Was tun mit leer stehenden Ladenflächen in Neben und ... - IVD

Was tun mit leer stehenden Ladenflächen in Neben und Streulagen?
Der Einzelhandelsstandort Deutschland erfreut sich zunehmender Beliebtheit.
Internationale und deutsche Filialisten liefern sich einen Wettbewerb um die Toplagen in
den Städten, was sich in den steigenden Mieten spiegelt. Währenddessen geraten
Einzelhandelsflächen in den Nebenlagen und Randgebieten weiter ins Abseits. Immer
mehr Vermietern stellt sich die Frage: Was tun mit diesen Flächen, die den Format- und
Lageanforderungen der Einzelhändler offenbar nicht mehr genügen? Mit welchen
Strategien kann man dem drohenden beziehungsweise herrschendem Leerstand
begegnen?
Ist vielleicht der demografische Wandel eine Chance, weil Flächen in Neben- und
Randlagen wieder mehr Bedeutung bekommen, um die Nahversorgungsfunktion des
Handels für die älter werdende Gesellschaft zu gewährleisten? Kaum, meint Norbert
Mewis, Einzelhandelsspezialist bei Michael Schick Immobilien in Berlin. „Handelsketten
und Filialisten verlassen die Rand- und Nebenlagen zugunsten der Agglomerationen,
bestehende Mietverträge werden nicht verlängert. Das hat zur Folge, dass ältere
Menschen, die zunehmend ihre Mobilität einbüßen, keinen Supermarkt mehr um die
Ecke haben. Die Antwort der Filialisten auf den demografischen Wandel ist die
tendenzielle Umkehrung des Prinzips: Die Ware kommt zum Menschen. Fast jeder
große Nahversorger bietet heute schon Lieferservices - auch ohne Internet – an.“ Dem
stimmt auch Magnus Danneck von Jones Lang LaSalle zu. Zwar gehe prinzipiell der
demographische Wandel und insbesondere der wieder zunehmende Wunsch nach
innerstädtischem Wohnen tatsächlich mit einem steigenden Nahversorgungsbedarf in
den Innenstädten einher. Dabei stünden aber eher die 1A-Lagen im Fokus, weniger die
Randlagen. Lediglich bei den regionalen Nahversorgungskonzepten sei ein gewisses
Interesse an Nebenlagen zu erwarten. Aber auch dieses ziele eher ab auf gut
entwickelte Standorte wie die Stadtteillagen in den Metropolen.
Überbürokratisierung killt Nebenlagen
Aber selbst, wenn Einzelhändler mit einem Angebot zur Deckung des täglichen Bedarfs
Flächen in Nebenlagen anmieten wollen, stehen häufig sehr hohe Auflagen im Wege,
wie Heinz Schneier von Schneier & Co in München kritisiert. Selbst da, wo zuvor ein
Metzgergeschäft oder eine Reinigung waren, kann nicht ein Metzger oder eine
Reinigung nachfolgen. Die Investitionen, die nötig wären, um die strengen EUrechtlichen
Auflagen zu erfüllen, sind in der Regel viel zu hoch, so Schneier. Nicht
zuletzt seien es Gesetze und Satzungen, die dazu beitragen, dass Nebenlagen
absterben. Diesen Trend bestätigt auch Christoph Grohmann von City Jung Immobilien
in Ellwangen. Er nennt das Beispiel der Tübinger Innenstadt, wo Imbiss-Läden jeglicher
Art nicht mehr genehmigt werden. Dazu zählen auch Bäckereien, Eisdielen und
sonstige Anbieter von Lebensmitteln zum Sofortverzehr. Feinkost-Läden sind davon
ebenfalls betroffen, wenn geplant ist, dort Verkostungen vorzunehmen. Grohmann: „Ein
Feinkost-Geschäft, in dem man nicht probieren kann, ist wie eine Parfümerie ohne
Schaufenster. Es kann einfach nicht sein, dass Döner-Buden und Delikatess-Geschäfte
über einen Kamm geschert werden.“
Themen kreieren, Konzepte entwickeln
Denn gerade die Fachgeschäfte sind es, die eine Lage „machen“. Neben einem
Metzger macht sich eine Bäckerei gut und kommen dann noch ein Feinkost-Laden und

