

zentraler, hochfrequentierter Lage und bieten moderne

Räumlichkeiten, die frisches Design mit künstlerischen Elementen

kombinieren. Die Executive Suite-Standorte sind in

eleganten Altbauten in zentraler, gediegener Lage zu finden.

Es dominieren stilvolles Interieur und gesetzte Farbwelten.

Nutzer finden dort neben Einzelarbeitsplätzen auch vermehrt

Meeting- und Workshop-Räumlichkeiten sowie projektbüros

für größere Gruppen.

Fotos: Richard Tanzer, NENO / Susanne Spiel

einbeziehung der Mitarbeiter

Nicht über die Köpfe „hinwegentscheiden“, sondern aktives

Miteinbeziehen der Mitarbeiter stand ebenfalls im Mittelpunkt

des Change-Prozesses, erzählt Redlein. Wesentlich sei dabei gewesen,

nicht zu fragen: „Wie möchten Sie arbeiten?“, sondern:

„Wie arbeiten Sie?“ Konkret wurde dabei festgestellt, welche

Kommunikationserfordernisse zwischen den Teams und Abteilungen

bestehen und – daraus abgeleitet – welche Kapazitäten

und Qualitäten bei Besprechungsräumen (Zweier- bis Sechser-

Büros) notwendig sind und welcher Raumbedarf für konzentriertes

Arbeiten („Denkerzellen“) besteht.

Eine wichtige Rolle spielt im Bürokonzept die Akustik. So wurde

beispielsweise die schallharte Decke gegen eine hochwirksame

Akustikdecke (Breitband-Kompakt-Absorber), die das Fraunhofer

Institut für Bauphysik entwickelt hat, ausgetauscht. Der

Effekt: nicht der kleinste Nachhall beim Sprechen. Auch der

Einbau von Glasakustikschirmen zwischen zwei Arbeitsplätzen

und die Verwendung von Akustik-Highboards und Akustikschränken

haben im Musterbüro des Finanz ministeriums bis

jetzt zu schallgedämpftem Arbeiten geführt. Unübersehbar

auch die „Denkerzelle“: eine verglaste Zelle, die als Besprechungsraum

oder eben als „Denkerzelle“ dient. Die Wände

dieser Koje sind frei schwingende Glasplatten mit Absorberpaneelen.

Spricht jemand hinter der Verglasung in normaler

Lautstärke, wird das an den Schreibtischen und Arbeitsplätzen

rundherum nur noch als Flüstern wahrgenommen.

148 Immobilien magazin 7-8|12 7-8|12 Immobilien magazin 149

FundaMentals Autotest

Auf leisen sohlen

ins viertel zwei

Mit einem stromer gegen den strom schwimmen. autor: MICHAeL NeuBAueR

sichtlich erstaunt äußert sich Walter Hammertinger,

Geschäftsführer der IC Projektentwicklung, mit den

Worten: „Da hört man ja tatsächlich nichts“, als der

Renault Fluence Z.E. startet. „Das ist wirklich toll.“ Als

reines EAuto hat der Fluence keinen Verbrennungsmotor

an Bord. Man hört nur das Rollen der Reifen und das leise,

gleichmäßige Surren der Klimaanlage. Wir fahren die Webgasse

Richtung Wiental hinunter und sehen auf der Reichweitenanzeige,

wie sich diese sogar leicht verlängert. Dass man in

Steckbrief Di (fH) Walter Hammertinger

Geboren am 19. Februar 1980

Nach Abschluss des studiums Bauingenieurwesen –

Projektmanagement an der FH technikum Kärnten

technischer Projektleiter für das Großprojekt VIeRteL

ZWeI bei der BauConsult Projektmanagment GmbH.

Jänner 2009: Wechsel zur IC Projektentwicklung

GmbH. seit Februar 2012 neben Mag. sabine ullrich

in der Geschäftsführung.

einem Elektroauto sitzt, erkennt man erst beim Blick auf das

Armaturenbrett. In der Armaturentafel ersetzt ein Display mit

Informationen zu Elektroantrieb, Ladestatus und Reichweite den

Drehzahlmesser. Ein Econometer informiert den Fahrer mit Farbcode

über den momentanen Energieverbrauch: Hellblau steht

für „normalen“ Fahrbetrieb, während Dunkelblau signalisiert,

dass sich das Fahrzeug im Zustand der optimalen Energierückgewinnung

befindet. Ist der Zeiger im roten Bereich, wird überdurchschnittlich

viel Strom verbraucht.

