Feuchtigkeitsschäden beim Innenausbau und an Fassaden – wer ...

Granol Bauseminar vom 16., 17. und 18. November 2011
Feuchtigkeitsschäden beim Innenausbau und an Fassaden
– wer haftet?
Dr. Anton Egli, Rechtsanwalt und Notar, Luzern
Schadenfall Nr. 1: Wandplattenablösungen wegen Untergrundfeuchte
2. Konsequenz:
1. Ursache:
Der Putz wurde angebracht, obwohl der Untergrund (Betonwand)
eine zu hohe Feuchtigkeit aufwies. Offenbar wurde die
Feuchtigkeit der Betonwand vor Arbeitsbeginn nicht gemessen.
�
Ausführungsfehler
Nach Art. 364 OR haftet der Unternehmer für eine sorgfältige Ausführung seiner Arbeit,
wie sie von einem gewissenhaften Vertragspartner erwartet werden kann und ihm zumutbar
ist. In Fragen der konkreten Werkausführung ist er die „besonders sachkundige Partei“.
Einzelheiten muss er besser wissen als der Architekt / die Bauleitung.
3. Rechtliche Aspekte:
Wer sagt, was sorgfältig ist? � Die anerkannten Regeln der Baukunde, die im Zeitpunkt
der Ausführung massgeblich sind. Hier:
– SIA-Empfehlung V 242/1 (1994) über Verputz- und Gipserarbeiten
Ziff. 5.22: „Der Feuchtigkeitsgehalt mittels DARR-Methode an Proben aus mindestens
30 mm Tiefe bestimmt, darf bei Beton den Richtwert von 3,0 Massenprozent nicht überschreiten“.

Weitere Regeln, die für die Ausführung von Gipserarbeiten massgeblich sind:
– SIA-Empfehlung V 242/2 (1994) über Gipserarbeiten-Trockenbau
– SIA Norm 118/243 (2008), Allgemeine Bedingungen für verputzte Aussenwärmedämmung
– SIA Norm 243 (2008), Verputzte Aussenwärmedämmung
2
– SIA Norm 118 (1977/91), Allgemeine Bedingungen für Bauarbeiten mit zahlreichen allgemeinen
Angaben über die Rechte und Pflichten von Bauherr und Unternehmung.
– Die Merkblätter des smgv z.B. über Haftschichten, Planung und Ausführung von Trennschnitten,
Bewegungs- und Schattenfugen, Untergründe für Wandbelege, Anwendung
von Aussenputzen und der verputzten Wärmedämmung in Sockelzonen etc.
Neue Normen sind in der Vernehmlassung (Vorbereitung):
– SIA 118/242, Allgemeine Bedingungen für Verputz und Trockenbauarbeiten, Vertragsbedingungen
zur Norm SIA 242 (z.B. welche Angaben in der Ausschreibung zu machen
sind � wichtig für Architekten, Rechte und Pflichten von Bauherrn unter Unternehmer,
Vergütungsregeln, Ausmassbestimmungen)
– SIA-Norm 242 „Verputz- und Trockenbauarbeiten“
Die Vernehmlassung enthält folgenden Hinweis: „Dieser Entwurf hat keine Gültigkeit und
darf nicht angewendet werden.“ Dieser Hinweis ist so nicht richtig:
– Die SIA Normen sind, soweit sie allgemeine Vertragsbedingungen enthalten, (SIA
118/…) keine Gesetze, sie gelten nur, wenn sie von den Parteien vereinbart werden.
– Soweit sie aber eigentliche Regeln der Technik enthalten, gelten sie auch ohne Vereinbarung
zwischen den Parteien, wenn sie
� „allgemein anerkannt sind“: D.h., wenn sie von der Wissenschaft oder aufgrund
handwerklicher Erfahrung als richtig erkannt sind und sie sich nach der Mehrheitsmeinung
der Anwender in der Praxis bewährt haben.
� Wenn also die in Vernehmlassung gegebenen SIA 118/242 und 242 Regelungen
enthalten, die bereits heute allgemein anerkannt und sich bewährt haben, dann gelten
sie bereits heute trotz dem vorgenannten Vermerk des SIA. Dies gilt m.E. z.B. für
die folgenden Bestimmungen der neuen SIA 242:

� Merke:
– Bauherr = Bauleitung
3
– Der Unternehmer ist verpflichtet, die Arbeit des Vorunternehmers vor Beginn der
eigenen Arbeit zu prüfen.