ein Weinhändler dazu, hat man bereits ein Thema kreiert, mit dem man
Frequenzströme positiv beeinflussen kann. Schneier berichtet von einem vermeintlich
hoffnungslosen Fall, der sich zum Guten wendete, als es gelang, eine Fläche in einer
Streulage an den Betreiber eines Reha-Centers zu vermieten. In der Folge siedelten
sich in der unmittelbaren Nachbarschaft weitere physio-medizinische und kosmetische
Dienstleister an – und „schon“ war die Lage für eine bestimmte Zielkundschaft attraktiv.
Auf Laufkundschaft kann man Neben- und Streulagen ohnehin nicht hoffen. „Die
Laufkunden werden in den A-Lagen abgegriffen. In allen anderen Lagen muss man
Zielkunden gewinnen durch Konzepte. Ein Vermieter alleine kann da nur wenig
ausrichten“, erklärt Bert Pfeffer, Prokurist bei Brockhoff & Partner in Essen. Er verweist
auf gelungene Beispiele von Business Improvement Districts (BID) und den Einsatz von
City-Managern. In Nebenlagen müsse es letztlich genauso sicher und sauber sein wie
im Shopping-Center. Die Egoismen einzelner Vermieter, eine möglichst hohe Miete auf
Kosten der Attraktivität einer Lage durchzusetzen, liefen diesem Ziel jedoch häufig
zuwider. Ein-Euro-Shops, deren Betreiber vergleichsweise hohe Mieten zu zahlen bereit
sind, seien der Anfang vom Ende einer Nebenlage und setzten eine Abwärts-Spirale in
Gang.
Zehn Prozent weniger Miete pro Stufe
Die Lage einer Fläche ist das eine, die bauliche Situation das andere entscheidende
Miet-Kriterium. Einig sind sich alle befragten Experten, dass Stufen das absolute No-Go
für eine Einzelhandelsfläche ist. Bei Brockhoff & Partner hat man diesen Malus sogar
beziffert: Jede Stufe bedeutet zehn Prozent weniger Umsatz, das heißt auch zehn
Prozent weniger Miete. Grohmann erzählt von einer Fläche in der Offenburger
Fußgängerzone mit drei Stufen. Erst, nachdem der dritte Mieter aufgegeben hatte, war
der Vermieter zu einer Absenkung bereit. Das Investment hat sich gelohnt – seit 15
Jahren gibt es – bei regelmäßigen Mietanpassungen - keine Mieterfluktuation mehr.
Seid flexibel!
Und was, wenn sich tatsächlich kein Einzelhändler mehr für eine Ladenfläche findet?
Seid flexibel, rät Mewis seinen Auftraggebern. Es müsse geprüft werden, ob das
Mietniveau auf dem anderer Flächenarten liegt und man aus diesen Segmenten
Mietinteressenten gewinnen kann. Dazu zählen alle Dienstleister, die sich bislang in
Büros eingemietet haben und die über Kundenverkehr verfügen. „Schließlich gibt es
auch Makler, die so angefangen haben“, sagt Mewis. Man könne auch über
Ladenflächen als transparente Eintrittsfläche einer gewerblichen Nutzung nachdenken.
Beispielsweise könnte eine Steuerkanzlei im 1. OG eine interne Erschließung zum leer
stehenden Laden im EG erhalten, um sich zu präsentieren und Gäste zu empfangen.
Die Ansprache von Mietergruppen wie Tierärzte, Anwälte oder Nachhilfe-Institute hält
auch Danneck von JLL für einen gangbaren Weg aus dem dauerhaften Leerstand. „Die
Situation in Nebenlagen, die von Einzelhandelskonzepten mangels Umsatzpotenzial
nicht mehr nachgefragt werden, wird sich aus unserer Sicht dauerhaft verfestigen.“
Wie gut eine solche Umwidmung funktionieren kann, weiß Grohmann, der die Fläche
eines ehemaligen NKD-Geschäftes an die „Pippilotta“-Kindertagesstätte vermittelt hat.
Die Stufen, die früher den Kundenfluss zum Laden abschnitten, sind für die Kinder kein
Hindernis. Allerdings musste die Miete natürlich nach unten angepasst werden.

Sollte man noch einen Schritt weiter gehen und über eine Wohnnutzung von
ehemaligen Ladenflächen nachdenken? Möglich ist alles aber einen echten Trend
sehen die Experten in einer solchen Umwandlung jedoch nicht. „Der Mensch ist aus
meiner Sicht nicht gewillt, sich von jedem Passanten auf den Teller sehen zu lassen“,
so Mewis. Allerdings könnte Danneck zufolge der wachsende Wunsch nach
innerstädtischem Wohnen die Chancen für eine Umwandlung in Wohnraum vergrößern,
wenngleich diese mit höheren Investitionen einhergeht.
Quelle: AIZ 04/2011
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