Angetrieben wird der Fluence Z.E. von einem so genannten

fremd erregten Synchronmotor mit einem Wirkungsgrad von

etwa 90 Prozent. Hier leistet der Motor 70 kW/95 PS zwischen

3.000 und 8.900 U/min. Das maximale Drehmoment beträgt 226

Nm, das bereits ab 400 U/min, also aus dem Stand zur Verfügung

steht. Das ermöglicht kraftvolle – wenn auch ex trem energieraubende

– Ampelsprints. Beim Bremsen und im Schiebebetrieb

wird Bewegungsenergie zurückgewonnen und in Form von elektrischer

Energie wieder in der Batterie gespeichert. Damit das

280 Kilogramm schwere Akkupaket zwischen Rücksitzbank und

Koffer raum Platz findet, haben die Franzosen den Fluence Z.E.

um 13 Zentimeter in die Länge gestreckt. Trotzdem geht Kofferraumvolumen

verloren. 317 Liter fasst der Kofferraum – nicht

gerade viel für eine Familienlimousine.

Im Stau stehen quittiert der Elektromotor mit einem kaum

spürbaren und auf der „Tankanzeige“ auch nicht sichtbaren

Verbrauch, obwohl wir aufgrund der hohen Außentemperaturen

an diesem Frühsommertag Ende Mai bewusst nicht auf

die kühlende Wirkung der Klimaanlage verzichten wollen. Der

StopandgoVerkehr lässt die Reichweite jedoch wieder schmelzen.

„Wie sieht’s denn mit der Reichweite aus?“ Nun, Renault

gibt in seinen Werksangaben eine maximale Reichweite von 180

Kilo metern an. Ein im Stadtverkehr wohl kaum zu erreichender

Wert. 140 Kilometer scheinen das Maximum zu sein, das sich aus

den Akkus herauskitzeln lässt – dann heißt es: Steckdose gesucht.

Das Aufladen kann dauern. Die Standardladung an der WallBox,

die über den Stromanbieter in jedem Haushalt in stalliert werden

kann, mit 230 Volt Spannung und 10 oder 16 Ampere Ladestrom

erlaubt die vollständige Ladung der Batterien innerhalb von sechs

Fotos: Michael Neubauer

bis acht Stunden. Die Schnellladung an einer 400VoltDreiPhasenKraftstromsteckdose

mit 32 bis 63 Ampere Ladestrom dauert

rund 30 Minuten. Schneller geht es mit dem QuickdropSystem,

das den Wechsel der Batterie innerhalb von drei Minuten, ohne

dass der Fahrer das Automobil verlassen muss, ermöglicht. In Österreich

sind jedoch keine QuickdropWechselstationen geplant.

„30 Minuten Pause. O.k. Das lässt sich einplanen“, kommentiert

Hammertinger. Ein Mal Vollladen kommt auf rund fünf Euro.

Selbst wenn sich nur 140 Kilometer ausgehen – kaum ein vergleichbarer

Benziner kann da mithalten. „Für mich sind 140 bis

180 Kilometer Reichweite noch zu gering.“

Der Oberösterreicher ist mit einer Kärntnerin verheiratet.

Wochenendausflüge zu den Familien lassen sich mit einem

Stromer wohl derzeit noch nicht realisieren. Noch fehlt es an

der Infrastruktur. Auch eines der beliebtesten Urlaubsziele des

Paares, die Toskana, ist mit einem EFahrzeug in angemessener

tecHniScHe Daten fluence Z.e.

tecHnik

Motor elektromotor 5AM

technik fremderregter synchronmotor

Rekuperation Bremsenergie

dauerleistung 50 kW/68 Ps

Max. drehmoment 226 Nm zwischen

400 und 2.500 u/min

Kurzfristige spitzenleistung 70 kW/95 Ps zwischen

3.000 und 8.900 u/min

spitze 135 km/h

0 – 100 km/h 13 sec

MVeG-Verbrauch 140 Wh/km

(innerorts/außerorts/komb.)