Schadenfall Nr. 3: Feuchtigkeitseintritt von Aussen � Risse und
Verformung der Wandplatten einer Dusche
1. Ursachen:
1. Wassereintritt von Aussen
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2. Klebemörtel nicht gekämmt auf den Grundputz appliziert, sondern direkt auf die Platten-
rückseite
3. Fehlender Klebemörtelauftrag im Plattenrandbereich
4. Unvollständig abgedichtete Bewegungsfuge hinter der Seifenschale

2. Konsequenz:
Es liegt ein Baumangel vor, an dem zwei Unternehmer beteiligt sind.
– Für die Ursachen 1 und 4 haftet der Gipser.
– Für die Ursachen 2 und 3 haftet der Plattenleger.
3. Rechtliche Aspekte:
1. Wer hat, was zu beweisen (Beweislast)
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– Der Bauherr hat den Ist-Zustand zu beweisen. � dokumentieren, evtl. gerichtliche
Beweisaufnahme durch Experten
– Haben die Parteien die SIA Norm 118 vereinbart.
� so hat während der zweijährigen Rügefrist („Garantiefrist“) der Unternehmer zu
beweisen, dass kein Mangel vorliegt (Art. 174 Abs. 3 der SIA 118).
� nach Ablauf der Rügefrist muss der Bauherr beweisen, dass ein Mangel vorliegt
und der Unternehmer (Gipser/Plattenleger) ihn zu vertreten hat.
Haben die Parteien nicht die SIA Norm 118 vereinbart, so hat der Bauherr das Vorliegen
eines Mangels zu beweisen.
2. Im vorliegenden Fall haben zwei Unternehmer den Schaden unabhängig voneinander
durch Ausführungsfehler verursacht. Beide Unternehmer haften nach Massgabe ihres
Haftungsanteils am entstandenen Schaden.
Kommt keine aussergerichtliche Einigung mit den Beteiligten zustande, weil sich z.B.
der Gipser weigert, nachzubessern, lösen die Juristen den Fall wie folgt:
Die mangelhafte Arbeit des Gipsers (Vorunternehmer) wird dem Plattenleger als Mitverschulden
des Bauherrn angerechnet. D.h.: Der Plattenleger, der nachbessert, kann
vom Bauherrn verlangen, dass er ihm den auf den Gipser entfallenden Haftungsanteil
an den Nachbesserungskosten vergütet. Allenfalls muss der Bauherr einen anderen
Gipser beiziehen. Daraufhin nimmt der Bauherr für den dem Plattenleger bezahlten Anteil
sowie für die Kosten des beigezogenen Gipsers Regress auf den Gipser.

Schadenfall Nr. 5: Nichtbeachten der Austrockungszeit
� ähnlich ist Schadenbild Nr. 12 betreffend Trockenbau
1. Ursachen:
– Badezimmer wird vor Austrocknung der Betonwand verkleidet.
– Es werden keine Dehn- und Stauchzonen bei den Wandbelägen angeordnet.
– Die Montage der Küchenmöbel vor Ablauf der Austrocknungszeit verschlimmert die
Situation.
2. Konsequenzen:
– Für das Bautempo, das Fehlen der Dehn- und Stauchzonen, Materialwahl haftet der
Planer/Bauleiter.
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– Hätte der Plattenleger die zu feuchte Betonwand feststellen und das zu frühe Anbringen
der Wandplatten hätte feststellen können, hätte er abmahnen müssen.
3. Rechtliche Aspekte:
– Ist ein Bauherr durch einen Planer/Bauleiter vertreten, so ist dieser für die Konstruktionsweise,
Materialwahl und die Reihenfolge der verschiedenen Arbeitsgattungen verantwortlich.
Stellt der Unternehmer fest, dass ein ihm übergebenen Plan, eine Beschreibung
im Leistungsverzeichnis oder eine Weisung der Bauleitung falsch ist (er
muss allerdings die Ausschreibungsunterlagen nicht prüfen), so hat er eine Abmahnungspflicht.
D.h., der Unternehmer muss dem Planer/Bauleiter (evtl. dem Bauherrn)
mitteilen, dass der ihm übergebene Plan/die ihm erteilte Weisung fehlerhaft ist, das Arbeitstempo
zu Schäden führt, und zu einem Werkmangel führen könne. Dies geschieht
am besten schriftlich. Der Hinweis, dass er die Verantwortung dafür nicht übernehme,
ist nicht erforderlich, aber sinnvoll.
Mahnt der Unternehmer ab und beharrt der Architekt/Bauleitung trotzdem auf der Weisung,
so ist der Unternehmer von seiner Haftung befreit. Arbeitet der Unternehmer darüber
hinaus unsorgfältig und setzt er eine Mit-Ursache für den Baumangel, so trifft ihn
(wenn auch dem Architekten/Bauherrn eine Unsorgfalt angelastet werden kann) ein
Mitverschulden. � Er hat sich an den Kost der Nachbesserung/Schaden zu beteiligen.

Schadenfall Nr. 6: Plättliablösungen in 112 Nassräumen
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Erste Ursachen: Mangelhafte Anschlussfuge zwischen Duschentasse und keramischem
Wandbelag � Duschwasser wird vom Grundputz und Mauerwerk aufgesogen und führt zu
Ablösungen der Plättli.
Gemäss SIA Norm 274 darf eine Fuge mit Dichtstoffen eine Breite von 10 mm nicht unterschreiten.
Fugen, die keine Dichtstoffe aufweisen, gewährleisten keine Dichtigkeit (SIA
248, Art. 2.4.2).
a. Konsequenz:
Es liegt ein Ausführungsfehler vor. � Der Unternehmer haftet.
b. Rechtliche Aspekte:
Falls der Architekt / Bauleiter eine Fugenbreite von 5 mm oder aus ästhetischen Gründen
noch kleiner angeordnet hat, stellt sich die Frage, ob ihn eine Haftung trifft.
– Bei einer solchen Weisung hat der Unternehmer eine Abmahnungspflicht, vgl. Schadenfall
Nr. 5.

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Dieser Haftungsausschluss gilt aber nur, wenn der Unternehmer dem Bauherrn darauf
aufmerksam gemacht hat, dass die Fugen von Zeit zu Zeit erneuert werden müssen.
Das Bundesgericht hat wiederholt festgehalten, dass der Unternehmer verpflichtet ist,
den Bauherrn über die richtige Pflege und Wartung zu instruieren.
Zweite Ursache:
Fehlstellen im Fugenmörtel
Die Fehlstelle ist entweder auf eine unsorgfältige Ausfugearbeit und/oder auf ein untaugliches
Reinigungsmittel zurückzuführen.

2. Rechtliche Aspekt:
– Beweislast: Der Unternehmer hat die fehlerhafte Reinigung zu beweisen (das sogenannte
Selbstverschulden des Bauherrn (Nutzers))
– In der neuen SIA 118/242, Art. 6 heisst es:
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„Der Unternehmer haftet nicht für Mängel, die ausschliesslich darauf zurückzuführen
sind, dass der Bauherr die Anleitung für die Instandhaltung nicht befolgt“. Das gilt
schon heute so, auch ohne Vereinbarung der neuen SIA 118/242.

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Schadenfall Nr. 11: Gipsplattendecke sind aufgeweicht und ausser
Form
2. Rechtliche Aspekte
1. Ursachen:
– Die Reihenfolge der verschiedenen Arbeitsgattungen wird vom Bauleiter festgelegt.
Dass die Gipsplattendecke vor dem Unterlagsboden montiert wird (bei einer Luftfeuchtigkeit
von 92 % und 17° C Raumtemperatur), ist falsch. Hat der Unternehmer von der
Bauleitung dazu Weisung erhalten � der Unternehmer muss abmahnen (sonst trifft ihn
eine Haftung).
– Auch wenn die Bauleitung den Unternehmer anweist, die Gipsplatten vor Einbringen
des Unterlagsbodens zu montieren, gehört es zur Sorgfaltspflicht des Unternehmers,
die Bauleitung darauf aufmerksam zu machen, dass bei ungünstigen bauklimatischen
Bedingungen die feuchte Betonwand (feuchte Mauerwerk bzw. die Gipsplatten bzw. der
Verputz) hinreichend durch effizientes Querlüften ausgetrocknet werden muss, bevor
weitere Arbeiten erfolgen. Der Unternehmer darf sich nicht darauf verlassen, die Bauleitung
wisse das (was sie tatsächlich auch wissen müsste). Stellt der Unternehmer eine
unzulängliche Abfolge der verschiedenen Arbeiten fest, muss er den Bauleiter (evtl.
dessen Vorgesetzten) abmahnen. Tut er es nicht, so trifft ihn eine Haftung (ausschliesslich
oder teilweise).Vgl. Schadenfall Nr. 5. Die mangelhafte Überwachung durch die
Bauleitung entlastet den Unternehmer nicht von seiner Haftung. Dies gilt jedoch nicht
für die Koordination der verschiedenen Unternehmer.