reichweite lt. neFZ 180 km

Zeit nicht erreichbar. Für die Stadt hingegen kann sich der Projektentwickler,

der in Wien 6 nahe der U3 wohnt, einen Stromer

durchaus vorstellen. „Ideal für kurze Wege in Wien.“ Derzeit

fährt Hammertinger einen Audi A6 Avant. „Sicherheit steht

bei mir ganz oben.“ In Wien ist er – sofern er keine Termine

hat – häufig öffentlich unterwegs. „Mit dem Auto von zu Hause

ins Viertel Zwei bin ich deutlich langsamer.“ Noch finden sich

in den von der IC Projektentwicklung entwickelten Objekten

„serien mäßig“ noch keine Ladestationen, werden aber bei künftigen

Projekten bereits standardmäßig eingeplant. „Nachhaltigkeit

hat bei uns einen hohen Stellenwert. Egal, ob es um das

Bauen oder den Betrieb geht.“

Stromer könnten, so Hammertinger, die Lebensqualität vor

allem in von Verkehr derzeit stark beeinträchtigten Stadtteilen

deutlich steigern. „Keine Schadstoffemissionen, kein Lärm – das

würde viele Gegenden in Wien aufwerten.“

Daten

länge/Breite/Höhe 4.748/1.813/1.458 cm

Gewicht 1.605 kg

Fluence netto nova Brutto

expression 21.625 euro 0,00% 25.950 euro

dynamique 22.541 euro 0,00% 27.050 euro

Vertragsdauer

in Monaten

Batteriemiete

ab 12 ab 24 ab 36

10.000 km/Jahr 102 euro 92 euro 82 euro

15.000 km/Jahr 116 euro 106 euro 96 euro

20.000 km/Jahr 132 euro 122 euro 112 euro

25.000 km/Jahr 148 euro 138 euro 128 euro

30.000 km/Jahr 168 euro 158 euro 148 euro

150 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 151

Forum

ZukuNFt ImmobIlIe

Vom Leben jenseits

Der WAhrnehmung

Das thema smart home ist nicht nur bereits überstrapaziert, es lässt auch einen

breiten interpretationsspielraum offen. und das kann kosten. Autor: Gerhard rodler

Die Idee vom „Smart Home“ ist mittlerweile gut

und gerne eineinhalb Jahrzehnte alt. Die Idee

ist ja auf den ersten Blick bestechend. Das gesamte

Haus denkt mit – und manchmal sogar

vor. Wenn ich ins Arbeitszimmer gehe, schalten

sich der PC und meine vorab einmal definierte Lieblingsbeleuchtungssituation

ein.

Im Winter startet die Heizung zu Hause am Neusiedler See,

wenn ich mein Wiener Büro verlasse – und im Sommer umgekehrt

die Kühlung. Aber nur, wenn es die jeweiligen Innentemperaturen

erfordern. Und der Eiskasten bestellt beim HomedeliveryService

ohne mein Zutun die ausgehende Milch (oder

das Bier) nach. Noch besser: Wenn der Rasen auszutrocknen

droht, startet zur richtigen Beschattungszeit die Bewässerung

und wenn der Rasen zu hoch zu werden droht, fährt der Mährobotor

aus. Und wenn's regnet, schließt mein Haus selbst mitdenkend

ohne mein Zutun die Fenster. Klar, dass ich mit meinem

iPhone von der Beleuchtung über den Fernseher bis hin

zur gewünschten Raumtemperatur alles vom Sofa aus steuern

kann – nur fit halten muss ich mich (leider) doch noch selber.

Blöd nur, dass es bei dieser Vision geblieben ist. In der Praxis

gibt es wohl kaum einen „normalen“ Haushalt, wo der Kühlschrank

das Lebensmittelmanagement eigenständig übernommen

hat und einzelne Aspekte des „smarten Wohnens“ finden

sich zwar in vielen Haushalten, die Zusammenschaltung aller

Möglichkeiten bleibt aber wohl Zukunftsmusik. Mit ein Grund

sind auch die vergleichsweise sehr hohen Investitionen, die bei

dieser Zukunftsmusik mitschwingen. Jede Leitung, jedes Endgerät,

ja sogar jeder Lichtschalter musste auf den bisherigen

Standard für smartes Wohnen, KNX, ausgelegt sein – und kostete

damit ein Vielfaches normaler handelsüblicher Lösungen.

Ausgerechnet eine im internationalen Vergleich zunächst

kleine österreichische Firma aus dem bescheidenen Örtchen

Kollerschlag ist angetreten, das zu ändern. Die Firma Loxone

hat Smart LivingLösungen abseits des KNXStandards entwickelt.