Schadenfall Nr. 13: Schäden am Sockel der Fassade
1. Ursachen:
2. Rechtliche Aspekte:
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Bei diesem Schadenfall sind mehrere Beteiligte anzutreffen:
– Der Architekt, der das Sockeldetail nicht detailliert geplant, und allenfalls den Feuchtigkeitsschutz
und die Noppenfolie nicht vorgegeben hat.
– Die Bauleitung, die die Ausführung dieser wichtigen Schnittstelle unzulänglich überwacht
und gegen die mangelhafte Ausführung nicht eingeschritten ist.
– Möglicherweise der Baumeister oder Gärtner, der die Noppenfolie, obwohl vorgegeben,
nicht angebracht hat.
– Der die Aussenwärmedämmung anbringende Gipser, der die Bauleitung nicht darauf
hingewiesen hat, dass die Sockellinie nicht vorgegeben worden und den Feuchtigkeitsschutz
nicht angebracht hat.
Wer wie viel für den Schaden haftet, hängt von den konkreten näheren Umständen ab.
Allgemein kann gesagt werden:
– Die mangelhafte Planung durch den Architekten ist dem Bauherrn als Mitverschulden
anzurechnen und reduziert die Haftung der übrigen Verursacher.

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– Die mangelhafte Überwachung durch die Bauleitung führt nicht zu einer Reduktion der
Haftung der beteiligten Unternehmer. Der Bauherr kann vom Architekten wegen Planungs-
und/oder Bauleitungsfehler Schadenersatz verlangen. Der Architekt kann auf
den Unternehmer Regress nehmen.
– Die Unternehmer können sich dann von einer Haftung befreien, wenn sie rechtzeitig
abgemahnt haben.
Zusammenfassung der wichtigsten rechtlichen Aspekte der vorgeführten
Schadenfälle
1. Der Unternehmer haftet kausal (ohne dass ihm ein Verschulden vorgeworfen werfen
kann), wenn er seine Arbeit unsorgfältig ausführt und diese zu einem Werkmangel
führt. � Der Bauherr hat Mängelrechte (Nachbesserung, Minderung, Wandelung, Ersatz
des Mangelfolgeschadens).
Ob der Unternehmer unsorgfältig gehandelt hat, bestimmt sich nach den im Zeitpunkt
der Arbeitsausführung anerkannten Regeln der Baukunde (z.B. SIA-Normen, Merkblätter).
2. Merkt der Unternehmer (oder müsste er merken), dass ein ihm übergebener Plan, eine
ihm seitens des Planers/Bauleiters erteilte Weisung (bezüglich Material, Konstruktionsweise,
zeitliche Abfolge der Arbeit) und/oder die Arbeit eines Vorunternehmers fehlerhaft
ist und zu einem Baumangel führen kann, so hat er die Bauleitung, evtl. den Bauherrn
(am besten schriftlich) abzumahnen. Ist die mangelhafte Weisung die einzige Ursache
für den Baumangel, so ist der Unternehmer von seiner Haftung befreit. Ist sie nur
eine Teilursache, so wird seine Haftung reduziert. Das fehlerhafte Verhalten des Planers/Bauleiters
wird dem Bauherrn als sogenanntes Selbst- oder Mitverschulden angerechnet.
3. Ist die Überwachung der Werkausführung durch die Bauleitung mangelhaft (sie ist nicht
auf der Baustelle), so entlastet dies den Unternehmer nicht von seiner Haftung. Die
Bauleitung wird aber gegenüber dem Bauherrn schadenersatzpflichtig, wenn sie die
Ausführung technisch schwieriger baulicher Schnittstellen (Baumeister/Gipser/Maler)
nicht überwacht.

Nachtrag vom 18. November 2011
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Nachtrag zur Abmahnung des Unternehmers
Verschiedene Seminarteilnehmer haben mir im Gespräch gesagt, eine Abmahnung bei unrichtigen
Weisungen des Architekten/Bauleitung „nütze eigentlich nichts“. Der Unternehmer
müsse sich weigern (bzw. vom Vertrag zurücktreten), falls der Bauherr/Architekt nach erhaltener
Abmahnung auf der Einhaltung seiner Weisung beharre. In vielen Fällen würde der
Unternehmer von der Bauleitung faktisch gezwungen, die Weisung zu befolgen mit dem Resultat,
dass bei Eintreten eines Schadenfalls der Unternehmer, obwohl er abgemahnt habe,
verantwortlich gemacht werde. So es sei es ihnen in der Ausbildung gelehrt worden. Diese
Meinung ist meines Erachtens falsch. Folgendes ist dazu zu bemerken:
1. Erhält der Unternehmer vom sachverständigen Bauherrn bzw. sachverständigen Architekten/Bauleiter
eine Weisung, die gegen die anerkannten Regeln verstösst, so muss der
Unternehmer oder ein Mitglied der Geschäftsleitung (der Polier ist dafür nicht zuständig)
den Bauherrn bzw. den Architekten abmahnen. Hat ein Angestellter des Architekturbüros
die Bauleitung inne, so muss der Unternehmer den Architekten abmahnen. Abnahmen
heisst: Er muss bestimmt, klar und deutlich sagen, dass seine Weisung falsch ist und zu
einem Baumangel führen werde. Um es später beweisen zu können, tut er dies am besten
mit eingeschriebenem Brief. Dasselbe gilt auch für einen dem Unternehmer übergebenen
Plan oder eine Leistungsbeschreibung, bei der der Unternehmer feststellt, dass sie
mangelhaft ist. Ferner auch bei einer mangelhaften Arbeit des Vorunternehmers. Mahnt
der Unternehmer ab, so wird er von seiner Haftung befreit (sofern er im Übrigen sorgfältig
gearbeitet hat). Der Bauherr bzw. der Architekt trägt hiernach das Risiko eines Baumangels
und muss die entsprechenden Folgen selber tragen. Es ist daher für den Unternehmer
unerlässlich, bei mangelhaften Weisungen abzumahnen.
2. Hält der Bauherr bzw. Architekt/Bauleiter an der abgemahnten Weisung fest, so empfehle
ich jedem Unternehmer, dass er verlangt, dass der Bauherr/Bauleiter ihm dies schriftlich
bestätigt. Tut er es nicht, so empfehle ich dem Unternehmer, dass er das Festhalten an
der mündlich erhaltenen Weisung dem Bauherrn/Architekten schriftlich bestätigt. Nahmen
Drittpersonen beim Gespräch teil, so können sie später als Zeugen befragt werden. Das
ist aber nicht selten problematisch. Es ist sehr wichtig, dass der Unternehmer das Festhalten
des Bauherrn/Architekten an der falschen Anweisung später beweisen kann.
3. Nur wenn eine falsche Weisung des Bauherrn/Architekten zur Folge haben könnte, dass
bei deren Befolgung am Bau Beteiligte, spätere Bewohner, Mieter oder aussenstehende
Dritte am Leib und Leben gefährdet werden könnten, so muss der Unternehmer sich weigern,
diese Arbeit auszuführen. Das gilt auch, wenn die Weisung gegen öffentlichrechtliche
Vorschriften (z.B. Umweltschutzvorschriften) verstösst. So z.B. bei Weisungen
zum Einbau von Materialien, von denen der Unternehmer weiss, dass sie gesundheitsschädliche
Wirkungen haben (verboten sind). In diesem Falle riskiert nämlich der Unternehmer,
dass er wegen Verletzung der Regeln der Baukunde bestraft wird (Art. 229
StGB). In allen übrigen Fällen hat der Bauherr bzw. der Architekt (und seine Hilfspersonen)
sämtliche Folgen einer falschen und vom Unternehmer abgemahnten Weisung zu
tragen. Diese Risikoverteilung sieht das Gesetz nämlich in Art. 365 Abs. 3 OR so vor.
Dr. Anton Egli