Mit weniger als 50 Prozent der vergleichbaren Kosten.

Vor allem aber: Das LoxoneSystem kann alle schon bisher

im Haus installierten Endgeräte sinnvoll in das smarte Wohnungskonzept

einbinden. Die normalen Bewegungsmelder im

Haus werden so gleichzeitig zur Alarmanlage, der ganz normale

Lichtschalter muss nicht durch das vielfach teurere KNXPanel

ersetzt werden, sondern kann sinnvoll eingebunden werden.

Viele Hunderte Funktionen kann das Herzstück der Anlage managen.

Und das Beste daran: Im Gegensatz zu den bisherigen

Systemen kann das jeder für sich selbst neu definieren. Das

„Programmieren“ des SmartHomeServers ist beim LoxoneSystem

keine Sache für hoch spezialisierte Fachleute mehr, sondern

das kann jeder Konsument, der einen PC einschalten kann.

Mittlerweile hat sich das kleine, aber clevere schwarze Kasterl

aus Kollerschlag – das Herzstück des Systems – buchstäblich

weltweit einen Namen gemacht. Die nur 35 LoxoneMitarbeiter

haben zwischenzeitig rund 500 LoxoneSysteme in der

Region DeutschlandÖsterreichSchweiz (DACH) ausgeliefert.

Distributionspartner gibt es in Tschechien, Spanien, Großbritannien

und seit Neuestem in Brasilien, das sich gerade zu

einem der größten Exportmärkte entwickelt. Das am weitesten

entfernte LoxoneSystem managed freilich Leuchttürme

in Sydney.

Aber, so LoxoneCEO Martin Öller, zunächst wolle man sich

freilich auf Europa konzentrieren. Immerhin beträgt die Exportquote

ohnedies schon jetzt rund 80 Prozent. Viel lieber als

mit dem Verkaufen beschäftigt er sich ohnehin mit dem Entwickeln

von neuen Lösungen beziehungsweise Anwen dungen

für sein System. Jüngster Geniestreich: Die erste umfassende

VideoGegensprechanlage für Smartphones. Die Lösung des

oberösterreichischen HightechUnternehmens ist dabei für

alle SmartphoneModelle anwendbar. Mit dieser neuar tigen

Anwendung kann weltweit flexibel Zutritt zu Gebäuden gewährt

werden, ohne anwesend zu sein. Sowohl die Installationssoftware

als auch die Apps sind kostenlos erhältlich. Die

Außensprechstelle ist am Eingang eines Betriebes, Hauses oder

Grundstückes angebracht.

foto: prime

Als Pendler zwischen Theorie und Praxis brennt

mir ein Thema ganz besonders unter den Nägeln:

der Bestand. Österreich ist eigentlich schon bebaut.

Nur und immer nur auf die grüne Wiese zu

bauen, können wir uns nicht leisten, wir würden die Schönheit

unseres Landes, die Natur zerstören und müssten aufwendige

neue Infrastruktur schaffen. Aber wie gehen wir mit

dem Bestand um? Mit einem Objekt, das einfach nicht mehr

funktioniert? Immer öfter muss so ein Objekt nicht 100 und

mehr Jahre alt sein, sondern es reichen schon 35 oder 40, um

nicht mehr zeitgemäß zu sein. Im Sinne der Nachhaltigkeit

ist der Bestand die zentrale Herausforderung der Gegenwart.

Anders formuliert: Ohne den Bestand werden wir die Herausforderungen

des Klimawandels, der Vermeidung von Sick

Buildings oder der LebenszyklusBetrachtung nicht lösen.

Für die Gebäude, die in die Jahre gekommen sind, haben wir

aber nur drei Lösungen:

1. Wir lassen den Leerstand zu – irgendwann wird dann

der Abriss folgen. Dies ist aufgrund der verlorenen Substanz,

aber auch für das Umfeld kein gewünschtes Szenario.

In Einzelfällen wird dies sicherlich die bessere

Entscheidung sein.

2. Wir halten das Objekt im Markt und reduzieren die Miete,

um zumindest noch irgendjemanden zu begeistern. Damit

vernichten wir richtig schön die vorhandenen Werte

und es wird langfristig zu Punkt eins führen.

DER BRANCHENEVENT

FÜR ERNEUERBARE ENERGIE

17. September 2012

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152 immobilien Magazin 7-8|12 7-8|12 immobilien Magazin 153

Der ImmoNomaDe

Die KoluMne

von PhiliPP Kaufmann

3. Wir sanieren. Dieser Schritt kann bedeuten, dass wir die

Nutzung erhalten, aber viel öfter werden wir zum Beispiel

Büros in Wohnungen umbauen. Der Vorteil ist, dass wir

die bestehenden Strukturen erhalten. Das Objekt kann

auf seine Geschichte aufbauen, das (wieder zu bele bende)

Flair und die vorhandene Infrastruktur nutzen. Aber

diese Maßnahmen kosten viel Geld. Ich behaupte sogar,

mehr Geld, als ein Neubau auf der grünen Wiese kosten

würde. Nach Fertigstellung ist es aber ein Objekt, welches

die Funktionalitäten erfüllt und darüber hinaus noch

deutlich mehr liefert! Ich behaupte daher: Der (sanierte)

Bestand ist der bessere Neubau.

Das Baujahr hat sich zumindest in der Immobilienbewertung

verkürzt und daher auch meine Forderung: Der Gesetzgeber

soll für das Mietrechtsgesetz (MRG) beim gut sanierten

Bestand anstelle des Datums der Baugenehmigung das

verjüngte Baujahr heranziehen. Wirtschaftlich begründet ist

dies alle Male und wir werden damit die Sanierungsquote

auf die gewünschten drei Prozent und mehr heben, da es

sich für alle Stakeholder rechnet – mit Förderungen alleine

werden wir im bisherigen System das Problem nicht lösen.

Ihr ImmoNomade Philipp Kaufmann

PS: Ich freue mich auf Feedback und bin unter immobiliennomade@gmail.com

erreichbar.

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9 10

40 Jahre Metzger realitäten

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Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Inhalt ▪ ▪ ▪ ▪

Unser Fazit:

Wahrscheinlich eines der

elegantesten Events dieses

Jahres – hochkarätigst besucht.

1 2

FrühsoMMerFest von ehl

Networking ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Inhalt ▪ ▪ ▪

5 6 7

Unser Fazit:

Da waren wirklich alle da. Und das lag nicht nur

am lauen Vorsommerabend und einem tollen

Blick über Wien – sondern am Gastgeber EHL.

Beton iM koPF

Networking ▪

Atmosphäre ▪ ▪ ▪

Inhalt ▪ ▪ ▪

Unser Fazit:

Die Präsentation einer Studie über Beton

entwickelt sich zu einem Branchentreff –

vor allem der Beton- und Ziegelhersteller.

16 17 18

Fotos: beigestellt

CoCktail

Frühsommer 2012

40 Jahre Metzger realitäten

Der Rahmen war dem Anlass angemessen. In den Redoutensälen der

Wiener Hofburg feierte die Metzger Realitäten Gruppe „40 Years of

Excellence“. Das Who´s who aus Immobilien, Kunst und Wirtschaft

gratulierte. In den 40 Jahren baute Alfons Metzger nicht nur ein

internationales Unternehmen auf. Er entwickelte auch internationale

Branchenstandards. Den Gästen und sich machte Mäzen Alfons

Metzger mit der Jungen Philharmonie ein musikalisches Geburtstagsgeschenk.

Zu den Gästen zählten unter anderen Karl-Heinz

Strauss (CEO der Porr), Wolfgang Hesoun (Siemens), Ex-Bundeskanzler

Franz Vranitzky, Harald Serafin, Bruno Ettenauer (CA Immobilien

Anlagen), Michael Griesmayr (IC Projektentwicklung), Rudolf

Schicker, Robert Zadrazil (Schoellerbank), Heribert Smolé (UBM)

und Herbert Kaufmann (Ex-Vorstand Flughafen Wien).

154 immobilien Magazin 7-8|12 7-8 |12 immobilien Magazin 155

1 – 8

9 – 11

Präsentation der studie

Ein guter Grund zur Freude: Das Institut Market bestätigt, dass sich

drei Viertel der Österreicher ein Objekt aus Ziegel oder Beton wünschen.

Bernd Wolschner (SW Umwelttechnik), Martin Leitl (Bauhütte

Leitl-Werke), Hildegard Aichberger (WWF), Werner Beutelmeyer (Market

Institut) und Andreas Pfeiler (FV Stein- und keramische Industrie).

12 – 19

FrühsoMMerFest von ehl

Michael Ehlmaier hat mit seinem Unternehmen das neue Büro am

Belvedere bezogen und zum Frühsommerfest eingeladen. Die heimische

Immobilienprominenz feierte mit: Christoph Stadlhuber

(Signa Holding), Eduard Zehetner (Immofinanz), Bibi Draxler (SCN-

Privatstiftung), Michael Wurzinger (Strauss & Partner Development),

Ingrid Fitzek (Techgate Vienna), Daniel Riedl (Immofinanz) und Karl-

Heinz Strauss (Porr).

20 21

in-MoBilien-talk viii

Networking ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Inhalt ▪ ▪ ▪ ▪

Unser Fazit:

Trotz EM-Konkurrenz ein bestbesuchter

Event, was wohl auch an

der einzigartigen Location lag.

156 immobilien Magazin 7-8|12

övi soMMerFest

Networking ▪ ▪ ▪ ▪ ▪

Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪

Inhalt ▪ ▪ ▪ ▪

Unser Fazit:

Der ÖVI ruft – und alle

kommen. Das ist schon

die goldene Regel.

BüroeröFFnung BilFinger Berger

Networking ▪ ▪ ▪ ▪

Atmosphäre ▪ ▪ ▪

Inhalt ▪ ▪ ▪ ▪

Unser Fazit:

Startschuss für das neue Headquarter

des Baukonzernes. Und viele

High-Professionals waren mit dabei.

29 30

soMMerFest zur doPPio-neueröFFnung

Networking ▪ ▪ ▪ ▪

Atmosphäre ▪ ▪ ▪ ▪

Inhalt ▪ ▪ ▪

Unser Fazit:

Auch, wenn die ORF-Ansiedlung

wieder wackelt, ein tolles Büro und

gut geführtes Hotel gibt es in

Neu-Marx jedenfalls schon.

Fotos: Jürg Christandl, Andi Bruckner, beigestellt

20 – 23 BüroeröFFnung BilFinger Berger

Die Baugesellschaft Bilfinger Berger ist vom Nasch-

markt neben das Schloss Schönbrunn gezogen.

Die Geschäftsführer Rudolf Kraft, Ludger Koch,

Stefan Roth und Jochen Keysberg luden zahlreiche

Geschäftspartner, darunter Wolfgang Wahlmüller

vom Österreichischen Siedlungswerk, Harald

Butter, Geschäftsführer der BAI, Architekt

24 – 25

övi soMMerFest

Über den Dächern Wiens hat der Österreichische

Verband der Immobilientreuhänder (ÖVI)

zum Sommerfest eingeladen. Wie schon in den

Jahren davor, fand das Fest im Anschluss an

die Generalversammlung statt. Der Einladung

von Präsident Udo Weinberger und seinem Vize

Klaus Wolfinger folgte auch zahlreiche Promi-

26 – 28 soMMerFest zur doPPio-neueröFFnung 29 – 30

Nun ist es geschehen. In Neu-Marx in Wien

wurden feierlich das Austria Trend Hotel Doppio

sowie die Doppio Offices eröffnet. Mit Cocktails,

Boccia-Turnier und Eis-Spezialitäten eröffnete

die Immobilien- und Hotelprominenz das Gebäude.

Mit dabei waren Karl-Heinz Strauss

(Porr); Harald Nograsek, (Verkehrsbüro Group)

Hoteldirektor Andreas Granner, Erich Hampel

(UniCredit Bank Austria), Vizebürgermeisterin

Renate Brauner, Martin Bartl (Strauss & Partner).

Für Unterhaltung sorgte Saxofon-Performancekünstler

TomX.

Christian Mascha und Kurt Stefan von der PKM

Muldenzentrale ein. Die ökumenische Einsegnung

führten eine evangelische Pastorin und ein

römisch-katholischer Pfarrer durch. Zur Feier des

Tages wurde eine große Neuerung verkündet. In

wenigen Wochen wird Bilfinger Berger nur noch

Bilfinger heißen und ein neues Logo führen.

nenz aus den Bundesländern. Mehr als 170

Gäste genossen den Blick über Wiens Dächerlandschaft

im Schatten der Sonnenschirme. Mit

dabei waren Klaus Amann (IIBW), Peter Rustler

(Rustler Gebäudeverwaltung), Anton Holzapfel

(ÖVI), Dietmar Hofbauer (Vienna Real) und

Birgit Rieder (Rieder Immobilien).

in-MoBilien-talk viii aM stePhansdoM

Am bekanntesten Dach von Wien fand zum

achten Mal der In-Mobilien-Talk in Wien statt.

Die Initiatoren Claudia und Thomas Vitek luden

zu anregenden Gesprächen an diesen außergewöhnlichen

Veranstaltungsort.

Unter den Gästen waren Ernst Vejdovszky

(S Immo), Alex Safferthal, Christian Krenauer,

Walter Bursatti, Heinz Muhr, Veronika und

Michael Franz (Sodoma), Helga Brun (Krefina),

Johannes Zimm (Erste Bank) und Josef Angst

(Vermessungsbüro Angst).

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158 immobilien Magazin 7-8|12

DiE SöhnE

DES altEn BauErn

Das Märchen über lage, Wagnis und Weitsicht.

Es war einmal ein Bauer. Der hatte zwei Söhne. Als

seine Zeit gekommen war, rief er sie zu sich: „Es ist

so weit “, sagte der alte Bauer, „ich werde vor meinen

Schöpfer treten. Vorher müsst ihr aber das Erbe untereinander

aufteilen: Ich will ein gerechter Vater gewesen

sein.“

Die Söhne berieten. Dann traten sie ans Bett des Bauern: Der

Ältere sollte den Hof, die Äcker und alles Vieh in Ebene und Tal

bekommen. Der Jüngere aber wollte sich mit einer Alm in einem

Nebental, einer nahe der Alm auf einem Hügel gelegenen

Wiese mit einem kleinen Wald, ein paar kleinen, kargen und

steinigen Hochflächen auf den Bergen und ein paar Ziehwegen

knapp unter den Gipfeln begnügen.

Der alte Mann runzelte die Stirn: „Seid ihr euch sicher?“ –

„Das“, antwortete der Ältere, „habe ich meinen Bruder auch

gefragt.“ Doch der jüngere Sohn nickte: „Ja, Vater, es ist gut

so.“ Also schrieb der alte Bauer sein Testament und starb.

Von nun an arbeitete der ältere Sohn unermüdlich, wie er es gelernt

hatte. Der Jüngere aber saß auf seiner Alm – und lebte von

Ersparnissen. Die Bauern im Tal verspotteten ihn: Er sei wohl

zu faul und dumm, um zu arbeiten. Der Jüngere ließ sie reden.

Nur einer hielt zu ihm: sein Bruder. Drei Mal bot er an, das

Erbe neu aufzuteilen. Doch der Jüngere lehnte ab: „Danke,

Bruder, aber ich werde es dir nie vergessen.“

Autor: Thomas RoTTenBeRg

Dann, eines Tages, zog der Jüngere einen hohen Zaun um seine

Wiese und das Waldstück. Mit seinen letzten Ersparnissen

kaufte er vier Hirsche. Nach wenigen Jahren war daraus eine

Herde geworden. Das Fleisch der Hirsche war zart – und das

sprach sich bis in die Stadt herum.

Während der Ältere Felder bestellen und Vieh versorgen

musste, war das Wild des Jüngeren sich selbst genug. Mehr

noch: In jener Zeit wurde das Bewirtschaften von Land am

Berg gefördert. Auch Hege und Pflege von Vieh und Tieren

nach alter, natürlicher Art wurden belohnt: Der Jüngere bekam

also Geld dafür, die Hirsche am Hügel leben zu lassen.

Damit nicht genug: Die Städter wollten sehen, wie und wo die

Hirsche lebten. Das Tal gefiel ihnen – und so kamen sie wieder:

Der jüngere Sohn bewirtete sie – und richtete Fremdenzimmer

ein. Weil die Fremden auch im Winter kamen, um im Schnee

Sport zu treiben, wollten die Tal-Bauern Lifte und Pisten errichten.

Doch ach! Die Pisten mussten über die kargen Hochflächen

des jüngeren Sohnes führen. Und über seine nutzlosen Ziehwege.

Nun spottete keiner mehr. Niemand hieß ihn mehr einen Toren:

Die Bauern kamen und buhlten um das Recht, seinen Grund

und Boden zu nutzen. Der jüngere Sohn des alten Bauern

aber war schlau genug, nicht nachtragend zu sein: Das, wusste

er, würde keinem nutzen. Also verlangte er einen Anteil der

Lifteinnahmen, gewährte dafür das Recht, Pisten zu bauen –

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